Современные методы оценки проектов девелопмента коммерческой недвижимости на примере проекта возведения «Торгового комплекса»

Современные методы оценки проектов девелопмента коммерческой недвижимости на примере

проекта возведения «торгового комплекса» Ершов Д.А.

Ершов Дмитрий Александрович / Ershov Dmitry Aleksandrovich - студент, магистерская программа «Финансовый менеджмент», Финансовый университет при Правительстве Российской Федерации, г. Москва

Аннотация: данный выбор темы обусловлен повышенным интересом к девелоперской деятельности, особенно в данный период времени очень много инвестиционных проектов связано с возведением торгово-развлекательных центров. Поэтому у меня возникло желание исследовать все методы оценки инвестиционных проектов в данной сфере, чтобы выбрать самый эффективный метод. Потому что конечный результат, который мы получаем при оценке инвестиционного проекта, влияет на решение инвестора принимать проект, либо отказаться от его реализации.

Abstract: this choice of topic due to the increased interest in development activities, especially in this period of time a lot of investment projects associated with the construction of shopping centers. So I had a desire to explore all methods of evaluation of investment projects in this field, to choose the most effective method. Because the end result that we obtained in the evaluation of the investment project affect the investor's decision to accept the project or to abandon its implementation.

Ключевые слова: проект, инвестиционный проект, финансирование, девелопмент, девелоперские проекты, риск, кредит, банк, инвесторы.

Keywords: the project, investment project financing, development, development projects, risk, credit, Bank, investors.

В основе процесса принятия управленческих решений инвестиционного характера лежит оценка и сравнение объема предполагаемых инвестиций и будущих денежных поступлений. Общая логика анализа с использованием формализованных критериев в принципе достаточно очевидна - необходимо сравнивать величину требуемых инвестиций с прогнозируемыми доходами.

Несмотря на общепринятую практику участия коммерческих банков в строительных и девелоперских проектах, многие эксперты в течение последних нескольких лет высказывали опасения по поводу развития банковского кредитования строительной отрасли в таких масштабах.

Технология банковского кредитования и управления рисками в принципе не приспособлена к финансированию девелоперских проектов.

Во-первых, реализация такого проекта несет в себе повышенные общеэкономические риски (рыночные, проектные, риски контрагентов).

В связи с этим, становятся очевидными качественные недостатки используемой банками методологии оценки финансового состояния заемщиков, несовершенство процедур принятия кредитными организациями решений по проектам (решения по вопросу финансирования девелоперских проектов принимает коллегиальный орган, члены которого, подчас, являются также членами кредитного комитета с опытом оценки рисков и структурирования кредитных, а не инвестиционных сделок).

Во-вторых, специфическая структура фондирования отечественных банков и проблема отсутствия у них «длинных денег» повышает риск потери ликвидности в результате кредитования строительных проектов, срок реализации которых превышает средний срок предоставления банковских кредитов. Контроль со стороны Банка России в части соблюдения специальных нормативов ограничивает банки в кредитовании, в том числе девелоперских проектов. Некоторые кредитные организации, особо увлекавшиеся финансированием строительного сектора, в период острой фазы финансового кризиса были вынуждены обратиться за помощью к государству, дабы избежать процедуры банкротства, а некоторые поменяли собственников.

В-третьих, специфика профессиональной подготовки и менталитет сотрудников кредитных подразделений (а во многих банках управлением, рассмотрением и оценкой девелоперских проектов занимаются выходцы из кредитных подразделений) не позволяют провести качественную оценку рисков и требуют серьезной работы по переподготовке персонала - коммерческое кредитование имеет не так много общего с финансированием девелоперского проекта, как это может показаться на первый взгляд. В ходе финансового анализа проектов коммерческие банки делают больший упор на анализ официальной отчетности потенциального заемщика и меньше внимания уделяют изучению общеэкономических рисков и маркетинговой политики девелопера, построению нескольких факторных прогнозных моделей по проекту. Кредитные специалисты отечественных коммерческих банков подчеркивают, что их работа по оценке рисков направлена на анализ денежных потоков компании (их достаточности для стабильного функционирования организации) в целом и в меньшей степени затрагивает оценку рыночных, проектных и операционных рисков. Кроме того, основные инструкции Банка России по оценке кредитных рисков (254-П, 283-П) не содержат специальных разделов, определяющих и разъясняющих методологию работы с инвестиционными проектами в сфере недвижимости.

Все это создает для банков дополнительные риски при финансировании девелоперских проектов по сравнению с классическим коммерческим кредитованием. Безусловно, кредитные организации считают необходимым и всегда пытались минимизировать вышеуказанные специфические риски, создавая специализированные подразделения (проектного финансирования, инвестиционного кредитования и т.п.), но их интеграция в структуру банка, описание бизнес процессов, разработка методологии оценки рисков осуществляются по принципам, принятым в кредитных организациях, и с учетом практики банковского кредитования.

