議案名稱：「公寓大廈管理條例修正草案」案。
提案單位/提案委員：行政院
提案來源：政府提案
議案類別：法律案
屆：第8屆
會議：第8屆第4會期第2次會議
提案日期：2013-09-24
字號：院總第1571號政府提案第14632號
相關法律：公寓大廈管理條例
議案狀態：交付審查
議案流程：
會期: 08-04-02
院會/委員會: 院會
狀態: 排入院會 (交內政委員會)
日期: 2013-09-24
會期: 08-04-02
院會/委員會: 院會
狀態: 交付審查
日期: 2013-09-24
關連議案：
對照表：
law_id: 01187
law_name: 公寓大廈管理條例修正草案對照表
立法種類: 修正條文
title: 公寓大廈管理條例修正草案對照表
rows: 現行: 第一章　總　則
說明: 章名未修正。
修正: 第一章　總　則
現行: 第一條　為加強公寓大廈之管理維護，提昇居住品質，特制定本條例。

本條例未規定者，適用其他法令之規定。
law_content_id: 01187:01187:1995-06-09-制定:2
說明: 一、為強調本條例之立法目的，現行條文第一項酌作文字修正。

二、本條例與其他法律之適用順序關係需個案判斷，不因第二項規定而取得相對於其他法律之特別地位，爰依現行法制作業體例，刪除現行條文第二項。
修正: 第一條　為提升居住品質，加強公寓大廈之管理維護，特制定本條例。
現行: 第二條　本條例所稱主管機關：在中央為內政部，在直轄市為直轄市政府；在縣（市）為縣（市）政府。
說明: 本條未修正。
修正: 第二條　本條例所稱主管機關：在中央為內政部，在直轄市為直轄市政府；在縣（市）為縣（市）政府。
現行: 第三條　本條例用辭定義如下：

一、公寓大廈：指構造上或使用上或在建築執照設計圖樣標有明確界線，得區分為數部分之建築物及其基地。

二、區分所有：指數人區分一建築物而各有其專有部分，並就其共用部分按其應有部分有所有權。

三、專有部分：指公寓大廈之一部分，具有使用上之獨立性，且為區分所有之標的者。

四、共用部分：指公寓大廈專有部分以外之其他部分及不屬專有之附屬建築物，而供共同使用者。

五、約定專用部分：公寓大廈共用部分經約定供特定區分所有權人使用者。

六、約定共用部分：指公寓大廈專有部分經約定供共同使用者。

七、區分所有權人會議：指區分所有權人為共同事務及涉及權利義務之有關事項，召集全體區分所有權人所舉行之會議。

八、住戶：指公寓大廈之區分所有權人、承租人或其他經區分所有權人同意而為專有部分之使用者或業經取得停車空間建築物所有權者。

九、管理委員會：指為執行區分所有權人會議決議事項及公寓大廈管理維護工作，由區分所有權人選任住戶若干人為管理委員所設立之組織。

十、管理負責人：指未成立管理委員會，由區分所有權人推選住戶一人或依第二十八條第三項、第二十九條第六項規定為負責管理公寓大廈事務者。

十一、管理服務人：指由區分所有權人會議決議或管理負責人或管理委員會僱傭或委任而執行建築物管理維護事務之公寓大廈管理服務人員或管理維護公司。

十二、規約：公寓大廈區分所有權人為增進共同利益，確保良好生活環境，經區分所有權人會議決議之共同遵守事項。
law_content_id: 01187:01187:2003-12-09-全文修正:4
說明: 一、第三款「專有部分」依民法物權編修正其定義。

二、本條例所定使用上具有獨立性之專用部分（例如：獨立使用之露臺、花臺），並非完全與物權登記（專有部分）範圍一致，故依本條例行政管理之目的，爰增訂第四款「專用部分」。

三、按「會議之定義，三人以上，循一定之規則，研究事理，達成決議，解決問題，以收群策群力之效者，謂之會議」為會議規範第一條所明文，公寓大廈管理委員會係以召開會議方式，尋求多數意見而為決議，故管理委員會之組成人數應有三人以上，始具有會議功能。另外，為明確管理委員選任方式，爰修正第十款。

四、第十一款文字酌作修正。

五、管理服務人由管理負責人或管理委員會僱傭或委任，第四十三條已有明定，爰修正第十二款管理服務人定義。

六、第十三款酌作文字修正。
修正: 第三條　本條例用詞定義如下：

一、公寓大廈：指構造上或使用上或在建築執照設計圖樣標有明確界線，得區分為數部分之建築物及其基地。

二、區分所有：指數人區分一建築物而各有其專有部分，並就其共用部分按其應有部分有所有權。

三、專有部分：指區分所有建築物在構造上及使用上可獨立，且得單獨為所有權之標的者。

四、專用部分：指公寓大廈之一部分，具有使用上之獨立性者。

五、共用部分：指公寓大廈專有部分以外之其他部分及不屬專用之附屬建築物，而供共同使用者。

六、約定專用部分：公寓大廈共用部分經約定供特定區分所有權人使用者。
七、約定共用部分：指公寓大廈專有部分經約定供共同使用者。

八、區分所有權人會議：指區分所有權人為共同事務及涉及權利義務之有關事項，召集全體區分所有權人所舉行之會議。

九、住戶：指公寓大廈之區分所有權人、承租人或其他經區分所有權人同意而為專有部分之使用者或業經取得停車空間建築物所有權者。

十、管理委員會：指為執行區分所有權人會議決議事項及公寓大廈管理維護工作，由區分所有權人依區分所有權人會議或依規約選任住戶三人以上為管理委員所設立之組織。

十一、管理負責人：指未成立管理委員會，由區分所有權人推選住戶一人或依第二十八條第三項、第二十九條第八項規定為負責管理公寓大廈事務者。

十二、管理服務人：指執行公寓大廈管理維護事務之管理服務人員或管理維護公司。

十三、規約：指公寓大廈區分所有權人為增進共同利益，確保良好生活環境，經區分所有權人會議決議之共同遵守事項。
現行: 第二章　住戶之權利義務
說明: 配合現行條文第五十六條至第五十八條起造人之相關義務，移至本章規定，爰修正章名。
修正: 第二章　起造人及住戶之權利義務
現行: 第四條　區分所有權人除法律另有限制外，對其專有部分，得自由使用、收益、處分，並排除他人干涉。

