Зарубежный опыт государственного регулирования рыночного оборота сельскохозяйственных угодий

в сети Интернет, реализуя тем самым главный пришит открытости и доступности кадастра.

Также максимально востребованы в настоящий момент пространственные данные, получаемые в результате государственного кадастрового учета.

Таким образом, в основе всех видов производных кадастровых карт должен лежать один и тот же состав сведений кадастра, разграниченный по уровню доступа. В связи с этим перечень сведений кадастра, представляющих наибольшую ценность и подлежащих размещению на кадастровых картах, следующий:

1) кадастровый номер и границы земельного участка в кадастровом квартале;

2) граница и кадастровый номер здания, сооружения на земельном участке;

3) целевое использование земельного участка;

4) адрес объекта недвижимости;

5) местоположение и наименование пунктов опорных межевых сетей.

В итоге можно заключить, что кадастровые системы представляют собой земельно-информационные системы с пространственной привязкой данных к конкретным земельным участкам. Состав кадастровой информации в значительной степени совпадает.

Литература

1. Варламов A.A. Зарубежные земельно-кадастровые системы // Имущественные отношения в РФ. - 2007. - № 7. - С. 60-68.

2. Крамкова Т.В. Осуществление кадастрового учета, регистрации прав на недвижимое имущество, планирования развития территорий, землепользования и застройки в Австрийской Республике // Недвижимость и инвестиции. Правовое регулирование. - 2007. -№ 1-2.

3. Emst, Julius Cadastre - Land Registry in Austria / Meeting of PCC and Eurogeographics. Helsinki. November. 2006.

4. Федеральное управление метрологии и геодезии [Электронный ресурс]. - Электрон, данные. Режим доступа: http://www.bev.gv.at/, свободный. - Загл. с экрана. - Яз. нем.

5. Территориальный орган государственного права [Электронный ресурс]. - Электрон, данные. Режим доступа: http://www.bochum.de/, свободный. - Загл. с экрана. - Яз. нем.

6. Кадастровые модели 2.0 [Электронный ресурс]. - Электрон, данные. Режим доступа: http://www.cadastraltemplate.org, свободный,- Загл. с экрана. - Яз. англ.

УДК 332.142.4

Канд. экон. наук Е.О. НИКИФОРОВА

ЗАРУБЕЖНЫЙ ОПЫТ ГОСУДАРСТВЕННОГО РЕГУЛИРОВАНИЯ РЫНОЧНОГО ОБОРОТА СЕЛЬСКОХОЗЯЙСТВЕННЫХ УГОДИЙ

Сельскохозяйственные угодья, государственное регулирование

Современный период функционирования отечественного агропромышленного комплекса характеризуется влиянием таких двух важных факторов, как введенные санкции и антисанкции. Это, безусловно, ставит на повестку дня задачу импортозамещения и связанное с ней неотложное решение проблемы резкого повышения уровня конкурентоспособности продукции сельского хозяйства и устойчивого развития отрасли в условиях глобализации экономики [1,2].

Для этого, как очевидно не только ученым и специалистам АПК, но и всему обществу, необходимо изменить государственную аграрную политику в отношении использования земельных ресурсов на селе. Требуется внести коррективы в сложившийся организационно-экономический механизм земельных отношений [3], одним из главных элементов которых выступает рыночный оборот сельскохозяйственных угодий, чтобы восстановить выбывшие из сельскохозяйственной деятельности более 40 млн. га посевных площадей и добиться ответственного использования земли всеми собственниками и землепользователями.

В этой связи особый интерес представляют обобщение и анализ зарубежного опыта развитых государств с различным уровнем землеобеспеченности и ситуацией на продовольственном рынке.

Как показали исследования, в целях обеспечения эффективного регулирования рынка земель сельскохозяйственного назначения государство может применять в едином комплексе налоговую, инвестиционную, кредитно-денежную и другие виды политики, которые включают в себя как экономические, так и административные методы регулирования рынка земель сельскохозяйственного назначения. Причем цели, инструменты проведения земельной политики и ограничения, которые накладываются на участников земельного рынка в развитых странах, многообразны (табл. 1).

