Механизмы финансирования жилищных инвестиций

МЕХАНИЗМЫ ФИНАНСИРОВАНИЯ ЖИЛИЩНЫХ ИНВЕСТИЦИЙ

А. И. Афоничкин, д.э.н., проф., Д.А. Константинович, ст.препод.

Волжский университет им.В.Н.Татищева, Тольятти

В работе исследуются проблемы организации финансирования и рефинансирования ипотечных инвестиций с использованием ресурсов институциональных инвесторов

Данные социологических обследований по уровню жилищной проблемы показывают, что 61% российских семей, в той или иной степени не удовлетворены жилищными условиями. При этом каждая четвертая семья имеет жилье, находящееся в плохом или очень плохом состоянии. Общая потребность населения России в жилье составляет 1570 млн. кв. м., что составляет 46 % всего жилищного фонда страны [3].

Стратегия решения жилищной проблемы, изложенная в Федеральной целевой программе «Жилище» на 2002-2010 г.г., в качестве основного направления

предусматривает развитие национальной системы ипотечного жилищного кредитования на основе правил и стандартов, утвержденных государством.

Принятая в 2000 г. Концепция развития системы ипотечного жилищного кредитования в Российской Федерации, содержит указание на следующие механизмы привлечения кредитных ресурсов в сферу долгосрочного ипотечного жилищного кредитования: выпуск кредиторами эмиссионных ипотечных ценных бумаг и их реализация на финансовом рынке; рефинансирование кредиторов через операторов вторичного рынка ипотечных кредитов; рефинансирование кредиторов через систему коллективных инвестиций.

Данные механизмы позднее были конкретизированы Федеральным законом «Об ипотечных ценных бумагах» (2003 г.) и опираются на три вида ипотечных ценных бумаг: -ипотечные облигации, - ипотечные сертификаты участия, - жилищные облигации с ипотечным покрытием. Требования к ипотечному покрытию (т.е. массе прав требования по кредитам и займам, обеспеченных залогом объектов недвижимости) достаточно жесткие. В частности, для жилищных облигаций установлено, что в состав ипотечного покрытия по жилищным облигациям не могут входить требования, обеспеченные залогом объектов недвижимости, строительство которых не завершено. Нельзя не отметить, что это ограничение существенно сужает возможности системы ипотечного жилищного кредитования по финансированию инвестиций в жилищное строительство.

Анализ платежеспособного спроса на жилье объемов жилищного строительства со стороны жителей России составляет около 78,6 млн. кв.м. жилья, в то время как (при наличии положительной динамики) даже в 2005 году введено 41,2 млн.кв.м. [3]. Наблюдается существенный разрыв не только между суммарной потребностью и платежеспособным спросом (в 4 раза), но и между спросом и имеющимся предложением (в 10 раз). Последнее обстоятельство влечет постоянный рост цен на рынках жилья, превышающий рост среднедушевых доходов населения, не только столичных городов, но и в целом по стране (табл.1).

Таблица 1. Динамика среднедушевых доходов населения, средней заработной платы и

средней рыночной стоимости 1 кв.м. жилья в г. Тольятти в 2001-2005 г.г.

Показатель Год

2001 2002 2003 2004 2005

Среднедушевой доход (руб.) 3660 4800 5900 6560 6902

В % к предыдущему году (в реальном исчислении) 110 % 109,5% 110 % 111,2 % 105,2 %

Ср.зараб. плата, тыс. руб. 5,0 6,6 7,4 9,0 10,5

В % к предыдущему году (в реальном исчислении) 116,6 % 112,5 % 100,4 % 118,1 % 113,7 %

Показатель Год

Средняя рыночная стоимость 1 кв.м. жилья (тыс. руб.)* 9,0 12,0 13,5 16,0 21,5

В % к предыдущему году 175 % 133 % 112,5 % 118 % 135%

* Данные застройщиков по предложению готовых объектов (первичный рынок жилья).

