Система взаимодействия пользователей при совершении сделок с объектами недвижимости
SYSTEM OF USERS' INTERACTION IN TRANSACTIONS WITH REAL ESTATE OBJECTS

Изобретение относится к системам для совершения сделок с недвижимостью и может быть использовано для автоматизированной обработки информации, касающейся продажи объектов недвижимости, в частности жилой и нежилой первичного и вторичного рынков.
Известны система и способ транзакции недвижимости с использованием траста недвижимости [патент РФ 2376636, МПК G06Q 30/00, опубл. 20.12.2009 г.], направленные на уменьшение расходов держателя права на проживание и инвесторов. Система транзакции недвижимости для транзакции долей вверенной недвижимости через трейдерские терминалы, соединенные через сеть, содержит: сервер управления траста для управления долевыми правами для вверенной недвижимости согласно предопределенному условию траста, сервер управления транзакцией недвижимости для предоставления в сервер управления траста информации о долевых правах вверенной недвижимости и информации о долевых правах, запрошенных для продажи трейдерским терминалом, вместе с текущей ценой, определения допустимой доли для транзакции, права использования собственности и отношения распределения прибыли, основываясь на желаемом проценте долевого права и информации покупателя согласно предопределенному условию траста при приеме запроса на покупку от трейдерского терминала, и предоставления изменения в долевом праве, вызванного транзакцией, в сервер управления траста; и сервер предоставления цены для предоставления ценовой информации вверенной недвижимости в сервер управления транзакцией недвижимости. При этом способ проведения транзакции недвижимости между соединенными через сеть терминалами трейдеров долевых прав содержит этап выполнения запроса, на котором посредством терминала продавца выполняют доступ к серверу поставщика службы транзакции недвижимости и предоставляют информацию о недвижимости для продажи в сервер поставщика службы транзакции недвижимости, чтобы запросить сервер поставщика службы транзакции недвижимости продать недвижимость, этап вверения, на котором посредством сервера поставщика службы транзакции недвижимости посылают предопределенное условие траста и информацию о недвижимости, по которой поступил запрос на продажу, в систему трастовой компании через сеть, чтобы вверить недвижимость трастовой компании, и принимают информацию долевого права как ответ на вверение недвижимости, этап продажи, на котором посредством сервера поставщика службы транзакции недвижимости предоставляют информацию долевого права, условие траста и ценовую информацию, чтобы разделить и продать долевое право, этап определения права покупателей, на котором определяют покупателя, покупающего долевое право на этапе продажи, как одного из: держателя права на проживание, имеющего право проживать в собственности, и инвестора, имеющего право получать прирост капитала, на основании условия траста и этап предоставления дивидендов, на котором, если предопределенное условие дивидендов удовлетворяется, предоставляют прибыль от недвижимости в качестве дивидендов держателю права на проживание и инвестору в предопределенной пропорции.
Известны способ и система сделок с недвижимостью, использующая ценные бумаги под недвижимость [патент РФ 2449369, МПК G06Q 30/06, G06Q 40/06, опубл.
27.04.2012 г.], направленные на повышение надежности проведения сделок с недвижимостью, посредством секьюритизации недвижимости, и продажи множества раздельных ценных бумаг, включающих в себя ценную бумагу на право собственности и ценную бумагу на инвестицию. Система сделок с недвижимостью для продажи собственного капитала секьюритизированной недвижимости с использованием терминалов трейдеров, соединенных через сеть связи, содержит: сервер секьюритизации недвижимости для покупки недвижимости, делящий право собственного капитала на недвижимость на право проживания и инвестиционную ценную бумагу, каждые из которых имеют разное право на получение дивиденда, и управляющий правом и дивидендом для ценной бумаги; сервер сделок с ценными бумагами под недвижимость для предоставления информации об инвестиционной ценной бумаге с сервера секьюритизации недвижимости и информации о продаже инвестиционной ценной бумаги с терминала трейдера, вместе с информацией об оценочной цене недвижимости, деления и покупки инвестиционной ценной бумаги в ответ на запрос покупки с терминала трейдера, и предоставления результирующего изменения в праве на сервер секьюритизации недвижимости; и сервер оценки активов для предоставления информации об оценочной цене на недвижимость, соответствующую инвестиционной ценной бумаге, на сервер сделок с ценными бумагами под недвижимость. Способ описывает работу указанной системы.
Известна система предоставления услуг агентством недвижимости, обеспечивающая скоростные продажи [патент РФ 2584345, МПК G06Q 90/00, опубл. 20.05.2016], направленная на обеспечение скоростных продаж и содержащая центральный сервер агентства недвижимости, выполненный с устройством ввода информации о претендентах, имеющих намерения продать или купить квартиру, и данных о предложениях квартир с ценами на первичном и вторичном рынках, и терминалы претендентов, выполненные на базе компьютеризированных средств с возможностью удаленного доступа к центральному серверу агентства недвижимости, при этом центральный сервер агентства недвижимости выполнен с базой данных типовых документов, применяемых для заключения договоров и согласования условий, и выполнен с возможностью доступа к базам, содержащим сведения о претендентах, сведения о предлагаемых к продаже или покупке квартир и о ценах на квартиры на первичном и вторичном рынках. База данных типовых документов, применяемых для заключения договоров и согласования условий, представляет собой набор заполненных от имени агентства недвижимости договоров, перечня условий предоставления услуг, корреспондирующихся с каждым видом договора, и условий стоимости услуг, корреспондирующихся с каждым видом договора, терминалы претендентов выполнены с возможностью реализации функции удаленного доступа к базе данных типовых документов и выбора условий предоставления услуг и соответствующего им договора с возможностью заполнения выбранного договора личными идентификационными данными. Система оснащена блоком согласования стоимости квартиры, который связан с системой данных по фактическим продажам, содержащей данные по текущей стоимости проданных и предлагаемых квартир по данным по последним проданным квартирам в исследуемой территориальной зоне, выполненным с возможностью реализации функции формирования сигнала, соответствующего достижению соглашения о стартовой цене квартиры, и передачи этого сигнала в блок формирования информационного рекламного пакета со сведениями о квартире и ее стартовой стоимостью для передачи этого рекламного пакета в системы рекламных площадок и базы данных порталов недвижимости. При этом блок согласования стоимости квартиры выполнен с возможностью реализации функции формирования сигнала, соответствующего достижению соглашения о стартовой цене квартиры, и передачи его в блок подготовки комплекта документов по квартире для организации сделки при поступлении в центральный сервер агентства недвижимости предложения от покупателя, терминал которого выполнен с возможностью реализации функции удаленного доступа к базе данных типовых документов и выбора условий предоставления услуг и соответствующего им договора с возможностью заполнения выбранного договора личными идентификационными данными с целью выхода на сделку.
