ВИЩИЙ  ГОСПОДАРСЬКИЙ  СУД  УКРАЇНИ
ПОСТАНОВА

ІМЕНЕМ УКРАЇНИ

11 січня 2007 р.
№ 2-20/11801-2006

Вищий  господарський суд  України у складі колегії  суддів:

головуючого
Грейц К.В.,

суддів :
Бакуліної С.В.,
Глос О.І.

розглянувши у відкритому судовому засіданні матеріали касаційної скарги
Миколаївської селищної ради

на постанову
від 09.10.2006 року Севастопольського
апеляційного господарського суду

у справі
№ 2-20/11801-2006

господарського суду
Автономної Республіки Крим

за позовом
Товариства з обмеженою відповідальністю
“Механомонтаж”

до
Миколаївської селищної ради

про
визнання права власності

в судовому засіданні взяли участь  представники :

від позивача:
не з’явились

від відповідача:
не з’явились

В С Т А Н О В И В:

Рішенням Господарського суду Автономної Республіки Крим (суддя Луцяк М.І.) від 26.07.2006 року, залишеним без змін постановою Севастопольського апеляційного господарського суду (головуючий суддя –Латинін О.А., судді –Антонова І.В., Видашенко Т.С.) від 09.10.2006 року, у справі № 2-20/11801-2006 позов задоволено; визнано за позивачем право власності на будівлі баз відпочинку “Монтажник” та “Наладчик”, які розташовані по вул. Набережній у смт. Миколаївка.

В касаційній скарзі Миколаївська селищна рада просить скасувати ухвалені по справі судові акти і прийняти нове рішення про відмову в задоволенні позовних вимог, посилаючись на порушення норм матеріального та процесуального права, а саме: п.2 ст.34, ст.84, пункти 3, 4 частини 1 ст.104 ГПК України, ст.ст.128, 182, 331, ч.3 ст.376 ГК України, ст.33 Закону України “Про оренду землі”, ст.ст.39, 125, 126, 212 Земельного Кодексу України.

У відзиві на касаційну скаргу позивач повністю заперечує викладені в ній доводи.

Сторони не скористалися наданим процесуальним правом на участь в засіданні суду касаційної інстанції.

Перевіривши повноту встановлення обставин справи та правильність їх юридичної оцінки в рішенні місцевого господарського суду та в постанові апеляційного господарського суду, колегія суддів Вищого господарського суду України приходить до висновку, що касаційна скарга підлягає частковому задоволенню з наступних підстав.

Позивачем заявлено позов про визнання права власності на майно баз відпочинку “Монтажник” та “Наладчик”, які розташовані по вул. Набережній у смт. Миколаївка. В позові позивач посилається на такі обставини: 1. Дані об’єкти належали ЗАТ “Механомонтаж” на праві власності на підставі договору купівлі-продажу державного майна №37 від 20.06.2000 року, укладеного останнім з Фондом державного майна АРК. 2. 03.04.2000 року між ТОВ “Механомонтаж” (позивачем) та ЗАТ “Механомонтаж” були укладені договори купівлі-продажу зазначених баз відпочинку “Наладчик” та “Монтажник”, розташованих у смт. Миколаївка. 3. Дана нерухомість зареєстрована Сімферопольським бюро технічної інвентаризації на праві власності в реєстровій книзі 2-В реєстровий №281 від 20.05.2000 року. 4. 01.06.2000 року, на підставі рішення Миколаївської селищної ради від 23.05.2000 року, між Миколаївською селищною радою та Товариством з обмеженою відповідальністю “Механомонтаж” був укладений договір оренди земельної ділянки загальною площею 0,08 га під розміщення бази відпочинку “Монтажник” та земельної ділянки загальною площею 0,25 га під розміщення бази відпочинку “Наладчик”, розташованих у смт. Миколаївка по вул. Набережній. Згідно п.3.2 цього договору орендар має право самостійно визначати напрямок своєї господарської діяльності згідно призначення орендованих земельних ділянок та умов договору. 5. Оскільки бази відпочинку експлуатувались більше ніж 40 років та частково прийшли у аварійний стан позивачем була здійснена часткова реконструкція будівель і споруд, проведена центральна каналізація, перебудовані душеві, туалети, кімнати індивідуальної гігієни. ТОВ “Механомонтаж” приймав дольову участь в будівництві каналізаційного колектора, водопроводу, дороги, перераховував грошові кошти на благоустрій смт. Миколаївка.

Законодавство, яким позивач обґрунтував свої позовні вимоги, є ч.3 ст.376 ЦК України, відповідно до якої право власності на самочинно збудоване нерухоме майно може бути за рішенням суду визнане за особою, яка здійснила самочинне будівництво на земельній ділянці, що не була їй відведена для цієї мети, за умови надання земельної ділянки у встановленому порядку особі під уже збудоване нерухоме майно.

