Девелоперы пошли по второму кругу

Московские застройщики столкнулись с необходимостью повторно согласовывать замороженные в кризис проекты. За несколько лет, пока их стройки стояли, изменились требования к документации и к самим зданиям. Получение нового пакета документов занимает минимум полгода, а свои непредвиденные затраты девелоперы оценивают в миллионы долларов.

По данным агентства недвижимости МИАН, в кризис в столице было заморожено около 40% проектов. Если ежегодно в Москве строилось около 5 млн кв. м жилья, то в 2009-м было введено всего 2,9 млн кв. м, в 2010-м — лишь 1,7 млн кв. м. Активно размораживать проекты застройщики начали в середине прошлого года, но, как оказалось, за прошедшие несколько лет, пока стояли стройки, документация по ним устарела.

Всем девелоперам необходимо пройти повторные согласования своих проектов, так как в кризис изменилось законодательство, сообщила в среду на коллегии стройкомплекса гендиректор "Дон-строй инвеста" Алена Дерябина. Так, по ее словам, в 2008 году федеральным законом за N123-ФЗ был введен технический регламент по пожарной безопасности проектируемых зданий. Закон, в частности, требует строить сквозные проходы на лестничных площадках на расстоянии не более 100 м друг от друга (ранее 90 м), конструкция стилобатной части здания должна выдерживать не менее 16 тонн на ось. Из-за этого девелоперам приходится перепроектировать строящиеся объекты, что требует дополнительных затрат, добавляет коммерческий директор Tekta Group Роман Семчишин. Так, по его подсчетам, для здания площадью 100 тыс. кв. м эти работы обойдутся примерно в $2,5 млн из расчета $25 за 1 кв. м. "Знаю случаи, когда девелоперу приходилось сносить объект, построенный на 15-20%, так как его было невозможно переделать под новые требования",— рассказывает один из девелоперов.

По словам госпожи Дерябиной, еще одно новшество, заставившее девелоперов проходить повторные согласования,— вступившие в 2010 году поправки к Градостроительному кодексу. Эти изменения запретили девелоперам начинать стройку без градостроительного плана застройки участка (ГПЗУ), который разрабатывается мэрией. ГПЗУ, где помимо площади будущего объекта обязательно указывается план межевания участка, пришли на смену актам разрешенного использования (АРИ; прописывал размер участка и примерную площадь будущего объекта). "Без ГПЗУ, который ждем уже полгода, мы не можем сдать госкомиссии уже построенный в центре города дом, где квартиры были распроданы на нулевом цикле",— сообщил "Ъ" один из столичных девелоперов. Если у чиновников нет претензий к проекту, то выдача ГПЗУ занимает около трех месяцев, добавляет коммерческий директор ГК "Пионер" Дмитрий Отяковский.

2,8 тысячи

объектов площадью 32 млн кв. м, по данным столичного стройкомплекса, сейчас находятся в стадии строительства в Москве

Сейчас уже подготовлено и выдано застройщикам ГПЗУ, позволяющие построить около 13 млн кв. м, говорит глава столичного стройкомплекса и вице-мэр Марат Хуснуллин. По его словам, мэрия готова в ускоренном порядке выдавать такие документы.

"Для повторных согласований полгода — это минимальный срок. Иногда эта процедура затягивается на год",— отмечает гендиректор "Тренд Девелопмент" и член совета директоров "Галс Девелопмент" Андрей Нестеренко. По его подсчетам, срыв сроков строительства объекта на 100 тыс. кв. м на полгода-год приводит к косвенным убыткам (обслуживание кредитов, платежи за аренду земли и т. д.) на $5-10 млн. Например, "Пионеру" пришлось согласовывать проект своего жилого комплекса на 150 тыс. кв. м в Митино с командой Сергея Собянина около восьми месяцев, говорит господин Отяковский. Он оценивает потери от задержки старта проекта в $10 млн.

По некоторым еще не начатым проектам девелоперы и вовсе не смогут пройти повторные согласования, если земля выделялась им не городом, а префектурами, предупреждает Андрей Нестеренко. Ранее префекты округов столицы могли самостоятельно предоставлять застройщикам площадки под реконструкцию кварталов, но в 2011 году такая практика была отменена.