Таблица 1. Основные виды государственного влияния на земельный рынок за рубежом [4]

Тип контроля Основные цели определения земельного рынка Страны

Регулирование покупки и аренды земли Для обеспечения приобретения земли только квалифицированными фермерами (уровень подготовки и опыта, место жительства, сельское хозяйство как основной источник дохода и т.д.) Дания, Германия, Япония

Не допущение чрезмерной концентрации земли Дания. Германия, Новая Зеландия, Швейцария, Испания, Франция

Не допущение чрезмерного дробления участков земли Дания, Германия, Ирландия, Италия, Япония. Португалия, Испания, Швейцария, Нидерланды, Норвегия

В целях удержания на местах проживания квалифицированных фермеров Норвегия

В развитых зарубежных странах существуют следующие ограничения для участников земельного рынка:

- ограничения при приобретении в собственность сельскохозяйственных земель юрлицами (в штатах США АО, ООО не могут приобретать их в собственность, за исключением семейных сельскохозяйственных корпораций);

- установление максимальных пределов площади земли в собственности, не допущение чрезмерной концентрации земли (Дания, Германия, Новая Зеландия, Швейцария, Испания, Франция); ограничения на изменение целевого использования земель при совершении сделок с земельными участками;

- необходимость получения разрешения у органов власти федеральной земли при продаже земли (Германия), налоги на прибыль от ранних продаж земли;

- запрет сделок, приводящих к дроблению земельного участка (Дания, Германия, Ирландия, Италия, Япония, Португалия, Испания, Швейцария, Нидерланды, Норвегия);

- регламентирование приобретения земли иностранцами (чаще всего в Турции, Венгрии, ряде провинций Канады и штатов США, в Марокко, Литве. О любых сделках иностранцев с сельхозземлями необходимо уведомлять Минсельхоз США). Некоторые

страны, хотя и разрешили иностранцам покупать сельскохозяйственные угодья, но ввели ограничения. Так, в Испании иностранцы не могут приобрести более 15% земель каждого муниципалитета, в Бразилии - 25%, в Латвии - 50%. Используется установление запрещенных зон, в которых иностранные лица не могут приобретать землю. Так, в Мексике иностранцам не разрешено приобретать землю в 100 км к приграничной зоне и 50 км прибрежной зоне.

Полный запрет для иностранцев на покупку любых земель в Китае, Израиле, Эстонии, Румынии, Белоруссии, Албании, Вьетнаме, Таиланде, Индонезии. В некоторых странах существуют другие ограничения, например, Италия, Польша, ряд штатов США, Сальвадор предоставляют иностранцам конкретной страны права на землю при условии, что эта страна взамен предоставляет равные права на землю их гражданам. Япония, Бразилия, Чехия разрешают приобретать землю только тем иностранцам, которые проживают в их стране постоянно (не менее 183 дней в году).

Приобретение земли иностранцами во Франции разрешено, но кандидат должен соответствовать установленным критериям, и имеет на это право при отсутствии желающих из числа жителей страны, в Висконсине (США) иностранные физические и юридические лица не могут владеть более чем 640 акрами земли, в Канаде - не более 10 соток.

Вопрос о характере землевладения и землепользования, в особенности путей концентрации землепользования, целиком находится в русле национальных традиций и хозяйственной целесообразности. По существу в подавляющем большинстве зарубежных государств нет противопоставления собственности на землю и аренды. При том и другом виде землепользования возможно ведение эффективного сельского хозяйства и нет никаких идеологических, юридических или экономических ограничений или предпочтений в виде землепользования.

Государственное регулирование является существенным фактором не только на рынке земли, но и в системе землепользования в целом. Изменение самого понятия собственности с неограниченного к ограниченному, со значительной социальной ответственностью землевладельца и соблюдением целей общегосударственной политики -все это привело к развитой государственной системе регулирования оборота земли (покупке и продаже, аренде, реализации прав наследования и всех форм передачи земельной собственности).

Важной сферой государственного регулирования является и сохранение сельскохозяйственного земельного фонда. При тех значительных различиях в ценах на сельскохозяйственные земли, и для жилищной и промышленной застройки в условиях урбанизации и индустриализации, эта политика государства является важной функцией регулирования земельного рынка с жесткими правилами отвода земель. Кроме чисто административных мер здесь существенную роль играют и экономические рычаги, в частности, налогообложение с дифференциацией поземельного налога в зависимости от использования земли. В целом это создает весьма сложный конгломерат современного земельного рынка за рубежом с сочетанием действия чисто рыночных сил и многостороннего государственного регулирования.

Часто в современных условиях покупка и аренда земли являются наиболее распространенными способами передачи прав землевладения и землепользования, в целях укрупнения ферм и создания экономически более стабильных хозяйств. Они составляют важнейшие элементы рынка земли и как таковые являются объектом действия гражданского права и во многих, если не в большинстве случаях государственного регулирования, причем последнее определяется как национальной спецификой, так и более общими факторами, такими как землеобеспеченность и стремление сохранить землю в жизнеспособных хозяйствах.

