ГОСПОДАРСЬКИЙ  СУД  ДОНЕЦЬКОЇ ОБЛАСТІ
Р І Ш Е Н Н Я

іменем України

13.08.07 р.                                                                               Справа № 2/197

Суддя господарського суду Донецької області Мартюхіна Н.О.

при секретарі судового засідання Трубачовій А.О.

розглянув у відкритому судовому засіданні господарського суду справу

за позовом: Товариства з обмеженою відповідальністю “Донбас” м. Донецьк

до відповідача: Приватного підприємства “Медіа-Бізнес” м. Донецьк

про стягнення заборгованості в сумі 6011,92грн.; розірвання договору оренди № 2 від 17.08.2006р.; зобов’язання орендатора звільнити об’єкт оренди

За участю

представників сторін:

від позивача: Мазонка В.В. – директор

від відповідача: не з’явились

СУТЬ СПОРУ:

Позивач, Товариство з обмеженою відповідальністю “Донбас” м. Донецьк, звернувся до господарського суду Донецької області позовом до Приватного підприємства “Медіа-Бізнес” м. Донецьк про стягнення заборгованості в сумі 6011,92грн.; розірвання договору оренди № 2 від 17.08.2006р.; зобов’язання орендатора звільнити об’єкт оренди.

В обґрунтування позовних вимог позивач посилається на невиконання відповідачем умов договору по сплаті за оренду нерухомого та рухомого майна, комунальних послуг, а саме електричної енергії. З посиланням на порушення умов зазначеного договору, позивач просить стягнути з відповідача заборгованість за період лютий 2007р. – травень 2007р. в розмірі 3200грн., пеню за несвоєчасну оплату орендної плати в сумі 2050,87грн., заборгованість за електричну енергію в розмірі 761,05грн.; договір оренди № 2 від 17.08.2006р. укладений між ТОВ “Донбас” та ПП “Медіа-Бізнес” розірвати, зобов’язати відповідача звільнити орендоване приміщення, розташоване за адресою : 83053, м. Донецьк, вул. Минская, 3.

У судових засіданнях позивач свої вимоги підтримував.

Відповідач проти задоволення позову заперечував, але письмового відзиву, пояснень по заявленим вимогам не надав.

12.07.07р. відповідач надав письмове клопотання, яким просить усунути перешкоди, що чинить директор позивача, дозволити користуватися орендованим приміщенням, долучити до матеріалів справи матеріал, що знаходиться в Будьонівському райвідділі м. Донецька, відкласти слухання справи для надання можливості підготувати відзив та документи.

Слухання справи неодноразово відкладалось.

Заслухавши у судовому засіданні представників сторін, розглянувши наявні матеріали справи та дослідивши надані позивачем докази, суд

ВСТАНОВИВ:

Позивач – Товариство з обмеженою відповідальністю “Донбас” м. Донецьк відповідно до свідоцтва про право власності від 12.02.1996р. реєстраційний № 1142 є власником приміщення розташованого за адресою: 340053, м. Донецьк, вул. Мінська, 3.

17.08.2006р. між Товариством з обмеженою відповідальністю “Донбас” (Орендодавець) та Приватним підприємством “Медіа-Бізнес” (Орендар) був укладений договір № 2 оренди нежилого приміщення.

Предметом договору є тимчасове платне користування об’єктом оренди, яким є приміщення продовольчого магазину ТОВ “Донбас” за адресою: Донецьк –53, вул. Минская, 3, загальною площею 130м2, та майно, що перелічене в п. 1.2. договору, а саме пристінні шафи білі – 4 шт., стілець – крісло – 1шт., бежеві – 2 шт., письмовий стіл – 3 шт.

Відповідно до п. 2.1., 3.1. договору Орендодавець передає Орендарю вказане приміщення в продовж 5 днів з дня підписання сторонами договору. Майно, що є предметом договору, підлягає передачі Орендарю в продовж 5 днів з моменту підписання договору.

Згідно п. 4.1., 4.2. договору Орендар зобов’язується щомісячно, не пізніше 5-го числа кожного місяця сплачувати Орендодавцю орендну плату в розмірі 800грн., ПДВ в тому числі. Орендар сплачує суму орендної плати шляхом перерахування грошових коштів на розрахунковий рахунок або внесенням їх в касу Орендодавця.

