Применение принципа «Свободы договора» при заключении договора управления многоквартирным домом

УДК 347.254

Н.В. Битюкова, директор,

ПРИМЕНЕНИЕ ПРИНЦИПА «СВОБОДЫ ДОГОВОРА»

ПРИ ЗАКЛЮЧЕНИИ ДОГОВОРА УПРАВЛЕНИЯ МНОГОКВАРТИРНЫМ ДОМОМ

Рассмотрены особенности применения принципа «свободы договора» при заключении договора управления многоквартирным домом и определении его существенных условий. Анализируется возможность включения в договор управления неполного комплекса жилищно-коммунальных услуг и связанные с этим правовые последствия.

Ключевые слова и словосочетания: свобода договора, договор управления, управляющая организация, коммунальные услуги, содержание общего имущества.

Предоставив собственникам помещений право выбора способа управления своим многоквартирным домом, Жилищный кодекс РФ (далее ЖК РФ) [1, ст. 161] предусмотрел три варианта его реализации: непосредственное управление; управление товариществом собственников жилья либо жилищным кооперативом или иным специализированным потребительским кооперативом и управление управляющей организацией. Казалось бы, собственники, рассмотрев все плюсы и минусы построения договорных отношений того или иного способов управления, должны сделать осознанный выбор, приемлемый именно для своего многоквартирного дома. Однако в большинстве случаев собственникам достается пассивная роль в решении данного вопроса, а фактическими «инициаторами» проведения общих собраний на предмет выбора способа управления выступают потенциальные управляющие организации (бывшие ДЭЗы, ЖЭО и т. п.). При этом предложенные собственникам проекты договоров управления и построенные на их основе схемы договорных отношений не всегда соответствуют требованиям жилищного законодательства.

На сегодняшний день можно выделить два основных блока «проблемных» вопросов, возникающих в рамках реализации способа управления управляющей организацией и заключении договора управления:

1) Вопрос отражения в договоре управления условий, регулирующих деятельность управляющей организации по предоставлению коммунальных услуг собственникам помещений.

Суть проблематики состоит в следующем. В соответствии с содержанием ст. 162 ЖК РФ деятельность управляющей организации по предоставлению коммунальных услуг составляет предмет договора управления многоквартирным домом наряду с обязательствами, связанными с оказанием услуг и выполнением работ по содержанию и ремонту общего имущества дома. Однако, как правило, управляющая организация не является

производителем коммунальных ресурсов, а вынуждена приобретать их у ресурсоснабжающей организации (РСО) для последующего предоставления собственникам. Учитывая, что всю ответственность по оплате за поставленный ресурс должна нести управляющая организация вне зависимости от оплаты населением, а также тот факт, что расчеты с населением за коммунальные услуги должны производиться по тарифам, установленным для РСО, что не позволяет учесть затраты управляющей организации и заложить прибыль, данный вид деятельности рассматривается ею как убыточный. В связи с этим нередко стороны договора управления («собственник» — «управляющая организация») при его заключении изымают из обязанностей управляющей организации такую функцию, как «предоставление коммунальных услуг», указывая лишь функции по осуществлению контроля за их оказанием.

2) Вопрос о возможности включения в договор управления неполного перечня работ и услуг, связанных с надлежащим содержанием и ремонтом общего имущества многоквартирного дома. Как правило, это обусловлено нежеланием управляющей организации на первоначальном этапе «сотрудничества» с собственниками дома устанавливать высокую плату за содержание и ремонт жилья в размере, обеспечивающем надлежащий уровень содержания общего имущества, что соответственно отражается на сознательном уменьшении в тексте договора объема обязанностей управляющей организации.

В качестве правового обоснования допущенных «вольностей» при формулировании подобных условий договора управления используется принцип свободы договора — основной принцип гражданского законодательства. Проанализируем возможность применения указанного принципа к данным отношениям.

Понятие свободы договора раскрывается в п. 1 ст. 2 Гражданского кодекса РФ (далее ГК РФ) [2] как право граждан и юридических лиц свободно устанавливать свои права и обязанности на основе договора и в определении любых не противоречащих законодательству условий договора. В соответствии со ст. 421 ГК РФ стороны вправе заключить договор любого вида — как предусмотренный, так и не предусмотренный законом или иными правовыми актами; а также смешанный договор (договор, в котором содержатся элементы различных договоров, предусмотренных законом или иными правовыми актами). В то же время, закрепляя свободу договора, кодекс устанавливает ее пределы и ограничения. Заключенный сторонами договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иными правовыми актами (императивным нормам), действующим в момент его заключения (п. 1 ст. 422 ГК РФ).

