СУД ХЕРСОНСЬКОЇ ОБЛАСТІ
_________________________________________________________________________________________________________________________________________________________
І М Е Н Е М      У К Р А Ї Н И
"26" листопада 2007 р.
Справа № 7/593-АП-07
Господарський суд Херсонської
області у складі судді  Задорожної Н.О. при секретарі Степановій
О.В., розглянувши у відкритому судовому засіданні справу
за позовом Приватного підприємця ОСОБА_1, м.
до Фонду комунального майна м.
про  зобов'язання вчинити певні дії.
за участю представників сторін:
від позивача: ОСОБА_2 -представник,
довіреність від 07.11.07р.,
відповідача: Пастух І.О. -голова Фонду комунального майна
Позивач (приватний підприємець
ОСОБА_1) звернувся з позовом, у якому просить суд визнати незаконною відмову
відповідача (Фонд комунального майна м. Херсона) у здійсненні дій щодо
включення нежилого приміщення цокольного поверху площею 297,9 кв. м. у будинку,
що знаходиться у АДРЕСА_1, до переліку об'єктів, що підлягають приватизації
Просить зобов'язати Фонд комунального
майна м. Херсона здійснити дії по включенню нежилого приміщення площею 297,9
кв. м. у будинку по АДРЕСА_1 до переліку об'єктів, що підлягають приватизації
Обґрунтовуючи підстави позову,
посилається на те, що нежиле приміщення загальною площею 297,9 кв. м.
використовується ним для здійснення підприємницької діяльності (під розміщення
спортивно -оздоровчого комплексу) на підставі укладеного з управлінням
комунальної власності виконавчого комітету Херсонської міської ради договору
оренди комунального майна міської територіальної громади № 10 від 22.03.2007р.
В процесі використання майна, з
дозволу орендодавця, позивачем за рахунок власних коштів здійснено
ремонтно-будівельні роботи з поліпшення стану орендованого майна, вартість яких
перевищує 25% залишкової вартості, в зв'язку з чим має переважне право на
приватизацію об'єкта нерухомості шляхом викупу.
Вважає безпідставною та незаконною
відмову відповідача у включенні орендованого майна до переліку об'єктів, що
підлягають приватизації шляхом викупу, оскільки має в наявності усі необхідні
документи, що підтверджують правомірність його вимог.
Відповідач позов не визнає, у
наданому відзиві зазначає, що до Фонду комунального майна не був наданий
аудиторський висновок на підтвердження фінансування здійсненних поліпшень
орендованого майна, в зв'язку з чим виникають сумніви у здійсненні поліпшень.
Також зазначає, що до компетенції
Фонду комунального майна м. Херсона, як органу приватизації, не входить
вирішення питання про включення до Програми відчуження комунального майна
Херсонської територіальної громади. Стверджує, що включення об'єктів до
Програми відчуження комунального майна -виключна компетенція Херсонської
Заслухавши пояснення представників
сторін, дослідивши матеріали справи, суд
На підставі рішення міської ради №
212 від 22.12.06р., між позивачем та управлінням комунальної власності укладено
договір оренди комунального майна № 10 від 22.03.2007р., згідно з яким позивач
(орендар) прийняв від управління комунальної власності виконавчого комітету
Херсонської міської ради (орендодавець) у строкове платне користування нежиле
приміщення цокольного поверху площею 297,9 кв. м. у будинку, що знаходиться у
АДРЕСА_1 під розміщення спортивно -оздоровчого комплексу з метою здійснення
підприємницької діяльності. (а.с.7-10)
Згідно з проведеною Приватним підприємством „Собри” незалежною оцінкою,
ринкова вартість переданого в оренду майна складає 483608 гривень, що
підтверджується наданим у справу висновком (а.с.10), затвердженим управлінням
комунальної власності.
У пункті 6.2. договору оренди сторони
досягли домовленості щодо того, що орендар вправі з дозволу орендодавця вносити
зміни до складу орендованого майна, проводити його реконструкцію, технічне
переозброєння, що зумовлює підвищення його вартості.
