ВИЩИЙ  ГОСПОДАРСЬКИЙ  СУД  УКРАЇНИ
ПОСТАНОВА

ІМЕНЕМ УКРАЇНИ

05 червня 2007 р.
№ 12/401пд

Вищий господарський суд України у складі колегії суддів:

Козир Т.П.- головуючого, Плюшка І.А., Стратієнко Л.В.,

за участю представників сторін: позивача – Пєтухова Я. М. дов. від 01.06.2007 року, відповідача –Сакояна Д. І. дов. від 04.06.2007 року,

розглянувши у відкритому судовому засіданні в м. Києві касаційну скаргу ТОВ "Кароліна" на постанову Донецького апеляційного господарського суду від 27 березня 2007 року у справі господарського суду Донецької області за позовом ТОВ "SDS" до ТОВ "Кароліна" про розірвання договору оренди та стягнення витрат на проведення капітального ремонту у сумі 76 910 грн.,

У С Т А Н О В И В:

У листопаді 2005 року ТОВ "SDS" звернулося до господарського суду з позовом до ТОВ "Кароліна" про розірвання договору оренди № 13 від 29 січня 2002 року та стягнення витрат на проведення  капітального ремонту в сумі 76 910 грн.

1 лютого 2006 року ТОВ "SDS" змінив позовні вимоги та просив суд стягнути з відповідача лише витрати на проведення капітального ремонту у сумі 76 910 грн.

Рішенням господарського суду Донецької області від 15 січня 2007 року у задоволенні позову відмовлено.

Постановою Донецького апеляційного господарського суду від 27 березня 2007 року апеляційна скарга ТОВ "SDS" задоволена.

Рішення господарського суду Донецької області від 15 січня 2007 року скасовано. З ТОВ "SDS" стягнуто 76 910 грн. витрат на проведення капітального ремонту.

Постанова мотивована доведеністю факту виконання відповідачем робіт з капітального ремонту приміщення, що орендується.

У касаційній скарзі заявник просить скасувати постанову Донецького апеляційного господарського суду від 27 березня 2007 року та залишити в силі рішення господарського суду Донецької області від 15 січня 2007 року.

ТОВ "SDS" стверджує, що суд помилково не застосував до спірних правовідносин положення ст. ст. 512-525, 781 ЦК України та порушив положення ст. ст. 33, 34, 43 ГПК України.

Вислухавши пояснення представників сторін, обговоривши доводи касаційної скарги та вивчивши матеріали справи, суд вважає, що касаційна скарга не підлягає задоволенню з наступних підстав.

Судом встановлено, що 29 січня 2002 року між ВАТ “Донецький завод іграшок” та ТОВ "SDS" було укладено договір № 13 оренди приміщення площею 760 м2 по вул.Кірова, 90, у м.Донецьку строком до 31 грудня 2005 року, для використання під торговельний зал.

Відповідно до акту від 29 січня 2002 року приміщення було передано ТОВ "SDS".

Відповідно до п.3.2.1 договору орендодавець прийняв на себе зобов’язання по проведенню капітального ремонту за свій рахунок, однак, в цьому пункті договору зазначено, що допускається виконання капітальних робіт або покращення будівлі орендарем за згодою з орендодавцем із наступним пред’явленням кошторису витрат орендодавцю, а плата виконаних робіт здійснюється орендодавцем шляхом заліку по орендній платі.

Сторонами у п.3.4.8 договору визначено, що вартість покращень, зроблених орендарем з письмового дозволу орендодавця та невід’ємних без шкоди для об’єкту оренди, підлягає відшкодуванню орендодавцем. У разі виникнення ситуації, коли орендодавець відмовиться відшкодувати орендарю його витрати на покращення об’єкту оренди, орендар вправі включити вказані витрати в рахунок погашення орендної плати.

Сторони у пункті 6.1.3 договору обумовили те, що зміна умов договору, його розірвання або припинення допускається за згодою сторін.

31 січня 2003 року сторони до вищевказаного договору підписали додаткову угоду, згідно якої пункт 3.2.1 договору виклали в наступній редакції: “Капітальний ремонт приміщення, що орендується, здійснюється Орендодавцем за свій рахунок у строк до кінця 2004 року. Якщо до вересня 2003 року Орендодавцем не будуть розпочаті ремонтні роботи, Орендар має право здійснити необхідні ремонтні роботи самостійно, з компенсацією йому фактично понесених витрат на такий ремонт по пред'явленню документів, які підтверджують ці витрати. При цьому узгодження з Орендодавцем обсягу та вартості ремонтних робіт не вимагається”.

Пункт 5.1. договору викладено в наступній редакції: “Орендна плата з вересня 2003р. складає 200 грн. в місяць, у тому числі ПДВ.”

