Элита для народа

За два года элитное жилье в столице упало в цене в среднем на треть. Это открыло новые возможности для тех, кто в докризисные времена мог рассчитывать только на бизнес-класс. Несмотря на то что пик премиального предложения с большим дисконтом пришелся на март, после чего цены медленно, но верно пошли вверх, найти элитку в пределах $10 тыс. за 1 кв. м или общей стоимостью до $1 млн все еще можно.

Вскочить в последний вагон

Сентябрь--октябрь 2008 года был последним пиком повышения цен на жилую недвижимость перед почти двухлетним падением. Тогда средняя цена на элитное жилье составляла $18-20 тыс. за 1 кв. м, а добротный бизнес-класс стоил в пределах $7-8 тыс. за 1 кв. м. Разница более чем в два раза не позволяла инвесторам, нацеленным на бизнес-класс, даже мечтать о приобретениях в классе А. И несмотря на то что в самом начале кризиса риэлторы смело рапортовали о том, что на элитку спрос будет всегда, независимо от любых экономических потрясений, цены на премиальное жилье начали снижаться. Однако уже на март нынешнего года пришелся всплеск сделок по элитной недвижимости с немыслимым до кризиса бюджетом менее $1 млн.

Дело не только в снижении цены квадратного метра. Пытаясь стимулировать спрос, застройщики вносили изменения в строящиеся элитные проекты, уменьшая площадь квартир. В результате покупатели, которые планировали бюджет покупки в размере докризисного бизнес-класса, обнаружили, что могут приобрести за эти деньги квартиру в строящемся элитном доме в центре Москвы, в качественном проекте с точки зрения архитектуры, строительства, коммуникаций.

Большинство риэлторов уверяют, что время дисконтов подходит к концу. Игорь Шубин, руководитель отдела городской недвижимости компании Tweed, отмечает, что выгодные предложения заинтересовали не только конечных потребителей, но и инвесторов, которые буквально скупали такие квартиры, ведь их инвестиционная привлекательность была несомненна. "Как показал кризис, потребности в жилье у нас до сих пор не удовлетворены, застой в продажах был вызван лишь тем, что потенциальные покупатели отложили сделки по недвижимости, наблюдая, куда качнется рынок, но не отказались от покупки",— говорит господин Шубин.

Впрочем, Константин Ковалев, управляющий партнер компании Blackwood, подчеркнул, что у покупателей, желающих приобрести ликвидную элитную недвижимость по кризисным ценам, пока еще есть шанс, но им следует поторопиться, чтобы "успеть в последний вагон". "Вполне вероятно, что уже к концу года по отдельным наиболее готовым и качественным объектам цены могут достичь докризисного уровня, особенно по мере нарастания дефицита подобных объектов",— пояснил он.

Пока в строящихся и готовых элитных объектах еще можно приобрести квартиру, где цена 1 кв. м находится в пределах $10 тыс. или общей стоимостью до $1 млн.

Начальная стадия

Еще весной по докризисным ценам бизнес-класса можно было приобрести квартиры в строящемся ЖК "Трилогия" на Красной Пресне и практически готовом комплексе "4 солнца". Но дешевые квартиры были раскуплены быстро, и сейчас предложений ниже $10 тыс. за 1 кв. м там уже нет. В частности, на официальном сайте "Трилогии" в апреле и мае были сделаны объявления о повышении цен. Впрочем, это можно объяснить не столько увеличением спроса, сколько большей степенью готовности объектов. Кстати, в "Трилогии" все еще можно приобрести квартиру дешевле $1 млн. Так, жилье площадью 79,5 кв. м предлагается за $760 тыс., соответственно, стоимость метра здесь $9,538 тыс.

Риэлторы в один голос рекомендуют обратить внимание на стройки в начальной и средней стадии готовности. А именно ЖК "Итальянский квартал" (м. "Маяковская") и "Садовые кварталы" (Хамовники).

Людмила Потапова, руководитель офиса продаж проекта "Итальянский квартал", рассказала, что в проекте по цене до $1 млн можно купить квартиры от 50 до 90 кв. м на втором-четвертом этажах. На сегодня таких квартир осталось около 20. Госпожа Потапова также уточнила, что минимальная цена метра в комплексе $8,1 тыс., но за квартиру большей площади — 170 кв. м "Ждать я бы не рекомендовала, так как цены растут по мере продвижения строительства даже на нерастущем рынке",— объяснила она.

Константин Ковалев из Blackwood отметил, что в настоящее время, планируя потратить на покупку до $1 млн при цене квадратного метра от $8 тыс., на первичном рынке можно приобрести квартиру только в ЖК "Садовые кварталы". "Жилой комплекс находится на начальной стадии строительства, разрешение на строительство первой очереди получено в начале июня",— рассказал он.

