«Дом красоты» ищет владельца

На продажу в Челябинске выставили спа-центр «Дом красоты» за 310 млн руб. В составе четырехэтажного комплекса несколько аква-зон, ресторан, конференц-зал, караоке-бар и бильярдная. Комплекс работает с 2014 года и сейчас находится в залоге. Эксперты считают, что цена на объект может быть снижена, а нахождение его в залоге не является риском для покупателей.

Спа-центр в здании бывшего кинотеатра «Заречье» открылся в 2014 году

Фото: Юрий Мартьянов, Коммерсантъ

На продажу в Челябинске выставили четырехэтажный спа-центр «Дом красоты» за 310 млн руб. Здание площадью 5,1 тыс. кв. м находится на северо-западе города. Информация об этом опубликована на площадке по продаже коммерческих активов Business Asset. Комплекс работает с 2014 года. Он включает в себя пять aквa-зaлoв, спа-салон с оборудованием для проведения процедур, четырехзвездочный отель из пяти нoмepoв (два — класса «cтaндapт», три — кoмфopт-клacca), pecтopaн, конференц-зал, кapaoкe-бap и бильярдную. По данным в объявлении, ежемесячная выручка спа-центра оценивается в 4,75 млн руб., кассовая прибыль — в 2,58 млн руб. Срок окупаемости составит десять лет. Имущество находится в залоге.

Ранее на месте спа-центра находился работавший с 1988 года кинотеатр «Заречье». Долгое время здание пустовало, в 2003 году его продали на торгах компании «Альфа Строй», которая занялась реконструкцией объекта. В 2014 году открылся спа-центр. Сначала он назывался Lynx Club, затем был переименован в «Дом красоты».

Общая площадь здания спа-центра составляет 5162 кв. м, его кадастровая стоимость составляет 94,4 млн руб. По данным Росреестра, кадастровая стоимость двух участков площадью 5485 и 1933 кв. м (всего 7418 кв. м), где расположен комплекс, составляет 29,3 и 10,4 млн руб. Комплекс находится в собственности одного владельца. Как указано в коммерческом предложении, центром владеет индивидуальный предприниматель Татьяна Завгородняя. Причиной продажи заявлена концентрация владельца на основном бизнес-направлении. Основным видом деятельности предпринимателя является оптовая торговля прочими строительными материалами и изделиями.

Как отмечает эксперт по недвижимости Денис Стукалов, снижение цены на коммерческие объекты при первичном размещении может составлять до 30–50%.

«Спа-процедуры сегодня находятся в составе услуг загородных или специализированных комплексов. Сейчас больший интерес вызывает направление реабилитации, нежели спа. О том, завышена цена на объект или нет, мы узнаем только тогда, когда будут переговоры между продавцом и покупателем. Стоимость коммерческой недвижимости в первую очередь зависит от местоположения, состояния необходимых разрешительных документов, мощностей и коммуникаций, возможности вариативности использования объекта без значительных вложений и затрат на его переоборудование, реконцепцию»,— считает Денис Стукалов.

Исполнительный директор «IBC Недвижимость» Евгений Коротков считает нереалистичным указанный срок продажи спа-центра — до 1 февраля этого года, и отмечает, что для полноценной оценки стоимости центра нужна полная финансовая модель, сведения о финансовой отчетности, существующих обязательствах. По его словам, на стоимость коммерческой недвижимости влияет множество факторов, в том числе местоположение, характеристики инженерных сетей, объемно-планировочные решения и применяемые материалы.

«Указанная цена должна быть основана на фактических данных бизнеса, а не на ожиданиях продавца. Самое главное — указана причина “пpoдaжa залогового имущества”, то есть продажа в интернете может оказаться тестированием ценовых гипотез. Допускаю, что залогодержатель пытается понять реальную стоимость залогового актива на сегодня путем размещения информации в сети, протестировать свое предположение. В таких случаях чаще всего есть проблемы с платежами по договору залога, поэтому залогодержатель начинает производить определенные действия для ведения переговоров с должником»,— подчеркивает Евгений Коротков.

Как отмечает эксперт, покупка залогового объекта не несет рисков для покупателя, поскольку процессом управляет залогодержатель, и должник не вправе предпринимать действия без согласования с банком.

«Для покупателя это наоборот хорошо, так как риски и оценку рисков уже проводил банк на этапе приобретения. Ключевая проблема в том, что залоговая стоимость может быть сильно выше рыночной на сегодня. Такие объекты потом годами стоят на продаже в интернете, точнее, висят “мертвым грузом”, так как фиксировать убыток банк не хочет или не может по внутренним регламентам без решения свыше»,— поясняет Евгений Коротков.