В настоящее время ситуация меняется, Банки Топ-10 готовы предоставлять инвестиционные кредиты, но с условием, что заемщик вложит собственный капитал в данный проект. Чаще всего финансирование банка составляет 70-80% от стоимости проекта. Для финансирования своих первых проектов начинающим девелоперам легче найти местный банк, чем более крупный общенационального масштаба. Строительные кредиты обычно выдают местные и региональные банки, знакомые с местными условиями. К тому же у них есть возможность наблюдать за использованием кредита, управлять им на этапе строительства и следить за ходом самого строительства. Процентная ставка по строительным кредитам обычно превышает базисную ставку на (1,5% - 2,5%) в зависимости от размера, опыта и кредитного рейтинга девелопера. Начинающим девелоперам нужно начинать поиск строительного краткосрочного финансирования со знакомых им банкиров. Им нужно попросить рекомендации и выбрать несколько потенциальных кредиторов. Банки интересуются проектной документацией, наличием всех разрешений на строительство, проверяют на легитимность правоустанавливающие документы. Риски и общая ответственность строительной компании должны быть застрахованы. Также банки оценивают риск, если девелопер вдруг выйдет из проекта.

Самым распространенным типом финансового партнера для начинающего девелопера является частный инвестор. Частное лицо дает необходимые средства для реализации девелоперского проекта. Помимо того, частный инвестор может согласиться нести личную ответственность по строительному кредиту, что часто требуется начинающим девелоперам для реализации проекта. Иногда частные инвесторы полностью финансируют стоимость проекта. Прибыль может делиться по-разному, от соотношения 80 / 20 (80% инвестору) до 50/50. Девелопера могут попросить вложить какую-либо сумму в пределах от 10% до 30% всех необходимых средств, но бывают случаи, когда частный инвестор не прибегает к данным условиям. Девелопера могут попросить первым взять на себя риск, т.е. обязаться покрыть возможные убытки в пределах оговоренной суммы. Поскольку инвестор рискует большей частью капитала, важно, чтобы он был полностью уверен в проекте и репутации девелопера, прежде чем заключать сделку. Многочисленные инвесторы также формируют акционерный капитал инвестиционной фирмы, чтобы она могла финансировать новое строительство или приобретение существующей недвижимости. Многие такие фирмы работают посредниками между инвестиционными фондами и девелоперами, которые предлагают определенные целевые программы или программы по соответствующим рынкам в определенных районах.

Закрытый паевой инвестиционный фонд недвижимости - это инструмент оптимизации управления портфелями объектов недвижимости/земель как способа владения нерезидентом землями сельскохозяйственного назначения(в случае прямого владения существуют налагаемые законодательством РФ ограничения(см., например, Федеральный закон от 24 июля 2002 г. №101-ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения»)). Другими словами, это инструмент оптимизации владения собственностью.

Во-вторых, это удобная финансовая архитектура для обеспечения реализации девелоперских проектов силами одного инвестора. Действительно, ЗПИФН является удобной формой защиты от недружественных поглощений, поскольку позволяет выделить в отдельный, юридически обособленный проект тот или иной строительный (девелоперский) объект.

В-третьих, это инструмент оптимизации налогообложения в сфере приобретения и отчуждения недвижимости. Паевой инвестиционный фонд не является юридическим лицом. Данное обстоятельство имеет существенное значение для решения практических вопросов налогообложения доходов и имущества владельцев недвижимости, ставших пайщиками.

Тем не менее, инвестирование в проекты, финансируемые за счет средств ЗПИФН, изначально более рискованное, чем вложение в консервативные инвестиционные инструменты (государственные облигации, депозиты банков и т.п.). Несмотря на очевидные достоинства ЗПИФН в настоящий момент по совокупности факторов они уступают в эффективности банковскому кредитованию.

Как правило, ЗПИФН создают либо с целью оптимизации владения собственностью одного инвестора, либо для финансирования деятельности девелопера и управления диверсифицированными проектами в сфере недвижимости, тогда в фонд привлекают средства квалифицированных инвесторов. Сейчас более 20% ЗПИФН - это фонды для квалифицированных инвесторов, паями данных фондов могут владеть только профессиональные участники рынка ценных бумаг, либо профессиональные инвесторы.

Причиной такого положения эксперты называют высокие расходы по обеспечению деятельности фонда и отсутствие инвестиционной культуры частных инвесторов. Вознаграждение управляющей компании, специализированного депозитария, аудитора и т.п. исчисляется в процентах от стоимости чистых активов фонда. Соответственно, расходы по обеспечению деятельности небольшого фонда выше, чем аналогичные расходы для крупного фонда (управляющие компании, специализированные депозитарии и т.п. стараются придерживаться общего уровня вознаграждения, ведь и в том, и в другом случае они делают практически равный объем работы). Сравнительно низкий уровень конкуренции за инвестиционные ресурсы крупных институциональных инвесторов позволяет учредителям фонда не обращать внимания на розничных клиентов. Действительно, если есть спрос на паи ЗПИФН со стороны профессиональных участников рынка, то нет смысла привлекать средства мелких и средних частных инвесторов, создавая соответствующую инфраструктуру. До последнего времени такой подход был вполне разумным, но мировой финансовый кризис внес свои коррективы. По некоторым оценкам, за последние два года пайщики вывели из ПИФов около 28 млрд. руб., поэтому для отечественных учредителей доверительного управления и управляющих компаний сейчас имеет смысл обратить внимание и на данный сегмент инвестиционного рынка.

