Оценка недвижимости для налогообложения

Оценка недвижимости для налогообложения

С.В. Грибовский

заместитель начальника ГУ «Городское управление инвентаризации и оценки недвижимости» (Санкт-Петербург), профессор, доктор экономических наук

Н.П. Баринов

генеральный директор ООО «Оценочная фирма «БОСИ» (Санкт-Петербург), старший научный сотрудник, кандидат технических наук

Введение

Сегодня Россия находится в преддверии введения налогообложения жилой и нежилой недвижимости по рыночной стоимости. Все мы помним, сколько проблем, как финансовых, так и административных, возникло при реализации проекта под условным названием «монетизация льгот». Страну буквально лихорадило на протяжении многих месяцев. А ведь были затронуты лишь интересы пенсионеров.

Переход к налогообложению жилой и нежилой недвижимости по рыночной стоимости следует отнести к проектам более высокого уровня сложности и ответственности, так как он затрагивает не только интересы бизнеса, но и интересы всех живущих в России людей. Цена ошибок при реализации этого проекта может быть очень высокой для всех заинтересованных сторон - простых людей, бизнеса и власти.

Любой проект можно рассматривать с двух точек зрения: с точки зрения идеи его построения (концепции) и с точки зрения реализации задуманной идеи - практики. Попробуем разобраться, что можно положить в основу создания концепции налогообложения. С точки зрения методологии системного подхода возможны два варианта создания системы налогообложения недвижимости любой страны: централизованная система налогообложения и децентрализованная система налогообложения.

«Каждый налогоплательщик должен знать, как оценивается его имущество»

С. Витте

Централизованная система налогообложения предполагает наличие единого центра, который занимается как разработкой методик налогообложения, так и реализацией их на местах. При этом реализация методик возможна как силами штатных специалистов, так и специалистов, привлеченных на договорной основе из среды местных оценщиков. Важно, что основной принцип такой системы - неукоснительное выполнение требований центра к алгоритму методики и составу факторов, которые она использует. Такая система налогообложения предполагает полную юридическую, финансовую и техническую ответственность центра за результаты оценки стоимости объектов недвижимости на местах.

Децентрализованная система налогообложения функционирует иначе. Она построена по принципу распределенной системы массового обслуживания, при которой вся работа по расчету налоговой стоимости выполняется на местах силами местных специалистов на основе единых методических рекомендаций. При этом для всех выполняемых работ характерны единство методологии и, что очень важно, свои методы расчета, а также свои, местные факторы стоимости. Кроме того, такая система налогообложения предполагает юридическую, финансовую и техническую ответственность местных органов власти за результаты

оценки кадастровой стоимости объектов недвижимости. При такой организации работ в ведении центра остаются лишь вопросы контроля методологии, а также получения и обработки информации о кадастровой стоимости недвижимости всей страны. С юридической точки зрения при децентрализованной системе налогообложения центр может выступать по отношению к кадастровой стоимости таким же интересантом, как и рядовой налогоплательщик. Центр может апеллировать к региональным и местным органам власти, если кадастровая стоимость рассчитана неверно и тем самым ущемлены интересы федерального бюджета, который, например, является источником дотаций региона.

На наш взгляд, централизованная система налогообложения больше подходит для малых государств, расположенных в одном климатическом поясе и имеющих однородную этническую и природную структуры. Для государств, которые расположены в разных климатических зонах, охватывают разные географические пояса, логичнее ориентироваться на децентрализованную систему налогообложения. Типичным примером в этом отношении являются США, в каждом штате которых существует своя методика налогообложения.

Плюсом децентрализованной системы налогообложения как распределенной системы является и то, что с точки зрения теории системного подхода она во всех отношениях является более устойчивым и жизнеспособным образованием. В такой системе результаты налогообложения легче актуализируются. Она является более прогрессивной и с точки зрения рождения новых методов оценки, так как в каждом регионе проводится определенная поисковая методическая работа. Другими словами, в полной мере реализуется принцип «одна голова хорошо, а две - лучше». С политической точки зрения децентрализованная система также наиболее приемлема, поскольку ответственность за допущенные ошибки не сосредотачивается в центре, а распределяется по всей стране.

Принципы налогообложения

Любая система должна быть основана на принципах (правилах), определяющих структуру, состав, содержание и характер поведения ее элементов.

