ГОСПОДАРСЬКИЙ СУД ОДЕСЬКОЇ ОБЛАСТІ
__________________________________________________________________________________________________________________________________________
РІШЕННЯ

"19" грудня 2007 р.
Справа  № 30/315-07-8767

За позовом: Товариство з обмеженою відповідальністю „Аркадія”

До відповідача: Товариство з обмеженою відповідальністю „Грата”

Про  розірвання договору оренди та визнання права власності

Суддя                 РОГА Н.В.

Представники:

Від позивача:  Прутян М.Ю.- згідно довіреності №412 від 01.10.2007р.

Від відповідача: Цулукідзе Г.А.- довіреність №79 від 05.12.2007р.

СУТЬ СПОРУ: Позивач,  Товариство з обмеженою відповідальністю  (далі - ТОВ),  звернувся до господарського  суду Одеської області  з позовною заявою  до ТОВ „Грата” про розірвання договору оренди будівель та споруд рекреаційно-ділового комплексу „Аркадія-Плаза” від 22.05.2007р., укладеного між сторонами по справі, а також про визнання права власності на  нерухоме майно, а саме на будівлі і споруди рекреаційно-ділового комплексу „Аркадія-Плаза”, які находяться за адресою: м. Одеса, вул..Посмітного, 1 та складаються з спального корпусу  (літ.”А”), грязелікувальні (літ.”Б”), їдальні (літ.”В”), адміністративного корпусу (літ.”Г”), адміністративного корпусу (літ.”Д”), прохідної (літ. „Н”), прохідної (літ.”М”), адміністративної будівлі з фітнес- клубом (літ.”О”), кафе-бару з літнім майданчиком (літ.”П”), будівлі фітнес- центру (літ. „Р”), сторожової (прохідної) (літ.”С”), сторожової (прохідної) (літ.”Т”), сторожової (прохідної) (літ.”Ф”), дизельної (літ.”У”), насосної (літ.”Х”), огорожі  (№№1-5, 8-9), басейну (І), кортів (ІІ).

Представник позивача позовну заяву підтримує, наполягає на своїх вимогах.

Відповідач  проти позову не заперечує з мотивів, викладених у відзиві на позовну заяву.

Розглянувши у відкритому судовому засіданні матеріали справи, заслухавши пояснення представників сторін , суд встановив:

23 березня 2001р. між Компанією з обмеженою відповідальністю „ЛЕНДХОЛМ ІНДАСТРІЗ”  (Продавець) та ТОВ СП „Аркадія” (Покупець) був кладений Договір купівлі-продажу будівель та споруд, згідно якого Продавець зобов’язався передати у власність Покупця будівлі та споруди рекреаційно-ділового комплексу „Аркадія-Плаза”, які складаються з адміністративної будівлі з фітнес - клубом, кафе-бару з літнім майданчиком, будівлі бізнес-центру, сторожової (прохідної), сторожової (прохідної), сторожової (прохідної), дизельної, насосної, огорожі, басейну, кортів та знаходяться за адресою: м. Одеса, вул. Посмітного, 1, а Покупець зобов’язався прийняти зазначений об’єкт і сплатити Продавцеві за нього договірну ціну.

Згідно п.1.1. Статуту ТОВ „Аркадія” є правонаступником ТОВ Спільного Українсько-Американського підприємства „Аркадія”.

Відповідно до п.4.1 Статуту одним із засновників ТОВ є Закрите акціонерне товариство лікувально-оздоровчих закладів профспілок України „Укрпрофоздоровниця”, яке у якості вкладу до статутного фонду товариства внесло майно (будівлі, споруди, асфальтове покриття, електромережу, зовнішнє освітлення, водопровід) санаторію „Примор’є”, що розташоване за адресою: м. Одеса, вул. Посмітного, 1, на загальну суму 2 281 479 грн.  Факт передачі майна підтверджується Актом прийому-передачі майнового вкладу  від 24.02.2006р.

Відповідно до Свідоцтва про право власності  на будівлі санаторію „Примор’є” Серія САА №444887, виданого виконавчим комітетом Одеської міської ради 07.06.2006р., ТОВ „Аркадія” на праві приватної власності належать будівлі , загальною площею 3393,1 кв.м, розташовані за адресою: м. Одеса, вул. Посмітного, 1.

Згідно технічного висновку про можливість подальшої експлуатації будівель та споруд ТОВ „Аркадія” за адресою: м. Одеса, вул. Посмітного, 1, виготовленого Державним  інститутом по проектуванню підприємств по переробці плодоовочевої продукції „Діпроплодоовочгосп” у 2006р., можливо зберегти  і використовувати в подальшому будівлі та споруди , які в цілому відповідають вимогам державних будівельних норм та вимог.

