Институциональные особенности налогообложения и кадастровой оценки недвижимости

ВОПРОСЫ ИМУЩЕСТВЕННОЙ политики

Институциональные особенности налогообложения и кадастровой оценки недвижимости

А.В. Пылаева

научный руководитель автономной некоммерческой организации «Институт развития территорий», кандидат экономических наук

Алена Владимировна Пылаева, alena.pylaeva@gmail.com

Введение

Согласно одному из принципов институциональной экономической теории - принципу историзма - социальная система как комплекс социальных отношений представляет собой конкретную исторически развивающуюся целостность, другими словами - культуру. Культура, по определению, приведенному в Большой советской энциклопедии, есть «исторически определённый уровень развития общества и человека, выраженный в типах и формах организации жизни и деятельности людей, а также в создаваемых ими материальных и духовных ценностях». Каждому этапу развития общества соответствует своя культура: за формирование идеологии для обеспечения системных функций целепо-лагания и целедостижения отвечает политика, за способы реализации идеи - экономика. Целеполагание формулируется посредством функциональных императивов. «Системный подход к проблемам социального мира неизбежно приводит к необходимости поиска критически значимого набора функциональных императивов, от уровня осуществления которых зависят выживание, интеграция и развитие общества» [1, с. 66].

Рассмотрим налогообложение и кадастровую оценку недвижимости с позиций институционального подхода:

• выявим функциональные императивы, которые реализуются посредством их как института;

• отметим институциональные особенности налогообложения и кадастровой оценки недвижимости.

Функциональные императивы налогообложения и методология кадастровой оценки недвижимости

С начала проведения эксперимента по налогообложению недвижимости в Великом Новгороде и Твери в 1997 году неоднократно заявлялось о создании условий для введения налога на недвижимость на основе кадастровой стоимости в Российской Федерации как стратегической цели налоговой политики. В послании Президента Российской Федерации Федеральному Собранию Российской Федерации [2] отмечено следующее: «...считаю также, что для укрепления собственной налоговой базы регионов надо предоставить им право перейти к налогообложению недвижимого имущества, исходя из кадастровой стоимости, причем начиная уже с 2014 года». Высказывание В.В. Путина подтверждается и основными направлениями налоговой политики на 2013 год и плановый период 2014 и 2015 годов, принятыми Правительством Российской Федерации.

Если определить миссию налогообложения недвижимости как обеспечение устойчивого развития территории посредством справедливого установления основных элементов налога, то отсюда следует, что функциональные императивы налогообложения недвижимости - это социальная

Подписка в любое время по минимальной цене (495) 331-9789, iovrf@mail.ru

№ 3 (150) 2014

ИМУЩЕСТВЕННЫЕ ОТНОШЕНИЯ В РФ

Таблица 1

Функциональные императивы налогообложения и методология кадастровой оценки

недвижимости *

Миссия налогообложения недвижимости -обеспечение устойчивого развития территории посредством справедливого установления основных элементов налога

Функциональные императивы

1. Развитие территории: • налоговая база и налоговый потенциал территории • развитие инфраструктуры • наполнение территориальных бюджетов • инвестиционная привлекательность 2. Социальная справедливость: • прогрессивный налог • льготы, социальный и стандартный вычеты • налог на богатство, роскошь

Экономические теории определения стоимости для налогообложения

Название Трудовая теория стоимости Рыночная теория стоимости Теория ценности - связь с функциональным императивом налогообложения

Принципы Окупаемость затрат Принцип наилучшего и наиболее эффективного использования Оценка фактического использования

Результат Стоимость как норматив Стоимость как индикатив Стоимость как ценность

Методология кадастровой оценки недвижимости

Кадастровая стоимость: • определяется с применением функции стоимости • определяется как индивидуальная рыночная стоимость Типизация объектов Стоимость как функция параметров местоположения, свойств объекта, сегмента рынка недвижимости, времени Функция стоимости в методологии четко определена Кадастровая ценность - принимаются решения относительно значения стоимости, если недостаточно информации для определения функции стоимости

Стандарт налоговой оценки - регламентация применения методологий

справедливость и территориальное развитие. Функциональные императивы налогообложения находят отражение в методологии кадастровой оценки недвижимости (см. табл. 1).

