Офисы второго эшелона

Аналитики риэлтерских и консалтинговых компаний Москвы не проводят специальные исследования рынка офисов класса «B». Здания этой категории воспринимаются ими как более дешевая версия офисов «A». Но и они признают факт формирования самостоятельного класса девелоперов и арендаторов, ориентированных на здания категории «В». В ближайшие годы тенденция к выделению офисов этого класса в самостоятельный сегмент рынка сохранится, а операции на нем могут превысить объем сделок с офисами класса «A».

Формальных определений, которые позволили бы четко определить, к какому из классов – «A» или «B» относится офисное здание, не существует. Оценка консалтинговых и риэлтерских агентств, как правило, весьма субъективна. Что подтверждается и их статистическими данными. Так, компания Jones Lang LaSalle (JLL) считает, что общая площадь столичных офисов класса «B» составляет в настоящий момент 1,2–1,3 млн кв. м. А по оценкам компании Noble Gibbons – около 2,5 млн кв м. Расхождение в два раза.

Нельзя сказать, что участники рынка не пытаются сформировать общие критерии, на основании которых определяется категория офисного здания. В апреле 2003 года образованный компаниями «большой четверки» офисного рынка (Colliers Intertational, JLL, Noble Gibbons, Stiles & Riabokobylko) «Московский исследовательский форум» принял общие критерии классификации офисных зданий (см. справку). Однако применение этих критериев на практике пока весьма далеко от единообразия.

Что касается несистематизированных, но общеупотребительных критериев, то они известны. Здания класса «B» выглядят вполне респектабельно, но в отличие от класса «A» не могут похвастать особо изысканной архитектурой. Отделка помещений входной группы (фойе, лифтовые холлы) произведена на высоком уровне, но без особого пафоса. Расположение – на основных магистралях города, но чаще всего не в центре. Инженерные коммуникации, телефония, интернет – безупречны, но подземного паркинга, системы центрального кондиционирования и других опций, предусмотренных системой «умный дом», не имеется. Кроме того, в офисах класса «B» застройщик использует собственную службу эксплуатации здания. Но самый главный и абсолютно объективный критерий – это арендные ставки. В офисах класса «B» они колеблются в интервале $350–500 за 1 кв. м в год. В последнее время, с учетом эксплуатационных расходов и НДС, они могут достигать $550 за кв. м.

Учитывая разнообразие подходов участников рынка к классификации зданий класса «B», говорить о точном количестве этих зданий в Москве не приходится. Среднее арифметическое, полученное на основе данных риэлтеров,– около 700 зданий. Примерно половину из них занимают непосредственно владельцы. По мнению директора по развитию Swiss Realty Ильи Шершнева, «эти помещения не существуют для открытого рынка и могут выйти на него только в случае продажи». Остальные 300–400 зданий – это то, что предназначено для арендаторов. Их риэлтеры называют «спекулятивными офисами».

Как и офисы, эксплуатируемые непосредственно владельцами, они делятся на две категории. Примерно половина таких зданий относится риэлтерами к категории так называемых особняков. Это реконструированные, как правило дореволюционные, здания небольшой площади (до 2500 кв. м). Для них характерны неудобные планировки, связанные с сохранением культурного наследия, недостаточное количество парковочных мест, проблемы с инженерией и, как правило, только один арендатор. Вторая половина – бизнес-центры. Не более трети зданий этого класса – это новостройки последних 10–15 лет. Остальное – реконструированные административные и промышленные здания советской эпохи, и значительно реже – дореволюционные постройки.

Методика составления рейтинга офисов класса «В»
В составлении рейтинга приняли участие компании «большой четверки»: Colliers International, JLL, Noble Gibbons и Stiles & Riabokobylko, а также Vesco Group, Swiss Realty, Paul’s Yard, Penny Lane Realty.

При составлении рейтинга мы попросили участвующие в его составлении компании выбрать 50 лучших зданий класса «В», используя пять наиболее значимых, с их точки зрения, критериев. Такими критериями оказались: качество строительства, расположение, соотношение цены и качества, качество сервиса управляющей компании и близость транспортных магистралей. Здания, поставленные компаниями в рейтинге на первое место, получали 50 баллов, на второе – 49 баллов и так далее. Итоговая сумма баллов определила место того или иного здания в рейтинге.

