Дома сравняют с землей

Граждане и компании смогут объединить принадлежащие им земельные участки с расположенными на них зданиями в единую "сложную недвижимость". Такие поправки к Гражданскому кодексу (ГК) подготовило Минэкономики. Разработчики проекта утверждают, что это позволит облегчить регистрацию, учет и налогообложение таких комплексов. Юристы, однако, сомневаются в эффективности предложенного механизма — придется уведомлять о каждом изменении состава комплекса, а если продается один из объектов, его надо будет выделять из общей массы и заново регистрировать. Гражданам будет невыгодно объединять свою недвижимость, поскольку ставки налога в таком случае возрастут.

Минэкономики предлагает ввести в ГК новое понятие — "сложная недвижимость". Соответствующий проект вчера опубликован на сайте regulation.gov.ru. Новый термин должен заменить сформулированное в ст. 133.1 ГК понятие единого недвижимого комплекса — совокупности зданий, сооружений и иных неразрывно связанных объектов (линии электропередачи, трубопроводы) либо расположенных на одной земле. Вместо этого предусматривается "сложная недвижимость" — комплекс объектов в границах одного муниципалитета, которые объединены единым назначением и находятся в собственности одного лица. При этом они могут находиться на одном или нескольких участках. Земля тоже может включаться в состав "сложной недвижимости" — если принадлежит тому же лицу.

Согласно законопроекту, в Едином государственном реестре прав такому комплексу будет присваиваться условный номер. Для включения или исключения какого-либо объекта из состава "сложной недвижимости" собственник должен будет подать заявление. Отдельная регистрация собственности на входящие в ее состав объекты не допускается. Комплекс упраздняется, если все объекты исключены из его состава или прекратили существование. Продаваться "сложная недвижимость" будет единым лотом, но сдавать в аренду объекты можно будет и по отдельности.

Об идее объединения земли и недвижимости на ней в единый объект, на который существует единое вещное право, глава Минюста Александр Коновалов говорил еще в 2012 году. В Минэкономики в беседе с "Ъ" вчера отметили "высокую актуальность законопроекта", отметив, что он направлен на упрощение гражданского оборота, налогообложения, составления госкадастра и госрегистрации прав на все эти объекты.

"В развитых юрисдикциях, например в Германии и Франции, недвижимостью считают только участок, а все остальное — это его "составные части", которые отдельно не регистрируются",— рассказал партнер юридической компании "Пепеляев групп" Роман Бевзенко. Он приветствует саму идею единого объекта, но подчеркивает, что главное удобство этой модели — возможность застраивать участок и не тратить время, деньги и силы на госрегистрацию прав. Однако проект Минэкономики такого упрощения не дает — собственник "сложной недвижимости" будет обязан уведомлять госорганы о любых изменениях ее состава. "Эта модель должна быть удобна банкам, которым не надо будет волноваться, что кто-то возвел на участке здание — это сегодня приводит де-факто к невозможности обращения взыскания на заложенную землю",— отмечает господин Бевзенко.

Партнер адвокатского бюро "Плешаков, Ушкалов и партнеры" Вячеслав Ушкалов считает, что "сложная недвижимость" удобнее при продаже сразу всех объектов на участке — это проще и быстрее сделать, зарегистрировав один договор и получив одно свидетельство о собственности. Но он отмечает, что при продаже части объектов их придется выделять, регистрировать право собственности на них и только затем продавать. Налоговых преференций или трудностей для юридических лиц "сложная недвижимость" не создает, так как объектом обложения по налогам на недвижимость и на землю выступает кадастровая стоимость участков, зданий или сооружений, говорит Роман Бевзенко. Но гражданам, по словам Вячеслава Ушкалова, объединять принадлежащий им дом с землей под ним нет смысла — "поскольку налог на имущество физических лиц имеет прогрессивную ставку: чем больше кадастровая стоимость объекта, тем выше процент".