專有部分不得與其所屬建築物共用部分之應有部分及其基地所有權或地上權之應有部分分離而為移轉或設定負擔。
law_content_id: 01187:01187:1995-06-09-制定:6
說明: 一、本條刪除。
二、本條例係基於管理之目的制定，而區分所有建築物之所有權相關法令條文，民法第七百九十九條已有明定，爰予刪除。
現行: 第五十六條　公寓大廈之起造人於申請建造執照時，應檢附專有部分、共用部分、約定專用部分、約定共用部分標示之詳細圖說及規約草約。於設計變更時亦同。

前項規約草約經承受人簽署同意後，於區分所有權人會議訂定規約前，視為規約。

公寓大廈之起造人或區分所有權人應依使用執照所記載之用途及下列測繪規定，辦理建物所有權第一次登記：

一、獨立建築物所有權之牆壁，以牆之外緣為界。

二、建築物共用之牆壁，以牆壁之中心為界。

三、附屬建物以其外緣為界辦理登記。

四、有隔牆之共用牆壁，依第二款之規定，無隔牆設置者，以使用執照竣工平面圖區分範圍為界，其面積應包括四周牆壁之厚度。
第一項共用部分之圖說，應包括設置管理維護使用空間之詳細位置圖說。

本條例中華民國九十二年十二月九日修正施行前，領得使用執照之公寓大廈，得設置一定規模、高度之管理維護使用空間，並不計入建築面積及總樓地板面積；其免計入建築面積及總樓地板面積之一定規模、高度之管理維護使用空間及設置條件等事項之辦法，由直轄市、縣（市）主管機關定之。
law_content_id: 01187:01187:2003-12-09-全文修正:62
說明: 一、條次變更。

二、第一項配合第三條第四款增訂「專用部分」作修正。

三、第二項未修正。

四、監察院於九十八年九月二日決議通過糾正內政部「建物虛坪灌水」一案，該案文所提「測量登記事宜何以未規定於測量登記之法律，竟規定於公寓大廈管理之法律，是否妥適？」，並要求檢討現行條文第四條、第七條及本條第三項建物產權登記互為矛盾之規定。經檢視第三項規定屬土地行政事項，應回歸地政相關法令規定，且已另於地籍測量實施規則第二百七十三條定有明文，爰刪除現行條文第三項規定。

五、鑑於公寓大廈因不同用途混合使用或大小坪數差異過大，抑或與獨棟透天建築物同屬一宗建築基地等情形，容易導致日後相互干擾，衍生管理費或使用管理爭議，故預先於規劃設計階段，由起造人就不同建築型態分區規劃，以期減少用途或類型不同混合於同一公寓大廈所產生摩擦與干擾，爰增訂第三項。

六、第四項及第五項未修正。
修正: 第四條　公寓大廈之起造人於申請建造執照時，應檢附專有部分、專用部分、共用部分、約定專用部分、約定共用部分標示之詳細圖說及規約草約。於設計變更時亦同。

前項規約草約經承受人簽署同意後，於區分所有權人會議訂定規約前，視為規約。

公寓大廈為數幢各自獨立使用之建築物，其出入口各自獨立時，起造人得分區規劃，分別檢附第一項規定之圖說及規約草約，並載明下列事項：

一、分區提列公共基金。

二、共用部分、約定共用部分範圍之劃分。

三、共用部分、約定共用部分之使用、修繕、管理、維護範圍及管理費之分擔方式。

四、各分區管理組織之分工事宜。
第一項共用部分之圖說，應包括設置管理維護使用空間之詳細位置圖說。

本條例中華民國九十二年十二月九日修正施行前，領得使用執照之公寓大廈，得設置一定規模、高度之管理維護使用空間，並不計入建築面積及總樓地板面積；其免計入建築面積及總樓地板面積之一定規模、高度之管理維護使用空間及設置條件等事項之辦法，由直轄市、縣（市）主管機關定之。
現行: 第五十八條　公寓大廈起造人或建築業者，非經領得建造執照，不得辦理銷售。

公寓大廈之起造人或建築業者，不得將共用部分，包含法定空地、法定停車空間及法定防空避難設備，讓售於特定人或為區分所有權人以外之特定人設定專用使用權或為其他有損害區分所有權人權益之行為。
law_content_id: 01187:01187:2003-12-09-全文修正:64
說明: 一、條次變更。

二、為減少預售屋消費爭議，以及達到資訊揭露之目的，爰於第一項增訂後段文字。

三、按民法第七百九十九條第五項規定：「專有部分與其所屬之共有部分及其基地之權利，不得分離而為移轉或設定負擔。」故共有部分之之權利，必然不會與專有部分分離，起造人自無法將共有部分（例如：法定停車位）單獨讓售予非區分所有權人而為共有。又共有部分（例如：法定停車位）為區分所有權人共有時，因第二項仍有「不得將共用部分約定為區分所有權人以外之特定人使用」規定，起造人或建築業者倘將共用部分之使用權讓售予非區分所有權人，惟受讓者仍不得使用該共用部分，故該讓售行為，實務上並無實益。另外，「讓售」行為之查察，本條例主管機關實務上難以認定，爰刪除現行條文第三項「讓售於特定人」等文字。至於共用部分非僅限於條文所列舉項目，爰修正第二項「包含法定空地、法定停車空間及法定防空避難設備」等文字。
修正: 第五條　公寓大廈起造人或建築業者，非經領得建造執照，不得辦理銷售；其銷售應將建造執照或其影本及其工程圖樣置於銷售現場明顯處所。

