Сравнительный анализ права недвижимости в Германии и России

К. Калиниченко*

СРАВНИТЕЛЬНЫЙ АНАЛИЗ ПРАВА НЕДВИЖИМОСТИ В ГЕРМАНИИ И РОССИИ

Принадлежность России и Германии к одной правовой семье делает в современных условиях реформирования законодательства о недвижимом имуществе особенно актуальным изучение Германского гражданского уложения 1896 г. (далее — ГГУ). Правовая реформа в Российской Федерации не может быть осуществлена без учета мирового опыта. В цивилистической литературе небезосновательно признается, что Германия создала одну из самых совершенных систем поземельного права в мире, обеспечивающую гармоничное сочетание публичных и частных интересов.

Несмотря на то что в отношении права недвижимости правовые системы Германии и России используют довольно разные подходы, материал германского права в его теоретическом, доктринальном и нормативно-правовом выражении полезен для углубления теоретического поиска в российской правовой науке, позволяя лучше понять российский правовой институт недвижимости и его природу, а также уяснить, с чем связаны трудности его функционирования.

Изучение иностранного права полезно не только юристам-теоретикам, но и пред-принимателям-практикам, поскольку с недвижимым имуществом тесно связана деятельность людей во всех сферах управления и бизнеса. Современные интеграционные процессы в экономике придают сравнительно-правовым исследованиям еще большую значимость, настоятельно требуя пристального исследования юридических конструкций, сложившихся в других странах, так как без этого эффективная коммуникация в мировом экономическом пространстве невозможна.

Понятие недвижимости по праву Германии

В Германском гражданском уложении термины «недвижимость» и «недвижимые вещи» вообще не используются. Закон оперирует исключительно категориями «земельный участок» и «движимые вещи».

Однако в юридической литературе термин «недвижимость» присутствует. При этом подчеркивается, что деление вещей на движимые и недвижимые практически значимо, поскольку право собственности на них передается по-разному: при передаче права собственности на движимую вещь необходимы соглашение и передача вещи, а на недвижимую — соглашение (вещно-правовой договор) и внесение в поземельную книгу

Л. Ю. Василевская недвижимыми вещами по германскому праву называет:

1) земельные участки (к земельному участку относятся также движимые вещи, прочно соединенные с почвой, которые именуются «существенными составными частями земельного участка»);

* Аспирантка кафедры коммерческого права юридического факультета СПбГУ (e-mail: info@lawpress.ru). © К. Калиниченко, 2009

2) права, связанные с правом собственности на земельный участок, которые признаются законодателем составными частями последнего.1

A. Жалинский, А. Рёрихт и Э. Б. Френкель считают, что «недвижимыми вещами являются земельные участки, включая существенные их составные части».2

B. Б. Шюнеманн к недвижимым вещам относит:

1) земельные участки;

2) специально приравненные к земельным участкам законом определенные (большие) морские и воздушные суда, т. е. в правовом смысле недвижимой может быть также фактически вполне «движимая» вещь.3

Е. Р. Фюрих полагает, что к недвижимости относятся:

1) земельные участки;

2) наследственное право застройки;

3) собственность на квартиру.4

Во всех случаях недвижимыми вещами признаются земельные участки, другие же объекты признаются недвижимостью на том основании, что они специально приравнены законом к земельным участкам, т. е. понятия «недвижимость» и «земельный участок» по германскому праву полностью совпадают. Поэтому обратимся к рассмотрению вопроса о понятии земельного участка.

ГГУ, применяя термин «земельный участок», не дает ему легального определения. Понятие земельного участка не совпадает с фактической трактовкой земли как части природы; юридически его следует толковать как обособленную часть земельной площади, которая регистрируется в поземельной книге в качестве отдельного объекта права.5 Таким образом, единый в экономическом понимании земельный участок с юридической точки зрения может состоять из множества самостоятельных, если они раздельно записаны в поземельной книге, в то время как несколько экономически независимых участков могут регистрироваться в поземельной книге как один земельный участок.6

C. А. Бабкин считает, что определение понятия «земельный участок» может быть выведено из ст. 93, 94, 98 и 905 ГГУ. Итак, земельный участок складывается из существенных составных частей, каждая из которых не может быть обособленным, самостоятельным объектом прав.

Среди этих составных частей можно выделить три группы объектов:

1) собственно «земля» — почвенный слой, недра и «воздушный столб»;

2) строения и продукты земли, включая растения;

3) права, связанные с правом собственности на земельный участок, например, сер_____ 7

витут, и наследственное право застройки».7

1 Василевская Л. Ю. Учение о вещных сделках по германскому праву. М., 2004. С. 235.

2 Жалинский А., Рёрихт А. Введение в немецкое право. М., 2001. С. 220; Основные институты гражданского права зарубежных стран. Сравнительно-правовое исследование / под ред. В. В. Залесского. М., 2000. С. 220.

3 Schunemann W. B. Wirtschaftsprivatrecht: juristisches Basiswissen fur Wirtschafts-wissenschaftler. 4, neu bearbeit. Aufl. Stuttgart, 2002. S. 54.

4 FUhrich E. R. Wirtschaftsprivatrecht: Privatrecht, Handelsrecht, Gesellschaftsrecht. 6. Auflage. Munchen,

2002. S. 38.

5 Brox H. Allgemeiner Teil des BGB. 27, neu bearbeit. Aufl. Koln, 2003. S. 14; Василевская Л. Ю. Учение о вещных сделках по германскому праву. С. 235; Wilhelm J. Sachenrecht. 2, neu bearb. Aufl. Berlin; New York, 2002. S. 211; Проблемы гражданского и предпринимательского права Германии / пер. с нем. М.,

2001. С. 174.

6 Проблемы гражданского и предпринимательского права Германии / Пер. с нем. М., 2001. С. 174.

7 Бабкин С. А. Основные начала организации оборота недвижимости. М., 2001. С. 48.

Более подробное описание понятия земельного участка содержится в Мюнхенском комментарии к ГГУ: «Земельный участок в правовом смысле — это пространственно отграниченная, то есть зарегистрированная в земельном кадастре, измеренная и обозначенная часть земной поверхности, которая вводится в поземельную книгу — будь то на особом листе поземельной книги, будь то под особым номером общего листа поземельной книги — как “ земельный участок”. Согласно § 3 абз. 2 и 3 Положения о порядке ведения поземельной книги (далее — ППК) определенные земельные участки — в частности, земельные участки федерации, земель, общин и объединений общин и церквей, водотоки и публичные дороги — не нуждаются во внесении в поземельную книгу, и это не изменяет их правовую квалификацию. К земельным участкам в правовом отношении приравнены: собственность на квартиру (§ 1, 3, 4 и 7 Закона о приобретении права собственности на жилые помещения), наследственное право застройки (§ 11 Постановления о праве наследственной застройки), собственность на горнорудное предприятие (§ 9 Федерального горного закона), а также в землях Бранденбург, Мекленбург — Передняя Померания, Саксония, Саксония-Ангальт и Тюрингия и в области бывшего Восточного Берлина — собственность на строение (ст. 231 § 5 Вводного закона к ГГУ во взаимосвязи с § 295 абз. 2 ГК ГДР). В ограниченном объеме могут оформляться через закон земли определенные права в качестве прав на недвижимое имущество».8

Кроме того, «морские суда, если они регистрируются в судовом реестре, рассматриваются в правовом смысле как земельные участки в соответствии с Законом о правах на зарегистрированные суда и судостроительные объекты от 15 ноября 1940 г. Морские суда, не зарегистрированные в судовом реестре, рассматриваются как движимые вещи. Здесь при переходе права собственности и добросовестном приобретении необходимо руководствоваться ГГУ».9

Л. Эннекцерус считает, что суда, занесенные в корабельный регистр, рассматриваются в некоторых отношениях аналогично земельным участкам (залоговое право, принудительная продажа с торгов).10

Таким же образом решается вопрос с воздушными судами: если они подлежат регистрации в реестре воздушных судов или в реестре залоговых прав на воздушные суда, то они по своему правовому режиму приравниваются к земельным участкам, к остальным же применяются правила, действующие для движимых вещей.11

Несколько иное определение земельного участка дает В. Б. Шюнеманн:

«Как показывает § 905 ГГУ, земельный участок в правовом смысле — это не только зарегистрированный в земельном кадастре (измеренный и задокументированный в публичном регистре) фрагмент земной поверхности, но и объем пространства, (оборачивающаяся) пирамида, вершина которой — центр Земли и грани которой простираются в бесконечные дали Вселенной».12

8 Munchener Kommentar zum Burgerlichen Gesetzbuch. Band 1, Allgemeiner Teil. § 1-240 AGB-Gesetz I Redakteur F. J. Sacker. 4. Auflage. Munchen, 2001. S. 905.

9 Schwab K. H. Sachenrecht: Ein Studienbuch. Fortgef. von H. Protting. 31, neubearb. Aufl. Munchen,

200З. S. 1З1.

10 Эннекцерус Л. Курс германского гражданского права. Т. 1. Полутом 2. Введение и общая часть I под ред., с предисл. и ввод. замечаниями Д. М. Генкина, И. Б. Новицкого; пер. с 1З-го нем. изд. И. Б. Новицкого и др. 1950. С. 17-18.

11 Munchener Kommentar zum Burgerlichen Gesetzbuch. Band 1, Allgemeiner Teil. § 1-240 AGB-Gesetz.

S. 905.

12 Schйnemann W. B. Wirtschaftsprivatrecht: juristisches Basiswissen fur Wirtschafts-wissenschaftler. 4, neu bearbeit. Aufl. S. 55.

