Типовой домострой

Большая часть домов, возводимых и продаваемых в столице, да и в других российских городах,— это так называемое типовое жилье. "Типовушки", конечно, во многом проигрывают домам, созданным по индивидуальным архитектурным проектам. Но и среди них покупатель может сделать правильный выбор. Ъ составил свой каталог типовых домов Москвы и попытался оценить их потребительские качества.

Серия П44Т. Популярная

     Самая популярная в настоящее время серия типового панельного дома. Программой жилищного строительства правительства Москвы на 2001 год предусмотрено возведение 71 дома серии П44Т. Причем в числе строительных адресов не только традиционные районы новостроек — Марьинский Парк, Западное Дегунино, Бескудниково и Медведково, но и расположенные в относительной близости от центра города районы улицы 1905 года и Хорошевского шоссе.
       Помимо удачных планировочных решений, у серии П44Т есть еще целый ряд достоинств. Во-первых, стены здания облицованы декоративным кирпичом, что делает дом более привлекательным и создает у потенциальных покупателей ощущение его элитности. Во-вторых, при проектировании здания была удачно решена проблема расположения вентиляционного короба: он находится в коридоре, благодаря чему кухня получается прямоугольной формы. В панельных домах других серий вентиляционный короб расположен на кухне, что не только портит ее геометрию, но и существенно уменьшает площадь. В-третьих, во всех квартирах, кроме однокомнатных, имеются эркеры, которые существенно увеличивают освещенность квартиры.
       Технические характеристики П44Т незначительно отличаются от большинства других панельных серий. Наружные стены состоят из трехслойных (бетон--утеплитель--бетон) панелей толщиной 300 мм. Внутренние стены также выполнены из железобетона, при этом толщина несущих конструкций составляет 180 мм и 140 мм, а планировочных перегородок — 80 мм. В домах этой серии обычно 14 и 17 этажей. Каждый подъезд оборудуется двумя лифтами Карачаровского механического завода (КМЗ) грузоподъемностью 400 кг (пассажирский) и 630 кг (грузопассажирский). Дополнительная звуко- и термоизоляция П44Т обеспечивается за счет установки пластиковых стеклопакетов, которые производятся дочерним предприятием ДСК-1.
       Планировка квартир П44Т представляет собой дальнейшее развитие основного хита панельного домостроения 80-х годов — серии П-44. Компоновка квартир на этаже осталась прежней, однако комфорта (в основном в двухкомнатных квартирах) стало значительно больше. За счет конструкционных решений увеличилась жилая площадь комнат, появились эркеры и полуэркеры, в примыкающей к кухне комнате появилась лоджия.
       Квартирный ряд П44Т представлен однокомнатными квартирами (39 м2), двухкомнатными (52 м2 в обычных и 63,4 м2 в торцевых секциях) и трехкомнатными квартирами (79 м2). Высота потолков — 2,65 м.
       Цены на квартиры в П44Т не намного, но все-таки превышают цены в панельных домах других серий. По словам руководителя отдела продаж риэлтерской компании МИАН Натальи Усовой, квартиры в П44Т при условии аналогичного месторасположения дома и степени его готовности на 5-10% дороже квартир в домах других панельных серий. Исключением являются однокомнатные квартиры (площадь кухни в них всего 8,5 м2, санузел совмещенный) и квартиры на первом и втором этажах (эркеры, а также лоджии и балконы предусмотрены начиная с третьего этажа). Цены на П44Т колеблются от $520 в Марьинском Парке до $650-790 в районе проспекта Вернадского и в Новых Черемушках. При этом серия удерживает лидирующие позиции по степени ликвидности квартир — большинство площадей распродается еще на начальном этапе строительства.

