Анализ и оптимизация методологии в рамках подходов к оценке стоимости бизнеса

УДК 330.13 © Н.Ю.Симонова

Н.Ю.Симонова

АНАЛИЗ И ОПТИМИЗАЦИЯ МЕТОДОЛОГИИ В РАМКАХ ПОДХОДОВ К ОЦЕНКЕ СТОИМОСТИ БИЗНЕСА

В Российской Федерации недостаточно развиты методологические аспекты оценки недвижимого имущества. В данной статье производится анализ различных методологических подходов к оценке бизнеса. Рассматриваются их преимущества и недостатки и приводятся рекомендации по совершенствованию сравнительного подхода при оценке недвижимого имущества. Объективная оценка стоимости предприятий в рыночных условиях, особенно в периоды нестабильности, приобретает особую актуальность.

Ключевые слова: доходный подход, сравнительный подход, оценка недвижимости, методология оценки, затратный подход.

Различные блага (предметы, вещи, имущество) создаются, продаются и приобретаются для удовлетворения определенных потребностей государства, юридических и физических лиц, а также для получения выгод от владения ими и использования. От возможности того или иного объекта собственности удовлетворить имеющиеся потребности и от преимуществ, которые принесет обладание этим объектом в дальнейшем, зависит его ценность, а, следовательно, стоимость.

Все операции и сделки с имуществом требуют знания стоимости объекта собственности. В рыночных условиях стоимость имущества не задается директивно, а зависит от факторов, тенденций и изменений в экономике и жизни общества в целом. Поэтому постоянно возникает необходимость определения стоимости объектов собственности.

Объективная оценка активов необходима в условиях рыночной экономики, а в обстановке неустойчивости положения на рынке российских предприятий подобная оценка приобретает особое значение [2].

Рынок недвижимости наряду с рынком товаров и услуг, а также денежным рынком и рынком капиталов составляют единое рыночное пространство. Рынок жилья в современных условиях развивается достаточно быстро. Более медленно вовлекается в оборот коммерческая недвижимость, что является одной из важнейших проблем в развитии национальной экономики.

Коммерческая недвижимость - это доходная недвижимость, то есть недвижимость способная приносить доход. Приносящая доход собственность обладает рядом характеристик, которые представляют собой вызов профессионалам, работающим в сфере недвижимости. К этим характеристикам относятся конфигурация

доходов, будущие изменения стоимости, комплексные финансовые, правовые и налоговые последствия, а также факторы риска и рынка.

Актуальность совершенствования методологии оценки недвижимости обусловлена следующими факторами.

Во-первых, рынок коммерческой недвижимости на данный момент является активно развивающимся сегментом рынка недвижимости, непрерывный рост цен на подобные объекты заставляет осторожно подходить к оценке коммерческой недвижимости и максимально корректно учитывать будущие денежные поступления в условиях постоянно возрастающего спроса.

Во-вторых, в достоверной оценке объектов коммерческой недвижимости заинтересован не только собственник, но и потенциальный приобретатель, стремящийся оптимизировать затраты в предстоящей сделке.

Кроме того, объект недвижимого имущества является на текущий момент наиболее привлекательным объектом залога для кредитных учреждений, что создает потребность в независимой оценке данных активов.

Процедура банкротства предприятий требует объективного определения стоимости конкурсной массы, в структуре которой часто значительную часть составляет именно недвижимое имущество. Зачастую взаимосвязан с процедурой банкротства процесс недружественных поглощений - рэйдерство, а так же гринмэйл, как частный случай рэйдерского захвата, и обоснование рыночной стоимости активов - эффективный инструмент, способствующий противостоянию мошенническим действиям в суде и в досудебном порядке.

Многообразие задач, которые рынок ставит перед оценщиком, говорит об актуальности выбранной темы, а постоянное увеличение сфер

применения стоимостного консультирования указывает еще и на постоянный рост актуальности исследований в данном направлении.

