Долгосрочный дефицит

Если в 2013-2014 году свердловское бизнес-сообщество испытывало острую нехватку складских площадей, то в 2015 году из-за кризисных явлений в экономике дефицит был сокращен, но только в сегменте складов класса C и D. По оценкам Уральской палаты недвижимости, в целом доля вакантных складов в Екатеринбурге увеличилась с 1% до 3,3%, а в 2016 году показатель может вырасти до 7% из-за ухода арендаторов из региона. Наиболее стабильной остается ситуация на складах класса A и B+.

Отток арендаторов

По итогам 2015 года в Свердловской области было введено в эксплуатацию около 50 тыс. кв.м новых складских и логистических площадей. На сегодняшний момент общий объем оценивается примерно в 1,8 млн кв.м — такие цифры приводит Уральская палата недвижимости (УПН). По сравнению с 2014 годом объем ввода сократился на 30%. Директор по логистике компании SVX Татьяна Конева сообщила, что снижение объемов ввода наблюдается во всех сегментах. «Сегодня невыгодно инвестировать в строительство крупных комплексов, чтобы завтра обнаружить, что твой склад не подходит арендатору», — заявила она. Как пояснил аналитик УПН Гурам Тухашвили, в Екатеринбурге в течение 2013-2014 годов не хватало площадей, а в 2015 году экономический спад привел к сокращению дефицита. «Ранее можно было свободно арендовать не более 1% от объема всех площадей. К началу 2015 года активность на рынке складов начала снижаться. Некоторые собственники испытывали в прошлом году сложности с поиском арендаторов в новые и строящиеся объекты. В действующих комплексах стали появляться свободные помещения. К концу года объем вакантных площадей вырос до 3,3%», — подсчитал он. Причиной тому послужил отток арендаторов из Екатеринбурга на окраины уральского мегаполиса и в города-спутники. Так, по словам коммерческого директора ООО «ЛогИнУрал» Ольги Муллаяровой, сейчас наибольшим спросом начали пользоваться склады, расположенные вдоль екатеринбургской кольцевой автодороги, около аэропорта «Кольцово» или в Верхней Пышме. Стабильным спросом по-прежнему пользуются только склады категорий А и В+ (на их долю приходится чуть более 700 тыс. кв.м): объем вакантных площадей к концу 2015 года здесь приближался к нулю. Повышенный спрос обеспечен за счет комфортной инфраструктуры и удобного месторасположения. По данным УПН, ежемесячные арендные ставки на склады А и В+ выросли в 2015 году на 11% — с 450 до 500 рублей за кв.м.

Стабильный спрос на высококачественные площади обеспечивают федеральные компании, которые предъявляют более жесткие требования к качеству арендуемых помещений. Низкокачественные склады (класса С и D), многие из которых были переделаны из бывших промышленных объектов, пользуются спросом у местных компаний, нуждающихся в блоках малой площади и нетребовательных к качеству рабочего пространства. Такие предприятия в кризис наиболее подвержены негативному влиянию, что влияет на занятость помещений. В результате собственники складов класса С и D были вынуждены снизить арендные ставки с 500 до 380 рублей за кв.м.

Дефицит на годы

По подсчетам директора департамента складской недвижимости ILM Russia & CIS Александра Перфильева, 3,3%-ная доля вакантных площадей — это порядка 27 тыс. свободных складов. «Для Екатеринбурга, где последние восемь лет в среднем в год арендуется по 100 тыс. кв. метров качественных складов, 3,3% это все равно признак дефицита», — отмечает он. Чтобы решить эту проблему нехватки, в Екатеринбурге необходимо построить около 800 тыс. кв.м складов, подсчитали в администрации города. Эти площади понадобятся екатеринбургской агломерации уже в ближайшие шесть лет. Согласно исследованиям «УралГИПРОДОРНИИ» (филиал крупнейшего в России и странах СНГ проектного института), спрос на площади порядка 750 тыс. кв.м появится к 2022 году. «А к 2032 году дефицит вырастет до 90%, когда муниципалитету потребуется уже более 1 млн кв.м новых комплексов», — рассказала директор уральского филиала «УралГИПРОДОРНИИ» Ольга Понарина. В целом, логистическая инфраструктура наиболее востребована у компаний таких отраслей, как ритейл, производство бытовой техники, интернет-торговля.

