ГОСПОДАРСЬКИЙ  СУД
м.Київ, вул.Б.Хмельницького,44-Б
РІШЕННЯ

ІМЕНЕМ УКРАЇНИ

справа №  26/360-20/408

25.12.07

За позовом          Товариства з обмеженою
відповідальністю «Методична книга»

До                    Фізичної
особи-підприємця ОСОБА_1

Про                 визнання
недійсним договору найму (оренди) №2529 від 12.07.2006р.

Суддя   Палій В.В.

Секретар Молочна Н.С.

Представники:

Від
позивача        Дьомін Д.С.- предст.
(дов. від 01.06.2007р.)

Від відповідача    ОСОБА_2.- предст. (дов. від 05.12.2007р.)

Обставини  справи:

Позивач звернувся до суду з позовом
про визнання недійсним договору оренди нежитлового приміщення №2529 від
12.07.2006р., укладеного між представником позивача Дорошенко Л.В. та
відповідачем щодо приміщень (в літері Б) з №1 по №24 (групи приміщень №16);
приміщення №1, 2, 3 (групи приміщень №17), приміщення №1 (групи приміщень №18),
№1-5, 4 кв. м. (в літері Б), №1-12,0 кв. м. (в літері Б) загальною площею
198,90 кв. м., що розташовані за адресою: 04071, м. Київ, вул. Ярославська, 30,
посвідченого приватним нотаріусом Київського міського нотаріального округу
ОСОБА_3.

Рішенням Господарського суду міста
Києва від 16.07.2007р. №26/360 позовні вимоги задоволено, визнано недійсним
договір найму (оренди) від 12.07.2006р.

Постановою Вищого господарського суду
від 29.10.2007р. №26/360 касаційну скаргу Суб'єкта підприємницької діяльності-фізичної
особи ОСОБА_1. задоволено, рішення Господарського суду міста Києва  від 16.07.2007р. у справі №26/360 скасовано.
Справу №26/360 направлено на новий розгляд до Господарського суду міста Києва.

За резолюцією Голови Господарського
суду міста Києва від 12.11.2007р. справу передано на новий розгляд судді Палію
В.В.

У зв'язку з наведеним, ухвалою від
14.11.2007р. справа №26/360-20/408 прийнята
до розгляду суддею Палієм В.В., розгляд справи призначено на
27.11.2007р.

27.11.2007р. судом одержано відзив
на позовну заяву, у якому відповідач проти позовних вимог заперечив, з підстав,
зазначених у відзиві.

З метою витребування необхідних
доказів по справі, розгляд справи 27.11.2007р. відкладено.

29.11.2007р. судом одержано заяву
від позивача про залучення до участі у справі у якості третьої особи, яка не
заявляє самостійних вимог на предмет спору на стороні відповідача Відкритого
акціонерного товариства «ЕРСТЕ Банк», який є суборендарем нежитлового
приміщення, яке було передано в оренду за спірним договором. Клопотання
обґрунтовано тим, що визнання недійсним договору найму (оренди) впливає на
чинність договору піднайму.

У судовому засіданні 06.12.2007р.
представник відповідача надав суду витяг з Державного реєстру правочинів в
частині договору оренди від 12.07.2006р., який укладений між сторонами,
посвідчений приватним нотаріусом ОСОБА_3. та зареєстрований в реєстрі для
реєстрації нотаріальних дій за №2529.

Представник позивача надав суду для
залучення до матеріалів справи копію листа від Першого заступника прокурора
Шевченківського району від 30.07.2007р. №49р07 та копію довідки з АН
«Благовест»від 04.12.2007р.

У судовому засіданні 06.12.2007р.
судом перенесено на наступне судове засідання розгляд клопотання про залучення
до участі у справі у якості третьої особи, яка не заявляє самостійних вимог на
предмет спору на стороні відповідача Відкритого акціонерного товариства «ЕРСТЕ
Банк».

06.12.2007р. у судовому засіданні
оголошено перерву до 11.12.20007р.

07.12.2007р. судом одержано заяву
від позивача, у якій позивач уточнив власну правову позицію. У заяві позивач як
на підставу заявлених позовних вимог додатково посилається на те, що сторонами
не було досягнуто згоди щодо всіх істотних умов договору, а саме, щодо вартості
майна з урахування її індексації, орендної плати з урахуванням її індексації та
порядку використання амортизаційних відрахувань.

