Банки спускаются на землю

Получить кредит на покупку квартиры можно сегодня практически в любом банке, работающем с физическими лицами. Покупку загородного дома прокредитует намного меньше кредитных организаций. А вот взять взаймы у банка на приобретение земельного участка на приемлемых для заемщика условиях практически невозможно. Предлагаемые банками программы в большинстве случаев обходятся дороже стандартных ипотечных кредитов, а требования к участку почти полностью исключают возможность выбрать его по своему усмотрению.

"Пока рынок довольно молодой, но уже сегодня до 10% клиентов, обращающихся за ипотекой, это те, кто намерен приобрести участок под строительство или землю плюс дом. При этом суммы кредита вполне сопоставимы с теми, которые берут на покупку квартир: порядка $100-200 тыс.",— говорит руководитель управления продаж Городского ипотечного банка Игорь Жигунов. Это неудивительно. Земля в Подмосковье дорожает быстрее, чем большинство потенциальных покупателей успевают копить, и, учитывая оперативность, с которой банки вводят все новые программы по кредитованию частных клиентов, первое, что приходит в голову в такой ситуации,— воспользоваться кредитом на землю. Однако при ближайшем рассмотрении оказывается, что программы кредитования земли или обходятся дороже стандартных ипотечных кредитов, или труднореализуемы.

Программы кредитования покупки загородных участков предлагают Газпромбанк, Городской ипотечный банк, Московский кредитный банк, Международный московский банк, Райффайзенбанк, Банк Сосьете Женераль Восток, Фора-банк. "Наиболее активно кредитование покупки земли развивают Газпромбанк, Фора-банк и Райффайзенбанк",— говорит директор департамента ипотечных сделок компании "Фосборн Хоум" Наталья Россошанская. Газпромбанк предлагает кредит на строительство дома в коттеджных поселках под 17-19% годовых в рублях и 12-14% в валюте. Фора-банк выдает кредиты под 14-15% годовых в валюте в зависимости от формы подтверждения дохода заемщика при условии, что участок расположен не дальше 30 км от МКАД. При этом Фора-банк прокредитует заемщика на сумму, не превышающую 70% от стоимости земли, и на срок не свыше 10 лет. Райффайзенбанк, также кредитующий покупку земельных участков, даст еще меньше — 65,5% от стоимости земли — всего на один-три года и при условии, что участок расположен в пределах 30 км от МКАД. Требование внести от 30% стоимости участка и выше предъявляют большинство банков — мода на нулевой первоначальный взнос до данных программ не дошла.

При этом ставки по данной программе выше, чем при кредите на покупку квартир. А у Московского кредитного банка, например, заем выдается лишь под залог имеющейся у заемщика недвижимости, то есть аналогичный кредит под залог недвижимости можно попробовать взять в любом банке, работающем с физическими лицами. "Дешевые участки по 10-20 соток кредитовать банку нерентабельно: трудозатраты такие же высокие, как и при кредитовании квартиры, а стоимость таких объектов, а следовательно, и прибыль банка гораздо ниже. Кредитование покупки дорогих участков — от $1 млн — также имеет свои трудности: они довольно сильно подвержены ценовым изменениям",— объясняет позицию банка начальник управления ипотечного кредитования Московского кредитного банка Павел Ильин.

Неликвидные активы

Основным препятствием на пути развития ипотеки на землю банкиры считают проблему ликвидности земли. Если говорить о квартирах, то это высоколиквидный актив. Конечно, при наличии проблем у заемщика процедура обращения залога может затянуться на год, прежде чем банк получит возможность продать квартиру с торгов и вернуть деньги. Но если рынок квартир сложился и ошибки в определении стоимости квартиры не превышают 10%, то с землей все гораздо сложнее.

Специалисты разных компаний, оценивая один и тот же земельный участок, называют суммы, отличающиеся в разы. "Оценить землю методом сравнительных продаж зачастую невозможно, объектов для сравнения, совпадающих по всем характеристикам, просто может не быть на рынке",— объясняет директор юридического департамента Бинбанка Екатерина Колесова. Согласен с ней и директор департамента ипотечного кредитования ВТБ-24 Анатолий Печатников: "Несмотря на то что есть районы, в которых земля пользуется высоким спросом и цена на которую достаточно высока, в большинстве случаев быстро реализовать ее в свободной продаже затруднительно".

"Земельный участок оценить сложнее, чем квартиру, а разброс цен здесь гораздо больше. Это усложняет сделку. Клиент может оценить землю в $50 тыс., а банк даст ему $15 тыс., считая, что цена, заявленная заемщиком, завышена. Непрозрачность ценообразования, отсутствие четких критериев оценки и малочисленность таких сделок сильно тормозят развитие программ кредитования",— считает зампред правления Инвестсбербанка Максим Чернущенко, который сам безуспешно пытался летом этого года получить кредит на покупку загородного дома.

