КИЇВСЬКИЙ АПЕЛЯЦІЙНИЙ ГОСПОДАРСЬКИЙ СУД
ПОСТАНОВА

ІМЕНЕМ УКРАЇНИ

26.09.2006                                                                                           № 30/355

Київський апеляційний господарський суд у складі колегії суддів:

головуючого:                              Губенко Н.М.

суддів:                                         Барицької Т.Л.

Ропій Л.М.

при секретарі:

За участю представників:

від позивача -Чугайнова Т.О. (довіреність б/н від 10.01.2006

від відповідача - Грибков М.Є. (довіреність № 124 від 01.06.2006), Пономаренко В.М. - директор

розглянувши у відкритому судовому засіданні апеляційну скаргу Київського науково-методичног центру по охороні, реставрації та використанню пам"яток історії, культури і заповідних територій

на рішення Господарського суду м.Києва від 20.07.2006

у справі № 30/355 (Ващенко Т.М.)

за позовом                               Київського науково-методичного центру по охороні, реставрації та використанню пам"яток історії, культури і заповідних територій

до                                                   Товариствоа з обмеженою відповідальністю "Виробничо-комерційна фірма"Джерело-Д"

третя особа відповідача

третя особа позивача

про                                                  розірвання договору оренди

ВСТАНОВИВ:

Рішенням Господарського суду м.Києва від20.07.2006 у справі №30/355 в задоволенні позовних вимог відмовлено повністю.

Не погоджуючись з вищезазначеним рішенням, позивач звернувся до Київського апеляційного господарського суду з апеляційною скаргою, в якій просить рішення суду скасувати, оскільки вважає його прийнятим з порушенням норм матеріального та процесуального права. При цьому позивач зазначає, що приймаючи оскаржуване рішення господарський суд першої інстанції спирався на помилкові висновки про неможливість в судовому порядку розірвати договір оренди у зв’язку з несплатою орендних платежів, не проведення позивачем нової експертної оцінки, можливість позивача відмовитись від договору оренди та не направлення відповідачу додаткової угоди про зміну орендної плати. Також позивач зазначає, що в оскаржуваному рішенні вказано, що господарський суд не може посилатись на ст. ст. 651 та 782 ЦК України як на підставу розірвання в судовому порядку договору оренди у зв’язку з несплатою орендних платежів, однак відповідно до ст. 180 ГК України та ст. 762 ЦК України орендна плата та строки сплати орендної плати є істотними умовами договору оренди, а порушення термінів сплати орендних платежів, їх несплата є істотним порушенням договору зі сторони відповідача. Водночас ч. 1 ст. 783 передбачає розірвання договору найму на вимогу наймодавця якщо наймач користується річчю всупереч договору. А невнесення орендних платежів відповідачем суперечать даному договору оренди.

Також, позивач вказує на те, що договір оренди № 01/2004 від 01.01.2004 укладено на виконання рішення Київської міської ради від 23.12.2003 № 293/1168, у самому договорі в п. 9.4. зазначено, що одностороння відмова від договору не допускається, а п. 9.7. договору передбачено, що в разі невиконання сторонами своїх зобов’язань, договір може бути достроково розірваний за рішенням господарського суду. Тобто, позивач не мав можливості скористатись ст. 782 ЦК України, проте, відповідно до ч. 2 ст. 651, ст. 783 ЦК України та ст. 188 ГК України позивач має право звернутись до суду з вимогою розірвання даного договору оренди, що також підтверджується п. 3 ст. 26 Закону України ”Про оренду державного та комунального майна”.

Відповідач відзиву на апеляційну скаргу не надав, що відповідно до ст. 96 ГПК України не перешкоджає перегляду рішення господарського суду першої інстанції.

При розгляді апеляційної скарги були заслухані пояснення представників сторін, досліджені наявні матеріали справи та встановлено наступне.

Позивач подав до Господарського суду м. Києва позов про розірвання, укладеного з відповідачем, договору оренди № 01/2004 від 01.01.2004 на використання частини приміщень нежитлового будинку – нововиявленої пам’ятки архітектури за адресою: вул. Андріївський узвіз, 5/31, загальною площею 192,80 кв. м. та повернення об’єкту оренди позивачу за актом приймання-передачі в стані, в якому перебував об’єкт оренди на момент передачі його в оренду, з урахуванням всіх здійснених орендарем поліпшень, які неможливо відокремити від об’єкта оренди без заподіяння йому шкоди.