§ 905 ГГУ «Ограничение собственности» чрезвычайно важен для определения понятия земельного участка: «Право собственника земельного участка распространяется на пространство над и под поверхностным слоем участка. Собственник, однако, не может запретить воздействия, которые осуществляются на такой высоте или глубине, где

13

устранение воздействия не представляет для него интереса».13

Часть I § 905 предоставила собственнику земельного участка обширную власть не только на поверхность земли, но и на недра и воздушное пространство в границах земельного участка. Право собственника земли не распространялось только на полезные ископаемые, имеющие государственное значение, их эксплуатация регулировалась нормами земского горного права (ст. 68 Вводного закона к ГГУ).

Столь обширная правовая власть над вещью не могла быть безграничной. Общий юридический предел господству собственника был поставлен правилом о запрещении шиканы (§ 226 ГГУ: «Не допускается осуществление права только с целью причинения вреда другому лицу»14). Наряду с этим германский законодатель ввел отдельные конкретные ограничения права собственности. После принятия ГГУ были приняты специальные общегерманские законы о телеграфном сообщении (от 18 декабря 1899 г.), о воздушных путях (от 1 августа 1922 г.), непосредственно обязавшие земельного собственника терпеть телеграфные провода и пролеты летательных аппаратов.15

В. Б. Шюнеманн приводит следующие примеры ограничений права собственности на земельный участок: «Я должен терпеть рейсовый самолет, летящий на высоте 10 000 м над моим земельным участком (§ 905 ГГУ); точно так же, как и направленную по диагонали глубинную геофизическую скважину, которая достигает моего земельного участка на глубине 5 000 м.

Проходящий на бреющем полете над моим земельным участком боевой самолет бундесвера вовсе не может нарушать мое право частной собственности по § 903 ГГУ, так как он, таким образом, действует суверенно, как представитель государства (допустимо ли это, решается в соответствии с публичным правом!); итак, § 905 ГГУ здесь вообще не применим».16

Иными словами, земельный участок в немецком праве — это не часть поверхности, а «пространственное тело» в форме пирамиды, которое от границ на поверхности земельного участка сужается до точки в центре Земли и расширяется в обратном направлении.

Благодаря такому пониманию земельного участка становится ясной сущность концепции существенных составных частей. В соответствии с § 94 ГГУ «Существенные составные части земельного участка или строения»: «(1) К существенным составным частям земельного участка принадлежат вещи, прочно связанные с землей, в частности строения, а также продукты земельного участка, пока они соединены с почвой. Семя становится существенной составной частью земельного участка с момента посева, растение — с момента его посадки.

13 Гражданское уложепие Германии = Deutsches Burgerliches Gesetzbuch mit Einfuhrungsgesetz: Ввод. закоп к Гражд. уложепию; пер. с нем.; пауч. ред. А. Л. Маковский [и др.]. М., 2004. С. 258.

14 Там же. С. 44.

15 Савельев В. А. Гражданский кодекс Германии (история, система, институты). Учеб. пособие. 2-е изд., перераб. и доп. М., 1994. С. 43.

16 Schйnemann W. B. Wirtschaftsprivatrecht: juristisches Basiswissen fur Wirtschafts-wissenschaftler. 4, neu bearbeit. Aufl. S. 55-56.

(2) К существенным составным частям строения относятся вещи, которые включены в него для его возведения».17

Действительно, если земельный участок — «пространственное тело» и если, например, там расположено здание, то оно находится не на земельном участке, а в земельном участке, здание — часть земельного участка, не объект права, не вещь, а лишь часть вещи, поэтому оно неотделимо от самого земельного участка, невозможно отчуждение здания без земельного участка.

Закон стремится познать отличие существенных составных частей вещи от несущественных, потому что в соответствии с § 93 ГГУ «Существенные составные части вещи»: «Составные части вещи, которые не могут быть отделены одна от другой без того, чтобы какая-либо из них не была разрушена или изменена в своей сущности (существенные составные части), не могут быть предметом отдельных прав».18

Имеется в виду, что, например, собственник вещи с необходимостью является и собственником существенной части этой вещи. (Например, при купле-продаже строения предметом договора является «застроенный земельный участок», дом следует правовой судьбе земельного участка автоматически, даже если можно было бы при сегодняшнем положении гидравлической техники переместить целый дом без ущерба.) Напротив, на несущественные составные части вещи право собственности может иметь кто-нибудь другой. Это становится важным, например, при обеспечении кредита, когда речь идет об оговорке в договоре о сохранении права собственности за поставщиком на части принадлежности: оговорка в договоре о сохранении права собственности не используется, если часть после монтажа представляет собой существенную составную часть вещи, находящейся в собственности покупателя.

Решающим при определении существенности должно быть не значение составной части для ценности функции всей вещи, а ее делимость, т. е. отделение части не должно отражаться ни на отделенной части, ни на оставшейся части вещи. Для того чтобы это установить, необходим мысленный эксперимент: возможность разделения вещи без влияния на нее саму или на другую часть, доказывается тем, что соответствующая часть снова как бы мысленно встраивается, и потом это положение сравнивается с первоначальным (гипотетическая реконструкция)}9

Особое регулирование по отношению к § 93 ГГУ отражает Закон о праве собственности на жилое помещение и о праве длительного пользования жилой площадью 1951 г. (далее — ЗСЖ), предусматривающий особую «собственность на квартиру».

«Собственность на жилье представляет собой нерасторжимое право долевой стоимости на земельный участок и все несущие конструкции здания, а также места общего пользования с индивидуальным правом собственности на жилое помещение (абз. 2 и 3 § 1 ЗСЖ). В индивидуальной собственности находятся квартира и ее составные части, если последние не являются несущими конструкциями здания или местами общего пользования: это стены и потолки, внутренние двери, облицовка, санитарные объекты, необходимая для жизнеобеспечения электропроводка, канализационные и водопроводные

17 Гражданское уложение Германии = Deutsches Burgerliches Gesetzbuch mit Einfuhrungsgesetz: Ввод. закоп к Гражд. уложепию. С. 17.

18 Там же.

19 Schйnemann W. B. Wirtschaftsprivatrecht: juristisches Basiswissen fur Wirtschafts-wissenschaftler. 4, neu bearbeit. Aufl. S. 57.

трубы. К общей собственности, напротив, причисляются несущие конструкции, входные двери, окна, лестничные пролеты и площадки».20

В. Б. Шюнеманн критикует такой подход законодателя, при котором на квартиру существует индивидуальная собственность, а на земельный участок — (долевая) общая собственность. Он отмечает, что это противоречит понятию собственности и всей системе, сложившейся за столетия, и поэтому Закон о праве собственности на жилое помещение неудовлетворительно исполняется на практике. «Речь идет о правоустанавливающем, во всяком случае, социально-психологическом трюке законодателя, который не может скрыть то, что “собственник квартиры” как раз не может обращаться со своей квартирой по собственному усмотрению, скажем, к примеру, при собственности на квартиру, расположенной на первом этаже, он не может просто перенести в ходе перестройки несущие стены».21

Понятие недвижимости по праву России

В Гражданском кодексе Российской Федерации легальное определение понятия «недвижимость» дано в ст. 130 «Недвижимые и движимые вещи»:

«1. К недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость) относятся земельные участки, участки недр и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения, объекты незавершенного строительства.

К недвижимым вещам относятся также подлежащие государственной регистрации воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания, космические объекты. Законом к недвижимым вещам может быть отнесено и иное имущество».

Кроме этого, понятие недвижимости сформулировано в ст. 1 «Основные термины» Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» от 21 июля 1997 г. № 122-ФЗ:

«...недвижимое имущество (недвижимость), права на которое подлежат государственной регистрации в соответствии с настоящим Федеральным законом, — земельные участки, участки недр и все объекты, которые связаны с землей так, что их перемещение без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения, жилые и нежилые помещения, предприятия как имущественные комплексы».22

В. А. Алексеев указывает, что «оба определения отличают два момента. Во-первых, основным признаком недвижимости они называют связь объекта с землей, причем такую, что перемещение объекта без несоразмерного ущерба его назначению невозможно. Во-вторых, они дают лишь примерный перечень объектов недвижимого иму-

23

щества».23

Здесь выражены два основных способа определения понятия недвижимости:

20 Проблемы гражданского и предпринимательского права Германии I пер. с нем. С. 207.

21 Schйnemann W. B. Wirtschaftsprivatrecht: juristisches Basiswissen fur Wirtschafts-wissenschaftler. 4, neu bearbeit. Aufl. S. 55-56.

22 О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним: Федеральный закон от 21 июля 1997 г. № 122-ФЗ II СЗ РФ. 1997. № 30. Ст. 3594; 2001. № 11. Ст. 997; № 16. Ст. 1533;

2002. № 15. Ст. 1377; 2003. № 24. Ст. 2244; 2004. № 30. Ст. 3081; № 27. Ст. 2711; № 35. Ст. 3607; № 45. Ст. 4377; 2005. № 1 (ч. 1). Ст. 15, 22, 40, 43; № 50. Ст. 5244; 2006. № 1. Ст. 17; № 17 (ч. 1). Ст. 1782; № 23. Ст. 2380; № 27. Ст. 2881; № 30. Ст. 3287; № 50. Ст. 5279; № 52 (ч. 1). Ст. 5498; 2007. № 31. Ст. 4011.

23 Алексеев А. В. Регистрация прав па недвижимость. М., 2001. С. 65.

1) путем определения единого, абстрактного, основанного на связи с землей принципа отнесения вещей к недвижимым;

2) путем перечисления объектов, относимых к недвижимому имуществу.

Российское законодательство использует оба способа. Пункт 1 ст. 130 ГК РФ выделяет три вида недвижимых вещей:

1) земельные участки;

2) объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их предназначению невозможно;

3) движимые по природе вещи, которые подлежат государственной регистрации, воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания, космические объекты.

Первые два вида недвижимых вещей относятся к так называемой недвижимости в силу естественных свойств, а последний — к недвижимости по закону.

Единого критерия отнесения какого-либо объекта к недвижимости нет. «Даже первая и вторая группы объектов при ближайшем рассмотрении не обладают общими признаками, поскольку если в первой группе объектов находятся такие объекты, которые являются принципиально неперемещаемыми (земельные участки), то во второй группе — объекты, перемещение которых принципиально возможно, хотя и с причинением несоразмерного ущерба их назначению (здания, сооружения)».24

«Третью группу в легальной дефиниции составляют объекты, которые, напротив, являются движимостями, причем движимостями в буквальном смысле этого слова: функциональное предназначение этих предметов состоит именно в перемещении в пространстве. Указанную группу недвижимости не соединяет с первыми двумя группами даже такой признак, как связь с земельными участками, т. е. тот признак, который позволяет говорить о недвижимости по природе либо о недвижимости в силу неразрыв-

25

ности с земельным участком».25

В Концепции развития гражданского законодательства о недвижимом имуществе отмечается, что «сложившаяся правовая доктрина и судебная практика показывают, что определение недвижимости как всего того, что прочно связано с землей, т. е. объектов, “перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно”, следует понимать как наличие двух обязательных критериев, которым должен удовлетворять объект. При этом неразрывность физической связи объекта с землей следует понимать как условие его использования по назначению, что делает этот признак главным критерием.

Помимо указанного критерия, ст. 222 ГК законодательно вводит условия, при наличии которых такие объекты, неразрывно физически связанные с землей, как здания и сооружения, только и могут стать объектами права собственности и иных гражданских прав. Статья 222 ГК позволяет говорить о необходимости наличия между указанными объектами недвижимости и земельным участком, на котором они находятся, не только физической, но и юридической связи».26

В. В. Витрянский считает, что «выделение в ст. 130 ГК главного критерия недвижимого имущества, а именно признака прочной связи с землей и невозможности

24 Скворцов О. Ю. Понятие недвижимости в гражданском праве // Правоведение. 2002. № 4. С. 132.

25 Там же. С. 132-133.

26 Концепция развития гражданского законодательства о недвижимом имуществе / Совет при Президенте Российской Федерации по кодификации и совершенствованию гражданского законодательства; Исслед. центр частного права; под общ. ред. В. В. Витрянского, О. М. Козырь, А. А. Маковской. М., 2004. С. 6.

перемещения соответствующих объектов без несоразмерного ущерба их назначению весьма оправданно».27

Несоразмерный ущерб назначению — оценочное понятие, его смысл выявляется в ходе правоприменительной деятельности.

Д. В. Петров выделяет следующие критерии определения ущерба назначения, которые существуют в науке и на практике:

1. Степень уменьшения стоимости объекта в результате его перемещения. При этом необходимо исключать при оценке стоимости объекта фактор места его нахождения до и после перемещения. Но главный вопрос, который здесь возникает и не имеет решения ни в законе, ни на практике, — каков должен быть размер уменьшения стоимости объекта, чтобы его можно было признать объектом недвижимости?

2. Размер расходов на перемещение. Здесь та же проблема, что и с первым критерием.

3. Техническая (физическая связанность с землей). Для оценки данного критерия необходимо изучить всю техническую документацию на объект, его технические характеристики и установить:

— «степень капитальности» соответствующей вещи;

— степень ее физической «привязки» к земле.

4. Техническое предназначение объекта. Для установления наличия или отсутствия этого критерия нужно выяснить путем анализа технической документации на соответствующую вещь предназначалось ли имущество изначально для перемещения или нет.

5. Правовое предназначение вещи. Этот критерий имеет решающее значение. Определяется правовая цель возведения объекта на земельном участке (для временных или для постоянных нужд). Если объект был установлен на конкретный срок, то такой объект не может признаваться недвижимостью.28

Понятие «земельный участок» является базовым для права недвижимости, однако легальное определение этого понятия содержится не в ГК РФ, а в других законах.

В частности, в ст. 6 «Объекты земельных отношений» Земельного кодекса Российской Федерации указано: «Земельный участок как объект земельных отношений — часть поверхности земли (в том числе почвенный слой), границы которой описаны и удостоверены в установленном порядке».

Согласно ст. 1 «Основные понятия» Федерального закона «О государственном земельном кадастре» от 2 января 2000 г. № 28-ФЗ для целей настоящего Закона: «земельный участок — часть поверхности земли (в том числе поверхностный почвенный слой), границы которой описаны и удостоверены в установленном порядке уполномоченным государственным органом, а также все, что находится над и под поверхностью земельного участка, если иное не предусмотрено федеральными законами о недрах, об использовании воздушного пространства и иными федеральными законами».29

Используемые участки недр представляют собой геометризованные блоки недр (ст. 2 Закона Российской Федерации от 21 февраля 1992 г. «О недрах» № 2395-1).30

27 Витрянский В. В. Пути совершенствования законодательства о недвижимом имуществе // Хозяйство и право. 2003. № 6. С. 5.

28 Петров Д. В. Управление имуществом. СПб., 2003. С. 71-74.

29 О государственном земельном кадастре: Федеральный закон от 2 января 2000 г. № 28-ФЗ // СЗ РФ. 2000. № 2. Ст. 149; 2004. № 35. Ст. 3607; 2006. № 27. Ст. 2881; № 50. Ст. 5279.

30 О недрах: Закон от 2 января 2000 г. № 2395-1 // Там же. 1995. № 10. Ст. 823; 1999. № 7. Ст. 879; 2000. № 2. Ст. 141; 2001. № 21. Ст. 2061; № 33 (ч. I). Ст. 3429; 2002. № 22. Ст. 2026; 2003. № 23. Ст. 2174;

Концепция развития законодательства о недвижимом имуществе предлагала исключить из перечня объектов недвижимого имущества, содержащегося в ст. 130 ГК РФ, такие объекты, как леса, многолетние насаждения, обособленные водные объекты, поскольку объектом недвижимости являются не сами леса, многолетние насаждения, воды, а земельный участок, на котором эти объекты расположены. Законодатель исключил указанные объекты из определения недвижимости.31

Кроме того, в Концепции предлагается исключить из состава объектов недвижимого имущества предприятие и включить в перечень объектов недвижимого имущества такие объекты, как помещения (жилые и нежилые); объекты незавершенного строительства (законодатель уже включил их в ст. 130 ГК РФ) и комплексы недвижимого имущества (комплексы газо- и электростанций, насосных станций и т. п.).32

Исходя из вышесказанного, непонятно, почему в Концепции утверждается: «Определение недвижимой вещи, содержащееся в п. 1 ст. 130 ГК РФ, вряд ли нуждается в пересмотре».33

Л. Щенникова отмечает: «Никак нельзя согласиться с утверждением разработчиков Концепции о том, что определение ст. 130 ГК не нуждается в пересмотре. Здесь они противоречат сами себе или несколько лукавят. Действующая редакция ст. 130 ГК включает в себя и общий подход, и непосредственно перечень объектов. Изменяя, причем существенно, перечень объектов недвижимости, Концепция тем самым не может не изменять само легальное понятие».34

В. В. Витрянский, один из разработчиков Концепции, говорит о том, что включенный в ст. 130 ГК РФ перечень объектов недвижимого имущества «нуждается в уточне-нии»,35 т. е. изменение перечня объектов недвижимого имущества рассматривается не как принципиальное изменение существующего понятия, а лишь как его уточнение, корректировка.

В поддержку этого мнения можно привести высказывание С. А. Степанова: «Норма о недвижимых и движимых вещах, по определению, не может быть совершенной. Главное ее достоинство заключается в юридическом “отражении” того объекта (объектов) материального мира, который посредством этой нормы вводится в гражданский оборот. Недвижимая вещь своей основной, сущностной чертой, к которой, безусловно, относится постоянство, определенность и индивидуальность недвижимости, предопределяет постоянство, стабильность и долговечность регулирующей юридической нормы. Все достаточно очевидные, но, в общем-то, непринципиальные огрехи в формулировке одного из основополагающих постулатов современного гражданского права меркнут перед единственным контрдоводом — ст. 130 ГК РФ действует десять лет и своей сущностью предопределяет не только гражданско-правовые дальнейшие правила, но и в значительной степени — все иное российское законодательство, правоприменительную и судебную практику, государственную регистрацию прав на недвижимое имущество

2004. № 27. Ст. 2711; № 35. Ст. 3607; 2006. № 17 (ч. 1). Ст. 1778; № 44. Ст. 4538; 2007. № 27. Ст. 3213.

31 О введении в действие Водного кодекса Российской Федерации: Федеральный закон от 3 июня 2006 г. № 73-ФЗ // Там же. 2006. № 23. Ст. 2380; О введении в действие Лесного кодекса Российской Федерации: Федеральный закон от 4 декабря 2006 г. № 201-ФЗ // Там же. № 50. Ст. 5279; 2007. № 31. Ст. 4014.

32 Концепция развития гражданского законодательства о недвижимом имуществе. С. 11-12.

33 Там же. С. 8.

34 Щенникова Л. Недвижимость: законодательные формулировки и концептуальные подходы // Российская юстиция. 2003. № 11. С. 9.

35 Витрянский В. В. Пути совершенствования законодательства о недвижимом имуществе. С. 5.

