Ипотечное кредитование как фактор социального развития

УДК 338

ИПОТЕЧНОЕ КРЕДИТОВАНИЕ КАК ФАКТОР СОЦИАЛЬНОГО РАЗВИТИЯ © О.Е. Конобеева, Е.Е. Конобеева

Так как одной из главных задач социально-экономического развития России является задача формирования рынка доступного жилья через создание условий для сбалансированного увеличения спроса платежеспособного населения на него, то проблемы ипотечного кредитования и методы их решения, рассмотренные в данной статье, носят актуальный характер.

Ключевые слова: ипотечное кредитование, рынок, риск, кредит.

Ипотечное кредитование является неотъемлемым элементом рыночной экономики и представляет собой тип экономических отношений по поводу предоставления ссуд под залог недвижимого имущества.

Актуальность ипотечного кредитования заключается в способности решить социальные проблемы многих россиян. Наличие собственного жилья вносит в жизнь людей элемент благополучия и стабильности, и очень важно, по мнению социологов, чтобы жилье появлялось как можно раньше, а не после десятилетних ожиданий. В этом отношении альтернативы ипотечному жилищному кредитованию не существует.

В настоящее время в России в числе первоочередных задач социально-экономического развития стоит задача формирования рынка доступного жилья через создание условий для сбалансированного увеличения платежеспособного спроса населения на жилье, в т. ч. с помощью развития ипотечного жилищного кредитования, и увеличения объемов жилищного строительства. На каждого гражданина России приходится 19,7 м2 жилья (для сравнения: в США - 65 м2, во Франции - 36 м2, в Японии - 31 м2), 5 млн человек проживают в ветхом жилье, 40 млн - в неблагоустроенных квартирах. По официальной статистике 77 % россиян намерены улучшить свои жилищные условия [1].

С самого начала существования системы ипотечного кредитования в России появляются два основополагающих принципа. Во-первых, государственное участие в создании системы и государственное регулирование в процессе ее функционирования. Этот принцип в настоящее время действует во всех существующих в мировой практике системах ипотечного кредитования. Во-вторых, эмиссионная форма привлечения инвестиций на

рынок недвижимости. Выпуск в том или ином виде облигаций и размещение их у инвесторов вторичного рынка являются основой финансового механизма классической системы ипотечного кредитования.

В России система ипотечного кредитования состоит из пяти сегментов:

1) рынок недвижимости, обладающий необходимыми характеристиками для участия в ипотечном кредитовании;

2) первичный рынок ипотечных кредитов, охватывающий всю совокупность деятельности кредиторов и должников, вступающих между собой в соответствующие обязательственные отношения;

3) вторичный рынок ипотечных кредитов, обеспечивающий передачу прав по закладным и ипотечным кредитам (продажа уже выданных ипотечных кредитов), а также реинвестирование выданных ипотечных кредитов;

4) рынок ипотечных ценных бумаг, обеспечивающий трансформацию персонифицированных прав по кредитным обязательствам и договорам об ипотеке (закладным) в обезличенные доходные бумаги (облигации), и размещение их среди долгосрочных инвесторов;

5) страховой рынок, обеспечивающий страхование рисков в системе ипотечного жилищного кредитования.

Законодательная база отечественной системы ипотечного жилищного кредитования начала формироваться с 90-х гг. ХХ в., когда в 1993 г. была разработана государственная целевая программа «Жилище». В этот период был принят Федеральный закон от 16 июля 1998 г. № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)», определивший правовые основы ипотечного жилищного кредитования, банковской системой начали отраба-

тываться конкретные механизмы, Правительством Российской Федерации было создано Агентство по ипотечному жилищному кредитованию (АИЖК).

Значительным шагом в разработке правовых и методологических основ ипотечного жилищного кредитования стало постановление Правительства Российской Федерации от 11 января 2000 г. № 28 «О мерах по развитию системы ипотечного жилищного кредитования в РФ», одобрившее Концепцию развития системы ипотечного жилищного кредитования в Российской Федерации, нацеленную на формирование нормативной правовой базы развития ипотечного жилищного кредитования, создание условий для повышения заинтересованности банков в ипотечном жилищном кредитовании и развития вторичного рынка ипотечных кредитов. В соответствии с данной концепцией был разработан и принят Федеральный закон от 11 ноября 2003 г. № 152-ФЗ «Об ипотечных ценных бумагах», который создал условия для рефинансирования ипотечных жилищных кредитов.

