ГОСПОДАРСЬКИЙ СУД ОДЕСЬКОЇ ОБЛАСТІ
__________________________________________________________________________________________________________________________________________
РІШЕННЯ

"12" липня 2007 р.

Справа  № 17/51-07-2222

За позовом:  Товариства з обмеженою відповідальністю
„Альтаїр”

до відповідача: Суб'єкта
підприємницької діяльності -фізичної особи ОСОБА_1

про визнання недійсним договору

Суддя Зуєва
Л.Є.

Представники:

від
позивача:       Веровський
О.В. - повірений;

від  відповідача:   ОСОБА_3. -повірений;

По справі у відповідності до вимог
ст. 77 ГПК України оголошувалася перерва починаючи з 13.06.2007р. до
02.07.2007р. о 10 год. 40хв., з 02.07.2007р. по 09.07.2007р. о 09 год. 20 хв.

СУТЬ СПОРУ:   ТОВ „Альтаїр” звернулося до господарського
суду Одеської області з позовною заявою до відповідача СПД - фізичної особи
ОСОБА_1. про визнання недійсним договору купівлі-продажу магазину від
ІНФОРМАЦІЯ_1., укладений між сторонами по справі.

Відповідач, в судове засідання
з'явився, надав письмовий відзив на позов, в якому заявлені позовні вимоги не
визнає, та просить в задоволенні заявлених ТОВ „Альтаїр” позовних вимогах
відмовити.

Розглядом
матеріалів справи встановлено:

28 квітня 2005 р. позивачем -
Товариством з обмеженою відповідальністю "Альтаір" (ТОВ
"Альтаір") та відповідачем (СПД ОСОБА_1.) було укладено оскаржуваний
договір купівлі-продажу магазину (нежиле приміщення загальною площею 127,8 кв,
м., розташоване за адресою: м. Одеса, вул. АДРЕСА_2).

Рішенням господарською суду
Одеської області від 09.03.2006 р. по справі № 1/47-06-1533 позов СПД ОСОБА_1.
було задоволено, визнано дійсним укладений останньою та ТОВ "Альтаїр"
договір купівлі-продажу магазину від ІНФОРМАЦІЯ_1. р., визнано за СПД ОСОБА_1.
право власності на нежиле приміщення загальною площею і 27,8 кв. м.,
розташоване за адресою: м. Одеса, вул. АДРЕСА_1. Постановою Одеською
апеляційною господарського суду від 18 квітня 2006 р. вказане судове рішення
було залишено без змін, у зв'язку з чим воно набрало законної сили.

В подальшому, рішенням
господарського суду Одеської області від 17 листопада 2006р. по справі №
9/192-06-5555, було задоволено позов ОСОБА_1. до ТОВ "Альтаїр"
визнано право власності СПД ОСОБА_1. на земельну ділянку площею 0,0320 га,
розташована по вул. АДРЕСА_2 у м. Одесі, припинено право власності ТОВ
"Альтаїр" на вказану земельну ділянку, у задоволені зустрічного
позову ТОВ "Альтаїр" відмовлено. Постановою Одеського апеляційного
господарського суду від 30 січня 2007 р. вказане судове рішення було залишено
без змін, у зв'язку з чим воно набрало законної сили.

Судове рішення господарського суду
Одеської області від 17 листопада 2006 р. по справі № 9/192-06-5555 було
ухвалено з мотивів того, що судом до спірних правовідносин застосоване ст. 377
ч. і абзац 2 ЦК України.

Згідно ч. 1 ст. 377 ЦК України: до
особи, яка придбала житловий будинок, будівлю або споруду, переходить право
власності на земельну ділянку, на якій вони розміщені, без зміни її цільового
призначення, у розмірах, встановлених договором.

Якщо договором про відчуження
житлового будинку, будівлі або споруди розмір земельної ділянки не визначений,
до набувача переходить право власності на ту частину земельної ділянки, яка
зайнята житловим будинком, будівлею або спорудою, і а на частину земельної ділянки,
яка є необхідною для їх обслуговування.".

Рішенням господарського суду
Одеської області від 17 листопада 2006 р. по справі № 9/192-06-5555 було
встановлено, що одночасно з відчуженням на підставі укладеного ОСОБА_1. та ТОВ
"Альтаїр" договору купівлі-продажу магазину від ОСОБА_3р., за яким до
ОСОБА_1. перейшло право власності на нежиле приміщення загальною площею І 27,8
кв. м., розташоване за адресою: м. Одеса, вул. АДРЕСА_2, також ОСОБА_1. набула
і право власності на земельну ділянку пл. 0,0320 га, розташовану за адресою: м.
Одеса, вул. АДРЕСА_2, тобто разом з відчуженням нерухомого майна, відбулося й
відчуження земельної ділянки на якій це майно розташоване.

