Выселение новостроек

Власти Москвы запрещают строительство жилья в центре города, да и за пределами Третьего транспортного кольца новостройки будут вводиться в эксплуатацию с оглядкой на то, как они повлияют на пробки. Сокращение предложения неизбежно приведет к росту цен. Сдержать его способно только освоение промзон и территорий за МКАД.

Новая градостроительная политика правительства Москвы сводится к трем основным пунктам. Во-первых, новое строительство в центре города запрещается (текущие проекты должны быть закончены в течение трех лет). Во-вторых, строительство за пределами Третьего транспортного кольца (ТТК) должно производиться в ограниченном количестве районов и не создавать плотной застройки, ухудшающей транспортную ситуацию. В-третьих, на месте промышленных зон планируется строительство новых микрорайонов.

Перечисленные меры призваны устранить дисбаланс между жилой застройкой и городской инфраструктурой. Высокие темпы жилищного строительства в последние годы привели к тому, что в новых кварталах дороги не справляются с возросшим количеством автомобилей, детей невозможно отдать в детский сад, школы работают в две смены. "Первые административные меры, направленные на ограничение плотности населения центра Москвы, были приняты еще в 1930 году. О необходимости ограничения строительства в центре неоднократно говорил и Юрий Лужков. В европейских столицах тоже законодательно введены жесткие ограничения на жилищное строительство в центральных районах. Например, в Лондоне девелоперы в основном реставрируют и реконструируют исторические особняки, поскольку купить участок под новое строительство в центре практически невозможно. В Париже также для сохранения единого облика города ограничено жилищное строительство в центре, поэтому большинство новостроек перенесено в новые районы и пригороды. В случае с Москвой неправильно выбрана последовательность действий: сначала нужно было предоставить застройщикам альтернативные центру варианты — те же самые освобожденные от промышленных зданий и ветхих пятиэтажек участки, а после этого уже консервировать центр",— считает директор департамента продаж элитной недвижимости компании Penny Lane Realty Александр Зиминский.

Запрет на строительство в центре Москвы отразится в первую очередь на премиум-сегменте. Текущего запаса строящегося элитного жилья хватит на 2-2,5 года при нынешней активности рынка. При этом рост цен на новостройки премиум-класса составит 20-25% сверх общего роста рынка. "Запрет на строительство непосредственно в центре города с точки зрения улучшения транспортной ситуации абсолютно нецелесообразен. Чтобы удовлетворять текущий спрос на новое элитное жилье, а это 500-700 квартир в год, нужно ежегодно застраивать не более 5-7 га. Если учитывать, что общая площадь территории Центрального административного округа составляет 6600 га, ежегодно нужно осваивать 0,1% от этого объема. В перспективе десяти лет это 1% всей территории. Подобные объемы застройки вряд ли отрицательно повлияют на транспортную ситуацию в центре Москвы",— считает директор департамента продаж городской недвижимости компании IntermarkSavills Дмитрий Халин.

В кризис многие девелоперы переориентировались на строительство жилья экономкласса. Однако пока ни увеличивающийся интерес застройщиков к бюджетному жилью, ни наказ мэра Москвы Сергея Собянина стимулировать строительство доступного типового жилья не решает проблему его растущего дефицита. В целом, в 2010 году план по вводу нового жилья в Москве за счет всех источников финансирования составлял 3,1 млн кв. м, однако в реальности удалось построить практически в два раза меньше — всего 1,77 млн кв. м. Это более чем на треть (34,5%) меньше, чем в 2009 году (почти 2,7 млн кв. м). В этом году правительство Москвы запланировало ввести 2,5 млн кв. м нового жилья, уже выданы разрешения на строительство 34 объектов площадью 879 тыс. кв. м. Однако в первом квартале 2011 года в Москве за счет всех источников финансирования было введено 200,2 тыс. кв. м жилых площадей (из них 62,4 тыс. кв. м за счет городского бюджета), что на 73,3% ниже показателя первых трех месяцев 2010 года.

