Купля-продажа земельных участков в соответствии с законодательством Российской Федерации

Купля-продажа земельных участков в соответствии с законодательством Российской Федерации

Н.С. Герасимова, аспирантка,

Оренбургский ГАУ

Порядок совершения сделок с земельными участками регулируется земельным и гражданским законодательством. Что касается гражданского законодательства, то оно устанавливает обязательную письменную форму заключения договора продажи недвижимости, несоблюдение которой ведет к недействительности сделки, обязательную государственную регистрацию перехода прав собственности на земельный участок, обязательное указание в договоре данных, позволяющих установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору, указание в договоре цены передаваемого имущества, особенности передачи земельных участков по передаточному акту или иному.

Пункт 1 статьи 37 Земельного кодекса[1] устанавливает, что объектом купли-продажи могут быть только земельные участки, прошедшие государственный кадастровый учет, т. е. сформированные в натуре в качестве объекта гражданских прав.

Норма также предусматривает обязанность продавца предоставить покупателю имеющуюся у него информацию об обременениях и ограничениях в использовании земельного участка. Следует учитывать, что понятия ограничений, обременений в гражданском законодательстве и ЗК не совпадают. ГК в п.1 ст.131[2] содержит понятие ограничений вещных прав на недвижимое имущество. Закон о регистрации прав на недвижимость отождествляет понятия ограничений и обременений. Согласно ст.1 названного закона, ограничения (обременения) - это наличие установленных законом или уполномоченными органами в предусмотренном законом порядке условий, запрещений, стесняющих правообладателя при осуществлении права собственности либо иных вещных прав на конкретный объект недвижимого имущества (сервитута, ипотеки, доверительного управления, аренды, ареста имущества и

др)[3].

ЗК предусматривает две группы ограничений. В первую группу входят ограничения оборото-способности земельных участков, содержание которой сводится к невозможности передачи в частную собственность земельных участков, относящихся к землям, ограниченным в обороте, за исключением случаев, установленных федеральными законами (абз. 2 п. 2 ст. 27 ЗК). Статья 56

ЗК предусматривает перечень ограничений прав на землю, которые носят в основном публичноправовой характер, - вторая группа ограниче-ний[1].

Исходя из вышеизложенного, можно заключить, что указанная обязанность продавца земельного участка состоит в предоставлении покупателю информации обо всех названных ограничениях и обременениях.

Пункт 2 статьи 37 содержит перечень условий договора купли-продажи земельного участка, являющихся недействительными.

К таковым относится условие договора купли-продажи земельного участка, устанавливающее право продавца выкупить земельный участок обратно по своему желанию. Это правило представляется не вполне понятным, если учитывать возможность различной трактовки выражения «по собственному желанию».

Практическое значение эта проблема приобретает в связи с распространением в практике обеспечения исполнения обязательств института т.н. обеспечительного присвоения. Своим широким распространением этот институт обязан трудностям процедуры реализации заложенного недвижимого имущества, поскольку позволяет более полно гарантировать права кредитора по обеспечиваемому обязательству. Суть института заключается в передаче должником кредитору права собственности на недвижимое имущество с условием возврата первому права собственности на это имущество в случае надлежащего исполнения обеспеченного обязательства. Не ясно, является ли возврат кредитором должнику права собственности по его требованию, основанному на надлежащем исполнении обеспеченного обязательства, возвратом «по собственному желанию»[3].

Считается недействительным условие договора купли-продажи земельного участка, ограничивающее дальнейшее распоряжение землей, включая ограничение на ипотеку, передачу земли в аренду, совершение иных сделок с землей. Это ограничение представляется не имеющим практического смысла, если учитывать, что содержание вещного права определяется законом и не может быть ограничено частным соглашением сторон. Пункт 2 ст. 209 ГК[5, 2] непосредственно относит к правомочиям собственника возможность отчуждать свое имущество в собственность другим лицам, передавать им, оставаясь собственником, права владения, пользования и

распоряжения имуществом, отдавать имущество в залог и обременять его другими способами, распоряжаться им иным образом. В силу этого, отчуждая имущество, даже при наличии в договоре запрещения на это, собственник пользуется правовыми возможностями, предоставленными ему законом.

Является недействительным и условие договора купли-продажи земельного участка, ограничивающее ответственность продавца в случае, если третьи лица предъявят права на земельный участок.

В изменение правила, предусмотренного ст. 460 ГК, п.2 комментируемой статьи введен запрет ограничения ответственности продавца в указанном случае[2].

Комментируемой нормой предусматривается также применение всех вышеуказанных ограничений к договору мены.

Пункт 3 статьи 37определяет права покупателя в случае предоставления ему продавцом заведомо ложной информации об обременениях земельного участка и ограничениях его использования в соответствии с разрешенным использованием; о разрешении на застройку данного земельного участка; об использовании соседних земельных участков, оказывающем существенное воздействие на использование и стоимость продаваемого земельного участка; о качественных свойствах земли, которые могут повлиять на планируемое покупателем использование и стоимость продаваемого земельного участка, и иной информации, которая может оказать влияние на решение покупателя о покупке данного земельного участка и требования о предоставлении которой установлены федеральными законами. В этом случае покупатель земельного участка вправе требовать уменьшения покупной цены или расторжения договора купли-продажи земельного участка и возмещения причиненных ему убытков [4].

Нормы комментируемого пункта, предоставляющие покупателю земельного участка вышеуказанные права только в случае заведомо ложного характера предоставляемых продавцом сведений, значительно ухудшают положение покупателя по сравнению с регулированием, предусмотренным в аналогичных случаях ГК. Статья 460 ГК, устанавливающая ответственность продавца в случае предъявления прав на имущество третьими лицами, и ст. 475 ГК, устанавливающая последствия передачи товара ненадлежащего качества, не требуют заведомо ложного характера предоставляемой продавцом информации в качестве основания ответственности продавца.

Федеральным законом «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения», ст. 8[6], установлен следующий порядок:

1. При продаже земельного участка из земель

сельскохозяйственного назначения субъект Российской Федерации или в случаях, установленных законом субъекта Российской Федерации, муниципальное образование имеет преимущественное право покупки такого земельного участка по цене, за которую он продается, за исключением случаев продажи с публичных торгов.

2. Продавец земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения обязан известить в письменной форме высший исполнительный орган государственной власти субъекта Российской Федерации или в случаях, установленных законом субъекта Российской Федерации, муниципальное образование о намерении продать земельный участок с указанием цены и других существенных условий договора.

Извещение вручается под расписку или направляется заказным письмом с уведомлением о вручении.

3. В случае, если субъект Российской Федерации или в случаях, установленных законом субъекта Российской Федерации, муниципальное образование откажется от покупки либо не уведомит продавца о намерении приобрести продаваемый земельный участок в течение месяца со дня поступления извещения, продавец вправе в течение года продать земельный участок третьему лицу по цене не ниже указанной в извещении цены. Течение указанного срока начинается со дня поступления извещения в высший исполнительный орган государственной власти субъекта Российской Федерации или в случаях, установленных законом субъекта Российской Федерации, в муниципальное образование.

При продаже земельного участка по цене ниже ранее заявленной цены или с изменением других существенных условий договора продавец обязан направить новое извещение по правилам, установленным настоящей статьей.

4. При продаже земельного участка с нарушением преимущественного права покупки субъект Российской Федерации или в случаях, установленных законом субъекта Российской Федерации, муниципальное образование имеет право в течение года с момента государственной регистрации перехода права собственности требовать в судебном порядке перевода на него прав и обязанностей покупателя.

Таким образом, в соответствии с п.3 ст.3 ЗК совершение сделок с земельными участками регулируется гражданским законодательством, если иное не предусмотрено земельным, лесным, водным законодательством, законодательством о недрах, об охране окружающей среды, специальными федеральными законами[1].

Из этого правила следует, что договор купли-продажи земельного участка должен заключаться с соблюдением требований ст.454-491 и 549557 ГК, а также особенностей, установленных

АДЩШСІРАШШОЕИтЩАНСКРЕПРАВО

ст.37 ЗК и ст.8 Закона об обороте земель.

Особенности, установленные ЗК (которых нет в гражданском законодательстве), направлены на защиту прав покупателя земельного участка:

1) продавать можно земельный участок, прошедший государственный кадастровый учет в соответствии с Законом о земельном кадастре;

2) продавец не вправе ставить условия о возможности выкупа земельного участка обратно, об ограничении покупателя совершать в дальнейшем действия по распоряжению земельным участком, об отстранении себя от ответственности в случае предъявления прав на земельный участок третьими лицами;

3) покупатель в случае предоставления ему продавцом заведомо ложной информации о земельном участке вправе требовать уменьшения покупной цены или расторжения договора купли-продажи и возмещения причиненных ему убытков.

Закон об обороте земель в отношении купли-продажи земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения ввел еще одно дополнительное условие - субъекту РФ или органу местного самоуправления (в случаях, установленных законом субъекта РФ) предоставлено право преимущественной покупки при его продаже, за исключением случаев продажи с публичных торгов.

В случае продажи земельного участка с публичных торгов прав преимущественной покупки субъект РФ либо орган местного самоуправле-

ния не имеют, так как договор заключается с лицом, выигравшим торги (ст.447 ГК). Высший исполнительный орган государственной власти субъекта РФ либо орган местного самоуправления могут участвовать в публичных торгах на общих основаниях с другими покупателями. Продажа с публичных торгов возможна, например, при обращении взыскания на земельный участок (ст. 227 ГК), при реализации заложенного земельного участка (ст. 350 ГК).

В ст. 8 ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» определяется не только содержание преимущественного права покупки земельного участка субъектом РФ либо органом местного самоуправления, но также и процедура осуществления этого права.

В отличие от ГК для защиты преимущественного права покупки земельного участка установлен не трехмесячный, а более длительный срок исковой давности. В течение года с момента государственной регистрации продажи земельного участка, осуществленной с нарушением преимущественного права покупки, субъект РФ либо орган местного самоуправления имеет право требовать в судебном порядке перевода на него прав и обязанностей покупателя.

Литература

1. Земельный кодекс РФ.

2. Гражданский кодекс РФ.

3. Закон РФ «О регистрации прав на недвижимость от 21.07.97.

4. Библиотечка «Российской газеты». — №18.

5. Сыроедов П. Земля и закон // Закон. — 1999. — №6.

6. Федеральный закон РФ от 24.07.2002. №101-ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения».