Ипотека берет заложников

Банки не хотят снижать проценты по старым кредитам

Cтавки по ипотечным кредитам поползли вниз и в 2010 году, как обещает глава Минрегионразвития Владимир Яковлев, снизятся до 8% годовых. Для тех, кто только собирается воспользоваться ипотекой, это приятная новость, а вот тем, кто уже купил квартиру в кредит, придется кусать локти и платить за кредит вдвое больше.

Если клиент банка оформил ипотечный кредит два-три года назад под 16 - 18% годовых в рублях на 10 лет, то сегодня  процентная ставка по аналогичному ипотечному кредиту в том же банке составляет 13%, а уже к концу следующего года обещает снизиться до 12% годовых. Но выплачивать кредит по имеющемуся договору ипотеки придется еще восемь лет, причем с существенной переплатой, потому что по большинству ипотечных кредитов процентная ставка зафиксирована в договоре раз и навсегда.

Что делать? Возможны несколько вариантов. Первый - вводить плавающую ставку по ипотечным кредитам. Но возникает вопрос, у какого маяка ей «плавать». Владимир Лопатин, руководитель проекта «БЕСТ-Ипотека», считает, что плавающую ставку надо привязывать к объективному показателю, который не зависит от государства, в том числе от ставки рефинансирования Банка России:

- Во-первых, ставку рефинансирования Банка России нельзя назвать вполне объективным параметром, а во-вторых, она применима только к рублевым кредитам, доля которых, например в Москве и Санкт-Петербурге, меньше 10%. В цивилизованном мире обычно ставку по долгосрочным кредитам привязывают к средневзвешенной ставке межбанковских кредитов на Лондонской специализированной бирже - LIBOR. Есть такая практика и у нас. Некоторые иностранные банки, действующие в Москве, предлагают кредиты с плавающей ставкой по формуле: LIBOR плюс некая фиксированная маржа банка.

Однако годовая ставка LIBOR в последнее время колебалась между 2 и 3,5%. В России же к этой ставке прибавляется 9%-ная маржа. По сравнению с российскими 9% колебания ставки LIBOR почти незаметны.

- Наверняка со временем зарубежными финансистами будут пересматриваться так называемые страновые риски в России. И, надеюсь, в сторону уменьшения. Соответственно и маржа должна снижаться. Только как объявить об этом заемщикам заранее? Как установить методику? Здесь мы снова сталкиваемся с проблемой объективного параметра для привязки этой плавающей маржи, - говорит Владимир Лопатин.

Впрочем, если ситуация в России изменится к лучшему, банки и сами будут не против снижать процентные ставки по существующим договорам ипотеки.

- Снижение процентных ставок по действующим договорам предусмотрено кредитным договором банка,  - утверждает Алексей Бабкин, руководитель отдела кредитования физических лиц Росевробанка. - А пересмотр процентов возможен при изменении макроэкономической ситуации в стране и соответственно при изменении ставки рефинансирования Банка России.

Не исключает возможности пересмотра процентных ставок и начальник управления департамента розничного бизнеса Собинбанка Ольга Рязанова, но «пока Собинбанк ставки не пересматривает, условия, при которых это произойдет, не определены, а схемы не разработаны», говорит она.

Сегодня банки добровольно снижают процентные ставки только при ипотечном кредитовании клиентов, покупающих недвижимость на стадии строительства. Пока дом не построен и недвижимость не оформлена в собственность заемщика, риски банка велики, следовательно, велики и проценты по кредиту. Как только заемщик стал собственником квартиры, риски снижаются, а вместе с ними и процентные ставки. Например, Абсолютбанк сегодня кредитует покупателей квартир в новостройках под 13,5% годовых (кредит в долларах), а после получения свидетельства о государственной регистрации права собственности снижает ставку до 12%. А Внешторгбанк после оформления квартиры в собственность заемщика снижает процентные ставки с 12,5 - 13,5% до 10,5 - 11,5%.

Если банк не хочет добровольно снижать процентную ставку, заставить его нельзя. Но замещик может досрочно погасить кредит и взять другой кредит в другом банке под более низкий процент. Теоретически один банк может выкупить у другого кредит вместе с залогом, но на это надо согласие банка, который выдал кредит. Но зачем же ему терять выгодного клиента, который исправно платит, к примеру, 18% годовых? Но даже если банк согласится, осуществить такую сделку будет довольно сложно и, кроме того, она дорого обойдется заемщику.

Главная сложность при совершении сделок с ипотечными квартирами - процедура перерегистрации залога, которая сопряжена для кредитора с дополнительными рисками. Эти риски связаны в первую очередь с регистрацией ипотеки в государственной регистрационной службе, которая затягивается надолго. Ведь сначала банк должен снять залог, на что уходит несколько недель, а потом другой банк - оформить новый. Все это время квартира формально не находится в залоге ни у одного банка, ни у другого, и заемщик может этим воспользоваться - например, быстро продать квартиру. А рисковать банкиры не любят.

Впрочем, не все банки отказывают клиентам в перекредитовании. Росевробанк, например, готов идти навстречу своим клиентам и в этом.

- Заемщик обращается в банк с подобным предложением, заручившись предварительным решением другого банка о выдаче кредита. Погашение  задолженности осуществляется одновременно с переводом залога на баланс другого банка, - говорит Алексей Бабкин. - Конечно, процедура потребует от заемщика определенных расходов: комиссии банку, оплату регистрации и т. д. Но ведь заложников редко отпускают просто так, без выкупа.

Как и когда банки начнут снижать ставки по ипотечным кредитам?

СЕРГЕЙ РЫБИН,

заместитель председателя правления банка «Стройкредит»:

- На мой взгляд, ставка по ипотечным кредитам имеет перспективную тенденцию к снижению. Связано это с несколькими факторами: приход на рынок целевых западных средств через российские банки на ипотечные программы в России, а также усиление конкуренции среди действующих игроков на рынке. Также необходимо отметить, что тенденция снижения процентных ставок характерна не только для ипотечного кредитования населения, она прослеживается и в секторах потребительского кредитования, и в автокредитовании.

ЯНИС КАНЕСТРИ,

начальник управления ипотечного кредитования Росбанка:

- Я вижу три варианта развития событий. Первый - банки станут вводить плавающие ставки, которые будут меняться в соответствии с некоторым публичным индексом (ставка рефинансирования, LIBOR и т. п.). Второй - банки будут снижать фиксированные ставки, но это будет осуществляться в зависимости от желания банка-кредитора. В случае если кредиты будут секьюритизированы, скорее всего такой способ будет невозможен.

Что касается получения заемщиком ипотечного кредита (вероятнее всего в другом банке) на рефинансирование имеющегося - должны быть решены инфраструктурные проблемы, в основном связанные с государственной регистрацией.