При построении системы налогообложения в России, на наш взгляд, должны быть использованы следующие принципы:

• налог на недвижимость - есть местный налог. Этот принцип, как известно, закреплен в Налоговом кодексе Российской Федерации. Если это местный налог, то и ответственность за расчет налоговой базы и сбор налога должна лежать исключительно на местных органах власти без какого-либо вмешательства из центра;

• цель налогообложения - формирование местных бюджетов. Нельзя назвать этот принцип абсолютно самостоятельным, так как он связан с первым принципом, но, учитывая его важность, следует сформулировать его отдельно. По нашему мнению, страна давно нуждается в том, чтобы недвижимость стала серьезным источником покрытия всех инфраструктурных затрат в городах и селах. В развитых странах до 70 процентов местных бюджетов заполняется за счет недвижимости. За счет недвижимости финансируется работа школ, больниц, поликлиник. За счет местных налогов финансируется и работа муниципалитетов. Здесь очень важна обратная связь - чем лучше инфраструктура района, тем богаче местный бюджет. Муниципалитеты заинтересованы улучшать инфраструктуру своего района;

• налог на недвижимость устанавливается на основании ее рыночной стоимости. История доказала, что адвалорное1 налогообложение является наиболее прогрессивной схемой налогообложения. Эта схема в полной мере позволяет учесть как рыночные, так и социальные аспекты налогообложения;

• финансирование налогообложения за счет местных бюджетов. На наш взгляд, этот принцип очевиден: кто собирает налоги, тот и должен финансировать систему, обеспечивающую этот сбор - от создания

1 Адвалорное налогообложение - налогообложение, основанное на рыночной стоимости.

модели оценки недвижимости до администрирования налога;

• объект налогообложения - земельный участок и расположенное на нем строение. Этот принцип формирует объект налогообложения. В разных странах объект налогообложения разный. Заметим, что, определяя в качестве объекта налогообложения только строения, мы косвенно устанавливаем налог на капитал. Очевидно, что признать такую систему налогообложения прогрессивной можно лишь с определенными оговорками, так как она препятствует притоку инвестиций в недвижимость;

• база для апелляций - рыночная стоимость. Любая методика как продукт ума человеческого является моделью рынка и не может абсолютно точно воспроизвести его работу. Ошибки будут всегда. Система налогообложения должна предусматривать право налогоплательщика оспаривать результаты оценки его имущества. Возможны два варианта такого оспаривания: апелляция к правильности применения методики и апелляция к тому, что результат оценки имущества по методике не соответствует рыночной стоимости. Логика и имеющаяся отечественная практика подсказывают, что вариант апелляции к рыночной стоимости для налогоплательщика со всех точек зрения является более ясным, простым и надежным вариантом апелляции;

• преемственность системы налогообложения. Наша страна находится на стадии перехода от плановой экономики к рыночной. Рынок постепенно завоевывает все сферы отечественной экономики, включая недвижимость. Однако во многих местностях России рынок недвижимости либо еще находится в зачаточном состоянии, либо его вовсе нет. В таких регионах необходимо предусмотреть постепенный, эволюционный переход от старой системы, основанной на инвентаризационной стоимости, к новой рыночной системе налогообложения. Для этого наряду со сравнительным и доходным методами оценки стоимости недвижимости целесообразно предусмотреть использование метода, основанного на концепции затратного подхода, при котором к инвентаризационной стоимости строения

добавляется, например, кадастровая стоимость земельного участка;

• простота системы налогообложения. В условиях формирующегося рынка недвижимости не следует стремиться к сложным многофакторным моделям оценки стоимости недвижимых объектов. Как говорится, из плохих продуктов хорошей каши не сваришь! Модели должны быть адекватны местному рынку и имеющейся информации. Если в деревне есть 10 домов и речка, протекающая через деревню, и десятки лет в этой деревне никто не покупал и не продавал недвижимость, многофакторная модель для оценки этих домов не нужна. В такой деревне в качестве модели налогообложения достаточно взять стоимость строительства домов с учетом их физического износа;

• учет социально-экономического уровня развития Российской Федерации. Для современной России характерен разный уровень экономического развития регионов. В некоторых регионах доходы населения в разы отличаются от доходов людей, живущих в центральной части страны. Необходимо, чтобы это обстоятельство было учтено при создании моделей расчета налоговых платежей. Одним из способов такого учета является использование понижающего коэффициента в расчетной модели оценки стоимости недвижимости для налогообложения. Такой понижающий коэффициент можно рассчитать, например, как отношение средних доходов района оценки к среднему доходу столицы Российской Федерации или столицы субъекта Российской Федерации.

Анализ природно-климатических, национальных особенностей и существующей административной системы нашей страны свидетельствует о том, что система налогообложения в Российской Федерации должна быть децентрализованной. В качестве опорных элементов системы налогообложения могут быть взяты субъекты Российской Федерации, в которых на базе сформулированных принципов должна быть организована работа по созданию моделей оценки стоимости недвижимости и ее практической оценке для налогообложения. В перспективе по мере развития рынка в качестве

опорных элементов системы налогообложения должны служить муниципальные образования, для которых налог на недвижимость будет основным источником доходов.