Позивач у встановленому порядку
узгодив з орендодавцем проведення поліпшень, що підтверджується наданим
кошторисом на капітальний ремонт орендованих приміщень цокольного поверху
площею 297,9 кв. м. у будинку, що знаходиться у АДРЕСА_1, затверджений
управлінням комунальної власності м. Херсона та управлінням капітального
будівництва міськвиконкому. (а.с.14-19)
Отже, невід'ємні поліпшення орендованого майна проведено з дозволу
Факт здійснення будівельних робіт
підтверджено крім кошторисів, також зведеними кошторисними розрахунками,
локальними кошторисами, відомостями ресурсів, дефектними актами, актами
приймання виконаних робіт, договором на виконання цих робіт. (а.с.15-26)
Як встановлено з фактичних матеріалів
справи, вартість майна значно підвищилась в зв'язку з проведенням орендарем
невід'ємних поліпшень -капітального ремонту за рахунок власних коштів у сумі
158902 гривень, що, крім вище перелічених документів, підтверджено також
аудиторським висновком аудиторської фірми „Рада-аудит” за вих. № 101 від
Фінансування витрат, пов'язаних з
проведенням капітального ремонту об'єкта оренди, здійснено за рахунок власних
коштів орендаря (позивача), що підтверджується наданими у справу квитанціями до
прибуткових касових ордерів № № 5-09; 7-09; 10-09; 13-09; 17-09; 18-09; 20-09;
24-09; 25-09; 28-09; 1-10; 4-10; 8-10; 9-10; 12-10; 18-10; 20-10 .
Листом від 21.11.07р. за вих. № 1386
відповідач відмовив позивачу в реалізації права на приватизацію об'єкта оренди
з огляду на те, що нежиле приміщення цокольного поверху є допоміжним житлового
будинку і окремо приватизації не підлягає.
З'ясувавши обставини справи,
дослідивши докази на їх підтвердження, суд визнав позов обґрунтованим і
задовольняє його у повному обсязі з врахуванням наступного.
Наданими доказами доведено, що
позивач орендує нежилі приміщення цокольного поверху на підставі договору оренди
комунального майна міської територіальної громади, укладеного з уповноваженим
органом -управлінням комунальної власності м. Херсона.
Майно в оренду передано під
розміщення спортивно -оздоровчого комплексу на підставі рішення міськради № 212
від 22.12.06р. для здійснення ПП ОСОБА_1 підприємницької діяльності.
Умовами договору передбачено право
орендаря вносити зміни до складу орендованого майна, проводити його
реконструкцію, технічне переобладнання з дозволу орендодавця.
Кошториси на капітальний ремонт майна
узгоджено з орендодавцем.
Згідно висновку незалежної експертної
оцінки ринкова вартість об'єкта оренди складає 483608 гривень.
Аудиторським висновком підтверджено
факт проведення позивачем будівельних робіт, пов'язаних з капітальним ремонтом
нежилого приміщення цокольного поверху на суму 158902 гривень, за рахунок
власних коштів ПП ОСОБА_1
Відповідно до ст. 51 „Державної
програми приватизації на 2000-2002 роки”, затвердженої Законом України „Про
Державну програму приватизації” від 18.05.2000р. № 1723-ІІІ встановлено, що в
процесі приватизації орендованого державного майна (будівлі, споруди,
приміщення) орендар одержує право на викуп цього майна, якщо орендарем за
згодою орендодавця здійснено за рахунок власних коштів поліпшення орендованого
майна, яке неможливо відокремити від відповідного об'єкта без завдання йому
шкоди, вартість яких складає не менше як 25 відсотків залишкової (відновної за
вирахуванням зносу) вартості майна (будівлі, споруди, приміщення).
