Факторы динамики рыночной стоимости недвижимости в России

Факторы динамики рыночной стоимости недвижимости в России Dynamic factors of the market value of real estate in Russia

Романов Иван Алексеевич аспирант экономического факультета, кафедра «Финансы и кредит» ФГБОУ ВПО «Российский государственный социальный университет»

rmnvia@mail.ru

Аннотация

В статье доказывается необходимость анализа факторов, влияющих на динамику рыночной стоимости объектов недвижимости, для понимания общего прогноза развития рынка недвижимости на фоне макроэкономических процессов в стране.

Annotation

The article emphasizes on essentiality of dynamic factors of the market value of real estate for the understanding the overall real estate evolution forecast in terms of macro economy processes in the country.

Ключевые слова: рынок недвижимости; этапы оценки недвижимости; факторы, определяющие динамику стоимости гостиничной, жилой, складской, офисной, торговой, индустриальной, многофункциональной недвижимости.

Keywords: real estate market; real estate appraisal stages; dynamic factors of the market value of hotel property, residential property, storage property, retail property, industrial property and multi-purpose property.

Рынок недвижимости по своей сути сложен и неоднороден, но, несмотря на всю многоликость, он является объектом интереса все более возрастающего количества физических и юридических лиц, которые проявляют неподдельную заинтересованность в понимании его текущего состояния, а также в своевременном выявлении важных тенденций его функционирования. Существенным является то, что это актуально не только для таких

профессиональных участников рынка недвижимости как, например, застройщики и риэлторы, но и для смежных отраслей - страховых компаний, паевых инвестиционных фондов, банков и т.п. Очевидно, что для заинтересованных сторон первоочередное значение имеет динамика рыночной стоимости недвижимости, как существенный фактор при принятии стратегических управленческих решений.

Ценообразование на рынке недвижимости обладает некоторыми специфическими особенностями, т.к. оно складывается из цены здания и соответствующего земельного участка. Оценка стоимости недвижимости проводится экспертами, которые учитываю такие факторы, как существующий на момент оценки уровень спроса и предложения, конечный пользователь недвижимостью, внешняя среда, способы эффективного использования [2, с.57]. Степень значимости факторов может варьироваться, но так или иначе они должны быть все учтены.

Закон спроса и предложения работает на рынке недвижимости также, как и на любом другом. Предложение зависит от количества объектов недвижимости, готовых к продаже на определенный момент времени по определенной цене, а спрос - это то количество, за которое потребитель готов заплатить эту цену. Их соотношение и определяет цену недвижимости в каждый конкретный период времени. Если спрос и предложение совпадают, говорят о справедливой равновесной рыночной цене объектов недвижимости. Возможны и другие ситуации: спрос выше или ниже предложения. Если спрос выше предложения, это всегда ведет к росту цен на рынке, появляются злоупотребления и спекуляция, что может приводить к разрушению рынка недвижимости, т.к. на передний план выходят нерыночные методы распределения дефицитного товара. В случае, если предложение превалирует над спросом, начинается обвал цен, стагнация рынка недвижимости и смежных секторов экономики.

Недвижимость обладает такой особенностью, как низкая эластичность предложения по цене, т.е. даже при существенных колебаниях цены на рынке,

его предложение меняется очень слабо. Даже существенный рост цен не способен увеличить предложение одномоментно. На это нужно два-три года. Аналогично, при катастрофическом падении цен, предложение не сократится, а строительство будет продолжаться из-за высоких понесенных первоначальных затрат. Цена в этих обстоятельствах становится основным регулятором спроса и предложения.

Покупатель при осуществлении сделок с недвижимостью учитывает фактор полезности, фактор замещения и фактор ожидания. Под фактором полезности понимается возможность недвижимости удовлетворять экономические, демографические, социальные и статусные потребности в определенном месте в течение конкретного периода времени. Фактор замещения предполагает поиск аналогий, наличие вариантов выбора. Фактор ожидания свидетельствует об отношении к недвижимости как объекту будущих финансовых поступлений или сумме перепродажи.

