Некоторые аспекты ипотечного кредитования и жилищного лизинга

11. ЖИЛИЩНОЕ, СЕМЕЙНОЕ ПРАВО

НЕКОТОРЫЕ АСПЕКТЫ ИПОТЕЧНОГО КРЕДИТОВАНИЯ И ЖИЛИЩНОГО ЛИЗИНГА

Якушев Артур Михайлович, к.э.н.

Несмотря на финансовый кризис, российская экономика находится в состоянии поиска расширения секторов финансового рынка. Ипотечное кредитование является одним из секторов, который расширяет сферу возможностей приобретения жилья в России.

Кардинальные изменения, происшедшие в экономическом и социальном укладе России за годы реформ, вызвали потребность в использовании таких гражданско-правовых институтов, которые могли бы содействовать удовлетворению первостепенных интересов широкого круга людей, прежде всего в слоях малоимущего населения. В числе таких институтов особое внимание вызывает институт залога недвижимости, способный служить средством привлечения кредитов для реализации различных социальных проектов, особенно в жилищной сфере.

Зарубежная практика применения ипотеки в качестве способа обеспечения обязательств, и целый ряд материалов, опубликованных российскими исследователями, показывают, что сама по себе конструкция залога, как и любая иная юридическая конструкция, не может вызвать экономического оживления, притока инвестиций, оздоровления социальной инфраструктуры, повышения занятости и достижения целей, жизненно важных для экономического и общественного развития любой страны. Для реализации таких целей необходим целый комплекс мероприятий, воплощающих эффективную экономическую политику государства. В то же время, даже самая продуманная политика не станет действенной, если для ее реализации не используются надежные правовые инструменты.

Предпринимаемые до сего времени усилия в этой области увенчались несколькими законодательными инициативами, к сожалению, так и не получившими своего развития в полной мере, а в условиях мирового финансового кризиса, не обошедшего стороной и Россию, и эти достижения сведены на ноль.

Между тем, проблемы, связанные с формированием вторичного рынка ипотечного кредитования, настоятельно требуют своего решения. В различных регионах России предпринимаются попытки создания целостной системы ипотечного кредитования, содержащей элементы рефинансирования выданных ипотечных кредитов. К сожалению, такие попытки наталкиваются на отсутствие адекватной нормативной базы и должного теоретического обоснования.

При выдаче банками ипотечных кредитов, средством обеспечения которых является залог недвижимости, образуется первичный рынок ипотечного кредитования, на котором формируются имущественные требования, обеспеченные правом залога недвижимого имущества (ипотечные активы). Но, выдавая ипотечные кредиты, банки испытывают недостаток кредитных ресурсов. Эта задача решается путем функционирования вторичного рынка ипотечного кредитования. Рефинансирование кредиторов производится за счет размещения среди инвесторов ценных бумаг, имеющих особое обеспечение, - ипотечные активы в виде

имущественных прав требования по кредитам и правам залога недвижимого имущества.

На вторичном рынке ипотечного кредитования посредством использования специальных ценных бумаг происходит привлечение средств, необходимых для выдачи ипотечных кредитов на первичном рынке. Обеспечением исполнения обязательств по таким ценным бумагам служит имущество в виде прав требования по ипотечным кредитам, в том числе по их обеспечению, полученное в процессе осуществления ипотечного кредитования на первичном рынке.

Таким образом, первичный и вторичный рынки ипотечного кредитования взаимосвязаны. На первичном рынке ипотечного кредитования производится выдача ипотечных кредитов, т.е. образуется имущество, необходимое для обеспечения прав кредиторов по ценным бумагам на вторичном рынке ипотечного кредитования. На вторичном рынке ипотечного кредитования привлекаются средства, необходимые для выдачи ипотечных кредитов на первичном ипотечном рынке. Вторичный рынок ипотечного кредитования - явление сложное и многоплановое, обладающее большой спецификой. Экономические отношения субъектов вторичного рынка ипотечного кредитования регулируются правовыми нормами, закрепляющими особенности правового положения субъектов ипотечного рынка, правового режима недвижимого имущества, ценных бумаг, регулирования залога недвижимости, механизмов переуступок и др.

