30.01.07   ГОСПОДАРСЬКИЙ СУД
Чернігівської області
РІШЕННЯ

“30”  січня 2007 року
справа №
1/221/13

Позивач:
Суб`єкт підприємницької діяльності - фізична особа ОСОБА_1, код ЄДРПОУ
НОМЕР_1, АДРЕСА_1

Відповідач:
Суб`єкт підприємницької діяльності - фізична особа ОСОБА_2, код ЄДРПОУ
НОМЕР_2, АДРЕСА_2

Третя особа  на
стороні відповідача без самостійних вимог на предмет спору: Приватне
багатопрофільне підприємство "МІП",

вул. Борисенка, 47а,
м. Чернігів,

Предмет спору: про перевід прав та обов`язків 3729,88
грн.

Суддя Шестак
В.І.

Представники сторін:

позивача:  ОСОБА_3
представник

відповідача: ОСОБА_4 довіреність №
б/н від 13.11.2006 представник

В судовому засіданні взяла участь
арбітражний керуючий: ОСОБА_5

Рішення
прийнято після оголошеної в судовому засіданні перерви, згідно ст. 77
Господарського процесуального кодексу України,

СУТЬ СПОРУ:

Подано позов про перевід прав і
обов'язків покупця з СПД -фізична особа ОСОБА_2 на СПД -фізична особа ОСОБА_1
щодо частини вбудовано-прибудованого приміщення загальною площею 61,6 кв.м., за
адресою АДРЕСА_3 вартістю 3729,88 грн., яка є складовою прибудови до житлового
45-ти квартирного будинку літ. А-1 загальною площею 224,6 кв.м. за адресою
АДРЕСА_3 за договором купівлі-продажу від 22 серпня 2006 року, посвідченого
приватним нотаріусом ОСОБА_6, та зареєстрованого в реєстрі за НОМЕР_3.

Ухвалою від 30.11.2006 року
залучено до участі у справі на стороні відповідача в якості третьої особи без
самостійних вимог на предмет спору ПБП „МІП” .

Позивач обґрунтовує  свої вимоги порушенням сторонами договору
купівлі-продажу  22 серпня 2006 року,
посвідченого приватним нотаріусом ОСОБА_6 та зареєстрованого в реєстрі за
НОМЕР_3, ч. 2 ст. 777 ЦК України та просить суд застосувати наслідки такого
порушення, передбачені ч. 4 ст. 362 ЦК України, вказуючи на ту обставину, що
договір оренди індивідуально визначеного нерухомого майна, що належить до
державної, власності укладений між позивачем та ДП Дослідне господарство
інституту сільськогосподарської мікробіології УААН 01 вересня 2004 року, не
припинив свою дію на момент вчинення продажу спірної частини приміщення та на
ту обставину, що позивач належно виконував свої зобов'язання, передбачені
вищевказаним договором оренди, а тому він має переважне право у разі продажу
орендованої частини нежитлового приміщення, перед іншими особами, на її
придбання.

Відповідач проти позову заперечує в
повному обсязі, вказуючи, зокрема, на ту обставину, що договір оренди
індивідуально визначеного нерухомого майна, що належить до державної власності,
укладений між позивачем та ДП Дослідне господарство інституту
сільськогосподарської мікробіології УААН 01 вересня 2004 року, припинив свою
дію на момент вчинення продажу спірної частини приміщення у зв'язку з
повідомленням листом позивача про припинення дії договору.

Представник відповідача у судовому
засіданні проти позовних вимог заперечив у повному обсязі та просив у
задоволенні позову відмовити повністю.

Представник третьої особи на
стороні відповідача без самостійних вимог на предмет спору заперечив проти
позовних вимог у зв'язку з тим, що на момент вчинення продажу ПБП „МІП” не
знало про те, що позивач продовжує орендувати спірну частину нежитлового
приміщення.

