ГОСПОДАРСЬКИЙ СУД ХЕРСОНСЬКОЇ ОБЛАСТІ
_________________________________________________________________________________________________________________________________________________________
П О С Т А Н О В А

І М Е Н Е М      У К Р А Ї Н И

05.03.2007                                                           Справа № 7/108-АП-07

м. Херсон, зал судового засідання № 324, 10 год. 00 хв.

Господарський суд Херсонської області у складі судді  Задорожної Н.О. при секретарі Чуприні О.О., розглянувши у відкритому судовому засіданні справу

за позовом Товариства з обмеженою відповідальністю "Арктур", м.Херсон

до Фонду комунального майна м. Херсона

третя особа без самостійних вимог: Управління комунальної власності при Херсонській міській Раді, м.Херсон

про  зобов'язання до вчинення дій

за участю представників сторін:

від позивача: Корчевська Л.М. - представник, дов. №3 від 01.03.07р.;

від відповідача: Пастух І.О. - голова Фонду;

від 3-тьої особи: Трибушна Л.В. - гол. спеціаліст, дов. №19 від 10.01.07р.

Позивач (ТОВ "Арктур", ) звернувся з позовом, у якому просить суд визнати незаконною відмову відповідача (Фонд комунального майна м.Херсона) у здійсненні дій щодо включення нежилого приміщення цокольного поверху загальною площею 90,1 кв.м. у житловому будинку № 2-А по вул.Краснощьокіної у м.Херсоні до переліку об'єктів, що підлягають приватизації шляхом викупу.

Просить зобов'язати Фонд комунального майна м.Херсона здійснити дії по включенню нежилого приміщення площею 90,1 кв.м. у житловому будинку № 2-А по вул.Краснощьокіної у м.Херсоні, до переліку об'єктів, що підлягають приватизації шляхом викупу та вчинити дії по відчуженню зазначеного об'єкта нерухомості на користь ТОВ "Арктур".

Заявою від 05.03.2007р., позивач керуючись ст.51 КАС України зменшив позовні вимоги і просить суд визнати незаконною відмову у включенні орендованого об'єкта нерухомості до Програми приватизації з зобов'язанням включення нежилого приміщення до Програми приватизації.

Обґрунтовуючи підстави позову, посилається на те, що нежиле приміщення використовується на підставі укладеного з управлінням комунальної власності м.Херсона договору оренди комунального майна.

В процесі використання майна з дозволу орендодавця позивачем за рахунок власних коштів проведені невід'ємні поліпшення стану приміщення на суму, що перевищує 25% його вартості, що підтверджується кошторисом, актом приймання виконаних робіт на суму 27 640 грн., відомістю ресурсів, аудиторським висновком.

Умовами договору передбачена можливість приватизації об'єкта оренди, у випадку чого припиняється дія договору оренди.

Нежиле приміщення площею 90,1 кв.м. підпадає під ознаки об'єктів комунального майна, які відповідно  до п.1, 5 Державної програми приватизації на 2000-2002 р.р., затвердженої Законом України "Про державну програму приватизації" підлягають приватизації.

Вважає безпідставною відмову відповідача включити об'єкт оренди до переліку майна, що підлягає приватизації шляхом викупу з огляду на те, що нежиле приміщення житлового фонду є допоміжним. Зазначає, що у орендованому приміщенні відсутні інженерні комунікації та технічні засоби, необхідні  для забезпечення санітарно-гігієнічних умов та безпечної експлуатації квартир.

Сам факт знаходження певних приміщень у підвалах, цокольних поверхах житлових будинків не може бути безумовною підставою віднесення їх до допоміжних  у контексті Закону України "Про приватизацію державного житлового фонду".

Вартість проведених орендарем поліпшень об'єкту оренди за рахунок власних коштів перевищує 25 відсотків його вартості, тому згідно з пунктом 51 розд. ІХ Державної програми приватизації, позивач має право пріоритетного (пільгового) викупу об'єкта оренди.

Відповідач позов не визнає, у наданих письмових запереченнях посилається  на те, що орендоване позивачем нежиле приміщення є вбудованим приміщенням цокольного поверху п'ятиповерхового житлового будинку, отже є допоміжним

Відповідно до п.2 ст.10 Закону України "Про приватизацію державного житлового фонду ", п.40 "Положення "Про порядок передачі квартир (будинків) у власність громадян", затверджено наказом Державного комітету України по житлово-комунальному господарству від 15.09.92р. №56, рішення Конституційного суду України від 02.03.1994р. № 4 пр/2004, - допоміжні приміщення у житловому будинку окремо приватизації не підлягають.

