О содержании права собственности на недвижимое имущество

Семенова Екатерина Геннадьевна

О содержании права собственности на недвижимое имущество

В статье рассматриваются вопросы содержания права собственности на недвижимое имущество, объема прав собственника недвижимости в рамках существующих концепций содержания права собственности. Обосновывается невозможность определения содержания права собственности на недвижимое имущество путем закрепления четкого перечня действий собственника. Это является возможным путем установления пределов свободы правомочий собственника недвижимости, конкретных обстоятельств, которые лишают его возможности осуществлять отдельные свои правомочия полностью или частично.

Ключевые слова: недвижимое имущество, право собственности, правомочия собственника, пределы осуществления права собственности, ограничения права собственности, обременения недвижимого имущества.

On the content of ownership of real estate

The article deals with the content of the ownership of real estate, the scope of the rights of the owner of real estate within the framework of existing concepts of the content of property rights. The impossibility of determining the content of ownership of real estate by establishing a clear list of actions of the owner is justified. This is possible by establishing the limits of the freedom of the owner of real estate, specific circumstances that deprive him of the opportunity to exercise his separate powers, in whole or in part.

Key words: real estate, ownership, owner's rights, limits of effectuation of ownership, limitations of ownership, encumbrances of real estate.

Основополагающим вещным правом в сфере недвижимости, обеспечивающим интересы как отдельных граждан, так и общества в целом, является право собственности. Как субъективное вещное право, право собственности является одним из самых разработанных вещных прав, что, однако, не свидетельствует о его устойчивости.

Эволюционный характер института права собственности подчеркивается в высказывании Ю.С. Гамбарова, который отмечал, что институт собственности никогда не имел постоянного характера, который ему приписывался господствующей теорией. Напротив, в своем историческом развитии он проходил через множество форм, различных по степени ограничения, применявшегося к частным лицам, и по содержанию прав, которые им предоставлялись, по содержанию, которое постоянно менялось вместе с отличиями объектов собственности [1, с. 146].

Реформирование отношений собственности оказывает определенное влияние и на характер общественных отношений в сфере недвижимости, в частности на содержание вещных прав на недвижимость.

Содержание отношений собственности определяется не только конкретными историческими условиями, оно еще зависит от раз-

вития научных представлений о данной категории. В то же время, несмотря на достаточное количество публикаций, посвященных проблеме права собственности и его содержания, исследования вопросов содержания права собственности на недвижимое имущество, объема прав собственника недвижимости практически не проводятся.

В современной отечественной правовой системе понятие и содержание права собственности традиционно определяется так называемой «триадой правомочий» собственника (ст. 209 ГК РФ): закрепленными в законе возможностями совершения действий, в которых определяется фактическое господство над вещью. Подобная «триада правомочий», основывающаяся на перечислении правомочий владения, пользования и распоряжения, наиболее часто используется учеными и при определении понятия и содержания права собственности на недвижимое имущество [2; 3].

Наряду с этим, существует доктринальный подход, обосновывающий неспособность «три-адной» концепции в полной мере регламентировать содержание права собственности [4, с. 206-207; 5, с. 172; 6; 7, с. 31]. Так, по мнению Е.А. Суханова, мера юридической власти обладателя вещного права определяется характером, пределами, формами или качеством

97

осуществления правомочий. «...Главное, что характеризует правомочия собственника в российском гражданском праве - это возможность осуществлять их по своему усмотрению (п. 2 ст. 209 ГК), то есть самому решать, что делать с принадлежащим имуществом, руководствуясь исключительно собственными интересами. В этом-то и состоит существо юридической власти собственника над своей вещью» [7, с. 31].

Действительно, права собственника в отношении владения, пользования и распоряжения имуществом являются тем ориентиром, который указывает направление осознания феномена права собственности в гражданском праве как наиболее полного вещного права на имущество. В то же время он дает ошибочное представление об абсолютной и исключительной природе права собственности, не ограниченной и не обремененной.

Осуществление каждого субъективного права, включая право собственности на недвижимое имущество, детерминировано материальными и иными потребностями и интересами лиц, удовлетворение которых побуждает участников общественных отношений к активным действиям или воздержанию от них. Вместе с тем зачастую противоречащие по своей сути потребности и интересы различных субъектов права в использовании недвижимого имущества требуют разработки и принятия таких правил и норм поведения, которые в состоянии обеспечивать их оптимальное взаимодействие. При этом реализация конституционных положений и императивов в части осуществления права собственности и иных вещных прав на недвижимость должна быть направлена не только на обеспечение использования недвижимости для удовлетворения потребностей и интересов участников общественных отношений, но и на сохранение окружающей среды, охрану земель, а также на создание качественной жизненной среды.

В этом контексте достаточно обоснованным является мнение Ю.В. Качановского о том, что одной из центральных проблем юридической науки, законодательства и судебной практики в XXI в. является утверждение принципа оптимального сочетания сферы господства воли собственника, ограничений этой сферы в интересах общества в целом и других собственников, а также разумных социальных обязанностей собственника [8, с. 7].

Право собственности на недвижимое имущество, как и любое другое субъективное право, представляет собой определенную социальную ценность постольку, поскольку дает

возможность его реализовать, т.е. воспользоваться предоставленными субъективным правом возможностями для удовлетворения определенных потребностей наделенного правом субъекта. В то же время субъективное право и свобода, им предоставляемая, не могут быть безграничными, это вытекает из самой сути правового регулирования [9, с. 71], поэтому пределы свободы правомочий собственника недвижимого имущества должны закрепляться в нормах действующего законодательства, где они действительно находят свое закрепление.

Так, в гражданском законодательстве установлено, что, во-первых, действия собственника в отношении своей вещи не могут противоречить закону и иным правовым актам; во-вторых, собственник не вправе совершать действия, которые могут привести к нарушению прав и охраняемых законом интересов других лиц (п. 2 ст. 209 ГК РФ). Помимо общих требований к осуществлению права собственности в целом, закон устанавливает требования к владению, пользованию и распоряжению непосредственно объектом недвижимости -землей. Это не должно наносить ущерб окружающей среде и нарушать права и законные интересы других лиц (п. 3 ст. 209 ГК РФ).

Законодательством определяются и специальные пределы осуществления права собственности на недвижимость. Так, несмотря на то, что в ст. 209 ГК РФ соблюдение целевого назначения имущества не рассматривается в качестве оснований ограничения свободы усмотрения собственника, данные пределы устанавливаются относительно права собственности на отдельные категории земель, в частности, земли сельскохозяйственного и иного целевого назначения (п. 2 ст. 260 ГК РФ, ст. 285 ГК РФ), жилые помещения (ст. 288 ГК РФ), недвижимость, представляющую собой культурную ценность (ст. 240 ГК РФ), и т.д.

Помимо того, что государство контролирует использование недвижимого имущества по назначению, оно также наделяется правом изымать недвижимое имущество, действуя в общественных интересах (ст. 49 ЗК РФ, ст. 279 ГК РФ). Законодательством устанавливаются и иные ограничения использования земельных участков (ст. 56 ЗК РФ).

Таким образом, владение, пользование и распоряжение недвижимой вещью неизменно остаются в основе права собственности, но при этом границы возможных действий собственника имеют четкие пределы, которые определяются совокупностью установленных ограничений относительно данного права,

98

конкретными, объективно существующими обстоятельствами, которые сужают свободу собственника объекта недвижимости, лишая его возможности осуществлять отдельные свои правомочия полностью или частично.

При этом следует учитывать, что сужение свободы собственника в случае установления ограничений его права собственности не означает изъятие у него определенных правомочий, нарушение полноты собственности [10, с. 157]. В данном случае следует согласиться с В.П. Камышанским в том, что в силу законодательно установленных ограничений права собственности собственник не лишается возможности осуществлять конкретные правомочия, он может осуществлять их только в определенном объеме [9].

Подтверждением того, что ограниченное правомочие собственника не исключается из содержания права собственности, служит то обстоятельство, что при устранении ограничения отсутствует необходимость в новом приобретении правомочия, подвергавшегося ограничению. В случае устранения ограничений право собственности может расширяться в своем объеме. При этом процесса наделения собственников какими-либо новыми правомочиями не происходит. Устранение ограничений ведет к росту объема правомочий собственника, сам же их состав остается неизменным.

Обозначенные нами выше ограничения осуществления субъективного права собственности на недвижимость установлены положениями законодательства и, что наиболее важно, имеют нормативный характер. Они распространяют свое действие на любое субъективное право собственности, которое попадает в сферу действия этих норм, независимо от собственника или конкретного объекта недвижимости, устанавливаются в интересах всех участников общественной жизни или государства помимо воли собственника в порядке и на основаниях, предусмотренных законодательством. Данные ограничения не подлежат специальной регистрации, так как устанавливаются непосредственно в законодательстве. Поскольку данные ограничения возникают в силу прямого указания в законодательстве и действуют до отмены соответствующей правовой нормы, можно также говорить о их бессрочном характере.

В то же время, помимо нормативных ограничений права собственности на недвижимость, существуют и индивидуальные ограничения по осуществлению конкретного субъективного права собственности на недвижимость, кото-

рые определяются обстоятельствами ненормативного характера. Существование таких обстоятельств отмечается практически всеми учеными, исследующими пределы осуществления субъективного права собственности. Они рассматриваются как пределы осуществления субъективного права конкретного лица и представляют собой либо последствия применения к собственнику мер воздействия со стороны уполномоченных государственных органов, либо результат применения мер защиты стороной в обязательстве, либо самоограничение вещного права [11, с. 71].

Подобные ограничения права собственности на объект недвижимости не только сужают возможности собственника по реализации тех или иных правомочий, но и непосредственно влияют на сам объект, одновременно его обременяя [12, с. 28]. Не случайно в п. 6 ст. 1 Федерального закона от 13 июля 2015 г. № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» ограничения прав на недвижимое имущество и обременения самой недвижимости употребляются как синонимы [13].

Особенностью таких обременений, позволяющих отделить их от нормативных ограничений, являются их индивидуальный характер, возникающий на основании индивидуально-правовых актов или волеизъявления собственника, адресность и государственная регистрация.

Относительно обременений права собственности на недвижимое имущество общепризнанным в литературе считается мнение, что ими выступают права на чужую вещь, отличные от права собственности. В.П. Камышанский рассматривает обременения как привнесенное извне право третьих лиц, препятствующее собственнику вещи свободно в полном объеме реализовать свои правомочия [9, с. 79].

Очевидно, что обременениями недвижимости (ограничениями права собственности на недвижимость) выступают не только вещные права, независимо от оснований их возникновения, но и обязательственные права. Если обратиться к действующему законодательству, то можно увидеть, что законодатель, кроме вещных прав, непосредственно отнес к числу ограничений права собственности также права обязательственного характера, возникающие из сделок. В частности, в качестве вещных прав, которые обременяют объект недвижимого имущества и одновременно ограничивают права их собственников, закон называет сервитут. В группу обязательственных прав, выступающих в качестве обременений объекта недвижимого

99

имущества, входят права кредиторов, вытекающие из договоров аренды недвижимого имущества, найма жилого помещения, ипотеки, доверительного управления имуществом (п. 6 ст. 1 Федерального закона от 13 июля 2015 г. № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости»).

Однако обременения объектов недвижимости не исчерпываются вещными и обязательственными правами. Существует еще одна группа обременений (ограничений прав собственности), которые одновременно носят индивидуальный и публичный характер. Речь идет об обременениях, которые устанавливаются на основании индивидуально-правовых актов в административном или судебном порядке, независимо от воли собственника (наложение ареста). Указанные публичные обременения не выражают частно-правовые интересы определенных субъектов и не придают им прав в отношении обременяемого имущества. В то же время они возникают или устанавливаются в отношении конкретных объектов недвижимости, ограничивая права их собственников.

Исходя из этого, можем утверждать, что собственники недвижимого имущества имеют право владения, пользования и распоряжения данным имуществом с соблюдением ограничений, устанавливаемых для соблюдения прав иных лиц, а также для соблюдения общественных интересов. Это имеет принципиальное значение для определения объема свободы собственника в отношении недвижимого имущества.

Содержание права собственности на недвижимое имущество невозможно установить в полной мере путем определения чет-

1. Гамбаров Ю.С. Гражданское право. Часть особенная. Вещное право. М., 1895.

2. Канчукоева А. В. Недвижимость как объект права собственности (вопросы теории и практики): дис. ... канд. юрид. наук. М., 2005.

3. Киселев И. А. Право собственности граждан на недвижимое имущество: особенности приобретения и осуществления: дис. . канд. юрид. наук. Рязань, 2005.

4. Синайский В. И. Русское гражданское право. М., 2002.

5. Мейер Д. И. Русское гражданское право. М, 1997.

6. Венедиктов А. В. Государственная социалистическая собственность. М.; Л., 1948.

7. Гражданское право: учеб. / под ред. Е.А. Суханова. 3-е изд. М., 2005. Т. 2.

кого перечня действий, которые собственник может совершать в отношении такого имущества. Это является возможным путем установления предельных границ этой свободы через определение ее пределов, конкретных обстоятельств, которые ее сужают. Здесь целесообразно процитировать В.И. Синайского, который отмечал: «Чтобы ясно представить себе право собственности, необходимо знать установленные законом границы, то есть ограничения права собственности» [4, с. 205].

Таким образом, по своему содержанию право собственности на недвижимое имущество представляет собой ограниченные законом или договором в интересах определенных лиц или общества возможности собственника совершать любые действия, направленные на удовлетворение связанных с недвижимостью интересов, которые в наиболее общем виде можно представить как правомочия владения, пользования и распоряжения недвижимым имуществом.

Такое понимание содержания права собственности на недвижимое имущество отвечает содержанию права собственности, определяемому Концепцией развития гражданского законодательства Российской Федерации [14], в основе которого находятся правомочия владения, пользования и распоряжения вещью, при этом, с одной стороны, предполагается максимально полное господство собственника над вещью, с другой -возможность совершать лишь действия, не запрещенные законом и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц.

1. Gambarov Yu.S. Civil law. Special part. Property law. Мoscow, 1895.

2. Kanchukoyeva A.V. Real estate as an object of property rights (questions of theory and practice): diss.... Candidate of Law. Moscow, 2005.

3. Kiselev I.A. The property rights of citizens to real estate: features of acquisition and implementation: diss. ... Candidate of Law. Ryazan, 2005.

4. Sinaisky V.I. Russian civil law. Moscow, 2002.

5. Meyer D.I. Russian civil law. Moscow, 1997.

6. Venediktov A.V. State socialist property. Moscow; Leningrad, 1948.

7. Civil law: textbook / ed. by E.A. Sukhanov. 3rd ed. Moscow, 2005. Vol. 2.

8. Kachanovsky Yu.V. Roman law in the XX century //Law and politics. 2001. № 4. P. 5-11.

100

8. Качановский Ю.В. Римское право в ХХ веке // Право и политика. 2001. № 4. С. 5-11.

9. Камышанский В. П. Пределы и ограничения права собственности. Волгоград, 2000.

10. Скловский К. И. Собственность в гражданском праве: учеб.-практ. пособие. 2-е изд. М, 2000.

11. Аккуратов И.Ю., Коршунов Н.М., Хорев А. А. К вопросу об ограничениях и обременениях права собственности // Государство и право. 2000. № 10. С. 68-72.

12. Сидоренко А.Ю. Актуальные проблемы правового регулирования ограничений (обременений) в земельном праве // Юрист. № 11. 2000. С. 26-34.

13. О государственной регистрации недвижимости: федер. закон от 13 июля 2015 г. № 218-ФЗ // Собр. законодательства РФ. 2015. № 29, ч. I. Ст. 4344.

14. Концепция развития гражданского законодательства Российской Федерации (одобрена Советом при Президенте РФ по кодификации и совершенствованию гражданского законодательства 7 октября 2009 г.) // Вестн. Высш. Арбитраж. Суда РФ. 2009. № 11.

9. Kamyshansky V.P. Limits and restrictions of property rights. Volgograd, 2000.

10. Sklovskiy K.I. Ownership in civil law. Moscow, 2000.

11. Akkuratov I.Yu., Korshunov N.M., Kho-rev A.A. On the issue of restrictions and encumbrances of property rights // State and law. 2000. № 10. P. 68-72.

12. Sidorenko A. Yu. Actual problems of legal regulation of restrictions (encumbrances) in land law//Lawyer. 2000. № 11. P. 26-34.

13. On State Registration of Real Estate: fed. law d.d. July 13, 2015, № 218-FL // Coll. of legislation of the Russian Federation. 2015. № 29, pt. I. Art. 4344.

14. The concept of development of civil legislation of the Russian Federation (approved by the Council under the President of the Russian Federation on the codification and improvement of civil legislation on Oct. 7, 2009) // Bull. of the Supreme Arbitration Court of the Russian Federation. 2009. № 11.

СВЕДЕНИЯ ОБ АВТОРЕ

Семенова Екатерина Геннадьевна, кандидат юридических наук, доцент, доцент кафедры государственных и гражданско-правовых дисциплин Крымского филиала Краснодарского университета МВД России; тел.: +79787736361.

INFORMATION ABOUT AUTHOR

E.G. Semenova, Candidate of Law, Assistant Professor, Assistant Professor of the Chair of Civil and Civil-Law Disciplines of the Crimea branch of the Krasnodar University of the Ministry of the Interior of Russia; tel.: +79787736361.

101