ГОСПОДАРСЬКИЙ СУД ОДЕСЬКОЇ ОБЛАСТІ
__________________________________________________________________________________________________________________________________________
РІШЕННЯ

"20" серпня 2007 р.

Справа  № 16/135-07-3381

Господарський суд Одеської області

У складі судді -Желєзної С.П.

Секретаря судових засідань
-Шевченко Г.В.

За участю представників сторін:

Від позивача: не
з'явився;

Від відповідачів:

- Одеської міської ради:
Асташенкова О.І. по дов. №256 від 26.04.2007р.;

- Одеського міського управління
земельних ресурсів: Польщіна Т.Л.- за довіреністю №
01/292-07 від 20.03.2007р.

Розглянувши у відкритому судовому
засіданні з оголошенням перерви згідно ст. 77 ГПК України справу за позовом
суб'єкта підприємницької діяльності - фізичної особи ОСОБА_1 до  Одеської міської ради та Одеського міського
управління земельних ресурсів про внесення змін до договору, -

ВСТАНОВИВ:

Суб'єкт підприємницької діяльності
-фізична особа ОСОБА_1 (далі по тексту - СПД ОСОБА_1.) звернувся до
господарського суду Одеської області з позовною заявою до Одеської міської ради
про внесення змін до п. 1.2, 2.2. договору оренди земельної ділянки від
20.05.2003р., укладеного між сторонами по справі, шляхом встановлення розміру
орендної плати 417,60 грн. на рік на весь період реконструкції
павільйону-магазину, а також зобов'язання відповідача здійснити перерахунок
орендної плати за вказаним договором з урахуванням вищенаведених умов договору.
В обґрунтування своїх позовних вимог позивач посилається на положення ч.2 ст.
286 ГК України, відповідно до яких орендар має право вимагати зменшення розміру
орендної плати, якщо через обставини, за які він не відповідає, змінилися
передбачені договором умови господарювання або істотно погіршився стан об'єкта
оренди.

Заявою за вх. № 13683 від
14.06.2007р. суб'єктом підприємницької діяльності -фізичною особою  ОСОБА_1 позовні вимоги були уточнені, у
зв'язку з чим  позивач просить суд внести
зміни в пункти 1.2, 2.2 договору оренди земельної ділянки від 20.05.2003р.,
встановити розмір орендної плати у розмірі 417,60 коп. на один рік; зобов'язати
Одеське міське управління земельних ресурсів провести перерахунок орендної
плати за договором оренди земельної ділянки
від 20.05.2003р.

Приймаючи до уваги, що позовні
вимоги про зобов'язання провести перерахунок орендної плати за договором оренди
земельної ділянки від 20.05.2003р. пред'явлені до Одеського міського управління
земельних ресурсів, ухвалою від 18.06.2006р. господарським судом Одеської
області до участі у даній справі було залучено в якості іншого відповідача
-Одеське міське управління земельних ресурсів.

Відповідачами позовні вимоги
заперечуються повністю з підстав їх необґрунтованості.

Дослідивши матеріали справи,
заслухавши пояснення представників сторін суд встановив наступне.

07.06.2001р. між ОСОБА_2
(Продавець) та ОСОБА_1 (Покупець) було укладено договір купівлі-продажу  гаражу, відповідно до умов якого Продавець
продав, а Покупець купив  цегляний гараж,
що знаходиться у м. Одесі по АДРЕСА_1. Вказаний договір був посвідчений у
нотаріальному порядку та зареєстрований у реєстрі за НОМЕР_1

СПД ОСОБА_1 було прийнято рішення
про здійснення реконструкції гаражу з перебудовою його під
павільйон-магазин.

Рішенням виконавчого комітету
Одеської міської ради  №НОМЕР_2. СПД
ОСОБА_1. було надано дозвіл на реконструкцію павільйону-магазину  на земельній ділянці, площею 0,0116 га, що
знаходиться у м. Одесі по АДРЕСА_1. На виконання вказаного рішення 07.03.2003р.
між виконавчим комітетом Одеської міської ради та СПД ОСОБА_1 було укладено
договір на право забудови, відповідно до умов якого відповідачем було  отримано право забудови земельної ділянки,
площею 0,0116га за адресою: м. Одеса, АДРЕСА_1.
строком до 01.04.2004р для реконструкції павільйону-магазину  та  благоустрою прилеглої території.

