Гражданско-правые проблемы установления частных сервитутов

УДК: 34

Апалькова А. А.

Студентка 1 курса, ФГБОУ ВО «Юго-Западный Государственный университет»

Букреева А. И.

Студентка 1 курса, ФГБОУ ВО «Юго-Западный Государственный университет»

ГРАЖДАНСКО-ПРАВЫЕ проблемы установления ЧАСТНЫХ СЕРВИТУТОВ

В работе рассмотрено понятие частного сервитута, развитие данного института с момента его становления в Римском частном праве до его утверждения в современном российском законодательстве. Освещены основные функции и задачи, которые реализуются в ходе его практического применения.

Ключевые слова: сервитут, частный сервитут, гражданское право.

С давних времен права на земельные участки являлись предметом многочисленных споров между людьми. Неравномерность распределения естественных благ приводила к потребности пользоваться чужим земельным участком, что не всегда отвечало интересам его собственника. Подобные разногласия разрешались путем заключения договоров на право пользования чужой землей, однако характер отношений, складывающийся между собственниками, требовал более стабильного регулирования. Данные обстоятельства привели к возникновению одного из древнейших видов ограниченных вещных прав — сервитутов.

Понятие сервитут берет свое начало в Древнем Риме. Именно здесь, под влиянием экономических, географических, юридических причин, произошло его зарождение и развитие. Территория древнеримского государства не изобиловала водой и отличалась высокой холмистостью. Когда земля была общинной собственностью, то не возникало весомых проблем, затрагивающих хозяйственную жизнь квиритов, потому что каждый римлянин имел неограниченный доступ к источникам воды и другим объектам общего пользования. С появлением частных землевладельцев одни земельные участки находились в более выгодном географическом положении, тем самым имели более высокую ценность, нежели другие, которые невозможно было эксплуатировать ввиду ряда неудобств, создаваемых соседскими земельными участками, таких как дальнее расположение от публичных дорог, водоемов и других естественных благ. Таким образом, возникла острая необходимость ограничения правомочия одних мелких землевладельцев в пользу их соседей. Собственник участка, находящийся в неблагоприятных экономически-географических условиях, нуждался в доступе к водоемам, выходу и выезду на общественную дорогу и т.п. независимо от изменения владельца соседней земли. Собственник вещи, обремененной сервитутом, обязан претерпевать пользование своей вещью другим лицом. Прямой связи между собственником вещи и ее пользователем по сервитуту не существовало: они были связаны через «служащую» вещь, т.е. ту, на которую наложен сервитут. Как следствие, сервитут стал не только ограничением собственности, но и ее обременением, предусматривающим только лишь ограниченное право пользования вещью собственника.

В настоящее время сервитутное право не теряет своей актуальности. Согласно ст. 274 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее — ГК РФ) собственник недвижимого имущества (земельного участка, другой недвижимости) вправе требовать от собственника соседнего земельного участка, а в необходимых случаях и от собственника другого земельного участка (соседнего участка) предоставления права ограниченного пользования

соседним участком, т.е. сервитута. Земельный кодекс Российской Федерации предусматривает 2 вида сервитута: частный и публичный.

Частный сервитут устанавливается посредством соглашения между лицом, требующим установления сервитута, и владельцем граничащего земельного участка. Если достижение соглашения невозможно или одну из сторон не устраивают его условия, то создавшуюся спорную ситуацию разрешают путём судебного разбирательства по иску лица, нуждающегося в сервитуте.

