КИЇВСЬКИЙ АПЕЛЯЦІЙНИЙ ГОСПОДАРСЬКИЙ СУД
ПОСТАНОВА

ІМЕНЕМ УКРАЇНИ

16.10.2007                                                                                           № 35/126

Київський апеляційний господарський суд у складі колегії суддів:

головуючого:           Моторного О.А.

суддів:            Кошіля В.В.

Вербицької О.В.

при секретарі:            Вінницькій О.В.

За участю представників:

від позивача:          Ворожбит О.Б.,

від відповідача:          Перемежко О.А., Копусь А.А.,

розглянувши у відкритому судовому засіданні апеляційну скаргу Всеукраїнського єврейського благодійного культурно-просвітницького фонду "ОР-АВНЕР" ХАБАД ЛЮБАВИЧ" (СВІТЛО АВНЕРА "ХАБАД ЛЮБАВИЧ")

на рішення Господарського суду м.Києва від 09.08.2007

у справі № 35/126 (Шевченко Е.О.)

за позовом                               Всеукраїнського єврейського благодійного культурно-просвітницького фонду "ОР-АВНЕР" ХАБАД ЛЮБАВИЧ" (СВІТЛО АВНЕРА "ХАБАД ЛЮБАВИЧ")

до                                                   Закритого акціонерного товариства "Пакет"

про                                                  стягнення 1313000,00 грн.

Постанова прийнята 16.10.2007 у зв’язку з оголошенням перерви у судовому засіданні 09.10.2007 відповідно до ст. 77 ГПК України.

ВСТАНОВИВ:

Позивач звернувся до суду з позовом про стягнення з відповідача 1313000,00 грн., з яких 505 000,00 грн. авансовий платіж, 505 000,00 грн. неустойка, 303 000,00 грн. збитки, за невиконання умов попереднього договору купівлі-продажу об’єктів нерухомості про зобов’язання укласти договір купівлі-продажу об’єктів нерухомості, що розташовані за адресою: м. Київ, пров. Фізкультурний, 2; вул. Боженка, 2-А, укладеного між позивачем та відповідачем 02.08.2005.

26.07.2007 подав до суду заяву про збільшення позовних вимог, згідно якої просив стягнути з відповідача 642 535,00 грн. суми авансового платежу з урахуванням інфляції та нарахованих відсотків, 505 000,00 грн. договірної неустойки за порушення відповідачем своїх зобов’язань за попереднім договором від 02.08.2005, 40 483,00 грн. договірної неустойки за прострочення повернення сплаченого авансового платежу, 303 000,00 грн. збитків, а також просив усі судові витрати покласти на відповідача.

Рішенням Господарського суду міста Києва від 09.08.2007 у справі № 35/126 в позові відмовлено повністю. Скасовано заходи забезпечення позову, вжиті на підставі ухвали Господарського суду міста Києва від 19.06.2006 у даній справі.

Не погоджуючись із вказаним рішенням, позивач звернувся з апеляційною скаргою до Київського апеляційного господарського суду, в якій просить рішення скасувати повністю та прийняти нове рішення, яким задовольнити позовні вимоги згідно заяви про збільшення позовних вимог.

Відповідач надав відзив на апеляційну скаргу, в якому просив апеляційну скаргу залишити без задоволення, а рішення суду - без змін.

Апеляційний господарський суд, розглянувши доводи апеляційної скарги, відзив на апеляційну скаргу, дослідивши наявні матеріали справи, заслухавши пояснення представників сторін, встановив наступне:

02.08.2005 між позивачем (покупцем) та відповідачем (продавцем) укладено Попередній договір купівлі-продажу об’єктів нерухомості, відповідно до ст. 1.1 якого, сторони зобов’язались укласти договір купівлі-продажу об’єктів нерухомості, а саме: нежитлових будівель, що розташовані по пров. Фізкультурному, 2 в Голосіївському районі м. Києва, загальною площею 2220,50 кв.м. та нежилого будинку по вул. Боженка, 2 А, загальною площею 446,20 кв.м.

Згідно ст. 635 Цивільного кодексу України (далі по тексту – ЦК України) попереднім є договір, сторони якого зобов’язуються протягом певного строку (у певний термін) укласти договір в майбутньому (основний договір) на умовах, встановлених попереднім договором.

Відповідно до ст. 1.4 Попереднього договору, якщо інше не буде погоджено сторонами письмово, сторони повинні підписати Договір купівлі - продажу нерухомості в присутності нотаріуса не пізніше 15.08.2005 за умови виконання умов статей 1.3 та 3.5 цього Договору.