Співвласниками допоміжних приміщень є власники квартир, яким ці приміщення передаються безоплатно в спільну власність громадян одночасно з приватизацією ними квартир багатоквартирних будинків.

Дослідивши матеріали справи, заслухавши пояснення сторін, суд

в с т а н о в и в:

На підставі договору оренди комунального майна міської територіальної громади від 20.12.2006р. № 761 позивач (орендар) прийняв від управління комунальної власності м.Херсона (орендодавець) у строкове платне користування комунальне майно - нежилі приміщення цокольного поверху будинку під номером 2 "а" по вул.Краснощьокіної в м.Херсоні загальною площею 90,1 кв.м., що знаходиться на балансі управління житлового господарства  під розміщення офісу на підставі рішення Херсонської  міськради від 10.11.2006р. № 167.

Згідно з висновком від 31.08.2006р. незалежної оцінки, проведеної ТОВ Консалтингова фірма "Спектр", вартість переданого в оренду майна складає 92134 грн.

Договір оренди зареєстровано в Державному реєстрі правочинів 20.12.2006р., об'єкт оренди передано в користування орендарю на підставі двостороннього акта прийому-передачі комунального майна від 20.12.2006р.

Відповідно до п.6.2.3 договору оренди, орендар вправі з письмового дозволу орендодавця проводити зміни до складу орендованого майна, реконструкцію, технічне переозброєння, що зумовлює підвищення його вартості.

З фактичних матеріалів справи встановлено, що вартість майна значно підвищилась в зв'язку з проведенням орендарем капітального ремонту орендованого майна за рахунок власних коштів, вартість якого склала 27640 грн., що підтверджується наданим у справу кошторисом, узгодженим заступником міського голови та заступником начальника УКСа міськвиконкому, зведеним кошторисним розрахунком, локальним кошторисом, актом приймання виконаних підрядних робіт, відомістю ресурсів.

На підставі аудиторського висновку за вих. № 3 від 22.01.2007р., наданого аудиторською фірмою "Рада-аудит", підтверджено, що види робіт, виконані в орендованих  приміщеннях по вул.Краснощьокіної, 2а підтверджені актом виконаних підрядних робіт, відповідають кошторисній документації і відносяться до переліку робіт, пов'язаних із відновленням і поліпшенням експлуатаційних показників орендованих основних засобів, що дадуть можливість отримати економічні вигоди в майбутньому, усього виконано робіт із поліпшення на суму 22525 грн. (без ПДВ), що відповідає узгодженій кошторисній документації. Фінансування витрат по поліпшенню орендованих приміщень на суму 22525 грн. (без ПДВ), здійснене за рахунок власних коштів орендаря.

Лист позивача від 24.01.2007р. стосовно включення орендованого ним об'єкта до Програми відчуження комунального майна м.Херсона залишено без задоволення з посиланням на те, що допоміжні приміщення житлового будинку окремо приватизації не підлягають.

З'ясувавши обставини справи, дослідивши докази на їх підтвердження, суд визнав позов обґрунтованим і задовольняє його у повному обсязі з врахуванням наступного.

Як встановлено з фактичних матеріалів справи, позивач орендує нежилі приміщення цокольного поверху загальною площею 90,1 кв.м. у будинку під № 2-А по вул.Краснощьокіної у м.Херсоні на підставі нотаріально посвідченого договору оренди комунального майна міської територіальної громади, укладеного з уповноваженим органом - управлінням комунальної власності м.Херсона, для розміщення офісу згідно рішення Херсонської міськради від 10.11.2006р. № 167.

На підставі п.п.6.2.3 договору оренди орендар вправі з дозволу управління комунальної власності вносити зміни до складу орендованого майна, проводити реконструкцію, технічне переозброєння, що зумовлює підвищення його вартості.

Позивачем з дозволу орендодавця, а саме узгодженого заступником міського голови та заступника управління капітального будівництва міськвиконкому 19.01.2007р. кошторису на капітальний ремонт приміщень цокольного поверху загальною площею 90,1 кв.м. здійснено ремонтно-будівельні невід'ємні поліпшення стану приміщення на суму, що перевищує 25% його вартості, що підтверджується наданими у справу  кошторисом, зведеними кошторисними розрахунками, актом приймання виконаних робіт.

