Кирпич к кирпичу

Несмотря на то что с 1 июля в России вступили в силу новые правила работы на рынке жилой недвижимости, предполагающие использование эскроу-счетов для расчетов между покупателями и застройщиками, существенная доля проектов продолжает реализоваться по прежней схеме. Новая модель в перспективе должна помочь очистить рынок от недобросовестных застройщиков и консолидировать отрасль. Пока сделок M&A немного, однако те, что были совершены или анонсированы, уже изменили ее картину.

Сделки между девелоперами — новая тенденция на петербургском рынке. До этого его крупнейшие игроки консолидировали производственные активы для своих проектов

Фото: Евгений Павленко, Коммерсантъ

Столичный охват

В августе текущего года Etalon Group закрыла сделку по покупке 49% уставного капитала застройщика «Лидер-Инвест» у АФК «Система», консолидировав таким образом 100% акций московской компании: долю в размере 51% группа приобрела еще в феврале. По словам генерального директора Etalon Group Геннадия Щербины, в первую очередь приобретение «Лидер-Инвеста» позволило девелоперу укрепить свои позиции на столичном рынке. «Во-вторых, мы существенно расширили наш портфель, пополнив его проектами как точечной застройки, так и комплексного освоения территории премиум-, бизнес- и комфорт-классов в хороших локациях Москвы. Безусловно, увеличение числа проектов и расширение их классности оказало влияние на рост продаж»,— отмечает он.

Одновременно с ростом объемов продаж, зафиксированным в рамках сделки, выросла и средняя цена продаваемой недвижимости, так как вклад в нее внесла и реализация более дорогих проектов «Лидер-Инвеста», уточняет господин Щербина: по итогам второго квартала 2019 года она достигла 122 тыс. рублей за кв. м по всем типам недвижимости.

Генеральный директор Etalon Group подчеркивает, что нынешнее состояние рынка жилой недвижимости является благоприятным для укрепления позиций и наращивания доли сильными, финансово устойчивыми компаниями, обладающими достаточными ресурсами для развития. «Поэтому мы не исключаем ряд сделок M&A, но о целой волне говорить преждевременно. Мы по-прежнему рассматриваем в качестве возможных направлений развития и покупку отдельных земельных участков, и приобретение других компаний с достаточно привлекательными портфелями проектов, однако конкретных решений на текущий момент нет»,— говорит он.

Что касается финансирования подобных сделок, то, по словам Геннадия Щербины, оно может быть обеспечено за счет кредитных линий с длительным сроком погашения и приемлемой процентной ставкой: при таких условиях долговая нагрузка для компаний, регулярно получающих внушительный объем денежных поступлений от покупателей, станет вполне посильной.

Особенности финансирования

Финские строительные концерны YIT и Lemminkainen заявили об объединении еще летом 2017 года и закрыли сделку зимой 2018-го. Слияние произошло в виде поглощения Lemminkainen компанией YIT: владельцам последней стали принадлежать 60% акций объединенной компании, а Lemminkainen — 40%.

Автоматически с глобальной сделкой произошло и слияние всех дочерних структур компаний, в том числе в России. «Главный акцент мы делаем на жилищном строительстве. Поэтому хотя мы и получили от Lemminkainen подрядный бизнес, тем не менее уходим из этой сферы деятельности, завершая к новому году последний проект (как подрядчик.— BG) в Петербурге»,— говорит генеральный директор компании «ЮИТ Санкт-Петербург» Теему Хелпполайнен.

По его словам, асфальтовый бизнес, приобретенный YIT в процессе слияния с Lemminkainen, также будет завершен и продан шведской компании. «Российское подразделение не входит в эту сделку, но, как мы уже объявили в июне 2019 года, YIT до конца года завершит деятельность по устройству асфальтовых покрытий в России путем либо завершения этой работы, либо продажи бизнеса»,— уточняет господин Хелпполайнен.

