Торговые центры встали на паузу

Эксперты рынка коммерческой недвижимости Новосибирска еще недавно отмечали оптимистичный рост в сегменте торговых комплексов. Глобально не повлияла на рынок даже практически одномоментная сдача значительного объема торговых площадей в 2011 году. Но на фоне ухудшающейся экономической конъюнктуры девелоперам стоит готовиться к усилению конкуренции, что в конечном счете, по мнению аналитиков, может привести к заметному перераспределению покупательского потока.

Начало ослабления курса рубля летом 2014 года привело к тому, что в коммерческую недвижимость потекли средства частных инвесторов. Средняя удельная цена предложения торговых площадей к продаже в третьем квартале 2014 года составила 87 тыс. руб. за 1 кв. м, что на 3,3% выше аналогичного показателя первого квартала. Рост средних арендных ставок за последние полгода на рынке торговых площадей составил 7,8%, на рынке офисов — 6,7%. Вместе с тем аналитики сомневаются в том, что всем новым ТЦ хватит арендаторов.

Status quo

По мнению руководителя аналитического центра компании «Сибакадемстрой Недвижимость» Татьяны Казаковой, рынок торговых комплексов в Новосибирске сегодня находится в состоянии относительного равновесия. Наблюдается разделение торговых центров на «успешные и не слишком удачные». Если в первой категории существует лист ожидания, то во второй — пустующие площади. В среднем заполняемость площадей в ТЦ находится на уровне 95,5%. Хотя действующие арендные ставки на рынке не равномерные. В торговом комплексе с низкой проходимостью потребителей, например, ставка аренды может составлять менее 1 тыс. руб./кв. м, в самых успешных ТЦ аренда площади стоит минимум 4 тыс. руб./кв. м, средние арендные ставки по Новосибирску колеблются на уровне 1,6 тыс. руб. за 1 кв. м в месяц.

Аналитики отмечают небольшой дефицит торговых комплексов в Советском и Первомайском районах Новосибирска, в быстрорастущих жилых микрорайонах не хватает продуктовых гипермаркетов, но текущие строящиеся проекты эту потребность вскоре закроют.

Стоит упомянуть и возвращение интереса к формату «стрит-ритейл». Это связано с тем, что в эксплуатацию вводится жилье, часто сопровождаемое значительным количеством квадратных метров коммерческой недвижимости на первых этажах. Популярности «стрит-ритейлу» добавляет и снижение интереса потребителей к торговым центрам как местам закупки скоропортящихся продуктов питания.

Четкую сегментацию ТЦ на успешные и неуспешные отмечает и директор компании RID Analytics Елена Ермолаева: «Наиболее успешны объекты, которые еще на этапе строительства имели концепцию и качественную компанию по подбору арендаторов. Конкуренция между крупными успешными объектами небольшая и зависит от появления в них новых сильных брендов. В Новосибирске крупные ТЦ почти обречены на успех, так как становятся местом семейного досуга». Чем больше в торговом комплексе развлекательной или спортивной составляющей, тем он, по ее мнению, более успешен.

Продолжается и освоение территорий, удаленных от центра Новосибирска. Строящиеся там небольшие ТЦ нередко оказываются более успешными, чем объекты в центральной части города. Однако есть и обратные примеры. «В частности, в микрорайонах Снегири и Родники из-за перепроизводства торговых объектов они не заполнены», — констатирует госпожа Ермолаева.

По мнению управляющего партнера DSO Consulting Ларисы Трушкиной, так как обороты розницы из-за экономической стагнации и закредитованности потребителей снижаются, следует ожидать вытеснения с рынка торговых площадей более слабых конкурентов.

Директор компании Nazarov & Partners Александр Назаров уверяет: данный сегмент рынка объединяет в себе высокую насыщенность и хорошие темпы прироста. «Среди отечественных городов-миллионников Новосибирск по итогам 2014 года войдет в лидеры по объему ввода качественных торговых площадей — более 200 тыс. кв. м. Что касается „ниш“, то будут развиваться гипермаркеты, дискаунтеры и специализированные комплексы с развлекательной составляющей, направленные на массовый сегмент покупателей», — прогнозирует господин Назаров.

С расчетом на окупаемость

Одно из самых ожидаемых событий 2014 года, по мнению госпожи Казаковой, сдача в четвертом квартале ТРЦ «Галерея Новосибирск» общей площадью 134,3 тыс. кв. м. В Советском районе в ближайшие месяцы ожидается ввод в эксплуатацию ТРЦ «Эдем» (37, 5 тыс. кв. м). По соседству откроется магазин «Быстромолл».

