ГОСПОДАРСЬКИЙ СУД ОДЕСЬКОЇ ОБЛАСТІ
__________________________________________________________________________________________________________________________________________
РІШЕННЯ

"16" липня 2007 р.

Справа  № 16/150-07-4259

Господарський суд Одеської області

У складі судді -Желєзної С.П.

Секретаря судових засідань -
Досковської В.Г.

За участю представників сторін:

Від позивача: ОСОБА_2 по
дов.НОМЕР_1 ОСОБА_3 по дов. від 10.01.2006р.;

Від відповідача:  ОСОБА_4 по дов. від 05.06.2007р.;

Розглянувши у відкритому судовому
засіданні справу за позовом фізичної особи підприємця ОСОБА_1до фізичної особи
-підприємця ОСОБА_2про розірвання договору оренди, виселення та стягнення
штрафу у розмірі 6312 грн. та штрафу у розмірі 12624 грн., -

ВСТАНОВИВ:

Фізична особа - підприємець
ОСОБА_1(далі по тексту ПП ОСОБА_1) звернулась до господарського суду Одеської
області з позовними вимогами до  фізичної
особи -підприємця ОСОБА_2(далі по тексту ПП ОСОБА_2) про розірвання договору
оренди від 07.03.2004р., укладеного між сторонам по справі, виселення
відповідача із орендованого ним нежитлового приміщення, розташованого за
адресою: АДРЕСА_1 та стягнення штрафу у розмірі 6312 грн.

25.06.2007р. до господарського суду
надійшла заява ПП ОСОБА_1 про зміну позовних вимог, відповідно до яких позивач
просить визнати розірваним з 10.05.2007р. договір оренди від 07.03.2004р.,
укладений з ПП ОСОБА_2; виселити відповідача із нежитлового приміщення,
розташованого за адресою: АДРЕСА_1;
стягнути штраф у розмірі 6312 грн. та штраф у сумі 12624 грн. за
прострочення звільнення орендованого майна.

Свої вимоги позивач обґрунтовує
невиконанням відповідачем прийнятих на себе зобов'язань по договору оренди
нежитлового приміщення від 07.03.2004р. в частині перегляду розміру орендних
платежів.

Відповідач повністю заперечує проти
заявлених вимог, посилаючись на їх безпідставність та необґрунтованість.

Дослідивши матеріали справи,
заслухавши пояснення представників сторін, суд встановив наступне.

На підставі договору
купівлі-продажу від 05.03.2004р., укладеного з АТЗТ “ТІРС”, ПП ОСОБА_1 було
набуто право власності на нежитлові приміщення, загальною площею 164,5 кв.м.
розташовані за адресою: АДРЕСА_1.

07.03.2004р. ПП ОСОБА_1 було
передано, а ПП ОСОБА_2 прийнято у тимчасове (до 07.11.2008р.)  платне користування нежитлові приміщення,
загальною площею 170кв.м., розташовані за адресою: АДРЕСА_1, з метою обладнання
під магазин спортивних товарів.

Згідно ч. 1 ст.  759 ЦК України за  договором
найму  (оренди)  наймодавець
передає   або зобов'язується
передати наймачеві майно у користування за плату на певний строк.

Відповідно до ч. 1 ст. 762 ЦК
України за користування  майном  з
наймача  справляється  плата, розмір якої встановлюється договором
найму. Якщо розмір плати не встановлений договором, він визначається з  урахуванням споживчої якості речі та інших
обставин,  які мають істотне значення.

Пунктом 3.1. договору оренди від
07.03.2004р. сторонами обумовлений розмір орендних платежів у сумі 1250 доларів
США в місяць в гривневому еквіваленті по курсу. Умовами п.п. 3.1.1., 3.1.3.
договору передбачено, що розмір орендної плати може бути змінений на вимогу
орендодавця у разі введення  і/або
збільшення податку на землю, введення нових податків і/або обов'язкових
платежів; інших рішень уряду, місцевої адміністрації та інших дій державних
органів України, які потягли за собою збільшення витрат орендодавця на
утримання об'єкту оренди. Посилаючись саме на наведені умови укладеної між
сторонами угоди, а також стверджуючи про збільшення розміру єдиного
податку  в 5 разів, позивач звернувся до
орендаря з вимогами про збільшення розміру орендних платежів та визначення їх у
розмірі 4500 доларів США в місяць. Відмова відповідача та збільшення розміру
орендних платежів на суму до 4500 доларів США і змусило ПП ОСОБА_1 звернутися
до господарського суду з даними позовними вимогами.

