ГОСПОДАРСЬКИЙ СУД міста КИЄВА
Р І Ш Е Н Н Я

І М Е Н Е М  У К Р А Ї Н И

№  45/322

23.10.07

За позовом     Регіонального відділення Фонду державного майна України по Київській області

До                    Товариства з обмеженою відповідальністю “ТОП"

Про                 розірвання договору купівлі-продажу

Суддя  Кролевець О.А.

Представники :

Від позивача:        Осока О.В. (довіреність №41 від 12.06.2007)

Від відповідача:    Охрімчук Т.В. (довіреність №18/10 від 18.10.2007)

Відповідно до ст.77 ГПК України в судовому засіданні 09.10.2007 оголошувалась перерва до 16.10.2007.

ОБСТАВИНИ СПРАВИ :

На розгляд Господарського суду міста Києва передані позовні вимоги Регіонального відділення Фонду державного майна України по Київській області про розірвання договору купівлі-продажу №26-НБ-ЗД від 04.12.1998, укладеного між сторонами по справі, про  повернення об’єкту приватизації “Тепличний комбінат Київської теплоелектроцентралі №6” (Київська обл., Броварський р-н, с. Погреби) в управління Регіонального відділення Фонду державного майна України по Київській області.

Позовні вимоги РВ ФДМ України по Київській області мотивовані наступним. Відповідачем за договором купівлі-продажу №26-НБ-ЗД від 04.12.1998 був придбаний об’єкт незавершеного будівництва та прийняте зобов’язання протягом трьох років добудувати об’єкт з можливою зміною первісного призначення. На підставі додаткових угод до договору строк добудови об’єкту було продовжено до 02.03.2007. Поточною перевіркою позивачем було встановлено невиконання відповідачем умов договору в частині строків добудови, а тому відповідно до п.11.3 Договору та п.5 ст.27 Закону України “Про приватизацію державного майна” договір підлягає розірванню з поверненням об’єкту приватизації в управління позивача.

Відповідач проти позовних вимог заперечує з тих підстав, що ТОВ “ТОП” по незалежним від нього причинам не може у встановлені договором строки переоформити у встановленому порядку акт на право постійного користування землею (земельною ділянкою, на якій розташований об’єкт приватизації), а це в свою чергу позбавляє відповідача можливості здійснювати будівельні роботи на об’єкті приватизації. За таких обставин, вина відповідача у порушенні зобов'язань за договором купівлі-продажу відсутня, в зв’язку з чим вимоги позивача про розірвання договору не підлягають задоволенню.

Розглянувши матеріали справи та заслухавши пояснення представників сторін, Господарський суд міста Києва, -

ВСТАНОВИВ:

Згідно з договором купівлі-продажу №26-НБ-ЗД від 04.12.1998 (далі по тексту –Договір), укладеним між Регіональним відділенням Фонду державного майна України по Київській області (позивачем) та Товариством з обмеженою відповідальністю “ТОП” (відповідачем), позивач зобов’язався передати у власність відповідача об’єкт незавершеного будівництва –тепличний комбінат Київської теплоелектроцентралі №6 (ТЕЦ-6), що знаходиться за адресою: Київська область, Броварський р-н, с. Погреби на земельній ділянці розміром 14 га (далі –об’єкт приватизації), а відповідач зобов’язався прийняти цей об’єкт і сплатити за нього ціну, відповідно до умов Договору.

Вартість об’єкту приватизації згідно з п. 1.5 Договору складає 33000,00 грн., яку відповідач сплатив повністю.

Відповідно до п.1.2 Договору право власності на об’єкт приватизації переходить до покупця (відповідача) з моменту нотаріального посвідчення цього договору.

Договір було посвідчено приватним нотаріусом Броварського нотаріального округу Київської області В.Г.Базир 04.12.1998 за реєстр.№7219.

Передачу об’єкту приватизації було оформлено Актом прийому-передачі державного майна об’єкту незавершеного будівництва від 07.12.1998.

