Господарський суд
Житомирської області
————————————————————————————————————————
РІШЕННЯ

ІМЕНЕМ УКРАЇНИ

Від "11" червня 2007 р.
Справа № 14/106-Д

Господарський суд Житомирської області у складі:

Головуючого судді Костриці О.О.

за участю представників сторін

від позивача Омельчук О.О. дов. №389 від 10.05.2007р.

від відповідача Хлівненко П.В. дов. від 18.07.2006р.

від третьої особи:Савенко І.О. дов. №р-5-19/1737 від 25.12.2006р.

Розглянув у відкритому судовому засіданні справу за позовом Комунального підприємства по експлуатації адмінбудинків Житомирської обласної ради (м.Житомир)

до Акціонерного товариства закритого типу "Агробудкомплект" (м.Житомир)За участю третьої особи, яка не заявляє самостійних вимог на предмет спору на стороні позивача Житомирська обласна рада (м.Житомир)

про розірвання договору оренди від 02.01.2001року №4

Позивачем пред'явлено позов про дострокове розірвання договору оренди від 02.01.2001року №4,  який був укладений з відповідачем.

Представник позивача в засіданні суду 03.11.2006р. надав заяву про уточнення позовних вимог, згідно якої просить достроково розірвати договір оренди від 02.01.2001року №4 та зобов'язати відповідача повернути позивачу по акту приймання - передачі будівлю колишнього ресторану "Смоленськ" площею 4068,1 кв.м.

В судовому засіданні 14.02.2007р. представник позивача надав доповнення (уточнення) до позовної заяви (а.с.115 том 2 )

Представник позивача в судовому засіданні 11.06.2007р. уточнені позовні вимоги підтримав у повному обсязі.

Представник відповідача уточнені позовні вимоги позивача не визнав, обгрунтовуючи свої заперечення долученими до метеріалів справи документами, відзивом на позовну заяву (а.с. 27-28 том 1) та письмовими поясненнями по справі (а.с.138-139 том 2).

Ухвалою господарського суду Житомирської області від 06.10.2006р. до участі у справі було залучено в якості третьої особи, яка не заявляє самостійних вимог на предмет спору на стороні позивача - Житомирська обласна рада.

Представник третьої особи в судових засіданнях надав письмові пояснення, з приводу заявлених позивачем вимог (а.с.58-60 том 1, а.с. 35-38 том 2, а.с. 116-117 том 2), в яких підтримує вимоги позивача.

Заслухавши пояснення представників сторін, дослідивши матеріали справи, господарський суд,-

ВСТАНОВИВ:

Розпорядженням голови Житомирської обласної державної адміністрації від 06.06.2000р. за № 295 (а.с. 88 том 1), з метою раціонального використання майна комунальної власності, було визначено склад конкурсної комісії для проведення в місячний термін конкурсу на право орендного використання приміщень ресторану "Смоленськ", серед юридичних та фізичних осіб. За результатами конкурсу та відповідно до протокольного рішення конкурсної комісії від 13.07.2000р. (а.с. 90-91 том 1) управлінню по експлуатації адмінбудинків Житомирської обласної державної адміністрації було надано дозвіл на передачу в оренду Акціонерному товариству закритого типу "Агробудкомплект" будівлі ресторану "Смоленськ", що знаходиться за адресою: м.Житомир, вул. Михайлівська 8.

На виконання вищезазначеного протокольного рішення, 02.01.2001р. між управлінням по експлуатації адмінбудинків Житомирської обласної державної адміністрації (правонаступником якого є Комунальне підприємство по експлуатації адмінбудинків Житомирської обласної ради згідно статуту (а.с.10-17 том 3) (позивач у справі)) та Акціонерним товариством закритого типу "Агробудкомплект" (відповідач у справі) було укладено договір № 4 оренди нежилих приміщень від 02.01.2001р.(а.с. 8-12 том 1).

Відповідно до п. 1.1 вищезазначеного договору, позивач передав відповідачу в строкове платне користування нежиле приміщення, що знаходиться за адресою:             м. Житомир, вул. Михайлівська 8, загальною площею 3121,6 кв. м., вартістю           932596,92 грн., строком до 31.12.2010р., що підтверджується актом прийому передачі від 01.01.2001р.(а.с.13 том1).

