Товарищество собственников жилья: требуется ли повышение эффективности как способа управления многоквартирным домом?

Товарищество собственников жилья: требуется ли повышение эффективности как способа управления многоквартирным домом?

ШАХОВА Елена Сергеевна, доцент, кандидат исторических наук, доцент кафедры финансового права, конституционного, гражданского и административного судопроизводства Юго-Западного государственного университета

305040, Россия, г. Курск, ул. 50 лет Октября, 94 E-mail: elena.schakhova2013@yandex.ru

В статье анализируется эффективность деятельности товарищества собственников жилья как одна из форм управления жилыми многоквартирными домами. Исследуются понятия «управляющая организация», «товарищество собственников жилья», отличия между указанными юридическими лицами, разрабатываются предложения по увеличению эффективности системы жилищного управления, основанные на принципах консолидации усилий и ресурсов государства и общественности через внедрение новых управленческих моделей при активном участии институтов гражданского общества. Рассматриваются предложения по лицензированию деятельности товариществ собственников жилья, а также возможности получения квалификационного аттестата для председателя правления товарищества собственников жилья, закрепления за председателем правления статуса единоличного органа управления не только в гражданском, но и в жилищном законодательстве. Исследуются новации жилищного и гражданского законодательства, вносятся предложения по совершенствованию правовых институтов, повышению юридической техники. Анализируется институт государственного контроля за финансово-хозяйственной деятельностью товариществ собственников жилья.

Ключевые слова: жилищно-коммунальное хозяйство, финансово-хозяйственная деятельность, товарищество собственников жилья, управляющие организации, председатель правления, члены правления, государственный контроль, лицензирование деятельности в области жилищно-коммунального хозяйства.

Homeowners Association: Is There a Need to Increase the Effectiveness as a Method of Apartment House Managing?

E. S. SHAKHOVA, candidate of historical sciences, associate professor

Southwest State University

94, 50 Let Oktyabrya st., Kursk, Russia, 305040

E-mail: elena.schakhova2013@yandex.ru

The article analyzes the effectiveness of a homeowners association activity as a form of managing residential apartment buildings, explores the concept of a "management company", "homeowners association", the differences between these legal entities, develops proposals on increasing the effectiveness of the housing management system based on the principles of consolidation of efforts and resources of the state and public through the introduction of new management models, with the active participation of civil society institutions, proposals for licensing of homeowner associations, as well as the possibility of getting a qualification certificate for the Chairman of the Board of the homeowners association, attaching to the Chairman of the Board the status of the sole governing body not only in civil, but also in housing legislation. The author investigates innovations in housing and civil laws, submits proposals on improvement of legal institutions, improvement of legal engineering, analyzes the institute for state control over the homeowners association's financial and economic activities.

Keywords: housing and communal services, financial-economic activity, homeowners association, management companies, Chairman of the Board, Board members, state control, licensing of activities in the field of housing and communal services.

DOI: 10.12737/19091

На современном этапе развития Российского государства и права происходят активные преобразова-

ния, принимается большое количество законодательных актов, возникают новые правовые институты.

Жилищно-коммунальное хозяйство (ЖКХ) — одна из наиболее важных и одновременно проблемных сфер деятельности. До настоящего времени так и не создано четкого механизма регулирования и финансирования в этой области, не разрешены существующие проблемы. Управление жилищным фондом носит сложный, многоаспектный характер, требует колоссальных знаний, умений и опыта. Вопросы ЖКХ всегда злободневны и актуальны.

Деятельность добровольного объединения собственников помещений в многоквартирном доме исследовали В. Н. Литовкин1, В. В. Полетаев2. Общей характеристике основных форм управления жилищным фондом посвящены работы М. Ю. Тихомирова3, С. Б. Нанбы, Ф. В. Цомарто-вой4. Однако следует согласиться с мнением Ю. В. Абагаевой, что «институт товарищества собственников жилья представляет собой одно из мало изученных направлений в отечественной юридической науке»5.