При этом YIT планирует развивать производство бетонных изделий в Ленинградской области, которое получил в рамках объединения, подчеркивает он: предприятие выпускает конкурентоспособную продукцию, которая используется для строительства не только собственных объектов финской компании, но и рядом внешних клиентов. «Причем можно отметить тенденцию: сейчас мы стали получать больше запросов о поставках наших панельных конструкций, чем раньше»,— добавляет гендиректор «ЮИТ Санкт-Петербург»

Также концерн намерен продолжать реализацию проекта индустриального парка в Калуге, доставшегося от Lemminkainen. «Это хорошо знакомый для нас вид бизнеса, ведь мы успешно занимаемся развитием нашего индустриального парка Greenstate на границе Ленобласти и Петербурга»,— говорит Теему Хелпполайнен.

Других подобных крупных сделок M&A в России YIT пока не планирует, отмечает он. Говоря о развитии рынка в целом, господин Хелпполайнен солидарен с гендиректором Etalon Group: продолжится консолидация компаний, и в то же время далеко не все небольшие и средние компании смогут продолжать свою деятельность в новых условиях. Вместе с тем он обращает внимание на парадоксальную ситуацию с получением финансирования для сделок M&A в России: у крупных российских банков есть деньги и они готовы давать кредиты надежным компаниям, однако их стоимость оказывается слишком высокой, что снижает маржу застройщиков, и они отказываются от привлечения средств, а менее благополучные компании такие банки не кредитуют. «Впрочем, при более низких процентных ставках по корпоративным займам крупные компании были бы готовы приобретать другие компании за счет кредитов — в других странах имеется такая практика. Но если ставки по кредитам выше 10%, то бизнеса с рентабельностью, позволяющей платить такие высокие проценты, очень мало»,— добавляет господин Хелпполайнен.

Игра на вылет

Поглощение более мелких игроков лидерами рынка в новой модели будет возможно в случае наличия у них ликвидного портфеля проектов, говорит руководитель консалтингового центра «Петербургская Недвижимость» (входит в Setl Group) Ольга Трошева. «О возможности рассматривать такие варианты уже сообщала в начале 2019 года Etalon Group, а ранее, в 2016 году, произошло приобретение группой компаний "ПИК" застройщика "Мортон"»,— отмечает она. В случае отсутствия у застройщика привлекательных участков и проектов или непрозрачной истории (задержек строительства, обманутых дольщиков) найти инвестора будет сложнее.

Эксперт обращает внимание на то, что в новых условиях могут получить развитие различные формы fee-девелопмента (когда одна компания оказывает другой девелоперские услуги): об этом уже заявляла группа «Самолет», подобные планы анонсировала группа компаний «Пионер».

Группа ЛСР пока не планирует покупать других игроков рынка, говорит генеральный директор компании «ЛСР. Недвижимость — Северо-Запад» Дмитрий Ходкевич, но в целом рынок ждут непростые времена из-за изменений в жилищном законодательстве. «Приведем в пример ту же Беларусь: в результате аналогичной реформы количество девелоперов там сократилось в разы. Похожая ситуация была и в Индии: после внесения изменений в жилищное законодательство с рынка ушло около 90% компаний»,— напоминает он.

По словам господина Ходкевича, перемен могут не выдержать средние и мелкие компании, а крупным и опытным к новым условиям будет подстроиться легче. «Небольшие игроки, если не уйдут с рынка или их не поглотят, могут не получить проектное финансирование из-за несоответствия критериям Минстроя (Министерство строительства и жилищно-коммунального хозяйства Российской Федерации.— BG) или недостаточных финансовых возможностей. В таком случае кто-то будет продавать свои активы. Речь идет как о земельных участках, так и о готовых проектах в начальной стадии реализации или с проработанной проектной документацией»,— соглашается он с коллегами, добавляя, что возможен даже вариант продажи отдельных проектных организаций крупным игрокам. Если такие активы на рынке появятся, ЛСР готова рассмотреть их приобретение, заключает господин Ходкевич.

Вместе с тем недавно группа объявила о покупке у датской Н+Н International A/S завода по производству газобетона в Ленинградской области. Предприятие станет частью структурного подразделения «ЛСР. Стеновые» и его приобретение должно позитивно сказаться на доходности всей группы, отмечали в компании.