Структурные изменения в жилищном строительстве Нижегородской области: возможности и угрозы

ном этапе реализации проекта важное значение имеет оценка эффективности капиталовложений предприятия, связанных с описанными выше процессами [4]. С целью её проведения предлагаются методы оценки эффективности затрат на реализацию инновации, механизм применения которых заключается в нахождении показателей, отображающих то, как соотносятся необходимый размер капиталовложений с затратами в нематериальную составляющую активов предприятия, и с величинами, характеризующими изменение размера выручки, чистого дохода, прибыли предприятия и средней выработки на одного работника. Предлагаемые методы позволят произвести расчёт экономических эффектов в работе предприятия, явившихся следствием инвестирования в новый продукт.

Четвертый, дистрибутивный этап реализации инновационного проекта характеризуется запуском производства новинки в промышленном объёме и формированием системы распределения нового продукта. Мероприятия, осуществляемые на данном этапе, оказывают значимое влияние на показатели работы предприятия. В связи с этим предложен метод оценки влияния новой или усовершенствованной технологии на показатели, характеризующие работу предприятия. Использование данного метода предполагает расчёт темпов прироста следующих показателей: интеллектуальной собственности предприятия, чистой прибыли, выручки от реализации продукции, активов, производительности труда работников.

В результате проведения указанных аналитических действий хозяйствующий субъект получает значения различных параметров для оценки эффективности проектов. Использование полученных данных необходимо предприятию при формировании идеи и при последующей реализации новшества.

Таким образом, исследование практики ведения инновационной деятельности показало, что для комплексной оценки эффек-

тивности инноваций необходимо рассчитать не только коммерческую эффективность реализуемых проектов, но и влияние новых или улучшенных технологий на внутрихозяйственные результаты функционирования предприятия. Применение предлагаемых методов повышает результативность оценочных действий.

Литература:

1. Аньшин, В.М. Инновационный менеджмент: Концепции, многоуровневые стратегии и механизмы инновационного развития: Учебное пособие / В.М. Аньшин, А.А. Дагаев. - М.: Дело, 2006. - 584 с.

2. Завлин, П.Н. Инновационный менеджмент: Основы теории и практики: Учебное пособие / П.Н. Завлин, А.Е. Казанцев, Л.И. Миндели. - М.: Экономика, 2000. - 475 с.

3. Крылов, Э.И. Анализ эффективности инвестиционной и инновационной деятельности предприятия/ Э.И. Крылов, В.М. Власова, И.В. Журавкова// Учеб пособие. - 2-е изд., перераб. и доп. -М.: Финансы и статистика, 2003. - 608 с.

4. Методические рекомендации по оценке эффективности инвестиционных проектов (Вторая редакция)/М-во экон. РФ, М-во фин. РФ, ГК по стр-ву. архит. и жил. политике. рук. авт. кол. Кос-сов В.В., Лившиц В.Н., Шахназаров А.Г. - М.: ОАО «НПО «Изд-во «Экономика», 2000. - 421 с.

5. Никулина, Н.Н Финансовый менеджмент организации. Теория и практика: учеб. пособие для студентов вузов, обучающихся по специальностям «Финансы и кредит», «Бухгалтерский учет, анализ и аудит», «Менеджмент организации» / Н.Н. Никулина, Д.В. Суходоев, Н.Д. Эриашвили. - М.: ЮНИТИ-ДАНА, 2009. - 511 с.

6. Трифилова, А.А. Оценка эффективности инновационного развития предприятия / А.А. Трифилова. - М.: Финансы и статистика, 2005. - 304 с.

СТРУКТУРНЫЕ ИЗМЕНЕНИЯ В ЖИЛИЩНОМ СТРОИТЕЛЬСТВЕ НИЖЕГОРОДСКОЙ ОБЛАСТИ: ВОЗМОЖНОСТИ И УГРОЗЫ

Ромашова И.Б., проф., д.э.н., зав. кафедрой инвестиционного менеджмента Нижегородского государственного архитектурностроительного университета

В статье проводится анализ государственных программ развития и структурных изменений в жилищном строительстве региона. Выявлен факт превышения индивидуального жилищного строительства над многоквартирным. Рассмотрены факторы, способствующие и препятствующие достижению плановых темпов роста жилищного строительства.

Ключевые слова: жилищное строительство, государственная программа развития, структура жилищного строительства, факторы риска.

