ГОСПОДАРСЬКИЙ  СУД  ДОНЕЦЬКОЇ ОБЛАСТІ
м.Донецьк, вул.Артема, 157, тел.381-88-46
Р І Ш Е Н Н Я

іменем України

17.09.07 р.
Справа № 16/2

за позовом: Приватного підприємця
ОСОБА_1 м. Донецьк

до відповідача: Комунального
підприємства - Служби Єдиного замовника Київського району м. Донецьк

про відшкодування витрат на
поліпшення орендованого приміщення в сумі 71 700 грн. та визнати незаконною
відмову від договору оренди нежитлового приміщення.

Суддя                                    Азарова З.
П.

При секретарі судового
засідання:  Розум А.С.

За участю представників сторін
:

Від позивача: ОСОБА_1.

Від відповідача: Мішина Н.Г. -
представник

СУТЬ СПРАВИ:

Приватний підприємець ОСОБА_1
м. Донецьк звернувся з позовом про стягнення витрат на поліпшення орендованого
приміщення в сумі 71 700 грн. та визнання незаконною відмову від договору
оренди.

В обґрунтування позову позивач
посилається на надану згоду відповідачем на переобладнання орендованого
приміщення під більярд та бар в .АДРЕСА_1.

Відповідач позов не визнав,
посилаючись на переобладнання приміщення для використання орендарем його за
цільовим призначенням. Кошторис на роботи позивач не узгоджував.

Рішенням господарського суду
Донецької області від 07.02.2006р. в задоволенні позову відмовлено.

Постановою Донецького апеляційного
господарського суду  від 14.02.2007р.
рішення господарського суду змінено, в частині позовних вимог щодо визнання
незаконною відмови від договору оренди провадження припинено.

Постановою Вищого господарського
суду України від 26.04.2007р. рішення та постанова скасовані в частині
відшкодування витрат на поліпшення орендованого приміщення та справа передана
на новий розгляд. В іншій частині постанова залишена без змін.

Ухвалою від 21.05.2007р. справа
призначена до розгляду з предметом спору про стягнення витрат на поліпшення
орендованого приміщення в сумі 71 700 грн.

У судовому засіданні 03.07.2007р.
суд зобов'язав сторін надати додаткові докази. Однак у зв'язку з неявкою
позивача, розгляд справи відкладався. Крім того, згідно ст. 69 Господарського
процесуального кодексу України строк розгляду справи був продовжений за
клопотанням сторін.

В судовому засіданні 13.09.2007р.
сторони надали додаткові докази. Позивач заявив клопотання про призначення
додаткової експертизи. Клопотання залишено без задоволення.

Розглянувши матеріали справи,
додаткові докази, заслухавши пояснення представників сторін, господарський суд
встановив, що 04.05.2001р. Державне комунальне підприємство
Житлово-експлуатаційне об'єднання Київського району м. Донецька та приватний
підприємець ОСОБА_1. уклали договір №НОМЕР_1 оренди нежитлового приміщення
загальною площею 79,8 м 2, розташованого в м. Донецьк АДРЕСА_1 для використання
під торгове приміщення. Строк дії договору сторони передбачили до 31.12.2002р.

Згідно п. 2.1.1. орендодавець
прийняв обов'язки передати нежитлове приміщення у користування за актом, в
якому визначається технічний стан приміщення, а згідно п. 2.2. сторони
передбачили обов'язки орендаря, у тому числі здійснювати поточний ремонт та
сантехобладнання за свій рахунок. Пунктом 2.2.9 договору орендар прийняв
обов'язок здійснювати за свій рахунок капітальний ремонт, пов'язаний з діяльністю
орендаря, причому реконструкцію приміщення здійснювати тільки після узгодження
з орендодавцем та дозволу відповідних органів.

Згідно ст. 13 Закону України „Про
оренду державного та комунального майна”, ст. 262 Цивільного кодексу УРСР, які
діяли на момент укладення договору оренди, наймодавець (орендодавець)
зобов'язаний надати наймачеві (орендарю) майно у стані, що відповідає умовам
договору і призначенню майна. Наймодавець не відповідає за недоліки майна, які
були застережені при укладенні договору.

Як вбачається з матеріалів справи,
сторони не надали акт прийому-передачі приміщення, з якого можна було б
встановити його стан в момент прийняття орендарем. Однак в судових засіданнях
підтвердили, що фактично приміщення було передано в оренду та прийнято
орендарем в оренду для розташування бару та більярдної.

