Методология принятия решения об инвестировании в недвижимость

ЭКОНОМИКА ХОЗЯЙСТВУЮЩИХ СУБЪЕКТОВ MICROECONOMICS AND ECONOMICS OF ENTERPRISES

Вестник Челябинского государственного университета.

2018. № 8 (418). Экономические науки. Вып. 62. С. 103—113.

УДК 330.322.54, 69.003.13 ББК 65.263, 65.315

DOI 10.24411/1994-2796-2018-10810

МЕТОДОЛОГИЯ ПРИНЯТИЯ РЕШЕНИЯ ОБ ИНВЕСТИРОВАНИИ В НЕДВИЖИМОСТЬ

Н. В. Князева

Национальный исследовательский университет «МЭИ» (Московский энергетический институт), Москва, Россия

Статья посвящена актуальной проблеме выбора наиболее эффективного варианта проекта при реализации инвестиций в объекты недвижимости на предприятии. Предложен механизм принятия решения об инвестировании в недвижимость на основе выбора оптимального варианта исполнения объекта с учетом совокупных вложений на всех стадиях жизненного цикла. Данный механизм позволит еще на этапе проектирования минимизировать общую сумму затрат владельца будущей собственности. Оценка показателя совокупной стоимости владения объектом недвижимого имущества в отличие от существующих показателей оценки эффективности инвестиционных проектов возможна в случае инвестирования в объекты, не приносящие доход, поэтому он может стать основным критерием эффективности принятия решения об инвестировании.

Ключевые слова: объекты недвижимости, совокупная стоимость владения, экономический срок жизни, обоснование инвестиций, жизненный цикл, промышленная недвижимость.

В рыночных условиях особенно актуальной стала проблема выбора наиболее эффективного варианта реализации любого инвестиционно-строительного проекта. В общем случае инвестору для принятия решения достаточно общепризнанных во всем мире методик обоснования инвестиций, которые предполагают анализ основных показателей эффективности инвестиционного проекта. Однако такой расчет возможно сделать только при условии, что вложение капитала предполагает в дальнейшем получение дохода от объекта недвижимости, что на практике не охватывает весь спектр возможных инвестиций. Крупные промышленные комплексы могут вкладывать средства в строительство социальных объектов для своих работников: например, больниц, баз отдыха, детских садов. С точки зрения государственного заказчика, перечень таких объектов может быть еще шире: музеи, театры, административные здания и автомобильные дороги.

В настоящее время большинство решений в пользу того или иного некоммерческого проекта принимается лишь на основании двух принципов: выполнение законодательных норм в области технического регулирования в строительстве и минимальная инвестиционная стоимость. Однако минимизация затрат на строительство объектов за счет выбора более дешевых вариантов строи-

тельных материалов и конструкций, как правило, влечет за собой значительное увеличение затрат на стадии эксплуатации. Поэтому сегодня важной задачей при управлении недвижимостью как частных предприятий, так и на уровне государства является выбор сбалансированных проектных решений строительства с условием оптимизации совокупных затрат на всем протяжении жизненного цикла здания или сооружения.

Между тем вопросы обоснования инвестиций в строительство (реконструкцию) объектов капитального строительства в государственном секторе уже несколько лет являются одной из приоритетных задач Правительства Российской Федерации. Так, 31 августа 2016 г. заместителем председателя Правительства Российской Федерации Д. Н. Козаком утвержден План мероприятий по совершенствованию механизма принятия решений о направлении инвестиций в объекты капитального строительства № 6495п-П9, предусматривающий модернизацию механизмов принятия решений о капитальных вложениях в строительство, в том числе введения обязательной стадии обоснования инвестиций для государственных проектов [11]. Кроме того, в настоящее время реализуется проект создания единой информационной системы в строительстве [14], которая впоследствии должна преобразоваться из базы

ценообразования в систему управления объектами капитального строительства на всех этапах его жизненного цикла (в соответствии с докладом представителя Министерства строительства и ЖКХ РФ А. Ю. Степанова [12]).

Целью данного исследования являлась разработка механизма принятия решения об инвестировании в недвижимость на предприятиях, который позволит учитывать все стадии жизненного цикла и может применяться не только в случае строительства коммерческой недвижимости, но и социальных объектов.

Существующие в настоящее время методики (рис. 1)обоснованияинвестиций принимают во вниманиетолькозатраты на стадии ироектщэовв-нтя исятоиооньства, тогианак экспкватационные затраты учитываются не всегда и в лучшем случае бпшвпбобревабннымтткаоотелям,квоовисвщим ят исннльзиемыи манениптов и техоткогин.

Рвквэяененмотня на тр,что разтанотка но-тывcпpoитeньихIиметттиaлoвяceгдa на повышение их эксплуатационных характеристик, таких как износостойкость, сопротивление теплогмредаие, ^

р^1^еоионврт^дии про-ектиpoвaинт тнзницнв(^веПс^Е^вен^в^е^й^£^™в, а следовательно, и в дальнейших затратах собственника на стадии эксплуатации, не играет решающей иоли.йвиинн эттмуия сколько.

