ВИЩИЙ  ГОСПОДАРСЬКИЙ  СУД  УКРАЇНИ
ПОСТАНОВА

ІМЕНЕМ УКРАЇНИ

01 лютого 2007 р.
№ 9/21-06-977

Вищий господарський суд України у складі колегії суддів:

Головуючого
Кочерової Н.О.

суддів:
Рибака В.В.

Черкащенка М.М.

розглянув касаційну
скаргу
Представництва по управлінню комунальною власністю Одеської міської Ради

на постанову
від 22.08.2006 р. Одеського апеляційного
господарського суду

у справі
№ 9/21-06-977
господарського суду Одеської області

за позовом
Представництва по управлінню комунальною власністю Одеської міської Ради

до
Українсько-болгарського спільного підприємства “Вітінформ” (товариство з обмеженою відповідальністю)

про
розірвання договору оренди, виселення та стягнення заборгованості та пені 1405,73 грн.

та зустрічним позовом про
визнання права на поліпшення орендованого майна в сумі 110 111,00 грн. та зобов’язання вчинити певні дії

за участю представників сторін:

від позивача      Севостьянова С.О. дов. від 12.01.07 № 01-13/61

від відповідача

ВСТАНОВИВ:

В січні 2006 року Представництво по управлінню комунальною власністю Одеської міської ради звернулось до господарського суду з позовом до Українсько-болгарського спільного підприємства "Вітінформ" про розірвання договору оренди № 91/33 від 01.07.1998 з урахуванням змін викладених в новій редакції договору оренди № 91/33 від 18.03.2005 на нежиле приміщення підвалу площею 61 кв.м., розташоване за адресою: м. Одеса, вул. Новосільського, 75, укладений між сторонами, виселення відповідача зі спірного нежилого приміщення та стягнення заборгованості з орендної плати в сумі 1206,13 грн. і пені в сумі 199,60 грн.

В обґрунтування позовних вимог зазначало, що відповідно до договору оренди № 91/33 від 01.07.1998 відповідачу надано в строкове платне користування нежиле приміщення підвалу площею 61 кв.м., розташоване за адресою: м. Одеса, вул. Новосільського, 75 під розміщення кафе та салону краси. Додатковим погодженням від 18.03.2005 до спірного договору оренди за погодженням сторін профіль використання зазначеного приміщення був змінений з "кафе та салону краси" на "магазин фірмової торгівлі". На підставі вказаного додаткового погодження між сторонами був підписаний договір оренди № 91/33 від 18.03.2005 в новій редакції, відповідно до якої орендна плата за приміщення для магазину фірмової торгівлі для відповідача стала складати 1 процент від експертної оцінки приміщення - 63,4 грн. без врахування ПДВ та індексу інфляції. Проте, в порушення встановленої ставки орендної плати відповідач несвоєчасно та не в повному обсязі вносив орендну плату за користування спірними приміщеннями за грудень 2004, січень-лютий 2005 року, у зв’язку з чим виникла заборгованість в сумі 1206,13 грн.

В квітні 2006 року Українсько-болгарське спільне підприємство “Вітінформ” (товариство з обмеженою відповідальністю) звернулось до господарського суду з зустрічним позовом до Представництва по управлінню комунальною власністю Одеської міської Ради про визнання невід’ємними поліпшень, виконаних СП "Вітінформ" ТОВ за згодою Представництва за адресою: м. Одеса, вул. Новосільського, 75 на суму 110111 грн. та про відшкодування цих витрат. Крім того просив суму боргу по орендній платі в сумі 1206,13 грн. зарахувати за рахунок виконаних ним поліпшень.

В обґрунтування зустрічних позовних вимог зазначало, що за згодою орендодавця зробило за свій рахунок поліпшення, які неможна відокремити без шкоди для орендованого приміщення і згідно п.3 ст. 778 ЦК України підприємство має право на відшкодування вартості необхідних витрат або на зарахування їх вартості в рахунок плати за користування річчю.

