ВИЩИЙ  ГОСПОДАРСЬКИЙ  СУД  УКРАЇНИ
ПОСТАНОВА

ІМЕНЕМ УКРАЇНИ

29 листопада 2007 р.
№ 52/454-06 (40/351-05)

Вищий господарський суд України у складі колегії суддів:

головуючого
суддів:
М.Остапенка,
Є. Борденюк,
В. Харченка,

розглянувши у відкритому судовому засіданні

касаційну скаргу
Товариства з обмеженою відповідальністю (ТОВ) “Лаванда +”

на постанову
від 18.09.2007 року

Харківського апеляційного господарського суду

у справі
№ 52/454-06 (40/351-05)

за позовом
ТОВ “Лаванда +”

до
1) Управління комунального майна та приватизації Харківської міської ради
2) Акціонерного товариства (АТ) “Азалія”
3) Виконкому Харківської міської ради

про
визнання частково недійсним рішення та недійсним договору оренди

В судове засідання прибули представники сторін:

ТОВ “Лаванда +”
Кравцова С.В. (дов. від 20.04.2007 року)

АТ “Азалія”
Бубенко С.О. (дов. від 02.01.2007 року)

Заслухавши суддю-доповідача –Є. Борденюк, пояснення представників сторін та перевіривши матеріали справи, Вищий господарський суд України

ВСТАНОВИВ:

У вересні 2005 року ТОВ “Лаванда +” подало до господарського суду Харківської області позов до Управління комунального майна та приватизації Харківської міської ради, АТ “Азалія”, Виконкому Харківської міської ради про визнання недійсним рішення Виконавчого комітету Харківської міської ради № 565 від 18.05.2005 року в частині передачі в оренду нежитлового приміщення площею 88 м2, розташованого за адресою: м. Харків, пр. 50 років ВЛКСМ, 57/106 та недійсним договору оренди № 1102 від 18.05.2005 року, укладеного на підставі зазначеного рішення.

Позовні вимоги мотивовані тим, що 01.03.1991 року між Управлінням житлового господарства Харківського міськвиконкому та орендним підприємством магазин "Орльонок" був укладений договір оренди № 1947 (т. 1, а.с. 43), відповідно до умов якого останній отримав в оренду нежитлові приміщення магазину "Орльонок", що розташовані за адресою: м. Харків, проспект 50-річчя ВЛКСМ, 57/106, загальною площею 1728,4 кв. м.

Термін дії договору оренди відповідно до пункту 4 договору, встановлений до 01.03.1996 року. Об'єкт оренди переданий орендареві на підставі акту приймання-передачі від 01.03.1991 року.

На підставі розпорядження директора Фонду міського майна від 22.03.1993 року № 265 та розпорядження Харківського міськвиконкому від 30.06.1993 року №4093 орендне підприємство магазин "Орльонок"  перереєстроване  в Акціонерне товариство "Азалія" та є його правонаступником, про що вказано в статуті останнього.

Відповідно до Розпорядження Фонду міського майна Харківської міської ради від 19.11.1993 року № 1268 приміщення першого поверху в будинку по проспекту 50-річчя ВЛКСМ, 57/106, площею 1728,4 м2 передано в оренду AT "Азалія".

На виконання вказаного Розпорядження 19.11.1993 року між Фондом міського майна Харківської міської ради, правонаступником якого є Відповідач-1 та AT "Азалія" (Відповідач-2) був укладений договір оренди нежитлового приміщення № 244 (т.1, а.с.42), відповідно до умов якого об'єкт оренди переданий в тимчасове, платне користування орендареві AT "Азалія". Відповідно до п. 1.3. вказаного договору, сторонами було встановлено, що термін оренди становить 25 років. Додатковою угодою від 25.09.1997 року до договору оренди № 244 від 19.11.1993 року була уточнена площа орендованого приміщення, яка склала 1547,1 м2 (т.1, а.с.44).

20.04.1999 року AT "Азалія" направило до Управління комунального майна та приватизації Харківської міської ради лист за номером 26 (т.1, а.с.45), в якому просило виключити із договору оренди № 244 від 19.11.1993 року частину орендованого приміщення, розташованого за адресою: м. Харків, проспект 50-річчя ВЛКСМ, 57/106, площею 98 м2 на користь ТОВ "Лаванда +".

Пунктом 6.4. договору оренди № 244 від 19.11.1993 року передбачено, що зміни та доповнення до договору оренди мають юридичну силу, якщо вони підписані уповноваженими на то особами, однак після відмови AT "Азалія" від частини об'єкту оренди площею 98 м2, зміни до договору оренди не вносилися.