Некоторые компании представили список офисов, однако отказались по разным причинам их рейтинговать. Здания, которые вошли в список этих компаний, также учитывались при составлении итогового рейтинга: они получали по 5 баллов.

Классовые игроки
Сегодня существует два типа девелоперов, инвестирующих в офисы класса «B»: бывшие владельцы НИИ и промышленных предприятий и российские строительные компании, специализирующиеся на возведении таких офисов.

Тот факт, что большинство бизнес-центров класса «B» – здания административных и промышленных корпусов эпохи СССР, не случаен. Большинство девелоперов подобных проектов – собственники НИИ, заводов и фабрик, профильная деятельность которых в постперестроечные времена пришла в упадок. Зато оказалась востребованной их недвижимость, вернее, земля, на которой эта недвижимость расположена. Большинство институтов и фабрик были преобразованы в АО. В дальнейшем их работники, а на тот момент уже акционеры, либо продали свои акции и недвижимость девелоперским компаниям, либо сами находили деньги для реконструкции (как правило, за счет сдачи своих помещений под офис в более дешевом сегменте «C»). Построить на месте заводского корпуса офис класса «A» они не могли в силу целого ряда системообразующих причин.

Во-первых, большинство НИИ, фабрик и заводов располагается в районах, которые не подходят для офисов класса «A»: они находятся либо в промзонах, либо в местах, которые очень сильно их напоминают. Во-вторых, даже если какой-нибудь НИИ или чулочная фабрика расположены в Центральном административном округе столицы и неподалеку от транспортной магистрали, на участке, скорее всего, нет инженерной и телекоммуникационной инфраструктуры, которая позволила бы без гигантских дополнительных затрат построить на этом месте бизнес-центр класса «A». Как считает аналитик компании Noble Gibbons Ирина Гришина, принципиальным отличием девелоперов класса «B» являются скромные возможности по финансированию проектов. Девелоперы не располагают большим резервом собственных денег, у них ограниченные возможности по привлечению кредитных средств. А если точнее, по привлечению «длинных» кредитов, которые позволили бы им вложить в проект $50–200 млн и ждать его окупаемости пять-восемь лет. Зато у них есть деньги для возведения офисов класса «B», строительная себестоимость которых, по данным JLL, ниже на $300–500 за кв. м, чем у офисов класса «A», инвестиционная же себестоимость ниже почти вдвое.

Значительные инвестиции в строительство офисов класса «B» сейчас производят исключительно российские компании. Среди наиболее заметных игроков этого рынка «АЛМ-Девелопмент», ИК «Визави» и «Форум-пропертиз». По словам менеджера по маркетингу «АЛМ-Девелопмент» Ольги Бубенцовой, «приоритет инвестиций в этот сегмент рынка определяется двумя факторами: спрос на офисы «B» сейчас в два раза больше, чем на офисы «A», а объем возведения офисов «B» превышает аналогичный показатель офисов «A» не более чем в полтора раза».

Однако очевидно, что этих игроков недостаточно, чтобы удовлетворить спрос потребителя на рынке офисов класса «B».

Между тем большинство крупных девелоперов, неравнодушные к девелопменту российские финансово-промышленные группы и иностранные инвестфонды рынок офисов «B» фактически игнорируют. Основной объем осуществляемых ими инвестиций направлялся на возведение офисных зданий класса «A». Например, в Московский международный центр «Москва-Сити» (ММДЦ). Именно туда пошли деньги «больших» девелоперов – «Капитал Груп», Enka, «Техинвест» и «Северная башня» (компания, аффилированная с менеджерами «Северсталь-Транс»). В этом проекте участвует и компания ST-Group, которая является инвестором самого высокого здания ММДЦ, и всего мира,– башни «Россия» (648 м). Стоимость только этого проекта оценивается в $600 млн.

