«Китайская модель» финансирования доступного жилья

Ян Боян, У Чэнчжи

«КИТАЙСКАЯ МОДЕЛЬ» ФИНАНСИРОВАНИЯ ДОСТУПНОГО ЖИЛЬЯ

Аннотация

Контролируемое развитие рынка доступного субсидируемого жилья позволяет заложить серьезный фундамент для расширения потребительского спроса, роста ВВП. Стремительный рост Китая в последние десятилетия был обусловлен инвестициями в недвижимость, что дало стимул смежным отраслям. Заявленный объем строительства субсидируемого жилья, политическая воля и решимость показывают, что власти считают социальное жилье жизненно важным условием устойчивого развития. Программа обеспечения гарантированным жильем координируется правительством по следующим направлениям: (1) политическому регулированию и контролю распределения и использования жилищного фонда, (2) финансовой сфере, (3) администрированию рынка недвижимости. Формирующаяся модель финансирования доступного жилья предусматривает перераспределение финансовых потоков в рамках сформулированных государственных приоритетов, причем ресурсы центрального правительства изначально не называются доминирующими, но, по всеобщему признанию, будут задавать основной вектор финансовых усилий всех субъектов и секторов национальной экономики.

Annotation

Controlled the development of affordable subsidized housing can provide a solid foundation for expanding consumer demand, GDP growth. The rapid growth of China in recent decades was due to investments in real estate that provides an incentive to related industries. The declared volume of construction of subsidized housing, political will and determination to show that the authorities consider social housing vital for sustainable development. Program to provide guaranteed housing coordinated by the Government in the following areas: (1) political regulation and control distribution and use of housing stock, (2) finance, (3) administer the property market. The emerging model of affordable housing finance includes the redistribution of financial flows within the articulated state priorities, and resources of the central government was not originally called the dominant, but it is generally accepted, will set the main vector of the financial efforts of all actors and sectors of national economy.

2011 № 3

Вестник Ростовского государственного экономического университета

Ключевые слова

Китай, доступное жилье, финансирование недвижимости, правительственное регулирование, жилищное строительство, товарное жилье, инвестиции в жилищное строительство, доступное жилье эконом-класса

Keywords

China, government regulation, affordable housing, real estate financing, residential building, commercialized buildings, investment in residential buildings, economically affordable housing

«... судьба китайского рынка недвижимости будет иметь воздействие на каждого — от австралийского шахтера и немецкого экспортера до американского потребителя»

Financial Times, 31 мая 2011 г.

Как отмечалось на 4-м форуме по вопросу открытости Китая1, за прошедшие 30 с лишним лет вклад внутреннего спроса в рост китайской экономики превысил 70 %, а ускоряющийся процесс урбанизации в Китае, быстрый рост инвестиций в инфраструктуру и непрерывное повышение уровня потребления городского и сельского населения страны заложили прочную основу для стимулирования роста внутренних инвестиций. Однако рост благосостояния населения все остается ключевой проблемой для Китая.

По мнению Чжэн Юннянь, Китай переживает стратегический период, который сулит множество шансов. Для повышения благосостояния населения необходима государственная финансовая и политическая поддержка, сегодняшний Китай накопил значительные активы, и в ближайшие годы успешное решение проблемы благосостояния населения позволит Китаю выйти на новую ступень экономического развития.

Как заявил 14 марта 2011г. глава правительства КНР Вэнь Цзябао, к 2015 год должно быть построено 36 млн.

1 4-5 июня 2011 г. провинция Zhejiang южный Китай.

2 Профессор Сингапурского государственного университета, директор исследовательского института Восточной Азии

единиц доступного субсидируемого жилья для малообеспеченных слоев населения, в том числе по 10 млн. единиц 2011 и 2012 гг. (в 2010 г. было начато строительство 5,9 млн. единиц доступного субсидируемого жилья) [1].

Приложение финансовых усилий государства для реализации поставленной цели в течение года будет осуществляться по четырем основным направлениям, в результате которых будет построено (реконструировано, введено в эксплуатацию):

— два миллиона единиц «жилья

экономического использования»

(«economic use housing»), «двухпредельного жилья» («жилья по предельной цене») («double-limit housing» или «price-capped housing»). Оба типа жилья продаются с дисконтом к рыночным ценам, хотя «жилье экономического использования», как правило, дешевле и его сложнее купить;

— чуть более двух миллионов единиц «государственного арендного жилья» («public rental housing»). Такие квартиры сдаются в аренду по низким ценам и могут быть приобретены лицами, проживающими в таком жилье в течение долгого времени, но не могут быть проданы на рынке;

— более 1,6 млн. единиц «дешевого арендного жилья» («low-cost rental housing»). Такие квартиры сдаются в аренду по еще более низким ценам и зарезервированы для городского населения с «минимальными гарантированными доходами» («minimum income insurance»), которые формируются (как

средства к существованию) из пособий, выплачиваемых государством для бедных (наименее состоятельны) городских жителей;

— четыре миллиона новых или отремонтированных жилых домов в «районах трущоб» («shanty areas»). Это направление включает в себя широкий диапазон жилья, пригороды, заводские общежития и жилые помещения на шахтах и фермах.