Обов’язки покупця за Договором визначені в розділі 5 Договору, серед яких є обов’язок сплатити ціну продажу об’єкту; прийняти об’єкт приватизації; в місячний термін з моменту підписання договору підготувати документи та вчинити відповідні дії щодо переоформлення права забудовника на об’єкт приватизації; зареєструвати договір в місцевій раді; протягом трьох років добудувати об’єкт приватизації з можливою зміною первісного призначення; питання довгострокової оренди земельної ділянки під об’єктом приватизації вирішується покупцем з місцевими органами влади в порядку, встановленому чинним законодавством; на вимогу продавця надавати необхідні матеріали, відомості, документи щодо виконання умов Договору.

З матеріалів справи вбачається, що між сторонами були підписані Угоди про внесення змін до Договору щодо строків добудови об’єкту приватизації. Так, згідно Угоди від 05.02.2002 відповідач був зобов’язаний добудувати об’єкт протягом п'яти років, а згідно з Угодою №1 від 02.03.2004 –протягом трьох років з моменту підписання цієї угоди.

Таким чином, відповідач був зобов’язаний добудувати об’єкт незавершеного будівництва в строк до 02.03.2007.

На підставі ст.23 Закону України “Про приватизацію невеликих державних підприємств (малу приватизацію)” та ст.27 Закону України “Про приватизацію державного майна” позивачем було проведено поточну перевірку виконання умов Договору та складено Акт від 30.03.2007, з якого вбачається, що позивачем було встановлено невиконання умов Договору з боку ТОВ “ТОП” в частині проведення будівельних робіт.

Як стверджує позивач, встановлені факти є підставою для дострокового розірвання договору купівлі-продажу з поверненням об’єкту приватизації.

Дослідивши матеріали справи, суд дійшов висновку про безпідставність позовних вимог виходячи з наступного.

Відповідно до п.9 Прикінцевих та перехідних положень Цивільного Кодексу України до договорів, що були укладені до 1 січня 2004 року і продовжують діяти після набрання чинності Цивільним кодексом України, застосовуються правила Цивільного кодексу України щодо підстав, порядку і наслідків зміни або розірвання договорів окремих видів незалежно від дати їх укладення.

Вирішуючи спір про розірвання договору та внесення змін до договору суд застосовує положення ЦК України, оскільки права та обов’язки сторін за договором продовжують існувати.

Відповідно до ст.526 Цивільного кодексу України зобов’язання має виконуватися належним чином відповідно до умов договору та вимог цього Кодексу. Одностороння відмова від зобов’язання або одностороння зміна його умов не допускається, якщо інше не встановлено договором або законом (ст.525 ЦК України).

Відповідно до ст.611 Цивільного кодексу України, у разі порушення зобов’язання настають правові наслідки, встановлені договором або законом, зокрема, розірвання договору. Договір може бути розірвано за рішенням суду на вимогу однієї із сторін у разі істотного порушення договору другою стороною та в інших випадках, встановлених договором або законом (ст.651 ЦК України).

Відповідно до статті 27 Закону України “Про приватизацію державного майна” та пункту 8 статті 23 Закону України “Про приватизацію невеликих державних підприємств (малу приватизацію)” органи приватизації здійснюють контроль за виконанням покупцем (відповідачем по справі) умов договору купівлі-продажу, а у разі їх невиконання застосовують санкції, передбачені чинним законодавством, та можуть у встановленому порядку порушувати питання про розірвання договору.

Згідно з п.5 ст.27 Закону України “Про приватизацію державного майна” договір купівлі-продажу на вимогу однієї із сторін може бути розірвано або визнано недійсним за рішенням суду в разі невиконання іншою стороною зобов’язань, передбачених договором купівлі-продажу, у визначені строки.

Відповідно до ст.3 Закону України “Про особливості приватизації об’єктів незавершеного будівництва” покупці об'єктів незавершеного будівництва можуть придбати разом з об'єктами незавершеного будівництва земельні ділянки, відведені в установленому порядку під забудову. За бажанням покупців земельні ділянки, на яких розташовані об'єкти незавершеного будівництва, надаються їм у довгострокову оренду.

Згідно зі ст.8 цього Закону відведення земельної ділянки, на якій розташований об'єкт незавершеного будівництва, оформляється відповідним рішенням згідно з вимогами законодавства. У разі відсутності рішення про відведення земельної ділянки в натурі, на якій розташований об'єкт незавершеного будівництва, за поданням органів приватизації спеціально уповноважений орган виконавчої влади з питань земельних ресурсів та його органи на місцях разом з адміністрацією підприємства, установи, організації, на балансі яких перебуває об'єкт незавершеного будівництва, у місячний строк вживають у встановленому порядку заходів щодо відведення земельної ділянки несільськогосподарського призначення, на якій розташований об'єкт незавершеного будівництва.

