ОДЕСЬКИЙ АПЕЛЯЦІЙНИЙ ГОСПОДАРСЬКИЙ СУД
_________________________________________________________________________________________
П О С Т А Н О В А
ІМЕНЕМ  УКРАЇНИ

"22" березня 2007 р.
Справа № 30/436-06-13463

Колегія суддів Одеського апеляційного господарського суду у складі:

головуючого судді  Гладишевої Т.Я.,

суддів  Лавренюк О.Т., Савицького Я.Ф.

при секретарі судового засідання Іоффе С.Б.

за участю представників сторін в судовому засіданні від 22.03.2007 р.

від позивача за первісним позовом: Сененко С.В., довіреність б/н від 20.03.2007р.;

Ровнер Й.А., довіреність б/н від 20.03.2007р.;

від відповідача за первісним позовом: Єрмолатін В.І., довіреність №2 від 11.05.2004р.;

розглянувши у відкритому судовому засіданні апеляційну скаргу Дальницької сільської ради Овідіопольського району Одеської області

на рішення господарського суду Одеської області

від 19 лютого 2007 року

по справі №30/436-06-13463

за позовом: Споживчого кооперативу „Бриз”

до відповідача Дальницької сільської ради Овідіопольського району Одеської області

про визнання договору дійсним та визнання права користування

та за зустрічним позовом: Дальницької сільської ради Овідіопольського району Одеської області

до відповідача Споживчого кооперативу „Бриз”

про визнання договору недійсним

Сторони належним чином повідомлені про час і місце засідання суду.

Повна фіксація судового процесу здійснювалась згідно ст. 129 Конституції України та ст. 4-4 Господарського процесуального Кодексу.

В С Т А Н О В И Л А :

Рішенням господарського суду Одеської області від 19.02.2007р. по справі №30/436-06-13463 (суддя –Рога Н.В.) задоволено позов СК „Бриз” до Дальницької сільської ради Овідіопольського району Одеської області про визнання договору оренди земельної ділянки дійсним: визнано дійсним договір оренди земельної ділянки, укладений між СК «Бриз»та Дальницькою сільською радою Овідіопольського району Одеської області, стосовно земельної ділянки, яка знаходиться на території Дальницької сільської ради в с. Санжійка Овідіопольського району Одеської області, загальною площею 5 га строком на 49 років, для ведення будівництва і обслуговування житлових будинків, господарських будівель і споруд (присадибних ділянок) членами СК „Бриз”; визнано СК „Бриз” користувачем вказаної земельної ділянки, стягнуто з відповідача на користь позивача судові витрати у сумі 288 грн.; при цьому рішенням суду відмовлено у задоволенні зустрічної позовної заяви Дальницької сільської ради Овідіопольського району Одеської області до СК „Бриз” про визнання договору недійсним, з посиланням на те, що: 1) як вбачається з матеріалів справи, сторони за договором оренди земельної ділянки від 10.02.2006р. частково виконали свої зобов’язання за договором: орендодавець передав, а орендар прийняв об’єкт оренди у користування за актом приймання-передачі від 18.04.2006р., останній здійснює користування вказаним об’єктом відповідно до умов договору та чинного законодавства згідно з цільовим призначенням, вносить орендну плату; 2) договір укладений у письмовій формі, містить усі істотні умови, передбачені для договорів такого виду, не суперечить законодавству України, що діяло на момент укладення договору, вказане підтверджується висновком Овідіопольського районного відділу земельних ресурсів від 17.04.2006р., договір зареєстрований у Книзі записів державної реєстрації договорів оренди землі Дальницької сільської ради за №01 від 18.04.2006р., про що свідчить відповідний запис на договорі; 3) в договорі наявні всі істотні умови, передбачені Законом, вірно визначені орендар та орендодавець, наявний акт приймання-передачі об’єкту оренди, строк договору  не перевищує 50 років, отже посилання відповідача на неправомірність державної реєстрації договору є безпідставним; 4)відповідно до ст. 14 Закону України „Про оренду землі” договір укладається у письмовій формі і за бажанням однієї із сторін може бути посвідчений нотаріально, отже спеціальний Закон, який регулює земельні орендні відносини, не містить норми, яка зобов’язує сторони укладати договір оренди земельної ділянки з обов’язковим нотаріальним посвідченням, також у ньому відсутня норма, яка передбачає недійсність договору оренди у разі відсутності такого нотаріального посвідчення, проте відповідно до п. 2 ст.290 Господарського кодексу України оренда земельної ділянки без договору, укладеного в письмовій формі, посвідченого нотаріально та зареєстрованого у встановленому законодавствіом порядку не дозволяється, у зв’язку з чим позивач звернувся до відповідача з проханням зареєструвати договір оренди земельної ділянки від 10.02.2006р., а потім і до суду –з позовною вимогою щодо визнання вказаного договору дійсним; 5) враховуючи наявність чинного договору оренди земельної ділянки, укладеного між сторонами 10.02.2006р. стосовно земельної ділянки, яка знаходиться на території Дальницької сільської ради в с. Санжійка Овідіопольського району Одеської області, загальною площею 5,000га , строком на 49 років, для ведення будівництва та обслуговування житлових будинків, господарських будівель і споруд (присадибних ділянок) членами СК „Бриз”, позивача слід визнати користувачем зазначеної земельної ділянки на строк 49 років, як то встановлено рішенням Дальницької сільської ради від 25.01.2006р. №1750-ІV та договором оренди земельної ділянки; 6)підставою для визнання недійсним договору оренди Дальницька сільська рада зазначила відсутність у договорі умови щодо індексації орендної плати та умови щодо відповідальності орендаря за несвоєчасне виконання грошових зобов’язань, визначеної відповідно до ч. 1 ст. 611 Цивільного кодексу України, проте в розділі 4 договору міститься розмір орендної плати, який визначено в рішенні сільської ради від 25.01.2006р. №1750-ІV, також оскаржуваним договором передбачено, що розмір орендної плати переглядається сторонами внаслідок інфляційних процесів, також в договорі передбачена відповідальність орендаря за несвоєчасне виконання зобов’язань по оплаті орендної плати (розділ 8 договору), отже, вказані доводи Дальницької сільської ради є безпідставними та належним чином не обґрунтованими, що виключає можливість задоволення зустрічної позовної заяви.

