Капитальный ремонт как основа воспроизводства жилищного фонда в кризисных условиях

Экономика и управление

КАПИТАЛЬНЫЙ РЕМОНТ КАКОСНОВА ВОСПРОИЗВОДСТВАЖИЛИЩНОГО ФОНДА В КРИЗИСНЫХУСЛОВИЯХ

С. Н. ЛАРИН, кандидат технических наук, старший научный сотрудник Академия международного учета Н. Л. ЕВДОКИМЕНКО, аспирант Государственная академия специалистов инвестиционной сферы

Раскрыта экономическая сущность проблемы капитального ремонта жилищного фонда, показана его роль в воспроизводстве жилищного фонда и улучшении условий проживания населения страны. Проведен сопоставительный анализ необходимых объемов и фактического выполнения работ по капитальному ремонту в натуральном и стоимостном измерениях, а также по источникам финансирования в 2003—2007гг. Сделан вывод о необходимости усиления экономического характера управления капитальным ремонтом жилищного фонда в современныхусловиях через формирование экономических интересов всех субъектов управления и хозяйствования, взаимодействующих в жилищной сфере.

Ключевые слова: капитальный ремонт жилищного фонда, факторы воспроизводства жилищного фонда, улучшение жилищных условий, эксплуатационные качества жилья, механизм управления капитальным ремонтом жилищного фонда.

Современные условия развития общества способствуют повышению требований населения к условиям проживания. Однако улучшение жилищных условий населения за счет нового строительства — не единственный и далеко не самый эффективный путь. Достаточно успешно можно решать жилищную проблему посредством повышения качества существующего жилищного

фонда, проведения его реконструкции и модернизации. Тем более, что под влиянием экономического кризиса реальные доходы большей части населения будут сокращаться, и в среднесрочной перспективе основная масса населения будет вынуждена удовлетворять свои потребности в жилье за счет пользования уже существующими зданиями и помещениями. В этом случае приоритетное место в комплексе воспроизводственных мероприятий на обозримую перспективу будет занимать капитальный ремонт, который является важнейшим элементом процесса простого воспроизводства жилищного фонда, направленным на увеличение сроков его эксплуатации и сокращение общественных затрат на строительство нового жилья.

Капитальный ремонт следует рассматривать как комплекс работ по полной или частичной замене конструктивных элементов и инженерных систем объектов, направленный на снижение их физического износа, восстановление и усиление существующих конструкций, повышение их прочности и эксплуатационных качеств. Капитальный ремонт подразделяется на комплексный, охватывающий все здание в целом или отдельные его секции, и выборочный, охватывающий отдельные конструктивные элементы здания или его инженерного оборудования.

Наряду с капитальным ремонтом может проводиться модернизация жилья, представляющая собой форму простого воспроизводства, направленную на снижение, прежде всего, морального износа. Модернизация направлена на частичное или полное возмещение морального износа путем восстановления или улучшения потребительских свойств зданий. В ходе модернизации эксплуатационные качества жилья и инженерного оборудования здания приводятся в соответствие с нормативными требованиями [3]. Правила и нормы технической эксплуатации жилищного фонда [5] разделяют понятия капитального ремонта и модернизации, указывая, что при проведении капитального ремонта могут проводиться работы по модернизации, связанные с возмещением морального износа, но не они составляют сущность капитального ремонта, и одна форма воспроизводства не подменяет другую — они существуют параллельно.

На процесс воспроизводства жилищного фонда влияюттехнические, экономические, социальные, градостроительные, санитарно-экологические, историко-архитектурные и иные факторы, каждый из которых необходимо учитывать при принятии решений по конкретному жилому объекту. На объем работ при проведении капитального ремонта влияют конструктивные факторы объектов, например, материал стен, конфигурация, объем, этажность, уровень комфортности жилья, обеспеченность инженерным оборудованием и его характеристики. Наиболее существенным комплексным фактором,

Зависимость между физическим из!

