ГОСПОДАРСЬКИЙ СУД ОДЕСЬКОЇ ОБЛАСТІ
__________________________________________________________________________________________________________________________________________
РІШЕННЯ

"22" жовтня 2007 р.
Справа  № 6-25-15-30/250-06-7604

Позивач: Товариство з обмеженою відповідальністю «Ексіт-Од

Відповідач: Одеська обласна спілка споживчих товариств «Облспоживспілка»

Про: стягнення 2472594,71грн.

Колегія суддів господарського суду Одеської області у складі:

Головуючий суддя                Демешин О.А.

Суддя                                       Малярчук І.А.

Суддя                                       Літвінов С.В.

Представники сторін:

Від позивача: Тимченко О.І. –довіреність, Левченко О.М. - довіреність

Від відповідача: Паровенко О.О. –довіреність, Дущак Д.С. –довіреність, Федоренко О.В. - довіреність

Суть спору:      Товариством з обмеженою відповідальністю „Ексіт-Од (далі- Позивач) ” надано позов до Одеської обласної спілки споживчих товариств „Облспоживспілка”  (далі –Відповідач) про визнання права власності на приміщення, що знаходиться за адресою: м. Одеса, вул. Сегедська, 18, загальною площею 512,9 кв.м та на підвальні приміщення, розташовані за цією ж адресою, загальною площею 293 кв.м.

В подальшому позивач неодноразово змінював позовні вимоги.

26.09.2006р. (вх.№20861) до господарського суду Одеської області від позивача, в пордку ст..22 ГПК України, надійшло клопотання про зміну позовних вимог, відповідно до якого ТОВ «Ексіт-ОД» просить стягнути з відповідача  2 472 594 грн. 71 коп. вартості невід`ємних поліпшень приміщень, що сталися внаслідок проведеної реконструкції приміщень розташованих по вул..Сегедська, 18 м.Одеси.

Позивач позовну заяву підтримує у повному обсязі.

Відповідач проти позову заперечує з підстав, викладених у відзиві на позовну заяву.

В С Т А Н О В И В:

01 вересня 2004р. між Одеською облспоживспілкою  (Орендодавець) та ТОВ „Ексід-ОД” (Орендар) був укладений Договір здачі в операційну оренду основних засобів, згідно якого по акту приймання-передачі від 01.09.2004р. Орендодавець передав, а Орендар прийняв в операційну оренду основні засоби: кабінети площею 512 ,9 кв.м, що знаходяться за адресою : м. Одеса, вул. Сегедська, 18.

Крім того, 01 вересня 2004р. між Одеською облспоживспілкою  (Орендодавець) та ТОВ „Ексід-ОД” (Орендар) був укладений Договір здачі в операційну оренду основних засобів, згідно якого по акту приймання-передачі від 01.09.2004р. Орендодавець передав, а Орендар прийняв в операційну оренду основні засоби: підвальні приміщення  площею 293,0 кв.м, що знаходяться за адресою: м. Одеса, вул..Сегедська,18 для організації офісу та розташування складу.

Позивач, обґрунтовуючи свої позовні вимоги, посилається на те, що протягом дії зазначених договорів оренди ТОВ «Ексіт-Од» належним чином виконувало умови договорів оренди щодо оплати орендної плати, комунальних послуг та, на виконання прийнятих на себе зобов’язань, у відповідності з пунктами 4.1.3. та 4.2.1. Договорів, здійснював добудову, реконструкцію та поліпшення орендованих основних засобів.

Всього вартість вказаних робіт та закуплених матеріалів, як стверджує позивач, склала суму в розмірі  1 722 594 грн. 71 коп.. На підтвердження своїх позовних вимог в цій частині позивачем надані копії договорів підряду, актів виконаних робіт, платіжних доручень, податкових накладних та інших документів, що надані до матеріалів справи.

