Система ипотечного кредитования как условие формирования рынка доступного жилья

1. Баканов М.И., Мельник М.В., Шеремет А.Д. Теория экономического анализа. М., 2006.

2. Герасимова Е.Б. Феноменология анализа финансовой устойчивости кредитной организации. М., 2006.

Поступила в редакцию 14.04.2008 г.

Gerasimovа E.B. On methodology of turbo-analysis of commercial bank. The paper analyzes and estimates the quality of functioning of a modern credit organization as an open dynamic self-organizing system.

Key words: financial stability, quality, commercial

bank.

СИСТЕМА ИПОТЕЧНОГО КРЕДИТОВАНИЯ КАК УСЛОВИЕ ФОРМИРОВАНИЯ РЫНКА ДОСТУПНОГО ЖИЛЬЯ

Н.Ю. Кудрявцева

Рассмотрено современное состояние системы ипотечного кредитования. Кроме того, рассмотрены условия формирования рынка доступного жилья.

Ключевые слова: доступное жилье, рынок доступного жилья, ипотечное кредитование.

В настоящее время в России в числе первоочередных задач социально-экономического развития стоит задача формирования рынка доступного жилья через создание условий для сбалансированного увеличения платежеспособного спроса населения на жилье, в т. ч. с помощью развития ипотечного жилищного кредитования и увеличения объемов жилищного строительства.

История убедительно свидетельствует, что массовое жилищное строительство при определенных условиях способно стать эффективным инструментом государственной экономической и социальной политики. Жилье является основой развития видов экономической деятельности.

Возведенное в ранг государственной политики, жилищное строительство на базе механизма массовой социальной ипотеки вкупе с эффективным механизмом объединения сбережений населения в состоянии обеспечить удвоение ВВП уже к 2009-2010 гг. (рис. 1).

Обеспеченность жильем по сей день остается для большинства россиян одним из самых наболевших, самых насущных вопросов, требующих своего решения.

Сегодня новых жилых домов строится значительно меньше, чем даже во времена заката СССР. К тому же из всего строящегося сегодня жилья около половины - элитное, не решающее социальных проблем.

Вместе с тем, чтобы выйти на планируемый правительством объем строительства к 2020 г., необходимо резко увеличивать ежегодные объемы возводимого жилья.

Отсутствие достаточного количества бюджетных и внебюджетных ресурсов, включая средства населения, направляемых в жилищную сферу и обеспечивающих динамичное развитие рынка доступного жилья, приводит к определенным трудностям в достижении важнейшей цели государственной жилищной политики - повышении доступности жилья для граждан Российской Федерации.

Решением данной проблемы может стать правильным образом функционирующая системы жилищного финансирования, основанная на дифференцированном подходе к различным категориям граждан, включающая в себя инвестиционно-строительную деятельность, механизмы надежного накопления средств гражданами и долгосрочное жилищное кредитование в сочетании с адресной государственной поддержкой (адресные целевые субсидии, размер которых тесно увязан с семейными доходами).

Вместе с тем, на сегодняшний день значительная часть населения, прежде всего со средними доходами, остается практически не вовлеченной в процесс улучшения жилищных условий с использованием схем ипотечного кредитования. Следует отметить, что

160

140 "

120

100- Л

80

60

40

20

0-

млн. кв.м.

1980 1987 1990 2000 2004 2010 2015 2019

год

Рис. 1. Объемы ввода жилья

среднестатистическая российская семья имеет определенный объем сбережений (в виде денежных средств или жилья, полученного в результате приватизации, других активов), а также ежемесячный доход, который она получает и предполагает получать в течение длительного времени. Эти условия позволяют вступать в систему ипотечного кредитования. Кроме того, провозглашаемая стабильность экономического развития страны, политика государства, направленная на увеличение валового национального продукта, и рост реальных доходов населения также создают благоприятные макроэкономические условия для формирования долгосрочной стратегии развития ипотечного жилищного кредитования в России.