и сделок с ним. Концепция развития законодательства о недвижимых вещах также содержит вывод об отсутствии необходимости в пересмотре определения недвижимой вещи, содержащегося в ст. 130 ГК».36

Сравнительный анализ понятий недвижимости по праву Германии и России

В германском законодательстве отсутствует определение понятия недвижимости. В ГК РФ определение понятия «недвижимые вещи» имеется, но в литературе отмечается, что оно не свободно от недостатков, а именно:

1) законодательное определение недвижимости не исчерпывает перечень объектов, которые понимаются в качестве недвижимых вещей;

2) все три указанные в определении группы объектов не имеют общих признаков;

3) прием, использованный законодателем для конструирования понятия недвижимости? некорректен с точки зрения классификации. Законодатель при определении признаков недвижимости не выдержал единства критерия отбора.37

В ГГУ всех этих проблем удалось избежать путем отказа от объединения различных по своей природе объектов в едином определении недвижимости. Германский законодатель использовал также прием юридической фикции, но сделал это несколько иным способом, нежели российский. В немецкой доктрине утверждается, что к недвижимости относятся только земельные участки. Однако на целый ряд иных объектов законом распространен правовой режим земельного участка. На вопрос о том, какие же объекты приравнены по своему режиму к земельному участку, исследователи отвечают по-разному. Большинство авторов к таким объектам относят права, связанные с правом собственности на земельный участок (хотя разные авторы называют разное число этих прав); а К. Х. Шваб и В. Б. Шюнеманн говорят о том, что законом к земельным участкам приравнены морские и воздушные суда, подлежащие государственной регистрации. Таким образом, германский законодатель не избежал проблемы в решении вопроса о том, что является недвижимостью.

Понятие земельного участка — базовое в праве недвижимости как России, так и Германии. Несмотря на это ни ГГУ, ни ГК РФ нормативного определения земельного участка не содержат. Если сравнить определения понятия земельного участка, которые даны в литературе по немецкому праву и в ст. 1 ФЗ РФ «О государственном земельном кадастре», то буквально они практически идентичны. Однако различия в сфере распространения права собственности на земельный участок значительны.

В германском законодательстве право собственности ограничено минимально: согласно § 905 ГГУ «§раво собственника земельного участка распространяется на пространство над и под поверхностным слоем участка. Собственник, однако, не может запретить воздействия, которые осуществляются на такой высоте или глубине, где устранение воздействия не представляет для него интереса».38

В российском же законодательстве сфера распространения права собственности на земельный участок предельно сужена: «Если иное не установлено законом, право

36 Степанов С. А. Недвижимое имущество в гражданском праве. М., 2004. С. 55.

37 Скворцов О. Ю. Сделки с недвижимостью в коммерческом обороте. М., 2006. С. 46-49.

38 Гражданское уложение Германии = Deutsches Burgerliches Gesetzbuch mit Einfuhrungsgesetz: Ввод. закон к Гражд. уложению. С. 258.

собственности на земельный участок распространяется на находящиеся в границах этого участка поверхностный (почвенный) слой и водные объекты, находящиеся на нем растения» (ст. 261 ГК РФ). Этому положению противоречит та часть определения понятия земельного участка, данного в ФЗ «О государственном земельном кадастре», где говорится о том, что земельный участок — это все, что находится над и под поверхностью земельного участка. Если бы это было так, то в России, как и в Германии, земельный участок составлял бы единую недвижимую вещь вместе со зданием, на нем расположенным. Кроме того, определение, данное в ФЗ РФ «О государственном земельном кадастре», не может быть применимо к земельному участку как объекту частноправовых отношений, потому что оно сформулировано только для целей данного Закона.

Кардинально отличается правовой статус зданий, сооружений и других объектов, перемещение которых без несоразмерного ущерба их предназначению невозможно в российском законодательстве, и существенных составных частей земельного участка — в германском. При этом главным критерием отнесения объекта к вышеперечисленным в обоих случаях является признак прочной связи с землей.

Однако последствия признания существенной составной частью по немецкому праву и объектом, перемещение которого влечет несоразмерный ущерб его назначению, по российскому праву, противоположны. Существенная составная часть является лишь частью земельного участка, не является самостоятельным объектом гражданских прав и не может передаваться без земельного участка, тогда как объект, перемещение которого влечет несоразмерный ущерб его назначению, является самостоятельным объектом, вещью, и вещью недвижимой, а следовательно, может передаваться.

Несмотря на то что Земельный кодекс РФ закрепил принцип единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ним объектов, последовательно реализовать этот принцип ему не удалось. Пункт 4 ст. 35 ЗК, в соответствии с которым не допускается отчуждение земельного участка без находящихся на нем здания, строения, сооружения в случае, если они принадлежат одному лицу, в литературе оценивается неоднозначно. Одни авторы, применяя буквальное толкование, приходят к выводу, что здание определяет юридическую судьбу земельного участка,39 другие, наоборот, считают, что данная норма свидетельствует о том, что юридическая судьба зданий должна повторять юридическую судьбу земельного участка при его отчуждении.40 Кроме того, Земельный кодекс предусматривает преимущественное право собственника здания на приобретение в собственность земельного участка (п. 3 и 5 ст. 35, п. 1 ст. 36 ЗК).

Такой проблемы, что за чем следует — земельный участок за зданием или здание за земельным участком, в Германии не возникает, потому что строения, прочно связанные с землей, не признаются самостоятельными объектами права, а образуют вместе с земельным участком единый объект.

Е. А. Баранова признает конструкцию единой вещи — единого объекта вещных прав наиболее рациональной моделью юридического соединения земельного участка и прочно связанных с ним объектов, и считает необходимым ее закрепление в российском законодательстве.41

39 Скворцов О. Ю. Сделки с недвижимостью в коммерческом обороте. С. 108.

40 Концепция развития гражданского законодательства о недвижимом имуществе. С. 19.

41 Баранова Е. А. Оборот недвижимости в российском и германском праве: сравнительное исследование. Автореф. дис. ... канд. юрид. наук. М., 2005. С. 13-14.

Здесь возникает вопрос, существуют ли в России препятствия для установления германской юридической конструкции «единого объекта недвижимости»? Концепция развития гражданского законодательства дает положительный ответ на этот вопрос, указывая на следующие обстоятельства: 1) значительное число зданий находится в собственности лиц, которым не принадлежат земельные участки под ними или которые не имеют надлежащим образом оформленных прав на земельные участки; 2) определенное число зданий не может быть отчуждено вместе с земельным участком, поскольку сам участок является изъятым из оборота или ограниченным в обороте и др. Авторы концепции делают вывод о том, что «исходя из современных экономических и правовых реалий, представляется невозможным воплотить концепцию “единого объекта недвижимости” в законодательстве сколько-нибудь последовательно». Однако «когда земельный участок и расположенные на нем объекты недвижимого имущества находятся в собственности одного лица, важно установить правило, согласно которому земельный участок и расположенные на нем объекты хотя и не рассматриваются в качестве единого объекта гражданских прав, но в гражданском обороте в случаях, когда речь идет о возможном отчуждении здания или земельного участка, должны выступать вместе. В этой части идея “единого объекта” является обоснованной».42

Такие объекты, как воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания, космические объекты, подлежащие государственной регистрации, ГК РФ прямо относит к недвижимым вещам.

В соответствии с германским законодательством морские и воздушные суда, подлежащие государственной регистрации, приравниваются по своему правовому режиму к земельным участкам.

Таким образом, и российский, и немецкий законодатель, наделяя статусом недвижимого имущества те вещи, которые по своей природе являются движимыми, использует прием юридической фикции.

Однако Е. А. Баранова и М. А. Тай утверждают, что такая юридическая фикция неоправданна и вышеуказанные объекты должны быть исключены из легального определения недвижимости.43 Аргументы в пользу этой точки зрения таковы: во-первых, указанные объекты не обладают экономическими признаками недвижимости;44 во-вторых, правовой режим поземельной недвижимости не может быть полностью распространен на морские и воздушные суда.45 Например, принципы и порядок государственной регистрации этих двух групп объектов различны. Кроме того, по отношению к поземельной недвижимости государственная регистрация — это следствие признания объекта недвижимым, а по отношению к морским, воздушным судам — это условие признания объекта недвижимым, поскольку недвижимыми могут быть только те суда, которые подлежат государственной регистрации. Поэтому нельзя сказать, что государственная регистрация является конститутивным признаком недвижимости.

Почему именно эти объекты признаются недвижимостью и российским, и германским законодателем?

42 Концепция развития гражданского законодательства о недвижимом имуществе. С. 19-22.

43 Баранова Е. А. Оборот недвижимости в российском и германском праве: сравнительное исследование. С. 16; Тай М. А. Значение государственной регистрации прав на морские суда в России и Германии // Законодательство. 2005. № 4. С. 33.

44 Скворцов О. Ю. Сделки с недвижимостью в коммерческом обороте. С. 122.

45 Козырь О. М. Понятие недвижимого имущества в гражданском праве. Сделки с недвижимостью // Закон. 1999. № 4. С. 22.

На мой взгляд, источник такого законодательного решения в том, что «в состав государственной территории, которая находится под суверенитетом определенного государства, входят территории морских, речных и воздушных судов, находящихся вне территории других государств, космических кораблей и станций, а также других объектов в космосе и открытом море, принадлежащих данному государству».46 П. П. Цитович отмечал, что «все недвижимости суть в то же время подразделения государственной территории и потому, входя в состав имущества разных лиц, вместе с тем находятся под jus eminens государства».47

Морские и воздушные суда — только один вид «недвижимости по закону», имеются и другие объекты, но они признаются недвижимостью либо в России (предприятие), либо в Германии (права, связанные с правом собственности на земельный участок).

Исходя из вышеизложенного, можно принципиально выделить две концепции определения понятия «недвижимость». Условно обозначим их как концепцию «множественности видов недвижимости» (Россия) и концепцию «земельного участка» (Гер -мания). Первая из них сводится к тому, что закон говорит о различных объектах, относящихся к недвижимости. В этом случае существует право собственности на землю, право собственности на строение и т. д. Вторая концепция, идущая от римского права, исходит из единства всякой недвижимости и права на нее, а также сводимости оного к понятию «земельный участок с принадлежностями».

Таким образом, принципиально все сводится к двум видам недвижимости, которые можно именовать: юридическая или бестелесная (права) и фактическая или телесная (земельные участки).

Государственная регистрация прав на недвижимое имущество в Германии

Правовые нормы о земельных участках подразделяются на две части: материальное право, положения которого закреплены в ГГУ, и формальное право, предписания которого содержатся в Положении о порядке ведения поземельной книги.

