КИЇВСЬКИЙ АПЕЛЯЦІЙНИЙ ГОСПОДАРСЬКИЙ СУД
ПОСТАНОВА

ІМЕНЕМ УКРАЇНИ

05.09.2006                                                                                           № 30/268

Київський апеляційний господарський суд у складі колегії суддів:

головуючого:                              Моторного О.А.

суддів:                                         Кошіля В.В.

Зеленіна В.О.

при секретарі:                              Шумаєвій Ю.С.

За участю представників:

від позивача -Клокун Т.Г.,

від відповідача:          Поліщук В.В.,

розглянувши у відкритому судовому засіданні апеляційну скаргу Відкритого акціонерного товариства "Готельний комплекс "Либідь"

на рішення Господарського суду м.Києва від 15.06.2006

у справі № 30/268 (Ващенко Т.М.)

за позовом                               Товариства з обмеженою відповідальністю "Гольфстрімм"

до                                                   Відкритого акціонерного товариства "Готельний комплекс "Либідь"

третя особа відповідача

третя особа позивача

про                                                  визнання права на оренду

ВСТАНОВИВ:

Рішенням Господарського суду міста Києва від 15.06.2006 у справі № 30/268 позовні вимоги задоволено повністю. Визнано право позивача на оренду нежитлових приміщень загальною площею 1970 кв.м., розташованих на 2-му поверсі будівлі відповідача за адресою м. Київ, пл. Перемоги, 1, на підставі та у відповідності з умовами, що визначені Договором оренди № 2 від 24.04.2001. Стягнуто з відповідача на користь позивача 85 грн. державного мита та 118 грн. витрат на інформаційно-технічне забезпечення судового процесу.

Не погоджуючись із вказаним рішенням, відповідач звернувся з апеляційною скаргою до Київського апеляційного господарського суду, в якій просить рішення скасувати та прийняти постанову про відмову в позові в повному обсязі.

Позивач надав відзив на апеляційну скаргу, в якому просить апеляційну скаргу залишити без задоволення, а рішення суду першої інстанції - без змін.

Апеляційний господарський суд, розглянувши доводи апеляційної скарги, відзив на апеляційну скаргу, дослідивши наявні матеріали справи та заслухавши пояснення представників сторін, встановив наступне:

Згідно свідоцтва про право власності, виданого Головним управлінням житлового господарства та майна міста Київської міської державної адміністрації 24.12.1996, ВАТ ГК “Либідь” є власником будинку Готельного комплексу в цілому площею 14691,70 кв.м., який розташований в місті Києві за адресою: просп. Перемоги, 1.

Відповідно до протоколу № 39 Зборів правління ВАТ ГК “Либідь” від 03.08.2000 та установчого договору ТОВ “Вікторія-центр” нежитлові приміщення другого та частина третього поверху зазначеного готельного комплексу загальною площею 3083 кв.м. були передані до статутного фонду ТОВ “Вікторія-центр”, засновником якого виступив відповідач.

24.04.2001 між ТОВ “Гольфстрімм” (орендар) та ТОВ “Вікторія центр” (орендодавець) було укладено договір № 2, відповідно до умов якого орендодавець передав орендарю строком на 25 років нежилі приміщення загальною площею 2048 кв.м., що розташовані на 2-му поверсі будинку ВАТ “Готельний комплекс “Либідь” у м. Києві, площа Перемоги, 1.

Згідно акту прийому-передачі нежилих приміщень та площ від 01.05.2001 ТОВ “Вікторія центр” передало, а ТОВ “Гольфстрімм” прийняло нежилі приміщення та площі, розташовані в будинку Готелю “Либідь” за адресою: м. Київ, пл. Перемоги, 1 загальною площею 2048 кв.м. в стані, що потребує ремонту, реконструкції, оснащення, переобладнання, перепланування, інтер”єрних робіт.

Рішенням Голосіївського районного суду міста Києва від 28.07.2004, що набрало законної сили, визнано недійсним Установчий договір про створення та діяльність ТОВ “Вікторія центр” в частині входження в товариство співзасновником ВАТ ГК “Либідь” і внесення в статутний фонд новоствореного підприємства нежитлових приміщень 2-го поверху готелю “Либідь”, розташованих за адресою: м. Київ, пл. Перемоги, 1.

01.11.2004 між відповідачем (орендодавцем) та позивачем (орендарем) було укладено договір оренди нежитлових приміщень № 08/12/04/28л, згідно якого відповідач за актом від 01.11.2004 передав позивачу у платне володіння та користування строком на 11 місяців нежиле приміщення, загальною площею 1970 кв.м., розташоване на 2-му поверсі Готельного комплексу “Либідь” за адресою: м. Київ, площа Перемоги, 1.

