Тенденции рынка инвестиционных площадок в условиях инвестиционно ориентированной политики землепользования (на примере Пензенской области)

Тенденции рынка инвестиционных площадок в условиях инвестиционно ориентированной политики землепользования

Н.Ю. Улицкая доцент кафедры кадастра недвижимости и права Пензенского государственного университета архитектуры и строительства, доцент, кандидат экономических наук

Наталья Юрьевна Улицкая, terramarket58@yandex.ru

Инвестиционное ориентирование политики в сфере землепользования

Десятилетия в России идут дискуссии о проблемах становления современного земельного строя, развивающегося в рыночных условиях. Особую озабоченность у отечественных ученых вызывает нерациональное и неэффективное использование земель сельскохозяйственного назначения, поскольку в этом секторе землепользования первостепенной проблемой является нивелирование ошибок государственного управления по распределению таких земель, допущенных в 1990-х годах (см. [1, 2]). В итоге социальная ориентированность землепользования привела к тому, что у собственников земли отсутствуют побудительные стимулы к ее сохранению, а государственный контроль за сельскохозяйственными угодьями неэффективен (см. [3, 4]).

Продолжительное время наблюдается трансформация государственного воздействия на систему землепользования, свя-

занная с реализацией новой парадигмы национальной политики, переходящей от сырьевой к инновационной модели развития государства (см. [5, с. 13]). В связи с этим ученые делают акцент на важность ориентирования публичного управления земельными ресурсами на интересы бизнеса (см. [6]). Первостепенное значение для перехода на инвестиционное ориентирование землепользования имеет развитие рыночной инфраструктуры территорий, обеспечивающей комфортные условия для бизнеса (см. [7]). Однако многие авторы видят в числе причин, препятствующих становлению новой парадигмы управления земельными ресурсами как инфраструктурой территории, отсутствие единых подходов к формированию такой инфраструктуры (см., например, [8]).

Основным аргументом того, что в России уже осуществлен переход на инвестиционное ориентирование землепользования, являются систематизация научных взглядов по этому вопросу, а также законодательное обеспечение.

Значимая, по нашему мнению, с научной точки зрения является работа [9], в которой организация бизнес-территорий (в том числе особые экономические зоны различных типов, технопарки) представлена как действенный государственный инструмент диверсификации российской экономики посредством диффузии нововведений, способствующий переходу от сырьевого к инновационному типу социально-экономического развития, с выделением трех основных моделей бизнес-территорий:

1) дирижистская модель - инициатором и организатором выступают федеральные и региональные власти, определяющие назначение, структуру, специализацию такой бизнес-территории;

2) либеральная модель - бизнес-территория детерминируется усилиями хозяйствующих субъектов, объединяющихся по кластерному принципу для получения си-нергетического эффекта;

3) рефлексивная модель - при совпадении интересов объединяются возможности и ресурсы власти и бизнеса для развития особенно проблемной территории.

Кроме того, следует отметить, что, по мнению ученых, в России основным направлением государственного регулирования инновационного и инвестиционного развития территорий является кластерный подход - вокруг ядра выстраивается сеть социально-культурных объектов, инновационных высокотехнологичных предприятий и организаций, создаются и функционируют бизнес-структуры, местами образуются технопарковые формирования и научно-образовательные центры (см. [10]). Однако положительное влияние на социально-экономическое развитие территории кластеры будут иметь тогда, когда, с одной стороны, они сами будут обеспечены инфраструктурой с низкой стоимостью аренды, с другой - если органы федеральной власти будут участвовать в расходах на создание инфраструктуры для нужд кластера, стимулировать размещение предприятий посредством предоставления налоговых

льгот и финансирования, с третьей - будут поддерживаться региональными властями (см. [11]).

Соответствующим образом развивается и федеральное законодательство, ориентированное на повышение инвестиционной привлекательности территорий и востребование земельных ресурсов. Данные таблицы 1 свидетельствуют о том, что законодательством предусмотрена организация целого ряда бизнес-территорий с особым режимом землепользования.

Начиная ориентировочно с 2000-х годов в субъектах Российской Федерации (в Ленинградской области с 1998 года, в Белгородской области с 2004 года, в Курганской области с 2006 года, в Тюменской области с 2007 года, в Ханты-Мансийском автономном округе - Югра и Тамбовской области с 2008 года, в Пензенской области с 2009 года, в республиках Дагестан и Бурятия, Свердловской, Московской и Оренбургской областях с 2010 года, в Республике Ингушетия и Челябинской области с 2011 года, в Волгоградской и Воронежской областях с 201 2 года, в Ростовской области с 201 3 года, в Омской области и Алтайском крае с 2014 года, в Забайкальском и Хабаровском краях с 2015 года) для вовлечения в экономический оборот неиспользуемых земель или неэффективно используемых объектов недвижимости органы власти стали создавать инвестиционные площадки, организовывать особые зоны, строить обеспечивающую инвестиционную инфраструктуру, стараясь привлечь инвестиции и бизнес на территорию.

