議案名稱：「不動產證券化條例部分條文修正草案」，請審議案。
案由：本院委員李應元等16人，有鑒於現行不動產投資信託基金受託機構與不動產管理機構基於其專業需求、分工屬性各有不同，然在現行法架構，未將不動產之投資運用及管理權責交由具不動產管理專業之機構行使，長期以往，造成為不動產投資證券化市場難以活絡，投資基金運用之整體效益不彰，本法受託機構與不動產管理機構間相關權責應重新定位與調整。本席等特提出「不動產證券化條例」部分條文修正草案。是否有當，請公決案。
說明：按不動產證券化條例自民國（下同）九十二年七月訂立後，歷經九十八年一月間曾經修正，但因國內外金融產品成熟度增加與不動產市況急遽變遷，對於不動產投資之需求極度提昇。為有效將投資不動產之資金導引進入受穩定管理之不動產信託基金，活化不動產信託基金之管理運用，增加不動產信託基金之投資運用範圍，並增進不動產信託基金投資人之參與及權益保障，乃健全及活絡我國不動產證券化市場之首要任務。爰擬具本修正草案，修正第四條、第六條、第八條、第十條、第十七條、第二十三條、第二十五條、第二十八條、第三十九條、第四十七條、第五十六條、第六十三條，茲簡述修正要點如下：
一、不動產之投資運用及管理事項，牽涉不動產之高度專業，應將不動產之投資運用及管理等權責交由不動產管理機構為之，受託機構為單純之信託財產保管與法令遵循監管機構。爰參酌香港等地區之不動產投資信託基金架構，將不動產之投資運用及管理等權責回歸不動產管理機構，並由不動產管理機構對於不動產之投資運用及管理之績效全權負責。
二、不動產投資信託基金投資人對於不動產管理機構就不動產之投資運用及管理之績效，應有積極參與表達意見及督促不動產管理之機會，以促進不動產投資信託基金之運用與活絡。爰比照公司法之規定，不動產投資信託基金應每年召開實體之受益人大會，承認不動產管理機構之管理績效，對於不動產管理機構有具體表達意見之機會，或更換不適任之不動產管理機構，以改變現今不動產投資信託基金之不動產管理機構或受託機構之被動管理方式。
三、不動產受益證券參與政府公共建設並投資所需資金，乃各國有效將不動產投資資金導入政府建設方式之一，社會住宅與老人福利機構之設置開發為政府以公共建設照顧民生之一環，且收益穩定，風險較一般開發型不動產為低，爰放寬不動產投資信託基金將資金投資運用於社會住宅與老人福利機構設置之比例，以引導所需資金投資公共民生建設。
四、不動產投資信託基金受益證券已有諸多掛牌上市上櫃之標的，為健全該有價證券之管理，除不動產證券化條例既有之轉讓設質等劃撥程序可準用證券交易法之外，不動投資信託基金受益證券既為公開募集發行之有價證券，而不動產之管理運用亦事涉公開投資人之權益，關於受益證券之收購事項亦應比照證券交易法之規定納入管理，爰比照準用證券交易法關於收購之規定，以茲完備。
提案單位/提案委員：本院委員李應元等16人
提案人：李應元
連署人：黃偉哲
邱議瑩
陳其邁
蔡其昌
尤美女
趙天麟
陳唐山
陳節如
陳亭妃
劉建國
葉宜津
蘇震清
林岱樺
葉津鈴
周倪安
提案來源：委員提案
議案類別：法律案
屆：第8屆
會議：第8屆第6會期第4次會議
提案日期：2014-10-03
字號：院總第820號委員提案第17038號
相關法律：不動產證券化條例
議案狀態：交付審查
議案流程：
會期: 08-06-04
院會/委員會: 院會
狀態: 排入院會 (交財政委員會)
日期: 2014-10-03
2014-10-07
會期: 08-06-04
院會/委員會: 院會
狀態: 交付審查
日期: 2014-10-03
2014-10-07
關連議案：
對照表：
law_id: 01643
law_name: 不動產證券化條例部分條文修正草案對照表
立法種類: 修正條文
title: 不動產證券化條例部分條文修正草案對照表
rows: 現行: 第四條　本條例用詞，定義如下：

