О некоторых проблемах признания права собственности на самовольную постройку

Основы правопорядка и нравственности представляют собой серьезную общественную ценность. В этой связи трудно представить, что они защищены единственной нормой гражданского законодательства. Поэтому, для оспаривания сделок на основании ст. 169 ГК РФ необходимо устанавливать как противоречие самой сделки тем нормам, которые закрепляют основы правопорядка и основы нравственности, так и осведомленность об этом участников сделки. Если участники сделки имеют безнравственные или незаконные цели, а сама сделка закону не противоречит, то признавать такую сделку недействительной оснований нет. Если ни один из участников не знает о том, что сделка противоречит закону, закрепляющему требования основ правопорядка или основ нравственности, то применение ст. 169 ГК РФ исключается.

Такой подход, как представляется, позволит придать гражданскому обороту необходимую прочность и исключить оспаривание сделок по случайным и изменчивым основаниям.

Конституционный Суд РФ в п. 2 названного определения прямо указал, что «квалифицирующим признаком антисоциальной сделки является ее цель, т.е. достижение такого результата, который не просто не отвечает закону или нормам морали, а противоречит - заведомо и очевидно для участников гражданского оборота - основам правопорядка и нравственности». Поскольку Конституци-

онный Суд РФ считает, что антисоциальным в смысле ст. 169 ГК является не всякое вообще нарушение закона и норм морали, никак не «заведомо и очевидно для всех участников гражданского оборота», что любое налоговое правонарушение (уклонение от уплаты налогов) само по себе, конечно, будучи незаконным и потому безнравственным, уже только в силу одного этого заведомо нарушает именно основы правопорядка и нравственности. Антисоциальность сделки, дающая суду право применять данную норму ГК РФ, выявляется в ходе судопроизводства с учетом всех фактических обстоятельств, характера допущенных сторонами нарушений и их последствий.

По нашему мнению, для правильного применения и однозначного толкования следует отказаться от использования неправовых понятий в нормах гражданского права и изменить редакцию рассматриваемой нормы ст. 169 ГК РФ.

Библиографический список

1. Шестакова Н.Д. Недействительность сделок. - СПб., 2001.

2. Гутников О.В. Недействительные сделки в гражданском праве. Теория и практика оспаривания. - М., 2003.

3. Десятников В.М., Кофман В.И., Яковлев В. Ф., Якушев В. С. Рецензия на сборник «Актуальные вопросы советского гражданского права» //Советское государство и право. - 1965. - №2 10.

Д.С. Виноградов

О НЕКОТОРЫХ ПРОБЛЕМАХ ПРИЗНАНИЯ ПРАВА СОБСТВЕННОСТИ НА САМОВОЛЬНУЮ ПОСТРОЙКУ

В условиях развития современного рынка недвижимости правоотношения, формирующиеся по поводу самовольного строительства, приобретают одно из первостепенных значений. Права собственника земельного участка на возведение на нем здания и сооружения, на осуществление их перестройки или сноса, на дачу разрешения на строительство на своем участке другим лицам вытекают из незыблемо установленных правомочий собственника по владению, пользованию и распоряжению своим имуществом (ч. 2 ст. 35 Конституции РФ, ст. 263 Гражданского кодекса РФ (Далее ГК РФ). Федеральный закон от 30.06.2006 № 93-ФЗ «О внесении изменений в некоторые законодательные акты

Российской федерации по вопросу оформления в упрощенном порядке прав граждан на отдельные объекты недвижимого имущества» установил концептуальные изменения в ст. 222 ГК РФ, в том числе и по вопросу признания права собственности на самовольную постройку.

В силу статьи 222 ГК РФ самовольной постройкой признается жилой дом, другое строение, сооружение или иное недвижимое имущество, созданное на земельном участке, не отведенном для этих целей в порядке, установленном законом и иными правовыми актами, либо созданное без получения на это необходимых разрешений или с существенным нарушением градостроительных и строительных норм и правил.

