КИЇВСЬКИЙ АПЕЛЯЦІЙНИЙ ГОСПОДАРСЬКИЙ СУД
ПОСТАНОВА

ІМЕНЕМ УКРАЇНИ

11.12.2007                                                                                           № 48/204

Київський апеляційний господарський суд у складі колегії суддів:

головуючого:          Андрієнка  В.В.

суддів:            Малетича  М.М.

Студенця  В.І.

За участю представників:

від відповідача - Шиманська О.В.

розглянувши у відкритому судовому засіданні апеляційну скаргу Товариства з обмеженою відповідальністю "Торговельна фірма "Тетяна"

на рішення Господарського суду м.Києва від 27.09.2007

у справі № 48/204 (Сулім В.В.)

за позовом                               Товариства з обмеженою відповідальністю "Торговельна фірма "Тетяна"

до                                                   Управління з питань комунального майна, приватизації та підприємництва Шевченківської районної у м. Києві ради

третя особа           Товариство з обмеженою відповідальністю "Фортуна Біг груп"

про                                                  усунення перешкод у здійсненні підприємницької діяльності

ВСТАНОВИВ:

ТОВ «Торговельна фірма «Тетяна» звернулось до Господарського суду міста Києва із позовною заявою про  визнання дії договору № 1342/2 від 21.11.06р. оренди нежилих приміщень продовженою (пролонованою) на тих самих умовах і та такий же термін; просить скасувати результати конкурсу, який проводився Управлінням з питань комунального майна, приватизації та підприємництва Шевченківської районної м. Києва ради в частині визначення кращого орендаря нежилого приміщення по вул.Саксаганського,  129-а, м. Київ.

Рішенням Господарського суду міста Києва від 27.09.2007 в прозові відмовлено.

Не погоджуючись з прийнятим рішенням, позивач звернувся  до Київського апеляційного господарського суду  з апеляційною скаргою,  в якій просить  рішення  скасувати та прийняти нове рішення про задоволення позову.

Свої вимоги апелянт обґрунтовує тим, що рішення місцевого господарського суду прийняте з неповним з’ясуванням обставин, що мають значення для справи, місцевий господарський суд неправильно застосував та порушив норми процесуального та матеріального  права.

Зокрема заявник посилається на те, що він не отримував від відповідача повідомлення з вимогою про звільнення орендованого приміщення після закінчення строку дії договору оренди, а отже договір є продовженим.

Відповідач просив рішення залишити без змін з огляду на його законність та обґрунтованість.

Дослідивши матеріали справи, обговоривши доводи апеляційної скарги, колегія суддів відзначає  наступне.

25 листопада 2003 року Шевченківська районна у м. Києві рада прийняла рішення № 263 про реорганізацію з 01.12.03р. Фонду приватизації комунального майна Шевченківського району у м. Києві в Управління з питань комунального майна, приватизації та підприємництва зі статусом юридичної особи, яке є виконавчим органом Шевченківської районної у м. Києві ради та правонаступником КПУЖГ Шевченківського району в частині орендних відносин, а також затверджено положення про Управління з питань комунального майна, приватизації та підприємництва.

06.02.06р. Шевченківська районна у м. Києві рада видала розпорядження № 16, на підставі якого 11.03.06р. між Шевченківською районною у м. Києві радою, в особі тимчасово виконуючого обов’язки начальника Управління комунального майна, приватизації та підприємництва Шевченківської районної у м. Києві ради, - орендодавець, та Позивачем –орендар, було укладено договір оренди нежилих приміщень територіальної громади Шевченківського району м. Києва № 1342/2.

Відповідно до п. 1.1 договору орендодавець на підставі вищезазначеного розпорядження зобов’язався передати, а орендар –прийняти у тимчасове платне користування (оренду) нежиле приміщення (будівлю, споруду) загальною площею 39,9 кв.м, а саме 1 поверх з орендуємою площею 39,9 кв.м, згідно поповерхового плану приміщення, за адресою: м. Київ, вул. Саксаганського, 129а літ. “А”.

За користування об’єктом оренди орендар сплачує орендодавцю орендну плату, розмір якої за перший місяць складає 1448,20 грн. Розмір орендної плати за кожний наступний місяць визначається з урахуванням індексу інфляції за попередній місяць (п. 2.1 договору).

