Особенности обращения взыскания на недвижимое имущество (за исключением земельных участков)

Особенности обращения взыскания на

недвижимое имущество

Н.В. Тесля

старший юрист гражданско-правового департамента юридической фирмы «КЛИФФ»

Наталья Владимировна Тесля, teslia@mail.ru

Наличие в законодательстве эффективных механизмов для принуждения к исполнению сторонами принятых ими обязательств является залогом стабильности гражданского оборота, так как одной из негативных особенностей взаимоотношений между его участниками зачастую является неплатежеспособность. Таким механизмом является, в частности, возможность удовлетворения требований кредитора за счет имущества должника путем обращения взыскания на принадлежащее последнему имущество, преимущественно недвижимое, так как оно имеет, как правило, большую стоимость, чем сумма долга, и пользуется спросом на рынке. Специальный правовой режим недвижимого имущества, определяемый его правовыми характеристиками, предполагает и особый порядок обращения взыскания на него.

Каковы же особенности обращения взыскания на недвижимое имущество?

Перед тем как ответить на этот вопрос, стоит отметить, что существуют два порядка обращения взыскания на имущество должника: судебный и внесудебный.

Судебная защита гражданских прав и интересов является эффективной, однако длительной и затратной процедурой.

Преимущество внесудебного порядка обращения взыскания - экономия времени кредитора на удовлетворение своих требований к должнику, так как стадия судебного разбирательства в этом случае заменяется необходимостью совершения исполнительной надписи нотариуса, если залогодатель не выполняет свои обязательства добровольно (пункт 5 статьи 349 Гражданского

кодекса Российской Федерации). Исполнительная надпись нотариуса является основанием для возбуждения исполнительного производства, в рамках которого происходит реализация имущества должника. При этом исполнительная надпись нотариуса совершается только при наличии соглашения о внесудебном порядке обращения взыскания на заложенное имущество. Такое соглашение может быть заключено в виде отдельного договора, а также может быть включено в договор о залоге (подпункт 9 пункта 1 статьи 13 Федерального закона от 2 октября 2007 года № 229-ФЗ «Об исполнительном производстве»).

В июле 2009 года законодательное регулирование вопроса о внесудебном порядке обращения взыскания на заложенное имущество претерпело серьезные изменения, что значительно упростило процедуру.

Ранее согласно законодательству Российской Федерации удовлетворение требований залогодержателя за счет имущества, заложенного по договору об ипотеке, без обращения в суд допускалась только при наличии нотариально удостоверенного соглашения между залогодателем и залогодержателем, заключенного после возникновения оснований для обращения взыскания на предмет ипотеки. Не удивительно, что этот инструмент не пользовался популярностью и споры между залогодержателем и залогодателем решались в суде. Как показала практика, неплатежеспособному должнику выгоднее идти в суд и таким образом тянуть время, чем погашать свою задолженность перед кредитором.

Изменения в законодательстве сделали названный инструмент более привлекательным и широко используемым, несмотря на то, что после внесенных изменений прошло не так много времени. В связи с этим рассмотрим наиболее интересные аспекты, а именно:

• случаи возможного применения указанного правового инструмента;

• порядок заключения соглашения о внесудебном порядке обращения взыскания на заложенное имущество;

• возможность приобретения заложенного имущества залогодержателем для себя или третьих лиц;

• отказ в обращении взыскания на недвижимое имущество в силу незначительности размера требований залогодержателя и нарушенного обеспеченного залогом обязательства.

Пунктом 6 статьи 349 Гражданского кодекса Российской Федерации и Федеральным законом от 16 июля 1998 года № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» (далее - Закон об ипотеке) устанавливается перечень обстоятельств, при наличии которых обращение взыскания на недвижимое имущество возможно только в судебном порядке, а именно в тех случаях, когда:

1) для ипотеки имущества физического лица требуется согласие или разрешение другого лица или органа;

2) залогодатель отсутствует, и установить место его нахождения невозможно;

3) предметом залога являются:

• предприятие как имущественный комплекс;

• земельный участок из состава категории земель сельскохозяйственного назначения либо земельные участки, находящиеся в муниципальной собственности, либо государственная собственность на которые не разграничена;

• имущество, имеющее значительную историческую, художественную или иную культурную ценность для общества;

• жилые помещения, принадлежащие на праве собственности физическим лицам;

• имущество находится в общей собственности и согласие на внесудебный порядок от всех собственников не получено.

Как было отмечено, внесудебный порядок обращения взыскания возможен при наличии соглашения сторон.

Следует обратить внимание на два момента.

