СУД
СУД
РІШЕННЯ

ІМЕНЕМ УКРАЇНИ

13.07.07                                                                                 Справа № 15/284пн

Суддя Пономаренко Є.Ю.,

при секретарі судового засідання Подколзіній С.С.,

розглянувши матеріали  справи за позовом

Слов`яносербської селищної ради Луганської області,                                        сел. Слов`яносербськ Луганської області

до Приватного підприємства виробничої фірми «Радуга»,                                сел. Слов`яносербськ Луганської області

Третя особа, яка не заявляє самостійних вимог на предмет спору на стороні позивача –Комунальне підприємство «Слов`яносербське будинкоуправління»Слов`яносербської селищної ради Луганської області, сел. Слов`яносербськ Луганської області

про витребування майна з чужого незаконного володіння

За участю представників:

від позивача –Токар В.І., представник, довіреність № б/н від 14.05.07.;

від відповідача –Попова І.В., представник, довіреність № б/н від 05.07.07,  ;

від третьої особи:, Денисенко Ю.В. - юрист, довіреність № б/н від 13.07.07;До початку слухання справи по суті не заявлено вимогу про фіксування судового процесу з допомогою звукозаписувального технічного засобу у зв’язку з чим відповідно до ст. ст. 4-4, 81-1 Господарського процесуального кодексу України таке фіксування судом не здійснювалося.

Суть спору: позивачем заявлені вимоги:

- витребувати із чужого незаконного володіння приватним підприємством виробничою фірмою «Радуга»нежиле приміщення, площею 316,5 кв.м., що вбудоване в житловий будинок і розташоване за адресою: Луганська область, с. Слов`яносербськ, вул. Горького, 110 на користь позивача;

- зобов’язати відповідача звільнити спірне приміщення у тижневий термін.

Представник позивача підтримав заявлені вимоги повністю з підстав наведених у позовній заяві, мотивуючи тим, що відповідача відсутні належні правові підстави користування спірним приміщенням.

Представник відповідача у судовому засіданні проти позову заперечує з підстав викладених у відзиві, зданому до суду 13.07.2007р., мотивуючи заперечення тим, що відповідач користується спірним приміщенням на засадах договору оренди з комунальним підприємством третьої особи.

Розглянувши матеріали справи, додатково надані  документи та вислухавши представників сторін та третіх осіб, суд, встановивши фактичні обставини справи, оцінивши доводи сторін та надані до матеріалів справи докази, дійшов висновку, що позовні вимоги підлягають задоволенню виходячи з наступних підстав.

Між Комунальним підприємством «Слов`яносербське будинкоуправління»як орендодавцем та Приватним підприємством «Виробнича фірма «Радуга»як орендарем складено та підписано договір оренди нежитлових приміщень від 27.01.2005р.

Об’єктом оренди за вказаним договором є  нежитлове приміщення площею 376,5 м.кв., яке розташоване за адресою: сел. Слов’яносербськ, вул. Горького, б. 110 (п. 1.1.1 договору).

Строк оренди за даним договором визначено у п. 1.2. договору з 27.01.2005р. по 27.01.2045р.

Договір оренди нотаріально не посвідчений.

У зв’язку з укладенням договору оренди нежитлових приміщень від 27.01.2005р., договір, укладений раніше між тими ж сторонами,  - від 27.01.1999р. припинив свою дію.

Сторонами у справі не надано суду належних доказів передачі спірного приміщення (акт приймання-передачі) орендарю –відповідачу у справі.

Відповідач користується на даний час спірним приміщенням, що підтверджено поясненнями представника відповідача.

Оцінивши надані докази суд дійшов висновку про відсутність у відповідача на даний час належних достатніх правових підстав користування спірним приміщенням виходячи з наступних підстав.

Відповідно до ч. 1 ст. 209 Цивільного кодексу України правочин,  який  вчинений у письмовій формі, підлягає нотаріальному  посвідченню  лише у випадках,  встановлених законом або  домовленістю  сторін.

Згідно ч. 2 ст. 793 Цивільного кодексу України договір найму будівлі або іншої капітальної споруди (їх окремої частини) строком на один рік і більше  підлягає нотаріальному посвідченню.