Общими недостатками известных технических решений являются более длительный и менее безопасный процесс совершения сделки из-за вовлечения в процесс сделки посредников (третьих лиц) и из-за отсутствия финансового и качественного контроля совершения сделки между пользователями. Кроме того, ценообразование в известных аналогах не регламентировано и цены передаются не только с наценкой посредников, но и искаженные и не соответствующие цене собственника. Сам процесс низко автоматизирован, поэтому велико влияние третьих лиц при выборе объекта недвижимости, которое может быть выражено: в ошибках, обусловленных человеческим фактором; разнице вкусов и потребностей; дискомфорте из-за отсутствия плана и порядка действий; мошенничестве.
Настоящее изобретение направлено на достижение технического результата, заключающегося в сокращении времени на совершение сделки с объектом недвижимости при одновременном повышении ее безопасности.
Указанный технический результат достигается за счет того, что система взаимодействия пользователей при совершении сделок с объектами недвижимости содержит терминалы пользователей, снабженные устройствами ввода и вывода данных и выполненные с возможностью подключения к сети интернет, и блок обработки и управления, выполненный с возможностью подключения к сети интернет, и связанные с ними модуль регистрации и верификации пользователей, базу данных объектов недвижимости, содержащую сведения об объектах недвижимости, модуль проведения торгов, модуль платежей и модуль подтверждения сделки, модуль проверки данных, при этом модуль проведения торгов выполнен с возможностью проведения аукциона объектов недвижимости и передачи результатов в блок обработки и управления для формирования сделки, модуль платежей выполнен с возможностью осуществления переводов денежных средств между пользователями, модуль подтверждения сделки выполнен с возможностью получения подтверждения совершения сделки от пользователей и передачи информации в блок обработки и управления, а модуль проверки данных также связан с модулем регистрации и верификации и с терминалом службы безопасности и выполнен с возможностью обеспечения автоматической проверки введенных данных пользователя и автоматической проверки при добавлении объекта недвижимости того, является ли владельцем по кадастровому номеру тот, кто добавляет объект недвижимости.
В вариантах реализации:
- имеется модуль оповещения пользователей, связанный с блоком обработки и управления и выполненный с возможностью автоматического информирования пользователей о событиях с соответствующими объектами недвижимости;
- имеется модуль дополнительных услуг, связанный с блоком обработки и управления;
- модуль дополнительных услуг может быть связан с базой данных специалистов, с базой данных услуг партнеров, связанной с серверами партнеров;
- терминалы пользователей могут быть связаны с базой данных объектов недвижимости через мастер добавления объектов;
- терминалы пользователей могут быть связаны с базой данных объектов недвижимости через поисковый фильтр.
Таким образом, с помощью заявляемой совокупности существенных признаков достигается сокращение времени на совершение сделки при одновременном повышении ее безопасности благодаря автоматизации процесса совершения сделки и исключения третьих лиц (посредников) между пользователями и наличной передачи денежных средств из рук в руки. В настоящее время на рынке недвижимости можно выделить ряд проблем. Это низкая безопасность и высокая длительность совершения арендных сделок, высокая комиссия с потенциального арендатора, большое количество мошенников на интернет-ресурсах и др. Для решения возникающих проблем необходимо создание удобной для понимания и юридически «прозрачной» системы аренды и продажи недвижимости, назначение «адекватной» стоимости аренды или продажи объекта недвижимости собственниками. Настоящая группа изобретений относится к "модели взаимодействия сторон" (собственника/арендодателя и покупателя/арендатора), попутно включая в себя дополнительные возможности по решению задач, возникающих в процессе взаимодействия. Сама модель построена с учетом менталитета, географии, и имеет свод условий и правил, наличие которых влияет на "стороны взаимодействия", позволяя совершать взаимовыгодные и полноценные сделки и контролировать надлежащее исполнение сторонами своих обязательств. Также обеспечивается прозрачное ценообразование за счет живого спроса, отсутствие давления со стороны третьих лиц при выборе объекта недвижимости, снижение количества переездов из-за разочарования в выборе. То есть повышается достоверность и качество совершаемых сделок. Четкий автоматический порядок действий дает возможность рассчитать время, деньги и силы для комфортного решения вопроса. Таким образом, заявляемое техническое решение не только предоставляет пользователям возможность прямого взаимодействия друг с другом, но и является при этом гарантом безопасности совершения сделки за счет удержания денежных средств до подтверждения сделки. Кроме того, за счет возможности формирования стоимости объекта самими пользователями повышается функциональность системы.
Сущность заявляемой системы поясняется чертежами и нижеследующим описанием.
На Фиг. 1 представлена блок-схема заявляемой системы, на Фиг. 2 - схема авторизации пользователей, на Фиг. 3 - схема проведения аукциона.
Вся система может быть реализована на базе агентства недвижимости, предоставляющего услуги по продаже и аренде жилого и нежилого имущества первичного и вторичного рынков и осуществляющего контроль над функционированием системы.
Система взаимодействия пользователей при совершении сделок с объектами недвижимости содержит терминалы пользователей и блок обработки и управления и связанные с ними модуль регистрации и верификации пользователей, базу данных объектов недвижимости, модуль проведения торгов, модуль платежей и модуль подтверждения сделки.