Дослідивши матеріали справи,
заслухавши пояснення повноважних представників сторін, суд ВСТАНОВИВ:

Між ДП Дослідне господарство
інституту сільськогосподарської мікробіології УААН та СПД - фізичною особою
ОСОБА_1 01 вересня 2006 року було укладено договір оренди індивідуально
визначеного нерухомого майна, що належить до державної власності.

Згідно до п. 1.1 вищевказаного
договору ДП Дослідне господарство інституту сільськогосподарської мікробіології
УААН  передав, а позивач прийняв в
строкове платне користування окреме індивідуально визначене майно частину вбудовано-прбудованого
приміщення побутового обслуговування, площею 61,6 кв.м., яке розташоване за
адресою: АДРЕСА_3, одноповерхова будівля. Факт передання вищевказаної частини
приміщення підтверджується підписаним між сторонами договору оренди актом
приймання-передачі від 03.11.2004 року.

Згідно до п. 10.1 договору оренди
індивідуально визначеного нерухомого майна, що належить до державної власності,
вищевказаний договір діє до 01.11.2005 року.

Позивачем з дозволу ДП Дослідне
господарство інституту сільськогосподарської мікробіології УААН  в орендованому приміщенні зроблено
капітальний ремонт даного приміщення під комп'ютерний клас, що підтверджується
матеріалами справи, зокрема, листуванням між сторонами актами
приймання-передачі виконаних робіт за формою КБ-2в та підписаним 20.12.2004
року між сторонами актом на виконання капітального ремонту частини
вбудовано-прибудованого приміщення загальною площею 61,6 кв.м. (комп'ютерний
клас), яким ДП Дослідне господарство інституту сільськогосподарської
мікробіології УААН затвердило виконаний позивачем капітальний ремонт.

07.11.2005 року на адресу позивача
від ДП Дослідне господарство інституту сільськогосподарської мікробіології УААН
надійшло два листи за одним і тим же номером № 448.

В одному з них пропонувалося
позивачу придбати частину вбудовано-прибудованого приміщення, яке орендував
позивач та повідомити ДП Дослідне господарство інституту сільськогосподарської
мікробіології УААН  про прийняте рішення.

Листом від 07.11.2005 року за №
01111 позивач повідомив ДП Дослідне господарство інституту сільськогосподарської
мікробіології УААН про готовність придбати частину вбудовано-прибудованого
приміщення по АДРЕСА_3, яке він орендував згідно договору оренди від 01.11.2004
року.

Іншим листом від 07.11.2005 року
теж за № 448 було повідомлено позивача згідно з п. 10.6 договору оренди про
припинення з ним дії договору оренди на частину вбудовано-прибудованого
приміщення згідно п. 10.8 ч. 4 договору оренди та запропоновано звільнити
орендоване приміщення на 01.12.2005 року.

Відповідач по справі вказує, що з
моменту отримання даного листа у відповідності до п. 10.6 договору оренди, він
припинив свою дію у зв'язку з закінченням строку його дії.

Проте, з таким висновком
відповідача не можна погодитися, виходячи з наступного.

Як було вказано в листі від
07.11.2005 року за № 448 про припинення дії договору, договір припиняється
згідно п. 10.8 ч. 4 договору оренди.

Частиною 4 п. 10.8 вищевказаного
договору оренди, встановлює, що чинність договору оренди припиняється внаслідок
банкрутства Орендаря (позивача) та в інших випадках, прямо передбачених
законом.

Проте в даний період відносно
позивача не було порушено справу про банкрутство, доказів цього суду не було
надано.

Крім того, після отримання листа,
31 грудня 2005 року ДП Дослідне господарство інституту сільськогосподарської
мікробіології УААН було виставлено позивачу рахунок про сплату орендної плати
за користуванням орендованим приміщенням за грудень місяць 2005 року, яка була
сплачена позивачем на рахунок ДП Дослідне господарство інституту
сільськогосподарської мікробіології УААН, що підтверджується квитанцією до
прибуткового касового ордеру. Позивач продовжував користуватися орендованим
приміщенням, про що свідчить відсутність між сторонами акту приймання-передачі
орендованого приміщення з оренди, та продовжував сплачувати орендну плату, а ДП
Дослідне господарство інституту сільськогосподарської мікробіології УААН такі
платежі приймало до серпня 2006 року.