Методология налогообложения

С методологической точки зрения оценку рыночной стоимости можно определить как науку прикладного экономического анализа, основная задача которого состоит в установлении наиболее вероятной цены продажи или покупки актива (товара) на осно-

Ориентируясь на данные таблицы 1, индивидуальную и массовую оценки можно определить следующим образом.

Индивидуальная оценка - способ получения оценок рыночных стоимостных характеристик объекта недвижимости с учетом анализа наиболее эффективного его использования путем сравнения с небольшим количеством аналогов, имеющих близкое по характеристике качество местоположения, с использованием всех возможных ценообразующих факторов.

Массовая оценка - систематизированный способ получения оценок рыночных стоимостных показателей большой группы однородных объектов недвижимости с использованием методов статистической обработки информации на основе сравнительного анализа большого количества аналогов с использованием объективно измеряемых ценообразующих факторов, являющихся общими для всех аналогов.

Оба вида оценки основаны на одних и тех же экономических принципах, но различаются целями, задачами и техникой (метода-

ве анализа динамики сил спроса и предложения на этот актив на соответствующем рынке [1].

Различают индивидуальную и массовую оценки рыночной стоимости [2]. Эти виды оценки являются задачами прикладного экономического анализа, но отличаются объектом оценки, анализом его использования, количеством и составом используемых аналогов и факторов. Краткая сравнительная характеристика индивидуальной и массовой оценок на текущем этапе их развития представлена в таблице 1.

ми) оценки одних и тех же экономических показателей.

Массовая оценка, так же как индивидуальная, предполагает использование известных подходов к оценке: сравнительного, затратного и доходного. Каждый из этих подходов (методов) оценки, по сути, представляет собой процедуру построения некоторой математической модели, устанавливающей связь между наиболее вероятной ценой, ценами аналогов и ценообразующими факторами. Иными словами, основная задача оценки состоит в том, чтобы понять:

а) какие характеристики влияют на цены объектов недвижимости;

б) как именно характеристики влияют на цены объектов недвижимости.

Отвечая на эти вопросы, оценщик, по существу, решает задачу создания модели рынка оцениваемого объекта на вербальном или формальном (формульном) уровне. При этом в процессе индивидуальной оценки объекта, как следует из определения, учитывается все многообразие объективно и субъективно измеряемых факто-

Таблица 1

Характеристика Индивидуальная оценка Массовая оценка

Использование Наиболее эффективное Текущее

Объект оценки Один объект недвижимости Много объектов недвижимости

Количество аналогов Единицы Десятки - сотни - тысячи

Количество факторов стоимости Неограниченное Ограниченное

Состав факторов Количественные + качественные (измеряемые и неизмеряемые) Количественные + измеряемые качественные

Оценка точности Качественная Количественная

ров, существенно влияющих на стоимость, а в процессе массовой оценки учитываются только те факторы, которые:

а) могут быть объективно измерены;

б) присущи всем объектам оценки.

Применимость того или иного подхода к

оценке стоимости в рамках индивидуальной или массовой оценки зависит от объема и качества информации, которой обладает оценщик - создатель модели оценки стоимости.

При наличии большого объема рыночной информации о ценах продаж или предложений для построения модели оценки объектов недвижимости лучше применять сравнительный подход. Наличие информации о доходах, которые генерируют объекты недвижимости, дает возможность использовать для построения моделей оценки стоимости доходный подход. При дефиците рыночной информации для построения модели оценки объектов недвижимости наиболее целесообразным является использование затратного подхода.

Отметим, что в соответствии с определением термина «оценка» стоимость представляется как наиболее вероятная цена, то есть имеет статистическую природу. Следовательно, задача создания модели рынка оцениваемого объекта должна решаться методами статистического анализа рынка недвижимости.

Среди известных статистических методов анализа рынка сегодня наиболее распространенными являются два: метод корреляционно-регрессионного анализа [3] и метод сечений как один из вариантов кластерного анализа [4].

Корреляционный анализ относят к одному из основных методов массовой оценки. Корреляцию можно определить как статистическую зависимость между случайными величинами, не имеющую строго функционального характера, при которой изменение одной случайной величины приводит к изменению математического ожидания другой случайной величины. Основная прикладная задача корреляционного анализа - количественное определение тесноты связи между зависимым и факторным признаками (при парной корреляции) и

множеством факторных признаков (при многофакторной связи). Теснота линейной связи количественно выражается коэффициентом корреляции.

Задача регрессионного анализа - определение направления и формы связи между зависимым и факторными признаками.

Таким образом, корреляционно-регрессионный анализ можно определить как совокупность формальных (математических) процедур, предназначенных для измерения тесноты, направления и аналитического выражения формы связи. На выходе такого анализа качественно (структурно) и количественно должна быть определена статистическая модель:

У = I

где к - количество факторов;

у - математическое ожидание значения зависимого признака у при данных значениях факторов стоимости х1 хк.