Як вбачається з матеріалів справи,
17.03.2007р. позивач, керуючись умовами п.3.1.1. договору оренди від
07.03.2004р., та посилаючись на збільшення єдиного податку у 5 разів, повідомив
орендаря про встановлення розміру орендної плати з 01.04.2007р. у сумі 4500
доларів США та попередив про виселення останнього у випадку відмови укласти
додаткове погодження з питання збільшення розміру орендної плати.

Листом від 10.04.2007р. ПП ОСОБА_2
запропонував надати аргументований розрахунок нової ставки орендної плати з
документальним підтвердженням збільшення податку.

15.04.2007р. відповідачем був
отриманий лист орендодавця про розірвання договору оренди від 07.03.2004р. з 11.05.2007р.
та укладення нового договору оренди з іншою особою.

Позивач, посилаючись на положення
ч.3 ст.651 ЦК України, якими передбачено, що у разі односторонньої відмови від
договору у повному обсязі або частково, якщо право на таку відмову встановлено
договором або законом, договір є відповідно розірваним або зміненим,  просить визнати договір  оренди від 07.03.2004р., укладений між
сторонами по справі, розірваним з 10.05.2007р.

Звертаючись до умов спірного
договору, суд зазначає наступне.

Пунктом 6.6. договору передбачено,
що договір може бути розірваний за ініціативою однієї із сторін, якщо сторони
не досягли на протязі місяця згоди відносно зміни розміру орендної плати на
підставах і в порядку, передбаченому п.п. 3.1.4., 3.1.5. договору. У цьому випадку
строк попередження про розірвання договору складає 30 календарних днів.

Умовами п. 3.1.5. договору
встановлено, що  відмова сторони за
договором  від перегляду орендної плати у
порядку, передбаченому п.п. 3.1.2., 3.1.3. договору є істотним порушенням  договору та тягне за собою  дострокове розірвання договору. Як
зазначалося по тексту рішення вище, умовами п.п. 3.1.1., 3.1.3. договору
передбачено, що розмір орендної плати може бути змінений на вимогу орендодавця
у разі введення  і/або збільшення податку
на землю, введення нових податків і/або обов'язкових платежів; інших рішень
уряду, місцевої адміністрації та інших дій державних органів України, які
потягли за собою збільшення витрат орендодавця на утримання об'єкту оренди.

Як вбачається з відповіді орендаря
від 10.04.2007р., наданої на пропозицію ПП ОСОБА_1 щодо збільшення розміру
орендної плати до 4500 доларів США, відповідач не відмовив орендодавцю
розглянути питання стосовно внесення змін до договору оренди в частині
визначення розміру орендної плати, а запропонував надати аргументований
розрахунок орендних платежів із доказами щодо необхідності застосування
положень п.п. 3.1.1. та 3.1.3. Однак, на пропозицію орендаря надати
аргументований розрахунок позивач повідомив ПП ОСОБА_2 про розірвання договірних
відносин та укладення договору з іншою особою (а.с.23). При цьому, слід
зазначити, що єдиним доказом щодо збільшення розміру податків позивачем було
доведено суду факт збільшення єдиного податку з 120 грн. за квартал до 600 грн.
за квартал.  Розподіляючи дану суму на
місяць суд доходить висновку, що замість 40 грн. податку  у місяць позивачу належить до сплати 200 грн.
у місяць, тобто податок на місяць збільшився на 160 грн. Однак, орендарю було
запропоновано збільшити розмір орендних платежів на суму, яка значно перевищує
суму, на яку збільшилися витрати позивача -з 1250 доларів США до 4500 доларів
США, та  за умови відсутності будь-якої
аргументації та документів, підтверджуючих необхідність збільшення даної суми.
Єдиним документом наданим суду в процесі вирішення спору на підтвердження своїх
доводів позивачем були надані довідки агентств по торгівлі нерухомістю, якими
зазначена сума орендної плати за аналогічні приміщення у даному районі на
теперішній час. Тобто, основною аргументацією позивача щодо необхідності
внесення змін до договору оренди від 07.03.2004р., укладеного між сторонами по
справі, є посилання на збільшення ринкової ставки орендної плати за оренду
тотожних приміщень у даному районі. Однак, суд погоджується з позицією
відповідача з цього питання, що збільшення ринкової вартості оренди нежитлових
приміщень у даному районі не передбачено умовами укладеної між сторонами угоди
в якості підстав для перегляду розміру орендних платежів, та, як наслідок,
ніяким чином не може бути  підставою для розірвання
договірних відносин.

