ГОСПОДАРСЬКИЙ СУД ОДЕСЬКОЇ ОБЛАСТІ
__________________________________________________________________________________________________________________________________________
РІШЕННЯ

"20" серпня 2007 р.
Справа  № 11/21-07-1556

За позовом: Комунального підприємства „Центральний парк культури та відпочинку ім. Т.Г. Шевченка”;

До відповідача: Товариства з додатковою відповідальністю „Міжнародний центр інституціонального розвитку”;

про стягнення заборгованості з орендної плати, розірвання договору оренди та виселення.

Суддя              Власова С.Г.

Представники:

від позивача: Юхтенко Л.Р., Глазов О.О. (за довіреністю);

від відповідача: Мельник В.Г. (за довіреністю).

Суть спору: 20.02.2007 р. за вх. № 1810 Комунальне підприємство „Центральний парк культури та відпочинку ім. Т.Г. Шевченка” (далі –Позивач) звернулось до Господарського суду Одеської області з позовною заявою до Товариства з додатковою відповідальністю „Міжнародний центр інституціонального розвитку” (далі –Відповідач) про розірвання договору оренди, усунення перешкод у користуванні об’єктом оренди, виселення та стягнення заборгованості по орендній платі у розмірі 692098,68 грн., пені у розмірі  5893,03 грн.

Позивач на позовних вимогах наполягає, 04.04.2007 р. за вх. № 7777 надав обґрунтування  позовних вимог, а 16.06.2007 р. за вх. 13574 заяву про уточнення позовних вимог, у зв‘язку з чим вимоги позивача розглядаються по суті у наступній редакції:

-договір оренди № 003/а-п від 12.11.2003 р. споруди та іншого об’єкта нерухомості укладеного між Комунальним підприємством „Центральний парк культури та відпочинку ім. Т.Г. Шевченка” та Товариство з додатковою відповідальністю „Міжнародний центр інституціонального розвитку” розірвати;.

- Товариству з додатковою відповідальністю „Міжнародний центр інституціонального розвитку” усунути перешкоди у користуванні об’єктом оренди, а саме: споруд колишніх будівель культвідділу та художньої майстерні загальною площею 434,3 кв.м, розташованих за адресою: м. Одеса, вул. Маразлієвська, 1, парк культури та відпочинку ім.Т.Г.Шевченка;

- виселити Товариство з додатковою відповідальністю „Міжнародний центр інституціонального розвитку” з об’єкта оренди, а саме: споруд колишніх будівель культвідділу та художньої майстерні загальною площею 434,3 кв.м, розташованих за адресою: м. Одеса, вул. Маразлієвська, 1, парк культури та відпочинку ім.Т.Г.Шевченка;

- стягнути з Товариства з додатковою відповідальністю „Міжнародний центр інституціонального розвитку” на користь Комунального підприємства „Центральний парк культури та відпочинку ім. Т.Г. Шевченка” заборгованость з орендної плати у розмірі 708060,43 грн.

Відповідач проти позовних вимог заперечує з підстав викладених у відзиві на позов (вх. № 7581 від 03.04.2007 р.) та письмових поясненнях (вх. № 8363 від 13.04.2007 р. та вх. № 13394 від 17.06.2007 р.).

В порядку ст. 69 Господарського процесуального кодексу України ухвалами від 20.04.2007 р. та 13.06.2007 р. строк розгляду справи було продовжено до 20.06.2007 р. та до 20.08.2007 р. відповідно.

Розглянувши матеріали справи, заслухавши представників сторін, суд встановив:

12.11.2003 р. між Комунальним підприємством „Центральний парк культури та відпочинку ім. Т.Г. Шевченка” та підприємством, яке засноване на власності громадської організації „Дирекція фонду” було укладено договір оренди № 003/а-п (далі - Договір) відповідно до п.1 якого „Орендодавець” (КП ЦПКВ ім. Т.Г. Шевченка) передав, а „Орендар” прийняв у строкове платне користування об’єкт оренди –споруди колишніх будівель культвідділу та художньої майстерні, розташованих за адресою: м. Одеса, вул. Маразлієвська, 1, які знаходяться на балансі „Орендодавця”. Загальна площа орендованого обєкта становить 434,3 кв.м.

