議案名稱：函，為修正「地價調查估計規則」部分條文，請查照案。
提案單位/提案委員：內政部
提案來源：政府提案
議案類別：行政命令(層級)
屆：第8屆
會議：第8屆第5會期第6次會議
提案日期：2014-04-18
字號：院總第285號政府提案第4832號之4
議案狀態：交付審查
議案流程：
會期: 08-05-06
院會/委員會: 院會
狀態: 排入院會 (交內政委員會)
日期: 2014-04-18
2014-04-22
會期: 08-05-06
院會/委員會: 院會
狀態: 交付審查
日期: 2014-04-18
2014-04-22
關連議案：
對照表：
law_name: 地價調查估計規則部分條文修正條文對照表
立法種類: 修正條文
title: 地價調查估計規則部分條文修正條文對照表
rows: 現行: 第二條　直轄市或縣（市）地政機關為地價調查估計之主辦機關。並得授權所轄地政事務所辦理之。
說明: 地價調查估計之主辦機關為各直轄市或縣（市）地政機關，至是否授權所轄地政事務所辦理，各依其業務分層負責規定辦理，無規定之必要，爰刪除本條後段文字。
修正: 第二條　直轄市或縣（市）地政機關為地價調查估計之主辦機關。
現行: 第五條　第三條第一款所稱基本圖籍及資料包括下列事項：

一、不動產相關資料、都市計畫地籍套繪圖、非都市土地使用分區圖、街道圖、都市計畫圖說、禁限建範圍圖。

二、地籍藍晒圖或地籍圖檔。

三、上期地價分布圖及地價區段略圖。

四、其他有關圖籍及資料。
說明: 一、序文酌作文字修正。

二、考量部分土地位於河川管制範圍內，受水利法管制，為使地價區段劃分更為正確合理，第一款增訂蒐集「河川管制範圍圖」，以資周全；另配合實務作業情形，刪除第二款「地籍藍晒圖」。
修正: 第五條　第三條第一款所定基本圖籍及資料如下：

一、不動產相關資料、都市計畫地籍套繪圖、非都市土地使用分區圖、街道圖、都市計畫圖說、禁限建範圍圖、河川管制範圍圖。

二、地籍圖檔。

三、上期地價分布圖及地價區段略圖。

四、其他有關圖籍及資料。
現行: 第六條　調查買賣實例或收益實例時，應依買賣實例調查估價表或收益實例調查估價表之項目調查並填寫之。

前項調查得向當事人、四鄰、不動產估價師、不動產經紀人員、地政士、金融機構、公有土地管理機關、司法機關或有關機關（構）為之。
說明: 一、第一項酌作文字修正。

二、第二項配合不動產成交案件實際資訊申報登錄（實價登錄）制度之實施，新增調查實例之來源得採用不動產成交案件申報登錄之實際資訊。惟實價登錄制度係規範登記原因為買賣之案件及不動產仲介經紀業所簽定租賃契約書之租賃案件須辦理實價登錄作業，案件為數眾多，於填寫實例調查估價表時，須斟酌各地價區段內交易案件數目之多寡，並採用足以代表該區段一般正常交易狀況之案件。
修正: 第六條　調查買賣或收益實例時，應依買賣或收益實例調查估價表之項目調查並填寫之。

前項調查得採用不動產成交案件申報登錄之實際資訊，或採用當事人、四鄰、不動產估價師、不動產經紀人員、地政士、金融機構、公有土地管理機關、司法機關或有關機關（構）提供之資訊。
現行: 第七條　買賣實例如有下列情形之一，致價格明顯偏高或偏低者，應先作適當之修正，記載於買賣實例調查估價表：