Як вже зазначалось вище, відповідно до п.5.1 Договору питання довгострокової оренди земельної ділянки під об’єктом приватизації вирішується покупцем з місцевими органами влади в порядку, встановленому чинним законодавством.

Відповідно до ст.8 Земельного кодексу України від 18.12.1990, який був чинним на момент укладання Договору купівлі-продажу, орендодавцями землі є сільські, селищні, міські, районні Ради народних депутатів і власники землі. Умови, строки, а також плата за оренду землі визначаються за угодою сторін і обумовлюються в договорі. Порядок надання земельних ділянок у користування визначений в статті 19 Земельного кодексу України.

Право користування наданою земельною ділянкою виникає після встановлення землевпорядними організаціями меж земельної ділянки в натурі (на місцевості) і одержання документа, що посвідчує це право. Приступати до використання земельної ділянки, в тому числі на умовах оренди, до встановлення меж цієї ділянки в натурі (на місцевості) і одержання документа, що посвідчує право власності або право користування землею, забороняється (ст.22 Земельного кодексу України). Право постійного користування землею посвідчується державними актами, які видаються і реєструються сільськими, селищними, міськими, районними Радами народних депутатів (ст.23 Земельного кодексу України).

З матеріалів справи вбачається, що відповідачем на виконання вимог законодавства, яке було чинним на момент укладання договору купівлі-продажу, на підставі рішення Погребської сільської ради народних депутатів від 01.03.2001 отримав Державний акт на право постійного користування землею (серія І-КВ №002691 від 22.05.2001) для ведення товарного сільськогосподарського виробництва  з встановленням між земельної ділянки в натурі (на місцевості).

З набранням чинності з 01.01.2002 нового Земельного кодексу України відповідач був зобов’язаний переоформити отриману ним земельну ділянку у відповідності до вимог нового земельного законодавства. Для цього відповідач звертався до Погребської сільської ради з проханням надати дозвіл на викуп земельної ділянки тепличного комбінату ТОВ “ТОП”, в чому відповідачу було відмовлено.

З метою захисту своїх прав на користування земельною ділянкою, на якій розташований об’єкт приватизації, ТОВ “ТОП” звернулося до суду з позовом про зобов’язання Погребської сільської ради укласти договір купівлі-продажу чи оренди земельної ділянки. Господарський суд Київської області позовні вимоги ТОВ “ТОП” задовольнив, а на виконання рішення суду видав наказ №48/7-05 від 30.06.2005 про зобов’язання Погребської сільської ради Броварського району Київської області вчинити дії, передбачені частиною першою ст.120 Земельного кодексу України щодо вирішення питання укладення договору купівлі-продажу або оренди земельної ділянки, розташованої в с. Погреби Броварського району Київської області, площею 12 га під об’єктом “Тепличний комбінат”, який належить ТОВ “ТОП”.

19.12.2006  був прийнятий Закон України  “Про внесення змін до Земельного кодексу України щодо заборони продажу земель сільськогосподарського призначення до прийняття відповідних законодавчих актів”, яким було встановлено, що до 01.01.2008 забороняється купівля-продаж або іншим способом відчуження земельних ділянок і зміна цільового призначення (використання) земельних ділянок, які перебувають у власності громадян та юридичних осіб для ведення товарного сільськогосподарського виробництва, земельних ділянок, виділених в натурі (на місцевості) власникам земельних часток (паїв) для ведення особистого селянського господарства, а також земельних часток (паїв), крім передачі їх у спадщину, обміну земельної ділянки на іншу земельну ділянку відповідно до закону та вилучення (викупу) земельних ділянок для суспільних потреб. Купівля-продаж або іншим способом відчуження земельних ділянок та земельних часток (паїв) запроваджується з 1 січня 2008 року за умови набрання чинності законами України про державний земельний кадастр та про ринок земель, визначивши особливості обігу земель державної та комунальної власності і земель товарного сільськогосподарського виробництва.

