Актуальные вопросы судебно-арбитражной практики при возмездном отчуждении земельных участков

Актуальные вопросы судебно-арбитражной практики при возмездном отчуждении земельных участков

С признанием Конституцией, гражданским, а затем и земельным законодательствами Российской Федерации права частной собственности на землю граждан и юридических лиц земельные участки были возвращены в гражданский оборот в качестве объекта недвижимого имущества.

Договор как средство правового регулирования находит все большее применение в сфере земельных правоотношений. Совершение сделок с земельными участками в настоящее время регулируется гражданским законодательством с учетом правил земельного, лесного, водного и иного специального законодательства РФ и субъектов РФ. Следует иметь в виду, что нормы части 2 ГК РФ в отношении сделок с земельными участками применяются в той мере, в какой их оборот допускается земельным законодательством. Однако споры, возникающие по поводу земельных участков, выявляют коллизии между Земельным кодексом РФ и рядом федеральных законов, а также пробелы земельного законодательства в части регулирования возмездного отчуждения земельных участков. Немаловажным является и тот факт,

Е.А. Гореявчева

что из числа всех возможных сделок с земельными участками в Земельном кодексе РФ регламентируются лишь договоры купли-продажи и аренды. Это свидетельствует о необходимости формулирования дополнительных правил к нормам второй части Гражданского кодекса РФ относительно регулирования сделок с земельными участками.

Особенности купли и продажи земельных участков регламентируются правилами, установленными ст. 37 ЗК РФ, а также соответствующими нормами ГК РФ, посвященными купле-продаже недвижимости. Куплю-продажу земель сельскохозяйственного назначения определяет Федеральный закон Российской Федерации «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения»1, цель которого - избежать нежелательного раздробления собственности и обеспечить использование этих земель в сельскохозяйственных целях.

В соответствии со ст. 554 ГК РФ при продаже недвижимого имущества должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить объект недвижимости, подлежащий передаче покупателю по договору, при отсутствии которых условие о недвижимом имуществе, подлежащем передаче, считается не согласованным сторонами, а договор продажи недвижимости считается незаключенным.

К сожалению, не всегда нормы законов формулируют четкие требования, предъявляемые к предмету отчуждения, которые позволяют однозначно выделить его из множества других подобных объектов.

Объектом купли-продажи земельных участков в соответствии со ст. 37 ЗК РФ могут быть только земельные участки, прошедшие государственный кадастровый учет. К обязанностям продавца при заключении договора купли-продажи земельного участка относится предоставление покупателю име-

Гореявчева Елена Александровна - старший преподаватель кафедры права КФ АНО ВПО ЦС РФ «Российский университет кооперации»

ющейся у него информации об обременениях земельного участка и ограничениях его использования, т.е. информации о его разрешенном использовании. Это требование не всегда исполняется, что приводит к возникновению спора и признанию договора недействительным.

Решением Первомайского суда г. Омска от 06.09.02 г. были признаны недействительными торги по продаже лыжно-лодочной станции (от 26.02.02 г.), а также подписанный по итогам торгов договор купли-продажи лыжно-лодочной станции (от 26.02.02 г.), заключенный между ООО «Компания Диарм» и В.И. Давыденко2. Ни в протоколе торгов, ни в договоре купли-продажи, заключенном на основании торгов, не было информации об указании размера земельного участка, отведенного под реализуемую станцию, состоящую из комплекса строений, а также отсутствовали сведения о назначении данного земельного участка и его правовом положении. Однако, как выяснилось после проведения торгов, земельный участок относится к территории водоохранной зоны (прибрежной защитной полосы), где индивидуальное строительство запрещено, хозяйственная деятельность имеет ограничения (ст. 97 Земельного кодекса РФ). Из предоставленных материалов следует, что покупатель, приобретая обозначенное имущество, имел намерения реконструировать строение в жилое помещение, и если бы обстоятельства, касающиеся ограничений, были ему известны до проведения торгов, то он бы не стал в них участвовать. Таким образом, покупатель во время проведения торгов находился под влиянием заблуждения относительно качеств предмета сделки, которые значительно снижают возможности его использования по назначению; непредоставление покупателю информации относительно разрешенного использования земельного участка повлекло признание заключенного договора недействительным.

Приведенный пример наглядно демонстрирует важность указания в договоре, направленном на отчуждение земельного участка, имеющихся ограничений и обременений, что, в свою очередь, влечет необходимость, на наш взгляд, законодательного отграничения указанных понятий3.

