Современные подходы к управлению жилыми объектами недвижимости

Горбачевская Е.Ю., Антонова П.Г. Современные подходы к управлению жилыми объектами недвижимости // Жилищные стратегии. — 2016. — Т. 3. — № 2. — С. 83-94. — doi: 10.18334^.3.2.36151

Язык публикации: русский

Russian Journal of Housing Research, 2016, Volume 3, Issue 2

Modern approaches to the management of residential real estate objects

Evgeniya Gorbachevskaya1, Polina Antonova1

11rkutsk National Research Technical University, Russian Federation

ABSTRACT_

The current state of the housing and communal services sector requires operational regulation from the state, as well as the development and implementation of effective tools to withdraw it from a protracted crisis state. However, like any market system, the HCS sector has inherent functions of self-regulation, which today are realized not in a full measure. The development of the level of self controlling is possible by increasing the professionalism of its subjects, including the introduction of international standards, based on comprehensive and systematic approaches to the management of residential real estate objects.

KEYWORDS_

housing and communal services, systematic approach, serveying, the market of housing and communal services, the management of residential real estate objects

CITATION_

Gorbachevskaya, E.Yu., Antonova, P.G. (2016). Modern approaches to the management of residential real estate objects. Russian Journal of Housing Research, 3(2), 83-94. doi: 10.18334/zhs.3.2.36151

JEL: R21, R28, R31 Original Research Language: Russian

Received: 14 Mar 2016, Published: 30 Jun 2016

© Gorbachevskaya E.Yu., Antonova P.G. / Publication: Creative Economy Publishers This work is licensed under a Creative Commons BY-NC-ND 3.0

H For correspondence: eugorbachevskaya@mail.ru

HIGHLIGHTS

among the key areas of implementation of the Housing Industry Development Strategy till 2020 marked such components as the attracting private investment in the HCS sector; the improvement of the system of relations between the owners of an apartment house, management companies and resource supplying organizations

the created competitive environment on the market of management companies will allow to implement market functions, which will stimulate the improvement of the basic indicators of activity of the enterprises of housing and communal services

the implementation of a systematic approach to the management of residential real estate objects will contribute to the development of the market of housing and communal services

serveying allows to implement the systematic approach to the management of real estate in order to ensure its effective functioning

Жилищные стратегии, 2016, Том 3, Выпуск 2

Современные подходы к управлению жилыми объектами недвижимости

Евгения Горбачевская1, Полина Антонова1

1 Иркутский национальный исследовательский технический университет, Россия

АННОТАЦИЯ_

Современное состояние жилищно-коммунальной отрасли требует оперативно регулирования со стороны государства, а также разработки и внедрения действенных инструментов по выводу ее из затяжного кризисного состояния. Но, как и любой рыночной системе, отрасли ЖКХ свойственны функции саморегулирования, которые на сегодняшний день реализованы не в полной мере. Развитие уровня саморегулируемости возможно за счет повышения профессионализма ее субъектов, в том числе и при внедрении международных стандартов, основанных на комплексном и системном подходах к управлению жилыми объектами недвижимости.

КЛЮЧЕВЫЕ СЛОВА_

жилищно-коммунальное хозяйство, системный подход, сервейинг, рынок жилищно-коммунальных услуг, управление жилыми объектами недвижимости

ДЛЯ ЦИТИРОВАНИЯ:_

Горбачевская Е.Ю., Антонова П.Г. Современные подходы к управлению жилыми объектами недвижимости // Жилищные стратегии. — 2016. — Т. 3. — № 2. — С. 83-94. — М: 10.18334^.3.2.36151

JEL: R21, R28, R31

Язык публикации: русский

© Горбачевская Е.Ю., Антонова П.Г. / Публикация: Издательство «Креативная экономика» Статья распространяется по лицензии Creative Commons BY-NC-ND 3.0

н Для связи: eugorbachevskaya@mail.ru

ТЕЗИСЫ

в числе ключевых направлений реализации Стратегии развития отрасли ЖКХ до 2020 года выделены такие составляющие, как привлечение частных инвестиций в сферу ЖКХ; совершенствование системы отношений между собственниками многоквартирного дома, управляющими организациями и ресурсоснабжающими организациями

