КИЇВСЬКИЙ АПЕЛЯЦІЙНИЙ ГОСПОДАРСЬКИЙ СУД
ПОСТАНОВА

ІМЕНЕМ УКРАЇНИ

14.11.2006                                                                                           № 2/318

Київський апеляційний господарський суд у складі колегії суддів:

головуючого:                              Губенко Н.М.

суддів:                                         Барицької Т.Л.

Ропій Л.М.

при секретарі:

За участю представників:

від позивача -Охріменко (довіреність № б/н від 30.10.2005)

від відповідача - Сіпунова С.С. (довіреність № 69 від 10.07.2006)

від третьої особи: Завальнюк Г.А. (довіреність № 228 від 13.11.2006)

розглянувши у відкритому судовому засіданні апеляційну скаргу Кредитна спілка "Кредитжитлобуд-Київ"

на рішення Господарського суду м.Києва від 08.08.2006

у справі № 2/318 (Домнічева І.О.)

за позовом                               Кредитної спілки "Кредитжитлобуд-Київ"

до                                                   Регіонального відділення Фонду державного майна України по м. Києву

третя особа відповідача           Київський професійний ліцей "Авіант"

третя особа позивача

про                                                  усунення перешкод у користуванні орендованим майном

Рішенням Господарського суду м.Києва від08.08.2006 у справі №2/318 у позові відмовлено повністю.

Не погоджуючись з прийнятим рішенням, позивач подав до Київського апеляційного господарського суду апеляційну скаргу, в якій просить рішення суду скасувати, оскільки вважає його винесеним з порушенням норм матеріального та процесуального права, висновки, викладені у рішенні суду не відповідають обставинам справи. При цьому заявник вказує на те, що позивач не міг користуватися орендованим майном за призначенням, оскільки орендоване приміщення потребувало проведення ремонту, яке полягало у його реконструкції та технічному переозброєнні орендованих приміщень. Тобто в даному випадку, для приведення орендованого приміщення у стан, який відповідав би його призначенню, необхідно провести комплекс робіт, які відносяться до капітального ремонту, про що і було зазначено позивачем у кошторисі, поданому відповідачу 18.07.2005. Відповідно до п. 6.2 договору оренди № 937 від 06.09.2004 на проведення зазначеного ремонту необхідно отримати згоду орендодавця. Заявник також зазначає про те, що не міг провести такий ремонт саме з вини відповідача, оскільки останній звернувся до господарського суду з позовом про розірвання договору оренди та виселення. Тобто, з червня 2005 року по липень 2006 року у період коли справа розглядалась в суді, позивач не міг користуватися орендованим ним приміщенням і відповідно проводити ремонт. На даний час технічний стан орендованого приміщення є аварійним і не придатний до експлуатації, тобто потребує капітального ремонту.

Крім того, позивач вважає, що господарським судом першої інстанції не правильно не застосований п. 10.6. рішення Київської міської ради № 11/2587 від 27.01.2005 ”Про правила забудови м. Києва” відповідно до якого для отримання дозволу на капітальний ремонт об’єктів, визначених п. 10.4, замовник звертається з письмовою заявою до відповідної районної в м. Києві державної адміністрації. До заяви додаються: документи на право власності на будівлю (приміщення); згода власника (співвласників) будівлі на проведення відповідних робіт; коротка характеристика намірів замовника щодо проведення будівельних робіт. Отже, для отримання дозволу на проведення капітального ремонту позивачу необхідно попередньо отримати на це дозвіл відповідача.

Відповідач надав відзив на апеляційну скаргу, в якому просить апеляційну скаргу залишити без задоволення, а рішення господарського суду першої інстанції без змін. При цьому відповідач вказує на те, що відповідно до п. 10.4. рішення Київської міської ради № 11/2587 від 27.01.2005 ”Про правила забудови м. Києва” дозвіл на капітальний ремонт окремих частин будинків (фасадів, покрівель, балконів, лоджій, цокольних і перших поверхів та підвалів без влаштування окремих власних входів з вулиці, без зміни будівельних габаритів, без зміни функцій житлового приміщення на нежитлове, виробниче або навпаки, капітальний ремонт горищ без влаштування мансард, опорядження фасадів (окрім об’єктів культурної спадщини) надається розпорядженням відповідної районної у місті Києві державної адміністрації в термін, що не перевищує одного місяця з дня надання всіх необхідних документів. Позивачем не надано жодних доказів, які б свідчили про те, що будинок № 10 по вул. Гарматній в м. Києві потребує проведення капітального ремонту або вже поставлений на черговий капітальний ремонт, органами, до компетенції яких входить вирішення цього питання.

