Реформа жилищно-коммунального хозяйства сквозь призму понимания проблемы органами по управлению муниципальным имуществом

Реформа жилищно-коммунального хозяйства сквозь призму понимания проблемы органами по управлению муниципальным имуществом

Р.В. Чеглаков

начальник Управления муниципального имущественного комплекса Екатеринбургского комитета по управлению городским имуществом

Необходимость передачи муниципального жилищного фонда в состав муниципальной казны и в управление

В начале 1999 года специалисты в области жилищного права забили тревогу по поводу лишения их возможности управлять и распоряжаться муниципальным жилищным фондом. Было выдвинуто требование немедленно начать передачу муниципального жилищного фонда в казну, т. к. нахождение муниципального жилищного фонда в хозяйственном ведении предприятий и оперативном управлении учреждений жилищно-коммунального хозяйства (ЖКХ) противоречит российскому законодательству.

Так, жилищное законодательство (ст. 7 Закона Российской Федерации «Об основах федеральной жилищной политики») допускает нахождение жилищного фонда:

• в непосредственном ведении органов местного самоуправления;

• в хозяйственном ведении муниципальных унитарных предприятий (МУП);

• в оперативном управлении муниципальных учреждений (МУ).

«Закрепленный» режим, существующий в отношении жилищного фонда, лишает органы местного самоуправления права распоряжаться им, распределять его, осуществлять его приватизацию. Распределять такое жилье могут только сами предприятия и учреждения, причем только своим работникам (ст. 43 Жилищного кодекса РСФСР). Содержать и эксплуатировать такое жилье предприятия и учреждения должны за свой счет (ст. 149 Жилищного кодек-

са РСФСР). Они же должны осуществлять права наймодателя жилых помещений (ст. 14 Закона Российской Федерации «Об основах федеральной жилищной политики»), производить приватизацию этих помещений, т. е. выступать стороной по договору купли-продажи (статьи 2, 6 и 7 Закона Российской Федерации «О приватизации жилищного фонда»).

Все это позволяет справедливо утверждать, что весь жилищный фонд города выведен из распоряжения органов местного самоуправления, а реальные полномочия находятся у тех, за кем оно закреплено на правах хозяйственного ведения и оперативного управления.

Закрепленным на праве хозяйственного ведения за муниципальными предприятиями ЖКХ должно остаться только имущество, относящееся непосредственно к производственным фондам его предприятий, необходимым для нормального выполнения предприятием возложенных на него функций (в соответствии с уставом).

В результате почти двухлетней работы по выработке основного механизма реформирования системы ЖКХ в городе Екатеринбурге главой города было подписано соответствующее постановление от 30.11.2000 № 1251 «О схеме управления муниципальным жилфондом».

Принятием этого документа городская власть, по сути, начала реформу ЖКХ на территории города Екатеринбурга.

Указанное постановление содержит такие принципиальные моменты, как:

• выделение всего муниципального имущества, закрепленного на праве хозяйст-

венного ведения и оперативного управления за жилищно-эксплуатационными организациями, и сохранение за ними той его части, которая необходима для обеспечения технической эксплуатации муниципального жилищного фонда;

• передача муниципального жилищного фонда и иного имущества, не сохраняемого за жилищно-эксплуатационными организациями с целью обеспечения технической эксплуатации этого фонда, в состав местной казны Екатеринбурга.

Постановлением также утверждена принципиальная схема управления муниципальным жилищным фондом, позволяющая определить субъекты, участвующие в процессе управления жилфондом и их взаимосвязи. Суть схемы заключается в следующем. Собственник муниципального имущества -муниципальное образование в лице своих уполномоченных органов - передает посредством договорных отношений муниципальный жилищный фонд управляющим жилищным компаниям с целью организации управления им, его содержания (технической эксплуатации) и учета. Управляющая жилищная компания (УЖК) самостоятельно заключает договоры социального (по представлению муниципалитета) и коммерческого найма с нанимателями. На УЖК также возлагается обязанность организовать обслуживание объекта (муниципального жилищного фонда) предприятиями - поставщиками коммунальных услуг и предприятиями-подрядчиками на техническую эксплуатацию и ремонт жилого фонда.

