ГОСПОДАРСЬКИЙ  СУД  ДОНЕЦЬКОЇ ОБЛАСТІ
Р І Ш Е Н Н Я

іменем України

10.10.07
р.
Справа № 33/243пд

Господарський
суд Донецької області у складі головуючого судді Новікової Р.Г., при секретарі
судового засідання Ващенко О.С., розглянув у відкритому судовому засіданні
справу

за
позовом Суб'єкта підприємницької діяльності ОСОБА_1 м. Донецьк

до
Виконавчого комітету Донецької міської ради м. Донецьк

про
визнання недійсним договору оренди землі №4324/1 №Ф-9469/2003 від 14.02.2003р.,
укладеного між СПД ОСОБА_1 м. Донецьк та Виконавчим комітетом Донецької міської
ради м. Донецьк, з моменту його укладення.

за
участю представників:

від
позивача: ОСОБА_1, паспорт НОМЕР_1, виданий 26.01.2007р.

від
відповідача: не з'явився

СУТЬ
СПОРУ: Суб'єкт підприємницької діяльності ОСОБА_1 м. Донецьк до Виконавчого
комітету Донецької міської ради м. Донецьк із позовом про визнання недійсним
договору оренди землі №4324/1 №Ф-9469/2003 від 14.02.2003р., укладеного між СПД
ОСОБА_1 м. Донецьк та Виконавчим комітетом Донецької міської ради м. Донецьк, з
моменту його укладення.

В
обґрунтування заявлених вимог позивач посилається на протиріччя вказаного
договору нормам законодавства.

Відносини,
пов'язані з орендою землі регулюються Земельним кодексом України, Цивільним
кодексом України, Законом України "Про оренду землі", законами
України, іншими нормативно-правовими актами, прийнятими відповідно до них.

Стаття
125 Земельного кодексу України визначає, що приступати до використання
земельної ділянки до встановлення її меж у натурі (на місцевості), одержання
документа, що посвідчує право на неї, та державної реєстрації забороняється.

Стаття
14 Закону України „Про оренду землі” №161-XIV від 06.10.1998р. містить істотні
умови, які повинні бути викладені в договорі оренди земельної ділянки. Так,
визначено, що невід'ємною частиною договору є план або схема земельної ділянки,
який надається в оренду.

Відповідно
до пункту 4.4 спільного наказу Держкомзему України, Держбуду України,
Держкомунгоспу України, Фонду держмайна №31/30/53/396 від 05.04.1996р. „Про
Положення про порядок встановлення та закріплення меж прибудинкових територій
існуючого житлового фонду та надання у спільне користування або спільну сумісну
власність земельних ділянок для спорудження жилих будинків” частка власності
(користування) земельної ділянки кожного власника квартири (квартир) чи
нежитлового приміщення у спільній частковій власності визначається відношенням
загальної площі квартири (квартир) чи нежитлових приміщень, що перебувають у
його власності, до спільної площі квартир і нежитлових приміщень будинку.

Виділення
частки земельної ділянки власникам квартир і нежитлових приміщень в натурі та
їх окреме відчуження не допускається, позаяк договір оренди земельної ділянки у
зазначеному випадку не укладається.

Згідно
із вимогами пункту 3 статті 14 Закону України „Про оренду землі” №161-XIV від
06.10.1998р. відсутність у договорі оренди однієї з істотних умов, передбачених
цією статтею, порушення вимог статей 4, 5, 6, 7, 9, 13, 15 цього Закону є
підставою для відмови у державній реєстрації договору оренди згідно зі статтею
18 цього Закону, а також для визнання договору недійсним відповідно до законів
України.

За
твердженням позивача, в договорі оренди землі №4324/1 №Ф-9469/2003 від
14.02.2003р. відсутня більшість встановлених законом умов. Відсутнє рішення
міської Ради про надання в оренду земельної ділянки. Укладання органами
місцевого самоврядування такого договору, на думку позивача, є порушенням норм
статті 19 Конституції України.

Відповідно
до статті 207 Господарського кодексу України господарське зобов'язання, що не
відповідає вимогам закону, може бути на вимогу однієї із сторін визнано судом
недійсним повністю або в частині.

За
змістом статті 203 Цивільного кодексу України зміст правочину не може
суперечити цьому Кодексу, іншим актам цивільного законодавства, а також
моральним засадам суспільства.

Відповідно
до статті 215 Цивільного кодексу України підставою недійсності правочину є
недодержання в момент вчинення правочину стороною (сторонами) вимог, які
встановлені частинами першою - третьою, п'ятою та шостою статті 203 цього
Кодексу.