Определение кадастровой стоимости представляет собой сложный процесс, свя-

занный с подготовкой, обработкой и представлением большого объема информации, обоснованием и применением методов оценки, принятием решений, обобщений и допущений. Так, например, в Методических рекомендациях по оценке объектов недвижимости, подлежащих государственной

* Все таблицы разработаны автором настоящей статьи.

Подписка в любое время по минимальной цене (495) 331-9789, iovrf@mail.ru

ВОПРОСЫ ИМУЩЕСТВЕННОЙ политики

кадастровой оценке, содержатся указания на применение допущений практически по каждому этапу процесса оценки. Речь идет как об общих допущениях и ограничениях, так и о следующих:

• относительно информации об объектах-аналогах;

• относительно информации об объектах оценки;

• относительно количественных и качественных характеристик объектов оценки;

• относительно группировки объектов

оценки;

• относительно моделирования стоимости объектов оценки;

• относительно результатов оценки [3, с. 4].

Допущения, которые делает оценщик, исходят из целеполагания налога на недвижимость, из принципов налоговой политики государства. Так, например, для оценки объектов капитального строительства в качестве основы классификации объектов жилого и нежилого фондов был использован классификатор, применяемый в катего-

Таблица 2

Культура и функциональные императивы общества

Эпоха, лидеры- экономисты Культура

Восприятие социального мира Политика (функциональный императив) Экономика, стоимость Модель индивидуума

Платон, Аристотель Этическое -справедливость есть этическая оправданность Общее благо есть укрепление доброй воли Этическая оправданность цены Человек этический

Возрождение и Реформация Меркантильное -моральнофилософские и юридические принципы естественного права Частная собственность и личная выгода с позиций общего блага Система меркантилизма Теория естественного права Человек меркантильный, предприимчивый

XVIII век, Адам Смит Предпринимательское, рациональное Частная собственность и личная выгода с позиций экономической эффективности Система естественной свободы Рыночная экономика Рыночная теория стоимости Человек предприимчивый, экономический, рациональный

XX век, Т. Веблен Й. Шумпетер Творческое, инновационное Общее благо есть забота о ближнем Теория институционализации Теория инноваций Экономическая социология Теория ценности Человек творческий, социальный

Подписка в любое время по минимальной цене (495) 331-9789, iovrf@mail.ru

№ 3 (150) 2014

ИМУЩЕСТВЕННЫЕ ОТНОШЕНИЯ В РФ

рии земель «земли населенных пунктов», содержащий 17 классов объектов оценки

[4]. С точки зрения оценки эта классификация избыточна, однако обоснование выбора строилось на принципах институциональной экономической теории - принципах преемственности и исторического наследования, так как основная масса объектов жилого и нежилого фондов сосредоточена в населенных пунктах. Земельные участки и расположенные на них объекты недвижимости, как правило, имеют одинаковое функциональное назначение (использование), которое является основой классификации объектов в целях оценки и налогообложения.

Этот же подход можно проследить и в применении принципа наилучшего и наиболее эффективного использования объекта оценки. Наилучшим и наиболее эффективным использованием отдельно взятого объекта оценки может быть использование, соответствующее целям и задачам собственника объекта оценки, однако противоречащее общественным интересам. Здесь мы видим конфликт экономических теорий и двух моделей индивидуума - «человека экономического» и «человека социального» (см. табл. 2).

Институциональная экономическая теория поставила в центр исследований не «экономического», а «живого» человека и попыталась определить, чем диктуется его поведение на рынке [1, с. 62]. Как известно, создатели экономических теорий девятнадцатого века, особенно это касается маржиналисткого направления в науке, в своих построениях явно или неявно исходили из предпосылки существования «экономического человека», появление которого в экономическом анализе связывают с именем А. Смита. Это человек с независимыми предпочтениями, стремящийся к максимизации собственной выгоды и очень точно знающий, в чем эта выгода состоит. Однако отличительной особенностью представителей институционализма является то, что в трактовке социально-экономических яв-

Подписка в любое время по минимальной цене (495) :

лений они исходят из определяющей роли не индивидуальной (как в политической экономии классического направления), а групповой психологии. Именно поэтому при определении кадастровой стоимости в целях налогообложения, при определении рыночной стоимости земельного участка или объекта недвижимости для целей внесения этой стоимости в государственный кадастр недвижимости в качестве наиболее эффективного принимается фактическое использование объекта оценки.