Згідно ст. 794 Цивільного кодексу України договір  найму  будівлі  або іншої капітальної споруди (їх окремої  частини), укладений на строк не менше одного року, підлягає державній реєстрації.

Як було встановлено в ході вирішення даного спору та наведено вище у цьому рішенні договір оренди нежитлових приміщень від 27.01.2005р.  не було посвідчено нотаріально та відповідно не здійснена його державна реєстрація.

Доводи відповідача мотивовані посиланням на договір оренди від 27.01.1999р. судом відхиляються, оскільки укладенням 27.01.2005р. нового договору оренди припинилися зобов’язання сторін за попереднім договором (від 27.01.1999р.) відповідно до ч. 2 ст. 604 Цивільного кодексу України. Договір оренди від 27.01.2005р. є самостійним договором, а не додатковою угодою про внесення змін до попереднього договору.

Відповідно до ч. 2 ст. 215 Цивільного кодексу України недійсним є правочин, якщо його недійсність встановлена законом (нікчемний правочин). У цьому разі визнання такого правочину недійсним судом не вимагається.

Згідно ч 1 ст. 220 Цивільного кодексу України у разі недодержання сторонами вимоги закону про нотаріальне посвідчення договору такий договір є нікчемним.

Таким чином, договір оренди нежитлових приміщень від 27.01.2005р. між третьою особою у справі та відповідачем, є нікчемним, а відтак у відповідача відсутні належні правові підстави користування спірним приміщенням.

Відповідно до ст. 4-3, 33, 34 Господарського процесуального кодексу України кожна сторона повинна довести певними засобами доказування ті обставини, на які вона посилається як на підставу своїх вимог і заперечень.

Відповідачем не доведено належними засобами доказування факт вступу у користування приміщенням, тобто не доведено факту передачі йому орендодавцем спірного приміщення, а ні за договором оренди від 27.01.2005р., а ні за договором оренди від 27.01.1999р.

Відповідно до п. 2.1. договору оренди від 27.01.1999р. та п. 2.1. договору оренди від 27.01.2005р. орендодавець передає орендарю приміщення і складає дефектний акт в якому вказується технічний стан на момент передачі в оренду.

Такого акту, що підтверджував би факт вступу відповідача у користування приміщенням та визначав би при цьому стан приміщення, відповідачем та третьою особою не надано.

Крім того, відповідно до ч. 1 ст. 795 Цивільного кодексу України передання наймачеві будівлі або іншої капітальної споруди (їх окремої частини) оформляється відповідним документом (актом), який підписується сторонами договору.

Таким чином, відповідачем не доведено належними засобами доказування факт вступу у користування приміщенням.

Крім того, слід зазначити наступне.

Згідно ст. 761 Цивільного кодексу України право передання майна у найм має власник речі або особа, якій належать майнові права.

Спірне нежитлове приміщення, розташоване за адресою: сел. Слов’яносербськ, вул. Горького, б. 110, є комунальною власністю селища Слов’яносербськ. Правомочності власника від територіальної громади здійснює Словяносербська селищна рада.

Третя особа у справі - Комунальне підприємство «Слов`яносербське будинкоуправління»Слов`яносербської селищної ради Луганської області, яке виступило орендодавцем за договорами оренди від 27.01.1999р. та від 27.01.2005р., є власністю територіальної громади селища Слов`яносербськ що закріплено в його статуті. При цьому, комунальне підприємство володіє майном, що знаходиться у нього на балансі на праві повного господарського відання.

У зв’язку з тим, що спірне приміщення є комунальною власністю, до правовідносин з передачі його в оренду застосовуються положення Закону України «Про оренду державного та комунального майна».

Відповідно до ст. 5 даного Закону (в редакції станом на день укладення договору від 27.01.2005р.) орендодавцями зокрема є:

- органи, уповноважені Верховною Радою Автономної Республіки Крим та органами місцевого самоврядування управляти майном, - щодо цілісних майнових комплексів підприємств, їх структурних підрозділів та нерухомого майна, яке відповідно належить Автономній Республіці Крим або перебуває у комунальній власності;

- підприємства - щодо окремого індивідуально визначеного майна та нерухомого майна, загальна площа яких не перевищує 200 кв. м на одне підприємство, а з дозволу органів, зазначених в абзацах другому та третьому цієї статті, - також щодо структурних підрозділів підприємств (філій, цехів, дільниць) та нерухомого майна, що перевищує площу 200 кв. м.

