«Это закон рынка, когда цены повышаются»

Девелоперы, получившие после обязательного перехода на эскроу-счета ряд послаблений при выдаче разрешений на продажу квартир в новостройках, рано радовались. Мэрия Москвы лоббирует продление старых правил до тех пор, пока все компании не станут привлекать средства по новой схеме. Позицию властей в интервью “Ъ” разъяснила глава Москомстройинвеста Анастасия Пятова.

Фото: Иван Водопьянов, Коммерсантъ

— С 1 июля ликвидируется механизм заключений о соответствии (ЗОС), которые девелоперы должны были получать перед стартом продаж жилья в новостройках. Норма была упразднена на федеральном уровне при принятии решения о переходе застройщиков на эскроу-счета. Но власти Москвы просят правительство РФ и Минстрой продлить действие института ЗОС. Зачем?

— До введения эскроу-счетов ЗОС для нас были своеобразной страховкой, гарантией того, что застройщик исполнит обязательства перед дольщиками. И остаются ею до сих пор.

Как правило, под строительство каждого жилого комплекса застройщик создает отдельное юрлицо — это чистая, ничем не обремененная проектная компания. У нас, как у органа, контролирующего привлечение средств граждан в проекты, возникает вопрос: завершит ли такая компания стройку и исполнит ли свои обязательства перед дольщиками.

Поэтому мы проверяем, не было ли у материнской компании этой структуры серьезных нарушений, соблюдали ли иные дочерние подразделения холдинга по другим объектам сроки строительства, нет ли у них серьезной налоговой задолженности, не привлекались ли бенефициары к уголовной ответственности и т. д. После анализа всех рисков мы и выдаем ЗОС конкретной проектной компании.

— Но разве такой анализ не проводят банки, выдающие девелоперам проектное финансирование и открывающие эскроу-счета?

— Сейчас в Москве по новым правилам привлечения средств дольщиков реализуется около 60% проектов. Но есть еще 40%, которые организованы по старой схеме. Иногда даже в рамках одной группы компаний часть проектов реализуется через эскроу-счета, часть — без них.

К сожалению, мы знаем немало примеров, когда один проблемный проект по старой схеме тянет за собой другие проекты застройщика. Банки, выдающие проектное финансирование, достаточно чувствительны к этому. И у них могут возникнуть вопросы уже по тем проектам, которые они кредитуют.

— Но в таком случае тем более непонятен смысл двойного контроля…

— Предположим гипотетически: из-за одного проблемного объекта, строящегося по старой схеме, у девелопера начались сложности по другим, в том числе реализуемым по эскроу-счетам. Банки-кредиторы вольны сами решать, достраивать такой ЖК или возвращать деньги дольщикам. Как правило, соинвесторы выступают за первый вариант. В противном случае они начинают обращаться к властям с просьбой вмешаться в процесс.

Но в случае с объектами по проектному финансированию у Москомстройинвеста, который также курирует Московский фонд защиты прав дольщиков, связаны руки и ноги. Мы не можем диктовать условия банкам.

Предложение о продлении сроков выдачи ЗОС носит временный характер — до момента, пока весь рынок строительства жилья не перейдет на эскроу-счета. Даже если ЗОС отменят этим летом, мы будем пытаться выстроить цепочку так, чтобы Москомстройинвест, как контролирующий орган, понимал весь процесс реализации проектов. Без этого, конечно, процесс для нас усложнится.

— Облегчил ли переход на эскроу-счета вашу работу как регулятора?

— Даже после смягчения некоторых требований к застройщикам, которые перешли на эскроу, мы все равно продолжаем их регулировать. Мы не проверяем отчетность по таким проектам, но, например, по-прежнему следим за размещением проектных деклараций, где прописаны объем строительства, сроки сдачи и т. д. При нарушении требований у нас есть возможность провести проверку, назначать штрафы или инициировать приостановку продаж, проинформировав Росреестр.

— Девелоперы жалуются, что оказались между двух огней. С одной стороны, мэрия, отказывающая согласовывать проекты без социальной инфраструктуры, с другой — банки, которые неохотно предоставляют проектное финансирование на школы, детсады и больницы. Как власти города могут разрешить эту ситуацию?

