ПРАВОВЫЕ ПРОБЛЕМЫ ЗАЛОГА И УСТУПКИ ПРАВА АРЕНДЫ ЗЕМЕЛЬНОГО УЧАСТКА, ПРИОБРТЕННОГО НА ТОРГАХ

УДК 349.41

САЛАМОВА О.Э.

ПРАВОВЫЕ ПРОБЛЕМЫ ЗАЛОГА И УСТУПКИ ПРАВА АРЕНДЫ ЗЕМЕЛЬНОГО УЧАСТКА, ПРИОБРТЕННОГО НА ТОРГАХ

Ключевые слова: земельный участок, право аренды, торги, уступка, залог, недействительная сделка.

В статье рассматривается влияние нормы п. 7 ст. 448 ГК РФ на возможность залога или уступки права аренды земельного участка, приобретенного на торгах. С этой целью автором проведен анализ развития правоприменительной практики по обозначенному вопросу. При помощи метода системного анализа и сравнительно-правового метода выявлена конкуренция норм земельного и гражданского законодательства при совершении сделок аренды земельного участка, находящегося в публичной собственности. Показано, что действующая норма п. 7 ст. 448 ГК РФ нуждается в уточнении для исключения двоякого толкования ее смысла в той части, когда на земельном участке имеется объект капитального строительства, возведенный после предоставления права аренды земельного участка собственнику этого объекта.

SALAMOVA, O.E.

LEGAL PROBLEMS OF MORTGAGE AND ASSIGNMENT OF RIGHTS FOR RENT OF A LAND PLOT PURCHASED AT BIDDING

Keywords: land plot, lease right, tendering, assignment, pledge, invalid transaction.

The article considers the impact of the norms of paragraph 7 of Art. 448 of the Civil Code of the Russian Federation on the possibility of a pledge or assignment of the right to lease a land plot acquired at auction. To this end, the author analyzed the development of law enforcement practice on the identified issue. Using the system analysis method and the comparative legal method, competition between the norms of land and civil legislation was revealed when making leases of a publicly owned land plot. It is shown that the current norm of Clause 7, Article 448 of the Civil Code of the Russian Federation needs to be clarified to exclude a double interpretation of its meaning in that part when there is an object of capital construction on the land plot, erected after the granting of the right to lease the land plot to the owner of this object.

Одной из приоритетных задач государства в настоящее время продолжает оставаться увеличение объемов строительства жилья. В этой связи ставятся задачи по формированию благоприятных и комфортных условий для ведения бизнеса в этой сфере и привлечению частных инвестиций. Неоднократно Президентом и Правительством Российской Федерации отмечалось, что для увеличения строительства жилья следует отдавать под застройку земли, находящиеся в ведении различных ведомств и не используемые ими, чтобы после введения их в оборот на них возникала вся необходимая инфраструктура.

В частности, еще в 2012 году на заседании президиума Государственного совета по вопросам эффективного использования земельных ресурсов глава государства В. В. Путин в своем выступлении особо подчеркнул, что «земля в нашей стране крайне востребована, с каждым годом растёт готовность граждан приобретать её, строить на ней дома, вести бизнес» [1]. Действительно, приобретая земельные участки юридические и физические лица стремятся достичь различных целей - это может быть жилищное строительство, возведение объектов промышленного назначения, ведение торговли или сельскохозяйственной деятельности.

С целью провести оптимизацию процедуры предоставления земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, был принят Федеральный закон от 23.06.2014 №2 171-ФЗ «О внесении изменений в Земельный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации» [2], вступивший в силу с 1 марта 2015 года. Изменения затронули тридцать два ранее принятых закона и фактически являются серьезной реформой.

Одним из примечательных новшеств явилось то, что земельные участки, находящиеся в государственной и муниципальной собственности, стали передаваться в аренду, в том числе и для целей строительства, на торгах, проводимых в форме аукциона. В отдельных случаях, перечень которых является закрытым, договор аренды земельного участка можно заключить без проведения процедуры торгов (п. 2 ст. 39.6 ЗК РФ). Указанное нововведение представляет интерес ввиду того, что приобретать земельный участок в собственность - это достаточно дорого и не всегда такое вложение можно считать выгодным, а вот, например, заключить долгосрочный договор аренды представляется наиболее оптимальным вариантом.