Материальное право определяет условия перехода и установления вещных прав на земельные участки. Так, п. 1 § 873 ГГУ «Приобретение права собственности посредством соглашения и регистрации» определяет: «Для передачи права собственности на земельный участок, для обременения земельного участка правом, а также для передачи или обременения такого права необходимо соглашение правомочного лица и другой стороны об изменениях в правах и внесение изменений в поземельную книгу, если законом не предусмотрено иное».48

В германском праве проводится отчетливая грань между обязанностью передачи права собственности на вещь, вытекающей из обязательственно-правового договора, и переходом права собственности на вещь, который осуществляется при помощи особого вещного договора. При этом вещный договор абстрагирован от договора обязательственного. Вещный договор не может быть признан недействительным в силу его неосновательности или со ссылкой на порок основания, хотя возможно его оспаривание по

46 Поляков А. В., Тимошина Е. В. Общая теория права. Учебник. СПб., 2005. С. 313.

47 Цитович П. П. Русское гражданское право. С. 28. — Цит. по: Скворцов О. Ю. Сделки с недвижимостью в коммерческом обороте. С. 59.

48 Гражданское уложение Германии = Deutsches Burgerliches Gesetzbuch mit Einfuhrungsgesetz: Ввод. закоп к Гражд. уложепию. С. 251.

общим основаниям (обман, угроза и т. п.). Для перехода права собственности на недвижимую вещь в результате заключения сделки законодатель устанавливает ряд дополнительных условий: во-первых, соглашение о передаче права собственности (вещный договор) должно быть нотариально удостоверено, во-вторых, требуется регистрация в поземельной книге.

Л. Ю. Василевская отмечает, что «рассматривая запись в поземельной книге в качестве необходимого элемента фактического состава вещной сделки, законодатель трактует ее как юридический факт, который вместе с соответствующим правовым основанием — вещным договором — порождает возникновение, прекращение, обременение вещного права».49

Иными словами, сделка сама по себе, без внесения записи в поземельную книгу, не изменяет состав вещных прав (принцип внесения вещных прав). С другой стороны, для перехода вещного права недостаточно и одного внесения записи в поземельную книгу, запись — это лишь средство, а не основание изменения права. Необходимо, чтобы запись основывалась на вещном договоре (материальный принцип согласия). Таким образом, как справедливо отмечал проф. В. Б. Ельяшевич, «лишь сочетание соглашения и записи в книгу производит надлежащий вещно-правовой эффект».50

Однако поскольку для возникновения вещного права требуется наличие двух фактов: материального — сделки и формального — записи, то возможно расхождение между содержанием поземельной книги и реальным положением дел. Такая ситуация может возникнуть в случае, если:

— при реализации формального принципа согласия окажется, что обязательное материальное соглашение недействительно, отсутствует либо в процессе оспаривания отменяется;

— имеет место различное толкование вещного договора и записей в поземельной книге;

— передача прав не зафиксирована в поземельной книге; эта ситуация возникает тогда, когда происходит передача права по закону (открытие наследства, преобразование обществ и товариществ);

— возникла задержка в поступлении информации относительно ограничения в распоряжении (запрет на отчуждение, отметка о конкурсном производстве).51

Для того чтобы избежать опасных для устойчивости оборота последствий, § 871 ГГУ устанавливает законную презумпцию правильности поземельной книги в отношении зарегистрированных прав (следствием которой является отказ от применения исковой давности к зарегистрированным правам), а § 892 ГГУ закрепляет принцип публичной достоверности: для добросовестного третьего лица содержание книги безусловно правильно и полно.

Но в принципе публичной достоверности кроется другая опасность: действительно управомоченный может лишиться своего права, если лицо, неправильно занесенное в книгу в качестве управомоченного, распорядится участком. Для предупреждения такой возможности ГГУ дает в руки истинно управомоченного два средства: право на внесение исправления и право на внесение возражения (протестацию). Для внесения

49 Василевская Л. Ю. Учение о вещных сделках по германскому праву. С. 262.

50 Ельяшевич В. Б. Очерк развития форм поземельного оборота на Западе. Изд. второе, перераб. СПб., 1913. С. 49.

51 Проблемы гражданского и предпринимательского права Германии / пер. с нем. М., 2001. С. 196-197.

исправления требуется согласие лица, право которого затронуто. Поскольку процесс получения согласия может затянуться, закон предусматривает возможность протеста-ции. Внесение возражения делает невозможной ссылку на публичную достоверность книги, хотя и не лишает лицо, которое записано в книгу, возможности распоряжения. Запись возражения производится на основании обеспечительного определения суда либо с согласия лица, право которого затронуто.

Следующий принцип — принцип старшинства прав — закреплен в § 879 ГГУ

С. А. Бабкин определяет старшинство прав как соотношение прав по моменту их возникновения и отмечает, что 879 ГГУ знает три различных варианта определения старшинства прав: 1) по последовательности записей (применяется, если речь идет о правах, внесенных в один раздел; 2) по дню совершения записи в книгу (применяется, когда записи занесены в различные разделы); 3) по специальным правилам (имеет место, если эти правила записаны по ходатайству заинтересованных и управомоченных лиц на их установление в поземельную книгу).52

Наряду с протестацией ГГУ предусматривает возможность внесения такой отметки, как предварительная запись. Она так же, как и протестация вносится в поземельную книгу на основании обеспечительного определения суда либо с согласия лица, право которого затронуто. Однако ее функции принципиально иные, чем у исправления записи или внесения возражения. Предварительная запись предназначена для обеспечения требования об уступке, или о прекращении права на земельный участок, или на обременяющее его право либо об изменении содержания или старшинства такого права. Внесение предварительной записи допускается также в обеспечение будущего или условного требования (п. 1 § 883 ГГУ).

В отличие от протестации, распоряжение относительно земельного участка или права, совершенное после внесения предварительной записи, недействительно. Предварительная запись защищает также кредитора, если собственник после заключения договора, но до регистрации будет ограничен в праве распоряжения (п. 2 § 883 ГГУ).

Предварительная запись предупреждает заинтересованных лиц о предстоящей регистрации в пользу другого лица, гарантируя защиту покупателю на период между начальным и конечным этапами регистрации. Практически любой договор купли-продажи земельного участка предусматривает, что только с внесением предварительной записи о соглашении в нотариально заверенной форме наступает срок оплаты покупной цены, а вслед за оплатой нотариус представляет в орган регистрации документы о передаче права собственности. Таким образом, нотариус исполняет договор купли-продажи способом, одинаково безопасным как для продавца, так и для покупателя.53

Предварительная запись в поземельной книге носит акцессорный характер: она автоматически переходит к приобретателю вместе с уступкой обеспеченного требования (§ 401, 412 ГГУ).

Формальное право касается организации оборота недвижимости, определяет статус учреждений, ведущих поземельную книгу, закрепляет требования к форме и структуре поземельной книги, регламентирует процедуру регистрации. Все эти вопросы отражены в специальном законе — Положении о порядке ведения поземельной книги (ППК) в ред. 26 мая 1994 г.

52 Бабкин С. А. Основные начала организации оборота недвижимости. С. 199-200.

53 Проблемы гражданского и предпринимательского права Германии / пер. с нем. С. 197-198.

Поземельные книги ведутся при участковых судах либо (как в Баден-Вюртемберге) — нотариусом при общинах.54

Регистрационные действия являются функцией судей и компетентных служащих судов. Деятельность последних регулируется Законом о служащих суда, принятым 5 ноября 1969 г. Служащий суда — это должностное лицо судебного органа, уполномоченное после соответствующего специального обучения и сдачи выпускного экзамена выполнять судейские функции в сфере внеисковой юрисдикции. Это, как правило, государственные чиновники соответствующего высокого ранга юридической службы, которые независимы в своих решениях, как и судьи (§ 9 Закона о служащих суда). За ошибки, допущенные в поземельной книге служащими (согласно ст. 34 Основного закона Германии и, дополнительно, предписанию § 839 ГГУ), ответственность несет го-сударство.55

Все земельные участки, кроме тех, которые находятся в собственности государства и практически изъяты из оборота, подлежат регистрации в поземельных книгах. При этом поземельные книги базируются на результатах обмеров, проводимых кадастровыми ведомствами. Традиционно поземельная книга велась в форме книги. Описание каждого земельного участка располагается на отдельном листе (свойство специа-литета). С упрощением технической работы современная поземельная книга состоит из раздельных листов; в некоторых округах документирование кадастровых сведений осуществляется на электронных носителях с применением новейших методов защиты информации.

Отдельный лист поземельной книги содержит следующие разделы:

— инвентарную опись с указанием кадастровых данных (однако на эти сведения не распространяется принцип достоверности записей);

— раздел I, содержащий сведения о настоящем и бывших собственниках, а также основания приобретения собственности;

— раздел III, включающий общие данные об ипотеках, поземельных и рентных долгах в совокупности с обоснованием обременения;

— раздел II, отражающий информацию о прочих обязательствах и ограничениях, дополненных юридическими основаниями регистрации: предварительная запись, преимущественное право на покупку, земельные сервитуты, вещные обременения, относительные ограничения в праве распоряжения, возражения против достоверности записей.

Не подлежат регистрации иные (не имеющие вещной природы) субъективные гражданские права, например, права аренды; личностные характеристики; обязательственные ограничения права распоряжения; публичные ограничения в правах застройки и преимущественном праве на покупку; вещный и обязательственный договоры.56

Поземельная книга обладает свойством публичности, т. е. может быть осмотрена и изучена всяким заинтересованным лицом.

Процедура регистрации состоит в следующем. Органы, ведущие поземельные книги, осуществляют регистрацию лишь на основании заявления (§ 13 ППК). Должностное лицо в регистрационном суде может либо принять заявление, т. е. внести

54 Schwab K. H. Sachenrecht: Ein Studienbuch. Fortgef. von H. Prutting. 31, neubearb. Aufl. Munchen,

2003. S. 116.

55 Василевская Л. Ю. Учение о вещных сделках по германскому праву. С. 262.

