Эмиль Будиловский: наши горизонты по привлечению финансирования расширились

Желание одного из крупнейших в Украине девелоперов Arricano Group провести IPO в Лондоне при практически полном отсутствии интереса инвесторов к украинской недвижимости вызвало целый ряд вопросов как у экспертов, так и у партнеров компании. Немногие сомневались, что листинг — это часть некой схемы по реструктуризации бизнеса. И когда компания привлекла столько средств, сколько и ожидала, это мнение только укрепилось. О том, для чего девелоперу листинг и где компания планирует привлечь необходимые для ее развития средства, корреспонденту "Ъ" ВЕРОНИКЕ ГАВРИЛЮК рассказал генеральный директор Arricano Group ЭМИЛЬ БУДИЛОВСКИЙ.

— Почему ваша компания решила привлечь деньги через проведение IPO?

— Выход на биржу необходимо рассматривать как первоначальный этап в стратегии развития нашей компании. До последнего времени у основного владельца группы Хиллара Тедера были собственные проекты в недвижимости, которые не входили в Arricano. С 12 сентября, когда акции компании были допущены к торгам на площадку AIM Лондонской фондовой биржи (LSE), часть этих проектов вошла в группу. Они были оценены в $86 млн, из них $66 млн были оплачены акциями компании в размере около 27%, а оставшиеся $20 млн предоставлены в рассрочку. Они должны быть погашены до 30 апреля 2015 года траншами по $10 млн в год. Теперь, помимо действующих пяти торговых центров, Arricano владеет земельным участком в Киеве на Петровке, строящимся торгово-развлекательным центром (ТРЦ) "Проспект" на улице Красноткацкой, проектом ТРЦ возле метро "Лукьяновская" и земельным участком под ТРЦ в Одессе. Мы давно планировали консолидировать бизнес. Объединение активов позволило увеличить капитализацию Arricano, что в будущем даст нам возможность привлечь значительное финансирование.

— А разве нельзя было обойтись без IPO?

— После того как компания Arricano стала публичной, наши горизонты по привлечению финансирования расширились. Мы понимаем, что сейчас для девелопера выйти на публичный рынок и привлечь большие деньги очень сложно и, можно сказать, практически нереально. Ведь цель этого размещения была не только в привлечении денег на развитие. Структура акционерного капитала осталась прежней, изменилось лишь соотношение долей собственников. Хиллар Тедер ввел в компанию свои активы в обмен на 27% акций, а около 10% были куплены инвесторами в ходе размещения. Это так называемые friends & family, то есть инвесторы, которые хорошо знают бизнес компании и верят в ее перспективы. Мы не прыгаем выше головы и идем поэтапно. Сейчас любой потенциальный инвестор может мониторить действия и финансовое состояние компании, следить за тем, как мы выполняем заявленные планы. После того как завершим строительство двух торговых центров в Киеве на улице Красноткацкой и возле метро "Лукьяновская", мы будем готовы перейти ко второму шагу — это привлечение денег либо через вторичное размещение акций на бирже, либо с помощью M&A. Думаю, это произойдет не раньше, чем через полтора-три года.

— Выход Arricano на биржу эксперты и участники рынка связывали с желанием группы разойтись с миноритарным акционером — компанией DUPD. Были ли такие планы у Arricano?

— Решение о выходе на публичный рынок капитала было принято всеми существующими акционерами компании. Какие дальнейшие планы у DUPD, могут говорить только они.

— В 2011 году Arricano получила кредит на $30 млн от Goldman Sachs, которые банк мог конвертировать в акции компании. Воспользовался ли он этой возможностью?

— До выхода из компании у Goldman Sachs было право конвертировать деньги в около 16% акций Arricano. Он не воспользовался полностью этим опционом. Банк владел одной акцией, однако даже с такой долей у него было много прав по кредитному договору. В июле этого года мы рефинансировали кредит Goldman Sachs, и банк вышел из состава акционеров. Трансакция была сделана с участием швейцарского банка UBS, который выделил нам деньги по похожей схеме, как и Goldman Sachs. Кредит выделили под Arricanо, но заемщиком выступил ее основной акционер.

— Какова долговая нагрузка компании?

— Для девелоперов важным показателем является соотношение стоимости чистых активов к стоимости всех активов. По итогам I полугодия это соотношение было $131 млн к более $200 млн. Это хороший показатель для девелопера.

