Шанс для оценщика

Одним из первых сегментов рынка, на котором отразился кризис, стала недвижимость. Многие компании заявили о приостановке проектов. Тем не менее такая отрасль бизнеса как оценочный, напрямую завязанная на рынок недвижимости, от кризиса вряд ли пострадает. Более того, увеличивающийся объем сделок по продаже девелоперами своих проектов может сделать оценщиков еще более востребованными. Снижение же сделок по ипотеке вряд ли серьезно ударит по этому виду бизнеса.

     Участники рынка отмечают, что некоторые девелоперы очень осторожно пользуются услугами независимой оценки. Результат часто расходится с их ожиданиями: как правило, девелопер оценивает свой объект в 1,5 раза дороже, и недоволен заключением оценщиков. Естественно, речь идет об услугах оценки, соответствующих нормам профессиональной этики. Не секрет, что часть оценочных компаний готовы предоставлять услуги "заказной" оценки, которая бы устроила заказчика. "В связи с финансовым кризисом, по нашему мнению, российские банки будут более требовательны к опыту и репутации оценщиков, к достоверности оценки залогов. Сократится доля 'удобных' (с позиции минимальной стоимости работ и 'нужного' результата) оценщиков", — уверен Владислав Семенов, директор департамента оценки Colliers International.

     Одна из проблем, которая существует на рынке — это дефицит достоверной информации об объектах, их собственниках, проведенных сделках и т. д. Это связано с пока еще недостаточной прозрачностью рынка недвижимости. Оценщику же необходимо проводить параллели и использовать информацию о других объектах. Поэтому качественные услуги оценки возможны при тесном контакте с брокерами. "Хорошие перспективы есть у компаний, которые совмещают комплекс услуг в сфере недвижимости — консалтинг, оценку, брокеридж, что позволяет аккумулировать большой объем конфиденциальной информации, необходимой для точной оценки", — рассуждает Владимир Семенов.

       Спрос на репутацию

     По данным Colliers International, на текущий момент объем рынка в сегменте оценки коммерческой недвижимости, находящейся в частной собственности, составляет $10-15 млн в год. "По нашим подсчетам, ежегодный рост рынка оценки коммерческих объектов составлял около 15 процентов. В 2009 году из-за финансового кризиса и приостановки деятельности ряда девелоперов и инвесторов темп может замедлиться. В то же время ожидается, что в следующем году количество сделок с готовыми объектами недвижимости увеличится. Девелоперы, еще вчера не желавшие расставаться со своими активами, сейчас заявляют о готовности продать существующие объекты недвижимости. Для них это возможность найти финансирование на реализацию новых проектов. Потенциальные покупатели коммерческой недвижимости в большинстве случаев — иностранные инвестиционные фонды, известные своей осторожностью и тщательностью при заключении сделок. На наш взгляд, именно со стороны западных инвестиционных фондов будет заметен спрос на профессиональную оценку", — полагает Владислав Семенов.

     Инна Попова, директор департамента оценки Агентства развития и исследований в недвижимости (АРИН) отмечает, что западные банки и крупные компании предпочитают сотрудничество с западными брэндами в области оценки. Поэтому они отдают предпочтение филиалам западных фирм, даже если те существуют на рынке не так долго, как другие крупные компании. "Московские банки любят, чтобы оценочная компания была крупной. При этом нередко одна компания может быть аккредитована во многих банках. Так, в Петербурге многие крупные оценочные компании аккредитованы при 10-15 крупных банках Петербурга", — говорит госпожа Попова.

     Также росту рынка оценки способствует переход на международные стандарты финансовой отчетности (МСФО), которые обязывают компании проводить регулярную оценку собственности.

     При этом Владислав Семенов уверен, что снижение числа выдаваемых кредитов по ипотеке вряд ли серьезно повлияет на оценочный бизнес: "По нашим наблюдениям, зачастую услуги по оценке квартир оказываются индивидуальными оценщиками или небольшими оценочными фирмами. Развитие ипотеки в России до сегодняшнего дня пока мало влияло на рост количества оценочных компаний".

