議案名稱：函，為修正「不動產估價技術規則」部分條文，請查照案。
提案單位/提案委員：內政部
提案來源：政府提案
議案類別：行政命令(層級)
屆：第8屆
會議：第8屆第4會期第18次會議
提案日期：2014-01-09
字號：院總第820號政府提案第8198號之2
議案狀態：交付審查
議案流程：
會期: 08-04-18
院會/委員會: 院會
狀態: 排入院會 (交內政委員會)
日期: 2014-01-09
2014-01-10
2014-01-14
會期: 08-04-18
院會/委員會: 院會
狀態: 交付審查
日期: 2014-01-09
2014-01-10
2014-01-14
關連議案：
對照表：
law_name: 不動產估價技術規則部分條文修正條文對照表
立法種類: 修正條文
title: 不動產估價技術規則部分條文修正條文對照表
rows: 現行: 第六條　不動產估價，應切合價格日期當時之價值。其估計價格種類包括正常價格、限定價格、特定價格及特殊價格；估計租金種類包括正常租金及限定租金。

不動產估價，應註明其價格種類；其以特定價格或限定價格估價者，應敘明其估價條件，並同時估計其正常價格。
說明: 一、參酌國際評價準則及國內會計評價準則對於價值標準之分類，本規則維持沿襲日本不動產鑑定評價基準規範，分為四種價格種類；其中，「正常價格」即為「（公平）市場價值」（Market Value）；倘若評估附有投資條件（如不動產合併）下形成之價值時，則「限定價格」即為「投資價值」（Investment Value）。而對於各價格評估所需之「價值前提」，應作成「估價條件」並於報告書中敘明。

二、因限定價格係於法令明定之限定條件下所評估之價格，實務上委託人無參考正常價格之需要，且對於兩種價格結果易生混淆；而特定價格為基於特定條件下所估計者，估價條件含有不確定性，同時估計正常價格，有其參考價值，故修正刪除限定價格估價者，應同時估計其正常價格之規定。
修正: 第六條　不動產估價，應切合價格日期當時之價值。其估計價格種類包括正常價格、限定價格、特定價格及特殊價格；估計租金種類包括正常租金及限定租金。

不動產估價，應註明其價格種類；其以特定價格估價者，應敘明其估價條件，並同時估計其正常價格。
現行: 第十二條　不動產估價師應依下列原則蒐集比較實例：

一、實例之價格屬正常價格、可調整為正常價格或與勘估標的價格種類相同者。

二、與勘估標的位於同一供需圈之近鄰地區或類似地區者。

三、與勘估標的使用性質或使用分區管制相同或相近者。

四、實例價格形成日期與勘估標的之價格日期接近者。
說明: 非都市土地除使用分區外，尚有使用地編定，雖分區相同，使用地不同，其價值差異很大，如一般農業區之「農牧用地」與「甲種建築用地」。爰將「使用分區管制」修正為「使用管制」。
修正: 第十二條　不動產估價師應依下列原則蒐集比較實例：

一、實例之價格屬正常價格、可調整為正常價格或與勘估標的價格種類相同者。

二、與勘估標的位於同一供需圈之近鄰地區或類似地區者。

三、與勘估標的使用性質或使用管制相同或相近者。

四、實例價格形成日期與勘估標的之價格日期接近者。
現行: 第十三條　確認勘估標的狀態時，應至現場勘察下列事項：

一、確認勘估標的之基本資料及權利狀態。

二、調查勘估標的及比較標的之使用現況。

三、確認影響價格之各項資料。

四、作成紀錄及攝製必要之照片。
說明: 一、因應數位化設備普及，傳統照片已漸為數位電子相片或圖檔取代，第一項第四款紀錄形式增列影像檔（視個案實際需要如數位相片、電子圖檔、錄影檔或航照圖等），較能完整呈現勘估標的及比較標的之實際現況。

