Премиальное падение

По итогам первого квартала 2019 года на рынке первичного жилья премиум-класса («элита» и «бизнес») по сравнению с аналогичным периодом прошлого года произошло сокращение предложения — на 22%. При этом объем продаж упал гораздо заметнее — на треть по сравнению с первым кварталом 2018 года.

В первом квартале 2019 года в Петербурге в продажу поступило два новых жилых комплекса премиального класса: The One (Setl City) и «Арт Хаус» («Красная стрела»). Такие данные приводит экспертное бюро «МК-Элит». Кроме того, в конце марта был заявлен вывод в продажу ЖК «Идеалист», это новый проект «Евростроя», сделки которого перешли уже на следующий период. Также вернулись в продажу приостановленные ранее по разным причинам объекты «Голландия» и Hovard House.

Как говорят в «МК-Элит», объем предложения продолжает медленно сокращаться: относительно четвертого квартала 2018 года предложение сократилось на 6% и составило 270,7 тыс. кв. м против 287,1 тыс. кв. м. Относительно того же периода в 2018 году предложение снизилось на более существенные 22%: в первом квартале 2018 года объем предложения составлял 345,1 тыс. кв. м. Новые адреса не компенсировали снижение продаж в целом по рынку, это помогло только локально конкретным компаниям. «Объем продаж в первом квартале 2019 резко сократился по отношению к предыдущему кварталу (на 35%) и составил 49,5 тыс. кв. м против 76 тыс. кв. м в четвертом квартале 2018 года. Кроме того, спрос упал и относительно аналогичного периода предыдущего года: на 17% от спроса в первом квартале 2018 года (59,4 тыс. кв. м)»,— сообщили в «МК-Элит».

Основные причины падения на рынке премиум-класса, как считают в компании «МК-Элит»,— высокие показатели продаж 2018 года. «Стимулирующие мероприятия прошлого года способствовали тому, что сделки постарались закрыть в 2018 году»,— поясняют аналитики. На падение спроса повлиял и постепенный рост ипотечных ставок вследствие роста ключевой ставки, установленной ЦБ РФ. Кроме того, не способствовало спросу и постепенное увеличение цен многими компаниями. Оно произошло по причине высоких продаж 2018 года, маленьких остатков и постоянно растущих затрат.

Впрочем, аналитики Knight Frank St. Petersburg придерживаются иной точки зрения: по данным компании, по итогам первого квартала 2019 года свободное предложение элитного жилья составило 144 тыс. кв. м, или 1,2 тыс. квартир и апартаментов в 23 жилых комплексах. «Динамика по сравнению с аналогичным периодом 2018 года составила –11%»,— сообщают аналитики Knight Frank St. Petersburg. Основная площадь реализуемых квартир сконцентрирована в сданных домах — 56%. Еще 30% площадей представлено в комплексах, запланированных к вводу в эксплуатацию через три-четыре года.

В элитном сегменте рост есть

Разница в цифрах, возможно, объясняется тем, что «МК-Элит» оценивает состояние рынка и элитного жилья, и жилья бизнес-класса. По сравнению с первым кварталом 2018 года доля квартир в элитном сегменте с четырьмя спальнями увеличилась на 3 п. п., а доля квартир с двумя спальнями, наоборот, сократилась на 4 п. п., доля квартир с тремя спальнями сократилась на 3 п. п. «По итогам первого квартала 2019 года было реализовано 13,1 тыс. кв. м элитного жилья, что незначительно превышает показатель первого квартала 2018 года — на 2%»,— рассказали в Knight Frank St. Petersburg.

«Около 40% продаж пришлось на квартиры с двумя спальнями. Среди локаций покупатели чаще всего выбирали Крестовский остров (24% от площади реализованного жилья) и Петровский остров (23%)»,— комментирует Екатерина Немченко, директор департамента элитной жилой недвижимости Knight Frank St. Petersburg.

