Порядок налогообложения средств, получаемых товариществом собственников жилья от собственников помещений в многоквартирном доме

12 (324) - 2013

Учет в некоммерческих организациях

порядок налогообложения средств,

получаемых товариществом

собственников жилья от собственников помещений в многоквартирном доме

И. И. ЛАЗАРЕВА, С. С. РАДЮШКИН, эксперты службы правового консалтинга ГАРАНТ

Товарищество собственников жилья (далее — ТСЖ), применяющее упрощенную систему налогообложения (УСН), при определении налоговой базы не учитывает поступающие от собственников помещений средства на финансирование проведения ремонта и капитального ремонта общего имущества многоквартирного дома, поскольку указанные средства относятся к целевому финансированию.

При определении объекта налогообложения поступления от собственников в оплату коммунальных услуг, за содержание имущества, охрану двора, обслуживание домофона будут включаться в доход налогоплательщика, если данные услуги не приобретаются ТСЖ в рамах посреднического договора.

Исходя из норм ст. 45 — 48, 135 Жилищного кодекса РФ (ЖК РФ), ТСЖ—это добровольное объединение собственников помещений в многоквартирном доме для совместного управления общим имуществом в многоквартирном доме. Средства ТСЖ состоят, в частности, из обязательных платежей, вступительных и иных взносов членов ТСЖ (п. 1 ч. 2 ст. 151 ЖК РФ).

В силу части 1 ст. 153, ст. 154 ЖК РФ к обязательным платежам относится плата за жилое помещение, которая включает в себя плату за наем (для нанимателя), плату за содержание и ремонт

жилого помещения, включая услуги по управлению домом, содержанию и текущему ремонту общего имущества в многоквартирном доме, взнос на капитальный ремонт (для собственника), а также коммунальные услуги.

В соответствии с ч. 5 ст. 155 ЖК РФ члены ТСЖ вносят обязательные платежи и (или) взносы, связанные с оплатой расходов на содержание, текущий и капитальный ремонт общего имущества в многоквартирном доме, а также с оплатой коммунальных услуг, в порядке, установленном органами управления ТСЖ. Собственники помещений, не являющиеся членами ТСЖ, вносят плату за содержание и ремонт общего имущества в многоквартирном доме и плату за коммунальные услуги в соответствии с договорами, заключенными с ТСЖ (ч. 6 ст. 155 ЖК РФ).

При определении объекта налогообложения ТСЖ, применяющее УСН, учитывает доходы от реализации, определяемые в соответствии со ст. 249 Налогового кодекса РФ (НК РФ), и внереализационные доходы, определяемые в соответствии со ст. 250 НК РФ (п. 1 ст. 346.15 НК РФ).

В силу ст. 249 НК РФ доходом от реализации признаются выручка от реализации товаров (работ, услуг) как собственного производства, так и ранее приобретенных, выручка от реализации имущественных прав. Выручка от реализации определяется

исходя из всех поступлений, связанных с расчетами за реализованные товары (работы, услуги) или имущественные права, выраженные в денежной и (или) натуральной формах.

В свою очередь при определении объекта налогообложения не учитываются доходы, предусмотренные ст. 251 НК РФ (п. 1.1 ст. 346.15 НК РФ). В частности, при определении налоговой базы не учитываются полученные налогоплательщиком:

— средства целевого финансирования в виде средств собственников помещений в многоквартирных домах, поступающих на счета ТСЖ на финансирование проведения ремонта, капитального ремонта общего имущества многоквартирных домов (абз. 22 подп. 14 п. 1 ст. 251 НК РФ, письма Минфина России от 30.03.2012 № 03-11-06/2/47, от 27.02.2012 № 03-03-06/1/104, от 16.01.2012 № 03-11-06/2/3, ФНС России от 30.11.2011 № ЕД-4-3/20145@, УФНС России по г. Москве от 08.12.2011 № 16-03/118679@);

— целевые поступления на содержание ТСЖ и ведение им уставной деятельности, к которым относятся вступительные взносы, членские взносы, паевые взносы, пожертвования, отчисления на формирование в установленном ст. 324 НК РФ порядке резерва на проведение ремонта, капитального ремонта общего имущества, которые производятся членами ТСЖ (подп. 1 п. 2 ст. 251 НК РФ).

Таким образом, ТСЖ, применяющее УСН, при определении налоговой базы не учитывает поступающие от членов ТСЖ вступительные и членские взносы, отчисления на формирование резерва на проведение ремонта и капитального ремонта общего имущества, а также поступающие от собственников помещений средства на финансирование проведения ремонта, капитального ремонта общего имущества многоквартирного дома (письмо Минфина России от 10.04.2012 № 03-11-11/119).

Пример. ТСЖ является некоммерческой организацией, занимается управлением многоквартирным домом, форма налогообложения — УСН («доходы минус расходы»). ТСЖ от собственников жилья (членов и нечленов ТСЖ) получает денежные средства на финансирование проведения ремонта и капитального ремонта общего имущества многоквартирного дома, а также в оплату коммунальных услуг, за содержание имущества, охрану двора, обслуживание домофона.

Из приведенных в примере к таким средствам относятся только платежи собственников помещений, производимые на текущий и капитальный

ремонт. Все остальные поступления от собственников жилья, как являющихся членами ТСЖ, так и не являющихся таковыми, не соответствующие перечню целевых средств (поступлений), должны учитываться в составе доходов при определении налоговой базы по УСН (см. письма Минфина России от 09.10.2012 № 03-03-06/1/530, от 15.07.2011 № 03-11-11/185, от 19.04.2011 № 03-11-06/2/62).

Следовательно, поступающие от собственников жилья средства на содержание жилого помещения, на оплату коммунальных услуг (независимо от того, что они являются обязательными), а также сборы за охрану двора и обслуживание домофона будут являться налогооблагаемыми доходами ТСЖ.

