Особенности удовлетворения требований кредиторов за счет заложенного недвижимого имущества

ПРАВОВОЕ РЕГУЛИРОВАНИЕ

ОСОБЕННОСТИ УДОВЛЕТВОРЕНИЯ ТРЕБОВАНИЙ КРЕДИТОРОВ ЗА СЧЕТ ЗАЛОЖЕННОГО НЕДВИЖИМОГО ИМУЩЕСТВА

A.B. КАРПОВ,

доктор юридических наук, Международная академия предпринимательства

Л. И. НЕЧУШКИНА

Московская финансово-юридическая академия

Гражданским кодексом Российской Федерации' (далее - ГК РФ) установлены обшие правила обращения взыскания на заложенное имущество и его дальнейшей реализации. Регулирующие рассматриваемую проблему нормы Г К РФ предусматривают как общие, применимые ко всем видам заложенного имущества, правила удовлетворения требований кредиторов за счет предмета заЖ>га, так и специальные, относящиеся к конкретным видам заложенного имущества.

Однако, на наш взгляд, ГК РФ не достаточно подробно регулирует вопросы обращения взыскания и реализации отдельных видов заложенного имущества, что в значительной степени препятствует эффективному применению института залога на практике и снижает активность использования залога некоторых видов имущества как способа обеспечения исполнения обязательств. Особенно это касается залога недвижимого имущества, привлекательность использования которого субъектами гражданского оборота обусловлена, прежде всего, достаточно высокой ликвидностью недвижимости, а потому и относительной надежностью данного способа обеспечения.

В свете вышеизложенного представляется весьма актуальным проанализировать особенности обращения взыскания и реализации не-

' Ст. 349, 350 Гражданского колекса РФ.

движимости, являющейся предметом ипотеки, с целью выявить проблемы, возникающие в процессе удовлетворения прав кредиторов за счет указанного имущества, и наметить пути преодоления выявленных недостатков и пробелов действующего законодательства по исследуемой теме.

Важно отметить, что с введением в действие Федерального закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)»2 в отношении залога недвижимости были в значительной мере восполнены пробелы ГК РФ по данному вопросу. Однако, несмотря на то, что Федеральный закон «Об ипотеке (залоге недвижимости)» действительно более подробно регулирует, наряду с другими вопросами, порядок обращения взыскания на заложенное недвижимое имущество и его реализации, а также дополняет и конкретизирует общие нормы ГК РФ и Закона РФ «О залоге»3 все же, на наш взгляд, законодателю не удалось выработать такие условия и правила обращения взыскания на заложенное недвижимое имущество и его реализации.

2 Федеральный закон *Об ипотеке (залоге недвижимости)» от 16.07.1998 № 102-ФЗ вступил в силу со дня его официального опубликования 22 июля 1998 г.

1 В соответствии с п. 2 ст. 79 Федерального закона «-Об

ипотеке (залоге недвижимости)-» нормы Закона РФ "О залоге" со дня введения в действие первого подлежат применению к залогу недвижимого имущества (ипотеке) лить постольку,

поскольку они не противоречат Федеральному закону «Об ипотеке (залоге недвижимости)».

которые позволяли бы субъектам гражданских правоотношений наиболее эффективно использовать институт залога в гражданском обороте.

При сравнительном анализе норм ГК РФ и Федерального закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)» в части регулирования анализируемой проблемы, следует иметь в виду, что обшие правила о залоге, содержащиеся в ГК РФ, применяются к ипотеке в случаях, когда ГК РФ или названным законом об ипотеке не установлены иные правила (п. 2 ст. 334 ГК РФ).

В соответствии со ст. 50 Федерального закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)» залогодержатель вправе обратить взыскание на имущество, заложенное по договору об ипотеке, для удовлетворения за счет этого имущества своих требований, вызванных неисполнением или ненадлежащим исполнением обеспеченного ипотекой обязательства, в частности неуплатой или несвоевременной уплатой суммы долга полностью или частично, если договором не предусмотрено иное.

При расхождении условий договора об ипотеке и условий обеспеченного ипотекой обязательства в отношении требований, которые могут быть удовлетворены путем обращения взыскания на заложенное имущество, предпочтение отдается условиям договора об ипотеке.

В то же время по требованиям, вызванным неисполнением или ненадлежащем исполнением обеспеченного ипотекой обязательства, взыскание на заложенное имущество не может быть обращено, если в соответствии с условиями этого обязательства и применимыми к нему федеральными законами и иными правовыми актами Российской Федерации должник освобождается от ответственности за такое неисполнение или ненадлежащее исполнение.

Если договором об ипотеке не предусмотрено иное, обращение взыскания на имущество, заложенное для обеспечения обязательства, исполняемого периодическими платежами, допускается при систематическом нарушении сроков их внесения, т. е. при нарушении сроков внесения платежей более трех раз в течение 12 мес., даже если каждая просрочка незначительна.

Таким образом. Федеральный закон «Об ипотеке (залоге недвижимости)» конкретизирует в отношении залога недвижимости общие нормы ГК РФ, регулирующие основания обращения взыскания на заложенное имущество, уточняя, что подпадает под понятие неиспол-

нения или ненадлежащего исполнения должником обеспеченного залогом недвижимости обязательства.

Однако, несмотря на, казалось бы, детальное регулирование Федеральным законом «Об ипотеке (залоге недвижимости)» обращения взыскания на заложенное имущество, на практике залогодержатели нередко сталкиваются с проблемой определения возможного начального момента обращения взыскания. Дело в том, что нормы, устанавливающие начальные моменты обращения взыскания на недвижимое имущество, находящееся в залоге, обеспечивающем исполнение, например, кредитного договора, в настоящее время существенно расходятся.