Площа об’єкту оренди за договорами перевищує 200 кв. м.

Відповідно до ст. 5 даного Закону (в редакції станом на день укладення договору від 27.01.1999р.) орендодавцями зокрема є:

- органи, уповноважені Верховною Радою Автономної Республіки Крим та органами місцевого самоврядування управляти майном, - щодо цілісних майнових комплексів підприємств, їх структурних підрозділів та нерухомого майна, яке відповідно належить Автономній Республіці Крим або перебуває у комунальній власності;

- підприємства - щодо окремого індивідуально визначеного майна, а з дозволу орендодавців, зазначених в абзацах другому та третьому цієї статті, - також щодо цілісних майнових комплексів, структурних підрозділів підприємств (філій, цехів, дільниць) та нерухомого майна.

Слов’яносербською селищною радою не приймалося рішення про уповноваження підприємства третьої особи у справі на укладення з відповідачем договору оренди спірного приміщення та не надавався дозвіл позивачу виступити орендодавцем даного нерухомого майна, що підтверджено наданими позивачем поясненнями. Дана обставина не спростована відповідачем та третьою особою.

Таким чином, при укладенні як договору оренди від 27.01.2005р. так і договору оренди від 27.01.1999р. спірного нерухомого майна, що належить до комунальної власності територіальної громади селища Слов’яносербськ, допущено порушення ст. 5 Закону України «Про оренду державного та комунального майна». Так, орендодавцем виступило неналежне підприємство та відповідно з боку орендодавця договір підписано не уповноваженою особою.

Крім вищенаведених порушень законодавства, слід зазначити про відсутність в договорах оренди від 27.01.2005р. та від 27.01.1999р. всіх необхідних істотних умов, передбачених чинним на день їх укладення законодавством.

Згідно п.1 ст. 12 Закону України "Про оренду державного та комунального майна"  договір оренди вважається укладеним з моменту досягнення домовленості з усіх  істотних умов і підписання сторонами тексту договору.

Відповідно п. 1 ст. 10 Закону України «Про оренду державного та комунального майна», в редакції, що діяла при укладенні договору оренди від 27.01.1999р., істотними умовами договору оренди є:

-          об’єкт оренди (склад і вартість майна з урахуванням її індексації);

-          термін, на який укладається договір оренди;

-          орендна плата з урахуванням її індексації;

-          порядок використання амортизаційних відрахувань;

-          відновлення орендованого майна та умови його повернення;

-          виконання зобов’язань;

-          відповідальність сторін;

-          страхування орендарем взятого ним в оренду майна;

-          обов’язки сторін щодо забезпечення пожежної безпеки орендованого майна.

В обох договорах не визначено належним чином об’єкт оренди  - склад майна, (дана норма була незмінною на час укладення обох договорів).

Так, договори оренди не містять чіткого визначення приміщень із зазначенням їх ідентифікуючих ознак (номери, площі, тощо), сукупність яких може бути об’єктом оренди.

Будь-яких додатків до договорів, які були б  їх невід’ємними частинами та в яких було б відображено план об’єкту оренди із зазначенням меж та площ приміщень, що входять до складу об’єкту оренди, не складалося.

Згідно ст. 13 Закону України «Про оренду державного та комунального майна»(в редакції Закону станом на час укладення обох договорів) передача об'єкта оренди орендодавцем орендареві здійснюється у строки і на умовах, визначених у договорі оренди. Таким чином, положення про строк та умови передачі об’єкта оренди орендодавцем орендареві також є істотними умовами договору оренди комунального майна.

Договори оренди не містять положень щодо строку та умов передачі об’єкта оренди орендодавцем орендареві.

В договорах оренди не визначено положень щодо індексації орендної плати.

Відсутні в договорах оренди умови щодо порядку використання амортизаційних відрахувань.

Не передбачено обома договорами і умов повернення об’єкту оренди.

Фактично відсутні в договорах і положення що визначали б конкретну відповідальність сторін за невиконання умов договору. Положення п. 6.1. договорів не є такими що визначають відповідальність сторін.

