ВИЩИЙ  ГОСПОДАРСЬКИЙ  СУД  УКРАЇНИ
ПОСТАНОВА

ІМЕНЕМ УКРАЇНИ

18 грудня 2007 р.
№ 09/1387

Вищий  господарський суд  України у складі колегії  суддів:

В. Овечкін  –головуючого,

Є. Чернов
В. Цвігун

за участю представників:

ТОВ "Папірпром"
Солиєнко А.Б. –директор

ТОВ "Буд-Партнер-Інвест"
Олененко О.В. –(дор. № 5 від 20.08.2007)
Геращенко М.В. –(дор. № 4 від 20.08.2007)
Вичівська О.Ю. –(дор.№ 11-07 від 19.11.2007)

РВ Фонду державного майна України по Черкаській області
Кива О.М. –(дор.№ 11 від 16.04.2007)

розглянув касаційну скаргу
ТОВ "Папірпром"

на постанову
Київського міжобласного апеляційного господарського суду від 22 серпня 2007

у справі
№ 09/1387 господарського суду Черкаської області

за позовом
ТОВ "Буд-Партнер-Інвест"

до
Регіонального відділення Фонду державного майна України по Черкаській області
ТОВ "Папірпром"

треті особи
АКБ "Укрсоцбанк" в особі Черкаської обласної філії
Управління земельних ресурсів та землеустрою виконавчого комітету Черкаської міської ради

про
визнання недійсними договору, зобов'язання повернути все одержане

В С Т А Н О В И В:

Рішенням господарського суду Черкаської області від 20.07.2007 (судді: Н.Курченко, Н.Спаських, І.Анісімов) позовні вимоги задоволені, визнано недійсним договір купівлі-продажу майна від 27.04.2001 та договір про зміни до цього договору від 26.06.2006, які укладені між Регіональним відділенням Фонду державного майна по Черкаській області та ТОВ "Папірпром". ТОВ "Папірпром" зобов'язано повернути у державну власність об'єкт незавершеного будівництва за адресою: м. Черкаси, бульв. Шевченка, 292, а регіональне відділення Фонду державного майна України по Черкаській області зобов'язане повернути ТОВ "Папірпром" 209594 грн. з коштів, отриманих при повторному продажу об'єкту.

Рішення суду мотивовано тими обставинами, що повторний продаж об'єкту незавершеного будівництва здійснені за умови, що частина цієї нерухомості належить обласній дирекції АКБ "Укрсоцбанк", рішенням Черкаського міськвиконкому від 28.12.93    № 536 "Про розміщення об'єктів будівництва підприємницьких структур" Черкаській обласній дирекції АКБ "Укрсоцбанк" у довгострокове користування строком на 25 років виділено земельну ділянку площею 0,35 га, тобто частина земельної ділянки із виділеної під будівництво корпусу ПО "Укрлегпромпроект" перейшла у довгострокове користування дирекції АКБ "Укрсоцбанк".

Рішенням Черкаського міськвиконкому від 22.03.94 № 107 частина земельної ділянки, яка виділена дирекції АКБ "Укрсоцбанк" перейшла до АБ "Енергобанк".

Встановлено, що об'єкт незавершеного будівництва, який виставлено на викуп ТОВ "Папірпром"  має державну частку в розмірі 119007 грн., частку філії "Укрсоцбанк" в розмірі 75489 грн.

Судом першої інстанції встановлено, що проект відведення земельної ділянки ТОВ "Папірпром" розроблено з порушенням ст.ст. 123, 124 ЗК України, оскільки до складу земельної ділянки ТОВ "Папірпром" увійшла земельна ділянка, надана в оренду ТОВ "Буд-Партнер-Інвест".

Постановою господарського суду Черкаської області від 21.11.2006 у справі                № 03/5036а, яка набрала чинності, рішення Черкаської міської ради від 27.09.2006, яким ТОВ "Папірпром" надана земельна ділянка площею 2554 кв.м., скасоване, Черкаською міською радою рішення про відведення земельної ділянки площею 8130 кв.м. не приймалося, рішення органів виконавчої влади про надання дозволу на виготовлення проекту відведення земельної ділянки не породжує права користування земельною ділянкою, а є лише необхідною передумовою виникнення цього права, не дотримані вимоги ст.ст. 23, 24 ЗК України від 18.12.90 № 561-XII, аналогічні положення ст.ст. 116, 123, 124, 125 ЗК України, що набув чинності 01.01.2002.