В 2012 г. В. В. Полетаев отмечал, что «пробелы в законодательстве, отсутствие единых подходов к пониманию правовой природы товари-

1 См.: Литовкин В. Товарищества собственников жилья — важный инструмент реформы ЖКХ // Хозяйство и право. 2012. № 2. С. 66—80.

2 См.: Полетаев В. В. Особенности организационно-правовой формы товарищества собственников жилья // Сборник научных трудов ВГНА Минфина России. М., 2012.

3 См., например: Тихомиров М. Ю. Управление многоквартирным домом: новые требования законодательства. М., 2014; Тихомиров М. Ю. Товарищество собственников жилья: новые требования законодательства. М., 2014.

4 См.: Тихомиров Ю. А., Нанба С. Б., Цо-мартова Ф. В. Социальная концепция права: новый подход // Журнал российского права. 2014. № 8.

5 Абагаева Ю. В. Товарищество собствен-

ников жилья в системе местного самоуправления: автореф. дис. ... канд. юрид. наук. М.,

2010. С. 4.

щества собственников жилья, недостаточная теоретическая разработанность существующих проблем, значительная негативная практика деятельности товариществ и отсутствие законодательных ограничений на пути ее продолжения существенно затрудняют развитие данного способа управления многоквартирными домами»6. К сожалению, до настоящего времени отмеченные недостатки сохранили свою актуальность.

В связи с этим целью настоящей статьи выступает анализ эффективности товариществ собственников жилья (ТСЖ), разработка предложений по ее повышению, исследование возможности лицензирования деятельности данных юридических лиц, необходимости получения квалификационного аттестата для председателя правления товарищества, рекомендации по повышению государственного контроля за финансово-хозяйственной деятельностью товариществ.

В статье 161 Жилищного кодекса РФ предусмотрены три основных способа управления многоквартирным жилым домом: 1) непосредственное управление собственниками помещений в многоквартирном доме, количество квартир в котором составляет не более чем 30; 2) управление ТСЖ либо жилищным кооперативом или иным специализированным потребительским кооперативом; 3) управление управляющей организацией.

У каждого из указанных способов есть свои достоинства и недостатки. По мнению М. Ю. Тихомирова7, наиболее эффективной формой управления является ТСЖ.

6 Полетаев В. В. Гражданско-правовое регулирование деятельности товарищества собственников жилья в Российской Федерации: автореф. дис. ... канд. юрид. наук. М., 2012. С. 5.

7 См.: Тихомиров М. Ю. Товарищество собственников жилья: новые требования законодательства. С. 5.

На наш взгляд, требуется повышение эффективности деятельности товариществ, детальная теоретическая и практическая разработка существующих проблем, устранение пробелов в правовом регулировании.

Среди законодательных новаций последнего времени наиболее значимыми являются появление института лицензирования деятельности по управлению многоквартирными домами и возникновение новой организационно-правовой формы юридического лица — товариществ собственников недвижимости.

Раздел Х ЖК РФ устанавливает обязательное получение лицензии управляющими организациями многоквартирных домов, прохождение их руководителями квалификационных экзаменов и определяет штрафы за управление домами без лицензии. В данной сфере принято постановление Правительства РФ от 28 октября 2014 г. № 1110 «О лицензировании предпринимательской деятельности по управлению многоквартирными домами».

При разработке и принятии законопроекта о лицензировании управляющих организаций велись активные дискуссии, высказывались различные предложения, далеко не все из которых вошли в текст закона. Предлагалось ввести лицензирование деятельности товариществ собственников жилья и жилищных кооперативов. Законодатель подобную инициативу не поддержал.

Предложение о лицензировании деятельности товариществ было основано на том, что действующее гражданское и жилищное законодательство не учитывает специфику данной некоммерческой организации, происходит смешение различных по своему устройству, целям деятельности структур в одно общее наименование — «исполнители коммунальных услуг», включающее товарищества, жилищные кооперативы, управляющие организации.

