ГОСПОДАРСЬКИЙ СУД
АВТОНОМНОЇ РЕСПУБЛІКИ КРИМ
РІШЕННЯ

Іменем України

21.09.2007
Справа №2-27/4987-2007

За позовом Вищого навчального закладу «Сімферопольський економіко-гуманітарний інститут» (95007, м. Сімферополь, вул. Беспалова, 31-А, ЗКПО 30494430)

До відповідача Фонду майна АР Крим (95015, м. Сімферополь, вул. Севастопольська, 17)

За участю третьої особи, яка не заявляє самостійних вимог на предмет спору  - Закритого акціонерного товариства «Кримводбуд» (95000, м.Сімферополь, вул. Плотинна, 9)

Про спонукання до виконання певних дій

Суддя Н. В. Воронцова

За участю представників:

Від позивача –  Шкляр Т. А., дор. у справі.

Від відповідача –  Павленко, дор. у справі.

За участю третьої особи – Філіппов, дор. у справі.

Сутність справи:

Вищий навчальний заклад «Сімферопольський економіко-гуманітарний інститут» звернувся до господарського суду АР Крим із позовною заявою та просить зобов’язати Фонд майна АР Крим здійснити приватизацію нежитлових приміщень гуртожитку, які знаходяться на балансі ЗАТ «Кримводбуд» та орендуються Вищим навчальним закладом «Сімферопольський економіко-гуманітарний інститут», розташовані у м. Сімферополі по вул. Беспалова, 31-А шляхом викупу.

Позовні вимоги обґрунтовані тим, що на підставі наказу Фонду державного майна України №414 від 03.03.2004р. у порядку ст. 7 Закону України «Про приватизацію невеликих підприємств (малу приватизацію)», був включений до переліку об’єктів державної власності групи А, які підлягають приватизації шляхом викупу нежитлові приміщення гуртожитку, які знаходяться на балансі ЗАТ «Кримводбуд» та орендуються позивачем зі справи. Таким чином, на думку позивача зі спору, відповідно до вимог ст. ст. 8, 9 Закону України «Про приватизацію невеликих державних підприємств (малу приватизацію)» , а також згідно ст. 4 зазначеного закону, відповідачем зі спору безпідставно порушуються строки проведення приватизації об’єкту, така бездіяльність порушує права та охоронювані законом інтереси позивача зі спору.

20.04.2007р. до господарського суду АР Крим надійшли уточнення позовних вимог, згідно яких позивач просить зобов’язати Фонд майна АР Крим укласти із позивачем зі спору договір купівлі-продажу приміщень, які орендуються Вищим навчальним закладом «Сімферопольський економіко-гуманітарний інститут», які розташовані у м. Сімферополі по вул. Беспалова, 31-2 в редакції від 10.04.2007р.

Вказані уточнення прийняти судом до розгляду.

13.09.2007р. до господарського суду АР Крим надійшли уточнення позовних вимог, за якими позивач просить суд зобов’язати Фонд майна АР Крим укласти із Сімферопольським економіко-гуманітарним інститутом договір купівлі-продажу нежитлових приміщень, які орендуються позивачем зі спору в редакції  позивача від 05.09.2007р.

Вказані уточнення прийняті судом до розгляду.

Позовні вимоги згідно заяви про уточнення позовних вимог мотивовані ст. 4 Закону України «Про приватизацію невеликих державних підприємств (малу приватизацію)», ст.. 23 зазначеного закону, згідно якої договір купівлі-продажу приватизує мого майна укладається між покупцем та уповноваженим органом приватизації. Крім того, в обґрунтування заявлених позовних вимог позивач додатково зазначив, що до Фонду майна АР Крим був додатково надісланий проект договору купівлі-продажу від 10.04.2007р., редакцію якого позивач й додав до заяви про уточнення позовних вимог.

Ухвалою господарського суду АР Крим від 20.04.2007р. до участі у справі у якості третьої особи, яка не заявляє самостійних вимог на предмет спору було залучено Закрите акціонерне товариство «Кримводбуд» (м. Сімферополь, вул. Площинна, 9), як балансоутримувач об’єкту оренди, який є предметом дійсного спору з приватизації майна.