З огляду на встановлену законом заборону щодо відчуження земель, наказ Господарського суду Київської області №48/7-05 до цього часу залишається не виконаним.

Відповідно до ст.125 Земельного кодексу України, в редакції, яка є чинною на момент розгляду справи, право на оренду земельної ділянки виникає після укладення договору оренди і його державної реєстрації. Приступати до використання земельної ділянки до встановлення її меж у натурі (на місцевості), одержання документа, що посвідчує право на неї, та державної реєстрації забороняється. Право оренди землі оформляється договором, який реєструється відповідно до закону.

За таких обставин, судом встановлено, що до 01.01.2008 відповідач позбавлений можливості оформити право користування земельною ділянкою, на якій розташований об’єкт приватизації, а тому відповідно до вимог земельного законодавства не може виконувати будівельні роботи по добудові об’єкту.

При вирішенні спору судом також приймається до уваги наступне.

Підставою для розірвання договору відповідно до ст.611 ЦК України є порушення зобов’язання однією з сторін за договором.

Згідно зі ст.27 Закону України “Про приватизацію державного майна” на вимогу однієї із сторін договір купівлі-продажу може бути розірвано за рішенням суду в разі невиконання іншою стороною зобов'язань, передбачених договором купівлі-продажу, у визначені строки.

Пунктом 4 мотивувальної частини рішення Конституційного Суду України від 01.07.1998 у справі №01/1501-97 (1-8/98) встановлено, що положення частини п’ятої статті 29 Закону України “Про приватизацію державного майна” регулює наслідки невиконання умов угоди купівлі-продажу. Як окрема юридична категорія угод вони мають назву “угоди приватизації” (ст.27 Закону) і є особливими договорами купівлі-продажу державного майна, на які поширюються також відповідні норми цивільного законодавства про угоди, якщо інше не випливає із законодавства про приватизацію. Невиконання або часткове невиконання умов договору купівлі-продажу державного майна регулюються нормами зобов’язального права.

Виходячи з викладеного, суд вважає, що договір купівлі-продажу №26-НБ-ЗД від 04.12.1998 є особливим договором купівлі-продажу державного майна (угодою приватизації), невиконання або часткове невиконання умов якого регулюється нормами зобов’язального права, зокрема, ЦК України.

Частина перша ст.614 ЦК України встановлює, що особа, яка порушила зобов’язання, несе відповідальність за наявності її вини (умислу або необережності), якщо інше не встановлено договором або законом. Тобто, обов’язкової умовою, необхідною для прийняття господарським судом рішення про розірвання договору купівлі-продажу (угоди приватизації), є наявність вини сторони за таким договором (угодою) у порушенні зобов’язання.

Як вбачається з матеріалів справи ТОВ “ТОП” вжило усіх необхідних заходів для виконання зобов'язань за договором купівлі-продажу №26-НБ-ЗД від 04.12.1998, і його вина у невиконанні зобов'язань щодо строків завершення будівництва відсутня, оскільки відповідач не міг виконати відповідного зобов’язання через встановлені земельним законодавством заборони до 01.01.2008 на відчуження земель сільськогосподарського призначення.

Згідно зі ст.33 ГПК України кожна сторона повинна довести ті обставини, на які вона посилається як на підставу своїх вимог і заперечень.

Позовні вимоги РВ ФДМ України по Київській області про розірвання договору купівлі-продажу №26-НБ-ЗД від 04.12.1998 ґрунтується на порушенні ТОВ “ТОП” умов договору в частині строків завершення будівництва.

Однак, з огляду на те, що в матеріалах справи відсутні докази вини (умислу або необережності) відповідача в порушенні зобов'язань за договором купівлі-продажу №26-НБ-ЗД від 04.12.1998, тому суд не вбачає підстав для розірвання укладеного між сторонами договору.

Оскільки вимога про повернення об’єкту приватизації є похідною від вимоги про розірвання договору, яка не підлягає задоволенню, тому в її задоволенні також слід відмовити.

На підставі викладеного та керуючись  ст. ст. 33, 49, 82-85 ГПК України, суд, -

В И Р І Ш И В :

В позові відмовити повністю.

Суддя                                                                                       О.А.Кролевець