ГОСПОДАРСЬКИЙ СУД ЧЕРКАСЬКОЇ ОБЛАСТІ
РІШЕННЯ

І М Е Н Е М У К Р А Ї Н И

"26" грудня 2007 р.                                                    Справа № 16/5697

Господарський суд Черкаської області в складі судді Спаських Н.М., при секретарі судового засідання Волна С.В. , за участю представників сторін (згідно явки 21.12.07 р.):

позивача –Кучеренко С.П. - за довіреністю;

відповідача –Філатов С.М. - за довіреністю,

розглянувши у відкритому судовому засіданні матеріали справи за позовом Приватного підприємства "Торговий дім "Троянда" до Смілянської міської ради про визнання договору недійсним

ВСТАНОВИВ:

Заявлено позов про визнання недійсним укладеного між сторонами договору оренди землі від 03.04.2006 року, № реєстрації 79 з підстав невідповідності його вимогам чинного законодавства. Представник позивача позов підтримав з підстав викладених у позовній заяві та просить його задовольнити.

Представник відповідача проти позову заперечив з мотивів, що спірна угода укладена відповідно до вимог чинного законодавства і просить у задоволенні позову відмовити.

Встановивши на підставі поданих суду доказів обставини справи, заслухавши пояснення представників сторін, суд вважає, що позов підлягає до задоволення з таких мотивів.

Згідно з ст. 33 ГПК України кожна сторона повинна довести ті обставини, на які вона посилається як на підставу своїх вимог і заперечень.

З матеріалів справи вбачається, що 03.04.2006 року між сторонами по справі було укладено договір оренди землі. У відповідності до п. 1. договору об'єктом угоди є земельна ділянка із земель житлової та громадської забудови по вул. Б. Хмельницького, 36 у м. Сміла.

Згідно розділу 2 договору в оренду передається земельна ділянка площею 0,0476 га. що складає частку від загальної площі 0,6487 га і знаходиться під 5-ти поверховими житловими будинками з магазином.

Представник позивача надав пояснення, що спірний договір укладався з відповідачем щодо частини земельної ділянки, яка повинна знаходитися під магазином площею 0,0545 га на першому поверсі 5-ти поверхового будинку, який належить позивачу на праві власності.

У відповідності до п. 2 ст. 377 ЦК України, якщо житловий будинок, будівля або споруда розміщені на земельній ділянці, наданій у користування, то у разі їх відчуження до набувача переходить право користування тією частиною земельної ділянки, на якій вони розміщені, та частиною ділянки, яка необхідна для їх обслуговування.

У відповідності до ст. 206 Земельного Кодексу України, використання землі в Україні є платним. Об'єктом плати за землю є земельна ділянка.

У відповідності до положень ст. 21 Закону України "Про оренду землі" - далі Закон, -- орендна плата за землю - це платіж, який орендар вносить орендодавцеві за користування земельною ділянкою.

Згідно ст. 13-15 Закону, договір оренди землі - це договір, за яким орендодавець зобов'язаний за плату передати орендареві земельну ділянку у володіння і користування на певний строк, а орендар зобов'язаний використовувати земельну ділянку відповідно до умов договору та вимог земельного законодавства. Договір оренди землі укладається у письмовій формі і за бажанням однієї із сторін може бути посвідчений нотаріально.

Істотними умовами договору оренди землі є:

об'єкт оренди (місце розташування та розмір земельної ділянки); строк дії договору оренди;

орендна плата із зазначенням її розміру, індексації, форм платежу, строків, порядку її внесення і перегляду та відповідальності за її несплату; умови використання та цільове призначення земельної ділянки, яка передається в оренду; умови збереження стану об'єкта оренди; умови і строки передачі земельної ділянки орендарю; умови повернення земельної ділянки орендодавцеві; існуючі обмеження (обтяження) щодо використання земельної ділянки; визначення сторони, яка несе ризик випадкового пошкодження або знищення об'єкта оренди чи його частини; відповідальність сторін.

Відсутність у договорі оренди землі однієї з істотних умов, є підставою для відмови в державній реєстрації договору оренди, а також для визнання договору недійсним відповідно до закону.

Невід'ємною частиною договору оренди землі є: план або схема земельної ділянки, яка передається в оренду; кадастровий план земельної ділянки з відображенням обмежень (обтяжень) у її використанні та встановлених земельних сервітутів; акт визначення меж земельної ділянки в натурі (на місцевості); акт приймання-передачі об'єкта оренди; проект відведення земельної ділянки у випадках, передбачених цим Законом.

За доводами позивача, спірний договір не містить належно визначеного предмету договору, оскільки передана і оренду земельна ділянка не визначена на схемах, які прикладені до договору, межі її не встановлені.

Порушення свого права існуючим спірним договором позивач вбачає у тому, що він повинен платити орендну плату за неіснуючу земельну ділянку, якою він з цих підстав не може володіти і яка, крім того, взагалі не повинна була виділятися, оскільки знаходиться в складі прибудинкової території житлового будинку.

У відповідності до ст.215 ЦК України підставою недійсності правочину є недодержання в момент вчинення правочину стороною (сторонами) вимог, які встановлені частинами першою - третьою, п'ятою та шостою статті 203 цього Кодексу.

У відповідності до ст. 203 ЦК України, зміст правочину не може суперечити цьому Кодексу, іншим актам цивільного законодавства, а також моральним засадам суспільства. Особа, яка вчиняє правочин, повинна мати необхідний обсяг цивільної дієздатності. Волевиявлення учасника правочину має бути вільним і відповідати його внутрішній волі. Правочин має вчинятися у формі, встановленій законом. Правочин має бути спрямований на реальне настання правових наслідків, що обумовлені ним.

