ГОСПОДАРСЬКИЙ СУД ОДЕСЬКОЇ ОБЛАСТІ
__________________________________________________________________________________________________________________________________________
РІШЕННЯ

"10" вересня 2007 р.
Справа  № 30/202-07-5921

За позовом:  Відкрите акціонерне товариство Акціонерний банк „Південний”

До відповідача: Товариство з обмеженою відповідальністю „Юлія”

Про  розірвання договору суборенди

Та за зустрічним позовом: Товариство з обмеженою відповідальністю „Юлія”

До відповідача:  Відкрите акціонерне товариство Акціонерний банк „Південний”

Про стягнення

Суддя   РОГА Н.В.

Представники:

Від АБ „Південний”:  Пахомов К.Ю.- довіреність №146 від 03.07.2007р.

Від  ТОВ „Юлія”: Тофан В.Д.-  згідно довіреності  від 06.03.2006р.,Соколова Л.Г.- довіреність №25 від 04.09.2007р.

СУТЬ СПОРУ:  Позивач, Відкрите акціонерне товариство Акціонерний банк „Південний” (далі - АБ „Південний”), звернувся до господарського суду Одеської області з позовом до Товариства з обмеженою відповідальністю (далі - ТОВ) „Юлія” про визнання розірваним з 15.05.2007р. договору суборенди від 21.11.2003р.  приміщення площею 503,20 кв.м, розташованого на третьому поверсі будинку №2 по вул. Жуковського в м. Одесі, укладеного між ТОВ „Юлія” та АБ „Південний”.

В ході розгляду справи позивач надав уточнення позову, згідно якого вимагає розірвати з 15.05.2007р. договір суборенди від 21.11.2003р., укладений між сторонами по справі  стосовно приміщення площею 503,20 кв.м, розташованого на третьому поверсі будинку №2 по вул. Жуковського в м. Одесі.

Представник позивача позовну заяву підтримує, наполягає на її задоволенні.

Відповідач проти позову заперечує з мотивів, викладених у відзиві на позовну заяву. В ході розгляду справи подав зустрічну позовну заяву до АБ „Південний” про стягнення неодержаної орендної плати за 15 місяців у сумі 610 613 грн. 85 коп., відсотків за банківський кредит у сумі 52 920 грн., збитків, понесених у зв’язку із проведенням ремонтно-будівельних робіт у сумі 568 564 грн.

В судовому засіданні 14.08.2007р. представник ТОВ „Юлія” заявив про відмову від позовних вимог у частині стягнення збитків у сумі 568 564 грн., які стосуються проведення ремонтно-будівельних робіт. Відмова від зустрічного позову у цій частині підтверджена доповненням до відзиву на зустрічний позов, що надійшло до суду 03.09.2007р. за №20362. На задоволенні  вимог щодо стягнення неодержаної орендної плати за 15 місяців у сумі 610 613 грн. 85 коп., відсотків за банківський кредит у сумі 52 920 грн. наполягає.

АБ „Південний” проти зустрічного позову заперечує з мотивів, викладених у відзиві на зустрічний позов.

Розглянувши у відкритому судовому засіданні матеріали справи, заслухавши пояснення представників  сторін , суд встановив:

21 листопада  2003р. між ТОВ „Юлія” (Орендодавець) та АБ „Південний”  (Орендар)  був укладений  договір суборенди  нерухомого майна, згідно якого Орендодавець передає, а Орендар приймає  у тимчасове  платне користування (суборенду)  приміщення  загальною площею 468,90 кв.м,  розташоване на третьому поверсі будинку №2 по вул. Жуковського в м. Одеса ,  з метою розміщення офісу. Строк дії договору –до 01.10.2008р.

Відповідно до п.2.1. Договору вступ Орендаря у користування приміщенням настає одночасно з підписанням сторонами акту приймання-передачі приміщення у стані, визначеному у додатку №1.

09 листопада 2004р. сторони підписали Додаткову угоду до договору суборенди нерухомого майна від 21.11.2003р., згідно якої Орендар додатково приймає в строкове платне користування (суборенду ) приміщення загальною площею 33,4 кв.м .Сторони визначили, що загальна площа об’єкту суборенди складає 502,3 кв.м, та встановили орендну плату за додаткову площу.

09 листопада 2004р. сторони  підписали Акт приймання-передачі нежитлового приміщення до Договору суборенди від 21.11.2003р., згідно якого об’єкт оренди є відремонтованим, відповідає відповідним технічним вимогам.

