Совершенствование договорных арендных отношений: опыт Московского региона

Совершенствование договорных арендных отношений: опыт московского региона

В.В. Авеков

руководитель Специализированного государственного унитарного предприятия по продаже имущества города Москвы, доктор экономических наук В.В. Крюков

консультант Специализированного государственного унитарного предприятия по продаже имущества города Москвы, доктор экономических наук Б.А. Райзберг

главный научный сотрудник Института макроэкономических исследований доктор экономических наук, доктор технических наук

На рынке недвижимости аренда занимает особое, специфическое место, обусловленное возобновляемостью ресурсов, возможностью контролировать со стороны собственника режим использования объекта. В московском регионе значительная часть объектов недвижимого имущества относится к государственной и муниципальной собственности, что радикальным образом влияет на формирование и управление арендными отношениями. С одной стороны, для арендных отношений характерна государственно-социальная ориентация, с другой стороны, арендные отношения фиксируют рыночный подход при формировании доходной части бюджета.

Государственно-социальная ориентация арендных отношений на московском рынке недвижимости прежде всего обусловлена функциональными требованиями к управлению городским хозяйством, удовлетворению потребностей населения. Следует учитывать, что Москва одновременно является столицей Российской Федерации, центром субъекта Российской Федерации и выполняет важные управленческие функции. В городе накоплены значительные культурные ценности, около двух тысяч объектов относятся к памятникам истории и культуры.

В то же время развитие хозрасчетных, рыночных отношений в Российской Феде-

рации, требования приватизационного законодательства усиливают рыночный подход к системе арендных отношений. Как отмечают исследователи, существует ресурсная напряженность бюджетной системы. Ошибки и просчеты в финансовой политике последних лет привели к дотационности целых отраслей и бюджетов всех государственных внебюджетных фондов - пенсионного фонда, фонда обязательного социального страхования, федерального и территориальных фондов обязательного медицинского страхования1. В доходах консолидированного бюджета Российской Федерации на 2007 год в сумме 10523,5 миллиарда рублей территориальный бюджет составляет 4335,5 миллиарда рублей, или 41,2 процента. При этом доля неналоговых доходов территориального бюджета составляет 269,1 миллиарда рублей, или 9,0 процента от неналоговых доходов консолидированного бюджета (2990,9 миллиарда рублей).

Арендные платежи, выручка от приватизации государственного и муниципального имущества являются важными составляющими неналоговых доходов бюджета. Среди целей и задач управления государственным и муниципальным имуществом выделяются задачи достижения и повышения экономической и социальной эффективности в использовании имущества, повышения

1 Селезнев А. Об эффективности управления государственной собственностью // Экономист. 2007. № 6. С. 3-12.

обоснованности и качества принятия управленческих решений в этой области. Подобная задача нашла свое отражение в Концепции управления собственностью Москвы и взаимодействия с иными собственниками на территории города до 2005 года и основных задачах по управлению имуществом города Москвы до 2008 года (постановление правительства Москвы от 23 мая 2006 года № 327-ПП).

В этом постановлении главные цели и задачи управления объектами нежилого фонда города Москвы сформулированы следующим образом:

• увеличение доходов от использования городской недвижимости;

• поддержание оптимального соотношения между продаваемыми и остающимися в собственности города нежилыми помеще-

ниями путем определения объемов продажи с учетом конъюнктуры рынка недвижимости в увязке с размерами арендной базы и прогнозом бюджета города Москвы на очередной год;

• обеспечение нежилыми помещениями государственных учреждений и организаций социальной направленности;

• решение задач сохранения, реконструкции, нового строительства и реновации объектов нежилого фонда города.

За последние шесть лет доходы от аренды нежилого фонда в Москве с 3,33 миллиарда рублей в 2000 году увеличились до 13,44 миллиарда рублей в 2006 году: рост в 4 раза. При этом доля поступлений от аренды в структуре суммарных доходов увеличилась с 64,4 до 80,2 процента (табл. 1).

Таблица 1

Удельный вес арендных поступлений в структуре бюджетных поступлений от продажи и аренды нежилых помещений в городе Москве в 2000-2007 годах2

Год 2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006

Всего поступлений, млрд р., в том числе аренда 5,17 8,01 9,15 16,4 12,16 14,38 16,75

3,33 5,54 7,37 8,8 10,43 12,38 13,44

Удельный вес арендных поступлений, % 64,4 69,2 80,5 53,7 85,8 86,1 80,2

Правительством Москвы последовательно проводится политика развития и совершенствования арендных отношений, в том числе приближения арендной платы к реальной рыночной величине. В 2006 году коэффициент повышения арендной платы, определяемой расчетным путем, был установлен в размере 1,3. На 2007 год этот коэффициент запланирован на том же уровне, и к 2008 году ставки арендной платы за передаваемые в аренду городские объекты нежилого фонда должны достичь рыночных. При этом продолжается практика поддержки социально значимых организаций и субъектов малого предпринимательства посредством применения корректирующе-

го коэффициента к величине арендной ставки.

