Специфика анализа рынка «Доходной недвижимости» для целей её оценки

Вестник Челябинского государственного университета. 2012. № 24 (278).

Экономика. Вып. 39. С. 15-19.

С. М. Арашукова

специфика анализа рынка «доходной недвижимости»

для целей её оценки

Рассматриваются основные этапы анализа рынка «доходной» недвижимости. Исследуется экономическая сущность недвижимости как объекта оценки и разнообразные способы её классификации, выявляются сегменты объектов недвижимости, приносящей доход, а также факторы, влияющие на её стоимость. Определяется значимость анализа рынка «доходной» недвижимости для получения адекватного результата оценки её стоимости.

Ключевые слова: недвижимость, «доходная недвижимость», анализ рынка, объект оценки, классификация недвижимости, приносящей доход.

По сути своей, субъектом, производящим оценку по объективным критериям, является рынок, выражающий коллективные или общественные интересы и условия, в соответствии с которыми определяется наиболее эффективное использование имущества. Именно рынок диктует то, какие объекты недвижимости будут пользоваться спросом, а какие нет, какое местоположение объекта максимизирует его рыночную стоимость, какие прогнозы доходности объектов недвижимости следует ожидать и т. д.

Если рассматривать анализ рынка недвижимости в аспекте сделки купли-продажи, то грамотное исследование рынка является атрибутом успешной сделки. Например, продавая комплекс производственной базы в регионе, расположенной в нескольких километрах от центрального города, и отмечая, что соседним и единственным владельцем аналогичного комплекса является наращивающий свои объёмы производства ОАО «Газпром», целесообразно к рыночной стоимости продаваемого объекта прибавить ещё 10-15 %, так как очевидно, что иного выхода, чем покупать данный объект, у крупной корпорации не будет, за исключением строительства нового.

Рыночный анализ для целей оценки заключается в соотнесении общего состояния рынка недвижимости, его конкретного сегмента с изучаемым объектом. В результате должен быть сформулирован вывод о том, как взаимодействие спроса и предложения влияет на стоимость оцениваемого объекта. Косвенно результаты анализа могут использоваться для определения варианта оптимального использования, динамики спроса, маркетинговых стратегий по существующей и проектируемой недвижимости, дизайна, также прогнозирования доли рынка, которую объект может занять.

В основу изучения рынка недвижимости положены представления о том, что он является сложной социально-экономической управляемой и саморегулируемой системой. В соответствии с этим исследование проводится на основе следующих принципов системного подхода к исследованию сложных объектов:

— изучение функционирования объекта не как изолированного, а как включённого в макросистему, внешнюю среду, и следовательно — изучение условий функционирования объекта во внешней среде (экономические и политические условия в городе, регионе, стране, в мире);

— вычленение объекта из макросистемы, чёткое определение границ исследуемой системы и элементов макросистемы;

— расчленение (многоуровневая декомпозиция, дезагрегирование — disaggregating) структуры объекта и процессов его функционирования на элементы (составные части), изучение элементов раздельно, и обратный синтез (объединение, агрегирование — aggregation) элементов на подсистемы всё более высокого уровня [4].

На начальном этапе анализа рынка оценщик должен решить две взаимосвязанные задачи:

1) идентифицировать объект недвижимости;

2) идентифицировать рынок недвижимости, на котором объект конкурирует.

Изучение задания на оценку, характеристик объекта недвижимости помогает оценщику определить ценообразующие параметры, т. е. параметры конкурентоспособности объекта. Анализ рынка недвижимости требует его разбивки на отдельные потребительские субрынки в целях определения конкретного конкурирующего рыночного сегмента оцениваемой недвижимости. В результате оценщик устанавливает внешние факторы, влияющие на оцениваемый объект.

Сегменты рынка образуются с помощью классификации всех элементов структуры рынка: объектов, субъектов, различных процессов. Конкретные сегменты рынка недвижимости характеризуются видом использования имущества, местоположением, потенциалом приносимого дохода, типичными характеристиками арендаторов, инвестиционной мотивацией и другими признаками, признаваемыми в процессе обмена недвижимого имущества. В свою очередь, рынки недвижимости испытывают влияние разнообразных факторов социального, экономического, государственного и экологического характера.

Реакция рынка на конкретный вид недвижимости зависит от спроса и конкурентного предложения недвижимости на текущий момент и в будущем. Рыночная стоимость недвижимости диктуется конкурентным потенциалом рынка. Изучение характеристик оцениваемой недвижимости позволяет оценщику выявить конкурирующие объекты и сравнительные преимущества и недостатки, которые имеются у оцениваемого объекта недвижимости.

