ВИЩИЙ  ГОСПОДАРСЬКИЙ  СУД  УКРАЇНИ
ПОСТАНОВА

ІМЕНЕМ УКРАЇНИ

12 червня 2007 р.
№ 16/393-06-10569

Вищий  господарський суд  України у складі колегії  суддів:

головуючого
Овечкіна В.Е.,

суддів :
Чернова Є.В., Цвігун В.Л.,

за участю представників:

позивача
- не з'явився,

відповідача
- Волкогонов О.К.,

третьої особи
- не з'явився,

розглянувши у відкритому              судовому засіданні
касаційну  скаргу

Фонду комунального майна Ізмаїльської міської ради

на  постанову
від 22.03.2007 Одеського апеляційного господарського суду

у справі
№ 16/393-06-10569

за позовом
Фонду комунального майна Ізмаїльської міської ради

до
МПП "ЛОЦ "Фармафіт"

(третя особа -
Ізмаїльська міська лікарня №1)

про
розірвання договору оренди від 25.03.98

ВСТАНОВИВ:

Рішенням господарського суду Одеської області від 13.11.2006 (суддя Желєзна С.П.), залишеним без змін постановою Одеського апеляційного господарського суду  від 22.03.2007 (судді: Гладишева Т.Я., Савицький Я.Ф., Лавренюк О.Т.), в позові відмовлено у зв’язку  з необгрунтованістю позовних вимог.

Фонд комунального майна Ізмаїльської міської ради (далі –Фонд) в поданій касаційній скарзі просить рішення та постанову скасувати, прийняти нове рішення про задоволення позову, посилаючись на порушення судами першої та апеляційної інстанцій ст.ст.218, 526, 774 ЦК України, ст.193 ГК України, ч.2 ст.18 Закону України "Про оренду державного та комунального майна" та ст.ст.43, 105 ГПК України.

Зокрема, скаржник вважає, що орендарем порушено п.п.3.4, 3.11 договору оренди від 25.03.98 шляхом самовільного встановлення перегородки та передачі частини орендованого приміщення площею 6,6 кв.м в суборенду третій особі без згоди позивача, що підтверджується рішенням господарського суду Одеської області від 20.11.2006 у справі №17/240-06, постановою міської інспекції ДАБК про накладення штрафу на МПП "Фармафіт" від 13.07.2006, протоколом про правопорушення у сфері містобудування від 12.07.2006 та підписаною відповідачем довідкою від 30.08.2006.

Колегія суддів, перевіривши фактичні обставин справи на предмет правильності їх юридичної оцінки судами попередніх інстанцій та заслухавши пояснення присутнього у засіданні представника відповідача, дійшла висновку, що касаційна скарга підлягає відхиленню, а оскаржувана постанова - залишенню без змін з наступних підстав.

Залишаючи без змін первісне рішення про відмову в позові апеляційний господарський суд виходив з того, що:

Відповідно до Положення про Фонд комунального майна Ізмаїльської міської ради, затвердженого рішенням Ізмаїльської міської ради № 135-ХХІІІ від 24.03.1999 р. (із змінами) Фонд комунального майна Ізмаїльської міської ради є правонаступником в частині виконання договорів оренди управлінням житлово-комунального господарства, яке, в свою чергу, є реорганізованим відділом по управлінню комунальною власністю міста.

25.03.1998р. на підставі розпорядження виконавчого комітету Ізмаїльської міської ради № 172р між відділом по управлінню комунальною власністю міста (Орендодавець) та МПП ЛОЦ "Фармафіт" (Орендар) було укладено договір оренди нежитлового приміщення, відповідно до умов якого позивач передає, а відповідач приймає в тимчасове користування підвал площею 18,0 кв.м., який знаходиться в приміщенні центральної районної лікарні за адресою: м. Ізмаїл, проспект Суворова,68. Призначення об'єкту оренди - розміщення аптечного кіоску. Строк оренди - з 25.03.1998р. по 25.03.2008р.

