ГОСПОДАРСЬКИЙ СУД
АВТОНОМНОЇ РЕСПУБЛІКИ КРИМ
РІШЕННЯ

Іменем України

15.11.2007
Справа №2-21/8616-2007

за позовом Фонду майна Автономної Республіки Крим, м. Сімферополь

До відповідача Товариства з обмеженою відповідальністю «Респект-2005», м. Сімферополь,

про розірвання договору купівлі-продажу та повернення майна.

За зустрічним позовом Товариства з обмеженою відповідальністю «Респект-2005», м. Сімферополь,

До відповідача Фонду майна Автономної Республіки Крим, м. Сімферополь

Про зобов’язання продовжити  строк виконання договору купівлі-продажу від 19.01.2001 р. в частині створення об’єктів з надання спортивних та лікувально-оздоровчих послуг до 31.12.2012 р.

Суддя Господарського

Суду Автономної Республіки Крим

С.І. Чонгова

Представники:

Позивач Аметов С.Д., головний спеціаліст, д/п № 01/3602 від 25.12.2006 р.

Відповідач  Ісаєва Е.Е., представник, д/п № 01 від 10.07.2007 р., Абдурахманов Н.А., директор, паспорт ЕС № 226178 від 14.02.1997 р.

Сутність спору: Фонд майна Автономної Республіки Крим, м. Сімферополь, звернувся до Господарського суду АРК із позовом до Товариства з обмеженою відповідальністю «Респект-2005», м. Сімферополь, у якому просить розірвати договір купівлі-продажу від 19.01.2001 р. № 207 об’єкту незавершеного будівництва – пансіонат на 300 місць у комплексі, що знаходиться на балансі Республіканського комітету АР Крим по житловому-комунальному господарству, розташованого за адресою: АР Крим, Сімферопольський район, смт. Миколаївка, укладений між Фондом майна АР Крим та ТОВ «Респект – 2005». Крім того, просить стягнути з відповідача судові витрати, пов’язані з оплатою державного мита і витрати на інформаційне-технічне забезпечення судового процесу.

Позовні вимоги обґрунтовані наступним. 19.01.2001 р. між сторонами був укладений договір купівлі-продажу об’єкта незавершеного будівництва – пансіонат на 300 місць  у комплексі, що знаходиться на балансі Республіканського комітету АР Крим по житловому-комунальному господарству, розташованого за адресою: АР Крим, Сімферопольський район, смт. Миколаївка. Вказане майно було передано відповідачу за актом приймання-передачі 02.03.2001 р. Відповідно до умов укладеного договору  відповідач зобов’язаний був завершити будівництво об’єкта приватизації, створивши об’єкти з надання спортивних та лікувально-оздоровчих послуг до 2006 р. Однак відповідач у порушення умов договору свої обов’язки не виконав.

16 серпня 2007 р. відповідачем до матеріалів справи був наданий відзив на позовну заяву, у якому відповідач позовні вимоги не визнає, та вказує наступне. Відповідач вказує, що на виконання умов укладеного договору, за актом  приймання-передачі від 02.03.2001 р., майно обумовлене договором, було передано Фондом майна АР Крим Підприємству «Респект» (правонаступник ТОВ «Респект-2005»). Згідно з пунктом п. 5.1. Покупець був зобов’язаний сплатити ціну продажу об'єкту приватизації, прийняти об'єкт приватизації, побудувати будинок відпочинку, створивши об'єкти з надання спортивних та лікувально-оздоровчих послуг до 2006 року, забезпечити вимоги екологічної та протипожежної безпеки, охорони праці та навколишнього природного середовища при будуванні та експлуатації «Об'єкта», до 2006 року внести інвестицій у розмірі 150 000 грн. та інше. В період з 2001 року по 2007 рік представниками Фонду державного майна України неодноразово проводились перевірки з додержання ТОВ «Респект-2005» (правонаступник підприємства «Респект») виконання умов договору, так, перевірки проводились 17.05.2001 р., 26.12.2001 р. 27.01.2003 р., 18.12.2003 р., 25.11.2004 р., 31.01.2006 р., 01.02.2007 р. Згідно з останнім актом перевірки порушень виконання зобов’язань з боку ТОВ «Респект-2005», крім термінів виконання зобов'язань в частині створення об'єктів з надання спортивних та лікувально-оздоровчих послуг до 2006 року, не встановлено. Так, ТОВ «Респект-2005» здійснена оплата за придбаний об'єкт в розмірі 13500,00 грн., угода зареєстрована у Миколаївської селищної раді 25.01.2001 року за № 1, отримай дозвіл на проведення будівельних робіт від 01.07.2004 року за № 407 виданий Інспекцією державного архітектурно-будівельного контролю, є Державний акт на право постійного користування землею, забезпечені вимоги екологічної безпеки, охорони навколишнього природного середовища (висновок № 9-2-106М265 від 10.03.2004 р.) та охорони праці при здійсненні будівлі та експлуатації об'єкту (експертний висновок № 10.32695010.3467-04 від 16.01.2004 р., та № 168.04.63.1.7.5.014 від 09.08.2004 р)., забезпечені вимоги протипожежної безпеки (експертний висновок № 701 від 29.03.2004 р. та № 2М436 від 07.04.2004 р.). Крім того для виконання умов договору купівлі-продажу для створенню об'єктів з надання спортивних та лікувально-оздоровчих послуг ТОВ «Респект-2005» підписана угода від 18.08.2005 р. про сумісну інвестиційну діяльність з компанією «8ІМАХ INTERNATIONAL – F. Z. E.». Відповідно до вказаної угоди до 2006 р. було внесено інвестиції у розмірі 1413621,25 грн., що підтверджується інформаційними повідомленнями про внесення інвестиції за 05 жовтня 2005 р, 16 вересня 2005 р., 20 грудня 2005 року. Згідно з договором купівлі-продажу покупець повинен був внести інвестицій на суму 150 000 грн. Станом на 01.05.2007 р. вже внесено 2732325,23 грн. Однією з причин порушення зобов’язань в частині своєчасної забудівлі є те, що ТОВ «Респект-2005» у 2002 р. отримай технічний висновок ДПІІ «Кримпроектреконструкція», згідно з яким придбаний об'єкт у зв'язку з тим, що не були своєчасно проведені дії по консервації об'єкта має незадовільний стан і потребує демонтажу. Таким чином, збудувати об'єкт до 2006 року при його непридатності для подальшого будування незавершеної будівлі пансіонату не вважається можливим. Крім того, продавцем - Фондом Державного майна АР Крим при продажу вказаного об'єкту підприємству «Респект» не було вказано, що в дійсності переданий об'єкт не відповідає стану, який був вказаний Фондом Державного майна АР Крим. Тобто, продавцем були скриті факти, які мали суттєве значення, при підписанні вказаної угоди. Так, згідно з актом приймання-передачі від 02.03.2001 року зовнішні каналізаційні колектори виконані на 75 %, але ж реально виконання складає 25 %; будівельна готовність під’їзної дорогі складає 45 %, але ж реально 5 %; таким чином, - непридатність об'єкту для будівлі, це одна із головних підстав невиконання ТОВ «Респект» зобов'язання в частині створення об'єктів з надання спортивних та лікувально-оздоровчих послуг до 2006 р. Крім того, кошторисна вартість будівельних робот у 2003 р. складала 15 млн. грн., але Фондом Державного майна передбачені були інвестиції всього 150 000 грн. На теперішній час кошторисна вартість будівельних робот складає приблизно 40 млн. грн. у зв'язку з підвищенням цін на будівельні матеріали, на будівельні роботи. Тому ці факти для підприємства свого роду «форс-мажорні» обставини. Крім того, неможливість своєчасно закінчити будівлю обумовлено тім, що підприємством «Респект» був проведений ряд дій, які були направлені на одержання дозволу на будівництво, яке було отримано 29.01.2004 року, згідно з рішенням Миколаївської сільської ради. Таким чином, на момент укладення угоди між Фондом Державного майна Автономної Республіки Крим і ТОВ «Респект-2005» дозвіл на будівництво був відсутній, у зв’язку з чим будівництво не розпочиналось. В період з 2001 р. до 2004 року проводились проектні роботи, узгодження з усіма установами, передбаченими законодавством, проведено ряд експертиз та інше, та лише у 2004 році були отримані всі правовстановлюючі документи, які надають підстави для початку будівельних робіт. Відповідач неодноразово звертався до позивача з клопотання про продовження строку дії угоди в частині створення об’єктів.

29 серпня 2007 р. відповідачем було надано зустрічну позовну заяву до Фонду майна АР Крим про зобов’язання продовжити строк виконання договору купівлі-продажу від 19.01.2001 р. в частині створення об’єктів з надання спортивних та лікувально-оздоровчих послуг до 31.12.2012 р. згідно із загальним планом робіт на забудівлі пансіонату на 150 місць в смт. Миколаївка Сімферопольського району, АР Крим.

Ухвалою Господарського суду АР Крим від 11 вересня 2007 р. зустрічну позовну заяву ТОВ «Респект-2005» до Фонду майна АР Крим про зобов’язання продовжити строк виконання договору купівлі-продажу від 19.01.2001 р. в частині створення об’єктів з надання спортивних та лікувально-оздоровчих послуг до 31.12.2012 р. згідно із загальним планом робіт на забудівлі пансіонату на 150 місць в смт. Миколаївка Сімферопольського району, АР Крим, було прийнято до провадження та об’єднано із первісним позовом Фонду майна Автономної Республіки Крим, м. Сімферополь, до Товариства з обмеженою відповідальністю «Респект-2005», м. Сімферополь, про розірвання договору купівлі-продажу від 19.01.2001 р. № 207 об’єкту незавершеного будівництва – пансіонат на 300 місць у комплексі, що знаходиться на балансі Республіканського комітету АР Крим по житловому-комунальному господарству, розташованого за адресою: АР Крим, Сімферопольський район, смт. Миколаївка, укладений між Фондом майна АР Крим та ТОВ «Респект – 2005»

25 вересня 2007 р. відповідачем (позивачем за зустрічним позовом) до матеріалів справи було надано уточнення до зустрічної позовної заяви, у якому позивач за зустрічним позовом просить зобов’язати Фонд майна АР Крим внести зміни до пункту 5.1. договору купівлі-продажу від 19.01.2001 р. в частині строку створення об’єктів з надання спортивних та лікувально-оздоровчих послуг та продовжити строк дії договору до 31.12.2012 р. згідно із загальним планом робіт на забудівлю пансіонату на 150 місць в смт. Миколаївка, Сімферопольського району, АР Крим.

04 жовтня 2007 р. позивачем (відповідачем за зустрічним позовом) до матеріалів справи був наданий відзив на зустрічну позовну заяву, у якому позивач (відповідач за зустрічним позовом) позовні вимоги зустрічної позовної заяви не визнає.

У засідання суду з’явився представник позивача, позовні вимоги підтримав у повному обсязі, вимоги зустрічного позову не визнає.

Представник відповідача у засідання суду з’явився, позовні вимоги не визнає, вимоги зустрічного позову підтримав у повному обсязі.

У засіданні суду у порядку статті 77 Господарського процесуального кодексу України було оголошено перерву з 04.10.2007 р. до 15.11.2007 р.

У засідання суду 15.11.2007 р. відповідач – позивач за зустрічним позовом надав клопотання про зміну позовних вимог, у якому просить зобов’язати Фонд майна АР Крим внести зміни до пункту 5.1. договору купівлі-продажу та продовжити строк дії договору до 31 грудня 2009 р.

Розглянувши матеріали справи, заслухавши пояснення та заперечення представника позивача, відповідача, суд, -

ВСТАНОВИВ:

19 січня 2001 року між Фондом майна Автономної Республіки Крим, м. Сімферополь, та Підприємством «Респект», правонаступником якого є Товариство з обмеженою відповідальністю «Респект-2005», м. Сімферополь, був укладений договір купівлі-продажу об’єкту незавершеного будівництва – пансіонату на 300 місць, який знаходиться на балансі Республіканського комітету Житлово-комунального господарства АР Крим.

Відповідно до умов укладеного договору Продавець (позивач) зобов’язується передати у власність Покупця (відповідача) об’єкт незавершеного будівництва - пансіонат на 300 місць в комплексі, який знаходиться на балансі Республіканського комітету Житлово-комунального господарства АР Крим, розташований за адресою: АР Крим, Сімферопольський район, смт. Миколаївка, а покупець зобов’язується прийняти вказаний об’єкт та сплатити вартість відповідно до умов, які визначені у договорі.

Пунктом 1.2. договору визначено, що право власності на об’єкт переходить до Покупця з моменту підписання акту приймання-передачі.

Відповідно до пункту 2.1. договору Покупець зобов’язаний внести 13500 грн. за придбаний об’єкт приватизації протягом 30 календарних днів з моменту нотаріального посвідчення договору. Строк оплати може бути продовжений ще на 30 днів за умов сплати не менш 50 % ціни продажу об’єкту протягом перших 30 календарних днів.

Пунктом 5.1. укладеного сторонами договору встановлені обов’язки покупця: у встановлений договором термін сплатити вартість продажу об’єкту приватизації, прийняти об’єкт у встановлений договором термін, збудувати будинок відпочинку із створенням об’єктів з надання спортивних та лікувально-оздоровчих послуг, завершити будівництво та введення до експлуатації до 2006 р.; забезпечити вимоги екологічної та протипожежної безпеки, охорони праці та навколишнього природного середовища при будуванні та експлуатації «Об'єкта», до 2006 року внести інвестицій у розмірі 150 000 грн.

02 березня 2001 р. сторонами був підписаний акт приймання-передачі об’єкту незавершеного будівництва – пансіонату на 300 місць, який знаходиться на балансі Республіканського комітету Житлово-комунального господарства АР Крим.

Таким чином, право власності на об’єкт перейшло до відповідача за первісним позовом 02 березня 2001 р.

Умови договору щодо проведення платежів виконані відповідачем за первісним позовом у повному обсязі, що не заперечується позивачем за первісним позовом.

Згідно з актом приймання-передачі об’єкту від 02.03.2001 р. визначено, що зовнішні каналізаційні колектори виконані на 75 %, але ж реальне виконання складає 25 %, будівельна готовність під’їзної дороги складає 45 %.

Відповідно до технічного висновку ДПІ «Кримпроектреконструкція» придбаний об’єкт, у зв’язку з тим, що не були своєчасно проведені дії по консервації об’єкта, має незадовільний стан та потребує демонтажу.

Згідно з нормами ДБНА 2.2-3.-2004 строки розробки та затвердження проектно-кошторисної документації складають 8 місяців, перевірки документації на отримання дозволу на проведення будівельних робіт складає 1 місяць, строк разбірки відповідно Норм подовженості  будівництва заділу у будівництві підприємств, будівель та споруджень (СниП 1.04.03-85) складає 11 місяців.

Таким чином, суд приймає до уваги заперечення відповідача, що обсяг  робіт, які належало виконати відповідачу за договором, значно перевищив фактичні роботи за рахунок необхідності проведення демонтажу будівлі.

У відповідності з частиною 3 статті 23 Закону України «Про планування та забудову територій» знесення існуючих будинків та споруд здійснюється у встановленому законом порядку.

У відповідності зі ст. 29 Закону України «Про планування та забудову території» дозвіл на виконання будівельних робіт можливо одержати тільки при наявності документів, які затверджують право на користування (оренду) земельної ділянки, на якій будуть виконуватися будівельні роботи.

25 грудня 2001 р. 23 сесія 23 скликання Миколаївської селищної Ради прийняла рішення «Про надання земельної ділянки підприємству «Респект» для будівництва та обслуговування пансіонату за рахунок земель Управління житлово-комунального господарства Криму та земель запасу за адресою: смт. Миколаївка, Миколаївської селищної Ради Сімферопольського району», відповідно до якого було затверджено проект відведення земельної ділянки підприємству «Респект» для будівництва та обслуговування пансіонату, та надано підприємству «Респект» у постійне користування для будівництва та обслуговування пансіонату за адресою: смт. Миколаївка Миколаївської селищної Ради Сімферопольського району, земельну ділянку загальною площею 4,1716 га, у тому числі за рахунок земель Управління житлово-комунального господарства Криму – 3,7900 га (за угіддями землі під будівництвом, яке не розпочато), за рахунок земель запасу – 0,3816 га (за угіддями землі під будівництвом, яке не розпочато), код  цільового призначення – 1.17. Рекреаційного призначення.

25 січня 2002 р. відповідач за первісним позовом звернувся до органів СЕС про узгодження ескізного проекту пансіонату, проект було узгоджено 15 лютого 2002 р.

05.04.2002 р. відповідач звертався до Міністерства архітектури та будівельної політики АРК про розгляд ескізного проекту на засіданні містобудівельної ради.

24.04.2002 р. Республіканська містобудівельна рада одобрила ескізні пропозиції та рекомендувала провести доробку плану та узгодити  з головним архітектором Сімферопольського району.

21.11.2002 р. листом № 2830/04-15 Сімферопольська держадміністрація запропонувала відповідачу виконати корегування проектної документації будівництва пансіонату та узгодити її у встановленому порядку.

24 жовтня 2003 р. Виконавчим комітетом Миколаївської селищної Ради було прийнято рішення № 3/53 «Про дозвіл Підприємству «Респект» виконання проектно-дослідницьких робіт з будівництва пансіонату, розташованого в Х квартали курортної зони смт. Миколаївка», відповідно до якого було дозволено підприємству «Респект» виконання проектно-дослідницьких робіт з будівництва пансіонату в Х кварталі курортної зони смт. Миколаївка, проект надати на узгодження у встановленому законом порядку.

Дозвіл на проведення будівельних робіт від Інспекції державного архітектурно-будівельного контролю ТОВ «Респект-2005» був одержаний 01.07.2004 р.  за № 407 і продовжений до 31.12.2007 р.

Розглянувши матеріали справи, надані сторонами документи, суд дійшов висновку, що позивач виконав усі необхідні дії для виконання умов договору, проте за причин незалежних від поведінки відповідача унеможливлено проведення робіт  з будівництва об’єкту у встановлений договором строк.

Пунктом 11.3. договору визначено, що у разі невиконання однієї з сторін умов договору, за винятком обставин, які відносяться до форс-мажорних, він може бути змінений або розірваний за вимогою другої сторони за рішенням суду.

Відповідно до вимог статті 651 Цивільного кодексу України - зміна або розірвання договору допускається лише за згодою сторін, якщо інше не встановлено договором або законом. Договір може бути змінено або розірвано за рішенням суду на вимогу однієї із сторін у разі істотного порушення договору другою стороною та в інших випадках, встановлених договором або законом.

Частина 1 статті 614 Цивільного кодексу України встановлює, що особа, яка порушила зобов'язання, несе відповідальність за наявності її вини (умислу або  необережності), якщо інше не встановлено договором або законом. Особа є невинуватою, якщо вона доведе, що вжила всіх залежних від неї заходів щодо належного виконання зобов'язання.

Таким чином, вимоги позивача щодо розірвання договору купівлі-продажу від 19.01.2001 р. № 207 об’єкту незавершеного будівництва – пансіонату на 300 місць у комплексі, що знаходиться на балансі Республіканського комітету АР Крим по житловому-комунальному господарству, розташованого за адресою: АР Крим, Сімферопольський район, смт. Миколаївка, укладеного між Фондом майна АР Крим та ТОВ «Респект – 2005», задоволенню не підлягають.

Позовні вимоги за зустрічною позовною заявою підлягають задоволенню виходячи з наступного.

Відповідно до статті 652 Цивільного кодексу України у разі істотної зміни обставин, якими сторони керувались при укладенні договору, договір може бути змінений або розірваний за згодою сторін, якщо інше не встановлено договором або не випливає із суті зобов’язання.

Зміна обставин є істотною, якщо вони змінилися настільки, що якби сторони могли це передбачити, вони не уклали б договір або укладали б його на інших умовах.

Стаття 188 Господарського кодексу України визначає, що сторона договору, яка одержала пропозицію про зміну чи розірвання договору, у двадцятиденний строк після одержання пропозиції повідомляє другу сторону про результати її розгляду. У разі якщо сторони не досягли згоди щодо зміни (розірвання) договору або у разі неодержання відповіді у встановлений строк з урахуванням часу поштового обігу, заінтересована сторона має право передати спір на вирішення суду. Якщо судовим рішенням договір змінено або розірвано, договір вважається зміненим або розірваним з дня набрання чинності даним рішенням, якщо іншого строку набрання чинності не встановлено за рішенням суду.