Пунктом 4.3. договору встановлено, що окрім орендної плати Орендар бере участь в оплаті комунальних послуг (електроенергія, гаряча, холодна вода, інші послуги) відповідно до займаної площі шляхом оплати рахунків, що виставляються Орендодавцем по державним тарифам, виходячи з рахунків, що виставляються органами, що надають відповідні послуги. Оплата комунальних послуг здійснюється Орендарем в продовж 5 (п’яти) днів з моменту отримання відповідних рахунків.

Відповідно до п. 7.1. договору визначено, що договір укладається на 5 років з дня передачі майна Орендарю.

Зазначений договір підписаний обома сторонами, а саме, з боку Товариства з обмеженою відповідальністю “Донбас”, підписаний директором Мазонка В.В. та скріплений печаткою, а з боку Приватного підприємства “Медіа-Бізнес” директором Сирено А.В. та скріплений печаткою.

Позивач передав відповідачу у строкове платне користування нежитлове приміщення площею 130м2 за адресою м. Донецьк-53, вул. Минская, 3  - у день підписання договору, що не заперечується та підтверджено сторонами у судовому засіданні.

Як вбачається з матеріалів справи, орендна плата за користування нежитловим приміщенням, за період з лютого 2007р. до травня 2007р. у загальній сумі 3200грн. відповідачем не сплачувалась, у зв’язку з чим, позивач просить стягнути зазначену суму на підставі ст.ст. 759, 762 Цивільного кодексу України.

Проте, зазначені вимоги не можуть бути задоволені судом через недотримання сторонами передбаченою статтею 793 Цивільного кодексу України нотаріального посвідчення договору оренди нежитлового приміщення № 2 від 17.08.06р. з огляду на наступні підстави.

Згідно із ст. 793 та ст. 794 Цивільного кодексу України (в редакції до внесення змін Законом України від 20.12.06р. № 501), договір  найму  будівлі  або іншої капітальної споруди (їх окремої частини) укладається у письмовій формі. Одночасно, договір найму будівлі або іншої капітальної споруди (їх окремої частини) строком на один рік і більше підлягає нотаріальному  посвідченню.

У відповідності із чинною редакцією статей 793, 794 Цивільного кодексу України із змінами, внесеними Законом України від 20.12.06р., договір найму будівлі або іншої капітальної споруди (їх окремої частини) строком на три роки і більше підлягає нотаріальному посвідченню та відповідно державній реєстрації.

Як вказувалось, відповідно до п. 7.1 договору оренди нежитлового приміщення № 2 від 17.08.06р., він набуває сили з моменту передачі майна Орендарю, а саме 17.08.2006р. та діє до 17.08.11р. Тобто, зазначений договір був укладений строком на п’ять роки, що є більшим, ніж один рік та ніж три роки.

Статтею 209 Цивільного кодексу України встановлено, що правочин, який вчинений у письмовій формі, підлягає нотаріальному посвідченню лише у випадках, встановлених законом або домовленістю сторін.

Такий правочин є вчиненим з моменту його нотаріального посвідчення.

З урахуванням зазначеного, господарський суд вважає, що договір оренди нежитлового приміщення № 2 від 17.08.06р. повинен був нотаріально посвідчений.

Факт відсутності нотаріального посвідчення зазначеного договору оренди був встановлений судом  при огляді оригіналу договору оренди нерухомого майна № 2 від 17.08.06р. у судовому засіданні. Зазначені обставини, також, не спростовані сторонами.

Статтею 220 Цивільного кодексу України визначено, що у разі недодержання сторонами вимоги закону про нотаріальне посвідчення договору такий договір є нікчемним.

Положеннями частини другої ст.215 Цивільного кодексу України встановлено, що недійсним є правочин, якщо його недійсність встановлена законом (нікчемний правочин). У цьому разі визнання такого правочину недійсним судом не вимагається.

Отже, нікчемним визнається правочин, якщо його недійсність встановлена законом. Оскільки недійсність таких правочинів визнана безпосередньо у правовій нормі (ст.220 Цивільного кодексу України), то вони вважаються недійсними з моменту їх вчинення.

Таким чином, недотримання сторонами вимог закону про нотаріальне посвідчення договору оренди нежитлового приміщення № 2 від 17.08.06р. не тягне за собою будь-яких правових наслідків, не породжує у сторін прав та обов’язків, у тому числі, зокрема, й обов’язок сплачувати орендну плату за оренду нерухомого майна, право на стягнення пні в розмірі 0,5% від суми невнесеного платежу за кожний день прострочки на підставі п. 6.2 договору, оскільки такий правочин є недійсним (нікчемним) в силу закону.

Відносно же оренди рухомого майна, що визначено в п. 1.2. договору, то в цій частині договір оренди нежитлового приміщення № 2 відповідає вимогам чинного законодавства.