Следующий этап развития ипотечного жилищного кредитования связан с федеральной целевой программой «Жилище» на 2002-2010 гг. В программе предусмотрены меры по развитию системы рефинансирования ипотечных жилищных кредитов путем предоставления государственных гарантий по заимствованиям АИЖК. Эти меры нацелены на привлечение ресурсов долгосрочных инвесторов в ипотечное кредитование путем повышения привлекательности для инвесторов облигаций, эмитируемых АИЖК.

Орловская область одна из первых в России начала реализацию программы ипотечного кредитования. В 1999-2006 гг. областной центр рыночных отношений «Развитие» реализовывал собственную ипотечною программу, в результате которой выдано 1237 кредитов на сумму 318,5 млн руб. Сумма выданных кредитов за последние семь лет возросла в 26 раз и составила в 2006 г. 183 млн руб. против 7 млн руб. в 1999 году [2].

В большинстве регионов страны, так же как и в Орловской области, существует целый ряд проблем, которые мешают развитию региональных ипотечных рынков. Данные проблемы можно разделить на три основные группы.

1. Региональная асимметрия. Данная проблема заключается в том, что на Москву и Московскую область приходится около 60 % всех выдаваемых ипотечных кредитов. Основными причинами такой асимметрии являются следующие.

Во-первых, низкие доходы преобладающей части населения г. Орла и Орловской области - денежные доходы по состоянию на 1 января 2008 г. в среднем на душу населения в месяц составляли 10409 руб., что на 2069 руб. больше аналогичного показателя 2006 г. [3]. Размер среднедушевого дохода населения в целом по России практически в два раза превышает аналогичный показатель г. Орла и по данному показателю Орловская область занимает 56 место в России и 13 место в Центральном федеральном округе.

Во-вторых, галопирующий рост цен на жилье. По состоянию на 1 апреля 2007 г. средняя цена за один квадратный метр общей площади на первичном рынке жилья в Орловской области составила 21075 руб., что на 2157 руб. выше стоимости недвижимости за предыдущий год; на вторичном рынке жилья - 19443 руб., что на 1810 руб. больше чем в 2006 г. [4]. Также важно учитывать, что выше среднего уровня возросли за год цены на строительные материалы. По состоянию на 1 января 2007 г. по сравнению с 2006 г. сводный индекс цен строительной продукции увеличился на 13,85 % [4, с. 9].

В-третьих, несовершенство предлагаемых ипотечных программ. В г. Орле действует более 20 филиалов кредитных организаций из разных регионов России. Почти половина из них предлагает свои услуги на рынке ипотечного кредитования (табл. 1). В Орле можно выделить двух участников рынка ипотеки, на которых приходится основная часть всех выданных кредитов на приобретение жилья с долевым участием в строительстве - это АИЖК Орловской области и Сбербанк России. Кредитные организации, действующие на территории г. Орла, предлагают своим клиентам незначительно отличающиеся друг от друга условия ипотечного кредитования.

Помимо процентов за кредит заемщики несут дополнительные расходы, связанные с оценкой недвижимости, страхованием предмета залога, оплатой государственной реги-

страции договора купли-продажи, комиссиеи банку.

Практически все представленные в табл. 1 кредитные организации практикуют страхование трех видов риска (страхование жизни и трудоспособности заемщика, страхование недвижимости от уничтожения и повреждения, страхование риска утраты титула собственности), за исключением АИЖК и Траст банка, которые применяют только два вида страхования. Отрицательным моментом является то, что в большинстве банков клиенту нельзя самостоятельно выбрать страховую и оценочную компании.

Изучая условия ипотечного кредитования коммерческими банками в г. Орле, можно отметить, что у каждого банка есть свои особенности организации процесса кредитования. Отличительным преимуществом Сбербанка является возможность уплаты дифференцированных платежей по кредиту.