Во-первых, при обращении взыскания на недвижимость теперь достаточно только получения нотариально удостоверенного согласия на это залогодателя. Ранее необходимо было заверять нотариально само соглашение. При этом такое нотариально удостоверенное согласие можно получить даже до заключения самого договора об ипотеке (п. 1 ст. 55 Закона об ипотеке).

Во-вторых, в соглашении в обязательном порядке необходимо указать следующие условия, без которых оно может быть признано незаключенным (п. 4 ст. 55 Закона об ипотеке):

• название имущества, его начальная продажная цена или порядок ее определения;

• суммы, подлежащие уплате должником залогодержателю на основании обеспеченного ипотекой обязательства и договора об ипотеке, а если залогодателем является третье лицо, то и залогодателем;

• способ реализации заложенного имущества либо условие о его приобретении залогодержателем;

• известные сторонам на момент заключения соглашения предшествующие и последующие ипотеки имущества и имеющиеся в отношении него у третьих лиц вещные права и права пользования.

Также существенным нововведением является возможность залогодержателя приобрести заложенное имущество для себя или третьих лиц по договору и зачесть в счет покупной цены свои требования, обеспеченные ипотекой, к должнику по цене, равной рыночной стоимости такого имущества, определенной по результатам его оценки. Однако стороны должны предусмотреть это в своем соглашении.

Подписка в любое время (495) 974-1945, 974-1950 5 5

Примечательным является и то, что законодательно закреплена сложившаяся судебная практика, согласно которой суды отказывали в удовлетворении требований залогодержателей в обращении взыскания на имущество в связи с крайней незначительностью нарушений должником обеспеченного залогом обязательства, а также в связи с несоразмерностью требований залогодержателя к должнику по отношению к стоимости заложенного имущества. Теперь пункт 3 статьи 54.1 Закона об ипотеке устанавливает четкие критерии, при наличии которых не допускается обращение взыскания на заложенное имущество во внесудебном порядке, а именно:

• сумма неисполненного обязательства, обеспеченного ипотекой, составляет менее пяти процентов от размера оценки предмета ипотеки по договору об ипотеке;

• период просрочки исполнения обязательства, обеспеченного залогом, составляет менее трех месяцев.

Исключением является случай, когда обеспечиваемое ипотекой обязательство исполняется периодическими платежами и имеет место систематическое нарушение сроков их внесения, то есть более трех раз в течение года даже при условии, что просрочка незначительная (п. 1 ст. 54.1 Закона об ипотеке).

Подводя итог сказанному, следует отметить, что с июля 2009 года у залогодержателей появилась возможность в короткий срок и с наименьшими затратами, без обращения в суд и проведения торгов удовлетворить свои требования к неплатежеспособным должникам, что является эффективным, недорогим и быстрым механизмом защиты интересов залогодержателя и стимулирования должника к выполнению своих обязательств. Несомненно, рассмотренные нововведения укрепляют и положительно влияют на стабильность гражданского оборота.

ЛИТЕРАТУРА

1. Гражданский кодекс Российской Федерации (часть первая) : Федеральный закон от 30 ноября 1994 года № 51-ФЗ.

2. Об исполнительном производстве : Федеральный закон от 2 октября 2007 года № 229-ФЗ.

3. Об ипотеке (залоге недвижимости) : Федеральный закон от 16 июля 1998 года № 102-ФЗ.

4. О внесении изменений в Федеральный закон «Об ипотеке (залоге недвижимости» : Федеральный закон от 17 июля 2009 года № 166-ФЗ.

5. О залоге : Закон Российской Федерации от 29 мая 1992 года № 2872-1.

ЯРБК

I АУДИТ  КОНСАЛТИНГ  ПРАВО

ФБК - одна из старейших российских аудиторско-консалтинговых компаний. Основана в 1990 году. ФБК, по данным рейтингового агентства «Эксперт РА», входит в число лидеров российского рынка профессиональных услуг за все время составления рейтингов.

Предлагаем принять участие в 5-м этапе Конкурса кейсов, посвященного управленческому консультированию 25 октября - 24 декабря 2010 года, Москва

в конкурсе может принять участие любой желающий, приславший заявку-ответ в электронной форме, которую можно заполнить на сайте ФБК задача участников - наиболее полно, а также правильно и быстро ответить на предлагаемые вопросы

победители конкурса получат заслуженные награды и ценные призы

каждый участник конкурса имеет возможность выиграть специальный приз - стажировку

в компании ФБК

Подробности на сайте ФБК, в разделе «Конкурс кейсов», подразделе «Управленческое консультирование» (http://www.fbk.ru/cases/727101/) или по электронной почте: dso_admin@fbk.ru

Россия I 101990 I Москва I ул. Мясницкая, д. 40 Тел.:+7 (495) 737 5353 I Факс:+7 (495) 730 6081

www.fbk.ru