Не погоджуючись з оскаржуваним рішенням місцевого господарського суду, до Одеського апеляційного господарського суду з апеляційною скаргою від 01.03.2007р. звернулася Дальницька сільська рада Овідіопольського району Одеської області, в якій просить рішення господарського суду Одеської області від 19.02.2007р. скасувати і прийняти нове рішення, яким у задоволенні первісного позову про визнання договору дійсним відмовити, зустрічний позов задовольнити та визнати недійсним на майбутнє договір оренди земельної ділянки від 10.02.2006р., мотивуючи це тим, що: 1) висновки господарського суду першої інстанції про наявність у договорі умов щодо індексації орендної плати суперечать змісту самого договору, так як розділ 4 даного договору не містить умов щодо індексації розміру орендної плати та відповідальність за несплату орендних платежів, таким чином оспорюваний договір суперечить імперативним вимогам ч. 1 ст. 15 Закону України „Про оренду землі”, яким індексація визначена саме окремою істотною (обов’язковою) умовою договору оренди землі; 2) не відповідають фактичному змісту умов розділу 4 договору оренди висновки господарського суду першої інстанції про те, що до взаємовідносин сторін може бути застосований будь-який вид відповідальності, передбачений нормами чинного законодавства, у тому числі і за несвоєчасне виконання грошових зобов’язань, оскільки неможливо однозначно визначитись, чим саме за своєю юридичною природою є передбачені оспорюваним договором річні проценти, при цьому господарським судом взагалі даним обставинам не була надана будь-яка правова оцінка; 3) даний договір було укладено з порушенням Закону України „Про оренду землі” та Закону України „Про плату за землю” в частині визначення розміру орендної плати, а також майнових інтересів сільської ради.

22.03.2007р. до Одеського апеляційного господарського суду від СК „Бриз” надійшов відзив на апеляційну скаргу, в якому позивач просить рішення господарського суду залишити без змін, оскільки воно відповідає чинному законодавству та обставинам справи, а апеляційну скаргу - без задоволення.

