Проблемы правового регулирования парковочного места как самостоятельного объекта гражданских прав

Петров Игорь Валентинович

доктор экономических наук, профессор, заведующий кафедрой гражданско-правовых дисциплин

Южного института менеджмента

Проблемы правового регулирования парковочного места как самостоятельного

объекта гражданских прав

В статье рассматриваются вопросы правового регулирования парковочного места как самостоятельного объекта гражданских прав. Проведен анализ действующего законодательства и проекта Федерального закона «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации (в части вовлечения в гражданский оборот площадок, являющихся частями здания или сооружения)», а также сложившейся судебной практики по данным проблемам.

Ключевые слова: машино-место, объект гражданских прав, объект недвижимости, парковоч-ное место, площадка.

I.V. Petrov, Doctor of Economics, Professor, Head of the Chair of Civil-Legal Disciplines of the Southern Institute of Management; e-mail: p474@yandex.ru

Legal regulation problems of parking spaces acting as independent objects of civil rights

This article deals with issues of legal regulation of parking space as an independent object of civil rights. Article presents the analysis of the current legislation including the draft of the federal law «On amendments to certain legislative acts of the Russian Federation (with regard to inclusion in the civil law areas that are parts of buildings or constructions), as well as the court practice on these issues.

Key words: parking place, object of civil rights, property, parking, area.

В настоящее время у владельца автомобиля возникает естественное желание обладать на законном основании местом на парковке недалеко от дома. Многие граждане, как правило, приобретают машино-места в подземных паркингах, расположенных в жилых домах, по договору долевого участия. После ввода многоквартирного жилого дома в эксплуатацию машино-место как объект долевого строительства подлежит передаче участнику долевого строительства. Существует возможность зарегистрировать право собственности на машино-место в помещениях автостоянок путем государственной регистрации права общей долевой собственности на помещение автостоянки, в котором расположены парковочные места. В этом случае возникают проблемы: какое именно машино-место и за кем будет закреплено, как определить долю, возможность использовать ее и распорядиться ею в тех случаях, когда она составляет часть (десятую, сотую) машино-места. Подобные проблемы можно разрешить лишь путем достижения соглашения между собственниками, а при отсутствии такого согласия - в судебном порядке.

Подобные сложности связаны, прежде всего, с неопределенностью правового статуса

парковочного места как самостоятельного объекта гражданских прав. Именно о данных проблемах далее пойдет речь. Особенности парковочного места в качестве предполагаемого объекта гражданских прав состоят в том, что оно не имеет стен, перегородок, а границы на практике обозначены краской на асфальтированном покрытии. Парковочное место, как правило, не является изолированным и обособленным. В связи с этим органы кадастрового учета отказывают в постановке на учет парко-вочного места, поскольку разметка линиями не подтверждает его изолированности и наличия пространственных границ.

Следует отметить, что действующим законодательством не предусмотрено понятие «машино-место», которое возникло в реальной жизни. В Градостроительном кодексе Российской Федерации (далее - ГрК РФ) [1] используется понятие «парковка (парковочное место)» -специально обозначенное и при необходимости обустроенное и оборудованное место, являющееся в том числе частью автомобильной дороги и (или) примыкающее к проезжей части и (или) тротуару, обочине, эстакаде либо мосту или являющееся частью подэстакадных или подмостовых пространств, площадей и иных объектов улично-дорожной сети, зданий, стро-

41

ений или сооружений и предназначенное для организованной стоянки транспортных средств на платной основе или без взимания платы по решению собственника или иного владельца автомобильной дороги, собственника земельного участка либо собственника соответствующей части здания, строения или сооружения (п. 21 ст. 1 ГрК РФ). Исходя из законодательного определения, парковочное место следует рассматривать как место для организованной стоянки транспортных средств, оно может являться лишь частью зданий или сооружений, а не самостоятельным объектом недвижимости. Для постановки на кадастровый учет машино-места как помещения в здании и получения свидетельства о государственной регистрации права собственности на него как на самостоятельный объект недвижимости необходимо, чтобы здание, в котором оно расположено, уже стояло на кадастровом учете. Поэтому уполномоченные органы по внесению в государственный кадастр недвижимости соответствующих сведений и суды отказывают в постановке на учет машино-мест до получения разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного жи -лого дома [2].