Додатковою угодою № 1 від 31.08.2005 до договору оренди нежитлових приміщень № 08/12/04/28л від 01.11.2004, сторони розірвали 31.08.2005 договір оренди № 08/12/04/28л від 01.11.2004. Згідно акту приймання-передачі 31.08.2005 позивач передав, а відповідач прийняв об’єкт оренди в придатному стані.

01.09.2005 між відповідачем (орендодавцем) та позивачем (орендарем) було укладено договір оренди нежитлових приміщень № 01/09/05/110л, яким термін оренди встановлено з 01.09.2005 до 31.12.2005. Приміщення передано в оренду за актом приймання-передачі об’єкта оренди від 01.09.2005.

Після закінчення строку дії договору нежитлові приміщення повернуті від позивача до відповідача за актом приймання-передачі об’єкта оренди від 31.12.2005.

01.01.2006 між сторонами по справі було укладено договір оренди нежилих приміщень № 26/12/05/233л, термін оренди згідно якого був визначений з 01.01.2006 по 31.03.2006. Приміщення передано в оренду за актом приймання-передачі об’єкта оренди від 01.01.2006.

Суд першої інстанції зробив висновок про те, що договори оренди нежитлових приміщень від 01.11.2004, 01.09.2005 і від 01.01.2006 є удаваними договорами, укладеними сторонами з метою приховати оренду на строк більший за один рік.

Зазначені договори оренди суд першої інстанції вважає нікчемними договорами у зв’язку з недодержанням форми договору, оскільки загальний строк їх дії становить 17 місяців, а згідно ст. ст. 793-794 ЦК України для договорів найму будівлі або іншої капітальної споруди із строком дії на один рік і більше вимагається нотаріальне посвідчення і державна реєстрація.

Стосовно висновку суду першої інстанції про нікчемність договорів оренди нежилих приміщень від 01.11.2004, 01.09.2005, 01.01.2006 необхідно зазначити наступне.

Відповідно до ч. 2 ст. 215 ЦК України недійсним є правочин, якщо його недійсність встановлена законом (нікчемний правочин). У цьому разі визнання такого правочину недійсним судом не вимагається.

Відповідно до ч. 2 ст. 793 ЦК України договір найму будівлі або іншої капітальної споруди (їх окремої частини) строком на один рік і більше підлягає нотаріальному посвідченню.

Згідно ст. 794 ЦК України договір найму будівлі або іншої капітальної споруди (їх окремої частини), укладений на строк не менше одного року, підлягає державній реєстрації.

Відповідно до ст. 795 ЦК України передання наймачеві будівлі або іншої капітальної споруди (їх окремої частини) оформляється відповідним документом (актом), який підписується сторонами договору. З цього моменту починається обчислення строку договору найма, якщо інше не встановлено договором. Повернення наймачем предмета договору найму оформляється відповідним документом (актом), який підписується сторонами договору. З цього моменту договір найму припиняється.

Пунктами 4.1, 4.2 договору оренди нежилих приміщень від 01.11.2004 № 08/12/04/28л визначено, що термін оренди складає 11 місяців і розпочинається з моменту підписання Акту приймання-передачі. Пролонгація строку дії договору здійснюється за взаємною згодою сторін, шляхом укладення в письмовій формі відповідної угоди, яка підписується сторонами.

Як зазначалось вище, додатковою угодою № 1 від 31.08.2005 до договору оренди нежитлових приміщень № 08/12/04/28л від 01.11.2004, 31.08.2005 сторони розірвали договір, а приміщення передали за актом приймання-передачі.

Отже, договір оренди нежитлових приміщень № 08/12/04/28л від 01.11.2004 припинений відповідно до вимог ст. 795 ЦК України та п. 4.4.1 договору. Таким же чином припинені і інші договори оренди.

Враховуючи те, що нежитлові приміщення за договорами передавались та повертались згідно відповідних актів, у договорах чітко встановлені терміни їх дії, строки дії договорів не перевищували 1 року і їх дія не продовжувалась, а припинена відповідно до умов договору, договори оренди нежилих приміщень від 01.11.2004, 01.09.2005, 01.01.2006 є окремими самостійними правочинами, на підставі яких у сторін виникали відповідні права та обов’язки.

Оскільки жоден із договорів не був укладений строком на 1 рік чи більше, їх дія не продовжувалась, тому висновок суду першої інстанції про необхідність нотаріального посвідчення та державної реєстрації є помилковим.