В отдельных случаях суды ошибочно толкуют формулировку «в случае недостижения соглашения ... спор разрешается судом» как положение, устанавливающее обязательный досудебный порядок и принимают определения об оставлении заявления без рассмотрения. Например, гражданка К. обратилась в Поныровский районный суд Курской области с иском к Администрации Поныровского района об установлении сервитута для прохода и проезда к её жилому помещению через земельный участок ответчика, ссылаясь на то, что доступ к участку возможен лишь через территорию двора администрации района, а в добровольном порядке разрешить данный вопрос ей не представилось возможным. Определением Поныровского районного суда Курской области заявление оставлено без рассмотрения. Суд мотивировал тем, что по смыслу п. 3 ст. 274 ГК РФ «при обращении в суд с требованием об установлении сервитута истец обязан доказать лишь невозможность удовлетворения его потребностей иным способом, кроме как посредством сервитута, и отсутствие у него возможности разрешить спор во внесудебном порядке». И, «поскольку истицей не соблюден досудебный порядок урегулирования спора, который обязателен при рассмотрении споров, связанных с установлением сервитута, исковое заявление подлежит оставлению без рассмотрения». Такое суждение суда неверно, поскольку не основано на законе. Под установленным федеральным досудебным порядком урегулирования спора следует понимать определенную процедуру урегулирования спора, когда федеральным законом предусмотрены конкретные действия, которые обязаны совершить стороны до передачи возникшего между ними спора на разрешение суда. Пунктом 3 статьи 274 Гражданского кодекса Российской Федерации такая процедура не предусмотрена, а из буквального толкования данной нормы следует, что достаточным основанием для обращения в суд лица, требующего установления сервитута, является недостижение сторонами соглашения об установлении или условиях сервитута, то есть возникновение между сторонами спора по этому вопросу. Поэтому указанная норма не предусматривает обязательного досудебного порядка урегулирования спора. Из материалов дела усматривается, что соглашение об установлении сервитута между сторонами не было достигнуто. При таких обстоятельствах оснований для оставления иска без рассмотрения не имеется.

Г. и С. обратились в суд с иском к К. и администрации г. Кисловодска о предоставлении частичного сервитута. Обжалуемым определением 10 сентября 2014 года иск возвращён заявителям по основаниям, предусмотренным ч. 1 ст. 135 ГПК РФ, в связи с тем, что ими не соблюдён установленный федеральным законом для данной категории спора досудебный порядок его урегулирования.

В частной жалобе истцы просят определение суда отменить, считая его незаконным и необоснованным, ссылаясь на то, что ими соблюдён досудебный порядок, поскольку они направили документы сторонам, согласно приложению к иску, указывая на то, что соглашения об установлении сервитута с ответчиками достигнуто не было. Из материалов дела следует, что 05 октября 2014 года в суд поступило исковое заявление Г. и С. к К. и администрации г. Кисловодска, в котором заявители просят установить частный сервитут для организации обслуживания и ремонта домовладения, расположенного по адресу: /адрес/ (л.д. 6-9). Возвращая исковое заявление, суд первой инстанции со ссылкой на ч. 3 ст. 274 ГК РФ указал, что спор об установлении сервитута может быть разрешён судом в случае недостижения между сторонами соглашения об установлении и условиях сервитута , а истцами не были представлены доказательства соблюдения досудебного порядка

установления сервитута. С указанным выводом суда первой инстанции судебная коллегия согласиться не может по следующим основаниям. В соответствии с п. 1 ч. 1 ст. 135 ГПК РФ судья возвращает исковое заявление в случае, если истцом не соблюдён установленный федеральным законом для данной категории споров досудебный порядок урегулирования спора, либо истец не представил документы, подтверждающие соблюдение досудебного порядка урегулирования спора с ответчиком, если это предусмотрено федеральным законом для данной категории споров или договором.

Из приведённой нормы процессуального права следует, что несоблюдение обязательного досудебного порядка урегулирования определённых категорий споров, установленного федеральным законом, препятствует предъявлению иска, поскольку в этом случае иск должен быть возвращён лицу, его подавшему.

Вывод суда первой инстанции о том, что для разрешения вопроса об установлении сервитута в судебном порядке истцам необходимо было представить доказательства соблюдения досудебного порядка урегулирования спора, основан на неправильном толковании норм права.

Вопреки утверждению суда первой инстанции, ч. 3 ст. 274 ГК РФ не устанавливает обязательный досудебный порядок урегулирования спора об установлении сервитута и не свидетельствует, что обращение в суд возможно только после его соблюдения.

По смыслу данной нормы права условием для обращения в суд является не само по себе получение досудебного отказа в определённой форме, а недостижение сторонами соглашения об установлении сервитута, то есть наличие между ними спора, что следует из существа заявленного искового заявления.

Руководствуясь статьяи 331-335 ГПК РФ, судебная коллегия определила: определение Кисловодского городского суда от 10 сентября 2014 года о возврате искового заявления Г. и С. к К. и администрации г. Кисловодска о предоставлении частного сервитута отменить, частную жалобу истцов Г. и С. Удовлетворить вопрос о принятии искового заявления Г. и С. передать на новое рассмотрение в тот же суд в том же составе судей.

В судебной практике и юридической литературе существуют различные точки зрения по этому вопросу. Законом предусмотрены только 2 возможности установления частного сервитута: договор или решение суда. При несоглашении установления сервитута могут возникать споры.

