Проблемы оборота имущественных прав, вытекающих из договора аренды

Семёнова Екатерина Геннадьевна

кандидат юридических наук, доцент кафедры государственных и гражданско-правовых дисциплин

Крымского филиала Краснодарского университета МВД России

Проблемы оборота имущественных прав, вытекающих из договора аренды

Целью статьи является анализ проблемных вопросов оборота имущественных прав, вытекающих из договора аренды, исследование основных теоретических концепций и действующего законодательства касательно разрешения данного вопроса, раскрытие правовой природы арендных прав.

Ключевые слова: имущественные права, вещные права, обязательственные права, ограниченные вещные права, аренда, владение.

E.G. Semenova, Master of Law, Assistant Professor of the Chair of State and Civil Law Disciplines of the Crimea branch of the Krasnodar University of the Ministry of the Interior of Russia; tel.: +79787736361. Issues of turnover of property interests implying from the lease contract The article reviews issues of turnover of property interests implying from the lease contract, examines main theoretical concepts and legislature in force on the issue in question, uncovers legal nature of leasehold interests.

Key words: property interests, corporeal rights, contractual rights, limited proprietary rights, lease, ownership.

Арендные права в соответствии с законодательством находятся в обороте, в частности могут быть предметом залога (п. 2 ст. 615 Гражданского кодекса РФ, п. 5 ст. 22 Земельного кодекса РФ, п. 5 ст. 5 Федерального закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)», ст. 13 Федерального закона «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации»). Несмотря на это, в цивилистике касательно возможности оборота имущественных прав, вытекающих из договора аренды, встречаются прямо противоположные мнения. Так, авторы, отстаивающие обязательственный характер данных прав, допускают возможность их участия в обороте (Е.А. Суханов, К.И. Скловский). Другая группа авторов настаивает на вещном характере арендных прав (А.П. Сергеев, Ю.К. Толстой, В.А. Белов), тем самым ставя под сомнение их оборот, поскольку отчуждение вещных прав отдельно от вещи невозможно.

В связи с этим целью статьи является установление правовой природы имущественных прав, вытекающих из аренды, определение которой позволит обосновать возможность участия арендных прав в обороте.

Если обратиться к дореволюционной литературе, можно отметить несколько взглядов на проблему правовой природы арендных прав. В

частности, И.А. Покровский считал право пользования арендованным имуществом обязательственным правом, подчеркивая, что кредитор должен иметь соответствующее право на истребование имущества у должника в случае неисполнения им обязательств по передаче имущества. Ученый указывал, что «такое право опирается, конечно, не на его вещное право, которого у него, кстати, нет, а на его обязательственное право, в силу которого должник обязан к такой передаче» [1, с. 233, 320].

По мнению других юристов, имущественные права нанимателя должны рассматриваться как вещные права. Так, по мнению К.П. Змир-лова, в аренде так же, как и при купле-продаже, наниматель покупает у собственника право собственности на выгоды из имущества, которое нанимается [2, с. 58-59]. А.П. Куницын считал, что право нанимателя есть «право в вещи», а личность наймодателя остается на втором плане [3, с. 321]. Подобные суждения можно было встретить и в советской литературе [4; 5; 6].

В настоящее время, несмотря на отсутствие единогласной позиции, различные доводы сторонников обязательственной аренды [7, с. 143-144; 8, с. 110-111], все больше авторов приходит к убеждению, что арендным правоотношениям присущи черты вещного права [9, с. 152; 10, с. 456; 11]. Основу для таких суждений составляют и нормы гражданского законо-

76

дательства, наделяющие аренду признаками вещного права: правом следования (п. 1 ст. 617 ГК РФ), вещной защитой владения арендатора (ст. 305 ГК РФ), преимущественным правом арендатора на заключение договора на новый срок (п. 1 ст. 621 ГК РФ) и т.д.