Статьи 39.11 и 39.12 ЗК РФ [3] предусматривают единый порядок предоставления земельных участков на торгах, независимо от целей их предоставления. В соответствии с установленным порядком, на аукционе по продаже права аренды земельного участка выставляется учтенный в государственном кадастре земельный участок, готовый к использованию в

151

определенных целях, с установленной первоначальной ценой. Протокол о результатах аукциона является основанием для заключения договора аренды на земельный участок, который оформляется в соответствии с требованиями гражданского законодательства.

Арендодатель, передавая, а арендатор, получая земельный участок в аренду, рассчитывают на то, что пользование землей будет происходить длительное время и на протяжении всего срока договора аренды. Однако вполне возможна ситуация, когда арендатор утрачивает интерес к использованию участка, или же вносить арендную плату становится невозможно. Выходом из подобных ситуаций может стать уступка права аренды, а, например, в наиболее вероятном случае со строительством, возможно передать объект строительства и право аренды земельного участка в залог, что фактически, при обращении взыскания, можно сравнить с уступкой.

По общему правилу земельные участки отчуждаются и переходят от одного лица к другому в том порядке, в каком их оборот допускается нормативно-правовыми актами. Так, согласно п. 2 ст. 607 ГК РФ [4] законом могут быть установлены особенности сдачи в аренду земельных участков и других обособленных природных объектов. Из указанного представляется, что гражданское законодательство делает отсылку к земельному законодательству, а именно к ст. 22 ЗК РФ, которая допускает передачу прав и обязанностей по договору аренды третьему лицу, однако здесь тоже присутствует оговорка о том, что если иное не установлено федеральными законами.

Действующее законодательство допускает передавать в ипотеку здание и сооружение только с одновременным залогом по тому же договору земельного участка, на котором находится это здание или сооружение, либо передавать право аренды на этот участок в качестве залога.

В Письме Минэкономразвития России от 17.09.2015 № Д23и-4569 [5] по вопросу регулирования уступки права аренды земельного участка, приобретенного на торгах, разъяснено, что при совершении уступки права аренды земельного участка, приобретенного на торгах, следует применять положения статьи 22 ЗК РФ. Аналогичная позиция высказана Минэкономразвития России в письме от 24.04.2017 № ОГ-Д23-4755 [6].

При этом в Гражданском Кодексе Российской Федерации закреплено, что победитель торгов не вправе уступать права (за исключением требований по денежному обязательству) и осуществлять перевод долга по обязательствам, возникшим из заключенного на торгах договора, обязательства по такому договору должны быть исполнены победителем торгов лично (в п. 7 ст. 448 ГК РФ). Однако эти положения действую только, если иное не установлено законом, и если в соответствии с законом заключение договора возможно только путем проведения торгов. Данная норма, вступившая в силу 01.06.2015, согласно статье 2 Федерального закона от 08.03.2015 № 42-ФЗ «О внесении изменений в часть первую Гражданского кодекса Российской Федерации» [7] применяется к правоотношениям, возникшим после дня вступления в силу названного Федерального закона № 42-ФЗ, а по правоотношениям, возникшим до дня вступления в силу Федерального закона № 42-ФЗ, положения ГК РФ применяются к тем правам и обязанностям, которые возникнут после дня вступления в силу Федерального закона № 42-ФЗ, если иное не предусмотрено этой статьей.

Вышеизложенное фактически свидетельствует о наличии юридической коллизии. Как правило, противоречие между нормами законодательства может быть снято судебной практикой.

