Право собственности и другие вещные права - применение на практике

ОБЗОРАРБИТРАЖНОЙ ПРАКТИКИ

ПРАВО СОБСТВЕННОСТИ И ДРУГИЕ ВЕЩНЫЕ ПРАВА - ПРИМЕНЕНИЕ

НА ПРАКТИКЕ

Ю.М. ЛЕРМОНТОВ, консультант Минфина России

Институт вещных прав занимает одно из центральных мест в системе гражданского права. Одновременно споры по вопросам, связанным с определением права собственности или иного права на вещи, являются одними из самых проблемных на практике.

Рассмотрим на конкретных примерах из арбитражной практики применение судами и трактовку ими положений разд. 2 ч. 1 Гражданского кодекса РФ (далее - ГК РФ).

Пример 1 (по материалам постановления ФАС Восточно-Сибирского округа от 23.01.2007 № АЗЗ-4976/06-Ф02-7467/06-С2).

Суть дела. Истец обратился в суд с иском к ответчику (органу субъекта РФ по управлению имуществом) о признании права собственности на нежилые помещения в здании в силу приобре-тательной давности.

В качестве основания иска указаны следующие обстоятельства.

В 1973 г. филиалу организации — истца выдано архитектурно-планировочное задание: составление проекта строительства инженерно-лабораторного корпуса, земельный участок, отведенный под строительство инженерно-лабораторного корпуса.

Истец полагает, что, поскольку он непрерывно, открыто и добросовестно владел и пользовался спорным объектом на протяжении более 20 лет (с учетом срока владения его правопредшествен-ников), у него возникло право собственности на спорный объект в силу приобретательной давности на основании п. 1 ст. 234 ГК РФ, и просит признать за данным обществом право собственности на нежилые помещения. Истец указал на то, что спорные нежилые помещения до регистрации права собс-

твенности в ноябре 2005 г. за ответчиком никогда не находились во владении других лиц и пользовании, кроме истца. Право на приобретение в собственность спорного имущества у истца возникло ранее, чем у ответчика, зарегистрировавшего право собственности на спорные нежилые помещения на основе одностороннего распоряжения.

В обоснование заявленных требований представлены: учредительные документы, счета-фактуры, договоры, акт приемки законченных комплексов выполненных работ, расчеты по возмещению расходов на содержание помещений, калькуляции на возмещение расходов на содержание помещений и услуг, оказываемых истцом, акт сверки расчетов, приказы, распоряжения, расчеты по возмещению расходов на содержание помещений, технические паспорта, справки.

Возражая против заявленных требований, ответчик указал на отсутствие оснований возникновения права собственности, предусмотренных ст. 234 ГКРФ; на недоказанность добросовестного, открытого и непрерывного владения недвижимым имуществом в течение 15 лет.

Позиция суда. Суд, исследовав имеющиеся в деле материалы, пришел к выводу о недоказанности условий, предусмотренных ст. 234 ГК РФ, для приобретения права собственности в силу приобретательной давности — факта непрерывного пользования спорным имуществом в течение 15 лет. Суд указал, что на спорные объекты недвижимости зарегистрировано право государственной собственности.

Согласно ст. 12 ГК РФ защита гражданских прав осуществляется, в частности, путем признания права. Предъявление иска о признании права собственности имеет процессуальную цель юридической

формализации своего права на спорную вещь. Необходимым условием удовлетворения иска является подтверждение истцом своих прав на имущество.

Согласно ст. 234 ГК РФ лицо — гражданин или юридическое лицо, — не являющееся собственником имущества, но добросовестно, открыто и непрерывно владеющее как своим собственным недвижимым имуществом в течение 15 лет либо иным имуществом в течение 5 лет, приобретает право собственности на это имущество (приобре-тательная давность).

Право собственности на недвижимое и иное имущество, подлежащее государственной регистрации, возникает у лица, приобретшего это имущество в силу приобретательной давности, с момента такой регистрации.

До приобретения на имущество права собственности в силу приобретательной давности лицо, владеющее имуществом как своим собственным, имеет право на защиту своего владения против третьих лиц, не являющихся собственниками имущества, а также не имеющих прав на владение им в силу иного предусмотренного законом или договором основания.

Лицо, ссылающееся на давность владения, может присоединить ко времени своего владения все время, в течение которого этим имуществом владел тот, чьим правопреемником это лицо является.

