Долевая собственность в земельных отношениях

Распоряжение земельной долей на практике - дело трудно реализуемое. Поэтому сельхозпредприятия используют сегодня сельхозугодья без юридического оформления своих прав владения, пользования и распоряжения землей. Между тем законодательная база, регулирующая использование земельных долей, имеется - автор детально ее анализирует в настоящей статье.

Долевая собственность в земельных отношениях

И. В. ЛЬВОВ,

кандидат экономических наук, Чувашский государственный университет

Пожалуй, нет ни одной проблемы в аграрной экономике и земельных отношениях, которая бы вызывала столько споров, недовольства и даже недоумения, как проблема земельных долей.

Значительная часть населения недовольна тем, что не может извлечь из этой доли ощутимой пользы, а руководителей сельхозпредприятий не устраивает, что земля не принадлежит предприятию и, значит, не является устойчивым фундаментом производства.

По многочисленным обращениям граждан в Комитет по земельным ресурсам и землеустройству по Чувашской Республике и его структурные подразделения в районах и городах республики можно судить, что земельная доля - это некий мираж собственности. Доля как бы имеется, есть документ на нее, но выделить земельный участок в натуре весьма проблемно даже для высокообразованного гражданина, не говоря уже о пенсионерах.

Правда, с принятием Федерального закона от 24.07.02 г. № 101-ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» вроде бы воз сдвинулся с места. В соответствии с п. 1 ст. 12 названного закона участник долевой собственности вправе по своему усмотрению продать, подарить, обменять, завещать, отдать в залог, внести в уставный

РЕГИОН 109

капитал юридического лица свою долю или распорядиться ею иным образом с соблюдением при ее возмездном отчуждении правил, предусмотренных ст. 250 Гражданского кодекса РФ (ГК РФ). Он также вправе передать долю в общей собственности на земельный участок из земель сельхозназначения в доверительное управление.

Как же решить проблему использования земельных долей сегодня?

Локальный пример

В Чувашской Республике процесс наделения граждан правом собственности на землю при реорганизации колхозов и совхозов проходил бурно. В последующие годы собственники земельных долей в основном осмысливали новый для них правовой институт и учились применять его положения на практике. В республике подготовлено более 258 тыс. свидетельств о праве собственности на земельные доли, из них более 213 тыс. (82,4%) выдано их собственникам. Около 156 тыс. (60,3%) собственников земельных долей распорядились ими. Более 63 тыс. граждан передали земельную долю в аренду, около 88 тыс. передали право пользования земельными долями, а более 1,5 тыс. передали свои доли в уставный капитал сельхозпредприятий.

Но, несмотря на целенаправленную разъяснительную работу, 21,4 тыс. свидетельств на земельные доли (8%) до настоящего времени остаются невостребованными.

Земельные доли граждан используются сельскохозяйственными предприятиями на различных условиях.

Основных проблем здесь две. Первая - социально-экономическая. Землей в конечном итоге распоряжаются собственники, то есть коллектив граждан, а не руководство сельхозпредприятия, что означает определенную зависимость этого руководства от собственников. При этом за землю надо больше платить (не только земельный налог, но и какую-то сумму собственникам земельных долей).

Вторая проблема - организационно-правовая. Действующие нормы, регулирующие оборот земельных долей, не совсем приспособлены к существованию многих сотен

и тысяч собственников земли, состав которых к тому же постоянно меняется. Попробуйте практически уведомлять всех собственников о предстоящей сделке, как того требует закон, вносить все текущие изменения в кадастр, регистрировать сделки с земельными долями, проверяя наличие согласия сотен собственников.

Указ президента и ГК РФ

В целях завершения оформления и защиты прав граждан и юридических лиц на земельные участки и земельные доли, установления четких юридически оформленных взаимоотношений между собственниками земельных долей и теми сельхозпредприятиями, которые их используют для ведения сель-хозпроизводства, был принят указ президента РФ от 07.03.96 г. № 337 «О реализации конституционных прав граждан на землю». Этот документ установил механизм реализации принятых ранее законодательных актов и указов о земле и фактически приравнял право собственности на земельную долю к праву собственности на земельный участок. Указом признано, что общая собственность на землю сельхозпредприятий, если она возникает, всегда является долевой, то есть делимым имуществом.

