СУД
РІШЕННЯ

Іменем
України

15.11.2007

Справа №2-29/11789-2007

За позовом - Фонду майна АР Крим,
м.Сімферополь.

До відповідача - ОСОБА_1,
Білогірський район, с. Цвіточне.

Про розірвання договору купівлі -
продажу та зобов'язання вчинити певні дії.

Суддя О.І. Башилашвілі

ПРЕДСТАВНИКИ:

Від позивача - Аметов С.Д. -
представник, довіреність у справі.

Від відповідача - ОСОБА_2 -
представник, довіреність від 18.10.2007р.

Суть спору: Фонд майна АР Крим
звернувся до Білогірського районного суду з позовом до відповідача - ОСОБА_1
про розірвання договору купівлі - продажу від 21.01.2001п. №165 об'єкта
незавершеного будівництва - Лікувальний комплекс на 240 місць, розташований в
смт.Зуя, Білогірського району, укладений між Фондом майна АР Крим та ОСОБА_1 та
зобов'язання повернути об'єкт незавершеного будівництва - Лікувальний комплекс
на 240 місць, розташований в смт.Зуя, Білогірського району.

Рішенням Білогірського районного
суду від 03.08.2006р. позов був задоволений у повному обсязі.

Не погодившись з прийнятим рішенням
відповідач подав апеляційну скаргу до Апеляційного суду АР Крим.

Ухвалою Апеляційного суду АР Крим
від 12.04.2007р. апеляційну скаргу ОСОБА_1 було задоволено, рішення
Білогірського районного суду  від
03.08.2006р. скасовано а справу направлено на новий розгляд у той же суд.

Ухвалою Білогірського районного
суду від 16.06.2007р. було ухвалено направити справу за заявою Фонду майна АР
Крим до ОСОБА_1 про розірвання договору купівлі - продажу і повернення майна на
розгляд до Господарського суду АР Крим.

Дана позовна  заява була прийнята до розгляду суддею
Башилашвілі О.І.

Позовні вимоги мотивовані тим, що
відповідач не виконав умови договору, щодо завершення будівництва придбаного
об'єкту.

Відповідач проти позову заперечує з
тих підстав, що Фондом майна АР Крим у порушення п. 6.1 договору
купівлі-продажу не здійснені заходи, щодо відведення земельної ділянки
несільськогосподарського призначення, на якій розташований об'єкт незавершеного
будівництва, у зв'язку з чим відповідач позбавлений можливості замовити проект
будівництва та здійснювати будівельні роботи.

За клопотанням сторін, строк
вирішення спору продовжувався у порядку ст. 69 ГПК України.

В судовому засіданні оголошувалась
перерва, розгляд справи відкладався відповідно до ст. 77 ГПК України.

Розглянувши матеріали справи,
заслухавши пояснення представників сторін, суд, -

В С Т А Н О В И В :

26.01.2001р. між Фондом майна
Автономної Республіки Крим (продавець) та ОСОБА_1(покупець) укладений договір
купівлі-продажу № 165 об'єкту незавершеного будівництва - Лікувального
комплексу на 240 місць, що знаходився на балансі Міністерства архітектури та
будівельної політики АР Крим, розташованого за адресою: АР Крим, Білогірський
район, смт. Зуя (а.с. 9-10, далі договір).

02.03.2001р. сторони вказаного
договору підписали акт прийому-передачі державного майна у власність (а.с. 12).

Відповідно до п. 5.1 договору,
покупець зобов'язався завершити будівництво до 2004р.

Відповідно до додаткової угоди від
11.02.2004р. до договору купівлі-продажу, сторони встановили строк закінчення
будівництва був продовжений до 01.01.2006р.

Позивач посилається на те, що
відповідач досі не закінчив будівельні роботи по завершенню будівництва об'єкту
купівлі-продажу.

