КИЇВСЬКИЙ АПЕЛЯЦІЙНИЙ ГОСПОДАРСЬКИЙ СУД
ПОСТАНОВА

ІМЕНЕМ УКРАЇНИ

08.10.2007                                                                                           № 43/27

Київський апеляційний господарський суд у складі колегії суддів:

головуючого:           Корсака В.А.

суддів:             Коршун Н.М.

при секретарі:

За участю представників:

від позивача - Федоренко Н.М. (за довір.),

від відповідача: не з’явився,

від третьої особи 1 : не з’явився,

від третьої особи 2 : не з’явився,

розглянувши у відкритому судовому засіданні апеляційну скаргу Об"єднання співласників багатоквартирного будинку " Житловий комплекс" Віденський "

на рішення Господарського суду м.Києва від 01.06.2007

у справі № 43/27

за позовом                               Об"єднання співласників багатоквартирного будинку " Житловий комплекс" Віденський "

до                                                   Товариства з обмеженою відповідальністю "Дім-Сервіс"

третя особа відповідача           Печерська районна державна адміністрація у місті Києві

третя особа позивача                     Товариство з обмеженою відповідальністю "Київ Житло-Інвест"

про                                                  спонукання вчинити певні дії

ВСТАНОВИВ:

На розгляд Господарського суду м. Києва передано позовні вимоги, враховуючи подану позивачем заяву про уточнення позовних вимог від 18.04.2007 р.) про:

- визнання ТОВ „Дім-Сервіс” балансоутримувачем житлового комплексу, що розташований за адресою: будинки №№ 8, 10, 12, 14, 16 по вул. П.Мирного та  №№ 11/11, 15 по вул. Гусовського в місті Києві;

- зобов’язання відповідача передати зі свого балансу на баланс  позивача зазначений житловий комплекс разом з технічних паспортом будинку, планом земельної ділянки та відповідною технічною документацією в порядку затвердженому Постановою Кабінету Міністрів України від 11.10.2002 №1521 „Про реалізацію Закону України „Про об’єднання співвласників багатоквартирного будинку”.

Рішенням Господарського суду м. Києва від 01.06.2007 р. у справі №43/27   в позові відмовлено.

Позивач, не погоджуючись з прийнятим рішенням суду, звернувся з апеляційною скаргою до Київського апеляційного господарського суду та просив оскаржуване рішення скасувати з підстав неповного дослідження судом обставин справи, прийняти нове рішення, яким задовольнити позов.

В обґрунтування власної позиції позивач посилається на помилковість висновків суду щодо статусу відповідача як управителя, а не балансоутримувача відносно спірних об’єктів. Стверджує, що відповідач є балансоутримувачем вказаних будинків, що підтверджується відповідними розпорядженнями Печерської районної у місті Києві державна адміністрації, згідно яких ці будинки й були передані відповідачу на баланс, укладенням останнім як балансоутримувачем відповідних договорів на обслуговування будинку із мешканцями, а також договору №1/20-В від 20.03.2003 р. укладеним між відповідачем як балансоутримувачем та ТОВ „Київ Житло-Інвест” (генеральним інвестором будівництва), умовами якого у відповідності до положень ст. 24 Закону України "Про житлово-комунальні послуги", ст. 1033 ЦК України, відповідачу як балансоутримувачу надані права вигодонабувача, зокрема, отримувати відшкодування збитків, спричинених майну (вказаним будинкам), на балансі якого воно перебуває.

Відповідач проти заявленого позову заперечує, стверджує, що він є експлуатуючою організацією, яка здійснює у відповідності до вимог чинного законодавства функції управителя майна, а не балансоутримувача. В обгрунтування власної позиції зазначає, що у відповідності до розпоряджень Печерської районної у місті Києві державна адміністрації спірні будинки були йому передані в експлуатацію та обслуговування згідно авізо №16 від 18.08.2004 р., й були зараховані на позабалансовий рахунок відповідача, і обліковуються як капітальні вкладення в розмірі 57 326 289,97 грн. Відповідач також зазначає, що копії технічної документації на спірні будинки були передаві позивачу, оригінали документів в останнього в наявності відсутні, оскільки під час передачі нерухомого майна відповідачу в експлуатацію, а ні  замовником/інвестором оригінали документів не передавалися. А оскільки відповідач приймав спірне майно на позабалансовий за авізо, на вимогу позивача здіснити передачу з балансу спірні будинки, відповідач запропонував останньому здійснити передачу шляхом підписання Авізо від 01.03.2007 р. Враховуючи те, що позивач відмовився здійснювати прийняття  нерухомого майна за авізо, відповідач вважає позовні вимоги заявлено безпідставно, просить залишити оскаржуване рішення без змін.

