ГОСПОДАРСЬКИЙ СУД міста КИЄВА
Р І Ш Е Н Н Я

І М Е Н Е М  У К Р А Ї Н И

№  17/353

24.09.07

За позовом     Регіонального відділення Фонду державного майна України по місту Києву

3-тя особа, яка не заявляє самостійних вимог на предмет спору, на стороні позивача

Київська міська рада

До                    Закритого акціонерного товариства “Променерго”

Про                 розірвання  договору та повернення об’єкту незавершеного будівництва

За зустрічним позовом Закритого акціонерного товариства “Променерго”

До                          Регіонального відділення Фонду державного майна України по місту Києву

Третя особа         Київська міська рада

Про                        внесення змін до договору

Суддя

Представники :

Від позивача за первісним позовом (відповідача за зустрічним позовом):

Сіпунова С.С. (довіреність №69 від 10.07.2006)

Від відповідача за первісним позовом (позивача за зустрічним позовом):

Дікусар І.Л. (довіреність від 20.09.2006)

Від 3-ої особи:   не з'явився

Відповідно до ст.77 ГПК України в судових засіданнях оголошувались перерви: 30.10.2006 до 02.11.2006, 05.02.2007 до 26.02.2007, до 19.03.2007.

ОБСТАВИНИ  СПРАВИ:

На розгляд Господарського суду м. Києва передані позовні вимоги Регіонального відділення Фонду державного майна України по м. Києву про розірвання договору №602 купівлі-продажу об’єкта незавершеного будівництва фірмового салону-магазину “Електроніка” від 01.12.1998 з додатковими угодами до нього від 28.05.2001 №602/1 та від 22.01.2004 №602/2, які укладені між РВ ФДМУ по м. Києву та ВАТ “Променерго”, про зобов’язання ВАТ “Променерго” повернути позивачу майно (об’єкт приватизації) –об’єкт незавершеного будівництва фірмовий магазин-салон “Електроніка”, який знаходиться за адресою: м. Київ, проспект Правди, 12-в, за актом приймання-передачі з урахуванням вимог, передбачених постановою Кабінету Міністрів України від 18.01.2001 №32.

Позивачем подано до суду заяву про уточнення позовних вимог в частині найменування відповідача.

Позовні вимоги РВ ФДМ України по місту Києву мотивовані наступним. Відповідачем за первісним позовом не виконані зобов’язання за договором в частині строків завершення будівництва об’єкту та введення його в експлуатацію в строк до 01.12.2005. Порушення умов договору є підставою для розірвання договору з наступним поверненням об’єкту продажу до державної власності.

Ухвалою суду від 11.09.2007 до спільного розгляду з первісним позовом РВ ФДМУ по місту Києву прийнято зустрічний позов ЗАТ “Променерго” про зобов’язання РВ ФДМУ по м. Києву подовжити строк завершення будівництва об’єкта незавершеного будівництва –фірмового магазину-салону “Електроніка”, який знаходиться за адресою: м. Київ, проспект Правди, 12-в, до 01 грудня 2009 року, та внести зміни до договору купівлі-продажу №602 від 01.12.1998 об’єкта незавершеного будівництва –фірмового магазину-салону “Електроніка”, який знаходиться за адресою: м. Київ, проспект Правди, 12-в, а саме: п.5.4 Договору викласти у наступній редакції: “5.4. Закінчити будівництво об’єкта незавершеного будівництва – фірмового магазину-салону “Електроніка”, який знаходиться за адресою: м. Київ, проспект Правди, 12-в до 01 грудня 2009 року”.

