суд
______________________________________________________________________
РІШЕННЯ

ІМЕНЕМ УКРАЇНИ

Від "12" грудня 2007 р.
Справа № 12/1488

Господарський суд Житомирської області у складі:

Головуючого судді

судді Сікорська Н.А.

судді

за участю представників сторін

від позивача
Климчук В.П. - дов. № 12  від
09.01.07р.

від відповідача ОСОБА_1 - прив. підприємець

прийняли участь: Булава Л.Я. -гол. бухгалтер позивача

ОСОБА_2 - гол. бухгалтер відповідача

розглянув справу за позовом Товариства з обмеженою
відповідальністю "Замкове" (м.Житомир)

до Суб'єкта підприємницької діяльності фізичної особи ОСОБА_1 (м.
Житомир)

про стягнення 53580,80 грн.

У відповідності до ч.4 ст.69 ГПК України спір вирішується у
більштривалий строк, ніж передбачено ч.1 цієї статті.

Позивачем пред'явлено позов про стягнення на його користь з
відповідача, згідно уточнень 32 026,41 грн., з яких: 30 385,04 грн.
заборгованості по оплаті орендних платежів та 1 641,37 грн. - пені.

Представник позивача в судовому засіданні від 08.11.07р. надав
уточнення позовних вимог, згідно яких просить стягнути з відповідача на його
користь
24872,58 грн., а саме: 21861,55 грн. заборгованості по сплаті орендних
платежів, 1764,74 грн. заборгованості по оплаті комунальних послуг та 374,08
грн. штрафних санкцій за несвоєчасну сплату комунальних послуг (а.с. 35), що не
суперечить положенням ст.22 ГПК України та розцінюється судом як зменшення
розміру позовних вимог.

Представник позивача позовні вимоги підтримав у зменшеному
розмірі.

Відповідач позов заперечила частково, з підстав, викладених у
письмових відзивах та письмових доповненнях до заперечень на позовну заяву та
уточнення до неї (а.с.37,226,т.1, а.с.11,19,32,46).

Головний бухгалтер позивача та головний бухгалтер відповідача
надали пояснення стосовно порядку нарахування орендної плати та плати за
комунальні послуги.

В судовому засіданні оглядалися матеріали інвентаризаційної справи
№16636 на приміщення кафе по вул. Кафедральній, 8 в м. Житомирі.

Дослідивши матеріали справи, заслухавши пояснення представників
сторін, господарський суд

ВСТАНОВИВ:

21.09.04р. сторонами по справі був укладений договір оренди
нежитлових приміщень в будинку №8 по вул. Кафедральній в м. Житомирі
(а.с.7-12), а 01.10.04р. - додаткову угоду до даного договору про оренду
додаткових нежитлових приміщень, які знаходяться за тією ж адресою (а.с.15,
т.1).

Факт передачі приміщень за Договором підтверджується актом
приймання-передачі від 22.09.04р. (а.с.13-14) та не заперечується
сторонами.

Як зазначив позивач, відповідно до п. 5.2 вищезазначеного Договору
сторони передбачили, що орендна плата сплачується в безготівковому порядку на
розрахунковий рахунок орендодавця не пізніше 5 числа кожного місяця з
урахуванням інфляції гривні або готівкою в касу, а згідно п.7.1 цього ж
договору орендар зобов'язався, зокрема, своєчасно здійснювати орендні платежі.

Згідно п. 5.6. Договору орендар зобов'язався також сплачувати за
комунальні послуги, згідно виставлених орендодавцем рахунків, в термін,
передбачений п. 5.2. Договору.

В порушення умов Договору, за даними позивача, орендар взяті на
себе зобов'язання щодо проведення розрахунків за оренду приміщень та за
комунальні послуги в повному обсязі не виконав, внаслідок чого у нього виникла
заборгованість.

Оскільки п. 4.4. Договору передбачено, що у разі порушення строків
внесення орендної плати, плати за комунальні послуги, електроенергію, опалення,
газ, воду, і т.д. (більше як два місяці), договір розривається достроково за
ініціативою орендодавця, 18.09.06р. орендарю під розпис було вручено лист №47
від 18.09.06р. (а.с.19), з повідомленням про розірвання Договору, з вимогою
підписати акт звірки взаємних розрахунків, погасити заборгованість, звільнити
приміщення від власного майна та в строк до 18.10.06р. передати ключі від кафе.