У тексті, визнаного судом дійсним
договору, ніяким чином не зазначено, що відбувається одночасне відчуження
земельної ділянки, або, принаймні, про наміри сторін в подальшому будь-яким
чином укласти договір, щодо земельної ділянки під проданим об'єктом
нерухомості, чи намір ТОВ "Альтаїр" будь яким чином розпорядитися
(відчужити) вказаною земельною ділянкою.

При цьому позивач посилається на ті
обставини, що у рішенні суду зазначено, що ТОВ "Альтаїр"
"залишив без виконання цю вимогу у звязку із ухиленням суб'єкта
підприємницької діяльності - фізичної особи ОСОБА_1від виконання існуючої між
сторонами домовленості про вчинення купівлі-продажу земельної ділянки, на якій
розташоване спірне приміщення". Також суд зазначив, що "відповідно до
статті 219 Господарською кодексу України суд може визнати правочин дійсним за
умови, якщо буде встановлено, що такий правочин відповідав справжній волі
особи, яка його вчинила, а нотаріальному посвідченню правочину перешкоджала
обставина, яка не залежала від її волі". Крім  цього судом апеляційної інстанції при
розгляді справи № 9/192-06-5555 було
встановлено,  що ТОВ "Альтаїр"
"відмовляється нотаріально посвідчити цей договір вимагаючи від позивача
доплати грошових коштів та купити в нього земельну ділянку на якій спірне
нежитлове приміщення знаходиться".

Тобто, відчуження земельної
ділянки, на якій знаходиться спірне нежитлове

приміщення,  не входило у наміри ТОВ "Альтаїр"
та не відповідало його внутрішній волі.

А, отже укладаючи з СПД ОСОБА_1.
договір купівлі-продажу нерухомого майна від
28 04.2005р., ТОВ "Альтаїр" помилявся щодо природи та предмету
цього

правочину, прав та обов'язків
сторін правочину та його правових наслідків.

Зазначені обставини спонукали ТОВ
„Альтаїр” звернутися до господарського суду Одеської області з позовом до СПД
-фізичної особи ОСОБА_1. про визнання недійсним договору купівлі-продажу.

Ухвалою суду від 15.03.2007р.
порушено провадження у справі №17/51-07-2222 за позовом товариства з обмеженою
відповідальністю „Альтаїр” до суб'єкта підприємницької діяльності -фізичної
особи ОСОБА_1. про визнання недійсним договору.

Дослідивши обставини справи, заслухавши
пояснення представників сторін та надані в ході розгляду справи докази, суд
дійшов висновку, що позовні вимоги ТОВ „Альтаїр” підлягають задоволенню, з
наступних правових підстав.

У відповідності до ст.11 ЦК України
цивільні права та обовЧязки виникають із дій осіб, що
передбачені актами цивільного законодавства, а підставою виникнення цивільних
прав та обовЧязків  є договори
та інші правочини.

Правочин, різновидом якого є
договори-основний вид правомірних дій -це волевиявлення осіб, які
безпосередньо спрямовані на виникнення, зміну або припинення цивільних прав і
обовЧязків. При цьому, ст.12 ЦК України передбачає, що особа
здійснює свої  цивільні  права вільно на власний розсуд.

Згідно ст.203 Цивільного кодексу
України зміст правочину не може суперечити цьому Кодексу, іншим актам
цивільного законодавства, особа, яка вчиняє правочин, повинна мати необхідний
обсяг цивільної дієздатності.

Правочини, вчинені під впливом
помилки, що має істотне значення, є недійсними, оскільки не відповідають загальним
підставам дійсності правочинів, зокрема ч. 3 ст. 203 ЦК України, оскільки внутрішня
воля учасника правочину не відповідає її зовнішньому прояву -волевиявленню
учасника, яке сформоване під впливом помилки.

Правовідносини між позивачем та відповідачем,
які зараз є спірними, дійсно почались шляхом укладання договору фінансового
лізингу від 02.02.2004 р., умовою якого -п.3.6. передбачено, що право власності
на приміщення переходить до відповідача за умови, якщо сторони договору лізингу
укладуть договір купівлі-продажу у випадку і з моменту сплати визначеної
договором ціни.

