Девелоперы ушли на карантин

Вызванный падением доходов населения спад покупательского спроса может вынудить девелоперов снизить стоимость новостроек в Москве на 5–10%. Но этой меры, вероятно, будет недостаточно, чтобы повысить доступность жилья.

Доступность жилья в Москве в прошлом году не выросла: в среднем по его итогам домохозяйству требовалось 7,8 года для того, чтобы накопить на стандартную квартиру в старых границах города, говорится в исследовании «Метриума». Это соответствует значению 2018 года. Аналитики отмечают, что доступность жилья не увеличилась, несмотря на то, что согласно данным Росстата, доходы москвичей выросли на 7%: в среднем по итогам прошлого года семья из двух человек могла заработать 1,3 млн руб. в год за вычетом прожиточного минимума — 19,8 тыс. руб. в месяц на каждого члена семьи.

Отсутствие положительной динамики в «Метриуме» связывают в том числе с ростом стоимости жилья.

Аналитики уточняют, что средняя стоимость лота в новостройке за 2019 год выросла на 5%, до 10,1 млн руб. Гендиректор Level Group Кирилл Игнахин говорит, что был и позитивный момент — снижение стоимости ипотеки. В этом году управляющий партнер компании «Метриум» Мария Литинецкая ждет снижения доступности жилья: реальные доходы населения за счет девальвации рубля на 20–25% снизятся более ощутимо, чем цены на новостройки.

Начало года характеризовалось ростом цен на новостройки. Так, по оценкам директора департамента проектного финансирования Est-a-Tet Романа Родионцева, по итогам первого квартала средняя стоимость новостроек в Москве составила 259 тыс. руб. за 1 кв. м. Это на 9,2% выше значения за аналогичный период прошлого года и на 4,3% превышает показатель конца 2018 года. Но, по наблюдениям экспертов «Азбуки жилья», этот тренд уже меняется.

«Март принес одновременно три проблемы: снижение стоимости нефти, ослабление рубля и ухудшение ситуации, связанное с коронавирусом по всему миру»,— поясняет гендиректор «Азбуки жилья» Дмитрий Косьмин.

Несмотря на то что о серьезной отрицательной динамике пока говорить рано, в сегменте экономкласса новостройки в марте подешевели на 1,9% относительно февраля, для жилья класса комфорт снижение составило 0,7%. Если ситуация в экономике не изменится за два месяца, то первичное жилье подешевеет на 5–10%, предполагает он. При этом господин Косьмин не исключает, что снижение будет не прямым, а произойдет за счет различных скидок и акций.

Мария Литинецкая предполагает, что о реальном снижении цен можно будет говорить только осенью. Она считает сложившуюся конъюнктуру рынка лучше, чем в кризис 2014–2015 годов, когда за резким ростом спроса последовал обвал продаж. «Тогда он был связан с резким подорожанием ипотеки, сейчас условия остаются на приемлемом уровне»,— указывает госпожа Литинецкая.

Сами девелоперы пока настроены позитивно. Директор по продажам ГК «Гранель» Арсланов Рустам не сомневается, что страх перед снижением дохода может заставить многих отложить вопрос о покупке недвижимости. Но директор по маркетингу и продажам Lexion Development Алексей Лухтан уверен, что говорить об уверенном снижении спроса на этом фоне пока преждевременно: карантин — краткосрочная мера, после снятия которой на рынке может реализоваться отложенный спрос. Гендиректор VSN Realty Яна Глазунова говорит, что после заявления президента о налоге на доход по вкладам многие задумались о переводе сбережений в недвижимость. Председатель совета директоров «Бест-новостроя» Ирина Доброхотова считает, что стимулировать активность покупателей застройщики могут не только с помощью ценообразования: «Всегда можно вывести пул квартир по более привлекательным ценам».