Проверка на серость

Федеральная налоговая служба начала выявлять "серые" схемы, используемые компаниями на рынке недвижимости. Арбитражный суд Москвы впервые вынес решение по делу о вексельной схеме, с помощью которой риэлтеры продавали квартиры в новостройках. Суд признал, что использование схемы позволило ЗАО МИАН, одной из крупнейших российских риэлтерских компаний, уклоняться от уплаты налогов. По оценкам экспертов, сейчас на рынке новостроек до 40% всех сделок совершается при помощи вексельных схем.

В распоряжении Ъ оказалось решение арбитражного суда Москвы по делу о налоговых претензиях к ЗАО МИАН — полный текст решения датирован 20 июля. МИАН оспаривал решение управления Федеральной налоговой службы (УФНС) по Москве от 21 августа 2006 года. УФНС провело повторную выездную налоговую проверку компании за 2002-2003 годы, по итогам которой предъявило около 1 млрд руб. претензий. Основную их часть суд признал законной. Суд решил, что МИАН уклонялся от уплаты налогов при помощи вексельной схемы, по которой продавались права на квартиры в новостройках.

Суть схемы подробно описана в мотивировочной части решения, занимающей около 40 страниц. Для получения прав на квартиры в строящихся домах покупатели должны были заключить с компанией договор инвестирования на строительство. Оплату по таким договорам МИАН принимал только векселями, которые гражданин должен был купить у ООО "ТПС Интерстейт бюро" — компании, связанной с МИАНом и возглавляемой его финдиректором Маргаритой Клыгиной. Получив векселя, МИАН, купивший ранее у застройщика права на квартиры, уступал их гражданам, а векселя учитывал по цене значительно ниже номинала. Это позволяло МИАНу занижать выручку и выводить деньги за квартиры в компанию, которая не платила с них налоги. Схему усложнило то, что права на квартиры в нескольких московских домах продавал не сам МИАН, а подконтрольное ему ООО "Веда Интерком". Собственных средств "Веда Интерком" не имела и договоры с застройщиками (ЗАО "Интеко", ЗАО "Объединение 'Ингеоком'", ЗАО "Энергостройкомплект-М") заключала на деньги МИАНа, полученные взаймы под 0,1% годовых (ставка рефинансирования Центробанка составляла тогда 14-15% годовых). Суд признал, что "фактически денежные средства, инвестированные в строительство, принадлежали МИАНу", тогда как "Веда Интерком" уклонялась от уплаты налогов. "Имеет место ситуация,— делает вывод суд,— когда ряд действий заявителя (МИАНа.— Ъ) и взаимосвязанных с ним лиц... в своей совокупности приводит к неуплате налогов".

Несмотря на то что оценкой различных схем уклонения от уплаты налогов арбитражные суды занимаются уже давно, подобное дело в сфере недвижимости встретилось впервые. Отраслевые эксперты уверены: процесс по МИАНу является показательным и решение суда можно расценивать как первый звонок риэлтерам, работающим по "серым" схемам. "Решение может стать серьезным звонком для участников рынка недвижимости, который приведет к пересмотру существующих правил работы. Это должно усилить тенденцию повышения прозрачности на рынке инвестиций в строительство",— считает вице-президент Российской гильдии риэлтеров Константин Апрелев. По словам первого вице-президента риэлтерской компании "Бест-недвижимость" Михаила Гороховского, сотрудники налоговых служб неоднократно говорили, что хотят вывести рынок недвижимости из тени. Руководитель отдела новостроек бюро "Агент 002" Дмитрий Иванов согласен, что государство добивается повышения прозрачности бизнеса компаний. Но, по его словам, риэлтерский и девелоперский бизнес сложно проверить, поскольку там используется много "серых" схем.

В компании МИАН отказались комментировать решение суда. Телефоны пресс-службы ФНС вчера не отвечали. Но источник Ъ в ФНС сообщил, что служба намерена продолжить работу по выявлению подобных схем: "Мы предполагаем, что они могут встретиться и в других компаниях, работающих на строительном рынке".

Старший юрист адвокатского бюро "Егоров, Пугинский, Афанасьев и партнеры" Игорь Серебряков констатирует, что схемы с векселями и фирмами-пустышками применяются нередко, причем как для минимизации налогов, так и для защиты риэлтера от возможных претензий граждан, купивших права на квартиры.

"Закон 'О защите прав потребителей' позволяет гражданам требовать, например, значительной компенсации за нарушение сроков строительства. Чтобы избежать выплат, договор с гражданами заключают фирмы-пустышки, с которых нечего взять. А расчет векселями направлен на то, чтобы нормы о защите прав потребителей вообще нельзя было применить",— говорит адвокат.

К росту числа вексельных схем привело принятие в конце 2004 года закона о долевом строительстве, который усложнил привлечение граждан в качестве соинвесторов. "Сейчас до 40% всех сделок на рынке новостроек совершается при помощи векселей, в то время как до принятия закона их доля не превышала 10-15%",— рассказал на условиях анонимности представитель одного из московских застройщиков. "Механизмы работы по закону о долевом строительстве так и не заработали",— говорит заместитель гендиректора компании "Трест 1991" Татьяна Пальчикова.

Участники рынка недвижимости признают, что по тем или иным "серым" схемам сегодня работает подавляющее большинство компаний. "Наиболее популярная из них — когда компания не показывает всю выручку налоговикам",— утверждает Михаил Гороховский. Помимо векселей используются страховые схемы, через которые совершается треть всех сделок, рассказал представитель одного из застройщиков, пожелавший остаться неназванным. При подобных схемах стоимость квартиры в договоре между застройщиком и покупателем существенно занижается, а разница в цене компенсируется страховыми платежами, что позволяет застройщикам занижать налогооблагаемую базу.

Юристы сомневаются, что налоговые проверки всерьез повлияют на состояние рынка недвижимости и принципы работы риэлтеров. "С правовой точки зрения схема, использованная МИАНом, примитивна, поэтому компании имеют массу возможностей ее усложнить и сделать менее уязвимой",— уверен заведующий кафедрой Российской правовой академии Минюста Вадим Виноградов. Сами риэлтеры прогнозируют, что от возможных проверок налоговиков больше всех пострадают небольшие агентства, занимающиеся строительством и продажей жилья в Подмосковье. "Эти компании более слабы и не имеют серьезных ресурсов противостоять чиновникам",— полагает Михаил Гороховский.