Згідно вимог ст.ст. 32, 33 ГПК
України, кожна сторона повинна довести ті обставини, на які іншими учасниками
судового процесу. При цьому, доказами у справі є будь-які фактичні дані, на
підставі яких господарський суд у визначеному законом порядку встановлює
наявність чи відсутність обставин, на яких ґрунтуються вимоги і заперечення
сторін, а також інші обставини, які мають значення для правильного вирішення
господарського спору.

При
цьому, як зазначалося по тексту рішення вище, позивач не довів суду факт
відмови відповідача від перегляду розміру орендних платежів, орендар лише
запропонував надати аргументований розрахунок орендної падати з підтверджуючими
для застосування положень п. 3.1.3. договору оренди від 07.03.2004р. документів.   Крім того, слід зазначити, що здача власного
нерухомого майна в оренду є видом діяльності ПП ОСОБА_1 та нежитлові приміщення
за адресою АДРЕСА_1 не є єдиним об'єктом здійснення діяльності позивача відповідно
до свідоцтва про сплату єдиного податку (а.с.9).

Згідно ч. 2 ст. 509 ЦК України
зобов'язання виникають з підстав, встановлених              ст. 11 цього Кодексу, у тому
числі із договорів. Згідно ст. 629 ЦК України
договір  є  обов'язковим
для  виконання сторонами.
Зобов'язання, в свою чергу, згідно вимог ст.ст. 525, 526 ЦК України, має
виконуватися належним чином відповідно до умов договору та вимог цього Кодексу.
Одностороння відмова від виконання зобов'язання або одностороння зміна його
умов не допускається.

При цьому, слід зазначити, що
умовами п.6.2. договору оренди від 07.03.2004р., укладеного між сторонами по
справі, сторони домовилися, що орендодавець не має права на одностороннє
розірвання договору оренди.

За переконанням суду, позивачем не
вірно тлумачаться умови п.6.6. договору. Положеннями даного пункту договору
встановлено право одної із сторін за угодою ініціювати питання розірвання
договірних відносин, але розірвання договору повинно здійснюватися у
встановленому законом порядку. Наведені умови п.6.6. договору ніяким чином не
тягнуть за собою автоматичне розірвання договору шляхом попередження про це
орендаря. Правова позиція суду з цього питання підтверджується також як
викладеними вище умовами п.6.2. договору так і положеннями приведених вище по
тексту рішення ст.ст.629, 525, 526 ЦК України.

Крім того, суд вважає за необхідне
звернути  увагу позивача на наступне.

Відповідно до вимог ч.6 ст. 283
Господарського кодексу України, до відносин оренди застосовуються відповідні
положення Цивільного кодексу України з урахуванням особливостей, передбачених
цим Кодексом.

Приписами ст. 783 ЦК України
законодавцем встановлені випадки, коли наймодавець має право вимагати
розірвання договору найму, як то: наймач користується річчю всупереч договору
або призначенню речі;  наймач без дозволу
наймодавця передав річ у користування іншій особі;  наймач своєю недбалою поведінкою створює
загрозу пошкодження речі; наймач не приступив до проведення капітального
ремонту речі, якщо обов'язок проведення капітального ремонту був покладений на
наймача. Зазначений у ст. 783 ЦК України перелік підстав для розірвання
договору найму є вичерпним та не містить таких підстав як незгода наймача
переглянути розмір орендних платежів на вимогу наймодавця.