一、不動產：指土地、建築改良物、道路、橋樑、隧道、軌道、碼頭、停車場與其他具經濟價值之土地定著物及所依附之設施，但以該設施與土地及其定著物分離即無法單獨創造價值，土地及其定著物之價值亦因而減損者為限。

二、不動產相關權利：指地上權及其他經中央目的事業主管機關核定之權利。

三、不動產相關有價證券：指受託機構或特殊目的公司依本條例或金融資產證券化條例發行或交付之受益證券或資產基礎證券，其資產池含不動產、不動產相關權利或不動產擔保貸款債權者。

四、證券化：指受託機構依本條例之規定成立不動產投資信託或不動產資產信託，向不特定人募集發行或向特定人私募交付受益證券，以獲取資金之行為。

五、不動產投資信託：指依本條例之規定，向不特定人募集發行或向特定人私募交付不動產投資信託受益證券，以投資不動產、不動產相關權利、不動產相關有價證券及其他經主管機關核准投資標的而成立之信託。

六、不動產資產信託：指依本條例之規定，委託人移轉其不動產或不動產相關權利予受託機構，並由受託機構向不特定人募集發行或向特定人私募交付不動產資產信託受益證券，以表彰受益人對該信託之不動產、不動產相關權利或其所生利益、孳息及其他收益之權利而成立之信託。

七、受益證券：指下列不動產投資信託受益證券及不動產資產信託受益證券：

(一)不動產投資信託受益證券：指受託機構為不動產投資信託基金而發行或交付表彰受益人享有該信託財產及其所生利益、孳息及其他收益之受益權持分之權利憑證或證書。

(二)不動產資產信託受益證券：指受託機構為不動產資產信託而發行或交付表彰受益人享有該信託財產本金或其所生利益、孳息及其他收益之受益權持分之權利憑證或證書。

八、受託機構：指得受託管理及處分信託財產，並募集或私募受益證券之機構。

九、不動產投資信託基金：指不動產投資信託契約之信託財產，其範圍包括因募集或私募不動產投資信託受益證券所取得之價款、所生利益、孳息與其他收益及以之購入之各項資產或權利。

十、信託監察人：指由受託機構依不動產投資信託契約或不動產資產信託契約之約定或經受益人會議決議所選任，為受益人之利益，行使本條例所定權限之人。

十一、利害關係人：指信託業法第七條所稱之利害關係人。

十二、不動產管理機構：指受受託機構委任管理或處分信託財產之不動產投資業、營造業、建築經理業、不動產買賣租賃業或其他經主管機關核定之機構。

十三、封閉型基金：指於基金存續期間，投資人不得請求受託機構買回其持有之受益證券之基金。

十四、開放型基金：指投資人得請求受託機構買回其持有之受益證券之基金。

十五、專業估價者：指不動產估價師或其他依法律得從事不動產估價業務者。

十六、發起人：指受託機構申請或申報募集或私募不動產投資信託基金時，已確定投資之不動產之所有人、不動產相關權利之權利人或現金出資人。

十七、安排機構：指對受益證券之募集或私募安排規劃整體事務者。

十八、開發型之不動產或不動產相關權利：指正進行或規劃進行開發、建築、重建、整建之不動產或不動產相關權利。

前項第八款所定受託機構，以信託業法所稱之信託業為限，設立滿三年以上者，並應經主管機關認可之信用評等機構評等達一定等級以上。

僅辦理不動產投資信託或不動產資產信託業務之信託業，主管機關應就其最低實收資本額、股東結構、負責人資格條件、經營與管理人員專門學識或經驗、業務限制另定之。

第一項第十二款所定不動產管理機構，應符合一定條件，並與受託機構簽訂記載其職權、義務、責任及應遵行事項之委任契約書。

前項一定條件及委任契約書之應記載事項，由信託業商業同業公會洽商相關不動產管理機構之商業同業公會擬訂，報請主管機關核定。

第一項第十七款所定安排機構，應符合一定條件；其一定條件及應受規範，由信託業商業同業公會洽商相關公會擬訂，報請主管機關核定。
law_content_id: 01643:01643:2009-01-06-修正:5
說明: 一、為配合本次修法將不動產投資信託基金之投資運用及管理之權責選任具有專業之不動產管理機構為之，受託機構僅作為單純之信託財產保管與法令遵循機構，爰修正第一項第八款，受託機構改以保管信託財產作為主要任務。