Суд зазначає, що діюче
законодавство України не містить обов'язкової умови укладання договору
купівлі-продажу як правового наслідку укладеного договору фінансового лізингу,
а, отже усі умови, пов'язані з продажем нежитлового приміщення визначаються
саме у договорі купівлі-продажу. Сторони на підставі вільного волевиявлення,
яке відповідає їх внутрішньої волі, визначають його умови, зокрема, ціну
продажу, яка залежить від декількох обставин, зокрема, властивостей і якостей
речі -нежитлового приміщення саме на момент укладання договору купівлі-продажу.

Розглядом матеріалів справи
встановлено, що          на час укладання
договору фінансового лізингу позивач не був власником земельної ділянки, на
якій розташоване нежитлове приміщення, але відповідні дії позивача, зокрема,
укладення договору купівлі-продажу земельної ділянки від 08.12.2004р., реєстр
№НОМЕР_1 у приватного нотаріуса Одеського міського нотаріального округа
ОСОБА_2., сплата відповідних коштів за купівлю земельної ділянки, на який
розміщене нежитлове приміщення, на думку позивача, змінила властивість і якість
речі -нежитлового приміщення, розміщеного на відповідної земельної ділянці саме
на час укладання договору купівлі-продажу нежитлового приміщення.

Крім цього суд вважає необхідним
зазначити, що згідно ч.1 ст.131 ЗК України передбачає можливість набуття права
власності на земельні ділянки на підставі цивільно-правових угод. Земельний
кодекс України передбачає, що укладання таких угод відбувається відповідно до
Цивільного Кодексу  України, з
урахуванням вимог Земельного  України
(ч.2 ст. 131 ЗК України ). Згідно ч.1 ст. 131 ЗК України угоди про перехід
права власності на земельні ділянки укладаються в письмовій формі та нотаріально
посвідчуються та відповідно до ч.3 ст.132 ЗК України вважаються укладеними з
дня нотаріального посвідчення.

Статті  210, 657 ЦК України  передбачають, що правочини щодо відчуження
нерухомого майна (у т.ч. земельних ділянок) є вчиненими з моменту державної
реєстрації, а отже, правова позиція відповідача щодо відсутності прав позивача
на земельну ділянку на час укладання договору купівлі-продажу нежитлового
приміщення є такою,що не приймається судом до уваги, оскільки   договір купівлі-продажу земельної ділянки
від 08.12.2004р. є укладеним, а отримання державного акту на право
власності на земельну ділянку є технічною реєстраційною процедурою, яка
затверджує фактичне та юридичне панування над земельною ділянкою, відповідним
оформленням у встановленому порядку, тому що згідно ч.3 ст.125 ЗК України
приступати до використання земельної ділянки до одержання документа, що
посвідчує право на неї, та ї державної реєстрації забороняється.

Вказані  обставини були відомі як позивачу, так
відповідачу - сторонам договору фінансового лізингу та договору
купівлі-продажу, у яких визначено дещо різний предмет договору, що
підтверджується наступним. Згідно п.1.1. договору фінансового лізингу предметом
договору є нежитлове приміщення, розташоване за адресою: вул. М. АДРЕСА_2,
загальною площею 127, 8 кв.м, розташоване на земельній ділянці площею 320
кв.м  (договір на тимчасове користування
землею на підставі оренди НОМЕР_2р.) Згідно п.1.1. договору купівлі-продажу
від ІНФОРМАЦІЯ_1. предметом договору є нежитлове одноповерхове приміщення
загальною площею 127,8 кв.м., розташоване за адресою: вул. М. АДРЕСА_1, на
підставі договору фінансового лізингу НОМЕР_3.

Зазначена умова договору
купівлі-продажу має суттєве значення для всебічного, повного та об'єктивного
розгляду даної справи, а саме ст. 120 ЗК України не розглядає нежитлове
приміщення та земельну ділянку, на якій воно розташоване, як складний єдиний
об'єкт, який має виступати в майновому обороті нероздільно, але згідно ст. 186
ЦК України речі поділяються на головну річ і приналежність .

Ст. 186 ЦК України визначено, що
річ, призначена для обслуговування іншої (головної) речі і пов'язана з нею
спільним призначенням є її приналежністю. Приналежність слідує за головною
річчю, якщо інше не встановлено договором або законом. Згідно ст. 377 ЦК
України до особи, яка придбала житловий будинок, будівлю або споруду,  переходить право власності на земельну
ділянку, на якій вони розташовані, без зміни її цільового призначення, у розмірах,
визначених договором. Якщо договором про відчуження житлового будинку, будівлі
або споруди розмір земельної ділянки не визначений, до набувача переходить
право власності на ту частину земельної ділянки, яка зайнята житловим будинком,
будівлею або спорудою та  частина
земельної ділянки, яка є необхідною для її обслуговування.