Отражение в методологии кадастровой оценки функциональных императивов налогообложения недвижимости демонстрирует метод моделирования на базе удельных показателей кадастровой стоимости [3]. Моделирование на базе удельных показателей кадастровой стоимости основывается на применении сравнительного подхода и предполагает моделирование стоимости оцениваемого объекта на основе рассчитанных удельных показателей смежной группы (подгруппы) объектов недвижимости. Метод применяется в условиях недостатка информации об оцениваемых объектах, в нем используются минимальные значения удельных показателей кадастровой стоимости в кадастровом квартале, муниципальном районе, субъекте Российской Федерации. Налоговая нагрузка на налогоплательщиков достаточно высока [5, 6], поэтому применение минимальных значений основывается на том, чтобы принять решение о налогооблагаемой стоимости объекта оценки в условиях недостатка информации с позиции защиты интересов плательщика налога [7].

Взаимные ожидания и ролевые отношения

Институт налогообложения и кадастровой оценки недвижимости (НиКОН) находится в фокусе ожиданий многочисленных субъектов экономической деятельности и формирует в процессе функционирования встречные ожидания (табл. 3).

-9789, iovrf@mail.ru

ВОПРОСЫ ИМУЩЕСТВЕННОЙ политики

Таблица 3

Взаимные ожидания субъектов экономической деятельности

Взаимодействующие субъекты (ВС) Ожидания ВС от института НиКОН Ожидания НиКОН от ВС

Министерство экономического развития Российской Федерации Министерство финансов Российской Федерации Нормативное правовое обеспечение деятельности по налогообложению недвижимости Координация деятельности

Федеральная налоговая служба Формирование налоговой базы Поддержка инфраструктуры деятельности

Федеральная служба государственной регистрации, кадастра и картографии Учетная характеристика для хранения в государственном кадастре недвижимости Полный и непротиворечивый перечень объектов недвижимости для проведения кадастровой оценки

Органы государственного управления федерального и регионального значения Органы местного самоуправления Адекватная стоимостная характеристика объектов недвижимости, формирующая базу налога на недвижимость, служащего задачам развития территории Актуальная информация о территории Формирование налогового потенциала территории Взвешенные решения относительно налоговых ставок

Суды Получение консультаций, экспертных заключений Принятие адекватных решений о значениях налоговой базы Преемственность и объяс-нимость решений

Комиссии по досудебному урегулированию споров Участие представителей института в работе комиссий Исполнение процесса досудебного урегулирования споров о налоговой базе

Налогоплательщики Объяснимость оценки Сопоставимость стоимостей Учет важных факторов в оценке Применение льгот и вычетов Возможность оспаривания результатов оценки Гражданская позиция Понимание механизмов массовой оценки Индивидуальная оценка для установления в качестве налоговой базы рыночной стоимости недвижимого имущества

Оценщики Методология оценки для налогообложения Определение кадастровой стоимости

Вовлеченность в работу института Профессиональная деятельность

Подписка в любое время по минимальной цене (495) 331-9789, iovrf@mail.ru

№ 3 (150) 2014

ИМУЩЕСТВЕННЫЕ ОТНОШЕНИЯ В РФ

Продолжение таблицы 3

Взаимодействующие субъекты (ВС) Ожидания ВС от института НиКОН Ожидания НиКОН от ВС

Саморегулируемые организации Профессиональные союзы Исполнение стандартов профессиональной деятельности Методологическая и информационная поддержка

Общественные организации Политические партии Открытость деятельности и объяснимость результатов Понятность мотивов принятия решений Одобрение методов принятия решений

Страховщики рисков кадастровой оценки Качество выполнения работ Страхование рисков работ