Відсутність рішення компетентного державного органу про відведення земельної ділянки привело до не визначення вартості земельної ділянки, що значно занизило вартість об'єкта незавершеного будівництва.

При цьому судом встановлено, що фактично угоди про придбання незавершеного будівництва укладено з метою отримання у власність земельної ділянки в центрі міста Черкаси, що ж до незавершеного будівництва, то ця нерухомість цінності не становить.

Судом першої інстанції не прийнято до уваги державний акт на право користування землею наданий інституту по проектуванню підприємств легкої промисловості, так як цей акт не має державної реєстрації, виданий на земельну ділянку іншої площі, а отже не породжує прав та обов'язків у відповідачів по справі, договір купівлі-продажу нерухомості укладений за участю ТОВ "Папірпром" суперечить ст.ст. 3, 8, 10 Закону України "Про особливості приватизації об'єктів незавершеного будівництва" ст.ст. 22, 23, 24 ЗК України та підлягає визнанню недійсним згідно ст. 48 ЦК України.

Постановою Київського міжобласного апеляційного господарського суду від 22.08.2007 (судді: Н.Зеленіна, Г.Жук, Л.Мазур) зазначене рішення господарського суду змінено, викладено у редакції, згідно якої зобов'язано ТОВ "Папірпром" повернути регіональному відділенню Фону державного майна по Черкаській області 61,19% об'єкту незавершеного будівництва інженерно-виробничого корпусу ОП "Укрлегпромпроект" в        м. Черкаси по бульв. Шевченка, 292 згідно акту приймання-передачі від 30.05.2001,а у власність Черкаської обласної філії АКБ "Укрсоцбанк" в розмірі 38,81 % об'єкту незавершеного будівництва м. Черкаси по бульв. Шевченка, 292. Регіональне відділення Фонду державного майна України по Черкаській області зобов'язано повернути ТОВ "Папірпром" грошові кошти в сумі 119007 грн., а Черкаська обласна філія АКБ "Укрсоцбанк" зобов'язана повернути ТОВ "Папірпром" кошти в сумі 75489 грн. та ПДВ в сумі 15098 грн. з коштів, отриманих від повторного продажу об'єкту незавершеного будівництва м. Черкаси по бульв. Шевченка, 292.

ТОВ "Папірпром" в касаційній скарзі просить апеляційну постанову та рішення скасувати, в позові відмовити, так як згідно ст. 1 протоколу Конвенції про захист прав людини та основних свобод кожна фізична та юридична особа має право на мирне володіння своїм майном, ніхто не може бути позбавлений своєї власності, право позивача не порушено та відновлено постановою господарського суду Черкаської області від 21.11.2006, позивач не має права звертатися до суду з позовом про визнання недійсним договору купівлі-продажу від 24.04.2001 та договору про зміну цього договору від 26.06.2006, відповідач набув право користування земельною ділянкою на підставі рішення міської ради від 27.09.2006, справа розглянута за відсутності скаржника з поважних причин.

Регіональне відділення Фонду державного майна України просить касаційну скаргу задовольнити, оскільки договір укладено згідно рішення Черкаського міськвиконкому від 26.12.89 № 226 та акту визначення меж земельної ділянки об'єкту незавершеного будівництва.

Вищий господарський суд України у відкритому судовому засіданні дослідив матеріали справи, доводи касаційної скарги, вважає, що скарга не підлягає задоволенню з наступних підстав.

Стаття 1 Протоколу № 1 до Європейської Конвенції про захист прав і основних свобод людини гарантує право на вільне володіння своїм майном, яке звичайно називається право на власність, так само, як це передбачено відповідно до більшості інших гарантованих Конвенцією основних прав. Держава може обмежити здійснення права на власність, зокрема, особа може бути позбавлена майна "в інтересах держави, суспільства і на умовах передбачених законом".

Держава може вводити в дію такі закони, які на її думку необхідні для здійснення контролю за користуванням майном відповідно до загальних інтересів".

Отже згідно з цією статтею протоколу № 1 держава має широкі межі розсуду.