Как уже отмечалось выше, п. 2 ст. 50 Федерального закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)» гласит, что если договором об ипотеке не предусмотрено иное, обращение взыскания на имущество, заложенное для обеспечения обязательства, исполняемого периодическими платежами, допускается при систематическом нарушении сроков их внесения, т. е. при нарушении сроков внесения платежей более трех раз в течение 12 мес., даже если каждая просрочка незначительна. Однако, вопреки названной норме, Центральный банк Российской Федерации (далее - ЦБ РФ) указывает коммерческим банкам на необходимость реализации их залоговых прав не позднее чем на тридцатый день задержки заемщиком очередных платежей банку по основному долгу либо по процентам4. Из содержания данной нормы следует, что любая задержка периодических платежей автоматически вызывает обращение взыскания на предмет залога.

Очевидно, что Федеральный закон имеет большую юридическую силу, по сравнению с инструкцией ЦБ РФ, однако следует иметь в виду, что при проведении ЦБ РФ проверок кредитных организаций последним, если они игнорируют нормы центробанковской инструкции, не избежать затяжного процесса выяснения отношений с контролирующим органом. Этого, разумеется, пытаются избежать все банки.

Помимо оснований обращения взыскания на заложенное недвижимое имущество, вызванных неисполнением должником основного обязательства, Федеральный закон

4 П. 2.6.1. Инструкции ЦБ РФ «О порядке формирования и использования резерва на возможные потери по ссудам» от 30.06.1997 № 62а.

«Об ипотеке (залоге недвижимости)» устанавливает случаи, когда залогодержатель вправе потребовать досрочного исполнения обеспеченного ипотекой обязательства, а при невыполнении этого требования - обратить взыскание на заложенное имущество, даже если обеспеченное ипотекой обязательство исполняется надлежащим образом. К таким основаниям законодатель относит случаи нарушения залогодателем правил о надлежащем обеспечении сохранности заложенного имущества и правил об отчуждении заложенного имущества, а также случаи принудительного изъятия государством заложенного имущества.

Большое практическое значение для субъектов залоговых правоотношений имеет вопрос о способах обращения взыскания на заложенное недвижимое имущество. Важно подчеркнуть, что действующее законодательство Российской Федерации предусматривает различный порядок для обращения взыскания на заложенное движимое и недвижимое имущество.

В соответствии со ст. 349 Г К РФ и ст. 51 и 55 Федерального закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)» обращение взыскания на заложенное недвижимое имущество может быть произведено двумя способами:

- по решению суда;

- на основании соглашения залогодержателя с залогодателем.

Второй способ значительно более удобен в случае отсутствия спора между сторонами, поскольку вопрос решается быстрее и при отсутствии судебных издержек. Однако этот способ можно использовать при соблюдении следующих требований:

- соглашение между залогодателем и залогодержателем может быть заключено только после возникновения оснований для обращения взыскания на предмет залога;

- соглашение должно быть нотариально удостоверено.

Сторона заключенного соглашения о внесудебной реализации предмета залога, а также любое другое лицо, чьи права нарушаются таким соглашением, вправе оспаривать его в судебном порядке.

Федеральный закон «Об ипотеке (залоге недвижимости)» дополняет случаи невозможности обращения взыскания на предмет залога во внесудебном порядке, определенные п. 3 ст. 349 ГК РФ, и устанавливает перечень обстоятельств, при которых удовлетворение требований залогодержателя во внесудебном

порядке (по нотариально удостоверенному соглашению сторон) не допускается. Так, не допускается внесудебное обращение взыскания, если:

1) для ипотеки имущества требовалось согласие или разрешение другого лица или органа;

2) предметом ипотеки является предприятие как имущественный комплекс;

3) предметом ипотеки является имущество, имеющее значительную историческую, художественную или иную культурную ценность для общества;

4) предметом ипотеки является имущество, находящееся в обшей собственности, и кто-либо из его собственников не дает согласия в письменной или иной установленной Федеральным законом форме на удовлетворение требований залогодержателя во внесудебном порядке.

В указанных случаях взыскание на заложенное имущество обращается по решению суда.

Таким образом, относительно заложенного недвижимого имущества в ст. 55 Федерального закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)» наряду с основаниями для взыскания на предмет залога только по решению суда, предусмотренными в 1-м и 2-м абзацах п. 3 ст. 349 ГК РФ, добавлены следующие основания: предметом ипотеки является предприятие как имущественный комплекс (абз. 2 п. 3 ст. 55); предметом ипотеки является имущество, находящееся в обшей собственности, и кто-либо из его собственников не дает согласия в письменной или иной установленной Федеральным законом форме на удовлетворение требований залогодержателя во внесудебном порядке (абз. 4 указанного пункта). Что касается обращения взыскания на заложенное имущество, при залоге которого требуется согласие другого лииа или органа, то наглядным примером тому служит залог государственного имущества. Поэтому взыскание на заложенное государственное имущество обращается только в судебном порядке. Стороны не вправе предусмотреть иной порядок обращения взыскания на такое имущество.

Обращает на себя внимание отсутствие в Федеральном законе «Об ипотеке (залоге недвижимости)» такого предусмотренного ГК РФ основания обращения взыскания на заложенное имущество только в судебном порядке, как отсутствие залогодателя и невозможность установления места его нахождения. Это объяс-

няется тем, что ведение надлежащим образом государственной регистрации недвижимого имущества и сделок с ним позволяет заинтересованному лицу, включая залогодержателя, получить сведения, касающиеся залогодателя, в связи с чем указанное основание для обращения взыскания на предмет залога исключается законодателем применительно к залогу недвижимости.