Наряду с методом корреляционно-регре-сионного анализа для массовой оценки можно использовать методологию кластерного анализа. Для целей массовой оценки эта методология, развиваемая в работах [5,

6, 7], на наш взгляд, в некоторых случаях может быть значительно проще с точки зрения практической реализации. Основная идея этой методологии состоит в том, что модель массовой оценки создается путем сечения или группировки исходного множества данных о ценах объектов недвижимости по ценообразующим факторам, в наибольшей степени коррелирующим с ценами объектов, и расчета коэффициентов модели путем сравнения средних значений исходного и усеченного множеств.

При использовании кластерного анализа отдельные данные о ценах объектов недвижимости по каким-то общим для всех признакам объединяются в группы (кластеры). В каждой группе рассчитывается средняя групповая стоимость, которая при некоторых допущениях [8] принимается в качестве рыночной стоимости объекта недвижимости, представляющим конкретную группу. Средняя групповая стоимость и используется для построения

моделей оценки стоимости. Такой подход позволяет, во-первых, «сжать» информацию, полученную в ходе наблюдений, так как вместо всей собранной совокупности наблюдений для построения моделей используются групповые средние. Во-вторых, за счет усреднения цен в группах минимизируются случайные отклонения цен от «истинных» их значений. В конечном итоге это позволяет достаточно эффективно выявить ценовые закономерности, присущие рынку объекта оценки, и построить более достоверные модели оценки стоимости.

Конечная цель оценки для налогообложения - определение налоговой стоимости объекта на базе его рыночной стоимости. Это означает, что при отсутствии погрешности измерения последней налоговая стоимость могла бы быть приравнена к рыночной стоимости. На практике рыночная стоимость может быть определена методами массовой оценки с конечной точностью - всегда существует вероятность ошибки ее измерения. При этом последствия ошибок в сторону уменьшения и в сторону увеличения стоимости оказываются различными. При недооценке рыночной стоимости занижается налоговая база, при переоценке - будут недовольны налогоплательщики со всеми вытекающими отсюда последствиями: апелляции, суды и т. д. С учетом необходимости прямых бюджетных затрат на сопровождение таких апелляций (рецензирование отчетов об оценке рыночной стоимости независимых оценщиков, оплата услуг юристов, судебные издержки) риски их возникновения должны быть минимальными. Эти риски можно минимизировать, если сделать налоговую стоимость меньше рыночной путем умножения последней на некий понижающий налоговый коэффициент.

Методы оценки стоимости недвижимости для целей налогообложения

Рыночные методы массовой оценки стоимости недвижимости для целей налогооб-

ложения рассмотрим на примере оценки жилой недвижимости, а именно на примере оценки квартир в многоквартирных домах в следующей содержательной постановке.

Постановка задачи

Предположим, что имеется некоторое поселение, на территории которого требуется выполнить оценку жилой недвижимости для целей налогообложения. Недвижимость состоит из квартир, расположенных в домах, построенных из разных материалов и расположенных в разных, с точки зрения цены, районах поселения. Объектом налогообложения является квартира. Рынок жилой недвижимости в поселении развит. Имеется достаточное количество рыночной информации для построения рыночных моделей оценки стоимости. Все квартиры в этом поселении будем рассматривать как полное множество квартир, для расчета стоимости которых необходимо построить модели оценки. Полное множество исследуемых объектов (в данном случае квартир) на языке статистики называется генеральной совокупностью.

Для простоты и наглядности построения моделей оценки стоимости в качестве примера ограничимся тремя ценообразующими факторами:

• местоположение,

• материал стен,

• количеством комнат.

Представим каждый из этих факторов в виде качественной переменной, имеющей лишь два значения: 0 или 1. Такие переменные называются двоичными (бинарными, дихотомическими). Практика показывает, что модели, использующие такие переменные, во-первых, просты для понимания, во-вторых, они способны достаточно хорошо аппроксимировать практически любые нелинейные зависимости цены от ценообразующих факторов и, наконец, в-третьих, они очень близки к моделям ценообразования, которыми руководствуются в своей практической деятельности операторы рынка недвижимости. В теории статистики такие регрессионные модели называют мо-

2 Нерыночные методы авторы предполагают рассмотреть в следующих публикациях.

делями дисперсионного анализа (ANOVA-моделями).

Допустим, что территориально, с точки зрения цен, все множество квартир можно условно разделить на две зоны, квартиры в поселении расположены в деревянных, блочных и кирпичных домах и количество комнат в квартирах не превышает четырех. Территория поселения совпадает с территорией оценки.