Нельзя не отметить, что современное российское законодательство значительно двинулось вперед в области регулирования отношений в сфере недвижимости, в том числе, ее залога. Но это только первый шаг. Без должного решения остались вопросы организации целостной системы ипотечного кредитования, включающей рефинансирование ипотечных кредитов и механизмы регулирования вторичного рынка ипотечного кредитования.

Построение такой системы требует совершенствования правовой регламентации отношений, складывающихся при предоставлении кредитов и их обеспечении посредством залога недвижимости, привлечении средств в область ипотечного кредитования с финансовых рынков.

Наиболее прогрессивной формой залога является ипотека. В современном праве термин "ипотека" употребляется для обозначения формы залога с оставлением предмета залога у залогодержателя независимо от того, движимое или недвижимое имущество является предметом залога. А также для обозначения особого вещного права на движимое и недвижимое имущество, позволяющего обеспечить требования кредитора путем распоряжения объектом ипотеки.

Ипотека представляет собой разновидность залога, выделенного по критерию предмета - недвижимого имущества. Юридические особенности ипотеки обусловлены спецификой правового режима и предмета. В свою очередь, специфика правового режима - следствие экономической значимости недвижимости1.

В соответствии со ст. 334 ГК РФ залог - это правоотношение, в котором кредитор (залогодержатель) при

1Роньжин А.А. Залог недвижимости по российскому праву. Ав-тореф. дис. ... канд. юрид. наук. М., 2004. С. 13.

Бизнес в законе

5'2009

неисполнении или ненадлежащем исполнении обеспеченного залогом обязательства имеет право получить удовлетворение из стоимости заложенного имущества преимущественно перед другими кредиторами, за изъятиями,установленными законом.

В соответствии с п. 2 ст. 334 ГК РФ ипотекой признается залог земельных участков, предприятий, зданий, сооружений, квартир и другого недвижимого имущества.

Согласно ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" по договору об ипотеке может быть заложено недвижимое имущество, указанное в п. 1 ст. 130 ГК РФ, право на которое зарегистрировано в порядке, установленном для государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, в том числе: жилые дома, квартиры и части жилых домов и квартир, состоящие из одной или нескольких изолированных комнат.

Одним из наиболее распространенных видов ипотеки является ипотека жилых домов и квартир. Связано это в первую очередь с развитием системы ипотечного инвестирования.

Ипотечное кредитование - один из самых проверенных в мировой практике и надежных способов привлечения частных инвестиций в жилищную сферу. Именно ипотека позволяет наиболее выгодно сочетать интересы населения в улучшении жилищных условий, коммерческих банков и других кредиторов - в эффективной и прибыльной работе, строительного комплекса - в ритмичной загрузке производства и, конечно же, государства, заинтересованного в общем экономическом росте.

Системы ипотечного инвестирования предусматривают механизм накопления и долгосрочного кредитования под невысокий процент. Ипотечные ссуды используются для финансирования, приобретения, постройки и перепланировки как жилых, так и производственных помещений. Залоговое имущество при этом является надежным обеспечением ссуды.

В настоящее время складываются несколько видов систем ипотечного кредита2. Одна из них опирается на коммерческого застройщика, для которого недвижимость не предмет потребления, а товар и источник прибыли. Эта система включает элементы ипотеки и оформления кредитов под залог объектов нового строительства.

Другая система основана на оформлении закладной на имеющуюся недвижимость и получении под нее кредита на новое строительство.

Существуют системы ипотечного кредита, которые предусматривают наряду с банковским кредитом под закладную, использование ряда дополнительных источников финансирования, в частности приватизационных сертификатов, дотаций муниципалитетов, финансовых средств предприятий и граждан, дополнительных кредитов банков под дополнительные закладные под земельный участок, дачу, гараж и другую недвижимость.

В зависимости от срока, объекта, цели при кредитовании строительства (реконструкции), приобретении жилья в собственность банком предоставляются три вида жилищных кредитов.

Земельный кредит - краткосрочный или долгосрочный кредит, предоставляемый физическим или юри-

2 Терновская Е. Ипотека: проблемы, перспективы // Хозяйство и право. 1997. N 9. С. 17.