Згідно ст. 1.3 Попереднього договору, продавець зобов’язаний надати покупцю або підприємству, в залежності від випадку, усі необхідні документи, що підтверджують право власності на об’єкти нерухомості включаючи, але не виключно (а) усі необхідні правовстановлюючі документи продавця на об’єкти нерухомості належним чином зареєстровані, та (б) довідки-характеристики Бюро технічної інвентаризації про належність об’єктів нерухомості продавцю.

Статтею 3.5 Попереднього договору передбачено, що незважаючи на будь-які інші положення цього договору, сторони цим визнають та погоджуються, що покупець зобов’язаний укласти договір купівлі-продажу нерухомості тільки після отримання покупцем звіту радників покупця стосовно земельних ділянок та об’єктів нерухомості з висновками, які підтверджують належний юридичний статус земельних ділянок та об’єктів нерухомості та прав продавця стосовно них та які задовольняють покупця за умови, що такий звіт буде підготовлений та отриманий не пізніше 12.08.2005 за умови виконання продавцем своїх зобов’язань за цим договором.

Стаття 3 Попереднього договору визначає порядок розрахунків.

Так, згідно ст. 3.1, 3.3 Договору для забезпечення своїх зобов’язань за цим договором, покупець сплачує продавцю авансовий платіж у сумі 505 000,00 грн., який підлягає зарахуванню в рахунок сплати загальної покупної ціни. Сторони також погодились, що у випадку невиконання продавцем своїх зобов’язань за цим договором, крім випадків, якщо таке невиконання сталося з вини покупця, продавець, на письмову вимогу покупця, зобов’язується негайно повернути покупцю суму авансового платежу, сплативши неустойку в розмірі 100 (ста) процентів від суми авансового платежу, а у разі прострочення - також сплатити неустойку в розмірі подвійної облікової ставки Національного банку України за весь час прострочення та відшкодувати покупцю усі збитки, пов’язані з таким невиконанням.

Згідно ст. 5 Попереднього договору, цей договір набуває чинності на дату підписання і припиняється після виконання сторонами своїх зобов’язань по ньому. Договір може бути достроково розірваний покупцем шляхом направлення продавцю попереднього письмового повідомлення за 5 календарних днів у випадку невиконання продавцем своїх зобов’язань та/або порушення своїх гарантій за цим договором або якщо сторонами не підписаний договір купівлі-продажу нерухомості в терміни, встановлені в цьому Договорі. У випадку дострокового припинення цього договору в порядку, передбаченому статтею 5.2 цього Договору, продавець зобов’язаний негайно повернути покупцю суму авансового платежу, сплатити штраф у розмірі 100 (ста) процентів від суми авансового платежу, а у разі прострочення - також сплатити неустойку в розмірі подвійної облікової ставки Національного банку України за весь час прострочення та відшкодувати Покупцю усі збитки, пов’язані із таким невиконанням.

Платіжними дорученнями № 6576 від 03.08.2005, № 6577 від 03 08 2005, № 6578 від 03.08.2005, № 6579 від 03.08.2005, № 6583 від 04.08.2005 позивач відповідно до вимог ст. 3.1 Попереднього договору сплатив на користь відповідача 505 000,00 грн. авансового платежу в рахунок купівельної ціни за майбутнім договором купівлі - продажу.

12.08.2005 між Всеукраїнським єврейським благодійним культурно-просвітницьким фондом “ОР-АВНЕР “ХАБАД ЛЮБАВИЧ” (СВІТЛО АВНЕРА “ХАБАД ЛЮБАВИЧ”) та Товариством з обмеженою відповідальністю “Ор-Авнер” укладено договір відступлення, відповідно до умов якого позивач відступив всі свої права і обов’язки за Попереднім договором, а Товариство з обмеженою відповідальністю “Ор Авнер” набуло та прийняло права й обов’язки позивача, зокрема право на укладення договору купівлі-продажу об’єктів нерухомості, а саме: нежитлових будівель, розташованих за адресою: м. Київ, пров. Фізкультурний, буд. 2, нежилого будинку, розташованого за адресою: м. Київ, вул. Боженка, буд. 2 А.

Рішенням Господарського суду міста Києва у справі № 2/95 від 05.05.2006, що набрало законної сили з 15.05.2006 визнано недійсним договір відступлення від 12.08.2005, укладений між Всеукраїнським єврейським благодійним культурно-просвітницьким фондом “ОР-АВНЕР “ХАБАД ЛЮБАВИЧ” (СВІТЛО АВНЕРА “ХАБАД ЛЮБАВИЧ”) та Товариством з обмеженою відповідальністю “Ор–Авнер”.

