Правовая природа ипотеки в странах Балтии

ПРАВОВАЯ ПРИРОДА ИПОТЕКИ В СТРАНАХ БАЛТИИ РЕЙНГОЛЬД Валерий Артурович

Аннотация: в статье проведен сравнительно-правовой анализ ипотеки в Литве, Эстонии и Латвии; выделены основные виды ипотеки и некоторые аспекты ипотечного кредитования в странах Балтии; фрагментарно рассмотрены отдельные проблемные вопросы ипотечных правоотношений и даны предложения по совершенствованию правового регулирования ипотечного кредитования.

Annotation: in the article rather-legal analysis of the mortgage services in Lithuania, Estonia and Latvia is given; the main types of mortgage loans and some aspects of mortgage lending in the Baltics are accentuated. Some problematic issues of mortgage legal relations are fragmentarily considered and suggestions ofperfecting the legal regulation of mortgaging are given.

Ключевые слова: залог, ипотека, недвижимая собственность, ипотечное кредитование.

Key words: pledge, mortgage, real estate property, mortgaging.

В условиях современной рыночной, социально ориентированной экономики особое значение отводится институту залога, который в экономической сфере выступает инструментом кредитования, способствующим реализации различных социальных проектов, а в юридической области представляет собой, в отдельных странах, один из способов вещноправового обеспечения обязательств.

Сравнительное исследование принципов и механизмов правового регулирования залоговых правоотношений различных стран способствует совершенствованию законодательной базы и эволюции залога.

Ипотечные правоотношения в Литовской Республике регулируются различными нормативными актами, среди которых необходимо выделить следующие: Гражданский кодекс Литовской Республики (далее - ГК)1, Гражданско-процессуальный кодекс Литовской Республи-ки2, Закон об учреждении Регистра ипотеки3.

В Гражданском кодексе Литвы, в зависимости от оснований учреждения, выделены два вида ипотеки: договорная и принудительная (ст. 4.175 ГК).

В качестве оснований возникновения ипотеки можно выделить: 1) договоры и иные сделки; 2) акты государственных органов и органов самоуправления; 3) решение суда; 4) тре-

1 Гражданский кодекс Литовской Республики от 18 июля 2000 г. // Ведомости Литовской Республики. 2000. № 74-2262.

2 Гражданский процессуальный кодекс Литовской Республики от 28 февраля 2002 г. // Ведомости Литовской Республики. 2002. № 36-1340.

3 Закон об учреждении Регистра ипотеки от 24 сентября 1996 г. // Ведомости Литовской Республики. 1996. № 100-2266.

бования по обеспечению интересов участников строительства или реконструкции объектов.

Договорная ипотека подразделяется на следующие виды:

1) простая ипотека - залог недвижимой вещи, право собственности на которую принадлежит одному конкретному собственнику, для обеспечения одного конкретного обязательства (ст. 4.179 ГК);

2) объединенная ипотека - залог недвижимой вещи, право собственности на которую одновременно принадлежит нескольким собственникам, для обеспечения исполнения одного конкретного обязательства (ст. 4.180 ГК);

3) ипотека чужой вещи - залог недвижимой вещи, право собственности на которую принадлежит одному собственнику, для обеспечения долгового обязательства другого лица (ст. 4.181 ГК);

4) максимальная ипотека - залог недвижимой вещи, когда оговаривается только максимальная сумма обеспечения обязательств залогом недвижимой вещи и область использования ссуды. Максимальная ипотека регистрируется на срок не более пяти лет (ч. 1 ст. 4.182 ГК);

5) общая ипотека - залог нескольких недвижимых вещей, принадлежащих разным собственникам, для обеспечения одного долгового обязательства (ч. 1 ст. 4.183 ГК);

6) условная ипотека - залог вещи для обеспечения исполнения долгового обязательства, если достигнуто соглашение, что ипотека начнет действовать с момента выполнения условия, предусмотренного договором, или что ипотека будет действовать только до того мо-

мента, пока будет выполняться предусмотренное договором условие. Условие может быть установлено как кредитору, так и должнику (ч. 1 ст. 4.184 ГК).

Договорная ипотека регистрируется в ипотечном регистре на основании нотариально удостоверенного договора ипотеки, подписанного должником, кредитором и собственником предмета залога (если должник и собственник недвижимости не являются одним лицом). В случае залога по одностороннему заявлению собственника недвижимости ипотечное обязательство подписывает только собственник вещи (ст. 4.185 ГК).

