ОДЕСЬКИЙ АПЕЛЯЦІЙНИЙ ГОСПОДАРСЬКИЙ СУД
_________________________________________________________________________________________
П О С Т А Н О В А
ІМЕНЕМ  УКРАЇНИ

"17" травня 2007 р.
Справа № 25/39-07-584

Одеський апеляційний господарський суд у складі колегії суддів:

Головуючого:                      Мацюри П.Ф.

Суддів:                              Андрєєвої Е.І.,

Ліпчанської Н.В.

При секретарі                    Юзьковій  І.В.

за участю представників :

від позивача                      Халдай І.В. за довіреністю №01-13/67 від 12.01.07р.

від відповідача                  Тарасенко В.С. за довіреністю  б/н від 16.02.07р.

розглянувши у відкритому судовому засіданні апеляційну скаргу ТОВ „Бурьонка”

на рішення    господарського суду Одеської  області від 05.04. 2007 року

по справі № 25/39-07-584

за позовом Представництва по управлінню комунальною власністю Одеської міської ради

до ТОВ „Бурьонка”

про розірвання договору оренди нежитлового приміщення № 6/035 в редакції від 02.06.2006р., виселення з нежитлового приміщення підвалу, загальною площею 170,4 кв. м., розташованого за адресою м. Одеса, вул. Пантелеймонівська, 62, зобов’язання повернути нежитлове приміщення підвалу згідно з актом приймання - передачі.

ВСТАНОВИВ:

Рішенням Господарського суду  Одеської області (суддя І. А. Малярчук) від 05.04.2007р. по справі № 25/39-07-584 позов Представництва по управлінню комунальною власністю Одеської міської ради був задоволений у повному обсязі.

Розірвано договір оренди нежитлового приміщення № 6/035 від 02.06.06р., укладений між Представництвом по управлінню комунальною власністю Одеської міської ради та ТОВ „Бурьонка”. Зобов'язано звільнити   ТОВ „Бурьонка”  нежитлове приміщення підвалу, загальною площею 170,4кв.м., розташованого за адресою м. Одеса, вул. Пантелеймонівська, 62 та повернути дане приміщення Представництву по управлінню комунальною власністю Одеської міської ради згідно  акту приймання-передачі.

Рішення мотивовано наступним.

Судом першої інстанції встановлено неналежне виконання ТОВ „Бурьонка” зобов’язань за договором оренди нежитлового  приміщення № 6/035 в редакції від   02.06.06 р., а саме п.п. 2.4.,4.2, 4.3., 4.4., 4.8 що полягає в наступному: несвоєчасному проведенню платежів за користування орендованим приміщенням;  незастрахування орендованого приміщення на весь термін дії договору оренди № 6/035 у страховій компанії у порядку, визначеному чинним законодавством, та наданням орендодавцю копії відповідних документів, що засвідчують виконання зазначеного обов'язку, протягом 20 днів з моменту укладення цього договора; проведення без дозволу  Представництва по управлінню комунальною власністю та без надання проектно-кошторисної документації  на проведення капітального ремонту, реконструкції будівель (споруд, приміщень), що є власністю територіальної громади  м. Одеси, затвердженим  розпорядженням міського голови від 07.10.04 р. № 1392-01р капітального  ремонту приміщення з технічним переобладнанням; невиконанням зобов'язань  договору №156/2 про повернення експлуатаційних витрат балансу утримувача на утримання житлового будинку; здійснення неефективного використання приміщення, що призвело до  знаходження його у незадовільному стані; передача частини приміщення в суборенду в термін з 12.05.06 р. по 05.11.06 р. за відсутності письмового погодження орендодавця.

Не погоджуючись з вказаним рішенням  суду першої інстанції, ТОВ „Бурьонка”   звернулось з апеляційною скаргою від 20.04.2007р. до Одеського апеляційного господарського суду в якій  просить скасувати рішення  господарського суду Одеської області від 05.04.2007 р. по справі №25/39-07-584, вважаючи його таким, що суперечить нормам матеріального і процесуального права, а також  прийнятого з неповним з’ясуванням обставин, що мають значення для справи.

Згідно п.4.3 Договору оренди, відповідач здійснював лише дії щодо підготовки приміщення до проведення поточного ремонту без перепланування приміщення, знесення стін  чи будя- яких інших ознак капітального ремонту.

Саме для проведення поточного ремонту відповідачем 18.07.06р. був укладений договір №18/07/06, предметом якого є проведення поточного ремонту. 24.11.04р. з ЗАТ фінансова група „Страхові традиції” укладено договір добровільного страхування майна строком до 31.10.2007р.

Дослідивши  доводи апеляційної скарги, заслухавши представників сторін, дослідивши наявні матеріали справи та обставини на які посилається скаржник, а також перевіривши додержання та правомірність застосування судом першої інстанції норм матеріального та процесуального права, апеляційний господарський суд дійшов висновку про відсутність підстав для задоволення апеляційної скарги, виходячи з наступного.

17.06.96р. між Представництвом по управлінню комунальною власністю Одеської міської ради (Орендодавець) та ТОВ „Бурьонка” (Орендар) був укладений договір оренди нежитлового приміщення № 6/035, п. 1.1 якого передбачено, що Орендодавець здає,  а Орендар приймає у тимчасове платне користування нежитлове приміщення, розташоване за адресою м. Одеса вул. Пантелеймонівська, 62, цоколь, загальною площею 170,4 кв. м.  під магазин.

02.06.06 р. між Представництвом по управлінню комунальною власністю Одеської міської ради (Орендодавець) та ТОВ „Бурьонка” (Орендар) на підставі ст.793 ЦК України та за взаємною згодою сторін був переукладений договір оренди нежитлового приміщення № 6/035 від 17.06.1996 р. у новій редакції, посвідчений приватним нотаріусом Одеського міського нотаріального округу Чужовською Н.Ю., зареєстрований в реєстрі за № 2258.

Пунктами 1.1, 1.3  даного договору визначено, що Орендодавець передає, а Орендар приймає у строкове платне користування нежитлове приміщення № 501, що складається з нежитлових приміщень підвалу, загальною площею 170,4 кв.м., розташоване за адресою: м.Одеса вул. Пантелеймонівська, 62.  Вищезазначені приміщення належать територіальній громаді м.Одеси в особі Одеської міської ради на праві комунальної власності на підставі свідоцтва про право власності на нежилі приміщення № 501, виданого Виконавчим комітетом Одеської міської ради 17.02.04 р. на підставі рішення виконавчого комітету Одеської міської ради № 590 від 16.10.03 р. та зареєстрованого 18.02.04 р. Одеським МБТІ у книзі 2-й на стор. 139 за № 282. Термін дії договору оренди у новій редакції: з 02.06.2006 р. до 02.06.2011 р.

Відповідно до п.п. 3.1., 3.2., 3.3. даного договору Орендодавець має право проводити реконструкцію або капітальний ремонт будинку (споруди, приміщення), має право контролювати стан, напрямки та ефективність використання приміщення, переданого в оренду. Орендодавець має право виступати з ініціативою щодо внесення змін до договору оренди або його розірвання у разі невиконання або неналежного виконання Орендарем обов’язків, передбачених цим договором, у тому числі невикористання орендованого приміщення на протязі 3-х місяців.

Вказане у п.1.1. приміщення  Орендодавцем передано Орендарю виключно для використання під розміщення кафе. На протязі дії цього договору, крім своєчасного внесення орендної плати, Орендар зобов’язаний: забезпечувати збереження орендованого приміщення, своєчасно проводити ремонти приміщення, запобігати його пошкодженню  і псуванню; сплачувати фактичні витрати за користування водою, каналізацією, газом, електроенергією, центральним опаленням, іншими комунальними послугами, а також за користування земельною ділянкою та інші обов'язки. (п. 4.1., пп. а), в), е), л) п.4.2. договору).

