Статистические тенденции ценообразования на региональных рынках жилья

ВЕСТН. МОСК. УН-ТА. СЕР. 6. ЭКОНОМИКА. 2009. № 2

ОТРАСЛЕВАЯ И РЕГИОНАЛЬНАЯ ЭКОНОМИКА

М.Б. Ермолаев1,

д-р экон. наук, проф. кафедры экономики и финансов Ивановского государственного химико-технологического университета

Т.С. Заводова,

аспирант кафедры экономики и финансов Ивановского государственного

химико-технологического университета

СТАТИСТИЧЕСКИЕ ТЕНДЕНЦИИ ЦЕНООБРАЗОВАНИЯ

НА РЕГИОНАЛЬНЫХ РЫНКАХ ЖИЛЬЯ

В работе на основе статистического анализа исследуется динамика индексов цен на первичном и вторичном рынках жилья ряда регионов Центрального федерального округа. Авторами выдвигается и на основе корреляционно-регрессионного анализа доказывается гипотеза о влиянии ценообразующих процессов на московском рынке жилья на ценообразование в регионах. Результаты исследования указывают на определенный «волнообразный» характер процессов ценообразования на жилье с инициализирующим центром на московском рынке.

Ключевые слова: статистические показатели динамики, рынок жилья, цены на жилье, корреляционный анализ, регрессионная модель, прогнозирование, регионы, лаги запаздывания, волнообразный характер ценообразования, межрегиональные взаимосвязи, факторы ценообразования.

In this article on the basis of the statistical analysis dynamics of price indexes on the primary and secondary real estate markets of some regions of the Central federal district is investigated. By authors it is put forward and on the basis of correlation and regression analysis the hypothesis about influence process of pricing on the Moscow real estate market on pricing in regions is proved. Results of research specify the certain "wavy" character of processes of pricing on habitation with the initializing center in the Moscow market.

Key words: the statistical dynamics characteristics, the real estate market, the price on habitation, correlation analysis, regression model, forecasting, regions, late logs, wave-like nature of the pricing, regional interrelations, factors of the pricing.

Одной из характерных современных тенденций в развитии российского рынка недвижимости является беспрецедентный рост цен на жилье, значительно опережающий по темпам как рост реальных доходов населения, так и рост потребительских цен.

1 Ермолаев Михаил Борисович, e-mail: ermol_mb @ mail.ru; Заводова Тамара Сергеевна, e-mail: tam-zavodova@yandex.ru, тел.: (4932) 30-02-53.

Анализу такой необычной динамики цен на жилье посвящено достаточно много работ2. Одни авторы в качестве основных причин роста цен указывают причины глобального характера — рост мировых цен на нефть вкупе с инфляцией доллара, и денег как таковых, по отношению к невосполнимым природным ресурсам, таким, как полезные ископаемые (нефть, газ и др.), а также земля и недвижимость.

Авторы других работ (Е. Кудашов, В. Минц, И. Дедюхова и др.), одним из основных факторов, вызывающих резкие колебания цен на жилую недвижимость, как ни странно, называют применяемый в России механизм повышения доступности жилья, основанный на стимулировании развития ипотечного кредитования. По мнению этих ученых, именно предоставление дешевых кредитов как раз и запускает механизмы, приводящие к резкому повышению цен на жилую недвижимость.

Третья группа экономистов и политиков (Д. Медведев А. Двор-кович, М. Делягин), в определенной степени выражающих государственный взгляд на проблему, беспрецедентный рост цен на жилье объясняют, во-первых, монополизацией строительной отрасли, во-вторых, совершенной незащищенностью собственности в России, вследствие чего единственным общедоступным инвестиционным товаром является жилье.

Заметим, что все эти исследования и множество других посвящены процессам ценообразования либо на рынке жилья России в целом, либо на рынках жилья крупных мегаполисов. На наш взгляд, не меньший интерес представляет сопоставление подобных процессов в региональном разрезе. В одной из работ Т. Заво-довой3 исследовалась и прогнозировалась динамика цен на жилье в Ивановской области.

Целью настоящей работы является статистический анализ и сопоставление динамики цен на первичном и вторичном рынках жилья ряда регионов Центрального федерального округа (ЦФО). Информационной базой исследования послужили ежеквартальные данные о средних ценах квадратного метра жилья в Ивановской, Владимирской, Костромской, Ярославской областях, а также в Москве за период 2002—2007 гг.4 Выбор первых четырех федераль-

2 См.: СтерникГ.М. Рынок жилья России: тенденции изменения в 2004—2006 гг.: Докл. на конференции «Инвестиции в недвижимость». Москва. 24 июня 2004 г.; Кудашов Е.А. Непродуманные цены — основная помеха ипотеки // Жилищное строительство. 2004. № 12. С. 2—3; Дедюхова И.А. Перспективы развития ипотечного кредитования // Там же. С. 3—7; Минц В. О факторах динамики цен на жилую недвижимость // Вопросы экономики. 2007. № 2. С. 111—121; Косарева Н, Туманов А.. Об оценке доступности жилья в России // Там же. № 7. С. 118—135.