Во-первых, чаще всего застройщик (инвестор) и будущий собственник являются разными лицами, а следовательно, инвестора не интересуют дальнейшие расходы на управление объектом.

Во-вторых, эксплуатационные затраты часто представляются инвестору как очень далекие и не влияющие кардинально на эффективность проекта.

И, наконец, утвержденные методики оценки инвестиций (капитальных затрат) разработаны в первую очередь для коммерческих проектов, целью которых является получение прибыли, поэтому больше внимания уделено доходам от эксплуатации, нежели расходам.

ВтоТл. 1 прктеденотввнияельный анализ су-тя^нующих мнтодикоцонеи эфййынвности ин-веотилитнных проеотoв-5;е;l(); йн], Как видно из таблицы, практически во всех методиках в ооче стве газаве!^еи ио^н^^тивности

выступоютлоик и те жепокаяаквли:

— о^^т^ыо! дохид;

— чистый дипконт1ТЮканив1Й доход;

— внутренняя норма доходности;

— индексы доходности затрат и инвестиций;

— cpткoтмиоeмтcти.

OднaнoпpитыHope проектного решения буду-л^ого зданю^в такжтгфооцеиие эо>фективности инвестиций предприятий в социальные проекты или строительства за счет бюджетных средств, не имеющего за собой цели получения доходов

Методики оценки эффективности инвестиционных проектов

Публичные

Методика 1ВДГОО

Методика Всемирного банка

Методика Евро комиссии Методика ЕБРР

Методика «затраты — выгоды»

Корпоративные

Методика STAR Методика Erst&.Young

Методика Goldman, Sachs&Co

Методика Литтла — Миррлиса

Методика Минэкономики Методика ТПП

Методика Минр егио нразв ития

Методика РАО ЕЭС

Методика Внешэкономбанка

Методика РЖД

Рис. 1. Существующие методики оценки эффективности инвестиционных проектов

Таблица 1

Характеристика существующих методик оценки эффективности инвестиционных проектов

Наименование методики (автор) Суть методики Основные рассчитываемые показатели

Методика ЮНИДО (UNIDO, Организация Объединенных Наций по промышленному развитию) Это классическая методика, с помощью которой проводится оценка эффективности инвестиционного проекта с учетом критериев: • влияние стоимости денег во времени; • учет альтернативных вложений; • учет возможных изменений в параметрах проекта; • проведение расчетов на основе реального потока денежных средств; • отражение и учет инфляции; • учет риска, связанного с осуществлением проекта. Оценивается также общественная (социальная) эффективность реализации инвестиционного проекта Используются простые или статистические методы и методы, учитывающие фактор времени (дисконтирование): • срок окупаемости; • простая ставка дохода; • чистая дисконтированная стоимость; • внутренняя ставка доходности

Методические рекомендации по оценке эффективности инвестиционных проектов (Министерство экономики РФ, 1999) Рассмотрение проекта на протяжении всего жизненного цикла, моделирование денежных потоков, сопоставимость условий сравнения, принцип положительности и максимума эффекта, учет фактора времени, учет только предстоящих затрат и поступлений, сравнение «с проектом» и «без проекта», учет всех наиболее существенных последствий проекта, наличия разных участников проекта, многоэтапность оценки, учет влияния на эффективность инвестиционного проекта потребности в оборотном капитале, влияния инфляции, учет (в количественной форме) влияния неопределенностей и рисков • Чистый доход; • чистый дисконтированный доход; • внутренняя норма доходности; • потребность в дополнительном финансировании; • индексы доходности затрат и инвестиций; • срок окупаемости

Star (США) Методика многофакторного анализа инновационных проектов на основе экспертных оценок. Основное внимание уделено оценке различных рисков проекта: по факторам спроса; связанные с характером применяемой стратегии выхода на рынок; риски блокировки вхождения фирмы в новую отрасль; связанные с характером конкуренции; риски переоценки устойчивости бизнеса; переоценки политики фирмы обеспечения соответствия стандартам и др. Риски проекта

Методические указания по подготовке финансовых моделей

Подходы Всемирного банка Оценка эффективности с позиции проектного анализа, который представляет собой методику оценки в большей степени общественной эффективности проекта, нежели коммерческой. Проект считается приемлемым для инвестирования, если он надежен, финансово реализуем и главное — соответствует целям, декларируемым ООН • NPV и срок окупаемости; • критерий Бруно, который позволяет оценивать эффективность проектов в теневых ценах чистых сбережений

Методика Goldman, Sachs&Co Использование для расчетов официальных статистических данных, которые в меньшей степени подвержены преднамеренным искажениям; например, информация о средних ценах на энергию и строительные материалы

Методика Ernst & Young Применение скорректированной текущей стоимости (adjusted present value, APV), представляющей собой NPV, скорректированный на сумму финансовых расходов на эмиссию акций APV

