Социально-экономические аспекты формирования рынка жилья и регулирования жилищного строительства в регионе

Рынок жилья

социально-экономические аспекты формирования рынка жилья и регулирования жилищного строительства

в регионе

л. с. белоусова,

кандидат экономических наук, доцент Курский государственный технический университет

Теория, методология и практика регионального развития показывают, что основной целью управления территориальными образованиями является удовлетворение широкого спектра растущих потребностей населения в труде, жилье, питании, образовании, быте, отдыхе, благоприятном экологическом климате и пр. Степень удовлетворения этих потребностей, характеризуя качество жизни населения, является критерием оценки и выбора стратегии социально-экономического развития региона [1].

Проблема качественного и доступного жилья занимает особое положение в общей системе государственной и региональной политики, поскольку, с одной стороны, она затрагивает интересы каждого гражданина в каждом субъекте Федерации, а с другой — находится в тесной связи с другими направлениями социально-экономической политики. Таким образом, решение этой проблемы выдвигается сегодня в число первоочередных.

К началу 2004 г. общий объем жилищного фонда России составил 2,885 млрд кв. м, или 30 % от всего недвижимого имущества, в том числе со сроком службы старше 30 лет — 62 %. При этом в структуре существующего жилищного фонда (вторичного рынка жилья) преобладает частное приватизированное жилье — 68,3 %, в то время как на долю муниципального жилья приходится 21,7 % [2]. Большая часть существующего жилищного фонда РФ в нынешнем состоянии не соответствует современным представлениям о комфортности, а порой — элементарным санитарным требованиям: ветхое и аварийное жилье составляет 90 млн кв. м (4 %), капитального ремонта и модернизации требуют 540 млн кв. м жилья, или около 1/4 общего фонда [3]. В целом же износ жилищного фонда страны превысил 40 % [4].

В табл. 1 представлены данные официальной статистики о состоянии жилищного фонда в Курской обл., свидетельствующие, что доля ветхого и

Таблица 1

Состояние и благоустройство жилищного фонда Курской обл. *

Показатель 1999 г. 2000 г. 2001 г. 2002 г. 2003 г. 2004 г.

Ветхий и аварийный жилищный фонд (на конец 118,3 175,9 239,6 214,6 200,0 198,5

года), тыс. кв. м площади жилья

Удельный вес ветхого и аварийного жилищного 0,5 0,7 0,9 0,8 0,7 0,7

фонда во всем жилищном фонде, %

Удельный вес площади (на конец года), оборудо-

ванной: 58,1 58,5 60,3 60,9 61,4 62,8

— водопроводом 55,2 55,8 57,8 58,2 58,8 60,2

— канализацией 58,2 58,6 60,5 61,4 61,9 63,0

— центральным отоплением 46,9 47,4 49,0 49,4 49,7 51,1

— горячим водоснабжением 50,7 51,0 53,5 53,0 53,5 55,0

— ваннами (душем) 87,4 87,2 86,1 88,0 87,8 89,1

— газом

* Источники: [2] и [5].

Таблица 2

Ввод в действие жилых домов в РФ и Курской обл. *

Показатель 1990 г. 1995 г. 1996 г. 1997 г. 1998 г. 1999 г. 2000 г. 2001 г. 2002 г. 2003 г.

Российская Федерация

Всего, млн кв. м общей 61,7 41,0 34,3 32,7 30,7 32,0 30,3 31,7 33,8 36,4

площади

В % к 1990 г. 100 66,5 55,6 53,0 49,8 51,9 49,1 51,4 54,8 59,0

На 1 000 чел. насе- 417 278 233 223 209 219 209 220 236 252

ления, кв. м общей 100 66,7 55,9 53,5 50,1 52,5 50,1 52,8 56,6 60,4

площади

В % к 1990 г.

Курская обл.

Всего, тыс. кв. м общей 450 292 253 161 223 238 176 193 192 276

площади

В % к 1990 г. 100 64,9 56,2 35,8 49,6 52,9 39,1 42,9 42,7 61,3

На 1 000 чел. 338 217 189 121 168 180 135 149 150 226

населения, кв. м общей

площади

В % к 1990 г. 100 64,2 55,9 35,8 49,7 53,3 39,9 44,1 44,4 66,9

В % от средне- 75,1 74,3 74,7 75,2 75,3 75,6 76,7 77,2 78,1 81,9

российского уровня

* Источники: [2] и [5].

