ВИЩИЙ  ГОСПОДАРСЬКИЙ  СУД  УКРАЇНИ
ПОСТАНОВА

ІМЕНЕМ УКРАЇНИ

18 грудня 2007 р.
№ 41/465-8/513

Вищий  господарський суд  України у складі колегії  суддів:

головуючого
Овечкіна В.Е.,

суддів :
Чернова Є.В.,Цвігун В.Л.,

за участю представників:

позивача
- Маленко О.М.,

відповідача
третьої особи
- Гусєва Г.Г.,
- Петренко Д.В.,

розглянувши у відкритому  судовому засіданні
касаційну скаргу

ЗАТ "Книга"

на  постанову
від  11.09.2007 Київського апеляційного господарського суду

у справі
№41/465-8/513

за   позовом
ЗАТ "Книга"

до
(третя особа –
ТОВ "Віннер Груп Україна"
- ТОВ "Віннер Автомотів")

про
розірвання договору оренди від 01.01.98

В судовому засіданні оголошувалася перерва з 11 по 18 грудня 2007 року

ВСТАНОВИВ:

Рішенням  господарського  суду м.Києва від 22.06.2007 (суддя Шевченко Е.О.), залишеним без змін постановою Київського апеляційного господарського  суду від 11.09.2007 (судді: Отрюх Б.В., Тищенко А.І., Верховець А.А.), в позові відмовлено  у зв’язку з необґрунтованістю позовних   вимог.

ЗАТ "Книга" в поданій касаційній скарзі просить рішення та постанову скасувати, прийняти нове рішення про задоволення позовних вимог, посилаючись на порушення судами норм матеріального та процесуального права, а саме невірне застосування ст.ст.20,213 Цивільного кодексу України. Зокрема, скаржник вважає, що як вбачається зі змісту даного договору та загальноприйнятого визначення терміну "частина", частина орендованих приміщень загальною площею 630 кв.м. ні в якому разі не може ототожнюватись з даним приміщенням в цілому, тобто частина в будь-якому випадку не повинна дорівнювати загальній площі орендованого приміщення (630 кв.м.). ЗАТ «Книга»також вважає безпідставним посилання суду апеляційної інстанції на те, що орендодавець протягом усього строку договору оренди до моменту подання заяви про зміну предмету позову не пред'являв до орендаря будь-яких претензій щодо передання у суборенду приміщень в повному обсязі (630 кв.м.), виставляв рахунки за комунальні послуги суборендарям. ЗАТ «Книга»неодноразово звертала увагу суду на те, що про умови договорів суборенди (а саме те, що в суборенду передаються всі орендовані приміщення) вона дізналася лише після надання до суду першої інстанції під час розгляду справи №41/465 копій договорів. Відповідач не надав суду жодного доказу того, що позивач був обізнаний з умовами договорів суборенди починаючи з 1998 року. Оскільки можливість передачі частини приміщень в суборенду була передбачена договором від 01.01.1998 року, то на прохання відповідача рахунки на оплату комунальних послуг виставлялись на суборендарів, проте, це не свідчить про те, що ЗАТ «Книга»знала про умови договорів суборенди, а тим більше погоджувала їх.

Також Київським апеляційним господарським судом було невірно застосовано положення ст.213 Цивільного кодексу України в частині тлумачення терміну "компанія групи "Віннер", а саме шляхом ототожнення даного поняття зі створеною у майбутньому в Україні юридичною особою, заснованою компанією "Віннер оф Юкрейн, Інк.".

Пунктом 11.3 договору оренди від 01.01.98 визначається вичерпний перелік компаній, яким товариство з обмеженою відповідальністю з іноземними інвестиціями "Віннер Груп Україна, ЛТД" має право передавати частини орендованих приміщень в суборенду без одержання додаткової згоди орендодавця, а саме: Спільному українсько-американського підприємства „Віннер Форд Київ", ТОВ з іноземними інвестиціями „Американ Петролеум Кампані", ТОВ з іноземними інвестиціями „Віннер Імпорте Україна", ТОВ з іноземними інвестиціями „Віннер Будівництво" та іншим компаніям групи „Віннер".

При укладенні договору оренди сторонами було погоджено обмеження права відповідача на передачу приміщень в суборенду лише певним переліком підприємств та передбачена можливість в подальшому створення відповідного об'єднання компаній групи „Віннер", яким би відповідач мав право передавати приміщення в суборенду. Під час укладення договору оренди відповідач не надавав позивачу установчого договору та не зазначав, хто саме є засновником орендаря та суборендарів, тобто, сторонами не могло бути погоджено той факт, що всі суборендарі мають бути засновані саме Компанією „Віннер Оф Юкрейн, ІНК" (США).

Колегія суддів, перевіривши фактичні обставини справи на предмет правильності застосування судами попередніх інстанцій норм матеріального і процесуального права та заслухавши пояснення присутніх у засіданні представників сторін та третьої особи, дійшла висновку, що касаційна скарга підлягає відхиленню, а оскаржувана постанова –залишенню без змін з наступних підстав.

Залишаючи без змін первісне рішення про відмову в позові апеляційний господарський суд виходив з того, що:

01.01.1998 року між позивачем - ЗАТ «Книга»та відповідачем - ТОВ «Віннер Груп Україна»було укладено договір оренди, відповідно до якого позивач - орендодавець передав, а відповідач - орендар прийняв у користування на умовах договору оренди частину приміщень першого поверху будинку № 25 по вул. Артема в м. Києві загальною площею 630 кв.м. в строкове платне володіння і користування для здійснення ним своєї господарської діяльності з правом проходу і доступу до них та правом паркування автомобілів на прилеглій до будинку території. Строк договору оренди встановлено –до 14 січня 2011 року, тобто на термін, який було встановлено і за договорами оренди від 14.12.1995 року, укладеними АТЗТ «Книга»з СП «Віннер Форд Київ»та ТОВ з іноземними інвестиціями «Американ Петролеум Кампані, Лтд.».

01.01.1998 року орендар (ТОВ з іноземними інвестиціями «Віннер Груп Україна») уклав два договори суборенди з тими ж юридичними особами, які орендували ці ж самі частини приміщень першого поверху будинку №25 по вул.Артема в місті Києві за договорами оренди від 14.12.1995 року, а саме договір суборенди №WGU/WFK-198 з СП «Віннер Форд Київ», відповідно до якого суборендарю було передано 385,5 кв.м. приміщень першого поверху будинку №25 по вул. Артема в м. Києві та договір суборенди №WGU/АРК-198 з ТОВ з іноземними інвестиціями «Американ Петролеум Кампані, Лтд.», за яким суборендарю було передано 244,5 кв.м. приміщень першого поверху будинку №25 по вул. Артема в м. Києві. Строк дії цих договорів оренди - до 14 січня 2011 року, як і за договорами оренди від 14.12.1995 року між АТЗТ «Книга»та СП «Віннер Форд Київ», а також та ТОВ з іноземними інвестиціями «Американ Петролеум Кампані, Лтд.», за яким вони були орендарями.

01.03.2000 року за погодженням сторін на підставі ст.9 договору, договір суборенди №WGU/WFK-198, укладений ТОВ з іноземними інвестиціями «Віннер Груп Україна, Лтд.»з суборендарем СП «Віннер Форд Київ»було достроково припинено, приміщення площею 385,5 кв.м. передано суборендарем орендарю за актом приймання-передачі від 01.03.2000 року.

01.03.2000 року за погодженням сторін на підставі ст.9 договору, договір суборенди №WGU/АРК-198 також було достроково припинено укладений ТОВ з іноземними інвестиціями «Віннер Груп Україна»з суборендарем ТОВ «Американ Петролеум Кампані, Лтд.»договір суборенди, а приміщення площею 244,5 кв.м. передано суборендарем орендарю за актом приймання-передачі від 01.03.2000 року.

01.03.2000р. ТОВ з іноземними інвестиціями «Віннер Груп Україна»уклало договір суборенди WGU/WFK-42000 з СП «Віннер Форд Київ», за умовами якого за актом приймання-передачі від 01.03.2000 передало суборендарю в користування 630 кв.м. орендованих ним у ЗАТ «Книга» приміщень першого поверху будинку №25 по вул. Артема в місті Києві.

У зв'язку з перереєстрацією 23.02.2005 року СП «Віннер Форд Київ»шляхом перетворення у ТОВ «Віннер Київ», яке відповідно до статуту цього товариства є правонаступником усіх прав і обов'язків СП «Віннер Форд Київ»за усіма укладеними ним договорами і здійсненими правочинами, 14 березня 2005 року ТОВ з іноземними інвестиціями «Віннер Груп Україна»та ТОВ «Віннер Київ»уклали договір про внесення змін і доповнень до договору суборенди WGU/WFK-42000 від 01.03.2000 року, відповідно до якого з цієї дати (23.02.2005 року) суборендарем за цим договором є ТОВ «Віннер Київ», як правонаступник СП «Віннер Форд Київ».

28 лютого 2006 року договір суборенди WGU/WFK-42000 між ТОВ з іноземними інвестиціями «Віннер Груп Україна» та ТОВ «Віннер Київ» було припинено, за актом приймання від 28.02.2006 приміщення площею 630 кв.м. першого поверху у будинку №25 по вул. Артема у місті Києві передані суборендарем орендарю.

1 березня 2006 року між відповідачем (ТОВ з іноземними інвестиціями «Віннер Груп Україна») та третьою особою - Товариством з обмеженою відповідальністю «Віннер Автомотів»укладено договір суборенди, відповідно до якого відповідач - орендар передав, а третя особа - суборендар прийняв в суборенду приміщення першого поверху у будинку №25 по вул. Артема в місті Києві, загальною площею 630 кв.м., тобто, ті самі приміщення, якими до цього часу на підставі договору суборенди користувалося ТОВ «Віннер Київ». Строк оренди - до 30 листопада 2006 року.

30 листопада 2006 року приміщення площею 630 кв.м. передані суборендарем орендарю за актом приймання-передачі від 30.11.2006, тобто на час розгляду справи у суді орендовані приміщення не знаходяться у користуванні суборендаря.

Колегією також встановлено, що відповідно до статутів СП «Віннер Форд Київ", ТОВ «Віннер Київ», ТОВ з іноземними інвестиціями «Американ Кампані, Лтд.»та ТОВ «Віннер Автомотів", Компанія «Віннер оф Юкрейн, Інк.»є засновником суборендарів, а саме: СП «Віннер Форд Київ»(90% статутного капіталу), його правонаступника ТОВ «Віннер Київ»(100% статутного капіталу), ТОВ з іноземними інвестиціями «Американ Кампані, Лтд.»(100% статутного капіталу), ТОВ «Віннер Автомотів»(100% статутного капіталу).

СП «Віннер Форд Київ», його правонаступник «Віннер Київ»та ТОВ «Віннер Автомотів»є дилерами автомобілів «Форд»на підставі дилерських угод з ТОВ з іноземними інвестиціями «Віннер Імпорте Україна, Лтд.», яке є дистриб'ютором цієї торгової марки автомобілів.

Компанія «Віннер Груп Україна, Інк.»(США) є власником акцій «Віннер оф Юкрейн, Інк», що підтверджується сертифікатом.

Спір виник внаслідок того, що позивач вважає, що відповідач порушив умови договору оренди від 01.01.1998 року у зв'язку з тим, що не мав права передавати ТОВ «Віннер Автомотів»приміщення в суборенду, а також не мав права передавати в суборенду все приміщення площею 630 кв.м, а лише їх частину. Позивач також вважає, що порушенням договору оренди орендарем є та обставина, що без згоди орендодавця відповідач розмістив на вікнах орендованих приміщень рекламні плакати. Такими діями, на думку позивача, відповідач допустив істотні порушення договору оренди від 01.01.1998р., а тому вважає, що договір оренди повинен бути розірваний у судовому порядку.