Окончание табл. 1

Наименов ание методики (автор) Суть методики Основные рассчитываемые показатели

Методика Европейского банка реконструкции и развития Имеет сходство с методикой ЮНИДО. Больше внимания уделяется показателям предприятия, тогда как оценка отрасли осуществляется только на уровне анализа рынка NPV, IRR, PI, срок окупаемости

Метод «затраты/ выгоды» (Франция, США) Основной принцип — вычисление чистой текущей стоимости от осуществления того или иного инвестиционного проекта; дает возможность найти выгоды и затраты в различные периоды для принятия оптимального решения об инвестировании в проект на базе расчета чистой дисконтированной стоимости (NPV, IRR) Выгоды/затраты на базе расчета NPV

Метод Литтла — Миррлиса Альтернатива методике ЮНИДО; используется для вычислений стоимости всех товаров и услуг в международных ценах. Стоимость продукции, представленная на глобальном рынке, выражается в мировых ценах NPV, IRR, PI, срок окупаемости на основании международных цен

и прибыли, наиболее предпочтительным является обоснование с позиции оптимизации затратной части.

В мировой экономике достаточно широко используется понятие совокупной, или общей стоимости владения (англ. total cost of ownership, TCO). Единой методики расчета TCO нет, так как она может серьезно отличаться для разного вида активов. В общем случае расчет совокупной стоимости владения представляет собой анализ, позволяющий выявить все затраты, связанные с владением активом на протяжении всей его жизни. В результате TCO иногда называют анализом стоимости жизненного цикла (life cycle costing, LCC) [18].

Первые упоминания o стоимости жизненного цикла датируются 1970 г. [17]. Изначально анализ ТСО стали широко использовать в конце 1980-х гг. управляющие крупными вычислительными центрами в США. В это время были опубликованы первые исследования, в которых аналитиками IT-индустрии была продемонстрирована большая разница между ценами на IT-системы и дальнейшими сервисными расходами [18].

В дальнейшем анализ совокупной стоимости владения получил широкое распространение в самых различных областях принятия управленческих решений: планирование и бюджетирование на предприятиях, управление активами, оценка капитальных вложений, выбор поставщика оборудования, выбор между покупкой и арендой недвижимости, покупка автомобиля и т. д. [16; 19].

В российских исследованиях анализ TCO чаще всего ассоциируется с IT-технологиями или с автомобилестроением [7]. В последнее время наметился тренд использования методики оценки стоимости владения и для недвижимости. Стоит отметить

разработки В. С. Гребенщикова, С. А. Баронина, А. Г. Янкова, М. А. Лунякова, И. Л. Владимировой [2—4]. В 2014 г. Национальным объединением проектировщиков РФ была утверждена Методика расчета жизненного цикла жилого здания с учетом стоимости совокупных затрат, разработанная НП «Международная ассоциация фондов жилищного строительства и ипотечного кредитования» (МАИФ) [8]. Однако основной темой данных исследований является жилое строительство, при этом другие виды недвижимости не рассматриваются как возможные объекты анализа.

Таким образом, при всей неоспоримой актуальности подход управления на основе расчета совокупной стоимости владения объектами недвижимости в настоящее время требует дополнительного изучения.

Главная задача расчета совокупной стоимости владения любым активом, в том числе объектом недвижимости, заключается в поиске минимальной совокупной стоимости проектного решения будущего здания/сооружения, которая будет обеспечивать наиболее эффективное распределение финансовых ресурсов при строительстве капитальных объектов. Поэтому расчет целесообразно выполнять на предпроектной стадии инвестиционного проекта, пока есть возможность беспрепятственно вносить изменения в проект будущего здания/сооружения для обеспечения снижения его совокупной стоимости.

Согласно концепции TCO, совокупная стоимость владения — это сумма всех затрат, которые несет владелец актива на всех стадиях его жизненного цикла. Общий вид расчета совокупной стоимости владения активом представлен в формуле (1).

TCO = PP + Co + Cr ± Cl,

где PP (purchase price) — стоимость приобретения актива; Co (operating costs) — эксплуатационные издержки; Cr (repair costs) — стоимость ремонтов; Cl (liquidation costs) — затраты (доход) от ликвидации.

Однако недвижимость является очень специфическим активом предприятия, кардинально отличным от оборудования, транспорта или вычислительной техники, поэтому и способ расчета TCO для недвижимости будет иметь свои особенности.

Длительность жизненного цикла

недвижимости

Технический регламент о безопасности зданий и сооружений [13] дает нам следующее понятие жизненного цикла здания и/или сооружения: «это период, в течение которого осуществляются инженерные изыскания, проектирование, строительство (в том числе консервация), эксплуатация (в том числе текущие ремонты), реконструкция, капитальный ремонт, снос здания или сооружения». Все перечисленное можно условно разделить на четыре стадии: предынвестиционная стадия (проектирование), строительство, эксплуатация и ликвидация (утилизация), представленные автором на рис. 2.

Однако при анализе стадий жизненного цикла недвижимого имущества необходимо помнить, что недвижимость — это всегда триединство физической, правовой и экономической категорий [6].

