議案名稱：「公寓大廈管理條例部分條文修正草案」，請審議案。
案由：本院委員李貴敏、陳鎮湘、詹凱臣、楊應雄、謝國樑、王惠美等21人，鑑於公寓大廈管理條例應以調和住戶與公共利益為宗旨，惟現行規範多側重住戶之義務，而忽略住戶之合法使用、收益與處分等權益。茲為避免公寓大廈管理負責人或管理委員會以保護全體住戶權益為名過度干預或侵害住戶權益，爰提案修正公寓大廈管理條例部分條文。明定對住戶之權利限制應以「合理範圍」為限；並明定管理負責人或管理委員會介入、限制住戶權益之權限範圍，及增訂其侵害住戶權益之損害賠償及行政責任，以確保個別住戶之合法權益。是否有當，敬請　公決。
說明：一、公寓大廈管理條例應以調和公寓大廈「全體住戶之安寧、安全及衛生之居住利益」與「個別住戶使用權益」為宗旨，此觀現行條例第六條第一項第一款規定：「住戶應遵守下列事項：一、於維護、修繕專有部分、約定專用部分或行使其權利時，不得妨害其他住戶之安寧、安全及衛生」即明。然而，住戶之「安寧、安全及衛生」利益不應無限上綱，管理委員會（下稱「管委會」）亦不得動輒以之為由，任意限制住戶之權益。
二、依現行「公寓大廈管理條例」第六條第一項第四款之規定，住戶若為維護、修繕專有部分、約定專用部分或設置管線而有使用共用部分之必要者，需經管理負責人或管委會同意後始得為之。茲為避免管理負責人或管委會濫權或消極任事（例如：未及時行使同意權），致損害住戶權益，特增訂第六條條第三項，明定管理負責人或管委會，若無具體情事足認該共有部分之使用將損害其他住戶之安寧、安全或衛生時，不得拒絕住戶之請求。
三、另外，為避免管理委員會將公寓大廈之「安寧、安全及衛生」無限上綱，特增訂第六條第四項，明定「安寧、安全及衛生」應以維護、修繕或利用之需求、方法及客觀情事而具體認定「合理」之範圍。
四、又，本法第六條第一項已逐款明定住戶應遵行之義務，倘若住戶已遵行前開義務，管理委員會即不得再以任何理由或形式限制住戶權益，故增訂本法第三十六條第二項，禁止管委會自行以任何理由或形式妨礙住戶行使權利。
五、此外，鑑於公寓大廈之區分所有人數如在十人以下時，召開會議及協商之困難度顯然較低。茲為確保區分所有人之合法權益，爰增列第三十六條第三項，明定管理委員會執行職務於妨礙區分所有人權益前，應先經該受影響之區分所有人同意，以避免不必要之爭端及社會資源之浪費。
六、另，為規範管委會違法之行為，爰新增第三十六條之一，明定管委會成員違反第三十六條第二項之規定致生損害於他人者，應付連帶損害賠償責任，以保障住戶權益。但未參與決議之管委會成員應免其責任。又為避免反對違法決議之管委會成員須為其反對之決議負責，第三十六條之一後段特仿照公司法第一百九十三條第二項規定，凡參與違法決議之管委會成員得以紀錄或書面證明其曾異議者，即免其責任。
七、公寓大廈倘僅設置管理負責人者，其職務行使之界限應與管委會同，故茲為配合增訂第三十六條之一，修訂第四十條。
八、又鑑於民事損害賠償責任之規定雖可保障住戶權益，然因民事求償程序繁複、緩慢，無法迅速維護住戶權益，爰另增第四十八條第五款之行政罰鍰規定，使主管機關得以快速介入糾紛，確維住戶權益。
提案單位/提案委員：本院委員李貴敏等21人
提案人：李貴敏
陳鎮湘
詹凱臣
楊應雄
謝國樑
王惠美
連署人：孔文吉
何欣純
林正二
黃偉哲
王育敏
楊玉欣
蘇清泉
蔣乃辛
林鴻池
鄭汝芬
吳育仁
顏寬恒
呂玉玲
張慶忠
黃志雄
提案來源：委員提案
議案類別：法律案
屆：第8屆
會議：第8屆第3會期第7次會議
提案日期：2013-04-09
字號：院總第1571號委員提案第14796號
相關法律：公寓大廈管理條例
議案狀態：交付審查
議案流程：
會期: 08-03-07
院會/委員會: 院會
狀態: 排入院會 (交內政委員會)
日期: 2013-04-09
會期: 08-03-07
院會/委員會: 院會
狀態: 交付審查
日期: 2013-04-09
關連議案：
對照表：
law_id: 01187
law_name: 公寓大廈管理條例部分條文修正草案對照表
立法種類: 修正條文
title: 公寓大廈管理條例部分條文修正草案對照表
rows: 現行: 第六條　住戶應遵守下列事項：

