«Зеленые» против «коричневых»

Процесс согласования документов на земельный участок с воронежскими властями оказался для компании Cardill настолько сложным, что она вообще отказалась строить в этом городе завод. Между тем, проблемы можно было избежать, если бы заранее были учтены все тонкости выбора площадки.

Новое предприятие может быть возведено буквально «на голом месте», то есть с нуля – на пустыре, где до этого никакой застройки не было. А может быть реконструировано на основе уже имеющихся построек. В первом случае проект называется greenfield («зеленое поле»), во втором – brownfield («коричневое поле»). И в том и в другом случае – прежде чем вступить в права собственности участком земли – компании придется документально это право закрепить. В целом процедура выглядит следующим образом. На участке проводятся землеустроительные работы, чтобы определить его границы, затем – процедура кадастрового учета участка (описание его индивидуальных характеристик, присвоение кадастрового номера и внесение в единый реестр земельных участков). После этого инвестору нередко приходится сталкиваться с необходимостью изменения категории земель (предприятие можно строить только на участке, которому присвоена категория «земли промышленности» или «населенный пункт»). И хотя оба варианта (и greenfield, и brownfield) имеют свои плюсы и минусы, у последнего есть одно существенное преимущество: покупая уже застроенный участок, инвестору придется оформлять гораздо меньше документов.

Проведение землеустроительных работ и кадастрового учета. В большинстве случаев эти процедуры обязательны для всех. Незастроенный участок не имеет ни границ, ни карты, поэтому границы нужно устанавливать (для этого нанимают геодезистов, занимающихся измерением длины участков и зданий, а потом уже установленные ими границы заверяют в органах власти). Если говорить о застроенных площадках (brownfield), то обычно в продажу попадают те из них, застройка которых проводилась еще в советское время или в начале 1990-х, утверждает Виталий Можаровский, партнер юридической компании «Пепеляев, Гольцблат и партнеры», имеющий богатый опыт консультирования в вопросах выбора площадок для строительства предприятий. Между тем необходимость проведения кадастрового учета в его современном виде была введена лишь в 2000 году, так что большинству проектов brownfield проводить кадастровый учет тоже придется. Как правило, этот процесс длится от трех месяцев до полугода.

Изменение категории земель. Здесь преимущества brownfield более очевидны. Менять категорию участка земли, на котором до этого уже было построено какое-то промышленное здание, инвестору не понадобится. А вот в случае с greenfield этой процедуры обычно не избежать. Дело в том, что незастроенный участок, предлагаемый инвесторам под площадки для строительства предприятий, представляет собой, как правило, бывшие сельхозугодья или леса. Если речь не идет о сельскохозяйственных проектах, то компании придется прежде изменить категорию участка на пригодную для застройки. Это процесс чрезвычайно длительный. По словам господина Можаровского, он занимает в среднем около девяти месяцев, а иногда длится и целый год. А если речь идет о лесных землях, то этот срок увеличивается до 1,5–2,5 лет. К тому же инвестору придется перечислить в местный бюджет средства, связанные с потерей регионом возможности выращивать сельхозпродукцию на этом участке. Эти платежи называются «потерями сельскохозяйственного производства», и их суммы зависят от качества почвы на участке. Например, за заболоченный участок или солончак нужно будет заплатить по $1 тыс. за гектар. А если речь идет о черноземах, то суммы могут достигать $10 тыс. за гектар и более.

Правда, воспользовавшись преимуществами brownfield и заметно сократив срок подготовки и согласования документов на площадку под новое предприятие, инвестор рискует потерять время в ходе реконструкции расположенной на территории участка инфраструктуры (труб, электропроводки и т. д.) и, конечно же, зданий. «На застроенном участке обычно трубы гнилые, провода малой мощности,– отмечает Виталий Можаровский.– Приходится все это сносить, куда-то вывозить, утилизировать и потом строить заново. В итоге вся эта процедура может оказаться гораздо дороже, чем создание инфраструктуры с нуля».

Незастроенные участки с точки зрения эффективности вложения средств выгоднее застроенных. Однако инвесторы нередко выбирают последние, предпочитая воевать с гнилыми трубами и старой проводкой, нежели добиваться победы в «бумажной» войне с чиновничьим аппаратом.