Проблема охраны обременения при заключении договора аренды

ПРОБЛЕМА ОХРАНЫ ОБРЕМЕНЕНИЯ ПРИ ЗАКЛЮЧЕНИИ

ДОГОВОРА АРЕНДЫ

БУМАЖНИКОВА Ольга Викторовна

Аннотация: в работе рассматривается проблема охраны прав и законных интересов третьих лиц на обремененное имущество. Споры о правовой природе обременения, в частности обременения объектов недвижимости, в науке гражданского права продолжаются до сих пор. Также вносятся предложения по совершенствованию законодательства Российской Федерации.

Annotation: the problem of protection of rights and legitimate interests of the third parties on encumbered property. Disputes about the legal nature of encumbrance, in particular encumbrances over real estate in the science of civil law is still ongoing. Also proposals on improvement of legislation of the Russian Federation.

Ключевые слова: обременение, обременение имущества, охрана обременения, аренда, правовое регулирование общественных отношений.

Key words: encumbrance, charge of the property, the protection of encumbrances, leases, legal regulation of public relations.

Обременение вещи, возникшее в связи с установлением права третьего лица, охраняется законом от всяких посягательств любых лиц, включая и самого собственника. Ведь одна из целей законодателя выражается в придании особой устойчивости правам субъектов гражданско-правовых отношений на имущество, особенно на недвижимость, то есть укрепление этих прав, утверждение единения субъекта с вещью. Для этого обеспечиваются условия, при которых все третьи лица имеют возможность знать об этой вещной связи и о всех обременениях, с целью недопущения нарушения прав и законных интересов заинтересованных лиц.

Арендатору не безразлично, получает ли он имущество свободным от прав третьих лиц или обремененное ими. Поэтому арендодатель обязан при заключении договора аренды предупредить арендатора о всех правах третьих лиц на сдаваемое в аренду имущество (ст. 613 ГК РФ). Обязанность арендодателя предупредить арендатора о правах третьих лиц императивна. Арендатор может согласиться или не согласиться на заключение такого договора. Передача имущества в аренду не является основанием для прекращения или изменения прав третьих лиц на это имущество (ст. 613 ГК РФ). Такие права сохраняются и после заключения договора аренды в виде обременений. Причем подчас они могут быть довольно широкими по объему, например право хозяйственного ведения или право оперативного управления. Естественно, в ряде случаев арен-

датор, знай он об обременении правами третьих лиц, никогда не заключил бы договора аренды. Поэтому соблюдение арендодателем обязанности уведомить арендатора о правах третьих лиц необходимо для того, чтобы обеспечить пользование арендованным имуществом в соответствии с договором.

Закон не содержит перечня прав третьих лиц, о наличии которых арендодатель должен предупредить арендатора. Говорится лишь, что это права на имущество, что принадлежат они третьим лицам и к ним в числе других относятся сервитуты и права залога. Приводимые законом примеры прав третьих лиц относятся к вещным правам. Арендодатель обязан предупредить арендатора и о наличии всех иных вещных прав на арендованное имущество. Эта обязанность вытекает из сущности вещного права, которое всегда направлено на вещь (имущество).

Что же касается обязательственных прав, то о них, если они направлены на арендованное имущество, арендатор должен быть извещен. К числу таких прав могут быть отнесены права покупателя по договору купли-продажи или права арендатора по другому договору аренды. Ведь покупатель, в конце концов, станет новым собственником вещи - арендодателем (ст. 617 ГК РФ), личность которого для арендатора имеет важное значение. Что же касается нескольких договоров аренды, то они могут сосуществовать друг с другом, но только при условии, если среди них нет двух и более договоров, предоставляющих арендаторам

права владения одной вещью. Вместе с тем может существовать несколько договоров аренды, дающих арендаторам только право пользования вещью (например, музыкальным инструментом или помещением, но в разное время). Если же сталкиваются два и более договоров аренды, каждый из которых предоставляет арендатору право владения арендованным имуществом, то первенство предоставляется только одному из арендаторов по правилам ст. 398 ГК РФ.

При неисполнении арендодателем обязанности уведомить арендатора о правах третьих лиц на арендованное имущество арендатор вправе требовать уменьшения арендной платы либо расторжения договора и возмещения убытков. Уменьшение арендной платы должно быть соразмерно тому, насколько существование прав третьих лиц (их объем) ущемляет право пользования арендатора. Возмещение же убытков при расторжении договора аренды не зависит от вида и объема прав третьего лица на вещь1.