Жизненный цикл недвижимости как физического объекта начинается с момента проектирования и заканчивается разрушением (исключение

составляют только земельные участки, которые постоянно находятся на стадии эксплуатации).

Жизненный цикл недвижимости как собственности, с точки зрения одного ее владельца, совершающего с объектом свой собственный субъективный путь от покупки, скажем, до продажи или мены, может многократно повторяться, всякий раз с новым обладателем, вплоть до окончания срока экономической или физической жизни объекта.

Согласно определению, данному А. Н. Асаулом, срок экономической жизни заканчивается, когда производимые улучшения перестают давать вклад в стоимость объекта [1. С. 26].

Поэтому уже в самом начале анализа стоимости владения управляющий сталкивается с очень серьезной проблемой — какой же срок закладывать в расчет.

В целях экономического обоснования инвестиций целесообразно рассматривать объект на протяжении не физического, а экономического срока жизни, который учитывает не только физическое устаревание объекта, но и функциональный (моральный) и экономический износ (появление новых технологий и изменение требований в строительстве).

Классификация и расчет затрат

при владении недвижимостью

Основная классификация затрат, используемая при расчете ТСО, предполагает деление всех издержек, связанных с владением недвижимым имуществом, по стадиям его жизненного цикла: затраты при проектировании и строительстве, на стадии эксплуатации (эксплуатационные) и на ликвидацию (ликвидационные).

А $

ТСО (Суммарные затраты S владения объектом) *

Проектирование

Строительство

Эксплуатация

Ликвидация

- SuiScp и прио5реп&ние зви участка

- Подключение к иншвдерчьш седгиш

- Pa^Biâcunra 7ЭО L" ÎTC'jE] |

- 3aiF|paiFM jrï строительства

- Затраты не содержание обьеапа

- Затраты на приобретение коммунальных ресурсов

- Затраты нэ текущий ремонт

- Sîj^Dîmti wa ¿элшпалщюш ремонт

Р

- Залцнты на смог

- Повторное использование материалов

Рис. 2. Кривая жизненного цикла здания/сооружения с учетом видов затрат

С расчетом первых двух видов затрат обычно не бывает особых проблем — в сумме они дают значение требуемых инвестиций проекта (инвестиционные затраты). Существующие методики оценки инвестиционных проектов позволяют учесть всевозможные затраты инвестора на реализацию проекта, начиная с исследования рынка и до благоустройства прилегающей к объекту недвижимости территории.

Ликвидационные затраты для недвижимости практически никогда не рассчитываются — и этому есть весьма веская причина. Так как собственник здания/сооружения не имеет законодательно закрепленной обязанности ликвидировать объект после окончания его эксплуатации, необходимость демонтировать или модернизировать объект автоматически ложится в основу следующего инвестиционного проекта, реализуемого на данном земельном участке. Поэтому затраты, соответствующие стадии ликвидации предыдущего объекта недвижимости, необходимо учитывать как часть инвестиционных затрат (на проектирование и строительство) текущего проекта. Принятие решения в пользу модернизации объекта или его полной ликвидации и строительства нового объекта логично производить на основании сравнения совокупных затрат на реализацию данных вариантов инвестиционного проекта.

К эксплуатационным затратам (затратам на стадии эксплуатации) можно отнести следующие их виды (см. рис. 3, составленный автором):

— на техническую эксплуатацию;

— обеспечение здания/сооружения ресурсами;

— административные функции управления.

Техническая эксплуатация объекта недвижимости, в свою очередь, включает санитарное содержание здания/сооружения, систему постоянного мониторинга технического состояния объекта и непосредственно техническое обслуживание.

Санитарно-гигиенические мероприятия на объекте проводятся с целью поддержания безопасного и комфортного пребывания в помещениях людей, а также поддержания исправного состояния внутренней отделки здания, мебели и прилегающей территории.

Контроль технического состояния объекта осуществляется путем проведения систематических плановых и регламентных ежедневных, ежемесячных, полугодовых и внеплановых осмотров и обследований сотрудниками инженерно-эксплуатационной службы визуально и с использованием средств технической диагностики.

Система технического обслуживания включает работы по поддержанию работоспособности и исправности различных систем и механизмов, обеспечивающих функционирование объекта.

Рис. 3. Система эксплуатации здания/сооружения

Кроме того, сюда входят работы по наладке и регулировке, а также деятельность по подготовке к сезонной эксплуатации объекта в целом и отдельных его элементов. Система технического обслуживания включает следующие элементы:

1) текущее техническое обслуживание (ТО) — комплекс работ по ежедневному поддержанию исправного состояния элементов здания и заданных параметров режимов работы его инженерных систем;

2) планово-предупредительные ремонты и регламентные работы (ППР и РР) — комплекс профилактических работ по поддержанию исправного состояния элементов здания и заданных параметров режимов работы инженерных систем, носящих сезонную периодичность (как правило, два раза в год — весной и осенью);

3) текущий ремонт — ремонт с целью восстановления исправности (работоспособности) конструкций и систем инженерного оборудования, а также поддержания эксплуатационных показателей недвижимости (с периодичностью примерно раз в 1—5 лет);

4) капитальный ремонт — ремонт и/или замена строительных конструкций и систем инженерного оборудования с целью существенного снижения физического износа, повышения качества объекта и улучшения эксплуатационных показателей здания/сооружения (в среднем через 20—40 лет для капитальных зданий).

