ОДЕСЬКИЙ АПЕЛЯЦІЙНИЙ ГОСПОДАРСЬКИЙ СУД _________________________________________________________________________________________
П О С Т А Н О В А ІМЕНЕМ  УКРАЇНИ

"13" лютого 2007 р.

Справа № 13/83/06

Колегія суддів Одеського
апеляційного господарського суду у складі:

Головуючого судді:  Бєляновського В.В.,

Суддів:   Мирошниченко М.А.

Шевченко
В. В.,

при
секретарі   -   Волощук О.О.,

за участю представників:

Від позивача: не з'явився

Від відповідача: не з'явився

розглянувши у
відкритому судовому засіданні в м. Одесі

апеляційну скаргу Первомайського
медичного училища, Миколаївська область, м. Первомайськ

на рішення господарського суду Миколаївської
області від  05.12.2006 року

у справі №  13/83/06

за позовом:
Первомайського медичного училища, Миколаївська область,

м. Первомайськ

до відповідача: Суб'єкта
підприємницької діяльності ОСОБА_1,
Миколаївська область, м. Первомайськ

про розірвання
договору оренди нежитлових приміщень і обладнання та стягнення боргу

ВСТАНОВИЛА:

У вересні 2006 року Первомайське
медичне училище звернулося до господарського суду Миколаївської області з
позовом до суб'єкта підприємницької діяльності -фізичної особи ОСОБА_1
про розірвання договору від 01.06.1998 року оренди нежитлових приміщень і
обладнання їдальні та стягнення з відповідача на свою користь заборгованості по
орендній платі в сумі 1697 грн. 45 коп., пені в сумі 370 грн. 73 коп. за
несвоєчасну сплату орендної плати, а також судових витрат, пов'язаних з
розглядом даної справи.

Позовні вимоги обґрунтовувалися
невиконанням відповідачем умов договору оренди щодо внесення орендної плати та,
як наслідок,  виникненням заборгованості,
а також нездійсненням поточного ремонту орендованого приміщення та обладнання,
що призвело до неможливості використання об'єкта оренди за призначенням. А
тому, на підставі ст. ст. 526, 783 ЦК України та ч. 3 ст. 26 Закону України
„Про оренду державного та комунального майна” позивач просив про задоволення
позову.

В процесі розгляду даної справи
позивач користуючись своїми процесуальними правами передбаченими ст. 22 ГПК
України заявою НОМЕР_5збільшив розмір позовних вимог і просив господарський суд
стягнути з відповідача на свою користь заборгованість по орендній платі за
період з 01.01.2006 року по 01.10.2006 року в сумі 5051 грн. 85 коп. та пеню за
вказаний період в сумі 2667 грн. 66 коп., а всього -7719 грн. 51 коп.

СПД ОСОБА_1 позов щодо стягнення заборгованості  по орендній платі визнав частково на суму
2187 грн., яка виникла внаслідок помилкового визначення розміру орендної плати
за період з 01.01.2006 року по 01.06.2006 року. В решті частини відповідач
позов не визнав  вказуючи на те, що
поточний ремонт орендованого нежитлового приміщення їдальні згідно з договором
оренди здійснював своєчасно, а з червня 2006 року орендну плату позивачеві не
сплачував у зв'язку з неможливістю використовувати об'єкт оренди за
призначенням  через закриття їдальні державною  санітарно -епідеміологічною службою з причини
невиконання орендодавцем свого обов'язку щодо капітального ремонту даху
нежитлового приміщення, про що він повідомив позивача.

Рішенням господарського суду
Миколаївської області від 05.12.2006 року у справі (суддя -Коваль Ю.М.) позов
задоволено частково, з СПД ОСОБА_1 на користь
Первомайського медичного училища стягнуто 2187 грн. боргу по орендній
платі за період з 01.01.2006 року по 01.06.2006 року, 64 грн.         39 коп. пені за несвоєчасне виконання
грошових зобов'язань, а також 413 грн. на погашення витрат на оплату послуг
адвоката, 102 грн. витрат зі сплати державного мита та 118 грн. витрат на
інформаційне -технічне забезпечення судового процесу, а в решті частини позову
відмовлено з мотивів недоведеності позовних вимог.

