Незаверенному верить

Фото: СЕРГЕЙ МИХЕЕВ, "Ъ"

       Жилищный пакет законов изменил порядок оформления сделок с недвижимостью. Без нотариуса теперь можно не только покупать-продавать недвижимость, но и заключать договоры об ипотеке, а проверять юридическую чистоту сделок обязаны госрегистраторы прав на недвижимость. Однако именно система госрегистрации может оказаться тем слабым звеном, которое угрожает стабильности всего рынка недвижимости.

Неуместное удешевление
       Современная госрегистрация прав на недвижимость появилась в 1998 году. В регионах начали создаваться регистрационные палаты, а сведения об объектах недвижимости и правообладателях заноситься в Единый госреестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним (ЕГРП). Поскольку законность сделок стали проверять госрегистраторы, роль нотариуса, прежде очень значительная, резко снизилась. Участие нотариуса в сделках с недвижимостью, за исключением ипотеки и ренты, стало необязательным.
       Удостоверить у нотариуса договор об ипотеке стоило до 1,5% стоимости недвижимости. Для массовой ипотеки плата показалась неподъемной, поэтому новые законы с 1 января нынешнего года обязательный поход к нотариусу отменили. Особой радости это, впрочем, не вызвало. Первый зампред правления Городского ипотечного банка Владимир Гасяк: Практическое значение пакета законов, исключивших обязательное нотариальное удостоверение договоров об ипотеке, нулевое. Банки уже давно избегают договоров об ипотеке, а практикуют ипотеку в силу закона, когда нотариальное удостоверение не требуется.
       Но ипотека в силу закона возможна лишь в отдельных случаях, а ситуацию с договорами об ипотеке новые законы усугубили. Нотариальное удостоверение такого договора в добровольном порядке стоит сейчас 200 руб. Нотариусы за такую сумму ответственность на себя не возьмут (см. комментарий Алексея Сафонова), а совсем обойтись без нотариуса не так-то просто. Например, никто, кроме нотариуса, не обязан проверять дееспособность граждан и тем более нести за это ответственность. Директор юридического департамента Агентства по ипотечному жилищному кредитованию Евгений Чепенко: При разработке законов предполагалось, что органы, осуществляющие регистрацию прав на недвижимость, возьмут на себя проверку дееспособности граждан. Однако из принятых законов такая обязанность регистрирующих органов не вытекает. В итоге возрастает риск совершения сделки недееспособным либо ограниченно дееспособным лицом, что может повлечь недействительность сделки. Так что проблема серьезная.
       