56 Проблемы гражданского и предприпимательского права Германии I пер. с пем. С. 197-198.

соответствующее изменение в поземельную книгу, либо отказать в его принятии, либо принять в отношении заявителя промежуточное постановление об устранении недостатка, что позволит изменить или дополнить заявление (§ 18 ППК). Заявление подается в письменной форме либо приобретателем права, либо лицом, представляющим его, либо нотариусом, удостоверившим документы (§ 13, 15 ППК). Последний вариант наиболее распространен на практике.

Получив заявление, служащие суда обязаны проверить выполнение условий, необходимых для законного перехода права (принцип легалитета).

В § 19 ППК предусмотрено, что запись в поземельной книге производится только с разрешения лица, право которого затронуто (формальный принцип согласия). Должностное лицо удовлетворяется заявленным согласием заинтересованного лица и, как правило, не проверяет наличие и действительность вещного договора. Однако при передаче права собственности на земельный участок заявления о согласии заинтересованного лица недостаточно: в этом случае предоставление нотариально удостоверенного вещного договора обязательно. Принцип согласия применительно к передаче права собственности на недвижимость предполагает, что внесение изменения в запись осуществляется лишь в случае заключенного вещного договора с правообладателем.

В подтверждение действительной принадлежности заявления на регистрацию соответствующим лицам и их дееспособности, а также отсутствия давления на них разрешение подлежит нотариальному удостоверению или подкрепляется иными официальными документами (§ 29 ППК). Кроме того, соглашение о передаче права собственности требует публичного засвидетельствования (§ 925 ГГУ). Если в первом случае при оформлении документов нотариус удостоверяет подписи лиц, участвующих в сделке, то при публичном засвидетельствовании зачитывает договор полностью и проверяет, соответствует ли его содержание воле сторон.

Не всегда для регистрации нового права собственности на земельный участок достаточно вещного договора и заявления сторон, иногда требуются и другие документы. Если в орган, в котором ведутся поземельные книги, представлены все необходимые для регистрации документы, то должностное лицо суда отдает распоряжение о записи, которая впоследствии производится соответствующим сотрудником. Внесенная запись скрепляется двумя лицами — должностным лицом, отдавшим распоряжение, и служащим, исполнившим конкретное распоряжение.

М. А. Тай утверждает, что порядок регистрации прав на земельные участки сходен с порядком регистрации морских судов. Хотя регистрация этих двух групп объектов производится в разных реестрах, но правила их регистрации практически идентичны.

Обязанность вести реестры судов в Германии возложена на юрисдикционные органы. В Германии имеются два вида судовых реестров: для регистрации морских судов и для регистрации речных судов. Регистрации подлежат только те суда, грузоподъемность которых не менее 10 т и мощность двигателя не менее 50 лошадиных сил. Не подлежат обязательной государственной регистрации суда, находящиеся в собственности федеральных органов власти или органов власти земель, а также публичной корпорации.

Регистрация морского судна по германскому законодательству, в первую очередь, служит цели закрепления прав конкретного субъекта на судно, а технические характеристики судна, зафиксированные в реестре, лишь идентифицируют объект.

Правила регистрации морских судов, установленные в Законе о правах на зарегистрированные суда и судовые верфи, по сути, повторяют нормы ГГУ, закрепляющие материально-правовые принципы регистрации земельных участков.

В частности, в Законе о правах на зарегистрированные суда и судовые верфи отражены принципы внесения прав и публичной достоверности, и закреплены: законная презумпция правильности реестра в отношении зарегистрированных прав на судно (§ 15), право на внесение возражения (§ 16), право требовать исправления содержания судового реестра (§ 18), возможность предварительной регистрации (§ 10), запрет на применение сроков исковой давности в отношении требований по исправлению записей в судовых реестрах (§ 20).57

Государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним в России

Нормы, регулирующие институт государственной регистрации, содержатся в ГК РФ, а также в Федеральном законе «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» от 21 июля 1997 г. № 122-ФЗ. В соответствии с п. 1 ст. 2 вышеуказанного Закона под государственной регистрацией прав на недвижимое имущество и сделок с ним понимается юридический акт признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество в соответствии с Гражданским кодексом Российской Федерации.58

Согласно ГК РФ государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним определяет момент возникновения (перехода) вещных прав на недвижимое имущество и обременения правами (вещными или обязательственными) другого лица (п. 2 ст. 8, ст. 219, п. 2 ст. 223, п. 1 ст. 551 ГК) и момент заключения договора, подлежащего государственной регистрации (п. 3 ст. 433), или условие действительности сделки (п. 1 ст. 165).

Государственная регистрация является элементом публично-правового регулирования в частном праве. В. А. Алексеев выделяет следующие цели системы государственной регистрации недвижимости: обеспечение защиты имущественных прав на недвижимость участников гражданского оборота; обеспечение управления недвижимостью, находящейся в государственной собственности; обеспечение поступления в бюджет средств от налогообложения недвижимости и сделок с ней; обеспечение возможности влияния со стороны государства на процессы, происходящие на рынке недвижимости; предупреждение и пресечение правонарушений и преступлений в сфере отношений,

59

связанных с недвижимостью.59

Какова же природа государственной регистрации?

И. В. Сергеева считает, что зависимость между правом и государственной регистрацией должна быть следующая: «первично право, а государственная регистрация посредством внесения записей в реестр лишь закрепляет его, благодаря государственной

57 Тай М. А. Значение государственной регистрации прав на морские суда в России и Германии // Законодательство. 2005. № 4. С. 26-28.

58 О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним: Федеральный закон от 21 июля 1997 г. № 122-ФЗ // СЗ РФ. 1997. № 30. Ст. 3594; 2001. № 11. Ст. 997; № 16. Ст. 1533;

2002. № 15. Ст. 1377; 2003. № 24. Ст. 2244; 2004. № 30. Ст. 3081; № 27. Ст. 2711; № 35. Ст. 3607; № 45. Ст. 4377; 2005. № 1 (ч. 1). Ст. 15, 22, 40, 43; № 50. Ст. 5244; 2006. № 1. Ст. 17; № 17 (ч. 1). Ст. 1782; № 23. Ст. 2380; № 27. Ст. 2881; № 30. Ст. 3287; № 50. Ст. 5279; № 52 (ч.). Ст. 5498; 2007. № 31. Ст. 4011.

59 Алексеев В. А. Регистрация прав на недвижимость. М., 2001. С. 17-23.

регистрации право одного лица “укрепляется”, оказывается защищенным перед неопределенным кругом лиц. Таким образом, государственная регистрация должна быть неразрывно связана с самим правом и “служить” ему, не может существовать отдельно от права, выполняя роль лишь “оболочки”, благодаря которой право становится “видимым” для неопределенного круга субъектов».60

Аналогичная позиция выражена и в Определении Конституционного Суда РФ от 5 июля 2001 г. № 132 об отказе в принятии к рассмотрению жалобы ЗАО «РЕБАУ АГ» на нарушение конституционных прав и свобод п. 1 ст. 165 и п. 3 ст. 651 ГК РФ: «Иосударственная регистрация договора аренды здания или сооружения, равно как и государственная регистрация права его аренды, производимые соответствующим учреждением, не могут подменять собой договор аренды как основание возникновения, изменения и прекращения права аренды, вторгаться в содержание договора. Го -сударственная регистрация — как формальное условие обеспечения государственной, в том числе судебной, защиты прав лица, возникающих из договорных отношений, объектом которых является недвижимое имущество — призвана лишь удостоверить со стороны государства юридическую силу соответствующих правоустанавливающих документов. Она не затрагивает самого содержания указанного гражданского права, не ограничивает свободу договоров, юридическое равенство сторон, автономию их воли и имущественную самостоятельность и потому не может рассматриваться как недопустимое произвольное вмешательство государства в частные дела или ограничение прав человека и гражданина».61

Предметом государственной регистрации в соответствии с действующим законодательством могут быть: 1) права на недвижимое имущество; 2) сделки с недвижимым имуществом; 3) обременения (ограничения) прав на недвижимое имущество.

Концепция развития гражданского законодательства о недвижимом имуществе характеризует существующее законодательное регулирование в том, что касается предмета государственной регистрации, как хаотичное.

Из п. 1 ст. 131 ГК РФ следует, что государственной регистрации подлежат права на недвижимое имущество. Однако в п. 3 этой же статьи в наименовании органа, осуществляющего государственную регистрацию, говорится также о регистрации сделок. Указание на регистрацию сделок со ссылкой на случаи, предусмотренные в ст. 131 ГК, имеется и в ст. 164 ГК, но такого перечня в ст. 131 ГК нет. В Концепции по этому поводу сказано: «Есть основания полагать, что в данном случае законодателем была допущена неточность. В п. 1 ст. 131 ГК имеется в виду государственная регистрация не только уже существующих прав на недвижимость в их статике, но и прав в их динамике — т. е. возникающие и отпадающие “ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение”». В подавляющем большинстве случаев (но не во всех) юридическими фактами, порождающими эту динамику, являются сделки, что и получило отражение в названии регистрирующего органа в п. 3 ст. 131 ГК. К сожалению, это неточное указание закона было воспринято практикой как необходимость внесения именно самой сделки, а не изменений, вносимых ею в состояние права собственности или иного вещного права на недвижимость».62

60 Сергеева И. В. О некоторых проблемах, связанных с оспариванием государственной регистрации права // Арбитражные споры. 2005. № 3 (31). С. 89.

61 Вестник Конституционного Суда. 2002. № 1.

62 Концепция развития гражданского законодательства о недвижимом имуществе. С. 68-69.

