КИЇВСЬКИЙ АПЕЛЯЦІЙНИЙ ГОСПОДАРСЬКИЙ СУД
ПОСТАНОВА

ІМЕНЕМ УКРАЇНИ

11.12.2007                                                                                           № 36/369

Київський апеляційний господарський суд у складі колегії суддів:

головуючого:          Губенко Н.М.

суддів:

при секретарі:

За участю представників:

від позивача - Самардак А.В. – старший помічник прокурора Подільського

району м. Києва (доручення б/н від 22.10.2007);

від відповідача - 1.повідомлений, але не з’явився,              2. Таран О.С. (довіреність № 1044 від 19.09.2007);

розглянувши у відкритому судовому засіданні апеляційну скаргу Заступника прокурора Подільського району м.Києва

на рішення Господарського суду м.Києва від 24.10.2007

у справі № 36/369

за позовом                               Заступника прокурора Подільського району міста Києва в інтересах держави в особі

Подільської районної у місті Києві ради,

Комунального підприємства "Оренда"

до                                                   Проектно-будівельного підприємства "Універсал"

про                                                  розірвання договору оренди та виселення

ВСТАНОВИВ:

Рішенням Господарського суду м.Києва від24.10.2007 у справі №36/369 в задоволенні позову відмовлено повністю.

Не погоджуючись з прийнятим рішенням, заступник прокурора Подільського району м. Києва подав до Київського апеляційного господарського суду апеляційне подання та доповнення до апеляційного подання, в яких просить скасувати рішення господарського суду першої інстанції та прийняти нове рішення, яким задовольнити позов, оскільки вважає, що господарським судом першої інстанції оскаржуване рішення прийняте при неповному з’ясуванні обставин, що мають значення для справи та при неправильному застосуванні норм матеріального права. При цьому заступник прокурора Подільського району м. Києва зазначає, що відповідно до ст. 783 ЦК України наймодавець має право вимагати розірвання договору найму, якщо, зокрема, наймач без дозволу наймодавця передав річ у користування іншій особі. Згідно із п. 4.1. договору оренди орендар не має права передавати орендоване приміщення повністю або частково в суборенду іншій організації, або використовувати його спільно з будь-якими юридичними чи фізичними особами на підставі двосторонніх угод без згоди орендодавця. Отже, підставою для розірвання договору оренди є факт передачі речі в користування третій особі, незалежно від укладення господарських угод про користування орендованим приміщенням, тобто, для розірвання договору достатньо встановити факт перебування в орендованому приміщення сторонніх осіб і не потрібно доводити укладання з ними угод про користування приміщенням. Факт передачі відповідачем орендованого приміщення підтверджується актом перевірки використання орендованого нежитлового приміщення від 10.09.2007, складеного представниками позивача-2 за участю дільничного інспектора та у присутності представників відповідача.

Крім того, заступник прокурора Подільського району м. Києва зазначає, що згідно із ст. 26 Закону України ”Про оренду державного та комунального майна” на вимогу однієї із сторін договір може бути достроково розірваний за рішенням суду у разі невиконання сторонами своїх зобов’язань, аналогічні вимоги містяться і в спірному договорі. Вказаним законом та договором не передбачено обов’язок сторін надсилати пропозиції іншій стороні про розірвання договору перед зверненням до суду. Відповідно до ст. 188 ГК України зміна і розірвання господарських договорів в односторонньому порядку не допускається, якщо інше не передбачено законом або договором. В даному випадку Законом України ”Про оренду державного та комунального майна”, яким регулюються дані правовідносини, та договором, передбачено право сторони звертатися до суду у разі невиконання іншою стороною зобов’язань незалежно від направлення пропозиції іншій стороні. Таким чином, в законодавстві, яке регулює відносини оренди державного та комунального майна, передбачено порядок розірвання договору оренди без попереднього направлення пропозиції іншій стороні.

