«Когда рынок качает — работать сложно»

«Когда рынок качает — работать сложно»

В феврале застройщики Петербурга отметили снижение продаж в новостройках на 10%

В феврале 2024 года застройщики города ввели в эксплуатацию 237,6 тыс. кв. м жилья, это на 100 тыс. кв. м меньше, чем годом ранее. К 1 марта в городе сдано 798,5 тыс. кв. м квартир в новостройках, это меньше показателей за январь — февраль 2023 года. Продажи квартир упали примерно на 10% даже по сравнению с невысокими показателями января. Застройщики считают, что сохранения условий семейной ипотеки недостаточно для поддержания рынка, а введение адресных программ поддержки взамен льготной ипотеки, которая была доступна широкому кругу заемщиков, негативно скажется на возможностях граждан покупать новые квартиры.

Продажи квартир в феврале упали примерно на 10% даже по сравнению с невысокими показателями января

Фото: Александр Коряков, Коммерсантъ

По данным комитета по строительству Санкт-Петербурга, в прошлом месяце больше всего жилья построили в Василеостровском районе, где было введено в строй 77,9 тыс. кв. м в пяти домах на 1857 квартир. На втором месте — Красносельский район, где строители сдали один дом с 996 квартирами общей площадью 55,3 тыс. кв. м. В Московском районе сдали пять домов на 45,5 тыс. кв. м в 1327 квартирах. В феврале 2023 года в городе ввели 340,4 тыс. кв. м, а за первые два месяца прошлого года — 838,4 тыс. кв. м.

Опрошенные девелоперы отмечают общую для рынка тенденцию к снижению спроса. Генеральный директор агентства недвижимости «Главстрой» Юлия Ружицкая напоминает, что уже второй год подряд в течение первых двух месяцев рынок новостроек пытается адаптироваться к изменяющимся условиям работы. В 2024 году на традиционно низкий сезон с точки зрения спроса наложился фактор изменения ипотечных условий. «Банки хаотично меняли свои решения: вводили комиссию, предлагали дополнительные платные программы, снижали размер комиссии и отказывались от нее совсем,— говорит госпожа Ружицкая.— В таком же положении оказались застройщики: одни отказывались платить комиссию, другие работали со всеми предложениями банков, кто-то пытался заложить комиссию в стоимость квартиры, кто-то понимал, что это не работает, и брал ее на себя. Все это не могло не сказаться на результатах января и февраля, потому что, когда рынок качает, работать очень сложно».

Ян Фельдман, директор по маркетингу ГК «Ленстройтрест», также думает, что в этом году февраль стал достаточно тяжелым месяцем с точки зрения спроса. «В целом по рынку показатели были даже ниже, чем в январе, хотя обычно ситуация противоположная. По нашей компании мы отмечаем снижение покупательской активности примерно на 10% по сравнению с предыдущем месяцем»,— приводит он цифры. Причинами сложившейся ситуации эксперт называет восстановление рынка после ужесточения условий льготной ипотеки и то, что большая часть спроса была вымыта в конце прошлого года.

Генеральный директор Element Development Виталий Коробов отмечает, что в феврале на рынке премиальной недвижимости было зафиксировано снижение среднего чека сделки на 0,6–2%, в связи с этим у девелоперов упала и средняя цена «квадрата».

Контртренд на рост продаж в сравнении с результатами января зафиксировали застройщики, запустившие новые объекты в начале года. По словам коммерческого директора ГК «ПСК» Сергея Софронова, в премиальной недвижимости продажи компании выросли более чем вдвое. В бизнес-классе показатели еще более успешные. В комфорт-классе по совокупности трех проектов (два из которых — квартальная застройка) в феврале продажи увеличилась на 30%. «Эти результаты определил старт строительства и продаж в двух объектах квартальной застройки и бизнес-класса в центре города»,— объяснил господин Софронов.

Объем предложения в 2023 году был чуть выше, чем в 2022 году, в основном за счет роста количества и доли студий в проектах, вспоминает господин Софронов. Сделки в прошлом году начали быстро расти со второй половины года, тем самым значительная часть предложения была выкуплена. «За первые два месяца текущего года старты продаж в новых объектах, включая новые пулы в существующих проектах, можно пересчитать по пальцам. Отсюда можно предположить, что сейчас объем предложения немного ниже, чем в начале прошлого года»,— рассуждает эксперт.

Согласно данным bnMAP.pro, число жилых комплексов за последний год снизилось на 0,7%, а лотов в продаже стало меньше на 15%. «Дело в том, что высокая ключевая ставка влияет не только на покупателей, но и на застройщиков. От этого показателя, например, зависят условия проектного финансирования. Соответственно, большинство девелоперов переориентируется на участки, где можно быстро начать стройку и продажи. А их совсем немного»,— предупреждает господин Коробов и заключает, что объем предложения к концу года может снизиться еще больше.

По мнению господина Фельдмана, продление семейной ипотеки — безусловно, положительный сигнал для рынка, адресность программ поддержки станет сдерживающим фактором для роста цен. «Прогнозировать ситуацию довольно сложно, но думаю, что скоро рынок придет к балансу. Процесс восстановления уже идет, весной можно ожидать стабилизации»,— надеется директор по маркетингу ГК «Ленстройтрест».

Семейная ипотека была очень популярна у покупателей первичной недвижимости, обращает внимание коммерческий директор ГК «А101» в Санкт-Петербурге Мария Орлова. «Ее доля стабильно росла, и сейчас на эту программу приходится 35–40% от выдачи, а в некоторых проектах — до 60%. Поэтому продление этой программы — хорошая новость,— считает госпожа Орлова.— Как и увеличение лимита по семейной ипотеке для московского и петербургского регионов до 12 млн рублей».

Что касается объемов продаж, то уже в ближайшие месяцы может начать реализовываться отложенный спрос, который формировался с декабря 2023 года на фоне роста ипотечных ставок и ужесточения условий выдачи ипотеки с господдержкой, продолжает представитель ГК «А101». Госпожа Ружицкая предполагает, что рынок новостроек весной будет спокойным. «Безусловно, многое будет зависеть от ключевой ставки и условий кредитования»,— констатирует эксперт «Главстроя».