二、為配合本次修法將不動產投資信託基金之投資運用及管理之權責交由具有專業之不動產管理機構為之，且須對所投資之績效全權負責，爰修正第一項第十二款，不動產管理機構負責作成信託財產投資決定。

三、第一項其餘各款未修正。

四、參酌香港證券及期貨事務監察委員會所訂「房地產投資信託基金守則」第5章第5.1條規定，以不動產投資信託基金之不動產管理機構提供不動產相關產之投資決定、經營管理，責任重大，應由主管之金管會許可，始得提供管理服務；另參照第9章第9.12條規定，載明不動產管理機構依選任契約所約定報酬項目，其內容得包括績效獎金之給付，並明定在基金淨資產價值增加與實際管理績效提昇，二大基準項目均符合時，得經受益人會議決議，給付績效獎金，並得以分成比率或其他適方式為給付。爰修正第四項規定。

五、第二項、第三項、第五項、第六項未修正。
修正: 第四條　本條例用詞，定義如下：

一、不動產：指土地、建築改良物、道路、橋樑、隧道、軌道、碼頭、停車場與其他具經濟價值之土地定著物及所依附之設施，但以該設施與土地及其定著物分離即無法單獨創造價值，土地及其定著物之價值亦因而減損者為限。

二、不動產相關權利：指地上權及其他經中央目的事業主管機關核定之權利。

三、不動產相關有價證券：指受託機構或特殊目的公司依本條例或金融資產證券化條例發行或交付之受益證券或資產基礎證券，其資產池含不動產、不動產相關權利或不動產擔保貸款債權者。

四、證券化：指受託機構依本條例之規定成立不動產投資信託或不動產資產信託，向不特定人募集發行或向特定人私募交付受益證券，以獲取資金之行為。

五、不動產投資信託：指依本條例之規定，向不特定人募集發行或向特定人私募交付不動產投資信託受益證券，以投資不動產、不動產相關權利、不動產相關有價證券及其他經主管機關核准投資標的而成立之信託。

六、不動產資產信託：指依本條例之規定，委託人移轉其不動產或不動產相關權利予受託機構，並由受託機構向不特定人募集發行或向特定人私募交付不動產資產信託受益證券，以表彰受益人對該信託之不動產、不動產相關權利或其所生利益、孳息及其他收益之權利而成立之信託。

七、受益證券：指下列不動產投資信託受益證券及不動產資產信託受益證券：

(一)不動產投資信託受益證券：指受託機構為不動產投資信託基金而發行或交付表彰受益人享有該信託財產及其所生利益、孳息及其他收益之受益權持分之權利憑證或證書。

(二)不動產資產信託受益證券：指受託機構為不動產資產信託而發行或交付表彰受益人享有該信託財產本金或其所生利益、孳息及其他收益之受益權持分之權利憑證或證書。

八、受託機構：指本於信託關係，擔任本契約受託人，保管信託財產，選任不動產管理機構，並募集或私募受益證券之機構。

九、不動產投資信託基金：指不動產投資信託契約之信託財產，其範圍包括因募集或私募不動產投資信託受益證券所取得之價款、所生利益、孳息與其他收益及以之購入之各項資產或權利。

十、信託監察人：指由受託機構依不動產投資信託契約或不動產資產信託契約之約定或經受益人會議決議所選任，為受益人之利益，行使本條例所定權限之人。

十一、利害關係人：指信託業法第七條所稱之利害關係人。

十二、不動產管理機構：指受受託機構選任，作成投資決定，從事運用、管理或處分信託財產之不動產投資業、營造業、建築經理業、不動產買賣租賃業或其他經主管機關核定之機構。

