ОДЕСЬКИЙ АПЕЛЯЦІЙНИЙ ГОСПОДАРСЬКИЙ СУД
_________________________________________________________________________________________
П О С Т А Н О В А
ІМЕНЕМ  УКРАЇНИ

"12" червня 2007 р.
Справа № 28/336-06-8707

Одеський апеляційний господарський суд у складі колегії суддів:

головуючого судді Мишкіної М.А.

суддів Сидоренко М.В.

Таценко Н.Б.

при секретарі судового засідання Соломахіній О.О.

за участю представників сторін:

від позивача –Неделко В.М. –по довіреності; Мошура А.І. –голова правління;

від відповідача –Білозьорова С.С. –по довіреності; Бочарова Н.М. –по довіреності

розглянувши у відкритому судовому засіданні апеляційну скаргу Відкритого акціонерного товариства Акціонерного Банку „Укргазбанк”

на рішення господарського суду Одеської області від 16.03.2007р.

по справі № 28/336-06-8707

за позовом Відкритого акціонерного товариства Спеціального конструкторсько-технологічного бюро „Елемент”

до  Відкритого акціонерного товариства Акціонерного Банку „Укргазбанк”

про розірвання договору оренди

(сторони та суть спору зазначаються згідно рішення суду)

Сторони належним чином повідомлені про час і місце судового засідання.

У судовому засіданні 12.06.2007р. згідно ст.85 ГПК України оголошено вступну та резолютивну частину постанови.

Встановив:

У серпні 2006р. ВАТ СКТБ „Елемент” звернулось до господарського суду Одеської області з позовом до ВАТ АБ „Укргазбанк”, вимагаючи розірвати договір оренди  №46/1 від 09.01.2003р., укладений між позивачем  та Одеською філією ВАТ АБ „Укргазбанк”, діючою від імені ВАТ АБ „Укргазбанк”, у зв’язку з суттєвою зміною обставин та відмовою відповідача від приведення умов договору у відповідність з цими обставинами, на підставі ст.652 ЦК України.

Рішенням господарського суду Одеської області від 16.03.2007р., підписаним 21.03.2007р. (суддя Гуляк Г.І.) позов задоволено повністю, розірвано договір оренди  №46/1 від 09.01.2003р., стягнуто з ВАТ АБ „Укргазбанк” на користь ВАТ СКТБ „Елемент” 85грн. витрат по сплаті державного мита та 118грн. витрат на ІТЗ судового процесу. Рішення суду мотивоване доведеністю та обґрунтованістю позовних вимог; посиланням на ст.ст. 188, 291 п.3 ГК України, ст.ст.651 ч.2, 652 ЦК України; суттєвістю змінених обставин для господарської діяльності позивача; спричиненням майнової шкоди позивачу при подальшому виконанні договору оренди №46/1 від 09.01.2003р. за умови сплати орендної плати за ставкою 13грн. за 1кв.м.

Не погодившись з судовим рішенням як винесеним з порушенням норм матеріального та процесуального права, ВАТ АБ „Укргазбанк” звернувся з апеляційною скаргою, в якій просить рішення суду першої інстанції скасувати, провадження у справі припинити. Обґрунтовуючи свої вимоги скаржник посилається на наступне:

-          в даній справі не існують умови, передбачені п.п.1-4 ч.2 ст.652 ЦК України для розірвання договору у зв’язку з істотною зміною обставин, а саме: в момент укладення договору сторони виходили з того, що така зміна обставин не настане; зміна обставин зумовлена причинами, які заінтересована сторона не могла усунути після їх виникнення при всій турботливості та обачності, які від неї вимагалися; виконання договору порушило б співвідношення майнових інтересів сторін і позбавило б заінтересовану сторону того, на що вона розраховувала при укладенні договору; із суті договору або звичаїв ділового обороту не випливає, що ризик зміни обставин несе заінтересована сторона;

-          ВАТ АБ „Укргазбанк” не був повідомлений позивачем про зміну в тарифах по утриманню приміщення, які у майбутньому можуть привести к збільшенню орендної плати;

-          позивачем не було надано доказів понесення збитків від надання в оренду приміщення відповідачу;