Неисполнимый закон
       Если недееспособный или ограниченно дееспособный гражданин получит ипотечный кредит и купит квартиру, то сделка может быть признана недействительной. Суд, конечно, обяжет гражданина вернуть банку деньги, но кредит уже не будет обеспечен ипотекой. Ипотека "стряхивается", и если купленная в кредит квартира окажется единственным жильем заемщика, то обратить на нее взыскание будет нельзя.
       Признать гражданина недееспособным или ограниченно дееспособным может только суд. Риск столкнуться с недееспособными невелик: это люди с тяжелыми психическими заболеваниями. Другое дело — ограниченно дееспособные граждане, злоупотребляющие алкоголем или наркотиками. По ним судебных решений сейчас мало — по статистике, около 10 тыс. в год. Но число алкоголиков и наркоманов растет, и если появится заинтересованность, то родственники этих лиц запросто могут обратиться в суд, тем более что впоследствии ограничение дееспособности можно отменить.
       Системы проверки дееспособности граждан не существует. Тот же нотариус в таких случаях действует практически наугад, хотя по закону несет за это материальную ответственность. Госрегистраторы дееспособность не проверяют вообще: "Мы не психиатры!" Пробел попытались восполнить в законе о госрегистрации. Теперь суд обязан направить в регистрирующий орган копию решения, вступившего в законную силу, об ограничении гражданина в дееспособности или признании его недееспособным. Эти сведения должны учитываться в ЕГРП.
       Суд, однако, может вынести решение не только по месту жительства гражданина, но и по месту нахождения психиатрического или психоневрологического учреждения, где этот гражданин лечится. Зампред Московского областного суда Анатолий Ефимов: Закон в нынешнем виде может работать не так, как предполагалось, поскольку многие вопросы не урегулированы. Из закона, например, неясно, по какому адресу суд должен направить копию решения — по месту нахождения суда, по месту жительства гражданина или по месту регистрации объекта недвижимости, принадлежащего этому гражданину. Как быть, если эти места не совпадают? Тем более что при рассмотрении дела о признании гражданина недееспособным или ограниченно дееспособным суд не обязан выяснять, есть ли у гражданина объект недвижимости и где этот объект зарегистрирован.
       Оказывается, выяснить это не под силу и госрегистраторам. На первом месте в ЕГРП значится не гражданин, а объект недвижимости, и если в судебном решении этот объект четко не указан, то найти в реестре гражданина практически невозможно (тем более без паспортных данных, которые в решении суда обычно не пишутся). А если права гражданина на недвижимость в ЕГРП не зарегистрированы, что характерно для сделок 1990-х годов, то ситуация безнадежна. Регистраторы утверждают, что в бумажных архивах БТИ найти человека по фамилии невозможно.
       Кроме того, обнаружилось, что единый госреестр отнюдь не един. Предполагалось, что можно будет, находясь в Москве, получить информацию о недвижимости во Владивостоке. Но в действительности каждый регион создал свою систему со своим материально-техническим обеспечением. Разными оказались даже компьютерные программы ведения реестра, несовместимость которых стала большой проблемой.
       На отправку в регистрирующий орган копии судебного решения, касающегося дееспособности гражданина, закон отводит три дня. В действительности времени потребуется гораздо больше. Анатолий Ефимов: Когда решение не обжалуется, канцелярия районного суда сможет в трехдневный срок отправить документ по почте. Если же подана жалоба, то решение вступает в силу в момент оглашения акта кассационной инстанции. Но кассация никаких документов в регистрирующий орган направлять не будет, этим должен заниматься суд первой инстанции. На пересылку дела обратно в суд первой инстанции в Москве уходит семь-десять дней, в провинции может быть больше. Я думаю, что трехдневный срок, установленный законом, будет отсчитываться с момента поступления дела обратно в суд первой инстанции. Но если в момент пробега почты будет совершена сделка, то отвечать за непредоставление сведений никто не будет.
       
Ненадежная справка
       Участники рынка недвижимости полагаться на ЕГРП не торопятся — больше доверяя справкам из психоневрологического (ПНД) и наркологического диспансеров (НД). Юрист риэлтерской корпорации "Инком-недвижимость" Светлана Болотская: Сейчас мы не ограничиваемся данными ЕГРП, а проводим дополнительную проверку участников сделок. Например, выясняем, не состоит ли гражданин на учете в ПНД или НД, поскольку были случаи, когда недобросовестные граждане злоупотребляли состоянием своего здоровья. Гражданский кодекс позволяет оспорить сделку, совершенную гражданином в момент, когда он не понимал значения своих действий и не мог ими руководить. Люди, имеющие заболевания, могут обратиться в суд и заявить, что в момент совершения сделки они находились в состоянии, не позволявшем им понять смысл и последствия этой сделки. И суд может признать сделку недействительной, хотя формально гражданин является дееспособным. Риэлтерской компании "Миэль" данные ЕГРП доверия тоже не внушают. Директор центра ипотечных программ компании "Миэль" Елена Панова: Система учета сведений, касающихся дееспособности граждан, не дает стопроцентной гарантии, поэтому на данные ЕГРП мы всецело полагаться не можем. Если возникают сомнения в дееспособности клиента, риэлтер может пообщаться с близкими ему людьми или получить информацию из неофициальных источников. Требовать с клиента справки о состоянии здоровья риэлтер не может — он может только попросить их представить. Однако ипотечные программы всех банков предусматривают, что гражданин вместе с заявкой на получение кредита должен представить в банк справки из ПНД и НД по своему месту жительства. Справка, впрочем, тоже не обеспечивает полной защиты.
       Банки, предоставляющие ипотечные кредиты, уже задумались о том, как привлечь к работе нотариуса. Владимир Гасяк: В законе нет указания на то, что госрегистратор обязан проверить дееспособность гражданина и несет за это ответственность. Поэтому от участия нотариуса в оформлении сделок с недвижимостью мы не отказались. Когда ипотека возникает в силу закона, мы составляем ценную бумагу — закладную, подпись на которой удостоверяет нотариус. По закону это стоит 100 руб. Можно также при обращении в регистрирующий орган использовать доверенность, удостоверенную нотариусом; это стоит 500 руб. Нотариус обязан проверять дееспособность при удостоверении любой сделки, и на доверенности будет надпись: "Дееспособность проверена". Но правильнее было бы дать нотариусам право самим представлять интересы клиентов в регистрирующих органах, за что брать разумную плату. При нынешней минимизации госпошлины за нотариальные действия банки вынуждены думать, как доплачивать нотариусу, чтобы тот работал.
       
