КИЇВСЬКИЙ АПЕЛЯЦІЙНИЙ ГОСПОДАРСЬКИЙ СУД
ПОСТАНОВА

ІМЕНЕМ УКРАЇНИ

18.10.2007                                                                                           № 16/67

Київський апеляційний господарський суд у складі колегії суддів:

головуючого:           Андрієнка  В.В.

суддів:

при секретарі:

За участю представників:

від позивача - Винниченко С.М.,

від відповідача - Ванєєва З.В.,

розглянувши у відкритому судовому засіданні апеляційну скаргу Товариство з обмеженою відповідальністю "Сім"

на рішення Господарського суду м.Києва від 06.06.2007

у справі № 16/67

за первісним позовом                               Комунальне підприємство по утриманню житлового господарства Дніпровського району м.Києва

до                                                   Товариство з обмеженою відповідальністю "Сім"

про            повернення нежитлового приміщення

за зустрічними позовами               Товариства з обмеженою відповідальністю „Сім”

до                     Комунального підприємства по утриманню житлового господарства Дніпровського району м. Києва

про                                                  визнання недійсним п. 7.8 додаткової угоди від 27.07.2005 до договоруоренди не житлового приміщення та визнання дійсною додаткової угоди від 27.07.2005 до договору оренди не житлового приміщення

ВСТАНОВИВ:

Ухвалою господарського суду м. Києва від 07.03.2007 порушено провадження у справі № 16/67 за позовом Комунального підприємства по утриманню житлового господарства Дніпровського району м. Києва (далі – КП УЖГ Дніпровського району м. Києва) до Товариства з обмеженою відповідальністю „Сім” (далі – ТОВ „Сім”) про розірвання договору та повернення нежитлового приміщення.

ТОВ „Сім” до прийняття рішення зі спору звернулося до господарського суду м. Києва з зустрічними позовами до КП УЖГ Дніпровського району м. Києва про визнання недійсним п.7.8 додаткової угоди від 27.07.2005 до договору оренди нежитлового приміщення № 228 від 24.11.2003 та визнання дійсною додаткової угоди від 27.07.2005 до договору оренди нежитлового приміщення № 228 від 24.11.2003.

Рішенням господарського суду м. Києва від 06.06.2007 первісний позов задоволено повністю, а зустрічний позов в частині визнання недійсним п 7.8 додаткової угоди від 27.07.2005 у позові відмовлено, а в частині визнання дійсною додаткової угоди від 27.07.2005 провадження у справі припинено.

Не погоджуючись з рішенням господарського суду м. Києва від 06.06.2007 ТОВ „Сім” подало апеляційну скаргу, в якій просило його скасувати та прийняти нове рішення, яким в первісному позові відмовити, а зустрічний позов задовольнити.

Апеляційна скарга мотивована тим, що судом першої інстанції неповно з’ясовано обставини, що мають значення для справи, а також неправильно застосовано норми процесуального та матеріального права.

КП УЖГ Дніпровського району м. Києва проти доводів апеляційної скарги заперечувало, просило рішення господарського суду м. Києва від 06.06.2007 залишити без змін, а апеляційну скаргу ТОВ „Сім” – без задоволення.

З урахуванням того, що задоволення зустрічних позовів виключає задоволення первісного позову, то первісно підлягають розгляду зустрічні позови.

Розглянувши матеріали справи, заслухавши пояснення представників сторін, всебічно і повно з’ясувавши всі фактичні обставини, на яких ґрунтуються доводи та заперечення сторін, об’єктивно оцінивши докази, які мають юридичне значення для розгляду справи і вирішення спору по суті, суд встановив наступне.

За зустрічними позовами.

Між КП УЖГ Дніпровського району м. Києва та ТОВ „Сім” 24.11.2003 укладено договір № 228 оренди нежилого приміщення, за умовами якого, КП УЖГ Дніпровського району м. Києва згідно розпорядження № 1404 від 24.11.2003 Дніпровської районної у м. Києві державної адміністрації надало, а ТОВ „Сім” прийняло в строкове платне користування нежиле приміщення (будинок) за адресою: вул. Стальського, 24 загальною площею 315,54 кв.м. для розміщення продовольчого магазину – 87,5 кв.м. та складу – 228,04 кв.м. (п. 1.1 договору).

ТОВ „Сім” зобов’язалося протягом дії договору до передачі орендованого приміщення (будинку) по акту здачі-приймання КП УЖГ Дніпровського району м. Києва, утримувати орендоване приміщення в справному стані, своєчасно, своїми силами та за свій рахунок, проводити необхідний ремонт орендованого приміщення (будинку), інженерного та сантехнічного обладнання (п. 2.2 договору).

