ГОСПОДАРСЬКИЙ СУД ХЕРСОНСЬКОЇ ОБЛАСТІ
_________________________________________________________________________________________________________________________________________________________
П О С Т А Н О В А

І М Е Н Е М      У К Р А Ї Н И

"06" листопада 2007 р.                                                           Справа № 7/464-АП-07

Господарський суд Херсонської області у складі судді  Задорожної Н.О. при секретарі Степановій О.В., розглянувши у відкритому судовому засіданні справу

за позовом Товариства з обмеженою відповідальністю "Бриз-Строй", м. Херсон

до  Фонду комунального майна м.Херсона

про зобов"язання до вчинення дій

за участю представників сторін:

від позивача:  Корчевська Л.М.- представник довіреність від 02.11.2007р.

від відповідача: Щербина А.М., дор. №746 від 21.06.2007р., гол. спеціаліст

Позивач (ТОВ «Бриз-Строй») звернувся з позовом, у якому просить суд визнати незаконною відмову відповідача (Фонд комунального майна м. Херсона) у здійсненні дій щодо включення нежилого приміщення площею 53,2 кв. м. у підвалі будинку, що знаходиться у м. Херсоні по вул. Тираспольській, 1-а, до переліку об’єктів, що підлягають приватизації шляхом викупу.

Просить зобов’язати Фонд комунального майна м. Херсона здійснити дії по включенню нежилого приміщення площею 53,2 кв. м. у будинку по вул. Тираспольській, 1-а до переліку об’єктів, що підлягають приватизації шляхом викупу на користь позивача.

Обґрунтовуючи підстави позову, посилається на те, що нежиле приміщення загальною площею 53,2 кв. м. використовується ТОВ "Бриз-Строй" для здійснення господарської діяльності (під розміщення офісу) на підставі укладеного з управлінням комунальної власності виконавчого комітету Херсонської міської ради договору оренди комунального майна міської територіальної громади № 669 від 02.08.2006р.

В процесі використання майна, з дозволу орендодавця, позивачем за рахунок власних коштів здійснено ремонтно-будівельні роботи з поліпшення стану орендованого майна, вартість яких перевищує 25% залишкової вартості, в зв’язку з чим має переважне право на приватизацію об’єкта нерухомості шляхом викупу.

Вважає безпідставною та незаконною відмову відповідача у включенні орендованого майна до переліку об’єктів, що підлягають приватизації шляхом викупу, оскільки має в наявності усі необхідні документи, що підтверджують правомірність його вимог.

Відповідач позов не визнає, у наданому відзиві зазначає, що орендоване нежиле приміщення підвалу є допоміжним будинку № 1-а по вул. Тираспільській у м. Херсоні і окремо приватизації не підлягає.

Також зазначає, що Фонд комунального майна м.Херсона, як орган приватизації, здійснює розроблення пропозицій, формування та подання на затвердження міській раді переліку об'єктів приватизації, що перебувають у комунальній власності і підлягають продажу на аукціоні за конкурсом чи шляхом викупу згідно з чинним законодавством, після чого міська рада приймає відповідне рішення.

Заслухавши пояснення представників сторін, дослідивши матеріали справи, суд

в с т а н о в и в:

Згідно з рішенням постійно діючої комісії з питань оренди нежилих приміщень- об'єктів комунальної власності Херсонської міської територіальної громади від 04.05.2006р., між позивачем та управлінням комунальної власності укладено договір оренди комунального майна № 669 від 02.08.2006р. згідно з яким позивач (орендар) прийняв від управління комунальної власності виконавчого комітету Херсонської міської ради (орендодавець) у строкове платне користування нежиле приміщення підвалу, загальною площею 53,2 кв. м., що знаходиться у місці Херсоні по вул. Тираспільській, 1-а під розміщення офісу з метою здійснення підприємницької діяльності (а.с. 7-11).

Згідно з проведеною приватним підприємством "Юридична фірма "Незалежна експертиза" незалежною оцінкою, ринкова вартість переданого в оренду майна складає 20705 гривень, що підтверджується наданим у справу висновком (а.с. 14), затвердженим управлінням комунальної власності.

У пункті 6.2. договору оренди сторони досягли домовленості щодо того, що орендар вправі з дозволу орендодавця вносити зміни до складу орендованого майна, проводити його реконструкцію, технічне переозброєння, що зумовлює підвищення його вартості.

Позивач у встановленому порядку узгодив з орендодавцем проведення поліпшень, що підтверджується наданим кошторисом на капітальний ремонт орендованих приміщень підвалу площею 53,2 кв. м. будинку № 1-а по вул. Тираспільській міста Херсона, затверджений управлінням комунальної власності м. Херсона та управлінням капітального будівництва міськвиконкому (а.с.25-30).

Отже, невід’ємні поліпшення орендованого майна проведено з дозволу орендодавця.

Факт здійснення будівельних робіт підтверджено крім кошторисів, також зведеними кошторисними розрахунками, локальними кошторисами, відомостями ресурсів, дефектними актами, актами приймання виконаних робіт (а.с.25-36).

