Землю — квартирам

В кризис застройщики жилья получат дополнительные преференции — власти разрешат им прекращать договор аренды госземель, где строится жилье, досрочно, сразу по завершении проекта. Вопрос особенно актуален для Москвы, где 80% проектов реализуются на таких площадках. Сейчас девелоперы платят за эти участки еще около трех лет после сдачи новостроек, расторгать аренду раньше времени приходится через суд. Однако, предупреждают юристы, новые правила создают риски для граждан — покупатели квартир могут так и не дождаться обустройства придомовой территории.

Фото: Александр Коряков, Коммерсантъ

Для девелоперов разработан упрощенный механизм досрочного расторжения договоров аренды госземель, где строится жилье, говорится в имеющемся у “Ъ” протоколе недавнего совещания в федеральном Росреестре с участием представителей Минстроя и департамента городского имущества Москвы (ДГИ).

Застройщики смогут прекратить договорные отношения сразу же после сдачи объекта в эксплуатацию и регистрации права собственности на первое помещение в доме.

Затем участок под домом передается в общедолевую собственность покупателям квартир, а площадки с социальной инфраструктурой вместе с построенными объектами переходят на баланс муниципалитета или региона. Новый механизм, следует из документа, будет носить временный характер до внесения изменений в законодательство. В ДГИ подтвердили эту информацию. В Росреестре пояснили, что новый алгоритм разработан по предложению участников рынка, добавив, что вопрос внесения изменений в законодательство прорабатывается. В Минстрое на запрос “Ъ” не ответили.

Ситуация с арендой участков под застройку особенно актуальна в Москве, так как в городе 80% девелоперских проектов реализуются на землях, находящихся в муниципальной и федеральной собственности, говорит один из участников рынка. В Санкт-Петербурге, по его словам, доля земель под застройку в частной собственности больше.

Сейчас, как правило, в документах по застройке земель в Москве закрепляется срок аренды на шесть лет, при этом разрешение на строительство действует три года, поясняют в ГК «Самолет».

То есть после сдачи объекта застройщикам приходится еще три года перечислять арендную плату, добавляет исполнительный директор Клуба инвесторов Москвы (объединяет девелоперов Москвы) Владислав Преображенский.

Ставка арендной платы — прогрессирующая, поэтому возникают дополнительные затраты, отмечает GR-директор «Sminex-Интеко» Самира Левшина. По словам одного из девелоперов, он застраивает пять площадок примерно по 5 га каждая и за весь срок аренды должен выплатить более 2 млрд руб.

Сейчас процедура досрочного выхода из договора аренды достаточно сложная, отмечает президент ГК «Основа» Александр Ручьев. По словам управляющего партнера Prime Life Development Дениса Коноваленко, застройщики обращаются в суд и, пока его решение не вступит в силу, продолжают платить за аренду. Длятся такие разбирательства обычно больше года, добавляет господин Преображенский.

После запуска упрощенного механизма покупатели квартир и других помещений, в свою очередь, смогут быстрее получить право собственности на свою недвижимость, подчеркивает Денис Коноваленко. Однако на самом деле для граждан норма выглядит неоднозначной. В частности, уже им придется быстрее платить за землю, в то время как при существующем порядке этот момент наступал гораздо позже, отмечает партнер Nova Consulting Павел Желновод.

Руководитель юридического агентства «Кучембаев и партнеры» Алмаз Кучембаев добавляет, что новый порядок создает и потенциальные риски для покупателей квартир.

«Девелоперы, воспользовавшись ускоренной системой, могут не приводить придомовую территорию в требуемое состояние»,— предупреждает он. Это, по его словам, могло быть одной из причин, почему муниципалитет ранее не разрывал договор аренды с застройщиком раньше времени.

По словам источника “Ъ” из числа застройщиков, при сдаче объекта девелопер обязан создать детские площадки и зоны отдыха, благоустроить придомовую территорию, другой вопрос — какого все они будут качества. Если раньше, по его словам, при недоделках застройщик исправлял их, то после досрочного расторжения договора аренды он этого может и не сделать.