Оспаривание кадастровой стоимости: спор хозяйствующих субъектов или инструмент совершенствования оценочной деятельности

Оспаривание кадастровой стоимости: спор хозяйствующих субъектов или инструмент совершенствования оценочной деятельности

П.А. Козин

член Совета по оценочной деятельности при Министерстве экономического развития Российской Федерации, председатель Совета некоммерческого партнерства саморегулируемой организации оценщиков «Сообщество профессионалов оценки», профессор, доктор технических наук (г. Санкт-Петербург) Д.Д. Кузнецов

председатель Санкт-Петербургского научно-методического совета по оценке, доцент, кандидат технических наук

Петр Александрович Козин, petrkozin@yandex.ru

В настоящее время в нашей стране повсеместно проводится государственная кадастровая оценка (далее также - ГКО), в результате которой устанавливается кадастровая стоимость земельных участков и объектов капитального строительства (далее также - ОКС).

Кадастровая стоимость используется:

• для налогообложения земельных участков;

• для налогообложения объектов капитального строительства;

• для выкупа земельных участков собственниками ОКС.

Масштабы применения кадастровой стоимости в качестве налогооблагаемой базы постоянно расширяются. По результатам кадастровой оценки в городе Санкт-Петербурге налогооблагаемая база земельных участков с 2012 года по настоящее время увеличилась в 2-80 раз, объектов капитального строительства - более чем в 6 раз.

Назовем основные недостатки проведения государственной кадастровой оценки в Санкт-Петербурге:

1) «пропуски» объектов недвижимости и невнесение их в государственный кадастр недвижимости, особенно объектов капи-

тального строительства;

2) многократное увеличение кадастровой стоимости земельных участков и объектов капитального строительства в ряде случаев без должного объяснения и без понимания причин этого увеличения;

3) несоответствие кадастровой стоимости идентичных объектов оценки, противоречивость результатов государственной кадастровой оценки;

4) «грубое» приближение к величине рыночной стоимости, которое демонстрируют методы массовой оценки, применяемые в ГКО (принципиальное игнорирование важной информации, доступной оценщику при индивидуальной оценке и недоступной оценщику при государственной кадастровой оценке);

5) несоответствие рыночной методологии подходов и методов, применяемых при оценке объектов капитального строительства в ГКО, а именно несоблюдение равенства:

РС = КС + КС ,

он окс зу'

где РСон - рыночная стоимость объекта недвижимости;

КСокс и КСзу - соответственно кадастровая стоимость объекта капитального строительства и земельного участка;

6) игнорирование тенденций к существенному снижению цен на недвижимость в условиях кризиса.

Создавшаяся проблемная ситуация грозит ростом недовольства и социального напряжения из-за явного увеличения стоимости налогооблагаемой базы и базы для выкупа земельных участков в результате проведения ГКО. К тому же местные органы власти не заинтересованы в снижении показателей кадастровой стоимости, так как обоснованно рассчитывали на увеличение налоговых поступлений от земельного налога, налога на объекты капитального строительства и платежей за выкуп земельных участков.

Выход из этой ситуации федеральный законодатель видит в оспаривании результатов государственной кадастровой оценки, что позволяет установить справедливую кадастровую стоимость, равную рыночной стоимости. Оспаривание возможно путем обращения в комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при управлениях Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии (далее -Росреестр; далее - комиссия), суды.

Результатами обращения в комиссию в Санкт-Петербурге являются единичные положительные решения по земельным участкам и ОКС (с 2012 года). До недавнего внесения поправок в Федеральный закон от 29 июля 1998 года № 135-Ф3 «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (далее - Закон № 135-Ф3) комиссия приняла несколько положительных решений в пользу обратившихся. При этом основаниями для оспаривания являются:

• несоблюдение порядка внесения сведений в государственный кадастр недвижимости;

• несоблюдение порядка проведения ГКО;

• несоблюдение порядка утверждения результатов ГКО;

• несоответствие отчета об оценке требованиям законодательства;

• недостоверные сведения об объекте недвижимости, используемые в рамках ГКО;

• несоответствие кадастровой стоимости объекта недвижимости его рыночной стоимости (см. прецедентное постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 28 июня 2011 года № 913/11).

В большинстве случаев решением проблемы государственной кадастровой оценки является проведение индивидуальной оценки для оспаривания величины кадастровой стоимости в связи со следующими обстоятельствами:

• ГКО имеет небывало открытый характер, отчеты по ГКО опубликованы на сайтах управлений Росреестра и доступны для изучения и критики;

• саморегулируемые организации оценщиков (далее также - СРОО) и их члены принимают активное участие в проведении ГКО, в экспертизе отчетов об оценке, в оспаривании ее результатов;

• оценщики объединяют интеллектуальные усилия для оспаривания ряда результатов ГКО как минимум в рамках саморегулируемой организации (проводят анализ причин расхождения рыночной стоимости с результатами ГКО, разрабатывают методические материалы по ужесточению требований и регламентации структуры отчетов по оспариванию кадастровой стоимости);

• оценщики открыто состязаются в оспаривании результатов ГКО в самых высших инстанциях - комиссиях и судах.