аварийного жилья значительно ниже, чем в среднем по России, и составляет менее 1 % в общем фонде. По мнению автора, эти данные не отражают истинной картины, так как, во-первых, объективная комплексная оценка жилых зданий с учетом состояния не только строительных конструкций, но и всех жизнеобеспечивающих систем (энерго-, водо-, газо-, теплоснабжения и пр.) в последние четверть века не проводилась. Во-вторых, признание жилых зданий аварийными означает необходимость переселения людей в новые дома, а это — дополнительная нагрузка на региональный бюджет. Сегодня из состава зданий с высокой степенью износа аварийными признаются в первую очередь те, что представляют историческую ценность либо расположены в привлекательных для современной застройки районах.

300 250 200 150 100 50 0

275,9 276,8

237,7

192,7 191,6

175,7

1999

2000

2001

2002

2003

2004

Ввод в действие жилых домов за счет всех источников финансирования, тыс. кв. м общей площади

Что касается объемов жилищного строительства, то в последние годы они растут, но вдвое медленнее, чем в советский период на территории РСФСР. Максимальный объем ввода был достигнут в России в 1987 г. — 76,4 млн. кв. м. В 1990 г. ввод жилья составил 61,7 млн кв. м, а в последующие годы отмечалось резкое падение объемов жилищного строительства. С 2001 г. наметился незначительный относительно устойчивый рост (табл. 2).

В 2004 г. в Российской Федерации введено в эксплуатацию 41 млн кв. м общей площади зданий жилого назначения, темп роста составил 112,5 % к уровню 2003 г., а в IV кв. — 119,3 % к соответствующему периоду предыдущего года (табл. 3). Организациями всех форм собственности построено в 2004 г. 476,1 тыс. новых квартир, в том числе в декабре 2004 г. — 168,6 тыс. квартир. Населением за свой счет и с помощью кредитов — 16,1 млн. кв. м общей площади жилых домов, что составило 39,4 % от общего объема жилья, введенного в 2004 г. Но этого недостаточно, так как дефицит жилья в России слишком велик.

Динамика ввода в действие жилых домов в Курской обл. за счет всех источников финансирования представлена диаграммой на рисунке [4; 5].

По объемам жилищного строительства Курская обл. уступает соседним регионам — Воронежской, Белгородской, Липецкой обл., а по темпам строительства также и Тамбовской обл. (табл. 4).

Таблица 3

динамика ввода в действие жилых домов в Российской Федерации в 2004 г. *

Период Общая площадь, К соответствующему К предыдущему

млн кв. м. периоду предыдущего года, % периоду, %

Январь 1,8 103,3 -

Февраль 1,7 112,4 93,8

Март 2,5 103,2 146,9

1-й квартал 6,0 105,7 36,9

Апрель 1,8 103,0 71,8

Май 1,8 107,5 100,8

Июнь 3,6 99,0 204,0

2-й квартал 7,2 102,0 121,2

1-е полугодие 13,2 103,6 -

Июль 2,2 108,6 60,8

Август 2,4 130,0 108,3

Сентябрь 4,0 106,5 165,4

3-й квартал 8,6 112,8 119,2

Январь-сентябрь 21,8 107,0 -

Октябрь 2,8 113,4 70,9

Ноябрь 3,4 131,1 122,3

Декабрь 13,0 117,9 В 3,8 раз

4-й квартал 19,2 119,3 224,0

Год 41,0 112,5 -

* Источник: [4].

Таблица 4

Ввод в действие жилых домов в Курской обл. и соседних областях ДФО, включая индивидуальное строительство, тыс. кв. м общей площади*

Область 1999 г. 2000 г. 2001 г. 2002 г. 2003 г. 2004 г.

Курская 237,7 175,7 192,7 191,6 275,0 276,8

Белгородская 779,3 703,7 595,4 663,1 671,2 802,9

Воронежская 553,4 568,7 584,6 652,8 750,2 688,7

Липецкая 289,4 321,2 385,9 304,0 347,5 420,3

Тамбовская 195,1 241,1 220,7 248,2 258,7 311,1

* Источник: [5].

