Харківський апеляційний
господарський суд
ПОСТАНОВА

ІМЕНЕМ УКРАЇНИ

"07" червня 2007
р.
Справа № 47/135-07

Колегія суддів у складі:

головуючий суддя Фоміна В.О.,
судді Білоконь Н.Д. , Івакіна В.О.

при секретарі Криворученко О.І.

за
участю представників сторін:

позивача - Кучеренко О.М., довіреність б/н від 19.03.07р.;

відповідача -  не
з"явився;

розглянувши у відкритому судовому засіданні у приміщенні
Харківського апеляційного господарського суду апеляційну скаргу відповідача
(вх. № 1703Х/1-13) на рішення господарського суду Харківської області від
16.04.07 р. по справі № 47/135-07

за позовом товариства з
обмеженою відповідальністю "Торговельний дім "Олексіївський", м.
Харків

до Фізичної особи - підприємця
ОСОБА_1, ІНФОРМАЦІЯ_1

про визнання договору оренди недійсним,

встановила:

Позивач - ТОВ "Торговельний дім "Олексіївський",
звернувся до господарського суду Харківської області з позовом до фізичної
особи підприємця ОСОБА_1 про визнання недійсним договору оренди від 01.02.2007
року нежитлового приміщення  загальною
площею 450,00 грн., розташованого за адресою:АДРЕСА_1 , який  укладено між позивачем та відповідачем.

Рішенням господарського суду Харківської  області від 16.04.07р. (суддя Светлічний
Ю.В.) позов задоволено повністю. Визнано недійсним договір оренди від
01.02.07р., що укладений між ТОВ "Торговельний дім
"Олексіївський" та ФО підприємцем ОСОБА_1 Стягнуто з відповідача на
користь позивача 85,00 грн. державного мита та 118,00 грн. витрат на
інформаційно-технічне забезпечення судового процесу у розмірі 118,00 грн.

Відповідач з рішенням суду першої інстанції не погодився,
звернувся до Харківського апеляційного господарського суду з апеляційною
скаргою, в якій посилається на його незаконність та необгрунтованість,
невідповідність висновків суду дійсним обставинам справи, порушення судом
першої інстанції норм процесуального права. Просить оскаржуване рішення суду
першої інстанції скасувати, прийняти нове рішення, яким у задоволенні позовних
вимог відмовити.

В судове засідання 07.06.07р.представник відповідача не
з"явився. Ухвала судіу від 08.05.2007 року про прийняття скарги до
провадження, направлена за  адресою, яку
відповідач вказав в апеляційній скарзі, як адресу для кореспонденції, повернута
на адресу суду з двома відмітками про неможливість вручення та з  довідкою
відділення поштового зв"язку
від 21.05.07р. про невручення поштового відправлення у зв"язку з
закінченням терміну зберігання.
31.05.2007 року ухвалу суду вдруге направлено вже за фактичною адресою
відповідача, яка була повернута суду з довідкою відділення поштового
зв"язку про неможливість вручення поштового відправлення. Про цьому,
колегія суддів зазначає, що в судові засідання суду першої інстанції відповідач
також не з"являвся, а лист з ухвалою про порушення провадження у справі,
направлений судом першої інстанції на його адресу, повернуто відділенням
поштового зв"язку  до суду.

Позивач у відзиві на апеляційну скаргу з її доводами не
погоджується, посилаючись на відсутність у спірному договорі оренди істотних
умов, що і було, на його думку, вірно встановлено судом першої інстанції,
обгрунтування вимог апеляційної скарги позивач вважає недоведеними та
безпідставними, а тому просить апеляційну скаргу залишити без задоволення, а
рішення суду першої інстанції - без змін.

Дослідивши матеріали справи, проаналізувавши доводи апеляційної
скарги, відзиву на неї, заслухавши пояснення представника позивача, перевіривши
правильність застосування місцевим господарським судом норм матеріального та
процесуального права, колегія суддів дійшла висновку, що апеляційна скарга не
підлягає задоволенню, виходячи з наступного.

