Гектары неопределенного потенциала

Российский аукционный дом (РАД) выставил на торги земельный участок в 11,3 га рядом с Outlet Village Пулково. Владелец участка, коммерческий банк «РостФинанс», решил продать непрофильный актив. Цена стартует от 410 млн рублей. Эксперты отмечают, что участок подойдет для строительства торгового центра, однако из-за локации он будет нерентабелен. А для строительства складского помещения цена слишком высока. В любом случае для покупателя это высокорискованный объект, потенциал которого не раскрыт.

Земельный участок рядом с Outlet Village Пулково

Фото: Александр Коряков, Коммерсантъ

9 декабря РАД проведет торги по поручению коммерческого банка «РостФинанс» по земельному участку площадью 113,4 тыс. кв. м под коммерческую застройку в Шушарах. Как сообщили в пресс-службе РАД, территория расположена на второй линии Пулковского шоссе рядом с комплексом Outlet Village Пулково. Расстояние до Пулковского шоссе составляет 600 м, до развязки КАД — 2,5 км, в 8 км — ближайшая станция метро «Московская». Согласно ПЗЗ участок находится в зоне ТД1–2_1, где разрешена многофункциональная общественно-деловая застройка и строительство жилых домов. Высотный регламент — 12 м. Начальная цена — 410 млн рублей.

По словам заместителя руководителя департамента продаж РАД в Санкт-Петербурге Дарьи Гончаровой, территория позволяет разместить качественный торгово-офисный комплекс или объект, рассчитанный на обслуживание туристов и гостей Петербурга.

«Территория находится в непосредственной близости к аэропорту Пулково и конгрессно-выставочному центру "Экспофорум". Гостиничный объект или апарт-комплекс могут органично встроиться в имеющуюся инфраструктуру обслуживания многочисленных гостей Северной столицы»,— замечает госпожа Гончарова.

Однако эксперты пессимистично смотрят на реализацию данного участка. «Несколько лет назад он был бы отличной возможностью по созданию еще одной торговой зоны в районе Пулково с уклоном в формат аутлета. Но на текущий момент строить торговую недвижимость — высокорискованная идея, которая, скорее всего, с точки зрения возврата инвестиций неокупаема для вероятного размера ТЦ. В текущих условиях я вижу вариант с развитием складской недвижимости, но для этого варианта развития цена лота высока»,— считает Валерий Трушин, партнер, руководитель отдела исследований и консалтинга IPG.Estate.

По мнению руководителя отдела стратегического консалтинга петербургского офиса NF Group (бывший Knight Frank St. Petersburg) Игоря Кокорева, данная локация для строительства ТЦ достаточно рискованная из-за высокой конкуренции, расположения на второй-третьей линии от Пулковского шоссе и малой населенности первичной зоны охвата.

«Также стоит отметить, что рынок крупноформатных торговых объектов сейчас переживает не самые простые времена, что также повышает риски создания такого объекта. Одна из наиболее ликвидных сейчас функций для участков на рынке — жилье, но в данной локации строительство жилья вряд ли возможно ввиду близости к трассе М-11 и близости аэропорта. Общественно-деловая функция с офисами, гостиницами и апартаментами, а также торговлей и услугами как сопутствующими функциями, могла бы быть потенциально интересна после восстановления рынка и при правильной концепции, но в текущей экономической ситуации пока также под вопросом из-за высоких рыночных рисков и невысокой экономической эффективности развития большей части отмеченных функций в данной локации. Поэтому, даже несмотря на умеренную цену на метр участка, вероятен невысокий интерес к нему инвесторов/девелоперов»,— комментирует Игорь Кокорев.

Ольга Шарыгина, вице-президент Becar Asset Management, отмечает, что при использовании данного участка должна присутствовать смесь функций. «Если говорить о крупноформатной торговле, то это может быть крупный рынок, как например, Рунгис в пригороде Парижа. Или это может быть торговля с синергией от аутлета. Или это может быть распределительный логистический центр для торговых компаний, в том числе онлайн. Можно также подумать о некоем невысотном гостиничном комплексе, который станет конкурентом близлежащим "Хилтонам", "Парк Иннам", "Краун Плазе" (из-за близости к аэропорту). У локации хороший потенциал. Правда, раскрываться он будет не быстро. Претенденты будут, так как цена за квадратный метр земли привлекательная»,— резюмирует эксперт.