Кредитование под залог недвижимости в дореволюционной России

Л.И. Левина, А.В. Черепович

КРЕДИТОВАНИЕ ПОД ЗАЛОГ НЕДВИЖИМОСТИ В ДОРЕВОЛЮЦИОННОЙ РОССИИ

L.I. Levina, A.V Cherepovich

MORTGAGE LENDING IN PRE-REVOLUTIONARY RUSSIA

Ключевые слова: кредитование, залог, развитие кредитования.

Keywords: lending, mortgage, development of lending.

Аннотация

В работе проведены сравнительный анализ и систематизация характерных особенностей ипотечных отношений современной и дореволюционной России.

Abstract

The article presents a comparative analysis and systematization of typical features of mortgage relations of present and pre-revolutionary Russia.

Изучение, анализ и систематизация характерных особенностей ипотечных отношений на различных исторических этапах формирования российского государства представляет практический интерес для определения вектора развития современной ипотеки в жилищном кредитовании.

С точки зрения развития государства и общества, на наш взгляд, можно выделить три крупные эпохи развития ипотечных отношений в России: дореволюционный период; период законодательного вакуума и централизованного распределения жилья; период действующей практики ипотечного жилищного кредитования, основанной на появлении современного правового института ипотеки.

Рассмотрим дореволюционный период как первый этап становления ипотечных отношений в России. Так как ипотека представляет собой экономико-правовую систему оценки состоящей в залоге недвижимости, подлинности ее принадлежности залогодателю и оценку состояния расчетов с кредиторами за указанное имущество [6], мы считаем необходимым рассматривать в комплексе экономические и нормативно-правовые предпосылки развития ипотечного кредитования этого времени.

В дореволюционной России расширение сферы деятельности и усложнение системы кредитования началось с предоставления кредитов под залог недвижимости со стороны государственных кредитных организаций. В 1754 г. для дворянства были созданы Санкт-Петербургская и Московская конторы Государственного банка. Обеспечением ипотечного кредита служило населенное поместье, т.е. в случае неуплаты долга продаже подлежали не души, а земля с прикрепленными к ней крестьянами [7].

В 1786 г. Государственный банк был преобразован в Государственный заемный банк, который стал производить облигационное заимствование на государственные нужды с целью выдачи ипотечных кредитов землевладельцам [3]. При Государственном заемном банке было сформировано первое страховое учреждение в России - Страховая экспедиция, которая осуществляла страхование каменных домов, принимаемых в залог при осуществлении кредитных операций, выдавала страховые полисы с обязательным приложением архитектурного плана объекта залога. Страховая оценка здания устанавливалась в объеме три четверти стоимости имущества, а страховая премия составляла порядка полутора процентов от установленной страховой суммы [1].

Основным отличием кредитования под залог недвижимости того времени от современных ипотечных кредитов стало отсутствие каких-либо условий, оговаривающих сферу использования кредитов [7].

После отмены крепостного права в 1861 г. в ссудах на покупку домов и земельных наделов нуждались освобожденные от крепостной зависимости крестьяне и жители растущих городов, новые акционерные общества и промышленные предприятия. Формирование системы ипотечного кредитования приобрело новые формы: основанием для выдачи ссуд стал залог недвижимости, а также появился вторичный рынок закладных. Первой частной организацией долгосрочного кредита стало Санкт-Петербургское городское кредитное общество (до 1903 г. их открылось 29); в 1863 г. был принят устав первого после реформы специализированного земельного кредитного учреждения - Херсонского земельного банка; в 1866 г. было открыто первое государственное поземельное кредитное учреждение - Общество взаимного поземельного кредита всероссийского масштаба.