Течение срока приобретательной давности в отношении вещей, находящихся у лица, из владения которого они могли быть истребованы в соответствии со ст. 301 и 305 ГК РФ, начинается не ранее истечения срока исковой давности по соответствующим требованиям.

Согласно ст. 11 Федерального закона от 30.11.1994 № 52-ФЗ «О введении в действие части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» действие ст. 234 ГК РФ распространяется и на случаи, когда владение имуществом началось до 01.01.1995 и продолжается в момент введения в действие части первой ГК РФ.

Согласно п. 3 ст. 50 Основ гражданского законодательства Союза ССР и республик от 31.05.1991 гражданин или юридическое лицо, не являющееся собственником имущества, но добросовестно, открыто и непрерывно владеющее как своим собственным недвижимым имуществом не менее 15 лет либо иным имуществом не менее 5 лет, приобретает право собственности на это имущество (приобре-тательная давность).

Поскольку с момента введения в действие Закона СССР от 01.07.1990 «О собственности в СССР» (далее — Закон от 01.07.1990) утратили силу положения ст. 90 ГК РСФСР 1964г. о нерас-

пространении исковой давности на требования государственных организаций о возврате государственного имущества из чужого незаконного владения, при применении положения п. 4 ст. 234 ГК РФ в отношении государственного имущества с этого момента действуют общие нормы об исчислении срока исковой давности.

Арбитражный суд пришел к выводу об отсутствии оснований для признания права собственности на спорное имущество, исходя из правил ст. 234 ГК РФ, в связи с недоказанностью факта непрерывного пользования спорным имуществом в течение 15 лет, поэтому в иске было отказано.

Пример 2 (по материалам постановления ФАС Дальневосточного округа от 17.04.2007 № Ф03-А04/07-1/643).

Суть дела. При создании организация-истец (унитарное муниципальное топливное предприятие) была наделена имуществом, закрепленным за ней на праве хозяйственного ведения.

Впоследствии ответчик вынес постановление о передаче муниципального имущества, в соответствии с которым муниципальное имущество, находящееся в хозяйственном ведении истца, подлежит передаче на баланс органа по управлению имуществом района.

Определением арбитражного суда от 12.04.2004 в отношении истца введена процедура банкротства— наблюдение.

В период данной процедуры ответчик вынес постановление о сохранении муниципального имущества, в соответствии с которым со ссылкой на Федеральный закон от 26.02.1997 № 31-Ф3 «О мобилизационной подготовке и мобилизации в Российской Федерации» (далее — Закон № 31-Ф3) в целях сохранения муниципального имущества постановила изъять из хозяйственного ведения истца имущество мобилизационного назначения.

Решением арбитражного суда от 01.10.2004 истец признан несостоятельным (банкротом) с открытием в отношении должника конкурсного производства.

Истец обратился в арбитражный суд с заявлением о признании недействительными постановлений главы администрации района о передаче муниципального имущества и о сохранении муниципального имущества.

Кроме того, истец просил изъять имущество из чужого незаконного владения органа по управлению имуществом района, изъятое у истца на основании указанных постановлений.

По мнению ответчика, в данном случае имел место добровольный отказ истца от имущества,

находившегося у него на праве хозяйственного ведения. Используя это имущество на праве аренды, истец продолжал осуществлять свою деятельность.

Позиция суда. Суд признал недействительным постановление ответчика о сохранении муниципального имущества, поскольку указанное в нем имущество мобилизационного назначения незаконно, вопреки требованиям ст. 235 (п. 2), 295 ГК РФ, изъято собственником без согласия на то истца.

При этом арбитражный суд, отклоняя доводы ответчика о соответствии постановления Закону № 31-Ф3, пришел к выводу о том, что этот Закон № 31-Ф3 не содержит положений, в силу которых ответчик вправе изымать у истца имущество мобилизационного назначения.

Отказывая в удовлетворении требований о признании недействительным постановления ответчика о передаче муниципального имущества на основании ст. 235 (п. 1), 236, 294 ГК РФ, суд исходил из того, что право хозяйственного ведения на указанное в нем имущество прекратилось у истца в связи с его отказом от этого имущества, мотивированным отсутствием реальной возможности его содержания и эффективного использования.

В силу требований ст. 18 Закона № 31-Ф3 движимым и недвижимым имуществом государственное и муниципальное предприятие распоряжается только в пределах, не лишающих его возможности осуществлять деятельность, цели, предмет, виды которой определены уставом такого предприятия. Сделки, совершенные государственным или муниципальным предприятием с нарушением этого требования, являются ничтожными.