В Концепции развития законодательства о вещном праве и вовсе утверждается, что «в ГК РФ не проведено четкое разграничение вещных прав от иных гражданских прав. Многие обязательственные права сегодня наделены признаками, присущими только вещным правам. Так, непременный атрибут вещного права -право следования можно обнаружить в обязательственно-правовых отношениях по договору аренды» (п. 2.5) [12]. И если ранее существование вещно-правовых признаков аренды приводило только к попытке конструирования неких «смешанных», «вещно-обязательствен-ных» прав [13, с. 472; 14, с. 383; 15, с. 114; 16, с. 36-44], то сейчас можно встретить и позиции о рассмотрении вещных признаков аренды как некоего требующего исправления отклонения [17]. В частности, в Концепции развития законодательства о вещном праве предполагается исключить любые вещные характеристики аренды, сделав ее исключительно обязательственным правом. В свою очередь, предлагается ряд новых вещных прав, заменяющих аренду: постоянное землевладение, право застройки, право личного землевладения, право ограниченного владения земельным участком.

Действительно, рассмотрение аренды как «смешанного» права не позволяет однозначно решить вопрос оборота прав нанимателя. В свое время еще А.Л. Фрейтаг-Лоринговен резко критиковал такую «смешанную» конструкцию обязательственного права, которому приданы «известные вотчинные последствия» [18, с. 303], за ее крайнюю неопределенность и отсутствие практического смысла. Современные ученые поддерживают эту идею, устанавливая, что субъективное гражданское право неоднородным быть не может, поскольку невозможно одновременно установление абсолютного права собственника вещи с относительными правами кредитора и должника. Согласимся с Е.А. Бариновой в том, что право или вещное или обязательственное и если говорить о смешении, то только на уровне правоотношений [19, с. 137-174].

В договоре аренды обязательственными являются только отношения, которые связывают исключительно стороны данного договора. На основании положений ст. 606 ГК РФ обязательственными являются права арендатора - требовать передачи ему имущества и права арен-

додателя - требовать оплаты и возврата назад своего имущества. Поскольку данные права являются обязательственными, они могут быть предметом оборота. Право требования арендатора может быть на основании ст. 358.1 ГК РФ предметом залога, право требования арендодателя - предметом цессии.

Однако после выполнения арендодателем своей обязанности по передаче имущества такого имущественного права, как право требования, уже не существует, возникают иные права - право владения и пользования имуществом, которым присущи признаки вещных прав. Однако оборот данных прав находится под большим вопросом. Так, К.И. Скловский отмечает, что «право арендатора, являющееся обязательственным, несмотря на повышенную защиту арендатора в виде права следования... может быть передано иному лицу только в порядке цессии, тогда как вещные права передаются иным образом (ст. 223)» [8, с. 79].

Согласимся с тем, что имущественное право, отделенное от объекта, не способно удовлетворять интерес лица, не может стать объектом чужого интереса и предметом деятельности [20, с. 70-73]. Невозможно допустить отчуждение отдельного вещного права; последнее всегда следует за вещью; сама вещь олицетворяет содержащееся в ней право, не подлежащее вычленению и какому-либо автономному рассмотрению [21, с. 103]. В то же время вещные отношения в договоре аренды отличаются от права собственности, которое обеспечивает полное фактическое и юридическое господство над вещью, отчуждение которого означало бы изменение собственника, а значит, полную трансформацию правоотношения собственности. В случае передачи вещного права, вытекающего из аренды, субъектный состав контрагента не меняется. В этом случае лицо, наделенное правом владения, передает свои полномочия другому лицу, прекращая их у себя.

Таким образом, право владения, вытекающее из договора аренды, по своей сути является вещным правом, однако относится не к праву собственности. Ближе всего к данным отношениям подходит конструкция вещных прав на чужое имущество. Праву владения арендатора присущи все признаки такого вещного права: производность от права собственности, основным элементом содержания является правомочие пользования, вещно-правовая защита, следование за вещью, отсутствие тесной неразрывной связи с субъектом и т. д.

