Закон против мелкого маклера

Московские риэлторы предложили принять закон, регулирующий их собственную деятельность. По инициативе Российской гильдии риэлторов и Московской ассоциации риэлторов создана рабочая группа при Мосгордуме для разработки концепции закона, регулирующего брокерские услуги на рынке жилья. Предполагается, что затем Мосгордума выступит с предложением о принятии федерального закона. Инициаторы утверждают, что тем самым защитят интересы потребителей. Однако более вероятно, что такой закон, если он будет принят, окажется на руку прежде всего крупным игрокам рынка и органам власти.

"Рисковые и криминальные"

Риэлтор — профессия противоречивая. С одной стороны, большинство граждан (в том числе и те, кто никогда не пользовался услугами риэлторов) готовы обвинить их во всех грехах отечественного рынка жилой недвижимости: мошенничествах, недостроях, "двойных продажах" и чуть ли не в отключениях горячей воды.

С другой стороны, столкнувшись с необходимостью сдать-снять или купить-продать жилье, те же самые граждане обращаются в риэлторские конторы или к "серым" маклерам. Оказывается, что самостоятельно найти нужный объект и оформить сделку — трудноосуществимая задача для неподготовленного человека, несмотря на обилие газетных объявлений, а также платных и бесплатных ресурсов в интернете.

Комиссионные, которые получают риэлторские агентства, представляются непомерно большими. Минимум 2% — это редко, и даже при покупке самой дешевой квартиры в Москве вознаграждение риэлтора составит не меньше $3 тыс. Комиссионные в размере 5-6% — обычная практика, таким образом, за подбор и оформление не самой дорогой квартиры бизнес-класса стоимостью $500 тыс. риэлтор может получить до $25-30 тыс. На арендном рынке вознаграждение составляет, как правило, одну месячную ставку, то есть от 20 тыс. руб. за самую дешевую квартиру.

Тем не менее комиссионные риэлторам платят, даже заранее понимая, что если сделка купли-продажи будет признана ничтожной из-за внезапно появившихся наследников или хозяин арендованной квартиры через месяц расторгнет договор, то риэлтор не только не возместит ущерб, но даже не будет нести ответственность в размере своих комиссионных.

"Сегодня риэлторский бизнес — это целиком черный рынок в рамках всей страны,— категорично заявляет депутат Госдумы Антон Беляков, который уже несколько лет занимается проблемами обманутых инвесторов и мошенничествами в жилищной сфере.— Сделки осуществляются в обход налогообложения, в договорах купли-продажи указываются заниженные в несколько раз суммы, а банки охотно предоставляют ячейки для совершения таких сделок. Фактически все такие сделки — рисковые и криминальные".

Понятно, что рынок риэлторских услуг нуждается в регулировании. Вопрос, собственно, в следующем: можно ли это сделать в рамках действующего законодательства, или же необходимо принять специальный закон?

Дело добровольное

Вице-президент Российской гильдии риэлторов (РГР) Константин Апрелев считает, что необходим закон о брокерской деятельности на рынке недвижимости. "Сейчас на рынке действует много так называемых риэлторов, не имеющих никакой специальной подготовки, никакого представления о стандартах профессии,— говорит Константин Апрелев.— Мне кажется, нужно законодательным путем регулировать допуск к работе риэлтора. Соответствующие стандарты разработаны и успешно работают в рамках добровольной сертификации, которую проходят члены гильдии риэлторов. Например, чтобы стать брокером, нужно не менее двух лет проработать агентом и сдать экзамен. Разница между агентом и брокером в том, что только брокер имеет право подписывать какие-либо договоры от имени компании. Кроме того, сертифицированные члены РГР обязаны представлять прозрачную отчетность о комиссионных, соблюдать кодекс профессиональной этики. В случае возникновения конфликтов — участвовать в работе комиссий по защите прав потребителя, которые существуют при каждом региональном отделении РГР. Мы считаем, что разработанная нами система добровольной сертификации может стать основой закона, который сделает такую сертификацию обязательной для участников рынка".

Прошедшие сертификацию компании--члены РГР утверждают, что уже перешли на принципы работы "вбелую". "В договорах с нашими клиентами мы всегда указываем сумму комиссионных (как правило, 3% суммы сделки), оплата производится через банк и облагается налогами,— говорит генеральный директор ООО "Пересвет-недвижимость" Николай Андреев, который также является членом совета Московской ассоциации риэлторов, входящей в РГР.— Наши юристы проверяют досконально все объекты, которые продаются или покупаются при нашем участии, и мы заключаем договоры только с прямыми собственниками, в крайнем случае — с людьми, имеющими генеральную доверенность от собственника".