Розглянувши матеріали справи та доводи апеляційної скарги Дальницької сільської ради Овідіопольського району Одеської області, заслухавши представників сторін, перевіривши правильність юридичної оцінки встановлених фактичних обставин справи, застосування господарським судом першої інстанції норм матеріального та процесуального права при прийнятті рішення, колегія суддів Одеського апеляційного господарського суду вважає, що рішення господарського суду  слід залишити без змін, а апеляційну скаргу –без задоволення з огляду на таке.

Як встановлено господарським судом першої інстанції, рішенням Дальницької сільської ради від 25.01.2006р. №1750-ІV „Про затвердження проекту землеустрою щодо відведення земельних ділянок СК „Бриз” під розміщення присадибних ділянок для будівництва і обслуговування жилих будинків, господарських будівель і споруд (присадибні ділянки) площею 5,000га (рілля)” вирішено затвердити проект землеустрою щодо надання СК „Бриз” земельної ділянки площею 5,000га для наступної передачі членам СК „Бриз” в приватну власність для будівництва і обслуговування житлових будинків, господарських будівель і споруд (присадибні ділянки), надати СК „Бриз” зазначену земельну ділянку в довгострокову оренду строком  49 років згідно проекту детального планування та зобов'язано СК „Бриз” замовити в ліцензійній організації виготовлення технічної документації по складанню договору оренди та винесенню в натуру земельних ділянок, а також укласти договір оренди та забезпечити у подальшому розподіл та передачу у власність земельних ділянок членам СК „Бриз”.

Пунктом 4 цього ж рішення рада встановила орендну плату в розмірі 468 грн. 72 коп. в рік з щомісячним перерахуванням по 39,06 грн..

У лютому 2006р. Одеським відділенням УКРГЕОІНФОРМ розроблена технічна документація із землеустрою щодо складання договору оренди на земельну ділянку СК „Бриз”.

09.02.2006р. складений Акт  визначення меж земельних ділянок в натурі (на місцевості) СК „Бриз”, який підписаний начальником Овідіопольського райвідділу земельних ресурсів, головою Дальницької сільської ради, заступником  директора Одеського відділення інституту „УКРГЕОІНФОРМ” та головою правління СК „Бриз”.

10.02.2006р. між Дальницькою сільською радою (орендодавець) та СК „Бриз” (орендар) укладений договір оренди земельної ділянки, за яким орендодавець на підставі рішення Дальницької сільської ради від 25.01.2006р. №1750-ІV передає, а орендар приймає в довгострокову оренду земельну ділянку, яка знаходиться на території Дальницької сільської ради в с. Санжійка Овідіопольського району Одеської області згідно з планом, загальною площею 5,000га, строком на 49 років, для ведення будівництва і обслуговування житлових будинків, господарських будівель і споруд (присадибних ділянок) членами СК „Бриз”.

Згідно з розділом І договору земельна ділянка виділена в натурі (на місцевості) у встановленому чинним законодавством порядку.

18.04.2006р. договір зареєстрований у Книзі записів державної реєстрації договорів оренди землі Дальницької сільської ради за №01, про що свідчить відповідний надпис на Договорі.

18.04.2006р. сторони підписали акт приймання-передачі об'єкту оренди.

03.07.2006р. до Дальницької сільської ради СК „Бриз” направило лист №35, в якому просило нотаріально посвідчити укладений договір оренди до 01.08.2006р., але відповідач відповіді на цей лист не надав.

Відповідно до ч.ч. 1, 2 ст. 290 Господарського кодексу України відносини, пов’язані з орендою землі як засобу виробництва, регулюються Земельним кодексом України та іншими законами; оренда земельної ділянки без договору, укладеного в письмовій формі, посвідченого нотаріально та зареєстрованого в установленому законом порядку, не допускається.