Здесь особо следует подчеркнуть, что инвестиционное ориентирование землепользования рассматривается нами не как уход государства от социальных обязательств перед населением (они сохраняются в полном объеме), а как акцентирование на способах повышения эффективности землепользования посредством развития организационно-правовых инструментов воздействия на оборот земельных участков, применения рыночных механизмов

Таблица 1

Законодательное обеспечение инвестиционного ориентирования системы

землепользования 1

Федеральный закон Вид территории Особенность землепользования Период функционирования территории

от 22.07.2005 № 116-ФЗ «Об особых экономических зонах в Российской Федерации» Особая экономическая зона

от 03.12.2011 № 392-ФЗ «О зонах территориального развития в Российской Федерации и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» Зона территориального развития - часть территории субъекта Российской Федерации, на которой резидентам предоставляется государственная поддержка Субъекту Российской Федерации передаются следующие полномочия: • образование земельных участков, уточнение границ земельных участков; • принятие решений о предоставлении земельных участков резидентам в аренду; • заключение договоров аренды земельных участков 12 лет

от 29.12.2014 № 473-ФЗ «О территориях опережающего социально-экономического развития в Российской Федерации» (в редакции от 03.07.2016) Территория опережающего социально-экономического развития - часть территории субъекта Российской Федерации, включая закрытые административно-территориальные образования, на которой установлен особый правовой режим осуществления предпринимательской и иной деятельности Земельные участки, зарезервированные в целях размещения объектов развития инфраструктуры не могут предоставляться в частную собственность, а также быть объектами сделок Распоряжение земельными участками, зданиями, строениями, сооружениями, а также объектами инфраструктуры осуществляется управляющей компанией 70 лет (срок может быть продлен по решению Правительства Российской Федерации

1 Таблица составлена авторами настоящей статьи по результатам анализа существующего законодательства.

Приоритеты региональной политики в сфере землепользования в Пензенской области 2

формирования целенаправленных предложений земли бизнесменам и инвесторам.

Так, например, на территории Пензенской области, как и в других регионах, действует ряд императивных документов, направленных как на развитие инвестиционного потенциала территории и стимулирование бизнес-активности, так и на обеспечение прав граждан на жилье и комфортную среду жизнедеятельности (см. рис.).

Наиболее острым остается вопрос, как органы власти соблюдают баланс социальных и инвестиционных интересов территории. Можно выделить несколько вариантов развития событий:

1) превалирование инвестиционных приоритетов. В этом органы власти:

• всецело поддерживают хозяйствующих субъектов даже в ущерб интере-

сам населения (выступают инициаторами инвестиционных предложений, активно продвигают инвестиционные предложения, создают инвестиционную инфраструктуру;

• изымают земли у граждан и юридических лиц для государственных или муниципальных нужд;

• неактивно и длительно проводят мероприятия по обеспечению категорий граждан земельными участками;

• предоставляют населению менее ценные земли по сравнению с инвесторами и бизнесменами;

2) превалирование социальных приоритетов - органы власти отдают предпочтение реализации социальных обязательств, а инвесторам и бизнесменам предоставляют земли по остаточному принципу;

2 Информация, представленная на рисунке, получена авторами настоящей статьи в результате мониторинга региональных законов, нормативных правовых актов и целевых программ.

3) формальное соблюдение требований по развитию инвестиционного и социального ориентирования землепользования. В этом случае органы власти:

• действуют по принципу «сверху скажут - сделаем»;

• инерционно проводят мероприятия по улучшению как инвестиционного климата территории, так и уровня жизни населения;

4) гармоничное управление земельными ресурсами с учетом инвестиционных и социальных интересов территории, с вовлечением органов власти, населения и бизнеса в принятие управленческих решений относительно вариантов использования земельных ресурсов.

На современном этапе развития земельного строя можно говорить о том, что органы власти в большей степени отдают приоритет активизации хозяйственного использования земли - создают обеспечивающую инвестиционную инфраструктуру (бизнес-инкубароты, технопарки и т. п.), формируют инвестиционные предложения, предлагают инвестиционные площадки, совершенствуют законодательство, а также механизмы вовлечения земель в оборот и механизм государственно-муниципально-частного партнерства.

Инвестиционная площадка как специализированное рыночное

предложение бизнес-потребителям земли

Традиционно под инвестиционной площадкой понимается локальное место в виде одного или нескольких земельных участков (свободного либо с объектами природы, строительства, инженерной инфраструктуры), предоставляемое с необходимым портфелем документов для реализации комплекса целевых инвестиционных проектов, направленных на ускорение социально-экономического развития территории посредством организации благоприятных условий для ведения бизнеса.

