ГОСПОДАРСЬКИЙ СУД СУМСЬКОЇ ОБЛАСТІ
РІШЕННЯ

23.11.07

Справа № 9/682-07.

За
позовом 1. Фізичної особи-підприємця ОСОБА_1

2. Фізичної особи-підприємця ОСОБА_2

3. Фізичної особи-підприємця ОСОБА_3

4. Фізичної особи-підприємця ОСОБА_4

5. Фізичної особи-підприємця ОСОБА_5

6. Фізичної особи-підприємця ОСОБА_6

7. Товариства з обмеженою
відповідальністю “ЛАГУНА”

8. Товариства з обмеженою
відповідальністю “ПОЛІСНАБ-Д”

до
відповідачів: 1. Відкритого акціонерного товариства “Нафтопроммаш”

2. Товариства з
обмеженою відповідальністю

“АРТ.БІЗНЕС
ГРУП”

про
переведення прав та обов'язків покупця по договору купівлі-продажу нерухомого
майна,

СУДДЯ М.С. ЛУЩИК

Представники
сторін:

від
позивачів :              ОСОБА_7

від
1-го відповідача :  П?яткова О.С.

від
2-го відповідача:   Євдокименко М.С.

В
судовому засіданні було оголошено перерву з 15.11.2007р. до 23.11.2007р.

Суть
спору: позивач  просить суд перевести
права та обов'язки покупця за Договором купівлі-продажу нежитлового приміщення
від 18.09.2007р., розташованого в м.Охтирка, Сумської області по вул.Жовтневій,
буд. 23, укладеного між ВАТ «Нафтопроммаш» (продавець) та ТОВ «АРТ. БІЗНЕС
ГРУП» (покупець) на  Фізичну
особу-підприємця ОСОБА_1,  Фізичну
особу-підприємця ОСОБА_2, Фізичну особу підприємця ОСОБА_3,  Фізичну особу - підприємця ОСОБА_4 Фізичну
особу - підприємця ОСОБА_5.,  Фізичну
особу - підприємця ОСОБА_6, ТОВ “ЛАГУНА” та ТОВ “ПОЛІСНАБ-Д”, в спільну сумісну
власність.

1-й
Відповідач подав до суду  відзив на
позовну заяву  в якому  зазначив, що
вимоги позивача  не визнає
оскільки позивачі, які являються наймачами за Договором оренди приміщень в
будівлі, що розташована  в АДРЕСА_1, не є
добросовісними орендарями оскільки протягом терміну дії договорів оренди
неналежним чином виконували свої зобов'язання , зокрема щодо своєчасності
сплати орендної плати а також  порушено
підпункт «ж» пункту 7.1. Договорів  щодо
обов'язку орендаря застрахувати об'єкт оренди на строк дії договору від усіх
звичайних ризиків.  Крім цього,
відповідно до умов Договорів оренди, які було укладено між ВАТ
«Нафтопроммаш»   та позивачами, останні
являлися орендарями окремих приміщень, а не всієї спірної будівлі  в цілому. Крім цього, вищезазначеними
Договорами оренди не  передбачено право
орендарів на викуп орендованого ними приміщення. Зважаючи на вищевикладене, 1-й
відповідач просить суд відмовити позивачам в задоволенні позовних вимог.

2-й
відповідач подав до суду відзив на позовну заяву в якому  зазначив, що
вимоги позивача  не визнає
оскільки жоден орендар на момент укладання Договору купівлі-продажу не був
одноособовим орендарем відчуженого
майна. А тому, 1-й відповідач, як власник зазначеного майна, не порушив
вимоги ч.2 ст.777 ЦК України, реалізувавши своє право власності шляхом
укладення  з 2-м відповідачем Договору
купівлі-продажу. Зважаючи на викладене, 2-й відповідач також  вважає позовні вимоги необґрунтованими і не
правомірними.

Крім
цього, представником 2-го відповідача було надано до матеріалів справи
№9/682-07 копію Договору купівлі-продажу нежитлового приміщення  від 18.09.2007р., розташованого в АДРЕСА_1,
від 18.09.2007р., засвідченого нотаріально за №4022.

Розглянувши
матеріали справи,  суд встановив
наступне:

Як
свідчить з матеріалів справи, 18.09.2007р. між відповідачами: Відкритим акціонерним
товариством «Нафтопроммаш» (Продавець) та Товариством з обмеженою
відповідальністю «АРТ.БІЗНЕС ГРУП» (Покупець)
було укладено Договір купівлі-продажу нежитлового приміщення  від 18.09.2007р., розташованого в АДРЕСА_1,
який засвідченого нотаріально за №4022.

У
вересні 2007 року позивачами були отримані листи від ТОВ „АРТ.БІЗНЕС ГРУП"
від 25.09.2007р.  №   175,
в яких було зазначено,  що   18.09.2007р. товариство придбало нежитлове
приміщення в АДРЕСА_1 у зв'язку з чим, за умовами Договору купівлі-продажу, а
також згідно ст. 770 Цивільного кодексу України до ТОВ „АРТ. БІЗНЕС ГРУП"
перейшли    права    орендодавця    (ВАТ
„Нафтопроммаш")    за    договором
оренди нежитлового
приміщення,  у  тому
числі   право  на
отримання   орендної  плати
та відшкодування комунальних витрат.

