ГОСПОДАРСЬКИЙ СУД ХЕРСОНСЬКОЇ ОБЛАСТІ
_________________________________________________________________________________________________________________________________________________________
Р І Ш Е Н Н Я

І М Е Н Е М      У К Р А Ї Н И

20.04.2007                                                                Справа №  10/2-ПД-06

Господарський суд Херсонської області у складі судді  Александрової Л.І. при секретарі Матирка М.Б., розглянувши у відкритому судовому засіданні справу

за позовом Відкритого акціонерного товариства "Херсонський Облрембудтрест"

до Державного  підприємства "Дайна"

про  розірвання договору оренди;

та за зустрічним позовом: державного підприємства "Дайна"

до: відкритого акціонерного товариства "Херсонський Облрембудтрест"

про стягнення 10200 грн.

за участю представників сторін:

від  позивача - Вервікіна І.В. - ю/к;

від  відповідача - Стативко В.І. - ю/к.

Справа розглянута поза межами встановленого ст. 69 ГПК України строку за клопотанням сторін (а.с. 42, том 2).

Розгляд справи розпочатий 30.03.2007 р. з перервами до 06.04.2007 р., 13.04.2007 р. та до 20.04.2007 р. згідно зі ст. 77 ГПК України.

Позивач з урахуванням доповнення до позовної заяви просить розірвати укладений з відповідачем договір оренди № 80 від 28.02.1997 р. та стягнути з розрахункового рахунку відповідача 4964 грн. 40 коп. збитків.

Відповідач проти позову заперечує та заявив зустрічний позов про стягнення з розрахункового рахунку позивача 10200 грн. збитків та зменшення суми орендної плати на 4323 грн. 65 коп.

Позивач зустрічні позовні вимоги не визнає.

Розглядом матеріалів справи

в с т а н о в л е н о:

На підставі укладеного 28.02.1997 р. договору № 80 ДМП "Дайна" взяло в оренду у ВАТ Херсонський бавовняний комбінат нежитлові приміщення у будинку № 32 по вул. Миру у м. Херсоні, площею 210 кв.м.

Згідно з договором купівлі-продажу від 31.05.2000 р., новим власником будинку № 32 стало ВАТ "Херсонський Облрембудтрест" (Орендар за договором, позивач за первісним позовом). Зазначений договір, у зв'язку із зміною власника не переукладався, однак, як свідчать матеріали справи, до нього сторони укладали додаткові угоди, які стосувалися зміни розміру орендованих площ та орендної плати.

Згідно з приписами ст. 268 ЦК УРСР положення якого діяли на час укладання договору купівлі-продажу від 31.05.2000 р., при переході права власності на здане в найом майно від наймодавця до іншої особи договір найму зберігає чинність для нового власника.

Позивач за первісним позовом просить достроково розірвати вищезазначений договір оренди № 80 від 28.02.1997 р., посилаючись, що відповідач в порушення пунктів 11,13,14 договору у жовтні 2005 р. у торговому залі магазину без дозволу орендодавця та технічних умов самовільно приєднав труби до стояків холодної і гарячої води та каналізації житлового будинку, у підсобному приміщенні встановив унітаз, змішувачі холодної і гарячої води, умивальники та лічильники.

При цьому позивач зазначає, що пунктами 11 і 13 договору передбачено можливість пристосування орендарем приміщення до особливостей своєї діяльності лише з дозволу орендодавця, а пунктом 21 передбачено, що при невиконанні умов договору кожна із сторін може вимагати дострокового розірвання договору.

Також позивач вважає, що договір має бути розірваний на підставі ст. 782 ЦК України через несплату відповідачем орендної плати у повному обсязі та п. 1 ч. 1 ст. 783 ЦК України, оскільки відповідач використовує орендовані приміщення не за призначенням, а саме: згідно з п. 1 договору оренди приміщення були передані відповідачу для використання під склад, але відповідач частину приміщення використовує під магазин.

