Особенности применения доходного подхода к оценке земель сельскохозяйственного назначения

Особенности применения доходного подхода к оценке земель сельскохозяйственного назначения

Э.М. Гамова

доцент кафедры экономики и финансов Марийского государственного технического университета, кандидат экономических наук, научный руководитель

И.Д. Ложкина

оценщик ООО «Бизнес Сервис», председатель регионального отделения Российского общества оценщиков в Республике Марий Эл, аспират 2-го года обучения Марийского государственного технического университета

Ирина Дмитриевна Ложкина, Elza_first@rambler.ru

Сложившаяся практика показывает, что при оценке земель сельскохозяйственного назначения основополагающим является доходный подход. Если оценивать такие земли с использованием затратного подхода, то в результате оказывается, что земли худшего качества стоят дороже, чем более плодородные. Это свидетельствует о нецелесообразности его применения. Использование сравнительного подхода в большинстве случаев невозможно в силу отсутствия необходимой и достоверной информации о цене совершенных сделок.

В рамках доходного подхода на рассматриваемом сегменте рынка недвижимости из многообразия существующих методов оценщик, как правило, выбирает один - метод капитализации чистого дохода от использования земельного участка. Отказ от других методов, в частности «разделения/ выделения», «остатка», «капитализации арендной платы», также обусловлен отсутствием информации, необходимой для расчетов, и особенностью рынка земли. Причем сложность расчетов при оценке земель сельскохозяйственного назначения по методу капитализации дохода может привести к тому, что в различных регионах их рыночная стоимость будет отличаться в несколько раз.

Рассмотрим модель оценки рыночной стоимости земель сельскохозяйственного назначения, построенную авторами статьи,

применение которой позволяет решать следующие задачи:

• оценивать земли сельскохозяйственного назначения первой группы;

• учитывать фактор интенсивного земледелия, соответствующий принципу наилучшего и наиболее эффективного использования объекта;

• рассчитывать выручку, получаемую от использования земельных участков;

• определять прогнозные цены на продукцию.

Для построения модели использовались данные о землях сельскохозяйственного назначения Республики Марий Эл.

Проанализируем типичный случай оценки земель сельскохозяйственного назначения первой группы (сельскохозяйственные угодья). Оценщик не может воспользоваться данными бухгалтерского учета хозяйства, которое использует участок под пашню. Объясняется это рядом причин, основные из которых - недостоверность данных отчетности, невозможность определить финансовые показатели, относящиеся к конкретному участку, или непредставление информации.

В этой ситуации необходимо обратиться к данным статистики, которые публикуются с опозданием более чем на полгода. В некоторых случаях возможно использовать рыночные данные, например о ценах на продукцию, при условии адаптации их

к финансовым показателям, используемым в расчетах.

Существует методика расчета рыночной стоимости земли методом капитализации чистого дохода от использования участка. В общем виде алгоритм расчетов выглядит так:

Со = ЧОД / Кк,

где Со - стоимость объекта;

ЧОД - чистый операционный доход от использования объекта в год;

Кк - коэффициент капитализации для объекта.

Коэффициент капитализации определяется отдельным расчетом, обычно кумулятивным методом:

ЧОД = В - Сс - ИрН,

где В - выручка от реализации;

С - себестоимость;

с ’

ИрН - иные расходы и налоги, влияющие на финансовый результат деятельности.

При этом если проводить расчет стоимости земельного участка по аналогии с объектом недвижимости, то налог на прибыль не учитывается.

Следующий этап - расчет выручки от использования земельного участка. Поскольку участок относится к первой группе земель сельскохозяйственного назначения (сельскохозяйственные угодья), то использовать его можно под пашню. При этом необходимо помнить, что должен учитываться принцип наилучшего и наиболее эффективного использования. Следовательно, при оценке специалист должен предположить, что на участке осуществляется интенсивное земледелие, одним из основных факторов которого является правильный севооборот.