Обратим внимание на другую проблему в правовом регулировании парковочного места как объекта гражданских прав. Парковка, как ее определяет ГрК РФ, не отвечает критериям помещения. В соответствии с п. 14 ч. 2 ст. 2 Федерального закона от 30 декабря 2009 г. № 384-ФЗ «Технический регламент о безопасности зданий, сооружений», помещение - это часть объема здания или сооружения, имеющая определенное назначение и ограниченная строительными конструкциями [3]. Согласно ч. 2 ст. 15 Жилищного кодекса Российской Федерации [4] и ч. 7 ст. 27 Федерального закона от 24 июля 2007 г. № 221-ФЗ «О государственном кадастре недвижимости» [5] помещение должно быть изолировано или обособлено от других помещений в здании или сооружении.

На первый взгляд, проблему можно разрешить путем установки перегородок между так называемыми машино-местами, создания определенных боксов. Однако в отдельных случаях это может противоречить правилам противопожарной безопасности, например на подземных автостоянках. В частности, в п. 5.2.6 Свода правил СП 154.13130.2013 «Встроенные подземные автостоянки. Требования пожарной безопасности», утвержденного приказом Министерства Российской Федерации по делам гражданской обороны, чрезвычайным ситуациям и ликвидации последствий стихийных бедствий от 21 февраля 2013 г. № 117, сказано, что в подземных автостоянках не допускается разделение машино-мест

перегородками на отдельные боксы [6]. В помещениях хранения легковых автомобилей, принадлежащих гражданам, для выделения постоянно закрепленных мест допускается применение сетчатого ограждения из негорючих материалов. Так, решением Черемушкинского районного суда г. Москвы за О.Н. было признано право собственности на нежилые помещения (5 машино-мест), расположенные в подвальном этаже здания. О.Н. обратилась в филиал «ФКП Росреестра» по г. Москве, предоставив необходимые документы для постановки принадлежащих ей нежилых помещений на кадастровый учет, но получила отказ. ФГБУ «ФКП Росреестра» в апелляционной жалобе ссылалось на то, что при отсутствии физических границ машино-место не может быть учтено в качестве объекта недвижимости. Судебная коллегия по административным делам Московского городского суда не согласилась с доводами апелляционной жалобы, мотивировав это тем, что каждое из спорных машино-мест отображено на техническом плане помещения, обладает индивидуально-определенными признаками: имеет площадь, самостоятельный порядковый номер и отгорожено от других машино-мест специальной металлической конструкцией [7].

Анализ судебной практики показывает, что в настоящее время существует два подхода к определению понятия «машино-место». В некоторых случаях машино-место признается самостоятельным объектом недвижимости, т.е. оно является недвижимым имуществом, представляющим собой помещение в составе другого объекта недвижимости (нежилого помещения (парковочного зала) или нежилого здания). В других случаях суды полагают, что парковочное место самостоятельной вещью не является, а представляет собой часть недвижимой вещи -нежилого помещения или нежилого здания, а пользователь парковочного места является долевым сособственником данной недвижимой вещи, в отношении которой соглашением участников долевой собственности или решением суда может быть определен порядок пользования [8].

Таким образом, государственная регистрация права собственности на машино-место может быть произведена, но только после постановки его на кадастровый учет (на основании технического паспорта на данный объект). Пунктом 1.2 ст. 20 Федерального закона от 21 июля 1997 г. № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» установлен запрет на осуществление государственной регистрации права на объект недвижимого имущества, который не считается учтенным в соответствии с Феде-

42

ральным законом от 24 июля 2007 г. № 221-ФЗ «О государственном кадастре недвижимости», за исключением случаев, предусмотренных федеральным законом [9]. В соответствии с ч. 3 ст. 1, ст. 16 последнего названного закона государственным кадастровым учетом недвижимого имущества охватываются действия уполномоченного органа по внесению в государственный кадастр недвижимости сведений о недвижимом имуществе, которые подтверждают существование такого недвижимого имущества с характеристиками, позволяющими определить такое недвижимое имущество в качестве индивидуально-определенной вещи (уникальные характеристики объекта недвижимости). Согласно п. 7 ч. 2 ст. 7 сведения государственного кадастра недвижимости об объекте недвижимости включают адрес объекта недвижимости или при отсутствии такого адреса описание местоположения объекта недвижимости (субъект Российской Федерации, муниципальное образование, населенный пункт и т.п.). Отказ органов кадастрового учета в постановке недвижимого имущества на кадастровый учет может быть обжалован в судебном порядке [5]. Например, Е. обратился в суд с административным иском к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по г. Москве, полагая незаконным отказ в государственной регистрации права собственности на машино-место по мотивам отсутствия его кадастрового учета. Его требования мотивированы тем, что право собственности на указанное имущество признано за ним апелляционным определением Московского городского суда от 26 апреля 2013 г. Решением Симоновского районного суда г. Москвы от 30 ноября 2015 г. в удовлетворении заявленных требований отказано. В апелляционной жалобе Е. поставил вопрос об отмене решения. Вместе с тем, в апелляционной жалобе отмечено, что Е. пытался поставить машино-место на кадастровый учет, однако в постановке на государственный кадастровый учет указанного имущества было отказано, технический план машино-места органами БТИ также ранее не выдавался. При этом из материалов дела ясно, что отказ органов кадастрового учета в постановке недвижимого имущества на кадастровый учет и отказ ГУП «МосгорБТИ» выдать технический план машино-места не были обжалованы Е. По мнению судебной коллегии по административным делам Московского городского суда, Е. не доказал факт нарушения своих прав, свобод и законных интересов правовым актом Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по г. Москве. Поэтому решение Симоновского район-

ного суда г. Москвы оставлено без изменения, апелляционная жалоба не удовлетворена [10].

В настоящее время подготовлен проект Федерального закона «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации (в части вовлечения в гражданский оборот площадок, являющихся частями здания или сооружения)» [11]. Законопроектом предусмотрено введение в гражданский оборот понятия «площадка», под которым понимаются неизолированные части нежилых помещений, расположенные в зданиях, сооружениях, в том числе парковочные места. Определение площадки будет содержаться в Федеральном законе от 30 декабря 2009 г. № 384-ФЗ «Технический регламент о безопасности зданий, сооружений» (в п. 15.1 ч. 2 ст. 2), в соответствии с которым площадка -это определенная в соответствии с федеральным законодательством часть здания или сооружения, предназначенная для стоянки транспортных средств или размещения торговых объектов и неограниченная строительной конструкцией. Границы площадки должны устанавливать кадастровые инженеры посредством определения координат или характерных точек. Местоположение площадки определяется посредством графического отображения границы геометрической фигуры, соответствующей конфигурации площадки, на плане этажа или части этажа здания либо сооружения, а при отсутствии этажности у здания или сооружения - на плане здания или сооружения либо на плане соответствующей части здания или сооружения с указанием расстояний между характерными точками границы площадки (линейных промеров частей границы) и расстояний от характерных точек границы площадки до не менее чем двух меток, закрепленных в перегородках или перекрытиях здания, сооружения. Сведения о площадках будут включаться в кадастр недвижимости, а также в технический план. В результате поправок, которые предлагаются, машино-места в строящемся доме не будут рассматриваться как общее имущество в многоквартирном доме, а станут индивидуализированными объектами.

Законопроект предусматривает внесение изменений в другие нормативные акты. Так, предлагается п. 1 ст. 130 ГрК РФ дополнить предложением следующего содержания: «К недвижимым вещам также относятся входящие в состав здания или сооружения определенные в соответствии с требованиями федерального закона помещения и площадки».

Резюмируя сказанное, подчеркнем, что изменения, предлагаемые законопроектом, можно оценить в целом как положительные. Вме-

43

сте с тем, возникает проблема определения границ парковочных мест, учитывая, что у так называемых машино-мест отсутствуют стены, перегородки. Поэтому устанавление

границ посредством определения координат или характерных точек на практике может привести к многочисленным пограничным конфликтам.

1. Градостроительный кодекс Российской Федерации от 29 дек. 2004 г. № 190-ФЗ (в ред. от 30 дек. 2015 г. № 459-ФЗ) // Собр. законодательства РФ. 2005. № 1 (ч. 1). Ст. 16; 2016. № 1 (ч. 1). Ст. 79.

2. Апелляционное определение Московского областного суда от 8 июня 2015 г. по делу № 33-12945/ 2015. Доступ из справ. правовой системы «КонсультантПлюс».

3. Технический регламент о безопасности зданий и сооружений: федер. закон от 30 дек. 2009 г. № 384-ФЗ (в ред. от 2 июля 2013 г. № 185-ФЗ) // Собр. законодательства РФ. 2010. № 1. Ст. 5; 2013. № 27. Ст. 3477.