Крім того, позивач ще однією підставою для розірвання договору визначає п. 3 ч. 1 ст. 783 ЦК України (наймач своєю недбалою поведінкою створює загрозу пошкодження речі), посилаючись, що при обстеженні ним орендованого відповідачем приміщення 10.02.2006 р. було встановлено, що відповідач завіз і складував у магазині 94 т цементу, що перевищує допустиме навантаження, створюючи загрозу пошкодження житлового будинку, в якому знаходиться орендоване відповідачем нежитлове приміщення, про що складено акт за участю інспектора Дніпровського РВМУ МНС України по Херсонській області Ульяненко В.В. (а.с. 143, том 1).

Як посилається позивач, він направив відповідачу додаткову угоду про розірвання договору, яку відповідач підписати відмовився, проти розірвання договору заперечує (а.с. 21, том 1).

Згідно зі ст. 33 ГПК України кожна сторона повинна довести ті обставини, на які вона посилається як на підставу своїх вимог і заперечень.

Проте, стверджуючи, що відповідач без дозволу самовільно приєднався до труб і стояків холодної і гарячої води в житловому будинку встановив унітаз, змішувачі води, умивальники та лічильники, позивачем не надано доказів цього факту, акт технічного обстеження від 19.10.2005 р. не може бути прийнятий до уваги, оскільки складений в односторонньому порядку.

Крім того, відповідач пояснив, що дозвіл на встановлення унітазу, змішувачів води, умивальників та підключення до стояків був отриманий ним від первісного орендодавця до продажу будівлі позивачу, а звинувачення відповідача позивачем в несанкціонованій експлуатації унітазу, умивальниками та користуванні комунальними послугами є безпідставним, оскільки сплата витрат за користування комунальними послугами проводиться за фактичними витратами згідно з пунктом 8-д договору.

Не приймається також до уваги твердження позивача, що відповідач використовує орендоване приміщення не призначенням - під магазин частину приміщення, яке було передано в оренду як склад, оскільки останнє узгодження площі орендованих приміщень між сторонами, а також сума орендної плати відбулось на базі укладеної сторонами додаткової угоди від 01.02.2005 р. до договору оренди № 80 від 28.02.1997 р., якою позивач підтвердив правомірність використання відповідачем орендованого приміщення під магазин.

На підтвердження факту використання орендованого приміщення під магазин відповідач надав копію договору оренди нежитлових приміщень № 80 від 28.02.1997 р. (а.с. 60-61, том 1), підписаного від імені ЖКВ ВАТ ХБК заступником генерального директора Литвиновим Г.М. У даній копії договору на відміну від договору, наданого позивачем строк оренди визначений не з 01.04.1997 по 01.04.2017 р., а з 28.02.1997 р. по 28.02.2017 р., площа нежитлових приміщень становить не 210 кв.м, а 205 кв.м, предметом оренди крім складу визначено також магазин, але не встановлено розміру орендної плати.

Не надав відповідач і оригіналу цього договору на вимогу суду для огляду в судовому засіданні та акту прийому передачі орендованих приміщень.

За таких обставин надана відповідачем копія вищевказаного договору не приймається судом у якості належного доказу заперечень відповідача на позовні вимоги.

Необґрунтованою та безпідставною є вимога позивача про розірвання договору за такою підставою, як внесення відповідачем орендної плати  не в повному обсязі за період з січня 2005 р. по час звернення з даним позовом, оскільки відповідно до ст. 782 ЦК України наймодавець вправі відмовитися від договору найму у разі не внесення плати за користування річчю протягом трьох місяців підряд.

Доказів факту невнесення відповідачем орендної плати за три місяця підряд позивачем не надано.

Щодо вимоги про розірвання договору на підставі п. 3 ч. 1 ст. 783 ЦК України, то суд зазначає наступне.

Як посилається позивач, 08-09.02.2006 р. відповідач в приміщення № 15, загальною площею 82,8 кв.м., орендоване під склад, було завезено 94 тони цементу в мішках по 25 кг. в кожному, а всього 3765 мішків та вивантажено на залізобетонні плити перекриття ПК-59-1.12, допустиме навантаження на які складає 570 кг/кв.м. Фактичне ж навантаження складає 1291 кг/кв.м., про що складено акт 10.02.2006 р. комісією, до складу якої увійшли представник ДП "Дайна" Кречун Т.А. та інспектор Дніпровського РВ МУ МНС України по Херсонській області лейтенант внутрішньої служби Ульяненко В.В.

