Арендаторы не ходят по магазинам

Рынкам коммерческой недвижимости пока не удается преодолеть наметившийся в начале года спад: консультанты прогнозируют увеличение к концу года доли пустующих площадей как в торговых, так и в офисных центрах. Такая конъюнктура заставляет собственников бороться за арендаторов, предоставляя им индивидуальные скидки. Бодрее кризис переживает рынок стрит-ритейла, где активность поддерживается за счет активного открытия бюджетных заведений общепита и алкомаркетов.

Фото: Иван Водопьянов, Коммерсантъ

В торговых центрах Москвы и Санкт-Петербурга на неделе 7–13 ноября показатель Mall Index (отражает количество посетителей на 1 тыс. кв. м торговых площадей) отставал от показателя за аналогичный период прошлого года на 13%. Такие данные приводит Focus Technologies. От показателей 2019 года посещаемость торговых центров Москвы, по данным аналитиков, отстает на 29%, Санкт-Петербурга — на 27%. Негативное влияние на рынок продолжают оказывать снижение доходов и уход с рынка международных брендов, ранее активно привлекавших трафик в торгцентры, констатирует руководитель направления исследований и консалтинга Focus Technologies Михаил Васильев.

Магазин со скидкой

Доля пустующих площадей в торгцентрах при этом продолжает расти. В Москве средний по рынку показатель, по словам регионального директора департамента торговой недвижимости NF Group Евгении Хакбердиевой, с начала года уже вырос на 2,3 процентного пункта, до 14,5%, а к концу года показатель может достигнуть 17%. В торгцентрах Санкт-Петербурга, по словам эксперта, по итогам года может пустовать 7% площадей против 4% по итогам 2021 года. Управляющий партнер IPG Иван Починщиков считает, что вакантность в торгцентрах Москвы в итоге зафиксируется на уровне 20–22%. Эксперт вспоминает, что в марте его прогноз был заметно хуже: 30–35% пустующих площадей.

Наибольшую активность среди арендаторов площадей в торгцентрах, по словам госпожи Хакбердиевой, сейчас проявляют fashion-ритейлеры, в том числе мультибрендовые магазины и универмаги, на рынок также выходят новые сети детской одежды, магазины товаров для дома. Господин Починщиков констатирует, что существующие российские сетевые операторы сейчас задумываются об увеличении доли рынка, в частности, за счет аренды более крупных площадей. Говорить о выходе принципиально новых игроков на рынок, по мнению эксперта, преждевременно: этот процесс небыстрый и растянется на полтора-два года.

Одновременно Евгения Хакбердиева указывает, что собственники и управляющие торгцентров все чаще стремятся удерживать арендаторов с помощью скидок или готовы компенсировать им затраты на отделку. Тренда на рост арендных ставок, по словам эксперта, на рынке сейчас нет. Исполнительный директор Glincom Иван Татаринов считает, что реальная стоимость аренды в ближайшее время будет ниже средних запрашиваемых на рынке ставок: собственники готовы проявлять высокую лояльность в переговорах с арендаторами. В первую очередь, по словам эксперта, это касается торгцентров, которые недавно запустились и работают с вакантностью 30–40%.

Рестораны и алкомаркеты

На рынке стрит-ритейла ситуация выглядит не столь драматичной. В Санкт-Петербурге активность потенциальных арендаторов, по словам директора департамента исследований рынка Maris Алены Волобуевой, сопоставима с показателями прошлого года. 40% сделок проходит с заведениями общественного питания, треть из которых — формат бюджетных кафе-баров или пиццерий, отмечает эксперт. Новых ресторанов полного цикла, по оценкам эксперта, в этом году в Санкт-Петербурге открывается на 10% меньше, чем в прошлом. Число сделок с операторами FMCG-сегмента в этом году сократилось на 30%, но спрос со стороны алкомаркетов вырос на 40%. Коммерческий директор R4S Group Ирина Буренко говорит, что в Москве основной спрос формируют магазины табачных изделий, продуктов, кофейни и магазины одежды: суммарно они формируют более 60% открытий.

Госпожа Буренко констатирует, что на бизнес сейчас оказывают сильное влияние не только экономические, но и эмоциональные факторы.

Это привело к тому, что в настроениях арендаторов сформировались две полярные позиции: «одни говорят, что никакого развития в РФ не предполагают, "все" сейчас смотрят в сторону ОАЭ и планируют открытия там, а другие, наоборот, не только открывают новые точки, но и развивают сети». Прогнозировать влияние этих колебаний на рынок эксперт пока не берется, но указывает, что ощущения заметного роста доли пустующих площадей у нее нет.

Хотя Алена Волобуева ждет, что по итогам года на рынке стрит-ритейла Санкт-Петербурга будет наблюдаться рост числа вакантных помещений, обусловленный как сезонным фактором, так и «мобилизационными потрясениями». Снижения ставок на помещения стрит-ритейла госпожа Буренко не прогнозирует.

Офисы без арендаторов

На офисном рынке Москвы средний уровень вакантности, по прогнозам руководителя отдела услуг собственникам CORE.XP Кирилла Бабиченко, может увеличиться с текущих 8,3% до 12% к концу года. Основными факторами увеличения доли пустующих помещений в текущем году стали уход с рынка части западных компаний и низкая активность оставшихся арендаторов. Директор департамента аналитики Nikoliers Вероника Лежнева указывает, что заключать сделки по поглощению офисов продолжают финансовые и добывающие компании — их доля в структуре спроса за год выросла вдвое. В то же время доля IT-компаний за год размылась с 30% до 11%. «Ситуация до конца года, согласно нашим прогнозам, изменится не в лучшую сторону»,— замечает госпожа Лежнева.

Сложившаяся конъюнктура на офисном рынке росту стоимости аренды площадей не способствует, констатирует господин Бабиченко. Вероника Лежнева отмечает, что сейчас усилия собственников направлены на сохранение заявленных средневзвешенных ставок, снижение цен достигается через предоставление индивидуальных скидок. В среднем арендовать офис класса А в Москве, по словам эксперта, сейчас стоит 27,3 тыс. руб. за 1 кв. м в год, класса В — 18,4 тыс. руб. за 1 кв. м в год. Эти показатели ниже значений за аналогичный период прошлого года, но лишь на 1–2%.