Квартиры останутся в бетоне

На фоне геополитических конфликтов, которые привели к нарушению логистических цепочек и высокой инфляции, застройщики стали отказываться от продажи квартир с готовой отделкой и мебелью. Стройматериалы только за март подорожали на 10%, а мебель по итогам года покажет рост на 30%. Но девелоперам невыгодно перекладывать эти расходы на самих покупателей, которые могут переориентироваться на вторичный рынок.

Фото: Александр Подгорчук, Коммерсантъ

Новостройки по системе «все выключено»

Доля квартир и апартаментов с отделкой и предчистовой отделкой (white box) на первичном рынке Москвы к концу апреля упала до 61,6% с 65,6% в конце февраля, подсчитали в Est-a-Tet. Похожие цифры у аналитиков ЦИАН: по их данным, в Москве и Подмосковье показатель уменьшился с 63% до 61%. В сегменте элитных новостроек изменения пока незаметны: по данным Knight Frank Russia, в первом квартале доля предложения лотов с отделкой снизилась лишь на процентный пункт, до 52%.

В марте текущего года на рынке активно корректировалась структура предложения по отделке вне зависимости от сегмента жилья: часть девелоперов отказывались от такого формата совсем, другие временно снимали с продажи подобные лоты для переоценки и более корректного понимания собственной затратной части, отмечает руководитель направления аналитики и маркетинговых концепций ГК «Пионер» Евгений Межевкин.

В разрезе конкретных девелоперов эти изменения гораздо заметнее, говорит руководитель «ЦИАН.Аналитики» Алексей Попов. По его словам, группы «Гранель» и «Инград» с середины апреля перестали предлагать лоты с отделкой, хотя ранее на такие квартиры приходилось 40% и 30% предложения соответственно. ГК ФСК снизила долю помещений с чистовой отделкой с 37% до 15% за счет перевода части квартир в отделку white box, уточняет эксперт.

Коммерческий директор ГК ФСК Ольга Тумайкина признает, что застройщик пересматривает свое предложение по квартирам с отделкой и пока продажа такого жилья в некоторых проектах комфорт- и бизнес-классов действительно приостановлена. В ГК «Гранель», в свою очередь, говорят, что сохранили квартиры с отделкой и в текущих, и в перспективных проектах, но признают, что с изменением ситуации на рынке «пересматривают продукт». Директор по продукту ГК «Инград» Светлана Зайцева уточняет, что в экспозиции застройщика сейчас представлены только готовые квартиры с отделкой, «себестоимость по которым понятна».

Региональный директор департамента городской недвижимости Knight Frank Russia Андрей Соловьев не исключает, что многие застройщики даже по уже заключенным договорам долевого участия постараются договориться с покупателями о новых условиях или за определенную компенсацию передадут отделку в руки самих жильцов, объясняя это форс-мажорными обстоятельствами.

Тренд на увеличение числа лотов с отделкой в проектах комфорт- и бизнес-классов сейчас теряет актуальность для девелоперов, соглашается гендиректор VSN Realty Яна Глазунова. Дело в том, что стоимость отделки с конца февраля выросла на 20–30% в комфорт-классе и на 40–50% — в бизнес-классе и премиальном жилье, отмечает Светлана Зайцева. В целом удорожание чистовой отделки составило 20–25%, подтверждает коммерческий директор ГК МИЦ Геннадий Дикалов.

Кроме того, пауза в продажах квартир с отделкой связана с определением новых поставщиков сырья, поясняет Ольга Тумайкина. Сейчас девелоперы налаживают каналы поставок через Казахстан и Китай, что будет влиять на сроки строительства и стоимость объектов, отмечает Андрей Соловьев. В ГК «Инград», к примеру, из-за ухода с российского рынка крупных европейских производителей пришлось заменить отделочные материалы и оборудование на аналогичные из Турции и Китая.

В элитном сегменте ситуация наиболее тревожная: большая часть отделочных материалов, вся мебель, сантехника и бытовая техника закупаются за рубежом, отмечает Андрей Соловьев. По его прогнозам, с учетом возросших издержек и нарушения логистических поставок в перспективе девелоперы могут все чаще предлагать финишную отделку в качестве дополнительной, а не включать ее в стоимость лота. «Этому способствует тот факт, что, по заявлениям девелоперов, они не зарабатывают на отделке, а добавляют к цене объекта лишь понесенные затраты, рассчитывая на увеличение спроса и расширение целевой аудитории»,— отмечает эксперт.

В проектах, которые еще не выведены на рынок, застройщики будут отказываться от отделки или выбирать компромиссный вариант white box, считает Яна Глазунова. Возврат к росту доли предложения квартир с отделкой зависит от общей стабильности экономики и возможности для девелопера в долгосрочном периоде контролировать себестоимость и качество отделки, соглашается Светлана Зайцева. Алексей Попов считает, что радикальный отказ девелоперов от отделки может быть рискованным — покупатели в таком случае могут начать чаще выбирать иные стратегии поведения на рынке жилья, например совершать сделки на вторичном рынке или продолжать снимать жилье.

В среднем лоты с отделкой на 10% дороже помещений «в бетоне», говорит господин Попов. Очевидно, что стоимость отделки от застройщика для потребителей вырастет, но будет ли она востребована по новым ценам в прежнем объеме, пока не понятно, рассуждает Ольга Тумайкина. Светлана Зайцева говорит, что для сохранения стоимости лота застройщики будут уменьшать среднюю площадь жилья.

