Формирование рынков жилья в городах России

УДК 911:3 А.Г. Махрова

ФОРМИРОВАНИЕ РЫНКОВ ЖИЛЬЯ В ГОРОДАХ РОССИИ

Одним из осязаемых результатов рыночных реформ является рынок жилья. Особенностью его формирования в России стала полимасштабность, которая отражает разнородные тенденции развития отдельных регионов, городов и районов городов.

Для развития рынка жилья, как и для многих других экономических явлений, характерна цикличность. Это общая закономерность для всех городов, регионов и стран, различаются лишь сроки и продолжительность стадий, а также конкретные темпы динамики и уровень цен.

В России начальная стадия развития — стадия роста — была связана с процессами становления рынка недвижимости. Первый период длился около пяти лет: 1991—1995 гг. За счет острого дефицита предложения первые два-три года цены на жилье росли очень стремительно: в Москве они выросли в 7 раз, в других городах — в 3—5 раз. К концу периода дисбаланс спроса и предложения существенно сократился, что привело к снижению темпов роста цен. В Москве за 1995 г. цены выросли менее чем на 50% (хотя за весь этот период они увеличились более чем в 10 раз, а средняя удельная цена предложения жилья достигла 1217 долл/м2 [5].

С конца 1995 г. и до дефолта длилась стадия стабильного развития (или стабилизации рынка). В большинстве городов страны цены находились в равновесном состоянии при незначительном изменении по отдельным городам. Назревает насыщение рынка, предложение превышает спрос, что приводит в конце периода к остановке цен и даже их снижению. К концу 1997 г. в Москве средняя цена предложения снизилась до 950 долл/м2.

Кризис августа 1998 г. привел к резкому уменьшению цен и наступлению стадии упадка. К концу 1998 г., т.е. менее чем за полгода, во многих городах с рублевой номинацией цен они упали в пересчете на доллары почти в три раза (например, в Ульяновске, Перми, Тюмени). В 1999 г. снижение продолжилось в большинстве областных центров, хотя и с меньшей скоростью. В Москве средняя удельная цена предложения опустилась до 710 долл/м2 — одно из самых низких значений за весь постсоветский период развития рынка жилья [1].

Перелом этой тенденции произошел во второй половине 2000 г. Длительное снижение цен сменилось их ростом и наступила так называемая стадия обновления, которая позднее перешла в начальную стадию нового цикла — стадию роста. Оживление рынка жилья отстало от начала экономического роста, поскольку с опозданием стали расти доходы населения (только с осени 1999 г.). В 2000 г. для большинства городов темпы роста цен были невели-

ки — не более 5%, а уровень цен был далек от докризисных показателей. В последующие годы, включая 2006 г., происходило резкое ускорение темпа роста цен на жилую недвижимость, а уровень цен уже намного превысил предкризисный уровень. По состоянию на конец сентября 2006 г. средняя удельная цена предложения в Москве преодолела рубеж в 4000 долл/м2, что уже сопоставимо с ценами на жилье в таком дорогом городе, как Париж.

Таким образом, за 15 лет российский рынок недвижимости прошел полный цикл развития: рост, стабилизацию, упадок и, наконец, обновление, перешедшее в рост, хотя и с укороченными этапами деловой активности, причем длительность этапов определялась макроэкономическими условиями, что является нетипичным состоянием для развитых рынков жилья.

Эти же этапы отражает и изменение цен на жилье в городах — региональных столицах. И хотя влияние макроэкономических условий на развитие рынка жилья остается доминирующим, уровень цен в отдельных городах страны и их динамика сильно различаются, причем со временем нарастает неоднородность рынка жилья (рис. 1). Эти различия обусловлены влиянием социальных, экономических и административно-политических факторов, которые определяют соотношение спроса и предложения на рынке жилья, его активность и развитость инфраструктуры жилищного рынка.

Совокупное влияние множества факторов затрудняет выявление зависимостей между ценами на жилье и индикаторами социально-экономического развития. Проведенный регрессионный и корреляционный анализ показал отсутствие устойчивых зависимостей между ценами на жилье и интегральным показателем комплексной оценки уровня социально-экономического развития регионов, используемым Минэкономразвития. Однако коэффициенты корреляции между ценами на рынке жилья и большинством показателей экономического развития, используемых в интегральной оценке, заметно выше; между ними существует устойчивая положительная связь. Корреляционные связи остальных индикаторов с ценами на жилье либо неоднозначны (уровень занятости и уровень доходов населения), либо минимальны (индикаторы развития социальной инфраструктуры).

Схожие результаты дает анализ зависимостей между ценами на жилье и социально-экономической ситуацией на внутрирегиональном уровне, в муниципалитетах одного региона. Например, для муниципальных образований Московской области не удалось с помощью факторного и кластерного анализа выявить зависимости между активностью рынка жилья и ин-

доля за кв м 2500

2000

1500

1000

500

II

1997 г

2000 г

2005 г

Рис. 1. Цены предложения жилья в городах—региональных центрах

тегральной оценкой социально-экономической ситуации. Однако парные коэффициенты корреляции имеют более высокие значения, следовательно, влияние отдельных социально-экономических показателей на уровень цен на локальных рынках жилья выражено сильнее [2].

Сравнение городов разных регионов показывает, что одни и те же индикаторы по-разному влияют на уровень цен на жилье. Если в городах Центра и Урала наблюдается устойчивая положительная корреляция между объемом промышленного производства и ценами на жилье, то в городах Московской области, напротив, цены на жилье выше в непромышленных центрах. Для подмосковных городов наиболее важным фактором, определяющим уровень цен на жилье, является близость к Москве. Также по-разному (причем не только по отдельным регионам и городам, но и во времени) влияют на уровень цен на жилье такие показатели, как численность населения, миграционный прирост, душевой ввод жилья и уровень безработицы (таблица). Следовательно, эти индикаторы являются вторичными, фоновыми и не отражают важнейших взаимосвязей.

Анализ мониторинга цен на жилье показывает, что можно выделить несколько важнейших факторов, определяющих уровень цен на жилье.

$/м2

2500

2000

1500

1000

500

у = -0,000002908х2 + 0,178464937* + 521,283814466

тыс.чел.

100

1000

10000

100000

Рис. 2. Зависимость цены жилья от численности населения

Один из главных факторов — это статус города. Наиболее высокий уровень цен наблюдается в региональных столицах, и такая ситуация устойчива. В областных центрах концентрируются финансово-экономические ресурсы и человеческий потенциал, что отражается в более высоком уровне цен на жилье. В районных центрах, как правило, он примерно вдвое ниже, чем в областных столицах, что характерно для многих областей (Астраханской, Свердловской, Московской и др.) [5]. Разрыв в ценах между региональными столицами и прочими городами, не имеющими статуса районных центров, в этих регионах, как правило, еще выше. Однако в ряде областей складывается ситуация, когда во втором по значимости городе, который сопоставим или даже превышает областной центр по социально-экономическому и демографическому потенциалу, цены на жилье выше или сравнимы с ценами в региональных столицах (например, Вологда и Череповец, Самара и Тольятти).

Численность населения — также важный фактор, влияющий на цену на жилье. Так, в составе первых 20 городов, лидирующих по ценам, есть один областной центр — Калуга — с численностью населения менее 500 тыс. человек, а семь из первых десяти городов с самыми высокими ценами — города-миллионеры. Как показывает приведенный анализ, зависимость цены предложения жилья в региональных столицах от численности населения описывается квадратичной функцией с очень высоким значением коэффициента аппроксимации — 0,8 (рис. 2). Без учета двух крупнейших по людности городов (Москвы и Санкт-Петербурга) взаимосвязь численности населения и цены жилья оказывается менее выраженной (описывается линейной функцией с коэффициентом аппроксимации 0,3). Такое положение складывается за счет Владивостока, который не входит в число городов-миллио-неров, но по уровню цен на жилье занимает 3-е место 'после Москвы и Санкт-Петербурга.

Кроме того, в ряде регионов также нет зависимости между численностью населения и ценой жилья в городах (например, Московская область, Ханты-Мансийский и Ямало-Ненецкий автономные округа), что является следствием влияния других факторов. Таким образом, численность населения, хотя и является важным интегральным показателем уровня развития города, не всегда определяет уровень цен на жилье.

Значимыми факторами являются функциональный тип города, а также специализация основных отраслей и их востребованность глобальной экономикой. Города с экспортно ориентированной экономикой, независимо от их величины, смогли адаптиро-

ваться к условиям рыночной экономики; в них цены на жилье выше благодаря платежеспособному спросу. Так, в городах Тюменской области (вместе с автономными округами), не имеющих статус региональных центров и уступающих им по численности населения, средняя цена предложения жилья существенно превышает аналогичный показатель в Тюмени, Ханты-Мансийске и Салехарде (от 1,2 до 1,8 раз).

Очень разные по статусу и численности населения города, которые объединяет негативный тренд развития, образуют группу ценовых аутсайдеров. В основном это индустриальные центры со стагнирующей экономикой, которые не смогли осуществить структурную перестройку. Наиболее низкие цены на жилье наблюдаются в малых городах, особенно в кризисных моногородах — центрах угольной и текстильной промышленности, машиностроения и военно-про-мышленного комплекса. Так, трехкомнатную квартиру в угольном Кизеле можно купить за несколько тысяч рублей. Из-за отсутствия спроса практически "стоит" рынок жилья и в ряде северных городов, которые стремительно теряют население в миграционном обмене.

Кроме того, важным фактором является экономико-географическое положение города: наиболее высокие цены на жилье отмечены в городах-портах и городах-спутниках, расположенных в пригородных зонах крупнейших городских центров. Так, в двух крупнейших городах-портах страны — Калининграде и Владивостоке — цены выше, чем в большинстве областных центров. Аналогично цены на жилье в подмосковных городах — ближних и средних пригородах Москвы — превышают аналогичный показатель в региональных столицах (кроме Москвы).

Ситуация на рынке жилья зависит и от так называемого субъективного фактора — политики федеральных и местных властей. Они могут стимулировать или тормозить масштабные жилищные программы, включая строительство социального жилья, создавать или снижать барьеры входа на рынок жилищного строительства, бороться с монополизмом рынка или обеспечивать преимущества для "своих" компаний в строительном бизнесе и пр. Из-за "молодости" рынка жилья страны и как следствие недосформиро-ванности институциональной среды роль субъективного фактора особенно велика. От принятия федеральных и региональных законов и программ, смены власти сильно зависит и состояние рынка жилья. Серьезно влияют на ситуацию на рынке жилья национальный проект "Доступное жилье" и пакет жилищных законов, принятых в 2005 г. Так, только один закон о долевом участии в строительстве (№ 214-ФЗ), который защищает права покупателей жилья за счет увеличения требований к инвесторам, застройщикам и банкам, привел к концу 2005 г. к снижению количест-

Корреляционные зависимости между ценами на жилье и индикаторами социально-экономического развития*

Показатели Города — областные центры Города — областные центры Уральского экономического района Города — областные центры Центрального экономического района Города Московской области

Численность населения, тыс. чел. 0,32 0,65 0,84-0,98 0,04-0,24

Расстояние до Москвы, км 0,14 0,10 -

Объем промышленного производства, млрд руб. 0,81 0,9 0,81-0,95 -

Уровень безработицы, % "0,2 -0,76 -

Средняя начисленная зарплата, тыс руб/чел. 0,5 0,8 0,83-0,93 0,35-0,65

Миграционный прирост (убыль), %о 0,28 0,35 0,38-0,61 0,45-0,52

Естественный прирост (убыль), %о -0,36 -0,7 0,48-0,55 0,21-0,35

Ввод жилья, м2 /чел. 0,41 0,26 0,65-0,71 0,13—0,25

Обеспеченность телефонами (на 100 семей) 0,2 0,4 0,74-0,88 0,41—0,45

Составлено по расчетам автора.

ва домов-новостроек в Москве за год на 29,6%, а объема выставленных на продажу площадей сократился на 16,9% и стал одним из факторов роста цен на жилье [4].

Таким образом, место города в ценовой иерархии зависит от комбинации социальных, экономических, географических и административно-политических факторов, которые тесно связаны. На примере отдельных городов можно рассмотреть, как эти факторы влияли на динамику цен на жильё.

Абсолютным лидером по уровню развитости рынка жилья и его востребованности является Москва. Используя преимущества столичного статуса, российская столица смогла к концу 1990-х гг. войти в число мировых городов 2-го порядка и включиться в глобальные экономические процессы. Огромный отрыв Москвы от других городов страны привел к тому, что жилье в столице пользуется особым спросом, причем этот спрос в значительной степени формируется внешними покупателями, которых привлекают в Москву "столичные" возможности города.

В постсоветский период Москва ускоренно трансформировалась в город с постиндустриальной экономикой и развитым рынком услуг. Развитый рынок жилья в столице также сформировался раньше, чем в других городах. Далее процесс диффузии инноваций (активизации и структурного многообразия рынка жилья) быстрее всего стал распространяться на ближнюю периферию — в Московскую область. Активизация первичного и вторичного рынков подмосковного жилья особенно проявилась в период экономического роста, когда московский строительный бум стал плавно трансформироваться в подмосковный. Особенно выражен этот процесс в ближнем и среднем Подмосковье в зоне до 30—40 км от

МКАД. Города в этой части области также выделяются более высоким уровнем цен, активностью рынка жилья, объемом нового жилищного строительства.

Особенность рынка жилья Московского региона — большое количество внешних покупателей, которые обеспечивают высокий спрос на жилье и высокий уровень цен. Многоэтажное жилье в городах Подмосковья, близко расположенных к столице, значительная часть покупателей жилья рассматривает как альтернативу стремительно дорожающему столичному жилью. При этом, как показывают социологические опросы, в городах ближнего Подмосковья увеличивается доля покупателей-москвичей, удельный вес которых в отдельных городах области доходит до 50% [3].

Второе направление столичной диффузии на подмосковный жилищный рынок — загородное коттеджное строительство, бум которого связан с реализацией новых жилищных стандартов у наиболее состоятельных слоев населения. Коттеджное строительство также носит избирательный характер: коттеджные поселки расположены в зоне ближнего и среднего Подмосковья, особенно в его западных частях, а основными покупателями коттеджей стали представители новой экономической и политической элиты страны, большая часть которых — москвичи [3].

По уровню цен на жилье и активности рынка жилья выделяется группа региональных столиц. Она неоднородна по составу: наиболее крупные и сильные региональные столицы стали развиваться как межрегиональные центры (Санкт-Петербург, Нижний Новгород, Самара, Екатеринбург, Новосибирск, Ростов-на-Дону). Именно они приняли волну дальней диффузии инноваций и стали ее трансляторами на окружающие территории.

Из этой группы региональных столиц выделяется Санкт-Петербург. Как и Московская область, северная столица, экономика которой была сильно завязана на ВПК, очень тяжело пережила кризисный период первой половины 1990-х гг. По уровню цен на жилье город лишь к 1998 г. смог выйти на вторую позицию после Москвы. В поднятии его статуса как второй столицы страны свою роль сыграл субъективный (политический) фактор, особенно в последние годы.

Сегодня Санкт-Петербург занимает 3-е место в стране по уровню цен на жилье и развитости рынка недвижимости. В настоящее время (кроме точечной застройки, которая преобладает в большинстве городов страны) в Санкт-Петербурге, как в Москве и Московской области, начинается застройка территории целыми микрорайонами. Кроме того, в городе представлен довольно развитый сегмент рынка элитного жилья, которое не является жильем бизнес-уровня, как в большинстве региональных столиц, а соответствует принятым в мире критериям элитного жилья.

Эти три региона — Москва, Московская область и Санкт-Петербург — вместе концентрируют 30% всего построенного в стране жилья. Это отражает

сложившуюся территориальную избирательность рынков первичного жилья, востребованность этих регионов и их отрыв от остальных территорий страны.

Результаты совокупного влияния разных факторов можно проследить на примере Нижнего Новгорода, который по численности населения занимает 4-е место в стране. На начальном этапе рыночных реформ Нижний Новгород, используя свой потенциал и будучи одним из лидеров рыночных реформ, которые проводились в период губернаторства Б. Немцова, смог к 1995 г. войти в тройку ценовых лидеров и продержаться на третьей-четвертой позиции в течение 5 лет. Последствия кризиса 1998 г. были очень тяжелыми для экономики города, что отразилось и на динамике цен на жилье. Слабая ресурсная база и положение в "тени" столицы привели к тому, что город сильно сдал позиции, опустившись к 2005 г. на предпоследнее место среди городов-миллионеров по уровню цен на жилье. С назначением губернатором области В. Шанцева и притоком в Нижний Новгород московских капиталов город может получить новый импульс к развитию, что приведет к росту цен во всех сегментах рынка жилья.

Влияние политики, проводимой местными администрациями, на уровень цен на жилье можно проследить на примере Казани и Уфы. Оба города имеют примерно одинаковые численность, статус и ресурсный потенциал. Однако в Казани реализация крупномасштабной программы сноса ветхого жилья помогла удержать более низкие цены на жилье, чем в Уфе и в большинстве городов-миллионеров страны. Для сравнения, в Казани показатель душевого ввода жилья почти вдвое выше, чем в Уфе, — 0,6 и 0,35 м2/чел. соответственно.

Административные барьеры и "закрытость" рынка первичного жилья в таких городах, как Иркутск и Владивосток, напротив, приводят к дефициту предложения и высоким ценам на жилье (даже если учитывать удорожающий фактор стоимости жизни). В этих городах показатель душевого ввода жилья находится на достаточно низком уровне: 0,14 в Иркутске и 0,17 м2/чел. во Владивостоке. Еще один негативный индикатор — сильное падение объема жилищного строительства: в Иркутской области за год вводится только 17,7% жилья от уровня 1990 г., в Приморском крае — 23,8%.

Дифференциация цен внутри города также обусловлена комбинацией разных факторов. Их влияние можно проследить на примере рейтинга административных районов Москвы в ценовой иерархии и их изменений. Хотя ценовые зоны являются довольно устойчивыми, в рейтинге районов наблюдаются изменения, связанные с градостроительной политикой столичных властей: реализацией программы реконструкции пятиэтажного жилого фонда, выводом промышленных предприятий и следующим за этим новым жилищным строительством, с возведением более дорогих домов, с крупномасштабным транспортным строительством.

Рис. 3. Ценовое зонирование районов Москвы, июль 1998 г., вторичный рынок жилья. Отношение цен к средней по городу, разы: 1 — гораздо выше среднего

Средняя цена - 1030 $/ м Объем выборки -17600 квартир

В столице общие унаследованные различия по линии центр — периферия и запад — восток достаточны устойчивы, однако со временем усиливается контрастность между районами. В июне 1998 г. зона с наиболее высокими ценами на жилье была представлена наиболее престижными районами центра и западных частей города. Районы со среднегородским уровнем цен фактически окружали эту "золотую подкову", а территории с наиболее дешевым жильем находились на периферийных востоке и юге города (рис. 3). Последствия экономического кризиса 1998 г. привели к тому, что к началу 2001 г. жилье в столице существенно подешевело, сильно уменьшилось число наибо-

лее дорогих районов с ценами выше среднегородского уровня и, напротив, увеличилось число районов с ценами ниже среднегородского уровня (рис. 4).

К концу 2005 г. в условиях экономического роста при стремительном увеличении цен на московское жилье строительство нового элитного жилья и формирование наиболее престижных районов привело к появлению группы районов с очень высокими ценами, уровень которых более чем на 50% превышает среднегородской. Одновременно реализация программы реконструкции пятиэтажного жилого фонда, которая проводится во всех округах столицы, "подтянула" большинство районов к среднегородскому уровню за

Рис. 4. Ценовое зонирование районов Москвы, март 2001 г., вторичный рынок жилья. Отношение цен к средней по городу, разы: 1 — гораздо выше среднего (1,3—1,5); 2— выше среднего (1,1—1,3); 3 — среднее (0,9—1,1); 4— ниже среднего (0,7—0,9); 5— гораздо ниже

счет строительства нового более комфортного жилья и модернизации городской среды в районах сноса пятиэтажек. При этом исчезла группа районов с наиболее низкими ценами на жилье и резко сократилось число районов с ценами ниже среднегородского уровня (рис. 5). Фактически в ценовой иерархии административных районов города произошли очень существенные изменения, которые значительно повлияли на сложившийся ценовой рельеф.

В ближайшее время при сохранении доминирующей роли фактора макроэкономических условий и продолжении экономического роста страны, вероятнее всего, продолжится этап роста цен на жилье. При

этом роль отдельных факторов сохранится; наиболее важными останутся экономический (функции города) и административно-политический факторы, причем влияние последнего даже возрастет из-за реализации национального проекта "Доступное жилье".

Предполагается, что предусмотренные национальным проектом развитие ипотеки, обеспечение жилищными сертификатами федеральных очередников, обеспечение жильем молодых семей будут способствовать увеличению спроса на жилье. Выделение из федерального и регионального бюджетов средств на инфраструктурное обустройство участков под

Рис. 5. Ценовое зонирование районов Москвы, ноябрь 2005 г., вторичный рынок жилья. Отношение цен к средней по юроду, разы: 1 — самое высокое (более чем в 1,5); 2 — гораздо выше среднего (1,3—1,5); 3 — выше среднего (1,1—1,3); 4— среднее (0,9—1,1); 5 ниже среднего

Средняя цена - 2193 $/м Объем выборки - 17825 квартир

строительство (предоставление госгарантий по обеспечению кредитов и субсидирование процентных ставок по ним) и предоставление участков под жилищное строительство на аукционах должны снизить административные барьеры, стимулировать предложение жилья и увеличить объем жилищного строительства и предложения на первичном рынке.

Однако существует риск, что в ближайшей перспективе реализация проекта "Доступное жилье" вряд ли позволит ощутимо снизить цены на жилье и сделать его более доступным для населения. Пробле-

ма в существующей территориальной избирательности спроса на жилье, дефиците площадок под новое жилищное строительство на этих наиболее востребованных территориях, существующих административных барьерах входа на рынок и ограниченных мощностях строительной индустрии. Единственным фактором, сдерживающим рост цен и определяющим пороговый предел их роста, будет выступать невысокая покупательская способность доходов основной части населения.

СПИСОК ЛИТЕРАТУРЫ

1. Махрова А. Г. Рынки жилья в городах России: анализ территориальных различий // Проблемы урбанизации на рубеже веков. Смоленск, 2002. С. 119—132.

2. Махрова А.Г., Стерник Г.М. Тенденции и факторы развития рынка жилья в Московской области // Региональные исследования. 2005. № 2 (6). С. 50—62.

3. Махрова А.Г. Трансформация системы расселения Московского региона в связи с развитием рынка жилья //

Кафедра экономической и социальной географии России

Актуальные социально-экономические проблемы развития городов России. М., 2005. С. 118—128.

4. Насколько сократилось количество новостроек? // (www.irn.ru). Аналитический центр.

5. Стерник Г.М. Технология анализа рынка недвижимости. М., 2005.

Поступила в редакцию 04.05.2006

A.G. Makhrova

OF HOUSING MARKET EVOLUTION IN THE CITIES OF RUSSIA

Principal stages of housing market evolution in Russian towns are analyzed, i.e. growth, stabilization, decline and renewal turning into growth again. On the basis of factor, cluster and correlation analysis the interrelation between housing prices and socio-economic indicators were studied, as well as the role of principal factors influencing the housing prices in the towns of Russia. Integral influence of particular factors on the dynamics of housing prices and their values is illustrated by the examples of a number of large cities, such as Moscow (and the Moscow oblast), St.-Petersburg, Nizhny Novgorod, Kazan, Ufa, Vladivostok and Irkutsk. The Moscow data allowed studying the differentiation of housing prices resulting from the combination of different factors, as well as their influence on price hierarchy of the administrative districts of the city.