Рассматривая правовую природу договора управления, следует отметить существование двух основных точек зрения. Распространенной является позиция, что договор управления многоквартирным домом носит

смешанный характер и содержит в себе признаки договоров возмездного оказания услуг и подряда [3, с. 338]. Согласно второй точке зрения, договор управления является самостоятельным договором, поскольку урегулирован специальными нормами жилищного законодательства [4, с. 310; 5]. На наш взгляд, правовая природа договора управления носит двойственный характер, что делает возможным существование обеих вышеуказанных позиций.

Отношения, возникающие в процессе управления многоквартирным домом (в т. ч. предмет договора управления, основания и порядок его заключения, права и обязанности сторон (в общем виде)) в первую очередь находятся в сфере регулирования жилищного законодательства (ст. 4 ЖК РФ). Но, будучи самостоятельным видом договора в сфере жилищного законодательства, договор управления все же остается в ведении гражданского права. Как писал Е.А. Суханов, «если заключаются договоры частноправового содержания, то независимо от сферы, в которой складываются данные отношения (использование жилья, строительство объектов, перевозка грузов и т. п.), все они оказываются в ведении гражданского права» [6, с. 60]. Таким образом, в сфере гражданско-правовых отношений представляется возможным считать договор управления смешанным договором, и при определении его условий применять положения ГК РФ, характеризующие те или иные обязательства, если они не отрегулированы специальной нормой (ЖК РФ). К примеру, при формулировании прав и обязанностей сторон, связанных с выполнением текущего или капитального ремонта общего имущества (где необходимо сдать результат работы), рекомендуется использовать положения, касающиеся договора подряда (гл. 37 ГК РФ), а в отношении оказания услуг, связанных с содержанием общего имущества, где отсутствует овеществленный результат работы (в примеру, аварийное обслуживание) — положения гл. 39 ГК РФ, регулирующие договор возмездного оказания услуг.

Управляющая организация и собственники, действуя в рамках жилищного законодательства, выбирают не «смешанный договор», а самостоятельный вид договора — договор управления многоквартирным домом, реализуя тем самым одно из правомочий, предоставленных им ст. 421 ГК РФ. Определившись с видом договора при формулировании его условий и учитывая требования п. 4 ст. 421 и п. 1. ст. 422 ГК РФ, стороны обязаны применять положения ст. 162 ЖК РФ, рассматривая их как «обязательные правила, установленные законом и иными правовыми актами (императивным нормам), действующие в момент его заключения».

В свете изложенного рассмотрим каждый блок проблемных вопросов в отдельности.

Применительно к вопросу отражения в договоре обязательств управляющей организации по предоставлению коммунальных услуг собственникам действующее законодательство определяет однозначную позицию: по-

скольку данный вид деятельности обозначен в предмете договора управления в соответствии с п. 2 ст. 162 ЖК РФ как характеризующий способ управления управляющей организацией, в какой-либо форме ограничивать ответственность управляющей организации в этой части не допускается.

ЖК РФ и Правила предоставления коммунальных услуг гражданам, утвержденные постановлением Правительства РФ № 307 от 26.05.2006 г. [7] (далее по тексту постановление Правительства РФ № 307) рассматривают управляющую организацию как обязательного участника процесса предоставления коммунальных услуг. Выполняя роль Исполнителя коммунальных услуг, управляющая организация заключает договор с РСО на приобретение коммунального ресурса в целях предоставления его собственникам помещений многоквартирного дома (Потребителям). Всю ответственность за предоставление Потребителю коммунальных услуг надлежащего качества в необходимых объемах несет именно управляющая организация [7, п. 3, 49].

Не случайно законодатель предоставил на выбор три способа управления, в основе отличия которых лежит не название, а сущность и характер системы правоотношений по управлению многоквартирным домом. Способ управления с помощью профессиональной управляющей организации является для собственников наиболее дорогостоящим, но при этом предполагающим наименьший уровень ответственности самих собственников, поскольку все «заботы» лежат на плечах управляющей организации. Именно факт предоставления всего комплекса жилищно-коммунальных услуг как условие обеспечения благоприятных и безопасных условий проживания граждан в многоквартирном доме, главным образом отличает данный способ от способа непосредственного управления.

