Квартирам не хватает жильцов

Растущий объем предложения и обостряющаяся конкуренция за потенциальных арендаторов способствуют снижению стоимости долгосрочной аренды жилья. Сделки по-прежнему заключаются преимущественно с дисконтами, а сами наниматели становятся разборчивее, дольше выбирая из доступных вариантов. Участники рынка не ждут существенных ценовых колебаний в ближайшее время, называя сложившиеся условия благоприятными для тех, кто решился снять жилье.

Фото: Евгений Павленко, Коммерсантъ

Средняя стоимость аренды однокомнатных квартир на 18 крупнейших региональных рынках России (16 городов-миллионников, Московская и Ленинградская области) составила 21,7 тыс. руб. в месяц, двухкомнатных — 31,9 тыс. руб. За месяц показатели сократились на 1% и 3% соответственно. Такие данные приводит «ЦИАН.Аналитика», называя общую динамику скорее незначительной.

«Разброс значений от города к городу очень велик — это свидетельствует об изменении структуры предложения, характерном для повышенной турбулентности»,— поясняет руководитель «ЦИАН.Аналитики» Алексей Попов.

По словам эксперта, в период неопределенности агенты придерживаются разной политики: часть — активно выводят предложения на площадку, другие сокращают объем. Колебания влияют на средние показатели.

В «Этажах» среднюю стоимость аренды однокомнатных квартир в 16 крупнейших городах оценивают в 21,5 тыс. руб. в месяц, двухкомнатных — в 26,4 тыс. руб. За месяц оба этих показателя сократились примерно на 1%. Согласно оценкам «Авито Недвижимости», снять:

студию в крупнейших городах сейчас стоит 22 тыс. руб. в месяц,
однокомнатную квартиру — 20 тыс. руб.,
двухкомнатную — 30 тыс. руб.,
а трехкомнатную — 43 тыс. руб.

Стоимость аренды некоторых вариантов планировок за месяц снизилась на 4,3–8,8%, но средневзвешенная ставка для всех типов жилья остается стабильной, считает руководитель категории долгосрочной аренды «Авито Недвижимости» Константин Каменев.

Наиболее выраженная динамика цен на долгосрочную аренду за последний месяц, по данным «ЦИАН.Аналитики», в Ростове-на-Дону, где однокомнатные квартиры подешевели на 7%, до 20,8 тыс. руб. в месяц. Одновременно в Красноярске и Челябинске средние значения, по подсчетам аналитиков, выросли на те же 7%, до 20,8 тыс. и 15,3 тыс. руб. в месяц соответственно. Более показательная ситуация на крупнейших рынках. В Санкт-Петербурге, согласно данным «Этажей», средняя стоимость аренды однокомнатной квартиры сейчас составляет 30,2 тыс. руб. в месяц.

Показатель сократился на 2,5% относительно октября и на 14% по отношению к ноябрю прошлого года.

В границах «старой» Москвы средняя стоимость аренды однокомнатных квартир сейчас составляет 47 тыс. руб. в месяц, двухкомнатных — 75 тыс. руб., свидетельствуют подсчеты «Инком-недвижимости». Колебания заявленных цен аналитики называют малозаметными, указывая, что ставки преимущественно корректируются дисконтами 5–10%.

«В массовом сегменте количество предложений с начала сентября выросло на 25% из-за снизившегося на 20% за тот же период спроса»,— поясняет заместитель директора управления аренды квартир компании «Инком-недвижимость» Оксана Полякова. Собственники, по ее словам, лояльно относятся к потенциальным квартирантам: готовы сдать жилье арендаторам с детьми, домашними животными, не обращают внимание на их происхождение, соглашаются разделить сумму страхового депозита.

Квартиры бизнес- и премиум-класса в Москве сдаются со средним дисконтом 15–20% от начальной цены, отмечает руководитель направления аренды компании Apple Real Estate Владимир Родионов.

Размер скидок, по словам эксперта, достигает и 35% на лоты, которые изначально были переоценены. Конкуренция за арендаторов в сегменте также сохраняется: объем предложения в полтора раза превышает аналогичный показатель прошлого года. Такая конъюнктура, по словам господина Родионова, делает потенциальных нанимателей более разборчивыми — они дольше и сложнее делают выбор, готовы ждать новых предложений и скидок. Хотя в город, по его наблюдениям, возвращаются клиенты, ранее временно уезжавшие в Турцию, Армению, Казахстан и другие страны.