созданная конкурентная среда на рынке управляющих организаций позволит реализовать функции рынка, которые будут стимулировать улучшение основных показателей деятельности предприятий жилищно-коммунального хозяйства

развитию рынка жилищно-коммунальных услуг будет способствовать внедрение системного подхода к управлению жилыми объектами недвижимости

сервейинг позволяет реализовать системный подход к управлению недвижимостью с целью обеспечения ее эффективного функционирования

Об авторах:

Горбачевская Евгения Юрьевна, кандидат экономических наук, доцент, докторант кафедры экспертизы и управления недвижимостью, Иркутский национальный исследовательский технический университет

Антонова Полина Геннадьевна, Иркутский национальный исследовательский технический университет

Введение

Одной из актуальнейших проблем отрасли жилищно-коммунального хозяйства является низкое качество предоставляемых населению жилищно-коммунальных услуг, несмотря на стабильное повышение их цены. Опросы общественного мнения показали, что число недовольных качеством услуг системы жилищно-коммунального хозяйства составляет более 50 % населения. По данным Министерства строительства, с перебоями горячей воды сталкивается 48 % населения, холодной воды - 42 %, электроэнергии - 28 %. В сфере водоснабжения до нормативных значений очищается только 55 % водопроводной воды и 45 % канализационных стоков. Учитывая высокую степень износа коммунальных фондов и существующие проблемы в отрасли, становится очевидно, что отрасль находится в глубоком и затяжном кризисе [1]. Сложившаяся ситуация в отрасли эксплуатации жилого фонда позволила определить последующую цель проводимого исследования - разработки методических основ, повышающих эффективность организации системы, за счет снижения негативного эффекта действия ряда факторов, актуальность которой подтверждается и проводимыми исследованиями современных ученых в этой области [5, 6, 7].

Данный вопрос уже ранее исследовался иными ведущими отечественными и зарубежными учеными. Проблемы управления экономическими системами рассматриваются в научных трудах многих российских и зарубежных ученых: С. Н. Максимова, Л. М. Каплана, А. Ф. Клюева, А. С. Роботова и др. Вопросы экономики и эксплуатации недвижимости широко представлены в трудах А. Н. Асаула, С. В. Грибовского, П. Г. Грабового, С. А. Ершовой, Дж. Фридмана, Н. Ордуэйна, Г. Харрисона, Г. М. Стерника, А. В. Черняка и многих других. Инвестирование в недвижимость подробно рассматривается такими учеными, как Е. И. Тарасевич, Дж. Эккерт, Л. Эллвуда, А. Г. Грязнова, Е. Б. Смирнов, Н. А. Щербакова, А. М. Платонова, Е. И. Ушакова и др.

Методика

Одним из путей преодоления кризисного состояния Правительство РФ определило реализацию Стратегии развития отрасли ЖКХ до 2020 года. В числе ключевых направлений реализации Стратегии выделены такие составляющие, как повышение энергетической эффективности отрасли; развитие предпринимательства, усиление конкурентной среды и привлечение частных инвестиций в сферу ЖКХ;

формирование активных и ответственных собственников помещений в многоквартирных домах; совершенствование системы отношений между собственниками многоквартирного дома, управляющими организациями и ресурсоснабжающими организациями [2].

Еще одним из направлений реализации Стратегии является модернизация коммунальной инфраструктуры, износ которой на сегодняшний день доходит до 80 %, при этом основную причину Министерство строительства видит в неэффективном менеджменте. Порядка 30 % унитарных предприятий были признаны неэффективными, причем критериями неэффективности являлись наличие убытка за последние три года и наличие проблем с качеством предоставляемых услуг. К 2020 году доля частных предприятий в отрасли должна вырасти с 15 % до 80 %. Для повышения инвестиционной привлекательности отрасли вводится долгосрочное тарифное регулирование, а приоритетной выбирается концессионная модель частно-государственного партнерства [1].