二、考量委託人未領勘時（如委託人為欲承購者、都市更新實施者等非為勘估標的所有權人之情形），或有無法進入室內勘察之情形，爰增訂第二項應於估價報告書內敘明之規定。
修正: 第十三條　確認勘估標的狀態時，應至現場勘察下列事項：

一、確認勘估標的之基本資料及權利狀態。

二、調查勘估標的及比較標的之使用現況。

三、確認影響價格之各項資料。

四、作成紀錄及攝製必要之照片或影像檔。

委託人未領勘，無法確認勘估標的範圍或無法進入室內勘察時，應於估價報告書敘明。
現行: 第十五條　不動產估價師應就不同估價方法估價所獲得之價格進行綜合比較，就其中金額顯著差異者重新檢討。並視不同價格所蒐集資料可信度及估價種類目的條件差異，考量價格形成因素之相近程度，決定勘估標的價格，並將決定理由詳予敘明。

以契約約定租金作為不動產證券化受益證券信託利益分配基礎者，折現現金流量分析之收益價格應視前項情形賦予相對較大之權重。
說明: 一、折現現金流量分析實務上亦屬操作主要方法之一，爰修正為折現現金流量分析法，以使文意明確。

二、因應實務上進行清算之證券化標的已無後續收益期間，無須就收益價格賦予較大權重之考量，爰增訂第二項但書規定。
修正: 第十五條　不動產估價師應就不同估價方法估價所獲得之價格進行綜合比較，就其中金額顯著差異者重新檢討。並視不同價格所蒐集資料可信度及估價種類目的條件差異，考量價格形成因素之相近程度，決定勘估標的價格，並將決定理由詳予敘明。

以契約約定租金作為不動產證券化受益證券信託利益分配基礎者，折現現金流量分析法之收益價格應視前項情形賦予相對較大之權重。但不動產證券化標的進行清算時，不在此限。
現行: 第十六條　不動產估價師應製作估價報告書，於簽名或蓋章後，交付委託人。

估價報告書，應載明事項如下：

一、委託人。

二、勘估標的之基本資料。

三、價格日期及勘察日期。

四、價格種類。

五、估價條件。

六、估價目的。

七、估價金額。

八、勘估標的之所有權、他項權利及其他負擔。

九、勘估標的使用現況。

十、勘估標的法定使用管制或其他管制事項。

十一、價格形成之主要因素分析。

十二、估價所運用之方法與其估算過程及價格決定之理由。

十三、其他與估價相關之必要事項及依本規則規定須敘明之情況。

十四、不動產估價師姓名及其證照字號。

前項估價報告書應檢附必要之圖說資料。
說明: 一、第二項第十三款分列為二款，原第十四款移列為第十五款，其餘酌作文字修正。

二、因應實務作業之需求增訂第四項。
修正: 第十六條　不動產估價師應製作估價報告書，於簽名或蓋章後，交付委託人。

估價報告書應載明事項如下：

一、委託人。

二、勘估標的之基本資料。

三、價格日期及勘察日期。

四、價格種類。

五、估價條件。

六、估價目的。

七、估價金額。

八、勘估標的之所有權、他項權利及其他負擔。

九、勘估標的使用現況。

十、勘估標的法定使用管制或其他管制事項。

十一、價格形成之主要因素分析。

十二、估價所運用之方法與其估算過程及價格決定之理由。

十三、依本規則規定須敘明之情況。

十四、其他與估價相關之必要事項。
十五、不動產估價師姓名及其證照字號。

前項估價報告書應檢附必要之圖說資料。

因行政執行或強制執行委託估價案件，其報告書格式及應附必要之圖說資料，依其相關規定辦理，不受前二項之限制。
現行: 第二十二條　所蒐集之比較標的，應就下列事項詳予查證確認：

