ЛЬВІВСЬКИЙ АПЕЛЯЦІЙНИЙ ГОСПОДАРСЬКИЙ СУД
_________________________________________________________________________________________________________
ПОСТАНОВА

08.11.07                                                                                           Справа  № 7/188

Львівський апеляційний господарський суд у складі колегії:

Головуючого – судді                                        Кравчук Н.М.

суддів                                                            Гнатюк Г.М.

Мирутенко О.Л.

розглянув                     апеляційну скаргу Приватного вищого навчального закладу

«Міжнародного економіко-гуманітарного університету імені

академіка С.Дем‘янчука», за вих. №01/340 від 25.07.2007р.

на рішення                     Господарського суду Рівненської області від 09.07.2007р.

у справі                     № 7/188

за позовом:                     ПВНЗ «Міжнародного економіко-гуманітарного університету

ім.   академіка С. Дем‘янчука», (надалі ПВНЗ «Міжнародного

економіко-гуманітарного університету ім. академіка С.

Дем‘янчука»)м. Рівне

до відповідача-1:           Малого приватного підприємства «АПМ»(надалі МПП «АПМ»), м. Рівне

до відповідача-2:           Приватного підприємства фірми «Інтерекопласт»(надалі ПП фірма «Інтерекопласт»), м. Рівне

про                     переведення прав та обов‘язків покупця за договором купівлі-продажу,

та за зустрічною позовною заявою: МПП «АПМ», м. Рівне

до                               ПВНЗ «Міжнародного економіко-гуманітарного університету ім. академіка С. Дем‘янчука», м. Рівне

про                               визнання недійсним договору на оренду приміщень від 01.11.2006р.

з участю представників сторін:

від позивача: Самороков В.О.- представник (довіреність у матеріалах справи)

від відповідача-1: не з’явився

від відповідача-2: не з’явився

Представнику позивача роз’яснено процесуальні права та обов’язки, передбачені ст.22, ст.28 ГПК України. Клопотання про технічну фіксацію судового процесу не поступало, заяв про відвід суддів не надходило.

ВСТАНОВИВ:

Рішенням господарського суду Рівненської області від 09.07.2007 року у справі № 7/188 (суддя Маціщук А.В.) відмовлено у задоволенні первісного позову приватному вищому навчальному закладу «Міжнародний економіко-гуманітарний університет імені Академіка С.Дем'янчука»про переведення на нього прав та обов'язків покупця за договором купівлі-продажу  приміщень, що знаходяться на шостому поверсі гуртожитку по вул..Студентській, 14 в м. Рівне.. За зустрічним позовом малого приватного підприємства «АПМ»про визнання недійсним договору оренди припинено провадження у справі на підставі  п.4 ст. 80 ГПК України в зв”язку з відмовою від позову.

Не погоджуючись з прийнятим рішенням, позивачем подано апеляційну скаргу, в якій скаржник вважає рішення прийнятим при неповному з’ясуванні обставин справи, з порушенням норм матеріального права, та  зазначає, що судом не враховано порядку застосування аналогії закону (ст.777 повинна застосовуватись згідно приписів ст.362 ЦК України). Окрім того, скаржник  зазначає, що судом першої інстанції неповно з’ясовано обставини справи, які стосуються згоди орендаря на укладення спірного договору купівлі-продажу.. Позивча просить рішення суду першої інстанції  скасувати.

У відзиві на апеляційну скаргу та в судовому засіданні відповідач-1 просить рішення залишити без змін, оскільки таке є законним, прийняте при повному та всебічному з’ясуванні всіх обставин справи, та зазначає, що МПП «АПМ»є законним власником  майна, яке відчужене відповідно до умов договору купівлі-продажу.

В судовому засіданні  04.10.2007 р. було оголошено перерву до 08.11.2007 р.

Відповідачі в судове засідання  08.11.2007 р. не з’явилися.

Розглянувши подану апеляційну скаргу, матеріали справи, заслухавши пояснення представників сторін, Львівський апеляційний господарський суд встановив, що відсутні підстави для скасування оскаржуваного рішення та задоволення  апеляційної скарги , виходячи з наступного.

Між МПП “АПМ” (орендодавець) і ПВНЗ “Міжнародний економіко-гуманітарний університет ім. академіка С.Дем’янчука” (орендар) 01.11.2006р. укладено договір оренди приміщень, відповідно до умов якого підприємство “АПМ” передало у користування Міжнародному економіко-гуманітарному університету ім. академіка С.Дем’янчука житлове приміщення –частину 6-го поверху площею 250 кв.м., що знаходиться за адресою м. Рівне вул. Студентська,14. Строк дії договору сторони визначили з 01.11.2006р. до 31.03.2007р. і погодили, що якщо через місяць після закінчення дії договору оренди ні одна із сторін не заявить про його припинення, договір пролонговується на той самий термін (а.с.8-9).