В качестве пользователей могут выступать физические лица и юридические лица (через представителей), имеющие намерения совершить какие-либо действия с объектами недвижимости. Пользователи могут быть условно разделены на несколько категорий, в том числе: собственников, арендодателей, покупателей, арендаторов объектов недвижимости. Причем один и тот же пользователь может выступать в разной роли. Так, для удобства рассмотрения принципа работы системы на фиг. 1 в качестве пользователя №1 выступает лицо, желающее продать или сдать в аренду объект недвижимости, а в качестве пользователя №2 выступает лицо, желающее купить или арендовать объект недвижимости.
Терминалы пользователей реализованы на базе компьютеризированных средств (персональные компьютеры, ноутбуки, смартфоны и т.д.), снабжены устройствами ввода и вывода данных и выполнены с возможностью поддерживания функции удаленного доступа (через подключение к сети интернет) к связанным с ними элементам системы. Устройства ввода данных (клавиатура, сенсорный экран и пр.) выполнены с возможностью заполнения предложенных форм данными. Устройства вывода данных (экран) выполнены с возможностью отображения информации в системе на терминалах пользователей.
Терминал пользователя связан с модулем регистрации и верификации (фиг. 2). Модуль регистрации и верификации связан с блоком обработки и управления (БОиУ) и выполнен с возможностью авторизации и верификации пользователя путем ввода пользователем идентификационных и контактных данных, например номера телефона или адреса электронной почты, и отправки смс-сообщения или электронного письма этому пользователю для подтверждения указанных контактных данных. БОиУ отправляет через смс-шлюз данные, в которых содержится «номер телефона» и сгенерированный одноразовый, цифровой код. Смс-шлюз подключен и отправляется письмо с кодом или ссылкой пользователю. Преимуществом применения описанного модуля регистрации и верификации является отсутствие необходимости в хранении паролей, минимальные условия для входа и предоставление проверенной информации участникам системы для проведения безопасных сделок с объектами недвижимости.
После авторизации пользователь получает доступ к модулю пользователя, связанному с модулем регистрации и верификации, базой данных объектов недвижимости, БОиУ, модулем проведения торгов, модулем платежей, модулем подтверждения сделки и, в случае наличия, модулем оповещения пользователей, модулем дополнительных услуг, модулем проверки данных. Модуль пользователя может представлять собой личный кабинет или страницу пользователя, содержащие доступ к информации о личных данных, о размещенных для продажи/аренды объектах недвижимости, о приобретенных/арендованных объектах недвижимости, о состоянии виртуального счета пользователя, о дополнительных услугах. Кроме того, он выполнен с возможностью управления его интерфейсом.
Для полноценной работы со всеми сервисами системы необходимо предоставление личных данных и данных об объекте недвижимости. Эти данные можно ввести на этапе регистрации с помощью модуля регистрации и верификации или позже в режиме авторизованного пользователя в модуле пользователя с помощью мастера добавления объекта (МДО) в случае его наличия.
С целью дополнительного повышения безопасности сделки для проверки всех предоставленных данных пользователя на любом этапе в систему может быть введен модуль проверки данных, связанный, например, с модулем регистрации и верификации, МДО, БОиУ. Проверка данных может осуществляться автоматически или с помощью службы безопасности посредством доступа ее специалистов к системе через терминал службы безопасности.
Все данные об объектах недвижимости хранятся в базе данных объектов недвижимости, содержащей сведения об объектах недвижимости, размещенных когда-либо в системе. Все данные о пользователях хранятся в базе данных пользователей, связанной с БОиУ и модулем регистрации и верификации.
При этом для стандартизации и единообразия формы предоставления данных, а также для дополнительного сокращения времени на формирование сделки терминалы пользователей могут быть связаны с базой данных объектов недвижимости через МДО, выполненный с возможностью предоставления пошаговой инструкции для пользователей при добавлении объекта недвижимости в систему. МДО содержит таблицы и формы для заполнения полей или выбора значений и ввода данных в поля. Например, возможны следующие поля для заполнения. Однако приведенный перечень не исчерпывающий. Поле «Расположение» содержит выбор района города и ближайшей станции метро из появившегося списка. Поле «Тип недвижимости» содержит выбор определения типа недвижимости: жилая, нежилая, квартира, комната, студия и т.д. Поле «Количество комнат» содержит информацию о количестве комнат: 1 Комнатная / 2 Комнатная / 3 Комнатная / 4 и более комнат. Поле «Этаж / Этажность дома» содержит указание этажа, на котором расположен объект недвижимости и указание общего количества этажей. Поле «Метраж» содержит указание на метраж как всего помещения, так и отдельных комнат. Поле «Минимальная стоимость» содержит указание минимально возможной стоимости, за которую пользователь согласен продать/сдать свой объект недвижимости. Поле «Депозит» содержит выбор из списка размера депозита, который необходимо внести потенциальному арендатору для заселения. Сумма предоставляется в виде процентного соотношения от стоимости одного месяца проживания, и может быть разделена на 2, 4 части или отсутствовать вовсе. Поле «Сроки аукциона» содержит указание даты начала проведения торгов и даты окончания». При этом даты в системе отсчитываются, начиная с 00.00 часов. Поле «Описание» представляет собой текстовое поле для ввода пользователем описания своего объекта недвижимости, с целью увеличения информационной доступности потенциальных покупателей/арендаторов и возможного роста конечной стоимости объекта недвижимости или его арендной платы. Поле «Фотографии» предоставляет возможность создания с помощью фотокамеры, встроенной в терминал пользователя, или загрузки изображений объекта. Могут иметься поля дополнительных сведений. Поле «жилищно-коммунальное хозяйство (ЖКХ)» содержит указание средней стоимости на услуги ЖКХ. Поле «Удобства» содержит выбор из списка тех удобств, которые присутствуют в его объекте жилой недвижимости, такие как: мебель, кухня, отделка, холодильник, телефон, телевидение и интернет, стиральная машина, парковка, лифт, консьерж, балкон и т.д. Поле «Условия» содержит указание на условия, при которых пользователь готов продать/сдавать свой объект недвижимости в виде списка с множественным выбором, например без животных, без детей и т.д.
