Специальные основания изменения и расторжения договора аренда

7. ПРАВОВОЕ ОБЕСПЕЧЕНИЕ ПРЕДПРИНИМАТЕЛЬСКОЙ ДЕЯТЕЛЬНОСТИ, КОРРУПЦИЯ

СПЕЦИАЛЬНЫЕ ОСНОВАНИЯ ИЗМЕНЕНИЯ И РАСТОРЖЕНИЯ ДОГОВОРА АРЕНДА

Абесалашвили Маринэ Зауровна, к.ю.н., доцент кафедры гражданского права юридического факультета. Место работы: Адыгейский государственный университет.

Аннотация. В статье раскрываются специальные основания расторжения договора аренды. Рассматриваются основания расторжения договора аренды по инициативе арендодателя. Отображены расторжения договора аренды судом по требованию арендатора.

Ключевые слова: аренда, арендодатель, арендатор, специальные основания, досрочное расторжение договора.

THE SPECIAL BASES OF CHANGE AND CANCELLATION OF THE CONTRACT RENT

Abesalashvili Marine Zaurovna, c.l.s., the senior lecturer of civil law chair of law faculty.

Place of employment: Adige state university.

Annotation. In article the special bases of cancellation of the contract of rent is revealed. The bases of cancellation of the contract of rent at the initiative of the leaseholder are considered. Cancellation of the contract of rent by court on request of the tenant is displayed.

Keywords: rent, a leaseholder, the tenant, the special bases, prescheduled Are displayed cancellation of the contract.

Специальные основания расторжения договора -это обстоятельства, являющиеся основаниями для расторжения договоров конкретного вида, или определенной группы договоров.

Специальными основаниями досрочного расторжения договора судом по инициативе арендодателя являются:

Во-первых, пользование имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократным нарушением.

Существенность нарушения, как правило, определяется судом. Сторона, утверждающая, что её контрагент допустил существенное нарушение, должна доказать не только сам факт нарушения, но и его существенный характер.

Судебной практикой в качестве существенных нарушений признаются самые различные обстоятельства. Например, систематическая неуплата арендатором арендной платы, невыполнение обязательств по ремонту арендованного имущества, заключение договора субаренды без разрешения арендодателя.

Вместе с тем невыполнение стороной (ответчиком) условий договора в связи с нарушением другой стороной (истцом) своих обязательств не может являться

основанием для расторжения соглашения по пункту 2 статьи 451 Гражданского кодекса РФ.

Не уточняется в Гражданском Кодексе РФ и что следует считать пользованием арендованным имуществом с существенным нарушением его назначения. Как представляется, им можно считать такое использование имущества, которое потенциально может привести к его порче или разрушению. Полагаю, что договор, может быть расторгнут в случае, если арендатор не проявляет необходимой осмотрительности в процессе пользования имуществом.

Во-вторых, основанием для расторжения договора аренды по инициативе арендодателя является случай, когда арендатор существенно ухудшает имущество. Очевидно, существенным ухудшением состояния имущества следует считать степень его износа, превышающую уровень нормального износа имущества за соответствующий промежуток времени.

В указанных случаях представляется, что бремя доказывания существенного нарушения условий договора или назначения имущества, а также существенного ухудшения имущества лежит на стороне, которая ссылается на данное обстоятельство.

В-третьих, основанием расторжения договора по инициативе арендодателя является невнесение арендатором арендной платы более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа.

Для того чтобы договор аренды был расторгнут по указанному основанию достаточно наличия двух элементов: факта невнесения арендной платы и невнесе-ния арендной платы более двух раз подряд. Вместе с тем при кажущейся простоте и четкости положений ГК об основаниях расторжения договора по этому основанию на практике возникают вопросы, нуждающиеся в комментировании.

Например, возможно ли досрочное расторжение договора по требованию арендодателя в случае не двукратного, как установлено в п. 3 ч. 1 ст. 619 ГК РФ, а однократного невнесения арендатором арендной платы в установленный договором срок?

Такое нарушение не является основанием расторжения договора, предусмотренным п. 3 ст. 619 ГК РФ, поскольку не обладает признаком «два раза подряд». Представляется, что при однократном невнесении арендатором арендной платы, арендодатель может требовать расторжения договора аренды по п.п. 1 п. 2 ст. 450 ГК РФ, если докажет, что такое нарушение является существенным, либо в том случае, когда возможность досрочного расторжение договора по требованию арендодателя в случае однократного невнесения арендатором арендной платы в установленный законом срок зафиксировано в договоре аренды.

В силу п. 3 ч. 1 ст. 619 ГК РФ по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случае, если арендатор более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату.

