ГОСПОДАРСЬКИЙ  СУД  МІСТА СЕВАСТОПОЛЯ
РІШЕННЯ

"19" вересня 2007 р.
справа № 20-7/143-2/338

За позовом:          Першого заступника прокурора м. Севастополя

(99011, м. Севастополь, вул. Л. Павліченко, 1)

в інтересах держави в особі Севастопольської міської Ради (99011, м. Севастополь, вул. Леніна, 3)

до  відповідача:          Приватного підприємства “Фассі”

(99014, м. Севастополь, вул. Гер. Бреста, 41-117)

треті особи,          Севастопольське міське головне управління земельних ресурсів

які не заявляють          (99011, м. Севастополь, вул. Леніна, 2)

самостійних вимог

на предмет спору          Державне підприємство „Центр державного земельного кадастру

на стороні позивача:           при Державному комітеті України по земельних ресурсах”

в особі Севастопольської міської філії (99011, м. Севастополь, вул. Демидова, 13)

Державне підприємство „Севгеоцентр” (99011, м. Севастополь, вул. Очаківчів, 50)

Гаражний кооператив „Атлантик” (99006, м. Севастополь, вул. Т.Шевченка, 56)

про визнання недійсним договору оренди та зобов’язання відповідача повернути зайняту земельну ділянку

Суддя Шевчук Н.Г.

Представники:

прокурор –Шаблін Є., посвідчення № 490 від 21.03.2007;

позивача –Чикалко О.О., довіреність № 03-15/24 від 10.01.2007;

відповідача – Ольохович І. М., директор,  паспорт № АР 406040 від 27.03.2007

Ольхович М.Ф., довіреність б/н від 22.06.2006

третіх осіб:

Севастопольське міське головне управління земельних ресурсів –не з’явився;

Державне підприємство „Центр державного земельного кадастру при Державному комітеті України по земельних ресурсах” –не з’явився;

ДП „Севгеоцентр” –не з’явився;

ГК «Атлантик» - Ковчегіна Ю.М., довіреність б/н від 01.02.2005.

СУТЬ СПОРУ:

Перший заступник прокурора м. Севастополя в інтересах держави в особі Севастопольської міської Ради звернувся до господарського суду міста Севастополя з позовними вимогами до приватного підприємства “Фассі” (далі –ПП „Фассі”) про визнання недійсним договору оренди земельної ділянки від 06.04.2004 та повернення сторін у первісне положення; зобов’язання відповідача повернути зайняту земельну ділянку площею 0,456га, яка розташована в 5 мікрорайоні Камишової бухти Севастопольській міській Раді у стані, придатному для подальшого користування, та за рахунок власних коштів і силами знести побудовані споруди та огородження з посиланням на ст.121 Конституції України, ст. 116, 125, 211, 212 Земельного кодексу України, ст. 16, 215, 216, 648 Цивільного кодексу України, ст. 23 Господарського кодексу України.

Рішенням господарського суду міста Севастополя від 15.01.2007, яке залишено без змін постановою Севастопольського апеляційного господарського суду від 05.04.2007, в позові відмовлено повністю.

Постановою Вищого господарського суду України від 11.07.2007 постанова Севастопольського апеляційного господарського суду від 05.04.2007 та рішення господарського суду міста Севастополя від 15.01.2007 скасовані, справа передана на новий розгляд до суду першої інстанції.

Ухвалою суду від 20.08.2007 справа прийнята до провадження суддею Шевчук Н.Г. з привласненням № 20-7/143-2/338.

Позивач у поясненнях щодо позову вважає вимоги прокурора таким, що підлягають задоволенню з посиланням на норми Закону України „Про оренду землі” та Закону України „Про землеустрій”.

Прокурор у судовому засіданні заявив усне клопотання про припинення провадження у справі на підставі пункту 11 частини першої статті 80 Господарського процесуального кодексу України оскільки на день прийняття рішення строк дії спірного договору закінчився.