Сейчас сокращение объема предложения первичного рынка жилья продолжается, и по итогам года оно может составить 30-40%. По данным компании "Миэль", в этом году планируются к выходу следующие проекты: мкр. "Загорье" в Восточном Бирюлево, жилой комплекс в квартале 109 района Текстильщики, группа объектов на пересечении Химкинского бульвара и ул. Свободы. "Первые два проекта представляют собой монолитно-кирпичные дома с набором квартир, характерным для экономкласса или комфорт-класса. Третий проект представлен новостройками типовой серии П-44Т. Реализация проектов пока не началась",— рассказывает гендиректор "Миэль-Новостройки" Мария Литинецкая.

Эксперты отмечают, что рынок уже отреагировал на сокращение предложения ростом цен, правда пока небольшим. В целом по рынку новостроек Москвы отмечается повышение средней цены предложения в пределах 1-2% в месяц. В основном это происходит за счет появления на рынке проектов по более высоким ценам и повышения цен по мере готовности дома. Средняя цена квадратного метра с учетом элитного жилья составляет 223,4 тыс. руб.

По данным компании "Пересвет-Инвест", самый дешевый округ столицы — ЮАО (стоимость квадратного метра составляет 114 279 руб.). Там представлены крупные панельные новостройки, такие как ЖК "Чертановский", "Аннинский", где цена квадратного метра начинается от 98,8 тыс. руб. "Увеличение среднего уровня цен, обусловленное ограничением объема предложения на рынке новостроек Москвы, уже произошло. В ближайшие два-три месяца существенного изменения ценовых показателей не ожидается. Осенью с началом периода деловой активности, скорее всего, продолжится планомерное увеличение ценовых показателей. По итогам 2011 года ожидается прирост среднего уровня цен на новостройки столицы в пределах 10-12%, то есть несколько выше прогнозируемых темпов инфляции. При этом, как и в прошлом году, темпы удорожания объектов эконом- и комфорт-классов превысят показатели динамики цен в бизнес- и элитном сегментах на 2-3%",— уверен руководитель департамента консалтинга и аналитики компании "Азбука жилья" Артем Ржавский.

Впрочем, есть и еще один немаловажный фактор, влияющий на стоимость недвижимости. "Для резкого подорожания необходим такой же резкий рост платежеспособного спроса. А это может произойти либо в случае стремительного роста доходов населения, либо в случае падения ипотечных ставок до уровня скандинавских стран — 1-4% годовых. Российская экономика хоть и преодолевает последствия кризиса, но восстановление в большинстве отраслей идет медленно и неуверенно. Ожидания, что российский рынок ипотечного кредитования в течение года достигнет уровня развития рынка скандинавских стран, мягко говоря, беспочвенны: вся страна с 2008 года ждет снижения ипотечных ставок хотя бы до 7%",— говорит Александр Зиминский.

Проблема массовой застройки территорий за пределами Третьего транспортного кольца — более существенная и значимая с точки зрения транспортной ситуации и создания комфортной среды проживания в городе. "Последние 10 лет в спальных районах целенаправленно сносились районы пятиэтажной застройки и на этих местах возводились семнадцатиэтажные дома. То есть на одной и той же территории количество квартир и проживающих в них нередко увеличивалось раза в три-четыре. Отсюда проблемы и с транспортом, и с социальной инфраструктурой, и с паркингами",— объясняет Дмитрий Халин.

