ГОСПОДАРСЬКИЙ СУД
АВТОНОМНОЇ РЕСПУБЛІКИ КРИМ
РІШЕННЯ

Іменем України

19.07.2007
Справа №2-26/5878-2007

ІМЕНЕМ УКРАЇНИ

РІШЕННЯ

19.07.2007р.                                                         Справа №2-26/5878-2007

За позовом    ТОВ «Новофедіровка» (м. Сімферополь, проспект Перемоги, 199)

До відповідача   Новофедорівської селищної ради (Сакський район, смт Новофедоровка, вул.. Героїв, 2)

Про  розірвання договору оренди та відшкодування збитків

Суддя О. Л. Проніна

Представники:

Від позивача – Шилешко  О.В., дов. від 03.01.2007р.

Від відповідача  -  Медвидь  Л.І.,  дов. від 19.06.2007р., Полхова С.Н., дов. від 19.06.2007р.

Сутність справи:

Позивач - ТОВ «Новофедорівка» звернувся до Господарського суду АР Крим з позовною заявою до відповідача - Новофедорівської селищної ради та просить суд розірвати укладений між ТОВ «Новофедорівка» та Новофедорівської селищною радою договір оренди від 09.10.2005р., стягнути з відповідача на користь ТОВ «Новофедорівка»  суму збитків у розмірі 149174,40грн.

В обґрунтування заявлених вимог позивач посилається на те, що відповідачем неналежним чином виконуються умови договору оренди від 09.10.2005р. та, чим позивачу спричинені збитки.

Крім того, позивач заявив клопотання про вжиття заходів із забезпечення позову, відповідно якого просить в якості забезпечення позову заборонити відповідачу – Новофедорівській селищній раді  здійснювати будь – які дії, спрямовані на відчуження (у тому числі шляхом дарування), а також, передачі у оренду, в оперативне управління, господарське ведення, майна, що належить відповідачу: магазин загальною площею 165,9 кв.м. (літ. «А»), магазин загальною площею 122,2 кв.м.  (літ. «В»),  кіоск загальною площею 21,8 кв.м. (літ. «Г»), розташоване за адресою: АР Крим, Сакський район, смт Новофедорівка,  вул.. Марченка, 2е, зареєстроване за Новофедорівською селищною радою на праві  власності  відповідно до Свідоцтва про право власності САА № 838397 від 06.12.2006р.

Ухвалою Господарського суду АР Крим  від 25.04.2007р. заборонено Новофедорівській селищній раді  здійснювати будь – які дії, спрямовані на відчуження (у тому числі шляхом дарування), а також, передачі у оренду, в оперативне управління, господарське ведення, майна, що належить відповідачу: магазин загальною площею 165,9 кв.м. (літ. «А»), магазин загальною площею 122,2 кв.м.  (літ. «В»),  кіоск загальною площею 21,8 кв.м. (літ. «Г»), розташоване за адресою: АР Крим, Сакський район, смт Новофедорівка,  вул.. Марченка, 2е, зареєстроване за Новофедорівською селищною радою на праві  власності  відповідно до Свідоцтва про право власності САА № 838397 від 06.12.2006р.

03.07.2007р. позивач надав суду  заяву про уточнення позовних вимог, відповідно до якої просить суд розірвати укладений між ТОВ «Новофедоровка» та Новофедорівською селищною радою договір оренди від 09.10.2005р. та стягнути з відповідача суму  збитків у розмірі  142110,34 грн.

Вказана заява позивача прийнята судом до розгляду.

В судовому засіданні, 19.07.2007р., позивач надав суду заяву про уточнення позовних вимог, відповідно до якої зазначив, що у позові помилково вказана дата укладення оспорюваного договору, та просить суд розірвати укладений між ТОВ «Новофедорівка» та Новофедорівською  селищною радою договір оренди від 03.10.2005р. та стягнути з відповідача суму збитків у розмірі 142110,34 грн.

Вказана заява позивача  прийнята судом до розгляду.

Відповідач заперечує проти позовних  вимог з мотивів, викладених у відзиві на позов, та просить суд в позові відмовити.