Как установил арбитражный суд, данный отказ истца от имущества, которым оно продолжало владеть на праве аренды, не лишило его возможности осуществлять уставную деятельность. В связи с чем пришел к выводу об отсутствии оснований для признания постановления о передаче муниципального имущества незаконным.

Пример 3 (по материалам постановления ФАС Уральского округа от 26.07.2007 № Ф09-5889/07-С6).

Суть дела. Общество (истец) и индивидуальный предприниматель (ответчик) являются собственниками нежилых помещений.

Истец осуществляет фактическую деятельность по содержанию указанного здания, его инженерного оборудования, поддержанию прилегающей территории в надлежащем техническом и санитарном состоянии, имеет в штате соответствующих технических специалистов, заключает договоры со сторонними организациями, в том числе по электро-, водо-, теплоснабжению, вывозу отходов,

охране, пожарной безопасности, обслуживанию кровли, несет расходы по текущему ремонту и другие расходы.

Поскольку ответчик свою обязанность по содержанию и оплате эксплуатационных услуг исполнял ненадлежащим образом, по расчетам истца, у него возникла задолженность. Общество в соответствии со ст. 210, 249, 309, 310, 403 ГК РФ обратилось с иском в арбитражный суд о взыскании эксплуатационных расходов на содержание здания.

Позиция суда. По смыслу ст. 210, 249 ГК РФ собственник несет бремя содержания принадлежащего ему имущества соразмерно его доле.

Согласно ст. 309 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов.

Статьей 310 ГК РФ предусмотрено, что односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом.

Установив, что договоры со сторонними организациями по содержанию здания заключены обществом, которое производит оплату коммунальных и иных услуг, связанных с содержанием здания, а также стоимость фактических расходов по содержанию здания по 1-му и 8-му этажам с учетом занимаемой ответчиком площади нежилых помещений, суд в соответствии со ст. 210, 309, 310 ГК РФ взыскал сумму эксплуатационных расходов на содержание здания с предпринимателя в пользу общества.

Пример 4 (по материалам постановления ФАС Поволжского округа от 22.02.2007 № А72-6116/06-23/336).

Суть дела. Ответчик-продавец в соответствии с учредительными документами организации по состоянию на 01.08.2005 владел долей — 1,02% в уставном капитале организации (общества с ограниченной ответственностью).

02.08.2005 ответчик совершил сделку купли-продажи доли — 1,02% уставного капитала организации лицу, не являющемуся участником организации.

По ходатайству истца к участию в деле в качестве ответчика привлечен также покупатель доли уставного капитала организации.

28.04.2006 ответчик-продавец подал заявление о выходе из организации.

06.03.2006 ответчик-покупатель уведомил организацию о приобретении путем дарения доли в

уставном капитале организации в размере 23,3% уставного капитала организации.

01.08.2006 истец обратился в суд с иском на основании соглашения от 24.07.2006 между участниками организации о приобретении долей в уставном капитале организации путем перевода прав и обязанностей покупателей по договорам, заключенным ответчиком-покупателем с участниками организации без ведома организации и участников в судебном порядке.

По мнению ответчика-покупателя, истцом был пропущен срок исковой давности, поскольку, по его мнению, истец узнал о нарушении своих прав на собрании участников организации, состоявшемся 10-11 октября 2005 г.

Позиция суда. Судом было установлено, что договор по совершенной сделке был направлен ответчиком организации лишь в марте 2006г.; Организация уведомила участников о поступивших договорах на собрании в мае 2006 г.

Суд указал, что в силу ст. 8 Федерального закона от 08.02.1998 № 14-ФЗ «Об обществах с ограниченной ответственностью» (далее — Закон № 14-ФЗ) участие в управлении делами общества, получение информации о деятельности общества является правом, а не обязанностью участника общества.

Истец указал, что о совершении сделки по продаже ответчиком-продавцом доли в размере 1,02% в уставном капитале организации ответчику-покупателю он узнал на собрании участников организации 11.05.2006, что фактически не опровергается материалами дела. Доказательства того, что истец знал о своем нарушенном праве ранее указанного срока, в деле отсутствуют.

