Девелоперы уходят в глубь кварталов

В прошлом году в Петербурге не было введено ни одного нового торгового центра. Как говорят эксперты, рынок сейчас насыщен крупными торговыми объектами, однако в городе по-прежнему не хватает небольших внутриквартальных комплексов.

В Петербурге исторически ощущается дефицит небольших торговых и торгово-офисных зданий площадью 1500–3500 кв. м. Наиболее актуальный формат — два этажа

Фото: Александр Коряков, Коммерсантъ

Среди российских городов Петербург занимает четвертое место после Самары, Екатеринбурга и Москвы по обеспеченности торговыми площадями: показатель в Северной столице составляет 574 кв. м на тысячу человек. Однако в городе сохраняется потенциал для появления новых качественных проектов регионального или суперрегионального масштаба. Ключевыми факторами успеха таких проектов станут продуманная концепция и работа с арендаторами (tenant-mix) с учетом существующего конкурентного окружения, полагают в Colliers International.

По данным Colliers International, площадь районного торгового центра обычно не превышает 20 тыс. кв. м. Целевая аудитория таких объектов — жители ближайшего окружения. Общая площадь (GLA) всех районных торговых центров Петербурга составляет около 700 тыс. кв. м, таким образом доля их в общем объеме рынка торговых площадей достигает 22%.

По подсчетам специалистов компании, в последние три года прирост качественной торговой недвижимости в Петербурге происходит только за счет специализированных (аутлет-центры, мебельные центры) и районных торговых центров (ТЦ). В числе последних открытий: первый ТЦ в составе ЖК «Солнечный город» в 2019 году (GLA — 8400 кв. м), годом ранее — еще один ТЦ в районе станции метро «Парнас» — «Парнас Сити» (GLA — 8900 кв. м). В 2020 году ожидается открытие ТЦ «Спутник» на улице Бабушкина (GLA — 11 тыс. кв. м).

Интерес девелоперов вызывают территории массовой застройки. В ближайшее время новые районные комплексы могут появиться, например, в Кудрово или Девяткино, отмечают эксперты.

Разные оценки

«В среднем площадь районного ТЦ составляет от 10 до 30 тыс. кв. м. Сейчас подобных центров не хватает на рынке, особенно в составе мегапроектов комплексного освоения территории. Но, полагаю, в ближайшее время этот дефицит будет уменьшаться за счет наличия большого количества частных инвесторов, готовых вкладывать средства в этот сегмент»,— говорит руководитель Partapart.ru Евгений Воронков.

Ольга Аткачис, генеральный директор А2 Retail, полагает, что в Петербурге исторически ощущается дефицит небольших торговых и торгово-офисных зданий площадью 1500–3500 кв. м. Наиболее актуальный формат — два этажа, цоколь пользуется наименьшим спросом.

«Пока основные потребности в торговых площадях в новых районах закрываются за счет первых этажей домов, которые специально проектируются и профилируются под стрит-ритейл. Отдельные ТЦ районного масштаба имеют смысл только в крупных проектах-миллионниках»,— считает Роман Мирошников, исполнительный директор СК «Ойкумена»

Со времени активного строительства торговых центров классификация, принятая в сообществе, претерпела некоторые изменения. Ольга Кожевникова, руководитель отдела торговой недвижимости IPG.Estate, говорит, что ранее районными моллами назывались концептуальные яркие проекты с первичной зоной охвата в рамках административного района. Такие проекты, как правило, локализовались на пересечениях транспортных потоков. Именно этот формат вкупе с крупными региональными проектами и признается перенасыщенным.

Госпожа Кожевникова считает, что рынок торговой недвижимости ждет полное реформирование. И одним из знаковых отличий является пешеходная доступность к ТЦ вместо автомобильной. «Поэтому востребованным становится новый формат торговых центров — внутриквартальные проекты. Предпосылок к девелопменту таких проектов много: экономия времени покупателя, пешеходная доступность, синтез покупки и услуги, но главное — это обеспечение собственной торговой инфраструктурой новых жилых кварталов, которые застраиваются за кольцевыми магистралями крупных городов. Малоформатные торговые центры внутри массовой жилой застройки закрывают текущий спрос на повседневные потребительские запросы жителей»,— рассказывает она.

В Петербурге микрорайонные и районные ТЦ, как правило, не имеют какой-либо концепции. Их заполняют теми арендаторами, которые представлены на рынке. Как следствие, на выходе получаются стандартные торгово-бытовые комплексы «у дома». Они охватывают потребности жителей любого района города.