Відповідач у поясненнях додатково до відзиву на позов позовні вимоги не визнав з мотивів викладених у ньому, основні з яких полягають в тому, що він користувався земельною ділянкою в межах, якими цією ділянкою користувалось ТОВ „Леона”, при підготовці Плану зовнішніх меж земельної ділянки та технічного звіту на виконання розпорядження Севастопольської міської державної адміністрації, землевпорядними організаціями в 2003 році було виявлено, що фактичне розміщення автостоянки не відповідає межам, встановленим в технічному звіті ТОВ „Леона”, межі, вказані в колишніх матеріалах виходили на проїзди загального користування до дачних ділянок, у зв’язку з чим, землевпорядкувальні організації уточнили  межі земельної ділянки без зміни його площі; координати кутів повороту земельної ділянки занесені в базу даних державного земельного кадастру, в проект відводу ТОВ „Леона” внесені відповідні зміни;  План зовнішніх меж земельної ділянки, який є невід’ємною частиною договору оренди погоджений та затверджений в установленому порядку Севастопольським міським головним управлінням земельних ресурсів; уточнення меж земельної ділянки не підлягає затвердженню на сесії міської ради; земельна ділянка використовується у відповідності з договором оренди і необхідних додатків до нього, передбачених діючим законодавством України. Також відповідач вважає, що договір оренди земельної ділянки укладений з дотриманням встановлених статтею 15 Закону України „Про оренду землі” норм.

При новому розгляді справи, дослідивши надані докази, заслухавши пояснення прокурора, представників сторін та третьої особи суд

ВСТАНОВИВ:

04.01.1997 розпорядженням Севастопольської міської державної адміністрації № 20-р “Про надання у тимчасове користування на умовах оренди товариству з обмеженою відповідальністю “Леона“ земельної ділянки для облаштування тимчасової автостоянки в VII мікрорайоні Камишової бухти" товариству надана із земель міста в тимчасове довгострокове користування строком на 5 років (з 04.01.1997 по 04.01.2002) земельна ділянка площею 0,46 га для зазначених цілей.

12.05.1997 між Севастопольською міською державною адміністрацією та товариством з обмеженою відповідальністю “Леона“ (далі –ТОВ „Леона”) укладено договір оренди № 99.

14.05.1997 між ТОВ “Леона“ та відповідачем укладено договір купівлі-продажу права оренди вказаної земельної ділянки, який зареєстрований в Севастопольській міській державній адміністрації 14.05.1997 за № 2.

З метою створення умов для ефективного використання на договірній основі земель, які перебувають у власності громадян та юридичних осіб України, територіальних громад сіл, селищ, міст (комунальній власності), держави  Президентом України постановлено Указу “Про оренду землі”, пунктом 1 якого визначено: “Виходячи з того, що одним із невідкладних першочергових заходів у здійсненні земельної реформи в Україні є оренда землі, установити, що земля надається в оренду на підставі оформленого договору, відповідно до якого орендодавець передає за плату орендареві у володіння і користування земельну ділянку для господарського використання на обумовлений строк.”. Таким чином, приписами вищенаведеної правової норми установлено, що земля надається в оренду на підставі оформленого договору.

Пунктом 3 Указу Президента України “Про оренду землі” було встановлено, що право на оренду земельної ділянки може бути придбане на конкурентних засадах шляхом проведення аукціонів, конкурсів тощо. Право на оренду земельної ділянки може бути продано, подаровано, успадковано, обміняно, заставлено або іншим законним способом відчужено, в тому числі передано як внесок до статутних фондів товариств та підприємств, якщо інше не передбачено договором оренди земельної ділянки. Право на оренду земельної ділянки може перейти після смерті орендаря, якщо інше не передбачено договором оренди, до одного із членів сім'ї орендаря, який проживав і працював з ним на цій земельній ділянці та дав згоду стати орендарем. Передача в оренду земельної ділянки не є підставою для припинення або зміни права третьої особи на цю земельну ділянку. Таким чином, приписами даної правової норми встановлено, що особа, яка має право на оренду земельної ділянки може це право продати.

Згідно статтею 7 Закону України "Про оренду землі" орендарі набувають права на оренду земельної ділянки на підставах і в порядку, передбачених Земельним кодексом України, цим та іншими законами України та договором оренди землі. Підставою для укладення договору оренди і набуття права на оренду земельної ділянки, що перебуває у комунальній або державній власності, є рішення орендодавця. У разі набуття права на оренду земельної ділянки на конкурентних засадах підставою для укладення договору оренди є результати конкурсу чи аукціону.

