Перебраться за кольцевую

В короткий период город представил сразу несколько планов развития метрополитена и дорог. Естественно, то или иное решение в этом направлении влияет на стоимость земли в определенных локациях и интерес к ней. Однако пока, констатируют эксперты, рынок участков под застройку так и остается малоцивилизованным и на нем ощущается явный дефицит.

Рынок земли в Санкт-Петербурге в 2012-2013 годах несколько стабилизировался. Резкий рост цен, характерный для рынка 2009-2011 годов, прекратился, сейчас цены растут на уровне инфляции. "По сути, цены на землю повторяют изменения в строительной отрасли. Стоит отметить, что большинство земельных участков на рынке сильно переоценено", — отмечает Марк Лернер, генеральный директор компании "Петрополь".

Михаил Тюнин, руководитель отдела складской, индустриальной недвижимости и земли Knight Frank St. Petersburg, добавляет: "Рынок земли в Петербурге и Ленинградской области пока малодинамичен. Сделки, безусловно, происходят, но их количество пока далеко от желаемого".

Марк Лернер отмечает, что цены на землю под многоэтажное жилищное строительство на рынке самые высокие. В зависимости от района цена на участок под жилье может отличаться от участка под торговую функцию в 1,5-4 раза. "Ценообразование на земельном рынке не всегда подчиняется общим рыночным правилам. Даже на сопоставимые по функции и размеру участки разница в цене может быть очень и очень существенной", — отмечает господин Лернер.

Директор департамента инвестиционных продаж NAI Becar в Санкт-Петербурге Андрей Бойков добавляет: "Стоит отметить, что в период кризиса цены на земельные участки, как и на всю недвижимость, снизились на 30-40 процентов, а сегодня на участки, пригодные под реализацию жилых проектов, цены уже достигли докризисных показателей".

При этом аналитики отмечают, что дефицит предложения участков под многоэтажное жилищное строительство в черте Петербурга нарастает и становится критическим. Недостатка свободных участков не испытывают только те застройщики, которые успели сформировать солидные земельные банки. Практически все сделки в этом сегменте совершаются на вторичном рынке.

Ян Фельдман, заместитель генерального директора по маркетингу компании Scavery, говорит: "В городской черте очевиден дефицит участков под застройку. В результате застройщики выходят на рынок Ленобласти, где сталкиваются с иной проблемой: малым количеством инженерно подготовленных участков и участков с согласованными проектами планировки. Наибольшей популярностью пользуются инженерно подготовленные участки площадью до 5 га для размещения объектов жилищного строительства комфорт- и бизнес-класса, как в городе, так и в ближайших районах области. Стоимость таких участков только возрастает. В целом же в последние три года стоимость на землю или стагнировала на некоторые участки или увеличивалась".

Сейчас в первую очередь востребованы инженерно подготовленные земельные участки с необходимой градостроительной документацией (ППТ, Градплан).

"Наибольший интерес сейчас представляют участки с понятными сроками подключения коммуникаций, расположенные в востребованных сложившихся районах, и это стимулирует активность в сегменте сделок между собственниками земли и участниками строительного рынка. Некоторый резерв в этом смысле представляют собой промышленные территории, однако каждый конкретный участок, предполагаемый для строительства жилья, следует рассматривать в контексте его окружения, и из-за специфических проблем таких территорий рассматривать их в качестве задела первичного рынка на ближайшее будущее нельзя", — говорит Михаил Тюнин.

Рынок земли сегодня остается очень закрытым. Многие сделки не обнародуются. Поэтому говорить о средних ценах достаточно проблематично. Сделки, как правило, длятся очень долго: большую часть времени занимает проверка юридической чистоты документов.

Растущий интерес к землям на ближайших окраинах Петербурга вызван все тем же дефицитом предложения в черте города. Поэтому основной спрос сместился сейчас в сторону КАД, и ожидается дальнейшее расширение в сторону пригорода.

"Под торговую и офисную недвижимость востребованы участки площадью или до 10 тыс. кв. м, или 15-20 тыс. кв. м., под складскую — 50-150 тыс. кв. м, под многофункциональные комплексы — 50-100 тыс. кв. м", — говорит господин Лернер. Михаил Тюнин констатирует, что под жилую застройку в городской черте востребованы участки размером от 0,5 до 2 га, а также участки под ритейл размером от 2 до 6 га в любых районах города.

По данным Knight Frank St. Petersburg, цена на промышленные территории вдоль КАД находится в районе $50-100 за квадратный метр, цена на участки под ритейл может колебаться в диапазоне $100-200 за квадратный метр в зависимости от местоположения.

В последнее время инвесторы стали вновь обращать внимание на земельные участки производственного назначения, которые ищут в основном вдоль КАД и на выездах из города по основным магистралям. Аналитики отмечают, что, к сожалению, наименьшим спросом пока что пользуются земли сельхозназначения — в Ленинградской области можно и нужно развивать сельхозпромышленность.

"В настоящее время в Петербурге однозначно есть дефицит качественных земельных участков, и рынка земли из-за этого практически нет. Приобретаются так называемые недооцененные земельные активы, на которые можно разработать и согласовать градостроительную документацию, увеличив таким образом их стоимость, и продать существенно дороже. По таким участкам следует проводить работу по внесению изменений в генплан, по получению разрешения на условно разрешенный вид", — полагает Светлана Ким, директор по развитию ГК AAG.

Дмитрий Золин, управляющий директор сети бизнес-центров "Сенатор", поясняет: "Девелопер сегодня хочет выйти на площадку и начать заниматься своим делом — строить. В результате лендлорды вынуждены усовершенствовать свои объекты. На рынке сформировалось новое направление бизнеса, обоюдовыгодная тенденция — подготовка земельного участка под строительство перед его продажей. Часто этим занимаются сами лендлорды, иногда привлекаются специальные организации. Наш холдинг, помимо основного бизнеса — строительства и управления сетью бизнес-центров, располагает около 500 га земли. Сейчас мы перестаем быть просто ее владельцами и повышаем капитализацию наших участков за счет улучшения их характеристик, то есть делаем эту землю более пригодной для строительства с целью перепродать по более высокой стоимости".

Владимир Скигин, председатель совета директоров УК Satellit Development, говорит, что цена на один и тот же участок до его подготовки (и в части согласований, и в части инженерии) и после нее может отличаться в пять раз.