ГОСПОДАРСЬКИЙ СУД
ДНІПРОПЕТРОВСЬКОЇ ОБЛАСТІ
РІШЕННЯ

11.06.07р.

Справа № 30/198-07

За позовом:  комунального підприємства "Дніпродзержинське житлове об'єднання", м. Дніпродзержинськ Дніпропетровської області

До відповідача:  приватного підприємства виробничо-комерційної фірми "Садекс", м. Дніпродзержинськ Дніпропетровської області

Третя особа, яка не заявляє самостійних вимог на предмет спору: Управління комунальної власності м. Дніпродзержинська міської ради, м. Дніпродзержинськ Дніпропетровської області

Про: внесення змін до договору оренди нерухомого майна

Суддя  Євстигнеєва Н.М.

Секретар судового засідання: Ворошило О.М.

Представники:

Від позивача: Засуха О.О., довіреність № 873/4 від 14.05.2007 року, представник;

Від відповідача: Кулюхін О.Ф., довіреність б/н, б/д, представник; Шепель С.А., наказ № 1 від 12.08.1994 року, директор;

Від третьої особи: Івах Є.В., довіреність № 453/1 від 19.03.2007 року, юрисконсульт;

СУТЬ СПОРУ:

Позивач, комунальне підприємство "Дніпродзержинське житлове об'єднання" (м. Дніпродзержинськ Дніпропетровської області) звернувся до господарського суду із позовом, яким просить  внести зміни до договору  оренди нерухомого майна, що належить до комунальної власності міста від 28.05.2006 року, укладеного  між комунальним підприємством "Дніпродзержинське житлове об'єднання" та приватним підприємством виробничо-комерційною фірмою "Садекс" з 25.10.2006 року  шляхом викладення п.4.1 договору у наступній редакції: "Орендна плата визначається на підставі Методики розрахунку  орендної плати, затвердженої  рішенням Дніпродзержинської міської ради, і становить без ПДВ за базовий місяць  10.2006 року - 754,92 грн. (сімсот п'ятдесят чотири гривні 92 коп.). Нарахування ПДВ на суму орендної плати здійснюється у порядку, визначеному  чинним законодавством", стягнути з відповідача  витрати по сплаті державного мита - 85 грн. та витрати на інформаційно-технічне забезпечення судового процесу  - 118 грн.

Позовні вимоги мотивовані посиланням  на ст. 19 Закону України "Про оренду державного та комунального майна", відповідно до якої методика розрахунку пропорції   розподілу  між  відповідним бюджетом  і балансоутримувачем та порядок використання орендної плати  визначаються органами місцевого самоврядування - для об'єктів, що перебувають у комунальній власності.

Позивач зазначає, що на підставі рішення  Дніпродзержинської міської ради №51-04/V від 29.09.2006 року звернувся до відповідача з пропозицією (лист №274/4) з'явитися до відділу оренди комунального підприємства "Дніпродзержинське житлове об'єднання" для внесення змін до діючого договору оренди і перерахунку орендної плати  відповідно  затверджених ставок. Позивач стверджує, що дану пропозицію відповідач проігнорував.

10.05.2007 року від відповідача надійшло клопотання про відкладення розгляду справи у зв'язку з неможливістю представника бути присутнім в судовому засіданні.

Відповідач проти задоволення позовних вимог заперечує та просить в їх задоволенні відмовити з наступних підстав:

позивачем порушений  досудовий порядок врегулювання спору, а саме позивачем  направлено лише додаткову угоду  про зміну орендної плати  без розрахунку орендної плати з 01.10.2006 року;

наданий розрахунок орендної плати виконаний без дотримання рекомендацій, наведених в рішенні міської ради: наданий розрахунок  виконаний не на підставі формули, наведеної в рішенні, а шляхом  простої індексації  першого (базового) місяця оренди, і без обліку реальної вартості орендованого об’єкту. Відповідач зазначає, що позивач  не використовував Методику, запропоновану  міською радою, у зв’язку з чим заперечує проти обґрунтованості розрахунку орендної плати;

позивачем порушено положення ст. 653 Цивільного кодексу України, а саме договір  від 30.07.2006 року не містить  ніяких вказівок  щодо можливості  внесення в нього змін “попереднім числом”;

строк дії договору  закінчився 28.04.2007 року, відповідач листом від 18.04.2007 року відмовився від продовження  орендних правовідносин у зв’язку з суттєвим збільшенням орендної плати (більше ніж в 3 рази).

