ГОСПОДАРСЬКИЙ СУД ОДЕСЬКОЇ ОБЛАСТІ
__________________________________________________________________________________________________________________________________________
РІШЕННЯ

"05" грудня 2007 р.
Справа  № 17-9/134-07-3602

За позовом:        Представництва по управлінню комунальною власністю

Одеської   міської ради

до  відповідача:  Українсько-польського спільного товариства з обмеженою відповідальністю „Локо-ЛТД”

про  стягнення заборгованості по орендній платі 15 829,13 грн.

та за позовом: Українсько-польського спільного товариства з обмеженою відповідальністю „Локо-ЛТД”

до відповідача: Представництва по управлінню комунальною власністю

Одеської міської ради

про стягнення 35 611 грн., визнання пункту договору недійсним.

Суддя  Зуєва Л.Є.

П р е д с т а в н и к и :

Від позивача:     Собітнюк Н.О. - повірений;

Від відповідача: Човганський Ю.Т. - повірений;

СУТЬ СПОРУ:  Представництво по управлінню комунальною власністю Одеської міської ради звернулося до господарського суду Одеської області з позовом в якому просить суд стягнути з  відповідача по первісному позову 8583,09 грн. –заборгованості з орендної плати, 7246,04 грн. –неустойки за фактичне користування нежилим приміщенням.

Відповідач в засідання суду з’явився, надав відзив на позов, в якому заявлені позовні вимоги не визнає та просить суд в задоволенні позовних вимог відмовити.

По справі у відповідності до вимог ст. 77 ГПК України, оголошувалися перерви починаючи з 17.09.2007р. по 19.09.2007р. о 09 год. 50 хв., з 19.09.2007р. по 22.10.2007р. о 10 год. 20 хв., з 22.10.2007р. по 19.11.2007р. по 10 год. 00 хв., з 19.11.2007р. по 05.12.2007р. о 11 год. 40 хв.

Розглядом матеріалів справи встановлено:

19 серпня 2002р. між Представництвом по управлінню комунальною власністю Одеської міської ради (надалі - Представництво) та Українсько-польським товариством з обмеженою відповідальністю "Локо ЛТД" (надалі - Товариство) було укладено договір оренди №43/61 (надалі - Договір), на підставі якого Відповідачу було передано у строкове платне користування нежиле приміщення першого поверху загальною площею 101,8 кв.м., розташоване за адресою: м. Одеса, Фонтанська дорога, 16/6.

Всупереч прийнятим на себе зобов'язанням відповідно до п.п. 2.2, 2.4 Договору, відповідач несвоєчасно та не в повному обсязі сплачував орендну плату за користування вищезазначеним приміщенням, в зв'язку з чим станом на 14.12.2005 р. у Відповідача утворилась заборгованість з орендної плати у розмірі 5400,67 гривень. Відповідно до п. 5.2 договору оренди за несвоєчасну або неповну сплату орендної плати орендодавець нараховує пеню. Сума пені станом на 14.12.2005р. складає 533, 36 грн.

Також в супереч п. 4.2 (е) Договору, ст. ст. 10, 24 Закону України "Про оренду державного і комунального майна" Відповідач не здійснив страхування орендованого приміщення чим, позбавив власника гарантії відшкодування збитків у випадку знищення або пошкодження об'єкту оренди.

Невиконання зобов'язань за договором оренди, у відповідності із вимогами ст. 26 Закону України "Про оренду державного та комунального майна", є підставою для розірвання договору оренди.

Приймаючи до уваги, що Відповідач не виконував належним чином своїх зобов'язань за Договором, що порушує законні права та інтереси орендодавця, Представництво по управлінню комунальною власністю Одеської міської ради звернулось до Відповідача з позовом про розірвання договору оренди та виселення його з займаних приміщень першого поверху загальною площею 101,8 кв.м., розташованого за адресою: м. Одеса, Фонтанська дорога, 16/6.

Зазначені позовні вимоги були задоволенні рішенням господарського суду Одеської області від 27.01.2006р. по справі № 30/481-05-11917, яке було залишено в силі  постановою Одеського апеляційного господарського суду від 04.05.2006р. та постановою Вищого господарського суду України від 31.08.2006р.