Згідно з оціночним актом, складеним консалтинговою фірмою "Спектр" та затвердженого управлінням комунальної власності від 18.09.2006р. первісна оцінна вартість об'єкта оренди складає 92134 грн.

На підставі аудиторського висновку за вих. №3 від 22.01.2007р., наданого аудиторською фірмою "Рада-аудит", підтверджено, що види робіт, виконані в орендованих приміщеннях по вул.Краснощьокіної, 2"а" підтверджені актом виконаних підрядних робіт, відповідають кошторисній документації і відносяться до переліку робіт, пов'язаних із відновленням і поліпшенням експлуатаційних показників орендованих основних засобів, що дадуть можливість отримати економічні вигоди в майбутньому, всього виконано робіт із поліпшення на суму 22525 грн. (без ПДВ), що відповідає узгодженій кошторисній документації.

Фінансування витрат по поліпшенню орендованих приміщень на суму 22525 грн. (без ПДВ) здійснене за рахунок власних коштів орендаря.

Основні цілі, пріоритети, завдання та способи приватизації державного майна, що належить АР Крим, відчуження комунального майна, групи об'єктів, які підлягають приватизації орієнтовні завдання щодо обсягів приватизації державного майна визначаються Державною програмою приватизації на 2000-2002р., затвердженою  Законом України "Про державну програму приватизації", що діє на момент виникнення оспорюваних правовідносин.

Таким  чином, Програма приватизації також стосується орендованих приміщень загальною площею 90,1 кв.м., що знаходяться у цокольному поверсі будинку № 2"а" по  вул.Краснощьокіної у м.Херсоні.

Оскільки об'єкт оренди є окремим індивідуально визначеним майном (нежиле приміщення), згідно з п.5 Програми, воно належить до групи А.

Пунктом 48 цієї програми встановлено, що продаж об'єктів групи "А" здійснюється відповідно до Закону України "Про приватизацію невеликих державних підприємств (малу приватизацію) та Державної програми приватизації".

Статтею 7 вищеназваного Закону встановлено, що включення об'єктів малої приватизації до переліків об'єктів, що перебувають у комунальній власності та підлягають приватизації, зокрема, і шляхом викупу, здійснюється  відповідно до Державної та місцевих програм чи з ініціативи відповідних органів приватизації або покупців приватизації.

Пунктом 51 розд. ІХ Державної програми приватизації встановлено право пріоритетного (пільгового) викупу орендарем орендованого ним майна (будівлі, споруди, приміщення) за умови здійснення ним за рахунок власних коштів за згодою орендодавця невідокремленого поліпшення (капітального ремонту тощо) вартістю не менше 25% залишкової вартості будівлі (споруди, приміщення).

Наданими у справу  доказами підтверджено, що вартість проведених за згодою орендодавця невідокремлених поліпшень, зокрема капітального ремонту об'єкта оренди, перевищує його вартість на момент передачу в оренду.

Виходячи з системного аналізу законодавства, що регулює оспорювані правовідносини, фактичних доказів, позивач мав право на приватизацію об'єкта оренди шляхом викупу і відмова відповідача у включенні нежилих приміщень загальною площею 90,1 кв.м. до переліку об'єктів приватизації шляхом викупу є незаконною.

Суд не приймає доводи відповідача щодо неможливості відчуження орендованих нежилих приміщень з огляду на те, що вони є допоміжними приміщеннями житлового будинку, враховуючи наступне.

Нежилі приміщення цокольного поверху будинку № 2-А по вул.Краснощьокіної є власністю територіальної громади, комунальною власністю, що підтверджується витягом про реєстрацію права власності на нерухоме майно, видане Херсонським ДБТІ.

З наданої управлінням містобудування та архітектури відповіді вбачається, що будинок № 2-А по вул.Краснощьокіної має цокольний поверх.

За змістом ст.1 Закону України "Про приватизацію державного житлового фонду" приватизація - це відчуження квартир (будинків), кімнат у квартирах та одноквартирних будинках, де мешкають два і більше наймачів, та належних до них господарських споруд і приміщень (підвалів, сараю і т.ін.) державного житлового фонду на користь громадян України.

За змістом ч.2 ст.10 цього ж Закону власники квартир багатоквартирних будинків є співвласниками допоміжних приміщень будинку, технічного обладнання, елементів зовнішнього благоустрою.