Ухвалою господарського суду АР Крим від 15.05.2007р. провадження по справі було зупинено у зв’язку з призначенням по справі судової будівельно-технічної експертизи, на вирішення якої суд поставив наступні питання: який відсоток вартості виконаних Вищим навчальним закладом «Сімферопольський економіко-гуманітарний інститут» невід’ємних полишень нежитлових приміщень гуртожитку по вул. Беспалова, 31-а у м. Сімферополі від остаточної вартості нерухомого майна; визначити ринкову вартість нежитлових приміщень гуртожику, які орендуються   Вищим навчальним закладом «Сімферопольський економіко-гуманітарний інститут» від остаточної вартості нерухомого майна.

Ухвалою господарського суду АР Крим від 14.06.2007р. склад суду був змінений ухвалою голови господарського суду АР Крим, справа передана на розгляд судді господарського суду АР Крим Н. В. Воронцової.

10.08.2007р. до господарського суду АР Крим надійшов висновок експертної установи – ТОВ «Інститут обліку та аудиту» разом із висновком експерту-будівельника №39, згідно якого вартість виконаних позивачем з дійсного спору полишень об’єкту оренди складає 51,9% від остаточної балансової вартості об’єкту оренди – 36409 грн., ринкова вартість об’єкту оренди складає станом на 26.07.2007р. 581600 грн.

Ухвалою господарського суду АР Крим від 20.08.2007р. провадження по справі було поновлено.

Відповідач вимог суду не виконав, відзиву на позов не надав.

Третя особа вимог суду не виконала, письмових пояснень по суті спору не надала.

Розгляд справи відкладався у порядку ст. 77 Господарського процесуального кодексу України.

Справа розглядається у порядку ст. 75 Господарського процесуального кодексу України за наявними матеріалами.

Розглянувши матеріали справи, заслухавши представників сторін та третьої особи, суд –

ВСТАНОВИВ:

Відповідно до Статуту Вищого навчального закладу «Сімферопольський економіко-гуманітарний інститут» (товариство з обмеженою відповідальністю, колективна форма власності), останній є правонаступником реорганізованого товариства з обмеженою відповідальністю «Українсько-Американський християнський вільний інститут».

01.03.2002року між Фондом майна АР Крим (Орендодавець) та Українсько-американським християнським вільним інститутом (Орендар) був укладений договір оренди державного нерухомого майна, яке не увійшло до статутного фонду господарського товариства, за яким Орендодавець на підставі п. 3 Наказу Фонду державного майна України №236 від 07.02.2002р. «Про виконання завдань із забезпечення орендної плати до Державного бюджету», наказу Фонду майна АР Крим №98 від 15.02.2002р. «Про передачу нежитлових приміщень, розташованих в будівлі гуртожитку за адресою: м. Сімферополь, вул. Беспалова, 31а, визначених як державне майно, передав в оренду нежитлові приміщення загальною площею 427 кв.м. за актом прийому-передачі.

Відповідно до Розділу 2 Договору Орендар вступає у користування майном з часу підписання сторонами акту прийому-передачі об’єкту оренди, орендоване майно залишається на балансі ЗАТ «Кримводбуд» із вказівкою, що майно знаходиться в оренді.

Відповідно до п. 2.5 Договору оренди майно повертається за актом прийому-передачі у випадку припинення дії договору.

Згідно п. 8.1 Договору оренди, його строк встановлений із 01.03.2002р. по 01.03.2003р.

Відповідно о п. 8.7 Договору оренди, у випадку відсутності заяви однієї зі сторін про припинення або зміну умов договору оренди протягом одного місяця після спливу його строку договір вважається пролонгованим на тій самий строк та на тих самих умовах, які були передбачені дійсним договором.

За актом прийому-передачі від 01.03.2002р. об’єкт оренди був переданий позивачу з дійсного спору.

27.03.2004р. між Фондом майна АР Крим та Сімферопольським економіко-гуманітарним інститутом була укладена додаткова угода №1 до договору оренди державного нерухомого майна від 01.03.2002р., за якою строк дії договору оренди був пролонгований до 27.02.2005р.

03.03.2004р. Фондом державного майна України був виданий наказ за №414 «Про перелік об’єктів, що підлягають приватизації», згідно якого відповідно до Державної програми приватизації на 2000-2002р., затвердженої Законом України «Про державну програму приватизації» та на підставі Закону України «Про приватизацію невеликих державних підприємств (малу приватизацію)», були включені до переліку об’єктів державної власності групи А, які підлягають приватизації нежитлові приміщення, які були передані в оренду за договором від 01.03.2002р.

