ГОСПОДАРСЬКИЙ СУД
ПОСТАНОВА

Іменем
України

02.08.07
Справа №8/6д/07

Колегія суддів Запорізького апеляційного господарського
суду у складі:

Головуючий суддя Мірошниченко М.В. судді  Мірошниченко М.В.    , Хуторной В.М.  , Юхименко О.В.

при секретарі Акімовій Т.М.

за участю представників:

позивача:
Прохода І.В., довіреність № 22/115 від 27.12.2006р.;

відповідача:
ОСОБА_4., довіреність № СПД-4443 від 15.11.2006р.;

3-ої особи-1:
не з'явився;

3-ої особи-2:
ОСОБА_5., довіреність № 01/09-3006 від 29.12.2006р.;

3-ої особи-3:
не з'явився;

3-ої особи-4:
ОСОБА_6., паспорт серії НОМЕР_1від 01.12.1997р.;

розглянувши у відкритому судовому засіданні

апеляційну скаргу
Регіонального відділення Фонду державного майна

України
по Запорізькій області, м. Запоріжжя

на рішення                   господарського суду Запорізької
області від 14.03.2007р.

у справі                         № 8/6д/07

за позовом                    Регіонального відділення
Фонду державного майна

України
по Запорізькій області, м. Запоріжжя

до відповідача             Приватного підприємця ОСОБА_1,

м.
Запоріжжя

треті особи на стороні позивача без самостійних вимог на
предмет спору:

1.
Відкрите акціонерне товариство «Запорізький

сталепрокатний завод», м. Запоріжжя

2.
Відкрите акціонерне товариство «Запорізька

кондитерська
фабрика», м. Запоріжжя

3.
ОСОБА_2., м. Запоріжжя

4.
ОСОБА_6., м. Запоріжжя

про                                 стягнення
заборгованості, розірвання договору та

зобов'язання повернути майно

ВСТАНОВИВ:

Регіональним відділенням Фонду державного майна України
по Запорізькій області, м. Запоріжжя було подано позов до Приватного підприємця
ОСОБА_1, м. Запоріжжя про стягнення суми 21.426,80 грн. заборгованості за
договором оренди № 1738 державного нерухомого майна, що знаходиться на балансі
ВАТ «Запорізький сталепрокатний завод» від 16.12.2005р., укладеного між сторонами,
у т.ч.: суми 19.796,17 грн. основного боргу, суми 1630,63 грн. пені, а також
про розірвання зазначеного договору та зобов'язання відповідача повернути
державне майно, яке розташоване за адресою: м. Запоріжжя, пр. Леніна, 52, а
саме: будівлі гаражу літ. Б, загальною площею 31,4 кв.м, в т.ч.: №1 (15,7 кв.м)
та №2 (15,7 кв.м) відповідно до плану експлікації з технічного паспорту будівлі
(відповідно до уточнених позовних вимог).

Розглянувши справу по суті, господарський суд
Запорізької області своїм рішенням від 14.03.2007р. у справі № 8/6д/07 (суддя
Попова І.А.) визнав недійсним з моменту укладення договір оренди № 1738,
укладений 16.12.2005р. між позивачем та відповідачем. В позові відмовив.

Рішення суду мотивоване тим, що об'єкт оренди фактично
не передавався відповідачу у користування, а позивач не міг забезпечити
орендарю фактичний допуск до користування приміщенням, оскільки будівля займана
третіми особами. Договір оренди № 1738 від 16.12.2005р. не набрав чинності (як
реальний). Суд також дійшов до висновку про те, що зазначений договір є
недійсним внаслідок нікчемності, як такий, що порушує публічний порядок та
спрямований на порушення конституційних прав людини, відповідно до ст.41
Конституції України та ст.228 ЦК України. Оскільки недійсний договір не
породжує для сторін будь-яких прав та зобов'язань, у задоволенні позову
відмовлено.