Недееспособная госрегистрация
       Риск недействительности сделок с недвижимостью может нести не только нотариус. Когда платить нотариусу стало необязательно, свои услуги стали предлагать риэлтеры и страховщики. Компания "Миэль", например, обязуется возместить клиенту убытки в случае оспаривания сделки. Гарантийное обязательство выдается тому, кто оплатил услуги компании, полный набор которых потянет на 6% от суммы сделки. Услуги страховщиков тоже недешевы. Владимир Гасяк: 90% сделок с привлечением ипотечного кредита совершается на вторичном рынке, где продавцы — физические лица. Поэтому риск недействительности сделок если и повышается, то только в связи с недееспособностью продавцов. Защиту обеспечивает страхование риска потери права собственности приобретателя по решению суда. Этот вид страхования предусмотрен в наших ипотечных программах, страховую премию платит заемщик. Тарифы составляют 0,3-0,4% от размера страхового покрытия, но, чтобы риск заемщика был полностью застрахован, страховое покрытие должно равняться рыночной стоимости недвижимости.
       Участники рынка сходятся во мнении, что цены на недвижимость, включая затраты на оформление сделки, не снизятся. "Есть сомнения, что принятые законы действительно сделают жилье более доступным для всех, как убеждали разработчики",— считает Елена Панова. А госрегистраторы не исключают, что проблемы с оформлением прав чреваты кризисом на рынке недвижимости. Ситуацию усугубляет недавняя реформа системы госрегистрации. Регистрирующие органы, ранее подчинявшиеся Минюсту РФ и администрациям своих регионов, сейчас построены в централизованную вертикаль. Перевод на бюджетное финансирование привел к тому, что в Московской области, например, оклады сотрудников сократились втрое, а реальная зарплата — чуть ли не в десять раз. Оклады составляют сейчас от 1,2 тыс. руб. у специалиста до 2,6 тыс. руб. у начальника отдела, но и их два месяца не платили. В дефиците даже канцтовары. Вдвое сократились часы приема, что вызвало столпотворение и привело к увеличению сроков регистрации. Квалифицированные кадры стали разбегаться.
       Отстранение нотариусов на фоне реформирования госрегистрации чревато ростом числа споров по сделкам с недвижимостью. В странах континентальной Европы, где нотариус традиционно участвует в сделках с недвижимостью, оспаривается один нотариальный акт из тысячи (0,1%). В США, где сделки заключаются без нотариуса, оспариваются 40-50 договоров из тысячи (4-5%). В США вдобавок столкнулись с тем, что число преступлений, связанных с получением ипотечных кредитов, за последний год возросло в 2,5 раза. Но если американские суды с такой нагрузкой справятся, то российские вряд ли.
ОЛЬГА ПЛЕШАНОВА
       

