СУД
СУД
РІШЕННЯ

ІМЕНЕМ УКРАЇНИ

17.09.07                                                                                 Справа № 8/507пд.

Суддя  господарського суду Луганської області Середа А.П.,  розглянувши матеріали справи за позовом

Управління економіки та власності виконкому Краснодонської міської ради, місто Краснодон Луганської області,

до Приватного підприємства «Ремікс», місто Краснодон Луганської області,

про зобов’язання укласти додаткову угоду та внесення змін до договору оренди, -

при секретарі судових засідань  Качановській О.А.,

в присутності представників сторін:

від позивача – Скнаріна Н.М. –головний фахівець-юрист, - довіреність №4/10 від 04.01.07 року;

від відповідача –Грибанова Ю.П., - довіреність №б/н від 07.09.07 року, -

встановив:

суть спору: позивач просить зобов’язати відповідача –Приватне підприємство «Ремікс»(далі –ПП «Ремікс», - відповідач) укласти додаткову угоду до договору оренди комунального майна №90 від 01.12.05 року, укладеного 01.12.05 року, та стягнути витрати по оплаті інформаційно-технічного забезпечення судового процесу у розмірі 118 грн.

На підставі ст. 77 ГПК України у судовому засіданні оголошено перерву з 11 вересня до 17 вересня 2007 року –з метою надання сторонам можливості подати до суду додаткові докази.

У судовому засіданні, яке відбулося 17.09.07 року, представниками  сторін подано клопотання про відмову від здійснення фіксації судового процесу технічними засобами, яке не суперечить вимогам ст.4-4 та 81-1 ГПК України, а тому його задоволено судом.

Представник позивача позов підтримав у повному обсязі.

Представник відповідача його не визнав; про це також зазначено у відзиві відповідача на нього (вих. №102 від 07.09.07 року), з посиланням на те, що вимоги позивача суперечать договору, укладеному між сторонами, а також чинному законодавству.

І.Заслухавши представників сторін, розглянувши і дослідивши обставини справи та додатково надані  матеріали,  суд дійшов  наступного.

1.  26.04.2001 року Виконавчим комітетом Краснодонської міської ради Луганської області Приватне підприємство «Ремікс», ідентифікаційний код 31379818, зареєстроване в якості юридичної особи, у зв’язку з чим до ЄДРПОУ внесено реєстраційний запис за №0000056.

2. 01.12.2005 року між Управлінням економіки та власності виконкому Краснодонської міської ради Луганської області (Орендодавець; далі –Управління, - позивач), - з одного боку, - та Приватним підприємством «Ремікс»(Орендар), - з іншого боку, - укладено договір оренди комунального майна №90, за умовами якого Орендодавець передає, а Орендар приймає у строкове платне користування «нежитлове майно»- частину окремо стоячої будівлі готелю «Україна», яке є власністю територіальної громади міста Краснодону, площею 296,5 кв. м, розташоване за адресою: місто Краснодон, пл. Леніна, 6, на І поверсі.

Майно передається в оренду з метою ефективного використання (п.1.1 договору) під розміщення кафе (п. 1.2).

Орендар вступає у строкове платне користування майном у термін, вказаний у договорі, але не раніше дати підписання сторонами цього договору та акту приймання-передачі майна (п.2.2).

Передача майна в оренду не тягне за собою виникнення у Орендаря права власності на це майно (п. 2.3.).

Орендна плата до проведення експертної оцінки  встановлюється за згодою сторін у сумі 500 грн., без ПДВ, з наступним перерахуванням з моменту укладення договору.

Орендар впродовж місяця повинен зробити експертну оцінку та надати її Орендодавцю (п. 3.1).

Орендна плата за кожний наступний місяць визначається шляхом коригування орендної плати за попередній місяць на індекс інфляції за наступний місяць (3.2).

Розмір орендної плати може бути переглянуто  на вимогу однієї із сторін у разі зміни методики її розрахунку, змін централізованих цін та тарифів та у інших випадках, передбачених чинним законодавством (п. 3.4).

Орендар зобов’язаний  використовувати орендоване майно за призначенням (п.5.1); своєчасно та у повному обсязі сплачувати орендну плату (п.5.2).

Орендодавець має право виступати з ініціативою щодо внесення змін до цього договору або про його розірвання у разі погіршення стану орендованого майна в результаті невиконання чи неналежного виконання умов цього договору (п.8.2).