26.03.2003р. Одеською міською радою
було прийнято рішення № 1203-XXIV „Про затвердження проекту відведення та
надання суб'єкту підприємницької діяльності-фізичні особі ОСОБА_1 в оренду
земельної ділянки площею 0,0116га, за адресою: м. Одеса, АДРЕСА_1 для
реконструкції  та подальшої експлуатації
павільйону-магазину”.

На підставі вказаного рішення
20.05.2003р. між Одеською міською радою (Орендодавець) та СПД ОСОБА_1 (Орендар)
було укладено договір оренди земельної ділянки, відповідно до умов п. 1.1  якого Орендодавцем  було надано, а Орендарем прийнято у строкове,
платне володіння і користування земельну ділянку, загальною площею 116 кв.м.,
що знаходиться у м. Одесі по АДРЕСА_1 для реконструкції та подальшої
експлуатації павільйону-магазину.

Відповідно до п.1.2 зазначена
земельна ділянка була надана у користування Орендаря строком на 10 років, у
тому числі на 1 рік  - на період
реконструкції об'єкта.

Умовами п.2.2. договору оренди
земельної ділянки від 20.05.2003р. сторони домовилися, що орендна плата
вноситься орендарем за базовий податковий період, який дорівнює календарному
місяцю, щомісяця на протязі 30 календарних днів, слідуючих  за останнім календарним днем звітного місяця,
у розмірі 417,60 грн. на рік на період реконструкції та 4179,48 грн. -на рік на
період експлуатації павільйону-магазину.

СПД ОСОБА_1 з метою здійснення
підприємницької діяльності була проведена відповідна реконструкція гаража  та здійснено будівництво павільйону-магазину
з продажу автозапчастин, що знаходиться у м. Одесі по АДРЕСА_1.

Рішенням Приморського районного
суду м. Одеси, постановленого 14.03.2005р. у справі № 2-384/05 за позовом
ОСОБА_2, ОСОБА_3. до Управління житлово-комунального господарства  виконавчого комітету Одеської міської ради про
визнання свідоцтва про право власності на гараж недійсним до ОСОБА_1., ОСОБА_2
про визнання договорів купівлі-продажу недійсними, до ОСОБА_1. про знесення
гаража та павільйону,  а також за
зустрічним позовом ОСОБА_1.  до ОСОБА_2,
ОСОБА_3.  про заборону здійснювати
будь-які дії, що перешкоджають у здійсненні права власності на гараж та
стягнення моральної шкоди,  позовні
вимоги ОСОБА_2, ОСОБА_3. були задоволені у повному обсязі, у зв'язку з чим у
тому числі судом  було постановлено
провести знос  реконструйованого в
павільйон-магазин гаража по АДРЕСА_1,  а
у задоволенні зустрічного позову ОСОБА_1.
було відмовлено.

Ухвалою апеляційного суду Одеської
області від 07.06.2005р., рішення Приморського районного суду м. Одеси від
14.03.2005р. було залишено без змін.

Як вбачається з постанови про
закінчення виконавчого провадження № НОМЕР_2, на виконання вказаного рішення
Приморського районного суду м. Одеси від 14.03.2005р. було проведено знесення
павільйону -магазину, що знаходиться у м. Одесі по АДРЕСА_1.

Однак, ухвалою Верховного Суду
України від 27.09.2006р. рішення
Приморського районного суду м. Одеси від 14.03.2005р. по справі №
2-384/05 та ухвалу апеляційного суду Одеської області від 14.06.2005р. було
скасовано, а справу направлено на новий розгляд до суду першої інстанції.

Позивач, посилаючись на той факт,
що до нинішнього часу будівництво павільйону-магазину з продажу автозапчастин
за адресою: м. Одеса,  АДРЕСА_1 завершено
не було, стверджує про необхідність внесення змін до договору оренди земельної
ділянки від 20.05.2003р.  шляхом
застосування розміру  орендної плати,
встановленої на час реконструкції павільйону-магазину.

