ВИЩИЙ  ГОСПОДАРСЬКИЙ  СУД  УКРАЇНИ
ПОСТАНОВА

ІМЕНЕМ УКРАЇНИ

22 лютого 2007 р.
№ 46/280-06

Вищий господарський суд України у складі колегії суддів:

головуючого
суддів:
М. Остапенка,
Є. Борденюк, В. Харченка,

розглянувши у відкритому судовому засіданні

касаційну скарги
Приватне підприємство (ПП) "Торгівельні ряди"

на постанову
від 18.12.2006 року

Харківського апеляційного господарського суду

у справі
№ 46/280-06

за позовом
Кегичівської районної спілки споживчих товариств

до
ПП "Торгівельні ряди"

про
розірвання договору оренди та виселення

В судове засідання прибули представники сторін:

позивача
Кадук Л.В. (голова), Петрова О.В. (дов. від 19.02.2007 року)

відповідача
Лебединська З.П. (дов. від 10.01.2007 року)

Заслухавши суддю-доповідача –Є. Борденюк пояснення представників сторін та перевіривши матеріали справи, Вищий господарський суд України

ВСТАНОВИВ:

Позовна вимога Кегичівської районної спілки споживчих товариств про розірвання укладеного з ПП "Торгівельні ряди" договору оренди б/н від 01.04.2003 року та угоди від 05.05.2003 року про зміни та доповнення до договору оренди від 01.05.2003 року, і виселення відповідача з займаних приміщень, розташованих за адресою: Харківська область, смт. Кегичівка, вул. Волошина, 38, мотивована тим, що відповідач в порушення умов договору своїм недбалим ставленням значно погіршив технічний стан орендованої будівлі універмагу та не зважає на письмові вимоги позивача щодо приведення орендованого приміщення у належний стан, на підтвердження чого посилається на висновок про технічний стан будівлі універмагу, наданий Українським проектно-пошуковим інститутом                     "УКРСАХПРОЕКТ", який свідчить, що на час обстеження (липень 2005 року) будівля універмагу є непридатна для подальшої експлуатації, так як у цілому нежитлова будівля, яку орендує відповідач знаходиться у незадовільному технічному стані, а деякі конструктивні елементи (покрівля) знаходиться в аварійному стані. Крім того, позивач зазначає про невиконання ПП "Торгівельні ряди" постанов Державного пожежного нагляду від 02.04.2004 року № № 46, 47 про заборону експлуатації приміщень підвалу та 2-го поверху універмагу, а отже, невиконання п. 3. 4. договору, та порушення відповідачем взятого на себе обов'язку страхування орендованого приміщення згідно з п. 3. 9. договору.

За наведених обставин, позивач обґрунтовує свої вимоги положеннями           ч. 3 ст. 783 Цивільного кодексу України, якою передбачено право наймодавця вимагати розірвання договору найму, якщо наймач своєю недбалою поведінкою створює загрозу пошкодження речі, та п. 6. 3. договору б/н від 01.04.2003 року.

Рішенням господарського суду Харківської області від 03.10.2006 року у справі № 46/280-06 (суддя О. Ільїн) в задоволенні позовних вимог відмовлено.

Приймаючи рішення у справі господарський суд першої інстанції виходив з наступного.

Відповідно до ст. 776 ЦК України поточний ремонт речі, переданої у найм, провадиться наймачем за його рахунок, якщо інше не встановлено договором або законом. Капітальний ремонт речі, переданої у найм, провадиться наймодавцем за його рахунок, якщо інше не встановлено договором або законом.

Однак, умовами договору оренди, укладеного між сторонами по справі, не був передбачений обов'язок орендаря (відповідача) здійснювати капітальний ремонт будівлі, а пунктом 3. 7. угоди про зміни та доповнення договору від 01.04.2003 року, на думку господарського суду Харківської області, було передбачено лише право орендаря здійснювати капітальний ремонт будівлі, приміщень, кровлі, водопроводу, каналізації, системи електрозабезпечення і таке інше на його розсуд.

Матеріали справи свідчать про проведення відповідачем за згодою позивача ремонтно-відновлювальних робіт приміщення кафе на 1-му поверсі орендованої будівлі, які 29.07.2004 року прийняті позивачем у встановленому порядку.