STRUCTURAL CHANGES IN THE HOUSING OF THE NIZHNY NOVGOROD REGION: OPPORTUNITIES AND THREATS

Romashova I., Professor, Doctor of Economics, head of the investment management chair, Nizhny Novgorod State Architectural University

The article analyzes the state developmentprograms and structural changes in the housing area. An excess of individual housing construction over the apartment is revealed. The factors that promote and impede achieving the planned growth of housing construction are considered.

Keywords: housing, the state program of development, the structure of housing, risk factors.

Основой деятельности в развитии жилищного строительства в Нижегородской области и сфере решения жилищных проблем граждан является реализация приоритетного национального проекта «Доступное и комфортное жилье - гражданам России»1, основным целевым показателем успешной реализации которого будет являться достижение в 2020 году ввода жилья в объеме 1 кв. м на одного жителя области. Население Нижегородской области по состоянию на 2010 год составило 3,31 млн. человек2.

В последние годы в регионе имеет место заметный рост объемов и темпов жилищного строительства. В 2005 году в Нижегородской области показатель ежегодного ввода жилья на одного жителя составил 0,22 кв.м, в 2010 году указанный показатель увеличен в 2 раза и доведен до среднероссийского уровня - 0,43 кв.м. Таким об-

разом, для достижения цели национального проекта в регионе необходимо увеличить темпы роста жилищного строительства в 2,33 раза. Необходимо отметить, что при подобном прогнозеигнориру-ются предположения о возможности роста населения области. С учетом данного фактора плановые темпы роста жилищного строительства должны быть еще выше.

За период с 2002 по 2009 годы объем ввода жилья в области увеличился в 2,9 раза и в 2009 году составил 1403,9 тыс. кв. м. (рисЛ).

При этом увеличение объемов вводимого жилья до 2008 года произведено в основном за счет увеличения ввода многоквартирного жилья в 2,7 раза в Нижнем Новгороде и других крупных городских округах области.

1 Приказ Министерства регионального развития Российской Федерации от 12 апреля 2011 г. № 169 «Об утверждении Сетевого графика реализации основных мероприятий приоритетного национального проекта «Доступное и комфортное жилье - гражданам России» в 2011 году»: ресурсы интернет - точка доступа: http://www.minregion.ru/documents/existing_documents/962.html

2 Численность городского и сельского населения Российской Федерации: ресурсы интернет - точка доступа: http://www.perepis-2010.ru/ results_of_the_census/results-inform.php

общий объем ввода жилья ИЖС

Рис.1 Объем ввода жилья в Нижегородской области в 2002-2009 гг., тыс. кв. м.

С 2008 года возросло строительство индивидуального жилья, в 2009 году его доля в структуре общего объема ввода увеличилась в

2 раза по сравнению с 2007 годом (табл. 1).

Достижение роста основного целевого показателя национального проекта - годового объема ввода жилья, обеспечивается за счет реализации следующих мероприятий3:

- областной целевой программы «Стимулирование малоэтажного жилищного строительства в Нижегородской области на 2011-2013 годы», утвержденной постановлением Правительства Нижегородской области от 16 сентября 2010 года № 611.

- областной целевой программы «Ипотечное жилищное кредитование населения Нижегородской области» на 2009-2011 годы», утвержденной постановлением Правительства Нижегородской области от 30 июля 2009 года № 548.

- областной целевой программы «Меры социальной поддержки молодых специалистов Нижегородской области на 2011-2023 годы», утвержденной постановлением Правительства Нижегородской области от 13 сентября 2010 года № 603.

- областной целевой программы «Выполнение государственных обязательств по обеспечению жильем отдельных категорий граждан, установленных законодательством области» на период 2011-2013 годов», утвержденной постановлением Правительства Нижегородской области от 16 сентября 2010 года № 614.

- ведомственной целевой программы «Комплексное освоение и развитие территорий в целях жилищного строительства» на 2011-2013 годы, утвержденной приказом министерства строительства от 12 октября 2010 года № 50/од.

- Стратегии развития строительного комплекса Нижегородской области до 2020 года, утвержденной постановлением Правительства Нижегородской области от 17 февраля 2010 года № 65.

- адресной программы ввода жилых домов в Нижегородской области, ежегодно формируемой министерством строительства Нижегородской области на основе имеющегося перечня незавершенных строительством жилых домов (частные инвестиции).

- областной целевой программы «Социально-экономическая поддержка молодых специалистов, работающих в учреждениях образования и здравоохранения, спорта и культуры Нижегородской области» на 2006-2020 годы, утвержденной Законом Нижегородской области в 2006 году.