Згідно ст. 27 Закону України „Про
приватизацію державного майна” при приватизації майна державного підприємства
як цілісного майнового комплексу шляхом його викупу, продажу на аукціоні, за
конкурсом між продавцем і покупцем укладається відповідний договір
купівлі-продажу.

До договору купівлі-продажу повинні
включатися передбачені бізнес-планом чи планом приватизації зобов'язання або
зобов'язання сторін, які були визначені умовами аукціону, конкурсу чи викупу, у
тому числі щодо завершення будівництва жилих будинків.

Включення до договору інших
зобов'язань покупця допускається за згодою сторін.

На вимогу однієї із сторін договір
купівлі-продажу може бути розірвано або визнано недійсним за рішенням суду в
разі невиконання іншою стороною зобов'язань, передбачених договором
купівлі-продажу, у визначені строки.

Відповідно до ст.19 Закону України
„Про особливості приватизації об'єктів незавершеного будівництва” обов'язковими
умовами приватизації об'єктів незавершеного будівництва, крім продажу під
розбирання, зокрема є: встановлення строку завершення будівництва об'єкта
незавершеного будівництва; заборона відчуження об'єкта незавершеного
будівництва та земельної ділянки, на якій розташований цей об'єкт, до
завершення будівництва та введення об'єкта в експлуатацію.

У разі невиконання умов, зазначених
у цій статті, договір купівлі-продажу підлягає розірванню в установленому
законодавством порядку. При цьому покупець, з яким розірвано договір купівлі-продажу,
повертає об'єкт приватизації в державну власність за актом приймання-передачі,
а також відшкодовує державі збитки, завдані невиконанням умов договору.

Згідно ст. 526 ЦК України,
зобов'язання має виконуватися належним чином відповідно до умов договору та
вимог цього Кодексу, інших актів цивільного законодавства, а за відсутності
таких умов та вимог - відповідно до звичаїв ділового обороту або інших вимог,
що звичайно ставляться.

З позовної заяви вбачається, що
позивач просить суд розірвати договір купівлі-продажу від 21.01.2001р. № 165,
однак суд встановив, що відповідач не укладав з позивачем договір
купівлі-продажу саме 21.01.2001р., у матеріалах справи знаходиться договір
купівлі-продажу, укладений між сторонами 26.01.2001р. При цьому суд бере до
уваги, що позивач під час розгляду справи, жодного разу не використав свого
права, передбаченого ст. 22 ГПК України, щодо зміни предмету позову в частини
дати укладення спірного договору.

Однак, якщо припустити, що позов
містить вимогу про розірвання договору купівлі-продажу від 26.01.2001р. № 165,
тобто позивач помилився при написанні дати спірного договору у позовній заяві,
то суд вважає, що позов не підлягає задоволенню у зв'язку з наступним.

З аналізу п. 1.1. договору купівлі-продажу
вбачається, що об'єкт знаходився на балансі Міністерства архітектури і
будівельної політики АР Крим.

Згідно ст.31 Закону України «Про
власність», що діяв на момент укладення спірного договору, до державної
власності в Україні належать загальнодержавна (республіканська) власність і
власність адміністративно-територіальних одиниць (комунальна власність). Тому
об'єкт був державною власністю і порядок його приватизації регулювався
спеціальним законодавством України по питаннях приватизації об'єктів незавершеного
будівництва.

Частинами 1,2 ст.1 Закону України
«Про особливості приватизації об'єктів незавершеного будівництва» передбачено,
що цей закон визначає особливості приватизації об'єктів незавершеного
будівництва, що перебувають у державній власності, включаючи законсервовані
об'єкти, а також за ініціативою органів, уповноважених управляти відповідним
державним майном, об'єктів незавершеного будівництва, що утримуються на
балансах підприємств, які не підлягають приватизації.

Відчуження об'єктів незавершеного
будівництва, що є в комунальній власності, регулюється  положеннями цього Закону і здійснюється
органами місцевого самоврядування.

