Земельная революция

Владимир Путин за год добился от Думы того, чего не смог от нее добиться за шесть лет

       День 25 января, более известный как Татьянин день, теперь войдет в новейшую российскую историю как день начала земельной революции: Госдума поддержала предложение фракции СПС разморозить главу 17 Гражданского кодекса, в которой описываются основные принципы земельных отношений в России. Соответствующий законопроект принят пока только в первом чтении и не распространяется на сельхозземли. Однако есть еще и городские земли, и земли под предприятиями. И введение их в полноценный оборот может радикально улучшить в России инвестиционный климат.

Бесхозная земля

Несмотря на холода, Павел Крашенинников предлагает разморозить российскую землю

       Сначала немного истории. Ст. 35 Конституции России устанавливает, что условия и порядок пользования землей определяет федеральный закон. Хотя в Конституции и не сказано, какой именно, априори подразумевается, что это Земельный кодекс. Поэтому, когда в 1994 году Дума принимала Гражданский кодекс, она решила до принятия Земельного кодекса не вводить в действие главу 17 ГК, в которой регламентируются основные принципы земельных отношений в России. Как тогда все полагали, Земельный кодекс будет принят самое позднее через год, ведь в 1993 году, когда указами президента все колхозы и совхозы были перерегистрированы в АО и крестьянам розданы земельные паи, Борис Ельцин отменил и введенный Верховным советом в 1990 году десятилетний мораторий на сделки с сельхозземлями. Этот указ в развитие Конституции разрешал покупать, продавать, дарить землю, сдавать ее в аренду, в залог, а также вносить земельные участки в уставные капиталы. В общем, дело было только за федеральным земельным законом.
       Однако прошло уже шесть лет, а Земельного кодекса нет. И все из-за того, что думские левые все это время категорически не желали разрешать куплю-продажу, дарение и залог сельскохозяйственных земель — даже с жесткими ограничениями, которые существуют во многих развитых странах (на изменение целевого назначения земли, на ее использование, на сделки и т. д.). Главных коммунистических аргументов было два. Сначала всех пугали латифундистами. Мол, у крестьян нет денег, спрос на землю небольшой, землю за бесценок начнут скупать те, кто на ней работать не будет и пр., в итоге сельхозземли в России почти не останется, а на той, что останется, будет использоваться рабский труд российских крестьян. Но сторонники земельного закона резонно отвечали, что как раз из-за отсутствия закона нет спроса на землю, и земля ничего не стоит; в результате в земельных отношениях царит хаос, их регулирование строится на указах, и фактически отдано на откуп местным властям. Потому, мол, сельхозземли совершенно бесконтрольно выводятся из сельхозоборота, земельные отношения в России коррумпированы (кто не видел замков, построенных на бывших сельхозземлях?), потому, по некоторым оценкам, из сельхозоборота в сомнительном порядке выведено 40 млн га (всего в России около 450 млн га сельхозземель).
       В ответ на все эти возражения аграрии придумали более изощренный аргумент: в России законы не выполняются, поэтому, даже если принять Земельный кодекс со множеством ограничений, местные власти все равно будут обходить все запреты, так что землю надо вводить в оборот, но не сейчас, а тогда, когда законы в России начнут выполняться. После этого дискуссия зашла в тупик.
       Владимир Путин, как стал президентом, решил ввести в России полноценный оборот земель, но при этом сохранить согласие в обществе. Правительство начало разрабатывать очередной Земельный кодекс, в котором об обороте сельхозземель ничего не говорилось (эта тема была выведена в отдельный закон). В Думе же стали звучать предложения вообще принимать не Земельный кодекс, а набор отдельных законов. В общем, стало ясно, что принятие закона о купле-продаже земли снова затягивается как минимум на год.
       Однако точно так же было ясно, что дальше так жить нельзя. Фракция СПС с подачи разработчика ГК, бывшего министра юстиции Павла Крашенинникова нашла простой выход: разморозить главу 17 ГК и тем самым на федеральном уровне законодательно упорядочить земельные отношения. Ведь из-за заботы левых о "земле-кормилице" отсутствует законодательное регулирование в отношении всех категорий российских земель — и земель лесного фонда, которых в три раза больше, чем земель сельхозназначения, и земель особо охраняемых территорий, и земель населенных пунктов, и, наконец, земель под объектами промышленности, радиовещания, связи, телевидения. К тому же сформировался целый класс собственников личных подсобных хозяйств, и, хотя им посвящен специальный закон, они давно уже хотят большей определенности.
       