一、急買急賣。

二、期待因素影響之交易。

三、受債權債務關係影響之交易。

四、親友關係人間之交易。

五、畸零地或有合併使用之交易。

六、地上物處理有糾紛之交易。

七、法院拍賣。

八、受迷信影響之交易。

九、包含公共設施用地之交易。

十、人為哄抬之交易。

十一、其他特殊交易。
說明: 一、明定影響交易價格之情況無法有效掌握及量化調整時，該實例應不予採用，爰增加但書規定。

二、配合實務上特殊交易情形態樣，第一款增列急出（承）租情況、第七款修正為拍賣，以包含法院及金融機構拍賣等，並新增第八款管理機關標（讓）售公有土地及第十二款使用現況不符合法定用途（包含違章建築等違規使用、違反土地使用分區管制者，如農業區開設違章工廠做工業使用）之情形，其餘各款次配合作順序調整。
修正: 第七條　買賣或收益實例如有下列情形之一，致價格明顯偏高或偏低者，應先作適當之修正，記載於買賣或收益實例調查估價表。但該影響交易價格之情況無法有效掌握及量化調整時，應不予採用：

一、急買急賣或急出租急承租。

二、期待因素影響之交易。

三、受債權債務關係影響之交易。

四、親友關係人間之交易。

五、畸零地或有合併使用之交易。

六、地上物處理有糾紛之交易。

七、拍賣。

八、公有土地標售、讓售。
九、受迷信影響之交易。

十、包含公共設施用地之交易。

十一、人為哄抬之交易。

十二、與法定用途不符之交易。
十三、其他特殊交易。
現行: 第八條　買賣實例除依前條規定辦理外，並應就下列事項詳予查證確認後，就買賣實例價格進行調整，並記載於買賣實例調查估價表：

一、交易價格及各項稅費之負擔方式。

二、有無特殊付款方式。

三、實例狀況。
說明: 配合實務作業已有收益實例之製作，爰納入收益實例等文字，並就查證確認事項酌作文字修正。
修正: 第八條　買賣或收益實例除依前條規定辦理外，並應就下列事項詳予查證確認後，就實例價格進行調整，並記載於買賣或收益實例調查估價表：

一、交易價格、租金或權利金等及各項稅費之負擔方式。

二、有無特殊付款方式。

三、實例狀況。
現行: 第九條　第三條第二款所稱影響區段地價之因素，包括土地使用管制、交通運輸、自然條件、土地改良、公共建設、特殊設施、工商活動、房屋建築現況、土地利用現況、發展趨勢及其他影響因素之資料等。

前項影響區段地價之資料，應依地價區段勘查表規定之項目勘查並填寫。
說明: 「環境污染」原為地價區段勘查表中主要項目「特殊設施」之細項，係考量各地價區段有無污染之事實狀態，與其他細項考量各地價區段有無特殊設施之涵義不盡相同，爰獨立為一新主要項目，以資明確。
修正: 第九條　第三條第二款所定影響區段地價之因素，包括土地使用管制、交通運輸、自然條件、土地改良、公共建設、特殊設施、環境污染、工商活動、房屋建築現況、土地利用現況、發展趨勢及其他影響因素之資料等。

前項影響區段地價之資料，應依地價區段勘查表規定之項目勘查並填寫。
現行: 第十五條　買賣實例土地之地上有建物，其買賣目的係為拆除重建者，應視同地上無建物之基地計算土地正常買賣單價，其拆除費用不予計入。
說明: 參考「不動產估價技術規則」第一百零六條規定，於建物已不具備使用價值時，應考量建物拆除成本予以調整。
修正: 第十五條　建物已不具備使用價值，得將其基地視為素地估價。但應考量建物拆除成本予以調整之。
現行: 第十七條　地價實例估計完竣後，應將估計之土地正常單價調整至估價基準日。

前項調整後之單價及其調查估價表之編號，應以鄉（鎮、市、區）為單位，製作地價分布圖。

第一項估價基準日指每年九月一日。
說明: 第三項新增地價調查估計之案例蒐集期間，以資明確。
修正: 第十七條　地價實例估計完竣後，應將估計之土地正常單價調整至估價基準日。

前項調整後之單價及其調查估價表之編號，應以鄉（鎮、市、區）為單位，製作地價分布圖。

第一項估價基準日指每年九月一日，案例蒐集期間為前一年九月二日至當年九月一日。
現行: 第十八條　劃分地價區段時，應攜帶地籍圖、地價分布圖及地價區段勘查表實地勘查，以鄉（鎮、市、區）為單位，斟酌地價之差異、當地土地使用管制、交通運輸、自然條件、土地改良、公共建設、特殊設施、工商活動、房屋建築現況、土地利用現況、發展趨勢及其他影響地價因素，於地籍圖上將地價相近、地段相連、情況相同或相近之土地劃為同一地價區段。