Порядок зміни та розірвання
господарських  договорів встановлений
ст..188 Господарського кодексу України, якою передбачено, що сторона  договору,
яка  вважає  за
необхідне змінити або розірвати договір,
повинна надіслати  пропозиції  про
це  другій стороні за договором.
Сторона  договору,  яка
одержала  пропозицію про зміну чи
розірвання  договору,  у
двадцятиденний  строк  після
одержання пропозиції повідомляє другу сторону про результати її
розгляду. У   разі   якщо
сторони  не  досягли
згоди  щодо  зміни (розірвання)  договору
або  у  разі
неодержання   відповіді   у встановлений   строк
з   урахуванням   часу
поштового   обігу, заінтересована
сторона має право передати спір на вирішення суду.

Керуючись наведеними положеннями
діючого законодавства України,  СПД
ОСОБА_1 на ім'я Одеського міського голови було направлено листа, відповідно до
якого Орендарем запропоновано переглянути
розмір орендної плати, встановлений договором оренди земельної ділянки
від 20.05.2003р., у зв'язку із зруйнуванням реконструйованого об'єкту, що, за
його думкою, тягне необхідність внесення змін до договору оренди в частині  визначення розміру орендних платежів. На
звернення позивача з пропозицією внести зміни до договору оренди земельної
ділянки від 20.05.2003р., Одеське міське управління  земельних ресурсів листом  за вих. № 02-7/Б-37-1467-04 від 26.01.2006р.
повідомило, що термін реконструкції об'єкта, встановлений умовами договору  оренди земельної ділянки від 20.05.2003р. та
рішенням Одеської міської ради № 1203-XXIV від
26.03.2003р., за який застосовуються орендна плата у розмірі 417,60грн.
закінчився 26.05.2004р.,  а внесення змін
до умов договорів оренди земельної ділянки комунальної власності здійснюється
за рішеннями Одеської міської ради.

За переконанням суду, звертаючись
до сутності земельно-орендних правовідносин та враховуючи приписи діючого
цивільного законодавства України,  при
вирішенні питання  щодо
правомірності  заявлених вимог про
внесення змін до договору оренди, необхідно дослідження судом, передусім, таких
моментів як істотність і правомірність змін, які просить внести зацікавлена
сторона.

Встановлюючи наявність вказаних
умов для внесення змін у договори оренди землі, суд звертає увагу сторін на
наступному.

В обґрунтування правомірності
внесення змін до договору оренди землі від 20.05.2003р. позивач посилається
на  положення ч. 2 ст. 286 Господарського
кодексу України, відповідно до яких орендар має право вимагати зменшення
розміру орендної плати, якщо через обставини, за які він не відповідає,
змінилися передбачені договором умови господарювання або істотно погіршився
стан об'єкта оренди.

Однак, проаналізувавши положення
діючого законодавства України, суд вважає неможливим застосування у даному
випадку вказаних положень ст. 286 Господарського кодексу України з огляду на
наступне.

Відповідно до ст. 2 Закону України
„Про плату за землю” від 3 липня 1992 року № 2535-XII використання землі в
Україні є платним. Плата за землю справляється у вигляді земельного податку або
орендної плати, що визначається залежно від грошової оцінки земель. Розміри
податку за земельні ділянки, грошову оцінку яких не встановлено, визначаються
до її встановлення в порядку, визначеному цим Законом.  За земельні ділянки, надані в оренду,
справляється орендна плата.

Відповідно до ст. 14 Закону України
„Про систему оподаткування”  25 червня
1991 року N 1251-XII  до
загальнодержавних податків і зборів (обов'язкові платежі) належать, зокрема,
плата за землю (земельний податок, а також орендна плата за земельні ділянки
державної і комунальної власності).

Статтею  21 Закону України „Про оренду землі” від  06.10.1998 року161-XIV, визначено, що орендна
плата за землю - це платіж, який орендар вносить орендодавцеві за користування
земельною ділянкою. Розмір, форма і строки внесення орендної плати за землю
встановлюються за згодою сторін у договорі оренди (крім строків внесення
орендної плати за земельні ділянки державної та комунальної власності, які
встановлюються відповідно до Закону України "Про плату за землю").
Обчислення розміру орендної плати за землю здійснюється з урахуванням індексів
інфляції, якщо інше не передбачено договором оренди. Річна орендна плата за
земельні ділянки, які перебувають у державній або комунальній власності,
надходить до відповідних бюджетів, розподіляється і використовується відповідно
до закону і не може бути меншою за розмір земельного податку, що
встановлюється Законом України "Про плату за землю", та
перевищувати 10 відсотків їх нормативної грошової оцінки.