26.01.2006 р. сторонами було укладено додаткову угоду до Договору відповідно до умов якої, у зв’язку з перереєстрацією підприємства Відповідача, було змінено найменування та реквізити орендаря на Товариство з додатковою відповідальністю „Міжнародний центр інституціонального розвитку”.

Позивач зазначає, що в порушення п.п. 5.2., 5.4., 7.1.3. Договору, Відповідач несвоєчасно та в неповному обсязі сплачує орендну плату, а останні сім місяців взагалі не сплачує орендну плату. Станом на 01.02.2007 р. за Відповідачем значиться заборгованість по орендній платі у розмірі 692098,68 грн.

Посилаючись на порушення Відповідачем п. 8.1. Договору Позивач нарахував останньому пеню у розмірі 5893,03 грн.

Також Позивач зазначив, що в порушення п.п. 7.1.5, 7.1.10. Договору, ст.ст. 10, 18, 24 Закону України „Про оренду державного та комунального майна”  Відповідач не застрахував об’єкт оренди та не проводить ремонт об’єкта оренди, що привело його до незадовільного технічного стану.

Посилаючись на порушення Відповідачем умов Договору, Позивач просить суд розірвати договір оренди № 003/а-п, усунути перешкоди у користуванні об’єктом оренди,  виселити Відповідача з об’єкта оренди та стягнути заборгованість по орендній платі у розмірі 692098,68 грн. та пеню у розмірі  5893,03 грн.

Відповідач проти позовних вимог заперечує, 03.04.2007 р. за вх. № 7581 надав відзив на позов, та зазначає, що відповідно до п.3.3. Договору „Орендодавець” повинен звільнити об’єкт оренди від майна, яке не передається в оренду.

На момент підписання Договору оренди директор Комунального підприємства „Центральний парк культури та відпочинку ім. Т.Г. Шевченка”  пообіцяв звільнити приміщення художньої майстерні, яка відтоді і до початку розгляду спору Господарським судом Одеської області була  зайнята невстановленими особами. Ключів від замків на дверях будівлі культвідділу Позивач Відповідачу не надав.

Відповідач також відмічає, що усні та письмові звернення до керівництва Позивача результатів не дали, і саме через це Відповідач не міг розпочати ремонт та реконструкцію орендованих приміщень, оскільки вони фактично не були передані в оренду Відповідачу.

Відповідач також зазначив, що без отримання від Позивача рахунку, як того вимагає п.5.5. Договору в редакції додаткової угоди віл 14.11.2003 р.,  29.06.2006 р. перерахував Позивачу орендну плату у розмірі 21173,31 грн. за період з грудня 2003 р. по  червень 2006 р. та крім того, листом від 06.09.2006 р. просив Позивача надіслати на його  адресу рахунки по орендній платі с урахуванням коефіцієнту інфляції.

Станом на 26.03.2007 р. рахунків від Позивача не поступало.

29.03.2007 р. Відповідач перерахував заборгованість за 9 місяців (липень 2006 р. - березень 2007 р.) в сумі 6427,94 грн., а 30.03.2007 р  - пеню в сумі 5893,03 грн.

Стосовно страхування об’єкту оренди Відповідач зазначив, що страхові компанії відмовлялись страхувати будівлю, яку страхові агенти не можуть оглянути із середини, через зачинені двері, ключів від яких як стверджує Відповідач він не має. Що стосується художньої майстерні - Відповідач зазначив, що вона одночасно знаходиться в оренді у інших осіб і представники Відповідача не мали до неї доступу.

Враховуючи вищевикладене Відповідач вважає позовні вимоги необґрунтованими та безпідставними.

