ГОСПОДАРСЬКИЙ СУД ОДЕСЬКОЇ ОБЛАСТІ
__________________________________________________________________________________________________________________________________________
РІШЕННЯ

"07" березня 2007 р.
Справа  № 28-30/356-06-11057

За позовом: Біляївська міська рада

до відповідача: Одеської спілки споживчих товариств „Облспоживспілка”, Дочірнє підприємство „Біляївський ринок” Одеської облспоживспілки

про визнання договору оренди недійсним

за зустрічною позовною заявою: Дочірнього підприємства „Біляївський ринок Одеської облспоживспілки

до відповідача: Біляївської міської ради

про визнання договору оренди від 04.01.2006 року за №16 недійсним та визнання договору від 23.12.1999 року дійсним.

Суддя Гуляк Г.І.

Представники:

Від позивача: Римарчук С.В. –за дорученням.

Від відповідача: Джуринська Н.В., Дущак Д.С. –за дорученням.

СУТЬ СПОРУ: Позивач - Біляївська міська рада, звернувся до відповідача Одеської спілки споживчих товариств „Облспоживспілка” та Дочірнього підприємства „Біляївський ринок” Одеської облспоживспілки  з позовом про визнання недійсним договору від 23.02.1999 року укладеного між  Біляївської міською радою  та Дочірнім підприємством „Біляївський ринок” Облспоживспілки про оренду земельної ділянки загальною площею 0,48 га таким, що не відповідає нормам чинного законодавства.

Відповідач Дочірнє підприємство „Біляївський ринок Одеської облспоживспілки  позов не визнає та в свою чергу звернувся з зустрічним позовом по справі №28-30/356-06-11057 до Біляївської міської ради про визнання договору оренди землі від 04.01.2006 року за №16, укладеного між Біляївською міською радою та ДП „Біляївський ринок” Одеської облспоживспілки таким, що не відповідає вимогам закону –недійсним та визнати дійсним договір на право користування земельною ділянкою на умовах оренди від 23.02.1999 року, укладений між Біляївською міською радою та Біляївський ринком облспоживспілки, нині ДП „Біляївський ринок” Одеської облспоживспілки.

Ухвалою господарського суду Одеської області від 18.12.2006р. зустрічний позов прийнято та об’єднано для спільного розгляду з первісним.

Відповідач за зустрічним позовом - Біляївська міська рада, зустрічний позов не визнає.

Розглянувши матеріали справи, заслухавши пояснення представників сторін, суд, -

ВСТАНОВИВ:

23 лютого 1999 року між Біляївської міською радою та Біляївський ринком облспоживспілки було укладено Договір на право користування землею на умовах оренди без номера.

Згідно вказаного Договору Позивач на підставі розпорядження від 14 лютого 1995 року передає, а Відповідач приймає у тимчасове платне користування земельну ділянку загальною площею 0,48 га., згідно плану землекористування. Строком на 25 років для організації торгівлі. Орендна плата складає не менше земельного податку в розмірі 500 гривень на рік

Позивач вимагає визнати зазначений договір недійсним на підставі невідповідності договору вимогам законодавства, що ставляться до даного типу угод.

Свої твердження позивач мотивує наступним.

Між Біляївською міською радою та "Біляївським ринком” Облспоживспілки  4 січня 2005 року був укладений договір про оренду земельної ділянки № 20, загальною площею 0,48 га., терміном на один рік з орендною платою 1392 гр. на рік, обов'язки за цим договором виконанні в повному обсязі.

Також позивач вказує, що  4 січня  2006 року між Біляївською міською радою та дочірнім підприємством "Біляївським ринком" Одеської Облспоживспілки, яке є   правонаступником   „Біляївського ринку” Облспоживспілки було укладено новий договір про оренду земельної ділянки № 16, загальною площею 0,48 га., терміном на один рік з орендною платою 1392 гривень на рік.

