«Башкортостан» оставляют с выставкой

Как стало известно „Ъ”, управляющий реконструируемого выставочного комплекса «Башкортостан» — группа компаний «Башинвест» — решил пересмотреть формат объекта. В компании полагают, что разработанная в начале 2000-х годов концепция комплекса, рассчитанная на торговую и выставочную деятельность, сегодня не актуальна. Новое предложение «Башинвеста» касается создания более крупного экспоцентра и делового квартала на его территории. Торговые площади при этом могут значительно уменьшиться. Контрольному акционеру ОАО «Выставочный комплекс Башкортостан» — правительству Башкирии предложены на выбор три варианта реконструкции стоимостью в диапазоне 1,5–4 млрд руб. Эксперты считают пересмотр концепции оправданным в связи с большим количеством готовящихся к сдаче торговых площадей в городе.

ООО «Финвестторг», управляющее госпакетом (51%) реконструируемого выставочного комплекса «Башкортостан» (49% контролируют структуры, аффилированные с ГК «Башинвест» Иосифа Марача, Василия Пеганова и Руслана Фомичева), предложило правительству республики пересмотреть концепцию реконструкции. Как рассказал вчера „Ъ” собеседник в «Башинвесте», необходимость в пересмотре проекта связана с «изменением конъюнктуры рынка торговых центров». Инвестор видит определенный риск в том, что торгово-развлекательный центр, изначально входивший в планы реконструкции, был бы построен в малолюдном районе, и у оператора комплекса могли возникнуть трудности с привлечением арендаторов.

Выставочный комплекс «Башкортостан» (бывшее уфимское ВДНХ) был акционирован в 2004 году с целью реконструкции. Специализированных выставочных площадок в Уфе сегодня нет. Предполагалось, что на месте двух выставочных павильонов общей площадью около 4 тыс. кв. м будут построены экспоцентр и ТРК. Стоимость реконструкции первоначально оценивалась 500 млн руб. (в ценах 2002 года), фактически инвестор вложил в него более 1 млрд руб. Площадь земельного участка под экспоцентром — 36 тыс. кв.м.

Представитель инвестора отметил, что контрольному акционеру комплекса были направлены три новых варианта реконструкции, в которых акцент сделан на развитие деловой деятельности. Один из них, более «бюджетный», предполагает возведение многофункционального выставочного центра площадью от 42 тыс. до 100 тыс. кв. м, и отеля. Выставочный центр может быть задействован во время проведения в Уфе крупных мероприятий, например саммита Шанхайской организации сотрудничества в 2015 году. Два других, более затратных проекта, включают кроме экспоцентра также строительство бизнес-квартала, офисного и бизнес-центра и отеля на 220 мест. Стоимость проектов колеблется в диапазоне 1,5–4 млрд руб., отметил собеседник и добавил, что если более дорогостоящий проект будет поддержан властями, гостиницу может построить ОАО «Моспромстрой». Старейшая строительная компания Москвы владеет рядом гостиничных активов, в том числе «Hilton Moscow Ленинградская», «Marriot Роял Аврора», «Marriot Грандъ-отель». Вчера в «Моспромстрое» свои планы относительно Уфы не комментировали. При этом представитель инвестора подчеркивает, что реконструкцию комплекса планируется полностью провести на средства «Башинвеста» и «финансовой поддержки от государства компания не ждет». Однако сроки сдачи объекта могут сдвинуться «примерно на полгода», предупреждают в компании. Напомним, что по договору доверительного управления с минземимущества, «Финвестторг» должен сдать комплекс до 1 декабря текущего года.

Собеседник полагает, что затраты в реконструкцию могут окупиться в течение пяти лет. «После завершения строительства республике отойдет 8 тыс. кв. м выставочных площадей»,— уточнил он.

В минземимущества Башкирии вчера корректировку планов инвестора не комментировали, равно как и возможные сроки пролонгации доверительного управления госпакетом.

Эксперты считают пересмотр проекта реконструкции оправданным с учетом специфики застраиваемой территории и значительного роста обеспеченности торговыми площадями в Уфе. Количество торговых площадей в Уфе с 2006 года, когда началась реконструкция экспоцентра, возросло более чем вдвое: с 459 кв. м на 1 тыс. человек до 1010 кв.м к началу 2012 года. По прогнозам городской администрации, к 2015 году этот показатель возрастет до 1,5 тыс. кв. м на 1 тыс. человек. Старший вице-президент Jones Lang LaSalle Hotels Марина Усенко отмечает, что решение совладельца комплекса изменить параметры проекта «гипотетически правильное». «Если площадка, на которой стоит объект, с каких-то позиций проблемная, важно создать критическую массу спроса,— отмечает она.— Выставочные, торговые центры, офисные здания могут служить хорошими генераторами спроса, а значит, и расположение вблизи гостиницы также будет эффективным». В то же время, предупреждает эксперт, инвестору следует продумать варианты дальнейшей диверсификации активов: «Обычно такие проекты потом сложно реализовать. Нужно продумать, чтобы потом комплекс можно было продать по частям». Аналитик УК «Финам менеджмент» Максим Клягин отмечает, что «поскольку проект локализован в отдалении от основных торговых коридоров, ставка на торговую функцию в условиях достаточно высокой насыщенности рыночной среды, действительно, подразумевает определенные риски». «Выставочная деятельность обладает значительным потенциалом с точки зрения маркетинга территорий, повышения инвестиционной привлекательности отдельных локальных рынков, способствует развитию корпоративных связей, расширению рынков сбыта. Одним из негативных факторов, препятствующих более динамичному развитию рынка, остается дефицит качественных выставочных площадей»,— отмечает эксперт. Рентабельность выставочного бизнеса «вполне может быть заметно выше рентной доходности — около 15–20%, но для эффективной реализации подобных проектов необходимы специализированные площади и соответствующие компетенции», предупреждает господин Клягин. Еще один риск, добавляет он,— «выставочная индустрия весьма чувствительна к общей макроэкономической конъюнктуре».