ГОСПОДАРСЬКИЙ СУД ХАРКІВСЬКОЇ ОБЛАСТІ
________________________________________________________________________
РІШЕННЯ

ІМЕНЕМ УКРАЇНИ

"30" листопада 2007 р.                                                            Справа № 29/615-07

вх. № 12233/5-29

Суддя господарського суду Тихий П.В.

при секретарі судового засідання Мазур Т.В.

за участю представників сторін:

позивача - Крячко Ю.В.  відповідача - Черниш В.С.

розглянувши справу за позовом

ПФ "Діоніс-95" м. Х-в

до  УкрДНТЦ"Енергосталь", м. Х-в

про спонукання внести зміни до договору оренди

ВСТАНОВИВ:

Позивач - ПФ «Діоніс-95» звернувся до суду з позовом до УкрДНТЦ «Енергосталь» про внесення змін до договору оренди № А-01 від 01.12.2001 року, а саме викласти пункт 1.1 договору у наступній редакції: «1.1. Орендодавець передає, а Орендар приймає в строкове платне користування окреме індивідуально визначене майно: приміщення  на цокольному поверсі №№ 5', 6', 7', 8', 6а', 9', 9а', 10', 11', 50', 51', 31', III', IV', 21  площею 214,3 кв.м, які розташовані за адресою: м. Харків, пр. Леніна, 9 і знаходяться на балансі УкрДНТЦ «Енергосталь». Вартість майна визначена згідно з експертною оцінкою станом на 01.12.2006 року становить 1091253,65 грн (один мільйон дев’яносто одна тисяча двісті п’ятдесят три грн 65 коп). Майно передається в оренду з метою розміщення кафе, офісу, складу.», викласти пункт 10.1 в наступній редакції «10.1. Цей договір діє з 01.12.2001 року до 31.12.2028 року», для чого просить зобов’язати Відповідача укласти відповідну додаткову угоду до договору оренди № А-01 від 01.12.2001 року.

Позов обгрунтовано тим, що між Позивачем та Відповідачем було укладено договір оренди № А-01 від 01.12.2001 року, відповідно до якого Позивач орендує окреме, індивідуально визначене нерухоме майно, а саме: нежитлові приміщення на цокольному поверсі №№ 6а', 9', 9а', 10', 11', 50', 51', 31', частина III', IV', 21  площею 165,9 кв.м, які розташовані за адресою: м. Харків, пр. Леніна, 9, для розміщення кафе, офісу, складу. Позивач за погодженням з Відповідачем та у встановленому чинним законодавством порядку отримав в оренду земельну ділянку по пр.Леніна, 9 загальною площею 0,0019 га для будівництва прибудови вітрини в цокольному поверсі та  реконструкції з розширенням існуючого кафе та офісу з прибудовою вітрини для подальшої експлуатації до 31.12.2028 року.  Позивач на підставі затвердженої проектно-технічної документації та дозволу на виконання будівельних робіт за власний рахунок виконав реконструкцію орендованих приміщень та прибудову вітрини. Позивач звернувся до Відповідача з  пропозицією внести зміни до договору  оренди № А-01 від 01.12.2001 року щодо подовження терміну його дії до 31.12.2028 року, а також додаткової передачі в оренду приміщень №№ 5', 6', 7', 8', частина III' площею 48,4 кв.м, що безпосередньо прилягають до орендованих Позивачем приміщень існуючого кафе, мають один вхід та становлять фактично єдиний комплекс з приміщеннями орендованими за договором оренди № А-01 від 01.12.2001 року.   При цьому вказані приміщення №№ 5', 6', 7', 8', частина III' площею 48,4 кв.м не експлуатуються Відповідачем з метою виробничої діяльності, знаходяться в незадовільному санітарному та технічному стані, що заважає Позивачу користуватися розміщеними поруч орендованими приміщеннями, де знаходиться кафе..  Відповідач відповіді на вказане  звернення Позивачу не надав, запропоновані зміни до договору оренди не підписав.