Первомайське медичне училище у
поданій до Одеського апеляційного господарського суду апеляційній скарзі
просить зазначене рішення місцевого господарського суду скасувати повністю і
прийняти нове рішення, яким задовольнити уточнені позовні вимоги. Скаржник
вважає оскаржуване рішення незаконним, необґрунтованим та не відповідаючим
фактичним обставинам справи, а надану судом оцінку доказів такою, що не
ґрунтується на всебічному повному і об'єктивному розгляді в судовому процесі
всіх обставин справи в їх сукупності на підставі закону. При цьому скаржник
посилається на те, що протягом терміну використання орендованої будівлі
відповідачем не виконувалися  передбачені
умовами договору  зобов'язання щодо
своєчасного здійснення поточного ремонту, своєчасного і в повному розмірі
внесення орендної плати, що є підставами для розірвання договору оренди за
рішенням суду.

У відзиві на апеляційну скаргу СПД
ОСОБА_1 заперечує проти її задоволення вказуючи на суперечливість та
надуманість викладених у ній доводів і просить оскаржуване рішення місцевого
господарського суду залишити без змін, вважаючи його законним та обґрунтованим.

Про день, час і місце розгляду
апеляційної скарги сторони були повідомлені заздалегідь належним чином, що
підтверджується повідомленнями поштового відділень, проте не скористалися
наданим законом правом на участь своїх представників в засіданні суду.

09.02.2007 року до Одеського
апеляційного господарського суду надійшла телеграма Первомайського медичного
училища з клопотанням про відкладення судового засідання у зв'язку з
необхідністю додаткового часу на підготовку до судового засідання та
витребування у відповідних організацій додаткових документів по справі.

Назване клопотання визнано судом
необґрунтованим та відхилено з огляду на те, що непідготовленість позивача до
судового засідання не є достатньою підставою для відкладення судового розгляду
справи. Поважною причиною такого відкладення може вважатися та, існування якої
зумовлено факторами об'єктивного характеру, які не залежать від волі заявника,
тобто ні за яких обставин, не можуть бути ним змінені чи усунуті. Тим більше,
що з моменту отримання судової ухвали про прийняття апеляційної скарги до
провадження, а саме  з 23.01.2007 року, у
позивача було достатньо часу для підготовки до її розгляду. Нез'явлення у
судове засідання представників  сторін,
належним чином повідомлених про день, час і місце апеляційного розгляду, не
перешкоджає судовому розгляду справи за наявними матеріалами згідно з приписами
ч. 1 ст. 101 ГПК України.

Обговоривши доводи апеляційної скарги
та заперечення на неї, дослідивши матеріали справи, перевіривши правильність
застосування судом норм матеріального і процесуального права при прийнятті
оскаржуваного рішення, колегія суддів дійшла висновку, що апеляційна
скарга  задоволенню не підлягає  з наступних підстав.

Як вбачається з матеріалів справи та
встановлено місцевим господарським судом, 01.06.1998 року між Первомайським медичним
училищем (орендодавець) та приватним підприємцем ОСОБА_1 (орендар) було
укладено договір оренди частини нежитлового приміщення та обладнання їдальні
загальною площею 490,5 кв. м., розташованого в АДРЕСА_1, для використання як
об'єкт громадського харчування, строком до 01.06.2008 року. Умовами даного
договору сторони встановили, що орендна плата визначається на підставі
„Методики розрахунку і порядку використання плати за оренду державного майна”,
затвердженою постановою Кабінету Міністрів України від 04.10.1995 року № 786 та
в узгодженому розмірі перераховується орендарем на розрахунковий рахунок
орендодавця не пізніше 20 числа наступного за звітним місяця з урахуванням
індексу інфляції. Орендна плата перерахована несвоєчасно або в неповному обсязі
сплачується орендодавцем з урахуванням пені у розмірі 0,5% від суми орендної
плати за кожний прострочений день. Орендар зобов'язався використовувати об'єкт
оренди за призначенням; своєчасно і в повному обсязі  вносити орендодавцеві орендну плату та
експлуатаційні видатки в касу; своєчасно здійснювати поточний ремонт
орендованих приміщень та обладнання; в разі припинення договору оренди
повернути орендодавцеві орендоване приміщення та обладнання в належному стані,
ні гіршому, ніж на момент передачі його в оренду, протягом одного місяця.
Орендодавець зобов'язався передати орендарю в оренду за актом приймання
-передачі приміщення та обладнання; своєчасно здійснювати капітальний ремонт та
підтримувати в належному стані всі інженерні комунікації; виступати з ініціативою
щодо внесення змін у договір оренди або його розірвання у разі погіршення стану
орендованого приміщення та обладнання внаслідок його неналежного використання
або невиконання умов договору.