11.12.2007р. судом одержано заяву
від позивача про відкладення розгляду справи, у зв'язку з тим, що представник
позивача знаходиться на лікарняному. Крім того, позивач має намір прийняти
участь у наступному судовому засіданні та подати нові докази, які мають суттєве
значення для справи.

11.12.2007р. судом одержано заяву
від позивача про відкладення розгляду справи, з підстав, які викладені вище.
Крім того, у заяві позивач просить суд залучити до участі у справі у якості
третьої особи, яка не заявляє самостійних вимог на предмет спору на стороні
відповідача Відкрите акціонерне товариство «ЕРСТЕ Банк», який є суборендарем
нежитлового приміщення, яке було передано в оренду за спірним договором.

У судовому засіданні 11.12.2007р.
клопотання позивача про відкладення розгляду справи судом не задоволені,
оскільки матеріали справи містять достатньо доказів для прийняття рішення по
справі.

Судом не задоволено клопотання
позивача про залучення до участі у справі у якості третьої особи, яка не
заявляє самостійних вимог на предмет спору на стороні відповідача Відкритого
акціонерного товариства «ЕРСТЕ Банк», оскільки зазначена юридична особа не є
учасником спірних правовідносин. Крім того, орендар скористався своїм правом,
наданим йому за спірним договором, та за власною ініціативою, передав
нежитлове приміщення у суборенду.

У судовому засіданні 11.12.2007р.
судом оголошено перерву до 18.12.2007р., 18.12.2007р. судом оголошено перерву
до 25.12.2007р., з метою виготовлення повного тексту рішення по справі.

Ухвалою від 18.12.2007р.
Заступником Голови Господарського суду міста Києва залишено без задоволення
заяву ТОВ «Методична книга»про відвід судді Палія В.В.

Ухвалою від 25.12.2007р. Заступником
Голови Господарського суду міста Києва залишено без задоволення заяву ТОВ
«Методична книга»про відвід судді Палія В.В. та призначення колегіального
розгляду справи.

Дослідивши матеріали справи,
заслухавши пояснення представників сторін, суд, -

ВСТАНОВИВ:

12.07.2006р.
між Товариством з обмеженою відповідальністю «Методична
книга»(наймодавцем) в особі представника Дорошенко Л.В. та фізичною особою -
підприємцем ОСОБА_1(наймачем) укладено договір найму (оренди) нежитлового
приміщення, який посвідчений приватним нотаріусом Київського міського
нотаріального округу ОСОБА_3.           Згідно з умовами даного договору
позивач передає, а відповідач приймає у платне тимчасове користування нежитлові
приміщення (в літері Б) з №1 по №24 (групи приміщень №16); приміщення №1, 2, 3
(групи приміщень №17), приміщення №1 (групи приміщень №18), №1-5, 4 кв. м. (в
літері Б), №1-12,0 кв. м. (в літері Б) загальною площею 198,90 кв. м., що
розташовані за адресою: 04071, м. Київ, вул. Ярославська, 30.

Відповідно до п. 1.2 договору
нежитлові приміщення належать наймодавцю на підставі договору купівлі-продажу
приміщення, посвідченого ОСОБА_4., приватним нотаріусом Київського міського
нотаріального округу 22.06.2006р. за реєстровим №НОМЕР_1, зареєстрованого
Комунальним підприємством Київське міське бюро технічного інвентаризації та
реєстрації права власності на об'єкти нерухомого майна 06.07.2006р., записано в
реєстрову книгу №69п-211 за реєстровим №5588-п.

Згідно з п. 9.2 договору за
користування об'єктом найму наймач сплачує наймодавцю щомісячно суму коштів в
розмірі 635,00грн. без ПДВ.

Позивач просить суд визнати недійсним
зазначений договір найму (оренди) нежитлового приміщення, посилаючись на те, що
правочин укладено внаслідок зловмисної домовленості між представником позивача
та відповідачем, оскільки ціна, за якою приміщення були передані в оренду
представником Дорошенко Л.В. є значно нижчою за ринкові ціни. Крім того, за
договором суборенди вказаного приміщення відповідач одержує від суборендаря
Відкритого акціонерного товариства АКБ «Престиж»(правонаступником якого є
Відкрите акціонерне товариство «ЕРСТЕ Банк») суму орендної плати, яка перевищує
суму орендної плати за договором оренди майже у 20 разів, а саме, у розмірі
15402,50грн.

