ГОСПОДАРСЬКИЙ  СУД ЧЕРКАСЬКОЇ ОБЛАСТІ
РІШЕННЯ

ІМЕНЕМ    УКРАЇНИ

"14" грудня 2007 р.                                                            Справа  №  05/5053

Господарський суд Черкаської області у складі: головуючого - судді Швидкого В.А., секретаря судового засідання  Холодної Л.В., за участю представників:

від позивача: Кульчицького С.О. - за довіреністю;

від  відповідача: Киви О.М. - за довіреністю;

розглянувши у відкритому судовому засіданні справу за позовом   приватного підприємства "Сайт" до  Регіонального відділення Фонду державного майна України по Черкаській області про  зобов"язання вчинити певні дії, -

ВСТАНОВИВ:

Приватним підприємством "Сайт"( далі-позивач) заявлено позов до Регіонального відділення Фонду державного майна України по Черкаській області  ( далі –відповідач) про зобов"язання відповідача укласти договір оренди частини приміщення першого поверху загальною площею 204,6 кв.м. монастиря Василіанів, що знаходиться за адресою: м. Умань, вул. Радянська, 31, строком на три роки.

Представник позивача позов в судовому засіданні підтримав  з підстав, викладених у позовній заяві.

Представники відповідача проти задоволення позову не заперечив.

Матеріалами справи і в судовому засіданні встановлено.

30.09.1998 р. між відповідачем та Товариством з обмеженою відповідальністю "Слов'яни" був укладений Договір оренди № 135 (надалі - договір) приміщення монастиря Василіанів, який знаходиться в м. Умань по вул. Радянська, 31, строком на 49 років.

Згідно п.п. д) п. 4.3. Договору оренди ТОВ "Слов'яни" було надано право передавати орендовані приміщенні в суборенду з обов'язковим отриманням на укладання договору суборенди згоди орендодавця.

05.12.2000 р. між Товариством з обмеженою відповідальністю фірмою "Слов'яни" (Орендодавець) та позивачем  (Орендар) був укладений договір суборенди б/н (далі - договір суборенди), згідно якого позивачу передавалась в суборенду частина приміщень першого поверху будинку монастиря Василіанів, загальною площею 212 кв.м. для використання під розміщення кафе-бару. Даний договір був погоджений з відповідачем.

Відповідно до п. 1.2. Договору суборенди термін дії договору встановлюється з моменту вводу орендованих приміщень в експлуатацію - з 05 грудня 2000 р. до 05 грудня 2025 р.,  строком на двадцять п'ять років.

Рішенням господарського суду Черкаської області від 26.12.2005 року охоронно-орендний договір № 135 від 30.09.1998 р. був визнаний недійсним на майбутнє, а приміщення монастиря Василіанів вилучене у ТОВ "Слов'яни" та передане відповідачу.                    Після визнання недійсним Договору оренди № 135 від 30.09.1998 р. позивач продовжував використовувати передане йому ТОВ "Слов'яни" приміщенням.  Заперечення з даного приводу відповідачем позивачу не висловлювались.

Відповідач повідомив позивачу банківські реквізити, на які слід перераховувати орендну плату, а останній своєчасно та в повному обсязі продовжував сплачувати орендну плату до бюджету, що підтверджується відповідними платіжними квитанціями.

17.05.2006 р. Державний історико-архітектурний заповідник "Стара Умань" прийняв у державну власність приміщення монастиря Василіанів.

06 квітня 2007 р. за № 1353/13 на адресу позивача відповідачем був надісланий лист з повідомленням про те, що до регіонального відділення надійшла інформація від державного історико-архітектурного заповідника "Стара Умань" стосовно використання позивачем державного майна без належного оформлення договору оренди. У відповідності до Господарського кодексу України з 01.01.2007 р. орендодавцем нерухомого майна може бути виключно Фонд державного майна України та його регіональні відділення (ст. 287 п. 1). Згідно з вимогами ст. 118 Закону України "Про державний бюджет України на 2007 рік", передача в оренду державного майна здійснюється виключно на конкурсних засадах. В даному листі позивачу було запропоновано вжити невідкладних заходів по приведенню існуючих договорів оренди у відповідність до вимог чинного законодавства.