Відповідач у судове засідання не з’явився, незважаючи на те, що був належним чином повідомлений про час і місце засідання суду, про що свідчить відповідний штамп апеляційного господарського суду на звороті у лівому нижньому куті ухвали від 19.11.2007 про прийняття апеляційної скарги до провадження з відміткою про відправку документа здійсненою згідно із вимогами Інструкції з діловодства в господарських судах України, затвердженої наказом Голови Вищого господарського суду України від 10.12.2002 № 75, та повідомлення про вручення рекомендованого поштового відправлення № 132801, № 132901, № 132910, відзиву на апеляційне подання не надав, що відповідно до ст. 96 ГПК України не перешкоджає перегляду рішення господарського суду першої інстанції.

При розгляді апеляційної скарги апеляційним господарським судом були заслухані пояснення старшого помічника прокурора Подільського району м. Києва та представника КП ”Оренда”, досліджені матеріали справи та встановлено наступне.

01.03.1997 між Державним комунальним підприємством по утриманню житла Подільського району м. Києва та відповідачем було укладено договір № 286 оренди нежитлового приміщення (далі договір оренди), за умовами якого Державне комунальне підприємство по утриманню житла Подільського району м. Києва, як орендодавець, на підставі розпорядження Подільської райдержадміністрації № 1081 від 21.12.1993 та ордеру № 405 від 28.12.1993 передав, а відповідач, як орендар, прийняв в орендне користування приміщення в нежитловому будинку на 1 поверсі, загальною площею 58,50 кв. м. для розміщення службових приміщень по вул. Фролівська, 1-А (п. 1.1.). Строк дії цього договору встановлений з 01.03.1997 по 01.01.2008 (п. 6.2.).

Додатковою угодою ”Про зміну і доповнення договору № 286 від 01.03.1997 оренди приміщення по вул. Фролівська, 1-А” від 01.03.2002 замінено орендодавця за договором оренди, а саме: Державне комунальне підприємство по утриманню житла Подільського району м. Києва на Комунальне підприємство ”Оренда” (позивач-2).

Таким чином, з 01.03.2002 орендодавцем за договором оренди є Комунальне підприємство ”Оренда” (позивач-2).

Відносини щодо оренди майна, що перебуває у комунальній власності регулюються Законом України ”Про оренду державного та комунального майна”.

Відповідно до ч. 3 ст. 26 Закону України ”Про оренду державного та комунального майна” договір оренди може бути розірвано за погодженням сторін. На вимогу однієї із сторін договір оренди може бути достроково розірвано за рішенням суду, арбітражного суду у разі невиконання сторонами своїх зобов’язань та з інших підстав, передбачених законодавчими актами України.

Вказана норма не визначає, невиконання яких саме зобов’язань сторонами є підставою для розірвання договору оренди.

Відповідно до ст. 3 Закону України ”Про оренду державного та комунального майна” відносини щодо оренди державного майна, майна, що належить Автономній Республіці Крим або перебуває у комунальній власності, регулюються договором оренди, цим Законом та іншими нормативно-правовими актами.

Згідно із ч. 3 ст. 291 ГК України договір оренди може бути достроково розірваний на вимогу однієї із сторін з підстав, передбачених Цивільним кодексом України для розірвання договору найму в порядку, встановленому статтею 188 цього кодексу.

Частиною 2 ст. 651 ЦК України передбачено, що договір може бути змінено або розірвано за рішенням суду на вимогу однієї із сторін у разі істотного порушення договору другою стороною та в інших випадках, встановлених договором або законом.

Відповідно до ст. 783 ЦК України наймодавець має право вимагати розірвання договору найму, якщо: наймач користується річчю всупереч договору або призначенню речі; наймач без дозволу наймодавця передав річ у користування іншій особі; наймач своєю недбалою поведінкою створює загрозу пошкодження речі; наймач не приступив до проведення капітального ремонту речі, якщо обов’язок проведення капітального ремонту був покладений на наймача.