Значительному развитию ипотечного кредитования способствовало открытие в 1871 г. акционерных земельных банков. Предоставлялись краткосрочные (в размере не более 10% оценки закладываемых имений) и долгосрочные (в размере до 60% оценочной стоимости имущества) ссуды. Долгосрочные кредиты выдавались под залог, как правило, застрахованного недвижимого имущества на срок от 9 лет 10 месяцев до 38 лет 4 месяцев, причем ссуды от 29 лет 9 месяцев до 38 лет 4 месяцев выдавались под залог каменных зданий. Краткосрочные ссуды выдавались на срок от 1 года до 3 лет. Процентная ставка по кредиту различалась в зависимости от срока кредитования и предмета залога (земля, каменные или деревянные здания) и варьировалась от 2,5 до 4%. Выпускались 4,5 и 5процентные закладные листы [2].

Распространение ипотечного кредитования привело к жесткой конкуренции, и правительство в 1872 г. приняло меры, ограничивающие образование новых институтов в ближайшие двадцать лет вследствие активного роста банковских структур.

В XIX в. сформировалась система государственного ипотечного кредита: в 1882 г. был учрежден Крестьянский поземельный банк с целью ипотечного кредитования безземельных крестьян, желающих работать на земле. Обеспечением кредитов являлась закладываемая земля, а главным источником погашения считались отчисления из рентных доходов. Данный вид кредита использовался для финансирования текущей деятельности как крупными сельскохозяйственными производителями, так и в промышленности.

В 1885 г. был создан Дворянский земельный банк для поддержания землевладения потомственных дворян путем выдачи ипотечных кредитов сроком на 66 лет в размере 60% от стоимости дворянских имений.

В начале XX в. появились первые негосударственные структуры, называемые кредитными кооперациями - кредитные товарищества, сельские, волостные и станичные общественные ссудосберегательные и земские кассы, основной задачей которых было удовлетворение финансовых потребностей фермеров, появившихся после «столыпинской» аграрной реформы. Снижение рисков в системе накопительного кредитования и возможность использования средств для улучшения деятельности малых предприятий явились основными условиями распространения новой формы кредитования, соответствующей упрощенному варианту накопительного кредитования, существовавшему в западных странах [7].

В начале XX века быстрыми темпами развивался рынок ипотечных облигаций. В 1911 г. Санкт-Петербургское кредитное общество обслуживало купонные ипотечные облигации на сумму 341 млн. рублей, имея в залоге 5304 объекта недвижимости [4].

На начало 1915 г. ипотечными учреждениями было выдано 507 тыс. кредитов общим объемом в 3,5 млрд. руб. под залог 61587 тыс. десятин частновладельческой земли. Заложенные земли (без Прибалтийских губерний) составляли 78% всей площади частного личного землевладения. Клиентами земельных банков являлись % частных владельцев [3].

Возникновение банков ипотечного кредитования, страховых учреждений и т.д. повлекло за собой необходимость в совершенствовании законодательства, регулирующего залог недвижимости, т.к. до этого разработанных нормативно - правовых актов, регулирующих залоговые правоотношения, не было.

Совершенствование законодательства началось с регулирования залога недвижимости

частным лицам и залога недвижимости в кредитных учреждениях.

Залог недвижимости частным лицам регламентировался в Своде законов Российской империи, который был введен в действие с 1 января 1835 г. и состоял из 15 томов. Ст. 420 тома X содержала гражданские законы трех категорий: законы «союза семейственного»; общие законы об имуществах и законы межевые, определяющие порядок «развода» границ владения; особенные законы об имуществах [5].

Во второй главе тома X Свода законов определялось понятие права собственности, в том числе на недвижимое имущество, а также основания его приобретения. Собственностью в законах называли само имущество, по праву собственности кому-либо принадлежащее.

Все имущество, участвующее в гражданском обороте, делилось в Своде законов на движимое и недвижимое. К недвижимому имуществу согласно ст. 383, 384 относились «земли и всякие угодья, деревни, дома, заводы, фабрики, лавки и всякие строения и пустые дворовые места» [5].

