Роль тсж в управлении многоквартирными домами: новое в законодательстве

3.14. РОЛЬ ТСЖ В УПРАВЛЕНИИ МНОГОКВАРТИРНЫМИ

ДОМАМИ: НОВОЕ В ЗАКОНОДАТЕЛЬСТВЕ

Топоров Дмитрий Андреевич, канд. юрид. наук. Должность: доцент. Место работы: Ростовский государственный экономический университет (РИНХ). Подразделение: кафедра гражданского права. E-mail: toporovda@yandex.ru

Аннотация: В статье проанализирована деятельность товариществ собственников жилья в свете последних изменений Жилищного Кодекса, подчеркивается их особая значимость в вовлечении собственников помещений в управление многоквартирными домами (МКД).

Ключевые слова: Жилищный Кодекс, товарищество собственников жилья, многоквартирный дом.

THE ROLE OF THE PARTNERSHIP OF THE HOUSING OWNERS IN THE MANAGEMENT OF THE APARTMENT BUILDING: NEW IN LEGISLATION

Toporov Dmitry Andreevich, PhD at law. Position: associate professor. Place of employment: Rostov state University of Economics. Department: Civil law chair. E-mail: toporovda@yandex.ru

Annotation: The article analyzes the activities of homeowners in the light of recent changes to the Housing Code, emphasizes their special significance in involving property owners in managing apartment buildings. Keywords: Housing Code, homeowners' association, apartment building.

В нынешней социальной среде вопросы жилья и жилищного права являются ключевыми для большинства граждан. Ведь порой, единственное и самое дорогое, что есть у людей — это жилье. В 90-е годы, в связи с начавшимся процессом приватизации, появился, отсутствующий ранее, класс собственников жилья. Вместе с появлением нового класса собственников недвижимости возникла и необходимость преобразований в системе управления жилищным фондом. Одним из направлений реформирования является упорядочение правовых и хозяйственных вопросов в сфере управления многоквартирными домами (МКД) [8].

Можно выделить основные проблемы, возникающие в сфере управления многоквартирными домами [3]:

Несовершенство порядка формирования тарифов, непрозрачность формирования цен (тарифов) за работы (услуги), необоснованное их увеличение, установление дополнительных выплат. Потребитель не знает, за какой объем работ (услуг) он платит, с какой периодичностью они должны предоставляться.

Увеличение цен в современных кризисных условиях порождает недоступность основных жилищно-коммунальных услуг для социально-незащищенных категорий населения, таким образом, растут долги собственников жилья.

Неэффективная система управления. Зачастую происходит слияние заказчика и подрядчика и одновременно возникает разрыв между потребителем и заказчиком услуг, особенно в сфере капитального ремонта.

Отсутствие необходимого контроля со стороны государства ведёт к ухудшению качества работ (услуг) в сфере ЖКХ.

Высокий уровень монополизации сферы предоставления жилищно-коммунальных услуг и слабое развитие конкуренции в этом секторе.

Снижение надежности, устойчивости и безопасности работы систем жизнеобеспечения населения.

Недостаточность внедрения международного опыта, например энергосберегающих технологий.

В 2005 году был введен Жилищный кодекс, который изменил систему управления многоквартирными домами. Ключевым вопросом стал выбор способа управления МКД. Жилищный кодекс предлагает несколько таких способов. Наиболее востребованным на сегодняшний момент является создание товариществ собственников жилья (ТСЖ) [2].

В научной юридической литературе данный вопрос пользуется достаточным вниманием и значительным интересом со стороны таких исследователей как П.В. Крашенинников, П. Кузнецов, Е.В. Богданов, О.Н. Ал-ферина и др.

Цель настоящей статьи заключается в проведении анализа изменений Жилищного законодательства по вопросу товарищества собственников жилья.

Объектом исследования выступают отношения, складывающиеся в процессе деятельности товариществ собственников жилья.

Предметом исследования являются правовые нормы российского законодательства, регулирующие деятельность ТСЖ.

Необходимость в формировании правового механизма, который бы предусматривал оперативное и эффективное разрешение вопросов управления МКД в современной российской системе права обладает особой актуальностью.

На сегодняшний день продолжается активное изменение жилищного законодательства. Едва ли не ежемесячно правительство издает все новые нормативно-правовые акты, которые касаются данной сферы, поэтому далеко не всегда мы успеваем за ними следить. Изменения, которым подверглось жилищное законодательство в 2015 году, непосредственно коснулись и деятельности ТСЖ. С тех пор изменений не происходило, поэтому положения после перемен актуальны до сих пор [2].

