Точечная и комплексная застройка города Москвы: тенденции развития

ТОЧЕЧНАЯ И КОМПЛЕКСНАЯ ЗАСТРОЙКА МОСКВЫ:

ТЕНДЕНЦИИ РАЗВИТИЯ

А. С. ХАЛЕЗОВ,

кандидат экономических наук

В последние годы в Москве активно реализуются федеральные и городские жилищные программы. Принято считать, что процесс строительства объектов жилой недвижимости предполагает их возведение двумя основными способами: «комплексная застройка территории» и «точечная застройка территории». Как показывает практика, второй вариант застройки территории является едва ли не самой актуальной социальной проблемой в столице и городские власти нашли выход из этой сложной ситуации.

Как известно, в СМИ активно освещаются протесты жильцов домов против нового строительства различного рода объектов недвижимости во дворах домов, на местах детских садов, парков, скверов и т. п. Долгие годы высокая рентабельность данного вида застройки территории («точечная застройка территории») перевешивала все аргументы жителей близлежащих домов. Однако после утверждения на новый срок на должность мэра Москвы кандидатуры Ю. М. Лужкова ситуация в корне изменилась: помимо того, что городские власти приняли сторону жителей города, Совет Федерации РФ готовит законопроект, предусматривающий внесение изменений в Градостроительный кодекс РФ, направленный на запрещение точечной застройки городов [10].

Однако, несмотря на все попытки властей изменить в лучшую сторону данную ситуацию в строительном секторе, на сегодняшний день нет четкого определения термина «точечная застройка территории», что создает возможность ряду строительных компаний иначе позиционировать способ возводимых ими объектов, тем самым обоснованно отклоняя всевозможные протесты жителей.

Анализ объектов недвижимости и масштабов их строительства позволил сформулировать определение данного понятия.

Точечная застройка территории представляет собой совокупность объектов жилой, либо коммерческой, либо социальной недвижимости1, максимально удовлетворяющих потребности лиц, на которых оно ориентировано, и расположенных

1 В ряде случаев возможно их сочетание.

в пределах ареала, границами которого являются близлежащие здания и сооружения2.

Тем не менее следует отметить, что в Москве уже давно действует официальный запрет на проведение точечной застройки территории:

1) в постановлении Правительства Москвы от 30 марта 2004 г. № 178-ПП «О среднесрочной программе капитального ремонта, модернизации, реконструкции и реновации зданий, сооружений, а также реорганизации территорий сложившейся застройки города Москвы на 2004 — 2006 годы» указано: «... 5. Запретить размещение точечных объектов на территориях сложившейся застройки, включенных в среднесрочную программу и подлежащих комплексной реорганизации, свободные участки на данных территориях использовать под строительство переселенческого фонда.» [2];

2) в постановлении Правительства Москвы от 23 мая 2006 г. № 336-ПП «О продлении срока реализации среднесрочной программы капитального ремонта модернизации, реконструкции и реновации зданий, сооружений, а также реорганизации территорий сложившейся застройки города Москвы на 2004 — 2006 годы и дополнительных мерах по ее выполнению» сказано следующее: «... 8.1. При разработке документации по планировке территорий кварталов и микрорайонов, включенных в среднесрочную программу, предусматривать. исключение застройки точечных объектов вне границ проектирования без соответствующего обоснования возможности использования участка под застройку..» [3].

Как показывает практика, в результате возведения объектов недвижимости данным способом нарушаются санитарные нормы, существенно снижается цена квартир в близлежащих домах, возрастает опасность разрушения прилегающих зданий и сооружений, связанная с возможным

2 В некоторых случаях границами могут являться естествен-

ные или искусственные преграды.

Таблица 1

Размещение промышленных зон (ПЗ) по административным округам г. Москвы

Административный округ (АО) Число сложившихся ПЗ в пределах МКАД Формируемые производственные зоны на присоединенных территориях и в г. Зеленоград Территории ПЗ округа от территорий ПЗ города, % Территории ПЗ от территорий округа, %

Северо-Западный 4 Митино 4,5 10,0

Северный 11 Планерная, Подрезково 15,0 28,0

Северо-Восточный 10 Технополис «Северный» 10,0 17,0

Восточный 7 Руднево 9,0 9,5

Юго-Восточный 9 - 24,5 30,0

Южный 11 - 15,0 20,0

Юго-Западный 3 Гавриково, Южное Бутово 6,0 8,0

Западный 5 Солнцево 9,0 11,4

Центральный 3 - 2,0 6,5

г. Зеленоград - Алабушево, Северная, Восточная, Южная, Малино 5,0 20,0

сползанием грунта в пятно застройки и т. п. Помимо этого, запрет на проведение точечной застройки в столице существенным образом отразится на экономической деятельности небольших компаний-застройщиков, так как для реализации масштабных проектов необходимо наличие значительных собственных средств, а это, как следствие, в ближайшем будущем может привести к ослаблению конкуренции среди строительных компаний.

Тем не менее в действительности данная ситуация не является однозначной: проведение точечной застройки территории возможно, но для этого необходимо получить специальную справку от мэра города, что влечет за собой возникновение двойных стандартов [6].

Как известно, застройка уже сложившихся районов города всегда пользовалась повышенным спросом. Это связано с возможностью экономии при подключении дома к инженерным коммуникациям города3, использованием существующей транспортной системы и объектами инфраструктуры района4 и поэтому данный шаг городских властей воспринимается неоднозначно на рынке недвижимости столицы.

Иная ситуация обстоит с другим способом застройки территории города — комплексной застройкой. Данный способ застройки предполагает наличие значительных земельных ресурсов (от нескольких гектар) для проведения работ по возведению объектов жилой недвижимости.

Основными резервами Москвы для проведения комплексной застройки на сегодняшний день являются:

• территории вокзалов и железнодорожных путей

сообщения, находящихся в пределах столицы (в

3 В случае если не требуется их замена на новые.

4 Данный факт позволит не возводить дополнительно объекты социального назначения, а использовать существующие.

настоящее время рассматриваются проекты переноса ряда вокзалов за границы города, а также идет оформление разрешительной документации на застройку участков Рижского вокзала, Киевского вокзала (компания «Mirax Group») и Белорусского вокзала (компания «Coalco»));

• снос ветхого малоэтажного жилищного фонда города;

• вывод промышленных предприятий за черту города5.

Исторически так сложилось, что в Москве доля производственных площадей в общем балансе городских земель несоизмеримо выше, чем в других крупнейших городах мира. Это связано в первую очередь с бессистемным развитием промышленности на протяжении длительного периода, отсутствием четкого функционального разграничения зон селитебной и производственной застройки, а также неупорядоченным характером землеотводов для строительства новых предприятий6 (табл. 1) [1].

5 Генеральный план развития города до 2020 г. предусматривает сокращение производственных территорий на 5,3 тыс. га — с 20,3 тыс. до 15 тыс. га. При этом из 66 промышленных зон, расположенных в пределах Московской кольцевой автодороги, территории 20 намечено сократить, 16 — ликвидировать. Освободившиеся 5,3 тыс. га (примерно 5 % от общей площади столицы) планируется использовать следующим образом: 1,2 тыс. га отдать под размещение городской инфраструктуры, 1,9 тыс. га — под жилищное строительство, 2,2 тыс. га — для развития природного комплекса города [8].

6 Динамика развития производственных зон г. Москвы:

— к 1920 г. в границы Москвы входили 32 производственные зоны, которые занимали 3700 га (25,8 % всех современных территорий производственных зон);

— к 1940 г. в границы Москвы входили 36 производственных зон с территорией 6000 га (41,8 %);

— к 1960 г. в границы Москвы входили 50 производственных зон с территорией 10 560 га (73,6 %);

— после 1960 г. в границы Москвы было включено еще 18 производственных зон с территорией 3 800 га (26,4 %).

Производственные территории7 являются существенным резервом дальнейшего градостроительного развития столицы, а в свете последних событий (относительно способов возведения объектов недвижимости) они представляют повышенный стратегическо-экономический интерес для участников рынка недвижимости, нацеленных на реализацию крупномасштабных проектов комплексной застройки территории г. Москвы.

К основным достоинствам комплексной застройки территории относят:

• комплексное развитие инженерных коммуникаций;

• развитие инфраструктуры района (культурная — театры, музеи, кинотеатры и т. д., спортивная — фитнес-центры, спортклубы и т. д., образова-тельная—школы, институты и т. д., социальная— детские сады, больницы, магазины, аптеки и т. д., транспортная составляющие);

• сохранение единого с городским архитектурного стиля.

Тем не менее на сегодняшний день у экспертов рынка недвижимости нет единого мнения относительно того, что следует относить к понятию «комплексная застройка территории». По их мнению, это территория в несколько гектар, на которых планируется возводить от 200 тыс. м2 площадей различного назначения [7, 8, 11].

Анализ объектов недвижимости и масштабов их строительства позволил сформулировать определение данного понятия.

