Квартира на вырост

Острая фаза кризиса миновала. Это привело к тому, что россияне перестали интересоваться покупкой жилья наименьшей площади. Покупателей все чаще интересуют более просторные квартиры с современными планировками. Они больше не готовы платить за неэффективные метры. На смену таким квартирам приходит жилье евроформата — с объединенной гостиной и кухонной зоной.

Значительное снижение доходов населения на фоне экономического спада в 2014 году быстро сделало свое дело. Уже по итогам 2015 года риэлторы заявили, что почти треть продаж жилья во многих регионах России приходится на малогабаритные предложения площадью до 35 кв. м, а средняя площадь продаваемых объектов уменьшилась. Рынок отреагировал молниеносно: в 2014-2015 годах включение в состав строящихся жилых комплексов большого числа ставших хитом продаж квартир-студий площадью 20-25 кв. м стало частью антикризисной стратегии многих застройщиков. Но спустя три года ситуация изменилась.

Метраж с запасом

Впервые с начала кризиса средняя площадь покупаемого жилья перестала сокращаться. Согласно данным компании "Метриум", в первом квартале 2018 года средняя площадь купленной на первичном рынке квартиры составила 54 кв. м, что соответствует аналогичному показателю 2017 года. В Est-a-tet заметили более существенный сдвиг: согласно данным этой компании, площадь среднего лота выросла до 58 кв. м. Хотя управляющий партнер "Метриума" Мария Литинецкая предупреждает: статистика в этом вопросе, к сожалению, не так однозначна. Оперативно увидеть в продажах происходящие в настроениях покупателей изменения не так просто, ведь покупатели пока вынуждены выбирать из того, что есть на рынке.

Но, как рассказывает директор департамента продаж Est-a-Tet Валерий Ручий, многие девелоперы уже подстраиваются под меняющийся рынок. Сейчас, по его словам, доля квартир-студий в выходящих на рынок новых проектах в среднем не превышает 12%, тогда как еще несколько лет назад в отдельных случаях она доходила до 50%. Время подготовиться у застройщиков было. Директор по маркетингу ГК А101 Дмитрий Цветов рассказывает, что настроения покупателей начали меняться еще в конце 2016 года, но формирование тренда пришлось на весну 2017 года. Именно в этот момент, по его словам, компания начала корректировать квартирографию в пользу предложений большей площади, и эти изменения благоприятно отразились на продажах. "Наша статистика показывает, что примерно 30% покупателей, которые приходят в офис продаж за конкретной квартирой, после просмотра всего пула меняют решение в пользу большей по площади квартиры",— объясняет господин Цветов. За счет этого, продолжает он, в первом квартале 2018 года стоимость среднего проданного лота в проектах компании выросла на 5,5% относительно четвертого квартала прошлого года.

Гендиректор Ikon Development Евгения Акимова рассказывает, что если в первом полугодии прошлого года двухкомнатные квартиры формировали 54% продаж в проектах компании, то сейчас их доля выросла до 70%. Гендиректор "КБК Проект" Василий Костин говорит о 30-процентном увеличении спроса на трехкомнатные квартиры лишь за первые месяцы этого года. По его словам, студиями при этом интересуются все меньше. С этим соглашается начальник отдела продаж департамента новостроек "Инком-недвижимости" Валерий Кочетков. Он подсчитал, что за два года востребованность трехкомнатных квартир выросла в 2,3 раза, а за год — на треть: в среднем по Москве и Подмосковью "трешки" в составе спроса занимают 23,4%.

