ВИЩИЙ  ГОСПОДАРСЬКИЙ  СУД  УКРАЇНИ
ПОСТАНОВА

ІМЕНЕМ УКРАЇНИ

01 листопада 2007 р.
№ 43/110

Вищий господарський  суд України у складі колегії суддів:

Кочерової Н.О., - головуючого,

Рибака В.В.,
Черкащенка М.М.,

розглянувши матеріали касаційної скарги
Київської міської ради

на постанову
Київського апеляційного господарського суду від 23.07.2007 року

у справі господарського суду
м. Києва

за позовом
ТОВ “Юніор-спорт”

до
Київської міської ради

про
визнання права власності,

В засіданні взяли участь представники:

- позивача:
не з’явився,

- відповідача:
Шинкаренко Я.В.,

ВСТАНОВИВ:

У березні 2007 року ТОВ “Юніор-Спорт” звернулось до господарського суду з позовом до Київської міської ради про визнання права власності на 216,86 кв.м. реконструйованої будівлі, що розташована за адресою: м. Київ, вул. Володимирська, 57 (літ. “Б”).

Рішенням господарського суду м. Києва від 22.03.2007 року позов задоволено. Визнано за ТОВ “Юніор-Спорт” право власності на 216,86 кв.м. реконструйованої будівлі, що розташована за адресою: м. Київ, вул. Володимирська, 57 (літ. “Б”).

Постановою Київського апеляційного господарського суду від 23.07.2007 року рішення місцевого господарського суду від 22.03.2007 року залишено без змін, а апеляційна скарга –без задоволення.

Не погоджуючись з прийнятими судовими рішеннями Київська міська рада подала касаційну скаргу, в якій просить постанову Київського апеляційного господарського суду від 23.07.2007 року та  рішення господарського суду м. Києва від 22.03.2007 року скасувати, прийняти нове рішення, яким в позові відмовити.

Доповідач: Черкащенко М.М.

В обґрунтування своїх вимог скаржник посилається на те, що судами              неправильно застосовані норми матеріального та процесуального права, що призвело до прийняття незаконних судових актів.

Судова колегія, розглянувши наявні матеріали, обговоривши доводи касаційної скарги, перевіривши юридичну оцінку обставин справи та повноту їх встановлення, дослідивши правильність застосування норм матеріального та процесуального права вважає, що касаційна скарга підлягає частковому задоволенню з наступних підстав.

Відповідно до роз’яснень Пленуму Верховного Суду України, викладених у пункті 1 постанови від 29.12.76 №11 “Про судове рішення”, рішення є законним тоді, коли суд, виконавши всі вимоги процесуального законодавства і всебічно перевіривши обставини, вирішив справу у відповідності з нормами матеріального права, що підлягають застосуванню до даних правовідносин, а за їх відсутності –на підставі закону, що регулює подібні відносини, або виходячи із загальних засад і змісту законодавства України.

Судові рішення цим вимогам не відповідають.

Відповідно до частини 1 статті 1117 Господарського процесуального кодексу України касаційна інстанція на підставі встановлених фактичних обставин справи перевіряє застосування судом апеляційної інстанції приписів матеріального і процесуального законодавства.

Статтею 3 Закону України “Про оренду державного та комунального майна” передбачено, що відносини щодо оренди майна, яке перебуває у комунальній власності, регулюються договором оренди, цим Законом та іншими нормативно-правовими актами.

Судами першої та апеляційної інстанцій встановлено, що 02.01.2001 р. між Київським міським Будинком Учителя (орендодавець) та ТОВ „Юніор-Спорт” (орендар) було укладено договір оренди нерухомого майна, згідно з яким орендодавець на підставі рішення Київської міської ради від 30.11.2000р. №100/1077 передав, а позивач прийняв в оренду нежилу будівлю по вул. Володимирській, 57, у м. Києві загальною площею 90,94 кв.м. для розміщення складських приміщень та проведення реконструкції з метою поліпшення її зовнішнього вигляду та здійснення подальшої господарської діяльності.

Пунктом 1.3 вказаного договору оренди передбачено, що за користування орендованим приміщенням протягом шести місяців з дня його укладення, при умові проведення реконструкції, орендар сплачує орендодавцю пільгову орендну плату, місячний розмір якої складає 10% від повної ставки орендної плати. При невиконанні умов реконструкції орендованого майна місячний розмір орендної плати на момент початку дії договору становить 1818,00 грн.

Відповідно до п. 2.6 договору оренди нерухомого майна від    02.01.2001 р. орендар зобов’язаний протягом дії договору до передачі орендованого приміщення орендодавцю по акту за свій рахунок проводити реконструкцію об’єкту оренди згідно з проектно-кошторисною документацією.

Сторони договору оренди нерухомого майна від 02.01.2001 р. у пунктах 3.5, 4.5, 5.7 договору визначили правові наслідки здійснення позивачем поліпшень, в тому числі реконструкції орендованої нежилої будівлі. Зокрема, згідно з п. 3.5 договору оренди позивач має право після проведення реконструкції на приватизацію об’єкту оренди відповідно до чинного законодавства.