Пунктами 4.3., 4.7, 4.8., ч.1 п. 4.4. передбачено, що капітальний ремонт, реконструкція, технічне переобладнання орендованого приміщення, викликані особливостями господарської діяльності Орендаря, проводяться лише з дозволу Орендодавця з наданням проектно-кошторисної документації, виготовленої за рахунок Орендаря до початку проведення робіт і затвердженої у встановленому порядку. Після закінчення строку дії договору чи у випадку його дострокового розірвання, Орендар зобов’язаний у 15-ти денний термін передати Орендодавцю приміщення за актом у належному стані, не гіршому ніж на момент передачі його в оренду та відшкодувати Орендодавцеві збитки у разі погіршення стану або втрати (повної або часткової) об’єкта оренди.

За невиконання  або неналежне виконання Орендодавцем обов’язків, передбачених п. 4.1., п. 4.2. абз. а), г), е) цього договору, Орендодавець має право достроково вимагати розірвання договору оренди у порядку, передбаченому чинним законодавством  (п.п. 4.11, 5.2., 5.6. договору оренди).

Розділом 7 договору передбачено можливість розірвання у разі неналежного виконання його умов.

Відповідно до умов Договору оренди ( п. 2.4. )  ТОВ „Бурьонка”  зобов’язано було вносити орендну плату щомісячно до 15 числа поточного місяця, однак із поданих позивачем до матеріалів справи  розрахунків заборгованості по орендній платі за договором № 6/035 за період з 01.01.06 р. по 14.02.07 р.  вбачається, що відповідачем систематично порушувались дані умови договору, оплата орендної плати в січні, березні, квітні, липні, серпні, вересні, грудні 2006 р. та в січні 2007 р.  провадилась ним  з порушенням визначеного договором строку, тобто після 15 числа кожного місяці, а в червні 2006 р. відповідач взагалі не провів оплату орендної плати.

Порушувались зобов'язання страхування орендованого майна за період із 1996р. майно застраховане тільки у 2006р., про що стало відомо під час розгляду справи, страхування здійснено лише на один рік.

29.03.07р. судом першої інстанції в ході судового виїзного засідання встановлено, що в орендованому приміщенні площею 77,9 кв.м. проводились ремонтні роботи з технічним переобладнанням приміщення, знесенням стін, перепланування.

Комісією орендодавця із залученням спеціалістів ДЕЗ і ЖЕКХ встановлено порушення правил проведення ремонтних робіт з елементами реконструкції та переобладнання, зміни проекту приміщення. Відповідачем не виконувалися зобов’язання згідно укладеного з КП ДЕЗ „Арнаутське” договору № 156/2 про повернення експлуатаційних витрат балансоутримувача на утримання житлового будинку за адресою вул. Пантелеймонівська, 62, а саме на здійснення з 01.06.06 р. передбачених договором щомісячних платежів.

Відповідно до ч. 3 ст. 26 Закону України “Про оренду державного та комунального майна” договір оренди може бути розірвано за погодженням сторін. На вимогу однієї із сторін договір оренди може бути достроково розірвано за рішенням суду, арбітражного суду у разі невиконання сторонами своїх зобов’язань та з інших підстав, передбачених законодавчими актами України.

Наймодавець  має право вимагати розірвання договору найму, якщо: 1) наймач користується річчю всупереч договору або призначенню речі; 2) наймач  без дозволу наймодавця передав річ у користування іншій особі; 3) наймач своєю недбалою поведінкою створює  загрозу пошкодження речі ( п.п.1, 2, 3 ч.1 ст.783 ЦК України).

Частиною 2 ст. 651 ЦК України передбачено, що договір  може  бути змінено або розірвано за рішенням суду на вимогу однієї із сторін у  разі  істотного  порушення  договору другою  стороною  та в інших випадках,  встановлених договором або законом.

Орендарем було порушено встановлений договором оренди та чинним законодавством порядок  оформлення документів на проведення капітального ремонту приміщень, що є власністю територіальної громади м. Одеси. Наведений позивачем перелік документів, які орендар зобов’язаний надати для отримання дозволу на здійснення капітального ремонту згідно Порядку оформлення документів на проведення капітального ремонту приміщень, що є власністю територіальної громади м. Одеси, затвердженого розпорядженням міського голови №1392-01 р. від 07.10.04 р.,   є вичерпним та не підлягає розширенню чи скороченню.