Цей договір укладено строком на 11 місяців: з 01.12.2005 року по 01.11.2006 року включно (п. 11.1).

Умови цього договору зберігають силу впродовж всього терміну його дії, у тому числі у випадках, коли після його укладення законодавством будуть встановлені правила, які погіршують положення Орендаря, а в частині зобов’язань Орендаря з орендної плати – до виконання зобов’язань (п. 11.2).

Зміни та доповнення  чи розірвання цього договору допускаються за взаємною згодою сторін. Зміни та доповнення, які пропонується внести, розглядаються впродовж одного місяця від дати їх надання на розгляд іншою стороною (п. 11.3).

За відсутності заяви однієї із сторін про припинення або зміну цього договору після закінчення терміну його дії впродовж одного місяця договір вважається продовженим на той же термін та на тих же умовах, які були передбачені цим договором (п.11.6).

Взаємовідносини сторін, не врегульовані цим договором, регулюються чинним законодавством України (п. 11.9).

Акт приймання-передачі орендованого майна сторони до справи  не надали, але жодна з них не заперечує факту передачі цього майна орендарю.

10.01.06 року сторони уклали додаткову угоду до договору оренди №90 від 01.12.05 року, згідно якій:

пункт 1.1 договору доповнено  наступним реченням: «Вартість майна визначена згідно експертній оцінці та за станом на 30.11.05 року становить 89264 грн.»;

пункт 3.1 договору викладено у наступній редакції: «Орендна плата визначається на підставі методики розрахунку орендної плати, затвердженої рішенням міської ради та складає, без ПДВ, за перший місяць оренди –1129,19 грн. Нарахування ПДВ на суму орендної плати здійснюється у порядку, визначеному чинним законодавством».

«Інші умови договору оренди №90 від 01.12.05 року, яких не стосується ця угода, залишаються незмінними, і сторони підтверджують щодо них свої зобов’язання».

До договору сторони додали розрахунок орендної плати за майно, яке перебуває на балансі Управління та розташоване за адресою: м. Краснодон, пл. Леніна, 6, - згідно якому розмір орендної плати, без ПДВ, за грудень 2005 року становить 1129,19 грн., а за січень 2006 року –1139,35 грн.

Розрахунок орендної плати здійснено відповідно до Методики розрахунку орендної плати, затвердженої рішенням 17-ї сесії Краснодонської міської ради 23-го скликання від 26.05.2000 року  №17/262 «Про порядок розрахунку плати за оренду комунального майна»- на рівні 15% від вартості об’єкта оренди.

Дія цієї  Методики розповсюджується на усі договори оренди комунального майна, укладені після 19.01.2000 року (п. 3 рішення).

З наданих до справи доказів вбачається, що дія договору №90 від 01.12.05 року після 01.11.06 року була автоматично пролонгована на 11 місяців, тобто до 01.10.07 року (пункт 11.6).

Будь-які докази неналежного виконання відповідачем умов договору оренди до справи не надано.

2.1.   30.03.07 року  13-ю сесією Краснодонської міської ради 5-го скликання прийнято рішення:

№13/792 «Про затвердження Положення про порядок надання в оренду майна, яке знаходиться у комунальній власності територіальної громади міста Краснодону»;

№13/793 «Про затвердження Порядку перегляду договорів оренди комунального майна», згідно якому:

затверджено  Порядок перегляду договорів оренди комунального майна (п.1 рішення) (далі - Порядок);

цей Порядок починає діяти з моменту його офіційного оприлюднення (п.2).

Згідно Порядку, перегляду підлягають усі договори оренди комунального майна, крім договорів оренди майна, укладених бюджетними установами, Пенсійним фондом та його органами (як орендарями)(п. 2 Порядку).

«Перегляд здійснюється відповідно до ст. 118 Закону України  «Про Державний бюджет України на 2007 рік»нормою про визначення орендної плати в порядку, встановленому Методикою розрахунку та порядком використання плати за оренду  державного (у Методиці у назві постанови невірно вказано: «комунального») майна», затвердженої постановою Кабінету Міністрів України №1846 від 27.12.06 року, яким передбачено, що орендні ставки розглядаються як стартові  для проведення конкурсів на право оренди комунального майна відповідно до ст. 21 Закону України «Про оренду державного та комунального майна».

