Тенденции развития жилищно-строительного комплекса Брянской области

УДК - 333.32

ТЕНДЕНЦИИ РАЗВИТИЯ ЖИЛИЩНО-СТРОИТЕЛЬНОГО КОМПЛЕКСА БРЯНСКОЙ ОБЛАСТИ

Е.Г. Романов

В статье рассматриваются проблемы и перспективы инновационного развития жилищно-строительного комплекса Брянской области, особенности российского рынка жилья, анализ рынка жилья Брянской области, результаты реализации национального проекта «Доступное жилье», проблемы внедрения инноваций в жилищном строительстве, малоэтажное жилищное строительство как путь развития жилищно-строительного комплекса.

Ключевые слова: жилье, строительство, инновации, развитие, инновационные процессы, национальный проект, малоэтажное строительство.

Одной из главных задач государственной политики в настоящее время является переход экономики России от экспортно-сырьевого (экстенсивного) к инновационному (интенсивному) типу развития. При этом особенность формирования инновационной экономики заключается в одновременной модернизации всех отраслей народного хозяйства. Жилищно-строительный сектор, проблемы которого на протяжении многих лет препятствуют выполнению основной функции государства - повышению качества жизни населения нашей страны, не является исключением.

Вопросы функционирования жилищно-строительного комплекса, его модернизации и инновационного развития изучены достаточно подробно в работах таких отечественных исследователей как А.Н. Асаула, В.А. Балакина, Н.И. Барановской, А.Н. Ларионова, Ю.П. Панибратова, В.В. Бузырёва, И.А. Кузовлевой, а также зарубежных специалистов: Э. Саваса, Г. Харрисона, Д. Фридмана, Х.Шелле и другихавторов.

На основе обобщения результатов исследований указанных ученых можно сформулировать определение жилищно-строительного комплекса, представляющего собой организованную совокупность экономических субъектов национальной экономики, обеспечивающих единый технологический процесс создания жилищного фонда. В структуре ЖСК можно выделить следующие компоненты: подрядные и строительные организации, предприятия по производству строительных материалов, проектно-изыскательные организации, организации, обеспечивающие снабжение материальными ресурсами, научно-исследовательские институты, высшие и средние учебные заведения.

В настоящее время реформирование и развитие жилищно-строительного комплекса, создающего необходимые условия для проживания и жизнедеятельности человека, является одним из основных направлений социально-экономических преобразований в стране.

Проблемы, стоящие перед жилищно-строительным комплексом России во многом являются результатом недостаточного финансирования отрасли в 90-е годы и неэффективной государственной жилищной политики. Среди основных проблем выделяются:

1) нехватка высококвалифицированных кадров, как рабочих профессий, способных использовать все преимущества современных строительно-монтажных технологий (сварщиков, кровельщиков, отделочников и др.), так и специалистов-проектировщиков (конструкторов-расчётчиков, архитекторов-градостроителей). При этом застройщики стремятся к снижению себестоимости за счёт привлечения дешёвой рабочей силы с низким уровнем подготовки, что негативно сказывается на качестве продукции комплекса;

2) высокая степень износа основных фондов предприятий стройиндустрии, использование устаревших энергозатратных технологий. Большинство технологических линий было введено в эксплуатацию в 70-80-е годы. Наибольшая степень износа оборудования наблюдается на предприятиях цементной промышленности.

Из-за нерешенности вышеназванных проблем потребитель получает товар с внутренними недостатками, снижающими долговечность, эффективность и комфортабельность жилья. Кроме того, при покупке сложно объективно оценить возможные затраты в будущем на устранение потенциальных проблем, заложенных в процессе производства недобросовестными застройщиками.

Здесь следует отметить две важные особенности российского рынка жилья:

1) значительная потребность в жилой площади вследствие низкого уровня обеспеченности

жильём;

2) использование недвижимости как средства сбережения и накопления, когда покупателя интересуют, в первую очередь, престижность района и площадь квартиры, а не качество приобретаемого жилья.

Эти факторы оказывают существенное влияние на выбор покупателей, когда изучение возможных конструктивных недостатков отходит на второй план при покупке жилья. Особенно проблема низкокачественной продукции ЖСК обостряется на рынке, где спрос значительно превышает предложение.

Основной целью приоритетного национального проекта «Доступное и комфортное жильё -гражданам России», стартовавшего в 2006 году, является формирование эффективного механизма функционирования жилищного рынка. Акцент сделан на развитии рыночных механизмов приобретения жилья в стране, где только 10 % населения имеют возможность приобрести жильё. Основным инструментом проекта стало ипотечное кредитование, в развитие которого внесли корректировки последствия финансового кризиса, сделав их менее доступными для широких масс вследствие сокращения доходов населения и ужесточения требований банков.

Основные мероприятия нацпроекта в Брянской области осуществляются в рамках областной целевой программы «Жилище» и носят разрозненный характер, что приводит к финансированию отдельных направлений без единого замысла. Ограниченность бюджетного финансирования на региональном и муниципальном уровне также не способствует реализации основных задач нацпроекта.