Незважаючи на те, що додаткова угода до договору оренди № 244 від 19.11.1993 року щодо зменшення площі не була укладена, акт приймання-передачі на 98 м2 не підписувався, Управління комунального майна та приватизації Харківської міської ради 23.09.1999 року, на виконання розпорядження Харківського міського Голови від 23.09.1999 року № 1978 (т. 1, а.с. 62), уклало договір оренди №640 (т.1, а.с.55) з ТОВ фірма "Лаванда +". Відповідно пункту 1.1. вказаного договору оренди Відповідач-1 передав Позивачу по даній справі в оренду нежитлове приміщення площею 88 м2, що знаходиться за адресою: м. Харків, проспект 50 річчя ВЛКСМ, 57/106, літ. "А-10", передача приміщення площею 88 м2 ТОВ фірма "Лаванда+" підтверджується і актом приймання-передачі від 23.09.1999 року (т.1, а.с.58). Термін дії договору був встановлений до 23.09.2000 року (п.8.1. Договору).

01.12.1999 року Управління комунального майна та приватизації направило AT "Азалія" проект додаткової угоди до договору оренди № 244 від 19.11.1993 року, в якому передбачалося зменшення площі оренди. Однак AT "Азалія" в листі від 23.12.1999 року № 284 відмовилося від підписання додаткової угоди та просило Управління комунального та приватизації Харківської міської ради залишити договір оренди в діючій редакції без змін площі, яка була орендована. В зв'язку з цим Управління комунального майна та приватизації звернулося до господарського суду з позовною заявою, в якій просило спонукати AT "Азалія" підписати додаткову угоду. Ухвалою від 26 квітня 2000 року по справі № 1448/91 господарського суду Харківської області позов залишено без розгляду на підставі п.5 ст.81 ГПК України, оскільки сторони не надали суду витребуваних документів, які необхідні для вирішення спору, зокрема актів приймання-передачі об'єкту оренди по договору № 244 від 19.11.1993 року. Обставини, що стали підставою для залишення позову без розгляду, сторонами не були усунені, спір по суті вирішений не був, додаткова угода щодо зменшення площі орендованих приміщень укладена не була.

Пунктом 8.8. договору оренди № 640 від 23.09.1999 року, укладеного між відповідачем-1 та ТОВ "Лаванда +" було встановлено, що у разі відсутності заяви однієї із сторін про припинення або зміну договору протягом 30 днів після закінчення його строку, договір вважається продовженим на той самий термін і на тих самих умовах.

Оскільки протягом 30 днів після закінчення терміну дії (23.09.2000 року) договору оренди № 640 від 23.09.1999 року заяв сторін про припинення дії договору оренди не надходило, вказаний договір був продовжений на той самий термін, тобто на 1 рік до 23.09.2001 року, та до 23.09.2002 року.

Управління комунального майна та приватизації Харківської міської ради листом № 12942 від 14.10.2002 року повідомило позивача про відсутність наміру на продовження терміну дії договору оренди №640 від 23.09.1999 року на новий термін, посилаючись на те, що об'єкт оренди знаходиться в оренді іншої особи, а саме AT "Азалія", та останнє відмовилося укладати додаткову угоду про внесення змін до договору оренди щодо зменшення площі оренди.

За домовленістю відповідачів у даній справі, які є сторонами договору оренди № 244 від 19.11.1993 року,  припинено його дію, спірна орендована площа 88 м2 передана відповідачем-2 відповідачу-1 за актом приймання-передачі від 22.04.2005 pоку.

Рішенням Виконавчого комітету Харківської міської ради № 565 від 18.05.2005 року спірна орендована площа 88 м2, розташована за адресою: м. Харків, пр. 50 років ВЛКСМ, 57/106, була передана АТ "Азалія".

На підставі цього рішення між Управлінням комунального майна та приватизації Харківської міської ради та AT "Азалія" був укладений договір оренди нежитлового приміщення № 1102 від 18.05.2005 року (т.1, а.с.18), відповідно до умов якого об'єктом оренди є частина нежитлового приміщення першого поверху (спірна орендована площа 88 м2 літ. "А-10"), строком дії до 18.04.2006 року. Актом приймання-передачі від 18.05.2005 року приміщення було передане AT "Азалія".

Постановою Вищого господарського суду України від 15 листопада 2006 року № 40/351-05, постанова Харківського апеляційного господарського суду від 13 червня 2006 року та рішення господарського суду Харківської області від 23 березня 2006 року скасовані, а справу передано на новий розгляд до суду першої інстанції.

За результатами нового розгляду рішенням господарського суду Харківської області від 13 липня 2007 року (колегія суддів: Я.О. Білоусова, Т.В. Інте, Н.М. Кухар), яке залишене без зміни постановою Харківського апеляційного господарського суду від 18 вересня 2007 року (колегія суддів: В.П. Бондаренко, В.В. Лакіза, Л.В. Слюсарева), в частині визнання недійсним договору оренди № 1102 від 18.05.2005 року, укладеного на підставі рішення Виконавчого комітету Харківської міської ради № 565 від 18.05.2005 року, у задоволені позову відмовлено. В частині позову про визнання недійсним рішення Виконавчого комітету Харківської міської ради № 565 від 18.05.2005 року в частині передачі в оренду нежитлового приміщення площею 88 м2, розташованого за адресою: м. Харків, пр. 50 років ВЛКСМ, 57/106 провадження по справі припинено.

Судові рішення мотивовані не доведенням позивачем з посиланням на діюче законодавство підстав визначених законом для визнання договору оренди № 1102 від 18.05.2005 року,  укладеного між першим та другим відповідачем недійсним.

