ГОСПОДАРСЬКИЙ  СУД  міста КИЄВА
РІШЕННЯ

ІМЕНЕМ УКРАЇНИ

справа №  16/125-35/326

27.12.07

За позовом   Об’єднання співвласників багатоквартирного будинку „Осокорки –Київ”

до                   Закритого акціонерного товариства „ВІК –Інвест”

про                 розірвання договору

Суддя М.Є. Літвінова

Представники:

Від позивача:       Чернявський В.В. –голова правління;

Стужук П.П. –представник за довір. №б/н від 11.06.07р.;

Від відповідача:  не з’явились

(Калашнюк С.А.- представник за довір. №б/н від 27.03.06р. був присутнім в судовому засіданні 25.12.2007р.).

Рішення прийняте 25.12.2007р. на підставі статті 77 Господарського процесуального кодексу України, в зв‘язку з оголошеною в судовому засіданні перервою з 13.12.2007р. по 25.12.2007р.

Обставини справи:

Рішенням господарського суду міста Києва від 03.04.2006 року у справі №16/125 за позовом Об’єднання співвласників багатоквартирного будинку „Осокорки –Київ” до Закритого акціонерного товариства „ВІК –Інвест” про розірвання договору оренди, в задоволенні позовних вимог відмовлено повністю.

Ухвалою Київського апеляційного господарського суду від 01.11.2006 року №16/125, відмовлено Об’єднанню співвласників багатоквартирного будинку „Осокорки –Київ” в прийнятті апеляційної скарги на рішення Господарського суду м. Києва від 03.04.2006 року № 16/125.

Постановою Вищого господарського суду міста Києва від 20.06.2007 року №16/125 касаційну скаргу Об’єднання співвласників багатоквартирного будинку „Осокорки –Київ” задоволено частково. Рішення Господарського суду міста Києва від 03.04.2006р. у справі №16/125 скасовано, справу передано на новий розгляд до Господарського суду міста Києва.

За резолюцією голови суду від 20.07.2007 року справу передано на новий розгляд судді Літвіновій М.Є.

Ухвалою Господарського суду міста Києва від 27.07.2007 року №16/125-35/326 справу прийнято до провадження та присвоєно даній справі №16/125-35/326, розгляд справи призначений на 23.08.2007р.

23.08.2007 року через Відділ діловодства Господарського суду міста Києва від представника позивача надійшли письмові пояснення на виконання вимог ухвали суду від 27.07.2007 року №16/125-35/326.

В судовому засіданні 23.08.2007 року представник позивача підтримав позовні вимоги в повному обсязі.

Відповідач в судове засідання не з’явився, вимог ухвали суду від 27.07.2007 року №16/125-35/326 не виконав.

Ухвалою Господарського суду міста Києва від 23.08.2007р., на підставі ст. 77 ГПК України, розгляд справи відкладений на 11.09.2007р.

В судовому засіданні 11.09.2007 року, на підставі ст. 77 ГПК України, було оголошено перерву до 19.09.2007р.

У зв’язку з подачею відповідачем касаційної скарги на постанову Вищого господарського суду України від 20.06.2007р. №16/125, за запитом Вищого господарського суду України для передачі до Верховного Суду України 19.09.2007 року справу було скеровано до ВГСУ.

Ухвалою Верховного Суду України від 04.10.2007 року відповідачу відмовлено у порушенні касаційного провадження з перегляду постанови Вищого господарського суду України від 20.06.2007р. у справі №16/125.

Ухвалою Господарського суду України від 29.11.2007р., на підставі ст.. 86 ГПК України, розгляд справи призначено на 29.11.2007р.

В судовому засіданні представником позивача подані суду письмові пояснення по справі, та додаткові докази. В судовому засіданні позивач підтримав позовні вимоги в повному обсязі та просив суд задовольнити.

Відповідач в судове засідання не з’явився, про поважність причин нез’явлення суд не повідомив. Письмових пояснень щодо обставин, викладених в постанові Вищого господарського суду України від 20.06.2007 року №16/125 суду не надав.

Ухвалою Господарського суду міста Києва від 134.12.2007р., на підставі ст. 77 ГПК України, розгляд справи відкладений на 13.12.2007р.

В судовому засіданні представником позивача були подані документи для огляду суду та копії для залучення до матеріалів справи.

В судовому засіданні представник позивача підтримав позовні вимоги, та просив суд задовольнити останні.

Відповідач в судове засідання не з’явився, про поважність причин нез’явлення суд не повідомив. Письмових пояснень щодо обставин, викладених в постанові Вищого господарського суду України від 20.06.2007 року №16/125 суду не надав.

В судовому засіданні 13.12.2007р., на підставі ст. 77 ГПК України, оголошувалась перерва до 25.12.2007р., для прийняття рішення у справі.

