Имущественные права на недвижимость в системе объектов гражданских прав

Семёнова Екатерина Геннадьевна

кандидат юридических наук, доцент кафедры государственных и гражданско-правовых дисциплин Крымского филиала Краснодарского университета МВД России

Имущественные права на недвижимость в системе объектов гражданских прав

В статье анализируется оборотоспособность имущественных прав на недвижимость. Исследуются такие установленные в гражданском законодательстве виды имущественных прав на недвижимость, как права арендаторов, вытекающие из договора аренды, права требования по договору участия в долевом строительстве, их правовая природа. Поднимается вопрос о применении правовых норм гражданского законодательства при регулировании оборота имущественных прав на недвижимость.

Ключевые слова: имущественные права, вещные права, обязательственные права, права требования, права на чужое имущество, недвижимое имущество.

E.G. Semenova, Master of Law, Assistant Professor of the Chair of State and Civil Law Disciplines of the Crimea branch of the Krasnodar University of the Ministry of the Interior of Russia; tel.: +79787736361.

Proprietary interests to real estate in the system of objects of civil rights

Article is devoted to analysis of turnover of proprietary interests to real estate. It studies such types of proprietary rights to real estate established in civil legislature as rights of leaseholder implying from the lease contract, incorporeal rights according to participatory share construction agreement, analyses their legal nature. The article reviews the issue on application of civil legislature norms on regulation of turnover of proprietary interest rights to real estate.

Key words: proprietary interests, real rights, contractual rights, incorporeal rights, rights to other's property, real estate.

Развитие экономических отношений дает основание для активного использования в гражданском обороте тех ценностей и благ, которые ранее были не известны и, соответственно, законодателем не учитывались в качестве объектов права. В настоящее время в ст. 128 ГК РФ определено, что наравне с вещами объектами гражданских прав являются и имущественные права.

Тема имущественных прав как объектов гражданского оборота не нова для доктрины. Проблематика в данной сфере прямо или опосредованно рассматривалась в трудах ученых разных периодов развития гражданской науки (Д.И. Мейера, Г.Ф. Шершеневича, М.И.Брагинского,Е.А.Суханова,И.А.Гумарова, Л.Г. Ефимова, Д.В. Мурзина и др.). Однако, несмотря на повышенный интерес к определению места имущественных прав в системе объектов гражданских прав, должного внимания вопросам юридической природы и правового регулирования оборота имущественных прав на недвижимое имущество, к сожалению, не уделяется.

В связи с этим целью статьи является исследование видов имущественных прав в сфере недвижимости и возможности их участия в гражданском обороте.

Правоотношения в сфере оборота имущественных прав на недвижимое имущество регулируются гражданским, земельным законодательством, Федеральным законом от 16 июля 1998 г. № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» (далее - Закон «Об ипотеке») и Федеральным законом от 30 декабря 2004 г. № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» (далее - Закон «Об участии в долевом строительстве»).

Так, непосредственно ГК РФ рассматривает имущественные права в качестве объектов прав по договорам купли-продажи (п. 4 ст. 454 ГК РФ), дарения (п. 1 ст. 572 ГК РФ), об уступке требования (ст. 388 ГК РФ), о финансировании под уступку денежного требования (ст. 826 ГК РФ), простого товарищества (ст. 1042 ГК РФ),

31

о внесении в качестве вклада в уставный капитал юридических лиц и др.

Статьей 336 ГК РФ определено, что имущественные права могут быть предметом залога. Так, по общему правилу, установленному в п. 2 ст. 615 ГК РФ, арендатор вправе с согласия арендодателя отдавать арендные права в залог и вносить их в качестве вклада в уставный капитал хозяйственных товариществ и обществ или паевого взноса в производственный кооператив, если иное не установлено ГК РФ, другим законом или иными правовыми актами. Подобная норма содержится в п. 5 ст. 22 ЗК РФ.

В сфере недвижимости залог прав арендатора по договору об аренде недвижимого имущества предусмотрен п. 5 ст. 5 Закона «Об ипотеке». В соответствии со ст. 13 Закона «Об участии в долевом строительстве» право аренды, право субаренды на земельный участок, на котором будут находиться объекты долевого строительства, является предметом обеспечения исполнения обязательств застройщика (залогодателя) перед участниками долевого строительства (залогодержателями). Кроме того, ст. 5 Закона «Об ипотеке» установлено, что правила об ипотеке недвижимого имущества применяются также к залогу прав требования участника долевого строительства, вытекающих из договора участия в долевом строительстве, отвечающего требованиям Федерального закона «Об участии в долевом строительстве».