一、交易價格及各項費用之負擔方式。

二、交易條件；有特殊付款方式者，其方式。

三、比較標的狀況。

四、交易日期。

前項查證確有困難之事項部分，應於估價報告書中敘明。
說明: 第二項酌作文字修正。
修正: 第二十二條　所蒐集之比較標的，應就下列事項詳予查證確認：

一、交易價格及各項費用之負擔方式。

二、交易條件；有特殊付款方式者，其方式。

三、比較標的狀況。

四、交易日期。

前項查證確有困難之事項，應於估價報告書中敘明。
現行: 第二十三條　比較標的有下列情況，應先作適當之調整；該影響交易價格之情況無法有效掌握及量化調整時，應不予採用。

一、急買急賣。

二、期待因素影響之交易。

三、受債權債務關係影響之交易。

四、親友關係人間之交易。

五、畸零地或有合併使用之交易。

六、地上物處理有糾紛之交易。

七、法院拍賣。

八、受迷信影響之交易。

九、包含公共設施用地之交易。

十、人為哄抬之交易。

十一、其他。
說明: 配合實務上特殊交易情形態樣，第一款增列急出（承）租情況、第七款修正為拍賣，以包含法院及金融機構拍賣等，並新增第八款管理機關標（讓）售公有土地及第十二款使用現況不符合法定用途（包含違章建築等違規使用、違反土地使用分區管制者，如農業區開設違章工廠做工業使用）之情形，其餘各款次配合作順序調整。
修正: 第二十三條　比較標的有下列情況，應先作適當之調整；該影響交易價格之情況無法有效掌握及量化調整時，應不予採用：

一、急買急賣或急出租急承租。

二、期待因素影響之交易。

三、受債權債務關係影響之交易。

四、親友關係人間之交易。

五、畸零地或有合併使用之交易。

六、地上物處理有糾紛之交易。

七、拍賣。

八、公有土地標售、讓售。
九、受迷信影響之交易。

十、包含公共設施用地之交易。

十一、人為哄抬之交易。

十二、與法定用途不符之交易。
十三、其他特殊交易。
現行: 第二十四條　比較、分析勘估標的與比較標的之區域因素及個別因素差異並就其中差異進行價格調整時，其調整以百分率法為原則，並得以差額法調整，惟應於估價報告書中敘明。
說明: 原文字易產生百分率法與差額法可同時並用之誤解，故酌作文字修正，以資明確。
修正: 第二十四條　比較、分析勘估標的與比較標的之區域因素及個別因素差異並就其中差異進行價格調整時，其調整以百分率法為原則，亦得以差額法調整，並應於估價報告書中敘明。
現行: 第二十五條　試算價格之調整運算過程中，區域因素調整、個別因素調整或區域因素及個別因素內之任一單獨項目之價格調整率大於百分之十五，或總調整率大於百分之三十時，則判定該比較標的與勘估標的差異過大，應排除該比較標的之適用。但勘估標的性質特殊或區位特殊缺乏市場交易資料，並於估價報告書中敘明者，不在此限。
說明: 比較法之調整有情況、價格日期、區域因素及個別因素等四項，為利總調整率大於百分之三十界定更為明確，爰於總調整率前加上「情況、價格日期、區域因素及個別因素調整」文字。
修正: 第二十五條　試算價格之調整運算過程中，區域因素調整、個別因素調整或區域因素及個別因素內之任一單獨項目之價格調整率大於百分之十五，或情況、價格日期、區域因素及個別因素調整總調整率大於百分之三十時，判定該比較標的與勘估標的差異過大，應排除該比較標的之適用。但勘估標的性質特殊或區位特殊缺乏市場交易資料，並於估價報告書中敘明者，不在此限。
現行: 第二十六條　經比較調整之比較標的試算價格，應就價格偏高或偏低者重新檢討，經檢討確認適當合理者，方得作為決定比較價格之基礎。檢討後試算價格之間差距仍達百分之二十以上者，應排除該試算價格之適用。

前項百分之二十以上之差距，指高低價格之差除以各價格平均值達百分之二十以上者。
說明: 一、依第十八條有關比較法之意涵，指以比較標的價格為基礎，經比較、分析及調整等，以推算勘估標的價格之方法。察其精神，係將所蒐集之比較標的價格經過比較分析後，調整至與勘估標的相似條件之價格，並作為決定勘估標的比較價格之參考。現行條文就此情形仍稱為比較標的試算價格，爰予修正，始能符合比較法之精神，並與第二十一條第一項第五款所規定之比較法估價程序所述一致。