Объем предложения растет во всех крупнейших городах, но динамика замедляется. Так, по данным «ЦИАН.Аналитики», за последний месяц количество арендных лотов выросло на 10%, в то время как в октябре показатель увеличился сразу в полтора раза. «Большая часть квартир, освободившихся из-за переезда их владельцев в другие города и регионы, уже вышла в реализацию, а новых вводных не было»,— поясняет господин Попов.

Хотя директор департамента аренды «Этажей» Ольга Павлинова одним из факторов роста экспозиции считает выход на рынок квартир, которые собственники решили не продавать перед Новым годом.

В «Авито Недвижимости» говорят об увеличении предложения за месяц на 5,5%. Спрос, по словам господина Попова, уже практически вернулся к показателям первой половины сентября. Ольга Павлинова считает, что активность арендаторов всего на 5–7% отстает от прошлогодней.

Владимир Родионов не видит предпосылок к изменению конъюнктуры на рынке долгосрочной аренды в ближайшей перспективе: «ситуация будет сохраняться на сегодняшнем уровне, то есть чек сделки в высокобюджетном сегменте примерно на 15–20% ниже заявленной цены». На рынок, по словам эксперта, сильно влияют, с одной стороны, социально-политическая повестка, с другой — стабилизация бизнес-процессов в Москве. Ольга Павлинова не исключает, что ставки аренды на лоты в массовом сегменте до конца года снизятся на 5–10%. От более выраженного спада рынок удержит новая волна спроса, считает эксперт.

Константин Каменев называет момент действительно удачным для арендаторов, решивших переехать. «Вариантов арендного жилья стало больше, договориться о скидках проще»,— говорит он. Алексей Попов, в свою очередь, называет аренду достаточно привлекательным способом решения жилищного вопроса. «В условиях неопределенности и сниженной уверенности в завтрашнем дне не все готовы входить в многолетнюю историю с ипотекой»,— рассуждает он. Существенной динамики ставок в ближайшее время эксперт не ждет. А Оксана Полякова также указывает на сезонность: осенью традиционно наблюдается всплеск активности, зимой — затишье, весной спрос снова оживляется, а затем следует летний штиль.

Динамика цен на аренду квартир на крупнейших региональных рынках России

Однокомнатные квартиры
Двухкомнатные квартиры
Средние ставки (тыс. руб. в месяц)
Динамика (%)
Средние ставки (тыс. руб. в месяц)
Динамика (%)
Ноябрь 2021
Октябрь 2022
Ноябрь 2022
За месяц
За год
Ноябрь 2021
Октябрь 2022
Ноябрь 2022
За месяц
За год
Москва
50,6
46,6
44,8
-0,04
-0,11
91,8
76,4
71,6
-0,06
-0,22
Санкт-Петербург
32,8
30,4
28,9
-0,05
-0,12
54,5
48,5
46,1
-0,05
-0,15
Екатеринбург
21
22,5
22,5
0
0,07
29,7
31,4
30,7
-0,02
0,03
Казань
21,5
22,3
22,5
0,01
0,05
31,5
32,7
32,4
-0,01
0,03
Краснодар
21,1
21,4
21,6
0,01
0,02
32,8
32,8
32,5
-0,01
-0,01
Новосибирск
21,3
21,7
21,4
-0,01
0
29,6
30,8
29,7
-0,04
0
Красноярск
18
19,5
20,8
0,07
0,16
25,3
27,8
27,3
-0,02
0,08
Ростов-на-Дону
18
22,3
20,8
-0,07
0,16
31,4
38,5
35,5
-0,08
0,13
Нижний Новгород
18,6
20,7
19,4
-0,06
0,04
28,4
31,6
31,3
-0,01
0,1
Самара
15
18,8
19,1
0,02
0,27
26,1
26,6
24,6
-0,08
-0,06
Воронеж
15,9
16,2
16,9
0,04
0,06
21,8
27,6
24,1
-0,13
0,11
Уфа
15,8
17,4
16,9
-0,03
0,07
22,2
23,2
22,3
-0,04
0
Пермь
15,3
15,6
16,5
0,06
0,08
22,9
26,8
26
-0,03
0,14
Волгоград
13,6
15,7
16,2
0,03
0,19
23,4
25
25,9
0,04
0,11
Омск
14,1
15,1
15,5
0,03
0,1
20
22,8
21,2
-0,07
0,06
Челябинск
13,8
14,3
15,3
0,07
0,11
19,6
24,2
22,4
-0,07
0,14
Московская область
31,1
31
30,3
-0,02
-0,03
43,2
41,9
41,7
0
-0,03
Ленинградская область
21,3
22,2
21
-0,05
-0,01
26
29,8
28,6
-0,04
0,1

Источник: данные «ЦИАН.Аналитики».