С февраля 2012 г. ужесточились условия кредитования нефинансовых организаций, так средневзвешенная ставка по рублевым кредитам сроком до 1 года возросла на 0,1 (до 8,9%). При этом в феврале 2012 г. замедлился прирост прибыли предприятий и организаций (прирост по сравнению с февралем 2011 г. составил 18,4%, против 24,8% - в январе 2012 г. по сравнению с январем 2011 г.). На этом фоне в марте 2012 г. увеличился объем кредитных средств, привлекаемых нефинансовыми организациями -резидентами (на 1,9% объема по отношению к февралю 2012 г.).

Ряд российских компаний в марте 2012 г. заявили о намерении начать крупные инвестиционные проекты. Так, ЗАО «Национальная химическая группа» инвестировало 45 млрд руб. в строительство комплекса азотной химии на Дальнем Востоке. ООО УК «МЕКРАН» совместно с Внешторгбанком начало реализацию проекта по созданию деревообрабатывающего производства полного цикла в г. Красноярске (объем инвестиций по проекту составит около 5,6 млрд. руб.). ООО Научно-производственная внедренческая фирма «Брайнсиб» реализует проект по организации промышленного производства карбоната лития, брома технического и гипохлорита кальция (стоимость проекта оценивается в 2,01 млрд. руб.).

Всплеск инвестиционной активности в конце 2012 года на российском рынке коммерческой недвижимости нашел свое продолжение и в 2013 году, так инвесторы активно реализовали новые проекты, вложили значительные суммы денежных средств как в существующие объекты, так и в девелопмент.

Росстат пересмотрел темпы роста инвестиций в основной капитал за 2012 и 2013 годы в сторону улучшения, говорится в мониторинге Минэкономразвития о ситуации в экономике в январе 2014 г. В 2012 году прирост составил 6,8% против 6,6% по предыдущей оценке, в 2013 году сокращение оценено в 0,2% против 0,3%.

По оценке Росстата, в январе 2014 года возобновилось снижение инвестиций к уровню соответствующего месяца прошлого года (сокращение составило 7,0% после роста на 0,4% и 0,6% в ноябре и декабре прошлого года соответственно). В январе темп роста инвестиций по отношению к предыдущему месяцу составил 20,8%, что является минимальным значением для января за период 2000-х годов.

Сокращению инвестиций в основной капитал предшествовало замедление в декабре 2013 года роста объемов кредитования нефинансовых организаций. Так, по данным Банка России, прирост замедлился до 12,7% в годовом выражении по состоянию на 01.01.2014 г. после 14,3% на 01.12.2013 г. по сравнению с уровнем на соответствующую дату 2013 года. При этом в декабре 2013 г. наблюдалось снижение средневзвешенной ставки по рублевым кредитам сроком более 1 года, предоставленным нефинансовым организациям (на 0,3 процентного пункта по сравнению с предыдущим месяцем до 10,6%), - говорится в мониторинге Минэкономразвития.

Сокращению капитальных вложений в январе соответствовало ускорение снижения объема работ в строительстве. В январе 2014 г. объем строительных работ сократился на 5,4% относительно аналогичного месяца 2013 года после 3,0% в декабре и 0,3% в ноябре.

При этом в январе 2014 г. возобновился рост вводов в действие жилых домов: прирост составил 29,1% относительно уровня января 2013 года.

Положительной динамике жилищного строительства предшествовало ускорение прироста объема предоставленных рублевых ипотечных кредитов. По данным Банка России, в декабре 2013 года прирост составил 45,7% к уровню декабря 2012 года против 27,6% в ноябре. При этом средневзвешенная ставка по рублевым ипотечным жилищным кредитам, выданным в течение месяца, в декабре 2013 года стабилизировалась на уровне ноября 2013 года и составила 12,2%.

Таким образом, эффективность инвестиционных вложений в проекты девелопмента, в условиях замедления темпов экономического роста, являются важным условием развития отрасли и повышения конкурентоспособности строительного продукта.

Литература

1. Дамодаран А. Инвестиционная оценка, Альпина Бизнес Букс, 2008.

2. Лимитовский М.А., Лобанова Е.Н., Миносян В.Б., Паламарчук В.П. Корпоративный финансовый менеджмент, Юрайт, 2012.

3. Лимитовский М.А. Современные технологии обоснования инвестиционных проектов и финансовых решений, ВШФМ, 2009.

4. Ричард Б. Пейзер и Анна Б. Фрей. Профессиональный девелопмент недвижимости, второе издание, UDP, 2003.

5. http://www.gks.ru - Федеральная служба государственной статистики.

6. http://realty.rbc.ru/ - РБК Недвижимость.