ОДЕСЬКИЙ АПЕЛЯЦІЙНИЙ ГОСПОДАРСЬКИЙ СУД _________________________________________________________________________________________
П О С Т А Н О В А ІМЕНЕМ  УКРАЇНИ

"14" серпня 2007 р.

Справа № 17/51-07-2222

Одеський апеляційний господарський суд у складі колегії
суддів:

головуючого
судді          Мацюри П.Ф.

суддів:                    Андрєєвої Е.І.

Ліпчанської Н.В.

при секретарі судового засідання
Юзьковій І.В.

за участю представників сторін

від позивача

від відповідача

розглянувши у відкритому судовому засіданні апеляційну
скаргу Суб'єкта підприємницької діяльності-фізичної особи
ОСОБА_1

на рішення господарського суду Одеської
області від 12.07.2007р.

по справі № 17/51-07-2222

за позовом Товариства з обмеженою
відповіальністю "Альтаїр"

до  Суб'єкта
підприємницької діяльності-фізичної особи ОСОБА_1

про визнання недійсним договору

В С Т А Н О В И В :

Рішенням господарського суду Одеської
області (суддя Зуєва Л.Є.) задоволено позов Товариства з обмеженою
відповіальністю "Альтаїр" та визнано недійсним договір
купівлі-продажу магазину від 28.04.2005р. Стягнуто з СПД ОСОБА_1 на користь ТОВ
"Альтаїр" 85 грн. витрат по сплаті
державного мита, 118 грн. за послуги ІТЗ судового процесу. Рішення
мотивовано тим, що 28 квітня 2005 р. позивачем - Товариством з обмеженою
відповідальністю "Альтаір" (ТОВ "Альтаір") та відповідачем
(СПД ОСОБА_1) було укладено оскаржуваний договір купівлі-продажу магазину -
нежилого приміщення загальною площею 127,8 кв, м., розташоване за адресою:
АДРЕСА_1.

Рішенням господарською суду Одеської
області від 09.03.2006 р. по справі № 1/47-06-1533 позов СПД ОСОБА_1 було
задоволено, визнано дійсним укладений останньою та ТОВ "Альтаїр"
договір купівлі-продажу магазину від 28.04.2005 р., визнано за СПД ОСОБА_1
право власності на нежиле приміщення загальною площею і 27,8 кв. м.,
розташоване за адресою: АДРЕСА_1. Постановою Одеською апеляційною
господарського суду від 18 квітня 2006 р. вказане судове рішення було залишено
без змін, у зв'язку з чим воно набрало законної сили.

В подальшому, рішенням господарського
суду Одеської області від 17 листопада 2006р. по справі № 9/192-06-5555, було
задоволено позов ОСОБА_1 до ТОВ "Альтаїр" визнано право власності СПД
ОСОБА_1 на земельну ділянку площею 0,0320 га, розташована по АДРЕСА_1,
припинено право власності ТОВ "Альтаїр" на вказану земельну ділянку,
у задоволені зустрічного позову ТОВ "Альтаїр" відмовлено. Постановою
Одеського апеляційного господарського суду від 30 січня 2007 р. вказане судове
рішення було залишено без змін, у зв'язку з чим воно набрало законної сили.

Судове рішення господарського суду
Одеської області від 17 листопада 2006 р. по справі № 9/192-06-5555 було
ухвалено з мотивів того, що судом до спірних правовідносин застосовано ст. 377
ч. і абзац 2 ЦК України.

Згідно ч. 1 ст. 377 ЦК України: до
особи, яка придбала житловий будинок, будівлю або споруду, переходить право
власності на земельну ділянку, на якій вони розміщені, без зміни її цільового
призначення, у розмірах, встановлених договором.

Якщо договором про відчуження
житлового будинку, будівлі або споруди розмір земельної ділянки не визначений,
до набувача переходить право власності на ту частину земельної ділянки, яка
зайнята житловим будинком, будівлею або спорудою, і а на частину земельної
ділянки, яка є необхідною для їх обслуговування.".