Строк дії договору встановлений з 04.10.2003 по 04.10.2006 (п. 5.12 договору).

За актом приймання-передачі нежилого приміщення, що є додатком № 1 до договору № 228 від 24.11.2003 КП УЖГ Дніпровського району м. Києва передало, а ТОВ „Сім” прийняло в строкове платне користування на строк дії договору оренди нежиле приміщення за адресою вул. Стальського – 24 площею 315 кв.м.

Додатком № 2 до договору № 228 від 24.11.2003 сторонами визначено розрахунок орендної плати та розрахунок авансового платежу.

Між КП УЖГ Дніпровського району м. Києва та ТОВ „Сім” 27.07.2005 укладено додаткову угоду до договору № 228 оренди нежилого приміщення від 24.11.2003, за умовами якої, КП УЖГ Дніпровського району м. Києва на підставі розпорядження № 1404 від 24.11.2003 та № 943 від 25.07.2005 Дніпровської районної в м. Києві державної адміністрації передало, а ТОВ „Сім” прийняло в строкове платне користування нежиле приміщення (будівлю), далі – об’єкт, за адресою: м. Київ, вул. Стальського, 24-а для розміщення продовольчого магазину – 87,5 кв.м. та складу 228,04 кв.м. (п. 1.1 додаткової угоди).

Пунктом 7.1 договору передбачено, що договір вступає в силу з моменту підписання його сторонами і діє з 04.10.2003 по 04.10.2009.

Відповідно до п. 7.8 договору договір укладений на 1 (один) рік і більше підлягає нотаріальному посвідченню і державній реєстрації відповідно до чинного законодавства в місячний термін з моменту підписання цього договору. Обов’язок по нотаріальному посвідченню та державній реєстрації договору, а також витрати пов’язані з цими діями, покладаються повністю на ТОВ „Сім”.

Згідно ч. 1 ст. 283 ГК України за договором оренди одна сторона (орендодавець) передає другій стороні (орендареві) за плату на певний строк у користування майно для здійснення господарської діяльності.

До відносин оренди, в силу ч. 6 ст. 283 ГК України застосовуються відповідні положення Цивільного кодексу України з урахуванням особливостей, передбачених цим Кодексом.

Відповідно до ст. 793 ЦК України, в редакції, яка діяла на час укладення додаткової угоди, договір найму будівлі або іншої капітальної споруди (їх окремої частини) укладається у письмовій формі.

Договір найму будівлі або іншої капітальної споруди (їх окремої частини) строком на один рік і більше підлягає нотаріальному посвідченню.

Договір найму будівлі або іншої капітальної споруди (їх окремої частини), укладений на строк не менше одного року, підлягає державній реєстрації (ст. 794 ЦК України).

Законом України від 20.12.2006 № 501- V „Про внесення змін до Цивільного кодексу України щодо нотаріального посвідчення та державної реєстрації договору найму будівлі” частину другу статті 793 викладено в такій редакції: “2. Договір найму будівлі або іншої капітальної споруди (їх окремої частини) строком на три роки і більше підлягає нотаріальному посвідченню”, 2) частину першу статті 794 викладено в такій редакції: “1. Договір найму будівлі або іншої капітальної споруди (їх окремої частини), укладений на строк не менше ніж на три роки, підлягає державній реєстрації”.

Згідно ч. 1 ст. 626 ЦК України договором є домовленість двох або більше сторін, спрямована на встановлення, зміну або припинення цивільних прав та обов'язків.

Зміст договору становлять умови (пункти), визначені на розсуд сторін і погоджені ними, та умови, які є обов'язковими відповідно до актів цивільного законодавства ( ч. 1 ст. 628 ЦК України).

Істотними умовами договору оренди є: об'єкт оренди (склад і вартість майна з урахуванням її індексації); строк, на який укладається договір оренди; орендна плата з урахуванням її індексації; порядок використання амортизаційних відрахувань; відновлення орендованого майна та умови його повернення або викупу (ч. 1 ст. 284 ГК України).