Говоря о внешних факторах, влияющих на стоимость недвижимости, имеются в виду макроэкономические показатели развития экономики (цены на нефть, курсы валют, состояние фондового рынка и т.п.), уровень жизни населения страны, государственная политика в сфере недвижимости и строительства, себестоимость строительства, уровень развития кредитования, уровень платежеспособного спроса, условия ведения бизнеса в регионе.

Рыночная цена недвижимости, несмотря на то, что это товар, понимается несколько иначе, чем цена на потребительские товары или ценные бумаги. На то есть ряд причин, среди которых признается уникальность каждого объекта недвижимости, асимметричность информации, а также её частичная или полная закрытость, высокая степень неопределенности и длительность сделок по купле-продаже, разнообразные способы оплаты (посредством наличного расчета, предоплатная форма, форма взаимозачета, ипотеки, военной ипотеки, социального найма и пр.). Указанные причины зачастую приводят к тому, что истинную цену недвижимости не представляется возможным определить. Она может оказаться как значительно выше, так и ниже оценочной.

Процесс оценки стоимости недвижимости представляет собой научно обоснованную и логически систематизированную процедуру последовательного осуществления ряда мероприятий, задействующих известные подходы и методы оценки для достижения объективного мнения о стоимости недвижимости. При этом экспертами-оценщиками принимаются во внимание все факторы, оказывающие влияние на стоимость проектов, связанных с недвижимостью [1, с. 69]. Этапы оценки стоимости недвижимости представлены на рис. 1.

Рисунок 1. Этапы оценки стоимости недвижимости

Оценка стоимости недвижимости предполагает последовательное проведение ряда процедур: определение цели и задач оценки недвижимости, идентификация объекта оценки и его специфика, информационное обеспечение процесса оценки, выбор и применение подходов и методов к оценке недвижимости, согласование итоговых величин и анализ сходимости результатов оценки и написание отчета об оценке с указанием стоимости объекта недвижимости.

Существует семь факторов, которые все вместе влияют и определяют динамику движения стоимости недвижимости (рис. 2).

Факторы, влияющие на

стоимость гостиничной недвижимости

Факторы, оказывающие

влияние на стоимость

недвижимости ^ > к ^

Факторы, влияющие на стоимость торговой недвижимости

Факторы, влияющие на стоимость индустриальной недвижимости

Факторы, влияющие на стоимость офисной недвижимости

Факторы, влияющие на стоимость складской недвижимости

Факторы, влияющие на стоимость жилой недвижимости

Факторы, влияющие на стоимость многофункциональн ой недвижимости

Рисунок 2. Факторы, определяющие динамику стоимости

недвижимости

Постольку поскольку рынок недвижимости отличается неоднородностью, то факторы, оказывающие влияние на стоимость отдельных объектов недвижимости также следует рассматривать в зависимости от исследуемого вида недвижимости. По нашему мнению, все факторы, оказывающие влияние на стоимость недвижимости, можно поделить на влияющие на стоимость:

• жилой недвижимости;

• гостиничной недвижимости;

• торговой недвижимости;

• индустриальной недвижимости;

• офисной недвижимости;

• складской недвижимости;

• многофункциональной недвижимости.

Факторы, оказывающие влияние на стоимость объектов гостиничной недвижимости представлены в табл. 1.

Таблица 1.

Факторы, оказывающие влияние на стоимость объектов

гостиничной недвижимости

Фактор влияния Учитываемые факторы

Состояние гостиничного рынка Перспективы выбранной ценовой категории, наличие конкуренции, спрос и предложение на рынке, макроэкономические риски в отрасли - нестабильность, беспорядки, терроризм.

Состояние туристичес-кого бизнеса Перспективы развития, отношение властей, наличие инфраструктуры

Местоположение Близость к туристическому или деловому центру, окружающий вид, состояние туризма в регионе

Альтернативная доходность вложения в прочие виды недвижимости Доходность от вложений с другие виды недвижимости, а также от вложений в другие сектора экономики

Звездность Аудированная подтвержденная звездность

Управляющая компания Качество управленческих услуг

Право на объект Собственность или аренда

Номерной фонд Количество номеров

Состояние номерного фонда Качественные характеристики номеров

Уровень загрузки номеров Влияние сезонности, общее состояние

Прилегающая территория Наличие парком, многолетних насаждений

Сила бренда Узнаваемость, доверие

Архитектурные особенности объекта Известность архитектора, состояние объекта, необходимость капитального ремонта, историческое и культурное значение

Денежные потоки Уровень и скорость денежных потоков от владения объектом недвижимости

Наличие дополнитель-ных улучшений Доступность спа-салонов, развлекательных и спортивных центров

Экологичность Сертификация статуса экоотеля

Рынок гостиничной недвижимости является финансово привлекательным для инвестиций, т.к. здесь наблюдаются достаточные темпы роста, но не наблюдается даже слабого перегрева, который имеется в других сегментах

рынка недвижимости [3, с. 171]. Поэтому очень важно понимать факторы, влияющие на формирование её стоимости. Это состояние гостиничного рынка, состояние туристического бизнеса, местоположение объекта, прилегающая территория, звездность, репутация управляющей компании, право на объект, номерной фонд и его состояние, уровень загрузки номеров, альтернативная доходность вложения в прочие виды недвижимости.

Факторы, оказывающие влияние на стоимость объектов торговой недвижимости представлены в табл. 2.

Таблица 2.

Факторы, оказывающие влияние на стоимость объектов

торговой недвижимости

Фактор влияния Учитываемые факторы

Права на недвижимость, передаваемые по сделке Собственность или аренда (условия договора и срок), обременения, характер прав на землю под объектом торговой недвижимости

Местоположение объекта Статус района, уровень жизни, окружение и оживленность месторасположения, инфраструктура, транспортная доступность, этаж объекта и этажность здания

Физические и технические характеристики объекта Конструктивные и отделочные особенности, материалы, наличие производственных улучшений, площадь, этажность

Эстетические характеристики объекта недвижимости Цветовая гамма, стиль, соответствие местоположению

Состояние рынка на момент сделки Фаза экономического цикла, соответствие или дисбаланс цен предложения и спроса

Экономические характеристики объекта Возможности ресурсо- и энергосбережения, соответствие принципу наиболее эффективного использования

Сервис и дополнительные элементы Парковка, качество связи, система безопасности, возможности по субаренде, расширению, развитию

Пожарная безопасность Состояние пожарной безопасности

Величина «покупателепотока» Возможности борьбы с недозагрузкой и перегрузкой

Факторами, влияющими на стоимость объектов торговой недвижимости являются права на недвижимость, передаваемые по сделке, местоположение объекта, величина «покупателепотока», состояние пожарной системы безопасность, сервис и дополнительные услуги, экономические характеристики объекта, состояние рынка на момент сделки, эстетические характеристики объекта недвижимости, физические и технические характеристики объекта.

Однако, что касается торговой недвижимости, то наиболее существенным критерием, влияющим на стоимость, является её месторасположение [4, с. 127]. Среди значимых факторов выделяются также расположение относительно основных деловых центров, этаж, величина площади, тип и материал здания.

Говоря о торговой недвижимости, нужно иметь в виду ее неоднородность. Отдельное внимание нужно уделять факторам, влияющим на стоимость супермаркета. Они могут быть внутренними и внешними. К первым относится наличие собственного производства, долгосрочные контракты с производителями/поставщиками продукции, эффективно организованное пространство, наличие визуализации продукта, его рекламы, предоставление возможностей безналичной оплаты, наличие складов и холодильников. Под внешними факторами, влияющими на стоимость супермаркета, подразумевается инфраструктура и развитость района, возрастной состав, уровень жизни, платежеспособность, перспективность района.

Факторы, оказывающие влияние на стоимость объектов индустриальной недвижимости представлены в табл. 3.

В настоящий момент рынок индустриальной недвижимости крайне слабо изучен. Зачастую он ассоциируется с рынком складской недвижимости. Это объясняется частичным дублированием функций. Тем не менее, индустриальная и складская недвижимость - это не одно и тоже. Рынок индустриальной недвижимости в России представляет собой «советское» наследие, т.к. объекты индустриальной недвижимости, возведенные по передовым западным технологиям, на рынок не попадают, а успешно используются в бизнесе, для которого были созданы [5, с.79]. То, с чем потребитель сталкивается на рынке -это имущественные комплексы, состоящие из зданий разного назначения -производственных, складских, административных (бывших заводоуправлений и бытовых помещений), зданий обслуживающего назначения (котельных, насосных, трансформаторных и т.д.). Они изначально создавались не для продажи или сдачи в аренду - это их отличительная особенность.

Таблица 3.

Факторы, оказывающие влияние на стоимость объектов

индустриальной недвижимости

Фактор влияния Учитываемые факторы

Юридические аспекты Юридические права на участки и на недвижимость, прозрачность и чистота сделки

Техническое состояние Наличие всех разрешений, пожарная система, площадь, вентилирование и кондиционирование, этажность, год постройки, подсобные помещения, отопление, свет, газ, склады, внутренняя планировка, степень завершенности и готовность здания

Социальный Количество и качество трудоспособного населения

Коммуникации Наличие, возможность подключения, удаленность, стоимость, санитарная зона, разрешенная мощность, возможность увеличения мощности

Транспортная доступность Близость к магистралям и железнодорожным веткам, удаленность от города, наличие инфраструктуры, пропускная способность дорог

Политика местных властей Налоговые преференции, гарантии, льготное кредитование

Пожарная безопасность Состояние пожарной безопасности

Принадлежность к отрытой экономической зоне Возможность пользования льготами, в том числе налоговыми

Основным фактором и одновременно достоинством, влияющим на формирование цен на индустриальную недвижимость, является прозрачность прав на участки и на недвижимость, так как основная масса объектов перешла в частную собственность в результате приватизации. Следующим фактором, способным влиять на стоимость, является обеспеченность инфраструктурой — как правило, все объекты имеют достаточный объем электрической мощности, удобный подъезд, обустроенную территорию, все инженерные коммуникации.

Помимо вышеперечисленных факторов, необходимо отметить социальный фактор, политику местных властей, принадлежность к открытой экономической зоне, состояние пожарной безопасности, а также транспортную доступность и удаленность от города.

Факторы, оказывающие влияние на стоимость объектов складской недвижимости представлены в табл. 4.

На стоимость складской недвижимости оказываю влияние такие факторы,

как местоположение, конструктивные особенности, техническое состояние, земельный участок, соответствие условий типу хранимых на нем товаров, уровень автоматизации.

Таблица 4.

Факторы, оказывающие влияние на стоимость объектов

складской недвижимости

Фактор влияния Учитываемые факторы

Состояние объекта недвижимости Вновь построенное или под переделку и реконструкцию, целое здание или часть, функционирующее или нет, наличие отделки

Конструктивные особенности Расположение внутри здания (наземный и/или подземный этаж), отдельное здание, наличие отдельного входа, капитальность

Адрес объекта недвижимости Город, район, улица, дом

Местоположение Транспортная доступность, удобство подъезда, расположение относительно центра, окружение объекта

Техническое состояние здания Соответствие документам БТИ, подключение к коммуникациям, необходимость ремонта, площадь, тип кондиционирования и вентилирования, система охраны и пожаротушения, тип перекрытий, тип стен, тип окон, тип потолков, тип пола, наличие стеллажной системы, затраты на обслуживание, наличие подъезда грузовых автомобилей, наличие дебаркадера, наличие холодильных установок, наличие арендаторов, наличие парковки, эксплуатационные расходы

Земельный участок Общая площадь и площадь застройки

Соответствие условий типу товаров Возможность хранения товаров, требующих специальные условия

Уровень автоматизации Наличие автоматизированных систем, обеспечивающих безопасное хранение учет движения товаров на складе

Хотелось бы отметить, что ключевой составляющей эффективности складских комплексов является не само здание, а земельный участок со схемой возможного движения автотранспорта. Недостаток земельных площадей для передвижения автотранспорта, мест для загрузки и стоянок будет значительно снижать стоимость самого складского помещения.