В зависимости от конкретных социально-экономических условий и структурных изменений в последнее время в аграрном секторе отдельных стран развивается тенденция приращения площадей фермерских хозяйств за счет аренды земель. Она даже иногда

достигает более высокого удельного веса, чем земля в собственности. Например, в США арендуется более 60% сельскохозяйственных земель, в странах ЕС - 48%, в том числе Бельгии, ФРГ и Франции - свыше 60%, Люксембурге - 53%, Швеции - 45,2%, Нидерландах, Португалии и Великобритании - 30% и более, Дании, Греции, Испании, Италии, Австрии и Финляндии свыше 20%.

В Европейском союзе более 7 млн. фермеров занимаются производством продукции, используя для этого 129 млн. га сельскохозяйственных угодий, из которых 76 млн. га (59%) являются собственностью фермеров, а 53 млн. га (41%) - арендуются. Отмечается четкая долговременная тенденция повышения доли арендуемых земель при одновременном снижении доли земель, принадлежащих непосредственно фермерам.

С другой стороны, в аграрной политике ряда развитых стран, как уже указывалось, проявляется тенденция борьбы с созданием латифундий, препятствование сосредоточиванию в одних руках слишком больших массивов земли. Довольно частым условием для получения прав аренды или покупки является требование, чтобы арендатор или покупатель был местным жителем, имел профессиональную подготовку, опыт работы и необходимый капитал для использования арендованной или покупаемой земли.

Рассмотрим по отдельным странам различия законодательства и законоприменительной практики. Примером страны с наиболее развитым законодательством в этой области является Дания. Здесь при покупке земли от арендатора требуется обеспечение таких целей, как сохранение земли в сельскохозяйственном производстве, обеспечение здоровья скота, а также природы и окружающей среды. Закон требует от фермера «хорошего ведения сельского хозяйства». Лица, ведущие сельское хозяйство на арендованных, так же как и на собственных землях, обязаны проживать постоянно на данной ферме. В целях борьбы с созданием латифундий закон устанавливает верхнюю границу землепользования - своей собственной и арендованной - в 150 га сельхозугодий. Исключения делаются лишь в том случае, если фермер сможет доказать, что вследствие специфики его производства ему требуется больше земли и никто из окрестных крестьян не будет протестовать против этого. Закон также предусматривает и расположение или расстояние между отдельными участками с целью создания по возможности единых массивов, связанных с необходимой инфраструктурой.

Законодательство обуславливает, что расстояние между дорогами, ведущими на ферму, не должно быть более 2 км. Если на ферме есть несколько участков земли, то число их не должно превышать пяти и они не должны отстоять от центральной усадьбы больше, чем на 10-25 км. Хотя закон разрешает делать исключение в отдельных случаях, когда требуются дополнительные участки земли для вывозки и заделки навоза. Однако для этого требуется специальное разрешение. И при покупке, и при аренде для лиц, которые хотят приобрести дополнительный участок земли, они должны соответствовать необходимым требованиям.

Арендатор, также как и покупатель, должен прожить в сельской местности не менее 8 лет. Если же размер фермы будет превышать 30 га, то он должен доказать свою профессиональную квалификацию, иметь опыт работы в сельском хозяйстве и соответствующее образование, а также он обязуется проработать на этой ферме не менее 8 лет (т.е. это означает, что в течение этого срока он не может ни продать, ни сдать в аренду или в субаренду полученную им землю). Законом разрешается покупать или получать в аренду до трех участков земли, при условии, что расстояние между ними не более 10 км, и ни один из соседей не будет протестовать против такого приобретения земли. Покупка земли запрещается, если эта операция является лишь средством помещения капитала или цена покупаемой земли не соответствует ее реальной стоимости.

При покупке земли, если кто-либо из соседей, живущих не более 1 км от продаваемого участка и имеющего уже 70 га, имеет преимущество по ее приобретению, естественно, если он готов выплатить за нее рыночную цену.

Юридические лица не имеют право на покупку сельскохозяйственных угодий, так же как они не имеют права и на аренду. Это право предоставляется только физическим лицам, которые уже вели сельскохозяйственное производство, имеют соответствующую квалификацию и берут на себя обязательство непосредственно заниматься сельским хозяйством в течение длительного времени.

В Дании также требуется, чтобы в случае раздела земли каждый из участков имел бы жизнеспособный размер, позволяющий вести современное сельское хозяйство. Таким образом, датское законодательство проводит последовательную линию на поддержку относительно крупных семейных коммерческих ферм, не допуская одновременно ни создания латифундий, ни помещичьих хозяйств, ни скупки земли юридическими лицами и превращения ее в объект спекуляции. Такая земельная политика является одним из факторов, обеспечивающих Дании во многих случаях лидирующее место по эффективности сельского хозяйства.

