Современные модели ипотечного кредитования и возможность их применения в России

СОВРЕМЕННЫЕ МОДЕЛИ ИПОТЕЧНОГО КРЕДИТОВАНИЯ И ВОЗМОЖНОСТЬ ИХ ПРИМЕНЕНИЯ В РОССИИ

О.Ю. Резвухина, студент

Дальневосточный федеральный университет

DOI: 10.24411/2411-0450-2019-10589

Аннотация. Ипотечные кредиты являются одним из наиболее перспективных направлений деятельности российских банков. Отечественные банки стремятся разработать собственные кредитные модели и банковские продукты, которые могут работать в сложных экономических условиях, изучая богатый исторический опыт России и практику других стран. В данной статье рассматриваются современные модели ипотечного кредитования в России и за рубежом и подтверждается обоснованность их использования в российских условиях.

Ключевые слова: ипотека, кредит, ипотечное кредитование, жилищное строительство, модель ипотечного кредитования.

Система ипотечного кредитования является одним из инструментов, обеспечивающих доступное жилье для людей со средним уровнем дохода. Процветание ипотечного кредитования способствует развитию конкурентоспособной экономики, стабилизации и модернизации, снижению инфляционного процесса и развитию социальной напряженности в связи с ростом цен на недвижимость, стимулированием строительства и смежных отраслей и расширением инвестиционных процессов на рынках капитала.

Ипотечный кредит - это «кредит (заем), предоставленный для приобретения недвижимости под залог данной недвижимости в качестве обеспечения обязательства» [1].

Организация ипотечного кредитования для отдельных стран имеет важные характеристики, которые зависят от различных аспектов, таких как экономическое развитие, финансовая и кредитная системы, история и банковское законодательство. Эти свойства определяют формирование ипо-

течных кредитов в разных моделях. Выделяют следующую классификацию моделей ипотечного кредитования:

- сбалансировано-автономную (ссудо-сберегательную) модель, применяемую в Германии;

- усечено-открытую модель, применяемую в странах с развитой рыночной экономикой;

- расширенно-открытую модель («американская модель ипотеки»).

Изучив каждую модель, можно выделить сильные и слабые стороны каждой и проанализировать, возможна ли та или иная модель ипотечного кредитования для использования в российской экономике.

Сбалансированно-автономная (ссудо-сберегательная) является независимой моделью, которая основывается на ссудо-сберегательном принципе функционирования (рисунок 1). Данная модель ипотечного кредитования широко применяется в Германии.

субсидии по стройвложениям

накопительные вклады

Рис. 1. Схема автономной модели контрактных сбережений [3]

Так, перед тем, как получить жилплощадь за два-десять лет кредитор должен начать накапливать денежные средства в специализированном банке или сберкассах. Когда бюджет станет составлять 45% от цены жилья, покупатель получает еще одну государственную субсидию на 10% стоимости имущества, а остальную часть получает в виде кредита под низкий процент на 10-15 лет. Для кредитования банк получает ресурсы от целевых сбережений своих клиентов. В настоящее время в Германии постройка любой второй единицы недвижимости финансируется с участием сбалансированно-автономной модели ипотечного кредитования.

Преимущества ссудо-сберегательной модели заключаются в следующем:

- даже когда финансовые рынки и кредитные рынки будут закрыты, это не повлияет на ситуацию;

- заемщик не обязан подтверждать свои доходы, потому что их платежеспособность проверяется финансовым институтом на уровне взаимоотношений при накоплении денежных средств;

- ипотечные ставки намного ниже;

- модель обеспечивает общую доступность кредитов для заемщиков с различным уровнем дохода;

- модель обеспечивает значительную результативность строительства и получения жилья при низких затратах.

Недостатками ссудо-сберегательной модели являются:

- заемщики могут покупать жилье только после окончания периода накопления;

- модель ограничивает объем средств, поступающих в сектор недвижимости, по-

скольку доступ инвесторов к финансам на ипотечном рынке ограничен;

- модель создает «эффект пирамиды» для вновь прибывших потенциальных клиентов.