Рынок недвижимости подразделяется на сегменты исходя из назначения недвижимости и её привлекательности для различных участников рынка. Сегменты, в свою очередь, подразделяются на субрынки в соответствии с предпочтениями покупателей и продавцов, на которые влияют социальные, экономические, государственные и экологические факторы. Исследование сегментов рынка недвижимости проводится по таким параметрам, как местоположение, конкуренция, а также спрос и предложение, которые относятся к общим условиям рынка недвижимости [3].

Выделение сегментов рынка недвижимости, различающихся по закономерностям ценообразования и бизнес-процессов, невозможно без классификации объектов недвижимости. Поэтому для проведения качественного исследования рынка необходимо прежде всего тщательно изучить оцениваемый объект недвижимости и его место в системе классификации недвижимого имущества.

Принципы, алгоритмы, степень точности и детализации любого классифицирования, т. е. создания информационной модели множества неких элементов, расчленённого на группы по определённому признаку, не универсальны. Использовать единый типологический критерий, интегрирующий влияние всех факторов, не представляется возможным [2], поэтому на практике

используется несколько критериев, дающих обоснованное представление об объекте недвижимости. Они строго зависят от цели классифицирования. В интересах рыночного анализа цель классифицирования определяется самой сущностью понятия «рыночная стоимость», которая представляет собой потенциально наиболее вероятную цену, за которую объект оценки должен переходить на дату оценки от добровольного продавца к добровольному покупателю в результате коммерческой сделки, обе стороны которой располагают всей необходимой информацией, и на величине сделки не отражаются отягощающие обстоятельства.

Объект оценки, применительно к рыночной стоимости недвижимости, представляет собой товар, обращающийся на рынке недвижимости. Отсюда, в рамках анализа рынка недвижимости, классификация всех элементов структуры рынка по любой группе признаков должна быть адекватна цели классифицирования объекта по данному признаку как товара на рынке недвижимости.

Процесс идентификации конкретного объекта в рамках более крупного рынка называется сегментацией. Процесс сегментации рынка обычно заключается в дезагрегировании, или выделении, оцениваемой недвижимости в самостоятельный подкласс в соответствии с выявленными характеристиками оцениваемого объекта. Разбиение рынка недвижимости на отдельные сегменты проводится в соответствии с преобладающими потребностями участников рынка, инвестиционной мотивацией, местоположением, сроком фактического функционирования объекта, физическими характеристиками, дизайном, особенностями зонирования недвижимости.

Таким образом, первым и основным элементом структуры рынка, который необходимо классифицировать для целей проведения качественного анализа рынка при формировании рыночной стоимости приносящей доход недвижимости, являются как таковые объекты недвижимости. Принципы классификации объектов, положенные в основу сегментации рынков недвижимости, подчинены конкретным задачам процедуры оценки и требуют всестороннего учёта характеристик оцениваемой недвижимости.

Объекты недвижимости можно классифицировать по следующим признакам: морфотипу, физическому и юридическому статусу, назначению, качеству, местоположению, цене и т. д. [4].

Морфотипы объектов недвижимости в исходном понимании термина — это формы объёмно-пространственной организации застройки, соответствующие определённым количественным параметрам и некоторым устоявшимся качественным параметрам, таким как отличительные архитектурно-конструктивные и иные особенности. Влияние морфотипов на формирование рынка недвижимости проявляется, во-первых, в определённых градостроительных нормах, которые накладывают некие ограничения на проекты нового строительства. Например, согласно градостроительным нормам Москвы, проекты планировки и застройки в границах исторической части города не должны нарушать сложившихся морфотипов. Во-вторых, даже при отсутствии административных ограничений, морфо-тип определяет некие границы предпочтений потребителей к архитектурному стилю, объёмно-планировочным решениям и устоявшимся функциональным форматам.

Для цели рыночного анализа необходимо отразить два аспекта морфотипа объекта недвижимости:

— материальный (физический) состав — перечень рыночно значимых составляющих элементов с материальными характеристиками, отражающий совокупность земельного участка и изолированных или сгруппированных частей объекта. По данному признаку выделяют комплексы, включающие более одного здания (строения), отдельные здания (корпуса, дома), встроено-пристроенные строения, внутренние помещения, блоки помещений в зданиях, строениях;

— функциональный формат рыночного позиционирования — устоявшийся на рынке вариант физического (архитектурно-конструктивного) воплощения заданной функциональной сущности объекта недвижимости. Это подразумевает классификацию по признакам этажности, групп капитальности, количества помещений, технологий, материалов и т. д.

На практике классификация по морфотипам тесно связана с классификацией по качеству на основе комфортности использования объектов доходной недвижимости.