Згідно із п. 6.5. договору оренди на вимогу орендодавця дію договору може бути достроково припинено в разі: використання відповідачем орендованого майна не у відповідності з цим договором чи призначенням майна; навмисне чи по необережності погіршення стану орендованих приміщень, будинків та майна; не проведення капітального ремонту в тому випадку, коли за законом чи договором капітальний ремонт зобов’язаний провести відповідач; у випадках зазначених в п. 5.6. цього договору та інших випадках не передбачених договором.

Відповідно до п. 5.6. договору оренди сторони визнають, що в разі невнесення орендних платежів протягом двох місяців з дня закінчення строку платежу, договір оренди може бути розірваний достроково на вимогу КП ”Оренда” за рішенням арбітражного або районного суду.

В позовній заяві підставою для розірвання договору оренди зазначено порушення відповідачем умов договору оренди, зокрема, п. 4.1. договору оренди, оскільки відповідачем частину орендованого приміщення передано в суборенду ТОВ ”Канцтовари на Подолі” без згоди КП ”Оренда”.

Відповідно до п. 4.1. договору оренди відповідач не має права передавати обов’язки по договору іншим особам, організаціям, а також передавати орендоване приміщення повністю або частково в суборенду іншій організації, або використовувати його спільно з будь-якими юридичними та фізичними особами на підставі двосторонніх з ними угод без згоди КП ”Оренда”.

В підтвердження передачі відповідачем в суборенду ТОВ ”Канцтовари на Подолі” частини орендованого ним приміщення до позовної заяви надано акт перевірки використання відповідачем орендованого нежитлового приміщення за адресою: вул. Фролівська, 1-А, складений 10.09.2007 представниками КП ”Оренда”, а саме: інженером 2 категорії та провідним юристом в присутності дільничного інспектора міліції. В акті перевірки використання відповідачем орендованого нежитлового приміщення за адресою: вул. Фролівська, 1-А вказано: ”приміщення площею 58,5 кв. м., яке знаходиться на першому поверсі, згідно із договором оренди № 286 від 01.03.1997 надано в оренду Проектно-будівельному підприємству ”Універсал” (відповідачу) для розміщення службових приміщень; фактично за даною адресою знаходяться офісні приміщення, з них 38,9 кв. м. займає Проектно-будівельне підприємство ”Універсал” (відповідач), решту площі 19,6 кв. м. займає ТОВ ”Канцтовари на Подолі”. Також в даному акті зазначено, що він складений в присутності Протопопова О.В. та головного бухгалтера Проектно-будівельного підприємства ”Універсал” (відповідача) Дрогань Л.Ю.

Апеляційний господарський суд погоджується з висновком господарського суду першої інстанції, що вищевказаний акт не може бути прийнятий як доказ підтвердження передачі відповідачем в суборенду ТОВ ”Канцтовари на Подолі” частини орендованого ним приміщення, оскільки жодних документів, на підставі яких представники КП ”Оренда” зробили висновок про те, що ТОВ ”Канцтовари на Подолі” орендує приміщення площею в розмірі 19,6 кв. м. на першому поверсі будинку № 1-А по вул. Фролівська  до акту не додано. Під час розгляду справи в апеляційному господарському суді таких документів також надано не було. Крім того, у вищевказаному акті містяться зауваження представника відповідача, щодо того, що в офісі присутні співробітники ТОВ ”Канцтовари на Подолі”, але вони не займають площі орендовані відповідачем.

Інших доказів на підтвердження передачі відповідачем в суборенду ТОВ ”Канцтовари на Подолі” частини орендованого ним приміщення ні заступник прокурора Подільського району м. Києва, ні позивачі не надали.