已開闢道路及其二側或一側帶狀土地，其地價與一般地價區段之地價有顯著差異者，得就具有顯著商業活動之繁榮地區，依當地發展及地價高低情形，劃設繁榮街道路線價區段。繁榮街道以外已開闢之道路，鄰接該道路之土地，其地價顯著較高者，得於適當範圍劃設一般路線價區段。

非建築用地中經依法允許局部集中作建築使用且其地價有顯著差異時，應就該建築使用之土地單獨劃分地價區段。非都市土地及都市計畫農業區、保護區之零星建築用地，或依規定應整體開發而未開發之零星已建築用地，在同一區段範圍內，得將地價相近且使用情形相同而地段不相連之零星建築用地，視為一個地價區段另編區段號。

公共設施保留地應單獨劃分地價區段。但其毗鄰之非公共設施保留地均屬相同區段地價之地價區段時，得併入毗鄰之非公共設施保留地劃為同一地價區段。

帶狀保留地穿越數個地價不同之區段時，應視二側非保留地地價區段之不同，分段劃分地價區段。
說明: 一、第一項所列各項影響地價因素比照第九條第一項規定修正。

二、帶狀公共設施保留地穿越數個地價不同之區段時，考量實務作業須視具體個案情形決定是否分段劃分，非一概均應分段劃分，爰修正第五項文字，以保作業彈性。
修正: 第十八條　劃分地價區段時，應攜帶地籍圖、地價分布圖及地價區段勘查表實地勘查，以鄉（鎮、市、區）為單位，斟酌地價之差異、當地土地使用管制、交通運輸、自然條件、土地改良、公共建設、特殊設施、環境污染、工商活動、房屋建築現況、土地利用現況、發展趨勢及其他影響地價因素，於地籍圖上將地價相近、地段相連、情況相同或相近之土地劃為同一地價區段。

已開闢道路及其二側或一側帶狀土地，其地價與一般地價區段之地價有顯著差異者，得就具有顯著商業活動之繁榮地區，依當地發展及地價高低情形，劃設繁榮街道路線價區段。繁榮街道以外已開闢之道路，鄰接該道路之土地，其地價顯著較高者，得於適當範圍劃設一般路線價區段。

非建築用地中經依法允許局部集中作建築使用且其地價有顯著差異時，應就該建築使用之土地單獨劃分地價區段。非都市土地及都市計畫農業區、保護區之零星建築用地，或依規定應整體開發而未開發之零星已建築用地，在同一區段範圍內，得將地價相近且使用情形相同而地段不相連之零星建築用地，視為一個地價區段另編區段號。

公共設施保留地應單獨劃分地價區段。但其毗鄰之非公共設施保留地均屬相同區段地價之地價區段時，得併入毗鄰之非公共設施保留地劃為同一地價區段。

帶狀公共設施保留地穿越數個地價不同之區段時，得視二側非保留地地價區段之不同，分段劃分地價區段。
現行: 第十九條　地價區段之界線，應以道路、溝渠等自然界線或使用分區、編定使用地類別等使用管制之界線或適當之地籍線為準。繁榮街道路線價區段，應以裡地線為區段界線。路線價區段之界線，應以距離臨街線適當深度範圍為準。
說明: 明定地價區段之界線，可以地形地貌等自然界線為主；另道路及溝渠非屬自然因素所形成之界線，酌作文字修正。
修正: 第十九條　地價區段之界線，應以地形地貌等自然界線、道路、溝渠或使用分區、編定使用地類別等使用管制之界線或適當之地籍線為準。繁榮街道路線價區段，應以裡地線為區段界線。路線價區段之界線，應以距離臨街線適當深度範圍為準。
現行: 第二十一條　估計區段地價之方法如下：

一、有買賣實例或收益實例估計正常單價之區段，以調整至估價基準日之實例土地正常單價，求其中位數為各該區段之區段地價。

二、無買賣實例及收益實例之區段，應於鄰近或適當地區選取二個以上使用分區或編定用地相同，且依前款估計出區段地價之區段，作為基準地價區段，按影響地價區域因素評價基準表及影響地價區域因素評價基準明細表，修正估計目標地價區段之區段地價。無法選取使用分區或編定用地相同之基準地價區段者，得以鄰近使用性質類似或其他地價區段之區段地價修正之。