В большинстве подзаконных нормативных актов коммерческие про-

фессиональные организации и добровольные объединения собственников отождествляются. Так, постановление Правительства РФ от 23 сентября 2010 г. № 731 «Об утверждении стандарта раскрытия информации организациями, осуществляющими деятельность в сфере управления многоквартирными домами» под управляющей организацией понимает юридическое лицо независимо от организационно-правовой формы или индивидуального предпринимателя, осуществляющих деятельность в сфере управления многоквартирными домами на основании договора, заключенного в соответствии со ст. 162 ЖК РФ.

Подобная позиция отмечается в постановлении Правительства РФ от 3 апреля 2013 г. № 290 «О минимальном перечне услуг и работ, необходимых для обеспечения надлежащего содержания общего имущества в многоквартирном доме, и порядке их оказания и выполнения». В нем не разграничивается деятельность управляющих организаций, ТСЖ, жилищных кооперативов. В пункте 6 Правил оказания услуг и выполнения работ, необходимых для обеспечения надлежащего содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержденных названным постановлением, установлено: «В целях обеспечения оказания услуг и выполнения работ, предусмотренных перечнем услуг и работ, лица, ответственные за содержание и ремонт общего имущества в многоквартирном доме, обязаны: а) обеспечить работу аварийно-диспетчерской службы; б) вести и хранить техническую документацию на многоквартирный дом в установленном законодательством Российской Федерации порядке; в) своевременно заключать договоры оказания услуг и (или) выполнения работ по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме со сторонними организациями, в том числе специализированными, в случае,

если лица, ответственные за содержание и ремонт общего имущества в многоквартирном доме, не оказывают таких услуг и не выполняют таких работ своими силами, а также осуществлять контроль за выполнением указанными организациями обязательств по таким договорам; г) осуществлять подготовку предложений о выполнении плановых текущих работ по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме, а также предложений о проведении капитального ремонта и доводить их до сведения собственников помещений в многоквартирном доме в порядке, установленном жилищным законодательством Российской Федерации; д) организовать работу по начислению и сбору платы за содержание и ремонт жилых помещений; е) организовать работу по взысканию задолженности по оплате жилых помещений; ж) предоставлять потребителям услуг и работ, в том числе собственникам помещений в многоквартирном доме, информацию, связанную с оказанием услуг и выполнением работ, предусмотренных перечнем услуг и работ, раскрытие которой в соответствии с законодательством Российской Федерации является обязательным».

Законодательством не регламентирована численность лиц, способствующих эффективному управлению общим имуществом в многоквартирном доме.

На наш взгляд, нельзя установить одинаковый обязательный перечень работ и услуг для управляющих организаций, осуществляющих управление несколькими многоквартирными жилыми домами, имеющими утвержденный штат работников, и для небольших ТСЖ.

Мы считаем, что требуется корректировка минимального перечня услуг и работ, установленного вышеуказанным постановлением Правительства, дифференциация его в зависимости от избранной формы управления, штата сотрудников, финансового положения, уровня сбора,

прямо пропорционального площади жилого многоквартирного дома.

Минимальный перечень услуг и работ, необходимых для обеспечения надлежащего содержания общего имущества в многоквартирном доме, финансируется за счет средств, взимаемых по строке «ремонт и содержание жилья». Обратим внимание на дуализм правового регулирования данного вопроса: с одной стороны, применен принцип диспозитив-ности, свободы волеизъявления — в установлении размера оплаты, а с другой стороны, законодательно четко прописан минимальный перечень обязательных работ, которые следует выполнить.

Размер платы за ремонт и содержание жилья фиксированно устанавливается муниципалитетом для проживающих в жилых помещениях на основании договора социального найма и для тех жилых многоквартирных домов, общим собранием собственников жилья в которых не утвержден размер платы.

Тариф на текущий ремонт и содержание жилья устанавливается решением общего собрания собственников жилья и может быть ниже либо выше рекомендованного на уровне субъекта РФ.