Поскольку п. 7 ст. 448 ГК РФ императивно возлагает обязанность исполнить обязательство лично, то именно на этом основании суды признают недопустимой уступку прав по договору, заключенному на торгах, указывая, что положения законодательства направлены на обеспечение соблюдения принципа конкуренции при проведении торгов и недопущение предоставления лицу, не участвующему в проведении торгов, необоснованных преимуществ, на исключение возможности для лица, не участвующего в торгах, стать стороной по договору в обход установленных законодательством процедур (см. например, Определение Верховного Суда Российской Федерации от 05.08.2019 № 308-ЭС19-11702 по делу № А32-25143/2018, Апелляционное определение Верховного суда Республики Алтай от 24.05.2017 по делу 33-699). Нарушение указанной нормы расценивается как злоупотреблением правом согласно п. 3 ст. 10 ГК РФ (см. напр., Постановление Арбитражного суда Уральского округа от 05.09.2019 № Ф09-5702/19 по делу № А07-31394/2018).

Запрет относится и к случаям, когда торги признаны несостоявшимися, что находит подтверждение в судебной практике (см. напр., Постановление Арбитражного суда Поволжского округа от 17.07.2018 № Ф06-34115/2018 по делу № А57-17101/2017).

Анализ ряда судебных актов судов разных инстанций за период с 2016 года по 2019 год показывает, что во всех ситуациях при вынесении решения не ставился акцент на том, кто был победителем торгов - физическое или юридическое лицо, на цель использования земельных участков, а также на наличие или отсутствие строений на них, решающим фактором выступало приобретение права аренды на торгах или без таковых.

При этом, имеются единичные дела, по которым отдельные суды придерживаются иной точки зрения и отдают нормам земельного законодательства приоритет над гражданским по ситуациям с распоряжением земельными участками, приобретенными в аренду на торгах. Так, в решении Арбитражного суда Челябинской области от 27.12.2017 по делу № А76-32123/2017 указано, что с учетом положений п. 2 ст. 607 ГК РФ и п. 3 ст. 3 ЗК РФ, из содержания п. 5 ст. 22 ЗК РФ прямо следует возможность арендатора передавать свои права и обязанности по договору аренды и требования п. 7 ст. 448 ГК РФ не подлежат применению. Вышеприведенное дело представляет интерес ввиду того, что на спорном земельном участке имеется объект капитального строительства, права на который, исходя из содержания судебного акта, переходят новому арендатору, а видом разрешенного использования значится многоквартирные многоэтажные дома 5-16 и выше этажей.

Согласно пп. 1 п. 8 ст. 39.8 ЗК РФ, договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается на срок от 3 до 10 лет при его предоставлении для строительства или реконструкции зданий и сооружений. В приведенном выше случае срок аренды составлял 5 лет.

Важно обратить внимание на то, что, по общему правилу, в случае окончания срока аренды законодательством не предусматривается заключение договора аренды на новый срок без проведения торгов, равно как и соглашения о продлении ранее действовавшего договора. Также не предполагается и продление договора аренды на неопределенный срок, поскольку, с учетом правового подхода, приведенного в п. 1 Постановления Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 № 73 [8], п. 2 ст. 621 ГК РФ, допускающий возможность возобновления договоров аренды на неопределенный срок, может быть применен только к договорам аренды государственного или муниципального имущества, заключенным до вступления в силу закона, требующего обязательного проведения торгов для заключения договора аренды.

Реализация арендодателем своего права на отказ от договора аренды и прекращение договора аренды земельного участка не нарушают исключительных прав арендатора, имеющего в собственности объекты недвижимости, расположенные на таком земельном участке, поскольку не лишают его права пользования земельным участком, необходимым для эксплуатации принадлежащей ему недвижимости [9].

