Ипотеку пристраивают в бумаги

После почти полугодового перерыва на долговой рынок начинают выходить эмитенты ипотечных ценных бумаг. Этому способствовали стабилизация на фоне снижения ключевой ставки ЦБ и необходимость «разгрузить» капитал банков. Однако даже с учетом стимулирования ипотечного кредитования через льготные госпрограммы объем выпуска не дотянет до прошлогоднего. Тем более что пока ставки по выданным ипотечным кредитам в прошлые годы заметно ниже уровня ставок на долговом рынке.

Фото: Евгений Павленко, Коммерсантъ

Ипотечный агент «Дом.РФ» объявил об открытии 2 июня книги заявок на десятилетние облигации на сумму 6,2 млрд руб. Оригинатором выступает банк «Дом.РФ». Планируемая доходность купона превысит ключевую ставку ЦБ не более чем на 50 базисных пунктов (то есть будет не выше 11,5% годовых), но окончательно определится 2 июня после закрытия книги заявок.

Это первое размещение ипотечных ценных бумаг (ИЦБ) с декабря прошлого года.

Во втором полугодии ВТБ (в 2021 году секьюритизировал ипотечные кредиты на 208 млрд руб.) собирается разместить выпуск ИЦБ с плавающей ставкой и обеспеченной семейной ипотекой на сумму около 50 млрд руб. По словам руководителя управления секьюритизации ВТБ Андрея Сучкова, банк продолжит работу по выпуску ИЦБ, обеспеченных электронными закладными. В Абсолют-банке также допускают возможности секьюритизации ипотеки в течение года.

В 2021 году был установлен рекорд по выпуску ипотечных облигаций. Было размещено 13 выпусков на 412 млрд руб., на 10% превысив показатель 2020 года. На конец прошлого года общий объем ИЦБ в обращении составлял более 900 млрд руб.

Длительный перерыв в размещении ипотечных ценных бумаг был связан с ростом ставок на долговом рынке с конца прошлого года. В январе речь шла о 8,5%, в начале февраля — о 9,5%. С учетом того, что большая часть ипотечных кредитов к тому времени выдавалась по более низким ставкам, такая секьюритизация не привлекала банкиров.

По словам директора инвестиционно-торгового департамента Абсолют-банка Сергея Михайлова, нынешнее размещение облигаций «Дом.РФ» — положительный сигнал для других участников рынка, который свидетельствует о размораживании рынка ИЦБ и постепенном возвращении интереса инвесторов к ним.

Управляющий активами УК «Ингосстрах-Инвестиции» Павел Капустюк отмечает, что ЦБ «последовательным снижением ключевой ставки и своими заявлениями способствовал существенному снижению волатильности на долговом рынке». В результате на первичный рынок возвращаются эмитенты «как первого эшелона, так и более рисковые заемщики», указывает он. «Кроме того, очевидно, что в этом году у банков более остро встанет вопрос разгрузки капитала (см. “Ъ” от 26 мая), а также поиска более дешевого фондирования по сравнению с депозитами»,— уверена управляющий директор по рейтингам структурированного финансирования агентства «Эксперт РА» Александра Веролайнен.

Однако опрошенные эксперты сходятся во мнении, что объемы размещений ИЦБ в этом году будут ниже прошлогодних.

По оценке директора группы рейтингов финансовых институтов АКРА Михаила Полухина, если пропорции ожидаемого роста портфеля и секьюртизации сохранятся, то объем новых выпусков достигнет 200 млрд руб. Среди сдерживающих факторов директор по взаимодействию с инвесторами АО «Дом.РФ» Алексей Пудовкин выделяет и рост ставок, и высокую макроэкономическую неопределенность.

Ограничивает возможности размещения выпусков ИЦБ, по мнению Александры Веролайнен, разница между ставкой размещения ипотечных ценных бумаг и ставкой по кредитному портфелю, выступающему обеспечением сделки. Но тренд на снижение ключевой ставки позволяет рассчитывать на возобновление интереса банков-оригинаторов к выпуску ИЦБ, считает она. Господин Капустюк ожидает снижения ключевой ставки ЦБ ниже 10% до конца года.

Одним из ограничителей для существенного развития рынка ИЦБ является тот факт, что по ипотечным бумагам денежный поток не предопределен, так как заемщики могут погашать ипотеку досрочно, отмечает аналитик «БКС Мир инвестиций» Антон Куликов. По его мнению, плавающая ставка купона с привязкой к ключевой по текущему выпуску «еще больше отпугнет инвесторов, так как прогнозируется снижение ставки».