公寓大廈之起造人或建築業者，不得將共用部分約定為區分所有權人以外之特定人使用；共用部分約定為特定區分所有權人專用時，不得損害其他區分所有權人之權益。
現行: 第五十七條　起造人應將公寓大廈共用部分、約定共用部分與其附屬設施設備；設施設備使用維護手冊及廠商資料、使用執照謄本、竣工圖說、水電、機械設施、消防及管線圖說，於管理委員會成立或管理負責人推選或指定後七日內會同政府主管機關、公寓大廈管理委員會或管理負責人現場針對水電、機械設施、消防設施及各類管線進行檢測，確認其功能正常無誤後，移交之。

前項公寓大廈之水電、機械設施、消防設施及各類管線不能通過檢測，或其功能有明顯缺陷者，管理委員會或管理負責人得報請主管機關處理，其歸責起造人者，主管機關命起造人負責修復改善，並於一個月內，起造人再會同管理委員會或管理負責人辦理移交手續。
law_content_id: 01187:01187:2003-12-09-全文修正:63
說明: 一、條次變更。

二、本條例未對起造人另為定義，惟依建築法第十二條、第五十五條及第七十條規定：「本法所稱建築物之起造人，為建造該建築物之申請人，……。」、「起造人領得建造執照或雜項執照後，如有左列各款情事之一者，應即申報該管主管建築機關備案：一、變更起造人。……」、「建築工程完竣後，應由起造人會同承造人及監造人申請使用執照。直轄市、縣（市）（局）主管建築機關應自接到申請之日起，十日內派員查驗完竣。其主要構造、室內隔間及建築物主要設備等與設計圖樣相符者，發給使用執照，並得核發謄本」故本條例所稱起造人即為直轄市、縣（市）（局）主管建築機關核發使用執照上所記載之起造人，起造人領得使用執照後，如僅係標的物受讓，即財產之移轉，其受讓人無須負本條所定起造人之移交義務。

三、九十八年一月二十三日公布之民法第七百九十九條，其修正說明即認為公寓大廈管理條例為民法之特別法，其立法目的係為加強公寓大廈管理，故以法律規範公寓大廈起造人、住戶等之權利義務，以達行政機關之管理目的。由於共用部分、約定共用部分之修繕、管理、維護，係由管理負責人或管理委員會為之，故本條所定移交、檢測等事宜，係賦予管理負責人或管理委員會之權利、義務，管理負責人或管理委員會當係以本條例之當事人身分與起造人辦理移交，並協議檢測方式。

四、將現行條文第一項有關移交、檢測分項規定，有利於減少紛爭，爰分為第一項至第三項規定之，其修正理由如下：

(一)第一項：

1.為有助於日後管理需要，爰於移交文件增訂污水處理設施圖說及操作維護使用手冊及第四條規定之詳細圖說及規約草約。

2.實務上由於設施設備之移交無法於七日內完成，爰將之調整為三個月完成。

(二)第二項：

坐落於山坡地之公寓大廈，其移交內容應包含地質調查資料、水土保持計畫核定本及其竣工圖說、基地構造與水土保持設施安全管理維護手冊等文件，爰於第二項增訂。

(三)第三項：

1.環保機關執行公寓大廈專用污水下水道系統之污水處理設施查核時發現，由於起造人未提供污水處理設施相關資料，常造成後續維護管理困難；另外，公寓大廈起造人如有設置共同電視天線設備者，為確保功能運作正常，應納為本條移交項目，爰增訂污水處理設施及共同電視天線設備。

2.竣工圖說並未包含水電、機械設施、消防及管線圖說，爰修正為工程圖樣及說明書；所稱工程圖樣及說明書自以最終核定內容為準。

3.管理委員會如有委任公寓大廈管理維護公司代為執行其職務時，管理維護公司自能受任執行移交工作，爰增訂公寓大廈管理維護公司。

4.移交前之檢測責任應由起造人負責，惟檢測方式涉及不同公寓大廈特性與需求等因素，爰增訂檢測方式由雙方協議，費用則由起造人負擔。

五、現行條文第二項規定「不能通過檢測或其功能有明顯缺陷」須經認定為起造人責任始有處罰適用，惟行政部門卻難以釐清責任歸屬。另按民法第三百五十四條：「物之出賣人對於買受人，應擔保其物依第三百七十三條之規定危險移轉於買受人時無滅失或減少其價值之瑕疵，亦無滅失或減少其通常效用或契約預定效用之瑕疵。但減少之程度，無關重要者，不得視為瑕疵。出賣人並應擔保其物於危險移轉時，具有其所保證之品質。」，故民法瑕疵擔保責任本不以歸責性為必要，若起造人交付之水電、機械設施、消防設施及各類管線無法通過功能檢測，不符通常或契約約定之效用時，管理負責人或管理委員會即得報請主管機關處理，爰第四項刪除「其歸責起造人者」等文字。

六、公寓大廈設置地點，規模等性質不同，並非皆設置有所有設施與設備，故本條新增之項目倘該公寓大廈具有該文件或設置有該設施設備者，起造人始依本條規定交付、移交或檢測。
修正: 第六條　起造人應將公寓大廈共用部分、約定共用部分與其附屬設施設備使用維護手冊及廠商資料、使用執照謄本、竣工圖說、水電、機械設施、消防及管線圖說、污水處理設施圖說及操作維護使用手冊及第四條規定之詳細圖說及規約草約，於管理委員會成立或管理負責人推選或指定後七日內交付管理委員會或管理負責人保管，並於三個月內會同管理委員會、管理負責人或其委任之公寓大廈管理維護公司針對共用部分、約定共用部分及其附屬設施設備完成移交。
公寓大廈坐落於山坡地者，起造人應依前項規定將地質調查資料、水土保持計畫核定本及其竣工圖說、基地構造與水土保持設施安全管理維護手冊交付管理委員會或管理負責人保管。

