К вопросу о стадиях механизма приобретения права частной собственности на объекты незавершенного строительства

2014

4. Вопросы частного права России и зарубежных стран

УДК 347.23

З. К. Кондратенко

К ВОПРОСУ О СТАДИЯХ МЕХАНИЗМА ПРИОБРЕТЕНИЯ ПРАВА ЧАСТНОЙ СОБСТВЕННОСТИ НА ОБЪЕКТЫ НЕЗАВЕРШЕННОГО СТРОИТЕЛЬСТВА

В статье рассматривается динамика механизма приобретения права частной собственности на объекты незавершенного строительства, выделяются стадии такого механизма, которые рассматриваются как смена состояний элементов. Выявление общих закономерностей приобретения данного права обусловлено практической необходимостью совершенствования законодательной базы и выработки единого подхода к применению соответствующих правовых норм.

Ключевые слова: механизм приобретения права частной собственности, объекты незавершенного строительства, стадии механизма.

Институт права собственности регулирует сам факт принадлежности имущества определенному субъекту, а также непосредственно механизм приобретения лицами имущества в собственность. Системный подход к исследованию сложных динамических целостностей позволяет обнаружить внутренний механизм действия отдельных его компонентов и их взаимодействия на различных уровнях 1. Механизм приобретения права частной собственности на объекты незавершенного строительства предлагается рассматривать не только как набор элементов, взаимодействующих между собой, но и как некий динамичный процесс осуществления лицом предусмотренной законом возможности присвоения данной вещи или перехода субъективного права отчуждателя на эту вещь к правопреемнику.

А. А. Якимов выделяет различные механизмы приобретения права собственности в зависимости от оснований приобретения. Так, им выделяется юридический механизм возникновения права собственности на вновь созданную вещь, который он обозначает как выражение воли принять объект в собственность и наличие совокупности юридических фактов, установленных в законе в качестве оснований для установления правовой связи лица с вещью, а в отдельных случаях и выражение воли субъекта передать результат работы путем осуществления факта передачи вещи, являвшейся результатом работы1 2. Данный подход следует признать неверным вследствие того, что механизм приобретения права частной собственности представляет собой целостную систему, состоящую из постоянных, необходимых элементов. Наличие дифференциации оснований и способов приобретения права собственности не является достаточным для выделения различных механизмов при достижении одной цели.

1 Керимов Д. А. Методология права. Предмет, функции, проблемы философии права. - М.: Аванта+, 2000. - С. 243.

2 См.: Якимов А. А. Субъективное право собственности и основания его возникновения по гражданскому законодательству Российской Федерации: дис. ... канд. юрид. наук. - М., 2005. -С. 115.

183

Марийский юридический вестник

Выпуск 11

Вопрос статичности и динамичности отношений собственности неоднократно поднимался в цивилистической науке. Некоторые ученые отмечают, что во владении заключается статика отношений собственности, а процесс пользования и распоряжения вещами отражает динамику отношений собственности1. Другие ученые, например, Е. А. Суханов, полагают, что отношения статики собственности связаны с обладанием имуществом, они выражают само состояние принадлежности (присвоенности) материальных благ. В отличие от этого отношения динамики собственности связаны с переходом имущества от одних лиц к другим, они выражаются в процессе товарообмена1 2. Действительно, если рассматривать содержание отношений собственности, то в нем можно дифференцировать статические элементы (владение, состояние присво-енности имущества) и динамические (пользование, распоряжение имуществом).

Статике и динамике в праве уделяется особое внимание в работе К. И. Скловского, в которой он отмечает, что статика отождествляется с собственностью, а динамика - с гражданским оборотом и обязательствами3. По его мнению, несовершенство определения собственности как статики состоит и в том, что при этом она предполагается лишенной движения, содержания, наполнения, возможностей и предстает оживающей только с вовлечением в товарный обмен, оборот4.

Также необходимо привести мнение В. Эренберга, который считал, что «большинство субъективных частных прав можно себе именно представить в двояком положении - покоящимися и движущимися»5. Дальше он различает положение лица, которое уже приобрело, и того, кто еще желает приобрести. Б. Б. Черпахин сделал вывод о том, что В. Эренберг разграничивает и противопоставляет два вида обеспеченности права собственности: обеспеченность права как такового (в его статике) и обеспеченность его оборотоспособности, его обеспеченность в обороте (в его динамике)6. С учетом изложенных позиций можно предположить, что статика механизма приобретения права частной собственности представляет собой наличие исследуемых элементов в состоянии покоя в какой-либо определенный момент и характеризует отношение

1 См.: Харитонов Е. О., Некит Е. Г. Концепция гражданского законодательства, регулирующего отношения собственности в Украине и Республике Молдова // Методолопчш засади вдосконалення цившьного законодавства Украши. - 2012. - № 15. - С. 6-7.