Залогом недвижимого имущества обеспечивались договоры с казной и между частными лицами (ст. 1587), их правовое регулирование содержалось в X томе. Правила о залогах по займам из кредитных установлений, имеющих специфические особенности, излагались в Уставах Кредитном и Общественного призрения [5].

Что касается залога недвижимости в кредитных учреждениях, то наиболее широкое распространение ипотечное кредитование получило в таких кредитных учреждениях, как Государственный Дворянский банк, Крестьянский поземельный банк, городские общественные банки, кредитные общества и, особенно, акционерные поземельные банки, правовое положение которых было достаточно полно регламентировано законодательством. Причем механизм операций этих банков с недвижимостью был разработан настолько полно, что он послужил той основой, на которой базировались соответствующие положения в других странах [5].

Механизм обеспечения исполнения обязательств в случае невозврата кредита также был четко урегулирован. В случае не оплаченных в установленный срок взносов отсрочка предоставлялась на 6 месяцев, по истечении которых банк обращал взыскание на заложенное имущество, и через 6 недель со дня посылки уведомления о продаже заложенного имущества производилась публикация всей необходимой о предмете торгов информации в местных газетах.

Регулирование выпуска и обращения закладных листов осуществлялось на основании положений устава банка. Сумма выпускаемых банком в обращение закладных листов не должна была превышать общей суммы произведенных банком долгосрочных ссуд под залог недвижимости, а также не должна была превосходить более чем в 10 раз сумму складочного и запасного капитала банка [7].

Таким образом, перед революцией 1917 г. сложилась развитая кредитно-банковская система ипотечного кредитования, состоявшая из Дворянского земельного банка, Крестьянского поземельного банка, 21 земельного банка, 18 частных ипотечных банков, городских кредитных обществ и городских общественных банков, общества взаимного поземельного кредита, ссудо-сберегательных и кредитных товариществ. Существовал механизм кредитования под залог недвижимости со значительным объемом его нормативного регулирования, с широким субъектным составом и достаточно жесткими правилами к форме залогового правоотношения; появились первые страховые учреждения; новые формы ипотечных программ для различных групп населения, в частности среди дворян, помещиков и ростовщиков - демонстрировали высокие темпы развития за счет вовлечения в кредитную систему граждан, ранее не имевших к ней доступа. Российские банки осуществляли как активные операции по размещению ценных бумаг, так и пассивные операции по привлечению денежных средств от населения, проводили крупномасштабные операции с недвижимостью, которые выходили за границы империи.

После революции 1917 г. изменился как государственный строй России, так и экономические отношения в ней. С провозглашением земли всенародным достоянием,

которая не могла быть объектом купли-продажи и залога, система ипотечного кредитования была полностью разрушена, банковское дело было объявлено монополией государства, а все банковские активы были переданы в Народный банк РСФСР.

Библиографический список

1. Голицын, Ю.И. Ипотечная система дореволюционной России [Текст] / Ю.И. Голицын // Эксперт. - 2000. - № 12.

2. Грузицкий, Ю.Л., Дорох, Е.Г. Ипотечный кредит: история зарождения и этапы развития [Текст] // Вестн. Белорус. гос. эконом. университета. - 2002.- № 5.

3. Дорох, Е.Г. Банковское жилищное кредитование. Ипотека [Текст] / Е.Г. Дорох - Мн.: Современная школа, 2006.

4. Меркулов, В.В. Мировой опыт ипотечного жилищного кредитования и перспективы его использования в России [Текст] - СПБ: Юридический центр Пресс, 2003.

5. Свод законов Российской империи изд. 1857 г. Т. X. Законы гражданские [Текст] СПб.: Тип. Второго Отделения Собственной Его Императорского Величества Канцелярии, 1857.

6. Довдиенко, И.В. Ипотека. - М.: Изд-во РДЛ, 2003.

7. Аверченко В.А. Принципы жилищного кредитования / В. Аверченко, Р. Вессели, Г. Наумов, Э. Файкс, И. Эртл. - М.: Альпина Бизнес Букс, 2006.