Новые технологии уперлись в монолит

Стремление девелоперов снизить себестоимость жилья пока не повлияло сколько-нибудь существенно на технологии домостроения, соотношение долей остается примерно таким же, как и пять лет назад. Сократившаяся во время кризиса доля кирпичного жилья постепенно восстанавливает свои позиции. А объемы панельного домостроения постепенно, как считают эксперты, будут сокращаться — за счет введения новых технологий.

По данным ООО "Центр развития проектов "Петербургская недвижимость"", самым популярным решением при возведении жилья, представленного на рынке Санкт-Петербурга на I квартал 2011 года, является кирпич-монолит с навесным фасадом. На его долю приходится 26,4% всего объема рынка, что составляет 1 377,32 тыс. кв. м. На втором месте кирпично-монолитные дома с фасадом, выполненным из кирпича, — 22,9%. На рынке представлено 1 194,9 тыс. кв. м жилья в домах, возведенных и возводимых по данной технологии.

Третье место по совокупной площади домов, представленных на рынке, занимают кирпично-монолитные дома с внешним слоем ограждающей стены, выполненным из кирпича, и внутренним слоем, выполненным из газобетона, — 15,1%, или 786,43 тыс. кв. м. На указанные конструктивные решения приходится 64,4% (3 358,65 тыс. кв. м) от суммарной площади жилья в домах, представленных на рынке Санкт-Петербурга.

Объем рынка, приходящийся на дома, при выполнении ограждающих конструкций которых в качестве одного из основных материалов используется газобетон, приходится 25,9%, или 1 351,33 тыс. кв. м.

В обжитых районах Петербурга, в зависимости от конструктивного типа домов, средняя цена в кирпичных и кирпично-монолитных домах составляет сегодня 71,9 тыс. руб. за кв. м, в панельных и монолитно-панельных — 74,2 тыс. руб. за кв. м.

Несколько иная ценовая картина рисуется в застраиваемых окраинах города. В зависимости от конструктивного типа домов средняя цена в кирпичных и кирпично-монолитных домах составляет 60,3 тыс. руб. за кв. м, а в панельных и монолитно-панельных — 48,1 тыс. руб. за кв. м.

В области и пригородных территориях, в зависимости от конструктивного типа домов, средняя цена в кирпичных и кирпично-монолитных домах составляет 58,7 тыс. руб. за кв. м, а в панельных и монолитно-панельных — 51,5 тыс. руб. за кв. м.

Анастасия Козлова, директор дирекции девелопмента "Главстрой СПб", отмечает, что с 2008 года структура рынка практически не изменилась. "Чуть выросла доля монолитно-каркасного домостроения, несколько уменьшилась доля панельного жилья. Но все это в рамках 3-5 процентов. По нашим данным, основным типом строительства был и остается кирпич-монолит, его доля держится на уровне около 80 процентов. Спрос на такой тип жилья традиционно выше, так как потребители предпочитают его всем прочим типам жилья и поддерживают свой выбор рублем", — говорит госпожа Козлова.

Самый популярный

Генеральный директор управляющей компании группы "УНИСТО Петросталь" Арсений Васильев отмечает, что в последние годы все большую популярность получает монолитное домостроение. "Основные преимущества — возможность создания любых криволинейных форм, что актуально при возведении объектов с уникальной архитектурой. Монолитное домостроение уменьшает нагрузку на фундамент и, соответственно, затраты на его возведение. Важным преимуществом является возможность создания свободных планировок, высокие эксплуатационные, энергосберегающие и экологические показатели", — говорит господин Васильев.

Арсений Васильев отмечает, что в связи с увеличением строительства домов экономкласса идет тенденция снижения доли кирпичного домостроения.

С ним готов поспорить Беслан Берсиров, заместитель генерального директора ЗАО "Строительный трест". Он признает, что кирпичное домостроение испытало серьезный спад во время экономического кризиса 2008-2009 годов: объем сдачи кирпичных домов в 2009 году снизился почти на 28% по сравнению с 2008 годом. Если до кризиса доля кирпичного и кирпично-монолитного домостроения в Петербурге составляла порядка 30%, то в кризис эта цифра упала до 10-12%. "Но вместе с постепенной стабилизацией экономической ситуации в отрасли кирпич начал возвращать утраченные позиции: в 2010 году производство кирпича выросло более чем на 4,5 процента. По оценкам специалистов, уже к 2013 году этот материал восстановит докризисные показатели, а в 2014 году превысит их", — прогнозирует господин Берсиров.