Зазначене в даному договорі майно
було передано орендареві від  орендодавця
за актом від 01.06.1998 року.

Звернувшись до господарського суду
з цим позовом позивач стверджує, що відповідач в порушення умов договору взяті
на себе зобов'язання щодо сплати орендної плати не виконує, протягом всього
терміну користування орендованим майном не здійснював поточний ремонт
орендованого приміщення та обладнання, що призвело до неможливості використання
об'єкта оренди за призначенням і є підставою для дострокового розірвання
договору оренди відповідно до ст. 783 ЦК України та ч. 3 ст. 26 Закону України
„Про оренду державного та комунального майна”.

За розрахунками позивача наявними в
справі загальна сума нарахованої відповідачеві орендної плати за користування
об'єктом оренди за спірний період, тобто з 01.01.2006 по 01.10.2006 року
становить 6982 грн. 99 коп.  Відповідачем
сплачено орендної плати за цей період 1931 грн. 14 коп. і загальна сума
простроченої заборгованості становить 5051 грн. 85 коп., в зв'язку з чим за
несвоєчасне виконання грошових зобов'язань позивач нарахував відповідачеві за
увесь цей період пеню в сумі 2667 грн. 66 коп.

Відповідно до ст. 3 Закону України
„Про оренду державного та комунального майна” відносини щодо оренди державного
майна регулюються договором оренди, цим Законом та іншими нормативно - правовими
актами.

Згідно з ч. 3 ст. 26 вищезгаданого
Закону, на вимогу однієї із сторін договір оренди може бути достроково
розірвано за рішенням суду, арбітражного суду у разі невиконання сторонами
своїх зобов'язань та з інших підстав, передбачених законодавчими актами
України.

Статтею 783 ЦК України, яка регулює
дострокове розірвання  договору найму
(оренди)  на вимогу наймодавця,
встановлено, що наймодавець має право вимагати розірвання договору найму, якщо:
наймач користується річчю всупереч договору або призначенню речі; наймач без
дозволу наймодавця передав річ у користування іншій особі; наймач своєю
недбалою поведінкою створює загрозу пошкодження речі; наймач не приступив до
проведення капітального ремонту речі, якщо обов'язок проведення капітального
ремонту був покладений на наймача.

Як вбачається з акту обстеження
будівлі їдальні Первомайського медучилища від 20.06.1997 року, складеного у
зв'язку з її передачею в оренду орендарю ОСОБА_1, внаслідок зіпсування даху та
підвищеної вологості усі приміщення будівлі знаходяться в незадовільному стані,
непридатні для використання як об'єкт громадського харчування та підлягають
негайному ремонту.

На момент укладення спірного договору
технічний стан приміщень будівлі їдальні залишався таким же, що підтверджується
звітом про проведення експертної оцінки ринкової вартості частини приміщень та
обладнання будівлі їдальні, складеним у 1998 році ТОВ „Ноу -Хау Консалтінг”.

Проте, 15.12.1999 року та 29.01.2002
року Державною санітарно -епідеміологічною службою м. Первомайська
Миколаївської області  відповідачеві були
видані висновки на початок роботи кафе „Атлантіс”, розташованого в будівлі
їдальні медучилища, та виготовлення і реалізацію продуктів харчування.

З актів обстеження кафе, розміщеного
в будівлі їдальні медучилища, складених лікарем з гігієни харчування міської
санітарно - епідеміологічної станції від 13.05.1999 року, від 12.05.2000 року,
від 10.11.2000 року, від 16.09.2002 року вбачається, що санітарно -технічний
стан приміщень їдальні  задовільний.

Зазначені висновки та акти, а також
наявні у справі дозвільні документи, фотографії об'єкта оренди, трудові угоди,
та акти виконаних робіт за ними беззаперечно свідчать про те, що протягом дії
договору оренди відповідач регулярно проводив в орендованих приміщеннях їдальні
поточний ремонт, чим спростовується твердження позивача про зворотнє.

17.05.2006 року Головним державним
санітарним лікарем м. Первомайська було винесено постанову НОМЕР_1 про
застосування адміністративно -запобіжних заходів за порушення санітарного
законодавства, відповідно до якої у зв'язку з непроведенням протягом декількох
років ремонту даху будівлі,  протіканням
вологи та наявністю у зв'язку з цим плісняви на стелі та стінах, роботу кафе в
орендованих приміщеннях їдальні тимчасово заборонено.