Позивач також вказує на те, що
договір оренди нежитлового приміщення від 12.07.2006р. порушує публічний
порядок, оскільки Дорошенко Л.В., своїми діями занизила дохід позивача, а
відповідно і базу оподаткування прибутку отриманого від здачі в оренду майна
підприємства. Таким чином, держава не отримала свого майна, у вигляді коштів,
які поступають від сплати податків. Крім того, договір оренди підлягав
обов'язковій державній реєстрації, проте сторонами не було вчинено обов'язкової
державної реєстрації договору.

Позивач також у заяві про уточнення
позовних вимог посилається на те, що сторонами не досягнуто згоди щодо всіх
істотних умов договору, а саме, щодо вартості майна з урахування її індексації,
орендної плати з урахуванням її індексації та порядку використання
амортизаційних відрахувань.

Відповідач у відзиві заперечив проти
позовних вимог, посилаючись на те, що директором позивача було видано
довіреність на ім'я  Дорошенко Л.В., яка
уклала з відповідачем договір найму нежитлового приміщення. При цьому
представник діяла у рамках виданої довіреності, якою представнику було надано
право представляти інтереси довірителя, що стосується передачі за ціною та на
умовах за її розсудом в найм нежилих приміщень. Відповідач також зазначає, що
підприємства вільні у виборі предмета договору, визначенні зобов'язань. Ціна в
договорі встановлюється за домовленістю сторін. Позивач наводить твердження
щодо незаконного заволодіння майном підприємства без чіткого посилання на норми
законодавства, які на йому думку було порушено. Відповідач зазначає, що договір
зареєстровано в Державному реєстрі правочинів, про що свідчить витяг з
Державного реєстру правочинів, виданий 05.12.2007р.

Проаналізувавши матеріали справи
та пояснення представників сторін, суд приходить до висновку про
необґрунтованість заявлених позовних вимог, з огляду на наступне.

Спірний
договір укладено між позивачем, в особі Дорошенко Лесі Володимирівни, яка діяла
на підставі довіреності, посвідченої приватним нотаріусом Київського міського
нотаріального округу ОСОБА_3. 12.07.2006р. за реєстровим  №2527 та відповідачем.

Довіреністю представнику Дорошенко
Л.В. надано право представляти інтереси довірителя, які стосуються передачі за
ціною і на умовах за її розсудом в найм (оренду) нежилих приміщень, що
знаходяться за адресою: м. Київ, вул. Ярославська, 30 (в літері Б) і належать
довірителю на підставі договору купівлі-продажу приміщень.

Зазначена довіреність скасована  довірителем 25.06.2007р., що підтверджується
нотаріально посвідченою заявою.

Позивач посилається на те, що про
укладення  зазначеного договору директору
позивача стало відомо лише через рік після його укладення, сторонами не було
підписано акту прийому-передачі приміщення та умови договору заздалегідь
невигідні позивачу.

Проте, відповідно до ст. 239 ЦК
України правочин, вчинений представником, створює, змінює, припиняє цивільні
права та обов'язки особи, яку він представляє.

Дорошенко Л.М., діяла від імені
позивача на підставі дійсної довіреності, яка видана від імені директора
позивача Зоріної С.А., якою представнику було надано право представляти
інтереси довірителя, що стосується передачі за ціною і на умовах за її
розсудом в найм (оренду) нежилі приміщення.

Довіреністю не передбачено обмеження
для представника у встановленні ціни договору або необхідності погодження
певних умов договору із директором або учасниками позивача.

Суд також приймає до уваги посилання
відповідача на добросовісну сплату суми орендної плати, що не заперечується
позивачем. Таким чином, директор позивача не міг протягом року не володіти
інформацією про надходження коштів на рахунок позивача за оренду нежитлових
приміщень.

Щодо посилання позивача на те, що сторонами
не був підписаний акт прийому-передачі нежилого приміщення, то зазначене
посилання спростовується матеріалами справи, а саме, 25.07.2006р. сторонами
підписано Акт прийому-передачі нежитлового приміщення, відповідно до якого
об'єкт оренди вважається переданим з моменту підписання Акту прийому-передачі
сторонами.