В письмових поясненнях наданих Відповідачем (вх. № 8363 від 13.04.2007 р. та вх. № 13394 від 17.06.2007 р.), останній вказує на те, що неодноразово звертався до керівництва Позивача з вимогою звільнити приміщення колишньої художньої майстерні і передачі ключів від 6 дверей будівлі колишнього культвідділу для проведення ремонтно-будівельних робіт для використання орендованих приміщень за призначенням, що фактично Позивачем зроблено не було.

Крім того Відповідач зазначив, що орендну плату за три роки і шість місяців  сплачував у розмірі, який відповідає умовам договору оренди №003/01-п від 12.11.2003 р. і Додаткової угоди до нього від 14.11.2003 р., якою затверджена нова редакція пункту 5.5 Договору, а саме:

"...Орендна плата на період реконструкції та капітального ремонту або будівництва об'єкту оренди ... до вводу його в експлуатацію сплачується в розмірі 683,00 грн., що становить 5% від щомісячного об'єму орендної плати, визначеної в п.5.2. цього Договору... "

Відповідач також відмічає, що у самому Договорі і Додатковій угоді до нього не передбачено обмеження терміну проведення орендарем ремонтно-будівельних робіт, на його адресу не надходило усної чи письмової вимоги щодо прискорення ремонтно-будівельних робіт.

Крім того, Відповідач вказує на те, що орендна плата перераховується після отримання рахунків, які виставляє Орендодавець, а Позивач ці вимоги не виконував, рахунки не виставляв.

Позивач на позовних вимогах наполягає, в наданих 04.04.2007 р. за вх. № 7777 обґрунтуваннях позовних вимог зазначає, що Відповідач в порушення п.7.1.2. Договору не використовує споруди, які передані йому в оренду та зазначає, що наведені порушення підтверджуються актом обстеження, складеним та підписаним представниками Позивача та Представництва по управлінню комунальною власністю Одеської міської ради, яке на підставі розпорядження міського голови від 14.10.2005р. № 1264-01р., є органом уповноваженим щодо здійснення контролю за діяльністю комунального підприємства.

13.06.2007 р. Позивач уточнив позовні вимоги, та вказує, що відповідно до п. 5.2.  Договору оренди, орендар зобов'язаний сплачувати орендну плату, що становить за перший місяць після введення об'єкта оренди в експлуатацію 11 383,34 грн., без урахування ПДВ.

Додатковою угодою сторін від 14.11.2003 р. передбачено, що орендна плата на період реконструкції та капітального ремонту або будівництва об'єкта оренди загальною площею 434,3 кв.м, до вводу в його експлуатацію сплачується в розмірі 683 грн. щомісячно.

Позивач вказує, що не згоден з думкою Відповідача, стосовно того, що він повинен платити орендну плату в сумі 683 грн. відповідно до додаткової угоди від 14.11.2003 р. до Договору оренди, оскільки, зазначена сума орендної плати встановлена лише на період реконструкції та капітального ремонту або будівництва об'єкта. Але об'єкт оренди не реконструювався і знаходиться в такому стані, в якому здавався в оренду. Орендна плата в сумі 11383,34 грн., без урахування ПДВ за перший місяць оренди розрахована на підставі висновків експерта про незалежну оцінку ринкової вартості зазначеного об'єкта, станом на момент укладання Договору оренди, тобто на 2003 рік. Позивач вважає, що об'єкт оренди є об'єктом старого будування і має фізичний знос 48 %. Отже, об'єкт є завершений будівництвом в минулому і відповідно є введений в експлуатацію.

Позивач наполягає на тому, що  враховуючи те, що орендарем не здійснюються будь-які роботи з реконструкції та капітального ремонту об'єкта оренди, він повинен сплачувати орендну плату в сумі 11383,34 грн., без урахування ПДВ та щомісячного індексу інфляції.

Позивач зазначає, що станом на 30.03.2007 р. за Відповідачем рахується заборгованість з орендної плати складає 708060,43 грн.

