Дольщикам продали долг

Кассационный суд в Краснодаре отменил решение апелляционной инстанции по иску дольщиков жилого дома в микрорайоне Гидростроителей к ООО «Кубанькапстрой», признавшей права на получение квартир по договорам участия в долевом строительстве. Эти права по договору цессии физическим лицам передало ООО «Аякс-Девелопмент», приобретшее ранее у застройщика квартиры, но не заплатившее за них. Теперь дольщики пытаются через суд получить жилье, за которое они заплатили деньги, а ООО «Кубанькапстрой» — вернуть отчужденную недвижимость в свой актив. Эксперты считают, что при новом рассмотрении дела суд может встать на сторону застройщика.

Дольщики, купившие квартиры у «Аякс-Девелопмент», восемь лет не могут получить их в собственность

Фото: Олег Харсеев, Коммерсантъ

Четвертый кассационный суд общей юрисдикции отменил апелляционное определение Краснодарского краевого суда по гражданскому иску дольщиков к застройщику — ООО «Кубанькапстрой» — о признании права на получение квартир по договорам участия в долевом строительстве. Дело направлено на новое рассмотрение в суд апелляционной инстанции.

В 2018 году дольщики обратились в Октябрьский районный суд Краснодара с иском к ООО «Кубанькапстрой» о признании права на получение квартир в 22-этажном 420-квартирном жилом доме по проспекту Писателя Знаменского, 9/2. Дом в микрорайоне Гидростроителей был сдан в эксплуатацию в апреле 2022 года.

Согласно материалам дела, граждане приобрели права на спорные квартиры на основании договоров уступки прав требования от участника долевого строительства — ООО «A-Девелопмент» (до переименования — ООО «Аякс-Девелопмент»), выступавшего инвестором проекта. Решением Октябрьского райсуда от 26 июня 2018 года требование истцов было удовлетворено. Апелляционным определением судебной коллегии по гражданским делам Краснодарского краевого суда от 20 ноября 2018 года решение районного суда было оставлено без изменения. В октябре 2022 года Краснодарский краевой суд отменил предыдущие судебные решения и принял новое, согласно которому исковые требования вновь были удовлетворены.

Дело поступило в Четвертый кассационный суд. Как указано в материалах, по условиям заключенного между ООО «Кубанькапстрой» и ООО «Аякс-Девелопмент» договора участия в долевом строительстве застройщик обязался передать участнику 50 квартир, а тот — уплатить обусловленную договором цену в размере 73,4 млн руб. Впоследствии стороны заключили договор долевого участия, по которому застройщик обязался передать участнику 20 квартир, а тот — уплатить по договору цену в размере 31,7 млн руб.

В результате совершенных ООО «Аякс-Девелопмент» договоров цессии право требования передачи некоторых квартир перешло истцам по делу.

Удовлетворяя исковые требования, суд апелляционной инстанции пришел к выводу, что истцы оплатили цеденту деньги за приобретаемые квартиры, поэтому негативные последствия финансовых отношений двух компаний не могут явиться основанием для ограничения и лишения прав физических лиц на получение объектов недвижимости.

Кассация же сочла, что апелляционный суд допустил существенные нарушения процессуального закона, не установив фактических обстоятельств дела: было ли решение суда 2018 года исполнено фактически, зарегистрировано ли право собственности на объекты недвижимости и за кем, а также — изменился ли за пять лет круг заинтересованных лиц и поддерживают ли они заявленные требования.

Как рассказала «Ъ-Кубань» одна из дольщиц Диана Яковенко, дольщики приобрели права требования в период с 2014 по 2015 годы. Позже в их адрес стали поступать уведомления о том, что уступленное им право якобы не оплачено со стороны ООО «А-Девелопмент». «Мы заплатили за квартиры их стоимость, а теперь оказались и без квартир, и без денег»,— говорит дольщица.

В компании «Кубанькапстрой» рассказали, что ООО «Аякс-Девелопмент» не исполнило своих обязательств по уплате цены договоров участия в долевом строительстве. «Один договор полностью не оплачен, по второму имеется задолженность. При этом "Аякс-Девелопмент" без оплаты цены договора произвел уступку прав, о чем застройщику стало известно лишь в декабре 2014 года»,— сообщили в компании, подчеркнув, что будут принимать все возможные по закону действия для защиты своих прав и интересов. В обществе также указали, что в отношении бывшего руководителя ООО «Аякс-Девелопмент» в настоящее время возбуждено уголовное дело за подделку документов. Он якобы подделал подпись руководителя «Кубанькапстроя» и печать организации, из-за чего стала возможной перепродажа квартир физическим лицам.

По данным «СПАРК-Интерфакс», ООО «А-Девелопмент» (прежнее наименование — ООО «Аякс-Девелопмент») было зарегистрировано в 2014 году и в данный момент указано как недействующее.

ООО «Кубанькапстрой» зарегистрировано в 2009 году. Основной деятельностью предприятия является строительство жилых и нежилых зданий. Выручка и чистая прибыль компании не указаны. Исковая нагрузка как ответчика составляет 27 млн руб.

Адвокат Краснодарской краевой коллегии адвокатов Анастасия Усенко отметила, что договоры уступки прав требований, заключенные между ООО «А-Девелопмент» и истцами, прошли в надлежащем порядке государственную регистрацию при наличии в материалах писем ООО «Кубанькапстрой» об отсутствии финансовых претензий к ООО «Аякс-Девелопмент». Так, по словам юриста, указал Краснодарский краевой суд в апелляционном определении, но, несмотря на эти выводы, кассация посчитала, что нижестоящий суд не запросил в Росреестре регистрационные дела, а также не принял во внимание определение Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда, решение которого является преюдицией.

«Согласно Гражданско-правовому кодексу, обстоятельства, установленные вступившим в законную силу судебным постановлением по ранее рассмотренному делу, обязательны для суда. Указанные обстоятельства не доказываются вновь и не подлежат оспариванию при рассмотрении другого дела, в котором участвуют те же лица. В данном случае преюдиция связана с вопросом неоплаты спорных квартир, и вопрос отсутствия оплаты за квартиры судом апелляционной инстанции упущен»,— пояснила «Ъ-Кубань» госпожа Усенко.

При новом рассмотрении дела, по мнению адвоката, вероятно, может последовать иное решение.

Наши оперативные новости и самая важная информация — в Telegram