Ушли в рост

В Пермском крае продолжается ипотечный бум — за первые пять месяцев этого года пермяки взяли ипотечных кредитов почти вполовину больше, чем в тот же период прошлого года. Пока эта тенденция наблюдается, несмотря на увеличение процентных ставок. Между тем риэлторы и банкиры ожидают спад рынка.

1 / 2

Ипотекотерапия По данным Центробанка РФ, за первые пять месяцев этого года жители Пермского края взяли 9,9 тыс. ипотечных жилищных кредитов на сумму 12,8 млрд руб. Это на 46% больше, чем за аналогичный период прошлого года.

Ипотечные кредиты пермяки брали как под строящееся, так и под готовое жилье. Увеличению ипотечных сделок в новостройках способствует рост рынка строящегося жилья. «Аналитики отмечают тенденцию по росту рынка первичного жилья на 58%, по данным за первый-второй квартал. С этой тенденцией и связан рост ипотечных кредитов», — отмечают в пресс-службе Западно-Уральского банка ОАО «Сбербанк России». По данным Сбербанка, с начала года жителям Пермского края, Республики Коми и Удмуртской Республики уже выдано более 16 тыс. жилищных кредитов на общую сумму свыше 19,4 млрд руб. На данный момент в кредитном портфеле банка преобладает вторичное жилье, однако доля новостроек стабильно увеличивается.

Рост ипотечных кредитов отмечают и другие банки. В первом полугодии этого года Пермский филиал «ВТБ24» выдал ипотечных кредитов на 60% больше, чем за аналогичный период прошлого года. Распределение клиентов, покупающих строящееся и готовое жилье, от месяца к месяцу меняется в пропорции от 40 и 60% до 50 и 50% соответственно. Пермский филиал Россельхозбанка за первое полугодие этого года выдал 127 ипотечных кредитов на общую сумму 178,203 млн руб. По сравнению с аналогичным периодом прошлого года рост по выдаче ипотечных кредитов составил 39,6% в количественном измерении, в денежном выражении объем средств вырос в два раза.

Пока большинство ипотечных сделок приходится на вторичное жилье, однако динамика по сделкам со строящимися квартирами растет. «Если в прошлом году она составляла 15–20%, то в этом году 40–45%. Все зависит от позиции застройщика. Если он ведет себя с банками активно, то доля ипотеки в новом доме может составлять 50% и выше. На вторичном рынке ипотечных сделок пока большинство — выше 50%», — пояснил коммерческий директор агентства недвижимости «Респект» Алексей Ананьев. По его мнению, это связано с тем, что значительная часть горожан вынуждена решать свои квартирные вопросы, не имея при этом никакого актива, накопленных средств и возможности ждать, пока достроится жилье. Поэтому им проще занять деньги у банка и купить готовое жилье.

Есть категория покупателей, которые улучшают свои жилищные условия, приобретая квартиру в ипотеку в новостройке уже имея за плечами определенный «багаж». «Основной массовый период покупки квартир был в 2006–2008 годах. Сейчас прошло в среднем семь лет. А это именно такой период времени, в который люди улучшают жилищные условия», — считает директор консалтинговой группы Rezon Юлия Пивоварова.

Другая категория покупателей жилья в ипотеку — это горожане, инвестирующие в жилье свои накопленные деньги. Они боятся их потерять и выбирают покупку недвижимости. С их точки зрения, это надежнее, чем покупка валюты, курс которой нестабилен, и прибыльнее, чем депозитное размещение в банке. Недостающую сумму на покупку жилья они занимают у банка. Есть и те, кто зарабатывает на купле-продаже нового жилья: они покупают квартиру на начальном этапе строительства, а продают уже готовой, когда она существенно дорожает, и зарабатывают на разнице. Недостающую сумму они «добивают» ипотекой.

Дружим домами Условия взаимоотношений между банками и застройщиками выстраиваются в зависимости от степени доверия друг к другу. Например, в пул надежных застройщиков включают «ПЗСП», «Трест №14», «Камская долина», «ПАН», «Стройпанелькомплект», у которых купить ипотеку в кредит возможно уже на раннем этапе. Нередко банки работают в партнерстве с агентствами недвижимости и застройщиками, клиентам которых также предоставляют специальные условия.

