Методические подходы к оценочному зонированию для целей государственной кадастровой оценки

001: 10.24411/2072-4098-2018-17002 Методические подходы к оценочному зонированию для целей государственной кадастровой оценки *

Н.А. Иоселиани инженер I категории отдела кадастровой оценки федерального государственного бюджетного учреждения «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии»

Нина Андреевна Иоселиани, nina-199510@mail.ru

После длительного перерыва в процесс государственной кадастровой оценки недвижимости вновь была введена процедура оценочного зонирования, что возродило интерес к теоретическим и методическим аспектам его проведения. С момента появления в России оценочной деятельности вообще и массовой оценки в частности вопросы оценочного зонирования затрагивались в публикациях многих ученых и практиков. Однако большинство работ были написаны в 1990-х и 2000-х годах, в других социально-экономических, информационных и технических условиях (см., например, [3, 5, 6, 8-10, 13, 14]). Также часто авторы сосредоточивались на конкретном виде зонирования, например правовом, экологическом, агроклиматическом, кадастровом, градостроительном, функциональном, ландшафтном и т. п. В последние годы наблюдается тенденция к пониманию под термином «зонирование» исключительно принадлежности к территориальной зоне из-за планируемого отказа от использования понятия «категории земель».

Сегодня разработки в сфере оценочного зонирования, при котором учитывают максимально большое количество факторов, формирующих стоимость земельного участка или объекта капитального строительства, представляют значительный интерес для исследователя, становясь осо-

бенно актуальными в свете глобальных изменений в процессе государственной кадастровой оценки и высокой социальной значимости ее результатов.

Термин «оценочное зонирование» опять возник в нормативном правовом поле в 2016 году в связи с перестройкой всей системы государственной кадастровой оценки в стране.

Автором проанализированы взгляды современных исследователей и законодателя на содержание термина «оценочное зонирование» (см. табл. 1).

На основании проведенного анализа можно сделать вывод о том, что часть исследователей смешивают или даже отождествляют понятия «оценочное зонирование» и «ценовое зонирование». Однако, по мнению автора настоящей статьи, эти понятия необходимо четко разграничить и сформулировать следующим образом.

Под оценочным зонированием следует понимать разделение территории на территориальные единицы (оценочные зоны), однородные по присущим им факторам зонирования. По результатам оценочного зонирования составляется картограмма оценочных зон. Следовательно, оценочной зоной является часть территории, которая имеет близкие по значению факторы зонирования (местоположение, расстояние до объектов инфраструктуры, наличие комму-

Исследование выполнено при поддержке Российского фонда фундаментальных исследований в рамках научного проекта № 18-010-01016.

*

Таблица 1

Взгляды современных исследователей и законодателя на содержание термина

«<оценочное зонирование»

Исследователь или документ Термин Определение

Лазаренкова Е.В., Москаленко О.П. Земельно-оценочное зонирование Разделение территорий муниципальных образований (районов, поселений, населенных пунктов) в целях определения ценовых зон и обеспечения заинтересованных лиц информацией о стоимости земельной собственности, регулирования сделок купли-продажи земельных участков [11]

Середович А.В., Тогузова М.М. Земельно-оценочное районирование Деление городской территории на оценочные зоны [16]

Правила проведения ГКО земель Оценочное зонирование Проводится в процессе ГКО, по результатам которого составляется карта (схема) оценочных зон [1]

Методические указания о ГКО Разделение территории, на которой проводится государственная кадастровая оценка, на ценовые зоны [2]

Варламов А.А., Антропов Д.В. Разбивка территории на оценочные зоны по стоимостному показателю единицы площади или по совокупности различных факторов [4]

Лукашова И.В. Ценовое зонирование Разделение территории города на оценочные зоны [12]

Дубровина И.В., Милосердова М.В. Ценовое зонирование городских земель Учитываются значение цен и факторы относительной ценности территории [7]

Репин М.А., Зыкова А.И. Ценовое зонирование Определение границ ценовых зон, однородных по набору влияющих на объекты ценообразующих факторов, позволяющее провести пространственную сегментацию территории для сужения границ диапазона представленной для анализа информации исследуемого типа рынка [15]

никаций, социально-экономическое развитие территории и т. д.).

Ценовое зонирование - это разделение территории на территориальные единицы (ценовые зоны) по стоимостному показателю единицы площади. Тогда ценовая зона -это часть территории, имеющая близкий по значению результирующий фактор, оказывающий решающее воздействие на стоимость недвижимости. По результатам ценового зонирования составляется картограмма ценовых зон.