Исходя из норм закона, можно выделить два вида имущественных прав на недвижимое имущество, которые могут находиться в обороте (в частности, залоге):

1) права арендатора, вытекающие из договора аренды;

2) права требования по договору участия в долевом строительстве.

В то же время законодатель, допустив в гражданский оборот такие объекты, к сожалению, не определил правила их оборота, что вызывает определенные сложности на практике. Основная проблема практического характера состоит в поисках ответа на вопрос: применение каких положений гражданского законодательства является целесообразным при регулировании оборота имущественных прав в сфере недвижимости.

Так, рассмотрение арендных прав на недвижимое имущество как обязательственных позволяет говорить об обороте таких прав как на основании уступки права требования (ст. 388 ГК РФ), так и в качестве залога (ст. 358.1

ГК РФ). В то же время анализ прав сторон, вытекающих из договора аренды, позволяет утверждать, что оборот арендных прав не всегда попадает под действие данных норм. Право требования арендатора - право требовать передачи ему имущества (ст. 606 ГК РФ). Однако после выполнения арендодателем своей обязанности права аренды как права требования уже не существует. В данной ситуации возникают вещные права арендатора как владельца и пользователя арендованного имущества.

По своей сути праву владения арендатора присущи все признаки ограниченного вещного права на чужую вещь: оно производно от права собственности, основным элементом содержания является правомочие пользования, существует вещно-правовая защита, следование за вещью, отсутствие тесной неразрывной связи с субъектом и т.д. Проблема одна: поскольку право арендатора на владение чужой вещью не закреплено законодателем в качестве вещного права, возникают вопросы о применении гражданско-правовых норм к регулированию таких отношений.

Анализ имущественных прав сторон по договору участия в долевом строительстве также вызывает определенные вопросы о возможности их оборота как на основании уступки, так и в качестве предмета залога. Исходя из общих положений об обязательствах, можно было бы сделать вывод, что исполнение участником долевого строительства своих денежных обязательств по договору должно обусловливать возникновение у него «права требования», в частности права на приобретение недвижимости в собственность и регистрацию права собственности, которые носят обязательственный характер, а значит, могут быть предметом оборота. В то же время положения законодательства и судебная практика говорят о другом.

ГК РФ определяет порядок возникновения прав на имущество, в том числе подлежащих государственной регистрации - такие права возникают, изменяются и прекращаются с момента внесения соответствующей записи в государственный реестр, если иное не установлено законом (п. 2 ст. 8.1 ГК РФ). Право на недвижимость в соответствии со ст. 130 ГК РФ -это регистрируемое право, соответственно, права на недвижимость подчиняются общим требованиям п. 2 ст. 8.1 ГК РФ. Поскольку до регистрации объекта недвижимости имущественные права у застройщика не возникают, то он до момента завершения строительства

32

и регистрации прав на него не может быть понужден к передаче объекта. В этом случае инвестор (покупатель) вправе требовать возврата уплаченной суммы, а также возмещения убытков, но не признания своих прав на объект инвестиций [1].

До момента регистрации имущества невозможно говорить и об обороте (залоге) каких-либо имущественных прав застройщика. То есть до регистрации права собственности застройщиком юридически у сторон договора участия в долевом строительстве, несмотря на существующие между ними обязательства, не возникают отношения, предоставляющие право требования исполнения соответствующего обязательства, а значит, невозможно говорить и об оборотоспособности таких прав. Поскольку объекта недвижимости не существует, невозможно говорить и об обороте ограниченных вещных прав на чужое имущество.

Однако до момента завершения строительства застройщик все же имеет определенные имущественные права, которые дают ему в будущем приобрести право собственности на объект недвижимости после введения его в эксплуатацию. Именно эти права застройщик передает инвестору по договору участия в долевом строительстве. Поскольку правовая природа данных прав не определена, невозможно однозначно говорить о надлежащем правовом регулировании оборота этих прав.

Таким образом, решение проблемы гражданского оборота имущественных прав в сфере недвижимости связано с установлением их правовой природы.

В действующем гражданском законодательстве отсутствует понятие имущественных прав, что в определенной мере предопределило существование в доктрине различных концепций правового режима имущественных прав, порой противоречащих друг другу.

Прежде всего, следует отметить, что в ст. 2 ГК РФ среди имущественных прав законодатель выделяет право собственности и другие вещные права, противопоставив им обязательственные права. Основное различие между правами вещными и обязательственными состоит в том, что вещное право характеризуется неразрывной связью с вещью, которая проявляется в особом свойстве этого права - следовании за вещью, обязательственное право (право требования) существует в рамках обязательственных правоотношений и характеризуется отсутствием тесной неразрывной связи с вещью.