30.08.2006р. Фондом комунального майна Ізмаїльської міської ради в присутності представників Ізмаїльської міської лікарні та МПП ЛОЦ "Фармафіт" було здійснено обстеження орендованого приміщення, за результатами якого складено довідку, в якій вказано, що в оренду МПП ЛОЦ "Фармафіт" були передані приміщення, розташовані в підвальному приміщенні другого під'їзду лікарні, а саме № 20-S –8,9 кв.м., № 45-S –6,6 кв.м. та частина коридору приміщення № 46. Приміщення № 20 використовується МПП ЛОЦ "Фармафіт" під склад, частину приміщення         № 25 самовільно обладнано під аптечний пункт площею 9,3 кв.м, приміщення № 45 звільнено та за домовленістю з адміністрацією лікарні передано під склад лікарні, в зв'язку з чим орендарю надано приміщення              № 43.

07.08.2006р. Фонд комунального майна Ізмаїльської міської ради звернувся з претензією № 1344 до МПП ЛОЦ "Фармафіт", в якій запропонував орендарю розірвати договір оренди від 25.08.98р. за згодою сторін.

Листом №57 від 09.08.2006  відповідач повідомив орендодавця, що орендоване приміщення використовується за призначенням, в суборенду не передавалось, умови договору оренди не порушуються, а орендна плата сплачується регулярно.

Відповідно до ч.3 ст.26 Закону України "Про оренду державного та комунального майна" від 10.04.1992 р. (зі змінами та доповненнями) договір оренди може бути розірвано за погодженням сторін. На вимогу однієї із сторін договір оренди може бути достроково розірвано за рішенням суду, арбітражного суду у разі невиконання сторонами своїх зобов’язань та з інших підстав, передбачених законодавчими актами України.

Згідно з частинами 1, 3 ст.291 Господарського кодексу України одностороння відмова від договору оренди не допускається. Договір оренди може бути розірваний за згодою сторін. На вимогу однієї із сторін договір оренди може бути достроково розірваний з підстав, передбачених Цивільним кодексом України для розірвання договору найму, в порядку, встановленому статтею 188 цього Кодексу

Статтею 783 Цивільного кодексу України встановлено, що наймодавець має право вимагати розірвання договору найму, якщо: наймач користується річчю всупереч договору або призначенню речі; наймач без дозволу наймодавця передав річ у користування іншій особі; наймач своєю недбалою поведінкою створює загрозу пошкодження речі; наймач не приступив до проведення капітального ремонту речі, якщо обов'язок проведення капітального ремонту був покладений на наймача. Вказаний перелік підстав для розірвання договору найму на вимогу орендодавця є вичерпним та розширеному тлумаченню не підлягає.

Обґрунтовуючи позовні вимоги, позивач наполягає, що підставами для розірвання договору оренди від 25.08.98  є:

-невикористання орендарем частини орендованого приміщення;

-передача без згоди орендодавця приміщення в користування лікарні;

-самовільне використання частини приміщення під розміщення аптечного кіоску.

Місцевий господарський суд, дослідивши наявні в матеріалах справи докази (лист Ізмаїльської міської лікарні №1 за №04/01-70 від 10.11.06, витяг з Книги обліку розрахункових операцій №, довідку про реєстрацію Книгу обліку розрахункових операцій № , довідку Фонду комунального майна Ізмаїльської міської ради від 30.08.06) дійшов правомірного висновку щодо недоведеності позивачем факту невикористання орендарем частини орендованого приміщення.

Доводи позивача стосовно передачі без його згоди приміщення №45 площею 6,6 кв.м. у користування Ізмаїльської міської лікарні №1 обгрунтовано відхилено судом першої інстанції, оскільки відповідно до ч.1 ст.208 Цивільного кодексу України правочини між юридичними особами повинні вчинятися у письмовій формі, докази укладення орендарем договору суборенди з Ізмаїльською міською лікарнею №1 в матеріалах справи відсутні.

