Сибирь строит без спроса

Число сделок на рынке новостроек в Сибири снизилось на 25% за третий квартал 2019 года. Лидерами падения стали Кузбасс (–72% к показателям второго квартала) и Алтайский край (–60%). Тренд продолжится до конца года, уверены эксперты. На это влияют и рост цен на жилье, и повышение себестоимости строительства, и переизбыток предложения на рынке жилья. В то же время, несмотря на падение спроса, предпосылок для снижения цен у застройщиков нет, считают участники рынка.

В третьем квартале 2019 года в регионах Сибирского федерального округа было зарегистрировано 14,5 тыс. сделок на рынке новостроек. Это на 25% меньше, чем в первом квартале этого года, и примерно на 20% меньше, чем во втором. Такие расчеты приводят эксперты ЦИАН по данным Росреестра.

«Спрос на новостройки в Сибири упал сильнее, чем по России в целом: по нашим оценкам, число сделок в третьем квартале 2019-го было на 16% ниже, чем во втором,— говорит руководитель аналитического центра ЦИАН Алексей Попов.— При этом более половины сделок пришлось на два региона: 5,1 тыс. договоров долевого участия было заключено в Новосибирской области, еще 3,1 тыс. — в Красноярском крае. Активность покупателей снизилась в обоих регионах-лидерах (на 49% и 38% соответственно)».

Наибольшее снижение отмечено в Кузбассе (–72%) и в Алтайском крае (–60%). В то же время рост числа сделок среди регионов с существенными объемами рынка (более 500 сделок в месяц) зафиксирован в Иркутской и Омской областях (+58% и +17% соответственно).

Как ранее сообщал „Ъ“, снижение числа сделок по отношению к итогам второго квартала отмечено в 50 регионах РФ. Это происходит на фоне роста цен на недвижимость. По данным «Авито.Недвижимость», в Сибирском федеральном округе средняя стоимость квадратного метра за год выросла на 15% (до 46,4 тыс. руб.), за квартал — на 2,4%.

В Новосибирске средняя цена за квадратный метр во втором полугодии пробила трехлетний максимум и в июле достигла 66,5 тыс. руб. — это на 23% больше, чем три года назад, говорит партнер компании «Вальтер констракшн» Вадим Тедеев. Примерно такая же ситуация, по его данным, наблюдается и в других крупных городах Сибири: +21% к цене на квартиры в Новокузнецке, в Иркутске жилье тоже дорожает, но не так активно — в среднем цена поднялась только на 8,4%.

«Застройщики активно использовали ожидаемый переход на эскроу-счета для стимулирования спроса на протяжении последних 1,5 лет. Одним из следствий этого стало формирование разрыва между растущими ценами, стагнирующими доходами населения и повышением ставок по ипотеке»,— сообщает аналитический центр ЦИАН. Еще один фактор, влияющий на снижение числа сделок, — рост ипотечных ставок. Средняя ставка по ипотеке не смогла продержаться в рамках 10-процентной планки и вновь ушла до 10,5% годовых, напоминает Вадим Тадеев.

Сами застройщики также отмечают снижение спроса. В числе факторов, влияющих на снижение покупательской активности, гендиректор ООО «Краснообск.Монтажспецстрой» Виктор Плахотников называет переизбыток предложения на рынке: «Ажиотажа, как раньше, нет, и люди откладывают покупку жилья на будущее. Сейчас для застройщиков далеко не лучшие времена. Покупательская активность, несомненно, снижается».

Это долгосрочная тенденция, уверен гендиректор АПРИ «Флай плэнинг» Владимир Савченков. «Роста реальных доходов не предвидится, а уровень закредитованности населения растет. Даже низкие ставки по ипотечным кредитам не смогут переломить эту тенденцию»,— считает он.

Исполнительный директор Союза строителей Алтайского края Вячеслав Ширшов, напротив, не наблюдает снижения покупательской активности на краевом рынке новостроек. «В ближайшее время, возможно, даже будет всплеск спроса в связи с вводом механизма эскроу-счетов. На фоне обещаний подорожания стоимости „квадрата“ население сейчас покупает жилье. А вот снижение объемов строительства уже сейчас можно наблюдать, так как некоторые застройщики опасаются выйти на рынок недвижимости на новых условиях»,— говорит он.

Несмотря на падение числа сделок, факторов для снижения цен на недвижимость нет, считают участники рынка. В условиях перехода на проектное финансирование застройщикам придется работать на заемные средства, говорит Виктор Плахотников: «Их бесплатно никто не даст, за них взимается процент, который застройщики возьмут с покупателей». Снижения цен на новостройки ждать не стоит — застройщик не может продавать жилье ниже уровня окупаемости, несмотря на падение спроса, объясняет Владимир Савченков. «Скорее, возможно снижение темпов строительства, появление „замороженных“ объектов и рост числа банкротов среди строительных компаний»,— говорит он.

Директор проектов ГК «Елка девелопмент» Максим Марков уверен, что финансовый объем рынка жилья, скорее всего, сохранится, учитывая удорожание квадратного метра. «Застройщики не будут пересматривать цены — себестоимость строительства растет, стоимость земельных участков растет. Кроме того, компании, выходя на проектное финансирование, не будут закладывать такое количество однокомнатных квартир, как это было при долевом строительстве, когда на уровне котлована они продавались ниже рынка и „кормили“ стройку. Квартирография будет меняться в сторону жилья большей площади, учитывая акцент на более дорогой сегмент, будет повышаться его качество. Все это может оказать давление на спрос и сократить количественные показатели сделок»,— говорит эксперт. По его оценкам, в Новосибирской области по итогам 2019 года число сделок снизится на 20%. В следующем году, считает он, падание продолжится и может составить около 30%.

В целом ни застройщики, ни правительство не заинтересованы в том, чтобы активность на рынке жилой недвижимости дальше снижалась, говорит Вадим Тадеев. Рынок сейчас переживает временный кризис, и ситуация будет постепенно стабилизироваться, в том числе за счет стимулирования ипотечных ставок и укрупнения строительных компаний, считает он. Изменения на рынке приведут к сокращению числа его участников, полагают эксперты. «Все понимают, что рынок количественно схлопнется. Этот год — переломный, учитывая изменения в законодательстве. Застройщики по-разному будут уходить: кто не умеет считать, тот будет банкротиться. А кто-то прекратит работу, потому что рентабельность проектов начинает быть сопоставима с доходностью финансовых инструментов. На других рынках деньги можно с большей эффективностью вложить»,— говорит Максим Марков. Ситуация на рынке недвижимости будет усугубляться каждый день, пессимистичен Виктор Плахотников. «Пока не достроится то, что начато, будет переизбыток предложения, а спроса не будет. Баланс, когда предложение и спрос сравняются, по моим прогнозам, будет достигнут не меньше чем через два года»,— считает он.