Вопросы содержания, текущего и капитального ремонта многоквартирных жилых домов и пути их решения

Научно-технический и производственный журнал

-------ЖИЛИЩНОЕ ---

СТРОИТЕЛЬСТВО

Economy and management

УДК 69.059

Л.Б. КИВИЛЕВИЧ, инженер-строитель, Н.В. МАСЛОВА, канд. техн наук, Е.В. ОДОКИЕНКО, инженер-строитель

Тольяттинский государственный университет

Вопросы содержания, текущего и капитального ремонта многоквартирных жилых домов и пути их решения

В последние годы большое внимание уделяется вопросам содержания, текущего и капитального ремонта многоквартирных жилых домов. Однако несмотря на принимаемые правительством меры, ежегодно растет количество ветхого и аварийного фонда многоквартирных жилых домов и домов, требующих капитального ремонта. Низкое качество технического обслуживания, несвоевременное или полное отсутствие текущего ремонта вызывают увеличенный износ отдельных конструктивных элементов здания и инженерного оборудования, что приводит к необходимости преждевременного проведения капитального ремонта со значительными затратами. Рассмотрены причины, вызы-вающие старение жилого фонда, проблемы, требующие разрешения на различных уровнях, а также меры, предпринимаемые для улучшения ситуации с эксплуатацией жилого фонда на примере г. Тольятти Самарской области в рамках реализации различных федеральных, региональных и муниципальных программ.

Ключевые слова: капитальный и текущий ремонт, многоквартирные дома, эксплуатация жилого фонда, ветхий и аварийный жилой фонд.

L.I. KIVILEVICH, Civil Engineer, N.V. MASLOVA, Candidate of Sciences

Problems of maintenance, routine repair and general overhaul of apartment houses and ways of their solution

In recent years a great attention is paid to the problems of maintenance, routine repair and general overhaul of apartment houses. However, despite the efforts of the Government, every year a number of dilapidated and dangerous stock of apartment houses and houses needed the general overhaul increases. Low quality of technical service, untimely or complete absence of current repair causes the increased wear of some constructive elements of a building and engineering equipment that leads to the premature general overhaul with considerable expenditures. Reasons causing the aging of housing stock, problems demanding solutions at different levels, as well as measures taken for improving the situation with maintenance of housing stock on the example of city of Togliatti of Samara oblast within the frames of realization of various federal, regional and municipal programs are considered.

Keywords: general overhaul and current repair, apartment houses, maintenance of housing stock, dilapidated and dangerous housing stock.

В настоящее время в соответствии с Жилищным кодексом РФ, ст. 39 п. 3 установлены «Правила содержания общего имущества в многоквартирном доме». Постановлениями Правительства РФ № 25 от 21.01.2006 г. и № 491 от 13.08.2006 г. утверждены «Правила пользования жилыми помещениями» и «Правила содержания общего имущества в многоквартирном доме и правила изменения размера платы за содержание и ремонт общего имущества в многоквартирном доме ненадлежащего качества и (или) с перерывами, превышающими установленную продолжительность». Кроме этого, постановлением Государственного Комитета РФ по строительству и жилищно-коммунальному хозяйству № 170 от 27.09.2003 г. утверждены «Правила и нормы технической эксплуатации жилищного фонда».

Несмотря на принимаемые Правительством Российской Федерации меры, ежегодно растет количество ветхого и аварийного фонда многоквартирных жилых домов и домов, требующих капитального ремонта. Создание фонда содействия реформированию ЖКХ не смогло остановить опережающий рост ветхого и аварийного жилого фонда и многоквартирных домов, требующих капитального ремон-

4'2014 ^^^^^^^^^^^^^

та. В настоящее время в Самарской области капитального ремонта требуют 19335 многоквартирных домов, в том числе в г. Тольятти 2174 дома.

Основными причинами плохого технического состояния многоквартирных жилых домов являются:

- невыполнение государственными организациями капитального ремонта многоквартирных жилых домов на момент первой приватизации;

- передача частным управляющим организациям функций содержания и текущего ремонта многоквартирных жилых домов при отсутствии в них квалифицированного технического персонала для надлежащего содержания и ремонта зданий с целью снижения их износа;

- незаинтересованность управляющих организаций в грамотном техническом обслуживании, а также в проведении текущего ремонта многоквартирных домов, так как это снижает их прибыль, а конкуренция заключается лишь в том, какая управляющая организация извлечет большую прибыль.