20 грудня 2005 р. позивач за зустрічним позовом звернувся до відповідача за зустрічним позовом – Фонду майна АР Крим з листом № 20, у якому повідомляв про виконані ним роботи, та, враховуючи труднощі, які виникли в результаті виконання договору, просив продовжити до 31.12.2008 р. дію договору купівлі-продажу від 19.01.2001 р.

Листом № 08-10/13415 від 23 грудня 2005 р. Фонд майна повідомив позивача за зустрічним позовом про те, що для розгляду питання про можливість укладення додаткової угоди ТОВ «Респект-2005» необхідно надати наступні документи: уточнений бізнес-план будівництва об’єкту, проект додаткової угоди, який містить зміни до договору купівлі-продажу, рішення сесії Миколаївської селищної Ради про згоду на перенесення строку завершення будівництва об’єкту, з вказаням конкретної дати.

Листом № 1082 від 22 грудня 2005 р. Виконавчий комітет Миколаївської селищної Ради на лист позивача за зустрічним позовом про включення до порядку денного чергової сесії Миколаївської селищної Ради питання про можливість продовження робіт з будівництва пансіонату в смт. Миколаївка до 01.04.2008 р., повідомив ТОВ «Респект-2005» про необхідність звернутися до інспекції ДАБК Сімферопольського району, і таким чином ухилився від розгляду цього питання.

Згідно з пунктом 3.1. Положення про внесення змін до договорів купівлі-продажу державного майна, затвердженого наказом Фонду державного майна України 29.10.1998 року № 2041, зареєстрованого в Міністерстві юстиції України 11.11.1998 року за № 717/3157, зміни до договорів купівлі-продажу стосовно перенесення термінів  виконання зобов’язань на більш подальший строк у порівнянні з терміном, установленим договором, вносяться за таких умов:

-          достатня обґрунтованість потреби внесення таких змін;

-          недопущення зменшення фактичних обсягів зобов’язань,  яке може  статися  внаслідок можливих протягом  періоду їх виконання інфляційних процесів.

З матеріалів справи убачається, що звернення позивача за зустрічним позовом до відповідача за зустрічним позовом пропозицією про внесення змін до договору щодо продовження терміну будівництва є обґрунтованим, оскільки неможливість початку будівництва об’єкта в обумовлений договором термін виникла через проведення додаткових демонтажних робіт та значних термінів подальшого узгодження початку будівництва.

Відповідно до вимог ст. 49 ГПК України витрати з оплати державного мита та судові витрати, пов'язані з інформаційно-технічним забезпеченням судового процесу підлягають віднесенню на сторони.

У засіданні суду було оголошено вступну та резолютивну частини рішення. Рішення оформлено та підписано відповідно до ст. 84 ГПК України 22 листопада 2007 р.

Враховуючи викладене, керуючись ст. 652, 651 Цивільного Кодексу України, ст. 188 Господарського кодексу України, ст. ст. 49, 77, 82, 83, 84, 85 Господарського процесуального кодексу України, суд, -

ВИРІШИВ:

У задоволені первісного позову відмовити.

Зустрічний позов задовольнити.

Зобов’язати Фонд майна АР Крим внести зміни до пункту 5.1. договору купівлі-продажу від 19.01.2001 р. в частині строку створення об’єктів з надання спортивних та лікувально-оздоровчих послуг та продовжити строк дії договору до 31.12.2009 р. згідно із загальним планом робіт на забудівлю пансіонату на 150 місць в смт. Миколаївка, Сімферопольського району, АР Крим.

Стягнути з Фонду майна Автономної Республіки Крим (м. Сімферополь, вул. Севастопольська 17; р/р 6362 Головне Управління Державного казначейства в АР Крим, м. Сімферополь, , МФО 824026; інші банківські рахунки не відомі) на користь Товариства з обмеженою відповідальністю «Респект-2005», м. Сімферополь (м. Сімферополь, вул. Дибенка, 7, кв. 9; р/р 3202 у Кримському РУ ЗАТ КБ «Приватбанк», , МФО 384436, інші банківські рахунки не відомі) 85 грн. державного мита та 118 грн. витрат на інформаційно-технічне забезпечення судового процесу.

Наказ видати після набрання рішенням законної сили.

Суддя Господарського суду

Автономної Республіки Крим                                        Чонгова С.І.