Враховуючи все вищевикладене, у
суду відсутні правові підстави для задоволення позовних вимог ПП ОСОБА_1 в
частині визнання договору оренди від 07.03.2004р., укладеного з ПП ОСОБА_2
розірваним,  а відтак і відсутні правові
підстави для задоволення вимог в частині виселення відповідача із орендованих
ним приміщень.

Що стосується позовних вимог в
частині стягнення з ПП ОСОБА_2 штрафу у розмірі 6312 грн. згідно п.5.2.
договору оренди від 07.03.2004р., суд зазначає наступне.

Відповідно до умов п.5.2. договору
сторона, яка необгрунтовано відмовилася від перегляду розміру орендної плати у
випадках, передбачених п.п. 3.1.2., 3.1.3. договору сплачує на користь іншої
сторони штраф у розмірі орендної плати. При цьому, під відмовою від перегляду
розміру орендної плати слід розуміти: письмову відмову від перегляду розміру орендної
плати або ненадання відповіді на пропозицію сторони про перегляду розміру
орендної плати на протязі 10 днів з моменту отримання пропозиції. Положення
п.3.1.2. договору передбачають внесення змін до розміру орендних платежів за
вимогою орендаря, що в даному випадку не має місце. Правовий аналіз положенням
п.3.1.3. надавався по тексту рішення вище та за результатами судового
дослідження матеріалів справи було встановлено, що відповідач не відмовлявся
від перегляду розміру обумовленої орендної плати, а лише запропонував
орендодавцю надати обґрунтування необхідності внесення змін до договору оренди
в цій частині з підтверджуючими документами для з'ясування питання необхідності
застосування умов п.3.1.3. укладеної між сторонами угоди.

Підсумовуючи наведене, позивачем не
доведений факт як категоричної відмови орендаря від перегляду розміру орендної
плати так і необгрунтованості його позиції з цього питання.

Враховуючи викладене, у суду
відсутні правові підстави для задоволення позовних вимог в частині стягнення
штрафу у розмірі 6312 грн. із застосуванням п.5.2. договору оренди від
07.03.2004р.

Позовні вимоги в частині стягнення
штрафу у розмірі 12624 грн. обгрунтовані ПП ОСОБА_1 неправомірним використання
відповідачем об'єкту оренди після попередження орендодавця про розірвання
договірних відносин, що, за його думкою, тягне за собою необхідність
застосування положень ч.2 ст. 785 ЦК України, якими передбачено, що якщо наймач
не виконує обов'язку щодо повернення речі, наймодавець має право вимагати від
наймача сплати неустойки у розмірі подвійної плати за користування річчю за час
прострочення.

Однак, як зазначалося по тексту
рішення вище, ані умовами укладеної між сторонам угоди, ані приписами діючого
законодавства не передбачена одностороння відмова від виконання прийнятих на
себе за договором зобов'язань, у даному випадку розірвання договору в
односторонньому порядку, що, в свою чергу, вплинуло на результати вирішення
спору в частині визнання договору розірваним та виселення відповідача  із орендованих ним приміщень.

Більш того, приписами ст.785 ЦК
України передбачено право наймодавця вимагати стягнення неустойки, в той час як
позивачем заявлені вимоги, з посиланням саме на наведену законодавчу норму, про
стягнення штрафу, що дозволяє суду здійснити висновок про неправомірність
застосування наведеної законодавчої норми при вирішенні спору в частині
стягнення штрафу у розмірі 12624 грн., та тягне за собою необгрунтованість та
безпідставність заявлених в цієї частині вимог.

Підсумовуючи вищевикладене, суд
оцінює позовні вимоги ПП ОСОБА_1 необгрунтованими та такими, що не містяться на
законних підставах, у зв'язку з чим в позові необхідно відмовити у повному
обсязі.

Судові витрати по держмиту, витрати
на інформаційно-технічне забезпечення судового процесу віднести на рахунок
позивача згідно зі ст.ст. 44, 49 ГПК України.

Керуючись
ст.ст. 44, 49,  82-85 ГПК України, суд, -

ВИРІШИВ:

1.          В позові відмовити.

Рішення набирає законної сили в порядку, передбаченому ст. 85 ГПК
України.

Рішення підписане 31.07.2007р.

Суддя