Розгляд справи відкладався в порядку ст. 77 Господарського процесуального кодексу України.

Розглянувши матеріали справи, заслухавши пояснення позивача та відповідача, суд, -

ВСТАНОВИВ:

Статтею 627 Цивільного кодексу України передбачено, що відповідно  до статті 6 цього Кодексу сторони є вільними в укладенні договору, виборі контрагента та визначенні умов договору з   урахуванням   вимог  цього  Кодексу,  інших  актів  цивільного законодавства,  звичаїв  ділового  обороту,  вимог  розумності  та справедливості.

03.10.2005р. між Новофедорівською селищною радою – Орендодавець та ТОВ «Новофедорівка» - Орендар, укладений договір оренди, відповідно до якого Орендодавець передає, а Орендар приймає у строкове платне користування об’єкти за вартістю, яка визначена згідно експертної оцінки: котельню, три тепло пункту, теплові мережі довжиною 18,058 км, яке знаходиться за адресою: Сакський район, смт Новофедорівка, та вказаний договір укладений на підставі рішення Новофедорівської селищної ради № 411, 412, прийнятого 36 сесією 4 скликання від 27.09.2005р.

Пунктом 4 Договору визначені зобов’язання Орендаря, зокрема, п. 4.3., 4.4., 4.5. – забезпечення зберігання орендованого майна, запобігати його пошкодженню та псуванню, здійснювати заходи протипожарної безпеки; своєчасно здійснювати поточний ремонт орендованого майна; здійснювати реєстрацію, технічний огляд, технічну діагностику обладнання, державну перевірку приладів обліку споживання газу та електричної енергії.

Пунктом 6.4. Договору оренди від 03.10.2005р. передбачено, що Орендодавець зобов’язаний відшкодувати Орендарю вартість зроблених невід’ємних поліпшень орендованого майна, при наявності дозволу Орендодавця на такі поліпшення в межах суми збільшеної вартості орендованого майна в результаті таких поліпшень.

Відповідно до п. 9.4. Договору у випадку припинення або розірвання Договору поліпшення орендованого майна, здійснені Орендарем за рахунок власних коштів, які  неможливі відокремити від орендованого майна, не причиняючи йому шкоди,  визнаються власність Орендаря, а невід’ємні поліпшення – власністю Орендодавця. Питання компенсації Орендодавцем збільшення вартості орендованого майна в результаті  визначених невід’ємних поліпшень вирішується  у відповідності з умовами цього договору та чинного законодавства.

Строк дії договори визначений п. 9.1. та складає 10 років, з 03.10.2005р. по 03.10.2015р. включно.

17.10.2005р.  між сторонами за договором складений та підписаний Акт прийому – передачі об’єктів теплогосподарства.

20.10.2005р. між сторонами за договором підписано Додаткову угоду, якою визначена ринкова вартість котельні, ЦТП -1, ЦТП -2, ЦТП – 3 та складає 2225121,00 грн.

21.10.2005р. між Новофедорівською селищною радою та ТОВ «Новофедорівка» підписана додаткова угода № 1 до договору оренди б/н від 03.10.2005р., відповідно до якої сторони домовились про передачу права на майно у суборенду третім особам.

Відповідно до додаткової угоди від 25.10.2005р. до договору оренди від  03.10.2005р., пункт 6.4. договору викладено  у наступній редакції: «Здійснені Орендарем невід’ємні поліпшення орендованого майна в  межах вартості орендованого майна Орендодавця, зменшуються на вартість орендної плати»;  договір оренди від 03.10.2005р. доповнено пунктом   3.4. та викладено його у наступній редакції: «Вартість орендної плати зменшується на вартість капітального ремонту орендованого майна, здійсненого Орендарем».