ЗАТ “Променерго” (позивач за зустрічним позовом) проти позовних вимог РВ ФДМУ по місту Києву заперечує повністю. Зустрічні позовні вимоги ЗАТ “Променерго” ґрунтуються на наступному. Умовами укладеного між сторонами договору купівлі-продажу не було передбачено порядку користування покупцем земельною ділянкою, на якій розташований об’єкт купівлі-продажу. Оскільки чинним законодавством заборонено будь-яке будівництво без вирішення питання землекористування, а договір оренди земельної ділянки, на якій розташований спірний об’єкт, був укладений між ЗАТ “Променерго” та Київською міською радою лише 19.05.2004, а зареєстрований  Головним управлінням земельних ресурсів тільки 12.10.2004, тому у відповідача по первісним позовом не було можливості своєчасно виконати свій обов’язок за договором в частині завершення будівництва та введення такого об’єкту в експлуатацію. Зазначені обставини, за твердженням ЗАТ “Променерго”, вплинули на строки отримання дозволу на будівництво об’єкта містобудування місцевої інспекції державного архітектурно-будівельного контролю. Також позивач за зустрічним позовом зазначає, що 12.07.2007 Київською міською радою прийнято рішення №29/284-480, яким надано згоду на продовження строку завершення ЗАТ “Променерго” будівництва об’єкту незавершеного будівництва до 01.12.2009. За таких обставин, ЗАТ “Променерго” просить суд зобов’язати РВ ФДМУ по місту Києву подовжити строк завершення будівництва об’єкту та внести зміни до договору купівлі-продажу №602 від 01.12.1998 в частині п.5.4 Договору. В задоволенні первісного позову РВ ФДМУ по Києву ЗАТ “Променерго” просить відмовити повністю.

Відповідач за зустрічним позовом (РВ ФДМУ по місту Києву) вважає зустрічні позовні вимоги ЗАТ “Променерго” такими, що не підлягають задоволенню, оскільки останнім не було дотримано порядку, встановленого Положенням про внесення змін до договорів купівлі-продажу державного майна, затвердженим наказом ФДМУ від 29.10.1998 №2041. Зокрема, пропозиція щодо внесення змін до договору надійшла від покупця вже після виявлення факту невиконання умов договору, а тому вона не розглядається; крім того рішення Київської міської ради про згоду на подовження строків будівництва було отримано після звернення покупця з пропозицією щодо внесення змін, що суперечить п.4.3 вказаного Положення.

Розглянувши подані документи, заслухавши пояснення представників сторін, Господарський суд міста Києва, -

ВСТАНОВИВ:

Згідно з договором купівлі-продажу об’єкту незавершеного будівництва №602 від 01.12.1998 (далі по тексту –Договір), укладеним між Регіональним відділенням Фонду державного майна України по місту Києву  (продавець, позивач за первісним позовом) та Закритим акціонерним товариством “Променерго” (покупець, позивач за зустрічним позовом), продавець продав, а покупець купив об’єкт незавершеного будівництва –фірмовий магазин–салон “Електроніка” за адресою: м. Київ, пр. Правди, 12-в і зобов’язався сплатити за нього 120000 грн.

Передачу об’єкта приватизації було оформлено Актом №648 прийому-передачі об’єкту незавершеного будівництва –фірмового магазину–салону “Електроніка” від 03.12.1998 (копія знаходиться в матеріалах справи).

Відповідно до п.1.3 Договору право власності на об’єкт незавершеного будівництва переходить до покупця з моменту нотаріального посвідчення цього договору.

Договір було посвідчено приватним нотаріусом Київського міського нотаріального округу Зінов’євим С.В. 30.11.1998 та зареєстровано в Подільській районній в м. Києві раді 07.12.1998 за реєстр.№118.

Представниками сторін у справі підтверджується, що покупець за об’єкт купівлі-продажу розрахувався повністю.

Відповідно до п.5.4 Договору покупець був зобов’язаний закінчити будівництво об’єкта протягом двох років та погодити з відповідними службами Київської міської державної адміністрації умови завершення будівництва та експлуатації об’єкта.

Зміни умов договору або внесення доповнень до нього можливі тільки за згодою сторін і здійснюються тільки у письмовій формі з наступним посвідченням змін та доповнень в органах нотаріату.

З матеріалів справи вбачається, що додатковими угодами №602/1 від 28.05.2001 та №602/2 від 22.01.2004 сторонами були внесені зміни до п.5.4 Договору, а саме продовжено строк закінчення будівництва об’єкту до 01.12.2005.

