Арифметика Адриатики

Недвижимость Черногории уже давно привлекает российских инвесторов. Сейчас средства в основном вкладывают в небольшие апартаменты в новостройках для дальнейшей сдачи в аренду. Сколько нужно потратить на черногорскую недвижимость, чтобы потом получить прибыль, выясняла обозреватель "Денег" Евгения Дмитриева.

На ценообразование недвижимости в Черногории влияет много факторов: местонахождение объекта, расстояние до моря, площадь дома, его возраст, размер участка и, конечно, ситуация на рынке. По данным зарубежного отдела корпорации "Бест-недвижимость", цены на недвижимость в Черногории в среднем выросли за последние три года в 3-5 раз, за последние два года — в 2-4 раза, а за последний год — в 1,5-2,5 раза. "Те объекты, которые два года назад продавались по €700-900 за 1 кв. м, сегодня оцениваются в €2500 за 1 кв. м. Цена квадратного метра элитной недвижимости достигает €3000-4500. И, несмотря на бурный рост цен, экономический потенциал еще далек от своего предела",— уверена руководитель отдела международных проектов компании "Ривьера" Татьяна Покидько.

Причины этого кроются в событиях 2004 года: тогда на осеннем саммите ЕС от Бельгии и Франции поступило предложение принять Черногорию в Евросоюз. Подобная инициатива неудивительна: Бельгия и Франция — лидеры по вложению средств в экономику Черногории. Однако, по мнению руководителя отдела зарубежной недвижимости корпорации "Бест-недвижимость" Юлии Титовой, Черногории еще многое предстоит сделать, чтобы интерес со стороны инвесторов не иссяк. "Благоустройство дорог, развитие инфраструктуры, развитие ипотечных программ, решение визового вопроса — все это еще предстоит сделать. На сегодняшний день они движутся в правильном русле и не кусают кормящую руку",— говорит она.

На данный момент в Черногорию сохраняется безвизовый въезд, существует упрощенное оформление документов для временного и постоянного проживания. Нерезидентам-физлицам разрешается покупка практически любой недвижимости, за исключением незастроенных участков земли. При этом закон об иностранных инвестициях защищает их право собственности на недвижимое имущество.

Несомненный плюс Черногории заключается в том, что туристический сезон здесь длится дольше, чем в Болгарии. Чистейшее Адриатическое побережье славится пляжами с песком и очень мелкой галькой. Природу Черногории часто сравнивают со швейцарской: такие же чистые озера, зеленые горы, речки с водопадами и форелью. Неудивительно, что практически вся территория страны находится под защитой ЮНЕСКО. Но для инвесторов важнее наличие льготного налогообложения владельцев земли и недвижимости, низкие коммунальные и другие местные платежи, в том числе и при продаже жилой и коммерческой недвижимости.

Приобретенную недвижимость можно будет отдать в управление специализированной компании для сдачи в аренду, а не искать клиентов самому. Дело в том, что пока рынок аренды в Черногории только развивается. Большинство собственников, купивших здесь недвижимость, пользуются ею сами. "Местные предлагают вариант аренды а-ля Сочи: комнаты в доме — по €10-20 за койкоместо. Уровень достаточно совковый. Кого не пугает — вариантов масса. Уровень отелей в Черногории тоже в большинстве своем не лучше, единицы предлагают качественный сервис: 'Мистраль' в Пржно, новые отели в Бечичах, некоторые отели в Которе. Всем черногорским отелям можно смело снять по одной звездочке, тогда будет по-честному. Стоят они при этом на нарисованные звездочки",— говорит Юлия Титова. Поэтому тем, кто рассматривает покупку недвижимости в Черногории не только как вариант дачи, стоит обратить внимание на пока еще не освоенный рынок аренды.

Ранее у россиян огромным спросом пользовалась Будванская Ривьера. Это привело к перенаселению района — теперь там шум, толпы, пробки на дорогах. "Будва уже не может предложить большое количество интересных мест. Застройка ведется очень плотно, 'окно в окно'. Многие объекты или построены без разрешения, или заморожены",— рассказывает Татьяна Покидько. Именно поэтому основной интерес российских любителей черногорской недвижимости перекинулся в такие районы, как Бока-Которский залив, полуостров Луштица, Петровац и Барская Ривьера. Все большее внимание инвесторы уделяют городу Тиват. Это связано с покупкой англичанами судостроительного завода и началом строительства самой большой в Адриатике яхт-марины.

У англичан и ирландцев, а также у состоятельных россиян особым успехом пользуется Бока-Которский залив. Кроме природы здесь интересна архитектура старого города Котор с большим количеством церквей. Именно в этом районе ведется интенсивное строительство апартаментов с бассейнами и детскими площадками.