Гражданский кодекс Литвы содержит положения, согласно которым для обеспечения выполнения требований, связанных со строительством или реконструкцией объектов; обеспечением государственных требований, возникающих из налоговых правоотношений или обязательств по социальному страхованию, может устанавливаться принудительная ипотека на основании закона или на основании решения суда (ч. 2 ст. 4.175 ГК). При установлении принудительной ипотеки в ипотечном договоре необходимо указывать основание ее регистрации.

Ипотека вступает в силу с момента ее регистрации в ипотечном регистре, который является самостоятельной структурой и действует отдельно от регистра недвижимого имущества, однако информация об ипотеке дублируется в обоих регистрах.

В целях обеспечения прав кредитора, собственнику заложенной недвижимости запрещается уменьшать ее стоимость. Если все же стоимость уменьшается и возникает проблема с удовлетворением требования кредитора, то закон предоставляет кредитору право в судебном порядке требовать от собственника заложенного имущества досрочного выполнения той части обязательства должника, в размере которой уменьшилась стоимость предмета ипотеки. Кредитор также вправе получить страховую сумму, но не более размера требования.

Законодательные нормы об ипотеке предоставляют кредитору право, в случае невыполнения должником обязательств в указанный срок, требовать реализации предмета ипотеки с аукциона для удовлетворения своих требований. Если в результате продажи заложенного недвижимого имущества на аукционе полученная от продажи сумма не покрывает всего объема выданного кредита, кредитор

вправе требовать от должника дополнительного возмещения за счет его другого имущества (ст. 4.193 ГК).

Возможность досрочного удовлетворения требования кредитора по ипотеке предусмотрена и по другим основаниям (ст. 4.196 ГК). В частности, если другие кредиторы на законных основаниях требуют реализации предмета ипотеки с аукциона; в случае смерти должника; в случае начала процедуры банкротства должника или собственника заложенной вещи, или же в случае принятия решения о ликвидации должника - юридического лица; если должник, в случае уменьшения стоимости заложенной вещи, не компенсирует размер уменьшения и полученная страховая сумма не покрывает убытки; в случае прекращения договора страхования недвижимости.

Как правило, кредитор может уступить требования по ипотеке в полном объеме или частично, кроме случаев, когда стороны, оформляя договор ипотеки, установили запрет на переход требования (ч. 1 ст. 4.189 ГК). Требование по ипотеке уступается на основании индоссамента и регистрируется в ипотечном регистре.

Законодательство Литвы разрешает кредитору заложить требование по ипотеке для обеспечения получаемой ссуды при условии, что срок возврата ссуды не превышает срока ипотеки. Залог требования по ипотеке возможен по соглашению сторон и вступает в силу по факту регистрации в регистре.

Прекращение ипотеки возможно при наличии следующих оснований: 1) при выполнении должником обязательств по ипотеке; 2) при отказе кредитора от продолжения ипотечных правоотношений; 3) при завершении срока действия ипотеки; 4) при достижении соглашения кредитора и должника о прекращении ипотеки;

5) в результате реализации на аукционе предмета ипотеки по требованию кредитора; 6) в связи с отсутствием кредитора или отсутствием сведений о месте нахождения кредитора в течение десяти лет с момента окончания срока уплаты долга.

Прекращение действия ипотеки считается с момента окончания ее регистрации в ипотечном регистре.

Статья 4.192 Гражданского кодекса содержит положение, согласно которому при невыполнении должником в указанный срок своих обязательств кредитор может реализовать свои права, обратившись к ипотечному судье с заявлением о реализации предмета ипотеки

с аукциона или о предоставлении кредитору права на администрирование заложенной вещи.

На основании обращения кредитора ипотечный судья накладывает арест на предмет ипотеки, в связи с чем владелец заложенной вещи теряет право уступить вещь другому лицу, заложить, сдать в аренду или иным способом ограничить право на вещь или уменьшить ее стоимость. Должнику и собственнику заложенного имущества направляется извещение о том, что в случае неуплаты долга в течение двух месяцев имущество будет продано с аукциона.

По итогам проведенного аукциона кредитор вправе получить сумму долга, проценты за последние три года до окончания срока исполнения обязательства или до объявления о неплатежеспособности, расходов на взыскание долга.

В Эстонской Республике залоговые правоотношения регулируются Законом о вещном праве Эстонии (далее - ЗоВП) , подчеркивая тем самым, что залог относится к вещным правам.

В отличии от законодательства Латвии, где в Гражданском законе5 указано, что залог -это право на чужую вещь, в ЗоВП выделено, что залог - это обременение вещи.