Помимо этого нужно сказать, что существенное влияние на стоимость складской недвижимости оказывает правовой статус земельного участка, на котором он расположен. В России это может быть право собственности, аренды или постоянного (бессрочного) пользования. Складские комплексы, в которых земельные участки находятся в собственности, оцениваются дороже, а

наименьшую стоимость имеют участки, оформленные на праве постоянного (бессрочного) пользования.

Факторы, оказывающие влияние на стоимость объектов офисной недвижимости представлены в табл. 5.

Таблица 5.

Факторы, оказывающие влияние на стоимость объектов

офисной недвижимости

Фактор влияния Учитываемые факторы

Макроэкономическая ситуация Инфляция, кредитно-денежная политика, состояние строительной отрасли

Отношения с местной властью Заинтересованность региональных и местных властей в развитии рынка офисной недвижимости

Макроэкономическая ситуация в регионе Уровень деловой активности в регионе, темпы развития региональной экономики

Насыщенность рынка офисной недвижимости Уровень арендных ставок, нехватка или избыток офисной недвижимости

Соответствие рыночному спросу Соответствие класса офисной недвижимости его местоположению

Репутация застройщика Возможность преодоления административных барьеров с меньшими издержками

Соответствие требованиям конечных покупателей и/или арендаторов Необходимость внесения дополнительных улучшений, наличие кондиционирования, телекоммуникаций, наличие охраны, отделки, лифтов, инженерные сети

Местоположение Отдаленность от делового центра города, транспортная доступность

Инфраструктура Досягаемость точек питания, парикмахерские, аптеки, банкоматы,

Парковка Возможность для парковки автомобиля

Управление зданием Цена на услуги управляющей компании

Юридическая документация Наличие правильно оформленной юридической документации

Наличие системы аудита использования помещений Возможность проверки соблюдения арендаторами условий договор, пожарной безопасности, условий хранения

Офисная недвижимость обладает целым рядом особенностей, которые характеризуются тем, что недвижимость такого типа обычно располагается в черте города. И это обязательно принимается во внимание как фактор, влияющий на определение стоимости, поэтому местоположение и транспортная доступность являются наиболее значимыми.

К факторам, оказывающим влияние на стоимость объектов офисной недвижимости, относятся макроэкономическая ситуация, отношения с местной властью, макроэкономическая ситуация в регионе, насыщенность рынка офисной недвижимости, соответствие рыночному спросу, репутация застройщика, наличие системы аудита использования помещений, местоположение, инфраструктура, парковка, управление зданием, юридическая документация, соответствие требованиям конечных покупателей и/или арендаторов.

Факторы, оказывающие влияние на стоимость объектов жилой недвижимости представлены в табл. 6.

Таблица 6.

Факторы, оказывающие влияние на стоимость объектов

жилой недвижимости

Фактор влияния Учитываемые факторы

Местоположение Удаленность от магистралей, ночных клубов, кладбищ, полей фильтрации, промышленных предприятий, доступность общественного транспорта

Тип строения Блочные дома, кирпичные, монолит-кирпич

Площадь Возможность выбора аналогичных объектов различной площади

Рост доходов населения Переоценка потребностей, желание улучшений

Развитие кредитования Возможность обращения к ипотеке

Неустойчивость валютного рынка Возможность вкладывать накопления в недвижимость

Близость к лесопаркам Доступность парковой зоны

Состояние политической стабильности Степень доверия к властям, перспективы развития страны и/или города, криминогенная обстановка

Стоимость жилой недвижимости зависит от местоположения, типа строения, площади объекта, уровня доходов и платежеспособности населения, колебаний валютного рынка, близости к паркам и лесопаркам, от уровня стабильности. Отличительной особенностью развития российского рынка жилой недвижимости является недоверие граждан к кредитно-денежной политике. Считается, что вложения в недвижимость - наиболее разумный способ сохранить и преумножить капитал.