Таким образом, различие ценового зонирования от оценочного состоит в том, что по совокупности факторов земельный уча-

сток, находящийся в самом центре города, может быть хуже такого же участка на окраине, однако стоимость его будет выше, так как фактор «местоположение» оказывает наиболее сильное влияние, и, следовательно, находиться эти два участка будут в разных ценовых зонах, тогда как по совокупности факторов они могут попасть в одну оценочную зону.

Для проведения оценочного зонирования территории региона для целей государственной кадастровой оценки предлагаем методику, основанную на кластерном зонировании по интегральному критерию на трех иерархических уровнях.

Отличительной особенностью предлагаемой методики является использование при кластеризации интегрального критерия оценочного зонирования, рассчитываемого для каждого уровня. Этот критерий помогает в более удобном виде сравнить единицы зонирования по различным экономическим, экологическим, социальным, культурным и прочим показателям.

Под интегральным критерием оценочного зонирования автор понимает обобщающий критерий, отображающий различия между единицами зонирования по природно-климатическому и ресурсному потенциалам, социально-экономическому развитию и прочим характеристикам, рассчитываемый на основе сравнения территорий.

Единицами зонирования на первом уровне выступают муниципальные образования, на втором - кадастровые кварталы, на третьем - земельные участки и объекты капитального строительства.

Общий для всех трех уровней порядок проведения оценочного зонирования территории региона представлен в таблице 2.

На первом уровне оценочного зонировании территории после определения границ единицы зонирования внутри региона осу-

ществляются сбор, группировка и анализ информации о факторах зонирования для муниципальных образований региона.

Факторы зонирования - это множество показателей, в которых формируются структура и уровень цены. Каждое муниципальное образование имеет большое количество факторов зонирования, по которым можно проводить анализ, группировку и отнесение к различным зонам (см. [4]). Такие факторы можно классифицировать следующим образом:

• природно-климатические: особенности рельефа территории, климата, инженерно-геологические условия строительства, подверженность территории разрушительным природным и техногенным воздействиям;

• экономические: показатели уровня жизни населения, денежные доходы, рыночная стоимость земельных участков, количество видов разрешенного использования, расстояние до рынков сбыта и т. д.;

• демографические: численность и плотность сельского и городского населения, доля безработных, детей и пенсионеров и т. д.;

Таблица 2

Порядок проведения оценочного зонирования территории для целей государственной кадастровой оценки

Номер этапа Название этапа

1 Определение границ единиц зонирования

2 Сбор и группировка информации по факторам зонирования в разрезе единиц зонирования

3 Нормализация факторов оценочного зонирования

4 Расчет интегрального критерия для каждой единицы зонирования

5 Кластеризация единиц зонирования на основе интегрального критерия

6 Визуализация полученных результатов оценочного зонирования с использованием ГИС-технологий

7 Анализ результатов оценочного зонирования

8 Применение результатов оценочного зонирования

• производственные: количество территориальных зон (градостроительные условия и ограничения, обусловленные зонированием, разрешенным использованием земельных участков), удаленность от административных центров, удаленность от объектов производственной деятельности, производственной инфраструктуры, транспортных центров (аэропортов, вокзалов, автомобильных магистралей, водных портов);

• культурные: количество исторических и привлекательных ландшафтных территорий, близость к особо охраняемым природным территориям, близость к объектам культуры, рекреационная ценность (привлекательность для туристов);

• экологические: количество выброшенных в атмосферу загрязняющих веществ, количество объектов, являющихся стационарными источниками загрязнения, уровень загрязнения почв, радиационная обстановка и т. д.

Следует обратить внимание на то, что автор настоящей статьи не выделяет в отдельную группу такие правовые факторы, как сервитуты, виды разрешенного использования, принадлежность к зонам с особыми условиями использования территории, принадлежность к градостроительным и территориальным зонам, в связи с тем, что наличие или отсутствие таких факторов в конкретном землепользовании оказывает непосредственное влияние на использование земельного участка в производственном процессе. В связи с этим в предлагаемой методике названные факторы были отнесены к группе производственных факторов.

Представленный перечень показателей является ориентировочным, поэтому исполнителям работ по зонированию необходимо его уточнять для каждого конкретного региона.

Все факторы измеряются в разных единицах, являются очень разными по величи-

не, поэтому для более корректного использования их необходимо нормализовать по формуле:

К = К / K ,

норi i срi' \ '

где Кнр - нормализованное значение /'-го фактора;

К - реальное значение /-го фактора; Кр - среднее значение /-го фактора.

На следующем этапе проводится кластеризация на базе интегрального критерия. Следовательно, факторы зонирования, которые кладутся в основу кластеризации, сначала сводятся к одному интегральному критерию.

Предлагаем определять интегральный критерий как взвешенную сумму факторов зонирования:

'у = 1СК,

где | - интегральный критерий оценочного зонирования у-й единицы зонирования;

п - количество факторов зонирования;

С - вес /-го фактора зонирования;

К - значение /-го фактора зонирования у-й единицы зонирования.