Позивач посилається на існування
зловмисної домовленості між представником позивача та відповідачем.

Зловмисна угода - це умисна змова
представника однієї сторони з другою стороною, внаслідок чого настають
несприятливі наслідки для особи, від імені якої укладено договір.

Позивач повинен довести факт
зловмисної домовленості представника однієї сторони з другою стороною і
наявності їх безпосереднього зв'язку з волевиявленням другої сторони щодо
укладення угоди.

Проте, матеріали справи не містять
належним доказів, які б підтверджували факт існування зловмисної домовленості
представника однієї сторони з другою стороною.

Позивач у позові обґрунтовує позовні
вимоги тим, що спірний правочин порушує публічний порядок, оскільки спрямований
на незаконне заволодіння майном держави.

Згідно із ст.69 Господарського
кодексу України відносини підприємства з іншими підприємствами, організаціями,
громадянами в усіх сферах господарської діяльності здійснюються на основі
договорів.

Підприємства вільні у виборі предмета
договору, визначенні зобов'язань, інших умов господарських взаємовідносин, що
не суперечать законодавству України.

Відповідно до ст. 179 ГК України при
укладенні господарських договорів сторони можуть визначати зміст договору,
зокрема,  на основі вільного
волевиявлення, коли сторони мають право погоджувати на свій розсуд будь-які умови
договору, що не суперечать законодавству;

Господарський договір вважається
укладеним, якщо між сторонами у передбачених законом порядку та формі досягнуто
згоди щодо усіх його істотних умов. Істотними є умови, визнані такими за
законом чи необхідні для договорів даного виду, а також умови, щодо яких на
вимогу однієї із сторін повинна бути досягнута згода.

При укладенні господарського договору
сторони зобов'язані у будь-якому разі погодити предмет, ціну та строк дії
договору (ст. 180 ГК України).

Відповідно до ст. 189 ГК України
суб'єкти господарювання можуть використовувати у господарській діяльності
вільні ціни, державні фіксовані ціни та регульовані ціни - граничні рівні цін
або граничні відхилення від державних фіксованих цін.

Вільні ціни визначаються суб'єктами
господарювання самостійно за згодою сторін, а у внутрішньогосподарських
відносинах - також за рішенням суб'єкта господарювання (ст. 190 ЦК України).

Аналогічні положення  містяться у Цивільному кодексі України.

Згідно із ст. 762 ЦК України за
користування майном з наймача справляється плата, розмір якої встановлюється
договором найму.

З урахуванням викладеного, суд
погоджується із твердженням відповідача, відповідно до якого позивач здійснює
оцінку умов одного договору (оренди) за допомогою умов іншого договору
(суборенди) не враховуючи при цьому, що сторони є вільними у визначенні умов
договору, у тому числі і щодо ціни договору.

Позивач у позовній заяві та заяві про
уточнення позову посилається на те, що сторонами не було дотримано умови щодо
державної реєстрації правочину

Відповідно до ст. 210 ЦК України
правочин підлягає державній реєстрації лише у випадках, встановлених законом.
Такий правочин є вчиненим з моменту його державної реєстрації.

Перелік органів, які здійснюють
державну реєстрацію, порядок реєстрації, а також порядок ведення відповідних
реєстрів встановлюються законом.

Згідно з ст. 794 ЦК України договір
найму будівлі або іншої капітальної споруди (їх окремої частини), укладений на
строк не менше одного року, підлягає державній реєстрації. (в редакції станом
на 23.02.2006р.).

Таким чином договір  оренди нежитлового приміщення №2529 від
12.07.2006р. підлягає обов'язковій державній реєстрації.

Відповідно до ст. 106
Інструкції про порядок вчинення нотаріальних дій нотаріусами України,
затвердженої наказом Міністерства юстиції України від 03.03.2004р. №20/5 при
посвідченні договорів найму будівлі, іншої капітальної споруди (їх окремих
частин) нотаріус роз'яснює сторона необхідність їх державної реєстрації у
відповідних органах, про що робиться відповідна відмітка  в тексті посвідчувального напису.