Крім того, позивач зазначив, що з 1997р., на підставі Договору оперативної оренди №13 від 01.07.1997р., орендарем приміщення першого поверху площею 283 кв.м, розташованого у адміністративній будівлі облспоживспілки за адресою: м. Одеса, вул. Сегедська, 18, було ТОВ „Славутич-95”.На підставі Договору здачі в оперативну оренду приміщення споживчого товариства, споживспілки, їх власних і спільних підприємств від 31.07.1998р., ТОВ „Славутич-95” стало орендарем  ще й приміщення першого поверху площею  105 кв.м, розташованого у будівлі за цією ж адресою. 01.06.2002р., на підставі Договору №12 здачі в оперативну оренду основних фондів ТОВ „Славутич-95” додатково стало орендувати у зазначеній будівлі 37,7 кв.м на першому поверсі та 100 кв.м підвальних приміщень. Як стверджує позивач, за згодою Орендодавця - Облспоживспілки, ТОВ „Славутич-95”  змінило профіль об’єкту оренди з магазину меблів на кафе-бар з використанням прилеглої території. ТОВ „Славутич-95” був розроблений робочий проект реконструкції приміщень магазину під кафе-бар, та проведено роботи по реконструкції на суму 750 000 грн.

16 серпня 2006р. між ТОВ „Славутич-95” „Цедент)  та ТОВ „Ексід-ОД” (Цесіонарій) був укладений Договір відступлення права вимоги (цесії), яким передбачалось, що Цедент відступає Цесіонарієві, а Цесіонарій набуває право вимоги, належне Цедентові, і стає кредитором за договорами оренди від 01.07.1997р. №13, від 31.07.1998р., від 01.06.2002р. №12. За цим договором Цесіонарій (ТОВ «Ексіт-Од» набуває право вимагати від Одеської Облспоживспілки  сплати на його користь  вартості добудови, дообладнання, реконструкції і поліпшення об’єктів договорів оренди.

За таких обставин, позивач вважає, що у нього виникло право вимоги від Одеської Облспоживспілки вартості зроблених ТОВ „Славутич-95” невід’ємних  поліпшень у сумі 750 000 грн.

Всього позовні вимоги по стягненню з відповідача вартості невід`ємних поліпшень реконструйованих приміщень  становлять 2472594,71грн. (1722594,71грн, + 750000грн.).

Відповідач, заперечуючи проти позову, посилається на нікчемність, укладених з позивачем договорів, оскільки вони не посвідчувались нотаріально.

Одночасно відповідач вважає вказані договори неукладеними, оскільки вони не містять істотних умов, необхідних для договорів оренди.

Також, неукладеними відповідач вважає договори оперативної оренди від 01.07.19997р. №13, від 31.07.19998р. № 13 та від 01.06.2002р. № 12, укладені між Одеською облспоживспілкою та ТОВ «Славутич-95».

Як зазначає відповідач у відзиві – всіма договорами передбачалось необхідність одержання погодження Одеської облспоживспілки на проведення реконструкції приміщень. Такого погодження, як стверджує у відзиві відповідач, ним не надавалось.

Заслухавши пояснення сторін, дослідивши матеріали справи та додатково надані докази, суд вважає, що у задоволенні позову слід відмовити, виходячи з наступного:

Відповідно до частини 1 статті 778 Цивільного кодексу України, наймач може поліпшити річ, яка є предметом договору найму, лише за згодою наймодавця.

Згідно частини 3 вказаною статті –якщо поліпшення речі зроблено за згодою наймодавця, наймач має право на відшкодування вартості необхідних витрат або на зарахування їх вартості в рахунок плати за користування  річчю.

Як передбачено частиною 5 статі 778 ЦК України –якщо наймач без згоди наймодавця зробив поліпшення, які не можна відокремити без шкоди для речі, він не має права на відшкодування їх вартості.

На підставі вимог статті 33 Господарського процесуального кодексу України - кожна сторона повинна  довести  ті  обставини,  на  які  вона посилається як на підставу своїх вимог і заперечень.    Докази    подаються    сторонами    та    іншими   учасниками

судового процесу.

Господарський   суд, відповідно до статті 34 ГПК України,  приймає  тільки  ті  докази,  які  мають значення для справи.

Обставини справи, які  відповідно  до  законодавства  повинні бути  підтверджені  певними  засобами  доказування,   не    можуть підтверджуватись іншими засобами доказування.