Конструкция ограниченного вещного права является очень удобной для объяснения воз-

77

можности оборота прав, вытекающих из договора аренды, в частности залога права арендатора после передачи ему вещи, т.к. вещные права на чужое имущество могут свободно отчуждаться, за исключением личных сервиту-тов. Проблема одна - какие нормы применять к регулированию такого вещного права на чужую вещь, как владение?

В ст. 216 ГК РФ закреплен перечень вещных прав: право собственности, право пожизненного наследуемого владения земельным участком; право постоянного (бессрочного) пользования земельным участком; сервитуты; право хозяйственного ведения имуществом и право оперативного управления имуществом. Однако право владения чужой вещью, но не земельным участком не отнесено законодателем к вещному праву.

Не включено владение в состав вещных прав и в Концепции развития законодательства о вещном праве. В Проекте ГК РФ предполагается, что ограниченные вещные права будут включать: право постоянного землевладения (гл. 20); право застройки (гл. 20.1); сервитут (гл. 20.2); право личного землевладения (гл. 20.3); ипотеку (гл. 20.4); право приобретения чужой недвижимой вещи (гл. 20.5); право вещной выдачи (гл. 20.6); право оперативного управления (гл. 20.7); право ограниченного владения земельным участком (ст. 297.1). В то же время право владения чужой вещью, переданной на основе договоров, в частности арендованной вещью, невозможно подвести под какие-либо предложенные виды ограниченных вещных прав.

В доктрине относительно закрепления в законодательстве перечня вещных прав, подлежащих защите, сложилось две позиции. Одни ученые склоняются к тому, что права субъектов на вещь можно отнести к вещным, только если они поименованы в качестве таковых в законе; перечень вещных прав является закрытым и определен законом; субъекты гражданско-правовых отношений не могут по своему усмотрению создать новый вид вещных прав [22, с. 9; 7, с. 7]. Другие считают, что перечень вещных прав лиц, не являющихся собственниками, исчерпывающим не является; в гражданском праве существуют такие субъективные права, которые следует признать вещными, даже если они не названы в качестве таковых [23, с. 20].

Данный подход в настоящее время при отсутствии закрепления владения может быть применен для возможности обоснования защиты права, не отнесенного законодателем к вещному. Так, Е.А. Суханов, являясь приверженцем закрытого перечня вещных прав, утверждает,

что «владение в российском праве представляет собой либо фактическое (не юридическое) состояние, либо элемент (правомочие) других (обязательственных или вещных) прав, но не особое, самостоятельное вещное право. Вместе с тем такое положение само по себе ничуть не препятствует его гражданско-правовой защите» [7, с. 16].

Действительно в настоящее время российское гражданское законодательство закрепляет владение как один из элементов содержания субъективного права собственности, представляющих собой одно из возможных правомочий собственника - правомочие владения вещью (ст. 209 ГК РФ). В то же время в законодательстве действуют и определенные презумпции, позволяющие определить владение как элемент других прав, когда владелец не относится к вещи как к своей и признает власть собственника. Такое владение может возникать из договоров (аренды, залога, хранения и др.) либо составлять содержание иных прав. Так, на основе договора у арендатора возникают обязательственные права, но, вместе с тем, им предоставляется вещно-пра-вовая защита (владельческая), в том числе и против собственника. Но в данном случае владение не имеет самостоятельного значения как один из видов вещного права; оно понимается в качестве особого права, выдела из права собственности, возникающего на основании закона или договора, отдельного от него [24, с. 88-108]. В этом состоит сложность правового регулирования отношений, возникающих из аренды, и постоянные доктринальные дискуссии по этому поводу.

Бесспорным является то, что общее направление подготовленных изменений в вещном праве приближает российское гражданское право к классическим европейским континентальным подходам. С этой точки зрения российское гражданское законодательство следует в общем русле преобразований, осуществляемых большинством других стран Восточной и Центральной Европы, которые сейчас также реформировали или реформируют свое гражданское законодательство, закрепляя расширенную систему ограниченных вещных прав [25, с. 226]. Однако не стоит забывать, что наше законодательство уже было «знакомо» с такой системой, и можно говорить не только о приближении, но и о постепенном возвращении к «классической» системе ограниченных вещных прав.