Разом з цим, господарський суд першої інстанції зазначає, що позивачем не було надано доказів недбалої поведінки відповідача, яка створює загрозу пошкодження речі, а висновок про технічний стан будівлі універмагу Українського проектно-пошукового інституту "УКРСАХПРОЕКТ" не може вважатися доказом вини відповідача щодо погіршення технічного стану орендованої будівлі універмагу, виходячи при цьому з положень ч. 3 ст. 779 Цивільного кодексу України, відповідно до якої наймач не відповідає за погіршення речі, якщо це сталося внаслідок нормального її зношення або упущень наймодавця.

Таким чином, господарський суд Харківської області суд дійшов висновку про необґрунтованість позовних вимог, оскільки позивач не довів суду фактів недбалої поведінки відповідача, яка створює загрозу пошкодження речі, що може бути підставою розірвання договору оренди.

Постановою Харківського апеляційного господарського суду від 18.12.2006 року (колегія суддів: Ю. Філатов, В. Іванкіна, В. Сіверін) рішення господарського суду Харківської області від 03.10.2006 року у справі № 46/280-06 скасовано; позовні вимоги задоволені; розірвані договір оренди б/н від 01.04.2003 року та угода від 05.05.2003 року про зміни та доповнення до договору оренди від 01.05.2003 року; ПП "Торгівельні ряди" виселено з універмагу, що розташований по вул. Волошина, 38, в пгт. Кегичівка, Харківської області; ПП "Торгівельні ряди" зобов'язано передати Кегичівській районній спілці споживчих товариств за актом приймання-передачі 2-х поверхову будівлю універмагу з підвальним приміщенням та обладнання у відповідності з актом приймання-передачі від 11.04.2003 року.

Постанова суду мотивована тим, що відповідно до ст. 291 Господарського кодексу України на вимогу однієї із сторін договір оренди може бути достроково розірваний з підстав, передбачених Цивільним кодексом України для розірвання договору найму, в порядку, встановленому статтею 188 цього Кодексу.

Згідно зі ст. 651 ЦК України договір може бути змінено або розірвано за рішенням суду на вимогу однієї із сторін у разі істотного порушення договору другою стороною та в інших випадках, встановлених договором або законом.

Матеріали справи свідчать, що 01.04.2006 року між сторонами у справі укладено договір оренди, згідно з яким позивач передав, а відповідач прийняв у строкове платне користування строком до 12.04.2003 року 2-х поверхове приміщення універмагу, розташоване за адресою: смт. Кегичівка, вул. Волошина, 28, як підтверджується відповідним актом приймання-передачі від 11.04.2003 року. Угодою про зміни і доповнення до договору від 01.04.2003 року, укладеної сторонами 05.05.2003 року, були змінені і викладені в новій редакції деякі умови договору, зокрема, п. 1. 4. договору, яким було встановлено строк дії договору до 05.05.2013 року.

Умовами договору сторони передбачили можливість дострокового розірвання договору, зокрема, у випадках порушення терміну внесення орендної платні більше одного місяця з моменту виникнення зобов'язання; при погіршенні, внаслідок дій орендаря, технічного або санітарного стану приміщення; та з інших підстав, передбачених законодавством України (п. 6. 3.).

Згідно ч. 3 ст. 285 ГК України орендар зобов'язаний берегти орендоване майно у відповідності з умовами договору, запобігаючи його псуванню та пошкодженню, та своєчасно і в повному обсязі сплачувати орендну плату.

Договором передбачено, що орендна плата вноситься щомісячно не пізніше 1-го числа поточного місяця в сумі 1 500,00 грн. в тому числі ПДВ 20% на поточний рахунок орендодавця (п. 4. 1.), однак, як встановлено господарським судом апеляційної інстанції, в порушення умов договору відповідачем несвоєчасно та не в повному обсязі вносилась орендна плата, про що свідчать надані позивачем дані про сплату за період оренди нежитлового приміщення.

З матеріалів справи вбачається, що на підставі листа - замовлення Кегичівської районної спілки споживчих товариств № 95 від 18.07.2005 року технічний стан орендованої ПП "Торгівельні ряди" будівлі універмагу перевірений Українським проектно-пошуковим інститутом "Укрсахпроект", за висновком якого встановлено, що будівля універмагу непридатна для подальшої експлуатації, зважаючи на знаходження її в незадовільному технічному стані, а деяких конструктивних елементів (покрівлі) - в аварійному стані.