По окончании работы МДО пользователю, разместившему объект недвижимости, будет предложено добавить фото или скан выписки из единого государственного реестра прав на недвижимое имущество (ЕГРП) для подтверждения существования данного объекта в собственности пользователя. При этом для дополнительной безопасности предоставленные данные будут направлены в модуль проверки данных.
Терминалы пользователей могут быть связаны с базой данных объектов недвижимости через поисковый фильтр, содержащий параметры, по которым формируется список объектов поиска. Это позволяет дополнительно сократить временные затраты пользователя на поиск подходящего объекта недвижимости.
Терминалы пользователей связаны с БОиУ, выполненным с возможностью подключения к сети интернет и управления взаимодействием всеми функциональными элементами, входящими в состав системы, а также обработки и систематизации поступающих от них данных. БОиУ может быть снабжен устройствами ввода и вывода данных для доступа к нему управляющего агентства недвижимости. БОиУ выполнен с возможностью доступа к базе данных типовых документов, применяемых для заключения договоров и согласования условий. База данных типовых документов, применяемых для заключения договоров и согласования условий, представляет собой набор форм для заполнения данными. Связь БОИУ с базами осуществляется в режиме удаленного доступа.
При этом терминалы пользователей могут быть выполнены с возможностью реализации функции удаленного доступа к базе данных типовых документов для ознакомления ними.
Описанная система позволяет значительно сократить время выхода на сделку за счет того, что часть этапов, предшествующих сделке, в автоматическом режиме запускается одновременно или с минимальным перерывом, а некоторые традиционные этапы отсутствуют полностью. Наличие БОиУ является тем элементом, который выдает контрольный сигнал на запуск того или иного этапа.
Модуль проведения торгов (фиг. 3) выполнен с возможностью проведения аукциона объектов недвижимости и передачи результатов в БОиУ для формирования сделки. Это реализуется за счет того, что этот модуль выполнен с возможностью реализации функции формирования сигнала, соответствующего достижению соглашения о стоимости сделки, и передачи этого сигнала в БОиУ для формирования сделки. При проведении торгов относительно какого-либо объекта недвижимости через шлюз автоинформирования описанного модуля к нему поступают сигналы от претендентов (пользователей) о ценовых предложениях через терминалы пользователей. Торги заканчиваются в соответствии с датой, установленной пользователем или управляющим агентством в заявляемой системе для данного объекта недвижимости. Пользователь, предложивший максимальную стоимость, признается победителем аукциона.
Пользователь с каждого терминала пользователя через модуль пользователя имеет доступ к своему счету пользователя, с которого осуществляются денежные переводы в модуль платежей и на который осуществляются денежные переводы из модуля платежей. Счет пользователя является средством оборота виртуальных денежных средств, который благодаря эквайрингу соединяется е банковской картой или счетом пользователя. Банк при подтверждении соответствующих сигналов в системе клиента переводит автоматически на страницу подтверждения операции банком, где пользователь вводит код. Модуль платежей может быть связан с множеством банков для обеспечения безопасности крупных сделок, т.е. без «зависания» денежных средств внутри системы. Таким образом, модуль платежей дает возможность оплаты за аренду жилого помещения арендодателю, которая поступает на банковскую карту арендодателя от арендатора с задержкой до принятия окончательного решения последним. В случае с покупкой пользователем переводится только гарантированный аванс и БОиУ бронируется время посещения банка с предварительной подготовкой документов, а сами деньги за объект передаются в банке. БОиУ имеет возможность связи с множеством банков.
Это повышает безопасность сделки, поскольку исключается наличная передача денежных средств при заключении сделки, и денежные средства на счет собственника/арендодателя не поступают до момента подтверждения сделки покупателем/арендатором.
Модуль подтверждения сделки выполнен с возможностью получения подтверждения совершения сделки от пользователей и передачи сигнала в БОиУ для разрешения перевода денежных средств через модуль платежей собственнику/арендодателю.
Дополнительно система может содержать модуль оповещения пользователей, который выполнен с возможностью автоматического информирования пользователей о событиях с объектами недвижимости путем отправки смс, писем на электронные адреса или передачи сообщений в модуль пользователя. Описанный модуль обеспечивает своевременное оповещение пользователя о необходимости внесения оплаты за аренду и коммунальные услуги. При этом пользователь может воспользоваться модулем платежей для оплаты единым счетом и дистанционно. Также описанный модуль направляет сигнал в БОиУ, который обеспечивает автоматическое, повторное размещение объекта недвижимости в модуле проведения торгов до истечения срока аренды, чтобы избежать простоя.
Система может содержать модуль дополнительных услуг, связанный с БОиУ, с базой данных специалистов, с базой данных услуг партнеров, связанной с серверами партнеров. При этом база данных специалистов содержит сведения о квалификации специалистов, их рейтинг и отзывы о них. Дополнительные услуги могут включать заказ грузоперевозок, заказ уборки, вызов «удаленного сотрудника», прошедшего обучения по системе, для помощи при заселении, оформлении документов и информировании о дополнительных возможностях системы, оформление кредита и другое.
С помощью описанной системы взаимодействия пользователей при совершении сделок с объектами недвижимости может быть реализован следующий способ взаимодействия.
Пользователь размещает объявление об объекте недвижимости в базе данных автоматической системы взаимодействия и назначает минимальную стоимость продажи/аренды этого объекта. Затем по команде БОиУ с помощью модуля проведения торгов выставляют его на аукцион и проводят аукцион, регистрируя ценовые предложения от других пользователей. Далее определяют победителя аукциона и направляют сигнал об этом в БОиУ для формирования сделки по данному объекту недвижимости между пользователем, разместившим объявление о нем, и пользователем, победившим в аукционе по нему. С помощью модуля платежей обеспечивают возможность оплаты сделки победителем аукциона. С помощью БОиУ и модуля подтверждения сделки осуществляют проверку и подтверждение сделки, по результатам которых осуществляют перевод оплаты пользователю, разместившему объявление о данном объекте недвижимости.