В ході розгляду справи в господарському суді першої інстанції позивач уточнив позовні вимоги та просив господарський суд першої інстанції розірвати укладений з відповідачем договір оренди № 01/2004 від 01.01.2004 на використання частини приміщень нежитлового будинку – нововиявленої пам’ятки архітектури за адресою: вул. Андріївський узвіз, 5/31, загальною площею 192,80 кв. м. та зобов’язати відповідача звільнити займані ним на підставі договору оренди № 01/2004 від 01.01.2004 приміщення нежитлового будинку нововиявленої пам’ятки архітектури, загальною площею 192,80 кв. м. за адресою: вул. Андріївський узвіз, 5/31 і повернути об’єкт оренди позивачу.

Рішенням господарського суду першої інстанції в задоволенні позовних вимог відмовлено повністю.

Рішення суду мотивоване тим, що позивачем у встановленому порядку відповідно до вимог чинного законодавства України не було внесено змін у договір оренди щодо зміни орендної плати; відповідно до ст. 783 ЦК України невиконання умов договору щодо внесення орендних платежів не може бути підставою для його розірвання в судовому порядку; господарський суд не може посилатись на ст. 651 ЦК України як на підставу розірвання в судовому порядку договору оренди у зв’язку з несплатою орендних платежів, оскільки ч. 3 цієї статті, та ст. 782 ЦК України встановлюють для таких випадків право на відмову від договору, а також право вимагати повернення орендованого майна.

Апеляційний господарський суд не погоджується із вказаним висновком господарського суду першої інстанції з огляду на викладене.

Як вбачається з матеріалів справи 01.01.2004 між позивачем та відповідачем був укладений договір оренди № 01/2004 від 01.01.2004 на використання частини приміщень нежитлового будинку – нововиявленої пам’ятки архітектури за адресою: вул. Андріївський узвіз, 5/31 (далі договір оренди) за умовами якого позивач, як орендодавець, на підставі рішення Київради від 23.12.2003 № 293/1168 ”Про передачу в тимчасове користування на умовах оренди нежилих приміщень, продовження термінів дії договорів оренди нежилих приміщень, дозвіл на встановлення пільгової оплати та зміни орендних ставок” передав, а відповідач, як орендар, прийняв в оренду частину приміщень нежитлового будинку нововиявленої пам’ятки архітектури загальною площею 192,80 кв. м. за адресою: Андріївський узвіз, 5/31 для розміщення кафе (без реалізації горілчаних виробів) (п. 1.1.).

Згідно із п. 9.1. договору оренди цей договір вступає в силу з моменту підписання його сторонами і діє з 01.01.2004 по 31.12.2006.

Відповідно до п. 3.1. договору оренди за користування об’єктом оренди відповідач сплачує позивачу орендну плату, розрахунок якої здійснюється на підставі рішення Київради від 05.07.2001 № 366/1342. Місячний розмір орендної плати згідно з розрахунком, який є невід’ємною частиною цього договору, на дату підписання договору становить 3 259,58 грн. в т.ч. ПДВ 543,26 грн.. Розмір орендної плати за кожний наступний визначається з урахуванням індексу інфляції за поточний місяць.

Орендна плата сплачується відповідачем незалежно від наслідків господарської діяльності відповідача щомісячно, не пізніше 10 числа поточного місяця наступного за місяцем, за який проводиться розрахунок (п. 3.5. договору оренди).

Матеріали справи свідчать, що відповідач станом на час звернення позивача з даним позовом свої зобов’язання за договором оренди належним чином не виконував, своєчасно не сплачував орендну плату, як передбачено умовами договору оренди, остання сплата орендних платежів була здійсненна ним у червні 2005 року, сплата орендної плати за липень 2005 року – березень 2006 року відсутня, тобто відповідач порушував умови договору оренди щодо сплати орендної плати протягом тривалого періоду.

Згідно із п. 3 ст. 26 Закону України ”Про оренду державного та комунального майна” договір оренди може бути розірвано за погодженням сторін. На вимогу однієї із сторін договір оренди може бути достроково розірвано за рішенням суду, арбітражного суду у разі невиконання сторонами своїх зобов’язань та з інших підстав, передбачених законодавчими актами України.

Частиною 3 ст. 291 ГК України передбачено, що договір оренди може бути розірваний за згодою сторін. На вимогу однієї із сторін договір оренди може бути достроково розірваний з підстав, передбачених Цивільним кодексом України для розірвання договору найму в порядку, встановленому статтею 188 ГК України.