2 См.: Маттеи У., Суханов Е. А. Основные положения права собственности. - М.: Юрист, 1999 [Электронный ресурс]. - Доступ из справ.-правовой системы «Консультант Плюс» (дата обращения: 31.07.2013).

3 См.: Скловский К. И. Собственность в гражданском праве: учеб.-практ. пособие. -3-е изд. - М.: Дело, 2002. - С. 95.

4 Там же. - С. 96.

5 V. Ehrenberg. Rechtssicherheitund УегкеЫ^сЬегйей, IheringsJahrb., 47.Bd., Jena, 1904,

S. 273-338, bes. 280. Цит. по: Черепахин Б. Б. Труды по гражданскому праву. - М.: Статут, 2001 [Электронный ресурс]. - Доступ из справ.-правовой системы «Консультант Плюс» (дата обращения: 20.11.2013).

6 Черепахин Б. Б. Труды по гражданскому праву. - М.: Статут, 2001. - С. 479; Классика российской цивилистики [Электронный ресурс]. - Доступ из справ.-правовой системы «Консультант Плюс» (дата обращения: 20.11.2013).

184

2014

4. Вопросы частного права России и зарубежных стран

приобретателя к данному объекту, дает ему потенциальную возможность привести механизм в действие и получить желаемые правовые последствия.

Динамика механизма приобретения права частной собственности на объекты незавершенного строительства подразумевает состояние взаимодействия указанных элементов в определенной последовательности, результатом которого является наступление правовых последствий в виде установления полного господства лица над данным объектом. Динамика механизма приобретения права частной собственности связана со сменой состояний отдельных элементов и в общем единстве представляет собой определенный процесс приобретения субъективного права. Смена состояний отдельных элементов механизма приобретения права частной собственности, характеризующиеся определенными признаками, представляют собой стадии данного механизма. Рассмотрение стадий гражданско-правового механизма приобретения права частной собственности на объекты незавершенного строительства имеет теоретическое и практическое значение.

По своей сути стадии рассматриваемого механизма представляют собой набор последовательных действий субъектов правоотношений, закрепленных в гражданско-правовых нормах. То есть можно констатировать, что стадии механизма приобретения права частной собственности соотносятся со стадиями механизма осуществления прав и исполнения обязанностей субъектами (приобретателем и отчуждателем) как частное и общее. Кроме того, на всех стадиях механизма приобретения права частной собственности на объекты незавершенного строительства присутствует механизм правового регулирования; он как бы пронизывает действия субъекта по приобретению абсолютных правомочий в отношении объекта.

Динамика механизма приобретения права частной собственности различается в зависимости от основания и способа приобретения, только предпосылки для действия механизма постоянны: закрепление механизма приобретения в идеальном виде в нормах права, правосубъектность приобретателя (и отчуждателя), способность объекта приобретения быть объектом вещных прав. Указанные предпосылки еще не являются стадиями механизма приобретения, они лишь предвосхищают возможность его действия.

В случае приобретения права частной собственности на объекты незавершенного строительства посредством первоначальных способов необходимо выделить определенные стадии механизма.

1. Формирование воли приобретателя на получение правомочий собственника в отношении объекта незавершенного строительства.

Указанная стадия характеризуется тем, что у приобретателя возникает определенная потребность (желание), для удовлетворения которой ему требуется приобрести право частной собственности на конкретную вещь (совокупность вещей), обладающей определенной материальной ценностью. То есть рассматриваемая стадия представляет собой внутренний психический процесс, происходящий в сознании приобретателя.

На стадии формирования воли приобретатель мысленно представляет полезность объекта приобретения для удовлетворения его потребностей и желает получить правомочия по владению, пользованию и распоряжению данным

185

Марийский юридический вестник

Выпуск 11

объектом. Эта стадия определяет дальнейшее поведение приобретателя, выбор правовых средств, используемых для достижения своей цели. Стадия формирования воли предполагает мыслительное действие, которое приводит к определенному результату - принятию решения о фактических действиях.

Ю. Л. Сенина утверждает, что воля в правоспособности проявляется как потенциальная возможность, а воля в дееспособности - как способность к конкретному волеизъявлению1. Она же выделяет такую категорию, как «волеспособность», под которой следует понимать способность лица к самостоятельному психическому процессу, результатом которого является совершение ~ 2 юридических действий, регулируемых гражданским правом .