Крім того Позивач вказує, що навіть орендну плату у розмірі 683 грн., Відповідач протягом дії договору оренди не платив своєчасно та в повному обсязі, і таким чином,  не виконував належним чином свої обов'язки  за Договором, а  також відмічає, що об'єкт оренди не застрахований, що є порушенням ст. 24 Закону України "Про оренду державного та комунального майна" та п. 7.1.10. договору оренди, а приміщення оренди знаходиться в незадовільному технічному стані, що є порушенням ст. 18 закону України "Про оренду державного та комунального майна" та п. 7.1.4 договору оренди, приміщення оренди тривалий час є закритим, що є порушенням ст. 18 Закону України "Про оренду державного та комунального майна" та п. 7.1.2. договору оренди.

На підставі викладеного, Позивач  додатково уточнив позовні вимоги та просить суд розірвати Договір оренди, усунути перешкоди у користуванні об’єктом оренди, виселити Відповідача з об’єкта оренди та стягнути заборгованості по орендній платі у розмірі 708060,43 грн.

Досліджуючи матеріали справи, аналізуючи  норми чинного законодавства, що стосується суті спору, суд дійшов наступних висновків.

Орендою є засноване на договорі строкове платне користування майном, необхідним орендареві для здійснення підприємницької та іншої діяльності (ст. 2 Закону України „Про оренду державного та комунального майна” № 2269 від 10.04.1992 р.).

За договором найму (оренди) наймодавець передає або зобов'язується передати наймачеві майно у користування за плату на певний строк (ст. 759 Цивільного кодексу України).

12.11.2003 р. між Комунальним підприємством „Центральний парк культури та відпочинку ім. Т.Г. Шевченка” та підприємством, яке засноване на власності громадської організації „Дирекція фонду” було укладено договір оренди № 003/а-п (далі - Договір) відповідно до п.1 якого „Орендодавець” (КП ЦПКВ ім. Т.Г. Шевченка) передав, а „Орендар” прийняв у строкове платне користування об’єкт оренди –споруди колишніх будівель культвідділу та художньої майстерні, розташованих за адресою: м. Одеса, вул. Маразлієвська, 1, які знаходяться на балансі „Орендодавця”. Загальна площа орендованого обєкта становить 434,3 кв.м.

14.11.2003 р. сторони уклали додаткову угоду до Договору оренди № 003/а-п від 12.11.2003 р., якою змінили п.5.5. Договору.

30.06.2004 р. сторонами було укладено додаткову угоду до Договору відповідно до умов якої, у зв’язку з перереєстрацією підприємства „Дирекція фонду”, було змінено найменування та реквізити орендаря на підприємство „Міжнародний центр інституціонального розвитку” громадської організації „Міжнародний фонд сприяння інвестиціям”.

26.01.2006 р. сторонами було укладено додаткову угоду до Договору відповідно до умов якої, у зв’язку з перереєстрацією підприємства „Міжнародний центр інституціонального розвитку” громадської організації „Міжнародний фонд сприяння інвестиціям”, було змінено найменування та реквізити орендаря на Товариство з додатковою відповідальністю „Міжнародний центр інституціонального розвитку”.

Відповідно до п. 4.1 Договору договір укладається строком на 49 років (до 11.11.2052 р.) і набуває чинності з моменту його підписання сторонами.

За користування майном з наймача справляється плата, розмір якої встановлюється договором найму (ч. 1 ст. 762 ЦК України).

Частиною 5 ст. 762 Цивільного кодексу України встановлено, що плата за користування майном вноситься щомісячно, якщо інше не встановлено договором.

Відповідно до п.5.5. Договору (в редакції додаткової угоди від 14.11.2003 р.) орендна плата на період реконструкції та капітального ремонту або будівництва об’єкта оренди загальною площею 434,3 кв.м., до вводу його в експлуатацію сплачується у розмірі 683,00 грн., що становить 5 % від щомісячного об’єму орендної плати визначеної в п.5.2. Договору.