14.03.2002 відповідач звернувся до Севастопольської    міської    ради    та    Севастопольської    міської    державної адміністрації з заявою про продовження договору оренди № 99 від 12.05.1997 строком на 20 років.

03.06.2003 пунктом 1  рішення Севастопольської міської Ради № 968 „Про передачу в оренду земельної ділянки ПП „Фассі” в VII мікрорайоні Камишової бухти для обслуговування тимчасової автостоянки” відповідачу передано в оренду без зміни цільового призначення земельну ділянку, межі якої визначені в натурі, площею 0,4563 га строком до 01.08.2007.

ПП „Фассі” зобов’язано: у двомісячний строк з дня прийняття рішення виконати та надати у встановленому порядку в міську Раду план зовнішніх мереж земельної ділянки для підготовки договору оренди землі; у трьохмісячний строк з дня набрання сили пункту 1 даного рішення укласти договір оренди земельної ділянки з міською Радою, та надати у Севастопольську міську державну адміністрацію для державної реєстрації у встановленому законом порядку.  Управлінню земельних ресурсів зареєструвати ПП „Фассі” в якості землекористувача та внести відповідні зміни у кадастрову та звітно-реєстраційну документацію, надати відомості до Гагарінської державної податкової інспекції (т.1 а.с.37).

06.04.2004 між Севастопольською міською Радою та ПП „Фассі” укладено типовий договір оренди, який зареєстровано 22.04.2004 під № 120 в Книзі реєстрації договорів оренди № 4-М-01, земельної ділянки строком до 01.08.2007, додатком до якого є План-схема земельної ділянки, Акт зазначення меж земельної ділянки в натурі (на місцевості), кадастровий план земельної ділянки і таке інше (т. 1. а.с. 38-49). Пунктом 6.1 договору передбачено, що передача земельної ділянки в оренду здійснюється без розробки проекту відводу (т.1 а.с.40).

Порядок передачі земельних ділянок в оренду визначений статтею 124 Земельного кодексу України, згідно частини 1 та частини 3 якої передача в оренду земельних ділянок, що перебувають у державній або комунальній власності, здійснюється на підставі рішення відповідного органу виконавчої влади або органу місцевого самоврядування шляхом укладення договору оренди земельної ділянки. Передача в оренду земельних ділянок громадянам і юридичним особам із зміною їх цільового призначення та із земель запасу під забудову здійснюється за проектами відведення в порядку, встановленому статтями 118, 123 цього Кодексу.

Згідно частин 1, 2, 3, 4 статті 123 Земельного кодексу України надання земельних ділянок юридичним особам у постійне користування здійснюється на підставі рішень органів виконавчої влади та органів місцевого самоврядування за проектами відведення цих ділянок. Умови і строки розроблення проектів відведення земельних ділянок визначаються договором, укладеним замовником з виконавцем цих робіт відповідно до типового договору. Форма типового договору, нормативи та строки розробки проектів відведення земельних ділянок визначаються Кабінетом Міністрів України. Юридична особа, зацікавлена в одержанні земельної ділянки у постійне користування із земель державної або комунальної власності, звертається з відповідним клопотанням до районної, Київської та Севастопольської міських державних адміністрацій або сільської, селищної, міської ради. До клопотання про відведення земельної ділянки додаються матеріали, передбачені частиною п'ятнадцятою статті 151 цього Кодексу, документи, що обґрунтовують її розмір, призначення та місце розташування.

Таким чином, приписами даної правової норми встановлено, що юридична особа, зацікавлена в одержанні земельної ділянки до клопотання про відведення земельної ділянки має додати матеріали, передбачені частиною п'ятнадцятою статті 151 цього Кодексу.