第一項有關公寓大廈之共用部分、約定共用部分及其附屬設施設備之水電、機械設施、消防設施、污水處理設施、共同電視天線設備及各類管線移交前，應依工程圖樣及說明書進行檢測，以確認功能正常無誤，該檢測責任由起造人負責；檢測方式，由起造人與管理負責人、管理委員會或其委任之公寓大廈管理維護公司協議之，其檢測費用由起造人負擔之。
前項檢測結果未能通過，或其功能有明顯缺陷者，管理負責人或管理委員會得報請直轄市、縣（市）主管機關處理；直轄市、縣（市）主管機關應令起造人於一個月內修復改善，並會同管理負責人、管理委員會或管理負責人、管理委員會委任之公寓大廈管理維護公司辦理移交手續。
現行: 第五條　區分所有權人對專有部分之利用，不得有妨害建築物之正常使用及違反區分所有權人共同利益之行為。
law_content_id: 01187:01187:1995-06-09-制定:7
說明: 一、條次變更。

二、專用部分利用限制非僅限於區分所有權人，住戶亦應遵守，爰將「區分所有權人」修正為「住戶」。

三、配合第三條第四款，將「專有部分」文字修正為「專用部分」。
修正: 第七條　住戶對專用部分之利用，不得有妨害建築物之正常使用及違反住戶共同利益之行為。
現行: 第六條　住戶應遵守下列事項：

一、於維護、修繕專有部分、約定專用部分或行使其權利時，不得妨害其他住戶之安寧、安全及衛生。

二、他住戶因維護、修繕專有部分、約定專用部分或設置管線，必須進入或使用其專有部分或約定專用部分時，不得拒絕。

三、管理負責人或管理委員會因維護、修繕共用部分或設置管線，必須進入或使用其專有部分或約定專用部分時，不得拒絕。

四、於維護、修繕專有部分、約定專用部分或設置管線，必須使用共用部分時，應經管理負責人或管理委員會之同意後為之。

五、其他法令或規約規定事項。

前項第二款至第四款之進入或使用，應擇其損害最少之處所及方法為之，並應修復或補償所生損害。

住戶違反第一項規定，經協調仍不履行時，住戶、管理負責人或管理委員會得按其性質請求各該主管機關或訴請法院為必要之處置。
law_content_id: 01187:01187:2003-12-09-全文修正:8
說明: 一、條次變更。

二、本條係規範住戶、管理負責人或管理委員會於維護、修繕或設置管線時，住戶應遵守事項，爰修正第一項序文。

三、為利約定共用部分之維護、修繕，爰於第一項第三款及第四款爰增訂「約定共用部分」應遵守事項；另外，各款配合第三條第四款之修正，將「專有部分」修正為「專用部分」。

四、為避免管理負責人或管理委員會無正當理由拒絕住戶因維護、修繕專用部分、約定專用部分或設置管線，必須使用共用部分或約定共用部分之情形，爰修正第一項第四款。

五、第二項未修正。

六、管理委員會之職務包括本條協調義務，爰修正第三項。
修正: 第八條　住戶、管理負責人或管理委員會於維護、修繕或設置管線時，應遵守下列事項：

一、因維護、修繕專用部分、約定專用部分或行使其權利時，不得妨害其他住戶之安寧、安全及衛生。

二、因維護、修繕專用部分、約定專用部分或設置管線，必須進入或使用其他住戶之專用部分或約定專用部分時，該住戶不得拒絕。

三、因維護、修繕共用部分、約定共用部分或設置管線，必須進入或使用住戶之專用部分或約定專用部分時，該住戶不得拒絕。

四、因維護、修繕專用部分、約定專用部分或設置管線，必須使用共用部分或約定共用部分時，應經管理負責人或管理委員會之同意後為之，管理負責人或管理委員會無正當理由，不得拒絕。

五、其他法令或規約規定事項。

前項第二款至第四款之進入或使用，應擇其損害最少之處所及方法為之，並應修復或補償所生損害。

住戶違反第一項規定，管理負責人或管理委員會應予協調，經協調仍不履行時，住戶、管理負責人或管理委員會得按其性質請求各該主管機關或訴請法院為必要之處置。
現行: 第七條　公寓大廈共用部分不得獨立使用供做專有部分。其為下列各款者，並不得為約定專用部分：

一、公寓大廈本身所占之地面。

二、連通數個專有部分之走廊或樓梯，及其通往室外之通路或門廳；社區內各巷道、防火巷弄。

三、公寓大廈基礎、主要樑柱、承重牆壁、樓地板及屋頂之構造。

四、約定專用有違法令使用限制之規定者。

五、其他有固定使用方法，並屬區分所有權人生活利用上不可或缺之共用部分。
law_content_id: 01187:01187:2003-12-09-全文修正:9
說明: 一、條次變更。

二、按第三條第五款有關共用部分之定義，指公寓大廈專有部分以外之其他部分及不屬專用之附屬建築物，而供共同使用者，故公寓大廈共用部分自非屬專用部分，本條序文規定「共用部分不得獨立使用供做專有部分」乃屬贅語，爰予刪除。

三、現行條文第二款規定標的內容甚多，爰依據建築物內外差異分列二款，並刪除贅語「社區」二字。

四、考量建築物公共安全及逃生避難需求，爰增列第四款；其後款次遞移。
修正: 第九條　公寓大廈共用部分為下列各款者，不得為約定專用部分：

一、公寓大廈本身所占之地面。

二、連通數個專有部分之走廊或樓梯，及其通往室外之通路或門廳。

三、公寓大廈內之巷道、防火巷弄。

四、屋頂避難平臺。

五、公寓大廈基礎、主要樑柱、承重牆壁、樓地板及屋頂之構造。

六、約定專用有違法令使用限制之規定。

七、其他有固定使用方法，並屬區分所有權人生活利用上不可或缺之共用部分。
現行: 第八條　公寓大廈周圍上下、外牆面、樓頂平臺及不屬專有部分之防空避難設備，其變更構造、顏色、設置廣告物、鐵鋁窗或其他類似之行為，除應依法令規定辦理外，該公寓大廈規約另有規定或區分所有權人會議已有決議，經向直轄市、縣（市）主管機關完成報備有案者，應受該規約或區分所有權人會議決議之限制。