Факторы роста

Дмитрий Цветов называет основной причиной переориентации покупателей на более габаритные квартиры повышение доступности ипотечного кредитования. Исходя из его расчетов, снижение кредитной ставки на один процентный пункт повышает доступность квартиры на 5%, позволяя заемщику сократить размер ежемесячного платежа. "С марта 2017 года ставки по ипотеке снизились в среднем на два процентных пункта, повысив доступность жилья на 10% — в этих условиях большинство покупателей предпочли купить квартиру на 10% дороже, причем чаще всего за счет увеличения площади, а не выбора квартиры в доме на высокой стадии готовности",— объясняет господин Цветов. Коммерческий директор группы "Сити-XXI век" Виталий Разуваев соглашается, что повышение доступности ипотеки стало ключевым фактором. "Например, покупатели "однушек" при том же бюджете могут позволить себе "евродвушку" от 45 кв. м",— подсчитал он. Но господин Разуваев обращает внимание и еще на один момент: с первичного рынка недвижимости постепенно уходят покупатели-рантье, которые приобретают жилье на первичном рынке для последующей сдачи в аренду. Именно они, по его мнению, формировали спрос на небольшие квартиры, рассчитывая таким образом увеличить доходность своих вложений. По наблюдениям господина Разуваева, для собственного проживания клиенты предпочитают квартиры площадью 38-40 кв. м.

Евгения Акимова называет другим важным фактором роста интереса к жилью большей площади старт программы помощи семьям с детьми. "Семьи, которые пока только планируют рождение детей, готовы сразу приобретать просторное жилье на перспективу, рассчитывая снизить ставку по ипотеке до 6%",— объясняет она. Василий Костин предлагает добавить к этому перечню психологические перемены в сознании покупателей: люди все больше задумываются о создании качественного пространства для жизни. Этот тренд, по его мнению, хорошо иллюстрирует растущий интерес к квартирам с двумя санузлами и грамотными решениями для хранения вещей.

Запланированная выгода

Основа любого решения застройщика, в том числе планировочного,— выгода. А ее величина зависит от востребованности товара покупателями. Дмитрий Цветов уверен: времена, когда покупатели спокойно относились к необходимости полностью переделать стены в купленной только что квартире, прошли. Сейчас большинство из них стремится сразу найти максимально подходящий для них вариант. Поэтому оптимальное решение для девелоперов — разнообразить число предлагаемых вариантов. Гендиректор "МИЭЛЬ-Новостроек" Наталья Шаталина подтверждает: для многих покупателей психологически важно наличие в проектах большого разнообразия планировок. По ее словам, сейчас клиенты хотят увидеть как минимум пять разных вариантов для каждого типа квартир.

Валерий Ручий объясняет, что технические возможности для того, чтобы разнообразить спектр предлагаемых планировок, у застройщиков сейчас есть. Компании все чаще строят монолитное, а не панельное жилье, возможности которого ограничиваются двумя-тремя вариантами на все секции. Клиенты желают видеть различные варианты квартир, и девелоперы вынуждены идти им навстречу. Гендиректор Level Group Кирилл Игнахин рассказывает, что в каждом проекте компании предусмотрено более 30 вариантов планировок.

Но, несмотря на появившееся многообразие, глобальные тренды на рынке планировок все же есть, и основной них — упор на функциональность жилья. Средняя площадь предлагаемых лотов снижается, но их наполнение продумывается намного более тщательно, в результате чего может быть грамотно использован каждый метр площади. Дмитрий Цветов вспоминает, что еще в 2013 году продажа однокомнатной квартиры площадью 44-48 кв. м была обычным делом. "Но сейчас это провал: такая квартира будет слишком дорогой, ведь, заплатив совсем немного больше, можно получить небольшую, но уже "двушку"",— объясняет он. Господин Цветов уверяет, что рациональное использование площади выгодно девелоперам, ведь стоимость 1 кв. м в квартирах меньшей площади традиционно выше. "Грамотное планировочное решение может сократить площадь жилья на 5-7 кв. м, в то время как стоимость 1 кв. м вырастет на 10%, а для покупателя это все равно будет дешевле, чем платить за дополнительную площадь",— рассуждает он.

Мария Литинецкая уточняет, что выгода застройщиков достигается не только за счет непосредственно повышения стоимости квадратного метра. По ее словам, сам по себе лот с удачной, востребованной планировкой может быть продан на 10-20% дороже среднего показателя по проекту. "Соответственно, чем больше хороших планировок, тем более высокий доход получит застройщик от их продажи",— замечает она. А Валерий Ручий считает выбор грамотной планировки одним из самых важных моментов на этапе проектирования: "Если проект находится рядом с дорогой, то самые дешевые квартиры будут с видом на эту дорогу, при этом, скорее всего, трехкомнатные и двухкомнатные квартиры, более высокие по цене, будут смотреть окнами во двор". Согласно его оценкам, удачная планировка может повысить не только стоимость проекта на 20%, но и ликвидность. Виталий Разуваев тоже обращает внимание на важность видовых характеристик. По его словам, лоты с наилучшими видами есть абсолютно во всех проектах и, как правило, они продаются на 10-15% дороже остальных.