Таким чином, діюче цивільне
законодавство України визначає нежитлове приміщення як головну річ, а земельну
ділянку, на якій вона розташована, як її приналежність, яка слідує за
головною річчю, незалежно від того, чи зазначена ця обставина у договорі
купівлі - продажу нежитлового приміщення чи не зазначена, тобто, якщо сторони
договору купівлі-продажу нежитлового приміщення не визначили цієї умови, то
згідно ст. 377 ЦК України має застосовуватися загальний порядок, згідно якого
приналежність (земельна ділянка, на який розташовано нежитлове приміщення)
слідує за головною річчю (нежитловим приміщенням).

За таких обставин у даному випадку
норми земельного законодавства (зокрема, ст. 120 ЗК України) дещо по іншому
регулюють питання відчуження нежитлового приміщення та земельної ділянки, на
якої воно розміщено, ніж норми цивільного законодавства (зокрема, ст. ст. 186,
377 ЦК України), а, отже якщо сторони договору купівлі-продажу нежитлового
приміщення не визначили правовій статус земельної ділянки, на якої воно
розміщено, то згідно ст. 120 ЗК України потрібне укладення нового договору,
яким буде визначене це питання.

Крім того, відповідно до вимог ст.
191 ЦК України підприємство є єдиним майновим комплексом, що використовується для
здійснення підприємницької діяльності. До складу підприємства як єдиного
майнового комплексу входять всі види майна, призначені для його діяльності,
включаючи земельні ділянки, будівлі, споруди, устаткування, інвентар, сировину,
продукцію, права вимоги, борги, а також право на торгівельну марку або інше
позначення та інші права, якщо інше не встановлено договором або законом.
Підприємство як єдиний майновий комплекс є нерухомістю. Підприємство або його
частина можуть бути об'єктом купівлі-продажу, застави, оренди та інших
правочинів.

На думку суду, з урахуванням того,
що згідно п.1.3. договору фінансового лізингу нежитлове приміщення
використовується для розміщення у ньому магазину “Автозапчастини”, воно на
підставі ст. 191 ЦК України може розглядатись як єдиний майновий комплекс, який
згідно положень діючого законодавства, зокрема, земельного, може бути об'єктом
купівлі-продажу, як повністю (з земельною ділянкою), так і частково (без
земельної ділянки).

Саме зазначені обставини,
особливо  положення ст.120 ЗК України,
були підставою для формування внутрішньої волі позивача щодо предмету
договору купівлі-продажу нежитлового приміщення: саме нежитлове приміщення
загальною площею 127,8 кв.м., розташоване за адресою: вул. М. АДРЕСА_2 без
земельної ділянки, на якій воно розташоване; земельна ділянка, на який
розміщено нежитлове приміщення, на підставі існуючої між сторонами домовленості
підлягає відчуженню шляхом укладення окремого договору купівлі-продажу
земельної ділянки у відповідності з вимогами земельного законодавства. Саме
зазначена правова позиція викладена позивачем при розгляді справи  №1/47-06-1533 господарського суду Одеської
області, рішенням якого зазначений договір купівлі-продажу нежитлового приміщення
визнано дійсним. Але вищезазначені обставини, а саме зміна предмета договору
купівлі-продажу відносно предмета договору фінансового лізингу, на який
здійснено посилання у п. 1.1 договору купівлі-продажу (зокрема, виключення
положень стосовно земельної ділянки, на який розміщено нежитлове приміщення, її
розміру, правових підстав, на яких вона належить позивачу та інш.), ст. ст.
186, 191, 377 ЦК України стали підставою помилки позивача щодо дійсних обставин
договору купівлі-продажу, зокрема, його предмету, що і було встановлено
рішенням господарського суду Одеської області від 17.11.2006р. по справі №
3/132-06-5555, яким визнано право власності відповідача на зазначену земельну
ділянку саме у зв'язку з умовами договору купівлі-продажу нежитлового
приміщення та вимогами чинного цивільного законодавства України.

При цьому суд вважає необхідним
зазначити, що втрата позивачем права власності на земельну ділянку площею
0,0320 га, розташовану по вул. М. АДРЕСА_2 у м. Одесі, та відповідне набуття
права власності відповідачем на зазначену земельну ділянку є не правовим
наслідком укладеного договору купівлі-продажу, а випливає з правової природи
укладеного договору купівлі-продажу, прав і обов'язків сторін -позивача і
відповідача по справі, які не відповідають справжній волі позивача
при укладенні договору купівлі-продажу нежитлового приміщення.