Продажа недвижимости, находящейся на земельном участке, право собственности на который не принадлежит продавцу, допускается, и покупатель приобретает право пользования соответствующим земельным участком на тех же условиях, что и продавец недвижимости. Указанное следует из ст. 552 ГК РФ, согласно которой по договору купли-продажи здания, сооружения или другой недвижимости покупателю, одновременно с передачей права собственности на такую недвижимость, передаются права на земельный участок, занятый такой недвижимостью и необходимый для ее использования. В п. 14 Постановления Пленума ВАС РФ от 24.03.2005 № 11 в отношении права аренды высказана алогичная позиция о том, что покупатель здания, строения, сооружения, находящихся на земельном участке, принадлежащем продавцу на праве аренды, приобретает право пользования земельным участком на праве аренды независимо от того, оформлен ли в установленном порядке договор аренды между покупателем недвижимости и собственником земельного участка.

Соответственно, если в вышеприведенном примере осуществлялась продажа объекта капитального строительства, то право на пользование земельным участком переходит к покупателю в порядке ст. 552 ГК РФ.

Кроме того, расположение здания или сооружения на земельном участке, находящемся в государственной или муниципальной собственности, дает собственнику этих объектов право на

заключение договора аренды без торгов. Однако исследуя взаимосвязь положений ст. 35, пп. 5 п. 1 ст. 1 ЗК РФ, а также 552 ГК РФ в одном из дел суд резюмирует, что приобретение с торгов права аренды собственнику здания экономически нецелесообразно, так как это право он приобретает в силу закона с момента регистрации права на здание, а в случае приобретения права аренды с торгов иным лицом такой покупатель не получит фактической возможности это право реализовать [11].

Седьмой Арбитражный апелляционный суд в своем Постановлении от 20.04.2017 по делу А67-3492/2016 отмечает, что действующее гражданское и земельное законодательство не предусматривает возможности отчуждения недвижимого имущества без возникновения того или иного вещного права на земельный участок, занятый этой недвижимостью, у покупателя.

В подобной ситуации вывод о ничтожности уступки прав и обязанностей по договору аренды земельного участка, в соответствии с п. 7 ст. 448 ГК РФ, является не состоятельным (см. напр., Постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 28.06.2019 № 15АП-297/2019 по делу № А53-30699/2018).

Возвращаясь к вопросу о залоге права аренды земельного участка полагаем, что, с учетом вышеприведенных норм законодательства, оно не представляет инвестиционной привлекательности, а действующий подход является существенным ограничением для хозяйственного оборота, поскольку если договор аренды земельного участка заключен на торгах, проводимых в форме аукциона, после вступления в силу изменений, внесенных в ГК РФ после 01.06.2015 уступка прав и перевод долга по такому договору невозможны. Соответственно, такое право аренды не представляет интереса для залогодержателя в силу второстепенного характера по отношению к объекту капительного строительства.

Исходя из вышеизложенного, считаем, что действующая норма п. 7 ст. 448 ГК РФ нуждается в уточнении для исключения двоякого толкования её смысла в той части, когда на земельном участке имеется объект капитального строительства, возведенный после предоставления права аренды земельного участка собственнику этого объекта.

С учетом смысла ст. 552 ГК РФ и принципа единства судьбы земельных участков [12] и прочно связанных с ними объектов, полагаем, что залог или уступка права аренды, полученного арендатором по результатам торгов, не будут нарушать принципа открытости (публичности) и равенства при проведении аукциона. Здесь верно отмечено А. Н. Латыевым, что «для денежных требований личность кредитора не должна иметь значение» [13], а как известно одной из целей заключения договора аренды земельного участка является получение арендодателем арендных платежей, соответственно в данном ключе личность конечного арендатора по результатам торгов фактически не является столь существенной. Помимо названной цели, будет соблюдена и такая цель введения п. 7 ст. 448 ГК РФ как передача права аренды лицу, имеющему намерение его использовать в соответствии с назначением.

Принимая во внимание вышеизложенное, для расширения интереса к хозяйственной деятельности требуется совершенствование общей практики применения норм действующего законодательства, связанных с предоставлением в аренду земельных участков, находящихся в публичной собственности.

Литература и источники

1. Заседание президиума Государственного совета «О повышении эффективности управления земельными ресурсами в интересах граждан и юридических лиц» [Электронный ресурс] /. - Электронные текстовые данные. - Режим доступа: http://www.kremlin.ru/events/president/news/16618, свободный;

2. Федеральный закон от 23.06.2014 № 171-ФЗ «О внесении изменений в Земельный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации» // СЗ РФ. 2014. №26. Ст. 3377.