В хозяйствах Республики Марий Эл выращивается довольно много сельскохозяйственных культур, и условия их возделы-

вания различные. Узловым моментом при разработке структуры посевов должен быть подход, определяющий правильное размещение сельскохозяйственных культур по зонам, хозяйствам с преимущественным ростом производства того вида растениеводческой продукции, для которого имеются наилучшие природно-климатические условия и достигается наибольшая экономия затрат.

Теоретической основой в построении севооборотов является «плодосмен», то есть ежегодная или периодическая смена культур, отличающихся биологическими, агротехническими и хозяйственными свойствами. Севооборот - это установленное в соответствии со специализацией и перспективным планом структуры посевных площадей чередование сельскохозяйственных культур и чистого пара во времени и на территории. Под чередованием во времени понимается смена одних растений другими на одном поле1.

В зависимости от вида основной продукции, производимой в севообороте, в республике применяют полевые, кормовые и специальные севообороты. В полевых севооборотах более 60-65 процентов от площади отводят под зерновые, картофель и технические культуры, а около 35-40 процентов - под кормовые. В кормовых севооборотах более 50 процентов занимают кормовые культуры. Специальные севообороты применяются для борьбы с водной эрозией почв или для возделывания определенных культур, требующих специальных условий и агротехники2.

В работе А.Д. Арзамазцева «Экономика агропромышленного комплекса: Управление земельными ресурсами в регионе» приведены примеры севооборотов, применяющихся на четырех сельскохозяйственных предприятиях республики, которые находятся в разных агроклиматических районах3. Сравнительный анализ эффективности представленных севооборотов по-

1 Молосов В. П. Основы сельского хозяйства : учебное пособие. М., 1949.

2 Шорин В. М. Интенсификация земледелия Марийской АССР : справочник / под ред. В. М. Шорина. Йошкар-Ола : Марийское книжное издательство, 1990.

3 См. Экономика агропромышленного комплекса: Управление земельными ресурсами в регионе : научное издание / Арзамазцев А. Д., Гущина О. Г., Самойленко В. Г., Ощепков С. Г. Йошкар-Ола : МарГТУ, 2002.

казывает, что по состоянию на 2000 год выход продукции варьирует от 185,2 до 221,8 тысячи рублей на 100 гектаров севооборотной площади в разных хозяйствах.

Число полей в севообороте зависит от многих условий, в том числе и от сроков использования многолетних трав. Большое влияние на число полей оказывает состав полевых культур: чем он разнообразнее, тем больше число полей. Такие культуры, как озимые, яровые злаки, яровые бобовые, пропашные, многолетние травы, лен и т. п., требуют отдельного поля в севообороте, если их посевные площади более или менее равны. Некоторые культуры занимают 2-3 поля. Когда в севообороте отдельные культуры не могут занимать целое поле, приходится размещать две культуры на одном поле.

В настоящей статье рассмотрены полевые севообороты и отражено их влияние на рыночную стоимость земельного участка. При этом учитывался тот факт, что часто оценки рыночной стоимости требуют небольшие участки, которые не позволяют на своей площади реализовать эффективный севооборот и деление на несколько полей, поэтому принято решение исполь-

Анализ данных статистики и основных четырех полевых севооборотов показал, что наиболее эффективным с учетом средних значений урожайности сельскохозяйственных культур и рентабельности их

зовать в расчетах принцип «плодосмена». Таким образом, учтен принцип наилучшего и наиболее эффективного использования, и на основании полученных результатов может быть рассчитана рыночная стоимость участка минимальной площади.

Анализ статистики по Республике Марий Эл показал, что рассчитать чистый операционный доход можно следующим образом:

ЧОД = У х Ц х р,

где У - средняя урожайность культуры;

Ц - цена реализации культуры;

Р - рентабильность продукции.