3 См.: Заводова Т.С. Опыт прогнозирования динамики цен на жилье в Ивановской области // Успехи современного естествознания. 2008. № 3. С. 34—39.

4 Федеральная служба государственной статистики (http://www.gsk.ru).

ных субъектов обусловлен, прежде всего, их территориальной близостью и типологическим сходством. Включение в качестве объекта исследования рынка жилья Москвы, безусловно, наиболее развитого и динамичного, основано на реалистическом предположении о влиянии процессов, происходящих на этом рынке, на рынки жилья соседствующих регионов. В качестве инструментария сравнительного анализа использовались стандартные статистические показатели динамики и вариации, а также эконометри-ческое моделирование.

В табл. 1 приведена средняя стоимость 1 м2 жилья на первичном и вторичном рынках исследуемых регионов в начале и в конце рассматриваемого периода, а на рис. 1 и 2 отображена динамика соответствующего показателя отдельно по каждому виду рынка.

Таблица 1

Средняя стоимость 1 м2 жилья на первичном и вторичном рынках нескольких регионов в 1 кв. 2002 г. и в 4 кв. 2007 г.

Регионы Первичный рынок

1 кв. 2002 г. 4 кв. 2007 г. 1 кв. 2002 г. 4 кв. 2007 г.

г. Москва 21 433,15 113 501,05 21 637,29 127 874,40

Ивановская область 6810,76 30 223,83 5481,77 29 973,10

Владимирская область 7813,65 35 767,72 7671,79 33 064,44

Ярославская область 10 355,29 43 715,49 11 514,89 36 917,62

Костромская область 7471,39 37 393,53 5256,84 40 285,12

За исследуемый период прирост цен на первичном рынке жилья составил: в Ивановской области — 443,8%, в Ярославской области — 422,2%, во Владимирской области — 457,8%, в Костромской области — 500,5%, в Москве — 529,6%. Дифференциация цен между рассматриваемыми регионами, отражаемая в величине коэффициента вариации V, усиливается: в начале 2002 г. Уобщ = 56,7%, в конце 2007 г. Уобщ = 66,5%. Вместе с тем по первым четырем областям наблюдается противоположная тенденция. Значение коэффициента вариации уменьшается с 19,2 до 15,1%. Таким образом, с одной стороны, уровень цен на жилье в провинции локализуется, с другой стороны — в относительном выражении он все более отстает от московского уровня цен.

Вторичный рынок жилья, также как и первичный, является частью жилой недвижимости, но непосредственно со строительным рынком не связан. Ценовая ситуация на вторичном рынке

Рис. 1. Динамика изменения средней стоимости 1 м2 в рублях на рынке первичного жилья исследуемых регионов

Владимир

Ярославль

Иваново

Москва

Кострома

смсмсмсосососо^г^г^г^гююююсосососо ооооооооооооооооооо ооооооооооооооооооо

(\CSJCvlOJCMCMCMC\iCNCNC\C\OJCNICNCNC\CNCNI

ш ш ш ш

^ ^ ^ ^

Т- СЧ1 СО ^Г

с

^ ^ ^ СМ СО ^

с ш ш

^ ^ ^

см со

ш ш ш

^ ^ ^

СМ СО ^

ш ш ш ш

^ ^ ^ ^

т- см со ^

см см см см

СО СО СО ^ ^

СМ СО ^

Рис. 2. Динамика изменения средней стоимости 1 м2 в рублях на рынке вторичного жилья исследуемых регионов

жилья мало отличалась от первичного рынка (рис. 2). За исследуемый период прирост цен на вторичном рынке жилья составил: в Ивановской области — 546,8%, в Ярославской области — 320,6%, во Владимирской области — 431,0%, в Костромской области — 766,3%, в Москве — 591,0%. Дифференциация цен по совокупности рассматриваемых регионов на вторичном рынке выше, чем на первичном, и в течение рассматриваемого периода также усиливается. Коэффициент вариации в начале 2002 г. Кобщ = 66,1%, в конце 2007 г. Кобщ = 77,7%. Вариативность показателя по этим четырем областям, напротив, снижается, причем процесс локализации уровня цен на вторичных рынках жилья этих регионов протекал интенсивнее, чем на первичных рынках: значение коэффициента вариации снизилось с 38,9% в начале 2002 г. до 12,8% в конце 2007 г

Кроме того, интересно отметить, что для Москвы средний уровень цен на вторичном рынке жилья стабильно превышал уровень цен на первичном рынке. Для регионов же ценовой приоритет рынков в течение рассматриваемого периода изменялся. В результате к концу 2007 г. средние цены на вторичном рынке жилья превышали цены на первичном рынке только в Костромской области (заметим, однако, что аналогичное соотношение наблюдалось еще в семи субъектах ЦФО РФ).