О постановке земельного участка на кадастровый учет свидетельствует наличие кадастровой карты (плана) земельного учас-

тка, который должен обязательно прилагаться к договору, направленному на отчуждение земельного участка. В качестве примера может быть приведен следующий случай арбитражной практики.

Федеральный арбитражный суд Московского округа, рассмотрев кассационную жалобу конкурсного управляющего ЗАО «ЭВИС» на Определение от 27 марта 2002 г. и Постановление от 13 мая 2002 г. по делу № А40-4264/02-20-28 Арбитражного суда г. Москвы, установил, что Конкурсный управляющий ЗАО «ЭВИС» обратился в Арбитражный суд г. Москвы с иском к Правительству г. Москвы и Московскому земельному комитету о понуждении к заключению договора купли-продажи земельного участка, расположенного по адресу: г. Москва, ул. Береговая, 2/2.

Исковые требования конкурсного управляющего ЗАО «ЭВИС» основаны на ст. 445 ГК РФ, определяющей порядок заключения договора в обязательном порядке. Исходя из смысла названной нормы, истец до обращения в суд с требованием о понуждении к заключению договора купли-продажи земельного участка обязан был соблюсти досудебный (претензионный) порядок урегулирования спора с ответчиками, а именно направить оферту, содержащую существенные условия договора. Суд первой инстанции пришел к выводу, что истцом не был соблюден досудебный порядок урегулирования спора, что было также подтверждено судом апелляционной инстанции.

Отказывая в удовлетворении кассационной жалобы, ФАС Московского округа указал, что в соответствии с ч. 1 ст. 435 ГК РФ оферта, направленная истцом - Конкурсным управляющим ЗАО «ЭВИС», должна была содержать существенные условия предлагаемого договора. К существенным условиям договора купли-продажи земельного участка относится предмет договора, а к его индивидуализирующим признакам - документально подтвержденный размер земельного участка, его границы и местоположение. Истцом, при направлении ответчикам оферты, к проекту договора не было приложено документального подтверждения размера земельного участка (кадастровой карты). С заявлением об изготовлении кадастровой карты истец в соответствующие органы не обращался. Кроме того, направленный Конкурсным управляющим ЗАО «ЭВИС» про-

ект договора не был подписан.

ФАС Московского округа подтвердил, что суды первой и апелляционной инстанции правильно пришли к выводу о том, что истцом не был соблюден досудебный порядок разрешения спора, поскольку само по себе направление оферты, не содержащей существенных условий договора, таковым не является4 . Таким образом, представленная истцом оферта носит беспредметный характер ввиду отсутствия индивидуализирующих признаков земельного участка, условие о предмете договора не считается согласованным.

Таким образом, индивидуализация земельного участка осуществляется посредством его кадастровой карты (плана), где должны быть отражены все сведения, необходимые для его идентификации. Следовательно, без приложения кадастровой карты земельного участка при осуществлении сделок с землей, особенно направленных на отчуждение земельного участка, условие о предмете договора считается несогласованным.

В связи с вышеизложенным, считаем необходимым представить ст. 37 ЗК РФ в следующей редакции: «Объектом купли-продажи могут быть только земельные участки, прошедшие государственный кадастровый учет. Условие о предмете договора считается согласованным сторонами, если в нем имеются данные, позволяющие определенно установить земельный участок, подлежащий передаче покупателю, а также имеется кадастровая карта(план)земельного участка. Продавец при заключении договора купли-продажи обязан предоставить покупателю имеющуюся у него информацию об обременениях земельного участка и ограничениях его использования».

Помимо широко распространенных на практике договоров купли-продажи, возмездное отчуждение земельного участка может быть осуществлено при заключении договора аренды с правом выкупа, и в результате обращения взыскания на земельный участок, который является объектом договора ипотеки, в результате изъятия земельного участка для государственных или муниципальных нужд, путем внесения земельного участка в уставный капитал юридического лица. В рамках данной статьи будут рассмотрены только отдельные вопросы указанных способов отчуждения земельных участ-

ков.

Одним из самых распространенных договоров, объектом которых являются земельные участки, безусловно, выступает договор аренды. Условие о выкупе арендованного участка может быть предусмотрено в договоре аренды либо установлено дополнительным соглашением сторон.

Правила заключения договоров аренды установлены гл. 34 ГК РФ, ст. 22 ЗК РФ, в отношении аренды земель сельскохозяйственного назначения действуют нормы Федерального закона РФ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» (ст. 9, 10).