Ипотека может устанавливаться на основании нотариально-удостоверенного договора о вещном праве или для обеспечения иска на основании судебного решения путем внесения записи в Крепостную книгу.

В ст. 328 ЗоВП выделено положение, что собственник недвижимого имущества может установить ипотеку в свою пользу на основании нотариально заверенного заявления, оформленного в Крепостной книге.

Если в результате действий собственника недвижимой вещи уменьшается стоимость обремененной вещи, залогодержатель вправе потребовать, чтобы собственник вещи в дальнейшем прекратил деятельность, причиняющую вред.

В соответствии со ст. 3381 ЗоВП предусматривается возможность установления зало-

4 Закон о вещном праве Эстонской Республики от 1993 г. // ПАЭ. 1994. С. 6-8, 590.

5 Гражданский закон Латвийской Республики 1937 г. // «^>. 41. 20.02.1937 г.

га ипотеки, используя положения о залоге требований.

Действие ипотеки распространяется: на части, принадлежности и плоды недвижимой вещи; на требование по аренде и найму, если обремененная недвижимость сдана в аренду, найм; на требование о страховом возмещении.

Ипотека предоставляет следующее обеспечение:

- обеспечение требования и не выплаченных процентов по данному требованию в течении трех лет до продажи недвижимого имущества с принудительных торгов или объявления банкротства;

- издержки по взысканию долга, неустойка, страховые взносы, уплаченные залогодержателем за собственника недвижимости;

- иные побочные требования.

В Законе о вещном праве ЭР выделены две разновидности ипотеки: общая ипотека и судебная ипотека.

На основании общей ипотеки можно обременять несколько недвижимых вещей и каждая вещь может обеспечивать все требования по ипотеке. В Крепостной книге по каждой обремененной недвижимой вещи необходимо указывать другие недвижимые вещи, обремененные общей ипотекой. Залогодержатель вправе за счет каждой обремененной ипотекой недвижимой вещи осуществлять полное или частичное удовлетворение требования по общей ипотеке либо разделить сумму ипотеки между обремененными недвижимыми вещами.

Судебная ипотека устанавливается решением суда в размере искового требования и заносится в Крепостную книгу как судебная ипотека. При установлении судебной ипотеки на несколько недвижимых вещей должника, доли для обеспечения требования по ипотеке определяет кредитор.

Залогодержатель может отказаться от ипотеки, предоставив в Крепостную книгу нотариально заверенное заявление. В таком случае ипотека приобретается собственником обремененной недвижимости.

Для прекращения ипотеки требуется нотариально удостоверенное согласие собственника недвижимой вещи, переданное в Крепостную книгу или залогодержателю. Согласие является безотзывным.

Собственник обремененной недвижимой вещи может потребовать прекращения ипотеки или переоформления ее на свое имя, обратив-

шись в суд, если неизвестно место жительства или нахождения залогодержателя. Суд должен опубликовать соответствующее объявление, с указанием срока для предоставления возражения и, если возражения не поступят, суд выносит решение о прекращении ипотеки. Данное решение является основанием для записи в Крепостной книге.

Если собственник имеет право на удовлетворение требования, то он должен депонировать всю сумму ипотеки, а проценты подлежат депонированию не более чем за три года со дня подачи заявления в суд о прекращении ипотеки, при условии, что процентная ставка занесена в Крепостную книгу.

Залогополучатель вправе получить депонированные деньги в течение пяти лет с момента прекращения ипотеки или переоформления ее на собственника. Если залогополучатель в течении данного срока не потребовал выплаты денег, депонированная сумма возвращается собственнику недвижимого имущества.

В Латвийской Республике среди основных правовых актов, регулирующих залоговые правоотношения, следует выделить Гражданский закон6, Гражданско-процессуальный закон7, закон «О кредитных учреждениях»8, закон «О земельных книгах»9.

Институт залога в Гражданском законе Латвии помещен в часть «Вещное право». Право залога учреждается: на основании договора или завещания; на основании судебного решения.

Заложить вещь может только тот, кто вообще имеет право свободно распоряжаться своей вещью: по договору или завещанию нельзя заложить вещь, которую запрещено отчуждать.

Судебное решение, которым должник присужден к оплате определенной денежной суммы либо какое другое исполнение, оцениваемое в денежном выражении, является основанием для приобретения ипотеки при занесении решения в земельные книги. Сиротский суд может требовать, чтобы в земельные книги были занесены записи на недвижимую собст-

6 Гражданский закон Латвийской Республики 1937 г. // «УУ». 41. 20.02.1937 г.