При этом статистические сборники предлагают данные о рентабельности культур с учетом и без учета государственных субсидий. В представленном расчете использовались данные без учета государственных субсидий.

Показатели урожайности и рентабельности в расчете приняты как средние за 5 лет4.

Прогнозные цены на сельскохозяйственного продукцию получены на основании анализа ретроспективных данных и построения линейного тренда (табл. 1).

Таблица 1

производства является «зернотравяной» севооборот, при котором годовой чистый операционный доход составит 697 446 рублей с одного гектара. Скорее всего, это значение чрезвычайно завышено и требует

Прогнозные цены на сельскохозяйственную продукцию, р.

Наименование культуры 2009 год Прогнозный год

1-й

Пшеница 59 302 66 476 73 650 80 824 87 998 95 172 102 346 109 520

Рожь 46 658 51 296 55 934 60 572 65 210 69 848 74 486 79 124

Зеронобобовые 68 669 76 034 83 399 90 764 98 129 105 494 112 859 120 224

Овес 51 147 55 770 60 393 65 016 69 639 74 262 78 885 83 508

Картофель 65 547 71 616 77 685 83 754 89 823 95 892 101 961 108 030

Сено 51 147 55 770 60 393 65 016 69 639 74 262 78 885 83 508

4 Цены в Республике Марий Эл : статистический сборник. Йошкар-Ола : МАРИСТАТ, 2009.

Таблица 2

Варианты расчета стоимости земельного участка с учетом амортизационных отчислений и прибыли предпринимателя

№ п/п Показатель Вариант Примечание

1 2 3

1 Чистый операционный доход без учета прибыли предпринимателя и амортизационных отчислений, р./га 697 446 697 446 697 446 расчет

2 Прибыль предпринимателя, % от выручки 7 13 30 расчет

3 Амортизация основных фондов, р./га 0 0 0 расчет

4 Чистый операционный доход, р./га 503 403 337 081 -134 165 п. 1 - п. 2 + п. 3

5 Земельная рента, р./га 503 403 337 081 -134 165 п. 4

6 Ставка капитализации, % 15 15 15 расчет

7 Стоимость земельного участка, р./ га 3 356 020 2 247 207 -894 433 п. 5 / п. 6

8 Стоимость земельного участка, р./ кв. м 336 225 -89 п. 7 / 10 000

корректировки на амортизацию основных фондов и прибыль предпринимателя, расчет которых настолько субъективен, что изменение показателя на несколько процентов приведет к изменению стоимости земли в десятки раз.

В таблице 2 отражено влияние изменения требуемой нормы прибыли предпринимателя на стоимость объекта.

Амортизация основных фондов принята 0 рублей, так как этот показатель практически невозможно достоверно вычислить для одного участка, а точнее, для одного гектара земли.

Прибыль предпринимателя в размере 7 процентов от валовой выручки (2 772 035 р./га) рассчитана по данным таблицы 1. Этот же показатель, равный 13 процентам, позволяет учесть инфляцию в стране и снижение покупательской способности денег, для того чтобы хозяйство могло функционировать без потерь.

Значение 30 процентов от прибыли предпринимателя является наиболее распространенным на рынке недвижимости, но, как видно из таблицы 2, оно неприменимо к земельным участкам сельскохозяйственного назначения.

В таблице 3 (см. с. 36) отражено влияние изменения ставки капитализации на стои-

мость земли. В ней представлено шесть вариантов расчета стоимости 1 квадратного метра земли. Ставка капитализации изменяется от 15 до 20 процентов. Остальные данные остаются без изменения. Общее увеличение ставки капитализации на 5 процентов приводит к снижению стоимости земли на 25 процентов, или 56 рублей за 1 квадратный метр.

При этом необходимо помнить, что ставку капитализации для земли сельскохозяйственного назначения невозможно рассчитать методом сравнения продаж, так как отсутствуют достоверные и достаточные данные о сделках на рынке республики. Расчет же кумулятивным методом без проверки его методом сравнения позволяет значительно варьировать результат за счет субъективности расчета большинства поправок.