В подальшому спільне підприємство уточнило зустрічні позовні вимоги і просило замість відшкодування витрат, зроблених орендарем, зобов’язати відповідача включити об’єкт за адресою: м. Одеса, вул. Новосільського, 75 орендоване підвальне приміщення до переліку об’єктів комунальної власності територіальної громади м. Одеси, яке підлягає приватизації з урахуванням поліпшень орендованого майна, виконаних спільним підприємством за згодою з орендодавцем на суму 110111 грн.

В травні 2006 року спільне підприємство просило слова в уточнених зустрічних позовних вимогах читати як: "зобов’язати відповідача подані на розгляд останньому документи від 30.11.2005 передати на розгляд постійній комісії Одеської міськради по економічні, інвестиційній політики по питанням комунальної власності для включення об’єкту який знаходиться за адресою вул. Новосільського, 75 до переліку об’єктів комунальної власності територіальної громади м. Одеси".

Рішенням господарського суду Одеської області від 25.05.2006 (суддя Бакланова Н.В.) первісний позов задоволено частково.

Стягнуто з Українсько-болгарського спільного підприємства “Вітінформ” (товариство з обмеженою відповідальністю) заборгованість в сумі 1206,13 грн.

В решті в позові відмовлено.

Зустрічний позов задоволено частково.

Визнано за Українсько-болгарським спільним підприємством “Вітінформ” (товариство з обмеженою відповідальністю) право на виконані невід’ємні поліпшення орендованого майна, за адресою м. Одеса вул. Новосільського, 75 на суму 110111 грн.

Припинено провадження в частині вимог щодо зобов’язання Представництва передати документи для включення орендованого об’єкту в перелік об’єктів, що підлягає приватизації, на підставі п.1 ст. 80 ГПК України.

В решті зустрічного позову відмовлено.

Задовольняючи первісний позов частково, господарський суд виходив з того, що зміна розміру орендної плати відбулась після підписання додаткової угоди - з 18.03.2005, тому у відповідача утворилась заборгованість в сумі  1206,13 грн. яка підлягає стягненню.

Відмовляючи в первісному позові в частині розірвання договору, господарський суд виходив з необґрунтованості позовних вимог в цій частині, оскільки наявність заборгованості, яка виникла у зв’язку з неповною сплатою спільним підприємством орендних платежів не може бути підставою для розірвання договору та виселення відповідача з орендованого приміщення.

Задовольняючи зустрічний позов та визнаючи за спільним підприємством право на виконані невід’ємні поліпшення спірного орендованого майна, господарський суд виходив з того, що поліпшення здійснено, підтвердженням чого є документи фактичних витрат на проведення робіт.

Припиняючи провадження у справі в частині зустрічних вимог щодо зобов’язання Представництво передати документи для включення орендованого об’єкту в перелік об’єктів, що підлягає приватизації, господарський суд виходив з того, що дану вимогу повинно розглядати за правилами Кодексу адміністративного судочинства України.

Постановою Одеського апеляційного господарського суду від 22.08.2006 (судді: Гладишева Т.Я. –головуючий, Савицький Я.Ф., Лавренюк О.Т.) рішення залишено без змін з тих же підстав.

В касаційній скарзі Представництво по управлінню комунальною власністю Одеської міської Ради просить скасувати постанову апеляційного господарського суду та рішення господарського суду і направити справу на новий розгляд до суду першої інстанції, посилаючись на порушення норм матеріального і процесуального права.

Заслухавши  пояснення  представників сторін, перевіривши  повноту  встановлених  судом  обставин  справи та їх  юридичну  оцінку, Вищий   господарський  суд України  вважає,  що касаційна  скарга не підлягає  задоволенню виходячи  з наступного.

Як вбачається з матеріалів справи, 01.07.1998 року між Представництвом по управлінню комунальною власністю Одеської міської ради (Орендодавець) та СП ТОВ „Вітінформ” (Орендар) було укладено договір оренди нежилого приміщення № 91/33, відповідно до умов якого відповідачу було передано в користування підвальне приміщення загальною площею 61 кв.м. за адресою: м. Одеса вул. Новосільського, 75 на строк з 09.02.1998 року до 09.02.2008 року. За орендоване приміщення орендар зобов’язався сплачувати орендну плату згідно рахунку, наведеному в додатку № 1.

