Инвестиционный процесс в сфере жилищного строительства и особенности его финансового обеспечения

А.А. КРЕТОВ

Артем Александрович КРЕТОВ — аспирант кафедры денег и ценных бумаг СПбГУЭФ.

В 2009 г. окончил СПбГУЭФ.

Автор 5 публикаций.

Область научной специализации — источники, инструменты и механизмы финансирования инвестиций в жилищное строительство.

^ ^ Ъ

ИНВЕСТИЦИОННЫЙ ПРОЦЕСС В СФЕРЕ ЖИЛИЩНОГО СТРОИТЕЛЬСТВА И ОСОБЕННОСТИ ЕГО ФИНАНСОВОГО ОБЕСПЕЧЕНИЯ*

Приоритетным направлением развития отрасли жилищного строительства РФ должно стать создание условий для притока доступных инвестиционных ресурсов для всех субъектов рынка в целях обеспечения конкурентной рыночной среды и, как следствие, снижения стоимости жилья и роста его доступности для всех групп населения. Основными факторами, ограничивающими рост инвестиционной активности в секторе жилищного строительства, являются высокий уровень кредитных рисков, сопряженных с реализацией инвестиционных программ, а также неразвитость инвестиционных инструментов и механизмов инвестирования долгосрочных финансовых ресурсов различными институтами финансового рынка.

Расширенная трактовка инвестиций позволяет рассматривать их как вложения капитала с целью его последующего возрастания [3, с. 22], относя к ним «все виды имущественных и интеллектуальных ценностей, которые направляются в объекты предпринимательской деятельности, в результате которой формируется прибыль (доход) или достигается иной полезный эффект» | 1. с. 7|.

В российском законодательстве сегодня отсутствует определение понятия «инвестиции в жилищное строительство». Однако, исходя из приведенных теоретических позиций, инвестиции в жилищное строительство можно трактовать как денежные средства, ценные бумаги, иное имущество, в том числе имущественные права, иные права, имеющие денежную оценку, вкладываемые инвесторами в объекты жилищного строительства с целью получения прибыли или достижения иного полезного эффекта.

Инвестиционный процесс в широком понимании выступает как совокупное движение инвестиций различных форм и уровней [7, с. 6], ас позиций субъекта инвестирования представляет собой совокупность процедур формирования денежных ресурсов, их вложения в инвестиционные объекты, получения дохода и реинвестирования его части для расширения бизнеса [6, с. 76]. Осуществление инвестиционного процесса в экономике любого типа предполагает наличие ряда условий, основными из которых являются: достаточный для функционирования инвестиционной сферы ресурсный потенциал; существование экономических субъектов, способных обеспечить инвестиционный процесс в необходимых масштабах; механизм трансформации инвестиционных ресурсов в объекты инвестиционной деятельности [4, с. 17].

Проведенный комплексный анализ с использованием различных подходов (субъектно-объектного, организационно-финансового, процессного) позволяет нам рассматривать инвестиционный процесс в

ГРНТИ 06.73.21 ©A.A. Кретов, 2012 Публикуется по рекомендации д-ра экон. наук, проф. A.C. Селищева.

жилищном строительстве как непрерывный кругооборот инвестиций, включающий совокупность процессов: (1) формирования денежных ресурсов (капитала) из различных источников (собственных и привлеченных); (2) их вложения инвесторами (инвестирования) в проектирование и строительство объектов жилой недвижимости с целью получения прибыли (управляемого инвестиционного дохода) от их реализации на рынке, передачи в аренду одному или множеству собственников либо иных вариантов эффективного использования, и (3) последующего реинвестирования данного дохода в новые инвестиционные проекты с целью расширения бизнеса.

Специфика, присущая инвестиционным проектам строительства жилой недвижимости, обусловливает выбор источников и способов финансирования этих проектов. Высокая капиталоемкость инвестиционных проектов строительства жилья в сочетании с длительными сроками их реализации и дефицитом оборотных средств порождает зависимость строительно-девелоперских компаний от внешнего финансирования. Это позволяет трактовать инвестиционный процесс в жилищном строительстве, в первую очередь, как процесс привлечения внешних источников финансирования инвестиционных проектов, который на различных стадиях их реализации имеет свои особенности. Поэтому эффективное управление инвестиционным процессом может быть реализовано посредством формирования оптимальной инвестиционно-финансовой структуры проекта.