После расчета интегрального критерия необходимо вычислить количество оценочных зон. Для определения оптимального количества оценочных зон целесообразно воспользоваться формулой Стёрджеса:

т = 1 + 3,322 х |дм,

где т - количество оценочных зон;

N - количество единиц зонирования на каждом уровне.

Далее выполняется объединение (кластеризация) единиц зонирования в оценочные зоны первого уровня.

Кластеризация - это объединение объектов в непересекающиеся группы, называемые кластерами, на основе близости значений их признаков. В результате в каждом кластере находятся объекты,

похожие по своим свойствам друг на друга и отличающиеся от тех, которые расположены в других кластерах. При этом чем больше подобие объектов внутри кластера и чем сильнее их непохожесть на объекты в других кластерах, тем лучше кластеризация.

На следующем этапе проводится графическая визуализация полученных результатов оценочного зонирования посредством создания картограммы муниципального образования с оценочными зонами.

На заключительном этапе оценочного зонирования территории анализируются выделенные зоны, проводится логический и сравнительный анализы полученных результатов.

Продемонстрируем применение предлагаемой методики проведения оценочного зонирования территории, основанной на кластеризации по интегральному критерию, по трем уровням зонирования на примере города Санкт-Петербурга.

В соответствии с Законом Санкт-Петербурга от 25 июля 2005 года № 411-68 «О территориальном устройстве Санкт-Петербурга» город делится на территориальные единицы, к которым относятся административно-территориальные единицы (18 районов Санкт-Петербурга) и муниципальные образования.

Как уже было указано, оценочное зонирование города Санкт-Петербурга проводилось на трех уровнях, но из-за ограниченного объема статьи применение методики на втором и третьем уровнях продемонстрируем на узком примере - в разрезе Московского района и кадастрового квартала 78:14:0007664 Московского района соответственно.

После установления единиц зонирования первого уровня собрана, сгруппирована и проанализирована информация по 30 факторам зонирования по каждому из 18 районов города, в частности:

• средние цены предложения первичного и вторичного рынков недвижимости;

• средний уровень стоимости земельных участков по районам и видам разрешенного использования;

• средний уровень кадастровой стоимости;

• среднемесячная заработная плата работников организаций;

• численность населения на 1 января текущего года;

• распределение суммарного индекса загрязнения почвогрунтов тяжелыми металлами;

• количество крупных предприятий, влияющих на экологическую обстановку в районе;

• площадь особо охраняемых природных территорий;

• площадь лесов в районе;

• подверженность территории затопляемости;

• удаленность от кольцевой автомобильной дороги (далее - КАД);

• удаленность от аэропорта;

• количество функциональных зон в районе;

• количество объектов культурного наследия.

Значения отобранных факторов зонирования районов были переведены в коэффициенты для их сопоставимости, также был вычислен интегральный критерий для каждого района по формуле (2).

С применением формулы (3) в северной столице были определены 5 оценочных зон первого уровня.

С помощью программного комплекса Statistica методом максимизации ожидания проведено объединение районов в кластеры, каждый из которых является отдельной оценочной зоной. На основании полученных результатов оценочного зонирования проведена графическая визуализация посредством создания картограммы районов города с оценочными зонами (см. рис. 1).

На втором уровне оценочного зонирования единицами зонирования выступают кадастровые кварталы внутри районов города. Предлагаемая методика продемон-

Рис. 1. Оценочное зонирование города Санкт-Петербурга

стрирована на примере типичного района города, под которым автор понимает район со средними (или наиболее близкими к средним) значениями факторов зонирования. Типичным районом Санкт-Петербурга оказался Московский.

По каждому из 156 кадастровых кварталов Московского района были собраны и сгруппированы данные по 11 факторам зонирования:

• общая площадь квартала;

• количество участков в квартале;

• среднее значение удельного показателя кадастровой стоимости земель по группам видов разрешенного использования;

• количество видов разрешенного использования;

• наличие метро;

• наличие зоны с особыми условиями использования территорий;

• наличие водных объектов;

• наличие рекреационной инфраструктуры;

• наличие предприятий, влияющих на экологическую обстановку;

• удаленность от КАД;

• удаленность от аэропорта.

Затем по алгоритму, аналогичному изложенному ранее, проведено разделение территории Московского района на 8 оценочных зон второго уровня (см. рис. 2).

На третьем уровне оценочное зонирование проводится непосредственно на уровне объектов кадастровой оценки - земельных участков и иных объектов недвижимости. Методика показана на примере земельных участков, предназначенных для многоэтажного жилищного строительства и расположенных в кадастровом квартале 78:14:0007664.

