Основание оспаривания зарегистрированного права на недвижимость

ЮРИДИЧЕСКИЕ НАУКИ

Base contesting registered rights to the property Novgorodova Ya.

Основание оспаривания зарегистрированного права на недвижимость

Новгородова Я. Ю.

Новгородова Ярослава Юрьевна /Novgorodova Yaroslava - магистрант, Федеральное государственное автономное образовательное учреждение высшего образования Южно-Уральский государственный университет Национальный исследовательский университет, г. Челябинск

Аннотация: в статье анализируется проблема определения квалификации требования об оспаривании зарегистрированного права на недвижимое имущество. Делается вывод о том, что оспаривание зарегистрированного в ЕГРП права на объект недвижимости должно осуществляться посредством признания недействительными правоустанавливающих документов, явившихся основанием возникновения такого права.

Abstract: the article examines the problem of determining the qualification requirements on contesting registered rights to real estate. The conclusion is that the challenge of the registered in the Unified State Register of property rights must be through invalidation of legal documents, which were the basis of such a law.

Ключевые слова: недвижимое имущество, государственная регистрация прав на недвижимость, основание оспаривания права на недвижимость, признание сделки недействительной.

Keywords: real estate, state registration of real property rights, the basis of challenging the right to property, the recognition of the transaction invalid.

Действующее законодательство Российской Федерации предусматривает обязательную регистрацию права на недвижимость в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним (далее - ЕГРП).

Государственная регистрация права на недвижимое имущество призвана обеспечить публичную достоверность такого права, гарантировать его стабильность [11, с. 76]. С наличием верной регистрационной записи в ЕГРП о праве на недвижимость связана возможность субъекта свободно осуществлять свои правомочия владения, пользования и распоряжения, вместе или по отдельности, по поводу такого объекта.

Однако на практике зачастую складываются ситуации, когда информация в ЕГРП расходится с фактическим положением вещей. Этому могут послужить масса различных причин, например, внесение неверных данных в ЕГРП на основе информации, не соответствующей действительности [17, с. 364, 378]. Так, регистрационная запись в ЕГРП о вещном праве на недвижимость может отсутствовать вообще, или напротив - право на недвижимое имущество будет зарегистрировано, но за несколькими разными лицами одновременно, или право на движимое имущество зарегистрировано как на недвижимое. Могут возникнуть и другие ситуации, так или иначе приводящие к спору о принадлежности недвижимого имущества конкретному лицу.

Какие меры необходимо предпринять заинтересованным лицам в целях восстановления и защиты своих прав при наступлении таких обстоятельств? Законодательно закреплено положение о том, что зарегистрированное право незыблемо и в соответствии с п.1 ст.2 Федерального закона от 21.07.1997 г. № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» может быть оспорено в судебном порядке.

Однако не все так просто. С момента начала действия Федерального закона от 21.07.1997 г. N 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», и по настоящее время, правильная квалификация требования при оспаривании зарегистрированного права, определение его правовой природы, остаются проблемным, дискуссионным моментом как в теории, так и на практике [3, с. 79], [7, с. 112], [12, с. 76-77].

С чем это связано? Прежде всего, с тем, что в законодательстве не содержится норм, четко устанавливающих, разъясняющих, какие именно требования должны заявляться в суде заинтересованными лицами при оспаривании зарегистрированных прав на недвижимость.

В литературе на этот счет также нет единого мнения и высказаны различные точки зрения. Так, существуют мнения, что такое требование необходимо рассматривать как негаторный иск [8, с. 27-28], как иск о признании права собственности [4, с. 41], иск о признании недействительным акта публичной власти [5, с. 549].

Однако необходимо согласиться с мнением Т. П. Подшивалова о том, что ни один из указанных исков, отдельно взятый, не способен быть универсальным способом оспаривания зарегистрированных прав на недвижимость, не может быть применен ко всем возможным ситуациям [13, с. 55].

Данное утверждение верно хотя бы потому, что основания и цели заявленных требований будут зависеть от конкретных обстоятельств дела, а значит могут вовсе не соответствовать критериям применения и условиям удовлетворения, отдельно взятого из вышеперечисленных исков.

Тем временем, в связи с отсутствием законодательной регламентации, а также благодаря «фантазии правоприменителей», появились и широко применялись при оспаривании зарегистрированного права на недвижимость на практике, не предусмотренные законом, «противоречащие природе правоотношений, в защиту которых использовались» такие требования, как признание недействительным зарегистрированного права, признание недействительной записи в ЕГРП [16,103-104], признание недействительным свидетельства о государственной регистрации [9, с. 193-194].

Перечисленные требования не являются надлежащими и не должны применяться при обращении в суд для оспаривания зарегистрированного права на недвижимость по следующим причинам.

