Контроль и надзор убивают?!

Контроль и надзор убивают?!

Андрей Широков

заместитель председателя центра совета Партии пенсионеров

Сергей Креков

– Добрый день, уважаемые радиослушатели и видеозрители. В эфире передача «Рынок обслуживания недвижимости», и тема нашей сегодняшней передачи – «Контроль и надзор убивают?!» Сегодня у меня в гостях Андрей Широков – председатель комитета ТПП РФ по предпринимательству в сфере ЖКХ. Андрей Вячеславович...

Андрей Широков

– Нет, дайте я поздороваюсь со всеми. Добрый день. Тема на самом деле очень серьёзная, но мы в течении часа попробуем довольно простенько её раскрыть для профессионального и непрофессионального слушателя.

Сергей Креков

– Возникла она по итогам заседания, которое проходило в ТПП 29 числа. Вот, если можно рассказать об этом заседании – что, как, зачем, почему и для кого?

Андрей Широков

– Ну, весной мы проводили ежегодную конференцию по управлению в сфере жилищного хозяйства. Видите, я слово «коммунальное» отбрасываю, потому что мы будем говорить сегодня только о жилищной сфере и экономике, об управлении многоквартирными домами, да иногда и не многоквартирными домами, потому что к ним тоже существует некий государственный надзор и муниципальный контроль. На этой конференции, десятой, многие, кто приезжал, поднимали тему взаимодействия управляющих организаций, собственников нашего российского жилья и контролирующих организаций за содержанием этого самого жилья. Мы говорили на конференции о том, что на сегодняшний день есть большие проблемы, особенно проблемы претензий, которые предъявляют жилищные инспекции к управляющим организациям, которые в конечном счёте выливаются в огромные штрафы и мы пообещали управляющим организациям провести заседание комитета торгово-промышленной палаты по предпринимательству в сфере жилищного и коммунального хозяйства и рассмотреть вместе с Министерством строительства и ЖКХ эту тему, взаимодействия управляющих организаций и структур, которые контролируют их деятельность, в первую очередь, жилищные инспекции Российской Федерации и жилищные инспекции, которые существуют в каждом субъекте Российской Федерации.

Сергей Креков

– Я бы хотел нашим слушателям и видеозрителям рассказать, что можно задать вопрос на WhatsApp, Viber, Telegram, телефон 79680865586. Дело в том, что по итогам этого заседания было очень много вопросов. На какие вы могли бы сегодня ответить? Они прозвучали, их как-то сгруппировать можно?

Андрей Широков

– Надо начать с того, что заседание комитета проходило в торгово-промышленной палате, по адресу Ильинка, 6. Заседание проходило очень активно. Вы, как заместитель мой по комитету торгово-промышленной палаты подготовили и сделали очень интересный доклад, который дал нам аналитику о взаимодействии управляющих организаций с жилищными инспекциями, дал аналитику количества штрафов, количества финансовых претензий к управляющим организациям, и мы с вами увидели, что на самом деле проблемы существуют, и на самом деле, сегодня очень часто на управляющую организацию относительно какого-то многоквартирного дома, который находится у неё в управлении, сумма штрафа накладывается больше, чем там собственники жилья платят за содержание своего дома, без коммунальных услуг, а именно вот, содержание и ремонт текущий своего дома. На комитете присутствовали представители Минстрой и ЖКХ. Демченко Оксана Николаевна – это руководитель департамента жилищной политики ЖКХ, которая очень активно принимала участие в работе комитета и фиксировала на бумажке у себя многие проблемные вопросы, которые в конечном счёте в заключительном слове она объединила и сказала, что да, на самом деле надо работать. О чём мы говорили на заседании комитета? В первую очередь, мы сделали анализ – кто контролирует управляющую организацию, на какие сигналы реагируют контролирующие органы, какие суммы выставляют управляющим организациям в виде штрафов те организации, которые имеют право контролировать. В первую очередь мы смотрели с вами взаимоотношение жилищной инспекции и какие штрафы жилищная инспекция, согласно 20 статье жилищного кодекса Российской Федерации и административного кодекса Российской Федерации, имеет право выставлять управляющим организациям. Штрафы очень большие, от 10 рублей до 300 тысяч. 250-300 тысяч штраф – это не какая-то там разовая...

Сергей Креков

– Причём, он может быть не разовым.

Андрей Широков

– Да, я вот к этому и веду! Что это не какой-то разовый подход, на что-то реакция, а это может быть много раз, и кстати говоря, на одну и ту же тему. И получается, что управляющая организация задаёт себе вопрос, точнее мы, профессионалы-эксперты задаём себе вопрос – а с каких средств управляющая организация начинает выплачивать эти штрафы, которые выставляет ей жилищная инспекция? И куда эти средства поступают?

Сергей Креков

– На самом деле на комитете прозвучало много интересных мыслей, мне понравилась такая мысль, которую озвучивали управляющие компании, что нужно соизмерять размер штрафа самому нарушению экономически. Когда мы 300 тысяч выносим штраф за то, что у нас не убран первый этаж...

Андрей Широков

– Лампочка не горит.

Сергей Креков

– Или лампочка не горит, да. Как бы, экономическая целесообразность...

Андрей Широков

– Самое интересное, что управляющая организация может получить такое предписание по чьему-то сигналу, мы об этом тоже поговорим, потому что очень интересная тема – откуда всё-таки сигнальчики приходят в жилищную инспекцию, что она потом так резко реагирует и переводит всё это в экономику. Но любая управляющая организация и та подрядная организация, которую она привлекает, потому что она может не сама проводить эти работы, она нанимает некую подрядную организацию, которая содержит в надлежащем состоянии многоквартирный дом – она это предписание может в течении часа исправить. Пойти, включить лампочку. Ну всё бывает, да? Но вместе с тем, система сразу же штрафует.

Сергей Креков

– А вот ключевой вопрос. Почему, штрафуя за недобросовестную работу выгодоприобретателем штрафа является бюджет?

Андрей Широков

– Тот уровень муниципального или государственного бюджета, где это происходит.

Сергей Креков

– Есть сейчас предложение напрямую не в субъект Федерации, а прям в муниципалитет зачислять эти деньги.

Андрей Широков

– А муниципалитет-то куда эти деньги потом тратит? Они же, получается, безадресные, эти деньги.

Сергей Креков

– Но штрафуют за невыполнение работы на конкретном доме. Люди не получают качественную услугу. Почему выгодоприобретателем нельзя сделать собственника, например, не перечислять эти деньги в фонд капитального ремонта, например, если люди делают. Если они накапливают на лицевых счетах, например, делать отчисления туда?

Андрей Широков

– Ну, адрес можно сделать, конечно, и тот, который вы предлагаете, может быть, на фонд капитального ремонта соответствующего дома, особенно, если дом живёт со своим самостоятельным лицевым счётом капитального ремонта, со спецсчётом.

Сергей Креков

– В комитете говорили о том, что система штрафов, это система поборов, это не инструмент контроля и управления. А в некоторых регионах или в некоторых городах это просто система сборов официальных.

Андрей Широков

– Да, это система некого такого официального, или скрыто официального дохода бюджета для того, чтобы потом тратить эти деньги на зарплату учителей или какие-то другие социальные или несоциальные нормы, в том числе и на премии соответствующих аппаратов мэрии. Но давайте вообще разберём, откуда управляющая организация находит средства, чтобы оплачивать, и мы об этом говорили на заседании комитета, вот эти дикие штрафы за очень такие незначительные проступки.

Сергей Креков

– По нашим данным, если выводить среднюю площадь домов, по крайней мере, по Москве, те данные, которые мы выводили, на эксплуатацию, средний размер штрафа, в зависимости от типа управления, государственной, частной либо ТСЖ, ЖСК от 12 до 20% месячной выручки по статье содержания и эксплуатации.

Андрей Широков

– Вот видите, вы как раз начинаете разговор. Откуда же всё-таки управляющая организация возьмёт деньги, чтобы оплатить штраф? Мы с вами давно уже говорим о таком понятии, как экономика дома. Правда очень, скажем так, не многие это понимают, но по-хорошему, у каждого дома должна быть своя экономика. Есть какой-то дом, мы понимаем, что на этот дом надо ежегодно тратить определённую сумму, для того, чтобы он содержался, не старел активно, не ветшал активно, чтобы в нём можно было жить со всеми элементами безопасности проживания в соответствующем многоквартирном доме, чтобы в нём было чисто, опрятно и радовала глаз та территория, если она относится к этому дому на основаниях общедолевой собственности. Вот эта экономика, она по-хорошему, должна по каждому дому в стране считаться индивидуально. Каждый дом должен иметь свою индивидуальную экономику. Этого в стране нет. У нас все дома не живут с индивидуальной экономикой, они чаще всего вообще не живут с той экономикой, которую нужно было бы просчитывать для существования и содержания этого дома в течении года. Но есть некая сумма денег, которую собственники платят за содержание жилищного своего фонда, эта сумма обычно складывается из квадратных метров, умноженная на ту стоимость содержания общего имущества в многоквартирном доме, которую устанавливают муниципальные органы власти, потому что мы по жилищному кодексу знаем, что если собственник не проявил инициативу и на собрании не установил свою стоимость содержания общего имущества, то тогда управляющая организация пользуется ставкой, которую утверждают муниципальные органы власти.

Сергей Креков

– Он же её и выбирает.

Андрей Широков

– Он её и выбирает через конкурс. И мы должны с вами знать, что муниципальные органы власти в стране все нарушают решения Верховного суда Российской Федерации, которое предписало, что да, муниципалитеты должны устанавливать согласно законодательству ставку содержания общего имущества многоквартирного дома, при условии, если сам собственник не установил эту ставку, но эта ставка должна быть индивидуальной для каждого дома, с учётом технического состояния объекта управления. Но это в стране не делается. Муниципальное образование минимизирует эту ставку, потому что они прекрасно понимают, что часть денег придётся платить и им, так как те, у кого будет зашкаливать платёж за жилищно-коммунальные услуги более 22%, а в некоторых регионах меньше, то понятно, что эти малоимущие домохозяйства придут за субсидиями, субсидии надо будет платить из бюджета, ну и, как бы замкнутый круг получается. Поэтому поменьше дам – поменьше придут, сами заплатят. Но вместе с тем, мы понимаем, что это не экономика дома, это некий сбор денег, который потом должен тратиться на его содержание и ремонт и подготовки его к зимнему периоду. Так вот, уважаемые граждане, именно из этих минимальных средств у вас ещё и забирают деньги на те штрафы, которые оплатит потом управляющая организация по претензиям, соответствующим контролирующему органу.

Сергей Креков

– Андрей Вячеславович, так получилось, что сразу после заседания комитета и информационная лента, и события стали разворачиваться вокруг одной истории. Во-первых, событийные новости пошли по Санкт-Петербургу, что там возбудили уголовное дело в отношении управляющей компании, она управляла домами, подделывала протоколы, где-то в отношении управляющей компании коммунальщики возбудили уголовное дело, соответственно, на сегодняшний момент есть вопросы у собственников к деятельности управляющих организаций, и они обоснованы. И к вам, и ко мне многие люди обратились с тем, ну как вы можете – вот, вопрос звучит – защищать управляющие компании? Они же, вот... И в этой ситуации граждане, во-первых, говорят о своём опыте, во-вторых, безусловно, они черпают информацию из того новостного ряда, который есть, в отношении управляющих организаций. Даже интересно было, в одном субъекте Федерации, не будем говорить, в каком, на заседании областной Думы, включили запись, где руководитель жилищного областного комитета вызвал управляющего организацией и сказал: «Ты уходи со своих домов, мы будем сами ими управлять, у нас есть под это правильная управляющая компания». И вот, депутаты другой политической силы попросили прокомментировать эту видеозапись. И вот, в этой ситуации вопрос очень простой – почему, защищая управляющие организации, мы не говорим о том, что это не защита собственника – раз, и как нам сделать так, чтобы, защищая управляющие компании и отстаивая интересы добросовестных управленцев, не встать на путь защиты недобросовестных управляющих компаний, и с другой стороны – борясь с недобропорядочными предпринимателями, не убить зачатки здорового бизнеса?

Андрей Широков

– Сергей, а вот можно сказать, что после того, как мы выложили информацию в Facebook, вот я на своей страничке, ещё даже не полный отчёт, хотя сегодня и на сайте ТПП Российской Федерации в разделе «Комитет по предпринимательству в сфере жилищно-коммунального хозяйства» висит полностью, можно посмотреть и послушать, заседание комитета. Но мы выложили частички и обрушился такой поток недоброжелателей, что Широков жуликов защищает, защищает эти управляющие организации, и вообще в ТПП они всё неправильно делают! И им уже не я объяснял, что мы защищаем в первую очередь даже не управляющие организации, а собственников многоквартирных домов, потому что деньги, которые управляющая организация заплатит по штрафам, она заплатит деньги те, на объём которых не будут выполнены соответствующие работы в многоквартирном доме, потому что управляющая организация просто лишится этих денег, а если этих денег не будет, значит не будет и соответствующей работы выполнено на доме. И уже мои читатели, мои друзья в Facebook начали вести полемику с теми недоброжелателями, которые пишут вот эти гневные посты, что мы защищаем этих жуликов и воров управляющих организаций, объясняя им... Не я объяснял, а мои друзья объясняют: «Да что вы, Широков, члены комитеты, эксперты торгово-промышленной палаты, наоборот, хотят выстроить цивилизованную систему взаимоотношений между контролёрами, управляющими и собственниками!» Объясняли собственникам что, если контролёр наказал управляющего, он в первую очередь наказал этого собственника. И мы с вами на комитете рассматривали ещё очень интересную зону взаимоотношений между управляющими организациями и жилищными инспекциями. Кстати говоря, то что ушло на карандашик в Минстрой, они сказали, что да, над этим надо думать, этот вопрос надо прорабатывать на самом деле он вносит огромный деструктив во все отношения. Мы начали задавать вопрос с вами на комитете – а от кого должна исходить жалоба из дома и по какому разу вы должны не получить ответ из управляющей организации на свои претензии, что к управляющей организации приходит жилищная инспекция и выставляет финансовые штрафы? От кого? От собственника? От жителя? От нанимателя? От арендатора? От кого?

Сергей Креков

– Это был очень интересный пример. Управляющая компания поняла, что она вынуждена была реагировать на обращение человека-паука, которое он направил, воспользовавшись информационным порталом «Я активный гражданин». Вынуждена была реагировать. И здесь, конечно, вопрос очень серьёзный, потому что, когда мы говорим о собственнике, мы его тоже должны идентифицировать. Помимо недобросовестных управляющих компаний, есть недобросовестные собственники, которые – это тоже на ТПП звучало...

Андрей Широков

– Которые не вовремя платят...

Сергей Креков

– Да, которые не вовремя платят, недобросовестно относятся к своим обязанностям.

Андрей Широков

– И к своему имуществу в доме, которое общедолевым считается.

Сергей Креков

– И к своему имуществу. Используют систему жилищного надзора и контроля для борьбы с управляющими организациями. И был такой пример, где житель сказал – вы мне платите 500 тысяч, и я не хожу, не жалуюсь. Впрямую было озвучено.

Андрей Широков

– Нет, это был пример. Мы же на комитете слушали не только себя. И не только экспертов.

Сергей Креков

– Нас там не двое было.

Андрей Широков

– Нас не двое было, да. Нас было... ну, можно посмотреть по интернету, там очень красиво весь этот зал показан. Во-первых, сам зал великолепный, ТПП Российской Федерации, так называемый зал-библиотека. Это любимый зал Евгения Примакова, он любил там всегда совещания проводить. Мы в этом же зале с вами проводили и заседание комитета по данной теме. И одна из управляющих организаций, которая выступала и рассказывала о взаимоотношениях с жилищными инспекциями, рассказала. Вы знаете, у меня тут есть один житель – не собственник, житель! – который колоссальное количество жалоб каждый день пишет на дом, каждый раз что-то выискивает, его собственник должен почти миллион, то есть квартиры не оплачивают, который по-наглому пришёл в управляющую организацию и сказал: «Ребята, хотите прекращу писать? 500 тысяч дайте мне наличными». То есть, он уже начал торговать тем, что он остановится...

Сергей Креков

– То есть, это не я вам должен, это вы мне должны.

Андрей Широков

– Это вы мне должны, да. А теперь давайте всё-таки с вами посмотрим вот эту тему. А вообще, на что должны реагировать жилищные инспекции? На что должен реагировать муниципальный контроль? На что должен реагировать лицензионный надзор? Ну и так далее.

Сергей Креков

– Для того, чтобы ответить на этот вопрос, нужно задать самый главный вопрос – а что является объектом контроля? Не деятельность управляющей компании является объектом контроля, а сам объект, находящийся в управлении.

Андрей Широков

– Да, но мы и дальше продолжаем. Объект кому принадлежит? Объект принадлежит собственникам. А с кем управляющая организация, согласно жилищному законодательству, заключает договорные отношения на управление этим объектом? С собственником. А что она в договоре прописывает? Она прописывает то, что она по этому дому будет делать в течении года. Я имею ввиду в жилищной сфере и в коммунальной. Следовательно, всё в договоре зафиксировано. Значит, если у собственника есть претензии к управляющей организации, что собственник должен в первую очередь прочитать? Тот договор, который он должен заключить с управляющей организацией. Я слово «должен» оставляю, как главное. Потому что по стране сегодня 90% с лишним собственников не исполняют эту норму вместе с управляющими организациями. Управляющие организации чаще идут с договорами к собственнику, только собственники их не подписывают, они не понимают, что это и есть основа управления их объектом под названием многоквартирный дом. И в этом договоре всё пописано. А житель многоквартирного дома не является стороной договора. Он является жителем соответствующей квартиры, куда его пустил для проживания и дал добро для фиксации его регистрации соответствующий собственник. Поэтому, уважаемые радиослушатели, и тот, кто нас видит, если ваши сожители в квартире, кто с вами живёт, бегают и жалуются на дом, в котором вы вместе проживаете, на какие-то лампочки, на какие-то отвалившиеся плитки, на грязный мусоропровод и так далее, минуя управляющую организацию, помните – у вас в квартире живёт враг. Потому что этот враг заставит в конечном счёте управляющую организацию ваши деньги заплатить жилищной инспекции и на этот объём работы по дому не будут выполнены, и тот же мусоропровод не будет приведён в порядок. Вы, уважаемые собственники, вы должны сами, перед тем, как жаловаться в какие-то государственные инстанции, назовём это так, инстанции публичной власти, наделённые соответствующими полномочиями, согласно 20 статье жилищного кодекса Российской Федерации, это к жилищной инспекции относящиеся, и другими статьями административного кодекса Российской Федерации, жаловаться и в другие органы власти, вы задумайтесь, а может быть лучше сходить в свою управляющую организацию, посмотреть свой договор и уже выстроить претензии к управляющей организации по неисполнению этого договора? А управляющая организация, может быть, при вашей жалобе мгновенно и исправит это несоответствие в управлении домом и его содержании, и вы не будете наказаны. Вы – собственник, не будете наказаны финансами. Вы – собственник, сохраните деньги для того, чтобы ваша претензия была исполнена за те средства, которые вы платите на содержание общего имущества многоквартирного дома. Задумайтесь! Министерство над этим задумалось. Почему? Потому что после того, как они ввели лицензирование, а главная задача лицензирования была защитить собственников многоквартирных домов от нерадивых управляющих организаций, ну так нам подавалось это, хотя мы ещё говорили: «А как бы нам защитить на сегодняшний день управляющую организацию от нерадивых собственников, которые не понимают ещё, что с них должно всё начинаться, с их активности должно всё идти?» Мы с вами видим, что главная задача была – вот такая защита, а главный показатель – это количество жалоб, которое должно было снижаться в органы публичной власти, начиная от Президента Российской Федерации, заканчивая муниципальными образованиями. Увы, год прошёл, а жалоб-то меньше не становится. Жалоб даже по многим аспектам-то и больше идёт во все эти уровни власти.

Сергей Креков

– Знаете, буквально на днях общались с одним журналистом, он говорит: «Вот, скажите Сергей, если у меня в доме что-то не так, куда мне идти жаловаться?» Я говорю: «Вот, знаете, слово жалоба надо вообще убрать из лексики, оно абсолютно неправильно настраивает даже вас во взаимоотношениях. Вам нужно обращаться в управляющую организацию». «А если она не реагирует, куда мне жаловаться?» Я говорю: «Опять неправильно. Не надо жаловаться, нужно в этой ситуации менять управляющую компанию». Он говорит: «А на что менять?» «На другую управляющую компанию». «А если все управляющие компании плохие?» Я говорю: «Ну смотрите, у вас законодатель сейчас предусмотрел формы такие, как ТСЖ, непосредственное управление».

Андрей Широков

– Ну, непосредственное – там для количества квартир, минимально 18.

Сергей Креков

– Ну, в этой ситуации, соответственно: «А как мне быть?» Я говорю: «Вы поймите, на сегодняшний момент, наша цель, как ТПП и тех собственников, добропорядочных, она единая – это создание рынка, на котором будут добросовестные управляющие организации. И вы мне не зададите вопрос, если я захочу что-то поменять в управлении своего МКД, изменить фабулу в той, в которой я живу, с плохой на хорошую, я буду знать, к кому обратиться».

Андрей Широков

– Кстати говоря, ваша ассоциация делает рейтинги управляющих организаций, и это должно помогать собственникам, заглядывая в рейтинговый список, сказать: «О, посмотрите, какой хороший рейтинг у управляющей организации. А может быть, нам её выбрать для управления своим домом?

Сергей Креков

– Вот здесь я скажу следующее, и ваши слова вспомню, Андрей Вячеславович. Когда мы анализировали рейтинг и один из критериев рейтингования были жалобы в жилищную инспекцию, вы говорили, что нам нужно заменить этот параметр жалоб на параметр качества оказываемых услуг. Это методологический момент, который нужно поменять, для того, чтобы мы, как раз, и видели управляющие организации с точки зрения качества работ, а не количества жалоб, с учётом того, что эти жалобы формируются абсолютно в несоответствии с реальной работой управляющей организации, а исключительно из социально активных или не социально активных граждан и добропорядочных граждан, насколько их там в доме много или мало. Поэтому, мы когда с ним разговаривали, я говорю, что цели и задачи-то ТПП сводились именно к этому. Никто не хочет в этой ситуации защищать предприятия или компании, которые ведут недобросовестно свой бизнес. Речь идёт о другом, о том, чтобы мы создали условия для развития добропорядочных компаний, чтобы у вас и у меня, когда вы задаёте вопрос, а кого мне выбрать, не было ответа: «Нет хороших компаний». Потому что, есть рынок, есть конкуренция и на нём сложились игроки.

Андрей Широков

– Ну, то же самое, как есть хорошие магазины, есть плохие магазины, есть хорошие услуги на рынке, допустим, прачечных, есть плохие услуги. Вы куда ходите? Там, где хорошо? Вы несёте свои деньги и покупаете услуги и продукты там, где вас устраивает и качество, и обслуживание, и отношение к вам. Вот, то же самое и к управляющим организациям.

Сергей Креков

– Если анализировать то, что происходит сейчас на рынке – да, лицензирование, ставило перед собой задачу, все признали, что эта задача не решена...

Андрей Широков

– Но лицензирование оставлено.

Сергей Креков

– Но потом было сказано, что лицензирование решало немножко другую задачу. Опять же, вопрос с повестки дня не ушёл, он есть. Поэтому сейчас нужно искать подходы, как нам всё-таки на рынке сформировать среду, в которой будут формироваться добросовестные участники рынка. И здесь важный момент, это то что сам этот рынок, он не может складываться хаотично. То есть участники рынка должны сформулировать и выработать свои предложения о том, какие должны быть правила, публично их обсудить, предложить через площадку ТПП Минстрою, в виде дорожной карты или просто отдельных предложений.

Андрей Широков

– Но мы с вами выходим по итогам заседания комитета, что мы готовы сегодня вместе с комитетом, вместе со всеми заинтересованными управляющими организациями – и Министерство строительства и ЖКХ принимают эти правила – скажем так, для дальнейшего взаимодействия, выстроить некую дорожную карту, в которой как раз прописать все вот эти административные барьеры, которые сегодня существуют во взаимоотношениях собственника и управляющей организации. Я с собственника начинаю! И управляющими организациями, и контролирующими всеми структурами за её деятельностью. И Министерство, между прочим, взяло на карандашик, и Демченко Оксана Николаевна, руководитель соответствующего департамента Министерства в заключительном слове сказала, что да, наверное, это большая недоработка, что мы хватаем жалобы от всех из дома. Да, на сегодняшний день надо продумать механизмы взаимоотношений собственника – жилищных инспекций и других контролирующих органов. Да, это надо зафиксировать, видимо, в подзаконных актах для жилищных инспекций, которыми они основываются в своей методологической деятельности, и это нужно, наверное, выстроить и в законодательстве, что собственник многоквартирного дома может обращаться в органы публичной власти по тем или иным вопросам содержания, эксплуатации и предоставления коммунальных услуг только при условии, если он не менее двух или трёх раз обращался уже в свою управляющую организацию. И управляющая организация обязана фиксировать по определённым выстроенным правилам, а это делает каждая управляющая организация, все обращения, которые идут от собственников многоквартирных домов. И опять же, на карандаш взяли тему – а кто из дома может жаловаться? Может ли жаловаться просто житель? Говорят, да, по закону о защите прав потребителей, житель является потребителем жилищной и коммунальной услуги. Но мы уже разобрали, он является стороной хозяйственного договора, он не заказчик этих работ. Значит, если из крана плохо течёт горячая вода, давайте пример такой приведём, в первую очередь надо подойти в квартире к тому, кто является в квартире собственником и сказать: «Слушай, Маша, Вася, Петя, Сергей Сергеевич, Иван Иванович и так далее, ты знаешь, у нас что-то из крана так долго течёт холодная вода из горячего, перед тем, как горячая вода пойдёт, что это неправильно. Ты бы сходил в управляющую организацию, обратился бы, может там, где-то ошибки какие-то происходят. Или мы будем платить, как за холодную воду, потому что горячая вода не идёт того качества, которое нам надо». Но это уже делает не житель, это уже собственник говорит: «Да, я с тобой согласен, уважаемый житель. Пойду-ка я, подниму договор свой и с этим договором пойду в управляющую организацию и скажу, что то-то, то-то происходит». У меня одна знакомая, проживающая в подмосковном городе, общаясь со мной, поняла, что должны быть некие договорные отношения между ней и управляющей организацией, которая за этим домом, скажем так, «закреплена». Я закавычу это слово, оно неправильное, но «выбрана». Хотя, как оказалось, никто ничего не выбирал, муниципалитет всё подобрал сам и когда она со своими требованиями по мусоропроводу – вот я помню, тема была – пришла в управляющую организацию и начала говорить про мусоропровод, и вообще, что вы со мной не заключили договор, я вообще вам не должна ничего платить, нет оснований для платежа, за жилищные услуги, которые вы должны выполнять на доме, управляющая организация тогда с ней начала сначала «бодаться», что никаких договоров не надо, но когда пришедший человек в управляющую организацию с моими консультациями показала знания жилищного законодательства, ей сразу выдали договор, который нужно заключить ей, как собственнику помещения в многоквартирном доме и управляющей организации. Она мне звонит и говорит: «Слушай, Андрюха, а тут так много интересного написано! Они же, паразиты, половины не делают! Я сейчас это по дому распространю, мы сейчас все подпишем». И вы что думаете? Когда договор они заключили, на самом деле, управляющая организация, более чётко – слово такое скажу – начала работать с их домом по его содержанию.

Сергей Креков

– Вы знаете, мне тут рассказали интересный способ контроля за деятельностью управляющей организации. Вот, распечатали вот этот листок, о котором вы говорите и повесили его на первом этаже, сделали таблицу с днями в месяц и ставили плюсы и минусы, по тому, что делается, что не делается. Правда, как говорит человек, который рассказал эту историю, когда минусов стало больше, то листок исчез, но тем не менее, это как-бы работало.

Андрей Широков

– На самом деле это работает! И мы должны понимать, что сегодня и в судах общей юрисдикции, где рассматриваются иски жилищных инспекций к управляющим организациям, иски и других контролирующих органов, не только жилищных инспекций, судьи не берут в основу договорные отношения между собственником и управляющей организацией, на что было указано Министерству, и Министерство сказало: «Да, нет договора – нет отношений». По-хорошему, это гражданский кодекс нас к этому с вами вообще призывает, он фиксирует данные нормы права. И мы сегодня попросили, чтобы судам общей юрисдикции было сделано через определённые структуры судебные вот это направление их внимания, что основа взаимоотношения собственника с управляющей организацией – это не «хотелки» публичной власти, это не предписание жилищной инспекции, это не жалоба жителя или собственника – всё-таки, от жителей больше жалоб идёт, чем от собственников – а это именно договор. Чтобы договор брали и смотрели! Есть такая претензия к управляющему, а в договоре вообще эта работа никогда не заказывалась и не оплачивалась. Как могут быть претензии? Не могут быть. И чаще всего, если даже жилищная инспекция, а всё-так её главная задача, когда она создавалась, это задача – контроль за техническим состоянием многоквартирного дома...

Сергей Креков

– В плоскости безопасности.

Андрей Широков

– Да, в плоскости безопасности, вы правильно совершенно подчёркиваете. Это главная была задача. А потом 20 статьёй накидали туда и следить за собраниями, и следить за экономикой, а сейчас ещё хотят заложить интересную функцию, чтобы они отслеживали правильный подход к начислению нормативов по коммунальным услугам, которые устанавливают региональные органы власти. Это тоже жилищные инспекции должны делать! У них даже специалистов таких нет! Но эта задача на них, скажем так, вешается. Наверное, неправильно это слово будет сказать, но вешается. И мы должны понимать, что если техническая инспекция, жилищная инспекция приходит в управляющую организацию и даёт перечень работ по дому, которые связаны с безопасностью проживания, а собственник это не оплатил управляющей организации, то управляющую организацию не надо штрафовать. Управляющая организация, а ей дали сейчас это право, должна собрать собрание собственников и сказать: «Уважаемые собственники многоквартирного дома, жилищная инспекция такого-то региона по нашему дому дала вот такое-то предписание. Мы на это дело сделали калькуляцию, это стоит столько-то. Для того, чтобы не отнять деньги из общего имущества, вы должны понимать, что мы, разрабатывая стоимость содержания общего имущества на следующий финансовый год, мы это заложим в стоимость. И если вы это не оплатите, то да, нас тогда будут штрафовать. Но не управляющую организацию в данном случае будут штрафовать, а самого собственника, потому что собственник не принял правильных решений по своему имуществу». А что там гласит гражданский кодекс Российской Федерации?

Сергей Креков

– Солидарная ответственность должна быть.

Андрей Широков

– Бремя содержания собственности лежит на ком? На собственнике! Управляющая организация выполняет то, что заказчик в лице собственника у неё заказал и за это он получает качественную работу от тех подрядчиков за которым он уже следит. Не каждый собственник бегает, а управляющая организация от его имени.

Сергей Креков

– Андрей Вячеславович, ну вы знаете, я вам такой практический кейс сегодняшний хотел рассказать. Дело в том, что появились объявления в Москве о продаже квартир, где в числе прочей информации, которая указывается – и это уже не одно, это уже такой, сложившийся тренд – указывается, кто управляет домом, насколько это хорошая компания. Где-то пишут – одна из лучших компаний района – ну, в рекламных целях, безусловно. Или ТСЖ, например, рекламируют. Самые низкие тарифы. Профессиональная уборка. То есть, в числе прочих параметров, которые продавец недвижимости рассказывает о своей квартире, он указывает, в том числе, вот это составляющее. Как вы оцениваете это?

Андрей Широков

– Да я это классно оцениваю! Вообще риэлтор грамотный, когда предлагает товар, между собственником и покупателем... Ну, чаще всего собственник сам не продаёт, он обращается к профессиональному продавцу. На тему риэлторства, я думаю, вообще можно сделать отдельные передачи, довольно интересные, причём пригласить профессиональных риэлторов, потому что сегодня риэлтором может каждый дворник стать – у нас эта тема не только не лицензируется, но никак государством не регулируется, что самое интересное.

Сергей Креков

– Давайте станем, Андрей Вячеславович.

Андрей Широков

– Ну да, я с утра проснулся, думаю, так надо продать там что-то. О, стану-ка я риэлтером! Ну, хотя бы на час, для себя. Ну это смех смехом, но хороший риэлтор, грамотный риэлтор он когда начинает какой-то объект продавать, он продаёт не квартиру, он продаёт дом, он продаёт площадь, в которой вы будете проживать. Он продаёт вид из окна, видите – на парк Сокольники? Вот у меня, например, на парк Сокольники – копеечку к метру прибавим. Дом, посмотрите, какой год – копеечку прибавим. Так, теперь давайте посмотрим, а кто управляет домом? А, дом ТСЖ, на самоуправлении? У них такая-то стоимость содержания общего имущества. Ой, а у них ещё есть нежилые помещения, которые входят тоже в часть доходов дома? А посмотрите – фасад каждый год красится, подъезд три раза в день моется, охрана работает по два человека, по две недели. Смотрите, вы входите в подъезд, а у вас в подъезде стоят кресла, журнальный столик, у вас всё в подъезде в зелени. А что в этом доме плохо? Вы знаете, в этом доме плохо лифты работают, есть у них сбои – это уже минус в стоимости пойдёт. Я вам сейчас рассказал о своём доме, в котором живу. И в этом доме классная стоимость квадратного метра жилья, и до сих пор, даже в эпоху, или во времени, когда сегодня недвижимость идёт по горочке вниз.

Сергей Креков

– Вы знаете, меня это на самом деле очень порадовало, потому что ещё два года назад это просто не волновало покупателей и продавцов, это тема, которая всплывала уже после сделки. И то, что сейчас это даже вопрос, который задаётся не в процессе переговоров, а является одним из пунктов при экспонировании, это очень супер, конечно.

Андрей Широков

– Это классно! Это даст большое движение и качеству работы управляющих организаций. Москвичи, если нас сегодня слушают в большей степени москвичи, хотя я думаю, что и вся Россия слушает, должны знать, что, если дом относится к ГБУ «Жилищник», снимайте 30% стоимости квартиры сразу, потому что вы от ГБУ «Жилищник» никогда не получите качественного управления. Если дом находится в частной управляющей организации, и вы видите чистоту в подъезде, вы видите вот эти цветочки и так далее и так далее, значит там есть качественный договор, там есть качественное управление, прибавьте проценты. Если ТСЖ и находится дом на самоуправлении, и нареканий никаких вы не слышите от соседей... Кстати говоря, покупая квартиру, позвоните в соседние квартиры, задайте вопросы простые – а как управляет, кто управляет, что платите, а каким образом вот вы хотите лифты поменять? Потому что я в своём доме, допустим, предлагаю лифты поменять по лизинговой схеме. Я говорю, давайте всё-таки, как-то повысим стоимость нашего дома, поплатим немножко, несколько лет побольше за жилищные услуги, зато лифты новые появятся. Вы же на этих лифтах отремонтировали все свои квартиры, когда покупали десять лет тому назад этот дом, эту часть этого дома со своими квартирами. Ну, конечно, они пришли в негодность, потому что они стали грузовыми вместо пассажирских. А во многих домах даже пытаются, когда дом заселяется, ещё квартиры не отремонтированы, часть лифтов закрыть, чтобы на одном возили, чтобы потом один только поменять. То есть, вот эти все подходы риэлтора, который учитывать начинает не только сам дом – объект продажи, но и всё, что вокруг дома, это показывает, что это риэлтор качественный и правильно, с умом подходит к тому объекту, который он реализует на рынке.

Сергей Креков

– Андрей Вячеславович, ну вот смотрите, итогом заседания ТПП стало решение о том, что ОКУН, совместно с участниками экспертного совета ТПП разрабатывают дорожную карту, в которой надзор и контроль становятся эффективной функцией, помогающей развивать рынок в том конструктивном ключе, который мы ранее обсудили. Вот вам, как председателю, какие вещи кажутся ключевыми, которые должны быть в этой дорожной карте?

Андрей Широков

– Ну, мне кажется, что мы должны с вами три таких основных точки прописать, три направления. Первое – сам собственник, его взаимоотношения, что тут надо отрегулировать, второе – это, наверное, надо прописать понятие экономики дома, что надо сегодня законодательным и исполнительным органам власти отрегулировать, причём многие эти вопросы относятся к федеральному уровню. Жилищное законодательство – это федеральный уровень регулирования, ну некоторые вещи, может быть, и на субъектовый можно перекинуть, но однозначно – не на муниципальный. Муниципальные органы власти, они должны уже исполнять прямые нормы законодательства. Ну и третье, наверное, направление здесь – это ограничение вот этого питательного процесса со стороны публичных органов власти из кормушки управляющих организаций – собственников. Я не побоюсь этого сказать, что многие муниципальные руководители, они уже придумали, так называемые, дополнительные добавки управляющим организациям. Ну, например, возьмём город Самара. Там все улицы «попилили» и добавили их к управляющим организациям и говорят – содержите их. А за счёт чего могут содержать улицы управляющие организации? Только за деньги собственников многоквартирных домов, за деньги содержания общего имущества. Значит, уважаемые радиослушатели-собственники, за ваши «бабки», простым языком скажу, ещё муниципалитет содержит улицы, дворы, которые никакого отношения к вашей собственности не имеют. Вот эти вот, наверное, основные параметры, мы должны будем и заложить в эту дорожную карту и уже лоббировать интересы собственников – посмотрите, я говорю, не управляющих, а собственников – посредством управляющих организаций, чтобы восстановить все отношения надзора и контроля за их жалобами, за их имуществом, со стороны органов публичной власти.

Сергей Креков

– Андрей Вячеславович, огромное спасибо, что пришли к нам. Напоминаю, у нас в гостях был председатель комитета ТПП РФ по предпринимательству в сфере жилищно-коммунальной политики.

Андрей Широков

– Хозяйственности. Но, политики – неважно, какое слово! Всем до свидания!

Сергей Креков

– Большое спасибо. До свидания.