Турецкий девелопер лишается «Ауры»

Renaissance Development уходит с российского рынка торговой недвижимости и продает свои торгцентры «Аура» в Ярославле и Сургуте девелоперу MallTech. Сделка позволит турецкой компании сосредоточиться на реализации бизнес-центров и апартаментов: в частности, Renaissance Development строит 79-этажный небоскреб в «Москва-Сити».

Фото: Renaissance Development

Специализирующийся на торговой недвижимости девелопер MallTech покупает торговые центры «Аура» в Ярославле и Сургуте, рассказали три собеседника “Ъ” на рынке коммерческой недвижимости. Один из них уточнил, что сделка уже закрыта. Объекты продает турецкая Renaissance Development. В MallTech и Renaissance Development не предоставили комментариев.

Аналитик Accent Capital Алексей Смердов оценивает стоимость «Ауры» в Ярославле в 4–4,5 млрд руб., в Сургуте — в 3,3–3,7 млрд.

Оба торговых центра партнер Colliers International Станислав Бибик считает хорошими активами: в своих городах они обеспечивают стабильно высокий трафик, что позволяет объектам иметь высокую долю по посещаемости и обороту на региональных рынках. В Ярославле «Аура» (общая площадь 120 тыс. кв. м) расположена в центре города, на бывшей территории Вознесенско-Сретенского прихода и в 20 м от Вознесенской церкви. Первая церковь прихода была построена в XVI–XVII веках, в 1929 году храмы закрыли и переделали помещения под мастерскую трамвайного депо, клуб и библиотеку. В 2000-х годах трамвайное депо снесли, а на его месте построили «Ауру». В Сургуте «Аура» находится на въезде в город, возле промышленного района, и занимает общую площадь 95 тыс. кв. м. Арендопригодная площадь обоих объектов составляет около 63 тыс. кв. м.

Renaissance Development — давний партнер MallTech, в 2013 году последняя приобрела «Ауру» в Новосибирске. Это крупнейший торгцентр из трех, он занимает 152 тыс. кв. м в центре города (арендопригодная площадь 63,6 тыс. кв. м). Стоимость сделки оценивалась тогда в $780 млн, или около 25 млрд руб. Логично, что сейчас девелопер продал оставшиеся торгцентры, считает партнер Cushman & Wakefield Алан Балоев, для Renaissance Development ритейл сейчас непрофильное направление ввиду отсутствия новых проектов, и выход из активов позволит девелоперу сосредоточиться на развитии в офисном сегменте.

Renaissance Development управляет семью бизнес-центрами в Санкт-Петербурге и еще три строит, указано на ее сайте. Компания также реализует сейчас 79-этажный комплекс апартаментов Neva Towers в «Москва-Сити»

MallTech кроме «Ауры» владеет еще пятью региональными торговыми центрами — в Красноярске, Новокузнецке, Перми, Санкт-Петербурге и Уфе, а также управляет складским комплексом в Московской области. По итогам сделки с Renaissance Development MallTech получит качественные объекты, которые могут существенно увеличить капитализацию портфеля, считает Алан Балоев. Учитывая большой объем сделки, он не исключает, что она может быть частично безденежной, то есть Renaissance Development помимо денег может получить долю в портфеле MallTech.

Директор департамента финансовых рынков и инвестиций компании Knight Frank Игорь Роганович называет покупку «Ауры» выгодной: в Ярославле торговый центр открылся в 2013 году, а в Сургуте — в 2012-м, так что операционная доходность там уже стабилизирована.

С другой стороны, объектам, возможно, потребуется обновление, но для команды MallTech это более чем посильная задача и весомый фактор для получения дисконта на покупку, рассуждает господин Роганович. По его данным, похожие объекты обычно продаются при ставке капитализации около 12–13%. Господин Смердов называет сдерживающим фактором устаревшие планировочные решения торгцентров, в том числе избыточно крупные площади для якорных арендаторов, а также невысокие доходы жителей регионов.

Алан Балоев отмечает, что MallTech была наиболее вероятным претендентом на портфель: собственник готов был рассмотреть продажу торговых центров «Аура» и раньше, но ожидания у турецкого девелопера всегда были достаточно агрессивными.