Крім того, відповідач вказує на те, що позивачем не надано жодних доказів, які б свідчили про те, що відповідач своїми діями здійснює перешкоди у користуванні орендованим приміщенням. Позивач лише один раз звернувся до відповідача щодо надання дозволу на проведення ремонтно-будівельних робіт, на що відповідачем було надано негативну відповідь, оскільки чинною на той момент постановою Київського апеляційного господарського суду від 02.11.2005 по справі № 3/537 договір оренди було розірвано. Інших запитів з цього приводу відповідачем отримано не було. Також, відповідач зазначає, що приміщення було передане в оренду позивачу в задовільному стані.

При розгляді апеляційної скарги апеляційним господарським судом були заслухані пояснення представників сторін, досліджені наявні матеріали справи та встановлено наступне.

Позивач подав до господарського суду першої інстанції позов про усунення перешкод у користуванні орендованим за договором оренди № 937 від 06.09.2004 нерухомим майном площею 850 кв. м., а саме: зобов’язати відповідача надати дозвіл на проведення капітального ремонту орендованого позивачем майна.

Рішенням господарського суду першої інстанції у позові відмовлено повністю. Рішення суду мотивоване тим, що матеріали справи не свідчать про те, що об’єкт оренди на момент передачі його в користування позивачу потребував капітального ремонту; роботи з капітального ремонту виконуються на підставі дозволу та проектної документації, затвердженої в установленому порядку; доказів звернення позивача в установленому законодавством порядку на отримання дозволу на капітальний ремонт позивачем не надано.

Апеляційний господарський суд із рішенням господарського суду першої інстанції погоджується виходячи з наступного.

Між позивачем та відповідачем був укладений договір оренди № 937 від 06.09.2004 нерухомого майна, що належить до державної власності (далі договір оренди), за умовами якого відповідач, як орендодавець, передає, а позивач, як орендар, приймає в строкове платне користування державне нерухоме майно, площею 850,0 кв. м., розміщене за адресою: м. Київ, вул. Гарматна, 10 і яке обліковується на балансі Київського професійного ліцею ”Авіант”. Майно передається в оренду з метою розміщення громадської організації – кредитної спілки ”Кредитжитлобуд - Київ” (п. 1.1.). Строк дії договору визначений сторонами з 06.09.2004 по 06.09.2007 включно (п. 10.1.договору).

06.09.2004 за актом приймання-передачі в оренду нерухомого майна, відповідач відповідно до договору оренди №937 передав, а позивач прийняв в орендне користування нерухоме майно, площею 850,0 кв. м., розміщене за адресою: м. Київ, вул. Гарматна, 10. Сторони погодили в акті приймання-передачі майна, що майно передається позивачу в задовільному технічному і пожежнобезпечному стані.

Отже, на час отримання позивачем майна в орендне користування у останнього не було будь-яких заперечень щодо неможливості використання даного майна за призначенням, вказаному у договорі оренди.

У пункті 5.3 договору оренди сторонами погоджено, що позивач зобов’язаний забезпечити збереження орендованого майна, запобігти його пошкодженню і псуванню, утримувати орендоване майно в порядку, передбаченому санітарними нормами та правилами пожежної безпеки відповідно до вимог Правил пожежної безпеки.

Згідно із п. 2 ст. 18 Закону України ”Про оренду державного та комунального майна” встановлено, що орендар зобов’язаний використовувати та зберігати орендоване майно відповідно до умов договору, запобігати його пошкодженню, псуванню.

За умовами п. 5.4 договору оренди позивач зобов’язаний своєчасно здійснювати поточний ремонт орендованого майна.

Відповідно до п. 3 ст.23 Закону України „ Про оренду державного та комунального майна” орендар має право за погодженням з орендодавцем, якщо інше не передбачено договором оренди, за рахунок власних коштів здійснювати реконструкцію, технічне переоснащення, поліпшення орендованого майна.

Згідно із п. 6.2. договору оренди позивач має право з письмового дозволу відповідача вносити зміни до складу орендованого майна, проводити його реконструкцію, технічне переоснащення, що зумовлює підвищення його вартості.

Матеріали справи свідчать, і це не заперечується позивачем, що позивач отримавши 06.09.2004 в орендне користування нерухоме майно, площею 850,0 кв. м., розміщене за адресою: м. Київ, вул. Гарматна, 10 не проводив в ньому ремонт необхідний для використання орендованого майна за призначенням, а також поточний ремонт.