二、配合第二十七條規定不動產估價師需採用三件以上比較標的試算價格，對三個試算價格之間差距之認定，應以兩兩之間高低價格計算。現行以「各」價格平均值計算之規定，與第一項「試算價格之『間』」規定之立法意旨不一致，爰予以修正。
修正: 第二十六條　經比較調整後求得之勘估標的試算價格，應就價格偏高或偏低者重新檢討，經檢討確認適當合理者，始得作為決定比較價格之基礎。檢討後試算價格之間差距仍達百分之二十以上者，應排除該試算價格之適用。

前項所稱百分之二十以上之差距，指高低價格之差除以高低價格平均值達百分之二十以上者。
現行: 第二十七條　不動產估價師應採用三件以上，經前條檢討後之比較標的試算價格，考量各比較標的蒐集資料可信度、各比較標的與勘估標的價格形成因素之相近程度，決定勘估標的之比較價格，並將比較修正內容敘明之。
說明: 修正理由同前條說明一。
修正: 第二十七條　不動產估價師應採用三件以上比較標的，就其經前條推估檢討後之勘估標的試算價格，考量各比較標的蒐集資料可信度、各比較標的與勘估標的價格形成因素之相近程度，決定勘估標的之比較價格，並將比較修正內容敘明之。
現行: 第二十八條　收益法得採直接資本化法、折現現金流量分析等方法。

依前項方法所求得之價格為收益價格。
說明: 修正理由同第十五條說明一。
修正: 第二十八條　收益法得採直接資本化法、折現現金流量分析法等方法。

依前項方法所求得之價格為收益價格。
現行: 第三十一條　折現現金流量分析，指勘估標的未來折現現金流量分析期間之各期淨收益及期末價值，以適當折現率折現後加總推算勘估標的價格之方法。

前項折現現金流量分析，得適用於以投資為目的之不動產投資評估。
說明: 修正理由同第十五條說明一。
修正: 第三十一條　折現現金流量分析法，指勘估標的未來折現現金流量分析期間之各期淨收益及期末價值，以適當折現率折現後加總推算勘估標的價格之方法。

前項折現現金流量分析法，得適用於以投資為目的之不動產投資評估。
現行: 第三十二條　折現現金流量分析之計算公式如下：

P＝
å

=

'

1

n

k

CFk/(1＋Y)k＋Pｎ’/(1＋Y)n’
其中：

P：收益價格。

CFk：各期淨收益。

Y：折現率。

n'：折現現金流量分析期間。

k：各年期。

Pn'：期末價值。
說明: 修正理由同第十五條說明一。
修正: 第三十二條　折現現金流量分析法之計算公式如下：

P＝
å

=

'

1

n

k

CFk/(1＋Y)k＋Pｎ’/(1＋Y)n’
其中：

P：收益價格。

CFk：各期淨收益。

Y：折現率。

n'：折現現金流量分析期間。

k：各年期。

Pn'：期末價值。
現行: 第三十三條　客觀淨收益應以勘估標的作最有效使用之客觀淨收益為基準，並參酌鄰近類似不動產在最有效使用情況下之收益推算之。

以不動產證券化為估價目的，採折現現金流量分析估價時，各期淨收益應以勘估標的之契約租金計算為原則。但因情況特殊不宜採契約租金估價，並於估價報告書中敘明者，不在此限。

前項契約租金未知者，應以市場經濟租金推估客觀淨收益。
說明: 修正理由同第十五條說明一。
修正: 第三十三條　客觀淨收益應以勘估標的作最有效使用之客觀淨收益為基準，並參酌鄰近類似不動產在最有效使用情況下之收益推算之。