Юниаструм Банк не обращает внимания ни на гражданство и прописку клиента, ни на местонахождение приобретаемого объекта недвижимости на территории РФ. Россельхозбанк выдает ипотечные кредиты жителям сельской местности.

2. Несоответствие объема предложения величине платежеспособного спроса на ипотечные кредиты. Как видно из рис. 1, за шесть лет объем введенной жилой площади увеличился всего на 33,8 %, что является не-

достаточным для удовлетворения имеющейся потребности населения в новом жилье [3].

Несмотря на увеличение количества вводимых квадратных метров жилья, они еще очень сильно отстают от общепринятых норм. В г. Орле в 2007 г. вводилось 0,705 м2 в расчете на одного жителя, а должно вводиться не менее 1 м2 в год на душу населения, т. е. более 322,3 тыс. м2 жилья (по нормативам ООН, социальная норма жилья на человека - 30 м2) Таким образом, чтобы на каждого жителя города Орла приходилось 30 м2 необходимо построить более 2,5 млн м2 жилья.

Решению проблем данной группы будут способствовать следующие меры:

- развитие свободной конкуренции и жесткий контроль со стороны государства в сфере производства строительных материалов, а также четкое уточнение в законодательстве сроков выдачи разрешений на строительство объектов;

- контроль и регулирование факторов, которые увеличивают стоимость жилья (высокая инфляция, инвестиционная привлекательность жилья, деятельность риэлторских компаний, неразвитость инженерной инфраструктуры);

- создание и внедрение универсального механизма обеспечения притока долгосрочных финансовых ресурсов.

Таблица 1

Ипотечные программы федеральных и региональных банков в г. Орле

Первичный кредитор Размер кредита, тыс. руб. Первоначальный взнос, % Срок, лет Комиссия за открытие ссудного счета Платежи

АИЖК Орловской области 150-3000 10-70 1-30 2-3 % аннуитетные

Сбербанк России не более 90 % стоимости жилья не менее 10 5-30 1 % дифференцированные / аннуитетные

Г азэнергопромбанк 150-3000 не менее 10 1,5-30 3000 руб. аннуитетные

Юниаструм банк 150-16000 10-65 1-30 1,2 % аннуитетные

Райффазен банк 10000-500000 дол. 10-70 1-25 1 % аннуитетные

РОСБАНК 210/7500 долл. не менее 20 1-15 1200 руб. аннуитетные

МДМ-Банк от 5000 долл. не менее 10 3-25 нет аннуитетные

Россельхозбанк 300-3000 не менее 15 1-15 нет аннуитетные

Экспобанк 300-6000 не менее 10 1-30 1,2 % аннуитетные

Банк Москвы от 7000 долл. не менее 10 3-25 1-3 % аннуитетные

Траст Банк 300-9000 не менее 10 1,5-30 0,1 % или 700 руб. аннуитетные

350

330

310

290

270

250

230

] Введено общей площади жилья, тыс. м2

2001 2002 246,2 233,3

2003 2004 2005

239,4 241,6 247,9

2006

252,6

2007

329,4

Количество семей, улучшивших жилищные условия, ед.

4476 4242

4353 4393 4505

4590

6000

Рис. 1. Ввод жилья на территории Орловской области

3. Недостаток бюджетных средств, выделяемых для предоставления жилищных субсидий социально незащищенным гражданам. Основной формой государственной поддержки развития ипотечного кредитования в России, в частности в Орловском регионе, является реализация национальных проектов, основным из которых является национальный проект «Доступное и комфортное жилье - гражданам России».

В составе программы можно выделить четыре основных приоритета (подпрограммы):

1) повышение доступности жилья;

2) выполнение государственных обязательств по обеспечению жильем отдельных категорий граждан;

3) увеличение объемов жилищного строительства и модернизации коммунальной инфраструктуры;

4) увеличение объемов ипотечного кредитования.