07.02.2006 року до Біляївської міської ради надійшов лист № 62 від Дочірнього підприємства "Біляївський ринком" Одеської Облспоживспілки, згідно якого в ході звірки з управлінням ринків "Облспоживспілки", був наданий договір від 23 лютого 1999 року, укладений між Біляївською міською радою та "Біляївським ринком", строком на 25 років, з орендною платою 500 гривень в рік та зазначає, що за договором № 16 04.01.2006 року оплату не проводили, так як за договором № 20  від 04.01.2005 року було сплачено 1392 гривень. Враховуючи умови договору від 23.02.1999 року, з орендною платою в 500 гривень в рік, а надлишково сплачені кошти Дочірнім підприємством "Біляївський ринок" Одеської Облспоживспілки зарахувати в рахунок орендної плати за 2006 рік.

Згідно ст. 31 Закону України "Про оренду землі", договір оренди землі може бути розірваний за згодою сторін. На вимогу однієї із сторін договір оренди може бути достроково розірваний за рішенням суду в порядку, встановленому законом, розірвання договору оренди землі в односторонньому порядку не допускається, якщо інше не передбачено законом або цим договором. Згідно п. 21. договору № 16 від 04.01.2006 року між Біляївською міською радою та дочірнім підприємством "Біляївський ринок" Одеської Облспоживспілки, розірвання договору оренди землі в односторонньому порядку не допускається.

Позивач зазначає, що відповідачем Дочірнім підприємством "Біляївський ринок" Одеської Облспоживспілки в односторонньому порядку визнало для себе договір № 16 від 04.01.2006 року не чинним визнавши   чинним   -   договір   від   23.02.1999   року, з яким позивач не погоджується та вважає зазначений договір не чинним та таким, що не відповідає нормам чинного законодавства.

23.02.1999   року   між   Біляївською   міською   радою   та   "Біляївським   ринком" Облспоживспілки був укладений договір про оренду земельної ділянки загальною площею 0,48 га. На час укладання зазначеного договору діяв Закон України "Про оренду землі" від 06 жовтня 1998 року. Отже, договір оренди землі укладений з моменту чинності зазначеного закону повинен відповідати нормам цього закону.

Згідно ч.1 ст. 15 Закон України "Про оренду землі", істотними умовами договору оренди землі є: об'єкт оренди (місце розташування та розмір земельної ділянки); строк дії договору оренди; орендна плата із зазначенням її розміру, індексації, форм платежу, строків, порядку її внесення і перегляду та відповідальності за її несплату; умови використання та цільове призначення земельної ділянки, яка передається в оренду; умови збереження стану об'єкта оренди; умови і строки передачі земельної ділянки орендарю; умови повернення земельної ділянки орендодавцеві; існуючі обмеження (обтяження) щодо використання земельної ділянки; визначення сторони, яка несе ризик випадкового пошкодження або знищення об'єкта оренди чи його частини; відповідальність сторін.

Згідно ч.2 ст. 15 Закон України "Про оренду землі", відсутність у договорі оренди землі однієї з істотних умов, передбачених цією статтею, а також порушення вимог статей 4-6, 11, 17, 19 цього Закону є підставою для відмови в державній реєстрації договору оренди, а також для визнання договору недійсним відповідно до закону.

Також позивач вказує, що в зазначеному договорі відсутні пункти які регулюють: умови збереження об’єкта оренди; умови і строки передачі земельної ділянки орендарю; умови повернення земельної ділянки орендодавцеві; існуючі обмеження (обтяження) щодо використання земельної ділянки; визначення сторони, яка несе ризик випадкового пошкодження або знищення об'єкта оренди або його частини; відповідальність сторін.

Відповідно  до ст.21 Закон України "Про оренду землі", річна орендна плата за земельні ділянки, які перебувають у державній або комунальній власності, надходить до відповідних бюджетів, розподіляється і використовується відповідно до закону і не може бути меншою за розмір земельного податку, що встановлюється Законом України "Про плату за землю", та перевищувати 10 відсотків їх нормативної грошової оцінки.