Большинство исследователей критикуют существование системы государственной регистрации сделок, отмечая нелогичность, противоречивость и избыточность закрепляющих ее норм. В Концепции содержится вывод о необходимости отмены регистрации сделок с недвижимым имуществом и введении регистрации исполнения таких сделок.

Вопрос о принципах российской системы государственной регистрации прав на недвижимость не получил однозначного определения в юридической литературе. В. А. Алексеев к принципам осуществления государственной регистрации относит: государственный характер регистрации, принцип самостоятельности функции регистрации прав на недвижимость, принцип ответственности государства за деятельность по регистрации прав, принцип открытости информации о регистрации прав на недвижимое имущество.63

А. В. Волынцева выделяет следующие институционные принципы: обязательность, достоверность, бесповоротность, открытость сведений, принцип старшинства, специальность, учетность, преемственность.64

А. В. Дмитриев в качестве принципов рассматривает: обязательность регистрации прав на недвижимость, внесение прав, открытость сведений о регистрации, достоверность, специальность, принцип старшинства.65

Е. Ю. Петров, Ф. О. Богатырев и Л. Ю. Василевская указывают на то, что в российском законодательстве отсутствует принцип публичной достоверности (или бесповоротности) и считают необходимым закрепить этот принцип.66 Согласно этому принципу добросовестное третье лицо, приобретая недвижимость у лица, право которого зарегистрировано в реестре, становится правообладателем даже в том случае, если отчуждатель этого имущества в действительности этим правом не обладал. Е. Ю. Петров отмечает, что презумпция правильности государственной регистрации, закрепленная в ст. 2 Закона о госрегистрации, является опровержимой, и поэтому никакой бесповоротности она не создает.

Государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним осуществляется Федеральной регистрационной службой (Росрегистрацией), подведомственной Министерству юстиции РФ. Кроме того, в сфере регулирования оборота недвижимого имущества участвуют органы кадастрового учета и организации технического учета (бюро технической инвентаризации — БТИ). Первые осуществляют описание и индивидуализацию земельных участков, вторые — зданий, сооружений, помещений и т. п. «Таким образом, регистрационная процедура состоит из двух этапов: регистрации объектов недвижимости и регистрации прав на него. Между тем практика органов технической инвентаризации основана на укоренившейся тенденции: техническое описание объекта (его индивидуализация) и регистрация прав на него неразрывны и осуществляются в рамках единых процедур единым органом. Органы БТИ

63 Алексеев А. В. Регистрация прав на недвижимость. М., 2001. С. 80-103.

64 Волынцева А. В. Актуальные гражданско-правовые проблемы государственной регистрации прав на недвижимость и сделок с ней. Автореф. дис. ... канд. юрид. наук. Томск, 2003. С. 16.

65 Дмитриев А. В. Сравнительный анализ систем регистрации прав на недвижимость в России, Германии и Испании // Законодательство. 2000. № 11. С. 68-71.

66 Петров Е. Ю. К вопросу о публичной достоверности государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним // Цивилистические записки. Межвуз. сб. науч. трудов. М., 2001. С. 224-226; Богатырев Ф. О. Публичная достоверность реестра прав на недвижимость и признание добросовестного приобретателя собственником // Законодательство. 2004. № 4. С. 42-43; Василевская Л. Ю. Учение о вещных сделках по германскому праву. С. 287.

и земельного кадастра фактически принимают решение о правовом режиме описываемого объекта».67

Для решения этой проблемы Концепция развития гражданского законодательства о недвижимом имуществе предлагает сформировать единую систему федеральных органов на основе действующих учреждений юстиции, органов кадастрового учета и организаций технического учета для осуществления функций по техническому (кадастровому) учету и государственной регистрации прав на объекты недвижимого имущест-ва.68

Порядок проведения государственной регистрации определен в ст. 13 ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним». Процедура регистрации состоит из пяти этапов:

1) прием документов, необходимых для государственной регистрации прав, регистрация таких документов с обязательным приложением документа об уплате государственной пошлины;

2) правовая экспертиза документов и проверка законности сделки;

3) установление отсутствия противоречий между заявляемыми правами и уже зарегистрированными правами на данный объект недвижимого имущества, а также других оснований для отказа или приостановления государственной регистрации прав;

4) внесение записей в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество при отсутствии указанных противоречий и других оснований для отказа или приостановления государственной регистрации;

5) совершение надписей на правоустанавливающих документах и выдача удостоверений о произведенной государственной регистрации прав.

Государственная регистрация прав проводится на основании заявления правообладателя, сторон договора или уполномоченного им (ими) на то лица при наличии у него нотариально удостоверенной доверенности, если иное не установлено федеральным законом. В случае если права возникают на основании акта государственного органа или акта органа местного самоуправления, заявление о государственной регистрации права подается лицом, в отношении которого приняты указанные акты.

При уклонении одной из сторон договора от государственной регистрации прав переход права собственности регистрируется на основании решения суда, вынесенного по требованию другой стороны. Убытки, возникшие в результате приостановления государственной регистрации прав, несет уклоняющаяся сторона.

В случае государственной регистрации прав на недвижимое имущество, принадлежащее России, субъектам РФ или муниципальным образованиям, от их имени вправе выступать органы государственной власти, органы местного самоуправления, а также юридические лица и граждане.

Государственная регистрация прав проводится не позднее чем в месячный срок со дня подачи заявления и документов, необходимых для государственной регистрации. Датой государственной регистрации считается день внесения записи в ЕГРП.

Пункт 1 ст. 4 ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» устанавливает: «Государственной регистрации подлежат права собственности и другие вещные права на недвижимое имущество и сделки с ним

67 Скворцов О. Ю. О компетенции органов, участвующих в организации оборота недвижимого имущества // Юрист и бухгалтер. 2002. № 3. С. 56-57.

68 Концепция развития гражданского законодательства о недвижимом имуществе. С. 88-99.

в соответствии со ст. 130, 131, 132 и 164 ГК РФ, за исключением прав на воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания и космические объекты». Однако п. 1 ст. 131 ГК РФ не содержит подобного исключения, предусматривая государственную регистрацию вещных прав всех объектов недвижимости в едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней. Абзац 2 п. 1 ст. 33 ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» определяет: «Впредь до принятия соответствующих федеральных законов, основанных на положениях пункта 1 статьи 131 ГК РФ, применяется действующий порядок регистрации прав на воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания, космические объекты».

В отношении морских судов такой порядок установлен главой III «Регистрация судов и прав на них» Кодекса торгового мореплавания РФ от 30 апреля 1999 г. № 81-ФЗ.69 В соответствии со ст. 33 КТМ:

— судно подлежит регистрации в одном из реестров судов РФ: 1) Государственном судовом реестре; 2) судовой книге; 3) бербоут-чартерном реестре; 4) Российском международном реестре судов.

— право собственности или иные вещные права на судно, а также ограничения (обременения) прав на него (ипотека, доверительное управление и др.) подлежат регистрации в Государственном судовом реестре, судовой книге и в Российском международном реестре судов (в последнем не регистрируются права и ограничения на те суда. которые зафрахтованы по договору фрахтования без экипажа).

Регистрация судов осуществляется капитанами морских торговых портов, морских рыбных портов и органами технического надзора.

Сравнительный анализ систем государственной регистрации прав на недвижимое имущество в Германии и России

Государственная регистрация прав на недвижимое имущество регулируется: в Германии — ГГУ и Положением о порядке ведения поземельной книги; в России — ГК РФ и ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним».

И в России, и в Германии государственная регистрация рассматривается как особый юридический факт, являющийся одним из двух элементов сложного фактического состава перехода права собственности. В качестве второго элемента выступают: в России — обязательственно-правовая сделка, а в Германии — нотариально удостоверенный вещный договор. Таким образом, в обоих государствах правовая природа государственной регистрации одинакова — запись в реестре прав на недвижимое имущество (в поземельной книге) не является самостоятельным основанием изменения права.

Наибольшие отличия существуют в предмете государственной регистрации. В России регистрируются не только права на недвижимое имущество и их обременения, но и сделки недвижимым имуществом.

В Германии регистрируются субъективные гражданские вещные права (право собственности и ограниченные вещные права) и факты, имеющие юридическое значение для осуществления вещных прав. Данные факты представлены в поземельной книге в виде определенной системы отметок, которые не являются записями о регистрации.

69 Кодекс торгового мореплавания РФ: Федеральный закон от 30 апреля 1999 г. № 81-ФЗ // СЗ РФ. 1999. № 18. Ст. 2207; 2001. № 22. Ст. 2125; 2003. № 27 (ч. I). Ст. 2700; 2004. № 45. Ст. 4377; 2005. № 52. Ст. 5581; 2006. № 50. Ст. 5279.

Н. А. Сыродоев отмечает, что «в Законе о регистрации прав довольно необычным образом соединяются две исторически сложившиеся в мире системы регистрации: 1) регистрация документов (регистрация сделок); 2) регистрация прав (правового титула). Смысл такой двойной регистрации трудно объяснить. Ведь система регистрации прав поглощает регистрацию сделок, делает ее ненужной, ибо документ, выражающий содержание сделки, обязательно присутствует при регистрации прав».70

Поэтому Концепция развития гражданского законодательства о недвижимом имуществе предлагает закрепить следующее правило: государственной регистрации может быть подвергнуто только право на недвижимую вещь. Интересно, что авторы Концепции определяют предмет государственной регистрации практически так же, как это сделано в германском праве:

1) субъективные гражданские вещные права, перечень которых должен быть установлен в законе исчерпывающим образом;

2) иные (не имеющие вещной природы) субъективные гражданские права, осуществление которых связано с объектами признаваемыми гражданским законодательством недвижимыми вещами (ипотека, владение, рента и права дольщика);

3) факты, имеющие юридическое значение для осуществления субъективных гражданских вещных прав. В отношении некоторых из этих фактов предлагается учредить систему отметок, вносимых в ЕГРП, но не являющихся записями о регистрации.71

Как ГГУ, так и ФЗ РФ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» устанавливают законную презумпцию правильности поземельной книги (ЕГРП) в отношении зарегистрированных прав. Однако российский законодатель дальше этого не идет и не закрепляет принцип публичной достоверности, который необходим для обеспечения защиты прав добросовестного приобретателя.

