ОДЕСЬКИЙ АПЕЛЯЦІЙНИЙ ГОСПОДАРСЬКИЙ СУД
_________________________________________________________________________________________
П О С Т А Н О В А
ІМЕНЕМ  УКРАЇНИ

"02" серпня 2007 р.
Справа № 30/86-07-2501

Одеський апеляційний господарський суд у складі колегії суддів:

головуючого             Величко Т.А.

суддів:                       Бойко Л.І.

Бандури Л.І.

при секретарі            Соломахіній О.О.

за участю представників сторін:

від позивача –Денов Г.В.

від відповідача –Гуцол Н.М.

у судовому засіданні оголошувалась перерва до 02.08.07р.

розглянувши у відкритому судовому засіданні апеляційну скаргу

ЗАТ "Фоззі - Юг"

на на рішення господарського суду Одеської області від "21" травня 2007 р.

зі справі № 30/86-07-2501

за позовом Южненської міської Ради Одеської області

до ЗАТ "Фоззі - Юг"

про розірвання договору оренди та зобов'язання звільнити земельну ділянку

встановив:

Южненська міська Рада звернулась до господарського суду з позовом до ЗАТ ”Фоззі-Юг” про розірвання договору оренди землі від 21.01.05р. зареєстрованого 09.02.05р. за № 09, в зв’язку з невиконанням орендарем своїх обов’язків, зобов’язання відповідача звільнити земельну ділянку загальною площею 1,25га, яка розташована в м. Южне, 11 мікрорайон.

Позов мотивований тим, що відповідач до даного часу не приступав до використання орендованої земельної ділянки та не використовує її відповідно до мети, вказаної в п.2 договору –під будівництво торгового центру.

Рішенням господарського суду Одеської області від 21.05.07р. (суддя Рога Н.В.) позовні вимоги задоволено.

Судове рішення мотивоване тим, що невикористання орендарем земельної ділянки за цільовим призначенням протягом 2-х років є істотним порушенням умов договору та безумовною підставою для розірвання договору оренди землі від 21.01.05р.

13.06.07р. порушено апеляційне провадження за скаргою  ЗАТ "Фоззі - Юг", в якій поставлено питання про скасування рішення господарського суду і відмову в задоволені позовних вимог.

Доводи скаржника ґрунтуються на тому, що умовами договору оренди не встановлено строк, в який орендар повинен приступати до забудови наданої земельної ділянки та не встановлено строків забудови, а тому відсутні підстави, передбачені ст.24 і 25 Закону України ”Про оренду землі” для дострокового розірвання договору оренди землі.

В додатково наданих до апеляційної скарги документах скаржник обґрунтував затримку з початком проведення будівельних робіт неналежним виконанням обов’язків з боку залученої до участі в будівництві підрядної організації  - ВАТ ”БК Комфортбуд”.

В запереченнях на апеляційну скаргу Южненська міська Рада просить залишити рішення господарського суду без зміни, апеляційну скаргу - без задоволення, посилаючись на те, що невикористання відповідачем  земельної ділянки за цільовим призначенням доведено належним чином і не заперечується останнім, а надані додаткові документи не являються належними доказами використання земельної ділянки.

Колегія суддів, перевіривши наявні матеріали справи (фактичні обставини справи) на предмет правильності їх юридичної оцінки господарським судом та заслухавши пояснення присутніх у засіданні представників сторін, дійшла висновку, що апеляційна скарга підлягає задоволенню, виходячи з такого.

02.06.04р.  ЗАТ "Фоззі - Юг" було визнано переможцем конкурсу на придбання права на оренду земельної ділянки загальною площею 1,25га під розміщення торгового центру в зоні розташування об’єкта загальноміського призначення 11 мікрорайону м. Южного.

14.09.04р. рішенням господарського суду Одеської області по справі № 27/272-04-6548 зобов’язано Южненську міську Раду укласти з ЗАТ ”Фоззі-Юг” договір оренди вказаної земельної ділянки.

На підставі вказаного рішенням 21.01.05р. між Южненською міською Радою та ЗАТ ”Фоззі-Юг” було укладено договір оренди землі, за яким в оренду строком на 25 років передана земельна ділянка загальною площею 1,25га під будівництво торгового центру із земель територіальної громади м. Южне, 11 мікрорайонів.

Відповідно до вимог ст. 25 Закону України ”Про оренду землі” орендар земельної ділянки зобов’язаний приступати до використання земельної ділянки в строки, встановлені договором оренди землі, зареєстрованим в установленому законом порядку.

П. 22 договору оренди визначено, що право на оренду земельної ділянки виникає після укладення договору оренди і його державної реєстрації.

Договір зареєстровано в Южненському міському відділі Одеської регіональної філії ДП ”Центр Державного земельного кадастру” Держкомзему і про що вчинено запис від 09.02.05р. за № 05.

П. 23 договору оренди передбачено, що приступати до використання земельної ділянки до встановлення її меж в натурі (на місцевості), одержання документа, що посвідчує право на неї, та державної реєстрації –забороняється.

10.01.05р. складено акт встановлення в натурі меж земельної ділянки, наданої ЗАТ ”Фоззі-Юг”.

Також до договору оренди землі було складено акт приймання –передачі об’єкта оренди.

П. 31 договору оренди землі визначено, що орендар земельної ділянки зобов’язаний приступати до використання земельної ділянки в строки, встановлені договором оренди землі, зареєстрованим в установленому законом порядку.