Відповідно до п.4 Прикінцевих та перехідних положень Цивільного кодексу України щодо цивільних відносин, які виникли до набрання чинності Цивільним кодексом України, положення цього Кодексу застосовуються до тих прав і обов'язків, що виникли або продовжують існувати після набрання ним чинності.

Згідно з ч.1 ст.774 ЦК України передання наймачем речі у користування іншій особі (піднайм) можливе лише за згодою наймодавця, якщо інше не встановлено договором або законом.

Правила щодо розірвання договору найму на вимогу наймодавця встановлені ст.783 ЦК України, згідно з якою наймодавець має право вимагати розірвання договору найму, якщо: наймач користується річчю всупереч договору або призначенню речі; наймач без дозволу наймодавця передав річ у користування іншій особі; наймач не приступив до проведення капітального ремонту речі, якщо обов'язок проведення капітального ремонту був покладений на наймача.

Пунктом 11 договору оренди від 01.01.1998 року сторони визначили права та обов'язки щодо суборенди об'єкта оренди, а саме:

Пунктом 11.1 договору сторони обумовили, що орендодавець не передаватиме права та обов'язки за цим договором оренди без попередньої письмової згоди на це орендаря. У випадку, якщо таку згоду отримано, юридична особа, якій передані права та обов'язки орендодавця, добровільно візьме на себе виконання цього договору і погодиться визнати і виконувати всі обов'язки та домовленості орендодавця, що містяться у договорі.

Пунктом 11.3 Договору оренди від 01.01.1998 року сторони обумовили, що орендар має право передавати частини орендованих приміщень в суборенду без одержання додаткової згоди орендодавця таким юридичним особам: СП «Віннер Форд Київ», ТОВ з іноземними інвестиціями «Американ Петролеум Кампані, Лтд.», ТОВ з іноземними інвестиціями «Віннер Будівництво»та іншим компаніями групи «Вінер».

Таким чином, виходячи з умов п.11.3 договору, відповідач має право передавати частини орендованих приміщень в суборенду без одержання додаткової згоди позивача юридичним особам, зазначеним у цьому договорі, а також іншим компаніям групи «Вінер».

Проте, сторони у справі по-різному розуміють зміст у п.11.3 договору оренди, яка є частиною правочину.

Так, зокрема, позивач стверджує, що відповідно до умов п.11.3 договору, орендар має право передавати в суборенду не все приміщення в повному обсязі, а лише його частину, а також, що ТОВ «Віннер Автомотів»не входить в групу компаній «Вінер», тому відповідач за умовами договору не мав права передавати приміщення в суборенду цьому товариству.

Відповідач, в свою чергу, стверджує те, що сторони мали на увазі і їх воля при укладенні договору оренди була направлена на те, що орендар має право передавати в суборенду орендовані ним приміщення у повному обсязі одному або декільком суборендарям, а під терміном "група "Вінер" сторони мали на увазі будь-яку створену в майбутньому в Україні юридичну особу, засновану компанією "Віннер оф Юкрейн, Інк." (США), яка є по відношенню до цієї юридичної особи контролюючою.

Відповідно до вимог ст.213 Цивільного кодексу України зміст правочину може бути витлумачений стороною, сторонами. На вимогу однієї або обох сторін суд може постановити рішення про тлумачення змісту правочину.

При тлумаченні змісту правочину беруться до уваги однакове для всього змісту правочину значення слів і понять, а також загальноприйняте у відповідній сфері відносин значення термінів. Якщо буквальне значення слів і понять, а також загальноприйняте у відповідній сфері відносин значення термінів не дає змоги з'ясувати зміст окремих частин правочину, їхній зміст встановлюється порівнянням відповідної частини правочину зі змістом інших його частин, усім його змістом, намірами сторін.

Якщо за правилами, встановленими частиною третьою цієї статті, немає можливості визначити справжню волю особи, яка вчинила правочин, до уваги беруться мета правочину, зміст попередніх переговорів, усталена практика відносин між сторонами, звичаї ділового обороту, подальша поведінка сторін, текст типового договору та інші обставини, що мають істотне значення.

З метою з'ясування дійсного змісту положення п.11.3. договору оренди від 01.01.1998р. сторонами у справі було надано суду першої інстанції ряд письмових пояснень, зокрема, про те, що сторони мали на увазі, зазначаючи у п.11.3 договору оренди від 01.01.1998 року про право орендаря передавати в суборенду частини орендованих приміщень, а також що розуміється під терміном "групи "Вінер".

Так, у письмових поясненнях і у судовому засіданні позивач стверджує, що при підписанні договору орендодавець не мав на увазі право орендаря передавати  в суборенду всі орендовані приміщення в цілому за одним договором або частинами за різними договорами, а тому будь-які посилання відповідача та третьої особи на те, що «частини орендованих приміщень»означають праву та ліву сторону від входу є безпідставними та не відображають дійсні наміри позивача при укладенні договору оренди. Приміщення, як вважає позивач, передавалося в оренду відповідачу для здійснення ним своєї господарської діяльності, а тому він повинен був використовувати хоча б частину орендованих приміщень згідно з метою укладеного договору.

Доказів на підтвердження зазначених тверджень позивачем суду не надано.