Як вже зазначалось раніше, згідно з пунктом 1.1 договору оренди від 25.08.98р. приміщення підвалу загальною площею 18 кв.м передано в оренду МПП ЛОЦ „Фармафіт" під розміщення аптечного пункту.

Суд першої інстанції, дослідивши умови договору оренди від 25.08.98, дійшов правильного висновку щодо безпідставності твердження позивача про самовільне використання відповідачем частини приміщення під розміщення аптечного кіоску.

Колегія погоджується з висновками суду з огляду на таке.

Судами попередніх інстанцій на підставі ретельної правової оцінки умов договору оренди від 25.03.98, довідки Фонду від 30.08.2006, листа Ізмаїльської міської лікарні № 1 від 10.11.2006 № 04/01-70 та інших наявних у справі доказів в їх сукупності з достовірністю встановлено, а позивачем не спростовано відсутність передбачених ст.783 ЦК України підстав для дострокового розірвання договору оренди від 25.03.98.

Касаційна інстанція також враховує, що згідно з ч.2 ст.651 ЦК України договір може бути розірвано за рішенням суду на вимогу однієї із сторін у разі істотного порушення договору другою стороною та в інших  випадках, встановлених договором або законом.

Проте з матеріалів справи не вбачається, судом не встановлено та позивачем не доведено наявність істотного порушення відповідачем договору оренди, а саме договір не визначає порушення орендарем п.3.4 договору (самовільна реконструкція приміщень, здійснення прибудови, перегородки тощо) в якості окремої достатньої підстави для розірвання  договору на вимогу орендодавця. В зв’язку з цим судами правомірно не прийнято до уваги надані позивачем докази самовільного встановлення відповідачем перегородки в орендованому приміщенні, які не мають значення для справи, оскільки вказане недотримання орендарем умов договору оренди не є підставою для його розірвання.

Тим більше, що скаржником не спростований встановлений судом факт використання відповідачем орендованих  приміщень за цільовим  призначенням –під аптечний пункт.

Позивачем також не доведено передачу відповідачем частини орендованого приміщення в суборенду третій особі, оскільки, як встановив суд, договір суборенди між МПП "Фармафіт" та Ізмаїльською міською лікарнею №1 не укладався.

Безпредметними визнаються посилання скаржника на порушення судами попередніх інстанцій ст.218 ЦК України, відповідно до якої недотримання сторонами письмової форми угоди не має наслідком її недійсність. Адже, недійсною може бути визнано лише укладену угоду, а  згідно з ч.1 ст.12 Закону України "Про оренду державного та комунального майна" договір вважається укладеним  з моменту досягнення домовленості з усіх  істотних умов і підписання сторонами тексту договору.

Окрім того, відповідно до ч.3 ст.774 ЦК України до договору піднайму застосовуються положення про договір найму, а ч.1 ст.793 цього кодексу вимагає укладення договорів найму будівлі (їх окремої частини) у письмовій формі.

Таким чином, в даному випадку лише дотримання письмової форми договору суборенди нежилих приміщень може свідчити про існування укладеного договору суборенди, в зв’язку з чим навіть підписана відповідачем довідка від 30.08.2006, в якій зазначається про досягнуту домовленість між орендарем та адміністрацією Ізмаїльської міської лікарні №1 щодо передачі частини орендованих відповідачем приміщень в суборенду, не  спростовує висновок суду першої  інстанції про відсутність доказів укладення  між відповідачем та третьою особою договору суборенди.

Зважаючи на вищенаведене, колегія не вбачає підстав для скасування оскаржуваної постанови.

Враховуючи викладене та керуючись ст.ст.1115, 1117-11111  Господарського процесуального кодексу України, Вищий господарський суд України

ПОСТАНОВИВ:

Постанову Одеського апеляційного господарського суду від 22.03.2007 у справі №16/393-06-10569 залишити без змін, а касаційну скаргу Фонду комунального майна Ізмаїльської міської ради –без задоволення.

Головуючий, суддя                                                                                                  В.Овечкін

Судді:                                                                                                                         Є.Чернов

В.Цвігун