У
відзиві №01/15-4743 від 10.09.2007р. відповідач не визнав заявлені вимоги.

Згідно
із пунктом 1.1 договору оренди спірної земельної ділянки земельна ділянка
виділяється з при будинкової території, а не з території, що знаходиться під
вбудованим приміщенням.

Відповідно
до положень чинного законодавства користування землею є платним. Тому позивач
не має права використовувати земельну ділянку безкоштовно. У позивача наявна
заборгованість зі сплати орендної плати за користування землею в розмірі
15689грн.54коп. та нарахована пеня 2278грн.81коп.

Рішенням
Донецької міської ради №23/21 від 16.12.2005р. був затверджений Порядок
відведення земельних ділянок в оренду і надання в постійне користування. Згідно
із цим порядком обов'язки з підготовки договорів оренди земельних ділянок
покладені на Донецьке міське управління земельних ресурсів.

Судовий
розгляд справи неодноразово відкладався.

Протягом
судового провадження на адресу суду надходили клопотання з боку відповідача про
відкладення розгляду справи через неможливість забезпечити явку свого
представника в судове засідання та про залучення в якості третьої особи
Донецького міського управління земельних ресурсів. Інших заяв чи клопотань з
боку відповідача на адресу суду не надходило.

Дослідивши
матеріали справи та вислухавши пояснення представників сторін, господарський
суд встановив наступне.

Між
Виконавчим комітетом Донецької міської ради (далі - орендодавець) та Суб'єктом
підприємницької діяльності ОСОБА_1 (далі - орендар) був підписаний договір
оренди земельної ділянки №4324/1 №Ф-9469/2003 від 14.02.2003р.

Згідно
цього договору орендодавець надає, а орендар приймає в строкове платне
користування без виділення в натурі (на місцевості) земельну ділянку площею
154,45м2, що знаходиться на території АДРЕСА_1 із при будинкової території
будівлі для сплати до місцевого бюджету орендної плати за землю.

В
договорі також визначено, що площа земельної ділянки визначена пропорційно тій
частині площі будівлі, що знаходиться в користування або власності орендаря
згідно розрахунку орендної плати за землю, який є невід'ємною частиною цього
договору.

Пункт
2.1 договору оренди земельної ділянки №4324/1 №Ф-9469/2003 від 14.02.2003р.
встановлює, що договір укладається на термін оренди або перебування у власності
орендаря нежилого приміщення, що знаходиться на земельній ділянці за адресою -
АДРЕСА_1.

В
розділі 3 договору оренди земельної ділянки №4324/1 №Ф-9469/2003 від
14.02.2003р. сторони визначили розмір орендної плати та умови й підстави зміни
її розміру.

В
розділі 4 вказаного договору визначені права та обов'язки орендаря та
орендодавця. Так орендодавець має право вимагати від орендаря щомісячної оплати
орендної плати та збільшення розмірів орендної плати у випадку збільшення
розмірів земельного податку, зміни коефіцієнта індексації грошової оцінки
земель. Орендодавець зобов'язаний не втручатись в господарську діяльність
орендаря і не створювати перешкод при виконанні цього договору.

В
свою чергу, орендар має право вести господарську діяльність в орендованому чи
власному вбудованому приміщенні, вимагати тлумачення положень цього договору.
орендар зобов'язаний своєчасно вносити орендну плату, у разі збільшення
розмірів орендної плати у випадку збільшення розмірів земельного податку, зміни
коефіцієнта індексації грошової оцінки земель внести відповідні зміни до
договору.

Розділом
7 договору оренди земельної ділянки №4324/1 №Ф-9469/2003 від 14.02.2003р.
сторони передбачили відповідальність за несвоєчасне виконання зобов'язань
орендарем у вигляді сплати пені в розмірі 120% річних облікової ставки НБУ.

Як
визначено в пункті 7.2 розділу 7 спірного договору кожна із сторін за
невиконання або неналежне виконання цього договору несе перед іншою стороною
відповідальність, передбачену у законах України.

Згідно
із пунктом 9.3 договору оренди земельної ділянки №4324/1 №Ф-9469/2003 від
14.02.2003р. невід'ємними частинами цього договору є - довідка про грошову
оцінку земельної ділянки та розрахунок орендної плати за землю.

Як
вбачається з наявного напису, договір оренди земельної ділянки №4324/1
№Ф-9469/2003 від 14.02.2003р. зареєстрований в книзі записів державної
реєстрації договорів оренди землі за №В/2-2 від 06.02.2003р.