176

Вестник КГУ им. Н.А. Некрасова ♦ № 5, 2006

© Д.С. Виноградов, 2006

О некоторых проблемах признания права собственности на самовольную постройку

Данный объект не подлежит государственной регистрации и соответственно не может быть в собственности лица осуществившего постройку. Кроме этого указанное лицо не вправе распоряжаться постройкой - продавать, дарить, сдавать в аренду, совершать другие сделки.

Пункт 3 статьи 222 ГК РФ в новой редакции устанавливает лишь только один случай признания права собственности, а именно за лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, где осуществлена постройка. Как нам представляется, аналогичное право осталось до сих пор у застройщика в силу ст. 1 Протокола N° 1 Конвенции «О защите прав человека и основных свобод» от 04.11.1950 г. с учетом той ситуации, если собственником земли, на которой осуществлена самовольная постройка, является государство. Указанная нами норма протокола трактует собственность достаточно широко, не ограничиваясь строго формальным ее описанием; в английском тексте ст. 1 Протокола N 1 Конвенции упоминается термин possession. На основании этого представляется, что владение, не будучи правом, все же защищается именно по этому основанию. Вспомним, что И. Покровский, говоря о защите владения, характеризовал его как кульминационный пункт идеи личности. Но ведь речь идет как раз о защите личности. Именно этому предмету посвящена Конвенция. С учетом выше изложенного, можно отметить то, что если по смыслу ст. 222 ГК РФ строение не может быть закреплено за собственником (владельцем) земельного участка и нет оснований для его сноса, возникает повод говорить о нарушении прав застройщика, дающем ему основание для соответствующего иска, который может быть обоснован ст. 1 Протокола № 1 Конвенции. Остается бесспорной та ситуация когда, самовольным строительством нарушено частное право, налицо спор двух частных лиц, разрешаемый исключительно в рамках обновленной редакции ст. 222 Гражданского кодекса РФ.

При этом право собственности на самовольную постройку может быть признано, как и в судебном порядке, так и в ином установленном законом (упрощенном).

Гражданское законодательство предусматривает два отличных друг от друга случая применения способа защиты в виде признания права собственности: первый - когда с признанием права

собственности судом связывается сам факт возникновения данного права, и тем самым происходит именно наделение таковым правом заинтересованного лица, второй - когда возникновение права собственности связано с иными основаниями и признание права используется исключительно как способ защиты уже существующего права собственности. Дела именно о признании права собственности на самовольную постройку рассматриваются в исковом порядке, хотя в этом случае на момент возбуждения дела и производства в суде права никакого еще нет, а соответственно самого спора о праве в классическом виде в таких ситуациях может и не быть, т.е. притязания истца никто не оспаривает и на данный объект недвижимости никто не претендует.

Часто на практике возникает еще одна проблема связанная с решением вопроса о родовой подсудности вышеописанного и подобных ему дел в системе судов общей юрисдикции, предложенное Верховным Судом РФ, представляется небезупречным. Высший судебный орган предлагает определять подсудность требований о признании права на самовольную постройку в зависимости от цены иска, относя соответствующие требования к категории имущественных и, как следствие, к предмету рассмотрения либо районными судами, либо мировыми судьями (при цене иска до 500 минимальных размеров оплаты труда).

По мнению суда, поскольку речь идет о признании права собственности на имущество, которое имеет денежную оценку, указанные споры носят имущественный характер и подлежат рассмотрению судами в порядке искового производства. Данная позиция изложена в Обзоре законодательства и судебной практики Верховного Суда Российской Федерации за первый квартал 2005 года утвержденном Постановлениями Президиума Верховного Суща РФ от 4, 11 и 18 мая 2005 г.

Но все же с учетом специфики изменений статьи 222 ГК РФ, требование о признании права собственности на самовольную постройку можно рассматривать как неимущественное. Такой вывод вполне можно также сделать, внимательно проанализировав п. 9 ч. 1 ст. 91 ГПК РФ. Определяя цену иска по искам о праве собственности на объект недвижимого имущества, законодатель исходит из того обстоятельства, что объект уже принадлежит гражданину на праве собственности. Следовательно, речь идет о случае, когда соответствующее право одного гражданина оспари-

Вестник КГУ им. Н.А. Некрасова ♦ N 5, 2006

177

вается другим лицом. Между тем самовольная постройка до вступления в силу решения компетентного суда никому не принадлежит, а приобретение права собственности на нее относится к первоначальным способам приобретения соответствующего права.