Позивач відповідно до п. 2.4 договору зобов’язаний сплачувати орендну плати з дати підписання договору.

Пунктом 3.2.12 договору на Позивача покладено обов’язок в день укладення договору за власний рахунок застрахувати об’єкт оренди шляхом укладання 3-х стороннього договору страхування за участю орендодавця на весь термін дії договору. Відмова орендаря від укладення 3-х стороннього договору страхування є підставою для дострокового розірвання договору в порядку, визначеному даним договором.

При поверненні об’єкту оренди за актом встановленого зразка не пізніше, ніж за 10 (десять) робочих днів з дня надіслання письмового повідомлення про повернення, Орендар зобов’язаний передати об’єкт оренди, обладнання, інвентар та інше майно у тому стані, у якому передане за актом в оренду, з урахуванням нормального зносу. (п.3.2.18).

Договором визначено обов’язок Позивача щодо сплати орендної плати до моменту фактичного звільнення спірного приміщення, а саме: після припинення (розірвання) дії даного договору до моменту повернення об’єкту оренди орендодавцю за актом приймання-передачі, орендар зобов’язаний вносити плату за фактичне користування об’єктом оренди в розмірі орендної плати, а також відшкодувати витрати на утримання при будинкової території а інші витрати загального користування, сплачувати комунальні послуги, витрати на обслуговування внутрішньо будинкових мереж та обладнання (п.3.2.19).

Пунктом 4.4 договору встановлено, що орендар, який належним чином виконує власні зобов’язання за даним договором, має переважне право, за інших рівних умов договору, переважне право орендаря на укладання договору оренди на новий строк. У випадку недосягнення згоди щодо орендної плати та інших умов договору, переважне право орендаря на укладення договору на новий термін припиняється.

Умови договору щодо строку дії визначені у ст. 8, зокрема, строк дії договору встановлений з 11.03.06р. по 31.01.07р. (п. 8.2); продовження строку дії договору на об’єкт оренди можливе лише у разі видання нових розпорядчих документів (розпорядження), тобто в порядку укладення нового договору (п. 8.3).

Серед підстав, за яких договір може припинити дію або розривається достроково, зазначено підставу невиконання орендарем хоча б одного із зобов’язань, зазначених у п. 3.2 договору (п. 8.4.14 договору).

Судом встановлено, що Позивачем не було укладено 3-сторонній договір страхування за участю Відповідача, тобто було порушено обов’язок, встановлений п. 3.2.12 договору.

Листом від 22.12.06р. № 7/9-356-24/53 Відповідач вимагав від Позивача у 7-денний термін з моменту закінчення договору звільнити від власного майна та повернути за актом спірне приміщення, яке було надано Позивачу згідно з умовами договору № 1342/2, у зв’язку з тим, що строк його дії закінчується 31.01.07р.

Позивачем не було звільнено спірне приміщення до 07.02.07р., а отже фактично користувався ним після закінчення строку дії договору. Таким чином, судом встановлено факт неналежного виконання Позивачем обов’язків, покладених на нього спірним договором та вимогою (лист від 22.12.06р.).

За фактичне користування Позивачем приміщенням після припинення договору Відповідачем було виставлено рахунки: № 2154 від 07.02.07р. на суму 1576,97 грн.; № 3966 від 12.03.07р. на суму 1586,42 грн.; № 5734 від 10.04.07р. на суму 1589,59 грн.; № 7535 від 08.05.07р. на суму 1589,59 грн. Позивач оплатив фактичне користування приміщенням за лютий 2007 року (платіжне доручення № 28 від 26.02.07р. на суму 1569,12 грн.); березень 2007 року (платіжне доручення № 50 від 20.03.07р. на суму 1586,42 грн.); квітень 2007 року (платіжне доручення № 75 від 19.04.07р. на суму 1589,59 грн.).