Приймаючи до уваги вищевикладені норми закону, суд вважає, що позивач, заявляючи позовні вимоги про відшкодування вартості невід`ємних поліпшень реконструкції приміщень,  повинен був надати належні докази того, що реконструкція та перебудова приміщень було здійснено за згодою Одеської облспоживспілки, як орендодавця по договорам здачі в операційну оренду основних засобів від 01.09.2004р., укладених з ТОВ «Ексіт-Од» та по договорам оренди, укладених з ТОВ «Славутич-95», переуступку права вимоги по яким позивач одержав на підставі Договору відступлення права вимоги (цесії) від 16 серпня 2006р.

Суд вважає, що позовні вимоги позивачем не доведені належними доказами, з огляду на наступне:

Товариством з обмеженою відповідальністю «Ексіт-Од», в якості доказів погодження  з Одеською облспоживспікою проведення реконструкції приміщень, надано копії договорів здачі в операційну оренду основних засобів від 01.09.2004р.

З пунктів 4.2.1. цих договорів вбачається, що орендарю було  надано право за рахунок власних коштів проводити добудову, реконструкцію та поліпшення орендованих основних засобів. Вартість добудови, реконструкції та поліпшень  мала відшкодовуватись  орендарю у випадку неможливості відокремлення цих поліпшень від об`єкту оренди.

Між тим, відповідачем до відзиву на позов (вх.18525 від 30.08.2006р.) були додані копії договорів здачі в операційну оренду основних засобів від 01.09.2004р. з пунктів 4.2.1. яких вбачається, що орендар мав право проводити добудову, реконструкцію та поліпшення об`єктів оренди лише з письмового дозволу Орендодавця (Одеської споживспілки) та  за  додатковою угодою. Вартість добудови, дообладнання, реконструкцій і поліпшення об`єктів оренди Орендарю не повинна була відшкодовуватись.

Тобто, тексти пунктів 4.2.1., наданих сторонами копій договорів, істотно відрізняються і  ця різниця має суттєве значення для вирішення спору.

За таких обставин, в якості належних доказів щодо наявності погодження з відповідачем проведення реконструкції орендованих приміщень,  позивач мав надати оригінали вказаних договорів. При відкладеннях розгляду справи господарський суд неодноразово зобов`язував позивача надати оригінали цих договорів. Однак, цих вимог позивач не виконав.

В судовому засіданні 22.10.2007р. оглянуто надані представником відповідача, оригінали договорів здачі в операційну оренду основних засобів від 01.09.2004р. з яких вбачається, що для здійснення реконструкції орендованих приміщень, ТОВ «Ексіт-Од»повинно було одержати згоду Одеської облспоживспілки  з укладенням додаткових угод до цих договорів.

Наявність оригінали договорів з такими редакціями пунктів 4.2.1. судом приймаються в якості належних доказів.

Статтею 29 Закону України «Про планування і забудову територій» передбачено, що        дозвіл  на  виконання  будівельних  робіт  -  це документ, що засвідчує право забудовника та підрядника на виконання будівельних робіт,  підключення  об'єкта  будівництва  до  інженерних мереж та споруд, видачу ордерів на проведення земляних робіт.

Дозвіл  на  виконання будівельних робіт надається інспекціями державного  архітектурно-будівельного  контролю, які ведуть реєстр наданих дозволів.

Дозвіл  на виконання будівельних робіт надається на підставі:

- проектної документації;

-  документа,  що  засвідчує  право власності чи користування (в тому числі на умовах оренди) земельною ділянкою;

- угоди про право забудови земельної ділянки;

- рішення  виконавчого  органу  відповідної  ради  або місцевої державної   адміністрації   про   дозвіл  на  будівництво  об'єкта містобудування;

-  комплексного  висновку  державної  інвестиційної  експертизи;

-  документа  про  призначення  відповідальних виконавців робіт.

У  разі  здійснення  реконструкції, реставрації, капітального  ремонту об'єктів містобудування для отримання дозволу на виконання зазначених  робіт  додається  копія  документа, що посвідчує право власності на будинок чи споруду, або письмової згоди його власника на проведення зазначених робіт.

Позивачем не надано доказів одержання дозволу Інспекції державного архітектурно –будівельного контролю на здійснення реконструкції орендованих приміщень по вул. Сегедській, 18. Більш того, з наданих відповідачем копій листів Інспекції ДАБК Одеської міської ради № 2937 від 4.12.2005 р. та 2047 від 4.12.2006 р. (т. 4 а.с. 45) вбачається, що роботи по реконструкції фасаду будівлі приміщень кафе –бару «Вітрина»по вул. Фонтанська дорога, 11, а також благоустрою прилеглої території виконані самовільно починаючи з 1998 р.