Таким чином, подальші дії обох
сторін після направлення на адресу позивача листа про припинення з ним дії
договору оренди, а саме: дії ДП Дослідне господарство інституту
сільськогосподарської мікробіології УААН щодо виставляння рахунку за орендну
плату та прийняття платежів за орендну плату та відсутність вимоги про
звільнення орендованого приміщення, а також дії позивача щодо своєчасної сплати
орендних платежів та користування орендованим приміщенням, -  встановили факт відсутності між сторонами
наміру  припинити дію договору оренди,   а тому орендні правовідносини між сторонами
продовжували існувати.

Відповідно до п. 10.6 Договору
оренди індивідуально визначеного нерухомого майна, що належить до державної
власності від 01 листопада 2004 року та частини 4 статті 284 Господарського
кодексу України у разі відсутності заяви однієї із сторін про припинення або
зміну договору оренди після закінчення строку його чинності протягом одного
місяця договір оренди вважається продовженим на той самий строк і на тих самих
умовах, які були передбачені цим договором оренди.

Оскільки, більше сторонами спору не
було надано до суду інших попереджень про припинення дії договору оренди, то
договір оренди продовжив свою дію до 01.11.2006 року.

Ухвалою Господарського суду
Чернігівської області від 18 липня 2006 року по справі № 9/175б/49б про
банкрутство ДП Дослідне господарство інституту сільськогосподарської
мікробіології УААН затверджено мирову угоду від 30.06.2006 року, укладену між
ДП Дослідне господарство інституту сільськогосподарської мікробіології УААН та
інвестором ПБП „МІП”, згідно умов якої ПБП „МІП” набуло права власності на
об'єкти нерухомості, які належали ДП Дослідне господарство інституту
сільськогосподарської мікробіології УААН, в тому числі і право власності на
прибудову до житлового 45-ти квартирного будинку -одноповерхова прибудова до
житлового 45-ти квартирного будинку загальною площею 224,6 кв.м. балансовою
первинною вартістю 21017,00, залишковою балансовою вартістю -13600,00 грн.

У вищевказаній прибудові
знаходиться й частина вбудовано-прибудованого приміщення загальною площею 61,6
кв.м., за адресою АДРЕСА_3, яку орендував позивач.

Відповідно до ч. 1 ст. 770
Цивільного кодексу України  реорганізація
Орендодавця чи Орендаря або перехід права власності на орендоване Майно третім
особам, не визнається підставою для зміни або припинення чинності цього
Договору і він зберігає свою чинність для нового власника орендованого Майна
(його правонаступників), за винятком випадків приватизації орендованого Майна
Орендарем.

Вказане міститься і в п. 10.7
договору оренди індивідуально визначеного нерухомого майна, що належить до
державної власності від 01.11.2004 р.

Таким чином, враховуючи ту
обставину, що договір оренди між позивачем та ДП Дослідне господарство
інституту сільськогосподарської мікробіології УААН не було припинено, ПБП „МІП”
стосовно позивача стало Орендодавцем.

Сторонами не надано доказів того,
що  позивач був повідомлений про перехід
права власності на орендоване ним приміщення до ПБП „МІП”.

22 серпня 2006 року між ПБП „МІП”
та СПД - фізична особа ОСОБА_2 укладено договір купівлі-продажу. У
відповідності до якого останній став власником прибудови до житлового 45-ти
квартирного будинку літ. А-1 загальною площею 224,6 кв.м. за адресою АДРЕСА_3.

Продаж всієї прибудови було вчинено
за 13600 грн. Загальна площа приміщення становить 224,6 кв.м. Таким чином,
вартість одного квадратного метра прибудови до житлового 45-ти квартирного
будинку літ. А-1 загальною площею 224,6 кв.м. за адресою АДРЕСА_3, складає
60,55 грн. (13600 грн./224,6 кв.м.=60,55 кв.м.).