Однако многие потенциальные заемщики прибегают и к финансовой поддержке со стороны государства в виде субсидий и прочих ассигнований.

Мировой опыт неопровержимо свидетельствует, что за счет исключительно бюджетных средств возможно решить жилищные проблемы не более чем 15 % населения страны [1-4]. К ним относятся социально незащищенные слои населения, такие как малоимущие и нетрудоспособные.

Для них получение жилья, построенного за счет бюджетов всех уровней на условиях социального найма, является единственным способом реализации своих конституцион-

ных прав на жилье. При этом возвратность бюджетных средств обеспечивается за счет арендных платежей.

Для этих категорий государственная поддержка носит исключительно адресный характер и служит снятию социальной напряженности, обусловленной объективно существующими имущественными диспропорциями.

Иначе говоря, речь идет о формировании механизмов, обеспечивающих функционирование рынка доступного жилья.

Доступность ипотечного кредита для конкретного домохозяйства определяется, в первую очередь, доходами данного домохозяйства, процентными ставками по ипотечным кредитам и сроком кредита. Процентные ставки по кредитам прежде всего зависят от уровня инфляции. Эти основные факторы -доходы населения и уровень инфляции - являются внешними по отношению к собственно системе ипотечного жилищного кредитования. Другими характеристиками ипотечного кредита, определяющими его доступность, являются величина первоначального взноса и структура платежей.

Рост объемов жилищного строительства повышает эффективность использования бюджетных средств и для социально незащищенных слоев населения, поскольку при этом участники строительного процесса (инвесторы, строительные компании, муниципа-

литеты и другие органы исполнительной власти - владельцы земельных участков), заинтересованные в получении доходов, будут нацелены не на дальнейшее повышение цены (за счет маржи), а на увеличение оборотов, обеспеченное быстрой реализацией строящегося жилья.

Развитый рынок доступного жилья становится естественным экономическим ограничителем неуправляемого роста цен на жилую недвижимость.

Система ипотечного жилищного кредитования представляет собой совокупность механизмов, обеспечивающих согласованное развитие рынка жилья, рынка ипотечных кредитов и рынка ипотечных ценных бумаг, т. е. сбалансированный рост:

- предложений на рынке жилья за счет активизации инвестиционной деятельности, в т. ч. через инструменты коллективных инвестиций, такие как паевые инвестиционные фонды;

- платежеспособного спроса через банковское ипотечное жилищное кредитование, включающее надежные схемы накопления средств гражданами на цели приобретения и строительства жилья, такие как строительные сберегательные кассы.

Фактически система ипотечного жилищного кредитования обеспечивает сопряжение двух финансовых потоков - инвестиций в строительство и ипотечного кредитования населения. На практике это означает трансформирование строительных кредитов, предоставляемых банками застройщикам либо потенциальным заемщикам, в долгосрочные ипотечные кредиты после завершения строительства и оформления жилья в собственность граждан.

Центральную роль в инвестиционностроительных ипотечных жилищных проектах призваны играть региональные ипотечные операторы, а также формирующиеся ипотечные холдинги.

Важным здесь является объединение под единым управлением функций заказчика-застройщика (девелопера) и ипотечного брокера (риэлтора).

Недостаточное количество жилья на рынке при увеличении объемов денежных вложений в собственно ипотечное жилищное кредитование населения без создания условий для опережающего ввода жилой недви-

жимости может привести к дисбалансу спроса и предложения. Вместо снижения или, по крайней мере, стабилизации цен на жилье (как фактора доступности) будет происходить их рост.

Таким образом, ипотечное жилищное кредитование населения нельзя рассматривать только как финансовый механизм в отрыве от других проблем, связанных с созданием объектов жилой недвижимости и строительного комплекса.

Итак, ипотечные жилищные кредиты, представляя собой авансирование будущих доходов граждан, формируют дополнительный платежеспособный спрос на жилье и являются необходимым условием для запуска рыночных механизмов, лежащих в основе системы ипотечного жилищного кредитования.

Для замкнутого функционирования системы ипотечного жилищного кредитования в целом необходимо решение другой важнейшей задачи - стабильного притока долгосрочных финансовых ресурсов с рынка капиталов на цели рефинансирования кредитных организаций, предоставляющих ипотечные кредиты, т. к. имеющиеся ресурсы банков могут обеспечить только краткосрочные кредиты или долгосрочные - для незначительной части платежеспособного населения страны, что не решает стратегической задачи повышения доступности жилья.

В настоящий момент в России существует значительный потенциал для развития рынка жилья через ипотечное жилищное кредитование. Покупательная способность населения достигла уровня, который существовал до кризиса 1998 г.

Начиная с 2000 г. Госстроем России проводилась целенаправленная работа по формированию в субъектах Российской Федерации структур, обеспечивающих реализацию региональных программ ипотечного жилищного кредитования (региональные ипотечные операторы - ипотечные агентства или компании).

Их деятельность подтверждает вывод о наличии платежеспособного спроса на ипотечные кредиты.

Запуск ипотечного жилищного кредитования позволит уже сегодня увеличить существующий платежеспособный спрос на жилье в 5-6 раз.

В то же время количество граждан способных взять ипотечные кредиты для улучшения своих жилищных условий, с учетом залоговой стоимости существующей у них квартиры, составляет около 30 %.

В целях повышения доступности ипотечных кредитов для населения страны необходимо:

- реализовать ряд мер, направленных на удлинение возможных сроков ипотечного кредитования, что позволит снизить размер подлежащих выплате по кредиту периодических платежей;

- создать условия для снижения процентных ставок в системе ипотечного кредитования за счет управления рисками и снижения транзакционных издержек в рамках общей тенденции снижения уровня инфляции;

- развивать механизмы, позволяющие населению осуществлять накопление первоначальных взносов, необходимых для получения ипотечных кредитов;

- развивать новые ипотечные продукты, в т. ч. предполагающие различные графики погашения основного долга и процентов (например, инструменты с растущими платежами), для охвата в качестве потенциальных заемщиков по ипотечным кредитам отдельных категорий граждан, статус которых обусловливает прогноз стабильного роста их доходов в будущем (молодые семьи, военнослужащие и т. д.).

На сегодняшний день, ориентируясь на этот потенциальный платежеспособный спрос населения, в регионах реализуются программы приобретения жилья с помощью кредитных (заемных) средств, в т. ч. с привлечением коммерческих банков.

В настоящее время в регионах реализуются три основные схемы жилищного финансирования граждан.

1. Выдача ипотечных жилищных кредитов населению непосредственно банками на рыночных условиях.

2. Бюджетные программы жилищного финансирования.

3. Программа АИЖК.

В условиях слабого развития ипотечного жилищного кредитования, в т. ч. по причине недостатка долгосрочных кредитных ресурсов, региональные программы в большинстве своем ориентированы на использование средств региональных и местных бюджетов,

которые предоставляются населению на приобретение или строительство жилья в форме льготных жилищных кредитов либо финансовой помощи отдельным категориям граждан при улучшении жилищных условий.

Бюджетная поддержка граждан осуществляется в виде:

- субсидирования процентной ставки по ипотечным кредитам, выдаваемым уполномоченными банками, т. е. за счет бюджетных средств покрывается разница между действующей в банке рыночной процентной ставкой по аналогичным кредитам и льготной процентной ставкой;

- предоставления субсидии на часть стоимости приобретаемого жилья с целью оплаты первоначального взноса;

- предоставления кредитов (займов) на жилищные цели за счет средств бюджета.

Региональные программы реализуются, как правило, через региональные жилищные фонды и ипотечные агентства.

