ВИЩИЙ  ГОСПОДАРСЬКИЙ
СУД  УКРАЇНИ
ПОСТАНОВА

ІМЕНЕМ
УКРАЇНИ

21 березня 2007 р.

№ 22/318-06-7908

Вищий
господарський суд України у складі колегії
суддів:

Божок В.С.- головуючого,

Костенко Т.Ф., Коробенко Г.П.

розглянувши матеріали касаційної
скарги

Представництва по управлінню
комунальної власності Одеської міської ради

на постанову

Одеського апеляційного
господарського суду від 12.12.2006

у справі

господарського суду Одеської
області

за позовом

Представництва по управлінню
комунальної власності Одеської міської ради

до

Фізичної особи -підприємця
ОСОБА_1

про

розірвання договору оренди та
стягнення  28009,19 грн.

та за зустрічним позовом

Фізичної особи -підприємця
ОСОБА_1

до

Представництва по управлінню
комунальної власності Одеської міської ради

про

визнання договору оренди
недійсним

в судовому засіданні взяли участь
представники:

від позивача:

Глазов О.О.-дов. № 01-13/66 від
12.01.07.

від відповідача:

ОСОБА_2-дов. від 27.09.06.

ВСТАНОВИВ:

Рішенням від 06.11.2006
господарського суду Одеської області задоволено позовні вимоги.

Виселено ФО підприємця ОСОБА_1 з
нежилих підвальних приміщень, загальною площею 266,6 кв. м., розташованих
АДРЕСА_1, та зобов'язано передати приміщення за відповідним актом
прийому-передачі Представництву по управлінню комунальної власності Одеської
міської ради.

Стягнено з ФО підприємця ОСОБА_1 на
користь Представництва по управлінню комунальної власності Одеської міської
ради штраф у сумі 4700 грн., 33950,13 грн. - збитків та 4335,01 грн.
заборгованості за фактичне використання приміщення.

В задоволенні зустрічного позову
ФОП ОСОБА_1 до Представництва по управлінню комунальної власності Одеської
міської ради відмовлено.

Постановою від 12.12.2006 Одеського
апеляційного господарського суду рішення від 06.11.2006 господарського суду
Одеської області скасовано. Позовні вимоги ФО підприємця ОСОБА_1 задоволено.

Визнано недійсним, з моменту його
вчинення, договір оренди НОМЕР_1 допоміжних підвальних приміщень, загальною
площею 266,6 кв.м., розташованих АДРЕСА_1, укладеного Представництвом по
управлінню комунальної власності Одеської міської ради та ФО підприємця
ОСОБА_1.

Постанова мотивована тим, що
відповідно до ст. 19 Закону України "Про об'єднання співвласників
багатоквартирного будинку" від 29.11.2001 за № 2866-ІІІ спільне майно
власників квартир складається з неподільного і загального майна. Неподільне
майно перебуває у спільній сумісній власності співвласників багатоквартирного
будинку та не підлягає відчуженню. Загальне майно перебуває у спільній
частковій власності співвласників багатоквартирного будинку, власники приміщень
володіють, користуються та розпоряджаються спільним майном.

Крім того згідно ст. 4 Закону
України "Про власність" право володіння, користування та
розпорядження майном належить виключно власникові цього майна.

Не погоджуючись з судовими
рішеннями Представництво по управлінню комунальної власності Одеської міської
ради звернулося до Вищого господарського суду України з касаційною скаргою і
просить їх скасувати, посилаючись на те, що апеляційною інстанцією порушенні
норми матеріального та процесуального права, зокрема, ст.ст. 4-2, 4-3,33,101,
Господарського процесуального кодексу України , ст.777 Цивільного кодексу
України та ст.216 Господарського кодексу України.

Колегія суддів, приймаючи до уваги
межі перегляду справи в касаційній інстанції, проаналізувавши на підставі
фактичних обставин справи застосування норм матеріального і процесуального
права при винесенні оспорюваного судового акта, знаходить необхідним касаційну
скаргу задовольнити частково.

Господарським судом встановлено, що
Представництвом по управлінню комунальною власністю Одеської міської ради та
ФОП ОСОБА_1. укладено договір оренди НОМЕР_1, відповідно до якого ФОП ОСОБА_1
передано в тимчасове платне користування нежитлові підвальні приміщення,
загальною площею 266,6 кв.м., розташовані АДРЕСА_1.

Відповідно до п. 1.1. укладеного
договору Представництво по УКВ Одеської міської ради зобов'язалось передати, а
ФОП ОСОБА_1 прийняти в строкове платне користування та володіння нежитлові
підвальні приміщення, загальною площею 266,6 кв.м., розташовані АДРЕСА_1, з
метою розміщення кафе-бару без реалізації підакцизної продукції.

За пунктом 1.2. зазначеного
договору даний договір укладено строком з 02.11.2004 до 12.09.2006.

Однак, ОСОБА_1  неналежним чином виконувала взяті на себе
зобов'язання за договором оренди.

В порушення п.п. 4.2.(в), 4.12
укладеного договору, та ст.ст. 23, 24 Закону України "Про охорону
культурної спадщини" ФОП ОСОБА_1 не уклала договори на користування водою,
каналізацією, газом, електроенергією, центральним опаленням, користування
земельною ділянкою з відповідними службами та органами, не оформила відповідний
договір з управлінням з питань охорони культурної спадщини.

Всупереч ст. 771 ЦК України ст.ст.
10, 24 Закону України "Про оренду державного і комунального майна" та
п. 4.2.(е) договору, відповідач, після закінчення дії договору страхування, не
здійснила страхування орендованих нежитлових приміщень загальною площею 266,6
кв.м., розташованих АДРЕСА_1 в страховій компанії у порядку, визначеному чинним
законодавством.

ФОП ОСОБА_1 не виконані
зобов'язання зі сплати орендної плати в результаті чого, утворилась
заборгованість з орендної плати більш ніж за чотири місяці, що також є
порушенням суттєвих вимог договору оренди.

Також порушено п. 4.1. договору,
яким  визначено профіль використання
орендованого приміщення під кафе-бар без реалізації підакцизної продукції.
Відповідачем на орендованій площі без дозволу Представництва  розміщено більярд - 24 кв.м., інтернет клуб -
29,6 кв.м. та бар, в якому реалізується підакцизна продукція - 213 кв.м, що
суперечить умовам договору оренди та рішенню Одеської міської ради від
26.03.2003 № 1054-ХХІУ "Про оренду комунального майна, що є власністю
територіальної громади міста Одеси". Такі дії ФОП ОСОБА_1 привели до
фактичної зміни профілю використання об'єкту оренди.

Згідно ст. 614 Цивільного кодексу
України особа яка порушила зобов'язання, несе відповідальність за наявності її
вини, якщо інше не встановлено договором або законом, при цьому відсутність
своєї вини доводить особа, яка порушила зобов'язання.

28.08.2006 листом № 01-15/1488,
Представництво по УКВ Одеської міської ради згідно з п. 2 ст. 17, п. 2 ст. 26
Закону України «Про оренду державного і комунального майна», та п.п. 1.2., 7.9.
договору повідомило ФОП ОСОБА_1, що у зв'язку з недбалим виконанням своїх
зобов'язань за договором ФОП ОСОБА_1 втратила переважне право перед іншими
особами на укладення договору на новий строк, тому відповідно п. 1. ст. 785 ЦК
України, ст. 27 Закону України "Про оренду державного та комунального
майна" ФОП ОСОБА_1 має звільнити приміщення, розташоване АДРЕСА_1, передати
ключі та приміщення Представництву за актом приймання-передачі до
27.09.2006,  оскільки, строк дії договору
оренди НОМЕР_1 закінчився 12.09.2006.

Статтею 216 Господарського кодексу
України передбачено, що учасники господарських правовідносин несуть господарсько-правову
відповідальність за правопорушення у сфері господарювання шляхом застосування
відносно правопорушника господарських санкцій на підставі та у порядку
передбаченим договором. За нормами ст.ст. 217, 230, 231 Господарського кодексу
України, учасник господарських правовідносин при неналежному виконанні
господарського зобов'язаний сплатити штрафні санкції у вигляді грошової суми, у
розмірі передбаченому договором.

Отже, господарський суд правомірно
дійшов висновку про обґрунтованість вимог Представництва по УКВ Одеської
міської ради  щодо стягнення з ФОП
ОСОБА_1 на підставі п. 5.4. укладеного договору оренди штрафу у сумі 4700 грн.
за порушення п. 4.2. (в), п. 4.12., п. 4.2.(є).

Також, як було встановлено раніше
ФОП ОСОБА_1 було фактично змінено профіль використання орендованого приміщення,
що відповідно до Методики розрахунку граничних розмірів орендної плати за
оренду майна, що знаходиться у комунальній власності територіальної громади
міста Одеси, затвердженої рішенням Одеської міської ради від 26.03.2003 за  № 1054-ХХІУ "Про оренду комунального
майна, що є власністю територіальної громади міста Одеси" повинно привести
до зміни розміру орендної плати за використання об'єкту оренди під розміщення
кафе-бара без реалізації підакцизної продукції з 7% на рік від оціночної
вартості майна до 25% на рік.

Статтями 611, 614, 623 Цивільного
кодексу України, та п. 2 ст. 224 Господарського кодексу України передбачено
право господарського суб'єкту вимагати від сторони, яка порушила господарське
зобов'язання відшкодування збитків у вигляді не одержаних доходів. Розмір
збитків завданих порушенням зобов'язання доказується кредитором.

Як встановлено господарським судом
розмір збитків складає суму у розмірі 33950,13 грн., яка розрахована у
відповідності з рішенням Одеської міської ради від 26.03.2003р. № 1054-ХХІУ
"Про оренду комунального майна, що є власністю територіальної громади
міста Одеси" відповідно до фактичного профілю використання нежитлових
підвальних приміщень, загальною площею 266,6 кв.м., розташованих АДРЕСА_1,
починаючи з дня встановлення порушення договору, тобто з 06.04.2006.

Стосовно вимоги ФОП ОСОБА_1 про
визнання договору оренди

НОМЕР_1 недійсним,  то господарський суд відмовив у задоволенні
даної вимоги, у зв'язку з тим, що представником ФОП ОСОБА_1 не надано жодного
доказу того, що зазначене приміщення є допоміжним.

Відповідно до рішення Одеської
обласної ради народних депутатів № 266-ХХІ від 25.11.1991 „Про розмежування
державного майна між власністю обласної ради, міст обласного значення та
районів області" до комунальної власності Одеської територіальної громади
передано весь житловий та нежитловий фонд місцевих рад, розташований у
територіальних межах міста. Зазначені приміщення є  власністю територіальної громади м. Одеси.
Положенням про Представництво по управлінню комунальною власністю Одеської
міської ради, затвердженого рішенням Одеської міської ради від 26.03.2003
за  № 1040-ХХІУ та п. 94 розпорядження
міського голови № 1058-01р від 06.08.2004 Представництву по УКВ Одеської
міської ради надані повноваження щодо управління нежитловими підвальними
приміщеннями, розташованими АДРЕСА_1, тому Представництво по УКВ Одеської
міської ради мало достатньо повноважень для укладення договору оренди НОМЕР_1
від  02.11.2004.

Зважаючи на викладене, колегія
суддів вважає, що Одеським апеляційним господарським судом дана неправильна
юридична оцінка обставинам справи, тому постанова не відповідає  чинному законодавству України та обставинам
справи і підлягає скасуванню, а рішення як законне та обґрунтоване, залишенню
без змін.

На підставі  викладеного, керуючись ст. 1115,
ст. 1119 - ст.11111 Господарського процесуального кодексу
України, Вищий господарський суд України

ПОСТАНОВИВ :

Касаційну скаргу задовольнити
частково.

Постанову від 12.12.2006  Одеського апеляційного господарського
суду  зі
справи № 22/318-06-7908 скасувати.

Рішення від 06.11.2006
господарського суду Одеської області зі справи

№ 22/318-06-7908  залишити без змін.

Доручити господарському суду
Одеської області видати відповідні накази з урахуванням ст.122 Господарського
процесуального кодексу України..

Головуючий
В.С. Божок

Судді
Т.Ф. Костенко

Г.П. Коробенко