Управління комунальної власності м. Дніпродзержинська міської ради позовні вимоги підтримує та зазначає, що за взаємною згодою сторін до договору було включено п.4.4, який передбачає право орендодавця вимагати перегляду розміру орендної плати, у випадку змін Методики її розрахунку.

Предметом оскарження є безпідставне  ухилення відповідача як контрагента за договором від внесення змін до договору оренди, укладеного між позивачем та відповідачем у справі.

Клопотання про застосування засобів технічної фіксації судового процесу при розгляді справи представниками сторін не заявлялось (ст.81-1 Господарського процесуального кодексу України).

Відповідно до статті 77 Господарського процесуального кодексу України розгляд справи був відкладений з 10.05.2007 року на 30.05.2007 року, у судовому засіданні 30.05.2007 року було оголошено перерву до 11.06.2007 року,

Заслухавши представників сторін, дослідивши матеріали справи, господарський суд, -

В С Т А Н О В И В:

28 липня 2004 року між комунальним підприємством "Дніпродзержинське житлове об'єднання" (орендодавець) та приватним підприємством виробничо-комерційною фірмою "Садекс"  (орендар)  укладений договір оренди нерухомого майна, що належить до комунальної власності міста.

Відповідно до п.1 договору  орендодавець передає, а орендар бере в тимчасове володіння  будинок по вул. Москворецька, 47 загальною площею 95,4 м2 (48,8 м2, 46,6 м2), вартістю 26920 грн.

Приміщення було орендоване з метою розміщення офісу та торгівлі непродовольчими товарами дитячого асортименту та шкільного приладдя  (п.2 договору).

Договір було укладено на одинадцять місяців  з 28.07.2004 року по 28.06.2005 року (п.9.1 договору).

Відповідно до п.4.1 договору  орендна плата визначається на підставі Методики розрахунку орендної плати, затвердженої  рішенням Дніпродзержинської міської ради, і становить без ПДВ за базовий місяць розрахунку 07.2004 року. Нарахування ПДВ на суму орендної плати здійснюється у порядку, визначеному чинним законодавством. Орендна плата за перший місяць  оренди 161,93 грн. визначається шляхом коригування   орендної плати за базовий місяць на індекси інфляції за  06.2004 року 1,007.

Орендна плата  за кожний наступний місяць визначається  шляхом  коригування  орендної плати за попередній місяць  на індекс інфляції за наступний  місяць (п.4.2 договору).

Орендна плата за Майно нараховується перераховується до міського  бюджету орендодавцеві, балансоутримувачу  у співвідношенні 30% та 70% відповідно, щомісячно до 01 числа місяця, наступного за звітним (п.4.3 договору).

28 червня 2005 року між комунальним підприємством "Дніпродзержинське житлове об'єднання" (орендодавець) та приватним підприємством виробничо-комерційною фірмою "Садекс"  (орендар)  укладений договір оренди нерухомого майна, що належить до комунальної власності міста, відповідно до п.1 якого  орендодавець передає, а орендар бере в тимчасове володіння  будинок по вул. Москворецька, 47 загальною площею 95,4 м2 (48,8 м2, 46,6 м2), вартістю 26920 грн. строком на одинадцять місяців з 28.06.2005 року 28.05.2006 року (п.9.1).

Відповідно до п.4.1 договору  орендна плата визначається на підставі Методики розрахунку орендної плати, затвердженої  рішенням Дніпродзержинської міської ради, і становить без ПДВ за перший місяць оренди 28.06.2005 року –184,03 грн. Нарахування ПДВ на суму орендної плати здійснюється у порядку, визначеному чинним законодавством.

Орендна плата за кожний наступний місяць визначається шляхом  коригування орендної плати за попередній місяць на індекс інфляції за наступний місяць (п.4.2 договору).

Орендна плата за Майно нараховується перераховується до міського  бюджету орендодавцеві, балансоутримувачу щомісячно до 01 числа місяця, наступного за звітним (п.4.3 договору).

28 липня 2006 року між комунальним підприємством "Дніпродзержинське житлове об'єднання" (орендодавець) та приватним підприємством виробничо-комерційною фірмою "Садекс"  (орендар)  укладений договір оренди нерухомого майна, що належить до комунальної власності міста, відповідно до п.1 якого  орендодавець передає, а орендар бере в тимчасове володіння  будинок по вул. Москворецька, 47 загальною площею 95,4 м2 (48,8 м2, 46,6 м2), вартістю 26920 грн. строком на одинадцять місяців з 28.05.2005 року 28.04.2006 року (п.9.1).