Целью приоритетного национального проекта является формирование рынка доступного жилья и обеспечение комфортных условий проживания граждан России. На

реализацию данных подпрограмм в 2006 г. в Орловской области было израсходовано 138 млн руб. госинвестиций, в т. ч. из федерального бюджета области - 30,8 млн руб. (рис. 2). Кроме того, привлечено около 2,5 млрд руб. внебюджетных средств, включая средства населения и банковские кредиты. По предварительной оценке в 2007 г. участниками программы стали 238 семей, что в 1,4 раза выше 2006 г. Объем финансирования из федерального бюджета составил 15 млн руб., и 38,6 млн руб. выделено на эти цели в областном бюджете [2].

Основная цель подпрограммы «Увеличение объемов ипотечного жилищного кредитования» - обеспечить условия для увеличения предоставления долгосрочных ипотечных кредитов населению на базе развития унифицированной системы рефинансирования ипотечных кредитов.

Для успешной реализации данного направления необходимо:

1) реализовать макроэкономические прогнозы правительства РФ по снижению инфляции и росту реальных доходов населения;

Выполнение государственных обязательств по обеспечению жильем категорий граждан, установленных федеральным законодательством

Обеспечение жильем молодых семей

Модернизация объектов коммунальной инфраструктры и обеспечение земельных участков коммунальной инфраструктурой

Мероприятия по обеспечению жильем ветеранов, инвалидов и семей, имеющих детей инвалидов

Переселение граждан из ветхого и аварийного жилищного фонда

47

38,7

10,9

12,0

29,0

4

0 10 20 30 40 50

млн руб.

Рис. 2. Структура бюджетного финансирования проекта «Доступное и комфортное жилье - гражданам России» в Орловской области

2) сбалансированное развитие спроса и предложения на рынке жилья;

3) своевременное принятие нормативноправовых документов на федеральном, региональном и местном уровнях;

4) полное и своевременное финансирование национального проекта в предусмотренных размерах за счет федерального, региональных и местных бюджетов.

Одним из важных моментов в реализации данной подпрограммы является государственная поддержка системы рефинансирования ипотечных кредитов через предоставление государственных гарантий по заимствованиям Агентства по ипотечному жилищному кредитованию. Взаимодействие банков с АИЖК по ипотечному жилищному кредитованию по созданию механизма рефинансирования ипотечных кредитов на региональном уровне позволяет при ограниченности ресурсов и их краткосрочном характере осуществлять кредитование на месте.

Таким образом, реализация национального проекта «Доступное и комфортное жилье - гражданам России» принесет следую-

щие положительные социально-экономические результаты для Орловского региона:

- улучшение обеспеченности населения жильем;

- повышение доступности приобретения жилья с помощью кредитов, накопительных систем и бюджетных субсидий;

- повышение территориальной мобильности населения;

- развитие деятельности банковских и других финансовых институтов в жилищной сфере.

На Орловскую область приходится 1,15 % рублевых ипотечных кредитов и 0,27 % жилищных кредитов в иностранной валюте, выданных в ЦФО [5, с. 132]. Вклад Орловской области в развитие рынка ипотечного кредитования в целом по России еще более незначителен. На Орловскую область приходится 0,17 % рублевых ипотечных кредитов и

0,18 % жилищных кредитов в иностранной валюте, выданных в России [5, с. 110]. На сегодняшний день в г. Орле реализуется большое число ипотечных программ, однако получить ипотечный жилищный кредит достаточно сложно, в первую очередь, из-за

низких доходов населения, высоких цен на недвижимость, неотработанности схемы кредитования, большого количества требуемых документов, значительных дополнительных затрат, связанных с получением кредита. Ситуация усложняется влиянием мирового финансового кризиса. Данные обстоятельства тормозят развитие ипотечного жилищного кредитования в Орле и Орловской области.

В настоящее время банки к задаче развития доступной ипотеки относятся через призму традиционных принципов - возвратность и обеспеченность «длинных» кредитных ресурсов, адекватные срочность и платность обязаны гарантировать минимум потерь при устойчивой марже. Во многом именно опасные и обостренные в случае ипотеки банковские риски, а не громоздкие оформительские и регистрационные процедуры с проверкой залога и оценкой заемщика дестимулируют активность отечественных кредиторов к занятию достойной ниши на этом направлении.