Развивается практика проведения аукционов по определению ставки арендной платы. Такие аукционы были введены в практику Департаментом имущества города Москвы в соответствии с поручением правительства Москвы о подготовке предложений по совершенствованию механизмов передачи принадлежащих городу объектов нежилого фонда в аренду с переходом к системе аукционов3. Функция организатора торгов была возложена на Специализированное государственное унитарное предприятие (СГУП) по продаже имущества города Москвы. Первый аукцион состоялся 15 ию-

2 По данным Департамента имущества города Москвы.

3 Постановление правительства Москвы от 1 июня 2004 года № 362 «Об итогах работы Департамента имущества города Москвы и Департамента земельных ресурсов города Москвы за 2003 год и задачах на 2004 год по управлению имуществом города Москвы».

ля 2004 года, а уже с четвертого квартала 2004 года и до настоящего времени торги проводятся еженедельно.

Использование механизма аукционных торгов показало положительные результаты, этот механизм получил соответствующую оценку столичного правительства и был закреплен на правовом уровне постановлением правительства Москвы от 23 августа 2005 года № 648-ПП «О порядке передачи в аренду объектов нежилого фонда,

находящихся в собственности города Москвы, посредством аукциона», которым было утверждено Положение о проведении аукционов по определению ставки арендной платы на объекты нежилого фонда, находящиеся в собственности города Москвы.

К середине 2007 года общая площадь помещений, переданных в аренду посредством аукциона, составила 137 286 квадратных метров (данные по годам приведены в таблице 2).

Таблица 2

Результаты аукционов по передаче в аренду объектов нежилого фонда в городе Москве

Год Выставлено Реализовано Ставка арендной платы, рУкв. м в год

объект (единиц) площадь (кв. м) объект (единиц) площадь (кв. м) стартовая итоговая

2004* 67 9 532 54 7 576 2 121 6 443

2005 333 63 522 218 37 835 4 455 7 226

2006 634 89 181 471 73 697 5 796 11 111

2007** 152 22 792 101 18 178 5 070 8 242

Всего 1 186 185 027 844 137 286

* второе полугодие

** первое полугодие

Система публичной реализации городского имущества постоянно совершенствуется, повышаются ее прозрачность и доступность для участников рынка недвижимости. С июля 2006 года осуществляется видеотрансляция торгов в режиме онлайн на Интернет-сайте СГУП, записи пяти последних торгов сохраняются для просмотра в архиве сайта. Также проводятся бесплатные ознакомительные семинары для потенциальных участников торгов (желающие могут записаться по телефону).

Интерес рынка к арендным аукционам также возрастает, причем еще более высокими темпами. В 2005 году на осмотр выставленных объектов поступили 1 180 запросов, то есть 5,4 в расчете на один реализованный лот. В 2006 году эти параметры равнялись соответственно 4 993 и 10,6. Количество участников торгов также возросло, что отражает повышение их состязательности, а это еще более важно. Если в 2005 году в аукционах приняли участие 803 пре-

тендента (3,68 на один реализованный лот), то в 2006-2007 годах соответственно -1 904 (4,04 на один лот) претендента.

Об эффективности проводимых аукционов по передаче в аренду объектов нежилого фонда в городе Москве свидетельствуют коэффициент превышения итоговой ставки арендной платы над стартовой, а также дополнительная величина арендных платежей, направляемых в бюджет города. С начала проведения аукционов были реализованы 844 объекта общей площадью более 137 тысяч квадратных метров. Годовая арендная плата по стартовой цене оценивалась в 707,9 миллиона рублей, по цене реализации - 1 290,8 миллиона рублей. Таким образом, коэффициент превышения стартовой цены в результате торгов составил 1,8. Бюджет получил дополнительный поток арендных платежей в сумме 582,9 миллиона рублей.

Как показывает анализ результатов проведенных торгов, существует ряд вопросов,

решение которых позволит улучшить систему договорных арендных отношений. Эти вопросы обусловлены совершенствованием как хозяйственного оборота государственных и муниципальных объектов нежилого фонда, так и подготовки лотовой документации и проведения торгов.

Совершенствование хозяйственного оборота нежилого фонда связано с завершением процесса разграничения государственной собственности на городские земли и недвижимость, постановки объектов на кадастровый и реестровый учеты, описанием точного состава передаваемого имущества в аренду, хозяйственное ведение и оперативное управление. Несомненно, эти задачи могут быть решены при проведении комплексной инвентаризации всех объектов, расположенных на территории, независимо от их принадлежности тому или иному собственнику4. Пообъектная регистрация имущественных прав базируется на единой классификации объектов недвижимости, включает пообъектную оценку недвижимости. В московской Концепции управления собственностью выделяется такое направление, как разработка градостроительных правил и зонирование земель и иных объектов недвижимости.

Практика показывает, что существует некоторый разрыв между объемом реализации объектов и объемом выставления их на торги. В среднем за анализируемый период коэффициент реализации составил:

• по числу объектов - 71,1 процента;

• по площади - 74,2 процента.

Необходимо выделить следующие факторы, тормозящие процесс реализации объектов на торгах:

• завышение значения величин начальной ставки арендной платы по ряду объектов;

• неравномерный график поступления лотовой документации;

• недостаточное качество подготовки объектов к торгам.

Необходимо обратить внимание на то, что городские конкурсные торги продажи

прав аренды проводятся в соответствии с федеральными принципами проведения конкурсов и аукционов, при их проведении также учитываются региональные особенности использования объектов недвижимости.

В Москве лотовая документация на объект формируется в территориальных агентствах Департамента имущества города Москвы. Процесс формирования лотовой документации (см. рис.) включает постановку объекта в реестр, экспликацию помещения, получение справочной информации из бюро технической инвентаризации (БТИ) о площади, износе и других данных об объекте, оценку объекта.

Подготовка объекта к продаже, осуществляемая СГУП по продаже имущества города Москвы, производится в регламентированном режиме с вычленением таких операций, как осмотр объектов, подготовка проектов графика торгов и информационного сообщения о торгах. Прием заявок и других необходимых документов от претендентов, контроль авансовых платежей, поступивших в банк, осуществляются на основе информации о торгах и нормативно-законодательных требований.

Заключение договоров аренды с победителями торгов возложено на территориальные агентства Департамента имущества города Москвы. Как правило, договоры заключаются в нормативные сроки. В 2006 году, по информации территориальных агентств, не были заключены договоры аренды по 43 объектам (9,1%) общей площадью 8 754 квадратных метра (11,8%), несмотря на то, что задатки победителей, отказавшихся или уклонившихся от заключения договоров аренды, им не возвращаются и поступают в городской бюджет. Согласно действующему Положению от 23 августа 2005 года № 648-ПП результаты торгов аннулированы, а объекты снова выставлены на аукцион. В результате объекты простаивали, не принося в бюджет доход.

4 Сложность обеспечения сплошной инвентаризации обусловлена имеющейся неупорядоченностью в системе взаимодействия подразделений федеральных министерств и ведомств, бюро технической инвентаризации, налоговой службы и др. (Волков К. Упорядочить кадастр // Ведомости. 2007. № 116. С. А3).

Комиссия Департамента имущества города Москвы А

Территориальное

агентство

Лотовая

документация

СГУП по продаже имущества города Москвы

I

Объект

реестровый номер экспликация справка БТИ стартовая стоимость объекта, шаг аукциона согласование с префектурой

Подготовка объекта к продаже

Арендная

ставка

Аукцион

Договор

аренды

I

Информация о торгах

Контроль

поступления

платежей

Победитель

Участники торгов

Банк

Авансовые платежи

Рис. Модель передачи прав аренды на аукционе

Наряду с предпринимателями и предприятиями, желающими приобрести на аукционе право аренды помещений для целей своего бизнеса, в торгах по-прежнему активно принимают участие посредники, профессиональные игроки. Впрочем, последний факт вряд ли можно отнести к однозначно негативным. Каждый сегмент рынка имеет своих профессиональных операторов-посредников. Рынок недвижимости, в частности торгов, не составляет исключения, поэтому это явление в определенном смысле зако-

номерно и вряд ли в целом, в отрыве от конкретной ситуации может рассматриваться как негативное явление. Очевидно, что существование посредников-девелоперов, которые приобретают права на помещения с целью довести их до определенного уровня готовности и передать конечному пользователю, свидетельствует о наличии спроса на такие услуги.

Одной из проблем является неудовлетворительное состояние отдельных объектов, выставляемых на арендные аукционы.

