Исследование региональной структуры рынков жилья в приволжском федеральном округе

УДК 332.85

исследование региональной структуры рынков жилья в приволжском федеральном округе

т. И. мОРОЗОВА, аспирант кафедры статистики E-mail: tat-inchina@yandex. ru мордовский государственный университет имени н. П. Огарева

В статье, посвященной анализу доступности и развитию рынка жилья в Приволжском федеральном округе, подчеркивается, что для формирования государственной политики в таком социально значимом секторе, как жилищная сфера, необходимо учитывать региональные тенденции. В работе дана дифференциация региональных рынков жилья по параметрам рыночной активности, наличия платежеспособного спроса и доступности приобретения жилья.

Ключевые слова: рынок жилья, жилье, жилищное строительство, предложение жилья, потребность в жилье, доступность жилья.

Ключевой особенностью рынка недвижимости является его локальный характер. Это объясняется тем, что определяющим качеством недвижимости как товара является неперемещаемость. В итоге для любого объекта недвижимости местоположение является ключевым фактором формирования стоимости, а следовательно, рыночное равновесие, а значит и равновесная цена объектов недвижимости формируется на каждом территориальном рынке обособленно. Абсолютное большинство существующих на данный момент исследований, посвященных анализу доступности жилья и развития рынка жилья, рассматривают российский рынок в целом. Однако для формирования государственной политики в таком социально значимом секторе, как жилищная сфера, необходим переход к более детальному анализу, позволяющему составить картину территориальной структуры рынка.

В данной работе произведена классификация регионов Приволжского федерального округа

по состоянию рынка жилья. Такой подход является новым для российской практики, однако стоит понимать, что и он не является точным с точки зрения пространственной организации рынка. Большинство классических исследований рынка недвижимости исходят из того, что локальные рынки недвижимости в большинстве случаев не выходят за границу одного населенного пункта. Однако, на сегодняшний день в России нет статистической базы, позволяющей перейти на уровень анализа рынков отдельных городов в масштабах всей страны. Кроме того, для целей формирования жилищной политики порой достаточно понимать региональные тенденции.

Для построения классификации регионов ПФО были использованы 3 параметра:

1) уровень потребности в жилье в регионе;

2) уровень предложения жилья на первичном региональном рынке жилья,

3) доступность жилья в регионе.

Выбор такого набора показателей был обусловлен тем, что они должны отражать рыночное равновесие каждого из рассматриваемых рынков, поскольку потребность и доступность жилья описывают состояние платежеспособного спроса, в то время как ввод жилья отражает состояние предложения. Для анализа использовались данные Росстата за 2009 г.

Потребность в жилье оценивалась с помощью показателя обеспеченности общей площади жилья (м2/чел.), рассчитанного как общий объем жилищного фонда без ветхих и аварийных зданий на душу населения (общая площадь жилых поме-

щений, приходящаяся в среднем на одного жителя) (рис. 1). Предполагается, что чем ниже обеспеченность, тем выше потребность в жилье.

Средняя обеспеченность жильем в регионах ПФО в 2009 г. составила 22,2 м2/чел. В Республике Мордовия, Нижегородской, Пензенской и Саратовской областях данный показатель выше среднего, то есть для данных регионов характерна относительно высокая обеспеченность жильем. Наиболее высокая потребность в жилье наблюдается в Республике Удмуртия, поскольку обеспеченность жильем составляет 19,6 м2/чел., что на 2,6 м2/чел. ниже среднего по ПФО.

Предложение жилья на первичном рынке оценивалось с помощью среднегодового показателя ввода жилья на душу населения (рис. 2).

Ввод жилья на душу населения в ПФО в 2009 г. составил 422 тыс. м2/тыс. чел. Наиболее высокое предложение жилья наблюдается в Республике

Башкортостан (579 тыс. м2/тыс. чел.) и Республике Чувашия (666 тыс. м2/тыс. чел.). В Пермском крае и Республике Удмуртия предложение жилья самое низкое (257 и 244 тыс. м2/тыс. чел.). В Республике Мордовия показатель ввода в действие жилых домов составляет 333 тыс. м2/тыс. чел., что на 27 % ниже средней по ПФО.

