Тенденции развития складской недвижимости как фактора конкурентоспособности предприятий оптовой торговли

Тенденции развития складской недвижимости как фактора конкурентоспособности предприятий оптовой торговли

о

я

Оптовая торговля - сфера предпринимательской деятельности, предметом которой является посредничество. Являясь важнейшим звеном взаимодействия между участниками рыночных процессов: производителем и потребителем, она реализует товары крупными партиями. Оптовая торговля обеспечивает перемещение товаров из сферы производства в сферу обращения, способствует развитию экономических связей между странами, регионами, отраслями и предприятиями. В ходе оптовой продажи товар не покидает сферу товарного обращения, а используется в предпринимательской деятельности или производственной переработке.

Переход к рыночным отношениям в экономике России расширяет возможности деятельности предприятий оптовой торговли как основного звена цепи товародвижения. За последние годы существенно снизилась и продолжает снижаться доля государственных опто-во-посреднических предприятий при одновременном возрастании доли посреднических структур нового формата (распределительные центры сетевых розничных предприятий); происходят существенные структурные изменения в розничной торговле, активно развиваются старые и появляются новые ее форматы [2. С. 226]; осуществляется экспансия зарубежных и «столичных» предприятий на региональные потребительские рынки; активно развивается рынок складской недвижимости и новые формы складского девелопмента.

На современном этапе в российской экономике развитие оптовой торговли имеет приоритетное значение. Именно оптовая торговля является проводником товаров отечественных производителей, способствует повышению их качества и завоеванию прочного места на внутреннем и внешнем рынках в условиях им-портозамещения. Основные показатели развития оптовой торговли г. Екатеринбурга представлены в табл. 1 [4].

Оборот оптовой торговли Свердловской области с 242,9 млрд р. в 2011 г. вырос до 345,9 млрд р. в 2014 г. Несмотря на снижение темпов развития торговли и объемов продаж, сохраняется положительная динамика в развитии оптовой торговли. По состоянию на 1 июля 2015 г. в Екатеринбурге работает 22 логистические компании, 50 оптовых баз, 1 675 предприятий оптовой торговли. В текущем году наблюдается снижение численности предприятий, осуществляющих оптовую продажу, на 42 объекта, что связано с их укрупнением и усилением конкуренции на рынке услуг оптовой торговли. Материальную базу оптовой торговли составляют объекты складской недвижимости.

Склад - элемент товаропроводящей цепи, предназначенный для приемки, размещения, хранения, комплектации и выдачи продукции и имеющий необходимую для выполнения этих функций материально-техническую базу (здания, сооружения, устройства и т.п.) [1. С. 391].

В уральской столице расположено 853 тыс. кв. м площадей складской не-

Таблица 1 - Основные показатели развития оптовой торговли г. Екатеринбурга

Показатель 01.01.2012 01.01.2013 01.01.2014 01.01.2015

Количество предприятий, ед. 681 1 602 1 658 1 717

По сравнению с прошлым годом, ед. - +921 +56 +59

Оборот оптовой торговли, млрд р. 242,9 298,6 326,8 345,9

По сравнению с прошлым годом: млрд р. +55,7 +28,2 + 18,8

% - 122,9 109,4 105,8

^ КАРХ Дмитрий Андреевич

Доктор экономических наук, профессор кафедры коммерции, логистики и экономики торговли

Уральский государственный экономический университет 620144, РФ, г. Екатеринбург, ул. 8 Марта/Народной Воли, 62/45 Тел.: (343) 257-10-44 E-mail: dkarh@usue.ru

Ключевые слова

ОПТОВАЯ ТОРГОВЛЯ СКЛАД

СКЛАДСКАЯ НЕДВИЖИМОСТЬ ТОВАРОДВИЖЕНИЕ BUILT-TO-SUIT ТЕХНОЛОГИЯ

Аннотация

Статья посвящена основным тенденциям и направлениям развития оптовой торговли, ее роли в организации товародвижения, современным формам складского хозяйства с учетом зарубежного опыта. Представлен анализ состояния и развития оптовой торговли и складской недвижимости г. Екатеринбурга. Рассмотрен проект build-to-suit («построенный под заказ») как новая форма девелопмента складской недвижимости, учитывающая специфику строительства склада, его индивидуальные характеристики в соответствии с потребностями и требованиями заказчика. Целью реализации проектов build-to-suit является оптимизация затрат по возведению и дальнейшей эксплуатации склада. Сформулированы основные факторы, влияющие на развитие системы build-to-suit как схемы реализации проектов складского строительства. Проанализированы достоинства и недостатки данного типа проектов.