Наделение общего собрания собственников жилья правом принимать решение об установлении тарифа на ремонт и содержание жилья либо выше, либо ниже рекомендованного может привести к субъективным решениям общих собраний собственников помещений, к злоупотреблению со стороны руководства товариществ.

Налицо явное противоречие. Собственники прямо заинтересованы в установлении минимального тарифа при высоком качестве услуг. При этом действует обязательный перечень работ и услуг, которые должны быть выполнены управляющей организацией в полном объеме и требуют финансирования.

При установлении рекомендованного тарифа учитываются среднеры-

ночные цены на услуги и работы на территории субъекта РФ. Утвержденный тариф на ремонт и содержание жилья порой не в полной мере покрывает понесенные расходы, собственники не в силах объективно оценить необходимые затраты.

Так, решением Курского городского Собрания от 17 декабря 2013 г. № 100-5-ОС на территории Курской области на 2014 г. за один квадратный метр общей площади для жилых многоквартирных домов свыше пяти этажей был установлен тариф 14 руб. 57 коп. Решением общего собрания собственников жилья от 23 декабря 2013 г. девятиэтажного жилого дома в ТСЖ № 130 г. Курска был утвержден тариф ниже рекомендованного на уровне субъекта — 12 руб. 33 коп. По итогам финансового 2014 г. в ТСЖ № 130 г. Курска расходы по содержанию и текущему ремонту жилья превысили взимаемые доходы на 15 540 руб. 30 коп.

На наш взгляд, было бы правильным установить единый тариф на всей территории субъекта РФ, усилить государственный и муниципальный контроль в данной области, закрепить обязанность предоставления отчетов об уровне сбора, а также о расходовании денежных средств в государственные органы.

Управляющие организации, ТСЖ, жилищные кооперативы необоснованно приравнены в своих обязанностях, к ним применяются равные меры ответственности. Следует иметь в виду, что, несмотря на одну сферу деятельности — управление жилыми многоквартирными домами, ТСЖ и управляющие организации имеют кардинальные отличия. В первую очередь по цели деятельности и профессиональности ее осуществления. Управляющие организации — профессиональные участники оборота, преследующие извлечение прибыли, а товарищества — это добровольные объединения собственников для эффективного управления общим имуществом.

Существенным недостатком жилищного законодательства является

отсутствие четких понятий «управляющая организация», «товарищество собственников жилья», проведение разграничения между ними. Неясность и размытость законодательных формулировок, объединение разнородных структур приводит к невозможности грамотного и правильного правоприменения. Определение ТСЖ хотя и приведено в ст. 135 ЖК РФ, но оно сложно для восприятия, излишне нагромождено и запутанно, не позволяет четко выявить, чем отличаются цели создания товариществ в одном многоквартирном доме, нескольких многоквартирных домах. Ряд перечисленных в ст. 135 ЖК РФ функций товарищества пересекается друг с другом, охвачены более широким термином «управление общим имуществом», поэтому, думается, нет смысла в их подробном изложении в рамках определения товарищества.

В статью 135 ЖК РФ были внесены изменения, касающиеся понятия ТСЖ8. Однако дефиниция «товарищество собственников жилья» не стала понятнее и доступнее.

При этом в качестве позитивной новации нельзя не отметить нивелирование разницы в регламентации деятельности ТСЖ гражданским и жилищным законодательством. Так, в новой редакции ст. 135 ЖК РФ указано, что «товариществом собственников жилья признается вид товариществ собственников недвижимости...». Нами ранее обращалось внимание на недостатки правового регулирования в данной сфере9. Так, в ГК РФ перечислен исчерпывающий перечень некоммерческих юридических лиц, среди которых не

8 См.: Федеральный закон от 31 января 2016 г. № 7-ФЗ.

9 См.: Шахова Е. С. Реформа гражданского законодательства: товарищества собственников жилья или товарищества собственников недвижимости. Требуются ли изменения? // Известия Юго-Западного государственного университета. Серия «История и право». 2014. № 3. С. 48.