Згідно із ст. 783 ЦК України наймодавець має право вимагати розірвання договору найму, якщо: наймач користується річчю всупереч договору або призначенню речі; наймач без дозволу наймодавця передав річ у користування іншій особі; наймач своєю недбалою поведінкою створює загрозу пошкодження речі; наймач не приступив до проведення капітального ремонту речі, якщо обов’язок проведення капітального ремонту був покладений на наймача.

Відповідно до ст. 651 ЦК України зміна або розірвання договору допускається лише за згодою сторін, якщо інше не встановлено договором або законом; договір може бути змінено або розірвано за рішенням суду на вимогу однієї із сторін у разі істотного порушення договору другою стороною та в інших випадках, встановлених договором або законом.

Пунктом 5.2. договору оренди передбачено, що у разі несплати відповідачем орендної плати протягом 3 місяців з дня закінчення строку платежу, позивач має право порушити справу в господарському суді про дострокове розірвання договору та примусове виселення відповідача.

Однією з підстав розірвання договору найму на вимогу наймодавця, передбачених ст. 783 ЦК України, є користування річчю наймачем всупереч договору.

Пунктом 9.7. договору оренди сторони передбачили, що на вимогу однієї із сторін договір може бути достроково розірвано за рішенням господарського суду в разі невиконання сторонами своїх зобов’язань та з інших підстав, передбачених законодавчими актами України.

Згідно із п. 4.2. договору оренди відповідач зобов’язаний вносити орендні платежі своєчасно і в повному обсязі.

Статтями 26, 27 Закону України "Про оренду державного та комунального майна" встановлено, що у разі невиконання сторонам своїх зобов’язань та з інших підстав, передбачених законодавчими актами України на вимогу однієї із сторін договір оренди може бути достроково розірвано за рішенням арбітражного суду, а у разі розірвання договору оренди, орендар зобов’язаний повернути орендодавцеві об’єкт оренди.

Матеріалами справи доведено, що відповідач користувався приміщенням з порушенням умов договору оренди в частині своєчасної (щомісячної) та у повному обсязі сплати орендної плати за користування орендованим приміщенням.

З огляду на викладене, висновок господарського суду першої інстанції щодо того, що відповідно до ст. 783 ЦК України невиконання умов договору щодо внесення орендних платежів не може бути підставою для його розірвання є неправомірним.

Слід також зазначити, що господарський суд першої інстанції відмовляючи в задоволенні позову про розірвання договору оренди з підстав несплати відповідачем орендної плати належним чином не дослідив сплату відповідачем орендної плати та умови договору оренди щодо розірвання договору оренди з підстав невиконання відповідачем своїх зобов’язань щодо своєчасної (щомісячної) та у повному обсязі сплати орендної плати.

Відповідно до п. п. 2, 3 ст. 188 ГК України сторона договору, яка вважає за необхідне змінити або розірвати договір, повинна надіслати пропозиції про це другій стороні за договором; сторона договору, яка одержала пропозицію про зміну чи розірвання договору, у двадцятиденний строк після одержання пропозиції повідомляє другу сторону про результати її розгляду.

22.02.2006 позивач, керуючись умовами договору оренди та ст. 188 ГК України, направив відповідачу лист-пропозицію за вих. № 84, в якому запропонував останньому, в разі несплати заборгованості, розірвати договір оренди, отримання даного листа відповідачем підтверджується розпискою заступника директора Гори Н.В. від 22.02.2006, що міститься в матеріалах справи.

Відповідь відповідача на вказану пропозицію в матеріалах справи відсутня.

На підставі викладеного, апеляційний господарський суд дійшов висновку про обґрунтованість вимог позивача про дострокове розірвання договору оренди, втрати у зв’язку з цим відповідачем статусу орендаря, відсутності доказів підтвердження права найму останнім спірного приміщення, а отже й про його виселення.

Апеляційний господарський суд вважає, що висновок господарського суду першої інстанції щодо того, що позивачем у встановленому законом порядку відповідно до вимог чинного законодавства не було внесено змін у договір оренди щодо розміру орендної плати не може бути підставою для відмови у задоволенні вимоги позивача про розірвання договору, оскільки підставою для розірвання договору оренди позивач зазначав несплату відповідачем орендної плати за період (з 2005 року по березень 2006 року), за який розмір орендної плати був погоджений сторонами.