Решением проблемы дефицита новостроек на московском рынке может стать план правительства по строительству жилья на месте промышленных предприятий. Сейчас в столице этот сектор оценивается в 27 тыс. га, что составляет почти четверть городской территории. Например, если ЛЭП зарыть в землю, то освоение этих территорий может обеспечить площадки для строительства десятков миллионов квадратных метров жилья. Однако такие проекты застройщики могут реализовать только в партнерстве с правительством Москвы, так как перекладка 1 км ЛЭП стоит десятки миллионов долларов. "Сейчас строительство будет происходить на окраинах Москвы и на территории промзон в рамках программы вывода промпредприятий. Основная цель, которую ставит мэр,— разгрузить дороги. Промпредприятия, как правило, находятся около дорожных трасс, что уже частично решает проблему. Так как обычно сначала строились дома, и только потом прокладывались дороги и возводилась инфраструктура",— говорит генеральный директор компании "МИЦ-недвижимость" Наталья Соломонова.

Более того, массовое строительство на территории промышленных предприятий может понизить средние цены как на первичном, так и на вторичном рынке недвижимости. "Когда в 1990-е годы застраивался район Марьино, он был своеобразным противовесом для всего рынка жилья и позволял удерживать цены в городе на стабильном уровне. Жилье здесь строилось вполне комфортное, метро рядом, цены долгое время держались на уровне $500-700 за квадратный метр. Все это гарантировало высокий спрос, в результате продавцы жилья в других районах были вынуждены считаться с "фактором Марьино" и держать цены на разумных отметках",— рассказывает Дмитрий Халин.

Сейчас себестоимость строительства составляет где-то половину от рыночной стоимости квадратного метра. "Промзоны — весьма выгодные территории для строительства, так как они дают возможность формировать новые кварталы без многочисленных ограничений. В результате массового строительства жилья экономкласса на территории промзон и инженерных коридоров среднюю стоимость квадратного метра возводимого жилья можно снизить на 20-25%. Разумеется, правительству Москвы необходимо создать инвесторам благоприятные условия для подобного строительства",— комментирует Дмитрий Халин.

По данным "Миэль", в этом году на территории бывшей промзоны Кусковского химического завода (ул. Перовская, вл. 66) предполагается возвести около 180 тыс. кв. м панельного жилья (около 3,5 тыс. квартир), гаражный комплекс и объекты инфраструктуры. "По нашим оценкам, строительство будет смещаться в восточный сектор города — на восток, северо-восток, юго-восток (Марьино, Текстильщики, Кузьминки и т. д.). Об этом, в частности, свидетельствуют планы по развитию метро: строительство новых станций как раз направлено в первую очередь на восток. В восточных районах планируется активный ввод жилых объектов для соцпрограмм, а также реализация коммерческих проектов",— прогнозирует Мария Литинецкая.

Однако пока перспективы проектов с освоением промзон не совсем ясны и только начинают появляться, застройщики ищут менее оригинальные способы вести бизнес и активно перемещают свое строительство за МКАД. Как отмечают участники рынка, застройщики предвидели сложившуюся сейчас ситуацию и постепенно выводили свои проекты в Московскую область. "На протяжении 2010 года четко прослеживалась тенденция перехода застройщиков из Москвы в область. Все московские застройщики, которые не строили в области, заявляли о планах выхода в Подмосковье. В дальнейшем застройщики, вероятнее всего, переориентируются на строительство основного объема своих проектов в области и точечных объектов в Москве",— считает Мария Литинецкая.

Для сравнения: по данным компании "Миэль", в месяц на московский рынок новостроек выходят один-два новых проекта экономкласса. В Московской области этот показатель составляет 5-12 объектов. "Новые проекты появляются не только в городах-спутниках Москвы, но и в более удаленных населенных пунктах, например Щелково, Пушкино, Звенигороде. В связи с этим постепенно расширяются и границы "среднего" Подмосковья. Надо сказать, подмосковные новостройки пользуются спросом почти так же, как и столичные. В целом, стоимость квадратного метра на подмосковные новостройки в настоящее время находится в диапазоне от 37 тыс. до 80 тыс. руб.",— рассказывает директор департамента новостроек компании "ИНКОМ-Недвижимость" Юлиан Гутман.