Волевой процесс, как правило, начинается с желания, потребности, осознания причины и выбора конкретного поведения для реализации возникшего желания, а далее уже непосредственно следуют осознанные, целеустремленные действия.

Так, например, лицо, которое строило жилой дом для удовлетворения своих нужд в жилище, при невозможности завершить начатое строительство объекта приобретает право собственности на объект незавершенного строительства, в случае если, действия субъекта соответствуют правилам поведения, установленным в гражданско-правовых нормах. То есть нормы права, регулирующие общественные отношения по приобретению права собственности на недостроенные объекты недвижимости, оказывают непосредственное влияние на формирование воли лица, например, которое не может окончить строительство.

Формирование воли юридических лиц на приобретение права собственности в отношении конкретного объекта происходит иным образом, чем у физических лиц. Необходимо отметить тот факт, что хотя юридическое лицо состоит из людей, права и обязанности, которые приобретаются органами юридического лица, возникают у самого юридического лица как субъекта гражданского права.

Исследование формирования воли юридического лица приводит к необходимости решения вопроса о понимании сущности юридического лица и его органов. Б. Б. Черепахин отмечал, что «основной задачей института юридического лица является создание субъекта прав и обязанностей, существующего и действующего независимо от смены (частичной или даже полной) его людского субстрата»1 2 3. В связи с этим он выделяет волеобразующие и волеизъявляющие коллективы. Воля лица, формирующего волю юридического лица, может иногда не совпадать с интересами самого юридического лица. В этом случае могут возникнуть конфликт воль и вопрос об ответственности органов юридического лица, в случае если органы будут действовать в своих интересах от имени юридического лица.

1 Сенина Ю. Л. Категория воли в гражданском праве России: в аспекте гражданскоправовой сделки: дис. ... канд. юрид. наук. - С. 50.

2 См.: там же. - С. 54.

3 Черепахин Б. Б. Волеобразование и волеизъявление юридического лица // Правоведение. -1958. - № 2. - С. 43-50.

186

2014

4. Вопросы частного права России и зарубежных стран

В связи с тем, что состав органов юридического лица и их компетенция определяются не только нормами ГК РФ, но и отраслевыми федеральными законами, отметим, что в полном товариществе дела ведут все участники сообща (ст. 72 ГК РФ), в товариществе на вере управление (ведение дел) осуществляют только полные товарищи (ст. 84 ГК РФ), в обществах с ограниченной или с дополнительной ответственностью - общее собрание участников, а также исполнительный орган единоличный или коллегиальный (ст. 91 и п. 3 ст. 95 ГК РФ), в акционерном обществе - общее собрание участников (акционеров), и исполнительный - коллегиальный, либо единоличный; если общество насчитывает более 50 членов - учреждается наблюдательный совет (ст. 103 ГК РФ). В производственном кооперативе, как и в других корпорациях, функционирует общее собрание членов - высший орган, правление и (или) его председатель -исполнительный орган (ст. 110 ГК РФ). В отличие от корпоративных юридических лиц унитарные предприятия имеют единоличный орган - руководителя (ст. 113 ГК РФ)1. Таким образом, воля юридического лица обусловлена целями его создания.

Существует несколько позиций, отражающих соотношение юридического лица и его органов. Первая из них базируется на трудовых отношениях коллектива с юридическим лицом1 2, вторая опирается на тот факт, что орган юридического лица является «волеобразующим центром»3, третья позиция основана на понимании органа юридического лица как представителя этого юридического лица4 5. Следует отметить, что орган юридического лица не является самостоятельным субъектом гражданского права, однако непосредственно формирует волю юридического лица, если это полномочие входит в его компетенцию, и в случае наделения определенными полномочиями выражает данную волю вовне. То есть воля юридического лица является волей его органов, а именно физических лиц, составляющих данные органы. Указанная воля формируется в процессе взаимоотношений между данными физическими лицами в рамках деятельности органов юридического лица5. Обратим также внимание на характеристику процесса формирования воли юридического лица, данную С. Н. Братусем: «Воля юридического лица - это именно его воля, хотя психологически она вырабатывается и изъявляется его органами, то есть живыми людьми»6.

1 См.: Комментарий к части первой Гражданского Кодекса Российской Федерации для предпринимателей. - М.: Фонд «Правовая культура», 1995. - 480 с. [Электронный ресурс]. -Режим доступа: http://www.bibliotekar.ru/codex-predprinimateley-1/index.htm (дата обращения: 26.01.2014).

2 См.: Братусь С. Н. Юридические лица в советском гражданском праве. - М., 1947. -С. 113.