-          судом першої інстанції помилково застосовано ст.652 ЦК України до даних правовідносин, оскільки норми гл.53 ЦК України є загальними; вирішуючи спір про розірвання договору оренди, суд повинен був керуватись спеціальними нормами гл.58 ЦК України, а саме ст.783 цього Кодексу;

-          в листах  ВАТ СКТБ „Елемент” №650/11 від 20.02.2006р. та №650/88 від 03.08.2005р. про переукладення договору оренди, адресованих відповідачу, не зазначено, який саме договір повинен бути переукладеним (немає номеру та дати укладення договору); листи надіслані з порушенням строку, передбаченого п.4.5. договору оренди №46/1; між сторонами відсутній предмет спору, що є підставою для припинення провадження у справі згідно п.1-1 ст.80 ГПК України;

-          наряду з орендною платою відповідач сплачує компенсацію експлуатаційних витрат, що суперечить п.1 ст.759 ЦК України; порядок формування тарифів ВАТ СКТБ „Елемент” не відповідає Постанові Кабінету Міністрів України від 12.07.2005р. №560 „Про затвердження Порядку формування тарифів на послуги з утримання будинків і споруд та прибудинкових територій і типового договору про надання послуг з утримання будинків і споруд та прибудинкових територій”;

-          місцевим господарським судом порушено норми процесуального права, а саме, не було надіслано ухвалу про відкладення розгляду справи на 16.03.2007р.; рішення надіслано з порушенням 5-денного строку, встановленого законом.

У запереченнях на апеляційну скаргу ВАТ СКТБ „Елемент” просить суд апеляційної інстанції залишити рішення без змін, скаргу –без задоволення, з огляду на таке: договір оренди №46/1 укладений з Додатком №1, який передбачає включення до фіксованої суми орендної плати переліку витрат на експлуатацію та утримання орендованого приміщення, у т.ч. опалення, забезпечення холодною водою, обслуговування та ремонт підстанції, обладнання, тощо; п.4.5 договору оренди передбачена можливість перегляду орендної плати і витрат при зміні економічних умов і оформлення з цього питання додаткової угоди; собівартість утримання 1кв.м. площі наразі складає 31,50грн., оскільки суттєво змінилися (підвищилися) тарифи, тому орендна плата не покриває витрати позивача на утримання площі понад 300кв.м. і позивач несе збитки; договір оренди всупереч вимоги ст.793 ЦК України не посвідчений нотаріально.

В засіданні суду апеляційної інстанції представники сторін підтримали наведені доводи, якими обґрунтовуються їх процесуальні позиції щодо наслідків апеляційного перегляду оскаржуваного рішення. Крім того, представник ВАТ АБ „Укргазбанк” уточнив, що просить суд апеляційної інстанції постановити у справі нове рішення про відмову позивачу у позові.

Перевіривши матеріали справи, правильність застосування судом першої інстанції норм матеріального і процесуального права, повноту встановлення обставин справи та відповідність ним висновків суду, заслухавши пояснення представників сторін,  колегія суддів не вбачає підстав для задоволення апеляційної скарги виходячи з наступного.

Судом першої інстанції встановлено та підтверджено в ході апеляційного провадження, що відповідно до договору оренди №46/1 від 09.01.2003р. ВАТ СКТБ „Елемент” (надалі – позивач, Орендодавець) передав в тимчасове користування Одеській філії ВАТ АБ „Укргазбанк” (надалі –Банк, відповідач, Орендар) нежитлові приміщення по просп. Академіка Глушко, 29, у м. Одеса, на умовах сплати орендної плати і компенсації експлуатаційних витрат згідно Додатку №1, який є невід’ємною частиною договору, на термін до 30.12.2008р.

Згідно Додатку №1 площа орендованих приміщень –318кв.м., орендна плата становить 4211,17грн. в місяць, причому в цю суму входить оплата за опалення, забезпечення холодною водою, обслуговування та ремонт підстанції та обладнання, силових розподільних щитів, автоматів, мереж і світильників зовнішнього освітлення, освітлення приміщень загального користування, обслуговування та ремонт внутрішньої телефонної станції міського та місцевого зв’язку, ремонт та  обслуговування технічних та інженерних комунікацій, пожежних постів, тощо, ремонт даху, приміщень загального призначення, ремонт будівлі зі сторони фасаду та двора, за послуги адміністрації та охорони, за землю, вивіз сміття, догляд за зеленими насадженнями, земельною ділянкою по периметру будівлі, прибирання тротуару, двору та майданчика для стоянки машин.