Жилье пустеет без мебели

Выросшая себестоимость и перебои с поставками отразились не только на отделке от застройщика, но и на меблировке квартир в новостройках. В середине апреля ГК ПИК сняла с продажи все лоты с меблировкой. В ГК А101 раньше вместо установленной заранее мебели предлагали покупателям сертификаты на покупку мебели в IKEA, но после закрытия сети стали разрабатывать новые предложения. В итоге количество проектов, где девелоперы опционально предлагали меблировку, в столичном регионе сократилось к апрелю с 32 до 27 в январе, уточняет председатель совета директоров «Бест-Новостроя» Ирина Доброхотова.

С начала года себестоимость производства мебели уже выросла более чем на 10–15%, отмечает гендиректор Ассоциации предприятий мебельной и деревообрабатывающей отрасли России Тимур Иртуганов. Это серьезное удорожание, поэтому девелоперам теперь невыгодно продавать меблированные квартиры, поясняет руководитель департамента консалтинга и аналитики «Азбуки жилья» Ярослав Дарусенков.

Ирина Доброхотова говорит, что опция меблировки увеличивала стоимость квартиры всего на 1–5%. Но из-за сохраняющейся неопределенности относительно стоимости закупок и возможных проблем с поставками спрогнозировать новый уровень цены сейчас трудно, что могло вынудить девелоперов пока отказаться от опции, полагает господин Дарусенков.

Пока мебельная отрасль весьма зависима от импорта: фурнитура, химические компоненты и мебельные ткани массово закупались у иностранных компаний, отмечает гендиректор Первой мебельной фабрики Александр Шестаков. Так, продолжает он, импортная фурнитура используется в 95% случаев, изоцианаты (химический компонент) не производятся в РФ вовсе, а отечественное производство меланина покрывает только половину потребности рынка. Общая доля импорта в отрасли до нового кризиса составляла 40%. Но большинство комплектующих можно производить в РФ, полагает эксперт. По его словам, аналогично рынку стройматериалов мебельные производители переориентируют закупки с западного рынка на восточный.

Будущим жителям новостроек самостоятельно закупать мебель также будет накладно. По данным DIY-ритейлера «Максидом», с февраля по апрель стулья и кресла для кухни подорожали на 15%, мебель для спальни — на 17%, посуда для сервировки стола — на 20%, посуда для приготовления — на 27%. Александр Шестаков прогнозирует, что тенденция к росту стоимости сохранится и по итогам года цены на мебель вырастут в среднем на 30% год к году.

Своими руками

Цены на стройматериалы в марте текущего года в среднем выросли на 10%, а за год — на 32%, подсчитал Росстат. По его данным, линолеум подорожал на 21,8%, ламинат — на 18,7%, масляные краски — на 16,5%, мойки из нержавеющей стали — на 15,5%, облицовочная плитка для внутренних работ — на 10,3%, рубероид — на 9,9%, красный кирпич — на 9,2%. С конца февраля до середины апреля пиломатериалы выросли в цене в среднем на 5%, почвогрунты — на 13%, строительные смеси — на 18–22%, лакокрасочные материалы, плитка, обои — на 30%, добавляют в «Максидоме». Цены в рознице росли одновременно с увеличением закупочных цен от поставщиков товаров вследствие изменения курса валют и удорожания логистики, поясняют в «Максидоме».

Покупатели понимают, что ремонт своими силами может затянуться и быть непредсказуемым по бюджету, отмечает Яна Глазунова. Отделка, выполненная самостоятельно собственником, в текущих реалиях еще более стремительно увеличивается в цене из-за закрытия крупных розничных сетей, отмечает региональный директор департамента жилой недвижимости Nikoliers Кирилл Голышев.

Застройщикам гораздо выгоднее обходятся отделочные работы, нежели частному лицу: девелопер заключает договор с подрядной организацией, а также закупает материалы оптом, продолжает господин Голышев. Он добавляет, что в готовую квартиру можно заселиться сразу после получения ключей, что актуально как для покупателей, ранее арендовавших жилье, так и для инвесторов, желающих как можно скорее сдать в аренду помещение.

Стоимость отделки от застройщика можно включить в тело ипотечного кредита, напоминает Геннадий Дикалов. Кроме того, ремонт от застройщика экономит время и силы покупателям, а также избавляет от шума по соседству и строительного мусора, отмечает Андрей Соловьев. Поэтому, к примеру, в элитном сегменте доля покупок квартир и апартаментов с отделкой в первом квартале 2022 года выросла с 62% до 68%, подсчитали в Knight Frank Russia. Еще в 2018-м таких сделок было не более 24%.

Квартиры с отделкой от застройщика не так давно стали трендом на рынке новостроек: ранее многие предпочитали приобретать квартиры без отделки и делать ремонт с привлечением собственных дизайнеров и рабочих, напоминает партнер Est-a-Tet Владимир Моребис. В иных случаях, продолжает он, договор о выполнении ремонтных работ заключался со сторонней компанией или партнером застройщика. В нынешних условиях эта тенденция может вернуться на рынок, считает эксперт.

Потенциальный спрос на готовые к проживанию квартиры сейчас составляет 60%, а в то же время в общем объеме продаж застройщиков такое жилье достигает 70%, отмечает Ирина Доброхотова. То есть многие из покупателей квартир с отделкой все равно после получения ключей делают ремонт своими силами, поясняет она. Не все застройщики делают качественный ремонт: к моменту сдачи объекта есть риск получить продукт с более низким качеством материалов отделки и оборудования, резюмирует Яна Глазунова.