К вопросу о проблемах реализации исключительного права собственника здания, сооружения на приобретение земельного участка

5. ТРУДОВОЕ ПРАВО; ПРАВО СОЦИАЛЬНОГО ОБЕСПЕЧЕНИЯ

5.1. К ВОПРОСУ О ПРОБЛЕМАХ РЕАЛИЗАЦИИ ИСКЛЮЧИТЕЛЬНОГО ПРАВА СОБСТВЕННИКА ЗДАНИЯ, СООРУЖЕНИЯ НА ПРИОБРЕТЕНИЕ ЗЕМЕЛЬНОГО УЧАСТКА

Малышева Анжелика Викторовна, канд. юрид. наук. Должность: доцент. Место работы: Мордовский государственный университет им. Н. П. Огарёва. Подразделение: кафедра гражданского права и процесса. E-mail: amalyshewa@yandex.ru

Аннотация: В статье рассматривается проблема реализации прав на приобретение одного земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, двумя (тремя и более) субъектами, в случаях, когда данное право принадлежит одновременно собственнику здания, сооружения, расположенного на указанном участке и землепользователю - обладателю права на переоформление.

Предметом анализа явились нормы действующего законодательства, регулирующие правоотношения по приобретению земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, собственником расположенного на нем здания, сооружения и обладателем права постоянного бессрочного пользования, правоприменительная (судебная) практика.

Сделан вывод о том, что несмотря на сложившийся в правоприменительной практике подход к разрешению подобных споров, коллизия прав на приобретение земельного участка указанными лицами сохраняется и вопрос о приоритете рассматриваемых прав на приобретение земельного участка требует законодательного решения.

Ключевые слова: земельный участок, право собственности, право аренды, право постоянного бессрочного пользования, предоставление земельного участка, основания прекращения прав.

TO THE GUESTION ABOUT THE DIFFICULTIES OF IMPLEMENTING THE EXCLUSIVE RIGHTS OF THE PROPRIETOR ON ACGUISITION OF LAND

Malysheva Anzhelika Viktorovna, PhD at law. Position: associate professor. Place of employment: Mordovian state University named after N.P.Ogarev. Department: civil law and process chair. Email: amalyshewa@yandex.ru

Annotation: The article considers the problem of realization of rights for the purchase of one land plot which is state or municipal property, the ownership of two (three or more) of subjects in cases when this right belongs to the owner of the property located on the land plot and land user - the owner of the right of permanent perpetual use

The subject of analysis are current legislation governing the acquisition of land in state or municipal property, the owners of affected buildings, structures and the holders of

the right of permanent perpetual use, and also the law enforcement (judicial) practice.

It is concluded that, despite the current judicial practice, the approach to resolving such disputes, there is a conflict of rights for the purchase of land by specified persons, and priority of respective rights for the purchase of land requires a legislative solution.

Keywords: land, ownership, right of lease, right of permanent perpetual use of the land, the provision of land, grounds for termination of rights.

В соответствии со ст. 39.20 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ) гражданам и юридическим лицам - собственникам здания, сооружения, предоставлено исключительное право на приобретение расположенного под зданием, сооружением земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности [1]. Граждане и юридические лица приобретают земельные участки на праве собственности или аренды по своему выбору. Право на приобретение земельного участка является «исключительным». Это означает, что никто, кроме собственника здания, строения не имеет права на приобретение земельного участка. В случае, если за предоставлением земельного участка обращается другое лицо, ему должно быть отказано в предоставлении земельного участка в соответствии с п.5 ст. 39.16 ЗК РФ.

Несмотря на то, что данное право носит исключительный характер, на практике возникают ситуации, когда возможность приобретения собственником недвижимости земельного участка ставится под сомнение. В частности, это происходит в случаях, когда здание, сооружение расположено на земельном участке, обремененном правом постоянного (бессрочного) пользования другого лица. В такой ситуации, как правило, собственник здания, сооружения и обладатель права постоянного бессрочного пользования позиционируют себя в качестве лиц, имеющих равные права как на использование, так и на приобретение земельного участка в собственность или в аренду. При этом, необходимо заметить, притязания обладателя права постоянного бессрочного пользования имеют под собой законные основания. Землепользователи - граждане или юридические лица, используют земельный участок на праве, которое возникло у них по основаниям, установленным законом. Также землепользователи - юридические лица (за исключением указанных в п. 2 ст. 39.9 ЗК РФ) согласно п. 2 ст.3 ФЗ «О введении в действие ЗК РФ» обязаны переоформить право пользования земельным участком на право собственности или аренды. Граждане - обладатели права постоянного бессрочного пользования земельным участком вправе зарегистрировать право собственности на него (п. 9.1 ст. 3 ФЗ «О введении в действие ЗК РФ») [2].

