ВИЩИЙ  ГОСПОДАРСЬКИЙ  СУД  УКРАЇНИ
ПОСТАНОВА

ІМЕНЕМ УКРАЇНИ

20 грудня 2007 р.
№ 20-5/085-11/350

Вищий  господарський суд  України у складі колегії  суддів:

головуючого
Дерепи В.І.

суддів                                                           Грека Б.М.
Стратієнко Л.В.

з участю представників:
позивача:
відповідача:

Рендак С.А.
Шохін А.В., Тарануха А.А,

розглянувши  у     відкритому              судовому засіданні  касаційну  скаргу
товариства з обмеженою відповідальністю "Фортуна плюс"

на постанову
Севастопольського апеляційного господарського суду від 07 листопада 2007 р.

у справі
№ 20-5/085 –11/350

за позовом
товариства з обмеженою відповідальністю "Альта"

до
товариства з обмеженою відповідальністю "Фортуна –Плюс"

про
розірвання договорів оренди

та за зустрічним позовом

до

про
товариства з обмеженою відповідальністю "Фортуна - Плюс"
товариства з обмеженою відповідальністю "Альта",
відкритого акціонерного товариства "Ремпобуттехніка"
визнання права власності на 44/100 частини приміщення

ВСТАНОВИВ:

У квітні 2006 р. позивач звернувся в суд з позовом до ТОВ "Фортуна - Плюс" про розірвання укладених між ТОВ "Фортуна - Плюс" та ВАТ "Ремпобуттехніка" договорів майнового найму № 14 від 25.07.1997 р. в редакції додаткової угоди №1 від 27.06.2001 р. та №15 від 04.01.1998 р. в редакції додаткової угоди №1 від 27.06.2001 р. та зобов’язання відповідача повернути орендовані приміщення, посилаючись на те, що за договором купівлі-продажу від 29.12.2003 р. він став власником приміщень, які є предметом найму за вказаними договорами, і, відповідно, до нього перейшли права і обов’язки орендодавця.

Ним було встановлено, що в порушення умов договорів, відповідач здійснив самовільну реконструкцію орендованих будівель, яка загрожує приміщенню пошкодженням в результаті порушення несучих елементів конструкції, та відмовляється надати інформацію про осіб, які використовують орендовані приміщення і правові підстави їхнього перебування в приміщеннях, що є підставами для розірвання договорів на вимогу наймодавця, передбаченими ч.2 ст.773, ст.783 ЦК України.

Крім того, відповідач сплачує орендну плату, яка в 14-35 разів нижча реальних ринкових цін на оренду таких об’єктів оренди і відмовляється внести зміни до договорів оренди в частині орендної плати.

Підвищення орендної плати за нерухомість в м.Севастополі є істотною зміною обставин, якими сторони керувались при укладенні спірних договорів оренди і, оскільки, відповідач відмовляється від внесення змін до договору, то ТОВ "Альта" просило розірвати договори оренди відповідно до ст. 652 ЦК України.

У жовтні 2007 р. відповідач звернувся з позовом про визнання за ним відповідно до правил ст.778 ЦК України права власності на 44/100 частин приміщень площею 1616,9 м2, розташованих за адресою: м. Севастополь, вул. Маяковського 7/ вул. Торгова,2, 4, 6.

У жовтні 2007 р. позивач у заяві про зміну підстав позову просив розірвати договори майнового найму № 14 від 25.07.1997 р. в редакції додаткової угоди №1 від 27.06.2001 р. та №15 від 04.01.1998 р. в редакції додаткової угоди №1 від 27.06.2001 р. відповідно до правил ст. 652 ЦК України у зв’язку з істотною зміною обставин, якими сторони керувались при укладенні спірних договорів оренди, посилаючись на те,

Справа розглядалась господарськими судами неодноразово.

Рішенням господарського суду м.Севастополя від 22.10.2007 р. (суддя Дмитрієв В.Є.) у задоволенні первісного позову відмовлено.

Зустрічний позов задоволено.

Визнано право власності ТОВ "Фортуна - Плюс" на 44/100 частки в приміщеннях загальною площею 1616,9 м2, розташованих за адресою: м. Севастополь, вул. Маяковського 7/ вул. Торгова,2, 4, 6.

Постановою Севастопольського апеляційного суду від 07.11.2007 р. (головуючий –Прокопанич Г.К., судді –Заплава Л.М., Котлярова О.Л.) рішення господарського суду м.Севастополя від 22.10.2007 р. скасовано та постановлено нове рішення, яким первісний позов задоволено.

Розірвано договір майнового найму № 14 від 25 липня 1997 р. укладений між ТОВ "Фортуна - Плюс" та ВАТ "Ремпобуттехніка" у редакції додаткової угоди №1 від 27 червня 2001 р.