Низкое качество технического обслуживания, несвоевременное или полное отсутствие текущего ремонта вызывают увеличенный износ отдельных конструктивных эле— |з

Экономика и управление

ц м .1

Научно-технический и производственный журнал

ментов здания и инженерного оборудования, что приводит к необходимости преждевременного проведения капитального ремонта со значительными затратами, например:

- нарушение защитного слоя в балконных железобетонных плитах. Восстановление защитного слоя - незначительные затраты, а несвоевременное выполнение текущего ремонта приводит в последующем к значительным затратам (25-40 тыс. руб. на одну плиту), а возможно и к обрушению плит. Аналогичное положение с железобетонными плитами над входами в подъезды многоквартирных домов;

- нарушение герметичности или частичное отсутствие водосточных труб для водоотвода с кровли здания приводит к попаданию влаги на стены домов и при многократном замораживании и оттаивании разрушает стены и впоследствии требует значительных затрат на их восстановление;

- ежегодно органами местного самоуправления издаются распоряжения по подготовке многоквартирных домов к очередному отопительному сезону. Предусматривается: опрессовка и промывка системы отопления; ревизия и замена запорной арматуры; текущий ремонт кровли; герметизация межпанельных швов; восстановление теплоизоляции; ремонт отмостки; текущий ремонт систем теплоснабжения.

Все эти работы должны выполняться управляющими организациями за счет средств, предусмотренных в тарифе на содержание и текущий ремонт, а так как выполнение этих работ снижает прибыльность управляющих организаций, работы выполняются частично или совсем не выполняются. Обслуживающие организации не имеют проектной и исполнительной документации на жилые дома, актов технического состояния многоквартирного жилого дома после ремонтов, перепланировок и т. д.

Комплекс работ по содержанию и текущему ремонту многоквартирного жилого дома должен обеспечивать поддержание в исправном состоянии строительных конструкций и инженерных систем. Для своевременного обнаружения дефектов должны проводиться плановые осмотры весной, после окончания отопительного сезона и осенью, перед началом отопительного сезона с отражением результатов в документах по учету технического состояния дома, а также составления перечня работ, которые необходимо выполнить после каждого осмотра для обеспечения нормальной эксплуатации здания и инженерных систем. Для надежной и экономичной эксплуатации систем теплоснабжения, холодного и горячего водоснабжения необходимо своевременно проводить планово-предупредительный ремонт, в том числе для обеспечения герметичности и немедленного устранения всех видимых утечек воды, для недопущения замачивания основания фундаментов, особенно на макропористых грунтах.

Отсутствие технически грамотного содержания многоквартирных домов и своевременного проведения текущего ремонта ведет к значительному увеличению затрат на проведение капитального ремонта [1-3].

Рассмотрим состояние жилого фонда на примере г. Тольятти Самарской области. По состоянию на 01.01.2013 г. на территории городского округа расположено 2174 многоквартирных дома. Общая площадь помещений составляет 14532,7 тыс. м2. На сегодняшний день 1370 домов со сроком эксплуатации 25 и более лет нуждаются в срочном проведении капитального ремонта. Для решения этой задачи постановлением Правительства Самарской области № 707 от 22.11.2013 г. принята региональная программа капитального ремонта общего имущества в многоквартирных домах, распо-

ложенных на территории Самарской области, на 30 лет. Согласно приложению № 1 программа предусматривает в г. Тольятти:

1. Ремонт внутридомовых инженерных систем электро-, тепло-, газо-, водоснабжения и водоотведения - 660 домов.

2. Ремонт или замену лифтового оборудования, признанного непригодным для эксплуатации, ремонт лифтовых шахт - 76 шт.

3. Ремонт крыш, в том числе переустройство невентили-руемой крыши на вентилируемую, устройство выходов на кровлю - 1324 дома.

4. Утепление и ремонт фасада - 99 домов.

5. Ремонт фундаментов - 15 домов.

Как следует из региональной программы, каждую то-льяттинскую многоэтажку (2174 дома) ждет какой-либо один из перечисленных видов работ. Здания, построенные в период 1955-1980 гг., - полносборные и кирпичные массовых серий, характеризуются пониженным уровнем капитальности, изначально заложенными низкими потребительскими качествами и недостаточной тепловой защитой. Указанная группа зданий, не прошедшая за последние годы капитального ремонта, требует проведения комплексного капитального ремонта в соответствии с Жилищным Кодексом РФ (ст. 166, п. 1). По остальным зданиям состав и виды работ должны быть такими, чтобы после проведения капитального ремонта многоквартирные дома полностью удовлетворяли всем эксплуатационным требованиям.

