РІШЕННЯ

ІМЕНЕМ УКРАЇНИ

"20" червня 2007 р.
Справа № 5/111-1856

Господарський суд Тернопільської області

у складі   судді Андрушків Г.З.

Розглянув справу

за позовом  Головного управління статистики у Тернопільській області, вул. Над Ставом, 10, м. Тернопіль,

до   Малого приватного підприємства "Алекс", вул. Крушельницької,8, м.Борщів, Тернопільської області,

третя особа, яка не заявляє самостійних вимог на предмет спору на стороні позивача –Регіональне відділення Фонду державного майна України в Тернопільській області, вул.Танцорова, 11 м.Тернопіль, 46008

за участю представники від:

позивача: Максимович О.М. –юрисконсульт (дов. №25-59 від 23.05.2007р.)

відповідача: Пробіжанська Н.П. -директор

третьої особи: Кумчик І.В. –гол. спеціаліст-юрисконсульт (дов. №05 від 10.01.2007р.)

Суть справи:

Головне управління статистики у Тернопільській області звернулося в господарський суд  з позовом до Малого приватного підприємства "Алекс" про визнання недійсним договору оренди нежитлового приміщення (площею 85кв.м. за адресою: м.Борщів, вул.С.Бандери, 19А,) від 02.01.2002р.

Свої позовні вимоги позивач обгрунтовує тим, що договір оренди нежитлового приміщення від 02.01.2002р. не відповідає вимогам чинного законодавства, а саме: в порушення ч. 2 ст. 10 Закону України «Про оренду державного та комунального майна»даний договір в частині істотних умов не відповідає Типовому договору оренди індивідуально визначеного майна, що належить до державної власності, затвердженого наказом Фонду  держмайна України від 23.08.2000р. №1774, оскільки договором не передбачено таких істотних умов як страхування орендарем взятого ним в оренду майна, порядок використання амортизаційних відрахувань, обов’язки сторін щодо забезпечення пожежної безпеки орендованого майна, забезпечення виконання зобов’язань та порядок здійснення орендодавцем контролю за станом об’єкта оренди, вартість майна, що передається в оренду з урахуванням індексації, порядку розрахунку орендної плати з урахуванням індексації відповідно до Методики розрахунку і порядку використання плати за оренду державного  майна, затвердженої Постановою Кабміна України від 04.10.1995р. №786, договором також не передбачені умови передачі об’єкта оренди орендодавцем орендареві та повернення орендованого майна орендодавцеві, крім того, зазначив, що на вимогу позивача до УДСБЕЗ УМВС України в Тернопільській області від 23.05.2006р. №25-31 працівниками останнього було проведено перевірку щодо дотримання законності при орендуванні приміщення, якою встановлено, що загальна площа останнього становить 90,77 кв.м., хоча в договорі оренди передбачено 85кв.м., що також свідчить про наявність порушень вомог законодавства. Також в обгрунтування позовних вимог  позивач посилається на ст. 118 Закону України «Про Державний бюджет України на 2007 рік», відповідно до приписів якої догвори оренди державного майна, укладені до 1 січня 2007 року у шестимісячний термін підлягають обов’язковому перегляду відповідно до встановленої норми, у зв’язку з чим директору МПП «Алекс»направлялись пропозиції щодо приведення у відповідність договору оренди, про внесення змін до договору оренди, проте такі залишені без належного реагування і відповіді.

Також позивач у додаткових поясненнях до позовної заяви від 08.06.2007р. №25-65 зазначив, що договір оренди не відповідає вимогам чинного законодавства також  в частині істотних умов: обов’язки сторін щодо забезпечення пожежної безпеки орендованого майна, забезпечення виконання зобов’язань та порядок здійснення орендодавцем контролю за станом об’єкта оренди, також в договорі вказані посилання на експертну оцінку, проведену ТОВ «Центр нерухомості», без зазначання дати її проведення, а сама оцінка не підтверджена документально, сторонами не складено акту приймання-передачі орендованого майна, орендоване майно не застраховане, оскільки в договорі оренди не має жодних відомостей та документів про страхування орендарем взятого ним в оренду майна.