Зазначене пов'язується із припиненням права власності згідно глави 25 ЦК України, недійсністю правочинів відповідно до ст.ст. 215, 216 ЦК України.

24.07.2001 регіональним відділенням Фонду державного майна України по Черкаській області та ТОВ "Папірпром" укладено договір купівлі-продажу нерухомого майна –об'єкта незавершеного будівництва у якому згідно п. 1.4 договору частка держави становить 119007 грн., а частка філії АКБ "Укрсоцбанк" –75489 грн.

Розрахунки за придбаний об'єкт згідно п. 2.3 договору здійснюються шляхом перерахування коштів на рахунки регіонального відділення фонду та філії АКБ "Укрсоцбанк".

Об'єкт незавершеного будівництва продано на підставі угоди про спільну діяльність між відділенням фонду та філією банку від 09.01.2001.

При цьому частка, яка належить комерційному банку відноситься до приватної форми власності, оскільки до акціонерів банку на той період належали фізичні особи, господарські товариства.

З юридичної точки зору під приватизацією розуміється правовий інститут який належить до сфери правового регулювання права власності та означає припинення права державної власності на певне майно з одночасним виникненням права приватної власності на це ж майно.

При цьому касаційна інстанція констатує, що припинення права приватної власності не відбувалося, частка приватної власності, яка належить АКБ "Укрсоцбанк" будь-яким способом на користь держави в особі відділення Фонду державного майна відчужена не була, на орган приватизації не покладено функції по реалізації майна приватної форми власності. Зазначені дії суперечать як тимчасовому положенню "Про фонд державного майна України", затвердженого постановою Верховної Ради України від 07.07.92 № 2558-XI так і Закону України "Про особливості приватизації об'єктів незавершеного будівництва", а тому регіональне відділення реалізувавши приватне майно діяло з перевищенням повноважень.

Відповідно до ст. 114 ЦК УРСР при продажу частки у спільній власності третій особі інші учасники мають переважне право придбання частки, яка продається.

Між тим, регіональне відділення продаж державної частки незавершеного будівництва філії АКБ "Укрсоцбанк" не пропонувало, що є порушенням норм ст.ст. 113, 114 ЦК УРСР чинного на час укладення договору, укладення приватизаційного договору не призвело до зміни частки приватної власності, яка належить філії АКБ "Укрсоцбанк".

При укладенні договору купівлі-продажу від 27.04.2001 порушено вимоги ст. 4 Закону України "Про особливості приватизації об'єктів незавершеного будівництва", так як у разі приватизації об'єкту незавершеного будівництва разом із земельною ділянкою рішення про приватизацію такого об'єкта органи приватизації приймають спільно із спеціально уповноваженим органом виконавчої влади з питань земельних ресурсів або його органом на місцях.

Зазначене рішення компетентним органом не приймалося вирішення цього питання шляхом сприяння продавцем покупцю в отриманні права користування земельною ділянкою з вищезазначеною нормою Закону України "Про особливості приватизації об'єктів незавершеного будівництва" не узгоджується.

Термін "сприяння", що зазначений у договорі купівлі-продажу певних прав та обов'язкові не породжує. Документ про відведення земельної ділянки, погодження органу уповноваженого управляти відповідним державним майном до органу приватизації не направлялися, що свідчить про недотримання регіональним відділенням фонду ст. 5 Закону України "Про особливості приватизації об'єктів незавершеного будівництва" від 14.09.2000 № 1953-III.

Ст. 19 Закону України "Про особливості приватизації об'єктів незавершеного будівництва" у разі неможливості завершення будівництва в установлені строки за наявності відповідних обґрунтувань строки завершення будівництва можуть бути змінені за рішенням органу приватизації та органу місцевого самоврядування, про що укладається додатковий договір. Як встановлено судами, строки завершення будівництва були змінені на підставі змін до договору від 26.06.2006, укладеного без участі органу місцевого самоврядування між регіональним відділенням Фонду державного майна України по Черкаській області та ТОВ "Папірпром".

Законом не передбачена можливість зміни термінів виконання інших зобов'язань за договором.

Касаційна інстанція звертає увагу, що право на користування земельною ділянкою виникає після укладення договору тимчасового користування землею чи видачі державного акту, наміри регіонального відділення фонду державного майна надати в користування земельну ділянку самі по собі не породжують права користування земельною ділянкою, а є лише необхідною передумовою виникнення цього права, реєстрації договору чи акту відповідно до вимог ст.ст. 123, 125 ЗК України.

