Основания и порядок приобретения в общую долевую собственность земельных участков, на которых расположены многоквартирные жилые дома

АНИСИМОВ А.П., БУРЛЫКОВ Д.А.

ОСНОВАНИЯ И ПОРЯДОК ПРИОБРЕТЕНИЯ В ОБЩУЮ ДОЛЕВУЮ СОБСТВЕННОСТЬ ЗЕМЕЛЬНЫХ УЧАСТКОВ, НА КОТОРЫХ РАСПОЛОЖЕНЫ

МНОГОКВАРТИРНЫЕ ЖИЛЫЕ ДОМА

Аннотация: В данной статье освещаются проблемы, связанные с основанием и порядком приобретения земельных участков, на которых расположены многоквартирные жилые дома, в общую долевую собственность.

Ключевые слова: земельный участок, многоквартирный дом, общая долевая собственность, кондоминиум, жилищный кодекс.

Земельный участок, на котором расположен многоквартирный дом, принадлежит на праве общей долевой собственности собственникам квартир и иного имущества в многоквартирном доме. Данный правовой институт появился благодаря Жилищному кодексу, который был введен в действие в 2005 году. Согласно части 1 статьи 36 Жилищного кодекса РФ, собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности, в том числе, земельный участок, на котором расположены многоквартирный дом с элементами озеленения и благоустройства и иные, входящие в состав такого дома, объекты недвижимого имущества.

Границы и размер земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, определяются в соответствии с требованиями земельного законодательства и законодательства о градостроительной деятельности.

Федеральный закон от 29.12.2004 № 189-ФЗ «О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации» определяет специальные порядок и условия перехода такого земельного участка в общую долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме[1].

В случае, когда земельный участок под многоквартирным домом был сформирован до введения в действие Жилищного кодекса РФ и в отношении него проведен государственный кадастровый учет, право общей долевой собственности на него у собственников помещений считается возникшим в силу закона с момента введения в действие кодекса. Если земельный участок под многоквартирным домом был сформирован после введения в действие ЖК РФ, и в отношении него проведен государственный кадастровый учет, то право общей долевой собственности на него у собственников помещений в многоквартирном доме возникает в силу закона с момента проведения государственного кадастрового учета. Если земельный участок не сформирован и в отношении него не проведен государственный кадастровый учет, то земля, которая находится под многоквартирным домом, находится в собственности соответствующего публично-правового образования. Собственники помещений в многоквартирном доме как законные владельцы земельного участка, на котором расположен данный дом и который необходим для его эксплуатации, имеют право требовать устранения всяких нарушений их прав.

Земельный участок под многоквартирным домом переходит бесплатно в общую долевую собственность собственников помещений в таком доме.

Собственники помещений в многоквартирном доме вправе оспорить в судебном порядке вопросы, связанные с формированием земельного участка, на котором расположен данный дом, по разработке документации по планировке территории (согласно статье 45 и 46 Градостроительного кодекса Российской Федерации) [2], а также предшествующие распоряжению земельным участком действия, в частности, решения о предоставлении земельного участка для строительства, о проведении торгов по продаже земельного участка, права на заключение договора аренды земельного участка и т.д.

Положительным фактом для прохождения процедуры регистрации права общей долевой собственности на землю под многоквартирным домом является появление

дополнительных юридических гарантий в случае изъятия таких земель для государственных или муниципальных нужд.

Основаниями для оформления земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, может послужить следующее:

• возможность получать дополнительный доход от сдачи в аренду земельного участка;

• возможность установления запрета на парковку чужих машин;

• возможность установления запрета на размещение на придомовой территории гаражей на месте детской площадки и т.д.

Таким образом, никто, кроме самих хозяев многоквартирного дома, не сможет решать, что разрешено строить возле многоквартирного дома, а что нет. Для того, чтобы оформить землю, занятую многоквартирным домом, необходимо сформировать земельный участок и поставить его на кадастровый учет. Если другие собственники квартир не захотят переоформлять придомовой земельный участок в общую долевую собственность, то такие действия можно осуществить и без их согласия, поскольку после принятия Постановления Конституционного Суда РФ от 28 мая 2010 года согласие всех собственников квартир для переоформления земли не обязательно. Достаточно волеизъявления хотя бы одного жителя этого многоквартирного дома.

Между тем, такой подход порождает ряд вопросов относительно конституционности разрешенного Конституционным судом РФ принудительного приобретения гражданами земельных участков в общую долевую собственность без их согласия, что влечет необходимость уплаты новых налогов.

1. Федеральный закон от 29.12.2004 № 189-ФЗ «О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации».

2. Ст., ст. 45, 46 Градостроительного кодекса Российской Федерации 29.12.2004 № 191-ФЗ