Всегда готовы

Вариантов готового элитного жилья куда больше, чем новостроек. "На вторичном рынке представлен более широкий диапазон предложений, и средняя стоимость квадратного метра ниже примерно на 30%, чем на рынке элитных новостроек",— утверждает Александра Кадченко, руководитель направления бизнес-консалтинга и оценки агентства МИАН.

Константин Ковалев подчеркнул, что еще в мае за $7-8 тыс. за 1 кв. м можно было купить квартиры в таких готовых объектах, как "Шоколад" и дом в 3-м Кадашевском переулке, 5. Сейчас цены в них уже подросли, хотя найти предложения до $10 тыс. за 1 кв. м в этих домах еще можно. Кстати, как пояснили в Blackwood, в кризис цены в ЖК "Шоколад" снижались на 20-30%, но в последнее время они были увеличены на 20%. Если верить той же базе Blackwood, то квартир в этом комплексе с ценой до $10 тыс. осталось мало, сейчас нижний порог составляет $9,336 тыс. за 1 кв. м. И это квартира площадью 170 кв. м и на втором этаже.

В период кризиса на 20-30% упала стоимость квартир по адресу 3-й Кадашевский переулок, 5. Сейчас диапазон цен на этом объекте — $8-20 тыс. за 1 кв. м. В элитном комплексе "Ближняя дача" рядом с Поклонной горой есть предложения в таунхаусах площадью 310-320 кв. м по $8,5 тыс. за 1 кв. м, но невысокая цена объясняется тем, что это невидовые квартиры на цокольном и первом этажах без ремонта. Квартиры с ремонтом с улучшенными видовыми характеристиками начинаются от $10 тыс. за 1 кв. м.

Равнение на премиум

Надо иметь в виду, что недорогие предложения в сегменте класса А имеют очевидные недостатки — это, как правило, квартиры на нижних этажах, не имеющие хороших видов из окон, да и выбор подобных предложений невелик.

Несравнимо больше предложений рассматриваемой ценовой категории в премиальном бизнес-классе. Например, в сталинских домах в центре столицы. "За 19,5 млн рублей можно купить "однушку" в кирпичном сталинском доме в самом начале Тверской улицы (м. "Охотный ряд"). Площадь такой квартиры составляет 40 кв. м (кухня — 9,7 кв. м). В комнате и кухне уникальная отделка. Квартира продается с мебелью. За 18,5 млн рублей доступна двухкомнатная квартира в середине Кутузовского проспекта. Ее общая площадь составляет 76 кв. м. Квартира расположена на верхнем этаже сталинского дома, в дальнейшем есть возможность присоединить чердак. За 20 млн рублей продается "трешка" в самом начале Большой Полянки. Квартира расположена на третьем этаже семиэтажного кирпичного дома, площадь составляет 77 кв. м",— рассказывает Дмитрий Таганов, руководитель аналитического центра корпорации "Инком".

Также аналитики в качестве достойной замены элитке приводят в пример такие жилые комплексы, как "Воробьевы горы", "Триумф-Палас", "Дом на Пресне", "Режиссер", "Дом в Сокольниках", "Город яхт", Sky House. Стоит только иметь в виду, что если элитное жилье (даже с недостатками) будет ощутимо расти в цене, то с премиальным бизнес-классом все не так просто. Предложений в этом сегменте много, большое количество объектов, начатых до кризиса, достраивается практически одновременно, поэтому вряд ли стоит ждать отдачи от инвестиционных покупок в обозримом будущем. Инвестиции в "элиту", особенно на начальной стадии строительства, гораздо перспективнее.

Самые дешевые предложения элитного жилья Москвы

Жилой комплекс
Расположение
Стадия готовности
Стоимость 1 кв. м
— нижний порог ($)
Площадь квартиры по
данной цене (кв. м)
Итальянский квартал
М. Маяковская (ул. Фадеева, 4)
Срок сдачи ГК — 2011 год
8100
170
Садовые кварталы
Хамовники
Начальная,
разрешение на
строительство —
июнь 2010 года
7800
165
Трилогия
Красная Пресня (Трехгорный вал, 14)
Завершающая стадия строительства
9538
79,5
Шоколад
М. Марксистская
Сдан
9336
170
3-й Кадашевский
пер., 5
М. Новокузнецкая
Сдан
8000
176,4
Ближняя дача (таунхаусы, 1-2-й
этажи)
М. Филевский парк, м. Славянский бульвар
Сдан
8500
310-320

Источники: Tweed, Blackwood, "Усадьба", МИАН, "Инком", Est-a-Tet, открытые риэлторские базы.