78

Следует отметить, что владение арендатора признавалось «отдельным владением» еще дореволюционной цивилистикой и судебной практикой [26]. В ст. 514 ч. 1 т. X Свода законов устанавливалось, что «когда частный владелец, удержав за собою право собственности по укреплению, отделит от него владение и передаст... оное другому по договору... тогда сие отдельное владение составляет само по себе особое право, коего пространство, пожизненность или срочность определяются тем самым актом, коим оно установлено» [27, с. 16]. Под таким «отдельным владением» обычно подразумевалось всякое владение не на праве собственности, в том числе и на праве аренды [27, с. 16]. В доктрине отмечалось, что «наше законодательство принадлежит к числу тех, которые наемное право причисляют к правам на чужие вещи» [28, с. 328].

Сама по себе аренда не является вещным правом, вещным является только владение арендатора, возникающее на основании договора. В связи с этим, учитывая природу имущественных прав, вытекающих из договора аренды, в обороте, в частности в залоге, могут находиться только обязательственные права сторон - права требования. Вещные права, в частности право владения чужой вещью, могут находиться в обороте только в качестве самостоятельного права, и при этом такое право должно быть предусмотрено законодательством. При отсутствии такого положения можно говорить не об обороте, а о владельческой защите вещных правоотношений, вытекающих из обязательств.

Владение не есть только факт, владение -это и право, пользующееся правовой защитой и влекущее за собой юридические последствия. И собственность, и владение чужой вещью должны пользоваться одинаковой защитой. Так, владение как ограниченное право на чужую вещь закреплено законодательством Германии, Швейцарии, Чехии, Польши, Венгрии, Румынии, Словакии, Украины, прибалтийских государств.

1. Покровский И.А. Основные проблемы гражданского права. М., 1998.

2. Змирлов К. Договор найма имуществ по нашим законам // Журн. гражданского и уголовного права. 1884. Кн. 2.

3. Куницын А. О силе договора найма имуществ // Журн. Министерства юстиции. 1861. Т. 9.

Поскольку Концепция развития гражданского законодательства направлена на лишение аренды вещных признаков, в частности вещно-правовой защиты, считаем, что необходимость нахождения в обороте вещных прав на чужую вещь требует установления адекватного правового регулирования. Учитывая потребности практики, целесообразно было бы воспользоваться опытом законодательства большинства стран и закрепить в ГК РФ институт владения как самостоятельного ограниченного вещного права.

В качестве вывода по данной статье хотелось бы отметить следующее. В пылу «жарких» дискуссий о целесообразности лишения в Проекте ГК РФ вещно-правовой защиты арендаторов высказываются достаточно крайние суждения, в частности о том, что «сегодня . право собственности и право аренды . в условиях слабого контроля со стороны крупных собственников, не представляются глубоко различными правовыми формами» [11]. К сожалению, приходится констатировать, что это так и есть, поскольку на аренду возлагаются сильно большие надежды, в том числе и по защите прав арендатора.

Закрепление в ст. 305 ГК РФ положений о вещно-правовой защите арендатора можно объяснить как некую вынужденную меру при законодательном отсутствии норм о защите права владения, не связанного с собственностью. Однако в настоящее время гражданский законодатель должен создать условия, чтобы в обороте находились не только обязательственные права, а в случае появления вещных (как при передаче вещи по договору аренды) применялись правовые фикции; владение, как вещное право на чужую вещь, должно быть самостоятельным оборотоспособным, абсолютным вещным правом, предоставляющим наибольшую защиту его субъектам. Именно в этой ситуации, а не при сохранении за арендой вещных признаков можно говорить об укреплении вещно-правовой защиты хозяйствующих субъектов.