Контролируемое развитие рынка доступного субсидируемого жилья позволяет заложить серьезный фундамент для расширения потребительского спроса, роста ВВП. Китай потребляет до 50 % ключевых глобальных товаров и материалов, таких как цемент, железная руда, сталь и уголь, и китайская недвижимость является главной движущей силой этого спроса. Например, непосредственно на строительство приходится около 40 % китайского потребления стали. Но с учетом использования в производстве бытовой техники и приборов, инженерной инфраструктуры [жилой] недвижимости и других, связанных с недвижимостью секторов удельный вес потребления достигает 2/3 от общего объема потребления стали в Китае [2].

Стремительный роста Китая в последние десятилетия был обусловлен инвестициями в недвижимость, что дало стимул смежным отраслям, начиная от стали и цемента до производства стиральных машин и автомобилей. Таким образом, безальтернативно сдерживая рост цен на инвестиционные товары, объекты недвижимости и прибыль девелоперов, правительство бы рисковало спровоцировать широкий экономический спад, и именно поэтому субсидируемый жилищный план является столь важным.

Как считают эксперты, беспрецедентный заявленный объем строительства субсидируемого жилья, политическая воля и решимость показыва-

ют, что власти считают социальное жилье жизненно важным условием устойчивого развития. Это не только вопросы, связанные с экономическим ростом, но и своевременное стремление смягчить уже сложившуюся социальную напряженность. Недвижимость и

строительство жилья пронизывают всю материковую [китайскую] модель роста. Они являются наиболее важным фактором, определяющим спрос на сырьевые товары, значительным маржинальным фактором внешнего профицита Китая и действительно ключевым фактором к реальному пониманию динамики денежных доходов домохозяйств, сбережений и инвестиций.

Важным шагом в проведении соцально-административных преобразований является окончательная отмена системы «хукоу», что позволит устранить барьеры для миграции сельского населения в разряд городского, повысить мобильность на рынке труда и ускорить урбанизацию. Как сказал Вэнь Цзябао, необходимо проводить урбанизацию с китайской спецификой, соблюдая законы развития городов, усиливая строительство городской инфраструктуры и сооружений общественного сервиса. Кроме того, необходимо «полностью уважать право крестьян самостоятельно решать, уезжать ли им на заработки в город или оставаться в деревне, практически охранять их законные права и интересы применительно к земельному подряду, земельному участку под жилье и т. д.» [3].

Как следует из Доклада о работе правительства Вэнь Цзябао [3], программа обеспечения гарантированным жильем должна координироваться правительством по следующим направлениям: (1) политическому регулированию и контролю распределения и использования жилищного фонда, (2) финансовой сфере, (3) администрированию рынка недвижимости.

(1) Политическое регулирование и контроль распределения и использования жилищного фонда:

— целенаправленно «снимать жилищные трудности у городских семей со средними и низкими доходами и посредством практической стабилизации рыночных цен на недвижимость удовлетворять разумные потребности населения в жилье»;

— расширять масштабы строительства гарантированного жилья «на месте кварталов ветхих лачуг»;

— развивать сектор общественного арендного жилья;

— правительствам всех уровней «предстоит по разным каналам аккумулировать здесь денежные средства и значительно увеличивать капиталовложения»;

— вводить порядок управления гарантированным жильем применительно к его использованию, хозяйствованию, прекращению у жильцов права на использование и т. д., повышая при этом прозрачность управления, усиливая общественный контроль и гарантируя интересы семей, отвечающих установленным условиям.