Згідно з вимогами ст. 85 ГПК України після оголошення рішення суду, у разі подання апеляційної скарги, якщо воно не скасовано, набирає чинності після розгляду справи апеляційній інстанцією.

Тобто, договір оренди № 43/61 від 19.08.2002р. припинив свою дію 04.05.2006р., з моменту  винесення постанови Одеського апеляційного господарського суду від 04.05.2006р.

З акту державного виконавця складеного під час примусового виконання наказу господарського суду Одеської області 15.05.2006р. по справі № 30/481-05-11917 вбачається, що приміщення першого поверху загальною площею 101,8 кв.м., розташоване за адресою: м. Одеса, Фонтанська дорога, 16/6 було звільнено відповідачем у примусовому порядку  лише 05.12.2006р.

Відповідно до п. 4.10 Договору орендар (Відповідач), у випадку припинення дії Договору, повинен сплачувати орендну плату по день підписання акта приймання-передачі приміщення.

Таким чином, згідно з розрахунком фінансового відділу Представництва неустойка УП ТОВ „Локо ЛТД" за фактичне користування нежилим приміщенням першого поверху загальною площею 101,8 кв.м., розташованим за адресою: м. Одеса, Фонтанська дорога, 16/6, за період з 05.05.2006 р. по 05.12.2006 р. складає 7246,04 грн.

Крім того, п 2.2. договору оренди № 43/61 від 19.08.2002р. та ст. 19 "Про оренду державного та комунального майна" встановлено обов'язок орендаря по сплаті орендної плати, відповідно до розрахунку орендної плати до договору оренди.

Як свідчить розрахунок заборгованості фінансового відділу Представництва, Відповідач не здійснював, або здійснював не в повному обсязі внесення орендної плати за період з червеня 2004р. по травень 2006р. за користування орендованим майном та не здійснив його по день надання дійсної позовної заяви до суду, в результаті чого утворилась заборгованість по орендній платі Відповідача перед Представництвом, яка за період з червня 2004 р. по травень 2006 р. складає 8583,09 грн.

Зазначені обставини спонукали Представництво по управлінню комунальною власністю Одеської міської ради звернутися до суду з позовною заявою  (вхід.№4431) від 24.04.2007р. до Українсько-польського спільного товариства з обмеженою відповідальністю „Локо ЛТД” про стягнення 16105,13 грн.

Ухвалою господарського суду Одеської області від 25.04.2007р. (суддя Бакланова Н.В.) порушено провадження по справі №9/134-07-3602 за позовом Представництва по управлінню комунальною власністю Одеської міської ради до Українсько-польського спільного товариства з обмеженою відповідальністю „Локо-ЛТД” про стягнення заборгованості по орендній платі 15829,13 грн.

Згодом, 30.05.2007р. до господарського суду з позовною заявою про стягнення з Представництва по управлінню комунальною власністю Одеської міської ради 35 611 грн. 00 коп., звернулося Українсько-польське спільне товариство з обмеженою відповідальністю „Локо ЛТД”, посилаючись при цьому на ті обставини, що останнім було зроблено капітальний ремонт в орендованому приміщенні на суму 35 611 грн., які відповідачем не відшкодовуються в повному обсязі.

Ухвалою суду від 05.06.2007р. (суддя Бакланова Н.В.) порушено провадження у справі №9/172-07-4682, за позовом Українсько-польського спільного товариства з обмеженою відповідальністю „Локо ЛТД” до Представництва по управлінню комунальною власністю Одеської міської ради про стягнення 35611 грн.

Представництво в судове засідання з’явилося, надало відзив на позов в якому заявлені позовні вимоги не визнає та просить суд в задоволенні позову відмовити, посилаючись при цьому на обставини викладені у відзиві.

Ухвалою господарського суду Одеської області від 20.06.2007р. (суддя Зуєва Л.Є.) на підставі розпорядження в. о. голови господарського суду Одеської області від 20.06.2007р. №297-р, справу №9/134-07-3602 прийнято до провадження та присвоєно №17-9/134-07-3602.