Согласно постановлению правами представлять интересы собственника - муниципального образования в договоре на управление муниципальным жилищным фондом наделены три субъекта: орган, наделенный полномочиями по управлению и распоряжению муниципальной собственностью (Екатеринбургский комитет по управлению городским имуществом), администрация района и отраслевое управление администрации города (Управление жилищно-коммунального хозяйства). Каждый из этих субъектов реализует те функции и полномочия, которые предусмотрены их компетенцией и договором, в частности:

• комитет поручает предприятию функции учета и обеспечения сохранности казенного имущества;

• администрация района финансирует расходы УЖК по организации эксплуатации жилищного фонда;

• управление ЖКХ осуществляет контроль над деятельностью управляющих и жилищно-эксплуатационных организаций и методическое руководство этой деятельностью.

В общем виде предметом договора является выполнение функций по управлению муниципальным жилищным фондом, обеспечению его технической эксплуатации и учета.

Особенностью договора является отсутствие фактической передачи объекта управляющей компании на правах владения, пользования и распоряжения. Управляющей компании лишь поручается выполнение определенных функций. С гражданско-правовой точки зрения, этот договор содержит элементы договора услуги и договора поручения. Таким образом, происходит передача определенных функций, полномочий и технической документации на объект. Кроме того, договором предусмотрена возможность передачи управляющей компании в безвозмездное пользование дополнительного имущества, необходимого для осуществления собственной деятельности (например, конторские помещения, оргтехника) и обеспечения текущей технической эксплуатации муниципального жилищного фонда (например, машины, механизмы, станки, оборудование, производственные мастерские и т. п.).

Механизм передачи муниципального жилищного фонда в состав муниципальной казны и в управление

Муниципальная казна является определенным режимом учета и режимом осуществления собственником своих прав владения, пользования и распоряжения муниципальным имуществом. Казна не может быть осязаема и ощутима, т. к. это «виртуальное» понятие, которое необходимо осознать.

Прежде чем перейти к описанию алгоритма передачи имущества из закрепленного режима в состав муниципальной казны, необходимо отметить наличие еще одного сильного стимула, побуждающего осуществлять перевод муниципального имущества в режим казны - обеспечение безопасности муниципального имущества. Известно, что в системе ЖКХ существует серьезная проблема неплатежей, но на казенное имущество не может быть обращено взыскание по долгам какого-либо предприятия, т. к. предприятие отвечает по своим обязательствам только принадлежащим ему имуществом. Использование режима муниципальной казны дает возможность муниципалитетам сохранить значительную часть муниципального имущества, переведя его из режима закрепленного.

Порядок передачи имущества, закрепленного за муниципальными унитарными предприятиями и муниципальными учреждениями в состав муниципальной казны следующий.

1. Как следует из Гражданского кодекса Российской Федерации собственник имущества не вправе в одностороннем порядке изъять из хозяйственного ведения унитарного предприятия закрепленное за ним имущество. Для этого необходима «добрая воля» самого обладателя права хозяйственного ведения. Что касается учреждения, то законодательством предусмотрена возможность изъятия собственником имущества из оперативного управления только в трех случаях: когда имущество является излишним, неиспользуемым либо используемым не по назначению. Поэтому первым документом при передаче имущества в состав муниципальной казны должно быть письменное обращение муниципального унитарного предприятия или муниципального учреждения в адрес собственника имущества с просьбой о принятии соответствующего имущества в состав муниципальной казны.

Все имущество предприятия или учреждения для удобства должно быть рассортировано по следующим категориям:

• объекты, остающиеся в хозяйственном ведении (оперативном управлении);

• жилые объекты, подлежащие передаче в казну;

• недвижимые нежилые объекты производственного и иного назначения, подлежащие передаче в казну (в том числе с указанием отдельно стоящих, встроенных и пристроенных объектов);

• движимые объекты, подлежащие передаче в казну;

• недвижимые и движимые объекты, необходимые для осуществления собственной деятельности и обеспечения текущей технической эксплуатации муниципального жилищного фонда, испрашиваемые в пользование управляющей компании.