一、於維護、修繕專有部分、約定專用部分或行使其權利時，不得妨害其他住戶之安寧、安全及衛生。

二、他住戶因維護、修繕專有部分、約定專用部分或設置管線，必須進入或使用其專有部分或約定專用部分時，不得拒絕。

三、管理負責人或管理委員會因維護、修繕共用部分或設置管線，必須進入或使用其專有部分或約定專用部分時，不得拒絕。

四、於維護、修繕專有部分、約定專用部分或設置管線，必須使用共用部分時，應經管理負責人或管理委員會之同意後為之。

五、其他法令或規約規定事項。

前項第二款至第四款之進入或使用，應擇其損害最少之處所及方法為之，並應修復或補償所生損害。

住戶違反第一項規定，經協調仍不履行時，住戶、管理負責人或管理委員會得按其性質請求各該主管機關或訴請法院為必要之處置。
law_content_id: 01187:01187:2003-12-09-全文修正:8
說明: 一、本法應以調和各住戶之利益與衝突為宗旨。公寓大廈之安寧、安全及衛生雖屬全體住戶之利益，但住戶之「安寧、安全及衛生」之利益不應無限上綱，應設定合理之範圍，以避免過度限制少數住戶之權益。

二、為使管理負責人、管理委員會或區分所有權人會議訂定標準或具體認定之際有明確之依循依據，本條增列第四項，明定「安寧、安全及衛生」應以維護、修繕或利用之需求、方法及客觀情境而為具體認定，以界定「合理」之範圍。

三、又，依現行法第六條第一項第四款之規定，住戶若為維護、修繕專有部分、約定專用部分或設置管線而有使用共用部分之必要者，需經管理負責人或管委會同意後始得為之。茲為避免其濫權或消極任事而未及時行使同意權，致有損住戶之權益，特增訂第六條條第三項，明定管理負責人或管委會，若無具體情事可認使用共有部分將損害其他住戶之安寧、安全或衛生時，不得拒絕住戶之請求。
修正: 第六條　住戶應遵守下列事項：

一、於維護、修繕專有部分、約定專用部分或行使其權利時，不得妨害其他住戶之安寧、安全及衛生。

二、他住戶因維護、修繕專有部分、約定專用部分或設置管線，必須進入或使用其專有部分或約定專用部分時，不得拒絕。

三、管理負責人或管理委員會因維護、修繕共用部分或設置管線，必須進入或使用其專有部分或約定專用部分時，不得拒絕。

四、於維護、修繕專有部分、約定專用部分或設置管線，必須使用共用部分時，應經管理負責人或管理委員會之同意後為之。

五、其他法令或規約規定事項。

前項第二款至第四款之進入或使用，應擇其損害最少之處所及方法為之，並應修復或補償所生損害。

管理負責人或管理委員會非有具體情事認有妨害其他住戶之安寧、安全及衛生者，不得拒絕住戶依第一項第四款所為之請求。
本條所稱之安寧、安全及衛生之認定標準，應依維護、修繕或利用專有部分、約定專有部分或設置管線之需要、方法、及客觀情事為具體認定，並不得逾越合理之範圍。
住戶違反第一項規定，經協調仍不履行時，住戶、管理負責人或管理委員會得按其性質請求各該主管機關或訴請法院為必要之處置。
現行: 第三十六條　管理委員會之職務如下：

一、區分所有權人會議決議事項之執行。

二、共有及共用部分之清潔、維護、修繕及一般改良。

三、公寓大廈及其周圍之安全及環境維護事項。

四、住戶共同事務應興革事項之建議。

五、住戶違規情事之制止及相關資料之提供。

六、住戶違反第六條第一項規定之協調。

七、收益、公共基金及其他經費之收支、保管及運用。

八、規約、會議紀錄、使用執照謄本、竣工圖說、水電、消防、機械設施、管線圖說、會計憑證、會計帳簿、財務報表、公共安全檢查及消防安全設備檢修之申報文件、印鑑及有關文件之保管。

九、管理服務人之委任、僱傭及監督。

十、會計報告、結算報告及其他管理事項之提出及公告。

十一、共用部分、約定共用部分及其附屬設施設備之點收及保管。

十二、依規定應由管理委員會申報之公共安全檢查與消防安全設備檢修之申報及改善之執行。

十三、其他依本條例或規約所定事項。
law_content_id: 01187:01187:2003-12-09-全文修正:39
說明: 一、本法第六條明定住戶應遵行之義務，倘若住戶已遵行其義務，即應認為住戶得合法行使其權利，管理委員會自不得再以任何理由或形式妨礙之。故本條新增第二項，禁止管委會自行以任何理由或形式妨礙住戶行使合法之權利