1. Pokrovsky I.A. Main problems of civil law. Moscow, 1998.

2. Zmirlov K. Contract of proprietary lease according to our statutes // Journal of civil and criminal law. 1884. B. 2.

3. Kunitsyn A. On the force of bailment for hire contract // Journal of the Ministry of Justice. 1861. Vol. 9.

79

4. Отдельные виды обязательств: Курс советского гражданского права / под ред. К.А. Граве и И.Б. Новицкого. М., 1954.

5. Липецкер М. Договор имущественного найма // Арбитраж. 1938. № 13, 14.

6. Потапенкова Т.А. Совершенствование договора аренды нежилых помещений в новых условиях хозяйствования: автореф. дис. ... канд. юрид. наук. М., 1990.

7. Гражданское право: в 4 т. Т. 2: Вещное право. Наследственное право. Исключительные права. Личные неимущественные права / отв. ред. Е.А. Суханов. 3-е изд. М., 2007.

8. Скловский К. И. Применение гражданского законодательства о собственности и владении: Практические вопросы. М., 2004.

9. Гражданское право: учеб. / под ред. А.П. Сергеева, Ю.К. Толстого. М., 1997. Ч. 2.

10. Белов В. А. Гражданское право: Общая и Особенная части: учеб. М., 2003.

11. Жужжалов М.Б. Право аренды и проект раздела второго Гражданского кодекса Российской Федерации. URL: https://zakon.ru/ Tools/DownloadFileRecord/157

12. Концепция развития законодательства о вещном праве: проект рекомендован Президиумом Совета при Президенте РФ к опубликованию в целях обсуждения (протокол № 3 от 18 марта 2009 г.). URL: http://www. kolasc.net.ru/russian/tradeunion/documents/52. pdf

13. Шершеневич Г.Ф. Курс гражданского права. Тула, 2001.

14. Синайский В.И. Русское гражданское право. М., 2002.

15. Брагинский М.И. К вопросу о соотношении вещных и обязательственных правоотношений // Гражданский кодекс России: проблемы, теория, практика / отв. ред. А.Л. Маковский. М., 1998.

16. Ефимова Л.Г. О соотношении вещных и обязательственных прав // Государство и право. 1998. № 10.

17. Латыев А.Н. Аренда и ограниченные вещные права по проекту ГК РФ. URL: http:// m-logos.ru/img/Tezicy_Latyev%20A.N.pdf

18. Фрейтаг-Лоринговен А.Л. Материальное право проекта Вотчинного устава: в 2 т. 1914. Т. 1.

19. Баринова Е.А. Вещные права в системе субъективных гражданских прав // Актуальные проблемы гражданского права: сб. ст. / под. ред. О.Ю. Щилохвоста. М., 2003. Вып. 6.

4. Certain types of commitments: Course of Soviet civil law/ed. by K.A. Grave and I.B. Novitsky. Moscow, 1954.

5. Lipetsker M. Bailment for hire contract //Arbitrage. 1938. № 13, 14.

6. Potapenkova T.A. Enhancement of lease of nonresidential premises contract in new management conditions: auth. abstr. ... Master of Law. Moscow, 1990.

7. Civil law: in 4 vol. Vol. 2: Law of things. Heritage law. Incorporeal rights. Personal nonproperty rights /resp. ed. E.A. Sukhanov. 3rd ed. Moscow, 2007.

8. Sklovsky K.I. Application of civil legislature on property and ownership: Practical Issues. Moscow, 2004.

9. Civil Law: textbook / ed. by A.P. Sergeyev, Yu.K. Tolstoy. Moscow, 1997. Pt. 2.

10. Belov V.A. Civil Law: General and Special Parts: textbook. Moscow, 2003.

11. Zhuzhzhalov M.B. Tenant right and project of the second section of Civil code of Russian Federation. URL: http://www.kolasc.net.ru/rus-sian/tradeunion/documents/52.pdf

12. Conception of development of legislature on law of things: the Project recommended for publication by Presidium of the Council of the President of Russian Federation for the purposes of discussion (Protocol № 3 d.d. the 18th of March 2009). URL: http://www.kolasc.net.ru/russian/tradeunion/ documents/52.pdf

13. Shershenevich G.F. Course of civil law. Tula, 2001.

14. Sinaysky V.I. Russian civil law. Moscow, 2002.

15. Braginsky M.I. To the issue of proprietary and commitment relationship // Civil code of Russia: issues, theory, practice / resp. ed. A.L. Mak-ovsky. Moscow, 1998.

