ГОСПОДАРСЬКИЙ СУД
ПОСТАНОВА

Іменем
України

08.08.07
Справа №26/363/06-7/108/07

Колегія суддів Запорізького апеляційного господарського
суду у складі:

Головуючий суддя Мірошниченко М.В. судді  Мірошниченко М.В.    , Кричмаржевський В.А.  , Хуторной В.М.

при секретарі Соколові А.А.

за участю представників:

позивача:
Горбатенко О.О., довіреність № 891 від 10.05.2007р.;

позивача:
Казаченковський Є.В., розпорядження № 190-к від 01.08.2003р.;

відповідача:
ОСОБА_2., довіреність № 2230 від 24.10.2006р.;

відповідача:
ОСОБА_3., довіреність № 1011 від 27.03.2007р.;

розглянувши у відкритому судовому засіданні

апеляційну скаргу
Управління комунальної власності Бердянської міської

ради,
м. Бердянськ Запорізької області

на рішення                     господарського суду
Запорізької області від 29.03.2007р.

у справі                           № 26/363/06-7/108/07

за позовом                       Управління комунальної
власності Бердянської міської

ради,
м. Бердянськ Запорізької області

до відповідача                Приватного підприємця ОСОБА_1,

м.
Бердянськ Запорізької області

про                                    розірвання
договору оренди та звільнення нежитлового

приміщення

ВСТАНОВИВ:

Управлінням комунальної власності Бердянської міської
ради, м. Бердянськ Запорізької області було подано позов до Приватного
підприємця ОСОБА_1, м. Бердянськ Запорізької області про розірвання договору №
789 оренди комунального майна від 10.07.2003р., укладеного між сторонами, та
зобов'язання відповідача повернути окремо розташовану будівлю площею 290,6 м2,
розташовану за адресою: м. АДРЕСА_1(відповідно до уточнених позовних вимог).

Розглянувши справу по суті, господарський суд
Запорізької області своїм рішенням від 29.03.2007 року у справі №
26/363/06-7/108/07 (суддя Кутіщева Н.С.) в позові відмовив.

Рішення суду мотивовано тим, що позивачем не доведено
факту невиконання з боку відповідача своїх зобов'язань за спірним договором
оренди.

Не погоджуючись з прийнятим у справі судовим рішенням, у
поданій апеляційній скарзі Управління комунальної власності Бердянської міської
ради, позивач у справі, вказує на те, що рішення суду є незаконним і
необґрунтованим внаслідок неправильності встановлення обставин, що мають
значення для справи та неправильного застосування норм матеріального права.
Зазначає зокрема, що до оформлення документів по реконструкції об'єкту оренди
відповідач приступив лише в грудні 2005р., а до виконання робіт лише в січні
2007р. До січня 2007р. об'єкт оренди відповідачем не використовувався. З
наданих відповідачем документів не вбачається саме виконання робіт по
реконструкції системи опалення. Відповідачем не надано ніяких документів щодо
оформлення права користування (власності) земельною ділянкою по АДРЕСА_1 за
собою. Просить рішення господарського суду від 29.03.2007р. у справі №
26/363/06-7/108/07 скасувати та прийняти нове рішення, яким позов задовольнити.

ПП ОСОБА_1., відповідач у справі, у відзиві на
апеляційну скаргу заперечує проти викладених в ній доводів та вважає рішення
господарського суду законним і обґрунтованим, прийнятим на основі всебічно
з'ясованих і доведених в судовому засіданні обставин та доказів, у зв'язку з
чим просить у задоволенні апеляційної скарги відмовити, а оскаржуване рішення
суду залишити без змін. Зазначає зокрема, що в діях орендаря немає порушень
умов договору оренди та ухилення від його виконання.

В судових засіданнях представники сторін підтримали
доводи, викладені в апеляційній скарзі та у відзиві на неї.

Розпорядженням першого заступника голови Запорізького
апеляційного господарського суду № 1913 від 11.06.2007р. справу призначено до
розгляду у складі колегії - Мірошниченка М.В. (головуючий), суддів Колодій
Н.А., Мойсеєнко Т.В.

В судовому засіданні 12.06.2007р. розгляд апеляційної
скарги було відкладено до 08.08.2007р.

Розпорядженням першого заступника голови Запорізького
апеляційного господарського суду № 2301 від 07.08.2007р. справу призначено до
розгляду у складі колегії - Мірошниченка М.В. (головуючий), суддів
Кричмаржевського В.А., Хуторного В.М.