В отличие от ГК РФ Федеральный закон «Об ипотеке (залоге недвижимости)» в ст. 54 закрепил требования к содержанию соглашения об удовлетворении требований залогодержателя во внесудебном порядке. Так, указанное соглашение должно содержать название заложенного по договору об ипотеке имущества, за счет которого удовлетворяются требования залогодержателя, и стоимость этого имущества; суммы, подлежащие уплате залогодержателю должником на основании обеспеченного ипотекой обязательства и договора об ипотеке, а если залогодателем является третье лицо, также и залогодателем; способ реализации заложенного имущества либо условие о его приобретении залогодержателем; известные сторонам на момент заключения соглашения предшествующие и последующие ипотеки данного имущества и имеющиеся в отношении этого имущества у третьих лиц вешные права и права пользования.

С вступлением в силу Федерального закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)♦ связано появление в законодательстве Российской Федерации еще одного нововведения, с принятием которого снято множество проблем, возникающих при судебном рассмотрении дела по обращению взыскания на заложенное недвижимое имущество. До введения в действие указанного закона специалистами неоднократно обращалось внимание на отсутствие нормы, согласно которой в судебном решении об обращении взыскания на заложенное имущество закреплялись бы начальная продажная цена заложенного имущества, а также размер суммы, подлежащей уплате залогодержателю из выручки от его продажи5. Такое обстоятельство служило поводом для злоупотребления залогодержателем своими правами на стадии исполнения решения суда об обращении взыскания на предмет залога. Так, например, в результате реализации предмета залога залогодержатель мог завладеть большими средства-

5 Гаврюов Э.П. Некоторые вопросы залогового права // Государство и право. - 1995. N9 6. - С. 24.

ми, чем ему были необходимы для погашения задолженности по основному обязательству, обеспеченному залогом, занизив, к примеру, начальную цену продажи заложенного имущества и впоследствии обратив взыскание на иное имущество должника.

В настоящее время в соответствии с п. 2 ст. 54 Федерального закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)» в решении суда об обращении взыскания на имущество, заложенное по договору об ипотеке, должны быть указаны сумма, подлежащая уплате залогодержателю из стоимости заложенного имущества (за исключением сумм расходов по охране и реализации имущества, которые определяются по завершении его реализации), и начальная продажная цена заложенного имущества при его реализации (начальная продажная цена имущества на публичных торгах определяется на основе соглашения между залогодателем и залогодержателем, а в случае спора — самим судом (п. 2 ст. 54 рассматриваемого Закона).

Еще одной проблемой, возникающей в ходе реализации залогодержателем своих прав на предмет залога и вызывающей неодинаковую реакцию цивилистов, является установленная действующим законодательством Российской Федерации возможность отсрочки реализации заложенного (в том числе и недвижимого) имущества (п. 2 ст. 350 ГК РФ, п. 3 ст. 54 Федерального закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)»).

По мнению некоторых ученых-юристов6, установление норм отсрочки ставит судьбу залога под вопрос. При предоставлении залогодателю отсрочки необходимо исходить из соображений целесообразности и гарантирован-ности погашения долга на момент истечения срока отсрочки.

По действующему законодательству не совсем ясна позиция законодателя по вопросу об отсрочке продажи заложенного имущества. В соответствии со ст. 350 ГК РФ «по просьбе залогодателя суд вправе в решении об обращении взыскания на заложенное имущество отсрочить его продажу с публичных торгов на срок до одного года. Отсрочка не затрагивает прав и обязанностей сторон по обязательству, обеспеченному залогом этого имущества, и не освобождает должника от возмещения возросших за время отсрочки убытков креди-

6 Дашцэрэнгийн Б. Залог как способ обеспечения исполнения кредитных обязательств: Дис. ... канд. юр. наук. -Томск, 1999. - С. 123.

тора и неустойки». Трудно представить себе ситуацию, при которой отсрочка реализации предмета залога не затрагивала бы права залогодержателя на удовлетворение своих требований. Дело в том, что одним из важнейших критериев надлежащего исполнения любого обязательства является возможность его исполнения в определенный сторонами срок. Между тем это требование обязательства нарушается установлением действующим законодательством отсрочки обращения взыскания на заложенное имущество. В результате установления такой отсрочки залогодержатель (кредитор по основному обязательству), уже поставленный в ситуацию неисполнения его контрагентом обязательств по основному договору, вынужден выжидать возможности удовлетворения своих требований по обеспеченному залогом обязательству за счет предмета залога еще в течение продолжительного периода времени.

Существует и иная позиция на установленные законодателем нормы об отсрочке реализации предмета залога. Так, по мнению М.И. Брагинского, рассматриваемая новелла об отсрочке реализации заложенного имущества является примером направленной защиты более слабой стороны обязательственного отношения7.

Что касается установленных действующим законодательством особенностей отсрочки реализации заложенного недвижимого имущества, то в соответствии со ст. 54 Федерального закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)» по просьбе залогодателя, суд при наличии уважительных причин вправе в решении об обращении взыскания на заложенное недвижимое имущество отсрочить его реализацию на срок до одного года в случаях, когда залогодателем является гражданин, независимо от того, какое имущество заложено им по договору об ипотеке, при условии, что залог не связан с осуществлением этим гражданином предпринимательской деятельности, а также тогда, когда предметом ипотеки является земельный участок из состава земель сельскохозяйственного назначения. Нетрудно заметить, что установленные законодателем возможные случаи отсрочки реализации предмета ипотеки призваны защищать «более слабую сторону» обязательственного отношения и мало ориентируется на интересы залогодержателя. Очевидно, что отсрочка, как правило, предоставляется в

1 Брагинский М.И. Общие положения об обязательствах // Экономика и жизнь. - 1995. - К? 2. - С. 6.

целях установления возможности для должника изыскания в течение действия отсрочки иных (помимо обращения взыскания на предмет залога) средств погашения задолженности по основному договору, что повлечет отмену судом решения об обращении взыскания на заложенное имущество.