22 травня 2007р. між ТОВ „Аркадія” (Орендодавець) та ТОВ „Грата” (орендар) був укладений Договір оренди будівель та споруд, згідно якого орендодавець передає, а Орендар приймає в оренду будівлі та споруди рекреаційно-ділового комплексу „Аркадія-Плаза”, які знаходяться за адресою: м. Одеса, вул. Посмітного, 1 та складаюся з  спального корпусу  (літ.”А”), грязелікувальні (літ.”Б”), їдальні (літ.”В”), адміністративного корпусу (літ.”Г”), адміністративного корпусу (літ.”Д”), прохідної (літ. „Н”), прохідної (літ.”М”), адміністративної будівлі з фітнес- клубом (літ.”О”), кафе-бару з літнім майданчиком (літ.”П”), будівлі фітнес- центру (літ. „Р”), сторожової (прохідної) (літ.”С”), сторожової (прохідної) (літ.”Т”), сторожової (прохідної) (літ.”Ф”), дизельної (літ.”У”), насосної (літ.”Х”), огорожі  (№№1-5, 8-9), басейну (І), кортів (ІІ). 23 травня 2007р. сторонами був підписаний Акт прийому-передачі будівель та споруд до договору оренди від 22.05.2007р.

Умовами п.3.1. Договору передбачено розмір орендної плати , яка в цілому за весь об’єкт оренди складає 1 200 000 грн. (без ПДВ) на рік. Відповідно до п.3.3. Договору орендна плата сплачується таким чином: протягом 3-х банківських днів після підписання сторонами цього Договору  Орендар сплачує Орендодавцю авансовий платіж за півроку оренди у розмірі 600 000 грн. (без ПДВ). По закінченні півроку оренди та після здійснення звірки взаєморозрахунків між сторонами і підписання відповідного акту виконаних робіт Орендодавець виставляє Орендареві рахунок для сплати орендних платежів  за наступні півроку за фактично передане в оренду майно . Орендар протягом 5-ти банківських днів з моменту отримання рахунку від Орендодавця зобов’язаний сплатити йому суму орендних платежів, зазначену у рахунку.

Але відповідачем (Орендарем) умови Договору щодо оплати орендної плати виконано не було.  Листом від 03.07.2077р. вих.№71 ТОВ „Аркадія” запропонувало ТОВ „Грата” терміново виконати свої обов’язки за Договором оренди будівель та споруд від 22.05.2007р. На зазначений лист ТОВ „Грата”  повідомило, що починаючи з початку дії Договору оренди  і по теперішній час ТОВ „Грата” здійснює безперервне володіння та користування орендованого  майна для здійснення своєї господарської діяльності. За цей період було здійснено часткову перебудову та реконструкцію цього майна, у зв’язку з чим відповідач вважає, що він став його власником , тому не має підстав для оплати орендної плати .

На підставі викладеного, керуючись ст.638, ч.2 ст.651 Цивільного кодексу України, ч.1 ст.284 Господарського кодексу України, позивач вважає, що відповідачем допущено порушення істотної умови договору, що є підставою для розірвання Договору оренди від 22.05.2007р.

Крім того, враховуючи непогодження відповідача з наявністю у ТОВ „Аркадія” права власності на об’єкт оренди та відмову відповідача повернути об’єкт оренди, а також його намір здійснювати реконструкцію об’єкта, позивач просить суд на підставі ст.128 Цивільного кодексу УРСР, ст.ст.328,329, 391, 392 Цивільного кодексу України , визнати за ним право власності на будівлі і споруди рекреаційно-ділового комплексу „Аркадія-Плаза” , які находяться за адресою: м.Одеса, вул..Посмітного, 1 та складаються з спального корпусу  (літ.”А”), грязелікувальні (літ.”Б”), їдальні (літ.”В”), адміністративного корпусу (літ.”Г”), адміністративного корпусу (літ.”Д”), прохідної (літ. „Н”), прохідної (літ.”М”), адміністративної будівлі з фітнес- клубом (літ.”О”), кафе-бару з літнім майданчиком (літ.”П”), будівлі фітнес- центру (літ. „Р”), сторожової (прохідної) (літ.”С”), сторожової (прохідної) (літ.”Т”), сторожової (прохідної) (літ.”Ф”), дизельної (літ.”У”), насосної (літ.”Х”), огорожі  (№№1-5, 8-9), басейну (І), кортів (ІІ).

Відповідач проти позову заперечує. посилаючись на те, що починаючи з початку дії Договору оренди  і по теперішній час ТОВ „Грата” здійснює безперервне володіння та користування орендованого  майна для здійснення своєї господарської діяльності. За цей період було здійснено часткову перебудову та реконструкцію цього майна, у зв’язку з чим відповідач вважає, що він став його власником .

Крім того, відповідач зазначив, що як при укладенні Договору оренди, так і в подальшому ТОВ „Аркадія” не надавало йому документів, що підтверджують право власності позивача на об’єкт оренди.  За таких обставин, відповідач вважає, що позивач не є власником будівель та споруд, розташованих за адресою: м. Одеса, вул. Посмітного, 1.

Розглянув матеріали справи суд доходить до висновку про задоволення позовних вимог   за таких підстав:

Згідно ст.626 Цивільного кодексу України договором є домовленість сторін, спрямована на встановлення, зміну або припинення цивільних прав та обов’язків. Зміст договору становлять умови, визначені на розсуд сторін і погоджені ними, та умови, які є обов’язковими відповідно до актів   цивільного законодавства (ст.628 ЦК України).

Частина 1. ст. 193 Господарського кодексу  України, вказує на те, що суб’єкти господарювання та інші учасники господарських відносин повинні виконувати господарські зобов’язання належним чином відповідно до закону, інших правових актів, договору, а за відсутності конкретних вимог щодо виконання зобов’язання –відповідно до вимог, що у певних умовах звичайно ставляться.

Крім того, згідно ст.ст.525, 526 Цивільного кодексу України зобов’язання має виконуватися належним чином відповідно до умов договору  та вимог чинного законодавства, одностороння відмова від виконання зобов’язання або зміна його умов не допускається, якщо інше не встановлено договором або законом. Договір є  обов’язковим для виконання сторонами (ст.629 Цивільного кодексу  України).

Як вбачається з тексту Договору оренди будівель та споруд від 22.05.2007р.  Орендар прийняв на себе зобов’язання щодо своєчасної та в повному обсязі сплати орендної плати незалежно від результатів господарської діяльності та погодився у умовами оплати, які сторони передбачили у договорі.

Слід зауважити, що відповідно до ст.284 Господарського кодексу України орендна плата з урахуванням її індексації є істотною умовою договору  та має сплачуватися орендодавцю незалежно від наслідків господарської діяльності орендаря (ст.286 Господарського кодексу України).

Відповідно до ч.2 ст.651 Цивільного кодексу України договір може бути розірвано за рішенням суду на вимогу однієї із сторін у разі істотного порушення договору другою стороною . Як вже зазначалося вище, орендна плата з урахуванням її індексації є істотною умовою договору, отже, порушуючи зобов’язання щодо оплати орендної плати відповідач припустив істотне порушення умов договору, що є підставою для розірвання Договору оренди  від 22.05.2007р.

Відповідно до ст. 177 Цивільного кодексу України  об'єктами цивільних прав є речі, у тому числі гроші, цінні  папери,  інше  майно,  майнові  права,  результати  робіт, послуги,   результати інтелектуальної, творчої діяльності, інформація, а також інші матеріальні і нематеріальні блага.

Згідно ст.15 Цивільного кодексу України кожна особа має право на захист свого цивільного права у разі його порушення, невизнання або оспорювання. Відповідно до ст.. 16 цього ж кодексу , кожна особа має право звернутися до суду за захистом свого особистого немайнового або майнового права та інтересу, а одним із способів захисту є визнання права.

Згідно ст. 41 Конституції України та ст. 321 Цивільного кодексу  України, право власності є непорушним і ніхто не може бути протиправно позбавлений цього права чи обмежений у його здійсненні, але як свідчать матеріали справи відповідач в супереч названим нормам закону створив реальні умови, які обмежують права позивача у здійсненні ним своїх прав на   майно.

Згідно зі ст. 316 Цивільного кодексу  України правом  власності  є право особи на річ (майно),  яке вона здійснює відповідно до закону за своєю волею,  незалежно від  волі інших осіб. Зміст права власності визначений ст. 317 цього ж Кодексу, згідно з якою власникові   належать  права  володіння,  користування  та розпорядження своїм майном. Згідно зі ст. 319 Цивільного кодексу України  власник  володіє,  користується,   розпоряджається   своїм майном на власний розсуд і  має  право вчиняти щодо свого майна будь-які дії, які не суперечать закону. Усім власникам забезпечуються рівні умови здійснення своїх прав (ст. 319 ЦК України).

Відповідно до ст..328 Цивільного кодексу України право власності набувається на підставах, що не заборонені законом. Право власності вважається набутим правомірно, якщо інше прямо не випливає із закону або незаконність набуття права власності не встановлена судом.

Як вбачається з матеріалів справи позивач правомірно набув право власності на об’єкти нерухомості - будівлі і споруди рекреаційно-ділового комплексу „Аркадія-Плаза”, які находяться за адресою: м. Одеса, вул. Посмітного, 1 та складаються з спального корпусу  (літ.”А”), грязелікувальні (літ.”Б”), їдальні (літ.”В”), адміністративного корпусу (літ.”Г”), адміністративного корпусу (літ.”Д”), прохідної (літ. „Н”), прохідної (літ.”М”), адміністративної будівлі з фітнес- клубом (літ.”О”), кафе-бару з літнім майданчиком (літ.”П”), будівлі фітнес - центру (літ. „Р”), сторожової (прохідної) (літ.”С”), сторожової (прохідної) (літ.”Т”), сторожової (прохідної) (літ.”Ф”), дизельної (літ.”У”), насосної (літ.”Х”), огорожі  (№№1-5, 8-9), басейну (І), кортів (ІІ).

Згідно  технічного висновку про можливість подальшої експлуатації будівель та споруд ТОВ „Аркадія” за адресою: м. Одеса, вул. Посмітного, 1, виготовленого Державним  інститутом по проектуванню підприємств по переробці плодоовочевої продукції „Діпроплодоовочгосп” у 2006р., можливо зберегти  і використовувати в подальшому будівлі та споруди, які в цілому відповідають вимогам державних будівельних норм та вимог.

Посилання відповідача по справі  як на доказ і відсутності у позивача права власності на об’єкт оренди на ненадання позивачем  право встановлювальних документів до уваги судом не приймається, так як в матеріалах справи наявні докази права власності позивача на даний об’єкт.

За таких обставин, суд вважає за можливе задовольнити вимогу позивача щодо визнання за ним права власності на  будівлі і споруди рекреаційно-ділового комплексу „Аркадія-Плаза” , які находяться за адресою: м.Одеса, вул..Посмітного, 1 та складаються з спального корпусу  (літ.”А”), грязелікувальні (літ.”Б”), їдальні (літ.”В”), адміністративного корпусу (літ.”Г”), адміністративного корпусу (літ.”Д”), прохідної (літ. „Н”), прохідної (літ.”М”), адміністративної будівлі з фітнес- клубом (літ.”О”), кафе-бару з літнім майданчиком (літ.”П”), будівлі фітнес- центру (літ. „Р”), сторожової (прохідної) (літ.”С”), сторожової (прохідної) (літ.”Т”), сторожової (прохідної) (літ.”Ф”), дизельної (літ.”У”), насосної (літ.”Х”), огорожі  (№№1-5, 8-9), басейну (І), кортів (ІІ).

Судові витрати по сплаті держмита та витрат на забезпечення судового процесу покласти на відповідача згідно зі ст.ст.44,49 ГПК України.

Керуючись ст.ст. 44, 49, 82-85 ГПК України, суд, –

ВИРІШИВ:

1. Позовну заяву Товариства з обмеженою відповідальністю „Аркадія”     - задовольнити.

2. Розірвати договору оренди будівель та споруд рекреаційно-ділового комплексу „Аркадія-Плаза” від 22.05.2007р. , укладений між Товариством з обмеженою відповідальністю „Аркадія” та Товариством з обмеженою відповідальністю „Грата”.

3.Визнати за Товариством з обмеженою відповідальністю „Аркадія” (м. Одеса, вул. Посмітного, 1, , рр260037494 в АКБ „Одеса-Банк” м. Одеса, МФО 328102 ) право власності на  нерухоме майно, а саме на будівлі і споруди рекреаційно-ділового комплексу „Аркадія-Плаза”, які находяться за адресою: м. Одеса, вул. Посмітного, 1 та складаються з спального корпусу  (літ.”А”), грязелікувальні (літ.”Б”), їдальні (літ.”В”), адміністративного корпусу (літ.”Г”), адміністративного корпусу (літ.”Д”), прохідної (літ. „Н”), прохідної (літ.”М”), адміністративної будівлі з фітнес- клубом (літ.”О”), кафе-бару з літнім майданчиком (літ.”П”), будівлі фітнес- центру (літ. „Р”), сторожової (прохідної) (літ.”С”), сторожової (прохідної) (літ.”Т”), сторожової (прохідної) (літ.”Ф”), дизельної (літ.”У”), насосної (літ.”Х”), огорожі  (№№1-5, 8-9), басейну (І), кортів (ІІ).

4.Стягнути з Товариства з обмеженою відповідальністю „Грата” (м. Одеса, вул..Середньофонтанська, 16, , рр260024148 в АКБ „Одеса-Банк”                   м. Одеса, МФО 328102)   на користь Товариства з обмеженою відповідальністю „Аркадія”                  (м. Одеса, вул..Посмітного, 1, , рр260037494 в АКБ „Одеса-Банк”                    м. Одеса, МФО 328102 )   витрати по сплаті держмита у сумі 85 грн.  та витрати на ІТЗ судового процесу у сумі 118 грн.

Рішення суду набирає законної сили після закінчення 10-денного строку з дня його підписання.

Накази  видати після набрання рішенням законної сили.

Рішення підписане  21 грудня   2007р.

Суддя                                                                                       Рога Н. В.