十三、封閉型基金：指於基金存續期間，投資人不得請求受託機構買回其持有之受益證券之基金。

十四、開放型基金：指投資人得請求受託機構買回其持有之受益證券之基金。

十五、專業估價者：指不動產估價師或其他依法律得從事不動產估價業務者。

十六、發起人：指受託機構申請或申報募集或私募不動產投資信託基金時，已確定投資之不動產之所有人、不動產相關權利之權利人或現金出資人。

十七、安排機構：指對受益證券之募集或私募安排規劃整體事務者。

十八、開發型之不動產或不動產相關權利：指正進行或規劃進行開發、建築、重建、整建之不動產或不動產相關權利。

前項第八款所定受託機構，以信託業法所稱之信託業為限，設立滿三年以上者，並應經主管機關認可之信用評等機構評等達一定等級以上。

僅辦理不動產投資信託或不動產資產信託業務之信託業，主管機關應就其最低實收資本額、股東結構、負責人資格條件、經營與管理人員專門學識或經驗、業務限制另定之。

第一項第十二款所定不動產管理機構，應經主管機關許可，符合一定條件，並與受託機構簽訂記載其職權、義務、責任、報酬及應遵行事項之選任契約書。選任契約書並得約定每年信託財產之淨資產價值增加時，計算該年度管理績效所提昇部分，經受益人會議決議，以分成比率或其他適當之方式，收取績效獎金。
前項一定條件及選任契約書之應記載事項，由信託業商業同業公會洽商相關不動產管理機構之商業同業公會擬訂，報請主管機關核定。

第一項第十七款所定安排機構，應符合一定條件；其一定條件及應受規範，由信託業商業同業公會洽商相關公會擬訂，報請主管機關核定。
現行: 第六條　受託機構募集或私募不動產投資信託受益證券，應檢具下列書件，向主管機關申請核准或申報生效；其審核程序、核准或生效條件及其他應遵行事項之處理辦法，由主管機關定之：

一、不動產投資信託計畫。

二、不動產投資信託契約。

三、不動產投資信託契約與定型化契約範本異同之對照表。

四、公開說明書或投資說明書。

五、不動產投資信託基金經營與管理人員符合主管機關規定之證明文件。

六、設有信託監察人者，其信託監察人之名單、資格證明文件及願任同意書。

七、受託機構董事會決議募集或私募不動產投資信託受益證券之議事錄。

八、信託財產之管理及處分方法說明書。委任不動產管理機構進行信託財產之管理或處分者，該委任契約書或其他證明文件。

九、受託機構填報及會計師或律師複核之案件檢查表。

十、律師之法律意見書。

十一、其他經主管機關規定之文件。

主管機關於審核前項書件時，應洽商中央目的事業主管機關出具意見書。

不動產投資信託基金有發起人者，發起人對於其所提供受託機構辦理受益證券之募集、發行或私募之資料，不得有虛偽、詐欺或其他足致他人誤信之行為。

發起人違反前項規定，對於該受益證券之善意取得人或出賣人因而所受之損害，應負賠償責任。

發起人擬讓與之不動產或不動產相關權利有設定抵押權者，發起人應予塗銷，並檢具相關證明文件予受託機構。
law_content_id: 01643:01643:2009-01-06-修正:9
說明: 為配合本次修法將不動產投資信託基金之投資運用及管理之權責，由受託機構選任具有專業之不動產管理機構為之，爰將原條文委任關係，明定為選任關係，以臻明確。
修正: 第六條　受託機構募集或私募不動產投資信託受益證券，應檢具下列書件，向主管機關申請核准或申報生效；其審核程序、核准或生效條件及其他應遵行事項之處理辦法，由主管機關定之：