Тому сума продажу частини
вбудовано-прибудованого приміщення загальною площею 61,6 кв.м., за адресою
АДРЕСА_3 згідно до договору купівлі-продажу нерухомого майна від 22 серпня 2006
року складає 3729,88 грн. (61,6 кв.м. * 60,55 грн. = 3729,88 грн.)

Згідно з ч. 2 ст. 777 ЦК України
наймач, який належно виконує свої обов'язки за договором найму, у разі продажу
речі, переданої у найм, має переважне право перед іншими особами на її
придбання.

Докази, які б підтверджували
отримання позивачем повідомлення від ПБП „МІП” про намір  продажу прибудови до житлового 45-ти
квартирного будинку літ. А-1 загальною площею 224,6 кв.м. за адресою АДРЕСА_3,
яка включає в себе і частину вбудовано-прибудованого приміщення загальною
площею 61,6 кв.м., за адресою АДРЕСА_3 третім особам, до матеріалів справи
сторонами не надано.

Згідно з ч. 1 ст. 8 Цивільного кодексу
України якщо цивільні відносини не врегульовані цим Кодексом, іншими актами
цивільного законодавства або договором, вони регулюються тими правовими нормами
цього Кодексу, інших актів цивільного законодавства, що регулюють подібні за
змістом цивільні відносини (аналогія закону).

Наслідки продажу з порушенням
переважного права купівлі передбачені ст. 362 Цивільного кодексу України.

Стаття 362 Цивільного кодексу
України встановлює, що в разі продажу частки у праві спільної часткової
власності з порушенням переважного права купівлі співвласник може пред'явити до
суду позов про переведення на нього прав та обов'язків покупця. Одночасно
позивач зобов'язаний внести на депозитний рахунок суду грошову суму, яку за
договором повинен сплатити покупець.  До
таких вимог застосовується позовна давність в один рік.

Зважаючи на те, що позивач належним
чином виконував договір оренди та те, що СПД ОСОБА_1  не був повідомлений ПІБ„МІП” про намір
продажу прибудови до житлового 45-ти квартирного будинку літ. А-1 загальною
площею 224,6 кв.м. за адресою АДРЕСА_3, яка включає в себе і частину
вбудовано-прибудованого приміщення загальною площею 61,6 кв.м., за адресою
АДРЕСА_3 третім особам, то позовні вимоги підлягають задоволенню.

Керуючись ст.ст. 8, 362, 770, 777
ЦК України, ст.ст. 82-85 Господарського процесуального кодексу України, суд

ВИРІШИВ:

1.          Позов задовольнити повністю.

2.          Перевести права та обов'язки покупця
з СПД фізична особа -підприємець ОСОБА_2
на СПД фізична особа -підприємець ОСОБА_1 щодо частини
вбудовано-прибудованого приміщення загальною площею 61,6 кв.м., за адресою
АДРЕСА_3 вартістю 3729,88 грн., яка є складовою прибудови до житлового 45-ти
квартирного будинку літ. А-1 загальною площею 224,6 кв.м. за адресою АДРЕСА_3
за договором купівлі-продажу від 22 серпня 2006 року посвідченого приватним
нотаріусом ОСОБА_6, та зареєстрований в реєстрі за НОМЕР_3.

3.          Після набрання рішенням законної сили
перерахувати з депозитного рахунку Господарського суду Чернігівської області (№
0368 в УДК в Чернігівській області, код  03500068, МФО 853592) на розрахунковий
рахунок СПД -фізична особа ОСОБА_2(НОМЕР_4 в Приватбанку м. Чернігів, МФО
353586, ідентифікаційний код НОМЕР_1) грошову суму, яку за договором
купівлі-продажу від 2208.2006 року повинен сплатити СПД -фізична особа ОСОБА_2
в частині вартості частини вбудовано-прибудованого приміщення загальною площею
61,6 кв.м., за адресою АДРЕСА_3, у розмірі 3729,88 грн.

4.          Наказ видати після набрання рішенням
законної сили.

Суддя
В.І.Шестак