Октябрьский переворот

В октябре 2011 года на рынок городского жилья вернулся спрос, что привело к росту числа заключенных сделок почти на 15%. А курс доллара и евро по отношению к рублю выровнялся. В результате аналитики, которые фиксировали цены в долларах, заметили снижение цен в октябре, а "рублевые", напротив, их рост.

Вымывание дешевого

На второй месяц осени московские риэлторы и девелоперы возлагали большие надежды. После сентябрьского провала, когда в столице России было зарегистрировано 6609 сделок с жильем, что на 2% меньше, чем в августе, игроки рынка рассчитывали на возвращение на рынок спроса. Их прогнозы отчасти сбылись: в октябре в Москве, по данным столичного управления Росреестра, было зарегистрировано 7579 сделок с жильем, что на 14,7% больше, чем в августе, но на 0,3% меньше, чем в октябре 2010-го. Иными словами, рынок хоть и вышел на более высокое число сделок, но так и не вернулся к показателям 2010 года, рекордного по количеству проданных квартир за все послекризисное время. "Рост числа зарегистрированных сделок с жильем традиционно происходит в октябре, так как в сентябре люди только возвращаются из отпусков и начинают подыскивать недвижимость, а во второй месяц осени уже регистрируют сделки",— поясняет руководитель аналитического центра "ГдеЭтотДом.Ру" Александр Пыпин. По его словам, нынешний прирост числа сделок связан именно с сезонным фактором и называть его "повышенной активностью покупателей" было бы слишком смело.

Тем не менее ряд аналитиков уже зафиксировал рекордное повышение цен на квартиры в столице, связывая это именно с растущим спросом. Так, по данным "Инком-недвижимости", в октябре цены на вторичном рынке Москвы выросли на 6,4%, что превышает показатели всех предыдущих месяцев. "Валютные колебания на рынке все-таки напугали часть активного населения. Некоторые игроки решили выйти из нестабильных активов, скупив недорогие квартиры, которые пользуются спросом у арендаторов. Мы фиксировали большое число сделок с одно- и двухкомнатными квартирами с ремонтом, которые приобретались не для себя, а для последующей сдачи в аренду. В результате на рынке произошло вымывание наиболее дешевого жилья, стало больше предложений подороже — "трешек" и "четверок", которые потянули среднюю цену вверх",— поясняет такую тенденцию руководитель офиса "Митино" компании "Инком" Лев Литовкин. Таким образом, по данным компании, средние цены по итогам сентября установились на уровне 211,4 тыс. руб. за 1 кв. м.

Тенденция к снижению

Впрочем, конкуренты с оценками "Инкома" не согласны. Так, в ААКЦ МИЭЛЬ отмечают, что средние цены на вторичном рынке в октябре выросли примерно на 3,2% и составили 180,4 тыс. руб. за 1 кв. м. Согласны с такими оценками и аналитики ГК МИЦ. Александр Пыпин и вовсе считает, что московская "вторичка" прибавила в цене не более 1% — до 153 тыс. руб. за 1 кв. м. "Стоимость жилья на вторичном рынке в Москве по итогам октября увеличилась на 0,9% и составила 177,1 тыс. руб., а на первичном выросла на 0,4% и составила чуть более 230 тыс. руб. за 1 кв. м",— приводит свои оценки директор по развитию бизнеса "Азбуки жилья" Владимир Каширцев. По данным Александра Пыпина, на первичном рынке цены выросли чуть больше — на 3% (по данным МИЭЛЬ, средняя стоимость 1 кв. м в новостройках столицы составляла по итогам октября 200 тыс. руб.).