Следует отметить, что в условиях рынка под инвестиционной площадкой также следует понимать форму организации земельного участка (или нескольких участков) как товара территории, целенаправленно формируемого, продвигаемого и сбываемого бизнес-потребителям. При этом такой товар территории будет являться специализированным предложением, поскольку создается строго для определенных целей хозяйствования бизнесменов и инвесторов. Такое понимание инвестиционной площадки позволяет рассматривать ее через призму маркетинга, а именно:

• товару «по замыслу» соответствует земельный участок с его природными и юридическими характеристиками, что позволяет оценивать качественное состояние земли и уровень соответствия пакета документов целям бизнеса;

• «реальное исполнение» отражает свойства земли как результата развития хозяйственно-отраслевой структуры и инфраструктуры территории, обеспечивающих формирование ценности земли и затрат потенциальных бизнес-потребителей. что позволяет оценивать потребительскую ценность земли-товара для конкретного сегмента рынка деловых потребителей, учитывать блага и издержки, которые возникнут в результате транзакции, корректировать взаимодействие институтов системы обеспечивающей инвестиционной инфраструктуры территории;

• «подкрепление» инвестиционной площадки формируется за счет качества земельного менеджмента через встраивание земель в систему стратегических приоритетов муниципального образования, региона, страны, что позволяет оценивать действия органов государственной и муниципальной властей по ориентированию землепользования, управлению земельными ресурсами, обеспечению

градостроительной и землеустроительной документацией.

По степени развития инфраструктуры выделяются такие инвестиционные площадки, как:

• white-field (земельный участок без коммуникаций и транспортных связей);

• green-field (площадка без строений, но с коммуникациями или возможностями подключения к ним);

• brown-field (площадка с имеющимися на ней неиспользуемыми зданиями и сооружениями);

• black-field (площадка, которую занимает собственник или арендатор-предприятие, ведущий хозяйственную деятельность).

По целевому назначению различаются промышленно-производственные, агропромышленные, строительные, туристско-рек-реационные и иные площадки.

Инвестиционная площадка как товар имеет свой жизненный цикл (от создания до прекращения функционирования), устанавливаемый региональным законодательством, который длится, как правило, от 3 до 13 лет (подробнее см. [12]).

Бизнес-потребители земли (или рынок В2В) - это хозяйствующие субъекты, которые приобретают и используют землю для извлечения прибыли. К основным бизнес-потребителям рынка В2В отнесены:

• недропользователи;

• лесопользователи;

• агробизнесмены;

• девелоперы.

Таким образом, рынок инвестиционных площадок следует рассматривать как сегмент рынка земли, целевой аудиторией которого будут бизнес-потребители земли.

Тенденции рынка инвестиционных

площадок в общей структуре рынка земли в Пензенской области

Пензенская область относится к регионам с неяркой идентификацией народнохо-

зяйственной специализации, поэтому является относительно слабо привлекательной для инвесторов и бизнеса. Среди преимуществ можно отметить только благоприятные природно-климатические условия для развития сельского хозяйства, что стало основой интереса у агробизнеса (см. [13]).

Для определения рыночной ниши сформированных инвестиционных площадок необходимо рассмотреть показатели развития рынка земли в регионе.

Одним из показателей рынка является динамика земельного фонда по категориям и формам собственности (см. [14, с. 337]). Анализ показал, что за последние годы площадь земель сельскохозяйственного назначения сокращается (на 1,5 тыс. га) в основном за счет перевода в земли населенных пунктов (0,6 тыс. га) и земли промышленности и иного специального назначения (0,9 тыс. га). В 2016 году 0,2 тысячи гектара сельскохозяйственных земель были переведены в земли промышленности и иного специального назначения (см. [15]).

Данные, приведенные в таблице 2 (см. с. 21), показывают, что 52 процента сельскохозяйственных земель принадлежат гражданам, 34 процента - агробизнесу. Остальные 328,8 тысячи гектара остаются в государственной собственности (14%), где превалирует муниципальная собственность (9%).

Следует отметить, что в 2007 году на сельскохозяйственные земли преобладала собственность правительства региона (около 40 процентов). С увеличением площади земель населенных пунктов увеличивается их доля, находящаяся в частной собственности (80%). Десятилетием ранее около 60 процентов таких земель находилось в государственной и муниципальной собственности. Государственная собственность на земли водного фонда и земли запаса не разграничена.

Следующим показателем развития рынка земли является активность его участников. Так, количество поставленных на кадастровых учет земельных участков в 2016

году составило 13 234, снято с учета 3 007 (см. [15]). Это свидетельствует об активном формировании земельных участков, но меньшим по сравнению с предыдущими годами.

Большинство земельных участков сбываются в результате проведения торгов (подробнее см. [16]). За последние несколько лет было проведено 6 805 сделок аренды и продажи земельных участков на торгах, что говорит о низкой активности бизнес-потребителей земли (см. [17]). При этом практически не задействован эффективный механизм инвестиционной оценки земельных участков, предлагаемых бизнесу (подробнее см. [18]). Известно, что при этом действуют коррупционные схемы откатов, в результате приобретатели получают землю по необоснованно завышенной цене, а регион не дополучает выгоду. Отмечается следующая динамика средней удельной рыночной цены сделки с земельным участком по годам:

2011 год - 1 935,54 рубля за один квадратный метр;

2012 год - 376,65 рубля за один квадратный метр;

2013 год - 904,89 рубля за один квадратный метр;

2014 год - 3 570,01 рубля за один квадратный метр;

2015 год - 1 961,40 рубля за один квадратный метр;

2016 год - 517,31 рубля за один квадратный метр [19].