Не погоджуючись з прийнятим у справі судовим рішенням, у
поданій апеляційній скарзі Регіональне відділення ФДМУ по Запорізькій області,
позивач у справі, вказує на те, що висновки суду, викладені у рішенні, не
відповідають обставинам справи. Зазначає зокрема, що орендар став користуватися
майном з 16.12.2005р., що підтверджується актом приймання-передачі від
16.12.2005р., підписаним сторонами. Відповідачем не виконувались взяті на себе
договірні зобов'язання зі сплати орендних платежів. Судом не застосовано п.3
ст.767 ЦК України, в якій зазначається, що наймач зобов'язаний у присутності
наймодавця перевірити справність речі. Якщо наймач у момент передання речі в
його володіння не переконається у її справності, річ вважається такою, що
передана йому в належному стані. Просить рішення господарського суду
Запорізької області від 14.03.2007р. у справі № 8/6д/07 скасувати та прийняти
нове рішення, яким позовні вимоги задовольнити.

ПП ОСОБА_1., відповідач у справі, у відзиві на
апеляційну скаргу вказує на те, що рішення суду прийнято з дотриманням норм
матеріального і процесуального права, з повним дослідженням всіх доказів у
справі. Зазначає зокрема, що орендаря фактично не було допущено до орендованих
приміщень. Твердження позивача про те, що відповідач почав фактично
користуватися орендованим майном з 26.07.2006р. не підтверджено ніякими
доказами. Просить рішення господарського суду Запорізької області від
14.03.2007р. у справі № 8/6д/07 залишити без змін, а у задоволенні апеляційної
скарги відмовити.

Від ВАТ «Запорізький сталепрокатний завод», третьої
особи-1 у справі, письмового відзиву на апеляційну скаргу до суду не надходило.
В судовому засіданні 07.06.2007р. представник товариства вказав на те, що в
матеріалах справи відсутні докази, які підтверджують факт передачі
балансоутримувачем будівель складів в користування будь-якій іншій особі.

ВАТ «Запорізька кондитерська фабрика», третя особа-2 у
справі, у відзиві на апеляційну скаргу позивача заперечує проти викладених в
ній доводів та вважає скаргу такою, що не підлягає задоволенню. Зазначає, що
нерухоме майно, яке є об'єктом договору оренди, було самовільно збудоване
Держпродторгом. Під час здійснення приватизації приміщень першого поверху за
адресою пр. Леніна, 52, вказані приміщення не отримали законного статусу і були
фактично передані в користування покупцям приміщень без правових підстав. На
момент укладення договору оренди позивачеві було відомо про наявність третіх осіб,
які відкрито використовують це майно з 1997р., однак жодних заходів по
звільненню приміщень позивачем вжито не було.

Від ОСОБА_2(третя особа-3) і ОСОБА_3. (третя особа-4)
відзивів на апеляційну скаргу до суду не надходили. В судовому засіданні
07.06.2007р. гр. ОСОБА_6. усно пояснив про те, що спірні приміщення є
самовільно збудованими і не мають ніякого відношення до ВАТ «Запорізький
сталепрокатний завод».

В судовому засіданні третя особа-1 і третя особа-3
законним правом на участь своїх представників в судовому засіданні не
скористались. Про час та місце розгляду справи повідомлені належним чином. Про
причини неявки суду не повідомили. Колегія суддів вважає за можливе розглянути
справу за наявними у справі доказами, у відсутності вказаних осіб, оскільки їх
неявка не перешкоджає вирішенню спору.

Розпорядженням голови Запорізького апеляційного
господарського суду № 1850 від 06.06.2007р. справу призначено до розгляду у
складі колегії - Мірошниченка М.В. (головуючий), суддів Мойсеєнко Т.В.,
Юхименка О.В.

В судовому засіданні 07.06.2007р. розгляд апеляційної
скарги було відкладено до 02.08.2007р.

Розпорядженням голови Запорізького апеляційного
господарського суду № 2250 від 30.07.2007р. справу призначено до розгляду у
складі колегії - Мірошниченка М.В. (головуючий), суддів Хуторного В.М.,
Юхименка О.В.