Наведене дозволяє суду дійти
висновку про змішану правову природу орендної плати за використання земельних
ділянок, які перебувають у державній або комунальній власності,  з одного боку -це фактично вид податку, з
іншого -інститут земельних правовідносин, істотна умова договорів оренди землі.

В свою чергу, відповідно до ч. 1
ст. 4 Господарського кодексу України не є предметом регулювання цього Кодексу:
майнові та особисті немайнові відносини, що регулюються Цивільним кодексом
України; земельні, гірничі, лісові та водні відносини, відносини
щодо використання й охорони рослинного і тваринного світу, територій та
об'єктів природно-заповідного фонду, атмосферного повітря; трудові відносини;
фінансові відносини за участі суб'єктів господарювання, що виникають у процесі
формування та контролю виконання бюджетів усіх рівнів; адміністративні та інші
відносини управління за участі суб'єктів господарювання, в яких орган державної
влади або місцевого самоврядування не є суб'єктом, наділеним господарською
компетенцією, і безпосередньо не здійснює організаційно-господарських
повноважень щодо суб'єкта господарювання.

Зазначене, в свою чергу, виключає
можливість застосування до спірних правовідносин положень ст. 286
Господарського кодексу України, які були покладені позивачем в обґрунтування
заявлених вимог про внесення змін до договору оренди земельної  ділянки від 20.05.2003р. в частині зменшення
розміру орендної плати.

Крім того, звертаючись до положень
спеціального закону, яким врегульовані земельно-орендні правовідносини -  Закону України „Про оренду землі” від  06.10.1998 року161-XIV, суд звертає увагу
позивача на вимоги ст. 2 цього Закону, у відповідності до яких відносини,
пов'язані з орендою землі, регулюються Земельним кодексом України, Цивільним
кодексом України, цим Законом, законами України, іншими
нормативно-правовими актами, прийнятими відповідно до них, а також договором
оренди землі.

Відповідно до ст. 30 Закону України
„Про оренду землі” від  06.10.1998
року161-XIV зміна умов договору оренди землі здійснюється за взаємною згодою
сторін. У разі недосягнення згоди щодо зміни умов договору оренди землі спір
вирішується в судовому порядку. Статтею 23 Закону України „Про оренду землі”
від  06.10.1998 року161-XIV  визначений перелік підстав для зміни орендної
плати.  Так, орендна плата за земельні
ділянки державної і комунальної власності, які передані в оренду для
сільськогосподарського використання, переглядається один раз на три роки в
порядку, встановленому законом або договором оренди. Орендна плата за земельні
ділянки, що перебувають у власності фізичних та юридичних осіб, переглядається
за згодою сторін. Орендар має право вимагати відповідного зменшення орендної
плати в разі, якщо стан орендованої земельної ділянки погіршився не з його
вини.

В обґрунтування заявлених вимог
позивачем взагалі не висувається доводів про погіршення протягом часу
користування орендованою земельною ділянкою її стану, що, в свою чергу,
унеможливлює застосування положень ч. 3 ст. 23 Закону України „Про оренду
землі” від  06.10.1998 року161-XIV.

Звертаючись до умов договору, суд
вважає за необхідне зазначити, що пунктом 2.5 договору сторони передбачили, що
орендар не звільняється від орендної плати і сплачує її незалежно від
результатів його господарської діяльності. Умови цього договору щодо
розміру орендної плати можуть бути змінені за згодою обох сторін, шляхом
укладення відповідних угод, які мають бути нотаріально посвідчені і є
невід'ємними частинами цього договору. Орендодавець має право вимагати
збільшення орендної плати у випадку збільшення
відповідно до законів України розміру земельного податку.

Однак, як вбачається з матеріалів
справи, згоди про внесення змін в п. 2.2, 1.2 розділу 5  договору оренди земельної ділянки від
20.05.2003р. сторони не досягли.

Крім того, з цього приводу суд
вважає за необхідне звернути увагу позивача на наступному.

