Черноземье настраивается на «Развитие»

«Ъ-Черноземье» изучил данные Единого ресурса застройщиков (ЕРЗ) и финансового института развития жилищного строительства «Дом.РФ» по объемам текущих строек на начало 2022 года. Лидерами в макрорегионе стали воронежские компании. Первое место в обоих рейтингах удерживает ГК «Развитие», возводящая более 400 тыс. кв. м. Ближайшие конкуренты отстают почти вдвое. Вторую, третью и четвертую строчки занимают Домостроительный комбинат (ДСК), ВДК и «Выбор». На пятом месте оказалась орловская ГК ОДСК. Но с учетом нескольких регионов присутствия ее обходит воронежский «Инстеп», работающий также в Курской и Липецкой областях. По мнению экспертов, в новом году девелоперы будут заниматься дальнейшей подстройкой к «новой реальности».

Воронежская ГК «Развитие» в период пандемии заявила о наибольших объемах возводимого жилья в Черноземье

Фото: Олег Харсеев, Коммерсантъ

В Воронежской области в обоих рейтингах по объему текущего строительства лидирует ГК «Развитие» экс-депутата облдумы Сергея Гончарова. ЕРЗ насчитал у нее 416 тыс. кв. м в работе, «Дом.РФ» — 460 тыс. (среди всех застройщиков России, по данным ЕРЗ, «Развитие» занимает 31-е место, а по данным «Дом.РФ» — 24-е). На втором месте с более чем двукратным отставанием оказался Домостроительный комбинат (основатель — сенатор Сергей Лукин). По данным ЕРЗ, ДСК строит 216,9 тыс., по данным «Дом.РФ» — 177 тыс. Третье место заняла ВДК еще одного бывшего депутата облдумы Евгения Хамина со 177 тыс.

Четвертую строчку получил «Выбор» депутата облдумы Александра Цыбаня. ЕРЗ насчитал в работе компании 159,5 тыс. кв. м, «Дом.РФ» — 166 тыс. На пятом месте расположилась ГК «Еврострой» депутата облдумы Михаила Гусева, возводящая 77,5 или 74 тыс. кв. м в зависимости от рейтинга. Шестую строчку заняла ГК «Проект инвест» Николая Ступина с 72 тыс. кв. м.

Дальше рейтинги расходятся. На седьмое место ЕРЗ определил ГК «Семья» семьи Красавиных (64,3 тыс. кв. м), на восьмое — лискинскую ГК BM-Group, которая строит 61,4 тыс. в районах области. На девятом месте находится «ЖБИ2-инвест» (54,7 тыс.) семьи депутата гордумы Артема Чекмарева, на десятом — «Инстеп» (43,5 тыс.) депутата облдумы Анатолия Шмыгалева, на 11-м — ВМУ-2 (41,2 тыс.), контролируемое семьей спикера гордумы Владимира Ходырева. «Дом.РФ», в свою очередь, поставил «Инстеп» на седьмое место с 71 тыс. кв. м. На восьмое госкомпания определила «Семью» (64 тыс.), на девятое — BM-Group (61 тыс.), на десятое — «ЖБИ2-инвест» (55 тыс.), на 11-е — ВМУ-2 (41 тыс.).

ЕРЗ также ведет рейтинг по объему ввода жилья. По его данным, в регионе в 2021 году застройщики распределились иначе. Первое место с 204,3 тыс. кв. м — у ДСК, второе со 172,6 тыс.— у «Выбора», третье с 56,2 тыс.— у «Развития». На четвертой строчке расположился ВМУ-2 (27,8 тыс.), пятую занял «Еврострой» (22,6 тыс.), на шестой — «Инстеп» (21,8 тыс.). Остальные лидеры текущей стройки в десятку компаний по вводу жилья не попали.

В Белгородской области лидером по объему текущего строительства в обоих рейтингах стала местная ГК «Трансюжстрой» с показателем 40,9 тыс. кв. м. Ранее она занимала четвертое место. Однако по вводу в 2021 году этот застройщик оказался на шестом месте, сдав 9,2 тыс. кв. м жилья и потеряв четыре позиции. Первую строчку заняла белгородская компания «Оникс» с 16 тыс. кв. м.

Главным курским застройщиком по текущим работам стал железногорский «Главстрой», поднявшийся на четыре строчки. По версии ЕРЗ, компания строит 71,2 тыс. кв. м, по версии Дом.РФ — 60 тыс. На втором месте идет ранее лидировавший «Инстеп» с 50,1 тыс., на третьем — рязанский «Техзаказстрой» с 41 тыс. При этом по объему ввода «Инстеп» по-прежнему занимает первую строчку с 46,1 тыс. кв. м, а «Главстрой» — восьмую (2,9 тыс.) с потерей шести позиций. Примечательно, что еще один серьезный местный игрок — завод крупнопанельного домостроения имени А.Ф. Дериглазова — ни в одном из рейтингов не представлен.