7 Гражданский процессуальный закон Латвийской Республики 1998 г. // «ЦУ». 326/330. (1387/1391). 3.11.1998 г. ; Zino-гф. 23.03.12.1998 г.

8 Закон Латвийской Республики «О кредитных учреждениях» 1995 г. // «ЦУ». 163 (446). 24.10.1995 г. ; Zinotajs. 23.07.12.1995 г.

9 Закон Латвийской Республики «О земельных книгах»

1937 г. // Zinotajs. 1993. № 20/21.

венность опекунов и родителей как опекунов своих детей, для обеспечения требований, которые могут возникнуть при управлении имуществом опекаемых лиц. В решениях сиротских судов должна быть указана сумма, которой достигает обеспечение (ст. 1307, 1308 ГЗ).

Для того чтобы ипотека начала существовать как залоговое право, мало только заключить залоговый договор, необходимо еще произвести определенные действия, обеспечивающие ее публичность, то есть зарегистрировать ипотеку в соответствующем отделении Земельной книги. До этого момента ипотека выступает лишь в качестве личного обязательства.

Ипотека может быть учреждена и решением суда, когда должнику присуждается денежная сумма или другое в денежном выражении оцениваемое исполнение.

Отличие ипотеки от других видов залога состоит в том, что залоговое право вступает в силу только с записью в Земельной книге. В ст. 1367 ГЗ отмечено, что ипотека дает кредитору вещные права на заложенную недвижимую собственность только после записи в Земельной книге.

«Под осуществлением записи в земельной книге следует понимать не только ингросацию (запись в Земельной книге), но и вместе с ней связанное внесение записи закрепления (кор-роборация в широком смысле слова). Актом учреждения ипотеки в действительности является ингросация, поэтому в случае если не внесено закрепление, это не является препятствием для учреждения ипотеки»10.

Если залоговое право не закреплено в Земельной книге, залогополучатель не может использовать права, которые предоставляет ипотека - требовать бесспорного принудительного исполнения (п. 2. ст. 401 ГПЗ) или продажу недвижимого имущества на добровольном аукционе судебным путем (п. 1. ст. 396 ГПЗ), а также удовлетворения своего требования вне процедуры банкротства, если должник был объявлен неплатежеспособным.

Залоговое право является неделимым и остается в силе до тех пор, пока кредитор не будет полностью удовлетворен. Частичная уплата долга, в обеспечение которого заложена недвижимость, не дает право залогодателю требовать погашения ипотеки. Особенно это необходимо иметь в виду наследникам умершего

10 Rozenfelds J. ЦіеШ tieslbas. Rlga : Zvaigzne АВС, 2004. 225. 1рр

залогодателя: освободить унаследованную недвижимую собственность из-под залога можно будет лишь тогда, когда все до единого принявшие наследство наследники уплатят свою часть долга наследодателя, в обеспечение уплаты которого была зарегистрирована ипотека.

Ипотека как вещное право - абсолютное право: оно дает кредитору залога абсолютную возможность по отношению к третьим лицам. Поэтому отчуждение недвижимого имущества должником третьему лицу не меняет права кредитора ипотеки, и каждое такое отчуждение можно совершить, только лишь оставив в силе залоговое право на отчуждаемое недвижимое имущество.

Вместе с тем, следует помнить и о некоторых ограничениях. Так, если на имущество до наложения на него ареста был зарегистрирован ипотечный залог, заложенным имуществом можно распоряжаться только по согласованию с лицом, ведущим процесс. Если такое имущество постановлением суда признано добытым преступным путем, арест имущества имеет приоритет перед залогом (ч. 7 ст. 361 Уголовно-процессуального закона Латвии)11.

Чтобы запись ипотеки в земельных книгах была в силе, необходимо: чтобы она была произведена в соответствующем учреждении, то есть в том отделе земельных книг, в ведении которого находится недвижимое имущество; запись была произведена в надлежащее время; требование отвечало необходимым для записи особенностям (обеспеченное залогом требование, согласие залогодателя или решение суда); недвижимое имущество, на которое записывают ипотеку в земельные книги, отвечало необходимым требованиям (залогодатель должен быть собственником отягощаемого имущества, что должно быть отмечено в Земельной книге); при записи была соблюдена установленная законом форма.

Взаимоотношения должника и кредитора требуют более детального урегулирования, так как в результате экономического кризиса многие должники по ипотеке оказались не в состоянии выполнить взятые обязательства, а заложенное недвижимое имущество в значительной мере обесценилось.

