Жилье достигло недвижимости

Жилье достигло недвижимости

Рост цен на квартиры может остановиться

Цены на квартиры в новостройках, выросшие в крупных российских агломерациях за четыре года в среднем на 76%, достигли потолка, считают в фонде «Институт экономики города». Там ожидают, что стоимость жилья не будет увеличиваться до 2030 года. Более того, в некоторых регионах квартиры могут даже подешеветь из-за снижения спроса и отсутствия предпосылок к росту реальных доходов населения. Но власти не дадут серьезно обрушиться стройиндустрии, которая вносит свой вклад в рост ВВП, считают эксперты. Среди мер господдержки они называют выкуп у застройщиков нераспроданных квартир для их дальнейшей передачи в аренду или в лизинг.

Фото: Константин Кокошкин, Коммерсантъ

В распоряжении “Ъ” оказалось исследование фонда «Институт экономики города» (ИЭГ), в котором прогнозируется, что до 2030 года цены на жилье в 17 крупных агломерациях страны, включая Московскую, Петербургскую, Краснодарскую, Екатеринбургскую, скорее всего, сохранятся на уровне 2022 года или снизятся. Если и произойдет рост цен, то номинальный, не выше инфляции, уточняют в ИЭГ.

Вице-президент фонда Татьяна Полиди поясняет, что за 2019–2022 годы номинальная стоимость жилья в этих агломерациях выросла в среднем на 76%, почти втрое выше потребительской инфляции, составившей за тот же период 27%. Возможности для дальнейшего серьезного подорожания жилья начали исчерпываться уже во втором полугодии 2022 года, говорит она.

Директор по развитию «Метриума» Наталья Сазонова говорит, что, например, в Москве за пять лет цены в новостройках выросли на 68,2%, инфляция — на 32,4%.

Таким образом, отмечает госпожа Полиди, в стране возникла ситуация, когда, с одной стороны, доступность жилья низкая, с другой — нет устойчивого роста доходов населения и перспективы его увеличения в крупнейших агломерациях неочевидны.

Такая ситуация не позволяет повышать цены на квартиры, соглашается управляющий партнер Dombook Ирина Доброхотова. Спрос на рынке будет оставаться низким как минимум ближайшие полтора года, добавляет аналитик УК «Ингосстрах-Инвестиции» Анна Михайлова. Гендиректор «НДВ Супермаркет недвижимости» Наталия Кузнецова полагает, что если цены в новостройках и будут увеличиваться, то в пределах 0,7% в месяц.

Ожидая в результате сокращения ввода нового жилья, Татьяна Полиди тем не менее считает, что к 2030 году обеспеченность им вырастет и в половине крупных агломераций превысит показатель 30 кв. м на человека. Сейчас он достигнут только в Краснодарской и Воронежской агломерациях.

Численность населения в крупнейших городских агломерациях

| Агломерация | 2021 год | 2030 год* |
| --- | --- | --- |
| Московская | 18889,3 | 19225,5 |
| Санкт-Петербургская | 6710 | 6810,3 |
| Самарско-Тольяттинская | 2741 | 2601,2 |
| Екатеринбургская | 2370,9 | 2338,3 |
| Новосибирская | 2264,7 | 2263 |
| Ростовская | 2129 | 2119,1 |
| Нижегородская | 1781,4 | 1695,1 |
| Краснодарская | 1704,1 | 1870,2 |
| Казанская | 1675,6 | 1741,3 |
| Челябинская | 1674,9 | 1605,2 |
| Уфимская | 1529,4 | 1524,2 |
| Волгоградская | 1506,2 | 1429,2 |
| Красноярская | 1476,8 | 1498,3 |
| Воронежская | 1356,9 | 1359,6 |
| Пермская | 1339,9 | 1297,6 |
| Саратовская | 1289,5 | 1208,5 |

*Прогноз.

Источник: Институт экономики города, на основе низкого демографического прогноза Росстата.

По данным единой информсистемы «Наш.Дом.РФ», в марте 2023 года по всей стране выдано разрешений на строительство 2,04 млн кв. м жилья, что в 1,7 раза ниже год к году. Сейчас на рынке избыток предложения, что влияет на сокращение объемов новых проектов и позволит сдержать заметный рост цен, поясняет Наталия Кузнецова. По ее оценкам, только в Москве для реализации нераспроданного жилья потребуется не менее полутора лет.

Сами застройщики рассчитывают на отложенный спрос, говорит коммерческий директор Optima Development Дмитрий Голев.

Основатель группы «Родина» Владимир Щекин относится скептично к ценовым прогнозам более чем на год и видит потенциальные точки роста спроса, например, в появлении «новой группы хорошо оплачиваемых граждан из числа военнослужащих».

Советник гендиректора РАД Наталья Круглова отмечает, что снижение стоимости жилья не выгодно ни застройщикам, ни банкам, так как финансирование реализуемых сейчас проектов рассчитывалось на основе ценовой конъюнктуры, сложившейся в последние годы. Госпожа Полиди считает, что власти будут стремиться избежать обвала на рынке недвижимости, который влияет и на рост ВВП. Одним из инструментов поддержки спроса, по ее мнению, может стать выкуп у застройщиков нераспроданного жилья властями для социальных нужд. Возможно, добавляет Наталья Круглова, появится специальная госструктура, которая будет передавать выкупаемые квартиры в аренду или в лизинг нуждающимся в улучшении жилищных условий.

Застройщики, со своей стороны, предлагают продлить на неопределенное время действие льготной ипотеки, которая стала одной из главных причин взлета цен на новостройки в последние годы. «Но это не самый лучший вариант»,— убеждена госпожа Круглова. По ее мнению, высокая закредитованность населения на фоне снижения реально располагаемых доходов, к чему может привести неопределенность в экономике, грозит волной дефолтов ипотечников.