Анализ рынка земли Пензенской области за последние несколько лет (с четвертого квартала 2014 по первый квартал 2017 года) показал сложившиеся тенденции, а именно:

1) на рынке преобладают сделки купли-продажи (99%). Договоры аренды заключаются с бизнес-потребителями в основном относительно сельскохозяйственных земель и земель лесного фонда. Рынок аренды развит только в Пензенском районе, прилегающем к областному центру;

2) рынок сконцентрирован в сегменте

земель населенных пунктов (в среднем 96 процентов от всех сделок). Пик активности бизнес-потребителей сельскохозяйственных земель отмечен в 201 6 году (от всех сделок по району):

• Кузнецкий район - 64 процента;

• Белинский район - 31 процент;

• Пензенский район - 27 процентов;

• Нижнеломовский район - 21 процент;

• Шемышейский район - 20 процентов;

• Лунинский район - 16 процентов.

В 2016 году также отмечена регистрация сделок бизнес-потребителей с землями промышленности и иного назначения в Нижнеломовском районе (3%). В начале 2017 года незначительное число сделок бизнес-потребителей (по сравнению с землями населенных пунктов) заключено относительно земель промышленности и иного назначения в Пензенском районе 4 процента, в Мокшанском районе 2 процента; земель лесного фонда - в Пензенской районе 4 процента; земель сельскохозяйственного назначения - в Никольском и Пензенском районах по 2 процента;

3) 95 процентов от всех сделок обременено ипотекой, 3 процента - без обреме-нений, 2 процента - обременено арендой. Земельные участки под индивидуальное жилищное строительство (далее - ИЖС) и личное подсобное хозяйство (далее - ЛПХ) в 98 процентах случаев приобретены посредством ипотечного кредитования;

4) наиболее активно оборот земельных участков осуществляется на территориях, отнесенных к Пензенской городской агломерации и городскому округу Кузнецк (вместе с районом). Так, в конце 2014 года наибольшее количество сделок отмечено в Городищенском районе (41). В 2015 году больше всего сделок зарегистрировано в Городищенском (190), Мокшанском и Пензенском районах (по 159 сделок), в городе Пензе (175). В 2016 году в Пензе зарегистрировано 206 сделок. В начале 2017 года также наибольшее количество сделок зарегистрированы в Пензе (66) и Пензенском районе (52);

Распределение земель Пензенской области на начало 2017 года, тыс. га (%)[15]

Категория земель Площадь земель, всего Собственник земель

гражданин юридическое лицо федеральный орган власти субъект Российской Федерации муниципалитет

сельскохозяйственного назначения 3 071,8

населенных пунктов 228,6

промышленности и иного специального назначения 44,2

особо охраняемых территорий и объектов 9,1 И) _ 7,1

лесного фонда 964,5 (22) - 964,5 (100) -

водного фонда 14,8 (1) * 0,2 (1) **

запаса 2,2 («0) * **

ИТОГО 4 335,2

* Земли этой категории не могут находиться в собственности физических или юридических лиц.

** Земли находятся в государственной собственности, которая не разграничена на федеральную, региональную и муниципальную.

5) средняя площадь сделок с землями населенных пунктов составляет 500-1 800 квадратных метров;

6) средние цены, указанные в договорах, составляют порядка 400-600 тысяч рублей с земельными участками под ИЖС и ЛПХ, они занижены по сравнению с ценами предложений в открытых источниках в 3 раза. Отмечено, что в 2016 году значительные площади сельскохозяйственных земель в Пензенском районе были проданы по цене 1 рубль. В начале 2017 года участки населенных пунктов были проданы по цене 1 рубль в городах Пензе и Кузнецке, Сердобском и Кузнецком районах, что не укладывается в законы рынка.

Таким образом, наиболее привлекательным для бизнес-потребителей является сегмент рынка земель населенных пунктов, где развита необходимая инфраструктура. Но приоритетным для реализации органами власти является рынок земель сельскохозяйственного назначения, который имеет большую нереализованную емкость в связи с тем, что имеется большая площадь не задействованных в обороте земель, а у бизнес-потребителей в полной мере не сформирован спрос.

