ВИЩИЙ  ГОСПОДАРСЬКИЙ  СУД  УКРАЇНИ
ПОСТАНОВА

ІМЕНЕМ УКРАЇНИ

06 грудня 2007 р.
№ 17/173

Колегія суддів Вищого господарського суду України у складі:

головуючого:
Першикова Є.В.,

суддів:
Данилової Т.Б.,

Ходаківської І.П.,

розглянула

касаційну скаргу
товариства з обмеженою відповідальністю "Сучасні технологічні системи" (далі Товариство)

на постанову
Київського апеляційного господарського суду

від
02.10.07

у справі
№ 17/173

господарського суду міста Києва

за позовом
Національного університету харчових технологій (далі Університет)

до
Товариства,

третя особа:
Регіональне відділенні Фонду державного майна України по місту Києву (далі Фонд),

про
розірвання договору оренди, виселення

В засіданні взяли участь представники:

- позивача:
Зарва Н.Л. (за дов. № 01-423 від 01.09.06);
Негода О.А. (за дов. № 01-424 від 01.09.06);

- відповідача:
Масляннікова Т.Д. (за дов. б/н від 05.12.07);

- третьої особи:
не з'явились.

Відводів складу колегії суддів Вищого господарського суду України не заявлено.

За згодою представників сторін, відповідно до ч. 2 ст. 85 та ч. 1 ст. 1115 Господарського процесуального кодексу України у судовому засіданні 06.12.07 було оголошено лише вступну та резолютивну частини постанови Вищого господарського суду України.

Рішенням від 23.07.07 господарського суду міста Києва (суддя

Кролевець О.А.) в задоволенні позовних вимог Університету відмовлено повністю.

Рішення суду першої інстанції мотивовано тим, що матеріалами справи не доведено факту невиконання або порушення Товариством умов спірного договору оренди.

Постановою від 02.10.07 Київського апеляційного господарського суду (колегія суддів у складі: головуючого –Гарник Л.Л., суддів –Дикунської С.Я., Сотнікової С.В.) апеляційну скаргу Університету задоволено.

Рішення від 23.07.07 господарського суду міста Києва скасовано.

Позовні вимоги Університету задоволено.

Розірвано укладений 05.02.02 між Університетом та Товариством договір № 3 оренди індивідуально визначеного (нерухомого або іншого) майна, що належить до державної власності.

Товариство зобов'язано виселитись з нежилого приміщення, розташованого за адресою: м.Київ, вул.Володимирська, 68, корпус "Б".

З Товариства на користь Університету стягнуто 85,00 грн. державного мита, 42,50 грн. державного мита за подання апеляційної скарги та 118,00 грн. витрат на інформаційно-технічне забезпечення судового процесу.

При винесенні постанови суд апеляційної інстанції прийшов до висновку про те, що Товариство порушило вимоги п. 3.4 спірного договору щодо порядку зміни розміру орендної плати, а таке порушення відповідно до ст. 26 Закону України "Про оренда державного та комунального майна" тягне за собою наслідки щодо розірвання договору.

Не погодившись з постановою суду апеляційної інстанції, Товариство звернулось до Вищого господарського суду України з касаційною скаргою в якій просить постанову від 02.10.07 Київського апеляційного господарського суду скасувати, а рішення від 23.07.07 господарського суду міста Києва залишити в силі.

Свої вимоги скаржник обґрунтовує тим, що при винесенні оскарженого судового акту було порушено норми матеріального та процесуального права, а саме: ст. 21 Закону України "Про оренду державного та комунального майна", ст.ст. 34, 84 Господарського процесуального кодексу України.

Зокрема, скаржник вважає, що судом апеляційної інстанції не було враховано того, що чинним законодавством не передбачено обов'язку орендаря безумовно приймати всі пропозиції і зміни до договору, та встановлено, що у разі виникнення суперечок, внесення змін до договору може бути предметом судового оскарження. Водночас, скаржник зазначає, що у даному випадку орендодавець до суду з позовом про внесення змін до спірного договору щодо застосування нової орендної ставки не звертався.

У своєму відзиві на касаційну скаргу Університет щодо доводів скаржника заперечує, вважаючи їх безпідставними, у зв'язку з чим просить касаційну скаргу Товариства залишити без задоволення, а оскаржену постанову апеляційного суду –без змін.

Розглянувши матеріали справи, касаційну скаргу, відзив на касаційну скаргу, заслухавши пояснення представників сторін, суддю-доповідача по справі, проаналізувавши на підставі встановлених фактичних обставин справи правильність застосування судами норм матеріального та процесуального права, колегія суддів Вищого господарського суду України дійшла до висновку, що касаційна скарга підлягає задоволенню з наступних підстав.

