Несвоевременный участок

Российский аукционный дом (РАД) готовится продать на аукционе 20 га на Выборгском шоссе. Стартовая цена лота составит €40 млн. Впрочем, участники рынка не уверены, что сделка состоится. Из-за политики городских властей, готовых повесить на девелоперов все социальные и прочие расходы, цена на земельные участки без готовой градостроительной документации будет скорее отрицательной.

На середину декабря Российский аукционный дом (РАД) назначил торги по продаже единым лотом трех земельных участков общей площадью 21 га под комплексное освоение. Участок принадлежит офшорной компании, имя которой в РАД не раскрывают (именно поэтому цена указана в евро). На данной территории можно построить около 200 тыс. кв. м жилья, торговый или административно-деловой центр. Объект расположен в зоне транспортной доступности пересечения Выборгского шоссе и дороги в Каменку. На расстоянии 2,7 км находится развязка КАД, в 3,2 км — ближайшая станция метро "Парнас". Начальная цена — 1,5 млрд рублей. "Учитывая удачную локацию участка, удобную транспортную инфраструктуру, а также привлекательную стоимость (нагрузка на 1 кв. м возводимых улучшений составляет всего 7 тыс. рублей), будущий инвестор может реализовать здесь высококлассный проект комплексного освоения территории с созданием комфортной среды обитания и высоким уровнем жизни населения" — уверена Юлия Акимова, заместитель начальника коммерческого департамента РАД. Впрочем, она признает и главный минус проекта — отсутствие готовой градостроительной документации. По словам госпожи Акимовой, в данный момент только ведется разработка проекта планировки территории.

Как говорят эксперты, кризис никогда не предоставлял удобные условия для начала новых объектов. "Поэтому крайне важно внимательно и аккуратно подходить к покупке земли. В первую очередь надо рассматривать землю с точки зрения экономики: на какие ресурсы нам рассчитывать, с кем сотрудничать. Но в популярных районах города хороших участков — с инженерной подготовкой, согласованным градпланом и утвержденным ППТ — почти не осталось", — говорит исполнительный директор ЗАО "Ойкумена" Роман Мирошников. С ним согласен Виталий Коробов, замдиректора архангельского холдинга "Аквилон-Инвест" (не так давно приобретшего участок на территории завода "Самсон"). "Риски подобной покупки слишком велики. Покупать землю без градостроительной документации — значит покупать проект с непонятной экономикой. Еще один минус — цена, номинированная в евро. При нынешней непредсказуемости курса это очень большой риск", — считает Сергей Терентьев, руководитель департамента недвижимости ГК "ЦДС".

Сейчас покупка любой земли без согласованной документации грозит серьезными проблемами. Так, в конце сентября чиновники Смольного придумали очередную схему экономии бюджета в кризис за счет застройщиков. Компаниям, у которых проекты находятся на финальной стадии согласования, предложено передавать городу 5-10% квартир в новых домах для решения проблем очередников. Пока это только проект решения, но участники рынка прекрасно помнят, чем несколько лет назад закончилась похожая дискуссия власти и бизнеса о том, за чей счет строить инфраструктуру в новых проектах комплексного освоения территории. Тогда администрация почти на год перестала согласовывать ППТ для новых строек. И возобновила этот процесс только после того, как застройщики согласились взять строительство инфраструктуры на себя. Как посчитали эксперты, строительство "социалки" обойдется минимум в 10-17 тыс. рублей на кв. м улучшений, а если к этому прибавится еще 5-7 тыс. "отката" городу, то маржи для застройщика практически не остается.