определяющим необходимость и предполагаемый объем работ по проведению капитального ремонта объекта, выступает временная характеристика здания, т. е. период постройки и срок его эксплуатации. Минимальный нормативный период эффективной эксплуатации многоквартирного дома до назначения очередного капитального ремонта устанавливается в соответствии с Положением об организации и проведении реконструкции, ремонта и технического обслуживания жилых зданий, объектов коммунального и социально-культурного назначения (ВСН) 58-88 (р), утвержденным приказом Государственного комитета по архитектуре и градостроительству при Госстрое СССР от23.11.1988 №312.

Необходимость проведения капитального ремонта многоквартирного дома определяется исходя из его технического состояния. Техническое состояние многоквартирных домов (их элементов) устанавливается по показателю физического износа (соответственно здания или элемента), характеризующему степень утраты первоначальных эксплуатационных свойств. Физический износ определяется путем обследования не менее 80 % квартир жилого дома, при котором проводится осмотр конструктивных элементов здания.

Соотношения между физическим износом (в соответствии с оценкой технического состояния и факторами, ее определяющими) и ориентировочной стоимостью затратна проведение капитального ремонта приведены в табл. 1 [4].

Таблица 1

:ом и стоимостью капитального ремонта

Физический износ, % Оценка технического состояния Общая характеристика технического состояния Примерная стоимость капитального ремонта, в процентах от восстановительной стоимости

0-20 Хорошее Повреждений и деформаций нет. Имеются отдельные, устраняемые при текущем ремонте мелкие дефекты, не влияющие на эксплуатацию конструктивного элемента. Капитальный ремонт производится лишь на отдельных участках, имеющих относительно повышенный износ 0-11

21-40 Удовлетворительное Конструктивные элементы в целом пригодны для эксплуатации, но требуют некоторого капитального ремонта, который наиболее целесообразен именно наданной стадии 12-36

41-60 Неудовлетворительное Эксплуатация конструктивных элементов возможна лишь при условии значительного капитального ремонта 37-90

61-80 Ветхое Состояние несущих конструктивных элементов — аварийное, а ненесущих — весьма ветхое. Ограниченное выполнение конструктивными элементами своих функций возможно лишь по проведении охранных мероприятий или полной смены конструктивного элемента 91-120

81-100 Негодное Конструктивные элементы находятся в разрушенном состоянии. При износе 100% остатки конструктивного элемента полностью ликвидированы —

Как правило, в план капитального ремонта включаются жилые дома (их элементы), техническое состояние которых определяется как неудовлетворительное. Приоритетом является ремонт кровель, межпанельных стыков, утепление стен, ремонт внутридомовых сетей электро-, тепло-, водо-, газоснабжения, ремонт лифтов, усиление несущих конструкций.

Предварительная оценка затрат на капитальный ремонт осуществляется по федеральному стандарту стоимости капитального ремонта жилищного фонда на 1 м2 общей площади жилья по соответствующему году. Сроки проведения работ планируются исходя из продолжительности проектирования, объемов и трудоемкости работ. В каждом конкретном случае вопрос стоимости ремонтных работ прорабатывается отдельно.

За счет средств, предусмотренных на проведение капитального ремонта, в титульные списки включаются следующие виды работ:

• проектно-изыскательские работы;

• ремонтно-строительные работы (ремонт кровель, межпанельных стыков, подъездов, внутридомовых сетей электро-, тепло-, водо-, газоснабжения, лифтов, утепление стен, усиление строительных конструкций, огнезащитная обработка деревянных конструкций, ремонт пола первого этажа, антенн, муниципальных квартир);

• авторский надзор проектных организаций;

• строительный контроль (технический надзор).

В титульный список должны включаться также средства на непредвиденные затраты в размере не более 3 % от общей стоимости ремонтных работ, предусмотренных титульным списком.

Обязательные регламентные работы по ремонту общего имущества многоквартирного дома включают в себя:

• ремонт внутридомовых систем электро-, тепло-, водо-, газоснабжения и водоотведения, вентиляции, лифтов, мусоропроводов и другого инженерного оборудования;

• противопожарные мероприятия;

• другие обязательные работы по ремонту общего имущества многоквартирного дома на основании договоров и в соответствии со стандартами, строительными нормами и правилами, санитарными правилами и нормами, правилами и нормами технической эксплуатации жилищного фонда и иными нормативными актами.