Як встановлено з фактичних матеріалів справи, вартість майна значно підвищилась в зв’язку з проведенням орендарем невід’ємних поліпшень –капітального ремонту за рахунок власних коштів у сумі 50350 гривень, що, крім вище перелічених документів, підтверджено також аудиторським висновком аудиторської фірми „Рада-аудит” за вих. № 97 від 05.11.2007р. (а.с.40-42)

Фінансування витрат, пов’язаних з проведенням капітального ремонту об’єкта оренди, здійснено за рахунок власних коштів орендаря (позивача), що також підтверджується наданою у справу довідкою форми № КБ-3 (а.с.32), квитанціями до прибуткових касових ордерів № 006291 від 29.10.07р. та № 006292 від 30.10.07р.  (а.с.37-38).

Відповідач відмовив позивачу в реалізації права на приватизацію об’єкта оренди з огляду на те, що нежиле приміщення підвалу є допоміжним житлового будинку і окремо приватизації не підлягає.

З’ясувавши обставини справи, дослідивши докази на їх підтвердження, суд визнав позов обґрунтованим і задовольняє його у повному обсязі з врахуванням наступного.

Наданими доказами доведено, що позивач орендує нежилі приміщення підвалу на підставі договору оренди комунального майна міської територіальної громади, укладеного з уповноваженим органом – управлінням комунальної власності м. Херсона.

Майно в оренду передано під розміщення офісу на підставі рішення постійно діючої комісії з питань оренди для здійснення ТОВ «Бриз-Строй»підприємницької діяльності.

Умовами договору передбачено право орендаря вносити зміни до складу орендованого майна, проводити його реконструкцію, технічне переобладнання з дозволу орендодавця.

Кошториси на капітальний ремонт майна узгоджено орендодавцем.

Згідно висновку незалежної експертної оцінки ринкова вартість об’єкта оренди складає 20705 гривень.

Аудиторським висновком підтверджено факт проведення позивачем будівельних робіт, пов’язаних з капітальним ремонтом нежилого приміщення підвалу на суму 50350 гривень, за рахунок власних коштів ТОВ «Бриз-Строй»

Відповідно до ст. 51 „Державної програми приватизації на 2000-2002 роки”, затвердженої Законом України „Про Державну програму приватизації” від 18.05.2000р. № 1723-ІІІ встановлено, що в процесі приватизації орендованого державного майна (будівлі, споруди, приміщення) орендар одержує право на викуп цього майна, якщо орендарем за згодою орендодавця здійснено за рахунок власних коштів поліпшення орендованого майна, яке неможливо відокремити від відповідного об’єкта без завдання йому шкоди, вартість яких складає не менше як 25 відсотків залишкової (відновної за вирахуванням зносу) вартості майна (будівлі, споруди, приміщення).

Фактичні обставини справи свідчать про те, що товариством за згодою уповноваженої особи було здійснено за рахунок власних коштів невід’ємні поліпшення орендованого приміщення, які неможливо відокремити від об’єкту без завдання йому шкоди, вартість яких значно перевищує 25% ринкової вартості орендованого приміщення, яка, в свою чергу, є  значно вищою від залишкової вартості майна.

Відповідно до ст. 7 Закону України „Про приватизацію невеликих державних підприємств” (малу приватизацію), Фонд державного майна України, Верховна Рада АРК, місцеві Ради затверджують за поданням органів приватизації переліки об’єктів, які перебувають відповідно у загальнодержавній власності, власності АРК та комунальній власності і підлягають продажу на аукціоні, за конкурсом шляхом викупу.

Включення об’єктів малої приватизації до переліків, зазначених у частині першій цієї статті, здійснюється відповідно до Державної та місцевих програм чи з ініціативи відповідних органів приватизації або покупців.

Покупці подають до відповідного органу приватизації заяву про включення орендованого майна до одного із зазначених у цій статті переліків об’єктів, що підлягають приватизації.

Частиною 5 ст. 7 Закону України „Про приватизацію невеликих державних підприємств (малу приватизацію)” встановлено, що відмова у приватизації можлива тільки у випадках, коли:

-          особа, яка подала заяву, не може бути визнана покупцем згідно з цим законом;

-          є законодавчо встановлене обмеження на приватизацію цього підприємства;

-          не затверджено переліків, передбачених частиною першою цієї статті.

Матеріали справи свідчать про відсутність підстав, перерахованих у названій нормі закону, для відмови позивачу у включенні орендованого ним приміщення до переліку об’єктів, що підлягають приватизації шляхом викупу, тому суд визнає відмову Фонду у включенні приміщень підвалу площею 53,2 кв. м. будинку № 1-а по вул. Тираспільській міста Херсона, до переліку об’єктів, що підлягають приватизації шляхом викупу незаконною та зобов’язує відповідача включити зазначене майно до переліку об’єктів, що підлягають приватизації шляхом викупу на користь ТОВ "Бриз-Строй".

Суд не приймає доводи відповідача за їх безпідставністю, оскільки позивач мав усі необхідні документи та правові підстави для позитивного вирішення питання щодо включення орендованого ним майна до переліку об’єктів, що підлягають приватизації шляхом викупу.

