Создание эффективной системы ипотечного кредитования в Азербайджане

Создание эффективной системы ипотечного кредитования в Азербайджане

А.А. Алиев

соискатель кафедры банковского дела Азербайджанского государственного экономического университета

Азер Амираслан оглы Алиев, aliyev_aze@yahoo.com

Один из вариантов организации эффективно действующей системы ипотечного жилищного кредитования и обеспечения ликвидности банков, выдающих ипотечные кредиты, основан на «оптовых» источниках, формирующихся за счет вторичного рынка ипотечных кредитов. На первичном рынке кредиторы (коммерческие банки) выдают населению ипотечные кредиты. Для обеспечения быстрой возвратности кредитных ресурсов и решения проблемы собственной ликвидности кредиторы продают выданные ими ипотечные кредиты на вторичном рынке - специально для этой цели созданному Азербайджанскому ипотечному фонду (АИФ) или иному оператору вторичного рынка. Таким образом, целостная система ипотечного жилищного кредитования должна включать как первичный, так и вторичный рынок таких кредитов, обеспечивающий рефинансирование банков, выдающих ипотечные кредиты. Возможны следующие модели привлечения банками, выдающими ипотечные кредиты, долгосрочных кредитных ресурсов.

Модель 1. Выпуск банками ипотечных облигаций, обеспеченных закладными, и их реализация на финансовом рынке.

Модель 2. Организация рефинансирования банков на вторичном рынке ипотечных кредитов через операторов этого рынка.

Модель 3. Рефинансирование банков через механизм выпуска ипотечных облигаций под залог закладных (ипотечных кредитов).

Модель 4. Заключение банком с юридическими и (или) физическими лицами кредитных договоров под залог жилья с оформлением соответствующих закладных.

Ставя задачу целостной рыночной системы ипотечного жилищного кредитования, ориентированной в первую очередь на использование эффективных стандартных финансовых механизмов, необходимо применять схемы жилищного финансирования, направленные на использование местных ресурсов и учитывающие специфику отдельных регионов. В условиях формирования системы ипотечного жилищного кредитования такие схемы способны частично решить жилищную проблему определенной части населения, хотя в силу ограниченности местных ресурсов, их ориентации на местные региональные особенности масштабы их реализации ограничены.

Решение жилищной проблемы в Азербайджане должно осуществляться за счет трех разных, но взаимосвязанных систем финансирования жилья, а именно:

1) за счет системы ипотечного жилищного кредитования, основанной на рыночных принципах финансирования;

2) за счет системы общереспубликанских, региональных и муниципальных программ субсидирования приобретения жилья семьями, имеющими средние и низкие доходы;

3) за счет системы социального жилья для малоимущих, включая детские дома, общежития, дома престарелых, дома низкой комфортности и т. п.

Модели ипотечного жилищного кредитования с субсидированием семей, имеющих средние и низкие доходы, социально направлены, их основные цели - улучшение жилищных условий граждан и увеличение объемов жилищного строительства в муниципальных образованиях. По нашему мне-

нию, такие модели могут иметь несколько видов в зависимости от источников финансирования:

• предоставление ипотечных кредитов без рефинансирования, при этом субсидирование выражается в виде снижения процентной ставки по кредиту и (или) субсидирования первоначального взноса;

• рефинансирование ипотечных кредитов за счет средств федерального, регионального или местных бюджетов, при этом субсидирование выражается в виде процентной ставки по кредиту и (или) субсидирования первоначального взноса;

• применение рыночной системы ипотечного жилищного кредитования с полным или частичным государственным страхованием ипотечных кредитов.

Ипотечное жилищное кредитование в условиях переходного периода экономики Азербайджана необходимо ориентировать в первую очередь на категории населения, которые нуждаются в небольшом ипотечном кредите. При ограниченных ресурсах это позволит обеспечить кредитами максимальное количество заемщиков. Доля населения, нуждающегося в небольших ипотечных кредитах, составляет около половины желающих улучшить свои жилищные условия. Ипотечные кредиты должны выдаваться в национальной валюте (манат), сроком на 20 лет и иметь низкую процентную ставку (5-7 процентов годовых). Как показывает зарубежный опыт, такие условия, даже при весьма малой доле кредита (10-20%), становятся сильным стимулом для принятия населением решения о покупке жилья, обеспечивая мобилизацию собственных средств.

Для повышения заинтересованности региональных и местных властей в решении жилищной проблемы нами предлагается модель системы ипотечного жилищного кредитования с субсидированием граждан, имеющих низкие доходы (далее - бюджетная модель), в основе которой лежат финансирование строительства и создание вторичного рынка ипотечных кредитов за

счет привлечения средств государственного и региональных бюджетов. При этом выделение средств из бюджета осуществляется путем предоставления субвенциий на целевое строительство жилья с использованием ипотечного кредитования.

Особенностью ипотечных жилищных кредитов в рамках предлагаемой модели является то, что местные власти сами определяют размер кредита, проценты и срок их погашения в зависимости от внутренних (территориальных) условий и доходов населения в соответствии с принимаемыми программами ипотечного кредитования. Возврат денежных средств по ипотечным кредитам должен оставаться в бюджете муниципалитета, что будет являться одним из источников его дохода и использоваться для дальнейшего предоставления населению ипотечных кредитов. Механизм бюджетной модели системы ипотечного жилищного кредитования представлен на рисунке (с. 83).