— Сейчас покупатели квартир в новостройках стали настолько требовательны, что застройщикам продать голые жилые площади без социальных объектов почти невозможно. Поэтому полностью уйти от этой практики ни городу, ни застройщикам, если даже и захотелось бы, не удастся.

Проблем с финансированием банками в старых границах столицы почти нет, так как зачастую на одном участке девелопер строит жилье и социальную инфраструктуру. На эту землю выдается одно разрешение на строительство, и банки прекрасно понимают, что девелопер достроит соцобъект, поскольку жилье попросту не введут. Если же размер площадки не позволяет создать такой объект, то застройщик компенсирует расширение близлежащей школы или детсада.

Другое дело — Новая Москва, где исторически сложилась иная система межевания участков. Там компаниям приходится строить жилье на одной площадке, инфраструктуру — на другой. На каждый участок приходится получать отдельное разрешение на строительство. У банков сразу же включается риск-менеджмент: финансовая организация опасается, примет ли город объекты на баланс, или они будут отягощать финмодель проекта. Чтобы избежать таких проблем, Москомстройинвест разработал специальную форму договора между городом и застройщиками.

— Что собой представляет этот документ?

— В ситуации, когда застройщик строит соцобъекты для передачи городу, соглашение еще на этапе разработки ТЭП будущего ЖК предусматривает объемы этой инфраструктуры, технические требования и условия передачи на баланс города. Нередки случаи, когда компания строит, скажем, школу, но без соблюдения ее необходимой емкости. Город такой объект точно не возьмет на баланс — этого и боятся банки при проектном финансировании.

Подписав договор с городом и построив соцобъект, соответствующий всем условиям, девелопер получает гарантию его передачи, что позволит банкам быть к нему более лояльными.

Мы сейчас начинаем апробировать новый механизм по проектам в Новой Москве с «Самолетом» и ГК «Гранель». Первая компания построит детсад на 240 мест и школу на 750 учеников в Остафьево. Второй застройщик — детсад на 225 мест и общеобразовательную школу «Самбо-70» на 1125 мест в поселке Сосенское рядом со Столбово. Эти договоры уже одобрены Градостроительно-земельной комиссией (ГЗК), возглавляемой мэром Сергеем Собяниным.

— На отраслевых форумах девелоперы активно обсуждают, что ГЗК приостановила согласование новых проектов. Мол, так мэрия пытается снизить перед выборами в Госдуму протестные настроения москвичей, сопротивляющихся массовой застройке. Как вы можете это прокомментировать?

— С начала года ГЗК согласовала несколько крупных проектов. Например, ПИК построит на 100 га в районе Коровинского шоссе почти 1,5 млн кв. м, из которых 660 тыс. кв. м — жилье и еще 900 тыс. кв. м — нежилая застройка. ПИК также получил согласование на развитие 75 га в Зеленограде в промзоне ЦИЭ, где планируется строительство 800 тыс. кв. м.

У группы ЛСР будет новый проект на Дмитровском шоссе на части промзоны «Дегунино-Лихоборы»: там предполагается строительство 500 тыс. кв. м. Для MR Group одобрено развитие территории на улице Мневники, вл. 1, где будет почти 220 тыс. кв. м различной недвижимости.

— Застройщики Москвы, судя по их финансовой отчетности за 2020 год, заметно увеличили выручку за счет повышения цен на жилье на фоне ажиотажного спроса из-за льготной ипотеки. При этом нового предложения было меньше…

— Это закон рынка, когда цены повышаются. Льготная ипотека только один из факторов роста. На повышение влияют и новая схема финансирования проектов, и удорожание стройматериалов.

На рынке, по крайней мере в Москве, не стало меньше предложений. Мы видим рост количества запросов от застройщиков на выдачу ЗОС. Если в первом квартале этого года поступило 58 таких заявок и одобрены 49, то за тот же период 2020 года — 31 заявка. С начала этого года выдано 72 ЗОС.

Получается, что в среднем в Москве в неделю стартуют продажи по двум девелоперским проектам.