Возникает вопрос: каким образом должна быть разрешена коллизия прав на приобретение одного земельного участка двумя (тремя и более) субъектами, в случаях, когда данное право принадлежит одновременно собственнику здания, сооружения, расположенного на указанном участке и землепользователю - об-

РЕАЛИЗАЦИЯ ИСКЛЮЧИТЕЛЬНОГО ПРАВА

Малышева А.В.

ладателю права на переоформление? Можно ли отказать собственнику здания, сооружения в предоставлении земельного участка в случае наличия права постоянного (бессрочного) пользования на этот земельный участок другого лица [3]?

В настоящее время в судебной практике сформировался подход, в соответствии с которым право постоянного (бессрочного) пользования не является препятствием для реализации исключительного права на приобретение земельного участка собственником объекта недвижимости.

Так, Арбитражным судом Северо-Кавказского округа была рассмотрена кассационная жалоба открытого акционерного общества "Динсксахар" на решение Арбитражного суда Краснодарского края, постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда.

ООО "Лукойл - Югнефтепродукт" (далее - общество) обратилось в Арбитражный суд Краснодарского края с заявлением к администрации муниципального образования о прекращении за ОАО "Динсксахар" права постоянного (бессрочного) пользования земельным участком. Земельный участок, предоставленный обществу для строительства автозаправочной станции, образован из земельного участка ранее закрепленного на праве постоянного (бессрочного) пользования за ОАО "Динсксахар". На земельном участке построена и введена в эксплуатацию автозаправочная станция, право на которую зарегистрировано за обществом. По мнению общества, согласно ст.1 ЗК РФ, ему принадлежит право на приобретение земельного участка (в собственность либо в аренду), на котором расположен объект недвижимости и установленное за ОАО "Динсксахар" ограничение в виде права постоянного (бессрочного) пользования земельным участком не отменяет и не исключает возможности принудительного прекращения такого права в судебном порядке по требованию заинтересованного лица.

Решением суда, оставленным без изменения постановлением апелляционного суда, заявленные требования были удовлетворены.

В кассационной жалобе ОАО "Динсксахар" просит отменить решение и постановление и вынести новый судебный акт об отказе в иске. Жалоба мотивирована следующим. Истец не представил доказательств наличия предусмотренных ст.45 ЗК РФ оснований прекращения принадлежащего ОАО "Динсксахар" права постоянного (бессрочного) пользования спорным участком. В настоящее время ОАО "Динсксахар" занимается переоформлением права постоянного (бессрочного) пользования на принадлежащий ему земельный участок.

Арбитражный суд Северо - Кавказского округа, отказав в удовлетворении заявленных требований, пришел к заключению, что собственники зданий, сооружений имеют исключительное право на приобретение земельного участка, реализация которого не может быть ограничена, в частности, тем, что такой участок был передан иному лицу на ином праве, в том числе на праве постоянного (бессрочного) пользования [4].

Обосновывая свою позицию, Арбитражный суд Северо - Кавказского округа принял во внимание выводы Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, сделанные по данному вопросу и сформулированные в Постановлении от 3 апреля 2012 г. N 12955/11. В названном Постановлении Президиум Высшего Арбитражного Суда указал следующее. При наличии у собственника объекта недвижимости исключительного права на приобретение соответствую-

щего земельного участка в собственность или аренду прекращение права постоянного бессрочного пользования не требуется, поскольку подп. 7 п. 2 ст. 45 ЗК РФ не содержит закрытого перечня оснований для прекращения права постоянного (бессрочного) пользования в принудительном порядке. В соответствии с подп. 7 п. 2 ст. 45 Земельного кодекса РФ право постоянного (бессрочного) пользования прекращается принудительно в иных (помимо указанных в подп. 1 - б) предусмотренных федеральными законами случаях [5]. К числу таких случаев, по мнению Президиума Высшего Арбитражного Суда, может быть отнесена реализация исключительного права собственника объекта недвижимости на приватизацию или аренду земельного участка.

Необходимо заметить, что с момента принятия Президиумом Высшего Арбитражного Суда указанного постановления, редакция статьи 45 ЗК РФ перетерпела существенные изменения. П. 2 ст. 45 ЗК РФ в последней редакции (в редакции Федерального закона от 3 июля 2016 года №354 - ФЗ) устанавливает закрытый перечень оснований принудительного прекращения права постоянного бессрочного пользования земельным участком, не закрепляя при этом, что основанием прекращения права постоянного пользования является приватизация земельного участка собственником недвижимости или приобретение его на праве аренды.