1. Дело в том, что среди способов защиты гражданских прав, перечисленных в ст. 12 Гражданского кодека РФ (далее - ГК РФ) не упомянут такой способ защиты как признание недействительным зарегистрированного права собственности или иного вещного права.

2. «Право не является сделкой» [14, с. 14], его вообще нельзя признать недействительным, право либо есть, либо его нет. Либо право возникло, существует и значит является действительным, либо не возникло, не существует и по этой причине не может, в силу своего отсутствия, быть недействительным.

Другое дело, недействительным может быть основание регистрации такого права, которое, в свою очередь, не влечет его (права) возникновение [16, с. 104].

Основанием для регистрации права в ЕГРП являются документы, которые сами по себе носят правоустанавливающий характер. Регистрируя субъективное право, государство в лице регистрирующего органа, подтверждает факт его наличия, а запись о праве в ЕГРП сама по себе не является основанием для возникновения, изменения или прекращения гражданских прав и обязанностей. Таким основанием всегда являются сделки или другие юридические факты [6, с. 87].

Соответственно, оспариванию подлежат именно эти сделки и юридические факты, явившиеся основанием возникновения права на объект недвижимого имущества. В судебной практике также применяется подход, согласно которому оспаривание зарегистрированного права означает оспаривание правоустанавливающего документа и связанной с ним государственной регистрации права [1].

3. При оспаривании зарегистрированного права на недвижимое имущество, целью обращения в суд является аннулирование записи о праве в ЕГРП, зарегистрированном за ответчиком, и восстановление такого права за заявителем. К восстановлению прав истца на недвижимое имущество заявление такого требования, как иск о признании недействительным зарегистрированного права, не приведет, так как оно направлено только лишь на исключение из ЕГРП записи о праве ответчика [10, с. 201-202].

4. Требования о признании недействительным свидетельства о государственной регистрации, о признании недействительной записи в ЕГРП «еще более абсурдны», чем иски о признании недействительным права. Такие требования не разрешают вопрос о праве на недвижимое имущество, не влияют на сведения, содержащиеся в ЕГРП, в том числе не обеспечивают исключение из ЕГРП записи о регистрации права за ответчиком [16, с. 104].

П. 56 Постановления Пленума Верховного Суда РФ N 10, Пленума ВАС РФ N 22 от 29.04.2010 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» разъясняет, что зарегистрированное право на недвижимость не подлежит оспариванию путем заявления требований, подлежащих рассмотрению по правилам главы 25 ГПК РФ или главы 24 АПК РФ. Однако если лицо полагает, что регистратором допущены нарушения при осуществлении государственной регистрации права или сделки, оно вправе обратиться в суд с такими

требованиями. Здесь не идет речь о споре в связи с принадлежностью права. Основанием таких исков являются ненормативные правовые акты, регистрационные действия.

Таким образом, ясно, что названные требования не могут применяться для защиты и восстановления нарушенного или оспоренного права. Ясно также и то, что оспаривание зарегистрированного в ЕГРП права на объект недвижимости должно осуществляться посредством оспаривания оснований проведенной регистрации, т.е. посредством признания недействительными правоустанавливающих документов.

К таким основаниям законодатель относит акты, изданные органами государственной власти или органами местного самоуправления; договоры и другие сделки в отношении недвижимого имущества; акты (свидетельства) о приватизации жилых помещений; свидетельства о праве на наследство; вступившие в законную силу судебные акты; решения третейских судов, по которым выданы исполнительные листы в соответствии со вступившими в законную силу судебными актами судов общей юрисдикции или арбитражных судов; акты (свидетельства) о правах на недвижимое имущество, выданные уполномоченными органами государственной власти. Однако перечисленные основания не являются исчерпывающими.

Также в качестве оснований для регистрации могут выступать и иные акты передачи прав на недвижимое имущество и сделок с ним, и иные документы, подтверждающие наличие, возникновение, прекращение, переход, ограничение прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

Таким образом, перечень правоустанавливающих документов, на основании которых может быть проведена государственная регистрация прав на недвижимое имущество не является закрытым. Необходимо отметить, что практически все перечисленные основания государственной регистрации сопровождаются условием соответствия действовавшему в период их составления законодательству.

Не смотря на частое использование в Федеральном законе от 21 июля 1997 г. № 122- ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» формулировки «правоустанавливающий документ», конкретное определение такого понятия отсутствует.

В этой связи в литературе высказано мнение по поводу необходимости законодательного закрепления понятия «правоустанавливающий документ» применительно к государственной регистрации, которое определит правовое значение любого документа о правах на недвижимость, составленного в любой период времени, позволит сформулировать четкие требования к любому документу, который будет составлен после издания закона [2, с. 90-92].

