Беспочвенный проект

Крупные европейские города давно обзавелись таким пока экзотическим для российских широт видом недвижимости, как жилье на воде. Оно достаточно распространено в Амстердаме, Париже и ряде других мегаполисов. Причем, если в некоторых странах это жилье — признак принадлежности к элите, то в других — вынужденная мера: его приобретают те, у кого не хватает денег на обычное жилье. В Петербурге, который называют Северной Венецией, как ни странно, подобного вида жилья пока нет. В сложностях развития этого рынка разбиралась корреспондент "Ъ-Дома" ИРИНА БЫЧИНА.

     Самым ярким примером "дома на воде" можно считать баржу французского актера Пьера Ришара на реке Сене в Париже. Такое жилье считается элитным и модным, оно выполняется по индивидуальному проекту заказчика. Его могут себе позволить немногие. Руководитель отдела элитной жилой недвижимости Knight Frank St. Petersburg Полина Яковлева говорит, что примеры жилья на баржах или дебаркадерах единичны для Петербурга. "Мы знаем лишь один пример строительства жилья — на дебаркадере на Ладожском острове, — говорит она, — но поскольку владелец не рассматривает этот дом в качестве места постоянного проживания, он строит обыкновенный коттедж неподалеку, на суше". Директор департамента элитной недвижимости Becar Realty Group SPb Ирина Гудкина полагает, что есть ряд причин, мешающих развитию такого вида жилья. В первую очередь, это зима в Петербурге, которая длится полгода — в это время нет возможности навигации. Кроме того, лед "затирает" баржу, поэтому ее необходимо зимой ставить на специальную стоянку, а таких стоянок в городе мало, и все они находятся в неудобных, удаленных от центра местах. "Баржа является дорогостоящим видом жилья, поскольку включает некоторые специфические и высокие затраты, такие как аренда пирса, утилизация отходов, аренда зимней стоянки, разрешение на швартовку, содержание судна и прочее, — рассуждает она. — Более того, большую часть времени нужно стоять в каком-нибудь порту и, соответственно, жить в непрезентабельном месте. Поэтому возникает логичный вопрос — насколько целесообразно при таких расходах иметь баржу и получать все блага пользования ей лишь несколько месяцев в году, приблизительно с апреля по октябрь?"

       Боязнь варваров

     Еще одним недостатком госпожа Гудкина считает неподготовленность жителей Петербурга к такому виду жилья. "Все необычное часто вызывает негативную реакцию, поэтому велика опасность, что жители и гости города могут нанести какой-либо ущерб владельцу 'дома на воде'", — говорит она. По словам госпожи Яковлевой, причиной, мешающей развитию такого жилья, является и эксклюзивность подобных проектов. "Развитие моды на жилье в нашем городе происходило волнообразно: сначала на сталинские дома, потом на дома в 'золотом треугольнике', сегодня — на видовые набережные и загородные коттеджи для постоянного проживания, — рассказывает госпожа Яковлева. — Петербург даже еще не созрел до формата лофтов, которые весьма распространены на Западе, а сегодня — уже и в Москве. А жилье на воде и вовсе — уникальные проекты, выполненные по индивидуальным заказам и пока не имеющие рыночной цены, только цену строительства".

     Специалист по элитной недвижимости АН "Итака" Татьяна Акгаева говорит, что в практике агентства еще не встречались клиенты, желающие приобрести или снять в аренду плавучий дом. "Это в большей мере западная мода, европейская культура, у нас же такой традиции пока нет" — говорит она.

     Как пояснили в комитете управления городским имуществом, аренда набережных в городе под стационарные объекты запрещена, поэтому с физическими лицами может быть заключен договор аренды только в случае, если целью является причаливание. Таким образом, под жилые цели сдача в аренду набережных Петербурга невозможна. И это — главная проблема.

       Ресторанные прецеденты

     Тем не менее, прецедент строительства объектов на воде в Петербурге есть. PR-директор архитектурной мастерской "Студия 44" Людмила Лихачева сообщила, что в конце 90-х в Петербурге наблюдался некий бум проектирования плавучих объектов. "Они были разного назначения, но об индивидуальном жилье речи не шло, — говорит госпожа Лихачева. — В 1997 году французская компания 'Ривер-Эспейс' хотела разместить на Неве, на участке от Тучкова до Литейного моста, шесть плавучих объектов: две или три гостиницы, выставочно-развлекательный центр у Эрмитажа и другие. Эти объекты не были похожи на корабли — для каждого разрабатывался специальный дизайн исходя из места установки. Но проект так и не был реализован. После этого немецкая компания из Ростока собиралась пришвартовать у набережной Малой Невы в километре от Петропавловской крепости плавучий комплекс под названием 'Порт-Центр'. Он представлял собой несамоходное судно (баржу) длиной 128 м, шириной 35 м, и высотой над ватерлинией 23 м. На ее девяти палубах должны были разместиться четырехзвездочный отель на 180 номеров, гаражи и паркинги для двухсот автомобилей, магазины общей площадью 2 тыс. кв. м, кинозал на 300 мест, комплекс конференц-залов, казино, плавательный бассейн, бары, рестораны и даже телестудия. Сегодня примерно на этом месте находится плавучий ресторан 'Акварель'. Еще одну плавучую гостиницу планировали поставить уже российские инвесторы там, где сейчас находится ресторан и фитнес-центр 'Летучий Голландец'". Участники судостроительного рынка также подтверждают, что подобный опыт в Петербурге есть, но он касается гостиниц и отелей, а не жилья. Как рассказал глава одной из судостроительных компаний, не пожелавший назвать себя в прессе, одна из компаний построила гостиницу эконом-класса на плаву, но отсутствие финансирования и возможности стоянки на Неве не позволили заказчику продолжить размещать заказы. Еще одна компания, готовая купить "гостиницу на воде", также не может найти место для ее стоянки.

     По мнению госпожи Лихачевой, эстетически такое жилье (если оно появится) в окружение Петербурга вписаться может, но чисто по-человечески уютным оно вряд ли будет, почти на полгода вмерзая в лед посреди снежной пустыни. "Думаю, плавучие дома могут быть популярны у очень узкого круга богатых экстремалов, да и то в качестве сезонного и временного места пребывания", — считает она.

Госпожа Лихачева предполагает, что затраты на приобретение такого дома будут соизмеримы со строительством коттеджа аналогичной площади. По мнению генерального директора агентства недвижимости "Бенуа" Дмитрия Щегельского, стоимость такого жилья может складываться из двух составляющих — цены аренды швартовочной зоны и стоимости самого плавсредства, которое необходимо будет зарегистрировать. На стоимость баржи будет влиять и доступность приобретения с точки зрения разрешения на эксплуатацию.

Учитывая немалую стоимость покупки, а также возможность ее причисления к объектам недвижимости, не исключено, что покупатель обратится в банк за кредитом. Как выяснилось, некоторые банки вполне готовы кредитовать суда для проживания. "Кредитование на приобретение самоходных или несамоходных плавучих сооружений вызывает все больший интерес среди населения, — говорит начальник управления развития розничного бизнеса Петербургского филиала ОАО АКБ "Связь-Банк" Альбина Мулишова. — Ряд банков Петербурга уже предлагают подобные кредиты. По своей сути кредиты на приобретения яхт, судов и других подобных плавучих сооружений ничем не отличаются от, например, ипотечных или автокредитов". Госпожа Мулишова отмечает, что по действующему в России законодательству суда относятся к недвижимому имуществу и подлежат обязательной государственной регистрации в государственном судовом реестре. "Кредит на приобретение плавучих сооружений, как правило, выдается под залог приобретаемого имущества, которое в обязательном порядке должно быть застраховано, а оригинал свидетельства о собственности на срок действия кредитного договора передается в банк на ответственное хранение", — сообщила Альбина Мулишова.

Управляющий филиалом Абсолют Банка в Петербурге Виталий Демидов говорит, что ипотечные программы банка не предполагают предоставление кредитов на цели приобретения барж или судов для проживания в них. "В нашей практике мы ни разу не встречали целевых кредитов на покупку барж. Одной из основных причин можно назвать невостребованность данного кредитного продукта на рынке. Что же касается зарубежной практики — в некоторых европейских странах, где традиционно высокий спрос на жилые баржи, такие кредиты выдаются. Но я считаю, что в России, ввиду более сурового климата и ментальных особенностей практика жилья на воде и, соответственно, кредитования покупок подобных судов не будет широко распространена".

Экономическая целесообразность определит

Действительно, в некоторых европейских странах жилье на воде достаточно распространено, но ввиду объективных причин. Директор департамента исследований и консалтинга Colliers International Светлана Шалаева говорит, что в Голландии самая высокая плотность населения в Европе, и возникновение плавучих домов здесь связано, прежде всего, с дефицитом земли. "Петербург же имеет большие возможности использования существующих земельных участков — в частности, на намывных территориях, а также на территориях, освобожденных промышленными предприятиями, многие из которых расположены на набережных", — комментирует она. Глава одной из небольших судостроительных компаний Петербурга на условиях анонимности рассказал, что строительство "домов на воде" зависит от инвесторов и экономической целесообразности. "Такое жилье очень распространено в Норвегии, — говорит он, — Там это целесообразно, потому что земля очень дорогая. Дома устанавливаются на понтоны и считаются самоходными кораблями, а их владельцы не платят налога на имущество. Если лет 10-15 назад там был бум строительства загородных коттеджей, то сейчас это бум строительства таких плавучих домов в центре города. И это именно жилье эконом-класса, доступное жителю со средним достатком. Оно может быть как стационарным, так и перемещающимся".

Судостроители говорят, что такие баржи может построить любая верфь, если будет заказ. Но в отличие от Норвегии, в Петербурге земля еще не вся освоена и дома на воде могут не скоро стать альтернативой, хотя инфраструктурные затраты — канализация, водоснабжение, электроэнергия — будут теми же, что и на жилье, стоящее на земле. Впрочем, начальник отдела аналитики компании Setl City Владимир Копылов полагает, что эксплуатация объекта будет более затратной, чем в случае наземной постройки.

Дорогая вода

Господин Копылов считает, что такие объекты могут появиться в перспективе 10-15 лет, но вряд ли в качестве жилья на воде будут использоваться суда, ведь они не предусмотрены для постоянного комфортного проживания. "Скорее, речь идет о полноценных домах, которые предусматривают наличие специальных понтонов, обеспечивающих сбалансированное и зафиксированное относительно берега положение, — говорит эксперт. — В Европе существует опыт организации таких домов. В то же время их рынок невелик: в основном это какие-то эксклюзивные проекты". По мнению господина Копылова, в Петербурге теоретически местом размещения домов на воде могли бы стать прибрежные зоны Невы и Финского залива с подходящими для этого условиями (отсутствие сильных течений, транспортная доступность, экология и так далее). Например, ими могут стать зоны Лахтинского разлива, Каменного острова, частично — побережья Курортного района и юго-западной части города. "Потенциал спроса на подобное жилье существует. Если такие объекты появятся, то их уровень будет не ниже премиум-класса", — полагает господин Копылов. — Но для начала реализации подобных проектов необходимо подготовить законодательную базу, регулирующую строительство подобного вида жилья, а также регламенты размещения таких домов, нормы, правила и требования к их конструкции. А особенности строительства на воде потребуют каких-то индивидуальных решений в части инженерного обеспечения".

По утверждению господина Щегельского, класс такого жилья будет определяться сравнением со стоимостью квартиры — если баржа будет стоить дороже квартиры, то ее скорее причислят к элитному жилью; если дешевле — то к эконом-классу. Скорее всего, такое жилье сможет себе позволить обеспеченный контингент — например, богема Петербурга, желающая жить у набережной Мойки или напротив Эрмитажа. "Толчок развитию могут дать первые, грамотно 'пропиаренные' проекты. Если это жилье появится, то риэлтеры будут им заниматься", — уверен эксперт. Госпожа Яковлева полагает, что "дома на воде", если и приживутся, то будут популярны у элитной аудитории как некая модная фишка. "Но пока в Петербурге не 'отыграет' мода на дорогие элитные дома и особняки, новое веяние не получит распространения", — говорит она.

Госпожа Лихачева отмечает, что грандиозных перспектив у жилья на воде нет и по той причине, что в Петербурге водные акватории находятся в федеральной собственности и участок воды под жилой баржей не может быть приватизирован. "Таким образом, потратив немало времени и средств, ее обитатель не станет владельцем недвижимости во всех смыслах этого слова", — заключает эксперт.