«Отал Недвижимость» остановит «Карусель»

Территория закрывшегося гипермаркета «Карусель» на Кузнецовской улице перешла к ЗПИФ «Отал Недвижимость», который может быть связан с девелопером GloraX. Права на площадку оцениваются в 600–700 млн рублей. Участок, расположенный рядом со строящейся «СКА Ареной», подходит для возведения отеля с апартаментами, жилья или бизнес-центра, полагают эксперты.

Скриншот с ресурса Яндекс-карты. Здание гипермаркета «Карусель» на Кузнецовской улице

Фото: https://yandex.ru/maps/

О продаже бывшего гипермаркета «Карусель» на Кузнецовской улице, 31, “Ъ” рассказали два источника на рынке недвижимости. Торговый объект и права аренды 2,2 га земли перешли к закрытому паевому инвестиционному фонду (ЗПИФ) «Отал Недвижимость», которым управляет УК «Свиньин и партнеры», следует из данных Росреестра. По соседству от этого участка идет строительство ледового комплекса «СКА Арена» на месте снесенного СКК «Петербургский».

Учредитель УК «Свиньин и партнеры» Владимир Свиньин сообщил “Ъ”, что сделка совершена в интересах клиента, не уточнив других подробностей. Источник “Ъ” утверждает, что ЗПИФ может быть связан с застройщиком GloraX. В самой компании опровергли, что имеют отношение к проекту, но назвали площадку перспективной. Участок позволяет вписать жилье бизнес-класса или гостиницу, добавил представитель GloraX. В X5 Group от комментариев отказались.

Стоимость здания в собственности и права аренды на земельный участок можно оценить в 600–650 млн рублей, полагает партнер East Real Сергей Федоров. Еще 90–100 млн рублей составят затраты на выкуп участка у города, добавляет он. Партнер Rusland SP Дмитрий Лехмус говорит, что покупатель получил участок за 700 млн рублей, на покупку земли из аренды, по его оценке, потребуется 80 млн рублей.

Это не первый гипермаркет «Карусель» в Петербурге, который был продан. В прошлом году развивающая сеть X5 Group избавилась от своего объекта на улице Руставели. Покупателем площадки стал ритейлер «О’Кей». В рамках принятой в 2019 году стратегии X5 Group перепрофилирует часть «Каруселей» в «Перекрестки», а остальные магазины собирается закрыть или продать. В перспективе нескольких кварталов сеть может прекратить существование, заявил этим летом начальник управления корпоративных финансов и связей с инвесторами X5 Group Андрей Васин.

Основную ценность для покупателя представляет земля, поскольку здание гипермаркета устарело и плохо подходит для приспособления под современные функции, констатирует руководитель отдела рынков капитала и инвестиций в недвижимость Maris/CBRE Алексей Федоров. На этой территории, скорее всего, будет построена гостиница, включающая сервисные апартаменты, полезной площадью около 50 тыс. кв. м, подсчитал господин Лехмус. Таким образом, сделка была заключена исходя из оценки в 14 тыс. за кв. м возводимой недвижимости, тогда как ее рыночная стоимость — 50 тыс. рублей за кв. м, подчеркивает эксперт. Участок попадает в зону влияния строящейся на месте СКК ледовой арены, поэтому будущему собственнику придется получить негласное одобрение у компании, которая занимается этим проектом, рассуждает господин Лехмус. Вряд ли они потерпят у себя в «подбрюшье» какую-либо другую функцию, кроме гостиничной, резюмирует он.

По своим градостроительным характеристикам площадка пригодна для возведения офисного здания либо жилого дома (после получения условно разрешенного вида использования), полагает Сергей Федоров. По его словам, на участке можно построить жилой проект на 20 тыс. кв. м продаваемой площади или офисное здание общей площадью 40–45 тыс. кв. м. Строительство объекта обойдется инвестору в 1,5–1,8 млрд рублей с учетом выкупа участка у города, говорит аналитик.

Эффективнее всего будет застроить площадку жильем бизнес-класса, уверен руководитель отдела рынков капитала и инвестиций в недвижимость Maris/CBRE Алексей Федоров. Такой проект окупится быстрее всего — за семь-восемь лет, объясняет он. В случае изменения зонирования его площадь составит 60–70 тыс. кв. м, что потребует инвестиций в 6–7 млрд рублей, полагает Алексей Федоров.