以不動產證券化為估價目的，採折現現金流量分析法估價時，各期淨收益應以勘估標的之契約租金計算為原則。但因情況特殊不宜採契約租金估價，並於估價報告書中敘明者，不在此限。

前項契約租金未知者，應以市場經濟租金推估客觀淨收益。
現行: 第三十八條　勘估標的總費用之推算，應根據相同或相似不動產所支出之費用資料或會計報表所載資料加以推算，其項目包括地價稅或地租、房屋稅、保險費、管理費及維修費等。其為營運性不動產者，並應加計營運費用。

以不動產證券化為估價目的者，其折現現金流量分析之總費用應依信託計畫資料加以推算。
說明: 修正理由同第十五條說明一。
修正: 第三十八條　勘估標的總費用之推算，應根據相同或相似不動產所支出之費用資料或會計報表所載資料加以推算，其項目包括地價稅或地租、房屋稅、保險費、管理費及維修費等。其為營運性不動產者，並應加計營運費用。

以不動產證券化為估價目的者，其折現現金流量分析法之總費用應依信託計畫資料加以推算。
說明: 一、本條新增。

二、配合第四十條規定推算勘估標的之總費用，如包含建物者，應加計建物之折舊提存費，爰增訂其計算方式。

三、國內外對於折舊提存費之計算，有以收益資本化率作調整者，亦有以折舊提存費作調整者，本規則分別規範於第四十條之一及第四十一條。上開調整方法，可分為不計利息的（直線）折舊提存、須加計利息的折舊提存，爰依此將實務上常用之直線折舊提存（等速折舊型）及凹型折舊提存（償債基金型）納入規範。
修正: 第四十條之一　建物折舊提存費，得依下列方式計算：

一、等速折舊型：C×(1-s)


N

1

´


二、償債基金型：C×(1-s)


1

)

1

(

N

-

+

´

i

i


其中：

C：建物總成本。

s：殘餘價格率。

i：自有資金之計息利率。

N：建物經濟耐用年數。

前項建物總成本、殘餘價格率、自有資金之計息利率及建物經濟耐用年數依成本法相關規定估計之。
現行: 第四十一條　建物價格日期當時價值未來每年折舊提存率，得依下列方式計算：

建物價格日期當時價值未來每年折舊提存率=折舊率／（1─累積折舊率）。

前項折舊率，依成本法相關規定估計之。
說明: 一、配合國外及實務上執行，新增償債基金型之計算方式，並將原規定明定為等速折舊型。償債基金型應用本條文第一項第二款公式時，須配合建物耐用年數終止後確實無殘餘價格者，於計算折舊時不予提列之情形。

二、修正理由同新增第四十條之一說明三。

三、修正計算公式以符號表示。
修正: 第四十一條　建物價格日期當時價值未來每年折舊提存率，得依下列方式計算：

一、等速折舊型：

d=
s)n/N

-

(1

1

s)/N

-

(1

-


二、償債基金型：

d=
1

)

1

(

n'

-

+

i

i


其中：

d：建物價格日期當時價值未來每年折舊提存率。

(1-s) ：折舊率。
n：已經歷年數。
n'：剩餘可收益之年數。
i：自有資金之計息利率。
前項折舊率，依成本法相關規定估計之。
現行: 第四十三條　收益資本化率或折現率應依下列方式擇一決定：

一、收益資本化率或折現率應考慮銀行定期存款利率、政府公債利率、不動產投資之風險性、貨幣變動狀況及不動產價格之變動趨勢等因素，選擇最具一般性財貨之投資報酬率為基準，比較觀察該投資財貨與勘估標的個別特性之差異，並就流通性、風險性、增值性及管理上之難易程度等因素加以比較決定之。