Крім того, суд критично відноситься до того, що позивачем, в якості доказів надані до суду були представлені: договір підряду, кошторис, акти виконаних робіт та платіжні документи, підписані однією датою, а саме надані позивачем договір підряду № 02-11/Р від 02.11.2005 р., укладеного між ПП «Протект»та позивачем, локальний кошторис на суму 1 722 594, 71 грн., розроблений на виконання договору підряду № 02-11/Р від 02.11.2005 р., акт приймання виконаних підрядних робіт № ОУ-0000542 від 02.11.2005 р. та платіжні документи № 210 від 02.11.2005 р., № 212 від 02.11.2005 р., № 213 від 02.11.2005 р. № 214 от 02.11.2005р., № 215 от 02.11.2005р., № 216 от 02.11.2005 р., № 221 от 02.11.2005р., № 222 от 02.11.2005р., № 223 от 02.11.2005р., № 224 от 02.11.2005р. і т.д., згідно яким була проведена оплата за виконані роботи.

Оскільки, приймаючи до уваги висновки експертів НВЦ «Екострой», викладені у Технічному висновку про фактично виконані види та об’єми ремонтно –відновлювальних робіт, проведених в частині приміщень підвалу та першого поверху адміністративної будівлі (Літ. А) за адресою: Фонтанська дорога, 11 в м. Одесі, від 08.12.2006 р., який міститься в матеріалах справи, про те, що проведення ремонтно –відновлювальних робіт, які відповідають позиціям 1, 5…11, 20…23, 29 кошторисної документації, у дійсних умовах (т. є. на об’єкті дослідження) технічно та технологічно не можливо.

Відсутність будь-якої дозвільної документації на реконструкцію частини приміщень по вул.Сегедській, 18) вбачається, також, з копії Технічного висновку Науково-виробничого центру «Екострой»від 10.07.2007р.(т.5 а.с.211), виконаного на підставі постанови прокуратури м.Одеси від 19.01.2007р.

Частиною 10 статті 29 Закону України Про планування і забудову територій»передбачено, що здійснення  будівельних  робіт на об'єктах містобудування без дозволу  на виконання будівельних робіт або його перереєстрації, а також   здійснення  не  зазначених  у  дозволі  будівельних  робіт вважається    самовільним    будівництвом

Самовільно здійснені будівельні роботи з реконструкції орендованих  приміщень не надають позивачу права на відшкодування невід`ємних поліпшень, оскільки ці поліпшення проведені незаконно. Крім того,  право заявляти такі вимоги позивач міг би набути тільки в разі введення, реконструйованих та перебудованих приміщень, в експлуатацію у встановленому  чинним законодавством порядку.

Суд, відкладаючи розгляд справи неодноразово витребував у позивача докази введення в експлуатацію орендованих об`єктів після проведення їх реконструкції. Таких доказів ТОВ «Ексіт-Од», також, не надало.

Аналогічні висновки можна зробити і стосовно позовних вимог про відшкодування вартості невід`ємних поліпшень в сумі 750000грн., які позивач обґрунтовує наявністю укладеного з ТОВ «Славутич-95»договору відступлення права вимоги (цесії) від 16.08.2006р.

Як вбачається з пунктів 1, 2 вказаного договору - ТОВ «Славутич-95»(Цедент) відступив ТОВ «Ексіт-Од»право вимоги оплати Одеською облспоживспілкою вартості добудови, дообладнання, реконструкції і поліпшення об`єктів, які знаходились в оренді у цедента  відповідно до договорів №13 від 01.07.1997р., №25 від 31.07.1998р. та № 12 від 01.06.2002р.

Однак, вказаним договором відступлення права вимоги, взагалі не встановлено вартості поліпшень в розмірі 750000гн., які позивач просить стягнути з відповідача.

Крім того, вищеназваними договорами оренди, також, передбачалось здійснення реконструкції приміщень за погодженням з орендодавцем (Одеською облспоживспілкою).