К таким требованиям предлагается отнести: соответствие законодательству и нормативным актам, действовавшим в период его составления; бесспорное подтверждение вещного права, указанного в нем лица на объект недвижимости; исчерпывающее определение прав лица.

Такое определение помогло бы отграничить действительно правоустанавливающие документы от документов, которые не могут быть основанием для регистрации; служило бы критерием фильтра для всего многообразия документов, содержащих информацию о принадлежности права на недвижимость конкретному субъекту.

Таким образом, правоустанавливающими документами для регистрации прав на недвижимое имущество в соответствии с законодательством являются договоры, акты государственных органов и органов местного самоуправления, завещание и др.

Проведя анализ судебных актов, вынесенных по спорам, связанным с государственной регистрацией права на недвижимость в ЕГРП, Т. П. Подшивалов пришел к выводу о том, что при обращении в суд с требованием об оспаривании зарегистрированного права необходимо выполнить одно из следующих действий: сослаться на ничтожность сделки, на основании которой возникло право; при оспоримости такой сделки - признать ее недействительной; признать договор незаключенным [15, с. 25-26].

Однако удовлетворения таких требований судом будет недостаточно для аннулирования записи о государственной регистрации права на недвижимое имущество в ЕГРП. Дело в том, что в соответствии с п. 6 ст. 8.1 ГК РФ лицо, указанное в реестре правообладателем, признается таковым, пока в установленном законом порядке в реестр не внесена запись об ином.

В то же время, согласно п. 16 правил ведения ЕГРП (утверждены приказом Минэкономразвития РФ от 23 декабря 2013 г. № 765), записи о праве в ЕГРП присваивается статус «погашенная» при государственной регистрации прекращения права, ограничения (обременения) права, сделки. Следовательно, запись о праве в ЕГРП не будет погашена на основании признания сделки, явившейся основанием для государственной регистрации, недействительной, необходимо устанавливать в судебном порядке принадлежность спорного имущества конкретному лицу.

Эта позиция нашла свое подтверждение в Постановлении Пленума Верховного Суда РФ № 10, Пленума ВАС РФ № 22 от 29.04.2010, п. 52 которого предусмотрено, что решение суда о признании сделки недействительной, которым не применены последствия ее недействительности, не является основанием для внесения записи в ЕГРП.

При таких обстоятельствах, лица, зарегистрировавшие за собой право на недвижимость в ЕГРП на основании недействительной сделки, могут беспрепятственно совершать с этим имуществом сделки отчуждения, не смотря на признание судом недействительной сделки, на основании которой у этих лиц право возникло. Этот законодательный пробел как бы отделяет регистрационную запись от самого права на объект недвижимости, его фактического существования.

П. 52 указанного Постановления закрепил положение о том, что оспаривание зарегистрированного права на недвижимость осуществляется путем предъявления исков, решения по которым являются основанием для внесения записи в ЕГРП. В частности, если в резолютивной части судебного акта решен вопрос о наличии или отсутствии права либо обременения недвижимого имущества, о возврате имущества во владение его собственника, о применении последствий недействительности сделки в виде возврата недвижимого имущества одной из сторон сделки, то такие решения являются основанием для внесения записи в ЕГРП.

Из анализа приведенной нормы можно сделать вывод о том, что надлежащими требованиями при оспаривании зарегистрированного права на недвижимое имущество являются: требование о применении последствий недействительности сделки, на основании которой проведена государственная регистрация, в виде возврата недвижимого имущества; иск о признании права собственности; виндикационный иск; признание права или обременения отсутствующими.

Выбор того или иного требования будет зависеть от конкретных обстоятельств дела. Однако следует учитывать, что единственным фактом, на основании которого возможно оспорить зарегистрированное право, является недействительность оснований, по которым была проведена государственная регистрация права на объект недвижимости, т. е. недействительность правоустанавливающих документов, явившихся основанием возникновения такого право.

Литература

1. Определение ВАС РФ от 27 апреля 2009 г. № ВАС-3050/09.

2. Алексеев В. А. Недвижимое имущество: государственная регистрация и проблемы правового регулирования. М.: Волтерс Клувер, 2007. 504 с.

3. Болдырев В. А. Система регистрационных действий // Законы России: опыт, анализ, практика, 2016. № 6. С. 79-86.

4. Витрянский В. Некоторые проблемы защиты права собственности на недвижимость // Хозяйство и право, 2008. № 5. С. 32-41.

5. Гражданское право: в 3 т. Т. 1 / под ред. Ю. К. Толстого. М., 2009. 765 с.

6. Гришаев С. П. Государственная регистрация вещных прав // Журнал российского права, 2006. № 10. С. 85-90

7. Краснова С. А. Система способов защиты вещных прав. М.: Инфра-М, 2013. 148 с.