У зв'язку зі збільшенням орендної плати та загальної площі орендованого приміщення, 02.12.2002р., 01.11.2003р., 01.02.2004р., 01.05.2004р, 01.08.2004р. між сторонами були укладені додаткові угоди до вищезазначеного договору, (а.с.15-19 том1), відповідно до умов останньої додаткової угоди від 01.07.2005р. (а.с.20 том 1), позивач передав відповідачу в строкове платне користування нежиле приміщення, що знаходиться за адресою:  м. Житомир, вул. Михайлівська 8, загальною площею  4068,1кв. м., вартість якого визначена на підставі експертної оцінки і становить 2272440,00грн., строком до 31.12.2010р.

Згідно з п. 3.1. договору оренди та додаткових угод до нього за користування нежилими приміщеннями відповідач сплачує позивачу  орендну плату, яка визначається на підставі діючого законодавства і розраховується згідно з Методикою, затвердженою рішенням Житомирської обласної ради від 23.03.2004р. №381 та становить 12504,80грн. в місяць без ПДВ з урахуванням інфляції по липень 2004р., яку відповідач зобов'язався перераховувати на розрахунковий рахунок позивача не пізніше 5 числа з самостійним урахуванням щомісячного коефіцієнта інфляції, який визначається Мінстатом України та податку на додану вартість.

Як вбачається з матеріалів справи, відповідач своєчасно та у повному обсязі вносить орендну плату за користування нежилими приміщеннями, що підтверджується банківськими виписками (а.с. 46-81 том 3) та не заперечувалось представником позивача в судовому засіданні.

Позивач свої вимоги відносно розірвання договору оренди та додаткових угод до нього обгрунтовує тим, що орендоване відповідачем приміщення колишнього ресторану "Смоленськ" використовується не за призначенням, обумовленим пунктом 1.2 договору оренди. Крім того, позивач вважає, що відповідачем порушуються умови пункту 4.1.5 договору оренди, який зобов'язує відповідача "Застрахувати орендоване майно в порядку, визначеному чинним законодавством, протягом 15 днів після підписання цього договору". В підтвердження своїх вимог позивач надав: акт обстеження будівлі колишнього ресторану "Смоленськ", за адресою: вул. Михайлівська, 8 від 21.06.2006р. (а.с.22 том 1); висновки тимчасової контрольної комісії ради з питання перевірки правильності приватизації шляхом викупу будівлі колишнього ресторану "Смоленськ" від 24.11.2005р. (а.с. 69-76 том 1), акт обстеження будівлі колишнього ресторану "Смоленськ" від 27.11.2006р. (а.с. 29 том 2), акт обстеження будівлі колишнього ресторану "Смоленськ" щодо використання орендарем - АТЗТ "Агробудкомплект" об'єкта оренди за цільовим призначенням, відповідно до умов договору оренди (а.с.119-123 том 2), акт проведення перевірки (а.с.6 том 3).

22.06.2006р. позивачем на адресу відповідача було направлено лист за №350, з проханням розірвати договір оренди та додаткових угод до нього за погодженням сторін (а.с.23 том1).

Суд вважає, що  вимоги позивача є необгрунтованими з наступних підстав:

Відповідно до ст. 4 Прикінцевих та перехідних положень Цивільного кодексу України, який набрав чинності з 1 січня 2004 року, Цивільний кодекс України застосовується до цивільних відносин, що виникли після набрання ним чинності.

Щодо цивільних відносин, які виникли до набрання чинності Цивільним кодексом України, положення цього Кодексу застосовуються до тих прав і обов'язків, що виникли або продовжують існувати після набрання ним чинності.

Статями 9, 10 Прикінцевих та перехідних положень передбачено, що до договорів, що були укладені до 01.01.2004 і продовжують діяти після набрання чинності Цивільним кодексом України, застосовуються правила цього Кодексу щодо підстав, порядку і наслідків зміни або розірвання договорів окремих видів незалежно від дати їх укладення.

Статтею 651 Цивільного кодексу України визначено, що зміна або розірвання договору допускається лише за згодою сторін, якщо інше не встановлено договором або законом. Договір може бути змінено або розірвано за рішенням суду на вимогу однієї із сторін у разі істотного порушення договору другою стороною (тобто такого порушення, коли внаслідок завданої цим шкоди друга сторона значною мірою позбавляється того, на що вона розраховувала при укладенні договору) та в інших випадках, встановлених договором або законом.

