Рынок недвижимости и особенности его функционирования

94

АКТУАЛЬНЫЕ ВОПРОСЫ ЭКОНОМИЧЕСКИХ НАУК

РЫНОК НЕДВИЖИМОСТИ И ОСОБЕННОСТИ ЕГО ФУНКЦИОНИРОВАНИЯ

© Рубинштейн Е.Д.* *, Кривец В.В.*, Осипенко Н.С.*

Дальневосточный федеральный университет, г. Владивосток

Статья рассматривает рынок недвижимости и исследует особенности рынка недвижимости, анализа рынка и проблем, связанных с анализом рынка недвижимости и его прогнозированием.

Ключевые слова недвижимость, особенности рынка недвижимости, анализ рынка недвижимости, методы анализа рынка недвижимости, прогнозирование цен на рынке недвижимости, проблемы прогнозирования рынка недвижимости.

Фридман Дж. и Ордуэй Н. в своей книге «Анализ и оценка приносящей доход недвижимости» дают следующее определение рынка недвижимости: «Рынок недвижимости - это определенный набор механизмов, посредством которых передаются права на собственность и связанные с ней интересы, устанавливаются цены и распределяется пространство между различными конкурирующими вариантами землепользования» [1].

Отечественные авторы, Г.М. Стерник и С.Г. Стерник дают следующее определение: «Рынок недвижимости - сектор национальной экономики, объединяющий в сложную социально-экономическую систему элементы «субъекты», «объекты», «процессы» и «функции управления ими» при создании, развитии и обороте недвижимости в интересах общественного потребления, при условии, когда хотя бы один из субъектов ставит целью накопление благ путем предпринимательской деятельности, а государство обладает правом и обязанностью регулирования рынка и частичного перераспределения благ от субъектов-предпринимателей к субъектам, не являющимся таковыми» [2].

Рынок недвижимости подразделяются в соответствии с предпочтениями покупателей и продавцов, исходя из назначения недвижимости и ее привлекательности для различных участников рынка. На предпочтения покупателей и продавцов влияют социальные, экономические, государственные, экологические и др. факторы. Исследование сегментов рынка недвижимости проводится по следующим наиболее значимым параметрам: местоположение, конкуренция, спрос и предложение на данный вид недвижимо сти.

* Доцент кафедры Финансов и кредита, кандтдат экономических наук, доцент.

* Доцент кафедры Финансов и кредита, кандтдат экономических наук, доцент.

* Магистрант кафедры Финансов и кредита.

Финансы и налоговая политика

95

По способности недвижимость приносить доход, ее подразделяют: доходная недвижимость, условно доходная недвижимость, бездоходная недвижимость. В зависимости от экономической активности регионов: активные рынки недвижимости, пассивные рынки недвижимости. По признаку степени готовности: незастроенные земельные участки, готовые объекты, не завершенные строительством объекты, объекты, нуждающиеся в реконструкции [3].

Рынок недвижимости также сегментируют в соответствии с предпочтениями покупателя и продавца, например по отношении к цене недвижимости, величине приносимого дохода, местоположения объекта недвижимости, степени его износа, окружение, дизайн и т.д.

Специфической функцией рынка недвижимости, которая отличает его от всех других рынков, заключается в том, что он имеет множество возможных мест сделки, например: по месту расположения объекта недвижимости, по месту расположения продавца или покупателя, и т.д.

Для рынка недвижимости характерны следующие функции:

- ценообразующая функция, под ней понимается установление равновесного уровня цен, т.е. когда платежеспособному спросу соответствует достаточный уровень предложения. Для объектов недвижимости характерно свободное формирование;

- коммерческая функция - получение прибыли от вложенных средств в недвижимость;

- санирующая функция - это освобождение рынка от неконкурентоспособных и слабых участников рынка;

- информационная функция - сбор и обобщение информации о рынке, и распространение ее среди заинтересованных лиц;

- посредническая функция - рынок выступает в качестве совокупного посредника между участниками рынка;

- инвестиционная функция - рынок недвижимости выступает, как своеобразный способ хранения и увеличения стоимости капитала, а также перераспределения инвестиционных потоков между объектами недвижимости.

Рынок недвижимости обладает рядом специфических особенностей, таких как:

- локализация рынка - поскольку недвижимость является неподвижным и непереносимым объектом, то ценность чаще всего зависит от внешнего окружения объекта;

- меньшее количество сделок купли-продажи, по сравнению с другими высокоорганизованными рынками, такими как рынок продовольственных товаров, или рынок ценных бумаг;

96

АКТУАЛЬНЫЕ ВОПРОСЫ ЭКОНОМИЧЕСКИХ НАУК

- владение недвижимостью и сделки с ней обычно предполагают определенные затраты, а именно единовременные сравнительно крупные инвестиции связанные с приобретение недвижимости; на поддержание объекта в функциональном состоянии (ремонт, эксплуатационные расходы); налог на недвижимое имущество; государственная пошлина и другие сборы на сделки;

- достаточно высокая степень государственного регулирования рынка законодательными нормами [4];

- капиталоемкость - выражается не только в количестве товара на рынке (квартиры, земельные участки, здания и т.д.), но и в единицах измерения этих товаров - площадях (квадратных метрах, гектарах, сотках);

- цикличность - как и все рынки, на рынке недвижимости можно наблюдать те же фазы цикла (рост, насыщение, спад, восстановление);

- инертность рынка недвижимости заключается в медленном развитии и некотором запаздывании на экономические процессы [5].

Рынок недвижимости не является высокоорганизованным рынком. В отличие от других рынков, рынок недвижимости может быть характеризован, как узкий, в виду специфичности объекта недвижимости, как правило, количество продавцов и покупателей на таких рынках очень ограниченно. Рынки недвижимости различных регионов так же отличается между собой, это связанно с природными, экономическими, правовыми характеристиками региона. Также рынок недвижимости характеризуют как сегментированный, персонализированный и т.д. [2].

