Механизм привлечения инвестиций в строительство путем закрытых паевых инвестиционных фондов недвижимости

Сафин А.В.

ПРИВЛЕЧЕНИЕ ИНВЕСТИЦИЙ ПУТЕМ ПАЕВЫХ ФОНДОВ

13. УПРАВЛЕНИЕ ИННОВАЦИЯМИ И ИННОВАЦИОННОЙ ДЕЯТЕЛЬНОСТЬЮ

13.1. МЕХАНИЗМ ПРИВЛЕЧЕНИЯ ИНВЕСТИЦИЙ В СТРОИТЕЛЬСТВО ПУТЕМ ЗАКРЫТЫХ ПАЕВЫХ ИНВЕСТИЦИОННЫХ ФОНДОВ НЕДВИЖИМОСТИ

Сафин А.В., аспирант, кафедра экономики, Российский Новый Университет

Аннотация. В статье приводятся механизм привлечения инвестиций путем закрытого паевого инвестиционного фонда недвижимости, определения паевого инвестиционного фонда (ПИФ) и описание их разновидностей. Дается оценка положительных свойств и недостатков закрытых паевых инвестиционных фондов недвижимости, их функционирования. Рассматриваются особенности вложения средств ПИФов в строительные проекты.

THE MECHANISM OF ATTRACTING INVESTMENTS IN THE CONSTRUCTION

Safin A. V., the post-graduate student, Russia New University

Annotation. This article describes a mechanism of attracting investments, definition of a United Investment Fund (UIF) and a description of their varieties. The estimation of positive qualities and limitations of closed United Investment Fund (UIF) and their operations are given. Considering the investment features in (UIF) in construction projects.

Частные инвесторы, рассматривая вопрос о способах размещения свободных средств, прежде всего, обращают внимание на инструменты фондового рынка, в силу доступности, обусловленную, возможностью инвестировать сравнительно небольшие суммы. Среди них наиболее распространенными в арсенале частного инвестора являются прямая покупка пакетов акций крупнейших российских эмитентов и паевые инвестиционные фонды, инвестирующие в ценные бумаги. Среди многочисленных вариантов инвестиционных инструментов, которые предлагает финансовый рынок, недвижимость, по праву, считается одним из самых ликвидных и доходных.

ПИФы как инвестиционный инструмент начинают свою историю с 1996 года, но современные российские открытые и интервальные ПИФы действуют на основании Федерального закона от 29 ноября 2001 № 156-ФЗ «Об инвестиционных фондах». Закрытые ПИФы появились на рынке лишь в 2003 г. с внесением дополнений в закон. Их можно использовать не только как инвестиционный инструмент, но и какспособ организации хозяйственной деятельности для финансиро-

вания строительных проектов и т.п. По своей сути такой фонд аналогичен форме американского траста (REITs) [1].

Паевой инвестиционный фонд (ПИФ)- инструмент коллективного инвестирования, который дает инвесторам возможность объединить свои сбережения (паи) под управлением профессиональной управляющей компании. По законодательству Российской Федерации существует три типа паевых фондов: открытые, интервальные и закрытые.

ПИФ представляет собой объединение имущества граждан и юридических лиц, находящихся под управлением специализированной управляющей компании. Все имущество, образующее паевой инвестиционный фонд, находится в долевой собственности усастников фонда [2].

По своей сути ПИФ- это так называемый «имущественный комплекс», а по сути, это- инвестиционный портфель, куда складывают свои средства пайщики. Пайщики владеют имуществом фонда, а управляющая компания осуществляет доверительное управление фондом, не получая право на имущество.

В мировой практике инвестиционные фонды выступают одним из основных инструментов, как для инвестирования свободных средств, так и для привлечения инвестиций в строительство. Поэтому неудивительно, что на российском рынке паевые фонды набирают силу. Это означает, что в ближайшее время такие темы, как доходность ПИФов , рейтинг управляющей компании, да и в целом работа с инвестиционными фондами, будут становиться более актуальными [3].

Закон содержит следующую классификацию паевых инвестиционных фондов, основанную на возможности владельца инвестиционных паев предъявить указанную бумагу управляющей компании для погашения:

- открытый (владелец имеет право погасить пай в любой день);

- интервальный (пай может быть предъявлен к погашению строго в период интервалов, определенных правилами фонда);

- закрытый (вообще может быть не предусмотрена возможность погашения паев в течение срока действия договора доверительного управления, т.е. правил фонда).

При этом закрытый инвестиционный фонд называется так не потому, что имеет ограниченное число пайщиков, а потому что он «закрыт» для выхода из него инвестров за исключением случаев, определенных законом.

Деятельность управляющей компании подконтрольна органу государственной власти по финагсовым рынкам (далее - Федеральная служба по финансовым рынкам, ФСФР Росиии, ранее ФКЦБ России). Так, ФСФР России регистрирует правила фонда доверительного управления, изменения и дополнения к ним; управляющая компания ежеквартально отчитывается перед ФСФР России о составе, структуре активов [2].

Одна из главных особенностей ведения хозяйственной деятельности посредствам ПИФа - объединение имущественных вкладов без создания юридического лица.

Бизнес в законе

4'2010

Создание ПИФ- процесс, в ходе которого не происходит учреждение новой организации, корпоративного собственника и налогоплательщика.

Регистрация ПИФов- трудоемкий процесс, связанный с подготовкой соотвествующих документов, в первую очередь правил доверительного управления, и взаимодействия с регулирующими органами. После создания ПИФа ведение дел фонда осуществляет управляющая компания, которая выполняет исключительно управленческие функции, не является пайщиком и не получает дохода прибыли от доверительного управления имуществом фонда, за исключением вознаграждения по договору за оказание своих услуг. [4].