15.02.07р. Шевченківська районна у м. Києві рада рішенням № 162 затвердила Порядок проведення конкурсу на право оренди комунального майна територіальної громади Шевченківського району м. Києва. У п. 1.1 Порядку зазначено, що він розроблений відповідно до частини першої статті 7 та частини сьомої статті 9 Закону України “Про оренду державного та комунального майна”, ст. 118 Закону України “Про Державний бюджет України на 2007 рік”. Конкурс на право оренди об’єкта полягає у визначенні орендаря, який запропонував найкращі умови стосовно використання та утримання комунального майна, які забезпечать найбільший ефект соціально-економічного розвитку інфраструктури територіальної громади району (п. 1.3). Оголошення конкурсу проводиться Відповідачем шляхом видачі відповідного наказу начальника Відповідача (п. 2.1). Оголошення про конкурс розміщується на дошці повідомлень у Відповідача та в мережі Інтернет на офіційному сайті Шевченківської районної у м. Києві ради та державної адміністрації не пізніше ніж за 15 днів до проведення конкурсу (п.2.3). Одночасно всі особи, що подали заяви про надання в оренду до оголошення конкурсу, письмово повідомляються про оголошення конкурсу (п. 2.4).

Пунктом 3.1 Порядку визначені умови конкурсу, а саме: розмір орендної ставки; ефективне використання об'єкта оренди за цільовим призначенням; дотримання вимог експлуатації об'єкта; участь у соціально-економічному розвитку району. Іншими умовами конкурсу, залежно від специфіки об'єкта оренди, можуть бути: здійснення певних видів ремонтних робіт; виготовлення продукції в обсягах, необхідних для задоволення потреб

району; збереження/створення нових робочих місць; ужиття заходів для захисту навколишнього середовища з метою дотримання екологічних норм експлуатації об'єкта; створення безпечних та нешкідливих умов праці; дотримання умов належного утримання об'єктів соціально-культурного призначення. Основним критерієм визначення переможця є запропоновані учасником умови, які забезпечать найкращий ефект для соціально-економічного розвитку (п. 3.2). Конкурс проводиться в один етап, на якому визначається переможець згідно з умовами конкурсу та зобов’язаннями учасника конкурсу (п 5.2). Після закінчення засідання конкурсної комісії складається протокол, у якому зазначаються: відомості про учасників; пропозиції і зобов’язання учасників; обґрунтування рішення про визначення переможця. Протокол підписується всіма членами конкурсної комісії, присутніми на засіданні, та затверджується заступником голови Шевченківської районної у м. Києві ради (п.5.7). За результатами конкурсу видається розпорядження голови Шевченківської районної у м. Києві ради про надання комунального майна в орендне користування переможцю конкурсу. Розпорядження є підставою ля укладення договору оренди, до умов якого включаються також пропозиції переможця конкурсу (п. 5.9).

Відповідач направив Позивачу листа від 26.03.07р. № 7/9-085-157/69, яким повідомив Позивача про проведення конкурсу на право оренди нежитлових приміщень комунальної власності територіальної громади Шевченківського району м. Києва. Повідомлення містило наступну інформацію: 1) організатор конкурсу; 2) мета конкурсу; 3) критерій визначення переможця конкурсу; 4) умови конкурсу; термін оренди; 5) перелік документів, які подаються для участі в конкурсі; 7) форма  подання пропозиції; 8) місце прийняття конкурсних пропозицій; 9) строк проведення конкурсу; 10) місце розміщення додаткової інформації.

Листом від 13.04.07р. № 7/9-103-027/58 Відповідач повідомив повторно Позивача про проведення конкурсу.

Київське міське бюро технічної інвентаризації та реєстрації права власності на об’єкти нерухомого майна на запит судді Троян Н.М. Святошинського районного суду м. Києва повідомило про те, що станом на 23.03.07р. згідно із даними книг реєстрації бюро кв. 4 по вул. Саксаганського, 129-а, на праві власності не зареєстрована; нежилі приміщення за цією ж адресою не праві власності не зареєстровані (лист від 26.03.07р. № 8534).