В судовому засіданні 02.08.2007р. за згодою
представників сторін оголошено вступну та резолютивну частини постанови суду
апеляційної інстанції.

За клопотанням учасників судового процесу розгляд справи
вівся без застосування засобів технічного забезпечення фіксації судового
процесу.

Колегія суддів, проаналізувавши на підставі фактичних
обставин справи застосування норм матеріального і процесуального права при
винесенні оскаржуваного рішення, знаходить апеляційну скаргу такою, що не
підлягає задоволенню, з наступних підстав.

Як випливає з матеріалів справи, 16.12.2005р. між
Регіональним відділенням ФДМУ по Запорізькій області (орендодавець) і ПП
ОСОБА_1. (орендар) був укладений договір № 1738 оренди державного нерухомого
майна, що знаходиться на балансі ВАТ «Запорізький сталепрокатний завод», згідно
з п.1.1 якого орендодавець передає, а орендар приймає в строкове платне
користування державне нерухоме майно, що розташоване за адресою: м. Запоріжжя,
пр. Леніна, 52, а саме: будівля гаражу літ. Б, загальною площею 31,4 кв.м, в
т.ч.: №1 (15,7 кв.м) та №2 (15,7 кв.м) відповідно до плану та експлікації з
технічного паспорту будівлі. Орендоване майно знаходиться на балансі ВАТ
«Запорізький сталепрокатний завод» та не ввійшло до його статутного фонду
(балансоутримувач).

Відповідно до протоколу засідання конкурсної комісії від
12.11.2005р., розмір орендної плати за перший місяць оренди (за грудень 2005р.)
становить без ПДВ 2000,00 грн., збільшений на індекс інфляції за грудень 2005р.
(п.3.2 договору).

Розмір орендної плати за кожний наступний місяць
розраховується орендарем самостійно шляхом коригування розміру місячної
орендної плати за попередній місяць на індекс інфляції за поточний місяць
(п.3.3 договору).

Орендна плата спрямовується:

- 70% від розміру орендної плати за кожний місяць - до
державного бюджету. Оплата здійснюється через органи державного казначейства;

- 30% від розміру орендної плати за кожний місяць
балансоутримувачу на його розрахунковий рахунок (п.3.4 договору).

Сплата орендних платежів до державного бюджету
проводиться щомісячно до 07 числа місяця, наступного за тим, що підлягає
оплаті, а на рахунок балансоутримувача - відповідно до угоди між ним та
орендарем (п.3.5 договору).

Орендна плата, яка перерахована несвоєчасно або не в
повному обсязі, підлягає індексації і стягується до державного бюджету та
балансоутримувачу у визначеному в п.3.4 співвідношенні відповідно до чинного
законодавства України з урахуванням пені в розмірі подвійної облікової ставки
НБУ, що діяла в період, на який нараховується пеня від суми заборгованості з
урахуванням індексації за кожний день прострочення, включаючи день оплати
(п.3.6 договору).

Обов'язками орендаря є, зокрема, своєчасне і в повному
обсязі внесення орендної плати; до 09 числа місяця, наступного за тим, що
підлягає оплаті, подати орендодавцю копії платіжних документів, що
підтверджують внесення орендної плати до державного бюджету (п.п. 5.2, 5.3
договору).

Орендодавець зобов'язується передати орендарю в оренду
майна згідно з розділом 1 цього договору по акту прийому-передачі майна, який
підписується одночасно із цим договором (п.7.1 договору).

Договір укладений з 16.12.2005р. по 01.12.2006р. строком
на 11 місяців (п.10.1 договору).

В разі відсутності заяви однієї із сторін про припинення
або зміну умов договору оренди протягом одного місяця після закінчення його
терміну дії він вважається продовженим на той самий термін і на тих самих
умовах, які були передбачені цим договором (п.10.7 договору).