估計區段地價之過程及決定區段地價之理由，應填載於區段地價估價報告表。

第一項第一款所稱之中位數，指土地正常單價調整至估價基準日之單價，由高而低依序排列。其項數為奇數時，取其中項價格為中位數；其項數為偶數時，取中間二項價格之平均數為中位數；實例為一個時，以該實例之土地正常單價為中位數。

影響地價區域因素評價基準，由內政部定之。
說明: 有關地政機關依平均地權條例規定推估一般正常交易價格所估計之區段地價，其中第一項第二款無買賣及收益實例之區段地價估計方法，明定以基準地價區段修正估計目標地價區段之區段地價時，應考量價格形成因素之相近程度（如區段地價估價報告表中影響地價區域因素總修正數之高低等），以資周全。
修正: 第二十一條　估計區段地價之方法如下：

一、有買賣或收益實例估計正常單價之區段，以調整至估價基準日之實例土地正常單價，求其中位數為各該區段之區段地價。

二、無買賣及收益實例之區段，應於鄰近或適當地區選取二個以上使用分區或編定用地相同，且依前款估計出區段地價之區段，作為基準地價區段，按影響地價區域因素評價基準表及影響地價區域因素評價基準明細表，考量價格形成因素之相近程度，修正估計目標地價區段之區段地價。無法選取使用分區或編定用地相同之基準地價區段者，得以鄰近使用性質類似或其他地價區段之區段地價修正之。

估計區段地價之過程及決定區段地價之理由，應填載於區段地價估價報告表。

第一項第一款所稱之中位數，指土地正常單價調整至估價基準日之單價，由高而低依序排列。其項數為奇數時，取其中項價格為中位數；其項數為偶數時，取中間二項價格之平均數為中位數；實例為一個時，以該實例之土地正常單價為中位數。

影響地價區域因素評價基準，由內政部定之。
現行: 第二十四條　下列事項應由直轄市或縣（市）地政機關訂定：

一、實施地價調查估計作業規定。

二、繁榮街道路線價區段宗地單位地價計算原則。

三、建築改良物標準單價表。

四、建築改良物耐用年數及每年折舊率。

五、全棟建築改良物之裝潢、設備及庭園設施等費用。

六、土地每單位種植農作改良物面積標準單價或農作改良物每株標準單價。

七、土地收益資本化率及建築改良物收益資本化率。

八、調整至估價基準日地價用之比率。

九、依影響地價區域因素評價基準製作各直轄市、縣（市）或鄉（鎮、市、區）影響地價區域因素評價基準明細表。

前項規定之事項，於地價調查估計授權地政事務所辦理之地區，得部分授權地政事務所定之。
說明: 第一項第三款至第五款、第七款配合第十條規定「建築改良物」簡稱為「建物」修正。
修正: 第二十四條　下列事項應由直轄市或縣（市）地政機關訂定：

一、實施地價調查估計作業規定。

二、繁榮街道路線價區段宗地單位地價計算原則。

三、建物標準單價表。

四、建物耐用年數及每年折舊率。

五、全棟建物之裝潢、設備及庭園設施等費用。

六、土地每單位種植農作改良物面積標準單價或農作改良物每株標準單價。

七、土地收益資本化率及建物收益資本化率。

八、調整至估價基準日地價用之比率。

九、依影響地價區域因素評價基準製作各直轄市、縣（市）或鄉（鎮、市、區）影響地價區域因素評價基準明細表。

前項規定之事項，於地價調查估計授權地政事務所辦理之地區，得部分授權地政事務所定之。
現行: 第二十七條　本規則自發布日施行。
說明: 本次修正之第九條及第十八條條文，涉相關查估書表之格式內容，尚需作業系統配合修正，爰新增第二項上述條文之施行日期另定之規定。
修正: 第二十七條　本規則自發布日施行。

本規則修正條文，除中華民國一百零二年十二月三十一日修正發布之第九條及第十八條施行日期另定外，自發布日施行。