С целью проверки гипотезы о влиянии ценообразующих процессов, происходящих на Московском рынке жилья, на региональное ценообразование в работе был проведен статистический анализ поквартальной динамики цепных индексов цен за квадратный метр строящегося жилья на каждом из рынков. Визуально было установлено определенное разнесение во времени основных ценообразующих тенденций в столице и в отдельных регионах. Так, например, пик повышения цен на рынке жилья в Москве и пики повышения цен на рассматриваемых региональных рынках отстают друг от друга в среднем на 2—3 квартала, с запаздыванием в отношении последних (рис. 3).

В табл. 2 представлены значения коэффициентов корреляции между динамическими рядами индексов цен на жилье на первичном и вторичном рынках в Ивановской, Костромской, Владимирской и Ярославской областях, с одной стороны, и аналогичными динамическими рядами показателей в Москве, взятыми с различными лагами запаздывания, с другой стороны.

В первую очередь отметим, что ни для одного из рассматриваемых регионов теснота взаимосвязи между параллельными рядами цен не превалирует над теснотой взаимосвязи рядов «со сдвигом». Для Костромской, Владимирской и Ярославской областей наиболее тесная взаимосвязь наблюдается при запаздывании в один квартал, а для Ивановской области вообще в три квартала. 42

95

см см со со и со ч- ч- ю ю Ю Ю со со со со

о о о о о о о о о о о о о о о о о о о о

о о о о о о о о о о о о о о о о о о о о

см л см л см л см л см л см оо см оо см оо см 00 см 00 см л см л см л см л см л см л см л см 00 см 00 см 00

* со * ЯГ * * см * со * ч- * * см * со * я!" * * см * со * яг * * см * со * * * см

Рис. 3. Скользящие средние цепных индексов на первичных рынках жилья Москвы и Ивановской области

Таблица 2

Коэффициент ы парных корреляций между динамическими рядами цен на рынках жилья регионов и рынке жилья Москвы

Рынок Ряды цен на рынках жилья регионов Ряды цен на рынке жилья Москвы

Рм

Первичный рынок РV (I) 0,186 0,517 0,595 0,658 0,228

РС0! (I) 0,152 0,469 0,399 0,079 -0,052

Р„ (I) 0,539 0,707 0,487 0,106 -0,009

Руаг(I) 0,317 0,771 0,608 0,188 -0,297

Вторичный рынок РV (I) 0,384 0,626 0,656 0,218 -0,126

РС0! (I) 0,227 0,763 0,717 0,272 -0,011

Р„ (I) 0,538 0,638 0,393 0,093 0,018

Руаг (I) 0,350 0,846 0,447 0,094 -0,199

Далее на основе результатов проведенного корреляционного анализа была предпринята попытка построения регрессионных моделей, отражающих взаимосвязь индексов цен на первичном и вторичном рынках жилья рассматриваемых областей в квартале I Р (I), РС08 ( (I), Р(I), Руаг (I)), с индексами цен на первичном рынке жилья Москвы, относящимися к текущему и трем предшествующим

кварталам (Рм(1), Рм(1 - 1), Рм(1 - 2), Рм(1 - 3)). Критериями выбора окончательной модели выступали статистическая значимость регрессии в целом, а также статистическая значимость ее параметров. В качестве критического уровня значимости принят традиционный для экономики уровень а = 0,05. Сам процесс построения проводился по методу исключения незначащих переменных5.

В табл. 3 и 4 отражены результаты проведенного регрессионного анализа отдельно по первичным и вторичным рынкам жилья.