Анализ рынка недвижимости показывает, что цены на нем складываются под воздействием не только очевидных влияющих факторов, но и факторов, которые трудно поддаются учету, то есть случайным образом. Этот вывод позволяет ставить и решать задачи построения эконометрических моделей оценки стоимости с использованием статистической обработки исходных рыночных данных. При этом задачу выбора ценообразующих факторов и группировки объектов оценки для построения моделей их стоимости целесообразно решать методом экспертных оценок на основе анализа конкретной ценообразующей информации местного рынка с использованием знаний местных субъектов рынка недвижимости.

Требуется:

1) собрать информацию, необходимую для построения моделей оценки стоимости;

2) выбрать структуру эконометрических моделей оценки всех квартир поселения;

3) рассчитать коэффициенты этих моделей;

4) выполнить оценку качества моделей;

5) рассчитать величину налогового коэффициента;

6) сформировать порядок массовой оценки стоимости объектов недвижимости поселения.

Решение

1. Сбор информации и формирование таблицы наблюдений

Сбор информации и формирование таблицы наблюдений является первым и, пожалуй, самым трудоемким этапом моделирования. Этот этап необходимо начинать с тщательного описания и анализа объекта оценки - всей совокупности объектов нед-

вижимости, стоимость которых необходимо рассчитать для целей налогообложения.

Анализ объекта оценки включает в себя изучение характеристик всех оцениваемых объектов: типы жилья (квартиры, отдельно стоящие дома, имеющие и не имеющие земельные участки, и т. д.), месторасположение, годы постройки и другие характеристики. Эта информация необходима для того, чтобы целенаправленно спланировать работу по сбору рыночных данных об объектах-аналогах, с помощью которых будет строиться модель оценки стоимости объектов оценки. Перед тем как собирать информацию необходимо изучить рынок объектов оценки по типам и видам: проанализировать спрос и предложение на объекты недвижимости, аналогичные оцениваемым, выявить перечень основных ценообразующих факторов по всем типам объектов оценки. Эту задачу необходимо выполнять на основе информации, публикуемой в печати, анализа ценообразующих факторов, описанием которых сопровождается публикуемая информация о предложениях к покупке или продаже объектов недвижимости. Для формирования списка ценообразующих факторов целесообразно использовать экспертные методы оценки факторов, то есть привлекать к этой работе специалистов рынка оцениваемой недвижимости.

Далее собранную рыночную информацию необходимо представить в виде таблицы наблюдений. В конечном итоге требуется сформировать такую таблицу наблюдений, ценообразующие факторы в которой были бы представлены приблизительно в той же пропорции или с той же частотой, с которой они проявляются во всей оцениваемой совокупности. Например, если в одном из районов населенного пункта находится 65 процентов от общего числа квартир, то и в сформированной выборке также должно быть представлено это соотношение.

В терминах статистики задачей этого этапа является формирование репрезентативной выборки. Репрезентативная выборка - это такая выборка, в которой все основные признаки генеральной совокупности, из которой извлечена данная выборка,

представлены приблизительно в той же пропорции или с той же частотой, с которой конкретный признак выступает в этой генеральной совокупности. Формирование репрезентативной выборки выполняется, как правило, на качественном уровне опытным путем3.

Непременное условие для построения репрезентативной выборки - наличие информации о генеральной совокупности, то есть либо полный список единиц (объектов) генеральной совокупности, либо информация о ее структуре.

Применительно к рассматриваемому примеру на этапе сбора информации необходимо иметь данные о распределении квартир в генеральной совокупности по зонам, типам стен и количеству комнат. Эти данные являются доступными, так как для расчета налога в любом случае будут созданы реестр объектов налогообложения и реестр ценообразующих факторов (кадастр недвижимости). Может случиться так, что для формирования репрезентативной выборки не хватает рыночной информации о реальных сделках или предложениях. В этом случае целесообразно привлекать к работе экспертов-оценщиков с тем, чтобы они оценили недостающие объекты недвижимости, данные о которых можно было бы использовать для построения моделей оценки.

В рассматриваемом далее примере для построения эконометрической модели были собраны данные о ценах 108 квартир в разных домах, разных ценовых зонах и с

разным количеством комнат по состоянию на дату оценки 1 января 2004 года (табл. 2). В качестве источников информации использовались объявления, размещенные в специализированных газетах, журналах и на соответствующих интернет-сайтах. В процессе сбора просматривалась ценовая информация за предшествующий дате оценки год, которая приводилась к дате оценки с использованием индексов, отражающих динамику цен на рынке недвижимости.

Данные в таблице 2 по каждому наблюдению представлены в виде цены в денежных единицах (далее - д. е.) одного квадратного метра общей площади квартиры4. При сборе информации эксперты ориентировались на то, чтобы общее количество данных, необходимых для построения модели, превышало увеличенное на единицу количество значений ценообразующих факторов как минимум в три раза и каждое из значений ценообразующих факторов было представлено не менее чем тремя наблюдениями. Другими словами, требовалось, чтобы выполнялось неравенство:

п > 3 х (т + 1),

где п - количество единиц информации (наблюдений);

т - количество различающихся (неповторяющихся) значений ценообразующих факторов: «зона 1», «зона 2», «кирпичный», «блочный», «деревянный», «1 комната», «2 комнаты», «3 комнаты», «4 комнаты»5.