Так обязанностью собственников стало проведение собраний для внесения изменений в Устав товарищества. По новой редакции закона Устав должен регистрироваться в Федеральной налоговой службе, а председатель должен получить выписку из Единого государственного реестра юридических лиц [2].

Как гласит ст.135 Жилищного Кодекса РФ, ТСЖ - это некоммерческая организация, объединяющая собственников помещений в многоквартирном доме для организации коллективного управления всем недвижимым имуществом, обеспечения его использования, обладания и распоряжения в пределах определенных нормами законодательства [9].

Членство в ТСЖ позволяет участвовать в общих собраниях, следовательно, дает возможность непосредственно влиять на принятие всех решений, касающихся управления домом и определения размера взносов. Несомненным плюсом тСж является то, что именно оно решает, каким образом будет содержаться дом -нужна ли дому постоянная охрана, требуется ли проведение текущего ремонта вестибюля, лестничных клеток и коридоров, какие коммуникации требуют замены и прочее. От этого во многом зависит рыночная стоимость жилья. Поскольку ТСЖ имеет право распоряжаться всеми помещениями общего пользования, то жильцы совместным решением могут определить назначение чердака и подвала. Так как за тСж закрепля-

6'2018

Пробелы в российском законодательстве

ется право на прилегающую территорию, можно по выбору жильцов устроить рядом с домом детскую площадку или парковку. В целом создание ТСЖ позволяет качественно улучшить проживание, если собственники верно подойдут к организации управления домом.

Немаловажно, что источником поступления средств в ТСЖ, помимо взносов жильцов, могут стать и государственные средства. Поскольку собственниками неприватизированных помещений считаются муниципальные органы, то таковые обязаны принимать непосредственное участие в расходах, необходимых для содержания данного дома. При невыполнении данного обязательства ТСЖ имеет право взыскивать эти платежи в принудительном порядке. Ст.152 ЖК РФ позволяет ТСЖ стать инициатором строительства добавочных помещений к общему имуществу, которые в последующем могут применяться для получения дохода. Например, пристроить к дому магазин или кафе и прочее [8].

Сдача в аренду такого помещения покроет существенную часть расходов, что снизит сумму взносов. Еще одним достоинством ТСЖ можно назвать возможность отказа от услуг Дирекции по эксплуатации зданий и организации оплаты коммунальных платежей непосредственным в адрес поставщиков. То есть жильцы сами решают, кого им нанять для обслуживания дома и самолично договариваются о тарифах на коммуналку.

Единственным минусом создания ТСЖ является риск неправильной организации управления. Но данная проблема легко решаема, поскольку жильцы могут переизбрать членов правления и совместным решением определить план управления.

Ст.136 ЖК РФ гласит, что собственники помещений в одном многоквартирном доме имеют право создать лишь одно ТСЖ. Могут создавать общее ТСЖ и собственники из нескольких многоквартирных домов, чьи земельные участки, сети инженерно-технического обеспечения и прочие элементы инфраструктуры граничат между собой. Допускается создание ТСЖ собственниками нескольких близко расположенных зданий, например, домов на одного хозяина, дачных домиков с приусадебными участками и без оных, если их земельные участки граничат или располагаются на общей территории и имеют общие элементы инфраструктуры. Два ТСЖ и более могут создавать объединение с целью совместного управления имуществом [9].

Для того чтобы создать ТСЖ необходимо провести собрание собственников, на котором будет выбран способ управления многоквартирным домом. На собрании должно присутствовать не менее 1/2 всех собственников этого дома. Решение о создании ТСЖ принимается простым большинством голосов от общего числа голосов принимающих участие в данном собрании собственников помещений в многоквартирном доме, но чтобы такое решение имело силу за него должны проголосовать собственники помещений в соответствующем многоквартирном доме, обладающие более чем пятьюдесятью процентами голосов от общего числа голосов собственников помещений в таком доме. Оформляется решение протоколом общего собрания собственников помещений. Голоса собственников определяются пропорциональным принципом - чем больше площадь жилого помещения, тем больше голосов у собственника.

Порядок принятия Устава ТСЖ определяется ст.45-48 ЖК. Согласно закону Устав должен быть утвержден всеми собственниками жилых помещений дома. Можно проводить собрание в заочной форме, если перед этим имело место быть очное общее собрание. Также собрание может быть проведено в очно-заочной форме. Устав являет собой пронумерованный и прошнурованный документ, заверенный подписью председателя, исполь-

зование печати не обязательно. Подписи собственников не требуется. После утверждения Устав ТСЖ проходит регистрацию в ФНС, и на основании данного действия в дальнейшем происходит налогообложение деятельности Товарищества. В Уставе должны быть отражены все основные аспекты обслуживания и содержания дома. В нем указывается адрес дома, место и дата составления документа. Также прописываются цель функционирования ТСЖ, права и обязанности всех участников товарищества.

В соответствии с поправками, внесенными в ЖК РФ, собственники помещений именуются собственниками недвижимости, то есть ТСЖ переименовывается в ТСН. Начиная с 1 сентября 2014 года, все ТСЖ должны регистрироваться в качестве ТСН, при этом для уже действующих товариществ перерегистрация не нужна. Изменения Жилищного Кодекса коснулись и Устава, в частности [2]:

- изменилось наименование товарищества;

- в тексте указывается «некоммерческая корпоративная организация»;

- разрешено занятие предпринимательством во благо всех собственников;

- обязательно наличие председателя и правления;

- допускается выбор нескольких председателей, действующих совместно;

- разрешено формировать наблюдательный совет;

- на основании ст.65 можно изменить права и обязанности членов товарищества.

Для внесения изменений в действующий Устав проводится общее собрание членов ТСЖ, на котором устав изменяется на основании решения такого общего собрания. Все внесенные изменения направляются на регистрацию в налоговые органы. Спустя 5 дней председатель может получить выписку из ЕГРЮЛ о внесении изменений.

Государственная регистрация ТСЖ аналогична регистрации юридического лица и особых сложностей не представляет. После регистрации, ТСЖ вправе открыть в банке индивидуальный расчетный счет, на который впоследствии поступают внесенные жильцами средства. Согласно ст.140 ЖК решением общего собрания ТСЖ может преобразовываться в жилищный кооператив или жилищно-строительный.

Как отмечалось выше, создание ТСЖ возможно при согласии более 1/2 собственников. Но остальные жильцы пользуются услугами тех же поставщиков. Поэтому Товарищество заключает с жильцами, не являющимися его членами, индивидуальные договоры на оказание услуг. Законом не предполагается обязательное письменное заключение такого документа. Если жилец оплачивает коммунальные услуги по тем же тарифам, что и члены ТСЖ, участвует в расходах на содержание дома и его ремонт, договор считается заключенным. В случае, когда собственник недвижимости, не являющийся членом ТСЖ, недоволен расценками, установленным согласно договору ТСЖ с обслуживающими организациями, он может обжаловать их через суд.

Текущие работы по управлению домом организуются действующими управленцами — председателем и правлением, выбранными собственниками. Они должны являться такими же собственниками. Правление обязано заключать договоры с поставщиками услуг, собирать платежи, следить за текущим состоянием дома и прочее.

Согласно новым поправкам в ЖК РФ, в частности частей 5 и 6 статьи 20 жильцы могут подавать заявления в государственную жилищную инспекцию с просьбой о проверке Устава ТСЖ на предмет его соответствия закону. Любой собственник из членов ТСЖ имеет право

контролировать расходование денежных средств товарищества. Он может знакомиться с движением средств на расчетном счету Товарищества, на которые поступают все оборотные средства. В ТСЖ обязательно действует ревизионная комиссия, которая контролирует расход средств и порядок ведения дел. ТСЖ обязано предоставлять членам товарищества по их требованию для ознакомления такую документацию как Устав, протоколы и решения, принятые на общих собраниях, отчеты о деятельности Товарищества. Некоторые документы, как например договоры ТСЖ с поставляющими организациями, могут быть закрыты для просмотра членами ТСЖ, но они доступны ревизионной комиссии [8].

План любых работ по обслуживанию дома и смета годовых расходов утверждается общим собранием членов ТСЖ. Если решение было принято посредством заочного голосования, любой член ТСЖ имеет право на раскрытие информации о деятельности Товарищества и на ознакомление с протоколами заочных собраний. Также можно ознакомиться с расходами ТСЖ посредством просмотра расчетного счета товарищества, который отражает не только все поступления, но и снятия.

Если член ТСЖ не доволен организацией управления домом, он может вынести на обсуждение данный вопрос на общем собрании собственников. Вопросы финансового характера разрешаются при участии ревизионной комиссии. Если спор не удалось урегулировать внутри товарищества, жилец может пожаловаться на действия ТСЖ в жилищную инспекцию, которая контролирует обеспечение предоставления гражданам коммунальных услуг. Также возможно обращение в налоговые органы, если имеются подозрения на наличие финансовых махинаций.

Таким образом, проведенное исследование позволяет сделать следующие основные выводы.