- областной целевой программы «Ипотечное жилищное кредитование населения Нижегородской области» на 2009-2011 годы», утвержденной постановлением Правительства Нижегородской области 30 июля 2009 года № 548. В рамках реализации данной Программы осуществляется субсидирование процентной ставки по ипотечным кредитам как по направлению «социальная ипотека», так и по направлению «корпоративная ипотека» (с участием организаций - юридических лиц).

Целевой аудиторией «социальной ипотеки» являются:

- граждане, состоящие на учете нуждающихся в улучшении жилищных условий;

- граждане, нуждающиеся в улучшении жилищных условий, имеющие общий трудовой стаж в организациях бюджетной сферы

не менее года;

- граждане, признанные нуждающимися в жилых помещениях, относящиеся к категории молодых семей (до 35 лет).

Социальная ипотека предусматривает оказание государственной финансовой поддержки на улучшение жилищных условий гражданам Российской Федерации (имеющим регистрацию по месту жительства на территории Нижегородской области) в форме ежемесячной социальной выплаты на компенсацию части платежа по полученному ипотечному жилищному кредиту (максимум 24% от ежемесячного платежа). Социальная выплата предоставляется гражданам за счёт средств областного и местного бюджетов в соотношении 50 на 50 в течение 10 лет. Социальные выплаты осуществляются на основании заявления гражданина, представляемого в органы местного самоуправления городских округов и муниципальных районов. На данный момент в программе участвуют 20 муниципальных районов и городских округов области. Количество участников Программы в 2010 году составило 240 человек. Объем средств, предусмотренных в областном бюджете на 2010 год на реализацию Программы - 29,9 млн рублей. За 8 месяцев 2010 года общая сумма выданных ипотечных кредитов составила 59,5 млн рублей. В 2011 году планируется увеличение количества участников данной программы в 5 раз.

Начиная с 2010 года у регионального оператора ОАО «АИЖК», которым является государственное предприятие Нижегородской области «Нижегородский ипотечный корпоративный альянс» (далее - ГП НО «НИКА»), внедрены новые ипотечные программы:

- «Переменная ставка» (процентная ставка для жилья на первичном рынке - 9,5-10,45 %, на вторичном рынке - 10,25-11,45%);

- «Материнский капитал» (для жилья на первичном рынке -10,75-11,45%, на вторичном рынке - 11,75-12,45%);

- типовое рефинансирование (для индивидуальных домов -13,2- 15,45%, для квартир в многоквартирных домах - 11,5-13,2%);

- «Новостройка» (10,5-12,5%). Кредиты предоставляются на приобретение квартир в домах, построенных не ранее 2007 года. Квартиры можно покупать как в готовых, введенных в эксплуатацию, так и в строящихся домах, при условии, что право собственности на приобретенное жилье будет оформлено до конца 2010 года.

Практически все приведенные мероприятия направлены на создание и поддержку платежеспособного спроса на жилье, без которого невозможно наращивать темпы жилищного строительства. Налицо создание суррогатов классической ипотеки, которая не работает в условиях, во-первых, низких доходов граждан, во-вторых, недоступности кредитных средств. Отсюда происходит отказ от промышленных масштабов строительства в пользу индивидуального жилищного строительства. Однако, ситуация, при которой все риски финансового обеспечения жилищного строительства ложатся на плечи индивидуальных застройщиков (физических лиц), не соответствует идее долгосрочного устойчивого развития, так как из всех форм финансирования индивидуальному застройщику сегодня доступен только потребительский кредит. Другой угрозой отказа от промышленного способа строительства является неспособность внедрять и применять передовые технологии в жилищном строительстве.

3 Областная целевая программа «Стимулирование развития жилищного строительства в Нижегородской области на 2011 - 2015 годы»: ресурсы интернет - точка доступа: http://ratingregions.ru/sites/default/files/apl/doc/4/nijgor_dom.pdf