Таблица 3

Результаты регрессионного анализа взаимосвязи индексов цен на региональных рынках первичного жилья с индексами цен на первичном рынке жилья Москвы

Регион Регрессионная модель

Ивановская область Р^ (1) = 0,994  Рм(1 - 3) + 0,747  Рм (1 - 1) - 76,615, Я2 = 0,638

Владимирская область Ру, (0 = 0,723  Рм(1 - 1) + 31,620, Я2 = 0,403

Костромская область РС08, (0 = 0,969  Рм (1 - 1) + 4,733, Я2 = 0,216

Ярославская область Руаг(0 = 1,379  Рм(1 - 1) + 38,96, Я2 = 0,535

Таблица 4

Результаты регрессионного анализа взаимосвязи индексов цен на региональных рынках вторичного жилья с индексами цен на вторичном рынке жилья Москвы

Регион Регрессионная модель

Ивановская область Р^ (1) = 0,584  Рм(1 - 2) + 0,543  Рм(1 - 1) - 12,128, Я2 = 0,564

Владимирская область Ру1 (1) = 0,435  Рм (1 - 1) + 60,776, Я2 = 0,349

Костромская область РС08 г (0 = 0,683  Рм (1 - 2) + 0,8  Рм (1 - 1) + 49,284, Я2 = 0,724

Ярославская область Рааг (0 = 1,214  Рма - 1) + 23,167, Я2 = 0,630

На основе полученных моделей с разной степенью адекватности можно прогнозировать средний уровень цен в регионах по достигнутым значениям индекса цен в московском регионе в пред-

5 См.: Магнус Я., Катышев П., Пересецкий А. Эконометрика. Начальный курс. М., 2001.

шествующие периоды. Например, на основе известных индексов цен на московском рынке первичного жилья во втором и четвертом кварталах 2007 г. прогнозируемое изменение среднего уровня цен на первичном рынке жилья Ивановской области в первом квартале 2008 г. составит 1,2%. Будет любопытно сравнить прогнозируемое значение с фактическим уровнем повышения цен.

Таким образом, проведенное статистическое исследование указывает на определенный «волнообразный» характер процессов ценообразования на жилье с инициализирующим центром на московском рынке. Имеющиеся различия в амплитуде и фазах таких волн для различных регионов, по-видимому, вызваны их социально-экономическими особенностями и являются темой отдельного исследования.

Разумеется, ни один «немосковский» регион не может существовать как независимая рыночная система. Так или иначе имея более дешевую рабочую силу, более дешевое жилье и другие ресурсы, он включается в общий рыночный механизм России и, конкурируя, создает экономические инструменты притока средств в регион, а соответственно создает и механизмы, приводящие к росту цен.

В качестве же основной причины присутствия «запаздывания» в процессах ценообразования на рынках жилья Москвы и жилого сегмента недвижимости в регионах, на наш взгляд, можно выделить волнообразный характер активизации московских девелоперов в направлении регионов.

Если обратиться к статистическим данным, то можно заметить, что в 2004 г. после трех лет ажиотажного спроса на столичное жилье и тотального роста цен на него наступил период стагнации. Именно тогда столичные операторы обратили внимание на региональные рынки, которые менее насыщены и потому имеют больший потенциал для развития.

Позднее спрос на столичное жилье вновь активизировался при сопутствующем ему росте цен. За первое полугодие 2006 г. жилой сегмент столичного рынка недвижимости по ценам вырос в среднем более чем на 50%. По мере очередного витка активизации столичного рынка затихали разговоры о массовом строительстве в регионах. В середине 2006 г. московские строительные компании констатировали: рынок недвижимости столицы — самый ликвидный из российских. Тем не менее, в октябре 2006 г. начался очередной этап стагнации, и соответственно — новые заявления московских девелоперов о намерении прийти в регионы.

Таким образом, весьма ясно прослеживается тенденция: как только темпы роста цен в Москве снижаются, инвесторы либо уводят капитал за пределы отрасли, либо, оставаясь в сегменте, переориентируют инвестиции в другие регионы страны.

Список литературы

Дедюхова И.А. Перспективы развития ипотечного кредитования // Жилищное строительство. 2004. № 12.

Заводова Т.С. Опыт прогнозирования динамики цен на жилье в Ивановской области // Успехи современного естествознания. 2008. № 3.

Косарева Н., Туманов А. Об оценке доступности жилья в России // Вопросы экономики. 2007. № 7.

Кудашов Е.А. Непродуманные цены — основная помеха ипотеки // Жилищное строительство. 2004. № 12.

Магнус Я., Катышев П., Пересецкий А. Эконометрика. Начальный курс. М., 2001.

Минц В. О факторах динамики цен на жилую недвижимость // Вопросы экономики. 2007. № 2.

Стерник Г.М. Рынок жилья России: тенденции изменения в 2004— 2006 гг.: Докл. на конференции «Инвестиции в недвижимость». Москва. 24 июня 2004 г.

Федеральная служба государственной статистики (http://www.gsk.ru).