Враховуючи, що відповідач продовжував орендувати, передані йому
позивачем приміщення  в будинку №8 по
вул. Кафедральній в м. Житомирі, 01.12.06р. позивачем було вручено відповідачу
під розписку  лист №62  (а.с.20,т.1), який містив розмір
заборгованості по орендній платі станом на 01.12.06р. (з урахуванням
заборгованості по Додатковій угоді), та вимогу в строк до 07 грудня 2006 року
надати графік платежів з її погашення. Вказаний лист було залишено без
відповіді та задоволення.

Лише 02.01.07р. орендоване приміщення кафе було передано
орендодавцю згідно акту прийому-передачі приміщень кафе в будинку №8 по вул.
Кафедральній  (а.с.17,т.1), інші вимоги,
викладені в листі №47 виконано не було. Тобто до 02.01.07р. договірні відносини
сторін продовжувалися, підтвердженням чого є виставлені позивачем рахунки на
оплату орендної плати та комунальних платежів а.с.73-119 т.1) та проведені
часткові оплати орендарем (а.с.126-228 т.1).

За даними позивача, на день звернення з позовом до суду,
заборгованість відповідача по орендній платі складає 21861,55 грн., за
комунальні платежі 1764,74 грн. (а.с. 29,35). Всього заборгованість по Договору
від 21.09.04р. становить 23626,29 грн.

Згідно пояснень позивача нарахування плати за оренду приміщень,
переданих за Договором та за Додатковою угодою до Договору, передбаченої п.5.1.
Договору, здійснено згідно постанови Кабінету Міністрів України від
04.10.1995р. №786, якою затверджено "Методику розрахунку і порядок
використання плати за оренду державного майна".

На день вирішення спору заборгованість відповідача перед позивачем
не змінилася, докази її погашення в матеріалах справи відсутні.

Відповідач позовні вимоги заперечує, оскільки не погоджується з
нарахованими позивачем до стягнення сумами як основного боргу так і штрафних
санкцій. У письмових відзивах на позовну заяву та уточненнях до неї
(а.с.37,226,т.1, а.с.11,19,32,46) стверджує, що:

- предметом даного спору може бути лише стягнення боргу по
договору від 21.09.04р.(оренда основного приміщення);

- розмір основної заборгованості
менший від нарахованої позивачем, оскільки останнім не вірно застосовано
положення п.5.1 Договору в частині нарахування інфляційних;

- штрафні санкції нараховано невірно, оскільки їх розмір завищено;

- приміщення, зазначені у Додатковій угоді не передавалися
відповідачу;

- відповідно до рішення виконкому Житомирської міської ради №604
від 13.10.04 позивачу було дозволено використовувати під кафе 125,7 кв.м
будинку за адресою м. Житомир вул. Кафедральна, 8, на приєднання до кафе нових
площ дозволу надано не було.

Оцінивши в сукупності матеріали справи та, враховуючи пояснення
представників сторін, господарський суд дійшов висновку про часткову
обгрунтованість позовних вимог на підставі слідуючого.

У відповідності до ст.11 ЦК України підставами виникнення
цивільних прав та обов'язків, зокрема, є: договори та інші правочини.

З матеріалів справи вбачається, що спір між сторонами виник в
процесі виконання Договору оренди від 21.09.04р. та Додаткової угоди до нього
від 11.10.04р. (а.с.7-12,15,т.1).

За договором найму (оренди) наймодавець передає або зобов'язується
передати наймачеві майно у користування за плату на певний строк (ч.1 ст. 759
ЦК України).

