Складные обещания

Вчера компания «Манго» заявила о планах по строительству в Воронежской области логистического комплекса для плодоовощной продукции с годовым грузооборотом 1,7 млн т в год с последующим увеличением до 3 млн т. Как выяснил „Ъ“, инвестор планирует приобрести под проект 15-20 га в Рамонском районе, а площадь первой очереди комплекса, строительство которой может начаться уже в 2012 году, составит около 30 тыс. кв. м. Изучив заявленные параметры проекта, эксперты предположили, что, вероятнее всего, речь идет о перевалочных складах, рассчитанных на мгновенную реализацию продукции, в этом случае их строительство обойдется инвестору не дороже $600 за 1 кв. м.

Вчера губернатор Алексей Гордеев встретился с Аббасом Аббасовым, который с 1992 до 2006 года был первым вице-премьером правительства Азербайджана, и президентом компании «Манго» Равшаном Джаббаровым. Они представили главе региона проект логистического комплекса, который планируется к размещению в Воронежской области. Речь идет о складских помещениях для плодоовощной продукции, которая будет поставляться из других регионов, в том числе из стран СНГ. Грузооборот комплекса составит 1,7 млн т в год. Строительство первой очереди проекта может начаться уже в 2012 году, а на завершающем этапе – к 2016 году – грузооборот комплекса может составлять уже до 3 млн т в год. Источник, близкий к переговорам, рассказал „Ъ“, что инвесторам нужно под проект 15-20 га, вчера они осмотрели два потенциальных участка – в Рамонском районе и на окраине Воронежа, в стороне от микрорайона Машмет. «Предварительно их гораздо больше заинтересовал Рамонский район, поскольку это выезд на Москву», – пояснил собеседник „Ъ“. Он добавил, что площадь первой очереди будет составлять около 30 тыс. кв. м. Глава Рамонского района Виктор Логвинов подтвердил вчера „Ъ“, что потенциальные инвесторы осматривали участок, который находится в частной собственности, отметив, что «судя по первому впечатлению, у них достаточно серьезные намерения».

Примечательно, что в открытых источниках никакой информации о группе «Манго» и о Равшане Джаббарове нет. Источники „Ъ“ пояснили, что компания занимается поставками плодоовощной продукции в Россию. «Встречей инвестора с губернатором занимался вице-премьер облправительства Александр Песов, представляющий регион в органах федеральной власти», – добавил собеседник „Ъ“.

В случае реализации проекта Рамонский район претендует на статус полноценного логистического узла: здесь уже развиваются два крупных складских комплекса. Воронежская логистическая компания Александра Бакирова и его партнеров на сегодняшний день инвестировала около 5,5 млрд руб. в запуск двух первых очередей логоцентра общей площадью 60 тыс. кв. м сухого хранения и сейчас планирует строительство холодильного склада на 60 тыс. кв. м за 7 млрд руб. Кроме того, в районе запущен складской центр «Аэробус» (совместный проект воронежской компании «Сота» и группы «Продимекс») общей площадью около 40 тыс. кв. м. Однако крупных складов по хранению конкретно плодоовощной продукции в регионе до недавнего времени не было Сейчас в Терновском районе запускается фруктохранилище на 1,5 тыс. т единовременного хранения ЗАО «Фруктовое» с объемом вложений на уровне 55 млн руб. Впрочем, это предприятие подразумевает также переработку продукции, в отличие от проекта «Манго», который будет явно ориентирован на перевалку фруктов и овощей.

Руководитель проектов коммерческой недвижимости компании «Сота» Дмитрий Шерешевский пояснил, что если группа «Манго» будет строить качественные складские помещения, то общий объем вложений в весь проект может составить свыше $180 млн. «Только в приобретение земельного участка площадью 15 га в Рамонском районе, если сделка будет проходить по среднерыночной цене, компании придется вложить около 150 млн руб.», – подсчитал господин Шерешевский. По его оценке, срок окупаемости проекта «Манго» может варьироваться от 90 до 130 месяцев.

Директор департамента складской и индустриальной недвижимости Knight Frank Вячеслав Холопов, исходя из заявленного грузооборота логистического комплекса, предположил, что стоимость квадратного метра проекта будет составлять около $600. Таким образом, инвестиции в первую очередь составят лишь $18 млн, а в целом, с учетом дальнейшего расширения и роста грузопотока, вряд ли превысят $50 млн. «Конечно, если компания намерена построить складские комплексы класса „А“, объем вложений потребуется гораздо больший, – пояснил эксперт. – Однако такой большой годовой оборот возможен лишь в случае строительства логистического центра, рассчитанного на скорую, почти мгновенную продажу продукции, а склад фактически является перевалочным пунктом. Исходя из такой концепции инвестор, вероятно, построит примитивные склады, с полами нулевого уровня». Эксперт уточнил, что на участке в 15 га площадь складских помещения может составить около 75 тыс. кв. м. «Оптимальный расчет для такой площади – 25 клиентов или 25 ворот для подъезда машин. Однако, судя по названным параметрам проекта, ворот там будет гораздо больше, что может привести к хаосу и низкому качеству обслуживания, а также другим проблемам», – резюмировал эксперт.