Згідно ст. 3 Закону України «Про
особливості приватизації об'єктів незавершеного будівництва» покупці
об'єктів  незавершеного  будівництва
можуть придбати разом з  об'єктами  незавершеного
будівництва  земельні  ділянки, відведені  в
установленому  порядку  під
забудову.

За бажанням покупців земельні
ділянки, на яких розташовані об'єкти незавершеного будівництва, надаються  їм у довгострокову оренду.

Земельні  ділянки,
що  не  підлягають
продажу   відповідно   до Земельного кодексу  України,
надаються в довгострокову оренду з правом  першочергового  їх
придбання  орендарем  у  разі
зняття заборони на приватизацію зазначених ділянок.

Відповідно до ст. 5 Закону України
«Про особливості приватизації об'єктів незавершеного будівництва» орган
управління - Міністерство архітектури і будівельної політики АР Крим,
зобов'язано було передати органу приватизації, крім проектно-кошторисної і
технічної документації, також і документи про відведення земельної ділянки під
об'єкт.

Стаття 8 Закону України «Про
особливості приватизації об'єктів незавершеного будівництва» відведення
земельної ділянки, на якій розташований об'єкт незавершеного  будівництва,
оформляється   відповідним   рішенням згідно з вимогами законодавства.

У разі відсутності рішення про
відведення земельної ділянки в натурі,
на якій розташований об'єкт незавершеного будівництва, за поданням   органів
приватизації  спеціально  уповноважений
орган виконавчої влади з питань земельних ресурсів  та
його  органи  на місцях разом з адміністрацією
підприємства, установи, організації, на балансі яких  перебуває
об'єкт незавершеного
будівництва,  у місячний  строк
вживають  у  встановленому
порядку  заходів щодо відведення
земельної ділянки несільськогосподарського призначення, на якій розташований
об'єкт незавершеного будівництва.

Роботи, пов'язані  з
відведенням земельної ділянки,  на
якій розташований  об'єкт
незавершеного  будівництва,  та
підготовкою технічної
документації,  необхідної  для  її  придбання,
а також оформленням
державного  акта  на
право   власності   на
землю, виконуються  за  рахунок
коштів,  передбачених  на
підготовку та проведення приватизації.

Суд встановив, що позивач не передав
відповідачу документацію про відведення земельної ділянки під об'єкт, що у свою
чергу перешкоджає переоформленню на відповідача прав забудовника.

Вивід про наявність у позивача такої
документації на момент укладення договору витікає з п.4.3. договору, що містить
фразу: «Питання про передачу відведеного для будівництва «Об'єкту» земельної
ділянки в користування або його приватизації вирішується Покупцем згідно вимог
законодавства».

На думку суду, слово «відведеного»
означає закінчену дію з відведення земельної ділянки.

Згідно п.2 «Порядку розробки проекту
землеустрою щодо відведення земельних ділянок», затвердженого Постановою
Кабінету Міністрів України від 26.05.04р. № 677, проект відведення не
розробляється, якщо земельна ділянка, межі якої визначені в натурі, надається в
користування без зміни його цільового призначення. Отже, умовою переоформлення
відповідачем земельної ділянки під об'єктом є наявність у первинного
забудовника або органу приватизації землевпоряджувальної документації, а
точніше проекту відведення, що містить акт винесення в натуру меж земельної
ділянки і мету його використання. Покладання на відповідача виконання проекту
відведення не передбачено укладеним договором та суперечить законодавству про
приватизацію, зокрема: абзацу 3 п.6.1. договори купівлі-продажу об'єкту
незавершеного будівництва від 26.01.01 № 165, що передбачає обов'язок позивача
сприяти відповідачеві в переоформленні документів на право користування
земельною ділянкою, що припускає їх наявність; пунктам 1.1., 6.1. «Типового
договору купівлі-продажу об'єкту незавершеного будівництва, який підлягає
продажу на аукціоні», затвердженого наказом ФДМУ № 1398 від 18.11.96, які
вимагають указувати в договорі купівлі-продажу розмір земельної ділянки,
підстави надання на нього права користування або права власності, а також
покладають на продавця обов'язок сприяти покупцеві в переоформленні документів
на право користування земельною ділянкою, але не новому оформленні; пункту 1.4.
«Методичних вказівок за визначенням вартості незавершених будівництвом
об'єктів, які підлягають приватизації», затверджених наказом ФДМУ, ДКУ у
справах містобудування і архітектури від 14.09.95 № 1175/189, де встановлено,
що одночасно з приватизацією такого об'єкту приватизуються або орендуються
земельні ділянки, які були відведені в установленому порядку для будівництва
цих об'єктів.