24.07.2007  р. за № 3010/13 на адресу позивача надійшов лист від відповідача, в якому зазначалось, що за наданим позивачем пакетом документів підготовлений проект договору оренди та направлений до Міністерства регіонального розвитку та будівництва України для отримання висновків щодо можливості та умов оренди. Після отримання позитивної відповіді на виконання ст. 118 Закону України "Про державний бюджет України на 2007 рік" орендар визначатиметься на конкурсних засадах.

Дослідивши матеріали справи, заслухавши пояснення представників сторін, суд вважає, що позов підлягає до задоволення.

Позивач стверджує, що такі дії відповідача є неправомірними та порушують його права,  що стало підставою для звернення до суду з даним позовом.

Законом України "Про оренду державного і комунального майна" регулюються правовідносини, пов'язані з орендою державного майна, майна, що належить АР Крим або перебуває у комунальній власності. Ці правовідносини регулюються також нормами Цивільного кодексу України та іншими нормативними актами.

Закон України "Про оренду державного та комунального майна" є спеціальним законом, який регулює відносини, пов'язані з орендою державного та комунального майна, він має вищу силу перед усіма іншими нормативними актами.

Згідно ст. 22 вищевказаного Закону орендар має право передати в суборенду нерухоме майно, якщо інше не передбачено договором оренди. При цьому строк надання майна у суборенду не може перевищувати терміну дії договору оренди.

Відповідно до ст. 774 ЦК України передання наймачем речі у користування іншій особі (піднайм) можливе лише за згодою наймодавця, якщо інше не встановлено договором або законом. До договору піднайму застосовуються положення про договір найму.

Про отримання такої згоди на укладання договору суборенди б/н від 05.12.2000 року між ТОВ фірма "Слов'яни" та позивачем свідчить Погодження цього договору відповідачем.

Згідно п. 4.1. Договору суборенди Орендатор зобов'язувався виконати ремонтно-реставраційні роботи орендованого ним приміщення власними силами за свій рахунок і своїми матеріалами згідно з проектно-кошторисною документацією до 01.06.2001 року.

Позивач за власні кошти та власними силами провів реконструкцію орендованого приміщення під кафе-бар, що підтверджується відповідними платіжними документами та аудиторським висновком.

23.03.2007 р. Приватним підприємством "Квадрат ВТ" на замовлення позивача та з дозволу Державного історико-архітектурного заповідника  "Стара Умань" № 89 від 25.12.2006 р. було виконано Звіт № 148 про оцінку вартості частини приміщень першого поверху будинку монастиря Василіанів, які використовуються позивачем.

09.07.2007 р. за № 2709/02 відповідачем була надана рецензія на звіт про незалежну оцінку вартості частини  приміщень першого поверху будинку монастиря Василіанів, які використовуються відповідачем.

Згідно даної рецензії ринкова вартість об'єкта оцінки становить 341694.00 грн., частка держави становить 60 % - 208026,00 грн., частка орендаря становить 40 % -133668,00 грн.

Відповідач визнав, що після здійснення реконструкції орендованого приміщення позивачу належить 40 % орендованого приміщення загальною площею 204,6 кв.м, яке розташоване на першому поверсі монастиря Василіанів, що знаходиться за адресою: вул. Радянська, 31  у м. Умань.

Після реконструкції частина приміщення першого поверху монастиря Василіанів кафе-бар  був прийнятий в експлуатацію 09.04.2002 р. згідно Акту державної технічної комісії про прийняття в експлуатацію закінченого будівництвом об'єкта, затвердженого рішенням виконавчого комітету Уманської міської ради від 11 квітня 2002 р.  № 177.

В результаті виконаних робіт позивачем була створена нова річ - об'єкт нерухомості - кафе-бар, яка була здана та прийнята в експлуатацію у встановленому законом порядку.

Відповідно до п. 4 ст. 778 ЦК України, якщо в результаті поліпшення, зробленого за згодою наймодавця, створена нова річ, наймач стає її співвласником. Частка наймача у праві власності відповідає вартості його витрат на поліпшення речі, якщо інше не встановлено договором або законом.

Статтею 356 ЦК України визначено, що власність двох чи більше осіб із визначенням часток кожного з них у праві власності є спільною частковою власністю.

У відповідності до ч. І, 2, 3 ст. 358 ЦК України право спільної часткової власності здійснюється співвласниками за їхньою згодою. Співвласники можуть домовитися про порядок володіння та користування майном, що є їхньою спільною частковою власністю. Кожен із співвласників має право на надання йому у володіння та користування тієї частини спільного майна в натурі, яка відповідає його частці у праві спільної часткової власності.

Враховуючи той факт, що станом на сьогоднішній день позивач продовжує використовувати спірне приміщення та сплачує орендну плату до державного бюджету, а відповідач не виказує жодних заперечень по даному факту, та після здійснених поліпшень спірного приміщення фактично є його співвласником, він має переважне право на укладання договору оренди зазначеного приміщення.

Відповідно до ч. З ст. 17 Закону України "Про оренду державного та комунального майна" після закінчення терміну договору оренди орендар, який належним чином виконував свої обов'язки, має переважне право, за інших рівних умов, на продовження строку договору оренди на новий строк. Такі ж положення містяться і в ст. 777 ЦК України та 285 ГК України.

Відповідно до ч.7 ст. 9 Закону України "Про оренду державного та комунального майна" за наявності заяв про оренду нерухомого майна від двох або більше фізичних чи юридичних осіб орендар визначається орендодавцем на конкурсних засадах.  Такі  ж положення містяться  в п.п.  4, 19 Порядку проведення конкурсу на право оренди державного та комунального майна,  затвердженого наказом ФДМУ від 13.10.2004 року № 2149.

Окрім пропозиції позивача про укладення договору оренди спірного приміщення до відповідача інших пропозицій не надходило.

Згідно п. 19 Порядку проведення конкурсу на право оренди державного та комунального майна у разі надходження однієї пропозиції конкурс не проводиться і комісія приймає протокольне рішення про розгляд органом приватизації питання про укладення договору оренди відповідно до вимог чинного законодавства з єдиним заявником.

31 серпня 2007 р. позивач направив відповідачу для розгляду та підписання договір оренди державного майна б/н від 01.09.2007 р., предметом якого є частина приміщення монастиря Василіанів, що знаходиться в м. Умань по вул. Радянська, 31, загальною площею 204,6 кв. м. строком чинності три роки.

Відповіді  за  результатами  розгляду  зазначеного  договору  від відповідача на адресу позивача у встановлений ст. 181 ГК України двадцятиденний термін   не  надіслано. Протоколів розбіжностей  від  відповідача на адресу позивача не направлено, тому слід вважати, що умови   договору оренди державного майна б/н від 01.09.2007 р.  відповідачем прийняті в поданій редакції.

Керуючись ст. ст. 49,  82 ГПК України, суд -

ВИРІШИВ:

Позов задовольнити повністю.

Зобов"язати Регіональне відділення Фонду державного майна України по Черкаській області укласти з приватним підприємством "САЙТ" договір оренди частини приміщення першого поверху монастиря Василіанів, що знаходиться  за адресою: м. Умань, вул. Радянська, 31, загальною площею 204,6 кв. м. в редакції приватного підприємства "САЙТ".

СУДДЯ                                                                      В.А. Швидкий