Административные функции управления, выполняемые службой эксплуатации на постоянной основе, включают:

— ведение технической документации и технического паспорта объекта недвижимости;

— взаимодействие с государственными органами;

— выполнение законодательных нормативных актов, предписаний и инструкций, принятых на территории РФ;

— разработку программы управления объектом недвижимости, инструкций по техническому обслуживанию;

— договорную работу с ресурсоснабжающими организациями.

Все затраты, связанные с эксплуатацией здания/ сооружения, по частоте и направлению платежей можно разделить на основные виды эксплуатационных затрат, представленные в табл. 2.

Соотношение инвестиционных

и эксплуатационных затрат

Таким образом, все затраты целесообразно разделить на две группы: инвестиционные затраты (на разработку проектной и рабочей документации, оформление необходимых разрешений; ликвидацию существующих зданий и/или сооружений (при необходимости); строительство) и эксплуатационные затраты (на техническую эксплуатацию; обеспечение здания/сооружения ресурсами; административные функции управления).

Как показывает практика, размеры инвестиционных и эксплуатационных затрат взаимозависимы (см. рис. 4, составленный автором). В общем случае наблюдается следующая взаимосвязь: чем выше инвестиционные затраты при реализации проекта (Invest cost), тем дешевле будет обходиться содержание объекта на стадии эксплуатации (Operating cost). Данная закономерность может быть объяснена следующими причинами:

1) чем большую толщину ограждающих конструкций (стен, утеплителя, стеклопакетов и т. д.) мы закладываем в проект, тем больше будет показатель сопротивления теплопередачи, а следовательно, меньше будут затраты на отопление объекта;

2) чем выше качество материала, тем в среднем больше срок его стабильного функционирования и тем меньше затраты собственника на ремонт.

В результате анализа соотношения эксплуатационных и инвестиционных затрат можно сделать вывод, что существует некоторое оптимальное состояние, при котором совокупные затраты владения недвижимостью (Total cost of ownership) окажутся минимальными (Optimum cost).

В качестве показателя сравнения эффективности различных вариантов проектных решений при

Таблица 2

Основные виды эксплуатационных затрат

Наименование затрат Направление затрат Частота затрат

Коммунальные платежи На коммунальные услуги, предоставляемые ресурсоснабжающими организациями Постоянные

Содержание здания/сооружения На услуги управляющей компании или собственной службы эксплуатации Постоянные

Текущий ремонт На текущий ремонт здания/сооружения Раз в 1—5 лет

Капитальный ремонт На капитальный ремонт здания/сооружения Раз в 20—40 лет

мCost

->

Уровень качества строительных материалов

Рис. 4. Соотношение инвестиционных и эксплуатационных затрат

возведении здания/сооруженияавт0рпредлагает использовать показатель удельной стоимости владения зданием или сооружением (2):

УСВ = ИЗ/Жж + ПЗ 4

год

+ ТР -Чтр + КР -Чкр,

где УСВ — удельная стоимость владения зданием/ сооружением, р./год; ИЗ — суммарныеинвесеи-ционные затратьмни'вж — спок эамаомтестой жизни здания/сояружения, лев; Пагод — поетояи-ные затраты на здание/сооружение, включающие платежи за ресурсы (отопление, водоснабжение и водоотведение, элркероснабжени— т. д.)иттфа-ты на содержание объекта, р./год; ТР — затраты на текущий ремонт здания/сооружения, р.; Чтр — предполагаемая частота тикущихремпнтят,раз/ год; КР — затратына капиталтны й ррмони рдааюН сооружения, р.; Чьф — пиидиниаг семра атстота ет-питальных ремонтоя, р;нГгои.

Показатель УСВ позволит из нескольких рассматриваемых вариантов проектных решений выбрать наиболее эНрякаивнас с учетом лфеРований к эксплуатациошюгсиадаф. Негоднябаагндаря повсеместному внедрениютахнтяогфр информационного моделирования (ТИМ)данная задача становится менее трудоемкой, позволяя сравнивать между собой варианты ис лнения каждой конструкции здания в поисках минимальных совокупных ин естиций с учетом жизненного цикла проекта. В результатеучасние т уасчеэв показателя экономическогц, а нефнлического срока жизни объекта позволит учитывать разный экономический эффект от владения недвижимым имуществом, построенным по разным технологиям и с применением различных технологий.

Процесс выбора оптималь ного варианта проектного решения при реализации инвестиционного проекта можно представить в виде алгоритма, приведенного на авторском рис. 5.