Зокрема, якщо б позивач усвідомлював
правову природу укладеного договору купівлі-продажу нежитлового приміщення,
його предмет, визначений в п. 1.1 договору (тобто, його внутрішня воля
відповідала її зовнішньому прояву -волевиявленню), то ціна продажу нежитлового
приміщення не була б тотожна ціні, яка зазначена у п. 1.4. договору фінансового
лізингу, зокрема, з урахуванням додаткових фінансових витрат, які позивач
здійснив при оформлені своїх прав на зазначену земельну ділянку, на який
розміщено нежитлове приміщення. Тобто, позивачем помилково визначено предмет
договору купівлі-продажу нежитлового приміщення, у договорі не визначена ціна
земельної ділянки, на який розміщено нежитлове приміщення, не зазначено розміру
земельної ділянки, на яку позивач на момент укладення договору купівлі-продажу
нежитлового приміщення мав відповідні права, тому на думку суду наявні
правові  підстави для застосування ст.
229 ЦК України щодо висновку наявності помилки позивача щодо обставин, які
мають істотне значення і визнання зазначеного договору купівлі-продажу
недійсним.

Відповідно до ст. 203 ЦК України
зміст правочину не може суперечити цьому Кодексу, іншим актам цивільного
законодавства, а також моральним засадам суспільств (п.1). Правочин має бути
спрямований на реальне настання правових наслідків, що обумовлені ним (п. 5 ст.
203 ЦК України).

Статтею 215 ЦК України передбачено,
що підставою   недійсності   правочину Недодержання в момент вчинення
правочину стороною (сторонами) вимог, як встановлені частинами першою третьою,
п'ятою та шостою статті 203 цього Кодексу.

Згідно з ч. 2 ст. 215 ЦК
України недійсним  є  правочин, якщо його недійсності
установлена  законом (нікчемний   правочин). У   цьому
разі визнання  такого правочину
недійсним судом не вимагається. У випадках, встановлених цим Кодексом, нікчеми
правочин може бути визнаний судом дійсним. При цьому, якщо недійсність
правочину прямо не встановлена законом, але одна із сторін або інша
заінтересована особа заперечує його дійсність на підставах,
встановлених законом, такий правочин може бути визнай судом недійсним
(оспорюваний правочин) (ч. 3 ст. 215 ЦК України).

Вимогами ч. 1 ст. 229 ЦК України
передбачено, що якщо особа, яка вчинила правочин, помилилася щодо обставин, які
мають істотне значення, такий правочин може бути визнаний судом недійсним.

Істотне значення має помилка щодо
природи правочину, прав та обов'язків сторін, таких властивостей і якостей
речі, які значно знижують її цінність або можливість використання за цільовим
призначенням. Помилка щодо мотивів правочину не має істотного значення, крім
випадків, встановлених законом.

Враховуючи вищевикладене та
керуючись ст.ст. 203, 215, 229 ЦК України, суд дійшов висновку, що позовні
вимоги товариства з обмеженою відповідальністю „Альтаїр” обґрунтовані та
підтверджені належними доказами, у зв'язку з чим суд дійшов висновку щодо
задоволення заявлених ТОВ „Альтаїр” вимог та визнання недійсним договору
купівлі-продажу магазину від ІНФОРМАЦІЯ_1., укладений між СПД -фізичною особою
ОСОБА_1. та ТОВ „Альтаїр”.

Судові витрати по держмиту, витрати
на інформаційно-технічне забезпечення судового процесу слід покласти на
відповідача, згідно зі ст.ст. 44, 49 ГПК України.

Керуючись
ст.ст. 44, 49, 82-85 ГПК України, суд, -

ВИРІШИВ:

1.          Позов задовольнити.

2.          Визнати недійсним договору
купівлі-продажу магазину від ІНФОРМАЦІЯ_1., укладений між СПД -фізичною особою
ОСОБА_1. та ТОВ „Альтаїр.

3.          Стягнути з суб'єкта підприємницької
діяльності -фізичної особи ОСОБА_1/67632, Одеська область, Біляївський район,
сАДРЕСА_1/ на користь товариства з обмеженою відповідальністю „Альтаїр” /65003,
м. Одеса, вул. Чорноморського козацтва, 17/ 85 грн. 00 коп. /вісімдесят п'ять
грн. 00 коп./ - державного мита; 118 грн. 00 коп. /сто вісімнадцять грн. 00
коп./ - витрат на послуги ІТЗ судового процесу.

Наказ видати.

Рішення набирає законної сили в
порядку, передбаченому ст. 85 ГПК України.

Наказ видати після вступу рішення в
законну силу.

Повний текст рішення складено, підписано
та оголошено сторонам у судовому

засіданні 12.07.2007р.

Суддя
Зуєва Л.Є.