Однако на сегодняшний день имеет место достаточно быстрое развитие технологий строительства, что обусловливает необходимость постоянного расширения и уточнения вариантов классификации зданий и сооружений.

В зависимости от назначения (направления использования) объекта недвижимости рынок можно разделить на пять сегментов:

1) жилая недвижимость (многоквартирные, од-носемейные дома, квартиры и комнаты);

2) коммерческая недвижимость (офисные, торговые, производственно-промышленные, складские здания, гостиницы, рестораны);

3) промышленная недвижимость (промышленные предприятия, здания НИИ);

4) незастроенные земельные участки различного назначения (городские земли, сельскохозяйственные и охотничьи угодья, заповедники, зоны разработки полезных ископаемых);

5) недвижимость специального назначения (объекты, имеющие ограничения по их использованию в силу специфики конструктивных характеристик, например церкви, аэропорты, тюрьмы и др.) [3].

Категория функционального назначения для доходной недвижимости является особенно важной технико-экономической характеристикой. Классификация по данному признаку является одной из базовых, дальнейший анализ строится с учётом выявленного функционального назначения объекта, которое определяет множество це-нообразующих факторов и показателей:

— законодательно утверждённый набор норм землепользования, размещения, проектирования, строительства и эксплуатации конкретной категории;

— нормативные ставки аренды земли и иные затраты, связанные с правами землепользования;

— базовые укрупнённые показатели сметной стоимости строительства;

— особенности сдачи-приёмки в эксплуатацию, сертифицирования под определённую деятельность, нормативные сроки эксплуатации;

— среднерыночные показатели сроков окупаемости, доходности, амортизации, ликвидности и другие характеристики зданий и сооружений;

— специфические особенности ценообразования, связанные с закономерностями профильного вида бизнеса.

Относить объект к той или иной категории функционального назначения следует с профессиональной осторожностью. Не всегда заявленное в правоустанавливающей либо иной документации объекта функциональное назначение соответствует его юридическому и фактическому функциональному назначению. Например, во время кризиса организации, требующие

значительных капитальных вложений для своего «официального» функционирования, переквалифицируются на менее расходное существование для сохранения хотя бы безубыточности, тем самым меняя своё функциональное назначение.

В настоящее время получили широкое распространение смешанные виды и подвиды объектов недвижимости, которые на практике при изучении рынка необходимо выделять в отдельный субрынок. Виды, подвиды и категории недвижимого имущества специалисты подвергают дальнейшему расчленению на типы (по классам качества, по зонам местоположения, по типоразмерам и другим классификационным признакам) в зависимости от фактической потребности и фактического состояния недвижимого фонда в изучаемом периоде, регионе.

Общепринятые системы классификации недвижимости могут быть скорректированы применительно к конкретной ситуации при проведении анализа рынка доходной недвижимости. Классификация по функциональному назначению доходной недвижимости на практике означает выявление того функционального назначения, которое обеспечивает этой недвижимости получение дохода.

Исследователи рынка недвижимости отмечают, что коммерческая недвижимость как таковая в России стала формироваться только с началом приватизации предприятий [2]. Сектор коммерческой недвижимости намного меньше, чем жилой, поэтому и сделок соответственно меньше, хотя во всём мире коммерческая недвижимость является наиболее привлекательной. Важно отметить, что в этом секторе преобладающей формой сделок — и основным источником дохода является аренда.

Основными сегментами рынка «доходной» недвижимости являются гостиничный, офисный, складской и торговый. Жилая недвижимость не подпадает под определение недвижимости, способной генерировать доходы, так как используется конечными пользователями для удовлетворения соответствующей потребности в жилье. При этом стоит отметить, что в России, преимущественно в Москве, широко развит сегмент жилой недвижимости, приобретаемый с целью сдачи объектов жилья в аренду. Но учитывая непрозрачность и в большей части неофициальный характер данных сделок, а также трудности его количественной оценки, в данном исследовании будут учтены сегменты гостиничной, офисной, складской и торговой недвижимости.

Создание объекта недвижимости, приносящего доход,— трудо- и капиталоёмкий процесс. Он подразумевает как работу по документированию деятельности и заключению контрактов, что характерно для финансовых активов, так и материальное строительство объекта недвижимости. Всё это требует координации деятельности специалистов широкого круга, начиная с инвесторов, строителей и заканчивая управляющими компаниями объектов недвижимости.

Каждая категория функционального назначения недвижимого имущества подразделяется на подвиды и классы, в зависимости от качества, конструктивных особенностей и т. п. Так, например, на практике при классификации офисных помещений в каждом регионе, муниципальном образовании принимаются различные факторы, по которым помещение относится к тому или иному классу. В международной практике используется единая классификация, определяющая чёткие критерии разделения объектов офисной недвижимости на классы [2].

