ГОСПОДАРСЬКИЙ  СУД  міста КИЄВА
РІШЕННЯ

ІМЕНЕМ УКРАЇНИ

№  3/457

08.11.07

За позовом          Головного управління культури і мистецтв виконавчого органу

Київської міської ради (Київської міської державної адміністрації)

До                     Товариства з обмеженою відповідальністю «Овідій»

Про                      спонукання підписати розрахунок орендної плати

Суддя Сівакова В.В.

Представники:

від позивача                 Кац Д.Г. –по дов. № 011-09/3539 від 17.09.2007

від відповідача                 Олекса Л.А. –генеральний директор

У засіданні брали участь

СУТЬ СПОРУ:

На розгляд Господарського суду міста Києва передані позовні вимоги Головного управління культури і мистецтв виконавчого органу Київської міської ради (Київської міської державної адміністрації) про зобов’язання Товариства з обмеженою відповідальністю «Овідій»підписати розрахунок орендної плати від 28.11.2006, що є невід’ємною частиною до договору оренди нерухомого майна від 01.11.1997.

Відповідач у письмовому відзиві на позовну заяву зазначає наступне. Дійсно, 01.11.1997 між позивачем та відповідачем було укладено договір оренди нежитлового приміщення площею 512 кв. м. за адресою: м. Київ, вул. Сирецька, 29 строком на 10 років, тобто до 01.11.2007. Відповідач також погоджується з твердженням позивача щодо досягнення згоди між сторонами з усіх істотних умов договору, а саме, строку дії, предмету договору, орендної плати і т.і. Так, відповідно до розрахунку орендної плати за користування нежилим приміщенням, який був підписаний сторонами в момент підписання договору, орендна плата за користування вищеназваним приміщенням становила 6144.00 грн. В подальшому в зв’язку із здійсненням експертної оцінки будинку, 01.01.2001 сторони підписали новий розрахунок орендної плати, відповідно до якого орендна плата була встановлена в розмірі 7565,72 грн. Пунктом 3.6. договору сторони передбачили можливість зміни розмірів орендної плати. Однак, зміна розмірів виходячи з норм чинного законодавства  України може мати місце тільки в таких випадках: в разі згоди обох сторін (у вигляді додаткової угоди), в межах строку дії договору, за рішенням суду. Внесення змін до договору оренди, строк дії якого як зазначалось вище закінчився, не може бути взагалі. Крім того, нова Методика розрахунку орендної плати за користування майном територіальної громади міста Києва, стосується нових договорів оренди, укладених після набрання чинності методикою, тобто укладених після 28.09.2006. А тому, виходячи з викладеного, перерахунок орендної плати вважливий тільки за взаємною згодою сторін. 28.10.2006 позивач направив на адресу відповідача лист № 019-09/5639, в якому запропонував підписати розрахунок зі змінами до діючого договору оренди в частині розміру орендної плати за користування майном територіальної громади міста Києва, а саме в розмірі 36044,80 грн. 23.01.2007 відповідач надав відповідь за вих. № 23/07 на дану пропозицію про відмову підписати даний розрахунок. 01.02.2007 на адресу відповідача поступив новий лист позивача, в якому позивач повідомив відповідача про зобов’язання сплати заборгованість за користування орендованим приміщенням, яка виникла на підставі розрахунку, направленого на адресу відповідача 28.11.2006, який не було погоджено з відповідачем. 24.01.2007 відповідач листом №29/07 знову відмовився від підписання новою розрахунку. 18.04.2007 за №125 відповідач в черговий раз відмовився від підписання нового розрахунку, вважаючи його неправомірним. Зазначає, що належним чином виконував свої зобов’язання за договором оренди нежилого приміщення, а саме сплачував орендну плату у відповідності до розрахунку орендної плати , який діяв з 01.01.2001. станом на день звернення позивача з позовом до суду у відповідача відсутня заборгованість. Враховуючи викладене просить в позові відмовити повністю.

Розглянувши матеріали справи та заслухавши пояснення представників сторін, Господарський суд міста Києва

ВСТАНОВИВ:

На підставі розпорядження Київської міської державної адміністрації від 29.09.97 № 1498 01 листопада 1997 року між Головним управлінням культури і мистецтв виконавчого органу Київської міської ради (Київської міської державної адміністрації) (орендодавець) та Товариством з обмеженою відповідальністю «Овідій»(орендар) було укладено договір № 1 оренди нежилого приміщення.

За умовами пункту 1.1. договору оренди, орендар прийняв в орендне користування з метою розміщення офісу нежиле приміщення загальною площею 512,0 кв. м., розташоване за адресою: вул. Сирецька, 29, м. Київ.