Відповідач листом від 10.04.07р. № 7/9-100-053/58 відповів на звернення Позивача від 15.01.07р. № 1 стосовно подовження терміну оренди спірного приміщення, повідомивши останнього, що згідно із ст. 118 Закону України “Про Державний бюджет України на 2007 рік”передача в оренду об’єктів комунальної власності Шевченківського району м. Києва буде здійснюватися виключно на конкурсних засадах. Крім того, Відповідач повідомив місце розміщення оголошення, у разі прийняття рішення щодо доцільності проведення конкурсу на право оренди спірного приміщення.

27.04.07р. було проведено засідання комісії з проведення конкурсу на право оренди комунального майна територіальної громади Шевченківського району м. Києва (протокол № 3) в тому числі на право оренди спірного приміщення. За результатами розгляду пропозицій учасників конкурсу комісія вирішила: “4.70. Визначити ТОВ “Фортуна Біг Груп”переможцем конкурсу на право оренди комунального майна територіальної громади Шевченківського району м. Києва, а саме, нежитлового приміщення першого поверху площею 39,9 кв.м (мета оренди –підприємства громадського харчування без реалізації горілчаних виробів) за адресою: м. Київ. вул. Саксаганського, 129-А, оскільки пропозиції ТОВ “Фортуна Біг Груп”щодо розміру орендної ставки найбільш повно відповідають умовам і критеріям конкурсу та забезпечать найкращій ефект для соціально-економічного розвитку інфраструктури територіальної громади району”. Рішення конкурсною комісією прийнято одноголосно.

Відповідач листом від 18.05.07р. № 7/9-138-011/58 повідомив Позивача про те, що відповідно до результатів конкурсу переможцем на право оренди комунального майна територіальної громади Шевченківського району м. Києва, а саме: приміщення першого поверху площею 39,9 кв. м в буд. 129-А по вул. Саксаганського під підприємство громадського харчування без реалізації горілчаних виробів, був визначений інший учасник конкурсу було визнано Товариство з обмеженою відповідальністю “Фортуна Біг груп”. Цим же листом Відповідач вимагав від Позивача у 10-денний строк з моменту отримання цього листа, звільнити від власного майна та повернути приміщення за вищевказаною адресою Відповідачу за Актом прийому-передачі. Судом встановлено, що вимогу Відповідача Позивач не виконав, а тому внаслідок бездіяльності Позивача акт приймання-передачі про звільнення приміщення Сторонами не було складено.

Відповідно до ст. 2 Закону України “Про оренду державного та комунального майна” орендою є засноване на договорі строкове платне користування майном, необхідним орендареві для здійснення підприємницької та іншої діяльності.

Постановою Кабінету Міністрів України від 05.11.91р. № 311 “Про розмежування державного майна України між загальнодержавною (республіканською) власністю і власністю адміністративно-територіальних одиниць (комунальною власністю)”затверджено перелік державного майна України, що передається до власності територіально-адміністративних одиниць (комунальної власності). Згідно із Постановою житловий та нежитловий фонд м. Києва віднесено до власності міста Києва.

Статтею 35 Закону України “Про власність”, чинного на момент укладення спірного договору та передачі приміщення, у комунальній власності перебуває майно, передане у власність області, району чи іншої адміністративно-територіальної одиниці іншими суб'єктами права власності. Об'єктами права комунальної власності є майно, що забезпечує діяльність відповідних Рад і утворюваних ними органів; кошти місцевих бюджетів, державний житловий фонд, об'єкти житлово-комунального господарства; майно закладів народної освіти, культури, охорони здоров'я, торгівлі, побутового обслуговування; майно підприємств; місцеві енергетичні системи, транспорт, системи зв'язку та інформації, включаючи націоналізоване майно, передане відповідним підприємствам, установам, організаціям; а також інше майно, необхідне для забезпечення економічного і соціального розвитку відповідної території.

Крім того, ст. 60 Закону України “Про місцеве самоврядування в Україні”встановлено, що територіальним громадам сіл, селищ, міст, районів у містах належить право комунальної власності на рухоме і нерухоме майно, доходи місцевих бюджетів, інші кошти, землю, природні ресурси, підприємства, установи та організації, в тому числі банки, страхові товариства, а також пенсійні фонди, частку в майні підприємств, житловий фонд, нежитлові приміщення, заклади культури, освіти, спорту, охорони здоров'я, науки, соціального обслуговування та інше майно і майнові права, рухомі та нерухомі об'єкти, визначені відповідно до закону як об'єкти права комунальної власності, а також кошти, отримані від їх відчуження.