Відповідно до п.4.1 договору  орендна плата визначається на підставі Методики розрахунку орендної плати, затвердженої  рішенням Дніпродзержинської міської ради, і становить без ПДВ за перший місяць оренди 05.2006 року –197,68 грн. Нарахування ПДВ на суму орендної плати здійснюється у порядку, визначеному чинним законодавством.

Орендна плата за кожний наступний місяць визначається шляхом  коригування орендної плати за попередній місяць на індекс інфляції за наступний місяць (п.4.2 договору).

Орендна плата за Майно нараховується та перераховується до міського  бюджету орендодавцеві, балансоутримувачу щомісячно до 01 числа місяця, наступного за звітним (п.4.3 договору).

Відповідно до п.4.4 зазначених договорів  розмір орендної плати  переглядається на вимогу однієї із сторін у разі зміни методики її розрахунку змін централізованих цін і тарифів та інших випадках передбачених чииним законодавством.

29.09.2006 року Дніпродзержинською міською радою прийнято рішення №51-04/V яким  затверджено Методику розрахунку пропорцій розподілу між відповідним бюджетом, орендодавцем і балансоутримувачем і порядку використання  плати за оренду  майна, що належить до комунальної власності територіальної громади м. Дніпродзержинська.

Відповідно до п.2 Методики розмір орендної плати встановлюється договором оренди між орендодавцем та орендарем. У разі, коли  орендодавцем цілісного  майнового комплексу, структурного підрозділу (філії, цеху, дільниці), а також нерухомого майна (будинку, споруди, приміщення) є комунальне підприємство, організація, установа, розрахунок орендної плати  узгоджується фондом комунальної власності м. Дніпродзержинська відповідно до ст. 5 Закону України “Про оренду державного та комунального майна”.

У разі оренди  нерухомого майна (крім оренди  нерухомого майна фізичними та юридичними особами, зазначеними у п.8 цієї Методики) розмір річної орендної плати визначається за формулою: Опл = Вп х Спр, де Вп –вартість орендованого майна, визначена експертним шляхом (грн.),  Спр –орендна ставка визначена згідно з додатком  2.

До зазначеної формули додатково застосовуються коефіцієнти місцезнаходження об’єкту згідно з додатком 3. Опл = Вп х Спр х Кз, де Кз –зональний коефіцієнт місцезнаходження об’єкта.

Наказом фонду комунальної власності міста Дніпродзержинська №02/245 від 16.10.2006 року керівників  комунальних підприємств,  організацій та установ зобов’язано  привести діючі договори  оренди у відповідність  до рішення  міської ради від 29.09.2006 року №51-04/V “Про затвердження Методики розрахунку пропорцій розподілу між відповідним бюджетом, орендодавцем і балансоутримувачем і порядку використання  плати за оренду  майна, що належить до комунальної власності територіальної громади м. Дніпродзержинська” з 01.10.2006 року (а.с. 31).

Комунальне підприємство "Дніпродзержинське житлове об'єднання" направило приватному підприємству виробничо-комерційній фірмі "Садекс" (лист №1307/4 від 21.12.2006 року) три примірники додаткової угоди  до договору оренди  нерухомого майна, що належить до комунальної власності міста  від 28.05.2006 року для подальшого підписання (отримано відповідачем 28.12.2007 року).

Причиною виникнення спору є непогодження відповідача внести зміни до договору з 25.10.2006 року  шляхом викладення п.4.1 договору у наступній редакції: "Орендна плата визначається на підставі Методики розрахунку орендної плати, затвердженої  рішенням Дніпродзержинської міської ради, і становить без ПДВ за базовий місяць  10.2006 року - 754,92 грн. (сімсот п'ятдесят чотири гривні 92 коп.).

Враховуючи положення п.4 розділу ІХ „Прикінцеві положення” Господарського кодексу України та п.4 розділу „Прикінцеві та перехідні положення” Цивільного кодексу України, при вирішенні спору суд керується нормами Господарського кодексу України та Цивільного кодексу України з урахуванням особливостей, передбачених Господарським кодексом України. Також при вирішенні спору суд застосовує норми Закону України “Про оренду державного та комунального майна”.

Зміна і припинення правовідношення, за визначенням статті 16 Цивільного кодексу України, є одним із способів захисту цивільних прав й інтересів.

Загальний порядок зміни та розірвання господарських договорів регулюється ст.188 Господарського кодексу України, відповідно до якої зміна та розірвання господарських договорів в односторонньому порядку не допускаються, якщо інше не передбачено законом або договором.

Сторона договору, яка вважає за необхідне змінити або розірвати договір повинна надіслати пропозиції про це другій стороні за договором. Сторона договору, яка одержала пропозицію про зміну або розірвання договору, у двадцятиденний строк після одержання пропозицій повідомляє другу сторону про результати її розгляду.