Натомість, як вбачається із матеріалів справи відповідач, заперечуючи надання ТОВ ”Канцтовари на Подолі” в користування частини орендованого ним за договором оренди № 286 від 01.03.1997 приміщення зазначав, що ТОВ ”Канцтовари на Подолі” на підставі договору оренди № 03-06 від 25.04.2006, укладеного з відповідачем, орендує приміщення загальною площею 64,5 кв. м., яке знаходиться на третьому поверсі в будинку № 1-А по вул. Фролівській, що належить відповідачу на праві власності на підставі договору купівлі-продажу квартири від 18.12.2002. На підтвердження вказаного відповідач надав, зокрема, договір оренди № 03-06 від 25.04.2006 (а. с. 31), договір купівлі-продажу квартири від 18.12.2002 (а. с. 38) та реєстраційне посвідчення від 29.08.2003 (а. с. 39).

Дослідивши зазначені документи апеляційний господарський суд встановив наступне.

18.12.2002 між Цупко Т.А. та відповідачем було укладено договір купівлі-продажу квартири (а. с. 38), за умовами якого Цупко Т.А., як продавець, продала належну їй на праві власності, а відповідач, як покупець, купив квартиру № 5, що знаходиться в будинку № 1-а по вул. Фролівська в м. Києві. Квартира складається із трьох жилих кімнат, загальною площею 64,5 кв. м. (п. 1). Даний договір посвідчено приватним нотаріусом Київського міського нотаріального округу Гавловською І.О. 18.12.2002 та зареєстровано в реєстрі за № 8775.

Згідно із реєстраційноим посвідченням від 29.08.2003 (а. с. 39) Київське міське бюро технічної інвентаризації та реєстрації права власності на об’єкти нерухомого майна посвідчує, що квартира 5, розташована в м. Києві по вул. Фролівська, за № 1-а зареєстрована за Проектно-будівельним підприємством ”Універсал” у формі товариства з обмеженою відповідальністю (відповідачем) на праві колективної власності на підставі договору купівлі-продажу, посвідченого Гавловською І.О. - приватним нотаріусом Київського міського нотаріального округу 18.12.2002 за № 8775 та записано в реєстрову книгу № 220-209 за реєстровим № 8973.

25.04.2006 між відповідачем та ТОВ ”Канцтовари на Подолі” було укладено договір оренди № 03-06 (а. с. 31), за умовами якого відповідач, як орендодавець, передав ТОВ ”Канцтовари на Подолі”, як орендарю, без права викупу для платного користування протягом строку, встановленого цим договором, приміщення, яке складається із 2 кімнат та інших приміщень, загальною площею 64,5 кв. м., що знаходяться за адресою: м. Київ, вул. Фролівська, 1-А, 3 поверх (розділ. 1).

Таким чином, на підставі викладеного, апеляційний господарський суд приходить до висновку про те, що ТОВ ”Канцтовари на Подолі” орендує приміщення, загальною площею 64,5 кв. м. за адресою: м. Київ, вул. Фролівська, 1-А на 3 поверсі, що належить відповідачу на праві колективної власності, на підставі договору купівлі-продажу від 18.12.2002, посвідченого приватним нотаріусом Київського міського нотаріального округу 18.12.2002 за № 8775 та зареєстрованого Київським міським бюро технічної інвентаризації та реєстрації права власності на об’єкти нерухомого майна в реєстровій книзі № 220-209 за реєстровим № 8973.

Тоді як із п. 1.1. договору оренди № 286 від 01.03.1997, укладеного між позивачем-2 та відповідачем, вбачається, що відповідач орендує приміщення, загальною площею 58,50 кв. м. по вул. Фролівська, 1-А на 1 поверсі.

Відповідно до п. 4 ч. 3 ст. 129 Конституції України та ст. 33 ГПК України кожна сторона повинна довести ті обставини, на які вона посилається як на підставу своїх вимог і заперечень. Виходячи з цього, саме позивачі повинні довести наявність підстав для дострокового розірвання договору оренди, а саме факт передачі відповідачем в суборенду ТОВ ”Канцтовари на Подолі” частини орендованого відповідачем приміщення, чого останні не зробили.

Враховуючи, що докази того, що відповідачем в порушення умов п. 4.1. договору оренди надано в суборенду ТОВ ”Канцтовари на Подолі” частину орендованого ним приміщення відсутні, то відповідно немає підстав для розірвання договору оренди згідно із ст. 26 Закону України ”Про оренду державного та комунального майна”.