Перегляд договорів оренди здійснюється в частині розміру оредної плати у відповідності до встановлених Методикою орендних ставок.  …Перегляд договорів оренди здійснити впродовж 6 місяців та підписати додаткові угоди»(п. 3).

Перегляд договорів повинен бути здійснений шляхом укладення додаткових угод до договорів оренди у строки, передбачені графіком перегляду договорів, затвердженого Управлінням економіки та власності Краснодонської міської ради. Єдиним базовим місяцем для розрахунку орендної плати за новими ставками визначити січень 2007 року. Орендна плата за січень 2007 року визначається  на підставі розрахованої відповідно до вимог Методики орендної плати за грудень 2006 року, з урахуванням зміни розміру орендної ставки та відповідно  вимогам Методики індексу інфляції за січень 2007 року (п.4).

Процедура перегляду договорів оренди комунального майна проходить за правилами, визначеними Господарським кодексом України (п.7).

27.04.07 року 16-ю сесією Краснодонської міської ради 5-го скликання прийнято рішення №16/923, яким затверджено  Методику розрахунку та порядку використання плати за оренду майна, яке перебуває у комунальній власності територіальної громади міста Краснодону (нова редакція) (далі –Методика).

Це рішення набуває чинності з моменту його оприлюднення у засобах масової інформації (п. 3 рішення).

Згідно названій Методиці  рівень орендної плати за використання майна для  розміщення ресторанів, кафе, барів становить 30% від вартості орендованого майна, визначеної експертним шляхом.

2.2. На виконання вищезгаданих рішень міської ради 21.05.07 року Управління спрямувало на адресу орендаря проект «Договору про внесення змін до договору оренди комунального майна», яким орендарю запропоновано внести зміни до договору оренди №90 від 01.12.05 року (вих. №396/10) та «розглянути питання у триденний термін і другий примірник повернути до Управління».

Згідно проекту запропоновано:

пункт 3.1 викласти у наступній редакції: «3.1. Орендна плата визначається згідно Методики розрахунку орендної плати, затвердженої рішенням Краснодонської міської ради, і становить, без ПДВ та індексу інфляції, за базовий місяць оренди –січень –2513,44 грн. Нарахування ПДВ на суму орендної плати здійснюється у порядку, визначеному чинним законодавством»;

пункт 3.3. читати у наступній редакції: «3.3.Орендна плата перераховується до місцевого бюджету в УДК КМДКУ у Луганській області на розрахунковий рахунок №0028, код 22080401…»;

доповнити розділ 3 пунктом 3.7 у такій редакції: «3.7. Зобов’язання Орендаря по сплаті орендної плати забезпечується у вигляді авансової оплаті у розмірі не менше, ніж орендна плата за 1 місяць».

Основний договір запропоновано доповнити також пунктами 4.2, 7.2, 7.3 і 7.4, а також виключити пункт 8.3 розділу 8 договору, які не мають прямого відношення до рівня орендної плати та порядку її сплати.

ПП «Ремікс»своїм листом № 58 від 25.05.07 року відхилило цю пропозицію, посилаючись на:

невідповідність наданого строку (3 дні) умовам пункту 11.3 договору №90 від 01.12.05 року, який передбачає місячний термін;

те, що станом на 24.05.07 року рішення міської ради, на яку посилається Управління, не оприлюднено у засобах масової інформації, у т.ч на інтернет-сайті міськвиконкому.

З подальшого службового листування між сторонами по цьому спору вбачається, що ПП «Ремікс»своїм листом від 25.07.07 року за вих. №81 повністю відхилило пропозицію про укладення додаткової угоди до основного договору оренди №90 від 01.12.05 року.

Ця обставина стала приводом для звернення Управління з позовом до суду.

Підставами для звернення стали:

стаття 118 Закону України від 19.12.06 року №489-У «Про державний бюджет України на 2007 рік», згідно якій орендна плата за державне та комунальне майно визначається   відповідно  до  її  ринкової  вартості  у  порядку, встановленому Кабінетом Міністрів України.

Цією статтею Кабінету   Міністрів   України  надано право  затверджувати індикативні  ставки  орендної плати для державного та комунального майна,  яке передається в  оренду  в  містах  обласного  значення, містах Києві та Севастополі.