Керуючись ст. 7 Законом України "Про плату за землю" від. 03.07.1992 р., земельний податок за площу 0,48 га. складає 1,392 грн. на рік. Отже, орендна плата не може бути нижчою зазначеної суми. В договорі від 23.02.1999 р. в п. 2 визначена сума орендної плати і складає 500 гривень в рік. Таким чином, п. 2 договору від 23.02.1999 року не відповідає вимогам чинного законодавства.

Відповідно ч. 1 ст. 203 Цивільного кодексу України, зміст правочину не може суперечити цьому Кодексу, іншим актам цивільного законодавства, а також моральним засадам суспільства, ч. 4 ст. 203 Цивільного кодексу України зазначає, що правочин має вчинятися у формі, встановленій законом. Згідно ст. 639 Цивільного кодексу України договір може бути укладений у будь-якій формі, якщо вимоги щодо форми договору не встановлені законом. Відповідно ст. 215 Цивільного кодексу України підставою недійсності правочину є недодержання в момент вчинення правочину стороною (сторонами) вимог, які встановлені частинами першою—третьою, п'ятою та шостою статті 203 цього Кодексу.

Відповідач Дочірнє підприємство „Біляївський ринок” Одеської Облспоживспілки  позовні вимоги не визнає, та звернувся з зустрічним позовом до Біляївської міської ради про визнання договору оренди землі від 04.01.2006 року за №16, укладеного між Біляївською міською радою та ДП „Біляївський ринок” Одеської облспоживспілки таким, що не відповідає вимогам закону –недійсним та визнати дійсним договір на право користування земельною ділянкою на умовах оренди від 23.02.1999 року, укладений між Біляївською міською радою та Біляївський ринком облспоживспілки, нині ДП „Біляївський ринок” Одеської облспоживспілки, мотивуючи наступним.

Згідно розпорядження Біляївської міської ради від 14.02.1995 р., 23.02.1999 р. між Позивачем та відповідачем був укладений до говір на право користування землею на умовах оренди. Відповідно до п. 1 договору від 23.02.1999 р., Біляївський ринок прийняв від Біля ївської міськради в тимчасове користування земельну ділянку загальною площею 0,48 га, строком на 25 років для організації торгівлі. Таким чином, строк дії цього договору закінчується тільки в 2024 році та  до теперішнього часу не розірваний.

Також відповідач зазначає, що повернення земельної ділянки з оренди не здійснювалось та на думку відповідача договір оренди земельної ділянки від 23.02.1999 р. є дію чим, обов'язковим до виконання обома сторонами всіх його умов.

Відповідач не погоджується з доводами Позивача щодо відсутності в договорі деяких пунктів, що сто суються істотних умов договору, передбачених законом України „Про оренду землі", та зазначає, що на час укладення договору тобто в 1999 році сторони по договору дійшли згоди укласти договір оренди землі саме на тих умовах, які їх задовольняли та які до сьо годнішнього часу не скасовані, крім того жодна із сторін не відмовлялася від виконання умов договору. У ви падку внесення змін в діюче законодавство, відносно земельних правовідносин або у випадку невідповідності вимогам закону деяких умов, які викладені в договорі, в дого вір вносяться відповідні зміни чи доповнення, оформлені належним чином у вигляді  додаткової угоди, яка підписується обома сторонами, що також  стосується і підвищення вартості орендної плати за земельну ділянку, умов зберігання об'єкта оренди, умов і строків передачі земельної ділянки орендарю та інше.

Відповідно до ст. 20 Закону України «Про оренду землі»укладений договір орен ди підлягає державній реєстрації. Тому договір оренди землі вважається укладеним з моменту його державної реєстрації.

Згідно з ч. 3 ст. 640 Цивільного кодексу України договір, який підлягає державній реєстрації, являється укладеним з моменту його державної реєстрації. Вказана форма також передбачена ст. 18 Закону України «Про оренду землі», в якій вказано, що договір оренди землі стає діючим після його державної реєстрації.

У відповідності з ч. 2 ст. 125 Земельного кодексу України право на оренду земе льної ділянки виникає після укладення договору оренди і його державної реєстрації.

