КИЇВСЬКИЙ АПЕЛЯЦІЙНИЙ ГОСПОДАРСЬКИЙ СУД
ПОСТАНОВА

ІМЕНЕМ УКРАЇНИ

20.06.2006                                                                                           № 4/50

Київський апеляційний господарський суд у складі колегії суддів:

головуючого:                              Брайка А.І.

суддів:                                         Бившевої Л.І.

Розваляєвої Т.С.

при секретарі:                              Вакуленко А.В.

За участю представників:

від позивача –Сіпунової С. С.,

від відповідача – Петрика С. А., Кузнєцова О. В.,

від третьої особи-1 – не з’явились,

від третьої особи-1 – Мандрика В. Ф.,

розглянувши у відкритому судовому засіданні апеляційну скаргу Товариство з обмеженою відповідальністю "Домініон-С"

на рішення Господарського суду м.Києва від 04.04.2006

у справі № 4/50 (Борисенко І.І.)

за позовом                               Регіональне відділення Фонду державного майна України по м.Києву

до                                                   Товариство з обмеженою відповідальністю "Домініон-С"

третя особа відповідача           ДП "Науково-виробниче природоохоронне об"єднання"

Міністерство охорони навколишнього природного середовища України

про                                                  розірвання договору та виселення

ВСТАНОВИВ:

Рішенням Господарського суду міста Києва від 04.04.2006р. у справі № 4/50 позов задоволено повністю.

Відповідач, не погоджуючись з вказаним рішенням, звернувся з апеляційною скаргою, в якій просить його скасувати. В апеляційній скарзі та уточненні до неї апелянт зазначив, що висновки суду, викладені в оспорюваному рішенні, не відповідають обставинам справи; судом неправильно застосовано норми матеріального та процесуального права; протягом серпня, вересня, листопада, грудня 2005 року, січня, лютого 2006 року третя особа-1 не допускала відповідача до користування орендованими приміщеннями; фактично відповідач користувався орендованим майном лише у жовтні та протягом декількох днів листопада 2005 року; факт ненадання приміщень відповідачу підтверджується листом третьої особи-1 від 02.09.2005р. № 138; відповідач звертався до позивача з претензією з приводу неможливості користуватися орендованими приміщеннями, проте позивач не вчинив жодних дій для усунення перешкод у користуванні орендованим майном; будь-яких робіт по переплануванню орендованих приміщень відповідач не проводив; на виконання п. 5.5. договору оренди відповідач застрахував орендоване майно, а тому завдані пожежею збитки мають бути відшкодовані страховою компанією; прорубка окремого входу в орендоване приміщення з вулиці відповідачем не проводилась, зазначений вихід був зроблений співробітниками третьої особи-1.

Позивач відзиву на апеляційну скаргу не надав.

У відзиві на апеляційну скаргу третя особа-1 заперечувала проти вимог апелянта, зазначивши, що з 02.08.2005р. відповідач без перешкод користувався орендованими приміщенням; внаслідок порушення відповідачем умов договору оренди № 2034 від 02.08.2005р. вказаний договір підлягає розірванню.

У відзиві на апеляційну скаргу третя особа-2 просила спірне рішення місцевого господарського суду залишити без змін, а апеляційну скаргу без задоволення, з огляду на те, що відповідачем неодноразово порушувались умови договору оренди, а саме: відповідач не виконує обов’язки щодо сплати орендної плати, не відшкодовує витрати на утримання орендованого майна, здійснює переобладнання орендованих приміщень без згоди орендодавця тощо.

Апеляційним господарським судом встановлено, що 02.08.2005р. між Регіональним відділенням Фонду держаного майна України по м. Києву (орендодавець) та Товариством з обмеженою відповідальністю “Домініон-С” (орендар) укладено договір оренди № 2034 нерухомого майна, що належить до державної власності. Відповідно до п. п. 1.1., 3.1., 3.3., 10.1. вказаного договору орендодавець передає, а орендар приймає в строкове платне користування державне нерухоме майно, загальною площею 3111,1 кв. м, розміщене за адресою: м. Київ, вул. Урицького, 35, - що знаходиться на балансі Державного підприємства “Науково-виробниче природоохоронне об’єднання”; орендна плата визначається на підставі Методики розрахунку орендної плати, затвердженої Кабінетом міністрів України, і становить без ПДВ за базовий місяць розрахунку – червень 2005 року - 28 945 грн. 24 коп.; нарахування ПДВ на суму орендної плати здійснюється в порядку, визначеному чинним законодавством; перерахування здійснюється орендарем самостійно до 10 числа місяця, наступного за звітним, з нарахуванням щомісячного індексу інфляції таким чином: 70% орендної плати перераховується орендарем до державного бюджету, 30% орендної плати перераховується орендарем на розрахунковий рахунок балансоутримувача; цей договір укладено строком на 3 роки, що діє з 02.08.2005р. до 02.08.2008р.