В подтверждение рассматриваемой позиции Минрегион РФ как орган, уполномоченный давать официальные разъяснения по вопросам применения постановления Правительства РФ № 307, неоднократно указывал, что в случаях, когда управление многоквартирным домом осуществляется управляющей организацией, ресурсоснабжающая организация не может быть исполнителем коммунальных услуг, т. е. предоставлять данные услуги собственникам по прямым договорам [8; 9]. Данная позиция также подтверждается судебной практикой Высшего арбитражного суда РФ [10].

Рассмотрим возможные правовые последствия нарушения управляющей организацией требований ст. 162 ЖК РФ в части исключения из договора ее обязанностей по предоставлению коммунальных услуг:

- отсутствие в договоре управления многоквартирным домом условия о предоставлении коммунальных услуг управляющей организацией в большинстве случаев не освобождает ее от оплаты поставленного ресурса [11];

- управляющая организация может быть привлечена к административной ответственности по ч. 2 ст. 14.8 Кодекса РФ об административных правонарушениях [12], поскольку «в договорах, заключенных управляю-

щей организацией с собственниками жилых помещений, включены условия, ущемляющие права последних» [13];

- несоответствие условий заключенного договора требованиям ст. 162 ЖК РФ не позволяет его рассматривать как «договор управления многоквартирным домом» и соответственно считать такой способ управления реализованным [1, ст. 168; 14, ч. 2 п. 3]. Что может повлечь за собой необходимость проведения органом местного самоуправления открытого конкурса по выбору управляющей организации.

2. Исследуя вопрос об отражении в договоре управления объема обязательств управляющей организации по содержанию и ремонту общего имущества многоквартирного дома, следует отметить, что в данном случае действующее законодательство не столь категорично. В соответствии с п. 2 ст. 162 ЖК РФ управляющая организация обязана «оказывать услуги и выполнять работы по надлежащему содержанию и ремонту общего имущества в доме», что, на первый взгляд, предполагает обеспечение полного комплекса работ и услуг по содержанию и ремонту. Однако стоит обратить внимание на абз. 2 п. 3 ст. 162 ЖК РФ, который относит определение перечня услуг и работ по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме на усмотрение сторон договора управления (собственника и управляющей организации).

При этом, на наш взгляд, правомочия управляющей организации в вопросе определения перечня работ по собственному усмотрению ограничены. Исходя из требований ст. 161 ЖК РФ и п. 10 постановления Правительства РФ от 13 августа 2006 г. № 491 «Об утверждении правил содержания общего имущества в многоквартирном доме...» [15], в соответствии с которыми «управление многоквартирным домом должно обеспечивать благоприятные и безопасные условия проживания граждан, надлежащее содержание общего имущества в многоквартирном доме», управляющая организация обязана предложить собственникам полный перечень работ и услуг, который позволит обеспечивать надлежащее содержание общего имущества в соответствии с действующими нормами и правилами. А уже собственники на общем собрании определяют, что из этого перечня им необходимо в первую очередь исходя из имеющихся финансовых возможностей. Исключительные правомочия собственников в решении данных вопросов обусловлены ст. 210 ГК РФ, ст. 39, 44, 156, 158 ЖК РФ. К примеру, если собственники отказались от уборки мест общего пользования и придомовой территории, что отражено в протоколе общего собрания, данные виды работ не включаются в перечень в договоре и ответственность за их невыполнение управляющая организация не несет.

Таким образом, в согласованный сторонами перечень работ и услуг по содержанию и ремонту общего имущества многоквартирного дома могут быть включены не все виды услуг, которые необходимы для надлежащего содержания общего имущества многоквартирного дома, а только те,

которые были определены собственниками на общем собрании исходя из предложений управляющей организации. В данном случае стороны определяют условия договора по собственному усмотрению.

Подводя итоги рассмотрения обозначенных проблем, можно сделать следующие выводы:

1. При выборе такого способа управления многоквартирным домом, как управление управляющей организацией, стороны договора управления в полной мере реализуют свои правомочия, обусловленные применением принципа «свободы договора». Они свободны в заключении договора (с правом выбора контрагента) и свободны в определении его условий, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами.

2. Поскольку условие об обязанности управляющей организации предоставлять собственникам все виды коммунальных услуг, предоставление которых возможно исходя из степени благоустройства многоквартирного дома, предписано законом и иными правовыми актами, стороны, руководствуясь п. 4 ст. 421, обязаны предусмотреть его в договоре управления.