Спрос на элитные проекты формата апартаментов составил 11% от общей площади реализованного жилья. Основной бюджет, в рамках которого покупатели рассматривали элитные квартиры, варьировался в диапазоне от 25 до 34 млн рублей. Средневзвешенная цена на элитное жилье по итогам марта 2019 года составила 349 тыс. рублей за квадратный метр. За квартал показатель увеличился на 1,3%. «В основном растут цены жилых проектов сегмента бизнес-класса: 196,1 тыс. рублей против 186,5 тыс. за квадратный метр в четвертом квартале 2018 года. Цена предложения элитной недвижимости оставила 344,7 тыс. рублей за "квадрат"»,— говорят в «МК-Элит».

Эксперты компании обращают внимание на то, что объем продаж в четвертом квартале 2018 был сопоставим с предыдущим кварталом и являлся максимальным уровнем ежеквартального спроса после кризиса 2008 года. «В целом годовые показатели продаж 2018 года — это максимальный спрос в центре Санкт-Петербурга за весь период существования рынка недвижимости на постсоветском пространстве»,— приводят данные в «МК-Элит». Тогда рост был обусловлен низкими ипотечными ставками (в премиальном сегменте доля ипотеки невелика, но в сегменте бизнес-класса она оказывает существенное влияние на продажи компаний), кроме того, покупку в кредит в конце года подстегивали разгон инфляции, повышение ключевой ставки и пересмотр ипотечных ставок в сторону увеличения. Немаловажным фактором, подогревавшим рынок, оказался и большой объем готовых проектов: каждая третья квартира предлагалась в готовом доме (чуть меньше половины сделок прошло именно в сданных домах).

Среди основных игроков рынка прочное первое место заняла компания Setl City — с выводом в продажу нового проекта доля компании по продажам на рынке центра выросла. Доли остальных игроков в четыре раза меньше.

Цены продолжат расти

Эксперты прогнозируют, что в связи с ключевыми изменениями в законодательстве возрастут затраты на производство проектов и продолжится увеличение стоимости реализации проектов на рынке. «Предложение в традиционных локациях премиум-недвижимости в Центральном районе будет сокращаться в пользу Петроградской стороны и Петровского острова. Спрос также смещается в сторону Петровского острова, где представлена недвижимость разной степени комфорта — от бизнес-класса до премиум-сегмента. Вероятен выход объекта категории exclusive»,— говорят в «МК-Элит».

Эксперты говорят, что в нынешнем году продолжится расширение традиционного диаметра премиум-локаций за счет «серого пояса». «Постепенно покупательский спрос привыкнет и будет реализовываться в luxury-лакунах традиционных спальных районов. И 2019–2020 годы могут стать переломными в этой тенденции»,— уверены аналитики «МК-Элит».

«На рынок выходят проекты только в новых локациях, к которым еще не привыкли покупатели. Так что приманить их туда можно будет качеством жилья и проекта и, конечно, ценой. Поэтому средняя цена за первый квартал практически не выросла. Впрочем, если говорить о более длительной перспективе, то новые проекты не выходят на рынок, интересных мест становится все меньше, а значит, в будущем нас может ожидать дефицит на рынке качественного дорогого жилья»,— заключает Екатерина Запорожченко, коммерческий директор ГК Docklands Development.

Ключевые показатели рынка первичной жилой недвижимости исторического центра за 2018 год. Адмиралтейский, Василеостровский, Петроградский, Центральный районы Санкт-Петербурга

Показатели I квартала 2019 года

1/1/2019

4/1/2019

Изменение в I квартале 2019 года по отношению к IV кварталу 2018 года, %

4/1/2018

Изменение в I квартале 2019 года по отношению к I кварталу 2018 года, %

Показатель

Предложение (на конец рассматриваемого периода):

квартир, шт.

3,223

2,946

–9

4,392

–33

тыс. кв. м

287.1

270.7

–6

345.1

–22

млрд руб.

71.1

68.7

–3

77.3

–11

100% оплата

247.6

253.9

3

224

13

Спрос (за период равный кварталу):

квартир, шт.

1,040

679

–35

877

–23

тыс. кв. м

76

49.5

–35

59.4

–17

млрд руб.

14.4

9.7

–33

10.9

–11

Средняя стоимость кв. м, руб.

190

195.5

3

183.7

6

Источник: экспертное бюро «МК-Элит»