Харківський апеляційний господарський суд
ПОСТАНОВА

ІМЕНЕМ УКРАЇНИ

"02" липня 2007 р.                                                 Справа № 40/14-07

Колегія суддів у складі

головуючого судді Шепітько І.І., судді  Токара М.В., судді Фоміної В.О.

при секретарі Саутенко К.О.

за участю представників сторін:

позивача –Пікула С.П. за дорученням б/н від 20.12.2006 року, Шиєнко О.О. за дорученням № 227 від 20.12.2006 року

відповідача –Кулінічева Н.О. за дорученням № 08-11/3090/2-06 від 28.12.2006 року

3-ї особи –не з’явився

розглянувши у відкритому судовому засіданні у приміщенні Харківського  апеляційного господарського суду апеляційну скаргу позивача (вхідний № 1626Х/1-32) на рішення господарського суду Харківської області від 04 квітня 2007 року по справі

за позовом  Дочірнього підприємства „Інвестор Еліт Буд”, м.Харків

3-тя особа на стороні позивача, яка не заявляє самостійних вимог на предмет спору –Дочірнє підприємство „Інвестор Еліт сервіс”, м.Харків

до Харківської міської ради, м.Харків

про розірвання договору оренди

встановила:

Позивач  звернувся до господарського суду Харківської області з позовом про розірвання Договору оренди земельної ділянки від 21 червня 2004 року,  зареєстрованого у Харківській регіональній філії Державного підприємства "Центр державного земельного кадастру при Державному комітеті України по земельним ресурсам" в книзі записів державної реєстрації договорів оренди землі (книга № 4) за № 66101/04 від 21 червня 2004 року.

Рішенням господарського суду Харківської області від 04 квітня 2007  року (колегія суддів у складі: головуючий суддя Хотенець П.В., суддя Жельне С.Ч., суддя Тихий П.В.) в позові відмовлено.

Позивач з рішенням господарського суду першої інстанції не погодився,  подав апеляційну скаргу, в якій просить рішення господарського суду Харківської області від 04 квітня 2007  року скасувати та  прийняти нове рішення, яким позов задовольнити, посилаючись на невідповідність висновків суду фактичним обставинам справи та неправильне застосування норм матеріального права. Вказує на те,  що будівництво офісно-комерційного центру здійснювалося за рахунок  коштів ДП „Інвестор Еліт Буд” та інших фізичних і юридичних осіб, які самостійно оформили право власності на приміщення, які вони отримали після закінчення будівництва. ДП „Інвестор Еліт Буд” оформив на себе право власності на п’ять приміщень, які в подальшому були продані іншим особам. Таким чином, станом на вересень 2006 року ДП „Інвестор Еліт Буд” не мав власності у офісно-комерційному центрі, що підтверджується довідкою КП „Харківське міське бюро технічної інвентаризації”.

Відповідач вважає, що скарга не підлягає задоволенню з тих підстав, що оскаржене рішення прийняте при повному та всебічному з’ясуванні обставин справи, воно є обґрунтованим і відповідає як фактичним обставинам, так і вимогам чинного законодавства. На цій підставі просить рішення господарського суду Харківської області  від 04 квітня 2007  року залишити без змін, а апеляційну скаргу позивача залишити без задоволення. Вказує на те, що відсутність у ДП „Інвестор Еліт Буд" права власності на будівлю не є доказом того, що даною будівлею володіють інші особи. ДП „Інвестор Еліт Буд" посилається на п. 40 Договору оренди землі, яким передбачено, що підставою для розірвання договору є перехід права власності на будівлі та споруди, які розташовані на орендованій ділянці до другої особи. Між тим, із матеріалів справи не вбачається, що право власності саме на будівлю перейшло до іншої особи. Тобто, безперечних підстав, передбачених п. 40 договору оренди для зміни умов договору або його розірвання не вбачається.

Представник третьої особи у судове засідання не з’явився, про причини неявки суд не повідомив, як вбачається з матеріалів справи про час та місце проведення судового засідання був повідомлений належним чином, у зв'язку з чим, колегія суддів вважає за можливе розглянути справу за наявними в ній матеріалами в порядку ст. 75 ГПК України.

Заслухавши представників сторін, дослідивши матеріали справи, викладені в апеляційній скарзі доводи, перевіривши матеріали справи на предмет їх юридичної оцінки судом першої інстанції, проаналізувавши правильність застосування господарським судом норм матеріального та процесуального права, колегія суддів встановила наступне.

