Пустые офисы

Впервые за 10 последних лет в Москве появились свободные офисные площади. Их доля в бизнес-центрах увеличилась с 1-2% до 6,1% (при 10% начинается снижение арендных ставок). Слова экспертов неутешительны: с их точки зрения, это не реакция на финансовый кризис, а первый признак грядущего насыщения рынка, которое аналитики предрекают Москве через два-три года.

Шесть процентов

В первом полугодии 2008 года объем свободных площадей в бизнес-центрах Москвы увеличился в три раза и достиг 6,1%, говорится в исследовании состояния рынка офисной недвижимости в городах Европы за первую половину 2008 года Jones Lang LaSalle. Значительный рост количества свободных офисов в Москве, где доля вакантных площадей из года в год варьировалась от 1% до 2%, произошел впервые, что является первым признаком грядущего насыщения рынка, считает партнер S. A. Ricci/King Sturge Владимир Авдеев.

Основной причиной трехкратного увеличения объема свободных площадей в московских бизнес-центрах стали высокие темпы ввода новых объектов. По данным Colliers International, за первое полугодие 2008 года было сдано в эксплуатацию 840 тыс. кв. м офисной недвижимости, в то время как за первые три квартала 2007 года этот показатель достиг всего 70 тыс. кв. м.

Более того, несмотря на разразившийся сейчас мировой кризис ликвидности, темпы ввода новых площадей сохранятся на достаточно высоком уровне и в 2009 году: на это время запланирована сдача около 2 млн кв. м новых офисов. Как поясняет заместитель руководителя отдела исследований Cushman & Wakefield & Stiles & Riabokobylko Лада Белайчук, причина роста строительства в том, что сейчас на рынок выводятся проекты, которые уже обеспечили себе финансирование. Таким образом, в 2009 году ситуация может измениться в корне: в это время специалисты ожидают значительное снижение объемов ввода офисных площадей, поскольку многие девелоперы уже сейчас испытывают проблемы с привлечением средств для своих проектов. В свете кризиса на мировых рынках помощь банков, обычно покрывающая значительную часть всех затрат при возведении нового объекта, становится очень дорогой — повышаются процентные ставки, что, в свою очередь, ведет к росту арендной платы.

Так, по данным Ostogenka Real Estate, за первое полугодие 2008 года произошел резкий скачок цен на офисы классов А и В: первые подорожали примерно на 56%, вторые — на 40%. Однако предприниматели не торопятся соглашаться с новыми условиями владельцев офисных площадей, предпочитая выждать, пока плата за аренду не вернется к прежнему уровню. Именно этим и объясняется в компании рост процента свободной площади.

Представители строительных компаний также отмечают увеличение доли вакантных площадей — по данным "Системы-Галс", в офисах уровня А остаются свободными около 5%, в то время как в помещениях класса В не занято около 7%. Тем не менее девелоперы продолжают убеждать себя в том, что рост числа свободных офисов незначителен: специалисты не торопятся рассматривать этот процесс как признак грядущего кризиса на рынке недвижимости и не прогнозируют снижение арендных ставок.

По мнению начальника департамента бизнес-планирования "Системы-Галс" Виктора Черкасского, рост процента вакантных площадей в столичных бизнес-центрах объясняется не перенасыщением этого сектора рынка, а одновременной сдачей целого ряда крупных объектов (более 100 тыс. кв. м), которые до конца еще не заполнены.

Все еще оптимистично настроены представители компании Mirax Group: по мнению директора департамента недвижимости Андрея Титюника, столице не грозит увеличение доли свободных офисов. Скорее в Москве наблюдается обратная тенденция — не хватает качественных площадей в бизнес-центрах. Эксперт уверен: новые здания, вводимые в эксплуатацию, быстро заполняются и продаются, поэтому ожидать снижения арендных ставок не стоит.

Свои слова Андрей Титюник подкрепил живым примером: "В частности, "Москва-Сити" и "Большой Сити" являются очень престижными деловыми центрами: спрос здесь превышает предложение, а потому и перспектив для падения ставок нет".

Свежие данные

В свою очередь, данные консалтинговых компаний несколько отличаются от информации девелоперов. По сведениям "Панфилов, Подкова и партнеры", доля вакантных площадей в столичных бизнес-центрах находится сейчас на уровне 8%. Однако причин для паники и эти специалисты пока не видят: "Это нормальный средний показатель рынка",— уверен Иван Подкова, управляющий партнер компании. Почему-то не принимается в расчет то, что таких показателей у рынка офисной недвижимости в Москве не было уже 10 лет.

Директор департамента консалтинга, аналитики и исследований Blackwood Ольга Широкова объясняет нынешнюю ситуацию в сфере офисной недвижимости сразу несколькими факторами. Помимо большого объема нового строительства сыграл роль единовременный выход сразу нескольких крупных объектов на рынок. Например, в четвертом квартале 2007 года доля вакантных площадей в классе А увеличилась до 6%. Ольга Широкова объясняет этот показатель вводом в эксплуатацию таких вместительных зданий, как "Башня на набережной", "Северная башня" и "Козинская плаза".

Так же как и девелоперы, представители консалтинговых компаний не спешат делать мрачные прогнозы. Говорить о росте свободных площадей как о наметившейся тенденции и уж тем более как о тренде нынешнего времени рано, уверен Иван Подкова. Эксперты также не обещают падения процентных ставок: наоборот, они предрекают умеренное увеличение арендной платы. По мнению Ольги Широковой, оно составит 10-12%. В то же время она признает, что "низкий уровень заполняемости может послужить причиной замедления или некоторого снижения арендных ставок в отдельных офисных центрах, что, однако, не окажет значительного влияния на рынок в целом".

Между тем в других видах коммерческой недвижимости уровень вакантных площадей значительно ниже. Среди складских помещений по-прежнему не хватает качественных площадей, а спрос существенно превышает предложение, говорит генеральный директор компании "Миэль — Коммерческая недвижимость" Андрей Бушин. По его данным, свободными остаются от 1,5% до 3% городских складов. В сегменте торговой недвижимости уровень качественных вакантных площадей не превышает 3%. Любопытно, правда, что в оценках фигурирует не вполне однозначный термин "качественный".

Хочется верить, что оптимистичные прогнозы представителей строительных и консалтинговых компаний оправдаются, однако в свете сложившейся ситуации как на мировых финансовых рынках, так и на российском будущее бизнес-площадей в столице выглядит не таким уж радужным.