Відповідач  у відзиві на позов та його повноважний представник в судовому засіданні з позовними вимогами не погоджується та просить в позові відмовити, посилаючись на те, що договір оренди нежитлового приміщення від 02.01.2002р. укладений у відповідності з вимогами чинного законодавства України на момент укладення договору, сторони дійшли згоди зі всіх істотних умов по цьому договору, була здійснена передача об’єкта оренди, що оформлено відповідним актом передачі, а реорганізація орендодавця не є підставою для зміни або розірвання договору оренди, а також зазначив, що зміни до ч. 2 ст. 10 Закону України «Про оренду державного та комунального майна»були внесені 29.06.2004р., тобто після укладення договору оренди. Окрім того відповідач зазначив, що ним виконуються всі умови договору в т.ч. своєчасно сплачується орендна плата, а також усі необхідні комунальні платежі з врахуванням індексів інфляції, при цьому як доказ надавши суду рахунки, виставлені для оплати Орендодавцем та копії квитанцій банку про їх оплату.

Третя особа у відзиві на позовну заяву та її повноважний представник в судовому засіданні зазначили, що зазначений договір оренди не відповідає вимогам ст.ст. 5, 10, 11, 24 Закону України «Про оренду державного та комунального майна», та укладений з порушенням п.п. 4, 8, 12, 13, 17  «Методики розрахунку і порядку використання плати за оренду державного майна», затвердженої постановою Кабінету Міністрів України від 04.10.1995р. №786, та п. 1.3. «Положення про управління державним майном, яке не увійшло до статутних фондів господарських товариств у процесі приватизації, але перебуває на їх балансі», затвердженого наказом ФДМУ та Мінекономіки від 19.05.1999р. №908/68, оскільки передача державного майна в оренду здійснена без відповідного рішення органу управління –регіонального відділення ФДМУ по Тернопільській області, також договір не відповідає вимогам типового договору оренди індивідуального визначеного (нерухомого або іншого) майна, що належить до державної власності», затвердженого наказом ФДМУ від 23.08.2000р. №1774, а відтак позовні вимоги  підлягають задоволенню.

Розглянувши матеріали справи, заслухавши пояснення представників сторін, третьої особи, суд встановив наступне:

02 січня 2002 року між Орендодавцем: Борщівським районним відділом статистики, правонаступником якого є Головне управління статистики у Тернопільській області, (Наказ державного комітету статистики від 06.02.2004р. №85, наказ Дежкомстата України від 12.02.2004р. №32, наказ Головного управління статистики у Тернопільській області від 15.04.2004р. №1-к/р, Положення про Головне управління статистики у Тернопільській області, затв. Наком Держкомстату України від 13.04.2004р. №219, Положення про управління статистики у борщівському районі, затвердене наказом ГУС у Тернопільській області від 15.04.2004р. №2-к(р)) та Орендарем: Малим приватним підприємством „Алекс” укладено договір оренди  нежитлового приміщення, далі - договір, згідно з умовами якого Орендодавець здав, а Орендар прийняв в орендне користування нежиле підвальне приміщення площею 85кв.м. (м.Борщів, вул. С.Бандери, 19А) для виконання статутних завдань Орендаря;

Строк дії договору  відповідно до п.6.1. договору встановлено з 02.01.2002р. по 02.01.2017р.

П.2.1 та п.2.2 розділу 11 договору „Обов”язки сторін” сторони встановили обов”язок Орендодавця - своєчасно (останній робочий день місяця)  представляти рахунок за орендну плату та плату за землю, враховуючи щомісячні індекси інфляції по орендній платі та обов”язок Орендаря -  вносити орендну плату та плату за землю своєчасно та  у повному обсязі враховуючи щомісячні індекси інфляції по орендній платі.

В пункті 3.1. договору, сторони, керуючись Законом України «Про оренду державного та комунального майна», Постановою Кабінету Міністрів України №75 від 19.01.2000р. та на основі експертної оцінки, проведеної ТОВ «Центр нерухомості», яке діє на підставі угоди з фондом державного майна України, передбачили, що розмір орендної плати встановлюється: підвальне приміщення –1,52грн. за метр квадратний, а в разі зміни згідно постанов (рішень) виконавчої влади діючих ставок змінюється і орендна плата.

Згідно п.4 Прикінцевих та перехідних положень Цивільного кодексу України, далі –ЦК України, який набрав чинності 01.01.2004 року, Цивільний кодекс України, прийнятий 16 січня 2003 року, застосовується до цивільних відносин, що виникли після набрання  ним чинності. Щодо  цивільних відносин, які виникли до набрання чинності Цивільним кодексом України, положення цього Кодексу застосовуються до тих прав та обов’язків, що виникли або продовжують існувати після набрання  ним чинності.

Враховуючи, що правовідносини сторін по договору оренди  від 02.01.2002 року  виникли до набрання чинності Цивільним кодексом України, але продовжують існувати  після набрання ним чинності, при вирішенні даного спору суд керується як нормами Цивільного кодексу УРСР, чинного на час укладення спірного договору, так і нормами Цивільного кодексу України, Господарського кодексу України, чинних на час дії договору и розгляду спору.

Так, у відповідності до вимог ст. 153 Цивільного кодексу УРСР, далі ЦК УРСР, який був чинним на момент укладання спірного договору, договір вважається укладеним, коли між сторонами в  потрібній у належних випадках формі досягнуто згоди по всіх істотних умовах. Істотними є ті умови договору, які визнані такими за законом або необхідні для договорів даного виду, а також всі ті умови, щодо яких за заявою однієї з сторін повинно бути досягнуто згоди.

Згідно з приписами ст. 638 ЦК України, ч. 2 ст. 180 Господарського кодексу України, далі ГК України, договір є укладеним, якщо сторони у передбачених законом порядку та формі досягли згоди з усіх істотних умов договору. Істотними умовами договору є умови про предмет договору, умови, що визначені законом як істотні або є необхідними для договорів даного виду, а також усі ті умови, щодо яких за заявою хоча б однієї із сторін має бути досягнуто згоди.

Відносини, пов’язані з передачею в оренду державного майна, яким є спірне приміщення, врегульовані нормами Закону України «Про оренду державного та комунального майна», далі - Закон, в силу ст. 2 якого орендою є засноване на договорі строкове платне  користування майном, необхідним орендареві для здійснення підприємницької та іншої діяльності.

В силу статі 12 Закону договір оренди вважається укладеним з моменту надання йому обумовленої форми, коли між сторонами в потрібній у належних випадках формі досягнуто згоди по всіх істотних умовах та підписання сторонами тексту договору.  Істотними є ті умови договору, які визнані такими за законом або необхідні для договорів даного виду, а також всі ті умови, щодо яких за заявою однієї з сторін повинно бути досягнуто згоди.

Згідно з вимогами ст 10 Закону, в редакції на момент укладання договору, істотними умовами договору оренди є:

-               об'єкт оренди (склад і вартість майна з урахуванням її індексації);

-               термін, на  який  укладається  договір  оренди;

-               орендна плата  з урахуванням її індексації;

-               порядок використання  амортизаційних   відрахувань;

-               відновлення орендованого майна та умови його повернення;

-               виконання зобов'язань;

-               відповідальність сторін;

-               страхування орендарем взятого ним в оренду майна;

-               обов'язки сторін щодо забезпечення пожежної безпеки орендованого майна.

Частина наведених вказаною нормою умов договору оренди детально регламентуються зазначеним законом, тому є звичайними, тобто такими, що не потребують спеціального включення до тексту договору, оскільки вважається, що вони є обов’язковоми для сторін в силу самого факту укладення договору, зокрема, Законом визначені умови щодо:

-          порядок використання  амортизаційних   відрахувань, відновлення орендованого майна, умови його  повернення –ч.3, 4 п. 3 ст. 23, ст.27 Закону, відповідно до яких амортизаційні відрахування  використовуються  на  відновлення орендованих основних фондів; орендар має право за погодженням з орендодавцем, якщо інше не передбачено договором оренди, за рахунок власних коштів здійснювати реконструкцію, технічне переоснащення, поліпшення орендованого майна; у разі розірвання договору оренди,  закінчення строку його дії та відмови від його продовження або банкрутства орендаря він зобов'язаний повернути орендодавцеві об'єкт оренди на умовах, зазначених у договорі оренди. Якщо орендар допустив погіршення стану орендованого майна або його загибель, він повинен відшкодувати орендодавцеві збитки, якщо не доведе, що погіршення або загибель майна сталися не з його вини; орендар вправі залишити за собою проведені ним поліпшення орендованого майна, здійснені за рахунок власних коштів, якщо вони можуть бути відокремлені від майна без заподіяння йому шкоди;

-          страхування орендарем взятого ним в оренду майна –ст. 24. Закону, відповідно до якої ризик випадкової загибелі чи пошкодження об'єкта оренди несе орендодавець, якщо інше не встановлено договором оренди; орендоване майно страхується орендарем на користь того учасника договору оренди, який бере на себе ризик випадкової загибелі чи пошкодження об'єкта оренди.

-          обов'язки сторін щодо забезпечення пожежної безпеки орендованого майна –п.2 ст. 18 Закону передбачає, що орендар   зобов'язаний   використовувати   та    зберігати орендоване майно відповідно до умов договору, запобігати його пошкодженню, псуванню. (деталізується в п.2.1. договору, в силу якого орендар зобов’язався виконувати всі протипожежні правила)

-          орендна плата з урахуванням індексації –ч.2. ст 19 Закону передбачає, що методика розрахунку та порядок використання орендної плати визначаються: Кабінетом Міністрів України - для об'єктів, що перебувають   у   державній  власності, розмір  орендної  плати  може  бути змінено за погодженням сторін, а також на вимогу однієї із сторін у разі зміни цін і тарифів та в інших випадках, передбачених законодавчими актами України. (що передбачили сторони в п. 3.1. договору)

Отже, якщо сторони не обумовили у договорі оренди спеціальні умови, діють правила, визначені вказаними нормами Закону

Окрім того, слід зазначити, що в п.2.1 та в п.2.2 договору сторони встановили сплату орендної плати з врахуванням її індексації.

Згідно ст. 11 Закону оцінка об'єкта оренди здійснюється за Методикою, затвердженою Кабінетом Міністрів України, при цьому оцінка об'єкта оренди передує укладенню договору оренди, і як слідує з п. 3.1. договору така була проведена ТОВ «Центр нерухомості», яке діяло на підставі угоди з фондом державного майна України,  тобто вартість орендованого майна була визначена.

Згідно ст. 48 ЦК УРСР, недійсною є та угода, що  не  відповідає  вимогам   закону.

В силу  ст. 215 ЦК України, підставою недійсності правочину є недодержання в момент вчинення правочину стороною (сторонами) вимог, які встановлені частинами першою - третьою, п'ятою та шостою статті 203 цього Кодексу, зокрема, зміст  правочину  не може суперечити цьому Кодексу,  іншим актам цивільного законодавства, а також моральним засадам суспільства.

Статтею 207 ГК України встановлено, що господарське зобов'язання, що не відповідає вимогам закону, або вчинено з метою, яка завідомо суперечить інтересам держави і суспільства, або укладено учасниками господарських відносин з порушенням хоча б одним з них господарської компетенції (спеціальної правосуб'єктності), може бути на вимогу однієї із сторін, або відповідного органу державної влади визнано судом недійсним повністю або в частині.

Проаналізувавши вище умови договору, здійснивши аналіз норм чинного на момент його укладання законодавства, суд прийшов до висновку, що даний договір відповідав вимогам Закону щодо істотних умов договору оренди державного майна в момент його укладення

Щодо посилання позивача на те, що відповідно до Закону України «Про внесення змін до Закону України «Про оренду державного  та комунального майна» від 29.06.2004р. №1905-ІV додатковими істотними умовами договору також є забезпечення виконання зобов’язань та порядок здійснення орендодацем контролю за станом об’єкта оренди, то останні  також не потребують спеціального включення до тексту договору, оскільки визначені ст. 32 Закону (в редакції змін станом на 27.07.2004р., яка передбачає, що контроль за використанням майна, переданого в оренду (крім іншого окремого індивідуально визначеного майна), покладається на органи, які відповідно до цього Закону здійснюють державну політику у сфері оренди; контроль за використанням іншого окремого індивідуально визначеного майна, переданого в оренду, здійснюють органи, уповноважені управляти підприємством, яке є орендодавцем цього майна), а тому є обов’язковими для сторін, які є сторонами договору оренди державного майна.