В случае заключения с собственниками помещений агентских договоров на приобретение коммунальных услуг доходом ТСЖ будет являться только агентское вознаграждение, поскольку в соответствии с подп. 9 п. 1 ст. 251 НК РФ при определении налоговой базы не учитываются доходы в виде имущества (включая денежные средства), поступившего агенту в связи с исполнением обязательств по агентскому договору, а также в счет возмещения затрат, произведенных агентом, если такие затраты не подлежат включению в состав расходов агента в соответствии с условиями заключенных договоров.

Учитывая нормы ст. 421 ГК РФ, между ТСЖ и собственниками помещений может быть заключен как самостоятельный агентский договор, так и смешанный договор, содержащий элементы посреднического договора. То есть, если договор с собственниками помещений в многоквартирном доме содержит положения, из которых следуют обязательства ТСЖ закупать по поручению собственников коммунальные услуги, то предпринимательскую деятельность ТСЖ можно признать посреднической. Соответственно, платежи, поступающие от собственников в оплату приобретаемых для них коммунальных (как, впрочем, и других) услуг, доходом ТСЖ являться не будут.

Как разъясняют представители официальных органов, в случае если в соответствии с уставом, утвержденным общим собранием членов ТСЖ, на ТСЖ возложены обязанности по обеспечению жилищно-коммунальных услуг и ТСЖ от своего имени по поручению членов ТСЖ или от имени и за счет членов ТСЖ заключает договоры с производителями (поставщиками) данных услуг (т. е. является, исходя из договорных обязательств, посредником, закупающим услуги по поручению членов ТСЖ), то

в целях налогообложения средства, поступающие на счета ТСЖ от данной посреднической деятельности, учитываются только в части посреднического, агентского или иного аналогичного вознаграждения ТСЖ за его посреднические, агентские или иные аналогичные услуги (письма Минфина России от 10.04.2012 № 03-11-11/119, от 05.10.2011 № 03-1106/2/136, ФНС России от 22.04.2011 № КЕ-4-3/6526, от 30.12.2010 № КЕ-07-3/539@).

Согласно положениям п. 6 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 17.11.2004 № 85 сделка, совершенная до заключения договора комиссии, не может быть признана заключенной во исполнение поручения комитента.

Статьей 1011 Гражданского кодекса РФ (ГК РФ) установлено, что если агент действует от своего имени, но за счет принципала, то к отношениям, вытекающим из агентского договора, применяются правила, предусмотренные гл. 51 «Комиссия» ГК РФ, если эти правила не противоречат положениям данной главы ГК РФ или существу агентского договора.

В связи с этим при агентском договоре сделка с третьими лицами агентом — ТСЖ, выступающим от своего имени, но за счет принципала (собственников), должна быть совершена после заключения агентского договора и только в интересах принципала. Представители финансового ведомства не раз обращали внимание на данное условие в целях применения ТСЖ — налогоплательщиком УСН норм подп. 9 п. 1 ст. 251 НК РФ (см. письма Минфина России от 18.09.2012 № 03-11-06/2/127, от 10.05.2012 № 03-11-11/149, от 11.03.2012 № 03-11-06/2/39, от 14.09.2011 № 03-03-07/32, от 20.12.2011 № 0311-06/2/180, от 11.04.2011 № 03-11-06/2/52 и др.).

Соответственно, если договоры с поставщиками коммунальных услуг заключены раньше, чем агентский договор с собственниками жилья, то существуют риски, что деятельность ТСЖ по приобретению коммунальных услуг не будет признана посреднической, а все поступления от собственников в их оплату будут являться налогооблагаемым доходом. По мнению авторов, исправить такую ситуацию можно, перезаключив договоры с поставщиками услуг, например при утверждении (согласовании) новых тарифов.

Список литературы

1. Гражданский кодекс РФ (часть первая): Федеральный закон от 30.11.1994 № 51-ФЗ.

2. Жилищный кодекс РФ: Федеральный закон от 29.12.2004 № 188-ФЗ.

3. Информационное письмо Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 17.11.2004 № 85.

4. Налоговый кодекс РФ (часть первая): Федеральный закон от 31.07.1998 № 146-ФЗ.

5. Письмо Минфина России от 11.04.2011 № 03-11-06/2/52.

6. Письмо Минфина России от 19.04.2011 № 03-11-06/2/62.

7. Письмо Минфина России от 15.07.2011 № 03-11-11/185.

8. Письмо Минфина России от 14.09.2011 № 03-03-07/32.

9. Письмо Минфина России от 05.10.2011 № 03-11-06/2/136.

10. Письмо Минфина России от 20.12.2011 № 03-11-06/2/180.

11. Письмо Минфина России от 16.01.2012 № 03-11-06/2/3.

12. Письмо Минфина России от 27.02.2012 № 03-03-06/1/104.

13. Письмо Минфина России от 11.03.2012 № 03-11-06/2/39.

14. Письмо Минфина России от 30.03.2012 № 03-11-06/2/47.

15. Письмо Минфина России от 10.04.2012 № 03-11-11/119.

16. Письмо Минфина России от 10.05.2012 № 03-11-11/149.

17. Письмо Минфина России от 18.09.2012 № 03-11-06/2/127.

18. Письмо Минфина России от 09.10.2012 № 03-03-06/1/530.

19. Письмо УФНС России по г. Москве от 08.12.2011 № 16-03/118679@.

20. Письмо ФНС России от 30.12.2010 № КЕ-07-3/539@.

21. Письмо ФНС России от 22.04.2011 № КЕ-4-3/6526.

22. Письмо ФНС России от 30.11.2011 № ЕД-4-3/20145@.