Выводы

Анализ вариантов расчета стоимости земли позволил выявить основные направления совместной работы специалистов-оценщиков, Министерства государственного имущества Республике Марий Эл, Комитета статистики, а также Управления Роснедвижимости по Республике Марий Эл, а именно:

Таблица 3

Определение стоимости земельного участка при различной ставке капитализации

Показатель Вариант

1 2 3 4 5 6

Чистый операционный доход без учета прибыли предпринимателя и амортизационных отчислений, р./га 697 446 697 446 697 446 697 446 697 446 697 446

Прибыль предпринимателя, % от выручки 13 13 13 13 13 13

Амортизация основных фондов, р./га 0 0 0 0 0 0

Чистый операционный доход, р./га 337 081 337 081 337 081 337 081 337 081 337 081

Земельная рента, р./га 337 081 337 081 337 081 337 081 337 081 337 081

Ставка капитализации, % 15 16 17 18 19 20

Стоимость земельного участка, р./ га 2 247 207 2 106 756 1 982 829 1 872 672 1 774 111 1 685 405

Стоимость земельного участка, р./ кв. м 225 211 198 187 177 169

Снижение стоимости земли за счет увеличения ставки капитализации, % 6,64 6,57 5,88 5,65 4,73

1) формирование открытой информационной базы, содержащей обезличенные данные о продаже и об аренде земельных участков сельскохозяйственного назначения в различных районах республики;

2) с использованием информационной базы определение общих коэффициентов капитализации для рынка земли;

3) определение средних амортизационных отчислений, приходящихся на земельный участок;

4) определение статистических показателей средней урожайности и рентабельности продукции сельскохозяйственных организаций, действующих в районах республики;

5) проведение массовой оценки рыночной стоимости земельных участков сельскохозяйственного назначения в районах Республики Марий Эл или в четырех существующих агроклиматических поясах.

Решение поставленных задач является необходимым условием развития сельскохозяйственного производства в республике. Для привлечения в эту отрасль инвестиций требуется создание прозрачного рынка, где рыночная стоимость земельного участка будет соответствовать наиболее вероят-

ной цене, по которой он может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства.

ЛИТЕРАТУРА И ИНФОРМАЦИОННЫЕ

ИСТОЧНИКИ

1. Экономика агропромышленного комплекса: Управление земельными ресурсами в регионе : научное издание / Арза-мазцев А. Д., Гущина О. Г., Самойленко В. Г., Ощепков С. Г. Йошкар-Ола : МарГТУ, 2002.

2. Мазуркин П. М. Закономерности распределения земельного фонда (на примере Республики Марий Эл) : научное издание / П. М. Мазуркин, А. Н. Фадеев. Йошкар-Ола : МарГТУ, 2006.

3. Цены в Республике Марий Эл : статистический сборник. Йошкар-Ола : МАРИ-СТАТ, 2009.

4. Молосов В. П. Основы сельского хозяйства : учебное пособие. М., 1949.

5. Шорин В. М. Интенсификация земледелия Марийской АССР : справочник / под

ред. В. М. Шорина. Йошкар-Ола : Марийское книжное издательство, 1990.

6. Методические рекомендации по определению рыночной стоимости земельных участков [Электронный ресурс] : утверждены распоряжением Министерства имущественных отношений Российской Федерации от 7 марта 2002 года № 568-р : по состоянию на 1 августа 2010 года // Российское общество профессиональных оценщиков и управляющих недвижимостью - сер-вейеров : нормативно-правовые документы. URL: http://www.rips.ru/law.phtml?id=10

7. Методические рекомендации по оценке пахотных продуктивных сельскохозяйственных угодий доходным подходом : толкование российского применения МСО 2007, МР 10 «Оценка сельскохозяйственного имущества» [Электронный ресурс] : утверждены решением Правления Ростовского РО РОО. Протокол № 5 от 9 июня

