ГОСПОДАРСЬКИЙ СУД ОДЕСЬКОЇ ОБЛАСТІ
__________________________________________________________________________________________________________________________________________
РІШЕННЯ

"28" лютого 2007 р.
Справа  № 17/292-06-10099

за позовом:         Представництва по управлінню комунальною власністю Одеської міської ради

до  відповідача: Одеська обласна організація Національної спілки художників України

про розірвання договору оренди та виселення

Суддя           Зуєва Л.Є.

П р е д с т а в н и к и :

Від позивача:      Глазов О.О. - повірений;

Від відповідача:  Саєнко С.Ю. - повірений;

СУТЬ СПОРУ:  позивач звернувся до господарського суду Одеської області з позовом, в якому просить суд розірвати договір безстрокового, безоплатного користування не житлового приміщенням №2/2 від 03.10.2000р., виселити відповідача з орендованого приміщення та зобов’язати його передати орендоване приміщення за відповідним актом.

Відповідач в засідання суду з’явився, відзив на позов надав, в якому заявлені позовні вимоги не визнає та просить суд в задоволенні заяви відмовити, у зв’язку з обставинами викладеними у відзиві на позов.

По справі у відповідності до вимог ст. 77 ГПК України оголошувалися перерви починаючи з 22.11.2006р. по 27.11.2006р. о 11 год. 20 хв. та з 29.01.2007р. по 14.02.2007р. о 09год. 30 хв. та з 28.02.2007р. по 28.02.2007р.з 13год. по 15 год. 45 хв.

Розглядом матеріалів справи встановлено:

Рішенням Виконавчого комітету Одеської міської ради №587 від 03.10.2000р. "Про передачу творчим спілкам у безстрокове, безоплатне користування приміщень нежитлового фонду, які знаходяться у них в оренді і є комунальною власністю територіальної громади м. Одеси" нежилі підвальні приміщення, загальною площею, 127,6кв.м., розташоване за адресою: м. Одеса, вул. Грецька, 12, передано Одеській обласній організації Національної спілки художників України на підставі договору безстрокового безоплатного користування №2/2 від 03.10.2000р., укладеного з Представництвом по управлінню комунальною власністю Одеської міської ради, для розміщення творчих майстерень.

У порушення п. 3.4. Договору, ст. ст. 10, 24 Закону України "Про оренду державного і комунального майна", орендар не застрахував орендоване приміщення у встановленому чинним законодавством порядку.

Крім цього, позивач стверджує, що відповідач в порушення ст.18 Закону України "Про оренду державного та комунального майна", якою встановлено, що орендар зобов'язаний використовувати орендоване приміщення у відповідності з його призначенням та умовами цього договору в  п. 1.1. та п. 3.1. , користувач тривалий час не використовує орендоване приміщення відповідно до умов Договору.

В підтвердження зазначених порушень Договору та Закону України "Про оренду державного та комунального майна" позивач надав акт обстеження нежилих підвальних приміщень, загальною площею, 127,6 кв.м., розташованих за адресою: м. Одеса, вул. Грецька, 12, складеного та підписаного співробітниками Представництва за участю третіх осіб від 31.08.2006р.

Крім того позивач посилається на Постанову державної санітарно-епідеміологічної служби України №178 від 01.04.2005р., відповідно до якої орендарем порушуються державні санітарні норми та правила.

Невиконання зобов'язань за договором, відповідно до ст. 26 Закону України "Про оренду державного і комунального майна" та п.п. 6.2., 8.3. Договору оренди № 2/2 є підставою для його розірвання.

В порядку ст. 188 ГПК України Представництвом було направлено пропозицію № 01-15/1231 від 18.08.2006р., в якій повідомляло Відповідача про розірвання Договору, але дану пропозицію було залишено без задоволення, про що свідчить копія поштового повідомлення про отримання від 04.09.2006р.

Однак відповіді на направлену пропозицію позивач не отримав, вимоги викладені у ній виконанні не були.

Зазначені обставини спонукали позивача звернутися до господарського суду Одеської області з заявою про розірвання договору оренди, виселення та зобов’язання вчинити певні дії (вхід. №12258 від 28.09.2006р.).

Ухвалою господарського суду Одеської області від 29.09.2006р. порушено провадження у справі № 17/292-06-10099 за позовом представництва по управлінню комунальною власністю Одеської міської ради до Одеської обласної організації Національної спілки художників України розірвання договору оренди та виселення.

Дослідивши матеріали справи, документи додані до позовної заяви, заслухавши пояснення представників сторін, суд дійшов висновку, що в задоволенні позовних вимог Представництва по управлінню комунальною власністю Одеської міської ради слід відмовити з наступних правових підстав.