Стремление к обособленности

По мнению госпожи Аткачис, востребованность микрорайонных и районных торговых центров объясняется тем, что часть арендаторов предпочитает размещаться именно в отдельно стоящих зданиях. К ним относятся медицинские центры, спортивные организации, букмекерские конторы, некоторые продуктовые ритейлеры, рестораторы, профиль которых имеет клубную составляющую. «Все они рады оказаться в отдельно стоящем здании, так как размещение в жилом фонде в последние два года стало гораздо более проблематичным ввиду ужесточений законодательства. В такой ситуации для арендаторов гораздо проще и дешевле размещаться в небольшом торговом центре с минимальным количеством соседей и возможностью получить помощь от собственника в решении каких-то вопросов, например в получении согласований»,— объясняет эксперт.

Гендиректор А2 Retail обращает внимание на то, что микрорайонные и районные торговые центры должны строиться в окружении плотной жилой застройки, а не «в поле». Для микрорайонного ТЦ важна шаговая доступность до жилых домов.

В небольших ТЦ, так же, как и в крупных объектах, должна быть продумана внутренняя логистика (погрузчики, лестницы, эскалаторы, парковка), а также технические параметры (достаточное количество электрической мощности, возможно, газификация). Безусловно, само здание не должно быть временным. Речь всегда идет о капитальной постройке. «Понимая нехватку таких объектов, некоторые инвесторы сейчас рассматривают покупку земельных участков в городской черте для строительства небольших торговых центров. В первую очередь интересны спальные районы города, где проживает наибольшее число потенциальных покупателей и есть свободные участки под строительство. Исторический центр застроен очень плотно, и здесь практически невозможно найти участок под такой объект. Кроме того, в центре Петербурга существенно меньше жилых зданий, что не дает возможности получить нужное число потребителей»,— объясняет госпожа Аткачис.

Дмитрий Беляев, генеральный директор «КВС. Управление недвижимостью», рассуждает: «Действительно, торговые центры шаговой доступности как никогда актуальны. Развитие локальной инфраструктуры является приоритетным направлением для современных застройщиков. Это повышает уровень комфорта, а следовательно, востребованности и стоимости жилых площадей в ЖК». Он согласен с тем, что наиболее актуальны сегодня комплексы от 2 тыс. до 5 тыс. кв. м. «При большем размере возникнут сложности с заполняемостью объекта. Как правило, на 1000 кв. м садится крупный продуктовый сетевик. Такой магазин является якорным арендатором, создающим основной трафик клиентов. Остальные площади занимают небольшие торговые предприятия и сфера услуг»,— рассуждает господин Беляев.

Арендные ставки в микрорайонных и районных ТЦ находятся в рыночных пределах. Минимальные значения — 500–750 рублей за квадратный метр в цоколе или на втором этаже, максимальные ставки могут доходить до 5 тыс. рублей за «квадрат» при аренде 20–50 кв. м для салона сотовой связи. Средняя ставка находится на уровне 1500–2500 рублей за квадратный метр, подсчитала госпожа Аткачис.

Однако господин Беляев обращает внимание на то, что многие локальные ТЦ в начале этого года столкнулись с серьезной проблемой в связи с уходом с рынка крупной торговой сети Spar. Договоры аренды, заключенные на длительный срок, были зарегистрированы в Росреестре. В связи с чем собственники помещений вынуждены ожидать официального расторжения и снятия обременения с помещений. Все это время помещения пустуют. Соответственно, поток клиентов существенно сократился. «В этой связи многие районные ТЦ были вынуждены пойти на отчаянные меры по сохранению остальных арендаторов в виде скидки по арендной ставке до 40%»,— говорит господин Беляев.

«Окупаемость локального ТЦ — сложный вопрос, который зависит в первую очередь от стоимости земельного участка и от происхождения инвестиций на строительство объекта: заемные ли это денежные средства или собственные. В среднем срок окупаемости составляет от семи до двенадцати лет»,— говорит господин Беляев.

«Окупаемость торговых центров нового формата чуть выше окупаемости классических проектов. Во-первых, это связано с соотношением общих и полезных площадей. За счет сокращения площадей МОП и открытия дополнительных входов в ТЦ повышается объем арендопригодных площадей. Во-вторых, стоимость земельного участка в рамках формирования нового жилого массива ниже. В-третьих, серьезный интерес к новым районам проявляют федеральные сетевые игроки»,— перечисляет госпожа Кожевникова.

Важным фактором успешности нового формата является синтез торговли и услуги для посетителя, так называемое формирование обособленного сообщества, в рамках которого могут быть представлены образовательные, досуговые и социальные услуги.