Девелоперы тянутся к КОТ

Уральские застройщики берут курс на комплексное освоение территорий. Если до недавнего времени строители готовы были застраивать только свободные участки, все больше уходя на окраины городов, то сегодня у крупных девелоперов растет интерес к территориям в центральных районах, занятым ветхим и аварийным жильем. Аналитики позитивно оценивают эту тенденцию и называют комплексную застройку основным источником нового строительства. Однако на практике проектов, которые активно строятся, на Урале единицы.

Эксперименты с КОТ

История комплексного освоения территорий (КОТ) началась в 2007 году с постановления правительства РФ №265 «Об экспериментальных инвестиционных проектах комплексного освоения территорий в целях жилищного строительства». Под это определение попали проекты, включающие «помимо строительства жилых домов строительство объектов социальной, инженерной и транспортной инфраструктуры за счет средств различных источников финансирования». В частности, такой проект должен предусматривать объем жилищного строительства не менее 1 млн кв. м, срок реализации не больше 10 лет. Всю территорию комплексной застройки необходимо консолидировать в одних руках.

По всей стране было отобрано 22 проекта из 17 регионов, при реализации которых планировалось отработать механизм государственно-частного партнерства. Половина из них получила помощь в подведении коммунальной инфраструктуры, семь проектов обеспечили автомобильными дорогами. Планировалось, что в результате реализации программы до 2025 года будет застроено порядка 19 тыс. га, общая площадь жилой застройки составит 60 млн кв.м. Предполагаемый объем затрат оценивался в 1,8 трлн руб. Наступивший экономический кризис скорректировал эти планы. Если в 2007 году по стране реализовывалось 180 основных проектов и 22 экспериментальных, то в 2009 — всего 56. В их числе — микрорайон Академический в Екатеринбурге, единственный проект в УрФО, попавший в правительственный список. Новый микрорайон, реализуемый ГК «Кортрос», рассчитан на 325 тыс. жителей и до 2026 года предполагает возведение на площади 1,3 тыс. га порядка 9 млн кв.м жилья, 1,8 млн кв.м социально-торговых и 2,4 млн кв.м общественных, деловых, спортивных и культурных объектов.

Сегодня, говорит замдиректора департамента стратегического консалтинга компании Knight Frank Сергей Симонов, проектами комплексного освоения территории общепринято считать крупномасштабные проекты площадью 50–100 га, застройка которых предполагает развитие многофункциональной среды. Аналитики делят их на две категории: Greenfield и Brownfield. К первой относят освоение территорий, свободных от застройки, ко второй — развитие застроенных площадок, редевелопмент промзон.

Свободная земля

В Уральском федеральном округе наиболее крупные комплексные проекты реализуются в формате Greenfield. В Тюменской области, по словам вице-губернатора Евгения Заболотного, общая площадь переданной для комплексной застройки земли составляет 574 га. В результате ее освоения будет построено свыше 2,7 млн кв.м жилья. Застроенные территории, говорит господин Заболотный, пока не являются экономически привлекательными для застройщиков. Самым масштабным примером комплексной застройки вице-губернатор называет освоение земельного участка площадью 57,4 га, расположенного в границах улиц Федюнинского — Монтажников — Широтной и микрорайона МЖК, где силами трех застройщиков планируется построить порядка 600 тыс. кв.м жилья класса «эконом» и «стандарт», школы, поликлиники, детские сады, возвести зеленые зоны и площадки для игр и отдыха. В числе уже реализованных проектов — третий и четвертый Заречные микрорайоны Тюмени, жилой комплекс «Малахово» в микрорайоне Восточный-3 и другие.

На Южном Урале, говорит исполнительный директор челябинского межрегионального Союза строителей Юрий Десятков, активно начали развиваться территории, приближенные к областному центру. «Мы можем радостно сказать, что у нас появилась возможность комплексной застройки. Например, Сосновский район практически оказался сегодня в черте города. Это бывшие земли Фонда РЖС, поэтому фонд серьезно поучаствовал в подведении сетей, область поучаствовала в развитии дорожной сети. И город, учитывая, что эти земли очень приближены к Челябинску, видимо, поучаствует в создании инфраструктуры в виде покупки детских садов»,— рассказывал „Ъ” господин Десятков.

В Свердловской области в список инвестиционных проектов комплексного освоения областной целевой программы «Развитие жилищного комплекса в Свердловской области» на 2011–2015 годы попало пять проектов, предполагающих освоение новых территорий.

Однако на стадии активной застройки находится только екатеринбургский микрорайон Академический. Он реализуется в формате государственно-частного партнерства: жилье строит девелопер, а социальная инфраструктура возводится за счет бюджета. Остальные проекты в большинстве испытывают трудности с привлечением средств на подведение инженерной инфраструктуры и дорог.

Сложность таких проектов, говорит замдиректора отдела стратегического консалтинга Jones Lang LaSalle Михаил Якубов, заключается в их долгосрочности, необходимости значительного объема инвестиций на старте проекта и большой зависимости от поддержки региональных и местных властей, у которых не всегда есть для этого возможность. По мнению директора «Недвижимость-консалт» Павла Маслихина, проекты КОТ выгодны и застройщику, и власти — фактически за счет бизнеса муниципалитет решает вопросы подведения сетей, которыми застройщик обязан обеспечить территорию застройки и передать на баланс муниципальным структурам.

Руководитель коммерческого управления девелоперской компании «Малышева-73» Виктория Халина соглашается, что комплексная застройка более выгодна для крупного девелопера, чем «точечные» проекты. «При „точечной” застройке происходит большая нагрузка на один участок, а комплексное освоение позволяет распределить ее и снизить себестоимость строительства. Если город будет помогать с инженерной инфраструктурой, застройщик сам все построит. Важно, чтобы была возможность подключения к сетям за адекватные деньги»,— говорит она. Директор по правовым вопросам УК «Главсредуралстрой» (занимается строительством жилого района Истокский, предполагающего возведение 4,3 млн кв.м многоэтажного и малоэтажного жилья в пригороде Екатеринбурга) Ксения Епишенкова считает, что на практике власти не заинтересованы в комплексном развитии и социальная инфраструктура отстает от темпов строительства жилья. Это вынуждает застройщика продавать квадратные метры позже и по более высокой цене. «Органы муниципальной власти и субъектов федерации своевременно не включают в программы развития города новые районы, которые подлежат освоению. В принципе, эту проблему легко решить, как это происходит в Санкт-Петербурге и Москве: путем заключения соглашений между администрацией и застройщиком, в соответствии с которыми застройщик собственными силами возводит садики и школы, а муниципалитет принимает на себя обязательства по их выкупу по фиксированной стоимости в течение трех–пяти лет. Данный механизм в Екатеринбурге и Свердловской области, как оказалось, совершенно нереализуем». «Из-за отсутствия единого координирующего центра и ясных механизмов взаимодействия девелопера и чиновников процесс реализации проектов КОТ часто затягивается, — говорит генеральный директор «Синара-Девелопмент» (реализует проект КОТ, предполагающий возведение более 3 млн кв. метров на площади 600 га в Екатеринбурге) Тимур Уфимцев. — Чтобы проекты комплексного освоения территорий внедрялись в жизнь более активно, необходима организация их пофазной реализации, создание подвижной и открытой схемы, позволяющей в случае необходимости быстро получать согласования и вносить изменения».

Вопросы инфраструктуры — самая большая разница между строительством в России и Европе, уверен первый вице-президент бизнес-сегмента «Международные услуги по строительству» концерна ЮИТ (в УрФО реализует проект комплексной застройки в Свердловской и Тюменской области) Теему Хелпполайнен. По его словам, в Финляндии достаточно высокие налоги, что позволяет государству за свой счет подводить сети до границы участка. «С садиками и школами возможны два варианта: если они есть рядом, нам не надо участвовать в затратах. Что касается больших участков на новых территориях, то если участком владеет администрация, нам нужно компенсировать государству часть затрат на строительство детского сада и школы», — рассказывает господин Хелпполайнен.