Однак, необхідно зазначити, що п. 4.1. договору визначена загальна сума орендної плати за місяць як за рухоме майно так і за нерухоме майно в розмірі 800грн. ПДВ в тому числі.

Господарським судом ухвалами від 12.06.2007р. та 22.06.2007р. було витребувано у позивача розшифровку орендної плати на розмір сум, що належить сплачувати за оренду нерухомого та оренду рухомого майна.

Позивачем були надані письмові пояснення та пояснення у судових засіданнях про те, що позивачем ні в договорі ні в інших документах загальна суму орендної плати не поділялась окремо на розмір орендної плати за оренду нерухомого майна та на розмір орендної плати за оренду рухомого майна.

Отже, суд дійшов висновку, що позивачем не доведений окремий розмір орендної плати та заборгованість за оренду рухомого майна.

Щодо вимог позивача про стягнення заборгованості за електричну енергію в розмірі 761,05грн., то ці вимоги також не підлягають задоволенню з підстав викладених вище, а саме  встановлення судом недійсності договору оренди (нікчемності за законом). Будь-яких інших підстав стягнення зазначеної суми позивачем не заявлялося.

Відносно вимог позивача, щодо вважати договір оренди № 2 від 17.08.2006р. укладений між ТОВ “Донбас” та ПП “Медіа-Бізнес” розірваним, слід зазначити, що позовні вимоги в цій частині сформульовані неправильно. Проте, як видно із змісту позовних вимог, насправді позивачем ставиться вимога про розірвання договору оренди № 2 від 17.08.2006р. Заявлені вимоги позивача підлягають частковому задоволенню з огляду на наступне.

Як встановлено судом вище договір нежитлового приміщення № 2 від 17.08.2006р. в частині оренди нерухомого майна є нікчемним, а відповідно до норм чинного законодавства нікчемний правочин є недійсними з моменту його вчинення, на підставі зазначеного, суд не може розірвати договір, який за законом є нікчемним та не породжує у сторін прав та обов’язків.

Щодо розірвання договору оренди нежитлового приміщення № 2 в частині оренди рухомого майна, то зазначені вимоги підлягають задоволенню з огляду на наступне.

Пунктом 8.2. договору встановлено, що договір може бути розірвано в односторонньому порядку в разі неодноразового порушення іншою стороною умов договору. В цьому разі винна сторона зобов’язана відшкодувати всі збитки, пов’язані з розірванням договору.

Як вбачається з матеріалів справи позивач звертався до відповідача з угодою про розірвання договору. А саме 18.01.2007р. позивач звернувся до відповідача з угодою про розірвання договору № 2 від 17.08.2006р. оренди нежитлового приміщення, в обґрунтування підстав до розірвання договору позивач у угоді посилається на порушення відповідачем зобов’язання по договору, а саме: п. 4.1., 4.2.5. та п. 4.3. договору.

На зворотній стороні зазначеної  угоди складено акт від 18.01.2007р., де зазначено, що директором ТОВ “Донбас” Мазонка В.В. та мешканцями дому № 3 по вул. Минская,                м. Донецьк  : Спирідоновою Л.Г., Мусіною В.Н. засвідчено факт відмови від підпису угоди про розірвання договору директором Сирено А.В. Зазначений акт підписаний всіма представниками.

20.02.2007р. позивач вдруге звернувся до відповідача з угодою про розірвання договору, на зворотній стороні якої зазначено про повторну відмову підписати угоду про розірвання директором відповідача Сиренко А.В. Крім того на угоді стоїть відмітка про отримання зазначеної угоди 22.02.2007р., та зазначено, що “розірвати не може  п. 2.4.1. договору буде виконаний в найближчий час в строк до 28.02.2007р.”

Але станом на момент слухання справи заборгованість за договором зі сторони відповідача не погашена.

Статтею 782 ЦК України визначено право наймодавця відмовитись від договору найму і вимагати повернення речі, якщо наймач не вносить плату за користування річчю протягом трьох місяців підряд. У разі відмови наймодавця від договору найму договір є розірваним з моменту одержання наймачем повідомлення про відмову від договору.

Частиною 4 ст. 188 ГК України встановлено, що вимога про розірвання договору може бути заявлено стороною до суду тільки після отримання відмови іншою сторони на пропозицію розірвати договір, або не отримання відповіді у встановлений двадцятиденний строк з врахуванням часу поштового перебігу.