Посилання відповідача на те, що провадження у даній справі підлягає припиненню, оскільки у травні 2005 року позивач вже звертався до господарського суду першої інстанції з позовом до відповідача про розірвання договору оренди № 01/2004 від 01.01.2004 і рішенням Господарського суду м. Києва від 02.08.2005 у справі № 48/217 позивачу було відмовлено в задоволенні позову повністю, апеляційний господарський суд не приймає до уваги, оскільки відповідно до ст. 80 ГПК України господарський суд припиняє провадження у справі, якщо є рішення господарського суду або іншого органу, який в межах своєї компетенції вирішив господарський спір між тими ж сторонами, про той же предмет і з тих же підстав. У даній справі підставою для розірвання договору оренди № 01/2004 від 01.01.2004 позивач вказував несплату відповідачем орендної плати за період 2005 року по березень 2006 року , а як вбачається з рішення Господарського суду м. Києва від 02.08.2005 у справі № 48/217 підставою для розірвання договору оренди № 01/2004 від 01.01.2004 у справі № 48/217 позивачем був зазначений інший період протягом якого відповідач не сплачував орендну плату.

Таким чином, оскільки несплата відповідачем орендної плати у визначених договором оренди розмірах та строках свідчить про неналежне виконання умов цього договору та несплату відповідачем орендної плати протягом трьох місяців, а це, в свою чергу, є підставою для дострокового розірвання договору оренди на вимогу орендодавця, то апеляційний господарський суд дійшов висновку, що господарський суд першої інстанції необґрунтовано прийняв рішення про відмову в задоволенні вимог позивача про дострокове розірвання договору оренди та зобов’язання відповідача звільнити орендоване ним приміщення.

Враховуючи викладене, колегія суддів дійшла висновку про скасування рішення господарського суду першої інстанції та задоволення позову повністю.

Керуючись ст. ст. 99, 101, 103 - 105 ГПК України, суд -

ПОСТАНОВИВ:

1. Рішення Господарського суду м Києва від 20.07.2006 у справі № 30/355 скасувати.

Позов задовольнити.

Розірвати договір оренди № 01/2004 від 01.01.2004, укладений між Київським науково-методичним центром по охороні, реставрації та використанню пам’яток історії, культури і заповідних територій (04070, м. Київ, вул. Спаська, 12; код 21507625) та Товариством з обмеженою відповідальністю ”Виробничо-комерційна фірма ”Джерело - Д” (03123, вул. Р. Роллана, 11, кв. 66; код 21489882).

Зобов’язати Товариство з обмеженою відповідальністю ”Виробничо-комерційна фірма ”Джерело - Д” (03123, вул. Р. Роллана, 11, кв. 66; код 21489882) звільнити займані ним на підставі договору оренди № 01/2004 від 01.01.2004 приміщення нежитлового будинку нововиявленої пам’ятки архітектури загальною площею 192,80 кв. м., що розташоване за адресою: Андріївський узвіз, 5/31 і повернути його Київському науково-методичному центру по охороні, реставрації та використанню пам’яток історії, культури і заповідних територій (04070, м. Київ, вул. Спаська, 12; код 21507625).

Стягнути з Товариство з обмеженою відповідальністю ”Виробничо-комерційна фірма ”Джерело - Д” (03123, вул. Р. Роллана, 11, кв. 66; код 21489882) на користь Київського науково-методичного центру по охороні, реставрації та використанню пам’яток історії, культури і заповідних територій (04070, м. Київ, вул. Спаська, 12; код 21507625) 85,00 грн. державного мита, сплаченого за подання позовної заяви та 118 грн. витрат на інформаційно-технічне забезпечення судового процесу.

Стягнути з Товариства з обмеженою відповідальністю ”Виробничо-комерційна фірма ”Джерело - Д” (03123, вул. Р. Роллана, 11, кв. 66; код 21489882) на користь Київського науково-методичного центру по охороні, реставрації та використанню пам’яток історії, культури і заповідних територій (04070, м. Київ, вул. Спаська, 12; код 21507625) 42,50 грн. державного мита, сплаченого за подання апеляційної скарги.

Видачу наказів доручити Господарському суду м. Києва.

Матеріали справи № 30/355 повернути до Господарського суду м. Києва.

Головуючий суддя                                                                      Губенко Н.М.

Судді                                                                                          Барицька Т.Л.

Ропій Л.М.