До договору оренди № 1738 сторонами підписаний акт
прийому-передачі, в якому зазначено, що позивач передав відповідачу державне
нерухоме майно, що розташоване за адресою: м. Запоріжжя, пр. Леніна, 52, а
саме: будівля гаражу літ. Б, загальною площею 31,4 кв.м, в т.ч.: № 1 (15,7
кв.м) та № 2 (15,7 кв.м) відповідно до плану та експлікації з технічного
паспорту будівлі.

В обґрунтування позовних вимог позивач посилається на
те, що відповідачем з березня 2006р. не виконуються зобов'язання, передбачені
пунктами 3.5, 5.2, 5.3 договору оренди та станом на 19.02.2007р. заборгованість
з орендної плати складає 19.796,17 грн. За період з 08.04.2006р. по
13.03.2007р. позивачем нарахована пеня за несвоєчасне внесення орендної плати в
сумі 1630,63 грн. Позивачем на адресу відповідача була направлена претензія від
27.10.2006р. за № 01-22/3624 з вимогами про сплату заборгованості з орендної
плати, розірвання договору оренди № 1738 від 16.12.2005р. та повернення
державного майна на підставі акту прийому-передачі. Вимоги позивача, викладені
в претензії, відповідачем у повному обсязі задоволені не були, у зв'язку з чим
позивач звернувся з позовом до суду про стягнення з відповідача суми 21.426,80
грн. заборгованості за договором оренди № 1738 державного нерухомого майна, що
знаходиться на балансі ВАТ «Запорізький сталепрокатний завод» від 16.12.2005р.,
укладеного між сторонами, у т.ч.: суми 19.796,17 грн. основного боргу, суми
1630,63 грн. пені, а також про розірвання зазначеного договору та зобов'язання
відповідача повернути державне майно, яке розташоване за адресою: м. Запоріжжя,
пр. Леніна, 52, а саме: будівлі гаражу літ. Б, загальною площею 31,4 кв.м, в
т.ч.: № 1 (15,7 кв.м) та № 2 (15,7 кв.м) відповідно до плану експлікації з
технічного паспорту будівлі. Позовні вимоги ґрунтуються на приписах ст.ст. 525,
782 ЦК України, ст.ст. 188 ГК України, ст.ст. 26, 27, 28 Закону України «Про
оренду державного та комунального майна».

Колегія суддів зазначає, що спірні правовідносини сторін
ґрунтуються на договорі № 1738 від 16.12.2005р., який за своїм змістом є
договором оренди.

Відповідно до ст.759 ЦК України, за договором найму
(оренди) наймодавець передає або зобов'язується передати наймачеві майно у
користування за плату на певний строк.

Аналогічне положення закріплено в ст.283 ГК України.

В основу позовних вимог покладені доводи позивача про
невиконання відповідачем свого зобов'язання зі своєчасної та повної сплати
орендних платежів. З цього приводу слід зазначити наступне.

За змістом частин 1, 5 ст.762 ЦК України, за
користування майном з наймача справляється плата, розмір якої встановлюється
договором найму.

Плата за користування майном вноситься щомісячно, якщо
інше не встановлено договором.

У відповідності з ч.1 ст.18 Закону України «Про оренду
державного та комунального майна», орендар зобов'язаний вносити орендну плату
своєчасно і у повному обсязі.

Обов'язок по внесенню орендної плати передбачений
пунктом 5 договору оренди № 1738 від 16.12.2005р.

З матеріалів справи вбачається, що на час укладення
договору оренди № 1738 та підписання між сторонами акту прийому-передачі майна
(додаток № 1 до договору), позивачем фактично не було передано орендоване майно
відповідачу у користування, що підтверджується листами відповідача від
18.01.2006р., від 26.10.2006р., відповіддю відповідача на претензію від
03.11.2006р. за № 03/11/06-1, актом перевірки Регіонального відділення ФДМУ по
Запорізькій області від 26.05.2006р., листом прокуратури м. Запоріжжя від
24.04.2006р. за № 1759 вих.06.