Рішенням Київської міської ради від 27.12.01р. № 208/1642 були затверджені переліки об’єктів комунальної власності територіальних громад районів міста Києва згідно з додатками  2-11.

Додатком № 11 до Рішення будинок по вул. Саксаганського, 129-а, був переданий до комунальної власності територіальної громади Шевченківського району м. Києва. Таким чином, спірне приміщення є комунальною власністю Шевченківської районної у м. Києві ради.

Враховуючи вищенаведене, відносини, що виникли на підставі спірного договору регулювалися Законом України “Про оренду державного та комунального майна”, а відносини, які не врегульовуються цим Законом, регулюються положеннями Цивільного кодексу України та Господарського кодексу України.

Статтею 17 Закону України “Про оренду державного та комунального майна” врегульовано термін договору оренди державного та комунального майна.

Термін договору оренди визначається за погодженням сторін. У разі відсутності заяви однієї із сторін про припинення або зміну умов договору оренди протягом одного місяця після закінчення терміну дії договору він вважається продовженим на той самий термін і на тих самих умовах, які були передбачені договором. Після закінчення терміну договору оренди орендар, який належним чином виконував свої обов'язки, має переважне право, за інших рівних умов, на продовження договору оренди на новий термін.

Разом з тим, судом встановлено, що Відповідач направив Позивачу заяву про припинення договору та звільнення приміщення від 22.12.06р. За таких обставин, твердження Позивача про те, що Відповідач не звертався з повідомленням про припинення договору спростовуються поданими Відповідачем доказами. Отже, спірний договір діяв до 31.01.07р., звільнити займане приміщення Позивач мав до 07.02.07р.

Не приймається судом до уваги й твердження Позивача про те, що направлені на адресу рахунки Відповідача за оренду приміщення засвідчують продовження дії спірного договору, оскільки п. 3.2.19 договору встановлений обов’язок орендаря після припинення договору вносити плату за фактичне користування об’єктом оренди в розмірі орендної плати та здійснювати інші належні платежі. Дослідивши спірний договір, суд дійшов до висновку, що в момент укладення договору сторони досягли згоди, що у разі фактичного користування приміщенням після припинення договору, у орендаря зберігається зобов’язання із сплати орендної плати за користування приміщенням до моменту фактичного звільнення приміщення, проте фактичне користування не тягне за собою юридичного наслідку у вигляді продовження терміну дії договору. За таких обставин, підставою висталення рахунків про сплату орендної плати за користування спірним приміщенням є договір № 1342/2 оренди нежилих приміщень територіальної громади Шевченківського району м. Києва від 11.03.06р., а рахунки не є доказами продовження дії договору.

Преамбулою Закону України “Про оренду державної та комунального майна” визначено, що цей Закон покликаний забезпечити підвищення ефективності використання державного та комунального майна шляхом передачі його в оренду фізичним та юридичним особам. Виходячи з наведеного, суд оцінює висталення Відповідачем рахунків за фактичне користування спірним приміщенням Позивачем як виконання вимоги Закону про ефективне використання комунального майна.

Суд вважає, що Позивач безпідставно тлумачить положення ч. 3 ст. 17 Закону та п. 4.4 договору, як положення, що надає йому як орендарю, який належним чином виконав умови попереднього договору оренди, беззастережне переважне право на укладання договору оренди на новий термін. Разом з тим, спірний договір встановлює, що Позивач може скористатися переважним правом оренди приміщення у разі, якщо Позивач належним чином протягом дії спірного договору виконав покладені на нього обов’язки; якщо інші особи, що виявили намір укласти договір оренди приміщення, запропонували такі самі умови договору, що й Позивач; видано новий розпорядчий документ (розпорядження).

Враховуючи встановлене судом порушення Позивачем зобов’язання щодо укладення трьохстороннього договору страхування орендованого приміщення, Позивач не набув переважного права на укладення договору оренди на новий термін.