30.12.2005р. Регіональне відділення Фонду державного майна України по м. Києву звернулось з позовом до Товариства з обмеженою відповідальністю “Домініон-С”, треті особи: Державне підприємство “Науково-виробниче природоохоронне об’єднання” (третя особа-1), Міністерство охорони навколишнього природного середовища України (третя особа-2) про розірвання договору оренди № 2034 від 02.08.2005р.; виселення відповідача з приміщення площею 3111,1 кв. м, розташованого за адресою: м. Київ, вул. Урицького, 35; зобов’язання відповідача передати спірне приміщення позивачеві за актом прийому-передачі. В обґрунтування своїх вимог позивач посилався на ст. ст. 188, 291, 175, 283, 193 ГК України, п. 1 ст. 611 ЦК України, зазначивши при цьому, що 02.08.2005р. між позивачем та відповідачем було укладено договір оренди № 2034; умови вказаного договору стосовно внесення орендної плати відповідач належним чином не виконує; в порушення п. 6.2. договору відповідач без погодження з орендодавцем та балансоутримувачем розпочав роботи по переплануванню орендованих приміщень; в ході ремонтних робіт виникла пожежа, внаслідок якої були знищені лабораторія міського господарства, матеріальний склад Управління капітального будівництва та матеріально-технічного забезпечення, що знаходяться в приміщенні Мінприроди; позивач звертався до відповідача з пропозицією про розірвання спірного договору (лист № 30-04/9120 від 08.12.2005р.).

У відзиві на позовну заяву відповідач заперечував проти позовних вимог з огляду на те, що протягом серпня, вересня, листопада, грудня 2005 року, січня, лютого 2006 року третя особа-1 не допускала позивача до користування орендованими приміщеннями; факт ненадання приміщень відповідачу до 02.09.2005р. підтверджується листом третьої особи-1 від 02.09.2005р. № 138; відповідач неодноразово повідомляв позивача про відсутність можливості користуватися орендованими приміщеннями, проте позивач не вчинив жодних заходів, спрямованих на усунення перешкод у користуванні орендованим майном; орендна плата за серпень, вересень, жовтень 2005 року була сплачена відповідачем в повному обсязі; копії платіжних доручень про сплату орендної плати подавались позивачеві представником відповідача; будь-яких робіт по переплануванню орендованих приміщень відповідач не проводив; в жовтні 2005 року відповідач лише почав проводити підготовку до проведення ремонтних робіт, які на підставі п. 5.4. договору оренди є обов’язком відповідача; згода третьої особи-1 на проведення ремонтних робіт в орендованому приміщення підтверджується листом відповідача № 25 від 14.10.2005р., на якому директором третьої особи-1 було вчинено відповідну резолюцію; ані лабораторія Інституту міського господарства, ані матеріальний склад Управління капітального будівництва та матеріально-технічного забезпечення пожежею пошкоджені не були.

У відзиві на позовну заяву третя особа-2 підтримала позовні вимоги, зазначивши при цьому, що відповідач порушує п. п. 3.1., 3.3., 3.5., 6.2, 5.3., 5.4., 5.6., 5.9. договору оренди № 2034 від 02.08.2005р., в зв’язку з чим даний договір підлягає розірванню; у відповідності до п. 5.8 договору оренди № 2034 між третьою особою-1 та відповідач було укладено договір про відшкодування витрат балансоутримувача на утримання орендованого майна та надання комунальних послуг орендарю; в порушення умов вказаного договору відповідач з серпня 2005 року не сплачує грошові кошти за надані йому комунальні послуги; в порушення п. 6.2. договору оренди № 2034 від 02.08.2005р. відповідач без згоди орендодавця проводив реконструкцію орендованого приміщення; через недотримання відповідачем правил пожежної безпеки та правил експлуатації інженерних мереж 04.11.2005р. в орендованому приміщені виникла пожежа, внаслідок якої було пошкоджено електропостачання, зв’язок, водопостачання.