Договір на право користування землею на умовах оренди, укладений між Біляївською міською радою і Біляївським ринком облспоживспілки 23.02.1999 р. зареєстрова ний спеціалістом відділу земельних ресурсів у книзі договорів на право користування землею на умовах оренди 23.02.1999 р. за № 53. Тоді як, договір оренди землі № 16 від 4.01.2006 р., укладений між Біляївською міською радою та ДП «Біляївський ринок»Одеської облспоживспілки не зареєстрова ний належним чином, як того вимагає Цивільний кодекс України, Земельний кодекс України та Закон України «Про оренду землі».

Підставами недійсності правочину, згідно ст. 215 Цивільного кодексу України, є недодержання в момент вчинення правочину стороною (сторонами) вимог, які встанов лені ст. 203 Цивільного кодексу України. Статтею 203 Цивільного кодексу України передбачено, що зміст правочину не може суперечити Цивільному кодексу, іншим актам цивільного законодавства, а також моральним засадам суспільства. Недійсним є правочин, якщо його недійсність встановлена законом (нікчемний право чин). У цьому разі визнання такого правочину недійсним судом не вимагається. Відповідно до вимог ст. 216 ЦК України недійсний правочин не створює юридичних наслід ків, крім тих, що пов'язані з його недійсністю.

Таким чином, на думку відповідача, договір оренди землі № 16 від 4.01.2006 р., укладений між Біляївсь кою міською радою та ДП «Біляївський ринок»Одеської облспоживспілки не зареєст рований належним чином, і тому вважається нікчемним і неукладеним. На підставі якого не можуть виникати будь - які юридичні наслідки між сторонами за догово ром. Тобто на думку відповідача вказаний договір не існує, а відповідач користується земельною ділянкою загальною пло щею 0,48 га на підставі діючого договору на право користування земельною ділянкою на умовах оренди, укладеного між Біляївською міською радою та Біляївським ринком облспоживспілки, нині ДП «Біляївський ринок»Одеської облспоживспілки 23.02.1999 р.

Заслухавши пояснення представників сторін, оцінивши наявні в матеріалах та досліджені в судовому засіданні докази, суд прийшов до наступних висновків.

Оскільки правовідносини, що склалися між сторонами на підставі договору на право  користування земельною ділянкою на умовах оренди від 23.02.1999 року, продовжують існувати, при вирішенні даного спору, суд застосовує норми Цивільного кодексу України від 16.01.2003р. та Господарського кодексу України, оскільки відповідно до прикінцевих та перехідних положень Цивільного кодексу України від 16.01.2003р., що набрав чинності з 01.01.2004р., щодо цивільних відносин, які виникли до набрання чинності Цивільним кодексом України, положення цього Кодексу застосовуються до тих прав і обов’язків, що виникли або продовжують існувати  після набрання ним чинності.

Проаналізувавши підстави, які змусили позивача звернутися до суду з  вимогами про визнання недійсним договору, суд зазначає наступне.

Згідно Роз’яснень ВГСУ від 12.03.99 р. № 02-5/111 „Про деякі питання практики вирішення спорів, пов’язаних з визнанням угод недійсними” (з подальшими змінами та доповненнями) вирішуючи спори про визнання угод недійсними, суд повинен встановити наявність тих обставин, з якими закон пов’язує визнання угод недійсними і настання відповідних наслідків, а саме: відповідність змісту угод вимогам закону, додержання встановленої форми угоди, правоздатність сторін за угодою та інші обставини, що мають значення для правильного вирішення спору.

Господарюючі суб’єкти вправі самостійно визначати свої взаємовідносини через угоди, що вміщують елементи різних видів угод та оптимально регулюють їх права і обов’язки. Суд дає оцінку усім умовам договору, з’ясовує  законність застосування актів законодавства, елементи яких складають зміст угоди, та обставинам їх виконання, приймаючи рішення, застосовує законодавство, яке відповідає умовам договору та діям сторін й вирішує питання щодо законності угоди.