Підстави розірвання договору оренди державного або комунального майна встановлені частиною 3 статті 26 Закону України "Про оренду державного та комунального майна". Відповідно до згаданої норми на вимогу однієї із сторін договір оренди може бути достроково розірвано за рішенням суду, арбітражного суду у разі невиконання сторонами своїх зобов'язань та з інших підстав, передбачених законодавчими актами України.

Як вбачається з акту прийому-передачі приміщення колишнього ресторану  "Смоленськ" від 20.09.2000р. (а.с.1 том 3), підписаного головним інженером управління адмінбудинків і директором АТЗТ "Агробудкомплект та відображено в  акті дефектів конструкцій від 15.01.2001р.(а.с.116-124 том 1), який складений та підписаний комісією в складі головного інженера управління по експлуатації адмінбудинків, арбітражного керуючого та директора АТЗТ "Агробудкомплект", на момент коли відповідачу було надано право на оренду приміщення колишнього ресторану "Смоленськ" в будівлі були виведені з ладу та знищені системи опалення, водопостачання, каналізації та електромережі, технічний стан приміщення був незадовільний та потребував капітального ремонту.

Таким чином, у відповідача не було змоги використовувати без проведення необхідного ремонту орендоване приміщення для функціонування в ньому об'єкту громадського харчування.

Відповідно до ч.1 ст. 767 ЦК України, обов'язок передачі предмету найму наймачеві у стані, що відповідає умовам договору найму і його призначенню, покладається на наймодавця.

Отже, посилання позивача на невиконання відповідачем п. 1.2 договору оренди щодо зобов'язання розмістити у орендованому приміщенні об'єкт громадського харчування повинні оцінюватись з позиції наявності необхідних для цього умов, які мав створити з свого боку і орендодавець.

Згідно ч.1 ст.776 ЦК України, п.4.1.3 договору та додаткових угод до нього відповідач своєчасно повинен здійснювати за свій рахунок поточний ремонт орендованого приміщення.

З метою дотримання ч.1 ст.776 ЦК України та виконання 4.1.3. договору та додаткових угод до нього, відповідач двічі звертався до позивача з проханням надати згоду на ремонт орендованого приміщення (листом від 27.02.2001р. №20 (а.с. 93 том 1)). Лише 26.10.2002р. листом №380 (а.с.95 том 1) управління по експлуатації адмінбудинків Житомирської обласної державної адміністрації надало дозвіл відповідачу на проведення ремонтних робіт.

В орендованих відповідачем приміщеннях були проведені ремонтні роботи вартість яких складає більше 1 млн. грн., частина яких була акумульована протягом 2002 та 2003рр., та в 2004 р. -  майже 100 тис. грн., що підтверджується самим позивачем в доповідній записці  (а.с. 102-103 том 1), договірною ціною (а.с. 53 - 87 том 2), локальним кошторисом  (а.с. 33 - 39 том 3), довідкою про вартість виконаних робіт (а.с. 43 том 3), актом приймання виконаних підрядних робіт (а.с.1-5 том 2).

Слід також зазначити, що для повного введення в експлуатацію орендованого приміщення відповідачу необхідно було провести такі поліпшення: реконструкцію, модернізацію та ремонт зовнішнього фасаду будинку, ремонт внутрішніх приміщень, повну заміну систем опалення та інше, у зв'язку з чим відповідач уклав договір №177/2003 від 20.08.2003р.( а.с.101-102 том 2) з Малим спільним проектно-виробничим підприємством "Здобуток" про виконання проектних та вишукувальних робіт. Відповідно до довідки № 165 від 15.12.2006р. Малого спільного проектно-виробничого підприємства "Здобуток" проект ескізних передпроектних проробок по реконструкції будівлі колишнього ресторану "Смоленськ" по вул.Михайлівській 8/2 розважальний комплекс під робочою назвою "Світ розваг" знаходиться у стадії розробки.

У відповідності з п.4.1.10 додаткової угоди від 01.11.2003р. до договору оренди  відповідач має право вносити зміни до складу орендованого майна здійснювати його реконструкцію, технічне переоснащення тільки з письмового дозволу позивача.