Крім того, ст. 118 Закону України “Про Державний бюджет на 2007 рік” було встановлено порядок укладення договорів оренди комунального майна на 2007 рік: передача  в  оренду державного   та   комунального   майна  здійснюється  виключно  на конкурсних засадах.  Орендна плата за державне та комунальне майно визначається   відповідно  до  її  ринкової  вартості  у  порядку, встановленому Кабінетом Міністрів України.

За таких обставин, в силу ст. 118 Закону України “Про Державний бюджет на 2007 рік”. Закон був оприлюднений у вставленому чинним законодавством порядку, а тому є обов’язковими до виконання на всій території України. За таких обставин посилання Позивача на положення Господарського кодексу України, Цивільного кодексу України та Закону України “Про оренду державного та комунального майна”щодо порядку продовження строку дії договору оренди є безпідставними.

Зважаючи на припинення спірного договору 31.01.07р., своєчасне та неодноразове повідомлення Позивача про проведення конкурсу, його твердження про проведення конкурсу без повідомлення про припинення дії договору та вимоги про звільнення приміщення не відповідає фактичним обставинам справи та спростовується наявними в матеріалах справи доказами.

Враховуючи положення ст. 118 Закону України “Про Державний бюджет на 2007 рік”, проведення  конкурсу на право оренди комунального майна територіальної громади Шевченківського району м. Києва –нежилого приміщення, що знаходиться за адресою: м. Київ, вул. Саксаганського, 129-а, було обов’язком Відповідача.

Дослідивши надані сторонами докази, суд вважає, що 27.04.07р. Відповідачем було проведено конкурс на право оренди спірного приміщення та визначено переможця конкурсу з дотриманням вимог чинного законодавства України, оскільки переможцем було запропоновано найбільший розмір орендної ставки.

Виходячи з результатів спірного конкурсу, у Шевченківської районної у м. Києва ради не виникло підстав для видання розпорядчого документу (розпорядження) про укладення із Позивачем договору оренди нежилого приміщення за адресою: м. Київ, вул. Саксаганського, 129-а, на новий термін.

З огляду на вищезазначене, суд вважає, що Відповідач, проводячи спірний конкурс та визначаючи переможця конкурсу, діяв в межах своєї компетенції та в порядку, встановленому чинним законодавством України. Приймаючи до уваги допущене порушення договору Позивачем, а також той факт, що запропонована Позивачем конкурсна пропозиція, не надавали Позивачу переважного права на укладення договору оренди на новий термін, а тому рішення комісії з проведення конкурсу на право оренди комунального майна територіальної громади Шевченківського району м. Києва від 27.04.07р. в частині нежилого приміщення, що розташоване за адресою: вул. Саксаганського 129-а, м. Київ, не порушило прав Позивача.

З огляду на вищенаведене, суд не вбачає підстав для задоволення вимог позивача про визнання дії договору № 1342/2 від 21.11.06р. оренди нежилих приміщень продовженою (пролонгованою) на тих самих умовах і на такий самий же термін, а також про скасування результатів конкурсу, що проводився Відповідачем в частині визначення кращого орендаря нежилого приміщення по вул. Саксаганського, 129-а, в м. Києві.

З урахуванням викладеного судова колегія вважає, що рішення Господарського суду м. Києва від 27.09.2007 року у справі № 48/204 про відмову у задоволенні позовних вимог прийнято з повним і достовірним встановленням всіх фактичних обставин, які мають значення для вирішення даного спору.

У зв`язку з цим підстав для скасування прийнятого рішення Київський апеляційний господарський суд не вбачає, а отже апеляційна скарга Товариства з обмеженою відповідальністю «Торгівельна фірма «Тетяна»  підлягає залишенню без задоволення.

Керуючись ст. ст. 99, 101, 103, 105 Господарського процесуального кодексу України, Київський апеляційний господарський суд , -

ПОСТАНОВИВ:

Рішення Господарського суду м. Києва від 27.09.2007 року у справі № 48/204 залишити без змін, а апеляційну скаргу Товариства з обмеженою відповідальністю «Торгівельна фірма «Тетяна» - без задоволення.

Головуючий суддя                                                                      Андрієнко  В.В.

Судді                                                                                          Малетич  М.М.

Студенець  В.І.

17.12.07 (відправлено)