К чему это приводит? В ряде случаев оценщики конкурируют за заказы на все три вида оценочной деятельности в сфере ГКО:

• проведение ГКО;

• экспертиза отчетов об оценке;

• выполнение индивидуальной оценки для оспаривания.

Иногда одни и те же оценщики и оценочные компании участвуют в выполнении двух или даже всех трех видов указанной деятельности. Зачастую споры ведутся не о содержании отчетов об оценке (концепция - модель - результаты расчетов), а о формальном соблюдении законодательства - Закона № 135-Ф3 и федеральных стандартов оценки (далее - ФСО). Практика показала, что комиссии и суды не могут принять положительные решения по отчетам, в которых обнаруживаются 10-20 нарушений законодательства. Если на первом этапе (до принятия ФСО № 7) популярными в адрес оценщиков были обвинения в нарушении принципов оценки и требований к отчетам, изложенные в ФСО № 1, ФСО № 2 и ФСО № 3, то теперь оценщики обвиняются в нарушении практически всех пунктов ФСО № 7.

Приведем примеры замечаний-обвинений:

• объект оценки: «объект недвижимости - здание». Это не соответствует определениям объектов оценки, данным в пункте 4 ФСО № 7 (согласно Градостроительному кодексу Российской Федерации ОКС - это здание, сооружение);

• нарушено требование пунктов 15, 19 и 23 ФСО № 1 (пункты 15 и 19 ФСО № 1 - это определение затратного подхода и других терминов. Как их можно нарушить?).

Из изложенного следует вывод, что формально-бюрократический подход некоторых экспертов и оценщиков к отчетам своих коллег является следствием их активного участия в споре хозяйствующих субъектов на той или другой стороне под лозунгом «защита чести мундира» или «победа любой ценой».

В чем же при этом состоит общественный интерес? По нашему глубокому убеждению, общество заинтересовано не в том, чтобы стоимость была выше или ниже, а в том, чтобы она была обоснованной и справедливой. Если приписывать субъектам эконо-

мики исключительно эгоистические интересы, то они заинтересованы в том, чтобы «чужие» объекты стоили дороже, а «свои» дешевле. Но большинство из нас понимают, что нужны справедливые оценки, справедливые тарифы, справедливые стоимости и цены. Кто может решить эту задачу? Только профессиональное сообщество оценщиков во взаимодействии с другими профессионалами! И общество настойчиво этого требует!

Мы предлагаем несколько шагов в этом направлении, которые не требуют корректировки законодательства.

Первое. Нужно публично заявить о том, что формальные отступления от буквы ФСО, которые влияют на результат оценки, не могут быть причиной отрицания отчета и его результата. Любой критик отчета, утверждающий о его несоответствии законодательству, должен определить величину влияния этого несоответствия на результат оценки (стоимость). Характерно, что к этому призывает своих подчиненных и руководитель Росреестра в своем письме от 23 сентября 2015 года № 15-исх/13777-ИВ/15.

Второе. Мы должны признать, что любой отчет об оценке - это исследование вопроса о стоимости. В экспертном заключении (и саморегулируемой организации оценщиков, и судебном) есть специально выделенная исследовательская часть. А в самом отчете об оценке ее как будто бы нет! В результате создается иллюзия, что формальное соблюдение требований ФСО в отчете об оценке должно автоматически приводить к достоверному результату. На практике это необходимое, но недостаточное условие. Осознание исследовательского характера оценочной деятельности должно стимулировать к исследованию стоимости в отчете об оценке, задействованию творческого потенциала российских оценщиков, среди которых немало людей, имеющихй опыт проведения научных исследований в разных областях знаний.

Третье. Совершенствование оценки должно идти по пути синтеза массовой и

индивидуальной оценки, а не их противопоставления. В идеале все виды оценки должны использовать одни и те же «лучшие практики». Из массовой оценки нужно использовать модельный подход к оценке всех объектов той или иной группы, умение использовать большое количество аналогов, публичный характер оценки и оспаривания. Из индивидуальной оценки - анализ всех факторов, существенно влияющих на стоимость, ориентацию на заинтересованных потребителей оценки.

Четвертое. Распространение «лучших оценочных практик» и применение их в оценке и судебной экспертизе.

Пятое. Критический анализ отечественного и зарубежного опыта оценки. Осознание необходимости разработки отечественных методик оценки, отражающих реалии жизни России и наше представление о путях развития экономики. Избавление от «мифов либерализма» в экономическом мышлении и оценке. Поддержка курса на импортозамещение и реального сектора экономики на базе анализа соотношения цены и качества товара (работы, услуги).