16. Yefimova L.G. On correlation between proprietary and contractual interests // State and law. 1998. № 10.

17. Latyev A.N. Rent and limited proprietary interests according to the project of Civil code of Russian Federation. URL: http://m-logos.ru/img/ Tezicy_Latyev%20A.N.pdf

18. Freytag-Loringoven A.L. Material law in the project of Patrimony statute: in 2 vol. 1914. Vol. 1.

19. Barinova E.A. Proprietary interests in the system of subjective civil rights // Urgent problems of civil law: coll. of papers / ed. by O.Yu. Schiglokhvost. Moscow, 2003. Iss 6.

80

20. Чеговадзе Л. А. К вопросу о механизме перехода права (требования) // Хозяйство и право. 2002. № 6.

21. Ровный В.В. Проблемы единства российского частного права. Иркутск, 1999.

22. Иванов А.А. Основные тенденции развития законодательства о вещных правах // Вестн. ВАС. 2010. № 12.

23. Самсонова Л. В. Вещные права учреждений профессионального образования: дис. ... канд. юрид. наук. М., 2007.

24. Вещные права: система, содержание, приобретение: сб. науч. тр. в честь проф. Б.Л. Хаскельберга / под ред. Д. О. Тузова. М., 2007.

25. Суханов Е.А. Реформа Гражданского кодекса РФ и проблемы современного развития российского гражданского права // Правовое регулирование осуществления и защиты прав физических и юридических лиц: материалы Междунар. науч.-практ. конф., посвященной 90-летию профессора В.Ф. Чи-гира, Минск, 4-5 нояб. 2014 г. Минск, 2014.

26. Рыбалов А.О. Споры о природе прав нанимателя в дореволюционной российской цивилистике // Правоведение. 2005. № 3.

27. Законы Гражданские (Свод Законов, т. X, ч. 1, изд. 1914 г.) / сост. В.В. Исаченко. Пг, 1916.

28. Воронов А. Характер прав наемщика по договору имущественного найма // Журн. Министерства юстиции. 1865. Т. 23.

20. Chegovadze L.A. To the issue of mechanism of interest (incorporeal right) transaction // Management and law. 2002. № 6.

21. Rovny V.V. Issues of the unity of Russian private law. Irkutsk,1999.

22. Ivanov A.A. Main tendencies of the development of legislature on proprietary interests // Bull. of the Supreme Arbitration Court. 2010. № 12.

23. Samsonova L.V. Property rights of institutions of professional education: diss. ... Master of Law. Moscow, 2007.

24. Proprietary interests: system, content, acquisition: coll. of sci. papers ad honorem prof. B.L. Khaskelberg / ed. by D.O. Tuzov. Moscow, 2007.

25. Sukhanov E.A. Reform of Civil code of the Russian Federation and issues of modern development of Russian civil law // Legal regulation of execution and protection of natural and legal persons' rights: proc. of Intern. sci.-pract. conf. ad honorem 90-years anniversary of prof. V.F. Chigir, Minsk, Nov. 4-5, 2014. Minsk, 2014.

26. Rybalov A.O. Disputes on the nature of leaseholder rights in pre-revolutionary russian civil law // Jurisprudence. 2005. № 3.

27. Civil Statutes (statute books, vol. X, pt. 1, ed. 1914)/comp. V.V. Isachenko. Petrograd, 1916.

28. Voronov A. Character of the leaseholders rights according to bailment of hire contract // Journal of the Ministry of Justice. 1865. Vol. 23.

81