Согласно п. 4 названного указа, собственник земельной доли без согласия других участников долевой собственности вправе:

•передать земельную долю по наследству; •продать земельную долю; •подарить земельную долю;

•обменять земельную долю на имущественный пай или земельную долю в другом хозяйстве; •передать земельную долю или право пользования этой долей в уставный капитал или паевой фонд сельскохозяйственной организации, передать земельную долю на условиях договора ренты и пожизненного содержания (при этом право собственности на землю практически утрачивается);

•передать земельную долю с выделением земельного участка в натуре в аренду крестьянским (фермерским) хозяй-

ствам, сельхозпредприятиям, гражданам для ведения личного подсобного хозяйства (на сегодняшний день при низких ценах на землю это - наиболее привлекательный способ распоряжения земельной долей, позволяющий создать рынок аренды сельскохозяйственных земель, открывающий доступ к земле наиболее активной, работоспособной и профессиональной части сельского населения); • использовать земельную долю с выделением земельного участка в натуре для ведения крестьянского (фермерского) и личного подсобного хозяйства, что позволит укрепить социальную защиту селян, создать дополнительные возможности для развития фермерства на основе расширения личных подсобных хозяйств граждан. Указом предусмотрено возмездное отчуждение земельных долей с соблюдением правил, предусмотренных ст. 250 Гражданского кодекса РФ.

Следует отметить, что и сама реорганизация сельхозпредприятий, и приватизация земель пока еще не завершены.

Гражданский кодекс РФ, определяя порядок распоряжения имуществом в общей долевой собственности, специально устанавливает объем правомочия участника данной собственности по распоряжению его долей. Согласно ч. 2 ст. 246 ГК РФ, участник долевой собственности вправе по своему усмотрению продать, подарить, завещать, отдать в залог свою долю либо распорядиться ею иным образом.

В ч. 2 ст. 246 ГК РФ утверждено принципиальное положение - каждый участник долевой собственности имеет право по своему усмотрению распорядиться принадлежащей ему долей. Следовательно, для распоряжения долей не требуется согласия других сособственников.

Конституция

Конституция РФ, утверждая в ст. 36 свободу земельного собственника в распоряжении принадлежащей ему на праве собственности землей, определяет также пределы этой свободы. Недопустимы причинение вреда окружающей среде и нарушение прав и законных интересов других лиц.

Это конституционное положение подтверждает также ст. 209 ГК РФ.

Реализовать конституционные права по распоряжению своей земельной собственностью собственник земельной доли может только при наличии у него документа, удостоверяющего право собственности на землю. Таким документом является свидетельство на право собственности на землю, выданное собственникам земельных долей до введения в действие Федерального закона от 21.07.97 г. № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» по форме, утвержденной указом президента РФ от 27.10.93 г. № 1767 «О регулировании земельных отношений и развитии аграрной реформы в России», а после введения в действие указанного закона (с 01.02.98 г.) - свидетельство о государственной регистрации права, утвержденное постановлением правительства РФ от 18.02.98 г. № 219 «Об утверждении Правил ведения Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним».

В общем виде сделки с земельными долями регулируются нормами Гражданского и Земельного кодексов РФ, федеральных законов и иных нормативных правовых актов РФ. Сделки, совершаемые с земельными долями, на основании Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», подлежат государственной регистрации.

При организации крестьянского (фермерского) хозяйства, расширении за счет земельной доли личного подсобного хозяйства, при передаче земельных долей в аренду такому хозяйству и сторонним сельскохозяйственным и другим предприятиям необходимо выделение земельных долей в натуре. Все остальные разрешенные законодательством сделки с долями могут осуществляться без выдела земельной доли в натуре.

Выдел земельной доли в натуре на местности практически заблокирован положениями ст. 246 и 252 ГК РФ, в соответствии с которыми распоряжение имуществом и раздел имущества, находящегося в долевой собственности, осуществляется по соглашению всех участников долевой собственности.

Невозможна и продажа ее гражданину или юридическому лицу, поскольку, согласно ст. 250 ГК РФ, преимущественное право покупки доли в праве общей собственности имеют остальные участники долевой собственности, которых продавец должен известить в письменной форме о намерении продать свою долю. Выполнить это требование невозможно из-за отсутствия у продавца адресов сотен участников долевой собственности конкретной сельхозорганизации.

За 10 лет после реорганизации колхозов и совхозов около 70% собственников земельных долей утратили связь с хозяйством (сменили место жительства, передали земельные доли по наследству проживающим в городах, вышли на пенсию, поменяли место работы и т. д.). В результате найти собственников земельных долей и получить их согласие на распоряжение земельным участком, находящимся в их общей долевой собственности, стало еще сложнее.