Розірвано договір майнового найму № 15 від 04 січня 1998 р. укладений між ТОВ "Фортуна - Плюс" та ВАТ "Ремпобуттехніка" у редакції додаткової угоди №1 від 27 червня 2001 р.

У задоволенні зустрічного позову відмовлено.

В касаційній скарзі відповідач ТОВ "Фортуна –Плюс", посилаючись на неправильне застосування норм матеріального права та порушення норм процесуального права, просить скасувати постанову Севастопольського апеляційного суду від 07.11.2007 р. та залишити в силі рішення господарського суду м.Севастополя від 23.10.2007 р.

Заслухавши пояснення представників сторін, обговоривши доводи касаційної скарги, перевіривши матеріали справи, суд вважає, що касаційна скарга підлягає частковому задоволенню з таких підстав.

Як вбачається з матеріалів справи і встановлено господарськими судами 25.07.1997 р. між ТОВ "Фортуна –Плюс" та ВАТ "Ремпобуттехніка" було укладено договір майнового найму № 14 , відповідно до якого орендодавець передає, а орендар приймає у тимчасове платне користування майно –виробничі приміщення, що знаходяться на вул.Маяковського,7 площею 1033,4 м2.

Строк дії договору –до 01.08.2022 р.

Додатковою угодою від 27.06.2001 р. №1 до договору № 14 від 25.07.1997 р. були внесені зміни і п.3.1 договору було передбачено, що орендна плата за даним договором є договірною і з 01.07.2001 р. становить 10 368,56 грн. щомісячно, а п.3.5 передбачав, що орендодавець залишає за собою право вимагати перегляду розміру орендної плати з повідомленням про це орендатора не пізніше, ніж за один місяць. Зміни розміру орендної плати оформляються внесенням в договір відповідних змін, підписаних обома сторонами, які є невід’ємною частиною договору.

Крім того, п.7.1 договору в редакції додаткової угоди передбачав, що поліпшення орендованого майна здійснюються орендарем тільки з дозволу орендодавця. У випадку здійснення з дозволу орендодавця поліпшення майна орендар має право на відшкодування понесених необхідних витрат. Право на таке відшкодування виникає після підписання акта приймання –передачі у власність орендодавця вказаних поліпшень.

04.01.1998 р. між тими ж сторонами було укладено договір майнового найму № 15, за яким   ВАТ "Ремпобуттехніка" передало ТОВ "Фортуна –Плюс" у тимчасове платне користування майно –виробничі приміщення, що знаходяться на вул.Маяковського,7 площею 192,2 м2.

Строк дії договору –до 04.01.2044 р.

Додатковою угодою від 27.06.2001 р. №1 до договору № 15 від 04.01.1998 р. були внесені зміни і п.3.1 договору було передбачено, що орендна плата за даним договором є договірною і з 01.07.2001 р. становить 2 547,60 грн. щомісячно, а п.3.5 передбачав, що орендодавець залишає за собою право вимагати перегляду розміру орендної плати з повідомленням про це орендатора не пізніше, ніж за один місяць. Зміни розміру орендної плати оформляються внесенням в договір відповідних змін, підписаних обома сторонами, які є невід’ємною частиною договору.

Крім того, п.7.1 договору в редакції додаткової угоди передбачав, що поліпшення орендованого майна здійснюються орендарем тільки з дозволу орендодавця. У випадку здійснення з дозволу орендодавця поліпшення майна орендар має право на відшкодування понесених необхідних витрат. Право на таке відшкодування виникає після підписання акта приймання –передачі у власність орендодавця вказаних поліпшень.

На підставі договору купівлі-продажу №60 від 29.12.2003 р., укладеного між ВАТ "Ремпобуттехніка" і ТОВ "Альта", останнє стало власником комплексу торгових та виробничо-складських приміщень площею 1845,6 м2 за адресою: м.Севастополь, вул. Маяковського,7 /вул. Торгова,2/ вул. Торгова,6.

Задовольняючи первісний позов, суд апеляційної інстанції виходив з того, що до позивача на підставі ст. 770 ЦК України, як до нового власника орендованого майна перешли всі права і обов’язки наймодавця.

Відповідно до маркетингового дослідження станом на 31.01.2006 р. орендна плата за виробничо-складські приміщення в районі центрального міського кільця може складати 5-10 доларів США за квадратний метр, в зв’язку з чим у лютому 2006 р. ТОВ "Альта" звернулось до ТОВ "Фортуна - Плюс" з пропозицією про укладення додаткових угод до договорів № 14, № 15 в частині зміни  розміру орендної плати, але відповіді від ТОВ "Фортуна - Плюс" не отримало.

Таким чином, значне підвищення орендної плати на думку суду апеляційної інстанції є істотною зміною обставин та підставою для розірвання спірних договорів оренди на підставі ст. 652 ЦК України.

Проте, повністю погодитись з такими висновками апеляційного господарського суду неможливо, виходячи з такого.