Рассмотрим более подробно состояние земельных ресурсов Пензенской области, которые в перспективе могут быть включены в состав инвестиционных площадок (см. табл. 3):

• не использующаяся продолжительное время муниципальная собственность, которая поэтапно включается в план приватизации или продается (на официальном сайте администрации города Пензы можно посмотреть план приватизации или выставленное на торги муниципальное имущество);

• брошенные хозяевами и неиспользуемые по назначению земельные участки в населенных пунктах, в то время как норма статьи 42 Земельного кодекса Российской Федерации обязывает использовать земельные участки по целевому назначению и

своевременно приступать к использованию, а статьей 284 Гражданского кодекса Российской Федерации предусматривается изъятие таких земельных участков, что служит основанием для приобретения муниципалитетом прав на такое имущество;

• невостребованные земельные доли, которые используются сельскохозяйственными организациями без оформления прав. Отметим, что мероприятия по введению в оборот брошенной земли начаты с 2009 года, в результате в севооборот возвращено около 300 тысяч гектаров земли. В 2016 году было дополнительно возделано 112 тысяч гектаров чернозема, из которых 3,9 тысячи гектара были заросшими лесом. За три года в муниципальную собственность перешло более 127 тысяч гектаров, которые стали использоваться по назначению. К началу 2017 года насчитывалось более 53 тысяч гектаров брошенной земли сельскохозяйственного назначения, из которых в течение года в севооборот было введено 46 тысяч гектаров.

В пользу инвестиционного ориентирования землепользования в Пензенской области говорит активное развитие обеспечивающей инвестиционной инфраструктуры, способствующей развитию рынка инвестиционных площадок и привлекательности региона для бизнес-потребителей:

1) создан Центр кластерного развития, которым сформированы 5 территориально-отраслевых кластеров, включающих 1 1 9 предприятий-участников:

• инженерно-производственный кластер «Биомед»;

• приборостроительный кластер «Безопасность»;

• кондитерский кластер «Союз Пензенских кондитеров»;

• кластер информационных технологий;

• кластер легкой промышленности;

Таблица 3

Распределение земельного инвестиционного потенциала по муниципальным образованиям Пензенской области *

Земли, которые могут быть включены в состав инвестиционных площадок Обеспечивающая инфраструктура инвестиционного развития территорий

Муниципальное образование сельскохозяйственного назначения (общая площадь невостребованных земель, га; данные за 2017 год) населенных пунктов (общая площадь брошенных земельных участков, га; данные за 2015 год) общая площадь центров регионального развития, га количество бизнес-инкуба торов общая площадь инвестиционных площадок, га количество инвестиционных площадок

1 2 3 4 5 6 7

Городской округ Пенза 6 58,39 18

Городской округ Кузнецк 1 319,68 20

Закрытое админи-стративно-территори-ально образование г. Заречный нет данных 1 94,55 16

Башмаковский район 4 916,8 25,19 0,38 1 23,68 7

Бековский район 899,5 7,6 0,44 2 882,36 3

Белинский район - 32,7 0,5 1 330,81 6

Бессоновский район 2 765,3 1,4 2,5 - 243,56 13

Вадинский район 59 389 166,12 0,05 1 32,4 2

Городищенский район 6 081,6 24,18 2,1 1 1 638,72 11

Земетчинский район 15 245,8 63,94 0,43 1 8,92 5

Иссинский район 2 697 7,7 0,09 1 27,7 6

»

Таблица составлена авторами настоящей статьи по данным открытых источников [20-22]. * Прочерк означает, что таких объектов нет.

Окончание таблицы 3

1 2 3 4 5 6 7

Каменский район 519,5 15,3 0,8 1 960,7 6

Камешкирский район 6 373 19,53 0,07 1 176,1 3

Колышлейский район 8 088,5 19,72 0,6 1 4,6 3

Кузнецкий район - 63,93 1,4 2 045,08 22

Лопатинский район 2 580,1 3,4 0,2 1 24,7 3

Лунинский район 4 406 17,42 0,3 1 1 099,3 10

Малосердобинский район 2 568,6 9,8 0,08 1 4 2

Мокшанский район 1 404,89 2,5 0,53 1 199,64 7

Наровчатский район - 9,2 0,1 1 1 474,83 10

Неверкинский район 441,28 10,0 0,4 1 10,72 6

Нижнеломовский район - 22,36 0,66 1 54,36 29

Никольский район 1 200 10,21 0,3 84,88 7

Пачелмский район 1 458,1 8,17 0,4 1 240,59 12

Пензенский район 2 007,68 9,3 3,8 1 269,45 9

Сердобский район 2 288 11,54 1,09 632 12

Сосновоборский район - 24,33 0,4 1 768,22 9

Спасский район 892,32 9,55 0,07 1 671,23 9

Тамалинский район 3 269,1 14,72 0,16 1 7,06 3

Шемышейский район 3 200,82 17,68 0,08 1 444,93 7

2) функционируют различные институты развития, в том числе 103 центра регионального развития;

3) построены 6 технопарков и 38 бизнес-инкубаторов (открыто более 280 компаний). По числу бизнес-инкубаторов регион занимает первое место в России.