Круг обстоятельств, имеющих юридическое значение по делам данной категории, должен определяться, исходя из общих условий, соблюдение которых требуется при строительстве или реконструкции любого объекта недвижимости. Чтобы вести речь о признании права собственности на самовольную постройку в порядке статьи 222 ГК РФ, необходимо установить в первую очередь, отвечает ли она критериям, указанным в статье 130 ГК РФ. Выяснению подлежит также правовой аспект связи самовольной постройки с землей, опосредуемый наличием у застройщика прав на земельный участок, на котором она возведена. При наличии такой юридической связи постройка может считаться недвижимой. Это ее качество и предопределяет возможность обращения в суд за признанием права собственности. Если же какое-либо право застройщика на земельный участок под постройкой отсутствует (не будет предоставлено), право собственности на нее возникнуть не может. Остальные же условия можно сгруппировать в общем виде следующим образом: соблюдение целевого назначения и разрешенного использования земельного участка, а также красных линий, установленных проектами планировки; наличие утвержденной в установленном порядке проектной документации, являющейся основанием для выдачи разрешения на строительство; разрешение на строительство, т.е. документ, выданный заказчику (застройщику) органами местного самоуправления и удостоверяющий право собственника, владельца, пользователя объекта недвижимости осуществить застройку земельного участка, строительство, реконструкцию здания, строения и сооружения; соблюдение градостроительных регламентов, строительных, экологических, санитарно-гигиенических, противопожарных и иных правил, нормативов; соблюдение прав и законных интересов собственников, землевладельцев, землепользователей и арендаторов сопредельных земельных участков и иных объектов недвижимости.

Представляется что, рассмотрение иска о признании права собственности судом достаточно эффективно разрешает эту ситуацию поскольку

в соответствии со статьями 17 и 28 ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» (далее ФЗ о регистрации) Федеральная регистрационная служба (далее Росрегистрация) не вправе отказать в государственной регистрации права на самовольную постройку, установленного вступавшим в силу решением суда.

Вышеупомянутый нами Федеральный закон № 93-ФЗ установил еще один возможный путь легитимного вовлечения в гражданский оборот самовольно возведенной недвижимости - это так называемый упрощенный порядок. Он применим только лишь физическими лицами. Ключевую роль здесь должны сыграть органы Росрегистра-ции прав. Безусловно, необходимо иметь ввиду также то, что в соответствии и со статьей 14 ФЗ

0 регистрации само свидетельство о государственной регистрации права собственности служит документом, удостоверяющим право, и не относится к документам устанавливающим право.

Статья 17 и 25.3 ФЗ о регистрации среди оснований для государственной регистрации прав собственности на создаваемый или созданный объект недвижимого имущества, если для строительства, реконструкции такого объекта недвижимого имущества в соответствии с законодательством Российской Федерации не требуется выдачи разрешения на строительство, а также для государственной регистрации права собственности гражданина на объект индивидуального жилищного строительства, создаваемый или созданный на земельном участке, предназначенном для индивидуального жилищного строительства, либо создаваемый или созданный на земельном участке, расположенном в черте поселения и предназначенном для ведения личного подсобного хозяйства (на приусадебном земельном участке), являются:

- документы, подтверждающие факт создания такого объекта недвижимого имущества и содержащие его описание (декларация об объекте недвижимости, либо технический паспорт объекта индивидуального жилищного строительства - до

01 января 2010 года);

- правоустанавливающий документ на земельный участок, на котором расположен такой объект недвижимого имущества;

- кадастровый план земельного участка, на котором расположен соответствующий создаваемый или созданный объект недвижимого имущества.

