Перебирая статусы

Одно из главных законодательных нововведений, которое ожидает рынок,— так называемый закон о статусе апартаментов. По прогнозам экспертов, до новогодних каникул принять его уже не успеют, вероятно, это произойдет в первом квартале будущего года. Вторым значимым фактором влияния на сегмент может стать ужесточение законодательства об аренде жилья.

Текущий год рынок провел в ожидании вступления в силу закона о статусе апартаментов

Фото: Дмитрий Духанин, Коммерсантъ

Текущий год рынок провел в ожидании вступления в силу закона о статусе апартаментов. Его главной задачей было разграничить сегменты псевдожилья (жилых комплексов, возведенных на участках, не предназначенных для жилой застройки) и сервисных апартаментов (апарт-отелей), а также определить перспективы развития каждого из них.

«Текущая редакция закона предполагает, что статус апартаментов будет приравнен к статусу квартир в многоквартирных домах. Отличие квартир и апартаментов будет состоять в том, что жилые дома должны располагаться в зоне жилой застройки, а многофункциональные центры, в которых находятся апартаменты, могут находиться за пределами зоны жилой застройки, в том числе в общественно-деловых зонах. Соответственно, собственники апартаментов смогут получить регистрацию по месту жительства в апартаментах, а также пользоваться иными правами, которыми обладают собственники квартир. Главное ограничение для собственников апартаментов заключается в отсутствии прав на земельный участок под многофункциональным центром. Но этот вопрос может быть переформулирован на этапе доработки законопроекта»,— отмечает Василий Малинин, руководитель направления «Коммерческие споры» юридической фирмы «Рустам Курмаев и партнеры».

В январе 2021 года правительство РФ утвердило «дорожную карту», предписывающую определить статус апартаментов не позднее конца 2021 года. В апреле соответствующий законопроект был внесен в Госдуму. «Его рассмотрение было намечено на ноябрь. Однако в связи с многочисленными замечаниями документ был отправлен на доработку. Так, в настоящей редакции он не регулирует отношения в части эксплуатации уже построенных объектов, не решает вопрос о статусе построек, размещенных вне общественно-деловой зоны (в том числе многофункциональных комплексов), а также не дает ответа на вопрос о том, как избежать строительства квазижилья, если объект имеет полностью нежилой статус и называется, например, гостиницей. Безусловно, эти вопросы требуют серьезной проработки. Поэтому нет уверенности в том, что мы увидим одобренную редакцию законопроекта до конца этого года»,— отмечает Ольга Мищенко, руководитель практики недвижимости, строительства и ГЧП АБ «Егоров, Пугинский, Афанасьев и партнеры» в Петербурге.

Законодательное воздействие

По словам Антона Агапова, директора по развитию сети апарт-отелей YE’S, так как нынешняя версия законопроекта не носит запрещающий характер относительно строительства и функционирования апарт-отелей, его принятие не отразится на работе уже действующих комплексов. Тем более в Петербурге, учитывая, что доля несервисных апартаментов здесь составляет всего чуть больше 4%.

По мнению Данила Бекирова, совладельца инвестиционно-строительной компании Investa, принятие закона привлечет дополнительное внимание покупателей к и без того популярному сегменту.

«Приравнивание апартаментов к жилью — довольно важный вопрос для всех участников рынка. Для Минстроя РФ это возможность отчитаться о сдаче дополнительных квадратных метров жилья, которые были запланированы на 2020–2021 годы. Также это позволит поднять показатели спроса без серьезного влияния на ставки рефинансирования и банковские ипотеки, которые были основными драйверами роста спроса в эти годы. Для девелоперов это очередной катализатор спроса и повод поднять цены, увеличив объемы продаж. Бизнес от этого точно будет в плюсе»,— поясняет он.

Что касается потребителей, то, по мнению эксперта, с одной стороны, они получат возможность прописаться в апартаментах, а также решить проблемы с социальными объектами (школами, садиками и пр.). С другой стороны, остается много факторов, которые правительству предстоит урегулировать, в том числе оплата налогов за землю под комплексами апартаментов, размер коммунальных платежей.