Николай Пашков, генеральный директор Knight Frank St.Petersburg, отмечает, что на рынке строящейся недвижимости доля панельного домостроения сокращается и увеличивается доля кирпично-монолитных. "На рынке панельного домостроения отражаются тенденции рынка жилого домостроения и цены на строительные материалы. В целом панель — достаточно материалоемкая конструкция. Но у панельных домов есть свои преимущества: достаточно быстрый монтаж коробки дома по сравнению с монолитными технологиями; качество изготовления панелей на производстве, как правило, выше, чем качество отливки монолита у многих компаний. Хотя есть и минусы: ограниченный набор планировочных решений, что накладывает определенные ограничения на квартирографию и привязку здания на участок; исторически "болезнь" панельных серий — сравнительно плохая звукоизоляция", — рассуждает Николай Пашков.

Зима не помеха

Панельные и каркасные здания возводятся в массовом сегменте — их можно возводить быстрее, строительство зимой незначительно сказывается на сроках и качестве строительства. Конечно, более популярно использование панелей, нежели каркаса, так как панель имеет лучшую звукоизоляцию, панель более надежна при разделении квартир, панель является уже подготовленной поверхностью к отделке и, наконец, панель проще в контроле качества, за счет чего снижаются трудозатраты. Безусловно, кирпичный и монолитный дом можно возвести так же быстро, как и панельный, но потребуется более комплексный подход к контролю качества, поэтому цена, вероятно, будет выше.

Монолитные и кирпичные здания популярны в более высоких сегментах недвижимости — бизнес- и элит-классе. Эти здания требуют больших затрат для обеспечения качества, сроки строительства увеличиваются из-за ожидания набора прочности бетона, зимних условий и т. д. Строительство монолитного здания меньше привязано к местному производителю, не требуется место для складирования панелей, жесткий график поставки и монтажа. В последние годы значительно утвердилась комбинация кирпично-монолитных зданий, когда каркас выполняется из монолита, а остальные стены из кирпича. "Клиенты все-таки больше предпочитают кирпич, чем бетон", — резюмирует генеральный директор "NCC Жилищное строительство" Юусо Хиетанен.

"Для проекта "Шведская крона" мы используем монолит и кирпич, так как объект уникален по местоположению, он очень индивидуален и не является массовым. Для проекта "Эланд" мы поставили себе задачу сделать качественное жилье скандинавского типа по доступной цене, поэтому мы используем панели, за счет которых можно добиться высокого качества, идеальных размеров и очень качественной ровной поверхности для отделки. Строительство такого дома будет продвигаться значительно быстрее и клиентам не придется долго ждать", — говорит господин Хиетанен.

У каждой технологии — свой период спада

Константин Мамыкин, директор отдела недвижимости управляющей компании Maris Properties в ассоциации с CB Richard Ellis, говорит, что цена на панель "просела" в 2009 году, а ценовой минимум на кирпич и монолит пришелся на 2010 год. "Цены на панельные и кирпичные дома почти восстановились по сравнению с летом 2008 года, а монолит понес значительные потери в цене — более 30 процентов. Из этого можно сделать вывод, что цена одного квадратного метра в монолитном доме вплотную приблизилась к цене панели и активно завоевывает доверие покупателей квартир в сегменте экономкласса. А если принять во внимание, что некоторые застройщики сдают монолитные дома с отделкой, то спрос на панель и монолит можно считать практически равным. Жить в доме, построенном из кирпича, безусловно, комфортнее (я сознательно исключаю качество отделки, инженерных систем, расположение дома), чем в монолитном и панельном. При одном условии — кирпичная кладка была выполнена качественно, с соблюдением строительных норм и правил. Но и заплатить за номинальную экологичность дома придется на 20-25 процентов больше, чем за панель, плюс затраты на чистовую отделку. Монолитный дом отличается от своих конкурентов, возможностью перепланировки помещений, применением современных тепло- и звукоизоляционных материалов, а также повышенной сейсмоустойчивостью. Серьезным, на мой взгляд, недостатком монолитных домов является высокое удельное содержание металла в его конструкциях. Основным недостатком панельных домов, компенсирующим их относительно невысокую стоимость, являются протечки швов на стыках стеновых панелей. Зато большинство панельных домов сдается с отделкой, то есть практически готовыми к проживанию", — говорит господин Мамыкин.