За умовами п.7.1 договору передбачено, що у випадку продажу об’єкта надати першочергове право орендарю викупити об’єкт оренди.

Приміщення шостого поверху гуртожитку за адресою м. Рівне вул. Студентська,14 площею 252,9 кв.м належало відповідачеві - підприємству “АПМ” на праві 100% приватної власності, що підтверджено матеріалами про реєстрацію права власності (а.с.65-69).

16.03.2007р. між Малим  приватним  підприємством «АПМ»та  приватним підприємством фірмою „Інтерекопласт” укладено договір купівлі-продажу приміщення шостого поверху гуртожитку площею250 кв.м., що знаходиться за адресою м. Рівне вул. Студентська,14. Вказаний договір посвідчений приватним нотаріусом Рівненського міського нотаріального округу за № 899.

Листом № 10 від 19.03.2007р. підприємство “АПМ” повідомило позивача про припинення дії договору оренди з 31.03.2007р. у зв’язку із закінченням його дії (а.с.12).

В матеріалах справи знаходиться лист позивача до відповідача  за № 01/164 від 29.03.2007 р., як відповідь на лист  позивача № 10 від 19.03.2007р., в якому йдеться про бажання орендаря  скористатися своїм першочерговим правом на викуп об”єкту оренди. Проте, як правильно звернув увагу суд першої інстанції, доказів  відправлення такого листа позивачем чи отримання  його відповідачем в матеріалах справи немає.

Позивач після закінчення дії договору, 04.04.2007р. направив МПП “АПМ” наступного листа № 01/181, в якому, зокрема, зазначив, що у зв’язку із наміром продати об’єкт, який перебував в оренді, заявляє про своє першочергове право на викуп цього об’єкту. Проте цей лист направлено після закінчення договору оренди укладеного позивачем та відповідачем-1, а тому посилання на нього, як на обставину, що має значення для справи зі сторони позивача є неогрунтованим.

На лист позивача № 01/181 від 04.04.2007р. підприємство “АПМ” надало відповідь за вих.№ 11 від 12.04.2007р. про те, що приміщення продане, оскільки позивач не давав згоди на викуп об’єкту оренди, і на даний час власником є інша юридична особа (а.с.13).

Позивач, звертаючись до суду з даним позовом  вважає ціну договору купівлі-продажу від  16.03.2007 р. прийнятною для нього і, посилаючись на своє першочергове право та норми ч.2 ст.777, ч.2 ст.822, ст.ст.8, 362 ЦК України і ч.1 ст.289 ГК України, просить перевести на нього права і обов’язки покупця по укладеному договору.

Відповідно до статті 43 ГПК України господарський суд оцінює докази за своїм внутрішнім переконанням, що ґрунтується на всебічному, повному і об'єктивному розгляді в судовому процесі всіх обставин справи в їх сукупності, керуючись законом.

Як зазначає позивач, у відповідності до ч.4 ст.777 ЦК України він має переважне право на придбання майна як належний орендар, оскільки згідно вказаної норми наймач, який належно виконує свої обов'язки за договором найму, у разі продажу речі, переданої у найм, має переважне право перед іншими особами на її придбання.

Суд апеляційної інстанції зазначає, що позивач орендує лише частину нерухомого майна (250 кв.м.), а не весь об’єкт, який був предметом купівлі-продажу (252,9 кв.м.).

Як зазначає позивач в позовній заяві та апеляційній скарзі до спірних правовідносин підлягає застосуванню ст.362 ЦК України як аналогія закону, оскільки ст.777 ЦК України не визначає процедуру реалізації права.

Проте, з такими доводами позивача суд апеляційної інстанції  не погоджується,  виходячи з наступного.

Як вбачається з матеріалів справи, позивачем та МПП «АПМ»укладено договір оренди, таким чином між сторонами існували договірні відносини, які регулюються приписами Розділу ІІ ЦК України з особливостями визначеними главою 59 ЦК України.

Дійсно, ч.4 ст.777 ЦК України передбачено переважне право на придбання орендованого майна якщо договір оренди належно виконується.

Так, згідно ч.1 ст.626 ЦК України договором є домовленість двох або більше сторін, спрямована на встановлення, зміну або припинення цивільних прав та обов'язків.

У відповідності до ст.627 ЦК України - відповідно до статті 6 цього Кодексу сторони є вільними в укладенні договору, виборі контрагента та визначенні умов договору з урахуванням вимог цього Кодексу, інших актів цивільного законодавства, звичаїв ділового обороту, вимог розумності та справедливості.

Стаття 628 ЦК України визначає, що зміст договору становлять умови (пункти), визначені на розсуд сторін і погоджені ними, та умови, які є обов'язковими відповідно до актів цивільного законодавства.

Норма ч.4 ст.777 ЦК України не носить імперативний характер, такі правовідносини між сторонами можуть виникати лише при умові диспозитивного закріплення умов, порядку та обставин переважного права набуття у власність майна. Слід також зазначити, що процедуру реалізації ч.4 ст.777 ЦК України сторонами не визначено, тобто, не досягнуто згоди по врегулюванню правовідносин у випадку їх настання. Вищенаведені умови є обставинами, які можуть бути укладені сторонами, та не врегулювання яких не може тягнути за собою виникнення інших зобов’язань в подальшому, оскільки це не випливає з норм ЦК України.

Не може погодитись суд з доводами позивача щодо застосування аналогії закону (ст.8 ЦК України) з наступних підстав.

У відповідності до ч.1 ст.362 ЦК України у разі продажу частки у праві спільної часткової власності співвласник має переважне право перед іншими особами на її купівлю за ціною, оголошеною для продажу, та на інших рівних умовах, крім випадку продажу з публічних торгів.

Частиною 4 ст. 362 ЦК України  визначено, що у разі продажу частки у праві спільної часткової власності з порушенням переважного права купівлі співвласник може пред'явити до суду позов про переведення на нього прав та обов'язків покупця.

Проте, твердження про застосування аналогії закону до спірних правовідносин є помилковим.

У відповідності до ч.1 ст.8 ЦК України якщо цивільні відносини не врегульовані цим Кодексом, іншими актами цивільного законодавства або договором, вони регулюються тими правовими нормами цього Кодексу, інших актів цивільного законодавства, що регулюють подібні за змістом цивільні відносини (аналогія закону).

Львівський апеляційний господарський суд зазначає, що ст.3 ЦК України закріплено принцип свободи договору, що означає, що сторони вправі укладати будь-які договори, що не суперечать актам цивільного законодавства. Дана норма стосується умов договору, в яких сторони мають волю, яка не повинна суперечити основним принципам цивільного законодавства.

Львівський апеляційний господарський суд також вважає, що відсутність процедури реалізації цивільного права, як договірної умови (порядку не встановленого ст.777 ЦК України, або умовами договору), не може бути тотожнім визначенню «відсутності цивільних відносин». Тобто, до спірних правовідносин не можна застосувати по аналогії норму ст.362 ЦК України.

Не може суд апеляційної інстанції погодитись висновком  місцевого господарського суду щодо переважного застосування до спірних правовідносин норм Житлового кодексу України, оскільки правовідносини що виникли між сторонами як по договору оренди так і по договору купівлі-продажу не регулюються ЖК УРСР (зі змінами та доповненнями). Так, у відповідності до ст.2 ЖК УРСР завданнями житлового законодавства є регулювання житлових відносин з метою забезпечення гарантованого Конституцією права громадян на житло, належного використання і схоронності житлового фонду, а також зміцнення законності в галузі житлових відносин.

Отже, місцевий господарський суд неправильно зіслався на норми ЖК УРСР, проте це не вплинуло на правильність прийняття рішення, а тому підстав для його скасування в силу вимог ст.104 ГПК України немає.

Щодо зустрічної позовної  заяви МПП „АПК” до ПВНЗ «Міжнародного економіко-гуманітарного університету ім. академіка С Дем‘янчука»про визнання недійсним договору оренди  приміщень від 01.11.2006 р., суд апеляційної інстанції зазначає, що місцевим господарським судом правомірно припинено провадження у справі на підставі п.4  ст. 80 ГПК України, в зв”язку з відмовою зустрічного позивача від позову. Судом прийнято відмову, оскільки така не порушує законним прав  та інтересів будь-яких  осіб.

Згідно з ст. 33 ГПК України кожна сторона повинна довести ті обставини, на які вона посилається як на підставу своїх вимог та заперечень.

За наведених обставин, Львівський апеляційний господарський суд дійшов висновку про залишення рішення суду першої інстанції без змін та відмові у задоволенні апеляційної скарги.

Керуючись, ст. ст. 99, 101, 103, 105 Господарського процесуального кодексу України, Львівський апеляційний господарський суд -

ПОСТАНОВИВ :

1.          Рішення господарського суду Рівненської області від 09.07.2007р. у справі № 7/188 залишити без змін, а апеляційну скаргу –без задоволення.

2.          Постанова набирає законної сили з дня її прийняття і може бути оскаржена в касаційному порядку згідно з Розділом ХІІ-1 ГПК України.

3.          Справу передати в місцевий господарський суд Рівненської області.

Головуючий суддя                                                  Н.М. Кравчук

судді                                                                       Г.М. Гнатюк

О.Л. Мирутенко