Як встановлено попередніми судовими інстанціями на підставі матеріалів справи, 05.02.02 між Університетом та Товариством було укладено договір № 3 оренди індивідуально визначеного (нерухомого або іншого) майна, що належить до державної власності (далі Договір), предметом регулювання якого стали відносини сторін з приводу передачі Університетом в строкове платне користування Товариства приміщення площею 158,4 кв.м., розташованого за адресою: м.Київ, вул.Володимирська, 68, перший поверх, корпус "Б". При цьому, встановлено, що строк дії Договору визначено з 05.02.2002 по 05.02.2012.

Судами першої та апеляційної інстанцій встановлено, що у спірному Договорі сторони погодили розмір орендної плати –15 766,54 грн. за базовий місяць, що складає 15 % експертної оцінки, проте, 23.02.07 Товариство отримало від Університету лист від 15.02.07 № 93-236 з повідомленням про необхідність упорядкування відносин, врегульованих Договором, та перегляду розміру орендної плати шляхом внесення змін до Договору у зв'язку зі зміною орендних ставок Постановою Кабінету Міністрів України від 27.12.06 № 1846.

Також, на підставі наданих сторонами доказів по справі судовими інстанціями встановлено, що не отримавши відповіді на лист від 15.02.07, Університет скерував Товариству лист від 19.03.07 № 01-104, яким запропонував підписати додану до такого листа угоду про розірвання Договору, проте листом від 24.04.07 № 15 Товариство повідомило Університет про те, що не вбачає правових підстав для припинення або розірвання Договору.

Вирішуючи спір судові інстанції встановили, що пунктом 3.4 Договору сторони погодили, що розмір орендної плати переглядається на вимогу однієї із сторін у разі зміни методики її розрахунку, змін централізованих цін і тарифів та в інших випадках, передбачених чинним законодавством.

Постановою Кабінету Міністрів України від 27.12.06 № 1846 затверджено Зміни, внесені до Методики розрахунку і порядку використання плати за оренду державного майна, затвердженої Постановою Кабінету Міністрів України від 04.10.95 № 786. Зокрема, визначено розмір орендної ставки за розміщення ресторанів з нічним режимом роботи –30%; за розміщення ресторанів –20%.

Суд першої інстанції вирішуючи спір прийшов до висновку про те, що матеріалами справи підтверджено, що об'єкт, який знаходиться в орендованому приміщенні, є кафе.

Разом з тим, апеляційним судом встановлено, що відповідно до умов Договору сторони погодили мету оренди – "громадське харчування, ресторан "Мемфіс".

З урахуванням наведеного суд апеляційної інстанції прийшов до висновку про правомірність позиції Університету, який вважає, що ставка орендної плати за розміщення Товариством ресторану в орендованому приміщенні потребує зміни в сторону збільшення у зв'язку з впровадженням Постановою Кабінету Міністрів України від 27.12.06 № 1846 інших орендних ставок за розміщення ресторанів.

Колегія суддів Вищого господарського суду України враховує, що організаційні відносини, пов'язані з передачею в оренду майна державних підприємств та організацій, або майна, що перебуває у комунальній власності, та майнові відносини між орендодавцями та орендарями щодо господарського використання державного майна, а також майна, яке належить Автономній Республіці Крим або перебуває у комунальній власності, регулюються Законом України “Про оренду державного та комунального майна” від 10.04.92

№ 2269-ХІІ (далі Закон).

Відповідно до ч. 1 ст. 2 Закону орендою є засноване на договорі строкове платне користування майном, необхідним орендареві для здійснення підприємницької та іншої діяльності.

Статтею 10 Закону визначено, що однією із істотних умов договору оренди є зокрема, орендна плата з урахуванням її індексації. Крім того, ч. 4 вказаної правової норми визначено, що умови договору оренди є чинними на весь строк дії договору і у випадках, коли після його укладення (приведення у відповідність з цим Законом) законодавством встановлено правила, які погіршують становище орендаря.

За змістом ст. 21 Закону розмір орендної плати може бути змінено за погодженням сторін. На вимогу однієї з сторін розмір орендної плати може бути змінено у випадку, якщо з незалежних від них обставин істотно змінився стан об'єкта оренди, а також в інших випадках, встановлених законодавчими актами України. Спори з питань зміни орендної плати вирішуються відповідно до чинного законодавства.