公寓大廈有十二歲以下兒童之住戶，外牆開口部或陽臺得設置不妨礙逃生且不突出外牆面之防墜設施。防墜設施設置後，設置理由消失且不符前項限制者，區分所有權人應予改善或回復原狀。

住戶違反第一項規定，管理負責人或管理委員會應予制止，經制止而不遵從者，應報請主管機關依第四十九條第一項規定處理，該住戶並應於一個月內回復原狀。屆期未回復原狀者，得由管理負責人或管理委員會回復原狀，其費用由該住戶負擔。
law_content_id: 01187:01187:2013-04-16-修正:10
說明: 一、條次變更。

二、為明確規定現行條文第一項有關公寓大廈各部之限制行為，爰分款明定之；參照建築技術規則之用語，爰修正「樓頂平臺」為「屋頂平臺」。另「周圍上下」之語意模糊，爰予刪除，同時檢視須納入本條規定之範圍，增加「陽臺外緣牆面、屋頂、露臺」，以減少地方主管機關執行認定差異。

三、鑑於現行條文易誤解為規約規定或區分所有權人會議決議有關第一項各款事項時，須向直轄市、縣（市）主管機關完成備查始得予限制之，爰將第一項有關經向直轄市、縣（市）主管機關完成報備等字，移至第三項規定之。

四、現行條文第三項末段文字，實務上有窒礙難行之處，如管理負責人或管理委員會欲回復原狀，多採司法途徑處理，為免除爭議，爰刪除該段文字。
修正: 第十條　公寓大廈有下列變更或設置情形之一者，除應依法令規定辦理外，該公寓大廈規約已有規定或區分所有權人會議已有決議，應受該規約或區分所有權人會議決議之限制：

一、外牆面、陽臺外緣牆面或屋頂之顏色變更。

二、外牆、露臺、陽臺、屋頂或屋頂平臺之構造變更。

三、外牆面、陽臺外緣牆面、屋頂或屋頂平臺設置廣告物、鐵鋁窗或其他類似之行為。

四、不屬專有部分之防空避難設備構造變更。
公寓大廈有十二歲以下兒童之住戶，外牆開口部或陽臺得設置不妨礙逃生且不突出外牆面之防墜設施。防墜設施設置後，設置理由消失且不符前項限制者，區分所有權人應予改善或回復原狀。

第一項規約或決議經向直轄市、縣（市）主管機關完成備查後，住戶違反該限制規定，經管理負責人或管理委員會制止而不遵從者，由管理負責人或管理委員會報請主管機關依第五十一條第一項規定處理，該住戶並應於一個月內回復原狀。
現行: 第九條　各區分所有權人按其共有之應有部分比例，對建築物之共用部分及其基地有使用收益之權。但另有約定者從其約定。

住戶對共用部分之使用應依其設置目的及通常使用方法為之。但另有約定者從其約定。

前二項但書所約定事項，不得違反本條例、區域計畫法、都市計畫法及建築法令之規定。

住戶違反第二項規定，管理負責人或管理委員會應予制止，並得按其性質請求各該主管機關或訴請法院為必要之處置。如有損害並得請求損害賠償。
law_content_id: 01187:01187:1995-06-09-制定:11
說明: 一、條次變更。

二、第一項酌作文字修正。

三、第二項至第四項未修正。
修正: 第十一條　各區分所有權人按其共有之應有部分比率，對建築物之共用部分及其基地有使用收益之權。但另有約定者從其約定。

住戶對共用部分之使用應依其設置目的及通常使用方法為之。但另有約定者從其約定。

前二項但書所約定事項，不得違反本條例、區域計畫法、都市計畫法及建築法令之規定。

住戶違反第二項規定，管理負責人或管理委員會應予制止，並得按其性質請求各該主管機關或訴請法院為必要之處置。如有損害並得請求損害賠償。
現行: 第十條　專有部分、約定專用部分之修繕、管理、維護，由各該區分所有權人或約定專用部分之使用人為之，並負擔其費用。

共用部分、約定共用部分之修繕、管理、維護，由管理負責人或管理委員會為之。其費用由公共基金支付或由區分所有權人按其共有之應有部分比例分擔之。但修繕費係因可歸責於區分所有權人或住戶之事由所致者，由該區分所有權人或住戶負擔。其費用若區分所有權人會議或規約另有規定者，從其規定。

前項共用部分、約定共用部分，若涉及公共環境清潔衛生之維持、公共消防滅火器材之維護、公共通道溝渠及相關設施之修繕，其費用政府得視情況予以補助，補助辦法由直轄市、縣（市）政府定之。
law_content_id: 01187:01187:2003-12-09-全文修正:12
說明: 一、條次變更。

二、第一項未修正。

三、第二項共用部分、約定共用部分之費用支付及分擔方式，分列第二項及第三項定之。

四、共用部分、約定共用部分之修繕、管理、維護費用，係由公共基金支付或由區分所有權人按其共有之應有部分比率分擔之，如由公共基金支付，當依規定由區分所有權人會議決議始得運用之。惟現行條文第二項文字易誤解為公共基金倘為支付修繕、管理、維護費用，即無須經區分所有權人會議決議，當可由管理委員會自行決定使用，易產生不當使用及虧空公共基金等情事。另外，使用一定年限後，當設施、設備老舊時，需龐大費用支付管理、維護、修繕事項，如公共基金得未經區分所有權人會議決議或規約規定而被管理負責人或管理委員會支付於管理費，日後所需費用龐大，易有區分所有權人拒繳管理費，影響建築物使用安全等情。故為釐清「公共基金」與「管理費」之用途差異，且實務執行上，多以固定時間繳納一定金額作為修繕、管理、維護費用，並通稱為「管理費」，爰修正共用部分、約定共用部分之修繕、管理、維護費用，由管理費支付。