было названной в ЖК РФ организационно-правовой формы — ТСЖ; в настоящее время отмеченная коллизия устранена.

Помимо ЖК РФ сам ГК РФ был подвергнут редактированию, в частности изменена норма ст. 291 ГК РФ. Однако ранее действовавшая формулировка ст. 291 ГК РФ представляется нам более четкой: «Собственники квартир для обеспечения эксплуатации многоквартирного дома, пользования квартирами и их общим имуществом образуют товарищества собственников квартир (жилья). Товарищество собственников жилья является некоммерческой организацией, создаваемой и действующей в соответствии с законом о товариществах собственников жилья». Но указанная норма, безусловно, требовала приведения в соответствие с современным правом и устранения отсылки на недействующий закон о товариществах собственников жилья.

Управляющие организации и ТСЖ — совершенно различные структуры, и к ним не применимы единые подходы к повышению контроля за деятельностью. Безусловно, ТСЖ как форма управления жилыми многоквартирными домами требует увеличения эффективности. Мы считаем, что при этом институт лицензирования здесь полностью не применим в силу самой природы правоотношений. Товарищество собственников жилья не занимается предпринимательской деятельностью по управлению жилыми домами; это некоммерческая организация независимо от количества многоквартирных домов, объединившихся в товарищество. Кроме того, ТСЖ — добровольное объединение граждан, предусмотренное Конституцией РФ (ст. 30), которое не может быть поставлено в зависимость от получения лицензии. Введение лицензирования деятельности товариществ было бы прямым нарушением реализации права каждого на объединение. Подобная позиция высказана

в статье Ю. А. Тихомирова, С. Б. Нан-бы и Ф. В. Цомартовой10.

В рамках повышения эффективности управления жилищным фондом ТСЖ требуется реформирование руководства данным юридическим лицом. Деятельность председателя правления детально не урегулирована законодательно, существует множество пробелов и неточностей, противоречий в законодательстве, начиная с определения правовой природы деятельности председателя правления.

Органами управления ТСЖ являются общее собрание членов товарищества, правление товарищества (ст. 144 ЖК РФ). Председатель правления в качестве органа управления не назван.

В рамках реформы гражданского законодательства были внесены изменения в ГК РФ. Согласно ч. 2 ст. 12314 Кодекса «в товариществе собственников недвижимости создаются единоличный исполнительный орган (председатель) и постоянно действующий коллегиальный исполнительный орган (правление)».

На основе вышесказанного можно сделать вывод, что требуются корректировка жилищного законодательства и приведение в соответствие норм ГК РФ и ЖК РФ.

На наш взгляд, определение в качестве единоличного органа управления председателя правления практически обоснованно и необходимо. Общее собрание собственников жилья проводится редко, применяется заочное голосование, а решение текущих вопросов необходимо постоянно. В жилищном законодательстве (ст. 147 ЖК РФ) права и обязанности председателя правления практически не раскрыты, но при этом указано важное правомочие — действовать от имени товарищества без доверенности, подписывать платежные документы. На практике же председатель правления — фактически единолич-

10 См.: Тихомиров Ю. А, Нанба С. Б., Цо-мартова Ф. В. Указ. соч. С. 32—37.

ный орган управления товариществом. Кроме того, важно наделение председателя правления ТСЖ статусом должностного лица товарищества для возможности применения в отношении него соответствующих мер ответственности в случае совершения правонарушения.

Требуется определить характер правоотношений между ТСЖ и председателем правления на законодательном уровне — оказание услуг по управлению многоквартирным домом либо трудовые отношения. По данному вопросу нет единства практики.

Например, решением Ленинского районного суда г. Курска от 12 мая 2014 г. по иску С., бывшего председателя правления, к ТСЖ № 130 г. Курска о взыскании компенсации за неиспользованные отпуска с 2002 по 2010 г. требование удовлетворено, взыскана компенсация морального вреда.