Печерська районна у місті Києві державна адміністрація надала відзив на апеляційну скаргу, в якому зазначає, що повністю підтримує вимоги апеляційної скарги і просить скасувати оскаржуване рішення суду від 01.06.2007 р. у справі №43/27, справу розглядати без участі її представника. Стверджує, що відповідач у відповідності до її розпоряджень „Про введення в експлуатацію закінченого будівництва спірних будинків” в кінці 2003 р. експлуатуючу організацію відповідача було зобов’язано прийняти на баланс зазначені будинки, а тому відповідач є балансоутримувачем спірних будинків.

Розглянувши доводи апеляційної скарги, дослідивши зібрані у справі докази, заслухавши пояснення представників сторін, судова колегія приходить до висновку, що позовні вимоги є обгрунтованими, а тому підлягають задоволенню, виходячи з наступного.

Судом першої інстанції встановлено, що замовником будівництва спірного житлового комплексу є Печерська районна у місті Києві державна адміністрація, яка виконавчими функціями замовника наділила Комунальне підприємство "Печерськ-Інвест". Функції генерального підрядника виконував МВБО "ЕПОС", генерального інвестора - ТОВ „Київ Житло-Інвест".

Згідно Рішення Київської міської Ради № 408/1842 від 28.03.2002 "Про делегування деяких повноважень Київської міської ради" на виконання положень ст. 11 Закону України "Про об'єднання співвласників багатоквартирного будинку" делеговано районним у місті Києві радам право визначати балансоутримувачів прийнятих в експлуатацію новозбудованих будинків.

Згідно Актів державної приймальної комісії про прийняття в експлуатацію закінченого будівництвом об'єкта, затверджених Розпорядженнями Печерської районної у м. Києві державної адміністрації "Про введення в експлуатацію закінченого будівництвом об'єкту", спірний житловий комплекс був введений в експлуатацію посекційно в 2003 році. Цими ж розпорядженнями № 409 від 25.03.2003, № 949/1 від 24.06.2003, №1992 від 31.12.2003, № 945/1 від 24.06.2003, № 1605 від 29.10.2003, № 1606 від 29.10.2003 № 951/1 від 24.06.2003, зобов'язано замовника будівництва - КП "Печерськ-Інвест" передати, а експлуатаційній організації - ТОВ "Дім-Сервіс прийняти на баланс об'єкт (житловий комплекс) у встановленому порядку з наданням відомості про балансову вартість введених основних фондів.

Оскільки на день здачі житлового комплексу в експлуатацію об’єднання співвласників будинкустворено не було, то функції балансоутримувача по експлуатації та обслуговуванню будинку були передані експлуатуючій організації -  ТОВ "Дім-Сервіс" шляхом оформленням авізо №16 від 18 серпня 2004 року (згідно листа заступника голови Печерської районної у місті Києві державної адміністрації від 06.09.2006 р. № 3624/2/36, листа інвестора "Київ Житло-Інвест" від 26.03.2003 року № 27/26).

Зі змісту авізо № 16 від 18 серпня 2004 року вбачається, що Комунальне підприємство "Печерськ-Інвест"   передає   на   баланс   ТОВ "Дім-Сервіс"   капітальні   вкладення   по будівництву   житлового   комплексу   на   розі   вул. Панаса   Мирного   -   Гусовського, прийнятого  в  експлуатацію  по  актам  державної  приймальної  комісії,  затверджених розпорядженнями Печерської районної у м. Києві державної адміністрації", а ТОВ „Дім-Сервіс" підтверджує, що отримані капітальні вкладення прийняті на баланс та зараховані до складу основних фондів підприємства, що посвідчено підписами відповідальних осіб та скріплено гербовою печаткою відповідача.

За таких обставин судова колегія не може погодитися із висновком суду першої інстанції та приходить до висновку, що  Печерська районна у місті Києві державна адміністрація на підставі делегованих їй повноважень визначила відповідача балансоутримувачем спірних об’єктів, чим надала останньому відповідні права та обов’язки, а отже з часу введення в експлуатацію спірний об’єкт знаходився в повному господарському віданні відповідача.

Під час розгляду спору судом першої інстанції було встановлено, що 09.10.2004 р. було створено та затверджено рішенням установчих зборів мешканців багатоквартирного будинку „Житловий комплекс „Віденський” Об’єднання співвласників багатоквартирного будинку „Житловий комплекс „Віденський”.