Также в городе разработана программа «Модернизация жилого фонда путем реконструкции и увеличения этажности» (Энергоэффективный квартал), включенная в стратегию развития г. Тольятти до 2020 г. В рамках этого проекта планируется увеличить жилой фонд города за счет надстройки мансард на пятиэтажках. Разработчик проекта ООО «Ин-формЭлектро» (г. Тольятти, Самарская обл.) оценивает его стоимость в 800 млн. р., срок реализации - 10 лет.

В рамках реализации Федерального закона № 185-ФЗ от 21.07.2007 г. «О Фонде содействия реформированию жилищно-коммунального хозяйства» с 2009 по 2013 гг. в г. Тольятти комплексно отремонтированы 200 многоквартирных домов. Из всех уровней бюджета на эти цели направлено около 2,5 млрд р., в том числе в 2010 г. - около 1 млрд р. в рамках поддержки моногородов из средств Фонда содействия развитию ЖКХ.

К сожалению, о качестве проведенных работ зачастую говорить не приходится. Выбор отдельных работ из перечня мероприятий выполняется не обоснованно, а исходя из наличия средств. Экономического обоснования принятых решений по окупаемости затрат не проводится. Для большинства домов не были проведены работы по утеплению фасадов, хотя они и входят в обязательный перечень мероприятий при проведении капитального ремонта. Если же утепление и ремонт фасада были выполнены, то работы по капитальному ремонту систем отопления не проведены. В результате повышение теплозащиты зданий не сопровождается адекватным снижением потребления тепла.

Жилой фонд является довольно расточительным с точки зрения потребления тепловой энергии. Кроме того, как показывает опыт эксплуатации, фактические потери в таких домах на 20-30% выше проектных из-за низкого качества строительства, длительного периода эксплуатации без капитального и текущего ремонтов, отсутствия необходимой теплозащиты [4-8]. Жильцов таких домов спасают

^^^^^^^^^^^^^ 42014

Научно-технический и производственный журнал

Economy and management

относительно теплые зимы последних лет. При этом даже краткосрочное понижение температуры наружного воздуха до расчетных -30°С, как это было нынешней зимой, понизило температуру во многих «хрущевках» до 13°С. Установка общедомовых приборов учета ведет к экономии ресурсов на 25% по сравнению с действующими нормативами. В городе, начиная с 2011 г. принимают решения об установке системы автоматического погодного регулирования отопления жилых домов, что ведет дополнительно к ежегодному снижению потребления тепловой энергии в доме.

В 2006 г. по заказу Департамента по строительству и архитектуре г. Тольятти сотрудниками Архитектурно-строительного института Тольяттинского государственного университета были проведены обследование и оценка технического состояния десяти 2- и 3-этажных кирпичных жилых домов 1950-х гг. постройки квартала № 1 Центрального района с целью принятия решения по дальнейшей эксплуатации жилищного фонда с истекшим гарантийным сроком службы. Были обследованы фундаменты, вертикальные несущие конструкции здания, междуэтажные перекрытия, несущие конструкции крыши, кровля, полы, внутренние инженерные системы [9].

По результатам обследования выдано заключение, что данные жилые дома на момент обследования не относятся к категории ветхого и аварийного жилья. Прочностные, деформационные и эксплуатационные характеристики этих домов не ниже предельно допустимых, установленных нормативными документами. Степень физического износа зданий, в целом, составляет от 23 до 33% (по конструктивным элементам), что не превышает предельно допустимого физического износа, установленного постановлением Правительства РФ № 522 от 04.09.2003 г. Однако с целью улучшения жилищных условий и предоставления жителям более качественных коммунальных услуг, соответствующих требованиям современных нормативов и стандартов, необходимо выполнить капитальный ремонт зданий, замену всех инженерных систем, оконных блоков, усиление фундаментов и восстановление гидроизоляции. Для придания современного облика зданиям и уменьшения теплопотерь рекомендовано выполнить устройство вентилируемых фасадов.

В 2013 г. в Тольятти проводился капитальный ремонт 12-этажного 10-подъездного панельного многоквартирного дома, построенного в 1978 г. по проекту 6-Т общей жилой площадью 43113,9 м2. При фактической эксплуатации 35 лет, общее имущество многоквартирного дома потребовало полного комплекса работ по капитальному ремонту:

- ремонт и утепление фасадов;

- ремонт фундаментов;

- ремонт кровли с переустройством на вентилируемую;

- замена лифтов и ремонт лифтовых шахт;

- ремонт внутридомовых инженерных систем.