Разом з тим, колегія суддів Вищого господарського суду України враховує, що згідно ст. 188 Господарського кодексу України зміна та розірвання господарських договорів в односторонньому порядку не допускаються, якщо інше не передбачено законом або договором. Сторона договору, яка вважає за необхідне змінити або розірвати договір, повинна надіслати пропозиції про це другій стороні за договором. У разі якщо сторони не досягли згоди щодо зміни (розірвання) договору заінтересована сторона має право передати спір на вирішення суду. Якщо судовим рішенням договір змінено або розірвано, договір вважається зміненим або розірваним з дня набрання чинності даним рішенням, якщо іншого строку набрання чинності не встановлено за рішенням суду.

Відповідно до ст. 651 Цивільного кодексу України зміна або розірвання договору допускається лише за згодою сторін, якщо інше не встановлено договором або законом. Договір може бути змінено або розірвано за рішенням суду на вимогу однієї із сторін у разі істотного порушення договору другою стороною та в інших випадках, встановлених договором або законом. Істотним є таке порушення стороною договору, коли внаслідок завданої цим шкоди друга сторона значною мірою позбавляється того, на що вона розраховувала при укладенні договору.

За змістом ст. 783 Цивільного кодексу України наймодавець має право вимагати розірвання договору найму, якщо: наймач користується річчю всупереч договору або призначенню речі; наймач без дозволу наймодавця передав річ у користування іншій особі; наймач своєю недбалою поведінкою створює загрозу пошкодження речі; наймач не приступив до проведення капітального ремонту речі, якщо обов'язок проведення капітального ремонту був покладений на наймача.

Отже, одностороння зміна умов договору шляхом збільшення розміру орендної плати суперечить імперативним вимогам ст. 188 Господарського кодексу України та ч. 3 ст. 26 Закону, згідно яких одностороння відмова від договору оренди чи одностороння зміна умов договору не допускається.

Юридичний аналіз наведених правових норм свідчить про те, що вимога однієї сторони договору оренди про зміну умов такого договору повинна бути погоджена з іншою стороною, а у разі відсутності згоди іншої сторони, спір, зокрема з питань зміни орендної плати, вирішується в судовому порядку, як це передбачено ч. 4 ст. 21 Закону.

Колегія суддів Вищого господарського суду України враховує, що як встановлено попередніми судовими інстанціями, сторонами спірного Договору додаткової угоди до Договору (в редакції орендодавця) щодо збільшення розміру орендної плати, не підписувалось. Водночас, судами першої та апеляційної інстанцій факту звернення орендодавця (Університету) до суду з позовом про внесення змін до Договору в частині розміру орендної плати, не встановлено.

У зв'язку з наведеним колегія суддів Вищого господарського суду України вважає передчасним та помилковим висновок суду апеляційної інстанції про наявність підстав для дострокового розірвання Договору, які ґрунтуються виключно на невиконанні Товариством зобов'язань по внесенню змін до Договору щодо розміру орендної плати, оскільки законом такої підстави для розірвання договору оренди не встановлено.  Разом з тим, колегія суддів Вищого господарського суду України враховує, що попередніми судовими інстанціями не встановлено порушення Товариством істотних умов Договору.

Колегія суддів Вищого господарського суду України звертає увагу на те, що фактично спір у справі зводиться до факту доказування права Університету збільшити розмір орендної плати за Договором, проте предметом спору у даній справі є саме розірвання Договору, а не зміна його умов, що може бути предметом іншого судового провадження.

За таких обставин колегія суддів Вищого господарського суду України вважає, що доводи, викладені Товариством в касаційній скарзі, є обґрунтованими, оскільки вони підтверджуються зібраними по справі доказами і відповідають вимогам закону.

На підставі викладеного, колегія суддів Вищого господарського суду України вважає, що судом апеляційної інстанції було помилково застосовано норми матеріального права, в той час, як судом першої інстанції було повно та всебічно з'ясовано обставини, що мають значення для справи, надано їм належну правову оцінку та винесено рішення з дотриманням норм матеріального та процесуального права, що дає підстави для залишення його без змін.

Керуючись ст.ст. 1115, 1117, 1119, 11110 Господарського процесуального кодексу України, колегія суддів

ПОСТАНОВИЛА:

Касаційну скаргу товариства з обмеженою відповідальністю "Сучасні технологічні системи" б/н від 11.10.07 задовольнити.

Постанову від 02.10.07 Київського апеляційного господарського суду у справі № 17/173 господарського суду міста Києва скасувати, а рішення від 23.07.07 господарського суду міста Києва у даній справі залишити в силі.

Головуючий
Є.Першиков

судді:
Т.Данилова

І.Ходаківська