Правовая характеристика договора управления многоквартирным домом

ПРАВОВАЯ ХАРАКТЕРИСТИКА ДОГОВОРА УПРАВЛЕНИЯ МНОГОКВАРТИРНЫМ ДОМОМ

Данная статья посвящена правовому анализу договора управления многоквартирным домом, в частности, в ней раскрываются понятие, правовая природа, существенные условия, особенности заключения, изменения и расторжения договора, дается характеристика сторон договора, кроме того в статье рассматриваются проблемы правового регулирования данной разновидности гражданско-правовых договоров.

Ключевые слова: договор управления, управляющая организация, собственники жилых помещений, многоквартирный дом, коммунальные услуги.

Договор управления многоквартирным домом является относительно новым в системе гражданско-правовых договоров, и был впервые закреплен законодательно в Жилищном кодексе РФ (далее - ЖК РФ) в 2004 г.

Легальное определение данного договора содержится в ч. 2 ст. 162 ЖК РФ. Так, по договору управления многоквартирным домом одна сторона (управляющая организация) по заданию другой стороны (собственников помещений в многоквартирном доме, органов управления товарищества собственников жилья либо органов управления жилищного кооператива или органов управления иного специализированного потребительского кооператива) в течение согласованного срока за плату обязуется оказывать услуги и выполнять работы по надлежащему содержанию и ремонту общего имущества в таком доме, предоставлять коммунальные услуги собственникам помещений в таком доме и пользующимся помещениями в этом доме лицам, осуществлять иную направленную на достижение целей управления многоквартирным домом деятельность.

Несмотря на то, что настоящее определение является достаточно полным, некоторые моменты требуют дополнительных пояснений и комментариев с точки зрения практического применения данной нормы закона.

В частности, необходимо более подробно остановиться на характеристике сторон договора управления многоквартирным домом.

Одной из сторон такого договора всегда выступает управляющая организация. Понятие управляющей организации содержится Правилах предоставления коммунальных услуг гражданам, утвержденных Постановлением Правительства РФ от 23.05.2006 № 3071 (далее - Правила предоставления коммунальных услуг). Согласно п. 3 Правил, «управляющая организация» -юридическое лицо независимо от организационно-правовой формы, а также индивидуальный предприниматель, управляющие многоквартирным домом на основании договора управления многоквартирным домом.

Другой стороной договора могут быть либо непосредственно собственники помещений в многоквартирном доме, с каждым из которых заключается отдельный договор, но на одинаковых условиях (ч. 1, 4 ст. 162 ЖК), либо товарищество собственников жилья (далее - ТСЖ), жилищный кооператив (далее - ЖК) или иной специализированный потребительский кооператив.

Первый вариант имеет место, когда собственники на их общем собрании выбирают в качестве способа управления конкретную управляющую организацию либо если управляющая организация назначается органом местного самоуправления по результатам открытого конкурса в случаях, предусмотренных законом (ч. 4 ст. 161, ч. 2 ст. 163 ЖК).

Второй вариант - когда стороной договора управления выступают не сами собственники - имеет место, если последние на их общем собрании выбирают способом управления ТСЖ (ЖК), а данное товарищество или кооператив через свои органы заключает договор с управляющей организацией. Так, в соответствии со статьями 137, 148 ЖК, заключение договора управления многоквартирным домом входит в компетенцию правления товарищества собственников жилья. Однако, в понятии договора управления, закрепленном в ч. 2 ст. 162 ЖК РФ, допущена очевидная неточность, поскольку в ней в качестве стороны договора управления названы органы ТСЖ, ЖК. Как справедливо отмечается в литературе, «сторонами указанных договоров являются ТСЖ или ЖК соответственно, несмотря на то, что в качестве стороны договоров в ЖК РФ указаны органы этих юридических лиц (ч. 2 ст. 162, п.п. 4, 6 ст. 148 ЖК РФ). Органы юридического лица представляют его в отношениях с третьими лицами, и сами по себе субъектами права не являются (ст. 53 ГК РФ, ст.ст. 115, 144 ЖК РФ). Договор управления или иные договоры с третьими лицами подписываются председателем правления ТСЖ с обязательным одобрением правлением (п.п. 4, 6 ст. 148, ч. 2 ст. 149 ЖК РФ). От имени ЖК указанные договоры по общему правилу подписываются председателем правления (п. 2 ч. 2 ст. 119 ЖК РФ)»2.

Согласно ч. 1 ст. 162 ЖК РФ, договор управления многоквартирным домом заключается в письменной форме путем составления одного документа подписанного сторонами.

Однако, как показывает практика, отсутствие письменного договора управления, заключенного между собственником жилого помещения и управляющей организацией, не влечет освобождение собственника от обязанности внесения платы за жилое помещение и коммунальные услуги в организацию, обслуживающую многоквартирный дом.

