Зарубежный опыт налогообложения недвижимости

ЗАРУБЕЖНЫЙ ОПЫТ НАЛОГООБЛОЖЕНИЯ НЕДВИЖИМОСТИ

Ю. Ю. КОСЕНКОВА

Одним из важнейших направлений совершенствования налоговой политики Российской Федерации является введение единого налога на недвижимость, призванного заменить собой земельный налог и налог на имущество физических лиц. Введение налога вызывает многочисленные дискуссии как в органах власти, так и в обществе в целом. В то же время данный налог широко применяется в экономически развитых странах мира. В статье аккумулирован опыт зарубежных стран в организации налогообложения недвижимого имущества, принадлежащего физическим лицам. В частности, рассмотрены подходы к определению плательщиков налога, раскрыты разнообразные методы определения налогооблагаемой базы, особенности установления налоговых ставок и предоставления льгот по налогу. Обобщенный опыт зарубежных стран призван помочь российскому законодателю построить экономически обоснованную систему налогообложения имущества физических лиц.

Ключевые слова: налог на недвижимость; метод определения налоговой базы; оценка имущества для целей налогообложения; налогоплательщики налога на недвижимость; льготы по налогу на недвижимость; зарубежный опыт налогообложения.

В течение последнего десятилетия перспективным направлением развития налоговой системы Российской Федерации остается введение единого налога на недвижимость. Показательным является тот факт, что данный налог не введен до сих пор. Его введение перманентно откладывалось. На данный момент в качестве даты введения налога Минфином России обозначено 1 января 2015 г. Причинами такого промедления являются, во-первых, неготовность большинства муниципалитетов к введению данного налога (отсутствие кадастра недвижимости), во-вторых, отсутствие у Правительства РФ и представительных органов власти единого мнения по поводу конкретного содержания элементов налога [3].

Налог на недвижимость должен непосредственно выполнять фискальную функцию (обеспечить значительные поступления в местные бюджеты), социальную (сократить разрыв между имущественным положением наиболее и наименее обеспеченных слоев населения), а также регулирующую (способствовать более эффективному использованию имущества). Реализация всех вышеперечисленных функций возможна при разумном, экономически обоснованном подходе к построению налога, к соотношению всех его составных частей, при учете социальных и экономических последствий его введения [2].

Налогообложение недвижимости имманентно практически любой налоговой системе мира.

В рамках данной статьи рассмотрим особенности построения налога на недвижимость в зарубежных налоговых юрисдикциях. Это позволит учесть зарубежный опыт при определении основных элементов вводимого в России налога на недвижимость. Данные о возможных вариантах элементов налога на недвижимость за рубежом приведены в таблице 1.

В мировой практике налогообложения существуют три возможных подхода к определению круга плательщиков налога на недвижимость. Наиболее распространенная практика заключается в возложении обязанности по уплате налога на собственника недвижимости. Хотя существуют прецеденты, когда в качестве налогоплательщиков заявлены арендаторы или пользователи недвижимости. В частности, такая практика применяется во Франции (там налог на недвижимость представлен в виде двух налогов -собственно на недвижимость и на использование недвижимости, соответственно, в первом случае налогоплательщиком будет являться собственник недвижимости, а во втором - либо сам собственник, если он самостоятельно пользуется недвижимостью, либо арендатор), а также в Нидерландах, где налог уплачивается совместно как собственником, так и пользователем недвижимости [1]. В России налог на имущество физических лиц, а также земельный налог уплачиваются исключительно собственниками (что касается земельного налога, налогоплательщиками также признаются лица, обла-

дающие земельными участками на праве постоянного (бессрочного) пользования, а также пожизненного наследуемого владения).

Объектом обложения налогом на недвижимость в мировой практике налогообложения чаще всего является единый комплекс - земля и непосредственно находящиеся на ней строения, здания, сооружения, которые признаются как «улуч-

Налоговой базой по рассматриваемому налогу, как правило, является рыночная стоимость недвижимости. Методика определения рыночной цены недвижимости основывается на трех основных подходах к оценке имущества. Рассмотрим их в разрезе определения налоговой базы по налогу на недвижимость. Первый подход - доходный. В рамках этого подхода выделяют следующие методы: метод капитализации и метод дисконтирования денежных потоков (при оценке стоимости недвижимости дисконтируются суммы годовой арендной платы). Такой подход применяется в различных вариациях в Великобритании, во Франции. В рамках сравнительного (рыночного) подхода наиболее применимым является метод сделок (продаж). В этом случае стоимость недвижимости определяется на основе цены сделок с аналогичными объектами недвижимости на рынке. В основном такой метод применяется в США и Японии. Еще одним важным подходом к определению рыночной стоимости недвижимости является затратный подход. В этом случае стоимость недвижимости определяется как сумма

шения». Это именно та цель, к которой стремится российский законодатель, вводя в России единый налог на недвижимость. В то же время среди зарубежных налоговых систем встречаются случаи, когда налогообложение земли и находящихся на ней объектов недвижимости регулируется разными нормативно-правовыми актами (Австралия, Дания) [4].