На наш взгляд, досудебный порядок установления сервитута необходим, так как в случае недостижения мирного соглашения никаким иным способом нуждающаяся в сервитуте сторона не может доказать необходимость его установления перед судом (например, вызовом свидетелей, показания которых в делах такого рода не имеют решающей роли). Установление обязательного досудебного порядка разрешения спора об установлении сервитута обусловлено, по нашему мнению, следующими обстоятельствами:

1. Интересами процессуальной экономии;

2. Возможностью в рамках соглашения обеспечить максимальную согласованность обеих сторон и соблюсти баланс их интересов;

3. Возможностью разрешить вопрос о пользовании чужим имуществом в обязательственном порядке без установления соответствующего ограниченного вещного права.

Иные юридические факты, кроме соглашения сторон или соответствующего решения суда, не могут быть основанием сервитутных правоотношений.

Сервитут может устанавливаться в следующих случаях: обеспечение прохода и проезда через соседний земельный участок; прокладка и эксплуатация линии электропередач, связи и трубопроводов; обеспечение водоснабжения и мелиорации; также других нужд собственника недвижимого имущества, которые не могут быть обеспечены без установления сервитута.

В современной России невозможен сервитут такого рода, чтобы собственник одного участка мог беспрепятственно передвигаться по чужому участку или собирать плоды для собственных нужд, ведь в подобных случаях речь идет не о потребностях земельного участка, а о нуждах конкретного лица. По этой причине нельзя считать содержанием сервитута проведение на служащем земельном участке определенных работ (исследовательских, строительных и т.д.). Подобные отношения оформляются не в виде вещного права сервитута, а только с помощью договоров. Такие договоры, в принципе возможные, способны породить исключительно обязательственные правоотношения между сторонами. [2]

Следовательно, выпас скота, сенокос, забор песка в карьере и т.п. не могут быть содержанием сервитута, поскольку эта хозяйственная деятельность на чужой земле не имеет никакого отношения к восполнению недостатков соседнего с этой землей земельного участка, в пользу которого может быть установлен сервитут. Проведение изыскательных, исследовательских работ и т.д. также не является содержанием сервитута. Они могут осуществляться лишь в рамках обустройства и дальнейшего обслуживания сооружений, необходимых для осуществления сервитута. Например, гражданин Н. обратилась в Октябрьский районный суд Курской области с иском к Семенихиной С.Ф. и Вакар О.Ф. об установлении сервитута, указав, что принадлежащий ей земельный участок по ул. Дружбы в д. Анахина Октябрьского района Курской области располагается в середине между другими участками и единственный способ прохода, проезда к нему с улицы Дружбы только через два земельных участка, которые принадлежат ответчикам. Решением суда в удовлетворении иска отказано. Суд в числе иного мотивировал тем, что свободный проход к участку имеется, а доказательств тому, что ответчики препятствуют проезду сельскохозяйственной техники через свои участки, истицей не представлено. Нужды собственника, полагал суд, могут быть обеспечены без установления сервитута

Никаких иных сервитутов, кроме земельных, действующее законодательство не предусматривает. Так, различают частные лесные и частные водные сервитуты, первые устанавливаются по средствам договора, судебного решения, актов государственных органов и органов местного самоуправления, установление вторых производится на основании судебных решений, а также разного рода договора.

Стоит отметить, что владелец участка, обременённого сервитутом, не лишается прав владения, пользования и распоряжения своей земельной собственностью [3]. Также немаловажным является то, что не только земельные участки, но и сооружения и иная недвижимость может выступать объектом сервитута. (ст.277 ГК РФ). Законодатель определил алгоритм действий, согласно которому частные лица могут свободно определять специфическое содержание отдельных сервитутов. Но это не говорит о том, что он в точности передал сущность сервитута, а только лишь очертил определенный круг нужд, для которых он установлен. Так как некоторые из многих потребностей требуют эксплуатации не только участка, примыкающего к господствующему, но и не граничащих с последним смежных участков, один и тот же сервитут может устанавливаться сразу на несколько участков. Все они именуются законодателем соседними участками (п. 1 ст. 274 ГК РФ). Например, дорога для выгона скота на пастбище размещена на территории нескольких смежных участков, но при этом только один из них граничит с тем участком, в пользу которого установлен сервитут дороги.