01 березня 2006 року між позивачем та відповідачем було укладено
договір оренди б/н, згідно з умовами якого відповідач отримав у тимчасове
платне користування нежитлове приміщення загальною площею 450 кв. м., яке
розташоване за адресою: АДРЕСА_1.

Пунктом 9.2 даного договору оренди передбачено строк його дії - 11
календарних місяців з моменту підписання, тобто
до 01 лютого 2007 року.

Пунктом 9.3.5 статті 9 договору оренди передбачено припинення
договору у разі закінчення строку його дії, а відповідно до пункту 9.4 статті 9
договору вказаний договір вважається пролонгованим на новий термін на тих же
умовах у випадку, якщо не пізніше ніж за один місяць до закінчення строку дії
даного договору жодна зі сторін письмово не заявить про його припинення.

Листом № НОМЕР_1 року ( арк. спр. 21) позивач письмово
повідомив  відповідача  про закінчення строку дії договору та
проханням повернути нежитлове приміщення у встановленому договором порядку.

На цій підставі з урахуванням умов договору оренди від 01.03.06р.
даний договір оренди  був припинений у
зв'язку із закінченням строку дії договору.

З матеріалів справи вбачається, що 01.02.2007 року між позивачем
та відповідачем було укладено договір оренди б/н (арк. спр. 14-18) , відповідно
до умов якого відповідач отримує у тимчасове платне користування нежитлове
приміщення загальною площею 450 кв. м., яке розташоване за адресою:
АДРЕСА_1.

Позивач, обгрунтовуючи свої позовні вимоги, посилається на те, що
спірний договір  оренди від 01.02.2007
року є недійсним на підставі того, що не містить усіх істотних умов,
передбачених статтею 284 Господарського кодексу України та підписання його
особою з перевищенням повноважень.

Відповідач в апеляційній скарзі посилається на те, що зазначення в
договорі оренди такої істотної умови, як вартість орендованого майна, є
обов"язковою лише у випадках передбачених статтею 7 Закону України
"Про оцінку майна, майнових прав та професійну оціночну діяльність в
Україні", а саме , якщо предметом договору оренди є державне майно або
майно , що є у комунальній власності. До того ж, відповідач посилається на те,
що зазначення у спірному договорі оренди орендної плати з урахуванням її
індексації не є істотною умовою договору, оскільки на законодавчому рівні не
регламентовано питання індексації орендної плати за договором оренди майна, що
перебуває у приватній власності.

Відповідно до частини 7 статті 179 Господарського кодексу України
господарські договори укладаються за правилами, встановленими Цивільним
кодексом України з урахуванням особливостей , передбачених цим Кодексом, іншими
нормативно-правовими актами щодо окремих видів договорів.

Частиною 6 статті 283 Господарського кодексу України передбачено,
що до відносин оренди застосовуються відповідні положення Цивільного кодексу
України з урахуванням особливостей, передбачених цим Кодексом.

Пунктом 1 статті 203 Цивільного кодексу України передбачено, що зміст
правочину не може суперечити цьому Кодексу, іншим актам цивільного
законодавства.

Підставою недійсності правочину є недодержання в момент  вчинення правочину стороною (сторонами)
вимог, які встановлені ч.1-3,5,6 статті 203 цього кодексу.

Стаття 628 Цивільного кодексу України вказує на те, що зміст
договору становлять умови, визначені на розсуд сторін і погоджені ними, та
умови, які є обов"язковими відповідно до актів цивільного законодавства.
Відповідно до частини 1 статті 638 Цивільного кодексу України договір є
укладеним, якщо сторони в належній формі досягли згоди з усіх істотних умов
договору. Істотними умовами договору є умови про предмет договору, умови, що
визначені законом як істотні або є необхідними для договорів даного виду, а
також усі ті умови, щодо яких за заявою хоча б однієї із сторін має бути
досягнуто згоди.