По словам ведущего аналитика компании Penny Lane Realty Максима Жуликова, «объем инвестиций компаний, участвующих в девелопменте офисных комплесов класса "A", сейчас превышает аналогичные инвестиции в офисы "B" не менее чем в 1,5 раза. И компании, которые занимаются исключительно офисами "A", в ближайшее время вряд ли изменят свою стратегию – хотя бы в силу соображений престижа».

Впрочем, не исключено, что уже в ближайшее время ситуация может измениться.

Рыночные перспективы
Пару месяцев назад один из знакомых бизнесменов поделился перипетиями поиска офиса класса «B» для своей новой структуры. Площадь офиса должна быть 3 тыс. кв. м, ставка – $400–450 за 1 кв. м в год. Офис, хотя и с большим трудом, он нашел, причем почти в центре города и за $400 с эксплуатационными расходами и НДС. Прежде чем заключить договор аренды, он три дня взвешивал «плюсы» и «минусы» здания. И в результате распрощался с этим офисом (его арендовал конкурент). Найти что-нибудь лучше (или, по крайней мере, не хуже) ему не удалось. Теперь он заключает договор аренды на более скромный офис, причем за $480 за 1 кв. м в год. И считает это не стечением обстоятельств, а тенденцией рынка.

По данным Colliers International, за первые шесть месяцев 2004 года в Москве было возведено 115 тыс. кв. м офисных площадей класса «A» и 245 кв. м офисов класса «B». Другие компании, в том числе из «большой четверки», оперируют более скромными показателями, в полтора-два ниже приведенных. Но все они согласны с тем, что объем спроса на офисы «B» опережает предложение минимум в 1,5 раза, максимум – в 2,5.

Следует учесть, что рынок офисов класса «B» периодически пополняется зданиями из класса «A». По мнению аналитика JLL Юлии Никуличевой, каждый год не менее 10% офисов класса «A» проходит процедуру «деклассирования». Офисы, построенные или реконструированные в 1990-е годы, перестают удовлетворять повышающимся с каждым годом требованиям к категории «A» и признаются риэлтерским сообществом офисами класса «B». Однако, с другой стороны, объем площадей офисов «B» ежегодно сокращается путем перевода зданий в категорию «C»: речь идет о не адаптированных к офисному бизнесу помещениях институтов и административных корпусах промышленных предериятий.

На основе всех этих факторов риэлтерские компании прогнозируют, что арендные ставки на офисы класса «B» будут расти ударными темпами. И почти наверняка в сегменте офисов класса «B» (в отличие от офисов «A», спрос на которые, учитывая тотальные инвестиции, через два-три года будет полностью удовлетворен) обнаружится серьезный дефицит свободных площадей. В этом случае стоимость аренды офисов «B» может практически сравняться с ценами на помещения класса «A».

Уже сегодня, как было сказано выше, в отдельных случаях арендная ставка офисов «B» достигает $550 за кв. м. Это нижняя граница арендной ставки для офисов класса «A». Но в офисах «A» потенциальный клиент за эти деньги может выбирать только среди очень больших площадей (блок или этаж площадью 700–1500 кв. м). Кроме того, клиент должен оплатить высокие эксплуатационные расходы (около $100 за 1 кв. м в месяц). При этом в том же ценовом диапазоне можно выбрать то, что нужно (и чаще всего за меньшую сумму) в бизнес-центрах класса «B».

Учитывая это, а также факт непропорционального инвестирования средств девелоперов в офисы «A» по отношению к офисам «B», можно с уверенностью говорить о том, что популярность последних только увеличится. С этой точкой зрения согласен и PR-директор компании Paul’s Yard Андрей Патрушев: «Мне кажется, что рынок офисов "B" в ближайшие годы будет развиваться более быстрыми темпами, чем рынок офисов "A". Спрос на них будет возрастать, так же как и объем инвестиций в их строительство. Хотя бы потому, что девелоперы и арендаторы тратят на эти офисы значительно меньше денег, чем на представительские апартаменты класса "A"».

Не исключено, что финансово-промышленные группы и большие российские девелоперские компании уже в ближайшее время пересмотрят подход к своим инвестиционным проектам на офисном рынке Москвы в сторону офисов класса «B». Хотя бы потому, что через два-три года рынок офисов класса «A» исчерпает свой инвестиционный потенциал.