ТСЖ - это наиболее перспективная форма управления многоквартирными домами и регулирования правовых отношений между владельцами общего имущества. Товарищества собственников жилья могут существенно повлиять на гармонизацию экономических интересов государства, муниципалитетов, собственников жилья, предприятий жилищно-коммунального хозяйства и общества в целом, будут способствовать развитию общественного самоуправления в жилищной сфере. Все это станет базисом для трансформации системы управления многоквартирными домами регионов РФ, выведет ее на новый, качественный уровень.

Список литературы:

1. Конституция Российской Федерации [Электронный ресурс]: Принята всенародным голосованием 12 декабря 1993 г. - Доступ из справочно-правовой системы «Кон-сультантПлюс». - Режим доступа: http://www.con-sultant.ru

2. Жилищный кодекс Российской Федерации (ЖК РФ) [Электронный ресурс]: Федеральный закон от 29декабря 2004 г. № 188-ФЗ (ред. от 03.08.2018) - Доступ из спра-вочно-правовой системы «КонсультантПлюс». - Режим доступа: http://www.consultant.ru

3. Алферина О.Н. Развитие товариществ собственников жилья в России: проблемы и перспективы // Современные проблемы науки и образования. - 2014. - № 6. - С. 146151.

4. Богданов, Е.В. Конституция и жилищное законодательство России / Е.В. Богданов // Современное право. -2014. - № 3. - С. 59-64.

5. Ивакин В.И. Жилищное право / В.И. Ивакин. - М.: Юрайт, 2013. - 177 с.

6. Косарева Н.Б., Полиди Т.Д., Пузанов А.С. Рынок жилищного строительства в России: современное состояние и перспективы развития // Вопросы экономики. - 2013. -№ 3. - С. 109-125.

7. Крашенинников П. В. Жилищное право / Крашенинников П.В., - 10-е изд., перераб. и доп. - М.: Статут, 2017. -415 с.

8. Кузнецов П. ТСЖ: Практическое руководство по управлению многоквартирным домом / П. Кузнецов. - М.: Альпина Пабл., 2016. - 299 с.

9. Куцина С.И. Жилищное право Российской Федерации / С.И. Куцина. - М.: РИОР, 2014. - 140 с.

10. Сергеев А.П. Жилищное право / А.П. Сергеев. - М.: Проспект, 2015. - 176 с.

Рецензия

на статью Топорова Д.А. на тему «РОЛЬ ТСЖ В УПРАВЛЕНИИ МНОГОКВАРТИРНЫМИ ДОМАМИ: НОВОЕ В ЗАКОНОДАТЕЛЬСТВЕ»

Научная статья Топорова Д.А. посвящена актуальной проблеме по управлению многоквартирными домами в Российской Федерации.

Автором рассматриваются вопросы создания товариществ собственников жилья и управления многоквартирными домами такими ТСЖ, проводится анализ изменений Жилищного законодательства по вопросу деятельности товарищества собственников жилья, сделаны выводы о преимуществах и недостатках такого способа управления многоквартирными домами как управление товариществом собственников жилья.

Автор исследует правовые нормы российского законодательства, регулирующие деятельность ТСЖ, а также отношения, складывающиеся в процессе деятельности товариществ собственников жилья.

Автор высказывает точку зрения о том, что ТСЖ - это наиболее перспективная форма управления многоквартирными домами и регулирования правовых отношений между владельцами общего имущества. Товарищества собственников жилья могут существенно повлиять на гармонизацию экономических интересов государства, муниципалитетов, собственников жилья, предприятий жилищно-коммунального хозяйства и общества в целом, будут способствовать развитию общественного самоуправления в жилищной сфере. Все это станет базисом для трансформации системы управления многоквартирными домами регионов РФ, выведет ее на новый, качественный уровень.

Автором предлагается продолжить формировать и развивать правовой механизм, который бы предусматривал оперативное и эффективное разрешение вопросов управления МКД в современной российской системе права.

Материал статьи имеет ярко выраженную авторскую линию, исследование четко структурировано, выводы логичны, литература соответствует заявленной тематике.

Научная статья Топорова Д.А. на тему «Роль ТСЖ в управлении многоквартирными домами: новое в законодательстве» соответствует всем требованиям, предъявляемым к работам подобного рода, может быть рекомендована к публикации.

Рецензент:

Доктор экономических наук, профессор кафедры гражданского права Ростовского государственного экономического университета (РИНХ) Т.В. Епифанова

Статья прошла проверку системой «Антиплагиат»; оригинальность текста - 77,56%