Обособляются по домам

В столице выросла популярность индивидуального строительства. Покупатели земли в границах города оценили эту возможность как достойную альтернативу покупке квартиры. За одну и ту же сумму можно получить жилье в два раза просторнее, если выбрать индивидуальное строительство. На этом фоне объем предложения участков в Москве сократился на 40% за год.

События 2020 года разогнали спрос на загородную недвижимость настолько, что покупатели иначе стали смотреть на хлопоты, связанные со строительством собственного дома. Такая возможность превратилась в реальный способ решить жилищные проблемы. «Желание комфортно жить в собственном жилье не исчезло»,— говорит генеральный директор «Гео Девелопмент» Максим Лещев. За прошедшие два года все жилье подорожало в среднем на треть. Но разница в цене в пользу самостоятельного строительства сохранилась. За 10 млн руб. можно купить участок, за 3 млн руб.— построить дом площадью 150 кв. м. Трехкомнатная квартира в удаленном районе Новой Москвы обойдется в 12 млн руб., но будет меньшей площади.

Разница в характеристиках продаваемых земельных участков в городе и регионе

| Город | Средняя стоимость участка в продаже (млн руб.) | Средняя площадь участка в продаже (сотки) | Регион | Средняя стоимость участка в продаже (млн руб.) | Средняя площадь участка в продаже (сотки) | Разница в стоимости (город/регион) (кол-во раз) | Разница в площади (город/регион) (сотки) |
| --- | --- | --- | --- | --- | --- | --- | --- |
| Самара | 5,44 | 12 | Самарская обл. | 0,97 | 16 | 5,6 | -4 |
| Нижний Новгород | 5,08 | 11 | Нижегородская обл. | 0,93 | 17 | 5,5 | -6 |
| Новосибирск | 3,23 | 9 | Новосибирская обл. | 0,61 | 15 | 5,3 | -6 |
| Пермь | 2,87 | 10 | Пермский край | 0,6 | 17 | 4,8 | -7 |
| Воронеж | 5,28 | 10 | Воронежская обл. | 1,13 | 19 | 4,7 | -9 |
| Красноярск | 2,62 | 12 | Красноярский край | 0,61 | 15 | 4,3 | -3 |
| Санкт-Петербург | 14,14 | 16 | Ленинградская обл. | 3,44 | 18 | 4,1 | -2 |
| Казань | 5,96 | 10 | Татарстан | 1,48 | 14 | 4 | -4 |
| Уфа | 2,66 | 15 | Башкирия | 0,82 | 16 | 3,2 | -1 |
| Москва | 11,07 | 16 | Московская обл. | 3,44 | 15 | 3,2 | 1 |
| Челябинск | 2,15 | 11 | Челябинская обл. | 0,67 | 14 | 3,2 | -3 |
| Екатеринбург | 3,41 | 13 | Свердловская обл. | 1,1 | 15 | 3,1 | -2 |
| Ростов-на-Дону | 4,94 | 7 | Ростовская обл. | 1,7 | 13 | 2,9 | -6 |
| Омск | 1,32 | 9 | Омская обл. | 0,61 | 14 | 2,2 | -5 |
| Волгоград | 1,29 | 8 | Волгоградская обл. | 0,77 | 14 | 1,7 | -6 |
| Краснодар | 7,9 | 11 | Краснодарский край | 5,5 | 13 | 1,4 | -2 |

Источник: ЦИАН. Загородная недвижимость.

Ключевые показатели рынка ИЖС в Центральном федеральном округе

| Субъект | Объем ввода ИД в эксплуатацию* | Динамика к первому полугодию 2019 года | Доля ИЖС в общем объеме жилищного строительства | Средняя цена дома в продаже, июль 2021 года** | Динамика средней цены за год | Динамика объема предложения в продаже |
| --- | --- | --- | --- | --- | --- | --- |
| Российская Федерация | 20246 | 29,50% | 55,50% | 6,93 | 16,70% | -3,50% |
| Центральный ФО | 5596 | 11,60% | 48,70% | 7,35 | 20,20% | 3,30% |
| Московская область | 2111 | 12,30% | 57,80% | 22,4 | 29,30% | -3,50% |
| Воронежская область | 389 | 34,20% | 65,20% | 5,44 | 16,20% | 2,10% |
| Белгородская область | 356 | -22,40% | 86,40% | 5 | 12,90% | 95,50% |
| Москва | 326 | 177,10% | 10,00% | 36,78 | 39,60% | 16,80% |
| Владимирская область | 313 | 17,00% | 85,80% | 4,19 | 17,40% | -21,20% |
| Липецкая область | 307 | 1,40% | 68,80% | 4,03 | 11,30% | -16,20% |
| Ярославская область | 274 | 13,10% | 66,70% | 5,04 | 13,50% | -6,00% |
| Калужская область | 223 | 12,00% | 72,70% | 6,13 | 12,90% | -7,10% |
| Тульская область | 206 | 11,80% | 66,90% | 5,2 | 8,60% | 15,50% |
| Тверская область | 166 | -13,60% | 59,60% | 6,06 | 12,60% | 0,60% |
| Курская область | 147 | -13,60% | 75,90% | 4,3 | 9,70% | -19,10% |
| Рязанская область | 144 | 2,10% | 44,70% | 3,43 | 8,20% | -5,10% |
| Брянская область | 130 | 146,80% | 64,80% | 3,3 | -1,50% | -8,60% |
| Тамбовская область | 130 | -8,50% | 85,90% | 3,77 | 11,90% | -7,90% |
| Орловская область | 123 | 67,40% | 84,50% | 4,03 | 7,50% | -17,70% |
| Костромская область | 100 | 47,60% | 46,80% | 4,5 | 7,90% | 20,90% |
| Ивановская область | 92 | 8,10% | 84,20% | 4,75 | 9,70% | 15,10% |
| Смоленская область | 57 | -60,80% | 45,20% | 3,86 | -1,80% | 5,70% |