В Липецкой области вне рейтингов по объемам стройки оказалась ГК ОДСК (в ее структуру также входит крупнейший орловский застройщик «Орелстрой»). При этом компания опустилась с первого на второе место по вводу жилья, сдав в году 44,7 тыс. кв. м. В ГК „Ъ“ объяснили такое положение тем, что в Липецкой области проекты на 2022 год только запускают. По объемам текущего строительства в регионе лидирует местная ГК «Глобус групп»: по данным ЕРЗ, в работе находятся 83,3 тыс. кв. м, «Дом.РФ» насчитал 49 тыс. На втором месте с 44 тыс. расположилась липецкая ГК «Ремстройсервис» (первая по вводу, 55,8 тыс. кв. м). Третью строчку занял «Инстеп»: в ЕРЗ отмечают 42,9 тыс. кв. м текущей стройки, в «Дом.РФ» — 36 тыс.

В обоих рейтингах по Орловской области лидирует ОДСК. По данным ЕРЗ, объем текущего строительства составляет 129,5 тыс. кв. м, по данным «Дом.РФ» — 99 тыс. На втором месте идет местная компания «Зенит», строящая 42 тыс. кв. м. На третью строчку рейтинга поставили разных орловских застройщиков с примерно одинаковым объемом 31 тыс.: ЕРЗ — «Спецстрой», «Дом.РФ» — «Фортуну». По вводу жилья лидирует ОДСК, сдавшая 55,8 тыс. кв. м. «Зенит» опустился со второго на третье место с 6,2 тыс.

В Тамбовской области в обоих рейтингах по объему стройки лидируют местные застройщики. На первом месте с 70 тыс. кв. м находится СК «Жупиков». Вторую строчку занял «Тамбов бизнес строй», в работе которого, по версии ЕРЗ, находится 66,5 тыс., а по версии «Дом.РФ» — 43 тыс. По данным ЕРЗ, эти застройщики поменялись местами. Третье место досталось компании «Козерог» с 32 тыс. Лидером по вводу стала СК «Жупиков», сдавшая 23,4 тыс. кв. м. Ранее первое место занимал «Козерог», сейчас ставший четвертым с 14,2 тыс. Второе место получил «Тамбов бизнес строй», сдавший 20,6 тыс. и поднявшийся на восемь позиций.

Девелоперы объясняют расхождение данных методиками подсчета. Гендиректор ДСК Андрей Соболев рассказывал ранее «Ъ-Черноземье», что «Дом.РФ» учитывает только те квадратные метры, которые застройщик заявлял в личном кабинете на сайте компании: «Мы не продаем объекты на стадии котлована. Реализация начинается за шесть-девять месяцев до ввода жилья в эксплуатацию. Поэтому большинство строящихся нами квадратных метров просто не попадают в этот расчет».

Среди негативных для отрасли факторов 2021 года директор Центра конъюнктурных исследований Высшей школы экономики Георгий Остапкович называет как традиционные проблемы — спрос, неплатежеспособность заказчиков, неопределенность экономической ситуации, так и специфические, «связанные с форс-мажорным пандемическим годом». Это в первую очередь галопирующий рост цен на стройматериалы и металлы.

«Достаточно серьезной проблемой» господин Остапкович также считает недостаток рабочей силы, в частности, со стороны мигрантов. «Заметным деструктивным фактором для строительства стала смена тренда Центробанка с понижательного на повышательный в отношении ключевой ставки: изменение неминуемо приведет к ухудшению кредитования строительных организаций. Вдобавок за ростом ключевой ставки последует рост ипотечной ставки, что в определенной мере ограничит спрос населения»,— добавил эксперт.

По данным исследования ВШЭ о деловом климате строительных организаций в 2021 году, среди ожиданий и планов на первый квартал 2022-го бизнес указал дальнейшую подстройку к «новой реальности» и «вхождение в фазу нормализации для достижения сбалансированных темпов производственной активности и предпринимательской уверенности».

«Главным фактором, определяющим развитие отрасли, преимущественно станет маршрут пандемической атаки и уровень вакцинации населения. Если маршрут будет благоприятным или даже консервативным (без новых мутаций, серьезных локдаунов), рынок обязательно за 1,5–2 года найдет равновесие спроса и предложений»,— отметил Георгий Остапкович.