В судовому засіданні 08.08.2007р. за згодою
представників сторін оголошено вступну та резолютивну частини постанови суду
апеляційної інстанції.

За клопотанням представників сторін розгляд справи вівся
без застосування засобів технічного забезпечення фіксації судового процесу.

Колегія суддів, проаналізувавши на підставі фактичних
обставин справи застосування норм матеріального і процесуального права при
винесенні оскаржуваного рішення, знаходить апеляційну скаргу такою, що не
підлягає задоволенню, з наступних підстав.

Як випливає з матеріалів справи, 10.07.2003р. між
Управлінням комунальної власності Бердянської міської ради (орендодавець) і ПП
ОСОБА_1. (орендар) був укладений договір № 789 оренди комунального майна,
згідно з п.1.1 якого орендодавець передає, а орендар приймає в строкове платне
користування нежитлове приміщення, яке знаходиться на балансі ДКП
«Міськводоканал», площею 290,60 кв.м, розміщене за адресою: м. АДРЕСА_1. Майно
передається в оренду з метою використання під спортивну залу для школярів та
студентів.

У відповідності з п.5 договору, орендар зобов'язався:
використовувати орендоване майно у відповідності з його призначенням,
визначеним умовами цього договору (п.5.1); своєчасно здійснювати ремонт орендованих
основних фондів (п.5.3); у двомісячний термін врегулювати питання використання
земельної ділянки в установленому порядку згідно з чинним законодавством
(п.5.7); для використання приміщення за цільовим призначенням згідно з
договором оренди, привести його у стан, відповідний вимогам СНІП та САНПІП
(п.5.9).

За актом здачі-приймання нежитлового приміщення,
відповідачу було передано об'єкт оренди.

Комісією позивача була проведена перевірка виконання
відповідачем умов договору оренди № 789, про що складений акт від 14.03.2006р.,
згідно якого орендарем не виконуються умови договору, а саме: приміщення не
використовується взагалі; вхідні двері закриті ззовні на замок; ремонт основних
орендованих фондів не здійснювався. Комісією прийнято рішення рекомендувати
Управлінню комунальної власності розірвати договір оренди № 789 від
10.07.2003р. з відповідачем.

Листом від 20.03.2006р. за № 492 позивачем запропоновано
відповідачу дати згоду на розірвання договору оренди № 789 та в строк до
27.03.2006р. звільнити орендоване приміщення, здавши його за актом
прийому-передачі балансоутримувачу у належному стані, не гіршому ніж на момент
передачі його в оренду.

Вимоги позивача залишились без задоволення з боку
орендаря.

В обґрунтування позовних вимог позивач посилається на
те, що в порушення умов договору оренди відповідач не використовує об'єкт
оренди взагалі, та за його призначенням - під спортивну залу для школярів та
студентів; не проводить ремонту об'єкту оренди; правова реєстрація на земельну
ділянку по АДРЕСА_1 відсутня. Комісією позивача проведена повторна перевірка
виконання умов договору оренди, про що складено акт від 08.11.2006р., згідно
висновків якого умови договору № 789 відповідачем не виконуються, що призводить
до погіршення стану орендованого майна. У зв'язку з цим, в позові ставиться
вимога про розірвання договору № 789 оренди комунального майна від
10.07.2003р., укладеного між сторонами, та зобов'язання відповідача повернути
окремо розташовану будівлю площею 290,6 м2, розташовану за адресою: м. Бердянськ,
АДРЕСА_1. Позовні вимоги ґрунтуються на приписах ст.ст. 317, 319, 327, 526, 610
ЦК України, ст.ст. 2, 4, 32, 35, 48 Закону України «Про власність», ст.ст. 173,
174, 188 ГК України.

Колегія суддів зазначає, що спірні правовідносини сторін
ґрунтуються на договорі №789 від 10.07.2003р., який за своїм змістом є
договором оренди, у зв'язку з чим слід застосовувати положення гл. 58 ЦК
України та гл. 30 ГК України.

За змістом ст.759 ЦК України та ст.283 ГК України, за
договором найму (оренди) наймодавець передає або зобов'язується передати
наймачеві майно у користування за плату на певний строк.

Статтею 773 ЦК України встановлено, що наймач
зобов'язаний користуватися річчю відповідно до її призначення та умов договору.
Якщо наймач користується річчю, переданою йому у найом, не за її призначенням
або з порушенням умов договору найму, наймодавець має право вимагати, зокрема,
розірвання договору.

В основу позовних вимог покладені доводи позивача про
неналежне виконання певних умов договору оренди з боку відповідача.

Відповідно до ст.ст. 525, 526 ЦК України, одностороння
відмова від зобов'язання або одностороння зміна його умов не допускається, якщо
інше не встановлено договором або законом. Зобов'язання має виконуватися
належним чином відповідно до умов договору та вимог цього Кодексу, інших актів
цивільного законодавства, а за відсутності таких умов та вимог - відповідно до
звичаїв ділового обороту або інших вимог, що звичайно ставляться.

Аналогічне положення містить ст.193 ГК України.

Статтею 629 ЦК України передбачено, що договір є
обов'язковим для виконання сторонами.

На підтвердження викладених позивачем доводів щодо
неналежного виконання орендарем своїх договірних зобов'язань за договором №
789, до суду надані акти перевірки виконання умов договору оренди від 14.03.2006р.
та 08.11.2006р., які складені комісією позивача у відсутності відповідача, в
яких зазначено про неналежне виконання договору відповідачем.

Разом з тим, матеріали справи свідчать про зворотне.

Так, рішенням Комітету по передачі в оренду майна територіальної
громади м. Бердянська від 25.03.2004р. за № 5 дозволено ПП ОСОБА_1. проведення
капітальних ремонтних робіт в орендованих приміщеннях, розташованих по
АДРЕСА_1, згідно кошторису за №65 від 01.03.2004р.

Згідно акту приймання виконаних робіт № 1, підписаного
між відповідачем та БУ-2 ВАТ «Запоріжсантехмонтаж», на об'єкті по АДРЕСА_1
проведений ремонт покрівлі на суму 9013,00 грн.

Згідно з висновком ДКП «Бердянський міськводоканал» від
31.10.2006р. за № 2017, при обстеженні м'якої покрівлі окремо стоячої будівлі
по АДРЕСА_1 встановлено, що виконаний ремонт м'якої покрівлі відповідає
технічним вимогам.

Крім того, 15.12.2005р. між ПП ОСОБА_1. (замовник) та ПП
ОСОБА_4. (підрядник) був укладений договір № 16, предметом якого є надання
послуг по реконструкції системи опалення із встановленням вузла обліку теплової
енергії в приміщенні по АДРЕСА_1. Вартість зазначених робіт складає суму
16.743,00 грн. В справі маються докази про часткову сплату відповідачем
підряднику грошових коштів на виконання договору № 16 від 15.12.2005р.

З матеріалів справи також вбачається про придбання
відповідачем у третіх осіб будівельних матеріалів для використання таких
матеріалів при виконанні будівельних робіт на орендованому об'єкті.

Згідно з висновком від 25.12.2006р. про технічний стан
окремо стоячої будівлі по АДРЕСА_1 в м. Бердянську, а також про можливість його
оформлення, складений ТОВ підприємство «Архбудпроект», за своїм функціональним
призначенням будівля може використовуватися у різних напрямках згідно
дозвільних і нормативних документів. В процесі експлуатації в будівлі по
АДРЕСА_1 проводились об'єми робіт - закладка пройомів, встановлення нових
вікон, дверей, ремонт покрівлі, демонтаж інженерного обладнання і т.ін. У
висновках також зазначено, що в цілому будівля знаходиться у задовільному
технічному стані, придатна до безпечної подальшої експлуатації, а виконані
об'єми робіт не погіршують її експлуатаційні якості і не впливають на несущу
здатність її конструкцій. Будівля відноситься до 1-го ступеню вогнетривкості
згідно діючих норм, санітарно-гігієнічні і пожежні вимоги не порушені.

Обставина проведення будівельних робіт на об'єкті по
АДРЕСА_1 також підтверджується документами, складеними між відповідачем та ТОВ
БРБП «Агросоцжитлобуд», а саме: довідкою про вартість виконаних підрядних робіт
за січень 2007р. (за формою № КБ-3); актом № 1 приймання виконаних підрядних
робіт за січень 2007р. (за формою № КБ-2в); кінцевою відомістю ресурсів;
розрахунком загальновиробничих витрат до акту № КБ-2в №1; договірною ціною
підрядних робіт; звідним кошторисним розрахунком вартості будівництва;
кошторисними розрахунками № П130, № П147; локальним кошторисом 2-1-1 на
загальнобудівельні роботи за станом на 17.01.2007р.; розрахунком
загальнобудівельних витрат до локального кошторису № 2-1-1; відомістю ресурсів
д локального кошторису 2-1-1 на загальнобудівельні роботи; дефектним актом.