Оцінивши доводи сторін стосовно визначення предмету спірного договору та заслухавши пояснення представників в засіданні, суд вважає, що доводи позивача в цій частині є обґрунтованими.

Дійсно, згідно схеми кордонів обмежень земельної ділянки позивача до договору ( а.с. 23), встановити межі ділянки, що є об'єктом спірного договору та її місце розташування не можливо.

Представник відповідача вказати ці межі за матеріалами договору не зміг, проти відкладення розгляду справи та надання додаткового часу розібратися в цьому питанні за участі землевпорядника заперечив і просив розгляд справи провести за наявними документами.

Таким чином, суд приходить до висновку, що предмет договору належним чином не визначений, що є підставою для визнання договору недійсним, оскільки сторони не дійшли згоди з цієї істотної умови ( ст. 638 ЦК України).

Крім того, позивач посилається на те, що спірний договір фактично укладено стосовно земельної ділянки, яка є частиною прибудинкової території, оскільки на ній розташовані 5-ти поверхові будинки громадського житлового фонду.

З цих підстав суд погоджується з позивачем про те, що зміст спірного договору визначено всупереч положенням чинного законодавства, оскільки Земельний Кодекс не передбачає справляння плати за землю за частину прибудинкової території.

Наказом Держбуду України від 16 вересня 1999 р. № 228 було затверджено Правила та порядок розподілу території житлового кварталу (мікрорайону), які розроблені в розвиток Положення про порядок встановлення та закріплення меж прибудинкових територій існуючого житлового фонду та надання у спільне користування або у спільну сумісну власність земельних ділянок для спорудження житлових будинків, затвердженого 05.04.96 р. наказом N 31/30/53/396, зареєстрованого в Міністерстві юстиції України 26.04.96 р. N 203/1228, і є складовою системи нормативно-методичних документів з виконання містобудівної та землевпорядної документації, здійснення планування раціонального використання і забудови територій, ведення містобудівного кадастру. Правила спрямовані на формування земельних ділянок прибудинкових територій окремих багатоквартирних житлових будинків в житлових кварталах (мікрорайонах) існуючої забудови та під час проектування територій нової житлової забудови, раціональне використання територій існуючої і нової багатоквартирної житлової забудови, утримання і використання вказаних територій на основі принципів добросусідства, забезпечення реалізації прав громадян, яким багатоквартирний житловий будинок належить на праві спільної власності, на розпорядження і використання земельних ділянок прибудинкових територій. Далі по тексту- Правила.

Згідно п. 1.3 Правил - земельна ділянка - це частина території населеного пункту, що має фіксовані межі та характеризується певним місце розташуванням, складом функціональних компонентів території, природними властивостями, фізичними параметрами, правовим і господарським станом. Прибудинкова територія - це встановлена за проектом розподілу території житлового кварталу (мікрорайону) та проектом забудови земельна ділянка багатоквартирної несадибної забудови, яка необхідна для розміщення та обслуговування житлового будинку (будинків) і пов'язаних з ним господарських та технічних будівель і споруд. Прибудинкова територія встановлюється для будинку (будинків) і не може виділятися для частини будинку (блоку, поверху, секцій квартир тощо).

У відповідності до листа Державного комітету України по земельних ресурсах від 18.03.2005 р. N 14-17-2-Ко291/1900 -- згідно пункту 4.4 наказу Держкомзему України, Держбуду України, Держкомунгоспу України, Фонду держмайна N 31/30/53/396 від 05.04.96 р., яким затверджено Положення про порядок встановлення та закріплення меж прибудинкових територій існуючого житлового фонду та надання у спільне користування або спільну сумісну власність земельних ділянок для спорудження жилих будинків - частка власності (користування) земельної ділянки кожного власника квартири (квартир) чи нежитлового приміщення у спільній частковій власності визначається відношенням загальної площі квартири (квартир) чи нежитлових приміщень, що перебувають у його власності, до спільної площі квартир і нежитлових приміщень будинку. Виділення частки земельної ділянки власникам квартир і нежитлових приміщень в натурі та їх окреме відчуження не допускається, позаяк договір оренди земельної ділянки у зазначеному випадку не укладається, а розмір плати визначається відповідно до розміру використання відповідної частки прибудинкової території.

Таким чином, позивач довів правомірність та обгрунтованість своїх позовних вимог, спірна угода не відповідає вимогам чинного законодавства, а тому підлягає визнанню судом недійсною.

Згідно ст. 49 ГПК України, з відповідача на користь позивача слід стягнути 85,00 грн. державного мита та 118,00 грн. витрат на інформаційно-технічне забезпечення судового процесу.

Враховуючи викладене, керуючись ст.ст. 49, 82, 84, 85 ГПК України, суд, -

ВИРІШИВ:

Позов задовольнити повністю.

Визнати недійсним договір оренди землі від 03 квітня 2006 року, який укладено між Смілянською міською радою та Приватним підприємством "Торговий дім "Троянда" (запис в Державному реєстрі земель від 03.04.2006 року № 79).

Стягнути зі Смілянської міської ради, ідентифікаційний код 04061553, м. Сміла Черкаської області, вул. Леніна, 37 на користь Приватного підприємства "Торговий дім "Троянда" , ідентифікаційний код 14184073, Черкаська область. м. Сміла, вул. Б. Хмельницького. 36 -- 85,00 грн. державного мита та 118,00 грн. витрат на інформаційно-технічне забезпечення судового процесу.

Наказ видати.

Рішення може бути оскаржено до Київського міжобласного апеляційного господарського суду протягом 10 днів.

Суддя                                                                                          Н.М. Спаських