На підставі ст.23 Закону України “Про приватизацію невеликих державних підприємств (малу приватизацію)” та ст.27 Закону України “Про приватизацію державного майна” продавцем було проведено поточну перевірку виконання умов Договору та складено Акт від 27.03.2006 поточної перевірки виконання умов договору купівлі-продажу №602 від 01.12.1998.

Актом перевірки було встановлено невиконання умов Договору з боку ЗАТ “Променерго”, а саме п.5.4. Договору: завершення будівництва об’єкту приватизації в строк до 01.12.2005 не виконано.

За твердженням позивача за первісним позовом, встановлений факт є підставою для дострокового розірвання договору купівлі-продажу з поверненням об’єкту приватизації, а тому РВ ФДМУ по місту Києву 07.06.2006 звернулося до ЗАТ “Променерго” з пропозицією (вих.№30-10/4771) про розірвання договору та повернення об’єкту приватизації –об’єкту незавершеного будівництва –фірмового магазину-салону “Електроніка” за актом приймання-передачі.

Відповідно до статті 27 Закону України “Про приватизацію державного майна” та пункту 8 статті 23 Закону України “Про приватизацію невеликих державних підприємств (малу приватизацію)” органи приватизації здійснюють контроль за виконанням покупцем умов договору купівлі-продажу, а у разі їх невиконання застосовують санкції, передбачені чинним законодавством, та можуть у встановленому порядку порушувати питання про розірвання договору.

Згідно з п.5 ст.27 Закону України “Про приватизацію державного майна” договір купівлі-продажу на вимогу однієї із сторін може бути розірвано або визнано недійсним за рішенням суду в разі невиконання іншою стороною зобов’язань, передбачених договором купівлі-продажу, у визначені строки.

Відповідно до п.4 Прикінцевих та перехідних положень Цивільного кодексу України, Цивільний кодекс України застосовується до цивільних відносин, що виникли після набрання ним чинності. Щодо цивільних відносин, які виникли до набрання чинності Цивільним кодексом України,  положення цього Кодексу застосовуються до тих прав і обов’язків, що виникли або продовжують існувати після набрання ним чинності.

Відповідно до п.9 Прикінцевих та перехідних положень Цивільного Кодексу України до договорів, що були укладені до 1 січня 2004 року і продовжують діяти після набрання чинності Цивільним кодексом України, застосовуються правила Цивільного кодексу України щодо підстав, порядку і наслідків зміни або розірвання договорів окремих видів незалежно від дати їх укладення.

Вирішуючи спір про розірвання договору та внесення змін до договору суд застосовує положення ЦК України, оскільки права та обов’язки сторін за договором продовжують існувати.

Відповідно до ст.526 Цивільного кодексу України зобов’язання має виконуватися належним чином відповідно до умов договору та вимог цього Кодексу. Одностороння відмова від зобов’язання або одностороння зміна його умов не допускається, якщо інше не встановлено договором або законом (ст.525 ЦК України).

Відповідно до ст.611 Цивільного кодексу України, у разі порушення зобов’язання настають правові наслідки, встановлені договором або законом, зокрема, розірвання договору. Договір може бути розірвано за рішенням суду на вимогу однієї із сторін у разі істотного порушення договору другою стороною та в інших випадках, встановлених договором або законом (ст.651 ЦК України).

Дослідивши матеріали справи, суд дійшов висновку про задоволення зустрічних позовних вимог ЗАТ “Променерго” та відмову в задоволенні первісного позову РВ ФДМУ по місту Києву з огляду на наступне.

Відповідно до ст.3 Закону України “Про особливості приватизації об’єктів незавершеного будівництва” покупці об'єктів незавершеного будівництва можуть придбати разом з об'єктами незавершеного будівництва земельні ділянки, відведені в установленому порядку під забудову. За бажанням покупців земельні ділянки, на яких розташовані об'єкти незавершеного будівництва, надаються їм у довгострокову оренду.