Возможны следующие комбинации представленного алгоритма ипотечного жилищного кредитования:

• с финансированием, использующим безвозмездные жилищные субсидии;

• с продажей старого жилья для приобретения нового;

• с получением краткосрочного кредита для первоначального взноса при покупке новой квартиры под залог уже имеющегося жилья;

• с другими методами дополнительного финансирования покупки жилья.

При разработке муниципальной программы ипотечного жилищного кредитования в рамках бюджетной модели необходимо решить следующие проблемы:

• развитие (создание новых рабочих мест) и модернизация строительной базы города;

• создание рынков жилья, строительных работ и услуг;

• обеспечение населения доступным жильем;

• реализация программы отселения из аварийного и ветхого жилищного фонда;

• снижение уровня бюджетного финан-

1. Предоставление субвенций на строительство жилья с использованием ипотечного кредитования только для первичного рынка недвижимости.

2. Муниципалитет выступает заказчиком жилья.

3. Организация работы с потенциальными заемщиками в соответствии с принятыми программами ипотечного жилищного кредитования.

4. После получения согласия муниципалитета банк предоставляет ипотечный кредит заемщику из средств субвенции.

5. Оплата заемщиком стоимости жилья за счет ипотечного кредита, собственных средств, средств субсидий, помощи предприятий.

6. Переход права собственности на приобретенное жилье от продавца к заемщику.

7. Платежи по ипотечному кредиту.

8. Отчет муниципалитета о предоставленных субвенциях и возврат средств субвенций в случае нецелевого использования.

9. Продажа банком по поручению муниципалитета закладных и поступление платежей по ипотечным кредитам.

10. Выплата денежных средств в местный бюджет за продажу закладных или оплата ипотечными ценными бумагами.

11. Приобретение ипотечных ценных бумаг, в том числе на льготных условиях, на сумму финансирования программы ипотечного жилищного кредитования.

12. Приобретение ипотечных ценных бумаг на льготных условиях на сумму финансирования программы ипотечного жилищного кредитования.

Механизм бюджетной модели системы ипотечного жилищного кредитования

сирования жилищного строительства и внедрение системы ипотечного жилищного кредитования.

Для решения указанных проблем требуется проведение следующих мероприятий:

• маркетинговые исследования состояния рынка жилья в городах и регионах;

• разработка, согласование и утверждение нормативной правовой базы,

необходимой для реализации программы ипотечного жилищного кредитования;

создание необходимой инфраструктуры для реализации программы; выбор страховой компании и банковской структуры для реализации программы;

создание муниципального фонда вре-

менного проживания;

• обучение персонала, участвующего в работе по программе;

• обработка полного документооборота участников программы;

• заключение договоров подряда со строительными организациями на конкурсной основе;

• создание различных схем дополнительного финансирования программы.

На наш взгляд, расширение масштабов предоставления населению доступных ипотечных кредитов позволит муниципальным образованиям решить следующие социально-экономические задачи:

• увеличение спроса на жилье за счет увеличения платежеспособности населения;

• повышение качества жизни граждан путем обеспечения достойным жильем;

• привлечение внебюджетных средств для финансирования приобретения населением жилья и, как следствие, ускорение роста строительства и развитие связанных с ним отраслей эко-

номики;

• увеличение налоговых поступлений в местный бюджет;

• оживление инвестиционного процесса;

• повышение уровня занятости населения;

• частичное регулирование рынка жилья путем предоставления субсидий.

ЛИТЕРАТУРА

1. Основы ипотечного кредитования / научный редактор и руководитель авторского коллектива Н. Б. Косарева. М. : ИНФРА-М, 2007.

2. Правила выдачи ипотечных кредитов за счет средств Ипотечного фонда Азербайджана при Центральном банке Азербайджана : Указ Президента Азербайджанской Республики от 22 декабря 2005 года.

3. M. W. Dennis, T. J. Pinkowish. Residential Mortgage Lending. South-Western Pub Language, 2004.

4. Лакхбир Хейр. Рынки ценных бумаг, обеспеченных ипотекой и активами. М. : Альпина Бизнес Букс, 2001.

долгосрочных договорных отношений го сударственно -частного партнерства в коммунальном сектореи

УВАЖАЕМЫЕ ЧИТАТЕЛИ Предлагаем вашему вниманию брошюру А. Дзембака,

Д. Хомченко, С. Сиваева «ОСНОВЫ ДОЛГОСРОЧНЫХ ДОГОВОРНЫХ ОТНОШЕНИЙ ГОСУДАРСТВЕННО-ЧАСТНОГО ПАРТНЕРСТВА В КОММУНАЛЬНОМ СЕКТОРЕ»

Фонд «Институт экономики города», 2009. 24 с.

Серия: Городское хозяйство

Коммунальный комплекс Российской Федерации нуждается в значительных инвестициях, и сегодня в рамках существующей нормативной правовой базы и системы регулирования коммунальных организаций важно создать условия для установления справедливых и сбалансированных отношений между партнерами - представителями коммунального комплекса и государства. Такие отношения, в максимальной степени учитывающие лучшую мировую практику будут способствовать повышению эффективности управления коммунальной инфраструктурой, а также активному привлечению в отрасль дополнительного финансирования и частных операторов.

В брошюре заинтересованные читатели найдут ориентиры, которые помогут при выработке условий установления сбалансированных и устойчивых договорных отношений между публичными собственниками - владельцами муниципальных активов и организациями коммунального комплекса.

Заказать и приобрести издания можно в библиотеке Фонда «Институт экономики города» по адресу: г. Москва, ул. Тверская, д. 20/1, а также на сайте Института: www.urbaneconomics.ru в режиме онлайн или по электронной почте: books @ urbaneconomics.ru