Так, підпунктом  4.2.1. пункту 4.2. Договору №25 від 31.07.1998р. було передбачено, що орендар (ТОВ «Славутич-95») має право  з письмового дозволу орендодавця проводити реконструкцію, технічне переоснащення, поліпшення орендованих основних засобів. Відшкодування вартості добудови, дообладнання, реконструкції і модернізації об`єкта оренди проводиться за домовленістю сторін.

Відповідно до частини 1 статті 517 ЦК України –первісний кредитор у зобов`язанні  повинен передати новому кредиторові документи, які засвідчують права, що передаються, та інформацію, яка є важливою для їх здійснення.

Тобто,  позивач, обгрутовуючи свої вимоги з посиланням на договорів цесії, не надав доказів домовленості між ТОВ «Славутич-95»та Одеською облпоживспілкою щодо вартості реконструкції об`єктів оренди.

Також, ремонтно-будівельні роботи на об`єктах, що орендувалися товариством з обмеженою відповідальністю «Славутич-95», здійснювались без відповідних дозволів Інспекції державного архітектурно-будівельного контролю і доказів введення в експлуатацію цих об`єктів після реконструкції –позивачем не надано.

Приймаючи до уваги те, що після всіх ремонтно-будівельних робіт на які посилається позивач в позовних вимогах,  приміщення, після їх реконструкції, в установленому законодавством порядку, в експлуатацію не вводились –слід вважати, що Одеська облспоживспілка не набула права власності на всі поліпшення, відшкодування витрат на які є предметом спору. Надані позивачем до матеріалів справи копії договорів підряду, актів виконаних робіт, платіжних доручень, податкових накладних та інші документи –не є підставою для збільшення Одеською облспоживспілкою вартості основних засобів, що обліковуються на праві власності за відповідачем.

З викладеного слід зробити висновок про відсутність на час розгляду справи,  необхідного документального підтвердження введення в експлуатацію невід`ємних поліпшень приміщень по вул.Сегедській, 18 м.Одеси  на суму 2472594,71грн.

Суд погоджується із запереченнями відповідача щодо нікчемності, укладених між позивачем та відповідачем, договорів здачі в операційну оренду основних засобів від 01.09.2004р., оскільки відповідно до частини 2 статті 793 ЦК України, що була чинною в період укладення цих договорів, було передбачено, що договір найму будівлі або іншої капітальної споруди (їх окремої частини) строком на один рік і більше –підлягає нотаріальному посвідченню.

З пунктів 6.1. вищевказаних договорів від 01.09.2004р. вбачається, що їх було укладено на один рік (з 01.09.2004р. по 31.08.2005р.). Таким чином, ці договори підлягали нотаріальному посвідченню.

Відповідно до частини 1 статті 220 ЦК України –у разі недодержання сторонами вимоги закону про нотаріальне посвідчення договору такий договір є нікчемним.

Частиною 2 статті 215 ЦК України передбачено, що недійсним є правочин, якщо його недійсність встановлена законом (нікчемний правочин). У цьому разі визнання такого правочину недійсним судом не вимагається.

Приймаючи до уваги, що недісйний правочин, відповідно до частини 1 статті 216 ЦК України –не створює юридичних наслідків, крім тих, що пов`язані з його недійсністю –суд вважає, що взагалі безпідставними є позовні вимоги позивача про відшкодування вартості невід`ємних поліпшень приміщень, які ґрунтуються на недійсних договорах здачі в операційну оренду основних засобів від 01.09.2004р., укладених між ТОВ «Ексіт-Од»та Одеською облспоживспілкою.

На підставі викладеного, суд вважає, що у задоволенні позовних вимог слід відмовити у повному обсязі з віднесенням на позивача судових витрат по сплаті держмита та послуг на ІТЗ судового процесу.

Керуючись ст.ст. 44,49, 82-85 ГПК України, суд

ВИРІШИВ:

У задоволенні позову товариства з обмеженою відповідальністю «Ексіт-Од»до Одеської обласної спілки споживчих товариств „Облспоживспілка” стягнення  2 472 594гривні 71 коп. –відмовити у повному обсязі.

Рішення суду набирає законної сили після закінчення 10-денного строку

з дня його прийняття.

Головуючий Суддя                                                                                       Демешин О.А.

Суддя                                              (підпис)                                         Малярчук І.А.

Суддя                                              (підпис)                                         Літвінов С.В.