Исходя из этого, в доктрине существуют две позиции относительно возможности участия имущественных прав в обороте. Так, одна группа ученых считает, что объектом отчуждения в принципе во всех случаях выступают исключительно права, в частности право собственности, а не вещи как объекты таких прав [2, с. 26; 3, с. 78-94].

Представители противоположной концепции утверждают, что имущественное право, отделенное от объекта, не способно удовлетворять интерес лица, не может стать объектом чужого интереса и предметом деятельности [4, с. 70-73]. Невозможно допустить отчуждение отдельного вещного права; последнее всегда следует за вещью; сама вещь олицетворяет содержащееся в ней право, не подлежащее вычленению и какому-либо автономному рассмотрению [5, с. 103]; обязательственные права, наоборот, могут быть объектом гражданского оборота.

Далее в рамках концепции «имущественные права - объекты гражданского оборота» также сложились два противоположных взгляда на правовой режим имущественных прав. Некоторые ученые полагают, что имущественное право, являясь объектом права, может быть объектом права собственности [6, с. 57-58; 7, с. 124-125]. Это мнение, в частности, опирается на законодательные положения.

Так, п. 1 ст. 209 ГК РФ устанавливает, что собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения имуществом. Отождествление имущества с вещами (на примере использования ст. 130 ГК РФ термина «недвижимое имущество» как синонима понятия недвижимой вещи) дает основание для утверждения права собственности на вещи. Если же утверждать, что имущество включает в себя имущественные права и обязанности, то получается, что они также могут принадлежать лицу на праве собственности. Использование подобных логических приемов при трактовании норм законодательства приводит авторов к выводу о признании права собственности на имущественные права и обязанности как на имущество. В частности, М.И. Брагинский утверждает, что объектом права собственности или иного вещного права в ряде случаев может быть обязательственное по своей природе право, тем самым создается конструкция «права на право» [7].

В.А. Белов отрицает возможность признания имущественных прав объектом гражданских

33

правоотношений: «Субъективное право является самостоятельной категорией и не может быть объектом правоотношений, поскольку в такой ситуации субъективное право становится объектом другого права; объектами гражданских правоотношений являются только вещи, а все имущественные права (в том числе вещные и обязательственные) являются объектами гражданского оборота» [8, с. 76-77].

Профессор В.А. Дозорцев считает, что «...Надо четко различать объекты гражданских прав и объекты права собственности. Недаром эти категории регламентированы в разных главах Гражданского кодекса. Далеко не все объекты гражданского права могут быть объектом права собственности. К объектам права собственности относятся лишь материальные вещи и только они» [9].

Действительно, в ст. 128 ГК РФ имущественные права указываются в качестве одной из разновидностей такого объекта гражданских прав, как имущество. Однако последующий анализ норм ГК РФ позволяет сделать вывод о том, что под имуществом законодатель зачастую понимает только одну из его составляющих - вещи (ст. 129, 130 ГК РФ и др.). Следовательно, право собственности (понимаемое в классическом смысле как «триада правомочий») на имущественное право устанавливаться не может. В статическом аспекте имущественные права, в отличие от вещей, не могут быть объектом права собственности.

В то же время сложившаяся практика требует применения правовой фикции - распространения правового режима собственности на имущественные права на будущую недвижимость. Так, с момента заключения договора у участников договора участия в долевом строительстве возникают имущественные права, и возникают эти права именно в результате осуществления определенных организационных действий и финансовых затрат, т.е. являются результатом совместной деятельности. В данном случае предметом договора является право владения, пользования и распоряжения объектом недвижимого имущества, который будет создан в будущем.

Распространение режима права собственности на имущественные права на будущую недвижимость обеспечит полные права на соответствующие объекты (имущественные права) и обусловит применение норм, которые регулируют обычные отношения купли-продажи, к возмездному отчуждению имущественных

прав. В то же время представляется логичным подход, при котором режим права собственности может быть распространен не на любые имущественные права, а именно на те, которые предоставляют возможность приобрести в собственность конкретные предметы материального мира, за счет которых возможно непосредственно удовлетворять соответствующие интересы лица. Это может быть, во-первых, имущественное право на объект-вещь, который возникнет в будущем (например, на объект незавершенного строительства), или, во-вторых, имущественное право требования по уплате денежных средств, передачи иного имущества в собственность. Другими словами, объектом права собственности может быть такое имущественное право, которое в будущем трансформируется в вещь [10, с. 78-82].