Відповідач проти даного факту заперечує та стверджує, що на час складання акту у даному приміщенні дійсно знаходився цемент, але не у кількості 94 тони, а 40 тон, що не перевищувало норми допустимого навантаження на плити перекриття, а тому не могло створити загрози пошкодження орендованого майна.

Таким чином відповідач підтвердив факт завезення в орендоване приміщення 40 т цементу, в тому числі і письмово, листом № 5 від 29.03.2007 р.

Згідно з будівельними нормами і правилами (СНиП 2.01.07-85 "Нагрузки и воздействия") нормативне навантаження на плити перекриття складають:

- квартир житлових будинків, гуртожитків - 150 кгс/кв.м;

- службових приміщень - 200 кгс/кв.м.

Оскільки будинок, в якому відповідач орендує приміщення будувався як гуртожиток, то приміщення іншого призначення у ньому не передбачалося.

Таким чином навантаження на плити перекриття не можуть перевищувати 150 кгс/кв.м.

Фактично навантаження в приміщенні, де було складовано цемент перевищує допустиме навантаження, що є недопустимим відповідно до вищезазначених норм та створює загрозу цілісності будівлі та життю мешканців, які в ній проживають.

Крім того, відповідно до п. 2.50 "в", "г" п. 2.52 ДБН В. 2.2-15-2005 "Жилые здания. Основные положения" (а.с. 149, том 1) розміщення в житлових будівлях магазинів будівельних, мастильних та інш. товарів, експлуатація яких може привести до забруднення території і повітря житлової забудови не допускається.

Вищезазначене підтверджується двостороннім актом обстеження, листом Херсонської філії Державного науково-дослідного та проектно-вишукувального інституту НДІ проект-реконструкція (а.с. 146, том 1) та свідчать про недбале відношення відповідача до найманого майна, що створює загрозу його пошкодження.

В зв'язку з цим вимога позивача про розірвання договору оренди на підставі п. 3 ст. 783 ЦК України підлягає задоволенню.

Щодо вимоги позивача за первісним позовом про стягнення з відповідача 4964 грн. 40 коп. збитків, завданих пошкодженням орендованого майна, то слід зазначити наступне.

Позивач стверджує, що відповідач без повідомлення позивача, не здавши йому по акту приймання-передачі, звільнив частину орендованих приміщень і при цьому  демонтував 3 металеві двері, дерев'яну віконну раму, пошкодив відділку фасаду будівлі.

На підтвердження даного факту позивачем надано акт технічного обстеження орендованого відповідачем приміщення (а.с. 77, том 1) та розрахунок суми збитків з кошторисом на поновлення приміщень (а.с. 72, 74, 75, 76, том 1).

Відповідно до ст.ст. 33, 34 ГПК України кожна сторона повинна довести ті обставини, на які вона посилається як на підставу своїх вимог і заперечень, і ці обставини справи повинні бути підтверджені і допустимими доказами.

Проте, наданий позивачем акт технічного обстеження не може бути прийнятий судом як належний доказ, оскільки невідомо коли він складений (є тільки дата затвердження його керівником 30.11.2005 р.).

Крім того технічне обстеження здійснювалося без участі представників відповідача, докази, що він був повідомлений про забезпечення явки представників відсутні.

Більше того, твердження позивача про демонтаж відповідачем металевих дверей, ставень та вікон спростовується складеним між відповідачем та ЖКО ХБК актом прийому-передачі орендованого майна від 01.04.1997 р. (а.с. 78, том 1), в якому зазначено, що вікна і двері дерев'яні, тобто металевих дверей та ставень в зданих відповідачу в оренду приміщеннях не було.

Розрахунок збитків документально не обґрунтований.

Таким чином позивачем не доведено наявності збитків, протиправної поведінки відповідача.

За таких обставин в задоволенні вимоги за первісним позовом про стягнення збитків має бути відмовлено.

За зустрічним позовом відповідач просить стягнути з позивача 10200 грн. збитків у вигляді неотриманого прибутку, завданого позивачем, а також звільнити відповідача від сплати 4323 грн. 65 коп. орендної плати за період з лютого по червень 2005 р.