Пунктом 4 Прикінцевих та перехідних положень ЦК України № 435-IV від 16.01.2003р. встановлено, що до цивільних правовідносин, які виникли до набрання чинності Цивільним Кодексом України, положення цього Кодексу застосовуються до тих прав та обов’язків, що виникли або продовжують існувати після набрання ним чинності.

Приймаючи до уваги ті обставини, що в силу положень ст. 17 Закону України “Про оренду державного та комунального майна” від 10.04.1992р. №2269-ХІІ (в редакції Закону України від 14.03.19945р. № 98/95-ВР) між сторонами по справі існували цивільно-правові  відносини до 2005р., та продовжують існувати, суд доходить висновку, що до спірних правовідносин слід застосовувати вимоги Цивільного кодексу України № 435-IV від 16.01.2003 р.

Відповідно до ст.526 ЦК України № 435-IV від 16.01.2003 р. зобов’язання має виконуватися належним чином відповідно до умов договору та вимог цього Кодексу, інших актів цивільного законодавства, а за відсутності таких умов та вимог –відповідно до звичаїв ділового обороту або інших вимог, що звичайно ставляться. Одностороння відмова від зобов’язання або одностороння зміна його умов не допускається, якщо інше не встановлено договором або законом (ст.525 ЦК України).

Відповідно до п. 2 ст.771 Договором або законом може бути встановлений обов’язок наймача укласти договір страхування речі, що передана у найм.

У відповідності до вимог п.п. 1 ст. 773 ЦК України наймач зобов’язаний користуватися річчю відповідно до її призначення та умов договору.

Позивач у своїх позовних вимогах просить суд розірвати укладений договір оренди, у зв’язку з тим, що відповідачем грубо було порушено умови  договору оренди , а саме відповідач на протязі тривалого часу не застрахував об’єкт оренди, чим порушив п. 3.4 договору.

В матеріалах справи наявна копія договору страхування орендованого майна №000001 ИМА/К-СХУ від 14.12.2006р., з якого вбачається що орендоване  приміщення  застраховане з 15.12.2006р. по 14.12.2007р.

Таким чином відповідач взяті на себе зобов’язання по укладеному договору в частині страхування об’єкту оренди, в порядку визначеному законодавством виконав на час розгляду справи у суду  у повному обсязі, про що свідчить договір страхування №000001 ИМА/К-СХУ від 14.12.2006р., який мається в матеріалах справи.

Посилання позивача на той факт, що відповідач використовує приміщення в порушення умов користування, а саме самостійно без узгодження позивача, як того вимагає п. 4.2 укладеного договору проводить ремонтно-будівельні роботи, які позивач кваліфікує як капітальний ремонт, оскільки у орендованому приміщення було зафіксовано проведення окремих видів ремонтно-будівельних робіт, зокрема стяжка (виготовлення бетонної підоснови для покриття підлоги) не відповідають фактичним обставинам справи, оскільки як вбачається з наданих суду актів обстеження та фотознімків, які були долучені до матеріалів справи, в деяких орендованих приміщенням дійсно ведуться ремонтні роботи, але вказані роботи на думку суду не являються капітальними, а являються лише поточними для підготовки приміщень для подальшої їх експлуатації.

Посилання позивача на той факт, що відповідачем деякі приміщення взагалі не використовуються, спростовується тим, що на час проведення обстеження представниками позивача, в приміщеннях велися ремонтні роботи, які перешкоджають відповідачу використовувати орендовані ним приміщення, у відповідності до умов договору та вимог статуту.

У приміщенні розміщені мольберти, фарби та інші  приладдя для малювання, також в приміщенні знаходиться  картини, столи  та інше майно, яке належить орендареві.

Позивач для обґрунтування заявленого позову посилається на акт обстеження нежилого приміщення, розташованого за адресою: м.Одеса, вул. Грецька, 12 від 06.02.07 року. Зазначений акт характеризує технічний стан приміщення, як такий, що потребує проведення ремонтних робіт.

Судом  не приймається посилання позивача на  про віднесення окремих видів ремонтно-будівельних робіт, зокрема, стяжки до капітального ремонту приміщення, оскільки в акті обстеження зазначено про виготовлення бетонної підоснови для полового покриття (стяжки), проте, не  визначено розміру та обєму цих робіт та  згідно  листа Державного комітету з будівництва та архітектури  від 30.04.2003р. № 7/7-401, в частині про віднесення вищеназваних робіт до капітального  ремонту зазначено, що    "поточний ремонт - це комплекс будівельних робіт, який передбачає систематичне та своєчасне підтримання експлуатаційних  якостей та попередження передчасному зносу конструкцій і інженерного обладнання.  Якщо  будівля  в  цілому не  підлягає капітальному ремонту,   комплекс робіт поточного ремонту може враховувати окремі роботи, які класифікуються як такі,  що , відносяться до капітального ремонту... ".

