СЕВАСТОПОЛЬСЬКИЙ  АПЕЛЯЦІЙНИЙ
ГОСПОДАРСЬКИЙ   СУД
Постанова

Іменем України

16 серпня 2007 року
Справа № 20-9/143

Севастопольський апеляційний господарський суд у складі колегії суддів:

головуючого судді                                                  Гонтаря В.І.,

суддів                                                                      Гоголя Ю.М.,

Щепанської О.А.,

за участю представників сторін:

сторони не з'явились,

розглянувши апеляційну скаргу контрольно-ревізійного управління в місті Севастополі на рішення господарського суду міста Севастополя (суддя Рибіна С.А.) від 03.07.2007 у справі № 20-9/143

за позовом           Контрольно-ревізійного управління в місті Севастополі (вул. Леніна, 2,Севастополь,99011)

до           Комунального підприємства Севастопольської міської Ради "Аррікон" (вул. Адм. Октябрьського, 8-2,Севастополь,99011)

Фонду комунального майна Севастопольської міської ради (вул. Леніна, 3,Севастополь,99011)

Севастопольської міської Ради (вул. Леніна, 3,Севастополь,99011)

про звільнення від орендної плати

ВСТАНОВИВ:

Контрольно-ревізійне управління в місті Севастополі звернулося до господарського суду міста Севастополя з позовом до комунального підприємства Севастопольської міської Ради "Аррікон" про звільнення від орендної плати.

Свої вимоги позивач обґрунтував тим, що 06.12.2006 між комунальним підприємством Севастопольської міської Ради "Аррікон" і позивачем укладено договір № 447 оренди нерухомого майна на частину вбудованих нежитлових приміщень І-ІІІ поверхів триповерхового окремого будинку, загальною площею 403 м2, розташованого за адресою: місто Севастополь, вул. Будищева, 9, терміном дії до 06.12.2012, однак, у позивача відсутня можливість використовувати зазначений в договорі об’єкт за цільовим призначенням  у зв’язку з незадовільним становищем об’єкту оренди та необхідністю проведення  капітального ремонту.

Ухвалою господарського суду від 14.06.2007 в порядку статті 24 Господарського процесуального кодексу України суд залучив  до участі у справі в якості співвідповідачів Севастопольську міську Раду та Фонд комунального майна Севастопольської міської Ради.

Рішенням господарського суду міста Севастополя від 03.07.2007 (суддя Рибіна С.А.) в позові відмовлено.

Не погодившись з вказаним судовим рішенням, позивач звернувся до апеляційного господарського суду з апеляційною скаргою в якій просить рішення господарського суду скасувати.

Основний аргумент апеляційної скарги полягає в тому, що рішення господарського суду прийнято при порушенні норм матеріального права, при неповно встановлених обставинах справи, що мають значення для справи.

Розглянувши матеріали справи повторно в порядку статті 101 Господарського процесуального кодексу України, суд встановив наступне.

06.12.2006 між комунальним підприємством Севастопольської міської Ради "Аррікон" (орендодавець) та контрольно-ревізійним управлінням в місті Севастополі (орендар) було укладено договір оренди нерухомого майна № 447 (далі - договір).

Пунктом 2.3 вказаного договору передбачено, що  прийом - передача об’єкта в оренду здійснюється комісією, яка складається з представників орендодавця і орендаря. Акт прийому - передачі об’єкта оренди  з вказанням фактичного стану елементів оренди є невід’ємною частиною договору.

06.12.2006 сторони склали акт прийому - передачі орендованого майна, згідно якого об’єкт переданий в оренду в стані, який потребує ремонту, який був підписаний орендарем без зауважень. Необхідність проведення капітального ремонту та неможливість використання об’єкту оренди без проведення ремонту в акті не зазначено.

Пунктом 3.1 договору сторони встановили, що розмір орендної плати встановлюється відповідно до Методики, затвердженої рішенням міської Ради № 344 від 13.11.2002 та складає 4997,20 грн. на рік.

Відповідно до пункту 3.6 договору, орендар звільняється від орендної плати за весь час, протягом якого майно не  використовувалося ним з підстав, які не залежать від нього.

Відповідно до пункту 4.7 договору, орендар зобов’язується власними силами та за власний рахунок здійснювати поточний та капітальний ремонт об’єкту оренди, профілактичні обстеження та відновлювальні ремонти інженерного обладнання об’єкту оренди, які забезпечують життєздатність об’єкту.

У зв’язку з тим, що орендоване майно знаходиться, на його думку,  в стані непридатному для використання, орендар звернувся до суду з позовом про звільнення його від орендної плати до моменту завершення капітального ремонту.

Судова колегія розглянувши матеріали справи та доводи апеляційної скарги вважає, що позов підлягає задоволенню виходячи з наступного.

Як вбачається з рішення господарського суду, підставою для відмови у задоволенні позову стало те, що Законом не встановлена можливість звільнення орендаря від сплати орендної плати у випадку неможливості використовувати майно, у зв'язку з невиконанням орендарем своїх обов'язків за договором. Оскільки обов'язок щодо проведення капітального та поточного ремонту покладений договором на орендаря, орендар знав про необхідність здійснення ремонту ще під час прийому майна та не заперечував, підстав звільнення від орендної плати відповідно до пункту 6 статті 762 Цивільного кодексу України не має.

Однак судова колегія не може погодитись з вказаним твердженням суду, оскільки відповідно до вимог статті 767 Цивільного кодексу України, наймодавець зобов'язаний передати наймачеві річ у комплекті і у стані, що відповідають умовам договору найму та його призначенню.