При цьому відповідач посилається, що підставою звільнення його від орендної плати за вищевказаний період та стягнення збитків є істотне погіршення орендованого приміщення внаслідок здійснення позивачем капітального ремонту будівлі, в якому знаходиться орендоване приміщення. Проте, умовами договору оренди (п. 15) передбачено право орендодавця (позивача) на проведення капітального ремонту з тимчасовим припиненням оренди приміщень, однак орендар (відповідач) продовжував користуватися приміщеннями, у яких здійснювався капітальний ремонт, не дивлячись на вимоги орендодавця про їх звільнення на період ремонту.

Рішенням господарського суду від 26.06.2006 р. по справі № 14/138-06 при вирішенні спору між цими ж сторонами про звільнення ДП "Дайна" від сплати орендної плати з 01.01.2005 р. по 01.05.2006 р. з вище наведених підстав, відмовлено.

Таким чином зі спору про звільнення відповідача від сплати орендної платі є рішення господарського суду.

В зв'язку з цим провадження у справі за зустрічним позовом в частині звільнення відповідача від сплати орендної плати в сумі 4323 грн. 65 коп. має бути припинено на підставі п. 2 ст. 80 ГПК України.

Щодо стягнення 10200 грн. збитків, то слід зазначити наступне.

Із наданого відповідачем розрахунку до зустрічного позову (а.с. 66, том 1) суми неодержаного прибутку за 1 півріччя 2005 р. не вбачається розмір цієї суми та відсутнє документальне обґрунтування розрахунку.

На вимогу суду представити документально обґрунтований розрахунок неотриманого прибутку відповідачем надана бухгалтерська довідка № 2 від 06.02.2007 р. (а.с. 76, том 2), в якій зазначено витрати, що потягли за собою збитки у 1 півріччі 2005 р. на загальну суму 10600 грн., тобто на 400 грн. більше, ніж заявлено до стягнення.

Крім того, до цієї суми відповідач включив у тому числі і 4990 грн. 52 коп., що становить вартість зіпсованого товару у зв'язку з тривалим зберіганням в магазині.

На підтвердження цього надав акт на списання товару від 25.06.2005 р. (а.с. 77, том 2), який із-за перевищення строку зберігання зіпсувався.

Проте, даний акт складено тільки працівниками відповідача без участі представників компетентних органів.

Таким чином відповідачем не надано документально обґрунтованого розрахунку збитків, тобто всупереч вимогам ст. 33 ГПК України не довів тих обставин, на які посилається як на підставу своїх вимог.

За таких обставин в задоволенні зустрічного позову відмовляється.

На підставі викладеного і керуючись ст. 44, 49, п. 2 ст. 80, ст. 82-85 ГПК України, суд

в и р і ш и в:

1. Первісний позов задовольнити частково.

2.Розірвати  укладений між житлово комунальним відділом Херсонського бавовняного комбінату та державним підприємством "Дайна" договір № 80 на оренду нежитлових приміщень в будинках бавовняного об'єднання від 28.02.1997 р. про передачу в оренду з 01.04.97 р. складських приміщень загальною вартістю 210 кв.м, що знаходяться в м. Херсоні, вул. Миру 32.

3.Стягнути з державного підприємства "Дайна", м. Херсон, вул. 40 років Жовтня, 102, код 14123404, рах. 26002511 в Херсонській обласній філії АКБ "Укрсоцбанк", МФО 352015 на користь ВАТ "Херсонський облрембудтрест", м. Херсон, вул. 9-го Січня, 32/30, код 01293116, рах. 0006 в ХФ "Трансбанк", МФО 352822 - 85 грн. держмита і 118 грн. витрат на інформаційно-технічне забезпечення судового процесу.

4.В задоволенні решти первісного позову відмовити.

5.Припинити провадження у справі за зустрічним позовом в частині зменшення розміру орендної плати у сумі 4323 грн. 65 коп.

6. В решті зустрічного позову відмовити.

7.Наказ видати після набрання рішенням законної сили.

8.Копію рішення надіслати сторонам.

Суддя                                                                                      Л.І. Александрова

Дата підписання рішення

відповідно до вимог ст. 84 ГПК України 07.06.2007 р.