Листом
від  17.10.2007р. № 745-ЗД ВАТ
„Нафтопроммаш" підтвердив факт продажу будівлі по АДРЕСА_1 в м. Охтирка
ТОВ „АРТ. БІЗНЕС ГРУП".

Позивачі
звернулись до суду з позовною заявою про
переведення прав та обов'язків покупця за вищезазначеним Договором
купівлі-продажу на  ПП ОСОБА_1, ПП
ОСОБА_2, ПП ОСОБА_3,  ПП ОСОБА_4 ПП
ОСОБА_5.,  ПП ОСОБА_6, ТОВ “ЛАГУНА” та
ТОВ “ПОЛІСНАБ-Д”, в спільну сумісну власність, мотивуючи  свої позовні вимоги тим, що:

На
підставі двох договорів оренди від 01.01.2007р. ФОП ОСОБА_1. орендує у ВАТ
„Нафтопроммаш" частину належного останньому нежитлового приміщення,
загальною площею 127,7 кв. м та 73,0 кв. м, всього 200,7 кв. м, яке знаходиться
за адресою:АДРЕСА_1 Строк договорів оренди встановлений до 31.12.2007р.;

На
підставі договору оренди від 01.06.2007р. ФОП ОСОБА_2 орендує у ВАТ
„Нафтопроммаш" частину належного останньому нежитлового приміщення,
загальною площею 14,9 кв. м, яке знаходиться за адресою: АДРЕСА_1. Строк
договору оренди встановлений до 31.12.2007р.;

На
підставі договору оренди від 15.06.2007р. ФОП ОСОБА_3. орендує у ВАТ
„Нафтопроммаш" частину належного останньому нежитлового приміщення,
загальною площею 24,0 кв. м, яке знаходиться за адресою: АДРЕСА_1. Строк
договору оренди встановлений до 31.12.2007р.;

На
підставі договору оренди від 01.01.2007р. ФОП ОСОБА_4 орендує у ВАТ
«Нафтопроммаш" частину належного останньому нежитлового приміщення,
загальною площею 11,7 кв. м, яке знаходиться за адресою: АДРЕСА_1. Строк
договору оренди встановлений до 31.12.2007р.;

На
підставі договору оренди від 01.04.2007р. ФОП ОСОБА_5 орендує у ВАТ
.Нафтопроммаш" частину належного останньому нежитлового приміщення,
загальною площею 15,0 кв. м, яке знаходиться за адресою: АДРЕСА_1. Строк
договору оренди встановлений до 31.12.2007р.;

На
підставі договору оренди від 01.01.2007р. ФОП ОСОБА_6 орендує у ВАТ
Нафтопроммаш" частину належного останньому нежитлового приміщення,
загальною площею 9,0 кв. м, яке знаходиться за адресою: АДРЕСА_1. Строк
договору оренди встановлений до 31.12.2007р.;

На
підставі договору оренди від 01.01.2007р. ТОВ „Лагуна" орендує у ВАТ
Нафтопроммаш" частину належного останньому нежитлового приміщення,
загальною площею 129,6 кв. м, яке знаходиться за адресою АДРЕСА_1. Сірок
договору оренди встановлений до 31.12.2007р.;

На
підставі договору оренди від 01.01.2007р. ТОВ «Поліснаб - Д» орендує у ЗАТ   «Нафтопроммаш»   частину
належного   останньому   нежитлового
приміщення, загальною  площею 16,6
кв. м, яке знаходиться за адресою м. Охтирка, АДРЕСА_1. Строк договору оренди
встановлений до 31.12.2007р.;

06
вересня 2007 року позивачами від ВАТ „Нафтопроммаш" були  отримані листи від 06.09.2007р. за № 643-ЖКП
про намір продати ТОВ „АРТ.БІЗНЕС. ГРУП" будівлі, в якій розташовані
орендовані позивачами приміщення, з повідомленням про переважне право на
придбання вказаного приміщення відповідно до ст.777 Цивільного кодексу України
та вказано ціну продажу - 1 573 190,00 грн.

Позивачами,
в свою чергу, були надані відповіді про намір придбання орендованих приміщень,
в тому числі придбання всього приміщення за більшою ціною, ніж було вказано ВАТ
„Нафтопроммаш".

При
цьому позивачі зазначають, що вони належним чином виконують свої обов'язки
орендарів, своєчасно вносять орендну плату та плату за комунальні послуги,
використовують орендоване приміщення за цільовим призначенням (для здійснення
підприємницької діяльності), утримують об'єкт оренди в належному стані та
несуть витрати по його експлуатації.

Крім
цього, позивачі просять суд врахувати положення ст. 777 Цивільного кодексу
України, якою встановлено переважне право наймача (орендаря), що належним чином
виконує умови договору найму (оренди). Так, відповідно до частини 2 вказаної
статті, наймач, який належно виконує свої обов'язки за договором найму, у разі
продажу речі, переданої у найом, має переважне право перед іншими особами на її
придбання.