А вот портал IRN.RU зафиксировал снижение средней цены предложения в Москве примерно на 6%, что связано с колебаниями курсов валют и сохраняющейся бивалютностью рынка. "Говорить о каком-то тренде только по итогам октября было бы некорректно, так как цены на жилье фиксируются то в рублях, то в долларах, а на фоне нестабильности на мировых рынках продавцы стали менять валюты, в которых фиксировали стоимость предложения, что и приводит к ценовым колебаниям",— рассуждает глава IRN.RU Олег Репченко. По его мнению, те аналитики, которые отталкиваются от рублевых цен на жилье, зафиксировали в августе--сентябре их коррекцию, а в октябре, когда доллар вернулся к прежним значениям, их рост. Верно и обратное: те компании, которые в качестве базовой валюты используют доллар, фиксировали прирост цен в августе--сентябре, а в октябре отметили их падение, заключает эксперт. "Противоречивые оценки аналитиков связаны с тем, что в прошлом месяце многие компании провели корректировку цен на объектах, где ценообразование основывается на курсе доллара. Отсюда и получилась разнонаправленная динамика цен в разных валютах: в долларах они немного снизились, а в рублях подросли примерно на 3%",— соглашается с ним гендиректор "НДВ Недвижимости" Александр Хрусталев.

Опрошенные эксперты все же фиксируют рост активности продавцов и покупателей на рынке. "За месяц количество предлагаемых на продажу квартир выросло на 12% и достигло уровня ноября 2010 года — 53,8 тыс. квартир. Доля жилья, впервые выставленного на продажу, в прошедшем месяце увеличилась на треть — до 37,4% (20,2 тыс. квартир). При этом увеличилась доля однокомнатных квартир (+4,8 пункта), доля жилья бизнес-класса (+4,3 пункта), а также выросла доля предложений в ЦАО (+3 пункта)",— отмечает Владислав Луцков. Не дремлют и покупатели. "Несмотря на то что макроэкономическая ситуация в октябре была немного стабильнее, чем в сентябре, настроения частных инвесторов не изменились. Желание как минимум сохранить свои капиталы заставляет людей покупать недвижимость, которая, как показывает опыт, была и остается одним из самых надежных источников вложения средств",— настаивает Александр Хрусталев. По данным аналитиков компании, рынок вторичной недвижимости показал рост спроса в октябре на уровне 11%, а на рынке новостроек — почти на 24%. "По-прежнему наиболее востребованными на первичном рынке жилья столицы являются объекты экономкласса благодаря наиболее доступной цене за квартиру, наличию гибких схем продаж (скидки, рассрочки, ипотека у ведущих банков) и быстрым темпам возведения",— отмечает Владислав Луцков. По мнению Александра Хрусталева, у покупателей большим спросом пользуются квартиры на первичном рынке, так как у него имеется высокий потенциал для роста цен из-за сокращения предложения, поэтому такие квартиры привлекательны для инвесторов. Однако, продолжает он, сокращение объема предложения новостроек сужает рынок и покупатели переключаются на вторичное жилье.

Сдерживающие факторы

Тем не менее, говорит коммерческий директор риэлторского агентства NA Group Евгений Данилов, доля инвесторов среди покупателей квартир не превышает 15%, а число сделок хоть и выросло, но говорить о новом квартирном буме преждевременно. "Реальная цена сделок растет медленнее, чем стоимость предложения, так как продавцы выставляют квартиры на рынок по завышенным ценам, а в процессе торга с покупателями делают скидки",— говорит господин Данилов. К тому же на первичном рынке близится время новогодних распродаж, что также сдерживает рост стоимости сделок, уточняет эксперт.

По прогнозам Александра Пыпина, цены на жилье до конца года будут расти примерно на 1-1,5% в месяц и никакого всплеска по итогам 2011 года ожидать не стоит. Согласен с ним и Олег Репченко, который говорит, что рынок продолжит демонстрировать волатильность и многое будет зависеть от ситуации на мировых рынках. "До конца года ожидается повышение уровня средних цен на вторичном рынке жилья как Москвы, так и Московской области. В Москве по итогам года рост цен может составить примерно 8%, в Московской области — около 3-4% годовых,— прогнозирует Владимир Каширцев.— Рост цен на новостройки по итогам года в Москве может составить 15-20% относительно конца 2010 года. В Московской области цены на первичном рынке, скорее всего, останутся на уровне конца 2010 года либо вырастут на 2-3% по итогам года".

Вследствие стабилизации макроэкономической ситуации и отсутствия значительного роста цен на квартиры спрос в ноябре--октябре будет высоким, но не рекордным, так как массового перетока денег с фондовых рынков на рынок недвижимости все же не произойдет, резюмирует Евгений Данилов.