Оплата орендної плати здійснюється на підставі виставлених Орендарем рахунків.

Згідно ст. 33 Господарсько процесуального кодексу України кожна сторона повинна довести ті обставини на які вона посилається, як на підставу своїх вимог і заперечень.

Відповідно до ст. 34 Господарсько процесуального кодексу України Господарський суд приймає тільки ті докази, які мають значення для справи.

Обставини справи, які відповідно до законодавства повинні бути підтверджені певними засобами доказування, не можуть підтверджуватись іншими засобами доказування.

Позивачем не надано доказів виставлення Відповідачу рахунків по оплаті орендної плати.

Відповідно до ч. 1 ст. 15 ЦК України, кожна особа має право на захист свого цивільного права у разі його порушення, невизнання або оспорювання.

Враховуючи, що Позивачем не виставлялись рахунки на оплату орендної плати, Відповідач не порушував умов Договору оренди № 003/а-п від 12.11.2003 р. та додаткових угод до нього щодо своєчасності та повноти оплати орендної плати за договором.

12.11.2003 р. сторонами було підписано акт прийому-передачі по договору оренди            № 003/а-п від 12.11.2003 р.

Відповідно до ч. 6 ст. 763 ЦК України наймач звільняється від плати за весь час, протягом якого майно не могло бути використане ним через обставини, за які він не відповідає.

Ст. 193 Господарського Кодексу України, ст. 526 Цивільного Кодексу України  передбачено, що суб’єкти господарювання та інші учасники господарських відносин повинні виконувати господарські зобов`язання належним чином відповідно до закону, інших правових актів, договору, а за відсутності конкретних вимог щодо виконання зобов’язання –відповідно до вимог, що у певних умовах звичайно ставляться. Одностороння відмова від виконання зобов`язань не допускається, крім випадків, передбачених законом. (ч.ч.1, 7 ст. 193).

Згідно з ч.2 ст. 218 Господарського Кодексу України, учасник господарських відносин відповідає за невиконання або неналежне виконання господарського зобов`язання чи порушення правил здійснення господарської діяльності, якщо не доведе, що ним вжито усіх залежних від нього заходів для недопущення господарського правопорушення. У разі якщо інше не передбачено законом або договором, суб’єкт господарювання за порушення господарського зобов`язання несе господарсько-правову відповідальність, якщо не доведе, що належне виконання зобов`язання виявилося неможливим внаслідок дії непереборної сили, тобто надзвичайних і невідворотних обставин за даних умов здійснення господарської діяльності.

Частиною ч. 4 ст. 612 ЦК України встановлено, що прострочення боржника не настає, якщо зобов'язання не може бути виконане внаслідок прострочення кредитора.

Як вбачається з наявних матеріалів справи, а саме з листів Відповідача вих. № 59-2006 від 03.07.2006 р. (а.с.61) та № 16-п/06 від 06.09.2006 р., Відповідач фактично не мав доступу до об’єктів оренди, та внаслідок чого Відповідач не мав можливості користуватись об’єктом оренди, проводити ремонт та реконструкцію об’єкту оренди та застрахувати його відповідно до умов Договору оренди № 003/а-п від 12.11.2003 р.

Крім того відповідно до пункту 4.4. Договору № 003/а-п від 12.11.2003 р. дострокове розірвання договору можливе за згодою його сторін.

Пунктом 9.4 Договору встановлено, що питання не врегульовані цим договором, вирішуються у відповідності з чинним законодавством.

Відповідно до ч. 3 ст. 26 Закону України „Про оренду державного та комунального майна” договір оренди може бути розірвано за погодженням сторін. На вимогу однієї із сторін договір оренди може бути достроково розірвано за рішенням суду, арбітражного суду у разі невиконання сторонами своїх зобов'язань та з інших підстав, передбачених законодавчими актами України.