JEL classification

L81

Trends in the Development of Warehouse Property as a Factor Behind Competitiveness of Wholesale Enterprises

^ Dmitry A. KARKH

Dr. Sc. (Econ.), Professor of Commerce, Logistics and Trade Economics Dept.

Ural State University of Economics 620144, RF, Yekaterinburg, 8 Marta/Narodnoy Voli St., 62/45 Phone: (343) 257-10-44 E-mail: dkarh@usue.ru

Таблица 2 - Обеспеченность площадями складского хозяйства в г Екатеринбурге,

кв. м на 1000 жителей

Показатель 01.01.2012 01.01.2013 01.01.2014 01.01.2015

Общая обеспеченность, кв. м 738 821 921 1 226

По сравнению с прошлым годом, кв. м - +83 + 100 305

В том числе высококлассные площади, кв. м 261 350 445 625

По сравнению с прошлым годом, кв. м - +89 +95 + 145

Доля высококлассных площадей в общей обеспеченности, % 35,36 42,63 48,31 50,1

Keywords

WHOLESALE TRADE WAREHOUSE WAREHOUSE PROPERTY GOODS DISTRIBUTION BUILT-TO-SUIT TECHNOLOGY

Abstract

The article is devoted to the main trends and directions of wholesale trade development and its role in organization of goods distribution; it considers the modern forms of warehousing taking into account foreign experience. The analysis of state and development of wholesale trade and warehouse property in Yekaterinburg is presented. The build-to-suit project is treated as a new form of warehouse property development which recognizes the specifics of warehouse construction and its individual characteristics in accordance with the needs and requirements of the customer. The objective of build-to-suit projects' implementation is to optimize costs of construction and further exploitation of a warehouse. The author formulates the key factors influencing the development of build-to-suit system as an implementation scheme of warehouse construction projects. The strength and weaknesses of this type of projects are analysed.

JEL classification

L81

движимости классов А и В+. Это третий показатель в России после Москвы и Санкт-Петербурга. В 2014 г. бизнес-структуры совместно с муниципалитетом в рамках государственно-частного партнерства ввели в эксплуатацию более 180 тыс. кв. м площадей класса А и В+. Однако почти половину складских площадей занимают склады категории В и С и приспособленные под склады помещения категории й, что существенно сказывается на качестве складского технологического процесса. Обеспеченность площадями складского хозяйства г. Екатеринбурга представлена в табл. 2.

Основными направлениями развития оптовой торговли Свердловской области на ближайшие годы должны стать: создание новых качественных складских площадей классов А и В+; реконструкция и модернизация существующих объектов с целью повышения их классности; внедрение на складах современных систем приемки и обработки заказов; формирование транспортных заказов, транспортировка, хранение грузов и учет их движения с помощью применения 1Т-технологий; развитие дистанционной оптовой торговли и других видов сервисных услуг.

Активное развитие сетевой и электронной торговли, рост объема продаж в оптовой и розничной торговле, повышение спроса на склады, построенные по индивидуальному проекту, с учетом тре-

бований к условиям хранения товаров (температурный и влажностной режим), обусловили необходимость нестандартных подходов к решению проблем складской недвижимости и развитию новых логистических принципов организации товародвижения.

Современной тенденцией развития складской недвижимости является строительство складов по проекту build-to-suit (BTS).

Понятие build-to-suit переводится как «построенный под заказ», т.е. проект, изначально спроектированный под заказчика, с учетом всех требований по организации товародвижения и условий хранения [9]. Проект не подразумевает никаких конкретных параметров склада, так как каждый объект носит уникальный характер и возводится с учетом индивидуальных потребностей и характеристик (планировка, размеры, инфраструктура).

Built-to-suit - востребованная на рынках недвижимости стран Западной Европы и США форма девелопмента. Ею пользуются компании, которые оперируют товарными запасами, требующими соблюдения нестандартных, индивидуальных параметров складских помещений, условий хранения и переработки: поставщики охлажденных и замороженных продуктов питания, фармакологические холдинги, поставщики оборудования для предприятий розничной и оптовой торговли, нуждающиеся в специализи-

рованных складских или производственных площадях, построенных с учетом особенностей конкретного технологического процесса.