К основным элементам инвестиционного потенциала региона относятся предлагаемые бизнес-потребителям инвестиционные площадки. Анализ показал, что в настоящее время сформировано 276 инвестиционных площадок, в том числе «зеленых» -49 процентов, «коричневых» - 51 процент (по региональному законодательству предусмотрено организовывать 2 типа площадок). Однако их детальное рассмотрение показывает, что значительная часть «зеленых» площадок на сельскохозяйственных землях должна быть отнесена к «белым», а некоторая часть «коричневых» - к «черным». В целях диверсификации экономики органами власти формируются и предлагаются в основном инвестиционные площадки для промышленного производства (118 площадок). Для вовлечения земель в оборот формируются площадки под сельскохозяйственную деятельность (80 площадок). Отдавая дань моде, а также видя в туризме альтернативный источник извлечения благ, власти стали больше предлагать площадки под туризм, рекреацию и придорожный сервис, торговлю и логистику (60 площадок). Но наиболее быстро реализуются площадки под жилищное строительство как наиболее рентабельные (15 площадок) (в пределах агломерации).

Распределение инвестиционных площадок по формам собственности показывает, что занимаются этим процессом в основном муниципальные органы власти (73 процента площадок находятся в муниципальной собственности), в частной форме собственности - 16 процентов, в государственной -11 процентов площадок.

Больше всего инвестиционных площадок сформировано на землях населенных пунктов (55 процентов площадок). Это

свидетельствует о том, что рынок инвестиционных площадок следует тенденциям рынка земли (то есть в интересах бизнес-потребителей). Однако это показывает и то, что власти недостаточно эффективно используют этот инструмент для вовлечения в экономический оборот именно «проблемных» земель. Земли сельскохозяйственного назначения занимают 35 процентов площадок.

Информация об инвестиционных площадках в разрезе муниципальных районов показывает, что наибольшее их число сформировано в Нижнеломовском районе, наименьшее - в Вадинском и Малосердо-бинском районах, относящихся к слаборазвитым. Наибольшая площадь инвестиционных площадок в Кузнецком районе, наименьшая - в Малосердобинском районе (см. табл. 3).

Анализ характеристик инвестиционных площадок позволяет выделить их слабые стороны:

• слабая финансовая поддержка резидентов (либо полное отсутствие таковой);

• невыгодное местоположение;

• зарастание сорной и древесно-кустар-никовой растительностью;

• неудобная транспортная доступность;

• удаленность от пунктов сбыта продукции;

• большой процент износа существующих объектов недвижимости;

• неразвитость инфраструктуры;

• большинство находятся на этапе бизнес-идеи.

К сильным отнесены следующие стороны:

• вариативность использования и нежесткие сроки предоставления;

• имеют уточненные границы;

• зарегистрированное право;

• значительная площадь;

• наличие на некоторых площадках действующего производства.

Исходя из изложенного можно сделать вывод о том, что существующие инве-

стиционные площадки не удовлетворяют большинство потребностей инвесторов и бизнесменов, их следует формировать с учетом конкретных предложений и требований новых и развивающихся сегментов бизнеса в регионе.

Анализ бизнес-потребителей показал, что основной целевой аудиторией региона остается агробизнес (см. табл. 4). Так, за последние годы в Пензенской области с участием инвесторов построено 3 молочных комплекса на 8 200 коров, которые про-

Таблица 4

Топ 15 бизнес-потребителей земли по объему инвестирования в Пензенской области *

Организация Хозяйственная специализация Показатели инвестирования

ОАО «ЭкоИнвест» Производство ** В Никольском районе строительство комбината вяжущих и строительных материалов: создано 450 рабочих мест, объем инвестиций - 11 миллиардов рублей

ОАО ПТФ «Васильевская» о в т с В Бессоновском районе построены и реконструированы производственные корпуса по выращиванию и откорму бройлеров общей мощностью более 100 тысяч тонн мяса птицы в год; введен в эксплуатацию инкубатор на 105 миллионов яйцемест в год; проведены реконструкция и модернизация убойного цеха мощностью 8 000 голов в час; создано более 500 новых рабочих мест; объем инвестиций - 9,5 миллиарда рублей

Компания «СиньСин» д о в з и о р п о ^ г Аг В Шемышейском районе создан сельскохозяйственный парк, предполагающий обработку более 120 тысяч гектаров земель сельскохозяйственного назначения; осуществляется строительство сушильного комплекса, хранилища для зерна, комбикормового завода, свиноводческого комплекса, завода по переработке мясной продукции; общий объем инвестиций - 9 миллиардов рублей

ООО «АПК «ДАМАТЕ» В Колышлейском районе введен в эксплуатацию инкубаторий по производству мяса индейки производственной мощностью 1,8 миллиона яиц в год; объем инвестиций - 7,4 миллиарда рублей

ООО «Азия Цемент» Производство В Никольском районе завершено строительство цементного завода с созданием 800 рабочих мест и жилищно-социальной инфраструктуры; объем инвестиций - 6,5 миллиарда рублей

ОАО «Биосинтез» В городе Пензе проведены реконструкция производственных цехов и закупка технологичного оборудования; объем инвестиций - 2,5 миллиарда рублей

ООО «Русская молочная компания» Агропроизвод-ство В Наровчатском районе ведется строительство двух молочных комплексов на 3 600 и 1 200 стойло-мест; в Нижнеломовском районе - строительство молочного комплекса на 4 600 голов дойного стада, предусмотрено создание 74 новых рабочих мест; объем инвестиций - 2,4 миллиарда рублей

Таблица составлена авторами настоящей статьи по данным открытых источников [21, 23]. * Производство продукции, не связанной с агробизнесом.