Третя особа-1 відзиву на позовну заяву не надала.

Рішенням Господарського суду міста Києва від 04.04.2006р. у справі № 4/50 позов задоволено повністю.

Апеляційний господарський суд, заслухавши представників сторін та третьої особи, дослідивши матеріали справи, вважає, що апеляційна скарга задоволенню не підлягає, враховуючи наступне.

Відповідно до абз. 2 ст.1 Закону України “Про оренду державного та комунального майна” цей закон регулює майнові відносини між орендодавцями та орендарями щодо господарського використання державного майна, майна, що належить Автономній Республіці Крим або перебуває у комунальній власності.

Об’єктом договору оренди № 2034 від 02.08.2005р. є нерухоме майно, що належить до державної власності.

Таким чином дія вказаного Закону поширюється на спірні відносини сторін.

Згідно із ст. 2 Закону України “Про оренду державного та комунального майна” орендою є засноване на договорі строкове платне користування майном, необхідним орендареві для здійснення підприємницької та іншої діяльності.

Як встановлено апеляційним господарським судом, 02.08.2005р. між позивачем та відповідачем було укладено договір оренди № 2034.

02.08.2005р. на виконання умов зазначеного договору регіональне відділення Фонду держаного майна України по м. Києву (орендодавець) передало, а ТзОВ “Домініон-С” (орендар) прийняло в користування нерухоме майно, загальною площею 3111,1 кв. м, яке знаходиться в м. Києві на вул. Урицького, 35. Вказаний факт підтверджується актом прийому-передачі, копія якого наявна в матеріалах справи.

Пунктами 3.3., 5.2., 5.6. договору № 2034 від 02.08.2005р. встановлено, що перерахування орендної плати здійснюється орендарем самостійно до 10 числа місяця, наступного за звітним з нарахуванням щомісячного індексу інфляції таким чином: 70% орендної плати перераховується орендарем до державного бюджету, 30% орендної плати перераховується орендарем на розрахунковий рахунок балансоутримувача; орендар зобов’язується своєчасно та в повному обсязі сплачувати орендну плату; орендар подає регіональному відділенню ФДМ України по м. Києву копії платіжних доручень з поміткою банку про перерахування орендної плати до Державного бюджету України та на розрахункових рахунок балансоутримувача до 12 числа кожного місяця, наступного за звітним; відповідальність за достовірність інформації покладається на директора та головного бухгалтера орендаря.

Відповідно до ч. 3 ст. 18 Закону України “Про оренду державного та комунального майна” орендар зобов'язаний вносити орендну плату своєчасно і у повному обсязі.

Вказана стаття кореспондується також із ст. ст. 526, 525 ЦК України, якими передбачено, що зобов'язання має виконуватися належним чином відповідно до умов договору та вимог цього Кодексу, інших актів цивільного законодавства, а за відсутності таких умов та вимог - відповідно до звичаїв ділового обороту або інших вимог, що звичайно ставляться; одностороння відмова від зобов’язання або одностороння зміна його умов не допускається, якщо інше не встановлено договором або законом.

Проте з матеріалів справи вбачається, що відповідачем обов’язки за договором № 2034 від 02.08.2005р. стосовно сплати орендних платежів належним чином не виконувались: орендні платежі за серпень, вересень, жовтень 2005 року сплачувались з пропуском строку, встановленого п. 3.3 договору.

Відповідно до п. 6.2. договору № 2034 від 02.08.2005р. орендар має право з письмового дозволу орендодавця вносити зміни до складу орендованого майна, проводити реконструкцію, технічне переозброєння, що зумовлює підвищення його вартості.

Орендар має право за погодженням з орендодавцем, якщо інше не передбачено договором оренди, за рахунок власних коштів здійснювати реконструкцію, технічне переоснащення, поліпшення орендованого майна (абз. 4 ч. 3 ст. 23 Закону України “Про оренду державного та комунального майна”).