Начало

ЗЕ

1 Получение архитектурногопроекта

2 Внесение исходных данных в базу ТИМ 1 ~

3 Расчет срока экономической жизни

4 Подбор вариантов конструкций и узлов 1-

Вариант отбрасывается

fAa

v ' Ъ ' TV

5 Расчет показателя УСВ

б Вариант принимается к дальнейшей разработке

-v-

Конец

Рис. 5. Алгоритм разработки проекта здания/сооружения с учетом УСВ

Подобный сравнительный анализ вариантов проектных решений необходимо проводить для всех основных конструкций здания, которые в ынибольшцйссенеии влияют нэпа^нтыхобствен-сииа за вчетсущесивениойотоимостнипцемий взаимосвязи с теплозащитными свойствами здания: наружные стены, отделка фасада, кровля, оконные проемы и т. д.

Предложенный механизм обоснования инвестиций учитывает современные разработки в области ТИМ, высокотехнологичных строительных материалов и способов выполнения строительных работ, что позволит найти наиболее

сбалансированные проектные решения строитель- на всем протяжении жизненного цикла здания или ства с условием оптимизации совокупных затрат сооружения.

Список литературы

1. Асаул, А. Н. Теория и практика управления и развития имущественных комплексов / А. Н. Асаул, Х. С. Абаев, Ю. А. Молчанов. — СПб. : Гуманистика, 2006. — 250 с.

2. Баронин, С. А. Методические аспекты формирования и управления совокупной стоимостью жизненных циклов недвижимости с разным уровнем энергоэффективности : монография / С. А. Баронин.— Пенза : Пензен. гос. ун-т архитектуры и строительства, 2017. — 174 с.

3. Баронин, С. А. Оценка совокупной стоимости владения жилой недвижимостью в жизненных циклах зданий как перспективный инструмент управления энергоэффективностью / С. А. Баронин,

B. С. Гребенщиков, А. Г. Янков // Недвижимость: экономика, упр. — 2015. — № 3. — С. 36—40.

4. Владимирова, И. Л. Проблемы оценки совокупной стоимости владения в управлении инвестиционно-строительными проектами / И. Л. Владимирова, А. К. Рахманкулова // Современные проблемы управления проектами в инвестиционно-строительной сфере и природопользовании : материалы VII Междунар. науч.-практ. конф., посвящ. 110-летию РЭУ им. Г. В. Плеханова. — М., 2017. —

C. 227—232.

5. Кириллов, Ю. В. Методика оценки коммерческой эффективности инвестиционных проектов / Ю. В. Кириллов, Е. Е. Досужева // Экон. анализ: теория и практика. — 2013. — № 32 (335). — С. 45—52.

6. Князева, Н. В. Управление недвижимым имуществом промышленного предприятия на основе теории жизненных циклов / Н. В. Князева // Вестн. Юж.-Урал. гос. ун-та. Сер.: Экономика и менеджмент. — 2017. — № 2, т. 11. — С. 36—41.

7. Кучумов, Т. Ю. Зарубежный и российский опыт в области применения совокупной стоимости владения жизненного цикла товаров и услуг. / Т. Ю. Кучумов, С. А. Бижанов // Сборник статей Международной научно-практической конференции «Внедрение результатов инновационных разработок: проблемы и перспективы». — Пенза, 2016. — С. 104—108.

8. Методика расчета жизненного цикла жилого здания с учетом стоимости совокупных затрат : утверждена Решением Совета Нац. объединения проектировщиков от 4 июня 2014 г. № 59.

9. Методические рекомендации по оценке эффективности инвестиционных проектов : утверждены Минэкономики РФ, Минфином РФ и Госстроем РФ от 21.06.1999 № ВК477.

10. Методические указания по подготовке стратегического и комплексного обоснований инвестиционного проекта, а также по оценке инвестиционных проектов, претендующих на финансирование за счет средств Фонда национального благосостояния и (или) пенсионных накоплений, находящихся в доверительном управлении государственной управляющей компании, на возвратной основе : утверждены Приказом Минэкономразвития России от 14 дек. 2013 г. № 741.

11. План мероприятий по совершенствованию механизма принятия решений о направлении инвестиций в объекты капитального строительства : утвержден поручением Правительства Рос. Федерации 31 авг. 2016 г. № 6495п-П9.

12. Степанов, А. Ю. Управление жизненным циклом объекта капитального строительства с использованием современных технологий и цифровых моделей. Доклад на Международной конференции «Техническое регулирование в строительстве» / А. Ю. Степанов. — Челябинск, 2017.

13. Технический регламент о безопасности зданий и сооружений. Федеральный закон от 30.12.2009 № 384-ФЗ : принят ГД РФ 23.12.2009, одобрен СФ РФ 25.12.2009.

14. Федеральная государственная информационная система ценообразования в строительстве [Электронный ресурс] : офиц. сайт. — URL: https://fgiscs.minstroyrf.ru (дата обращения 23.04.2018).

15. Яковлева, Т. М. Сравнительный анализ методик составления бизнес-плана [Электронный ресурс] / Т. М. Яковлева // Вестн. науки и образования. — 2017. — № 6 (30), т. 1. — С. 52—55. — URL: http:// scientificj0urnal.ru/images/PDF/2017/VN0-30/VN0-6-30--1.pdf (дата обращения 23.04.2018).

16. Duran, O. Linking the Spare Parts Management with the Total Costs of Ownership: An Agenda for Future Research / O. Duran, I. Roda, M. Macchi // J. of Industrial Engineering and Management. — 2006.— No. 9 (5). — P. 991—1002.

17. Kaufman, R. J. Life cycle costing: a decision-making tool for capital equipment acquisition / R. J. Kaufman // Cost and Management. — 1970. — March/April. — P. 21—28.

18. Total Cost of Ownership TCO Analysis [Электронный ресурс] // Building the Business Case by Solution Matrix Ltd. URL: https://www.business-case-analysis.com/total-cost-of-ownership.html (дата обращения 23.04.2018).

19. Woodward, D. G. Life cycle costing-theory, information acquisition and application / D. G. Woodward // Intern. J. of Project Management. — 1997. — Vol. 15, no. 6. — P. 335—344.

Сведения об авторе

Князева Нина Владимировна — начальник отдела дистанционного образования Института дистанционного и дополнительного образования Национального исследовательского университета «МЭИ» (Московский энергетический институт), Москва, Россия. nv_knyazeva@mail.ru

Bulletin of Chelyabinsk State University.

2018. No. 8 (418). Economic Sciences. Iss. 62. Pp. 103—113.

METHODOLOGY OF DECISION-MAKING ABOUT INVESTMENT IN REAL ESTATE

N. V Knyazeva

National Research University "Moscow Power Engineering Institute ", Moscow, Russia. nv_knyazeva@mail.ru

The article is devoted to the current problem of choosing the most effective variant of the project when realizing investments in real estate objects at the enterprise. The mechanism of decision-making on investing in real estate is proposed on the basis of the choice of the optimal variant of the object execution, taking into account the total investments at all stages of the life cycle. This mechanism will allow at the design stage to minimize the total cost of the owner of future property. Estimation of the indicator of the total cost of ownership of a real estate object, unlike the existing indicators for assessing the effectiveness of investment projects, is possible in the case of investing in facilities that do not generate income, so it can become the main criterion for the effectiveness of making investment decisions.

Keywords: real estate, total cost of ownership, economic life, investment justification, life cycle, industrial real estate.

References

1. Asaul A.N., Abaev Kh.S., Molchanov Yu.A. Teoriya ipraktika upravleniya i razvitiya imushchestvennykh kompleksov [Theory and practice of management and development of property complexes]. St. Petersburg, Gumanistika Publ., 2006. 250 p. (In Russ.).

2. Baronin S.A. Metodicheskiye aspekty formirovaniya i upravleniya sovokupnoy stoimost'yu zhiznennykh tsiklov nedvizhimosti s raznym urovnem energoeffektivnosti [Methodical aspects of formation and management of the total cost of life cycles of real estate with different levels of energy efficiency]. Penza, Penza State University of Architecture and Construction Publ., 2017. 174 p. (In Russ.).

3. Baronin S.A. Otsenka sovokupnoy stoimosti vladeniya zhiloy nedvizhimost'yu v zhiznennykh tsiklah zdaniy kak perspektivnyy instrument upravleniya energoeffektivnost'yu [Assessing Total Value of Residential Property Possession in Life Cycles of Buildings as Prospective Tool of Energy Efficiency Control]. Nedvizhimost': ekonomika, upravleniye [Real estate: economics, management], 2015, no. 3, pp. 36—40. (In Russ.).

4. Vladimirova I.L., Rakhmankulova A.K. Problemy otsenki sovokupnoy stoimosti vladeniya v upravlenii investitsionno-stroitel'nymi proektami [Problems of Assessment Total Cost of Ownership in the Managing of Investment and Construction Projects]. Sovremennye problemy upravleniya proektami v investitsionno-stroitel'noy sfere i prirodopol'zovanii: materialy VII Mezhdunarodnoy nauchno-prakticheskoy konferentsii, posvyashchennoy 110-letiyu REU im. G.V Plekhanova [Modern problems of project management in the investment and construction sphere and nature management. Materials of the VII International Scientific and Practical Conference, dedicated to the 110th anniversary of the Russian Plekhanov Academy of Economics]. Moscow, 2017. Pp. 227—232. (In Russ.).

5. Kirillov Yu.V., Dosuzheva Ye.Ye. Metodika otsenki kommercheskoy effektivnosti investitsionnykh proektov [Methodology for assessing the commercial efficiency of investment projects]. Ekonomiches-kiy analiz: teoriya i praktika [Economic Analysis: Theory and Practice], 2013, no. 32 (335), pp. 45—52. (In Russ.).