Строительные компании любых размеров, как правило, не имеют крупных резервов капитала, и это ставит их в зависимость от внешних источников финансирования, в том числе от различных финансовых институтов, осуществляющих свою деятельность на рынке жилья. Такая зависимость строительной индустрии от финансового рынка объясняет существование строительных циклов. [5] При этом, по данным указанного выше исследования, объемы кредитования застройщиков жилья со стороны банковской системы не превышают 12-15 % потребности в средствах.

Сказанное свидетельствует о необходимости поиска альтернативных источников и механизмов финансирования жилищных инвестиций, что позволит осуществлять развитие жилищного строительства в течение переходного периода, до приведения банковской системы страны, а также системы рефинансирования ипотечных кредитов в состояние, адекватное потребностям развития реального сектора экономики. В качестве такого источника могут быть рассмотрены системы коллективных инвестиций, а в качестве механизма реализации жилья - продажа в лизинг (аренду с правом выкупа).

Коллективные инвестиции представляют собой вложение денежных средств несколькими инвесторами в инструменты финансового рынка посредством участия в деятельности финансовых институтов, таких как: инвестиционные фонды (акционерные и паевые), общие фонды банковского управления, негосударственные пенсионные фонды и другие [4] По мнению [1], определенной долей условности к формам коллективных инвестиций можно отнести страховые компании, а также долевое участие в инвестировании строительства. На наш взгляд, последняя из указанных форм не является коллективными инвестициями в классическом понимании, так как объектом вложений в случае участия в долевом строительстве выступает не финансовый, а реальный сектор экономики.

Рассмотрим некоторые из институтов коллективных инвестиций различных форм организации с точки зрения оценки уровня потенциальных инвестиций привлекаемых в строительство жилья. (табл. 2).

Таблица 2. Институты коллективных инвестиций

№ п/п Форма организации Перечень объектов для инвестирования и резервирования Источники инвестиций

1. Негосударстве нный пенсионный фонд (НПФ) Государственные и муниципальные ценные бумаги; акции и облигации организаций; ипотечные ценные бумаги; денежные средства на банковских депозитах, недвижимость. Пенсионные взносы граждан и организаций

2. Инвестиционн ый фонд (паевой (ПИФ) или акционерный) Денежные средства, в том числе в иностранной валюте; государственные и муниципальные ценные бумаги; ценные бумаги иностранных государств; акции и облигации, как российских, так и иностранных эмитентов; иные виды активов, указанные в инвестиционной декларации (для закрытых ПИФов). Продажа инвестиционных паев - для ПИФов; Продажа обыкновенных именных акций - для акции-онерных фондов.

3. Общий фонд банковского Денежные средства, ценные бумаги, Денежные средства, ценные бумаги в

№ п/п Форма организации Перечень объектов для инвестирования и резервирования Источники инвестиций

управления (ОФБУ) производные финансовые инструменты доверительном управлении

Капиталоемкость жилищных проектов обусловливает преимущественную долгосрочность инвестиций, что вызывает необходимость обращать особенное внимание на надежность вложений. Из этого следует, что для привлечения инвесторов в инвестиционные и пенсионные фонды, у которых в составе активов находится недвижимое имущество, необходимо наличие системы гарантий со стороны государства в лице администрации города или региона. Это могут быть, как бюджетные гарантии вложений, так и механизм регулирования, направленный на минимизацию рисков, в том числе конкурсы по выбору инвестиционных институтов и компаний-застройщиков на участие в реализации региональной (муниципальной) программы развития жилищного строительства.

Общая схема механизма реализации коллективных инвестиций в недвижимость может быть сформулирована в виде, приведенном на рис. 1.

Рис.1. Схема организации финансирования и рефинансирования ипотечных инвестиций с использованием ресурсов институциональных инвесторов Алгоритм реализации механизма представлен в виде следующей схемы:

1.Администрация региона выдает гарантию по вложениям в НПФ, определенный на конкурсной основе.

2.НПФ размещает свои ресурсы на депозит уполномоченной кредитной организации.

3.Кредитная организация осуществляет кредитование уполномоченной строительной компании на создание жилых объектов недвижимости.