Перечень работ по ремонту конструктивных элементов зданий и сроки их выполнения устанавливаются в муниципальном заказе в соответствии со стандартами, строительными нормами и правилами, правилами и нормами технической эксплуатации жилищного фонда и другими нормативными актами.

Осуществление капитального ремонта и реконструкции жилищного фонда в определенной мере решает проблему его изношенности. По оценкам специалистов Института экономики ЖКХ, в капитальном ремонте нуждается не менее 35 % жилых домов. Объемы капитального ремонта жилищного фонда в субъектах Российской Федерации свидетельствуют о том, что в большинстве регионов России ежегодно капитально ремонтируется от 0,3 до 1,2% общей площади жилых домов. По данным Росстата, за 2003—2007 гг. в целом по Российской Федерации отремонтировано около 128 млн м2 общей площади жилых домов, или примерно 0,9% в год. Однако этого недостаточно даже для стабилизации состояния жилищного фонда. Для его же восстановления минимально необходимо ремонтировать 4—5 % жилищного фонда ежегодно. Сравнительная динамика фактически проведенного и необходимого объемов капитального ремонта жилыхдомов в РФ за 2003—2007гг. отображенанарис. 1 [1].

В ряде регионов в 2007 г. по сравнению с 2006 г. сократились объемы выполненных ремонтных работ. Наиболее существенные темпы сокращения ремонтных работ имели место в Смоленской области, где фактически отремонтированная площадь жилых домов составила всего 8,9% от 2006 г., Республике Калмыкия — 11,3, Оренбургской области — 12, Республике Хакасия — 12,1, Воронежской области — 16,3, Краснодарском крае — 16,9, Алтайском крае — 18,1, Самарской области — 23,7, Амурской области — 34,6, Республике Мордовия — 45 %.

Общая сумма затрат на капитальный ремонт многоквартирных домов составила за 2003—2007гг. в целом по России более 254 млрд руб. (в том числе в 2007 г. — 71,8 млрд руб.) при минимально необходимой потребности 571 млрдруб. (44%). По сравнению с 2006 г. их объем в 2007 г. увеличился в 1,4 раза. При этом стоимость ремонта 1 м2 капитально отремонтированного жилья составила в 2007 г. 2,0тыс. руб. (в 2006г. — 1,9тыс. руб.). Сравнительная динамика фактических затрат и объективной потребности в финансировании капитального ремонта жилых домов в РФ за 2003—2007 гг. пред-ставленанарис. 2[1].

45 40 35 30 25 20 15 10 5 О

2003 2004 2005 2006

Рис. 1. Сопоставление необходимых и фактических объемов капитального ремонта жилищного фонда, млн м2

На капитальный ремонт жилых домов в 2008 г. государством было выделено еще 150 млрд руб. Эффективному использованию этих средств способствовало наличие в регионах и на местах долговременных планов по капитальному ремонту жилых домов. Однако по состоянию на конец 2007 г. региональные адресные программы по проведению капитального ремонта жилых домов имелись только в 10 субъектах Российской Федерации (Республика Саха (Якутия), Алтайский край, Владимирская, Волгоградская, Кемеровская области, Москва, Пензенская, Рязанская, Смоленская, Томская области). Еще в 9 субъектах такие программы были в стадии разработки и утверждения (республики Карелия, Северная Осетия — Алания, Татарстан, Белгородская, Вологодская, Новосибирская, Саратовская, Тверская, Челябинская области). В остальных же регионах адресные программы по

проведению капитального ремонта жилых домов отсутствовали.

Повысить эффективность механизмов жилищно-коммунальной реформы, подвигнуть муниципальные образования к реальному решению этой проблемы помогут средства Фонда со-2007 год действия реформированию ЖКХ [6]. Средства Фонда в объеме 150 млрд руб. будут сформированы из федерального бюджета. Аналогичный объем средств должен быть выделен из региональных бюджетов — сегодня в бюджетах всех уровней на капитальный ремонт жилищного фонда заложено порядка 140 млрд руб. Еще 15 млрд руб. будет привлечено за счет заинтересованных собственников жилья, которые будут осуществлять окончательный контроль проведения работ по капитальному ремонту. При этом для каждого субъекта РФ устанавливаются соответствующие лимиты выделяемых Фондом средств в пределах от 500 млн руб. до 8 млрд руб. Эти средства позволят регионам решить наиболее сложные проблемы капитального ремонта жилищного фонда, однако их будет явно недостаточно для полного решения этой проблемы в масштабах всей страны. По некоторым оценкам для этого необходимо порядка 1,5—2 трлн руб.