В Курской обл. в структуре ввода преобладают жилые дома частной собственности (в среднем — свыше 72 % за период с 1999 по 2004 г.). Примерно 1/3 жилья вводится населением за свой счет и с помощью кредитов (табл. 5). Таким образом, внутренняя ориентация курян связана в основном с собственными усилиями и возможностями позиционирования на рынке жилья.

В 2004 г. объемы жилищного строительства в Курской обл. остались практически на уровне 2003 г. — темп роста составил 100,3 %. При этом темпы роста индивидуального строительства оказались самыми высокими среди областей Центрального Федерального округа — 135,9 %.

Сегодня в области насчитывается 59 тыс. очередников на жилье, 19 тыс. из них состоят в очереди при муниципальных образованиях. Остальные

надеются получить квартиры на своих предприятиях, большинство из которых уже давно перестали строить жилье. Время нахождения в очереди на улучшение жилищных условий достигает 15-20 лет. Учитывая низкие объемы и темпы жилищного строительства в области, а также невысокие доходы населения (среднемесячная номинальная заработная плата — основной источник дохода — составила в 2004 г. 4 889,1 руб.) и постоянный рост цен на жилье, надежды большинства курян на улучшение жилищных условий остаются призрачными.

Важная проблема — рост цен на жилье. В 2003 г. годовой рост стоимости 1 кв. м жилой площади на первичном рынке составлял в среднем по России 26 %, на вторичном — 22 %, т. е. по ценам вторичный рынок приближается к первичному [6]. По сути, этот разрыв сохраняется все годы становления

Таблица 5

ввод в действие жилых домов в курской обл. по формам собственности*

1999 г. 2000 г. 2001 г. 2002 г. 2003 г. 2004 г.

Общей площади, тыс. кв. м

Всего 237,7 175,7 192,7 191,6 275,9 276,8

в том числе: государственная 44,4 15,7 29,4 26,1 7,8 31,9

из нее: федеральная 41,4 15,5 26,7 25,8 5,6 29,3

собственность субъекта РФ 3,0 0,2 2,7 0,3 2,2 2,6

муниципальная 28,0 27,1 14,0 20,2 17,7 7,9

частная 146,8 130,5 125,7 138,6 214,8 230,2

из нее населением за свой счет и с помощью кредитов 71,8 60,6 68,3 69,8 75,4 102,5

смешанная российская 18,5 2,4 23,6 6,7 35,6 15,6

Удельный вес в общем объеме ввода, %

Всего: 100 100 100 100 100 100

в том числе: государственная 18 9 15 14 3 11,2

из нее: федеральная 17 9 14 14 2 10,3

собственность субъекта РФ 1 0,0 1 0,0 1 0,9

муниципальная 12 15 7 11 6 2,8

частная 62 74 66 72 78 80,6

из нее населением за свой счет и с помощью кредитов 30 34 35 36 27 35,9

смешанная российская 8 2 12 3 13 5,5

* Источник: [5].

рынка жилья в России. Цены на жилье в субъектах Федерации существенно различаются. Это объясняется как уровнем доходов населения, так и наличием определенных административных и монопольных барьеров, связанных с выходом на рынок строящегося жилья. Сегодня рост цен на жилье в крупных городах России приближается к росту цен в столице. Основные причины — ажиотажный (во многом спекулятивный) спрос при дефиците (или ожидаемом дефиците) предложения. Это отражает общую ситуацию в жилищной сфере страны, складывающуюся многие десятилетия.

Снятие ограничений с предложения на рынке жилья — один из существенных моментов, влияющих на цену. По имеющимся оценкам, конечная цена реализации построенного объекта примерно на 40 % больше цены строительства. Если же брать только жилищное строительство, то цена квадратного метра жилья на рынке превышает его строительную цену вдвое [7]. Это в среднем по России. В отдельных регионах указанный разрыв еще значительнее.

Противоречие российского рынка, по мнению проф. В. Симчера, заключается в том, что производство организовано по ценам затрат, а реализация — по ценам полезности (спроса) [8]. Чтобы снизить цены на строительную продукцию, высказываются предложения о необходимости

введения государством некоторых регулирующих нормативов: например, установить свой «коридор прибыли» на 1 кв. м жилья строителям и риэлторам. Снижение цены жилья сделает его более доступным для 30-40 % семей россиян вместо нынешних 10 %. Появится перспектива увеличения объемов строительства жилья. Обоснованным представляется предложение ввести понятие социальной цены жилья по аналогии с социальными ценами на предметы первой необходимости.