При цьому згода орендодавця на реконструкцію, переоснащення чи поліпшення орендованого майна може бути втілена у повну документальну форму, якщо ці дії не передбачені у самому договорі оренди.

З матеріалів справи вбачається, що відповідач провів реконструкцію орендованого майна, а саме: здійснив прорубку окремого входу в приміщення з вулиці. Вказаний факт зафіксований в акті від 01.11.2005р. (копія знаходиться в матеріалах справи).

Проте в матеріалах справи відсутні, а відповідачем не надані належні докази письмового дозволу орендодавця та проведення такої реконструкції.

Частиною 2 ст. 18 Закону України “Про оренду державного та комунального майна” встановлено, що орендар зобов'язаний використовувати та зберігати орендоване майно відповідно до умов договору, запобігати його пошкодженню, псуванню.

Вказане положення закріплено також і в п. 5.3. договору № 2034 від 02.08.2005р., відповідно до якого орендар зобов’язується забезпечити збереження орендованого майна, запобігати його пошкодженню і псуванню, утримувати орендоване майно в порядку, передбаченому санітарними нормами та правилами пожежної безпеки відповідно до вимог Правил пожежної безпеки.

Однак 03.11.2005р. в орендованому приміщенні, розташованому в підвалі адміністративного будинку № 1 по вул. Урицького, 35, виникла пожежа, в результаті якої були пошкоджені приміщення Міністерства охорони навколишнього природного середовища України. Комісією в складі: інспектора Солом’янського РУГУ МНС України в м. Києві, громадянина Коржневського С. В., заступника директора ТзОВ “Домініон-С” Кузнєцова О. В., слідчого РУГУ МВС України Йовенко І. І. було встановлено, що причиною пожежі в орендованих приміщеннях стало порушення правил пожежної безпеки при проведенні орендарем будівельних робіт (акт про пожежу від 03.11.2005р.).

Згідно із п. 3 ст. 26 Закону України “Про оренду державного та комунального майна” договір оренди може бути розірвано за погодженням сторін; на вимогу однієї із сторін договір оренди може бути достроково розірвано за рішенням суду, арбітражного суду у разі невиконання сторонами своїх зобов'язань та з інших підстав, передбачених законодавчими актами України.

Пунктом 8.2. договору № 2034 від 02.08.2005р. передбачено, що орендодавець має право виступати з ініціативою щодо внесення змін до цього договору або його розірвання в разі погіршення стану орендованого майна, внаслідок невиконання або неналежного виконання умов цього договору.

На виконання зазначеного пункту договору позивач звертався до відповідача з пропозицією про розірвання договору оренди № 2034 від 02.08.2005р. ( лист № 30-04/9120 від 08.12.2005р.).

Враховуючи викладене, апеляційний господарський суд дійшов висновку, що позовні вимоги про дострокове розірвання договору оренди № 2034 від 02.08.2005р. обґрунтовані та підлягають задоволенню, а рішення місцевого господарського суду прийнято з врахуванням фактичних обставин справи та ґрунтується на нормах чинного законодавства

Згідно із ст. ст. 33, 34 ГПК України кожна сторона повинна довести ті обставини, на які вона посилається як на підставу своїх вимог і заперечень. Докази подаються сторонами та іншими учасниками процесу. Господарський суд приймає тільки ті докази, які мають значення для справи. Обставини справи, які відповідно до законодавства повинні бути підтверджені певними засобами доказування, не можуть підтверджуватись іншими засобами доказування.

Апелянт в порушення вимог ст. ст. 33, 34 ГПК України жодними доказами не підтвердив факт належного виконання умов спірного договору оренди, а тому доводи апеляційної скарги внаслідок їх безпідставності та декларативності не заслуговують на увагу і не можуть бути підставою для зміни або скасування рішення, прийнятого господарським судом першої інстанції.

Керуючись ст.ст. 101-105 ГПК України, Київський апеляційний господарський суд,-

ПОСТАНОВИВ:

Рішення господарського суду міста Києва від 04.04.2006р. у справі №4/50 залишити без змін, а апеляційну скаргу – без задоволення.

Головуючий суддя                                                                      Брайко А.І.

Судді                                                                                          Бившева Л.І.

Розваляєва Т.С.

26.06.06 (відправлено)