Одним из самых перспективных районов для инвесторов считается район Сутомор. В ближайшее время там начнется строительство первого на Адриатике шестизвездного отеля. В настоящее время уровень цен здесь несколько ниже, чем в других районах. Например, в комплексе апартаментов San Ference с развлекательным центром, открытыми и закрытыми бассейнами, ресторанами, по словам Татьяны Покидько, "цены рекордно низкие для такого уровня застройки — €1800-2000 за 1 кв. м". Застройщиком выступает английская компания.

Действительно, как рассказывает Юлия Титова, сегодня даже квартира в старом панельном доме социалистических времен стоит не меньше €1800 за 1 кв. м. "Новые ликвидные объекты только начинаются с €1800-3000 за 1 кв. м. Например, апартаменты в новом готовом доме в 50 м от моря в Дженовичах (комплекс 'Вилла Сара') сегодня продаются по €3000 за 1 кв. м. В этом же районе новостройка на нулевом этапе ('Адриатик Дримс') предлагается от €2000 за 1 кв. м",— рассказывает она.

Если говорить о стартовых вложениях, которыми необходимо обладать для того, чтобы прийти на рынок Черногории, то здесь точную сумму назвать сложно. Конечно, некоторые компании начинают поиск жилья для клиента с бюджетом от €55 тыс. Но, по мнению участников рынка, чтобы не только приобрести хоть что-то, но и рассчитывать на дальнейший рост купленного жилья, необходимо располагать как минимум €100 тыс. "Реально выбор появляется, когда клиент имеет на руках около €100 тыс. Хотя эти деньги необязательно платить сразу. Можно иметь на руках меньше, но знать, что сумма от €100 тыс. будет на руках в течение года. В этом случае можно предложить хорошие ликвидные и качественные объекты в строительстве с беспроцентной рассрочкой платежа на срок строительства",— рассказывает Юлия Титова.

Естественно, самым выгодным вложением средств до сих пор остаются прибрежные земли. Сама по себе земля там дорожает на 25-30% в год. Если же на купленном участке построить коттедж, гостиницу или апартаменты, то прибыль составит еще 40-45%. Однако и суммы вложений в этом случае находятся совершенно в другом диапазоне. "В отдельных случаях, когда осуществляются вложения выше €5-6 млн, прибыльность в общей сложности может составлять 150-170%, что более чем в два раза превышает доход от вложений менее €1 млн",— уверена Татьяна Покидько.

Наиболее престижным и выгодным вложением средств считается кусок земли Будванской Ривьеры от Милочера до Петроваца. Впрочем, престижна и прибыльна первая линия от моря практически везде — в Которе, Доброте, Ораховаце, Перасте. Например, общеизвестная вилла в Петроваце, так называемая "Вилла футболиста", находится на первой линии, поэтому хорошо видна со всего Петроваца. "Сегодня беседа о продаже этого объекта начинается с €8 млн. В целом цены в Петроваце в зависимости от вида и расположения объекта колеблются в диапазоне от €3000 до €5000 за 1 кв. м",— рассказывает Юлия Титова. На Святом Стефане и Милочере цены варьируются от €4000 до €10 000 за 1 кв. м. В Которе они ниже: от €2500 до €4000 за 1 кв. м. По €3000 за 1 кв. м можно приобрести панорамные апартаменты в 50 м от моря с видом на Котор. Правда, сейчас этот комплекс находится на нулевом этапе, ориентировочный срок сдачи — лето 2008 года. Жилье будет сдано с полной отделкой, включающей теплые полы, кондиционеры, мебель и технику.

Ипотека в Черногории еще не развита. На сегодняшний день инвестор, желающий приобрести недвижимость в Черногории, но не имеющий на руках нужной суммы, пользуется рассрочкой платежа. Проплаты привязаны к этапам строительства. "Если застройщик не поставил коробку здания под крышу, приуроченный к этому платеж не переводится. В конце подписывается акт приемки-передачи. До его подписания застройщик должен устранить мелкие недоделки или исправить ошибки — после этого подписывается акт, ключ передается в руки покупателя, оплачивается последний взнос",— рассказывает Юлия Титова.

Например, рассрочка предлагается на покупку недвижимости в коттеджном поселке в Будванской Ривьере в 300 м от моря между Святым Стефаном и Петровацем. Продаются как апартаменты, так и таунхаусы и виллы; имеются бассейн, бар и ресторан, территория охраняется. Купить апартаменты площадью 40 кв. м с видом на Адриатику здесь можно за €120 тыс. Таунхаус площадью 100-120 кв. м. обойдется в €300-350 тыс. "Сегодняшняя стоимость недвижимости в Петроваце и на Святом Стефане довольно высока. А расчетная стоимость этого объекта в 2009 году — не менее €5000 за 1 кв. м",— уверена Юлия Титова.

