Развитие жилищного кредитования и системы рефинансирования ипотеки

Ипотечное кредитование

развитие жилищного кредитования и системы рефинансирования ипотеки

е. Ю. ИНОЗЕМЦЕВА, аспирант кафедры финансов и кредита Тел. 8 (8482) 229185 Поволжский государственный университет сервиса

В статье рассматривается формирование системы ипотечного кредитования как важного инструмента воздействия на экономическое развитие страны. Рынок ипотечного кредитования все еще незначителен по своим масштабам, особенно с учетом потребностей в его развитии, он не обеспечен соответствующими кредитно-финансовыми механизмами. В мировой практике существует множество инструментов ипотечного кредитования, с помощью которых кредитные учреждения рефинансируют выданные денежные средства.

Ключевые слова: ипотека, ипотечное жилищное кредитование, рынок ипотечного кредитования, система ипотечного кредитования, рефинансирование, ипотечные ценные бумаги.

Ипотечное кредитование — эффективный инструмент решения жилищного вопроса. Для решения проблемы развития ипотечного жилищного кредитования, учитывая ее комплексность, требуется системный подход. Особое внимание при организации системы ипотечного кредитования уделяется мобилизации необходимых для этого ресурсов. В мировой практике проблема привлечения банками средств для долгосрочных ипотечных кредитов решается в основном в рамках двух основных моделей: депозитарной модели института (привлеченные средства клиентов помещаются на расчетные счета и депозиты) и модели ипотечного банка (продажа долговых и заемных обязательств на вторичном рынке частным инвесторам). В целом же под системой ипотечного кредитования подразумевается создание соответствующих институтов и отлаженных механизмов, обеспечивающих возможность эффективного функционирования ипотечного кредитования. Для

этого в первую очередь необходимы действующие ипотечные кредитные институты, а также развитая инфраструктура, включающая систему регистрации оборота недвижимого имущества, систему профессиональной оценки стоимости недвижимого имущества, страховые компании; институты, организующие деятельность на вторичном рынке ипотечных ссуд.

При создании целостной рыночной системы ипотечного жилищного кредитования, ориентированной прежде всего на использование эффективных финансовых механизмов, необходимо учитывать возможность применения схем жилищного финансирования, направленных на использование местных ресурсов и отражающих специфику отдельных регионов. В переходных условиях формирования и создания системы ипотечного жилищного кредитования такие схемы могут помочь решению жилищной проблемы определенной части населения, хотя в силу ограниченности местных ресурсов, ориентации на региональные особенности масштабы их реализации лимитированы.

Жилищное финансирование определяется функционированием в единстве трех сфер экономики, пользующихся приоритетным вниманием государства: развитие и укрепление внутренней финансовой системы, развитие рынка жилой недвижимости и обеспечение населения товаром социальной значимости (жильем).

Значение жилищного финансирования для национальной экономики можно рассматривать в двух аспектах. Во-первых, жилищный сектор во многом определяет уровень развития экономики. Во-вторых, без гибкой и эффективной системы финансирования невозможно полноценное фун-

кционирование жилищного сегмента экономики. Одним из инструментов вовлечения средств финансовых рынков являются ипотечные ценные бумаги.

Процесс формирования рынка ипотечного кредитования начинается с истоков появления ипотеки как элемента хозяйственной жизни, вызванной экономическими потребностями и формированием товарно-денежных отношений.

Растущая популярность данного вида кредитования привлекает внимание ученых и специалистов. В этой связи в экономической литературе сформировался широкий перечень определений ипотеки. Слово «ипотека» (от греч. hepotheke — залог, заклад) впервые появилось в Греции в конце VII — начале VI вв. до н. э. и было связано с обеспечением ответственности должника определенными земельными владениями перед кредитором.

После принятия Федерального закона от 16.07.1998 № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» (далее — Закон № 102-ФЗ) и Федерального закона от 11.11.2003 № 152-ФЗ «Об ипотечных ценных бумагах» (далее — Закон № 152-ФЗ) ипотека стала пользоваться большей популярностью. Закон РФ от 29.05.1992 № 2872-1 «О залоге» (ст. 42) дает свое определение, согласно которому «Ипотека — залог предприятия, строения, здания, сооружения или иного объекта, непосредственно связанного с землей, вместе с соответствующим земельным участком или правом пользования им». В Федеральном законе № 102-ФЗ говорится следующее: «По договору о залоге недвижимого имущества (договору об ипотеке) одна сторона — залогодержатель, являющийся кредитором по обязательству, обеспеченному ипотекой, имеет право получить удовлетворение своих денежных требований к должнику по этому обязательству из стоимости заложенного недвижимого имущества другой стороны — залогодателя преимущественно перед другими кредиторами залогодателя, за изъятиями, установленными федеральным законом».