Факторы, оказывающие влияние на стоимость объектов многофункциональной недвижимости представлены в табл. 7.

Таблица 7.

Факторы, оказывающие влияние на стоимость объектов

многофункциональной недвижимости

Фактор влияния Учитываемые факторы

Внешние факторы Доступность кредитования Возможность привлечения кредитных средств для полного или частичного финансирования строительства

Социальные факторы Возрастной состав, уровень образования, платежеспособности, спортивной активности, склонности к шопингу

Местоположение Транспортная доступность, расположение относительно центра, спальный, деловой или промышленный район

Насыщенность рынка Наличие конкурентов

Внутренние факторы Качество управляющей компании Расходы на содержание управляющей компании

Наличие отдельного входа Отдельный вход для офисной части, развлекательной, спортивной или гостиничной

Проектировка специальных помещений Выстраивание помещений в соответствии с логикой потоком посетителей (парковка, бассейн, фитнес-нижние этажи, магазины - ближе ко входу, верхние этажи под гостиницу), пункты питания и туалеты на каждом этаже

Классификация мультиплекса в целом и его составных частей Позиционирование как премиум/бизнес/экононом класс как мультиплекса в целом, так и его составных частей

Общий уровень загрузки Показатели проходимости в день

Инфраструктура, коммуникации Возможность подвода центральных коммуникаций, возможность пользоваться инфраструктурой соседних объектов

Позиционирование среди потребителей Известность среди потребителей, лояльность потребителей

Год постройки Сроки постройки не должны быть более 3-х лет

Технические возможности помещений Высокие потолки под кинотеатры, сливы под бассейн, холодильные установки под каток

Факторы, оказывающие влияние на стоимость объектов многофункциональной недвижимости целесообразно делить на внешние и внутренние. Под внешними факторами понимается доступность кредитования, социальные факторы, местоположение, насыщенность рынка.

Останавливаясь на внутренних факторах, следует сказать, что объекты

многофункциональной недвижимости постоянно сталкиваются с трудностями в эксплуатации из-за сложной инженерной инфраструктуры, которая необходима зданию, объединившему под одной крышей объекты различной направленности: бизнес-центр, торговые помещения, жилые квартиры или гостиничные номера, паркинг и пр. В такой ситуации наиболее эффективным будет централизованное управление эксплуатацией. Соответственно, одним из важнейших факторов, оказывающих влияние на стоимость многофункциональных объектов недвижимости, будет возможность создания и эффективность функционирования диспетчерского центра по сбору, обработке, анализу поступающей информации для последующего принятия решений и контролю их исполнения.

Помимо этого к внутренним факторам, влияющим на стоимость объектов многофункциональной недвижимости, относится наличие отдельного входа, проектировка специальных помещений, классификация мультиплекса в целом и его составных частей, общий уровень загрузки, инфраструктура, коммуникации, технические возможности помещений, год постройки и позиционирование среди потребителей.

Проведенный анализ факторов динамики рыночной стоимости недвижимости в России показал закономерности её развития, выявил причины асимметрии развития отдельных составляющих рынка недвижимости такие, как гостиничная, жилая, офисная, складская, торговая, индустриальная и многофункциональная недвижимость.

Библиографический список:

1. Касьяненко Т. Г., Маховикова Г. А. , Есипов В. Е. , Мирзажанов С. К. Оценка недвижимости. - М.: КноРус, 2011, 752 с.

2. Стерник Г.М., Стерник С.Г. Анализ рынка недвижимости для профессионалов. - М.: Экономика, 2009, 608 с.

3. Управление рисками в недвижимости : учебник / под общ.ред. П.Г. Грабового. - 2-е изд., перераб. и доп. - Москва : Проспект, 2012. - 424 с.

4. Федотова М.А., Тазихина Т.В., Бакулина А.А. Девелопмент в недвижимости. - М.: КноРус, 2010, 264 с.

5. Щербакова Н.А. Оценка недвижимости: теория и практика. 2-е изд. - М.: Омега-Л, 2012, 269 с.