Одним із загальних принципів цивільного законодавства є принцип свободи договору, який знайшов своє відображення у статтях 3 та 627 ЦК України. Свобода договору включає й вільне визначення сторонами його умов, де фіксуються взаємні права та обов'язки учасників.

За статтею 632 ЦК України ціна в договорі встановлюється за домовленістю сторін, тобто є вільною, за виключенням випадків, визначених законом, у яких ціни (тарифи, ставки тощо) встановлюються або регулюються уповноваженими органами державної влади або органами місцевого самоврядування. Відповідно до частини другої зазначеної статті зміна ціни після укладення договору допускається лише у випадках і на умовах, встановлених договором або законом. У цій нормі законодавець виходить з принципу стабільності узгодженої сторонами ціни, якщо в договір не включені умови щодо її зміни.

В умовах ринкової економіки ціна в договорі визначається попитом і пропозицією, конкуренцією та іншими економічними чинниками. Тому при укладенні договору та визначенні його умов сторони повинні розумно оцінювати ті обставини, за яких він буде виконуватись, у тому числі враховувати тенденції зростання (падіння) цін на ринку товарів та послуг тощо. Слід зазначити, що при укладенні договорів оренди № 14 від 25 липня 1997 р. та № 15 від 04 січня 1998 р. сторони передбачали збільшення вартості оренди нежилих приміщень протягом дії договору, виходячи з чого й зазначили в пунктах 3.5 договорів про право орендодавця вимагати перегляду розміру орендної плати з повідомленням про це орендатора не пізніше, ніж за один місяць.

Цивільне законодавство базується на принципі обов'язкового виконання сторонами зобов'язань за договором. За загальним правилом, закріпленим у частині першій статті 651 ЦК України, зміна або розірвання договору допускається лише за згодою сторін, якщо інше не встановлено договором або законом.

Стаття 652 ЦК України, на підставі якої пред'явлено первісний позов, передбачає можливість розірвання договору у зв'язку з істотною зміною обставин, якими сторони керувалися при укладенні договору. Розірвання договору з цієї підстави на вимогу заінтересованої сторони в судовому порядку можливе за наявності одночасно чотирьох умов, вказаних у частині другій статті 652 ЦК України, а саме:

1)          в момент укладення договору сторони виходили з того, що така зміна обставин не настане;

2)          зміна обставин зумовлена причинами, які заінтересована сторона не могла усунути після їх виникнення при всій турботливості та обачності, які від неї вимагалися;

3)          виконання договору порушило б співвідношення майнових інтересів сторін і позбавило б заінтересовану сторону того, на що вона розраховувала при укладенні договору;

4)          із суті договору або звичаїв ділового обороту не випливає, що ризик зміни обставин несе заінтересована сторона.

Таким чином, сама по собі істотна зміна обставин не є підставою для розірвання договору. Вимагаючи розірвання договору з цієї підстави позивач, з урахуванням положень статті 33 Господарського процесуального кодексу України щодо обов'язку доказування, повинен довести, зокрема, впевненість сторін у момент укладення договору в тому, що така зміна обставин не настане.

З цього обґрунтовано виходив суд першої інстанції, ухвалюючи рішення про відмову в позові через недоведеність позовних вимог та відсутність усієї сукупності умов для розірвання укладеного сторонами договору на підставі статті 652 ЦК України.

Отже, постанову суду апеляційної інстанції в частині задоволення первісного позову необхідно скасувати залишивши в цій частині силі рішення суду першої інстанції.

Що стосується відмови у задоволенні зустрічного позову, то висновки апеляційної інстанції в цій частині відповідають вимогам закону та ґрунтуються на зібраних у справі доказах і підстав для скасування постанови апеляційного суду в цій частині не вбачається.

На підставі викладеного, керуючись ст. ст. 1115, 1117, 1119 –11111 Вищий господарський суд України

ПОСТАНОВИВ:

касаційну скаргу товариства з обмеженою відповідальністю "Фортуна - Плюс" задовольнити частково.

Постанову Севастопольського апеляційного господарського суду від 07 листопада 2007 р. у справі за № 20-5/085-11/350 в частині задоволення позову товариства з обмеженою відповідальністю "Альта" до товариства з обмеженою відповідальністю "Фортуна - Плюс" про розірвання договорів оренди скасувати, залишивши в цій частині в силі рішення господарського суду м.Севастополя від 22 жовтня 2007 р.

В решті постанову Севастопольського апеляційного господарського суду від 07 листопада 2007 р. у справі за № 20-5/085-11/350 залишити без змін.

Зупинення виконання постанови Севастопольського апеляційного господарського суду від 07 листопада 2007 р. скасувати.

Головуючий                                                                 В.І. Дерепа

Судді                                                                             Б.М. Грек

Л.В. Стратієнко