Рішенням господарського суду Одеської
області від 17 листопада 2006 р. по справі № 9/192-06-5555 було встановлено, що
одночасно з відчуженням на підставі укладеного ОСОБА_1 та ТОВ
"Альтаїр" договору купівлі-продажу магазину від 28.04.2005 р., за
яким до ОСОБА_1 перейшло право власності на нежиле приміщення загальною площею
І 27,8 кв. м., розташоване за адресою: АДРЕСА_1, також ОСОБА_1 набула і право
власності на земельну ділянку пл. 0,0320 га, розташовану за адресою: АДРЕСА_1,
тобто разом з відчуженням нерухомого майна, відбулося й відчуження земельної
ділянки на якій це майно розташоване.

У тексті, визнаного судом дійсним
договору, ніяким чином не зазначено, що відбувається одночасне відчуження
земельної ділянки, або, принаймні, про наміри сторін в подальшому будь-яким чином
укласти договір, щодо земельної ділянки під проданим об'єктом нерухомості, чи
намір ТОВ "Альтаїр" будь яким чином розпорядитися (відчужити)
вказаною земельною ділянкою.

При цьому позивач посилався на ті
обставини, що у рішенні суду зазначено, що ТОВ "Альтаїр"
"залишив без виконання цю вимогу у звязку із ухиленням суб'єкта
підприємницької діяльності - фізичної особи ОСОБА_1 від виконання існуючої між
сторонами домовленості про вчинення купівлі-продажу земельної ділянки, на якій
розташоване спірне приміщення". Також суд зазначив, що "відповідно до
статті 219 Господарською кодексу України суд може визнати правочин дійсним за
умови, якщо буде встановлено, що такий правочин відповідав справжній волі
особи, яка його вчинила, а нотаріальному посвідченню правочину перешкоджала
обставина, яка не залежала від її волі". Крім  цього судом апеляційної інстанції при
розгляді справи № 9/192-06-5555 було
встановлено,  що ТОВ
"Альтаїр" "відмовляється нотаріально посвідчити цей договір
вимагаючи від позивача доплати грошових коштів та купити в нього земельну
ділянку на якій спірне нежитлове приміщення знаходиться".

Тобто, відчуження земельної ділянки,
на якій знаходиться спірне нежитлове

приміщення,  не входило у наміри ТОВ "Альтаїр"
та не відповідало його внутрішній волі.

Дані обставини свідчать про те,
що  укладаючи з СПД ОСОБА_1 договір
купівлі-продажу нерухомого майна від  28
04.2005р., ТОВ "Альтаїр" помилявся щодо природи та предмету цього

правочину, прав та обов'язків
сторін правочину та його правових наслідків.

Зазначені обставини спонукали ТОВ
„Альтаїр” звернутися до господарського суду Одеської області з позовом до СПД
-фізичної особи ОСОБА_1 про визнання недійсним договору купівлі-продажу.

Згідно ст.203 Цивільного кодексу
України зміст правочину не може суперечити цьому Кодексу, іншим актам
цивільного законодавства, особа, яка вчиняє правочин, повинна мати необхідний
обсяг цивільної дієздатності.

Правочини, вчинені під впливом
помилки, що має істотне значення, є недійсними, оскільки не відповідають
загальним підставам дійсності правочинів, зокрема ч. 3 ст. 203 ЦК України,
оскільки внутрішня воля учасника правочину не відповідає її зовнішньому прояву
-волевиявленню учасника, яке сформоване під впливом помилки.

Правовідносини між позивачем та
відповідачем, які  є спірними, дійсно
почались шляхом укладання договору фінансового лізингу від 02.02.2004 р.,
умовою якого -п.3.6. передбачено, що право власності на приміщення переходить
до відповідача за умови, якщо сторони договору лізингу укладуть договір
купівлі-продажу у випадку і з моменту сплати визначеної договором ціни.

Діюче законодавство України не
містить обов'язкової умови укладання договору купівлі-продажу як правового
наслідку укладеного договору фінансового лізингу, а, отже усі умови, пов'язані
з продажем нежитлового приміщення визначаються саме у договорі купівлі-продажу.
Сторони на підставі вільного волевиявлення, яке відповідає їх внутрішньої волі,
визначають його умови, зокрема, ціну продажу, яка залежить від декількох
обставин, зокрема, властивостей і якостей речі -нежитлового приміщення саме на
момент укладання договору купівлі-продажу.