Общее правило о выкупе арендованного имущества, предусмотренное ст. 624 ГК РФ, применительно к аренде земельных участков изменено в ст. 22 ЗК РФ. Так, п. 8 ст. 22 ЗК РФ предусматривает преимущественное право выкупа земельного участка арендатора из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности; реализация права производится в порядке, установленном гражданским законодательством для случаев продажи доли в праве общей собственности третьим лицам (не со-собственникам). Таким образом, подлежат применению правила ст. 250 ГК РФ. При этом правила о преимущественном праве выкупа не распространяются на случаи, когда земельный участок находится на праве собственности у юридических и физических лиц. Не применяется указанная норма и в случаях, когда граждане или юридические лица являются собственниками зданий (сооружений), расположенных на земельных участках, находящихся в государственной или муниципальной собственности (п. 1 ст. 36 ЗК РФ). Если собственник здания (сооружения), расположенного на земельном участке, находящемся в государственной или муниципальной собственности, заключил договор аренды на земельный участок до введения в действие ЗК РФ, то он имеет исключительное право на приватизацию данного земельного участка в соответствии с п.

1 ст. 36 ЗК РФ.

В Постановлении от 13 мая 2004 г. МФ04/2608-1064/А27-2004 ФАС Западно-Сибирского округа указал, что истец занимает земельный участок, на котором расположена его недвижимость, на основании действующего договора аренды от 21 апреля 1999 г. №1428, заключенного сроком на пять лет, следовательно, собственником

недвижимости выбран титул владения земельным участком - аренда. Положениями ЗК РФ, а также другими нормативными правовыми актами, регулирующими земельные правоотношения, не предусмотрена обязанность органов, имеющих право распоряжаться земельными участками, находящимися в государственной и муниципальной собственности, передачи в собственность земельных участков арендаторам по требованию арендаторов. На основании изложенного, суд кассационной инстанции считает, что суд апелляционной инстанции сделал правильный вывод о том, что требования истца о понуждении ответчика заключить с ним договор купли-продажи земельного участка, переданного ему по договору аренды, не основаны на законе8.

В Постановлении от 17 августа 2004 г. №4345/04 Президиум ВАС РФ, отменяя вынесенные судебные акты, указал, что исходя из ч. 1 ст. 36 ЗК РФ юридические лица, имеющие в собственности здания, расположенные на земельных участках, находящихся в муниципальной собственности, имеют исключительное по своему выбору право на аренду или приобретение в собственность земельных участков, на которых расположены объекты недвижимости. При этом договор аренды не препятствует выкупу земельного участка6.

Рассматриваемая правовая коллизия нашла свое разрешение в постановлении Пленума ВАС РФ №117. Так, в п. 7 указанного постановления отмечается, что установленная Законом о введении в действие ЗК РФ норма о приватизации зданий, строений, сооружений (одновременно с приватизацией земельного участка (п. 7 ст. 3)) не лишает лицо, ставшее собственником недвижимости вследствие его приватизации до введения в действие ЗК РФ, права приобрести земельный участок в собственность или заключить договор его аренды, за исключением случаев, когда приватизация земельного участка запрещена. Наличие договора аренды земельного участка, заключенного до введения в действие ЗК РФ, также не лишает собственника недвижимости права выкупа земельного участка в соответствии с п. 1 ст. 36 ЗК РФ. Если договор аренды земельного участка заключен собственником расположенного на нем объекта недвижимости после

введения в действие ЗК РФ, то в связи с тем, что собственник недвижимости реализовал свое исключительное право приватизации или аренды путем заключения договора аренды земельного участка, он утрачивает право выкупа земельного участка в соответствии с п. 1 ст. 36 ЗК РФ.

Размер арендной платы является существенным условием договора аренды земельных участков в соответствии с п. 3 ст. 65 ЗК РФ. Если выкуп арендованного земельного участка не запрещен законом (ст. 624 ГК РФ), то условие о выкупе арендованного земельного участка может быть предусмотрено в договоре или установлено дополнительным соглашением сторон, которые вправе договориться о зачете ранее выплаченной арендной платы в выкупную цену. Размер выкупной цены земельного участка, находящегося на праве собственности юридического или физического лица, устанавливается соглашением сторон; а находящегося в государственной или муниципальной собственности - в соответствии с правилами, установленными ст. 2 Закона о введении в действие ЗК РФ.

При возмездном отчуждении земельных участков, связанном с их изъятием для государственных или муниципальных нужд, актуальным является вопрос о наиболее полной защите интересов граждан и юридических лиц, о чем свидетельствуют примеры судебной практики.

В п. 1 ст. 49 ЗК РФ перечислены случаи изъятия земельных участков для государственных или муниципальных нужд. Кроме того, п. 3 ст. 83 ЗК РФ установлено, что для государственных или муниципальных нужд могут быть изъяты также земельные участки в городских и сельских поселениях в целях застройки в соответствии с генеральными планами городских и сельских поселений, правилами землепользования и застройки.