Промышленная (индустриальная) недвижимость в России находится в начальной стадии развития, хотя в последнее время по основной массе объектов приватизации происходит определение собственника. Перед заключением сделки, необходимо провести всесторонний анализ правоустанавливающих документов для того, чтобы убедиться в бесспорности прав продавца на предлагаемый объект, возможности его законного отчуждения и прав нового собственника на использование этого объекта по предполагаемому назначению. По мере развития процесса формирования реального собственника объем сделок в этой сфере будет увеличиваться с одной стороны. С другой стороны практически в каждом городе страны можно наблюдать пустые корпуса заводов и фабрик в 5—8 этажей с обветшалыми и (или) пришедшими в негодность инженерными сетями и выбитыми стеклами окон. Они стоят и не находят эффективного собственника. Причин данным проблемам может быть несколько:

- промышленная застройка 60—80 гг. не отвечает требованиям современных технологий, а реконструкция требует больших капитальных вложений;

- в настоящее время основной потребитель промышленной недвижимости — малые предприятия, требующие для своего развития объекты недвижимости определенной специфики: высокие мощности, наличие железнодорожных подъездных путей, одноэтажные и желательно отдельно стоящие здания, имеющие автономные коммуникации;

- требования потенциальных арендаторов, как правило, завышены и не соответствуют предлагаемым промышленным объектам;

- собственники промышленной недвижимости предлагают на рынок объекты, находящиеся в неудовлетворительном состоянии, и при этом устанавливают завышенные цены;

- отсутствует точная информация о промышленной недвижимости, ее правовом статусе, размерах.

Все это придает рынку промышленной недвижимости стихийный и непредсказуемый характер.

Ценообразование представляет собой процесс принятий решений по установлению цены на основе сложившейся рыночной ситуации [1].

Для оценки бизнеса используется ряд подходов:

- сравнительный подход;

- доходный подход;

- затратный подход.

Анализ различных подходов позволил выявить преимущества и недостатки каждого из них.

Особенностью использования сравнительного подхода при оценке коммерческой недвижимости является то, что подбор аналогов осуществляется в зависимости от функционального назначения объекта оценки. Несмотря на то, что общий признак коммерческой недвижимости способность приносить доход, величина этого дохода имеет существенную разницу в зависимости от того, для чего предназначено данное помещение. Данный подход отражает ситуацию в данный момент времени и никак не учитывает изменения, которые могут произойти в будущем, и оказать влияние, как на стоимость объекта оценки, так и на величину потенциального дохода, который данная недвижимость может приносить.

Для сравнительного подхода очень высока потребность в сборе информации, что иногда затрудняет процесс оценки. Данный подход следует использовать при оценке объектов коммерческой недвижимости, которые имеют достаточное количество аналогов на рынке недвижимости. Вследствие этого требования обусловлены трудности использования сравнительного подхода:

- не существует двух абсолютно подобных объектов недвижимости (местоположение, физические характеристики и состояние, условия финансирования, время продажи);

- трудность с закрытостью информации о продажах сопоставимых объектов.

К преимуществам сравнительного подхода относятся:

- определение стоимости объекта на основе фактической цены при сделке купли - продажи сходных объектов коммерческой недвижимости с использованием корректировок, которые обеспечивают сопоставимость аналога с оцениваемым объектом;

- реальное отражение спроса на данный объект коммерческой недвижимости.

К недостаткам сравнительного подхода относятся:

- игнорирование возможности изменения величины приносимого дохода;

- потребность сбора информации по большому количеству аналогов, что является достаточно трудоемким процессом;

- необходимость выполнения сложных

корректировок в процессе устранения различий оцениваемого объекта и аналога для определения итоговой величины стоимости.

Преимуществом доходного подхода по сравнению с затратным и сравнительным подходами заключается в том, что он в большей степени отражает представление инвестора о недвижимости как источнике дохода, то есть это качество недвижимости учитывается, как основной ценообразующий фактор. Основным недостатком доходного подхода является то, что он в отличие от двух других подходов основан на прогнозных данных.

Затратный подход основан на определении стоимости затрат, необходимых для воспроизводства объекта оценки либо на создание объекта аналогичной полезности.