Рачительные хозяева

Николай Харитонов, если Земельный кодекс будет принят, станет рабом

       В чем же смысл 17-й главы? Она называется "Право собственности и другие вещные права на землю". В первой же статье сказано: "Лица, имеющие в собственности земельный участок, вправе продавать его, дарить, отдавать в залог или сдавать в аренду и распоряжаться им иным образом постольку, поскольку соответствующие земли на основании закона не исключены из оборота или не ограничены в обороте". Это и означает, что земля вводится в оборот, но с ограничениями, устанавливаемыми законами. Дальше еще раз уточняется, что есть земли, изменение целевого назначения которых законодательно запрещено или ограничено. Сельхозземли — в этом ряду.
       Затем регламентируется само право собственности на земельные участки. Например, говорится, что территориальные границы земельного участка определяются на основе документов, выдаваемых собственнику государственными органами по земельным ресурсам и землеустройству. А право собственности на земельный участок распространяется на находящиеся в границах этого участка поверхностный слой, замкнутые водоемы, лес и растения. При этом собственник земельного участка вправе использовать по своему усмотрению все, что находится над и под поверхностью этого участка, если "иное не предусмотрено законами о недрах, об использовании воздушного пространства, иными законами и не нарушает прав других лиц".
       Все это очень важно, поскольку без этих норм местные власти могли трактовать право собственности на земельный участок как угодно: например, земля принадлежит тебе, а лес и озеро — нам; участок твой, но копать на нем нельзя и пр.
       Кроме того, в 17-й главе сказано, что собственник может никого не пускать на свой участок — достаточно его огородить или обозначить, что вход без разрешения собственника не допускается. Строить собственник на участке может что угодно, хотя и соблюдая градостроительные и строительные нормы и правила, а также требования о назначении земельного участка. При этом право собственности на здания, сооружения и иное недвижимое имущество, построенное собственником для себя на принадлежащем ему участке, приобретается автоматически — если, конечно, ничего другого не предусмотрено законом или договором.
       Эти нормы ключевые для инвесторов. Они вводят землю под промышленными объектами в оборот. До сих пор предприятия как бы висели в воздухе. "У нас сплошные воздушные замки",— охарактеризовал как-то ситуацию Павел Крашенинников. В связи с этим, кстати, рыночная стоимость предприятий фактически не включала в себя оценку земли под ними. Если учесть еще и неопределенность прав на эти земельные участки, то у инвесторов не было никаких гарантий собственности на землю. Теперь они появляются.
       В ГК также сказано, что собственник может также сдавать земельные участки в постоянное или срочное пользование, в том числе в аренду. Помимо права частной собственности, в 17-й главе определены также права на землю и недвижимость граждан, которые имеют участки в пожизненном наследуемом владении или в постоянном пользовании. Иными словами, регламентируются отношения между, например, собственниками земельного участка и собственником недвижимости, возведенной на этом участке.
       Также регламентируются отношения между соседями. Это так называемые сервитуты, то есть установление права ограниченного пользования соседним земельным участком. Это необходимо, когда нужно, например, обеспечить проход или проезд через соседний земельный участок, прокладку и эксплуатацию линий электропередачи, связи и трубопроводов, обеспечения водоснабжения и мелиорации. Это важно, поскольку часто находятся собственники, не желающие считаться с общественными нуждами.
       В главе также определен порядок выкупа земельного участка для государственных нужд. Собственник должен быть предупрежден об этом за год, и все должно происходить с его согласия. Допускается изъятие земельного участка по решению суда в тех случаях, когда "участок предназначен для сельскохозяйственного производства либо жилищного или иного строительства и не используется для соответствующей цели в течение трех лет, если более длительный срок не установлен законом". При этом оговорено, что "в этот период не включается время, необходимое для освоения участка, а также время, в течение которого участок не мог быть использован по назначению из-за стихийных бедствий или ввиду иных обстоятельств, исключающих такое использование".
       Практически это все, что надо для борьбы с теми самыми латифундистами, которыми пугают левые. Более того, "земельный участок может быть изъят у собственника, если использование участка осуществляется с грубым нарушением правил рационального использования земли, установленных земельным законодательством, в частности, если участок используется не в соответствии с его целевым назначением или его использование приводит к существенному снижению плодородия сельскохозяйственных земель либо значительному ухудшению экологической обстановки".
       Кстати, пока левые блокировали Земельный кодекс, в котором эти нормы прописаны еще более подробно, из-за варварского использования земель фактически выведены из оборота миллионы гектаров пашни. Так что не очень понятно, почему думские коммунисты и аграрии категорически отказались разблокировать главу 17 ГК. Более того, наиболее стойкие до последнего боролись в Думе за сохранение нынешней ситуации, продолжая настаивать на том, чтобы вообще ничего не принимать до принятия Земельного кодекса. Сторонники введения в действие хоть какой-то законодательной регламентации земельных отношений безуспешно объясняли, что надо, наконец, "ликвидировать теневой рынок земли". Однако у лидера думских аграриев Николая Харитонова на все один ответ: "Земельный кодекс — это наш Сталинград. В результате введения свободной купли-продажи земли мы все станем рабами".
       К счастью, в нынешней Думе голоса левых не являются решающими. Поэтому земельный оборот в первом чтении был успешно разблокирован, хотя и без учета сельхозземель. В результате обсуждения этого вопроса в Думе стало окончательно ясно, что все протесты против введения в России нормального земельного оборота носят исключительно политический характер.
       
ИРИНА ГРАНИК