При обстеженні було зафіксовано наявність будівельних матеріалів в кількості чотирьох

мішків цементу та чотирьох мішків піску, що також свідчить про незначний характер робіт і проведення поточного ремонту, що відповідно до п. 2.4 договору оренди є обов'язком наймача.

Отже, з огляду на надані сторонами докази суд дійшов висновку, що у даний час в майстерні проводиться поточний  ремонт приміщення, який відповідно до п. 2.4. Договору оренди є обов'язком наймача. Крім того, в матеріалах справи наявний лист відповідача від 13.02.07р. на адресу Начальника Представництва по управлінню комунальною власністю Одеської міської ради, в якому зазначено про підготовчі роботи для проведення поточного ремонту. В цьому листі Відповідач - Одеська обласна організація Національної спілки художників України зобов'язалася до 10.03.07р. надати орендодавцю графік та об'єми проведення ремонтних робіт.

Стаття 26 п. 3 Закону України "Про оренду державного та комунального майна" та п. 7.6 укладеного договору передбачає, що договір оренди може бути на вимогу однієї із сторін розірвано за рішенням суду у разі невиконання однією із сторін своїх зобов'язань.

У відповідності до вимог п.2 ст. 651 ЦК України договір може бути змінено або розірвано за рішенням суду на вимогу однієї із сторін у разі істотного порушення договору другою стороною та в інших випадках, встановлених договором або законом.

Істотним є таке порушення стороною договору, коли внаслідок завданої цим шкоди друга сторона значною мірою позбавляється того, на що вона розраховувала при укладанні договору.

Згідно ст. 32 ГПК України доказами у справі є будь-які фактичні дані, на підставі яких господарський суд у визначеному законом порядку встановлює наявність чи відсутність обставин, на яких ґрунтуються вимоги і заперечення сторін, а також інші обставини, які мають значення для правильного вирішення господарського спору.

Статтею 33 ГПК України передбачено, що кожна сторона повинна довести ті обставини, на які вона посилається як на підставу своїх вимог і заперечень.

Господарський суд оцінює докази за своїм внутрішнім переконанням, що ґрунтується на всебічному, повному та об’єктивному  розгляді в судовому процесі всіх обставин справи в їх сукупності, керуючись законом, згідно до ст. 43 ГПК України.

При цьому позивач самостійно визначає та обґрунтовує в позовній заяві, в чому полягає порушення його прав та інте ресів, а суд повинен перевірити доводи, на яких ґрунтуються позовні вимоги, зокрема щодо матеріально-правового інтере су у спірних відносинах, і залежно від встановлених обставин вирішити питання про наявність чи відсутність підстав для правового захисту.

Таким чином, розглянувши матеріали справи, суд встановив, що відповідач взяті на себе зобов’язання по укладеному договору на час розгляду справи у суді  виконує у повному обсязі, приміщення  використовується  під  творчу майстерню художника Саєнко С. Ю., орендар виконує належним чином вимоги покладені на нього стосовно страхування об’єкта оренди, проведення поточного ремонту, підтримує належний стан орендованого приміщення, шляхом проведення в ньому поточного ремонту, а  крім того відповідач сплачує орендну плату, яка встановлена умовами договору, у зв’язку з чим суд вважає недоведеним з боку позивача істотних порушень умов договору з боку відповідача, які б могли значною мірою позбавити представництво по управлінню комунальною власністю Одеської міськради  того, на що воно  розраховувало  при укладанні цього договору.

Враховуючи вищевикладене, суд доходить висновку, що  умов договору оренди та вимог чинного законодавства, а також керуючись ст.525,526,651,771,773 ЦК України, ст.ст. 26 Закону України „Про оренду державного та комунального майна” в задоволенні позовних вимог Представництва по управлінню комунальною власністю Одеської міськради слід відмовити.

Судові витрати по держмиту, витрати на інформаційно-технічне забезпечення судового процесу покласти на позивача, згідно зі ст.ст. 44, 49 ГПК України.

Керуючись ст. ст. 44, 49, 82-85 ГПК України, суд, -

ВИРІШИВ:

1.          В задоволенні позову відмовити.

Рішення набирає законної сили в порядку, передбаченому ст. 85 ГПК України.

Повний текст рішення  складено та підписано 05.03.2007р.

Суддя                                                                                       Зуєва Л.Є.