Установленные законодателем нормы отсрочки не могут, на наш взгляд, отрицательно не сказываться на использовании субъектами гражданского оборота такого способа обеспечения исполнения обязательств, как ипотека, залогодателем по которой является гражданин, а также ипотека земель сельскохозяйственного назначения.

Вместе с тем следует иметь в виду, что наряду с вышеназванными законодатель ввел в отношении отсрочки реализации предмета залога и нормы, несколько смягчающие положение залогодержателя при такой отсрочке. Так, п. 3 ст. 54 Федерального закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)» установлено, что суд, определяя срок, на который представляется отсрочка обращения взыскания на заложенное недвижимое имущество, учитывает в том числе и то, что сумма требований залогодержателя, подлежащих удовлетворению из стоимости заложенного имущества на момент истечения отсрочки, не должна превышать стоимость заложенного имущества по оценке, указанной в договоре об ипотеке.

Помимо этого законодателем в п. 4 ст. 54 Федерального закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)» установлены случаи, когда отсрочка реализации заложенного недвижимого имущества не допускается. К числу последних отнесены случаи, когда реализация заложенного имущества может повлечь существенное ухудшение финансового положения залогодержателя, а также если в отношении залогодателя или залогодержателя возбуждено дело о признании его несостоятельным (банкротом).

В любом случае при решении вопроса об отсрочке реализации заложенного недвижимого имущества должнику следует учесть, что он в соответствии с п. 3 ст. 54 Федерального закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)» будет обязан возместить все убытки кредитора, проценты за пользование кредитными суммами и неустойку, возросшие за время отсрочки, поэтому ему необходимо определить, что более выгодно: лишиться заложенного имущества либо, отсрочив реализацию, удовлетворить требования залогодержателя, не реализуя предмет залога. Кроме того, залогодатель вправе

прекратить обращение взыскания, исполнив основное обязательство в любой момент вплоть до продажи имущества, не воспользовавшись своим правом отсрочки.

Еще одной новацией Федерального закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)», во многом разъясняющей общие нормы ГК РФ, является норма, регулирующая процедуру обращения взыскания на недвижимое имущество при наличии последующей ипотеки.

Представляется верным подход законодателя по рассматриваемой проблеме, закрепленный в ст. 46 Федерального закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)». Указанная статья устанавливает, что в случае обращения взыскания на заложенное недвижимое имущество по требованиям, обеспеченным последующей ипотекой, одновременно может быть потребовано досрочное исполнение обеспеченного ипотекой обязательства и обращено взыскание на это имущество по требованиям, обеспеченным предшествующей ипотекой, срок предъявления которых к взысканию еще не наступил. Если залогодержатель по предшествующему договору об ипотеке не воспользовался этим правом, имущество, на которое обращено взыскание по требованиям, обеспеченным последующей ипотекой, переходит к его приобретателю обремененное предшествующей ипотекой. В случае обращения взыскания на заложенное имущество по требованиям, обеспеченным предшествующей ипотекой, допускается одновременное обращение взыскания на это имущество и по требованиям, обеспеченным последующей ипотекой, срок предъявления которых к взысканию еще не наступил. Требования, обеспеченные последующей ипотекой, не подлежат досрочному удовлетворению, если для удовлетворения требований, обеспеченных предшествующей ипотекой, достаточно обращения взыскания на часть заложенного имущества. До обращения взыскания на имущество, залогом которого обеспечены требования по предшествующей и последующей ипотекам, залогодержатель, намеренный предъявить свои требования к взысканию, обязан в письменной форме уведомить об этом залогодержателя по другому договору об ипотеке того же имущества.

Такая позиция законодателя, отраженная в Федеральном законе «Об ипотеке (залоге недвижимости)», во многом решает проблему столкновения интересов залогодержателей при обеспечении недвижимым заложенным имуществом нескольких требований и заслужи-

вает, на наш взгляд, высокой положительной оценки.

Одним из важнейших вопросов, возникающих в ходе удовлетворения кредитором своих требований к должнику за счет заложенного недвижимого имущества, является вопрос о способах реализации предмета ипотеки.

Как общее правило, независимо от того, каков порядок обращения взыскания на заложенное имущество, его реализация должна производиться именно путем проведения публичных торгов.

В то же время, если обращается взыскание на недвижимое имущество, то в соответствии со ст. 55 Федерального закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)», соглашением об удовлетворении требований залогодержателя может быть предусмотрено приобретение заложенного имущества залогодержателем для себя или третьих лиц с зачетом в счет покупной цены требований залогодержателя к должнику, обеспеченных ипотекой. При этом в указанном соглашении не может быть предусмотрено приобретение заложенного имущества залогодержателем, если предметом ипотеки является земельный участок. К такому соглашению применяются правила о купле-продаже, а в случаях приобретения имущества залогодержателем для третьих лиц — также о договоре комиссии.

По мнению Б.М. Гонгало8, такое соглашение, предусматривающее приобретение предмета ипотеки залогодержателем, по правовой природе представляет собой соглашение об отступном. В то же время в сравнении с общими правилами об отступном (ст. 409 ГК РФ) возможности участников залогового правоотношения ограничены распространением на такое соглашение норм о купле-продаже, детализацией содержания соглашения (п. 4 ст. 55 Федерального закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)») и т. д.

Следует отметить, что последний вариант является единственным случаем, когда законодательство разрешает приобретение заложенной недвижимости в собственность залогодержателя.

Во всех остальных случаях заложенное имущество не может перейти в собственность залогодержателя. Даже если стороны заключили такое соглашение, оно является недействительным, за исключением тех случаев, когда та-

8 Гонгало Б.М. Учение об обеспечении обязательств. Вопросы теории и практики. - М.: Статут. 2002. - С. 167.

