ЗАПОРІЗЬКИЙ АПЕЛЯЦІЙНИЙ
ГОСПОДАРСЬКИЙ СУД
ПОСТАНОВА

Іменем України

20.09.07                                                                                       Справа №10/245/07

Колегія суддів Запорізького апеляційного господарського суду у складі:

Головуючий суддя Яценко О.М. судді  Яценко О.М.    , Кагітіна Л.П.  , Юхименко О.В.

при секретарі: Соколов А.А.

за участю представників:

від позивача: Фідініч Г.І., довіреність № 100 від 04.05.07р.;

від позивача: Колодка В.Д., довіреність № 27/1 від 05.04.07р.

від позивача: Фідініч В.Г., довіреність № / паспорт СВ 972697 від 16.02.06р., директор;

від відповідача: Міатов П.П., довіреність № 08 від 14.08.07р.

Розглянув у відкритому судовому засіданні апеляційну скаргу  Товариства з обмеженою відповідальністю «МТ Інтернешнл» на рішення господарського суду Запорізької області від 17.05.07р. по справі № 10/245/07

за позовом: Товариство з обмеженою відповідальністю «Сніжинка», м.Запоріжжя

до відповідача: Товариства з обмеженою відповідальністю «МТ Інтернешнл», м.Запоріжжя

про  розірвання договору оренди та виселення

В судових засіданнях оголошувалась перерва з метою надання сторонами додаткових документів.

Розпорядженням Першого заступника голови Запорізького апеляційного господарського суду № 2605 від 19.09.2007р. справа № 10/245/07 передана для розгляду колегії суддів у складі: Головуючий: Яценко О.М. – доповідач; суддів: Кагітіна Л.П., Юхименко О.В.

Колегія суддів прийняла справу до провадження.

За згодою присутніх представників сторін оголошено вступну та резолютивну частини постанови.

Рішенням господарського суду Запорізької області від 17.05.07р. по справі № 10/245/07 (суддя Алейникова Т.Г.) позовні вимоги задоволені повністю. Розірвано  договір оренди не житлового приміщення загальною площею 770,0кв.м., розташованого у будівлі за адресою: м. Запоріжжя, пр. Леніна, 39, укладений 20 травня 2002р. між Товариством з обмеженою відповідальністю "Сніжинка", м.Запоріжжя та Товариством з обмеженою відповідальністю "МТ Інтернешнл", м. Запоріжжя. Виселено Товариство з обмеженою відповідальністю "МТ Інтернешнл", м. Запоріжжя, код за , із не житлового приміщення загальною площею 770,0 кв.м., розташованого у будівлі за адресою: м. Запоріжжя, проспект Леніна, будинок 39. Стягнуто з Товариства з обмеженою відповідальністю "МТ Інтернешнл", м. Запоріжжя на користь Товариства з обмеженою відповідальністю "Сніжинка", м. Запоріжжя 170грн. 00 коп. державного мита, 118грн. 00 коп. витрат з інформаційно - технічного забезпечення судового процесу, 1200грн. 00 коп. витрат з оплати послуг адвоката

Рішення господарського суду мотивоване нормами Цивільного та Господарського кодексу України, умовами укладеного сторонами договору оренди.

Не погоджуючись з рішенням господарського суду, товариство з обмеженою відповідальністю «МТ Інтернешл» звернулося з апеляційною скаргою, в якій просить рішення суду скасувати повністю, прийняти нове рішення у справі, яким відмовити в позові. При цьому заявник апеляційної скарги посилається на наступні обставини: господарським судом порушені матеріальні норми права, зокрема, стаття 651 Цивільного кодексу України та статті 188 та 291 Господарського кодексу України. В матеріалах справи відсутні докази перепланування товариством другого поверху та підвального приміщення орендованої будівлі, що свідчить про неповне з»ясування судом всіх обставин справи. Позивач також не доказав факт недопущення його представників в орендоване приміщення.

В поясненнях до апеляційної скарги товариство з обмеженою відповідальністю «МТ Інтернешнл» вказало наступне: протягом чотирьох років до листопада 2006 року у позивача та контролюючих органів не виникало претензій щодо виконання умов договору. Розбіжності виникли з моменту усної пропозиції директора ТОВ «Сніжинка» збільшити суму орендної плати, на яку товариство відповіло відмовою. Установка бензинових генераторів викликана відключенням позивачем електропостачання. Всі порушення протипожежної безпеки та санітарних норм на даний час товариством усунені.  Реконструкція приміщення з 2002 року по 2005 рік здійснена безпосередньо ТОВ «Сніжинка».