Як вбачається з матеріалів справи, договір оренди земельної ділянки від 10.02.2006р. між СК „Бриз” та Дальницьою сільською радою укладений у письмовій формі, проте орендодавець відмовився від нотаріального посвідчення даного договору, що стало підставою для звернення СК „Бриз” до господарського суду з позовом про визнання договору дійсним згідно з ч. 2 ст. 220 Цивільного кодексу України, яка передбачає, що якщо сторони домовились щодо усіх істотних умов договору, що підтверджується письмовими доказами, і відбулося повне або часткове виконання договору, але одна із сторін ухилилась від його нотаріального посвідчення, суд може визнати такий договір дійсним, у цьому разі його наступне нотаріальне посвідчення не вимагається.

Отже, як свідчать матеріали справи, договір укладений у письмовій формі, містить усі істотні умови, передбачені для договорів такого виду, не суперечить законодавству України, що діяло на момент укладення договору, що підтверджується висновком Овідіопольського районного відділу земельних ресурсів від 17.04.2006р.; вказаний договір зареєстрований у Книзі записів державної реєстрації договорів оренди землі Дальницької сільської ради за №01 18 квітня 2006р., про що свідчить відповідний надпис на договорі; сторони за договором оренди земельної ділянки від 10.02.2006р. виконали свої обов’язки за договором, а саме орендодавець передав об’єкт оренди у користування за актом приймання-передачі від 18.04.2006р., орендар прийняв цей об’єкт оренди, здійснює користування ним у відповідності цільового призначення, сплачує орендну плати за користування земельною ділянкою.

При цьому, Дальницька сільська рада стверджує, що договір оренди земельної ділянки від 10.02.2006р. не відповідає чинному законодавству, оскільки в ньому відсутні умови щодо індексації орендної плати та відповідальності за неналежне виконання умов договору, а отже є недійсним.

Дослідивши зміст оспорюваного договору, колегія суддів Одеського апеляційного господарського суду приходить до висновку, що вказаний договір відповідає вимогам чинного законодавства та містить усі необхідні для даного виду договорів умови, що підтверджується наступним.

Згідно зі ст.126 Земельного кодексу України право оренди землі оформляється договором, який реєструється відповідно до закону.

За ст. 626 Цивільного кодексу України договором є домовленість сторін, спрямована на встановлення, зміну або припинення цивільних прав та обов’язків.

За умовами ст.627 Цивільного кодексу України відповідно до ст.6 цього Кодексу сторони є вільними в укладенні договору, виборі контрагента та визначенні умов договору з урахуванням вимог законодавства, звичаїв ділового обороту, вимог розумності та справедливості. Зміст договору становлять умови (пункти), визначені на розсуд сторін і погоджені ними, та умови, які є обов'язковими відповідно до актів цивільного законодавства (ст.628 Цивільного кодексу України).

Частиною 1 ст. 15 Закону України „Про оренду землі” встановлено, що істотними умовами договору оренди землі є: 1) об’єкт оренди (місце розташування та розмір земельної ділянки); 2) строк дії договору оренди; 3) орендна плата із зазначенням її розміру, індексації, форм платежу, строків, порядку її внесення і перегляду та відповідальності за її несплату; 4) умови використання та цільове призначення земельної ділянки, яка передається в оренду; 5) умови збереження стану об’єкта оренди; 6) умови і строки передачі земельної ділянки орендарю; 7) умови повернення земельної ділянки орендодавцеві; 8) існуючі обмеження (обтяження) щодо використання земельної ділянки; 9) визначення сторони, яка несе ризик випадкового пошкодження або знищення об'єкта оренди чи його частини; 10) відповідальність сторін.

В розділі І договору оренди земельної ділянки визначено об’єкт оренди: земельна ділянка, яка знаходиться на території Дальницької сільської ради в с. Санжійка Овідіопольського району Одеської області, загальною площею 5,000 га, згідно плану, що доданий до договору.

Розділом ІІ даного договору встановлено мету використання та цільове призначення земельної ділянки, яка передається в оренду - для ведення будівництва і обслуговування жилих будинків, господарських будівель і споруд (присадибних ділянок) членами Споживчого кооперативу „Бриз”.

Згідно з розділом ІІІ договору передбачено строк оренди –49 років, починаючи з дня його реєстрації, по закінченні терміну договору орендар має переважне право на поновлення договору на новий термін, у цьому разі зацікавлена сторона повинна повідомити письмово другу сторону про бажання щодо продовження строку дії договору на новий термін не пізніше, ніж за два місяці до його закінчення.

