Дача частями

Приобрести в ипотеку домик в деревне все еще непросто: банки по-прежнему настороженно относятся к загородной недвижимости. Труднее всего убедить банк кредитовать покупку дачи или просто земельного участка: такие объекты считаются наименее ликвидными. Проще всего получить кредит на недвижимость в коттеджном поселке у застройщика, аккредитованного банком. К этому стоит добавить, что ставки по кредитам на загородную недвижимость будут выше, чем по "городским" кредитам.

Загородные расценки

По данным Агентства по ипотечному жилищному кредитованию (АИЖК), в настоящее время ставки по приобретению индивидуального жилого дома у топ-10 лидеров составляют в среднем 13-14%. При этом уровень ставок по рублевым ипотечным кредитам, выданным в течение марта, составил 12%, что на 0,9 п. п. ниже уровня марта 2013 года. Первоначальный взнос в среднем составляет 30%. За последние шесть месяцев, указывают в АИЖК, ставки не менялись. "В основном ставки на покупку загородной недвижимости примерно на 0,5-0,75 процентного пункта выше ставок по кредитам на квартиры, также повышаются и требования к первоначальному взносу, который в большинстве случаев составляет от 30%,— констатирует начальник управления развития программ ипотечного кредитования Нордеа-банка Ирина Ступаева.— Средняя сумма кредита — приблизительно 4 млн руб.".

У Сбербанка действует специализированная программа кредитования загородной недвижимости, рассчитанная на приобретение или строительство жилого дома, дачи или других строений потребительского назначения. Ставки по программе составляют 12,5-13,5% годовых для обычных клиентов, для зарплатных заемщиков ставка на 0,5% годовых ниже. Покупку готового жилого дома с прилегающим к нему земельным участком ВТБ 24 кредитует по стандартной программе на покупку готовой недвижимости, рассчитанной в том числе на квартиры. Ставки по этой программе при уровне первоначального взноса больше 20% — 12,15-13,25% годовых, если заемщик вкладывает от 10% до 20% собственных средств, ставка увеличивается на 0,6 процентного пункта. Райффайзенбанк предлагает ипотечные кредиты на покупку коттеджа, жилого дома с земельным участком на вторичном рынке, ставки по кредиту в рублях для новых незарплатных клиентов банка составляют 12,5-13,75% годовых. Юникредит-банк готов кредитовать покупку дачи под 13,25-14% годовых в случае фиксации на весь срок кредитования. Кредит на готовую квартиру обойдется в этом банке в 12,5-13,25% годовых.

Несмотря на то что ставки загородных кредитов в целом не сильно превышают ставки на готовую городскую недвижимость, ипотеку для покупки таких объектов привлекают реже. "Доля ипотечных сделок на московском рынке загородной недвижимости пока еще не является высокой и составляет около 12%,— говорит начальник управления развития розничного бизнеса банка ИТБ Антон Замятин.— При этом основная часть ипотечных кредитов на покупку загородной недвижимости — это таунхаусы (до 90%)". Участники рынка объясняют эту ситуацию осторожным отношением банков к предмету залога по кредиту.

Дом с обязательными удобствами

Ключевое слово, характеризующее отношение банков к объекту загородной недвижимости, потенциальному залогу по кредиту,— избирательность. "Как правило, такие программы банки активно продвигают в рамках проектного финансирование застройщиков, которые возводят коттеджи или дачные поселки,— поясняет зампред правления Абсолют-банка Татьяна Ушкова.— Если банк кредитует строительство, то ему понятны все риски, финансовое состояние застройщика и прочие нюансы, поэтому вполне логично, что он готов выдавать и ипотеку на построенное жилье. В этом смысле проектное финансирование компаний, занимающихся строительством загородных поселков, дает банку возможность работать сразу в двух направлениях — кредитовать корпоративного клиента-застройщика и выдавать ипотеку на готовые объекты. "Большинство банков рассматривает стандартные объекты, например жилой или садовый дом с земельным участком, таунхаус,— перечисляет Ирина Ступаева.— Сейчас на рынке появляются даже предложения с такими экзотическими названиями, как квадрохаус, дуплекс, которые являются долей в праве собственности на целый объект, и такие объекты банки кредитуют менее активно, так как это сулит дополнительные издержки при реализации подобных залогов". "При выборе объекта кредитования банк руководствуется требованиями повышенной комфортности и высокой ликвидности коттеджных поселков, указывает заместитель начальника управления развития залогового кредитования Райффайзенбанка Алексей Попович.— К поселкам также предъявляются такие требования, как круглогодичный подъезд, наличие управляющей компании и организаций, осуществляющих вывоз отходов жизнедеятельности".

Труднее всего будет получить кредит на покупку земельного участка или дачи. На момент подготовки материала (5 июня) база Банки.ру предлагала выбор из 258 кредитных программ на покупку дома или коттеджа с земельным участком. На покупку только дома было рассчитано 55 программ. Чуть меньше — 52 программы — позволяют приобрести только земельный участок под строительство. "Законодательством в настоящее время адекватно не урегулированы залоговые отношения без земельных участков, поэтому банки неохотно берут в залоги отдельно стоящие дома или таунхаусы без прилегающих земельных участков",— поясняет заместитель начальника управления кредитования Банка расчетов и сбережений Михаил Шаврин.