— Торгово-развлекательный центр Sky Mall учитывался при расчете этого показателя?

— В нашей финансовой отчетности этот торговый центр отображен очень консервативно. Его оценили как пассивный актив на сумму $20 млн. Хотя, учитывая долю Arricano в объекте, этот показатель должен был составить около $90 млн. Мы владеем миноритарным пакетом акций в ТРЦ Sky Mall, но доходов от его работы не получаем.

— На какой стадии сейчас находится решение вопроса относительно выкупа 50%+1 акции ТРЦ Sky Mall у партнера Андрея Адамовского?

— Процесс идет. Больше мы ничего сказать не можем.

— Сколько вы планируете инвестировать в реализацию объектов?

— У нас уже есть $24 млн, полученные в ходе IPO. Мы планируем привлечь дополнительное кредитование на реализацию тех проектов, которые вошли в Arricano. Пока мы не можем говорить, о каком объеме средств идет речь. За последние восемь месяцев мы привлекли кредитное финансирование на сумму около $70 млн как для проектного финансирования, так и для поддержания операционной деятельности компании. Также привлекли деньги от сделки с Auchan в рамках их инвестиционного участия в проекте "Проспект", построив собственный гипермаркет как часть торгово-развлекательного центра. Условия сделки конфиденциальны, но могу отметить, что они были выгодными для нашей группы. В ближайшее время есть две главные цели — это открытие второй очереди ТРЦ "Южная галерея" в Симферополе, а в следующем году — ТРЦ "Проспект" в столице. Мы получили разрешение на строительство объекта на Петровке и возле метро "Лукьяновская", в Одессе еще идет процесс согласования документации. О проекте на Петровке в Киеве могу только сказать, что его мы будем строить одним из последних.

— Согласно данным консалтинговых компаний, в этом году в столице девелоперы планируют ввести в эксплуатацию такое же количество торговых площадей, как за последние несколько лет. В ближайшие два года на рынок выйдет еще несколько больших проектов. Готов ли рынок к такому количеству торговых центров?

— В Киеве много торговых центров, которые сложно назвать современными и качественными. Я думаю, что рынок будет насыщен через три-четыре года. Если посмотреть на статистику торговых площадей на одну тысячу жителей с учетом покупательской способности, то Киев еще не насыщен. Рынок еще может принять пять-шесть больших объектов до 80 тыс. кв. м, возможно и площадью около 100 тыс. кв. м. Однако найти столько арендаторов будет непросто. Двигателем развития торговой недвижимости в последующие годы станет выход новых розничных сетей на рынок. В большинстве случаев крупные розничные сети намерены открыть магазины сразу в нескольких объектах и в Киеве, и в регионах.

— Какие города вы считаете перспективными для открытия новых торговых центров?

— В будущем мы будем рассматривать города-миллионники. Конечно, все будет зависеть от рынка. У потребителей меняется культура совершения покупок. Они постепенно привыкают к новому формату и переходят с рынков в торговые центры. Думаю, что через два-три года девелоперы смогут выйти и в города поменьше. Этот процесс проходил во всех странах.

— Кого вы считаете конкурентом на рынке?

— Понимаете, в Украине нет компаний, которые занимались бы только строительством торговых объектов. Есть инвесторы, которые построили один хороший торговый центр. Посчитать доли участников рынка невозможно. Это связано с тем, что вначале были куплены земельные участки, а потом уже решали, что там лучше построить. Наша компания ориентирована только на строительство торговых центров. С точки зрения привлечения кредитования торговая недвижимость — наиболее привлекательный сегмент.

Arricano Group

Company profile

Управляет пятью действующими торговыми центрами общей площадью 160 тыс. кв. м. Компании принадлежит 49,97% акций в ТРЦ Sky Mall, а также 100% в ТРЦ "РайON" (оба — Киев); по 100% в ТРЦ "Солнечная галерея" (Кривой Рог), City Mall (Запорожье) и "Южная галерея" (Симферополь). На различных этапах строительства находятся еще четыре объекта компании в Киеве и Одессе. Стоимость портфеля группы, по оценке CBRE, на 30 июня оценивалась в $158,6 млн. Основным владельцем Arricano Group является эстонский бизнесмен Хиллар Тедер. Господин Тедер через компанию Expert Capital владеет долей в российской продуктовой сети "О`кей".