Враховуючи вищевикладене, відповідачем було направлено позивачу лист №65 від 20.02.2004р. з проханням створити комісію у складі представників управління по експлуатації адмінбудинків та представників Житомирської обласної ради, з метою ознайомлення з виконаними будівельними роботами та подальшого поліпшення і реконструкції будинку (а.с. 96 том.1).

24.12.2004 року відповідач отримав лист №р-5-46/960 (а.с.44 том 1) за підписом заступника голови Житомирської обласної ради Петронговського Р.Р., в якому  вказується про недоцільність подальшого вкладення коштів в ремонтно-будівельні роботи та благоустрій прилеглої території, оскільки по закінченню терміну дії договору оренди ( термін дії до 31.12. 2010 року), він продовжуватись не буде.

Отже, під час розгляду справи позивачем не надано доказів надання відповідачу згоди на проведення реконструкції, яка передбачала б подальший ремонт і переобладнання приміщення, що орендується, необхідної відповідно до умов договору та додаткових угод до нього для проведення будівельно-монтажних робіт, а після їх закінчення - використання приміщення під об'єкт громадського харчування.

Таким чином, знаходження приміщення в стані ремонту і невикористання його під об'єкт громадського харчування не може розглядатися судом як порушення тільки відповідачем умов договору та додаткових угод до нього.

Крім того, відповідно до п.1.2 додаткової угоди від 01.08.2004р. позивач погодив відповідачу використання із загальної площі орендованого приміщення 3771,6 кв.м.: 150,0 кв.м. - під диско-бар; 50,2 кв.м. - для встановлення гральних автоматів;139,8 кв.м.- під більярдний клуб та 10,0 кв. м. - під фітнес-студію.

За вказаних обставин невиконання договору оренди в частині необхідності розміщення в орендованому приміщенні об'єкту громадського харчування не може бути підставою для його розірвання в цілому.

Також, слід зазначити, що вимоги про розірвання договору оренди та додаткових угод до нього позивач обрунтовує тим, що відповідач порушив  умови пункту 4.1.5 договору оренди, який зобов'язує відповідача "Застрахувати орендоване майно в порядку, визначеному чинним законодавством, протягом 15 днів після підписання цього договору".

Як стверджує позивач, відповідач не надав йому договорів страхування, а отже орендований об"єкт, всупереч законодавству та умовам договору, не був застрахований, в результаті чого залишаються незахищеними майнові інтереси територіальних громад сіл, селищ, міст області.

Разом з тим, як вбачається з метеріалів справи, на виконання вищезазначеної умови договору, відповідачем були укладені договори добровільного страхування майна (а.с.125-131 том 2), крім того, відповідачем на адресу позивача був направлений лист №34 від 10.04.2002р. (а.с. 24 том 3), в якому відповідач повідомляє, що застрахував взяте в оренду майно - приміщення ресторану "Смоленськ", уклавши договір страхування №26-10-01 від 20.03.2002р. з Житомирської філією "Гарант-Авто Полісся" Українська страхова компанія "Гарант-Авто", до зазначеного листа додавалась копія договору.

11.04.2002р. за  вх. № 107 вищезазначений лист був отриманий позивачем в кількості 3 аркушів, що підтверджується витягом з журналу вхідної кореспонденції позивача за 2002р.(а.с. 84 том 3).

Відповідно до ст.33 ГПК України, кожна сторона повинна довести ті обставини, на які вона посилається як на підставу своїх вимог і заперечень.

Позивач не надав господарському суду обгрунтованих доказів, які б свідчили про порушення відповідачем умов договору та додаткових угод до нього , щодо страхування орендованого майна та використання орендованого приміщення не за цільовим призначенням з вини відповідача.

Враховуючи викладене, господарський суд вважає позовні вимоги такими, що не підлягають задоволенню, а тому в позові необхідно відмовити.

Керуючись ст. ст. 49,82-85 ГПК України, господарський суд,-

ВИРІШИВ:

В задоволенні позову відмовити.

Рішення господарського суду набирає законної сили після закінчення десятиденного строку з дня його підписання.

Суддя
Костриця О.О.

Дата підписання: 18.06.2007