В акті перевірки від 26.05.2006р. щодо виконання умов
договору оренди № 1738, складеного позивачем сумісно з відповідачем, зазначено,
що на дату перевірки орендоване приміщення орендарем не використовується у
зв'язку з тим, що балансоутримувачем в порушення законодавства майно передано в
користування ВАТ «Кондитерська фабрика».

З викладеного слід дійти до висновку про те, що
відповідач не користувався об'єктом оренди за договором № 1738 від 16.12.2005р.
(за весь період його дії), оскільки об'єкт оренди знаходився в користуванні
третьої особи.

При цьому, колегією суддів не приймаються до уваги
доводи позивача про те, що відповідач почав фактично користуватися орендованим
майном з 26.07.2006р., посилаючись при цьому на акт приймання-передачі від
26.07.2006р., складений сумісно представниками ВАТ «Запорізька кондитерська
фабрика» з відповідачем. Так, зі змісту зазначеного акту вбачається, що
відповідачу переданий склад площею 83 кв.м, тобто майно, яке не було об'єктом
оренди за договором № 1738 від 16.12.2005р., а входило до складу орендованого
майна за договором № 1737 від 16.12.2005р., тобто за іншим договором.
Представник відповідача в судовому засіданні також зауважив, що орендарю об'єкт
оренди фактично в користування не передавався ані позивачем, ані іншими
особами.

В силу ч.6 ст.762 ЦК України, наймач звільняється від
плати за весь час, протягом якого майно не могло бути використане ним через
обставини, за які він не відповідає.

Таким чином, відповідач звільняється від орендної плати
за договором оренди №1738 від 16.12.2005р. за весь час оренди (період оренди, в
межах якого позивачем заявлені позовні вимоги), оскільки орендоване майно не
могло бути використано ним через обставини, за які він не відповідає.

Відповідно до ст.ст. 525, 526 ЦК України, одностороння
відмова від зобов'язання або одностороння зміна його умов не допускається, якщо
інше не встановлено договором або законом. Зобов'язання має виконуватися
належним чином відповідно до умов договору та вимог цього Кодексу, інших актів
цивільного законодавства, а за відсутності таких умов та вимог - відповідно до
звичаїв ділового обороту або інших вимог, що звичайно ставляться.

Аналогічне положення містить ст.193 ГК України.

Статтею 629 ЦК України передбачено, що договір є
обов'язковим для виконання сторонами.

Позивачем не було доведено факту неналежного виконання
відповідачем своїх договірних зобов'язань з питання своєчасної та повної сплати
орендних платежів, у зв'язку з чим підстави для стягнення з відповідача суми
19.796,17 грн. основного боргу відсутні. Оскільки відповідач вважається
звільненим від сплати орендних платежів, то відповідно відсутні підстави для
стягнення пені в сумі 1630,63 грн. на суму основного боргу, нарахованої на
підставі п.3.6 договору №1738, оскільки відсутній факт порушення з боку
орендаря умов договору оренди.

Позовні вимоги в частині стягнення з відповідача на
користь позивача суми заборгованості за договором оренди №1738 від 16.12.2005р.
є необґрунтованими і не підлягають задоволенню.

Згідно з ч.3 ст.291 ГК України, договір оренди може бути
розірваний за згодою сторін. На вимогу однієї із сторін договір оренди може
бути достроково розірваний з підстав, передбачених Цивільним кодексом України
для розірвання договору найму, в порядку, встановленому статтею 188 цього
Кодексу.

Частиною 3 ст.26 Закону України «Про оренду державного
та комунального майна» встановлено, що договір оренди може бути розірвано за
погодженням сторін. На вимогу однієї із сторін договір оренди може бути
достроково розірвано за рішенням суду, господарського суду у разі невиконання
сторонами своїх зобов'язань та з інших підстав, передбачених законодавчими актами
України.

Умовами п.10.4 договору оренди передбачено, що на вимогу
однієї із сторін договір оренди може бути достроково розірвано за рішенням
господарського суду у разі невиконання сторонами своїх зобов'язань та з інших
підстав, передбачених законодавчими актами України та цим договором.