Доводи позивача про те, що
відповідач в порушення своїх договірних зобов'язань протягом терміну
користування орендованим майном не здійснював ремонт даху будівлі, відхиляються
судом як неспроможні, оскільки відповідно до п. п. 6 п. 6 листа Державного
комітету будівництва, архітектури та житлової політики України № НОМЕР_2 від
13.01.1998 року ремонт покрівлі на даху відноситься до ремонтно -будівельних
робіт капітального ремонту.

Частиною 2 ст. 776 ЦК України
передбачено, що капітальний ремонт речі, переданої у найм, провадиться
наймодавцем за його рахунок, якщо інше не встановлено договором або законом.

Умовами п. 6.2 спірного договору
обов'язок здійснення капітального ремонту об'єкта оренди покладено саме на
позивача.

З наявного в справі листування між
сторонами вбачається, що починаючи з 2002 року відповідач неодноразово
повідомляв позивача про незадовільний стан покрівлі на даху переданої йому в
оренду будівлі їдальні та протікання у зв'язку з цим дощової води через щілини
в приміщення, просив виконати свої зобов'язання за договором оренди (п.6.2) та
здійснити капітальний ремонт даху, а в разі відсутності у орендодавця для цього
коштів пропонував дати йому згоду на проведення капітального ремонту даху із
зарахуванням його вартості в рахунок орендної плати. Неодноразово такі
звернення до позивача відповідач підтверджував актами обстеження об'єкта оренди
складеними за участю незацікавлених осіб, а також санітарно -епідеміологічною
службою міста.

Проте, позитивної відповіді на свої
звернення відповідач від позивача не отримав.

Вказані обставини позивач не
спростовував.

З доданого відповідачем до відзиву
на апеляційну скаргу висновку
будівельно -технічної експертизи № НОМЕР_3 від 18.01.2007 року,
проведеної регіональною торгово -промисловою палатою Миколаївської області,
випливає, що на момент обстеження окремі конструктивні елементи приміщення
їдальні, орендованої СПД ОСОБА_1, розташовані на першому поверсі двоповерхової
будівлі АДРЕСА_1, знаходяться в технічно незадовільному стані та потребують
вибіркового капітального ремонту.

Однією з основних причин виникнення
дефектів будівлі їдальні є технічно незадовільний стан трубопроводів мереж
каналізації, проникнення каналізаційних вод під фундамент будівлі, внаслідок
чого відбувається просідання фундаменту будівлі їдальні, утворення глибоких
тріщин на стінах та в містах примикання стін з перекриттям, а також просідання
надпідвального перекриття.

Відсутня відмостка  по периметру будівлі, внаслідок чого
відбувається попадання атмосферних опадів під стіни фундаменту. В результаті
технічно незадовільного стану покриття м'якої покрівлі у кількості -110 кв. м.,
відбувається проникнення вологи в приміщення їдальні з покрівлі, що призводить
до утворювання дефектів оздоблення в приміщеннях їдальні.

Загальна вартість ремонтно
-будівельних відновлювальних робіт в приміщеннях їдальні поАДРЕСА_1 на момент
огляду  складає -45409 грн.

З наведеного випливає, що оскільки умовами
п. 6.2 спірного договору обов'язок своєчасного здійснення капітального ремонту
нежитлових приміщень їдальні та підтримання в належному стані всіх внутрішньо
-будинкових мереж покладено на орендодавця, то саме позивач своєю недбалою
поведінкою створює загрозу пошкодження об'єкта оренди.

Таким чином, твердження позивача
про те, що відповідач протягом терміну користування орендованим майном не
здійснював поточний ремонт орендованого приміщення та обладнання, що призвело
до неможливості використання об'єкта оренди за призначенням та, відповідно, є
підставою для дострокового розірвання спірного договору оренди, не відповідає
фактичним обставинам справи та спростовується наявними у справі  доказами.

Протягом спірного періоду 2006 року
відповідачем сплачено орендної плати загальною сумою 1931 грн. 14 коп., що
позивачем не заперечується. Користуватися об'єктом оренди відповідач мав
можливість до 22.05.2006 року, оскільки 17.05.2006 року Головним державним
санітарним лікарем м. Первомайська було винесено постанову НОМЕР_1 про
застосування адміністративно -запобіжних заходів за порушення санітарного
законодавства, відповідно до якої у зв'язку з непроведенням протягом кількох
років ремонту даху  роботу кафе в орендованих
приміщеннях тимчасово заборонено.

