Обратная волна накрыла офисы

Спрос на аренду и покупку офисных площадей в Новосибирске, по данным «Авито Недвижимости», в 2021 году вырос на 23-25%. Средняя арендная ставка за год увеличилась на 5%, до 21 тыс. руб. в месяц. Участники рынка отмечают, что после отмены массовых карантинов вакантных площадей в бизнес-центрах практически не осталось, и собственники помещений начинают понемногу поднимать цены. Самыми популярными остаются небольшие помещения площадью до 50 тыс. кв. метров. В связи с распространением удаленных режимов работы появился спрос на гибкие пространства и коворкинги.

Рынок коммерческой недвижимости в Новосибирске продолжает восстанавливаться после длительного кризиса. Аналитики наблюдают активное повышение спроса в сегменте офисных площадей. По данным «Авито Недвижимости», по итогам 2021 года покупкой офисных объектов в Новосибирске стали интересоваться на 24,5% чаще, чем годом ранее. Предложение офисных помещений на «Авито Недвижимости» за тот же период возросло еще больше — на 31,4%. Средняя стоимость офисов в 2021 году составляла 5,625 млн руб., что на 4% больше, чем в 2020 году.

Спрос на аренду офисов в Новосибирске, по информации руководителя направления коммерческой недвижимости «Авито Недвижимости» Тимура Зайцева, в 2021 году стал выше на 22,6% по сравнению с показателями 2020 года, а количество предложений о сдаче в аренду офисных помещений на платформе за год возросло на 13%. Арендные ставки при этом выросли на 5% — стоимость аренды офиса в Новосибирске в 2021 году составила в среднем 20998 руб. в месяц.

Брокер по коммерческой недвижимости агентства недвижимости «Жилфонд» Алексей Малов напомнил, что в 2020 году из-за серьезных эпидемиологических ограничений и карантина многие компании, особенно сферы услуг, сокращали издержки, в том числе отказываясь от офисной недвижимости и уходя на «удаленку». Доля вакантных площадей, по оценке господина Малова, в некоторых бизнес-центрах и административных зданиях доходила до 30%, но в среднем по рынку составляла около 15%. «Освобождение офисов проходило достаточно быстро и лавинообразно, а в 2021 году мы увидели обратную волну. Все, кто остался жив, вернулись обратно в бизнес-центры по вменяемым арендным ставкам, которые были до ковидного оттока», — пояснил он.

По данным директора RID Analytics Елены Ермолаевой, на декабрь 2021 года доля вакантных площадей в крупных бизнес-центрах (БЦ) Новосибирска составляла 4,5% от полезной площади объектов. Годом ранее этот показатель был 6,8%, а в докризисном декабре 2019 года — 4,8%. «По крупнейшим БЦ арендные ставки почти не изменились: 759 руб. за кв. метр в сутки в декабре 2020 года и 746 руб. за кв. метр в декабре 2021 года — по факту изменений не было, это просто колебание средней цены», — пояснила она. В декабре 2019 года средняя арендная ставка в новосибирских БЦ, по данным RID Analytics, составляла 705 руб. /кв. м в сутки.

Средние цены продажи офисных помещений за год увеличились на 10,8% — до 61,6 тыс. руб. за кв. метр в декабре 2021 года, отмечает госпожа Ермолаева. «Рост цен связан, в том числе, и с тем, что ряд помещений остался без арендаторов, и был выставлен на продажу», — считает она.

Самым высоким спросом в Новосибирске, по данным директора RID Analytics, традиционно пользуются небольшие офисные помещения, до 50 кв. метров. По ее словам, за спросом следует и предложение — на рынке представлено много небольших помещений. «Поэтому, если площади начинает искать какая-то крупная компания, то найти подходящее помещение бывает сложно, особенно когда есть высокие требования по качеству и местоположению», — отмечает госпожа Ермолаева. «В январе 2022 года на платформе было представлено более тысячи активных объявлений о продаже и сдаче в аренду офисов. Тем не менее, можно выделить общий тренд на увеличение интереса к гибким пространствам и коворкингам — с распространением удаленных режимов работы в офисах становится больше незакрепленных рабочих мест, зон коллаборации и переговорных», — отмечает господин Зайцев.

По мнению господина Зайцева, в 2022 году с наибольшей вероятностью следует ожидать повышения как арендных ставок, так и цен на приобретение офисных помещений. Это связано с дальнейшим оживлением рынка коммерческой недвижимости после 2020 года и ростом реальной инфляции в стране. Уже в январе на «Авито Недвижимости» было отмечено повышение среднего уровня арендных ставок на офисы в Новосибирске на 17% год к году, а средние цены на покупку стали выше на 22,8% год к году.