У відповідності до ст.1 Закону України "Про об'єднання співвласників багатоквартирного будинку" допоміжні приміщення багатоквартирного будинку - це приміщення, призначені для забезпечення експлуатації будинку та побутового обслуговування мешканців будинку (сходові клітини, вестибулі, перехідні шлюзи, позаквартирні коридори, колясочні, кладові, сміттєкамери, горища, підвали, шахти і машинні відділення ліфтів, вентиляційні камери та інші технічні приміщення).

Таким чином, при вирішенні питання щодо належності приміщення до допоміжного, слід виходити не лише із його місцерозташування у будинку, а й з того чи є це приміщення допоміжним, в якому (чи в частині якого) знаходиться технічне обладнання будинку (інженерні комунікації та технічні пристрої, які необхідні для забезпечення санітарно-гігієнічних умов та безпечної експлуатації квартир), без доступу до яких експлуатація житлового будинку не є можливою, чи використовувалось воно (чи частина його) для обслуговування будинку. У зазначеному приміщенні відсутні будь-які комунікації, які б забезпечували роботу та догляд за квартирами цього будинку.

Сам факт знаходження певних приміщень у підвалах, цокольних поверхах не може визнаватися безумовною підставою віднесення їх до допоміжних приміщень у контексті Закону України "Про приватизацію державного фонду".

За змістом Закону нежилі приміщення житлового фонду, які використовуються підприємствами торгівлі, громадського харчування, житлово-комунального та побутового обслуговування населення на умовах оренди, і при приватизації житлового фонду передаються у комунальну власність відповідних міських, селищних, сільських Рад народних депутатів, не втрачають свій статус недопоміжних нежитлових приміщень, незалежно від того, де, у якій частині житлового будинку вони знаходяться.

На сьогодні зазначене нежиле приміщення використовується позивачем на підставі договору оренди як офіс.

Отже, орендоване нежиле приміщення, розташоване на цокольному поверсі по вул.Краснощьокіної, 2-А не відповідає статусу допоміжного, є окремим об'єктом цивільно-правових відносин, який підлягає приватизації на загальних підставах.

У судовому засіданні проголошено вступну та резолютивну частини постанови та повідомлено про дату, час і місце складення її повного тексту - 13 березня 2007р. о 14 год. 00 хв., каб. № 324, м.Херсон, вул.Горького, 18.

Керуючись ст.ст. 158, 160-163, 167, п.6 Прикінцевих та перехідних положень КАС України, суд

постановив:

1. Позов задовольнити.

Визнати незаконною відмову Фонду комунального майна м.Херсона, код 24958630 у включенні нежилих приміщень площею 90,1 кв.м. цокольного поверху в житловому будинку № 2-А по вул.Краснощьокіної у м.Херсоні до переліку об'єктів, що підлягають приватизації шляхом викупу.

Зобов'язати Фонд комунального майна м.Херсона, код 24958630 включити нежилі приміщення площею 90,1 кв.м. цокольного поверху в житловому будинку № 2-а по вул.Краснощьокіної в м.Херсоні до переліку об'єктів, що підлягають приватизації шляхом викупу.

2. Стягнути з Фонду комунального майна м.Херсона, м.Херсон, пр.Ушакова, 37, код 24958630 на користь товариства з обмеженою відповідальністю "Арктур" м.Херсон, вул.Краснощьокіної, 2-А, ідентифікаційний номер 21275155, свідоцтво № 210518 видане 16.09.1993р., - 3 грн. 40 коп. судового збору.

Постанова набирає законної сили після закінчення строку подання заяви про апеляційне оскарження, якщо таку заяву не було подано. Якщо було подано заяву про апеляційне оскарження, але апеляційна скарга не була подана в строк, встановлений Кодексом адміністративного судочинства України, постанова або ухвала суду першої інстанції набирає законної сили після закінчення цього строку. У разі подання апеляційної скарги судове рішення, якщо його не скасовано, набирає законної сили після закінчення апеляційного розгляду справи.  .

Заява про апеляційне оскарження постанови суду першої інстанції подається протягом десяти днів з дня її проголошення, а в разі складення постанови у повному обсязі відповідно до статті 160 КАС України з дня складення в повному обсязі. Апеляційна скарга на постанову суду першої інстанції подається протягом двадцяти днів після подання заяви про апеляційне оскарження. Апеляційна скарга може бути подана без попереднього подання заяви про апеляційне оскарження, якщо скарга подається у строк, встановлений для подання заяви про апеляційне оскарження.

Суддя                                                                  Н.О. Задорожна

Повний текст постанови

складено 13.03.2007р.