Инструментарий ипотечного кредитования

Для того чтобы перечисленные рыночные стимулы и предпосылки превратились в реальные инвестиционные процессы, требуются серьезные нормативные правовые и организационные усилия органов власти всех уровней и профессиональных участников рынка.

Но уже сегодня ясно, что для того, чтобы система ипотечного жилищного кредитования могла обеспечить максимальное развитие рынка доступного жилья, в первую очередь необходимо дальнейшее совершенствование широкого спектра нормативных правовых и иных документов, а также осуществление комплекса организационных мер.

Вместе с тем, важнейшей составной частью системы ипотечного жилищного кредитования являются надежные и прозрачные в финансовом отношении механизмы накопления средств гражданами в целях приобретения жилья. Максимальное развитие накопительных схем позволит повысить покупательную способность и доступность ипотечных кредитов, а также будет способствовать росту потребителей на рынке жилья и стиму-

лировать строителей на увеличение предложений на этом рынке.

1. Астапов К.Л. Ипотечное кредитование в России и за рубежом // Деньги и кредит. 2004. № 4.

2. Вавилова И.В. Основные элементы системы ипотечного жилищного кредитования // Деньги и кредит. 2003. №3.

3. Гришаев С.П. Ипотека жилых помещений: практика и трудности // Закон. 2005. № 6.

4. Захаров Е.А. Моделирование рациональных вариантов ипотечного кредитования (на примере г. Краснодара) // Известия ТРТУ. Темат. выпуск «Системный анализ в экономике и управлении». 2006. № 17 (72).

Поступила в редакцию 18.04.2008 г.

Kudryavtseva N.Y. The mortgage lending system as condition of market formation of accessible accommodation. The article shows the contemporary state of the mortgage lending system. Besides it considers the conditions of market formation of accessible accommodation.

Key words: accessible accommodation, market of accessible accommodation, mortgage lending credit.

ИНСТРУМЕНТАРИЙ ИПОТЕЧНОГО КРЕДИТОВАНИЯ

А.В. Просвирин

В статье рассмотрено современное состояние системы ипотечного кредитования и отражены основные факторы, влияющие на эффективность ее развития. Кроме того, в данной работе рассмотрена региональная составляющая ипотечного кредитования.

Ключевые слова: система ипотечного кредитования, ипотечный кредит, эффективность ипотечного кредитования.

Ипотечный рынок представляет собой отношения кредиторов и заемщиков, стремящихся в обмене реализовать свои экономические интересы. Эти отношения проявляются, прежде всего, в форме соотношения спроса и предложения. Спрос как экономическая категория отражает платежеспособные потребности участников рынка и их поведение в качестве заемщиков ссудного капитала по отношению к кредиторам (владельцам денежного капитала).

Величина спроса на ипотечный кредит зависит от уровня процентной ставки. Причем зависимость здесь обратно-пропорцио-

нальная, т. е. при неизменности всех прочих параметров снижение ставки ссудного процента по ипотечному кредиту ведет к соответствующему возрастанию величины спроса на ипотечный кредит. И напротив, при прочих равных условиях повышение ставки ссудного процента ведет к соответствующему уменьшению величины спроса.

Ставка по ипотечному кредиту устанавливается либо фиксированная, либо переменная, т. е. плавающая, которая периодически изменяется параллельно с оговоренной базовой ставкой. Кредитные организации устанавливают процентные ставки по ипо-

течным кредитам по различным методикам, чаще на основе некоторой базовой ставки или ставки привлечения, плюс маржа прибыли, плюс надбавка за риск.

Если используются плавающие процентные ставки, то в контракте определяются промежутки времени, по истечении которых рассчитывается новый платеж, который будет погашать оставшуюся часть основного долга с новой ставкой процента в течение оставшегося времени.

Некоторые экономисты считают, что закладные с плавающими ставками процента повышают доступность жилищных займов. Это связано с тем, что процентные ставки по краткосрочным кредитам ниже по сравнению с долгосрочными, а поскольку при выплате кредит с плавающими ставками представляет собой цепочку краткосрочных кредитов, то средняя процентная ставка, как правило, ниже, чем фиксированная ставка [1].

Изменение уровня процентной ставки приводит к движению вдоль кривой, т. е. с уменьшением процентной ставки увеличивается величина спроса на ипотечный кредит и наоборот.

Однако, кроме уровня процентной ставки, имеются другие факторы, которые сдвигают кривую спроса на некую новую позицию вправо или влево.

Эти факторы называют факторами изменения спроса. Если потенциальные заемщики ипотечного кредита обнаруживают желание и способность больше брать ипотечный кредит по каждому из возможных уровней процентной ставки, то кривая спроса на ипотечный кредит сместится вправо и наоборот.

В научном плане представляет интерес анализ этих факторов на ипотечном рынке.

1. Количество семей и их возрастной состав.

Решения на рынке жилья и ипотечном рынке принимаются не отдельными лицами, а семьями. Семьи, в свою очередь, имеют разный состав. К тому же количество и состав семей зависят от условий на ипотечном и жилищном рынках. Например, если процентные ставки по ипотечному кредиту и цены на жилье высоки, то женатые дети могут жить вместе с родителями.

Экономистам и демографам удалось свести их влияние на образование семей с помощью статистических методов. Так, увели-

чение реального дохода приводит к увеличению количества семей и уменьшению их размера; количество домохозяйств увеличивается с ростом числа разводов, но уменьшается с увеличением числа браков; рост рождаемости увеличивает размеры семьи в настоящий момент и количество семей в будущем; удорожание жилищных услуг ведет при прочих равных условиях к уменьшению количества семей [1].

2. Доходы семей.

Основной причиной, по которой домохозяйства обращаются за ипотечным кредитом, является несовпадение сроков получения ими дохода со сроками расходов на желаемое потребление. У молодых семей накопления обычно невелики, но у них есть уверенность, что в будущем они станут получать большие доходы. В этом случае они могут взять кредит под будущий доход, понимая, что в данном случае они увеличивают потребление сегодня и уменьшают потребление в будущем (из-за необходимости выплачивать задолжность). Если же в этих условиях они предпочтут отложить потребление до того момента, когда смогут обеспечить его без посторонней помощи, то они будут жить без собственного жилья, следовательно, уровень их благосостояния, без сомнения, окажется ниже, чем в случае, если они смогут взять кредит под будущий доход. Поэтому более рационален первый вариант.

Несмотря на всю очевидность выгоды приобретения жилья за счет ипотечного кредита при соответствующем уровне процентной ставки, некоторые семьи предпочтут накапливать сбережения, т. е. предпочтут более высокое будущее потребление. К тому же экономисты выдвинули гипотезу накопления сбережений в течение жизненного цикла. Ее суть сводится к тому, что индивидуумы и семьи по мере старения проходят через предсказуемые этапы накопления и расходования сбережений. В молодости расходы превышают доходы, поскольку молодые люди стремятся приобрести жилье и все необходимое для жизни; в среднем возрасте, когда более высокие доходы становятся реальностью, накопленная задолженность выплачивается и семья аккумулирует сбережения; наконец, когда люди стареют и их заработки становятся ниже желаемого уровня потребления, они используют накопленные сбережения [2].

То обстоятельство, что семьи разделены на вкладчиков и заемщиков, имеет принципиальное значение для эффективного функционирования ипотечного рынка. Первые из них формируют финансовые ресурсы, вторые их используют, в результате функционирует ипотечный рынок. Разделение семей на вкладчиков и заемщиков зависит от возраста семьи. Когда количество молодых семей возрастает, спрос на ссудный капитал увеличивается, потому что такие семьи хотят иметь жилье даже в ущерб будущему потреблению. Такое желание усиливается, если высоко ожидание увеличения доходов в будущем.

Семьи можно дифференцировать по их потребностям и возможностям иметь жилье определенного качества. Жилье отличается друг от друга такими характеристиками, как количество комнат, месторасположение, долговечность, соседство, дизайн. Неоднородность жилищного фонда и гибкость потребительского поведения, обусловленная различиями в доходах, существенным образом влияет на спрос на ипотечном рынке.

Говоря о доходах как факторе спроса на ипотечном рынке, важно подчеркнуть, что кредиторы при выдаче ипотечного займа не могут основываться исключительно на будущих доходах семьи, потому что точно спрогнозировать их практически невозможно. Кредитор в цивилизованном мире не может заставить неплатежеспособного должника работать, чтобы оплатить долг, хотя на определенном этапе развития человеческого общества в некоторых странах использовалось долговое рабство. В связи с этим кредитор при ипотечном кредитовании ориентируется на текущий доход и текущие финансовые накопления заемщика, поскольку эти показатели являются доступными и легкоизмеримыми. Другим средством измерения платежеспособности заемщика может служить его кредитная и доходная история.

Стремление кредиторов использовать текущий доход при оценке кредитоспособности заемщика может усилиться деятельностью государства. Законодатели в целях обеспечения высокого качества займов могут установить оценочные стандарты, фиксирующие максимальное отношение стоимости обслуживания ипотечного кредита к доходу заемщика. Например, при выдаче кредита установить, что суммарные выплаты по всем

долгам семьи не превышали 30 % дохода основного кормильца. Данный оценочный стандарт может ограничить возможность семьи получить кредит и тем самым реализовать свой спрос на жилье.

Анализируя доходы как фактор спроса на ипотечном рынке, важно выяснить эластичность спроса по доходу, которая измеряется как частное от деления изменения спроса на ипотечный кредит на соответствующее изменение дохода (в процентах). Эмпирические данные об эластичности спроса на жилье по отношению к доходу позволяют сделать вывод о единичной эластичности, т. е. данный прирост дохода семьи вызывает примерно равный спрос на ипотечный кредит для покупки жилья.

3. Уровень оплаты арендуемого жилья.

Известно, что потребности в жилищных

услугах могут удовлетворяться путем покупки или аренды жилья. Аренда жилья может заменить его покупку. Если уровень оплаты на арендуемое жилье возрастет, то это приведет к необходимости приобретения жилья и увеличению спроса на ипотечный кредит. И наоборот, когда уровень оплаты арендуемого жилья снижается, семьи предпочтут аренду жилья, вызывая этим снижение спроса на ипотечный кредит.

4. Тарифы на услуги ЖКХ.

Спрос на жилье и на ипотечный кредит зависит от суммы денег, которую семьи вынуждены будут платить за услуги, предоставляемые коммунальными организациями. Если семья имеет текущий и будущий доход достаточный для покупки жилья за счет ипотечного кредита, но она не в состоянии будет выполнять свои постоянные обязательства, связанные с эксплуатацией жилья: производить выплаты по закладной, оплачивать отопление, электроэнергию и т. п., то она откажется от покупки жилья на основе ипотеки. Молодые семьи предпочтут жить вместе с родителями или осуществлять аренду жилья. Ведь семьи вынуждены распределять свой доход между потреблением различных товаров, и жилье является только одним из них. Поэтому спрос на жилье, и следовательно, на ипотечный кредит, формируется в зависимости от возможностей семьи удовлетворять жизненно важные потребности и самостоятельно оплачивать услуги ЖКХ.

Рассмотрим теперь предложение на ипотечном рынке. Оно показывает, какое количество кредитных ресурсов будет предъявлено заемщикам по разным процентным ставкам, притом все прочие факторы остаются неизменными. Связь уровня ссудного процента с величиной предлагаемых ипотечных кредитных ресурсов прямо пропорциональная. Кредитные организации желают мобилизовать временно свободные денежные средства и предложить их заемщикам больше по более высоким ставкам, чем они хотели бы это делать по низкой цене.

Это происходит потому, что процентная ставка является стимулом к тому, чтобы привлекать денежные средства инвесторов и предлагать их в форме ипотечного кредита. Кредитные организации при высоком уровне процентной ставки среди прочих форм кредитов отдадут предпочтение ипотечному кредиту.

К основным неценовым факторам предложения на ипотечном рынке относятся:

- процентная ставка на привлекаемые денежные ресурсы;

- налоги на доходы кредитных организаций от ипотечного кредитования;

- уровень процентных ставок на другие формы кредита;

- наличие эффективных посредников, балансирующих интересы вкладчиков и заемщиков;

- ожидания изменений во внешней среде;

- число кредитных организаций, осуществляющих ипотечное кредитование.

Каждый из этих факторов способен сместить кривую предложения вправо или влево.

В результате взаимодействия факторов спроса и предложения и влияния внешних факторов на ипотечном рынке устанавливается равновесие, т. е. при данном уровне процентной ставки спрос на ипотечный кредит равен предложению. Однако следует иметь в виду, что оно возможно только в ситуации идеально совершенной конкуренции. В реальной экономике такие условия отсутствуют, поэтому равновесие следует рассматривать как краткосрочное явление. В относительно короткие отрезки времени при неизменных кредитных ресурсах на ипотечное кредитование спрос превышает предложение. В продолжительные периоды спрос

выравнивается и определяющую роль играет предложение, но рано или поздно на ипотечном жилищном рынке установится равновесие. Однако это состояние может рассматриваться как статичное равновесие. Под влиянием множества факторов рынок вновь выходит из состояния равновесия, т. е. спрос начинает опережать предложение или наоборот. Рано или поздно в соответствии со своими собственными закономерностями ипотечный жилищный рынок вновь возвращается в равновесное состояние.

В случае нарушения равновесности важно знать, какова направленность процесса, т. е. усиливается неравновесность или напротив, ослабляется. Если на ипотечном жилищном рынке преобладает действие факторов, которые усиливают неравновесность, то необходимы дополнительные меры государственного вмешательства в этот процесс. Если же рыночные факторы ослабляют неравновесность, то роль государства должна быть минимальной.

Весьма интересным является вопрос о сезонных колебаниях на ипотечном рынке.

Анализируя временную последовательность таких показателей, как количество предоставленных ипотечных кредитов, количество построенных новых квартир, количество проданных квартир на первичном рынке жилья, можно заметить отклонения от устойчивой тенденции, имеющие место в течение года, но повторяющиеся из года в год.

Так, например, самый большой объем построенных новых квартир приходится на летние месяцы, что связано с погодными условиями. В зимние месяцы себестоимость строительства растет в силу неблагоприятных погодных условий. Влияние погоды сказывается на функционировании транспорта (доставка строительных материалов), деревообрабатывающих заводов и других производств, связанных со строительством жилья.

Поскольку жилье является товаром длительного пользования, его можно строить в период сезонного снижения стоимости работ, а продавать в сезон более высокой стоимости. Возможные масштабы создания запаса строительных работ зависят от разницы между издержками двух сезонов и стоимостью поддержания незавершенного строительства в период межсезонья. На практике это проявляется в том, что строительные фирмы пы-

таются предоставлять отпуска своим работникам в зимнее время.

Как правило, сезонные колебания негативно влияют на устойчивое развитие всех социально-экономических систем, в т. ч. и ипотечного рынка. Поэтому органы государственной власти стремятся смягчить сезонные колебания, предпринимая для этого различные меры. Например, государство обязывает строительные фирмы компенсировать заработную плату работникам за периоды вынужденного простоя в межсезонье. Поэтому происходит сглаживание различий в издержках между сезонами.

Анализ рыночного механизма регулирования отношений участников ипотечного жилищного рынка позволяет сделать следующие выводы.

Ипотечный рынок представляет собой отношения кредиторов и заемщиков, стремящихся в обмене реализовать свои экономические интересы. Эти отношения проявляются, прежде всего, в форме соотношения спроса и предложения.

Величина спроса на ипотечном рынке зависит от уровня процентной ставки. Причем зависимость здесь обратно пропорциональная.

Факторами изменения спроса на ипотечный кредит являются:

- количество семей и их возрастной состав;

- доходы семей;

- уровень оплаты арендуемого жилья;

- тарифы на услуги ЖКХ.

Предложение на ипотечном рынке показывает, какое количество кредитных ресурсов будет предъявлено заемщикам по разным процентным ставкам. Связь уровня ссудного процента с величиной предлагаемых ипотечных кредитных ресурсов прямо пропорциональная.

Факторами изменения предложения на ипотечном рынке являются:

- процентная ставка на привлекаемые денежные ресурсы;

- уровень процентных ставок на другие формы кредита;

- наличие эффективных посредников, балансирующих интересы вкладчиков и заемщиков;

- ожидания изменений во внешней среде;

- число кредитных организаций, осуществляющих ипотечное кредитование.

Рассмотренные факторы спроса и предложения являются внутренними для ипотечного рынка. Так, уровень процентной ставки, объем кредитных ипотечных ресурсов, количество заемщиков определяются на ипотечном рынке «изнутри».

Однако на процессы, происходящие на ипотечном рынке, существенное влияние оказывают такие внешние силы, как состояние экономики страны, доверие населения к мерам правительства и кредитным организациям, состояние законодательной и нормативной базы для ипотечного кредитования, налоговая политика, кредитно-денежная политика, социальная политика государства.

В результате взаимодействия внутренних и внешних факторов на ипотечном рынке устанавливается равновесие, т. е. спрос на ипотечный кредит равен его предложению. Это состояние является краткосрочным и его следует рассматривать как статическое равновесие.

В случае нарушения равновесности важно знать, какова направленность процесса, т. е. усиливается неравновесность или напротив, ослабляется. Если на ипотечном рынке преобладает действие факторов, которые усиливают неравновесность, то необходимо вмешательство государства в этот процесс.

На российском жилищном рынке в настоящее время существует диспропорция. Население предъявляет спрос на готовое жилье, а строители предлагают жилье на основе участия в строительстве. Равновесие в данном случае может восстановить государство за счет стимулирования ипотечного кредитования, в т. ч. и строительных организаций.

Ипотечный рынок подвержен циклическому колебанию, т. е. в зависимости от фазы экономического цикла происходят изменения и на ипотечном рынке. В то же время состояние ипотечного рынка может способствовать углублению кризиса в экономике страны или выходу ее из кризисного состояния.

Функционирование ипотечного рынка затрудняется в условиях инфляции. Стимулирование развития ипотечного рынка способствует погашению инфляции, т. к. часть денег отвлекается от спроса на товары повседневного потребления на приобретение жилья.