АВГОВО'

/"=^15 \

/ ТКичвди *Г\1

г Г

Г ш

. к к

г

ш

'.'.'И

зона

ЗннеШ ^зона

13 зона зона 5 зона У 6 зона Щ 7 зона

'6 ЗОН.-.

Рис. 2. Оценочное зонирование Московского района города Санкт-Петербурга

По описанному алгоритму проведено зонирование этого квартала, результаты которого представлены на рисунке 3.

Предлагаемая методика оценочного зонирования базируется на учете нескольких десятков факторов, объединенных в 6 групп:

• природно-климатические;

• экономические;

• демографические;

• производственные;

• культурные;

• экологические.

Всесторонний учет этих факторов повысит однородность оценочных зон, что

будет поспособствовать построению более точных оценочно-статистических моделей. Для упрощения расчетов и повышения интерпретируемости результатов зонирования все факторы сначала сводятся к единому интегральному критерию, который и ложится в основу выделения оценочных зон.

Качественное оценочное зонирование повысит достоверность результатов кадастровой оценки, что, в свою очередь, снизит социальную напряженность, обусловленную разногласиями по поводу результатов определения кадастровой стоимости недвижимости.

Рис. 3. Оценочное зонирование кадастрового квартала 78:14:0007664 города

Санкт-Петербурга

ЛИТЕРАТУРА И ИНФОРМАЦИОННЫЕ

ИСТОЧНИКИ

1. Об утверждении правил проведения государственной кадастровой оценки земель : постановление Правительства Российской Федерации от 8 апреля 2000 года № 316. Доступ из справочной правовой системы «КонсультантПлюс».

2. Об утверждении методических о государственной кадастровой оценке : приказ

Министерства экономического развития Российской Федерации от 7 июня 2016 года № 358. Доступ из справочной правовой системы «КонсультантПлюс».

3. Антропов Д. В., Жданова Р. В., Гвоздева О. В. Учет влияния зон с особыми условиями использования территорий при формировании эффективной системы сельскохозяйственного землепользования // Международный сельскохозяйствен-

ный журнал. 2016. № 4.

4. Варламов А. А., Антропов Д. В. Зонирование территорий : учебное пособие. М. : Форум, 2016.

5. Вдовенко А. В. Регулирование земельных отношений на территории муниципальных образований с использованием комплексного зонирования // Вестник Тихоокеанского государственного университета. 2010. № 4.

6. Волович Н. В. Ценовое зонирование крупных городов (на примере оценки земель Красноярска) // Вопросы оценки. 2004. № 4.

7. Дубровина И. В., Милосердова М. В. Мониторинг городских земель и анализ современной ситуации ценового зонирования земель г. Тамбова // Вестник Тамбовского университета. Серия: Естественные и технические науки. 2011. № 2.

8. Киричек Ю. А, Ландо Е. А., Гайден-ко Е. Ю. Зонирование территории населенных пунктов на основании критериев их ценности // Вюник ПридшпровськоУ державно''' академп будiвництва та архтектури. 2015. № 7.

9. Комаров С. И., Савельева Е. Б., Полякова Т. О. Интегральный подход к зонированию территории региона для целей управления земельными ресурсами // Региональная экономика: теория и практика. 2016. № 10.

10. Комаров С. И., Антропов Д. В. Методы кластерного зонирования территории региона для целей управления земельными ресурсами // Вестник Уральского федерального университета имени

первого Президента России Б.Н. Ельцина. Серия: экономика и управление. 2017. № 1.

11. Лазаренкова Е. В., Москаленко О. П. Земельно-оценочное зонирование территории Выгоничского района Брянской области // Научно-технический вестник Брянского государственного университета. 2015. № 1.

12. Лукашова И. В. Обоснованность значений зонального коэффициента в модели налогооблагаемой стоимости жилой недвижимости г. Бишкека // Вестник Кыргызско-российского славянского университета. 2015. № 3.

13. Мурашева А. А., Вдовенко А. В. Комплексное зонирование прибрежных территорий дальневосточного региона // Аграрная наука. 2011. № 12.

14. Поспелов И. А. Актуальные вопросы зонирования городских земель // Имущественные отношения в Российской Федерации. 2003. № 11.

15. Репин М., Зыкова А. Анализ рынка жилой недвижимости Омской области. Ноябрь 2015. URL: http://www.areall.ru/custom/ analytical_materials//rgn-1115.pdf

16. Середович А. В., Тогузова М. М. Земельно-оценочное районирование территории как составная кадастровой оценки земель (на примере г. Усть-Каменогорска) // Интерэкспо Гео-Сибирь. 2013. № 1.

17. О территориальном устройстве Санкт-Петербурга : Закон Санкт-Петербурга от 25 июля 2005 года № 411-68. Доступ из справочной правовой системы «Консуль-тантПлюс».