У судове засідання Відповідач надав відзив на позовну заяву, докази надання відповіді Позивачу на його пропозицію щодо продовження строку дії договору оренди.  Представник Відповідача проти позову заперечує на тій підставі, що УкрДНТЦ «Енергосталь» у зв’язку зі значним збільшенням обсягів виконуваних робіт і прийнятих замовлень має потребу в додаткових приміщеннях і має намір використовувати нежитлові приміщення, які орендуються Позивачем, після закінчення  договору оренди № А-01 від 01.12.2001 р., а також сусідні приміщення, для наступного надання їх в оренду суміжним субпідрядним підприємствам, які виконують проектно-конструкторські, науково-дослідні, технологічні, будівельно-монтажні роботи, а не під торгівельну діяльність Позивача.   Відповідач посилається також на відсутність погодження умов укладення договору оренди на новий строк з органом, уповноваженим управляти державним майном — Мінпромполітики України, та дозволу Фонду державного майна України, його регіонального відділення на укладення договору оренди нерухомого майна на новий строк.

Заслухавши пояснення представника Позивача, який підтримав позовну заяву та просив її задовольнити, пояснення представника Відповідача, який проти позову заперечує, дослідивши докази по справі та давши їм правову оцінку, суд встановив наступне.

Позивач, відповідно до договору оренди № А-01 від 01.12.2001 року, укладеного з  Відповідачем, орендує окреме, індивідуально визначене нерухоме майно, а саме: нежитлові приміщення на цокольному поверсі №№ 6а', 9', 9а', 10', 11', 50', 51', 31', частина III', IV', 21  площею 165,9 кв.м, які розташовані за адресою: м. Харків, пр. Леніна, 9.  Вказане нерухоме майно знаходиться в господарському віданні та на балансі УкрДНТЦ «Енергосталь» та використовується Позивачем для розміщення кафе, офісу, складу. Згідно додаткової угоди № 3 від 31.10.2003 року до договору оренди № А-01 від 01.12.2001 термін дії вказаного договору- до 31.10.2008 року включно.

Рішенням сесії Харківської міської ради № 222/03 від 19.11.2003 року (пункт 2 додатку) Позивачу була надана земельна ділянка по пр.Леніна, 9 загальною площею 0,0019 га в оренду для будівництва прибудови вітрини в цокольному поверсі та дозволена реконструкція з розширенням існуючого кафе та офісу з прибудовою вітрини для подальшої експлуатації до 31.12.2028 року. Відповідач не заперечував проти проектування та будівництва прибудови вітрини в цокольному поверсі та реконструкції з розширенням існуючого кафе та офісу, що підтверджується  листом Відповідача на адресу Харківського міського голови від 30.10.2003 року № 1-01-1882, на підставі якого сесією Харківської міської ради і було припинено право користування Відповідача вказаною земельною ділянкою та надано її Позивачу для реконструкції будівництва прибудови вітрини в цокольному поверсі та реконструкції з розширенням існуючого кафе і офісу та подальшої експлуатації до 31.12.2028 року.

Таким чином, Відповідач погоджувався, що Позивач буде використовувати орендовані за договором № А-01 від 01.12.2001 року приміщення, в яких саме і розміщуються вказані кафе і офіс, до 2028 року.

Відповідач погодив на підставі листа Позивача від 18.07.2006 року № 8 робочий проект реконструкції з розширенням існуючого кафе «Полонез» з літньою площадкою, про що свідчить  лист Відповідача від 24.07.2006 року  № 1-01-2959, тим самим надав згоду на проведення реконструкції орендованих за договором  № А-01 від 01.12.2001 року приміщень.  Таким чином, прибудова вітрини стала невід’ємною частиною кафе за погодженням з Відповідачем.  Позивач на підставі затвердженої проектно-технічної документації за власний рахунок виконав реконструкцію орендованих приміщень та добудову прилеглої до них вітрини. В результаті вказаної реконструкції і добудови всі приміщення були об’єднані в єдиний комплекс.

Окремо слід зауважити, що проведення реконструкції в орендованих нежитлових приміщеннях в поєднанні з збудованою прибудовою, змінило первісне цільове призначення орендованих приміщень на кафе, офіс та склад.