Відповідно до пункті 3.1., 3.3. договору оренди, орендар проводить оплату орендованого приміщення згідно додатку, що є невід’ємною частиною цього договору шляхом перерахування орендної плати на розрахунковий рахунок орендодавця не пізніше 20 числа звітного місяця.

Додатками б/н до договору оренди з 01.10.1997 сторонами було встановлено орендну плату у розмірі 6144 грн. на місяць, з 01.01.2001 –7 565,72 грн. на місяць, з 01.10.2006 –15 245,95 грн. на місяць.

Як вбачається з матеріалів справи, 28.11.2006 позивачем на адресу відповідача було направлено розрахунок орендної плати яким було встановлено нову оренду плату з 01.10.2006  у розмірі 43 253,76 грн. на місяць у зв’язку з затвердженням рішенням Київської міської ради від 28.09.2006 № 34/91 Методики розрахунку орендної плати за користування майном територіальної громади міста Києва та через помилку у підписаному сторонами розрахунку орендної плати, за яким було з 01.10.2006 встановлено орендну плату у розмірі 15245,95 грн. на місяць.

ТОВ «Овідій»листами № 29/07 від 24.01.2007, № 125 від 18.04.2007 відмовився від підписання направленого йому позивачем розрахунку орендної плати у розмірі 43 253,76 грн. на місяць, який повинен діяти з 01.10.2006.

Зважаючи на те, що згідно статті 10 Закону України «Про оренду державного та комунального майна», орендна плата є істотною умовою договору оренди, додатки до договору оренди, якими передбачалося встановлення розміру орендної плати за користування нежитловим приміщенням загальною площею 512,0 кв. м., розташованим за адресою: вул. Сирецька, 29, м. Київ, є за своєю правовою природою додатковими угодами до вказаного договору оренди, які встановлюють обовязкову істотну умову цього договору –розмір орендної плати. Отже, на додаткові угоди також поширюються норми права, які регулюють порядок зміни, розірвання та припиння договорів.

Частиною першою статті 651 Цивільного кодексу України передбачено можливість зміни або розірвання договору лише за згодою сторін, якщо інше не встановлено договором або законом.

Відповідно до частини першої статті 188 Господарського кодексу України, зміна та розірвання господарських договорів в односторонньому порядку не допускаються, якщо інше не передбачено законом або договором.

Згідно з пунктом 6.1. договору оренди, даний договір може бути змінений та доповнений за погодженням сторін.

Пунктом 3.6. договору оренди встановлено, що розмір орендної плати і оплати витрат по утриманню та обслуговуванню орендованого приміщення може змінюватися на вимогу однієї із сторін у разі зміни цін і тарифів уповановаженими на те державним органами та в інших випадках, передбачених чинним законодавством.

Статтею 21 Закону України «Про оренду державного та комунального майна»передбачено можливість зміни розміру орендної плати за погодженням сторін та на вимогу однієї з сторін, якщо з незалежних від них обставин істотно змінився стан об’єкта оренди, а також в інших випадках, встановлених законодавчими актами України.

Таким чином, із вказаних вище норм чинного законодавства України та встановлених позивачем і відповідачем домовленостей у договорі оренди, зміни до договору оренди нежитлового приміщенням загальною площею 512,0 кв. м., розташованого за адресою: вул. Сирецька, 29, м. Київ, пов’язані зі зміною розміру орендної плати може бути внесено лише за згодою обох сторін договору. При цьому, будь-яка із сторін має право вимагати внесення у вказаний договір оренди змін за наявності двох умов: зміни цін і тарифів, які впливають на розмір орендної плати, уповановаженими на те державним органами та в інших випадках, передбачених чинним законодавством.

Рішенням від 28.09.2006 № 34/91 Київська міська рада затвердила Порядок передачі майна територіальної громади міста Києва в оренду, Методику розрахунку орендної плати за користування майном територіальної громади міста Києва, Типового договору про оренду майна територіальної громади міста Києва.

Пунктом 7 рішення КМР від 28.09.2006 № 34/91 встановлено, що воно набирає чинності з моменту його офіційного оприлюднення у газеті Київської міської ради «Хрещатик».

Пунктом 23 Методики розрахунку орендної плати за користування майном територіальної громади міста Києва, затвердженої рішенням КМР від 28.09.2006 № 34/91, встановлено оренду ставку за користування нерухомим майном територіальної громади з метою розміщення офісу у розмірі 15 % до вартості майна, визначеного експертним шляхом або у розмірі 40 грн. (без ПДВ) за 1 кв. м. на місяць (мінімальна орендна ставка).

