Совершенствование земельных отношений - важное направление улучшения использования земли

СОВЕРШЕНСТВОВАНИЕ ЗЕМЕЛЬНЫХ ОТНОШЕНИЙ - ВАЖНОЕ НАПРАВЛЕНИЕ УЛУЧШЕНИЯ ИСПОЛЬЗОВАНИЯ ЗЕМЛИ

В.М. ЗЕМСКОВ,

кандидат экономических наук, доцент А. Р. БОГДАНОВА

Саранский кооперативный институт

Земля как объект рыночных отношений имеет большое значение во всей системе предпринимательской деятельности, так как является основным и естественным фактором в любой сфере бизнеса. Она количественно ограничена, ее невозможно искусственно воспроизвести, поэтому предложение земли для использования практически неэластично.

Ограниченность земли и невозможность ее воспроизводства способствуют возникновению двух видов монополии на землю: монополию собственности (реализует собственник) и монополию на землю как объект хозяйствования (реализует пользователь). Монополия собственности порождает абсолютную ренту, а монополия хозяйствования на земле - дифференциальную земельную ренту.

Земельная рента в ее развитой, денежной форме есть рыночная категория, существующая там и тогда, где и когда в складывающихся пропорциях товарно-денежного обмена образуется сверхприбыль или избыточный (превышающий средний норматив рентабельности) чистый доход, обусловленный действием естественных рентооб-разующих факторов, связанных с использованием незаменимых ограниченных ресурсов.

«Собственность на землю, — писал К. Маркс, -сама создала ренту». Заслуга К. Маркса состоит в признании «абсолютной» ренты, под которой понимается рента с земель худшего качества (плодородия) или более отдаленных от рынков сбыта. Абсолютная рента представляет собой единственный рентный компонент, допускающий возможность его нормирования и прейскурантного выражения в границах территории, используемой данной отраслью, в отличие от непрерывно изменяющихся значений дифференциальной ренты при переходе от одного участка к другому.

Основное значение имеет дифференциальная рента, образование которой связано с различием

хозяйств по качеству земли и их местоположению, удаленности от рынка сбыта (дифференциальная рента I). В условиях интенсификации и широкого внедрения в практику достижений научно-технического прогресса возникает и дифференциальная рента II, какдополнительная прибыль от применения добавочных вложений на единицу земельной площади.

В аграрном производстве любые технические и технологические усовершенствования средств труда и интенсификация производства всегда проявляются опосредованно, только через функционирование земли. Размер земельной ренты в сельском хозяйстве равен сумме трех показателей: излишка стоимости сверх общественной цены производства продуктов, разницы между общественной и индивидуальной ценой производства и разницы между монопольной ценой и затратами на производство продукции на земельных участках особого качества и особых климатических условий.

Рассмотрение нами сущности ренты в сельском хозяйстве вызвано тем, что она является составной частью цены земли, а в странах с развитой рыночной экономикой — механизмом установления платы за нее и ее цены, базирующейся не на стоимости, а на доходе, который приносит ее использование владельцу.

Земельная рента и цена земли характеризуют в совокупности народнохозяйственную ценность земли и выражают, соответственно, ее кадастровую оценку. Установленные при кадастровой оценке показатели являются базовой величиной для определения ставок земельного налога и арендной платы за землю.

Важный рыночный элемент - налог на землю. Он является реальным прямым налогом, размер которого не зависит от результатов хозяйственной деятельности собственников, владельцев, пользователей земли. Налогом на землю облагаются организации и физические лица, обладающие земельными участками на правах собственности,

постоянного (бессрочного) пользования, пожизненного наследуемого владения.

Начиная с 2005 г., согласно гл. 31 Налоговый кодекс РФ, размер земельного налога будет рассчитываться, исходя из кадастровой стоимости земли. При этом регионам предоставлено право самим определять срок перехода на новую систему расчета налога.

По методике, разработанной Государственным комитетом Российской Федерации по земельной политике, кадастровая стоимость 1 га сельскохозяйственных угодий в среднем по субъекту РФ определяется умножением расчетного рентного дохода на срок его капитализации, принятый равным 33 годам. В качестве основы для кадастровой оценки земли берется рентный доход. Он является дополнительным (сверхнормативным) доходом, образующимся на землях относительно лучшего качества и местоположения.

В результате проведения государственной кадастровой оценки земель, кадастровая стоимость сельхозугодий в среднем по России составила 11040 руб. с 1 га (табл. 1).

Определение размера налога, исходя из кадастровой стоимости, является, безусловно, прогрессивным подходом. Однако сохраняется большой недостаток: его исходящая база (цена земли) определяется не объективно.

По мнению многих ученых-экономистов, размеры кадастровой стоимости сельхозугодий, рассчитанные в соответствии с рассмотренной методикой, являются заниженными.

В условиях динамичной инфляции по сроку капитализации дифференциальной ренты вряд ли можно объективно осуществить оценку земли. Индикатором для этого предположения является появившаяся спекуляция землей, которая с каждым годом прогрессирует.

Большая часть собственников земли (пенсионеры, работники социальной сферы и др.) от своих

Результаты государственной кадастровой оценки с«

земельных участков ничего не имеют, поэтому они готовы уступить их практически за любую мизерную цену. Вот и скупаются эти наделы земельными спекулянтами. В этих условиях спекулянтам не страшна конкуренция как со стороны основной части нищего российского населения, так и со стороны лишенных прав на приобретение сельскохозяйственных угодий иностранных инвесторов.

Безусловно, скупка земли идет не себе в убыток, то есть реально ценаземли значительно больше. Следует заметить, за всем этим стоят не безобидные действия авторов кадастровой оценки земельных ресурсов. Во-первых, для подавляющего большинства крестьян данные кадастровой оценки — авторитетные ориентиры для сделок с землей. Ясно, что в данном случае в огромном выигрыше будут не крестьяне, а именно спекулянты, перекупщики земельных долей. Во-вторых, кадастровая оценка земли служит ориентиром финансово-кредитным учреждениям для определения залоговой стоимости земельной собственности. В-третьих, «играя на понижение», авторы кадастровой оценки земли объективно наносят серьезный ущерб России на международном уровне, обесценивая ее важнейший ресурс — земельный фонд.

По экономическому содержанию очень близка к налогу и арендная плата за землю. Как первый, так и вторая предусматривает необходимость возврата пользователю затрат на ее совершенствование, а также обязательное присвоение им основной части чистого дохода от продукции, иначе будет наблюдаться производство ради производства, что вызовет потерю интереса к возделываниюземли, повышению ее плодородия (что происходило в нашем обществе в недалеком прошлом с его командно-административными методами распределения продукции).

Следует различать два видаарендной платы. Первая — взимаемая за аренду муниципальных земель, величина которой равна уровню земельного налога, что составляет весьма незначительные суммы. Другой вид

Таблица 1

скохозяйственных угодий в Российской Федерации

Регион Кадастровая стоимость сельхозугодий, руб./га Действующий земельный налог на 1 га пашни на 2003 г., руб./га

Российская Федерация 11040 32,26

Центральный ФО 15845 35,32

Северо-Западный ФО 10186 27,22

Южный ФО 16015 50,51

Приволжский ФО 9066 26,96

Уральский ФО 8734 26,24

Сибирский ФО 7445 24,84

Дальневосточный ФО 5618 20,45

Примечание: при составлении таблицы использовались данные Федеральной службы земельного кадастра России о результатах государственной кадастровой оценки земель, опубликованные на сайте www.agrodar.ru

арендной платы, рыночный, выплачивается за аренду земельных паев фермерами или коллективными хозяйствами и устанавливается в результате взаимного соглашения арендатора и собственника земли. Причем эта плата может быть представлена как в денежном выражении, так и товарами и услугами.

В случае, когда арендная плата выплачивается в денежной форме, размер ее за сельскохозяйственные угодья (с затратами по их коренному улучшению) наиболее обоснованно равен сумме доходов по соответствующим факторам производства и затрат на восстановление: рентный доход, процент и амортизация по капитальным затратам по коренному улучшению земли. Ныне отдача от произведенных ранее мероприятий по коренному улучшению земли (при их проведении) незначительна. В этих условиях величина арендной платы за земельные доли будет достаточно обоснованной в случае ее установления на уровне, близком к уровню рентного дохода.

В случае, если арендная плата выплачивается в натуральной форме, характерной для большинства сделок по аренде сельскохозяйственных угодий в Российской Федерации, арендная плата достаточно обоснованно может повышаться относительно рентного дохода (без учета дохода от капитальных вложений на земельном участке). Это вызвано возможностью перенесения части значительного производственного риска, характерного для сельскохозяйственного производства, с арендаторов на арендодателей и роста доходности производства.

Арендная плата за земельные доли, уплачиваемая большинством сельскохозяйственных предприятий, колеблется от величины, эквивалентной ставке земельного налога, до 10% стоимости валовой продукции. Крестьянские (фермерские) хозяйства и кооперативы предлагают арендную плату, как правило, в размере Ю-30% стоимости валовой продукции, произведенной на участке. Причем в подавляющем большинстве случаев арендная плата выплачивается в натуральной форме. Арендная плата за земельные доли, арендуемые сельскохозяйственными предприятиями, ниже ее потенциального уровня, что вызвано несогласованными действиями владельцев земельных долей. В случае объединения их усилий уровень арендной платы незначительно повысится, но не достигнет величины рентного дохода (денежная аренда) либо суммы рентного дохода и платы (процента) за снижение риска (натуральная аренда).

Следует подчеркнуть, что развитие арендных отношений является существенным фактором повышения эффективности аграрного производства, поскольку это позволяет достигать оптимальных

размеров земельных участков и передавать землю тем, кто желает ее обрабатывать и производить сельскохозяйственную продукцию. Тем не менее, нельзя абсолютизировать этот вид земельных отношений, поскольку, имея только аренду в качестве механизма земельного оборота, можно через 10-15 лет столкнуться с проблемами ухудшения качества земли. Решение одной из важнейших задач экономики страны — стимулирование развития и повышения рентабельности аграрного производс тва, возможно только в том случае, если аренда будет функционировать наряду с другими важными элементами - куплей-продажей и залоговыми отношениями.

Ипотечное кредитование под залог земли позволяет привлекать необходимые инвестиции и в первую очередь в сельскохозяйственную экономику. Частная собственность на землю не является гарантом ее эффективного использования, тогда как ипотека земель представляет собой важный экономический механизм регулирования.

Российская сельскохозяйственная ипотека имеет богатую историю. Быстрое развитие ипотечные отношения получили в результате реформ 1860-1880 гг. и 1906-1914 гг., когда сформировалась разветвленная система ипотечного кредита, включавшая в себя различные виды кредитных учреждений: государственные земельные банки (Крестьянский и Дворянский); акционерные земельные банки, городские общественные банки. Объединял их главный принцип работы — предоставление долгосрочных кредитов под залог недвижимости. В России как аграрной стране основным видом залога становились частновладельческие земли. Как помещик, так и крестьянин в условиях пореформенной экономики вынуждены были прибегать к услугам ипотечных учреждений. Предоставляемый банками относительно дешевый кредит давал возможность землевладельцам избавиться от бремени текущих долговых обязательств. Вследствие этого предложение земли на рынке сократилось до разумных пределов. В свою очередь, экономически активная часть населения с помощью относительно дешевого кредита смогла приобретать высокодоходные земли и использовать их в предпринимательских целях.

Объемы ссуд, выдаваемых земельными банками, были в середине 1910-х годов вполне сравнимы с основными активами акционерных коммерческих банков России. К 1915 г. всеми ипотечными учреждениями было выдано 3,5 млрдруб. долгосрочных ссуд под залог 61,5 млн десятин частновладельческих земель.

Широкое развитие ипотеки в пореформенной России объяснялось недостаточным развитием

кредитно-финансовой системы и нехваткой свободного капитала. Активно участвуя в ипотечной деятельности, государство стремилось регулировать поземельные отношения.

Ипотека превратилась в мощный стимул экономического развития. В условиях развития российской экономики конца XIX — начала XX веков ипотека создавала необходимые условия для формирования земельного рынка и вплотьдо 1917 г. оставалась основным видом кредитной деятельности в аграрном секторе экономики страны.

Развитие ипотечных отношений в России было свернуто после революции. К концу 1918 г. земельные банки и все прочие ипотечные учреждения в РСФСР были упразднены.

Возрождение ипотеки в России началось в период проведения земельной реформы — в 90-х годах XX века с принятием Федерального закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)».

Ипотека земель сельскохозяйственного назначения дает возможность запустить механизм долгосрочного кредитования аграрного производства, для развития которого существенное значение приобретает банковская система. Центральными ориентирами ее деятельности выступают:

• содействие земельным преобразованиям, развитию регулируемого и управляемого государством земельного рынка;

• мобилизация финансовых ресурсов на финансирование мероприятий земельной и аграрной реформы;

• кредитная и инвестиционная поддержка товаропроизводителей в сфере агропромышленного комплекса, индивидуального жилищного строительства и иных форм деятельности, связанных с использованием земли;

• инвестирование и кредитование программы повышения плодородия и охраны земли. Банковская система, охватывающая рыночный

оборот земли, в настоящее время не действует. Сегодня получить кредит в банке под залог земли невозможно. В законе такое право декларируется, но вряд ли оно в ближайшее время начнет действовать, потому что цивилизованного рынка земли сельскохозяйственного назначения как товара в стране пока не существует.

Современным российским банкам невыгодно выдавать кредит под заложенную землю, поскольку она как товар не пользуется спросом. Они не знают, что с ней делать, если крестьянин не вернет кредит: кому эту землю продавать, как, на каких условиях. Да и кто сейчас заинтересован в земле, если

тридцать миллионов гектаров российской пашни вообще не обрабатывается и не засевается.

Также необходимо отметить, что для большинства крестьян, мелких фермерских хозяйств ипотечный кредит недоступен из-за большой процентной ставки по кредиту, малого дохода, что увеличивает риск невозможности возврата заложенного участка.

В связи с вышесказанным можно сделать вывод, что развитие ипотечного кредита требует государственной поддержки. Она может осуществляться путем освобождения держателя ипотечного заемного лица от уплаты налога с полученного дохода, что повлияло бы на использование дополнительных ресурсов без привлечения заемных средств.

По мнению многих ученых-экономистов, одним из главных направлений развития ипотечного кредита должно стать создание государством Земельного банка.

Государственный Земельный банк должен быть наделен правом выдавать ссуды для развития аграрного сектора под залог земельных участков, проводить скупку и перепродажу земель. Наделенный соответствующими финансовыми ресурсами, он сможет гарантировать более низкий процент под залог земли. Только так крестьянин может рассчитывать на льготный кредит.

Каждый субъект земельных отношений должен стать пайщиком земельного банка и получать в банке либо кредит, если он в нем нуждается, либо определенную «маржу», если собственник земли не нуждается в кредите, но передал свои «активы» банку для увеличения его кредитного потенциала. Получаемый субъектом земельных отношений кредит должен быть «связанным» и целевым для обеспечения бизнес-плана развития заемщика. Эти процессы должны проводиться под абсолютным государственным контролем на уровне, достаточном для исключения любых злоупотреблений в системе развития АПК страны.

В заключение необходимо отметить, что эффективность реализации государственной земельной политики возможна только при наличии ипотеки земли, дающей возможность запустить ныне отсутствующий механизм долгосрочного кредитования аграрного производства.

Существующий же механизм кадастровой оценки земли и определения налога, арендной платы пока что явно несовершенен: его очевидные недостатки — необоснованность и противоречивость. Все производимые платы, втом числе и налоги, должны вытекать из научно обоснованной цены, базирующейся на качественной оценке земли и ее расположения по отношению к рынкам производимой продукции.