Комплексная застройка территории подразумевает совокупность объектов жилой, коммерческой, социальной недвижимости и необходимой для их полноценного функционирования инфраструктуры, максимально удовлетворяющих потребности лиц, на которых оно ориентировано, расположенных в пределах ареала, границами которого являются естественные (проезжая часть и т. п.) или искусственные (парковая зона, река, озеро и т. п.) преграды.

7 В общем виде производственная часть зон состоит из:

— площадок промышленных предприятий;

— площадок производственных организаций и учреждений (НИИ, конструкторские бюро, опытные производства, проектные организации, вузы и т. п.);

— складов, автобаз, автостоянок, гаражей;

— инженерных сооружений и коммуникаций;

— энергетических объектов (ТЭЦ, котельные);

— резервных территорий (свободных от застройки и высвободившихся за счет ликвидации или перемещения объектов);

— административно-общественных центров, размещаемых на транспортных магистралях, связывающих производственные зоны с прилегающими районами города.

В настоящее время в Москве существует несколько значительных проектов (территорий, позволяющих осуществлять комплексную застройку), которые находятся в стадии разработки или уже реализуются строительными компаниями [4, 5, 6, 8, 9]:

1) проект «Золотой остров» на месте промышленных объектов, находящихся на Болотном острове. Концепция развития предполагает возведение на данной территории торгово-раз-влекательных комплексов, гостиниц, офисов, объектов жилой недвижимости. Общая площадь застройки составляет 40 га. Основными участниками проекта являются группа «Гута», компания «Декра», «Роснефть» и др.;

2) проект застройки территории на месте бывшего завода «Каучук» в районе «Хамовники». В рамках освоения территории бывшего завода «Каучук» заявлено строительство многофункционального комплекса площадью около 380 тыс. м2. Предполагается, что инвестор проекта, холдинг «Уникор», начнет работы в 2007 г., а завершит в 2011 г. Объем вложений в проект составит около 350 млн долл.;

3) проект застройки территории в районе «Текстильщики» (проект «Грайвороново»). Основными участниками проекта будут выступать компания «Интеко» и группа компаний «ПИК»;

4) проект «Москва-Сити». Территория Московского международного делового центра (ММДЦ) «Москва-Сити» ограничена 1-м и 2-м Краснопресненским проездами с севера, Краснопресненской набережной Москвы-реки с юга, Третьим транспортным кольцом с запада и территорией Экспоцентра на Красной Пресне с востока. Общая площадь ММДЦ составляет 60 га. Всего на территории делового центра планируется построить более 4 млн м2 офисных, торговых, жилых, гостиничных и развлекательных площадей, из них около 1,2 млн м2 займут офисы класса «А». Суммарная стоимость строительства оценивается в 12 млрд долл. (см. рисунок, табл. 2). Согласно оценкам участников рынка, помещения в «Москва-Сити» займут в основном аудиторские и консалтинговые компании, банки, страховые организации, компании 1Т-индустрии, а также крупнейшие российские компании нефтегазового сектора [4].

Главное отличие от других бизнес-зон столицы и уникальность проекта «Москва-Сити» заключается в том, что нигде в городе больше нет такого сосредоточения офисных площадей. К тому же

Расположение участков строительства на территории ММДЦ «Москва-Сити» [4]

Таблица 2

Небоскребы ММДЦ «Москва-Сити» [4]

Номер участка Девелопер Проект Этажность Общая площадь, тыс. м2 Офисная лощадь, тыс. м2 Число пар-ковочных мест Срок сдачи в эксплуатацию, год Стадия в настоящий момент

1, 15 Комплекс зданий для Правительства Москвы 4 башни по 70, вспомогательное здание — 24 632 1 795 Устройство котлована

2, 3 «СТ Групп» и «Интеко» (по 50 %) МФК с Дворцом бракосочетания 48 170 80 1 460 2010 Подготовка архитектурного проекта

4 ЗАО «Флайнер-Сити» МФК с аквапар-ком, гостиницей и апартаментами 60 281 100 1 012 Начало 2009 Закладка фундаментной плиты

6, 7, 8 Bellgate Construction Ltd, подконтрольная «Стройинком-К» Центральное ядро «Москва-Сити» Атриум 530 15 2 763 2009 Строительство наземной части

9 «Капитал Груп» МФК «Город столиц» 73 и 62 290 72 2 100 Начало 2009 Строительство наземной части

10 Сити Сентер Инвес-тмент Б. В.(СиСиАй) — дочерняя компания фирмы Enka Комплекс «Башня на набережной» 17, 27, 56 265 150 1 200 Ноябрь 2007 Полностью сделан каркас третьего здания

11 Citer Invest B. V. Транспортный терминал 2 башни — 31 и 40 этажей 228 75 903 2009 Устройство ограждающей конструкции «стена в грунте»

12 ЗАО «Техинвест» Офисный комплекс с апартаментами 75 209 83 953 Начало 2009 Закладка фундаментной плиты

13 Mirax Group Комплекс «Федерация» 93 и 62 423 181 440 2008 Строительство наземной части

14 ЗАО «Меркурий Сити Тауэр» Офисно-жилой комплекс 75 159 86 440 2009 Работы по разработке котлована и устройства «стены в грунте»

16а «Капитал Груп» Офисно-адми- нистративное здание 67 250 167 Работы не начаты

17 - 18 «СТ Девелопмент» МФК - башня «Россия» 120 500 140 2 952 2012 Предпроектные работы

деловой центр будет полностью оснащен собственной инфраструктурой: в ММДЦ разместятся не только многочисленные кафе и рестораны, которые запланированы в каждом небоскребе, но и аквапарки, бассейны, аттракционы, а также круглогодичный каток.

Однако у столь масштабного проекта комплексной застройки территории центральной части города есть и ряд недостатков, основными из которых являются следующие:

1) по оценкам экспертов, поток только офисных сотрудников предполагается не менее 150 тыс. чел. в день, а вместе с посетителями торговых и развлекательных комплексов и жильцами апартаментов ежедневный поток может достигать 500 тыс. чел., что сопоставимо с населением многих региональных центров. Поэтому обоснованно возникает вопрос относительно необходимости решения проблемы транспортной доступности (подъездных путей), так как основная для данного проекта застройки территории трасса — Краснопресненская набережная — в ближайшие годы не предполагает сколь-нибудь значительного расширения, а уже на сегодняшний день нередки и транспортные заторы при подъезде к ММДЦ «Москва-Сити»;

2) по мнению ряда экспертов, потребность в пар-ковочных местах будет удовлетворена на 2/3, так как в основной своей массе они рассчитаны на сотрудников офисов и жителей апартаментов [4].

Несмотря на эти недостатки, строительство небоскребов идет полным ходом, и уже в ближайшее время будут сданы в эксплуатацию комплекс «Башня на набережной» (инвестор и застройщик — компания «Enka»), «Северная башня» (компания «Северная башня»), «Федерация» (компания «Mirax Group»), «Город столиц» (компания «Капитал Груп»).

Подводя итог, следует отметить, что до сегодняшнего дня в Москве в основном преобладало точечное строительство объектов недвижимости, что вызывало недовольство местных жителей. Благодаря вмешательству властей рынок недвижимости стал более «громоздким» и «однобоким», что выражается в возможности освоения только

значительных свободных территорий города, которых, в действительности, остается не так уж и много. Помимо этого данное решение подтолкнет девелоперские компании к реализации менее рентабельных строительных проектов комплексной застройки территории: увеличатся финансовые затраты и, как следствие, может снова возникнуть проблема «обманутых дольщиков», а также это потребует наличия соответствующих производственных мощностей («утяжеление» технической составляющей компании). Все это, в конечном счете, может привести к сокращению конкуренции на рынке недвижимости, а также может существенным образом повлиять на динамику цен.

ЛИТЕРАТУРА

1. Реорганизация производственных территорий города Москвы: экономические, организационные и градостроительные аспекты / Институт региональных экономических исследований. — М.: ЗАО «Издательство «Экономика», 2005.

2. Постановление Правительства Москвы от 30 марта 2004 г. № 178-ПП «О среднесрочной программе капитального ремонта, модернизации, реконструкции и реновации зданий, сооружений, а также реорганизации территорий сложившейся застройки города Москвы на 2004 - 2006 годы».

3. Постановление Правительства Москвы от 23 мая 2006 г. № 336-ПП «О продлении срока реализации среднесрочной программы капитального ремонта модернизации, реконструкции и реновации зданий, сооружений, а также реорганизации территорий сложившейся застройки города Москвы на 2004 - 2006 годы и дополнительных мерах по ее выполнению»

4. Building Commercial (real estate), № 4 (18), май 2007 г.

5. www. a-s-r. ru/tabid

6. www. bpn. ru/publications

7. www. dometra. ru/docs

8. www. irn. ru/articles

9. www. mrm. ru/news

10. www. rain. ru/realty

11. www. stroynet. ru/articles