В - четвертых, основанием расторжения договора аренды по требованию арендодателя, предусмотренным ст. 619 ГК РФ являются случаи, когда арендатор не производит капитального ремонта имущества в ус-

Бизнес в законе

3'2010

тановленные договором сроки, а при отсутствии их в договоре в разумные сроки в тем случаях, когда в соответствии с законом, иными правовыми актами или договором производство капитального ремонта является обязанностью арендатора. Следует учитывать, что по общему правилу (п. 1 ст. 616 ГК РФ), арендодатель обязан производить за свой счет капитальный ремонт переданного в аренду имущества, ведь согласно ст. 210 ГК РФ именно собственник должен нести бремя содержания принадлежащего ему имущества.

По требованию арендатора договор аренды, может быть, расторгнут судом в следующих случаях.

Когда арендодатель не предоставляет имущество в пользование арендатору либо создает препятствия пользованию имущества в соответствии с условиями договора или назначения имущества.

Закрепляя в качестве основания для расторжения договора не представление арендодателем имущества арендатору, законодатель, тем не менее, не установил, на нормативном уровне срок, в течение которого имущество должно быть передано арендатору.

Статья 611 ГК РФ говорит о разумном сроке. Между тем критерия разумности действующее законодательство не содержит, а сама категория не является разработанной в юридической науке. Тем не менее, Гражданский кодекс РФ (ч. 3 ст. 10) закрепляет презумпцию разумности в гражданском правоотношении. Согласно указанному правилу, в случая, когда закон ставит защиту гражданских прав в зависимость от того, осуществлялись ли эти права разумно и добросовестно, разумность и добросовестность участников гражданского правоотношения предполагается.

Поскольку применительно к аренде целью арендатора является скорейшее получение имущества в пользование, для арендодателя такой целью является получение вознаграждения. Таким образом, стороны взаимно заинтересованы в скорейшей передаче имущества. Очевидно, что срок, в течение которого должно быть передано недвижимое имущество, должен позволить сторонам, надлежащим образом оформить необходимые для передачи документы, произвести соответствующие действия. Кроме того, необходимо учитывать возможность достижения в оставшийся период основной цели арендатора. Так, если арендатору необходимо здание для проведения в течение полугода художественной выставки, а арендодатель задерживает передачу здания, арендатор может понести убытки в виде неполученных доходов, в связи с тем, что срок выставки сократился на несколько недель.

Безусловно, категория разумности во многом носит оценочный характер, а ее критерии должны определяться в каждом конкретном случае. Однако общие критерии, носящие абстрактно-универсальных характер, должны быть выработаны наукой гражданского права.

Что касается содержания самого термина «непредставление», то под непредставлением имущества в данном случае понимается не только удержание объекта аренды арендодателем, но и вообще любое бездействие, лишающее арендатора возможности доступа к арендованному имуществу. Это может, например, выражаться в том, что арендодатель не передает арендатору ключи от помещения. Равносильно непредставлению имущества, обусловленного договором аренды, предоставление имущества, не соответ-

ствующего условиям договора аренды и назначения имущества.

Что касается препятствий пользованию имуществом, ими могут являться самые разные действия и бездействие арендодателя, делающее недостижимой цель договора аренды, которая для арендатора и состоит в нормальном, спокойном пользовании имуществом. Так согласно пункту 2 статьи 611 ГК РФ, они могут, в частности, выражаться в том, что арендодатель не передал вместе с арендованным имуществом все его принадлежности и относящиеся к нему документы, без которых арендатор не может пользоваться имуществом в соответствии с его назначением, ибо в значительной степени лишается того, на что был вправе рассчитывать при заключении договора.

В-пятых, основанием расторжения договора аренды по требования арендатора является передача арендатору имущества с недостатками, препятствующими пользованию арендованным имуществом.

Под недостатками, за которые несет ответственность арендодатель, можно понимать «отсутствие в отданном в наем имуществе таких качеств, которые были обусловлены бы договором, так и вообще таких качеств, на которые наниматель вправе был рассчитывать и без особого условия».1

Для того, что бы недостатки послужили основанием расторжения договора, они должны:

- носить скрытый характер, то есть указанные недостатки не были обусловлены арендодателем при заключении договора, не были заранее известны арендатору и не должны были быть обнаружены арендатором во время осмотра имущества или проверки его исправности при заключении договора;

- быть существенными, то есть такими, которые затрудняют пользование арендованным имуществом полностью или частично;

- недостаток должен относиться к объекту аренды в целом. Если недостаток относится к части имущества, наличие его может служить основанием для расторжения договора, только если эта часть имеет существенное значение для целей пользования. В противном случае речь может идти о соразмерном уменьшении арендной платы.

При этом арендодатель несет ответственность за недостатки сданного в аренду имущества, полностью или частично препятствующие пользованию, даже, если во время заключения договора аренды он не знал об этих недостатках.

Также основанием расторжения договора аренды по инициативе арендатора является случай, когда арендодатель не производит являющийся его обязанностью капитальный ремонт имущества в установленные договором аренды сроки, а при отсутствии их в договоре - в разумные сроки.

При этом закон не содержит критериев капитального ремонта. Это вряд ли возможно и необходимо, так как - капитальный ремонт - это понятие техническое, а не юридическое. В соответствии с «Положением об организации и проведении реконструкции, ремонта и технического обслуживания зданий, объектов коммунального и социально-культурного назначения», утвержденным приказом Госкомархитектуры РФ при Госстрое СССР от 23 ноября 1988 года № 3122, капитальным ремонтом считается ремонт здания с целью

1 Проект книги V Гражданского уложения с объяснениями. Т. 2. СП б., 1899. С. 26.

2 Ведомственные строительные нормы 58-88 (р). М.: Официальное изд. Госстроя РФ.1999.

восстановления его ресурса с заменой при необходимости конструктивных элементов и систем инженерного оборудования, а также улучшения эксплуатационных показателей. Таким образом, капитальный ремонт подразумевает такое восстановление основных частей (конструктивных элементов) имущества, без которых последнее нельзя использовать по назначению. Капитальный ремонт должен производиться в срок, установленный договором, а если такой срок не установлен или проведение капительного ремонта вызвано неотложной необходимостью, то ремонт должен быть проведен в разумный срок.

Указание в акте приема-передачи на аварийное состояние имущества при передаче имущества в аренду, не означает автоматического возложения на арендатора расходов по проведению капитального ремонта. В договоре должно быть указано, на кого из контрагентов возлагается эта обязанность.

В случае необходимости закон предоставляет арендатору право самостоятельно произвести капитальный ремонт, предусмотренный договором или вызванный неотложной необходимостью, и взыскать с арендодателя стоимость ремонта или зачесть её в счет арендной платы. Если арендатор заявит о зачете стоимости ремонта в счет арендной платы, арендодатель со своей стороны лишается права требовать расторжения договора аренды в связи с невнесением арендатором арендной платы на основании п. 4 статьи 619 Гражданского кодекса РФ.

Арендатор может также обратиться в суд с иском о расторжении договора аренды в случаях, если имущество в силу обстоятельств, за которые арендатор не отвечает, окажется в состоянии, не пригодном для использования.

Состояние, непригодное для использования, заключается в том, что вследствие изменения физических свойств невозможно полностью или в существенной части пользоваться имуществом согласно условиям договора и его назначению. Обстоятельствами, приведшими имущество в непригодность, за которые арендатор не отвечает, могут быть обстоятельства, наступившие по вине арендодателя или независимо от его вины случайно, в результате непреодолимой силы, по вине третьих лиц.

Предполагается, что имущество стало непригодным для использования в период пользования, но не являлось таковым в момент его передачи, что создает другие последствия (см. ст. 612 ГК).

Арендатор отвечает за ухудшения имущества только в случаях, когда это произошло по его вине. Однако если имущество нанято для предпринимательской деятельности, арендатор отвечает за его ухудшение и без отсутствия вины. Если не докажет, что имущество оказалось в состоянии, непригодном для использования, вследствие непреодолимой силы, то есть в чрезвычайных и непредотвратимых при данных условиях обстоятельств.

Арендатор вправе предъявить помимо требования о расторжении договора также и требование о возмещении убытков.

В договоре стороны вправе оговорить любые основания досрочного расторжения договора по требованию арендатора, в том числе и не связанные с какими-либо нарушениями арендодателя. К числу правомерно установленных в договоре оснований, не связанных с нарушением условий договора, практика относит, в

частности, утрату арендатором производственной необходимости в использовании имущества.

Список литературы:

1. Проект книги V Гражданского уложения с объяснениями. Т. 2. СПб., 1899. С. 26.

2. Ведомственные строительные нормы 58-88 (р). М.: Официальное изд. Госстроя РФ.1999.

РЕЦЕНЗИЯ

Актуальность рассматриваемого автором в рамках статьи вопроса несомненна. Договор аренды - самый распространенный среди предпринимателей. Поэтому он вызывает огромное количество споров.

Заслуживающим внимание являются выводы автора о том, что не уточняется в Гражданском Кодексе РФ и что следует считать пользованием арендованным имуществом с существенным нарушением его назначения. Как представляется, им можно считать такое использование имущества, которое потенциально может привести к его порче или разрушению.

Весь ход рассуждений , аргументы, судебная практика отличаются глубиной, взвешенностью рассуждений и выводов.

Вышеизложенное позволяет рекомендовать статью Абесалашвили Маринэ Зауровны «Специальные основания изменения и расторжения договора аренда» для публикации в журналах рекомендованных ВАК.

Заведующая кафедрой гражданского права юридического факультета Северо-Осетинского гос-

университета им. К.Л.Хетагурова д.ю.н, профессор Кокоева Л.Т.