Еще одна причина высокой стоимости кредита, которую отмечают банкиры,— высокая трудоемкость операций как по отчуждению земли, так и по оформлению на нее ипотеки. "Необходимость оформления кадастрового плана, выезд оценщика, получение документов из удаленных филиалов регистрационной палаты — все это приводит к высоким операционным затратам, как временным, так и финансовым. Те, кто когда-либо сталкивался с необходимостью оформления сделок с землей, хорошо могут себе представить многодневные очереди на получение того или иного документа, в процессе выстаивания которых истекает срок действия уже полученных бумаг",— говорит Анатолий Печатников.

Не так построили

По мнению банкиров, довольно часто вина при отказе в кредите лежит на строителях или риэлтерах, которые работают по различным "серым" схемам. "Строительные компании, строящие коттеджные поселки, зачастую предлагают клиенту приобрести земельный участок в собственность и заключить договор стройподряда в момент, когда дом еще не построен, но при этом требуют стопроцентной оплаты жилья. Банк такому заемщику вряд ли выдаст кредит, так как в залог тот не может предложить ничего, кроме участка, стоимость которого гораздо ниже стоимости дома",— объясняет руководитель центра ипотечного кредитования Абсолютбанка Сергей Даньков.

Даже если застройщик — надежная компания, часто продажа векселя или заключение договора инвестирования проводится через аффилированные с ней структуры. "Для банка здесь возникает сразу несколько рисков. Компания может не выполнить обязательства перед клиентом, могут возникнуть осложнения при оформлении заемщиком дома в собственность, а также в случае, если заемщик через суд добьется права на оплаченное им жилье и получит дом без обременения в виде залога, банку будет сложно вытребовать его в случае прекращения платежей по кредиту",— говорит один из банкиров. "Покупка земельного участка менее прозрачна с юридической точки зрения, чем покупка квартиры. Я не знаю ни одной сделки по земле, которая прошла бы абсолютно гладко и не вызывала бы вопросов у юристов",— говорит Максим Чернущенко.

Проблемы часто возникают и из-за перевода земель из категории в категорию или при изменении целевого назначения в использовании земельного массива. "Например, на землях сельхозназначения строится коттеджный поселок, и, пока продолжается процесс оформления земельного массива (в том числе изменение целевого назначения земли), банк, не участвующий в проекте, вряд ли выдаст ипотечный кредит под приобретение строящегося коттеджа",— объясняет управляющий директор компании "Миэль-недвижимость" Жанна Щербакова.

Чем популярнее, тем дешевле

И все же, несмотря на эти проблемы, банки стараются развивать программы кредитования загородной недвижимости, учитывая довольно большой спрос на такие кредиты. По словам начальника отдела разработки продуктов ипотечного кредитования Промсвязьбанка Владимира Булыгина, "нельзя сказать, что банки вводят какие-то дополнительные требования по таким кредитам". "Если сравнивать такие кредиты со стандартной ипотечной программой, то к заемщику не предъявляются какие-либо дополнительные требования. Единственное условие банков: земля должна быть оформлена в собственность, а также чтобы она предназначалась для индивидуального жилого строительства или входила в состав садоводческого товарищества",— считает он.

Правда, некоторое ограничение по предложению все же есть. "Банкам интересно работать на потоке, но из-за того, что земля — это индивидуально оцениваемый актив, создать массовую программу кредитования под ее залог пока не получается. Все вопросы по таким кредитам решаются в большинстве случаев индивидуально, что делает этот продукт более дорогим и менее привлекательным как для банков, так и для заемщиков",— считает Екатерина Колесова из Бинбанка.

Над стандартизацией подобных программ уже задумались многие банки. Так, в ВТБ-24, до последнего времени предлагавшем такие кредиты в индивидуальном порядке, обещают к концу года сделать программу массовой. "Мы готовимся предложить своим клиентам стандартизированную программу кредитования приобретения земельных участков и индивидуальных домов и коттеджей и намерены активно продвигать ее. На первом этапе внедрения она будет ориентирована на верхнемассовый сегмент, то есть сумма кредита будет составлять не менее $100 тыс. или 3 млн рублей. Выдавать кредит на меньшую сумму банку пока нерентабельно: слишком высоки затраты по оформлению и проведению сделки",— объясняет Анатолий Печатников.

В то же время, по словам экспертов, сократить расходы на кредит можно и по имеющимся у банков программам кредитования земли. "Например, взяв кредит в банке на покупку участка и начав строительство дома, после оформления его в собственность можно будет перекредитоваться под 9,3-11% в зависимости от срока кредита",— утверждает Наталья Россошанская. "Если заемщик построил дом на взятом у нас в кредит участке, банк может пересмотреть ставку и снизить ее. Построенное здание увеличивает стоимость участка и, соответственно, снижает риски банка",— говорит Игорь Жигунов из Городского ипотечного банка. По мнению Анатолия Печатникова, такие программы могут стать более массовыми в случае упрощения сложных и дорогих процедур регистрации земельных участков и объектов недвижимости в Подмосковье. "В этом случае и банкам, и заемщикам будет гораздо проще и дешевле осуществлять оформление сделок с ними",— объясняет он.