Серия П3М. Недорогая

     П3М является модернизированным вариантом серии П3, самой ранней серии домов с квартирами так называемой улучшенной планировки. Серия П3 появилась в конце 70-х и по тем временам считалась образцом комфортабельности. П3М от своего предшественника отличается более широким квартирным рядом (кроме двух- и трехкомнатных квартир, появились одно- и четырехкомнатные) и наличием эркеров в трех- и четырехкомнатных квартирах. В 2001 году в Москве запланировано построить 16 домов этой серии: в Южном Бутове, Новых Черемушках, на Хорошевском шоссе.
       Дома серии П3М состоят из прямых и угловых секций, в каждой из которых находятся четыре квартиры. Этажность — 8, 9, 12, 16, 17 этажей. Наружные стены состоят из трехслойных железобетонных панелей толщиной 300 мм, толщина внутренних стен 140 мм и 180 мм, перегородок — 80 мм. Вентиляционные блоки расположены в санузле и на кухне. В строительстве используются как прямые, так и поворотные секции, позволяющие стыковать крылья здания под углом 90°.
       Квартирный ряд П3М представлен однокомнатными (35,6 м2), двухкомнатными (54,2 м2), трехкомнатными (79 и 84 м2) и четырехкомнатными квартирами (94 и 100 м2). По мнению Натальи Усовой, планировка однокомнатной квартиры крайне неудачна: при небольшой площади комнаты (14,5 м2) и кухни (8,5 м2) в квартире слишком много пространства отдано вспомогательным помещениям, что привело к неоправданному росту общего метража и, как следствие, цены квартиры. Планировка трехкомнатной квартиры площадью 79 м2 не слишком отличается от трехкомнатных квартир в П44Т. Трехкомнатные квартиры площадью 84 м2 имеют форму пятиугольника и располагают небольшой темной комнатой. Что касается двух- и четырехкомнатных квартир, то их планировка не слишком оригинальна, однако отвечает большинству предъявляемых покупателями требований.
       Цена на квартиры в П3М колеблются от $450 за 1 м2 в Южном Бутове до $680-750 за 1 м2.

Серия П46М. Тихая

     Не так давно серия П46М была одной из самых распространенных панельных серий. На 2001 год правительство Москвы запланировало строительство нескольких десятков домов этой серии. Но из-за того что основным застройщиком являлся обанкротившийся ДСК-4, популярность этой серии, как и ПД4, существенно снизилась. Тем не менее "Главмосстрой" и частные компании сейчас ведут строительство домов этой серии в Перове, Очакове, Зеленограде и других районах Москвы.
       П46М предшествовала серия П46, которая создавалась специально для строительства вблизи промзон и железных дорог. Поэтому, в отличие от других панельных серий, наружные стены П46М возводятся из керамзитобетонных панелей, обладающих повышенными звуко- и теплоизоляционными характеристиками. Внутренние стены и перегородки сделаны из обычного железобетона.
       В середине 90-х годов серия П46 была снята с производства. Модернизированный вариант серии отличается более привлекательным внешним видом и незначительным увеличением площади квартир. Предусмотренная этажность — 4, 5, 7, 9 и 14 этажей. Количество секций не ограничивается, однако, как правило, не превышает четырех.
       Компоновка квартир на одном этаже допускает до пяти различных вариантов. Площадь однокомнатных квартир — 38,9 м2, двухкомнатных — 55,4 м2, трехкомнатных — 79 м2), четырехкомнатных — 97,4 м2. Вентиляционный блок расположен в санузле и на кухне. Высота потолков — 2,64 м. Отличительной особенностью серии является наличие лоджий на всех этажах здания. По мнению менеджера риэлтерского агентства "Кутузовский проспект" Ивана Симонова, существенным недостатком квартир в домах серии П46М является небольшая кухня. В одно-, двух- и трехкомнатных квартирах ее площадь не превышает 8,6 м2, в четырехкомнатных — 10 м2.

Серия П46ММ. Малогабаритная

     Первый дом этой серии был построен в 2000 году в Южном Бутове. В отличие от других панельных серий, дома серии П46ММ состоят исключительно из малогабаритных квартир. Проект дома, который разработан МНИИТЭП, предусматривает только однокомнатные (четыре на каждом этаже) и двухкомнатные (две на каждом этаже) квартиры. Площадь однокомнатной квартиры — 23 м2. Фактически это квартира-студия: 14-метровая комната отделена от двухметровой кухни только перегородкой, совмещенный санузел оборудован не ванной, а душевой кабиной. Площадь двухкомнатной квартиры — 41,5 м2, комнаты изолированные по 16 и 9 м2.
       В соответствии с программой строительства муниципального жилья, в 2001 году в Москве планируется построить еще два дома серии П46ММ: в Северо-Восточном округе на Вешняковской улице, владение 25-27 и в Западном округе на улице Бобруйского, владение 14.
       Сейчас дома серии П46ММ строятся исключительно по заказу департамента муниципального жилья и жилищной политики Москвы (ДМЖ). Принимая решение о строительстве таких домов, ДМЖ руководствовался необходимостью экономии средств при предоставлении квартир очередникам города. Однако в марте этого года руководитель столичного стройкомплекса Владимир Ресин заявил о целесообразности строительства малогабаритных квартир на коммерческой основе, так что, возможно, серия П46ММ скоро появится в свободной продаже.