У відзиві на апеляційну скаргу товариство з обмеженою відповідальністю «Сніжинка»  вважають рішення законним та обґрунтованим, а доводи апеляційної скарги такими, що не підлягають задоволенню: при розгляді справи судом першої інстанції встановлені численні порушення відповідачем умов договору оренди; самовільне збудування відповідачем туалету та гриль-бару підтверджено матеріалами справи та не заперечується ним; договір оренди розірваний судом законно, оскільки відповідач користується приміщенням всупереч договору і своєю недбалою поведінкою створює загрозу пошкодження приміщення;  згідно Цивільного кодексу України додаткова угода від 01 листопада 2004 року № 1 до договору оренди повинна бути нотаріально посвідчена, що сторонами не зроблено, відповідно вказана додаткова угода є недійсною та не створює юридичних наслідків.

В судовому засіданні представники сторін підтвердили свої доводи в обґрунтування апеляційної скарги та заперечень на неї.

Згідно ст.99 Господарського процесуального кодексу України, апеляційний господарський суд, переглядаючи рішення в апеляційному порядку, користується правами, наданими суду першої інстанції.

Згідно зі ст.101 Господарського процесуального кодексу України у процесі перегляду справи апеляційний господарський суд за наявними у справі і додатково поданими доказами повторно розглядає справу. Апеляційний суд не зв’язаний доводами апеляційної скарги і перевіряє законність та обґрунтованість рішення місцевого суду у повному обсязі.

Перевіряючи законність та обґрунтованість рішення місцевого господарського суду, вивчивши матеріали справи, вислухавши пояснення представників сторін, суд

ВСТАНОВИВ:

20 травня 2002 року товариство з обмеженою відповідальністю «Сніжинка» - далі Орендодавець та товариство з обмеженою відповідальністю «МТ Інтернешнл» - далі Орендар уклали договір оренди нежитлового приміщення – а.с.8 т.1.

Згідно пункту 2 договору оренди орендоване приміщення передається в оренду для орг8анізації і функціонування ігорно-розважального комплексу та комплексу громадського харчування.

Строк оренди встановлено сторонами на п’ять років з 01 червня 2002 року по 01 червня 2007 року.

01 листопада 2004 року сторони укладають додаткову угоду № 1, якою вносять зміни до договору оренди. Зокрема, строк оренди  продовжений до 01 червня 2011 року – а.с.12 т.1.

В пункті 10.1 договору оренди сторони узгодили, що в питаннях які не передбачені договором, керуватися діючим законодавством України.

Правовий аналіз укладеного сторонами договору оренди свідчить, що він є господарським договором, оскільки укладена угода встановлює, змінює та припиняє права та обов’язки сторін при здійсненні ними господарської діяльності.

Господарський договір вважається укладеним з моменту досягнення сторонами всіх істотних умов, які визнані такими за законом або є необхідні для вказаного виду договорів.

Колегія суддів до спірних взаємовідносин застосовує положення Цивільного кодексу України та Господарського кодексу України, які набрали чинності з 01 січня 2004 року,  оскільки відносини сторін щодо прав та обов’язків по оренді продовжують діяти після введення в дію вказаних нормативних актів.

Істотні умови договору оренди не були передбачені законодавцем в Цивільному кодексу УРСР, який діяв на момент укладення договору оренди. В  подальшому після введення в дію нового Цивільного кодексу України та Господарського кодексу України сторони змінили тільки розмір орендної плати та строк дії договору оренди ( додаткова угода № 1 до договору оренди).

Стаття 291 Господарського кодексу України передбачає можливість дострокового розірвання договору оренди або на вимогу однієї із сторін з підстав передбачених Цивільним кодексом України для розірвання договору найму, в порядку, встановленому статтею 188 цього Кодексу.

Статтею 783 Цивільного кодексу України встановлено, що на вимогу наймодавця (орендодавця) договір найму може бути розірваний, якщо:

1) наймач користується річчю всупереч договору або призначенню речі;

2) наймач без дозволу наймодавця передав річ у користування іншій особі;

3) наймач своєю недбалою поведінкою створює загрозу пошкодження речі;

4) наймач не приступив до проведення капітального ремонту речі, якщо обов'язок проведення капітального ремонту був покладений на наймача.