Федеральные законы

После вступления в силу Федерального закона «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» процедура совершения сделок с земельными долями значительно упростилась. В п. 1 ст. 12 закона сказано, что если собственников земельных долей более пяти, правила Гражданского кодекса РФ применяются с учетом особенностей, установленных Законом об обороте земель в части упрощенного порядка извещения участников долевой собственности, упрощенного порядка выделения в натуре земельного участка в счет земельной доли и в части упрощенного порядка принятия решений по владению, пользованию земельным участком, находящимся в общей долевой собственности.

Упрощенный порядок продажи земельной доли заключается в том, что продавец не обязан в письменной форме извещать остальных собственников долей о своем намерении продать долю, как это требует ст. 250 ГК РФ, а может сделать это путем опубликования сообщения в средствах массовой информации, определенных субъектом РФ. Такая публикация является основанием считать, что остальные участники долевой

собственности извещены надлежащим образом и могут воспользоваться своим преимущественным правом покупки.

Правда, дальнейшая процедура продажи земельной доли, наоборот, усложнена. Если остальные собственники земельных долей в течение месяца откажутся от покупки продаваемой доли, то (в отличие от ст. 250 ГК РФ) продавец не вправе продать свою долю третьему лицу, а обязан известить в письменной форме исполнительный орган государственной власти субъекта РФ или (в случаях, установленных законом субъекта РФ) орган местного самоуправления о намерении продать земельную долю с указанием цены. Если субъект РФ либо орган местного самоуправления в течение месяца не воспользуется преимущественным правом покупки, только тогда продавец может в течение года продать свою долю третьему лицу по цене, не ниже указанной в извещении.

Данный порядок существенно затрудняет скупку земельных долей сельхозорганизациями или иными юридическими и третьими лицами, но одновременно позволяет им пользоваться правом преимущественной покупки после того, как они приобрели хотя бы одну земельную долю и стали полноправными участниками долевой собственности.

Также упростился порядок выдела земельного участка в счет доли в праве общей собственности. Теперь не требуется получать на это согласие у всех остальных собственников земельных долей. И не обязательно извещать каждого из остальных собственников долей о своем намерении выделить долю в письменной форме - достаточно опубликовать сообщение в СМИ. В нем надо указать предполагаемое местонахождение выделяемого земельного участка и размер компенсации, которая будет выплачиваться остальным собственникам долей в случаях, когда рыночная стоимость единицы площади выделяемого участка превышает рыночную стоимость единицы площади оставшегося участка.

Если от других собственников долей в течение месяца не поступят возражения, то предполагаемое (заявленное) местонахождение земельного участка, выделяемого в счет земельной доли (земельных долей), считается согласованным, и землеустроительные органы могут установить границу участка

в натуре. В случае спора о местонахождении выделяемого участка такой спор разрешается собственниками земельных долей с использованием согласительных процедур, в том числе путем принятия решения на общем собрании собственников земельных долей, либо в судебном порядке.

В отличие от ст. 247 ГК РФ, на общем собрании не требуется присутствия всех собственников земельных долей. О предстоящем собрании собственники земельных долей уведомляются не менее чем за месяц до даты его проведения в письменной форме под расписку и (или) путем опубликования сообщения в СМИ. Общее собрание считается правомочным, если на нем присутствует не менее 20% собственников земельных долей. Решение принимается большинством не менее двух третей голосов от числа присутствующих. Протокол подписывается всеми присутствующими на собрании собственниками земельных долей.

Иногда выявляются факты, когда по прошествии десяти лет после начала реорганизации колхозов и совхозов и более пяти лет после выхода указа президента РФ № 337 собственники долей не знают, что являются таковыми, и с удивлением узнают о своих правах. К сожалению, случается, что свидетельства о праве собственности на землю длительное время хранятся в сейфах руководителей хозяйств.

На практике большинство собственников земельных долей сдает их в аренду. При этом часто возникают проблемы:

• отказ сельхозорганизации от заключения договора аренды;

• очень низкий уровень арендной платы;

• невыплата арендной платы вопреки условиям договора;

• передача арендованных земель в субаренду другому предприятию без согласия арендодателей и без соответствующего оформления;

• отказ от заключения нового договора аренды после истечения срока действия предыдущего договора и продолжение пользования землей без договора.