Серия П55М. Просторная

     Нестандартная серия с увеличенной площадью квартир. В прошлом году было завершено строительство дома П55М в Марьинском Парке. В настоящее время ведется строительство на Зеленом проспекте, улице Ивана Бабушкина и в Южном Бутове. Как и большинство других панельных серий, проект П55М разработан Московским НИИ типового экспериментального проектирования (МНИИТЭП). Строительство ведется компанией Су-155 и "Главмосстроем".
       Дома серии П55М могут быть 12, 14, 16-этажными. Наружные стены — из трехслойных панелей с повышенной шумоизоляцией. Подъезды оборудованы двумя пассажирскими лифтами грузоподъемностью 400 кг.
       По мнению Сергея Елисеева, П55М — одна из самых удачных серий, фактически лишенная недостатков. Площадь квартир: однокомнатная — 50 м2, двухкомнатная — 66,5 м2, трехкомнатная — 83 и 106 м2, четырехкомнатная — 99,3 м2. Размер кухни — от 11,5 м2, холла — от 8 м2. Во всех квартирах имеются лоджии, в больших комнатах (22 м2) — эркеры. Трех- и четырехкомнатные квартиры оборудованы двумя санузлами. В планировке некоторых квартир также предусмотрена гардеробная комната (до 3 м2).
       Несмотря на невысокие цены ($450-500 за 1 м2), продажи квартир в домах этой серии в Марьинском Парке идут не слишком успешно. Причина заключается в отсутствии желающих покупать респектабельные квартиры в этом далеко не элитном районе. Особенно тяжело продаются одно- и двухкомнатные квартиры. А вот в домах на улице Ивана Бабушкина (м. "Академическая") квартиры продаются "на ура". При этом стоимость квадратного метра там не опускается ниже $765.

Серия П111. Утепленная

     Серия имеет несколько вариаций (П111/355, П111М, П11). Проектное решение, как и в серии П55М, предусматривает увеличенные площади квартир. Большинство домов серии П111 строится в Жулебине, однако есть новостройки и в других районах, например на улице Анохина (м. "Юго-Западная").
       Наружные стены дома толщиной 350 мм выполнены из трехслойных высокопрочных керамзитобетонных панелей с внутреннем слоем утеплителя — пенополистерола толщиной 80 мм. По теплосберегающим характеристикам такие стены соответствуют кирпичной кладке толщиной 900 мм.
       В зависимости от модификации серии планировки квартир могут существенно меняться. Квартирный ряд базовой 111-й серии представлен следующими вариантами: однокомнатная квартира (общая площадь — 50 м2, кухня — 12 м2, холл — 14,6 м2), двухкомнатная (общая — 72 м2, кухня — 12 м2, холл — 19 м2), трехкомнатная (общая — 91 м2, кухня — 18 м2, холл — 18 м2).
       Серия П111/355 возводится в Жулебине. Метраж жилой площади соответствует базовой серии, однако кухня имеет более скромный размер — 7,8 м2. Площадь комнат в доме серии П111М (строится на улице Анохина) на 8-12 м2 меньше, чем в базовом проекте, площадь кухонь — 7,8 м2. Практически во всех квартирах производных серий к кухне примыкает темная комната площадью 3 м2. При желании владелец может за ее счет увеличить площадь кухни до 11 м2. Во всех квартирах, начиная со второго этажа, имеются балконы, в трехкомнатных квартирах их два.
       Стоимость квартир 111-й серии, как и во всех прочих случаях, зависит от месторасположения дома. Жулебинская серия П111/335 продается по $520-540 за 1 м2, квартиры в доме на улице Анохина продают по $750 за 1 м2.