Если говорить о краткосрочных перспективах, то на 2016 год участники рынка дают куда более оптимистичные прогнозы: по сравнению с 2015 годом объемы ввода складов увеличатся втрое. Сейчас к эксплуатации подготавливается около 170 тыс. кв.м складов,

90% из заявленных площадей строятся под нужды конкретных пользователей. Примечательно, что работать начнут объекты, сдача которых была запланирована еще на 2014 год. Например, ожидается ввод площадей в екатеринбургской индустриальной зоне

«Про-Бизнес-Парк» под распределительные центры продуктовой компании «Верный» и для спортивной сети «Спортмастер». Всего в «Про-Бизнес-Парке» будет введено к 2018 году 500 тыс. кв.м складов, инвестиции в проект составят более 15 млрд рублей, рассказал президент некоммерческой организации «Уральская логистическая ассоциация» Сергей Шавзис. Планируется организовать 98 тыс. кв.м складов в индустриальном парке категории А+ «PNK-Екатеринбург», еще 118 тыс. кв.м категории А — в комплексе A2logistiс. Девелоперская группа RED намерена ввести 160 тыс. кв.м площадей класса А в логопарке «Сибирские ворота». Строительные работы также ведутся в индустриальном парке «PNK-Косулино» (более 100 тыс. кв.м класса В), в грузовом комплексе аэропорта «Кольцово» (126 тыс. кв.м класса В), в Европейско-Азиатском международном транспортно-логистическом центре (80 тыс. кв.м).

Но ни увеличение числа складов, ни сокращение арендаторов не помогут Екатеринбургу в ближайшее время решить проблему нехватки качественных комплексов. «В ближайшее время ситуация со складами класса А существенно не изменится. Все, что будет сдано до конца года или в самом начале будущего, построено по принципу build-to-suit, то есть «строительство под конкретного заказчика». Например, около 30 тыс. кв.м планирует ввести в строй «PNK Group» под распределительный центр федерального продуктового ритейлера «Лента» на Тюменском тракте», — отметила Ольга Муллаярова.

По словам представителя ILM Russia & CIS Александра Перфильева, владельцам комплексов предстоит пережить 2016 год в напряженных условиях: за счет переезда арендаторов на свои собственные площади и частичного сокращения региональных товарных запасов объем пустующих площадей в сегменте складов классов А и В лишь на короткое время может составить 5–7%. «Если в ближайшее время в регионе не начнется строительство новых складских комплексов, то мы вновь столкнемся с обострившимся дефицитом уже в ближайшее время», — отмечает господин Перфильев.

Задел на будущее

Чтобы Екатеринбург смог эффективнее решить проблему нехватки площадей в будущем, участники рынка формируют новые проекты на среднесрочную перспективу. Как сообщили в правительстве Свердловской области, в 2017 году «Почта России» откроет в регионе собственный логистический комплекс, на строительство объекта понадобится 1,6 млрд рублей. В 2018 году запланирован ввод в эксплуатацию складского комплекса класса В (54 тыс. кв.м) на улице Черняховского в Екатеринбурге. Более того, до 2022 года планируется запустить российско-китайский бизнес-парк с логистическими площадями на базе терминала «Чкаловский» в Кольцово. Суммарная площадь объекта должна составить 33 тыс. кв.м, себестоимость — более 300 млн рублей. По словам гендиректора «Корпорации развития Среднего Урала» (КРСУ, представляет собой институт государственно-частного партнерства в регионе) Дмитрия Попова, якорными арендаторами будущего центра должны стать китайские интернет-ритейлеры, среди них — AliExpress, Taobao и JD.com. Предполагается, что проект будут развивать собственники «Чкаловского» за свой счет, а КРСУ возьмет на себя функцию проектного офиса и будет отвечать за развитие концепции, привлечение партнеров и резидентов. Возможно, помимо китайского бизнеса на площадку будут приглашены компании из Южной Кореи, Японии и Индии.

Что касается планов на долгосрочную перспективу, правительство Свердловской области формирует проект «Международный транспортно-логистический хаб», горизонт реализации которого установлен на 2030 год. В 2015 году он был включен в стратегию развития региона, однако детальное обсуждение в региональном кабмине только предстоит. На сегодня известно, что создание хаба планируется осуществить в рамках государственно-частного партнерства. За счет средств из федерального и областного бюджетов будет выполнено строительство железнодорожных транспортных сетей к хабу и приведение в нормативное состояние автодорог. Проект планируется реализовать на территории аэропорта «Кольцово». Областные власти также намерены содействовать административными мерами и выделением земли, чтобы в рамках проекта частный бизнес строил новые склады класса А и контейнерные терминалы. За счет реализации этого проекта к 2030 году область планирует вдвое (по сравнению с 2015 годом) увеличить объемы складских площадей комплексов класса А и В — до 2,9 млн кв. метров.

Представители бизнеса настаивают на том, что несмотря на кризис проект нужно начинать в ближайшие сроки. «Кризис — как раз то время, когда участниками бизнеса рассматриваются наиболее оптимальные логистические цепочки. И развитие логистики как раз способствует оптимизации маршрутов. Министерство транспорта заявляет, что не намерено отступать от планов. Надеемся, что так и будет», — отметил управляющий контейнерным терминалом «C.I.T.» (входит в ГК «Оборонснабсбыт») Валерий Денисов.