4.Строительная компания возводит объекты недвижимости, которые приобретаются фондами (НПФ, закрытыми специализированными ПИФами недвижимости);

5 и 6. Фонды получают доход на вложенные инвестиции, который может, в зависимости от ситуации на финансовом рынке, быть направлен либо на приобретение новых объектов недвижимости, либо в банковский депозит - за счет чего будут пополнены ресурсы для будущих инвестиций.

Согласно действующим правилам, объекты недвижимости, входящие в состав активов института коллективных инвестиций, должны находиться в его собственности. Следовательно, формой приобретения таких объектов недвижимости населением может стать механизм финансовой аренды (лизинга), когда по истечении ряда лет недвижимое имущество переходит в собственность арендатора, либо подлежит продаже на льготных условиях. В данном случае полезен зарубежный опыт. В частности, в Великобритании специальная жилищная программа, предусматривает, что гражданин, который добросовестно выполнял обязанность по внесению арендных платежей за квартиру в течение 10 лет, получает право её выкупа за 20 % от рыночной стоимости на момент продажи. [6].

В заключение считаем необходимым отметить, к коллективным инвестициям в «неклассическом» понимании, помимо упомянутого выше участия в долевом строительстве жилья, могут быть отнесены организационные формы контрактных жилищных сбережений (жилищные кооперативы, строительно-сберегательные кассы и др.). Эти организации являются неотъемлемой частью систем жилищного финансирования в большинстве стран мира, представляя собой альтернативу банковскому ипотечному кредиту, прежде всего, для групп населения с невысокими доходами. Макроэкономическое значение системы контрактных жилищных сбережений (КЖС) состоит в формировании «отложенного спроса» на жилье в период накопления суммы, предусмотренной контрактом. Это препятствует, как ажиотажу на рынке жилья, так и инфляционным процессам - за счет сокращения текущего потребления домохозяйств. Развитию контрактных сбережений (реальных коллективных инвестиций) в России будет способствовать создание системы гарантий защиты вложений со стороны государства, а также стимулирование государством вступления граждан в число вкладчиков КЖС за счет целевых субсидий и премий.

Библиографический список

1. Абрамов С.И. Управление инвестициями в основной капитал. - М.: Издательство «Экзамен», 2002. - 544 с.

2. Мостовая Л. Пенсия гарантирована // Услуги. - 19.12.2003 - № 51 (1223).

3. Оценка масштабов и динамики изменений платежеспособного спроса на жилье и объемов жилищного строительства в России (краткое изложение основных результатов и выводов.- Москва, 2004 г. // www.urbaneconomics.ru (официальный сайт фонд «Институт экономики города»).

4. Паланкоев А.М. Инвестиционные ресурсы фондового рынка. - М.: Издательский центр «Акционер», 2001. - 224 с.

5. Руди Л.Ю. Формирование рынка жилья: тенденции и перспективы (региональный аспект) / НГАЭиУ. - Новосибирск, 1997. - 166 с.

6.Ужегов А.Н. Квартира в кредит: ипотечная сделка. - СПб: Питер, 2001. - 288 с.

7. Федеральный закон «Об ипотечных ценных бумагах» от 11.11.03. № 152-ФЗ (в ред. Федерального закона от 27.07.2006 № 141-ФЗ).

8. Федеральный закон «Об инвестиционных фондах» от 29.11.01. № 156-ФЗ (в ред. Федерального закона от 15.04.06. № 51-ФЗ).

9. Федеральный закон «О негосударственных пенсионных фондах» от 07.05.98. № 75-ФЗ (в ред. Федерального закона от 09.05.05. № 48-ФЗ).

10.Постановление Правительства РФ от 23.12.99. № 1432 «Об утверждении Правил размещения пенсионных резервов негосударственных пенсионных фондов и контроля за их размещением».

11. Федеральная целевая программа «Жилище» на 2002-2010 г.г. (утверждена Постановлением Правительства РФ от 31.12.2005 г. № 865).

12. Концепция развития системы ипотечного жилищного кредитования в Российской Федерации (одобрена Постановлением Правительства РФ от 11.01.2000 года, № 28).

13. Приказ ЦБ РФ от 02.07.97. № 02-287 «Об утверждении инструкции «О порядке осуществления операций доверительного управления и бухгалтерского учета этих операций кредитными организациями Российской Федерации»