В свою чергу, без переоформлення
документа, що встановлює право, на земельну ділянку відповідач не має
можливості отримати дозвіл на відновлення будівництва об'єкту і реєструватися
як забудовник, що випливає зі ст.29 Закону України«Про планування і забудову
територій», п.3.10., абз. «в» п.2.1. «Положення про порядок надання дозволу на
виконання будівельних робіт», затверджених наказом Держбуду України від
05.12.00 № 273.

Викладене свідчить про те, що
позивач не виконав свій обов'язок по передачі відповідачеві проекту відведення
земельної ділянки під будівництво об'єкту, чим порушив також п.4.1., абз.3
п.6.1. спірного договору щодо сприяння в переоформленні документів на право
користування земельною ділянкою.

Пунктом 4 Прикінцевих та перехідних
положень Цивільного кодексу України, встановлено, що відносно цивільних
відносин, які виникли після набрання чинності ЦК України, положення ЦК України
застосовуються до тих прав та обов'язків, що виникли або продовжують існувати
після набрання чинності ЦК України.

Відносини між сторонами виникли на
підставі договору укладеного у 2001 році та продовжують існувати після набрання
чинності ЦК України, а тому до них слід застосовувати положення цього Кодексу,
щодо найму.

Відповідно до ст. 613 ЦК України,
кредитор  вважається  таким,
що прострочив, якщо він відмовився
прийняти  належне виконання,  запропоноване боржником, або не вчинив
дій,  що встановлені  договором,
актами  цивільного
законодавства  чи  випливають
із  суті  зобов'язання
або звичаїв ділового обороту,  до
вчинення яких боржник не міг виконати  свого
обов'язку.

Відповідно до п.3.10. «Положення
про порядок надання дозволу на виконання будівельних робіт», для отримання
дозволу на відновлення будівництва об'єкту забудовник, окрім перерахованих в
п.2.1. документів, зобов'язаний надати в ДАБК також документ про технічний стан
конструкцій і можливості продовження будівництва, виданий відповідною проектною
організацією.

Таким чином, можливість відновлення
будівництва залежить від виведення технічного висновку. Потреба в такому
документі обумовлена також наступними обставинами.

З листа начальника інспекції
Держархбудконтролю відділу містобудування, архітектури і житлово-комунального
господарства Белогірської райдержадміністрації від 14.11.06р. № 264/8 (а.с.
71), будівельні роботи на об'єкти не ведуться з 1994 року по теперішній час.
Останній дозвіл № 9 (а.с. 70) на продовження будівництва об'єкту ДАБК видав
29.06.93р., термін дії якого закінчився 31.12.93р. У зв'язку з припиненням
будівництва розпорядчі документи про консервацію об'єкту забудовником - Управлінням
капітального будівництва при Раді міністрів АРК в ДАБК не надавалися. Будь-які
докази, що підтверджують факт проведення консервації об'єкту, відсутні.

Таким чином, суд приходить до
висновку, що об'єкт не пройшов процедуру консервації.