К преимуществам затратного подхода относят: надежность, возможность использования для определения стоимости в случае страхования, налогообложения, анализа эффективности использования земельных участков [3].

Однако, данный подход, не лишен и некоторых недостатков, в частности, рассматриваемые затраты не всегда являются эквивалентом рыночной стоимости, проблемы с оценкой старых зданий, проблемы, связанные с оценкой земельных участков в России.

Оценка любых объектов для расчета рыночной или нерыночной стоимости подразумевает применение одного или нескольких подходов к оценке. В современной практике оценки традиционно используются три основных подхода определения стоимости недвижимости: затратный, доходный и сравнительный.

Процесс сведения оценок приводит к установлению окончательной стоимости объекта, чем и достигается цель оценки.

Анализируя возможность оптимизации подходов к оценке стоимости объектов, рассмотрим методологию затратного, сравнительного и доходного подходов подробнее.

В рамках затратного подхода реализован метод замещения. В рамках данной методологии можно рассматривать возможности оптимизации следующих этапов расчета:

- расчет затрат на замещение объектов оценки;

- расчет физического износа объектов.

В данном случае, применение сборников «Ко-Инвест», как альтернативы сборникам УПВС для расчета затрат на замещение объектов затруднительно, поскольку объекты построенные в 80-е годы по типовым проектам, соответственно только сборник УПВС объективно от-

ражает удельные затраты на замещение объектов.

Физический износ рассчитывался эксперт-но на основе требований сборника правил оценки физического износа жилых зданий ВСН 53-86(Р). Иные методы определения износов для объектов либо менее объективны, либо требуют особого оборудования. В частности, лаборатория неразрушающего контроля может позволить значительно уменьшить погрешность расчета. Однако бюджет определения стоимости не позволяет провести инструментальные исследования.

Рассматривая доходный подход и возможности его оптимизации, можно отметить следующие направления анализа:

- определение капитализируемой величины,

- определение ставки капитализации.

Методики доходного подхода являются

глубоко проработанными и подробно исследованными в силу идентичности методологии для всех объектов определения стоимости. В независимости от характера оцениваемых объектов, методология всегда представлена двумя подходами - методом капитализации прибыли и методом дисконтирования денежных потоков.

Однако при оценке недвижимости использование метода дисконтирования не всегда имеет смысл, поскольку динамика извлечения дохода от аренды недвижимого имущества постоянна, соответственно более эффективным представляется метод капитализации. Процесс реализации метода капитализации подробно освещен в источниках и значительно унифицирован.

Таким образом, наиболее проблемным и спорным является сравнительный подход к оценке. Основные проблемы сравнительного подхода заключаются в необходимости обоснования поправок и корректировок к объектам-аналогам. В силу того, что расчет поправок не всегда возможен и часто поправочные коэффициенты принимаются экспертно, что нарушает принцип обоснованности.

Для определения стоимости объекта оценки по сравнительному подходу, оценщик может воспользоваться математическим моделированием с использованием аналога валового рентного мультипликатора.

Метод предполагает следующую последовательность действий:

1. Сбор данных, изучение рынка недвижимости, отбор аналогов из числа сделок купли-продажи или (и) предложений на продажу (публичных оферт);

2. Проверка информации по каждому отобранному аналогу о цене продажи и запрашиваемой цене, оплате сделки, физических характеристиках, местоположении и иных условиях сделки;

3. Анализ и сравнение каждого аналога с объектом оценки по времени продажи (выставлению оферты), местоположению, физическим характеристикам и условиям продажи;

4. Кодировка ценообразующих характеристик объекта. После выбора и описания цено-образующих характеристик им назначаются по степени предпочтения абсолютные значения;

5. Относительная кодировка ценообра-зующих факторов. Производится приведение кодов к относительным величинам. Для этого код объекта по каждому из факторов делят на максимальное значение данного ценообразующего фактора. После приведения максимальное значение кода для любого фактора равно единице;