*тыс. кв. м в первом полугодии 2021 года.

**млн руб.

Источник: аналитический центр ЦИАН.

Спрос на покупку земельных участков резко вырос в период самоизоляции: в апреле—июне 2020 года ЦИАН зафиксировал максимум по числу просмотров объявлений. В Московской области относительно аналогичного периода 2019 года потенциальный спрос оказался выше в два раза. «Для сравнения, в мае—июне 2021 года спрос ниже, чем в пик 2020 года, на треть (32%). Но в сравнении с 2019 годом активность потенциальных клиентов выше на 41%»,— объясняет руководитель «ЦИАН.Аналитика» Алексей Попов. Сейчас спрос на индивидуальное строительство выше, чем до пандемии, но рекордов прошлого года нет. «В период локдауна спрос на дома резко подскочил. Но из-за низкой девелоперской активности в этом сегменте на протяжении предыдущих лет предложение оказалось ограниченным. Люди покупали участки, чтобы, накопив, начать строительство»,— говорит господин Попов.

Спрос на участки без подряда в Новой Москве в этом году кратно выше, чем в Московской области. Сейчас происходит незначительный сезонный спад спроса. Он прекращается к зиме: покупатели торопятся оформить сделку, сделать проект и весной выйти на стройку. «В Новой Москве гораздо комфортнее жить из-за близости к столичной инфраструктуре. Одновременно участки дороже, документы на них бывают оформлены хуже, потому что предложение не успевает за интенсивностью спроса. Люди хотят жить в Москве в собственном доме»,— рассуждает господин Лещев.

В «старой» Москве индивидуальные дома встречаются редко. Они есть в Серебряном Бору, в Потапово, в Новокосино, на Соколе в поселке художников, в Екатериновке, в Троице-Лыково. «Здесь земля почти не продается, участки раскуплены и застроены, есть только вторичный рынок»,— уточняет Максим Лещев. Проживание за городом с каждым годом становится все более привлекательным. Современные поселки высокого класса обеспечены всей инфраструктурой и обладают хорошей транспортной доступностью, что вместе с переходом на удаленный формат работы нивелирует удаленность от центра города. «Но при этом сохраняется приватность проживания. Кроме того, такие проекты расположены в экологически благополучных локациях, что также повышает их востребованность»,— отмечает директор управления элитной недвижимости компании «Метриум Премиум» Анна Раджабова.

Динамика цен на земельные участки ИЖС в крупнейших городах

| | Средняя стоимость участка (млн руб.). Июль 2021 | Средняя стоимость участка (млн руб.). Июль 2020 | Динамика за год (%) | Средняя цена сотки (млн руб.). Июль 2021 | Средняя цена сотки (млн руб.). Июль 2020 | Динамика за год (%) | Средняя площадь участка (сотки) |
| --- | --- | --- | --- | --- | --- | --- | --- |
| Санкт-Петербург | 14,14 | 12,28 | 15 | 914,6 | 729,8 | 25 | 16 |
| Москва | 11,07 | 8,79 | 26 | 735 | 559,6 | 31 | 16 |
| Краснодар | 7,9 | 5,79 | 36 | 982,7 | 766,1 | 28 | 11 |
| Казань | 5,96 | 4,73 | 26 | 609,5 | 477,9 | 28 | 10 |
| Самара | 5,44 | 4,81 | 13 | 490,4 | 440,9 | 11 | 12 |
| Воронеж | 5,28 | 4,41 | 20 | 590,7 | 493,9 | 20 | 10 |
| Нижний Новгород | 5,08 | 4,55 | 12 | 539 | 406,8 | 32 | 11 |
| Ростов-на-Дону | 4,94 | 4,09 | 21 | 724,3 | 658,9 | 10 | 7 |
| Екатеринбург | 3,41 | 2,99 | 14 | 223 | 223,7 | 0 | 13 |
| Новосибирск | 3,23 | 3,25 | -1 | 412,2 | 339,8 | 21 | 9 |
| Пермь | 2,87 | 3 | -4 | 303,2 | 277,9 | 9 | 10 |
| Уфа | 2,66 | 1,97 | 35 | 222,4 | 189,3 | 17 | 15 |
| Красноярск | 2,62 | 2,98 | -12 | 219,9 | 249,2 | -12 | 12 |
| Челябинск | 2,15 | 1,74 | 24 | 213,4 | 185,2 | 15 | 11 |
| Омск | 1,32 | 1,07 | 23 | 170,3 | 126 | 35 | 9 |
| Волгоград | 1,29 | 1,32 | -2 | 172,6 | 173,2 | 0 | 8 |
| Все города в среднем | 4,96 | 4,24 | 17 | 470,2 | 393,6 | 19 | 11,3 |

Источник: ЦИАН. Загородная недвижимость.