На ГЗК за пять месяцев 2021 года согласовано строительство 9,1 млн кв. м жилья, в то время как за тот же период прошлого года из-за пика пандемии — 2,04 млн кв. м. С января по май 2019 года было одобрено 6,09 млн кв. м.

— Увеличение объема одобренных проектов повлияет на цены в лучшем случае только к осени. Но если взять Новую Москву, там за год стоимость квартир в новостройках выросла на 30% — это больше, чем в старых границах города. Такой взлет цен сокращает доступность жилья для москвичей даже на присоединенных территориях.

— В Новой Москве цены стали существенно увеличиваться после строительства в этом районе метро, дорог и других объектов, обеспечивающих транспортную доступность на территории всего города.

Мы стремимся стереть границу между старой и Новой Москвой.

Это данность, когда рядом с новыми станциями дорожают квартиры.

— Новые условия льготной ипотеки, которые начнут действовать с 1 июля, отсекают рынок Москвы, так как предельная стоимость жилья теперь понизилась вдвое, до 3 млн руб. Как в таких условиях девелоперы смогут распродать согласованный объем?

— Во-первых, это не одномоментный выход на рынок такого объема нового строительства. Во-вторых, льготная программа подтолкнула застройщиков, работающих с банками в рамках эскроу-счетов и проектного финансирования, создавать свои ипотечные продукты, где ставки ниже 6,5%. Банки, кредитующие такие стройки, заинтересованы в высоких продажах, поэтому они охотно идут на снижение ставок по отдельным проектам.

— В разгар кризиса мэрия вдвое увеличила для девелоперов плату за изменение вида разрешенного использования (ВРИ) земель. Но компании могут перевести участки другого назначения под строительство жилья на льготных условиях, если в обмен построят офисы, торгцентры, технопарки. Кто-то уже воспользовался преференциями?

— Мы понимаем желание девелоперов строить преимущественно жилье. Но город должен развиваться планомерно, включая создание новых рабочих мест. Город должен мотивировать застройщиков строить офисы, технопарки, социальную инфраструктуру.

У нас есть девелоперы, которые уже воспользовались льготными условиями по изменению ВРИ. Например, ГК «Пионер» по двум проектам — бизнес-парку «Останкино» и ТПУ «Ботанический сад», Capital Group в рамках строительства технологического промышленного парка в Крекшино и «РГ-Девелопмент», строящий школу на 800 мест.

Кстати, в Москве еще ни одному девелоперу банки не отказали в проектном финансировании из-за новых условий по изменению ВРИ. Таким образом, экономика у этих проектов существует.

— Сейчас ряд застройщиков в судебном порядке вынуждают дольщиков подписывать дополнительные соглашения к договорам долевого участия (ДДУ) о продлении на полгода и более сроков строительства, что позволяет компаниям не выплачивать компенсации. Девелоперы ссылаются на двухмесячный мораторий на строительство, существовавший в локдаун прошлого года. Как вы оцениваете такую практику и аргументацию?

— Мы не видим критических сдвигов сроков по какому-то проекту. Задержки могут быть на два-три месяца, что связано с прошлогодним мораторием проблемой с трудовыми мигрантами. В таких случаях у застройщика есть возможность заключить с дольщиками допсоглашения к ДДУ. Выплата компенсации дольщикам — юрисдикция судов.

— У судов нет единой позиции. Например, одним дольщикам ЖК «Румянцево парк» удалось оспорить принудительное подписание допсоглашения с застройщиком проекта «Лексион девелопмент», другим — нет.

— Возможно, у соинвестора и застройщиков разные исходные позиции.

Суды и определяют, повлияли ли на сдвиг первоначальных сроков, прописанных в ДДУ, причины, не зависящие от девелоперов, или кризисом маскируются управленческие ошибки девелоперов.

— Ранее ваше ведомство сообщало, что с 2011 года в городе введено 1,8 млн кв. м жилья в проблемных домах и около 20 тыс. обманутых дольщиков получили свои квартиры. Пик пришелся на 2020 год. Какие долгострои были сданы за этот период?