Суд порахував, що позивачем доведені обставини справи на які він посилається як на підставу своїх вимог та задовольнив позов повністю на підставі ст.128 ЦК УРСР, ст.ст.328, 331, 376 ЦК України, ст.33 Закону України “Про оренду землі”, ст.4 Закону України “Про власність”.

Зокрема, суд виходив із того, що по-перше, у матеріалах справи відсутні докази того, що договори купівлі-продажу розірвані, або визнані судом нечинними. По-друге, відповідно до пункту 1.5 договору оренди від 01.06.2000 року, земельні ділянки передавались в оренду строком на п’ять років - до 01.06.2005 року, з правом подальшого продовження терміну дії. По закінченню строку договору передбачалось переважне право орендаря на поновлення договору, для чого не пізніше ніж за два місяці до закінчення договору мало бути подано відповідну заяву. Доказами, зібраними по справі, підтверджується, що дію договору оренди фактично пролонговано на той самий строк - до 01.06.2010 року та на тих саме умовах, у зв’язку з чим, користування позивачем орендованими земельними ділянками є правомірним, а посилання відповідача на відсутність прав щодо землекористування не є обґрунтованими. По-третє, встановивши, що у процесі здійснення господарської діяльності позивачем здійснювалась реконструкція будиночків, споруд у смт. Миколаївка, на підставі чого виникли підстави стверджувати про здійснення позивачем самочинного будівництва, суди дійшли висновку про те, що на самочинне будівництво, як на новостворений об’єкт, може бути визнане за особою, що його здійснила, право власності, виходячи з встановлення факту законного користування землею.

Колегія суддів вважає висновки суду передчасними, та такими, що ґрунтуються на неповно встановлених обставинах справи, з неправильним застосуванням норм матеріального права.

Предметом спору в даній справі є визнання права власності на будівлі баз відпочинку “Наладчик” та “Монтажник”, придбаних за угодою купівлі-продажу, які вподальшому були частково реконструйовані та добудовані новими будівлями.

Доведенню підлягає те, що по-перше, угода купівлі-продажу за якою позивач придбав бази відпочинку є дійсною, а саме чи мав право продавець –ЗАТ “Механомонтаж”, їх відчужувати. Таке питання постає враховуючи те, що судами належними засобами доказування не доведено того, що ЗАТ “Механомонтаж” викупив об’єкти баз відпочинку при приватизації, оскільки такого не вбачається з договору №37 купівлі-продажу державного майна від 20.06.1996 року (т.1 а.с.74-79). Судами не досліджено плану приватизації, додатку до договору купівлі-продажу в яких має відзначатись конкретне майно, придбане в процесі приватизації, отже достовірно не встановлено, що майно баз відпочинку змінило форму власності з державної на колективну.

По-друге, доведенню підлягає не те, що позивач на час звернення з позовом до суду законно користується землею, а те, що позивач мав право здійснювати на земельних ділянках, які були у нього в оренді на строк п’ять років, будівництво нових об’єктів нерухомості.

Так, згідно ст.22 Закону України “Про основи містобудування”, забудова земельних ділянок, що надаються для містобудівних потреб, здійснюється після виникнення права власності чи права користування земельною ділянкою у порядку, передбаченому законом, та отримання дозволу на виконання будівельних робіт. Право на забудову (будівництво) виникає щодо земельних ділянок, визначених для містобудівних потреб містобудівною документацією, місцевими правилами забудови. Право на забудову (будівництво) полягає у можливості власника, користувача земельної ділянки здійснювати на ній у порядку, встановленому законом, будівництво об’єктів містобудування, перебудову або знесення будинків та споруд.

Відповідно до ст.12 цього Закону, до компетенції сільських, селищних, міських рад у сфері містобудування на їх території належить: затвердження відповідно до законодавства місцевих містобудівних програм, генеральних планів відповідних населених пунктів, іншої містобудівної документації; визначення територій, вибір, вилучення (викуп) і надання земель для містобудівних потреб, внесення пропозицій щодо встановлення і зміни меж населених пунктів відповідно до закону. Крім повноважень, зазначених у частині першій цієї статті, сільські, селищні, міські ради затверджують місцеві правила забудови окремих частин населених пунктів або окремі розділи місцевих правил забудови, вносять зміни у зазначені документи за поданням спеціально уповноважених органів містобудування та архітектури відповідно до законодавства.

Договір оренди землі - це договір, за яким орендодавець зобов’язаний за плату передати орендареві земельну ділянку у володіння і користування на певний строк, а орендар зобов’язаний використовувати земельну ділянку відповідно до умов договору та вимог земельного законодавства (ст.13 Закону України “Про оренду землі”).

Судами не дано належної оцінки наявним в матеріалах справи доказам, відповідно до яких земельні ділянки із земель загального користування передавались власником, Миколаївською селищною радою, в оренду позивачу не з метою виконання будівельних робіт і їх забудови, а з метою використання під базами відпочинку для оздоровчого призначення, одна з яких має статус тимчасової. Сам по собі факт законного користування на умовах оренди без права забудови, перебудови, реконструкції, знесення, не є підставою вважати, що позивач має право на визнання права власності на самочинно збудовані об’єкти, без відведення земельних ділянок саме для цієї мети. Крім того, відповідно до ч.4 ст.376 ЦК України, якщо власник (користувач) земельної ділянки заперечує проти визнання права власності на нерухоме майно за особою, яка здійснила (здійснює) самочинне будівництво на його земельній ділянці, або якщо це порушує права інших осіб, майно підлягає знесенню особою, яка здійснила (здійснює) самочинне будівництво, або за її рахунок. В матеріалах справи наявні докази, які не оцінені судами попередніх судових інстанцій, що відповідач заперечує проти визнання за позивачем права власності на самочинно збудоване на належних йому земельних ділянках нерухоме майно. В контексті викладеного судами не дано оцінки і тому, що за умовами укладеного договору оренди землі  позивач брав на себе зобов’язання у попередньому стані повернути орендодавцю земельні ділянки після закінчення строку оренди.

Колегія суддів звертає увагу, що судами не спростовано доводів відповідача про те, що відповідно до ст.31 Закону України “Про курорти” тимчасова база відпочинку “Монтажник” розташована в 100 метровій зоні строгого режиму санітарної охорони Чорного моря, до забудови якої пред’являють особливі вимоги, яких не було дотримано.

Що стосується продовження дії договору оренди на момент пред’явлення позову, то касаційна інстанція вважає, що з підстав викладених вище на правовідносини сторін щодо визнання права власності на об’єкти нерухомості , які самочинно збудовані на земельних ділянках, які не були відведені для цієї мети, істотно не впливає встановлення того, що у сторін орендні відносини є продовженими.  Разом з тим, колегія суддів вважає, що посилаючись на приписи ч.3 ст.33 Закону України “Про оренду землі”, суди мали дати оцінку вимогам угоди сторін, які викладені в пп.4.3 п.4 Договору оренди землі, відповідно до яких будь-які зміни або доповнення до цього договору здійснюються у письмовій формі та підписуються належним чином. Пункту договору, який би кореспондував ч.3 ст.33 Закону України “Про оренду землі”, останній не містить. Відповідно до наведеної норми у разі якщо орендар продовжує користуватися земельною ділянкою після закінчення строку договору оренди, то за відсутності письмових заперечень орендодавця протягом одного місяця після закінчення строку договору він підлягає поновленню на той самий строк і на тих самих умовах, які були передбачені договором. Письмове заперечення здійснюється листом-повідомленням. Колегія суддів звертає увагу судів на те, що правова  конструкція “підлягає поновленню” не є тотожною правовій конструкції “вважається продовженим“, яка не передбачає переукладення договору. У письмовій формі договір на той самий строк сторонами не поновлено, що вбачається з матеріалів справи та не оцінено судом. Матеріали справи не містять даних, що позивач звертався до суду з позовом про зобов’язання відповідача укласти договір оренди на той самий строк і на тих саме умовах.

Зазначене неповне встановлення обставин справи є суттєвим порушенням ст.43 ГПК України та виключає можливість висновку касаційної інстанції щодо правильності застосування судом норм матеріального права при вирішенні спору. У зв’язку з цим постановлені у справі судові рішення підлягають скасуванню з передачею справи на новий розгляд. Під час нового розгляду справи суду першої інстанції слід взяти до уваги наведене в цій постанові, вжити всі передбачені законом засоби для всебічного, повного і об’єктивного встановлення обставин справи, прав і обов’язків сторін і в залежності від встановленого та у відповідності з чинним законодавством вирішити спір.

Керуючись ст.ст. 1115, 1117, 1118, п.3 ч. 1 ст. 1119, ч.1 ст. 11110, ст. 11111 Господарського процесуального кодексу України , Вищий господарський суд України, -

П О С Т А Н О В И В:

Касаційну скаргу Миколаївської селищної ради від 23.10.2006 року №1139 на постанову Севастопольського апеляційного господарського суду від 09.10.2006 року у справі № 2-20/11801-2006 задовольнити частково.

Постанову Севастопольського апеляційного господарського суду від 09.10.2006 року та рішення Господарського суду Автономної Республіки Крим від 26.07.2006 року у справі № 2-20/11801-2006 –скасувати.

Справу № 2-20/11801-2006 направити до Господарського суду Автономної Республіки Крим на новий розгляд.

Головуючий-суддя
К.Грейц

С у д д і

С.Бакуліна

О.Глос