Ломать и строить

Екатеринбург включился в программу комплексного развития территорий (КРТ) — в регионе приняли соответствующий закон и разрабатывают нормативно-правовые акты, а также «очерчивают территории», подходящие под снос. Региональные власти пообещали назвать пилотные проекты в начале апреля. По прогнозам, реновация может начаться с ветхих домов на Уралмаше, Эльмаше и Вторчермете. Основным препятствием реновации в регионах до принятия программы застройщики называли невозможность прогнозировать сроки и стоимость расселения жителей. Эксперты рынка недвижимости считают, что определение конкретных КРТ может привести к росту стоимости жилья на этих территориях и отмечают, что до сноса пятиэтажных домов в столице Урала дойдут еще не скоро.

Фото: Евгения Яблонская, Коммерсантъ

Реновация в Свердловской области

В марте законодательное собрание Свердловской области приняло закон о комплексном развитии территорий. Новый закон дает возможность местным властям составлять и утверждать программы по реконструкции и сносу депрессивных кварталов и их застройку новым жильем. Он разработан в связи с утверждением данного механизма на федеральном уровне. После принятия закона правительство Свердловской области может устанавливать порядок реализации решения о КРТ жилой застройки, определять границы такой территории, утверждать адресные программы, на основании которых планируется сносить дома. Кроме того, за региональным правительством закрепляется установление критериев, которым должны соответствовать не признанные аварийными и подлежащими сносу или реконструкции многоквартирные дома.

В Свердловской области внедрять механизм КРТ планируют в агломерациях Екатеринбургской, Нижнетагильской и Каменск-Уральской. По словам председателя комитета по развитию инфраструктуры и жилищной политике свердловского заксобрания Валентина Лаппо, к третьему кварталу 2021 года в регионе должны быть приняты девять обязательных нормативно-правовых актов и 13 дополнительных документов. Они будут определять, по каким критериям дома попадают под КРТ, порядок контроля за реализацией проекта, согласование адресных перечней домов, которые снесут и другое.

Какими именно территориями планируют заняться в первую очередь, в регионе пока неизвестно. По словам заместителя министра строительства и развития инфраструктуры региона Максим Пучкова, пилотные проекты назовут в апреле, а сейчас ведется работа «по их очерчиванию». В первую очередь реновация может коснуться Уралмаша, Эльмаша, Химмаша и Вторчермета, где много ветхого и аварийного жилья. По словам господина Пучкова, КРТ коснется и территории в центральной части города.

Собственникам квартир, чьи дома подпадают под программу, будет предоставляться возмещение, оно определяется из рыночной стоимости этого жилья, доли земельного участка, доли в общем имуществе и его стоимости, плюс расходы на переезд, на поиск временного жилья и на оформление нового жилья. В дополнение к тому, что уже прописано в жилищном кодексе, региональным законом предусмотрено, что по письменному заявлению собственник жилья может добавить свои средства и тогда ему предоставляется в собственность жилое помещение большее, чем то, на которое он мог бы претендовать. «Собственник может получить как возмещение, так и другое жилье большего размера, вложив туда все свои социальные гарантии»,— объяснила заместитель директора Уральского института регионального законодательства Наталья Трофимова.

Она также добавила, что людям, которые нуждаются в жилье и проживают на условиях социального найма, жилье будет предоставляться во внеочередном порядке. Жильцам коммунальных квартир будет предоставляться отдельная квартира.

Кроме того, собственники жилья могут выступить против того, чтобы их дом был включен в КРТ, для этого жильцам нужно провести собрание. Как ранее объяснила начальник юридического отдела Главархитектуры Евгения Рожок, когда администрация принимает решение о КРТ, то после этого решение согласуется с министерством строительства, далее публикуется проект решения. После этого проводится собрание с собственниками, чье жилье попадает под КРТ. «Если больше 2/3 собственников голосует за включение, то запускается КРТ. Так будет работать механизм по домам, которые не признаны аварийными. Если дома уже признаны аварийными, то собрания не проводятся»,— объяснила она.

Реакция застройщиков

В марте губернатор Свердловской области Евгений Куйвашев создал рабочую группу по вопросу реализации на территории региона механизма КРТ. Руководителем рабочей группы назначен первый заместитель губернатора Александр Высокинский. Его заместителями стали замгубернатора Сергей Швиндт и министр строительства и развития инфраструктуры региона Михаил Волков. Из застройщиков в состав вошел лишь представитель компании «Брусника». Как рассказал “Ъ-Урал” директор компании «Брусника в Екатеринбурге» Сергей Антонов, в рамках рабочей группы компания сформулировала критерии отнесений многоквартирных домов к КРТ, а также предложила несколько площадок для потенциального пилотного освоения по новой методике, но раскрывать детали он пока не стал.

«Если говорить о предложениях правительству, на наш взгляд, логичным полем для диалога девелоперов и власти было бы прозрачное и однозначно трактуемое законодательство в области отселения и выкупа недвижимости на территориях КРТ. Также возможное субсидирование в части стоимости переустройства сетей и дорожной инфраструктуры в границах КРТ и льготах по налогу на землю/имущество в период подготовки и реализации проектов КРТ. Стратегически “Брусника” нацелена на комплексную трансформацию территорий и повышение качества среды, а не на застройку “чистого поля”»,— рассказал Сергей Антонов.