В новом охраняемом коттеджном поселке в Бигово, в 200 м от моря, продаются виллы с отделкой "под ключ". Полная сдача комплекса планируется уже этим летом. Стоимость дома площадью от 150 кв. м — €295 тыс. Рядом море, пляж, оборудованный причал и стоянка для яхт, рыбный ресторан. От поселка за 20 минут можно добраться до аэропорта Тиват, а за 30 минут — до Будвы. Поселок состоит из 11 домов, два из которых еще не проданы. Уже сегодня найти новый дом или дом в хорошем состоянии с видом на море по цене €300 тыс. практически нереально. Аналогичные объекты будут готовы только через год-полтора, и цена на них составит от €500 тыс.

Еще несколько вариантов, на которые возможна рассрочка платежа, есть в районе Бечичи. Новый комплекс апартаментов и вилл "Адриатик Хиллс" с отделкой "под ключ" класса люкс и видом на Будванскую Ривьеру расположен в 700 м от моря. В комплексе есть бассейн, охрана и парковка. Апартаменты площадью от 65 кв. м можно купить в пределах €200 тыс. с рассрочкой до июня 2008 года. В Которе, в комплексе "Котор Виста", с видом на город и бухту, расположенном в 50 м от моря, есть апартаменты с двумя спальнями и двумя санузлами по €3000 за 1 кв. м. Отделка "под ключ" класса люкс, есть бассейн, парковка, кондиционеры, спутниковое ТВ и полная меблировка. Рассрочка платежа возможна до декабря 2008 года. В новом комплексе "Адриатик Дримс" (курортная зона Герцег-Нови, 70 м от моря) квадратный метр недвижимости можно приобрести за €2000 — также с рассрочкой платежа. Есть апартаменты с видом на море, бассейн и парковка.

Кроме того, в Черногории можно купить уже готовое и полностью укомплектованное жилье: даже не нужно ввозить мебель, покупать холодильник и плиту — можно сразу приезжать с чемоданом и жить. Например, в Бечичах есть комплекс апартаментов "Азур" с отделкой "под ключ" в 200 м от моря, с отличным пляжем, парковкой, видом на море, кондиционером и полной меблировкой, стоимость — от €55 тыс. до €150 тыс. Из дешевых (€55-65 тыс.) остались студии на первом и втором этажах без вида на море. На более высоких этажах есть "видовые" апартаменты с одной или двумя спальнями.

В Петроваце построен комплекс апартаментов "Панорама" (250 м от моря, кругом сосны). Все та же отделка "под ключ" высокого качества, парковка, вид на море, необходимая техника и мебель. Сейчас осталось пять квартир с одной спальней — аналог двухкомнатной квартиры в Москве; есть варианты и с двумя спальнями стоимостью от €145 тыс. до €160 тыс. Но в случае с покупкой готового жилья никакой рассрочки не предусмотрено — нужно сразу заплатить полную стоимость.

Основные проблемы, которые могут возникнуть при инвестировании в новое строительство,— это отсутствие разрешения на него, неправильная проверка и оформление документов. Именно поэтому желательно обращаться в специализированные компании по продаже недвижимости в Черногории и не жалеть денег на услуги независимых адвокатов, которые защищают интересы покупателя.

Сам договор купли-продажи или инвестирования подписывается и заверяется в суде в течение нескольких минут. Он подписывается в шести экземплярах: два — покупателю, два — продавцу, два — в кадастр. "Кадастровая регистрация договора — долгое дело. На сегодня это затянутый процесс, поскольку наплыв покупателей недвижимости очень велик, и государственные органы с ним не справляются. Кадастровая регистрация происходит в срок от трех до шести месяцев. У покупателя на руках остается заверенный в суде договор купли-продажи, подтверждающий право собственности на недвижимость",— рассказывает Юлия Титова.

При постановке на учет недвижимости на имя нового владельца оплачивается налог в размере 2% ее стоимости. Гербовый сбор при заверении договора в суде — еще €150-300. Регистрационный сбор при кадастровой регистрации — €50. Ежегодные налоги составляют от 0,08% до 0,8% стоимости объекта. В целом налоги и расходы на оформление покупаемой недвижимости составят около 3%.

Естественно, любые иностранные инвестиции в страну, даже не очень существенные, должны давать какие-то преимущества при запросе гражданства. Однако после отделения от Сербии Черногория находится в стадии разработки новой конституции. Процедура получения статуса резидента пока еще не выработана. "Но поскольку Черногория стремится в Европу, преимущества собственникам недвижимости непременно будут, как это делается в других странах Европы для собственников недвижимости",— уверена Юлия Титова.