У разі якщо сторони не досягли згоди щодо зміни (розірвання) договору або у разі неодержання відповіді у встановлений строк з урахуванням часу поштового обігу, заінтересована сторона має право передати спір на вирішення суду.

Якщо судовим рішенням договір змінено або розірвано, договір вважається зміненим або розірваним з дня набрання чинності даним рішенням, якщо іншого строку набрання чинності не встановлено рішенням суду.

Приватним підприємством виробничо-комерційною фірмою "Садекс" додаткову угоду підписано з протоколом розбіжностей від 07.02.2007 року, а саме: п.4.1 „орендна плата нараховується з моменту надання розрахунку орендної плати п.4.6, тобто з 01.02.2007 року, методика розрахунку орендної плати не враховує експертну оцінку на момент укладення додаткової угоди” (а.с. 45) та направлено на адресу позивача. Протокол розбіжностей отримано позивачем 14.02.2007 року, що не спростовано останнім.

Відповідно до ст. 19 Закону України “Про оренду державного та комунального майна” Методика розрахунку пропорції розподілу між відповідним бюджетом, орендодавцем і   балансоутримувачем та порядок використання  орендної плати  визначаються: Кабінетом  Міністрів України - для об'єктів, що перебувають у державній власності; органами,  уповноваженими  Верховною  Радою Автономної Республіки Крим, - для  об'єктів,  що  належать Автономній Республіці Крим; органами місцевого самоврядування - для об'єктів, що перебувають у комунальній власності.

Згідно п.4.1 додаткової угоди без дати до договору оренди від 28.05.2006 року (Москворецька, 48) орендна плата  визначається на підставі Методики розрахунку орендної плати, затвердженої рішенням Дніпродзержинської міської ради №51-04/V від 29.09.2006 року. Нарахування ПДВ на суму орендної плати здійснюється у порядку, визначеному чинним законодавством. Орендна плата з 01.10.2006 року становить 750,54 грн. визначається шляхом коригування орендної плати за базовий місяць на індекси інфляції за 09.06 –1,07.

Проект Додаткової угоди про викладення п.4.1 договору оренди від 28.05.2006 року в новій редакції не відповідає вимогам п.7 Рішення Дніпродзержинської міської ради, оскільки, як вбачається з наданого позивачем Розрахунку розміру орендної плати, розрахунок виконаний без урахування вказаної  в цьому пункті формули. Розрахунок орендної плати виконано шляхом індексації першого (базового) місяця та без урахування вартості орендованого об’єкта, що не відповідає рішенню міської ради. Наданий позивачем Розрахунок не узгоджений з Фондом комунальної власності м. Дніпродзержинська.

Умова щодо розміру орендної плати є суттєвою умовою договору. У разі, якщо сторони не досягли згоди щодо розміру орендної плати, такий договір вважається не укладеним.

Листом за вих. №5 від 18.04.2007 року відповідач повідомив позивача про звільнення орендованого приміщення та про те, що договори з комунальними службами розірвані, подача електроенергії припинена, охорона знята.

Таким чином відповідач відмовився від продовження договірних стосунків на новий термін після закінчення строку дії договору від 28.05.2006 року.

Враховуючи, що сторони не бажають продовжувати договірні стосунки на новий термін, Розрахунок орендної плати не відповідає вимогам, зазначеним в рішенні Дніпродзержинської міської ради №51-04/V від 29.09.2006 року та не узгоджений з Фондом комунальної власності м. Дніпродзержинська, станом на день розгляду справи договір оренди припинив свою дію, вимога позивача про зобов’язання внести зміни до договору оренди нерухомого майна, що належить до комунальної власності міста від 28.05.2006 року, укладеного між комунальним підприємством "Дніпродзержинське житлове об'єднання" та приватним підприємством виробничо-комерційною фірмою "Садекс" з 25.10.2006 року  шляхом викладення п.4.1 договору у новій редакції задоволенню не підлягає.

Відповідно до статті 49 Господарського процесуального кодексу України судові витрати покладаються на позивача.

Керуючись ст.ст.1,33,34,43,44,49, 82-85 Господарського процесуального кодексу України, господарський суд, -

В И Р І Ш И В:

В задоволенні позову відмовити.

Судові витрати віднести на позивача.

Суддя                                                                                                          Н.М.Євстигнеєва

(Дата підписання рішення, оформленого відповідно

до вимог ст.84 Господарського процесуального кодексу України, -12.06.2007 року)