22.11.2005р. між Новофедорівською селищною радою та ТОВ «Новофедорівка» підписана додаткова угода, якою внесені зміни до розділу «Обов’язки  Орендодавця» Договору та доповнено його п. 6.5. наступного змісту: «6.5. Негайно, у випадку виникнення необхідності здійснити капітальний ремонт майна, переданого у оренду»; внесені зміни до розділу 8 «Відповідальність та вирішення спорів за Договором» договору та доповнити його пунктом 8.3. наступного змісту: «8.3. У випадку невиконання Орендодавцем зобов’язань, передбачених п. 6.5. даного договору, Орендар має право: відремонтувати майно в рахунок орендної плати або вимагати відшкодування вартості проведеного ремонту,  вимагати розірвання даного договору та відшкодування збитків».

14.11.2005р. комісією у складі Голови Новофедорівської  селищної ради, головного інженеру ТОВ «Новофедоровка», начальника котельні ТОВ «Новофедорівка», старшого мастеру тепломереж ТОВ «Новофедорівка», директора КП «Новофедорівка» складений дефектний акт, відповідно до якого після огляду майна котельні та теплопунктів, переданих у оренду ТОВ «Новофедорівка» за договором від 03.10.2005р., комісією виявлені  певні несправності, які виникли внаслідок природного фізичного зносу обладнання, та комісією  зроблений висновок про те, що для усунення перелічених у вказаному акті несправностей необхідно здійснити капітальний ремонт вказаного обладнання та агрегатів з частковою або повною їх заміною.

Рішенням Виконавчого комітету  Новофедорівської селищної ради за № 182 від 07.10.2005р. наданий дозвіл ТОВ «Новофедорівка» на ремонт та реконструкцію  котельні та теплопунктів в смт Новофедорівка у зв’язку з переобладнанням та застосуванням нових технологій.

Відповідно до кошторису з проведення капітального ремонту котельні ЦТП в смт Новофедоровка, загальна вартість робіт склала 118096,96 грн.

Вказаний кошторис підписаний головним інженером ТОВ «Новофедорівка», з ним ознайомлений головний бухгалтер та кошторис затверджений Директором ТОВ «Новофедорівка».

01.12.2005р. між ТОВ «Новофедорівка» - Замовник та             ВАТ «Крименерго» - підрядник, укладений договір підряду № 2530-53, відповідно до якого Замовник доручає, а Підрядник зобов’язується на свій ризик виконати у відповідності з умовами даного договору роботу, а замовник зобов’язується прийняти цю роботу та оплатити її.

Відповідно до п 2.1. договору за даним договором виконанню підлягають наступні роботи – монтаж теплових насосів та ціна договору, відповідно до п. 3.1., визначається договірною ціною, кошторисом та складає 10000,00 грн.  утому числі ПДВ 20%.

01.02.2006р. між Фірмою «Капітель Плюс» - Підрядник та ТОВ «Новофедорівка» - Замовник, укладений договір підряду № 60, відповідно до умов якого підрядник зобов’язується на свій ризик виконати за завданням Замовника з використанням матеріалів Замовника, а Замовник зобов’язується прийняти та сплатити наступну роботу: монтаж та заміна вузлів трубопроводів водопостачання та опалювання.

Відповідно до п. 2.1. договору, ціна договору складає 50000,00 грн. у тому числі ПДВ 20%.

Листом вих.. № 0115-06 від 22.12.2006р. позивач звернувся до відповідача, в  якому зазначив, що загальний кошторис витрат, з початку виконання робіт, пов’язаних з невід’ємними поліпшенням (капітальний ремонт) котельні та ЦТП на поточну дату (дату складення листа)  складає 118096,96 грн. Вартість матеріалів та робіт з встановлення теплових насосів надані, відповідно до тексту листа, відповідачі раніш на суму 28096,96 грн.

У зв’язку з цим, позивач звернувся до відповідача з проханням підписати акт виконаних робіт з капітального ремонту котельні та теплопунктів, а також, акт звірки взаємних розрахунків.

У  подальшому, листом вих.. № 11-07 від 07.02.2007р. позивач повідомив відповідача про те, що у зв’язку з невиконанням Новофедорівською селищною радою передбачених договором б/н від 03.10.2005р. зобов’язань з проведення капітального ремонту переданого у оренду майна (п. 6.5. Договору) в порядку, передбаченому ст. 188 Господарського кодексу України, про намір розірвати вказаний договір.