Следует отметить, что при реализации нацпроекта основной упор делается на увеличение объёмов вводимого жилья и повышение его доступности, а не качественных характеристик.

Реализация нацпроекта активизировала строительство в Брянской области, доведя ввод жилых домов до 345,2 тыс. м. кв. в 2009 г. (в 2005 г. этот показатель составил 197,6 тыс. м. кв.) При этом темпы роста с каждым годом снижаются. Объемы строительства индивидуальных жилых домов снизились в 2009 г. по сравнению с 2007 г. более чем на 47% и составили 130,2 тыс. м. кв. В 2009 г. наблюдалось повышение темпов роста строительства индивидуальных жилых домов на 2,8% (рис. 1, табл. 1).

Снижение объемов жилищного строительства в Брянской области вызвано, в первую очередь, последствиями финансово-экономического кризиса. Население опасается инвестировать долгосрочные строительные проекты, а банки предъявляют завышенные требования по кредитам для строительных организаций.

Таблица 1

Темпы роста строительства жилых домов в Брянской области за 2005-2009 гг.____________

Типы жилых домов Темп роста, %

2006/2005 2007/2006 2008/2007 2009/2008

Жилые дома и общежития 124,6 121,2 107,8 107,3

Индивидуальные жилые дома 90,3 128,1 84,2 87,0

Рисунок 1 - Гистограмма объёмов строительства жилых домов в Брянской области за 2005-2009 гг., (тыс. м.

кв. общей площади)

Рассматривая конъюнктуру рынка жилья Брянской области, сложившуюся на конец 2009 г., следует обратить внимание на падение средних цен как на первичном, так и на вторичном рынках (по сравнению с 2008 г. более чем на 8% и 13% соответственно), что было вызвано снижением спроса на продукцию ЖСК (табл. 2).

В наименьшей степени падение цен затронуло сектор элитного жилья, пользующегося стабильным спросом.

Таблица 2

Средние цены на первичном рынке жилья Брянской области

Тип квартиры 2007 г. 2008 г. 2009 г. Темп роста, %

2008/2007 2009/2008

Все квартиры различных типов 25714,19 31929,69 29327,78 124,2 91,9

Типовые 25376,00 32875,32 25658,90 129,6 78,0

Улучшенной планировки 26006,58 31868,53 28545,10 122,5 89,6

Элитные 29928,17 38923,33 37242,85 130,1 95,7

В условиях стабильно растущего спроса на свою продукцию застройщики продавали жилье с низкими потребительскими характеристиками по завышенной цене. Сложившаяся конъюнктура позволяла застройщикам спекулировать на несбалансированном рынке. Такое положение сложилось как результат административных барьеров в градостроительной среде. В результате у строительных и проектировочных организаций нет серьёзных стимулов для совершенствования технологии и удешевления строительства.

Для наиболее полной оценки жилищного рынка Брянской области необходимо сравнить следующие показатели для 1 м. кв. общей площади жилья: стоимость строительства и среднюю цену на первичном и вторичном рынках (табл. 3). Необходимо отметить тот факт, что стоимость строительства 1 кв. м. жилья представлена в таблице по официальным данным Федеральной службы государственной статистики.

Таблица 3

Основные показатели рынка жилой недвижимости Брянской области за 2007-2009 гг. (для 1 м2

общей площади квартиры)

Показатели 2007 г. 2008 г. 2009 г. Темпы роста, %

2008/2007 2009/2008

Стоимость строительства, руб. 20496,0 29181,0 26850,0 142,4 92,0

Средняя цена на первичном рынке, руб. 25714,19 31929,69 29327,78 124,2 91,9

Средняя цена на вторичном рынке, руб. 31101,25 35588,02 30912,64 114,4 86,9

В Брянской области до 2009 г. наблюдался рост всех представленных показателей. В наибольшей степени возрастала стоимость строительства. В 2009 г. темпы роста всех: представленных показателей снизились следствие падения спроса на продукцию ЖСК. Средняя цена 1 кв. м. жилья на вторичном рынке снижалась более быстрыми темпами, чем на первичном. Так, в 2009 г. цены на рынках почти сравнялись, что не наблюдалось ранее.

Главная задача в сложившейся ситуации заключается в сохранении докризисных темпов строительства, его постепенном увеличении, повышении доступности жилья для широких масс населения и последовательной модернизации жилищно-строительного комплекса Брянской области в целях повышения качества его продукции. Большинство специалистов полагает, что активизация инновационной деятельности в сегодняшних условиях позволит фирмам, первым освоившим экономически эффективные инновации, получить весомое преимущество над конкурентами, обеспечивая населения доступным и, главное, качественным жильём.

Основными проблемами инновационной деятельности на предприятиях отечественного жилищно-строительного комплекса являются следующие:

1) несоответствие скорости изменения существующих нормативов (СниП, ГОСТ) росту современных возможностей. Необходимость их соблюдения в определённой ситуации может либо свести преимущества высокотехнологичных решений к нулю, либо повысить себестоимость объекта. При этом, как показывает практика, соблюдение обязательных нормативов остается достаточным инструментом для снятия многих рисков потребителя, в том числе, разрушения зданий.