Примечательно, что в последнее время темпы роста цен на жилье соответствуют динамике номинальных доходов населения. Это означает, что никаких внутренних дополнительных источников для развития рынка жилья сегодня не существует. Поэтому нужно строить разное жилье, в том числе недорогое. Задача региональных властей в этой связи — реализовывать конкурентную политику по отношению к застройщикам с учетом потребностей и возможностей различных слоев населения. Речь идет, прежде всего, о наведении порядка в части правил, регулирующих деятельность застройщиков и способствующих снижению неоправданной монополизации локального рынка. Публичность и открытость торгов под застройку, своевременное предоставление информации о земельном участке позволят усилить эффективность требований антимонопольного характера. Все эти меры должны

развязать руки застройщикам, чтобы они имели возможность претендовать на четких условиях на интересующие их площадки.

Наибольший прирост стоимости жилья связан с урегулированием различных административных и монопольных барьеров при подготовке и выделении площадок под застройку, с платой за развитие городской инфраструктуры, с оформлением построенного объекта и риэлторскими услугами, а также оброком в виде части квартир, передаваемых муниципалитету с трансакционными издержками.

Так, в Курской обл. при проведении аукционов по предоставлению заказчикам земельных участков под застройку в состав документов, необходимых для проведения торгов, не входит полный пакет технических условий на подключение будущего жилого дома или здания общественного назначения к инженерным сетям города. Застройщик, купив на аукционе земельный участок, даже порой не подозревает, что его ожидает впереди. А земля уже куплена, понесены немалые затраты на разработку генплана, макета и технико-экономических показателей будущего проекта. Обратившись в муниципальные предприятия (МУП «Гортеплосе-ти», МУП «Водоканал», МУП «Горэлектросети», Курскэнерго и т. д.), заказчик получает технические условия для строительства одного объекта, но с перспективой подключения к построенным сетям целого микрорайона. Причем один из пунктов выданных технических условий гласит, что заказчик обязан по завершении строительства объекта передать построенные сети и сооружения на них муниципальным организациям. Кроме того, в постановлении на предоставление земельного участка под проектирование любому заказчику прописан пункт, обязывающий его в месячный срок заключить договор с администрацией города о безвозмездной передаче квартир (10 % от общей площади жилого дома). Все это ведет к непомерно высоким затратам, сильному удорожанию себестоимости 1 кв. м жилья и, естественно, росту рыночной цены 1 кв. м новостроек. Это, в свою очередь, поднимает цену на уже построенное жилье.

Необходимость существенного увеличения объемов жилищного строительства, формирования и развития регионального рынка жилья требуют изменения нормативно-правовой базы, регулирующей данную сферу.

С конца 1990-х гг. органы власти субъектов Федерации внесли более 700 поправок, половина которых была учтена при подготовке текстов законопроектов, входящих в так называемый

«жилищный пакет» в национальной программе «Доступное жилье». С 2002 г. над этой проблемой работала рабочая группа президиума Госсовета по вопросам жилищной политики и развития ипотеки. В сентябре 2003 г. к работе подключилось правительство, Администрация Президента, члены обеих палат Федерального Собрания, были привлечены сотни экспертов, в том числе в регионах [6].

В области жилищной политики деятельность федеральной власти в последние годы, и особенно в 2004 г., была нацелена на формирование трех рынков: жилья, жилищных услуг и коммунальных услуг. Реформы подкреплены законодательно: приняты новые кодексы РФ — градостроительный и жилищный, законы «Об инвестиционных соглашениях в сфере коммунального обслуживания» и «Об основах регулирования тарифов организаций коммунального комплекса».

По замыслу, градостроительное законодательство должно стать одним из ключевых звеньев в процессах экономического развития регионов, формирования доступного жилья и увеличения объемов жилищного строительства. Главный ориентир нового градостроительного кодекса — рост предложения должен опережать спрос. Подобная ориентация позволит замедлить рост цен на квартиры, пустить механизм конкуренции на строительном рынке.