Ввод информации осуществляется пользователем при помощи терминала пользователя (мобильного телефона). Пользователь вводит номер телефона в форму, предложенную на странице верификации, получает в ответ смс с коротким цифровым кодом подтверждения, информация поступает на сервер (БОиУ) и сравнивается с данным в базе данных пользователей. При регистрации пользователя БОиУ отправляет через смс шлюз данные, в которых содержится «номер телефона» и сгенерированный одноразовый цифровой код. CMC-шлюз подключен к оператору мобильной связи.
При сопоставлении вводимых данных БОиУ обращается к базе данных пользователей, и в случае отсутствия информации о пользователе создает запись в базе данных пользователей на основе вводимых данных. Уникальным идентификатором пользователя является его номер телефона, который пользователь указывает при регистрации и верификации. Далее пользователю предлагается ввод дополнительных данных, таких как Фамилия Имя Отчество и электронная почта (e-mail).
В случае совпадения вводимых данных пользователю предлагается заполнить дополнительные данные, если это не было выполнено ранее.
По завершении верификации пользователю предлагается принять «Пользовательское соглашение» или отказаться от его принятия. В случае отказа участие в торгах закрыто. Пользователю доступна только краткая информация о системе и размещенных в ней объектах недвижимости.
После акцептирования «Пользовательского соглашения» БОиУ делает запись в базе данных пользователей о принятии пользователем соглашения.
На текущем этапе пользователю недоступны все возможности системы до прохождения пользователем этапа проверки данных.
Проверка подлинности вводимых пользователем данных необходима для проведения безопасных сделок с объектами жилой недвижимости. Проверка происходит после ввода пользователем личных данных (фотография паспорта), данных банковской карты, о его занятости (место работы, должность, телефон руководителя) в специальной форме, которая предлагается для заполнения пользователю после регистрации и верификации или позже. Проверка полученных данных может осуществляться автоматически в модуле проверки безопасности или автоматически отправляться через модуль проверки безопасности на терминал службы безопасности, где сотрудники службы безопасности осуществляют проверку указанных данных. При аутентификации пользователя сопоставляются указанные данные с данными на фото паспорта. При добавлении объекта проверяется, является ли владельцем по кадастровому номеру тот, кто добавляет объект. Сверка кадастрового номера возможна автоматически в модуле проверки безопасности.
Привязка банковской карты необходима для осуществления взаиморасчетов между пользователями. Привязка банковской карты происходит путем ввода данных карты пользователем через терминал пользователя в поле «номер карты» и проверочный код в соответствующее поле на странице банка, куда он будет перенаправлен после ввода данных карты. С карты пользователя сервисом при помощи банковского интернет эквайринга на счет управляющего агентства списывается случайная сумма (1-3 руб), в базу данных пользователей заносится информация о списанной сумме, а в качестве подтверждения владения картой пользователю предлагается ввести списанную сумму для сопоставления с текущей записью в базе данных пользователей.
При добавлении данных об объекте жилой недвижимости пользователю необходимо при помощи терминала пользователя предоставить фотографии выписки ЕГРП (или свидетельство) в соответствующей форме по завершении работы модуля МДО.
Предварительно, система снабжает пользователя информацией о том, как сделать максимально качественные изображения и что в противном случае, пользователю придется делать некоторые снимки заново. Пользователь делает фотографию одной из комнат своего объекта. После съемки пользователю предлагается «кадрировать» изображение, выбрать центр изображения, то, что по мнению пользователя должно быть в кадре и что будет являться превью для изображения.
Проверка может инициироваться самим пользователем по заполнении необходимых данные. Данные отправляются с терминала пользователя на БОиУ, записываются в соответствующие поля в базе данных объектов недвижимости и поступают на проверку в службу безопасности сервиса с соответствующим уведомлением последних.
При положительном результате проверки на терминал пользователя поступает смс-уведомление, в базе данных пользователей создается соответствующая запись и пользователю предоставляются полноценные функции сервиса.
При отрицательном результате проверки на терминал пользователя поступает уведомление с целью повторной проверки.
В случае повторного отказа модуль проверки безопасности через БОиУ создает соответствующую запись в базе данных пользователя, блокирует уникальный идентификатор пользователя (мобильный телефон).
Объект, размещенный в модуле проведения торгов, активен для проведения торгов в течение всего времени, указанного пользователем при размещении объекта.
В случае аренды, за определенное пользователем количество дней до завершения проживания предыдущего Арендатора, объект Арендодателя автоматически размещается для проведения повторных торгов.
Начальная стоимость является минимальной стоимостью, за которую пользователь предлагает в сдачу ранее размещенный объект.
По истечении срока проведения торгов в модуле проведения торгов последняя ставка, выполненная при помощи терминала пользователя, является конечной, а пользователь признается победителем торгов. Пользователю, разместившему объект, поступает уведомление о завершении торгов.
Торги выполняются с помощью терминала пользователя и денежных средств, вносимых в текущие торги с помощью виртуальных счетов. При участии в торгах средства на виртуальном счету пользователя замораживаются до завершения работы текущего аукциона.
Средства победителя торгов вносятся, например, как предоплата первого месяца аренды текущего объекта.
Средства остальных участников текущих торгов, по завершении, возвращаются на их виртуальный счет.
В случае отказа победителем текущих торгов от аренды объекта средства не возвращаются.
После победы пользователя в торгах в базе данных об объектах недвижимости делается запись, а в модуле пользователя размещается информация об объекте, дате платежа и др.
В случае аренды ежемесячно в модуле пользователя формируются счета на оплату. Пользователь имеет возможность оплачивать аренду и счета через модуль платежей. Информация об оплате добавляется в базу данных объектов недвижимости, а на терминал пользователя (арендодателя) поступает смс-уведомления об оплате счетов пользователем (арендатором).