(2) В финансовой сфере предстоит решить следующие задачи:

— твердо сдерживать чрезвычайно быстрый рост цен на жилье, наблюдающийся в части городов, беспощадно выявлять все и всякие правонарушения с последующим вынесением строгого наказания;

— разрабатывать и обнародовать годовой план жилстроительства (касающегося земельных участков под новое строительство, отводить земли для строительства гарантированного жилья);

— развивать товарное (коммерческое) жилье с акцентом на строительство обычных товарных квартир средней и малой площади;

— регулятивно обеспечивать развитие лизинга жилых объектов рынка недвижимости;

— действенно пресекать покупку жилья для спекуляции и капиталовложений;

— проводить жесткую дифференцированную политику кредитования и налогообложения жилой недвижимости с усилением последней.

(3) В сфере администрирования рынка недвижимости:

— возложить главную ответственность по стабилизации цен на жилье и жилищному обеспечению на провинциальные народные правительства, а прямую — на городские и уездные;

— компетентным ведомствам ускоренными темпами усовершенствовать порядок инспектирования, оценки, вызова на беседу и привлечения к ответственности лиц, допускающих нарушения в работе по стабилизации жилищных цен и стимулированию строительства гарантированного жилья и наносящих ущерб социальному развитию и стабильности общества;

— в связи с проблемами, существующими в таких важных сферах, как: строительные работы, передача прав землепользования, сделки по правам на госимущество, правительственные закупки и т. д., предстоит усилить динамику выявления нарушений закона и норм дисциплины с вынесением соответствующего наказания, твердо и решительно карая разложенцев.

В Докладе о выполнении плана экономического и социального развития за 2010 г. и проекте плана на 2011 г. [4] указано на необходимость оптимизации архитектоники регионального развития, повышения его гармоничности и уровня урбанизации. В регионах, урбанистическому развитию которых предстоит уделить самое большое внимание: Тибет и районы проживания тибетцев в четырех провинциях и Синьцзяна, западные районы и районы, ко-

торые должны быть освоены совместно с РФ, — следует полностью учитывать «... нужды крестьянских рабочих, приезжающих в города, в области трудоустройства, образования, социального обеспечения, здравоохранения, гарантированного жилья и других сферах, планомерно предоставлять право прописаться в городах и поселках мигрирующему сельскому населению, отвечающему установленным условиям».

Значительное внимание вопросам урбанизации и доступности жилья уделяется правительством Китая в силу того, что:

— китайские города обеспечивали и будут обеспечивать рост ВВП (к 2025 г. ожидается, что до 95% ВВП будет произведено в городах);

— китайские города «притягивают» реальные инвестиции частного сектора;

— рост потребления в основном сосредоточен в городах и/или урбанизированных поселениях, располагающих «городской» инфраструктурой [5].

Эффективное расширение территорий городской застройки и развитие производственных мощностей

предприятий, расположенных в городах, становятся возможными при гармоничном решении вопросов (1) землепользования, землеотведения и земельного девелопмента, (2) девелопмента инженерной инфраструктуры городов и поселений (водоснабжение, водоотведение, очистка стоков, энергоснабжение, транспорт, коммуникации и пр.),

(3) финансирования строительства и жилищного девелопмента.

Общегосударственная политика урбанизации определяет степень свободы местных властей и их полномочия в таких областях, как земельная политика, строительство стратегических инфраструктурных объектов, санкционирование инвестиционных проектов. Но концептуальные решения центральных властей Китая в части национальной программы субсидируемого доступного жилья существенно повлияют на практику урбанизации местных властей и заранее нацелят их финансовые возможности (основная часть средств, полученных от сбора налогов, остается на местах) на решение приоритетных задач (см. табл. 1).

Таблица 1. Основные показатели бюджетного финансирования '_________(гарантированного) жилья КНР [6, 7, 8]____________

Направления бюджетных расходов 2009 ис-полн. 2010 ис-полн. 2011 план

Расходы на обеспечение (гарантированным) жильем, млрд. ¥, в т. ч.: 55,056 112,573 129,266

выплаты из центрального бюджета 2,643 38,648 29,163

трансфертные платежи в местные бюджеты 52,413 73,925 100,103

Расходы на обеспечение (гарантированным) жильем, % 100,00% 100,00% 100,00%

выплаты из центрального бюджета, % 4,80% 34,33% 22,56%

трансфертные платежи в местные бюджеты, % 95,20% 65,67% 77,44%

Политика государства в отношении жилищного строительства была и остается одним из значительных драйверов экономики, а доступность жилья

— конкретным показателем эффективности деятельности правительства. В последние годы развитие системы инвестирования и финансирования недви-

жимости в Китае подчинено ряду согласованных финансовых критериев: доминирующим среди них выступает доступность жилья для домашних хозяйств с низкими и средними доходами; проводимая финансово-кредитная политика центральных и местных властей коррелирует с динамикой цен на жилье и но-