Актом проверки по факту обращения С. в государственную инспекцию труда в Курской области от 4 декабря 2013 г. факт трудовых отношений ТСЖ № 130 и С. не подтвержден, установлено, что С. выполняла обязанности председателя правления ТСЖ № 130 на основании отношений гражданско-правового характера, в связи с чем права на отпуск и иных гарантий и компенсаций, предусмотренных трудовым законодательством, не возникает. Данный акт судом в расчет принят не был.

Отсутствовал какой-либо договор, а также решения общих собраний собственников жилья, устанавливающие трудовые отношения, размер вознаграждения председателя правления. Суд не учел, что лицо, осуществляющее управление организацией и считающее свои отношения с ней трудовыми, было обязано своевременно оплатить соответствующую компенсацию.

Данный вопрос детально изучался нами ранее11. По мнению автора,

11 См.: Шахова Е. С. Трудовые и гражданско-правовые отношения: соотношение и проблемы разграничения при осуществле-

трудовые отношения с председателем и членами правления ТСЖ следует полностью исключить и закрепить обязанность заключения договора управления многоквартирным домом как с единоличным органом управления.

Обращаем внимание, что в законодательстве отсутствуют какие-либо цензы к кандидату на должность председателя правления, что является существенным недостатком.

На наш взгляд, было высказано очень интересное положение о том, что председатель правления товарищества собственников жилья также должен будет получать квалификационный аттестат. Однако при практической реализации данного положения возникает большое количество вопросов и правовых коллизий.

Согласно ст. 202 ЖК РФ должностное лицо, должностные лица лицензиата обязаны иметь квалификационный аттестат, который выдается сроком на пять лет. По аналогии следует ввести соответствующую правовую норму, устанавливающую обязанность получения квалификационного аттестата для председателя правления товарищества. В соответствии с п. 2 ст. 147 ЖК РФ правление товарищества избирается на срок не более двух лет, председатель правления также является членом правления и соответственно не может быть избран на срок более двух лет. В связи с этим следует установить срок действия квалификационного аттестата председателя правления — два года. При переизбрании на новый двухлетний срок, по нашему мнению, было бы правильным вновь получать квалификационный аттестат.

За прием квалификационного экзамена плата с претендента не взимается (п. 3 ст. 202 ЖК РФ), что не

нии деятельности товариществ собственников жилья // Известия Юго-Западного государственного университета. Серия «История и право». 2014. № 2. С. 39—45.

противоречит некоммерческому характеру деятельности товариществ.

Введение получения квалификационного аттестата усилило бы контроль за деятельностью товариществ, помогло бы не допустить к руководству лиц, привлеченных к ответственности за преступления в сфере экономики, преступления средней тяжести, тяжкие и особо тяжкие преступления. В настоящее время законодательно данные вопросы не урегулированы и допуск указанных лиц к финансово-хозяйственной деятельности не запрещается.

Для повышения эффективности управления жилыми многоквартирными домами на базе муниципальных администраций целесообразно проводить специальные семинары по повышению квалификации и в первую очередь правовой грамотности членов правлений ТСЖ и председателей правления, включая основные положения жилищного, гражданского, арбитражного процессуального, налогового и антимонопольного законодательства. Примером может служить администрация г. Ростова-на-Дону, где уже более 12 лет финансируются работа по обучению председателей ТСЖ и соответствующие курсы12.

Как уже отмечалось выше, ТСЖ— некоммерческая организация, хозяйственная деятельность которой основана на управлении и обслуживании многоквартирного дома, оно формирует квитанции на оплату за жилое помещение и коммунальные услуги на основании счетов-фактур, выставляемых ресурсоснабжающи-ми организациями, по общим показаниям потребленных ресурсов на основании заключенных договоров.

Денежные средства, аккумулируемые на счетах ТСЖ, имеют строго целевое назначение и расходуются в соответствии с утвержденной об-

12 См.: В председатели ТСЖ пойду. Где меня научат? URL: http://dom.161.ru/text/ daynews/573502.html.