3 См.: Якушев В. С. Юридическая личность государственного предприятия. - Свердловск, 1973. - С. 55.

4 См.: Цепов Г. В. Понятие органа юридического лица по российскому законодательству // Правоведение. - 1998. - № 3. - С. 93; Комментарий к Гражданскому кодексу РФ, части первой / под ред. О. Н. Садикова. - М.: Юринформцентр, 1997. - С. 88-89.

5 Аналогичная позиция была высказана Морозовой Н. А. Административная ответственность юридических лиц: История, теория, практика: дис. ... канд. юрид. наук. - С. 106.

6 Братусь С. Н. Субъекты гражданского права. - М.: Госюриздат, 1950. - С. 512.

187

Марийский юридический вестник

Выпуск 11

Легальная дефиниция обязанности управления обществом, содержащаяся, например, в п. 1 ст. 71 Закона РФ «Об акционерных обществах»1, п. 1 ст. 44 Закона РФ «Об обществах с ограниченной ответственностью»2 в целом соответствует определению общей обязанности заботы в праве США3. Признание действий органа управления юридического лица по российскому законодательству виновными поставлено в зависимость от степени проявленной заботливости и осмотрительности. При этом судебная практика исходит из того, что вина органа юридического лица состоит в непринятии с должной степенью заботливости и осмотрительности всех необходимых мер для предотвращения убытков4. Таким образом, формирование воли юридического лица на приобретение объекта в собственность возникает посредством принятия решения волеобразующими органами (единоличными или коллегиальными), которые в установленном законом случаях могут быть привлечены к ответственности за причиненные юридическому лицу убытки.

2. Волеизъявление приобретателя на получение правомочий собственника в отношении объекта незавершенного строительства

Как правило, категорию «волеизъявление» используют в качестве элемента гражданско-правовой сделки5. В механизме приобретения права частной собственности волеизъявление предполагает выражение вовне внутренне сформировавшейся воли лица на приобретение неограниченных абсолютных вещных прав в отношении определенной вещи.

На исследуемой стадии происходит совершение приобретателем каких-либо фактических и юридических действий, свидетельствующих о его намерении получить в собственность конкретный объект незавершенного строительства. Под фактическими действиями следует понимать (активные и пассивные) действия, которые совершаются конкретными лицами в определенном месте и в определенное время и характеризуются уникальными признаками. К ним можно отнести строительство, совершение сделки, обращение в суд с требованием о признании права собственности и др. Действия, подпадающие под регулирование гражданско-правовой нормы, влекут предусмотренные законом юридические последствия и признаются юридическими действиями. Так, лицо приобретает право собственности на объект незавершенного строительства, если оно построило его для себя (п. 1 ст. 218 ГК РФ); если оно при- 1 2 3 4 5

1 Федеральный закон от 26 дек. 1995 г. № 208-ФЗ (ред. от 6 нояб. 2013 г.) «Об акционерных обществах» // Собрание законодательства РФ. - 1996. - № 1. - Ст. 1.

2 Федеральный закон от 8 февр. 1998 г. № 14-ФЗ (ред. от 29 дек. 2012 г., с изм. от 23 июля 2013 г.) «Об обществах с ограниченной ответственностью» // Собрание законодательства РФ. -1998. - № 7. - Ст. 785.

3 Чантурия Л. Ответственность руководителей акционерных обществ // Корпоративный юрист. - 2007. - № 2. - С. 25-30.

4 Постановление ФАС Северо-Кавказского округа от 1 апр. 2009 г. по делу № А32-6688/2008-54/39 [Электронный ресурс]. - Доступ из справ.-правовой системы КонсультантПлюс ПРОФ 2012 (дата обновления: 27.01.2012).

5 См, например, Советское гражданское право: учебник: в 2 ч. / под ред. В. А. Рясенцева. -

М.: Юрид. лит., 1986. - Ч. 1. - 546 с.; Советское гражданское право / под ред. В. Т. Смирнова, Ю. К. Толстого, А. К. Юрченко. - Л.: ЛГУ, 1982. - С. 201; Холоденко Ю. В. Недействительность сделок с пороками воли: дис. ... канд. юрид. наук. - С. 45.

188

2014

4. Вопросы частного права России и зарубежных стран

обрело его по договорам купли-продажи, мены, дарения или в результате иной сделки об отчуждении этого имущества (п. 2 ст. 218 ГК РФ). Физическое лицо может приобрести право собственности на объект незавершенного строительства по наследству, а юридическое лицо - в порядке реорганизации. Лицо может приобрести объект незавершенного строительства в свою собственность в порядке приобретательной давности, если его собственник не известен, либо если его собственник отказался от своего права собственности на данный объект (п. 3 ст. 218, ст. 234 ГК РФ).

О. А. Красавчиков отмечал, что «под фактическим разумеется то, что не имеет значения для права. Под юридическим же понимается самая сущность, исходя из которой, на основе закона должен быть решен спор о праве гражданском»1. Таким образом, фактические действия, в случае если они совершаются в соответствии с требованиями закона, влекут определенные правовые последствия - достижение поставленной цели приобретения права частной собственности. Такие фактические и юридические действия могут признаваться основаниями приобретения права собственности.

Кроме того, в рамках этой стадии действия механизма приобретения права частной собственности приобретателем могут реализовываться различные события реальной действительности, которые в случае указания на них в нормах права также признаются основаниями приобретения. Таким образом, следует сделать вывод о том, что на данной стадии механизма приобретения права частной собственности реализуется юридический факт или юридический состав, в результате которых наступают желаемые юридические последствия.

Соотношение фактических и юридических действий и юридических фактов в правовой доктрине рассматривается с различных позиций. Не вдаваясь в существующую в науке дискуссию о понятии юридических фактов1 2, отметим, что М. А. Рожкова различает правовую модель обстоятельства и юридический

1 Красавчиков О. А. Юридические факты в советском гражданском праве // Красавчиков О.А. Категории науки гражданского права. Избранные труды: в 2 т. - М.: Статут, 2005. - Т. 2. -С. 66.

2 Юридические факты - жизненные обстоятельства, с которыми нормы права связывают наступление юридических последствий (Теория государства и права: курс лекций / под ред. М. Н. Марченко. - М.: Зерцало, ТЕИС, 1996. - С. 397; Курцев Н. П., Горюнова Е. Н. Правовая природа юридических фактов // Юрист. - 2003. - № 10 и др.) Юридические факты - обстоятельства, с наличием или отсутствием которых норма права связывает возникновение, изменение или прекращение правоотношения (Толстой Ю. К. К теории правоотношения. - Л.: Изд-во ЛГУ, 1959. - С. 13). Юридический факт - обстоятельство, с которым норма права связывает движение правоотношения (Халфина Р. О. Общее учение о правоотношении. - М.: Юридическая литература, 1974. - С. 285). Юридические факты - факты реальной действительности, с которыми действующие законы и иные правовые акты связывают возникновение, изменение или прекращение гражданских прав и обязанностей, то есть гражданских правоотношений. (Гражданское право: учебник: в 2 т. Т. I / отв. ред. Е. А. Суханов. - М.: БЕК, 1998. - С. 324). Юридические факты -обстоятельства, с которыми нормативные акты связывают какие-либо юридические последствия: возникновение, изменение или прекращение гражданских правоотношений (Гражданское право. Т. 1 / под ред. А. П. Сергеева, Ю. К. Толстого. - М.: ПбОюЛ Л. В. Рожников, 2001. -С. 91).

189

Марийский юридический вестник

Выпуск 11

факт. Она считает, что юридический факт - реальное жизненное обстоятельство, с правовой моделью которого норма права связывает наступление соответствующих юридических последствий1. Отсюда, можно придти к умозаключению о том, что любое фактическое действие, закрепляемое гражданским правом и предусматривающее впоследствии приобретение абсолютных вещных прав на объект, является юридическим фактом или юридическим составом. То есть совершение приобретателем фактических и юридических действий для приобретения права частной собственности на данной стадии недостаточно. Необходимо нормативное закрепление возможных юридических последствий таких действий.

Как правило, для приобретения права частной собственности на объект необходима совокупность юридических фактов, под которой принято понимать «юридический состав»1 2. Факт обретает свою юридическую оценку (если он не является самостоятельным), находясь в определенном составе, который и порождает юридические последствия, то есть в юридическом составе3. Так, например, в случае приобретения права частной собственности на объект незавершенного строительства по договору купли-продажи юридическим фактом, порождающим правоотношения по приобретению права собственности, следует признавать договор купли-продажи. Однако право собственности у приобретателя (то есть последствия, предусмотренные нормой права) возникает только после государственной регистрации перехода права собственности от продавца к покупателю. Следовательно, для приобретения права собственности на объект незавершенного строительства по сделке требуется реализация юридического состава, состоящего из двух самостоятельных юридических фактов - договора купли-продажи и факта государственной регистрации перехода права собственности. Однако указанные факты только в совокупности и определенной последовательности: сначала договор, затем государственная регистрация перехода права - влекут предусмотренные юридические последствия, т. е. возникновение права собственности на объект незавершенного строительства у приобретателя (покупателя).