Статтею 651 ЦК України передбачено, що договір можу бути змінено або розірвано за рішенням суду на вимоги однієї із сторін у разі істотного порушення договору другою стороною та в інших випадках, встановлених договором або законом. Істотним є таке порушення стороною договору, коли внаслідок завданої цим шкоди друга сторона значною мірою позбавляється того, на що вона розраховувала при укладанні договору.

Факт направлення та отримання відповідачем додаткової угоди, щодо розірвання договору оренди підтверджено матеріалами справи, крім того, зазначений факт підтверджується матеріалами про відмову в порушенні кримінальної справи, які були витребувані Господарським судом Донецької області з Будьонівського  РВ ДМУ УМВС України в Донецькій області, зазначені матеріали досліджені господарським судом, та копії приєднані до матеріалів справи.

Крім того необхідно зазначити, що передане в оренду приміщення використовувалося відповідачем з порушенням громадського спокою, про що свідчать неодноразові скарги жильців дому, запити та заяви органів міліції, прокуратури, Міської ради та інших про прийняття належних заходів реагування, зазначені документи додані до матеріалів справи.

З огляду на зазначене, суд вважає істотними порушеннями вищевказані встановлені обставини, та задовольняє позовні вимоги про розірвання договору оренди в частині оренди рухомого майна.

Відносно вимог позивача, щодо звільнення відповідачем орендного приміщення, розташованого за адресою: 83053, м. Донецьк, вул. Минська, 3,  то суд виходить з наступного.

Як встановлено судом правочин щодо оренди нерухомого майна є недійсним (нікчемним) в силу закону, тому договір оренди нежитлового приміщення № 2 в частині оренди нерухомого майна не тягне за собою будь-яких правових наслідків, не породжує у сторін прав та обов’язків, у тому числі, зокрема, й правомірності та підстав перебування відповідача в зазначеному приміщення.

На підставі зазначеного вимоги позивача, щодо звільнення відповідачем орендного приміщення  розташованого за адресою: 83053, м. Донецьк, вул. Минська, 3, підлягають задоволенню.

Враховуючи вищевикладене, суд задовольняє позовні вимоги частково в іншій частині, суд дійшов висновку про неправомірність позовних вимог, у зв’язку з чим, у решті частині вимог – відмовлено.

Судові витрати підлягають розподілу в порядку, що передбачений ст.49 Господарського процесуального кодексу України, тобто, пропорційно задоволеним вимогам.

На підставі викладеного, керуючись ст.ст. 204, 209, 210, 215, 220, 525, 526, 629, 651, 793, 794,  901-907 Цивільного кодексу України, ст. 193 Господарського кодексу України, ст. ст. 22, 33, 34, 43, 44, 49, 75, ст. ст. 82 – 85 ГПК України, господарський суд

ВИРІШИВ:

Позов Товариства з обмеженою відповідальністю “Донбас” м. Донецьк, до Приватного підприємства “Медіа-Бізнес” м. Донецьк про стягнення заборгованості в сумі 6011,92грн.; розірвання договору оренди № 2 від 17.08.2006р.; зобов’язання орендатора звільнити об’єкт оренди задовольнити частково.

Розірвати договір оренди № 2 від 17.08.2006р. укладений між Товариством з обмеженою відповідальністю “Донбас” та Приватним підприємством “Медіа-Бізнес” в частині оренди рухомого майна.

Зобов’язати Приватне підприємство “Медіа-Бізнес” (83092, м. Донецьк, вул. Багратиона, 48/50, р/р 1001 в РДД АО “Індекс Банк”, МФО 335850, ) звільнити орендоване приміщення, що розташоване за адресою: м. Донецьк, вул.. Минская, 3.

Стягнути з Приватного підприємства “Медіа-Бізнес” (83092, м. Донецьк, вул. Багратиона, 48/50, р/р 1001 в РДД АО “Індекс Банк”, МФО 335850, ) на користь Товариства з обмеженою відповідальністю “Донбас” (83053,                      м. Донецьк, вул. Минская, 3, р/р 0310 в Пролетарському АК ПИБ, МФО 334301, ) витрати по сплаті держмита у сумі 130грн. та витрати за інформаційно-технічне забезпечення судового процесу у сумі  59 грн.

В іншій частині позову, - відмовити.

Рішення суду набуває законної сили після закінчення десятиденного строку з дня його підписання.

Рішення суду може бути оскаржене через господарський суд Донецької області в апеляційному порядку протягом десяти днів з дня підписання рішення або в касаційному порядку протягом одного місяця з дні набрання рішенням законної сили.

Видати наказ після набрання рішенням законної сили.

Суддя