ВИЩИЙ  ГОСПОДАРСЬКИЙ  СУД  УКРАЇНИ
ПОСТАНОВА

ІМЕНЕМ УКРАЇНИ

24 травня 2007 р.
№ 22/295-06-7821

Вищий господарський суд України у складі колегії  суддів:

Головуючого
суддів:
Кочерової Н.О.
Рибака В.В.
Черкащенка М.М.

розглянув
касаційну скаргу

товариства з обмеженою відповідальністю "АТОЛЛ ЛТД"

на постанову
від 09.01.2007  Одеського апеляційного господарського суду

у справі
№ 22/295-06-7821 господарського суду Одеської області

за позовом
Представництва по управлінню комунальною власністю Одеської міської ради

до
товариства з обмеженою відповідальністю "АТОЛЛ ЛТД"

про
за зустрічним позовом про
розірвання договору оренди та виселення

визнання розміру орендної плати

за участю представників сторін:

від позивача         Глазов О.О. дов. № 01-13/66 від 12.01.2007

від відповідача Воронков В.А. дов. від 11.04.07

Фирсов Д.А. дов. від 17.05.07

ВСТАНОВИВ:

В серпні 2006 року Представництво по управлінню комунальною власністю Одеської міської ради звернулось до господарського суду з позовом до товариства з обмеженою відповідальністю "АТОЛЛ ЛТД" про виселення з нежилих приміщень першого поверху та підвалу загальною площею 286,2 кв.м., розташованих за адресою: м. Одеса, вул. Степова,62.

В обґрунтування позовних вимог зазначало, що в порушення умов укладеного між сторонами договору оренди № 105/7 від 05.04.2006 товариство не сплачує орендну плату на протязі трьох місяців у зв’язку з чим утворилась заборгованість в сумі 29 925,96 грн. Враховуючи вимоги 782 ЦК України позивач повідомленням відмовився від договору оренди, отже останній вважається розірваним. Незаконне зайняття і використання відповідачем нежилого приміщення –об’єкта комунальної власності, порушує п. 2 ст. 324 ЦК України і ст. 60 Закону України "Про місцеве самоврядування в Україні" та заважає ефективному використанню і розпорядженню даним об’єктом комунальної власності в інтересах територіальної громади м. Одеси.

В подальшому позивач уточнив позовні вимоги і просив розірвати укладений між сторонами договір оренди № 105/7 від 05.04.2006 нежилих приміщень першого поверху та підвалу, загальною площею 286,20 кв.м., розташованих за адресою: м. Одеса, вул. Степова,62 та висилити ТОВ "АТОЛЛ ЛТД" зі спірних нежилих приміщень.

Мотивуючи уточнені позовні вимоги Представництво посилалось на невиконання відповідачем зобов’язань щодо своєчасної і повної сплати орендної плати та не страхування об’єкта оренди, що є порушенням істотних умов договору та підставою для його розірвання і виселення відповідача із орендованого приміщення.

В жовтні 2006 року товариство з обмеженою відповідальністю "АТОЛЛ ЛТД" звернулось до господарського суду з зустрічним позовом про визнання розміру щомісячної орендної плати, яку належить сплачувати відповідачу на користь Представництва по управлінню комунальною власністю Одеської міської ради за договором № 105/7 від 05.04.2006 в сумі 1 999,77 грн., посилаючись на те, що сума визначена договором суперечить вимогам чинного законодавства.

Доповнюючи зустрічний позов товариство посилалось на дискримінаційне ставлення до нього з боку Представництва, оскільки орендна плата по договору оренди від 09.10.2001, укладеному між позивачем та ТОВ "Гіроскоп" того самого приміщення не перевищувала 1000 грн. і розраховувалась по ставці 4% вартості експертної оцінки приміщення.

Рішенням господарського суду Одеської області від 03.11.2006 (суддя Торчинська Л.О.) позов задоволено.

Розірвано укладений між сторонами договір оренди № 105/7 від 05.04.2006 та виселено товариство з обмеженою відповідальністю "АТОЛЛ ЛТД" з нежилих приміщень першого поверху та підвалу загальною площею 286,2 кв.м., розташованих за адресою: м. Одеса, вул. Степова,62.

В задоволені зустрічного позову відмовлено.

Задовольняючи первісний позов, господарський суд виходив з неналежного виконання відповідачем своїх зобов’язань за договором оренди що стосуються повної сплати орендної плати та страхування орендованого приміщення.

