Санкт-Петербург подтянулся к Москве

регионы

По данным комитета по строительству администрации Санкт-Петербурга, всего за 2003 год в городе построено 1,758 млн кв. м жилья — на 30% больше, чем в прошлом году. При этом ежегодный оборот рынка недвижимости в северной столице на ближайшие два года оценивается в $2,5 млрд. По уровню платежеспособности жители Санкт-Петербурга пока еще не могут сравняться с жителями столицы, и ряд риэлтеров опасаются, что на первичном рынке жилья может возникнуть затоваривание.

Однако, учитывая, что на протяжении последних лет ежегодно вводится немногим более 1% от существующего жилого фонда и 95% из строящихся квартир проданы к моменту сдачи, можно предположить, что даже при неблагоприятных условиях худшее, что ожидает первичный рынок,— снижение темпов продаж. Причем касается это преимущественно жилья, относящегося к ценовому сегменту "выше среднего" в достаточно локальных территориальных зонах.

"Скорее всего, такая тенденция, но с меньшей динамикой сохранится и в следующем году,— считает Марк Лернер, финансовый директор компании 'Северный город'.— Однако полагаю, что в 2005 году цены почти остановятся в росте, достигнув отметки $1 тыс. за метр. Аналогичную ситуацию мы наблюдали год-полтора назад в Москве. Сначала цены стабилизировались на какой-то период, но потом опять стали расти. То же самое, при отсутствии серьезных экономических потрясений, может произойти и в Петербурге".

К январю 2004 года темп роста цен по сравнению с началом года составил около 40% (в среднем 3-5% в зависимости от сегмента). Сейчас средняя цена жилья в строящихся домах типовых серий достигла $750-800 за метр.

"До московских показателей в 45% мы, конечно, не дотянули, но и сложившаяся динамика оказалась выше прогнозировавшихся 30%,— говорит Сергей Сыровойский, вице-президент по сбыту компании ЛЭК.— Но замечу, что это цифра средняя. Например, в сегменте однокомнатных квартир рост цен и вовсе превысил 50%. Особый всплеск спроса произошел в декабре, когда среднемесячная цена выросла сразу на 5%".

Новая городская власть в лице губернатора Валентины Матвиенко также внесла свою лепту в рост цен на первичном рынке: более чем в два раза была увеличена сумма отчислений застройщика на развитие городской инфраструктуры. Если ранее с каждого возводимого метра домостроитель в городскую казну платил около $30, то с декабря 2003 года — уже $80.

И хотя эти $80 повлияют на те проекты, которые начнут продаваться не ранее чем в конце 2004 года, по мнению девелоперов, такие новации приведут к росту стоимости жилья в самой ближайшей перспективе. По мнению Вячеслава Семененко, вице-президента корпорации "Петербургская недвижимость", даже те проекты, которые начаты при прежнем уровне отчислений, будут продаваться с учетом грядущего роста себестоимости.

Балтийская элита

В прошлом году в северной столице начался бум строительства домов, претендующих на статус элитных. За 12 месяцев цены на квартиры в них выросли в среднем на 30% — на 10% меньше, чем цены на квартиры в домах массовой застройки. Однако стоит заметить, что в элитном сегменте цены изначально устанавливались на достаточно высоком уровне, и сейчас суммы в $2-3 тыс. за квадратный метр уже никого не смущают. Сейчас в Петроградском, Центральном и Адмиралтейском районах средняя стоимость квадратного метра в современных кирпичных и монолитных домах составляет от $1,7 тыс. до $2,5 тыс. за метр. Хотя есть ряд проектов, в которых минимальная цена установлена от $3 тыс. за метр. При этом даже в центре города не каждый новый объект соответствует категории "люкс" в ее московском понимании.

"В Петербурге очень редко появляются действительно элитные дома. Даже если построить в спальном районе дом с золотыми унитазами — элитным он не будет. Поэтому спрос на объекты в историческом центре огромен. Я полагаю, что ежегодно можно строить 150-200 квартир с ценой метра в $4-5 тыс., и это дома площадью 3-4 тыс. квадратных метров,— говорит Василий Сопромадзе, президент ООО 'Корпорация С'.— Цены на нефть растут, и деньги текут в страну. По прогнозам, во второй половине 2004 года цены на нефть снизятся, но я не думаю, что из-за этого упадут цены на элитное жилье. Заработанный бизнесменами 'жирок' позволит им по-прежнему покупать комфортное жилье".

Дольщики-инвесторы

Стремительное подорожание квартир привело к появлению большого числа частных инвесторов, вкладывающих деньги в строящееся жилье. Если в 2002 году их доля составляла до 10-12% от общего числа покупателей недвижимости, то в прошедшем году она достигла 15-20%.

По мнению господина Лернера, рынок недвижимости более надежный и стабильный с точки зрения рисков потери инвестиций, чем фондовый при вполне сопоставимой доходности.

"За всю свою практику я не знаю никого, кто бы заработал менее 30% на вложениях в элитку,— констатирует Василий Сопромадзе.— Доля подобных инвесторов в моих проектах 25-30%, но их могло быть и больше. Эти люди либо продают готовые квартиры, либо сдают их в аренду".

Поддержанию спроса способствуют и иногородние покупатели, чья доля в 2003 году уже превышала 15%, а по отдельным проектам доходила до 35-40%.

"Число приезжих неуклонно растет,— говорит Сергей Сыровойский.— В некоторых сегментах они составляют до 50%. При этом они покупают либо дешевое панельное, либо элитное жилье. Середина остается за петербуржцами".

АЛЕКСАНДР КОЛПАКОВ