дическим лицам на приобретение и обустройство земли под предстоящее жилищное строительство.

Строительный кредит - краткосрочный кредит на строительство (реконструкцию) жилья, предоставляемый юридическим и физическим лицам для финансирования строительных работ.

Кредит на приобретение жилья - долгосрочный кредит, предоставляемый физическим и юридическим лицам для приобретения жилья.

На практическое развитие и организацию ипотечного кредитования в той или иной стране огромное влияние оказывает целый комплекс условий и факторов.

Первоочередное влияние на развитие ипотечного кредитования оказывают политические факторы. К ним относятся: общая стабильность общественной системы, предсказуемость или непредсказуемость политических режимов, наличие или отсутствие внешней угрозы, военной или экономической экспансии других государств, возможность или недопустимость экспро-приационных мер.

При этом нестабильность и непредсказуемость политической ситуации, как правило, угнетающе влияют на развитие ипотечного кредитования. Это подтверждает экономическая ситуация в России в настоящее время.

Успешному развитию ипотеки может значительно способствовать включение в государственную политику целой системы возможных протекционистских мер, таких как предоставление целевых кредитных ресурсов, предоставление государственных гарантий в обеспечение ипотечных кредитов и займов, осуществляемых в рамках эмиссии ценных бумаг для вторичного рынка, а также многообразных форм адресной поддержки конкретных граждан, получающих ипотечные кредиты на строительство жилья или на развитие бизнеса.

Правовые факторы определяются общим состоянием правовой среды общества. При этом ключевое влияние на развитие ипотеки оказывает способность правовой среды защищать отношения собственности и, прежде всего, объекты недвижимости. Огромную роль играет также обеспечение законных способов наложения взыскания и отчуждения имущества, являющегося объектом залога.

К этой же группе факторов следует отнести наличие или отсутствие четкой системы регистрации недвижимости, а также регистрации залога и иных обременений на недвижимое имущество.

Как правило, успешное развитие ипотеки становится возможным лишь при выделении специального блока законов и постановлений, регламентирующих содержание и порядок осуществления ипотечных операций с их участниками.

К экономическим факторам, влияющим на развитие ипотечного кредитования, относятся: общее развитие кредитно-финансового рынка и рынка ценных бумаг в стране, твердость валюты и уровень инфляции, платежеспособность населения, определяющая общий масштаб и динамику рынка недвижимости. Особое значение в этой группе факторов имеет развитие системы страхования всевозможных экономических рисков, связанных с ипотекой. При этом для нормального развития ипотеки необходимым является страхование самих объектов недвижимости, жизни заемщиков и выдаваемых ему кредитов, а также страхование ликвидности и доходности ценных бумаг, обеспеченных закладными на недвижимость.

Исторические условия и факторы также могут оказать определенное влияние на развитие и формы ипотечного кредитования. Особую роль при этом играют традиции накопления средств или их отсутствие, а также отношение к кредиту у населения. Значительное влияние на конкретные формы развития ипотеки оказали особенности истории формирования государственного строя, специфические моменты в реализации экономического развития. Многообразие всех рассмотренных выше факторов послужило основой для образования в мире десятков разновидностей и вариантов организации ипотечного кредитования.

Изучая и анализируя мировой опыт ипотечного кредитования, нужно понимать тот факт, что принципиально различающихся между собой моделей организации ипотечного кредитования как целостных систем в сущности всего три и различаются они, прежде всего, в принципах формирования общего портфеля кредитных ресурсов ипотечного кредитования3.

