"Ни одной жалобы от застройщиков я не получал"

"Ни одной жалобы от застройщиков я не получал"

баланс

Строительный комплекс Ленинградской области начинает жить по новым правилам. Теперь только областное правительство может утвердить застройщику ППТ (проект планировки территории), который предполагает обязательный график согласования ввода жилья со строительством социальной, дорожной, инженерной инфраструктуры. По мнению МИХАИЛА МОСКВИНА, заместителя председателя правительства Ленинградской области по строительству, тенденция ужесточения требований к девелоперам позволит улучшить качество строительства и жизни в Ленобласти.

— Год назад вы анонсировали увеличение доли жилья экономкласса, а также сбалансированность создания инфраструктуры и рабочих мест. Есть уже результаты?

— Государство вкладывает много средств из бюджетов всех уровней, чтобы была возможность строить жилье для тех людей, которые не могут купить его на рынке. Программа "Жилье для российской семьи" (ЖРС) и господдержка ипотеки — основные направления, которые могут поддержать строительную отрасль на государственном уровне. У нас есть план по возведению по программе ЖРС не менее 75 тыс. кв. м ежегодно в ближайшие несколько лет. Уже есть участки, средства, застройщики, даже покупатели — мы план выполним. Более того, в этом году мы снимем требование, которое ограничивает круг участников программы: до сих пор жилье по программе ЖРС могли приобретать только жители области, скоро мы будем ждать покупателей со всей России.

Если говорить о работе правительства Ленинградской области, мы пытаемся сбалансировать создание комфортной среды и строительство коммерческого жилья. Есть территории, где нам приходится "бить по хвостам" — решения о застройке земель там принимали пять-семь лет назад, когда полномочия по архитектуре исполняли муниципалитеты (с прошлого года они перешли на областной уровень) и проекты планировок утверждались только на жилые дома. Сейчас мы пытаемся подтянуть социальную инфраструктуру — обеспечить эти кварталы детскими садами, школами. Параллельно идет следующий этап по работе с застройщиками — создание дорожной инфраструктуры, чтобы люди могли попасть в эти кварталы. Как правило, речь идет о проектах на основе ГЧП (государственно-частное партнерство.— "Ъ").

Самый главный шаг, который мы сделали,— это перенос на региональный уровень полномочий по выдаче разрешений на строительство и на ввод объектов, а также утверждение градостроительных планов, проектов планировок и так далее. Теперь при утверждении ППТ (проект планировки территории.— "Ъ") мы можем и будем предлагать застройщикам подписывать календарный график строительства жилых домов одновременно со строительством социальной, дорожной, инженерной инфраструктуры, чтобы все создавалось параллельно. И хотя каждый ППТ включает в себя все необходимые здания и сооружения, в том числе и дорожные объекты, обычно они откладываются на заключительную часть, так как не приносят прямой выгоды строителям, для них это затраты. Но мы считаем, что эти объекты должны вводиться параллельно.

По этим правилам мы начнем жить с марта текущего года. По тем ППТ, которые уже осваиваются, мы будем предлагать застройщикам подписать календарные графики на добровольной основе.

— Сколько средств в итоге направляется на строительство социальных объектов?

— В этом году адресная инвестиционная программа комитета по строительству составляет почти 6 млрд руб. Но новых проектов мы практически не начинаем. В основном средства пойдут на завершение тех объектов, которые уже находятся в процессе строительства. Сюда не входят, естественно, детские сады и школы по программе "Социальные объекты в обмен на налоги" — это ноу-хау Ленинградской области. Ее суть сводится к тому, что мы выкупаем у застройщика возведенные им объекты за им же уплаченные налоги.

— Если учитывать программу, какова динамика ввода социалки?

— В регионе вот уже два-три года вводится от десяти до двадцати детских садов и школ ежегодно. Среди них есть один-два объекта, которые строятся чисто за бюджетные деньги, где заказчиком выступает комитет по строительству ЛО. Остальное — это строительство инвестора с последующим выкупом, либо застройщики строят по программе "Соцобъекты в обмен на налоги". Всего у нас 20 таких соглашений, по которым возводится около 45 детских садов и 15 школ. Тот, кто не готов участвовать в программе, может строить и эксплуатировать объект на коммерческой основе — сдать в аренду специализированной организации, которая занимается управлением частных детских садов, например. В этом случае мы просто субсидируем те семьи, которые не могут оплатить стоимость содержания ребенка в детском саду. Главное, чтобы были места.

Проблемы с местами в детских садах есть в Мурино и Кудрово во Всеволожском районе, так как проекты, строящиеся там, начинались раньше, чем появилась программа. Там в основном возводятся встроенные и пристроенные детские сады, эксплуатация которых, правда, немного дороже для бюджета, чем отдельно стоящих. Зато застройщик не может сдать дом без этого встроенного помещения, это для нас определенный рычаг воздействия. Проблемы с очередями в детские сады в этих районах, по нашим расчетам, удастся решить в 2017 году. По школам в некоторых районах есть даже небольшое опережение. Например, в Кудрово. Но завтра те дети, которые сейчас стоят в очередь в детский сад, пойду в школу, и они пригодятся.