Згідно
Свідоцтва про право власності на нерухоме майно серія САА №907081 від
11.04.2003р. ОСОБА_1 є власником нежилого приміщення (кафе-бар), загальною
площею 405,5м2, розташованого за адресою м. Донецьк, бульвар Пушкіна, буд.29.

Як
визначено в преамбулі Закону України „Про оренду землі” №161-XIV від
06.10.1998р. (в редакції чинній на 01.01.2003р.) цей Закон визначає загальні
засади набуття, реалізації і припинення права на оренду земельної ділянки.

Згідно
зі статтею 12 Закону України „Про оренду землі” №161-XIV від 06.10.1998р.
договір оренди землі - це угода сторін про взаємні зобов'язання, відповідно до
яких орендодавець за плату передає орендареві у володіння і користування
земельну ділянку для господарського використання на обумовлений договором
строк.

За
змістом пункту 1 статті 15 Закону України „Про оренду землі” №161-XIV від
06.10.1998р. (в редакції, чинній на 01.01.2003р.) договір оренди земельної
ділянки, що перебуває у власності громадян або юридичних осіб, укладається між
власником і особою, яка бажає одержати земельну ділянку в оренду, в порядку,
визначеному цим Законом.

Розгляд
заяви (клопотання) і надання земельної ділянки в оренду проводяться у порядку,
передбаченому Земельним кодексом України.

Відповідно
до статті 122 Земельного кодексу України (в редакції, чинній на 01.01.2003р.)
сільські, селищні, міські ради надають земельні ділянки у постійне користування
юридичним особам із земель комунальної власності відповідних територіальних
громад для всіх потреб.

Стаття
123 Земельного кодексу України (в редакції, чинній на 01.01.2003р.) визначає,
що надання земельних ділянок юридичним особам у постійне користування
здійснюється на підставі рішень органів виконавчої влади та органів місцевого
самоврядування за проектами відведення цих ділянок.

В
свою чергу, стаття 124 Земельного кодексу України (в редакції, чинній на
01.01.2003р.) встановлює, що передача в оренду земельних ділянок, що
перебувають у державній або комунальній власності, здійснюється на підставі рішення
відповідного органу виконавчої влади або органу місцевого самоврядування шляхом
укладення договору оренди земельної ділянки.

Докази
наявності відповідного рішення органу місцевого самоврядування про передачу
спірної земельної ділянки в постійне користування чи в оренду позивачеві в
матеріалах справи відсутні.

Стаття
13 Закону України „Про оренду землі” №161-XIV від 06.10.1998р. (в редакції,
чинній на 01.01.2003р.) встановлює, що договір оренди земельної ділянки
укладається у письмовій формі. Невід'ємною частиною договору оренди є план
(схема) земельної ділянки.

Як
вбачається зі змісту спірного договору (пункт 9.3 договору оренди земельної
ділянки №4324/1 №Ф-9469/2003 від 14.02.2003р.) та наявних матеріалів справи
вказаний план (схема) земельної ділянки відсутній.

За
умовами пункту 3 статті 13 Закону України „Про оренду землі” №161-XIV від
06.10.1998р. (в редакції, чинній на 01.01.2003р.) договір оренди земельної
ділянки посвідчується нотаріально за її місцезнаходженням - на строк до 5 років
- за бажанням однієї із сторін договору; на строк більше 5 років - в
обов'язковому порядку.

Відповідно
до статті 14 Закону України „Про оренду землі” №161-XIV від 06.10.1998р. (в
редакції, чинній на 01.01.2003р.) істотними умовами договору оренди земельної
ділянки є: об'єкт оренди (місце розташування та розмір земельної ділянки);
термін договору оренди; орендна плата (розмір, індексація, форми платежу,
терміни та порядок внесення і перегляду); цільове призначення, умови
використання і збереження якості землі; умови повернення земельної ділянки
орендодавцеві; існуючі обмеження і обтяження щодо використання земельної
ділянки; сторона (орендодавець чи орендар), яка несе ризик випадкового
пошкодження або знищення об'єкта оренди чи його частини; відповідальність
сторін.

Як
вбачається з тексту спірного договору, приєднаного до матеріалів справи
договору оренди земельної ділянки №4324/1 №Ф-9469/2003 від 14.02.2003р., в
ньому також відсутні умови, які є істотними - цільове призначення, умови
використання і збереження якості землі; умови повернення земельної ділянки
орендодавцеві; існуючі обмеження і обтяження щодо використання земельної
ділянки; сторона (орендодавець чи орендар), яка несе ризик випадкового
пошкодження або знищення об'єкта оренди чи його частини.

