Не метром единым

Оценивать жилье по цене квадратного метра принято в основном в России. В Европе вопрос о стоимости квадрата обычно вызывает затруднения — как правило, там называют общую стоимость квартиры или дома. Аналитики рынка полагают, что связано это с психологическими особенностями покупателей жилья в России.

Елизавета Конвей, директор департамента жилой недвижимости Colliers International в Санкт-Петербурге, говорит, что в российских реалиях стоимость квадратного метра — аналитический инструмент, который помогает систематизировать рынок. "Подход к оценке жилья в России может измениться при введении единой классификации проектов жилой недвижимости, признаваемой и используемой всеми игроками рынка", — считает она.

Галина Гараева, генеральный директор компании "Континент", также считает, что в России цена метра — скорее аналитический инструмент. "Причем его практическая ценность для покупателя не безусловна — рассчитывается такая аналитика обычно на основе цен предложения, а не цен реальных сделок. Обычно аналитики просто рассчитывают среднюю цену по первичному и вторичному рынкам, основываясь на данных баз по недвижимости. Динамику рынка по таким показателям отследить можно. Но при реальной покупке речь все равно пойдет о конкретном объекте, с его конечной стоимостью", — рассуждает она.

Пиксель, формирующий рынок

Дмитрий Котровский, вице-президент девелоперской компании "Химки Групп", поясняет: "На вторичном рынке в России, как и в Европе, указывается полная цена на объект недвижимости, а не стоимость квадратного метра. На первичном рынке, где квартиры покупаются зачастую еще до выхода проекта на стадию котлована, квадратный метр применяется профессиональными игроками рынка как наиболее понятная единица, пиксель, из которых формируется конечный продукт. Девелоперу проще продавать квартиры, выставляя цену за метр, еще и потому, что при окончании строительства возможно расхождение в изначально заявленной площади как в сторону ее увеличения, так и в сторону уменьшения, особенно часто это встречается в панельном домостроении. В таком случае есть возможность определить, какова стоимость этой "разницы в площади". Каждый девелопер, формируя свое товарное предложение и продумывая его ценообразование, находится в рынке, а не в собственном вакууме. Он должен реагировать на тенденции, ориентироваться в рыночной ситуации, поведении конкурентов, а это возможно при понимании динамики средневзвешенной стоимости квадратного метра в том или ином сегменте, именно цена за метр является единицей измерения для всех аналитиков рынка. По цене лота проводить такой анализ невозможно, так как на стоимость квартиры влияет масса субъективных факторов — от локации до этажа, на котором она расположена".

Два определяющих фактора, которые влияют на ценообразование квадратного метра, — это класс жилья и рыночная конъюнктура в конкретный момент времени. Цена, установленная за метр, а не за лот, дает возможность покупателям и профессиональным игрокам рынка с помощью цифр нарисовать определенные границы между классами жилья, эти цифры становятся для покупателей ориентирами в многообразии и разношерстности видов и классов недвижимости. Ведь чем более разнообразным является предложение, тем больше путается покупатель и тем больше у девелопера возникает необходимости аргументировать свое товарное предложение с помощью стоимости квадратного метра.

Дмитрий Гусев, управляющий партнер ГК "Глубина", полагает, что традиция измерять стоимость жилья ценой квадратного метра связана с тем, что массовое жилье до последнего времени было сугубо однотипным. Разница в качестве тех или иных предложений была незначительной, поэтому застройщики конкурировали друг с другом, используя именно такой показатель, как стоимость "квадрата". В сегодняшних условиях роль этого показателя постепенно сходит на нет. "При этом, как известно, эволюция рынка традиционно начинается с элитного сегмента и затем затрагивает более дешевые сегменты — средний и массовый. Поэтому уже сегодня в элитном классе стоимость большинства предложений измеряется абсолютной, или полной ценой. В дальнейшем можно ожидать распространения этой тенденции на сегменты жилья бизнес-, комфорт- и экономкласса", — говорит он.

Деньги говорят

Директор по продажам O2 Development Елена Беседина считает, что разный подход к оценке стоимости жилья в Европе и в России обусловлен возможностью или невозможностью классифицировать жилой фонд. "Так, в России, цена квадратного метра говорит нам о многом: о локации, комплектации и даже об отделке фасадов. Если речь идет о 76 тыс. рублей за квадратный метр, мы представляем квартиру в одном из жилых комплексов Выборгского или Красносельского района. Квадратный метр за 92 тыс. рублей вызывает ассоциации с жильем комфорт-класса в обжитых районах города, например в Московском. Шаговая доступность главных достопримечательностей города и прекрасные виды из окна связаны в нашем понимании с ценовым диапазоном от 160 тыс. рублей за "квадрат" и выше. У нас цена намертво "пришита" к классу жилья. Эта система удобна, и смысла что-то менять в этом отношении нет. В Европе же выбор жилья огромен. Дома или квартиры, цена квадратного метра в которых одинакова, могут так сильно отличаться друг от друга по другим параметрам, что российский подход здесь будет неуместен", — рассуждает госпожа Беседина.

Проще представить

Сергей Галалу, генеральный директор АН "Итака", считает, что разные подходы к оценке жилья в России и Европе, возможно, связаны с большим разрывом между ценами на недвижимость и уровнем доходов населения. "Человеку со средней зарплатой гораздо проще представить себе цифру 90 тыс. за квадратный метр, чем сразу три миллиона в целом. Поэтому, вероятно, цена за квадратный метр — это способ снизить психологический барьер перед высокой стоимостью жилья, — рассуждает он. — А может быть, дело в другом. Например, в развитых странах дом оценивают по количеству спален в нем, а в нашей стране люди же оперируют не количеством комнат в доме и даже не жилой площадью, а именно общей, то есть количеством квадратных метров, на которых можно физически жить. Вероятно, мы находимся в процессе выхода из коммуналок, где еще 30-40 лет жила подавляющая часть населения страны. Какие спальни, какая общая стоимость жилья! О чем вы! Маленькая, но своя студия площадью 25 кв. м — уже счастье".

Елена Валуева, директор по маркетингу компании Mirland Development Corporation, согласна с господином Галалу, что свою роль играет и психология: "Стоимость квадратного метра психологически комфортнее воспринимается при относительно высоких абсолютных цифрах на объект, например 90 тыс. рублей за квадратный метр смотрится лучше, чем "квартира за 5,8 млн рублей"".

Госпожа Валуева добавляет: "Действительно, оценивать жилье по стоимости квадратного метра — это российская история. К слову, в Европе еще и площадь квартиры измеряется по внешним стенам (а не по внутренним, как у нас), и в площадь апартамента в многоквартирном доме приписывают долю в общих площадях здания. На самом деле, в Петербурге я вижу тенденцию к переходу на стоимость объекта — посмотрите, сколько рекламных объявлений "квартира за 1,9 млн", "квартира + паркинг за 2,4 млн рублей". В конце концов, человек покупает объект и платит за него конечную цену, это более важно, чем стоимость метра".

При этом Юха Вятто, генеральный директор ЗАО "Лемминкяйнен Рус", отмечает: "В процессе реализации недвижимости показатель стоимости квадратного метра используется в связи с тем, что квартиры разных площадей и конфигураций имеют разную стоимость. По законам рынка, чем больше площадь квартиры, тем ниже стоимость квадратного метра, поэтому на квартиры разных площадей устанавливаются различные цены за квадратный метр. Потребитель, напротив, чаще всего оценивает квартиру в соответствии с абсолютным показателем — ее конечной стоимостью, так как при приобретении недвижимости он обычно рассчитывает на конкретную сумму".