В процесс определения базы налога на недвижимость вовлечены органы законодательной и исполнительной властей, государственные службы, саморегулируемые организации оценщиков, оценщики, суды и комиссии по досудебному урегулированию споров, налогоплательщики. Организацией процесса формирования объектов недвижимости для налогообложения занимается Федеральная служба регистрации, кадастра и картографии. Работы по государственной кадастровой оценке недвижимости инициируют исполнительные органы государственной власти субъекта Российской Федерации, органы местного самоуправления. Они же проводят отбор исполнителей работ - оценщиков, входящих в состав саморегулируемых организаций оценщиков. Контроль за саморегулированием оценочной деятельности возложен на Министерство экономического развития Российской Федерации. Саморегулируемые организации оценщиков проводят экспертизу работ по определению кадастровой стоимости, Федеральная налоговая служба применяет определенную в процессе проведения кадастровой оценки объектов недвижимости кадастровую стоимость при налогообложении объектов недвижимости [10].

Судебное и досудебное оспаривание кадастровой стоимости как

Подписка в любое время по минимальной цене (495) :

показатель уровня зрелости института налогообложения и кадастровой оценки недвижимости

Главные роли-антагонисты (в терминологии институциональной теории), борьба которых служит движущей силой развития института налогообложения и кадастровой оценки недвижимости - налогоплательщики и получатели налога. Это нашло отражение и в законодательном определении кадастровой стоимости: «...под кадастровой стоимостью понимается стоимость, установленная в результате проведения государственной кадастровой оценки либо рассмотрения споров о результатах определения кадастровой стоимости в суде или комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости» [9]. Стоимости, получаемые в результате индивидуальной и кадастровой оценок, могут существенно различаться:

• при индивидуальной оценке выявляются все отличительные особенности объекта оценки, влияющие на формирование стоимости;

• при государственной кадастровой оценке оценщик обобщает объекты оценки и фактически оценивает класс объектов оценки.

Государственную кадастровую оценку инициируют получатели налога, а оспаривают ее результаты - налогоплательщики.

-9789, iovrf@mail.ru

ВОПРОСЫ ИМУЩЕСТВЕННОЙ политики

Налогоплательщики заказывают работы по индивидуальной оценке рыночной стоимости принадлежащего им объекта недвижимости, которая и принимается равной кадастровой в случае успешности оспаривания и становится налоговой базой.

Судебное оспаривание кадастровой стоимости стало распространенной практикой. Так, например, в августе 2012 года судами Татарстана в целом рассматривалось 297 дел по оспариванию кадастровой стоимости земельных участков, хотя еще в апреле их было лишь 162 - за три месяца рост составил более 83 процента. Совокупная оспариваемая кадастровая стоимость земельных участков составляет 82 миллиарда рублей. Предприниматели добиваются в судах ее общего снижения до 18 миллиардов рублей, то есть в 4,5 раза. За 2012 год совокупные потери бюджетов муниципалитетов республики составили 450 миллионов рублей. Большая часть этой суммы приходится на Казань - 379 миллионов рублей, Набережные Челны - 45,1 миллиона рублей и Нижнекамск - 6 миллионов рублей [11].

Одним из знаковых нововведений законодательства в области оценочной деятельности в 2010 году стала возможность изменения кадастровой стоимости объектов недвижимости не только в судебном порядке, но и в специально создаваемых комиссиях по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости (см. [9]). Комиссии активно формировались в

2011 году и начали практическую работу в

2012 году. По данным Федеральной службы регистрации, кадастра и картографии, в настоящее время в комиссии поступило более 1 700 заявлений по 2 361 объекту недвижимости. По количеству заявлений лидируют Краснодарский край (861), Республика Башкортостан (99), Омская область (198), Ульяновская область (470) (см. [6]).

Заключение

Подход с позиции институциональной методологии к налогообложению и када-

стровой оценке недвижимости позволяет управлять их развитием в неразрывном единстве и взаимовлиянии. Введение досудебных методов разрешения споров о величине кадастровой стоимости - это следующий этап развития института налогообложения и кадастровой оценки недвижимости. Он предполагает наличие и определенный уровень зрелости информационных ресурсов, использование которых помогает обосновать заключение о величине кадастровой стоимости. Существование для налогоплательщика законодательно разрешенной возможности самостоятельно определить налоговую базу в своих интересах может привести к неопределенности и неустойчивости налогового потенциала территории, к отсутствию у муниципалитетов возможности планировать доходы и расходы бюджета [6].