Відповідно до ст.21 Закону України „Про оренду землі” обчислення розміру орендної плати за землю здійснюється з урахуванням індексів інфляції, якщо інше не передбачено договором оренди.

Орендна плата, порядок її сплати та підстави для перерахування її розміру визначені сторонами у розділі ІV договору, а саме у розмірі 468,72 грн. на рік (в тому числі ПДВ 20% - 78,12 грн.), яка підлягає щомісячній сплаті у розмірі 39,06 грн., кошти перераховуються на рахунок Дальницької сільської ради; у розмір орендної плати входить податок на землю; розмір орендної плати переглядається у випадках: 1) підвищення цін, тарифів тощо, у тому числі внаслідок інфляційних процесів; 2) збільшення розмірів ставки земельного податку; 3) зміни умов господарювання, передбачених договором; 4) в інших випадках передбачених законодавчими актами України.

Хоча в тексті договору і відсутнє слово „індексація”, зміст вищевказаного розділу свідчить, що під словосполученням „перегляд орендної плати” мається на увазі саме індексація орендної плати.

Крім того, в даному розділі договору передбачена відповідальність орендаря в разі прострочення сплати орендної плати: на будь-яку суму орендної плати, яка не буде сплачена у строки, визначені цим договором, нараховуються річні проценти за ставкою 0,2% несплаченої суми, за кожний наступний день, доки суму простроченої орендної плати не буде повністю сплачено.

Вказана умова договору відповідає розділу V Господарського кодексу України, який передбачає відповідальність за правопорушення у сфері господарювання.

Також у розділі VІІІ договору встановлено, що у разі невиконання зобов’язань за договором оренди земельної ділянки сторони несуть відповідальність згідно із законом та цим договором, тобто до взаємовідносин сторін може бути застосований будь-який вид відповідальності, передбачений нормами чинного законодавства, у тому числі і на несвоєчасне виконання грошових зобов’язань, який передбачений самим договором.

Таким чином, враховуючи вищенаведене, колегія суддів Одеського апеляційного господарського суду вважає вірним висновок господарського суду першої інстанції щодо необґрунтованості тверджень Дальницької сільської ради щодо відсутності в оспорюваному договорі істотних умов, таких як індексація орендної плати та відповідальність орендаря за несвоєчасне виконання грошових зобов’язань, а отже, договір оренди земельної ділянки, укладений 10.02.2006р. між СК „Бриз” та Дальницькою сільською радою Овідіопольського району Одеської області стосовно земельної ділянки, яка знаходиться на території Дальницької сільської ради, є дійсним.

За таких обставин вимоги позивача за первісним позовом є обґрунтованими, підтверджені матеріалами справи та правомірно задоволені, а позовні вимоги Дальницької сільської ради не підлягають задоволенню, оскільки не відповідають дійсним обставинам справи та чинному законодавству України.

Оскільки договір оренди земельної ділянки від 10.02.2006р. визнано дійсним, то й господарським судом першої інстанції правомірно задоволено позовну вимогу СК „Бриз” щодо визнання його користувачем земельної ділянки, яка знаходиться на території Дальницької сільської ради в с. Санжійка Овідіопольського району Одеської області, загальною площею 5,000га строком на 49 років.

Враховуючи вищенаведене, колегія суддів Одеського апеляційного господарського суду вважає, що апеляційну скаргу слід залишити без задоволення, а рішення господарського суду –без змін, оскільки воно відповідає чинному законодавству та обставинам справи.

Керуючись ст. ст. 99, 101-103, 105 ГПК України, Одеський апеляційний господарський суд, -

П О С Т А Н О В И В:

Рішення господарського суду Одеської області від 19.02.2007р. по справі №30/436-06-13463 залишити без змін, апеляційну скаргу Дальницької сільської ради Овідіопольського району Одеської області –без задоволення.

Постанова набирає законної сили з дня її прийняття.

Головуючий суддя:                                                                      Т.Я. Гладишева

Суддя:                                                                                 О. Т. Лавренюк

Суддя:                                                                                          Я.Ф. Савицький