Відповідач у наданих суду письмових поясненнях і у судовому засіданні пояснив, що, погоджуючи умови договору оренди від 01.01.1998 року і зазначаючи у п.11.3 договору, що про право орендаря без додаткового погодження з орендодавцем передавати в суборенду частини орендованих приміщень, сторони мали на увазі і їх воля була направлена на те, що орендар за умовами договору оренди має право передавати в суборенду орендовані ним приміщення у повному обсязі, тобто всі 630 кв.м. одному або декільком суборендарям. Зазначені пояснення він обґрунтовує тим, що у 1995 році компанія «Віннер оф Юкрейн, Інк.»(США) домовилася з АТЗТ «Книга»про оренду на п'ятнадцять років - до 14.01.2011 року 629 кв.м. першого поверху будинку №25 по вул. Артема в м.Києві для розміщення у ньому автосалону автомобілів «Форд»з правом пристосувати ці приміщення під автосалон шляхом здійснення їх реконструкції і ремонту з влаштуванням окремого входу. Проект ремонту було погоджено з головою правління АТЗТ «Книга». Відповідно до проекту і планування, приміщення загальною площею 629 кв.м. складаються з двох частин - двох зал, які є правою та лівою частинами від входу, мають окремі входи та евакуаційні виходи. За планом є виокремлена офісна частина приміщення, але у ній відсутні кабінети та інші приміщення, якими б могли користуватися для здійснення господарської діяльності інші, ніж орендарі правої і лівої частин приміщень. За договорами оренди від 14.12.1995 року праву частину приміщення площею 385 кв.м. орендодавець передав СП «Віннер Форд Київ», а ліву - 244 кв.м. ТОВ з іноземними інвестиціями «Американ Петролеум Кампані Лтд.» строком до 14 січня 2011р. Виокремлена частина приміщення з санвузлами входила в 244 кв.м. З 01.01.1998 року за домовленістю з АТЗТ «Книга»СП «Віннер Форд Київ»та ТОВ з іноземними інвестиціями «Американ Петролеум Кампані»користувалися цими ж самими приміщеннями на підставі договорів суборенди з ТОВ «Віннер Груп Україна», яке, відповідно, орендувало їх на підставі договору оренди з АТЗТ «Книга»від 01.01.1998р. З 01.03.2000р. до 28.02.2006р. зазначеними приміщеннями у повному обсязі (630 кв.м.) на підставі договору суборенди з ТОВ з іноземними інвестиціями «Віннер Груп Україна»користувалося СП «Віннер Форд Київ»та його правонаступник ТОВ «Віннер Київ», що підтверджується матеріалами справи.

Окрім зазначеного, відповідач пояснив, що починаючи з 1998 року орендодавець виставляв рахунки за комунальні послуги у повному обсязі суборендарям і вони їх сплачували, що також є підтвердженням того, що при укладенні договору оренди сторони мали на увазі, що орендар має право без додаткового погодження з орендодавцем передавати все приміщення площею 630 кв.м. у суборенду. Підтвердженням свої пояснень відповідач вважає Проект влаштування додаткового входу в межах вітринного отвору першого поверху будинку по вул. Артема, 25, погодженого головою правління АТЗТ «Книга», договори суборенди від 01.01.1998 року, договір суборенди від 01.03.2000р., рахунки позивача на сплату комунальних послуг суборендарями, виписки банку про сплату суборендарями комунальних послуг.

Виходячи з наданих сторонами пояснень та представлених на їх підтвердження письмових доказів, керуючись вимогами ст.213 ЦК України, відповідно до якої при тлумаченні окремої частини правочину до уваги судом беруться мета правочину, зміст попередніх переговорів, усталена практика відносин між сторонами, подальша поведінка  сторін, враховуючи, що у п.11.3 договору оренди, слово «частина»зазначено у множині - «частини», за проектом та відповідно до планування, приміщення складаються з двох частин: правої, у якій розміщено виставочний зал фірми «Форд»та лівої, у якій розміщено торговельно-експозиційний зал, тобто, усього з двох зал. Враховуючи те, що виокремлена частина з санвузлами за складом приміщень, які у неї входять, має побутове призначення, а тому окремо від зал не може використовуватися, та беручи до уваги те, що з моменту укладення договору оренди 01.01.1998 року все приміщення площею 630 кв.м. знаходилося у користуванні суборендарів, орендодавець протягом усього строку договору оренди до моменту подання заяви про зміну предмету позову не пред'являв до орендаря будь-яких претензій щодо передання у суборенду приміщень у повному обсязі (630 кв.м.), виставляв суборендарям рахунки за комунальні послуги, враховуючи усталену практику відносин між сторонами договору оренди щодо користування протягом усього строку договору оренди приміщеннями у повному обсязі суборендарями, суд дійшов висновку про те, що тлумачення положення п.11.3 договору оренди від 01.01.1998 року щодо права орендаря передавати приміщення в суборенду є таким, що орендар відповідно до умов договору оренди від 01.01.1998 року має право передавати в суборенду орендовані ним приміщення у повному обсязі, тобто всі 630 кв.м. одному або декільком суборендарям. Таким чином, на підставі представлених сторонами суду пояснень і матеріалів справи, перевіривши їх у сукупності, суд вважає, що воля сторін при укладенні договору оренди від 01.01.1998 року щодо права орендаря передавати в суборенду орендовані ним приміщення була направлена на те, що орендар має право передавати в суборенду орендовані ним приміщення у повному обсязі, тобто всі 630 кв.м. одному або декільком суборендарям.

Що стосується твердження апелянта про те, що передавши всі приміщення в суборенду, орендар унеможливив здійснення своєї господарської діяльності, то апеляційна інстанція зазначила наступне.

Відповідно до довідки ЄДРПОУ, яка є в матеріалах справи, орендар (ТОВ «Вінер Груп Україна») здійснює тільки два види діяльності за класифікатором видів економічної діяльності (КВЕД): 70.20.0 «здавання в оренду власного нерухомого майна»та 70.12.0 «купівля та продаж нерухомого майна». За Класифікатором видів економічної діяльності (КВЕД) у розділі «Операції з нерухомим майном, оренда, інжиніринг ....»відсутній окремо такий вид діяльності, як здавання в суборенду орендованого нерухомого майна, тому такий вид діяльності, як «здавання у суборенду орендованого майна»входить у КВЕД 70.20.0.

Стосовно організації у орендованих приміщенням виставочних салонів, як це передбачено договором оренди, то у цих приміщеннях за домовленістю з їх власником (ЗАТ «Книга») дійсно були організовані виставочні салони автомобілів «Форд», для чого приміщення за погодженням з ЗАТ «Книга»були реконструйовані, відремонтовані і пристосовані для таких цілей.