С помощью предлагаемых в кодексе норм достигается определяющее условие роста строительства — упрощается доступ застройщиков к земельным участкам: права на эти участки должны выдаваться на открытых публичных торгах с четко зафиксированными обязательствами по подключению к инфраструктуре и ее развитию.

Основные задачи кодекса: а) обеспечить взаимосогласованные действия органов власти различных уровней, а также общественности по подготовке документов планирования устойчивого развития территории; б) создать условия для увеличения объемов жилищного и иного строительства через совершенствование законодательного регулирования градостроительной деятельности, снижение административных барьеров для застройщиков, установление прозрачных правовых условий землепользования и застройки, усиление контроля и ответственности при проектировании и строительстве.

Градостроительный кодекс охватывает весь круг вопросов, подлежащих регулированию в области градостроительства: территориальное планирование, градостроительное зонирование, пла-

нировку территории, архитектурно-строительное проектирование, строительство и реконструкцию. Для каждого уровня власти определены состав и содержание документов территориального планирования, установлены процедуры их подготовки, согласования, обсуждения, утверждения, введения в действие и апелляции. В отличие от предыдущего градостроительного законодательства установлена обязательность планов и программ реализации указанных актов.

В «жилищный пакет» вошли законопроекты, касающиеся инвестиционных соглашений в сфере коммунального обслуживания и принципов регулирования тарифов коммунальных организаций и тарифов на подключение к коммунальным сетям новых объектов жилищного строительства. Вводятся совершенно четкие требования к подключению к инфраструктурам коммунального хозяйства. В отношении тарифного регулирования локальных монополий предусматриваются изменения, определяющие объем средств или обременения по подключению. В основном они связаны с усилением административной ответственности должностных лиц за нарушение порядка регулирования тарифов, а также с определенными налоговыми преференциями для строителей. Например, реализация застройщиком жилья не будет облагаться НДС (а это почти 1/5 часть от стоимости квартиры).

С вступлением в действие Жилищного кодекса государство снимает с себя ответственность за обеспечение граждан бесплатным жильем. В последние годы это было де-факто, а теперь стало де-юре. Государство будет обеспечивать жильем только малоимущих граждан. Что касается остальных россиян, то им государство будет лишь содействовать в приобретении жилья через создание рынка недвижимости, субсидирование, стимулирование жилищного строительства и т. д. Рассчитывать минимальный доход будут региональные власти, потому что и уровень доходов, и стоимость жилья по стране сильно различаются. Но проблема заключается в следующем: кого отнести к категории малоимущих?

В Курской обл. такой механизм пока не разработан. Если же исходить из закона о прожиточном минимуме, то малоимущими следует считать людей, имеющих доход ниже этого уровня (в нашей области он равен 2 334 руб.). Однако по новому Жилищному кодексу, при расчете среднедушевого дохода человека будет учитываться также стоимость имущества, находящегося в его собственности и облагаемого налогом. Это может быть, к примеру, земельный

участок, машина и т. д. Следуя такому принципу расчета, можно предположить, что в результате многие люди, претендующие на получение социального жилья, в категорию малоимущих могут не попасть и купить собственное жилье не смогут (их доходы должны быть сегодня выше 10 тыс. руб.).

Ситуация усугубляется тем, что в 2005 г. государство переложило все заботы по оплате коммунальных услуг на плечи населения регионов.

В 2004 г. федеральные стандарты определяли уровень оплаты коммунальных услуг в Курской обл. в размере 90 %. Реально жители области оплачивали 89,1 % предоставляемых услуг, а жители Курска — 80 %. При этом плата за 1 кв. м общей площади в Курской обл. превышала федеральный стандарт (20 %) и составляла 23,1 %.

Теперь куряне будут оплачивать все 100 % услуг, предоставляемых ЖКХ. С начала 2005 г. уже подорожали газ и электричество, что привело к росту тарифов на коммунальные услуги. Ожидаемая сумма общего повышения цен и тарифов на коммунальные услуги в 2005 г. по отношению к

2004 г. составит 30 % (с учетом того, что с 1 января

2005 г. коммунальные услуги облагаются налогом на добавленную стоимость). По имеющимся оценкам, уже сегодня 10 % курских семей не в состоянии оплачивать собственное жилье.

Одним из наиболее оптимальных путей решения квартирного вопроса считается ипотечное кредитование. В настоящее время в стране созданы первые необходимые условия для развития рынка жилья и ипотечного жилищного кредитования: создана нормативная база, действует система регистрации, сформировались частные собственники жилья. Агентство по ипотечному кредитованию (100-процентно государственная структура) рефинансирует организации, предоставляющие ипотечные жилищные кредиты, путем выкупа закладных и в основном работает в регионах. Принятые в новом законодательстве инструменты позволяют значительно расширить этот сегмент за счет специальных ипотечных ценных бумаг, снижения рисков у банков, появления кредитных историй.

В нашем регионе уже действует закон «О развитии ипотечного жилищного кредитования в Курской области». В 2004 г., кроме того, разработана областная целевая программа развития ипотечного жилищного кредитования до 2010 г. Определен и региональный оператор — ОАО «Курское областное ипотечное агентство». На пополнение его уставного капитала в 2004 г. было направлено 80 млн руб. С августа 2004 г. более 60 курских семей уже въехали

в новое жилье. Кроме того, агентство заключило соглашение об ипотечном кредитовании с ОАО «Курскпромбанк». Пока банк выдает деньги только на покупку жилья, но уже с апреля 2006 г. кредиты будут выдаваться и на долевое участие граждан в строительстве жилых домов. Наряду с выдачей ипотечных займов «Курское областное ипотечное агентство» осуществляет их рефинансирование. Кредиты на покупку жилья выдаются на срок до 27 лет под 15 % годовых. Размер кредита составляет до 70 % стоимости покупаемого жилья.

Финансовая поддержка со стороны государства оказывается на региональном уровне в форме адресных субсидий, на федеральном — в форме государственных гарантий по обязательствам агентства. Однако проблем на пути развития рынка жилья еще очень много, среди них:

1. Низкие доходы граждан, отсутствие у них кредитных историй.

2. Права собственников и кредиторов имеют ограничения, отсюда высокие кредитные риски и процентные ставки ипотечных кредитов.

3. Высокие расходы, связанные с оформлением ипотечных жилищных кредитов.

4. Отсутствие у банков долгосрочных ресурсов, а на рынке пока не заработали ипотечные ценные бумаги. Основной схемой для граждан в решении квартирного вопроса остается долевое участие в строительстве жилья.

5. Цены на жилье слишком высоки и продолжают расти. Предложений на рынке явно недостаточно.

6. Под жилищную застройку остро не хватает земельных участков, оснащенных инженерной инфраструктурой.

Некоторые из возможных путей решения этих проблем в соответствии с принятым «жилищным пакетом» законопроектов представлены в табл. 6.

Итак, к 2005 г. «жилищный пакет» законов в целом был принят. Теперь стоит задача оснастить его механизмом исполнения и конкретными сроками реализации. Как отметил глава Департамента строительства и ЖКХ Минпромэнерго С. Круглик, реализация жилищно-строительного законодательства потребует проведения ряда структурных изменений [8]. Предполагается, например, создание в течение двух лет единой экспертизы. Государственный архитектурно-строительный надзор, который сегодня контролирует качество строительства, также будет со временем трансформирован в единый контрольный орган. В течение 2005 г. должны быть рассмотрены два закона, «выпавшие» из пакета документов: «Об инвестиционной деятельности» и «О налоге на имущество». Взамен закона «Об инвестиционной деятельности» предусматривается принятие закона «О концессионных соглашениях», регламентирующего деятельность любых форм концессионной деятельности, включая жилищно-коммунальный сектор и транспорт.

Теперь региональные парламенты должны закрепить все необходимые нормы, соответствующие принятым на федеральном уровне решениям, в своих законодательных актах.

Однако сегодня все чаще звучит критика по поводу качества некоторых правовых и нормативных документов, принимаемых на уровне РФ, непроработанности актов административной реформы, в частности по структурным преобразованиям в строительном комплексе, передаче ряда функций от структур субъектов РФ к ведомствам федерального уровня. Действительно, кардинальное изменение отлаженного годами порядка функционирования действующих структур в рамках субъектов РФ может повлечь ухудшение работы строительных комплексов территорий в целом, снижение масштабов, качества и цены услуг насе-

Таблица 6

Проблемы формирования и развития рынка жилья в регионе и пути их решения

Проблемы Пути решения

1. Низкий платежеспособный спрос на жилье Развитие ипотечного жилищного кредитования и налоговые меры