Окончание таблицы 4

Организация Хозяйственная специализация Показатели инвестирования

Компания «АГСЕН Проперти» -^ о в з ио В Тамалинском районе построен элеваторный комплекс емкостью 100 тысяч тонн зерна; объем инвестиций -2 миллиарда рублей

Группа компаний «Русмолко» ов о ^ г Аг В Башмаковском районе запущен семенной завод, в Пачелмском районе - элеватор мощностью хранения 100 тысяч тонн зерна; общий объем инвестиций -2 миллиарда рублей

ООО «Дизелестрои-тельная компания «Вяртсиля ТМХ» Производство В городе Пензе строится завод по разработке и производству современных дизелей железнодорожного, судового и стационарного применений, предполагаемый объем производства составит 2,7 миллиарда рублей в год (250 дизелей), будет создано 300 рабочих мест; объем инвестиций - 1,8 миллиарда рублей

Компания «Коноплекс Пенза» В Пензенском районе реализуется проект по выращиванию и промышленной переработке конопли, предполагается создание 50 новых рабочих мест; объем инвестиций - 800 миллионов рублей

Компания «Атмис Сахар» о в т с В Каменском районе проведена реконструкция завода по переработке сахарной свеклы; объем инвестиций -600 миллионов рублей

Группа компаний «Черкизово» д о в з ^ о р п в Кузнецком районе запущен элеватор мощностью 100 тысяч тонн зерна; объем инвестиций - 600 миллионов рублей

ООО «Агсен» о р г < В Тамалинском районе осуществляются строительство элеватора мощностью 100 тысяч тонн зерна и мелиоративной системы на площади 880 гектаров; объем инвестиций - 450 миллионов рублей

Бековский сахарный завод В Бековском районе проводится реконструкция сахарного завода с целью увеличению мощности на 10 процентов; объем инвестиций - 300 миллионов рублей

изводят более 44 тысяч тонн молока в год, 1 свиноводческий комплекс мощностью 12,5 тысячи тонн свинины в год, проведена реконструкция двух свинокомплексов мощностью 7 тысяч тонн мяса в год (см. [23]).

Таким образом, развитие инвестиционных площадок в Пензенской области имеет следующий характер:

• спрос-предложение: в регионе сформировано большое количество рыночных предложений в виде инвестиционных площадок различным сегментам бизнес-потребителей земли, но ажиотажа они не вызывают, бизнесмены и инвесторы при наличии сформированных площадок испытывают проблемы при подборе подходящих

участков; основной целевой аудиторией остается сегмент агробизнеса - это свидетельствует о том, что в регионе сложился рынок продавца (в лице органов власти, предлагающих инвестиционные площадки); стоимость: цена, указанная в договоре, существенно разнится с реальной стоимостью сделки - это свидетельствует о том, что бизнес-потребители несут существенные транзакционные издержки, а регион не дополучает материальную выгоду; конкуренция: отмечается высокий уровень порога вхождения бизнес-потребителей земли на территорию региона и возможности развития

ими бизнеса; • инфраструктура: существует избыток обеспечивающей инвестиционной инфраструктуры, однако она не очень эффективна при продвижении и сбыте земли-товара, поскольку первостепенное значение на рынке земли имеют отношения органов власти с потенциальными бизнес-потребителями, а они по большому счету развиваются по коррупционным схемам, с наличием административных барьеров.

Заключение

сирования потребительского спроса на них, неудовлетворенности бизнес-потребителей процессом транзакции, что снижает их ценность для бизнеса и аннулирует все усилия власти по созданию таких площадок.

В целом же, по нашему мнению, система государственного и муниципального управления земельными ресурсами должна гармонично балансировать между социальной и инвестиционной ориентацией землепользования, чтобы выводить на новый уровень и социально-экономическое, и инвестиционное, и пространственное развитие территории.

Проведенный авторами статьи анализ показал, что Пензенская область, как и многие другие регионы, все еще перестраивается с социальной ориентации на инвестиционную ориентацию землепользования, имея в наличии большие массивы неиспользуемых земель, розданных в 1990-х годах, которые органы власти пытаются ввести в оборот при помощи привлечения инвесторов.

Исследование позволило выделить следующие проблемы:

1) отсутствие единой государственной концепции развития сегментов рынка земли обусловливает возникновение резких отличий локальных инструментов регулирования земельно-имущественных отношений, разрыв между социально-экономическим уровнем развития и несоразмерность возможностей удовлетворения потребностей населения, бизнеса и власти в землепользовании;

2) недостаточность информации о состоянии и тенденциях локальных рынков земли в открытом доступе ведет к увеличению масштабов информационной и территориальной асимметрий, что приводит к росту транзакционных издержек потенциальных потребителей земли, в том числе инвестиционных площадок;

3) отсутствие маркетингового инструментария при формировании инвестиционных площадок приводит к низкой степени фоку-

ЛИТЕРАТУРА И ИНФОРМАЦИОННЫЕ

ИСТОЧНИКИ

1. Маслаков В. В. Ретроспективный анализ земельных отношений в аграрной сфере // Агропродовольственная политика России. 2016. № 10 (58).