Відповідність чи невідповідність угоди вимогам законодавства має оцінюватися судом стосовно того законодавства, яке діяло на момент укладення спірної угоди.

На момент укладення спірної угоди діяв Цивільний кодекс України від 18.07.1963р. Земельний кодекс України від 18.12.1990 року,   Закон України „Про оренду землі” та Закон України „Про плату за землю”.

Відповідно до ст.153 Цивільного кодексу України договір вважається укладеним, коли між сторонами в потрібній формі досягнуто згоди по всіх істотних умовах, які визнані такими за законом або необхідні для договорів даного виду, а також всіма умовами, щодо яких за заявою однією з сторін повинно бути досягнуто згоди.

Договір на право користування землею на умовах оренди від 23.02.1999 року  підписаний сторонами та підписи засвідчені печатками сторін.

Ст. 62 Цивільного кодексу України та п. 9 Роз’яснення  ВГСУ від 12.03.1999р. №02-5/111 встановлено,  що письмова угода може бути здійснена від імені юридичної особи її представником на підставі довіреності, закону або адміністративного акту, якщо особа, що підписала договір, мала відповідні повноваження, а у випадку, якщо в тексті договору відсутні посилання на це, такий договір слід вважати укладеним від імені юридичної особи.

Згідно ч.1 ст. 15 Закон України "Про оренду землі", істотними умовами договору оренди землі є: об'єкт оренди (місце розташування та розмір земельної ділянки); строк дії договору оренди; орендна плата із зазначенням її розміру, індексації, форм платежу, строків, порядку її внесення і перегляду та відповідальності за її несплату; умови використання та цільове призначення земельної ділянки, яка передається в оренду; умови збереження стану об'єкта оренди; умови і строки передачі земельної ділянки орендарю; умови повернення земельної ділянки орендодавцеві; існуючі обмеження (обтяження) щодо використання земельної ділянки; визначення сторони, яка несе ризик випадкового пошкодження або знищення об'єкта оренди чи його частини; відповідальність сторін.

Згідно ч.2 ст. 15 Закон України "Про оренду землі", відсутність у договорі оренди землі однієї з істотних умов, передбачених цією статтею, а також порушення вимог статей 4-6, 11, 17, 19 цього Закону є підставою для відмови в державній реєстрації договору оренди, а також для визнання договору недійсним відповідно до закону.

Згідно ст.638 Цивільного кодексу України договір є укладеним, якщо сторони в належній формі досягли згоди з усіх істотних умов. Істотними умовами договору є умови про предмет договору, умови, що визначені законом як істотні або є необхідними для договорів даного виду, а також усі ті умови, щодо яких за заявою хоча б однією із сторін має бути досягнуто згоди.

Суд не приймає до уваги твердження позивача щодо відсутності в договорі істотних умов, передбачених законом України „Про оренду землі", оскільки на момент укладення договору сторонами були погоджені всі умови договору, як то об'єкт оренди, розмір земельної ділянки 0,48 га, строк дії договору оренди встановлений 25 років, орендна плата із зазначенням її розміру в сумі 500 гривень на рік та форма платежу без готівкова на розрахунковий рахунок, строків, порядку її внесення не пізніше 1 числа поточного місяця в сумі 42 гривни та відповідальності за її несплату є припинення дії договору; умови використання та цільове призначення земельної ділянки, яка передається організацію торгівлі; умови збереження стану об'єкта оренди; існуючі обмеження (обтяження) щодо використання земельної ділянки; відповідальність сторін. Жодна із сторін не відмовлялася від виконання умов договору. А у ви падку внесення змін в діючого законодавства, відносно земельних правовідносин або у випадку невідповідності вимогам закону деяких умов, які викладені в договорі, в дого вір вносяться відповідні зміни чи доповнення, які оформлюються додатковою угодою та  підписується обома сторонами. Ці умови стосуються підвищення вартості орендної плати за земельну ділянку, умов зберігання об'єкта оренди, умов і строків передачі земельної ділянки орендарю та інше.