Эксперты сходятся во мнении, что ключевое требование к "деревенскому" залогу — его ликвидность. "Никто не будет кредитовать покупку дома, даже расположенного в очень привлекательном направлении, имеющего существенные недостатки, которые могут препятствовать последующей продаже, в частности отсутствие подъезда, невозможность подвести коммуникации, расположение рядом со свалкой,— признает зампред правления Международного банка развития Иван Минаков.— Кроме того, ограничением является оспаривание права собственности. Нахождение в другом регионе обычно не является препятствием, за исключением некоторых труднодоступных и проблемных регионов (к примеру, Чукотский автономный округ, Республика Ингушетия)".

Некредитуемая дача

Менее охотно, чем участок под строительство, банки соглашаются кредитовать разве что покупку дачного домика. По данным базы Банки.ру, на покупку дачи рассчитано всего 19 ипотечных программ. Банкиры объясняют ситуацию сложностями в оформлении таких залогов и, как следствие, их меньшей ликвидностью. "Основная проблема с кредитованием дачных или садовых домов связана с отсутствием документов о праве собственности на постройки,— отмечает Иван Минаков.— К примеру, большинство дачников Москвы имеют документы о праве собственности на земельные участки, а на сами дачи документов обычно нет. Также часто подключение к коммуникациям проводится без оформления документов. Следовательно, банк может оформить залог только земли, что уменьшает возможную сумму кредита. Если заемщик соглашается на это, он несет дополнительные риски. Например, в случае обращения взыскания на предмет залога он будет оценен ниже реальной рыночной стоимости". Снижение оценки может быть достаточно значительным: к моменту заключения договора, когда банк просчитает все риски, параметры кредита могут измениться не в пользу заемщика. "Рыночная стоимость дома дисконтируется на 30-40%, процентная ставка повышается на несколько пунктов, а первоначальный взнос повышается до 40-50%",— уточняет Михаил Шаврин.

Сложностями с оформлением дело не ограничивается, ведь дачный дом не всегда располагает необходимыми коммуникациями для проживания. "Райффайзенбанк, как и многие другие банки, отказался от кредитования рискованных категорий загородной недвижимости и не выдает кредиты под залог дачных или садовых домов, поскольку этот вид недвижимости не всегда обеспечен всеми необходимыми условиями для проживания и зачастую имеет проблемы с доступом к строениям в зимний период",— констатирует заместитель начальника управления развития залогового кредитования Райффайзенбанка Алексей Попович.

Без целевой программы

Некоторые банки и вовсе не готовы кредитовать покупку загородной недвижимости в рамках специализированной целевой программы. Как правило, в качестве альтернативы они предлагают заемщику воспользоваться нецелевым кредитованием под залог имеющейся недвижимости. Таким способом для покупки загородной недвижимости предлагают воспользоваться, например, Абсолют-банк, банк "Открытие". Ставка по таким кредитам, как правило, на 2-3% годовых выше ставок по стандартным ипотечным кредитам на готовую недвижимость. Только в рамках нецелевой ипотечной программы ВТБ 24, например, готов кредитовать строительство жилого дома. Ставки банка по такой программе составляют 14,15-15,35% годовых. Причем по кредитам в рублях банк готов ссудить на эти цели не более 70% оценочной стоимости закладываемой недвижимости.

"По условиям нашей программы клиент может передать в залог имеющуюся у него недвижимость — квартиру, получить ипотечный кредит до 80% от рыночной стоимости заложенного объекта и использовать полученные денежные средства на приобретение или строительство любого жилого недвижимого имущества (включая земельный участок, если мы говорим о жилых домах, коттеджах или таунхаусах),— уточняет начальник управления ипотечного кредитования банка "Открытие" Сергей Столбунов.— Ставка по такому кредиту снижается после подтверждения целевого использования кредита и варьируется от 14,75-16,75% до подтверждения целевого использования и 12,25-14,25% — после, с учетом возможных скидок. При этом если заемщик в день выдачи кредита перечисляет кредитные денежные средства по заключенному договору приобретения со своего счета в банке, то сразу применяется пониженная ставка. Дополнительные расходы заемщика стандартны: оплата страховых платежей, единовременный взнос за снижение процентной ставки (при желании клиента снизить ставку), оплата оценки и государственной пошлины за регистрацию ипотеки". Плата за снижение ставки у банка "Открытие" составляет до 1,5% от суммы кредита и позволяет снизить базовую ставку на 0,5 процентного пункта (1,35 процентного пункта по отдельным программам).

Дорогая оценка

Оформление "загородной" ипотеки также обойдется заемщику дороже, чем обычный кредит. В целом оформление кредита на загородную недвижимость потребует от заемщика такого же перечня расходов, что и при получении любого ипотечного кредита. Придется потратиться на оценку залога, нотариальное сопровождение сделки, страхование, аренду банковской ячейки.

При этом часть расходов будет существенно выше. Больших затрат потребует оценка залога. Если примерная стоимость оценки квартиры составляет в среднем 4,5-6 тыс. руб., то минимальная стоимость оценки жилого дома составит порядка 6 тыс. руб. Например, стоимость оценки загородного дома, коттеджа или дачи в Московской области оценочной компанией "БК-Аркадия" составит от 12 тыс. руб. За оценку квартир эта компания берет от 2,5 тыс. руб.

Недешево обойдется и страхование залога. По кредитам на загородную недвижимость банки в большинстве случаев потребуют комплексного страхования, то есть страхования залога, титульного и личного страхования.

"В отличие от квартир, стоимость страховки домов от повреждений может существенно повысить стоимость кредита,— говорит Иван Минаков.— Причем по объектам с периодическим проживанием страховка практически обязательна".

Самый востребованный на загородном рынке дачный сектор банки кредитуют наименее охотно