Панельные дома всегда позиционировались на рынке как предложение экономкласса, которое пользовалось спросом благодаря соотношению цены и качества. Важным преимуществом также было то, что все панельные дома сдаются с отделкой. В настоящее время на рынке строящегося жилья примерно 30% панельного жилья и 70% — монолитного в различных сочетаниях и кирпичного. Основные производители — ГДСК (121-я серия), ДСК "Блок" (137-я серия), ДСК-3 (серия 600.11), Киришский ДСК (серия ЛО-91), Гатчинский ССК (серия 1.090).

"В дальнейшем доля панельного жилья, вероятно, расти не будет, а, возможно, и снизится. Это объясняется переходом ряда домостроительных комбинатов, в частности ГДСК, от панельной технологии к технологии сборных конструкций. Новая технология имеет практически ту же себестоимость, однако по качеству заметно выигрывает. Некоторые другие застройщики аналогичным образом все реже обращаются к панельной технологии, выбирая монолитные конструкции в экономклассе. Такие дома, кстати, все чаще сдаются с отделкой", — полагает Олег Пашин, генеральный директор ООО "Центр развития проектов "Петербургская недвижимость"".

Эдуард Киямов, директор филиала ЗАО "Желдорипотека" в Санкт-Петербурге, говорит, что панельное жилье сегодня самое дешевое, возводится быстрее монолитного в 1,5 раза. "Себестоимость строительства монолитного жилого дома без учета внешних сетей дороже панельного до 25%. Окупаемость панельного проекта — два года, монолитного — 2,5. В настоящее время более экономичного типа жилья, чем панельное, не существует как с точки зрения способа возведения, так и с точки зрения цены квадратного метра", — рассуждает господин Киямов.

"Что касается каркасного строительства, то этот сегмент только начинает развиваться, и занимает около 2-4 процента в общем объеме вводимого жилья. Данные технологии уже давно признаны во всем мире. Они позволяют возводить дома быстро и качественно, а использования современных материалов существенно снижаются затраты на строительство. Скорее всего, через несколько лет их доля будет значительно выше", — полагает он.

Элита выбирает монолитный каркас

Сегодня при строительстве премиального жилья в центральных районах города применяются преимущественно две технологии каркасного домостроения: монолитного каркаса с внутренними несущими стенами или с несущими монолитными колоннами. Их соотношение на рынке, по нашим данным, составляет 53 и 43% соответственно (оставшиеся 4% составляют технологии реконструкции). Ненесущие наружные стены выполняются из газобетона или кирпича.

Когда важно восстановить или сохранить исторический облик здания, а также там, где этого требует окружение дома, выполняют традиционный оштукатуренный фасад с современным утеплением или фасад с тонкослойной штукатуркой, наносимой поверх утеплителя. Используется и технология навесного вентилируемого фасада.

"Наши объекты мы возводим, чаще всего следуя разработанной нами схеме кирпично-монолитного домостроения — создания монолитного каркаса с несущими колоннами и самонесущими наружными кирпичными стенами. Эта технология, безусловно, дороже, чем возведение внутренних несущих монолитных стен, но идеально подходит для домостроения премиум-класса. Она позволяет создавать удобные планировки, что служит дополнительным конкурентным преимуществом в нашем сегменте, потребителям которого важна продуманность внутренних решений", — рассказал Алексей Перепелкин, начальник службы управления проектами ОАО "Строительная корпорация "Возрождение Санкт-Петербурга"".