Судом встановлено, що стосовно вищевказаного Договору заперечення
відповідача стосуються лише розміру заборгованості та нарахованих штрафних
санкцій. По Додатковій угоді відповідач ще й заперечує сам факт передачі йому
визначених в ній об'єктів оренди, а саме: згідно з п. 1 Додаткової угоди
орендодавець зобов'язався за рахунок приміщень адмінбудівлі приєднати до кафе
одну кімнату в цокольному поверсі площею 17,22 кв.м та кімнату першого поверху
площею 19,05 кв.м для розміщення адміністрації кафе, службового гардеробу,
комори та збільшення посадочних місць, а також проводить утеплену добудову до
кухні кафе, для приготування шашликів площею 5,32 кв.м з перехідним майданчиком
1,3 кв.м.

Однак, наявний в матеріалах справи, підписаний сторонами, акт
приймання-передачі додаткових приміщень кафе від 27.12.04р. (а.с.16, т.1,
а.с.16,т.2) вказує на безпідставність тверджень відповідача стосовно того, що
за Додатковою угодою не відбулося фактичної передачі визначених в ній об'єктів
оренди, зокрема і з причини відсутності дозволу виконкому Житомирської міської
ради на приєднання до кафе нових площ.

Зокрема, як вбачається з вищевказаного акту, відповідач 27.12.04р.
прийняла від позивача цокольний поверх, в якому останній провів перепланування
та ремонтні роботи, а також кімнати першого поверху, в яких також було
здійснено перепланування та ремонтні роботи.

Факт передачі відповідачу та перебування в його використанні
об'єктів оренди за Договором та Додатковою угодою підтверджено також актом
приймання-передачі кафе в приміщенні по вул. Кафедеральна, 8, від 02.01.07р.,
згідно якого об'єкти оренди як по Договору так і по Додатковій угоді були
передані орендодавцю (а.с.17-18) у зв'язку з розірванням договору.

Відповідно до  ст.ст. 32, 34
ГПК України, доказами у справі є будь-які фактичні дані, на підставі яких
господарський суд у визначеному законом порядку встановлює наявність чи
відсутність обставин, на яких грунтуються вимоги і заперечення сторін, а також
інші обставини, які мають значення для правильного вирішення господарського
спору.

Господарський суд приймає тільки ті докази, які мають значення для
справи.

Врахувавши вищеперераховані докази суд дійшов висновку, що
позивачем було виконано свої зобов'язання по передачі відповідачу об'єктів
оренди як за Договором так за Додатковою угодою до нього. Натомість
відповідачем не було в повному обсязі виконано свої зобов'язання по проведенню
розрахунків, що підтверджуєть, підписаним сторонами актом звірки
взаєморозрахунків станом на 20.03.07р. (а.с.32).

Згідно положень ст.628 ЦК України зміст договору становлять умови
(пункти), визначені на розсуд сторін і погоджені ними, та умови, які є
обов'язковими відповідно до актів цивільного законодавства.

Згідно ст. 629 ЦК України договір є обов'язковим для виконання
сторонами.

Укладаючи договір оренди нежитлових приміщень в будинку по вул.
Кафедральній, 8 від 21.09.04р., сторони дотрималися вказаних вимог та за
спільною домовленістю встановили, що:

- згідно п.1.1. Договору позивач передав відповідачу в строкове
платне користування приміщення кафе в будинку по вул. Кафедральній, 8,
загальною площею 125,7 кв. м.;

- згідно п. 5.1. Договору розмір орендної плати за весь об'єкт, що
орендується, у цілому складає 4000,00 грн. за місяць зі зміною згідно
коефіцієнта інфляції гривні і нараховується з жовтня 2004 року в слідуючому
порядку: за жовтень 400,00 грн., листопад та грудень у розмірі 800,00 грн.
кожний місяць, січень, лютий, березень, квітень і травень по три тисячі гривень
і з червня 5005 року по 4 000,00 гривень;

- згідно п. 5.2 Договору орендна плата сплачується в
безготівковому порядку на розрахунковий рахунок орендодавця не пізніше 5 числа
кожного місяця з урахуванням інфляції гривні або готівкою в касу;

- згідно п. 5.5. Договору орендар, крім орендної плати, несе,
зокрема, витрати за комунальні послуги;

- згідно п.5.6. комунальні послуги орендар сплачує окремо, в термін,
зазначений в п. 5.2. Договору, згідно виставлених орендодавцем рахунків;

- згідно п. 5.7. Договору у випадку несвоєчасної сплати коштів за
оренду приміщень та комунальні послуги, орендарю нараховується пеня в розмірі
0,3 % від суми простроченого платежу за кожний день прострочення.