Так, управляющая организация обратилась в суд с иском к одному из собственников жилого помещения в многоквартирном доме о взыскании задолженности по оплате за жилое помещение и коммунальные услуги.

Решением мирового судьи соответствующего судебного участка в удовлетворении исковых требований было отказано в полном объеме.

Не согласившись с указанным решением, управляющая организация обратилась в суд с апелляционной жалобой. Решением мирового судьи в удовлетворении требований о взыскании образовавшейся задолженности было отказано по тем основаниям, что истцом не представлено доказательств, подтверждающих заключение с ответчиком письменного договора на предоставление ему коммунальных услуг. Истец посчитал данные доводы необоснованными, поскольку им были представлены все необходимые документы, подтверждающие исполнение им обязательств по обслуживанию дома.

Исследовав представленные по делу доказательства, выслушав объяснения сторон, суд апелляционной инстанции пришел к выводу об отмене решения мирового судьи и удовлетворении искового заявления по следующим основаниям.

Поскольку ответчик в спорный период потреблял коммунальные услуги, то в соответствии с требованиями ст. 155 ЖК РФ обязан их оплатить. Выводы мирового судьи о том, что у ответчика с истцом не был заключен письменный договор на предоставление коммунальных услуг и поэтому он не обязан их оплачивать, не основан на законе, так как само по себе отсутствие договора на предоставление коммунальных услуг не освобождает ответчика от обязанности оплатить предоставленные ему услуги3.

В данном случае позиция суда соответствует требованиям гражданского законодательства, согласно которому несоблюдение простой письменной формы сделки не лишает стороны права в случае спора приводить письменные и другие доказательства (ч. 1 ст. 162 ГК РФ).

Существенные условия договора управления многоквартирным домом прямо определены в п. 3 ст. 162 ЖК РФ.

Во-первых, это состав общего имущества многоквартирного дома, в отношении которого будет осуществляться управление, и адрес такого дома.

При этом состав общего имущества многоквартирного дома определен в ст. 36 ЖК РФ. В частности, к такому имуществу относятся принадлежащие собственникам помещений в многоквартирном доме на праве общей долевой собственности помещения в данном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного помещения в данном доме.

Во-вторых, в договоре управления указывается перечень услуг и работ по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме, порядок изменения такого перечня, а также перечень коммунальных услуг, которые предоставляет управляющая организация.

Перечень коммунальных услуг содержится в ч. 4 ст. 154 ЖК РФ. К ним относятся холодное и горячее водоснабжение, водоотведение, электроснабжение, газоснабжение (в том числе поставки бытового газа в баллонах), отопление (теплоснабжение, в том числе поставки твердого топлива при наличии печного отопления). Перечень работ и услуг по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме определяется на основании Правил и норм технической эксплуатации жилищного фонда, утвержденных Постановлением Госстроя России от 27 сентября 2003 г. № 1704.

Кроме того, перечень обязательных работ и услуг по содержанию и ремонту общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме содержится в Приложении № 2 к Правилам проведения органом местного самоуправления открытого конкурса по отбору управляющей организации для управления многоквартирным домом, утвержденным Постановлением Правительства РФ от 06.02.2006 № 755.

В-третьих, в договоре управления многоквартирным домом обязательно должен быть указан порядок определения цены договора, размера платы за содержание и ремонт жилого помещения и размера платы за коммунальные услуги, а также порядок внесения такой платы.

Порядок внесения платы за жилое помещение и коммунальные услуги установлен ст. 155 ЖК РФ. Порядок расчета размера платы за коммунальные услуги регламентирован в общем виде в ст. 157 ЖК РФ и детализирован в Правилах предоставления коммунальных услуг. Плата за содержание и ремонт жилого помещения, как правило, определяется на основании тарифов, утвержденных органом местного самоуправления, если общим собранием собственников помещений многоквартирного дома не установлено иное (ч. 4 ст. 158 ЖК РФ).

В-четвертых, в договоре управления многоквартирным домом обязательно указать порядок осуществления контроля за выполнением управляющей организацией ее обязательств по договору управления.

Конкретизация данного положения содержится в ч. 11 ст. 162 ЖК РФ, согласно которой, если иное не установлено договором управления многоквартирным домом, управляющая организация ежегодно в течение первого квартала текущего года представляет собственникам помещений в многоквартирном доме отчет о выполнении договора управления за предыдущий год.

Таким образом, анализ норм действующего законодательства позволяет сделать вывод о том, что в основном существенные условия договора управления многоквартирным домом заранее конкретизированы в законе и не требуют согласования сторонами договора. Как верно отмечает Е.Б. Козлова, объем прав и обязанностей собственников помещений мно-

гоквартирного дома и управляющей организации определен на уровне законов и подзаконных актов6.