С менее крупными застройщиками сложнее. «Там необходимо дойти до стадии, на которой объект будет считаться „объектом незавершенного строительства“. Тут главное отличие еще состоит в том, что по надежным застройщикам банки дают ипотеку на квартиры в новостройки без залога (накладывается обременение на строящуюся квартиру), а в неизвестном можно взять ипотечный кредит, заложив уже существующую недвижимость», — пояснила Юлия Пивоварова.

Наибольшим спросом у пермяков пользуются квартиры стоимостью до 3 млн руб. Зачастую спрос зависит от конкретного дома. «Например, на ул. Автозаводсткой, 30, где квартиры-студии продавались дешевле 1 млн руб., конечно, пользовались спросом именно они. Их доля там порядка 95%. Но при этом, хоть студии потом и были в продаже, двушки были почти все раскуплены. Если речь идет о доме, который в центре строит ПЗСП, то там, конечно, покупают в основном двух- и трехкомнатные квартиры», — говорит Юлия Пивоварова.

На погашение ипотеки горожане берут в среднем выше 1 млн руб. Так, в Перми средняя сумма жилищного кредита, выдающегося Сбербанком, составляет 1,2 млн руб., Россельхозбанком — 1,4 млн руб., банка «ВТБ24» — 1,6 млн руб. Минимальные размеры жилищного кредита также разные: это может быть как 45 тыс. руб., так и 100 тыс. руб.

В среднем по Перми процентная ставка составляет 12,5–13%. Она может отличаться в зависимости от предложений банка. Чаще всего скидка дается молодым семьям. «Минимальные ставки в рублях по ипотечным продуктам составят 9,5% годовых по специальным продуктам и 11% — по основным. Срок кредита — от трех месяцев до 30 лет (включительно). Минимальный первоначальный взнос от 10% предоставляется по специальной акции для молодых семей — по условиям данной акции Сбербанк предлагает ставки от 11,5% годовых в рублях без надбавки к процентной ставке до регистрации ипотеки. Молодые семьи без детей или с одним ребенком могут получить скидку к стандартной процентной ставке до 1,50 процентного пункта, с двумя детьми и более — до 2,50 процентного пункта», — сообщает пресс-служба Западно-Уральского банка ОАО «Сбербанк России». Также специальные условия действуют для владельцев зарплатных карт.

Именно через спецпредложения банки борются за клиента. Как правило, они рассчитаны под конкретные категории граждан, например, сотрудники компаний — участников зарплатных проектов, сотрудники МВД и МЧС. Например, для работников МВД и МЧС банк «ВТБ24» предлагает кредиты с процентной ставкой от 10 и 11,15% годовых, для владельцев «зарплатных карт» — от 11,65% годовых. Срок погашения ипотечного кредита — до 50 лет, минимальный первоначальный взнос зависит от программы кредитования, начинается от 10% от стоимости приобретаемого жилья. Что касается держателей зарплатных карт, то зачастую им предоставляется меньшая процентная ставка по ипотеке. Так, для сотрудников компаний, которые являются участниками зарплатных проектов Россельхозбанка, ставка снижается на 1%.

Условия покупки квартиры в ипотеку в новостройке и на вторичном рынке отличаются между собой. «По некоторым строящимся объектам заемщику понадобится предоставить на период строительства дополнительно залог иного жилого помещения (таких объектов немного и связано это с низкой степенью наземной готовности дома), возможность досрочного погашения кредита есть по всем кредитным продуктам для физических лиц», — рассказали в ЗАО «ВТБ24» по Приволжскому федеральному округу.

Вынужденное замедление Ипотечный бум в ближайшее время пойдет на спад, считают риэлторы. Это уже случилось в Питере, Новосибирске, на очереди Екатеринбург. Причины — отсутствие роста зарплат и растущие затраты на повседневные нужды. «Покупатель должен понимать, что зарплата расти не будет, а при этом ему надо еще и платить ипотеку. Он должен реально рассчитывать доходы и увеличивать в таких условиях численность семьи сложно. На сегодняшний день бум ипотеки скажется на понижении демографии», — полагает Алексей Ананьев. Сами банкиры также прогнозируют уменьшение сделок с жилой недвижимостью из-за повышения процентных ставок по ипотеке. С июля крупнейший российский банк — Сбербанк повысил ставку по ипотеке на 0,5–1%. Эксперты не исключают, что вслед за ним повышение ставок может произойти и у других банков.