— Вы говорите про школы и детсады. А как насчет поликлиник?

— Поликлиники также могут быть предметами соглашений "Соцобъекты в обмен на налоги", но застройщик у нас не строит пока еще ни одну поликлинику. В основном речь идет о встроенных и пристроенных помещениях для офисов врачей общей практики, амбулаторного лечения. Самое главное, чтобы эти помещения сохраняли свое назначение.

— Кто за этим следит?

— Теперь мы. Если в новом доме предусмотрено медицинское учреждение, мы, прежде чем дать разрешение на ввод в эксплуатацию, приглашаем комитет по здравоохранению Ленинградской области, чтобы выработать путь взаимодействия с застройщиком и застолбить назначение этого объекта. Обычно застройщику выгодно сдать это помещение организации, которая оказывает платные медицинские услуги, при этом медуслуги должны оказываться и по полисам ОМС. Мы, условно говоря, обеспечиваем этой организации здравоохранения сбыт, ведь за обслуживание таких пациентов она получает свои деньги из фонда ОМС.

Там, где в проекте есть поликлиника, она должна стоять. У нас пока только один случай, когда участок под поликлинику есть, а она не построена. Эта история тянется с 2006 года, когда "Квартал 17А" начал реализацию своего проекта на границе города и Ленинградской области в районе Колпино. К сожалению, сегодня застройщик чувствует себя, мягко скажем, неуверенно. Мы будем забирать этот участок и строить поликлинику сами. Те проекты, которые имеют более поздний срок реализации, проблем не испытывают.

— Есть ли какой-то объект, которого вы ждете, которым будете гордиться?

— Вы знаете, причин для гордости очень много, но заниматься этим процессом некогда. Шучу. Самая главная для нас награда — это отсутствие претензий к объекту в процессе его эксплуатации. Если говорить о голубой мечте, это реализация того тезиса, того направления, которое дал губернатор Александр Дрозденко на выборах в прошлом году. Я говорю социальных стандартах Ленинградской области: чтобы каждый населенный пункт на определенное количество жителей региона имел одинаковый набор тех или иных сооружений и услуг в равной доступности. Чтобы были стадионы, детские площадки, амбулатории, и человек тот социальный пакет, который должен у него быть по специально разработанному градостроительному акту, получал.

Как любитель хоккея, вам скажу, что в Финляндии норматив — одна ледовая арена на 27 тыс. человек. У нас сейчас получается одна на 220 тыс. человек. В Финляндии живет 4 млн человек, в Ленинградской области — 1,8 млн, при этом сборные конкурируют на государственном уровне. Потому что там есть где тренироваться. Поэтому надо создать базу на территории Ленобласти, чтобы у нас не только волейбол был региональным видом спорта, но также и хоккей. В поселке имени Морозова существует профессиональная команда Молодежной хоккейной лиги, "Варяги" называется, но там пока нет ни одного воспитанника области. Это все вытекает из социальных стандартов. Если мы обеспечим людей кинотеатрами, местами в художественной школе, музыкальной школе, тогда они и поедут в тот же Тихвин, где есть и рабочие места, и квартиры, где можно жить.

— Куда же распределяются средства из адресной инвестиционной программы?

— В основном это деньги на те территории, где нет массового жилого строительства. Объекты по всей территории Ленобласти: школа в поселке Вознесение, физкультурно-оздоровительный комплекс в городе Сланцы, в деревне Плодовая Приозерского района. В этом году мы начинаем строительство большого волейбольного центра в городе Сосновый Бор — у нас есть профессиональная команда "Динамо Ленинградская область", которая играет в Первой лиге первенства РФ и занимает там первое место, а на следующий сезон, вполне возможно, выйдет в Суперлигу. В прошлом году введены в эксплуатацию ледовый дворец в Кингисеппе, в Киришах. Завершаем долгострои, которые были у нас: детский сад в Выборге, в Шлиссельбурге, где по ходу строительства приходилось менять подрядчика.

— Какой при этом план по вводу жилья?

— Сохранить сегодняшние параметры. В 2015 году введено 2,3 млн квадратных метров. В начале февраля я представлял отчет в Министерстве строительства, работа наша за 2015 год признана положительной, в том числе и по вводу жилья экономкласса (1,5 млн кв. м). Сейчас в процессе строительства еще почти 9 млн кв. м. То есть задел есть на четыре-пять лет вперед. За количеством мы сейчас не гонимся. Наша задача — повысить качество даже не столько домов, сколько всей территории, где они строятся. Например, сегодня уже обеспеченность транспортом достаточно высокая, мы сейчас рассматриваем норматив 400 машин на 1 тыс. человек.

— Как вы оцениваете дорожную ситуацию в целом?