Квартира в евростиле

Еще в первой половине 2010-х популярность на рынке начали набирать квартиры евроформата, где гостиная и кухня составляли единую зону. Евгения Акимова вспоминает, что если еще в 2014 году основной спрос на такое жилье формировался за счет студий, которые рассматривались как альтернатива "однушкам", то сейчас все более востребованными становятся двухкомнатные квартиры евроформата. Помимо объединенной гостиной и кухонной зоны в таких вариантах обычно предусмотрена дополнительная комната. Господин Игнахин добавляет, что "евродвушки" зачастую оказываются компромиссным вариантом. "Такие предложения по площади меньше, чем стандартные двухкомнатные квартиры, но больше, чем однокомнатные",— объясняет он. Господин Игнахин уверен: у больших квартир евроформата на российском рынке большое будущее. Прежде всего за счет возможностей для более комфортного проживания. "Здесь эффективно разделены жилая и социальная зоны, в квартирах классического формата кухни зачастую маленькие, на фоне чего одна из спален практически неизбежно превращается в гостиную",— говорит он.

Потенциал действительно есть, ведь проникнуть в массовое сознание покупателя недорогого жилья евроформату пока не удалось. В компании "Метриум" объясняют, что наибольшей популярностью такие квартиры пользуются в домах комфорт-класса и выше, а в более бюджетном сегменте клиенты все еще ориентированы на классические варианты с отдельной кухней.

Но более доступная цена в сравнении с классическим форматом далеко не единственное преимущество евроформата. Гендиректор ГК "Атлант" Роман Лябихов называет еще один очевидный плюс такого типа планировки: за счет меньшего числа стен квартира выглядит более просторной и светлой даже при небольшой общей площади. Кроме того, по его словам, объединенная зона гостиной и кухни удобна для пожилых людей: им там легче передвигаться, ведь в таком жилье нет узких проходов и минимум отдельных помещений, по сути, это единое пространство, где все необходимое находится под рукой. Еще одним важным преимуществом евроформата Василий Костин называет гибкость зонирования. Как правило, жилая зона в таких квартирах предусматривает наличие двух окон — при необходимости такую комнату легко можно разделить на две.

Дом без стен

Другое популярное предложение девелоперов — жилье без стен, предполагающее свободную планировку. Евгения Акимова объясняет, что такие варианты пользуются спросом у клиентов, ориентирующихся на нестандартную организацию пространства в будущем — например, им понадобится творческая мастерская или кабинет. Таким образом, по ее мнению, интерес к вариантам со свободной планировкой сосредоточен в сегментах элитного и бизнес-жилья. "Если же клиента полностью устраивает стандартная планировка, он выбирает жилье как минимум с уже возведенными межкомнатными перегородками",— говорит госпожа Акимова.

Определившись с тем, нужны ли в будущей квартире стены, потенциальный покупатель должен решить, стоит ли покупать квартиру с готовой отделкой. Несмотря на то что предложения с отделкой набирают все большую популярность, 80% спроса, по данным компании "Метриум", все еще формируют квартиры без отделки. "Но это во многом обусловлено самой структурой предложения застройщиков, в которой преобладает жилье с черновым ремонтом",— замечает Мария Литинецкая. При этом, по ее словам, в проектах, где предлагаются варианты с отделкой и без, спрос на них распределяется примерно поровну.