Методические основы проведенного исследования сферы совершенствования жилищно-коммунальной системы базировались на знании и опыте ведущих отечественных и зарубежных ученых о существующих характеристиках и принципах управления экономических систем и разработке стратегии их развития, а также на основе официальной статистической информации о текущем состоянии отрасли и перспективах ее развития. В результате проведенного исследования были разработаны методические основы совершенствования системы с использованием методов формализованного представления полученной системы управления, основанной на внедрении комплексного подхода при ее организации и функционировании.

Результаты и обсуждение

Основными результирующими показателями деятельности жилищно-эксплуатационных организаций является уровень технического состояния жилищного фонда и удовлетворенность потребителей. Единой и эффективной методики оценки двух этих основных составляющих деятельности предприятий на сегодняшний день не существует, поэтому наиболее значимым, на наш взгляд, направлением развития отрасли жилищно-коммунального хозяйства, требующем оперативного регулирования, является развитие и усиление

конкурентной среды на рынке обслуживающих организаций в сфере ЖКХ.

Создание системы рыночных отношений и конкурентной среды позволит на рынке реализовать ряд важнейших функций, способствующих достижению поставленных в Стратегии развития ЖКХ целей. Стимулирующая функция - стремление максимизировать прибыль заставляет предпринимателей улучшать качество предоставляемых услуг и снижать издержки производства. Система рыночных отношений обладает также функцией саморегулирования, как утверждал А. Смит, экономика сможет осуществлять свое функционирование более эффективно, если исключить государственное регулирование данным процессом. А. Смит полагал, что главную регулирующую функцию выполняет сам рынок и должен обладать полной свободой. Однако последователи А. Смита опирались на тезис о необходимости исполнения государством традиционных функций, предполагая, что в определенных сферах отношений, таких как производство общественных товаров или оказание услуг, все-таки требуется вмешательство государства; к таким товарам можно отнести национальную оборону, образование, транспортные системы, систему здравоохранения и, конечно же, сферу жилищно-коммунального хозяйства.

Именно созданная конкурентная среда на рынке управляющих организаций позволит реализовать функции рынка, которые будут стимулировать улучшение основных показателей деятельности предприятий жилищно-коммунального хозяйства и системы оценки их эффективности.

Развитию рынка жилищно-коммунальных услуг, а также повышению качества оказываемых услуг, будет способствовать повышение профессионализма управляющих организаций и внедрение системного подхода к управлению жилыми объектами недвижимости. Как показывает зарубежный опыт, владение недвижимостью требует от собственника наличия практических навыков во всех сферах деятельности по управлению объектами, которые выражены совокупностью юридических, технических, экономических и управленческих знаний. На основании которых может быть реализован системный подход к развитию и управлению недвижимостью, ее сохранению и воспроизводству. Такой подход получил название «сервейинг».

Сервейинг - это реализация комплексного подхода к развитию и управлению недвижимостью. Этот вид управления охватывает все виды планирования: оперативное, стратегическое, тактическое, - в целях эффективного функционирования недвижимости, а также содержит мероприятия, которые связаны с проведением серии экспертиз объектов недвижимости, обеспечивающих получение максимального эффекта. Деятельность сервейеров охватывает все формы и этапы проявления жизненного цикла недвижимости, обеспечивает взаимосвязанное решение всех практических вопросов. В мировой практике концепция сервейинга является общепризнанной.

Сервейинг представляет собой совокупность юридических, технических, экономических и управленческих экспертиз недвижимости, проведение которых обеспечивает получение максимального эффекта от ее использования. Основное назначение этих экспертиз - это получение практических рекомендаций по наиболее эффективному управлению конкретными объектами недвижимости, по их увязке в единый управленческий портфель, по долгосрочному развитию всего комплекса объектов недвижимого имущества.

Назначением технической экспертизы является определение фактического состояния «физического тела» объекта недвижимости, а результатом - оценка фактического физического износа как базовая характеристика утраты первоначальной полезности. По результатам проведения этого вида экспертизы разрабатывается программа технической эксплуатации объекта недвижимости, которая включает в себя перечень мероприятий системы планово-предупредительных ремонтов.

Экспертиза местоположения заключается в выявлении факторов пространственной среды, влияющих на стоимостный эквивалент объектов недвижимости, оценка характера и величины такого влияния, а совместное использование результатов экспертиз (технической и экспертизы местоположения) позволяет определить ценность объектов недвижимости.