Пунктом 4.5 договору оренди встановлено, що витрати понесені орендарем, на реконструкцію об’єкту оренди, враховуються при вирішенні питання його приватизації орендарем, згідно з п. 3.5 договору, але компенсації орендодавцем не підлягають. При припиненні дії договору оренди, розірванні (у разі відмови орендаря від приватизації об’єкту оренди) поліпшення орендованого майна, здійснені за рахунок орендаря, якщо вони не можуть бути відокремлені від орендованого майна без заподіяння йому шкоди, залишаються у власності орендодавця.

Вказане положення пункту 4.5 кореспондується з пунктом 5.7 договору оренди, згідно з яким у разі закінчення строку договору або при його розірванні (у разі відмови орендаря від приватизації об’єкту оренди), орендар зобов’язаний повернути орендовану будівлю орендодавцю в задовільному технічному стані з невіддільними поліпшеннями, зробленими орендарем. Вартість поліпшень орендованої будівлі, які не можна відокремити без заподіяння йому шкоди, відшкодуванню не підлягає.

Судами попередніх інстанцій встановлено, що позивачем за згодою орендодавця та на підставі розпорядження голови Київської міської державної адміністрації від 22.04.2002 р. №843, проекту реконструкції, затвердженого висновком комплексної державної експертизи від 25.10.2005 р., дозволу на виконання будівельних робіт від 12.12.2005 р. №1731-Шв/Р було проведено реконструкцію нежилої будівлі по вул. Володимирській, 57 (літера „Б”), у м. Києві, внаслідок чого загальна площа будівлі збільшилась до 307,8 кв.м. Реконструйоване нежиле приміщення під складське приміщення прийняте в експлуатацію на підставі Акту державної приймальної комісії від 20.04.2006 р.

Оренда державного та комунального майна є різновидом майнового найму, і при розгляді таких справ, застосовуються норми як Закону України „Про оренду державного та комунального майна”, так і норми Цивільного та Господарського кодексів України.

Частиною 3 статті 23 Закону України „Про оренду державного та комунального майна” орендар має право за погодженням з орендодавцем, якщо інше не передбачено договором оренди, за рахунок власних коштів здійснювати реконструкцію, технічне переоснащення, поліпшення орендованого майна.

Колегія суддів зазначає, що застосовуючи до спірних правовідносин положення частини 4 статті 778 Цивільного кодексу України суди попередніх інстанцій не врахував наступного.

Статтею 328 Цивільного кодексу України передбачено, що право власності набувається на підставах, які не заборонені законом, зокрема із правочинів. Право власності вважається набутим правомірно, якщо інше не випливає із закону або незаконність набуття права власності не встановлена судом. Правила щодо набуття права власності на новостворене майно та перероблену річ встановлені статтями 331, 332 Цивільного кодексу України.

Відповідно до ч. 1 ст. 331 Цивільного кодексу України право власності на нову річ, яка виготовлена (створена) особою, набувається нею, якщо інше не встановлено договором або законом.

В силу ч. 2 ст. 27 Закону України „Про оренду державного та комунального майна” якщо орендар за рахунок власних коштів здійснив за згодою орендодавця поліпшення орендованого майна, які неможливо відокремити від майна без заподіяння йому шкоди, орендодавець зобов'язаний компенсувати йому зазначені кошти, якщо інше не визначено договором оренди.

Частиною 4 статті 778 Цивільного кодексу України передбачено що у разі, якщо в результаті поліпшення, зробленого за згодою наймодавця, створена нова річ, наймач стає її співвласником. Ця норма встановлює наслідки створення нової речі в результаті поліпшення, зробленого за згодою наймодавця і має застосовуватися лише у випадках, якщо іншого не встановлено законом або договором оренди.

Як зазначалось вище, умови договору оренди, укладеного між позивачем та Київським міським Будинком Учителя, не передбачали виникнення права власності у позивача внаслідок реконструкції орендованого приміщення, а навпаки, даний договір містить умови, які забезпечують збереження права орендодавця на спірне майно та можливість набуття позивачем права власності на реконструйований об’єкт лише шляхом його приватизації в порядку, встановленому законом, з врахуванням здійснених орендарем поліпшень (пункти 3.5, 4.5, 5.7 договору оренди).

Відповідно до статті 321 Цивільного кодексу України право власності є непорушним. Згідно частини 1 статті 23 Закону України “Про оренду державного та комунального майна” передача майна в оренду не припиняє права власності на це майно. Статтею 27 вказаного Закону встановлено, що у разі розірвання договору оренди закінчення строку його дії та відмови від його продовження або в разі банкрутства орендаря він зобов’язаний повернути орендодавцеві об’єкт оренди на умовах зазначених у договорі оренди.

Визнаючи за позивачем право власності на 216,86 кв.м. реконструйованої будівлі, суди попередніх інстанцій в порушення вимог ч. 4 ст. 778 Цивільного кодексу України не визначили ідеальну частку в орендованому приміщенні, яка має відповідати вартості власних витрат позивача, а також всупереч вимогам ст. 43 ГПК України не дали оцінки пункту 1.3 договору оренди, згідно з яким витрати позивача на реконструкцію будівлі підлягали компенсації за рахунок орендної плати протягом 6 місяців з дня укладення вказаного договору.

Крім того, суди попередніх інстанцій також не дослідили чи відбувся процес приватизації, як то вимагає Закон “Про приватизацію невеликих державних підприємств (малу приватизацію)” спірного нежилого приміщення, яке віднесено рішенням Київської міської ради № 36/1246 від 12.02.2004 року до об’єктів, що підлягають приватизації шляхом викупу.

Згідно з ст. 111№є ГПК України порушення норм процесуального права є в будь-якому випадку підставою для скасування рішення місцевого або постанови апеляційного господарського суду, якщо господарський суд прийняв рішення або постанову, що стосується прав і обов'язків осіб, які не були залучені до участі в справі.

Відповідно до пунктів 6 –7 Положення про Головне управління комунальної власності м. Києва виконавчого органу Київської міської ради (Київської міської державної адміністрації), затвердженого рішенням Київської міської ради від 10.07.2003 р. №584/744 (з наступними змінами та доповненнями) до основних завдань та повноважень Головного управління належать: здійснення в межах своїх повноважень функцій щодо управління майном комунальної власності територіальної громади м. Києва; організація та проведення приватизації майна, що перебуває у комунальній власності територіальної громади м. Києва згідно з програмою приватизації, затвердженою Київською міською радою; здійснення повноважень власника щодо майна, яке приватизується та відчужується згідно з прийнятими Київською міською радою рішеннями; підготовка в установленому порядку матеріалів на розгляд міської комісії по розгляду питань щодо використання нерухомого майна (будівель, споруд, приміщень) комунальної власності територіальної громади м. Києва; здійснення продажу об'єктів приватизації та їх відчуження згідно з рішеннями Київської міської ради; здійснення управління та розпорядження майном підприємств, установ і організацій, що перебуває у комунальній власності територіальної громади м. Києва, в процесі приватизації; захист майнових і немайнових прав територіальної громади міста Києва.

Крім того, пунктом 3 рішення Київської міської ради „Про деякі питання комунальної власності м. Києва” від 25.04.2002 р. №14/14 на Головне управління комунальної власності м. Києва покладено функції по управлінню та приватизації комунального майна територіальної громади м. Києва.

Рішенням Київської міської ради від 26.06.2003 №577/737 орендоване позивачем нежиле приміщення по вул. Володимирська, 57, літ. „Б” у м. Києві було включене до переліку об'єктів, що перебувають у комунальній власності територіальної громади міста Києва та підлягають приватизації шляхом викупу.

Проведення приватизації даного об’єкту згідно з рішенням Київської міської ради „Про Програму приватизації комунального майна територіальної громади міста Києва на 2007 - 2010 роки” від 08.02.2007 р. №62/723 покладене на Головне управління комунальної власності м. Києва виконавчого органу Київської міської ради (Київської міської державної адміністрації).

Таким чином, вирішення спору про визнання позивача на підставі ч. 4 ст. 778 ЦК України співвласником реконструйованої будівлі потребувало обов’язкового залучення до участі у справі Головного управління комунальної власності м. Києва виконавчого органу Київської міської ради (Київської міської державної адміністрації), що здійснює повноваження власника стосовно майна, яке приватизується та відчужується згідно з прийнятими Київською міською радою рішеннями.

На підставі вищевикладеного, судова колегія приходить до висновку, що суди порушили вимоги ст.43, 11110 ГПК України і постановили незаконні судові рішення, які підлягають скасуванню, а справа направленню на новий розгляд.

При новому розгляді суду необхідно врахувати вищевикладене, витребувати докази у відповідності з вимогами ст.36 ГПК України, повно, всебічно та об’єктивно дослідити всі обставини справи, залучити до участі у справі Головне управління комунальної власності м. Києва виконавчого органу Київської міської ради (Київської міської державної адміністрації),  крім того суду слід перевірити доводи позивача та відповідача, дати їм належну юридичну оцінку та постановити законне та обґрунтоване рішення.

На підставі вищевикладеного та керуючись ст.ст. 1115, 1117, 1119 –11112 Господарського процесуального кодексу України, Вищий господарський суд України

ПОСТАНОВИВ:

Касаційну скаргу задовольнити частково.

Постанову Київського апеляційного господарського суду від 23.07.2007 року та рішення господарського суду м. Києва від 22.03.2007 року у справі № 43/110 скасувати.

Справу направити на новий розгляд до господарського суду м. Києва.

Головуючий                                                                        Н. Кочерова

Судді:                                                                                 В. Рибак

М. Черкащенко