Згідно частини 1 статті 151 Земельного кодексу України юридичні особи, зацікавлені у вилученні (викупі) земельних ділянок, зобов'язані до початку проектування погодити із власниками землі і землекористувачами та сільськими, селищними, міськими радами, державними адміністраціями, Радою міністрів Автономної Республіки Крим, Кабінетом Міністрів України і Верховною Радою України місце розташування об'єкта, розмір земельної ділянки та умови її вилучення (викупу) з урахуванням комплексного розвитку території, який би забезпечував нормальне функціонування на цій ділянці і прилеглих територіях усіх об'єктів, умови проживання населення і охорону довкілля.

Таким чином, особи, зацікавлені у вилученні (викупі) земельних ділянок, зобов'язані до початку проектування погодити із власниками землі і землекористувачами місце розташування об'єкта, розмір земельної ділянки та умови її вилучення (викупу) з урахуванням комплексного розвитку території, який би забезпечував нормальне функціонування на цій ділянці і прилеглих територіях усіх об'єктів.

Згідно з частини 1 пункту „в” статті 183 Земельного кодексу України основними завданнями землеустрою є зокрема встановлення на місцевості меж земельних ділянок власників і землекористувачів.

Відповідно до частини 1 пунктів „г”, „д”, „е” статті 184 Земельного кодексу України землеустрій передбачає: складання проектів впорядкування існуючих землеволодінь і землекористувань та створення нових;  складання проектів відведення земельних ділянок; встановлення в натурі (на місцевості) меж земельних ділянок.

Згідно статті 186 Земельного кодексу України розгляд і затвердження землевпорядної документації проводиться в такому порядку: проекти створення нових землеволодінь і землекористувань після погодження їх у встановленому порядку розглядаються і затверджуються відповідними органами виконавчої влади або органами місцевого самоврядування; проекти відведення земельних ділянок із земель державної чи комунальної власності затверджуються органами виконавчої влади або органами місцевого самоврядування, які надають і вилучають земельні ділянки;

Зміни до землевпорядних проектів та інших матеріалів з питань землеустрою вносяться за рішенням органів виконавчої влади, органів місцевого самоврядування або власників землі та землекористувачів, які затвердили ці проекти.

Проекти землеустрою, матеріали державного земельного кадастру підлягають державній експертизі, яка здійснюється органом по земельних ресурсах відповідно до закону.

Статтею 193 Земельного кодексу України встановлено, що державний земельний кадастр - це єдина державна система земельно-кадастрових робіт, яка встановлює процедуру визнання факту виникнення або припинення права власності і права користування земельними ділянками та містить сукупність відомостей і документів про місце розташування та правовий режим цих ділянок, їх оцінку, класифікацію земель, кількісну та якісну характеристику, розподіл серед власників землі та землекористувачів.

Угоди, укладені із порушенням встановленого законом порядку купівлі-продажу, дарування, застави, обміну земельних ділянок, визнаються недійсними за рішенням суду. Громадяни та юридичні особи несуть цивільну, адміністративну або кримінальну відповідальність відповідно до законодавства за зазначені та конкретно перелічені порушення (стаття 210, 211 Земельного кодексу України).

Спірний договір не відноситься до вищезазначених угод.

Відповідно до статті 212 Земельного кодексу України самовільно зайняті земельні ділянки підлягають поверненню власникам землі або землекористувачам без відшкодування затрат, понесених за час незаконного користування ними. Приведення земельних ділянок у придатний для використання стан, включаючи знесення будинків, будівель і споруд, здійснюється за рахунок громадян або юридичних осіб, які самовільно зайняли земельні ділянки. Повернення самовільно зайнятих земельних ділянок провадиться за рішенням суду.

Укладання, зміна, розірвання і виконання договору тимчасового (короткострокового чи довгострокового) користування землею на умовах оренди регулюється, крім відповідних норм Земельного кодексу України, Законом України "Про оренду землі".

Відповідно до частини першої статті 24 Закону України "Про оренду землі" право орендаря на орендовану ним земельну ділянку захищається нарівні із захистом права власності на земельну ділянку, передбаченим законами України.