Відповідно до п.5.2. Договору він припиняє свою дію  у випадку дострокового його розірвання в порядку, передбаченому чинним законодавством України.  За умовами п.5.3. Договору якщо Орендар забажає за згодою сторін припинити дію договору раніше строку його закінчення, він зобов’язаний письмово повідомити про це Орендодавця  не пізніше, чим за 30 днів до моменту припинення дії договору, та повернути приміщення Орендодавцю в порядку, передбаченому п.2.4.- 2.6. Договору.

Листом від 15.05.2007р. АБ „Південний” звернувся до ТОВ „Юлія” з проханням  припинити  Договір суборенди за згодою сторін з 15.06.2007р. на підставі п.5.3. Договору, у зв’язку з переїздом банку у нове приміщення.

Листом від 14.06.2007р.  ТОВ „Юлія”  відмовило у припиненні Договору, так як сторони визначили у Договорі строк його дії –до 01.10.2008р.

Позивач - АБ „Південний” вважає таку відмову безпідставною, такою що порушує його права та охоронювані законом інтереси, у зв’язку з чим звернувся до суду за захистом порушеного права та просить суд  розірвати  договір суборенди від 21.11.2003р.  приміщення площею 503,20 кв.м, розташованого на третьому поверсі будинку №2 по вул. Жуковського в м. Одесі, укладений між ТОВ „Юлія” та АБ „Південний”. В обґрунтування позову позивач посилається на істотну зміну обставин, які існували на момент укладення договору, так як з 15.05.2007р. Орендар змінив фактичну та юридичну адресу, звільнив об’єкт оренди, а також на наявність у договорі суборенди пунктів 5.2. та 5.3, якими передбачено можливість та порядок дострокового розірвання Договору.

Позивач зазначив, що у відповідності з правилами ч.1 ст.283 Господарського кодексу  України за договором оренди одна сторона (орендодавець)  передає другій стороні (орендарю) за плату на певний строк у користування майно для здійснення господарської діяльності. За таких обставин, позивач вважає, що договір оренди не може діяти без користування орендарем - АБ „Південний”,  об’єктом оренди, яке припинилося завдяки істотній зміні обставин, якими сторони керувалися при укладанні договору.  Згідно ч.1 ст.652 Цивільного кодексу України у разі істотної зміни обставин, якими сторони керувалися при укладенні договору, договір може бути змінений або розірваний за згодою сторін, якщо інше не встановлено договором або не випливає із суті зобов’язання.  Зміна обставин є істотною , якщо вони змінилися настільки, що, якби сторони могли це передбачити, вони не уклали б договір  або уклали б його на інших умовах.  Укладаючи договір суборенди у 2003р. АБ „Південний” не розраховував, що саме у 2007р. виникнуть обставини, які зроблять виконання умов договору не можливим - припиниться користування орендарем об’єкту суборенди у зв’язку із переїздом банку у інше приміщення.

Пропозицію щодо розірвання договору АБ „Південний” направив ТОВ „Юлія” у відповідності до ч.2 ст.188 Господарського кодексу України, але отримав відмову.  Правилами ч.2 ст.652 Цивільного кодексу України встановлено, що у разі недосягнення між сторонами договору згоди щодо його розірвання , договір може бути розірвано за рішенням суду при наявності умов, передбачених п.п.1-4 ч.2 ст.652 Цивільного кодексу України.

Позивач також зазначив, що  у зв’язку з тим, що орендованим приміщенням він фактично не користується з 15.05.2007р., з метою забезпечення можливості для відшкодування на користь орендаря невиправданих витрат по орендній платі, яку він сплачує по Договору за користування майном , яким фактично не користується, він просить суд розірвати договір  саме з 15.05.2007р.

06 серпня 2007р. орендоване приміщення було обстежено представниками обох сторін та знято показники електро –та водолічильників.

Відповідач - ТОВ „Юлія”, проти позову заперечує,  посилаючись на те, що АБ „Південний не міг не передбачати, що у нього буде своя будівля для розташування установи. Це є логічним та звичайним. Однак, АБ „Південний” при укладанні договору суборенди  міг передбачити такий розвиток подій, про що зазначено у ч.2 ст.212 Цивільного кодексу України: „особи, які вчиняють правочин, мають право обумовити припинення прав та обов’язків обставиною,  щодо якої невідомо, настане вона чи ні”. За таких обставин, відповідач за первісним позовом не вважає викладену АБ „Південний” обставину істотною, тому договір, на його думку,  не підлягає розірванню.