Ухвалою господарського суду Одеської області від 20.06.2007р. (суддя Зуєва Л.Є.) на підставі розпорядження в.о. голови господарського суду Одеської області від 20.06.2007р. №297-р, справу №9/172-07-4682 прийнято до провадження та присвоєно №17-9/172-07-4682.

Згодом, ухвалою суду від 17.09.2007р. клопотання Представництва по управлінню комунальною власністю Одеської міської ради про об’єднання справи №17-9/134-07-3602 та справи №17-9/172-07-4682 в одне провадження – задоволено та об’єднано зазначені справи в одне провадження, з присвоєнням справам загального №17-9/134-07-3602.

Українсько-польським спільним підприємством у вигляді товариства з обмеженою відповідальністю „Локо ЛТД” неодноразово доповнювалися та уточнювалися позовні вимогою, в останніх яких просить суд визнати недійсним п. 7.6 договору оренди №43/61 від 19.08.2002р., та стягнути з Представництва по управлінню комунальною власністю Одеської міської ради на його користь 35 611 грн. 00 коп. –витрат понесених у зв’язку з проведеним капітальним ремонтом.

Дослідивши обставини справи, заслухавши пояснення представників сторін та надані в ході розгляду справи докази, суд дійшов висновку, що позовна заява Представництва по управлінню комунальною власністю Одеської міської ради та позовна заява Українсько-польського спільного підприємства у вигляді товариства з обмеженою відповідальністю „Локо ЛТД” підлягають задоволенню з наступних правових підстав.

Пунктом 4 Прикінцевих та перехідних положень ЦК України № 435-IV від 16.01.2003р. встановлено, що до цивільних правовідносин, які виникли до набрання чинності Цивільним Кодексом України, положення цього Кодексу застосовуються до тих прав та обов’язків, що виникли або продовжують існувати після набрання ним чинності.

Приймаючи до уваги ті обставини, що зобов’язання по укладеному договору у повному обсязі не виконані, а між сторонами по справі продовжують існувати цивільно-правові відносини, суд доходить висновку, що до спірних правовідносин слід застосовувати вимоги Цивільного кодексу України № 435-IV від 16.01.2003 р.

У відповідності до ст.11 ЦК України цивільні права та обовЧязки виникають із дій осіб, що передбачені актами цивільного законодавства, а підставою виникнення цивільних прав та обовЧязків  є договори та інші правочини. Правочин, різновидом якого є договори-основний вид правомірних дій – це волевиявлення осіб, безпосередньо спрямовані на виникнення, зміну або припинення цивільних прав і обовЧязків. При цьому, ст.12 ЦК   України передбачає, що особа здійснює свої  цивільні  права вільно на власний розсуд.

У відповідності зі ст.204 ЦК України  договір укладений між сторонами по справі, як  цивільно-правовий   правочин  є правомірним  на час розгляду справи, оскільки  його недійсність прямо не встановлена законом, та  він не визнаний судом недійсними, тому зобов’язання за цим договором  мають  виконуватися належним чином.

Відповідно до ст.526 ЦК України № 435-IV від 16.01.2003 р. зобов’язання має виконуватися належним чином відповідно до умов договору та вимог цього Кодексу, інших актів цивільного законодавства, а за відсутності таких умов та вимог –відповідно до звичаїв ділового обороту або інших вимог, що звичайно ставляться. Одностороння відмова від зобов’язання або одностороння зміна його умов не допускається, якщо інше не встановлено договором або законом (ст.525 ЦК України).

Відповідно до п.2.2, 2.4 договору оренди №43/61 від 19.08.2002р. орендар за орендоване приміщення сплачує орендну плату згідно розрахунку, приведеного у додатку №1 до договору, який є невідємною частиною цього договору до 15 числа поточного місяця. При цьому відповідно до п.2.4 Договору орендна плата вноситься орендарем незалежно від результатів його господарської діяльності.