Згідно зі ст.8 цього Закону (в редакції, яка була чинною на момент укладання спірного Договору) відведення земельної ділянки, на якій розташований об'єкт незавершеного будівництва, оформляється відповідним рішенням згідно з вимогами законодавства. У разі відсутності рішення про відведення земельної ділянки в натурі, на якій розташований об'єкт незавершеного будівництва, за поданням органів приватизації спеціально уповноважений орган виконавчої влади з питань земельних ресурсів та його органи на місцях разом з адміністрацією підприємства, установи, організації, на балансі яких перебуває об'єкт незавершеного будівництва, у місячний строк вживають у встановленому порядку заходів щодо відведення земельної ділянки несільськогосподарського призначення, на якій розташований об'єкт незавершеного будівництва.

Відповідно до ст.125 Земельного кодексу України право на оренду земельної ділянки виникає після укладення договору оренди і його державної реєстрації. Приступати до використання земельної ділянки до встановлення її меж у натурі (на місцевості), одержання документа, що посвідчує право на неї, та державної реєстрації забороняється. Право оренди землі оформляється договором, який реєструється відповідно до закону.

З матеріалів справи вбачається, що право довгострокової оренди на 25 років на земельну ділянку площею 0,72 га для експлуатації та обслуговування нежитлового будинку –виробничої будівлі та завершення будівництва другої черги  фірмового магазину-салону “Електроніка” з подальшою його експлуатацією на проспекті Правди, 12-в у Подільському районі м. Києва  надано ЗАТ “Променерго” на підставі рішення Київської міської ради від 28.11.2002 №112/272 “Про оформлення права користування земельними ділянками”.

Договір оренди відповідної земельної ділянки був укладений між Київською міською радою  та ЗАТ “Променерго” 19.05.2004, а зареєстрований Головним управлінням земельних ресурсів виконавчого органу Київської міської ради (Київської міської державної адміністрації) лише 12.10.2004 за №85-6-00152.

За твердженням позивача за зустрічним позовом, для виконання належним чином своїх зобов'язань за договором в частині завершення будівництва  об’єкту ЗАТ “Променерго” виконало низку робіт, зокрема, було виготовлено проектну документацію, здійснено розрахунок термінів завершення будівництва та введення в експлуатацію, розроблено та  затверджено в Головному управлінні містобудування, архітектури та дизайну міського середовища 24.01.2007 архітектурно-планувальне завдання (АПЗ) №06-1974 на проектування будівництва другої черги фірмового магазину-салону “Електроніка” по проспекту Правди,12-в у Подільському районі. До отримання всієї проектної документації та необхідних погоджень, ЗАТ “Променерго” було позбавлено можливості проводити роботи з завершення будівництва об’єкту купівлі-продажу.

В зв’язку з тим, що на момент одержання необхідної дозвільної документації строк завершення будівництва об’єкту, встановлений додатковою угодою №602/2 до договору купівлі-продажу сплив, ЗАТ “Променерго” звернулось до Київської міської ради з проханням надати згоду на продовження зазначеного строку.

Згідно зі ст.19 Закону України “Про особливості приватизації об’єктів незавершеного будівництва” у разі неможливості завершення будівництва в установлені строки за наявності відповідних обґрунтувань строки завершення будівництва можуть бути змінені за рішенням органу приватизації та органу місцевого самоврядування, про що укладається додатковий договір.  Вказана норма кореспондується з положеннями розділу 11 Договору купівлі-продажу №602 від 01.12.1998.

Крім того, відповідно до п.3.1 Положення зміни до договорів купівлі-продажу стосовно перенесення термінів виконання зобов'язань на більш пізній строк у порівнянні з терміном, установленим договором, вносяться за умови достатньої обґрунтованості потреби внесення таких змін, а також при умові недопущення зменшення фактичних обсягів зобов’язань, яке може статися внаслідок можливих протягом періоду їх виконання інфляційних процесів.