В судовому засіданні представником відповідача було заявлено клопотання про залучення до матеріалів справи документів.

Представник позивача підтримав позовні вимоги, та просив суд  задовольнити останні в повному обсязі.

Представник відповідача проти позову заперечував, та просив суд відмовити в задоволенні останнього, як безпідставного та необґрунтованого.

В судовому засіданні 25.12.2007р., на підставі ст. 77 ГПК України, оголошувалась перерва до 27.12.2007р., для прийняття рішення у справі, та виготовлення його повного тексту.

Відповідно до ст. 11112 Господарського процесуального кодексу України, вказівки, що містяться у постанові касаційної інстанції, є обов'язковими для суду першої інстанції під час нового розгляду справи.

Розглянувши матеріали справи, заслухавши пояснення  представників позивача,  Господарський суд міста Києва, -

ВСТАНОВИВ:

10 лютого 2002 року між Об’єднанням співвласників багатоквартирного будинку „Осокорки -  Київ” (надалі позивач) та Закритим акціонерним товариством „ВІК –Ін вест” (надалі відповідач) було укладено Договір оренди № 3 (нададалі Договір).

Відповідно до умов Договору позивач передає, а відповідач приймає в строкове володіння та користування приміщення  загальною площею 159, 46 кв.м., що розташоване за адресою м. Київ, вул. Б. Гмирі, 3, кв. 1.

Згідно Акту від 01.02.2002 року позивач передав відповідачу обумовлене договором приміщення, в якому сторони зафіксували факт переобладнання вказаного приміщення на момент його передачі (копія акту в матеріалах справи).

Пунктом 4.1. Договору строк оренди встановлено з 01.02.2002 року по 01.02.2015р.

Позивач звернувся до суду про розірвання Договору оренди та виселення відповідача з займаного приміщення.

Свої вимоги позивач обґрунтовував тим, що відповідач користується приміщенням всупереч договору або призначенню речі і своєю недбалою поведінкою створює загрозу пошкодження приміщення.

Крім того, позивач стверджував, що відповідачем здійснено переобладнання приміщення, що підтверджується відповідними актами.

Підстави розірвання вказаного Договору згідно ст.ст. 813, 815, 825 Цивільногокодексу України є новими підставами, про які позивач відповідача не повідомляв.

Рішенням господарського суду міста Києва від 03.04.2006 року у справі №16/125 за позовом Об’єднання співвласників багатоквартирного будинку „Осокорки –Київ” до Закритого акціонерного товариства „ВІК –Ін вест” про розірвання договору оренди, в задоволенні позовних вимог відмовлено повністю.

Постановою Вищого господарського суду міста Києва від 20.06.2007 року №16/125 касаційну скаргу Об’єднання співвласників багатоквартирного будинку „Осокорки –Київ” задоволено частково. Рішення Господарського суду міста Києва від 03.04.2006р. у справі №16/125 скасовано, справу передано на новий розгляд до Господарського суду міста Києва.

На виконання вимог Постанови Вищого Господарського суду від 20.06.2007р. позивачем були надані письмові пояснення, в яких останнім було зазначено наступне.

Позивач стверджує, що відповідач відмовляється допускати працівників Об’єднання для огляду орендованого приміщення з метою недопущення фіксування переобладнань зроблених орендарем.

Крім того, позивач посилається на те, що в акті від 03 жовтня 2006 року, зафіксовані переобладнання орендованого приміщення в повному обсязі з зазначенням розмірів та фіксацією даних переобладнань на технічному плані квартири.

Позивач стверджує, що відповідач відмовився підписати вказаний акт, з тих причин, що даний підпис є визнанням з боку відповідача, здійснених перепланувань.

Також, позивач вказує на те, що відповідачем було здійснено закладення цеглою балкону орендованого приміщення, що привело до погіршення цілісності та зовнішнього виду фасаду будинку.

Враховуючи наведене позивач просив суд задовольнити позовні вимоги про розірвання договору оренди та виселення відповідача із займаного приміщення.

Відповідач проти позову заперечував, в письмових запереченнях посилався на наступне.

Відповідач зазначив, що у позовній заяві вказано, що приміщення розділено перегородками на два окремих приміщення з окремими входами. Це твердження не відповідає дійсності, так як згідно договору оренди квартира передана з вказаними переобладнаннями.

Твердження стосовно переобладнання відповідачем ванної кімнати не відповідає дійсності, так як ванна кімната і унітаз, а також сантехнічне устаткування передано згідно акту прийому –передачі від 01.02.2002р.

Твердження позивача стосовно тріщин і проведення пройому в несущій стіні не відповідає дійсності, так як пройом не робився. Тріщина в будинку, є наслідком усадки будинку.