Договори оренди державного та комунального майна, укладені до 1  січня  2007  року  (крім  договорів  на  оренду  державного  та комунального  майна,  укладених  бюджетними установами,  Пенсійним фондом України та його органами,  а також щодо  цілісних  майнових комплексів), у  шестимісячний  термін  підлягають  обов'язковому перегляду відповідно до встановленої норми;

постанова  Кабінету Міністрів  України від 27.12.06 року №1846 «Про внесення змін до Методики розрахунку і порядку використання плати за оренду державного майна».

ІІ.Заслухавши представників сторін, дослідивши та оцінивши наявні у справі докази, суд дійшов висновку про те, що позов НЕ підлягає задоволенню з наступних підстав.

1. Як сказано у пункті 11.2 договору, укладеного між сторонами, умови цього Договору зберігають силу протягом всього терміну дії, в тому числі у випадках, коли, після його укладення, законодавством встановлені правила, що погіршують положення Орендаря а в частині зобов’язань Орендаря з орендної плати –до виконання зобов’язань.

Відповідач у своєму службовому листуванні з Управлінням, у відзиві на позов, а також у судовому засіданні наполягає на тому, що збільшення орендної плати за користування орендованим майном погіршує його положення, що, на його думку, підтверджується також фінансовим результатом  діяльності кафе «Україна»(приміщення орендоване для здійснення  саме його діяльності) у 2007 році, згідно якому підприємство працює зі збитками.

Суд погоджується з доводами відповідача.

2.Орендодавець не надав до суду доказів оприлюднення вищезгаданих  Порядку та Методики.

Крім того, суд вважає, що він (Оредодавець), пропонуючи текст додаткової угоди до договору №90 від 01.12.05 року,  вийшов за межі, передбачені статтею 118 ЗУ «Про Державний бюджет України на 2007 рік»та постановою КМУ від 27.12.06 року №1846, - в яких йдеться тільки про перегляд розміру орендної плати, а не  також і інших умов договорів оренди майна.

3.Зміна та доповнення або розірвання цього Договору можуть мати місце за погодженням сторін. Зміни та доповнення, які пропонується внести, розглядаються впродовж одного місяця від дати їх надання на розгляд іншою стороною (п. 11.3).

Дослідження судом наявних у справі доказів показало, що, незважаючи на те, що положення пункту 11.3 договору виходить за межі строків, встановлених частиною 3 ст. 188 Господарського кодексу України, -  відповідач по справі у своїй відповіді на пропозицію Управління про укладення додаткового договору дотримався загальновстановленого –20-денного - строку надання відповіді на цю пропозицію: на його лист від 21.05.07 року за №396/10 –відповідь про відхилення пропозиції ним надана 25.05.07 року за вих. №58.

4.Суд вважає, що дії відповідача у спірній ситуації відповідають вимогам чинного законодавства з огляду на наступне.

Аналіз договору №90 від 01.12.05 року показує, що він відповідає вимогам статтей 173-175 Господарського кодексу України (далі –ГКУ) та є господарським договором, а правовідносини, які виникли на його підставі, - є господарськими правовідносинами.

Суб’єкти господарювання та інші учасники господарських відносин повинні виконувати господарські зобов’язання належним чином відповідно до закону, інших правових актів, договору, а за відсутності конкретних вимог щодо виконання зобов’язання –відповідно до вимог, що у певних умовах звичайно ставляться.

До виконання господарських договорів застосовуються відповідні положення Цивільного кодексу України (далі –ЦКУ) з урахуванням особливостей, передбачених цим Кодексом (частина 1 с. 193 ГКУ).

Так, згідно статті 509 ЦКУ (частина 1 ст.173 ГКУ), зобов’язанням є правовідношення,  в  якому  одна  сторона (боржник)   зобов'язана   вчинити   на   користь   другої  сторони (кредитора) певну дію (передати  майно,  виконати  роботу,  надати послугу,  сплатити  гроші  тощо) або утриматися від певної дії,  а кредитор має право вимагати від боржника виконання його обов'язку.

Зобов'язання виникають з підстав,  встановлених статтею 11 цього Кодексу.

Зобов'язання  має ґрунтуватися на засадах добросовісності, розумності та справедливості.

Зобов'язання має виконуватися належним чином відповідно до умов  договору  та  вимог  цього  Кодексу,  інших актів цивільного законодавства,  а за відсутності таких умов та вимог -  відповідно до   звичаїв   ділового  обороту  або  інших  вимог,  що  звичайно ставляться (ст. 526 ЦКУ).