3 Математически репрезентативность выборки может проверяться на конечном этапе путем оценки объектов недвижимости с помощью построенной модели на контрольных выборках, сформированных случайным образом из генеральной совокупности. Плохие результаты оценки на контрольной выборке должны послужить основанием для повторного анализа структуры выборки, на которой была построена модель, и соответствующей корректировки этой выборки.

4 В качестве единицы измерения может использоваться другой показатель, а именно квадратный метр жилой площади, или комната. Например, при оценке складских объектов в качестве единицы измерения используют кубический метр, при оценке земельных участков - сотку, гектар. Удобнее всего использовать ту единицу измерения, которая используется на местном рынке в отношении оцениваемой группы объектов.

5 Если в качестве ценообразующего фактора используется количественная непрерывная переменная (например расстояние или площадь), то ее в соответствии с концепцией разрабатываемых методических рекомендаций оценки для налогообложения нужно категорировать, то есть разбить на градации, и для каждой градации ввести отдельную фиктивную двоичную переменную.

Таблица 2

Экспериментальная выборка квартир

Номер наблю- дения Место- поло- жение Дом Количество комнат Цена Номер наблю- дения Место- положе- ние Дом Количество комнат Цена

1 зона 1 кирпичный 1 800 55 зона 1 деревянный 4 840

2 зона 1 кирпичный 1 802 56 зона 1 деревянный 4 860

3 зона 1 кирпичный 1 750 57 зона 2 кирпичный 1 960

4 зона 1 кирпичный 1 760 58 зона 2 кирпичный 1 962

5 зона 1 кирпичный 1 798 59 зона 2 кирпичный 1 912

6 зона 1 кирпичный 1 804 60 зона 2 кирпичный 1 958

7 зона 1 кирпичный 2 880 61 зона 2 кирпичный 1 966

8 зона 1 кирпичный 2 805 62 зона 2 кирпичный 2 850

9 зона 1 кирпичный 2 860 63 зона 2 кирпичный 2 1033

10 зона 1 кирпичный 2 880 64 зона 2 кирпичный 2 1050

11 зона 1 кирпичный 3 965 65 зона 2 кирпичный 3 1158

12 зона 1 кирпичный 3 989 66 зона 2 кирпичный 3 1166

13 зона 1 кирпичный 3 910 67 зона 2 кирпичный 3 1188

14 зона 1 кирпичный 3 990 68 зона 2 кирпичный 3 1122

15 зона 1 кирпичный 3 960 69 зона 2 кирпичный 3 1133

16 зона 1 кирпичный 3 969 70 зона 2 кирпичный 4 1280

17 зона 1 кирпичный 4 1050 71 зона 2 кирпичный 4 1270

18 зона 1 кирпичный 4 1068 72 зона 2 кирпичный 4 1260

19 зона 1 кирпичный 4 1058 73 зона 2 кирпичный 4 1200

20 зона 1 кирпичный 4 1050 74 зона 2 кирпичный 4 1260

21 зона 1 блочный 1 713 75 зона 2 блочный 1 870

22 зона 1 блочный 1 715 76 зона 2 блочный 1 840

23 зона 1 блочный 1 727 77 зона 2 блочный 1 850

24 зона 1 блочный 1 740 78 зона 2 блочный 1 880

25 зона 1 блочный 2 780 79 зона 2 блочный 2 970

26 зона 1 блочный 2 810 80 зона 2 блочный 2 960

27 зона 1 блочный 2 788 81 зона 2 блочный 2 930

28 зона 1 блочный 3 880 82 зона 2 блочный 2 955

29 зона 1 блочный 3 870 83 зона 2 блочный 3 1020

30 зона 1 блочный 3 850 84 зона 2 блочный 3 1044

31 зона 1 блочный 3 900 85 зона 2 блочный 3 1025

32 зона 1 блочный 3 860 86 зона 2 блочный 3 1045

33 зона 1 блочный 4 905 87 зона 2 блочный 3 1000

34 зона 1 блочный 4 945 88 зона 2 блочный 4 1144

35 зона 1 блочный 4 1000 89 зона 2 блочный 4 1177

36 зона 1 блочный 4 920 90 зона 2 блочный 4 1188

37 зона 1 блочный 4 940 91 зона 2 блочный 4 1057

38 зона 1 деревянный 1 635 92 зона 2 блочный 4 1111

39 зона 1 деревянный 1 600 93 зона 2 деревянный 1 777

40 зона 1 деревянный 1 640 94 зона 2 деревянный 1 780

41 зона 1 деревянный 1 620 95 зона 2 деревянный 1 1000

42 зона 1 деревянный 1 650 96 зона 2 деревянный 2 850

43 зона 1 деревянный 1 642 97 зона 2 деревянный 2 860

44 зона 1 деревянный 2 900 98 зона 2 деревянный 2 866

45 зона 1 деревянный 2 740 99 зона 2 деревянный 2 840

46 зона 1 деревянный 2 700 100 зона 2 деревянный 2 830

47 зона 1 деревянный 3 789 101 зона 2 деревянный 3 900

48 зона 1 деревянный 3 780 102 зона 2 деревянный 3 1160

49 зона 1 деревянный 3 760 103 зона 2 деревянный 3 930

50 зона 1 деревянный 3 830 104 зона 2 деревянный 3 940

51 зона 1 деревянный 3 750 105 зона 2 деревянный 4 1050

52 зона 1 деревянный 4 810 106 зона 2 деревянный 4 800

53 зона 1 деревянный 4 840 107 зона 2 деревянный 4 900

54 зона 1 деревянный 4 870 108 зона 2 деревянный 4 1000

Таблица 3

Оцифрованная экспериментальная выборка

Номер наблюдения Зона 1 Зона 2 Кирпичный дом м о д й 1 о Деревянный дом 1 комната наты 1 ком 2 наты 1 ком со наты 1 ком 'Ч- Цена Номер наблюдения Зона 1 Зона 2 Кирпичный дом Блочный дом Деревянный дом та 1 ком 1 2 комнаты 3 комнаты наты 1 ком 'Ч- Цена