— По-разному. В целом она везде сложная, а в Кудрово, Мурино, Девяткино, Буграх, во Всеволожске — микрорайонах, где появляется большое количество домов, она очень сложная. Поэтому мы провели ряд мероприятий с застройщиками, где решали эти проблемы. Например, проект продолжения Пискаревского проспекта от КАД в обход Мурино и Новодевяткино. Проект делают застройщики, а реализацию будем планировать по концессионному соглашению, эксплуатироваться дорога будет на платной основе. Группа ЛСР, группа компаний ЦДС и банк ВТБ заявили о том, что они рассматривают возможность участия в этой концессии.

— Говорилось о том, что при изменении порядка выдачи разрешений на строительство и ввода зданий в эксплуатацию возникли "шероховатости". Соблюдаются ли сейчас сроки согласования при работе с девелоперами?

— Разрешения на строительство у нас выдает комитет государственного строительного надзора. Сейчас шероховатость только одна — объем строительства большой, а людей не хватает. Но сроки рассмотрения нормативные, по Градостроительному кодексу — десять рабочих дней. Они соблюдаются. Отказов процент достаточно высокий, но пока ни одной жалобы от застройщиков я не получал, что мы нарушили сроки или дали неправомерный отказ. На стадии рассмотрения проекта при получении заявления на выдачу разрешения мы видим те сложности, которые могут возникнуть в процессе строительства, даем свои замечания, и застройщику эта информация крайне полезна. Мы, по сути, выступаем как отдел качества по приемке проектных работ, которые девелопер заказал на стороне.

— Но, судя по вашему ответу, качество документации страдает.

— Да, процент брака высок. От 30% до 40%. Но отказы имеют технический характер, то есть через две недели замечания устраняются, документация поступает к нам повторно, и мы выдаем разрешение. Зато застройщик получает документацию, по которой он будет уверенно строить и по которой при осуществлении госстройнадзора в будущем ни у кого проблем не будет.

— Упоминалась разработка закона о предоставлении земли под линейные объекты. Расскажите о нем.

— Сегодня по Градостроительному кодексу любой линейный объект обязан иметь проект планировки, а это деньги и время. Мы хотим внести в рамках своих полномочий некоторые изменения в 38-й областной закон по объектам, которым не требуется разрешение на строительство, чтобы снять напряжение с ресурсоснабжающими организациями. Комитет по архитектуре этим занимается. Я все же надеюсь, что в первом полугодии 2016 года это выльется в какую-то законотворческую инициативу.

— Что вы думаете о последних поправках к закону о долевом участии?

— По нашему мнению, туда вносится мало поправок. Правила часто меняются. Тут важно, с одной стороны, защитить покупателей, с другой — не навредить строителям. Но, разумеется, важно сделать закон пожестче. Особенно в части ответственности застройщика перед участниками долевого строительства. На территории Ленобласти сейчас строится 9 млн "квадратов", а обязательства застройщиков перед дольщиками — 100 млрд руб.! И этим законом, конечно, ответственность застройщиков перед дольщиками надо повышать.

Здесь еще хотелось бы, чтобы были поправки к закону о банкротстве. В нем уже есть специальный 7-й параграф, где участники долевого строительства идут по отдельной процедуре в конкурсном производстве. Однако процедура передачи ими объекта еще достаточно громоздкая. Самая хорошая мера — когда участники долевого строительства организуют жилищно-строительный кооператив, и ему в процессе банкротства передается жилой дом. Получив дом, они становятся застройщиком, а мы, как органы власти, помогаем им этот объект достроить. У нас есть уже хорошая практика — 700 человек в прошлом году получили в Новодевяткино квартиры в домах, которые были достроены таким образом. Но там была добрая воля конкурсного управляющего. Там, где такой воли нет, у нас с законом о банкротстве есть сложности.

Регион прибыли

Компания "NCC Жилищное строительство" занимается жилищным строительством в восьми европейских странах, включая Россию. По мнению Александра Свинолобова, директора по развитию, с точки зрения бизнеса приятнее работать в той стране, где есть возможность спокойно заниматься делом, получая стабильный доход. Российский бизнес, в частности строительный рынок Ленинградской области, один из самых прибыльных для компании.

Скандинавские страны сейчас переживают настоящий жилищный бум. Поэтому работать в Скандинавии сейчас приятнее всего. Россия для компании остается важным регионом присутствия. Одни рынки растут, другие замедляются, со временем маятник качнется в обратную сторону. При этом, например, в России по сравнению с другими странами, где мы работаем, один из самых коротких сроков, требуемых для получения разрешения на строительство. Так что российский рынок интересен как с точки зрения прибыльности, так и с точки зрения более быстрых сроков реализации проектов в сравнении с другими странами.

Все застройщики повсюду ждут стабильности в развитии, последовательности принятия решений, преемственности градостроительной политики. В противном случае бизнес будет терять интерес к региону, так как будут повышаться риски незапланированного изменения проектов уже в процессе их реализации. Сегодня мы видим в Ленинградской области довольно стабильную ситуацию благодаря тому, что руководству области удается выдерживать единую градостроительную политику для всех заинтересованных сторон. Как следствие, облик Ленинградской области сильно меняется. Рост жилищного строительства влечет за собой улучшение социальной и инженерной инфраструктуры, развитие малого бизнеса.