Жилье извлекают из конкурсной массы

В Госдуму внесен правительственный законопроект, позволяющий гражданам вне очереди вернуть деньги за единственное жилье, купленное по цене ниже среднерыночной, когда оно утрачено из-за признания сделки недействительной при банкротстве продавца. Юристы отмечают, что необходимость в таких поправках назрела — они позволят защитить добросовестных покупателей.

Фото: Олег Харсеев, Коммерсантъ

Белый дом внес в Госдуму законопроект, предусматривающий возможность возвращения покупателю квартиры, купленной у будущего банкрота, либо денег за нее в случае, если такое жилье — единственное. Сейчас, если лицо купило жилье по цене ниже среднерыночной, сделку могут признать недействительной в случае возбуждения в течение года дела о банкротстве в отношении продавца (например, другого физлица или банка). Требования о возврате средств покупателю удовлетворяются из конкурсной массы пропорционально и одновременно с требованиями других кредиторов, то есть новый собственник такой квартиры вряд ли получит полную сумму. Однако такое отсутствие у гражданина возможности вернуть деньги за единственное жилье было признано Конституционным судом неконституционным, в связи с чем Минэкономики подготовило изменения в закон о банкротстве.

Новые правила не касаются жилья, полученного безвозмездно.

Согласно проекту, покупателю предлагается разрешить остаться в спорной квартире до возврата ему денег, которые вносятся на спецсчет, минуя конкурсную массу. Для этого жилье реализуется на торгах с установлением минимальной цены, которая должна на 5% превышать сумму сделки по купле-продаже.

Если по такой цене квартиру не удалось реализовать на торгах, арбитражный управляющий должен подать в суд заявление о пересмотре решения о признании сделки недействительной — в связи с вновь открывшимися обстоятельствами. Также шанс оставить квартиру за собой гражданин получает в случае, когда по результатам торгов не заключен договор купли-продажи,— ее необходимо выкупить. При этом фактической оплаты не требуется, поскольку производится зачет суммы и размера требований к должнику. Однако если в разумный срок выкуп не произошел или гражданин отказался от него, то удовлетворение его требований переходит в обычный режим.

Партнер юрфирмы «Рустам Курмаев и партнеры» Дмитрий Клеточкин отмечает, что поправки «назрели и способны облегчить судьбу тех, кто имел неосторожность купить жилье у лица, ставшего банкротом». Как добавляет старший партнер юркомпании «Kaminskiy, Stepanov & Partners» Кирилл Степанов, механизм действительно может защитить покупателей квартир, которые добросовестно заблуждались на счет реальной рыночной стоимости. По словам юриста юркомпании РКТ Дианы Варданян, такие покупатели не являются профессиональными участниками рынка и не обязаны, как юрлица например, проводить оценку рыночной стоимости.

По словам Дмитрия Клеточкина, проект защищает в тех случаях, когда сначала жилье оценивают дорого и признают сделку недействительной, а потом не могут реализовать по этой высокой цене.

Также, отмечает он, установление минимальной цены реализации на торгах на 5% выше цены сделки «выглядит как некая страховка самой сделки, чтобы сохранить требуемую денежную массу». Кирилл Степанов добавляет, что такой подход «позволяет уравновесить в правах и покупателя, и должника», а своеобразный механизма преимущественного выкупа — сэкономить время и пополнить конкурсную массу.