Крім цього, позивач в апеляційній скарзі зазначає, що посилання суду першої інстанції на те, що ТОВ «Віннер Груп Україна»з 1998 року, тобто з моменту укладення договору оренди, здавало всі приміщення в суборенду іншим компаніям, ще раз підтверджує порушення відповідачем істотних умов договору. Позивач стверджує, що йому не було відомо про передання з 01.01.1998 року орендованих приміщень у суборенду.

Таке твердження ЗАТ «Книга»не відповідає дійсним обставинам справи і спростовується письмовими доказами, наданими суду відповідачем, а саме: рахунками ЗАТ «Книга»безпосередньо суборендарям про сплату за електроенергію і комунальні послуги, виписками банку про сплату суборендарями комунальних послуг і плати за електроенергію. Обізнаність ЗАТ «Книга»про те, що приміщеннями на підставі договорів суборенди користуються суборендарі протягом більше ніж вісім років, підтверджується фактом прийняття плати за електроенергію і комунальні послуги саме від суборендарів.

ЗАТ «Книга»у своїй апеляційній скарзі також зазначає, що при дослідженні матеріалів справи суд першої інстанції необгрунтовано посилається на договори 1995 року, тому що п.15.8 договору оренди від 01.01.1998 року передбачено, що цей договір відбиває повне порозуміння між сторонами і скасовує та позбавляє чинності всі попередні зобов'язання або заяви.

У зв'язку з зазначеним, апеляційний суд зауважив таке:

Договори 1995 року між ЗАТ «Книга»та СП «Віннер Форд Київ»і ТОВ «Американ Петролеум, Кампані, Лтд.»представлені суду не відповідачем, а ЗАТ «Книга». Посилання у мотивувальній частині рішення на договір 1995 року пов'язане виключно з тлумаченням п.11.3 договору оренди 1998 року за правилами ч.4 ст.213 ЦК України, тому це не означає, що суд дійшов висновку про чинність зобов'язань, передбачених договором 1995 року після його розірвання з 01.01.1998 року.

Щодо визначення змісту терміну "компанії групи "Вінер", позивач у наданих суду письмових поясненнях і у судовому засіданні пояснив, що для тлумачення пункту 11.3 договору оренди повинні застосовуватися положення ст.3 Закону України «Про підприємства в Україні», який діяв на момент його підписання, відповідно до якої підприємства мають право на добровільних засадах об'єднувати свою виробничу, наукову, комерційну та інші види діяльності, якщо інше не передбачено законодавством України; підприємства можуть об'єднуватися в асоціації, корпорації, консорціуми, концерни на основі договору або статуту.

Позивач стверджує, що компанії групи «Вінер»- це об'єднання підприємств, яке діє на підставі установчого договору чи статуту та до складу якого повинно входити ТОВ «Віннер Автомотів». Окрім цього, позивач вважає, що компанія «Віннер оф Юкрейн, Інк.»(США) не є засновником ТОВ з іноземними інвестиціями «Віннер Будівництво»та орендаря ТОВ з іноземними інвестиціями «Віннер Груп Україна», їх засновником є інша компанія - «Віннер Груп Україна, Інк.»(США). Позивач посилається також на те, що з установчих документів орендаря та інших осіб, зазначених в п.11.3. договору вбачається, що ці суб'єкти господарювання станом на 01.01.1998 року не входили до жодного об'єднання підприємств, в їх статутах не зазначено, що вони є підприємствами однієї групи "Віннер", а також про те, що ТОВ «Віннер Автомотів»було створено лише в 2005 році, тому це підприємство не могло матися на увазі сторонами при укладенні договору оренди від 01.01.1998 року.

