Офисы растеряли арендаторов

Кризис, вызванный пандемией, может оказаться самым тяжелым для офисного рынка Москвы. В этом году владельцы бизнес-центров не смогли заполнить 180 тыс. кв. м, которые освободили арендаторы. Такое случилось впервые, утверждают эксперты. Теперь девелоперы пытаются переформатировать свободные офисы под жилье.

По итогам 2020 года в Москве совокупный объем сделок по аренде и покупке офисных площадей не превысит 1 млн кв. м — это на 35% меньше, чем год назад, прогнозирует JLL. Там уточнили, что в этом году владельцам 180 тыс. кв. м, откуда съехали арендаторы, не удалось сдать их другим компаниям или продать. Основная причина — массовый переход москвичей на удаленный формат работы из-за пандемии. В результате многие компании сократили занимаемые площади. А инвесторы потеряли интерес к этому сегменту рынка, опасаясь, что возвращение сотрудников в офисы будет долгим.

300 тысяч квадратных метров

новых офисов будет введено в Москве по итогам 2020 года

Подобная ситуация сложилась впервые за 13 лет, констатируют в JLL. Это подтверждает и директор департамента исследований Colliers International Вероника Лежнева. По ее словам, даже в прошлые кризисы не фиксировались отрицательные значения. Так, по подсчетам руководителя отдела исследований JLL Владислава Фадеева, в 2009 году владельцам офисов удалось сдать другим арендаторам все освободившиеся 836 тыс. кв. м, в 2015 году — 708 тыс. кв. м. Самым удачным годом для владельцев бизнес-центров оказался 2010-й: тогда им удалось обеспечить новыми арендаторами 1,33 млн кв. м.

Учитывая существенное сокращение спроса, некоторые девелоперы, начавшие строить офисы до пандемии и намеревавшиеся сдать их в этом году, решили отложить запуск новых бизнес-центров. Еще до кризиса планировалось, что по итогам 2020 года на рынке появятся 513 тыс. новых площадей, а по факту будет 300 тыс. кв. м, что на 23% меньше показателей 2019 года, говорят в JLL.

Для владельцев офисов ситуация усугубляется тем, что на рынок вышел заметный объем площадей, предлагаемых в субаренду.

Арендаторы таких помещений не могут разорвать долгосрочные контракты без штрафных санкций, поэтому подыскивают замену себе. Только в этом году на рынок субаренды вышло дополнительно 73 тыс. кв. м, что почти в два раза больше, чем в 2019 году, из которых только 13 тыс. кв. м удалось сдать, говорит партнер Cushman & Wakefield Наталья Никитина. Всего же, по оценкам Colliers International, сейчас для субаренды доступно суммарно около 200–300 тыс. кв. м офисных помещений. Управляющий партнер ILM Андрей Лукашев считает, что в следующем году стоит ожидать еще больше свободных офисных помещений на рынке субаренды. Многие компании еще в процессе переосмысления и трансформации рабочего пространства, поясняет он.

Владислав Фадеев говорит, что девелоперы ищут возможность перепрофилировать опустевшие бизнес-центры, а в случае с еще не начатыми проектами — вместо офисов построить жилье. Традиционно компании стремились переформатировать свои проекты в пользу жилья и апартаментов. Но теперь вариантов реконструкции офисных зданий стало еще меньше. Андрей Лукашев напоминает, что готовящийся законопроект о запрете апартаментов как класса жилья не позволит сменить формат с офисного на апарт-проект. Директор департамента офисной недвижимости Knight Frank Мария Зимина считает, что девелоперы теперь будут преимущественно строить новые офисные здания в формате built-to-suit, то есть для конкретной компании. Это позволит избежать убытков, которые могут возникнуть при длительном высоком уровне вакансии в бизнес-центре.