В российском праве в отличие от германского не предусмотрена возможность внесения записи о предварительной регистрации, которая предупреждает всех заинтересованных лиц о предстоящей регистрации в пользу другого лица.

ГГУ предусматривает право на внесение исправления и право на внесение возражения. ФЗ РФ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» также содержит норму, касающуюся исправления технических ошибок. Возможность внесения исправления в Германии обусловлена согласием лица, право которого затрагивается. Если такого согласия нет, необходимо обращаться в суд. В России технические ошибки исправляются по решению государственного регистратора в течение трех дней после обнаружения ошибки или получения от любого заинтересованного лица в письменной форме заявления об ошибке в записях. Но если существуют основания полагать, что исправление технической ошибки может причинить вред или нарушить законные интересы правообладателей или третьих лиц, которые полагались на соответствующие регистрационные записи, такое исправление производится по решению суда, арбитражного суда.

Содержание принципа старшинства прав несколько отличается в российском и германском праве. Согласно ФЗ РФ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» при проведении государственной регистрации регистрирующий орган обязан проверить наличие ранее зарегистрированных прав и ранее

70 Сыродоев Н. А. Регистрация прав на землю и другое недвижимое имущество // Государство и право. 1998. № 8. С. 94, 96.

71 Концепция развития гражданского законодательства о недвижимом имуществе. С. 71-75.

заявленных прав, а также установить отсутствие противоречий между заявляемыми правами и уже зарегистрированными правами на объект недвижимого имущества. В Германии принцип старшинства прав более детально регламентирован и направлен, прежде всего, на решение вопроса об очередности прав, когда суммы, вырученной в результате проведения публичных торгов, недостаточно для удовлетворения требований всех кредиторов. Такая ситуация возникает в случае, когда на земельный участок наложено несколько обременений и обязательства нарушены должником. В этом случае приоритет имеет то право, которое зарегистрировано раньше.72

В области организации оборота недвижимости главное отличие состоит в том, что в Германии поземельные книги ведутся при участковых судах судьями и компетентными служащими суда в сфере неисковой юрисдикции, а в России созданы специальные специализированные органы в системе юстиции — Федеральная регистрационная служба и ее территориальные органы.

Германская модель в отличие от российской технически облегчает процесс доказывания по делам, связанным с недвижимостью, и снижает вероятность злоупотреблений со стороны должностных лиц при оглашении прав, так как традиционно требования к судьям гораздо выше, нежели требования к любым другим государственным чиновникам. Кроме того, судьи обладают независимостью от других государственных органов. Однако по германскому законодательству действия должностных лиц в процессе оглашения прав могут быть обжалованы лишь в суд вышестоящей инстанции,

73

который, как правило, находится в другом городе.73

В остальном вопросы организации оборота недвижимости довольно близки: и в России, и в Германии реестр прав на недвижимое имущество (поземельная книга) обладают свойствами специалитета и публичности.

Процедура регистрации прав на недвижимое имущество в России и в ФРГ имеет некоторые отличия. В частности, различен круг субъектов, которые могут подать заявление о государственной регистрации прав на недвижимое имущество. В России такими субъектами являются: правообладатель, стороны договора или уполномоченное им лицо при наличии у него нотариально удостоверенной доверенности; в Германии — приобретатель права, лицо, представляющее его, или нотариус, удостоверивший документы. Л. Ю. Василевская отмечает, что «практика, которая предусматривает подачу заявлений нотариусом, является в Германии наиболее распространенной и предпочтительной для сторон вещной сделки».74

Концепция развития гражданского законодательства о недвижимом имуществе предлагает: «В целях сокращения временных и моральных затрат, связанных с государственной регистрацией перехода прав на недвижимое имущество по сделкам, заключенным по соглашению сторон в нотариальной форме, следовало бы предусмотреть новое нотариальное действие: при наличии на то волеизъявления сторон сделки передачу нотариусом нотариально удостоверенного договора и документов, удостоверяющих его исполнение, регистрирующему органу для государственной регистрации перехода права на недвижимое имущество и получение им документов, свидетельствующих о регистра-ции».75 Подобное нотариальное действие предусмотрено германским законодательством.

72 Проблемы гражданского и предпринимательского права Германии. С. 195-196.

73 Бабкин С. А. Основные начала организации оборота недвижимости. С. 224-225.

74 Василевская Л. Ю. Учение о вещных сделках по германскому праву. С. 281.

75 Концепция развития гражданского законодательства о недвижимом имуществе. С. 83.

Принцип легалитета в России и Германии осуществляется по-разному.

В российской правовой системе этот принцип реализуют регистрирующие органы, которые осуществляют правовую экспертизу представленных на регистрацию документов и проверяют законность регистрируемой сделки. Л. Ю. Василевская считает, что регистраторы не имеют возможности надлежащего выполнения этих обязанностей, поскольку они не могут проверить правоспособность и дееспособность сторон сделки, установить личность сторон сделки, выяснить основания, мотивы и цели сделки, разъяснить участникам сделки правовые последствия совершаемого ими юридического действия (например, если заключаемая ими сделка является оспоримой).76

В Германии служащие суда обязаны проверить выполнение условий, необходимых для законного перехода права, однако должностное лицо не проверяет действительность вещного договора, так как в регистрирующий орган представляется уже нотариально удостоверенный вещный договор.

Поскольку ГГУ предусматривает обязательную нотариальную форму обязательственных и вещных сделок при покупке недвижимости, именно германский нотариус проверяет законность содержания сделки, правоспособность и дееспособность сторон договора, устанавливает их правовой статус, соответствие воли сторон сделки и волеизъявления, разъясняет участникам сделки их права и обязанности, а также правовые последствия совершаемого ими юридического действия, проверяет соответствие поданных документов требованиям законодательства ФРГ и наличия законных прав у правообладателей на отчуждение недвижимости. При этом нотариус несет полную имущественную ответственность как перед сторонами сделки, так и перед иными лицами, понесшими ущерб вследствие признания этой сделки недействительной при участии физических лиц.

Согласно Концепции развития гражданского законодательства для тех случаев, когда по соглашению сторон сделка совершается в нотариальной форме, а на нотариуса будет возложена обязанность по передаче соответствующих документов для государственной регистрации, необходимо предусмотреть положения, аналогичные вышеперечисленным: о проверке законности содержания сделки нотариусом, наличия законных прав у правообладателей, о полной имущественной ответственности нотариуса в случае признания недействительной нотариально удостоверенной сделки. При этом правовая экспертиза документов, проводимая регистратором, должна быть направлена на проверку необходимых реквизитов поданных документов, их полноты и действительности, на наличие соответствующих прав у правообладателя.77

Особенностью германского законодательства является то, что регистрация в поземельной книге дает лицу, зарегистрированному в качестве собственника, ряд преимуществ.

Во-первых, если право собственности на земельный участок зарегистрировано в поземельной книге, то никто не может приобрести этот участок посредством приобретательной давности, кроме самого лица, неправомерно зарегистрированного в поземельной книге в качестве собственника. Во-вторых, возможность защиты зарегистрированного в поземельной книге права не ограничена сроками исковой давности, за исключением требований о возмещении убытков и выплате долгов по периодическим обязательствам.

76 Василевская Л. Ю. Учение о вещных сделках по германскому праву. С. 280.

77 Концепция развития гражданского законодательства о недвижимом имуществе. С. 83-84.

Правила государственной регистрации таких объектов недвижимости, как морские суда в России и Германии, схожи. Регистрация морских судов осуществляется не в едином реестре прав на недвижимое имущество (поземельной книге), а в специальных судовых реестрах. При этом в такие реестры вносятся данные как о технических характеристиках, так и о правах на суда и их обременениях. Отдельные правила государственной регистрации морских судов созвучны правилам государственной регистрации поземельной недвижимости. Например, в российском и германском законодательстве закреплены: презумпция правильности судового реестра в отношении зарегистрированных прав, открытость сведений судового реестра. В Германии, кроме того, в отношении судовых реестров установлены: право на внесение возражения, право требовать исправления содержания судового реестра, возможность предварительной регистрации, запрет на применение сроков исковой давности в отношении требований по исправлению записей.

Итак, краткий сравнительно-правовой анализ норм, регулирующих условия перехода и установления прав на недвижимость, а также организацию оборота недвижимого имущества в России и Германии, дает возможность сделать вывод о том, что существующее в Германии законодательное регулирование регистрации вещных прав на недвижимое имущество отличается большей четкостью, продуманностью, системностью, поэтому не случайно поземельная книга расценивается как наиболее значительное достижение германской правовой системы.

Таким образом, в результате проведенного сравнительного анализа понятий недвижимости и систем государственной регистрации двух государств можно сделать следующие выводы.

1. В отношении определения понятия недвижимости правовые доктрины стоят на различных позициях.

Существуют две концепции определения понятия недвижимости: концепция «земельного участка» (Германия) и концепция «множественности видов недвижимости» (Россия).

2. Системы государственной регистрации России и Германии в общем и целом совпадают, хотя и имеют определенные особенности.

При этом необходимо отметить тенденцию к сближению систем государственной регистрации России и Германии.

В частности, Концепция развития гражданского законодательства о недвижимом имуществе предлагает такие изменения законодательства в данной сфере, которые ведут к устранению имеющихся различий: ликвидации государственной регистрации сделок с недвижимым имуществом; установлению в законе перечня прав, подлежащих регистрации; введению системы отметок о фактах, имеющих значение для осуществления зарегистрированных прав.