二、鑑於公寓大廈之區分所有人數如在十人以下時，召開會議及協商之困難度顯然較低。茲為確保區分所有人之合法權益，爰增列第三項，明定管理委員會執行職務於妨礙區分所有人權益前，應先經該受影響之區分所有人同意，以避免不必要之爭端及社會資源之浪費。
修正: 第三十六條　管理委員會之職務如下：

一、區分所有權人會議決議事項之執行。

二、共有及共用部分之清潔、維護、修繕及一般改良。

三、公寓大廈及其周圍之安全及環境維護事項。

四、住戶共同事務應興革事項之建議。

五、住戶違規情事之制止及相關資料之提供。

六、住戶違反第六條第一項規定之協調。

七、收益、公共基金及其他經費之收支、保管及運用。

八、規約、會議紀錄、使用執照謄本、竣工圖說、水電、消防、機械設施、管線圖說、會計憑證、會計帳簿、財務報表、公共安全檢查及消防安全設備檢修之申報文件、印鑑及有關文件之保管。

九、管理服務人之委任、僱傭及監督。

十、會計報告、結算報告及其他管理事項之提出及公告。

十一、共用部分、約定共用部分及其附屬設施設備之點收及保管。

十二、依規定應由管理委員會申報之公共安全檢查與消防安全設備檢修之申報及改善之執行。

十三、其他依本條例或規約所定事項。

住戶未違反第六條第一項規定者，管理委員會不得自行以任何理由或形式妨礙其行使合法之權利。
公寓大廈區分所有權人數在十人以下，管理委員會執行職務影響區分所有權人專有部分之權益時，應經該區分所有人之同意。
說明: 一、本條新增。

二、住戶若已踐履第六條第一項之義務，其行使專有部分之所有權即不應受到管委會任何不當妨礙，本次修正第三十六條第二項已確認之。

三、茲為確保住戶之合法行使權益不受到管委會不當妨礙而受損，特新增本條明定管理委員會成員應為住戶或區分所有人之損害負連帶賠償責任。

四、惟未參與決議之管委會成員不應為他人之決議負連帶賠償責任。又為避免反對管委會違法決議之管理委員仍須為其反對之決議負責。本條特仿照公司法第一百九十三條第二項規定，凡管理委員會成員得以紀錄或書面證明曾為異議者，即免其責任。
修正: 第三十六條之一　管理委員會違反前條第二項之規定致生損害於他人者，參與違法決議之成員應負連帶損害賠償責任。未參與決議之管理委員會成員，或雖參與，但曾於會議中表示異議且有紀錄或書面可證者，免其責任。
現行: 第四十條　第三十六條、第三十八條及前條規定，於管理負責人準用之。
law_content_id: 01187:01187:2003-12-09-全文修正:43
說明: 配合第三十六條之一增訂修訂。
修正: 第四十條　第三十六條、第三十六條之一、第三十八條及前條規定，於管理負責人準用之。
現行: 第四十八條　有下列行為之一者，由直轄市、縣（市）主管機關處新臺幣一千元以上五千元以下罰鍰，並得令其限期改善或履行義務、職務；屆期不改善或不履行者，得連續處罰：

一、管理負責人、主任委員或管理委員未善盡督促第十七條所定住戶投保責任保險之義務者。

二、管理負責人、主任委員或管理委員無正當理由未執行第二十二條所定促請改善或訴請法院強制遷離或強制出讓該區分所有權之職務者。

三、管理負責人、主任委員或管理委員無正當理由違反第三十五條規定者。

四、管理負責人、主任委員或管理委員無正當理由未執行第三十六條第一款、第五款至第十二款所定之職務，顯然影響住戶權益者。
law_content_id: 01187:01187:2003-12-09-全文修正:53
說明: 為確實督促管理負責人及管理委員會顧及住戶之權益，第三十六條之一雖增訂民事損害賠償責任之規定，然民事求償有程序繁複、緩慢之問題，不足快速維護住戶權益，爰另增行政罰鍰之規定，使主管機關得以快速介入糾紛，確維住戶權益。
修正: 第四十八條　有下列行為之一者，由直轄市、縣（市）主管機關處新臺幣一千元以上五千元以下罰鍰，並得令其限期改善或履行義務、職務；屆期不改善或不履行者，得連續處罰：

一、管理負責人、主任委員或管理委員未善盡督促第十七條所定住戶投保責任保險之義務者。

二、管理負責人、主任委員或管理委員無正當理由未執行第二十二條所定促請改善或訴請法院強制遷離或強制出讓該區分所有權之職務者。

三、管理負責人、主任委員或管理委員無正當理由違反第三十五條規定者。

四、管理負責人、主任委員或管理委員無正當理由未執行第三十六條第一款、第五款至第十二款所定之職務，顯然影響住戶權益者。

五、管理負責人、主任委員或管理委員違反第三十六條第二項規定者。