Сажают недорого

В январе количество вакантных помещений класса А увеличилось до рекордного за всю историю существования столичного рынка офисной недвижимости уровня — 23%. Шансы на то, что владельцам бизнес-центров удастся удержать арендаторов и остановить падение ставок аренды, очень малы.

Борьба за скидки

Еще в середине прошлого года, когда уровень вакантных площадей в БЦ класса А по Москве составлял 2-3%, нынешняя ситуация не могла присниться владельцам и управляющим БЦ даже в страшном сне. Однако если в сентябре 2008 года, по данным Colliers International, вакантные помещения класса А составляли 4,2%, то в октябре — уже 7%, в ноябре — 11%, а в декабре и вовсе достигли 19,9% — абсолютного максимума за последние восемь лет. Количество купленных и арендованных в этом месяце "квадратов" достигло исторического минимума — объем сделок составил всего 26 тыс. кв. м. Сократились и инвестиции в строительство. По данным Blackwood, на 2009 год был заявлен выход 2,7 млн кв. м офисных площадей, но в реальности совокупный объем вводимых БЦ, по прогнозам компании, не превысит 500 тыс. кв. м.

В первые два месяца 2009 года ситуация не изменилась: количество пустующих помещений в А-классе продолжило расти, пусть и не такими быстрыми темпами. В частности, согласно исследованию C&WS&R, уровень свободных площадей в офисах, расположенных в пределах Бульварного кольца, в районе Белорусского вокзала, в Замоскворечье и ММДЦ "Москва-Сити" сегодня составляет 22,5%. В других центральных районах офисы класса А не заполнены на 5,5%, а за пределами центра — на 7,8%. Общая площадь пустующих бизнес-центров класса А в столице достигла 500 тыс. кв. м, причем больше всего пустующих площадей — около 100 тыс.— в "Москва-Сити".

В таких условиях даже самые престижные БЦ, еще недавно диктовавшие арендаторам свои условия, идут на многое, чтобы поддержать заполняемость на прежнем уровне. Например, в офисном центре "Белая площадь" (63,8 тыс. кв. м, девелоперы — Coalco и AIG/Lincoln) арендаторам предлагают заключить договор не на стандартные пять-семь лет, а на три года. Расчет на привлечение тех компаний, которые не хотят изымать оборотные средства из бизнеса на долгосрочную аренду, а также организаций, опасающихся больших штрафов от БЦ за расторжение долгосрочных договоров в случае плохой рыночной конъюнктуры (например, компании ТНК-ВР, отказавшейся от аренды 45,4 тыс. кв. м в БЦ "Западные ворота", пришлось заплатить $25 млн штрафа). В бизнес-центре "Добрынинский" в этом году не проводилось ежегодное повышение арендной ставки на 10-15%: менеджмент БЦ надеется, что эта мера послужит арендаторам достаточным аргументом в пользу того, чтобы остаться на прежнем месте и не искать более дешевых резиденций.

Собственник БЦ Riverside Towers компания Enka пошла другим путем: девелопер предлагает потенциальным арендаторам гораздо более компактные офисы, чем раньше. Если еще в конце прошлого года в этом БЦ минимальная площадь блока составляла 500 кв. м, то теперь можно снять офис площадью от 200 кв. м. А в недавно открывшемся бизнес-центре Citydel, чтобы привлечь арендаторов, не взимают плату за внутреннюю отделку помещений, что дает существенную экономию времени и средств въезжающим в здание.

Но, конечно, главный инструмент сохранения старых и привлечения новых арендаторов для владельцев БЦ сегодня это снижение арендных ставок. И с начала года девелоперы пользуются этим инструментом более чем активно. Если в октябре 2008 года ставка аренды составляла €1575 за 1 кв. м (вместе с НДС и эксплуатационными расходами), то сегодня эта сумма исчисляется уже в долларах. И это не считая дисконта в 10-30%, который, по словам директора департамента коммерческой недвижимости Mayfair Properties Сергея Волочкова, может получить при переговорах с Enka крупный арендатор. Именно эти условия, к слову, и удержали Mitsubishi Electric от переезда с Космодамианской набережной в менее дорогой офис. На еще большие уступки пошла девелоперская компания Placon: интернет-холдинг Rambler Media, подписавший предварительный договор аренды около 6 тыс. кв. м в бизнес-центре "Омега Плаза", получил дисконт в целых 40% — первоначально установленная ставка снизилась до $500 за 1 кв. м с учетом НДС и эксплуатационных расходов.

В целом же, по данным компании S.A.Ricci/King Sturge, с августа 2008 года по февраль 2009 года дисконт по арендным ставкам по предварительным контрактам достиг 50%, а по действующим договорам — 20-25%.