кое соглашение может быть квалифицировано как соглашение об отступном или новация9.

Действующим законодательством (ст. 59 Федерального закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)») установлен еще один способ реализации заложенного имущества — аукцион. Следует отметить, что применение данного способа реализации невозможно в случаях, когда взыскание на это имущество в соответствии с п. 2 ст. 55 Федерального закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)» не может быть обращено во внесудебном порядке. Статья 59 Федерального закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)» предусматривает, что в качестве организатора аукциона по продаже заложенного имущества может выступать избранная для этого залогодержателем с согласия залогодателя специализированная организация, которая действует на основании договора с залогодержателем и выступает от его или от своего имени. Важно отметить, что продажа заложенного имущества на аукционе допускается, если аукцион является открытым, реализация же заложенного недвижимого имущества на закрытом аукционе допускается лишь в случаях, предусмотренных Федеральным законом.

Основанием для внесения записей в единый государственный реестр прав на недвижимое имущество, свидетельствующих о переходе права собственности на реализуемый предмет залога, является протокол о результатах аукциона и договор, заключаемый организатором аукциона с лицом, выигравшим аукцион, в течение пяти дней с момента выполнения последним требования об оплате имущества.

Федеральный закон «Об ипотеке (залоге недвижимости)» упоминает еще один способ реализации заложенного имущества применительно к реализации земельных участков, жилых домов и квартир - конкурс. Так, ст. 68 и 78 указанного закона устанавливают возможность реализации заложенных земельных участков, жилых домов или квартир путем продажи с торгов, проводимых в форме открытого аукциона или конкурса.

Таким образом, при буквальном прочтении норм закона в пределах действующего законодательства по залогу недвижимости могут быть выделены следующие способы реализации зало-

4 П. 46 постановления Пленумов Верховного Суда и Высшего Арбитражного Суда № 6/8 от 01.07.1996 г. <«0 некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации"»..

женного имущества: публичные торги, приобретение предмета залога залогодержателем для себя или третьих лиц, аукцион, конкурс. Особо важно подчеркнуть, что три последних способа возможны только в случае реализации заложенного недвижимого имущества и неприменимы к реализации иного имущества.

Однако сама возможность выделения указанных способов реализации заложенного имущества может быть подвергнута критике по следующим основаниям.

Устанавливая возможность реализации предмета залога с публичных торгов, законодатель не определил само понятие публичных торгов, чем породил немало вопросов и проблем. Что считать публичными торгами? ГК РФ (ст. 447) содержит понятие торгов и устанавливает, что они могут проводиться в форме конкурса или аукциона. Существует ли разница между торгами и публичными торгами? Если нет, то для чего в Федеральном законе «Об ипотеке (залоге недвижимости)» в отдельную строку выделяется возможность реализации заложенного имущества посредством аукциона или конкурса? Строго говоря, если в буквальном смысле толковать нормы действующего гражданского законодательства (ст. 57 Федерального закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)»), публичные торги по продаже заложенного имущества организуются и проводятся органами, на которые в соответствии с процессуальным законодательством Российской Федерации возлагается исполнение судебных решений, если иное не установлено Федеральным законом. Таким образом, получается, что публичными торги можно признать только в том случае, если их организация и проведение осуществляются судебными приставами-исполнителями. Если же реализация заложенного имущества происходит без привлечения последних, то такой способ реализации не является публичными торгами, а представляет иную форму удовлетворения залоговых прав кредитора. Однако такое понимание публичных торгов лишает возможности их применения в случаях, когда обращение взыскания на заложенное имущество производится во внесудебном порядке и у залогодержателя нет оснований для обращения к судебному приставу-исполнителю.

Изложенное позволяет сделать вывод о необходимости более четкого законодательного определения способов реализации заложенной недвижимости. Так, на наш взгляд, представляется необходимым четко

определить каждый из установленных способов реализации предмета ипотеки с целью их наиболее эффективного использования в гражданском обороте.

По сравнению с ГК РФ Федеральным законом «Об ипотеке (залоге недвижимости)» достаточно подробно урегулирован вопрос о порядке проведения публичных торгов и последствиях объявления публичных торгов несостоявшимися.

Так, в соответствии со ст. 57 указанного закона публичные торги по продаже заложенного имущества организуются и проводятся органами, на которые в соответствии с процессуальным законодательством Российской Федерации возлагается исполнение судебных решений, если иное не установлено Федеральным законом, по месту нахождения этого имущества.

Организатор публичных торгов публикует сведения о предстоящих публичных торгах не позднее чем за 30 дней, но не ранее чем за 60 дней до их проведения в периодическом издании, являющемся официальным информационным органом органа исполнительной власти соответствующего субъекта Российской Федерации, с указанием даты, времени и места проведения публичных торгов, характера продаваемого имущества и его начальной продажной цены.

Лица, желающие принять участие в публичных торгах, вносят задаток в р^мере, сроки и порядке, которые должны быть указаны в извещении о публичных торгах. Размер задатка не может превышать 5 % от начальной продажной цены заложенного имущества.

Лицам, которые участвовали в публичных торгах, но не выиграли их, задаток возвращается немедленно по окончании публичных торгов. Задаток также подлежит возврату, если публичные торги не состоялись.

Присутствие на публичных торгах по продаже заложенного имущества не участвующих в них лиц может быть ограничено только органами местного самоуправления в интересах поддержания общественного порядка. На публичных торгах, во всяком случае, имеют право присутствовать лица, имеющие вещные права на это имущество, права пользования продаваемым имуществом, а также залогодержатели по последующим ипотекам.

Следует отметить, что вопрос о возможности участия залогодержателя в процессе реализации заложенного недвижимого имущества в настоящее время является дискуссионным.

Действующее законодательство о залоге не упоминает о праве участия залогодержателя в процессе реализации заложенного имущества в качестве равного с другими покупателями участника. Возможность такого участия предусматривалась в российском дореволюционном законодательстве и предоставляло залогодержателю право участвовать в торгах и представить вместо денег закладную. По исследованиям К. Неволина, законодательство указанного периода не только допускало к торгам на покупку заложенного недвижимого имущества, но и отдавало предпочтение залогодержателю, если другие покупатели будут давать такую же цену, какую и он, а не высшую111. По мнению многих ученых-юристов11, закрепление права участия залогодержателя в публичных торгах послужило бы интересам как залогодержателя, так и залогодателя, ускорив тем самым процедуру реализации предмета залога, когда не пришлось бы ждать объявления торгов недействительными с тем, чтобы после этого приобрести нереализованное имущество. Ведь «ожидающее» правовое положение залогодержателя не позволяет ему предпринимать никаких мер для скорейшего удовлетворения своих требований за счет предмета залога.

Следует, однако, отметить, что, несмотря на отсутствие запрета участия залогодержателя в публичных торгах действующим ГК РФ, подобного рода ограничения установлены некоторыми региональными нормативными актами. Так, постановлением Правительства Москвы от 25 апреля 1995 г. № 356 «О принципах использования залогового кредитования в г. Москве», регулирующим процедуры залогового кредитования, которые могут быть использованы при реализации городских инвестиционных, а также коммерческих (закупка продовольствия, медикаментов и др.) проектов с использованием в качестве залога имущественных объектов, в том числе находящихся в государственной собственности г. Москвы, установлено (п. 10.9.), что в публичных торгах не вправе участвовать в качестве покупателей, в том числе через представителей, должностные лица органов государственной власти, суда и прокуратуры, залогодатель и залогодержатель, а также проводящие торги специализированные организации. Такой подход московских «нормотворцев» к проблеме участия сторон

10 Дашцэрэнгийн Б. Указ.сочинение. - С. 135.

11 Савельева Т.А. Залоговые правоотношения и их действия по законодательству РФ: Дне. ... канд. юр. наук. - Томск. 1998. - С. 153; Дашиэрэнгийн Б, Указ.сочинение. - С. 135.

договора залога в публичных торгах не может, на наш взгляд, признаваться вполне обоснованным. Дело в том, что в соответствии с п. О ст. 71 Конституции РФ гражданское законодательство находится в ведении Российской Федерации. В соответствии с п. 5 ст. 76 Конституции РФ законы и иные нормативные правовые акты субъектов Российской Федерации не могут противоречить федеральным законам, принятым в соответствии с частями первой и второй указанной статьи. В случае противоречия между федеральным законом и иным актом, изданным в Российской Федерации, действует федеральный закон. Принимая во внимание тот факт, что ГК РФ не предусмотрено каких-либо ограничений на участие залогодержателя в публичных торгах, установление запрета такого участия нормативным актом субъекта РФ представляется не вполне законным и обоснованным.

В соответствии с п. 6 ст. 57 Федерального закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)» выигравшим публичные торги признается лицо, предложившее на публичных торгах наиболее высокую цену за продаваемое имущество. Это лицо и организатор публичных торгов подписывают в день их проведения протокол о результатах публичных торгов. Уклонение кого-либо из них от подписания протокола влечет за собой последствия, предусмотренные п. 5 ст. 448 ГК РФ.

Лицо, выигравшее публичнце торги, должно в течение 5 дней после их окончания внести сумму, за которую им куплено заложенное имущество (покупную цену), за вычетом ранее внесенного задатка на счет, указанный организатором публичных торгов. При невнесении этой суммы задаток не возвращается.

В течение 5 дней с момента внесения покупной цены лицом, выигравшим публичные торги, организатор публичных торгов заключает с ним договор купли-продажи. Этот договор и протокол о результатах публичных торгов являются основанием для внесения необходимых записей в единый государственный реестр прав на недвижимое имущество.

Подробно урегулирован Федеральным законом «Об ипотеки (залоге недвижимости)» вопрос об основаниях и последствиях объявления публичных торгов несостоявшимися. Так, п. 1. ст. 58 указанного закона выделяет 3 основания признания публичных торгов несостоявшимися — это случаи, когда:

1) на публичные торги явилось менее двух покупателей;

2) на публичных торгах не сделана надбавка к начальной продажной цене заложенного имущества;

3) лицо, выигравшее публичные торги, не внесло покупную цену в установленный срок.

Публичные торги должны быть объявлены несостоявшимися не позднее чем на следующий день после того, как имело место какое-либо из указанных обстоятельств.

В течение 10 дней после объявления публичных торгов несостоявшимися залогодержатель вправе по соглашению с залогодателем приобрести заложенное имущество по его начальной продажной цене на публичных торгах и зачесть в счет покупной цены свои требования, обеспеченные ипотекой этого имущества.

К такому соглашению применяются правила гражданского законодательства Российской Федерации о договоре купли-продажи. Ипотека в этом случае прекращается.

Если соглашение о приобретении имущества залогодержателем не состоялось, не позднее чем через месяц после первых публичных торгов проводятся повторные. Начальная продажная цена заложенного имущества на повторных публичных торгах, если они вызваны вышеназванными причинами, снижается на 15 %.

В случае объявления повторных публичных торгов несостоявшимися по вышеназванным причинам, залогодержатель вправе приобрести (оставить за собой) заложенное имущество по цене не более чем на 25 % ниже его начальной продажной цены на первых публичных торгах и зачесть в счет покупной цены свои требования, обеспеченные ипотекой имущества.

Если залогодержатель оставил за собой заложенное имущество, которое по своему характеру и назначению не может ему принадлежать, в том числе имущество, имеющее значительную историческую, художественную или иную культурную ценность для общества, земельный участок, он обязан в течение года произвести отчуждение данного имущества в соответствии со ст. 238 ГК РФ.