     Инна Попова также согласна, что развитие ипотеки практически не повлияло на увеличение количества оценочных компаний. "Банки при выборе компании руководствуются критериями надежности, одним из которых является время работы на рынке. И если компания работает год, то для нее почти нереально получить аккредитацию при банке. Приоритет — большие и давно существующие компании", — говорит она.

     Игорь Жигунов, заместитель председателя правления Городского ипотечного банка, согласен с такой точкой зрения: "Нельзя сказать, что именно ипотечное кредитование стимулирует появление новых оценочных компаний. Не стоит полагать, что оценка ипотечных объектов является основным объемом оценочного бизнеса. Во-первых, доля сделок с ипотекой не превышает 12-14 процентов в общем объеме сделок с недвижимостью, а доля ипотеки в общебанковском кредитовании и того меньше. Если взять в расчет только жилищную ипотеку с объемом 350-400 тыс. сделок в год (по России), то это и есть примерный объем оценки только ипотечных жилых объектов".

Вице-президент Ассоциации риэлтеров Санкт-Петербурга и Ленинградской области считает, что совокупный годовой доход оценочных компаний на рынке ипотеки составляет сегодня 60-70 млн рублей. Стоимость оценки квартиры зависит от многих факторов — от региона, сложности работ, типа объекта, его стандартности, а также от тарифа компании и составляет 3-4 тыс. рублей. Заместитель начальника центра ипотечного кредитования ОАО "Энергомашбанк" Евгения Касавцева указывает, что стоимость оценки квартиры в Ленобласти сегодня дороже, чем в Петербурге, и обходится примерно в 5-8 тыс. рублей.

Доля ипотеки в бизнесе оценщиков зависит от специализации оценочной компании. Для кого-то это важный блок бизнеса с долей 25-30%, а для кого-то — одно из многочисленных направлений с объемом менее 5-10%.

"Еще меньше на развитие оценочного бизнеса влияет развитие загородной недвижимости. Оценка загородной недвижимости развивается все меньшими темпами, так как объем кредитования загорода в разы меньше городского (не более 5-10 процентов)", — отметил господин Жигунов.

С ним не соглашается руководитель департамента загородной недвижимости корпорации "Адвекс. Недвижимость" Станислав Азацкий. Он уверен, что оценка за городом может стать нишей для выходящих на рынок компаний: "Сегмент загородной недвижимости для независимых оценщиков привлекателен и с точки зрения прибыльности, и относительно перспективности развития. Понимание ограниченности рынка оценки городской недвижимости наступило не вчера, поэтому позиции многих компаний в данном сегменте очень серьезны. Средняя стоимость услуг по оценке загородной недвижимости колеблется в пределах 10-30 тыс. рублей. Поскольку каждый заказ носит индивидуальный характер, в разных ситуациях цена повышается или понижается. Стоимость объекта, указанная в отчете, признается действительной для совершения сделки на протяжении шести месяцев. Однако, по мнению экспертов, при нынешних темпах прироста цен (20-120% в год на землю и 25-50% — на домовладения) объективность результатов оценки держится не дольше двух-трех месяцев".

Однако Инна Попова такие выводы опровергает: "Действительно, на сегодня малоэтажного жилья строится все больше. Но поскольку это второе жилье, то при его покупке сегодня реже обращаются к ипотеке, чем при покупке городского жилья. А соответственно, и доля оценок на загородном рынке низкая. Ведь ни покупатели, ни продавцы самостоятельно практически не обращаются к оценщикам. Продавцы определяют стоимость дома исходя из собственных соображений, а покупатели редко пытаются оценить покупаемое жилье в специализированных компаниях", — высказала она свое мнение.

Год новшеств

На данный момент в Санкт-Петербурге работает около 300 оценочных компаний. Два года назад было немногим более 200.