Вимоги про внесення змін до
договору, передбачають зобов'язання іншої сторони у договірних правовідносинах,
вчинити певні дії, пов'язані з реалізацією даної вимоги. В свою чергу, з огляду
на суб'єктний склад учасників орендних правовідносин, в яких предметом оренди
виступають земельні ділянки комунальної власності територіальних громад, суд
звертає увагу  позивача на  положення ст.124 Земельного кодексу України,
відповідно до яких передача в оренду земельних ділянок, що перебувають у
державній або комунальній власності, здійснюється на підставі рішення
відповідного органу виконавчої влади або органу місцевого самоврядування
шляхом укладення договору оренди земельної ділянки.

Статтею 12 Земельного кодексу
України встановлені повноваження сільських, селищних міських рад у галузі
земельних відносин, у тому числі і спірних. Редакція чинного Земельного кодексу
України від 25.10.2001р.  питання  надання земельних ділянок в користування та
інші відносить до виключної компетенції відповідних рад.

Слід зауважити, що чинне
законодавство не передбачає можливості зобов'язання органу місцевого
самоврядування -в даному випадку міської ради, щодо прийняття будь-яких рішень,
оскільки згідно з Законом України “Про місцеве самоврядування в Україні” рада є
виборним представницьким органом місцевого самоврядування, який складається з
депутатів і відповідно до закону наділяється правом представляти інтереси
територіальної громади і приймати від її імені рішення. Крім того, як було
зазначено по тексту рішення вище, відповідно до частини першої статті 124
Земельного кодексу України передача в оренду земельних ділянок, що перебувають у
державній або комунальній власності, здійснюється на підставі рішення
відповідного органу виконавчої влади або органу місцевого самоврядування шляхом
укладення договору оренди земельної ділянки. Отже, на підставі викладеного, а
також враховуючи те, що орендні відносини - це договірні відносини, визначення
умов надання в оренду земельної ділянки міською радою -є правом органу
місцевого самоврядування, що в свою чергу, свідчить про неправомірність вимог
позивача  щодо фактичного зобов'язання
Одеської міської ради внести зміни до договору оренди земельної ділянки.

За таких обставин, у суду відсутні
правові підстави для внесення змін до договору оренди земельної ділянки від
20.05.2003р. шляхом  зменшення розміру
орендної плати. З огляду на викладене, суд доходить висновку щодо
необґрунтованості та безпідставності заявленого позивачем позову  в частині вимог про внесення змін у пункти
1.2, 2.2 договору оренди земельної ділянки від 20.05.2003р., встановлення
розміру орендної плати у розмірі 417,60 коп. на один рік.

В свою чергу, враховуючи, що вимоги
позивача про зобов'язання Одеського міського управління земельних ресурсів
провести перерахунок орендної плати за договором оренди земельної ділянки від
20.05.2003р. базуються на необхідності внесення змін до вказаного договору в
частині зменшення орендної плати, а також з огляду на висновки суду щодо
відсутності підстав для задоволення позову СПД ОСОБА_1. в цій частині позову,
суд вважає за необхідне та правомірне відмовити позивачу і у задоволенні
позовних вимог в частині  зобов'язання
Одеського міського управління земельних ресурсів провести перерахунок орендної
плати за договором оренди земельної ділянки від 20.05.2003р.

Підсумовуючи наведене, суд оцінює
позовні вимоги СПД ОСОБА_1. про внесення змін в пункти 1.2, 2.2 договору оренди
земельної ділянки від 20.05.2003р., встановлення розміру орендної плати у сумі
417,60 коп. на один рік; зобов'язання Одеського міського управління земельних
ресурсів провести перерахунок орендної плати за договором оренди земельної ділянки
від 20.05.2003р. як недоведені, необґрунтовані та такі, що не базуються на
законних підставах, у зв'язку з чим у задоволенні позову слід відмовити
повністю.

Судові витрати на
інформаційно-технічне забезпечення судового процесу слід покласти на
позивача  згідно зі ст.ст. 44, 49 ГПК
України.

Керуючись
ст.ст.32, 33, 44-49, 82-85 ГПК України, суд -

ВИРІШИВ:

1.          В позові  відмовити.

Рішення набирає законної сили в порядку,
передбаченому ст. 85 ГПК України.

Рішення підписане 30.08.2007р.

Суддя