Застройщикам не хватает прибыли

Застройщикам не хватает прибыли

Требования к ним предлагают смягчить

Переход на проектное финансирование существенно осложнил работу застройщикам в регионах: число российских городов, где возводится жилье, за год сократилось на 13%. Для решения этой проблемы бизнес-омбудсмен Борис Титов планирует обратиться в правительство и ЦБ с предложениями по снижению объема требований к застройщикам, получающим банковские кредиты. Но участники рынка уверены, что помочь региональным игрокам может скорее госзаказ.

Уполномоченный по защите прав предпринимателей Борис Титов планирует выступить с инициативой по смягчению критериев кредитоспособности застройщиков при получении проектного финансирования через снижение требований по рентабельности проекта и минимальной доле застройщика в инвестициях с собственным капиталом. Об этом “Ъ” рассказали в его аппарате. Господин Титов планирует также направить в ЦБ предложения по ограничению банковских комиссий, обязать банки рассчитывать ставку кредита с их учетом и запретить им обязывать застройщиков обеспечивать открытие в одном финансовом учреждении счетов всех подрядчиков девелоперов.

Правительству бизнес-омбудсмен рассчитывает предложить докапитализировать АО «Дом.РФ» для расширения объема гарантий и смягчения нормативов обязательного резервирования. Эта мера, по мнению господина Титова, приведет к снижению средневзвешенной ставки по выданным в рамках проектного финансирования кредитам до 4–5% с текущих 8–10%.

Целесообразность принятия этого пакета мер Борис Титов объясняет сложностями, с которыми застройщики столкнулись из-за перехода на проектное финансирование: реформа повысила их издержки, приведя к уходу с рынка небольших компаний.

«В сотнях малых городов жилье не строится вообще»,— заявил бизнес-омбудсмен. Выводы бизнес-омбудсмена базируются, в частности, на данных Рейтингового агентства строительного комплекса (РАСК). Согласно расчетам аналитиков, новостройки сейчас возводятся в 308 из 1,1 тыс. российских городов, в то время как годом ранее строительство велось в 354 городах. В 809 городах, где проживают 24 млн россиян, по данным РАСК, не строят ничего. В компании добавляют, что в 24 субъектах РФ объемы ввода жилья сейчас нулевые или символические. Число компаний на строительном рынке за год также сократилось на 26%.

Гендиректор РАСК Николай Алексеенко констатирует, что строительная активность все больше концентрируется в точках экономического роста — крупнейших и наиболее развитых городах страны. Эксперт связывает это со снижением экономической целесообразности работы в регионах, где уровень спроса зачастую не обеспечивает достаточные продажи и рентабельность, что стало особенно очевидно с переходом на проектное финансирование. «В ряде регионов существуют отдельные операционные проблемы: отсутствие местных производителей стройматериалов, дорогая логистика и различные климатические условия привносят корректировку в себестоимость строительства»,— рассуждает господин Алексеенко.

Господин Титов также приводит данные Центробанка, согласно которым 45% кредитов на строительство жилья за минувший год было выдано в Москве, 10% — в Московской области, 7,5% — в Санкт-Петербурге, а оставшиеся 37,5% разделены между 69 регионами. В 13 субъектах страны застройщики в принципе не получали кредитов. Согласно оценкам бизнес-омбудсмена, несмотря на то что аккредитацию прошли 97 банков, реально проектное финансирование застройщикам предоставляют только 23 игрока, а в регионах девелоперы могут рассчитывать на займы только в пяти крупнейших банках.

Борис Титов пояснил, что банки ориентируются на маржинальность проектов, которая в малых и средних городах небольшая.

Николай Алексеенко предполагает, что улучшить ситуацию с жилищным строительством в регионах могут также привлечение бюджетных средств и усиление роли государства на региональных рынках. «Местные застройщики могут взять на себя роль генподрядчиков при адресном государственном заказе»,— рассуждает он.

Руководитель подкомитета «Деловой России» по градостроительной политике в субъектах РФ Елена Киселева также уверена, что специальные программы реновации и обновления жилищного фонда, реализация с участием прямого госзаказа смогут помочь застройщикам на низкомаржинальных рынках. Также эксперт говорит о необходимости упрощения и унификации процедуры кредитования региональных застройщиков.