Крім того, відповідач за первісним позовом зазначив, що на даний час акт приймання-передачі об’єкту оренди від Орендаря до Орендодавця не підписаний, що, на думку відповідача, свідчить про використання АБ „Південний” об’єкту оренди, у якому на даний час знаходиться змонтована Орендарем система вентиляції, алюмінієва осклена перегородка. Згідно п.3.2. Договору суборенди в разі припинення договору орендар зобов’язався повернути приміщення у стані не гіршому, ніж він його одержав, з урахуванням фізичного зносу. Для з’ясування стану приміщення його має обстежити комісія та скласти відповідний акт, чого зроблено не було.

У якості доказів використання АБ „Південний” об’єкту оренди після 15.05.2007р. ТОВ „Юлія” надало до суду листування між сторонами за договором за липень, серпень 2007р., згідно якого АБ „Південний” проводить ремонтні роботи в орендованому приміщенні з метою приведення його у стан, необхідний для повернення Орендодавцю. ТОВ „Юлія” також зазначило, що 05.09.2007р. представниками обох сторін був підписаний Акт огляду об’єкту оренди та визначені додаткові вимоги щодо  здійснення робіт, необхідних для приведення об’єкту у необхідний стан.

В ході розгляду справи ТОВ „Юлія” подало зустрічну позовну заяву про стягнення неодержаної орендної плати за 15 місяців у сумі 610 613 грн. 85 коп., відсотків за банківський кредит у сумі 52 920 грн.

В обґрунтування зустрічного позову ТОВ „Юлія” посилається на те, що у разі розірвання Договору суборенди від 21.11.2003р.  воно понесе суттєві збитки, адже, при укладанні договору суборенди ТОВ розраховувало на довгострокові відношення, строк яких був визначений договором до 01.10.2008р., та на отримання прибутку від передачі приміщень в суборенду.

Позивач за зустрічним позовом зазначив, що відповідно до ст.13 Цивільного кодексу України  при здійсненні своїх прав необхідно утримуватися від дій, які могли б порушити права інших осіб.

ТОВ „Юлія” зазначило, що у зв’язку із укладанням Договору суборенди  від 21.11.2003р. з АБ „Південний”, з метою надання приміщень саме під розташування банку, у цих приміщеннях були здійснені ремонтно-будівельні роботи  на загальну суму 568 564 грн., що підтверджується договором на виконання підрядних робіт від 27.05.2004р., укладеним з ТОВ „Будсервіс”, та актами приймання виконаних підрядних робіт.

Грошові кошти для проведення ремонтно-будівельних робіт були отримані у кредит, який планувалося погашати за рахунок коштів, отриманих від орендної плати , що мав сплачувати АБ „Південний”. Факт отримання кредиту на суму 450 000 доларів США підтверджується  Кредитним договором №93, укладеним 01.07.2004р. між ПриватБанком та ТОВ „Юлія”.  За таких обставин, ТОВ „Юлія” вважає, що у зв’язку із розірванням договору суборенди  загальну суму процентів по кредиту виходячи з розрахунку 13% річних, що складає 52 920 грн., він має сплачувати з своїх коштів.

Позивач за зустрічним позовом також просить стягнути з АБ „Південний” неодержану орендну плату за 15 місяців, з липня 2007р. по вересень 2008р. , що складає 610 613 грн. 85 коп.

АБ „Південний” проти зустрічного позову заперечує, посилаючись на те, що у зустрічному позові ТОВ „Юлія” не доводить факту заподіяння шкоди банком, тобто, наявність будь-якого порушення зобов’язання з боку банку по відношенню до ТОВ „Юлія” в процесі виконання договору суборенди від 21.11.2003р. Само по собі звернення з заявою про розірвання договору, на думку відповідача за зустрічним позовом, не є порушенням зобов’язання, так як  таке право встановлено законом і договором.

Відповідно до ч.5 ст.653 Цивільного кодексу України у разі якщо договір змінений або розірваний у зв’язку із істотним порушенням договору однією із сторін , друга сторона може вимагати відшкодування збитків, завданих зміною або розірванням договору. На думку відповідача за зустрічним позовом, заявлені ТОВ Юлія” до стягнення суми не є збитками, що виникли у зв’язку із істотним порушенням банком умов договору суборенди від 21.11.2003р.

Відповідач також вважає безпідставною вимогу ТОВ „Юлія” щодо стягнення 52 920 грн. – відсотки за кредит, так як кредитний договір у угодою, укладеною між банком та позичальником, згідно якого фінансова установа зобов’язується  надати грошові кошти (кредит) позичальникові у розмірі та на умовах, встановлених договором, а позичальник зобов’язується повернути кредит та сплатити проценти. При цьому, закон не пов’язує   сплату процентів за кредит з іншими угодами позичальника.