сит соответственно стимулирующий, сдерживающий, или коррекционный, характер; гибкость в предложении земельных участков местными властями девелоперам, реализующим проекты строительства доступного жилья эконом-класса; регулирование оборота жилья на вторичном рынке посредством мер фискального характера, которые снижают инвестиционную привлекательность объектов жилой недвижимости [9]. Одной из причин «реагирования» правительства и введения корректирующих мер в отношении девелопмента стало сокращение объемов строительства жилья эконом-класса на фоне неуклонного роста объемов строящего-

ся товарного жилья и ввода его в эксплуатацию (см. рис. 1, 2). Инвестиции в жилищное строительство демонстрировали высокие темпы роста, но в основном они приходились на городские территории (см. рис. 3). Сохраняя высокие темпы роста строительного производства, переориентировав инвесторов, местные власти и девелоперов на решение социальных задач, предпринимаемые правительственные меры позволят скорректировать модель развития рынка недвижимости и избежать падения объемов производства в строительной отрасли, производстве строительных материалов и земельном девелопменте.

Площадь строящихся объектов в КНР

Всего

• Товар ное жилье

Жилье

эконо

м-

класса

Введено в эксплуатацию площадей в КНР

• Всег о

Това

рное

жил

ье

245,81 їїі^'29

Жил

ье

экон

ом-

клас

са

Рис. 1. Общая площадь строящихся объектов в КНР

Формирующаяся модель финансирования доступного жилья предусматривает направление финансовых потоков в рамках сформулированных государственных приоритетов, причем ресурсы центрального правительства изначально не называются доминирующими, но, по всеобщему признанию, будут задавать основной вектор финансовых усилий всех субъектов и секторов национальной экономики. Эксперты по-

Рис. 2. Введено в эксплуатацию площадей в КНР

лагают, что «месседж правительства девелоперам ясен: вы сделали свои деньги, теперь пришло время служить стране, . для банков подразумевается мес-седж: девелоперов и местные правительства, выступающих проводниками таргетируемых инвестиций, следует рассматриватся как заемщиков хорошего качества, и поэтому их надо поддерживать» [11]. Банковский сектор страны вполне способен справиться с постав-

ленными задачами, так как он по объемам и качеству своего потенциала уже не один год демонстрирует высокую активность в финансировании недви-

жимости, кредитовании строительства, девелопмента, расширении объемов ипотечных операций и других отраслях, связанных с жилищным сектором.

Таблица 2. Совокупные объемы кредитования топ-5 банков КНР*, млрд. ¥, на конец года

Основные направления кредитной активности 2007 2008 2009 2010

Недвижимость и девелопмент 1 047 1 437 1 321 1 684

Строительство 330 364 397 544

Коммунальный инжиниринг и сети 542 646 1 272 1 404

Итого кредитование недвижимости 1 919 2 446 2 990 3 632

Итого ссуды корпоративных заемщиков 11 039 11 751 15 949 18 553

Ипотечные ссуды 2 182 2 412 3 484 4 462

Итого ссуды индивидуальных заемщиков 2 872 3 124 4 543 5 981

Ссуды и кредиты прочим заемщикам 457 1 139 944 323

ВСЕГО 14 368 16 014 21 436 24 857

* рассчитано по [12, 13, 14, 15, 16]

Банковский сектор Китая с государственным участием был задействован для финансирования большей части посткризисного пакета стимулов, и теперь его привлекают к участию в финансировании программы социального гарантированного жилья, задаче, которую он может выполнить. Как следует из представленных ниже данных, крупнейшие китайские банки — ICBC, CCB, BOC, ABC и BOCOM (занявшие в 2010 г. первые строки в мировых банковских рейтингах, далее — топ-5) на протяже-

нии последних четырех лет наращивали объемы финансирования недвижимости значительными темпами (см. табл. 2).

Достижимость целей правительственной программы гарантированного социального жилья можно оценить через сравнение запланированных объемов финансирования из государственного бюджета КНР и ретроспективных данных о финансировании (кредитовании) недвижимости топ-5 китайских банков (см. табл. 3).