一、不動產投資信託計畫。

二、不動產投資信託契約。

三、不動產投資信託契約與定型化契約範本異同之對照表。

四、公開說明書或投資說明書。

五、不動產投資信託基金經營與管理人員符合主管機關規定之證明文件。

六、設有信託監察人者，其信託監察人之名單、資格證明文件及願任同意書。

七、受託機構董事會決議募集或私募不動產投資信託受益證券之議事錄。

八、信託財產之管理及處分方法說明書。選任不動產管理機構進行信託財產之管理或處分之選任契約書或其他證明文件。

九、受託機構填報及會計師或律師複核之案件檢查表。

十、律師之法律意見書。

十一、其他經主管機關規定之文件。

主管機關於審核前項書件時，應洽商中央目的事業主管機關出具意見書。

不動產投資信託基金有發起人者，發起人對於其所提供受託機構辦理受益證券之募集、發行或私募之資料，不得有虛偽、詐欺或其他足致他人誤信之行為。

發起人違反前項規定，對於該受益證券之善意取得人或出賣人因而所受之損害，應負賠償責任。

發起人擬讓與之不動產或不動產相關權利有設定抵押權者，發起人應予塗銷，並檢具相關證明文件予受託機構。
現行: 第八條　不動產投資信託計畫，應記載下列事項：

一、受託機構之名稱、地址；委任不動產管理機構進行信託財產之管理或處分者，其受委任機構之名稱、地址；有發起人、安排機構者，其名稱、地址。

二、不動產投資信託基金之名稱及其存續期間。

三、與不動產投資信託受益證券有關之下列事項：

(一)不動產投資信託基金募集或私募總額、受益權單位總數。

(二)不動產投資信託受益證券之發行或交付方式、發行或交付日期、購買每一受益權單位之金額、費用及其轉讓限制。

四、不動產投資信託基金募集或私募成立與不成立之條件及不成立時之處理方式。

五、信託財產預期收益之評價方法、評估基礎及專家意見。

六、投資計畫：包含計劃購買、管理或處分之不動產或其他投資標的之種類、地點、預定持有期間、資金來源、運用及控管程式、成本回收、財務預測及預估收益率等事項。

七、不動產開發計畫：包含預定開發之不動產或不動產相關權利之種類、地點、市場分析、可行性分析、產權調查報告、估價報告書、預定開發時程、計畫、取得、開發、銷售或經營管理等各階段計畫及控管程式、資金來源、運用及控管程式、成本回收、財務預測及預估收益率、專家審查意見及自行評估計畫等事項。

八、不動產開發計畫未完成或遲延之處理方式、對受益人權益之影響與受託機構、不動產管理機構及受益人間權利義務之約定。

九、其他主管機關規定之事項。

前項第五款及第七款所定出具意見之專家，應與受託機構及不動產所有人無財務會計準則公報第六號所定之關係人或實質關係人之情事。
law_content_id: 01643:01643:2009-01-06-修正:11
說明: 為配合本次修法將不動產投資信託基金之投資運用及管理之權責，由受託機構選任具有專業之不動產管理機構為之，爰將原條文委任關係，明定為選任關係，以臻明確。
修正: 第八條　不動產投資信託計畫，應記載下列事項：

一、受託機構之名稱、地址；選任不動產管理機構進行信託財產之管理或處分者，其受選任機構之名稱、地址；有發起人、安排機構者，其名稱、地址。

二、不動產投資信託基金之名稱及其存續期間。

三、與不動產投資信託受益證券有關之下列事項：

(一)不動產投資信託基金募集或私募總額、受益權單位總數。

(二)不動產投資信託受益證券之發行或交付方式、發行或交付日期、購買每一受益權單位之金額、費用及其轉讓限制。

四、不動產投資信託基金募集或私募成立與不成立之條件及不成立時之處理方式。

五、信託財產預期收益之評價方法、評估基礎及專家意見。

六、投資計畫：包含計劃購買、管理或處分之不動產或其他投資標的之種類、地點、預定持有期間、資金來源、運用及控管程式、成本回收、財務預測及預估收益率等事項。

七、不動產開發計畫：包含預定開發之不動產或不動產相關權利之種類、地點、市場分析、可行性分析、產權調查報告、估價報告書、預定開發時程、計畫、取得、開發、銷售或經營管理等各階段計畫及控管程式、資金來源、運用及控管程式、成本回收、財務預測及預估收益率、專家審查意見及自行評估計畫等事項。

八、不動產開發計畫未完成或遲延之處理方式、對受益人權益之影響與受託機構、不動產管理機構及受益人間權利義務之約定。

九、其他主管機關規定之事項。

前項第五款及第七款所定出具意見之專家，應與受託機構及不動產所有人無財務會計準則公報第六號所定之關係人或實質關係人之情事。