2. Собственником оформляется соответствующее решение о передаче муниципального имущества в состав муниципальной казны на основании представленных перечней. Решением также предусматривается необходимость заключения Договора управления жилищным фондом, подразумевающего обязанности ведения учета и организации содержания объекта, входящего в состав муниципальной казны.

3. Для прекращения права хозяйственного ведения или оперативного управления собственник должен принять имущество по соответствующим актам. Кроме этого, с целью обеспечения соблюдения финансового законодательства Российской Федерации необходимо произвести оформление актов приема-передачи по форме ОС-1 и авизо, что позволит муниципальным организациям снять со своего баланса муниципальное имущество. Со стороны собственника имущество должна принять соответствующая комиссия или уполномоченное должностное лицо.

4. Собственник и УЖК заключают Договор управления объектом, входящим в состав местной (муниципальной) казны города Екатеринбурга, с оформлением необходимых приложений и актов.

5. В случае необходимости собственник оформляет документы по передаче в пользование УЖК казенного имущества, необходимого ей для осуществления собственной деятельности и обеспечения текущей технической эксплуатации муниципального жилищного фонда.

Отметим некоторые, наиболее важные моменты в процедуре, связанной с переводом муниципального имущества из режима закрепленного в режим казенного.

Во-первых, принимая имущество от муниципального предприятия или учреждения, муниципалитет возвращает себе все обязательства собственника, в том числе бремя его содержания и обеспечения его сохранности. Муниципальным служащим нельзя допустить, чтобы между моментом принятия имущества из режима закрепленного и моментом передачи его в управление был какой-то промежуток времени. В противном случае никто, кроме лиц, подписавшихся под актами приема-передачи со стороны собственника, не будет нести ответственность за сохранность и обеспечение содержания принятого в казну муниципального имущества в течение образовавшегося промежутка времени. Отсюда следует необходимость одномоментной передачи имущества в казну и в управление.

Во-вторых, при передаче в казну имущества необходимо обратить внимание на то, каким образом был сформирован уставный фонд муниципального унитарного предприятия. Собственник (уполномоченный им орган) наделяет создаваемые им муниципальные унитарные предприятия уставным фондом, который может быть сформирован как за счет денежных средств, так и за счет другого имущества на сумму, не менее установленной нормативными актами. Передача в казну имущества, вошедшего в уставный фонд предприятия, влечет за собой уменьшение последнего. Такие действия нарушают интересы кредиторов предприятия несмотря на то, что в соответствии с российским законодательством учредитель предприятия обязан уведомить всех кредиторов и дебиторов об уменьшении уставного фонда.

Третий момент связан с тем, что имущество, принимаемое из режима закрепленного, не должно быть задействовано напрямую в технологическом процессе, выполняемом предприятием в соответствии с его уставными целями и задачами, и может быть принято в казну только по его просьбе. В противном случае возможно применение

к определенным должностным лицам норм уголовного законодательства (умышленное доведение предприятия до состояния банкротства).

После передачи имущества в управление одной из важнейших задач муниципальных органов власти становится организация эффективного взаимодействия с УЖК по ведению первичных учетных реестровых форм или паспортов казенных объектов для последующего отражения данных учета в Реестре объектов муниципальной собственности.

Необходимо отметить, что замена подомного технического учета объектов муниципального жилищного фонда, который существовал долгое время, на поквартирный, чего требует специфика государственной регистрации прав на недвижимость, вызывает многочисленные финансовые и организационные трудности. Одной из проблем при переходе на поквартирный учет является необходимость списания из балансовой стоимости дома стоимости квартир, которые были приватизированы и не являются объектами муниципальной собственности.

Отдельно стоит проблема организации ведения учета общего имущества в жилых домах.