4. Жилищный кодекс Российской Федерации от 29 дек. 2004 г. № 188-ФЗ (в ред. от 31 янв. 2016 г. № 7-ФЗ)//Собр. законодательства РФ. 2005. № 1, ч. 1. Ст. 14; 2016. № 5. Ст. 559.

5. О государственном кадастре недвижимости: федер. закон от 24 июля 2007 г. № 221-ФЗ (в ред. от 1 мая 2016 г. № 119-ФЗ) // Собр. законодательства РФ. 2007. № 31. Ст. 4017; 2016. № 18. Ст. 2495.

6. Об утверждении Свода правил «<Встроенные подземные автостоянки. Требования пожарной безопасности»: приказ МЧС России от 21 февр. 2013 г. № 117 // Нормирование, стандартизация и сертификация в строительстве. 2013. № 3.

7. Апелляционное определение Московского городского суда от 28 мая 2015 г. по делу № 33-18084/2015. Доступ из справ. правовой системы «КонсультантПлюс».

8. Определение ВАС РФ от 27 окт. 2011 г. № ВАС-11450/11 по делу № А40-124539/09-54-801. Доступ из справ. правовой системы «КонсультантПлюс».

9. О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним: фе-дер. закон от 21 июля 1997 г. № 122-ФЗ (в ред. от 1 мая 2016 г. № 119-ФЗ) // Собр. законодательства РФ. 1997. № 30. Ст. 3594; 2016. № 18. Ст. 2495.

10. Апелляционное определение Московского городского суда от 18 марта 2016 г. по делу № 33а-7462. Доступ из справ. правовой системы «КонсультантПлюс».

11. О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации (в части вовлечения в гражданский оборот площадок, являющихся частями здания или сооружения): проект федер. закона. URL: https://www.consultant.ru/law/hotdocs/45965.html (дата обращения: 15.05.2016).

1. Town Planning code of the Russian Federation d.d. Dec. 29, 2004 № 190-FL (as amended on Dec. 30, 2015 № 459-FL) // Coll. of legislation of the Russian Federation. 2005. № 1 (pt. 1). Art. 16; 2016. № 1 (pt. 1). Art. 79.

2. The appellate decision of the Moscow regional court d.d. June 8, 2015 in the case of № 33-12945/2015. Access from legal reference system «ConsultantPlus».

3. Technical regulations about safety of buildings and constructions: fed. law d.d. Dec. 30, 2009 № 384-FL (as amended on July 2, 2013 № 185-FL) //Coll. of legislation of the Russian Federation. 2010. № 1. Art. 5; 2013. № 27. Art. 3477.

4. Housing code of the Russian Federation d.d. Dec. 29, 2004 № 188-FL (as amended on Jan. 31, 2016 № 7-FL) //Coll. of legislation of the Russian Federation. 2005. № 1, pt. 1. Art. 14; 2016. № 5. Art. 559.

5. About the State Immovable Property Cadastre: fed. law d.d. July 24, 2007 № 221-FL (as amended on May 1, 2016 № 119-FL) // Coll. of legislation of the Russian Federation. 2007. № 31. Art. 4017; 2016. № 18. Art. 2495.

6. About the approval of the Set of rules «The built-in underground parkings. Requirements of fire safety»: order of EMERCOM of Russia d.d. Febr. 21, 2013 № 117 // Rationing, standardization and certification in construction. 2013. № 3.

7. The appellate decision of the Moscow city court of May 28, 2015 in the case of № 3318084/2015. Access from legal reference system «ConsultantPlus».

8. The decision of the SAC of the Russian Federation d.d. Oct. 27, 2011 № SAC-11450/11 in the case № A40-124539/09-54-801.Access from legal reference system «ConsultantPlus».

9. About the state registration of the rights for a fast estate and transactions with it: fed. law d.d. July 21, 1997 № 122-FL (as amended on May 1, 2016 № 119-FL) // Coll. of legislation of the Russian Federation. 1997. № 30. Art. 3594; 2016. № 18. Art. 2495.

10. The appellate decision of the Moscow city court d.d. March 18, 2016 in the case of № 33a-7462. Access from legal reference system «ConsultantPlus».

11. About introduction of amendments to separate acts of the Russian Federation (regarding involvement in civil circulation of the platforms which are parts of the building or a construction): project of fed. law. URL: https://www.consultant. ru/law/hotdocs/45965.html (date of access: 15.05.2016).

44