Михаил Зельдин, президент группы компаний "Аверс", рассказал, что подавляющее большинство — по разным оценкам, от 80% до 90% — оценочных компаний Северо-Западного региона сосредоточено в Санкт-Петербурге. Часть из них активно усиливает свое присутствие в столичном регионе. Это — следствие естественной и всеобщей тенденции к укрупнению. Так, на петербургском рынке тоже появляются московские оценщики, которые открывают свои филиалы или скупают небольшие, а иногда и достаточно крупные местные компании. 2008 год для рынка оценки стал годом новшеств. Согласно закону "Об оценочной деятельности в РФ", с января 2008 года отменено лицензирование оценочной деятельности, а управление оценщиками передано саморегулируемым организациям. Подписаны учредительные документы и приступил к работе Национальный совет по оценке — высший орган саморегулирования оценщиков. Начали действовать три новых стандарта по оценке, готовится выход еще нескольких. Новые стандарты более детально регулируют оценочную деятельность. Также идет реорганизация государственных органов власти и управления, влияющих на процесс оценки. Оценочным фирмам приходится адаптироваться к новым требованиям и правилам "игры". "Если говорить о тенденциях развития рынка, то одним из важнейших его секторов является оценка для целей залога. У наших клиентов (заемщиков и кредитных организаций) развивается бизнес, они идут в регионы, развивают новые направления (например, химическое производство, коттеджное строительство, пищевая промышленность и строительство). Тем не менее, сегмент оценки для целей залога находится в сильной зависимости от состояния банковского сектора. Если вследствие каких-либо причин банки будут не в состоянии финансировать кредитные продукты, то спрос на услуги оценочных компании тоже упадет", — констатирует господин Зельдин. В настоящее время также весьма востребована оценка для городской казны, как по реконструкции старых кварталов, так и по новым зонам развития. Если говорить об оценке федеральной собственности, то данный сегмент "держит паузу" — до 1 января 2009 года приостановлены операции с федеральными землями. Также идет реорганизация органов государственной власти и управления, так или иначе влияющих на процесс оценки. Развивается тенденция выхода компаний на рынок внешних инвестиций. Именно поэтому перспективным представляется сектор оценки для целей МСФО. "На данный момент отнюдь не все компании смогут пройти проверку по западным стандартам и выйти с полученными результатами на зарубежный рынок: условия по стандартам очень строгие и требуют от компании не только отличных финансовых показателей, но и полной прозрачности вкупе с хорошей многолетней репутацией. Стремление бизнеса к выходу 'из тени' стало одной из примет времени; можно предположить, что в ближайшем будущем у оценочных компаний появится много заказчиков, желающих провести оценку для МСФО. Также к услугам оценщиков прибегают в рамках комплексного консалтинга. Все больше компаний заинтересованы в проведении проверок due diligence. Они являются необходимым элементом сделок по приобретению компаний и слиянию-поглощению и заключаются в комплексной проверке юридической, финансовой, маркетинговой и иных сфер деятельности компании. В таких проверках чаще всего заинтересованы покупатели, при этом им необходимо иметь максимально точное представление как о рыночной, так и об инвестиционной стоимости объекта", — рассказал Михаил Зельдин. Наталья Бруй, начальник отдела внутреннего аудита и методологии ОАО "ПСКБ" уверена, что рынок оценочных услуг еще нельзя назвать насыщенным и зрелым. "Он находится в фазе экстенсивного развития, хотя уже наметились тенденции, связанные со специализацией компаний, как по направлениям деятельности, так и по объемам (стоимости) выполняемых работ. Дальнейшее развитие рынка также обусловлено изменениями в налоговом законодательстве (внесением в Налоговый кодекс главы, посвященной налогообложению имущества физических лиц в части изменения налоговой базы с инвентаризационной стоимости имущества на рыночную стоимость) и расширением деятельности банков в области кредитования физических лиц под залог имущества", — говорит она.

По словам Натальи Бруй, сегодня самая массовая оценка — это оценка стоимости ущерба от ДТП, проводимая для страховых компаний. Для банков фирмы проводят оценку земли, коммерческой и промышленной недвижимости, оборудования юридических лиц для целей залога, а также загородной недвижимости для тех же целей, оценку стоимости ущерба для решения имущественных споров и т. п.

Валерий Грибанов