Зобов’язання  сторін за цим спором виникли на підставі договору оренди комунального майна.

Договором   є   домовленість   двох   або  більше  сторін, спрямована на встановлення, зміну або припинення цивільних прав та обов'язків (частина 1 ст. 626 ЦКУ; ч. 1 ст.179 ГКУ).

Статтею 627 ЦКУ передбачено, що відповідно  до статті 6 цього Кодексу сторони є вільними в укладенні договору, виборі контрагента та визначенні умов договору з   урахуванням   вимог  цього  Кодексу,  інших  актів  цивільного законодавства,  звичаїв  ділового  обороту,  вимог  розумності  та справедливості.

Зміст  договору  становлять  умови (пункти),  визначені на розсуд сторін і погоджені ними,  та  умови,  які  є  обов'язковими відповідно до актів цивільного законодавства (частина 1 ст. 628 ЦКУ).

Договір є обов'язковим для виконання сторонами (ст. 629 ЦКУ).

За договором найму (оренди) наймодавець  передає   або зобов'язується передати наймачеві майно у користування за плату на певний строк.

Законом можуть бути передбачені особливості  укладення  та виконання договору найму (оренди) (ст. 759 ЦКУ; ч. 1 ст.283 ГКУ).

Так, Господарським кодексом України врегульовано основні правила оренди майна, у тому числі –нерухомого.

Згідно ч. 1 статті 284 ГКУ до числа істотних умов договору оренди  належить орендна плата з урахуванням її індексації.

Умови договору оренди майна зберігають свою силу на весь строк дії договору, а також у разі, якщо після його укладення законодавством встановлено правила, які погіршують становище орендаря (частина 2 ст. 284 ГКУ).

Законом України від 10.04.1992 року №2269-ХІІ «Про оренду державного та комунального майна»(далі –ЗУ №2269-ХІІ), який є спеціальним законом з питань оренди державного та комунального майна,  врегульовано порядок укладення, зміни, виконання та розірвання договорів оренди державного та комунального майна.

Статтею 10 цього Закону визначено істотні умови договору оренди  такого майна, до числа яких належить і орендна плата (ч. 1).

Частиною 4 цієї статті встановлено, що  умови договору оренди є чинними на весь строк дії договору і   у  випадках,   коли   після   його  укладення  (приведення  у відповідність з цим Законом) законодавством  встановлено  правила, які погіршують становище орендаря.

Суд вважає доведеним факт погіршення становища орендаря у разі підписання ним спірної додаткової угоди.

Законом України 19 грудня 2006 року №489-У «Про Державний бюджет України на 2007 рік», а також будь-яким іншим законом вищенаведені положення ГКУ та ЗУ №2269-ХІІ не змінено та не скасовано.

Таким чином, вищецитовані норми чинного законодавства України підтверджують, що заперечення відповідача проти позову цілком ґрунтуються на  умовах договору та чинному законодавстві.

Позивач звернувся до суду з позовом про спонукання відповідача укласти додаткову угоду про внесення змін до договору оренди комунального майна саме в частині такої суттєвої його умови, як розмір орендної плати, але в ході судового розгляду спору він не спростував доводи відповідача та не довів законність і обґрунтованість   своїх позовних вимог.

За таких обставин позов задоволенню не підлягає.

Відповідно до частини 1 ст. 49 ГПК України суд покладає судові витрати на позивача.

На підставі викладеного, ст.ст.11,509, 526, 626-629, 759 Цивільного кодексу України; ст. 173-175,181, 193, 284 Господарського кодексу України; ст. 10 Закону України від 10.04.1992 року №2269-ХІІ «Про оренду державного та комунального майна», керуючись ст.ст. 44, 47, 47-1, 49, 82, 84, 85 ГПК України,  суд

в и р і ш  и в :

у задоволенні позову відмовити.

Відповідно до ст. 85 ГПК України у судовому засіданні 17.09.2007 року за згодою представників сторін оголошено лише вступну та резолютивну частини рішення.

Рішення набуває законної сили після закінчення 10-денного строку з дня його підписання, оформленого відповідно до статті 84 ГПК України.

Рішення може бути оскаржене до апеляційного господарського суду Луганської області у 10-денний термін з дня його підписання.

Рішення складено у повному обсязі та  підписано  20 вересня 2007 року.

Суддя                                                                                           А.П.Середа