Перелік обставин, які надають право наймодавцю (орендодавцю) вимагати розірвання договору, не є виключним. За загальним правилом, встановленим статтею 651 Цивільного кодексу України, договір може бути розірвано за рішенням суду на вимогу однієї із сторін у разі істотного порушення договору другою стороною та в інших випадках, встановлених договором або законом. Отже, орендодавець має право вимагати дострокового розірвання договору оренди у будь-якому випадку істотного порушення орендарем договору. До істотних порушень договору оренди можна віднести порушення строку або несплату орендних платежів, невиконання обов’язків щодо проведення ремонту, істотне погіршення стану об’єкту оренди тощо.

Матеріалами справи підтверджено, що в порушення пунктів 5.1.6, 5.1.8 укладеного сторонами договору оренди відповідачем (орендарем) здійснено будівництво туалету (додатково до існуючого) та не проводився з моменту укладення договору оренди поточного ремонту. Надані заявником апеляційної скарги документи в підтвердження здійснення поточного ремонту свідчать, що роботи проводились тільки в 2007 році, а в 2003 році здійснювалось тільки роботи по приведенню в належний стан підлоги.

В судових засіданнях було  з»ясовано, що відповідач (орендар) дійсно збудував туалет, який в ході судових процесів демонтував.

Крім того, в матеріалах справи наявні документи про недотримання орендарем  санітарних та протипожежних правил, які могли спричинити погіршення стану об’єкту оренди. Вказані обставини підтверджуються висновками органами санітарно-епідеміологічної служби України та Державного пожежного нагляду Міністерства надзвичайних ситуацій України. Усунення відповідачем виявлених державними органами недоліків не впливає на його обов»язок дотримуватися правил санітарного та протипожежного законодавства. Тим більше, що об’єкт оренди передавався з метою організації та здійснення ігорно-розважального комплексу та комплексу громадського харчування, тобто господарської діяльності відповідача, пов’язаної з безпекою людей.

Стосовно пропозиції про дострокове розірвання договору оренди, то в заявленій позивачем претензії вказані статті 651, 652, 783 Цивільного кодексу України, які регулюють дострокове розірвання укладеного договору, а також в пункті 5 пропозицій орендодавця вказано про можливість звернення до суду за достроковим розірванням договору у випадку відмови відповідача виконати пред’явлені вимоги, які стосуються договору оренди – а.с.22 т.1. До того ж, у відповіді на претензію відповідач визнавав як відсутність орендованого майна, яке передано в оренду за актом прийомки-передачі об’єкту оренди від 01.06.2002 року, так і пошкодження покрівлі даху приміщення і самовільне будівництво  туалету – а.с.14, 23, 24 т.1.

Довідка про технічний стан орендованого приміщення, на яку посилається заявник апеляційної скарги, не може свідчити про відсутність порушення умов договору оренди і оцінюється колегією суддів нарівні з іншими доказами – а.с. 68 т.2.

Стаття 1 Протоколу до Конвенції про захист прав людини та основних свобод гарантує кожній фізичній та юридичній особі захист права власності. Такий захист гарантує і національне законодавство, зокрема, Цивільний кодекс України.

Дострокове розірвання договору оренди (припинення правовідношення) є одним із способів захисту прав власника – стаття 16 Цивільного кодексу України.

Наявність чи відсутність дозволу на здійснення діяльності в області ігорно-розважального бізнесу не має відношення до предмету спору, т.т. до дострокового розірвання договору оренди.

Перепланування та реконструкція підвального приміщення та другого поверху об’єкту оренди без згоди орендодавця не знайшло підтвердження в судових засіданнях, як і необхідність проведення капітального ремонту, але ці обставини не впливають на правомірність дострокового розірвання договору оренди.

Доводи апеляційної скарги спростовуються вищевикладеними обставинами.

За таких обставин колегія суддів приходить до висновку про законність та обґрунтованість рішення господарського суду. Підстав для його скасування колегія суддів не вбачає.

Судові витрати покласти на заявника апеляційної скарги.

Керуючись ст. 101 – 105 Господарського процесуального кодексу України, суд

ПОСТАНОВИВ:

Апеляційну скаргу товариства з обмеженою відповідальністю «МТ Інтернешнл»  м. Запоріжжя на рішення господарського суду Запорізької області від 17.05.2007року                     у справі № 10/245/07 залишити без задоволення.

Рішення господарського суду Запорізької області від  17.05.2007 року у справі № 10/245/07 -  без змін.

Головуючий суддя Яценко О.М.

судді  Яценко О.М.

Кагітіна Л.П.  Юхименко О.В.