Щодо тлумачення відповідачем частини договору (п.11.3 договору), у якій йдеться про право орендаря, окрім зазначених у цьому пункті юридичних осіб, передавати частини приміщенням в суборенду іншим компаніям групи «Вінер», у письмових поясненнях і у судовому засіданні відповідач пояснив, що під терміном компанії групи «Вінер»сторони мали на увазі будь-яку створену в майбутньому в Україні юридичну особу, засновану компанією «Віннер оф Юкрейн, Інк.»(США), яка є по відношенню до цієї юридичної особи контролюючою. В обґрунтування свого тлумачення цієї частини договору, відповідач пояснив, що на момент укладення з позивачем договору від 01.01.1998 року, компанія «Віннер оф Юкрейн. Інк»(США) створила в місті Києві СП «Віннер Форд Київ», ТОВ «Віннер Імпорте Україна, Лтд.» та ТОВ «Американ Петролеум Кампані, Лтд.», які здійснювали імпорт, продаж автомобілів торгової марки «Форд»і супутніх товарів та їх технічне обслуговування. Компанія «Віннер Груп Україна, Інк.»(США) створила в Україні ТОВ «Віннер Груп Україна»та ТОВ «Віннер Будівництво», які мали забезпечувати діяльність підприємств, які здійснюють продаж автомобілів «Форд». Враховуючи те, що договір оренди від 01.01.1998 року укладався терміном до 2011 року, приміщення були пристосовані і мали використовуватися під автосалон автомобілів «Форд»протягом погодженого сторонами строку оренди, Компанія «Віннер оф Юкрейн. Інк.»(США) могла створити нового дилера автомобілів марки «Форд», а тому при укладенні договору оренди сторонами було погоджено, що окрім тих юридичних осіб, найменування яких зазначено у п.11.3 договору, орендарю надається право без додаткового погодження з орендодавцем передавати орендовані ним приміщення в суборенду юридичним особам, заснованим в майбутньому компанією «Віннер оф Юкрейн, Інк.»(США), які будуть їй підконтрольні. В обгрунтування зазначених пояснень, відповідач надав суду Проект, з якого вбачається, що орендовані ним приміщення спеціально ремонтувалися і пристосовувалися під автосалон автомобілів «Форд», а з 1995 року за згодою позивача на підставі договорів оренди і суборенди зазначені приміщення використовувалися тільки підконтрольними компанії «Віннер оф Юкрейн, Інк.»(США) суб'єктами господарювання, які здійснюють імпорт і продаж автомобілів «Форд». ТОВ «Віннер Автомотів»засноване у 2005р. компанією «Віннер оф Юкрейн, Інк.»(100% статутного капіталу), тобто після укладення договору оренди від 01.01.1998 року. Компанія «Віннер оф Юкрейн, Інк.»(США) є контролюючою по відношенню до ТОВ «Віннер Автомотів», як і по відношенню до попередніх суборендарів. ТОВ «Віннер Автомотів»також як і СП «Віннер Форд Київ»та його правонаступник «Віннер Київ»є офіційним дилером автомобілів торгової марки «Форд», що підтверджується дилерськими договорами. Генеральним директором ТОВ «Віннер Автоматів», як і СП «Віннер Форд Київ»та ТОВ «Віннер Київ»є одна і та ж особа - Рондяк П., що підтверджується довідками статуправління. На момент укладення договору оренди від 01.01.1998 року не існувало об'єднання, в які б входили суборендарі СП «Віннер Форд Київ», ТОВ «Віннер Київ», ТОВ «Американ Петролеум Кампані, Лтд.», а також інші юридичні особи, зазначені у п.11.3 договору і вони не мали намірів створювати таке об'єднання, яке б діяло на підставі установчого договору або статуту. У зв'язку з відсутністю на момент укладення договору оренди об'єднання підприємств і намірів створювати його у майбутньому, сторони не могли вкладати в зміст терміну групи «Вінер»поняття об'єднання підприємств, які входять у в асоціацію, корпорацію, консорціум, концерн, або інше на підставі установчого договору або статуту. Зазначення у числі юридичних осіб, яким орендар має право передавати в суборенду приміщення ТОВ з іноземними інвестиціями «Віннер Будівництво»відповідач пояснює тим, що таке було погоджено сторонами на випадок, якщо у дилера автомобілів «Форд»відпаде необхідність використовувати дві зали, враховуючи, що договір укладено строком до 2011р. і орендар повинен виконувати свої зобов'язання щодо оренди приміщення до цього строку, а сам він не здійснює діяльності, для якої йому було б необхідним використовувати виставочні зали, передбачалося, що в такому разі одну з зал могло б використовувати ТОВ з іноземними інвестиціями «Віннер Будівництво»як експозиційну.

Посилання позивача на те, що орендар - ТОВ «Віннер Груп Україна»заснована компанією «Віннер Груп Україна, Інк.», а не «Віннер оф Юкрейн, Інк.»відповідач вважає таким, що не має значення, тому що у п.11.3 договору оренди йдеться про те, що суборендарі, найменування яких не зазначено у цьому пункті договору, а не орендар повинні відноситися до групи «Вінер». Окрім цього відповідач пояснив, що компанія «Віннер Груп Україна, Інк.»(США), яка є засновником орендаря - ТОВ з іноземними інвестиціями «Віннер Груп Україна»та ТОВ «Віннер Будівництво», є власником акцій американської компанії «Віннер оф Юкрейн, Інк.», що підтверджується сертифікатом акцій.

Виходячи з наданих суду сторонами пояснень та представлених на їх підтвердження доказів, керуючись вимогами ст.213 ЦК України, відповідно до якої при тлумаченні окремої частини правочину до уваги беруться мета правочину, зміст попередніх переговорів, усталена практика відносин між сторонами, подальша поведінка сторонами, подальша поведінка сторін, виходячи з матеріалів справи, перевіривши надані докази у їх сукупності, суд вважає, що в процесі розгляду справи знайшли підтвердження доводи відповідача про те, що під терміном "компанія групи "Вінер" при укладенні договору оренди сторони розуміли створену в майбутньому в Україні юридичну особу, засновану компанією «Віннер оф Юкрейн, Інк.» (США), яка є по відношенню до цієї юридичної особи є контролюючою. Враховуючи, що ТОВ з іноземними інвестиціями «Віннер Автомотів»створено у 2005 році, тобто після укладення сторонами договору оренди від 01.01.1998 року, засновником цього товариства є компанія «Віннер оф Юкрейн, Інк.»(США), яка володіє 100% у статутному капіталі ТОВ з іноземними інвестиціями «Віннер Автомотів», відповідно 100% голосів при прийнятті рішень загальними зборами товариства, керуючись ст.58 Закону України «Про господарські товариства», що діяв на дату укладення договору оренди, якою передбачено, що учасники мають кількість голосів, . пропорційну розміру їх часток у статутному капіталі, це товариство є дилером автомобілів «Форд», що підтверджується дилерською угодою від 27 липня 2005 року, суд дійшов висновку, що ТОВ з іноземними інвестиціями «Віннер Автомотів»є компанією групи «Вінер»в розумінні змісту, який сторони вкладали у нього при укладенні договору оренди. Виходячи з зазначеного і відповідно до умов договору оренди, суд дійшов висновку про те, що відповідач за умовами договору оренди мав право передавати в суборенду орендовані ним приміщення ТОВ з іноземними інвестиціями «Віннер Автомотів», а тому відповідачем не було порушено умов договору у зв'язку з переданням приміщень в суборенду цьому товариству.

Однією з підстав для розірвання договору в судовому порядку позивач також вважає розміщення відповідачем на вікнах рекламних плакатів, чим порушено положення п.15.6 договору оренди від 01.01.1998 року.

Пунктом 15.6 договору оренди від 01.01.1998 року передбачено право орендаря на розміщення на фасаді будинку і в його приміщеннях «вивісок з назвою і емблемою орендаря». Місцезнаходження вивісок погоджується з орендодавцем.

