ВИЩИЙ  ГОСПОДАРСЬКИЙ  СУД  УКРАЇНИ
ПОСТАНОВА

ІМЕНЕМ УКРАЇНИ

26 квітня 2007 р.
№ 30/348-06-10943

Вищий господарський суд України у складі колегії суддів:

головуючого
суддів:
М.Остапенка,
Є.Борденюк,
В.Харченка,

розглянувши у відкритому судовому засіданні

касаційну скаргу
Представництва по управлінню комунальною власністю Одеської міської ради

на постанову
від 30.01.2007 року

Одеського апеляційного господарського суду

у справі
№ 30/348-06-10943

за позовом
Представництва по управлінню комунальною власністю
Одеської міської ради

до
Приватного виробничо-комерційного підприємства
"Укрпромекспо"

про
розірвання договору оренди та виселення

В судове засідання прибули представники сторін:

позивача
Глазов О.О. (дов. від 12.01.2007 року)

Заслухавши суддю-доповідача –Є. Борденюк пояснення представника позивача та перевіривши матеріали справи, Вищий господарський суд України

ВСТАНОВИВ:

29.06.2004 між сторонами у справі укладений договір оренди № 19/1, за яким позивач передав відповідачу у строкове платне користування нежитлове підвальне приміщення загальною площею 101,0 кв.м, розташоване за адресою: м. Одеса, пров. Маяковського, 5 на строк до 01.06.2005.

Додатковим погодженням від 28.09.2005 до договору оренди строк дії договору продовжений до 01.05.2006, а додатковим погодженням від 27.06.2006 строк дії договору продовжений до 27.12.2006.

Актами обстеження від 04.08.2006, від 10.08.2006 та від 17.08.2006, проведених та підписаними співробітниками Представництва за участю третьої незацікавленої особи, встановлено, що на території переданого в оренду приміщення знаходилися особи без постійного місця проживання, що призвело до незадовільного стану майна, приміщення фактично не використовувалося з метою, зазначеною у договорі оренди, а саме розміщення та функціонування продовольчого складу.

Невикористання орендарем приміщення сприяє його достроковому руйнуванню.

19.08.2006 позивач надіслав на адресу відповідача пропозицію про дострокове розірвання договору оренди та повернення майна, яка залишена відповідачем без задоволення.

10.10.2006 Представництво по управлінню комунальною власністю Одеської міської ради звернулося до суду з позовом про розірвання договору оренди та виселення відповідача, посилаючись на п. 7.3. договору, яким встановлено, що при тривалому, більше трьох місяців, невикористані орендарем приміщення, що орендується, приміщення вважається неосвоєним, а договір підлягає розірванню.

Як на правове обґрунтування своїх вимог, позивач посилається на                                ч. 1 ст. 773 ЦК України та ч. 2 ст. 18 Закону України "Про оренду  державного та комунального майна".

Рішенням господарського суду Одеської області від 27.11.2006 (суддя Н.Рога) позовні вимоги задоволені та визнані судом обґрунтованими і такими, що базуються на правових нормах.

Приватне виробничо-комерційне підприємство "Укрпромекспо" оскаржило судове рішення в апеляційному порядку, посилаючись на те, що тимчасове невикористання ним орендованого приміщення спричинило непридатний стан приміщення для його використання та необхідністю капітального ремонту. Так як капітальний ремонт приміщення орендар може здійснити лише за участю орендодавця, то орендар виконує роботу, з метою погодження з орендодавцем питань щодо необхідності виконання капітального ремонту.

Постановою Одеського апеляційного господарського суду від 30.01.2007 (колегія суддів: Е.Андрєєва, П. Мацюра, Н.Ліпчанська) рішення у справі скасоване, у позові відмовлено.

Постанова суду мотивована тим, що підставою розірвання договору оренди та виселення за позовом, є умова п. 7. 3. договору: тривале, більше трьох місяців невикористання орендарем приміщення, що визнається як неосвоєне.

Так як неосвоєння орендарем приміщення передбачає його початкове невикористання, що спростовується матеріалами справи; невикористання протягом трьох місяців не підтверджується матеріалами справи, підстав для задоволення позову господарський суд апеляційної інстанції не вбачає.

Тимчасове невикористання орендарем приміщення спричинене підготовкою до капітального ремонту приміщення, що не може вважатися неналежним використанням його орендарем.

Звертаючись до суду з касаційною скаргою, позивач посилається на неправильне застосування судом при ухваленні оскаржуваної постанови норм матеріального права та порушення  процесуальних норм.

Зокрема, посилання орендаря на виконання ним робіт щодо узгодження капітального ремонту приміщення, яке лягло в основу оскаржуваної постанови, є хибним. Оскільки 30.07.2004 Представництво дозволило проведення капітального ремонту майна за умови виконання повного переліку ремонтно-будівельних робіт та надання проектно-кошторисної документації, затвердженої та узгодженої у відповідному порядку.

Орендарем не виконані зазначені умови. І лише 16.10.2006, уже під час розгляду справи, орендар повторно звернувся про дозвіл на капітальний ремонт приміщення, у чому йому відмовлено.

Перевіряючи юридичну оцінку встановлених судом фактичних обставин справи та їх повноту, Вищий господарський суд України дійшов висновку, що касаційна скарга підлягає до задоволення, виходячи з такого.

Вищий господарський суд України  погоджується з висновком господарського суду апеляційної інстанції про те, що невикористання орендарем нежитлового приміщення у період, зафіксований у поданих до суду актах, не є фактом неосвоєння приміщення протягом тривалого (трьох місяців) часу.

Однак, факт невикористання орендарем приміщення, встановлений судами, не заперечується орендарем.

Зазначена обставина є неналежним виконанням стороною умов договору, що спричиняє пошкодженню та руйнуванню майна. Якраз ця обставина є підставою для розірвання договору.

Надання орендодавцем 30.07.2004 дозволу орендарю на проведення капітального ремонту приміщення, переданого в оренду до 01.06.2005, та невиконання ним таких робіт практично до сплину строку дії договору (27.12.2007), який двічі сторонами продовжувався, є обставиною неналежного виконання орендарем умов договору, що спричиняє пошкодження та руйнування майна територіальної громади та підставою для розірвання договору відповідно до п. п. 1, 2, 3, 4                    ч. 1 ст. 783 ЦК України.

Керуючись ст. ст. 1115, 1117, 1119-11112 Господарського процесуального кодексу України, Вищий господарський суд України

ПОСТАНОВИВ:

Касаційну скаргу Представництва по управлінню комунальною власністю Одеської міської ради задовольнити.

Постанову Одеського апеляційного господарського суду від 30.01.2007 року у справі № 30/348-06-10943 скасувати.

Рішення господарського суду Одеської області від 27.11.2006 року у справі              № 30/348-06-10943 залишити без зміни.

Головуючий, суддя                                                                            М.Остапенко

Судді                                                                                               Є.Борденюк

В.Харченко