Статтею 11  Закону  України   "Про   приватизацію   невеликих державних підприємств ( малу приватизацію)" та ст.  51 Закону України "Про державну програму приватизації" встановлено,   що   у  разі  прийняття  рішення  про  приватизацію орендованого державного  майна  (будівлі,   споруди,   приміщення) орендар  одержує  право  на  викуп цього майна,  якщо орендарем за згодою орендодавця здійснено за рахунок власних коштів  поліпшення орендованого  майна,  яке  неможливо  відокремити від відповідного об'єкта без завдання йому шкоди, вартістю не менш, як 25 відсотків залишкової вартості майна ( будівлі, споруди, приміщення).

Відповідно до п.  9 ст.  17 Закону України "Про  приватизацію державного майна" ,  орендар має право на викуп об'єкта оренди,  якщо це було передбачено договором оренди,  укладеним  до набрання чинності  Закону  України  "Про  оренду державного майна".

При дослідженні договору оренди державного нерухомого майна, яке не увійшло до статутного фонду господарського товариства від 01.03.2002р. суд дійшов висновку, що в жодному пункті договору  оренди  не  передбачено  право  орендаря на приватизацію об'єкта оренди  шляхом  викупу,  а  навпаки,   відповідно до п. 4.2 Договору сторони дійшли згоди, що полипшення зроблені за рахунок амортизаційних відрахувань залишаються у власності Орендодавця, а у розділі  6   договору оренди чітко, що  орендар   має   право   на компенсацію  невід'ємних поліпшень об'єкта оренди,  здійснених ним за рахунок  власних  коштів  (саме  компенсації  поліпшень, здебільшого, що джерелом компенсації сторони визначили кошти, які орендодавець отримує від приватизації об’єкту оренди ); а також згідно п. 8.5 Договору сторони домовилися, що у випадку розірвання договору, полипшення орендованого майна, зроблені орендарем за рахунок власних коштів, які можливо відокремити без нанесення шкоди об’єкту оренди, визнаються власністю орендаря, а невід’ємні полипшення є власністю орендодавця. При цьому, питання щодо компенсації полишень орендованого майна вирішуються відповідно до умов Договору та діючого законодавства.

Слід зазначити, що договір оренди нерухомого державного майна від 01.03.2002р.  укладено після набрання чинності  Закону  України  "Про  оренду державного та коммунального майна".

Як вбачається з матеріалів справи, питання щодо проведення полишень об’єкту оренди було попередньо погоджено із Фондом майна АР Крим та сторони за договором дійшли згоди, що джерелом компенсації проведених робіт з полипшення об’єкту оренди є відповідно до п. 5.2.2 Договору оренди від 01.03.2002р. кошти, отримані від приватизації об’єкту оренди. Проте, на час судового розгляду справи сторонами по справі не було надано жодного доказу з погодження кошторису робіт з капітального ремонту об’єкту оренди.

У звязку з чим суд вважає за необхідне зазначити наступне.

Пунктом 51  розділу  IX  Державної  програми  приватизації на 2000-2002  роки  (затверджена  Законом  України   від   18.05.2000 N 1723-III передбачено право пріоритетного (пільгового) викупу орендарем орендованого державного майна (будівлі,  споруди, приміщення) за умови здійснення ним за рахунок власних  коштів  за згодою   орендодавця   невідокремленого  поліпшення  (капітального ремонту тощо) вартістю не менше 25%  залишкової  вартості  будівлі (споруди,  приміщення).  У  випадку якщо залишкова вартість такого поліпшення  менша  25%  (поточний   ремонт)   орендована   будівля (споруда,   приміщення)  приватизується  на  конкурентних  засадах (аукціон,  конкурс),  а орендар, який не став переможцем конкурсу,аукціону,   одержує   право   на   грошову  компенсацію  вартості здійсненного поліпшення за рахунок коштів,  отриманих від  продажу об'єкта   приватизації.  У разі здійснення поліпшення орендованого майна  за  власною  ініціативою без  погодження з орендодавцем орендар не набуває права пільгового викупу державного майна та втрачає  право  на  відповідну  грошову компенсацію  незалежно  від  обсягу  та  вартості невідокремленого поліпшення (абзац 3 частини другої статті 27 Закону  України  "Про оренду державного та комунального майна" ).