3. Земельный кодекс Российской Федерации от 25.10.2001 № 136- ФЗ (ред. от 27.12.2019, с изм. от 05.03.2020) // СЗ РФ. 2001. № 44. Ст. 4147.

4. Гражданский кодекс Российской Федерации (часть вторая) от 26.01.1996 № 14-ФЗ (ред. от 18.03.2019, с изм. от 03.07.2019) // СЗ РФ. 1996. № 5. ст. 410.

5. Письмо Минэкономразвития России от 17.09.2015 № Д23и-4569 // Справочно-правовая система «Консультант Плюс» (дата обращения: 16.03.2020);

6. Письмо Минэкономразвития России вот 24.04.2017 № ОГ-Д23-4755 // Справочно-правовая система «Консультант Плюс» (дата обращения: 16.03.2020);

7. Федеральный закон от 08.03.2015 № 42-ФЗ «О внесении изменений в часть первую Гражданского кодекса Российской Федерации» // СЗ РФ. 2015. №10. Ст. 1412.

8. Постановление Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 № 73 (ред. от 25.12.2013) «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды» // Справочно-правовая система «Консультант Плюс» (дата обращения: 16.03.2020);

9. Постановление Президиума ВАС РФ от 15.02.2011 № 14381/10 по делу № А40-161960/09-150-1092 // Справочно-правовая система «Консультант Плюс» (дата обращения: 16.03.2020);

10. Постановление Пленума ВАС РФ от 24.03.2005 № 11 «О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства» // Справочно-правовая система «Консультант Плюс» (дата обращения: 16.03.2020);

11. Постановление Двенадцатого арбитражного апелляционного суда от 17.07.2017 по делу № А12-9755/09 // Справочно-правовая система «Консультант Плюс» (дата обращения: 16.03.2020);

12. Турицын А.В. Проблемы реализации права собственности на земельные участки сельскохозяйственного назначения // Современная научная мысль. 2016. №5. С.207-213.

13. Латыев А.Н. Уступка прав по договору, заключенному на торгах. Комментарий к определению судебной коллегии по экономическим спорам ВС РФ от 20.04.2017 № 307-ЭС16-19959 // Вестник экономического правосудия. 2017. №6. С.6.

References and Sources

1. Zasedanie prezidiuma Gosudarstvennogo soveta «O povyshenii effektivnosti upravleniya zemel'nymi resursami v interesah grazhdan i yuridicheskih lic» [Elektronnyj resurs] /. - Elektronnye tekstovye dannye. - Rezhim dostupa: http://www.kremlin.ru/events/president/news/16618, svobodnyj;

2. Federal'nyj zakon ot 23.06.2014 № 171-FZ «O vnesenii izmenenij v Zemel'nyj kodeks Rossijskoj Federacii i otdel'nye zakonodatel'nye akty Rossijskoj Federacii» // SZ RF. 2014. №26. St. 3377.

3. Zemel'nyj kodeks Rossijskoj Federacii ot 25.10.2001 № 136- FZ (red. ot 27.12.2019, s izm. ot 05.03.2020) // SZ RF. 2001. № 44. St. 4147.

4. Grazhdanskij kodeks Rossijskoj Federacii (chast' vtoraya) ot 26.01.1996 № 14-FZ (red. ot 18.03.2019, s izm. ot 03.07.2019) // SZ RF. 1996. № 5. st. 410.

5. Pis'mo Minekonomrazvitiya Rossii ot 17.09.2015 № D23i-4569 // Spravochno-pravovaya sistema «Konsul'tant Plyus» (data obrashcheniya: 16.03.2020);

6. Pis'mo Minekonomrazvitiya Rossii ot 24.04.2017 №OG-D23-4755 // Spravochno-pravovaya sistema «Konsul'tant Plyus» (data obrashcheniya: 16.03.2020);

7. Federal'nyj zakon ot 08.03.2015 № 42-FZ «O vnesenii izmenenij v chast' pervuyu Grazhdanskogo kodeksa Rossijskoj Federacii» // SZ RF. 2015. №10. St.1412.