Приймаючи оскаржуване рішення, господарський суд Харківської області виходив з того, що 10 квітня 2006 року розпорядженнями Харківського міського голови №№ 1002 –1005 вирішено видати Дочірньому підприємству „Інвестор Еліт Буд” свідоцтво про право власності на нежитлові приміщення по пров. Театральному,4 у м. Харкові. Дочірнє підприємство „Інвестор Еліт Буд” було зобов’язано у місячний термін зареєструвати зазначені нежитлові приміщення в Комунальному підприємстві „Харківське бюро технічної інвентаризації”. Однак зазначення того, що за Дочірнім підприємством „Інвестор Еліт Буд” не зареєстровано право власності по пров. Театральному, 4 у м. Харкові, не є доказом того, що даною будівлею володіють інші особи, а лише підтверджує, що Дочірнім підприємством „Інвестор Еліт Буд” не зареєстровано право власності всупереч вимогам чинного законодавства. Виходячи з вищезазначеного, продати приміщення у будівлі міг лише власник будівлі, що додатково підтверджує, що Дочірнє підприємство „Інвестор Еліт Буд” є власником будівлі. Даних про продаж всієї будівлі, надано не було. Позивачем стверджується, що лише приміщення, побудовані в офісно-комерційному центрі, продані іншим особам. Право власності на будівлю, в цілому залишається у Дочірнього підприємства „Інвестор Еліт Буд”. Тобто, безперечних підстав, передбачених  п. 40 Договору оренди для  зміни умов договору або його розірвання не вбачається. Крім того, позивачем не надано доказів порушення відповідачем вимог чинного законодавства та умов договору оренди. Метою договору було отримання Дочірнім підприємством „Інвестор Еліт Буд” земельної ділянки по пров. Театральному, 4 у м. Харкові для будівництва та подальшої експлуатації будівлі. Відповідно до п.43 Договору, він набуває чинності після підписання сторонами та його державної реєстрації. Сторонами було підписано договір та виконано всі дії для набуття ним чинності. Тобто Дочірнє підприємство „Інвестор Еліт Буд” погодилося з усіма умовами договору та передбачувало всі правові наслідки укладання  такої угоди. На підставі викладеного, господарський суд дійшов висновку про відсутність підстав для задоволення позову.

На думку колегії суддів, зазначені висновки місцевого суду є помилковими, не відповідають обставинам справи виходячи з наступного.

З матеріалів справи вбачається, що Рішенням  Харківської міської ради № 18/04 від 25 лютого 2004 року Дочірньому підприємству „Інвестор Еліт Буд”  надано в оренду земельну ділянку загальною площею 0,2057 га по пров. Театральному, 4 у м. Харкові до 01 лютого 2007 року в  оренду для будівництва 9-ти поверхової будівлі, офісно-комерційного центру з даховою котельнею та автопарковкою ( але не пізніше прийняття об’єкту до експлуатації) та для подальшої експлуатації до 01 лютого 2029 року.

На підставі вказаного рішення 21 червня 2004 року між Харківської міською радою (орендодавець) та Дочірнім підприємством  „Інвестор Еліт Буд” (орендар) укладено Договір оренди землі, зареєстрований у Харківській регіональній філії Державного підприємства „Центр державного земельного кадастру при Державному комітеті України по земельним ресурсам” у книзі записів державної реєстрації договорів оренди землі за № 66101/04 від 21 червня 2004 року. Відповідно до п. 1  Договору орендодавець надає,  а   орендар приймає в строкове платне користування земельну ділянку несільськогосподарського призначення –землі житлової та громадської забудови, яка знаходиться у м. Харкові, пров. Театральний, 4.

З матеріалів справи вбачається, що будівництво офісно-комерційного центру здійснювалось за рахунок коштів позивача, а також за рахунок коштів юридичних і фізичних осіб, які уклали с ДП «Інвестор Еліт Буд» Договори поруки. Згідно вказаних Договорів, позивач (повірений) зобов'язався побудувати для довірителів на виділеній йому земельній ділянці по пров. Театральному, 4 офісно-комерційний центр з даховою котельнею і автопарковкою за рахунок їх коштів. Після здачі об'єкту в експлуатацію, повірений зобов’язався передати кожному із довірителів по Акту приймання-передачі відповідні приміщення, передбачені укладеними Договорами. Відповідно до п. 2.3.3 Договорів поруки, довіритель зобов’язався самостійно оплачувати та здійснювати всі необхідні дії для оформлення приміщення у свою власність.

Відповідно до укладених Договорів поруки позивач після здачі офісно-комерційного центру по пров. Театральному, 4 в експлуатацію передав довірителям у власність належні їм приміщення, що підтверджується відповідними Актами приймання-передачі. Оформлення права власності на отримані приміщення та його реєстрацію, здійснювали самі юридичні і фізичні особи. На частину приміщень, які були побудовані за рахунок коштів ДП «Інвестор Еліт Буд», позивач оформив на себе право власності, яке було зареєстровано в КП „Харківське міське БТІ”.

З наданих суду Договорів купівлі-продажу вбачається, що свою частку приміщень у офісно-комерційному центрі позивач продав іншим юридичним та фізичним особам.  За таких обставин, на момент звернення з позовом, ДП «Інвестор Еліт Буд»не мав власності в офісно-комерційному центрі по пров. Театральному, 4, що підтверджується довідкою КП „Харківське міське бюро технічної інвентаризації” № 2394318 від 25.12.2006 року.

Відповідно до Рішення Харківського міського виконавчого комітету №1733 від 21.12.2005 року експлуатацію об'єкту здійснювала і здійснює експлуатаційна організація ДП «Інвестор Еліт Сервіс», про що зазначено в Акті державної приймальної комісії про прийняття в експлуатацію закінченого будівництвом об'єкту офісно-комерційного центру по пров. Театральному, 4 в м.Харкові.

12 вересня 2006 року позивач Листом № 162 звернувся до Харківського міського голови з проханням розірвати Договір оренди від 21 червня 2004 року між Харківської міською радою (орендодавець) та Дочірнім підприємством  „Інвестор Еліт Буд”. За дорученням керівництва Харківської міської ради, Департамент містобудування, архітектури та земельних відносин листом № 6576 від 17 листопада 2006 року повідомив позивача про те, що його звернення буде враховано при підготовці пропозицій на розгляд Харківської міської ради щодо надання у користування земельної ділянки по пров. театральному, 4 новому власнику будівлі.

Відповідно до ч. 1 ст.120 Земельного кодексу України при переході права власності на будівлю і споруду право користування земельною ділянкою може переходити на підставі договору оренди.

Згідно з ч. 4 ст. 120 Земельного кодексу України при переході права власності на будівлю та споруду до кількох осіб право на земельну ділянку визначається пропорційно часткам осіб у вартості будівлі та споруди, якщо інше не передбачено у договорі відчуження будівлі та споруди.

У ст. 651 ЦК України зазначено, що договір може бути змінено або розірвано за рішенням суду на вимогу однієї із сторін у разі істотного порушення договору другою стороною та в інших випадках, встановлених договором або законом.

Відповідно до п. 40 Договору  оренди землі  від 21.06.2004 року перехід права власності на будівлі та споруди, які розташовані на орендованій земельній ділянці до другої особи, а також реорганізація юридичної особи-орендаря є підставою для зміни умов або розірвання договору.

Перехід права власності на будівлю від ДП «Інвестор Еліт Буд»до іншої особи підтверджується актами приймання-передачі приміщень, складених на підставі договорів між позивачем та інвесторами, а також актами приймання-передачі, складених на підставі договорів купівлі-продажу належних ДП «Інвестор Еліт Буд»приміщень з відповідними покупцями. Враховуючи, що всі приміщення офісно-комерційного центру були передані і продані іншим особам, то передача прав власності на ці приміщення, вважається передачею права власності на всю будівлю. Іншою особою, в даному випадку, являються Інвестори І Покупці, які отримали свою частку власності в будівлі офісно-комерційного центру.

Передавши всі приміщення в офісно-комерційному центрі, позивач, таким чином, передав всю будівлю новим власникам приміщень, які в подальшому уклали Договори с експлуатаційною організацією ДП «Інвестор Єліт Буд», за якими визначили права і обов'язки експлуатаційної організації і зобов'язали її здійснювати експлуатацію офісно-комерційного центру.

Відповідно до ст.33 ГПК України, кожна сторона повинна довести ті обставини, на які вона посилається як на підставу своїх вимог та заперечень. Згідно зі статтею 43 цього ж кодексу  господарський суд  оцінює  докази за своїм внутрішнім переконанням, що ґрунтується на всебічному, повному і об'єктивному розгляді  в  судовому  процесі  всіх  обставин  справи  в   їх сукупності, керуючись Законом.

Колегія суддів вважає, що позивач довів факт переходу власності на будівлю офісно-комерційного центру по пров. Театральному, 4 від ДП «Інвестор Еліт Буд»до інших осіб.

На підставі наведеного, колегія суддів дійшла висновку про те, що позовні вимоги Дочірнього підприємства „Інвестор Еліт Буд” обґрунтовані та підлягають задоволенню, а рішення господарського суду Харківської області від 04 квітня 2007 року не відповідає фактичним обставинам справи, у зв’язку з чим, підлягає скасуванню.

Керуючись   ст. ст.  99, 101, 102, п. 2 ст. 103, п. 2,п.3 ч. 1. ст. 104,  ст. 105 ГПК України,

постановила:

Апеляційну скаргу позивача задовольнити.

Рішення господарського суду  Харківської області від 04 квітня 2007 року по справі № 40/14-07 скасувати та прийняти нове рішення, яким позов задовольнити. Розірвати Договір оренди земельної ділянки від 21 червня 2004 року,  зареєстрований у Харківській регіональній філії Державного підприємства "Центр державного земельного кадастру при Державному комітеті України по земельним ресурсам" в книзі записів державної реєстрації договорів оренди землі (книга № 4) за № 66101/04 від 21 червня 2004 року.

Головуючий суддя                  (підпис)                                                  Шепітько І.І.

cуддя                (підпис)                                                   Токар М.В.

cуддя                (підпис)                                                  Фоміна В.О.