Листом № НОМЕР_4 відповідач повідомив
позивача про заборону роботи та попередив про припинення сплати орендних
платежів у разі непроведенням ремонтних робіт даху будівлі. Зазначене
повідомлення відповідача  позивачем
залишено без уваги та реагування.

Частиною 6 ст. 762 ЦК України
встановлено, що наймач звільняється від плати за весь час, протягом якого майно
не могло бути використане ним через обставини, за які він не відповідає.

Оскільки, як вже було зазначено вище,
ремонт покрівлі на даху відноситься до ремонтно -будівельних робіт капітального
ремонту, а такий ремонт відповідно до умов п. 6.2 спірного договору
зобов'язаний був здійснювати позивач, то, відповідно, з 23.05.2006 року
орендоване майно не могло бути використане СПД ОСОБА_1 через обставини, за які
він не відповідає.

Внесення відповідачем орендної плати
за період з 01 січня по 23.05.2006 року не в повному обсязі не може бути
підставою для дострокового розірвання спірного договору оренди, а відповідно до
умов п. 3.2 договору заборгованість по
орендній платі стягується орендодавцем з урахуванням пені. Заборгованість
відповідача по орендній платі за вказаний період складає 2187 грн. Виходячи з
суми заборгованості сума пені, яка підлягає стягненню, становить 64 грн. 39
коп. Наданий позивачем розрахунок пені є помилковим, позаяк  ст. 3 Закону України „Про відповідальність за
несвоєчасне виконання грошових зобов'язань” встановлено, що розмір пені,
передбачений статтею 1 цього Закону, обчислюється від суми простроченого
платежу та не може перевищувати подвійної облікової ставки Національного банку
України, що діяла у період, за який сплачується пеня.

Таким чином, колегія суддів вважає,
що правові підстави для дострокового розірвання спірного договору оренди
відсутні, а позовні вимоги в частині стягнення заборгованості  по орендній платі  та пені підлягають задоволенню частково, на
суму 2187 грн. та 64 грн. 39 коп. відповідно.

Викладені в апеляційній скарзі
доводи позивача не заслуговують на увагу, оскільки не спростовують висновків
місцевого господарського суду та з урахуванням всіх обставин даної справи,
встановлених господарським судом, не впливають на правильність вирішення даного
спору. Такі доводи скаржника є наслідком помилкового довільного тлумачення умов
спірного договору оренди, ігноруючи ту обставину, що його умовами обов'язок
проведення  капітального ремонту  переданих в оренду нежитлових приміщень
їдальні покладено саме на орендодавця, а також норм ст. 783 ЦК України, яка
регулює порядок дострокового розірвання договору оренди на вимогу орендодавця і
встановлює вичерпний перелік для цього підстав, існування жодної з яких
позивачем не  доведено за допомогою
законодавчо встановлених засобів доказування.

Згідно зі ст. 22 ГПК України
позивачами є підприємства та організації, що подали позов про захист свого
порушеного чи оспорюваного права або охоронюваного законом інтересу. Юридична
заінтересованість позивача у судовому процесі зобов'язує його довести як
наявність спірних матеріальних правовідносин та
і  ту обставину, що його права
порушені і на відповідача має бути покладено відповідальність на передбачених
законом або договором умовах.

З урахуванням наведеного, колегія
суддів вважає, що оскаржуване рішення місцевого господарського суду відповідає
фактичним обставинам справи та чинному законодавству, а мотиви позивача, з яких
подано апеляційну скаргу, не можуть бути підставою для його зміни чи
скасування, оскільки спростовуються вищевикладеним.

Керуючись  ст.ст.
99, 101-105  ГПК України, колегія
суддів -,

ПОСТАНОВИЛА:

Рішення  господарського  суду
Миколаївської області  від  05.12.2006 року у справі № 13/83/06 залишити
без змін, а апеляційну скаргу Первомайського медичного училища  - без задоволення.

Постанова набирає законної сили з дня
її прийняття і може бути оскаржена  у
касаційному порядку до Вищого господарського суду України.

Головуючий  суддя:
Бєляновський В.В.

Судді:
Мирошниченко М.А.

Шевченко В. В.