Копать. Не строить

С 1 января 2010 года перевод сельскохозяйственных земель в категорию индивидуального жилищного строительства (ИЖС) станет невозможен. Сейчас такие участки продаются практически по бросовым ценам. Покупка сельхозземель с последующим быстрым переводом в ИЖС может стать привлекательной инвестицией, причем не только в Московской области. Зато те землевладельцы, которые не успеют осуществить эту небыструю и трудоемкую операцию за полгода, останутся в прямом смысле на бобах. Им придется растить горох на тех полях, где они планировали выстроить усадьбы.

Индивидуальная пашня

Продается участок по цене... $300 за сотку. Да-да, такие объявления действительно можно найти в интернете и на билбордах вдоль федеральных трасс в Подмосковье и ближайших к столице областях. В объявлении сказано, что "земля отлично подходит под создание собственной усадьбы". Ну чем не удача, если вспомнить, что сотка в Подмосковье даже не на самых дорогих направлениях стоит десятки тысяч долларов? Казалось бы, действуешь по схеме: "купил — оформил необходимую документацию — построил — продал" — и прибыль в сотни процентов обеспечена. Но потенциальным покупателям нужно быть осторожными: выставленный на продажу участок сейчас имеет статус земли сельскохозяйственного назначения. И чтобы появилась возможность построить на нем дом или дачу, не нарушая правил, нужно вначале перевести землю в другую категорию и получить разрешения от местных властей.

Вот с этим, как показывает практика, зачастую возникают сложности. "Чтобы изменить назначение участка, нужно решение органов местного самоуправления, которые на местах противятся изо всех сил,— пишет на форуме собственник земли, который сталкивался с этой процедурой.— Один знакомый купил несколько гектаров. А теперь — с "отказным" решением суда в руках. В суд пошел, потому что отказали ему органы местного самоуправления перевести земли сельхозназначения в использование под дачное строительство. Придется, видно, ему фермерствовать... Потому как целевое использование участка — фермерское хозяйство".

Другой пример — владельцы участка на территории лесхоза на западе Московской области задумали там строительство. Однако местные власти постановили, что земля предназначена только под лесные угодья и постройки на ней невозможны.

У владельцев сельхозземель пока еще есть возможность перевести их в другую категорию, тем самым сильно повысив их капитализацию. Однако времени на это осталось немногим более полугода. После этого ряд инвесторов, которые хотели заработать на операциях с землей, рискуют так и остаться с десятками тысяч гектаров участков, пригодных лишь под пашни и пастбища.

Час Х для лендлордов

С 1 января 2010 года вступает в силу часть 4 статьи 9 Градостроительного кодекса РФ, которая запрещает изменение категорий земельного участка, если для территории, на которой он расположен, не утвержден генплан или схема территориального планирования. Для инвесторов, купивших тысячи и десятки тысяч гектаров сельхозугодий, это означает, что перевод земель под индивидуальное жилищное строительство окажется заблокирован. Только в Московской области площадь земель, которые потенциально пригодны для застройки, но так и останутся сельскохозяйственными, оценивается в 3-4 млн га, что составляет примерно три четверти земельного банка Подмосковья.

Все муниципалитеты, а также Москва и Санкт-Петербург как города особого значения должны разработать правила землепользования и застройки (ПЗЗ). Согласно Градкодексу РФ, ПЗЗ содержат расшифровку определенных генпланом градостроительных зон — какие объекты и на каких условиях могут в них находиться, а также регламенты их застройки, в том числе предельные высотные параметры, и режимы использования. "Правила устанавливают правовой режим использования земельного участка, определяют, что на нем должно быть — например, промышленное предприятие или жилой дом. Если дом, то высотный или нет и т. д.",— комментирует замдиректора направления "Реформы в сфере недвижимости" фонда "Институт экономики города" Леонид Бандорин. ПЗЗ также должны быть разработаны и утверждены до конца 2009 года: со следующего года, согласно статье 51 Градкодекса РФ, при их отсутствии "не допускается выдача разрешений на строительство".

Сейчас, пока градостроительных норм во многих регионах нет, девелоперские проекты реализуются на основании временных регламентов застройки, которые разрабатываются проектными организациями для конкретных участков строительства по заказу самих застройщиков и утверждаются чиновниками. Что, естественно, не способствует прозрачности и скорости согласований. "От утверждения правил землепользования и застройки выиграет большинство сторон,— уверен директор по развитию компании "Партнеры земли" Юрий Сорокин.— Для жителей появится определенность с обликом населенного пункта. Землевладельцам станет понятно назначение их участков и возможности его использования. Единственный, кто проиграет,— это власти, так как снизятся возможности манипулирования разрешениями по участкам".

Нет денег — нет законов

Значительная часть регионов еще не приняла генпланы и схемы территориального планирования. Московская область — один из самых привлекательных регионов для инвестиций в землю — выглядит на этом фоне довольно плачевно. В большинстве городов, городских округов или районов Подмосковья необходимые градостроительные нормы еще не утверждены. Активнее всего, по словам чиновников, разработка документов идет в Орехово-Зуевском, Ленинском, Раменском и Истринском районах. Уже утверждены генпланы, но пока не утверждены ПЗЗ, по данным представителей администраций, в городском округе Домодедово и Красногорском районе. Однако более чем в половине районов, по словам представителей муниципалитетов, разработка началась только в конце прошлого года.

По словам Юрия Сорокина, основная причина затягивания процесса — недостаток финансирования. Чиновники это подтверждают. "Нам выделили деньги только в конце прошлого года, и к разработке необходимых документов мы смогли приступить лишь в этом году",— рассказывает представитель администрации Солнечногорского района Московской области. По его словам, этот процесс в среднем занимает около двух лет. Поэтому до конца 2009 года район, на территории которого находятся владения таких крупных лендлордов, как "Абсолют", "Знак" и "Промсвязьнедвижимость", с подготовкой документов территориального планирования точно не успеет.

По словам чиновника, на подготовку документов было выделено около 100 млн рублей, что "явно недостаточно". По данным участников рынка, стоимость разработки генпланов и документов территориального планирования для городов с населением более 500 тыс. человек и инвестиционно привлекательных районов составляет обычно сотни миллионов рублей. Для городов с населением 30-500 тыс. человек счет идет на десятки миллионов. А планы маленьких городов и деревень можно разработать и за сумму в пределах 5-10 млн рублей.

Разработка ПЗЗ дешевле — она стоит в пределах 5 млн рублей. А иногда ПЗЗ разрабатываются силами архитекторов, работающих в муниципалитетах, без использования бюджетных денег.

"Даже в тех городах и поселениях, где все документы приняты, не всегда они имеют надлежащее качество и учитывают перспективы развития районов,— сетует директор по развитию Mozaik Development Дмитрий Макаров.— При разработке территориальных планов развития практически не привлекаются землевладельцы, даже крупные, и слабо используется творческий потенциал девелоперских компаний". В результате у чиновников появляется дополнительная возможность манипуляций правилами в свою пользу. Господину Макарову известны ситуации, когда на утвержденном территориальном плане развития некоторые земельные участки имеют одну категорию и вид использования, а в действительности используются и застраиваются по правилам, предусмотренным совсем для других категорий.

Шальные деньги

На грядущем изменении законодательства можно хорошо заработать. Тот факт, что процесс перевода земель во многих регионах вскоре может фактически прекратиться, резко повышает привлекательность земель, уже переведенных в категорию ИЖС. Именно на эти участки, по словам руководителя аналитического центра корпорации "Инком" Дмитрия Таганова, ожидается резкий спрос, когда рынок земли начнет выходить из кризиса.

Если сейчас купить землю сельхозназначения или другой недорогой категории, еще можно до конца года перевести ее в категорию земель ИЖС, а через несколько лет, продав, окупить свои вложения с доходностью более сотни процентов, говорят участники рынка. К тому же, как утверждает директор по продажам компании "Красивая земля" Артур Хахоков, дно рынка экономкласса уже достигнуто и цены на недорогие участки падать больше не будут. Времени осталось мало: перевод земли в другую категорию занимает от полугода до года. Но шансы есть.

"Право долевой собственности на участок в колхозе в отдаленном районе Центральной России можно приобрести по $35-45 за сотку,— рассказывает Юрий Сорокин.— Земельный участок категории сельхозназначения обойдется уже в $55-100 за сотку. После включения участка в материалы территориального планирования цена возрастает минимум вдвое. После перевода в ИЖС — еще вдвое. А переведенные земельные участки под застройку без подряда и инженерных коммуникаций продаются по цене от $700 за сотку". Особенно выгодно, по его словам, вкладываться в землю в южных регионах России. Так, в Волгоградской и Саратовской областях, а также Краснодарском и Ставропольском краях оформленные земли стоят от $900 за сотку, в Центральном Черноземье — $700-800 за сотку. В регионах к северу от Москвы, например Владимирской и Ярославской областях, земля дешевле — от $500 за сотку.

Процесс инвестирования в землю непростой, поэтому новичкам не следует самостоятельно играть на этом рынке, предупреждают эксперты. "Здесь есть множество подвохов,— говорит вице-президент по связям с общественностью УК "Финансы и недвижимость" Елена Коверга.— Например, сегодня в большинстве случаев Росреестр (Федеральная служба регистрации, кадастра и картографии.— "Деньги") не регистрирует на физических лиц земельные участки с измененным разрешенным видом использования, прокуратура оспаривает аналогичные решения органов местного самоуправления".

Участники рынка подчеркивают: потенциальным инвесторам следует получить максимум информации о предполагаемом использовании участка. Уже находятся продавцы, продающие недорогие участки, у которых нет реальных перспектив изменения категории. По словам Дмитрия Таганова, много свободных наделов предлагается в Тульской, Калужской, Тверской областях, стоимость некоторых лотов — от 300 рублей за сотку. "Предложения были рассчитаны на несведущих девелоперов, и некоторые из них на это польстились, купив большие участки земли для дальнейшего освоения,— говорит господин Таганов.— Теперь, если они хотят продолжать девелопмент земли, им требуются колоссальные денежные и временные вложения".

Не имей сто рублей...

Многим инвесторам, уже купившим землю промышленного или сельскохозяйственного назначения, с тем чтобы, переведя ее, повысить капитализацию объекта, сейчас приходится понервничать. Если их муниципалитет так и не разработает градостроительные нормы, инвестицию придется признать неудачной.

Есть и другой риск — ПЗЗ будут разработаны и утверждены, но участок девелопера не будет отнесен к той категории, которую он хотел. Примеры уже есть: один из участков Московской области вместо желаемого статуса "под жилую застройку" получил статус земель промышленности, рассказывает один из девелоперов. Теперь собственник уже ничего не может сделать. "Муниципалитет вряд ли будет ради одного этого участка начинать заново всю процедуру разработки ПЗЗ",— предполагает эксперт.

Чтобы владельцы сельхозземель не оказались не у дел, им стоит активнее контактировать с местными властями и "по возможности дружить с ними", говорит Юрий Сорокин. Некоторые землевладельцы позаботились об этом заранее. Дмитрий Макаров приводит в пример компанию Coalco, которая реализует крупный проект в Домодедовском районе, где на территории 3 тыс. га планировалось построить около 11 млн кв. м жилой и коммерческой недвижимости. Компания активно сотрудничала с местной администрацией при разработке градостроительной документации, представив подробный план размещения объектов жилищного строительства и инфраструктуры, говорит он. Предложения были согласованы и вошли в генплан.

Понижение статуса

Вступление в силу новых норм несет определенный риск и для граждан, которые уже владеют недвижимостью на территории дорогих категорий земель. Когда будет определено назначение каждого участка, часть земель со сложившейся застройкой может оказаться в зонах строительства дорог, теплоэлектростанций, газопроводов, промпредприятий и пр. Дачникам, владельцам индивидуальных домов, а также жителям многоквартирных домов, которые расположены на таких землях, не повезло.

Другой нюанс: если, к примеру, участок, на котором находится девятиэтажный жилой дом, попал в категорию земель высотного строительства, по законодательству существенно затрудняются процедуры проведения его капитального ремонта, комментирует Леонид Бандорин.

Подобные объекты после вступления в силу градостроительных норм могут потерять в цене до 20-30%. Поэтому если на будущее рассматривается возможность продать такой дом или землю, лучше подумать об этом сейчас, говорят участники рынка.

Быть или не быть

Впрочем, возможно, что никаких кардинальных изменений в ближайшее время не произойдет. Срок подготовки документов территориального планирования и ПЗЗ уже переносился, и участники рынка не исключают, что его опять отодвинут.

Основания для таких предположений есть, поскольку в переносе сроков, по словам Леонида Бандорина, могут быть заинтересованы федеральные власти. "Для обеспечения четкой процедуры согласований помимо прочего должны присутствовать федеральные документы территориального планирования,— рассказывает Леонид Бандорин.— Их разрабатывают профильные министерства. Например, Министерство транспорта разрабатывает схему размещения автотранспортных сетей, Министерство культуры — объектов культурного наследия и т. п.". Пока, по его словам, ни одной федеральной схемы не утверждено.

На перенос сроков надеются и муниципалитеты. Однако председатель комитета Госдумы по строительству и земельным отношениям Мартин Шаккум подчеркивает, что в весеннюю сессию работы Госдумы точно ничего пересматриваться не будет. Говорить определенно насчет осенней он пока не берется.

Институт экономики города против такой инициативы. "Переносить сроки — значит идти на поводу у тех, кто не способен вовремя делать свою работу по созданию и утверждению документов",— категоричен Леонид Бандорин.

Участники рынка предполагают, что даже если сроки и будут перенесены, то ненадолго, и поэтому девелоперам стоит поторопиться с переводом земли. Ведь еще существуют такие игроки рынка, как федеральные и региональные власти, и им тоже может приглянуться привлекательный участок. "Принудительного изъятия земли как такового не будет, но встанет вопрос: сколько государство готово предложить за участок и по каким критериям оценивать землю",— говорит коммерческий директор Межрегиональной девелоперской компании Алексей Остробородов.

Именно сейчас, в условиях кризиса и при отсутствии четких и понятных норм, можно купить недорогие участки земли, говорят эксперты. После принятия генпланов, территориальных схем планирования и ПЗЗ цена земли начнет расти. А если у владельца налажены контакты с местными властями, его объект будет привлекательным вдвойне.