Наймач зобов'язаний у присутності наймодавця перевірити справність речі. Якщо наймач у момент передання речі в його володіння не переконається у її справності, річ вважається такою, що передана йому в належному стані.

Частиною 6 статті 762 Цивільного кодексу України передбачено, що наймач звільняється від плати за весь час, протягом якого майно не могло бути використане ним через обставини, за які він не відповідає.

Як вбачається з матеріалів справи, при передачі орендарю орендованого майна, сторони склали та підписали акт прийому-передачі, в якому зазначили, що об'єкт оренди передається в стані, який потребує здійснення ремонту. У зв'язку з тим, контрольно-ревізійним управлінням у місті Севастополі було зроблено запит до Головного контрольно-ревізійного управління України щодо фінансування проведення ремонту орендованого приміщення за рахунок бюджетних коштів. Згідно кошторису фінансування контрольно-ревізійного управління у місті Севастополі на 2007 рік передбачено фінансування ремонту приміщення у розмірі 200000грн.

Однак, при проведенні технічного обслідування архітектурно-будівельної інспекцією міста Севастополя приміщень будинку по вул. Будищева, 9, які були передані за договором оренди № 447 від 06.12.2006, було встановлено, що при будівництві цього будинку були порушені вимоги пунктів 1.24, 1.53 БДН В 1.1-1-94 Проектування та будівництво будинків по сейсмічності. Крім того, зроблені у процесі експлуатації будинку перегородки з красної керамічної цегли по дерев'яному настилу роблять ненормативний тиск на міжповерхові перекриття та на підлогу першого поверху, що може привести до руйнування конструкцій. Згідно висновку інспекції для використання приміщення необхідно проведення капітального ремонту. Проведення такого ремонту потребує розробки проектної документації, отримання дозволу на його проведення у відповідних контролюючих органів.

На запит контрольно-ревізійного управління міста Севастополя Севастопольським відділенням НДІ ім. Бокариуса була розрахована приблизна вартість капітального ремонту, що склалося понад 1000000грн.

Відповідно до частини 2 статті 767 Цивільного кодексу України наймодавець зобов'язаний попередити наймача про особливі властивості та недоліки речі, які йому відомі і які можуть бути небезпечними для життя, здоров'я, майна наймача або інших осіб або призвести до пошкодження самої речі під час користування нею.

Однак, на момент складення акту прийому-передачі майна ні наймодавцю, ні наймачу не були відомі скриті недоліки приміщення, яки можуть буди небезпечними для життя, це було встановлено тільки при обслідуванні Архітектурно - будівельною інспекцією 19.02.2007.

Таким чином, орендар при прийомі об'єкту оренди не знав, та не міг знати про необхідність проведення капітального ремонту для використання приміщення.

Відповідно до пункту 14.3 Роз'яснень Вищого арбітражного суду України від 25.05.2000 № 02-5/237 "Про деякі питання практики застосування Закону України "Про оренду державного та комунального майна" - "Якщо орендар по незалежним від нього обставинам протягом визначеного часу був цілком позбавлений можливості користуватися орендованим майном, то він може порушувати питання про повне звільнення його від внесення орендної плати. Такими обставинами можуть бути, зокрема, здійснення капітального ремонту, наявність у майні недоліків, що виключили його використання по призначенню".

Таким чином, відповідач повинний був передати наймачу річ у стані, що відповідало б умовам договору найму і її призначенню.

Посилання суду першої інстанції на те, що обов'язки щодо проведення ремонту орендар прийняв на себе відповідно до пункту 4.7 договору та їх невиконання не може бути підставою для звільнення від орендної плати, так як таке звільнення можливо тільки через обставини, за які він не відповідає, також спростовуються матеріалами справи, оскільки згідно доданих до матеріалів справи уставних документів, контрольно-ревізійне управління у місті Севастополі є державною установою, яка фінансується виключно з державного бюджету (статті 82, 87 Бюджетного кодексу України).

Отже, у зв'язку с тим, що вирішення питання про виділення коштів на проведення капітального ремонту приймається не контрольно-ревізійним управлінням у місті Севастополі, а Верховною радою України при затвердженні бюджету, обов'язок щодо проведення капітального ремонту невиконаний з обставин, за які контрольно-ревізійне управління у місті Севастополі не відповідає.

На підставі викладеного, апеляційна інстанція вважає, що з метою захисту прав користувача об'єкта оренди, позов підлягає задоволенню.

При таких обставинах, рішення суду першої інстанції підлягає скасуванню, як прийняте при неправильному застосуванні норм матеріального права та при неповно встановлених обставинах у справі.

Керуючись статтями 101, 103, 104, 105 Господарського процесуального кодексу України, суд

ПОСТАНОВИВ:

Апеляційну скаргу контрольно-ревізійного управління в місті Севастополі задовольнити.

Рішення господарського суду міста Севастополя від 03.07.2007 у справі № 20-9/143 скасувати.

Резолютивну частину рішення викласти в наступній редакції:

Позов задовольнити.

Звільнити контрольно-ревізійне управління в місті Севастополі (вул. Леніна, 2, Севастополь, 99011) від орендної плати згідно договору оренди № 447 нерухомого майна від 06.12.2006 укладеного між контрольно-ревізійним управлінням в місті Севастополі та комунальним підприємством Севастопольської міської Ради "Аррікон", у повному обсязі на термін з дати укладення договору оренди № 447 до моменту завершення капітального ремонту орендованого майна - частини збудованих нежитлових приміщень першого-третього поверхів триповерхового окремого будинку загальною площею 403,00кв.м., розташованих за адресою: місто Севастополь, вул. Будищева 9.

Головуючий суддя                                                  В.І. Гонтар

Судді                                                                                Ю.М. Гоголь

О.А. Щепанська