Коммерческие банки не отличаются объемами ипотечных ссуд в портфелях, отработанными кредитными программами и методиками. Виной тому глубокие диспропорции, аккумулируемые сравнительной «молодостью» ипотечных механизмов в российских условиях, неотработанной нормотворческой практикой, отсутствием надежных схем ре-

финансирования ипотек. Чтобы раскрыть истинные причины осторожного поведения кредиторов и выявить факторы роста и перспективы развития ипотечного кредитования, необходимо изучить базовые риски в рамках деятельности банков, занимающихся ипотечным кредитованием.

Исходя из мирового опыта и действующей практики российских операторов ипотеки выделяют следующие виды рисков: кредитный риск, риск процентной ставки, риск альтернативного выбора, риск потери ликвидности и многие другие (рис. 3).

Кредитный риск - наиболее значимый и опасный по последствиям, чаще всего причиной его проявления служит заемщик, точнее, низкие располагаемые доходы последнего. Банк рискует как при кредитовании физических лиц, так и при кредитовании корпоративных клиентов. В какой-то момент времени доходов клиента становится недостаточно для дальнейшего осуществления своевременных и полноценных платежей по кредитному контракту. При более детальном подходе к мониторингу потерь по данному обстоятельству можно ранжировать опасность потерь на риски невозврата, нестабильности доходов населения и изменчивости положения корпоративных клиентов на рынке, требующие комплексного подхода при их учете.

Рис. 3. Система рисков в ипотечном жилищном кредитовании

Риск процентной ставки связан с потенциальным недополучением кредитором прибыли в результате изменения процентных ставок по привлекаемым ресурсам и выданным кредитам. Кроме того, риск генерируется возможным в будущем понижением реальной стоимости амортизационных фондов по сравнению с номинальными выплатами, когда обеспечение не может гарантировать возврат размещенных средств. Таким образом, риск возникает из-за нестабильной макроконъюнктуры (в т. ч. по причине частых проблем банков с ликвидностью и ценовыми перебоями на рынке недвижимости) и выбора неэффективной кредитной стратегии банка.

Риск альтернативного выбора ранжируется на риски досрочного погашения и предварительных обязательств. Вероятность потерь в этих случаях вытекает из раннего погашения - «длинного» ипотечного кредита с фиксированной ставкой процента - или из ошибочной оценки ставки предложения для заемщика перед началом финансирования кредита, если политика банка позволяет варьировать ставками для разных случаев и критериев заимствования.

Риск потери ликвидности аккумулируется, главным образом, неверно избранным вариантом кредитной политики коммерческого банка, например, через отвлечение значительных ресурсов на риск - неоправданные инвестиционные и экологические проекты. Кроме того, он обусловливается факторами макроэкономической конъюнктуры, привязанными к сценариям стерилизаци-онно-экспансионной практики управления ликвидностью, главным монетарным и надзорным регулятором в лице Центрального банка РФ.

Неотъемлемым элементом системы ипотечного кредитования является обеспечение кредита. Изначально возвратность ипотечного жилищного кредита обеспечивается регулярным получением дохода заемщиком - это первичный источник погашения. Но поскольку существует риск несвоевременного получения или неполучения дохода заемщиком, то банкам необходим вторичный источник погашения кредита. В ипотечном жилищном кредитовании этим источником является залог приобретаемой квартиры.

Субъекты кредитования, объект кредитования и обеспечение являются фундамен-

тальными элементами современной системы ипотечного жилищного кредитования. В силу их важности к ним предъявляются требования, в соответствии с которыми кредитование осуществляется на определенных условиях.

Помимо фундаментальных элементов в систему ипотечного жилищного кредитования входит организационно-экономическая основа, которая включает в себя этапы кредитования как определенную последовательность обязательных процедур, а также саму технологию кредитного процесса, т. е. кредитную документацию, порядок выдачи и погашения ссуды, а также процедуру контроля в процессе обслуживания кредита.

Главной целью развития долгосрочного ипотечного кредитования является создание эффективно работающей системы обеспечения доступным жильем российских граждан, основанной на рыночных принципах приобретения жилья на свободном от монополизма жилищном рынке за счет собственных средств граждан и долгосрочных ипотечных кредитов. Создание данной системы позволит:

- увеличить платежеспособный спрос граждан;

- активизировать рынок жилья;

- привлечь в жилищную сферу сбережения населения и другие внебюджетные финансовые ресурсы;

- обеспечить развитие строительного комплекса;

- оживить экономику страны в целом.