С тем, что устойчивый покупательский спрос сейчас есть как на жилье с отделкой, так и без нее, соглашается и Кирилл Игнахин. По его прогнозам, интерес к этим форматам и в дальнейшем будет распределяться поровну. "Среди клиентов всегда есть те, кто стремится обустроить жилье по-своему и для кого на первом месте стоит экономия времени и денег",— рассуждает он. Но Валерий Ручий считает, что с повышением доступности ипотеки привлекательность квартир без отделки будет постепенно снижаться, ведь стоимость ремонта и даже мебели можно без проблем включить в договор долевого участия, а следовательно, и в тело кредита. Валерий Кочетков тоже считает, что варианты со свободной планировкой будут становиться все менее популярными именно из-за стремления покупателей сэкономить. "Сейчас практически за те же деньги можно найти объекты с предчистовой отделкой и даже с отделкой "под ключ" — речь идет о массовых сегментах, где зачастую вопрос экономии является решающим",— объясняет он. Отсутствие ценовой разницы господин Кочетков объясняет тем, что застройщики все чаще рассматривают наличие отделки и ее уровень как инструмент борьбы за покупателей.

Альтернативным вариантом для покупателей жилья часто становится другой популярный формат — white box. В этом случае квартира сдается с возведенными межкомнатными перегородками и разведенными коммуникациями, а стены, полы и потолки полностью выровнены и готовы для проведения косметического ремонта.

Неподходящие форматы

Вместе с появлением более востребованных вариантов планировок жилья на рынке присутствуют и отмирающие варианты. Валерий Ручий называет одним из них таунхаусы, которые сейчас покупают единицы, а ведь еще пять лет этот формат жилья был достаточно популярен.

Мария Литинецкая рассказывает, что покупатели все более негативно воспринимают любые чрезмерно большие нежилые площади, в первую очередь длинные коридоры. Такой же негатив, по ее словам, у потенциальных жильцов могут вызвать квартиры продолговатой формы со смежными комнатами. "Многие обращают внимание на количество окон: чем меньше естественных источников света, тем менее привлекательна для клиентов планировка",— объясняет госпожа Литинецкая.

Гендиректор ГК "Атлант" Роман Лябихов добавляет, что покупателям важна и форма комнат. Наиболее востребованные варианты — квадратные, а длинные и смежные жилые помещения, напротив, людей почти не интересуют. Василий Костин рассказывает, что покупателей отпугивают и нестандартные "дизайнерские" планировки — с острыми углами, полукруглыми стенами, колоннами посередине.

Тем не менее вовсе отказываться от нестандартных планировок, таких как двухуровневые квартиры, квартиры с панорамным остеклением, эколофты с высокими потолками, ситихаусы с террасами и мансарды, девелоперы не спешат. И резон в этом есть: подобные предложения всегда были хорошим маркетинговым ходом, объясняет Валерий Кочетков. По его оценкам, треть обращений клиентов изначально нацелена на покупку именно нестандартных квартир и смотрят их достаточно активно. Хотя покупают нечасто. "После предметного ознакомления с предложениями в проекте три четверти изначально предпочитавших нестандартные планировки делают выбор в пользу практичных традиционных",— констатирует господин Кочетков.

Вид с балкона

Еще один важный момент: отношение к балкону или лоджии в квартире тоже претерпевает изменения. Мария Литинецкая объясняет: то, что когда-то считалось неотъемлемой частью любой качественной квартиры, сейчас остается таковой далеко не для всех сегментов. По ее мнению, на наличие балкона чаще всего обращают внимание, во-первых, покупатели бюджетного жилья, рассматривающие его как дополнительное техническое помещение, а во-вторых, курящие клиенты. "В условиях, когда курение в общественных местах запрещено, балкон становится им просто необходим, часто такие покупатели могут даже отказаться от понравившегося варианта, если проект не предусматривает наличия лоджии",— говорит госпожа Литинецкая. Евгения Акимова добавляет, что есть еще одна категория клиентов: люди, рассматривающие балкон как резервную возможность для расширения комнаты или кухни посредством перепланировки или организации на нем рабочего пространства. Надо учитывать, что результатом таких действий может стать испорченный фасад дома.

Но совсем отказаться от балконов застройщикам в ближайшее время вряд ли удастся. Валерий Кочетков рассказывает, что молодые покупатели к ним равнодушны. А Валерий Ручий и вовсе уверен, что они привлекают лишь покупателей старше 45 лет. "Тем не менее факт налицо: на нашем рынке несколько застройщиков предложили квартиры без балконов, и такой вариант не всем пришелся по душе: часть покупателей традиционно рассматривает лоджию или балкон как неотъемлемую часть квартиры",— говорит господин Кочетков.