Суд першої інстанції встановлено, що виділення ТОВ "Папірпром" земельної ділянки під розташування торгового офісного центру свідчить про фактичне неправомірне перепрофілювання об'єкту незавершеного будівництва.

Згідно договору купівлі-продажу об'єкт незавершеного будівництва знаходиться на земельній ділянці площею 8130 кв.м., в той час, як відповідно до акту від 25.01.2001 погоджено межі земельної ділянки площею 1,58 га, що суперечить ст. 22 ЗК України від 18.12.90. № 561-XII, оскільки приступати до використання земельної ділянки, в тому числі і на умовах оренди, до встановлення її меж та одержання документа, що посвідчує право власності чи право користування забороняється.

Право власності або право користування земельною ділянкою посвідчується державними актами, що видаються та реєструються відповідними радами народних депутатів.

Касаційна інстанція зазначає, що порушена ст. 141 ЗК України щодо підстав припинення права землекористування попереднім землекористувачем, порушення порядку вилучення земельних ділянок згідно ст. 149 ЗК України.

Численні порушення закону при проведені приватизації та укладенні договору купівлі-продажу об'єкті незавершеного будівництва призвели до відсутності у державному кадастрі спірної земельної ділянки порушенні прав власника землі –територіальної громади м. Черкаси в особі Черкаської міської ради, яка правомірно розпорядилася земельною ділянкою, як такою, що не знаходиться у користуванні та немає власника та передала земельну ділянку позивачу, порушенні прав позивача, відділення АКБ "Укрсоцбанк" .

При цьому касаційна інстанція враховує, що відповідно до ст. 215 ЦК України, якщо  недійсність  правочину прямо не встановлена законом, але одна із сторін або інша заінтересована особа заперечує його дійсність на підставах, встановлених законом, такий правочин може бути визнаний судом недійсним (оспорюваний правочин).

Регіональне відділення Фонду державного майна України права на земельну ділянку площею 8130 кв.м. як продавець нерухомості не отримало, не дотримано ст.ст. 3, 8 Закону України "Про особливості приватизації об'єктів незавершеного будівництва" , ст.ст. 22, 23, 24 ЗК України, фактично без визначення реальної ринкової ціни в центрі м. Черкаси реалізована земельна ділянка.

Згідно ст. 8 Закону України "Про особливості приватизації об'єктів незавершеного будівництва" відведення земельної  ділянки,  на  якій  розташований об'єкт незавершеного будівництва, оформляється відповідним рішенням згідно з вимогами законодавства.

У разі відсутності рішення про відведення земельної ділянки в натурі, на якій розташований об'єкт незавершеного будівництва, за поданням органів приватизації спеціально уповноважений орган виконавчої влади з питань земельних ресурсів та його органи на місцях разом з адміністрацією підприємства, установи, організації, на балансі яких перебуває об'єкт незавершеного будівництва, у місячний строк вживають у встановленому порядку заходів щодо відведення земельної ділянки несільськогосподарського призначення, на якій розташований об'єкт незавершеного будівництва.

Роботи, пов'язані з відведенням земельної ділянки, на якій розташований об'єкт незавершеного будівництва, та підготовкою технічної документації, необхідної для її придбання, а також оформленням державного акта на право власності на землю, виконуються за рахунок коштів, передбачених на підготовку та проведення приватизації.

Касаційна інстанція враховує, що вжиття заходів щодо відведення земельної ділянки на якій розташований об'єкт незавершеного будівництва у разі відсутності рішення про відведення земельної ділянки в натурі є однією з особливостей приватизації об'єктів незавершеного будівництва.

Виходячи з викладеного, керуючись  ст.ст. 1115, 1117, 1118, 1119, 11111  ГПК України, Вищий господарський суд України

П О С Т А Н О В И В:

Постанову Київського міжобласного апеляційного господарського суду від 22.08.2007 у справі № 09/1387 господарського суду Черкаської області залишити без зміни, а касаційну скаргу –без задоволення.

Головуючий                                                                                                                  В. Овечкін

судді                                              Є. Чернов

В. Цвігун