Создание управляющих жилищных компаний

Как было сказано ранее, органы местного самоуправления создают управляющие жилищные компании с целью управления муниципальным жилищным фондом. Чтобы определить объект управления, прежде всего необходимо ответить на вопрос, что является муниципальным жилищным фондом. Учитывая, что в настоящее время идет непрерывный процесс приватизации жилищного фонда (в городе Екатеринбурге приватизировано примерно 65 процентов жилищного фонда), можно утверждать, что к муниципальному жилищному фонду относится определенный набор конкретных квартир. Однако процесс управления и содержания жилищного фонда включает решение задач, которые касаются не только отдельных квартир, но и мест общего поль-

зования (лестничные марши, подвалы, чердаки и т. п.), общего имущества дома (внут-ридомовые сети, лифтовое оборудование и т. п.), элементов благоустройства придомовых территорий и т. д. Поэтому управлять отдельными квартирами - это не оптимально, не эффективно и экономически не выгодно. Управлять должно домами, дворами, кварталами, микрорайонами. Но здесь мы сталкиваемся с таким понятием, как множественность лиц, интересы которых, а главное, права необходимо учитывать и соблюдать. Увязать все эти права и интересы очень сложно, а некоторые считают, что в принципе и невозможно. В связи с тем, что органы местного самоуправления несут ответственность перед населением за ситуацию в системе ЖКХ, со стороны местных властей происходит «диверсификация» процесса управления жилищным фондом на территории города. Таким образом, объектом управления по договорам на управление муниципальным жилищным фондом становятся жилые дома, в которых существует какая-то доля неприватизированных квартир, являющихся муниципальной собственностью.

Концепция реформирования системы жилищно-коммунального хозяйство приветствует разнообразие форм субъектов, работающих в этой сфере. Поэтому организационно-правовая форма для создания управляющей компании может быть выбрана любая, в том числе муниципальное унитарное предприятие, муниципальное учреждение, другие формы (общество с ограниченной ответственностью, акционерное общество и другие формы). В настоящее время в системе ЖКХ работают муниципальные унитарные предприятия (ремонтно-эксплуатационные муниципальные предприятия, производственные жилищно-ремонтные тресты и т. п.) и муниципальные учреждения (службы заказчика).

При выборе формы УЖК необходимо учитывать следующие концептуальные моменты:

• снижение дотационной (бюджетной) составляющей в финансировании отрасли;

• повышение качества договорных взаимоотношений между субъектами отрасли;

• сведение к минимуму административного воздействия на существующие в отрасли организации и концентрацию финансовых потоков;

• демонополизация отрасли и развитие конкурентной среды.

Как показала практика, муниципальные унитарные предприятия и муниципальные учреждения, в ведении которых в настоящее время находится муниципальный жилищный фонд, не способны решать такие задачи. Кроме этого, муниципальные образования, имея дело с муниципальными унитарными предприятиями и муниципальными учреждениями, учредителями которых они являются, находятся в постоянной зоне риска. Риск заключается в накопившейся с годами большой кредиторской задолженности, убытков, которые терпели «жилищни-ки» на протяжении прошедших лет, и форме их ответственности: МУП отвечает всем принадлежащим ему имуществом, а МУ принадлежащими ему денежными средствами плюс субсидиарная ответственность собственника.

Кроме концептуальных моментов, необходимо также учитывать и то обстоятельство, что как бы не хотели органы местного самоуправления скинуть со своих плеч такую обузу, как ЖКХ, им не удастся этого сделать в ближайшие годы. Какие бы организации, в смысле их организационно-правовой формы и формы собственности, не работали в сфере ЖКХ, население привычным образом будет предъявлять свои претензии по проблемам, возникающим в этой отрасли, к местным властям. И если местные власти не будут иметь возможности решать эти проблемы, население никогда не проголосует за такую власть на очередных выборах.

Проанализировав возможность существования в роли управляющей жилищной компании организаций различных организационно-правовых форм, учитывая отраслевую специфику и требования реформаторов отрасли, изучив европейский опыт работы таких компаний (в частности, Королевства Нидерландов), специалисты жилищно-коммунального хозяйства города Екатеринбурга отдали предпочтение некоммерческим организациям.