Таблица 3. Финансирование и кредитование недвижимости в КНР, ^млрд. ¥

Направления использования кредитных ресурсов 31.12.2009 31.12.2010 Направления использования средств бюджета 2009 исп. 2010 исп. 2011 план

Недвижимость и девелопмент 1 321,47 1 683,76 Расходы на обеспечение (гарантированным) жильем 55,056 112,573 129,266

Строительство 396,85 543,65 Реконструкция аварийного жилья и др. 16,300 111,702 129,266

Коммунальный инжиниринг и сети 1 271,66 1 404,33 Коммунальный инжиниринг и сети 115,180 144,310 159,185

Итого 2 989,98 3 631,75 Итого 186,536 368,585 417,717

Как следует из представленных выше данных, зафиксированные в 2010 г. объемы кредитования недвижимости топ-5 банков значительно превышают заявленные объемы бюджетного финансирования на 2011 г., что позволяет с большой долей уверенности сформулировать заключение о высокой вероятности достижения цели жилищной политики, поставленной правительством КНР на текущий год.

Библиографический список

1. Вэнь Цзябао о необходимости добросовестной реализации мер по контролю за рынком недвижимости. Режим доступа:

http://russian.people.com.cn/31521/731903

1.html

2. Anderlini J. Fate of China property is global concern // FT, 31 мая 2011

3. Вэнь Цзябао Доклад о работе правительства (2011 г.) Режим доступа: http://russian.people.com.cn/31521/732060 7.html

4. Доклад о выполнении плана экономического и социального развития за 2010 г. и проекте плана на 2011 г. Режим доступа:

http://paper.people.com.cn/rmrb/html/2011 -03/17/nw.D110000renmrb 20110317 4-

02.htm?div=-1

5. Вотцель Дж., Мендонка Л. Городской миллиард // «Вестник McKinsey», 2011, 22

6. Доклад об исполнении центрального и местных бюджетов за 2008 г. и проекте центрального и местных бюджетов на

2009 г. Режим доступа: «Жэньминь жи-бао» он—лайн http://russian.people.com.cn/

7. Доклад об исполнении центрального и местных бюджетов за 2009 г. и проекте центрального и местных бюджетов на

2010 г. Режим доступа: «Жэньминь жи-бао» он—лайн http://russian.people.com.cn/

8. Доклад об исполнении центрального и местных бюджетов за 2010 г. и проек-

те центрального и местных бюджетов на

2011 г. Режим доступа: «Жэньминь жи-бао» он—лайн http://russian.people.com.cn/

9. Полховская Т. Ю. Государственное регулирование системы финансирования недвижимости: опыт Китая // Финансовые исследования, 2011, 2

10. Статистический ежегодник КНР 2010

11. Anderlini J. Housing subsidies at heart of Beijing’s «new deal» // FT, 31 мая 2011

12. Годовой отчет Промышленного и коммерческого банка Китая 20072010гг. Режим доступа: http://www.icbc.com.cn/.

13. Годовой отчетСтроительного банка Китая 2007-2010гг. Режим доступа: http://www.ccb.com/

14. Годовой отчет Банка Китая 20072010гг. Режим доступа: http://www.boc.cn/.

15. Годовой отчет Сельскохозяйственного банка Китая 2007-2010 гг. Режим доступа: http://www.abchina.com/.

16. Годовой отчет Банка коммуникаций Китая 2007-2010. Режим доступа: http://www.bankcomm.com/.

Bibliographic list

1. Wen Jiabao: are determined to keep prices reasonable price. http://russian.people.com.cn/31521/731903

1.html

2. Anderlini J. Fate of China property is global concern // FT, 31 May 2011

3. China's parliament endorses government work report 2011.

http://russian.people.com.cn/31521/732060

7.html

4. Report on the Implementation of the

2010 Plan for National Economic and Social Development and on the Draft 2011 Plan for National Economic and Social Development.

http://www.china-embassy.org

5. «Вестник McKinsey» 22 (2011) Jonathan Woetzel, Lenny Mendonca

6. China's parliament endorses 2009 budgets http://www.gov.cn

7. China's parliament endorses 2010 budgets http://www.gov.cn

8. China's parliament endorses 2011 budgets http://www.gov.cn

9. Polkhovskaya T.Y. State regulation of real estate finance : the experience of China , « Financial Research »,2011, №2

10. China Statistical Yearbook 2010.

11. Anderlini J. Housing subsidies at heart of Beijing’s «new deal» // FT, 3 IMay 2011

12. Annual Report 2007-2010 Industrial and Commercial Bank of China Limited. http://www.icbc.com.cn/.

13. Annual Report 2007-2010 China Construction Bank, http://www.ccb.com/

14. Annual Report 2007-2010 Bank of China Limited, http://www.boc.cn/.

15. Annual Report 2007-2010 Agricultural Bank of China, http://www.abchina.com/.

16. Annual Report 2007-2010 Bank of communications. http://www.bankcomm.com/