Микроэкономические факторы для оценки стоимости квартиры

Математические методы моделирования, управления и анализа данных

контуре задано одно из усилий и одно из перемещений, на внешнем - оставшиеся усилие и перемещение.

Система (1) и граничные условия представляют собой обобщенную двухточечную краевую задачу для системы обыкновенных дифференциальных уравнений. Коэффициенты в (1) содержат полный набор структурных характеристик: число семейств армирующих волокон, механические характеристики материалов связующего и волокна, интенсивность и тригонометрические функции углов армирования. Для численного решения система (1) сводится к системе 4-х дифференциальных уравнений первого порядка, затем строится разностная схема, аппроксимирующая систему дифференциальных уравнений, и аппроксимируются краевые условия со вторым порядком точности. Полученная при этом система линейных уравнений с трехдиагональной матрицей решается методом ортогональной прогонки.

Постановка исходной задачи свелась к реализации единой схемы, которая учитывает разнообразные механические формулировки задачи. Рассмотрены примеры численного решения задачи для одного, двух и трех семейств армирующих волокон, представляющих собой семейства спиралей и их изогональных

траекторий [4] для различных материалов с разными типами нагружения. Такой подход дает широкое разнообразие структур армирования и позволяет в рамках единой схемы решения получать конструкцию с заранее заданными свойствами.

Библиографические ссылки

1. Федорова Н. А. Численное решение осесиммет-ричной задачи изогонально армированных кольцевых пластин в полярной системе координат // Численные методы решения задач теории упругости и пластичности : тез. докл. XXII Всерос. конф. (4-7 июля, 2011, г. Барнаул). Барнаул, 2011. С. 113-116.

2. Немировский Ю. В., Федорова Н. А. Математическое моделирование плоских конструкций из армированных волокнистых материалов. Красноярск : СФУ, 2010. 136 с.

3. Немировский Ю. В., Федорова Н. А. Моделирование деформирования плоских авиационных конструкций, армированных семействами криволинейных волокон // Вестник СибГАУ. Вып. 6 (13). 2006. С. 38-44.

4. Степанов В. В. Курс дифференциальных уравнений. М. : ГИТ-ТЛ, 1953.

N. A. Feodorova Siberian Federal University, Russia, Krasnoyarsk

NUMERIC MODELING FOR RING-SHAPED LAMELS REINFORCED WITH ISOGONAL TRAJECTORIES

The resolving differential equations system for a lamel reinforced with isogonal trajectories is obtained in terms of axially symmetric problem in case of polar coordinate system relative to radial and circular movements. The numerical method for this system solving is constructed.

© Федорова Н. А., 2011

УДК 681.3.06

Е. В. Филюшина

Сибирский государственный аэрокосмический университет имени академика М. Ф. Решетнева, Россия, Красноярск

МИКРОЭКОНОМИЧЕСКИЕ ФАКТОРЫ ДЛЯ ОЦЕНКИ СТОИМОСТИ КВАРТИРЫ

Рассказывается о микроэкономических факторах, используемых при оценки стоимости квартир на рынке недвижимости.

В практике оценки недвижимости все существующие типы стоимости делят на две группы:

1) экономические виды стоимости, среди которых выделяют рыночную, инвестиционную, залоговую стоимости и др.;

2) нормативные виды стоимости, рассчитываемые исходя из норм, устанавливаемых различными органами управления и обремененными интересами этих органов.

Наиболее широко используемым является понятие рыночной стоимости, которую определяют как «наивысшую цену в денежном выражении, за которую

может быть продано имущество на конкурентном и открытом рынке при соблюдении всех условий честной продажи».

Экономические факторы, влияющие на стоимость, подразделяются на макроэкономические (социальные идеалы, экономическая деятельность, действия правительства, природные силы) и микроэкономические. Микроэкономические факторы характеризуют параметры конкретных сделок купли-продажи.

При описании квартиры кроме ее стоимости указываются следующие микроэкономические факторы:

Решетневскце чтения

- местоположение оцениваемой квартиры в городе (сюда входит экологическое состояние района, благополучность, обеспеченность транспортом, удаленность от центра);

- материал стен (кирпич, плита, монолит);

- планировка квартиры («ленинградка», «сталин-ка», новая планировка, улушенная планировка, индивидуальная планировка);

- количество квадратных метров (для каждой квартиры исчисляется общая площадь, жилая площадь (полезная), площадь кухни);

- вид санузла (совместный, раздельный);

- этаж и этажность (покупатели отдают предпочтение этажам, расположенным между первым и последним);

- наличие балкона или лоджии;

- наличие и вид кухонной плиты - электрическая или газовая.

Также могут быть включены дополнительные параметры:

- местоположение в микрорайоне;

- преобладающая застройка микрорайона;

- транспортная доступность;

- обеспеченность общественным транспортом (субъективная оценка);

- объекты социальной инфраструктуры микрорайона в пределах пешей доступности;

- обеспеченность объектами социальной инфраструктуры (субъективная оценка);

- объекты промышленной инфраструктуры микрорайона;

- объекты транспортной инфраструктуры микрорайона;

- состояние прилегающей территории (субъективная оценка);

- год постройки;

- материал перекрытий;

- состояние здания (субъективная оценка);

- техническое обеспечение здания;

- организованная стоянка личного автотранспорта или подземный гараж;

- состояние подъезда (субъективная оценка);

- высота потолков, метры;

- вид из окон;

- слаботочное обеспечение;

- дополнительные системы безопасности;

- состояние объекта (субъективная оценка);

- видимые дефекты внутренней отделки.

Как правило, в зависимости от материала постройки и возможности внедрения тех или иных архитектурных решений, на рынке существуют три категории жилья:

Категория 1 - жилье элитного класса - дома большей частью в кирпичном исполнении, квартиры площадью:

- 1-комнатные - от 60 м2;

- 2-комнатные - от 86 м2;

- 3-комнатные - от 110 м2;

- 4-комнатные - от 140 м2.

Инвесторами приветствуется наличие окружающей инфраструктуры - это подземные автостоянки, кафе, магазины, сауны, косметические салоны, тренажерные залы, охрана и т. д. Место расположения подобных комплексов - это центр города и обособленные небольшие территории на периферии города.

Категория 2 - жилье эконом-класса - в своей массе без особых претензий к материалу, постройки здесь можно найти монолитно-каркасные, кирпичные, крупнопанельные. Площади квартир в таких домах в следующих пределах:

- 1-комнатные - от 38-48 м2;

- 2-комнатные - от 50-62 м2;

- 3-комнатные - от 65-85 м2;

- 4-комнатные - от 80-110 м2.

При этом наличие внутренней инфраструктуры не является решающим фактором для приобретения жилья этой категории. Места застройки подобного жилья - это, как правило, средняя отдаленность от центра, а также окраины города.

Категория 3 - это так называемое «социальное жилье», в большей части, это крупнопанельные дома, выполненные по типовым проектам еще 80-х годов. Площади квартир:

- 1-комнатные - от 32-42 м2;

- 2-комнатные - от 51-56 м2;

- 3-комнатные - от 61-67 м2;

- 4-комнатные - от 82-95 м2.

Строительство этих домов ведется на окраинах по причине более низкой стоимости землеотвода и подключения коммуникаций.

E. V. Filyushina

Siberian State Aerospace University named after academician M. F. Reshetnev, Russia, Krasnoyarsk MICROECONOMIC FACTORS TO ESTIMATE THE VALUE APARTMENTS

The report describes the micro-economic factors used in assessing the value of apartments in the property market.

© HJiromHHa E. B., 2011