Виходячи із змісту додаткової угоди від 27.07.2005 до договору № 228 оренди нежилого приміщення від 24.11.2003 сторони, погодивши всі істотні умови договору оренди, зокрема, сторони погодили об’єкт оренди (пункти 1.1 - 2-4 договору), термін, на який укладається договір оренди (п. 7.1 договору), орендну плату ( пункти 3.1 - 3.11 договору), порядок використання амортизаційних відрахувань (п. 5.1 договору), порядок здійснення орендодавцем контролю за станом об’єкта оренди (пункти 4.5 - 4.7 договору), страхування орендарем взятого ним в оренду майна (п. 4.9 договору), щодо забезпечення пожежної безпеки (п. 4.4.2, п. 4.13 договору) відповідальність сторін та забезпечення виконання зобов’язань, сторони тим самим уклали новий договір оренди, який відповідно до ст. ст. 793, 794 ЦК України підлягав нотаріальному посвідченню та державній реєстрації.

Згідно ст. 43 Закону України „Про нотаріат” при вчиненні нотаріальних дій нотаріуси та інші посадові особи, які вчиняють нотаріальні дії, встановлюють особу громадянина, його представника або представника підприємства, установи, організації, що звернулися за вчиненням нотаріальних дій.

Встановлення особи здійснюється за паспортом або іншими документами, які виключають будь-які сумніви щодо особи громадянина, який звернувся за вчиненням нотаріальної дії.

При посвідченні угод з'ясовується дієздатність громадян і перевіряється правоздатність юридичних осіб, які беруть участь в угодах. У разі укладення угоди представником перевіряються його повноваження (ст. 44 Закону України „Про нотаріат”).

Відповідно до ч. 1 ст. 45 Закону України „Про нотаріат” при посвідченні угод і вчиненні деяких інших нотаріальних дій у випадках, передбачених законодавством України, перевіряється справжність підписів учасників угод та інших осіб, які звернулись за вчиненням нотаріальної дії.

Пунктом 41 Інструкції про порядок вчинення нотаріальних дій нотаріусами України, затвердженої наказом Міністерства юстиції України № 20/5 від 03.03.2004, зареєстрованої в Міністерстві юстиції України 03.03.2004 за № 283/8882 встановлено, що при перевірці обсягу цивільної правоздатності юридичних осіб, які беруть участь у правочинах, нотаріуси зобов'язані ознайомитись з установчими документами (статут, засновницький договір), установчими актами, свідоцтвом про державну реєстрацію (перереєстрацію) суб'єкта підприємницької діяльності (витягом з Єдиного державного реєстру підприємств та організацій України), положенням про філію та представництво юридичної особи, наказом юридичної особи про призначення керівника філії або представництва і перевірити, чи відповідає нотаріальна дія, яка вчиняється, обсягу цивільної правоздатності юридичної особи.

ТОВ „Сім” 26.03.2007 звернулося до КП УЖГ Дніпровського району м. Києва з листом, в якому посилаючись на ст.ст. 793, 794 ЦК України, а також на те, що товариство неодноразово зверталось до підприємства з проханням взяти участь у приведенні договору оренди відповідно до вимог положень ст.ст. 793, 794 ЦК України та просило в семиденний строк письмово повідомити ТОВ „Сім”, в який день та час уповноважений представник від КП УЖГ Дніпровського району м. Києва має можливість прибути до нотаріуса по м. Києву для нотаріального посвідчення договору оренди та додаткової угоди.

КП УЖГ Дніпровського району м. Києва листом № 73-1005 від 13.04.2007 повідомило ТОВ „Сім” про те, що надане товариству нежиле приміщення в орендне користування є комунальною власністю територіальної громади Дніпровського району м. Києва і запропонувало йому для отримання правовстановлюючих документів звернутися безпосередньо до Дніпровської районної у м. Києві ради.

Згідно ч. 2 ст. 215 ЦК України недійсним є правочин, якщо його недійсність встановлена законом (нікчемний правочин) у цьому разі визнання такого правочину судом не вимагається.

Відповідно до ст. 220 ЦК України у разі недодержання сторонами вимоги закону про нотаріальне посвідчення договору такий договір є нікчемним.

Якщо сторони домовилися щодо усіх істотних умов договору, що підтверджується письмовими доказами, і відбулося повне або часткове виконання договору, але одна із сторін ухилилася від його нотаріального посвідчення, суд може визнати такий договір дійсним. У цьому разі наступне нотаріальне посвідчення договору не вимагається.

Виходячи з наведеного та змісту додаткової угоди до договору № 228 оренди нежилого приміщення від 24.11.2003 колегія суддів вважає, що 27.07.2005 між КП УЖГ Дніпровського району м. Києва та ТОВ „Сім” укладено договір оренди нежилого приміщення загальною площею 315 кв.м. за адресою: м. Київ, вул. Стальського, 24 – а, у формі додаткової угоди до договору № 228 оренди нежилого приміщення від 24.11.2003 і при цьому, сторони домовилися щодо усіх істотних умов договору та виконують його умови.