В обґрунтування своїх вимог позивач посилається, зокрема, висновок, отриманий 12.08.2005 від юридичних радників щодо статусу об’єктів нерухомості відповідача і земельних ділянок, на яких вони розташовані. Зазначений висновок містить в собі посилання на ряд недоліків прав власності відповідача на зазначені об’єкти нерухомості, а також посилання на те, що нежилий будинок, розташований за адресою: м. Київ, вул. Боженка, буд. 2А перебував під забороною та іпотекою.

Листом № б/н від 12.08.2005 позивач повідомив відповідача про отримання негативних юридичних висновків і звернувся до нього з пропозицією пролонгувати строк для укладення договору купівлі-продажу об’єктів нерухомості до 31.08.2005, що б дозволило усунути викриті юридичні недоліки.

Як вбачається з транспортної накладної № 2188, оригінал листа № б/н. від 12.08.2005 відправлений кур’єром на адресу відповідача лише 16.08.2005 і отриманий ним 17.08.2005.

Зважаючи на те, що строк, визначений ст. 1.4 Попереднього договору для укладення договору купівлі-продажу об’єктів нерухомості - 15.08.2005, сплинув, і умови ст. 3.5, 4.5 Попереднього договору не виконані, листом № 94 від 16.08.2005 позивач звернувся до відповідача з вимогою про повернення суми авансового платежу в розмірі 505 000,00 грн. і суми договірної неустойки в розмірі 100 відсотків суми авансового платежу на рахунок Товариства з обмеженою відповідальністю “Ор-Авнер” (як належного кредитора) у зв’язку із укладенням між ними 12.08.2005 договору відступлення, копія якого додавалась до листа.

З матеріалів справи вбачається, що зазначений лист надісланий відповідачеві факсом, а також кур’єром (отриманий відповідачем 17.08.2005 накладна № 2522). Така сама вимога була надіслана відповідачеві наступного дня - 17.08.2005, по факсу і кур’єром відповідачем 18.08.2005, накладна № 001928).

Листом № 01/02-148 від 17.08.2005 відповідач повідомив позивача про одночасне отримання в цей день оригіналів його листів від 12.08.2005 і 16.08.2005 і про свою згоду подовжити строк для укладення договору купівлі-продажу до 01.09.2005.

Згідно ст. 526 ЦК України зобов’язання має виконуватись належним чином відповідно до умов договору та вимог цього кодексу.

Відповідно до ст. 1.9 Попереднього договору будь-яке повідомлення, зроблене однією стороною на адресу іншої сторони вважається таким, що надіслане, якщо воно передано особисто або визнаним на міжнародному рівні кур’єром, або якщо воно вкладене у зареєстрований конверт з оплаченими поштовими послугами, що надсилається авіапоштою, адресований: продавцю за такою адресою: м. Київ, вул. Червоноармійська, 29/31.

Враховуючи умови ст. 1.9 Попереднього договору, колегія суддів погоджується із висновком суду першої інстанції, що повідомлення, зроблені у інший спосіб, ніж передбачено зазначеною статтею договору, вважаються не надісланими, тому не створюють для сторін жодних правових наслідків. У зв’язку з чим не приймаються до уваги доводи позивача про отримання відповідачем копій листів № б/н від 12.08.2005, № 94 від 16.08.2005 факсом, як відправлених у спосіб, що не обумовлює виникнення у відповідача жодних зобов’язань.

Позивачем в порушення ст. 33 ГПК України не надано достатніх доказів надіслання відповідачу письмових вимог до 24 год. 00 хв. 12.08.2005 в порядку ст. 4.3 Попереднього договору та попереднього письмового повідомлення в межах вимог ст. 3.6, 5.2 Попереднього договору. Таким чином, є необґрунтованими твердження позивача про невиконання відповідачем обов’язків, передбачених ст. 3.6, 4.3 Попереднього договору.

Крім того, позивачем не надано доказів, що документ, адресований ТОВ “Ор-Авнер”, який містить результати юридичного аудиту прав ЗАТ “Пакет” на об’єкти нерухомого майна, підготовлений саме на замовлення позивача і є звітом радників позивача в розумінні п. а) ст. 3.5 Попереднього договору.