«Ввод площадей торговых центров в Новосибирске в 2014 году может составить более 200 тыс. кв. м. В этом году введены в эксплуатацию „Калейдоскоп“ на пл. Карла Маркса (54 тыс. кв. м), „Лента“ в жилмассиве Родники (12 тыс. кв. м) и второй магазин „Леруа Мерлен“ (19 тыс. кв. м)», — дополняет Лариса Трушкина. Сдача ТРЦ «Галерея Новосибирск» «отъест» значительную часть потребления у таких «стареющих» ТЦ, как «Ройял Парк».

Конкуренция на рынке будет ужесточаться, в том числе и из-за перепроизводства площадей. Это приведет к снижению рублевых ставок аренды (у самых «слабых» игроков падение может составить до 30% от сегодняшних значений), активным маркетинговым кампаниям торговых центров и переделу собственности. «Первая ласточка» — переход к новым собственникам «Ройял Парка» и «Голден Парка». Есть и явные потери. Дважды проходил процедуру ребрендинга, но так и не стал успешным ТЦ «Алпи-сити», фактически так и не открылся «Гранд Сити — Сибирь». Несмотря на это, ряд девелоперов по-прежнему строят амбициозные планы возведения в Новосибирске новых торговых объектов.

Успешным, по оценкам аналитиков, из числа вводимых в 2015 году объектов может стать ТЦ «Эдем», призванный перетянуть жителей Советского района Новосибирска от давно устаревшего Торгового центра Верхней зоны Академгородка.

Государство несколько лет подряд пытается повысить место РФ в рейтинге Всемирного банка Doing Business, в частности в области облегчения согласований и разрешений на строительство, снижения стоимости подключения к энергомощностям. «С подключением к электромощностям стало чуть легче, — отмечает Александр Назаров. — При этом сомнительно, что девелоперы добровольно снизят ставки аренды только потому, что строительство объекта обошлось им дешевле. Мы в России!»

Елена Ермолаева, в свою очередь, полагает, что облегчение реализации новых проектов может привести к росту конкуренции среди небольших объектов. «Что касается крупных ТЦ, то, как правило, их реализуют люди, и раньше успешно решавшие соответствующие проблемы. Арендные же ставки колеблются в зависимости от платежеспособного спроса и выручки ритейлеров. И имеют свойство падать при росте конкуренции и проблемах в экономике», — уточняет госпожа Ермолаева. Несмотря на ухудшение общей экономической ситуации и снижение платежеспособности населения, среди всех сегментов коммерческой недвижимости торговая, по мнению Татьяны Казаковой, остается наиболее привлекательной. «Сроки ее окупаемости составляют в среднем около семи лет. Поэтому запас „прочности“ у девелоперов есть. Тогда как уровень арендных ставок определяется соотношением спроса и предложения. Если в среднем по рынку прирост арендных ставок с начала года составил 6,5%, то у ведущих торговых центров они выросли на 20%», — пояснила госпожа Казакова.

Высокой остается и динамика строительства торговых центров: прирост торговых площадей находится на уровне 2011-2012 годов. Однако в тот период росли траты, доходы и кредитная активность населения. Поскольку в ближайшие год-полтора ожидается новый кризис, это, считают эксперты, может привести к недопоглощению торговых площадей, увеличению конкуренции и снижению арендных ставок в сегменте ТЦ районного масштаба. В сегменте региональных и суперрегиональных торговых центров следует, по их мнению, ожидать увеличения конкуренции, улучшения сервиса и условий заключения договоров с арендаторами. В среднем по рынку торговых площадей в 2015 году ожидается снижение арендных ставок на 5-10%.

Елена Ермолаева не питает иллюзий по поводу перспектив рынка. «Поскольку экономические прогнозы предсказывают стагнацию либо рецессию, предпосылок для роста ставок нет. В тяжелой ситуации оказались арендаторы ТЦ, где ставка привязана к доллару или евро, — „Ройял Парк“, „Аура“, „Мега“. Их доходы упали, а арендные ставки в рублях существенно выросли. Тенденция к снижению арендных ставок является реакцией на негативную экономическую конъюнктуру», — резюмирует госпожа Ермолаева.

Поскольку 2015 год для рынка торговой недвижимости Новосибирска пройдет под эгидой «Галереи Новосибирск», сложнее всего, считает Александр Назаров, придется ТРЦ «Аура» и «Ройял Парк». «Цены аренды на рынке, скорее всего, падать не будут. Топ-5 или даже топ-10 ТЦ Новосибирска обеспечен свой „лист ожидания“ и устойчивый интерес арендаторов. Хороших площадок в городе практически не осталось, да и жителей сложно удивить. Поскольку любой другой проект, чтобы выдержать жесткую конкуренцию, должен иметь хорошую концепцию, ярко выраженную уникальность и специализацию, не удивлюсь, если некто вынашивает проект супермегацентра площадью 200-300 тыс. кв. м, чтобы „убить“ рынок площадью проекта. Хотя необходимость концепции никто не отменял», — уверен господин Назаров.