Также существует особый вид экспертиз - управленческие. Их проводят в целях обеспечения эффективного функционирования недвижимости. Главным их назначением является выбор оптимального варианта использования недвижимости, исходя из определенных критериев эффективности, которые, в свою очередь, соответствуют ее полноценному развитию.

Изучение мирового и отечественного опыта показывает, что только применение профессионального подхода к управлению недвижимым имуществом позволяет существенно повысить его эффективность в интересах собственников, пользователей недвижимости, государства и общества в целом. Задачи оперативного управления объектами недвижимости, с учетом тенденций долгосрочного развития, делегируются профессиональным сервейинговым компаниям [8, 9, 14].

Любой вариант управления оценивается с позиций достижения целей собственника. Проблема в том, что при управлении жилыми объектами недвижимости цели собственника четко не определены и носят самый общий характер. Специалисты сервейинговых компаний помогают собственнику формализовать цели управления объектом жилой недвижимости, сделать измеримыми и доступными, составить представление о возможных вариантах развития объекта недвижимости. Основная задача сервейинговой компании - достижение максимальной эффективности управления объектом, в том числе и реализация различных способов привлечения инвестиций в развитие объекта, проработка договорных отношений между собственниками и управляющей компанией. Если же говорить о структуре сервейинговой компании, то она обычно представлена тремя основными блоками: коммерческим, ремонтно-строительным и эксплуатационным.

Экономическая экспертиза - денежная оценка каждого из факторов влияния на величину полезности и редкости. Данные экспертизы обеспечивают экономическое толкование ценности и качества управления объектом недвижимостью, а их результатом является реальная меновая стоимость объекта. Целевое назначение экономических экспертиз - определение результирующего стоимостного эквивалента с учетом всех факторов влияния [10, 11].

На сегодняшний день в России институт сервейинга находится в процессе становления и проявляется в виде отдельных, локальных составных блоков, таких как экспертиза и оценка недвижимости. Впервые Сервейинг получил распространение в Англии в ХУ-ХУ1 вв. и на начальном этапе включал в себя функции специально уполномоченных государственных чиновников по межеванию земельных участков, регистрации объектов земельной собственности и прав на них. Это вполне логично, ведь земля рассматривалась как главный источник получения доходов и основа жизнедеятельности. Развитием английской экономической школы и практики послужили вопросы, связанные

с недвижимостью. На протяжении многих веков прослеживается понимание недвижимости как фундамента национального богатства. Насущные потребности в решении проблем, связанных с недвижимостью, потребовали масштабной подготовки специалистов в связи с развитием рыночной экономической системы. Последствием этого стало в 1868 году основание в Лондоне Института по подготовке сервейеров [4].

Работа сервейеров заключается в сборе, обработке и предоставлению информации об объектах недвижимости, городскому планированию, подготовке и внедрению проектов по застройке, оценке и управлению недвижимостью, ремонту, реконструкции и модернизации зданий, строительной инспекции; а также они принимают участие в продаже и аренде коммерческой недвижимости. Следовательно, их деятельность охватывает все этапы и формы проявления жизненного цикла недвижимости, а также обеспечивает взаимосвязанное решение всех практических вопросов, связанных с владением ею.

Системе жилищно-коммунального хозяйства присущи характеристики и качества, что и любой другой экономической системе, поэтому повышение эффективности управления этой системе может основываться на принципах, присущих таким экономическим системам. Одним из основополагающих принципов развития сферы эксплуатации жилищного фонда должен стать принцип комплексности, который в полной мере может быть реализован при внедрении сервейингового подхода.

Необходимость учитывать при исследовании процесса функционирования сервейинга специфические особенности недвижимости связана со сложностью экономических, организационных и технических взаимосвязей между элементами систем и подсистем сферы эксплуатации недвижимости, а именно:

«во-первых, свойства системы не являются суммой свойств ее элементов, система обладает и другими свойствами, возникающими именно из-за наличия взаимосвязей между элементами (закон эмерджентности);

во-вторых, сложность становления и развития недвижимости как реально существующего объекта исследования требует упрощения, отображения лишь важнейших с точки зрения конкретной задачи исследования свойств и взаимосвязей элементов системы в целом;

в-третьих, сервейинг как система не может функционировать вне взаимосвязей с внешней средой, оказывающей на условия и результаты становления и развития недвижимости весьма существенное влияние» [3].