Розглядом  матеріалів справи  встановлено, що відповідач не сплачував орендну плату за користування об'єктом оренди у розмірі та в строк, що передбачені п. п. 2.2., 2.4. Договору. В результаті за відповідачем за період з червня 2004р. по травень 2006р. відповідно до представленого розрахунку заборгованості, наявному у матеріалах справи у УП СП „Локо ЛТД” утворилась заборгованість з орендної плати у розмірі 8583,09 грн.

Згідно з ч. 2 ст. 18 Закону України "Про оренду державного та комунального майна", п. 5 ст. 762, п. 1 ст. 530 Цивільного кодексу України орендар зобов'язаний своєчасно та в повному обсязі вносити плату за користування приміщенням.

Згідно зі ст.614 ЦК України особа яка порушила зобов’язання, несе відповідальність за наявності її вини (умислу або необережності), якщо інше не встановлено договором або законом, при цьому відсутність своєї вини доводить особа, яка порушила зобов’язання.

Відповідно до п.1 ст. 530 ЦК України якщо у зобов’язанні встановлений строк (термін) його виконання, то воно підлягає виконанню у цей строк (термін).

При цьому відповідачу на підставі п.4.10 укладеного договору та ст. 785 ЦК України була нарахована неустойка за фактичне користування об’єктом нерухомого майна, яка за період з 05.05.2006р. по 05.12.2006р., згідно представленого розрахунку склала 7246,04 грн.

У відповідності до п. 4.10 укладеного договору оренди, у випадку припинення дії цього договору у зв’язку із закінченням строку чи дострокового розірвання договору, орендар сплачує орендну плату по день підписання акта приймання-передачі приміщення.

Зі змісту п.1 ст. 785 ЦК України випливає, що у разі припинення договору найму наймач зобов’язаний негайно повернути наймодавцеві річ у стані, в якому вона була одержана, з урахуванням нормального зносу, або у стані, який було обумовлено в договорі. Пунктом 2 ст. 785 ЦК України передбачено, що якщо наймач не виконує обов’язку щодо повернення речі, наймодавець має право вимагати від наймача сплати неустойки у розмірі подвійної плати за користування річчю за час прострочення.

За таких обставин, суд розглянувши наданий суду розрахунок суми позовних вимог, дійшов висновку, що він обґрунтований та розрахований у відповідності до вимог діючого законодавства та умов укладеного договору.

З огляду на викладе, приймаючи до уваги ті обставини, що станом на час розгляду справи у суді заборгованість з орендної плати та за фактичне користування річчю відповідачем не погашена, суд доходить до висновку щодо наявності правових підстав для стягнення з відповідача 8583,09 грн. –заборгованості з орендної плати по укладеному договору оренди та 7246,04 грн. –заборгованості за фактичне користування річчю.

Стосовно заявлених Українсько-польським спільним підприємством у вигляді товариства з обмеженою відповідальністю „Локо ЛТД” позовних вимог, суд вважає їх обґрунтованими та такими, що підлягають задоволенню, з огляду на наступне.

Вимогами п. 3 ст. 778 ЦК України передбачено, що у разі поліпшення речі зроблено за згодою наймодавця, наймач має право на відшкодування вартості необхідних витрат або на зарахування їх вартості в рахунок плати за користування річчю.

Згідно п.1 роз'яснень Вищого арбітражного суду України „Про деякі питання практики вирішення спорів, пов'язаних з визнанням угод недійсними" від 12.03.1999 року № 02-5/111, вирішуючи спори про визнання угод недійсними, господарський суд повинен встановити наявність тих обставин, з якими закон пов'язує визнання угод недійсними і настання відповідних наслідків, а саме: відповідність змісту угод вимогам закону; додержання встановленої форми угоди; правоздатність сторін за угодою; у чому конкретно полягає неправомірність дій сторони та інші обставини, що мають значення для правильного вирішення спору. Відповідно до вимог ст.19 Конституції України органи державної влади та органи місцевого самоврядування, їх посадові особи зобов'язані діяти лише на підставі, в межах повноважень та у спосіб, що передбачені Конституцією та законами України.