Фактичні обставини справи свідчать
про те, що позивачем за згодою уповноваженої особи було здійснено за рахунок
власних коштів невід'ємні поліпшення орендованого приміщення, які неможливо
відокремити від об'єкту без завдання йому шкоди, вартість яких перевищує 25%
ринкової вартості орендованого приміщення, яка є значно вищою від залишкової
Відповідно до ст. 7 Закону України
„Про приватизацію невеликих державних підприємств” (малу приватизацію), Фонд
державного майна України, Верховна Рада АРК, місцеві Ради затверджують за
поданням органів приватизації переліки об'єктів, які перебувають відповідно у
загальнодержавній власності, власності АРК та комунальній власності і
підлягають продажу на аукціоні, за конкурсом шляхом викупу.
Включення об'єктів малої приватизації
до переліків, зазначених у частині першій цієї статті, здійснюється відповідно
до Державної та місцевих програм чи з ініціативи відповідних
органів приватизації або покупців.
Покупці подають до відповідного
органу приватизації заяву про включення орендованого майна до одного із
зазначених у цій статті переліків об'єктів, що підлягають приватизації.
Частиною 5 ст. 7 Закону України „Про
приватизацію невеликих державних підприємств (малу приватизацію)” встановлено,
що відмова у приватизації можлива тільки у випадках, коли:
-          особа, яка подала заяву, не може бути
визнана покупцем згідно з цим законом;
-          є законодавчо встановлене обмеження
на приватизацію цього підприємства;
-          не затверджено переліків,
передбачених частиною першою цієї статті.
Матеріали справи свідчать про
відсутність підстав, перерахованих у названій нормі закону, для відмови
позивачу у включенні орендованого ним приміщення до переліку об'єктів, що
підлягають приватизації шляхом викупу, тому суд визнає відмову Фонду у
включенні приміщень цокольного поверху площею 297,9 кв. м. у будинку, що
знаходиться у АДРЕСА_1, до переліку об'єктів, що підлягають приватизації шляхом
викупу незаконною та зобов'язує відповідача включити зазначене майно до
переліку об'єктів, що підлягають приватизації шляхом викупу на користь
Суд не приймає доводи відповідача
за їх безпідставністю, оскільки позивач мав усі необхідні документи та правові
підстави для позитивного вирішення питання щодо включення орендованого
позивачем майна до переліку об'єктів, що підлягають приватизації шляхом викупу.
Так, нежилі приміщення є
комунальною власністю.
Відповідно до ст. 1 Закону України
„Про приватизацію державного житлового фонду” приватизація -це відчуження
квартир (будинків, кімнат у квартирах та одноквартирних будинках), де мешкають
два і більше наймачів та належних до них господарських споруд і приміщень
державного житлового фонду на користь громадян України.
За змістом частини 2 ст. 10 цього
Закону власники квартир багатоквартирних будинків є співвласниками допоміжних
приміщень будинку, технічного обладнання, елементів зовнішнього благоустрою.
У відповідності до ст. 1 Закону
України „Про об'єднання співвласників багатоквартирного будинку” допоміжні
приміщення багатоквартирного будинку -це приміщення, призначені для
забезпечення експлуатації будинку та побутового обслуговування мешканців
будинку (сходові клітини, вестибулі, перехідні шлюзи, поза квартирні коридори,
колясочні, кладові, сміттєкамери, горища, підвали, шахти і машинні відділення
ліфтів, вентиляційні камери та інші технічні приміщення).
Таким чином, при вирішенні питання
щодо належності приміщення до допоміжного, слід виходити не лише з його
місцерозташування у будинку, а також з того, чи є це приміщення допоміжним, в
якому (чи в частині якого) знаходиться технічне обладнання будинку (інженерні
комунікації та технічні пристрої, які необхідні для забезпечення
санітарно-гігієнічних умов та безпечної експлуатації квартир), без доступу до
яких експлуатація житлового будинку не є можливою, чи використовувалось воно
(чи частина його) для обслуговування будинку.
Відповідно до частин 1, 2 ст. 71
КАС України, кожна сторона повинна довести ті обставини, на яких ґрунтуються її
вимоги та заперечення, крім випадків, встановлених ст. 72 цього Кодексу.
В адміністративних справах про
протиправність рішень, дій чи бездіяльності суб'єкта владних повноважень
обов'язок щодо доказування правомірності свого рішення дії чи бездіяльності
покладається на відповідача, якщо він заперечує проти адміністративного позову.