Таким образом, суд установил, что истец обратился в суд с заявлением о переводе прав и обязанностей покупателя по договору купли-продажи от 02.08.2005, 01.08.2006, т.е. в пределах срока, предусмотренного ст. 21 Закона № 14-ФЗ, поэтому доводы ответчика о пропуске истцом срока исковой давности являются ошибочными и опровергаются материалами дела.

При таких обстоятельствах суд пришел к выводу о недоказанности того, что истец узнал о своем нарушенном праве ранее 11.05.2006.

Факт нарушения прав других участников организации на преимущественное приобретение доли в уставном капитале организации при совершении ответчиками сделки купли-продажи 1,02 % уставного капитала по договору от 02.08.2005 доказан материалами дела. Сделка купли-продажи доли в уставном капитале организации произведена в нарушение п. 4 ст. 21 Закона№ 14-ФЗ, п. 6.5 уставаорганизации.

На основании изложенного суд удовлетворил исковые требования, права и обязанности ответчика-покупателя по договору купли-продажи, доли в уставном капитале организации в размере 1,02 % уставного капитала переведены на истца.

При этом суд признал сделку купли-продажи 1,02% уставного капитала организации от 02.08.2005, заключенную ответчиками, совершенной с нарушением прав других участников организации на преимущественное приобретение доли в уставном капитале организации.

Пример 5 (по материалам постановления ФАС Волго-Вятского округа от 20.07.2007 № А29-7006/2006-2э).

Суть дела. Решением общего собрания кооперативного спортивно-технического клуба принято решение о продаже физическим лицам (истцу и ответчику) автомобиля.

Во исполнение указанного решения названное имущество передано физическим лицам, что подтверждается актом. В этот же день данный акт утвержден истцом, который одновременно являлся и руководителем кооператива.

Позднее истец и ответчик подписали договор о совместном владении собственностью, в котором установили равенство долей каждого из сособственников и предусмотрели оформление автомобиля в регистрирующем органе сначала на ответчика, ас 19.02.2003 — наистца.

Истец и ответчик совместно использовали спорное имущество, что никем из участвующих в деле лиц не оспаривается, а 14.02.2006 ответчик через индивидуального предпринимателя продал транспортное средство, что подтверждается справкой-счетом, заменяющей письменную форму договора купли-продажи.

Полагая, что ответчик продал транспортное средство в нарушение права первоочередного приобретения имущества вторым собственником, истец обратился в суд с соответствующим иском.

Позиция суда. Согласно п. 1 ст. 250 ГК РФ при продаже доли в праве общей собственности постороннему лицу остальные участники долевой собственности имеют преимущественное право покупки продаваемой доли по цене, за которую она продается, и на прочих равных условиях, кроме случая продажи с публичных торгов.

Преимущественное право покупки может быть реализовано после получения собственником имущества письменного извещения продавца о его намерении продать свою долю постороннему лицу с указанием цены и других условий, на которых предполагается совершение сделки.

В пункте 3 ст. 250 ГК РФ установлено, что при продаже доли с нарушением преимущественного права покупки любой другой участник долевой собственности имеет право в течение трех месяцев требовать в судебном порядке перевода на него прав и обязанностей покупателя.

Из смысла приведенных норм суд сделал вывод о возможности воспользоваться данным способом защиты своих прав только в случае отчуждения доли, принадлежащей одному из собственников. В случае если предметом сделки является конкретное имущество, а не доля в праве собственности на него, данный способ защиты неприменим.

Из справки-счета видно, что предметом сделки является автомобиль как вещь, а не доля в праве собственности на него, поэтому суд сослался на выбор истцом ненадлежащего способа защиты нарушенных прав и отказал в удовлетворении иска.

Пример 6 (по материалам постановления ФАС Поволжского округа от 06.03.2007 № А55-28423/05-10).

Суть дела. 26.04.1999 на основании постановления исполнительного органа муниципального образования с организацией было предварительно согласовано место расположения под проектирование автозаправочной станции стационарного типа.

22.10.1999 постановлением исполнительного органа муниципального образования организации был предоставлен этот же земельный участок в аренду сроком на 9 мес. и разрешено строительство автозаправочной станции стационарного типа на три колонки с пятью топливораздаточными кранами.

06.02.2001 постановлением исполнительного органа муниципального образования аренда указанного участка организацией была прекращена и данный земельный участок был предоставлен организации в постоянное (бессрочное) пользование для дальнейшей эксплуатации автозаправочной станции стационарного типа на три колонки с пятью топливораздаточными кранами.