Таким образом, на территории города Екатеринбурга получили распространение две формы управляющих компаний: муниципальное учреждение и некоммерческая организация - фонд. Это обстоятельство свидетельствует об отсутствии большого желания коммерциализировать отрасль. Зарабатывать здесь конечно можно и нужно, но в нашем случае компания обязана направлять полученные доходы на достижение целей, ради которых создается некоммерческая организация.

Не возникает трудностей с представлением в роли управляющих компаний муниципальных учреждений отрасли ЖКХ, выполнявших в последнее время функции служб заказчика. Поэтому подробнее остановимся на второй форме УЖК.

Основной целью деятельности некоммерческой организации Фонд (в качестве управляющей жилищной компании) в соответствии с ее уставом является управление и обеспечение технической эксплуатации жилищного фонда и других объектов недвижимости, а также участие в реализации региональной и муниципальной жилищной политики.

Предметами деятельности Фонда являются:

• владение, пользование и распоряжение жилой и нежилой недвижимостью в пределах, установленных российским законодательством;

• предоставление населению жилья и жилищных услуг;

• техническое обслуживание, ремонт и реконструкция жилищного фонда;

• строительство нового жилья и нежилой недвижимости;

• осуществление сделок (купля-продажа, доверительное управление, аренда, коммерческий найм и др.) с недвижимой собственностью.

Высшим органом управления Фонда является координационный совет, сформированный следующим образом:

7 человек - представители структурных подразделений администрации города и администрации района, назначаемых главой города;

4 человека - представители граждан (по одному человеку от микрорайонов, попав-

ших в объект управления). Кандидатуры граждан представляются попечительским советом Фонда, который является его надзорным органом.

Координационный совет принимает стратегические решения в деятельности Фонда (изменение устава, определение приоритетных направлений деятельности, утверждение годового отчета и баланса, утверждение финансового плана, создание филиалов, реорганизация, представление кандидатуры управляющего Фондом, утверждение состава ревизионной и конфликтной комиссий и т. д.).

Попечительский совет изначально формируется из числа наиболее активных граждан, проживающих в жилых помещениях, обслуживающихся Фондом, и состоит из 5 человек:

3 человека - представители нанимателей жилых помещений;

2 человека - представители собственников жилых помещений.

Исполнительным органом Фонда является управляющий, назначаемый координационным советом по согласованию с попечительским советом.

С юридической точки зрения, фонды являются вновь созданными юридическими лицами. Однако в организационном плане они образовывались из числа наиболее крупных муниципальных унитарных предприятий ЖКХ, используя их кадровый потенциал, имущественную базу, наработанный опыт. Само же предприятие становилось в разряд простых подрядчиков, привлекаемых УЖК для выполнения работ по содержанию муниципального жилищного фонда.

Реализация процесса создания УЖК в форме фондов происходила следующим образом:

• муниципальное предприятие, на базе которого был создан фонд, передало обслуживаемые им жилищные помещения, а также часть основных фондов, в состав местной муниципальной казны;

• часть своих трудовых ресурсов оно передало созданной управляющей компании;

• на первом этапе функционирования вновь созданная управляющая компания привлекала для обслуживания и эксплуата-

ции своего жилищного фонда муниципальное предприятие, на базе которого она была создана.

Теоретически рассмотренная модель УЖК является достаточно эффективной. Она отвечает требованиям концепции реформирования отрасли ЖКХ и удовлетворяет интересам муниципалитета, сумевшего найти форму управления жилищным фондом, при которой организация не является муниципальной, но местные власти сохраняют за собой определенные рычаги управления. Однако и у такой модели есть свои слабые стороны. Одной из известных проблем является обеспечение более активного и грамотного управления организацией со стороны населения. Также существует проблема, которая заключается в том, что поставщикам коммунальных услуг не понятно, каким образом (а именно - чем?) будет отвечать управляющая компания по своим обязательствам.