Відповідно до протоколу загальних зборів позивача від 02.10.06 р., було одноголосно прийнято рішення про прийняття житлового комплексу, що розташований за адресами: вул. П. Мирного, будинки  №№ 8, 10, 12, 14, 16 та вул. Гусовського в м. Києві будинки №№ 11/11,15 на баланс об’єднання співвласників багатоквартирного будинку „Житловий комплекс „Віденський”, у зв”язку з чим звернутися до балансоутримувача з письмовою пропозицією про передачу житлового комплексу з балансу на баланс.

Згідно положень Закону України "Про об'єднання співвласників багатоквартирного будинку", об'єднання після набуття статусу юридичної особи може: або прийняти на власний баланс весь житловий комплекс; або за договором з попереднім власником залишити його балансоутримувачем усього житлового комплексу або його частини; або укласти договір з будь-якою юридичною особою, статут якої передбачає можливість здійснення такої діяльності, про передачу їй на баланс усього житлового комплексу або його частини.

Прийняття одного з трьох передбачених Законом рішень належить до виключної компетенції об'єднання співвласників багатоквартирного будинку і є обов'язком для попереднього балансоутримувача.

Відповідно до положень зазначеного вище Закону та згідно з пунктом 5 Порядку передачі житлового комплексу або його частини з балансу на баланс, затвердженого постановою Кабінету Міністрів України від 11 жовтня 2002 року № 1521 "Про реалізацію Закону України "Про об'єднання співвласників багатоквартирного будинку" в редакції постанови Кабінету Міністрів України від 22 вересня 2004 року № 1242, передача житлового комплексу або його частини з балансу на баланс проводиться разом з планом земельної ділянки, технічним паспортом будинку та відповідною технічною документацією (інвентарна справа, акт прийняття в експлуатацію, плани зовнішніх мереж тощо) у двомісячний термін після надходження відповідного звернення від об'єднання співвласників багатоквартирного будинку.

Як свідчать матеріали справи, позивач неодноразово звертався до відповідача протягом 2006 р. з вимогою здійснити передачу спірних будинків з балансу на баланс (згідно листування сторін, наявного в матеріалах справи), однак в порушення вимог Закону відповідач протягом двох місяців передачу з балансу об’єктів із оригіналами відповідної технічної документації не здійснив, що було підставою звернення позивача  до суду із відповідним позовом.

Доводи відповідача щодо передачі позивачу копій всієї наявної технічної документації по Житловому комплексу “Віденський”(згідно акту приймання-передачі від 05 січня 2007 року) та посилання на відсутність оригіналів технічної документації та інших копій документів, оскільки, їх взагалі не було передано замовником будівництва відповідачу, судовою колегією до уваги не приймаються, виходячи з наступного.

Згідно наданих пояснень представників сторін в судовому засіданні та, враховуючи досліджені матеріали, колегією встановлено, що з листопада 2006 р. в односторонньому порядку відповідач припинив обслуговування будинку, а позивачу надіслав лист з повідомленням про відмову здійснювати передачу будинку на баланс з підстав того, що він не є балансоутримувачем.

Згідно вимог чинного законодавства, у разі втрати документації, план земельної ділянки, технічний паспорт будинку або технічна документація виготовляються чи відновлюються за рахунок підприємства, установи чи організації, з балансу яких передається житловий комплекс або його частина, протягом місяця після надходження відповідного звернення від об'єднання.

В судовому засіданні представник позивача пояснив,  що процедура приймання-передачі документації здійснювалася відповідачем в порушення вимог чинного законодавства комісією, склад якої не погоджувався та не затверджувався сторонами, за відсутності підписів всіх членів комісії. Від позивача зазначений акт, на який посилається відповідач, підписано особами, що не вповноважені на здійснення таких дій і не є членами об’єднання, ксерокопії документації передано не вповноваженим представникам об'єднання, а працівникам, які не наділені відповідними повноваженнями.

Доводи відповідача щодо виконання ним функцій управителя майна, а не балансоутримувача судовою колегією вважаються необґрунтованими, оскільки спростовуються наступним.

Згідно ст. 29 Закону України "Про житлово-комунальні послуги", яка закріплює особливості укладання договорів у багатоквартирному будинку, договір на надання житлово-комунальних послуг у багатоквартирному будинку укладається між: власником квартири, орендарем чи квартиронаймачем та балансоутримувачем або повноваженою ним особою.

З матеріалів справи вбачається, що між власниками квартир та відповідачем укладались Договори на надання житлово-комунальних послуг в житловому комплексі "Віденський" (договір №12-19 від 01.09.2006 р.).

Крім того, судова колегія звертає увагу на договір № 1/20- В від 20 березня 2003 року, укладений між ТОВ "Київ Житло-Інвест" та ТОВ „Дім-Сервіс", у відповідності до якого відповідачу надано право отримувати відшкодування від винної особи за збитки, що заподіяні житловому комплексу.

