Новостройки дорожают в кредит

Средневзвешенные ипотечные ставки по кредитам на жилье в новостройках превысили 6% годовых, достигнув максимума с осени 2021 года. Одной из причин на рынке называют сворачивание программ с субсидией от застройщика, после того как ЦБ ужесточил регулирование. Выдачи ипотеки на первичном рынке в апреле упали на 8,8%. Некоторые игроки полагают, что тренд на рост ставок себя почти исчерпал. Однако большинство экспертов не видят причин не только для снижения, но и для стабилизации ставок, ожидая умеренного роста в ближайшие месяцы.

Фото: Игорь Иванко, Коммерсантъ

Банк России опубликовал данные о ситуации на ипотечном рынке по итогам апреля. Согласно информации регулятора, к началу мая средневзвешенная ставка по кредитам на новостройки превысила 6%, достигнув максимума с сентября 2021 года (тогда ставка была на уровне 6,24%).

Ставки увеличиваются уже четвертый месяц подряд. В целом за январь—апрель рост составил 2,54 процентного пункта (п. п.). ЦБ приводит данные по средневзвешенным рублевым ставкам по ипотеке, выданной в течение месяца. Для сравнения: по данным АО «Дом.РФ», ставки предложений по рыночной ипотеке на первичном рынке у крупнейших игроков по состоянию на 26 мая составляют 11,06% годовых (на вторичном — 11,16%). При этом средневзвешенная ставка по семейной и льготной ипотеке на новостройки составила 5,6% и 7,62% соответственно.

За апрель, по данным ЦБ, было выдано на 8,8% меньше мартовского объема ипотеки на первичном рынке (на сумму 200,4 млрд руб.). Из них 94,1 млрд руб.— по льготным программам (семейная, дальневосточная, ИТ-ипотека и ипотека с господдержкой), уточняют в «Дом.РФ».

Таким образом на льготные ипотечные программы в апреле пришлось около 47% выдач. Большая часть в апреле пришлась на семейную ипотеку (52 млрд руб.), еще 32,5 млрд руб.— на ипотеку с господдержкой.

Средний размер кредита на первичном рынке в апреле составил 4,8 млн руб., а объем ипотечного портфеля достиг 3,6 трлн руб.

Как отмечается в комментарии к данным ЦБ, росту ставок на первичном рынке способствовало снижение выдач кредитов по сверхнизким ставкам в рамках программ с застройщиками. С этим соглашаются участники рынка и эксперты.

По оценке главного эксперта компании «Русипотека» Сергея Гордейко, на рост ставок на первичном рынке продолжает оказывать влияние уход субсидируемых застройщиками программ.

Заместитель директора группы рейтингов финансовых институтов агентства НКР Егор Лопатин среди причин также назвал повышение на 1 п. п. ставки по льготной ипотеке (до 8%) с начала года и введение повышенных надбавок по классической ипотеке с невысоким первоначальным взносом и повышенной долговой нагрузкой (см. “Ъ” от 19 сентября 2022 года).

«Математически рост есть, но при пересчете в средний платеж по ипотеке выходит незначительная сумма увеличения для среднего кредита — около 500 руб. в месяц,— отмечает господин Гордейко.— К тому же банки сейчас стараются компенсировать рост ставок послаблениями по другим, не ценовым условиям кредита, демонстрируя более спокойное в отличие от регулятора отношение к рискам. Сейчас нет факторов, которые могут вызвать тренд снижения ставок, в среднем они будут продолжать расти на сотые процентов еженедельно». Такая ситуация, по его ожиданиям, продержится все лето.

В то же время в ВТБ полагают, что в мае рост средней стоимости кредитов на первичную недвижимость замедлится, а при условии благоприятной макроэкономической конъюнктуры может и вовсе прекратиться.

«Сдерживающими факторами будут выступать растущая популярность семейной ипотеки в результате ее распространения на все семьи с двумя несовершеннолетними детьми, а также адаптация участников рынка к новым условиям ипотеки от застройщика»,— считают в банке.

Господина Гордейко уточняет, что «платежеспособность клиентов не повышается, но ипотечные заемщики продолжают демонстрировать высокую ответственность в погашении кредитов». Это подтверждают и данные. В частности, доля просроченной задолженности в совокупном ипотечном портфеле сохраняется на уровне 0,4%.