В Толковом словаре живого великорусского языка В. И. Даль определяет ипотеку как «залог, поручительство; поручительство, залогом обеспеченное». В Советском энциклопедическом словаре ипотека рассматривается как залог недвижимости (земли, строений) в целях получения долгосрочной ссуды. Финансово-кредитная энциклопедия определяет ипотеку как залог недвижимости, который передается кредитной организации в качестве подтверждения возврата ссуды и уплаты процентов по ней в целях приобретения другой недвижимости.

Каждое из указанных определений сводит понятие ипотеки к залогу, кредиту, юридическому обязательству и др. Между тем термин «ипотека» отражает более сложную конструкцию элементов, экономических и юридических взаимоотношений. Ипотеку следует рассматривать как единый процесс, объединяющий выдачу ипотечных кредитов и их рефинансирование. Помимо этого ипотека — это инструмент (юридический механизм), который позволяет должнику передать кредитору определенное право на недвижимое имущество в качестве обеспечения возврата долга.

В экономическом отношении ипотека — это рыночный инструмент оборота имущественных прав на объекты недвижимости в случаях, когда другие формы отчуждения (купля-продажа, обмен) юридически или коммерчески нецелесообразны, и позволяющий привлечь дополнительные финансовые средства.

Согласно Гражданскому кодексу РФ (ст. 819, п. 1) по кредитному договору банк или иная кредитная организация (кредитор) обязуется предоставить денежные средства (кредит) заемщику в размере и на условиях, предусмотренных договором, а заемщик обязуется возвратить полученную денежную сумму и уплатить проценты на нее. Исходя из этого, под ипотечным кредитом понимают способ привлечения финансовых ресурсов в форме кредитов под залог недвижимости. Как правило, ипотечные кредиты используются на покупку готового жилья, строительство жилья, реконструкцию жилья, а также на покупку автомобиля, открытие собственного дела и т. д. В зависимости от целей и направлений использования можно выделить следующие формы ипотечного кредита: жилищный ипотечный кредит; автомобильный ипотечный кредит; предпринимательский ипотечный кредит и др.

Таким образом, понимание ипотеки не должно сводиться только к покупке жилой недвижимости. Однако именно жилищная ипотека получила наибольшее распространение и занимает центральное место на рынке секьюритизации. Отнести тот или иной кредит к ипотечному можно только на основании того, что обеспечением являются исключительно объекты недвижимости.

Развитие ипотеки и ипотечного кредитования привело к тому, что кредитные организации стали нуждаться в «длинных» пассивах, т. е. в финансировании. Решение этой проблемы видится в рефинансировании (секьюритизации) ипотечных кредитов, инструментом которого являются ипотечные ценные бумаги. Данный вид ценных бумаг

является важным финансовым инструментом в международной практике, как на развитых, так и на развивающихся рынках. Ипотечные ценные бумаги обеспечивают, с одной стороны, эффективное рефинансирование банковских ипотечных кредитов, поддержку жилищного строительства и производства, а с другой стороны — являются инструментом надежного долгосрочного вложения средств пенсионных фондов, страховых компаний, паевых инвестиционных фондов и других институциональных инвесторов.

Важным качеством, делающим этот инструмент привлекательным для инвесторов, является их потенциальная надежность, гарантированная залогом жилья. Для того чтобы реализовать на практике это свойство, необходимо обеспечить высокий рейтинг ипотечных ценных бумаг путем снижения рисков в системе ипотечного жилищного кредитования (риски невозвратов и досрочного погашения ипотечных кредитов, риски от деятельности эмитентов и т.д.). На начальных стадиях функционирования данной системы необходимо осуществить комплекс мер ее государственной поддержки, включающий:

— формирование нормативной правовой базы для деятельности профессиональных участников ипотечного рынка;

— создание благоприятной налоговой среды;

— организационные мероприятия, способствующие созданию инфраструктуры ипотечного рынка, в первую очередь региональной;

— финансовую поддержку системы (государственные гарантии, предоставление стартового капитала, адресные целевые субсидии заемщикам).

Принятие Закона № 152-ФЗ для российского финансового и фондового рынков является значительным событием. Целью его разработки и принятия является создание условий для привлечения через ипотечные ценные бумаги максимально дешевых долгосрочных ресурсов от частных и институциональных инвесторов (для рефинансирования первичных кредиторов), выдающих долгосрочные ипотечные кредиты под обеспечение в виде этих кредитов и/или закладных. Результатом его принятия является создание пусть несовершенных, но все же реальных механизмов ценнобумажного рефинансирования ипотечных кредитов. Кроме того, данный законодательный документ послужил поводом к обсуждению вопроса о разработке нормативных актов, посвященных уже не ипотечной, а генеральной секьюритизации, объектом которой могут быть все виды договорных денежных требований.

В ст. 1 Закона № 152-ФЗ говорится, что закон регулирует отношения по поводу ипотечных ценных бумаг, «за исключением закладной». Эта оговорка означает, что закладная все же отнесена приведенной нормой к ипотечным ценным бумагам. Предполагается, что для определения круга ипотечных ценных бумаг необходимо руководствоваться ст. 2 Закона № 152-ФЗ, согласно которому под ипотечными ценными бумагами понимаются облигации с ипотечным покрытием и ипотечные сертификаты участия.

Облигация с ипотечным покрытием определена как облигация, исполнение обязательств по которой обеспечивается залогом ипотечного покрытия. В Законе № 152-ФЗ к ипотечным ценным бумагам также отнесены ипотечные сертификаты участия. Этот вид ценных бумаг формально является новым для российского законодательства, хотя по своей правовой природе представляет собой аналог паев паевых инвестиционных фондов.

Рассмотрение ценной бумаги как товара, обращающегося на своем рынке, характеризует ипотечные ценные бумаги с экономической точки зрения, согласно которой ценная бумага — это форма существования капитала, отличная от его товарной, производительной и денежной форм, которая может передаваться вместо него самого, обращаться на рынке как товар и приносить доход.

Становление и развитие рынка ипотечных ценных бумаг в РФ является закономерным следствием развития ипотечного кредитования и проводимой государством политики по формированию рынка доступного жилья. Проведение реформ одновременно направлено на развитие жилищного кредитования, строительство жилья, повышение деловой активности в сопряженных с ним отраслях экономики и на формирование нового долгосрочного сегмента финансового рынка — рынка ипотечных ценных бумаг. Жилищное строительство является одной из системообразующих и наиболее капиталоемких отраслей российской экономики. На фоне преодоления социальной нестабильности в ряде отраслей промышленности прогнозируется экономический рост и функционирование механизмов, обеспечивающих перераспределение капитала в производственный сектор экономики за счет функционирования рынка ипотечных ценных бумаг. Принципы рыночной экономики, реализуемые в России, могут привлечь на рынок ипотечных ценных бумаг иностранных институциональных инвесторов, средства Пенсионного фонда РФ, негосударственных пенсионных фондов, финансовых и

Первичный рынок

страховых компаний и т. д., емкость рынка ипотечных ценных бумаг оценивается экспертами в объеме около 4,2 трлн руб. за период с 2004 по 2020 г.

Мировой опыт, накопленный зарубежными странами с разными правовыми системами, и опыт дореволюционной России сформировали практически однозначное понимание того, что основными задачами рынка ипотечных ценных бумаг являются:

1) формирование системы рефинансирования выданных ипотечных кредитов, позволяющей значительно увеличить объемы ипотечного кредитования;

2) поиск долгосрочных инвестиций, в результате которого поясняется правовая конструкция финансового инструмента, основанная на секью-ритизации активов;

3) развитие нового сегмента фондового рынка — рынка ипотечных ценных бумаг;

4) аккумулирование временно свободных денежных ресурсов и направление их на развитие элементов ипотечной системы;

5) стимулирование общего развития экономики страны.

В процессе решения поставленных задач рынок ипотечных цепных бумаг выполняет следующие функции:

— общерыночные функции;

— специфические функции.

Для понимания субстанции рынка ипотечных ценных бумаг необходимо также рассмотреть первичный рынок, который складывается между эмитентом и первым держателем ипотечных ценных бумаг, и вторичный рынок — между первым и последующим держателем, т. е. правовые, экономические и финансовые отношения между перечисленными участниками.

Первичный рынок ипотечных ценных бумаг предполагает переход ценной бумаги от эмитента к первому инвестору. Структура данного рынка представлена на рис. 1.

При рассмотрении данной схемы возможно несколько вариантов объяснения сущности пер-

Вторичный рынок

вичного рынка ипотечных ценных бумаг. В первом случае банк-кредитор, выдающий ипотечный кредит, можно рассматривать как первого инвестора. И это связано с тем, что кредитор — это, своего рода, продавец ипотечного кредита и покупатель закладной, которая эмитирована заемщиком. Таким образом, банк-кредитор вкладывает денежные средства в покупку закладной, т. е. инвестирует. Цепочка: заемщик — кредитор уже может быть рассмотрена как первичный рынок, а дальнейшее движение закладной от кредитора-инвестора к следующему инвестору — второму покупателю закладной — как вторичный рынок. С другой стороны, в качестве эмитента в данной схеме можно рассмотреть креди -тора, а не заемщика. Таким образом, банк-кредитор объединяет закладные в пул и выпускает ипотечную ценную бумагу, тем самым из инвестора он превращается в эмитента. Так как первичный рынок — это движение от эмитента к первому инвестору, то первичный рынок ипотечных ценных бумаг выглядит следующим образом (рис. 2).

Что же касается вторичного рынка, то он представлен на рис. 3, представленная схема показывает переход закладной от первого инвестора ко второму.

Таким образом, целью первичного рынка ипотечных ценных бумаг является размещение

Ипотечная ценная бумага

Эмитент

Ипотечные ценные бумаги

Денежные средства

Инвестор

Рис. 3. Структура вторичного рынка ипотечных ценных бумаг

ипотечных ценных бумаг и создание условий для формирования механизмов рефинансирования выданных ипотечных кредитов.

Цель вторичного рынка ипотечных ценных бумаг — обращение ипотечных ценных бумаг. Она аналогична цели первичного рынка, но при этом рефинансирование выданных ипотечных кредитов позволяет увеличить объемы рефинансирования с одновременным стимулированием развития фондового рынка. Следует отметить одно противоречие, которое обозначилось при анализе указанных выше схем. Как было отмечено на рис. 1, инвестор, выкупающий закладную ценную бумагу у кредитора, относится к группе вторичных инвесторов, но на вторичном рынке (см. рис. 3), он является первичным инвестором.

Совокупность приведенных ранее функций и задач, решаемых данным сегментом финансового рынка в экономической системе, а также указанные схемы определяют экономическое содержание, правовое и социальное назначение рынка ипотечных ценных бумаг.

Экономическое содержание рынка ипотечных ценных бумаг выражается в аккумуляции и перераспределении финансовых ресурсов между участниками экономических отношений. Таким образом, рынок выполняет посредническую функцию при движении временно свободных денежных средств от инвесторов к эмитентам ипотечных ценных бумаг.

Применительно к рынку ипотечных ценных бумаг вся совокупность социально-экономических отношений участников сводится к отношениям по поводу выпуска и обращения ипотечных ценных бумаг, основы чего обеспечены правами требования по закладным на реальный объект недвижимости. При обращении вторичных ипотечных ценных бумаг, обеспеченных правами требований по закладным, происходит отрыв от фактического обеспечения в виде залога недвижимости, и на базе реального капитала создается капитал фиктивный, функционирующий как самостоятельная экономическая категория. Особо подчеркнем тот факт, что вторичные ипотечные ценные бумаги имеют

свои собственные качественные и количественные характеристики, такие как номинал, рыночная стоимость, доходность, риск и т. д.

Изучение механизма функционирования рынка ипотечных ценных бумаг предполагает выявление также его участников. В соответствии с положениями Федерального закона от 20.11.1998 № 182-ФЗ «О рынке ценных бумаг» (в последней редакции), а также на основании вывода о том, что рынок ипотечных ценных бумаг является сегментом рынка ценных бумаг, существуют следующие группы участников рынка ипотечных ценных бумаг:

— эмитенты;

— профессиональные участники рынка ценных бумаг;

— инфраструктурные элементы: основные и специфические.

— инвесторы;

— органы регулирования рынков ипотечных ценных бумаг.

К основным элементам относятся организации, являющиеся профессиональными участниками фондового рынка и обслуживающие рынок ипотечных ценных бумаг. Это организаторы торговли (фондовые биржи, торговые системы), учетные системы (сеть регистраторов и депозитариев, осуществляющих учет, хранение и переход прав на ипотечные ценные бумаги), клиринговые организации по расчетам взаимных обязательств участников. Информационные системы, предоставляющие необходимую информацию, являются необходимым инфраструктурным элементом для всех участников финансового рынка. Следует отметить, что к специфическим инфраструктурным элементам относятся организации, задействованные в рамках ипотечного рынка (риэлтерские, оценочные и страховые компании).

Логическим следствием происходящего в настоящее время процесса становления рынка ипотечного кредитования станет конструирование модели организации рынка в соответствии с одним из трех возможных сценариев развития:

1) функционирование рынка ипотечных ценных бумаг в рамках двухуровневой модели;

2) функционирование рынка ипотечных ценных бумаг в рамках одноуровневой модели;

3) развитие процесса выпуска ипотечных ценных бумаг коммерческими банками и ипотечными агентами, т. е. рынок будет представлен сочетанием

Заемщики

элементов одноуровневой и двухуровневой моделей организации ипотечного рынка.

Структуры двухуровневой, одноуровневой и смешанной моделей представлены на рис. 4, 5 и 6.

В рамках третьего варианта развития рынка ипотечных ценных бумаг на этапе становления рынков формируется нормативно-правовая база, благоприятствующая развитию рынка как в условиях одноуровневой модели (выпуск ипотечных ценных бумаг коммерческими банками), так и в условиях двухуровневой модели организации рынка ипотечных ценных бумаг. В процессе развития на рынке ипотечного кредитования крупные банки до определенного момента времени будут предоставлять ипотечные кредиты населению за счет собственных и привлеченных средств без поиска путей рефинансирования выданных ипотечных кредитов. На этом отрезке времени относительно небольшие кредитные организации, заинтересованные в скорейшей реализации имеющихся закладных, через сеть региональных представительств АИЖК продают закладные агентству, что стимулирует разработку комплекса мер, направленных на создание двухуровневой организации рынка ипотечных ценных бумаг. Далее при приближении крупных банков к критической отметке, за которой возникает естественная необходимость рефинансирования выданных ипотечных кредитов, наиболее выгодной становится эмиссия на основе сформированного портфеля закладных банком собственных ипотечных ценных бумаг, а не продажи имеющихся закладных агентству. Такая ситуация возможна на этапе развития рынка, когда увеличение объема совокупного спроса на ипотечные ценные бумаги со стороны институциональных инвесторов влечет увеличение предложения на рынке.

Связь рынка ипотечных кредитов и рынка ипотечных ценных бумаг превращает си-

Инвесторы

Рис. 4. Двухуровневая модель рынка ипотечных ценных бумаг

Ипотечные ценные бумаги

Инвестиции

АИЖК

Продажа закладных

Кредитная организация

Ипотечный кредит

Закладная

Заемщик -покупатель недвижимости

Ипотечный кредит

Закладная

Кредитная организация

Ипотечные ценные бумаги

Денежные средства

Инвесторы

Рис. 5. Одноуровневая модель рынка ипотечных цепных бумаг

Правительство РФ

Госгарантии

Инвесторы

Ипотечные ц/б

Гарантии по обязательствам регионального оператора

Региональная администрация

Инвестиции

Агентство по ипотечному жилищному кредитованию

1 к Продажа закладных АИЖК 1

Региональный оператор АИЖК

Продажа закладных региональному оператору

Банк-кредитор

Ипотечный кредит

Закладная

Заемщик - покупатель недвижимости

Продавец объекта недвижимости

Рис. 6. Смешанная модель рынка ипотечных ценных бумаг

стему ипотечного жилищного кредитования в самофинансируемую систему, вовлекающую в хозяйственный оборот средства частных и институциональных инвесторов.

Таким образом, при выработке стратегии развития данной системы в РФ значение будет иметь разработка механизмов формирования рынка жилья, поскольку при запуске механизмов ипотечного жилищного кредитования возрастет платежеспособный спрос населения. Поэтому параллельно с формированием рынков ипотечных кредитов и ипотечных ценных бумаг необходимо создать условия для формирования рынка жилья за счет активизации строительства на основе организационно-финансовой схемы, предусматривающей, наряду с кредитно-финансовыми циклами (продавец жилья — заемщик — кредитор — инвестор), сопряженные по времени и объемам инвестиционно-строительные циклы, позволяющие осуществить ввод нового жилья. Система ипотечного жилищного кредитования не только является инструментом в решении важной задачи обеспечения граждан жильем, но и содействует реализации стратегически

взаимосвязанных социальных, экономических и

политических целей общества.

Список литературы

1. Гражданский кодекс РФ (часть первая): Федеральный закон от 30.11.1994 № 51-ФЗ.

2. Гражданский кодекс РФ (часть вторая): Федеральный закон от 26.01.1996 № 14-ФЗ.

3. О залоге: Закон РФ от 29.05.1992 № 2872-1.

4. Об ипотеке (залоге недвижимости): Федеральный закон от 16.07.1998 № 102-ФЗ.

5. Об ипотечных ценных бумагах: Федеральный закон от 11.11.2003 № 152-ФЗ.

6. О рынке ценных бумаг: Федеральный закон от 20.11.1998 № 182-ФЗ.

7. О государственной целевой программе «Жилище»: постановление Правительства РФ от 20.06.1993 № 595.

8. О мерах по развитию системы ипотечного жилищного кредитования в Российской Федерации: постановление Правительства РФ от 11.01.2000 № 28.