У той же час, відповідно до п.1
«Порядку Консервації і розконсервації об'єктів будівництва», затвердженого
наказом ДКУ у справах містобудування і архітектури від 27.12.95 № 258, об'єкти,
будівництво яких фінансувалося за рахунок державних капітальних вкладень, підлягали
обов'язковій консервації на період відсутності фінансування. При цьому
замовник, згідно п.4 вказаного порядку, зобов'язаний був скласти у встановленій
формі: акт про припинення будівництва; відомість стану об'єкту, який підлягає
консервації; відомість не змонтованих конструкцій, устаткування і матеріалів,
які підлягають консервації; перелік робіт по проведенню консервації об'єкту;
перелік робіт і витрат, необхідних для забезпечення збереження законсервованого
об'єкту або його конструктивних елементів.

У подальшому замовник будівництва
зобов'язаний був сплатити підрядній організації роботи по консервації об'єкту і
отримати його назад по акту здачі-приймання.

Згідно розпорядженню ДАБК від
30.01.90р., ще в процесі здійснення будівництва об'єкту були виявлені значні
відхилення від проекту, Сніп і технічних умов, а саме при кладці зовнішніх
стенів в більшості випадку замість пазованих блоків застосовувалися непазовані,
що може істотно вплинути на міцність конструкції об'єкту і можливість здачі
його в експлуатацію. Оскільки умовою відновлення будівництва об'єкту є
наявність позитивного технічного висновку, то без передачі його відповідачеві
останній об'єктивно не може продовжити будівництво. Надання такого висновку
відповідачеві є обов'язком позивача, який витікає із закону і суті договору.
Так позивач, у виконання ст. 19 «Про особливості приватизації об'єктів
незавершеного будівництва», повинен був встановити відповідачеві строк
завершення будівництва, тривалість якого відображена у спірному договорі.
Виходячи з принципу розумності, закріпленого в п.6 ст.3 ЦК України, щоб
вимагати від відповідача завершення будівництва в строк, необхідно підтвердити
придатність об'єкту до продовження будівництва.

Документ про придатність або
непридатності повинен лежати в основі вибору способу приватизації або продаж
для завершення будівництва, або продаж під розбирання, позивач, вибравши перший
спосіб приватизації об'єкту, мав для цього компетентний технічний висновок,
однак як встановлено суд не передав його відповідачеві. Інакше, обов'язок
отримати документ про технічний стан конструкцій і можливості продовження
будівництва об'єкту був би покладений на відповідача. Але укладений договір не
містить подібного положення.

Документ про придатність об'єкту
для завершення будівництва - це законодавча умова продовження будівництва, тому
вимога до якості об'єкту, що продається, необхідне для його використання по
цьому призначенню, тобто для закінчення будівництва і здачі об'єкту в
експлуатацію. Отримання органом приватизації такого документа винне, на думку
відповідача, передувати приватизації об'єкту для вказаної мети.

Таким чином, позивач не виконав
необхідний для даного виду договору зустрічний обов'язок щодо передачі
відповідачеві документа про технічний стан конструкцій і можливості продовження
будівництва об'єкту, який потрібний відповідачу у зв'язку з неприйняттям
Управлінням капітального будівництва при Раді міністрів АРК заходів з
консервації об'єкту і його конструктивних елементів, а також не відповідністю
фактичного стану об'єкту будівельному проекту, що прямо впливає на можливість
здачі об'єкту в експлуатацію.

Усі викладені обставини свідчать
про те, що відповідач не виконав зобов'язання по закінченню будівництва саме
внаслідок невиконання позивачем своїх зобов'язань, тобто має місце прострочка
кредитора - позивача у справі.

За викладених обставин, суд вважає,
що підстави для задоволення позову відсутні.

Вступна та резолютивна частини
рішення оголошені в судовому засіданні 15.11.2007р.

Повний текст рішення складено та
підписано 19.11.2007р.

На підставі викладеного, та
керуючись ст.ст. 82-85 ГПК України, суд, -

ВИРІШИВ:

В задоволенні позову - відмовити.

Суддя Господарського суду

Автономної Республіки Крим
Башилашвілі О.І.