Только комплексная реализация мер по

уменьшению вышеуказанных рисков позволит говорить о снижении для банков негативных проявлений на ипотечном кредитном сегменте и вызвать заинтересованность априори доходным и надежным банковским бизнесом. Умеренная инфляция и достаточные бюджетные гарантии на ипотеку создадут внешние стимулы к росту. А банки при участии Банка России способны за счет взвешенных ипотечных коэффициентов, лояльных к ипотечным кредиторам резервных требований, умеренного (а желательно, субсидируемого или страхуемого государством) первоначального взноса подготовить - юридически и финансово - почву для становления эффективной, самодостаточной, доступной и низкорисковой ипотечной кредитной системы.

Таким образом, с одной стороны, данный рынок представляет интерес для желающих выгодно разместить свои накопления для приращения стоимости, с другой стороны, он позволяет разрешить одну из основных социальных проблем - проблему с жилищем, которое является первичной потребностью каждого человека.

1. Саркисянц А.Г. Ипотечное кредитование на современном этапе // Банковское дело. 2006. № 8. С. 46-51.

2. Приоритетный национальный проект «Доступное и комфортное жилье - гражданам России» // Орловская правда. 2007. № 37. С. 5.

3. Официальный сайт Центрального Банка Российской Федерации. URL: www.cbr.ru.

4. Андреев К. Ипотечный бум. Россия, XXI век // Экономические ведомости. 2007. № 3. С. 10.

5. Российский статистический ежегодник 2007: стат. сб. М., 2007. С. 157.

Поступила в редакцию 23.03.2009 г.

Konobeeva O.E., Konobeeva E.E. Mortgage crediting as a factor of social development. As one of the major tasks of socio-economical development of Russia is to form a market of available dwelling through creating a balanced increase of solvent population demand for it, the problems of mortgage crediting and the methods of its solving, studied in the article have an actual character.

Key words: hypothecary lending, the market, risk, credit.

УДК 338

СПЕЦИФИКА РЕЙДЕРСТВА В СОВРЕМЕННОЙ ЭКОНОМИКЕ РОССИИ © Э.В. Биджаков

В статье рассмотрено «рейдерство» как современный социально-экономический феномен, его специфические черты, проявляющиеся в российских условиях, основные методы захвата собственности, а также приведена система превентивных и экстренных мер противодействия недружественным поглощениям.

Ключевые слова: рейдерство, способы захвата предприятия, методы защиты от недружественных поглощений, система защиты инсайдерской информации компании, превентивные меры, экстренные меры борьбы с рейдерством.

Активизация неизбежных в рыночной экономике процессов перераспределения собственности, развитие процессов слияния и поглощений на фоне «сырого» законодательства в области регистрации и перерегистрации компаний, в сфере акционерных обществ и банкротства, в условиях процветающей коррупции, являются благоприятной средой для практики недружественных поглощений (рейдерства).

В 2002-2005 гг. страну буквально захватила волна рейдерских атак. Из Москвы и Санкт-Петербурга процесс начал распространяться в регионы. Каждый год в России фиксируется свыше 60 тыс. рейдерских действий. В результате криминального передела собственности разрушаются стратегические предприятия, банкротятся эффективные производства, снижается инвестиционная привлекательность целых отраслей. Давление

рейдеров на бизнес ежегодно отнимает у страны до 1 % экономического роста, - утверждают эксперты.

В 2006-2007 гг. эту проблему озвучили на самом высоком уровне, открыто заговорили о связи рейдерства и коррупции, в т. ч. в налоговых, правоохранительных и судебных органах, органах государственной власти.

В чем же опасность социально-экономического и политического феномена «рейдерство», и каким образом можно ему противостоять?

Следует различать «рейдерство» в широком и в узком смысле слова, несмотря на то, что они неразрывно связаны с процессом недружественных действий в отношении основных собственников компаний в целях получения контроля над бизнесом и нередко смешиваются воедино.