Новостройными рядами

Резкий рост цен на первичном рынке вместе с активным строительством последних лет поменяли конъюнктуру на рынке жилой недвижимости Москвы. Более чем в трети районов города квартиры в новостройках оказались дороже жилья в готовых домах. Рекордной разница стала в районе Филёвский Парк, где «вторичка» стоит на 31% дешевле строящегося жилья. Смениться тренд сможет только после насыщения удаленных районов и промзон качественным вторичным предложением.

В 42 районах «старой» Москвы стоимость вторичного жилья оказалась ниже новостроек без учета элитного предложения. Такие данные приводит «Азбука жилья». Если учитывать и проекты высокобюджетного сегмента, строящееся жилье будет дороже готового уже в 52 районах. Самая ощутимая разница — в районе Филёвский Парк, где «вторичка» стоит на 31,1% дешевле «первички» (325,7 тыс. руб. за 1 кв. м). В районах Нагорный и Ростокино новостройки стоят по 240,1 тыс. руб. и 182,4 тыс. руб. за 1 кв. м соответственно, что на 27,6% дороже готового жилья. В Гагаринском готовая недвижимость на 22,5% дешевле строящейся (394,2 тыс. руб. за 1 кв. м).

В общей сложности в Москве 125 районов, в 120 из которых, по данным «Азбуки жилья», продается вторичная недвижимость. Новостройки выставлены на продажу в 87 районах в старых границах города. В семи районах стоимость вторичной и первичной недвижимости примерно сопоставима, а в 32 — вторичные предложения пока дороже новостроек массового сегмента. Самая большая разница — в Щукино, где готовые проекты более чем в два раза дороже строящихся (352,6 тыс. руб. за 1 кв. м). Следом идут центральные локации. Например, в Хамовниках вторичное жилье на 56% дороже первичного (740,1 тыс. руб.). Директор управления элитной недвижимости компании «Метриум Премиум» Анна Раджабова указывает, что квартира в «сталинке» в Хамовниках будет априори дешевле, чем в новостройке в том же районе.

Руководитель департамента консалтинга и аналитики «Азбуки жилья» Ярослав Дарусенков вспоминает, что с момента формирования в Москве рынка новостроек 20 лет назад цены на нем были традиционно на 15–20% ниже, чем на готовое жилье.

Стоимость недвижимости при этом росла пропорционально: вслед за увеличением стоимости новостроек ставки поднимали собственники вторичной недвижимости. Но 1,5 года назад, по словам господина Дарусенкова, конъюнктура начала меняться. По оценкам ЦИАН, за последний год средняя стоимость новостроек в Москве выросла на 21%, до 245,8 тыс. руб. за 1 кв. м, «вторичка» подорожала на 17%, до 255,4 тыс. руб. за 1 кв. м. «Способствовали переход на проектное финансирование, снижение стоимости ипотеки и повышенный спрос»,— перечисляет господин Дарусенков.

Влияние оказывали и градостроительные факторы. Председатель совета директоров «Бест-Новострой» Ирина Доброхотова указывает, что московский жилой фонд активно молодеет последние 20 лет: если еще 15 лет назад доля домов в неудовлетворительном состоянии, построенных в 1956–1965 годах, была 42%, то теперь размылась до 31% от общего объема жилья. По ее словам, 15 лет назад качественное новое предложение было в дефиците, а сегодня рынок насытился, и такая недвижимость оттянула на себя спрос. В «Азбуке жилья» добавляют, что последние пять лет во многих удаленных районах были найдены новые участки под строительство и открылись новые станции метро. Учитывая, что старая застройка в них была сформирована типовыми панельными домами, новые комплексы оказались более востребованными.

Госпожа Доброхотова отмечает, что современный комплекс бизнес-класса в спальном районе, окруженный типовыми девятиэтажками 1970-х годов, может даже на старте превосходить их в стоимости.

Аналитики консалтинговой групп SRG уверены, что взаимосвязь цен на первичном и вторичном рынках недвижимости сохраняется, а первые всегда подгоняют вторые. Крупные жилые районы с массовой застройкой, например около станций «ЗИЛ» и «Технопарк», через 10–15 лет сформируют качественное вторичное предложение, конкурировать с которым новостройки не смогут, указывает Ирина Доброхотова. По ее словам, девелоперу с аналогичным проектом в этой локации уже придется снижать цены.

Разница средних цен на первичном и вторичном рынках по районам Москвы*

Средняя стоимость жилья в новостройках (тыс. руб. за 1 кв. м)
Сравнение среднего значение на вторичном рынке с показателем новостроек
Район
Средняя стоимость жилья на вторичном рынке (руб. за 1 кв. м)
с учетом высокобюджетного предложения
без учета высокобюджетного предложения
с учетом высокобюджетного предложения
без учета высокобюджетного предложения
Мещанский
427054
1359153
-68,6%
Тверской
492075
1207691
-59,3%
Красносельский
403089
810597
429435
-50,3%
-6,1%
Таганский
360504
647231
318533
-44,3%
13,2%
Арбат
645113
996224
-35,2%
Якиманка
609149
893360
416140
-31,8%
46,4%
Дорогомилово
420123
610566
-31,2%
Филевский Парк
325712
472391
472391
-31,1%
-31,1%
Нагорный
240125
331772
331772
-27,6%
-27,6%
Ростокино
182380
251818
251818
-27,6%
-27,6%
Гагаринский
394226
508402
508402
-22,5%
-22,5%
Кузьминки
213489
274051
274051
-22,1%
-22,1%
Аэропорт
305018
390586
330227
-21,9%
-7,6%
Соколиная Гора
238889
304464
304464
-21,5%
-21,5%
Котловка
241631
302496
302496
-20,1%
-20,1%
Марфино
249236
302192
302192
-17,5%
-17,5%
Даниловский
296990
359025
359025
-17,3%
-17,3%
Ново-Переделкино
191616
230249
230249
-16,8%
-16,8%
Орехово-Борисово Южное
202985
240379
240379
-15,6%
-15,6%
Донской
296448
346854
333836
-14,5%
-11,2%
Пресненский
484725
565858
341532
-14,3%
41,9%
Хорошево-Мневники
300985
348592
319144
-13,7%
-5,7%
Москворечье-Сабурово
203680
231386
231386
-12,0%
-12,0%
Преображенское
281140
318048
318048
-11,6%
-11,6%
Солнцево
211780
238313
238313
-11,1%
-11,1%
Нижегородский
217047
242675
242675
-10,6%
-10,6%
Метрогородок
212998
236623
236623
-10,0%
-10,0%
Северное Измайлово
214006
233969
233969
-8,5%
-8,5%
Левобережный
293796
321029
321029
-8,5%
-8,5%
Рязанский
232198
253171
253171
-8,3%
-8,3%
Лефортово
243594
265285
265285
-8,2%
-8,2%
Южное Бутово
182182
195367
195367
-6,7%
-6,7%
Хорошёвский
371573
398027
398027
-6,6%
-6,6%
Черемушки
273040
291996
222964
-6,5%
22,5%
Останкинский
296477
316853
291447
-6,4%
1,7%
Тимирязевский
272214
288349
288349
-5,6%
-5,6%
Лосиноостровский
188168
199257
199257
-5,6%
-5,6%
Можайский
261595
275534
275534
-5,1%
-5,1%
Косино-Ухтомский
197255
206052
206052
-4,3%
-4,3%
Басманный
410706
427905
379620
-4,0%
8,2%
Марьино
197802
205519
205519
-3,8%
-3,8%
Алексеевский
304996
315419
315419
-3,3%
-3,3%
Нагатино-Садовники
232232
238940
238940
-2,8%
-2,8%
Беговой
312904
320835
320374
-2,5%
-2,3%
Обручевский
315640
322760
322760
-2,2%
-2,2%
Митино
197579
201886
201886
-2,1%
-2,1%
Войковский
281950
287992
287992
-2,1%
-2,1%
Богородское
248914
253004
253004
-1,6%
-1,6%
Свиблово
243469
246872
246872
-1,4%
-1,4%
Южное Тушино
230308
233340
233340
-1,3%
-1,3%
Отрадное
216323
218587
218587
-1,0%
-1,0%
Замоскворечье
489192
494265
358318
-1,0%
36,5%
Ярославский
187559
189385
189385
-1,0%
-1,0%
Ховрино
222484
222414
222414
0,0%
0,0%
Некрасовка
173951
173737
173737
0,1%
0,1%
Гольяново
210397
209929
209929
0,2%
0,2%
Западное Дегунино
229172
228592
228592
0,3%
0,3%
Текстильщики
204985
203164
203164
0,9%
0,9%
Дмитровский
218637
216572
216572
1,0%
1,0%
Головинский
247637
241510
241510
2,5%
2,5%
Южнопортовый
256870
248157
248157
3,5%
3,5%
Академический
325118
304916
304916
6,6%
6,6%
Южное Медведково
219650
204375
204375
7,5%
7,5%
Бутырский
251518
233197
233197
7,9%
7,9%
Нагатинский Затон
259857
240684
240684
8,0%
8,0%
Измайлово
293300
269433
269433
8,9%
8,9%
Савеловский
274021
250386
250386
9,4%
9,4%
Ломоносовский
330439
301527
301527
9,6%
9,6%
Бибирево
209563
190433
190433
10,0%
10,0%
Ясенево
219714
197903
197903
11,0%
11,0%
Кунцево
272944
245128
245128
11,3%
11,3%
Северный
212248
189362
189362
12,1%
12,1%
Бирюлево Восточное
191804
169106
169106
13,4%
13,4%
Очаково-Матвеевское
331153
288477
267613
14,8%
23,7%
Сокол
465671
403437
403437
15,4%
15,4%
Раменки
481044
413722
363185
16,3%
32,5%
Бабушкинский
215068
182867
182867
17,6%
17,6%
Марьина Роща
285980
241789
241789
18,3%
18,3%
Люблино
208251
171685
171685
21,3%
21,3%
Покровское-Стрешнево
300861
247544
245843
21,5%
22,4%
Сокольники
292523
239857
239857
22,0%
22,0%
Фили-Давыдково
322998
252105
252105
28,1%
28,1%
Тропарево-Никулино
332071
252852
252852
31,3%
31,3%
Крылатское
294409
218914
218914
34,5%
34,5%
Лианозово
238736
165877
165877
43,9%
43,9%
Хамовники
740112
474350
56,0%
Щукино
352609
169767
169621
107,7%
107,9%

*Приведены районы в старых границах Москвы, в которых есть предложения новостроек.

Источник: данные «Азбуки жилья».