Настоящий ЬиНМо-БиН предполагает, что дизайн логистического комплекса делается с чистого листа, анализируются и изучаются все бизнес-процессы клиента, учитываются его предполагаемые требования по площади. Специалисты и логистические эксперты обрабатывают требования клиента, уменьшая площади и увеличивая их продуктивность за счет оптимизации производственных или логистических процессов, что приводит к сокращению инвестиций и операционных расходов.

Развитию ВТБ-проектов способствуют следующие факторы:

• насыщенность рынка складской недвижимости традиционными складами класса А;

• более низкая итоговая стоимость проекта по сравнению с традиционными складами;

• «прозрачная» система оформления земельных участков;

• относительно простая схема обеспечения участков инженерными коммуникациями.

Существует несколько схем реализации проектов ВТБ [10]:

• строительство, реконструкцию или модернизацию объектов складского хозяйства проводит их собственник под нужды конкретного заказчика, который впоследствии становится единоличным и долгосрочным арендатором либо владельцем (совладельцем) объекта;

• возведение объектов складского хозяйства инвестором с учетом собственных потребностей и характеристик (планировка, размеры, инфраструктура) и их реализацией приглашенным деве-лопером.

В России формат ВТБ получил свое распространение сравнительно недавно. До экономического кризиса, на фоне растущего рынка, девелоперы не были заинтересованы в развитии данного направления, а под понятием ЬиНМо-БиН

чаще понимали адаптацию типовых складов класса А к требованиям арендатора. Экономический кризис стал импульсом к развитию этого формата в России, так как пользователи складской недвижимости уделяют особое внимание эффективности работы склада и снижению издержек на его содержание [3]. Рынок арендодателя трансформировался в рынок арендатора, застройщики учитывают потребности клиентов и строят склады в соответствии с их требованиями [7].

ВТБ имеет достоинства как для инвестора, так и для арендатора и девелопера:

• проекты ЬиНМо-БиН экономически выгоднее аренды складского помещения или покупки готового здания до 30-40%. Себестоимость возведения объекта ЬиНМо-БиН в расчете на 1 кв. м в 1,5-2 раза ниже цены представленных на рынке аналогичных помещений [5];

• все этапы по организации проекта ведет девелопер, оставляя за клиентом право контроля процесса и принятия окончательного решения по ключевым вопросам. Финансовые структуры охотнее предоставляют кредиты и финансовую поддержку под собственный проект [6];

• стандартный склад класса А предусматривает определенное соотношение складских, мезонинных и административных площадей, которое может не соответствовать требованиям конкретного арендатора. Склад ЬиНМо-БиН дает арендатору возможность соблюсти необходимое соотношение соответствующих площадей;

• параметры предлагаемых рынком готовых помещений редко полностью соответствуют требованиям компаний, ищущих место под склад или производство. При аренде склада ВТБ можно сократить затраты на доработку помещений и сэкономить до 20% рыночной арендной ставки;

• девелопер избавлен от необходимости поиска арендаторов предлагаемых к эксплуатации складских площадей, так как в проекте ЬиНМо-БиИ: учтены требования конкретного заказчика.

Основным недостатком BTS-складов является то, что аренда такого склада обходится дороже, чем покупка, так как в размер арендной ставки заложены финансовые риски девелопера.

Особенностью развития BTS в России является то, что проекты built-to-suit реализуются для продажи - fee-development, в то время как в США и Западной Европы - для длительной аренды [8]. Кроме того, строительство объектов складской недвижимости в России финансируется будущим собственником здания за счет своих средств, так как банки, предоставляющие кредиты, пока не доверяют данному направлению развития складской недвижимости и неохотно финансируют такие проекты, а риски девелопера ограничены стоимостью договора подряда, сроками и штрафами.

Большинство застройщиков будут реализовывать объекты в формате BTS в целях исключения невостребованности объекта складской недвижимости на рынке. Усугубление экономического положения требует от застройщиков ускорения и оптимизации процесса строительства и соблюдения сроков ввода объектов.