— За прошлый год было введено 34 таких дома, включая корпуса первой очереди «Царицыно», оставшиеся корпуса «Спортивного квартала», а также объекты в «Марьино Град», «Спорт Таун», «Борисоглебское», Sky House, дом на Нагорной улице, 7 и комплекс в Новых Черемушках, который начинала строить еще СУ-155. Почти 3 тыс. соинвесторов получили ключи от своих квартир. Сейчас у нас число обманутых дольщиков составляет менее 11 тыс. человек.

— При этом дольщики «Царицыно» продолжают проводить пикеты, обвиняя в низких темпах работ городскую компанию «Мосотделстрой №1», которая достраивает ЖК за прежним девелопером — структурой ГК «Настюша».

— Все работы по «Царицыно» ведутся, рабочих на площадке достаточно, и с финансированием проблем нет. Протестную группу возглавляют не те, кто ожидает свое жилье, а покупатели нежилых помещений. Прежним застройщиком было распродано достаточно много помещений на первых этажах под стрит-ритейл.

В случае признания ЖК проблемным за бюджетные деньги по федеральному законодательству передается только жилье. Что же касается помещений на первых этажах, то закон позволяет за бюджетные деньги передавать соинвесторам до 7 кв. м. Все, что свыше этой площади, безвозмездно передаваться не может. Принимая такие правила, законодатели определили, что покупка площадей в ЖК для ведения бизнеса является коммерческим риском: значит, соинвесторы должны учитывать этот фактор.

— Федеральные власти разрабатывают закон о правовом статусе апартаментов. В Москве в структуре предложения на первичном рынке на такие площади приходится до 25%. Как, по вашим прогнозам, повлияют нововведения на этот сегмент рынка недвижимости столицы?

— Когда на ГЗК рассматривается вопрос строительства отелей, даже если инвестор принес соглашение о намерениях с оператором, мы до конца не понимаем, будет это гостиница или апартаменты. Поэтому властям было бы удобнее, если бы статус апартаментов был закреплен законодательно.

Важно это понимать и покупателям. Девелопер таких площадей не обязан строить социальные объекты, у владельцев апартаментов нет права на постоянную регистрацию, налоги на такую недвижимость выше, чем для квартир. Я не думаю, что новый закон существенно скорректирует ситуацию на рынке апартаментов. Девелоперы продолжат их строить.

В Москве есть такие проекты, когда в рамках одного ЖК есть традиционные квартиры и апартаменты. Это происходит из-за того, что участок не позволяет сдать все корпуса, например, с учетом требований к инсоляции или соблюсти все нормативы по обеспеченности инфраструктурой.

Пятова Анастасия Николаевна

Личное дело

Родилась в 1980 году в Казани. В 2002 году окончила Казанскую государственную архитектурно-строительную академию. С 2002 по 2011 год работала в Минстрое Татарстана. В 2011 году назначена заместителем председателя Москомстройинвеста, осуществляющего контроль за соблюдением застройщиками Москвы закона о долевом строительстве. С 21 января 2019 года возглавляет Москомстройинвест. Также является ответственным секретарем градостроительно-земельной комиссии, возглавляемой мэром Москвы Сергеем Собяниным: эта структура одобряет и утверждает новые девелоперские проекты в столице. Анастасия Пятова — действительный государственный советник Москвы второго класса.

Москомстройинвест

Досье

Полное название — Комитет города Москвы по обеспечению реализации инвестиционных проектов в строительстве и контролю в области долевого строительства. Занимается выдачей заключения на привлечение застройщиками средств дольщиков, подготовкой документов к заседаниям возглавляемой мэром Москвы Сергеем Собяниным градостроительно-земельной комиссии (ГЗК), где рассматриваются и одобряются новые девелоперские проекты. На ГЗК за пять месяцев 2021 года согласовано строительство 9,1 млн кв. м жилья, в то время как за тот же период прошлого года — 2,04 млн кв. м. С января по май 2019 года было одобрено 6,09 млн кв. м. Ведомство ведет реестр пострадавших граждан—соинвесторов долевого строительства и курирует работу Московского фонда защиты прав дольщиков.