Логистика нескладно устроилась

Приостановление строек в 2020 году и задержки с выдачей разрешительной документации привели к снижению объема ввода в эксплуатацию логистических парков. За первые шесть месяцев текущего года в Москве и Московской области построили всего 201 тыс. кв. м такой недвижимости, что в два раза меньше, чем годом ранее. Но спрос остается высоким: из 1 млн кв. м арендованных и купленных складов больше половины заняли игроки e-commerce, сместив прежних лидеров по поглощению логистических парков — компании розничной торговли.

Фото: Олег Харсеев, Коммерсантъ

В первом полугодии 2021 года в Московском регионе было введено 201 тыс. кв. м складской недвижимости, подсчитали в Knight Frank. Это в два раза ниже показателя аналогичного периода 2020 года, когда было введено 416 тыс. кв. м, подчеркнул региональный директор департамента складской и индустриальной недвижимости Knight Frank Константин Фомиченко. По его словам, низкие показатели ввода обусловлены переносом девелоперами запланированных сроков ввода в эксплуатацию из-за приостановления строек в начале пандемии в России и более долгого получения разрешительной документации на ввод объектов.

Тем не менее объем спроса на логистические парки продолжает расти. За январь—июнь этого года в Москве и Подмосковье было арендовано и куплено около 1 млн кв. м такой недвижимости, это более чем в два раза больше, чем годом ранее, отмечают в Knight Frank.

Больше половины этого объема сформировано сделками аренды под конкретного пользователя (built-to-suite), еще 34% пришлось на спекулятивную аренду на рынке, 12% сделок — продажа складских объектов. Рост интереса клиентов к формату built-to-suite вызван прежде всего дефицитом свободной складской недвижимости площадью более 20 тыс. кв. м, объясняет партнер Bright Rich | CORFAC International Виктор Заглумин.

За последний год компании розничной торговли потеряли свою лидирующую позицию в структуре спроса на складскую недвижимость. По данным Knight Frank, сегодня на них приходится лишь 8% от общего объема аренды, против 26% в 2019 году. По словам регионального директора департамента складской и индустриальной недвижимости Colliers Виктора Афанасенко, розничные сети уже заняли необходимый объем складской недвижимости в столичном регионе и теперь сфокусировались на развитии своих мощностей в регионах. Аналогичная ситуация и в сфере производства. В докризисном 2019 году 25% от всех сделок на рынке складских объектов приходилось на производственные компании, в 2020-м доля снизилась до 17%, а по итогам первого полугодия 2021 года упала до рекордно низких за последние пять лет 7%, говорят в Knight Frank.

Зато смещение потребительского спроса на шопинг в интернете породило повышенную потребность игроков e-commerce в логистической недвижимости, говорит господин Фомиченко.

В 2019 году они поглощали 7% всех площадей на рынке, в 2020 году — 35%, а сейчас их доля достигла 56%. Доля онлайн-продаж в розничном обороте по итогам 2020 года оценивается в 9% в России, а в мире — почти 18%, отмечает руководитель отдела исследований JLL Владислав Фадеев. Поэтому, считает он, у онлайн-ритейла есть большой потенциал для дальнейшего роста, что отразится на спросе на логистические парки. По мере насыщения рынка доля e-commerce в структуре спроса на такую недвижимость может начать сокращаться через два-три года, прогнозирует господин Фадеев.

Несмотря на низкий уровень объема построенной складской недвижимости в первом полугодии, по итогам года Константин Фомиченко ожидает максимальных значений этого показателя с 2015 года. По его прогнозам, в 2021 году девелоперы складов введут в эксплуатацию около 1,2–1,3 млн кв. м недвижимости в Москве и Московской области. А вот объем поглощения несколько сократится. Заместитель руководителя департамента исследований и аналитики Cushman & Wakefield Татьяна Дивина считает, что спрос на склады стабилизируется на более низких уровнях, чем на его пике в 2020 году: 1,8 млн кв. м против 2,3 млн кв. м.