Зависимые собственники

Одна из причин неравноправия при заключении и исполнении договоров состоит в том, что собственники земельных долей экономически зависимы от хозяйства. В условиях повального сокращения производства возможность найти нормально оплачиваемую работу на стороне маловероятна. Передать свою долю другому хозяйству или фермеру тоже непросто, так как в последние годы обрабатываемые площади сильно сократились, и повсеместно есть излишки неиспользуемых земель. Поэтому конфликт с хозяйством при заключении договора аренды может привести к потере даже того минимума, который предлагает хозяйство. Это - объективные экономические причины зависимого положения.

Существуют причины и субъективного характера. Граждане готовы до конца отстаивать свои права в том, что касается их приусадебных участков, земли, используемой для личных подсобных хозяйств. Споры по землям такого рода возникают иногда буквально из-за сантиметров участка, и хозяева земли в таких спорах идут до конца, вплоть до неоднократных судебных разбирательств. Однако с земельными долями - прямо противоположная ситуация. Люди, обладая долями размером в несколько гектаров, абсолютно безразличны к судьбе этой земли - им дали «бумагу», а где эта земля и какую пользу от нее можно получить, никому не известно. Люди считают, что свидетельства о праве собственности на земельные доли не имеют никакой ценности. Связано это с тем, что земельная доля - это всего лишь право на определенное количество земли, не определенное в натуре, и владелец не чувствует себя собственником. К тому же упомянутый доход от собственности в виде арендной платы крайне низок и не способствует росту влияния института земельных долей на повышение благосостояния людей.

В итоге руководители хозяйств, использующие земельные массивы собственников земельных долей, сдают эту землю в аренду, продают ее, распоряжаются иными способами.

Неурегулированные налоги

Налогообложение земли, находящейся в общей долевой собственности граждан, в настоящее время не урегулировано ни в правовом, ни в организационном смысле. К сельхозпредприятиям налоговые органы предъявляют претензии только в тех случаях, когда земля является их собственностью (то есть внесена в уставный капитал с отражением данного факта в учредительных документах, а также, когда предприятие оформило право пользования землей, например, заключило договор аренды земельной доли и зарегистрировало его в установленном порядке.

Налоговый кодекс РФ содержит положение, что «неустранимые сомнения, противоречия и неясности актов законодательства о налогах и сборах толкуются в пользу налогоплательщиков» (ст. 4 и 17 Налогового кодекса РФ). Соответственно земля, находящаяся в общей долевой собственности и не переданная в аренду (либо в пользование) сельхозорганиза-циям с одновременной передачей обязанности выплачивать земельный налог, в настоящее время практически не облагается налогом. Данная проблема остается трудноразрешимой (особенно на уровне районов и городов), государственные управленческие структуры предпочитают уходить от нее, ссылаясь на всякого рода сомнения и неясности.

Начиная с 2002-го

Во исполнение указа президента Чувашской Республики от 27.12.02 г. № 145 «О внедрении системы обслуживания граждан и юридических лиц по принципу "одно окно" в Чувашской Республике» с 2003 г. Комитет по земельным ресурсам и землеустройству по Чувашской Республике организовал пока еще новый вариант оказания населению консультативно-правовой и посреднической помощи по вопросам, связанным с земельными участками.

Основные причины сложившегося в современном аграрном производстве положения заключаются в том, что земельные преобразования развиваются при отсутствии их научно обоснованной концепции, проверенной на практике, учитывающей региональные особенности. Не было совершенной зако-

нодательной базы, необходимой для организации эффективного использования долевой собственности в земельных отношениях. Не существовало экономического механизма, регулирующего переход земельных отношений в сферу рыночной экономики и необходимого для управления земельными ресурсами в новых условиях.

Кроме того, низкая продуктивность земель объясняется не столько крупными размерами и общественной формой земельной собственности, сколько сложившейся неблаго-приятной для аграрного сектора государственной политикой, проявившейся в низком уровне технического оснащения отрасли, административно-приказном управлении, нерегулярности принимаемых мер, носящих характер кампаний, в преувеличенной роли организационных переустройств в ущерб экономическим методам управления.

Основная цель всех земельных преобразований, включая долевую собственность в земельных отношениях, - рациональное использование земли, повышение плодородия почв и эффективности аграрного производства. Для этого земельная политика должна не столько отражать смену форм земельной собственности, сколько формировать комплекс факторов, обеспечивающих рост сельскохозяйственного производства. В современном аграрном производстве без развития долевой собственности в земельных отношениях не будет и рационального землепользования.