Таким чином, незалежно від зміни тарифів на оплату комунальних послуг, розміру податків та витрачання власних коштів Орендодавця на ремонт, ВАТ СКТБ „Елемент” отримував фіксовану орендну плату у сумі 4211,17грн. за 318кв.м. орендної площі, тобто 13,24грн. за 1кв.м.

Судом апеляційної інстанції також встановлено, що згідно п.1.13. Статуту ВАТ СКТБ „Елемент” має право передавати в оренду засоби виробництва та інші матеріальні цінності; згідно п.1.19. Статуту –передавати у платне користування належне йому на праві власності майно та вступати у будь-які господарські відносини для досягнення мети своєї діяльності; основною метою діяльності є отримання прибутку (п.2.1.).

Таким чином, розпорядження позивачем своїм майном шляхом передачі його в оренду має на меті отримання прибутку ВАТ СКТБ „Елемент” як самостійним господарюючим суб’єктом.

Згідно п.4.5. договору оренди №46/1 орендна плата та витрати згідно Додатку №1 можуть бути переглянуті при зміні економічних умов, про що Орендодавець повідомляє Орендарю завчасно за 1 місяць та оформляє відповідно до п.6.4. договору (додатковою угодою).

Листом №650/10 від 28.01.2005р. позивач направив Банку на узгодження та затвердження додаткову угоду до договору №46/1 від 09.01.2003р., в якій передбачено у зв’язку з підвищенням цін на комунальні послуги та іншими змінами економічних умов внесення змін до діючого договору оренди з встановленням орендної плати у сумі 9540грн. в місяць (30грн. за 1кв.м.) –(а.с.90-92).

Листом №129 від 09.02.2005р. відповідач повернув без виконання цю додаткову угоду, пославшись на її неналежне оформлення.

Листом від 03.08.2005р. №650/88 Орендодавець запропонував Орендарю внести зміни в вартість орендної плати з 01.09.2005р. в розмірі 30грн. за 1кв.м. орендованої площі, на що Банк листом №01/1122-1 від 05.09.2005р. відповів відмовою, пославшись на відсутність змін у чинному законодавстві, що зумовлюють підвищення орендної плати до 31,50грн. за 1кв.м. за договором оренди №46/1 від 09.01.2003р. (а.с.11, 15).

У листі №650/20 від 21.02.2005р. позивач заперечує проти позиції Орендаря щодо підстав відмови у перегляді орендної плати за договором №46/1 від 09.01.2003р. і вказує, що протягом двох років строку оренди низка складових експлуатаційних витрат суттєво збільшилась (податок на землю, вода, опалення), крім того, Орендодавцем понесені витрати по ремонту даху на суму 150000грн. та передбачений ремонт силової підстанції в 2005р. У зв’язку з цим позивач знов запропонував Орендарю підписати додаткову угоду до договору оренди (а.с.12), але ця пропозиція залишилась без відповіді та реагування.

З наведених обставин ВАТ СКТБ „Елемент” звернувся до господарського суду з позовом про дострокове розірвання договору оренди №46/1 від 09.01.2003р. у зв’язку з недосягненням згоди сторонами щодо приведення його умов (в частині розміру орендної плати) у відповідність з обставинами, які істотно змінилися внаслідок зміни економічних умов.

Колегія суддів вважає, що місцевий господарський суд обґрунтовано та правомірно задовольнив позов ВАТ СКТБ „Елемент” на підставі ст.652 ЦК України враховуючи наступне.

Згідно ч.ч.4, 9 Прикінцевих та перехідних положень Цивільного кодексу України цей Кодекс застосовується до цивільних відносин, що виникли після набрання ним чинності; щодо цивільних відносин, які виникли до набрання чинності Цивільним кодексом України, положення цього Кодексу застосовуються до тих прав і обов'язків, що виникли або продовжують існувати після набрання ним чинності. До договорів, що були укладені до 1 січня 2004 року і продовжують діяти після набрання чинності Цивільним кодексом України, застосовуються правила цього Кодексу щодо підстав, порядку і наслідків зміни або розірвання договорів окремих видів незалежно від дати їх укладення.

