Невлиятельный залог

Несмотря на кризис, количество выставленных на продажу квартир, приобретенных в ипотеку, остается небольшим. И хотя за последний год число их возросло в два раза, по оценкам участников рынка, влиять на цену прочей недвижимости предложение такого жилья по прежнему не способно. Хотя, по некоторым оценкам, залоговую квартиру можно приобрести значительно ниже рыночной стоимости.

За последние пять лет в Петербурге было приобретено около 60 тыс. квартир с использованием ипотечного кредита, из них подавляющая часть за последние три года. "Именно эти кредиты, выданные в период наиболее активного роста цен, и становятся наиболее проблемными — только за 9 месяцев текущего года квартиры подешевели в рублевом исчислении на 20%. Около половины кредитов — валютные, стоимость квартир в долларах США за год снизилась в два раза, опустившись до уровня двухлетней давности. Не менее 5-6 тыс. прокредитованных квартир — "проблемные". Пока же реализация из-под залога — штучная, банки готовы к различного рода антикризисным программам, например, к рефинансированию кредитов, лишь бы не связываться с дешевеющим залогом. Время экспозиции квартиры в листингах существенно возросло — в 1,5-2 раза, и покупатель предпочитает выжидать. В этой ситуации покупка из-под залога может обойтись на 25-35% дешевле рыночной", — считает Павел Созинов, вице-президент Ассоциации риелторов Санкт-Петербурга и Ленинградской области.

Директор департамента ипотечного кредитования АН "Бекар" Алексей Кошелев уверен, что ипотечная квартира продается ровно так же, как и любая другая. "Естественно, лучше продавать квартиру без просрочек и без угроз судебных разбирательств, так как все это тормозит процесс продажи, и меньше шансов получить больше денег за квартиру на снижающемся рынке. Чтобы продать квартиру с обременением, потребуется разрешение банка. Если просрочек по платежам нет, то выставлена она будет по рыночной цене. Если же просрочка свыше 3-6 месяцев, то стоимость квартиры должна быть ниже рыночной минимум на сумму просрочки. Хотя на деле очень немногие продавцы с этим соглашаются. Они, как правило, хотят, продав ипотечную квартиру, получить какие-то деньги себе в карман, что сейчас не всегда возможно: нынешние ипотечные квартиры были куплены на растущем рынке, а значит, они стоят существенно дороже, чем аналогичные объекты сейчас", — говорит господин Кошелев.

Нередко риелторы сталкиваются со случаями, когда дефолтный кредитор просто отказывается платить по кредиту, иногда даже скрывается, отключая все телефоны. Банк в таком случае даже ничего сделать не может, так как уголовной ответственности за невыплату кредита не предусмотрено. Банк в таком случае получает непрофильный актив.

Сейчас в каждом банке Петербурга и ЛО насчитывается 8-15 дефолтных квартир. Некоторые банки выставляют такие квартиры на сайтах, предоставляя льготные условия (например, ставка на 2% ниже первоначальной, первоначальный взнос не 30%, а 20%), однако даже при таких условиях покупать сейчас дефолтные квартиры, которые были оформлены в кредит на растущем рынке, не выгодно. Они популярностью не пользуются, так как цены на них всегда выше рынка. Некоторые банки реализуют дефолтные квартиры через риелторов.

Плюсы на фоне минусов

"По сравнению с прошлым годом предложение дефолтных квартир увеличилось, по моим оценкам, на 20%. Такие квартиры не отпугивают клиентов, если им грамотно разъяснить схему продаж. Более того, подобное жилье даже более привлекательно с точки зрения безопасности сделки, так как они застрахованы, были в свое время проверены банком, который выдавал кредит, и страховой компанией, которая застраховала квартиру. Поэтому, в отличие от вторичной квартиры, которая могла перепродаваться 22 раза неизвестно кому, ипотечная квартира досконально проверена", — рассуждает господин Кошелев.

Андрей Пименов, руководитель офиса Городского ипотечного банка в Санкт-Петербурге, считает, что, с одной стороны, процесс приобретения "ипотечной" квартиры может быть осложнен для покупателя рисками передачи средств до перехода права собственности, а также более долгой процедурой оформления. С другой стороны — продавец (заемщик) обычно заинтересован в оперативном совершении сделки и погашении своей задолженности, а значит, может предоставить неплохой дисконт покупателю.

Виктория Полякова, руководитель отдела ипотечного кредитования компании "Петербургская недвижимость", также согласна с тем, что в настоящее время жилья с залогом на рынке немного. "У нас в агентстве были такие сделки, но единичные. Ничуть не больше, чем до кризиса, хотя многие предрекали волну дефолтов. Кстати, некоторые такие сделки и вовсе не связаны с кризисом", — рассказала она.

Андрей Пименов говорит, что количество выставленных на продажу "залоговых" квартир на рынке выросло за последний год примерно в два раза, но все равно они пока не являются критической массой, способной повлиять на ценообразование на рынке.

Владимир Спарак, заместитель генерального директора АРИН, считает, что залоговая квартира не может отпугнуть покупателя. "Неудобства в оформлении часто компенсируются осознанием того, что при выдаче ипотечного кредита историю квартиры досконально проверяют. Но надо отметить, что с такой скоростью, с которой банки ранее выдавали кредиты, это может быть мифологией. Хотя в отношении к среднерыночной проверке, которая есть в городе, ипотечные квартиры в этом вопросе все же выигрывают", — рассуждает господин Спарак.