В связи с изложенным, представляется, что в договоре управления многоквартирным домом достаточно сделать ссылки на соответствующие нормы ЖК РФ и подзаконные акты, а не включать в него их тексты. В противном случае, договор управления будет слишком объемным, что сделает его трудным для восприятия физическими лицами - собственниками жилых помещений, кроме того это повлечет необоснованные материальные затраты, поскольку такой договор необходимо изготовить в двух экземплярах по каждой квартире.

Единственное существенное условие договора управления, которое должно быть согласовано непосредственно сторонами и не содержится в законодательных актах, это порядок определения цены договора. Поскольку договор управления многоквартирным домом является возмездным, то это означает, что управляющая организация вправе взимать с собственников не только фактически понесенные ею расходы на обслуживание дома, но и плату за свои услуги, под которой и понимается цена договора. Законодатель не случайно определил как существенное не условие о цене договора, а условие о порядке определения такой цены. Это связано с тем, что определить цену договора в фиксированной денежной сумме было бы затруднительным по той причине, что договор управления может быть заключен максимум на пять лет. Как правило, не менее одного раза в течение года меняются тарифы на коммунальные услуги и на содержание и ремонт жилого помещения. Следовательно, чаще всего на практике цена договора (плата за услуги управляющей организации) определяется в процентном отношении к сумме, оплачиваемой собственником ежемесячно. Например, 1 % от суммы платежа.

Далее обратимся к правовой природе договора управления многоквартирным домом.

По распределению обязанностей между сторонами данный договор является двусторонним, по наличию встречного удовлетворения -возмездным, по моменту возникновения прав и обязанностей сторон -консенсуальным.

Кроме того, договор управления многоквартирным домом является срочным, поскольку ч. 5 ст. 162 ЖК РФ четко определяет, что такой договор заключается на срок не менее чем один год и не более чем пять лет, а с организацией, выбранной по результатам открытого конкурса - не более чем на три года. Также предусмотрена автоматическая пролонгация договора на тот же срок и на тех же условиях по умолчанию сторон.

Если использовать такой критерий классификации гражданско-правовых договоров, как принцип «результата» («направленности результата»)7, то очевидно что договор управления многоквартирным домом содержит в себе элементы договоров возмездного выполнения работ и возмездного оказания услуг, что следует из самого понятия договора управления, закрепленного в ч. 2 ст. 162 ЖК РФ.

Некоторые авторы усматривают в договоре управления многоквартирным домом элементы договора энергоснабжения8. Данное мнение представляется ошибочным. Согласно ч. 1 ст. 539 ГК РФ, сторонами договора энергоснабжения являются энергоснабжающая организация и абонент (потребитель). В свою очередь при поставке коммунальных услуг через управляющую организацию отношения сторон регулируются Правилами предоставления коммунальных услуг, в соответствии с которыми определены три стороны правоотношений: ресурсоснабжающая организация, потребитель и исполнитель, которым может быть в том числе и управляющая организация, в зависимости от выбранного собственниками способа управления многоквартирным домом. Таким образом, поставка коммунальных услуг потребителю осуществляется ресурсоснабжающей (энергоснабжающей) организацией через управляющую компанию. Данная модель является специфической и не укладывается в полной мере в рамки § 6 Главы 30 ГК РФ. Следовательно, нельзя вести речь о наличии элементов договора энергоснабжения в составе договора управления многоквартирным домом.

Также ошибочным представляется отождествление договора управления многоквартирным домом с договором доверительного управления имуществом. Как верно отмечает С.Ю. Шахов, «в отличие от доверительного управления общее имущество многоквартирного дома не передается управляющему лицу полностью, отделяясь от имущества собственников помещений в данном доме. Спецификой управления многоквартирным домом является то, что правомочия собственника в отношении общего имущества многоквартирного дома осуществляют вместе как сами собственники, причем в большей степени именно они, так и управляющий»9.

Хотелось бы также обратить внимание на особенности заключения, изменения и расторжения договора управления многоквартирным домом.

Процедура заключения договора управления многоквартирным домом подробно регламентирована жилищным законодательством. В частности, заключению такого договора обязательно должен предшествовать один из юридических фактов: выбор общим собранием собственников уп-

равляющей организации либо проведение органом местного самоуправления открытого конкурса по отбору управляющей организации.

На практике зачастую возникает вопрос: возможно ли понуждение уклоняющегося собственника к заключению такого договора?

В случае выбора управляющей организации по результатам открытого конкурса, законодатель дает однозначный утвердительный ответ на этот вопрос. Так, согласно ч. 5 ст. 161 ЖК РФ, собственники помещений в многоквартирном доме обязаны заключить договор управления этим домом в порядке, установленном ст. 445 ГК РФ.