Классификация недвижимости по юридическому статусу (видам собственности и иным имущественным правам) определяется содержанием прав на объект. Так, собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом, а также по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц.

У субъектов, не являющихся собственниками имущества, могут возникать следующие вещные права, регулируемые Гражданским кодексом РФ:

— право пожизненного наследуемого владения земельным участком;

— право постоянного (бессрочного) пользования земельным участком;

— сервитуты;

— право хозяйственного ведения имуществом и право оперативного управления имуществом [1].

Объект недвижимости по юридическому статусу во многом определяется историей появления того или иного вида, подвида объектов на рынке. Согласно сложившейся практике, по юридическому статусу объекты недвижимости могут быть разделены по следующим основаниям:

1. По видам прав:

— в пользовании собственника;

— в пользовании арендатора с зарегистрированным правом долгосрочной аренды либо с не под-

лежащим регистрации правом краткосрочной аренды.

2. По видам собственности:

— находящиеся в государственной и муниципальной собственности;

— в собственности граждан;

— в собственности общественных организаций;

— в общей (долевой или совместной) собственности.

3. По истории появления в собственности:

— приватизированные — приобретённые в собственность путём приватизации;

— вновь созданные собственником;

— приобретённые в собственность путём сделки купли-продажи на первичном или вторичном рынке.

Таким образом, были проанализированы признаки классификации объектов недвижимости и, как следствие, направления подразделения рынка недвижимости на сегменты. Рыночная сегментация, проводимая в процессе анализа оценщиком рынка доходной недвижимости, вычленяет наиболее вероятных пользователей недвижимости из общей массы участников рынка, совершающих операции с недвижимостью. С другой стороны, на основе анализа атрибутов недвижимости выделяется масса конкурирующих объектов и определяется позиция оцениваемой недвижимости.

Характеризуя современный рынок недвижимости в целом можно отметить следующие его особенности: несерийность и невзаимозаменяемость, влияние государства, сравнительно малое количество продавцов и покупателей, спрос и предложение далеки от сбалансированности, слабая информированность покупателей и продавцов, низкая ликвидность товаров. Совокупность этих особенностей определяет рынок недвижимости как несовершенный рынок.

К особенностям рынка доходной недвижимости также можно отнести сложный симбиоз преимуществ и недостатков в аспекте целесообразности предпринимательской и коммерческой деятельности [2]. Так, владение объектом доходной недвижимости даёт его собственнику возможность получения большей прибыли (чем на других рынках) за весь период эксплуатации объекта недвижимости. При этом потребительский спрос обладает достаточной устойчивостью и слабо подвержен колебанию экономических циклов, кроме того, долгосрочный характер аренды и

длительные сроки строительства конкурирующих объектов дают определённый уровень защиты от внезапных изменений рыночной конъюнктуры. Однако при этом информация на рынке не столь открыта, как, например, на рынке товаров, что затрудняет процесс обоснования для объёма и характера инвестиций. Также отмечается жёсткая зависимость рынка от внешних условий градостроительного регулирования, возможностей строительного комплекса и специфики потребительского спроса. Издержки сделок, например, необходимость проверки юридической чистоты объекта недвижимости, а также затраты на техническую документацию и регистрацию, в сравнении со сделками на других рынках, достаточно высоки.

Итогом рыночного анализа является наложение характеристик оцениваемого объекта доходной недвижимости на соответствующий территориальный и функциональный сегмент рынка недвижимости, т. е. на установленный оценщиком в процессе классификации и сегментации субрынок доходной недвижимости, имеющей определённое функциональное назначение, обеспечивающее получение дохода от владения ею, для определения конкурирующей массы и объёма предложения, включая замещающие объекты.

Таким образом, подводя итог, можно отметить, что процесс анализа рынка недвижимости, приносящей доход, представляет собой последовательный и сложный процесс, важным этапом которого является детализированное исследование самого объекта доходной недвижимости. Результат оценки стоимости доходной недвижимости в значительной степени зависит от того, насколько качественно исследован рынок, и идентификации факторов, влияющих на стоимость недвижимости. Только совокупность указанных этапов может привести к адекватной и обоснованной стоимости недвижимости, приносящей доход.

Список литературы

1. Гражданский кодекс Российской Федерации.

2. Асаул, А. Н. Экономика недвижимости : учеб. пособие / А. Н. Асаул, А. В. Карасёв. СПб., 2001.

3. Грибовский, С. В. Оценка стоимости недвижимости : учеб. пособие. М. : Маросейка, 2009.

4. Стерник, Г. М. Анализ рынка недвижимости для профессионалов / Г. М. Стерник, С. Г. Стер-ник. М. : Экономика, 2009.