Відповідачем не надано доказів на
підтвердження того, що в орендованому
приміщенні цокольного поверху наявні комунікації, які б забезпечували
роботу та догляд за квартирами цього будинку.
Сам факт знаходження певних
приміщень у підвалах, цокольних поверхах не може визнаватися безумовною
підставою віднесення їх до допоміжних приміщень у контексті Закону України „Про
приватизацію державного фонду”.
На теперішній час нежиле приміщення
використовується позивачем на підставі договору оренди під розміщення спортивно
-оздоровчого комплексу, отже не відповідає статусу допоміжного, є окремим
об'єктом цивільно-правових відносин, який підлягає приватизації на загальних
Згідно з положенням про Фонд
комунального майна міста Херсона до його основних функцій віднесено розроблення
пропозицій щодо відчуження майна, яке перебуває у комунальній власності,
внесення їх на розгляд міської ради для формування місцевої програми відчуження;
розгляд заяв про включення підприємств до переліку об'єктів, що підлягають
відчуженню, і в разі відсутності підстав
для відмови, включення підприємства до відповідного переліку з наступним
письмовим повідомленням заявників та адміністрації підприємств.
Предметом заявленого позову є
включення об'єкта нерухомості до переліку об'єктів Державної програми
приватизації, що підлягають приватизації шляхом викупу, у якому відповідач
Відчуження об'єкта відбувається
після розгляду цього питання міською радою та формування місцевої програми
Позивачу присуджується з Державного
бюджету 6 грн. 80 коп. судового збору.
У судовому засіданні проголошено
вступну та резолютивну частини постанови та повідомлено про дату, час і місце
складення її повного тексту -30 листопада 2007р. о 10год. 00хв., каб. 324, м.
Херсон, вул. Горького, 18.
Керуючись ст.ст. 94, 98, 158,
160-163, 167, п. 6 Прикінцевих та перехідних положень КАС України, суд
1.          Позов задовольнити.
Визнати незаконною відмову Фонду
комунального майна м. Херсона, код 24958630 у включенні нежилого приміщення
цокольного поверху площею 297,9 кв. м. у будинку, що знаходиться у АДРЕСА_1 до
переліку об'єктів програми приватизації, що підлягають приватизації шляхом
Зобов'язати Фонд комунального майна
м. Херсона, код 24958630 включити нежиле приміщення цокольного поверху площею
297,9 кв. м. у будинку, що знаходиться у АДРЕСА_1 до переліку об'єктів, що
підлягають приватизації шляхом викупу на користь приватного підприємця ОСОБА_1,
АДРЕСА_2, Ідентифікаційний номер НОМЕР_1.
2.          Присудити приватному підприємцю
ОСОБА_1, АДРЕСА_2, Ідентифікаційний номер НОМЕР_1 з Державного бюджету України
6 грн. 80 коп. судового збору.
Постанова набирає законної сили після
закінчення строку подання заяви про апеляційне оскарження, якщо таку заяву не
було подано. Якщо було подано заяву про апеляційне оскарження, але апеляційна
скарга не була подана в строк, встановлений Кодексом адміністративного
судочинства України, постанова або ухвала суду першої інстанції набирає
законної сили після закінчення цього строку. У разі подання апеляційної скарги
судове рішення, якщо його не скасовано, набирає законної сили після закінчення
апеляційного розгляду справи.

Заява про апеляційне оскарження
постанови суду першої інстанції подається
протягом десяти днів з дня її проголошення, а в разі складення постанови
у повному обсязі відповідно до статті 160 КАС України з дня складення в повному
обсязі. Апеляційна скарга на постанову суду першої інстанції подається протягом
двадцяти днів після подання заяви про апеляційне оскарження. Апеляційна скарга
може бути подана без попереднього подання заяви про апеляційне оскарження, якщо
скарга подається у строк, встановлений для подання заяви про апеляційне
оскарження.

Суддя
Н.О. Задорожна

повний
текст постанови

складений
____________