Предполагается двухстороннее подтверждение сделки в момент фактического заселения пользователя. Итогом подтверждения сделки является перевод средств пользователя, который приобрел или арендовал объект недвижимости, на счет пользователя, который разместил данный объект недвижимости. В базу данных объектов недвижимости системы вносится информация о проведении платежа и смене записи о статусе объекта недвижимости.
Сторонние организации (партнеры/контрагенты) предоставляют информацию о своих услугах и стоимости для доступа к ней БОиУ. Специалисты проходят предварительное тестирование, регистрируются в системе, заполняют необходимые данные (в том числе данные платежных карт), заносятся в базу данных специалистов и отображаются в модуле пользователя.
Пример применения заявляемой системы
При первом входе в систему пользователю предлагается три интерфейса, содержащих краткое описание продукта: «Что это» за продукт, «Чем» он поможет пользователю, «Как» им пользоваться.
Каждый последующий вход сопровождается новыми экранами приветствия, на которых отображены примеры пользования, подсказки и инструкции для пользователя.
Регистрация и верификация
После экрана приветствия пользователь попадает на страницу «Регистрации/Верификации», на которой необходимо ввести свой номер телефона, получить в ответ смс с «Одноразовым кодом» и ввести код в появившуюся форму.
Если в базе данных пользователей такого номера не существует, пользователю предлагается указать свои данные: ФИО и электронную почту (e-mail), после чего пользователь попадает в главный раздел «Витрина», визуализирующий сведения из базы данных объектов недвижимости.
Если в базе данных пользователей номер использовался ранее, - Пользователь попадает в раздел «Витрина».
По завершении регистрации и верификации пользователю предлагается ознакомиться и принять «Правила и условия использования платформы Renter» (с кнопками «Принять/Отказаться») и пройти процедуру «Проверки данных» с кнопкой «Пропустить» и возможностью сделать это позднее.
Проверка данных
Для участия в торгах, размещения объектов жилой недвижимости, размещения заявки по параметрам поиска и доступа к остальным возможностям системы пользователю необходимо пройти процесс «Проверки данных», который будет предложен после регистрации с возможностью сделать это позже или при нажатии на иконку (значок) проверки в основном меню.
Каждый пользователь должен:
- сделать и загрузить фото 2-й и 3-й страниц паспорта;
- сделать и загрузить фото с паспортом в руках так, чтобы на фото был паспорт и лицо пользователя.
Пользователь (покупатель/арендатор) должен:
- предоставить информацию о работе (например, название организации, должность, телефон руководителя);
- привязать банковскую карту (ввести данные карты, с карты спишется случайная сумма в пределах 10 руб., ввести списанную сумму);
- пополнить свой виртуальный счет в системе с банковской карты для участия в торгах и заказа услуг;
- принять электронный договор «оферты»;
- принять договор о «Хранении и обработке персональных данных».
Пользователь (собственник/арендодатель) должен:
- предоставить информацию о продаваемом/сдаваемом объекте (фотографию выписки ЕГРП);
- привязать банковскую карту (ввести данные карты, с карты спишется случайная сумма в пределах 10 руб., ввести списанную сумму);
- пополнить свой виртуальный счет в системе с банковской карты для участия в торгах и заказа услуг;
- принять электронный договор «оферты»;
- принять договор о «Хранении и обработке персональных данных».
По завершении процесса «Проверки данных» пользователь получает смс-уведомление и доступ ко всем функциям системы:
- арендатор/покупатель: возможность участия в торгах, размещение заявки на объект жилой недвижимости по его параметрам поиска, принимать ответы от «Арендодателей/собственников», возможность использования дополнительных услуг системы;
- арендодатель/собственник: возможность «разместить» свой объект недвижимости через «Мастер добавления объекта», предлагать потенциальным «Арендаторам/покупателям» свои объекты недвижимости, возможность использования дополнительных услуг системы.
В случае «Отказа» в «Проверке данных» на терминал пользователя может поступить обращение от модуля проверки безопасности или от сотрудника «Службы Безопасности» платформы Renter с целью выяснения дополнительных данных для завершения текущего процесса.
В случае предоставления пользователем ложной информации его аккаунт, привязанный к номеру телефона, блокируется без возможности восстановления, а информация о данном «инциденте» попадает в раздел БОиУ «Безопасность - Список потенциальных мошенников» с целью обеспечения пользователей системы информацией о данных лицах и исключения дополнительных рисков.
Пользователь - Арендодатель/собственник
Для добавления объекта недвижимости пользователю необходимо в разделе «Витрина» нажать на центральную кнопку с иконкой «Волшебная палочка». В появившемся диалоговом окне с вопросом «Запустить Мастер добавления объекта (МДО)» - нажать «ДА», после чего на экране пользователя открывается модуль «МДО».
После завершения работы «МДО» объект попадает в раздел модуля пользователя «Мои объекты» и пользователь может разместить подготовленный объект на «Витрину», нажав на кнопку «разместить» внутри объекта, тем самым объект становится доступным для «торгов» среди потенциальных «арендаторов/покупателей». Минимальный срок проведения торгов составляет, например, 3 дня и определяется пользователем, разместившим объект недвижимости.
Пользователь может разместить объект заранее, указав «дату заселения», которая является датой завершения проведения торгов. По достижении временной отметки в 8 дней до начала «торгов» пользователю поступает смс-уведомление о том, что через 24 часа его объект станет доступен для «торгов».
За 7 дней до предполагаемого заселения объект пользователя становится доступным для «торгов». После появления первого претендента на объект пользователя вступает в силу правило сервиса (указано в пользовательском соглашении и договоре), которое запрещает пользователю сдачу/продажу «размещенного» объекта недвижимости вне сервиса.
При реализации объекта жилой недвижимости путем «торгов» пользователю необходимо после добавления объекта в разделе «мои объекты» выбрать необходимый объект и разместить его на «Витрине», нажав на соответствующую кнопку.
В ходе торгов объект пользователя может быть «продан/сдан» раньше даты завершения торгов. В этом случае на виртуальный счет пользователя поступает сумма, полная предоплата - внесенная пользователем «Арендатор/покупатель», в размере первого месяца оплаты или предоплаты. Для вывода средств на карту пользователя необходимо «Подтверждение сделки», обеими сторонами-участниками.