Отдельно необходимо отметить проблему, с которой сталкиваются муниципальные органы власти и управления при реализации механизма создания УЖК на базе существующих МУП системы ЖКХ - это разработка схемы погашения кредиторской задолженности МУП. Так как управляющая компания создается с «чистого листа», она не принимает на себя задолженность или ее часть со стороны муниципального предприятия, на базе которого она создается. Муниципальное же предприятие, переходя в разряд предприятия-подрядчика, кардинально меняет свой статус, и долги прошлых лет, кроме как юридически, не имеют к предприятию в его новом статусе прямого отношения.

Еще в 2001 году Президент Российской Федерации В. В. Путин в своем выступлении на совещании по вопросам развития ЖКХ в городе Томске отметил необходимость решения проблемы задолженности, образовавшейся при взаимоотношениях субъектов отрасли ЖКХ. Президент также отметил отсутствие каких-то ясных экономических решений указанной проблемы. Одной из идей, которую нужно реализовывать, является создание программы переоснащения отрасли. Возможно проведение такого переоснащения у новых юридичес-

ких лиц, создаваемых с целью управления и эксплуатации жилищного фонда. Это может способствовать повышению качества предоставляемых услуг, увеличению их рентабельности в результате их доходности. Однако понятно, что это не будет являться решением проблемы.

Учитывая, что ЖКХ - это сложная интегрированная система взаимоотношений, принимая во внимание уровень и количество субъектов, работающих в этой отрасли, а также абсолютные величины долгов, накопившихся в ее недрах, можно сделать вывод, что решение проблемы долгов зависит от создания соответствующих программ на каждом уровне власти и от прихода в отрасль крупного бизнеса с серьезными инвестициями. Под реализацию любой программы власть должна иметь финансирование. Приходится констатировать отсутствие финансовых ресурсов как у государственных, региональных, так и у местных органов власти для разработки и реализации программ в сфере ЖКХ. Что же касается крупного бизнеса, то в настоящее время его больше интересует коммунальная энергетика.

Проблемы, связанные со спецификой режима казенного имущества

Одной из первостепенных задач для эффективного собственника в отрасли ЖКХ является задача воспроизводства муниципального жилищного фонда и основных производственных фондов. Как известно, основными источниками воспроизводства основных фондов являются амортизация и прибыль. Проблема заключается в том, что с передачей муниципального имущества в состав муниципальной казны и, как следствие, исчезновением нормального балансового учета собственник лишается такого источника воспроизводства основных фондов, как амортизация.

При внедрении расчета уровня оплаты населением стоимости предоставляемых услуг, основанного на совокупности трех самостоятельных составляющих: уровень оплаты текущего содержания; уровень покрытия затрат на капитальный ремонт и уровня покрытия стоимости предоставлен-

ных коммунальных услуг, у управляющей компании появляется возможность аккумулировать средства на воспроизводство жилищного фонда в виде его капитального ремонта. Однако в настоящее время отсутствуют плановость и контроль за проведением организациями, собирающими средства по оплате жилья, капитальных ремонтов жилых домов.

Собственник жилья (как частный, так и муниципальный), оплатив стоимость предоставленных жилищно-коммунальных услуг, не имеет от собственности ни выгоды, ни средств на ее полное восстановление, т. к. не имеет возможности накапливать амортизационные отчисления, как это обычно делается для иных основных фондов.

Отдельно стоит проблема нахождения источника для строительства нового муниципального жилья или вменения обязательств управляющим жилищным компаниям резервировать минимальный уровень социального жилья.

В демографической картине любой цивилизованной страны отражается постоянный уровень миграции населения. Если миграция вызвана профессиональной деятельностью людей, то у этой категории населения нет потребности в приватизации жилья, но есть потребность в его социальном или коммерческом найме.

Одним из подходов к решению этой проблемы должен быть скорейший переход на оплату жилья по дифференцированным ставкам в зависимости от его качества и местоположения, а также переход к полной оплате жилищно-коммунальных услуг в зависимости от уровня платежеспособности населения, наличия второго и последующего жилья (когда какое-то лицо владеет более чем одной квартирой (домом)).

Вероятно, должны быть предусмотрены отчисления на реновацию имущества в составе платежей за наем и оказываемые эксплуатационные услуги, зачисляемые уже не в доход управляющих компаний, а в доход муниципального образования (города, района, поселка), от имени которого управляющая компания осуществляет управление казенным имуществом и обеспечение его эксплуатации.

Что касается производственных фондов, то здесь - похожая ситуация. При оформлении собственником имущественных отношений с управляющими компаниями или муниципальными эксплуатирующими предприятиями по предоставлению им основных производственных фондов в форме заключения договоров аренды (найма) или договоров безвозмездного пользования, у них также исчезает возможность постановки такого имущества на свой баланс и начисления амортизации. Таким образом, исчезает источник воспроизводства муниципального имущества.

В результате обсуждения указанной проблемы специалистами администрации города Екатеринбурга были разработаны следующие два основных подхода к ее решению:

1) в случае, если собственник имущества предоставляет основные фонды по договору безвозмездного пользования, необходимо произвести включение в состав тарифов организации, работающей в отрасли ЖКХ, отдельной составляющей на воспроизводство основных фондов.

Другими словами вместо амортизационной составляющей в тарифе необходимо расширить составляющую ремонтного фонда на ту же сумму или включить отдельную инвестиционную составляющую. При этом величину тарифа можно не изменять;

2) в случае, если собственник имущества будет представлять основные фонды на правах аренды, составляющая на воспроизводство включается в арендную плату наряду с суммой за пользование имуществом.

Арендная плата от использования муниципального имущества зачисляется в бюджет соответствующего муниципального образования. Попадая в бюджет, часть средств от арендной платы должна быть выделена и целевым назначением направлена на воспроизводство основных фондов. Отраслевое управление будет профинансировано из этих средств с целью приобретения новых основных фондов. Вновь приобретенные основные фонды включаются в состав местной (муниципальной) казны и предоставляются управляющей компании также на правах аренды.

Арендная плата для управляющих компаний должна войти в себестоимость, а значит должна учитываться в системе ее затрат, которые входят в состав тарифа. Поэтому сама управляющая компания не терпит убытки при заключении договора аренды.

Перспективы развития новых форм управления муниципальным жилищным фондом

Перспективы развития новых форм управления муниципальным жилищным фондом зависят от решения проблем, существующих в отрасли и сдерживающих фактор развития.

Для органов, отвечающих за управление и распоряжение муниципальной собственностью, наиболее серьезными являются следующие проблемы, возникающие при передаче жилищного фонда в состав муниципальной казны и в управление:

• определение механизма стоимостного учета муниципального жилищного фонда, находящегося в казне. Стоимость имущества, процент его износа - одна из важнейших его характеристик в процессе принятия управленческого решения. Потеря балансовой принадлежности, на наш взгляд, не должна сопровождаться потерей информации о стоимости имущества;

• воспроизводство муниципального жилищного фонда. С потерей балансового

учета и амортизационных отчислений должны быть найдены другие источники воспроизводства (капитального ремонта и создание новых объектов), налажены четкое планирование использования этих источников и контроль;

• создание правового механизма оформления отношений между управляющими компаниями и частными собственниками жилых помещений в многоквартирных домах. Скорее всего, здесь может быть применена некая форма присоединения собственников к ранее описанному договору поручения между администрацией города и управляющей компанией.

Также необходимо учитывать существующие концептуальные проблемы отрасли, решение которых до настоящего времени не найдено. Основной из таких проблем является определение путей погашения задолженности, накопившейся в отрасли ЖКХ. Немаловажной проблемой является и перевооружение отрасли.

В заключение хочу подчеркнуть, что нельзя оставлять муниципалитеты один на один с проблемой ЖКХ, как это происходит сейчас. Есть государственная концепция, которая должна быть реализована через конкретные программы и мероприятия. Государственная стратегия четкого разделения функций и полномочий между всеми уровнями и ветвями власти должна найти отражение и в подходах к решению проблемы реформирования системы ЖКХ.