Возникает вопрос о защите интересов налогополучателей. Сходимость результатов массовой и индивидуальной оценок может обеспечиваться посредством проведения на постоянной основе на территории страны мониторинга рынка недвижимости, результаты которого обязательны к применению при проведении оценки в целях налогообложения [10].

С точки зрения институциональной экономики применение институционального подхода в налогообложении и кадастровой оценке недвижимости приведет к согласованности позиций налогоплательщиков и получателей налога и обеспечит устойчивое развитие налогообложения и кадастровой оценки недвижимости. «Значение институционального аспекта жизнедеятельности общества и составляющих его подсистем вытекает из требований ценностной интеграции социального целого, коим и является общество. Оно является тем более интегрированным, чем больше складывание индивидуальных и организационных действий в общесистемные процессы опирается на общий смысл и взаимопонимание между членами общества, а не на санкции правового и политического характера» [1, с. 79].

Подписка в любое время по минимальной цене (495) 331-9789, iovrf@mail.ru

№ 3 (150) 2014

ИМУЩЕСТВЕННЫЕ ОТНОШЕНИЯ В РФ

ЛИТЕРАТУРА И ИНФОРМАЦИОННЫЕ

ИСТОЧНИКИ

1. Институциональная экономика : учебное пособие / под руководством акад. Д. С. Львова. М. : ИНФРА-М. Серия : Высшее образование, 2001.

2. Послание Президента Российской Федерации Владимира Путина Федеральному Собранию Российской Федерации от 12 декабря 2012 года // Российская газета. 2012. № 287.

3. Методические рекомендации по оценке объектов недвижимости, подлежащих государственной кадастровой оценке. М. : ООО «НИПКЦ Восход-А», 2012.

4. Пылаева А. В. Классификация в кадастровой оценке и налогообложении недвижимости // Имущественные отношения в Российской Федерации. 2011. № 11.

5. Пылаева А. В. О налоговой нагрузке на физических лиц по налогу на объекты жилого фонда, исчисленному на основе кадастровой стоимости // Налоги и налогообложение. 2013. № 7. URL: http://www.nbpublish. com/ttmag/mag_contents_7_2013_25408. html

6. Пылаева А. В. Налог на недвижимость: какими должны быть основные параметры // Налоговая политика и практика. 2013. № 8.

7. Пылаева А. В. Методика анализа социально-экономических последствий применения кадастровой стоимости объектов недвижимости в налогообложении // Имущественные отношения в Российской Федерации. 2010. № 12.

8. Пылаева А. В. Об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости // Налоговая политика и практика. 2013. № 1.

9. Об оценочной деятельности в Российской Федерации : Федеральный закон от 29 июля 1998 № 135-ФЗ в редакции от 11 июля 2011года (с изменениями и дополнениями, вступившими в силу с 1 октября 2011 года) // Российская газета. 2011. № 153.

10. Безруков В. Б. Налогообложение и кадастровая оценка недвижимости : монография / В. Б. Безруков, М. Н. Дмитриев,

А. В. Пылаева. Н. Новгород : Издательство ННГАСУ, 2011.

11. URL: http://www.business-gazeta.ru/ar ticle/65089

idled

айдилект

Основные оказываемые партнерам услуги:

• патентование изобретений, полезных моделей, промышленных образцов в России, США, Европе и других странах;

• регистрация товарных знаков в России, США, Европе (СТМ), других странах, в том числе по Мадридской системе регистрации товарных знаков (международная регистрация);

• консультирование по вопросам охраны и защиты объектов авторских прав (произведения науки, литературы и искусства, в том числе программы для ЭВМ);

• проведение патентных исследований на всех этапах жизненного цикла продукции;

• обеспечение комплексного патентования (выявление объектов ОПС в разработках компании);

• консультирование в области установления режима ноу-хау.

г. Москва ул. Авиамоторная д. 10 к. 2 Тел.: +7(499)703-01-38, +7(495)767-67-20, e-mail: post@idlect.com

Патентное бюро IDlect

предоставляет полный комплекс юридических услуг в сфере правовой охраны интеллектуальной собственности с 1997 года.________________

Подписка в любое время по минимальной цене (495) 331-9789, iovrf@mail.ru