Наследование права залога в отношении земельного участка

УДК 347.645.11

НАСЛЕДОВАНИЕ ПРАВА ЗАЛОГА В ОТНОШЕНИИ ЗЕМЕЛЬНОГО УЧАСТКА

А. О. Соловьева, аспирант кафедры гражданского права и процесса Южно-

Уральского государственного университета

Рассматриваются вопрос о правовой природе залога, особенности ипотеки земельного участка, а также проблемы перехода прав на заложенный участок в порядке наследства к государству по завещанию.

Ключевые слова: презумпция прекращения обязательства, ипотека земельного участка, правопреемство.

Отношения, возникающие при переходе к наследникам обязательственных прав в случае смерти наследодателя, регулируются нормами наследственного права. Законодатель предусмотрел (ст. 418 ГК РФ), что смерть гражданина прекращает такие обязательства, где возможность исполнения обязательства неразрывно связана с личностью должника (это личное участие в исполнении), и такие, где возможность исполнения связана с самим кредитором (личное получение исполнения).

Норма закона позволяет говорить о таком понятии, как «презумпция прекращения обязательства», которое имеет место быть в случае наступления самого юридического факта в виде события, т.е., иными словами, - смерти человека.

По мнению Е. А. Суханова, данная презумпция может являться условной или опровержимой, поскольку находится в прямой зависимости от существования или отсутствия других юридических фактов. Если будет установлено, что исполнение самого обязательства и его сущность неотделимы от личности умершего субъекта правоотношений, то обязательство будет признано прекращенным с момента открытия наследства1.

О. В. Маннаников считает, что можно говорить только об опровержении презумпции прекращения обязательства и продолжении существования обязательства, но уже с участием наследников умершего2.

Порядок наследования обязательственных прав в отношении земельного участка регулируется целым комплексом норм как гражданского, так и земельного права РФ. Наследование возможно в тех случаях, когда исполнение самого обязательства в отношении земельного участка не поставлено в зависимость от личности субъектов правоотношения.

Рассмотрим ряд вопросов, которые возникают в связи с наследованием отдельных имущественных обязательственных прав -права залога на земельный участок.

Одной их самых дискуссионных является проблема отнесения права залога к праву вещному или обязательственному. Как известно, залог обладает и вещно-правовыми, и обязательственно-правовыми признаками, что в итоге и привело к разделению мнений ученых относительно правовой природы залога3.

Кроме двух взаимоисключающих позиций, по мнению В. В. Скворцова, существует еще и третья, согласно которой под залогом понимается «смешанный» институт вещного и обязательственного права4.

Обязательственным признаком залога является срочный и акцессорный характер, удовлетворение интересов кредитора путем опосредованного воздействия на вещь, а также возможностью залога имущественных прав и возможностью равноценной замены объекта залога.

В то же время вещная природа залога подтверждается абсолютным характером защиты прав залогодержателя и соответственно его преимущественным правом перед другими кредиторами, что и соответствует примату вещного права над обязательственным.

Современное гражданское право относит залоговые правоотношения к праву обязательственному - соответствующие нормы помещены в раздел III ГК РФ «Общая часть обязательственного права» и называют залог способом обеспечения исполнения обязательств.

Если исходить из особенностей понятия земельного участка как объекта земельного права, то можно сделать вывод о том, что сам залог земли должен регулироваться нормами гражданского и земельного права, Федеральным законом № 122-ФЗ от 21 июля 1997 г. «О

регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ними», Федеральным законом № 102-ФЗ от 16 июля 1998 г. «Об ипотеке (залоге недвижимости)», а также Федеральным законом № 101-ФЗ от 24 июля 2002 г. «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения».

В свою очередь Земельный кодекс РФ упоминает о залоге земельных участков вскользь, лишь в п. 5 ст. 22, где говорится о возможности залога прав аренды земельного участка, и п. 2 ст. 37 - о запрете ограничения договором прав покупателя участка на совершение с приобретаемым участком различных сделок, в том числе ипотеки. Возможно, это обусловлено гражданско-правовым характером залога, который является институтом частного, а не публичного права. Следовательно, именно ГК РФ и Федеральный закон «Об ипотеке (залоге недвижимости)» и являются основными нормативными актами, регулирующими отношения при наследовании ипотечных прав и обязанностей в отношении земельного участка. В этих законодательных актах конкретно говорится о правой природе отношений, которые возникают при регистрации как самого договора ипотеки, так и обременений залогодателя.