Вже під час розгляду справи рішенням Київської міської ради від 12.01.2007 №29/284-480 “Про надання згоди на продовження регіональним відділенням Фонду державного майна України по місту Києву строку завершення будівництва об’єкта незавершеного будівництва –фірмового магазину-салону “Електроніка” на проспекту Правди, 12-в у Подільському районі міста Києва” третьою особою по справі було надано згоду на продовження ЗАТ “Променерго” строку завершення будівництва до 01.12.2009. Регіональному відділенню ФДМУ по місту Києву доручено укласти з ЗАТ “Променерго” угоду про продовження строку завершення будівництва об’єкта до 01.12.2009.

Відповідно до ст.188 Господарського кодексу України сторона договору, яка вважає за необхідне змінити або розірвати договір, повинна надіслати пропозиції про це другій стороні за договором. Сторона договору, яка одержала пропозицію про зміну чи розірвання договору, у двадцятиденний строк після одержання пропозиції повідомляє другу сторону про результати її розгляду. У разі якщо сторони не досягли згоди щодо зміни (розірвання) договору або у разі неодержання відповіді у встановлений строк з урахування часу поштового обігу, заінтересована сторона має право передати спір на вирішення суду.

Відповідно до абз.4 ч.1 ст.19 Закону України “Про особливості приватизації об’єктів незавершеного будівництва” (в частині можливості зміни за наявності відповідних обґрунтувань строків завершення будівництва шляхом укладення додаткової угоди) та ч. 4 ст.652 Цивільного кодексу України зміна договору у зв’язку з істотною зміною обставин допускається за рішенням суду у виняткових випадках, коли розірвання договору суперечить суспільним інтересам або потягне для сторін шкоду, яка значно перевищує затрати, необхідні для виконання договору на умовах, змінених судом.

Судом встановлено, що ЗАТ “Променерго” листом за вих. №19/07 від 19.07.2007 звернулось до РВ ФДМ України по місту Києву з пропозицією про зміну умов договору купівлі-продажу №602 від 01.12.1998, а саме в п.5.4 Договору, подовживши термін завершення будівництва до 01.12.2009.

Цю пропозицію РВ ФДМ України по місту Києву відхилив листом від 31.07.2007 №30-11/5907 з тієї підстави, що відповідно до п.2.2 Положення про внесення змін до договорів купівлі-продажу державного майна, затвердженого наказом ФДМУ від 29.10.1998 №2041, пропозиція щодо внесення змін до договору, яка надійшла після виявлення факту невиконання умов договору купівлі-продажу, не розглядається. В листі зазначається, що оскільки невиконання умов Договору №602 було встановлено 27.03.2006, тобто раніше, ніж покупець звернувся з пропозицією про внесення змін, а також враховуючи, що в суді розглядається справа про розірвання самого договору, тому РВ ФДМУ по місту Києву не вбачає підстав для розгляду пропозиції щодо внесення змін до договору в частині строку закінчення будівництва.

Дослідивши матеріалів справи та вислухавши пояснення представників сторін, суд дійшов висновку про обґрунтованість зустрічних позовних вимог про зобов’язання РВ ФДМУ по місту Києву подовжити строк завершення будівництва об’єкта незавершеного будівництва –фірмового магазину-салону “Електроніка”, який знаходиться за адресою: м. Київ, пр-т Правди, 12-в до 01.12.2009 шляхом внесення змін до п.5.4 договору купівлі-продажу №602 від 01.12.1998.

Щодо первісних позовних вимог РВ ФДМ України по місту Києву про розірвання договору купівлі-продажу №602 від 01.12.1998 та повернення об’єкту незавершеного будівництва суд вважає необхідним відмовити у їх задоволенні з наступних підстав.

Підставою для розірвання договору відповідно до ст.611 ЦК України є порушення зобов’язання однією з сторін за договором.

Згідно зі ст.27 Закону України “Про приватизацію державного майна” на вимогу однієї із сторін договір купівлі-продажу може бути розірвано за рішенням суду в разі невиконання іншою стороною зобов'язань, передбачених договором купівлі-продажу, у визначені строки.