У розрахунку, який позивач просить суд зобовязати підписати відповідача, розраховано розмір місячної орендної плати за орендовані відповідачем приміщення як добуток площі орендованого приміщення помноженого  на мінімальну орендну ставку за 1 кв.м. у розмірі 40 грн. (без ПДВ) та помножену на індекс інфляції за період з 01.12.1999 до 01.10.2006.

Також у розрахунку зазначено, що розмір орендної плати за кожен наступний місяць визначається шляхом корегування розміру місячної плати за попередній місяць на індекс інфляції за поточний місяць.

Однак, у відповідності до пункту 18 названої вище Методики, у разі перегляду розміру орендної плати її розмір розраховуюється за такою формулою:

Опл.міс.1 .= Опл.р. / 12 х Іп.р. х Ім.1.,

де   Опл.р.- це річна орендна плата, визначена за цією Методикою, грн.;

Іп.р. –індекс інфляції за період з дати затведження звіту про незалежну оцінку майна до дати укладення договору або перегляду розміру орендної плати;

Ім.1. –індекс інфляції за перший місяць оренди.

Згідно пункту 16 Методики, річна орендна плата за оренду нерухомого майна розраховується як добуток вартості орендованого майна, визначений експертним шляхом помножений на орендну ставку, вказану у цій Методиці.

З викладеного вбачається, що позивачем у спірному розрахунку розмір щомісячної орендної плати розраховано з порушенням Методики розрахунку орендної плати за користування майном територіальної громади міста Києва, затвердженої рішенням КМР від 28.09.2006 № 34/91, оскільки не визначено розмір річної орендної плати за користування об’єктом оренди, не визначено розміру орендної плати за перший місяць оренди, не визначено розміру орендної плати за подальші місяці оренди.

Крім того, з пункту 1 Методики розрахунку орендної плати за користування майном територіальної громади міста Києва, затвердженої рішенням КМР від 28.09.2006 № 34/91, вбачається, що встановлений у ній розрахунок орендної плати поширюється на майно територіальної громади, що передається в оренду.

Згідно пунктів 7, 8 зазначеної Методики, експертна оцінка об’єкта оренди визначається до укладення договору оренди і є чинною протягом 6 місяців після її затвердження.

Методикою розрахунку орендної плати за користування майном територіальної громади міста Києва, затвердженої рішенням КМР від 28.09.2006 № 34/91, не передбачено обов’язковості проведення експертної оцінки об’єкта оренди тим орендарям, що мають укладені договори оренди до набуття чинності вказаною Методикою, також не встановлено обов’язковості перегляду розміру орендної плати у зв’язку з набуттям чинності цієї Методики.

Частина 2 статті 14 Цивільного кодексу України зазначає, що особа не може бути примушена до дій, вчинення яких не є обов’язковим для неї.

З огляду на те, що договір оренди нежитлового приміщенням загальною площею 512,0 кв. м., розташованого за адресою: вул. Сирецька, 29, м. Київ, був укладений між сторонами у 1997 році, тобто, об’єкт оренди вже є переданим в орендне користування відповідачу, положення вказаної вище Методики до правовідносин сторін щодо порядку розрахунку орендної плати, що здійснюється на підставі використання у розрахунках затвердженої експертної оцінки об’єкта оренди, обов’язковому застосуванню не підлягають.

Отже, з огляду на вказане вище, суд дійшов висновку про відсутність правових підстав для зобов’язання ТОВ «Овідій»підписувати додаток до договору оренди, укладеного між ним та позивачем 01.11.1997, у вигляді нового розрахунку орендної плати у розмірі 43 253,76 грн. на місяць, яка розрахована з порушенням чинного законодавства України.

Обов’язок доказування та подання доказів відповідно до ст. 33 Господарського процесуального кодексу України розподіляється між сторонами виходячи з того, хто посилається на певні юридичні факти, які обґрунтовують його вимоги та заперечення. Це стосується позивача, який мав довести наявність тих обставин, на підставі яких він заявив позовні вимоги.

Таким чином позовні вимоги не ґрунтуються на діючому законодавстві та не підлягають задоволенню.

Витрати по сплаті державного мита та витрати на інформаційно-технічне забезпечення судового процесу, відповідно до ст. 49 Господарського процесуального кодексу України, покладаються на позивача.

Керуючись  ст. ст. 49, 82-85 ГПК України,-

В И Р І Ш И В:

В позові відмовити повністю.

Суддя
В.В. Сівакова

Рішення підписано 13.11.2007