Крім цього, суд першої інстанції, застосувавши до спірних правовідносин ч. 1 ст. 770 ЦК України, зробив висновок, що нежитлові приміщення, які є предметом оренди вибули із власності ТОВ “Вікторія -центр” внаслідок визнання недійсним Установчого договору; договір оренди № 2 є обов’язковим для нового власника ВАТ ГК “Либідь”, оскільки не визнаний нечинним; ТОВ “Вікторія-центр” отримало право на передачу нежитлових приміщень внаслідок дій відповідача.

Відповідно до ч. 1 ст. 770 ЦК України у разі зміни власника речі, переданої у найм, до нового власника переходять права та обов’язки наймодавця.

Апеляційний господарський суд вважає, що судом першої інстанції помилково застосовано до спірних правовідносин ч. 1 ст. 770 ЦК України, оскільки ТОВ “Вікторія-центр” не набуло право власності на спірні нежитлові приміщення і в період дії договору оренди не відбулося зміни власника речі.

Висновок апеляційного господарського суду про те, що ТОВ “Вікторія-центр” не набуло право власності на спірні нежитлові приміщення і в період дії договору оренди не відбулося зміни власника речі ґрунтується на рішенні Голосіївського районного суду міста Києва від 28.07.2004, яким визнано недійсним Установчий договір ТОВ “Вікторія центр” в частині внесення в статутний фонд спірних нежитлових приміщень.

Відповідно до ч. 4 ст. 35 ГПК України рішення суду з цивільної справи, що набрало законної сили, є обов’язковим для господарського суду щодо фактів, які встановлені судом і мають значення для вирішення спору.

Згідно листа Київського міського бюро технічної інвентаризації та реєстрації права власності на об’єкти нерухомого майна від 13.05.2004 № 19165, станом на 07.05.2004 (тобто до прийняття рішення Голосіївським районним судом міста Києва) нежилий будинок готелю, площею 14691,7 кв.м. по площі Перемоги, 1 на праві власності зареєстровано за відповідачем на підставі свідоцтва про право власності на майновий комплекс від 24.12.1996. Зазначений лист свідчить про те, що у ТОВ “Вікторія-центр” не було свідоцтва про право власності та за цим товариством не було зареєстровано право власності на передані до статутного фонду нежилі приміщення. Натомість, право власності зареєстровано за відповідачем з 1996 року.

Висновок суду першої інстанції про обов’язковість умов договору оренди № 2 від 24.04.2001 для ВАТ ГК “Либідь” у зв’язку з відсутністю доказів визнання його нечинним також є хибним, оскільки відсутність судового рішення про визнання недійсним спірного договору оренди не є підставою для покладення на відповідача, який не є стороною договору, обов’язків по цьому договору оренди.

Враховуючи викладене, колегія суддів вважає, що згідно ч. 1 ст. 770 ЦК України на відповідача не можуть бути покладені права та обов’язки, що визначені договором оренди №2 від 24.04.2001, тому в задоволенні позовних вимог про визнання права позивача на оренду нежитлових приміщень на підставі та у відповідності з умовами, що визначені Договором оренди № 2 від 24.04.2001 необхідно відмовити.

За таких обставин, апеляційна скарга Відкритого акціонерного товариства “Готельний комплекс “Либідь” підлягає задоволенню, а рішення Господарського суду міста Києва від 30.03.2006 у справі № 30/268 – скасуванню.

Відповідно до викладеного, керуючись ст. 49, ст. 101, п. 2 ст. 103, п. 3, п. 4 ч. 1 ст. 104, ст. 105 ГПК України, суд, -

ПОСТАНОВИВ:

1.          Апеляційну скаргу Відкритого акціонерного товариства “Готельний комплекс “Либідь” задовольнити.

2.           Рішення Господарського суду міста Києва від 15.06.2006 у справі № 30/268 скасувати.

3.          У задоволенні позовних вимог відмовити.

4.          Стягнути з Товариства з обмеженою відповідальністю “Гольфстрімм” (01135, м. Київ, площа Перемоги, 1, , р/р 35 в АБ “Національні інвестиції”, МФО 300498), а у випадку відсутності коштів – з будь-якого іншого рахунку, виявленого державним виконавцем під час виконання судового рішення, на користь Відкритого акціонерного товариства “Готельний комплекс “Либідь” (01135, м. Київ, площа Перемоги, 1, , р/р 501 в Філії АБ “Південний” в м. Києві, МФО 320917) 42,50 грн. відшкодування витрат за подання апеляційної скарги.

5.          Видати наказ. Видачу наказу доручити Господарському суду міста Києва.

6.          Матеріали справи № 30/268 повернути до Господарського суду міста Києва.

Головуючий суддя                                                                      Моторний О.А.

Судді                                                                                          Кошіль В.В.

Зеленін В.О.