Сносный вопрос

Развитие застроенных площадок аналитики называют высшей степенью профессионализма работы с территорией. По словам Михаила Якубова, помимо расселения и выкупа объектов недвижимости для увеличения объема застройки требуется решить вопросы по увеличению мощностей и пропускной способности инженерных, транспортных коммуникаций. «Конечно, такие проекты в самую последнюю очередь будут интересовать застройщиков — после строительства отдельных объектов и комплексного освоения свободных территорий. Проекты могут быть интересны, только если государство возьмет на себя наиболее сложные и рискованные начальные задачи по расселению жителей и решению вопросов с инженерными коммуникациями»,— полагает господин Якубов.

На Ямале региональный бюджет является главным инвестором в области жилищного строительства. Как говорят в департаменте строительства и жилищной политики ЯНАО, за счет сноса ветхого и аварийного жилья и переселения жителей в округе удалось решить проблему нехватки земельных участков под строительство, которая стояла очень остро. В Челябинске, по словам Юрия Десяткова, свободных участков под жилищное строительство тоже практически не осталось. В 2013 году в городе на сносе ветхого жилья планируется построить 52,2 тыс. кв.м жилья (5,4% от общего объема). Снос старых деревянных домов уже идет в Металлургическом, Тракторозаводском (ЧТЗ) районах города, однако таких примеров, говорит господин Десятков, немного — пока они в основном осуществляются за счет застройщиков. Но мест, где бизнес мог бы и дальше заниматься расселением самостоятельно, практически не осталось. «На законодательном уровне необходимо разработать новые правила игры: на смену аукционам могли бы прийти конкурсы, на которых муниципалитет, обладающий определенными финансовыми ресурсами (собственными или федеральными), предлагает бизнесу вступить с ним в долю. При этом предусматривать до проведения аукционов возможность централизованного подведения инженерных коммуникаций»,— считает он, отмечая, что в ближайшее время в Челябинске планируется опробовать механизм аукционов на развитие застроенных территорий.

В Екатеринбурге он уже заработал: в 2011 году в городе был проведен первый подобный аукцион. Победитель — компания «Атомстройкомплекс» получил участок с 29 деревянными двухэтажными домами, но все еще не закончил процесс расселения. По словам гендиректора компании Валерия Ананьева, в таких случаях застройщик вынужден договариваться с каждым собственником помещения и земельного участка. В процессе переговоров цена сотки земли в пределах ЕКАД доходит до 1 млн рублей, но и такая стоимость не всегда устраивает жителей. К примеру, на Уральской улице, говорит господин Ананьев, где компания строит жилой комплекс, остается нерасселенной половина одного жилого дома, собственник которого отказывается переезжать. «На самом деле из-за такого поведения людей создаются проблемы, но от этого не должны страдать другие. Идет удорожание жилья, которое еще будет построено. Здесь нужна консолидация всех усилий: бизнес-сообщества, администрации области, администрации города, нужны изменения в законодательстве»,— полагает глава «Атомстройкомплекса».

При этом механизм сноса аварийного жилого фонда через аукционы на развитие застроенных территорий не распространяется на ветхий частный сектор. По данным замначальника Главархитектуры администрации Екатеринбурга Михаила Волкова, такие территории занимают порядка 20% столицы Среднего Урала. «Это те территории, которые мы начали осваивать в конце 1990-х — начале 2000-х, и успели сделать это в центре города. С принятием нового Градостроительного и Земельного кодексов процедура выкупа этих земельных участков встала в прямую зависимость от желания собственников земельных участков. Сегодня мы не имеем возможности выделять земельные участки, занятые правами третьих лиц»,— говорит господин Волков. Действенный механизм, уже опробованный на практике, у администрации все же есть: изъятие территории для муниципальных нужд. Таким образом, в частности, был решен вопрос с домом, который препятствовал расширению улицы Щербакова. Именно этот случай и сами застройщики называют прецедентным.

По мнению аналитиков, одной из главных проблем комплексного освоения застроенных территорий является консолидация земельных участков. «Единственный путь — через расселение этих кварталов — крайне сложен и дорог, что делает развитие таких проектов выгодным только в „лакомых” центральных частях городов»,— считает Сергей Симонов. По мнению Михаила Якубова, комплексная застройка — основной источник нового строительства, и по мере исчерпания свободных площадок в городах она будет становиться все более популярной.