По данным Richard Ellis, арендные ставки на БЦ класса А в Москве составляют $650-815 за 1 кв. м в год. Но это без учета находящегося за МКАД БЦ "Западные ворота" ($550 за 1 кв. м) и бизнес-центров в "Москва-Сити", где она до сих пор составляет внушительную по нынешним меркам сумму — $1,3 тыс. за 1 кв. м в год (именно за эти деньги, к примеру, можно прописаться в башне "Федерация").

Шанс для будущего роста

Впрочем, несмотря на явный кризис, владельцы большинства столичных БЦ пытаются сделать хорошую мину при плохой игре. В коммерческом отделе компании "Даев плаза" (управляет одноименным бизнес-центром) нам заявили, что кризис не привел и в ближайшей перспективе не приведет к уменьшению арендной ставки или появлению скидок для арендаторов. Девелоперы, выводящие на рынок новые объекты, также стараются держаться уверенно. "Несмотря на финансовый кризис, сегодня реальный объем предложений офисной недвижимости в Москве нельзя назвать высоким,— уверен генеральный директор Capital Group Андрей Нестеренко.— В отношении величины арендных ставок действительно наблюдается некая стабилизация, но к концу 2009 года мы ожидаем острый дефицит качественного предложения офисной недвижимости". Свое мнение топ-менеджер аргументирует тем, что значительный рост ставок на объекты класса А наблюдался последние два года. Соответственно, офисные центры подобного калибра, сданные раньше, еще не проиндексированы до текущего рыночного уровня. Кроме того, по оценке Capital Group, до конца года в Москве будет введено в строй не более четырех БЦ класса А (в том числе и собственный проект компании — "Город столиц"). В то же время специфика класса А предполагает использование современных инженерных решений и систем связи, так что новички высшей лиги БЦ будут заранее иметь некий гандикап перед уже построенными офисными центрами и без клиентов наверняка не останутся.

Однако большинство опрошенных экспертов не согласны. "О каком дефиците офисов класса А к концу года может идти речь? — недоумевает Сергей Волочков.— Просто между ведущими девелоперами существует своего рода круговая порука: они не говорят про свои пустующие площади и скидки открыто, чтобы не спровоцировать еще больший обвал рынка. Однако стоит какой-либо крупной компании высказать заинтересованность в аренде площадей в конкретном БЦ, девелоперы легко идут на уступки и в процессе переговоров могут скинуть в зависимости от количества арендуемых квадратов от 10 до 30%".

По мнению директора департамента аналитики Colliers International Ольги Ясько, ситуация с ценами на БЦ класса А стабилизируется к середине лета, после коррекции арендных ставок не менее чем в 30-40% и сравнительно высокого, не менее чем 30%, уровня доли вакантных площадей. "Стабилизация наступит тогда, когда большинство владельцев офисов примут условия арендаторов, а эти условия сегодня — предложения в действующих объектах класса А с отделкой по ставке $750 за 1 кв. м в год",— соглашается Павел Яншевский. Еще полгода назад подобные требования вызвали бы у владельцев БЦ лишь усмешку. Однако сегодня те девелоперы, которые первыми примут реалии рынка, окажутся в выигрыше.

Коварная субаренда

Что будет с ценами дальше? По мнению директора департамента консалтинга, аналитики и исследований компании Blackwood Ольги Широковой, учитывая нынешнюю ситуацию на рынке, к лету арендные ставки просядут еще на 30-35% относительно нынешних. С ней согласен и партнер S. A. Ricci/King Sturge Павел Яншевский: по его мнению, к июню-июлю даже такие "упертые" арендодатели, как девелоперы "Москва-Сити", будут вынуждены снизить ставки до $500-800 за 1 кв. м. К этому их будут подталкивать и собственные арендаторы, которые в целях экономии средств на дорогостоящий наем квадратных метров станут активно развивать субаренду. По данным Knight Frank, в прошлом году 28% сделок с офисными площадями в классе А пришлось на финансовые и консалтинговые компании, которые больше всех пострадали от кризиса. В результате сегодня большая часть поглощенных ими площадей выходит на вторичный рынок в виде готовых помещений в действующих бизнес-центрах. Уже сегодня в субаренду предлагаются офисные площади класса А в таких престижных БЦ, как "Северная башня" и "Башня на набережной". Например, располагающиеся в последней KPMG и "Ренессанс Групп" намереваются сдать в субаренду 4 тыс. и 5 тыс. кв. м из занимаемых ими сегодня 12 тыс. и 14 тыс. "квадратов" соответственно. Согласно прогнозам Knight Frank, в первом полугодии 2009 года общий объем офисной "вторички" по Москве составит 150 тыс. кв. м, из которых 70% придется как раз на помещения класса А (в 2008 году было в пять раз меньше). И это еще умеренный прогноз — по расчетам управляющего директора Jones Lang LaSalle Владимира Пинаева, в первом квартале 2009 года общий объем предложения офисов в субаренду может достичь 250-300 тыс. кв. м.