щим собранием собственников жилья сметой. Возникает вопрос: входит ли повышение квалификации председателя правления ТСЖ в расходы по содержанию жилья?

На основании п. 4, 5, 8, 81 ч. 2 ст. 145 ЖК РФ к компетенции общего собрания членов товарищества собственников жилья относятся: установление размера обязательных платежей и взносов членов товарищества; утверждение порядка образования резервного фонда товарищества, иных специальных фондов товарищества (в том числе фондов на проведение текущего и капитального ремонта общего имущества в многоквартирном доме) и их использования, а также утверждение отчетов об использовании таких фондов; утверждение годового плана содержания и ремонта общего имущества в многоквартирном доме, отчета о выполнении такого плана; утверждение смет доходов и расходов товарищества на год, отчетов об исполнении таких смет, аудиторских заключений (в случае проведения аудиторских проверок).

Таким образом, вопрос о повышении квалификации председателя правления и источниках финансирования данного мероприятия следует решать на общем собрании собственников жилья.

Требуется усиление государственного и муниципального контроля за деятельностью ТСЖ. В настоящее время законодательно не урегулированы вопросы организации финансового и бухгалтерского учета, нет мер ответственности, отсутствует государственный орган, контролирующий правильность организации финансово-хозяйственной деятельности товариществ, нет нормативного регулирования. В данной области действует приказ Госстроя РФ от 14 июля 1997 г. № 17-45 «Об утверждении Рекомендаций по организации финансового и бухгалтерского учета для товариществ собственников жилья», который носит устаревший характер.

Несмотря на значительность финансовых потоков, до сих пор имеется множество товариществ, в которых нет компьютеризированной обработки информации, не используются специальные бухгалтерские программы, записи ведутся рукописно, что существенно затрудняет исследование и проверку финансово-хозяйственной деятельности.

В настоящее время установлен общественный контроль. Согласно ст. 150 ЖК РФ ревизионная комиссия (ревизор) ТСЖ избирается общим собранием членов товарищества не более чем на два года. В состав ревизионной комиссии не могут входить члены правления товарищества. Комиссия из своего состава избирает председателя. Ревизионная комиссия (ревизор) не реже чем один раз в год проводит ревизии финансовой деятельности товарищества; представляет общему собранию членов товарищества заключение по результатам проверки годовой бухгалтерской (финансовой) отчетности товарищества, а также заключение о смете доходов и расходов на соответствующий год товарищества и отчет о финансовой деятельности и размерах обязательных платежей и взносов; отчитывается перед общим собранием членов товарищества о своей деятельности.

Указанные положения практически сводятся к формальности, участие в деятельности ревизионной комиссии носит чаще всего безвозмездный характер, в силу чего комиссия либо не избирается вовсе, либо избирается, но не функционирует.

Обращает на себя внимание то, что в законе не установлено никаких цензов для ревизора либо членов ревизионной комиссии. На наш взгляд, следует установить в качестве обязательного требования для ревизора либо председателя ревизионной комиссии наличие бухгалтерского образования, а также отсечь возможность вхождения в ревизионную комиссию близких родственников и лиц, находящихся в

зависимости от председателя и членов правления.

При исследовании контроля за деятельностью ТСЖ нельзя оставить без внимания ст. 20 ЖК РФ, в которой регламентирован государственный жилищный надзор, муниципальный жилищный контроль и общественный жилищный контроль. Отметим, что данная статья подвергалась неоднократному редактированию, в результате ее объем был значительно увеличен, что усложнило восприятие текста.

Следует выделить отдельную главу в ЖК РФ, посвященную контролю в области жилищных правоотношений, сформулировав четко основные понятия. В существующем виде они излишне нагромождены, запутаны и неясны, требуется исключить дублирование функций государственных и муниципальных органов.

Очень спорным является включение в ст. 20 ЖК РФ возможности проведения внеплановой проверки по «указанным основаниям без предварительного уведомления проверяемой организации о проведении внеплановой проверки».

Товарищества собственников жилья часто не имеют отдельного помещения, юридический адрес указывается по месту регистрации председателя правления, финансовые документы могут храниться у бухгалтера ТСЖ. В случае заключения договора управления с председателем правления не устанавливается рабочее время, рабочее место. Фактически данные обстоятельства делают проведение проверки без предварительного уведомления невозможной.

Обратим внимание, что на практике большой удельный вес имеют дела по привлечению ТСЖ к административной ответственности согласно ст. 19.4.1 КоАП РФ — воспрепятствование законной деятельности должностного лица органа государственного контроля (надзора) по проведению проверок или уклонение от таких проверок. Однако часто составление протоколов об ад-

министративном правонарушении органами государственного контроля необоснованно.

Так, постановлением № 5-344/2014 мирового судьи судебного участка № 9 судебного района Центрального округа г. Курска от 21.05.2014 прекращено производство по делу об административном правонарушении, предусмотренном ч. 1 ст. 19.4.1 КоАП РФ в отношении ТСЖ № 130 в связи с отсутствием в его действиях состава административного правонарушения. Государственным инспектором было указано, что руководитель не прибыл на проверку. При этом председатель правления представил доказательства, подтверждающие его нахождение в период проведения проверки на отдыхе, что делало невозможным получение уведомления о проверке.

Таким образом, в настоящее время требуется повышение эффективности управления жилищным фондом ТСЖ, проведение комплекса мероприятий совместно с государственными органами, усиление взаимодействия, усовершенствова-

ние законодательства, приведение в соответствие норм гражданского и жилищного права.

Мы считаем, что было бы целесообразно представлять ежегодный отчет о результатах финансово-хозяйственной деятельности органам местной власти, заменив общественный контроль — ревизионную комиссию на государственный.

Требуется повысить эффективность политики, направленной на решение данной проблемы, в каждом регионе, при этом определить единый государственный или муниципальный орган, контролирующий финансово-хозяйственную деятельность ТСЖ.

Достаточно остро стоит вопрос вознаграждения членов правления ТСЖ. Деятельность, требующая колоссальных знаний и умений, является фактически неоплачиваемой, чаще всего члены правления совмещают свою деятельность в товариществе с иной оплачиваемой работой, в связи с чем эффективность управления крайне низкая.

Библиографический список

Абагаева Ю. В. Товарищество собственников жилья в системе местного самоуправления: автореф. дис. ... канд. юрид. наук. М., 2010.

В председатели ТСЖ пойду. Где меня научат? URL: http://dom.161.ru/text/daynews/573502. html.

Литовкин В. Товарищества собственников жилья — важный инструмент реформы ЖКХ // Хозяйство и право. 2012. № 2.

Полетаев В. В. Гражданско-правовое регулирование деятельности товарищества собственников жилья в Российской Федерации: автореф. дис. ... канд. юрид. наук. М., 2012.

Полетаев В. В. Особенности организационно-правовой формы товарищества собственников жилья // Сборник научных трудов ВГНА Минфина России. М., 2012.

Тихомиров М. Ю. Товарищество собственников жилья: новые требования законодательства. М., 2014.

Тихомиров М. Ю. Управление многоквартирным домом: новые требования законодательства. М., 2014.

Тихомиров Ю. А., Нанба С. Б., Цомартова Ф. В. Социальная концепция права: новый подход // Журнал российского права. 2014. № 8.

Шахова Е. С. Реформа гражданского законодательства: товарищества собственников жилья или товарищества собственников недвижимости. Требуются ли изменения? // Известия Юго-Западного государственного университета. Серия «История и право». 2014. № 3.

Шахова Е. С. Трудовые и гражданско-правовые отношения: соотношение и проблемы разграничения при осуществлении деятельности товариществ собственников жилья // Известия Юго-Западного государственного университета. Серия «История и право». 2014. № 2.