ГОСПОДАРСЬКИЙ СУД міста КИЄВА
Р І Ш Е Н Н Я

І М Е Н Е М  У К Р А Ї Н И

№  17/49

21.05.07

За первісним позовом     Регіонального відділення Фонду державного майна України           по місту Києву

До                    Науково-виробничого колективного підприємства “Машини, інформаційні                       технології і системи” (“МІТІС”)

Про                 розірвання  договору та повернення об’єкту незавершеного будівництва

За зустрічним позовом  Науково-виробничого колективного підприємства “Машини,

інформаційні технології і системи” (“МІТІС”)

До                  Регіонального відділення Фонду державного майна України по місту Києву

Про          внесення змін до умов договору

Суддя  Кролевець О.А.

Представники:

Від позивача за первісним позовом

(відповідача за зустрічним позовом):  Сіпунова С.С. (довіреність №69 від 10.07.2006)

Від відповідача за первісним позовом

(позивача за зустрічним позовом):       не з'явився

Відповідно до ст.77 ГПК України в судових засіданнях оголошувались перерви: 19.03.2007 до 02.04.2007, до 05.04.2007, 23.04.2007 до 21.05.2007.

ОБСТАВИНИ СПРАВИ:

На розгляд Господарського суду м. Києва передані позовні вимоги РВ ФДМ України по м. Києву про розірвання договору купівлі-продажу №881 від 17.09.2002, про повернення об’єкту незавершеного будівництва –дитячого садка на 140 місць з басейном, який знаходиться за адресою: м. Київ, вул. Бахмацька,35 за актом приймання-передачі позивачу.

Позовні вимоги РВ ФДМ України по місту Києву мотивовані наступним. Відповідачем не виконані зобов’язання за договором в частині завершення будівництва об’єкту та введення його в експлуатацію в строк до 17.09.2006. Порушення умов договору є підставою для розірвання договору з наступним поверненням об’єкту продажу до державної власності.

Відповідач за первісним позовом проти позовних вимог заперечує повністю з наступних підстав. За твердженням відповідача, умовами укладеного між сторонами договору купівлі-продажу не було передбачено порядку користування покупцем за договором земельною ділянкою, на якій розташований об’єкт купівлі-продажу. Оскільки чинним законодавством заборонено будь-яке будівництво без вирішення питання земелкористування, а договір оренди земельної ділянки, на якій розташований спірний об’єкт, був укладений між НВКП “МІТІС” та Київською міською радою лише 29.12.2005, у відповідача по справі не було можливості своєчасно виконати свій обов’язок за договором в частині завершення будівництва та введення такого об’єкту в експлуатацію. Зазначені обставини, на думку відповідача за первісним позовом, виникли саме з вини РВ ФДМ України по місту Києву, а тому позовні вимоги про розірвання договору та повернення об’єкту не підлягають задоволенню.

Під час розгляду справи відповідачем був поданий зустрічний позов до РВ ФДМ України по місту Києву. Згідно з зустрічним позовом та заяви про уточнення зустрічних позовних вимог НВКП “МІТІС” просить суд визнати пункт 5.6 Договору №881 від 17.09.2002 недійсним на підставі ст.48 Цивільного кодексу УРСР, а також просить суд зобов’язати відповідача за зустрічним позовом подовжити термін завершення будівництва об’єкту з 4-х до 7-ми років і відповідно внести зміни до умов договору купівлі-продажу об’єкту незавершеного будівництва №881 від 17.09.2002, а саме: у пункті 5.3 Договору замінити слово “чотирьох” на слово “семи”. Зустрічна позовна заява ґрунтується на тих же підставах, що й відзив НВКП “МІТІС” на первісний позов РВ ФДМ України по місту Києву.

Відповідач за зустрічним позовом (позивач за первісним позовом) вважає зазначені в зустрічному позові обставини такими, що не заслуговують уваги з підстав, викладених у відзиві на зустрічний позов. Крім того, відповідач за зустрічним позовом зазначає, що на момент укладення договору №881 законодавством України в сфері земельних відносин не передбачалась участь органів приватизації в процесі укладення договорів оренди земельної ділянки.

Розглянувши подані документи, заслухавши пояснення представників сторін, Господарський суд міста Києва, -

ВСТАНОВИВ:

17 вересня 2002 року між Регіональним відділенням Фонду державного майна України по місту Києву (позивачем за первісним позовом) та Науково-виробничим колективним підприємством “Машини, Інформаційні Технології і Системи” (“МІТІС”) (відповідачем за первісним позовом) був укладений договір №881 купівлі-продажу об’єкта незавершеного будівництва державної власності шляхом викупу  (далі по тексту –Договір), який було посвідчено державним нотаріусом Першої Київської державної нотаріальної контори Цопіним Л.О. за №1-412 від 17.09.2002.