расходов, которые собственник понесет при строительстве аналогичного объекта недвижимости за вычетом начисленной амортизации. Однако этот метод имеет свои недостатки, так как земля является невоспроизводимым ресурсом, и рассчитать стоимость строительства можно лишь для «улучшений», характерных для данного земельного участка. Поэтому данный метод применяется редко или в сочетании с другими. Так же как и еще один специфический метод - нестоимостной. В данном случае стоимость недвижимости определяется по ее физическим характеристикам. Этот метод ближе остальных находится к методике определения инвентаризационной стоимости имущества физических лиц в Российской Федерации, так как инвентаризационная стоимость учитывает материал, из которого построено здание, возраст постройки и т. д. Оптимальным, на наш взгляд, является сочетание принципов всех трех подходов.

Рассмотренные выше подходы и методы применяются для определения рыночной стоимости недвижимости. В то же время необходимо отме-

Таблица 1

Основные элементы налога на недвижимость за рубежом

Налогоплательщики - собственники недвижимости; - арендаторы недвижимости; - паритетная уплата налога собственниками и арендаторами

Объект налогообложения земля и ее «улучшения»

Налоговая база - рыночная стоимость недвижимости; - оценочная стоимость, которая формируется на основе рыночной путем применения понижающих коэффициентов или составляет определенную долю рыночной цены

Методика определения рыночной стоимости недвижимости - доходный подход; - рыночный подход; - затратный подход

Органы, осуществляющие оценку рыночной стоимости недвижимости - налоговые органы; - специфические государственные органы; - профессиональные оценщики

Ставки налога - фиксированные ставки; - плавающие ставки

Налоговые льготы - социально незащищенным слоям населения; - в зависимости от вида недвижимости или характера ее использования

Уровень бюджета, за которым закреплен налог чаще всего налог является местным

тить, что очень часто в мировой практике налоговая база по налогу на недвижимость представлена не рыночной стоимостью как таковой, а так называемой оценочной стоимостью. Оценочная стоимость, как правило, ниже рыночной. Во Франции, например, налоговая база по земельному налогу определяется как определенная процентная доля кадастровой стоимости. В зависимости от вида недвижимости (застроенный или незастроенный участок земли) налоговая база колеблется от 50 до 80 % кадастровой стоимости.

Кроме того, использование рыночной цены недвижимости для определения налогооблагаемой базы по налогу сопряжено с некоторыми сложностями. При оценке относительно недорогих стандартных объектов недвижимости рыночная оценка является достаточно объективной, так как на рынке совершается достаточное количество сделок с такой собственностью. Если же речь идет о нестандартных объектах недвижимости (с позиции ее стоимости, площади, уникальных природно-климатических условий и т. д.), то определить объективную рыночную стоимость практически невозможно, так как отсутствует достаточное количество операций по купле-продаже недвижимости с такими характеристиками. Также сложности возникают в том случае, когда у объекта недвижимости несколько собственников. В таком случае сумма рыночных стоимостей долей недвижимости должна быть меньше, чем рыночная стоимость целого объекта недвижимости. Возникает вопрос, каким образом должна рассчитываться налоговая база по налогу для каждого из собственников.

Принципиальным является вопрос, какие органы осуществляют оценку рыночной стоимости налогооблагаемой недвижимости. В Швеции, например, определение рыночной стоимости недвижимости осуществляется налоговыми органами. Мы считаем такой подход несовершенным, так как он может приводить к необъективности осуществляемой оценки. В Испании оценку осуществляют специально созданные государственные органы. В некоторых странах (США) эта работа передается коммерческим организациям. Важным условием определения объективной величины рыночной или оценочной стоимости недвижимости является проведение ее регулярной переоценки, а также возможность налогоплательщика в судебном и/или досудебном порядке опротестовывать результаты проведенной оценки.