Персонализация рынка - на рынке недвижимости единственный покупатель может существенно влиять на цену в силу относительной вялости рынка. Сделки с недвижимостью носят сугубо частный характер. Из-за недостоверности информации, ее недостатка образуется широкий диапазон цен.

Рынок недвижимости отличается от других рынков следующими наиболее существенными параметрами: товар, формирование цены, способы финансирования сделки, степень ликвидности; баланс спроса и предложения, число потенциальных покупателей, информированность участников сделки, методы регулирования, надежность прогнозирования рыночной ситуации. Рассмотрим каждый из них в отдельности.

Уникальность недвижимости, как товара, в том что, она является товаром с фиксированным неподвижным местоположением, следовательно, оборот товаров ограничен.

В отличие от других рынков, цены на похожую по потребительским свойствам недвижимость не являются едиными.

Цены на недвижимость являются нестабильными.

Финансы и налоговая политика

97

Возможность финансирования не только за счет собственных средств, но и за счёт заемных средств. Именно условия выдачи заемных средств, влияет на решение о покупке недвижимости и, что, в конечном счёте, сказывается на активности рынка недвижимости.

Любой вид недвижимость является неликвидным. Это связано с тем, что покупка недвижимости требует больших затрат.

Информированность участников сделки о состоянии рынка, поведении других участников рынка, информации о сделках, рыночной активности, качестве товара, цене недвижимости не достаточно точна. Это связанно с тем, что либо информация по сделкам бывает недостоверна, либо информация в принципе не будет раскрыта, так как покупатели и продавцы настаивают на неразглашении сведений о сделке.

Методы регулирования. Рынок недвижимости регулируется нормативными актами относительно прав собственности и процедур купли-продажи.

Рынок недвижимости имеет ряд технических и социально-экономических особенностей, которые выделяют его среди других рынков и влияют на его развитие, функционирование, формирование цен на объекты недвижимости.

Баланс спроса и предложения на рынке недвижимости достигается редко.

Спрос на рынке недвижимости - это потенциальные потребители объектов недвижимости, а именно покупатели и арендаторы. Для прогнозирования спроса важно изучить их возможные доходы; возможности миграции будущих потребителей, инфляцию, информацию о наличии предлагаемых земельных участков, качество инфраструктуры в районе объекта недвижимости.

Увеличение спроса способствует усилению покупательской активности. Для роста спроса необходимо рост доходов потенциальных потребителей. Известно, что увеличение численности населения является одним из факторов роста спроса, но оно не вызывает активность на дан -ном рынке. Увеличение платежеспособности населения также является одним из факторов роста спроса. Из-за увеличения спроса на недвижимость возрастают арендная плата и цена одного квадратного метра недвижимости [6].

В краткосрочном периоде параметры спроса имеют более важное значение, чем характеристики предложения, характерной чертой которого является неэластичность. Значительные колебания активности в операциях с недвижимостью во многом объясняются неэластичностью предложения в краткосрочном периоде.

98

АКТУАЛЬНЫЕ ВОПРОСЫ ЭКОНОМИЧЕСКИХ НАУК

Факторы, определяющие величину предложения [4]: наличие резерва пустующих объектов недвижимости в определенном сегменте рынка; объемы нового строительства и затраты на него (интенсивность строительства; положение в строительной индустрии, текущие и потенциальные изменения в строительной технологии и их возможное влияние на строительные затраты; соотношение затрат на строительство и цен продажи объектов недвижимости; затраты на улучшение неосвоенных и имеющихся в предложении земельных участков).

Процент всех незанятых или не сданных в аренду помещений является одним из важнейших индикаторов состояния и тенденций рынка недвижимости. Высокий процент предложения помещений не всегда влечет за собой понижение цен и ставок арендной платы, чаще всего цены остаются на прежнем уровне. Конкуренция и экономическая ситуация в стране может привести к вынужденному падению цен и ренты, за которым следует сокращение нового строительства или к заморозке нынешнего. Действует и обратное - когда цены и ставки арендной платы на недвижимость возрастают, активность инвестирования в строительство новых объектов недвижимости растет.

Рынок недвижимости является весьма особенным, практически уникальным. Аналитики данного рынка должны обладать знаниями или умениями, которые не нужны на других рынках. Анализ данного рынка необходим не только риелтором и оценщикам, но и строительной индустрии и всех их предприятий-контрагентов.

Список литературы:

1. Фридман Дж. Анализ и оценка приносящей доход недвижимости. -М.: «Дело ЛТД», 2005.

2. Стерник Г.М., Стерник С.Г. Анализ рынка недвижимости для профессионалов. - М.: ЗАО «Издательство «Экономика», 2009.

3. Татарова А.В. Оценка недвижимости и управление собственностью: учебное пособие. - Таганрог: Изд-во ТРТУ 2006.

4. Виноградов Д.В. Экономика недвижимости: учебное пособие. - Владимир: Изд-во Владимирский государственный университет, 2007.

5. Методологическая разработка: Курс 001. Как организовать профессиональный анализ рынка недвижимости. Презентация лекционного курса [Электронный ресурс]. 1 электрон. опт. диск (CD-ROM).

6. Факторы спроса и предложения на рынке недвижимости [Электронный ресурс]. - Режим доступа: http://aroma-time.ru/articles/faktory-sprosa-i-predlozheniya-na-rynke-nedvizhimosti.

7. Салов А.И., Урумова Ф.М. Региональная конкуренция как фактор устойчивого экономического роста: институциональный подход. Регион: экономика и финансы. - М., 2014.