ГОСПОДАРСЬКИЙ СУД ХЕРСОНСЬКОЇ ОБЛАСТІ
_________________________________________________________________________________________________________________________________________________________
П О С Т А Н О В А

І М Е Н Е М      У К Р А Ї Н И

16.01.2007                                                           Справа № 7/9-АП-07

м. Херсон, зал судового засідання № 324, 11 год. 30 хв.

Господарський суд Херсонської області у складі судді  Задорожної Н.О. при секретарі Чуприні О.О., розглянувши у відкритому судовому засіданні справу

за позовом Товариства з обмеженою відповідальністю "Аптечний Дім", м. Херсон

до Херсонської міської Ради, м. Херсон

третьої особи без самостійних вимог на стороні відповідача: Херсонський обласний благодійний фонд "Берег надії", м. Херсон

про визнання нечинним п.1.8 рішення № 127 від 26.09.06 р.

за участю представників сторін:

від  позивача: Омельченко Т.Й. - представник, дов. № 1/08 від 15.11.06р.;

від відповідача: Копилова А.С. - зав. сектора судово-претензійної роботи юрвідділу,  дов. № 1-13-87 від 25.09.06р.;

від третої особи: не прибув.

Позивач (ТОВ "Аптечний Дім") звернувся з позовом, у якому просить суд визнати нечинним п.1.8 прийнятого відповідачем (Херсонська міська рада) рішення №127 від 26.09.06р. "Про передачу в оренду об'єктів комунальної власності міської територіальної громади", яким Херсонському обласному благодійному фонду "Берег надії" для розміщення офісного контакт-центру, соціального тренінг-центру та центру гуманітарної допомоги передано в оренду строком на 3 роки нежилі приміщення в напівпідвалі будинку № 13 по вул.Горького, загальною площею 271,9 кв.м.

Як зазначає позивач, нежилі приміщення напівпідвалу площею 271,9 кв.м. використовуються ним на підставі укладеного між ним і управлінням комунальної власності міста Херсона договору оренди комунального майна міської територіальної громади № 1223 від 14.03.2006р. з строком дії до 14.03.2009р.

Нежилі приміщення, передані за актом приймання-передачі від 14.03.2006р. перебували у технічному стані з фізичним зносом 55% і потребували капітального ремонту.

Позивачем укладено договори з відповідними службами на  участь в експлуатаційних витратах по утриманню орендованих приміщень, згідно з затвердженим кошторисом відбувається підготовча робота до проведення капітального ремонту.

Зазначає, що поряд з виконанням усіх істотних умов договору, мала місце затримка орендної плати, яка станом на 29.11.2006р. повністю погашена.

Про передачу в оренду об'єкта нерухомого майна іншому орендарю на підставі оспорюваного акту, позивачу стало відомо 24.11.2006р.

На момент прийняття  рішення (26.09.2006р.) сторони у встановленому порядку не досягли згоди щодо розірвання договору, жодною з сторін не ініційовано позову про розірвання договору у судовому порядку.

Зазначає,  що договір розірвано між сторонами без врахування положень статті 188 Господарського кодексу України.

Відповідач позов не визнає, посилаючись на те, що за користування майном з наймача справляється плата, розмір якої встановлюється договором найму.

Відповідно до ст.10 Закону України "Про оренду державного та комунального майна" однією із істотних умов договору оренди є орендна плата, яку орендар зобов'язаний сплачувати своєчасно й у повному обсязі.

Умовами договору оренди, зокрема його п.11.4 передбачено, що у разі невнесення орендної плати протягом трьох місяців, договір оренди може бути достроково розірвано на вимогу орендодавця.

У зв'язку з невиконанням відповідачем зобов'язань по своєчасному і повному внесенню орендної плати, йому, в порядку, передбаченому ст.ст. 18, 19 Закону України "Про оренду державного та комунального майна" було надано лист - попередження від 13.06.06р. № 488, у якому було запропоновано погасити заборгованість по орендній платі в строк до 19.06.06р.