Факту порушення орендарем зобов’язань, взятих на себе за договором № 6/035 від 17.06.96 р., викладеним в новій редакції від 02.06.06р., на запит представництва до КП ДЕЗу „Арнаутський” щодо укладення відповідачем договору на проведення експлуатаційних витрат, що передбачено пп. л) п.4.2. договору оренди, останнім було надано відповідь від 14.02.07 р. № 028, про те, що орендар у порушення умов договору не сплачує платежі за договором на  повернення експлуатаційних витрат Балансоутримувача на утримання  житлового будинку за адресою вул. Пантелеймонівська,62.

Так, засадами  чинного законодавства передбачено, що орендою   є   засноване   на  договорі  строкове  платне користування   майном,   необхідним   орендареві   для  здійснення підприємницької та іншої діяльності (ч.1 ст. 2 Закону України “Про оренду державного та комунального майна” від     10.04.1992 р. N 2269-XII).

Статтею 10 Закону України “Про оренду державного та комунального майна” передбачено що істотними умовами договору оренди є  об’єкт оренди ( склад і вартість майна з урахуванням її індексації); термін, на який укладається договір оренди; орендна плата з урахуванням її індексації; порядок використання амортизаційних відрахувань; відновлення орендованого майна та умови його повернення; виконання зобов’язань; відповідальність сторін; страхування орендарем взятого ним в оренду майна; обов’язки сторін щодо забезпечення пожежної безпеки орендованого  майна.

За змістом п.п. 2, 3 ст. 18, п.п. 1, 3 ст. 19 Закону України “Про оренду державного та комунального майна” орендар зобов’язаний використовувати та зберігати орендоване майно відповідно до умов договору, запобігати його пошкодженню, псуванню. Орендар, зобов’язаний вносити орендну плату своєчасно і в повному обсязі. Орендар за користування об’єктом оренди вносить орендну плату незалежно від наслідків господарської діяльності... Строки внесення орендної плати визначаються у договорі.

Таким чином, за умови систематичного проведення відповідачем  несвоєчасної оплати орендних платежів, вбачається порушення останнім істотних умов договору оренди нежитлового приміщення № 6/035 та вимог законодавства щодо внесення орендної плати до 15 числа поточного місяця і в повному обсязі.

Згідно  ч. 4 п.3 ст.23 Закону України „Про оренду державного та комунального майна” від 10.04.92 р. № 2269-ХІІ із змінами та доповненнями, орендар має право за погодженням з орендодавцем, якщо інше не передбачено договором оренди, за рахунок власних коштів здійснювати реконструкцію, технічне переоснащення, поліпшення орендованого майна.

Наймач може поліпшити річ, яка є предметом договору найму, лише за згодою наймодавця (п.1 ст.778 ЦК України).

Процедуру оформлення документів на проведення капітального ремонту, реконструкції будівель (споруд, приміщень), що є об’єктами оренди та належать до комунальної власності територіальної громади м. Одеси  регламентує Порядок оформлення документів на проведення капітального ремонту, реконструкції будівель (споруд, приміщень), що є власністю територіальної громади м. Одеси, затверджений розпорядженням Одеського міського голови від 07.10.04р. № 1392-01р, п.п. 2.1., 2.3., 2.4., 2.5. яким передбачено, що орендар, який має намір провести капітальний ремонт, реконструкцію орендованої будівлі (споруди, приміщення), направляє орендодавцю лист з проханням дати дозвіл на проведення капітального ремонту чи реконструкції з наданням переліку необхідних робіт та дефектного акта, виконаного ліцензованою будівельною організацією та погодженого начальником дільниці відповідної ДЄЗ за місцем розташування об’єкта оренди.