Если залогодержатель не воспользуется правом оставить предмет ипотеки за собой в течение месяца после объявления повторных публичных торгов несостоявшимися, ипотека прекращается.

Рассматривая процедуру проведения публичных торгов, следует учитывать, что при реализации заложенного недвижимого имущества на публичных торгах потенциальные приобретатели указанного имущества и особенно сам залогодержатель при оставлении указанного

имущества за собой в случае признания публичных торгов несостоявшимися неизбежно могут столкнуться с проблемой необходимости получения предварительного согласия антимонопольных органов Российской Федерации на приобретение предмета ипотеки. Так, в соответствии со ст. 18 Закона РФ «О конкуренции и ограничении монополистической деятельности на товарных рынках» с предварительного согласия антимонопольного органа на основании ходатайства юридического или физического лица осуществляются сделки по получению в собственность, пользование или владение одним хозяйствующим субъектом (фуппой лиц) основных производственных средств или нематериальных активов другого хозяйствующего субъекта, если балансовая стоимость имущества, составляющего предмет сделки (взаимосвязанных сделок), превышает 10 % балансовой стоимости основных производственных средств и нематериальных активов хозяйствующего субъекта, отчуждающего или передающего имущество. Предварительное согласие на осуществление указанной сделки требуется в случаях, если суммарная стоимость активов по последнему балансу лица, реализующего имущество, и приобретателя превышает 200 тысяч установленных Федеральным законом минимальных размеров оплаты труда или одним из них является хозяйствующий субъект, внесенный в Реестр хозяйствующих субъектов, имеющих долю на рынке определенного товара более 35 %, либо приобретателем является группа лиц, контролирующая деятельность указанного хозяйствующего субъекта.

Учитывая достаточно высокую стоимость недвижимого имущества, необходимость получения предварительного согласия антимонопольных органов на приобретение недвижимого имущества, являющегося предметом залога, не является редкостью в настоящее время. Так как срок рассмотрения ходатайства о согласовании такого приобретения исчисляется одним месяцем, представляется абсолютно неясным, каким образом залогодержатель, принимая по соглашению с залогодателем решение о приобретении заложенного недвижимого имущества после объявления публичных торгов несостоявшимися, может, не нарушая нормы антимонопольного законодательства, оформить такое приобретение. Ведь срок для принятия такого решения обозначен законодателем в 10 дней. То же касается и любого другого лица, принимающего участие в торгах. Срок на заключение договора купли-продажи с лицом, выигравшим

торги - 5 дней с момента внесения последним покупной цены (последняя вносится в течение

5 дней после окончания торгов). Таким образом, несогласованность нормативной базы по анализируемому вопросу приводит к тому, что для четкого соблюдения норм действующего законодательства предполагаемый приобретатель, независимо от того, выиграет он публичные торги или нет, задолго до их проведения обязан запросить согласие антимонопольных органов на совершение данной сделки, что, безусловно, связано с его и материальными12, и временными затратами.

Рассматривая проблему реализации прав кредитора на заложенное недвижимое имущество, представляется небезынтересным затронуть вопрос об особенностях обращения взыскания и реализации отдельных видов заложенного недвижимого имущества.

Так, например, имеет некоторые особенности обращение взыскания и реализация земельных участков, предприятий как имущественных комплексов, жилых домов и квартир.

Что касается последних, то с учетом специального характера назначения жилого дома или квартиры для гражданина, там проживающего, вопрос о последствиях обращения на них взыскания и дальнейшей их реализации решен в законодательстве несколько иным образом, чем применительно к иным объектам недвижимости.

В соответствии с п. 1 ст. 78 Федерального закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)» обращение залогодержателем взыскания на заложенные жилой дом или квартиру и реализация этого имущества являются основанием для прекращения права пользования совместно проживающих в таких жилом доме или квартире залогодателя и членов его семьи (бывших членов семьи) при условии, что такие жилой дом или квартира были заложены по договору

06 ипотеке либо по ипотеке в силу закона в обеспечение возврата кредита или целевого займа, предоставленных банком или иной кредитной организацией либо юридическим лицом на приобретение или строительство таких жилого дома или квартиры.

В соответствии с постановлением Правительства РФ от 26.12.1995 № 1284 *0 плате за рассмотрение ходатайств, предусмотренных антимонопольным законодательством» за рассмотрение ходатайств, предусмотренных антимонопольным законодательством, взимается плата в 150-кратном минимальном размере оплаты труда, установленная законодательством Российской Федерации.

Освобождение такого жилого дома или квартиры осуществляется в порядке, установленном Федеральным законом.

Однако указанная норма Федерального закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)» входит в противоречие с нормой п. I ст. 446 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации (далее - ГПК РФ), определяющей перечень имущества, принадлежащего гражданину-должнику на праве собственности, на которое не может быть обращено взыскание по исполнительным документам. В числе прочего законодатель указывает на невозможность обратить взыскание на жилое помещение (его части), принадлежащее граждан и ну-дол жни-ку, если для последнего и членов его семьи, совместно проживающих в принадлежащем ему помещении, оно является единственным пригодным для постоянного проживания. При этом указанная статья ГПК РФ не делает исключений для имущества (жилого дома или квартиры) гражданина-должника, заложенного по договору ипотеки в силу закона в обеспечение возврата кредита или целевого займа, предоставленных банком или иной кредитной организацией либо юридическим лицом на приобретение или строительство таких жилого дома или квартиры.