2. Хлыстун В. Н. Формирование системы регулирования земельного рынка // Экономика сельскохозяйственных и перерабатывающих предприятий. 2011. № 2.

3. Воронин Б. А. Проблемы организации рационального использования и охраны земель сельскохозяйственного назначения // Аграрный вестник Урала. 2013. № 12 (118).

4. Сагайдак А. Э., Дивакова Е. В. Формирование рынка сельскохозяйственных земель на региональном уровне // АПК: Экономика, управление. 2009. № 1.

5. Зырянова Т. В., Кот Е. М., Зырянов С. Б., Разорвин И. А. Научные основы управления инновационным развитием организации АПК // Аграрный вестник Урала. 2017. № 4 (158).

6. Лойко П. Ф. Современные проблемы землепользования и неотложные меры по совершенствованию государственного управления земельно-ресурсным потенциалом Российской Федерации // Имущественные отношения в Российской Федерации. 2008. № 4.

7. Дворядкина Е. Б., Сапожникова Е. Э. Рыночная инфраструктура региона: эволюционный подход к исследованию : моногра-

фия. Екатеринбург, 2010.

8. Третьякова Е. В. Инфраструктура поддержки инновационного предпринимательства как фактор инновационного развития региона : монография. М., 2009.

9. Анимица Е. Г., Анимица П. Е. Бизнес-территории: определение, сущностные характеристики, основные модели развития и регулирования // Известия Уральского государственного экономического университета. 2010. № 2 (28).

10. Семин А. Н, Шарапова В. М. Социально-экономическое конструирование сельской территории инновационного типа: отдельные положения // Агропродоволь-ственная политика России. 2014. № 4 (28).

11. Губайдуллина Ф. С. Роль государства в создании инновационных кластеров // Регион: Экономика и Социология. 2011. № 3.

12. Улицкая Н. Ю. Экономическое и инвестиционное развитие территорий : учебник. Новосибирск, 2015.

13. Павлов А. Ю., Батова В. Н., Винничек Л. Б. Анализ развития сельских территорий Пензенской области на основе кластерного подхода // Региональные проблемы устойчивого развития сельской местности : Сборник статей XIII Международной научно-практической конференции. Пенза : Пензенский государственный аграрный университет, 2016.

14. Поршакова А. Н., Акимова М. С., Хай-рова А. А. Анализ функционирования рынка земли в Пензенской области // Современные проблемы науки и образования. 2014. № 5.

15. Доклад о состоянии и использовании земель в Пензенской области в 2016 году. Управление федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Пензенской области, 2017.

16. Баронин С. А., Люлькина Н. М. Моделирование и развитие муниципального рынка земельных участков // Недвижимость: экономика, управление. 2014. № 3-4.

17. Официальный сайт Российской Федерации для размещения информации о проведении торгов. URL: https://torgi.gov.ru/ lotSearch1 .html?bidKindId=2 (дата обраще-

ния: 9 ноября 2017 года).

18. Денисова Е. С. Управление инвестиционной стоимостью земельных участков при комплексном освоении территории // Известия Пензенского государственного педагогического университета им. В.Г. Белинского. 2012. № 28.

19. Мониторинг рынка недвижимости : [официальный сайт]. URL: portal.rosreestr.ru (дата обращения: 5 октября 2017 года).

20. Инвестиционный портал Пензенской области : [официальный сайт]. URL: http:// investinpenza.com/ (дата обращения: 19 октября 2017 года).

21. Министерство сельского хозяйства Пензенской области : [официальный сайт]. URL: mcx-penza.ru (дата обращения: 12 мая 2017 года).

22. Информация о брошенных домовладениях и земельных участках на территории Пензенской области : [официальный сайт правительства Пензенской области]. URL: http://pnzreg.ru/beshoz (дата обращения: 9 ноября 2017 года).

23. Центр привлечения инвестиций в регионы России INVEST IN RUSSIA. URL: http:// ru.investinrussia.com/investment-in-regions/51. URL: (дата обращения: 9 ноября 2017 года).

24. Об особых экономических зонах в Российской Федерации : Федеральный закон от 22 июля 2005 года № 116-ФЗ.

25.О зонах территориального развития в Российской Федерации и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации : Федеральный закон от 3 декабря 2011 года № 392-Ф3.

26. О территориях опережающего социально-экономического развития в Российской Федерации : Федеральный закон от 29 декабря 2014 года № 473-Ф3 : в редакции Федерального закона от 3 июля 2016 года.

27. Земельный кодекс Российской Федерации : Федеральный закон от 25 октября 2001 года № 136-ФЗ.

28. Гражданский кодекс Российской Федерации (часть первая) : Федеральный закон от 30 ноября 1994 года № 51-ФЗ.