Не заслуговують на увагу і посилання позивача на те, що відповідач залишив без належного реагування і відповіді його неодноразові пропозиції і звернення про внесення змін до договору з метою приведення його у відповідність до вимог Закону України „Про оренду державного та комунального майна”, Методики розрахунку і порядку використання плати за оренду державного майна, типового договору оренди індивідуально визначеного майна, що належить до державної власності, оскільки неприйняття відповідачем пропозицій про внесення змін в договір чи залишення їх без відповіді не є підставою для визнання недійсним даного договору, оскільки зміна вимог законодавства після укладення договорів не тягне за собою їх припинення чи недійсності, а є підставою для внесення змін до умов діючих угод (договорів) або укладення договорів на нових умовах після закінчення терміну їх дії у встановленому законом порядку, так відповідно до   ч. 1-2 ст. 651 ЦК України зміна або розірвання договору допускається лише за згодою сторін, якщо інше не встановлено договором або законом;  договір може бути змінено або розірвано за рішенням суду на вимогу однієї із сторін у разі істотного порушення договору  другою стороною та в інших випадках, встановлених договором або законом.

Твердження третьої особи, що договір оренди укладений з порушенням п.1.3. «Положення про управління державним майном, яке не увійшло до статутних фондів господарських товариств у процесі приватизації, але перебуває на їх балансі», затвердженого наказом ФДМУ та Мінекономіки України від 19.05.1999р. №908/68, так як передача державного майна в оренду здійснена без відповідного рішення органу управління –регіонального відділення ФДМУ по Тернопільській області, до уваги судом не приймаються, оскільки вони не ґрунтуються на діючому законодавстві. Так Декретом КМУ від 15.12.1992р. №8-92 „Про управління майном, що є у загальнодержавній власності”, чинному на момент укладення спірного договору, залишено дію пункту 1 постанови Верховної Ради України від 14.02.1992р. „Про управління майном підприємств, установ та організацій, що є у загальнодержавній власності” в частині повноважень Фонду державного майна України. Здійснення функцій управління покладене на міністерства та інші підвідомчі Кабінету Міністрів органи державної виконавчої влади, а відтак на час укладення договору 02.01.2002р.  іншим органам державного управління не були заборонені функції по управлінню майном, що є в загальнодержавній власності. Згідно ст. 5 Закону України „Про оренду державного та комунального майна” орендодавцями державного майна є: Фонд державного майна України, його регіональні відділення та представництва –щодо оренди  цілісних майнових комплексів підприємств, їх структурних підрозділів та нерухомого майна, а також майна, що не увійшло до статутних фондів господарських товариств, створених у процесі приватизації (корпоратизації), що є державною власністю;.... підприємства –щодо оренди окремого індивідуально визначеного майна та нерухомого майна, загальна площа яких не перевищує 200 кв. м на одне підприємство, а з дозволу органів, зазначених в абзацах другому та третьому цієї статті, - також щодо структурних підрозділів підприємств (філій, цехів, дільниць) та нерухомого майна, що перевищує площу 200 кв. м.  Договором оренди від 02.01.2002 року позивач надав у тимчасове платне користування нежиле підвальне приміщення площею 85 м. кв.,

При таких обставинах, суд дійшов до висновку, що позовні вимоги є безпідставними та такими, що не підлягають до задоволення.

Враховуючи викладене та керуючись ст.ст. 33, 34, 43, 49, 82, 84, 85 ГПК України, господарський суд

В И Р І Ш И В :

1.          В позові - відмовити.

На рішення господарського суду, яке не набрало законної сили, сторони мають право подати апеляційну скаргу, а прокурор апеляційне подання протягом десяти днів з дня прийняття (підписання) рішення _____дата______ року через місцевий господарський суд.

Суддя                                                                                          Г.З. Андрушків