Особенности договора найма жилого помещения жилищного фонда социального использования

ГРАЖДАНСКОЕ ПРАВО

З.И. Цыбуленко

ОСОБЕННОСТИ ДОГОВОРА НАЙМА ЖИЛОГО ПОМЕЩЕНИЯ ЖИЛИЩНОГО ФОНДА СОЦИАЛЬНОГО ИСПОЛЬЗОВАНИЯ

В статье рассматриваются особенности договора найма жилого помещения жилищного фонда социального использования; проводится разграничение его с договором социального найма жилого помещения.

Ключевые слова: наем жилого помещения жилищного фонда социального использования, наниматель, наемный дом социального использования, государственная и муниципальная поддержка, срок договора.

Z.I. Tsybulenko

FEATURES TENANCY AGREEMENT OF SOCIAL OF THE HOUSING STOCK

The article discusses the features of tenancy agreement of social of the housing stock, distinguishes it from the social tenancy agreement.

Keywords: rent premises of the social housing stock, employer, apartment building social use, state and municipal support, the term of the contract.

В нормах российского жилищного законодательства в 2014 г. появилось новое основание приобретения права пользования на жилые помещения, еще один способ удовлетворения жилищных потребностей граждан. В соответствии с Федеральным законом от 21 июля 2014 г. № 217-ФЗ «О внесении изменений в Жилищный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации в части законодательного регулирования отношений по найму жилых помещений жилищного фонда социального использования»1 в Жилищном кодексе РФ (далее — ЖК РФ) в разд. 111.1-111.2 закреплен новый договор найма жилого помещения жилищного фонда социального использования.

Анализ норм ЖК РФ, регулирующих отношения по предоставлению жилых помещений гражданам Российской Федерации по договорам социального найма жилья и по названному новому договору, свидетельствует о наличии в них положений, одинаково регламентирующих многие аналогичные вопросы. Однако в целом между этими договорами имеются и весьма существенные различия в правовом регулировании важных вопросов по предоставлению жилых помещений, которые регламентируются разными нормами ЖК РФ. В связи с этим

© Цыбуленко Зиновий Иванович, 2016

Доктор юридических наук, профессор, профессор кафедры гражданского и семейного права (Саратовская государственная юридическая академия) 81

для правильного применения норм ЖК РФ, посвященных названным договорам, необходимы их четкое разграничение, учет особенностей договора найма жилого помещения жилищного фонда социального использования. Основные особенности нового договора и его отличия от договора социального найма заключаются в следующем.

По договору социального найма жилья гражданам предоставляются жилые помещения государственного или муниципального жилищного фонда (ч. 1 ст. 49 ЖК РФ), а по новому договору — и частного жилищного фонда (п. 2 ч. 1 ст. 91.2 ЖК РФ).

По первому договору нанимателями жилья могут быть: 1) малоимущие граждане, которые признаны по основаниям, установленным ЖК РФ, нуждающимися в жилых помещениях в предусмотренных ЖК РФ порядке (ч. 2 ст. 49); 2) определенные федеральным законом, Указом Президента РФ или законом субъекта РФ категории граждан, признанные по предусмотренных ЖК РФ или федеральным законом, указом президента РФ или законом субъекта РФ основаниям нуждающимися в жилых помещениях (ч. 3 ст. 49).

По второму договору в качестве нанимателей жилых помещений могут выступать следующие категории граждан: 1) признанные по предусмотренным ЖК РФ основаниям, нуждающимися в жилых помещениях; 2) признанные по основаниям, установленным другим федеральным законом, Указом Президента РФ, законом субъекта РФ или органа местного самоуправления, нуждающимися в предоставлении жилья по договорам найма жилых помещений жилого фонда социального использования. Кроме этого, необходимо, чтобы: а) доход гражданина и постоянно проживающих с ним членов семьи и стоимость их имущества, подлежащего налогооблажению, определяемые органом местного самоуправления в порядке, предусмотренном законом субъекта РФ, не превышают максимальный размер, устанавливаемый в соответствии с ч. 2 ст. 91.3 ЖК РФ; б) гражданин не был признан и не имеет оснований быть признанным малоимущим в установленном законом порядке соответствующего субъекта РФ. При этом максимальный размер названного дохода гражданина и стоимости имущества, подлежащего налогообложению, определяется органами местного самоуправления в порядке, установленном законом субъекта РФ, и не может превышать размер, который позволял бы такому гражданину и членам его семьи приобрести жилое помещение в собственность за счет собственных средств, кредита или займа на приобретение жилого помещения на территории соответствующего муниципального образования (ст. 91.3 ЖК РФ).

Наймодателем по первому договору является собственник жилья государственного или муниципального жилищного фонда или уполномоченные им органы (п. 1 ст. 60 ЖК РФ), а по второму: 1) орган государственной власти, орган местного самоуправления, уполномоченные выступать соответственно от имени Российской Федерации, ее субъекта, муниципального образования в качестве собственника жилья государственного или муниципального жилищного фонда либо уполномоченная названным органом организация; 2) собственник жилого помещения частного жилищного фонда или уполномоченная им организация, отвечающая требованиям, установленным Правительством РФ. Последняя не вправе передавать иному лицу по договору, доверенности или другому основанию полномочия по заключению данных договоров (ст. 91.2 ЖК РФ).

Предметом договора социального найма должно быть помещение, жилой дом, квартира, их части, относящиеся к государственному или муниципальному жилищному фонду. Оно может находиться в многоквартирном жилом доме, принадлежащем на праве общей долевой собственности государству, муниципальному образованию, а также гражданам, приватизировавшим занимаемые ими жилые помещения (ст.62 ЖК РФ).

Предметом нового договора может быть жилое помещение не в любом, а наемном доме социального использования, кроме комнат (части квартиры), или жилой дом, который является наемным домом социального использования (ст. 91.5 ЖК РФ).

Согласно ЖК РФ наемным домом признается здание, которое или все жилые помещения в котором принадлежат на праве общей собственности одному лицу и которое или все помещения в котором предназначены для предоставления гражданам во владение и пользование для проживания в соответствии с ч. 2-4 ст. 91.16. В таких домах жилые помещения предоставляются: 1) по договорам найма жилых помещений жилищного фонда социального использования; 2) договора найма жилых помещений.

В наемном доме коммерческого использования жилые помещения предоставляются по договорам найма жилых помещений (ч. 2 ст. 91.16 ЖК РФ). В подобных домах запрещается предоставление жилых помещений владение и пользование гражданам по иным видам договоров, кроме названых в ч. 2 ст. 91.16 ЖК РФ, а также комнат. В общем количестве жилых помещений в наемном доме социального использования доля жилых помещений, предоставленных по договорам найма жилых помещений жилищного фонда социального использования, не ш может быть менее 50%, а в общей площади всех жилых помещений в наемном и доме социального использования доля общей площади таких жилых помещений а тоже не может быть менее 50%. т

о

Отчуждение помещений в наемном доме или жилом доме, являющемся на- о емным домом, разрешается только при отчуждении всех помещений в таких о

с

домах одному лицу при условии сохранения цели использования такого наем- | ного дома, если иное не предусмотрено Федеральным законом от 16 июля 1998 г. в № 102 «Об ипотеке (залоге недвижимости)» (в ред. от 5 октября 2015 г.)2 (ч. 2-5 о ст. 91.16 ЖК РФ). ю

"о

Цель использования здания как наемного дома социального или коммер- |

ческого использования определяется, изменяется либо использование здания к

в качестве наемного дома прекращается в соответствии с правилами ст. 91.17 а

ЖК РФ (по решению органа государственной власти или органа местного |

самоуправления либо иного лица — собственника здания или помещений в ии

нем; на основании договора об освоении территории в целях строительства и №

эксплуатации наемного дома коммерческого или социального использования; (1

о

решением органа государственной власти, органа местного самоуправления о ) предоставлении государственной, муниципальной поддержки для создания, 016 эксплуатации наемного дома социального использования или по договору о предоставлении такой государственной поддержки либо собственника земельного участка, который находится в частной собственности о строительстве на нем наемного дома социального или коммерческого использования и др. (ч. 1 ст. 91.17 ЖК РФ). Изменение цели использования здания в качестве наемного дома социального или коммерческого использования, прекращение использова- 83

ния здания как наемного дома не допускается в случаях, если: а) хотя бы одно из жилых помещений в названном здании предоставлено в наем гражданам; б) не выполнены условия, предусмотренные в соответствии с п. 4 ч. 5 и ч. 6 ст. 91.19 ЖК РФ, если иное не установлено Федеральным законом «Об ипотеке (залоге недвижимости)» (ч. 2 ст. 91.17 ЖК РФ).

В отличие от договора социального найма жилья решением, актом или договором, которыми устанавливаются цель использования здания как наемного дома социального использования или изменяется цель использования наемного дома коммерческого использования, могут быть предусмотрены следующие условия:

1) предоставление жилых помещений в названном доме по договорам найма жилых помещений жилищного фонда социального использования гражданам, которые относятся к одной категории или нескольким категориям граждан из числа тех, кто указан в ч. 1 ст. 91.3 ЖК РФ;

2) срок названного договора, заключаемого с такими гражданами, в соответствии с ч. 1 ст. 91.6 ЖК РФ;

3) заключение указанного договора на новый срок с гражданами при условии, что они относятся к тем категориям граждан, которые названы в п. 1 ч. 3 ст. 91.17 ЖК РФ;

4) предоставление всех жилых помещений в наемном доме социального использования по договорам найма жилых помещений жилищного фонда социального использования (п. 1-4 ч. 3 ст. 91.17 ЖК РФ).

Дома и земельные участки, которые предоставлены или предназначены для строительства названных домов, должны учитываться в муниципальном реестре з наемных домов социального использования органами муниципальных образовать ний, а в гг. Москве, Санкт-Петербурге, Севастополе — органом государственной з власти соответствующего субъекта РФ, если их законами эти полномочия не » переданы органам местного самоуправления в порядке, предусмотренном нор-I мативным правовым актом субъекта РФ (ст. 91.18 ЖК РФ). | В целях создания, эксплуатации наемного дома социального использования,

! который находится в государственной или муниципальной собственности, приоб-§ ретения его могут использоваться средства бюджетов бюджетной системы РФ или | имущество, являющееся государственной или муниципальной собственностью. | Для создания, эксплуатации аналогичного дома, который находится в частной

'I собственности, приобретения может предоставляться государственная, муни-| ципальная и иная поддержка: а) за счет средств бюджетов разных уровней либо | путем предоставления имущества, являющегося государственной или муниципальной собственностью; б) за счет средств иных лиц либо путем предоставления имущества, принадлежащего им. | Такая поддержка предоставляется на основании договора с лицом, полу-

§ чающем эту поддержку и решения лица, которое оказывает ее. Указанными | договором и решением могут определяться условия предоставления такой под-| держки: 1) названные в пп. 1-4 ч. 3 ст. 91.17 ЖК РФ; 2) необходимость согласования наймодателем жилых помещений в таком доме с лицом, которое оказало поддержку, предусмотренных особенностей порядка учета заявлений граждан о предоставлении жилых помещений в наемных домах социального использования, порядка, формы и сроков информирования граждан о количестве жилых помещений, которые могут быть предоставлены в таком доме; 3) максимальный 84 размер квартиры по договору найма жилья жилищного фонда социального ис-

пользования, который не должен быть выше максимального размера квартплаты, предусмотренного ч. 3 ст. 156 ЖК РФ; 4) возмездность и возвратность предоставления такой поддержки и ее возмещение при изменении цели использования здания как наемного дома социального использования или прекращение его использования в таком его качестве до истечения срока, определенного указанными решениями или договором и другие условия (ч. 5 ст. 91.19 ЖК РФ).

Согласно Закону изменение цели использования здания как наемного дома социального использования или прекращение использования здания в качестве такого дома, для создания, эксплуатации которого была оказана государственная или муниципальная поддержка, до истечения срока, определенного названными решением или договором, разрешается при условии полного возмещения предоставленной поддержки. При этом при оказании названной поддержки для создания и эксплуатации такого наемного дома установление условий, предусмотренных в п. 4 ч. 5 ст. 91.19 ЖК РФ на случай изменения цели использования здания как наемного дома социального использования или прекращения использования здания в таком качестве до истечения срока, определенного названным и решением или договором, является обязательным (ч. 6 ст. 91.19 ЖК РФ).

В соответствии с ЖК РФ управление наемным домом осуществляется с учетом требований ст. 161 ЖК РФ наймодателей жилых помещений в названном доме, если собственник не передал управление таким домом управляющей организации по договору управления, заключенному согласно ст. 162 ЖК РФ собственником или наймодателем, уполномоченным собственником.

Наймодатель, осуществляющий управление наемным домом, отвечает перед собственником за оказание всех услуг и выполнение работ, обеспечивающих е надлежащее содержание наемного дома и соответствующих требованиям по ка- и честву, за предоставление коммунальных услуг в полном объеме и надлежащего а качества. Порядок управления такими домами, все помещения которого нахо- о дятся в собственности Российской Федерации, ее субъекта или муниципального ск

образования, а также являющимися наемными домами и принадлежащими на о

с

праве собственности Российской Федерации, ее субъекту или муниципально- а му образованию жилыми домами определяется соответственно федеральным в

е

органом исполнительной власти, уполномоченным Правительством РФ, орга- о

ном государственной власти субъекта РФ и органом местного самоуправления р

(ст. 91.20 ЖК РФ). Ч

Договор социального найма помещения заключается без указания срока его к

действия, является бессрочным (п. 2 ст. 60 ЖК РФ). Во втором договоре согласно а

п. 2 ст. 91.1 ЖК РФ должны быть указаны срок его действия, размер платы за !

наем жилого помещения, порядок его изменения и условия заключения его на ии

новый срок по истечении срока действия прежнего договора. В соответствии с №

законом такой договор заключается на срок не менее чем на один год, но не бо- 11

о

лее чем на десять лет. Этот срок определяется по выбору нанимателя, если иное ) не предусмотрено ЖК РФ. Данный договор заключается на один год в период 6 проведения процедуры обращения взыскания на жилые помещения в наемном доме социального использования или на жилой дом, являющийся иным домом социального использования в соответствии с Федеральным законом «Об ипотеке (залоге недвижимости)» (ст. 91.6 ЖК РФ).

Наниматель по данному договору имеет право заключить его на новый срок в отношении того же жилого помещения по истечении срока его действия, при 85

соответствии нанимателя условиям, предусмотренным п. 1 ч. 1 ст. 91.13 ЖК РФ или в соответствии с п. 3 ч. 3 ст. 91.17 ЖК РФ. Если наниматель по истечении срока договора больше не соответствует условиям, предусмотренным ч. 1 ст. 91.9 ЖК РФ, он имеет право на заключение договора на новый срок в отношении этого жилого помещения при отсутствии других граждан, имеющих право на заключение указанного договора или наличия иных жилых помещений, которые могут быть предоставлены названным гражданам по договору найма жилых помещений жилищного фонда социального использования. В таком случае этот договор заключается на один год (ст. 91.9 ЖК РФ).

В силу п. 3 ч. 2 ст. 65 ЖК РФ по договору социального найма наймодатель обязан осуществить капитальный ремонт жилого помещения, а наниматель согласно п. 4 ч. 4 ст. 67 ЖК РФ — текущий ремонт его и поддерживать надлежащее состояние жилого помещения. На основании ч. 2 ст. 91.7 ЖК РФ содержание и текущий ремонт жилого помещения по новому договору является обязанностью наймодателя, если договором не предусмотрено иное.

В соответствии с пп. 2-4 ч. 1 ст. 67, ст. 72, 76, 80 ЖК РФ наниматель по договору социального найма жилого помещения имеет право сдавать последнее в поднаем, разрешать проживание в жилом помещении временных жильцов, осуществлять обмен занимаемого им жилого помещения с другим нанимателем по такому же договору. Наниматель же по новому договору таких прав не имеет (ч. 3 ст. 91.7 ЖК РФ).

По договору социального найма другие родственники, нетрудоспособные иждивенцы признаются членами семьи нанимателя при условии вселения их з нанимателем в качестве членов его семьи и ведения с ним общего хозяйства. В ? исключительных случаях членами семьи нанимателя могут быть признаны з иные лица, но в судебном порядке ч. 1 ст. 69 ЖК РФ.

» По новому договору в отличие от первого названные лица могут быть призна-

I ны членами семьи нанимателя только при условии вселения их нанимателем | в качестве членов своей семьи без обязательного ведения ими с нанимателем ! общего хозяйства (ч. 1 ст. 91.8 ЖК РФ).

§ По первому договору наниматель с письменного согласия проживающих со-

| вместно с им членов его семьи в любое время имеет право расторгнуть договор | социального найма без предупреждения наймодателя (ч.2 ст.83 ЖК РФ), а наниматель по второму договору при указанных обстоятельствах обязан предупре-| дить в письменной форме наймодателя о расторжении договора за три месяца до | даты его расторжения (ч. 2 ст. 91.10 ЖК РФ).

В качестве оснований для расторжения второго договора в судебном порядке по требованию наймодателя закреплены: 1) неполное или несвоевременное вне-§ сение платы за жилое помещение и коммунальные услуги более 6 раз в течение § 12 мес. или наличия у нанимателя задолженности за это в размере, который | превышает 3 среднемесячных размера такой платы за предыдущие 12 мес.; | 2) передача жилого помещения или его части по договору поднайма, безвозмездного пользования; 3) наличие у нанимателя или проживающих совместно с ним членов его семьи других жилых помещений на территории того же муниципального образования, которые предоставлены им по договору социального найма, найма жилого помещения жилищного фонда социального использования, безвозмездного пользования, на основании членства в ЖК, ЖСК либо ином спе-86 циализированном потребительском кооперативе, принадлежащих им на праве

собственности, если размер общей площади названных жилых помещений в расчете на нанимателя и членов его семьи превышает норму предоставления жилья, кроме случая, предусмотренного в ч. 2 ст. 91.9 ЖК РФ (ч. 3 ст. 91.10 ЖК РФ). Названные основания не закреплены в качестве таковых для расторжения договора социального найма в судебном порядке в ч. 4 ст. 83 ЖК РФ.

Договор социального найма при выезде нанимателя и членов их семьи в другое место жительства считается расторгнутым со дня выезда, если иное не установлено федеральным законом (ч. 3 ст. 83 ЖК РФ), а второй договор в таких случаях считается расторгнутым со дня выезда без всяких оговорок (ч. 6 ст. 91.10 ЖК РФ).

Выселение граждан из жилых помещений, предоставленных по договорам социального найма, производится в судебном порядке: 1) с предоставлением других благоустроенных помещений по таким же договорам; 2) предоставление других жилых помещений по аналогичным договорам; 3) без представления других жилых помещений (ст. 84 ЖК РФ). В случае расторжения нового договора наниматель и другие граждане, проживающие с ним в жилом помещении, подлежат выселению на основании решения суда без предоставления другого жилого помещения (ст. 91.12 ЖК РФ).

В отличие от договора социального найма жилья для получения жилого помещения, по которому граждане сначала принимаются на учет нуждающихся в нем, перед предоставлением жилья по новому договору ведется не только учет граждан, нуждающихся в предоставлении жилых помещений по таким договорам, но и учет наймодателями заявлений граждан о предоставлении жилых помещений по названным договорам (ст. 91.13-91.14 ЖК РФ).

Согласно ч. 1 ст. 91.14 ЖК РФ граждане, которые приняты на учет нуждаю- ш щихся в предоставлении жилых помещений по второму договору, вправе об- и ратиться с заявлением о предоставлении жилого помещения по этому договору а к одному наймодателю таких жилых помещений, в т.ч. в строящемся наемном о доме социального использования на территории муниципального образования (в к гг. Москве, Санкт-Петербурге, Севастополе — на территории соответствующего о

с

субъекта РФ), с учетом условий, предусмотренных п. 1 ч. 3 ст. 91.17 ЖК РФ. а

Учет таких заявлений наймодатели ведут в порядке очередности, исходя из в

е

времени принятия граждан на учет нуждающихся в жилых помещениях по рас- о сматриваемому договору. Наймодатель имеет право прекратить прием заявлений р'

в том случае, если их количество сравнялось с количеством жилых помещений, | которое могут быть предоставлены наймодателем. Порядок учета указанных к

заявлений наймодателями определяется: органами местного самоуправления, а федеральными органами государственной или органами государственной власти |

субъектов РФ, в тех случаях, когда наймодателями являются названные орга- ии

ны, управомоченные этими органами организации или созданные организации; № организацией-собственником жилого помещения частного жилищного фонда или 11

о

уполномоченной собственником такого помещения (пп. 1-2 ч. 5 ст. 91.14 ЖК РФ). ) Этот порядок устанавливается также наймодателями, не указанными в пп. 1-2 ч. 5 6 ст. 91.14 ЖК РФ, по согласованию с органами местного самоуправления по правилам, установленным этими органами или органами государственной власти.

По новому договору найма жилых помещений жилье предоставляется следующим категориям граждан: 1) принятым на учет нуждающихся в предоставлении таких жилых помещений; 2) заявления которых о предоставлении названных помещений были учтены наймодателем; 3) соответствующим на момент заклю- 87

чения указанных договоров условиям, предусмотренным ч. 1 ст. 91.3 или п. 1 ч. 3 ст. 91.17 ЖК РФ, в порядке очередности исходя из времени принятия их на учет нуждающихся в жилье (ч. 1 ст. 91.15 ЖК РФ).

Размер общей площади предоставляемого жилого помещения в расчете на одного человека в таких случаях определяется органом местного самоуправления и не может быть менее нормы предоставления. Однако, если в заявлении гражданина, состоящего на учете нуждающихся в жилом помещении, выражено согласие на получение жилого помещения общей площадью менее определенного размера общей площади жилого помещения, в т.ч. менее нормы предоставления, размер предоставляемого жилого помещения может быть меньше установленного размера, в т.ч. менее нормы предоставления, но не меньше учетной нормы (ч. 3 ст. 91.15 ЖК РФ).

При заключении таких договоров названные граждане должны предоставить наймодателю следующие документы: 1) письменное подтверждение органом, осуществляющим учет нуждающихся в жилых помещениях по указанным договорам, принятия таких граждан на 3 мес. до даты заключения данных договоров; 2) подтверждающие соответствие таких граждан категориям граждан, определенным в соответствии с п. 1 ч. 3 ст. 91.17 ЖК РФ, при заключении названных договоров в отношении жилых помещений в наемных домах социального использования, в качестве нанимателей которых могут выступать граждане установленных категорий (ч. 4 ст. 91.15 ЖК РФ).

Приведенные особенности договора найма жилого помещения жилищного фонда социального использования свидетельствуют о необходимости четкого его разграничения с договорами социального найма жилого помещения, а также учета особенностей нового договора найма жилых помещений.

1 См.: Собр. законодательства Рос. Федерации. 2014. № 30, ст. 4218.

2 См.: Собр. законодательства Рос. Федерации.1998. № 29, ст. 3400; 2015.

А.А. Ананьева

О СООТНОШЕНИИ ПОНЯТИЙ «ПРАВОВОЕ СРЕДСТВО» И «ЮРИДИЧЕСКАЯ КОНСТРУКЦИЯ»

В статье рассматривается проблема разграничения таких категорий, как правовое средство и юридическая конструкция. На основе анализа данных понятий и имеющихся в научной литературе позиций формулируется вывод о невозможности их отождествления.

Ключевые слова: юридическая конструкция, правовое средство, субъект права, договор, норма права.

© Ананьева Анна Анатольевна, 2016

Кандидат юридических наук, доцент, доцент кафедры гражданского и международного частного права 88 (Саратовская государственная юридическая академия); e-mail: annaslast@mail.ru