Отримавши дозвіл на проведення капітального ремонту, реконструкцію, орендар надсилає до районної адміністрації, за місцем розташування орендованого об’єкта, документи, перелік яких вказаний в вище зазначеному розпорядженні Одеського міського голови від 07.10.04р. № 1392-01р. Райадміністрація, при наявності всіх документів, у місячний термін видає розпорядження „Про затвердження проектно-кошторисної документації на проведення капітального ремонту, реконструкції приміщення”. Після його видачі орендар надає орендодавцю: отримане розпорядження райадміністрації; кошторис на проведення капітального ремонту; графік проведення капітального ремонту; дозвіл Державного архітектурно-будівельного контролю на початок робіт; висновки на проведення капітального ремонту приміщення (будівлі, споруди) Одеської обласної служби Української державної інвестиційної експертизи „Укрінвестекспертиза”.

Переглядом справи встановлено, що ТОВ “Бурьонка”проводила капітальний ремонт орендованого нежитлового приміщення площею 77,9 кв.м., розташованого за адресою                м. Одеса, вул. Пантелеймонівська, 62 без дозволу Представництва по управлінню комунальною власністю Одеської міської ради та без оформлення вищенаведених документів на проведення капітального ремонту, що є порушенням  п.п. 4.3., 4.3. договору оренди в редакції від 02.06.06 р.

Твердження відповідача щодо проведення ним поточного ремонту орендованого приміщення з посиланням на укладений з ТОВ „Комфорт-Юг” договір № 18/07/06 від 18.07.06р., предметом якого є проведення поточного ремонту оспорюваного приміщення, підписані згідно цього договору: договірні ціни на поточний ремонт, зведений кошторис розрахунку поточного ремонту,  локальний кошторис на поточний ремонт, відомість ресурсів до локального кошторису,  спростовуються з встановленим висновком суду першої інстанції в процесі виїзного судового засідання.

Встановленні в процесі розгляду справи судом першої інстанції факти свідчать про проведення відповідачем господарської діяльності у відношенні приміщень площею 77,9 кв.м. з порушенням встановлених правил ремонту і переобладнання, зобов’язань щодо збереження об’єкту в належному стані, ефективного його використання, що призвело до знаходження приміщення на даний час в технічно незадовільному стані та в подальшому  може призвести до пошкодження будинку.

В  матеріалах справи присутня скарга власника приміщення другого поверху будівлі розташованої по вул. Пантелімоніаська, 62  Артьомова О.С. стосовно проведення ТОВ „Бурьонка” незаконної реконструкції орендованого приміщення, в якій зазначено що дані дії відповідача  призвели до виникнення тріщин у капітальних стінах приміщення другого поверху, що також підтверджує не виконання відповідачем умов договору.

Статтею 33 ГПК України передбачено, що кожна сторона повинна довести ті обставини, на які вона посилається як на підставу своїх вимог і заперечень.

Неоспорюваним лишився факт передачі в субаренду частини приміщення ПП Світайло С.В. без погодження з позивачем, невиконання зобов'язань про повернення експлуатаційних витрат балансоутримувача на утримання житлового будинку згідно договору, укладеного з КП ДЕЗ “Арнаутське”№156/2. Наведені в апеляційній скарзі підстави не доведені та спростовуються матеріалами справи.

З огляду на зазначене, господарським судом прийнято рішення від 05.04.2007р. з урахуванням всіх обставин і матеріалів справи, та чинного законодавства, у зв’язку з чим апеляційна скарга ТОВ „Бурьонка”  задоволенню не підлягає.

Керуючись ст.ст. 101, 103-105 Господарського процесуального кодексу України, апеляційний господарський суд, -

П о с т а н о в и в:

Рішення  господарського суду Одеської   області від 05.04.2007 р. залишити без змін, а апеляційну скаргу  ТОВ „Бурьонка”  без задоволення.

Постанова набирає законної сили з дня її прийняття та може бути оскаржена до Вищого господарського суду України у  касаційному порядку.

Головуючий                                                                      П.Ф.Мацюра

Судді:                                                                                Е.І. Андрєєва

Н.В.Ліпчанська