8. Ломидзе О. Г., Ломидзе Э. Ю. Защита права собственника недвижимости и стабилизация положения ее приобретателя: влияние регистрации // Вестник ВАС РФ, 2007. № 1. С. 18-42.

9. Новосёлова А. А., Подшивалов Т. П. Вещные иски: проблемы теории и практики. М.: ИНФРА-М, 2012. 279 с.

10. Новоселова А. А., Подшивалов Т. П. Вещные иски в гражданском праве. Челябинск: Полиграф-Мастер, 2010. 268 с.

11. Подшивалов Т. П. Судебная практика о порядке оспаривания зарегистрированного права на недвижимость // Право и экономика, 2013. № 2. [Электронный ресурс]. Режим доступа: http://www.center-bereg.ru/b2042.html/ (дата обращения: 30.11.2016).

12. Подшивало Т. П. Правовая природа иска об оспаривании зарегистрированного права на недвижимость // Журнал российского права, 2014. № 5. С. 76-83.

13. Подшивалов Т. П. Критерии соотношения вещных и обязательственных исков // Государство и право, 2015. № 1. С. 49-56.

14. Подшивалов Т. П. Определение надлежащего способа защиты вещных прав в арбитражной // Вестник арбитражной практики, 2013. № 1. С. 13-17.

15. Подшивалов Т. П. Недвижимость принадлежит другому лицу. Как оспорить зарегистрированное право // Арбитражная практика, 2013. № 2. С. 24-31.

16. Пугачев Е. П. Критерии и условия применения исков о признании права на объект недвижимости отсутствующим // Имущественные отношения в Российской Федерации, 2012. № 11. С. 103-108.

17. Тужилова-Орданская Е. М. Проблемы защиты прав на недвижимость в гражданском праве России: Монография. М.: Буквовед, 2007. 448 с.

Legal value of the state registration of rights to real estate Novgorodova Ya.

Правовое значение государственной регистрации прав на недвижимое

имущество Новгородова Я. Ю.

Новгородова Ярослава Юрьевна /Novgorodova Yaroslava - магистрант, Федеральное государственное автономное образовательное учреждение высшего образования Южно-Уральский государственный университет Национальный исследовательский университет, г. Челябинск

Аннотация: в статье рассматривается вопрос определения правового значения государственной регистрации прав на недвижимость. Анализируется законодательство РФ, регулирующее государственную регистрацию прав на недвижимость. Рассматриваются различные мнения ученых-юристов по данному вопросу.

Abstract: the article deals with the question of determining the right value of the state registration of rights to real estate. We analyze the legislation of the Russian Federation governing the state registration of rights to real estate. Different views of legal scholars on this matter.

Ключевые слова: недвижимое имущество, государственная регистрация прав на недвижимость, основание возникновения права на недвижимость.

Keywords: real estate, state registration of real property rights, the foundation of the emergence of the right to property.

Правовой режим недвижимого имущества основан на необходимости обеспечения особой устойчивости прав на это имущество, установления специального порядка распоряжения им [3, с. 87]. Специфика этого режима заключается в переходе вещного права на недвижимость другому лицу с момента государственной регистрации [9, с. 75], которая в силу закона является единственным доказательством наличия такого права.

Законодательное закрепление указанных положений означает следующее - до тех пор, пока в судебном порядке не оспорено зарегистрированное право, во всех гражданских правоотношениях действует принцип его незыблемости [10, с. 132].

Законодатель придает записи о праве большее значение, чем его фактическому существованию [4, с. 183]. С точки зрения законодателя, государственная регистрация выполняет роль юридического факта, с которым связано возникновение, изменение, обременение, а также прекращение вещного права на недвижимость. Нормы, закрепленные в п. 2 ст. 8, ст. 219, п. 2 ст. 223 Гражданского кодекса РФ (далее - ГК РФ) устанавливают, что права на недвижимое имущество, подлежащие государственной регистрации, возникают с момента такой регистрации, если иное не установлено законом. Отсюда следует, что государственной регистрации придается правоустанавливающее значение, так как с ней (регистрацией) закон связывает момент заключения договора (п. 3 ст. 433 ГК) или условие действительности сделки (п. 1 ст. 165 ГК) [2, с. 25]. Вместе с тем, в ряде исключительных случаев, специально предусмотренных в законе, регистрация прав на недвижимое имущество может иметь правоподтверждающее значение [11, с. 41].

Такова позиция законодателя. Тем не менее, вопрос определения правого значения государственной регистрации в теории юридической науки является спорным и рассматривается учеными-юристами по-разному. Во многом это связано именно с тем, что нормы законодательства, регулирующие вопросы государственной регистрации недвижимости не всегда однозначны, что приводит к их внутренней противоречивости.

Так, согласно ст. 131 ГК РФ, право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат