Государство заинтересовалось «доходным» бизнесом

Зарубежный опыт арендного жилья

Агентство по ипотечному жилищному кредитованию (АИЖК) намерено инвестировать 30 млрд руб. в создание рынка арендного жилья до конца текущего года. Об этом было объявлено в рамках Петербургского экономического форума на организованной Минстроем РФ и АИЖК панельной дискуссии «Коллективные инвестиции в арендное жилье: to trust or not to trust?». Чиновники, участвовавшие в сессии, пообещали внести поправки в законодательство, смягчив налоговое бремя для арендного жилья и упростив регистрацию граждан, проживающих в апартаментах.

На отечественном рынке жилья складывается довольно непростая ситуация. Примерно 41% российских семей, а это около 23 млн семей, нуждается в улучшении жилищных условий. По оценкам АИЖК, речь идет об 1,2 млрд кв. м, то есть примерно о 35% существующего жилищного фонда. Исходя из нынешних темпов строительства, для того, чтобы построить необходимые объемы, потребуется не меньше 15 лет. И ждать готовы не все. По данным исследования АИЖК, 7,8 млн семей из тех 23 млн, которым требуется жилье, потенциально могут рассмотреть наемное жилье в качестве места проживания. Причем наиболее положительно граждане относятся к найму жилья в Москве, Московской области и Петербурге. Иными словами, спрос на арендное жилье сформирован.

В то же время реальный объем арендного жилья в стране оценивается в 150 млн кв. м, что составляет около 4% всего жилищного фонда страны, причем подавляющее число семей арендуют жилье у физических лиц (3,3 млн семей из 4 млн). Эту диспропорцию планируется изменить, начав строительство доходных домов, в том числе привлекая в качестве инвестиций частные средства.

По словам первого заместителя председателя правительства РФ Игоря Шувалова, «в городах с населением свыше 250 тыс. человек требуется жилье»: «Мы же привыкли все мерить миллионниками. Жилой фонд в России не в лучшем состоянии: многие дома требуют капитального ремонта. И проект, с одной стороны, по разворачиванию ипотечного кредитования, с другой — по привлечению коллективных инвестиций и направление этих денег в арендное жилье позволит в ближайшие годы перейти к сносу жилого фонда, который возник в 1950–1960-х годах, и на этом месте начать возводить современные дома». Проект доходного дома сейчас реализуется в Москве, но фактически, чтобы задать определенный стандарт на рынке, в портфеле АИЖК должно появиться не менее 200–300 домов.

Арендный рынок, по мнению первого вице-премьера,— это возможность не только дать людям хорошую, комфортную квартиру, но и «инструмент надежного сбережения и зарабатывания» для граждан, сообщил господин Шувалов, добавив, что существующая законодательно-нормативная база потребует корректировок. Но «нужно не придумывать велосипед», следует использовать уже имеющиеся законодательные конструкции, которые есть, например, в США, где рынок аренды очень развит.

И действительно, в законах Штатов четко прописаны права и обязанности как нанимателя, так и наймодателя, а также создана гибкая судебная система, призванная оперативно решать возникшие между нанимателем и наймодателем трения. К примеру, если наниматель соблюдает все правила аренды, вовремя платит за жилье, его невозможно выселить, пока срок аренды не истечет. Наймодатель обязан поддерживать жилье в надлежащем состоянии. Кроме того, в США существуют механизмы контроля цены: расходы на арендное жилье не могут превышать 35% всего дохода человека, поэтому наймодатель может быть уверен, что наниматель платежеспособен.

Джон Риа, управляющий партнер RHEAL Capital Management LLC, старший советник The Boston Consulting Group, рассказал, что, вопреки извечной американской мечте иметь свой собственный дом, 35% жилья в США арендуется (это примерно 133 млн квартир). А в Нью-Йорке — еще выше: арендный фонд там достигает 70%. «На это есть несколько причин: очень высокая стоимость жилья, много молодежи, которая отличается повышенной мобильностью. Что касается доходов населения, то никакой корреляции между спросом на арендное жилье и доходами человека нет: даже очень обеспеченные люди предпочитают снимать»,— рассказал господин Риа. По его оценке, рынок арендного жилья будет также востребован и в России. «Я нахожу очень много схожих черт между Нью-Йорком и Москвой и в том, что касается мобильности населения, и в высокой стоимости недвижимости»,— сказал господин Риа.

С задачей, подобной российской, столкнулась и Индия. Острая проблема обеспечения населения доступным жильем привела к тому, что рынок арендного жилья там растет высокими темпами. Индийский опыт показал, что создание рынка арендного жилья невозможно без государственной поддержки в самых разных сферах: от финансирования, законодательных инициатив до послаблений в регулировании, в том числе касающихся выделения земельных участков. Но и отдача тоже есть. «Развитие рынка аренды не только способствует улучшению жилищных условий для огромного количества людей, но и развивает экономику за счет привлечения в рынок недвижимости инвестиций через трасты, паевые фонды и другие похожие инструменты. Благодаря использованию большого количества финансовых инструментов мы значительно снижаем риски, не фокусируясь только на одном источнике финансирования»,— рассказал член Управления по регулированию и развитию пенсионных фондов Индии Радж Викаш Верма. Один из способов стимуляции рынка арендного жилья — программа расселения трущоб: государство бесплатно дает застройщику землю для строительства малогабаритного жилья.

Опыт Испании также говорит о позитивном эффекте этого сегмента рынка недвижимости. Рикардо Бофиль, президент Ricardo Bofill Taller de Arquitectura, считает, что потенциал арендного рынка жилья в России огромен: «На стадии проектирования каждого микрорайона примерно 30% должно отводиться под недвижимость, предназначенную для сдачи в наем».

В России реализация проекта жилья, предназначенного для аренды, начнется уже в текущем году: Александр Плутник, генеральный директор АИЖК, рассказал, что агентство собирается инвестировать в него до конца 2016 года 30 млрд руб. Одним из механизмов привлечения частных инвестиций в развитие рынка и реализацию проектов строительства арендного жилья станут закрытые паевые фонды (ЗПИФ). «В первую очередь мы хотим сосредоточиться на Москве, а также Томске, Казани и Приморском крае. Мы понимаем, как формировать ЗПИФы, мы понимаем, как предлагать этот продукт гражданам. Выводить на рынок ЗПИФы мы намерены уже в течение 2016 года»,— подчеркнул господин Плутник.

Ожидается, что рынок арендного жилья будет востребован в России. «Ставки по ипотеке, спрос на квартиры, спрос на малогабаритное жилье — все говорит о том, что рынок готов. АИЖК выступило заказчиком архитектурного проекта доходного дома. В 2017 году проект стартует в ряде крупных городов страны», — отметил Александр Плутник.

Однако для того, чтобы сделать сегмент арендного жилья более привлекательным, требуются дополнительные изменения нормативно-правовой базы. В частности, Михаил Мень, министр строительства и жилищно-коммунального хозяйства РФ, сказал, что речь может идти о мерах налогового стимулирования, об упрощении регистрации граждан, проживающих в арендном жилье, а также о создании условий для привлечения частных инвесторов в строительство жилья с использованием ЗПИФов.

Внесения соответствующих предложений от Минстроя вместе с Минфином по части законодательства можно ожидать уже в ближайшее время. «Думаю, что до конца года надо такие решения принять»,— сказал первый заместитель председателя правительства РФ Игорь Шувалов.