Також,  керуючись положеннями п. 8.3. вказаного договору, запропонував відповідачу відшкодувати ТОВ «Новофедорівка» збитки в розмірі 118096,96 грн., понесені позивачем у зв’язку  з проведенням капітального ремонту прийнятого у оренду майна.

Відповідно до наявного в матеріалах справи Акту прийому -  передачі виконаних робіт з капітального ремонту котельні та ЦТП у відповідності з Договором б/н від 03.10.2005р. між ТОВ «Новофедоровка» та Новофедорівською  сільською радою, вартість матеріалів склала 118096,96 грн. Вказаний акт підписаний директором ТОГВ «Новофедорівка».

Однак, суд вважає за необхідне зауважити наступне.

Відповідно до Наказу Держатомрегулювання України від 01.12.2004р.  № 184, зареєстрований: Мін'юст України, 17.12.2004 за № 1594/10193 «Про затвердження Положення про порядок розслідування та обліку порушень в роботі атомних електричних станцій» ремонт - комплекс операцій для відновлення справного стану чи працездатності об'єкта та  відновлення  ресурсів  об'єктів  чи  їх складових частин.

Згідно до Наказу Міністерства будівництва України від 11.11.2005р.  № 162 «Про затвердження Правил експлуатації штучних споруд на вулицях і дорогах населених пунктів» Реконструкція - комплекс будівельно-монтажних робіт, спрямованих на відновлення і перебудову споруди з наданням їй потрібних експлуатаційних характеристик.

Роботи  виконуються за відповідними проектами силами спеціалізованих будівельних організацій.

Капітальний ремонт  -  комплекс  ремонтно-будівельних  робіт, який передбачає заміну,  відновлювання та модернізацію конструкцій і  обладнання  будівель  у  зв'язку  з  їх  фізичною зношеністю та руйнуванням,  поліпшення  експлуатаційних  показників,   а   також покращення  планування  будівлі  і благоустрою території без зміни будівельних габаритів  об'єкту  (розділ  2   Примірного   переліку) Лист Держжитлокомунгосп України від 26.01.2005  № 4/3-102  «Щодо Примірного переліку послуг з утримання будинків і споруд та прибудинкових територій та послуг з ремонту приміщень, будинків, споруд».

Невід'ємними поліпшеннями  орендованого  майна  є   здійснені орендарем за час оренди заходи, спрямовані на покращення фізичного (технічного) стану орендованого  майна  та  (або)  його  споживчих якостей,  відокремлення  яких  призведе до зменшення його ринкової вартості (Наказ, Фонд державного майна від 27.02.2004р.  № 377, Зареєстрований: Мін'юст України, 18.03.2004 за № 343/8942 «Щодо затвердження Порядку оцінки орендованого нерухомого майна, що містить невід'ємні поліпшення, здійснені за час його оренди, під час приватизації».

Відповідно до ст. 776 Цивільного кодексу України Поточний   ремонт  речі,  переданої  у  найм,  провадиться наймачем за його рахунок,  якщо інше не встановлено договором  або законом.

Капітальний  ремонт  речі,  переданої у найм,  провадиться наймодавцем за його рахунок,  якщо інше не  встановлено  договором або законом.

Капітальний ремонт    провадиться   у   строк,   встановлений договором.  Якщо  строк  не  встановлений  договором  або   ремонт викликаний  невідкладною  потребою,  капітальний  ремонт  має бути проведений у розумний строк.

Якщо наймодавець не провів капітального ремонту  речі,  що перешкоджає  її  використанню  відповідно  до  призначення та умов договору, наймач має право:    1) відремонтувати річ, зарахувавши вартість ремонту в рахунок плати  за користування річчю,  або вимагати відшкодування вартості ремонту; вимагати розірвання договору та відшкодування збитків.

Відповідно до ст. 778 Цивільного кодексу України Наймач може поліпшити річ, яка є предметом договору найму, лише за згодою наймодавця.

Пунктом   3 ст. 778  Цивільного кодексу України встановлено, якщо поліпшення речі зроблено за згодою наймодавця, наймач має право на  відшкодування  вартості  необхідних  витрат  або  на зарахування їх вартості в рахунок плати за користування річчю.

Якщо наймач без згоди наймодавця зробив поліпшення, які не можна відокремити  без  шкоди  для  речі,  він  не  має  права  на відшкодування їх вартості.

Однак, суд вважає за необхідне зауважити, що виходячи зі змісту п. 3 ст. 778 Цивільного кодексу України, відповідно до якої наймач має право на відшкодування вартості або зарахування вартості в рахунок плати за користування річчю, що, в свою чергу, було передбачено умовами договору, суд не може погодитись із вимогою про відшкодування збитків з огляду на наступне.

Відповідно до п. 2 ст. 22 Цивільного кодексу України збитками є: втрати,  яких  особа  зазнала  у  зв'язку зі знищенням або пошкодженням речі,  а також витрати,  які особа зробила або мусить зробити для відновлення свого порушеного права (реальні збитки);    2) доходи,  які  особа  могла б реально одержати за звичайних обставин, якби її право не було порушене (упущена вигода).

Як зазначив позивач, з метою недопущення, зриву опалювального сезону, позивач вимушений був самостійно здійснити капітальний ремонт, тобто на свій страх та ризик, здійснив відповідні витрати.

Рішенням Виконавчого комітету  Новофедорівської селищної ради за № 182 від 07.10.2005р. наданий дозвіл ТОВ «Новофедорівка» на ремонт та реконструкцію  котельні та теплопунктів в смт Новофедоровка у зв’язку з переобладнанням та застосуванням нових технологій.

Однак, відповідно до наявних  у матеріалах справи кошторисів, вони не були погоджені з орендодавцем, оскільки умовами договору було передбачено те, що здійснені Орендарем невід’ємні поліпшення орендованого майна в  межах вартості орендованого майна Орендодавця, зменшуються на вартість орендної плати та вартість орендної плати зменшується на вартість капітального ремонту орендованого майна, здійсненого Орендарем.

Отже, кошторис з капітального ремонту мав бути погоджений з орендодавцем, оскільки здійснення відповідних витрат позивачем тягне за собою зменшення орендної плати або зарахування певних витрат в рахунок плати за орендоване майно, для подальшого перерахування суми орендної плати.

Вищевказане також, підтверджується ст. 18-1 Закону України «Про оренду державного та комунального майна», відповідно до якої  поточний  ремонт майна,  переданого в оренду,  проводиться орендарем за його рахунок, якщо інше не встановлено договором.

Капітальний ремонт майна, переданого в оренду, проводиться орендодавцем  або  іншим  балансоутримувачем  цього  майна за його рахунок, якщо інше не встановлено договором.

Слід звернути увагу на те, що якщо  орендодавець  або  інший   балансоутримувач   майна, переданого  в оренду,  не здійснив капітального ремонту майна і це перешкоджає його використанню відповідно до  призначення  та  умов договору, орендар має право:      відремонтувати майно,  зарахувавши вартість ремонту в рахунок орендної плати, або вимагати відшкодування вартості ремонту; вимагати розірвання договору та відшкодування збитків.

Отже, виходячи зі змісту вказаної статті, істотною умовою виникнення права орендаря на зарахування вартості витрат на ремонт або вимагання відшкодування певної грошової суми є  відсутність капітального ремонту, яка перешкоджає  його використанню відповідно до  призначення  та  умов договору.

Як вказав позивач, позивач вимушений був самостійно здійснити капітальний ремонт з метою недопущення, зриву опалювального сезону, однак, вказані обставини не були передбачені договором та додатковими угодами до нього.

За такими обставинами, суд вважає позовні вимоги необґрунтованими та такими, що не підлягають задоволенню.

Керуючись ст. ст. 75,  82-84 Господарського Процесуального Кодексу України, суд –

В И Р І Ш И В:

У задоволенні позову відмовити у повному обсязі.

Суддя Господарського суду

Автономної Республіки Крим                                        Проніна О.Л.