В п. 35 договору оренди визначено, що дія договору оренди припиняється шляхом його розірвання за:

- взаємною згодою сторін;

- рішенням суду на вимогу однієї із сторін внаслідок невиконання другою стороною обов’язків, передбачених договором та внаслідок випадкового знищення, пошкодження орендованої земельної ділянки, яке істотно перешкоджає її використанню, а також з інших підстав, визначених законом. У разі, якщо орендар, не порушуючи інших умов цього договору не використовує земельну ділянку згідно з умовами цього договору у строк більш ніж один рік.

Господарський суд, задовольняючи позовні вимоги, погодившись з доводами позивача, послався на те, що відповідачем протягом 2-х років з моменту укладення договору оренди земельна ділянка за цільовим призначенням,  а саме під будівництво торгового центру –не використовується і відсутні будь-які дані про намір такого використання.

Відповідно до ст. 32 Закону України ”Про оренду землі” на вимогу однієї із сторін договір оренди землі може бути достроково розірваний за рішенням суду в разі невиконання сторонами обов’язків, передбачених ст. 24 і 25 цього Закону та умовами договору, в разі випадкового знищення чи пошкодження об’єкта оренди, яке істотно перешкоджає передбаченому договором використанню земельної ділянки, а також на підставах, визначених Земельним кодексом України та іншими законами України.

Згідно ст. 101 ГПК України, в процесі перегляду справи апеляційний господарський суд за наявними у справі і додатково наданими доказами повторно розглядає справу.

Як вбачається із додатково наданих відповідачем документів, на виконання умов цього договору оренди щодо будівництва торгового центру ним було укладено з ВАТ ”Будівельна компанія Комфортбуд” договір № 0112 від 01.02.06р., за яким   ЗАТ "Фоззі - Юг" доручило, а ВАТ ”БК Комфортбуд” прийняло на себе зобов’язання щодо здійснення всіх необхідних дій по отриманій дозвільної документації на будівництво торгового центру в м. Южному. Також було укладено з ТОВ ”БК Комфортбуд” договір генерального підряду на виконання комплексу робіт № 03102-06, по якому зроблено авансовий платіж в сумі 200000грн.

У зв’язку з невиконанням ВАТ ”БК Комфортбуд” своїх зобов’язань по отриманню дозвільної документації не розпочато будівельні роботи до даного часу.

Станом на 01.06.07р. ЗАТ "Фоззі - Юг" уклало з ТОВ ”Інститут проектування” „Комфортбуд” договір підряду № 12/6 на проведення проектних робіт.

Надані відповідачем додаткові докази свідчать про здійснення ним певних заходів по вирішенню питання щодо будівництва торгового центру.

Відповідно до вимог ст. 28 Закону України ”Про оренду землі” орендар земельної ділянки зобов’язаний приступати до використання земельної ділянки в строки, встановлені договором оренди землі, зареєстрованим в установленому законом порядку.

П. 31 договору оренди передбачено, що відповідач зобов’язаний приступати до використання земельної ділянки в строки, встановлені договором оренди землі, зареєстрованому в установленому законом порядку.

Конкретний строк початку будівельних робіт і строки забудови договором оренди не встановлено.

Твердження  позивача, з якими погодився господарський суд, про те, що п. 35 договору передбачено обов’язок відповідача щодо початку будівництва торгового центру протягом року з моменту набрання чинності договору оренди, не заслуговує на увагу, оскільки спростовується затвердженими рішенням Южненської міської Ради від 24.02.05р. № 790-IV Правилами забудови м. Южного, згідно яких для отримання дозвільних документів і початку будівельних робіт встановлено дворічний термін.

П.4 ч.1 ст.416 ЦК України встановлено, що підставою для припинення права користування земельною ділянкою для забудови є невикористання земельної ділянки для забудови протягом трьох років підряд.

В договорі оренди земельної ділянки, крім істотних умов, визначених ч.1 ст.15 Закону України „Про оренду землі” сторони мали визначити додаткові умови, а саме –умову, що може вплинути на припинення дії договору оренди земельної ділянки (невикористання земельної ділянки протягом трьох років підряд для здійснення будівництва торгового центру).

Даний договір оренди такої умови не містить, а визначена в п.35 договору підстава для припинення дії договору –невикористання земельної ділянки протягом року згідно з умовами договору –суперечить ст.32 Закону України „Про оренду землі”, ст.416 ЦК України, Правилам забудови м. Юного.

За таких обставин, в даному випадку, питання про припинення права користування земельною ділянкою може здійснюватися лише за умови наявності у договорі оренди певного виду обмеження у використанні земельної ділянки.

Акт обстеження, земельної ділянки від 11.01.07р. на який посилається позивач, носить односторонній характер і підтверджує саме те, що будівельні роботи не розпочиналися, що не спростовується і відповідачем, але не являється підтвердженням використання земельної ділянки з порушенням земельного законодавства, яке повинно встановлюватися відповідно до приписів ст. 144 ЗК України.

Господарський суд дійшов помилкового висновку про наявність підстав для задоволення позовних вимог, в зв’язку з чим рішення суду підлягає скасуванню.

Керуючись ст.ст. 99, 101, 103-105, ГПК України, колегія  суддів

постановила:

Рішення  господарського суду Одеської області від 21.05.07.р  у справі № 30/86-07-2501 -  скасувати, в позові відмовити.

Постанова в порядку ст. 105 Господарського Процесуального Кодексу України набирає законної сили з дня її прийняття.

Постанова апеляційної інстанції може бути оскарження у касаційному порядку.

Головуючий суддя                                                                    Т.А. Величко

Судді          :                                                                                       Л.І. Бойко

Л.І. Бандура