В актах перевірки орендованого позивачем приміщення від 13.06.2006 та 11.05.2006, які були складені представниками орендодавця в присутності представників балансоутримувача, Солом’янської районної державної адміністрації в м. Києві зазначено, що при проведенні перевірки використання позивачем отриманого в орендне користування державного нерухомого майна площею 850,0 кв. м., розташованого за адресою: м. Київ, вул. Гарматна, було виявлено, що вказане приміщення не використовується за призначенням відповідно до умов договору оренди, знаходиться в занедбаному та захаращеному стані, поточного ремонту в приміщенні не проводилось.

З матеріалів справи вбачається, що позивач звертався до відповідача з листом № 101 від 18.07.2005 ( отриманий відповідачем 01.11.2005 ), в якому просив останнього надати дозвіл на проведення ремонтно-будівельних робіт орендованого нерухомого майна, площею 850,0 кв. м., розміщеного за адресою: м. Київ, вул. Гарматна, 10.

На час звернення позивача до відповідача, рішенням Господарського суду м. Києва від 23.08.2005 у справі № 3/537, залишеним без змін постановою Київського апеляційного господарського суду від 02.11.2005, договір оренди № 937 від 06.09.2004, укладений між позивачем та відповідачем, було розірвано та виселено позивача з орендованого ним приміщення.

Відповідач у листі № 30-04/8554 від 18.11.2005 у відповідь на вищевказаний лист позивача, сповістив позивача, що у зв’язку з розірванням договору оренди № 937 від 06.09.2004 за рішенням суду, звернення останнього може буде розглянуте лише після остаточного з’ясування стану договірних відносин щодо спірного приміщення.

Постановою Вищого господарського суду України від 22.12.2005 вищевказане рішення Господарського суду м. Києва та постанова Київського апеляційного господарського суду були скасовані, а справу передано на новий розгляд до Господарського суду м. Києва. Рішенням Господарського суду м. Києва від 01.03.2006 в задоволенні позову про розірвання договору оренди № 937 від 06.09.2004 відмовлено повністю, постановою Київського апеляційного господарського суду від 19.04.2006 рішення в цій частині залишене без змін.

В матеріалах справи відсутні докази того, що позивач після прийняття Господарським судом м. Києва рішення від 01.03.2006 про відмову в задоволенні позову відповідача про розірвання договору оренди звертався до відповідача з проханням надати дозвіл на проведення капітального ремонту орендованого приміщення.

Позивач в позовній заяві просить суд зобов’язати відповідача усунути перешкоди у користуванні позивачем орендованим майном, а саме надати дозвіл на проведення позивачем капітального ремонту орендованого ним за договором оренди № 937 від 06.09.2004 нерухомого майна площею 850 кв. м., обґрунтовуючи свою вимогу ст. 776 ЦК України та п. 6 договору оренди № 937 від 06.09.2004.

Статтею 776 ЦК України встановлено, що поточний ремонт речі, переданої у найм, провадиться наймачем за його рахунок, якщо інше не встановлено договором або законом.

Капітальний ремонт речі, переданої у найм, провадиться наймодавцем за його рахунок, якщо інше не встановлено договором або законом. Капітальний ремонт провадиться у строк, встановлений договором.

Якщо строк не встановлений договором або ремонт викликаний невідкладною потребою, капітальний ремонт має бути проведений у розумний строк; якщо наймодавець не провів капітального ремонту речі, що перешкоджає її використанню відповідно до призначення та умов договору, наймач має право: відремонтувати річ, зарахувавши вартість ремонту в рахунок плати за користування річчю, або вимагати відшкодування вартості ремонту; вимагати розірвання договору та відшкодування збитків.

Договором оренди № 937 від 06.09.2004 не передбачено проведення в орендованому позивачем приміщенні капітального ремонту, а відповідно на відповідача не покладався і обов’язок його проведення.

Докази звернення позивача до відповідача з проханням провести капітальний ремонт в орендованому ним приміщенні та відмови останнього від проведення капітального ремонту в матеріалах справи відсутні. Не надав позивач і доказів звернення до власника спірного приміщення з проханням надати дозвіл на здійснення капітального ремонту орендованого ним майна.

В акті приймання-передачі від 06.09.2004 нерухомого майна площею 850,0 кв. м., розміщеного за адресою: м. Київ, вул. Гарматна, 10 в оренду позивачу жодних приміток щодо того, що спірне майно неможливо використовувати за призначенням і це майно потребує капітального ремонту сторонами зроблено не було. Отже, на час передачі відповідачем спірного майна в орендне користування позивачу, це майно знаходилось в задовільному стані, капітального ремонту не потребувало.