1 1 0 1 0 0 1 0 0 0 800 55 1 0 0 0 1 0 0 0 1 840

2 1 0 1 0 0 1 0 0 0 802 56 1 0 0 0 1 0 0 0 1 860

3 1 0 1 0 0 1 0 0 0 750 57 0 1 1 0 0 1 0 0 0 960

4 1 0 1 0 0 1 0 0 0 760 58 0 1 1 0 0 1 0 0 0 962

5 1 0 1 0 0 1 0 0 0 798 59 0 1 1 0 0 1 0 0 0 912

6 1 0 1 0 0 1 0 0 0 804 60 0 1 1 0 0 1 0 0 0 958

7 1 0 1 0 0 0 1 0 0 880 61 0 1 1 0 0 1 0 0 0 966

8 1 0 1 0 0 0 1 0 0 805 62 0 1 1 0 0 0 1 0 0 850

9 1 0 1 0 0 0 1 0 0 860 63 0 1 1 0 0 0 1 0 0 1033

10 1 0 1 0 0 0 1 0 0 880 64 0 1 1 0 0 0 1 0 0 1050

11 1 0 1 0 0 0 0 1 0 965 65 0 1 1 0 0 0 0 1 0 1158

12 1 0 1 0 0 0 0 1 0 989 66 0 1 1 0 0 0 0 1 0 1166

13 1 0 1 0 0 0 0 1 0 910 67 0 1 1 0 0 0 0 1 0 1188

14 1 0 1 0 0 0 0 1 0 990 68 0 1 1 0 0 0 0 1 0 1122

15 1 0 1 0 0 0 0 1 0 960 69 0 1 1 0 0 0 0 1 0 1133

16 1 0 1 0 0 0 0 1 0 969 70 0 1 1 0 0 0 0 0 1 1280

17 1 0 1 0 0 0 0 0 1 1050 71 0 1 1 0 0 0 0 0 1 1270

18 1 0 1 0 0 0 0 0 1 1068 72 0 1 1 0 0 0 0 0 1 1260

19 1 0 1 0 0 0 0 0 1 1058 73 0 1 1 0 0 0 0 0 1 1200

20 1 0 1 0 0 0 0 0 1 1050 74 0 1 1 0 0 0 0 0 1 1260

21 1 0 0 1 0 1 0 0 0 713 75 0 1 0 1 0 1 0 0 0 870

22 1 0 0 1 0 1 0 0 0 715 76 0 1 0 1 0 1 0 0 0 840

23 1 0 0 1 0 1 0 0 0 727 77 0 1 0 1 0 1 0 0 0 850

24 1 0 0 1 0 1 0 0 0 740 78 0 1 0 1 0 1 0 0 0 880

25 1 0 0 1 0 0 1 0 0 780 79 0 1 0 1 0 0 1 0 0 970

26 1 0 0 1 0 0 1 0 0 810 80 0 1 0 1 0 0 1 0 0 960

27 1 0 0 1 0 0 1 0 0 788 81 0 1 0 1 0 0 1 0 0 930

28 1 0 0 1 0 0 0 1 0 880 82 0 1 0 1 0 0 1 0 0 955

29 1 0 0 1 0 0 0 1 0 870 83 0 1 0 1 0 0 0 1 0 1020

30 1 0 0 1 0 0 0 1 0 850 84 0 1 0 1 0 0 0 1 0 1044

31 1 0 0 1 0 0 0 1 0 900 85 0 1 0 1 0 0 0 1 0 1025

32 1 0 0 1 0 0 0 1 0 860 86 0 1 0 1 0 0 0 1 0 1045

33 1 0 0 1 0 0 0 0 1 905 87 0 1 0 1 0 0 0 1 0 1000

34 1 0 0 1 0 0 0 0 1 945 88 0 1 0 1 0 0 0 0 1 1144

35 1 0 0 1 0 0 0 0 1 1000 89 0 1 0 1 0 0 0 0 1 1177

36 1 0 0 1 0 0 0 0 1 920 90 0 1 0 1 0 0 0 0 1 1188

37 1 0 0 1 0 0 0 0 1 940 91 0 1 0 1 0 0 0 0 1 1057

38 1 0 0 0 1 1 0 0 0 635 92 0 1 0 1 0 0 0 0 1 1111

39 1 0 0 0 1 1 0 0 0 600 93 0 1 0 0 1 1 0 0 0 777

40 1 0 0 0 1 1 0 0 0 640 94 0 1 0 0 1 1 0 0 0 780

41 1 0 0 0 1 1 0 0 0 620 95 0 1 0 0 1 1 0 0 0 1000

42 1 0 0 0 1 1 0 0 0 650 96 0 1 0 0 1 0 1 0 0 850

43 1 0 0 0 1 1 0 0 0 642 97 0 1 0 0 1 0 1 0 0 860

44 1 0 0 0 1 0 1 0 0 900 98 0 1 0 0 1 0 1 0 0 866

45 1 0 0 0 1 0 1 0 0 740 99 0 1 0 0 1 0 1 0 0 840