Відповідно
до пункту 3 статті 14 Закону України „Про оренду землі” №161-XIV від
06.10.1998р. (в редакції, чинній на 01.01.2003р.) відсутність у договорі оренди
однієї з істотних умов, передбачених цією статтею, порушення вимог статей 4, 5,
6, 7, 9, 13, 15 цього Закону є підставою для відмови у державній реєстрації
договору оренди згідно зі статтею 18 цього Закону, а також для визнання
договору недійсним відповідно до законів України.

Суд
дійшов висновку про застосування вказаної норми статті 14 Закону України „Про
оренду землі” №161-XIV від 06.10.1998р. (в редакції, чинній на 01.01.2003р.),
оскільки вона є спеціальною у порівнянні із положеннями статті 165 Цивільного
кодексу УРСР.

Відповідно
до пункту 4 Прикінцевих та Перехідних положень Цивільного кодексу України, вказаний
кодекс застосовується до цивільних відносин, що виникли після набрання ним
чинності. Щодо цивільних відносин, які виникли до набрання чинності Цивільним
кодексом України, положення цього Кодексу застосовуються до тих прав і
обов'язків, що виникли або продовжують існувати після набрання ним чинності.

Враховуючи,
що договір оренди земельної ділянки №4324/1 №Ф-9469/2003 датований
14.02.2003р., суд застосовує положення Цивільного кодексу УРСР, чинного на той
момент.

Відповідно
до вимог статті 48 Цивільного кодексу УРСР угода, що не відповідає вимогам
закону, визнається недійсною.

За
загальним правилом угода, визнана недійсною, вважається такою з моменту її
укладення (частина перша статті 59 Цивільного кодексу УРСР).

Враховуючи
викладене суд задовольняє позовні вимоги про визнання недійсним договору оренди
землі №4324/1 №Ф-9469/2003 від 14.02.2003р., укладеного між СПД ОСОБА_1 м.
Донецьк та Виконавчим комітетом Донецької міської ради м. Донецьк, з моменту
його укладення.

Судові
витрати підлягають розподілу з урахуванням норм статті 49 Господарського
процесуального кодексу України.

Керуючись
нормами пункту 4 Цивільного кодексу України, положеннями Цивільного кодексу
УРСР, статтями Закону України „Про оренду землі” №161-XIV від 06.10.1998р. (в
редакції, чинній на 01.01.2003р.), ст.ст. 1, 2, 4, 4№, 4І, 4і, 44, 45, 46, 21,
22, 33, 34, 36, 49, 82, 83, 84, 85 Господарського процесуального кодексу
України, господарський суд, -

ВИРIШИВ:

Позовні
вимоги Суб'єкта підприємницької діяльності ОСОБА_1 м. Донецьк до Виконавчого
комітету Донецької міської ради м. Донецьк про визнання недійсним договору
оренди землі №4324/1 №Ф-9469/2003 від 14.02.2003р., укладеного між СПД ОСОБА_1
м. Донецьк та Виконавчим комітетом Донецької міської ради м. Донецьк, з моменту
його укладення - задовольнити.

Визнати
недійсним з моменту його укладення договір оренди землі №4324/1 №Ф-9469/2003
від 14.02.2003р., між СПД ОСОБА_1 м. Донецьк та Виконавчим комітетом Донецької
міської ради м. Донецьк.

Стягнути
з Виконавчого комітету Донецької міської ради м. Донецьк (83050, м. Донецьк,
вул.. Артема, 98, ЗКПО 04052844) на користь Суб'єкта підприємницької діяльності
ОСОБА_1 м. Донецьк (АДРЕСА_2 Ідентифікаційний НОМЕР_2) суму державного мита в
розмірі 85грн. та витрати на інформаційне - технічне забезпечення судового
процесу в розмірі 118грн.

Видати
наказ після набрання чинності рішенням.

В
судовому засіданні від 10.10.2007р. проголошено повний текст рішення.

Рішення
господарського суду набирає законної сили після закінчення десятиденного строку
з дня прийняття рішення. Рішення може бути оскаржено протягом десяти днів з дня
його прийняття до Донецького апеляційного господарського суду.

Суддя
Новікова Р.Г.

Надруковано 3 примірника:
1 - позивачу; 1 - відповідачу; 1 - до справи