Что касается выбора управляющей организации на общем собрании собственников, то в данном случае не содержится прямого указания в законе на возможность понуждения к заключению договора. Однако анализ норм законодательства позволяет дать утвердительный ответ на вопрос о понуждении и в этом случае.

Во-первых, согласно ч. 5 ст. 46 ЖК РФ, решение общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме является обязательным для всех собственников помещений в многоквартирном доме, в том числе для тех собственников, которые не участвовали в голосовании.

Во-вторых, исходя из требований разумности (ч. 2 ст. 7 ЖК РФ), логично предположить, что решения общего собрания собственников помещений многоквартирного дома принимаются с целью их дальнейшей реализации. Следовательно, если большинство собственников проголосовало за заключение договора управления с конкретной организацией, то все собственники не вправе, а обязаны заключить такие договоры так же, как и в случае отбора управляющей организации по итогам открытого конкурса.

В данном случае представляется ошибочным мнение Д.П. Гордеева, который отмечает, что «применение предусмотренного в ст. 445 ГК РФ понуждения к заключению договора в данном случае применяться не может»10.

В вопросах изменения и расторжения договора управления многоквартирным домом законодатель делает отсылку к гражданскому законодательству, если иное не установлено самим договором управления.

Следовательно, такой договор может быть изменен или расторгнут судом по заявлению одной из сторон при существенном нарушении договора другой стороной или в связи с существенным изменением обстоятельств (ст.ст. 450, 451 ГК РФ).

Кроме того, в Жилищном кодексе предусмотрены специальные основания одностороннего отказа собственников от исполнения договора

управления. Такой отказ может иметь место в двух случаях: принятие общим собранием собственников решения о выборе или об изменении способа управления домом (если управляющая организация была назначена по результатам открытого конкурса) или принятие общим собранием собственников решения об отказе от исполнения договора управления, если управляющая организация не выполняет условий такого договора.

Но, если в случае одностороннего отказа договор будет считаться расторгнутым с момента принятия решения общим собранием в силу ч. 3 ст. 450 ГК РФ, то с изменением (расторжением) договора управления в судебном порядке ситуация гораздо сложнее.

С одной стороны, в соответствии с жилищным законодательством, все решения собственники помещений многоквартирного дома принимают на общем собрании. С другой стороны, с каждым собственником заключается отдельный договор, хотя и на одинаковых условиях.

Представляется, что, несмотря на наличие у каждого собственника отдельного договора, прекратить правоотношения с управляющей организацией отдельно взятый собственник не вправе, поскольку он не может самостоятельно выбрать другую управляющую организацию или отказаться от услуг действующей, даже если последняя существенно нарушает условия договора управления.

В данном случае выход видится в том, чтобы заключать не отдельный договор управления многоквартирным домом с каждым собственником, а единый договор управления через ТСЖ, ТСК или иной специализированный потребительский кооператив.

В заключении хочется отметить, что договор управления многоквартирным домом является самостоятельным договором, отдельно закрепленным законодательно, урегулированным нормами как жилищного, так и гражданского права, в большинстве случаев - императивными, что продиктовано необходимостью защитить права и предоставить гарантии в первую очередь физическим лицам - собственникам жилых помещений, являющимся потребителями коммунальных услуг.

ПРИМЕЧАНИЯ

1 СЗ РФ. 05.06.2006. № 23, Ст. 2501.

2 Стрембелев С.В. О некоторых особенностях структуры договорных отношений при управлении многоквартирным домом // Закон. № 8, август 2006 г.

3 Апелляционное решение Сергиево-Посадского городского суда Московской области от 09.07.2009 по делу № 11-96/09.

4 Российская газета. 23.10.2003. № 214.

5 Российская газета. 22.02.2006. № 37.

6 Козлова Е.Б. Договор управления многоквартирным домом и бремя собственника по содержанию имущества // Законы России: опыт, анализ, практика. № 3, сентябрь 2006 г.

7 Брагинский М.И., Витрянский В.В. Договорное право. Книга первая: Общие положения. 2-е изд. М., 2005. С. 399.

8 Дроздов И.А. Обслуживание жилых помещений: гражданско-правовое регулирование. М., 2006 . С. 198.

9 Шахов С.Ю. Правовая природа управления многоквартирными домами и его соотношение с доверительным управлением // Законы России: опыт, анализ, практика. № 10, октябрь 2007 г.

10 Гордеев Д.П. Договор управления многоквартирным домом: квалификация, понятие и содержание // Законы России: опыт, анализ, практика. № 2,3, февраль, март, 2009 г.