В соответствии с п. 1 ст. 63 ЗК РФ изъятие земельных участков, в том числе путем их выкупа, для государственных или муниципальных нужд осуществляется после предоставления по желанию лиц, у которых изымаются земельные участки, равноценных земельных участков, возмещения стоимости жилых, производственных и иных зданий, строений, сооружений, находящихся на изымаемых земельных участках, а также возмещения в полном объеме убытков, в том

числе упущенной выгоды.

Согласно ст. 55 ЗК РФ, принудительное отчуждение земельного участка для государственных или муниципальных нужд может быть проведено только при условии предварительного и равноценного возмещения стоимости земельного участка на основании решения суда. При этом порядок выкупа земельного участка у его собственника, порядок определения выкупной цены земельного участка, порядок прекращения прав владения и пользования земельным участком, права собственника участка устанавливаются гражданским законодательством. При возмещении убытков в связи с изъятием (выкупом) земельных участков судам следует руководствоваться ст. 279-282 ГК РФ.

Плата за земельный участок, изымаемый для государственных или муниципальных нужд (выкупная цена), сроки и другие условия выкупа определяются соглашением с собственником участка.

Отдельные вопросы, связанные с изъятием земельных участков для государственных или муниципальных нужд, были рассмотрены в постановлении Пленума ВАС РФ МП. В частности, в данном постановлении указаны правила определения выкупной цены, органы, на основании решения которых может быть произведено принудительное отчуждение земельного участка, необходимость государственной регистрации решения об изъятии земельного участка для государственных или муниципальных нужд в органе, осуществляющем регистрацию прав на земельный участок.

Таким образом, изъятие, в том числе путем выкупа земельных участков для государственных или муниципальных нужд, возможно только при соблюдении обязательной процедуры, установленной действующим законодательством, обязательного возмещения в полном объеме убытков, в том числе упущенной выгоды.

В Постановлении от 24 марта 2003 г. №А28-6676/02-215/9 ФАС Волго-Вятского округа отметил, что сельскохозяйственный производственный кооператив «Бобино» обратился в Арбитражный суд Кировской области о взыскании 379 236 рублей 57 копеек убытков, причиненных изъятием земель. Исковые требования основаны на Положении о порядке возмещения убытков собственникам земли, землевладельцам, землеполь-

зователям, арендаторам и потерь сельскохозяйственного производства, утвержденном Постановлением Совета Министров - Правительства РФ от 28.01.93 №77 (далее -Положение), и мотивированы неоплатой ответчиком - Кировским областным государственным учреждением «Кировское управление автомобильных дорог» - убытков в виде упущенной выгоды, возникших в результате изъятия земель, принадлежавших истцу, под строительство автомобильной дороги Гнусино-Шихово. Арбитражный суд Кировской области, руководствуясь ст. 15 ГК РФ и пунктами 23, 25 вышеуказанного Положения, удовлетворил иск в полной сумме. Ответчик не согласился с принятым решением и обратился в Федеральный арбитражный суд Волго-Вятского округа с кассационной жалобой, указав, что суд неправильно применил пункт 23 Положения, избрав при определении размера убытков коэффициент 10, а не 2,5.

ФАС Волго-Вятского округа не нашел оснований к отмене обжалуемого решения в силу следующего. Согласно ст. 15 ГК РФ, лицо, право которого нарушено, может требовать полного возмещения причиненных ему убытков, в том числе расходов (реальный ущерб) и неполученных доходов (упущенная выгода). В соответствии с п. 23 Положения упущенная выгода исчисляется умножением величины ежегодного дохода на коэффициент, соответствующий периоду восстановления нарушенного производства.

Из материалов дела видно, что 2,94 гектара пашни изъято у истца не временно, а навсегда, восстановление нарушенного производства за счет собственника неиспользуемых земель либо предоставление взамен изъятых других земель сельскохозяйственного использования, находящихся в государственной собственности и расположенных в непосредственной близости от земель истца, невозможно, ввиду их отсутствия. Поэтому коэффициент 10 применен при расчете размера упущенной выгоды правомерно.

По правилам п. 25 Постановления исчисляется упущенная выгода, вызванная возникшими неудобствами в использовании земель. Дорога разобщает территорию истца, отрезает фермы от пастбищ, что затрудняет перегон скота и ведет к росту затрат на эксплуатацию транспортных средств.

При таких обстоятельствах по делу суд правомерно взыскал с ответчика сумму

убытков8.