«УГМК-Застройщик» также планирует попасть в рабочую группу по вопросам, связанным с КРТ. Как рассказал руководитель девелоперских проектов «УГМК-Застройщик» Евгений Мордовин, компания направила письмо губернатору с просьбой включить их в группу. «Мы думаем, что наш опыт по реновации промышленных территорий будет полезен. Мы хотим поучаствовать в разработке правил. Если сейчас в городе не начать заниматься реновацией, то через какое-то время мы получим черные дыры — получится эффект бублика»,— рассказал господин Мордовин.

О том, что пора браться за реновацию в центре города, считает и гендиректор корпорации «Атомстройкомплекс» Валерий Ананьев. По его мнению, застройщики долгое время занимались развитием окраин. «Сегодня, к счастью, для всех очевидно, что нужно обновлять центр, работу над которым в силу разных причин долго откладывали. Это “витрина” города, и от того, какой она будет, зависит инвестиционная привлекательность, потенциал развития территории. Любая его часть, любой квартал за небольшим исключением, нуждаются в реновации — везде, в любом дворе полно устаревших построек, складов и промышленных баз, которые необходимо убирать»,— рассказал Валерий Ананьев. Он также добавил, что ранее перспектива расселения для собственника ветхого жилья зачастую воспринималась как лотерейный билет: можно выиграть куш или остаться ни с чем. «Нам, девелоперскому сообществу, хотелось бы, чтобы на смену лотерее пришли четко работающие законы»,— добавил он.

Московский опыт

Программа комплексного развития территорий у многих ассоциируется с программой реновации жилья в Москве. Столичная программа реновации была утверждена в 2017 году. Федеральным законодательством Москва была избрана «стартовой площадкой» с применением новых правовых механизмов для одного города. В списке под снос в столице значатся 5173 дома площадью 16,3 млн кв.м — около 350 тыс. квартир, в которых проживает до 1 млн человек. Переселенцы получат равнозначное жилье в своем районе, за исключением Зеленограда и Новой Москвы, где расселяют в пределах округа, либо равноценную квартиру или денежную компенсацию (на выбор жильцов). В Москве утверждена 431 стартовая площадка, где запланировано построить 6,8 млн кв.м недвижимости. Программа должна быть выполнена до 2032 года.

Вице-губернатор Свердловской области Сергей Бидонько, считает, что Екатеринбург пойдет по тому же пути, что и Москва, в то же время он считает, что до сноса пятиэтажных домов в Екатеринбурге не дойдут еще несколько лет. «Когда я еще был в Госдуме (2016–2018 годы), мы закладывали такие принципиальные моменты, как обновление жилого фонда. Основная задача — иметь законные возможности строить новое жилье на местах старых домов, например, бараков. И желательно, чтобы люди по максимуму на этих территориях и оставались»,— отметил господин Бидонько.

Как КРТ скажется на рынке

Безусловно, КРТ может оказать существенное влияние на рынок жилья, но сказать, как это отразиться на стоимости крайне затруднительно, считает первый вице-президент, руководитель направления «Пространственное развитие» ЦСР Наталья Трунова. Как именно будет меняться цена, пока сказать сложно, по мнению экспертов, этот вопрос стоит поднимать, когда в регионе будут утверждены нормативно-правовые акты, в которых будет больше подробностей о том, как будет действовать закон. По словам представителей региональных властей — жилье будут выкупать по рыночной стоимости.

Чтобы на рынке не было скачков цен, механизм реализации проектов КРТ должен быть максимально прозрачным, считает заместитель директора Института экономики УрО РАН Арина Суворова. «Если люди не знают, чем им это грозит, куда их будут отселять, то цена может упасть. Также могут быть скачки и в обратную сторону — люди могут думать, что они получат что-то более хорошее и такие квартиры надо приобретать»,— пояснила она.

Что касается цен на квартиры в пятиэтажных домах, то аналитики полагают, что пока закон не скажется на ценах на жилье в этом сегменте. «Опасения и домыслы на рынке могут появиться и, возможно, будут влиять на решения отдельных продавцов и покупателей. Но пока дело дойдет до массового сноса “хрущевок” в Екатеринбурге, еще много воды утечет. Я думаю, что на первых порах какие-то конкретные пункты этого закона будут приниматься к более старому и ветхому жилью. Логичнее ожидать, что бизнес пойдет в этом направлении в первую очередь. Сносить пятиэтажки пока слишком дорогое удовольствие»,— рассказал руководитель аналитического отдела Уральской палаты недвижимости (УПН) Михаил Хорьков.

Руководитель аналитического отдела АН «Новосел» Сергей Меньшенин, считает, что при определенных условиях цены на жилье в пятиэтажных домах могут подрасти: «В зависимости от того, что получат собственники этого жилья: если это будет выгодный обмен, то это жилье может немного подняться в цене».