Директор департамента розничного кредитования Абсолют Банка Александр Будник рассказал, что для того, чтобы продать квартиру, находящуюся в залоге, в первую очередь нужно получить на это согласие банка. "Как правило, сложностей здесь не возникает, однако обязательно следует оповестить банк обо всех изменениях. Кроме того, кредитор может помочь в реализации недвижимости, предложив ее другим своим клиентам. Например, Абсолют Банк предлагает программу "Выгодная ипотека", по условиям которой можно купить в кредит на льготных условиях квартиры, находящиеся в залоге у банка. Также клиент может самостоятельно найти покупателя на свою квартиру, за которую еще не выплачен кредит. В этом случае деньги покупателя перечисляются на счет продавца, банк списывает с него средства, необходимые для погашения остатка задолженности и оставшимися средствами клиент может распоряжаться по своему усмотрению", — говорит господин Будник

Схемы

Как рассказали в Городском ипотечном банке, реализация квартиры, находящейся в залоге, возможна по разным схемам. В каждом случае необходимо отдельное согласование с кредитором-залогодержателем. При этом для большинства российских банков важно, что обременение с квартиры возможно снять только в случае полного погашения задолженности по кредиту. Средства для погашения должны быть списаны именно со счета заемщика. В данной ситуации возможна одна из следующих схем (что в любом случае требует предварительного согласования с кредитором): покупатель передает продавцу (заемщику) сумму, необходимую для погашения оставшейся задолженности по кредиту, между заемщиком и продавцом заключается договор купли-продажи, в котором прописано, какая часть денежных средств передана продавцу до получения им права собственности. При этом необходимо получить еще и согласие банка на такое отчуждение. Целесообразно оформить договор нотариально. Этот документ в нестандартной ситуации поможет покупателю доказать, что деньги им были переданы. Полученную от покупателя сумму заемщик использует для погашения кредита. Далее на госрегистрацию сдаются документы: о переходе права собственности (подают продавец с покупателем) и о снятии залога (письмо от банка-кредитора). Регистрация может занять от 10 рабочих дней. После получения документов с регистрации, покупатель (право собственности уже оформлено на него) передает продавцу оставшиеся денежные средства.

Основной риск здесь несет покупатель, и заключается этот риск в передаче крупной суммы продавцу до перехода права собственности.

Возможен и менее распространенный вариант: право собственности вместе с обременением переходит к другому лицу (покупателю). Процедура заключается в следующем: банк дает согласие на продажу квартиры заемщиком, заемщик находит покупателя на квартиру. Банк анализирует покупателя как своего потенциального заемщика; если ответ кредитного комитета положительный, то покупатель заключает с банком кредитный договор и приобретает у заемщика заложенную квартиру вместе с обязательствами по кредиту. То есть на момент перехода права собственности квартира будет по-прежнему находиться в залоге у банка. После этого в Росрегистрацию подаются документы на переход права собственности и дополнительное соглашение к закладной, где указывается новый залогодатель (новый владелец квартиры). "Эта схема не совсем удобна для банка, потому что на период регистрации заемщиком в соответствии с новым кредитным договором является одно лицо (покупатель), а залогодателем — другое (бывший заемщик)", — рассказали в Городском ипотечном банке.

Еще один вариант — когда квартира переходит в собственность покупателя обремененная, то есть банк дает согласие на продажу квартиры с сохранением залога в пользу банка. При этом для расчетов по сделке возможно использовать банковскую ячейку. Схема выглядит следующим образом: банк дает согласие на продажу квартиры заемщиком, заемщик находит покупателя на квартиру; денежные средства закладываются в ячейку; стороны подписывают договор купли-продажи, в котором указывается, что право собственности на квартиру переходит, а залог сохраняется в пользу залогодержателя; после регистрации права собственности деньги изымаются из ячейки и вносятся в счет погашения кредита; после погашения кредита банк дает согласие на снятие залога.

Такая схема менее рискованна как для банка, так и для покупателя, и поэтому покупатели чаще всего соглашаются на такую схему.

Четвертый вариант предполагает, что банк должен снять обременение до погашения кредита. Кредит будет погашен после государственной регистрации перехода права собственности к покупателю. "Но такая схема крайне нежелательна для банка, так как возникает множество рисков, связанных с тем, что у банка появляется необеспеченный кредит и процесс его погашения банку контролировать сложно. Кроме того, не исключен сговор продавца и покупателя в целях осуществления мошеннических действий. Поэтому такая схема вряд ли будет использована банками", — считают в ГИБ.

Наконец, пятый вариант продажи залогового жилья — по решению суда. Продажа осуществляется специализированными организациями с публичных торгов. Такая схема наибольшим образом защищает права как залогодержателя, так и банка.

Перед продажей обычно проводится оценка квартиры с ипотечным обременением независимой оценочной компанией. Размер дисконта при продаже такой квартиры во внесудебном порядке обычно составляет в среднем 5-10% от рыночной стоимости.

Анастасия Негребецкая, ведущий эксперт-аналитик GVA Sawyer в Санкт-Петербурге, рассказала, что наибольшую активность в продаже квартир через аукционы проявляют Сбербанк и ВТБ 24.