Серия "Бекерон". Экспериментальная

     Дома этой серии строятся из стеновых панелей увеличенной длины (ширина строительного шага — 6,2 м) и повышенной теплошумоизоляции (толщина многопустотных панелей — 400 и 500 мм). Этажность — от 4 до 7 этажей, построено также несколько экспериментальных двухэтажных домов. Большинство домов серии "Бекерон" сосредоточено в Бутове и Марьине, существует также точечная застройка в других районах Москвы.
       Все квартиры в домах серии "Бекерон" имеют увеличенную по сравнению с типовыми сериями площадь. Предусмотренные проектом одно-, двух-, трех- и четырехкомнатные квартиры имеют площадь от 56 до 104 м2, площадь кухонь — 12-12,5 м2, холлов — 9 м2, максимальный размер комнаты — 26 м2. Планировочные решения нельзя признать идеальными: некоторые комнаты имеют по два окна вдоль одной стены, некоторые вытянуты в глубину и напоминают кельи.
       В настоящее время строительство домов этой серии не ведется. Последние квартиры в Марьине были распроданы в конце прошлого года. Причин приостановки строительства "Бекеронов" несколько. Во-первых, в Бутове и Марьине довольно трудно найти покупателей на квартиры большого метража. Из-за этого застройщикам пришлось продавать квартиры по предельно низким ценам. Во-вторых, панели, применяемые при строительстве "Бекеронов", изначально предназначались для строительства школ и дошкольных учреждений, но заводы ЖБИ не рассчитывали на их массовое производство и, очевидно, избавившись от излишков, свернули программу жилищного строительства по собственной инициативе.

Серия "Призма". Кирпичная

     Сейчас это единственная типовая серия, предусматривающая использование в качестве базового материала кирпич. Однако добиться ее массового производства застройщикам, скорее всего, не удастся. Высокая себестоимость кирпичного строительства, изначально предполагающая реализацию исключительно элитных жилищных проектов, стала причиной сворачивания строительства "Призм" в Бутове и в других районах массовой застройки. В настоящее время дом этой серии строится только в районе метро "Шаболовская" (застройщик — департамент инвестиционных программ строительства Москвы).
       "Призма" может состоять из одной или нескольких секций. Высота потолков — 2,7 м. Предусматривается строительство двухкомнатных квартир площадью 103 м2 (комнаты 36 и 22 м2, кухня 12,5 м2, два санузла), трехкомнатных — 114 и 121 м2, четырехкомнатных — 142 м2, пятикомнатных — 177 и 198 м2.
       В строящемся комплексе возле метро "Шаболовская" (Конный переулок, владение 4-6-8-10) цены на квартиры балансируют на грани себестоимости. Первоначально они продавались по $1000 за 1 м2. Интересно, что по мере приближения окончания строительства цены падали: сейчас квартиры предлагаются по $960 за 1 м2. По мнению Сергея Елисеева, причина невостребованности "Призм" заключается в маркетинговых ошибках. Квартиры в Конном переулке изначально позиционировались как элитные. Однако после того как эта серия была возведена в далеко не престижном Бутове, потенциальным покупателям было крайне тяжело воспринимать ее в таком качестве. В случае провала проекта в Конном переулке последняя серия типового кирпичного строительства может окончательно отойти в прошлое.

Серия "Колос". Монолитная

     Первая серия домов, предполагающая совмещение монолитного и панельного домостроения. Первый "Колос" был построен в 1996 году. Сейчас закончено возведение домов этой серии в Марьине, на Варшавском шоссе, в районе метро "Братиславская" и на Самаркандском бульваре. Каркас и межквартирные перегородки "Колосов" изготовлены из бетона, внешние стены панельные.
       Несмотря на привлекательный внешний вид здания, квартиры в домах этой серии пользуются весьма ограниченным спросом. Дело в том, что конструкционные особенности "Колоса" (башня цилиндрической формы) предполагают весьма ограниченное количество планировочных решений. Квартиры, расходящиеся лучами от расположенной в центре здания лифтовой шахты, имеют вытянутую форму, а комнаты могут располагаться только в линейном порядке.
       Несовершенство квартирных планировок привело к тому, что департамент инвестиционных программ строительства Москвы, возводящий "Колосов", был вынужден продавать квартиры в этих домах на $20-30 дешевле, чем в стандартных панельных сериях — в конце прошлого года цена была $440-460 за 1 м2). Сейчас строительство "Колосов" приостановлено.
       ОЛЕГ КУЗЬМИНСКИЙ