Таким образом, в условиях развивающегося финансового кризиса и неопределенности существуют опасения, что крупномасштабных проектов built-to-suit на рынке не появится при одновременном сокращении ввода стандартных площадей на спекулятивной основе. Это объясняется следующим: во-первых, сомнениями инвесторов в уровне и стабильности арендных потоков; во-вторых, повышенным риском дефолта арендатора, обусловленным разницей между докризисными и послекризисны-ми уровнями ставок арендной платы и девальвацией рубля, приводящей к повышению стоимости аренды для арендаторов, получающих доходы в рублях; в-третьих, неблагоприятной деловой конъюнктурой для арендаторов, угрожающей банкротством бизнеса.

Источники

1. Гаджинский А.М. Логистика: учебник. М.: Дашков и Ко, 2012.

2. Евтюгина А.А., Карх Д.А. Влияние глобальных торговых сетей на социально-экономическое развитие региона // Экономика региона. 2010. № 2. C. 222-227.

3. Иванченко E. На рынке складской недвижимости необходима оптимизация процесса строительства // Склад & Техника. 2015. № 12.

4. Итоги развития потребительского рынка Екатеринбурга за 2015 г. URL: http://www.sl¡deshare.net/кatefrolukh¡na /2-2015-50879471.

5. Ломакина Т.А. Технология build-to-suit: каждому - по потребностям // Коммерческая недвижимость. 2004. № 7.

6. Мамева О.Н. Build-to-suit в России: большие риски или большие возможности? // Склад & Техника. 2011. № 12.

7. Оптимизация управления закупками и снабжением. URL: http:// www.cfin.ru/management/finance/payments/purchase_optim.htm.

8. Румянцева С. Build-to-suit: риски и возможности // Строительство, технологии, организация. 2014. № 3.

9. Склады: suit or not to suit? URL: http://www.cre.ru/rus/analytics.

10. Эксперт. Built-to-suit как альтернатива спекулятивному проекту. URL: http://news.ners.ru/ekspert-built-to-suit-kak-alternativa-spekulyativnomu-proektu.html.

References

1. Gadzhinskiy A.M. Logistika [Logistics]. Moscow, Dashkov i Ko Publ., 2012.

2. Yevtyugina A.A., Karkh D.A. Vliyanie global'nykh torgovykh setey na sotsial'no-ekonomicheskoe razvitie regiona [Impact of global retailers on regional market participants]. Ekonomika regiona - Economy of Region, 2010, no. 2, pp. 222-227.

3. Ivanchenko Ye. Na rynke skladskoy nedvizhimosti neobkhodima optimizatsiya protsessa stroitel'stva [Warehouse market needs an optimization of construction process]. Sklad& Tekhnika - Warehouse & Equipment, 2015, no. 12.

4. Itogi razvitiya potrebitel'skogo rynka Ekaterinburga za 2015 g. [The results of Yekaterinburg consumer market development in 2015]. Available at: www.slideshare.net/Katefrolukhina /2-2015-50879471.

5. Lomakina T.A. Tekhnologiya build-to-suit: kazhdomu - po potreb-nostyam [Build-to-suit: to each according to the needs]. Kommerches-kaya nedvizhimost' - Commercial Real Estate, 2004, no. 7.

6. Mameva O.N. Build-to-suit v Rossii: bol'shie riski ili bol'shie voz-mozhnosti? [Build-to-suit in Russia: great risks or great opportunities?]. Sklad & Tekhnika - Warehouse & Equipment, 2011, no. 12.

7. Optimizatsiya upravleniya zakupkami i snabzheniem [Optimization of procurement and supply management]. Available at: www.cfin.ru/ management/finance/payments/purchase_optim.htm.

8. Rumyantseva S. Build-to-suit: riski i vozmozhnosti [Build-to-suit: risks and opportunities]. Stroitel'stvo, tekhnologii, organizatsiya - Construction, Technologies, Organization, 2014, no. 3.

9. Warehouses: suit or not to suit? Available at: http://www.cre.ru/rus/ analytics.

10. Ekspert. Built-to-suit kak al'ternativa spekulyativnomu proektu [Expert. Built-to-suit as an alternative to the speculative project]. Available at: http://news.ners.ru/ekspert-built-to-suit-kak-alternativa-spekuly-ativnomu-proektu.html.