Абзац четвертий частини третьої
статті 23 Закону „Про оренду державного та комунального майна” надає орендареві
право здійснювати за власні кошти реконструкцію, технічне переоснащення чи
поліпшення орендованого майна за погодженням з орендодавцем.

У квітні 2001 р. орендар звернувся
до Виконавчого комітету Київської районної ради з заявою про отримання дозволу
на переобладнання підвального приміщення для розташування більярда та бару.
28.04.2001р. заява була узгоджена, а 23.04.2002р. згоду дав орендодавець листом
№ НОМЕР_2 .

У зв'язку з закінченням строку дії
договору №НОМЕР_1, сторони 02.01.2003р. уклали договір № НОМЕР_3 про оренду
того ж приміщення з тими ж умовами, які були передбачені договором №НОМЕР_1 з
доповненням, що приміщення передається для використання під торгове, бар,
більярд. Строк дії договору визначений до 31.12.2007р.

Позивач вважає, що він виконав у
орендованому приміщенні будівельні та інші роботи, які поліпшили його стан,
тому звернувся з позовом про відшкодування понесених ним витрат у сумі 71 700
грн., посилаючись на ст. 778 Цивільного кодексу України.

Відповідно до ст. 27 Закону України
“Про оренду державного та комунального майна”, якщо орендар за рахунок власних
коштів здійснив за згодою орендодавця поліпшення орендованого майна, які
неможливо відокремити від майна без
заподіяння йому шкоди, орендодавець зобов'язаний  компенсувати йому зазначені кошти в межах
збільшення в результаті цих поліпшень вартості орендованого майна, визначеної у
встановленому законодавством порядку, яке відбулося в результаті таких
поліпшень, якщо інше не визначено договором.

Вказана норма кореспондується зі ст.
778 Цивільного кодексу України, частиною 3 якої визначено, що якщо поліпшення
речі зроблено за згодою наймодавця, наймач має право на відшкодування вартості
необхідних витрат або на зарахування їх вартості в рахунок плати за
користування річчю.

Зі
змісту зазначених норм вбачається, що орендар (наймач) має право на відшкодування
витрат на поліпшення орендованого майна за умови їх здійснення за згодою
орендодавця (наймодавця).

Проте, як вбачається з матеріалів
справи, орендар отримав згоду на реконструкцію (переобладнання) орендованого
приміщення для власних потреб на
розташування бару та більярду, що відповідає п. 2.2.9 договорів, в
якому  передбачено, що реконструкція
(капітальний ремонт) здійснюється за рахунок орендаря.

Крім того, при новому розгляді справи
судом встановлено, що позивач не узгоджував в установленому порядку з
відповідачем (орендодавцем) перелік робіт, які
він повинен виконати, не узгоджувався кошторис на ці роботи.

Частина 1 ст. 778 Цивільного кодексу
України передбачає, що  наймач може
поліпшити річ, яка є предметом найму, лише за згодою наймодавця. Тобто,
вищенаведене підтверджує той факт, що
орендар здійснював реконструкцію приміщення, яку слід відрізняти від
поняття  поліпшення майна, оскільки
роботи, які виконувалися  і пов'язані з
реконструкцією, це роботи оплачуються самим орендарем (вони пов'язані з
особливостями його власної діяльності).
А роботи, які  проведені позивачем
по поліпшенню орендованого майна повинні були виконуватися  за окремим погодженням орендодавця, тому,
що  узгоджені поліпшення підвішують можливість
використання майна та його матеріальну цінність. За умови погодження
орендодавець відшкодовує вартість необхідних витрат і наймач може вимагати таке
відшкодування. Якщо поліпшення були зроблені наймачем без дозволу наймодавця,
але вони відділені без шкоди для майна і наймодавець не відшкодовує їх
вартість, вони можуть бути вилученими орендарем. Вартість поліпшень, зроблених
без дозволу наймодавця (орендодавця) і невідділених від майна, відшкодуванню не
підлягає і ці поліпшення безоплатно переходить наймодавцю (орендодавцю). На
внесення поліпшень в майно повинен надаватися наймодавцем дозвіл у формі, що
відповідає формі договору найму.

Як вказано вище в рішенні наймодавець
(відповідач) надав згоду на реконструкцію (переобладнання) приміщення, а не на
поліпшення.

Позивач в судовому засіданні
13.09.2007р. надав робочий проект саме по переобладнанню підвального приміщення
під більярдну та бар, в якому визначено, що під бар на 10 місць з більярдною на
2 столи відведені два приміщення в підвалі житлового будинку з відокремленим
входом. Проектом передбачено обладнання двох санвузлів. Цим проектом
передбачені загальнобудівельні роботи: заміна столярних робіт, конструкцій
підлоги, виконання оброблювальних робіт, обладнання асфальтової відмотки біля
входу у підвал, тощо. Крім того, проект передбачав роботи по вентиляції,
опаленню, каналізації, пожежній сигналізації та інші роботи, пов'язані з
експлуатацією приміщення за цільовим призначенням (див. том 1 книга 1.2
проекту).

Позивач надав докази виконаних їм
робіт (договори, накладні, товарні чеки, розписки та інше) в підтвердження, що
роботи виконувалися за проектом. Але не можна вважати, що виконані роботи є
поліпшенням приміщення в розумінні ст. 778 Цивільного кодексу України і, які
підлягають відшкодуванню. Позивач виконав роботи, які пов'язані з особливостями
його власної діяльності, тобто використання приміщення під бар з більярдною.

Вказане підтверджується висновком
судової будівельно-технічної експертизи, яку виконав Донецький
Науково-дослідний інститут 19.10.2006р. (лист справи 178-180) і яким
встановлюється, що аналіз переліку виконаних позивачем робіт надав можливість
зробити висновок, що вони є роботами по переобладнанню приміщення для цільового
призначення згідно договору: бар, більярдна. Суд приймає цей висновок згідно
ст. 42 Господарського процесуального кодексу України.

В силу ст. 43 Господарського
процесуального кодексу України господарський суд оцінює докази за своїм
внутрішнім переконанням, що ґрунтується на всебічному, повному і об'єктивному
розгляді в судовому процесі всіх обставин справи в їх сукупності, керуючись
законом. Тому, суд, проаналізувавши докази, які є в матеріалах справи, дійшов
висновку, що позивачем виконані роботи за згодою відповідача по реконструкції
приміщення, що неможливо ототожнювати з поліпшенням майна.

Позивач помилково вважає, що проведені
роботи є поліпшенням стану приміщення, прийнятого в оренду, і їх вартість
підлягає відшкодуванню.

На підставі вищевикладеного позовні
вимоги задоволенню не підлягають.

Клопотання позивача про призначення
додаткової експертизи залишено без задоволення, оскільки в ньому поставлено
питання про можливість відділення обладнання, встановленого орендарем, без
пошкодження стану приміщення та будівельних матеріалів. Вказане питання має
значення для відшкодування витрат, пов'язаних з поліпшенням найнятого майна,
але суд встановив, що позивач виконав роботи, пов'язані з реконструкцією
приміщення для власних потреб і відокремлення будь-якої частини не впливає на
розгляд справи. Крім того, вирішення питання про обладнання, яке встановлено
орендарем, залежить від самого власника вказаного обладнання, оскільки він
розпоряджається майном на свій розсуд, а також залежить від умов та строку дії
договору. Пунктом 4.2. договору № НОМЕР_3 від 02.01.2003р. сторони передбачили,
що в разі закінчення строку дії договору, якщо відсутня згода про його
переоформлення на новий строк орендар зобов'язаний  у 15-денний строк здати приміщення за актом з
усіма зробленими в ньому поліпшеннями. Все обладнання, встановлене орендарем за
свій рахунок, що стало невіддільною частиною приміщення, яке не може бути
відділене без пошкодження стелі, стін, підлоги переходить у власність
орендодавця безоплатно.

Таким чином, питання про можливості
вилучення обладнання не є предметом спору і не може розглядатися в межах цієї
справи.

Керуючись ст.ст.  33, 43, 77, 82-85  Господарського процесуального кодексу
України, суд -

В И Р І Ш И В :

Відмовити в задоволенні позову
Приватного підприємця ОСОБА_1 м. Донецьк до Комунального підприємства - Служби
Єдиного замовника Київського району м. Донецьк про відшкодування витрат на
поліпшення орендованого приміщення в сумі 71 700 грн. та визнати незаконною
відмову від договору оренди нежитлового приміщення.

В
судовому  засіданні  17.09.2007р.
за  згодою  сторін
оголошено  вступну та
резолютивну  частини  рішення.

Рішення може бути оскаржене через
господарський суд      Донецької області
в апеляційному порядку протягом десяти днів з дня                підписання або в касаційному порядку
протягом одного місяця з дня набрання рішенням законної сили.

Суддя

Рішення  підписано
19.09.2007р.