Відповідно до частин 1, 2 статті 180 Господарського кодексу
України зміст господарського договору становлять умови договору, визначені
угодою його сторін, спрямовані на встановлення, зміну або припинення
господарських зобов'язань, як погоджені сторонами, так і ті, що приймаються
ними як обов'язкові умови договору відповідно до законодавства. Господарський
договір вважається укладеним, якщо між сторонами у передбачених законом порядку
та формі досягнуто згоди щодо усіх його істотних умов. Істотними є умови,
визнані такими за законом чи необхідні для договорів даного виду, а також
умови, щодо яких на вимогу однієї із сторін повинна бути досягнута згода.

Згідно з частиною 1 статті 284 Господарського кодексу України
істотними умовами договору оренди є: об'єкт оренди (склад і вартість майна з
урахуванням її індексації ); строк, на який укладається договір оренди; орендна
плата з урахуванням її індексації; порядок використання амортизаційних
відрахувань; відновлення орендованого майна та умови його повернення або
викупу.

Як вбачається з аналізу положень спірного договору оренди від
01.02.2007 року та вірно зазначено господарським судом першої інстанції в цьому
договорі відсутні усі істотні умови договору оренди, які передбачені ч.1 ст.284
господарського кодексу України,  а саме,
в договорі не вказана  вартість
орендованого майна з урахуванням її індексації та  орендна плата з урахуванням її індексації.

Доводи відповідача про те, що між сторонами договору існує
домовленість щодо вартості орендованого майна з урахуванням індексаці і дане
випливає з того, що  орендна плата за
користування майном розраховувалась саме виходячи з оціночної вартості
нежитлового приміщеня (об'єкту оренди), колегія суддів вважає недоречними з
огляду на таке.

Статтею 1 Закону України "Про оцінку майна, майнових прав та
професійну оціночну діяльність в Україні"
визначена сфера дії цього Закону, а саме, положення цього Закону
поширюються на правовідносини, які виникають у процесі здійснення оцінки майна,
майнових прав, що належать фізичним та юридичним особам України на території
України та за її межами, а також фізичним та юридичним особам інших держав на
території України та за її межеми, якщо угода укладається відповідно до
законодавства України, використання результатів оцінки та здійснення
професійної оціночної діяльності в Україні.

Частиною 1 статті 7 Закону України "Про оцінку майна,
майнових прав та професійну оціночну діяльність в Україні" передбачено, що
оцінка майна проводиться у випадках, встановлених законодавством України,
міжнародними угодами, на підставі договору, а також на вимогу однієї з сторін
угоди та за згодою сторін.

Чинним законодавством України при визначенні істотних умов
договору оренди майна (ч. 1 ст 284 ГК України) передбачено , що зазначення
(письмове закріплення) в договорі оренди
об"єкту оренди шляхом визначення його складу та вартості з
урахуванням її індексації  є істотною
умовою даного виду договорів, а тому, є обов"язковою умовою для дійсності
такого договору оренди.

В матеріалах справи відсутні та сторонами не надані належні  докази на підтвердження наявності
письмового  визначення вартості
орендованого майна.

Щодо посилань відповідача на відсутність регламентації питання
індексації орендної плати за договором оренди майна, що перебуває у приватній
власності (визначення орендної плати з урахуванням індексації , як істотної
умови договору лише для договорів оренди державного та комунального майна, що
передбачено Законом України "Про оренду державного та комунального
майна"), а тому невіднесення цієї умови спірного договору оренди до
істотної, оскільки доречі пунктом 11.2 спірного договору сторонами встановлено,
що положення Закону України "Про оренду державного та комунального
майна" не поширюються на умови даного договору,  колегія
суддів вказує наступне.

Відповідно до ч. 2 статті 180 Господарського кодексу України
істотними є умови, визнані такими за законом чи необхідні для договорів даного
виду, а також умови, щодо яких на вимогу однієї із сторін повинна бути
досягнута згода.

До істотних умов, які визнані такими за законом  відносяться умови, передбачені ч. 1 статті
284 ГК України, а до умов, які необхідні для договорів даного виду, віднесено
умови, що закріплюються спеціальним законодавством, яке регламентує відносини в
окремих сферах господарської діяльності (зокрема оренда державного та
комунального майна). На цій підставі положення статті 284 ГК України є
загальними по відношенню до  положень ст.
10 Закону України "Про оренду державного та комунального майна", яка
визначає істотні умови договору оренди державного та комунального майна.

Оскільки   пунктом 11.2
спірного договору оренди від 01.02.2007 року сторонами встановлено, що
положення Закону України "Про оренду державного та комунального
майна" не поширюються на умови даного договору, то відповідно  до спірного договору застосовуються загальні
положення Цивільного та  Господарського
кодексів України. На підставі вказаного та у відповідності до положень ч. 1
статті 284 ГК України закріплення в договорі оренди  орендної плати з урахуванням її індексації є
істотною умовою для спірного договору оренди б/н від 01.02.2007 року.

Згідно зі  статтею 207
Господарського кодексу України господарське зобов'язання, що не відповідає
вимогам закону, може бути на вимогу однієї із сторін визнано судом недійсним.

До того ж, колегія суддів вказує на таке. Пунктом 2.1.  договору передбачено, що позивач
зобов"язується передати, а відповідач прийняти приміщення в термін не
пізніше трьох місяців з моменту підписання спірного договору. Відповідно до п.
2.3, 2.4. договору прийом-передача приміщення здійснюється уповноваженими
представниками сторін і оформляється актом прийому-передачі, приміщення
вважається переданим в оренду з моменту підписання уповноваженими
представниками сторін акту прийому-передачі. Обов"язок позивача  передати орендоване приміщення відповідачу
закріплено п. 4.1.1 даного договору оренди. Пунктом 3.2 закріплено, що орендна
плата починає нараховуватись з дня підписання сторонами акту прийому-передачі.

Відповідно до п. 1 статті 795 Цивільного кодексу України передання
наймачеві будівлі або іншої капітальної споруди (їх окремої частини)
оформляється відповідним документом (актом), який підписується сторонами
договору. З цього моменту починається обчислення строку договору найму, якщо
інше не встановлено договором.  Статтею
640 Цивільного кодексу України передбачено, що у випадку, коли відповідно до
акта цивільного законодавства для укладення договору необхідні також передача
майна або вчинення іншої дії, договір є укладеним з моменту передання
відповідного майна або вчинення певної дії (реальний договір).

З аналізу зазначеного вище вбачається, що договір найму (оренди)
будівлі або іншої капітальної споруди (їх окремої частини) , а отже і спірний
договір оренди, є реальним договором, а тому обчислення строку договору
починається з моменту оформлення передавального документа (тобто з моменту
підписання його сторонами), момент обчислення строку договору - це момент з
якого договір стає чинним.

В матеріалах справи відсутні та сторонами суду надані не були
докази на підтвердження того, що ними складався, підписувався акт
прийому-передачі предмету оренди, а тому, колегія суддів дійшла висновку, що
обчислення строку спірного договору оренди не починалось.

На підставі вищевказаного, колегія суддів вважає позовні вимоги
доведеними, обгрунтованими та такими, що підлягають задоволенню. Рішення
господарського суду Харківської області є обгрунтованим, прийнятим у
відповідності до норм  матеріального та процесуального
права, при всебічному, повному і об”єктивному розгляді в судовому процесі всіх
обставин справи, яким суд надав відповідну правову оцінку.

Керуючись статтями 32, 33, 34, 36,
43, 99, 101, 102, 103, 105
Господарського процесуального кодексу України, колегія суддів

постановила:

Апеляційну скаргу відповідача залишити без задоволення.

Рішення господарського суду Харківської області від 16.04.2007
року у справі № 47/135-07 залишити без змін.

Головуючий суддя                                                                    Фоміна
В.О.

Судді
Білоконь Н.Д.

Івакіна В.О.