2. Высокие проценты по ипотечным кредитам Усиление залоговых прав кредиторов, создание новых институтов, повышение надежности ипотечных бумаг

3. Недостаточное предложение, низкие объемы строительства Условия для увеличения жилищного строительства, предоставления участков, обеспечение инфраструктурой, бюджетные и налоговые меры

4. Высокие издержки по совершению сделок на рынке Отмена нотариального удостоверения договоров ипотеки, совершенствование системы регистрации прав на недвижимость

5. Недостаточная защита прав собственности на жилье и прав граждан, вкладывающих средства в строительство и приобретение жилья Усиление прав добросовестных покупателей, создание системы государственных финансовых компенсаций при утрате прав собственности, регулирование деятельности по привлечению средств граждан в строительство и приобретение жилья

лению. Кроме того, финансовые ресурсы местного самоуправления не сопоставимы с теми задачами, которые на них возложены.

Решение жилищной проблемы в регионах осложняется тем, что некоторые федеральные законы имеют отложенный характер. Например, закон, касающийся предоставления земельных участков под застройку, вступит в силу через несколько лет, после того как все города будут иметь генеральные планы развития, планы землепользования и застройки. Хотя в законе, вводящем в действие Градостроительный кодекс с 1 апреля 2005 г., уточнены положения, касающиеся особенностей предоставления земельных участков для жилищного строительства. Аукционные процедуры распределения земель под индивидуальное строительство, строительство многоквартирных домов, для компаний на получение земельных участков под застройку предлагается ввести в действие уже с 1 октября 2005 г.

В сложившихся условиях руководители различных управленческих структур сталкиваются с решением сложных задач формирования, функционирования и развития конкурентоспособного рынка жилья. Основными направлениями деятельности местных органов власти становятся поиск средств на развитие сфер, относящихся к их непосредственной компетенции, регулирование и поддержание рыночных отношений, обеспечение ресурсного покрытия имеющихся средств, надежная система социальной защиты населения.

В реализации мер по развитию рынка жилья важную роль играет бюджетная политика. Разграничение полномочий между уровнями власти ведет к выстраиванию новой системы ответственности федеральной и региональной власти перед обществом. Каждый уровень несет обязательства перед определенными категориями граждан. Это означает концентрацию государственного спроса на рынке жилья, а также снижение избыточных административных барьеров на рынке строительства. Что касается финансовой политики, то равномерное развитие по всей России финансовых рынков и банковской системы является непременным условием развития институтов и инструментов кре-

дитования граждан, застройщиков, предприятий строительной отрасли и промышленности.

Развитие рынка жилья обеспечивает мобильность рабочей силы, без которой в принципе не может быть эффективной миграционная и демографическая политика. Это позволяет регионам, наиболее динамично развивающим жилищную сферу, осуществлять принципиально иную региональную политику.

литература

1. Евченко А. В. Исследование и регулирование регионального развития с использованием комплексных социально-экономических индикаторов [Текст] / А. В. Евченко. — Курск: КурскГТУ, 2004. — 203 с.

2. Регионы России: социально-экономические показатели: 2004 г. / Статсборник [Текст]. — М.: Росстат, 2004. — 966 с.

3. Жилищный фонд России — 2004. Состояние жилищного фонда: статистика // Аргументы и Факты. — 2005, — № 10 март.

4. Инвестиционная и строительная деятельность в Российской Федерации в 2004 г. [Текст] // Строительная газета. — 2005. — № 7, 18.02; № 8, 25.02.

5. Строительство в Курской области: 2000-2004 гг. / Статсборник [Текст]. — Курск: Территориальный орган Росстата по Курской области, 2005.

— 109 с.

6. Христенко В. Б. О жилищном строительстве в Российской Федерации и мерах по развитию рынка жилья: извлечение из доклада в Совете Федерации Федерального Собрания 23 июня 2004 г. [Текст] / В. Б. Христенко // ЖКХ.

— 2004. — № 8. Ч. I. — С. 4-13.

7. Очень высокие цены на стройпродукцию. Почему не используются возможности для их снижения? [Текст] // Строительная газета. — 2005.

— № 10, 11.03.

8. Важные шаги на пути к доступному жилью [Текст] // Строительная газета. — 2005. — № 2, 14.01.