Згідно з ч. 1 ст. 215 ЦК України підставою недійсності правочину є недодержання в момент вчинення правочину стороною (сторонами) вимог, які встановлені частинами першою - третьою, п'ятою та шостою статті 203 цього Кодексу.

Згідно ст. 203 ЦК України  загальними вимогами, додержання яких необхідно для чинності правочину є  те, що  зміст правочину не може суперечити цьому Кодексу, іншим актам цивільного законодавства, а також моральним засадам суспільства; особа, яка вчиняє правочин, повинна мати необхідний обсяг цивільної дієздатності; волевиявлення учасника правочину має бути вільним і відповідати його внутрішній волі; правочин має вчинятися у формі, встановленій законом; правочин має бути спрямований на реальне настання правових наслідків, що обумовлені ним.

Ст.236 ЦК України передбачає що правочин, визнаний судом недійсним, є недійсним з моменту його вчинення.

Ст.217 ЦК передбачено, що недійсність окремої частини  правочину  не  має  наслідком недійсності інших його частин і правочину в цілому,  якщо можна припустити,  що правочин був би вчинений і без включення до  нього недійсної частини. Оскільки п. п. 7.6 договору оренди №43/61 від 19.08. 2002 року не є істотною умовою договору оренди, згідно до  ст.10 Закону “Про оренду державного та комунального майна” та  без цього пункту  договір оренди  міг би бути укладений, тому за таких обставин суд дійшов висновку, що пункт 7.6 договору оренди №43/61 від 19.08. 2002 року суперечить вимогам Цивільного кодексу, а саме п. 3 ст. 778 ЦК України, у зв’язку з чим  зазначений пункт підлягає визнанню недійним з моменту укладання договору, при цьому сам договір оренди та всі інші його умови, залишаються дійсними.

Стосовно вимог Товариства про стягнення з Представництва 35611 грн. витрат понесених внаслідок проведення капітально-ремонтних робіт суд зазначає наступне.

Як вже зазначалося вище між сторонами по справі було укладено договір оренди нежитлового приміщення №43/61, площею 101,8 кв.м. по вул. Фонтанська дорога №16/6 у м. Одесі.

Пунктом 7.6 укладеного договору оренди визначалося, що у разі розірвання договору оренди, усі зроблені орендарем поліпшення у орендованому приміщенні які не можливо відокремити без шкоди для речі, передаються орендодавцю без оплати.

Розпорядженням Київської районної адміністрації Одеської міської ради від 12.10.2006р. №1192 „Про затвердження кошторису на виконання капітального ремонту орендованих приміщень по вул. Фонтанська дорога,16/6, Українсько-польське спільне товариство з обмеженою відповідальністю „Локо ЛТД”, затверджено кошторис в сумі 35611 грн. 00 коп. на виконання капітального ремонту нежитлових приміщень по вул. Фонтанська дорога, 16/6, які знаходяться в користуванні вищезазначеного товариства.

Крім цього, в матеріалах справи наявний лист Представництва по управлінню комунальною власністю Одеської міської ради від 30.07.2004р. №01-14/7102, яким Представництво не заперечувало проти проведення Товариством капітального ремонту, за умови надання проектно-кошторисної документації, затвердженою МВК Київської районної адміністрації і узгодженої з Одеської обласною службою Українською державною інвестиційною експертизою „Укрінвестекспертиза”.

Так на виконання зазначеного листа Товариством було надано суду експертний висновок №76с від 12.07.2006р., який було проведено Одеською обласною службою Української державної інвестиційної експертизи „Укрінвестекспертиза”, яким було затверджено суму в розмірі 35611 грн. Крім цього Товариством також було надано графік виконання робіт по капітальному ремонту нежитлового приміщення.

В підтвердження виконаних будівельних робіт по капітальному ремонту Товариство надало суду договір про виконання ремонтних робіт №2 від 05.09.2004р., укладеного між ТОВ „Локо” та ПП „Універсал”, відповідно до умов якого ПП „Універсал” виконало ремонтні роботи нежитлового приміщення по вул. Фонтанська дорога, 16/6, м. Одеси на загальну суму 35611 грн. 00 коп. В підтвердження виконаних ПП „Універсал” ремонтних робіт Товариство надало суду копії квитанцій про перерахування на користь ПП „Універсал” грошових коштів у загальній сумі 35611 грн.