Дополнительные помещения

Но Кирилл Игнахин уверен: привычка складировать ненужные вещи на балконе или под кроватями постепенно уходит в прошлое. Да и хранить вещи на антресолях многим уже не хочется. На этом фоне покупатели начинают обращать все больше внимания на наличие в современном жилье мест, специально предназначенных для хранения: гардеробных комнат или отдельных кладовых. Директор по продажам ГК "Гранель" Рустам Арсланов тоже говорит об отказе покупателей от балконов в пользу кладовых. По его словам, сейчас кладовки проектируются во всех объектах компании и к моменту ввода домов в эксплуатацию нераспроданными остаются лишь 20-30% помещений для хранения.

Дмитрий Цветов рассказывает, что интересоваться бонусными помещениями в виде кладовых и гардеробных покупатели начинают в последнюю очередь, убедившись, что их устраивают все остальные опции проекта. Но, несмотря на это, отношение к формату также постепенно меняется. "Если пять-шесть лет назад клиенты интересовались лишь непосредственно наличием гардеробных, то в посткризисные годы они стали обращать внимание на их размеры: переплачивать за лишние квадраты в технических помещениях клиенты не хотят",— замечает Мария Литинецкая. Валерий Ручий добавляет, что наличие гардеробных, как правило, оказывается наиболее важным для консервативных покупателей, выбирающих жилье классической планировки, а не евроформата.

Но далеко не все девелоперы придерживаются подобного мнения. Виталий Разуваев, напротив, считает, что тренд на увеличение площади помещений дошел и до сегмента решений для хранения вещей. Если еще год-два назад, по его словам, покупатели чаще интересовались наличием ниш для шкафов-купе как более экономичным вариантом для хранения вещей, то сейчас вновь стали предпочитать отдельные гардеробные и кладовые. Валерий Кочетков прогнозирует: помещения для хранения будут увеличиваться. Уже сейчас, по его словам, бывает, что покупатели отказываются от того или иного варианта, не найдя в нем подходящего места для хранения спортивного инвентаря.

Квадрат комфорта

За прошедшие 30 лет в планировках жилья произошла настоящая революция. Сегодня застройщикам приходится учитывать, что покупатели ценят рациональность. Так, "Дон-Строй Инвест", по словам представителя компании, работает в четырех классах. "Мы видим, что параметры, важные в "премиум-люкс", не так принципиальны в бизнес- и комфорт-классе",— отмечает он. Но есть и общие принципы. Во-первых, базовые параметры квартиры - высота потолков, количество и размер окон - это тот случай, когда чем больше, тем лучше. "Поэтому даже в нашем первом проекте комфорт-класса Fresh потолки в 3-3,5 м и окна высотой 2-2,5 м и шириной до 2,3 м, — говорит представитель компании. — Во-вторых, эргономичность и функциональность". Лучше всего их обеспечивают формы квадрата и прямоугольника. Поэтому и общая форма квартиры, и форма каждой комнаты должны стремиться к этому идеалу. В этот тренд вписывается популярность евроформата с объединением гостиной и кухни. Он особенно актуален для небольших квартир: хозяин получает функционал двухкомнатной квартиры, которая на 20-30% меньше по площади, значит дешевле. При этом квартира не теряет в комфорте. В-третьих, разнообразие. Важно, чтобы каждый мог подобрать в понравившемся доме квартиру с учетом своего семейного положения.

При проектировании, безусловно, учитываются запросы покупателей на квартирографию и параметры, установленные градостроительным планом застройки участка, соглашаются в AFI Development. Иногда между ними могут возникать противоречия, тогда приходится искать компромисс. Например, во всех жилых комплексах компании, выше четвертого этажа есть балконы - это нормативное требование. "Мы строим квартиры без отделки, поэтому перегородки можно переносить под конкретные запросы покупателей", — отмечает представитель компании. Исключение "мокрые зоны", это туалет и ванная, и зона кухни, расположение которых фиксировано по законодательству. Один из последних европейских трендов, который хорошо принимают российские покупатели, объединенные кухня-ниша и гостиная. Это удобно, если люди хотят больше общаться с членами семьи.