Впрочем, даже самые тщательные меры предосторожности не гарантируют от нештатных ситуаций. Николай Андреев рассказал о мошеннической сделке, которую практически невозможно было распознать и предотвратить. Хозяин квартиры находился в заключении, мошенники каким-то образом достали его паспорт, переклеили фотографию (в милиции потом сказали, что подделка была выполнена суперпрофессионально) и продали квартиру через подставное лицо. А год спустя настоящий хозяин квартиры предъявил претензии "добросовестному приобретателю". "Мы были посредниками в этой сделке и за счет собственных средств купили квартиру пострадавшему,— говорит Николай Андреев.— Прежде всего это было сделано для сохранения имиджа компании. Конечно, это не может быть постоянной практикой. Но сейчас существует титульное страхование, и это дает гарантии добросовестному приобретателю".

Риэлторские компании могут сделать прозрачной собственную отчетность, но даже они не вправе заставить участников сделки указывать полную сумму в договоре купли-продажи. "Надо понимать, что договор купли-продажи совершается между двумя физическими лицами — продавцом и покупателем, и мы можем только посоветовать им указать в договоре реальную сумму. Но решение принимают сами участники сделки",— комментирует Николай Андреев.

Сертификация компании, как и участие в гильдии риэлторов, дело добровольное. Многие участники рынка, даже самые крупные, считают ненужным участие в риэлторском объединении. Например, компании МИАН или Knight Frank.

"В Российской гильдии риэлторов мы официально не состоим,— говорит Константин Романов, партнер Knight Frank.— В то же время сотрудники московского офиса нашей компании обучаются по программе международного института CCIM (Сертифицированный специалист по инвестициям в коммерческую недвижимость). Отдельные сотрудники получили профессиональные степени MRICS и RICS, так как это необходимо для подтверждения квалификации и дает возможность работать с международными компаниями. На наш взгляд, этого достаточно, чтобы вести профессиональную деятельность и соответствовать международным стандартам в области недвижимости. Обязательная сертификация, скорее всего, не решает вопрос профессионального образования".

Таким образом, добровольная сертификация по версии РГР не решает всех проблем риэлторского бизнеса. С другой стороны, есть компании, которые и без этой сертификации хорошо зарекомендовали себя на рынке.

Права по закону

Характерно, что компании, не состоящие в РГР и не относящиеся к числу инициаторов особого "риэлторского" закона, сами не против его принятия. "Сегодня в законодательстве нигде четко не закреплены права и ответственность риэлторов,— высказывает свою точку зрения Инна Игнаткина, исполнительный директор агентства МИАН.— Так, например, не определены права в отношении экспертизы документов, необходимых для проведения сделок с недвижимостью, риэлторы не имеют прав на получение официальной информации от государственных и коммунальных учреждений в отношении объектов недвижимости. Кроме того, важно на законодательном уровне ограничить деятельность недобросовестных посредников".

Понятное дело: крупным компаниям удобнее, чтобы "мелочь" не путалась у них под ногами, и, конечно же, они заинтересованы в том, чтобы получить больше прав в работе с официальной информацией. "У объединений риэлторов и крупных компаний свои интересы относительно закона,— говорит депутат Антон Беляков.— Они хотят "отжать" мелких посредников и получить собственные преференции. Одни только обязательные вступительные взносы в саморегулируемые организации позволят им жить безбедно. Но с точки зрения государства главные моменты — это безопасность граждан, ответственность риэлторов и честное налогообложение. На этом рынке крутятся огромные деньги, с которых не платятся налоги. А что касается ответственности: в истории с обманутыми дольщиками по всей России было 78 тыс. невыполненных договоров, и большинство сделок заключалось при посредничестве риэлторов. И что? Ни один не вернул свои комиссионные пострадавшим".

Таким образом, закон о риэлторской деятельности безусловно интересен крупным участникам рынка и фискальным органам. А вот насколько он будет эффективен для защиты прав граждан — большой вопрос. Мировая практика показывает, что конфликты в риэлторской сфере вполне могут разрешаться на основании обычных законов. "Мы консультанты покупателей недвижимости, наша деятельность регулируется законами о профессиональных консультациях,— говорит Гульнара Лонг, директор по работе с клиентами британской компании Propertyvision.— Если мы предоставим неправильную информацию, если клиент примет решение на основании неквалифицированной консультации и пострадает от этого — он обратится в суд. Причем иск может быть предъявлен в размере реального ущерба и превышать комиссионные. Все это регулируется общегражданским законодательством".

Каждый гражданин, участвующий в сделке купли-продажи, может сам обеспечить свою экономическую безопасность гораздо эффективнее, чем какой-либо законодательный акт. "Даже если сделка проводится с участием риэлторского агентства, я бы посоветовала покупателю нанять своего юриста, чтобы гарантировать себя от проблем,— говорит Мария Истомина, юрист компании "Юков, Хренов и партнеры".— Изучить историю квартиры на вторичном рынке, которая несколько раз перепродавалась,— непростое дело, это потребует не менее 10 часов рабочего времени квалифицированного специалиста".

Час работы московского адвоката стоит $150-200. Даже покупая самую дешевую квартиру, стоит потратить $1,5-2 тыс., чтобы убедиться в юридической чистоте совершаемой сделки.