Жилье как пенсионный фонд

Уверенно растущие цены на новостройки и объявленная пенсионная реформа привели к неожиданным последствиям: на рынок первичного жилья вернулись фактически ушедшие за время кризиса инвестиционные сделки. Но если раньше потенциальные покупатели рассчитывали выгодно продать купленную на начальных стадиях строительства недвижимость, то теперь все чаще рассчитывают сдать ее в аренду. Рост числа таких сделок неминуемо приведет к увеличению арендного предложения, которое за минувший год в Москве уже выросло на 63%.

Одной из ключевых тенденций рынка жилой недвижимости начала 2019 года стало возвращение на него забытых за время кризиса инвестиционных сделок. Этот тренд отметили все опрошенные «Ъ-Домом» консультанты и девелоперы. Оценки компании «Метриум» позволяют говорить, что по итогам первого квартала 10% всех договоров долевого участия (ДДУ) в Москве были заключены в рамках пакетных сделок, когда приобретались сразу несколько лотов. По итогам аналогичного периода прошлого года этот показатель достигал только 6%. Кроме того, по словам управляющего партнера компании Марии Литинецкой, покупатели заметно больше стали интересоваться жильем на начальных стадиях строительства: за год его доля в общей структуре продаж выросла с 8% до 16%. В Est-a-Tet указывают, что в текущих проектах число инвестиционных продаж варьируется в диапазоне 10–25% в зависимости от конкретного объекта.

Число ДДУ, заключаемых юридическими лицами, по данными «Бест-Новостроя», за год выросло более чем в три раза: с 5% по итогам первого квартала 2018-го до 17% по итогам аналогичного периода текущего года. Председатель совета директоров компании Ирина Доброхотова указывает, что в реальности этот показатель может быть заметно выше: «Цель приобретения недвижимости физическими лицами не всегда можно назвать однозначно». Именно на увеличение доли самостоятельных инвесторов обращают внимание девелоперы. В «Сити-XXI век» говорят о 5–10% доли инвестиционных продаж в общей структуре сделок.

Новый интерес

Резкое снижение числа инвестиционных сделок было одним из ключевых трендов текущего экономического кризиса. Если в 2014 году многие россияне стремились вложить в жилье накопленные средства для их сбережения, то в 2015–2017 годах таких сделок на рынке просто не было: стоимость реализации вторичного жилья снижалась, а новостройки к моменту завершения работ увеличивались в цене на 10–20% вместо привычных 30–40%. «О получении сверхдоходов в 50%, как это было раньше, сейчас все еще нет и речи, покупка квартиры становится консервативным способом вложения средств»,— соглашается коммерческий директор «Сити-XXI век» Виталий Разуваев.

Тем не менее устойчивый инвестиционный спрос на жилье формируется. Мария Литинецкая связывает это с будущими изменениями в законодательство о долевом строительстве: поправки, предполагающие переход большинства новых проектов на банковское финансирование и привлечение средств дольщиков через эскроу-счета, вступают в силу уже нынешним летом. Новая схема существенно повышает стоимость строительства, следовательно, и продажи жилья. Мария Литинецкая указывает, что по итогам прошлого года средняя стоимость московских новостроек выросла на 7,5%, текущего года — на 2,2%, до 165,7 тыс. руб. за 1 кв. м. «Очевидно, что цены будут расти и в дальнейшем, так что сегодняшние инвесторы рассчитывают в будущем получить более высокую доходность»,— рассуждает эксперт.

Доходность бизнеса по сдаче квартир в аренду относительно размещения средств на банковском депозите

Период
2016 год
2017 год
2018 год
Апрель 2019 года
Средняя ставка по рублевым депозитам на срок до 1 года (без вкладов «до востребования»)*
7,04% годовых
6,69% годовых
6,56% годовых
7,54% годовых
Средний бюджет покупки двухкомнатной квартиры комфорт-класса в новостройке в Москве**
8,1 млн руб.
8,6 млн руб.
9,4 млн руб.
10 млн руб.
Доходность от размещения на депозите такой же суммы в месяц
47 520 руб.
47 945 руб.
51 386 руб.
62 833 руб.
Средняя ставка аренды двухкомнатной квартиры в Москве (новый фонд, комфорт-класс)
46 000 руб.
48 000 руб.
51 500 руб.
53 000 руб.
Возврат инвестиций через сдачу в аренду
14,6 года
14,9 года
15,2 года
15,7 года
*Данные 30 крупнейших банков. **Данные bnmap.pro. Источник: расчеты «Бест-Новостроя».

Хотя интерес к покупке инвестиционного жилья пока проснулся далеко не у всех групп спроса. Ирина Доброхотова рассказывает, что традиционно покупатели такой недвижимости делятся на две группы. Первая — начинающие инвесторы. Это люди с небольшими сбережениями в 1,5–3 млн руб., основная цель приобретения недвижимости для них — сохранение капитала. «Такие клиенты рассчитывают, что арендные платежи в дальнейшем будут полностью покрывать выплаты по ипотеке»,— говорит госпожа Доброхотова.

Вторая группа покупателей — профессиональные рантье, которые довольно давно и профессионально вкладываются в жилую недвижимость. «Например, для одного из клиентов мы продали три имеющиеся у него квартиры, которые он сдавал в аренду, и приобрели четыре новых однокомнатных в одном жилом комплексе бизнес-класса прямо у метро "Каховская", на руках у него остались 6,7 млн руб. на ремонт и меблировку, а ежемесячная прибыль с арендных квартир выросла на 105 тыс. руб. в месяц»,— рассказывает госпожа Доброхотова.

С ней согласен гендиректор «Азбуки жилья» Владимир Каширцев, рассказывающий о заметном росте числа инвесторов, которые планируют сдавать купленную квартиру. По его оценкам, на их долю в некоторых проектах приходится 25–30% сделок.

Виталий Разуваев обращает внимание, что значительная часть профессиональных инвесторов в жилье ушла на зарубежные рынки, которые предлагают специальные программы для иностранцев. Например, по данным статистической службы Кипра, за последние десять лет цены недвижимости на острове выросли на 38%. «Драйвером спроса выступили россияне, и каждая вторая сделка у них инвестиционная»,— говорит эксперт. Господин Разуваев предполагает, что это напрямую связано — после вложения в недвижимость страны €2 млн — с возможностью получения гражданства Кипра, а значит, и Евросоюза.

Виталий Разуваев считает, что многие покупатели «новой волны» задумались о приобретении недвижимости после старта пенсионной реформы, рассчитывая иметь в зрелом возрасте пассивный доход. Гендиректор Level Group Кирилл Игнахин добавляет, что нередко покупатели рассчитывают на некоторую многозадачность вложений в жилье: «Например, сначала квартира приобретается для сбережения средств, какое-то время в ней живут дети, родители или другие родственники, а потом жилье сдается в аренду».

Привлекательные лоты

Интерес инвесторов к жилой недвижимости носит выборочный характер. Ирина Доброхотова указывает, что эту тенденцию подтверждает наличие на рынке оптовых сделок — более трех лотов на одного покупателя, при этом в некоторых проектах число выкупаемых квартир или апартаментов превышает 100. Директор по продажам «НДВ-Супермаркет недвижимости» Татьяна Подкидышева соглашается, что для дальнейшей перепродажи инвесторов интересуют прежде всего объекты, в которых после завершения строительства рост цен может составить 20–30%. На этом фоне, по ее мнению, в некоторых проектах доля таких сделок достигает 20–25%.

Структура спроса на жилье в Москве на различных стадиях строительства

Стадия строительства
Доля в сделках по ДДУ
1 квартал 2017 года
1 квартал 2018 года
1 квартал 2019 года
Котлован
33%
23%
40%
Нижние этажи
21%
15%
15%
Верхние этажи
26%
28%
17%
Источник: ЦИАН

В рамках выбора потенциального инвестиционного жилья Ирина Доброхотова советует обратить внимание на не слишком компактные одно-двухкомнатные квартиры на средних этажах. Для дальнейшей сдачи в аренду квартиру желательно оформить в спокойных тонах, дом должен быть хотя бы частично заселен, а в шаговой доступности — объекты транспортной и другой инфраструктуры. При этом потенциальному покупателю с самого начала в любом случае лучше определиться с целью покупки — сдача в аренду или перепродажа. Во втором случае Виталий Разуваев советует обращаться внимание на квартиры, а в первом — подойдут расположенные в хорошей локации апартаменты.

Мария Литинецкая считает, что секрет идеального выбора достаточно прост: «Если бы вы сами с удовольствием жили и снимали рассматриваемую квартиру, значит, и для бизнеса она хорошо подойдет». При этом эксперт добавляет, что основной интерес арендаторов сейчас сосредоточен на жилье комфорт- и бизнес-классов. «Следует выбирать новостройки на ранней стадии строительства с привлекательной архитектурой, закрытой территорией, паркингом и хорошей транспортной доступностью»,— перечисляет госпожа Литинецкая.

Гендиректор агентства «Бон Тон» Наталия Кузнецова считает важным фактором поиска объекта для инвестирования отсутствие вблизи массового предложения, которое бы оттягивало спрос на себя. Согласно ее оценкам, средняя площадь квартир, приобретаемых в инвестиционных целях в Москве, составляет 58,5 кв. м для комфорт-класса, 74,9 кв. м для бизнес-класса и 96,5 кв. м для сегмента премиум.

Директор по маркетингу ГК А101 Дмитрий Цветов полагает, что пока большей востребованностью у покупателей инвестиционного жилья пользуется предложение в старых границах Москвы: «Сейчас мы часто видим, что москвичи в возрасте 40–45 лет покупают для себя новую квартиру в Новой Москве, а старую используют для сдачи в аренду». По его словам, такие сделки существенно отличаются от традиционной покупки инвестиционного жилья, предполагая иную площадь и бюджет.

Распределение предложения сдающихся в аренду квартир по округам Москвы в начале 2019 года*

Округ
Доля в совокупном предложении
ЦАО
27%
ЗАО
9%
ЮЗАО
12%
САО
8%
СЗАО
6%
СВАО
8%
ВАО
9%
ЮАО
13%
*Всего лотов: 65 248.Источник: данные «Инком-Недвижимости»

Директор по продажам Lexion Development Алексей Лухтан считает, что в Новой Москве, как и в старых границах города, показатель существенно зависит от конкретного проекта, в некоторых случаях на инвестиционные сделки приходится 15% проданного жилья. Представитель N1.ru Анастасия Гринева добавляет, что, хотя продажи первичной недвижимости сейчас находятся на высоком уровне во всех крупных городах, растущая доля инвестиционных сделок пока характерна в основном для московского рынка: «Объекты в других регионах всегда привлекательны, но круг потенциальных инвесторов сильно ограничен».

Невысокие ожидания

Прогнозировать дальнейшее поведение потенциальных инвесторов в жилую недвижимость девелоперы и консультанты пока берутся с опаской. Виталий Разуваев считает, что все будет зависеть о того, как именно на рынок повлияет внедрение механизма эскроу-счетов: «С одной стороны, для инвестора это хороший сигнал идти в недвижимость — его средства теперь гарантированно сохранны, но, с другой стороны, вероятное банкротство большинства застройщиков сильно подорвет надежность отрасли в целом».

Мария Литинецкая утверждает, что рост числа инвестиционных сделок остановится из-за прогнозируемого снижения доли привычного для них предложения — объектов на начальной стадии строительства: «После изменений законодательства застройщики будут получать доступ к средствам дольщиков только после завершения строительства, поэтому им станет намного выгоднее стартовать с уже готовыми проектами».

«Вложение значительных средств в российские активы — это в любом случае риск»

Директор департамента городской недвижимости компании Knight Frank Андрей Соловьев о наиболее перспективных проектах для покупки инвестиционного жилья

С этими доводами соглашается Кирилл Игнахин: «Рост цен, как и повышение входного порога, в любом бизнесе будет способствовать снижению интереса инвесторов». Господин Игнахин при этом не исключает возможности некоторого ажиотажа вокруг проектов новостроек, которые и после 1 июля будут реализовываться по старым правилам: именно в них будут спешить вложиться инвесторы.

Впрочем, многие девелоперы настроены далеко не так пессимистично. Финансовый директор компании «Талан» Евгения Романенко указывает, что переход на эскроу-модель повышает надежность проектов и гарантирует покупателям сохранность их инвестиций в пределах 10 млн руб. На этом фоне, по ее мнению, многие примут решение инвестировать свои накопления в бизнес застройщиков. Никто не исключает, что на рынке арендного, следовательно, и инвестиционного жилья могут появиться новые игроки.

Виталий Разуваев предполагает, что ими могут стать, например, бывшие владельцы хостелов. Многим собственникам этого бизнеса в скором времени придется от него отказаться: осенью в силу вступают поправки, согласно которым средства размещения фактически не смогут располагаться в жилых домах. При этом, согласно данным 2ГИС, еще в феврале именно в них работали 40% московских и 76% санкт-петербургских хостелов. «Часть бывших собственников хостелов выйдет на новый уровень бизнеса: приобретение на стадии строительства для последующей сдачи в краткосрочную аренду жилья»,— предполагает господин Разуваев. По его мнению, апартаменты для этих целей обычно подходят лучше, чем квартиры: объект должен отличаться хорошей транспортной доступностью.

Конкурентная среда

Но потенциальным инвесторам в арендное жилье следует быть готовыми к высокому уровню конкуренции. Замдиректора департамента аренды квартир компании «Инком-Недвижимость» Оксана Полякова подчеркивает, что ажиотажный спрос на первичное жилье вместе с ухудшением экономической конъюнктуры уже оказали значительное влияние на предложение сдаваемого жилья. Сейчас в Москве в аренду предлагаются 65,2 тыс. объектов недвижимости, 53,4 тыс. квартир и 11,8 тыс. комнат. Согласно оценкам госпожи Поляковой, по сравнению с аналогичным периодом прошлого года показатель вырос на 63%.

Такой рост предложения в «Инком-Недвижимости» связывают с ажиотажным спросом на жилье в прошлом и позапрошлом годах, который возник на фоне снижения стоимости ипотечного кредитования. Часть выкупленных тогда лотов неминуемо перешла в арендный фонд. «Некоторые купили жилье для детей, которые пока не подросли, у других после сделки не осталось средств на ремонт жилья, и теперь его рассчитывают сделать за счет арендаторов, часть москвичей из-за снижения доходов вынуждена сдавать единственное жилье, на время арендуя более дешевое или переезжая к родственникам»,— перечисляет Оксана Полякова. Эксперт ждет, что часть предложения на рынок добавят и текущие инвестиционные сделки. «На фоне повышения пенсионного возраста растет число желающих стать рантье — часть денег люди стараются разложить в банки, часть — вложить в недвижимость, чтобы "укрепить тылы"»,— рассуждает госпожа Полякова.

Несмотря на растущий объем предложения, резкого падения цен на аренду жилья в массовом сегменте в «Инком-Недвижимости» не ждут. «В условиях снижения покупательной способности рубля, повышения стоимости товаров значительно снижается рентабельность бизнеса, ведь собственнику необходимо содержать квартиру, периодически устранять неисправности, проводить ремонт и так далее»,— заключает Оксана Полякова.