Щодо вимоги позивача за зустрічним позовом про стягнення орендної плати за                            15 місяців, з липня 2007р. по вересень 2008р., що складає 610 613 грн. 85 коп., то з цього приводу відповідач за зустрічним позовом зазначив, що орендна плата –це плата за користування об’єктом оренди, тому, має сплачуватися саме за користування. З 15 травня 2007р. АБ „Південний”  не використовує не житлове приміщення третього поверху загальною площею 503,2 кв.м, розташоване у буд..№2 по вул. Жуковського у м. Одесі, тому не має підстав для оплати орендної плати.

Розглянув матеріали справи суд доходить до такого висновку :

Відповідно до ст. 15 Цивільного кодексу України  кожна особа має право на захист свого цивільного права у разі його порушення , невизнання або оспорювання. Згідно ст.16 цього ж Кодексу кожна особа має право звернутися до суду за захистом свого особистого немайнового або майнового права та інтересу.

Згідно ст.626 Цивільного кодексу України договором є домовленість сторін, спрямована на встановлення, зміну або припинення цивільних прав та обов’язків. Зміст договору становлять умови, визначені на розсуд сторін і погоджені ними, та умови, які є обов’язковими відповідно до актів   цивільного законодавства (ст.628 ЦК України).  Договір є  обов’язковим для виконання сторонами ( ст.629 ЦК України).

Укладаючи Договір суборенди від 21.11.2003р.  сторони домовилися, що якщо Орендар забажає за згодою сторін припинити дію договору раніше строку його закінчення, він зобов’язаний письмово повідомити про це Орендодавця  не пізніше, чим за 30 днів до моменту припинення дії договору, та повернути приміщення Орендодавцю в порядку, передбаченому п.2.4.- 2.6. Договору (п.5.3. Договору).

Відповідно до ст.188 Господарського кодексу України сторона договору, яка вважає за необхідне змінити або розірвати договір , повинна надіслати пропозиції про це другій стороні за договором. Сторона договору , яка одержала пропозицію про зміну чи розірвання договору, у двадцятиденний строк після одержання пропозиції повідомляє другу сторону про результати її розгляду. У разі  якщо сторони не досягли згоди щодо зміни (розірвання) договору або у разі неодержання відповіді у встановлений строк з урахуванням часу поштового обігу, заінтересована сторона має право передати спір на вирішення суду.

Як вбачається з матеріалів справи, 15.05.2007р. АБ „Південний”, відповідно до п.5.3. Договору суборенди від 21.11.2003р., звернувся до ТОВ „Юлія” з пропозицією про розірвання Договору, але отримало відмову.

За таких обставин,  АБ „Південний” правомірно звернувся до суду за захистом свого порушеного права та інтересу , та вимагає розірвання Договору суборенди. Але, відповідно до ч.5 ст.188 Господарського кодексу України якщо судовим   рішенням договір розірвано, договір вважається розірваним з дня набрання чинності даним рішенням суду, якщо іншого строку набрання чинності не встановлено за рішенням суду.

Згідно матеріалів справи , АБ „Південний” на даний час ще не звільнило повністю об’єкт оренди та не передало його за актом приймання-передачі ТОВ „Юлія”, що підтверджується листуванням сторін у справі за  липень, серпень 2007р., а також  Актом огляду об’єкту оренди від 05.09.2007р., що був підписаний представниками обох сторін та яким визначені додаткові вимоги щодо  здійснення робіт , необхідних для приведення об’єкту у необхідний стан. Отже, на даний час АБ „Південний” продовжує користування об’єктом оренди .

Як зазначає сам позивач за первісним позовом, орендою (суборендою) є користування об’єктом оренди (суборенди). За умовами Договору суборенди від 21.11.2003р., що був укладений між сторонами по справі, користування об’єктом оренди є платним. Отже, АБ „Південний” зобов’язаний сплатити орендну плату за використання об’єкту оренди у липні, серпні 2007р., а також за до моменту розірвання договору оренди у судовому порядку –до 10 вересня 2007р.  За таких обставин, вимога позивача за зустрічним позовом - ТОВ „Юлія” у частині стягнення неодержаної орендної плати у сумі 610 613 грн. 85 коп. підлягає частковому задоволенню у сумі  95 781 грн. 93 коп. У іншій частині вимога ТОВ „Юлія” щодо стягнення неодержаної орендної плати задоволенню не підлягає як така, що не обґрунтована нормами матеріального права та недоведена.