Відмовляючи в зустрічному позові, господарський суд зазначав, що товариство не надало жодних доказів в підтвердження правомірності розрахунку граничних розмірів орендної плати за оренду майна, яка встановлює ставка у розмірі 4% вартості від експертної оцінки приміщення.

Постановою Одеського апеляційного господарського суду від 09.01.2007 (судді: Михайлов М.В. –головуючий, Тофан В.М., Журавльов О.О.) рішення залишено без змін з тих же підстав.

В касаційній скарзі товариство з обмеженою відповідальністю "АТОЛЛ ЛТД" просить скасувати рішення господарського суду і постанову апеляційного господарського суду і передати справу на новий розгляд до суду першої інстанції, посилаючись на порушення норм матеріального і процесуального права.

Заслухавши пояснення представників сторін, перевіривши повноту встановлених обставин справи та їх юридичну оцінку, Вищий господарський суд України вважає, що касаційна скарга не підлягає задоволенню виходячи з наступного.

Як вбачається з матеріалів справи, 05.04.2006 року між Представництвом по управлінню комунальною власністю Одеської міської ради (орендодавець) та товариством з обмеженою відповідальністю "АТОЛЛ ЛТД" (орендар) укладено договір оренди за №105/7 нежилих приміщень першого поверху та підвалу, загальною площею 286,20 кв.м, по вул. Степова, 62 у м. Одесі, що знаходиться у комунальній власності Одеської міської ради.

Повноваження щодо управління спірними нежилими приміщеннями було надано Представництву УКВ на підставі Положення "Про Представництво по управлінню комунальною власністю Одеської міської ради", затвердженого рішенням Одеської міської ради від 26.03.2003р. № 1040-ХХІУ та розпорядження міського голови № 307-01р від 05.04.2006р.

Судовими інстанціями правомірно встановлено, що норми Закону України “Про оренду державного і комунального майна”, який, зокрема, регулює організаційні відносини, пов'язані з передачею в оренду державного та комунального майна, а також відносини між орендодавцями та орендарями є пріоритетними відносно норм Цивільного кодексу України, які регулюють відносини найму (як спеціальний закон по відношенню до загального).

Пунктом 7.6 договору оренди сторони передбачили, що договір може бути розірваний на вимогу однієї із сторін за рішенням арбітражного суду у випадках, передбачених чинним законодавством.

Відповідно до ч. 3. ст. 26 Закону України "Про оренду державного та комунального майна" на вимогу однієї із сторін договір оренди може бути достроково розірвано за рішенням суду, господарського суду у разі невиконання сторонами своїх зобов’язань та з інших підстав, передбачених законодавчими актами України.

Статтею 526 Цивільного кодексу України закріплено, що зобов’язання має виконуватись належним чином відповідно до умов договору та вимог цього Кодексу, інших актів цивільного законодавства, а за відсутності таких умов та вимог –відповідно до звичаїв ділового обороту або інших вимог, що звичайно ставляться. Одностороння  відмові від зобов’язання або одностороння зміна його умов не допускається, якщо інше не встановлено договором або законом.

Істотною умовою договору оренди, згідно п. 1. ст. 10 Закону України “Про оренду державного та комунального майна” є орендна плата з урахуванням її індексації.

Згідно вимог ч. 3. ст. 18 Закону України “Про оренду державного та комунального майна, в редакції Закону України від 14.03.1995, орендар зобов’язаний вносити орендну плату своєчасно і в повному обсязі.

Як вбачається з матеріалів справи, п.п. 2.2., 2.4. договору оренди № 105/7 від 05.04.2006р. сторони передбачили, що за орендоване приміщення орендар зобов’язаний сплачувати орендну плату відповідно до розрахунку, приведеного у додатку 1 до договору оренди, що становить за перший після підписання договору оренди місяць без урахування податку на додану вартість та індексу інфляції, розмір орендної плати за кожний наступний місяць визначається шляхом коригування розміру орендної плати за минулий місяць на щомісячний індекс інфляції, що друкується Мінстатом України, орендар повинен вносити орендну плату щомісячно до 15 числа поточного місяця, незалежно від результатів його господарської діяльності.

Господарськими судами встановлено та відповідачем не спростовано, що товариство з обмеженою відповідальністю "АТОЛЛ ЛТД" з моменту укладання договору оренди № 105/7 від 05.04.2006 договірні зобов’язання по сплаті орендних платежів не виконувало, внаслідок чого за орендарем утворилась заборгованість яка станом на 31.07.2006 складає 29 925,96 грн.

Разом з тим, судовими інстанціями правомірно не прийняті до уваги копії платіжних доручень № 60027/1 від 19.06.2006 та № 46 від 06.06.2006р., які були повернуті орендарю на підставі невірно зазначеного призначення платежу, оскільки відповідно до розрахунку орендної плати по договору оренди  орендна плата за квітень місяць 2006р. дорівнює 9 998, 87 грн., а не 1000 грн.

Статтею 771 Цивільного кодексу України закріплено, що договором або законом може бути встановлений обов’язок наймача укласти договір страхування речі, що передана в найом, а статтею  ст. 10 Закону України “Про оренду державного та комунального майна” передбачено, що істотною умовою договору оренди є обов’язок орендаря застрахувати орендоване ним майно.

Пунктом 4.2 договору сторони передбачили, що орендар зобов’язується застрахувати орендоване майно в порядку, визначеному чинним законодавством. При цьому, ризик випадкової загибелі об’єкту оренди визначається договором страхування.

Судовими інстанціями встановлено, що ТОВ "АТОЛЛ ЛТД" не надано жодних доказів страхування спірного об’єкту у відповідності до умов договору та вимог діючого законодавства України.

Пунктом 5.6. договору оренди № 105/7 від 05.04.2006р. передбачено право орендодавця вимагати розірвання договору у разі невиконання або неналежного  виконання орендарем обов'язків за цим договором.

Пункт 3 ст. 26 Закону України "Про оренду державного та комунального майна" передбачає можливість дострокового розірвання договору оренди у випадку неналежного виконання орендарем своїх зобов'язань за договором.

Оскільки Цивільний кодекс України не містить заборони розірвання договору оренди з наведеної підстави, судовими інстанціями підставно застосовано згадану норму спеціального закону.

Враховуючи уточнені Представництвом по управлінню комунальною власністю Одеської міської ради позовні вимоги, матеріали справи та вимоги Закону України "Про оренду державного і комунального майна", господарський суд першої інстанції, з яким погодився і апеляційний господарський суд правомірно розірвав договір оренди № 105/7 від 05.04.2006р. та висилив відповідача зі спірних приміщень.

Судовими інстанціями досліджено, що при проведенні розрахунку орендної плати, Представництво по управлінню комунальною власністю Одеської міської ради керувалось вимогами ст. 10, 11, 19 Закону України "Про оренду державного та комунального майна", рішенням сесії Одеської міської ради від 09.11.2005р. № 4840-ІУ "Про нову редакцію Методики розрахунку граничних розмірів орендної плати за оренду майна, що знаходиться у комунальній власності територіальної громади міста Одеси", п.п. 1.1., 2.1, 2.2, 4.1. договору оренди № 105/7 від 05.04.2006р. та висновками незалежного експерта - Приватного підприємства " ДЕЛЬТА-КОНСАЛТІНГ".

Дослідивши, що розрахунок орендної плати по договору оренди № 105/7 від 05.04.2006р., виконаний Представництвом є законним, обґрунтованими та вірним, господарські суди правомірно відмовили в зустрічному позові у зв’язку з його необґрунтованістю.

При цьому судами встановлено та матеріалами справи підтверджено (т.1 а.с. 122), що товариству з обмеженою відповідальністю "АТОЛЛ ЛТД" рішенням Одеської міської ради від 29.09.2006 відмовлено у наданні пільг по орендній платі за користування спірним нежитловим приміщенням.

Матеріали справи свідчать про те, що господарські суди як першої, так і апеляційної інстанцій в порядку ст. 43 ГПК України всебічно, повно і об’єктивно дослідили матеріали справи в їх сукупності і підставно застосували норми процесуального та матеріального права.

За таких обставин, прийняті у справі судові рішення  відповідають матеріалам справи та вимогам закону, підстав для їх скасування не вбачається.

Доводи скаржника, викладені в касаційній скарзі, не спростовують правильних висновків судових інстанцій і не заслуговують на увагу.

Керуючись ст.ст. 1115, 1117, 1119, 11111 Господарського процесуального кодексу України, Вищий господарський суд України

ПОСТАНОВИВ:

Касаційну скаргу товариства з обмеженою відповідальністю "АТОЛЛ ЛТД" залишити без задоволення, а постанову Одеського апеляційного господарського суду від 09.01.2007 та рішення господарського суду Одеської області від 03.11.2006 у справі № 22/295-06-7821 без змін.

Головуючий                                                                   Н.Кочерова

Судді:                                                                               В.Рибак

М.Черкащенко