Пунктом 4 мотивувальної частини рішення Конституційного Суду України від 01.07.1998 у справі №01/1501-97 (1-8/98) встановлено, що положення частини п’ятої статті 29 Закону України “Про приватизацію державного майна” регулює наслідки невиконання умов угоди купівлі-продажу. Як окрема юридична категорія угод вони мають назву “угоди приватизації” (ст.27 Закону) і є особливими договорами купівлі-продажу державного майна, на які поширюються також відповідні норми цивільного законодавства про угоди, якщо інше не випливає із законодавства про приватизацію. Невиконання або часткове невиконання умов договору купівлі-продажу державного майна регулюються нормами зобов’язального права.

Виходячи з викладеного, суд вважає, що договір №602 від 01.12.1998 є особливим договором купівлі-продажу державного майна (угодою приватизації), невиконання або часткове невиконання умов якого регулюється нормами зобов’язального права, зокрема, ЦК України.

Частина перша ст.614 ЦК України встановлює, що особа, яка порушила зобов’язання, несе відповідальність за наявності її вини (умислу або необережності), якщо інше не встановлено договором або законом. Тобто, обов’язкової умовою, необхідною для прийняття господарським судом рішення про розірвання договору купівлі-продажу (угоди приватизації), є наявність вини сторони за таким договором (угодою) у порушенні зобов’язання.

Як вбачається з матеріалів справи ЗАТ “Променерго” вжило усіх необхідних заходів для виконання зобов'язань за договором №602 від 01.12.1998, і його вина у невиконанні зобов'язань щодо строків завершення будівництва відсутня, оскільки товариство не могло виконати відповідного зобов’язання у зв’язку з відсутністю передбачених для цього законодавством України документів, оформлення яких займає тривалий час.

Згідно зі ст.33 ГПК України кожна сторона повинна довести ті обставини, на які вона посилається як на підставу своїх вимог і заперечень.

Позовна вимога РВ ФДМ України по місту Києву про розірвання договору ґрунтується на порушенні ЗАТ “Променерго” умов договору в частині строків завершення будівництва.

З огляду на те, що в матеріалах справи відсутні докази вини (умислу або необережності) ЗАТ “Променерго” в порушенні зобов'язань за договором купівлі-продажу №602 від 01.12.1998, тому суд не вбачає підстав для розірвання укладеного між сторонами договору.

З урахуванням вищевикладеного та приймаючи до уваги, що суд дійшов висновку про зобов’язання РВ ФДМУ по місту Києву подовжити строк завершення будівництва об’єкту до 01.12.2009, тому позовні вимоги РВ ФДМ України по місту Києву про розірвання договору №602 від 01.12.1998 є такими, що не підлягають задоволенню.

На підставі викладеного та керуючись  ст.ст. 33, 49, 82-85 ГПК України, суд, -

В И Р І Ш И В :

1. В задоволенні первісного позову Регіонального відділення Фонду державного майна України по місту Києву відмовити повністю.

2. Зустрічний позов Закритого акціонерного товариства “Променерго” задовольнити повністю.

3. Зобов’язати Регіональне відділення Фонду державного майна України по місту Києву (01032, м. Київ, бул. Т.Шевченка, 50-г, код 19030825) подовжити строк завершення будівництва об’єкту незавершеного будівництва –фірмового магазину-салону “Електроніка”, який знаходиться за адресою: м. Київ, проспект Правди, 12-в, до 01 грудня 2009 року, та внести зміни до договору купівлі-продажу №602 від 01.12.1998 об’єкта незавершеного будівництва –фірмового магазину-салону “Електроніка”, який знаходиться за адресою: м. Київ, проспект Правди, 12-в, а саме: п.5.4 Договору викласти у наступній редакції: “5.4. Закінчити будівництво об’єкта незавершеного будівництва –фірмового магазину-салону “Електроніка”, який знаходиться за адресою: м. Київ, проспект Правди, 12-в, до 01 грудня 2009 року”.

4. Видати наказ після набрання рішенням законної сили.

Суддя                                                                       О.А.Кролевець