Таблица 1. Структура ввода жилья в Нижегородской области

2002 год 2003 год 2004 год 2005 год 2006 год 2007 год 2008 год 2009 год 2010 год

^ыо. кв. мНаим-е\. 485,0 576,0 684,0 747,8 826,5 1 072,0 1 353,9 1 403,9 1 450,0

Многоквартирное жилищное строительство 55% 58% 64% 64,0 % 68% 67% 53% 35% 48%

Индивидуальное жилищное строительство 45% 42% 36% 36% 32% 33% 47% 65% 52%

В последние годы активно осуществляется освоение территорий малоэтажного строительства, где за счет бюджетных инвестиций осуществляется строительство объектов и сетей инженернотранспортной инфраструктуры. В 2008-2009 годах реализовано 6 пилотных проектов освоения территорий малоэтажного строительства. На указанные цели было израсходовано более 300 млн. рублей, а в 2010 году разработана и утверждена постановлением Правительства Нижегородской области от 16 сентября 2010 года № 611 областная целевая программа «Стимулирование малоэтажного жилищного строительства в Нижегородской области на 2011-2013 годы». В рамках данной программы средства областного бюджета в объеме 3 392,6 млн рублей будут направлены в виде субсидий в бюджет муниципальных образований Нижегородской области, определенным в соответствии с установленным порядком проведения отбора муниципальных районов и городских округов Нижегородской области для предоставления на обеспечение земельных участков под малоэтажное жилищное строительство инженерной и дорожной инфраструктурой. Даже десятикратное увеличение бюджета подобной программы не способно обеспечить требуемый рост темпов строительства.

Таким образом, необходимо осознавать, что для того, чтобы

переложить основную работу по жилищному строительству на индивидуального застройщика, нужно создать для этого соответствующую финансовую и материальную базу. В противном случае: при сокращении масштабов промышленного способа жилищного строительства - имеется реальная угроза ослабления технологической мощности строительного комплекса региона.

Литература:

1. Областная целевая программа «Стимулированиеразвития-жилищногостроительствавНижегородскойобласти на 2011 - 2015 годы»: ресурсы интернет - точка доступа: http://ratingregions.ru/sites/ default/files/apl/doc/4/nijgor_dom.pdf

2. Приказ Министерства регионального развития Российской Федерации от 12 апреля 2011 г. № 169 «Об утверждении Сетевого графика реализации основных мероприятий приоритетного национального проекта «Доступное и комфортное жилье - гражданам России» в 2011 году»: ресурсы интернет - точка доступа: http:// www.minregion.ru/documents/existing_documents/962.html

3. Численность городского и сельского населения Российской Федерации: ресурсы интернет - точка доступа: http:// www.perepis-2010.ru/results_of_the_census/results-inform.php

УЧЕТ ФАКТОРА РИСКА В ИНВЕСТИЦИОННО-СТРОИТЕЛЬНОЙ ДЕЯТЕЛЬНОСТИ СТРОИТЕЛЬНЫХ КОМПАНИЙ

Фирсов М.В., проф., д.э.н., профессор кафедры экономического анализа и управления недвижимостью Нижегородского государственного архитектурно-строительного университета

В статье описан важнейший показатель инвестиционной привлекательности объектов недвижимости - инвестиционный риск. Инвестору, решившему вложить часть своих средств в недвижимость, и девелоперу, от которого зависит управление портфелем проектов, необходимо разбираться в специфике рынка и четко знать, какие факторы определяют рискованность инвестирования в те или иные объекты.

Ключевые слова: риск, неопределенность, методика оценки рисковых прибылей, регрессионный анализ, стресс-анализ.

RISK MANAGEMENT IN INVESTMENT AND CONSTRUCTION OF CONSTRUCTION COMPANIES

Firsov M., Professor, Doctor of Economics, Professor of Economic Analysis and Property Management chair, Nizhny Novgorod State

Architectural University

This paper describes a key indicator of investment attractiveness of real estate - investment risk. Investor who chooses to invest part of their funds in real estate, and the developer, on which the project portfolio management, it is necessary to understand the specifics of the market and know exactly what factors determine the riskiness of investing in these or other objects.

Keywords:risk, uncertainty, riskyprofits assessment methodology, regression analysis, stress analysis

Предпосылками для развития методических подходов к учету фактора риска девелопера являются факт обострения конкуренции на рынке девелопмента и неблагоприятная внешнеэкономическая ситуация.

Неотъемлемой характеристикой рынка является риск. Определим риск как вероятностную возможность или получить доход выше запланированного уровня, или понести дополнительные затраты сверх запланированного уровня. Собственно наличие в рыночной

среде риска способствует развитию частного предпринимательства, так как предприниматели осознанно принимают ситуацию риска в надежде получить дополнительные прибыли или доходы. Ситуацию же нехватки или недостоверности располагаемой рыночной информации будем обозначать как ситуацию неопределенности. Ситуация риска и ситуация неопределенности требуют разных способов реагирования со стороны хозяйствующих субъектов.

Итак, инвестору, решившему вложить часть своих средств в