По завершении торгов определяется претендент на объект пользователя. Участвующие в торгах средства необходимы в качестве «подтверждения намерений» и платежеспособности «Арендаторов/покупателей». Средства победителя поступают на счет пользователя в качестве предоплаты. Остальные средства, внесенные в ходе торгов, другими участникам возвращаются на их виртуальный счет.
Пользователь может самостоятельно предложить свой объект потенциальным «Арендаторам/покупателям», в случае если на его аккаунте имеется минимум один объект жилой недвижимости. В разделе «Предложения» пользователь должен выбрать «предложение», которое больше всего соответствует запросам «Арендаторов/покупателей», нажать на кнопку «Предложить» и выбрать свой объект(ы). После чего «потенциальному арендатору/покупателю» поступит уведомление.
После фактического заселения «арендатора/покупателя» пользователю необходимо в разделе «Мои объекты» подтвердить заезд путем нажатия на кнопку «Подтвердить заселение» в карточке его объекта жилой недвижимости.
Пользователь - Арендатор/покупатель
Для аренды/покупки объекта недвижимости через систему «торгов» пользователю необходимо в основном разделе «Витрина» выбрать удовлетворяющий его требованиям объект и нажать на кнопку «Предложить». В появившемся окне выбрать «сумму» для внесения в текущий лот, после чего пользователь становится лидером текущего аукциона. Другим «потенциальным арендаторам/покупателям», участвующим в текущем лоте, приходит уведомление о «смене лидерства».
В случае отсутствия интересующего пользователя объекта либо других причин мешающий действовать пользователь имеет возможность разместить свое предложение о найме в соответствующем разделе. Для этого пользователю необходимо в основном разделе «Витрина», в меню «Поиск», составить свой запрос путем выбора параметров «Дата», «Тип квартиры», «Количество комнат» и «Стоимость», и разместить свой запрос, нажав на кнопку «Создать предложения». Либо перейти в раздел «Предложения», нажать на кнопку «Создать предложение» в верхнем меню, составить запрос и нажать на кнопку «Разместить». В дальнейшем пользователю будут поступать предложение просмотра объектов жилой недвижимости от арендаторов через систему «Оповещения пользователей».
По завершении торгов объекта недвижимости пользователю поступает уведомление в виде смс на мобильный телефон и в системе «Оповещения пользователей». Так же в разделе «Моя квартира» (модуль пользователя) появляется лот, который был выигран или куплен пользователем и контакты арендодателя/собственника для связи.
После фактического заселения пользователю необходимо подтвердить его «заезд» путем нажатия кнопки «Подтвердить заселение» в разделе «Моя квартира» и принять соглашение об аренде жилого объекта недвижимости, после чего средства, внесенные в систему Renter, поступают на карту арендодателя.
Также, после фактического заселения, пользователь обязан предоставить показания счетчиков электроэнергии, воды и газа, в виде фото, которые должны быть загружены в раздел «Моя квартира», если такие имеются.
Депозит
Депозит устанавливается пользователем «Арендодатель/собственник» в процессе работы модуля «МДО» и может быть разделен на две части, либо отсутствовать полностью. Внесение депозита происходит также через модуль платежей.
Дополнительные услуги, предоставляемые партнерами
Для заказа услуг пользователю необходимо войти в раздел «Услуги», выбрать интересующую его услугу, предварительно оплатив, заполнить необходимые данные, после чего с пользователем свяжется сотрудник компании, где была заказана услуга.
Список услуг:
- комфортный переезд (заказ грузоперевозок);
- клининг (уборка);
- вызов «Ассистента» (выезд «удаленного сотрудника», прошедшего обучение по системе, для помощи при заселении, оформлении документов и информировании о дополнительных возможностях системы);
- кредитование (пользователь имеет возможность оформить кредитование в микрофинансовой организации, партнере системы, с целью получить денежные средства для оплаты проживания/покупки, в случае когда это необходимо. Документы для заявки отправляются БОиУ автоматически во все компании-партнеры после выбора пользователем услуги «Кредитования», указания необходимой суммы и нажатия на кнопку «Отправить заявку»).
Другие услуги доступны по тем же самым действиям и параметрам.
Мастер добавления объекта
Для активации «МДО» пользователю необходимо нажать на значок (иконку) «волшебная палочка» в основном разделе «Витрина», в появившемся окне с вопросом «Запустить Мастер добавления объекта» - ответить «Да».
После запуска пользователю будет показано несколько экранов с пояснениями, какие действия необходимо будет выполнить для размещения его объекта недвижимости.
Выбор даты
Если объект пользователя свободен для сдачи/продажи на текущий момент, то пользователю необходимо выбрать пункт меню «Сегодня». Объект пользователя будет доступен для торгов в течение, например, трех дней с момента размещения.
Если пользователь планирует сдавать/продавать объект позже, чем через одну неделю, то необходимо выбрать дату, когда объект пользователя освободится и будет готов для сдачи/продажи следующему «Арендатору/покупателю». По наступлении срока в 8 дней пользователю «Арендодатель/собственник» поступает смс-информирование о том, что через 24 часа его объект жилой недвижимости станет доступным для торгов среди потенциальных «Арендаторов/покупателей». В случае если по какой-либо причине пользователь не готов сдавать/продавать объект, он может отменить его размещение в разделе «Мои объекты», нажав на кнопку «Отменить размещение».
Срок сдачи при аренде
Пользователь может установить максимальный срок сдачи его объекта, заполнив поле «Срок сдачи». За 8 дней до окончания срока сдачи через систему пользователю поступает смс, что через 24 часа его объект снова станет доступным для торгов.