Враховуючи зазначене, колегія суддів погоджується з висновком суду першої інстанції, що наданий документ не є доказом в розумінні ст. 32 ГПК України, оскільки не встановлює наявність обставин, на яких ґрунтуються вимоги позивача, які мають значення для правильного вирішення господарського спору, зокрема, тверджень позивача про отримання ним негативного юридичного звіту радників, що стало підставою для звернення до відповідача з вимогою про повернення суми авансового платежу в розмірі 505 000,00 грн.

Стаття 4 Попереднього договору визначає зобов’язання та гарантії сторін.

Так, згідно ст. 4.5 Попереднього договору продавець гарантує, що земельні ділянки та об’єкти нерухомості не є, повністю або частково, відчуженими або переданими у користування, не перебувають в іпотеці, під забороною чи арештом та на них не звернено стягнення, а також, що щодо них немає будь-якого позову чи претензії.

Відповідно до ст. 7 Попереднього договору, він регулюється й тлумачиться відповідно до законодавства України.

Стаття 213 ЦК України визначає, що зміст правочину може бути витлумачений стороною (сторонами). При тлумаченні змісту правочину беруться до уваги однакове для всього змісту правочину значення слів і понять, а також загальноприйняте у відповідній сфері відносин значення термінів. Якщо буквальне значення слів і понять, а також загальноприйняте у відповідній сфері відносин значення термінів не дає змоги з’ясувати зміст окремих частин правочину, їхній зміст встановлюється порівнянням відповідної частини правочину зі змістом інших його частин, усім його змістом, намірами сторін.

Як вбачається із розділу 4 Попереднього договору, положення даного розділу стосуються врегулювання правовідносин щодо розгляду проекту договору купівлі-продажу нерухомості та його укладення, тому є достатні підстави вважати, що гарантії, викладені в ст. 4.5 Попереднього договору, стосуються моменту підписання договору купівлі-продажу нерухомості. Позивачем не надано доказів наявності фактів обтяження майна, які перешкодили укладенню договору купівлі-продажу нерухомості, а отже свідчили про порушення відповідачем ст. 4.5 Попереднього договору.

Згідно зі ст. 610 ЦК України порушенням зобов’язання є його невиконання або виконання з порушенням умов, визначених змістом зобов’язання (неналежне виконання).

Згідно ст. 611 ЦК України у разі порушення зобов’язання настають правові наслідки, встановлені договором або законом, зокрема: припинення зобов’язання внаслідок односторонньої відмови від зобов’язання, якщо це встановлено договором або законом, або розірвання договору; зміна умов зобов’язання; сплата неустойки; відшкодування збитків та моральної шкоди.

З огляду на те, що ст. 4.1 Попереднього договору обов’язок направлення проекту договору купівлі-продажу нерухомості покладений на позивача та за відсутності порушень умов Попереднього договору з боку відповідача, суд першої інстанції обґрунтовано визнав правомірним залишення суми авансового платежу в розмірі 505 000,00 грн. у відповідача відповідно до ст. 3.4 Попереднього договору.

Оскільки позивачем не доведено порушення відповідачем умов Попереднього договору, відсутні підстави для застосування таких правових наслідків порушення зобов’язань як сплата суми боргу з урахуванням індексу інфляції, 3 % річних, неустойки та збитків.

За таких обставин, апеляційний господарський суд вважає, що судом першої інстанції повно, всебічно і об’єктивно з’ясовано обставини справи, рішення про відмову в позові винесено у відповідності норм матеріального і процесуального права, тому апеляційна скарга Всеукраїнського єврейського благодійного культурно – просвітницького фонду “ОР-АВНЕР” “ХАБАД ЛЮБАВИЧ” (СВІТЛО АВНЕРА “ХАБАД ЛЮБАВИЧ”) не підлягає задоволенню, а рішення Господарського суду міста Києва від 09.08.2007 у справі № 35/126 – скасуванню.

Відповідно до викладеного, керуючись ст. 101, п. 1 ст. 103, ст. 105 ГПК України, суд, -

ПОСТАНОВИВ:

1.          Апеляційну скаргу Всеукраїнського єврейського благодійного культурно – просвітницького фонду “ОР-АВНЕР” “ХАБАД ЛЮБАВИЧ” (СВІТЛО АВНЕРА “ХАБАД ЛЮБАВИЧ”) залишити без задоволення, рішення Господарського суду міста Києва від 09.08.2007 у справі № 35/126 - без змін.

2.          Матеріали справи № 35/126 повернути до Господарського суду міста Києва.

Головуючий суддя                                                                      Моторний О.А.

Судді                                                                                          Кошіль В.В.

Вербицька О.В.

22.10.07 (відправлено)