Доступность жилья рассчитывается на основе значений следующих показателей: средней цены 1 м2 жилья, среднедушевых денежных доходов, умноженных на 3 (семья из трех человек), и соответствующего данному размеру семьи социального стандарта площади жилья 54 м2. Коэффициент доступности может принимать значение, равное нулю, когда квартира предоставляется бесплатно, единице, когда годовой доход семьи не меньше стоимости квартиры, и возрастать до бесконечности, когда годовой доход семьи приближается к нулю.

30 25 20 15 10 5 0

22,2

21,1

22,1

23,9

22,2 22,3 20,8 21,9

23,6

23,9

24,5

1—1 19,6 1—1

21,3

22,2

22,9

<*№ у у / Ж у у у у / < ^ ууу./у /у./уууу £

/с

у у у у у у у у у

' у

* у у у у

</ у у ,</

ж

С- & # // <*

сГ

сг

-Г

Рис. 1. Общая площадь жилых помещений, приходящаяся в среднем на 1 жителя, м2

700 600 500 400 300 200 100 0

666

579

33

4 22 4 29 4 21 4 40 4 ШЕ

33 304 257 23

<Э>" ¿Г

У ✓

^ У У / ^

</ у у

у у у / у # & / у у у & &

у

* у

о4

У у у Л

с/ ¿г у

Рис. 2.

в действие жилых домов, тыс. м2/чел.

По своей экономической сути данный показатель характеризует лишь один из факторов доступности жилья, а именно соотношение цен на рынке жилья и уровня доходов населения. С этой точки зрения нормальными в мировой практике считаются значения коэффициента доступности жилья, не превышающие 3-5 лет. Коэффициент доступности жилья в ПФО составил 3,9. В большей части регионов ПФО данный показатель приближается к 5 годам, т. е. жилье в данных регионах малодоступно (рис. 3). Лишь в трех регионах коэффициент доступности жилья ниже среднего по ПФО - Республика Татарстан (3,2), Республика Башкортостан (3,4), Пермский край (2,7).

Все субъекты ПФО были разделены на 3 группы по каждому из параметров в соответствии со следующими правилами.

Для предложения жилья:

Низкая - уг < 0,75,

Я г = | Средняя - 0,75у^ < у < 1,25у^, (1) Высокая - уг > 1,25у^,

а для показателей потребности и доступности в жилье:

Высокая - уг < 0,75у, Я , = | Средняя - 0,75УaVg < у < 1,25УaVg,

Низкая - уг > 1,25УaVg

где Я. - наименование группы, к которой относится регион г по параметру потребности в жилье;

X - х„

уг =

Уa

среднее нормированное значение пока-

зателя, за которое принималось значение в среднем по Российской Федерации; у. - нормированное значение показателя для региона 1, которое рассчитывалось по формуле:

где у - нормированное значение показателя для региона ;

х . - исходное значение показателя для региона г;

х

- минимальное значение показателя;

1 -

- максимальное значение показателя.

По произведенным расчетам (табл. 1) осуществим группировку регионов ПФО (применяя формулы 1 и 2) на группы с высокой (Я1), средней (Я2) и низкой (Я3) потребностью в жилье (табл. 2).

Рассмотрим регионы с высокой потребностью в жилье Я1 (табл. 2). Среди них выделяется группа: Республика Удмуртия и Оренбургская область -это регионы, в которых потенциально высокая потребность в жилье не реализуется как из-за низкой платежеспособности населения, так и из-за низкой доступности жилья. Это свидетельствует о плохом состоянии рынка в данных регионах, где низкая обеспеченность жильем сопровождается минимальной активностью на рынке как со стороны спроса, так и со стороны предложения.

Пермский край. Низкое предложение жилья в этом регионе при условии высокой потребности и высокой доступности отражает одно из двух явлений: либо отсутствие желания приобретать жилье со стороны платежеспособных домохозяйств, либо высокие административные барьеры в строительном секторе и низкая активность рынка.

Республика Башкортостан - данный регион характеризуется высокой потребностью в жилье, сопровождаемой высокой его доступностью и относительно высоким предложением. Такая ситуация свидетельствует о высоком потенциале развития

5 4,5 4 3,5 3 2,5 2 1,5 1

0,5 0

4,7 4,7

3,9

3,4

4,5 4,6

3,2

2,7

4,2 4,5 4,6 4,5 4,2

4,1

/у* <

/ у

/ /

А? &

-V

// ^ ж

& Л?

ж

о*

Ж

Ж

с?

с/ у

Рис. 3. Коэффициент доступности жилья в регионах ПФО

X — X

тах шш

х

4

Таблица 1

Параметры регионов ПФО, испытывающих различную потребность в жилье

Группа Регион Потребность Предложение Доступность

Я1 Удмуртская Республика 0 0,148 0,874

Пермский край 0,244 0,037 0

Республика Башкортостан 0,306 0,795 0,358

Оренбургская область 0,346 0,256 0,879

Я2 Кировская область 0,469 0 0,896

Республика Марий Эл 0,510 0,442 1

Республика Татарстан 0,530 0,687 0,251

Самарская область 0,530 0,192 0,682

Чувашская Республика 0,551 1 0,920

Я3 Ульяновская область 0,673 0,392 0,751

Нижегородская область 0,816 0,423 0,756

Республика Мордовия 0,877 0,216 0,988

Пензенская область 0,877 0,475 0,916

Саратовская область 1 0,468 0,864

0,75 yavg 0,397 0,319 0,442

1,25 yavg 0,663 0,532 0,737

Таблица 2

Результаты группировки регионов ПФО

Группа регионов Предложение жилья Доступность жилья

Низкая Средняя Высокая

Я1 Низкое Удмуртская Республика Оренбургская область Пермский край

Среднее

Высокое Республика Башкортостан

Я2 Низкое Кировская область Самарская область

Среднее Республика Марий Эл

Высокое Чувашская Республика Республика Татарстан

Я3 Низкое Республика Мордовия

Среднее Ульяновская область, Нижегородская область, Пензенская область, Саратовская область

Высокое

данного рынка, который обеспечивается сочетанием высокого уровня доходов населения, активностью строительной отрасли, а также большой потребностью в улучшении жилищных условий.

В категорию регионов со средним уровнем потребности (Я2) в жилье попало 5 регионов из 14 регионов ПФО (табл. 2). Республика Татарстан -это регион, жилищный рынок которого по результатам классификации можно назвать наиболее благополучным, так как высокое предложение жилья дополняется высокой доступностью и средним уровнем потребности, что составляет перспективу для дальнейшего роста.

Кировская область и Республика Марий Эл. Для регионов со средней потребностью в жилье соот-

ветствуют низкая доступность и низкое и среднее предложение.

Республика Чувашия. В данном субъекте средний уровень потребности в жилье сопровождается высоким предложением и низким уровнем доступности жилья. Данный регион относится к инвестиционно привлекательным, что способствует росту рыночной активности и отражается в высоком или среднем уровне предложения жилья. Однако сдерживающим фактором для развития данных рынков является низкая доступность жилья, причиной которой выступает высокий уровень цен или недостаточно высокие доходы населения.

Рассмотрим регионы с низкой потребностью в жилье (Я3). Республика Мордовия, Ульяновская, Ни-

жегородская, Пензенская, Саратовская области. Это регионы, в которых рынок жилья характеризуется весьма низкой активностью и относительной насыщенностью спроса при данном уровне доходов населения. Такая ситуация свидетельствует о застое рынка, который может негативно сказываться на экономике региона.

Подводя итог проведенного исследования, стоит отметить, что дифференциация региональных рынков жилья по параметрам рыночной активности, наличия платежеспособного спроса и доступности приобретения жилья для населения является очень существенной. Этот факт подчеркивает недопустимость применения унифицированного подхода при формировании жилищной политики, в частности при определении целевых показателей по вводу жилья. Кроме того, было обнаружено, что состояние рынка жилья во многом определяется общим состоянием экономики региона, а также демографи-

ческими тенденциями, преобладающими в регионе, которые могут и должны использоваться в качестве ориентиров при формировании дифференцированной жилищной политики.

Проведенный анализ подтвердил необходимость и важность дальнейших исследований проблем доступности жилья в субъектах ПФО, не ограничиваясь при этом анализом на общероссийском уровне.

Список литературы

1. Инчина Т. И. Доступность жилья в Республике Мордовия // Региональная экономика: теория и практика. 2010. № 24. С. 59-65.

2. Регионы России. Социально-экономические показатели 2010г. URL: http://www. gks. ru/bgd/regl/ b10_14p/Main. htm.

3. Федеральная целевая программа «Жилище» на 2002-2010 гг.: утверждена постановлением Правительства РФ от 17.09.2001 № 675.