Нефтяное пятно застройки

«Красноярскнефтепродукт» закрыл крупную нефтебазу в Красноярске. Ее мощности распределены по сети нефтебаз компании в крае. Освободившийся участок площадью 20 га на берегу Енисея компания планирует выставить на продажу. Она предлагает использовать эту землю для строительства жилого микрорайона с площадью застройки не менее 250 тыс. кв. м. Эксперты рынка оценивают стоимость участка в районе 2 млрд руб. и сомневаются, что среди местных застройщиков найдутся те, кто сейчас возьмется за такой масштабный проект.

Крупнейшая в Красноярском крае сеть АЗС «Красноярскнефтепродукт» (КНП, под контролем правительства региона) объявила о закрытии крупной нефтебазы в Ленинском районе Красноярска. По данным компании, с территории нефтебазы, которая существовала более 90 лет, вывезено 45 тыс. т топлива, проведена дегазация и зачистка 61 резервуара, осуществлен демонтаж технологического оборудования емкостей, демонтированы железнодорожные эстакады, насосные станции. Большая часть оборудования будет использована на других нефтебазах предприятия (всего их 12), остальное в течение полугода отправится на утилизацию, сообщил гендиректор АО «Красноярскнефтепродукт» Борис Золотарев.

Вопрос о переносе нефтебазы за черту города был поднят несколько лет назад. Как сообщал „Ъ“, вывода объекта за пределы города неоднократно требовали общественники и депутаты. В 2014 году краевым правительством и КНП разработан комплекс мероприятий по проектированию и строительству новой Красноярской железнодорожно-распределительной нефтебазы филиала «Центральный». Инвестиции в проект оценивались тогда в 4,5 млрд руб. Каковы реальные затраты КНП на «переезд» нефтебазы, в компании не сообщают.

Площадь бывшей нефтебазы составляет 20 га, КНП представила вариант возможной застройки этой территории. Проект под рабочим названием «Новый порт» предполагает строительство микрорайона закрытого типа (250 тыс. кв. м жилья), подземного паркинга (2,8 тыс. машино-мест), коммерческих площадей для магазинов и торговых центров (80 тыс. кв. м). Также предусмотрено строительство поликлиники, школы на 1,2 тыс. учеников, детского сада (300 мест), пешеходных прогулочных зон, площадок для активного отдыха, набережной и причала. Земельный участок, сообщили „Ъ“ в компании, находится в собственности КНП и по завершении всех демонтажных работ на этой территории будет выставлен на продажу. Стоимость участка и сроки продажи в компании не называют. В КНП полагают, что интерес инвесторов к активу будет высоким.

«Жилой комплекс — с учетом того, что сейчас строители ориентируются на создание определенной среды, — может быть среднеэтажной застройки (дома по 6–10 этажей). Это, вероятно, будет жилье среднего класса и выше. Вид на Енисей, транспортная развязка — все это делает экономически невыгодным строительство на этой площадке жилья меньшего класса»,— полагает руководитель отдела жилой недвижимости компании «Гранта-недвижимость» Дмитрий Слепокуров. По его примерным оценкам, стоимость жилья такого класса в этом районе может составить 65–70 тыс. руб. за 1 кв. м. Реализация проекта может занять 7–10 лет, считает он.

Примерную стоимость земельного участка КНП Дмитрий Слепокуров оценивает в сумму от 2 млрд руб. Директор компании RID Analytics Елена Ермолаева — в более чем 1 млрд руб. Другие эксперты рынка отмечают, что в Красноярске стоимость гектара под комплексное освоение составляет 15–20 млн руб.

С точки зрения локации этот земельный участок привлекателен, и возможность его реновации давно обсуждается в городской среде, говорит президент национального объединения строителей РФ Антон Глушков. «Другое дело, что процедура реновации, снос емкостей, рекультивация земельного участка, изменение вертикальной планировки и т.д. по уровню затрат инвестора существенно превышают рыночную стоимость земли»,— говорит он. В чистом виде рассматривать этот проект как рыночный, прибыльный для застройщика не следует, считает Антон Глушков. Он может быть реализован как совместный проект с КНП, полагает он. «Сейчас в Красноярске единого инвестора, который возьмется осваивать этот участок и компенсирует КНП затраты по переносу нефтебазы, не найти»,— уверен эксперт.

«Интерес к такому проекту может проявить крупный федеральный игрок. В Красноярске застройщиков, готовых сейчас взяться за такое масштабное строительство, нет: или у компаний недостаточно средств, или они, как, например, „Сибиряк“, который строит жилой район „Новоостровский“, заняты в реализации крупных строительных проектов»,— полагает Дмитрий Слепокуров. К сожалению, привлекательность красноярского рынка недвижимости для федеральных застройщиков и девелоперов остается низкой, говорит господин Глушков: «В Сибирском федеральном округе таким привлекательным рынком является Новосибирск, где работают строительные компании из Тюмени, Кузбасса, Томска. В Красноярске ни одного из федеральных игроков не представлено — рентабельность стройки здесь пока не делает этот бизнес привлекательным для иногородних игроков».