Згідно зі статтями 4-7 Закону України „Про оренду землі” орендодавцями земельних ділянок є громадяни та юридичні особи, у власності яких перебувають земельні ділянки, або уповноважені ними особи. Орендодавцями земельних ділянок, що перебувають у комунальній власності, є сільські, селищні, міські ради в межах повноважень, визначених законом. Орендарями земельних ділянок є юридичні або фізичні особи, яким на підставі договору оренди належить право володіння і користування земельною ділянкою. Орендарі набувають права оренди земельної ділянки на підставах і в порядку, передбачених Земельним кодексом України, Цивільним кодексом України, Господарським кодексом України, іншими законами України і договором оренди землі.

Згідно зі  статтями 13, 14, 15  Закону України „Про оренду землі” договір оренди землі - це договір, за яким орендодавець зобов'язаний за плату передати орендареві земельну ділянку у володіння і користування на певний строк, а орендар зобов'язаний використовувати земельну ділянку відповідно до умов договору та вимог земельного законодавства. Договір оренди землі укладається у письмовій формі і за бажанням однієї із сторін може бути посвідчений нотаріально.

Істотними умовами договору оренди землі є:

-          об'єкт оренди (місце розташування та розмір земельної ділянки);

-          строк дії договору оренди;

-          орендна плата із зазначенням її розміру, індексації, форм платежу, строків, порядку її внесення і перегляду та відповідальності за її несплату;

-          умови використання та цільове призначення земельної ділянки, яка передається в оренду;

-          умови збереження стану об'єкта оренди;

-          умови і строки передачі земельної ділянки орендарю;

-          умови повернення земельної ділянки орендодавцеві;

-          існуючі обмеження (обтяження) щодо використання земельної ділянки;

-          визначення сторони, яка несе ризик випадкового пошкодження або знищення об'єкта оренди чи його частини;

-          відповідальність сторін.

Спірний договір  оренди укладений відповідно до прийнятого розпорядження Севастопольської міської Ради, розпорядження та договір не суперечать вимогам статті 62 Закону України „Про землеустрій”, згідно якої документація із землеустрою підлягає державній експертизі з метою забезпечення її відповідності вихідним даним та технічним умовам, вимогам законів України, іншим нормативно-правовим актам.

Невід'ємною частиною договору оренди землі є: план або схема земельної ділянки, яка передається в оренду; кадастровий план земельної ділянки з відображенням обмежень (обтяжень) у її використанні та встановлених земельних сервітутів; акт визначення меж земельної ділянки в натурі (на місцевості); акт приймання-передачі об'єкта оренди; проект відведення земельної ділянки у випадках, передбачених цим Законом.

Відсутність у договорі оренди землі однієї з істотних умов, передбачених цією статтею, а також порушення вимог статей 4 - 6, 11, 17, 19 цього Закону є підставою для відмови в державній реєстрації договору оренди, а також для визнання договору недійсним відповідно до закону.

У спірному договорі оренди № 120 від 06.04.2004 містяться всі істотні умови, передбачені законодавством, договір повністю відповідає типовій формі, затвердженій постановою Кабінету міністрів України № 220 від 03.03.2004.

Відповідно до статті 16 Закону України „Про оренду землі” передача земельної ділянки, межі якої визначено в натурі (на місцевості), в оренду без зміни її цільового призначення здійснюється без розроблення проекту її відведення.

У разі зміни цільового призначення земельної ділянки надання її в оренду здійснюється за проектом відведення в порядку, встановленому законом.

Договір оренди оформлюється в письмовій формі та відповідно до статті 18 Закону України „Про оренду землі” підлягає державній реєстрації в порядку, визначеному Кабінетом Міністрів України та набирає чинності після його державної реєстрації.

Матеріали справи, зміст розпорядження № 968 від 03.06.2003 не містять даних про те, що земельна ділянка передається відповідачу у 2003 році в оренду виходячи з меж і площі, які були встановлені Розпорядженням Севастопольської міської державної адміністрації від 07.01.1997 № 20-р, п.1 розпорядження містить інше формулювання.

Контролюючі державні органи узгодили надання земельної ділянки в оренду, всі зміни затверджені Севастопольським міським головним управлінням земельних ресурсів, Державним підприємством „Центр державного земельного кадастру при Державному комітеті України по земельних ресурсах” в особі Севастопольської міської філії.