За таких обставин, з урахуванням викладеного, апеляційний господарський суд вважає, що господарський суд першої інстанції дійшов правильного висновку про відсутність передбачених законом підстав для дострокового розірвання договору оренди.

Щодо тверджень заступника прокурора Подільського району м. Києва в апеляційному поданні про те, що господарським судом першої інстанції не правильно застосовано ст. 291 ГК України та ст. 783 ЦК України і не застосовано ст. 26 Закону України ”Про оренду державного та комунального майна” апеляційний господарський суд зазначає, що згідно з ст. 3 Закону України ”Про оренду державного та комунального майна” відносини щодо оренди державного майна, майна, що перебуває у комунальній власності, регулюються договором оренди, цим Законом та іншими нормативно-правовими актами. Отже, виходячи з наведеної правової норми правовідносини щодо оренди майна, що перебуває у комунальній власності регулюються також нормами Господарського кодексу України та Цивільного кодексу України, зокрема, главою 58 його, та іншими нормативними актами.

Відповідно до абзацу 1 п. 1 Роз’яснення Президії Вищого арбітражного суду України від 25.05.2000 № 02-5/237 ”Про деякі питання практики застосування Закону України ”Про оренду державного та комунального майна” згідно зі статтею 3 Закону України ”Про оренду державного та комунального майна” правовідносини щодо оренди державного майна, майна, що перебуває у комунальній власності регулюються також нормами Цивільного кодексу України та іншими нормативними актами.

Таким чином, рішення господарського суду першої інстанції прийняте з дотриманням норм матеріального права і не посилання господарського суду першої інстанції на норми Закону України ”Про оренду державного та комунального майна” не може бути підставою для його скасування.

Посилання заступника прокурора Подільського району м. Києва в апеляційному поданні на те, що для розірвання договору оренди достатньо встановити факт перебування в орендованому приміщення сторонніх осіб і не потрібно доводити укладання з ними угод про користування приміщенням, апеляційний господарський суд не приймає до уваги, оскільки згідно приписів ст. 2 Закону України ”Про оренду державного та комунального майна” орендою є засноване на договорі строкове платне користування майном. Таким чином, факт передачі відповідачем спірного приміщення в суборенду ТОВ ”Канцтовари на Подолі” може бути підтверджений лише відповідною угодою (договором), укладеною відповідачем з ТОВ ”Канцтовари на Подолі”, а не лише встановленням факту перебування в орендованому приміщення сторонніх осіб.

Враховуючи викладене, немає підстав визнати доводи заступника прокурора Подільського району м. Києва, викладені в апеляційному поданні, переконливими та такими, що спростовують докази відповідача, а тому апеляційний господарський суд вважає, що при прийнятті рішення господарський суд першої інстанції вірно встановив фактичні обставини справи, ретельно дослідив наявні докази, дав їм належну оцінку та прийняв законне та обґрунтоване рішення у відповідності з вимогами матеріального та процесуального права.

Згідно із п. 1 постанови Пленуму Верховного Суду України № 11 від 29.12.1976 ”Про судове рішення” із змінами, внесеними постановами Пленуму від 24.04.1981 № 4, від 25.12.1992 № 13, рішення є законним тоді, коли суд, виконавши всі вимоги процесуального законодавства і всебічно перевіривши обставини, вирішив справу у відповідності з нормами матеріального права, що підлягають застосуванню до даних правовідносин.

Оскаржуване рішення цим вимогам відповідає, а тому скасуванню чи зміні не підлягає.

Керуючись ст. ст. 99, 101, 103, 105 ГПК України, суд -

ПОСТАНОВИВ:

Рішення Господарського суду м.Києва від24.10.2007 у справі №36/369 залишити без змін, а апеляційне подання без задоволення.

Матеріали справи № 36/369 повернути до Господарського суду м. Києва.

Головуючий суддя

Судді