Так, нежилі приміщення є комунальною власністю.

Відповідно до ст. 1 Закону України „Про приватизацію державного житлового фонду” приватизація –це відчуження квартир (будинків, кімнат у квартирах та одноквартирних будинках), де мешкають два і більше наймачів та належних до них господарських споруд і приміщень державного житлового фонду на користь громадян України.

За змістом частини 2 ст. 10 цього Закону власники квартир багатоквартирних будинків є співвласниками допоміжних приміщень будинку, технічного обладнання, елементів зовнішнього благоустрою.

У відповідності до ст. 1 Закону України „Про об’єднання співвласників багатоквартирного будинку” допоміжні приміщення багатоквартирного будинку –це приміщення, призначені для забезпечення експлуатації будинку та побутового обслуговування мешканців будинку (сходові клітини, вестибулі, перехідні шлюзи, поза квартирні коридори, колясочні, кладові, сміттєкамери, горища, підвали, шахти і машинні відділення ліфтів, вентиляційні камери та інші технічні приміщення).

Таким чином, при вирішенні питання щодо належності приміщення до допоміжного, слід виходити не лише з його місцерозташування у будинку, а також з того, чи є це приміщення допоміжним, в якому (чи в частині якого) знаходиться технічне обладнання будинку (інженерні комунікації та технічні пристрої, які необхідні для забезпечення санітарно-гігієнічних умов та безпечної експлуатації квартир), без доступу до яких експлуатація житлового будинку не є можливою, чи використовувалось воно (чи частина його) для обслуговування будинку.

Відповідно до частин 1, 2 ст. 71 КАС України, кожна сторона повинна довести ті обставини, на яких ґрунтуються її вимоги та заперечення, крім випадків, встановлених ст. 72 цього Кодексу.

В адміністративних справах про протиправність рішень, дій чи бездіяльності суб’єкта владних повноважень обов’язок щодо доказування правомірності свого рішення дії чи бездіяльності покладається на відповідача, якщо він заперечує проти адміністративного позову.

Відповідачем не надано доказів на підтвердження того, що в орендованому підвальному приміщенні наявні комунікації, які б забезпечували роботу та догляд за квартирами цього будинку.

Сам факт знаходження певних приміщень у підвалах, цокольних поверхах не може визнаватися безумовною підставою віднесення їх до допоміжних приміщень у контексті Закону України „Про приватизацію державного фонду”.

На теперішній час нежиле приміщення використовується позивачем на підставі договору оренди під офіс, отже не відповідає статусу допоміжного, є окремим об’єктом цивільно-правових відносин, який підлягає приватизації на загальних підставах.

Позивачу присуджується з Державного бюджету 6 грн.80 коп. судового збору.

У судовому засіданні проголошено вступну та резолютивну частини постанови та повідомлено про дату, час і місце складення її повного тексту –12.11.2007р. о 16-00год., каб. 324, м. Херсон, вул. Горького, 18.

Керуючись ст.ст. 94, 98, 158, 160-163, 167, п. 6 Прикінцевих та перехідних положень КАС України, суд

постановив:

1.          Позов задовольнити.

Визнати незаконною відмову Фонду комунального майна м. Херсона, код 24958630 у включенні нежилого приміщення підвалу, загальною площею 53,2 кв. м., що знаходиться у місці Херсоні по вул. Тираспільській, 1-а до Державної програми приватизації до переліку об’єктів, що підлягають приватизації шляхом викупу.

Зобов’язати Фонд комунального майна м. Херсона, код 24958630 включити нежиле приміщення підвалу, загальною площею 53,2 кв. м., що знаходиться у місці Херсоні по вул. Тираспольській, 1-а до переліку об’єктів, що підлягають приватизації шляхом викупу на користь Товариства з обмеженою відповідальністю «Бриз-Строй», м. Херсон, вул. Тираспольська, 1-а, .

2.          Присудити Товариству з обмеженою відповідальністю «Бриз-Строй», м. Херсон, вул. Тираспольська, 1-а, з Державного бюджету України 3 грн. 40 коп. судового збору.

Постанова набирає законної сили після закінчення строку подання заяви про апеляційне оскарження, якщо таку заяву не було подано. Якщо було подано заяву про апеляційне оскарження, але апеляційна скарга не була подана у строк, встановлений цим Кодексом, постанова або ухвала суду першої інстанції набирає законної сили після закінчення цього строку. У разі подання апеляційної скарги судове рішення, якщо його не скасовано, набирає законної сили після закінчення апеляційного розгляду справи.

Заява про апеляційне оскарження постанови суду першої інстанції подається протягом десяти днів з дня її проголошення, а в разі складення постанови у повному обсязі відповідно до статті 160 КАС України з дня складення в повному обсязі. Апеляційна скарга на постанову суду першої інстанції подається протягом двадцяти днів після подання заяви про апеляційне оскарження. Апеляційна скарга може бути подана без попереднього подання заяви про апеляційне оскарження, якщо скарга подається у строк, встановлений для подання заяви про апеляційне оскарження.

Суддя                                                                                      Н.О. Задорожна

повний текст постанови

складений 12.11.2007р.