Анализ данных статистической отчетности показал, что в 14 субъектах Российской Федерации (Костромская, Рязанская, Тамбовская, Вологодская, Калининградская, Ленинградская, Мурманская области, Кабардино-Балкарская Республика, Республика Мордовия, Республика Бурятия, Республика Коми, Ставропольский край и др.) средства местных бюджетов в 2006 и 2007 гг. были единственным источником финансирования капитального ремонта жилищного фонда.

В Краснодарском и Красноярском краях, Белгородской, Владимирской, Волгоградской, Ивановской, Кировской, Курской, Липецкой, Орловской, Нижегородской, Новгородской, Псковской, Самарской, Саратовской, Тюменской, Ульяновской и Челябинской областях, Ханты-Мансийском автономном округе

140

120 100 80 60 40 20 0

115

79,6 -

^55,7 И 1 -- Г"

2003

132,1

2004

2005

2006

2007 Год

^^"Объективная потребность в финансировании капитального ремонта ^^^Фактическое финансирование капитального ремонта

Рис. 2. Сопоставление потребности и фактического финансирования капитального ремонта жилищного фонда, млрд руб.

Примечание: Объективная потребность в финансировании капитального ремонта рассчитана путем умножения общей площади жилищного фонда на федеральный стандарт стоимости капитального ремонта жилого помещения на 1 м2 общей площади жилья в месяц, утверждаемый постановлением Правительства РФ.

Объем, м2

40

41,1

41,8

42,3

39,5

29,5

19,7

25,5

23,3

30,4

необходимый объем капитального ремонта в год

фактический объем капитального ремонта

финансирование капитального ремонта из местного бюджета превышало 50 %.

В Карачаево-Черкесской и Удмуртской республиках, Камчатском и Пермском краях, Кемеровской, Курганской, Ростовской и Ярославской областях более 50% затрат на финансирование капитального ремонта покрывается из средств бюджета субъекта Российской Федерации.

Общую картину по источникам финансирования капитального ремонта жилищного фонда отражаетрис. 3 [1].

Сегодня 70 % жилищного фонда России уже находится в частной собственности. Именно собственники, если руководствоваться действующим законодательством, должны оплачивать капитальный ремонт дома [2]. Суммы при этом весьма значительны, поскольку в цене растут и стройматериалы, и стоимость работ. По оценкам специалистов, ежегодная цена капитального ремонта составляет 2 трлн руб.

В 70 % субъектов Российской Федерации уже введена плата за капитальный ремонт для собственников жилых помещений, причем размер этой платы во всех регионах установлен значительно ниже регионального стандарта (как правило, не больше 30 % его величины) из-за опасения органов власти, что введение этого платежа может сделать непосильной для собственников помещений (особенно малообеспеченных граждан) плату за содержание и ремонт жилья. Тем более, что в настоящее время плата за капитальный ремонт многоквартирных домов не входит в общую субсидируемую массу.

Одновременно государство регулирует максимальный размер суммы, которую собственники должны платить за капитальный ремонт. В 2006 г. федеральный стандарт стоимости капитального ремонта жилого помещения в среднем по РФ составил 3,2 руб. на 1 м2 общей площади в месяц, или на квартиру в 50 м2 примерно 1 920 руб. в год. С учетом того, что сейчас рекомендуемый срок для капитального ремонта составляет 30 лет, можно подсчитать, что гражданин отдаст примерно 60 тыс. руб. (на самом деле больше, ведь стандарт каждый год утверждается заново). В Москве норма стоимости капитального ремонта в этом году — 3,6 руб. на 1 м2. А в год все собственники заплатят примерно 8,64 млрд руб., что меньше требуемой суммы просто на порядок.