五、另外，管理費基準授權由管理委員會訂定，易有恣意調整情形，衍生區分所有權人拒絕繳納管理費等問題，爰增訂第三項，明定管理費之分擔，並限制其分擔方式及金額不得授權管理委員會訂定。

六、第四項酌作文字修正。
修正: 第十二條　專有部分、約定專用部分之修繕、管理、維護，由各該區分所有權人或約定專用部分之使用人為之，並負擔其費用。

共用部分、約定共用部分之修繕、管理、維護，由管理負責人或管理委員會為之，所需費用除第十三條或第十四條依其規定辦理外，由區分所有權人繳納之管理費支付。但修繕費用係因可歸責於區分所有權人或住戶之事由所致者，由該區分所有權人或住戶負擔。

前項管理費之分擔方式及金額由區分所有權人會議決議或規約規定，不得授權管理負責人或管理委員會訂定；其未規定者，由區分所有權人按其共有之應有部分比率分擔之。

第二項共用部分、約定共用部分，若涉及公共環境清潔衛生之維持、公共消防滅火器材之維護、公共通道溝渠及相關設施之修繕，其費用政府得視情況予以補助，補助辦法由直轄市、縣（市）主管機關定之。
現行: 第十一條　共用部分及其相關設施之拆除、重大修繕或改良，應依區分所有權人會議之決議為之。

前項費用，由公共基金支付或由區分所有權人按其共有之應有部分比例分擔。
law_content_id: 01187:01187:1995-06-09-制定:13
說明: 一、條次變更。

二、約定共用部分之拆除、重大修繕或改良費用，亦應依區分所有權人會議之決議，爰於第一項予以增訂。

三、配合前條管理費支付之規定，爰第二項酌作文字修正。
修正: 第十三條　共用部分、約定共用部分及其相關設施之拆除、重大修繕或改良，應依區分所有權人會議之決議為之。

前項費用，由公共基金或由管理費支付。
說明: 一、本條新增。

二、按加強山坡地雜項執照審查及施工查驗執行要點規定審查項目包括山坡地監測系統，因此，公寓大廈坐落於山坡地欲增設共用部分或約定共用部分之山坡地安全監測設備及設施，或原設置有安全監測設施設備者，為引導管理委員會持續維護該設施設備，爰予明定。
修正: 第十四條　公寓大廈坐落於山坡地，共用部分或約定共用部分之山坡地安全監測設備及設施，其設置、監測、維護、修繕或改良之費用，應依區分所有權人會議決議，由公共基金或管理費支付。
現行: 第十二條　專有部分之共同壁及樓地板或其內之管線，其維修費用由該共同壁雙方或樓地板上下方之區分所有權人共同負擔。但修繕費係因可歸責於區分所有權人之事由所致者，由該區分所有權人負擔。
law_content_id: 01187:01187:1995-06-09-制定:14
說明: 條次變更，內容未修正。
修正: 第十五條　專有部分之共同壁及樓地板或其內之管線，其維修費用由該共同壁雙方或樓地板上下方之區分所有權人共同負擔。但修繕費係因可歸責於區分所有權人之事由所致者，由該區分所有權人負擔。
現行: 第十三條　公寓大廈之重建，應經全體區分所有權人及基地所有權人、地上權人或典權人之同意。但有下列情形之一者，不在此限：

一、配合都市更新計畫而實施重建者。

二、嚴重毀損、傾頹或朽壞，有危害公共安全之虞者。

三、因地震、水災、風災、火災或其他重大事變，肇致危害公共安全者。
law_content_id: 01187:01187:1995-06-09-制定:15
說明: 一、本條刪除。

二、本條所列第二款及第三款重建情形，及現行條文第十四條所定出讓程序，實務執行困難，並無相關重建案例，且目前重建大多依據都市更新條例第六條或第七條，由直轄市、縣（市）主管機關優先劃定更新地區或視實際情況，迅行劃定更新地區，並循都市更新條例辦理重建，爰予刪除。
現行: 第十四條　公寓大廈有前條第二款或第三款所定情形之一，經區分所有權人會議決議重建時，區分所有權人不同意決議又不出讓區分所有權或同意後不依決議履行其義務者，管理負責人或管理委員會得訴請法院命區分所有權人出讓其區分所有權及其基地所有權應有部分。

前項之受讓人視為同意重建。

重建之建造執照之申請，其名義以區分所有權人會議之決議為之。
law_content_id: 01187:01187:2003-12-09-全文修正:16
說明: 一、本條刪除。

二、刪除理由同現行條文第十三條。
現行: 第十五條　住戶應依使用執照所載用途及規約使用專有部分、約定專用部分，不得擅自變更。

住戶違反前項規定，管理負責人或管理委員會應予制止，經制止而不遵從者，報請直轄市、縣（市）主管機關處理，並要求其回復原狀。
law_content_id: 01187:01187:2003-12-09-全文修正:17
說明: 條次變更，內容未修正。
修正: 第十六條　住戶應依使用執照所載用途及規約使用專有部分、約定專用部分，不得擅自變更。

住戶違反前項規定，管理負責人或管理委員會應予制止，經制止而不遵從者，報請直轄市、縣（市）主管機關處理，並要求其回復原狀。
現行: 第十六條　住戶不得任意棄置垃圾、排放各種污染物、惡臭物質或發生喧囂、振動及其他與此相類之行為。