Основными внешними источниками финансирования инвестиций в проекты жилищного строительства являются средства институциональных и частных инвесторов, привлеченные на финансовом рынке посредством выпуска акций и облигаций, а также формирования паевых инвестиционных фондов (рентных, ипотечных, фондов недвижимости), банковские кредиты, средства граждан — покупателей квартир (опосредованные и усиленные банковским ипотечным кредитом), привлеченные как в процессе реализации уже построенного жилья, так и на различных стадиях его строительства, государственные средства в случае реализации госзаказа на строительство жилья, средства иностранных инвесторов и фондов.

В международной практике существует богатый опыт создания эффективных механизмов финансирования объектов недвижимости с привлечением инвестиционных ресурсов. С одной стороны, для России эти механизмы в основном являются новыми, и практика их использования развивается недостаточно быстрыми темпами. С другой стороны, важно учитывать то обстоятельство, что механическое перенесение в российскую практику эффективных зарубежных моделей и механизмов развития жилищной сферы без учета специфических социально-экономических условий может не принести значимого эффекта, поэтому в процессе использования зарубежного опыта важно адаптировать его к местным условиям.

Сегодня в России финансирование жилищного строительства осуществляется преимущественно из трех источников: банковские кредиты, средства дольщиков и собственные финансовые ресурсы де-велоперов-застройщиков. Преобладающей формой внешнего финансирования инвестиционных проектов в жилищном строительстве, как в России, так и за рубежом, является проектное финансирование. Однако если в России проектное финансирование представлено преимущественно финансированием за счет банковских кредитов на строительство, то в зарубежной практике широко распространены схемы финансирования с использованием механизмов рынка ценных бумаг, а также средств институциональных и частных инвесторов. К ним, прежде всего, относятся:

1) финансирование за счет секьюритизации инвестиционного проекта (в том числе в рамках различных ипотечных схем). Данный вариант заключается в использовании ценных бумаг для финансирования проекта жилищного строительства. Он позволяет преодолеть недостатки, присущие жилой недвижимости как объекту инвестирования (высокие издержки при сделках с недвижимостью, относительно низкая ликвидность объектов недвижимости и т. д.). В основе этого способа лежит обращение на фондовом рынке ипотечных ценных бумаг, обеспеченных банковскими ипотечными кредитами.

До 90 % инвестиций в жилищное строительство в мировой практике обеспечиваются за счет привлечения ипотечного кредита. В России ипотечное кредитование как метод косвенного инвестирования средств в сферу жилищного строительства получило в последние годы распространение преимущественно благодаря широкой государственной поддержке как первичного, так и вторичного ипотечного рынка.

Однако ипотечное кредитование выступает эффективным инструментом притока инвестиционных ресурсов в сферу жилищного строительства только в том случае, если заемщики используют кредит-

ные ресурсы преимущественно для покупки жилья на первичном рынке. Кроме того, ипотечные кредиты должны выдаваться под залог не только построенного, но и строящегося жилья, поскольку инве-стиционно-строительные компании особенно остро нуждаются в инвестициях потенциальных покупателей на начальных этапах строительства жилья, когда получение ими инвестиционных банковских кредитов ограничено и основными источниками инвестиций выступают собственные средства и средства покупателей жилья, привлекаемые на условиях договоров долевого участия в соответствии с Федеральным законом № 214-ФЗ. В этом случае кредитные ресурсы дополняют возможности долевого финансирования, что во многом решает проблему недостаточности инвестиций на этапе строительства жилья.