По мнению некоторых исследователей, долгосрочные договоры аренды сельскохозяйственных земель менее адаптированы к внешним изменениям, чем краткосрочные, но зато они представляют арендаторам большую защищенность и инвестиционную привлекательность. Краткосрочные же контракты выгодны землевладельцам, так как они более гибко улавливают изменения цен и ренты на рынке земли. Чтобы повысить интерес землевладельцев к заключению долгосрочных договоров аренды, в странах ЕС применяют экономические стимулы, такие как погектарная поддержка со стороны правительства в размере 8 тыс. евро в расчете на одного арендодателя. Кроме того, во Франции налог на доходы землевладельцев от договоров аренды сроком более 9 лет сокращается почти на 15%. В целом же можно констатировать стремление многих государств удлинить сроки аренды и стабилизировать арендные ставки (табл. 2).

Таблица 2. Регулирование аренды сельхозугодий в зарубежных странах [4]

Страна Длительность и регулирование контрактов по аренде

США (свыше 60% земли арендовано) Срок зависит от контракта; как правило, преобладают долговременные контракты, ставки арендной платы определяются рынком.

Великобритания (38,4% земли арендуется) Срок зависит от контракта. Имеются и долгосрочные и краткосрочные арендные договоры. Уровень оплаты определяется арбитражем.

Исландия Срок зависит от контракта. Размер арендной платы определяется законом.

Ирландия (12,4% земли арендуется) Срок аренды - минимум 3 года. Размер арендной платы определяется рынком.

Греция (22,2% арендованной земли) Срок аренды - минимум 4 года. Размер арендной платы определяется рынком.

Люксембург Срок арендной платы минимум 6 лет для участка и 8 лет для всего хозяйства. Размер арендной платы определяется рынком.

Швейцария Срок аренды - минимум 6 лет для земли без построек, 9 лет для всего хозяйства с постройками. Размер арендной платы определяется установками, зафиксированными в законе.

Нидерланды (31,5% земли в аренде) Срок аренды - минимум 6 лет для земли без построек, 12 лет для всей фермы. Максимальный уровень арендуемой платы устанавливается законодательством.

Испания (19,9% земли в аренде) Минимальный срок аренды - 6 лет, максимальный - 15 лет. Размер арендной платы ориентирован на стандарты, установленные властями.

Бельгия (66,2% земли в аренде) Срок аренды - минимум 9 лет. Максимальный размер арендной платы устанавливается законодательством.

Франция (56,2% земли находится в аренде) Срок аренды - минимум 9 лет. Размер арендной платы определяется установками законов.

Португалия (24,6% земли в аренде) Срок аренды минимум 10 лет для тех, кто применяет наемный труд. Без наемного труда - 7 лет. Уровень арендной платы устанавливается на основе государственных стандартов.

Продолжение таблицы

Норвегия (21% земли арендуется) При заключении арендных договоров сроком более , чем на 10 лет требуется разрешение властей. Арендная плата определяется рынком.

Германия (42% земли в аренде) Срок аренды зависит от контракта. Суд по сельскохозяйственным спорам может продлить срок договора максимум до 12 лет, далее это касается отдельных участков земли и 18 лет, если это хозяйство в целом.

Италия (18,4% арендованной земли) Минимальный срок аренды в 15 лет является правилом для низинных земель и 6 лет для горных. Арендная плата рассчитывается, исходя из стандартов, установленных властями.

Япония (13,1% арендованной земли) Максимальный срок аренды - 20 лет. Арендная плата устанавливается, исходя из стандартов, установленных властями.

Дания (13,1% арендованной земли) Максимум срок аренды - 30 лет, если речь идет о хозяйстве в целом. Арендная плата определяется рынком.

Приведенные в табл. 2 сведения дают общее представление о разнообразии условий аренды со значительным различием - от более либеральной модели (как в США) до более регламентируемой (как в большинстве стран Европы) законодательством и практикой. В число стран с либеральной практикой рынка аренды, кроме США, можно отнести также Австралию, Канаду и Новую Зеландию.

В Западной Европе в большинстве случаев предусмотрена минимальная длительность аренды, как в целом фермы, так и участка земли. Только в таких странах, как Норвегия, Дания, а из развитых не европейских - Япония, установлен максимум срока аренды, а короткий срок - в Ирландии, т.е. в странах, где сама по себе аренда не играет существенной роли. В Дании установлен максимальный срок аренды - 30 лет. Законодательство этой страны не разрешает дальнейшее продление строка аренды и поощряет, чтобы арендатор выкупил бы землю и стал ее собственником. В других же странах срок аренды может быть продлен и сверх установленного срока с созданием системы долговременной аренды.

Различная практика существует и по установлению размеров арендной платы. В Дании, Ирландии, Греции, Люксембурге и Норвегии землевладелец и арендатор самостоятельно договариваются об уровне арендных платежей.

В других государствах, где аренда играет значительно большую роль, существует законодательство по регулированию арендной платы. Так, в Великобритании обе стороны могут самостоятельно определить размер арендной платы, но затем она идет на рассмотрение и утверждение местных властей, которые руководствуются соответствующими стандартами, регулирующими размер такой оплаты.

Закон предусматривает также ее регулирование или административное утверждение в Ирландии и во Франции. Власти могут контролировать арендную плату путем установления максимальных или стандартных ее размеров. На этой основе готовятся фактически контракты по аренде. Такая практика существует в Нидерландах, Испании, Бельгии, Португалии и Японии. Арендная плата исчисляется при этом в денежной форме, исходя из потенциального урожая и цен за прошедшие годы.

Можно сделать вывод, что практика регулирования арендной платы определяется исходя из специфики каждой страны и здесь трудно найти общую закономерность, хотя видно различие между более либеральной заокеанской и регламентируемой европейской и японской моделями. Здесь опять-таки важны и национальные традиции, и землеобеспеченность.

Однако особенно в странах ЕС и США, отделив арендатора от собственника, государство сумело создать такой экономический механизм, который стимулирует арендатора улучшать используемую им землю для получения возрастающих личных доходов. Аренда не сковывает хозяйственную инициативу, поэтому фермер с одинаковой заинтересованностью работает и на своей, и на арендованной земле, проявляя заботу о

повышении ее плодородия и укрупнении земельных участков для эффективного применения эффективной техники и технологий [5].

В целом, на основе обобщения зарубежного опыта следует отметить сложившуюся эффективную систему государственного вмешательства в развитие рынка земли и обеспечение ее рационального использования.

С учетом поставленной задачи выполнения параметров Доктрины продовольственной безопасности РФ, в контексте реализации комплекса мер по устойчивому развитию сельской местности [6, 7, 8, 9 и др.] использование методов регулирования земельных отношений, применяемых за рубежом, может быть полезно как на федеральном, так и региональном уровнях.

Это позволит перейти к новому этапу в земельной политике: при сохранении гарантий права частной собственности на землю к достижению гарантии обеспечения эффективного ее использования. Без чего невозможно расширение возможностей импортозамещения и восстановления темпов развития сельскохозяйственного производства.

Литература

1. Ушачев И.Г., Алтухов А.И., Беспахотный Г.В., и др. Импортозамещение в АПК России: проблемы и перспективы. - М., 2015. - 447 с.

2. Костяев А.И., Яхнюк C.B. Новый этап глобализации в АПК в связи с присоединением России к ВТО //АПК: Экономика, управление. - 2013. - № 11. - С. 10-18.

3. Никонова Г.Н. Особенности современного организационно-экономического механизма регулирования земельных отношений //Экономика АПК: проблемы и решения. - М., 2005. -С. 54-59.

4. Назаренко В.И. Зарубежный опыт функционирования земельного рынка. URL: http: //www.laws-portal.ru/lib/foreign-experience-operation.htm инновационная политика. - М.: КНОРУС, 2011.-С. 132.

5. Farmland Protection Policy Act. Natyral Resources Conservation Service. United States Department of Agriculture, www.nrcs.usda.gov

6. Никонова Г.Н. Проблемы устойчивого развития сельской местности на фоне трансформационных изменений в аграрном секторе России // Устойчивое развитие сельской местности: концепции и механизмы. Никоновские чтения. - М., 2001. - С. 8-12.

7. Устойчивое развитие сельских территорий: региональный аспект // Науч. тр. ВИАПИ им. A.A. Никонова / Под общ.ред. A.B. Петрикова. - Вып.25. - М.:ВИАПИ им. A.A. Никонова, 2009. - 272 с.

8. Анфиногентова A.A., Крылатых Э.Н. Продовольственная безопасность России: состояние, проблемы, условия обеспечения // Региональные агросистемы: экономика и социология. -2013.- № 1.-С. 1.

9. Костяев А., Михайлов В. Методология решения социально-экономических проблем села //АПК: Экономика, управление. - 1992. - № 4. - С. 10-14.