Оскільки отримувати відшкодування за збитки спричинені майну, а отже бути вигодонабувачем, є правом яким володіє балансоутримувач згідно ст.24 Закону України "Про житлово-комунальні послуги", колегія приходить до висновку, що функції, які виконує відповідач є функціями балансоутримувача будинку, а не управителя в розумінні положень чинного законодавства.

У відповідності до положень ст. 19 Закону України "Про житлово-комунальні послуги", учасниками відносин у сфері житлово-комунальних послуг є: власник, споживач, виконавець, виробник. Особливими учасниками відносин у сфері житлово-комунальних послуг є балансоутримувач та управитель. Управителем є особа, яка за договором з власником чи балансоутримувачем здійснює управління будинком, спорудою, житловим комплексом або комплексом будинків і споруд та забезпечує його належну експлуатацію відповідно до закону та умов договору.

Оскільки у відповідності до вимог ст..ст.1030, 1031 ЦК України договір управління майном має укладатися в письмовій формі та підлягає обов’язковому нотаріальному посвідченню та держреєстрації, натомість відповідачем не надано суду доказів на підтвердження укладення відповідного договору, колегія вважає твердження відповідача щодо виконання ним функцій управителя спірним майном безпідставними.

Судова колегія також звертає увагу на висновки перевірки, проведеної Прокурором міста Києва, за результатами якої було встановлено, що в порушення Закону України „Про бухгалтерський облік та фінансову звітність”, Положення бухгалтерського обліку 7 „Основні засоби”, Інструкції про застосування Плану рахунків бухгалтерського обліку активів, капіталу, зобов’язань і господарських операцій підприємств і організацій, відповідач після введення житлового комплексу „Віденський” в експлуатацію, обліковувало на позабалансовому рахунку не об’єкт основних засобів –Житловий комплекс „Віденський”, а капітальні вкладення у розмірі 57 326 289, 97 грн.

Дослідивши обставини справи, колегія приходить до висновку, що неправомірне зарахування відповідачем спірного об’єкту на позабалансовий рахунок як капітальні вкладення, відсутність у відповідача оригіналів супроводжувальної технічної документації не звільняє останнього як особи, що здійснювала функції балансоутримувача  переданого їй майна, від виконання обов’язку здійснити передачу спірного будинку із відповідною документацією на баланс позивача, дотримуючись встановленої Законом процедури та строків передачі.

Враховуючи вищевикладене, судова колегія вважає рішення суду першої інстанції таким, що не відповідає фактичним обставинам та зібраним у справі доказам, а тому оскаржуване рішення від 01.06.2007 р. у справі №43/27  підлягає скасуванню. Апеляційна скарга є обґрунтованими, у зв’язку з чим,  підлягає задоволенню. Позов підлягає задоволенню.

Керуючись ст.ст. 99, 101, 103 - 105 Господарського процесуального кодексу України, суд -

ПОСТАНОВИВ:

1. Апеляційну скаргу Об’єднання співвласників багатоквартирного будинку «Житловий комплекс „Віденський”  задовольнити.

2. Рішення Господарського суду  м. Києва  від 01.06.2007 р. у справі №43/27  скасувати.

Позов задовольнити.

Визнати Товариство з обмеженою відповідальністю „Дім-Сервіс” балансоутримувачем житлового комплексу, що розташований за адресою: будинки  №№ 8, 10, 12, 14, 16 по вул. П.Мирного та  №№ 11/11, 15 по вул. Гусовського в місті Києві.

Зобов’язати Товариство з обмеженою відповідальністю „Дім-Сервіс” передати зі свого балансу на баланс  Об’єднання співвласників багатоквартирного будинку «Житловий комплекс „Віденський”   зазначений житловий комплекс разом з технічним паспортом будинку, планом земельної ділянки та відповідною технічною документацією в порядку, затвердженому Постановою Кабінету Міністрів України від 11.10.2002 №1521 „Про реалізацію Закону України „Про об’єднання співвласників багатоквартирного будинку”.

Стягнути з Товариства з обмеженою відповідальністю „Дім-Сервіс” (01033 м. Київ, вул.Жилянська, 41, ) на користь Об’єднання співвласників багатоквартирного будинку «Житловий комплекс „Віденський” (01011 м. Київ, вул.. Гусовського 11/11, кв.27, ) 85 грн. – держмита за подання позову, 118 грн. – витрат на інформаційно-технічне забезпечення, 42,50 – держмита за подання апеляційної скарги. Видати наказ.

Видачу наказу доручити Господарському суду м. Києва.

3. Матеріали справи №43/27 повернути до Господарського суду м. Києва.

Головуючий суддя

Судді                                                                                          Коршун Н.М.