В России в настоящее время невозможно реализовать ссудо-сберегательную модель, потому что эта концепция ограничивает количество инвесторов и количество денег, которые они собирают только при сбережении. Основной сложностью в реализации концепции контрактных сбережений в Российской Федерации является наличие высокой инфляции и несовершенство законодательства. В случае инфляции и повышения процентных ставок единственным способом сохранить привлекательность контрактных сбережений является увеличение размера государственных расходов [5].

Такие проекты могут быть улучшены с помощью софинансирования. Улучшение жилищных условий требуется для большей части жителей нашей страны. Проекты предлагают различные формы помощи: неполное софинансирование первоначальных взносов, частичные субсидии на ипотеку и т. д. Поэтому материнский капитал, выделяемый при рождении в семье второго ребенка, рассматривается как государственная поддержка для улучшения условий жизни.

Ключом к процветанию немецкой концепции является безопасность и устойчивость немецкой экономики. Однако без такой стабильности в России требуемая субсидия быстро возрастет и достигнет неприемлемого уровня, или фактический платеж из-за процентных ставок будет слишком низким, что не станет катализа-

тором для исполнения условных обязанностей.

В отличие от сбалансированно-автономной модели, укороченная модель является самой простой концепцией ипотеки. Она ограничена первичным рынком закладных.

Банк, получающий закладную по кредиту, использует ее в качестве обеспечения привлекаемых внешних ресурсов. По этой причине количество кредиторов, количество специализированных агентств, являющихся партнерами на ипотечном рынке, сведено к минимуму. Это соответствует «усеченной» структуре ипотеки. Банк по данной модели обеспечивает долгосрочную сумму для населения за счет собственных средств и привлекает деньги из различных источников, включая меж-

банковское финансирование, целевые кредитные линии, а также частные и корпоративные средства, которые располагаются на расчетных счетах, депозитах, а также в виде долговых ценных бумагах, а также ресурсы при реализации закладных.

Каждая ипотечная организация определяет тип кредитов, предоставляемых им без помощи других, и связана с текущей экономической ситуацией. Усечено-открытая модель является уникальной по своему сочетанию функций эмитента, кредитора и управляющей компании, предлагающей ипотечные кредиты и ипотечные услуги от одного лица. В связи с простотой формы ипотечного кредитования данная модель получила широкое развитие (рисунок 2).

залог

продажа закладных

Рис. 2. Схема усеченно-открытой модели [4]

Эта модель ипотечного кредита используется в Великобритании, Франции, Дании, Испании, Израиле и многих других европейских странах, а также в Австралии.

Усеченно-открытая модель (модель вторичного ипотечного рынка) является полноценной системой рынка ипотеки, но не подходит для внедрения в России. Уникальной особенностью этой модели является прямая зависимость процентных ставок по ипотечным кредитам для стран в целом и стабильность государственной экономики, что оказывает существенное влияние на размер, динамику и показатели ипотечного кредитования.

Если исходить из практики ее применения, то при ее использования крайне редко ориентируются на образцы, которые опре-

деляют основные характеристики ипотечного кредита. Ограниченный объем ипотечных услуг рассматривается как процентная монополия на основе условий краткосрочного кредита.

Следовательно, недостатками этой модели являются:

- прямая взаимозависимость модели от рыночного уровня процентных ставок;

- отсутствие строгих критериев для ипотечного кредита;

- ограниченное число привлекаемых кредитных ресурсов.

Расширенная открытая или «американская модель ипотеки» относится к использованию двухуровневой модели рынка (рис. 3).

Недвижимость Покупатель

Кредитный институт \

Средства, вырученные от продажи ИК, ценных бумаг

Инвестор

Закладная

Продажа ипотечных кредитов

Финансовый посредник

Продажа ИК или ценных бумаг, выпущенных на базе ИК

Рис. 3. Схема расширенно-открытой модели [4]

Банк предлагает заемщику ипотечный кредит, но заемщик обязан перечислять определенную сумму денег в банк каждый месяц в течение определенного периода времени. Это обязанность заемщика обеспечена задатком покупаемого жилья. Банк продает ссуду одному из ипотечных агентств, совместно с обязательствами по обеспечению кредита. Агентства возмещают банку уплаченные заемщику деньги, при этом банк в обмен переводит получаемые с заемщика ежемесячные выплаты за минусом собственных доходов в агентство. Величину ежемесячных выплат, то есть ставку, согласно которой агентство обязуется приобретать залоговые суммы, определяются агентством на основе требований [2].

Агентства, которые приобрели определенное количество ипотечных кредитов у коммерческих банков, фокусируют свое кредитование на пулах и создают новую ценную бумагу, выплаты по которой основаны на платежах соответствующих заемщиков. Агентство продает ипотечные ценные бумаги на фондовой бирже, а затем вычитает свою маржу из суммы, уплаченной агентством инвестору, принимающему ценные бумаги в качестве посредников.

Этот тип ипотеки был создан в США. Американские ипотечные кредиты предоставляются главными ссудо-сберегательными ассоциациями, взаимно -сберегательными банками и небольшими фермерскими банками. Основную роль иг-

рает ипотека, получателем которой является домашнее хозяйство.

Ипотечное кредитование в США является самым дешевым и самым долгосрочным видом кредитов.

Внедрение расширенной открытой модели возможно не только при формировании комплексной инфраструктуры ипотечного рынка, но и при внешней поддержке и частичном участии в ней со стороны. Правительство побуждает бюджетные фонды и долгосрочных инвесторов к достижению этой цели для решения проблем ипотечного кредитования путем привлечения специализированных агентств на ипотечном рынке, обеспечения значительной ликвидности ипотечных кредитов и поддержки выпуска ипотечных облигаций. Когда покупается ипотека банками, то государственными агентствами предъявляются особые условия, что позволяет контролировать качество ипотечных сделок.

Кроме того, мониторинг функционирования ипотечного рынка позволяет направлять развитие ипотечного кредитования в соответствии с национальными социально-экономическими ориентирами.

Преимущества расширенной открытой модели заключаются в следующем:

- предполагается самодостаточность и самофинансирование; устойчивость, поскольку большинство ценных бумаг предоставляют кредиты системе;

- рынок жилья гарантирует стабильность национальной экономической системы.

Таким образом, исследовав современ- ляется секьюритизация, предполагающая ные модели ипотечного кредитования, целевое высвобождение кредитных ресур-следует сделать вывод, что сегодня в на- сов на нужды банка посредством выпуска шей стране широко используется «амери- и продажи ценных бумаг от имени банка, канская» двухуровневая модель ипотечно- которые имеют обеспечение залогом по го кредитования, а основным методом ре- ипотечным кредитам. финансирования ипотечных кредитов яв-

Библиографический список

1. Об ипотеке (залоге недвижимости): Федеральный закон от 16.07.1998 № 102-ФЗ (ред. от 31.12.2017) [Электронный ресурс]. Режим доступа: http://www.consultant.ru/document/Cons_doc_LAW_19396/

2. Кратенко М.В. Сделки с недвижимостью. Все о посредниках: практическое пособие. - М.: Проспект, 2017. - 362 с.

3. Коростелева Т. С. Сравнительный анализ систем ипотечного жилищного кредитования России, Европы и США // Финансы и кредит. - 2013. - № 16. - С. 46-56.

4. Савинова В. А. Зарубежный опыт и возможности его использования в развитии ипотечного кредитования в России в современных условиях // Вестник Самарского государственного экономического университета. - 2012. - № 88. - С. 95-102.

5. Хусиханов Р.У. Современные подходы к ипотечному кредитованию в зарубежной хозяйственной практике // Вестник университета. - 2016. - № 9. - С. 148-153.

PROBLEM BALANCED STATE BUDGET OF THE RUSSIAN FEDERATION

О.Yu. Rezvukhina, student

Far Eastern federal university

Abstract. Mortgage loans are one of the most promising areas of activity of Russian banks. Domestic banks seek to develop their own credit models and banking products that can work in difficult economic conditions, studying the rich historical experience of Russia and the practice of other countries. This article discusses modern models of mortgage lending in Russia and abroad and confirms the validity of their use in the Russian context.

Keywords: mortgage, loan, mortgage lending, housing, model of mortgage lending.