Также следует принять во внимание следующее. Статья 39.16 ЗК РФ содержит закрытый перечень оснований для отказа в предоставлении земельного участка без торгов. Согласно п. 2 названной статьи в предоставлении земельного участка без торгов (а значит и в предоставлении собственнику здания, сооружения, которые приобретают земельные участки с учетом правил данной статьи), должно быть отказано, если земельный участок предоставлен на праве постоянного бессрочного пользования. Вместе с тем, п. 4 этой же статьи предусматривает необходимость отказа в предоставлении земельного участка, если на нем расположено здание, сооружение, принадлежащее гражданам или юридическим лицам. Это означает, что на переоформление права постоянного бессрочного пользования земельным участком на право собственности или аренды в том случае, если на земельном участке располагается здание, сооружение, находящееся в собственности другого лица, устанавливается запрет.

Таким образом, коллизия прав на приобретение земельного участка, который принадлежит на праве постоянного бессрочного пользования одному лицу, и на котором расположено здание, сооружение, находящегося в собственности другого лица, сохраняется. Несмотря на сложившийся в правоприменительной практике подход к разрешению подобных споров, необходимо признать, что на сегодняшний день вопрос о приоритете рассматриваемых прав на приобретение земельного участка законодателем не решен.

Список литературы:

1. Земельный кодекс Российской Федерации: от 25.10.2001 г. № 136 - ФЗ // СЗ РФ. 2001. № 44. Ст. 4147.

2. Федеральный закон от 25.10.2001 г. № 137 - ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации» // СЗ РФ. 2001. № 44. Ст. 4148.

3. Данные вопросы были затронуты в работах: Малышевой А.В. Осуществление прав граждан и юридических лиц при приватизации земельных участков:

дисс. ... канд. юрид. наук: 12.00.06. М., 2015. - 199 с.; Корнауховой Н. ВАС РФ высказался в пользу собственника // ЭЖ - Юрист. №31. 2012. СПС Консультант плюс; Умеренко Ю.А. Споры о приобретении в собственность земельных участков под зданиями, сооружениями // Имущественные отношения в Российской Федерации. №12. 2016 г. С. 82 - 95.

4. Постановление Арбитражного суда Северо - Кавказского округа от 25 июля 2017 г. N Ф08-5117/17 по делу N А53-34208/2016; см. также Постановление Арбитражного суда Северо - Кавказского округа от 4 июля 2016 г. N Ф08-4533/16 по делу N А32-30693/2015

5. Постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 3 апреля 2012 г. № 12955/11

Статья проверена программой Антиплагиат.

Оригинальность текста 79,26 %.

Рецензия

на статью к.ю.н. А.В. Малышевой «К вопросу о проблемах реализации исключительного права собственника здания, сооружения на приобретение земельного участка»

Актуальность темы статьи, подготовленной А.В. Малышевой, подтверждается значимостью изучения проблем, связанных с реализацией исключительного права собственника недвижимости, предусмотренного ст. 39.20 ЗК РФ, на приобретение земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности. Несмотря на то, что эти проблемы довольно часто становятся объектом научных исследований, они все еще далеки от своего окончательного разрешения. Необходимость их осмысления и оценки актуализируется в связи с внесением масштабных изменений в Земельный Кодекс Российской Федерации и другие законодательные акты о земле, непосредственно затрагивающих механизмы изменения форм собственности.

В статье рассматривается проблема реализации прав на приобретение одного земельного участка двумя (тремя и более) субъектами, в случаях, когда данное право принадлежит одновременно собственнику здания, сооружения, расположенного на указанном участке и землепользователю - обладателю права на переоформление. В этой связи предметом анализа явились нормы действующего законодательства, регулирующие правоотношения по приобретению одного земельного участка собственником здания, сооружения и обладателем права постоянного бессрочного пользования, правоприменительная (судебная) практика.

Особое внимание автора обращено на сформировавшиеся в судебной практике подходы к разрешению споров, возникающих в данной сфере и их оценке. Автор, принимая во внимание изменения действующего законодательства, критично подходит к оценке выводов, сделанных судами по исследуемому вопросу. В результате, Малышева А.В. приходит к заключению о сохранении, на сегодняшний день, коллизии исследуемых прав на приобретение земельного участка и о необходимости разрешения законодателем данного вопроса.

Основные положения рецензируемой статьи представляются значимыми в теоретическом и практическом аспектах.

С учетом отмеченного, считаю возможным рекомендовать статью А.В. Малышевой «К вопросу о пробле-

мах реализации исключительного права собственника здания, сооружения на приобретение земельного участка» к печати в рецензируемом научном журнале.

Заведующий кафедрой теории и истории государства и права ФГБОУ ВО «Мордовский государственный университет им. Н.П.Огарева», д.ю.н., профессор А.Р.Еремин