Методологические вопросы исследования девелопмента

М. С. УКРАДЫЖЕНКО

Мария Сергеевна Украдыженко — соискатель СПбГУЭФ.

В 2000 г. окончила СПбГУ.

Автор 2 публикаций.

Область научной специализации — девелопмент (организационно-

экономические основы управления девелоперской фирмой).

^ ^ ^

МЕТОДОЛОГИЧЕСКИЕ ВОПРОСЫ ИССЛЕДОВАНИЯ ДЕВЕЛОПМЕНТА*

Формирование рынка девелоперских услуг в России обусловило появление научных публикаций по проблемам его развития; первые из них относятся к 2001-2002 гг. [1; 8; 10]. Указанное направление исследований в настоящее время находится еще в стадии своего становления, в частности, одним из главных вопросов выступает необходимость разработки соответствующего понятийного аппарата, прежде всего дефиниций для основных аспектов девелопмента.

Следует сразу же отметить, что при отсутствии законодательно закрепленной трактовки термина «девелопмент» к решению данного вопроса обращались авторы многих научных трудов (В. В. Кущенко, С. Н. Максимов, Р. Т. Нагаев и др.) [3, с. 185-189; 4, с. 12; 5, с. 8; 6, с. 704; 9, с. 19-20]. Анализ имеющихся в литературе определений позволяет вычленить основные характеристики девелопмента, которые, как правило, включаются авторами в свои дефиниции: а) девелопмент — это особое направление бизнеса; б) содержание девелопмента — преобразование недвижимости; в) цель девелопмента — возрастание стоимости преобразуемых объектов недвижимости.

Суммируя положительные стороны рассмотренных позиций, считаем возможным предложить следующее определение. Девелопмент — это направление бизнеса, связанное с предоставлением услуг по качественному преобразованию недвижимости с целью роста ее стоимости.

Разрабатываемый в последние годы понятийный аппарат девелопмента, конечно, не может быть ограничен дефиницией основного термина. По нашему мнению, девелопмент, как и всякая другая деятельность, должен исследоваться в разрезе трех взаимосвязанных основных категорий: субъект девелопмента, объект девелопмента, предмет девелопмента.

Попытаемся рассмотреть основные особенности девелопмента с позиций указанной системы понятий.

Субъектом девелоперской деятельности (девелопером), по нашему мнению, следует называть предпринимателя, непосредственно организующего подготовку и реализацию девелоперского проекта с момента его инициирования и до момента полного окончания. Девелоперы, по сути, являются центральными участниками процессов преобразования объектов недвижимости. Ведущая роль девелопера хорошо видна уже при перечислении тех функций, которые он выполняет в процессе реализации девелоперских проектов: поиск и выбор экономически (коммерчески) эффективного проекта; обеспечение правовых возможностей для его реализации; получение разрешений и согласований проекта; разработка механизмов финансирования проекта и возврата привлекаемых ресурсов, поиск и привлечение инвесторов; поиск и отбор подрядчиков, финансирование их деятельности и контроль за их работой; реализация созданного объекта недвижимости или передача его в эксплуатацию; возврат средств инвесторов в соответствии с заключенными соглашениями [2, с. 179-180; 5, с. 45-46].

От девелопера как центрального субъекта девелоперской деятельности необходимо отличать физических и юридических лиц, которые обеспечивают решение важных, но частных вопросов при реализации данного проекта и которых, по нашему мнению, следует называть отдельным собирательным термином участники проекта. Среди них выделяются:

1) собственники объекта недвижимости;

2) инвесторы;

3) заказчики — самое существенное отличие заказчика от девелопера состоит в «рыночности» последнего. Например, заказчик осуществляет главным образом организационно-экономические и технические функции, обеспечивая соответствие деятельности участников требованиям проекта по стоимости, срокам, качеству;

4) застройщики — обеспечивают на принадлежащих им земельных участках строительство, реконструкцию, капитальный ремонт объектов капитального строительства, а также выполнение инженерных изысканий, подготовку проектной документации для их строительства, реконструкции, капитального ремонта. Данный термин имеет отношение лишь к одному из самых важных, но частных

ГРНТИ 06.71.33 © М. С. Украдыженко, 2010 Публикуется по рекомендации д-ра геогр. наук, проф. И. Я. Блехцина.

этапов девелоперской деятельности;

5)подрядчики;

6) пользователи объектов капитальных вложений;

7) проектировщики;

8) консультанты — содействуют решению отдельных специальных вопросов проекта развития, выходящих за рамки обычной компетенции девелопера;

9) государственные органы — регулируют отношения в сфере развития недвижимости, проектирования, строительства, эксплуатации недвижимости.

10) институты гражданского общества (например, организации защитников окружающей среды, правозащитники и т. п.) — выражают позицию общественного мнения по поводу реализации того или иного проекта.

Деятельность девелопера направлена на качественное преобразование объектов недвижимости, которые в рамках девелоперской деятельности можно обозначить термином объекты девелопмента. Разнокачественность последних требует отдельного их рассмотрения в рамках относительно однородных групп.

Девелопмент жилой недвижимости можно условно разделить на девелопмент многоквартирной застройки, таунхаусов и коттеджных городков.

Девелопмент торговой недвижимости. Успешность торговой недвижимости зависит как от общих факторов (конкурентная среда, покупательная способность, экономическая стабильность и т. п.), так и от факторов, находящихся под управлением девелопера, — местоположение объекта, визуальная и транспортная доступность, внутренняя планировка, набор арендаторов, маркетинговая политика и т. п.

Девелопмент офисной недвижимости.

Девелопмент многофункциональных комплексов (mixed-use) обладает следующими свойствами: а) три или больше функциональных назначения в проекте; б) тесная интеграция (общие инженерные коммуникации, паркинги и т. д.); в) проектирование всех функциональных зон в одной связке.