Именно поэтому сервейинг как новый вид функционирования системы эксплуатации недвижимости является открытой системой, которая находится в непрерывном взаимодействии с другими экономическими системами, такими как система рынка капитала, система налогообложения, система макроэкономической ситуации региона или страны в целом, проводимая государством политика и другие, являясь подсистемой более общей (макроэкономической) системы.

Заключение

На систему управления жилыми объектами недвижимости постоянно оказывают влияние разнонаправленные силы: с одной стороны, имеет место стремление системы к самосохранению, проявляющееся в том, что любая экономическая система предпочитает не изменять упорядоченный ритм деятельности, однако в то же время на нее воздействуют «возмущающие» факторы, объективно подталкивающие к изменениям. Первые из указанных факторов - внутренние, они сосредоточены на сохранении системы в существующем виде, однако, как показывают результаты деятельности, отрасль ЖКХ находится в кризисном состоянии, требующем немедленного вмешательства внешних сил с целью улучшения положения.

В каждой системе соотношение между свойствами стабильности и изменчивости должно обеспечивать наиболее эффективное и устойчивое ее функционирование с сохранением необходимой экономической надежности. С этой точки зрения сервейинг позволяет реализовать системный подход к управлению недвижимостью с целью обеспечения ее эффективного функционирования. С другой стороны, этот вид деятельности является проблемным, инновационным и слабо развивающимся в России [12, 13].

ИСТОЧНИКИ:

1. ЖКХ: год 2020 [Электронный ресурс] // Anobti.ru. - 2015. - Режим доступа:

http://www.anobti.ru/sim/2015/10080215.shtml

2. Утверждена Стратегия развития ЖКХ до 2020 года [Электронный ресурс] // Garant.ru. -

2016. - 28 января. - Режим доступа: http://www.garant.ru/news/692554/

3. Грабовый П.Г. Сервейинг - концепция системного анализа недвижимости

[Электронный ресурс] // Valnet.ru. - Режим доступа: http://www.valnet.ru/m7-17.phtml

4. Грабовый П.Г. Сервейинг и профессиональный девелопмент недвижимости: теория и

практика. - Москва: МГСУ, 2012. - 472 с.

5. Горбачевская Е.Ю. К вопросу о развитии жилищно-коммунальной системы РФ //

Известия вузов. Инвестиции. Строительство. Недвижимость. - 2015. - № 1. -С. 17-21.

6. Гареев И.Ф. О необходимости формирования жилищных стратегий в РФ // Жилищные

стратегии. - 2015. - Т. 2. - № 1. - С. 7-18. - doi: 10.18334/zhs.2.1.234

7. Пешков А.В. Административные барьеры и эффективность инвестиционно-

строительных программ и проектов в жилищном строительстве // Известия вузов. Инвестиции. Строительство. Недвижимость. - 2015. - № 4. - С. 99-106.

8. Patunola-Ajayi B. J. Property management: the role of estate surveyor and valuers. - 2009. -

P. 3-7.

9. [Electronic resource] // IKK9.com. - Mode of access:

http://www.ikk9.com/Thesis/Management/0ther_Management/20100407/5427.html

10. Turner B. The Book on Rental Property Investing. - BiggerPockets Publishing, LLC, 2015. -

400 p.

11. Turner B. The Book on Managing Rental Properties. - BiggerPockets Publishing, LLC, 2015. -

456 p.

12. Wang P. Econometric Analysis of the Real Estate Market and Investment. - Routledge,

2014. - 186 p.

13. Carayannis E., Grigoroudis E. Quadruple Innovation Helix and Smart Specialization:

Knowledge Production and National Competitiveness // Foresight and STI Governance. - 2016. - Vol. 10. - № 1. - P. 31-42. - doi: 10.17323/1995-459x.2016.1.31.42

14. Piketty T. Capital in the 21st Century. - Paris, 2014. - 685 p.