В частині визнання недійсним рішення Виконавчого комітету Харківської міської ради № 565 від 18.05.2005 року, суд дійшов висновку про наявність правових підстав для припинення провадження, на підставі п. 1 ч. 1 ст. 80 Господарського процесуального кодексу України, оскільки позивачем оскаржується правовий акт індивідуальної дії, спір між сторонами є публічно-правовим спором та підлягає розгляду як справа адміністративної юрисдикції за правилами КАС України та не підлягає розгляду господарськими судами в порядку господарського судочинства.

Звертаючись до суду з касаційною скаргою, ТОВ “Лаванда +” просить рішення та постанову скасувати, справу передати на новий розгляд до суду першої інстанції.

При цьому скаржник посилається на не виконання судами першої та апеляційної інстанції вказівок Вищого господарського суду України зазначених у постанові від 15 листопада 2006 року по даній справі.

Перевіряючи юридичну оцінку встановлених судом фактичних обставин справи та їх повноту, Вищий господарський суд України дійшов висновку, що касаційна скарга підлягає до задоволення, виходячи з такого.

Пропозиція АТ "Азалія" висловлена листом від 20.04.99 за № 26, підписаним генеральним директором товариства, надісланим на адресу Управління комунального майна та приватизації Харківського міськвиконкому про виключення із договору оренди № 244 від 19.11.97 частини приміщень, що є предметом оренди, площею 98 м2 на користь фірми ТОВ "Лаванда", є волевиявленням сторони про припинення договору у цій частині. Прийняття уповноваженим органом місцевого самоврядування рішення про передачу в оренду ТОВ "Лаванда+" цих приміщень, є згодою іншої сторони на припинення договору оренди у цій частині. Лист орендаря та рішення (розпорядження) органу місцевого самоврядування є письмовою формою угоди про припинення договору оренди в частині.

З моменту укладення договору оренди 23.09.1999 року між Управлінням комунального майна та приватизації Харківської міськради та ТОВ "Лаванда+", предметом якого є нежитлові приміщення площею 88 м2 та підписання між цими сторонами акта приймання-передачі майна, правовідносини з володіння (користування) цим майном або його приміщенням лежать виключно у площині орендних відносин сторін.

Власник не вправі приймати рішення про розпорядження майном, переданим в оренду, яким можуть бути порушені права орендаря на користування майном.

Після закінчення строку дії договору оренди, за відсутності правових підстав для його продовження, орендар зобов’язаний повернути орендодавцю майно. При невиконанні цього зобов’язання, орендодавець вправі звернутися до  суду з позовом про примусове повернення майна.

Судами попередніх інстанцій не встановлено, як і відсутні посилання сторін, що орендоване майно повернуте орендарем або витребуване орендодавцем у судовому порядку. А тому таке майно не є вільним від оренди (обтяжене орендою) і не може бути предметом іншого договору оренди.

Оспорюваний договір оренди є недійсним.

Відповідно до положень ст.172 ЦК України територіальні громади набувають і здійснюють цивільні права та обов’язки через органи місцевого самоврядування у межах їхньої компетенції, встановленої законом.

Юридична особа публічного права створюється розпорядчим актом Президента України, органу державної влади, органу влади АРК або органу місцевого самоврядування (ст.81 ЦК України).

На юридичних осіб публічного права у цивільних відносинах поширюються положення Цивільного кодексу, якщо інше не встановлено законом (ст.82 ЦК України).

Правовідносини з оренди майна територіальної громади є цивільно-правовими відносинами. Від імені територіальної громади діють уповноважені законом або іншим нормативним актом органи, які висловлюють свою волю шляхом прийняття рішень. Незалежно від того, що такі органи можуть бути наділені владними повноваженнями, вони вправі вступати і в цивільно-правові відносини. Висновок судів попередніх інстанцій про те, що рішення виконкому Харківської міськради про передачу в оренду нежитлових приміщень є публічно-правовими відносинами, спростовується характером цих відносин. Оскаржуване рішення слід визнати недійсним.

Керуючись ст.ст.1115,1117,1119-11112 Господарського процесуального кодексу України,  Вищий господарський суд України

ПОСТАНОВИВ:

Касаційну скаргу Товариства з обмеженою відповідальністю "Лаванда+" задовольнити.

Рішення від 13.07.2007 року господарського суду Харківської області, постанову від 18.09.2007 року Харківського апеляційного господарського суду  у справі № 52/454-06 (40/351-05) скасувати.

Позовні вимоги задовольнити.

Визнати частково недійсним рішення Виконавчого комітету Харківської міської ради за № 565 від 18.05.2005 року в частині передачі в оренду нежитлового приміщення площею 88 м2, розташованого за адресою: м.Харків, пр.50 років ВЛКСМ,57/106.

Визнати недійсним договір оренди № 1102 від 28.05.2005, укладений між Управлінням комунального майна та приватизації Харківської міської ради та АТ "Азалія".

Головуючий, суддя                                                                М. Остапенко

Судді:                                                                               Є. Борденюк

В. Харченко