Таким
чином, позивачі просять задовольнити позовні вимоги щодо переведення на них
прав та обов'язків покупця за вищезазначеним Договором купівлі-продажу, оскільки  продавши нежитлове приміщення по АДРЕСА_1 в
м. Охтирка 2 відповідачу - ТОВ «АРТ. БІЗНЕС ГРУП», 1-й відповідач - ВАТ  «Нафтопроммаш»,   попередньо
отримавши    від   позивачів повідомлення про намір придбання
орендованих приміщень, в тому числі придбання всього  приміщення
за  більшою  ціною,
ніж  було  вказано
продавцем,   порушило переважне
право позивачів на придбання приміщення, гарантоване ч. 2 ст. 777 Цивільного
кодексу України.

Оцінивши
надані сторонами документи та докази по справі,заслухавши пояснення
представників позивачів та відповідачів,
суд дійшов висновку, що вимоги позивача не  підлягають задоволенню, виходячи з
наступного:

Відповідно
до ст.777 ЦК України, наймачі  можуть
реалізувати своє переважне право на придбання у разі продажу речі , що є
предметом Договору найму у разі, якщо вони являються добросовісними  наймачами за договорами оренди.

Як
свідчить з матеріалів справи, позивачі, які являються наймачами за Договорами
оренди приміщень в будівлі, що розташована
в АДРЕСА_1не є добросовісними орендарями оскільки протягом терміну дії
договорів оренди неналежним чином виконували свої зобов'язання , зокрема щодо
своєчасності сплати орендної плати а також
порушено підпункт «ж» пункту 7.1. Договорів  щодо обов'язку орендаря застрахувати об?єкт
оренди на строк дії договору від усіх звичайних ризиків.

Факт  недобросовісного виконання  позивачами своїх зобов?язань за договорами
оренди зокрема підтверджуються відповідними довідками бухгалтерії  ВАТ «Нафтопроммаш» (в справі).

Крім цього, відповідно до умов Договорів
оренди, які було укладено між ВАТ «Нафтопроммаш»   та позивачами, останні являлися орендарями
окремих приміщень, а не всієї спірної будівлі
в цілому.

Так,
як свідчить з Договорів оренди (найму) приміщення, які було укладено позивачами
з ВАТ «Нафтопроммаш», площа орендованих позивачами приміщень відповідно
складала: ПП ОСОБА_1 - 200.7 кв.м., ПП ОСОБА_2 - 14.9 кв.м., ПП ОСОБА_3. - 24.0
кв.м.,  ПП ОСОБА_4 - 11.7 кв.м., ПП
ОСОБА_5 -  15.0 кв.м.,  ПП ОСОБА_6
- 9.0 кв.м., ТОВ “ЛАГУНА” - 129.6 кв.м. та ТОВ “ПОЛІСНАБ-Д” - 16.6 кв.м.
Всього позивачами було орендовано приміщення площею 421.5 кв.м. Тоді, як
предметом  Договору купівлі-продажу
нежитлового приміщення  від 18.09.2007р.
було продаж (купівля) нежитлової будівлі загальною площею 1954.2 кв.м. з
підвалом загальною площею 510.3 кв.м. та огорожею.

Таким
чином, жоден з позивачів на момент укладення вказаного Договору купівлі-продажу
не являвся  орендарем спірної будівлі в
цілому,  кожен з позивачів орендував  лише частину приміщення, що знаходяться в
спірній  будівлі.

Як
свідчить з зазначеного Договору, нежитлова будівля належала ВАТ «Нафтопроммаш»
на праві власності на підставі Свідоцтва про право власності на нерухоме майно,
що видано виконкомом Охтирської міської ради 10.07.2003р.

Відповідно
до ст.319 ЦК України, власник володіє, користується, розпоряджається своїм
майном на власний розсуд.  Власник має
право вчиняти щодо свого майна будь-які дії, що не суперечать закону.

Відповідно
до ч.1 ст.289 ГК України, орендар має право на викуп об'єкта оренди, якщо таке
право  передбачено Договором оренди.
Договорами оренди, які було укладено позивачами з 1-м відповідачем не  передбачено право орендарів на викуп
орендованого ними приміщення.

Таким
чином, 1-й відповідач -  ВАТ «Нафтопроммаш»,
як власник майна,  не порушив вимоги ч.2
ст.777 ЦК України, реалізувавши своє право власності шляхом укладання з 2-м
відповідачем - ТОВ «АРТ. БІЗНЕС ГРУП» Договору купівлі-продажу від 18.09.2007р.

Зважаючи
на вищевикладене, вимоги позивачів, щодо переведення на них прав та обов'язків
покупця за вищезазначеним Договором купівлі-продажу є неправомірними і,
відповідно, не підлягають задоволенню.

Керуючись
ст. ст. 44, 49,82-84 Господарського процесуального кодексу  України,
суд  -

ВИРІШИВ:

В
задоволенні позовних вимог - ВІДМОВИТИ.

Суддя
ЛУЩИК М.С.