Таким образом, основными проблемами в области ипотечного кредитования выступают:

1) предлагаемая система ипотечного кредитования носит нерыночный характер, что проявляется в следующих факторах:

а) предполагается внедрение ипотеки на дотационных, а не рыночных условиях;

б) неясны реальные источники дотаций;

в) отсутствуют достаточные условия для рефинансирования на вторичном рынке;

г) отсутствуют равные конкретные условия для эффективного развития рынка ипотечного кредитования;

д) отсутствуют равные конкурентные условия для эффективного развития рынка жилья;

2) несовершенство нормативно-правовой базы;

3) велики риски всех участников рынка, прежде всего банков-кредиторов и непрофессиональных участников различных накопительных финансовых систем;

4) единые проработанные стандарты и процедуры по оформлению и регистрации ипотечных сделок только формируются;

5) отсутствие системы государственных гарантий и льгот, как для профессиональных, так и для непрофессиональных участников рынка жилищного финансирования;

6) недостаток (отсутствие) высокопрофессиональных специалистов (организаций) в центре и регионах, способных оказывать квалифицированные посреднические услуги при формировании различных финансовых и ипотечных схем с учетом страхования возможных рисков.

Теоретически недвижимость можно получить не только способом кредитования, но и с помощью лизинга, который распространяет свое действие только на сферу предпринимательской деятельности. Но, в отличие от жилищных кредитов, банки пока неохотно кредитуют приобретение коммерческой недвижимости. В специфическую группу риска отнесены именно малые и средние компании, для которых получить в банке целевой кредит практически невозможно. На Западе же небольшие компании могут рассчитывать на кредит при наличии простого бизнес-плана. В качестве обеспечения выступают акции предприятия либо другая недвижимость. В России условия коммерческого кредита совершенно иные.

3 Кудрявцев В.А., Кудрявцева Е.В. Основы организации ипотечного кредитования: Учеб пособие. М., 1998. С. 36.

Преимущество лизинга состоит в том, что лизингополучателю нет необходимости делать большой первоначальный взнос. Лизинг предполагает 100% кредитование и не требует немедленного начала платежей. При лизинге арендатор может рассчитывать поступление своих доходов и выработать с арендодателем соответствующую, удобную для него схему финансирования. Но, к сожалению, немногие лизинговые компании решаются работать в сфере недвижимости без аванса. Существует тенденция к уменьшению размера аванса, требуемого лизинговой компанией, до 10 -20%. Хотя, безусловно, лизинговая компания является для банка более надежным заемщиком, чем отдельный предприниматель.

В регионах лизинг недвижимости пока не пользуется особой популярностью в связи с отсутствием опыта у лизинговых компаний и недостаточным объемом предложений на региональном рынке коммерческой недвижимости. Как правило, если одна компания в регионе начинает заниматься лизингом недвижимости, то остальные первое время следят за достигнутыми ею результатами.

Предмет лизинга, т.е. объект коммерческой недвижимости, ставится на баланс лизингодателя и только по истечении срока право собственности на объект передается лизингополучателю. Правда, в некоторых случаях объект может быть поставлен и на баланс лизингополучателя. Это решается каждой компанией по-своему. Если лизингополучатель перестает платить лизинговой компании, то имущество у него отбирается вне зависимости от того, на чьем балансе оно находится. Лизинговые компании, связанные с банками, ставят передаваемое в лизинг имущество на свой баланс, так как оно одновременно выступает в качестве залога для банка, выдавшего лизинговой компании кредит на приобретение предмета лизинга.

Выбирать между лизингом или кредитом приходится почти всегда, когда достать необходимую для приобретения оборудования или недвижимости сумму не получается.

По мнению экспертов, зная текущие условия компании и точный предмет лизинга или кредита, в каждом конкретном случае дать ответ, что выбрать, можно. Но предложить общую схему - нет. Как и невозможно даже примерно рассчитать, какой из вариантов более выгоден, не зная финансового положения и кредитной истории компании, состояния предмета лизинга и целого ряда факторов, которые могут перевесить чашу весов в ту или иную сторону.

Как правило, лизинг обходится чуть дороже по прямому расчету. Но и кредит зачастую обходится компании-заемщику на 4 - 5% дороже, чем декларируется, за счет регистрации и нотариального заверения сделки, страховки и титула собственности.

Учитывая налоговые послабления, возникающие при лизинговых отношениях, и возможность внести меньший первоначальный взнос, чем при кредите, ситуация вполне может повернуться в пользу лизинга. А если взять в расчет нематериальные факторы, такие как большая доступность для малого и среднего бизнеса, то лизинг станет более выгодным.