Також при підписанні договорів сторонами не досягнуто згоди щодо такої істотної умови як страхування орендарем взятого ним в оренду майна. В обох договорах відсутні положення щодо страхування орендованого майна.

Крім відсутності вищенаведених істотних умов в обох договорах згідно законодавства, що діяло станом на час укладення обох договорів, слід зазначити також про відсутність в договорі від 27.01.2005р. нижченаведених істотних умов відповідно до ст. 10 Закону України «Про оренду державного та комунального майна»в редакції чинній на 27.01.2005р.:

- забезпечення виконання зобов'язань - неустойка (штраф, пеня), порука, завдаток, гарантія тощо;

- порядок здійснення орендодавцем контролю за станом об'єкта оренди.

Таким чином, взагалі відсутні достатні правові підстави вважати договори укладеними.

На підставі вищевикладеного, у відповідача на даний час відсутні належні правові підстави володіння та користування спірним нежилим приміщенням, площею 316,5 кв.м., що вбудоване в житловий будинок і розташоване за адресою: Луганська область, с. Слов`яносербськ, вул. Горького, 110.

Відповідно ст. 48 Закону України «Про власність»власник має право вимагати усунення перешкод у здійсненні ним права користування та розпорядження своїм майном, хоча б відповідні порушення і не були поєднані з позбавленням володіння.

Так, позивач має правові підстави для захисту права комунальної власності на спірне майно.

Відповідно до ст. 400 Цивільного кодексу України недобросовісний володілець зобов’язаний негайно повернути майно особі, яка має на нього право власності або інше право відповідно до договору або закону, або яка є добросовісним володільцем цього майна. У разі невиконання недобросовісним володільцем цього обов’язку заінтересована особа має право пред’явити позов про витребування цього майна.

Відповідно до ст. 387 Цивільного кодексу України власник має право витребувати своє майно від особи, яка незаконно, без відповідної правової підстави заволоділа ним.

На підставі вищевикладеного позов підлягає задоволенню повністю.

Відповідно до ст. ст. 44, 49 Господарського процесуального кодексу України здійснені позивачем при подачі позову судові витрати покладаються на відповідача у складі: 85 грн. витрат зі сплаченого державного мита та 118 грн. зі сплати витрат на інформаційно-технічне забезпечення судового процесу.

Відповідно до ст. 85 Господарського процесуального кодексу України у судовому засіданні за згодою присутніх у судовому засіданні представників сторін оголошено вступну та резолютивну частини рішення.

На підставі викладеного, керуючись ст.ст. 44, 49, 82, 83, 84, 85 Господарського процесуального кодексу України, суд

в и р і ш и в:

1. Позов задовольнити повністю.

2. Витребувати з незаконного володіння приватного підприємства «Виробнича фірма «Радуга», сел. Слов’яносербськ Луганської області, пров. Больничний, б. 1, ідентифікаційний код за , на користь Слов`яносербської селищної ради Луганської області, сел. Слов`яносербськ Луганської області, вул. Горького, б. 86, ідентифікаційний код за , нежиле приміщення, площею 316,5 кв.м., вбудоване в житловий будинок і розташоване за адресою: сел. Слов`яносербськ Луганської області, вул. Горького, 110.

3. Зобов’язати приватне підприємство «Виробнича фірма «Радуга», сел. Слов’яносербськ Луганської області, пров. Больничний, б. 1, ідентифікаційний код за , у тижневий термін з дня набрання даним рішенням законної сили, звільнити нежиле приміщення, площею 316,5 кв.м., вбудоване в житловий будинок і розташоване за адресою: сел. Слов`яносербськ Луганської області, вул. Горького, 110.

4. Стягнути з приватного підприємства «Виробнича фірма «Радуга», сел. Слов’яносербськ Луганської області, пров. Больничний, б. 1, ідентифікаційний код за , на користь Слов`яносербської селищної ради Луганської області, сел. Слов`яносербськ Луганської області, вул. Горького, б. 86, ідентифікаційний код за , витрати зі сплати державного мита у сумі 85 грн. та витрат на інформаційно-технічне забезпечення судового процесу у сумі 118 грн.

Рішення набирає законної сили після закінчення десятиденного строку з дня його підписання.

Рішення підписано 17.07.2007р.

Суддя

Є.Ю. Пономаренко