У додатковій угоді до договору оренди № 13 від 29 січня 2002 року сторони доповнили договір п.8.3 наступного змісту: “До правовідносин сторін за даним договором  не застосовуються норми Закону України “Про оренду державного та комунального майна” із наступними змінами та доповненнями”.

5 січня 2004 року ТОВ “SDS” уклало з ТОВ „Легіон” договір на проведення останнім робіт з капітального ремонту корпусу Донецького заводу іграшок відповідно до затвердженого кошторису, робочих креслень на ці об’єкти, з матеріалів підрядника. Строк виконання робіт встановлено до 31.12.2004р.

25 вересня 2003 року між ВАТ “Донецький завод іграшок” та ТОВ “Кароліна” укладено договір купівлі-продажу нежитлових приміщень, у тому числі і орендованого ТОВ “SDS”  приміщення.

До укладення договору купівлі-продажу ВАТ “Донецький завод іграшок” листом № 01/323-І від 3 вересня 2003 року повідомив покупця ТОВ “Кароліна” про наявність договору оренди № 13 від 29 січня 2002 року частини приміщень на другому поверсі.

Встановлено, що частково вартість ремонтних робіт у сумі 79 998 грн. відшкодована ВАТ “Донецький завод іграшок”.

Судом також встановлено, що відповідно до довідки про вартість виконаних підрядних робіт та витрати за 2004 рік, акту № 1-2-1 приймання ТОВ “SDS” виконаних підрядних робіт за 2004 рік підтверджується факт приймання виконаних підрядних робіт на суму 156908 грн. 40 коп.

Вартість ремонтних робіт у сумі 156908 грн. 40 коп. оплачена ТОВ “Легіон” згідно акту приймання виконаних робіт № 1-2-1 за березень 2004 року, що підтверджується витягом з рахунку № 631 за 2004 рік “Розрахунки з вітчизняними поставщиками”.

Відповідно до положень ст. 268 ЦК УРСР при переході права власності на здане в найом майно від наймодавця до іншої особи договір найму зберігає чинність для нового власника.

Аналогічна норма закріплена в ст. 770 ЦК України, якою передбачено, що у разі зміни власника речі, переданої у найм, до нового власника переходять права та обов'язки наймодавця. Сторони можуть встановити у договорі найму, що у разі відчуження наймодавцем речі договір найму припиняється.

Встановлено, що договором оренди № 13 від 29 січня 2002 року не передбачено припинення договору найму в разі зміни власника об'єкту оренди.

Відповідно до ч. 2 ст. 776 ЦК України капітальний ремонт речі, переданої у найм, провадиться наймодавцем за його рахунок, якщо інше не встановлено договором або законом.

Пунктом 3.2.1 договору оренди № 13 від 29 січня 2002 року, в редакції додаткової угоди від 31.01.2003р., передбачено право орендаря на проведення необхідних ремонтних робіт самостійно з компенсацією понесених витрат, в разі, якщо до вересня 2003 року ВАТ “Донецький завод іграшок” не будуть розпочаті ремонтні роботи.

Ремонтні роботи до вересня 2003 року ВАТ “Донецький завод іграшок” не розпочав.

Крім того, відповідно до положень ч. 3 ст. 776 ЦК України в разі, якщо наймодавець не провів капітального ремонту речі, що перешкоджає її використанню відповідно до … умов договору, наймач має право відремонтувати річ, зарахувавши вартість ремонту в рахунок плати за користування річчю, або відшкодуванню вартості ремонту.

Наведене спростовує доводи заявника, викладені в касаційній скарзі, та дає підстави стверджувати, що останні не співвідносяться з встановленими судом обставинами справи.

Отже, враховуючи вищевикладене та беручи до уваги те, що до відповідача перейшли всі права та обов'язки наймодавця за договором оренди № 13 від 29 січня 2002 року приміщення площею 760 м2 по вул. Кірова, 90, у м. Донецьку, Вищий господарський суд України погоджується з висновками суду апеляційної інстанції стосовно доведеності вимог ТОВ “SDS” про стягнення витрат на проведення капітального ремонту орендованого приміщення у сумі 76 910грн. і вважає правильною юридичну оцінку обставин справи, дану Донецьким апеляційним господарським судом.

Відтак, підстави для скасування чи зміни оскаржуваного судового рішення відсутні.

Керуючись ст. ст. 1115, 1117 –1119, 11111 Господарського процесуального кодексу України суд,

П О С Т А Н О В И В:

Касаційну скаргу залишити без задоволення, а постанову Донецького апеляційного господарського суду від 27 березня 2007 року –без змін.

Головуючий                                                                                       Т. Козир

Судді                                                                                          І. Плюшко

Л.Стратієнко