Таким чином, суд доходить до висновку, що позовні вимоги Товариства в частині стягнення з Представництва по управлінню комунальною власністю Одеської міської ради витрат пов’язаних з проведенням ремонтних робіт у сумі 35611 грн. обґрунтовані, підтверджені відповідними доказами, у зв’язку з чим підлягають задоволенню у повному обсязі.

Враховуючи вищевикладене, керуючись ст.ст.11, 12, 203, 204, 215,217,236,525, 526, 530, 614, 762, 778, 785 Цивільного кодексу України, ст. 18 Закону України "Про оренду державного та комунального майна” позовна заява Представництва по управлінню комунальною власністю Одеської міської ради  підлягає задоволенню та позовні вимоги, з урахуванням наданих ТОВ „Локо” доповнень підлягає задоволенню у повному обсязі.

Судові витрати по держмиту, витрати на інформаційно-технічне забезпечення судового процесу по позову Представництва по управлінню комунальною власністю Одеської міської ради покласти на ТОВ „Локо”, а по позову ТОВ „Локо” покласти на Представництво по управлінню комунальною власністю Одеської міської ради, згідно зі ст.ст. 44, 49 ГПК України.

Керуючись ст. ст. 44, 49, 82-85 ГПК України, суд, -

ВИРІШИВ:

1. Позов Представництва по управлінню комунальною власністю Одеської міської ради - задовольнити.

2. Стягнути з Українсько-польського спільного товариства з обмеженою відповідальністю „Локо” /6500, м. Одеса, вул. Червоних зорь, 2/4, р/р 81 у відділенні Укрексімбанку м. Одеса, МФО 328618, / на користь Представництва по управлінню комунальною власністю Одеської міської ради (65039, м. Одеса, вул. Артилерійська, 1, р/р 1909 в УДК в Одеській області, МФО 328011, ЗКПО 26302595) 8583 грн. 09 коп. /вісім тисяч п’ятсот вісімдесят три грн. 09 коп./ - заборгованості по орендній платі; 7246 грн. 04 коп. /сім тисяч двісті сорок шість грн. 04 коп./ - плату за фактичне користування нежитловим приміщенням; 158 грн. 00 коп. /сто п’ятдесят вісім грн. 00 коп./ - державного мита; 118 грн. 00 коп. /сто вісімнадцять грн. 00 коп. / - витрат на послуги інформаційно-технічного забезпечення судового процесу.

Наказ видати.

3. Позов Українсько-польського спільного товариства з обмеженою відповідальністю „Локо ЛТД”  - задовольнити.

4. Визнати недійсним п. 7.6 договору оренди №43/61 від 19.08. 2002 року, укладений між Українсько-польського спільного товариства з обмеженою відповідальністю „Локо” та Представництвом по управлінню комунальною власністю Одеської міської ради з моменту укладання.

5. Стягнути з Представництва по управлінню комунальною власністю Одеської міської ради (65039, м. Одеса, вул. Артилерійська, 1, р/р 1909 в УДК в Одеській області, МФО 328011, ЗКПО 26302595) на користь Українсько-польського спільного товариства з обмеженою відповідальністю „Локо” /6500, м. Одеса, вул. Червоних зорь, 2/4, р/р 81 у відділенні Укрексімбанку м. Одеса, МФО 328618, / 35611 грн. 00 коп. /тридцять п’ять тисяч шістсот одинадцять грн. 00 коп./ - витрат пов’язаних з поліпшенням орендованого приміщення; 356 грн. 11 коп. /триста п’ятдесят шість грн. 00 коп./ - державного мита; 118 грн. 00 коп. /сто вісімнадцять грн. 00 коп./ - витрат на послуги інформаційно-технічного забезпечення судового процесу.

Рішення набирає законної сили в порядку, передбаченому ст. 85 ГПК України.

Накази видати після вступу рішення в законну силу.

Рішення підписано 10.12.2007р.

Суддя                                                                                       Зуєва Л.Є.