ГОСПОДАРСЬКИЙ СУД
ДНІПРОПЕТРОВСЬКОЇ ОБЛАСТІ
РІШЕННЯ

10.05.07р.

Справа № 7/48-07

За позовом  Товариства з обмеженою відповідальністю "Укртрубопромдеталь", м. Дніпропетровськ

До  Комунального підприємства Дніпропетровської обласної  ради "Облводоканал", м. Дніпропетровськ

Третя особа без самостійних вимог на предмет спору на стороні відповідача: Дніпропетровська обласна Рада, м. Дніпропетровськ

Про визнання договору дійсним

Суддя  Коваль Л.А.

Представники:

від позивача: представник Шпак В.І., дов. № 9 від 15.12.2006р.;

від відповідача: представник Казак Д.А., дов. № б/н від 22.01.2007р.;

від третьої особи: представник Середа Н.В., дов. № 8/31-1897 від 29.12.2006р.

СУТЬ СПОРУ:

Товариство з обмеженою відповідальністю "Укртрубопромдеталь" (м. Дніпропетровськ) просить визнати дійсним договір оренди № Д-01/11-2006 від 01.11.2006р., укладений ним з Комунальним підприємством Дніпропетровської обласної  ради "Облводоканал" (м. Дніпропетровськ), вказати у судовому рішенні, що договір не підлягає наступному нотаріальному посвідченню, вказати у судовому рішенні, що договір не підлягає наступній державній реєстрації, здійснити визнання договору дійсним з 01.11.2006р.

Позовні вимоги мотивовані тим, що 01.11.2006р. позивачем, як орендарем, та відповідачем, як орендодавцем, укладено договір оренди № Д-01/11-2006. Договором обумовлено строк його дії з моменту здійснення нотаріального посвідчення договору та його державної реєстрації до 01.08.2017р., тобто на строк більше одного року. За приписами законодавства договір найму будівлі (її окремої частини) строком на один рік і більше підлягає нотаріальному посвідченню та державній реєстрації. Договір, який підлягає нотаріальному посвідченню і державній реєстрації, є укладеним з моменту державної реєстрації такого договору. Договір встановлює обов’язок орендодавця у 10-денний строк з моменту його підписання  та скріплення печатками підготувати документи, необхідні для здійснення нотаріального посвідчення договору та його державної реєстрації, проінформувати орендаря про дату, зручну для орендодавця для здійснення нотаріального посвідчення та державної реєстрації договору. Однак в межах встановленого строку та після його закінчення позивач не отримав жодних повідомлень від відповідача. Позивач вважає, оскільки сторони договору домовилися про всі істотні умови договору, але одна із сторін (відповідач) ухиляється від його нотаріального посвідчення, суд може визнати договір дійсним. Позивач також посилається на часткове виконання орендодавцем та орендарем зобов’язань за  договором: орендоване майно передано в оренду відповідачем позивачу за актом приймання-передачі  від 01.11.2006р., орендар застрахував орендоване майно на користь орендодавця, орендар фактично користується орендованим майном, орендар оплачує орендну плату, а орендодавець її отримує.

Відповідач проти позову заперечує. Відповідач вважає, що договір мав укладатися та підписуватися у присутності особи, що вчиняє нотаріальну дію, викладатися на спеціальному бланку.  Проте договір укладено в простій письмовій формі, наслідком чого є нікчемність такого договору. Договір не містить усіх істотних умов, необхідних згідно зі ст. 10 Закону України „Про оренду державного та комунального майна” для такого договору: порядку здійснення орендодавцем контролю за станом об’єкта оренди. Розмір орендної плати, визначений договором, не ґрунтується на законі. Так, для розрахунку орендної плати використано звіт експерта Приватного підприємства „ Компанія Делконс” про оцінку об’єкта оренди станом на 30.06.2006р. В звіті зазначено, що думка експерта щодо вартості об’єкта нерухомості дійсна протягом шести місяців за відсутності суттєвих змін на ринку нерухомості м. Дніпропетровська. Згідно інформаційної довідки ТОВ „Ріелнест”, наданої на звернення відповідача, темп росту  розміру середньої вартості 1 кв.м помешкань адміністративно-офісного призначення у м. Дніпропетровську за період з липня по листопад 2006 року складає 37, 6%, що є суттєвим для ринку нерухомості м. Дніпропетровська. Крім того, статут відповідача надає право відповідачу здавати в оренду майно лише з дозволу Органу управління та в порядку ним визначеному.  Договір за змістом суперечить додатку № 5 до рішення Дніпропетровської обласної ради від 06.08.2004р. № 439-18/XXIV - Положенню про порядок надання дозволу підприємствам та закладам бути орендодавцями майна спільної власності територіальних громад області, що знаходяться на їх балансі, щодо строку та випадку укладення угоди.