Вместе с тем, несмотря на увеличение после кризиса объемов «первичной ипотеки» в различных регионах страны до 30-40 %, сегодня в России ипотечные кредиты выдаются в большей мере на приобретение жилья на вторичном рынке. Это означает, что инвестиционные ресурсы, привлеченные с использованием ипотеки, стимулируют сферу вторичного обращения жилья, что, в свою очередь, вызывает необоснованный рост цен на жилье, но не способствует развитию первичного рынка жилья, цены на котором зачастую существенно ниже, чем на вторичном;

2) финансирование институциональными или частными инвесторами. С позиции развития институциональных подходов к управлению финансовой структурой инвестиционных проектов в жилищном строительстве РФ весьма перспективным представляется использование конструкции закрытого паевого инвестиционного фонда недвижимости (ЗПИФН), предназначенного для квалифицированных инвесторов. Сегодня на российском рынке недвижимости функционирует более 100 ЗПИФН, стоимость чистых активов которых около 300 млрд руб. [8, с. 17]. Главные преимущества ЗПИФН как институционального механизма финансирования инвестиций в жилищное строительство заключаются в льготах по налогу на прибыль, возможностях повышения прозрачности бизнеса, привлечения внешнего финансирования на всех этапах реализации инвестиционного проекта. Важно, что с введением в отечественную практику института «квалифицированных инвесторов» банки получили возможность использования принципиально новой организационной схемы проектного финансирования. Согласно этой схеме банк-кредитор становится пайщиком возводящего объект жилой недвижимости ЗПИФН, участниками которого являются «квалифицированные инвесторы», используя две организационные модели: (1) банк является независимой структурой и финансирует инвестиционный проект застройщика (девелопера); (2) банк фактически выступает застройщиком, поскольку кредит на строительство выдается аффилированной структуре — собственной строительной компании. Такая схема участия банка в строительном проекте позволяет ему не только контролировать весь процесс «освоения» инвестиций, но и существенно минимизировать инвестиционные риски.

В период кризиса резко сократились объемы привлечения средств иностранных инвесторов в экономику России, в том числе в жилищное строительство [2]. Однако постепенно отмечается активизация иностранных инвесторов на жилищном рынке. Так, петербургская строительная компания «Лен-СпецСМУ» в сентябре 2011 г. заключила вторую сделку по привлечению международного финансирования для реализации проекта строительства жилого комплекса на сумму 22,6 млн евро в форме кредита банка «Санкт-Петербург» при участии немецкого банка Landesbank Berlin AG и польской строительной компании «Будосталь-3 Экспорт» (подрядчика проекта), что позволит компании обойтись без привлечения средств дольщиков в процессе строительства, вложив собственные средства в размере 15 % стоимости проекта. В 2010 г. компания привлекала аналогичный кредит на сумму 39 млн евро при участии Альфа-банка. Важно, что процентная ставка по кредиту составила менее 6 % годовых, что существенно ниже минимальных ставок кредитования российских банков (10-11 %) [5]. Вместе с тем такие схемы привлечения ресурсов достаточно сложны и могут использоваться только крупнейшими компаниями для реализации масштабных проектов.

ЛИТЕРАТУРА

1. Бочаров В.В. Инвестиции. СПб.: Питер, 2002.

2. Гаерилое Д. Инвестиционная пауза // Коммерсантъ С-Петербург. 2011. 23 мая.

3. Игонина Л.Л. Инвестиции / под ред. В.А. Слепова. М.: Экономист, 2005.

4. Инвестиционная деятельность / под ред. Г.П. Подшиваленко, Н.В. Киселевой. М.: КноРус, 2005.

5. Лапеченкова И. Новые дома Петербурга: Банк вместо дольщиков // РБК daily. 2011. 6 сент. URL: http://spb. ibc.ru/daily/06/09/2011/614035.shtml (дата обращения: 20.01.2012).

6. Леонтьев В.Е., Бочаров В.В., Радковская Н.П. Инвестиции. М.: Магистр; ИНФРА-М, 2010.

7. Найденков В.И. Инвестиции. М.: РИОР, 2008.

8. Привалов О. В поисках длинного рубля. Строители ищут способы финансирования своих проектов // Коммерсант приложение. 2011. № 162 (4702). 1 сент.