Станом на 01.08.06р. заборгованість по орендній платі не була погашена, в зв'язку з чим договір оренди з позивачем було розірвано, про що його було сповіщено листами №632 від 10.08.06р. та №676 від 07.09.06р. та встановлено строк для звільнення об'єкта оренди і здачі його за актом приймання - передачі балансоутримувачу.

Таким чином, дії орендодавця по розірванню договору оренди повністю відповідають приписам ст.782 Цивільного кодексу України та досягнутій у п.11.5 договору оренди домовленості сторін.

На виконання ухвали господарського суду від 1 грудня 2006р. про відкриття провадження в адміністративній справі, позивачем надано докази направлення третій особі (22.12.06р.) без самостійних вимог копії позовної заяви.

Представник третьої особи у судове засідання не з'явився, письмових заперечень не надав. Зважаючи на те, що фонд "Берег надії" у встановленому порядку був повідомлений про дату і час розгляду справи, заява про відкладення слухання справи від нього не поступило, слухання справи відбувається по наявних в ній матеріалах.

Дослідивши матеріали справи, заслухавши пояснення представників сторін, суд

в с т а н о в и в:

14 березня 2006р. між позивачем і управлінням комунальної власності міста Херсона укладено договір № 1223 оренди комунального майна міської територіальної громади, згідно з яким в оренду ТОВ "Аптечний Дім" строком до 14 березня 2009р. було передано  нежилі  приміщення в напівпідвалі будинку під номером 13, розташовані у м.Херсоні, вул.Горького, 13, загальною площею 271,9 кв.м., ринковою вартістю 95800грн.

26 вересня 2006р. Херсонською міською радою прийнято рішення № 127 "Про передачу в оренду об'єктів комунальної власності міської територіальної громади", п.1.8 якого нежилі  приміщення в напівпідвалі будинку № 13 по вул.Горького загальною площею 271,9 кв.м. передано в оренду строком на 3 роки Херсонському обласному благодійному фонду "Берег надії" для розміщення офісного контакт-центру, соціального тренінг-центру та центру гуманітарної допомоги.

Позивач вважає рішення в частині передачі в оренду нежилих приміщень площею 271,9 кв.м. в напівпідвалі будинку № 13 по вул.Горького іншому суб'єкту - орендодавцю таким, що порушує його права та охоронювані законом інтереси та таким, що не відповідає вимогам чинного законодавства, в зв'язку з чим просить визнати його нечинним.

З'ясувавши обставини справи, дослідивши докази на їх підтвердження, суд визнав позов обґрунтованим і таким, що підлягає задоволенню у повному обсязі з врахуванням наступного.

Правові підстави та процедура розірвання договору оренди врегульовано приписами Цивільного кодексу України, Господарського кодексу України та Закону України "Про оренду  державного і комунального майна" № 768/97-ВР із змінами і доповненнями (далі за текстом Закон № 768).

Відповідно до частини 3 статті 26 Закону № 768 договір оренди може бути розірвано по узгодженню сторін. На вимогу однієї з сторін договір оренди може бути достроково розірвано за рішенням суду, господарського суду у випадку невиконання сторонами своїх зобов'язань і за інших підстав, передбачених законодавчими актами України.

Натомість зазначену правову норму необхідно застосовувати в сукупності з нормами Цивільного кодексу України та Господарського кодексу України, оскільки за своєю правовою суттю договір оренди є господарським і передбачає передачу за плату на певний строк у користування майна для здійснення господарської діяльності (ст.283 Господарського кодексу України).

Згідно приписів частин 1, 3 ст.291 Господарського кодексу  України одностороння  відмова від договору оренди не допускається. Договір оренди може бути розірваний за згодою сторін. На вимогу однієї із сторін договір оренди може бути достроково розірваний з підстав, передбачених Цивільним кодексом України для розірвання договору найму, в порядку, встановленому статтею 188 цього Кодексу.

Стаття 651 Цивільного кодексу України встановлює підстави для зміни або розірвання договору. Так, зміна або розірвання договору допускається лише за згодою сторін, якщо інше не встановлено договором або законом. Договір може бути змінено або розірвано за рішенням суду на вимогу однієї із сторін у разі істотного порушення договору другою  стороною та в інших випадках, встановлених договором або законом.

