ОДЕСЬКИЙ АПЕЛЯЦІЙНИЙ ГОСПОДАРСЬКИЙ СУД
_________________________________________________________________________________________
П О С Т А Н О В А
ІМЕНЕМ  УКРАЇНИ

"09" січня 2007 р.
Справа № 22/295-06-7821

Одеський апеляційний господарський суд у складі колегії суддів:

головуючого Михайлова М.В.

суддів Тофана В.М., Журавльова О.О.

(Розпорядженням Голови суду №148 від 11.12.2006 року справу передано на розгляд даної судової колегії)

при секретарі судового засідання  Друзенко К.В.

за участю представників сторін:

від позивача: не з'явився, про час та місце розгляду апеляційної скарги повідомлений належним чином;

від відповідача: Воронков В.О., по довіреності;

розглянувши у відкритому судовому засіданні апеляційну скаргу Товариства з обмеженою відповідальністю "АТОЛЛ ЛТД"

на рішення господарського суду Одеської області від  "03" листопада 2006 року

у справі №22/295-06-7821

за позовом Представництва по управлінню комунальною власністю Одеської міської ради, м. Одеса

до Товариства з обмеженою відповідальністю "АТОЛЛ ЛТД", м. Одеса

про розірвання договору оренди та виселення,

та за зустрічним позовом Товариства з обмеженою відповідальністю "АТОЛЛ ЛТД", м. Одеса

до  Представництва по управлінню комунальною власністю Одеської міської ради, м. Одеса

про визнання розміру орендної плати, -

(сторони зазначені згідно оскаржуваного рішення суду)

ВСТАНОВИВ:

У серпні 2006 року Представництво по управлінню комунальною власністю Одеської міської ради (далі –Позивач, Представництво УКВ) звернулось до господарського суду Одеської області з позовом до Товариства з обмеженою відповідальністю "АТОЛЛ ЛТД" (далі – Відповідач, ТОВ "Атолл ЛТД") про виселення останнього з нежилих приміщень першого поверху та підвалу загальною площею 286,20 кв.м, розташованих за адресою: м. Одеса, вул. Степова,62.

В процесі розгляду справи Позивач надав уточнення позивних вимог, в яких просив розірвати Договір оренди №105/7 від 05.04.2006 року нежилих приміщень першого поверху та підвалу загальною площею 286,20 кв.м, розташованих за адресою: м. Одеса, вул. Степова,62.

Позивач обґрунтував свої вимоги неналежним виконанням умов договору з боку Відповідача, а саме щодо своєчасної та повної сплати орендної плати та страхування об'єкта оренди.

Відповідач з позовними вимогами не погодився та звернувся до суду з зустрічною позовною заявою про визнання розміру щомісячної орендної плати, яку належить сплачувати ТОВ "АТОЛЛ ЛТД" на користь Представництва УКВ за договором №105/7 від 05.04.2006 року у сумі 1 999,77 грн., вказуючи, що орендна плата у сумі 9 998,87 грн. вказана у договорі помилково та суперечить вимогам чинного законодавства.

У доповненні до зустрічного позову ТОВ "АТОЛЛ ЛТД" вказує на дискримінаційне ставлення до нього з боку Представництва УКВ, посилаючись на договір оренди від 09.10.2001 року, укладений між Представництвом УКВ та ТОВ "Гіроскоп", по якому орендна плата того самого приміщення не перевищувала 1000 грн. і розраховувалась по ставці 4% вартості від експертної оцінки приміщення.

Рішенням місцевого господарського суду від 03.11.2006 року (суддя Торчинська Л.О.) позов Представництва УКВ задоволено: розірвано договір оренди №105/7 від 05.04.2006 року та виселено ТОВ "АТОЛЛ ЛТД" з орендованого приміщення; в задоволенні зустрічного позову ТОВ "АТОЛЛ ЛТД" відмовлено.

Позов Представництва УКВ задоволено як обґрунтований, оскільки ТОВ "АТОЛЛ ЛТД" не було доведено суду обставини, які б підтверджували належне виконання зобов’язань за договором в частині повної сплати орендної плати по договору оренди та не надано жодних доказів страхування зазначеного об’єкту у відповідності до умов договору та вимог діючого законодавства України.

В задоволенні зустрічних позовних вимог судом відмовлено з огляду на той факт, що ТОВ "АТОЛЛ ЛТД" не надало жодних доказів в підтвердження правомірності розрахунку орендної плати з застосуванням саме п.8.8 Методики розрахунку граничних розмірів орендної плати за оренду майна, яка  встановлює ставка у розмірі 4 % вартості від експертної оцінки приміщення.

Не погоджуючись з ухваленим рішенням суду, ТОВ "АТОЛЛ ЛТД" звернулось з апеляційною скаргою, в якій просить скасувати рішення місцевого господарського суду від 03.11.2006 року та прийняти нове рішення, яким задовольнити зустрічні позовні вимоги, а у задоволенні первісного позову відмовити. В обґрунтування апеляційного оскарження рішення скаржник зазначає наступне:

- судом порушено норми процесуального права, оскільки ТОВ "АТОЛЛ ЛТД" заявляло клопотання  про колегіальний розгляд справи, яке не було розглянуто суддею;

- заявлена позовна вимога про виселення з орендованих приміщень необґрунтована, оскільки договір оренди на момент звернення з позовом не був визнаний недійсним;

- судом не залучено до участі у справі Одеську міську раду як орган, що визначає розмір орендної плати;

- орендна плата повинна розраховуватись з застосуванням ставки 4%, оскільки метою використання майна є заходи щодо охорони здоров'я.

Представництво УКВ надало відзив на апеляційну скаргу, в якому заперечує проти скарги та просить оскаржуване рішення залишити без змін, посилаючись на необґрунтованість та безпідставність тверджень скаржника.

Сторони, згідно приписів ст. 98 ГПК України, були належним чином повідомлені про день, час і місце розгляду апеляційної скарги.

Колегія суддів, обговоривши доводи апеляційної скарги, дослідивши матеріали справи, перевіривши правильність застосування господарським судом при прийнятті рішення норм матеріального та процесуального права, дійшла висновку, що апеляційна скарга не підлягає задоволенню  з наступних підстав.

Як було встановлено судом першої інстанції та підтверджено в ході апеляційного провадження, 05.04.2006 року за №105/7 між сторонами по справі було укладено договір оренди нежилих приміщень першого поверху та підвалу (надалі –Договір), загальною площею 286,20 кв.м, по вул. Степова, 62 у м. Одесі, що знаходиться у комунальній власності Одеської міської ради.

Повноваження щодо управління нежилими приміщеннями першого поверху та підвалу, загальною площею 286,20 кв.м, розташованих по вул. Степова, 62, у м. Одесі було надано Представництву УКВ на підставі Положення "Про Представництво по управлінню комунальною власністю Одеської міської ради", затвердженого рішенням Одеської міської ради від 26.03.2003р. № 1040-ХХІУ та розпорядження міського голови № 307-01р від 05.04.2006р.

Місцевий господарський суд дійшов висновку, з чим погоджується колегія  суддів, що норми Закону України “Про оренду державного і комунального майна”, який, зокрема, регулює організаційні відносини, пов'язані з передачею в оренду державного та комунального майна, а також відносини між орендодавцями та орендарями є пріоритетними відносно норм Цивільного кодексу України, які регулюють відносини найму (як спеціальний закон по відношенню до загального).

Пунктом 7.6 укладеного Договору передбачено, що договір може бути розірваний на вимогу однієї із сторін за рішенням арбітражного суду у випадках, передбачених чинним законодавством.

Відповідно до ч. 3. ст. 26 Закону України "Про оренду державного і комунального майна" на вимогу однієї із сторін договір оренди може бути достроково розірвано за рішенням суду, господарського суду у разі невиконання сторонами своїх зобов’язань та з інших підстав, передбачених законодавчими актами України.

Відповідно до ст. 526 ЦК України № 435-IV від 16.01.2003р. зобов’язання має виконуватись належним чином відповідно до умов договору та вимог цього Кодексу, інших актів цивільного законодавства, а за відсутності таких умов та вимог –відповідно до звичаїв ділового обороту або інших вимог, що звичайно ставляться. Одностороння  відмові від зобов’язання або одностороння зміна його умов не допускається, якщо інше не встановлено договором або законом (ст. 525 ЦК України).

Відповідно до п. 1. ст. 10 Закону України “Про оренду державного та комунального майна” істотною умовою договору оренди є орендна плата з урахуванням її індексації.

Згідно вимог ч. 3. ст. 18 Закону України “Про оренду державного та комунального майна” від 10.04.1992р. № 2269-XII (в редакції Закону України від 14.03.1995р. № 98/95-ВР) орендар зобов’язаний вносити орендну плату своєчасно і в повному обсязі. Умовами договору оренди № 105/7 від 05.04.2006р., а саме п.п. 2.2., 2.4. передбачено, що за орендоване приміщення орендар зобов’язаний сплачувати орендну плату відповідно до розрахунку, приведеного у додатку 1 до договору оренди, що становить за перший після підписання договору оренди місяць без урахування податку на додану вартість та індексу інфляції, розмір орендної плати за кожний наступний місяць визначається шляхом коригування розміру орендної плати за минулий місяць на щомісячний індекс інфляції, що друкується Мінстатом України, орендар повинен вносити орендну плату щомісячно до 15 числа поточного місяця, незалежно від результатів його господарської діяльності.

Позивач наполягає на тих обставинах, що з моменту укладання договору оренди ТОВ "АТОЛЛ ЛТД" договірні зобов’язання по сплаті орендних платежів не виконував, внаслідок чого за орендарем, згідно з розрахунком позивача, утворилась заборгованість із здійснення орендних платежів по договору оренди № 105/7 від 05.04.2006р., яка станом на 31.07.2006 року складає 29 925,96 гривен. Доказів, які б спростовували викладене, відповідачем під час розгляду справи надано не було.

У матеріалах справи наявна копія платіжного доручення № 60027/1 від 19.06.2006р. про плату за оренду об’єкта комунальної власності в сумі 1 000 грн., за квітень 2006р. та копія платіжного доручення № 46 від 06.06.2006р., за квітень, травень та червень в сумі 3000грн. Зазначені платіжні доручення не можна приймати як достатні докази виконання ТОВ "АТОЛЛ ЛТД" зобов'язань по договору оренди в частині своєчасного та повному обсязі сплати орендної плати за договором оренди, на підстав того, що відповідно до розрахунку орендної плати по договору оренди № 105/7 від 05.04.2006р. орендна плата за квітень місяць 2006р. дорівнює 9 998, 87 грн. Крім того, слід зазначити, що грошові кошти за платіжними дорученнями  № 60027/1 від 19.06.2006р. та № 46 від 06.06.2006р. були повернуті на розрахунковий рахунок ТОВ "АТОЛЛ ЛТД" у відповідності до платіжних доручень   від 23.06.2006р. № 1214, від 12.06.2006р. № 1330, від 23.06.2006р. № 1213 на підставі невірного вказаним призначенням платежу.

Відповідно до п. 5.2. договору оренди за несвоєчасну сплату орендної плати орендарю нарахована пеня у сумі 1 087,58 гривні станом на 31.07.2006р.

Крім того, відповідно до п. 4.2. (е) ТОВ "АТОЛЛ ЛТД" зобов’язався застрахувати орендоване майно в порядку, визначеному чинним законодавством. При цьому, ризик випадкової загибелі об’єкту оренди визначається договором страхування.

Пунктом 2 ст. 771 ЦК України передбачено, що договором або законом може бути встановлений обов’язок наймача укласти договір страхування речі, що передана в найом.

Крім цього  ст. 10 Закону України “Про оренду державного та комунального майна” передбачено, що істотною умовою договору оренди є обов’язок орендаря застрахувати орендоване ним майно.

Згідно зі ст.ст. 33, 34 ГПК України, позивач повинен довести суду ті обставини, на які він посилається як на підставу своїх вимог. Обставини справи, які у відповідності до законодавства повинні бути підтверджені певними засобами доказування, не можуть підтверджуватися іншими засобами доказування.

Згідно зі ст. 614 ЦК України особа яка порушила зобов’язання, несе відповідальність за наявності її вини, якщо інше не встановлено договором або законом, при цьому відсутність своєї вини доводить особа, яка порушила зобов’язання.

Однак ТОВ "АТОЛЛ ЛТД" не було доведено суду обставини, які б підтверджували належне виконання зобов’язань за договором в частині повної сплати орендної плати по договору оренди та не надано жодних доказів страхування зазначеного об’єкту у відповідності до умов договору та вимог діючого законодавства України.

Пунктом 5.6. договору оренди № 105/7 від 05.04.2006р. передбачено право Орендодавця вимагати розірвання договору у разі невиконання або неналежного  виконання Орендарем обов'язків за цим Договором. При цьому ст. 628 ЦК України передбачено, що зміст договору становлять умови, визначені на розсуд сторін і погодженими, та умови, які є обов'язковими відповідно до актів цивільного законодавства, ст. 627 ЦК України передбачена вільність сторін в укладанні договору та визначені його умови. Стаття 783 ЦК України не передбачає, що перелік вказаних підстав для розірвання договору оренди є виключеним та сторони договори за домовленістю не можуть передбачити інші умови розірвання договору оренди. Норма п. 3. ст. 26 Закону України "Про оренду державного та комунального майна" передбачає можливість дострокового розірвання договору оренди у випадку неналежного виконання Орендарем своїх зобов'язань за договором. Діючий цивільний кодекс України не містить заборони розірвання договору оренди з наведеної підстави, а отже згадана норма спеціального закону підлягає застосуванню в цьому випадку. Тому судом враховані правомірно вищевикладені норми матеріального права при постановлені оскарженого рішення.

Доводи скаржника щодо неправомірності застосування судом першої інстанції при прийняті рішення норми ст. 782 Цивільного кодексу України, з посиланням на те, що позивач не мав правових підстав вимагати виселення відповідача з об'єкта комунальної власності, є не обґрунтованими у зв'язку з тим, що Представництво УКВ в процесі розгляду справи уточнило позовні вимоги та керуючись п. 3. ст. 783 Цивільного кодексу України, п. 3. ст. 26 та п. 3. ст. 27 Закону України "Про оренду державного та Комунального майна", п. 5. 6. договору оренди № 105/7 від 05.04.2006р. вимагало розірвання договору оренди № 105/7 від 05.04.2006р., та виселення відповідача з об'єкта оренди.

Судова колегія не погоджується з думкою ТОВ "АТОЛЛ ЛТД", що розрахунок орендної плати повинен розраховуватись із заниженим коефіцієнтом (4%, як об'єкт охорони здоров'я) у зв'язку з тим, що п. 8.8. Методики передбачає лише комунальним установам та підприємствам охорони здоров'я орендну ставку в розмірі 4%. Відповідач не є комунальною установою та підприємством охорони здоров'я. Всупереч вимогам ст. 33 ГПК України ТОВ "АТОЛЛ ЛТД" не надало жодних доказів належності його до комунальних установ та підприємств охорони здоров'я, крім того, відповідач не надав обґрунтованого проекту розрахунку орендної плати ні суду, ні безпосередньо Представництву.

Щодо доводів скаржника про порушення судом першої інстанції норм процесуального права, а саме винесення рішення одноособово суддею, незважаючи на клопотання ТОВ "АТОЛЛ ЛТД" про колегіальний розгляд, колегія  суддів  зазначає наступне.

В матеріалах справи наявне клопотання ТОВ "АТОЛЛ ЛТД" про колегіальний розгляд справи №22/295-06-7821 (а.с.124), надане відповідачем Голові господарського суду Одеської області через канцелярію суду 03.11.2006 року о 9:40, про що свідчить відмітка на штемпелі канцелярії. На клопотанні стоїть резолюція Голови місцевого господарського суду, яка датована 06.11.2006 року. Рішення було винесене суддею 03.11.2006 року, з чого випливає, що на момент прийняття рішення суддя не була повідомлена  про наявність такого клопотання, оскільки представник ТОВ "АТОЛЛ ЛТД" у судове засідання 03.11.2006 року не з'явився.

Також скаржник вважає, що до участі у справі суд першої інстанції повинен був залучити Одеську міську раду як орган, уповноважений визначати розмір орендної плати. Колегія суддів не погоджується з таким висновком, оскільки згідно з Положенням "Про Представництво по управлінню комунальною власністю Одеської міської ради", затвердженого рішенням Одеської міської ради від 27.06.2006р. № 20-У, Одеська міська рада надала Представництву УКВ повноваження орендодавця комунального майна та повноваження щодо здійснення контролю за повнотою та своєчасністю внесення орендарями орендної плати за договорами оренди укладеними між Представництвом та іншими суб'єктами господарювання.

При проведенні розрахунку орендної плати, Представництво УКВ безпосередньо користувалось вимогами ст. 10, 11, 19 Закону України "Про оренду державного та комунального майна", рішенням сесії Одеської міської ради від 09.11.2005р. № 4840-ІУ "Про нову редакцію Методики розрахунку граничних розмірів орендної плати за оренду майна, що знаходиться у комунальній власності територіальної громади міста Одеси", п.п. 1.1., 2.1, 2.2, 4.1. договору оренди № 105/7 від 05.04.2006р. та висновками незалежного експерта - Приватного підприємства " ДЕЛЬТА-КОНСАЛТІНГ". Розрахунок орендної плати по договору оренди № 105/7 від 05.04.2006р., виконаний Представництвом є законним, обґрунтованими та вірним.

Доводи скаржника спростовуються вищевикладеними висновками суду апеляційної інстанції  і не свідчать про порушення судом першої інстанції  норм матеріального та процесуального права або неповне з’ясування обставин, що мають значення для справи, тому не можуть вважатись підставою для скасування оскаржуваного рішення.

Таким  чином  апеляційна скарга  не  підлягає  задоволенню,  рішення  господарського  суду  слід залишити  без  змін.

Керуючись ст. ст.  99,101,103-105 ГПК України,  суд, -

ПОСТАНОВИВ:

Апеляційну скаргу Товариства з обмеженою відповідальністю "АТОЛЛ ЛТД", м. Одеса,  на рішення господарського суду Одеської області від  03 листопада 2006 року у справі № 22/295-06-7821 залишити без задоволення, рішення – без змін.

Постанова набирає законної сили з дня її прийняття і може бути оскаржена у касаційному порядку до Вищого господарського суду України.

Головуючий суддя:                                                            М.В. Михайлов

Суддя:                                                                                В. М. Тофан

Суддя:                                                                                 О.О. Журавльов