8. Postanovlenie Plenuma VAS RF ot 17.11.2011 № 73 (red. ot 25.12.2013) «Ob otdel'nyh voprosah praktiki primeneniya pravil Grazhdanskogo kodeksa Rossijskoj Federacii o dogovore arendy» // Spravochno-pravovaya sistema «Konsul'tant Plyus» (data obrashcheniya: 16.03.2020);

9. Postanovlenie Prezidiuma VAS RF ot 15.02.2011 № 14381/10 po delu № A40-161960/09-150-1092 // Spravochno-pravovaya sistema «Konsul'tant Plyus» (data obrashcheniya: 16.03.2020);

10. Postanovlenie Plenuma VAS RF ot 24.03.2005 № 11 «O nekotoryh voprosah, svyazannyh s primeneniem zemel'nogo zakonodatel'stva» // Spravochno-pravovaya sistema «Konsul'tant Plyus» (data obrashcheniya: 16.03.2020);

11. Postanovlenie Dvenadcatogo arbitrazhnogo apellyacionnogo suda ot 17.07.2017 po delu № A12-9755/09 // Spravochno-pravovaya sistema «Konsul'tant Plyus» (data obrashcheniya: 16.03.2020);

12. Turicyn A.V. Problemy realizacii prava sobstvennosti na zemel'nye uchastki sel'skohozyajstvennogo naznacheniya // Sovremennaya nauchnaya mysl'. 2016. №5. S.207-213.

13. Latyev A.N. Ustupka prav po dogovoru, zaklyuchennomu na torgah. Kommentarij k opredeleniyu sudebnoj kollegii po ekonomicheskim sporam VS RF ot 20.04.2017 № 307-ES16-19959 // Vestnik ekonomicheskogo pravosudiya. 2017. №6. S.6.

САЛАМОВА О.Э. - аспирантка Университета управления «ТИСБИ» (olga.salamova@gmail.com). SALAMOVA, O.E. - Ph.D. Student, TISBI Management University.

УДК 351/354(470+571)(07); 342.9, 342.6, 342.32

АРИСТОВ Е.В.

МОЩНЫЙ ТЕОРЕТИЧЕСКИЙ ФУНДАМЕНТ ДЛЯ ПОДГОТОВКИ ГОСУДАРСТВЕННЫХ УПРАВЛЕНЦЕВ НОВОГО ПОКОЛЕНИЯ

Ключевые слова: публичное управление, государственное управление, теория публичного управления, государственная власть, теория девиантологии государственного управления.

Настоящая публикация представляет собой рецензию на учебники И.В. Понкина для магистратуры и программ Master of Public Administration «Девиантология государственного управления» (М., ИНФРА-М, 2019) и «Теория государственного управления» (М., ИНФРА-М, 2019).

ARISTOV, E.V.

STRONG THEORETICAL FOUNDATION FOR THE TRAINING OF PUBLIC ADMINISTRATORS OF NEW GENERATION

Keywords: public administration, state administration, theory of public administration, state power, theory of public administration deviantology

This publication is a review on the Textbook of I.V. Ponkin for magistracy and programs of Master of Public Administration «Deviantology of Public Administration» (M.: INFRA-M, 2019) and «Theory of Public Administration» (M.: INFRA-M, 2019).

Мы уже писали ранее [1] в рецензии на учебник И.В. Понкина «Теория публичного управления» 2017 года [2], что выход практически любого и каждого сколь-нибудь серьезного и выстроенного на солидной научной и источниковой основе (и уж тем более - фундаментального) учебника по тематическому горизонту публичного управления всегда с повышенным интересом обоснованно воспринимается научной средой, находит своих читателей, как, пожалуй, по мало какому научному юридическому направлению это сейчас имеет место.

155