Судом першої інстанції було встановлено, що після порушення у господарському суді м. Києва справи за позовом ЗАТ «Книга»до ТОВ «Віннер Груп Україна», 31.07.2006р. на скло вітрини будинку №25 по вул. Артема було наклеєне рекламне оголошення, про що Головним управлінням контролю за благоустроєм та зовнішнім дизайном м.Києва Київської міської державної адміністрації складено протокол про адміністративне порушення від 01.08.2006р. за №320153. У оголошенні пояснювалися причини того, чому автосалон не працює, повідомлялося про відновлення найближчим часом його роботи, мало місце вибачення за незручності, повідомлялося місце розташування іншого автосалону ТОВ «Віннер Автомотів»у місті Києва.

З матеріалів справи вбачається, що позивач направив відповідачу вимогу від 01.08.2006 року (вих. №4550) про звільнення вікон від плакатів у термін - 1 день, а також те, що на вимогу орендодавця вікна приміщення 03.08.2006р. були звільнені від плакатів, що підтверджується матеріалами справи (акт №ОУ-019 здачі-приймання робіт від 03.08.2006р.).

Пунктом 16 договору оренди від 01.01.1998 року, передбачено, що договір оренди може бути припинено будь-якою стороною договору в разі істотного порушення або невиконання іншою стороною її зобов'язань за цим договором, якщо таке порушення або невиконання залишається невиправленим протягом періоду в 45 наступних днів після отримання такою стороною письмового повідомлення про порушення від сторони, що його надіслала. Якщо інша сторона не погоджується на розірвання договору, спір розглядається в арбітражному порядку.

Оскільки вимога орендодавця про звільнення вікон від плакатів була протягом одного дня виконана, що підтверджується матеріалами справи, то, відповідно до умов п.п.15.6,16 договору оренди підстави для його розірвання відсутні.

Позивачем не представлено доказів того, що наймач користується приміщеннями всупереч договору або призначенню речі, а тому колегія вважає, що відсутні передбачені ст.783 ЦК України підстави для розірвання договору оренди.

Касаційна інстанція погоджується з висновками суду з огляду на таке.

Згідно з частинами 1 та 3 ст.291 Господарського кодексу України одностороння відмова від договору оренди не допускається. Договір оренди може бути розірваний за згодою сторін. На вимогу однієї із сторін договір оренди може бути достроково розірваний з підстав, передбачених Цивільним кодексом України для розірвання договору найму, в порядку, встановленому статтею 188 цього Кодексу

Статтею 783 Цивільного кодексу України встановлено, що наймодавець має право вимагати розірвання договору найму, якщо: наймач користується річчю всупереч договору або призначенню речі; наймач без дозволу наймодавця передав річ у користування іншій особі; наймач своєю недбалою поведінкою створює загрозу пошкодження речі; наймач не приступив до проведення капітального ремонту речі, якщо обов'язок проведення капітального ремонту був покладений на наймача. Вказаний перелік підстав для розірвання договору найму на вимогу орендодавця є вичерпним та розширеному тлумаченню не підлягає.

Обґрунтовуючи доводи касаційної скарги, позивач наполягає, що підставами для розірвання договору оренди від 01.01.98  є:

- невикористання орендарем частини орендованого приміщення за цільовим призначенням (в своїй господарській діяльності);

- передача без згоди орендодавця орендованого приміщення в цілому , а не окремої їх частини, у суборенду третій особі;

- самовільне розміщення відповідачем без згоди орендодавця рекламних плакатів на вікнах орендованого приміщення.

Однак, судами попередніх інстанцій на підставі ретельної правової оцінки умов договору оренди від 01.01.98, договорів суборенди від 01.03.2000 та від 01.03.2006, наявних у справі установчих документів ТОВ «Віннер Груп Україна», СП «Віннер Форд Київ», ТОВ з іноземними інвестиціями «Американ Петролеум Кампані, Лтд.», ТОВ з іноземними інвестиціями «Віннер Будівництво»та ТОВ «Віннер Автомотів»рахунків ЗАТ «Книга»на сплату за спожиту суборендарями електроенергію і комунальні послуги, виписок банку про сплату суборендарями комунальних послуг і плати за електроенергію та інших доказів в їх сукупності з достовірністю встановлено, а позивачем не спростовано відсутність передбачених ст.783 ЦК України підстав для дострокового розірвання договору оренди від 01.01.98.

При цьому колегія враховує, що підставами позову згідно заяви ЗАТ «Книга»від 24.07.2006 про зміну предмета позову (а.с.248-250, том 1) визначено обставини передачі орендарем (відповідачем) орендованого приміщення в цілому (630 кв.м.) в суборенду ТОВ «Віннер Автомотів»без згоди орендодавця та розміщення відповідачем без згоди орендодавця рекламних плакатів на вікнах орендованого приміщення, в зв'язку з чим не можуть прийняті до уваги твердження скаржника про невикористання орендарем частини орендованого приміщення за цільовим призначенням в своїй господарській діяльності, оскільки остання обставина, яка не зазначалася в якості підстави позову до прийняття рішення судом першої інстанції, є окремою підставою для розірвання договору оренди на вимогу орендодавця (п.1 ст.783 ЦК України), а згідно імперативних вимог ч.4 ст.22 ГПК України позивач вправі змінити предмет або підставу позову до прийняття рішення по справі.

Згідно з ч.1 ст.774 ЦК України передання наймачем речі у користування іншій особі (піднайм) можливе лише за згодою наймодавця, якщо інше не встановлено договором або законом.

Як встановив суд на підставі тлумачення відповідно до ст.213 ЦК України змісту пункту 11.3 договору оренди від 01.01.1998 року, який сторони у справі розуміють по-різному, в даному випадку діє договірне застереження щодо наявності у орендаря права самостійно, без одержання додаткової згоди орендодавця, передавати частини орендованих приміщень в суборенду таким юридичним особам: СП «Віннер Форд Київ», ТОВ з іноземними інвестиціями «Американ Петролеум Кампані, Лтд.», ТОВ з іноземними інвестиціями «Віннер Будівництво»та іншим компаніями групи «Віннер».