3. Объем обязательств управляющей организации, связанных с содержанием и ремонтом общего имущества многоквартирного дома, определяется собственниками помещений на основании предложений управляющей организации. Управляющая организация, в свою очередь, обязана предложить собственникам полный комплекс работ и услуг, необходимых для надлежащего содержания общего имущества дома.

БИБЛИОГРАФИЧЕСКИЙ СПИСОК

1. Жилищный кодекс Российской Федерации от 29 дек. 2004 г. № 188-ФЗ в ред. ФЗ РФ от 3 июня 2009 г. № 121-ФЗ // СЗ РФ. 2005. 03 янв. № 1 (часть 1). Ст. 14.

2. Гражданский кодекс Российской Федерации (часть первая) от 30 нояб. 1994 г. № 51-ФЗ в ред. ФЗ РФ от 17 июля 2009 г. № 145-ФЗ // СЗ РФ. 1994. 05 дек. № 32. Ст. 3301.

3. Комментарий к Жилищному кодексу Российской Федерации (постатейный) // под общ. ред. В.М. Жуйкова. М., 2006. С. 338.

4. Постатейный комментарий к Жилищному кодексу Российской Федерации // под ред. П.В. Крашенинникова. М., 2005. С. 310.

5. Свит Ю.П. Договор управления многоквартирным домом: заключение, содержание / Ю.П. Свит. Режим доступа: СПС «КонсультантПлюс».

6. Суханов Е.А. Осторожно: гражданско-правовые конструкции / Е.А. Суханов // Законодательство. 2003. № 9. С. 60.

7. О порядке предоставления коммунальных услуг гражданам: постановление Правительства РФ № 307 от 26 мая 2006 г. // Российская газета. 2006. 01 июня. № 115.

8. О применении пункта 3 и 49 Правил предоставления коммунальных услуг гражданам, утвержденных постановлением Правительства РФ от 23 мая 2006 г. № 307: Письмо Минрегиона РФ от 20 марта 2007 г. № 4989-СК/07 // Журнал руководителя и главного бухгалтера ЖКХ. 2007 (ч. II). № 6.

9. О разъяснении Правил предоставления коммунальных услуг гражданам, утвержденных постановлением Правительства РФ от 23 мая 2006 г. № 307, в части заключения договоров между ресурсоснабжающими организациями, исполнителями коммунальных услуг и собственниками жилых домов и помещений в многоквартирных домах: Письмо Минрегиона РФ от 3 мая 2007 г. № 8326-РМ/07 // Журнал руководителя и главного бухгалтера ЖКХ. 2007 (ч. II). № 8.

10. Обзор законодательства и судебной практики Верховного суда РФ за IV кв. 2006 года: постановление Президиума Верховного Суда РФ от 07 марта 2007 г. // Журнал руководителя и главного бухгалтера ЖКХ. 2007 (ч. II). № 6.

11. Постановление ФАС Западно-Сибирского округа от 21 июня 2007 г. по делу № Ф04-3898/2007(35362-А46-10). Режим доступа: СПС «КонсультантПлюс».

12. Кодекс РФ об административных правонарушениях от 30 дек. 2001 г. № 195-ФЗ в ред. ФЗ РФ от 19 июля 2009г. № 198-ФЗ // Российская газета. 2001. 31 дек. № 256.

13. Постановление ФАС Западно-Сибирского округа от 23 апр. 2007 г. по делу № А56-44223/2006. Режим доступа: СПС «КонсультантПлюс».

14. О порядке проведения органом местного самоуправления открытого конкурса по отбору управляющей организации для управления многоквартирным домом: постановление Правительства РФ от 06 фев. 2006 г. № 75 (в ред. постановления Правительства РФ от 18 июля 2007 г. № 453) // Российская газета. 2006. 22 фев. № 37.

15. Об утверждении правил содержания общего имущества в многоквартирном доме и правил изменения размера платы за содержание и ремонт жилого помещения в случае оказания услуг и выполнения работ по управлению, содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме ненадлежащего качества и (или) с перерывами, превышающими установленную продолжительность: постановление Правительства РФ от 13 авг. 2006 г. № 491 // СЗ РФ. 2006. 21 авг. № 34. Ст. 3680.

N. V. Bityukova

Use of “freedom of contracts ” principle when concluding a contract for running an apartment house

The article covers the peculiarities of “freedom of contracts” principle when concluding a contract for running an apartment house and defining its essence. The author analyses the possibility of including into the contract of an incomplete complex of housing and communal services and the consequent legal effects.