Ставки налога на недвижимость в большинстве стран дифференцированы. Величина ставки может зависеть от разных факторов: от стоимости недвижимости (Филиппины), от вида использова-

ния недвижимости (в Нью-Йорке собственник, проживающий в квартире, платит по более низкой ставке, чем собственник, извлекающий доход путем сдачи квартиры в аренду), от срока эксплуатации недвижимости (в Швеции новые жилые помещения освобождаются от налогообложения на 5 лет, а следующие 5 лет налоговая ставка составляет 50 % базовой) и т. д.

Очень часто местные органы власти наделены широкими правами по установлению и изменению ставок налога на недвижимость. В некоторых случаях (Голландия, Канада, Швейцария) ставки устанавливаются местными органами власти исходя из потребностей в финансовых ресурсах на плановый финансовый год и размеров налоговой базы [5].

Льготы в международной практике налогообложения недвижимости физических лиц предоставляются, как правило, либо социально незащищенным слоям населения (например, во Франции от уплаты налога освобождаются лица старше 75 лет или лица, получающие пособия из государственных фондов), либо в зависимости от вида недвижимости или вида ее использования. При этом приоритет отдается второму подходу, так как считается, что облагается налогом непосредственно сама недвижимость, а не физическое лицо - владелец недвижимости. Но надо иметь в виду, что во многих странах нет дифференциации между налогообложением недвижимости физических лиц и налогообложением недвижимости организаций. Поэтому льготы распространяются на религиозные, общественные, образовательные, спортивные организации, организации, находящиеся в собственности государственных и местных органов власти и т. д.

Также необходимо отметить тот факт, что во многих странах налогообложение недвижимости представлено несколькими налогами одновременно. Недвижимое имущество в Дании может облагаться тремя видами налога на недвижимость: налогом на недвижимость, окружным налогом на недвижимость, местным налогом на недвижимость, используемую в коммерческих целях. Во Франции налогом облагается как земля (застроенные и незастроенные участки), так и непосредственно жилище. В Испании действует налог на недвижимое имущество, а также налог на приращение стоимости земельных участков в черте города. Россия же идет по другому пути - российский законодатель стремится унифицировать налогообложение недвижимого имущества, принадлежащего физическим лицам, сформировать единую налоговую базу.

Таким образом, можно сделать вывод, что налогообложение недвижимости в мире представлено огромным количеством моделей, включающим раз-

ное число налогов с разнообразным набором их элементов. Это обстоятельство позволяет российскому законодателю использовать существующий позитивный опыт для выбора наиболее оптимального варианта при разработке российского налога на недвижимость.

Литература

1. Алиев Б. Х., Алиев Х. Б. Налогообложение имущества в России и за рубежом // Вестник Дагестанского университета. 2012. № 5. С. 56.

2. Турбина Н. М., Косенкова Ю. Ю. Анализ социальных последствий введения налога на недвижимость // Социально-экономические явления и процессы. Тамбов, 2013. № 11. С. 126.

3. Турбина Н. М., Косенкова Ю. Ю. Проблемы введения налога на недвижимость // Социально-экономические явления и процессы. Тамбов, 2013. № 1.

4. Федорова А. Ю.Формирование налоговой составляющей доходов областного бюджета // Социально-экономические явления и процессы. Тамбов, 2011. № 3-4. С. 290-294.

5. Чернышова О. Н. Основные подходы к совершенствованию налогообложения в России // Социально-экономические явления и процессы. 2011. № 1-2. С. 235-239.

* * *

FOREIGN EXPERIENCE OF THE REAL ESTATE TAXATION

Yu. Yu. Kosenkova

One of the most important directions of improvement of a tax policy of the Russian Federation is introduction of the uniform real estate tax, urged to replace with itself a land tax and the property tax of natural persons. Introduction of a tax causes numerous discussions both in authorities, and in society as a whole. At the same time this tax is widely applied in economically developed countries of the world. In article experience of foreign countries in the organization of the taxation of the real estate belonging to natural persons is accumulated. In particular, approaches to definition of payers of a tax are considered, various methods of definition of taxable base, feature of establishment of tax rates and granting privileges on a tax are opened. The generalized experience of foreign countries is urged to help the Russian legislator to construct economically reasonable system of the taxation of property of natural persons.

Key words: real estate tax, method of definition of tax base, property assessment for taxation, taxpayers of real estate tax, privilege on real estate tax, foreign experience of taxation.