Такая им разница

Муниципальные власти вынашивают идею о введении платы за изменение зонирования территорий. По их замыслу, если инвестор хочет сменить зону, например с рекреационной на жилую, чтобы строить жилье, он должен заплатить в бюджет разницу в рыночной стоимости участка. В администрации поясняют, что для реализации этой задумки необходимо выйти в Госдуму и внести поправки в федеральное законодательство. Эксперты по-разному оценивают инициативу городских властей: одни опасаются, что это может обесценить генплан и правила землепользования и застройки, другие считают, что земля в городе будет иметь адекватную цену.

Городские власти рассматривают возможность введения платы в бюджет за смену зонирования земельных участков. С таким предложением к Пермской думе вышел первый замглавы администрации Андрей Шагап во время своего выступления в рамках «часа депутата». По его мнению, «настало время, когда можно обратиться в Госдуму с новацией о взимании средств за изменение зоны». «Может, с одной стороны, и диковато звучит, но, с другой стороны, можно привлечь деньги в бюджет, и немалые, сделать этот процесс понятным, прозрачным и антикоррупционным», — пояснил чиновник. В качестве примера он привел перевод участков из зоны рекреации в зону жилой застройки — за взимание платы и при отсутствии технических проблем.

Председатель комитета по пространственному развитию Алексей Демкин назвал идею «интересной для Перми» и поинтересовался, как будет осуществляться тарификация при переводе земли из одной зоны в другую. «Тарификация, на мой взгляд, должна быть достаточно простая. Она должна соответствовать разнице в рыночной оценке одной зоны, например сельскохозяйственной, и другой, например жилой. Так же Ж-1 (многоэтажная жилая застройка от четырех этажей и выше) и Ж-4 (индивидуальная жилая застройка) — тоже должна быть совершенно разная цена», — пояснил Андрей Шагап. Он уточнил „Ъ“, что пока это обсуждается на уровне идеи. Чтобы ее реализовать, нужны поправки прежде всего в федеральное законодательство.

Отметим, что сегодня общие направления развития городских территорий (жилая, общественно-деловая застройка и прочая) определяет генплан. Конкретный перечень видов разрешенного использования участков регламентируется правилами землепользования и застройки Перми (ПЗЗ), в них прописаны регламенты для каждой зоны. Процедура смены зонирования территории включает несколько этапов. Компания-заявитель или физлицо обращается в городской департамент градостроительства и архитектуры с предложением о смене одной зоны на другую (например, рекреационной Р-2 на жилую Ж-1) и обосновывающими материалами. После чего вопрос выносится на комиссию по землепользованию и застройке, которая одобряет или не одобряет заявку. В случае положительного вердикта проект смены зоны направляется на публичные слушания. Окончательное решение о перезонировании принимает Пермская гордума.

«Вопрос интересный и серьезный. Многое нужно взвешивать, в частности — не обесценится ли вся предыдущая работа по созданию ПЗЗ и генплана. Ведь когда они разрабатывались и устанавливались зоны, это делалось не просто как захотелось, а для удобства жителей в том числе. А если все уйдет в монетизацию, не знаю, правильно ли это», — отмечает гендиректор ОАО «Пермглавснаб» Владимир Занин. Хотя существующая сегодня процедура смены зоны, по его мнению, тяжелая и не совсем прозрачная. «Конечно, для девелоперов решение ввести плату, может, было бы и легче, но для города в целом и для населения оно неоднозначное. Правильнее было бы четко структурировать сам процесс изменения зоны», — полагает господин Занин.

Член комиссии по землепользованию и застройке Денис Галицкий называет идею платного перезонирования здравой. Он считает, что такие новации не будут нивелировать генплан и другие градостроительные документы. «Земля в городе будет иметь свою адекватную цену. Исчезнет фактически существующий сегодня бизнес по переводу неликвидных участков в площадки с видом разрешенного использования под жилье. Сейчас это делается просто для перепродажи, в итоге вся земля в Перми стоит как территория под жилую застройку. Если ввести плату, то смысла в этих схемах не будет. Перезонировать будут те участки, которые инвестор реально собирается осваивать», — уверен собеседник „Ъ“.