Однак по даному Договору між сторонами, виник спір, зокрема,
стосовно розміру орендної плати, що пов'язано з методикою її нарахування, тому
слід  зазначити, що у відповідності до
ч.1 ст. 762 ЦК України за користування майном з наймача справляється плата,
розмір якої встановлюється договором найму.

Як уже зазначалося, в п.5.1. Договору сторони передбачили, що
розмір орендної плати обраховується з врахуванням змін коефіцієнта інфляції
гривні, що не суперечить нормам чинного законодавства, зокрема постанови
Кабінету Міністрів України від 04.10.1995р. №786, якою затверджено
"Методику розрахунку і порядок використання плати за оренду державного
майна" та Закону України „Про оренду державного та комунального майна” від
10.04.92р.

Вказаною Методикою врегульовано порядок нарахування орендної плати
за оренду державного майна з коригуванням її розміру на індекс інфляції. Як
вбачається з п.п. 12,13 Методики розмір місячної орендної плати за перший
місяць після укладення договору оренди чи перегляду розміру орендної плати
розраховується за формулою:

Опл

Опл.міс. =  ------  х Іп.р. х І м ,

12

де Опл - річна орендна плата, визначена за цією Методикою, грн.;
Іп.р. - індекс інфляції за період з початку поточного року (у разі оренди
нерухомого майна - з дати проведення незалежної оцінки) до дати укладення
договору оренди або перегляду розміру орендної плати; Ім - індекс інфляції за
перший місяць оренди.

Розмір орендної плати за кожний наступний місяць визначається
шляхом коригування розміру місячної орендної плати за попередній місяць на
індекс інфляції за поточний місяць.

Судом встановлено, що саме таким способом і було здійснено
позивачем нарахування орендної плати за Договором та Додатковою угодою до
Договору в сумі 21861,55 грн.

Оскільки за ч.1 п.4.ст.2 Закону України „Про оренду державного та
комунального майна” передбачено, що оренда майна інших форм власності може регулюватися
положеннями цього Закону, якщо інше не передбачено законодавством та договором
оренди, включення сторонами до умов договору п. 5.1 в редакції, застосування
якої визначено "Методикою розрахунку і порядку використання плати за
оренду державного майна" є правомірним, а розрахунок орендної плати за
договором є обгрунтованим та вірним.

Однак судом встановлено, що згідно п.3  Додаткової угоди від 11.10.04р. до Договору
(а.с.15,т.1) та додаткової угоди до неї від 28.02.05р. (а.с.45,т.2) сторонами
було чітко зазначено, що орендна плата за приміщення, які передаються кафе, по
Додатковій угоді складає 1200,00 грн. і нараховується з 1 січня 2005 року ; за
січень,  лютий, березень встановлюється в
розмірі 100,00 грн., з 1 квітня 2005 року-100%, тобто 1200,00 грн. в місяць.

В п. 4 Додаткової угоди зазначено, що умови оренди та
взаємовідносин сторін здійснюються відповідно до договору оренди від 21.09.04р.

З огляду на викладене суд дійшов висновку, що Додатковою угодою
сторони окремо врегулювали розмір орендної плати стосовно приміщень, які були
передані відповідачу згідно вказаної угоди.

Враховуючи, що при нарахуванні позивачем орендної плати за оренду
майна, згідно Додаткової угоди  позивач
керувався п.5.1. Договору, суд вважає розрахунки в цій частині невірними,
оскільки при їх здійснені слід керуватися лише умовами Додаткових угод від
11.10.04р. та від 28.02.05р. Відповідно до розрахунку суду  загальна сума орендної плати по додатковій
угоді за період з  січня 2005 року по
грудень 2006 року становить 25500,00 грн., а не 27487,78 грн., як
нарахував  позивач (а.с.29 т.1) Таким
чином надміру нараховано 1987,78 грн.