Новые технологии

Александр Недашковский, генеральный директор компании "Баутон --технологии строительства из легких бетонов", говорит, что самые дешевые технологии сегодня — каркасные. В них в качестве несущих элементов каркаса используются деревянные брусья, в качестве утеплителя — пенополистирол, обшивка — из досок или плит. "Строительство дома по такой технологии обойдется в 10-12 тыс. руб. за кв. м. Преимуществом такой технологии является цена и быстрая сборка. Но есть и минусы. Во-первых, высокая горючесть дома, поскольку вся конструкция состоит полностью из горючих материалов. Во-вторых, дом "не дышит" — стены дома паронепроницаемы, в доме будет повышенная влажность, возможно образование плесени. Такому дому обязательно необходима хорошая система вентиляции, что, конечно, увеличивает его стоимость. В-третьих, стыки между панелями могут образовывать мостики холода, что приведет к теплопотерям в доме. В-четвертых, срок эксплуатации такого дома напрямую зависит от срока жизни утеплителя. Срок жизни пенополистирола 20-30лет. Корректное решение всех этих вопросов увеличит стоимость строительства дома. В улучшенном варианте каркасной технологии, в качестве утеплителя используется каменная вата, но это не решает всех недостатков, требует увеличения толщины стен, и увеличивает стоимость дома до 15-17 тыс. руб. за кв. м", — рассуждает господин Недашковский.

Еще одной относительно новой технологией является блочное строительство. В качестве стеновых материалов используются блоки из легких бетонов (газобетон, керамзитбетон, полистиролбетон, пенобетон). Стоимость такого дома составит 20-23 тыс. руб. за кв. м.

"Безусловными преимуществами блочных технологий являются негорючесть, прочность, несущая способность стен. Такие стены могут нести железобетонные перекрытия, обладают хорошими звуко-, теплоизоляционными характеристиками и хорошей паропроницаемостью. Дом из блоков достаточно легко и быстро монтируется. К недостаткам технологии можно отнести то, что сроки строительства дольше, чем у каркасной технологии и дом дороже", — говорит господин Недашковский.

В последнее время набирает популярность технология строительства из бетонов на различных заполнителях (полистиролбетон, пеностеклобетон). Стены возводятся из блоков, а кровли и перекрытия из монолитного бетона на заполнителе. Стоимость дома по такой технологии сравнима с улучшенной каркасной технологией и дешевле чем из прочих бетонов, 15-17  тыс. руб. за кв. м.

"К преимуществам такой технологии можно отнести то, что стены не требуют дополнительного утепления. У такого дома хорошая паропроницаемость и хорошие пожарные характеристики. Материал обладает небольшим весом, что снижает нагрузку на фундамент, в то же время материал достаточно прочен. Монолитный бетон на заполнителях хорошо подходит для устройства плоских и односкатных кровель, поскольку он служит как несущим, так и теплоизолирующим материалом. Это также позволяет снизить стоимость строительства дома. Недостатки технологии строительства из бетонов на заполнителях те же, что у всех блочных домов", — отмечает господин Недашковский.

Относительно новой для рынка города является и технология, по которой строит ООО "Славянская инженерно-строительная компания" (ГК "Балтрос"). Андрей Павленко, генеральный директор ООО "Славянская инженерно-строительная компания" рассказал: "Дома, построенные с применением современных панелей, зачастую не уступают по качеству кирпично-монолитным. В ходе реализации проекта "Славянка" группа компаний "Балтрос" использует комбинированные технологии строительства. Именно по этой технологии строится около 90 процентов жилья в скандинавских странах. Суть данной технологии заключается в том, что каркас здания выполняется из монолитных железобетонных конструкций, а ограждающие конструкции — из многослойных деревянных панелей. В "Славянке" фасады зданий выполняются из керамогранита — современного высокотехнологичного материала. Производство панелей, подходящих для использования по данной технологии домостроения, мы организовали на ДСК "Славянский", который входит в группу компаний "Балтрос". В пользу этой технологии говорят многие факты. Наружные конструкции производятся на заводе с использованием современного оборудования, поэтому обеспечивается их надлежаще качество. Изделия быстро монтируются на площадке. Их применение позволяет в очень короткие сроки закрыть контур дома и защитить его от воздействия внешней среды. Применение подобной технологии обеспечивает высокую энергоэффективность строительства, а также значительно снижает теплопотери самого здания в процессе эксплуатации — это позволяет жильцам дома экономить на квартплате".