В отличии от открытых ПИФов ЗПИФ формируется (в течение трех месяцев) под какой-то конкретный проект, и продать паи можно только после завершения проекта (за некоторыми исключениями о них чуть ниже). Как правило, срок инвестирования составляет от одного года до 20. Статистика недвусмысленно говорит о том, что ЗПИФы используются наиболее часто на рынке девелопмента и недвижимости, а также для приобретения земельных активов.

Отношения инвестора и организатора инвестирования (управляющей компании) строятся на основе договора доверительного управления (его условия определятся заранее в правилах доверительного управления фондом, которые регистрируются в ФСФР и вступают в силу после опубликования). По нему инвестор, он же пайщик, он же учредитель управления, передает средства и приобюритаемое имущество доверительному управляющему, который совершает сделки с имуществом в интересах собственника. По российскому законодательству право собственности (юридический титул) не переходит к доверительному управляющему. Пайщики владеют имуществом фонда, однако у них нет права на разделение имущества или выделение своей доли, а также преимущественнго права приобретения других долей.

Одним из главных опасений пайщиков является рей-дерский захват имущества или возможное банкротство управляющей компании или одного из инвесторов. Имущество ПИФа учитывается на отдельном балансе, и многосторонний контроль со стороны государства хорошо защищает интересы пайщиков от данных рисков. К примеру, на имущество ЗПИФа невозможно наложить взыскание ни по долгам инвесторов, ни по собственным обязательствам управляющей компании.

К недостаткам специалисты относят несколько фактов. Во-первых, это риск продажи имущества по заниженной цене, поскольку недвижимость не имеет рыночных котировок, для них может быть невозможен сравнительный метод оценки. Во-вторых, довольно непростой путь по смене управляющей компании- это возможно решением только 75 % голосов (или одного пайщика с 75 % паев). Кроме того, общее собрание пайщиков имеет куда меньше полномочий, чем общее собрание акционеров в ОАО или ЗАО. Их полномочия ограничены тремя пунктами: утверждать значимые изменения и дополнения в правила доверительного управления (инвестиционная декларация, расходы на управление фондом, выплаты промежуточного дохода и прочее), принимать решение о смене ДУ и досрочно прекращать договор доверительного управления фондом [6].

Кроме того, среди недостатков- невозможность инвестировать в объекты, возводящиеся не по нормам, установленным в Федеральном законе № 214-ФЗ. Из-за сложного механизма управления и ограничений

ЗПИФНы неповоротливы и в раннем девелопменте-т.е. в инвестициях в объекты на стадии проектирования (а именно это, хоть и является самым рискованным, но приносит самый высокий доход). Пайщикам не стоит рассчитывать на сверхприбыли, речь скорее идет о весьма консервативном доходе.

Впрочем, если ЗПИФ создается под нужды одной компании и доверительное управление поручается аффелированной УК, то эти недостатки нивелируются. Что, собственно, и позволило ЗПИФам стать одним из лучших инструментом управления корпоративными активами.

Среди основных инструментов в арсенале ЗПИФов : земельные участки различного назначения, жилые объекты, коммерческая недвижимость и ипотечные ценные бумаги, активами ЗПИФа недвижимости могут являться доли участия в ООО, ЗАО, ОАО. Каждый объект недвижимости может стать активом закрытого фонда недвижимости с целью дальнейшего развития, продажи, строительства. За время работы фонд может пройти долгий путь: изначально активом может являться земельный участок сельскохозяйственного назначения, после изменения статуса участка может быть построен коттеджный поселок внутренне инфраструктурой, жилая часть строений может быть реализована, а коммерческая часть сдаваться в аренду. На разных этапах реализации проекта прирост стоимости чистых активов (СЧА) фонда будет формироваться разными способами. Сначала СЧА изменяется в результате переоценке проекта. В последствии в формировании СЧА участвуют арендные платежи и доход от части продажи жилых площадей. В качестве активов более чем в 20% фондов фигурируют земельные участки, объекты коммерческой и жилой недвижимости - а в 31 % и сочетают различные классы активов в одном фонде. Более 30% сочетают объекты недвижимости и вложения в ценные бумаги.

Другим отрицательным фактором можно назвать относительно низкую ликвидность паев ЗПИФов: в проекты, связанные с недвижимостью, вкладывают средства крупные инвесторы, которые готовы ждать окончания срока проекта. Часто они не торопятся избавляться от паев, следовательно, низок уровень предложения свободных бумаг, которые могли бы приобрести физические лица.

Как считают аналитики, значительные земельные участки в России уже оформлены и продолжат с большой скоростью оформляться в собственность земельных ПИФов. Для владения землей это одна их самых удобных юридических форм. Расти рынку есть куда: в США или Германии 90 % вложений в недвижимость осуществляется с использованием закрытых фондов, в России же этот процент просто копеечный-он меньше 1 % [3].

Итак, основные закономерности таковы: наибольшее количество фондов относится к разряду открытых. Это и неудивительно: такие фонды создаются под большое количество мелких инвесторов. Однако рост капитализации отрасли происходил за счет образования закрытых фондов, что говорит об их все более усиливающейся роли. В ближайшем будующем ЗПИФ недвижимости будут доступны мелким инвесторам, которые желают вкладываться именно в эту отрасль экономики, причем необязательно большими суммами, как, например, прямые инвестиции в недвижимость, подразумевающие очень капиталоемкие вложения, порой недоступные частному инвестору.