Згідно до ст. 1 Господарського кодексу України –Господарський Кодекс визначає основні засади господарювання в Україні і регулює господарські відносини, що виникають у процесі організації та здійснення господарської діяльності між суб'єктами господарювання, а також між цими суб'єктами та іншими учасниками відносин у сфері господарювання, отже до правовідносин, які виникли між сторонами за договором оренди № 003/а-п від 12.11.2003 р. повинні застосовуватись положення Господарського кодексу України.

Частиною 3. ст. 291 Господарського кодексу України встановлено, що договір оренди може бути розірваний за згодою сторін. На вимогу однієї із сторін договір оренди може бути достроково розірваний з підстав, передбачених Цивільним кодексом України для розірвання договору найму (ст. 783 ЦК України), в порядку, встановленому статтею 188 цього Кодексу.

Відповідно до ст. 783 Цивільного кодексу України наймодавець має право вимагати розірвання договору найму, якщо:

1) наймач користується річчю всупереч договору або призначенню речі;

2) наймач без дозволу наймодавця передав річ у користування іншій особі;

3) наймач своєю недбалою поведінкою створює загрозу пошкодження речі;

4) наймач не приступив до проведення капітального ремонту речі, якщо обов'язок проведення капітального ремонту був покладений на наймача.

Згідно до ст. 188 Господарського кодексу України зміна та розірвання господарських договорів в односторонньому порядку не допускаються, якщо інше не передбачено законом або договором. Сторона договору, яка вважає за необхідне змінити або розірвати договір, повинна надіслати пропозиції про це другій стороні за договором. Сторона договору, яка одержала пропозицію про зміну чи розірвання договору, у двадцятиденний строк після одержання пропозиції повідомляє другу сторону про результати її розгляду. У разі якщо сторони не досягли згоди щодо зміни (розірвання) договору або у разі неодержання відповіді у встановлений строк з урахуванням часу поштового обігу, заінтересована сторона має право передати спір на вирішення суду.

Кожна сторона повинна довести ті обставини на які вона посилається, як на підставу своїх вимог і заперечень , але позивач всупереч  приписам ст. ст. 33,34  Господарського процесуального кодексу України не надав доказів додержання приписів ст. 188 Господарського кодексу України та не довів тих обставини на які він посилається як на підставу позовних вимог.

З огляду на викладене, уточнені позовні вимоги КП „ЦПКВ ім. Т.Г. Шевченка” про розірвання Договору оренди, усунення перешкод у користуванні об’єктом оренди, виселення Відповідача з об’єкта оренди та стягннення заборгованості по орендній платі у розмірі 708060,43 грн. судом не задовольняються, як незаконні, необґрунтовані, недоведені належними доказами та наявними матеріалами справи.

Судові витрати по сплаті державного мита, інформаційно-технічного забезпечення судового процесу віднести на Позивача, згідно ст.ст. 44, 49 ГПК України, з урахуванням державного мита у розмірі 187 грн. та 118 грн. витрат на ІТЗ судового процесу, сплачених Позивачем при звернені з позовною заявою до господарського суду Одеської області.

Керуючись ст.ст. 44, 49, 82-85 Господарського процесуального кодексу України, суд, -

ВИРІШИВ:

1.          В позові відмовити.

2.          Стягнути з Комунального підприємства „Центральний парк культури та відпочинку ім. Т.Г. Шевченка” (65000, м. Одеса, вул. Маразліївська, 1, п/р 9901 в АБ „Південний”, МФО 328209, код 02219932) на користь Державного бюджету України (п/р 0008 в ГУДКУ у Одеській області, банк одержувача ГУДКУ у Одеській області, МФО 828011, код 23213460) -  6978,60 грн. держмита.

Рішення суду набуває законної сили після закінчення 10-денного строку з дня його підписання.

Наказ видати після набрання рішенням законної сили.

Рішення підписано в порядку ст. 85 ГПК України 27.08.2007 р.

Суддя                                                                                                           Власова С.Г.