Згідно з п.1.1 Договору позивач за первісним позовом продав, а відповідач за первісним позовом купив об’єкт незавершеного будівництва –дитячий садок на 140 місць з басейном, який знаходиться за адресою: м. Київ, вул. Бахмацька,13, а також зобов’язався сплатити за цей об’єкт ціну відповідно до умов Договору.

Згідно з розпорядженням Святошинської районної у м. Києві державної адміністрації від 02.12.2003 №2303 поштову адресу будівлі, яку придбав НВКП “МІТІС” по вул. Бахмацькій,13 було змінено на іншу поштову адресу –вул. Бахмацька,35.

Згідно з п.1.5 Договору об’єкт було продано за ціною 176760,00 грн.

Передачу об’єкту НВКП “МІТІС” було оформлено Актом приймання-передачі  №944 від 08.11.2002 (знаходиться в матеріалах справи).

Відповідно до п.1.2 Договору об’єкт продано для завершення його будівництва з  можливою зміною його первісного призначення та введення його в експлуатацію протягом чотирьох років з моменту підписання цього Договору.

Згідно з розділом 5 Договору відповідач за первісним позовом був зобов’язаний: сплатити ціну продажу об’єкта; прийняти об’єкт; завершити будівництво об’єкта з можливою зміною його первісного призначення та ввести його в експлуатацію протягом чотирьох років з моменту підписання цього Договору, тобто до 17.09.2006 (п.5.3); не відчужувати об’єкт та земельну ділянку, на якій він розташований, до завершення будівництва та введення об’єкта в експлуатацію; самостійно вирішити питання відведення, купівлі або оренди земельної ділянки під об’єктом (п.5.6).

Позивач за первісним позовом у відповідності до п. 6.3 Договору був зобов’язаний здійснювати контроль за виконанням покупцем (НВКП “МІТІС”) умов цього Договору.

30.11.2006 представниками органу приватизації (продавця за Договором) було проведено поточну перевірку виконання умов договору купівлі-продажу об’єкта незавершеного будівництва –дитячого садка на 140 місць з басейном від 17.09.2002 №881, в ході якої було встановлено невиконання покупцем умов Договору, про що складено акт №184 від 30.11.2006. Зокрема, перевіркою, проведеною з виїздом на місце розташування об’єкту приватизації, встановлено, що будівництво об’єкта не завершено. Питання стосовно внесення змін до договору купівлі-продажу об’єкта незавершеного будівництва в частині продовження терміну завершення будівництва до моменту проведення перевірки не вирішено, рішення Київської міської ради про надання згоди на продовження терміну завершення будівництва не надано.

Оскільки невиконання покупцем умов договору купівлі-продажу є підставою для застосування органом приватизації санкцій, передбачених законодавством, РВ ФДМ України по місту Києву надіслав на адресу НВКП “МІТІС” пропозицію про розірвання договору купівлі-продажу №881 від 17.09.2002 (вих. №30-10/159 від 15.01.2007).

Також судом встановлено наступне.

12.05.2006 НВКП “МІТІС” звернулось до РВ ФДМ України по місту Києву з пропозицією про продовження термінів завершення будівництва об’єкта незавершеного будівництва, у відповідь на яку покупця було повідомлено про те, що для розгляду такого питання та прийняття з цього приводу рішення необхідно надати до органу приватизації звіт про стан виконання договірних зобов'язань з моменту останньої перевірки з підтверджуючими документами; техніко-економічне обґрунтування внесення змін до Договору, а також рішення Київської міської ради про згоду стосовно продовження термінів завершення будівництва (лист №30-11/4693 від 05.06.2006).

У вересні та жовтні 2006р. покупця за Договором знову було повідомлено про необхідність надання зазначених вище документів для вирішення питання про внесення змін до Договору в частині строків завершення будівництва.

18.12.2006 РВ ФДМ України по місту Києву надіслало на адресу НВКП “МІТІС” лист за №30-11/10147 з якого вбачається, що витребувані документи для вирішення питання продовження строків не надані, питання щодо оформлення НВКП “МІТІС” права користування земельною ділянкою, на якій розташований об’єкт купівлі-продажу, досі не вирішено. Крім того, в даному листі зазначено, що покупець не звертався до органу приватизації з проханням посприяти у вирішенні питання щодо оформлення такого права.

07.12.2006 НВКП “МІТІС” направило на адресу РВ ФДМ України по місту Києву пропозицією щодо внесення змін до умов договору купівлі-продажу від 17.09.2002 в частині зміни терміну завершення будівництва об’єкту з 4-х до 7-ми років і внесення відповідних змін до п.5.3 Договору.

На вказану пропозицію покупця РВ ФДМ України по місту Києву повідомило, що відповідно до п.2.2 Положення про внесення змін до договорів купівлі-продажу державного майна, затвердженого наказом  ФДМ України від 29.10.1998 №2041, пропозиція щодо внесення змін до договору, що надійшла після виявлення факту невиконання умов договору купівлі-продажу, не розглядається. Оскільки пропозицією щодо внесення змін до умов договору №881 від 17.09.2002 було направлено НВКП “МІТІС” вже після виявлення факту невиконання умов договору та складання відповідного акту  (акт №184 від 30.11.2006), тому така пропозиція не підлягає розгляду.

Дослідивши матеріали справи, суд дійшов висновку про наступне.

Відповідно до п.4 Прикінцевих та перехідних положень Цивільного кодексу України, Цивільний кодекс України застосовується до цивільних відносин, що виникли після набрання ним чинності. Щодо цивільних відносин, які виникли до набрання чинності Цивільним кодексом України,  положення цього Кодексу застосовуються до тих прав і обов’язків, що виникли або продовжують існувати після набрання ним чинності.

Відповідно до п.9 Прикінцевих та перехідних положень Цивільного Кодексу України до договорів, що були укладені до 1 січня 2004 року і продовжують діяти після набрання чинності Цивільним кодексом України, застосовуються правила Цивільного кодексу України щодо підстав, порядку і наслідків зміни або розірвання договорів окремих видів незалежно від дати їх укладення.

Таким чином, вирішуючи спір про розірвання договору суд застосовує положення ЦК України, а в частині вимог про визнання договору недійсним частково, підлягають застосуванню норми ЦК Української РСР.

Згідно зі ст.48 ЦК УРСР недійсною є та угода, що не відповідає вимогам закону.

П.2 Постанови Пленуму Верховного Суду України  від 28.04.1978  №3 “Про судову практику в справах про визнання угод недійсними” (далі по тексту –Постанова) передбачено,  що угода може бути визнана недійсною лише з підстав і з наслідками, передбаченими законом.

НВКП “МІТІС” у зустрічному позові стверджує, що пункт 5.6 Договору не відповідає вимогам Закону України “Про особливості приватизації об’єктів незавершеного будівництва”.

Суд вважає зустрічні позовні  вимоги НВКП “МІТІС” в цій частині такими, що не підлягають задоволенню виходячи з наступного.

Відповідно до ст.3 Закону України “Про особливості приватизації об’єктів незавершеного будівництва” покупці об'єктів незавершеного будівництва можуть придбати разом з об'єктами незавершеного будівництва земельні ділянки, відведені в установленому порядку під забудову. За бажанням покупців земельні ділянки, на яких розташовані об'єкти незавершеного будівництва, надаються їм у довгострокову оренду.

Згідно зі ст.8 цього Закону (в редакції, яка була чинною на момент укладання спірного Договору) відведення земельної ділянки, на якій розташований об'єкт незавершеного будівництва, оформляється відповідним рішенням згідно з вимогами законодавства. У разі відсутності рішення про відведення земельної ділянки в натурі, на якій розташований об'єкт незавершеного будівництва, за поданням органів приватизації спеціально уповноважений орган виконавчої влади з питань земельних ресурсів та його органи на місцях разом з адміністрацією підприємства, установи, організації, на балансі яких перебуває об'єкт незавершеного будівництва, у місячний строк вживають у встановленому порядку заходів щодо відведення земельної ділянки несільськогосподарського призначення, на якій розташований об'єкт незавершеного будівництва.

На думку НВКП “МІТІС” п.5.6 Договору суперечить вимогам ст.8 даного Закону, оскільки цей пункт Договору покладає обов’язок щодо вирішення питання відведення, купівлі або оренди земельної ділянки лише на покупця.

Однак, суд не погоджується з такою думкою, оскільки стаття 8  Закону України “Про особливості приватизації об’єктів незавершеного будівництва” не містить прямого обов’язку органу приватизації (відповідача за зустрічним позовом) щодо вирішення питання відведення земельної ділянки, на якій розташований об’єкт незавершеного будівництва. Крім того, не міститься такого обов’язку для органу приватизації і в Земельному кодексі України та Законі України “Про оренду землі”. Відповідно до змісту цих законодавчих актів питання надання землі в оренду вирішуються відповідними органами виконавчої влади чи органом місцевого самоврядування за місцем розташування земельної ділянки за заявою особи, як бажає отримати земельну ділянку в оренду.

З огляду на викладене, суд вважає посилання позивача за зустрічним позовом на невідповідність пункту 5.6 Договору №881 від 17.09.2002 законодавству, яке діяло на момент укладення цього Договору, недоведеними та безпідставними.

В той же час, суд дійшов висновку про можливість задоволення зустрічних позовних вимог НВКП “МІТІС” в частині зобов’язання РВ ФДМ України по місту Києву подовжити термін завершення будівництва об’єкту з 4-х до 7-ми років та про внесення змін до п.5.3 Договору, виходячи з наступного.

Відповідно до ст.188 Господарського кодексу України сторона договору, яка вважає за необхідне змінити або розірвати договір, повинна надіслати пропозиції про це другій стороні за договором. Сторона договору, яка одержала пропозицію про зміну чи розірвання договору, у двадцятиденний строк після одержання пропозиції повідомляє другу сторону про результати її розгляду. У разі якщо сторони не досягли згоди щодо зміни (розірвання) договору або у разі неодержання відповіді у встановлений строк з урахування часу поштового обігу, заінтересована сторона має право передати спір на вирішення суду.

Судом встановлено, що НВКП “МІТІС” листом за вих. №378 від 07.12.2006 звернулось до РВ ФДМ України по місту Києву з пропозицією про внесення змін до умов договору купівлі-продажу №881 від 17.09.2002, а саме в п.5.3 Договору, змінивши термін завершення будівництва.

Цю пропозицію було відхилено РВ ФДМ України по місту Києву з тієї підстави, що відповідно до п.2.2 Положення про внесення змін до договорів купівлі-продажу державного майна, затвердженого наказом ФДМУ від 29.10.1998 №2041 (далі по тексту –Положення), пропозиція щодо внесення змін до договору, яка надійшла після виявлення факту невиконання умов договору купівлі-продажу, не розглядається. Оскільки невиконання умов Договору №881 було встановлено 30.11.2006, тобто раніше, ніж покупець звернувся до органу приватизації з пропозицією про внесення змін, тому вона не може буту розглянута позитивно.

Однак, згідно з п.2.3 цього Положення пункт 2.2 Положення не застосовується, коли додаткова угода до договору укладається на виконання відповідного рішення суду.

При вирішенні цієї зустрічної позовної вимоги суд виходив з наступного.

Відповідно до п.5.3 Договору покупець був зобов’язаний завершити будівництво об’єкта та ввести його в експлуатацію протягом чотирьох років з моменту укладення договору, тобто до 17.09.2006.

Згідно зі ст.19 Закону України “Про особливості приватизації об’єктів незавершеного будівництва” у разі неможливості завершення будівництва в установлені строки за наявності відповідних обґрунтувань строки завершення будівництва можуть бути змінені за рішенням органу приватизації та органу місцевого самоврядування, про що укладається додатковий договір.  Вказана норма кореспондується з положеннями пункту 11.2 Договору купівлі-продажу №881 від 17.09.2002.

Крім того, відповідно до п.3.1 Положення зміни до договорів купівлі-продажу стосовно перенесення термінів виконання зобов'язань на більш пізній строк у порівнянні з терміном, установленим договором, вносяться за умови достатньої обґрунтованості потреби внесення таких змін, а також при умові недопущення зменшення фактичних обсягів зобов’язань, яке може статися внаслідок можливих протягом періоду їх виконання інфляційних процесів.

18.03.2004 Київською міською радою було прийнято рішенням №123/1333 про оформлення НВКП “МІТІС” права довгострокової оренди на 25 років земельної ділянки площею 0,49 га для завершення будівництва, подальшої експлуатації та обслуговування комплексу “Школа-дитячий садок” на вул. Бахмацькій,35 у Святошинському районі м. Києва.

Договір оренди земельної ділянки, на якій розташований об’єкт незавершеного будівництва, між Київською міською радою та НВКП “МІТІС”  був укладений 29.12.2005 (копія договору оренди залучена до матеріалів справи). Фактично земельну ділянку було передано позивачу за зустрічним позовом 19.01.2006, про що свідчить Акт приймання-передачі земельної ділянки (також знаходиться в матеріалах справи).

Для виконання своїх зобов'язань за Договором №881 в частині завершення будівництва об’єкту, позивачем за зустрічним позовом 01.02.2006 було отримано погодження Планово-технологічного завдання реконструкції з розширенням об’єкту незавершеного будівництва дитячого садка з басейном під школу-дитячий садок та Завдання на проектування реконструкції з розширенням цього ж об’єкту. За твердженням НВКП “МІТІС”,  до отримання всієї проектної документації та необхідних погоджень, він позбавлений можливості проводити роботи з завершення будівництва об’єкту купівлі-продажу.

За час розгляду справи, Київською міською радою було прийнято рішення за №383/1044 від 29.03.2007 “Про надання згоди на продовження регіональним відділенням Фонду державного майна України по місту Києву строку завершення будівництва об’єкта незавершеного будівництва –дитячий садок на 140 місць з басейном на вулиці Бахмацькій, 35 (13) у Святошинському районі м. Києва” (залучено до матеріалів справи). Цим же рішенням Регіональному відділенню ФДМ України доручено укласти з НВКП “МІТІС”  додаткову угоду про продовження строку завершення  будівництва об’єкта і затвердити графік виконання робіт.

Згідно з п.1.14 Договору у разі невиконання однією із сторін умов цього Договору він може бути змінений або розірваний на вимогу іншої сторони за рішенням суду.

Згідно зі ст.33 ГПК України кожна сторона повинна довести ті обставини, на які вона посилається як на підставу своїх вимог в заперечень.

Дослідивши матеріалів справи та вислухавши пояснення представників сторін, суд дійшов висновку про обґрунтованість викладених позивачем за зустрічним позовом обставин про неможливість завершення будівництва в установлені п.5.3 Договору строки, що є підставою для подовження таких строків з чотирьох до семи років.

За таких обствин заявлені НВКП “МІТІС” зустрічні позовні вимоги підлягають задоволенню частково, а саме в частині зобов’язання РВ ФДМ України по місту Києву подовжити термін завершення будівництва об’єкту з 4-х до 7-ми років, а також в частині зобов’язання РВ ФДМ України по місту Києву внести зміни до п.5.3  Договору №881 від 17.09.2002. В інший частині зустрічні позовні вимоги задоволенню не підлягають.

Щодо первісних позовних вимог РВ ФДМ України по місту Києву про розірвання договору купівлі-продажу №881 від 17.09.2002 та повернення об’єкту незавершеного будівництва –дитячого садка суд вважає необхідним зазначити наступне.

Підставою для розірвання договору відповідно до ст.611 ЦК України є порушення зобов’язання однією з сторін за договором.

Згідно зі ст.27 закону України “Про приватизацію державного майна” на вимогу однієї із сторін договір купівлі-продажу може бути розірвано за рішенням суду в разі невиконання іншою стороною зобов'язань, передбачених договором купівлі-продажу, у визначені строки.

Позовна вимога РВ ФДМ України по місту Києву про розірвання договору ґрунтується на порушенні відповідачем за первісним позовом умов договору в частині строків завершення будівництва.

Однак, приймаючи до уваги, що суд дійшов висновку про відсутність вини НВКП “МІТІС”  в порушенні строків будівництва, а також з огляду на те, що строки будівництва підлягають подовженню з чотирьох до семи років, позовні вимоги РВ ФДМ України по місту Києву про розірвання договору №881 від 17.09.2002 не підлягають задоволенню.

На підставі викладеного та керуючись  ст. ст. 33, 49, 82-85 ГПК України, суд, -

В И Р І Ш И В :

1. В задоволенні первісного позову Регіонального відділення Фонду державного майна України по місту Києву відмовити повністю.

2. Зустрічний позов Науково-виробничого колективного підприємства “Машини, інформаційні технології і системи” (“МІТІС”) задовольнити частково.

3. Зобов’язати Регіональне відділення Фонду державного майна України по місту Києву (01032, м. Київ, бул. Т.Шевченка,50-г, код 19030825) подовжити термін завершення будівництва об’єкту з чотирьох до семи років та внести зміни до умов договору купівлі-продажу об’єкту незавершеного будівництва №881 від 17.09.2002, а саме: у пункті 5.3 Договору слово “чотирьох” замінити на слово “семи”.

4. Видати наказ після набрання рішенням законної сили.

5. В інший частині зустрічних позовних вимог Науково-виробничого колективного підприємства “Машини, інформаційні технології і системи” (“МІТІС”)  відмовити.

Суддя                                                                       О.А.Кролевець