По мнению Ю. К. Толстого, в отношении наследования права залога можно выработать такое положение: «Если наследственное

имущество заложено, то смена собственника залог имущества не прекращает»5. Но при ипотеке земельных участков есть ряд особенностей, которые позволяют сделать вывод о возможности возникновения различных ситуаций при переходе по наследству ипотечных прав.

Под ипотекой понимается договор, по которому одна сторона - залогодержатель, т.е. кредитор по обязательству, обеспеченному ипотекой, имеет право получить удовлетворение своих денежных требований к должнику по этому обязательству из стоимости заложенного недвижимого имущества другой стороны - залогодателя - преимущественно перед другими кредиторами залогодателя, за

изъятиями, установленными федеральным

6

законом .

Ипотека может возникать не только на основании договора, но и в силу закона, в обоих случаях применяются правила о залоге, возникающем из договора об ипотеке. Как мы видим из определения ипотеки, залогодателем может быть либо сам должник, либо лицо, не

участвующее в договоре ипотеки (третье лицо). Предметом ипотеки могут быть только такие земельные участки, которые не исключены и не ограничены в обороте, а также выделены в натуре из состава земель, находящихся в общей собственности.

Федеральный закон «Об ипотеке (залоге недвижимости)» предусматривает принцип «единой судьбы» земельного участка и находящихся на нем строений и сооружений. Но вместе с тем можно говорить и о дуализме данного принципа. Например, Н. А. Волкова указывает на диспозитивный характер применения данного принципа, поскольку залогодатель в самом договоре ипотеки может указать, что предметом договора является земельный участок и объекты недвижимости на нем, а может и просто указать: «ипотека земельного участка». В случаях ипотеки земель сельскохозяйственного назначения принцип «единой судьбы» действует императивно и не допускает возможности ипотеки земли без недви-

~7

жимости на ней .

Рассмотрим ситуацию с открытием наследства и те последствия, которые наступают в случае смерти участников по договору ипотеки.

В случае смерти залогодателя право залога земельного участка сохраняет свою силу, а наследники залогодателя несут вытекающие из залога последствия неисполнения обеспеченного залогом обязательства. Если заложенный земельный участок является неделимым или наследники оформили право общей собственности на делимый участок, они будут нести солидарную ответственность перед залогодержателем. Если заложенный участок был разделен между наследниками, то наступает долевая ответственность, т.е. каждый из них отвечает перед залогодержателем соразмерно перешедшей к нему (доли) части земельного участка (ст. 353 ГК РФ). В этом случае речь идет не о реальной части земельного участка, поскольку он не может быть объектом взыскания, а о соразмерности, определяемой по пропорциональному соотношению стоимости земельного участка наследодателя и стоимости вновь созданного земельного участка, перешедшего к наследнику8.

Довольно интересной является ситуация, когда заложенный участок переходит в порядке наследства к государству по завещанию (п. 3 ст. 37 Федерального закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)» либо по закону уже как выморочное имущество. После процедуры

Проблемы и вопросы гражданского права

оформления права государственной собственности на такой участок государство должно выполнить обязательства, которые вытекают из договора ипотеки. Залог земельных участков может возникать лишь постольку, поскольку их оборот допускается федеральными законами (п. 4 ст. 1 Закона об ипотеке). Согласно п. 1 ст. 63 Закона об ипотеке земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, не могут быть предметом ипотеки. Исключение составляют те земельные участки, которые находятся в муниципальной собственности, и земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена, если такие земельные участки предназначены для жилищного строительства или для комплексного освоения в целях жилищного строительства и переданы в обеспечение возврата кредита, предоставленного кредитной организацией на обустройство данных земельных участков посредством строительства объектов инженерной инфраструктуры (п. 1 ст. 62.1 Закона об ипотеке).

Залог имущества по договору об ипотеке сохраняет силу независимо от того, были ли при переходе этого имущества к другим лицам нарушены какие-либо установленные для такого перехода правила (п. 3 ст. 38 Закона об ипотеке). В рассматриваемой ситуации правила перехода земельного участка в порядке наследственного правопреемства по закону или завещанию не противоречат и никаких нарушений не содержат. Следовательно, залог должен сохранять силу. В результате этого выявляется противоречие, существующее в законе. Если представить такую ситуацию и заменить в договоре ипотеки залогодержателя - гражданина на залогодателя - государство, то встанет вопрос о действительности такого договора, поскольку для прекращения договора ипотеки оснований не имеется (ст. 352 ГК РФ). Получается, что ипотека, предметом которой выступает имущество, залог которого не допускается законом, является ничтожной как сделка, которая не соответствует требованиям закона (ст. 168 ГК РФ). Но даже ничтожность ипотеки не освобождает государство от ответственности по обеспеченному ипотекой основному обязательству.