二、選擇數個與勘估標的相同或相似之比較標的，以其淨收益除以價格後，以所得之商數加以比較決定之。

三、依加權平均資金成本方式決定，其計算式如下：

收益資本化率或折現率


i

n

1

i

i

k

w

å

=

=


其中：

wi：第i個資金來源占總資金成本比例，


å

=

=

n

1

i

i

1

w

。
ki：為第i個資金來源之利率或要求報酬率。

四、依債務保障比率方式決定，其計算式如下：

收益資本化率或折現率＝債務保障比率×貸款常數×貸款資金占不動產價格比率

五、考量市場上類似不動產每年淨收益占每年有效總收入之合理淨收益率，及類似不動產合理價格除以每年有效總收入之有效總收入乘數，以下列公式計算之：

收益資本化率或折現率＝淨收益率／有效總收入乘數

收益資本化率或折現率之決定有採取其他方法計算之必要時，應於估價報告書中敘明。
說明: 一、不動產估價師對於收益資本化率或折現率之計算，不論係採條列方法擇一決定，或採多種方法計算決定，皆應綜合考量並詳予分析後為之，爰修正第一項文字。

二、為利實務上易於敘明收益資本化率或折現率之決定方法，爰明定第一項第一款至第五款估計方法之名稱。
修正: 第四十三條　收益資本化率或折現率應於下列各款方法中，綜合評估最適宜之方法決定：

一、風險溢酬法：收益資本化率或折現率應考慮銀行定期存款利率、政府公債利率、不動產投資之風險性、貨幣變動狀況及不動產價格之變動趨勢等因素，選擇最具一般性財貨之投資報酬率為基準，比較觀察該投資財貨與勘估標的個別特性之差異，並就流通性、風險性、增值性及管理上之難易程度等因素加以比較決定之。

二、市場萃取法：選擇數個與勘估標的相同或相似之比較標的，以其淨收益除以價格後，以所得之商數加以比較決定之。

三、加權平均資金成本法：依加權平均資金成本方式決定，其計算式如下：

收益資本化率或折現率


i

n

1

i

i

k

w

å

=

=


其中：

wi：第i個資金來源占總資金成本比例，


å

=

=

n

1

i

i

1

w

。
ki：為第i個資金來源之利率或要求報酬率。

四、債務保障比率法：依債務保障比率方式決定，其計算式如下：

收益資本化率或折現率＝債務保障比率×貸款常數×貸款資金占不動產價格比率

五、有效總收入乘數法：考量市場上類似不動產每年淨收益占每年有效總收入之合理淨收益率，及類似不動產合理價格除以每年有效總收入之有效總收入乘數，以下列公式計算之：

收益資本化率或折現率＝淨收益率／有效總收入乘數

收益資本化率或折現率之決定有採取其他方法計算之必要時，應於估價報告書中敘明。
現行: 第四十四條　土地收益價格依下列計算式求取之。

一、地上無建物者：

土地收益價格＝土地淨收益／土地收益資本化率或折現率
二、地上有建物者：

土地收益價格＝（房地淨收益─建物淨收益）／土地收益資本化率或折現率
建物淨收益依下列計算式求取之。

一、已扣除折舊提存費者：

建物淨收益＝建物成本價格×建物收益資本化率或折現率
二、未扣除折舊提存費者：

建物折舊前淨收益＝建物成本價格×（建物收益資本化率或折現率＋建物價格日期當時價值未來每年折舊提存率）
說明: 一、建物淨收益之計算式，明列「淨收益已扣除折舊提存費者」及「淨收益未扣除折舊提存費者」，以使文義明確。

二、修正「收益資本化率或折現率」為「收益資本化率」，以符合收益法之直接資本化法計算基礎。
修正: 第四十四條　土地收益價格依下列計算式求取之：
一、地上無建物者：

土地收益價格＝土地淨收益／土地收益資本化率

二、地上有建物者：

土地收益價格＝（房地淨收益─建物淨收益）／土地收益資本化率

建物淨收益依下列計算式求取之：
一、淨收益已扣除折舊提存費者：

建物淨收益＝建物成本價格×建物收益資本化率

二、淨收益未扣除折舊提存費者：

建物折舊前淨收益＝建物成本價格×（建物收益資本化率＋建物價格日期當時價值未來每年折舊提存率）