По оценкам Максима Лещева, за три года растущего спроса на землю участки подорожали от 20% до трех раз. «Динамика зависит от качества предложения. Неровные болотистые участки без документов подешевели»,— объясняет он. Несмотря на это, динамика продаж остается высокой. «Продается все на расстоянии до 30 км по Калужскому шоссе»,— констатирует Максим Лещев. Средняя стоимость участка или сотки земли в Новой Москве непоказательна для тех, кто хочет оценить собственные возможности перед покупкой. «На границе Новой Москвы есть предложение по 100 тыс. руб. за сотку. Но без документов и с нулевой транспортной доступностью»,— приводит пример господин Лещев. Для строительства небольшого, около 120–150 кв. м двухэтажного дома, достаточно участка площадью шесть соток. Участки такого размера есть по 200–300 тыс. руб. за сотку, а ближе к МКАД — по 2 млн руб. за сотку. По словам Максима Лещева, с одной стороны, удаленность от Москвы по мере развития транспорта и дорог постепенно теряет значимость. «То, что сегодня очень далеко, завтра может превратиться в "удобно добираться"»,— отмечает он. Но оценивая потенциальную покупку участка, нужно внимательно изучить перспективы транспортного развития. «Есть смысл платить за участок больше, если он в хорошем поселке, с подведенными коммуникациями. Благоустраивать "выселки" будет дороже не менее чем на 30% только за счет транспортных расходов»,— предупреждает эксперт.

По оценке Максима Лещева, потенциал роста цен на земельные участки в Новой Москве сохраняется. Динамика не всегда будет настолько высокой. Риски, связанные с ростом заболеваемости COVID-19, будут снижаться, и ажиотажное желание среднего покупателя купить участок и построить дом спадет. «Но спрос будет поддерживать потребность в жилье»,— подчеркивает он. Выбирая участок в поселке, нужно быть готовым к расходу на содержание общей территории. Разброс цен по этому параметру впечатляет — 3–15 тыс. руб. в месяц. «На Рублевском шоссе есть поселки, где ежемесячный взнос за содержание достигает 100 тыс. руб. В него можно включить что угодно — например, стоимость строительства ресторана и зарплату персонала в нем. Но стоимость блюд будет равна практически себестоимости продуктов»,— привел пример эксперт.

Стройка потеряла границы

В начале прошлого года, когда о пандемии не было слышно и рынок индивидуального строительства рос не в авральном режиме, двухэтажный каркасный дом по проекту заказчика площадью около 150 кв. м можно было построить за 4–5 млн руб. Сопоставимый по площади кирпичный обходился минимум на треть дороже, а за деньги, которые требовались, чтобы построить дом из клееного бруса, можно было построить два каркасных. Каркасные дома собирают на участке из заготовленных на производстве деталей. Технология удобна тем, что дом строится быстрее — не нужно ждать усадки материалов, как, например, в случае с кирпичным домом.

Соучредитель компании «Артстрой» Олег Артамонов говорит, что в этом году с бюджетом в 5–7 млн руб. на строительство можно рассчитывать на дом минимум на треть меньше — до 100 кв. м. Из-за роста спроса и пандемии подорожали абсолютно все позиции по строительным материалам. «За 15 лет работы я не видел такого роста за столь короткий срок. В сезон цены поднимались на 15–20%, к зиме откатывались назад на половину прироста»,— отмечает Олег Артамонов. Установка фундамента подорожала на 15% за метр, древесина — в два с половиной раза, утеплители и металлочерепица — в два раза, плиты — в три раза, окна — на 40%. «Поставщики обновляют прайс-листы каждую неделю. Стоимость работ тоже выросла в цене на 30% — и строительных, и проектировочных»,— рассказал господин Артамонов.

В проектах, начатых в прошлом году, строители в лучшем случае не зарабатывают, в худшем — уходят в минус. По словам строителя, при составлении договора обычно закладывают подорожание строительных материалов на 15–20%, это около 5–7% стоимости всего договора. «В прошлом году мы заложили более существенное подорожание — на уровне 12% стоимости договора. В некоторых проектах это позволило не уйти в минус»,— говорит Олег Артамонов. Маржа строительных компаний достигла минимума — расти некуда, иначе заметно упадет количество заказов. В этом году рынок рассчитывает на стандартную динамику: к весне стоимость материалов вырастет на 15–20%, зимой откатится на 10%. «Такого скачка, как за 2020–2021 годы, не должно быть, если не случится валютный обвал»,— надеется Олег Артамонов.