Как известно, наследники отвечают по долгам наследодателя солидарно в пределах стоимости перешедшего к ним наследственного имущества (ст. 1175 ГК РФ). В случае выморочности имущества наследодателя го-

сударство - единственный наследник, который в полном объеме будет отвечать перед кредитором. При рассмотрении иска кредитора к такому наследнику - государству суд возложит на государство обязанность выполнить основное обязательство (например, возвратить кредит и выплатить по нему проценты). Но если имеются другие наследники по завещанию или по закону, то обязанность, выполнение которой было обеспечено ипотекой земельного участка, распределится солидарно между государством и остальными наследниками, которые отношения к земельному участку не имеют.

Намного сложней выглядит ситуация, когда залогодатель не являлся участником основного обязательства, а был всего лишь третьим лицом. Тогда ничтожность договора ипотеки может повлечь для кредитора невозможность предъявления требований к государству и иным наследникам, которые не наследовали заложенный участок.

Самым сложным будет тот случай, когда залогодатель (должник) завещал земельный участок государству и другим субъектам права. Открытие наследства повлечет возникновение общей долевой собственности на заложенный земельный участок, и при этом в числе сособственников состоит государство. Возникает ряд вопросов о том, будет ли договор ипотеки действительным или ничтожным, в целом или только в части залога доли в праве, принадлежащей государству? Ведь от разрешения этих вопросов зависит способ удовлетворения интересов кредитора - либо обращение взыскания на земельный участок, либо предъявление иска к наследникам залогодателя.

С учетом того, что государство не может отказаться от принятия выморочного имущества, существующее законное регулирование наследования залоговых прав на земельный участок является недостаточным и требует существенных изменений в этой области законодательства.

Если дополнить п. 1 ст. 63 Закона об ипотеке словами «и земельных участков, перешедших в государственную или муниципальную собственность в порядке наследования», то норма будет выглядеть следующим образом: «Ипотека земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, в соответствии с настоящим Федеральным законом не допускается, за исключением земельных участков, указанных в

п. 1 ст. 62.1 настоящего Федерального закона, и земельных участков, перешедших в государственную или муниципальную собственность в порядке наследования».

Анализируя перечисленные проблемы, мы приходим к выводу о том, что сама по себе ипотека как способ обеспечения исполнения обязательства свидетельствует об отсутствии особых личностных отношений между кредитором и должником по основному обязательству. Согласно п. 1 ст. 336 ГК РФ предметом залога не могут быть требования, неразрывно связанные с личностью кредитора, в частности, требования об алиментах, о возмещении вреда, причиненного жизни или здоровью, и иные права, уступка которых другому лицу запрещена законом. Соответственно нет препятствий для перехода прав наследования в отношении земельного участка. Иной подход неизбежно приводит к нарушению имущественной сферы наследников кредитора (залогодержателя), ибо не позволяет

наследникам добиться восстановления наследственной массы в полном объеме.

1 Суханов Е. А. О понятиях и видах вещных прав в российском гражданском праве // Журнал российского права. 2006. № 12. С. 34-40.

2 Мананников О. В. Государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним. Ч. II. 2010. С.183-190.

3 Мананников О. В. Наследование обязательственных прав на земельные участки // Нотариальный вестникъ. 2009. № 4. С. 23.

4 Скворцов В. В. Эволюция природы залога в российском праве // Гражданин и право. 2001. № 8. С. 44.

5 Гражданское право: в 3 т. / под ред. А. П. Сергеева, Ю. К. Толстого. М., 2010. Т. 3. С. 627.

6 Информационное письмо Президиума ВАС РФ от 28 января 2005 г. № 90 «Обзор практики рассмотрения арбитражными судами споров, связанных с договором

06 ипотеке» (п. 14) // Вестник ВАС РФ. 2005. № 4. С. 23.

7 Волкова Н. А. К вопросу о правовом регулировании наследственно-земельных отношений // Законодательство и экономика. 2006. № 2. С. 103-108.

8 Мананников О. В. Наследование обязательственных прав на земельные участки. С. 43.

Статья поступила в редакцию 23 сентября 2011 г.