Істотним є таке порушення стороною договору, коли внаслідок завданої цим шкоди друга сторона значною мірою позбавляється того, на що вона розраховувала при укладенні договору.

Статтею 188 Господарського кодексу України встановлено порядок зміни та розірвання господарських договорів. Частинами 1 - 4 зазначеної статті передбачено, що зміна та розірвання господарських договорів в односторонньому порядку не допускаються, якщо інше не передбачено законом або договором. Сторона договору, яка вважає за необхідне змінити або розірвати договір, повинна надіслати пропозиції про це другій стороні за договором. Сторона договору, яка одержала пропозицію про зміну чи розірвання договору, у двадцятиденний строк після одержання пропозиції повідомляє другу сторону про результати її розгляду. У разі якщо сторони не досягли згоди щодо зміни (розірвання) договору або у разі неодержання відповіді у встановлений строк з урахуванням часу поштового обігу, заінтересована сторона має право передати спір на вирішення суду. Якщо судовим рішенням договір змінено або розірвано, договір вважається зміненим або розірваним з дня набрання чинності даним рішенням.

З системного аналізу вищенаведених правових норм вбачається, що встановлена процедура розірвання договору має бути додержаною і у разі істотного порушення договору  однією з сторін.

Такий порядок розірвання договору сторонами встановлений й у пункті 11.4 договору № 1223, згідно з яким договір оренди може бути розірвано за згодою сторін на вимогу орендодавця, договір оренди може бути достроково розірваний з підстав ... невнесення орендної плати протягом 3-ох місяців.

Досліджуючи критерій суттєвості порушення договору оренди орендарем, обсяг спричиненої шкоди, яка не дозволила орендодавцю одержати очікуване при укладенні договору, встановлено, що на день прийняття оспорюваного акту (26.09.06р.) позивач мав борг по орендній  платі за п'ять місяців (847 грн. 37 коп. сума оренди за 1 місяць).

Щодо інших суттєвих умов договору, що стосуються страхування орендованого майна, виготовлення кошторисної документації на проведення капітального ремонту й інших, то ці зобов'язання орендарем було виконано, що підтверджується наданими у справу договором страхування орендованого майна №н 262-И; договором на участь орендаря нежилих приміщень у експлуатаційних витратах по утриманню будинку та прилеглої території, договором на виготовлення кошторисної документації на проведення капітального ремонту.

Щодо дотримання орендодавцем  встановленої законом процедури розірвання договору, то, як встановлено з фактичних матеріалів справи, а саме поданих орендодавцем листа - попередження вих. № 488 від 13.06.06р., листів № 632 від 10.08.06р. та № 676 від 07.09.06р., якими орендар повідомлявся про одностороннє розірвання договору оренди, останнім не дотримано приписів щодо порядку розірвання договору, встановлених нормами статей 188, 291 Господарського кодексу України, ч.3 статті 26 Закону України № 768.

Суд також враховує  ту  обставину, що позивачем повністю погашено заборгованість по орендній платі по грудень 2006р. включно, що підтверджується наданими у справу платіжними дорученнями № 1 від 29.11.2006р. на суму 5223 грн. 15коп., №2 від 15.12.06р. на суму 3000 грн., №3 від 20.12.06р. на суму 3000 грн., №4 від 29.12.06р. на суму 3000 грн., які містять відмітку банку про проведення платежів.

Відповідно до частини 1 статті 28 Закону № 768 орендареві забезпечується захист його прав на майно, одержане ним за договором оренди, нарівні з захистом, встановленим законодавством відносно захисту права власності.

Підставами припинення права власності є певні юридичні факти, визначені законом.

Відповідач, не вилучивши об'єкт оренди у орендаря у встановленому законом порядку в період діючого та чинного договору оренди, приймає рішення про передачу зазначеного об'єкту оренди іншому орендодавцю, що порушує гарантовані законодавчо (ст.319, 321 ЦК України) визначальні принципи здійснення права власності та непорушність цього права.

Виходячи з частини 2 статті 19 Конституції України, органи державної влади та органи місцевого самоврядування, їх посадові особи повинні діяти лише у межах повноважень, визначених у законодавчих актах.