178

Вестник КГУ им. Н.А. Некрасова ♦ № 5, 2006

К вопросу об основаниях гражданского права, лежащих за пределами законодательства

В завершении следует отметить, что Росрегист-рация ведет единый государственный реестр прав, а не реестр объектов недвижимости. При государственной регистрации юридическое значение имеет вопрос о наличии или отсутствии прав на объект, а не его технические характеристики. Поэтому в регистрации может быть отказано по причине отсутствия прав на объект, а не просто по причине «несоответствия площади». Кроме этого, в соответствии со ст. 5 ФЗ о регистрации участниками отношений,

возникающих при государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, являются собственники недвижимого имущества и обладатели иных подлежащих государственной регистрации прав на него, однако, с учетом изменений внесенных Федеральным законом N° 93 -ФЗ возникает проблема, связанная с определением того, на каком праве вступает лицо в отношения по поводу государственной регистрации права собственности на самовольную постройку.

В.В. Груздев

К ВОПРОСУ ОБ ОСНОВАНИЯХ ГРАЖДАНСКОГО ПРАВА, ЛЕЖАЩИХ ЗА ПРЕДЕЛАМИ ЗАКОНОДАТЕЛЬСТВА

В современном гражданском законодательстве, наряду с признаваемой гибкостью, происходящей из содержащихся в нем диспозитивных норм, заложена определенная «грубость», своего рода «косность». Метафизический индивидуализм XIX в. дожил до века XXI. Он отразился в соответствующих гражданских кодификация, которые, в том или ином объеме, смогли вобрать его дух, который, в свою очередь, исходит из прав абстрактного индивидуума, из них же он делает все выводы. Провозглашая своей абсолютной целью человека, по пути к такой цели, конкретный человек нередко становится сам жертвой.

Подобную проблему отмечал еще И.А. Покровский. Он противопоставляет рассматриваемую законодательством, но, в то же время и воображаемую законодателем фигуру абстрактного человека, служащего суммированным отражением действительности с одной стороны и реального, конкретного человека во всем богатстве его особенностей и проявлений с другой. «... Абстрактная фигура, по его мнению, - есть только известное констатирование факта: факт таких-то средних потребностей, таких-то средних интересов и т. д. Это есть некоторый результат своеобразной «моральной» статистики, который мы кладем в основание диспо-зитивных норм закона. Но при известной aberratio мысли эта статистическая величина может быть принята за норму, и тогда факт превращается в должное: то, что обыкновенно есть, приобретает характер того, что непременно должно быть» [1, с. 34]. Тогда, - продолжает он, - наша фигура «гражданского человека» вырастает в некоторое непогрешимое «правило веры», в некоторого давящего «homo core». Только его интересы суть законные интере-

сы, только его потребности суть разумные потребности; все же, что отклоняется от типа этого «гражданского человека», начинает казаться чем-то незаконным, прихотью, не заслуживающей внимания и покровительства права. И притом не потому, что те или другие особенные потребности или интересы противоречат каким-либо этическим или политическим требованиям, а просто потому, что они чужды среднему, гражданскому человеку. Этот последний делается уже сам по себе нормой, законом, а вместе с тем и прокрустовым ложем для живой человеческой личности» [1, с. 34-35].

Подобная проблема существует в процессе применения права. Основанием, лежащим в решении суда, выступают действующие нормы материального права. Суд раскрывает и применяет действующее законодательство, которое определенно усредняет существующее положение дел. По мнению А.Х. Гойхбарга, «нет заранее данных, годных для всякого конкретного случая, начал гражданских законов, которые судья может автоматически, механически или даже путем логических умозаключений применять на практике» [2, с. 8]. Это, в конечном счете, ставило бы судебную деятельность на чрезвычайно низкий уровень, нивелировала ее, что вело бы ее к механизации и, как итог - к замене человека отправляющего функции судьи машиной. Данная проблема, пусть и относительно недавно, стала привлекать внимание отечественных исследователей [3], появились переводы иностранных работ [4].

Р. Паунд проводит любопытную параллель между лечением и применением права, сравнивая медицину и правосудие, являющимися, в сущности, одинаковыми процессами. Врач, по

© В.В. Груздев, 2006

Вестник КГУ им. Н.А. Некрасова ♦ № 5, 2006

179