Відповідно до ч.3 ст.762 ЦК України договором або законом може бути встановлено періодичний перегляд, зміну (індексацію) розміру плати за користування майном.

Безпосередньо у договорі №46/1 від 09.01.2003р. розмір орендної плати не зазначений, а міститься відсилка до Додатку №1 до договору, який, в свою чергу, встановлює фіксований розмір цієї плати у сумі 4211,17грн., включаючи власне оплату за користування та оплату комунальних послуг та інших витрат Орендодавця. Водночас, п.4.5. договору оренди визначає умовою перегляду розміру орендної плати за Додатком №1 зміну економічних умов, під якими у даному випадку, на думку судової колегії, слід розуміти зміну умов господарювання, які впливають на реалізацію мети Орендодавця щодо отримання прибутку від здачі в оренду належного йому майна (приміщень).

Згідно довідки Головного управління статистики в Одеській області №10428 (а.с.171) здавання під найм власної нерухомості є видом діяльності за КВЕД код 70.20.1. для ВАТ СКТБ „Елемент”.

Відповідно до ч.1 ст.652 ЦК України у разі істотної зміни обставин, якими сторони керувалися при укладенні договору, договір може бути змінений або розірваний за згодою сторін, якщо інше не встановлено договором або не випливає із суті зобов'язання; зміна обставин є істотною, якщо вони змінилися настільки, що, якби сторони могли це передбачити, вони не уклали б договір або уклали б його на інших умовах.

Як вбачається з матеріалів, наданих ВАТ СКТБ „Елемент” (договори на послуги водопостачання та водовідведення з угодами щодо внесення змін, договір на вивезення твердих побутових відходів з розрахунком вартості послуг, договір на постачання теплової енергії в гарячій воді з додатками №№1, 2; рахунки; податкові розрахунки земельного податку, тощо) протягом періоду дії договору оренди відбулося суттєве підвищення витрат Орендодавця на утримання приміщень, зокрема: плата за землю –збільшена до 2179,87грн. з 23,76грн. в місяць;  тариф на холодну воду –в 2,1 рази; тариф на стоки –в 2,8 рази; тариф на постачання теплової енергії в 1,2 рази; тариф на вивіз сміття –в 1,1 рази, на дератизацію приміщень в 3,6 рази.

Згідно калькуляції вартості орендної плати за 1кв.м. площі та довідки вартості орендної плати для ВАТ АБ „Укргазбанк” (а.с.35, 137) собівартість 1кв.м. орендованої площі складає 22,884грн. (станом на 01.06.2006р.), вартість 1кв.м. орендованої площі з врахуванням 15% прибутку та ПДВ –31,58грн., а орендна плата за 318кв.м. –9859,01грн.

Виконуючи умови договору №46/1 (п.5.2. та Додаток №1), для забезпечення нормального функціонування будинку та інженерних комунікацій позивач виконав ряд ремонтних робіт: ремонт даху на суму 122978,80грн., ремонт входу на суму 11288,00грн., ремонт фасаду на суму 166238,00грн., вікон на суму 85983,00грн., системи опалення на суму 11375,16грн.; мийка вікон – 86138,40грн.; було проведено обов’язкове страхування пожежної дружини на суму 51754,00грн., що підтверджується наявними у матеріалах справи договорами, рахунками, актами виконаних підрядних робіт (а.с.138-170).

Згідно розрахунку вартості 1кв.м. площі, що займає Орендар, орендна ставка повинна становити 31,58грн. за 1кв.м., але для ВАТ АБ „Укргазбанк” враховуючи невикористання ним ліфтів та користування послугами своєї внутрішньої охорони –31,00грн. за 1кв.м.