Посилання прокурора на статтю 648 Цивільного кодексу України та статтю 23 Господарського процесуального кодексу України безпідставні, так як договір укладено не на підставі правового акту органу місцевого самоврядування, а на підставі акту ненормативного характеру індивідуальної дії, яким є розпорядження № 968 від 03.06.2003.

Також безпідставні посилання прокурора на статті 211, 212 Земельного кодексу України  так як прокурор не навів обґрунтувань, в чому договір оренди не відповідає земельному законодавству України та матеріали справи не дають суду підстав для висновку, що мало місце самовільне захоплення земельної ділянки чи самовільна зміна її меж відповідачем без згоди всіх землевпорядних організацій та власника землі: Севастопольської міської Ради. У даному випадку має місце землекористування відповідача на підставі правовстановлюючих документів, передбачених діючим законодавством України.

Порушення якщо і мали місце, то з боку  Севастопольської міської Ради, ДП „Центр державного земельного кадастру при Державному комітеті України по земельних ресурсах” в особі Севастопольської міської філії, Севастопольського міського головного управління земельних ресурсів при підготовці матеріалів і дачі висновків.

В діях відповідача відсутня вина в тому, що фактично межі земельної ділянки, переданої йому Севастопольською міською Радою в оренду, не відповідали в 2003-2004 році проекту відводу земельної ділянки, який було затверджено в 1997 році, чим і були порушені його права на отримання в оренду земельної ділянки, право на оренду якої ним було куплене у ТОВ „Леона”.

Обов’язок щодо оформлення правовстановлюючих документів на використання земельної ділянки згідно вимог чинного законодавства України що регулює дані правовідносини, лежить на відповідному повноважному державному органі, в даному випадку –Севастопольській міській Раді, яка є у даній справі позивачем і в особі якої в інтересах держави подав позов прокурор.

Підставою для визнання договору недійсним, згідно статтей 203, 215, 216 Цивільного кодексу України, є невідповідність його змісту Цивільному кодексу України та іншим актам цивільного законодавства, а також моральним засадам суспільства, при відсутності необхідного обсягу цивільної дієздатності, вільного та відповідного його внутрішній волі волевиявленню, формі, встановленій законом та відсутність направлення на реальне настання правових наслідків, обумовлених право чином, що тягне повернення сторін в первісний стан.

Факт надання в оренду земельної ділянки відповідачу без затвердження Проекту відводу або відсутність наступного затвердження Змін в Проект відводу в частині меж земельної ділянки не є підставою для визнання угоди недійсною, не свідчить про самовільну зміну меж відповідачем, так як матеріали справи свідчать про протилежне: що з 1997 року по 2003 рік, незважаючи на існуючий затверджений Проект відводу земельної ділянки ТОВ „Леона”, позивачем та третіми особами здійснені зміни меж його землекористування суміжним землекористувачам, на їх користь за рахунок ТОВ „Леона” та ПП „Фассі”: гаражному кооперативу „Атлантик”, Громадській організації „Тропик” та іншим.

При підготовці до укладення договору оренди Севастопольська міська Рада (позивач) зобов’язана була при необхідності, якщо зміни стосувались земель запасу, затвердити зміни в Проект відводу земельної ділянки в частині уточнення меж земельної ділянки.

Спірна земельна ділянка розміщена на землях житлової та громадської забудови. Докази того, що зміна меж здійснена за рахунок  земель запасу, відсутні.

За результатам розгляду справи суд не встановив факту порушень прав чи охоронюваних законом інтересів позивача: Севастопольської міської Ради, тому у суду немає правових підстав для задоволення позову. Спірна угода укладена без порушення норм діючого законодавства України.

З урахуванням викладеного позовні вимоги про визнання недійсним договору оренди та зобов’язання відповідача повернути зайняту земельну ділянку не обґрунтовані та визнані судом такими, що не підлягають задоволенню.

На підставі викладеного та керуючись статтями 82, 84-85   Господарського процесуального кодексу України суд

В И Р І Ш И В :

У позові відмовити повністю.

Суддя                                                                                                                Н.Г.Шевчук

Рішення оформлено відповідно до вимог ст. 84 Господарського

процесуального кодексу України  і підписано  24.09.2007.