Відповідач долучив до матеріалів справи докази понесених ним судових витрат у справі.

Третя особа просить відмовити в задоволенні позову. Третя особа посилається на своє право, як органу місцевого самоврядування, управляти майном, яке є спільною власністю територіальних громад сіл, селищ, міст області. Вирішення питання про передачу в оренду об’єктів комунальної власності, які забезпечують спільні потреби територіальних громад і перебувають в управлінні обласної ради, є виключною компетенцією обласної ради. Обласна рада не розглядала питання про передачу в оренду майна, яке є предметом оспорюваного договору. Згідно зі статутом відповідача відповідач наділений правом здавати в оренду майно, закріплене за ним на праві господарського відання, лише з дозволу органу управління майном, тобто, Дніпропетровської обласної ради. Третя особа не погоджується з доводами позивача, що попередній договір оренди, який укладався між позивачем та відповідачем (договір від 18.08.2006р. № А-118/18-08/06), припинив свою дію 01.11.2006р.  Позивач здійснює користування орендованим майном та вносить орендну плату, оскільки діє договір оренди від 18.08.2006р. Акт приймання-передачі від 01.11.2006р. фактично не відображає реальні відносини між позивачем та відповідачем, оскільки станом на цю дату майно і так перебувало у користуванні позивача. Третя особа розмежовує поняття дозволу виступати орендодавцем та дозволу на укладення договору оренди. Дозвіл на укладення оспорюваного договору третьою особою не надавався, відповідно, відповідач не мав необхідного обсягу цивільної дієздатності  для укладення оспорюваного договору. Третя особа посилається на укладення оспорюваного договору всупереч вимогам Положення про порядок надання дозволу підприємствам та закладам бути орендодавцями майна спільної власності територіальних громад області, що знаходяться на їх балансі.

Розгляд справи відкладався з 19.02.2007р. на 06.03.2007р., з 06.03.2007р. на 12.03.2007р., з 12.03.2007р. на 03.04.2007р. В судовому засіданні 03.04.2007р. оголошено перерву на 25.04.2007р., в судовому засіданні 25.04.2007р. оголошено перерву на 10.05.2007р.

Згідно ухвали господарського суду від 12.03.2007р. строк вирішення спору продовжено до 10.05.2007р.

Дослідивши матеріали справи, вислухавши доводи представників сторін, третьої особи, господарський суд, -

ВСТАНОВИВ:

18.08.2006р. Комунальним підприємством Дніпропетровської обласної  ради "Облводоканал" (м. Дніпропетровськ), як орендодавцем, та Товариством з обмеженою відповідальністю "Укртрубопромдеталь" (м. Дніпропетровськ), як орендарем, укладено договір оренди нерухомого майна   № А-118/18-08/06 про передачу в оренду нерухомого майна загальною площею 173, 10 кв.м, розташованого на третьому поверсі адміністративної споруди по вул. Набережна ім. В.І.Леніна, 29-а, що перебуває на балансі Комунального підприємства Дніпропетровської обласної  ради "Облводоканал",  для розташування офісу.

В договорі зазначено, що орендодавець, укладаючи договір, діє на підставі дозволу Дніпропетровської обласної ради від 15.08.2006р. № 514.

Про передачу в оренду нерухомого майна складено акт прийому-передачі від 19.08.2006р.

Строк дії названого договору оренди з моменту його підписання до 01.08.2007р.

01.11.2006р. позивачем та відповідачем складено акт прийому-передачі, згідно якого орендар повернув орендоване нерухоме майно орендодавцю.

01.11.2006р. Комунальним підприємством Дніпропетровської обласної  ради "Облводоканал", як орендодавцем, та Товариством з обмеженою відповідальністю "Укртрубопромдеталь", як орендарем, укладено договір оренди нерухомого майна   № Д-01/11-2006 про передачу в оренду нерухомого майна загальною площею 173, 10 кв.м, офіс № 302, розташованого на третьому поверсі адміністративної споруди по вул. Набережна ім. В.І.Леніна, 29-а, що перебуває на балансі Комунального підприємства Дніпропетровської обласної  ради "Облводоканал",  для розташування офісу. Тобто, предметом передачі в оренду за договором від 01.11.2006р. є те ж нерухоме майно, що передавалося відповідачем позивачу в оренду і за договором оренди нерухомого майна   № А-118/18-08/06 від 18.08.2006р.

Договір оренди від 01.11.2006р. не містить посилань на наявність дозволу Дніпропетровської обласної ради на його укладення.

01.11.2006р. позивачем та відповідачем складено акт прийому-передачі нерухомого майна в оренду відповідно до умов договору оренди від 01.11.2006р. № Д-01/11-2006.

Строк дії договору оренди від 01.11.2006р. з моменту здійснення нотаріального посвідчення та державної реєстрації договору  до 01.08.2017р. (п.8.1. договору).

Пункт 2.1. договору оренди від 01.11.2006р. передбачає обов’язок сторін договору у десятиденний строк з моменту його підписання здійснити нотаріальне посвідчення та провести державну реєстрацію договору відповідно до положень чинного законодавства. Крім того, згідно п.6.1.3. та п.6.1.4. договору на орендодавця покладено обов’язок у десятиденний строк з моменту підписання договору та скріплення його печатками сторін підготувати документи, необхідні для проведення нотаріального посвідчення та державної реєстрації договору, письмово проінформувати орендаря про те, що орендодавцем підготовлені документи, необхідні для проведення нотаріального посвідчення та державної реєстрації договору, а також повідомити орендаря про дату, зручну для орендодавця, для здійснення нотаріального посвідчення та державної реєстрації договору.

У встановлений договором строк відповідач не проінформував позивача про підготовку документів, необхідних для проведення нотаріального посвідчення та державної реєстрації договору, а також не повідомив позивача про дату, зручну для відповідача, для здійснення нотаріального посвідчення та державної реєстрації договору.

27.11.2006р., вих. № 27/11-003, позивач нагадав відповідачу про необхідність виконання договірних зобов’язань щодо нотаріального посвідчення договору та його державної реєстрації.

На час вирішення спору в суді договір оренди від 01.11.2006р. нотаріально не посвідчений, його державна реєстрація не проводилася.

Позивач вважає, що ухилення відповідача від нотаріального посвідчення договору оренди від 01.11.2006р. та його державної реєстрації порушує права позивача, що і є причиною спору.

Згідно ч. 2 ст. 793 ЦК України в редакції, що діяв станом на 01.11.2006р. –дату укладення оспорюваного договору, договір найму будівлі або іншої капітальної споруди (їх окремої частини) строком на один рік і більше підлягає нотаріальному посвідченню. Згідно ст. 794 ЦК України договір найму будівлі або іншої капітальної споруди (їх окремої частини), укладений на строк не менше одного року, підлягає державній реєстрації.

Згідно ч.3 ст. 640 ЦК України договір, який підлягає нотаріальному посвідченню або державній реєстрації, є укладеним з моменту його нотаріального посвідчення або державної реєстрації, а в разі необхідності і нотаріального посвідчення, і державної  реєстрації - з моменту державної реєстрації.

Згідно ст. 220 ЦК України у разі недодержання сторонами вимоги закону про нотаріальне посвідчення договору такий договір є нікчемним. Якщо сторони домовилися щодо усіх істотних умов договору, що підтверджується письмовими доказами, і відбулося повне або часткове виконання договору, але одна із сторін ухилилася від його нотаріального посвідчення, суд може визнати такий договір дійсним. У цьому разі  наступне нотаріальне посвідчення договору не вимагається.

Між тим, ч.3 ст. 209 ЦК України встановлює, що нотаріальне посвідчення може бути вчинене на тексті лише такого правочину, який відповідає загальним вимогам, встановленим статтею 203 цього Кодексу.

Отже, суд може визнати договір дійсним, якщо одна із сторін ухиляється від нотаріального посвідчення договору, також за умови, якщо договір відповідає загальним вимогам, встановленим статтею 203 ЦК України.

Серед загальних вимог, додержання яких є необхідним для чинності правочину, ст. 203 ЦК України встановлює вимоги, що зміст правочину не може суперечити ЦК України, іншим актам цивільного законодавства, а особа, яка вчиняє правочин, повинна мати необхідний обсяг цивільної дієздатності.

Юридична особа набуває цивільних прав та обов'язків і здійснює їх через свої органи, які діють відповідно до установчих документів та закону (ч.1 ст. 92 ЦК України). Орган або особа, яка відповідно до установчих  документів юридичної особи чи закону виступає від її імені, зобов'язана діяти в інтересах юридичної особи, добросовісно і розумно та не перевищувати своїх повноважень. У відносинах із третіми особами обмеження повноважень щодо представництва юридичної особи не має юридичної сили, крім випадків, коли юридична особа доведе, що третя особа знала чи за всіма обставинами не могла не знати про такі обмеження (ч.3 ст. 92 ЦК України).

Комунальне підприємство Дніпропетровської обласної ради "Облводоканал" засноване на спільній власності територіальних громад сіл, селищ, міст Дніпропетровської області і знаходиться в управлінні Дніпропетровської обласної ради, про що зазначено в статуті Комунального підприємства.

Згідно п.4.1. статуту відповідача майно відповідача становлять основні фонди та оборотні кошти, а також цінності, вартість яких відображається у самостійному балансі. Статутний фонд відповідача внесений основними фондами, зокрема, будинком по вул. Набережна ім. В.І.Леніна, 29-а в м. Дніпропетровську.

Позивач не ставить під сумнів право спільної власності територіальних громад сіл, селищ, міст Дніпропетровської області на майно, яке є предметом оренди за договором оренди від 01.11.2006р., про що зазначає в запереченнях на відзив на позовну заяву, які надійшли до господарського суду 06.03.2007р.

Згідно п.4.2. статуту відповідача майно відповідача є спільною власністю територіальних громад сіл, селищ, міст Дніпропетровської області і закріплюється за ним на праві господарського відання. Здійснюючи право господарського відання відповідач володіє, користується та розпоряджається зазначеним майном на свій розсуд, вчиняючи щодо нього будь-які дії, які не суперечать чинному законодавству України та цьому статуту. Розпорядження закріпленим за відповідачем майном здійснюється з дозволу органу управління майном –Дніпропетровської обласної ради у порядку, що встановлений чинним законодавством України. Згідно п.4.5. статуту відповідача відповідач має право здавати юридичним та фізичним особам в оренду майно у порядку, встановленому чинним законодавством та органом управління майном –Дніпропетровською обласною радою.

Рішенням Дніпропетровської обласної ради від 06.08.2004р. № 439-18/XXIV „Про вдосконалення управління майном, що належить до спільної власності територіальних громад області” затверджене Положення про порядок надання дозволу підприємствам та закладам бути орендодавцями майна спільної власності територіальних громад області, що знаходяться на їх балансі.

Назване Положення передбачає необхідність отримання комунальним підприємством дозволу на передачу майна в оренду, встановлює процедуру його отримання. Положення встановлює строки оренди майна –від одного до п’яти років.

Норми названого Положення щодо необхідності отримання орендодавцем (відповідачем у спірних правовідносинах) дозволу щодо укладення договору оренди від органу, уповноваженого управляти майном, що перебуває у комунальній власності (Дніпропетровської обласної ради у спірних правовідносинах), якщо предметом оренди є нерухоме майно, узгоджуються з приписами ст. 9 Закону України „Про оренду державного та комунального майна” та п. 3 ч.1 ст. 287 Господарського кодексу України.

Договір оренди від 01.11.2006р. укладено без відповідного дозволу та на строк, який не враховує максимально можливий строк такого договору, встановлений Положенням.

Отже, договір оренди від 01.11.2006р. укладено відповідачем з перевищенням повноважень щодо надання в оренду нерухомого майна, за відсутності необхідного обсягу цивільної дієздатності.

Про наявні обмеження цивільної дієздатності відповідача щодо укладення договорів оренди нерухомого майна знав і не міг не знати позивач, оскільки попередній договір оренди –договір оренди від 18.08.2006р. укладався з дозволу Дніпропетровської обласної ради, позивач в своїх листах, адресованих відповідачу, пропонував відповідачу розглянути можливість укладення договору оренди без отримання дозволу Дніпропетровської обласної ради.

За викладеного, обмеження повноважень відповідача на укладення договору оренди лише за наявності дозволу Дніпропетровської обласної ради для позивача має юридичну силу.

Відтак, договір оренди від 01.11.2006р. укладено відповідачем за відсутності необхідного обсягу цивільної дієздатності, договір не відповідає загальним вимогам до правочинів, встановленим ст. 203 ЦК України, та не може бути визнаний дійсним з підстав, заявлених в позові.

Відповідно, не може бути задоволена решта позовних вимог.

З огляду на викладене, суд відхиляє доводи позивача у справі.

Відповідно до ст. 49 ГПК України судові витрати відносяться на позивача.

Не підлягають стягнення з позивача на користь відповідача витрати, понесені відповідачем на оплату інформаційної довідки ТОВ „Ріелнест” в сумі 350, 00 грн., оскільки ці витрати не є судовими витратами в розумінні ст. 44 ГПК України.

Керуючись ст.ст. 1, 33, 34, 43, 44, 49, 82-85 Господарського процесуального кодексу України, господарський суд, -

ВИРІШИВ:

В позові –відмовити.

Витрати у справі віднести на позивача.

Суддя                                                                                              Л.А.Коваль