2) отсутствие социального заказа на инновационный прорыв в области новых технологий в строительстве и производстве стройматериалов. Существующая психология платёжеспособного потребителя часто ограничивается проверенными технологическими решениями. Потребитель ощущает риск новых технологий, использование которых не всегда подразумевает полную совместимость и качественный монтаж. В таких условиях мотивация к инновационному прорыву отсутствует и у застройщиков: в условиях превышения спроса над предложением есть возможность продавать даже самые безнадежные с точки зрения потребительских характеристик дома.

3) экономическая неэффективность применения новых технологий и дороговизна эксплуатации современного инженерного и технологического оборудования. При этом немало

проблем создают существующая градостроительная среда и городские инженерные сети. Подключение к устаревшим системам создает проблемы совместимости и в ряде случаев снижает эффект от новых технологий.

Крупные компании менее восприимчивы к инновациям. Наличие значительных основных фондов не позволяет быстро и эффективно внедрять новые технологические решения. Объём продаж таких компаний дает возможность формировать собственное предложение, в меньшей степени ориентируясь на потребителя.

Более восприимчивыми к нововведениям являются небольшие компании и индивидуальные застройщики. Наиболее перспективным вариантом становится индивидуальный жилой дом, в котором проще реализуется автономное обеспечение и больше возможностей для применения различных конструктивных и технологических решений, новых стройматериалов, энергосберегающих технологий. С использованием таких решений стратегия каждой семьи реализуется индивидуально с учётом собственных представлений и финансовых возможностей. Отсутствует проблема общей собственности в квартирных домах. Индивидуальный дом и затраты на его содержание создают более выраженную мотивацию на использование эффективных решений. Но сегодняшняя градостроительная среда тормозит процесс массового индивидуального строительства.

Сейчас малоэтажное строительство в Брянской области ведется в основном индивидуальными застройщиками и носит точечный характер. Разрабатывается областная программа «Развитие малоэтажного строительства», предусматривающая выделение на условиях софинансирования денежных средств городам и районам на разработку градостроительной документации и развитие инженерной инфраструктуры. Наиболее перспективным является участок в районе поселка Мичуринский, застройка которого начнётся во втором полугодии 2010 года.

В сложившейся ситуации важна роль государства и региональных властей, состоящая в формировании политики, направленной на устранение административных барьеров и стимулирование частных инновационных инициатив. Государство должно расставить градостроительные акценты и задать будущие жилищные стандарты. Важен комплексный подход, затрагивающий все сопутствующие сферы и объединённый единым замыслом. В рамках специальной информационной политики возможно изменение существующих стереотипов при условии создания эффективно функционирующей жилищной сферы.

Подводя итог вышесказанному, следует отметить отсутствие альтернатив инновационному развитию жилищно-строительного комплекса Брянской области. Практическая реализация данного процесса в будущем оставляет множество вопросов, но без реформирования такой структурообразующей отрасли как жилищное строительство, решение социально-экономических проблем региона затруднено.

The article is devoted to the problems and prospects of innovative development of House-building complex in Bryansk region, particularities of the Russian house-market, of the house-market in Bryansk region, national project «Available housing», problems of house-building construction innovations, few-floor house-building as a way of the House-building complex development.

The key-words: housing, building, innovations, development, national project, few-flow building.

Список литературы

1. Национальный проект «Доступное и комфортное жилье - гражданам России»: World Wide Web. URL: http://www.rost.ru/projects/habitation/habitation main.shtml

2. Областная целевая программа «Жилище» на 2007-2010 годы: World Wide Web. URL: http://www.bryanskobl.ru/region/law/appendix.php?id=1068

3. Жилищная сфера Брянской области. Реализация национального проекта «Доступное и комфортное жилье - гражданам России» на территории Брянской области. Стат. сборник// Брянскстат, 2007. 48 с.

4. Ввод в действие жилых домов и общежитий: World Wide Web. URL:

http://www. gks.ru/dbscripts/Cbsd/DBInet.cgi?pl=1502019

5. Средние цены на рынке жилья за 1 кв. м. общей площади. World Wide Web. URL: http://www.gks.ru/dbscripts/cbsd/DBInet.cgi?pl =l 905001

6. Средняя стоимость строительства 1 кв. м. общей площади жилых домов. World Wide Web. URL: http://www.gks.ru/dbscripts/Cbsd/DBInet.cgi?pl=1502039

7. Коттеджный поселок построят вблизи п. Мичуринский/ URL:

http://briansk.ru/economy/kottedzbnyi-poselok-postroyat-vblizi-p-icbu.rinskii.2009320.199998.html

Об авторе

Романов Е.Г. - аспирант Брянского государственного университета имени академика И.Г.Петровского, romanovbr@vandex.ru.