Подводя итог вышесказанному, следует отметить, что права на недвижимость являются многоаспектными и требуют учета того, какой объект на самом деле фигурирует и в каких правоотношениях реализуются права на этот объект. Изложение положений об имущественных правах на недвижимость как объектах гражданских прав дает возможность сделать следующие выводы:

имущественные права на недвижимость могут быть предметом договора об их отчуждении исходя из природы таких прав;

обязательственные права на недвижимость могут быть самостоятельными объектами гражданского оборота;

субъективное право собственности на недвижимую вещь как абсолютное вещное право, тесно связанное со своим носителем, не может рассматриваться как самостоятельный объект гражданского оборота в отрыве от вещи;

вещные права на недвижимость могут быть объектом отчуждения в случаях: если субъект, имеющий ограниченные права (право владения, пользования вещью), передает свое право (владения) другому лицу, прекращая его у себя (отчуждение арендных прав на недвижимость); если на момент отчуждения самого предмета материального мира еще не существует, однако он точно возникнет в будущем, в этом случае объектом отчуждения может быть право на этот объект, подтвержденное соответствующим юридическим титулом (отчуждение прав на будущую недвижимую вещь).

Исходя из данных признаков, можем сделать вывод, что имущественные права - это любые права, связанные с имуществом, отличные от

34

права собственности, в том числе права, которые являются составными частями права собственности (права владения, пользования, распоряжения) и права требования. На имущественные права может быть распространен режим права собственности в том

1. О некоторых вопросах разрешения споров, возникающих из договоров по поводу недвижимости, которая будет создана или приобретена в будущем: постановление Пленума ВАС РФ от 11 июля 2011 г. № 54. URL: http://www.arbitr.ru/as/pract/post_plenum/37821. html

2. Красавчиков О. А. Советский гражданский оборот // Вопросы гражданского, трудового права и гражданского процесса: Ученые зап. Свердловск. юрид. ин-та. 1957. Т. 5.

3. Рыбалов А.О. Экономические блага и гражданский оборот // Объекты гражданского оборота: сб. ст. / отв. ред. М.А. Рожкова. М., 2007.

4. Чеговадзе Л.А. К вопросу о механизме перехода права (требования) // Хозяйство и право. 2002. № 6.

5. Ровный В. В. Проблемы единства российского частного права. Иркутск, 1999.

6. Степанов С. А. Недвижимое имущество в гражданском праве. М., 2004.

7. Гражданский кодекс России. Проблемы. Теория. Практика: сб. памяти С.А. Хохлова / отв. ред. А.Л. Маковский. М., 1998.

8. Белов В.А. Объект субъективного гражданского права, объект гражданского правоотношения и объект гражданского оборота: содержание и соотношение понятий // Объекты гражданского оборота: сб. ст. М., 2007.

9. Дозорцев В.А. Принципиальные черты права собственности в Гоажданском кодексе // Юрид. мир. 1997. № 8-10.

10. Шимон С. И. Имущественные права в контексте современных концепций права собственности в цивилистике // Журн. Киев. ун-та права. 2012. № 2.

случае, если эти права предоставляют возможность приобрести в собственность конкретные предметы материального мира, за счет которых возможно непосредственно удовлетворять соответствующие интересы лица.

1. On certain issues on dispute resolution implying from contracts concerning real estate that will be created or acquired in future: resolution of the Plenum of the Supreme Arbitration Court d.d. July 11, 2011 № 54. URL: http://www.arbitr.ru/as/ pract/post_plenum/37821.html

2. Krasavchikov O.A. Soviet civil turnover // Issues of civil, labour law and civil procedure: Scientific notes of Sverdlovsk law institute. 1957. Vol. 5.

3. Rybalov A.O. Economic goods and civil turnover // Object of civil turnover: coll. of papers / resp. ed. M.A. Rozhkova. Moscow, 2007.

4. Chegovadze L.A. To the issue of mechanism of interest (incorporeal right) transaction // Management and law. 2002. № 6.

5. Rovny V. V. Issues of the unity of Russian private law. Irkutsk, 1999.

6. Stepanov S.A. Real estate in civil law. Moscow, 2004.

7. Civil code of Russia. Issues. Theory. Practice: coll. in memory of S.A. Khokhlov / resp. ed. A.L. Makovsky. Moscow, 1998.

8. Belov V.A. Object of subjective civil interest, object of civil relationship and object of civil turnover: content and correlation of notions // Objects of civil turnover: coll. of papers. Moscow, 2007.

9. Dozortsev V.A. Fundamental features of property right in Civil code // Legal world. 1997. № 8-10.

10. Shimon S.I. Proprietary interests in context of modern conceptions of property right in civil law// Journal of Kiev law university. 2012. № 2.

35