Як вбачається з матеріалів справи, ТОВ „Юлія” є орендарем приміщень загальною площею 503, 20 кв.м, розташованих на третьому поверсі будинку №2 по вул. Жуковського у м. Одесі, на підставі Договору №20 оренди нерухомого майна, укладеного 20.11.2003р. між ТОВ „Альбатрос”  (орендодавець) та ТОВ „Юлія” (орендар) строком до 31.12 2008р.  Приміщення було надано в оренду з метою здійснення будь-якої підприємницької діяльності, а також передачі в суборенду. За умовами п.3.2. Договору Орендар зобов’язався здійснити в приміщенні ремонтні роботи в об’ємі, необхідному для цільового використання.

Отже, ремонтно-будівельні роботи у приміщенні загальною площею 503, 20 кв.м, розташованому на третьому поверсі будинку №2 по вул. Жуковського у м. Одесі, були здійснені саме на виконання ТОВ „Юлія” прийнятих на себе зобов’язань за договором №20 оренди нерухомого майна від 20.11.2003р., а не з метою надання банку у суборенду спеціально обладнаного приміщення, як на то посилається ТОВ „Юлія”.  Зокрема, з договору суборенди не вбачається  зобов’язань ТОВ „Юлія” щодо передачі в суборенду банку лише спеціально обладнаного приміщення.

Що стосується вимоги позивача за зустрічним позовом щодо стягнення 52 920 грн. –сума процентів за кредит банку, одержаний для проведення ремонтно-будівельних робіт об’єкту суборенди, який планувалося погашати за рахунок орендної плати,  то ця вимога не підлягає задоволенню виходячи з того, що відповідно до Кредитного договору №93 від 01.07.2004р., укладеного між ПриватБанком та ТОВ „Юлія”  на загальну суму 450 000 доларів США, ТОВ „Юлія” отримало кредит для фінансування поточної діяльності.  Отже, сам по собі Кредитний договір ніяким чином  напряму не пов’язаний з Договором суборенди від 21.11.2003р., і отримані ТОВ „Юлія” за Кредитним договором кошти могли бути витрачені на будь –які господарські цілі підприємства, у тому числі і на ремонт об’єкту оренди.

При цьому, укладаючи Кредитний договір від 01.07.2004р. позичальник –ТОВ „Юлія”, зобов’язався сплату чати проценти за користування кредитом (п.2.2.2. Договору), не пов’язуючи таку оплату з настанням будь-яких обставин , зокрема, із сплатою орендної плати за Договором суборенди.

За таких обставин, вимога ТОВ „Юлія” щодо стягнення з АБ „Південний” 52 920 грн. процентів за кредит банку є безпідставною, тому задоволенню не підлягає.

Судові витрати по сплаті держмита ,витрат на інформаційно-технічне забезпечення судового процесу покласти на відповідача згідно зі ст.ст.44,49 ГПК України.

Керуючись ст.ст. 44, 49,  ст.ст. 82-85 ГПК України, суд, –

ВИРІШИВ:

1.          Позовну заяву  Відкритого акціонерного товариства  Акціонерний банк „Південний”    - задовольнити частково.

2.          Розірвати  Договір  суборенди нерухомого майна від 21.11.2003р., укладений  між товариством з обмеженою відповідальністю „Юлія” та Відкритим акціонерним товариством Акціонерний банк „Південний” стосовно приміщення площею 503,20 кв.м, розташованого на третьому поверсі будинку №2 по вул. Жуковського в м. Одесі.

3.          Стягнути з товариства з обмеженою відповідальністю „Юлія” (м. Одеса, вул. Дальницька, 4, , пр1 в АБ „Південний”, МФО 328209) на користь Відкритого акціонерного товариства Акціонерний банк „Південний” (м. Одеса, вул. Краснова, 61, , кр0 в Одеському обласному управлінні НБУ) витрати по сплаті державного мита у сумі 85 грн. та витрати на ІТЗ судового процесу у сумі 118 грн.

4.          У задоволенні  іншої частини  позову відмовити .

5.          Зустрічну позовну заяву Товариства з обмеженою відповідальністю „Юлія” задовольнити частково.

6.          Стягнути з Відкритого акціонерного товариства Акціонерний банк „Південний”  (м. Одеса, вул. Краснова, 61, , кр0 в Одеському обласному управлінні НБУ) на користь товариства з обмеженою відповідальністю „Юлія” (м. Одеса, вул. Дальницька, 4 , , пр1 в АБ „Південний”, МФО 328209) орендну плату у сумі 95 781 грн. 93 коп., витрати по сплаті державного мита у сумі 957 грн. 81 коп. та витрати на ІТЗ судового процесу у сумі 59 грн.

7.          У задоволенні іншої частини позову відмовити.

Рішення суду набирає законної сили після закінчення 10-денного строку з дня його прийняття.

Накази  видати після набрання рішенням законної сили.

Суддя