Пункт 1 ст. 41 Земельного кодекса РФ гласит, что права субъектов, эксплуатирующих землю собственника на основании частного сервитута, определяются договором. Однако само вещное право ограниченного пользования чужой вещью может быть установлено исключительно в виде сервитута. Следовательно, по действующему российскому праву его объектом может быть только недвижимое имущество (п. 1 ст. 274, ст. 277 ГК РФ), лесные участки (ст. 9 Лесного кодекса РФ), и на него в обязательном порядке распространяется правовой режим, установленный ст. 274-277 ГК РФ.

Подытожив вышесказанное, можно выделить основные черты сервитута в российском гражданском праве:

1. Объективность и исключительность сервитута.

Сервитут должен определяется объективным существование реальных потребностей в его установлении и тем, что потребности сервитуария могут быть удовлетворены только лишь по средствам установления сервитута.

2. Превентивность сервитута.

Сервитут устанавливается вне связи с какими-либо действиями собственника недвижимости, нарушающими права и (или) правовые интересы сервитуария.

3. Минимальность обременения сервитутом имущества, в отношении которого он установлен.

При установлении сервитута права собственника земли не должны быть нарушены или несоразмерно ограничены в пользу сервитуария.

4. Процедурные условия установления сервитута.

Сервитут может быть установлен на основании договора — свободного соглашения между сервитуарием и собсвтенником недвижимости, в отношении которого он устанавливается.

Опираясь на ГК РФ, мы можем сделать вывод о том, что сервитут имеет право следования, который подразумевает сохранение сервитута в случае передачи прав на участок земли, здание, а также иное имущество, обременённое серветутом, к другому лицу. Если иное не предусмотрено законом (договором), право сервитуария на использование (проход, проезд) участка остается неизменным.

Сервитут не является объектом купли-продажи, залога и не может быть передан третьим лицам. Данные явления характеризуют акцессорный характер сервитута, т. е. он является производным, добавочным по отношению к тому праву, в интересах которого он установлен. С прекращением оснований, посредством которых сервитут был установлен, он может быть прекращен по требованию собственника (например, была пробурена скважина рядом с домом сервитуария, вследствие чего отпала необходимость проходить через участок соседа за водой). Но также собственник имеет право требовать прекращения сервитута, если земельный участок, который принадлежит гражданину или юридическому лицу не используется по назначению. В случае недостижения соглашения о прекращении сервитута не достигнуто, то спор разрешается в суде.

Проведенный анализ позволяет, с одной стороны, охарактеризовать этот сложный правовой институт, которому пока еще недостаточно уделяется внимания в отечественной науке, а с другой — определить место сервитута и в обороте, и в гражданском праве. Изучив основы римского частного права, а в частности, сервитут, можно сделать вывод о его рецепиировании, но с рядом коррективов в виду времени, которых на наш счёт не совсем достаточно для абсолютной эффективности сервитутных отношений. Устранить данный недостаток возможно посредством введения поправок в Гражданский кодекс Российской Федерации, среди которых, особо значимым является установление обязательного досудебного порядка разрешения спора. Такого рода усовершенствования могли бы значительно сократить процессуальные процедуры и добиться консенсуса между участниками процесса путём мирного урегулировании.

Литература

1. Афанасьев И. В. Актуальные проблемы российского права «Сервитут в системе ограниченных вещных прав» / М. №7. 2013 г. С. 831

2. Рудоквас А. Д. Частные сервитуты в гражданском праве России // Вестник Высшего Арбитражного суда Российской Федерации. 2009. — №4. С. 186

3. Коновалов А. В. Владение и владельческая защита / СПб. 2001г. С. 66

4. Кузнецова Л. В. Частный сервитут в российском гражданском праве: основные черты // Журнал российского права. 2011. №6. С. 59

5. Новицкий И. Б. Основы римского гражданского права / М.: Зерцало, 2000 г. с. 104

6. Арифулин А. А., Решетникова И. В. Особенности рассмотрения дел в арбитражном процессе / М., 2005г. С. 125

7. Римское частное право / Под ред. Новицкого И. Б. и Перетерского, М.: Юристъ, 1994 г. С.205

8. Барон Ю. Система римского гражданского права / СПб., 2005 г., С. 411

9. Консультант Плюс, Гражданский кодекс Российской Федерации

10. Консультант Плюс, Земельный кодекс Российской Федерации

11. Консультант Плюс, Лесной кодекс Российской Федерации