Положительным опытом в решении рассматриваемого вопроса располагает Москва. В соответствии с городской целевой программой по капитальному ремонту

многоквартирных домов города Москвы «Ответственным собственникам — отремонтированный дом» на 2008—2014гг.» Правительством Москвы запланировано к 2014 г. отремонтировать 13750 домов общей площадью 117 млн 51 тыс. м2 (для сравнения — в настоящее время на балансе Москвы находится 27,5тыс. домов общей площадью 213 млн 200 тыс. м2).

По этой программе в городе будет проводиться два вида капитального ремонта — комплексный (с отселением) и выборочный. Под комплексный ремонт попадут 1 454 дома площадью 1,2 млн м2, под выборочный — около 12тыс. домов площадью 105 млн м2. Для реализации этой программы потребуется 474 млрд 345 млн руб. По данным Мосжилинспекции, при средней себестоимости капитальный ремонт 1 м2 многоквартирного дома будет обходиться в 8 570 руб., а выборочный капитальный ремонт — 2 140 руб. При этом в условиях ограниченного объема средств финансовой поддержки (на федеральном, региональном и местном уровнях управления), направляемых на проведение капитального ремонта, включение перечней многоквартирных домов в региональную программу и муниципальные программы должно проходить на конкурсной основе согласно критериям, определенным в период подготовки этих программ.

Обобщая приведенные результаты, можно сделать вывод о том, что закономерное усиление экономического характера управления капитальным ремонтом жилищного фонда в современных условиях проявляется через формирование экономических интересов всех субъектов управления и хозяйствования, взаимодействующих в жилищной сфере. В результате не только у собственников, муниципальных предприятий, субъектов бизнеса, но и у органов городского самоуправления возникает мотивация поиска экономически эффективных вариантов решения проблем капитального ремонта жилья. Для увязки экономических интересов и

19,3%

Местный бюджет

Внебюджетные средства

3 Региональный бюджет 3 Собственники помещений

Федеральный бюджет

Рис. 3. Источники финансирования капитального ремонта жилищного фонда, %

факторов мотивации всех субъектов жилищной сферы представляется необходимым разработать новый механизм управления капитальным ремонтом жилищного фонда. В качестве объективных причин, подтверждающих данный вывод, можно указать следующие:

• резкий рост объемов работ капитального ремонта вследствие длительного нарушения технологических режимов по эксплуатации жилищного фонда и невыполнения плановых работ по текущему и капитальному ремонту в течение последних 15 лет в стране в целом;

• увеличение количества субъектов-участников процесса капитального ремонта, что обусловлено проведением широкой приватизации жилищного фонда и возникновением многочисленного класса собственников жилья со всеми вытекающими из этого правовыми, экономическими и психологическими проблемами;

• ухудшение состояния жилищного фонда с течением времени;

• повышение требований населения к качеству жилищных услуг в связи с общим уровнем жизни общества;

• рост объемов ветхого и аварийного жилья вследствие нарушения условий и правил эксплуатации жилищного фонда.

Создание механизма управления капитальным ремонтом жилищного фонда позволит проводить эффективную политику в данной сфере и, в конечном итоге, будет способствовать достижению основной цели функционирования и развития всего города — повышению качестважизни населения.

СПИСОК ЛИТЕРАТУРЫ

1. Данные официального сайта Федеральной службы государственной статистики. URL: http:// www. gks. га/.

2. Жилищный кодекс Российской Федерации. Официальный текст. — М.: ЭЛИТ. 2005. — 88 с.

3. Ларин В.И., Ветрова Т.В. Экономика, реконструкция и капитальный ремонт зданий и сооружений. — Иваново: ИГАСА. 2002. — 93с.

4. Мищенко В. Я. Проблемы содержания и обновления жилищного фонда. — Воронеж: ВГАСУ. 2004. - 165 с.

5. Правила и нормы технической эксплуатации жилищного фонда. Утверждены Постановлением Госкомитета РФ по строительству и жилищно-коммунальному комплексу России от 27.09.2003 №170.

6. Федеральный закон РФ от21.07. 2007 №185-ФЗ «О Фонде содействия реформированию жилищно-коммунального хозяйства».