Відповідно до Тимчасового порядку
державної реєстрації правочинів, затвердженого постановою Кабінету Міністрів
України від 26.05.2004р. №671 державна реєстрація       правочинів проводиться відповідно до
вимог Цивільного кодексу України, шляхом внесення відповідної інформації до
Державного реєстру правочинів.

Згідно з п. 2 Тимчасового порядку
реєстратори -державні нотаріальні контори, приватні нотаріуси, які згідно з
договорами, укладеними з адміністратором Реєстру, проводять державну реєстрацію
правочинів, змін, внесених до них, відомостей про припинення їх дії, приймають
запити, видають завірені витяги з Реєстру та виконують інші функції,
передбачені цим Порядком.

Державна реєстрація правочинів
проводиться шляхом внесення нотаріусом запису до Реєстру одночасно з його
нотаріальним посвідченням.

Зазначена дія була вчинена приватним
нотаріусом при нотаріальному посвідченні спірного договору, що підтверджується
витягом з Державного реєстру правочинів, копія якого міститься у матеріалах
справи. Згідно із зазначеним витягом запис в Реєстр було внесено 12.07.2006р. реєстратором
- приватним нотаріусом ОСОБА_3.

Позивач зазначає про те, що державна
реєстрація права користування нежитловим приміщенням підлягала здійсненню  місцевим органом державної реєстрації прав за
місцем знаходження нерухомого майна. У зв'язку з її нездійсненням, відповідач
не мав права користуватися спірним приміщенням, шляхом здачі його третій особі
в оренду.

Ст. 4 Закону «Про державну реєстрацію
речових прав на нерухоме майно та їх обмежень»передбачає обов'язкову державну
реєстрацію речових прав на нерухоме майно, що знаходиться на території України,
фізичних та юридичних осіб, держави, територіальних громад, іноземців та осіб
без громадянства, іноземних юридичних осіб, міжнародних організацій, іноземних
держав, а саме: право користування нерухомим майном строком більш як один рік.

Тобто у даному Законі ідеться саме
про обов'язкову державну реєстрацію речових прав, а не державну реєстрацію
договору, що передбачено Кодексом.

Саме недодержання вимоги про державну
реєстрацію  договору може бути підставою
для визнання договору недійсним, проте Закон не передбачає такого наслідку у
випадку недотримання вимоги щодо обов'язкової державної реєстрації речових прав
на нерухоме майно.

Щодо посилання позивача на те, що
відповідач не мав права здавати нежитлове приміщення в суборенду третій особі,
то необхідно зазначити, що предметом спору є договір найму (оренди), а не
дійсність договору суборенди.

Що ж стосується посилання позивача на
те, що сторонами не досягнуто згоди з усіх істотних умов договору, то необхідно
зазначити наступне.

Відповідно до пп. 9.2 п. 13 договору
сторони встановити, що на орендні правовідносини, встановлені цим договором,
норми Закону України «Про одержу державного та комунального майна»від
10.04.1997р. не розповсюджуються.

На момент укладення спірного договору
сторонами були узгоджені всі істотні умови договору, обов'язковість яких
передбачена чинним законодавством, суперечок між сторонами не існувало і
відповідно умови договору виконуються сторонами, у тому числі і станом на час
розгляду даної справи. Натомість чинним законодавством надано право сторонами у
разі відсутності згоди щодо будь-якої умови договору, звернутися до суду з
позовом про внесення змін чи доповнень до договору, проте, позивач не
скористався наданим йому правом. Натомість позивач звернувся з позовом до суду
про визнання недійсним договору, посилаючись на обставини, які не знайшли свого
підтвердження належними засобами доказування.

За наведених обставин, суд приходить
до висновку про необґрунтованість заявлених позовних вимог та відмовляє у
задоволенні позову у повному обсязі.

Витрати по оплаті державного мита
та інформаційно-технічного забезпечення судового процесу згідно ст.49 ГПК України  покладаються
на  позивача.

На підставі викладеного, керуючись
ст.ст. 49, 82-85 Господарського процесуального кодексу України, суд, -

В И Р І Ш И В
:

У задоволені позовних вимог відмовити
повністю.

Рішення може бути оскаржено в апеляційному
порядку протягом 10 днів з дня прийняття.

Суддя
В.В. Палій