住戶不得於私設通路、防火間隔、防火巷弄、開放空間、退縮空地、樓梯間、共同走廊、防空避難設備等處所堆置雜物、設置柵欄、門扇或營業使用，或違規設置廣告物或私設路障及停車位侵占巷道妨礙出入。但開放空間及退縮空地，在直轄市、縣（市）政府核准範圍內，得依規約或區分所有權人會議決議供營業使用；防空避難設備，得為原核准範圍之使用；其兼作停車空間使用者，得依法供公共收費停車使用。

住戶為維護、修繕、裝修或其他類似之工作時，未經申請主管建築機關核准，不得破壞或變更建築物之主要構造。

住戶飼養動物，不得妨礙公共衛生、公共安寧及公共安全。但法令或規約另有禁止飼養之規定時，從其規定。

住戶違反前四項規定時，管理負責人或管理委員會應予制止或按規約處理，經制止而不遵從者，得報請直轄市、縣（市）主管機關處理。
law_content_id: 01187:01187:2003-12-09-全文修正:18
說明: 一、條次變更。

二、第一項「惡臭」及第二項「雜物」，實務上容易有主觀認知差異，爰分別修正為「異味」及「物品」。

三、實務上，因有管理委員會會議之決議違反第二項及第三項規定，管理負責人、主任委員或管理委員仍執行該決議之情形時，而第二項及第三項係以住戶為規範主體，無法適用於土地所有權人、使用人、管理負責人或管理委員會，爰分別修正第二項及第三項，將前述人員納入規範。

四、第四項未修正。

五、第一項所定住戶不得違反行為涉及污染、衛生、噪音等情事，其行為如由公權力處罰，應有明確量測標準或指標，否則不但行政部門執行困難，亦容易造成推諉塞責，由於各項標準或指標，涉及各種專業技能，非本條例應規定事項，爰修正為經管理負責人或管理委員會制止後仍不遵從者，得報請主管機關依相關法令規定處理；另外，第二項及第三項之行為如違反建築法相關規定，管理委員會制止後仍不遵從者，亦得報請主管建築機關依法處理，爰修正第五項。
修正: 第十七條　住戶不得任意棄置垃圾、排放各種污染物、異味物質或發生喧囂、振動及其他與此相類之行為。

住戶、土地所有權人、使用人、管理負責人或管理委員會不得於私設通路、防火間隔、防火巷弄、開放空間、退縮空地、樓梯間、共同走廊、防空避難設備等處所堆置物品、設置柵欄、門扇或營業使用，或違規設置廣告物或私設路障及停車位侵占巷道妨礙出入。但開放空間及退縮空地，在直轄市、縣（市）主管機關核准範圍內，得依規約或區分所有權人會議決議供營業使用；防空避難設備，得為原核准範圍之使用；其兼作停車空間使用者，得依法供公共收費停車使用。

住戶、管理負責人或管理委員會為維護、修繕、裝修或其他類似之工作時，未經申請主管建築機關核准，不得破壞或變更建築物之主要構造。

住戶飼養動物，不得妨礙公共衛生、公共安寧及公共安全。但法令或規約另有禁止飼養之規定時，從其規定。

住戶違反前四項規定時，管理負責人或管理委員會應予制止或按規約處理，經制止而不遵從者，得報請直轄市、縣（市）主管機關依相關法令規定處理。
現行: 第十七條　住戶於公寓大廈內依法經營餐飲、瓦斯、電焊或其他危險營業或存放有爆炸性或易燃性物品者，應依中央主管機關所定保險金額投保公共意外責任保險。其因此增加其他住戶投保火災保險之保險費者，並應就其差額負補償責任。其投保、補償辦法及保險費率由中央主管機關會同財政部定之。

前項投保公共意外責任保險，經催告於七日內仍未辦理者，管理負責人或管理委員會應代為投保；其保險費、差額補償費及其他費用，由該住戶負擔。
law_content_id: 01187:01187:1995-06-09-制定:19
說明: 一、條次變更。

二、第一項「差額補償責任」，係公寓大廈公共意外責任保險投保及火災保險費差額補償辦法所定之最低保險金額，無涉保險費率，爰予刪除；另投保及補償辦法內容並無會同訂定之必要，爰修正為「會商」；又因應政府組織業務調整，爰將會商機關明定為「金融監督管理委員會」。

三、第二項未修正。
修正: 第十八條　住戶於公寓大廈內依法經營餐飲、瓦斯、電焊或其他危險營業或存放有爆炸性或易燃性物品者，應依中央主管機關所定保險金額投保公共意外責任保險。其因此增加其他住戶投保火災保險之保險費者，並應就其差額負補償責任。其投保及補償辦法由中央主管機關會商金融監督管理委員會定之。

前項投保公共意外責任保險，經催告於七日內仍未辦理者，管理負責人或管理委員會應代為投保；其保險費、差額補償費及其他費用，由該住戶負擔。
現行: 第十八條　公寓大廈應設置公共基金，其來源如下：

一、起造人就公寓大廈領得使用執照一年內之管理維護事項，應按工程造價一定比例或金額提列。

二、區分所有權人依區分所有權人會議決議繳納。

三、本基金之孳息。

四、其他收入。

依前項第一款規定提列之公共基金，起造人於該公寓大廈使用執照申請時，應提出繳交各直轄市、縣（市）主管機關公庫代收之證明；於公寓大廈成立管理委員會或推選管理負責人，並完成依第五十七條規定點交共用部分、約定共用部分及其附屬設施設備後向直轄市、縣（市）主管機關報備，由公庫代為撥付。同款所稱比例或金額，由中央主管機關定之。

公共基金應設專戶儲存，並由管理負責人或管理委員會負責管理。其運用應依區分所有權人會議之決議為之。

第一項及第二項所規定起造人應提列之公共基金，於本條例公布施行前，起造人已取得建造執照者，不適用之。
law_content_id: 01187:01187:2003-12-09-全文修正:20
說明: 一、條次變更。

二、為明確公共基金之用途，爰增訂第一項。

三、現行條文第一項移至第二項，並刪除第一款與公共基金來源無涉之文字，避免與第一項公共基金之用途產生爭議。

四、為釐清起造人與管理委員會、管理負責人分別應辦理事項，爰將現行條文第二項移列為第三項及第四項分項規定之。

五、因應公共基金交付信託之需求，爰修正現行條文第四項，並移列第五項。

六、現行條文第四項移列第六項，並配合項次變更作修正。
修正: 第十九條　公寓大廈應設置公共基金，供共用部分、約定共用部分及其相關設施之拆除、重大修繕或改良費用。

公共基金來源如下：

一、起造人就公寓大廈工程造價一定比率或金額提列。

二、區分所有權人依區分所有權人會議決議繳納。

三、本基金之孳息。

四、其他收入。

依前項第一款規定提列之公共基金，起造人於該公寓大廈使用執照申請時，應提出繳交各直轄市、縣（市）主管機關公庫代收之證明。同款所稱比率或金額，由中央主管機關定之。

管理負責人或管理委員會依第六條規定點收共用部分、約定共用部分及其附屬設施設備後，由直轄市、縣（市）主管機關公庫代為撥付公共基金。

公共基金應設專戶儲存，並由管理負責人或管理委員會負責管理；如經區分所有權人會議決議交付信託者，由管理委員會交付信託。其運用應依區分所有權人會議之決議為之。

第二項及第三項所規定起造人應提列之公共基金，於本條例公布施行前，起造人已取得建造執照者，不適用之。
現行: 第十九條　區分所有權人對於公共基金之權利應隨區分所有權之移轉而移轉；不得因個人事由為讓與、扣押、抵銷或設定負擔。
law_content_id: 01187:01187:1995-06-09-制定:21
說明: 條次變更，內容未修正。
修正: 第二十條　區分所有權人對於公共基金之權利應隨區分所有權之移轉而移轉；不得因個人事由為讓與、扣押、抵銷或設定負擔。
現行: 第二十條　管理負責人或管理委員會應定期將公共基金或區分所有權人、住戶應分擔或其他應負擔費用之收支、保管及運用情形公告，並於解職、離職或管理委員會改組時，將公共基金收支情形、會計憑證、會計帳簿、財務報表、印鑑及餘額移交新管理負責人或新管理委員會。

管理負責人或管理委員會拒絕前項公告或移交，經催告於七日內仍不公告或移交時，得報請主管機關或訴請法院命其公告或移交。
law_content_id: 01187:01187:2003-12-09-全文修正:22
說明: 一、本條刪除。

二、本條內容係規定管理負責人或管理委員會職務，爰移至第三章第三十六條規定。
現行: 第二十一條　區分所有權人或住戶積欠應繳納之公共基金或應分擔或其他應負擔之費用已逾二期或達相當金額，經定相當期間催告仍不給付者，管理負責人或管理委員會得訴請法院命其給付應繳之金額及遲延利息。
law_content_id: 01187:01187:1995-06-09-制定:23
說明: 明定管理負責人或管理委員會經依本條催告後，得公告積欠費用之區分所有權人或住戶之門牌地址與金額；其餘酌作文字修正。
修正: 第二十一條　區分所有權人或住戶積欠應繳納之公共基金、管理費或其他應負擔之費用已逾二期或達相當金額，經定相當期間催告仍不繳納者，管理負責人或管理委員會得公告其門牌地址與積欠費用，並得訴請法院命其繳納應繳之金額及遲延利息。
現行: 第二十二條　住戶有下列情形之一者，由管理負責人或管理委員會促請其改善，於三個月內仍未改善者，管理負責人或管理委員會得依區分所有權人會議之決議，訴請法院強制其遷離：

一、積欠依本條例規定應分擔之費用，經強制執行後再度積欠金額達其區分所有權總價百分之一者。

二、違反本條例規定經依第四十九條第一項第一款至第四款規定處以罰鍰後，仍不改善或續犯者。

三、其他違反法令或規約情節重大者。

前項之住戶如為區分所有權人時，管理負責人或管理委員會得依區分所有權人會議之決議，訴請法院命區分所有權人出讓其區分所有權及其基地所有權應有部分；於判決確定後三個月內不自行出讓並完成移轉登記手續者，管理負責人或管理委員會得聲請法院拍賣之。

前項拍賣所得，除其他法律另有規定外，於積欠本條例應分擔之費用，其受償順序與第一順位抵押權同。
law_content_id: 01187:01187:2003-12-09-全文修正:24
說明: 一、第一項第一款及第三項所稱「應分擔之費用」，按第十二條及第十九條規定，係指「公共基金、管理費或其他應負擔之費用」，爰第一款配合修正之。

二、第二項「區分所有權」已包含「其基地所有權應有部分」，爰予刪除；另配合「管理費」酌作文字修正。
修正: 第二十二條　住戶有下列情形之一者，由管理負責人或管理委員會促請其改善，於三個月內仍未改善者，管理負責人或管理委員會得依區分所有權人會議之決議，訴請法院強制其遷離：

一、積欠依本條例規定應繳納之公共基金、管理費或其他應負擔之費用，經強制執行後再度積欠金額達其區分所有權總價百分之一。

二、違反本條例規定經依第五十一條第一項第二款至第四款規定處以罰鍰後，仍不改善或續犯。

三、其他違反法令或規約情節重大。

前項之住戶如為區分所有權人時，管理負責人或管理委員會得依區分所有權人會議之決議，訴請法院命區分所有權人出讓其區分所有權；於判決確定後三個月內不自行出讓並完成移轉登記手續者，管理負責人或管理委員會得聲請法院拍賣之。

前項拍賣所得，除其他法律另有規定外，於積欠本條例應繳納公共基金、管理費或其他應負擔之費用，其受償順序與第一順位抵押權同。