Заявитель обратился в арбитражный суд с заявлением о признании недействительными указанных ненормативных правовых актов в связи с их несоответствием законодательству.

Позиция суда. Суд выяснил, что спорный участок принадлежит иному юридическому лицу (колхозу), которое с 1972г. правомерно пользовалось указанным земельным участком на праве постоянного бессрочного пользования, а затем стало его собственником в ходе осуществления земельной реформы.

Спорный земельный участок относится к землям сельскохозяйственного назначения, не

переводился в другую категорию земель, не был изъят у этого юридического лица. В установленном законодательством порядке границы муниципального образования утверждены не были.

В соответствии со ст. 209 ГК РФ только собственнику принадлежит право владения, пользования и распоряжения своим имуществом.

Согласно ст. 129 ГК РФ земля может отчуждаться и переходить от одного лица к другому иным способом в той мере, в какой оборот земли допускается законом о земле.

Статьей 263 ГК РФ предусмотрено, что право возведения строения на земельном участке принадлежит собственнику данного земельного участка.

В соответствии с пп. 1 и 2 Указа Президента РФ от 27.10.1993 № 1767 (далее - Указ № 1767), действовавшим на момент принятия оспариваемых актов, совершение сделок с земельными участками регулировалось гражданским законодательством с учетом земельного, лесного, природоохранного законодательства и Указа № 1767. Граждане и юридические лица — собственники земельных участков имели право продавать, передавать по наследству, дарить, сдавать в залог, аренду, обменивать, а также передавать земельный участок или часть его в уставные фонды акционерных обществ, товариществ и кооперативов. Изъятие земельного участка у собственника для государственных и муниципальных нужд производится в установленном законом порядке.

Ранее действовавшее до 2001 г. и действующее в настоящее время законодательство — Земельный кодекс РФ (далее — ЗК РФ), не допускало ранее и не допускает свободного оборота земель сельскохозяйственного назначения, устанавливает, что право собственности и право аренды на земельные участки, находящиеся в государственной и муниципальной собственности, могло возникнуть у физических и юридических лиц только на торгах, и предусматривает, что право распоряжения земельным участком, находящимся в частной собственности, принадлежит только собственнику этого участка.

Согласно ст. 260, 608 ГК РФ, ст. 22, 40 ЗК РФ право сдачи земельного участка в аренду принадлежит только собственнику этого земельного участка либо лицу, управомоченному законом или собственником. Как следует из ст. 52 ЗК РСФСР (Федеральный закон от 23.04.1991 № 11-03-1) и ст. 40 ЗК РФ (2001г.), право самостоятельного хозяйствования на земле и право возведения строений и сооружений принадлежит собственнику земельного участка.

В соответствии со ст. 54 ЗК РСФСР (1991г.) вмешательство в деятельность собственников земельного участка, а также землевладельцев и землепользователей со стороны государственных органов не допускается.

Согласно ст. 57 ЗК РСФСР (1991г.) и ст. 78 ЗК РФ (2001 г.) земли сельскохозяйственного назначения могут предоставляться только для нужд сельского хозяйства, но не для строительства комплексов АЗС. На момент вынесения оспариваемых ненормативных правовых актов действующее законодательство не предусматривало возможности оборота земель сельскохозяйственного назначения. Кроме этого, ст. 13 Федерального закона «О введении в действие части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» установлено, что нормы гл. 17 ГК РФ, регулирующие оборот земельных участков сельскохозяйственного назначения, вводятся в действие со дня введения в действие Федеральным законом от 24.07.2002 № 101-ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» (далее — Закон № 101-ФЗ).

Основания возникновения права собственности на землю, в том числе муниципальной собственности, определены ст. 8, 215, 218 ГК РФ и ст. 19 и 25 ЗКРФ.

В связи с изложенным суд пришел к выводу, что исполнительный орган муниципального образования не имел права собственности на спорный земельный участок и не вправе был принимать каких-либо решений по распоряжению земельными участками, не находящимися в муниципальной собственности и не расположенными на территории муниципального образования.

На момент принятия оспариваемых актов земли юридического лица (колхоза) не были включены в городскую черту муниципального образования в соответствии с действующим законодательством РФ.

Перечисленные обстоятельства приняты во внимание судом при признании заявленных требований обоснованными, в связи с чем они были удовлетворены в полном объеме.