Действия приобретателя могут быть правомерными и неправомерными. Из неправомерных действий право собственности не может возникнуть у приобретателя, более того, нормы права, как правило, в таких случаях предусматривают юридическую ответственность. Однако, осуществляя неправомерные действия в виде возведения самовольной постройки, право собственности на нее может быть приобретено владельцем земельного участка, на котором расположена данная постройка, в исключительных случаях, предусмотренных ст. 222 ГК РФ.

1 Рожкова М. А. Теории юридических фактов гражданского и процессуального права: понятия, классификации, основы взаимодействия: автореф. дис. ... д-ра юрид. наук. - М., 2010. -С. 12.

2 Рожкова М. А. Юридические факты в гражданском праве // Приложение к ежемесячному журналу «Хозяйство и право». - 2006. - № 7. - С. 14.

3 Красавчиков О. А. Указ. соч. - С. 66.

190

2014

4. Вопросы частного права России и зарубежных стран

Согласно классификации юридических фактов О. А. Красавчикова1 правомерные действия приобретателей осуществляются в форме юридических актов по приобретению права частной собственности на объекты незавершенного строительства (сделки, акты приватизации) и юридических поступков по приобретению права частной собственности на объекты незавершенного строительства (создание объекта незавершенного строительства, завладение объектом незавершенного строительства).

Отметим, что волеизъявление на приобретение вещи в собственность юридическим лицом совершается, как правило, исполнительным органом. То есть волеизъявление юридического лица - это фактические и юридические действия его органов. Однако существует специальная процедура для волеизъявления юридического лица при совершении крупных сделок и сделок с заинтересованностью, которая выражается в одобрении указанной сделки компетентным органом юридического лица1 2. Целью расщепления волеизъявления юридического лица для таких сделок является создание механизма контроля со стороны учредителей за движением активов юридического лица3.

Анализ стадии волеизъявления приобретателя на получение правомочий собственника в отношении объекта незавершенного строительства показывает необходимость точного соответствия фактических действий (способов приобретения) юридическим действиям, закрепленным в нормах права (основаниям приобретения).

3. Стадия установления возникновения права частной собственности у приобретателя и правовые последствия приобретения объекта незавершенного строительства

Указанная стадия характеризуется объективным установлением, что право собственности на объект незавершенного строительства возникло у приобретателя, который изъявил свою волю в соответствии с нормой права. На данной стадии важно определить момент, с которого приобретателя можно признать собственником вещи. Этот факт имеет практическое значение, так как именно с этого момента собственник вещи приобретает полное господство и имеет возможность защищать свое право, предусмотренными законом вещноправовыми способами.

По общему правилу, установленному ст. 8.1 ГК РФ, право на имущество возникает, изменяется или прекращается вследствие наступления обстоятельств, указанных в законе. Однако в некоторых случаях права, закрепляющие принадлежность объекта гражданских прав определенному лицу, подле-

1 Красавчиков О. А. Юридические факты в советском гражданском праве // Категории науки гражданского права. Избранные труды: в 2 т. Т. 2. - М.: Статут, 2005. - С. 135, 169, 211218.

2 Федеральный закон от 8 февр. 1998 г. № 14-ФЗ (ред. от 29 дек. 2012 г.) «Об обществах с ограниченной ответственностью» // Собрание законодательства РФ. - 1998. - № 7. - Ст. 785; Федеральный закон от 26 дек. 1995 г. № 208-ФЗ (ред. от 28 дек. 2013 г.) «Об акционерных обществах» // Собрание законодательства РФ. - 1996. - № 1. - Ст. 1.

3 См. подробнее: Макеева Е. В. Сделки с усложненной процедурой заключения: форма vs. содержание. // Корпоративный юрист. - 2007. - № 1; Филиппова С. Ю. Частноправовые средства организации и достижения правовых целей. - М.: Статут, 2011. - С. 53.

191

Марийский юридический вестник

Выпуск 11

жат государственной регистрации. Права на имущество, подлежащие государственной регистрации, возникают, изменяются и прекращаются с момента внесения соответствующей записи в государственный реестр, если иное не установлено законом.

При создании объекта незавершенного строительства право собственности на вновь создаваемое недвижимое имущество, подлежащее государственной регистрации, возникает с момента такой регистрации, то есть с момента внесения соответствующей записи в государственный реестр, если иное не установлено законом.

По общему правилу право собственности у приобретателя вещи по договору возникает с момента ее передачи, если иное не предусмотрено законом или договором (ст. 223 ГК РФ). Однако при приобретении права частной собственности на объект незавершенного строительства по договору действует иное правило - в случаях, когда отчуждение имущества подлежит государственной регистрации, право собственности у приобретателя возникает с момента такой регистрации, если иное не установлено законом.

Государственная регистрация является единственным доказательством существования зарегистрированного права, которое может быть оспорено только в судебном порядке. Сам по себе факт государственной регистрации правовых последствий в виде приобретения права собственности не порождает. Однако без указанного факта не наступает правовых последствий в виде приобретения права частной собственности на объект незавершенного строительства.

Л. Б. Шейнин считает, что буквальное толкование закона «О государственной регистрации» дает основание полагать, что права на недвижимое имущество существуют и до обращения заинтересованного лица за их регистраци-ей1. Следует согласиться с приведенной позицией и отметить, что право частной собственности на объект незавершенного строительства возникает после прохождения первых двух стадий механизма. На рассматриваемой стадии возникшее право собственности регистрируется в Федеральной службе государственной регистрации, кадастра и картографии с целью уведомления третьих лиц о возникновении указанного права и его защиты в случае нарушения.

Интересна позиция А. В. Лисаченко о том, что факт государственной регистрации права собственности на недвижимое имущество в большинстве случаев имеет значение именно для возникновения этого права, а не для фиксации уже возникшего, однако правопорождающим является не сам факт государственной регистрации, а все основание приобретения права собственности, куда данный факт входит как элемент фактического состава1 2. Данное утверждение следует подвергнуть критике, так как государственная регистрация не может быть элементом основания, ибо основание универсально, а госу-

1 См.: Шейнин Л. Б. Государственная регистрация недвижимости: создаёт право или подтверждает его? // Журнал российского права. - 2004. - № 10. - С. 57.

2 См.: Лисаченко А. В. Приобретение права собственности: дис. ... канд. юрид. наук. -Екатеринбург, 2002. - С. 79-80.

192

2014

4. Вопросы частного права России и зарубежных стран

дарственная регистрация права собственности предусмотрена для отдельных видов объектов приобретения. Следовательно, можно сделать вывод о том, что государственная регистрация права частной собственности необходима на последней стадии механизма приобретения права частной собственности на объекты незавершенного строительства для наступления правовых последствий данного приобретения, а именно - полного господства лица над объектом.

Условие о государственной регистрации права частной собственности на объекты незавершенного строительства определяется особенностями гражданско-правового режима объекта незавершенного строительства и оказывает непосредственное влияние на механизм приобретения права частной собственности. В науке существует мнение о том, что отсутствие обязательной государственной регистрации объектов незавершенного строительства порождает сомнение в их юридической природе как недвижимости1. Согласно данной позиции до государственной регистрации объект незавершенного строительства не является недвижимой вещью, а представляет собой совокупность материалов, в которую вложен труд строителей. Указанная позиция не может быть признана состоятельной. После введения в действие закона о государственной регистрации1 2, согласно которому в случае необходимости совершения с объектом незавершенного строительства сделки право на данный объект регистрируется на основании документов, подтверждающих право пользования земельным участком для создания объекта недвижимого имущества, в установленных случаях на основании проектно-сметной документации, а также документов, содержащих описание объекта незавершенного строительства,

О. М. Козырь высказывалась о том, что такая регистрация необходима для обеспечения юридической чистоты сделки с объектом незавершенного строи-тельства3. Согласно действующей редакции ст. 25 закона о государственной регистрации право собственности на объект незавершенного строительства регистрируется на основании документов, указанных в данной статье, и не зависит от необходимости совершения сделки с указанным объектом.

Подытоживая, скажем, что государственная регистрация права частной собственности на объекты незавершенного строительства рассматривается как условие наступления правовых последствий в гражданско-правовом механизме приобретения права частной собственности.

В связи с тем, что стадии гражданско-правового механизма приобретения права частной собственности на объекты незавершенного строительства посредством производных способов аналогичны рассмотренным, остановимся

1 См.: Гражданское право / отв. ред. Е. А. Суханов. - М., 2001. - Т. 1. - С. 304; Склов-ский К. И. Квалификация отношений по застройке и право на объект строительства в судебной практике // Хозяйство и право. - 1997. - № 10. - С. 78.

2 Федеральный закон от 21 июля 1997 г. № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» // Российская газета. - 1997. - № 145.

3 См.: Козырь О. М. Недвижимость в новом Гражданском кодексе России // Гражданский кодекс России: Проблемы. Теория. Практика: сб. памяти С. А. Хохлова / отв. ред. А. Л. Маковский. - М., 1998. - С. 278.

193

Марийский юридический вестник

Выпуск 11

только на различиях, связанных непосредственно с участием отчуждателя объекта.

При производных способах приобретения права частной собственности на объекты незавершенного строительства должна быть четко выражена воля обеих сторон на совершение сделки, в противном случае, переход права может не состояться, а сделка будет признана недействительной, как совершенная с пороком воли. Заметим, что К. П. Победоносцев утверждал, что для всякого приобретения вещного права, проистекающего из обязательства необходимо два существенных условия: наличие соглашения лиц, т. е. установление обязательственной сделки и традиция вещи во исполнение этого соглашения, когда совершается действительный переход вещи из власти одного лица во власть другого1. Таким образом, одновременно в случае добровольного отчуждения объекта необходимо формирование воли отчуждателя на передачу объекта незавершенного строительства приобретателю или отказ от правомочий собственника в отношении данного объекта в пользу приобретателя, а также волеизъявление, сделанное в надлежащей форме.

При отчуждении объекта незавершенного строительства, если он не может принадлежать в силу закона данному лицу (отчуждение объекта незавершенного строительства в связи с изъятием земельного участка, реквизиция, конфискация, национализация) воля и волеизъявление отчуждателя не требуются в силу нормативных предписаний. В данном случае у приобретателя возникает право публичной собственности, которое не является предметом настоящего исследования.

Если говорить о возникновении правовых последствий приобретения субъектом права собственности на объект незавершенного строительства, то они наступают после установления возникновения права частной собственности у приобретателя. Согласно п. 2 ст. 13 Федерального закона о государственной регистрации государственная регистрация перехода права на объект недвижимого имущества возможна при условии наличия государственной регистрации ранее возникших прав на данный объект в Едином государственном реестре прав.

В. А. Алексеев считает, что переход права собственности нельзя считать самостоятельным объектом регистрации, и обосновывает свое положение тем, что право одного субъекта возникает, а право другого субъекта на данный объект прекращается, и именно возникновение и прекращение подлежат государственной регистрации1 2. Однако, если принимать во внимание, что приобретение права собственности в результате производных оснований и способов происходит посредством правопреемства от одного лица (правопредшественника) к другому (правопреемнику) в неизменном виде, т. е. с тем же объемом правомочий и обременений, указанное предположение В. А. Алексеева представляется неверным.

1 См.: Победоносцев К. П. Курс гражданского права. - М., 2003. - Т. 1. - С. 239, 310.

2 См.: Алексеев В. А. Недвижимое имущество: государственная регистрация и проблемы правового регулирования. - М.: Волтерс Клувер, 2007. - С. 194.

194

2014

4. Вопросы частного права России и зарубежных стран

Таким образом, можно сделать вывод о том, что приобретение права частной собственности на объекты незавершенного строительства в статике - это гражданско-правовой механизм, состоящий из определенных, взаимодействующих между собой элементов, набор которых зависит от наличия или отсутствия правопреемства, в результате приводящий к наступлению правовых последствий - установлению полного господства лица над данным объектом.

Приобретение права частной собственности на объекты незавершенного строительства в динамике - это гражданско-правовой механизм, представляющий собой упорядоченное на определенных стадиях взаимодействие элементов, в результате приводящее к наступлению правовых последствий - установлению полного господства лица над данным объектом.

Z. K. Kondratenko

ON THE STEPS OF THE MECHANISM OF OBTAINING THE TITLE ON UNFINISHED CONSTRUCTIONS

The author of the article discusses the dynamics of the mechanism of obtaining the title on unfinished constructions. The author points out the stage of such a mechanism, which is considered as change conditions of elements. Identify common patterns of obtaining the title on unfinished constructions due to the practical need for improving the legal framework and a unified approach to the application of relevant legal norms.

Key words: mechanism of obtaining the title, unfinished constructions, steps of the mechanism.

КОНДРАТЕНКО Зарина Камилевна - аспирантка кафедры гражданского и предпринимательского права Казанского (Приволжского) федерального университета, старший преподаватель кафедры гражданского права и процесса Марийского государственного университета, г. Йошкар-Ола.

E-mail: mati07@rambler.ru

KONDRATENKO Zarina Kamilevna - Postgraduate Student of the Department of Civil and Business Law of Kazan (Privolzhsky) Federal University, Lecturer of the Department of Civil Law and Procedure of the Mari State University, Yoshkar-Ola.

E-mail: mati07@rambler.ru

195