Відповідно до статтей 16, 391 Цивільного кодексу України позивач вправі звернутися до суду за захистом свого особистого немайнового  або  майнового права та інтересу  та визнати незаконним рішення органу державної влади або органу місцевого самоврядування.

З огляду на викладене, суд визнає нечинним п.1.8 рішення 127 від 26.09.06р., як такий, що прийнято з порушенням законодавства.

Суд не приймає до уваги доводи відповідача як безпідставні і такі, що не ґрунтуються на нормах чинного законодавства з врахуванням наступного.

Так, об'єктом оренди є об'єкт комунального майна, тому, правовідносини, що випливають з цього договору, в першу чергу регулюються положеннями спеціального Закону № 768, зокрема, статті 26, у сукупності з нормами Цивільного та Господарського кодексу України.

Стаття 26, як і кореспондуючі з нею статті 188, 291 Господарського кодексу України, стаття 651 Цивільного кодексу України не допускають односторонньої  відмови, зміни або розірвання договору, встановлюючи певний порядок проведення такої процедури.

Дійсно, п.11.5 договору оренди сторони передбачили, що у разі відмови Орендодавця від договору оренди, договір є розірваним з моменту одержання Орендарем повідомлення Орендодавця про відмову від договору.

Натомість з врахуванням приписів вищеперелічених норм сама процедура відмови, як і розірвання договору або його зміна має відбуватися у порядку, встановленому чинним законодавством для конкретного випадку.

Крім того, як вбачається  з наданих відповідачем  листів, в них орендодавець ставив питання не про відмову, а про розірвання договору оренди.

До того ж, надані листи не містять відміток про прийняття  вхідної кореспонденції, які мають відповідати встановленим вимогам і містити штамп, номер вхідної кореспонденції, дату та підпис уповноваженої  особи.

За цих підстав, подані листи не мають юридичних наслідків і не можуть бути доказами у справі.

Судовий збір у сумі 3 грн. 40 коп. відноситься на відповідача.

У судовому засіданні проголошено вступну та резолютивну частини постанови та повідомлено про дату, час і місце складення її повного тексту - 19 січня 2007р. о 16:00, каб. № 324, м.Херсон, вул.Горького, 18.

Керуючись ст.ст. 94, 98, 158, 160-163, п.6 Прикінцевих та перехідних положень КАС України, суд

постановив:

1. Позов задовольнити.

Визнати нечинним п.1.8 рішення Херсонської міської ради № 127 від 26.09.2006р. про передачу нежилих приміщень в напівпідвалі будинку № 13 по вул.Горького, загальною площею 271,9 кв.м. Херсонському обласному благодійному фонду "Берег надії" для розміщення офісного контакт-центру, соціального тренінг-центру та центру гуманітарної допомоги.

2. Присудити товариству з обмеженою відповідальністю "Аптечний Дім" м. Херсон, вул.200 річчя Херсону, 38, кв.5, , р/р 7001 ХФКБ "Приватбанк", МФО 352479, з місцевого бюджету 3 грн. 40 коп. судового збору.

Постанова набирає законної сили після закінчення строку подання заяви про апеляційне оскарження, якщо таку заяву не було подано. Якщо було подано заяву про апеляційне оскарження, але апеляційна скарга не була подана в строк, встановлений Кодексом адміністративного судочинства України, постанова або ухвала суду першої інстанції набирає законної сили після закінчення цього строку. У разі подання апеляційної скарги судове рішення, якщо його не скасовано, набирає законної сили після закінчення апеляційного розгляду справи.

Заява про апеляційне оскарження постанови суду першої інстанції подається протягом десяти днів з дня її проголошення, а в разі складення постанови у повному обсязі відповідно до статті 160 КАС України з дня складення в повному обсязі. Апеляційна скарга на постанову суду першої інстанції подається протягом двадцяти днів після подання заяви про апеляційне оскарження. Апеляційна скарга може бути подана без попереднього подання заяви про апеляційне оскарження, якщо скарга подається у строк, встановлений для подання заяви про апеляційне оскарження.

Суддя                                                                  Н.О. Задорожна

Повний текст постанови

складено 19.01.2007р.