6. Knyazeva N.V. Upravleniye nedvizhimym imushchestvom promyshlennogo predpriyatiya na osnove teorii zhiznennykh tsiklov [Industrial real estate management in the context of life cycle theory]. Vestnik Yuzhno-Ural'skogo gosudarstvennogo universiteta. Ser.: Ekonomika i menedzhment [Bulletin of the South Ural State University. Economics and Management Series], 2017, vol. 11, no. 2, pp. 36—41. (In Russ.).

7. Kuchumov T.Yu., Bizhanov S.A. Zarubezhnyy i Rossiyskiy opyt v oblasti primeneniya sovokupnoy stoimosti vladeniya zhiznennogo tsikla tovarov i uslug [Foreign and Russian experience in the field of application of the total cost of ownership of the life cycle of goods and services]. Mezhdunarodnaya nauchno-prakticheskaya konferentsiya "Vnedreniye rezul'tatov innovatsionnykh razrabotok: problemy iperspektivy" [International scientific-practical conference "Introduction of the results of innovative developments: problems and prospects"]. Penza, 2016. Pp. 104—108. (In Russ.).

8. Metodika rascheta zhiznennogo tsikla zhilogo zdaniya s uchetom stoimosti sovokupnykh zatrat [The procedure for calculating the life cycle of a residential building, taking into account the total cost]. Approved by the Decision of the Council of the National Association of Designers from 04.04.2014 No. 59. (In Russ.).

9. Metodicheskiye rekomendatstsii po otsenke effektivnosti investitsionnykh proektov [Methodical recommendations on the evaluation of the investment projects effectiveness]. Approved by the Ministry of Economics of the Russian Federation, the Ministry of Finance of the Russian Federation and Gosstroy of the Russian Federation from 21.06.1999 No. BK477. (In Russ.).

10. Metodicheskiye ukazaniya po podgotovke strategicheskogo i kompleksnogo obosnovaniy investitsi-onnogo proekta, a takzhe po otsenke investitsionnykh proektov, pretenduyushchikh na finansirovaniye za schet sredstv Fonda natsional'nogo blagosostoyaniya i (ili) pensionnykh nakopleniy, nakhodyashchikhsya v doveritel'nom upravlenii gosudarstvennoy upravlyayushchey kompanii, na vozvratnoy osnove [Methodical instructions for preparing a strategic and comprehensive justification for an investment project, as well as for evaluating investment projects that are applying for funding from the National Welfare Fund and (or) pension savings managed by a public management company on a return basis]. Approved by Order of the Ministry of Economic Development of Russia of December 14, 2013 No. 741. (In Russ.).

11. Plan meropriyatiy po sovershenstvovaniyu mekhanizma prinyatiya resheniy o napravlenii investitsiy v ob"ekty kapital'nogo stroitel 'stva [Plan of measures to improve the mechanism for making decisions on the direction of investment in capital construction projects]. Approved by the Government of the Russian Federation on August 31, 2016, no. 6495p-P9. (In Russ.).

12. Stepanov A.Yu. Upravleniye zhiznennym tsiklom ob''ekta kapital'nogo stroitel'stva s ispol'zovaniyem sovremennykh tekhnologiy i tsifrovykh modeley. Doklad na Mezhdunarodnoy konferentsii "Tekhnicheskoye regulirovaniye v stroitel'stve" [Life-cycle management of the capital construction object using modern technologies and digital models. Report at the International Conference "Technical Regulation in Construction"]. Chelyabinsk, 2017. (In Russ.).

13. Tekhnicheskiy reglament o bezopasnosti zdaniy i sooruzheniy. [Technical regulations on the safety of buildings and structures]. Federal Law of Russian Federation No. 384-FZ of December 30, 2009. (In Russ.).

14. Federal'naya gosudarstvennaya informatsionnaya sistema tsenoobrazovaniya v stroitel'stve [Federal state information system of pricing in construction]. Available at: https://fgiscs.minstroyrf.ru, accessed 23.04.2018. (In Russ.).

15. Yakovleva T.M. Sravnitel'nyy analiz metodik sostavleniya biznes-plana [Comparative analysis of methods of preparing a business plan]. Vestniknauki i obrazovaniya [Bulletin of science and education], 2017, no. 6 (30), vol. 1, pp. 52—55. Available at: http://scientificjournal.ru/images/PDF/2017/VN0-30/sravnitelnyy-analiz-metodik.pdf, accessed 23.04.2018. (In Russ.).

16. Duran O. Linking the Spare Parts Management with the Total Costs of Ownership: An Agenda for Future Research. Journal of Industrial Engineering and Management, 2006, no. 9 (5), pp. 991—1002.

17. Kaufman R. J. Life cycle costing: a decision-making tool for capital equipment acquisition. Cost and Management, March/April, 1970, pp. 21—28.

18. Total Cost of Ownership TCO Analysis. Building the Business Case by Solution Matrix Ltd. Available at: https://www.business-case-analysis.com/total-cost-of-ownership.html, accessed 23.04.2018.

19. Woodward D. G. Life cycle costing-theory, information acquisition and application. International Journal of Project Management, 1997, vol. 15, no. 6, pp. 335—344.