11 Уголовно-процессуальный закон Латвийской Республики от 2005 г. // «ЦУ». 74 (3232). 11.05.2005 г. ; Zinotajs. 11. 09.06.2005 г.

В странах Европы наблюдается позитивная трансформация во взаимоотношениях между банками и клиентами.

В качестве такого примера трансформации в Латвии можно выделить новый подход в сфере ипотечного кредитования со стороны банка „С^^е1е”, который в 2011 году приступил к реализации новой программы кредитования по американской модели «не можешь платить - верни ключи от квартиры (дома) банку». Требования к данной модели ипотечного кредитования следующие: первый взнос заемщика при ипотеке составляет примерно 30 %, прибавочная маржа банка - 2,6 %, на погашение кредита заемщик должен выплачивать не более 40 % от своей заработной платы. Ответственностью заемщика является обязанность передать квартиру (дом) банку в собственность, если заемщик не в состоянии оплачивать кредит. Деньги, выплаченные по кредиту банку, считаются как арендная плата за пользование квартирой (домом).

Возникает закономерный вопрос - а что здесь позитивного, если человек не в состоянии оплатить кредит и должен недвижимость передать банку в собственность?

Во-первых, меняется устоявшийся стереотип отношения банка к клиентам. На сегодняшний день многие банки, расторгая с неплатежеспособным заемщиком договор, продают недвижимость с торгов и, учитывая, что недвижимость стоит значительно меньше, чем в момент оформления ипотеки, разницу между суммой полученной на аукционе и размером кредита обязывают должника выплачивать в течении многих лет. При данной модели риск понижения стоимости недвижимости принимает на себя банк.

Во-вторых, с декабря 2012 года вступил в силу закон Латвии «О кредитном регистре», цель которого урегулировать вопросы ограничения предоставления кредитных услуг лицам с неблагоприятной кредитной историей. Пока должник полностью не выплатил банку взятый кредит, он не сможет получить другой кредит. В то же время, передав ключи (собственность) банку, лицо перестает числиться должником и вправе претендовать на другой кредит.

В-третьих, принимая на себя дополнительный риск, банки более взвешенно оценивают финансовые возможности потенциального заемщика.

Следует отметить, что большинство банков Латвии скептически отнеслись к новой модели ипотечного кредитования, считая ее непродуманной, преждевременной.

Несмотря на то, что банки предлагают различные разновидности ипотечного кредитования - для приобретения квартир в серийных проектах и новостройках, для ремонта, для строительства, под залог недвижимости, на развитие бизнеса и для других целей - банки все же пытаются переложить все риски на заемщиков.

Например, у заемщика - физического лица - банки, как правило, требуют еще и дополнительного гаранта в виде поручителей, которыми в основном выступают второй супруг или другие родственники. В отношении коммерсантов также сложилась порочная практика, когда при оформлении кредита на развитие бизнеса предприниматель должен давать еще и личные гарантии в обеспечение кредитных обязательств. Хотя по логике банк должен был бы в первую очередь оценить перспективу представленного бизнес-проекта, рассмотреть все возможные риски.

Подводя итог по исследуемой теме, можно сделать следующие выводы:

1. В странах Балтии на законодательном уровне закреплена вещно-правовая природа залога.

2. Правовое регулирование ипотеки в странах Балтии нельзя назвать полностью однородным. В отличии от Эстонии и Латвии, в Литве

существует отдельный регистр ипотеки и выделены шесть разновидностей договорной ипотеки.

3. В Латвии, Литве и Эстонии целесообразно принять отдельные законы по ипотеке, которые бы четко формулировали основные положения ипотечного договора, выделяя права и обязанности кредитных учреждений и заемщиков; переход прав на имущество, заложенное по договору ипотеки к другим лицам; уступку прав по договору ипотеки; порядок обращения взыскания на имущество и реализацию заложенного имущества и т.д.

4. В современном обществе значительно возрастает роль государства в формировании социальной политики и улучшении жилищных условий отдельных категорий граждан. В Латвии это касается лиц, проживающих в денационализированных домах, многодетных и молодых семей, инвалидов, пенсионеров, не способных без помощи государства и самоуправлений решить свои жилищные проблемы. В этой связи остро назрела необходимость для принятия концепции развития долгосрочной системы ипотечного жилищного кредитования, которая не может успешно функционировать без соответствующей государственной поддержки.

5. Государство должно оказывать поддержку добросовестным заемщикам, оказавшимся в сложном материальном положении, предоставляя гарантии на покупку единственного жилья.