Відповідно до статті 33 ГПК України кожна сторона повинна довести ті обставини, на які вона посилається як на підставу своїх вимог і заперечень. Виходячи з цього, саме позивач повинен довести, що відповідач чинить йому перешкоди у користуванні орендованим майном, а також необхідність проведення саме капітального ремонту орендованого ним майна , оскільки, зокрема, строки експлуатації майна перевищують технологічні строки експлуатації цього майна, з урахуванням умов експлуатації.

Позивач зазначає, що попередній експертний висновок про технічний стан будинку по вул. Гарматній, 10 в м. Києві, проведений Науково-дослідним інститутом будівельного виробництва 10 липня 2006 року свідчить про те, що технічний стан орендованого ним майна є не придатний до експлуатації, тобто майно потребує капітального ремонту.

Разом з тим, оскільки позивач орендує за договором оренди № 937 від 06.09.2004 нерухоме майно, площею 850,0 кв. м., яке знаходиться в місті Києві , то відповідно до п. 10.4. Правил забудови м. Києва, затверджених рішенням Київської міської ради від 27.01.2005 № 11/2587 на капітальний ремонт окремих частин будинків (фасадів, покрівель, балконів, лоджій, цокольних і перших поверхів та підвалів без влаштування окремих власних входів з вулиці, без зміни будівельних габаритів, без зміни функцій житлового приміщення на нежитлове, виробниче або навпаки, капітальний ремонт горищ без влаштування мансард, опорядження фасадів (окрім об’єктів культурної спадщини) розпорядженням відповідної районної у місті Києві державної адміністрації надається дозвіл.

Для отримання дозволу на капітальний ремонт об’єктів, визначених п. 10.4., у т. ч. перепланування нежилих приміщень, замовнику необхідно мати такі документи: документи на право власності на будівлю (приміщення); згода власника (співвласників) будівлі на проведення відповідних робіт; коротка характеристика намірів замовника щодо проведення будівельних робіт (п. 10.6. Правил забудови м. Києва, затверджених рішенням Київської міської ради від 27.01.2005 № 11/2587 ).

Тобто, для здійснення позивачем капітального ремонту орендованого приміщення останньому необхідно звернутись з письмовою заявою до відповідної районної в м. Києві державної адміністрації, попередньо отримавши згоду власника приміщенням на здійснення капітального ремонту.

Відповідно до ст. 5 Закону України ”Про оренду державного та комунального майна” орендодавцями цілісних майнових комплексів підприємств, їх структурних підрозділів та нерухомого майна, а також майна, що не увійшло до статутних фондів господарських товариств, створених у процесі приватизації (корпоратизації), що є державною власністю є Фонд державного майна України, його регіональні відділення та представництва.

Отже, відповідач є лише орендодавцем спірного приміщення, а не його власником, а позивачу, як зазначалось вище, необхідно отримати згоду власника орендованого ним майна на здійснення капільного ремонту, яким, за даними відповідача, є Міністерство освіти і науки України.

Докази звернення позивача до власника спірного майна з проханням надати дозвіл на здійснення капільного ремонту орендованого ним приміщення в матеріалах справи відсутні.

Таким чином, оскільки в матеріалах справи відсутні документи, які б свідчили про те, що позивач звертався до відповідача з вимогою про здійснення капітального ремонту, докази звернення позивача до власника майна з проханням надати дозвіл на здійснення позивачем капітального ремонту приміщення в матеріалах справи також відсутні, то апеляційний господарський суд вважає, що господарський суд першої інстанції обґрунтовано відмовив позивачу в задоволенні позову.

Доводи позивача, викладені в апеляційній скарзі, апеляційним господарським судом не приймаються до уваги і не можуть бути підставою для скасування чи зміни рішення, оскільки не вбачається наявності обставин, що б свідчили про здійснення відповідачем дій, які б перешкоджали позивачу у користуванні орендованим ним приміщенням.

Враховуючи викладене, немає підстав визнати доводи позивача, викладені в апеляційній скарзі, переконливими та такими, що спростовують висновки місцевого господарського суду, а тому колегія суддів вважає, що при прийнятті рішення господарський суд першої інстанції вірно встановив фактичні обставини справи, ретельно дослідив наявні докази, дав їм належну оцінку та прийняв законне та обґрунтоване рішення у відповідності з вимогами матеріального та процесуального права.

ВСТАНОВИВ:

Керуючись ст.ст. 99, 101, 103, 105 ГПК України, Київський апеляційний господарський суд,-

ПОСТАНОВИВ:

1. Рішення Господарського суду м Києва від08.08.2006 у справі №2/318 залишити без змін, а апеляційну скаргу без задоволення.

Матеріали справи № 2/318 повернути до Господарського суду м. Києва.

Головуючий суддя                                                                      Губенко Н.М.

Судді                                                                                          Барицька Т.Л.

Ропій Л.М.