Информация об объекте
На следующем шаге пользователю необходимо заполнить или выбрать следующие поля: расположение (выбор района города и ближайшей станции метро из появившегося списка); тип квартиры (для объектов жилой недвижимости - комната / студия / 1 комнатная / 2 комнатная / 3 комнатная / 4 и более комнат); этаж / этажность дома; метраж (общий / жилой / кухни); минимальная стоимость (сумма, которая по мнению пользователя является минимальной для сдачи его объекта недвижимости); депозит (выбор из списка размера депозита, который необходимо внести потенциальному арендатору/покупателю для заселения); описание (текстовое поле для ввода пользователем описания своего объекта недвижимости с целью увеличения информационной доступности потенциальных арендаторов/покупателей и возможного роста конечной стоимости арендной платы); фотографии.
Следующий шаг при добавлении объекта жилой недвижимости пользователем - создание или загрузка изображений объекта. Предварительно система снабжает пользователя информацией о том, как сделать максимально качественные изображения, и что в противном случае пользователю придется делать некоторые снимки заново. Пользователь нажимает на кнопку «Начать съемку» и делает фотографию одной из комнат своего объекта. После съемки пользователю предлагается «кадрировать» изображение, выбрать центр изображения, то, что по мнению пользователя должно быть в кадре и что будет являться превью для изображения. Для этого пользователю необходимо подвинуть вверх или вниз появившийся после съемки полупрозрачный квадрат и подтвердить действия, нажав на кнопку «Готово». Далее пользователю предлагается выбрать из списка папку, в которой будет размещена сделанная фотография. Папки заготовлены заранее (кухня, коридор, комната, спальня, детская, гостиная, балкон, парадная, двор). После выбора «папки» пользователю предлагается продолжить работу с созданием/загрузкой фотографий. По завершении пользователь имеет возможность, выбрав папку и нажав на кнопку «Создать стикер», разместить текстовое описание для каждой папки.
Дополнительные сведения
Пользователю предлагается заполнить следующие поля:
- ЖКХ (средняя стоимость на услуги ЖКХ, электричество, газ, вода и др.);
- удобства (пользователь может выбрать из списка те удобства, которые присутствуют в его объекте недвижимости, такие как: мебель, кухня, отделка, холодильник, телефон, телевидение и интернет, стиральная машина, парковка, лифт, консьерж, балкон и др.);
- условия, при которых пользователь готов сдавать свой объект жилой недвижимости в виде списка с множественным выбором (например, без животных, без детей и т.д.).
Если пользователь предварительно не прошел процесс «Проверки данных», то по окончании работы модуля «МДО» ему будет предложено «сделать фотографию» выписки свидетельства ЕГРП, для подтверждения существования данного объекта в собственности пользователя.
Модуль проведения торгов
Модуль «торгов» предназначен для достижения компромиссной стоимости для обеих сторон сделки и накладывает определенные ограничения на участников.
Средства, внесенные в ходе торгов за текущий лот, замораживаются на счетах участников до момента завершения текущих торгов.
Пользователь «Арендодатель/собственник» не имеет возможность сдавать свой объект недвижимости вне системы после появления первого участника аукциона и внесения им первой «ставки».
Пользователь «Арендатор/покупатель» имеет возможность покинуть текущий аукцион, если он не единственный участник либо в случае победы в других «торгах».
Модуль пользователя «Моя квартира»
Моя квартира - основной раздел пользователя «Арендатор/покупатель», содержащий в себе информацию о нанятой недвижимости, параметрах, местоположении, информации о сроках оплаты ЖКХ услуг и прочее.
Возможно проложить маршрут на карте до объекта путем нажатия пользователем на кнопку «Проложить маршрут» в меню «Моя квартира - Местоположение».
Для внесения информации по услугам ЖКХ, вода, газ, электричество пользователю необходимо выбрать соответствующую кнопку в разделе «Моя квартира - ЖКХ и услуги» и сделать фотографию квитанции за ту, или иную услугу. Оплата производится из «депозита» пользователя и будет включена в итоговый, общий счет в конце месяца.
Общий счет включает в себя: месячную арендную плату (к сумме месячной арендной платы прибавляется от 6.2% до 7.2% за использование системы, в итоговом счете графа «Поддержание работоспособности сервиса»), услуги ЖКХ, газ, вода, электричество и др.
Оплата производится через модуль платежей в конце каждого месяца, согласно договору аренды, следующим путем: пользователь в разделе «Платежи и карты» выбирает пункт «Сформировать счет». Пользователь нажимает «Перейти к оплате счета» и попадает на страницу банка, где вводит код подтверждения операции (в случае если банк эмитент требует подтверждения операции).
Модуль оповещения пользователей
Модуль предназначен для информирования пользователей о наступившем событии. В основном меню по нажатии пользователя на значок (иконку) «звонок» (bell) пользователю открывается список всех событий, имеющих отношение к аккаунту пользователя.
СМС-уведомления оповещают пользователей о важных событиях, произошедших на аккаунте пользователя. В меню «Настройки» пользователь может включать и отключать смс-оповещения.
Подтверждение сделки
Подтверждение сделки и перевод средств на счет «Арендодателя/собственника» происходит путем нажатия пользователями кнопки «Подтвердить заселение». Для пользователя «Арендодатель/собственник» в меню «Мои объекты». Для пользователя «Арендатор/покупатель» в меню «Моя квартира».
Таким образом, формат "аукциона аренды/покупки недвижимости" предполагает, что участники аукциона (торгов), потенциальные арендаторы/покупатели, используют денежные средства, внесенные на свой виртуальный счет, для подтверждения своих намерений. В свою очередь сторона "арендодателя/продавца" при выставлении своей недвижимости на платформу "аукциона" обязуется "сдать/продать" данный объект победителю, чьи намерения были подтверждены. Результат приведенной "системы взаимодействия" гарантирует совершения сделки и снижает количества отказов от надлежащего исполнения обязательств среди "недобропорядочных" граждан. Также полезным эффектом данной системы является увеличение стоимости сдаваемого внаем или продаваемого объекта недвижимости за счет живой конкуренции и определение платежеспособности "потенциальных арендаторов/покупателей", что, в свою очередь, позволяет решить жилищный вопрос при разных возможных затратах без помощи риэлторов и не играя их роли.