При укладенні договору №46/1 та підписанні Додатку №1, в якому за взаємною згодою сторони передбачили сплату орендної плати та витрат на утримання приміщень фіксованою сумою у розмірі 4211,17грн., Орендодавець та Орендар виходили з того, що орендна плата у такому розмірі буде забезпечувати покриття витрат позивача на утримання 318кв.м. площі, ремонт мереж, сплату комунальних послуг, тощо. На випадок зміни економічних умов у п.4.5. договору оренди передбачена можливість перегляду орендної плати та витрат.

Неодноразові звернення ВАТ СКТБ „Елемент” до Орендаря з пропозицією укладення відповідної додаткової угоди на виконання п.п.4.5., 6.4. договору оренди залишились без задоволення, отже на момент виникнення судового спору сторони не досягли згоди стосовно приведення договору у відповідність з обставинами, які істотно змінились, що є підставою для розірвання договору відповідно до ч.2 ст.652 ЦК України: якщо сторони не досягли згоди щодо приведення договору у відповідність з обставинами, які істотно змінились, або щодо його розірвання, договір може бути розірваний, а з підстав, встановлених частиною четвертою цієї статті, - змінений за рішенням суду на вимогу заінтересованої сторони за наявності одночасно таких умов:  в момент укладення договору сторони виходили з того, що така зміна обставин не настане; зміна обставин зумовлена причинами, які заінтересована сторона не могла усунути після їх виникнення при всій турботливості та обачності, які від неї вимагалися; виконання договору порушило б співвідношення майнових інтересів сторін і позбавило б заінтересовану сторону того, на що вона розраховувала при укладенні договору; із суті договору або звичаїв ділового обороту не випливає, що ризик зміни обставин несе заінтересована сторона.

При цьому, суд апеляційної інстанції вважає, що у даній справі відсутні виняткові підстави, зазначені у ч.4 ст.652 ЦК України, за наявності котрих договір може бути змінений за рішенням суду, а не розірваний, як того вимагає ВАТ СКТБ „Елемент”.

Умовою розірвання договору у зв’язку з істотною зміною обставин відповідно до п.п.1-4 ч.2 ст.652 ЦК України є наявність одночасно таких умов: в момент укладення договору сторони виходили з того, що така зміна обставин не настане; зміна обставин зумовлена причинами, які заінтересована сторона не могла усунути після їх виникнення при всій турботливості та обачності, які від неї вимагалися; виконання договору порушило б співвідношення майнових інтересів сторін і позбавило б заінтересовану сторону того, на що вона розраховувала при укладенні договору; із суті договору або звичаїв ділового обороту не випливає, що ризик зміни обставин несе заінтересована сторона.

В момент укладення договору сторони не могли передбачити суттєве підвищення тарифів на комунальні послуги та плати за землю, необхідність інших непередбачуваних витрат на утримання будинку в цілому, зокрема, ремонт комунікацій, тобто виходили з того, що така зміна обставин не настане.

Причина, за яких обставини істотно змінились, обумовлюється інфляційними процесами в економіці держави, загальним підвищенням цін і тарифів на послуги, роботи, будівельні матеріали, зрістом податкових платежів, тощо, тобто є такою, що жодним чином не залежить від турботливості та обачності ВАТ СКТБ „Елемент” як заінтересованої сторони.

З проаналізованих вище обставин, які свідчать про істотний дисбаланс між реалізацією позивачем мети отримання доходу  від оренди його приміщень як його охоронюваного законом інтересу та реальною можливістю отримання такого прибутку, випливає, що  подальше виконання договору буде порушувати співвідношення майнових інтересів сторін і позбавить ВАТ СКТБ „Елемент” можливості отримання доходу, на який воно розраховувало при укладенні договору оренди №46/1 від 09.01.2003р. з Додатком №1.

З суті договору оренди №46/1, як і зі звичаїв ділового обороту, не випливає, що ризик зміни обставин несе саме Орендодавець; більш того, за змістом п.4.5. договору №46/1 та Додатку №1 Орендар фактично погодився з можливістю зміни орендної плати при зміні економічних умов, отже потенційний ризик компенсаційного збільшення орендної плати несе саме Орендар.

Водночас, відповідно до п.3.1. договору оренди Орендар несе обов’язок проводити поточний ремонт всередині орендованого приміщення, а Орендодавець – проводити капітальний ремонт приміщень.

