ГОСПОДАРСЬКИЙ СУД КИЇВСЬКОЇ ОБЛАСТІ
РІШЕННЯ

"27" липня 2007 р.                                                                    Справа № 18/320-07

Розглянувши справу за позовом    Товариства з обмеженою відповідальністю  "Квінт ЛТД"

До           Товариства з обмеженою відповідальністю "Агрофірма"Рубежівська"

3-я особа : Державне підприємство "Центр державного земельного кадастру"

Про     визнання Додаткової угоди дійсною

суддя  Кошик А. Ю.

за участю представників сторін:

позивача Сукманова О.В.

відповідача   Шпак О.М.

3-я особа - Сівковський А.А.

Суть спору:

До господарського суду Київської області Товариством  з обмеженою відповідальністю  «Квінт ЛТД» (далі -  позивач)  подано  позов  до Колективного сільськогосподарського  підприємства  «Агрофірма «Рубежівська»(далі - відповідач) про  визнання Додаткової угоди від 01.04.2004 року до Договору оренди земельної ділянки від 01.01.2003 року дійсною та зобов’язання  відповідача зареєструвати Додаткову угоду від 01.04.2004 року до Договору оренди земельної ділянки від 01.01.2003 року у Державному земельному кадастрі України.

До участі  у справі було залучено в якості третьої особи без самостійних вимог на предмет спору на стороні відповідача  –Державне підприємство «Центр державного земельного кадастру».

Провадження у справі було порушене відповідно до ухвали від 09.07.2007 року та призначено розгляд справи на  27.07.2007 року.

В судовому засіданні  27.07.2007 року позивач подав заяву про уточнення позовних вимог, в якій  просить визнати за Товариством з обмеженою відповідальністю «Квінт Лтд» право на оренду земельної ділянки загальною площею 25,44 га, яка знаходиться в заплаві річки Бучанки строком до 01.04.2004 року згідно Додаткової угоди від 01.04.2004 року до Договору оренди земельної ділянки від 01.01.2003 року  та зобов’язати  відповідача  зареєструвати спірну Додаткову угоду  у Державному земельному кадастрі України.

Представник відповідача  в своїх запереченнях на позов  стверджує, що вимоги закону про державну реєстрацію  договору  оренди земельної  ділянки   поширюються і на  додаткові угоди, укладені до таких договорів.

Представник третьої особи   підтримав позовні вимоги.

Розглянувши матеріали справи, заслухавши пояснення представників сторін, судом встановлено наступне.

Як вбачається з матеріалів справи, 01.01.2003 р. між КСП «Агрофірма «Рубежівська», яке було у вересні 2004 році перетворене у ТОВ «Агрофірма «Рубежівська», та ТОВ «Квінт ЛТД»було укладено договір оренди земельної ділянки від 01.01.2003 р. розміром  8,56 га (надалі - Договір) в заплаві річки Бучанки для ведення сільськогосподарської діяльності.

Термін дії даного Договору відповідно до п. 2.2.  було визначено сторонами  складав 16 місяців, тобто до 01.04.2004 р.

Після чого, 01.04.2004 р. між КСП «Агрофірма «Рубежівська»та ТОВ «Квінт ЛТД»була укладена Додаткова угода оренди земельної ділянки до Договору від 01.01.2003 р. (далі - Додаткова угода), якою строк дії Договору було продовжено до 01.04.2024 року.

Статтями  651-654 ЦК України та ст. 188 ГК України передбачено право сторін договору  за взаємною згодою змінити його умови, утому числі й істотні шляхом  укладення відповідної угоди у тій самі формі, що і договір.

Відповідно до ст. 33 Закону України  «Про оренду землі»у разі поновлення договору оренди землі на новий строк його умови можуть бути змінені за згодою сторін.

Керуючись зазначеними нормами законодавства та розділом 4 Договору, який зазначає, що сторони за взаємною згодою або у випадку втрати чинності його положень викладають зміни та доповнення до Договору у письмовій формі, яка має бути підписана уповноваженими представниками сторін, сторони при укладанні Додаткової угоди змінили умови Договору.

Згідно Додаткової угоди розширилась площа земель, що здавались в оренду, орендна плата була приведена у відповідність до реальної господарсько-економічної ситуації, проте основні права та обов’язки Орендодавця та Орендаря не змінились.

Як встановлено судом, Додаткова угода була підписана уповноваженими представниками як ТОВ «Квінт ЛТД», так і КСП «Агрофірма «Рубежівська». Отже, всі зміни до Договору були внесені за взаємною згодою сторін. Сторонами у письмовій формі було досягнуто згоди з усіх істотних умов договору оренди земельної ділянки, тобто дотримані вимоги ст. 15 Закону України «Про оренду землі».

Крім того, Орендар та Орендодавець після підписання Додаткової угоди належним чином виконували умови зміненого Договору, що підтверджується наданням з боку відповідача земельної ділянки в користування позивача та перерахуванням з боку позивача грошових коштів в рахунок орендної плати за орендну площ землі у об’ємах, встановлених Додатковою угодою.

Позивач звернувся до суду  за захистом своїх  прав та охоронюваних законодавством інтересів, оскільки  відповідач з початку 2007 року чинить  перешкоди нормальному використанню земельної ділянки,  переданої ним  в оренду, заперечуючи  відповідне  право позивача у зв’язку з непроведення державної реєстрації Додаткової угоди.

Таким чином,   відповідач,  погодивши  право позивача на оренду  спірної земельної ділянки та  вчинюючи дії, які підтверджують фактичне виконання  своїх зобов’язань по передачі об’єкта оренди та  прийняття орендної плати,    відмовляється  від виконання взятих на себе зобов’язань в одностороннньому порядку, посилаючись на обставини, які стались з його вини і не залежать від позивача.

З огляду на викладене позивач просить  з метою  встановлення дійсності  сірної Додаткової угоди  визнати  за ним право  на оренду  земельної ділянки  за умовами Додаткової угоди та зобов’язати   відповідача зареєструвати Додаткову угоду  у Державному земельному кадастрі України.

В ході розгляду спору  судом встановлено, що Договір  оренди земельної ділянки від 01.01.2003 р. був належним чином зареєстрований у Києво-Святошинському районному відділі земельних ресурсів, про що у книзі записів державної реєстрації договорів оренди землі було вчинено запис від 31.03.2003р. №30.

Однак, Додаткова угода, укладена  сторонами до вищезазначеного Договору не була належним чином зареєстрована, що   перешкоджає  виконанню її умов.

Згідно зі ст. 20 Закону України «Про оренду землі», ст. 125 ЗК України договір оренди підлягає обов’язковій державній реєстрації. Згідно ст. 18 цього ж Закону договір оренди набуває чинності після державної реєстрації.

Порядок державної реєстрації договорів оренди землі, затверджений Постановою Кабінету Міністрів України від 25 грудня 1998 р. N 2073, передбачає, що зміни до договору оренди підлягають перереєстрації у тому самому порядку як і договір оренди.

Оскільки, Орендодавець залишається власником землі, сплачує земельний податок та здійснює розпорядження земельною ділянкою, відповідно він має здійснювати всі дії, які породжують юридичні наслідки щодо належної йому земельної ділянки. Отже, Орендодавець мав  можливість та повинен був здійснити державну реєстрацію спірної Додаткової угоди.

Згідно ст. 17 Закону України «Про оренду землі»передача об’єкту оренди здійснюється за актом прийому-передачі на умовах визначених у договорі оренди.

У типовому договорі оренди, затвердженому Постановою Кабінету Міністрів України від 03.03.2004 р. №220, зазначається, що передача земельної ділянки орендарю здійснюється у певний строк після його державної реєстрації за актом приймання-передачі.

Чинний цивільний кодекс у ст. 7 передбачає, що цивільні відносини можуть регулюватись звичаєм, який склався у певній сфері цивільних відносин. Згідно ст. 630 ЦК України звичаєм можуть визнаватись умови типових договорів.

З наведеного вище вбачається, що до укладеної Додаткової угоди застосовуються умови типового договору оренди стосовно обов’язку орендодавця передати орендарю за актом прийому-передачі земельну ділянку лише після проведення  його державної реєстрації.

Крім того, згідно Постанови КМУ «Про затвердження Порядку державної реєстрації договорів оренди землі»для реєстрації договору оренди, а, отже, і додаткової угоди до нього, необхідно подати заяву, договір або додаткову угоду у трьох примірниках, копію державного акта про права власності на землю.

Оскільки державний акт підтверджує право власності на землю орендодавця і може знаходиться лише у нього, то обов’язок зареєструвати, а після цього у встановленому порядку передати земельну ділянку орендарю покладається на орендодавця.

Однак, відповідач не виконав свій обов’язок з реєстрації Додаткової угоди до підписання акту прийому-передачі земельної ділянки та її фактичної передачі.

Орендар належним чином виконав свої зобов’язання –прийняв земельну ділянку за актом прийому-передачі та почав сплачувати орендну плату. Орендодавець отримував орендну плату відповідно до Додаткової угоди протягом всього часу з 1 квітня 2004 року.

У платіжних дорученнях було вказано відповідне призначення платежу як орендної плати за користування земельною ділянкою. Відповідач приймав виконання зобов’язання позивача по сплаті орендної плати згідно Договору та Додаткової угоди. Жодного разу відповідач не повернув зазначені грошові кошти як такі, що отримані без достатніх підстав. Таким чином, відповідач визнавав чинність Додаткової угоди, якою були змінені умови Договору, зокрема в частині строку дії Договору.

Як свідчить наданий суду   примірник  письмогового тексту Додаткової угоди, сторонами у письмовій формі було досягнуто згоди з усіх істотних умов договору оренди земельної ділянки, що засвідчено підписами уповноважених представників та скріплено печатками підприємств. Зміст Договору та Додаткової угоди повністю відповідають вимогам закону. Сторони протягом 2003-2007 років виконували прийняті на  себе  зобов’язання за Договором і Додатковою угодою: відповідачем була надана відповідна земельна ділянка в користування позивача, позивач перераховував орендну плату, відповідач отримував та приймав виконання з боку позивача зі сплати орендної плати.

Враховуючи викладене, суд вважає   викладені відповідачем у відзиві посилання суперечливими, оскільки  він фактично  заперечує власне волевиявлення   на укладення  договору оренди в редакції Додаткової угоди, що свідчить про односторонню відмову від зобов’язання  всупереч ст. 525 Цивільного кодексу України.

Крім того, суд враховує, що необхідність  державної реєстрації договору оренди земельної ділянки обумовлена особливостями земельних відносин в державі, які   мають   стратегічне значення  і підлягають  контролю з боку  держави.  Таким чином, державна реєстрація  фактично свідчить про офіційне визнання державою факту виникнення права оренди земельної ділянки.

Хоч за змістом  цивільного законодавства, договір, для якого передбачена обов’язкова державна реєстрація,   в разі недотримання  відповідної вимоги   вважається нечинним, тобто неукладеним,  щодо  договорів  оренди землі, момент укладення таких  договорів  визначений ст. 15 Закону України «Про оренду землі»з дня  досягнення   згоди з усіх істотних умов  в належній формі, що  відповідно закріплено  ч.1 ст.638 ЦК України.

Судом встановлено, що  сторони досягли згоди з усіх істотних умов договору в редакції Додаткової угоди, що оформлено  шляхом взаємного підписання письмового тексту від 01.04.2004р.

Таким чином, спірна Додаткова угода вважається укладеною  з моменту підписання сторонами відповідного письмового документу,   умови такої Додаткової угоди є обов’язковими для виконання сторонами з моменту його укладення, про що також свідчить фактичне виконання.

Відповідно до ст. 18 Закону України «Про оренду землі»договір оренди землі набирає чинності після його державної реєстрації, що має значення в спорі з третьою особою. Оскільки,  відповідач ухиляється від державної реєстрації Додаткової угоди,  його дії порушує права позивача на захист  своїх орендних відносин в разі виникнення спору.

Згідно ст. 11 ЦК України підставами виникнення цивільних прав та обов’язків зокрема є договори, правочини та інші юридичні факти. Право чин –це волевиявлення особи, безпосередньо спрямоване на набуття, зміну, припинення тощо цивільних прав і обов’язків. Договір –це правочин у якому мінімум дві сторони, що досягли згоди відносно набуття, зміни, припинення тощо цивільних прав та обов’язків.

Таким чином, позивач вважає, що шляхом укладення додаткової угоди до договору оренди земельної ділянки він набув право на оренду землі.

Відповідно до ст. 16 ЦК України особа має право звернутися до суду за захистом свого майнового права. Одним із способів захисту може бути визнання такого права.

Крім того, судом встановлено, що третя особа без самостійних вимог на предмет спору на стороні відповідача  –Державне підприємство «Центр державного земельного кадастру» в своїх поясненнях   підтримує позовні вимоги, вважає, що  Додаткова угода  породжує  орендні відносини між сторонами,  тому має бути належним чином зареєстрована.

Відповідно до ст. 33 Господарського процесуального кодексу України кожна сторона повинна довести ті обставини, на які вона посилається як на підстави своїх вимог і заперечень.

За таких обставин,  суд вважає, що  позовні вимоги обґрунтовані та доведені, відповідачем  не спростовані, тому підлягають задоволенню.

Відшкодування судових витрат та витрат на інформаційно-технічне забезпечення судового процесу за зустрічним позовом покладається на  відповідача.

Керуючись   ст. ст. 33, 49, 82-85 Господарського процесуального кодексу України, господарський суд,

вирішив:

1.             Позовні вимоги задовольнити повністю.

2.  Визнати за Товариством з обмеженою відповідальністю «Квінт Лтд»(01130, м. Київ, вул. Кіквідзе, 18а, код 23736519)  право на оренду земельної ділянки загальною площею 25,44 га, яка знаходиться в заплаві річки Бучанки строком до 01.04.2004 року згідно Додаткової угоди від 01.04.2004 року до Договору оренди земельної ділянки від 01.01.2003 року.

3. Зобов’язати Товариство з обмеженою відповідальністю «Агрофірма «Рубежівська»(08110, Київська обл., Києво-Святошинський р-н, с. Михайлівка-Рубежівка, вул. Шкільна, 15, код 00849327) зареєструвати Додаткову угоду від 01.04.2004 року до Договору оренди земельної ділянки від 01.01.2003 року у Державному земельному кадастрі України.

4. Стягнути з Товариства з обмеженою відповідальністю «Агрофірма «Рубежівська»(08110, Київська обл., Києво-Святошинський р-н, с. Михайлівка-Рубежівка, вул. Шкільна, 15, код 00849327) на користь Товариства з обмеженою відповідальністю «Квінт Лтд»(01130, м. Київ, вул. Кіквідзе, 18а, код 23736519)  85 (вісімдесят п’ять) грн. витрат по сплаті державного мита та 118 (сто вісімнадцять) грн. витрат на інформаційно-технічне забезпечення судового процесу.

Накази  видати після набрання судовим рішенням законної сили.

Суддя                                                                                             Кошик А. Ю.