На час укладання договору фінансового
лізингу позивач не був власником земельної ділянки, на якій розташоване
нежитлове приміщення, але відповідні дії позивача, зокрема, укладення договору
купівлі-продажу земельної ділянки від 08.12.2004р., реєстр №2856 у приватного
нотаріуса Одеського міського нотаріального округа Чужовської Н.Ю., сплата
відповідних коштів за купівлю земельної ділянки, на який розміщене нежитлове
приміщення, на думку позивача, змінила властивість і якість речі -нежитлового
приміщення, розміщеного на відповідній земельній ділянці  на час укладання договору купівлі-продажу
нежитлового приміщення.

Ч.1 ст.131 ЗК України передбачає
можливість набуття права власності на земельні ділянки на підставі
цивільно-правових угод. Земельний кодекс України передбачає, що укладання таких
угод відбувається відповідно до Цивільного Кодексу  України, з урахуванням вимог Земельного  України (ч.2 ст. 131 ЗК України ). Згідно ч.1
ст. 131 ЗК України угоди про перехід права власності на земельні ділянки укладаються
в письмовій формі та нотаріально посвідчуються та відповідно до ч.3 ст.132 ЗК
України вважаються укладеними з дня нотаріального посвідчення.

Статті  210, 657 ЦК України  передбачають, що правочини щодо відчуження
нерухомого майна (у т.ч. земельних ділянок) є вчиненими з моменту державної
реєстрації, а отже, правова позиція відповідача щодо відсутності прав позивача
на земельну ділянку на час укладання договору купівлі-продажу нежитлового
приміщення є такою,що не приймається судом до уваги, оскільки   договір купівлі-продажу земельної ділянки
від 08.12.2004р. є укладеним, а отримання державного акту на право власності на
земельну ділянку є технічною реєстраційною процедурою, яка затверджує фактичне
та юридичне панування над земельною ділянкою, відповідним оформленням у
встановленому порядку, оскільки згідно ч.3 ст.125 ЗК України приступати до
використання земельної ділянки до одержання документа, що посвідчує право на
неї, та ї державної реєстрації забороняється.

Вказані  обставини були відомі як позивачу, так
відповідачу - сторонам договору фінансового лізингу та договору
купівлі-продажу, у яких визначено  різний
предмет договору.  Згідно п.1.1. договору
фінансового лізингу предметом договору є нежитлове приміщення, розташоване за
адресою: вул. М. Грушевського, 40, загальною площею 127, 8 кв.м, розташоване на
земельній ділянці площею 320 кв.м
(договір на тимчасове користування землею на підставі оренди №385/15 від
08.02.2001 р.) Згідно п.1.1. договору купівлі-продажу від 28.04.2005р.
предметом договору є нежитлове одноповерхове приміщення загальною площею 127,8
кв.м., розташоване за адресою: вул. М. Грушевського, 40, на підставі договору
фінансового лізингу №1 від 02.02.2004р.

Зазначена умова договору
купівлі-продажу має суттєве значення для всебічного, повного та об'єктивного
розгляду даної справи, оскільки ст. 120 ЗК України не розглядає нежитлове
приміщення та земельну ділянку, на якій воно розташоване, як складний єдиний
об'єкт, який має виступати в майновому обороті нероздільно, але згідно ст. 186
ЦК України речі поділяються на головну річ і приналежність .

Ст. 186 ЦК України визначено, що річ,
призначена для обслуговування іншої (головної) речі і пов'язана з нею спільним
призначенням є її приналежністю. Приналежність слідує за головною річчю, якщо
інше не встановлено договором або законом. Згідно ст. 377 ЦК України до особи,
яка придбала житловий будинок, будівлю або споруду,  переходить право власності на земельну
ділянку, на якій вони розташовані, без зміни її цільового призначення, у
розмірах, визначених договором. Якщо договором про відчуження житлового
будинку, будівлі або споруди розмір земельної ділянки не визначений, до
набувача переходить право власності на ту частину земельної ділянки, яка
зайнята житловим будинком, будівлею або спорудою та  частина земельної ділянки, яка є необхідною
для її обслуговування.

Таким чином, діюче цивільне
законодавство України визначає нежитлове приміщення як головну річ, а земельну
ділянку, на якій вона розташована, як її приналежність, яка слідує за головною
річчю, незалежно від того, чи зазначена ця обставина у договорі купівлі -
продажу нежитлового приміщення чи не зазначена, тобто, якщо сторони договору
купівлі-продажу нежитлового приміщення не визначили цієї умови, то згідно ст.
377 ЦК України має застосовуватися загальний порядок, згідно якого
приналежність (земельна ділянка, на який розташовано нежитлове приміщення)
слідує за головною річчю (нежитловим приміщенням).

За таких обставин у даному випадку
норми земельного законодавства (зокрема, ст. 120 ЗК України) дещо по іншому
регулюють питання відчуження нежитлового приміщення та земельної ділянки, на
якої воно розміщено, ніж норми цивільного законодавства (зокрема, ст. ст. 186,
377 ЦК України), а, отже якщо сторони договору купівлі-продажу нежитлового
приміщення не визначили правовій статус земельної ділянки, на якій воно
розміщено, то згідно ст. 120 ЗК України потрібне укладення нового договору,
яким буде визначене це питання.

Крім того, відповідно до вимог ст.
191 ЦК України підприємство є єдиним майновим комплексом, що використовується
для здійснення підприємницької діяльності. До складу підприємства як єдиного
майнового комплексу входять всі види майна, призначені для його діяльності,
включаючи земельні ділянки, будівлі, споруди, устаткування, інвентар, сировину,
продукцію, права вимоги, борги, а також право на торгівельну марку або інше
позначення та інші права, якщо інше не встановлено договором або законом.
Підприємство як єдиний майновий комплекс є нерухомістю. Підприємство або його
частина можуть бути об'єктом купівлі-продажу, застави, оренди та інших
правочинів.

Втрата позивачем права власності на
земельну ділянку площею 0,0320 га, розташовану по вул. М. Грушевського, 40 у м.
Одесі, та відповідне набуття права власності відповідачем на зазначену земельну
ділянку є не правовим наслідком укладеного договору купівлі-продажу, а випливає
з правової природи укладеного договору купівлі-продажу, прав і обов'язків
сторін -позивача і відповідача по справі, які не відповідають справжній
волі позивача при укладенні договору купівлі-продажу нежитлового приміщення.

Якщо б позивач усвідомлював правову
природу укладеного договору купівлі-продажу нежитлового приміщення, його
предмет, визначений в п. 1.1 договору (тобто, його внутрішня воля відповідала
її зовнішньому прояву -волевиявленню), то ціна продажу нежитлового приміщення
не була б тотожна ціні, яка зазначена у п. 1.4. договору фінансового лізингу,
зокрема, з урахуванням додаткових фінансових витрат, які позивач здійснив при
оформлені своїх прав на зазначену земельну ділянку, на який розміщено нежитлове
приміщення. Позивачем помилково визначено предмет договору купівлі-продажу
нежитлового приміщення, у договорі не визначена ціна земельної ділянки, на який
розміщено нежитлове приміщення, не зазначено розміру земельної ділянки, на яку
позивач на момент укладення договору купівлі-продажу нежитлового приміщення мав
відповідні права, що є  підставою  для застосування ст. 229 ЦК України щодо
висновку наявності помилки позивача щодо обставин, які мають істотне значення і
визнання зазначеного договору купівлі-продажу недійсним.

Не погоджуючись з рішенням  господарського суду від 12.07.2007р., Суб'єкт
підприємницької діяльності-фізична особа ОСОБА_1 звернулася до Одеського
апеляційного господарського суду з апеляційною скаргою, в якій просить
скасувати зазначене  рішення від
12.07.2007р., та відмовити ТОВ "Альтаїр" у позиві.

Скаржник вважає оскаржуване рішення
господарського суду винесеним з порушенням норм процесуального та
метеріального  права.

ТОВ "Альтаїр" проти
апеляційної скарги заперечує з підстав
викладених у відзиві на апеляційну скаргу, відповідно якиого вказує, що  рішення прийняте господарським судом Одеської
області є законним і обґрунтованим, таким, що повно і всебічно відображає
обставини справи і правильно встановлює юридичну сутність та характер спірних
правовідносин, прийнято з дотриманням норм матеріального та  процесуального права.

Дослідивши  доводи апеляційної скарги та відзиву , наявні
матеріали справи та обставини на які посилається скаржник,   а також перевіривши додержання та
правомірність застосування судом першої інстанції норм матеріального та
процесуального права, заслухавши представників сторін, апеляційний
господарський суд дійшов висновку, що у совокупності усіх підстав та обставин
по даній справі судом першої інстанції обгрунтовано прийнято рішення від
12.07.2007р. про визнання недійсним договору купівлі продажу магазину від
28.04.2005р. вчиненого під впливок помилки.

Укладенню договору купівлі-продажу
нежитлового приміщення передувало укладення 02.02.2004р. договора фінансового
лізингу, що зазначеноу п.1.3 договору. Відповідно до ст.191 ЦК України для
здійснення підприємницької діяльності використовується майновий комплекс .
Підприємство як єдиний майновий комплекс є нерухомістю. Підприємство або його
частина можуть бути об'єктом купівлі-продажу, оренди та інших правоченів.

Згідно положень земельного
законодавства об'єкти нерухомості можуть продаватися як повністю з земельною
ділянкою так і частково без неї. При цьому у відповідності зі ст.120 Земельного
кодексу України сторони договору купівлі-продажу нежитлового приміщення повинні
визначити правовий статус земельної ділянки та вирішити це цитання укладенням
відповідного договору.

Втрата позивачем права власності на
земельну ділянку та набуття права власності відповідачем на зазначену земельну
ділянку  не є правовим наслідком
укладеного договору купівлі-продажу, прав і обов'язків сторін - позивача і відповідача
по справі, які не відповідають справжній волі позивача при укладені договору
купівлі-продажу нежитлового приміщення.

Підтвердженням цього є встановлення
тотожної ціни на будівлю яка відповідає ціні зазначеній у п.1.4 договору
фінансового лізингу. Таким чином позивачем помилково визначено предмет договору
купівлі-продажу нежитлового приміщення, у договорі не визначена ціна земельної
ділянки, її розміри, що свідчить про наявність помилки позивача щодо обставин,
які є істотними для визнання спірного договору купівлі - продажу недійсним.

Правочин не може суперечити ЦК
України (ст.203), іншим актам цивільного законодавства, а також моральним
засадам суспільства та повинен сприяти настанню реальних правових наслідків.

У відповідності з Державним актом на
право владсності на земельну ділянку від 02.0.2005р. серія НБ №295563 ТОВ
"Альтаїр" є власником ділянки площею 0,0320 га розташованої у
м.Одесі, вул. Грушевського, 40 . Акт зареєстровано в книзі записів реєстрації держактів
за №81.

Судом першої інстанції обгрунтовано
зроблені висновки при задоволені позову, оскільки наведені підстави свідчать
про помилку позивача при вчинені правочину.

Наведені в апеляційній скарзі
підстави спростовуються матеріалами справи, а встановлені факти рішеннями
господарського суду Одеської області та Одеським апеляційним господарським
судом у справах №1/47-06-1533 і №9/192-06-5555 між цими сторонами та одного і
того об'єкту  щодо визнання договору
купівлі-продажу від 28.04.2004р. дійсним, визнання права власності СПД  ОСОБА_1 на земельну ділянку площею 0,0320 га
по вул.Грушевського,40 у м .Одесі апеляційним судом під сумнів не ставляться, а
розглядаються в контексті заявленого позову і переглядаємого рішення від
12.07.2007р. як самостійні спори. Надана судом
першої інстанції оцінка доказам з якою погоджується апеляційний суд
свідчить про те, що позивачем помилково визначено предмет договору
купівлі-продажу нежитлового приміщення, у договорі не визначена ціна земельної
ділянки , на якій розміщено нежитлове приміщеня, не зазначено розміру земельної
ділянки , на яку позивач мав і має право.

В даних обставинах слід виходити із
того, що втрата позивачем та набуття відповідачем права власності на спірні
об'єкти не є правовим наслідком укладеного договору купівлі-продажу, а виникає
з правової природи укладеного договору, прав і обов'язків сторін. Доведена
помилка позивача щодо дійсних обставин договору купівлі-продажу, його предмету.

Керуючись ст.ст. 101, 103-105
Господарського процесуального кодексу України, апеляційний господарський суд, -

П о с т а н о в и в:

Рішення  господарського суду Одеської  області від 12.07.2007 р. залишити без змін,
а апеляційну Суб'єкта підприємницької діяльності-фізичної особи ОСОБА_1   без задоволення.

Постанова набирає законної сили з дня
її прийняття та може бути оскаржена до Вищого господарського суду України
у  касаційному порядку.

Головуючий
П.Ф.Мацюра

Судді:
Е.І. Андрєєва

Н.В.Ліпчанська