З урахуванням тієї обставини, що позивачем не було
доведено невиконання або неналежне виконання відповідачем своїх договірних
зобов'язань, то підстави для розірвання договору оренди № 1738 від 16.12.2005р.
відсутні.

Таким чином, позовні вимоги в частині розірвання
договору оренди не підлягають задоволенню.

Відповідно до ч.1 ст.785 ЦК України, у разі припинення
договору найму наймач зобов'язаний негайно повернути наймодавцеві річ у стані,
в якому вона була одержана, з урахуванням нормального зносу, або у стані, який
було обумовлено в договорі.

Статтею 27 Закону України «Про оренду державного та
комунального майна» закріплено, що у разі розірвання договору оренди,
закінчення строку його дії та відмови від його продовження або банкрутства
орендаря він зобов'язаний повернути орендодавцеві об'єкт оренди на умовах,
зазначених у договорі оренди.

Умовами п.5.9 договору оренди на орендаря був покладений
обов'язок повернути орендодавцеві орендоване майно у разі розірвання договору.

З урахуванням тієї обставини, що відсутні підстави для
розірвання договору № 1738 від 16.12.2005р., а також того, що у відповідача не
знаходиться в користуванні об'єкт оренди за таким договором (оскільки таке
майно позивачем відповідачу не передавалось), позовні вимоги в частині
повернення орендованого майна є необґрунтованими і не підлягають задоволенню.

Таким чином, позовні вимоги є необґрунтованими і не
підлягають задоволенню.

Доводи позивача в апеляційній скарзі на необхідність
застосування при вирішенні спору положень ч.3 ст.767 ЦК України, колегією
суддів до уваги не приймаються, оскільки вказаною нормою регулюються
взаємовідносини сторін щодо якості речі, переданої у найом. В той же час, даний
спір виник не з приводу якості речі, переданої у найом, а з приводу інших
обставин, наведених вище.

Висновок місцевого господарського суду про те, що
договір оренди №1738 від 16.12.2005р. є недійсним внаслідок нікчемності, як
такий, що порушує публічний порядок та спрямований на порушення конституційних
прав людини, відповідно до ст.41 Конституції України та ст.228 ЦК України,
колегія суддів вважає зробленим необґрунтовано та без врахування фактичних
обставин справи. Так, визнання договору оренди №1738 від 16.12.2005р. недійсним
не було предметом позовних вимог, у зв'язку з чим суд першої інстанції
безпідставно вийшов за межі позовних вимог. Судом також не враховано, що у
відповідності зі ст.228 ЦК України, яка визначена в оскаржуваному рішенні
підставою недійсності договору оренди, правочин, який порушує публічний
порядок, є нікчемним, а в силу ч.2 ст.215 ЦК України визнання нікчемного
правочину недійсним судом не вимагається. Лише у випадках, встановлених цим
Кодексом, нікчемний правочин може бути визнаний судом недійсним. Судом першої
інстанції в рішенні не було наведено відповідних випадків.

Отже, колегія суддів не знаходить підстав для визнання
договору оренди № 1738 від 16.12.2005р. недійсним.

У зв'язку з цим, рішення місцевого господарського суду
слід змінити як таке, що прийняте з неповним з'ясуванням обставин, що мають
значення для справи, та порушенням норм матеріального і процесуального права.

Керуючись ст. ст. 101-105 Господарського процесуального
кодексу України,  Запорізький апеляційний
господарський суд -

ПОСТАНОВИВ:

Апеляційну скаргу Регіонального відділення Фонду державного майна
України по Запорізькій області, м. Запоріжжя залишити без задоволення.

Рішення господарського суду Запорізької області від
14.03.2007р. у справі №8/6д/07 змінити.

В позові відмовити.

Головуючий суддя Мірошниченко М.В.

судді  Мірошниченко М.В.

Хуторной
В.М.  Юхименко О.В.