В даному пункті договору йдеться про право відповідача передавати саме частини орендованих приміщень в суборенду переліченим юридичним особам та іншим дочірнім компаніям групи «Віннер», в тому числі і тим, які можуть створюватися в майбутньому та контролюватимуться Компанією «Віннер оф Юкрейн, Інк.»(США), як засновником суборендарів.

Таким чином, виходячи з умов п.11.3 договору відповідач має право передавати частини орендованих приміщень в суборенду без одержання додаткової згоди позивача одній або декільком перерахованим юридичним особам та іншим компаніям групи «Віннер», чим спростовуються безпредметні посилання скаржника про обумовленість вказаним пунктом договору права відповідача передавати обмеженому колу господарюючих суб'єктів  лише окрему частину орендованих приміщень в суборенду, оскільки такі твердження грунтуються на звуженому тлумаченні змісту пункту 11.3 договору оренди від 01.01.1998 року. Цілком очевидно, що протлумачений судом на підставі ст.213 ЦК України та вжитий у п.11.3 договорі оренди множинний термін "частини" в своїй сукупності може охоплювати всі частини орендованого відповідачем приміщення загальною площею 630 кв.м., а тому факти їх послідовної передачі в суборенду СП «Віннер Форд Київ»та  ТОВ «Віннер Автомотів»відповідно за договорами суборенди від 01.03.2000 та від 01.03.2006 не можна вважати порушення відповідачем вимог ч.1 ст.774 ЦК України.

Судом також правомірно відхилено доводи скаржника щодо безпідставності посилань суду на договори 1995 року між ЗАТ «Книга»та СП «Віннер Форд Київ» і ТОВ «Американ Петролеум, Кампані, Лтд.», які згідно з п.15.8 договору оренди від 01.01.1998 позбавлені чинності, оскільки вказані надані позивачем договори 1995 року суд оцінив виключно в розрізі застосування ч.4 ст.213 ЦК України, у відповідності з якою якщо за правилами, встановленими частиною третьою цієї статті, немає можливості визначити справжню волю особи, яка вчинила правочин, до уваги беруться мета правочину, зміст попередніх переговорів, усталена практика відносин між сторонами, звичаї ділового обороту, подальша поведінка сторін, текст типового договору та інші обставини, що мають істотне значення.

Не мають значення для справи також посилання позивача на його необізнаність в момент укладення договору з тими обставинами, хто є засновником підприємств, вказаних в п.11.3 договору оренди від 01.01.98, оскільки умови цього договору не містять обов'язку відповідача надавати установчі документи потенційних суборендарів та будь-яку інформацію про їх засновника.

Водночас наявні твердження позивача про встановлення пунктом 11.3 договору оренди від 01.01.98 вичерпного перелік компаній, яким товариство з обмеженою відповідальністю з іноземними інвестиціями "Віннер Груп Україна, ЛТД" має право передавати частини орендованих приміщень в суборенду без одержання додаткової згоди орендодавця, є такими, що суперечать диспозитивному змісту п.11.3 цього договору, яким чітко передбачено можливість передачі частин орендованих приміщень не лише конкретно перерахованим юридичним особам, але й іншим компаніям групи "Віннер", в тому числі й тим, які створені (засновані Компанією «Віннер оф Юкрейн, Інк.», США) після укладення договору оренди від 01.01.98.

При укладенні договору оренди сторонами було погоджено обмеження права відповідача на передачу приміщень в суборенду лише певним переліком підприємств та передбачена можливість в подальшому створення відповідного об'єднання компаній групи „Віннер", яким би відповідач мав право передавати приміщення в суборенду. Під час укладення договору оренди відповідач не надавав позивачу установчого договору та не зазначав, хто саме є засновником орендаря та суборендарів, тобто, сторонами не могло бути погоджено той факт, що всі суборендарі мають бути засновані саме Компанією „Віннер Оф Юкрейн, ІНК" (США).

Касаційна інстанція також враховує, що згідно з ч.2 ст.651 ЦК України договір може бути розірвано за рішенням суду на вимогу однієї із сторін у разі істотного порушення договору другою стороною та в інших  випадках, встановлених договором або законом.

Проте з матеріалів справи не вбачається, судом не встановлено та позивачем не доведено наявність істотного порушення відповідачем умов договору оренди від 01.01.98, яке б могли бути підставою для його розірвання в судовому порядку.

Позивачем також не доведено передачу відповідачем частини орендованого приміщення в суборенду третій особі з порушенням вимог ч.1 ст.774 ЦК України та п.11.3 договору оренди від 01.01.98.

Судами також правомірно не прийнято до уваги надані позивачем докази самовільного одноразового встановлення відповідачем без згоди орендодавця рекламних плакатів на вікнах орендованого приміщення, які не мають значення для справи, оскільки вказане недотримання орендарем умов договору оренди може бути підставою для його розірвання лише у разі неусунення допущеного порушення протягом періоду в 45 наступних днів після отримання такою стороною письмового повідомлення про порушення від сторони, що його надіслала, як це передбачено п.16 договору оренди від 01.01.1998 року.

Натомість скаржником не спростовується встановлений судом факт негайного (на наступний день після отримання повідомлення позивача) усунення відповідачем допущеного порушення, яке полягало у самовільному розміщенні без згоди орендодавця рекламних плакатів на вікнах орендованого приміщення. Таким чином, у зв'язку зі своєчасним усуненням орендарем допущеного порушення передбачені п.16 договору оренди від 01.01.98 підстави для його розірвання слід вважати такими, що не настали.

Зважаючи на вищенаведене, колегія не вбачає підстав для скасування оскаржуваної постанови.

Враховуючи викладене та керуючись ст.ст.1115, 1117-11111 Господарського процесуального кодексу України, Вищий господарський суд України,

ПОСТАНОВИВ:

Постанову  Київського апеляційного господарського  суду від 11.09.2007 у справі №41/465-8/513 залишити без змін, а  касаційну скаргу ЗАТ "Книга" –без задоволення.

Головуючий, суддя                                                                                                                                   В.Овечкін

Судді:                                                                                                                                                Є.Чернов

В.Цвігун