Добросовестный арендатор обладает преимущественным правом на возобновление арендного договора по истечении срока его действия5, и большая часть арендаторов, очевидно, использует свое право. Таким образом, фактически освобождается и выставляется на аукцион по определению ставки арендной платы лишь небольшая часть объектов от общего числа тех, у которых истекли сроки действия договора аренды, и, конечно, в первую очередь - объекты, нуждающиеся в ремонте.

Положение о проведении аукционов по определению ставки арендной платы на объекты нежилого фонда, находящиеся в собственности города Москвы, предусматривает, что выставляемые на аукцион объекты должны быть юридически и фактически свободны от каких-либо прав или претензий третьих лиц, иметь свободный доступ, а также быть в пригодном для эксплуатации состоянии. Однако этот норматив не обеспечен соответствующим механизмом, применение которого обеспечило бы оперативное приведение объектов в пригодное для эксплуатации состояние. В частности, территориальные агентства Департамента имущества города Москвы не располагают правами юридического лица для организации и финансирования ремонта из бюджетных средств.

Следует особо отметить, что как российское законодательство, так и практика не в полной мере стимулируют арендатора вкладывать средства в арендуемое им у города помещение и не предусматривают каких-либо реальных механизмов компенсации вложенных арендатором инвестиций. Соответственно, условия передачи помещений в аренду посредством аукциона зачастую включают в себя обязанность победителя торгов произвести ремонт или узаконить проведенную ранее несанкционированную перепланировку, или обустроить отдельный вход и тому подобное, причем без возмещения затрат. Победителю также вменяется в обязанность обеспечить все необходимые согласования, включая получение согласия

жителей дома. Такое положение дел ставит победителя не только перед необходимостью некомпенсируемых инвестиций в помещения, но и перед фактом невозможности их использования сразу после передачи объекта в аренду, сокращая реальный срок аренды, следовательно, окупаемости. В этой ситуации, особенно учитывая то, что она в значительной мере обусловлена объективными причинами, представляется целесообразным увеличить срок аренды.

Отдельного рассмотрения заслуживает вопрос об указываемом в условиях торгов профиле использования помещения. Обязанность согласования обусловленного профиля в Госсанэпиднадзоре, Госпожнадзоре и при необходимости в иных надзорных органах возлагается на победителя торгов. Эти условия нередко оказываются несоответствующими требованиям указанных надзорных инстанций, и победители аукциона не могут получить необходимые согласования. По-видимому, необходимые согласования профиля использования объекта должны осуществляться в процессе формирования лотовой документации.

Обычно требования к профилю использования объекта выдвигают префектуры административных округов на этапе согласования проекта распоряжения департамента имущества о выставлении на аукцион. Обоснованность этих условий должна подкрепляться согласованием с префектурой и надзорными организациями.

В периодической печати и в постановлении правительства города Москвы от 11 сентября 2007 года № 797-ПП отмечается низкий уровень готовности к торгам предлагаемых к аренде помещений. Это и необходимость в большинстве случаев делать серьезный ремонт, подключаться заново к энергетическим коммуникациям, несмотря на то, что у предыдущих арендаторов подключение было. Отмечается высокая стоимость коммунальных услуг, сложность пролонгации арендных договоров, большие трудности с прохождением согласований по перестройке помещений6. Также подчерки-

5 Статья 621 Гражданского кодекса Российской Федерации.

6 см. Осипов С. Аренда - через аукцион // Тверская, 13. 2007. № 95.

вается необходимость внесения корректи- Сравнительные данные о реализации объ-ровок в механизм передачи прав аренды ектов нежилого фонда в разрезе профиля их посредством аукциона. использования приведены в таблице 3.

Таблица 3

Сравнительные данные о реализации объектов нежилого фонда в разрезе профиля их использования

Год Профиль Выставлено лотов Реализовано лотов Коэффициент превышения ставки

количество % количество %

2005 Свободный* 156 46,8 100 64,1 1,66

Заданный 177 53,2 118 66,7 1,59

Всего 333 100,0 218 65,5 1,62

2006 Свободный 234 36,9 212 90,6 2,10

Заданный 400 63,1 259 64,8 1,77

Всего 634 100,0 471 74,3 1,92

* Согласно распоряжениям Департамента имущества города Москвы полная формулировка следующая: «свободный, по согласованию со службами Госсанэпиднадзора, Управлением ГО и ЧС (Госпожнадзора), за исключением экологически вредных видов деятельности, а также хранения пожароопасных и отравляющих веществ».

Анализ результатов торгов, проведенный специалистами Департамента имущества и Специализированного предприятия по продаже имущества города Москвы, показывает, что в 2005 году число лотов, выставленных с условием использования по определенным образом заданному профилю и без такого условия было практически равным.