Разом з тим, Харківським апеляційним господарським судом встановлено, що відповідачем не виконуються Правила пожежної безпеки, а саме, за недоліки пов'язані з протипожежним станом постановами Державного пожежного нагляду від 02.04.2004 року № № 46, 47 було заборонено експлуатацію приміщень підвалу та другого поверху універмагу; також встановлено порушення ПП "Торгівельні ряди" п. 3. 9. договору, а саме, не було застраховано 2-й поверх орендованої будівлі, зважаючи на те, що наданий в підтвердження виконання цих умов страховий договір № 007408/118 не може бути належним доказом страхування універмагу, оскільки стосується страхування тільки 1-го поверху орендованого приміщення та на не весь строк оренди, а тільки з 14.10.2005 року по 13.10.2006 року.

За наведених обставин, господарський суд апеляційної інстанції дійшов висновку, що відповідач не виконує обов'язків щодо утримання приміщення у порядку, передбаченому санітарними, протипожежними правилами та правилами експлуатації встановленого у приміщенні санітарно-технічного та інженерного обладнання, та в порушення умов договору, своїм недбалим поводженням погіршив технічний стан орендованої будівлі універмагу, що згідно з п. 6. 3. договору та п. 1 ч. 3. ст. 783 ЦК України є підставами для розірвання договору.

Звертаючись до суду з касаційною скаргою, ПП "Торгівельні ряди" посилається на неправильне застосування господарським судом апеляційної інстанції при винесенні оскаржуваної постанови матеріальних норм права та порушення процесуальних норм.

Перевіряючи юридичну оцінку встановлених судом фактичних обставин справи та їх повноту, Вищий господарський суд України дійшов висновку, що касаційна скарга не підлягає до задоволення, виходячи з такого.

Господарськими судами попередніх інстанцій встановлено, що згідно з висновком про технічний стан будівлі універмагу, наданий Українським проектно-пошуковим інститутом "УКРСАХПРОЕКТ", на час обстеження (липень 2005 року) будівля універмагу є непридатною для подальшої експлуатації, зважаючи на її незадовільний технічний стан, і знаходження деяких її конструктивних елементів (покрівлі) в аварійному стані, а також рекомендовано проведення капітального ремонту будівлі в цілому і відновлення її конструктивних елементів.

Відповідно до ст. 776 ЦК України поточний ремонт речі, переданої у найм, провадиться наймачем за його рахунок, якщо інше не встановлено договором або законом. Капітальний ремонт речі, переданої у найм, провадиться наймодавцем за його рахунок, якщо інше не встановлено договором або законом.

Однак, пунктом 3.7. угоди про зміни та доповнення до договору оренди передбачено право орендаря здійснювати капітальний ремонт будівлі, приміщень, кровлі, водопроводу, каналізації, системи електрозабезпечення і таке інше на його розсуд і віднесення цих витрат в рахунок орендної плат, або в рахунок викупу орендованого об'єкту чи його частини за погодженням з орендодавцем.

У зв'язку з зазначеним, висновок господарського суду першої інстанції про здійснення орендарем капітального ремонту орендованого приміщення, виходячи з п. 3. 7 угоди про зміни та доповнення до договору, на його розсуд є хибним.

Відповідно до п. 4 ч. 1 ст. 783 ЦК України наймодавець має право вимагати розірвання договору найму, якщо наймач не приступив до проведення капітального ремонту речі, якщо обов'язок проведення капітального ремонту був покладений на наймача, а отже постанова у справі є правомірною та обґрунтованою.

Разом з тим, враховуючи порушення відповідачем своїх зобов'язань за договором, а саме, своєчасно вносити орендну платню відповідно до цього договору (п 3. 2.), забезпечити утримання приміщення в належному стані, передбаченому санітарними, протипожежними правилами і правилами експлуатації встановленого в приміщенні санітарно - технічного і інженерного обладнання      (п 3. 4.); застрахувати приміщення, що орендується, за свій рахунок (п. 3. 9.), як встановлено господарським судом апеляційної інстанції та підтверджується матеріалами справи, згідно з п. 6. 3. договору вбачається наявність підстав для дострокового розірвання договору.

Керуючись ст. ст. 1115, 1117, 1119-11112 Господарського процесуального кодексу України, Вищий господарський суд України

ПОСТАНОВИВ:

Касаційну скаргу ПП "Торгівельні ряди" залишити без задоволення.

Постанову Харківського апеляційного господарського суду від 18.12.2006 року у справі № 46/280-06 залишити без зміни.

Головуючий, суддя                                                                 М.Остапенко

Судді                                                                                                Є.Борденюк

В.Харченко