Первоначальная стоимость капитального ремонта составила 54,9 млн р., в том числе за счет следующих фондов:

- фонда содействия и рефинансирования ЖКХ -18,1 млн р. (33%);

- областного бюджета - 23,1 млн р. (42%);

- муниципального бюджета - 5,5 млн р. (10%);

- жителей дома - 8,2 млн р. (15%).

При проведении капитального ремонта выяснилось, что для завершения работ необходимо выделить дополнительно 45 млн р. из областного бюджета, что говорит о недостаточном уровне производимого обследования и оценки тех-

42014 ^^^^^^^^^^^^^

нического состояния многоквартирного дома, подлежащего капитальному ремонту.

В соответствии с изменениями и дополнениями, внесенными 25.12.2012 г. в Жилищный кодекс РФ, на территории Самарской области принят Закон № 60-ГД от 21.06.2013 г. «О системе капитального ремонта общего имущества в многоквартирных домах, расположенных на территории Самарской области». С 1 марта 2014 г. собственники помещений в многоквартирных домах на территории Самарской области обязаны принимать участие в финансировании капитального ремонта, уплачивая ежемесячные взносы по постановлению Правительства Самарской области № 654 от 22.11.2013 г., установившим минимальный размер взноса для многоквартирных домов, этажностью до 5 этажей -5,07 р., 6 этажей и выше - 5,84 р. за 1 м2 общей площади помещения. Как видим, ежемесячный взнос ощутимо ударит по кошелькам жителей (для квартиры общей площадью 60 м2 в 9-этажном доме ежемесячный платеж составит 350,4 р. При средней площади дома 10 тыс. м2 размер накоплений за капитальный ремонт - 700 тыс. р. в год, при средней площади дома 20 тыс. м2 - 1,4 млн р. в год).

В целях повышения качества содержания и своевременного проведения текущего ремонта, а также снижения затрат на проведение капитального ремонта многоквартирных жилых домов в сложившихся фактически экономических отношениях необходимо:

1. Ввести лицензирование организаций, осуществляющих содержание и текущий ремонт многоквартирных жилых домов, при условии наличия квалифицированного технического персонала, дающего подписку о выполнении требований действующего законодательства по содержанию и текущему ремонту многоквартирных домов, в том числе и руководителя организации.

2. Уставной капитал лицензируемых организаций должен составить сумму не менее ежемесячной суммы собираемых платежей за услуги ЖКХ, а не как на сегодняшний день - 10 тыс. р.

3. При трехкратном нарушении организацией действующего законодательства лицензия у нее аннулируется. После всех расчетов с ресурсопоставляющими организациями и подрядчиками, в том числе за счет уставного капитала, управление многоквартирным домом передается другой действующей управляющей кампании или вновь созданной по решению органов власти местного самоуправления по согласованию с собственниками жилья.

4. Повысить ответственность государственной жилищной инспекции не только за работу по обращению граждан, но и за систематический ежегодный контроль за содержанием и текущим ремонтом каждого многоквартирного дома и ликвидацию выявленных нарушений.

5. Лицензии организациям на содержание и текущий ремонт многоквартирных домов должны выделяться правительством региона, что позволит значительно повысить качество содержания и текущего ремонта многоквартирных домов и снизить затраты на проведение капитального ремонта.

Принимаемые в настоящее время региональные программы капитального ремонта общего имущества в многоквартирных домах в соответствии с разделом IX Жилищного кодекса РФ, ст. 166 «Капитальный ремонт общего имущества в многоквартирных домах», ст. 168 п. 3 должны предусматривать весь комплекс работ по капитальному ремонту, что позволит остановить рост аварийного жилищного фонда и уменьшить затраты на текущее содержание и ремонт.

Экономика и управление

------ЖИЛИЩНОЕ ---

строительство

Научно-технический и производственный журнал

Список литературы

1. Ануфриев Д.П., Золина Т.В., Боронина Л.В., Купчико-ва Н.В., Жолобов А.Л. Новые конструкции и технологии при реконструкции и строительстве. М.: АСВ, 2013. 208 с.

2. Бадьин Г. М , Таничева Н. В. Усиление строительных конструкций при реконструкции и капитальном ремонте зданий. М.: АСВ, 2013. 112 с.