Более того, п. 3 ст. 78 Федерального закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)» устанавливает, что лица, проживающие в заложенных не под покупку или строительство жилых домах или квартирах на условиях договора найма или договора аренды жилого помещения, не подлежат выселению при реализации последних. Заключенный с ними до заключения договора об ипотеке договор найма или договор аренды жилого помещения сохраняет силу. Условия его расторжения определяются ГК РФ и жилищным законодательством Российской Федерации.

Таким образом, исходя из норм Федерального закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)» обращение взыскания на жилой дом или квартиру, заложенные по договору ипотеки, возможно в любом случае, даже, если указанная недвижимость не являлась обеспечением кредитного договора, в соответствии с которым привлекались денежные средства на ее приобретение. Просто в последнем случае, лица, проживающие в таких домах/квартирах, не подлежат выселению при их реализации. Причем закон не делает исключений для возможности реализации жилых домов и квартир, которые являются единственным пригодным

для постоянного проживания помещением для собственника и членов его семьи.

В связи с вышеизложенным представляется необходимым устранение противоречий действующего законодательства по указанному вопросу для недопущения создания на практике ситуации, когда в силу коллизии указанных нормативных актов обращение взыскания на заложенный жилой дом или квартиру станет невозможным.

Рассматри вая особе н ности п роцедуры обращения взыскания на заложенное право аренды недвижимого имущества, следует отметить, что последнее реализуется в соответствии с правилами, установленными в отношении обычной ипотеки, с последующим оформлением уступки данного права, т. е. путем продажи с публичных торгов или на аукционе в порядке, предусмотренном ст. 447-449 ГК РФ (ст. 56 Закона об ипотеке). Таким образом, фактически получается, что должны быть проведены публичные торги по продаже права, в результате которых заключается не договор купли-продажи, а договор уступки права, на который распространяется действие ст. 383-389 ГК РФ.

На практике появляются некоторые проблемы, возникающие и при обращении взыскания на недвижимое имущество, принадлежащее негосударственному учреждению. Так, в процессе обращения взыскания на заложенное недвижимое имущество, приобретенное учреждением от разрешенной ему предпринимательской деятельности, возникает вопрос о том, необходимо ли согласие собственника данного учреждения на залог такого недвижимого имущества. Ведь от обязательности натичия согласия собственника на залог недвижимости зависит и возможность выбора способа обращения взыскания на предмет ипотеки. Невозможность однозначного ответа на поставленный вопрос вызвана, прежде всего, отсутствием четкой позиции законодателя на определение права, на котором находится имущество учреждения, приобретенное последним за счет собственной прибыли - а именно, находится ли это имущество за учреждением на праве оперативного ведения или все же на праве собственности. На наш взгляд, анализ норм действующего законодательства позволяет предположить, что учреждение вправе самостоятельно распоряжаться имуществом, приобретенным за счет средств, полученных им от предпринимательской и иной приносящей доход деятельности, в том числе вправе без согласия собственника

передавать в залог указанное имущество, а следовательно, обращение взыскания на такое недвижимое имущество может быть произведено как в судебном, так и во внесудебном порядке.

Рассматривая отличительные черты обращения взыскания на заложенные земельные участки и их реализации, можно выделить такую особенность названной процедуры, как распространение на земельный участок, приобретаемый на публичных торгах, по конкурсу или аукциону, требований о разрешенном землепользовании. Другими словами, лицо, которое приобрело земельный участок при реализации названного заложенного имущества, не вправе менять назначение участка, за исключением случаев, предусмотренных земельным законодательством Российской Федерации или сделать это в установленном этим законодательством порядке.

Подводя итог по рассматриваемым проблемам реализации прав кредиторов за счет заложенного недвижимого имущества, следует отметить, что решение этих проблем, например таких, как необходимость более четкого законодательного урегулирования способов реализации предмета ипотеки, необходимость преодоления несоответствия нормативных актов Российской Федерации по вопросу обращения взыскания и реализации отдельных видов заложенного недвижимого имущества, определение наличия или отсутствия оснований для обращения взыскания на заложенную недвижимость и т.д., возможно, в первую очередь, путем преодоления коллизий и восполнения пробелов действующего законодательства Российской Федерации по исследуемому вопросу.

«РАСШИРЕНИЕ ВОЗМОЖНОСТЕЙ УЧАСТИЯ РОССИЙСКИХ ОРГАНИЗАЦИЙ В РЕАЛИЗАЦИИ ПРОЕКТОВ МБРР, ЕБРР И ДРУГИХ МЕЖДУНАРОДНЫХ

ФИНАНСОВЫХ ОРГАНИЗАЦИЙ В 2005 ГОДУ» »

2 декабря 2004 г., Москва, конференц-зал гостиницы «Марриотт Тверская»

Федеральный центр проектного финансирования приглашает представителей российских и иностранных компаний принять участие в ежегодной конференции «Расширение возможностей участия российских поставщиков в реализации проектов МБРР, ЕБРР и других международных финансовых организаций в 2005 году».

В ходе конференции участники будут ознакомлены с программой реализации действующих и вступающих в силу в 2005 году проектов МБРР и ЕБРР в России, объемами расходуемых средств, процедурами проведения конкурсных закупок, видами и объемами планируемых закупок товаров, работ и услуг.

На конференции планируются выступления представителей Министерства экономического развития и торговли Российской Федерации, Министерства финансов Российской Федерации, МБРР, ЕБРР, руководителей групп реализации проектов МБРР и ЕБРР.

Проведение конференции позволит содействовать установлению деловых связей между поставщиками и организациями, занимающимися реализацией проектов, а также способствовать повышению эффективности расходования средств займов за счет привлечения широкого круга поставщиков и получения ими оперативной информации по программе внешних заимствований Российской Федерации на 2005 год.

Для оформления участия в конференции или получения дополнительной информации обращайтесь в учебный центр по тел.: (095) 247-03! I. 777-3993; факс: (095) 777-3992; e-mail: training@fcpf.ru