Приведенный пример подтверждает, что возмещение убытков является общим и основным видом гражданско-правовой ответственности в гражданском обороте. Однако в зависимости от категории земель, к которой относится изымаемый земельный участок, необходимо применять как общие правовые нормы ГК РФ, посвященные возмещению убытков, так и специальные нормы законодательства, прежде всего земельного, регламентирующие специальные вопросы возмещения убытков с учетом особого правового режима земель.

Литература и источники:

1. См.: Федеральный закон Российской Федерации от 24 июля 2002 г. М101-ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» // Собрание законодательства Российской Федерации. 2002. №30. Ст. 3018; 2003. №28. Ст. 2884; 2004. №41. Ст. 3993; 2004. №52 (часть 1 ). Ст. 5276; 2005. №10. Ст. 758; 2005. №30 (часть 1 ). Ст. 3098.

2. Решение Первомайского суда г. Омска от 06.09.2002 г. Дело №2-1323(02) // Архив Первомайского районного суда г. Омска.

3. Более подробно предлагаемые критерии разграничения указанных понятий см. напр.: Аккуратов, И.Ю. К вопросу об ограничениях и обременениях права собственности / И.Ю. Аккуратов, Н.М. Коршунов, АА. Хореев // Государство и право. - 2000.

- №910. - С. 69; Алексеев, В А. Сделки с недвижимостью: Практ. пособие / В А. Алексеев. - М., 2005. - С. 209; Болвачева, Н.Е. Ограничения как средство гражданско-правового регулирования / Н.Е. Болвачева II Актуальные проблемы гражданского права: Сборник статей. Вып. 7. - М., 2003. - С. 1 - 27; Бугров, Д.С. Правовой режим земельных участков как недвижимого имущества: Автореф. дис. ... канд. юрид. наук / Д.С. Бугров. - Саратов, 2004.

- С. 18; Долинская, В.В. Ограничения права собственности: понятие и виды / В.В. Долинская II Закон. - 2003. — № 11. - С. 4; Канчукаева, А.В. Недвижимость как объект права собственности: вопросы теории и практики: Автореф. дис. ... канд. юрид. наук / А.В. Канчукаева. - М., 2005; Корсунова, A.C. Ограничения права соб-

ственности на землю / А.С. Корсунова // Закон. - 2003. - №11. - С. 58 - 61; Мече-тина, ТА. Ограничение права собственности: проблемы публичных и частных интересов: Автореф. дис. ... канд. юрид. наук / ТА. Мечетина. - Рязань, 2001; Сидоренко, А.Ю. Актуальные проблемы правового регулирования ограничений (обременений ) в земельном праве / А.Ю. Сидоренко II Юрист. - 2000. - №11. - С. 26 -35; Станкевич, Т.Б. Ограничения права собственности на земельные участки: Автореф. дис. ... канд. юрид. наук / Т.Б. Станкевич. - Краснодар, 2003. - С. 13 - 19; Уткин, Б.И. Государственная регистрация прав на земельные участки и сделок с ними / Б.И. Уткин. - М., 2005. - С. 77 и др.

4. См.: Постановление Федерального арбитражного суда Московского округа от 27 июня 2002 г. ( извлечение) // Судебная практика по земельным спорам. Книга З.Ч. 2 / Рук. коллектива составителей - П.В. Крашенинников. - М., 2004. - С. 365 - 369. Аналогичное решение о признании договора купли-продажи незаключенным ввиду отсутствия кадастрового плана отчуждаемого земельного участка было вынесено и в постановлении ФАС Центрального округа. См.: Постановление Федерального арбитражного суда Центрального округа от 26 февраля 2003 г. (извлечение) // Судебная практика по земельным спорам. В 3 ч. Ч. 3. / Рук. коллектива составителей - П.В. Крашенинников. - М., 2004. - С. 238 - 240.

5. Постановление Федерального арбитражного суда Западно-Сибирского округа от 13 мая 2004 г. №Ф0412608-10641А27-2004

II СПС «Гарант».

6. Постановление Президиума ВАС РФ от 17 августа 2004 г. №4345/04 // СПС «Гарант».

7. Постановление Пленума Высшего арбитражного суда Российской Федерации от 24 марта 2005 г. №° 11 «О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства» // СПС «Гарант».

8. См.: Постановление Федерального арбитражного суда Волго-Вятского округа от 24 марта 2003 г. (извлечение) // Судебная практика по земельным спорам. Книга 3. Ч.З / Рук. коллектива составителей - П.В. Крашенинников. - М., 2004. — С. 341 — 344.