Поскольку обременения снижают ценность объекта, арендодатели часто умалчивают о них, в связи с чем необходимо в договоре указывать о наличии или отсутствии обременения арендуемой вещи. При этом надо помнить, что в случаях установленных законом, обременения недвижимости подлежат государственной регистрации. Поэтому арендатор имеет возможность узнать об имеющихся зарегистрированных правах третьих лиц из выписки Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним2.

Важную роль, связанную с укреплением гражданских прав и обязанностей, приданием им открытого характера выполняет институт государственной регистрации, которая в ряде случаев является одним из элементов возникновения гражданских прав и обязанностей3. Необходимость подобной регистрации свидетельствует, что защита и подтверждение обременений имеет более важное значение для

1 См.: Гражданское право : учеб. : в 3 т. / отв. ред. А.П. Сергеев, Ю.К. Толстой. М. : Велби : Проспект, 2004. Т. 2. С. 183-184 ; Комментарий к Гражданскому кодексу РФ : в 3 т. 3-е изд., пере-раб. и доп. / под ред. Т.Е. Абовой, А.Ю. Кабалкина. М. : Юрайт-Издат, 2006. Т. 2.

2 См.: Кляйн С. Заключение договора аренды: полезные заметки // Практический бухгалтерский учет. 2008. Авг. (№ 8).

3 См.: Пункт 2.1. Концепции развития гражданского зако-

нодательства в Российской Федерации // Вестн. ВАС РФ. 2009. № 11.

гражданского оборота, чем иные обязательст-

4

венные права .

С развитием рыночных отношений в России все большее значение приобретают вопросы правильного оформления аренды недвижимого имущества, нежилых помещений, земельных участков и т.д. В соответствии со ст. 609 и 651 ГК РФ договор аренды недвижимого имущества подлежит государственной регистрации, если он заключен на срок не менее одного года. Таким образом, не подлежит государственной регистрации договор аренды недвижимого имущества, заключенный на срок менее одного года. Отдельным вопросом является регистрация договора аренды, заключенного на год и более (п. 2 ст. 651 ГК РФ). Договор считается заключенным с момента такой регистрации. Договор, не прошедший последнюю, считается незаключенным. Договоры аренды, в которых хотя бы одна из сторон является юридическим лицом, во всех случаях должны заключаться в письменной форме. Право аренды недвижимого имущества подлежит государственной регистрации, если иное не установлено законодательством Российской Федерации. Датой государственной регистрации прав является день внесения соответствующих записей о правах в Единый государственный реестр права. Государственная регистрация прав осуществляется по месту нахождения недвижимого имущества в пределах действия регистрационного органа. В соответствии со ст. 6 Закона о регистрации права на недвижимое имущество, возникшие до момента вступления указанного закона, признаются юридически действительными при отсутствии их государственной регистрации, введенной Законом о регистрации. Обязательной государственной регистрации подлежат права на недвижимое имущество, которые оформлены после введения в действие указанного закона. Государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним - юридический акт признания и подтверждения государством возникновения, ограничения, обременения, перехода или прекращения прав на недвижимое имущество в соответствии с Гражданским кодексом Российской Федерации.

Таким образом, государственная регистрация является одним из доказательств существования зарегистрированного права, а также

4 Козлов Д.В. Совокупный (комплексный) правовой режим земельных участков : моногр. 2012.

обременения. Зарегистрированное право на недвижимое имущество или его обременение может быть оспорено только в судебном порядке. Государственная регистрация права аренды недвижимого имущества изложена в ст. 26 Закона о регистрации. Если в аренду сдаются здание, сооружение, помещения в них или части помещений, к договору аренды недвижимого имущества, предоставляемому на государственную регистрацию прав, прилагаются поэтажные планы здания, сооружения, на которых обозначаются сдаваемые в аренду помещения с указанием размера арендуемой площади. Если в аренду сдается земельный участок или его часть, к договору аренды прилагается план (чертеж границ) земельного уча-

стка с указанием части его, сдаваемой в аренду. Отказ в государственной регистрации прав либо уклонение соответствующего органа от государственной регистрации могут быть обжалованы заинтересованным лицом в суд5.

Здесь возникает вопрос, каким образом возможно узнать о существующем договоре аренды, который уже заключен на срок менее одного года. Отсутствие таких сведений при их умалчивании со стороны арендодателя являются необходимыми для другого арендатора, покупателя или иных третьих лиц. Думается, целесообразно было бы ввести обязательность государственной регистрации всех договоров аренды недвижимого имущества независимо от срока его заключения.

5 См.: Каков порядок регистрации договоров аренды недвижимого имущества? // Финансовая газета. 1999. Май (№ 18).