ГОСПОДАРСЬКИЙ СУД ХЕРСОНСЬКОЇ ОБЛАСТІ
_________________________________________________________________________________________________________________________________________________________
Р І Ш Е Н Н Я

І М Е Н Е М      У К Р А Ї Н И

29.11.2007                                                                Справа №  16/140-ПД-07

Господарський суд Херсонської області у складі судді  Немченко Л.М. при секретарі Горголь О. М., розглянувши у відкритому судовому засіданні справу

за позовом Товариства  з обмеженою відповідальністю "Росттранс", м. Одеса

до Товариства  з обмеженою відповідальністю "МКП Прозерпіна", м. Херсон

третя особа, яка не заявляє самостійних вимог на предмет спору на стороні  відповідача: Акціонерний банк "Південний"

про визнання договору купівлі-продажу укладеним

за участю представників сторін:

від позивача: Гуцол Н. М. (доручення в матеріалах справи);

від відповідача: Кулік В.М., дов. б/н від 03.01.2007р., юрист;

від третьої особи: Дудченко В. М. (доручення у справі), представник.

Товариство з обмеженою відповідальністю “Росттранс” (позивач) звернулося до суду з  позовною заявою  про визнання дійсним та укладеним договору куплі-продажу   нерухомого майна, що знаходиться за адресою м. Херсон, вул. Чорноморська,25     укладеним  з  ТОВ “МКП Прозерпіна” ( відповідач)  на підставі п.2 ст.220 ЦК України, в зв'язку з ухиленням відповідача його посвідчити через нотаріуса, наступного змісту:« Товариство з обмеженою відповідальністю "МКП Прозерпіна", що знаходиться за Херсон, вул. 40 років Жовтня, буд. № 31-а, , в особі директора Павленко Тамари Володимирівни, що зареєстрована та мешкає в м. Херсоні, вул.Пушкінська буд. 54, ідентифікаційний номер , та яка діє на підставі Статуту, далі іменується як Продавець, та

Товариство з обмеженою відповідальністю „Росттранс", що знаходиться за адресою: м. Генерала Петрова, 51, , в особі директора Омельчук Світлани Сергіївни, що зареєстрована та мешкає за адресою: Одеська обл., Комінтернівскький р-н, с. Сербка вул. Центральна, буд. 22, ідентифікаційний номер 7, та яка діє на підставі статуту, ділі іменується як Покупець, уклали договір про наступне:

1. В порядку та на умовах, визначених даним Договором, Продавець зобов'язується передати Покупцю, Покупець прийняти та оплатити нежиле приміщення (будівля) магазину "Будинок взуття" площею 2008,0 кв.м., у тому числі приміщення магазину площею 1253,5 кв.м. та нежилі приміщення (підвалу у прибудові) площею 754,5 кв.м., яке знаходиться в будинку номер 25  по вулиці Чорноморській у місті Херсоні (далі по тексту договору - "майно").

2. Балансова вартість майна складає 8332500,00 (вісім мільйонів триста тридцять дві тисячі п'тьсот гривень 00 копійок).

3. Сума договору визначена ціною майна, що складає в еквіваленті 1 960 960,80 (один мільйон дев'ятсот шістдесят тисяч дев'ятсот шістдесят доларів США 80 центів) за курсом НБУ на дату підписання договору, з урахування ПДВ.

4. Суму, зазначену в п. З даного договору Покупець зобов'язаний перерахувати на поточний рахунок Продавця в день укладення даного договору.

5. Передача майна за даним договором здійснюється шляхом підписання сторонами акту передачі в день укладання договору.

6. Витрати, пов'язані з нотаріальним посвідченням цього договору Сторони сплачують у рівних частинах кожний. Збір на обов'язкове державне пенсійне страхування сплачує Покупець.

7.Одностороння відмова від виконання зобов'язань за даним договором не допускається.

8.Даний договір укладений у трьох примірниках, які мають однакову силу, один зберігається у нотаріуса, а решта видається сторонам договору”.

Позивач також подав заяву про забезпечення позову шляхом накладення арешту на нежитлове приміщення по вул. Чорноморській 25 у м. Херсоні та заборону ХДБТІ здійснювати будь-які дії по інвентаризації або видачі будь-яким особам витягу із реєстру прав власності нерухомого майна на нежиле приміщення  магазину “Будинок взуття”, а також заборонити  відповідачу здавати спірне майно у оренду.