15.03.2007р. між ПП ОСОБА_1. (замовник) та ПП ОСОБА_4.
(підрядник) був укладений договір № 04, згідно до умов якого замовник доручає,
а підрядник приймає на себе зобов'язання по монтажу системи водопостачання і
каналізації в приміщенні по АДРЕСА_1. вартість робіт по даному договору складає
10.823,00 грн. Актом проміжного приймання-здачі робіт по монтажу водопроводу і
каналізації в орендованому приміщення від 02.08.2007р. зазначено, що роботи за
договором від 15.03.2007р. № 04 за станом на дату підписання виконані частково;
загальна вартість виконаних робіт складає суму 2880,00 грн. Здійснення
відповідачем оплати підряднику за виконані роботи підтверджується квитанцією №
262970 від 06.08.2007р. Придбання матеріалів на проведення певних видів
будівельних робіт в приміщенні підтверджується відповідними накладними.

З викладених вище обставин не вбачається про порушення
відповідачем умов пунктів 5.1, 5.3 та 5.9 договору оренди № 789.

Позивачем не надано до суду будь-яких належних доказів
використання відповідачем орендованого приміщення не за його цільовим
призначенням, як і не надано належних доказів погіршення стану орендованого
майна, що у відповідності з п.10.6 договору № 789 оренди може бути підставою
для дострокового припинення дії цього договору.

Щодо доводів позивача про невиконання відповідачем умови
п.5.7 договору оренди № 789, із вказівкою про те, що правова реєстрація на
земельну ділянку по АДРЕСА_1 відсутня, то слід зазначити наступне.

Відповідно до ч.1 ст.796 ЦК України, одночасно з правом
найму будівлі або іншої капітальної споруди (їх окремої частини) наймачеві
надається право користування земельною ділянкою, на якій вони знаходяться, а
також право користування земельною ділянкою, яка прилягає до будівлі або
споруди, у розмірі, необхідному для досягнення мети найму.

Статтею 116 ЗК України визначено, що громадяни та
юридичні особи набувають права власності та права користування земельними
ділянками із земель державної або комунальної власності за рішенням органів
виконавчої влади або органів місцевого самоврядування та державних органів
приватизації щодо земельних ділянок, на яких розташовані об'єкти, які
підлягають приватизації, в межах їх повноважень, визначених цим Кодексом.

Набуття права на землю громадянами та юридичними особами
здійснюється шляхом передачі земельних ділянок у власність або надання їх у
користування.

Згідно зі ст.125 ЗК України, право власності та право
постійного користування на земельну ділянку виникає після одержання її
власником або користувачем документа, що посвідчує право власності чи право
постійного користування земельною ділянкою, та його державної реєстрації.

Згідно до листа Бердянського міського управління
земельних ресурсів від 08.11.2006р. за № 356, в Державному земельному кадастрі
станом на 08.11.2006р. правова реєстрація на земельну ділянку по АДРЕСА_1 за
ОСОБА_1. відсутня.

З матеріалів справи вбачається, що земельна ділянка
площею 0,0393 га, на якій розташоване нежитлове приміщення у дворі житлового
будинку по вул. Горбунко 26, за адресою: Р. Люксембург, 20-А, знаходилась у
користуванні ДКП «Бердянськміськводоканал», згідно акту відводу землі від
17.07.2002р. № 1201. Зазначене підтверджується довідкою ДКП «Бердянський міськводоканал»
від 01.12.2006р. за № 3036. В цій же довідці зазначено, що оплата за землю
орендарем вноситься в ДКП «Бердянськміськводоканал», заборгованість відсутня.

В подальшому відповідач звернувся до Бердянської міської
ради із заявою від 23.03.2007р. про надання дозволу на складання проекту
відведення земельної ділянки, на якій знаходиться орендована будівля.