Таким же оказался и результат. В 2006 году это соотношение существенно изменилось в сторону увеличения обусловленных по профилю лотов. В результате реализация профилированных объектов осталась на прежнем уровне, а непрофилированных резко возросла. Соответственно выглядит и динамика коэффициента превышения итоговой ставки арендной платы, полученной в ходе торгов, над стартовой. Вероятно, соотношение объектов свободного и заданного профилей приблизилось к предельному значению, и дальнейшее увеличение доли профилированных объектов может привести к снижению их реализации.

В целом в городе Москве на торги по ставке арендной платы выставляются около 11 процентов площадей, передаваемых в аренду. Будет вполне справедливо передавать на аукцион до 50 процентов от пло-

щадей, высвободившихся или вновь введенных на территории административного округа.

Формирование стартовой цены определяет время реализации объектов. По итогам 2006 года из 471 реализованного объекта с первого раза были реализованы 304 объекта (64,5%), со второго раза - 90 объектов (19,1%), с третьего - 51 объект (10,8%), с четвертого раза и более - 26 объектов (5,6%). По значительному количеству объектов в Северном и Юго-Западном округах, где начальные ставки аренды составили от 12-13 тысяч рублей за один квадратный метр в год, а в отдельных случаях и 16-17 тысяч, аукционы переносились.

Завышение стартовых цен приводит к прямым потерям бюджета: необходимо содержать объект за счет средств города, тратить средства на рекламную кампанию. Кроме того, не создаются новые рабочие места, сужается производственная база в городском хозяйстве и сфере услуг. В связи с этим предлагается рассмотреть возможность установления стартовых цен не выше, чем расчетная двукратная средневзвешенная ставка арендной платы по округу. Такой подход создаст здоровую конкурен-

цию и будет стимулировать желающих участвовать в реальных торгах.

На заседании правительства Москвы7 рассматривались проблемы передачи в аренду объектов нежилого фонда, находящихся в собственности города, посредствам аукциона. Предложен ряд мер, направленных на более полный учет функционального использования помещений, их подготовку к торгам, унификацию лотовой документации, повышение уровня собираемости арендных платежей по договорам, заключенным в результате открытых торгов. В частности, предложено следующее: если стартовая цена аукциона, рассчитанная по методике, учитывающей качественные характеристики объекта нежилого фонда с помощью соответствующих коэффициентов8, будет превышать рыночную величину годовой арендной платы, указанную независимым оценщиком в заключении о рыночной стоимости объекта, передаваемого в аренду, стартовая цена аукциона определяется на основании заключения оценщика о рыночной величине годовой арендной платы.

В Положение о проведении аукционов по определению арендной платы, утвержденном постановлением правительства Москвы от 23 августа 2005 года № 648-ПП, необходимо внести изменение относительно увеличения до 45 рабочих дней сроков проведения заявочной кампании и торгов. Оптимизация процедуры заключения договоров аренды обусловлена необходимостью оперативного заключения договоров на торговой площадке СГУП в день подведения итогов торгов. В случае отказа победителя аукциона подписать протокол об ито-

гах аукциона и договор аренды результаты торгов аннулируются, а объект выставляется на повторные торги.

В заключение отметим, что в механизме конкурсного заключения договоров аренды необходимо выделить такие тенденции, как оптимизация административных и экономических процедур, учет факторов, воздействующих на мотивацию арендодателей и арендаторов, сближение с процессами, проходящими на рынке коммерческой недвижимости. Как следствие, возрастает значимость учета суммарных затрат девелоперских проектов на стадиях строительства и эксплуатации по видам коммерческой и городской недвижимости, что приводит к более полному удовлетворению интересов города и коммерческих структур. Выработка и принятие управленческих решений в сфере аренды должны сопровождаться информационной открытостью, развитием института контроля и обратных связей.

Дальнейшее совершенствование арендных отношений связано с решением на законодательном уровне таких вопросов, как:

• принятие законодательных актов Российской Федерации или субъекта Российской Федерации об аренде объектов казны;

• включение в Бюджетный кодекс Российской Федерации положений, предусматривающих, что часть арендной платы будет оставаться административным единицам субъекта Российской Федерации;

• предоставление арендаторам, признанным победителями аукциона по ставке арендной платы, после пяти лет аренды права продажи нежилых помещений по рыночным ценам без участия в аукционе.

7 Постановление от 11 сентября 2007 года № 797-ПП.

8 Методика утверждена постановлением правительства Москвы от 14 октября 2003 года № 861-ПП.