6. Расчет весового коэффициента значимости для каждого ценообразующего фактора; поскольку каждый ценообразующий фактор в разной степени влияет на стоимость объекта, необходимо определить значимость этого фактора, которую количественно характеризует весовой коэффициент. Весовые коэффициенты определяются методом экспертного сравнения каждого фактора со всеми другими факторами. При этом по 5-бальной шкале определяется относительная важность одного фактора относительно другого. Значение, равное 1 означает, что сравниваемые факторы имеют одинаковую значимость. Например, если сравнивается фактор «А» с фактором «Б», то значимость равная 1 означает что «А» в такой же степени влияет на стоимость, как и «Б». Значение равное 5 (максимально возможное) означает что фактор «А» в значительно большей степени влияет на стои-

мость объекта, чем фактор «Б». Значение, равное 1/5 означает, что, наоборот, фактор «Б» имеет гораздо большую значимость, чем фактор «А». При этом если «А» сравнивается с «Б» и определяется, что значимость «А» против «Б» составляет п, то значимость фактора «Б» в сравнении с фактором «А» составляет 1/п.

7. Расчет коэффициента качества. По результатам кодирования и приведения рассчитывается суммарный коэффициент качества как сумма кодов для каждого объекта. Получаемый при этом разброс значений определяется тем, что на стоимость недвижимости оказывают определенное влияние факторы, реакция рынка на которые не всегда может быть выявлена и оценена. Эти факторы могут быть связаны либо с особенностями самой недвижимости, либо являться следствием рыночной ситуации на момент продажи.

8. Для более точного расчета оценщик может воспользоваться следующими вычислениями. Если разделить цену 1 кв.м. каждого аналога на суммарный коэффициент качества (сумму кодов) и результаты усреднить, то полученный коэффициент можно рассматривать как характеристику выбранного сектора недвижимости (аналог валового рентного мультипликатора).

9. Расчет стоимости объекта путем умножения величины общей площади на рассчитанный в п. 8 коэффициент.

Предложенные метод расчета позволяет уйти от проблемы обоснования поправочных коэффициентов по ценообразующим характеристикам, поскольку решает эту проблему комплексно в рамках математической модели.

Таким образом, можно говорить о возможности применения предложенного метода для оценки стоимости коммерческой недвижимости в рамках сравнительного подхода к оценке.

Библиографический список

1. Ан, Ю.Н. Влияние внешних факторов на ценообразование банковских услуг [Текст] /Ю.Н.Ан //Наука о человеке: гуманитарные исследования. - 2013. - №1 (11). - С. 35-39.

2. Государственно-частное партнерство как инновационный метод взаимодействия государства и частного бизнеса [Текст] / под ред. Н.Ю.Симоновой, С.В. Грисько, Б.Р. Шестеркина, Е.В. Исаевой, М.Г. Родионов. - Омск: Изд-во ОмГТУ, 2012. - 164 с.

3. Симонова Н.Ю. Методология определения стоимости объектов коммерческой недвижимости [Текст] / Н.Ю. Симонова // Вестник Сибирского института бизнеса и информационных технологий. - 2014. - №2 (10). - С. 44-48.

ANALYSIS AND OPTIMIZATION METHODOLOGIES THE APPROACH

TO BUSINESS VALUATION

Natalya Y. Simonova,

associate professor, Siberian Institute of Business and Information Technologies

Abstract. In the Russian Federation underdeveloped methodological aspects of real estate valuation. In this paper, an analysis of different methodological approaches to business valuation. Discusses their advantages and disadvantages and gives recommendations for the improvement of the comparative approach in the evaluation of real estate. Objective assessment of the value of enterprises in market conditions, particularly in periods of instability, of particular relevance.

Keywords: income approach, a comparative approach, real estate valuation, assessment methodology, the cost approach.

Сведения об авторе:

Симонова Наталья Юрьевна - кандидат экономических наук, доцент, зав. кафедрой менеджмента Сибирского института бизнеса и информационных технологий (г. Омск, Российская Федерация), e-mail: sim nu a@mail.ru.

Статья поступила в редакцию 08.10.2014.