18.03.2005 року сторони уклали додаткове погодження до договору № 91/33 від 01.07.98 року, яким змінили пункт 1.1 вказаного договору в частині профілю наданого в оренду приміщення  - з „бару” та „салону краси” на „магазин фірмової торгівлі” згідно листа Орендаря № 01-14/154 від 11.01.2005 року. Сторони також домовились переукласти договір № 91/33 від 01.07.98 року в новій редакції з 18.03.2005 року.

18.03.2005 року між Представництвом по управлінню комунальною власністю Одеської міської ради та Українсько-болгарським спільним підприємством „Вітінформ” (ТОВ) укладено договір № 91/33 оренди нежитлового приміщення –підвалу площею 95,5 кв.м. за адресою: м. Одеса вулиця Новосільського 75 зі строком дії договору до 09.02.08 року.

Згідно п. 2.2 вказаного договору орендар зобов’язався за орендоване приміщення сплачувати орендну плату відповідно до розрахунку, наведеного у додатку № 1 до договору, що становить за перший після підписання договору місяць 63,40 грн. без урахування ПДВ та індексу інфляції.

Пунктом 5.6 договору № 91/33 оренди нежитлового приміщення сторони передбачили, що за невиконання орендарем обов’язків за цим договором орендодавець має право розірвати договір оренди у відповідності  з чинним законодавством.

Відповідно до ч. 3 ст. 26 Закону України „Про оренду державного та комунального майна” від 10.04.92 року (зі змінами та доповненнями) договір оренди може бути розірвано за погодженням  сторін. На  вимогу  однієї  із  сторін договір оренди може бути достроково розірвано за рішенням суду,  арбітражного суду у разі невиконання сторонами  своїх  зобов'язань,  та  з  інших підстав,  передбачених законодавчими актами України.

Згідно ч. 2 ст. 651 Цивільного кодексу України договір може бути змінено або розірвано за рішенням суду на вимогу однієї із сторін у разі істотного порушення договору другою стороною та в інших випадках, встановлених договором або законом. Істотним є таке порушення стороною договору, коли внаслідок завданої цим шкоди друга сторона значною мірою позбавляється того, на що вона розраховувала при укладенні договору

Стаття 783 цього Кодексу перелічує підстави, що дозволяють наймодавцю вимагати дострокового розірвання договору найму, зокрема, використання майна всупереч умовам договору чи призначенню; передача речі без дозволу наймодавця в користування іншій особі; створення загрози речі недбалою поведінкою наймача; непроведення капітального ремонту наймачем, якщо цей обов’язок був покладений на нього.

Враховуючи наведені норми судові інстанції правомірно відмовили Представництву по управлінню комунальною власністю Одеської міської Ради в позові в частині розірвання спірного договору оренди № 91/33 від 01.07.1998, з урахуванням змін від 18.03.2005, у зв’язку з його необґрунтованістю, оскільки несвоєчасна оплата орендарем орендної плати в сумі 1206,13 грн. не є істотним порушенням укладеного договору оренди та безумовною підставою для його розірвання.

Касаційна інстанція погоджується з висновком господарських судів про обґрунтованість позовних вимог в частині стягнення заборгованості по орендній платі в сумі 1206, 13 грн., оскільки зміна розміру орендної плати відбулась після підписання додаткової угоди до спірного договору оренди № 91/33 від 01.07.19998 саме з 18.03.2005 року.

Частина 2 ст. 27 Закону України „Про оренду державного та комунального майна” від 10.04.92 року (в редакції Закону України від 29.06.2004) та ст. 778 ЦК України передбачають, що орендар вправі залишити за собою проведені ним поліпшення орендованого майна, здійснені за рахунок власних коштів, якщо вони можуть бути відокремлені від майна без заподіяння йому шкоди. Якщо орендар за рахунок власних коштів здійснив за згодою орендодавця поліпшення орендованого майна, які неможливо відокремити  від  майна  без  заподіяння  йому шкоди, орендодавець зобов'язаний  компенсувати йому зазначені кошти в межах збільшення в результаті цих поліпшень вартості орендованого майна, визначеної в установленому законодавством порядку, яке відбулося в результаті таких  поліпшень, якщо інше не визначено договором оренди. Вартість поліпшень орендованого майна, зроблених орендарем без згоди орендодавця, які не можна відокремити без шкоди для майна, компенсації не підлягає.

Судовими інстанціями, враховуючи наведені норми та надані орендарем докази, встановлено, що Українсько-болгарське спільне підприємство “Вітінформ” (ТОВ) орендувало спірне приміщення з 1999 року, при цьому досліджено, що орендодавець надав згоду на реконструкцію, переобладнання, а орендар здійснив поліпшення орендованого приміщення за адресою: м. Одеса, вул. Новосільського (Островідова), 75 на загальну суму 110 111 грн., з урахуванням збитків від інфляції, підтвердженням чого є робочий проект реконструкції існуючих приміщень підвалу за адресою: вул. Островідова, 75; витяг з рішення Міжвідомчої комісії виконкому Центральної районної ради (протокол № 1 від 28.01.92 року), лист Головного управління архітектури та містобудування; договір на здійснення ремонтно-будівельних робіт від 05.03.92 року, укладений між СП „Одесінформ” та БМУ № 12, та акт приймання –здачі від 12.04.92 року; договір на здійснення ремонтно-будівельних робіт від 21.03.96 року. Укладений між Українсько-болгарським спільним підприємством „Вітінформ”  та БМУ –12 ПБМО „Одесбуд” та акт приймання –здачі від 22.05.96 року; локальний та загальний кошториси на реконструкцію підвалу.

Виходячи з викладеного, господарські суди правомірно задовольнили зустрічні позовні вимоги в частині визнання за Українсько-болгарським спільним підприємством „Вітінформ” права на виконані невід’ємні поліпшення орендованого майна за адресою: м. Одеса, вул. Новосільського, 75 на суму 110 111,00 грн. у зв’язку з їх обґрунтованістю.

Касаційна інстанція погоджується з висновком судових інстанцій щодо відсутності правових підстав для застосування строку позовної давності в частині заявлених Українсько-болгарським спільним підприємством „Вітінформ” (ТОВ) позовних вимог про визнання за ним виконання за згодою Представництва невіддільних поліпшень за адресою: м. Одеса, вул. Новосільського, 75 на суму 110 111,00 грн., оскільки орендні відносини щодо оренди комунального майна у СП "Вітінформ" не припинялись, а продовжують існувати з 1990 року, так як власник майна –Одеська міська рада у зв’язку зі змінами у структурі виконавчих органів Одеської міської ради передавала функції орендодавця різним органам місцевого самоврядування, а відповідно до ст. 786 ЦК України перебіг позовної давності щодо вимог наймача про відшкодування витрат на поліпшення речі починається з моменту припинення договору найму.

Отже, постановлені судові рішення винесені на підставі фактичних обставин справи та відповідають вимогам діючого законодавства, що свідчить про відсутність підстав для їх скасування.

Доводи касаційної скарги не спростовують обґрунтованих висновків суду і не заслуговують на увагу.

Керуючись ст.ст. 1115, 1117, 1119, 11111 Господарського процесуального кодексу України, Вищий господарський суд України

П О С Т А Н О В И В :

Касаційну  скаргу  Представництва по управлінню комунальною власністю Одеської міської Ради залишити  без  задоволення, а постанову  від 22.08.2006  Одеського  апеляційного  господарського суду та рішення від 25.05.2006  господарського  суду Одеської  області у справі № 9/21-06-977 без  змін.

Головуючий                                                                              Н.Кочерова

Судді:                                                                                        В.Рибак

М.Черкащенко