2009 года. Версия от 3 мая 2009 года : по состоянию на 1 августа 2010 года // Общероссийская общественная организация «Российское общество оценщиков» (РОО). URL: http://www.valuer.ru

8. Методические рекомендации по государственной кадастровой оценке земель сельскохозяйственного назначения [Электронный ресурс] : утверждены приказом Министерства экономического развития и торговли Российской Федерации от 1 июля 2005 года № 145 : по состоянию на 1 августа 2010 года. URL: http://www.referent. ru/1/84512

9. Методические рекомендации по оценке стоимости земли [Электронный ресурс] : утверждены и введены в действие Методическим советом АНО «Союзэкспертиза» ТПП РФ. Протокол № 1 от 12 ноября 2004 года : по состоянию на 1 августа 2010 года / Медведева О. Е. URL: www.akadem.com

ЮРИДИЧЕСКИЕ СЕМИНАРЫ ДЛЯ ПРОФЕССИОНАЛОВ

24-28 января КОРПОРАТИВНОЕ ПРАВО: новеллы законодательства и анализ судебной практики

_ _ Программа повышения квалификации

24 янв. - 3 мар СПЕЦИАЛИСТ В ОБЛАСТИ ДОГОВОРНОГО ПРАВА

31 января 31 янв. - 4 с

ОРГАНИЗАЦИЯ И ТЕХНИКА ДОГОВОРНОЙ РАБОТЫ НА ПРЕДПРИЯТИИ

СДЕЛКИ С НЕДВИЖИМОСТЬЮ и особенности РЕГУЛИРОВАНИЯ ЗЕМЕЛЬНЫХ ОТНОШЕНИЙ. Обзор практики рассмотрения споров

31 ЯНВ. — 11 фев. Программа повышения квалификации СПЕЦИАЛИСТ В ОБЛАСТИ ДОГОВОРНОГО ПРАВА

4 февраля

ПРОБЛЕМЫ ЗАЩИТЫ ПРАВА СОБСТВЕННОСТИ В СУДЕБНОЙ ПРАКТИКЕ: комментарий совместного Постановления Пленумов ВС РФ и ВАС РФ от 29 апреля 2010 г.

№10/22

7—18 февраля программа повышения квалификации СПЕЦИАЛИСТ В ОБЛАСТИ КОРПОРАТИВНОГО ПРАВА

9-11 февраля ПРОЦЕССУАЛЬНЫЕ ОСОБЕННОСТИ рассмотрения споров в арбитражных судах

14 февраля ОСОБЕННОСТИ РЕГУЛИРОВАНИЯ ТРУДОВЫХ ОТНОШЕНИЙ В ОРГАНИЗАЦИИ

14 18 февраля ДОГОВОРНОЕ ПРАВО: актуальные вопросы судебной практики

15—16 февраля НАЛОГОВОЕ ПЛАНИРОВАНИЕ и управление финансовыми потоками в холдинге

15-16 февраля ЭФФЕКТИВНЫЕ СПОСОБЫ ЗАЩИТЫ СОБСТВЕННОСТИ КОМПАНИИ И ЕЕ АКЦИОНЕРОВ

16-17 февраля Практика применения 94-ФЗ «О размещении заказов на поставки товаров...»:

комментарии, административная и судебная практика

17-18 февраля ВАЛЮТНОЕ РЕГУЛИРОВАНИЕ И ВАЛЮТНЫЙ КОНТРОЛЬ В РФ

21 фев. — 4 мар. Программа повышения квалификации СПЕЩЛАП1ЛСТ В ОБЛАСТИ НАЛОГОВОГО ПРАВА

СТАТУТ

ШКОЛА ПРАВА

і

ТЕЛЕФОН:

436-08-65

E-MAIL:

POST@STATUT.RU

INTERNET:

www.statut.ru

L