Суд  задовольнив зазначену заяву та ухвалами від 10.04.07 та 13.04.07 забезпечив позов.

Відповідач оскаржив ухвалу про заборону позову від 10.04.07 в апеляційному порядку.

Постановою Запорізького  апеляційного господарського суду від 13.06.07 задовольнив апеляційну заяву та скасував ухвалу від 10.04.07.

Позивач оскаржив постанову апеляційного суду до Вищого господарського суду України, пізніше відкликав касаційну скаргу. Ухвалою від 19.09.07 Вищим господарським судом України касаційна скарга повернута заявнику, а справа до господарського суду.

На час оскарження сторонами  процесуальних документів у справі провадження у справі зупинялось. Після повернення справи до суду першої інстанції ухвалою від 09.10.07 провадження у справі поновлено.

В ході розгляду справи позивач заявив клопотання про залучення до справи у якості третьої особи без самостійних вимог на боці відповідача акціонерного  банку  "Південний", оскільки на  день укладення  попереднього договору та день розгляду позову спірне нерухоме майно є предметом іпотеки за договором іпотеки, укладеним між банком та відповідачем.

Ухвалою від 02.11.07 клопотання задоволено, банк залучений до справи у якості третьої особи на боці відповідача , яка не заявляє самостійних вимог на предмет спору .

В судовому засіданні 26.11.07 позивач в усній формі заявив клопотання щодо призначення судово-будівельної експертизи для встановлення факту наявності  перебудови та зміни площі  у спірному нерухомому майні, які були виявлені ХДБТІ в ході інвентаризації, проведеної в березні 2007 році. Суд зазначене клопотання відхилив, оскільки дослідження наявності зміни в площі об'єкту купівлі-продажу, що було виявлене в ході інвентаризації в березні 2007 року ХДБТІ виходить за рамки позовних вимог і може бути предметом розгляду в апеляційному провадженні, порушеному за позовом зацікавленої сторони до бюро технічної інвентаризації, а не до ТОВ "МКП  "Прозерпіна".

Відповідач позовні вимоги не визнав, пояснивши, що він не ухилявся посвідчити  нотаріально договір купівлі-продажу нерухомого майна, оскільки на призначену зустріч у приватного нотаріуса на 15 годину 04.04.07 його представник запізнився на 10 хвилин, але представників позивача вже там не було. Відповідач не зміг виконати умови попереднього договору, щодо підготовки всіх документів для  здійснення правочину купівлі-продажу нерухомого майна з вини позивача, оскільки ухвалою суду від 22.03.07 у справі № 16/112-пд-07 за клопотанням позивача забезпечений позов шляхом заборони ХДТБІ видавати витяг із державного реєстру прав власності на нерухоме майно та накладено арешт на спірне майно. В ході проведення непогодженої перебудови та реконструкції позивачем, як орендарем об'єкту продажу, змінилася його площа, через що, ХДТБІ в ході інвентаризації майна в березні 2007 році констатував самовільну перебудову, до отримання відповідних погоджень та рішення органу місцевого самоврядування щодо правомірності таких дій, не можливо провести продаж такого об'єкту. В зв'язку з цим, на думку відповідача, між сторонами не погоджено істотні умови договору купівлі –продажу, а саме,  не погоджено об'єкт продажу. Відповідач повернув позивачеві перераховану йому за платіжним дорученням № 221 від 04.04.07 суму 20000 грн. з призначенням: часткова сплата згідно договору купівлі-продажу, оскільки такий договір на день перерахування грошових коштів між сторонами не укладався.

Третя особа - АКБ "Південний" пояснив, що  згідно з п. 15 Договору іпотеки  з моменту набрання чинності договором іпотекодавець (ТОВ "МКП "Прозерпіна") не має право відчужувати предмет іпотеки без письмової згоди іпотекодержателя. Наданий час зобов'язання ТОВ "МКП "Прозерпіна" перед акціонерним банком за кредитним договором № 209/2 від 22.12.05 в повному обсязі не виконано.

В зв'язку з цим, при укладені договору купівлі-продажу об'єкта нерухомості письмова згода банку буде надана в разі повного виконання зобов'язань за кредитним договором № 209/2 від 22.12.05  в день виконання таких зобов'язань.

Розглянувши  матеріали справи, заслухавши представників сторін, суд

в с т а н о в и в:

Позивач звернувся до суду про визнання договору купівлі–продажу нерухомого майна -  нежилого приміщення (будівлю) магазину "Будинок взуття" площею 2008,0 кв.м., у тому числі приміщення магазину площею 1253,5 кв.м. та нежилі приміщення (підвал у прибудові) площею 754,5 кв.м. яке знаходиться в будинку номер 25 по вулиці Чорноморській у місті Херсоні дійсним та укладеним.

Свої позовні вимоги щодо дійсності договору позивач обґрунтовує ч.2 ст.220 ЦК України.

Відповідно  до ч. 2 ст.220 ЦК України  якщо сторони домовились щодо усіх істотних умов договору, що підтверджується письмовими доказами і відбулося повне або часткове виконання договору, але одна із сторін ухиляється від його нотаріального посвідчення, суд може визнати такий договір дійсним. У цьому  разі наступне нотаріальне посвідчення договору не вимагається.

Відповідно до вимог ст. 657 ЦК України для договорів купівлі продажу нерухомого майна визначена письмова форма  та вони підлягають нотаріальному посвідченню та державній реєстрації.

Відповідно до ч. І ст. 638 ЦК України, договір є укладеним, якщо сторони в належній формі досягай згоди з усіх істотних умов договору. Істотними умовами договору є умови про предмет договору, умови, що визначені законом як істотні або є необхідними для договорів даного виду, а також усі ті умови, щодо яких за заявою хоча б однієї із сторін має бути досягнуто згоди. За правилами ч.2 вказаної статті, договір укладається шляхом пропозиції однієї сторони укласти договір (оферти) і прийняття пропозиції (акцепту) другою стороною.

Згідно ч.3 ст.645 ЦК України, за згодою особи, яка зробила пропозицію, договір може вважатись укладеним незалежно від того, що відповідь про прийняття пропозиції укласти договір було відправлено та (або) одержано із запізненням.

Відповідно до ч. 1 ст. 180 ГК України, зміст господарського договору становлять умови договору, визначені угодою його сторін, спрямованою на встановлення, зміну або припинення господарських зобов'язань, як погоджені сторонами, так і ті, що приймаються ними як обов'язкові умови договору відповідно до законодавства. П.2 вказаної статті встановлює, що господарський договір вважається укладеним, якщо між сторонами у передбачених законом порядку та формі досягнуто згоди щодо усіх його істотних умов. Істотними є умови, визнані такими за законом чи необхідні для договорів даного виду, а також умови, щодо яких на вимогу однієї із сторін повинна бути досягнута згода. Згідно ч.3 вказаної статті, при укладенні господарського договору сторони зобов'язані у будь-якому разі погодити предмет, ціну та строк дії договору.

Відповідно до ст.655 ЦК України, за договором купівлі-продажу одна сторона (продавець) передає або зобов'язується передати майно (товар) у власність другій стороні (покупцеві), а покупець приймає або зобов'язується прийняти майно (товар) і сплатити за нього певну грошову суму.

Таким чином  істотними умовами договору купівлі - продажу нерухомого майна є предмет (об'єкт купівлі-продажу) та ціну договору.

В обґрунтування позовних вимог щодо погодження сторонами істотних умов договору купівлі продажу позивач пояснив наступне.

Між товариством з обмеженою відповідальністю "Росттранс"  та Товариством з обмеженою відповідальністю "МКП Прозерпіна"  05 квітня 2006 року було укладено попередній договір  купівлі-продажу, посвідчений приватним нотаріусом Херсонського міського нотаріального округу Волкодав В.Г.,  відповідно до якого сторони домовилися щодо всіх істотних умов договору купівлі-продажу нерухомого майна, який відповідно до п.1 попереднього договору мав бути укладеним не пізніше 1-го року від дати підписання попереднього договору. Відповідно до умов попереднього договору, відповідач (Продавець за договором) прийняв на себе зобов'язання продати позивачеві (Покупцеві за договором) нежиле приміщення (будівлю) магазину "Будинок взуття" площею 2008,0 кв.м., у тому числі приміщення магазину площею 1253,5 кв.м. та нежилі приміщення (підвал у прибудові) площею 754,5 кв.м. яке знаходиться в будинку номер 25 по вулиці Чорноморській у місті Херсоні, за ціною, що складає в еквіваленті 1 960 960,80 (один мільйон дев'ятсот шістдесят тисяч дев'ятсот шістдесят доларів США 80 центів) за курсом НБУ на дату підписання Договору, з урахування ПДВ.

Із огляду на наданий доказ погодження істотних умов договору купівлі–продажу нерухомого майна суд дійшов до висновку, що попередній договір не  може бути належним доказом погодження істотних умов, оскільки цей договір засвідчує наявність між сторонами іншого правочину, а правовідносини, які з нього витікають урегульовані ст. 635 ЦК України.

Згідно ст.635 ЦК України  попереднім є договір, сторони якого зобов'язуються протягом певного строку укласти договір в майбутньому (основний договір) на умовах, встановлених попереднім договором. Істотні умови основного договору, що не встановлені попереднім договором, погоджуються в порядку, встановленому сторонами у попередньому договорі, якщо такий порядок не встановлений актами цивільного законодавства. Зобов'язання встановлені попереднім договором припиняються, якщо основний договір не укладений протягом строку, встановленого попереднім договором або актом цивільного законодавства.

Як витікає із зазначеної статті попередній  договір має розглядатися як гарантія відносно укладення договору купівлі–продажу щодо конкретно визначеного майна в майбутньому через певний термін.

Юридичні наслідки за невиконання зобов'язання, що витікають із попереднього договору визначені ч.2,3 ст.635 ЦК України. Такого юридичного наслідку як визнання    умов за попереднім договором погодженням істотних умов за основним договором зазначена стаття не передбачає. Крім того, оскільки попередній договір був укладений 05.04.06, а основний договір купівлі–продажу у формі визначеній чинним законодавством для нерухомого майна до 04.04.07 укладеним не був укладений, то  зобов'язання, які встановлені попереднім договором припинилися. В зв'язку з цим, попередній договір не може підтверджувати, що  на день розгляду справи сторони погодили умови основного договору, оскільки в юридичному розумінні на день розгляду справи попереднього договору не існує.

Позивач просить визнати договір укладеним за текстом, що приведений у прохальній частині позовної заяви. Однак, зазначений текст не співпадає в абсолютному розумінні з текстом попереднього договору. Позивач не надав доказів, що відповідач погодив саме той текст договору, що приведений в позовній заяві.

Крім того, як витікає  із наданого відповідачем листа Херсонського державного бюро технічної інвентаризації № 449 від 30.03.07  ( т.1 арк.95) при оформлені витягу із державного реєстру права власності, було встановлені значні зміни у конструкції магазину, а саме, значно збільшилася площа магазину на 43,7 кв.м, а площа підвалу у прибудові збільшилась на 27, 8кв.м, виявлено самочинне будівництво компресорних № 1 площею 8,22 кв.м, № 2 площею 6,327 кв.м, № 3 площею 28,237 кв.м.

Із зазначеного витікає, що на день розгляду справи змінився об'єкт купівлі –продажу , який був погоджений за попереднім договором, оскільки була змінена площа магазину, що розміщений по вул. Чорноморська 25 у м. Херсоні. В зв'язку з цим, суд дійшов до висновку, що позивач не надав доказів погодження істотних  умов щодо продажу магазину за збільшеною площею.

Позивач доводить, що зобов'язання відповідача про продаж вказаного об'єкту нерухомості були передбачені також п.п. 6.11 договору найму нежитлового приміщення № 111/4 від 05 квітня 2006 року, що був укладений між позивачем та відповідачем, згідно якому відповідач прийняв на себе зобов'язання, що по закінченні строку дії договору найму, тобто до 5 квітня 2007 року, продати майно позивачу на умовах, визначених попередньою угодою між сторонами.

Зазначене також суд не приймає до уваги, оскільки, як зазначено вище на день закінчення дії попереднього договору та договору оренди був змінений об'єкт нерухомого майна шляхом збільшення його площі.  Крім того,  договірні зобов'язання, які  витікають із договору оренди щодо передачі майна не є істотними умовами договору купівлі-продажу.

Із огляду на встановлене суд дійшов до висновку, що сторони не надали доказів, що між ними були погоджені істотні умови договору купівлі –продажу нерухомого майна - магазину “Будинок взуття”, після зміни його площі, яка  сталася в ході реконструкції, яку провів позивач як орендатор цього майна без погодження Орендодавця –відповідача у справі.

Заперечення позивача, що  зміни площі об'єкту купівлі –продажу, що встановлені ХДБТІ не відповідають дійсності суд не приймає до уваги, оскільки  позивач не надав доказів цього факту у розумінні ст. 32 ГПК України. Суд роз'яснює позивачу, що він не позбавлений права звернутися до адміністративного суду щодо оскарження дій ХДБТІ.  В такому випадку рішення по цій справі може бути переглянуто за нововиявленими обставинами, встановленими постановою адміністративного суду.

Позивач не надав доказів також того, що відбулося повне або часткове виконання договору.

В якості таких доказів позивач надавав докази часткового перерахування  вартості  об'єкта купівлі–продажу у сумі 20 000 грн., що підтверджено платіжним  дорученням № 221 від 04.04.07.

Судом  встановлено, що зазначена сума була повернута відповідачу платіжним дорученням № 3166 як така, що необґрунтовано перерахована. ( т.1 арк.104).

Із огляду на зазначене суд дійшов до висновку, що такі дії сторін не можуть свідчити про часткове виконання  договірних  зобов'язань, а підтверджує той факт , що між сторонами не було  узгоджено істотні умови договору щодо вартості об'єкту нерухомості через це відповідач і не прийняв частково перераховані кошти.

Суд також дійшов до висновку, що позивач не довів факту про ухилення відповідача щодо посвідчення нотаріально договору купівлі –продажу.

Суд не приймає до уваги як доказ ухилення відповідача щодо нотаріального посвідчення договору той факт, що 04.04.07  представник не з'явився до приватного нотаріуса  для  посвідчення нотаріально договору купівлі-продажу.

Судом встановлено, що представник  відповідача з'явився  до приватного нотаріуса 04.04.07 з запізненням на 10 хвилин, але представників позивача уже не було. Зазначене підтверджено актом від 04.04.07 складеним за участю приватного нотаріуса  (т.1 арк.94).

Як пояснив відповідач його представник був направлений до приватного нотаріуса не для укладання угоди, а погодження істотних умов договору з урахуванням зміни площі об'єкту купівлі –продажу, яку здійснив на свій розсуд орендатор приміщення –позивач у справі.

Судом встановлено, що  відповідач 04.04.07 таки передав приватному нотаріусу  зібрані ним документи, які б могли бути підставою для посвідчення договору купівлі –продажу об'єкту, якщо б сторони при зустрічі 04.04.07 погодили істотні умови договору з урахуванням новацій. Приватний нотаріус постановою від 04.04.07 відмовив у вчиненні нотаріальних дій через відсутність витягу з державного реєстру прав власності на нерухоме майно (т.1 арк. 105). Як встановлено раніше, зазначений витяг ХДБТІ відмовив надати через самовільну перебудову цього приміщення, проведеного орендарем-позивачем у справі.

Таким чином, зазначені докази свідчать, що в випадку погодження сторонами істотних умов договору купівлі–продажу приміщення, що розміщене в будівлі 25 по вул. Чорноморській у м. Херсоні, та приведення документації до відповідності відповідач не заперечував би проти нотаріального посвідчення договору.

Із огляду на встановлені факти суд дійшов висновку, що  позивач не довів в судовому засіданні  факт укладення договору купівлі–продажу    відповідно до вимог гл. 54 Цивільного кодексу України,  факту часткового виконання сторонами договірних зобов'язань та факту ухилення відповідача від нотаріального посвідчення договору.

Суд також дійшов висновку, що позивач передчасно звернувся до суду з позовом про визнання договору дійсним, оскільки сторони ще не погодили істотні умови договору та відсутній спір між сторони щодо нотаріального посвідчення договору.

На підставі викладеного, суд відмовляє в  задоволенні позовних вимог  щодо  визнання договору дійсним на підставі ч. 2 ст. 220 ЦК України.

Що стосується позовних вимог про визнання договору укладеним, то способи захисту порушеного цивільного  права передбачені ст.16 ЦК України, де відсутній такий спосіб захисту  як встановлення у судовому порядку  фактів, наприклад, визнати договір купівлі–продажу укладеним. В зв'язку з цим, спір про визнання договору укладеним не підвідомчій господарському суду.

На підставі викладеного, керуючись ст.ст. 49,82,84,85 Господарського процесуального кодексу України, суд

в и р і ш и в:

1.В задоволенні позовних вимог відмовити.

Суддя                                                                                      Л.М. Немченко