Запах серых

Кубанское консалтинговое агентство Macon Realty Group (MRG) выяснило, что более трети многоквартирного жилья в Краснодаре возводится с использованием «черных» или «серых» схем. В соседнем Ростове доля таких домов ниже — она составляет шестую часть от общего объема городской застройки. К незаконным схемам прибегают в основном мелкие инвесторы, оформляющие многоквартирные дома как частное строительство и уклоняющиеся таким образом от налогов. По мнению экспертов, в связи с начавшейся кампанией против «частников», они будут вынуждены уйти с рынка, а стоимость квадратного метра жилья эконом-класса может вырасти на 10%.

Согласно исследованию регионального рынка жилой недвижимости, проведенному консалтинговым агентством Macon Realty Group (MRG), из 1,4  млн кв. м жилья эконом-класса, строящегося в Краснодаре, более 580 тыс. кв. м возводится индивидуальными предпринимателями либо небольшими частными застройщиками. При этом общая жилая площадь новостроек эконом-класса, возводимых крупными игроками составляет 878 тыс. кв. м. В соседнем Ростове активность ИП несколько ниже — 120–130 тыс. кв. м из 701,1  тыс.  кв. м. «В подавляющем большинстве случаев мелкие застройщики используют незаконные схемы работы. Как правило, они получают разрешение на строительство частного жилья, не требующего множества согласований, а в действительности строят 4–5-этажные многоквартирные дома. С  помощью этой системы они уходят от налогов, а затем через суд легализуют застройку»,— рассказал гендиректор агентства Илья Володько.

По данным риэлторов, цены на такие квартиры значительно ниже, чем у крупных девелоперов. В Краснодаре при средней стоимости 1 кв. м в эконом-классе 37–38 тыс. руб. жилье от частников предлагается за 22–26  тыс. руб. В Ростове эконом-класс продается по 45 тыс. руб. за 1 кв. м, а  так называемые «коттеджи» можно приобрести по 32–40 тыс. руб. за 1 кв. м. Разрыв в стоимости способствовал перетеканию покупателей от официальных строителей к  «незаконным», отмечают в  MRG.

«В Ростове, имея сумму от 1  млн руб. до 1,5 млн руб., приобрести жилье от крупного застройщика практически невозможно. У частников же за 800 тыс. руб. можно купить полноценную квартиру площадью до 25  кв.  м»,— говорит заместитель гендиректора АН «Парус» Михаил Денисов. Другой источник в  риэлтерской компании отмечает, что вкладываться в  подобное строительство рискованно: покупатели квартир не являются дольщиками и  зачастую даже не имеют законно оформленных договоров купли продажи. «С  учетом того, что сейчас власти активно борются с незаконным строительством и уже есть судебные решения о сносе домов, клиенты „серых“ застройщиков могут попросту оказаться и без жилья и без средств»,— отметил собеседник „Ъ“.

Напомним, борьба с незаконным строительством в Ростове вошла в активную фазу более года назад, администрация Ростовской области даже опубликовала на своем официальном сайте список домов, строящихся без разрешительной документации. Кубанские власти начали устраивать чистки несколько позже. В марте этого года краевое управление по надзору в области долевого строительства инициировало проверки ряда лиц, в том числе учредителей трех фирм — СК «Родина», «Кубанская строительная компания» и «Стройинвестлига» — привлекающих средства дольщиков в обход закона «О  долевом участии в строительстве» (ФЗ-214) и выставивших на рынок 7,5 тыс. незаконно построенных квартир.

«Если борьба с незаконным строительством будет продолжаться и далее, а принимаемые муниципальной администрацией меры окажутся действенными, то частные застройщики будут вынуждены либо отказаться от «серых» схем, либо уйти с рынка. Это повлечет за собой рост спроса на жилье от официальных застройщиков, и  в итоге — рост цен на недвижимость эконом-класса»,— считает Илья Володько. По его оценке, средняя стоимость 1  кв.  м  в  связи с борьбой с незаконным строительством увеличится в  текущем году на 5%, при этом общий рост цен в эконом-классе составит 10%.

«Заниматься этим бизнесом частникам становится невыгодно: с одной стороны, идет давление со стороны властей и прокуратуры, с другой — растут издержки на подключение к  коммуникациям. Сейчас мы наблюдаем отток с рынка частных инвесторов. Некоторые из них ушли в официальное строительство, другие занялась возведением частных домов. При этом количество официального жилья не растет. По ценам мы вышли на докризисный уровень, а по объемам — еще нет. Девелоперы лишь завершают начатые до кризиса проекты»,— соглашается Михаил Денисов.

Важно, чтобы борьба с незаконным строительством помимо карательной функции имела и конструктивный аспект, говорит Илья Володько. Выход из ситуации он видит в налаживании сотрудничества между муниципальными властями и  частным бизнесом и заключении между ними принципиального договора: застройщики отказываются от использования «черных» и «серых» схем, а  власть вовлекает их в реализацию муниципальных жилищных программ, облегчая доступ к земельным ресурсам и упрощая процесс согласования проектной документации. По его мнению, для того чтобы вынудить большинство «частных» застройщиков уйти с рынка или осуществлять свою деятельность на законных основаниях, достаточно 6–7 месяцев, а окончательно изменить структуру рынка в пользу крупного организованного бизнеса можно в  течение 1–1,5 лет.