Зважаючи на те, що земельна ділянка для обслуговування реконструйованих та прибудованих приміщень за адресою м.Харків, пр.Леніна, 9 була надана Позивачу міською радою на строк до 2028 року, змінилося цільове призначення орендованих приміщень внаслідок реконструкції за погодженням з Відповідачем, Позивач звернувся до Відповідача з листом № 1/10 від 01.10.2007 р., який містив пропозицію внести зміни до договору  оренди № А-01 від 01.12.2001 року щодо подовження терміну його дії до 31.12.2028 року.  Позивач також вніс пропозицію Відповідачу щодо додаткової передачі в оренду приміщень №№ 5', 6', 7', 8', частина III' площею 48,4 кв.м, що безпосередньо прилягають до орендованих Позивачем приміщень існуючого кафе, мають один вхід та становлять фактично єдиний комплекс з приміщеннями орендованими за договором оренди № А-01 від 01.12.2001 року і не використовуються в виробничій діяльності Відповідача.   При цьому загальна вартість приміщень №№ 5', 6', 7', 8', 6а', 9', 9а', 10', 11', 50', 51', 31', III', IV', 21  площею 214,3 кв.м, з метою розрахунку розміру орендної плати визначена згідно з експертною оцінкою станом на 01.12.2006 року і становить 1091253,65 грн (один мільйон дев’яносто одна тисяча двісті п’ятдесят три грн 65 коп).  Відповідно до ч.2 ст.188 Господарського кодексу України Позивач направив проект змін до вказаного договору в частині викладення пунктів 1.1 та 10.1 в новій редакції.

На підставі пояснень представника Відповідача та копії акту № 3.1/4.0/1107 санітарно-епідеміологічного обстеження об’єкту від 31.10.2007 р., наданого в судовому засіданні представником Відповідача,  судом встановлено, що приміщення №№ 5', 6', 7', 8', частина III' площею 48,4 кв.м використовуються Відповідачем як стоматологічний кабінет для надання медичних послуг. Відповідно до вказаного акту спростовується твердження Позивача, що вказані приміщення знаходяться у незадовільному санітарному та технічному стані, але розміщення Відповідачем стоматологічного кабінету безпосередньо поруч з кафе, які при цьому мають один вхід ззовні, може заважати Позивачу користуватися орендованими приміщеннями для розміщення кафе.  При цьому, статут Відповідача і довідка Головного управління статистики, надані Відповідачем до матеріалів справи, не містять такого виду діяльності Позивача, як медичні послуги.  Відповідачем не надано локальних розпорядчих актів (наказів, положення про підрозділ, тощо), на підставі яких в структурі УкрДНТЦ «Енергосталь» створено і діє стоматологічний кабінет.  Відсутня ліцензія на медичну практику, передбачена п.26 Закону України «Про ліцензування певних видів господарської діяльності».  Відповідачем не надано доказів здійснення дій з отримання ліцензії відповідно до припису акту № 3.1/4.0/1107 санітарно-епідеміологічного обстеження об’єкту від 31.10.2007 р.  Таким чином, Відповідач використовує  приміщення №№ 5', 6', 7', 8', частина III' площею 48,4 кв.м для розміщення стоматологічного кабінету без достатніх підстав, передбачених чинним законодавством.

Відповідач відмовив своїм листом № 1-22-4993/1 від 29.11.2007р. в подовженні терміну дії договору  оренди № А-01 від 01.12.2001 року та  передачі додатково в оренду сусідніх приміщень №№ 5', 6', 7', 8', частина III' площею 48,4 кв.м, внесенні відповідних змін до цього договору оренди № А-01 від 01.12.2001 року.  У вказаному листі, наданому у судове засідання, відзиві на позовну заяву  Відповідач обґрунтовує свою позицію потребою в додаткових приміщеннях у зв’язку зі значним збільшенням обсягів виконуваних робіт і прийнятих замовлень. Але, як вбачається з матеріалів справи, Відповідач має намір використовувати нежитлові приміщення, які орендуються Позивачем, після закінчення  договору оренди № А-14 від 01.12.2001 р., а також сусідні приміщення №№ 5', 6', 7', 8', частина III' площею 48,4 кв.м для наступного надання їх в оренду суміжним субпідрядним підприємствам, які виконують проектно-конструкторські, науково-дослідні, технологічні, будівельно-монтажні роботи.   При цьому Відповідач посилається на ч.4 ст.179, ч.3 ст.203 Цивільного кодексу України і вважає, що подовження терміну дії договору оренди в даному випадку є тільки його правом, а не обов’язком.  З такою позицією не можна погодитися, оскільки вона порушує права Позивача, як орендаря, надані йому законом.

Згідно ч.1 ст.777 Цивільного кодексу України наймач,  який належно виконує свої обов'язки за  договором найму,  після  спливу  строку  договору  має переважне право перед іншими особами на укладення договору найму на новий строк.  Наймач, який має  намір  скористатися  переважним  правом  на укладення  договору найму на новий строк,  зобов'язаний повідомити про це  наймодавця  до  спливу  строку  договору  найму  у  строк, встановлений договором,  а якщо він не встановлений договором, - в розумний строк.  Аналогічна норма міститься і в ч.3 ст.17 спеціального закону «Про оренду державного та комунального майна».

Відповідач не заперечує, що за час знаходження вказаного державного майна в оренді Позивач в повному обсязі виконував всі умови, які передбачені вказаним вище договором оренди, а саме використовував приміщення відповідно до умов договору оренди, своєчасно і в повному обсязі сплачувало орендну плату, вартість комунальних послуг та експлуатаційних витрат з утримання приміщень, здійснював поточний та капітальний ремонт приміщень, тощо.  Позивач належним чином (листом від 01.10.2007 року № 1/10) повідомив Відповідача, як орендодавця, до  спливу  строку  договору  оренди про свій намір  скористатися  переважним  правом  на укладення  договору оренди на новий строк.   Оскільки Відповідач має намір після закінчення договору оренди № А-01 від 01.12.2001 р. надавати звільнені приміщення в оренду третім особам, він повинен забезпечити переважне право Позивача на  укладення  договору оренди на новий строк.

Посилання Відповідача на відсутність погодження умов укладення договору оренди № А-01 від 01.12.2001 р. на новий строк з органом, уповноваженим управляти державним майном — Мінпромполітики України, а також дозволу Фонду державного майна України, його регіонального відділення на укладення договору оренди нерухомого майна на новий строк, не можуть вважатися достатнім обґрунтуванням для відмови у позові з наступних підстав. Відповідно до ч.2 ст.9 Закону «Про оренду державного та комунального майна» обов’язок надіслати  для погодження умов договору оренди копії матеріалів органу, уповноваженому  управляти  відповідним  майном, після надходження заяви про оренду нерухомого майна лежить на орендодавці, а саме на УкрДНТЦ «Енергосталь».      Крім того, при укладанні договору оренди № А-01 від 01.12.2001 року орган, уповноважений розпоряджатися державним майном – Міністерство промислової політики України, надавало погодження щодо укладення договору оренди між Позивачем та Відповідачем.  Предметом позову є внесення змін до діючого з 01.12.2001 р. договору оренди, за яким орендодавцем є Відповідач, а не укладання нового договору оренди.  Тому посилання Відповідача на абз.4 ст.5 Закону «Про оренду державного та комунального майна» щодо відсутності дозволу Фонду державного майна України, його регіонального відділення на укладення договору оренди нерухомого майна на новий строк не може бути прийнято до уваги.

Зважаючи на викладені обставини справи та вимоги законодавства України, суд дійшов висновку, що позов є обгрунтованим і таким, що підлягає задоволенню.

На підставі викладеного та керуючись ст.ст.6, 8, 124, 129 Конституції України, ст.ст.1, 4, 12, 33, 43, 82-85 Господарського процесуального кодексу України,

ВИРІШИВ:

Позов задовольнити повністю.

Внести зміни до договору оренди № А-01 від 01.12.2001 року, а саме: викласти пункт 1.1 договору у наступній редакції: «1.1. Орендодавець передає, а Орендар приймає в строкове платне користування окреме індивідуально визначене майно: приміщення на цокольному поверсі №№ 5', 6', 7', 8', 6а', 9', 9а', 10', 11', 50', 51', З1', ІІІ', IV', 21 площею 214,3 кв.м, які розташовані за адресою: м. Харків, пр. Леніна, 9 і знаходяться на балансі УкрДНТЦ «Енергосталь». Вартість майна визначена згідно з експертною оцінкою станом на 01.12.2006 року становить 1091253,65 грн. Майно передається в оренду з метою розміщення кафе, офісу, складу.», викласти пункт 10.1 в наступній редакції «10.1 Цей договір діє з 01.12.2001 року до 31.12.2028 року», для чого зобов"язати відповідача укласти відповідну додаткову угоду до договору оренди №А-01 від 01.12.2001 року.

Суддя                                                                                            Тихий П.В.