«То, что закон повысит спрос на апартаменты,— это точно, но вот объем этого спроса будет зависеть от конкретных пунктов окончательного документа»,— резюмирует Данил Бекиров.

Основным минусом принятия закона для игроков рынка, по мнению Светланы Московченко, руководителя отдела исследований Knight Frank St Petersburg, станет повышение стоимости данного типа недвижимости.

По словам Василия Малинина, долгие годы главным преимуществом апартаментов была их более низкая стоимость по сравнению с ценами на квартиры. Однако выравнивание правового статуса квартир и апартаментов, вероятно, также сравняет цены между этими видами недвижимости. Поэтому действующие собственники апартаментов получат плюсы в виде правовой определенности статуса их недвижимости и повышения цены их актива. Однако потенциальные покупатели будущих апартаментов столкнутся с негативным для них повышением стоимости.

«При этом в стоимость многих апартаментов уже заложена премия за статус, особенно если говорить о многофункциональных комплексах (МФК), которые начали возводиться в 2019–2020 годах. Эти МФК сейчас могут торговаться с разницей в 7–10% с жилыми комплексами в той же локации, тогда как до кейса с законом разница составляла как минимум15%»,— добавляет Алексей Кричевский, эксперт рынка недвижимости Академии управления финансами и инвестициями.

По мнению Данила Бекирова, сразу после принятия закона начнутся изменения, направленные на регламентирование совершенно новой сферы. В первую очередь, изменения коснутся налогов, ставок ЖКХ, налогов на аренду и т. д. «При этом кардинальных изменений, на мой взгляд, не последует, так как они могут повлечь серьезные социальные последствия. Это будет последовательное упорядочивание актуальных вопросов»,— заключает он.

Ужесточение на руку

Свое влияние на рынок в ближайшем будущем также может оказать ужесточение законодательства в части сдачи жилья внаем. «Государство давно пытается найти инструменты, которые будут регулировать рынок аренды жилья и позволят вывести его в законное поле. Сейчас до 90% квартир в России сдаются с использованием серых схем: арендодатели не декларируют полученные доходы, многие не заключают договор найма, взаимодействие арендатора и арендодателя регулируется только на основе устных договоренностей»,— отмечает Антон Агапов.

До конца текущего года Минстрой планировал внести в Госдуму законопроект о создании условий для формирования рынка частного наемного жилья в стране. «Я думаю, что это будет, скорее, не ужесточение законодательства, а попытки навести порядок и вывести из тени значимую отрасль экономики. В настоящий момент, к сожалению, многие сферы рынка жилья, в частности, сдача жилья внаем, представляют собой серое пятно: колоссальный объем доходов не облагается налогами. Чтобы рынок был прозрачным и честным, все должны находиться в равных перед законом условиях»,— считает Данил Бекиров.

Ольга Мищенко, с одной стороны, не исключает, что такая законодательная инициатива появится, поскольку об этом говорят уже долгое время. «С другой — необходимо понимать, что наем жилых помещений — это сфера, которую крайне сложно контролировать. Краткосрочные договоры по закону не регистрируются. Выявить фактический наем жилья, как правило, крайне затруднительно, поскольку граждане не заинтересованы в раскрытии этой информации. Возможно, сфера арендного жилья получила бы больший толчок при предоставлении льгот и преференций институциональным инвесторам. Это позволило бы сбалансировать рынок и вывести его из серой зоны»,— отмечает эксперт.

В случае если подобный законопроект будет принят, он может увеличить востребованность апартаментов. По словам экспертов, спрос на них стабильно растет уже на протяжении десяти лет — то есть с момента формирования рынка. Главным преимуществом апартаментов является более высокая доходность по сравнению с рынком жилья и отсутствие необходимости участия собственника в управлении активом, так как все вопросы берет на себя управляющая компания.

«Принятие законопроекта о регулировании рынка аренды, безусловно, выступит еще одним положительным фактором и будет способствовать росту спроса на них. В этом отношении сегмент сервисных апарт-отелей является примером цивилизованного рынка аренды. Все услуги оказываются на основании договора, каждый собственник платит налоги с полученной прибыли, за этим строго следит управляющая компания»,— заключает Антон Агапов.