Не відповідає дійсності твердження позивача, що в одній із кімнат відповідачем убрана перегородка. Згідно акту передачі орендарю був переданий і план квартири, який відповідає сьогоднішньому дню.

Щодо наданих позивачем актів обстеження, відповідач зазначив, що в присутності останнього ніяких обстежень квартири не проводилось, відповідач участі в даних обстеженнях не приймав.

Відповідачем був наданий акт обстеження приміщення від 18.09.2007р. з участю членів об’єднання співвласників багатоквартирного будинку «Осокорки –Київ», в якому було зафіксовано відповідність плану квартири, яка існувала при передачі вказаної квартири від Об’єднання співвласників багатоквартирного будинку «Осокорки –Київ».

Оцінюючи подані сторонами докази за своїм внутрішнім переконанням, що ґрунтується на всебічному, повному і об’єктивному розгляді в судовому засіданні всіх обставин справи в їх сукупності, суд вважає, що вимоги позивача, не підлягають задоволенню з наступних підстав.

Згідно ч.1 ст. 32 Господарського процесуального кодексу України доказами у справі є будь-які фактичні дані, на підставі яких господарський суд у визначеному законом порядку встановлює наявність чи відсутність обставин, на яких ґрунтуються вимоги і заперечення сторін, а також інші обставини, які мають значення для правильного вирішення господарського спору.

Відповідно до ч. 1 ст. 626 Цивільного кодексу України договором визнається домовленість двох чи більше сторін, спрямована на встановлення, зміну або припинення цивільних прав та обов’язків.

Його зміст складають умови (пункти), визначені на розсуд сторін і погоджені ними (ч. 1 ст. 628 ЦК України).

За договором найму (оренди) наймодавець передає або зобов’язується передати наймачеві майно у користування заплату на певний строк (п. 1 ст. 759 Цивільного кодексу України).

Відповідно до ст. 783 Цивільного кодексу України, наймодавець має право вимагати розірвання договору найму, якщо:

1)          наймач користується річчю  всупереч договору або призначенню речі;

2)          наймач без дозволу наймодавця передав річ у к користування іншій особі;

3)          наймач своєю недбалою поведінкою створює загрозу пошкодження речі;

4)          наймач не приступив до проведення капітального ремонту речі, якщо обов’язок проведення капітального ремонту був покладений на наймача.

Статтею 651 Цивільного кодексу України визначено, що зміна або розірвання договору допускається лише за згодою сторін, якщо інше не встановлено договором або законом. Договір може бути змінено або розірвано за рішенням суду на вимогу однієї із сторін у разі істотного порушення договору другою стороною (тобто такого порушення, коли внаслідок завданої цим шкоди друга сторона значною мірою позбавляється того, на що вона розраховувала при укладенні договору) та в інших випадках, встановлених договором або законом.

Як вбачається з матеріалів справи між позивачем було укладено Договір оренди, при укладанні останнього сторонами було погоджено, що об’єкт оренди має визначені переобладнання (п. 1.4. Договору), а саме:

-          демонтовані двері кімнат;

-          демонтовані двері виходу на балкон;

-          демонтовані ванна та унітаз;

-          зроблений вихід на вулицю балкона.

Факт визначених переобладнань було зафіксовано сторонами в акті прийому –передачі від 01.02.2002р.

Позивач обґрунтовуючи позовні вимоги, щодо розірвання Договору оренди, посилався на те, що відповідачем було здійснено переобладнання орендованого приміщення. На підтвердження своїх посилань, позивач надав, копію плану квартири №1 в будинку №3 по вул. Б. Гмирі.

Суд вважає посилання позивача безпідставними та необґрунтованими, а надані докази не належними, виходячи з наступного.

Перепланування (переобладнання) квартир, нежилих приміщень - ремонтно-будівельні роботи, що провадяться за відповідними проектами із зміною фізичних параметрів цих приміщень, знесенням або перенесенням внутрішніх легких некапітальних перегородок, улаштуванням нових елементів і деталей, прорізів без втручання у зовнішні стіни, міжповерхові перекриття та інші несучі конструкції житлового будинку з метою поліпшення благоустрою квартири, її експлуатаційних теплотехнічних та інших показників без обмеження інтересів інших громадян, які проживають у цьому будинку (Рішення Київської міської ради X сесія IV скликання від 27 січня 2005 року N 11/2587 Про Правила забудови м. Києва).

Перепланування - до елементів перепланування жилих приміщень належать: перенесення і розбирання перегородок, перенесення і влаштування дверних прорізів, улаштування і переустаткування тамбурів, прибудова балконів на рівні перших поверхів багатоповерхових будинків (Наказ Державного комітету України з питань житлово-комунального господарства від 17 травня 2005 року N 76 «Про затвердження Правил утримання жилих будинків та прибудинкових територій»).

Наданий позивачем план квартири №1 не є належним доказом, який підтверджує наявність здійснених перепланувань, оскільки з останнього неможливо дійти висновку про зміну фізичних параметрів об’єкту оренди.

В матеріалах справи наявні рапорти обстеження квартири №1 від 25.02.2004р., 10.03.2004р., 25.03.2004р., складені комісією у складі: коменданта Духненко Е.Н., столяра Осипенко П.А., слюсара –сантехніка Сергачева О.А, про наявність трихіни в несучій стіні, вирізаний пройом в стіні, квартира розділена перегородками на два окремих приміщення з окремими входами, зроблений вихід з балкону на вулицю, переобладнана система електрозабезпечення квартири, переобладнана ванна кімната, в одній із кімнат відсутня перегородка.

Слід зазначати, що вказані рапорти не можуть бути прийняті судом до уваги, оскільки останні були складені в односторонньому порядку без участі повноважних представників відповідача.

Безпідставними та необґрунтованими, є посилання позивача на те, що відповідач своїми діями погіршує умови експлуатації і проживання всіх або окремих громадян у будинку, оскільки такі посилання документально не підтверджені.

Наданий позивачем акт від 04.10.2006р., не є відповідним доказом, що свідчить про наявність вищевказаних обставин, оскільки складений в односторонньому порядку, та не містить фактів погіршення експлуатації і проживання всіх або окремих громадян у будинку №3 по вул. Б. Гмирі.

Крім того, в обґрунтуванні позовних вимог позивач посилався на ст.ст. 813, 815, ч. 3  ст. 825 ЦК України, як на підставу розірвання Договору.

Суд вважає, такі посилання позивача безпідставними та документально не підтвердженими, виходячи з наступного.

Відповідно до ч. 3 ст. 825 Цивільного кодексу України, договір найму частини будинку, квартири, кімнати (частини кімнати) може бути розірваний на вимогу наймодавця у разі необхідності використання житла для проживання самого наймодавця та членів його сім’ї.

При цьому наймодавець повинен попередити наймача про розірвання договору не пізніше ніж за два місяці.

Слід вказати, що матеріли справи не містять доказів на підтвердження того, що позивач звертався з відповідним повідомлення до відповідача, щодо розірвання спірного  договору, саме у зв’язку  з необхідністю використання  житла для проживання самого наймодавця та членів його сім’ї.

Відповідно до п. 4 ст. 825 Цивільного кодексу України, якщо наймач житла або інші особи, за дії яких він відповідає, використовують житло не за призначенням або систематично порушують права та інтереси сусідів, наймодавець може попередити наймача про необхідність усунення цих порушень.

Якщо наймач або інші особи, за дії яких він відповідає, після попередження продовжують використовувати житло не за призначенням або порушувати права та інтереси сусідів, наймодавець має право вимагати розірвання договору найму житла.

Як вбачається з матеріалів справи, останні не містять доказів того, що позивач звертався до відповідача з відповідним попередженням щодо усунення наявних порушень, у використанні орендованого приміщення або порушень прав та інтересів сусідів.

Крім того, слід вказати, що п. 2.1. спірного Договору передбачено, що орендар використовує орендоване приміщення на свій розсуд та може здійснювати передачу вказаного приміщення або його частини в суборенду.

Згідно довідок наданих відповідачем орендна плата сплачена в повному обсязі, квартира використовується для проживання генерального директора відповідача.

Таким чином, позивачем не надано належних доказів, що свідчать про здійснення відповідачем переобладнання орендованого приміщення або доказів користування приміщенням всупереч його призначенню.

Відповідно до ст. 33 Господарського процесуального кодексу України кожна сторона повинна довести ті обставини, на які вона посилається як на підставу своїх вимог і заперечень.

Позивачем не були надані суду належні докази на підтвердження викладеного в позові.

Враховуючи наведене, суд дійшов висновку, що позовні вимоги є необґрунтованими, документально не підтвердженими та такими, що задоволенню не підлягають.

Витрати по оплаті державного мита та інформаційно-технічного забезпечення судового процесу згідно ст. 49 Господарського процесуального кодексу України покладаються на  позивача.

На підставі викладеного, керуючись, ст.ст. 626, 628, 651, 783, 815, 813, 825 Цивільного кодексу України,   ст. ст. 33, 43, 49, 69, 77, 82-85, 11112 Господарського процесуального кодексу України, Господарський суд міста Києва, -

В И Р І Ш И В:

1. В позові відмовити повністю.

2. Рішення набирає законної сили після закінчення десятиденного строку з дня його прийняття.

Суддя                                                                                        М.Є. Літвінова