Рішенням Бердянської міської ради від 17.05.2007р. за №
12 Комунальному підприємству «Міськспецексплуатація» дозволена розробка проекту
відведення земельної ділянки орієнтовною площею 0,0291 га, розташованої за
адресою АДРЕСА_1.

Відповідач звернувся до КП «Міськспецексплуатація» із
заявою від 07.06.2007р. про укладення договору на оплату земельного податку з
використання земельної ділянки, на якій розташована орендована відповідачем
будівля.

Листом від 08.06.2007р. за вих. № 149 КП
«Міськспецексплуатація» повідомило відповідача про те, що на даний час
розробляється проект відведення вищевказаної земельної ділянки, після розробки
проект приймається рішенням чергової сесії міської ради, після чого
підприємство може укласти договір на компенсацію витрат по оплаті податку на
землю.

З викладених вище обставин справи вбачається про намір
відповідача урегулювати питання використання земельної ділянки, на якій знаходиться
орендоване приміщення. Проте, причиною неможливості врегулювання даного питання
з боку відповідача стали обставини, які не залежать від волевиявлення
останнього. Тобто, у відповідача відсутня вина у порушенні договірного
зобов'язання, а саме, пункту 5.7 договору оренди №789, що в силу ст.614 ЦК
України є підставою для звільнення його від відповідальності за порушення умови
договірного зобов'язання у вигляді розірвання договору оренди. Слід також
зазначити, що невиконання відповідачем умови п.5.7 договору № 789 не може
вважатися істотним порушенням цього договору, в розумінні ч.2 ст.651 ЦК
України, оскільки відповідачем здійснювалась оплата за земельну ділянку, на
якій розташоване орендоване приміщення.

За змістом ст.ст. 610, 611 ЦК України, порушенням
зобов'язання є його невиконання або виконання з порушенням умов, визначених
змістом зобов'язання (неналежне виконання). У разі порушення зобов'язання
настають правові наслідки, встановлені договором або законом, зокрема,
розірвання договору.

Відповідно до п.п. 1, 3, 4 ст.783 ЦК України,
наймодавець має право вимагати розірвання договору найму, якщо: наймач
користується річчю всупереч договору або призначенню речі (п.1);  наймач своєю недбалою поведінкою створює загрозу
пошкодження речі (п.3); наймач не приступив до проведення капітального ремонту
речі, якщо обов'язок проведення капітального ремонту був покладений на наймача
(п.4).

Згідно з ч.3 ст.26 Закону України «Про оренду державного
та комунального майна», договір оренди може бути розірвано за погодженням
сторін. На вимогу однієї із сторін договір оренди може бути достроково
розірвано за рішенням суду, господарського суду у разі невиконання сторонами
своїх зобов'язань та з інших підстав, передбачених законодавчими актами
України.

Позивачем, як того вимагають приписи ст.ст. 33, 34 ГПК
України, не було доведено у встановленому законом порядку тих обставин, на які
він посилається як на підставу своїх позовних вимог, а саме, наявності підстав
для розірвання договору оренди № 789 від 10.07.2003р.

Оскільки підстави для розірвання господарського договору
відсутні, то відсутні підстави і для повернення відповідачем позивачу
орендованого майна - окремо розташованої будівлі площею 290,6 м2, розташованої
за адресою: м. Бердянськ, АДРЕСА_1.

Позовні вимоги є необґрунтованими і не підлягають
задоволенню. До аналогічних висновків правомірно дійшов і суд першої інстанції
в оскаржуваному рішенні.

Доводи, зазначені в апеляційній скарзі, є
необґрунтованими і спростовуються вищевикладеним.

Фактичні обставини справи досліджені судом першої
інстанції на підставі наданих в судове засідання сторонами доказів. Порушення
або неправильного застосування норм матеріального і процесуального права не
вбачається, підстави для скасування або зміни рішення місцевого господарського
суду відсутні.

Керуючись ст. ст. 101-105 Господарського процесуального
кодексу України,  Запорізький апеляційний
господарський суд -

ПОСТАНОВИВ:

Апеляційну скаргу Управління комунальної власності
Бердянської міської ради, м. Бердянськ Запорізької області залишити без
задоволення, а рішення господарського суду Запорізької області від 29.03.2007р.
у справі № 26/363/06-7/108/07 - без змін.

Головуючий суддя Мірошниченко М.В.

судді  Мірошниченко М.В.

Кричмаржевський
В.А.  Хуторной В.М.