3. Теряник В.В., Поднебесов П.Г. Новые способы усиления сжатых элементов железобетонных конструкций // Вестник РУДН. Сер. «Инженерные исследования». 2010. № 2. С. 36-39.

4. Беляев В.С. Наружные ограждения с рекуперацией трансмиссионного и вентиляционного тепла // Жилищное строительство. 2013. № 12. С. 39-44.

5. Беляев В.С. Методики теплотехнических расчетов наружных ограждений с рекуперацией трансмиссионного и вентиляционного теплового потока // Жилищное строительство. 2014. № 1-2. С. 21-27.

6. Беляев. В.С., Тихонова В.Ф. Энергоэффективные крыши и их теплотехнический расчет // Жилищное строительство. 2014. № 3. С. 49-52.

7. Маслова Н.В., Одокиенко Е.В., Анташев А.С. Эффективное использование тепловой энергии // Жилищное строительство. 2004. № 4. С. 19-20.

8. Беляев В.С., Граник Ю. Г., Матросов Ю.А. Энергоэффективность и теплозащита зданий. М.: АСВ, 2012. 400 с.

9. Маслова Н.В., Якупов Д.В., Семенов И.В., Кивилевич Л.Б. Техническое обследование жилых домов в Тольятти // Жилищное строительство. 2006. № 11. С. 4-6.

References

1. Anufriyev D.P., Zolina T.V. Boronina L.V. Kupchikova N.V., Zholobov A.L. Novye konstruktsii i tekhnologii pri rekonstruktsii i stroitel'stve [New designs and technologies at reconstruction and construction]. Moscow: ASV, 2013. 208 p.

2. Badyin G.M., Tanicheva N.V. Usilenie stroitel'nykh konstruktsii pri rekonstruktsii i kapital'nom remonte zdanii [Strengthening of construction designs at reconstruction and capital repairs of buildings]. Moscow: ASV, 2013. 112 p.

3. Teryanik V.V., Podnebesov P.G. new ways of strengthening of the squeezed elements of ferroconcrete designs. Vestnik RUDN. «Inzhenernyie issledovaniya». 2010 . No. 2, pp. 3639 (In Russian).

4. Belyaev V.S. External protections with recovery of transmission and ventilating heat. Zhilishchnoe Stroitelstvo [Housing Construction]. 2013. No. 12, pp. 39-44 (In Russian).

5. Belyaev V.S. Techniques of heattechnical calculations of external protections with recovery of a transmission and ventilating thermal stream. Zhilishchnoe Stroitelstvo [Housing Construction]. 2014. No. 1-2, pp. 21-27 (In Russian).

6 . Belyaev. B.C., Tikhonova V.F. Power effective roofs and their heattechnical calculation. Zhilishchnoe Stroitelstvo [Housing Construction]. 2014. No. 3, pp. 49-52 (In Russian).

7. Maslova N.V., Odokiyenko E.V., Antashev A.S. Effective use of thermal energy. Zhilishchnoe Stroitelstvo [Housing Construction]. 2004. No. 4, pp. 19-20 (In Russian).

8. Belyaev V. S., Granik Yu. G., Sailors Yu.A. Energoeffektivnost' i teplozashchita zdanii [Energy efficiency and heat-shielding of buildings]. Moscow: ASV, 2012. 400 p.

9. Maslova N.V., Yakupov D.V., Semenov I.V. Kivilevich L.B. Technical inspection of houses in Tolyatti / Zhilishchnoe Stroitelstvo [Housing Construction]. 2006. No. 11, pp. 4-6 (In Russian).

ГИИИИ4!

Министерство архитектуры и строительства РБ

Союз строителей РБ, Институт НИИСМ, Институт БелНИИС

с гтли журнал «Архитектура и строительство»

БЕТОН НПООО «Стринко»

VIII Международная научно-практическая конференция

ОПЫТ ПРОИЗВОДСТВА И ПРИМЕНЕНИЯ ЯЧЕИСТОГО БЕТОНА АВТОКЛАВНОГО ТВЕРДЕНИЯ

11-13 июня 2014 г. Минск и Могилев, Республика Беларусь

Программой конференции предусмотрено посещение _ЗАО «Могилевский КСИ»_

Оргкомитет:

Республика Беларусь, 220005, г. Минск, ул. Платонова, 22, оф. 305 Тел./факс: (+375 17) 292 49 56, 292 79 43, 292 79 44; моб.: (+375 29) 611 66 20

E-mail: bsr@telecom.by www.ais.by

6

42014