Відповідно до ст. 20 Закону України «Про оренду землі»укладений договір орен ди підлягає державній реєстрації. Тому договір оренди землі вважається укладеним з моменту його державної реєстрації.

Згідно з ч. З ст. 640 Цивільного кодексу України договір, який підлягає державній реєстрації, являється укладеним з моменту його державної реєстрації. Вказана форма також передбачена ст. 18 Закону України «Про оренду землі», в якій зазначається, що договір оренди землі стає діючим після його державної реєстрації.

У відповідності з ч. 2 ст. 125 Земельного кодексу України право на оренду земе льної ділянки виникає після укладення договору оренди і його державної реєстрації.

Договір на право користування землею на умовах оренди, укладений між Біляївською міською радою та Біляївським ринком облспоживспілки 23.02.1999 р. зареєстрова ний спеціалістом відділу земельних ресурсів у книзі договорів на право користування землею на умовах оренди 23.02.1999 р. за № 53.

За таких обставин позовні вимоги Біляївської міської ради не підлягають задоволенню.

Крім того, суд вважає за необхідне зазначити, що відповідно до пункту 7 Прикінцевих та перехідних положень Цивільного кодексу України, до позовів про визнання заперечуваного правочину недійсним, право на пред’явлення якого виникло до 01 січня 2004р., застосовується позовна давність, встановлена для відповідних позовів законодавством, що діяло раніше.

За приписами статті 71 Цивільного кодексу УРСР до позовів про визнання угод недійсними застосовується загальний строк позовної давності –три роки.

Перебіг строку позовної давності починається з дня виникнення права на позов.

Право на позов виникає з дня, коли особа дізналася або повинна була дізнатися про порушення свого права (статті 76 Цивільного кодексу УРСР).

Відповідно до статті 75 Цивільного кодексу УРСР, позовна давність застосовується судом незалежно від заяви сторони.

Щодо зустрічних вимог Дочірнього підприємства „Біляївський ринок” Одеської обласної спілки споживчих товариств, суд залишає без розгляду, оскільки зустрічну позовну заяву підписано Дущак Д.С. особою, яка не мала права підписувати її. Довіреністю від 13.12.2006 року Дочірнє підприємство „Біляївський ринок” Одеської облспоживспілки уповноважило Дущак Д.С. представляти інтереси Дочірнього підприємства „Біляївський ринок” Одеської облспоживспілки в судових органах, прокуратури, державних податкових адміністраціях /інспекціях/, обласних та районних Управліннях  юстиції  та для виконання представницьких функцій Дущак Д.С. надано право вести справи по яким ДП „Біляївський ринок” Одеської облспоживспілки є позивачем, відповідачем та третьою особою в усіх судах з правом знайомитися з матеріалами справи, робити виписки, отримувати копії рішень, ухвал, постанов та інших документів, які знаходяться в матеріалах справи, приймати участь в судових засіданнях, надавати докази, приймати участь в їх досліджені, заявляти клопотання та відводи, надавати усні та письмові пояснення суду, надавати свої доводи, міркування та заперечення, оскаржувати рішення та ухвали суду, а також користуватися іншими правами: укладати мирові угоди, повністю або частково відмовлятися від позову, визнавати позов та інше. Дочірнє підприємство „Біляївський ринок” Одеської облспоживспілки права на звернення з позовом від імені підприємства Дущак Д.С. надано не було.

Відповідно до п.1 статті 81 Господарського процесуального кодексу України господарський суд залишає позов без розгляду, якщо позовну заяву підписано особою, яка не має право підписувати її.

Керуючись п.1 ст.81 , ст.ст.82-85 ГПК України, суд, –

ВИРІШИВ:

1.    У задоволенні позову відмовити повністю.

2.  Зустрічну позовну заяву Дочірнього підприємства „Біляївський ринок” Одеської облспоживспілки залишити без розгляду.

Рішення набирає чинності в порядку ст. 85 ГПК України.

Рішення підписане 12 березня 2007 року.

Суддя                                                                                       Гуляк Г.І.