З урахуванням того, що сторони домовилися щодо усіх істотних умов договору, і виконують його умови, і КП УЖГ Дніпровського району м. Києва як сторона за договором, ухиляється від його нотаріального посвідчення, про що свідчить, зокрема, лист підприємства № 73-1005 від 13.04.2007, в якому воно посилається на необхідність звернення товариства до Дніпровської районної у м. Києві ради, то колегія суддів дійшла висновку, що укладений 27.07.2005 між КП УЖГ Дніпровського району м. Києва та ТОВ „Сім” договір оренди нежилого приміщення загальною площею 315 кв.м. за адресою: м. Київ, вул. Стальського, 24 – а, у формі додаткової угоди до договору № 228 оренди нежилого приміщення від 24.11.2003 підлягає визнанню дійсним.

Оскільки на час звернення ТОВ „Сім” до господарського суду м. Києва з зустрічним позовом про визнання недійсним п. 7.8 додаткової угоди до договору № 228 оренди нежилого приміщення від 24.11.2003 укладений 27.07.2005 між КП УЖГ Дніпровського району м. Києва та ТОВ „Сім” договір оренди нежилого приміщення загальною площею 315 кв.м. за адресою: м. Київ, вул. Стальського, 24 – а, у формі додаткової угоди до договору № 228 оренди нежилого приміщення від 24.11.2003 не був визнаний недійсним, то колегія суддів вважає, що провадження у справі в цій частині, на підставі п. 1-1 ч. 1 ст. 80 ГПК України підлягає припиненню.

За первісним позовом.

Між КП УЖГ Дніпровського району м. Києва та ТОВ „Сім” 24.11.2003 укладено договір № 228 оренди нежилого приміщення, за умовами якого, КП УЖГ Дніпровського району м. Києва згідно розпорядження № 1404 від 24.11.2003 Дніпровської районної у м. Києві державної адміністрації надало, а ТОВ „Сім” прийняло в строкове платне користування нежиле приміщення (будинок) за адресою: вул. Стальського, 24 загальною площею 315,54 кв.м. для розміщення продовольчого магазину – 87,5 кв.м. та складу – 228,04 кв.м. (п. 1.1 договору).

ТОВ „Сім” зобов’язалося протягом дії договору до передачі орендованого приміщення (будинку) по акту здачі-приймання КП УЖГ Дніпровського району м. Києва, утримувати орендоване приміщення в справному стані, своєчасно, своїми силами та за свій рахунок, проводити необхідний ремонт орендованого приміщення (будинку), інженерного та сантехнічного обладнання (п. 2.2 договору).

Строк дії договору встановлений з 04.10.2003 по 04.10.2006 (п. 5.12 договору).

За актом приймання-передачі нежилого приміщення, що є додатком № 1 до договору № 228 від 24.11.2003 КП УЖГ Дніпровського району м. Києва передало, а ТОВ „Сім” прийняло в строкове платне користування на строк дії договору оренди нежиле приміщення за адресою вул. Стальського – 24 площею 315 кв.м.

Додатком № 2 до договору № 228 від 24.11.2003 сторонами визначено розрахунок орендної плати та розрахунок авансового платежу.

Між КП УЖГ Дніпровського району м. Києва та ТОВ „Сім” 27.07.2005 укладено додаткову угоду до договору № 228 оренди нежилого приміщення від 24.11.2003, за умовами якої, КП УЖГ Дніпровського району м. Києва на підставі розпорядження № 1404 від 24.11.2003 та № 943 від 25.07.2005 Дніпровської районної в м. Києві державної адміністрації передало, а ТОВ „Сім” прийняло в строкове платне користування нежиле приміщення (будівлю), далі – об’єкт, за адресою: м. Київ, вул. Стальського, 24-а для розміщення продовольчого магазину – 87,5 кв.м. та складу 228,04 кв.м. (п. 1.1 додаткової угоди).

Пунктом 7.1 договору передбачено, що договір вступає в силу з моменту підписання його сторонами і діє з 04.10.2003 по 04.10.2009.

Відповідно до п. 7.8 договору договір укладений на 1 (один) рік і більше підлягає нотаріальному посвідченню і державній реєстрації відповідно до чинного законодавства в місячний термін з моменту підписання цього договору. Обов’язок по нотаріальному посвідченню та державній реєстрації договору, а також витрати пов’язані з цими діями, покладаються повністю на ТОВ „Сім”.

Причиною спору у даній справі за первісним позовом стало те, що КП УЖГ Дніпровського району м. Києва вважає, що ТОВ „Сім” з моменту прийому – передачі орендованого приміщення використовує його не за цільовим призначенням, передбаченим п. 1.1 договору – продовольчий магазин та склад і, у зв’язку з цим, просить достроково розірвати договір № 228 оренди нежилого приміщення від 24.11.2003 та повернути підприємству нежиле приміщення загальною площею 315,54 кв.м. по вул. Стальського, 24 в м. Києві шляхом виселення з нього ТОВ „Сім”.

Згідно ст. 604 ЦК України зобов’язання припиняється за домовленістю сторін. Зобов’язання припиняється за домовленістю сторін про заміну первісного зобов’язання новим зобов’язанням між тими ж сторонами (новація).

Враховуючи те, що за зустрічним позовом визнано дійсним укладений 27.07.2005 між КП УЖГ Дніпровського району м. Києва та ТОВ „Сім договір оренди нежилого приміщення загальною площею 315 кв.м. за адресою: м. Київ, вул. Стальського, 24 – а, у формі додаткової угоди до договору № 228 оренди нежилого приміщення від 24.11.2003, то зобов’язання за договором № 228 оренди нежилого приміщення, укладеного 24.11.2003 між КП УЖГ Дніпровського району м. Києва та ТОВ „Сім” припинились внаслідок новації, а оскільки зобов’язання за договором № 228 оренди нежилого приміщення від 24.11.2003 припинились, то провадження у справі в частині його розірвання на підставі п. 1-1 ч. 1 ст. 80 ГПК України підлягає припиненню.

Позовні вимоги КП УЖГ Дніпровського району м. Києва в частині виселення ТОВ „Сім” з нежитлового приміщення загальною площею 315,54 кв.м., яке знаходиться за адресою: м. Київ по вул. Стальського, 24-а колегія суддів вважає такими, що не підлягають задоволенню з огляду на те, що зазначене приміщення ТОВ „Сім” займає на підставі договору оренди нежилого приміщення загальною площею 315 кв.м. за адресою: м. Київ, вул. Стальського, 24 – а, укладеного 27.07.2005 між КП УЖГ Дніпровського району м. Києва та ТОВ „Сім” у формі додаткової угоди до договору № 228 оренди нежилого приміщення від 24.11.2003 і який судом визнаний дійсним.

За наведених обставин колегія суддів дійшла висновку, що рішення господарського суду м. Києва від 06.078.2007 у справі № 16/67 необхідно скасувати та прийняти нове рішення.

На підставі викладеного та керуючись ст.ст. 99, 101 – 105 Господарського процесуального кодексу України, суд, -

ПОСТАНОВИВ:

1.          Рішення господарського суду м. Києва від 06.08.2007 у справі № 16/67 скасувати та прийняти нове рішення.

2.          Провадження у справі за первісним позовом в частині розірвання договору № 228 оренди нежилого приміщення укладеного 24.11.2003 між Комунальним підприємством по утриманню житлового господарства Дніпровського району м. Києва та Товариством з обмеженою діяльністю „Сім” припинити.

3.          За первісним позовом в частині виселення Товариства з обмеженою відповідальністю „Сім” з нежилого приміщення загальною площею 315 кв.м. за адресою: м. Київ, вул. Стальського, 24- а, у позові відмовити.

4.          За зустрічним позовом в частині визнання недійсним п. 7.8 додаткової угоди від 27.07.2005 до договору № 228 оренди нежилого приміщення від 24.11.2003, укладеного між Комунальним підприємством по утриманню житлового господарства Дніпровського району м. Києва та Товариством з обмеженою діяльністю „Сім” провадження у справі припинити.

5.          Зустрічний позов в частині визнання дійсною додаткової угоди від 27.07.2005 до договору № 228 оренди нежилого приміщення від 24.11.2003, укладеного між Комунальним підприємством по утриманню житлового господарства Дніпровського району м. Києва та Товариством з обмеженою діяльністю „Сім” задовольнити. Визнати дійсним договір оренди нежилого приміщення загальною площею 315 кв.м. за адресою: м. Київ, вул. Стальського, 24 – а, укладений 27.07.2005 між Комунальним підприємством по утриманню житлового господарства Дніпровського району м. Києва та Товариством з обмеженою відповідальністю „Сім у формі додаткової угоди до договору № 228 оренди нежилого приміщення від 24.11.2003.

6.          Матеріали справи № 16/67 повернути господарському суду м. Києва.

7.          Копію постанови надіслати сторонам.

Головуючий суддя

Судді