Девелопмент индустриальной недвижимости. Рынок промышленной недвижимости можно условно разделить на производственную и складскую недвижимость. Отличительными особенностями девелопмента индустриальной недвижимости являются относительно низкие арендные ставки, относительно низкая стоимость строительства, короткий срок реализации проектов.

Редевелопмент. Одним из новейших направлений девелоперского бизнеса выступает деятельность, обозначаемая термином «редевелопмент», под которым понимается реконструкция промышленных зон с изменением концепции использования занимаемой ими территории. Так, в 2006 г. компания «Дженсен Груп» создала фонд с целью реализации проекта редевелопмента территории Сестрорецкого инструментального завода. Данный проект предполагает как реконструкцию охраняемых исторических зданий с изменением их первоначальной функции, так и строительство новых зданий, выдержанных в едином стиле конца XIX в. Общая площадь комплекса составит 152 тыс. кв. м, инвестиции в проект оцениваются в 330 млн долл. [11].

Девелопмент земли (лэнд-девелопмент). Под данным направлением девелопмента следует понимать комплекс мероприятий и операций с земельным участком, включая покупку и освоение в целях повышения рыночной стоимости земельного участка, преобразование неосвоенных территорий в инженерно-подготовленные зоны и реализацию проектов по комплексному развитию земель.

Экологический девелопмент (грин-девелопмент). Экологическим девелопментом называются такие методы освоения территорий, при которых сами территории и создаваемая на них недвижимость будут экологичными, т. е. оказывающими положительное влияние на здоровье их обитателей и окружающую среду. К сожалению, в России только в последнее время проблема экологического строительства стала рассматриваться в качестве приоритетной. В частности, в середине 2009 г. ГК «Олимпстрой» объявил о том, что все олимпийские объекты будут сертифицированы на соответствие их экологическим стандартам [12].

Если далее рассматривать девелопмент как определенный бизнес-процесс, то под категорией предмет девелопмента следует, по нашему мнению, понимать те стороны и свойства объекта девелопмента, которые подвергаются преобразованию при реализации соответствующего проекта. Предмет девелопмента в общем случае представляет собой единство физических и организационно-экономических аспектов:

физический аспект связан с такими изменениями, которые обеспечивают появление у объекта новых потребительских качеств;

организационно-экономический аспект реализуется в повышении ценности объекта недвижимости вследствие произведенных в нем физических изменений, соответствующих требованиям рынка. Данный аспект неразрывно связан также с оформлением правового статуса произведенных изменений [3, с. 185— 189].

Разнообразный перечень сторон и свойств объекта девелопмента в рамках экономического исследования может быть сведен к «общему знаменателю», к одному интегральному свойству — стоимости объекта девелопмента. При таком подходе содержание категории цель девелопмента состоит в получении прибыли от преобразования объектов недвижимости. Основным средством достижения этой цели выступает реализация девелоперского проекта.

Таким образом, рассмотрение основных категорий девелопмента в рамках триады «субъект + объект +

предмет» позволяет включить систему в научный анализ девелоперской деятельности, показать состав ее участников и основные направления, выявить содержание понятий «цель», «средства» применительно к данному сегменту рынка.

Рассматривая субъектов девелопмента, мы вводим в анализ полную совокупность его участников, начиная от девелопера и заканчивая структурами гражданского общества.

Рассматривая объекты девелопмента, мы анализируем его в разрезе качественно однородных групп недвижимости (жилая недвижимость, офисная недвижимость, земля и т. п.).

Рассматривая предмет девелопмента, мы обращаемся к анализу того, что, собственно, подвергается преобразованию в рамках девелоперского проекта. Из такого анализа следует необходимость рассмотрения физических (что является предметом технических дисциплин) и организационно-экономических (что является предметом экономических наук) преобразований, а также тех целей, которые ставит перед собой девелоперская компания.

Следовательно, системное рассмотрение категорий девелопмента помогает выработать четкую позицию при изучении всех частных вопросов, начиная от формирования девелоперского проекта и заканчивая анализом его экономической эффективности.

ЛИТЕРАТУРА

1. Дудин Е., Щукин А. Что такое девелопмент? М.: Монолит, 2001. 79 с.

2. Ермолаев Е. Е. Девелопмент — особая форма управления в инвестиционно-строительной сфере // Вестник университета (Государственный университет управления). Серия: Социология и управление персоналом. 2007. № 2. С. 179-180.

3. Каграманян Б. Ю. Понятие, границы и виды девелопмента // Финансовый рынок и кредитно-банковская система России: вопросы теории и практики. СПб.: Изд-во СПбГУЭФ, 2005. Вып. 6. С. 185-189.

4. Кущенко В. В. Девелопмент: современная концепция развития недвижимости. М.: Норма, 2004. 367 с.

5. Максимов С. Н. Девелопмент. Развитие недвижимости: Организация. Управление. Финансирование. СПб.: Питер, 2003. 256 с.

6. Нагаев Р. Т. Недвижимость: энциклопедический словарь. 5-е изд., доп. и перераб. М.: Экономика, 2008. 1199 с.

7. Российская газета. 2007. 19 янв.

8. Скворцов А. А. Формирование системы управления проектом развития территории по девелоперской модели. СПб.: Изд-во СПбГУЭФ, 2002. 35 с.

9. Скоморохова О. М. Словарь терминов по экспертизе и управлению недвижимостью. Кемерово: КузГТУ, 2008. 164 с.

10. Цапу Л. И. Девелопмент в жилищной сфере (на примере Санкт-Петербурга). СПб.: Изд-во СПбГАСУ, 2002. 115 с.

11. URL: http://www.jensen.ru

12. URL: http://www.remetc.ru/bodypub/9.htm