ДЫШЛО ЗАКОНА

Фото: АЛЕКСЕЙ КУДЕНКО, "Ъ"

"Нотариус закрывает собой дырки в законе"
       О подводных камнях при сделках с недвижимостью и причинах, по которым нотариусы не захотят иметь дело с клиентами, корреспонденту "Денег" Ольге Плешановой рассказал московский нотариус Алексей Сафонов.
       — Как на практике нотариус проверяет дееспособность гражданина?
       — Закон эту процедуру не регулирует. Возраст человека проверяется по паспорту, а вот психическое состояние проверить труднее. Хорошо, если человек добровольно приносит справки, что он не состоит на учете в психоневрологическом и наркологическом диспансерах. Потребовать нельзя, это ущемление прав гражданина. Но справки, в сущности, тоже ничего не значат. Человек может состоять на учете и при этом отдавать отчет в своих действиях, а может не состоять и быть явно неадекватным. Если у меня по каким-то каналам оказались сведения о недееспособности гражданина или ограничении его в дееспособности, то я, конечно, откажусь удостоверять сделку. В остальных случаях я рассказываю о характере сделки и ее последствиях, и если человек адекватно отвечает на мои вопросы, явно понимая смысл и последствия совершаемых им действий, то у меня нет оснований отказаться удостоверить сделку. Потому что мой отказ будет признан недействительным, и я буду нести имущественную ответственность. А если совершу нотариальное действие и окажется, что гражданин недееспособен, то я тоже буду отвечать.
       — Как можно узнать о решении суда о недееспособности гражданина или ограничении в дееспособности?
       — Никак, механизма нет. В паспорте никаких отметок об этом решении не делается. Раньше ограничение дееспособности требовалось в единственном случае — когда муж пропивал зарплату. Исполнительный лист направлялся по месту работы мужа, и его зарплату выдавали жене. А сейчас появилась собственность. Цена вопроса резко возросла, однако порядок признания гражданина недееспособным никак не соотносится с недвижимостью. Например, гражданина ограничили в дееспособности в Норильске, а он совершает сделку с недвижимостью в Москве. Куда, спрашивается, должен посылать информацию суд? Подобных дырок в законе достаточно много, и закрывает их собой нотариус, с которого потенциально можно потребовать возмещения ущерба. Нотариат — единственный институт, на который закон возлагает имущественную ответственность. Больше таких институтов нет.
       — Ответственность нотариуса — это миф или реальность? С нотариуса есть что взять?
       — Хотелось бы верить в реальность ответственности, но, скорее всего, это фифти-фифти. Многое зависит от поведения самих участников сделок. Приходя к нотариусу, они стремятся сократить свои расходы, для чего в договоре указывают не рыночную стоимость недвижимости, по которой намерены совершить сделку, а балансовую — например, стоимость по оценке БТИ. Но если сделка будет признана недействительной, то они смогут потребовать с нотариуса только сумму, указанную в договоре. Мне же в любом случае невыгодно совершать сделку, которая впоследствии будет признана недействительной. У меня есть в собственности квартира, дача, есть страховой полис на 1 млн 150 тыс. руб. Это не самое высокое покрытие — один из моих коллег застраховался на 13 млн руб. Кроме того, нотариус всегда рискует потерять оплачиваемую работу.
       — Нынешний размер госпошлины вряд ли позволит нотариусам получать высокий доход.
       — При госпошлине 200 руб., увеличить которую нельзя, я договор об ипотеке удостоверять не буду. Размер госпошлины совершенно неадекватен ответственности нотариуса — тем более при таких дырках в законе. Конечно, прямо на дверь я клиенту не укажу, но буду до бесконечности придираться к документам. При желании я сумею найти недостаток в любом документе. Отказ в совершении нотариального действия будет обоснован, и суд со мной согласится.