В результате повышения платежеспособного спроса возникают реальные рыночные стимулы для структурных изменений в сфере развития, управления и эксплуатации жилищного фонда, поскольку в жилищную сферу поступают дополнительные финансовые ресурсы, а именно:

- повышение платежеспособного спроса населения стимулирует жилищное строительство (а также реконструкцию существующего жилья) и ведет к активизации инвестиционно-строительной деятельности;

- строительные кредиты создают предпосылки для совершенствования строительных технологий и деятельности проектных организаций, стимулируя тем самым снижение цен на жилье;

- в свою очередь, это делает привлекательной базу стройиндустрии для частных инвестиций, направляемых на ее модернизацию и развитие;

- возникает естественная заинтересованность региональных и муниципальных властей в реальной капитализации земельных участков - важнейшего источника пополнения бюджетов; формируются экономические условия для создания градостроительных концепций и планов развития городов и территорий.

Однако следует подчеркнуть, что это не одномоментный процесс.

Для того чтобы перечисленные рыночные стимулы и предпосылки превратились в реальные инвестиционные процессы, требуются серьезные нормативные правовые и организационные усилия органов власти всех уровней и профессиональных участников рынка.

Но уже сегодня ясно, что для того, чтобы система ипотечного жилищного кредитования могла обеспечить максимальное развитие рынка доступного жилья, в первую очередь необходимо дальнейшее совершенствование широкого спектра нормативных правовых и иных документов, а также осуществление комплекса организационных мер.

Вместе с тем, важнейшей составной частью системы ипотечного жилищного кредитования являются надежные и прозрачные в финансовом отношении механизмы накопления средств гражданами в целях приобретения жилья. Максимальное развитие накопительных схем позволит повысить покупательную способность и доступность ипотечных кредитов, а также будет способствовать росту потребителей на рынке жилья и стиму-

лировать строителей на увеличение предложений на этом рынке.

1. Астапов К.Л. Ипотечное кредитование в России и за рубежом // Деньги и кредит. 2004. № 4.

2. Вавилова И.В. Основные элементы системы ипотечного жилищного кредитования // Деньги и кредит. 2003. №3.

3. Гришаев С.П. Ипотека жилых помещений: практика и трудности // Закон. 2005. № 6.

4. Захаров Е.А. Моделирование рациональных вариантов ипотечного кредитования (на примере г. Краснодара) // Известия ТРТУ. Темат. выпуск «Системный анализ в экономике и управлении». 2006. № 17 (72).

Поступила в редакцию 18.04.2008 г.

Kudryavtseva N.Y. The mortgage lending system as condition of market formation of accessible accommodation. The article shows the contemporary state of the mortgage lending system. Besides it considers the conditions of market formation of accessible accommodation.

Key words: accessible accommodation, market of accessible accommodation, mortgage lending credit.

ИНСТРУМЕНТАРИЙ ИПОТЕЧНОГО КРЕДИТОВАНИЯ

А.В. Просвирин

В статье рассмотрено современное состояние системы ипотечного кредитования и отражены основные факторы, влияющие на эффективность ее развития. Кроме того, в данной работе рассмотрена региональная составляющая ипотечного кредитования.

Ключевые слова: система ипотечного кредитования, ипотечный кредит, эффективность ипотечного кредитования.

Ипотечный рынок представляет собой отношения кредиторов и заемщиков, стремящихся в обмене реализовать свои экономические интересы. Эти отношения проявляются, прежде всего, в форме соотношения спроса и предложения. Спрос как экономическая категория отражает платежеспособные потребности участников рынка и их поведение в качестве заемщиков ссудного капитала по отношению к кредиторам (владельцам денежного капитала).

Величина спроса на ипотечный кредит зависит от уровня процентной ставки. Причем зависимость здесь обратно-пропорцио-

нальная, т. е. при неизменности всех прочих параметров снижение ставки ссудного процента по ипотечному кредиту ведет к соответствующему возрастанию величины спроса на ипотечный кредит. И напротив, при прочих равных условиях повышение ставки ссудного процента ведет к соответствующему уменьшению величины спроса.

Ставка по ипотечному кредиту устанавливается либо фиксированная, либо переменная, т. е. плавающая, которая периодически изменяется параллельно с оговоренной базовой ставкой. Кредитные организации устанавливают процентные ставки по ипо-

1б4