46 1 0 0 0 1 0 1 0 0 700 100 0 1 0 0 1 0 1 0 0 830

47 1 0 0 0 1 0 0 1 0 789 101 0 1 0 0 1 0 0 1 0 900

48 1 0 0 0 1 0 0 1 0 780 102 0 1 0 0 1 0 0 1 0 1160

49 1 0 0 0 1 0 0 1 0 760 103 0 1 0 0 1 0 0 1 0 930

50 1 0 0 0 1 0 0 1 0 830 104 0 1 0 0 1 0 0 1 0 940

51 1 0 0 0 1 0 0 1 0 750 105 0 1 0 0 1 0 0 0 1 1050

52 1 0 0 0 1 0 0 0 1 810 106 0 1 0 0 1 0 0 0 1 800

53 1 0 0 0 1 0 0 0 1 840 107 0 1 0 0 1 0 0 0 1 900

54 1 0 0 0 1 0 0 0 1 870 108 0 1 0 0 1 0 0 0 1 1000

В дальнейшем собранную ценовую информацию об объектах недвижимости, предназначенную для построения модели оценки стоимости всех квартир, будем называть экспериментальной выборкой. Для статистического анализа ценовой и ценообразующий информации и построения модели оценки стоимости необходимо качественные ценообразующие факторы оцифровать, то есть представить в численном виде. Для этого каждому значению соответствующего ценообразующего фактора выделим отдельный столбец, в котором наличие значения фактора обозначим единицей, отсутствие - нулем (табл. 3).

Литература

1. Грибовский С.В. Оценка доходной недвижимости. СПб.: Питер, 2001.

2. Организация оценки и налогообложения недвижимости / Под общей редакцией Джозефа К. Эккерта. В 2-х томах. М.: Издательство Российского общества оценщиков, 1997.

3. Теория статистики / Под редакцией профессора Р.А. Шмойловой. М.: Финансы и статистика, 1998.

4. Волкова В.Н., Денисов А.А. Основы теории систем и системного анализа: Учебник для студентов вузов. 2-е издание, переработанное и дополненное. СПб.: Издательство СПбГТУ, 1999.

5. Стерник Г.М., Ноздрина Н.Н. Методология сбора и обработки информации о рынке недвижимости (пособие риелтору). М.: Российская гильдия риелторов, 1997.

6. Федотова М.А., Гоибовский С.В., Стерник Г.М., Житков Д.Б. и др. Разработка методических рекомендаций по оценке квартир в целях налогообложения. Отчет о научно-исследовательских работах. М.: Финансовая академия при Правительстве Российской Федерации, 2004.

7. Грибовский С.В., Федотова М.А. и др. Методология массовой оценки стоимости недвижимости для налогообложения // Финансы и кредит. 2005.

8. Грибовский С.В., Баринов Н.П., Анисимова И.Н. О повышении достоверности оценки рыночной стоимости методом сравнительного анализа // Вопросы оценки. 2002. № 1.

Продолжение читайте в следующем номере журнала