Отже, непогодження із орендодавцем кошторису робіт з виконання капітального ремонту об’єкту оренди розцінюється судом як проведення капітального ремонту за власною ініціативою орендаря без погодження із орендодавцем.

З матеріалів справи вбачається, що на час розгляду дійсного спору, набрала чинності постанова Севастопольського апеляційного господарського суду від 15.11.2005р. по справі №2-5/11914-2005 за позовом Вищого навчального закладу «Сімферопольський економіко-гуманітарний інститут» до Фонду майна АР Крим, третя особа – ЗАТ «Кримводбуд», про спонукання продовжити дію договору оренди, за зустрічним позовом  про повернення майна з незаконного володіння. Згідно зазначеної постанови Севастопольського апеляційного господарського суду як за первісним, так за зустрічним позовами, позовні вимоги були залишені без задоволення. При цьому, в мотивувальної частині рішення було зазначено, що строк дії договору оренди продовжений до 2008р.

Додатково, суд вважає за необхідне зазначити, що відповідно до положень ст. 11 Закону України «Про приватизацію невеликих державних підприємств (малу приватизацію)» викуп застосовується щодо об’єктів малої приватизації: не проданих на аукціоні, за конкурсом; включених до переліку об’єктів, що підлягають приватизації шляхом викупу; зданих в оренду, якщо право на викуп було передбачено договором оренди, укладеним до набрання чинності Законом України “Про оренду державного майна”.

Як було вищезазначено, обєкт не продавався за акціоном або конкурсом, спосіб приватизації у вигляді викупу встановлений не був, договір оренди був укладений після набрання чинності зазначеним законом.

Таким чином, відсутні правові підстави, визначені у законі для застосування способу приватизації шляхом викупу щодо об’єкту оренди за договором від 01.03.2002р.

Здебільшого, слід зазначити, що відповідно довідки Сімферопольського МБРТІ від 07.09.2007р. №2668410 приміщення першого поверху гуртожитку не переводилися з житлових приміщень до нежитлових. За матеріалами інвентарізаційної справи Сімферопольського МБРТІ щодо приміщень першого поверху гуртожику по вул Беспалова, 31-А у м. Сімферополі, зазначена будівля є гуртожитком та документи щодо переведення  приміщень першого поверху до нежитлових – відсутні.

Отже, застосування порядку укладення договору купівлі-продажу в порядку приватизації державного житлового фонду шляхом викупу не може регулюватися Законом України «Про приватизацію невеликих державних підприємств (малу приватизацію)».

Крім того, дослідивши наданий проект договору купівлі-продажу, суд дійшов висновку, щодо неможливості задоволення позовних вимог позивача через наступне.

Згідно положень ст. 12 Закону України «Про приватизацію невеликих державних підприємств (малу приватизацію)» ціна продажу об’єкта, що підлягає приватизації шляхом викупу, визначається шляхом проведення незалежної оцінки.

При цьому, відповідно до ст. 23 зазначеного закону договір купівлі-подажу приватизованого майна включає: назву підприємства, його адресу; відомості про продавця та покупця; остаточну ціну продажу об’єкта на аукціоні, за конкурсом або розмір викупу;  взаємні зобов’язання продавця і покупця; номери їх розрахункових рахунків; назви і адреси банківських установ; умови внесення платежів. До договору також включаються зобов’язання сторін, які були визначені умовами викупу, відповідальність та правові наслідки їх невиконання.

Слід зазначити, що наданий проект договору не містить будь-яких положень стосовно ціни обєкту, не проводилося незалежної його оцінки, будь-яких дій відповідно до положень Закону  України «Про приватизацію невеликих державних підприємств (малу приватизацію)» органом приватизації не проводилося у виконання наказу Фонду державного майна України №414 від 03.03.2004р.

Додатково суд звернув увагу на те, що наданий позивачем проект договору не містить визначення обєкту купівлі-продажу, його площі, чіткового переліку приміщень, які приватизуються, тощо. Навдене свідчить, взагалі про невизначеність обєкту купівлі-продажу.

За такими обставинами, позовні вимоги щодо зобов’язання  Фонду майна АР Крим укласти договір купівлі-продажу в редакції, наданої позивачем задоволенню не підлягають.

На підставі викладеного,  керуючись  ст.ст.  75, 82-84 ГПК України, суд -

В И Р І Ш И В :

У задоволенні позову відмовити.

Суддя Господарського суду

Автономної Республіки Крим                                        Воронцова Н.В.