За п.п.5.5. договору оренди Орендодавець виступає з ініціативою відносно зміни умов договору або його розірвання у випадку, зокрема, невиконання умов договору.

Матеріалами справи підтверджується, що пропозиція позивача щодо внесення змін до договору оренди на виконання п.4.5. цього договору безпідставно та невмотивовано відхилено Орендарем.

Таким чином, наявні усі чотири підстави ч.2 ст.652 ЦК України для розірвання договору оренди №46/1 у зв’язку з недосягненням згоди сторін щодо зміни умов договору для приведення їх у відповідність з обставинами, які істотно змінились.

Викладеним вище спростовуються доводи апеляційної скарги стосовно неповідомлення Орендаря про зміну в тарифах на послуги по утриманню приміщень, відсутність пропозиції внести зміни саме до договору №46/1 від 09.01.2003р., порушення строків повідомлення про внесення змін за п.4.5. договору оренди.

Посилання скаржника на невідповідність умов договору щодо сплати ним експлуатаційних витрат ч.1 ст.759 ЦК України не приймається до уваги судом з врахуванням презумпції правомірності правочину згідно ст.204 ЦК України та відсутності доказів оспорювання Банком відповідної частини договору в судовому порядку.

ВАТ СКТБ „Елемент” не є особою, яка здійснює формування тарифів на послуги з утримання будинків і споруд та прибудинкових територій, тому посилання  на недотримання позивачем Постанови Кабінету Міністрів України від 12.07.2005р. №560 уявляється недоречним.

Відсутність прямих доказів понесення Орендарем збитків від передачі приміщень в оренду ВАТ АБ „Укргазбанк” не впливає на результат вирішення даного спору, предметом котрого не є відшкодування збитків. Обставина порушення співвідношення майнових інтересів сторін і позбавлення позивача можливості отримання прибутку від передачі в оренду приміщень доведена позивачем з дотриманням вимог ст.32-34 ГПК України, а наявність у Орендаря таких збитків не є нормативно встановленою підставою застосування ч.2 ст.652 ЦК України.

Суд апеляційної інстанції також вважає, що загальні підстави розірвання договору (ст.ст.651, 652 ЦК України) можуть бути застосованими до відносин оренди враховуючи відсутність відповідної прямої заборони в законодавстві, законодавчо визначені засади справедливості, добросовісності та розумності (п.6 ч.1 ст.3 ЦК України), межі здійснення цивільних прав та виконання цивільних обов’язків (ч.2 ст.13, ч.2 ст.14 ЦК України).

Не знаходять підтвердження у матеріалах справи посилання скаржника на  порушення судом першої інстанції норм  процесуального права: ухвала від  28.02.2007р., згідно відмітки на штампі канцелярії місцевого господарського суду відправлена сторонам у той же день 28.02.2007р.; крім того представники ВАТ АБ „Укргазбанк” були присутні в судовому засіданні 28.02.2007р., про що  свідчить протокол судового засідання від 28.02.2007р. та вступна частина ухвали про відкладення на 16.03.2007р. Оскаржуване рішення від 16.03.2007р. відправлено сторонам у встановлений ст.87 ГПК України строк –21.03.2007р.

На підставі вищенаведеного, суд апеляційної інстанції дійшов висновку, що оскаржуване рішення господарського суду Одеської області від 16.03.2007р. відповідає фактичним обставинам справи та нормам чинного законодавства, тому підстав для його скасування і задоволення апеляційної скарги судова колегія не вбачає, у зв’язку з чим рішення слід залишити без змін.

Керуючись ст.ст. 99, 101-103, 105 Господарського процесуального кодексу України, колегія суддів –

ПОСТАНОВИЛА:

Рішення господарського суду Одеської області від 16.03.2007р. по справі №28/336-06-8707 залишити без змін, апеляційну скаргу – без задоволення.

Постанова в порядку ст. 105 ГПК України набирає законної сили з дня її прийняття.

Постанова суду апеляційної інстанції може бути оскаржена у касаційному порядку до Вищого господарського суду України.

Головуючий суддя:                                                                               Мишкіна М.А.

Судді:                                                                                        Сидоренко М.В.

Таценко Н.Б.