Згідно зробленого судом перерахунку, який здійснено з урахуванням
виявлених обставин, сума заборгованості по орендній платі становить 19873,77
грн. В стягненні 1987,78 грн. слід відмовити, оскільки їх нараховано до
стягнення з відповідача безпідставно.

Правомірною також є вимога позивача стосовно стягнення з
відповідача заборгованості за комунальні послуги, оскільки вона грунтується на
п.п. 5.5, 5.6 Договору, які, у відповідності до п. 3 Додаткової угоди
стосуються і врегульованих нею відносин.

Розрахунок заборгованості за комунальні послуги в сумі 1764,74
грн. є обгрунтованим та не заперечується відповідачем.

Що стосується вимоги позивача щодо стягнення з відповідача пені за
несвоєчасну сплату орендних платежів в сумі 872,21 грн. (а.с.27,т.1) та за
несвоєчасну сплату комунальних послуг в сумі 374,08 грн. (а.с.28,т.1), вона
грунтується на п. 5.7 Договору, дія якого, як раніше зазначалося, стосується і
зобов'язань, що виникли на підставі Додаткової угоди до договору.

Оскільки відповідач порушив умови Договору та Додаткової угоди
щодо своєчасного проведення ним розрахунків, застосування до останнього
штрафних санкцій є правомірним.

Проаналізувавши здійснений позивачем розрахунок в частині
нарахування пені, суд дійшов висновку, що її сума, заявлена позивачем до
стягнення, є меншою від фактичної, яку повинен був сплатити відповідач за
період, визначений  ст. 232 ГК України та
згідно умов укладених сторонами правочинів.

За вказаних обставин, твердження відповідача відносно завищення
позивачем розміру пені є безпідставними.

Відповідно до ст. 33 ГПК України сторони повинні довести ті
обставини, на які вони посилаються як на підставу своїх вимог і заперечень.

Згідно з ст.ст. 525, 526 ЦК України зобов'язання має виконуватися
належним чином відповідно до умов договору та вимог цього Кодексу, інших актів
цивільного законодавства. Одностороння відмова від зобов'язання не
допускається.

Враховуючи викладене, позов обгрунтований, підтверджується
належними доказами по справі і підлягає частковому задоволенню в сумі 22884,80
грн., в тому числі  19873,77 грн.
заборгованості по сплаті орендних платежів, 1764,74 грн. заборгованості по оплаті
комунальних послуг, 872,21 грн. штрафних санкцій за несвоєчасну сплату орендних
платежів та 374,08 грн. штрафних санкцій за несвоєчасну сплату комунальних
послуг.

В частині стягнення 1987,78 грн. заборгованості по орендній платі
суд відмовляє.

Судові витрати покладаються на відповідача пропорційно розміру
задоволених позовних вимог.

На підставі викладеного, керуючись ст.ст. 33, 49, 69, 82-85 ГПК
України, господарський суд

ВИРІШИВ:

1.
Позов задовольнити частково.

2.
Стягнути з Суб'єкта підприємницької діяльності фізичної особи ОСОБА_1, АДРЕСА_1,
код НОМЕР_1

на
користь Товариства з обмеженою відповідальністю "Замкове", 10014,
Житомирська обл., м. Житомир, вул. Кафедральна, 10, код 22063975

-
19873,77 грн. заборгованості по орендній платі;

-
1764,74 грн. заборгованості за комунальні послуги;

-  872,21 грн. штрафних санкцій за несвоєчасну
сплату орендних платежів;

-
374,08 грн. штрафних санкцій за несвоєчасну сплату комунальних послуг;

-
228,85 грн. витрат по сплаті держмита;

-
108,57 грн. витрат на інформаційно - технічне забезпечення судового процесу.

3.
В стягненні 1987,78 грн. заборгованості по орендній платі відмовити.

Рішення
господарського суду набирає законної сили після закінчення десятиденного строку
з дня підписання мотивованого рішення.

Суддя                                                                       Сікорська
Н.А.

Дата підписання: 21
грудня 2007 року.

Віддрукувати:

1 - в справу

2,3 -сторонам