Самостоятельной проблемой является нередкое игнорирование судами экспертных заключений, выполненных экспертами саморегулируемых организаций оценщиков. Почему экспертиза СРОО не является решающим аргументом в суде? Основными причинами являются следующие:

1) внимание экспертов СРОО сосредоточено на выполнении в отчетах об оценке формальных требований оценочного законодательства, которое до недавнего времени устанавливало два вида экспертизы -стоимостную и нормативно-методическую (в частности, сосредоточенно прежде всего на выполнении нормативно-методической экспертизы);

2) отсутствие общепризнанных методик подтверждения стоимости в экспертных заключениях;

3) отсутствие общепризнанных методов и алгоритмов оценки;

4) недопустимо резкая критика оценщи-

ками друг друга; взаимные обвинения в некомпетентности и недобросовестности;

5) возможность дать отрицательное экспертное заключение, ссылаясь на принципы, сформулированные в ФСО № 3 и ФСО № 7, по сути, на любой отчет об оценке при таком подходе.

С нашей точки зрения, принципиальный характер имеет постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации № 13839/13, в котором сказано «...рассмотрение арбитражным судом заявлений об оспаривании решений комиссий по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости не может быть ограничено только проверкой соблюдения формальных требований, установленных к процедуре принятия соответствующих решений, но и должно включать проверку законности и обоснованности принятых решений с точки зрения оценки судом по существу правовых доводов и доказательств, касающихся действительной рыночной стоимости объекта недвижимости».

Если решения по спорным вопросам стоимости суд часто принимает не на основе отчета и экспертных заключений СРОО, а на основе назначенной судебной экспертизы, то ключевым оказывается вопрос, как решение о стоимости принимают судебные эксперты. Есть только три варианта:

1) эксперты работают как оценщики;

2) эксперты используют свои методы;

3) разрабатывается новая методика на базе «лучших практик оценки».

Основными вопросами, которые рассматривает суд, являются следующие:

1) соответствует ли отчет об оценке требованиям законодательства?

2) подтверждается ли стоимость, определенная в отчете об оценке?

3) какова стоимость объекта оценки?

4) каков интервал рыночной стоимости?

Последний вопрос «перекрывает» все

другие и должен рассматриваться как основной. Можно рекомендовать судам и участникам судебных процессов именно

так формулировать вопрос судебным экспертам.

Содержательными требованиями к заключениям судебных экспертов являются:

1) результат оценки и экспертизы - диапазон стоимости;

2) инвестиционная стоимость может рассматриваться как альтернатива рыночной. Поверочным расчетом этого вида стоимости можно преодолеть доминирование рыночной стоимости в оценке и судебной практике;

3) отражение в модели стоимости разных точек зрения (покупатель - продавец или оптимист - пессимист). Реализация сценарного подхода, которая особенно актуальна в периоды трудностей в экономике, когда убедительно обосновать ставки дисконтирования невозможно;

4) краткая и понятная для суда форма заключения эксперта (отчеты об оценке также нужны краткие по форме и емкие по содержанию, привычка писать тексты объемом в 200 и более страниц компрометирует оценщиков и способствует появлению дополнительных ошибок и замечаний).

В рамках сравнительного подхода к оценке необходимо следующее:

1) отбросить чрезмерное доверие к сделкам и даже предложениям. Наше право не является прецедентным. Поступки конкретного человека не являются основанием для изменения поведения всех. Следует найти и проанализировать как можно большее количество аналогов;

2) преодолеть увлечение формально-статистическими методами, в результате применения которых не учитывается формирование цены как результата взаимодействия людей;

3) применять квалиметрические модели «цена - качество». Как синтез математического и поведенческого подходов они позволяют увидеть за стоимостью конечного потребителя, а не спекулянта-инвестора, поскольку главным при оценке является вопрос, какова полезность объекта оценки.

В рамках доходного подхода к оценке рекомендуем следующее:

1) оценщики строят прогнозы, но не интересуются тем, как они сбываются, чему способствует и запрет на использование информации о событиях, произошедших после даты оценки. Именно эти события должны анализироваться в первую очередь, поскольку это позволяет установить обратную связь при прогнозировании, которое лежит в основе оценки;

2) ставка дисконтирования - игра воображения или точная наука? Представляется, что все-таки игра воображения. За 20 лет оценочной деятельности мы так и не придумали разумных методов обоснования ставки дисконтирования. Методики оценки инвестиционных проектов и поведенческая экономика предполагают построение сценарных прогнозов для анализа неопределенностей. Эти методы надо осваивать и оценщикам;

3) в отчетах нужно учитывать многовариантность будущего. Дерево решений и дерево событий - это совсем не новая, но по-прежнему актуальная форма представления прогнозов.

В рамках затратного подхода к оценке рекомендуем следующее:

1) великая тайна затрат на строительство не может быть разгадана с использованием какого-то одного показателя. Почему никто не любит ресурсный метод формирования смет? Потому, что он трудоемкий, но прямо связывает цену строительства с ценами на материалы и другие ресурсы. Для реализации ресурсного метода оценщики недвижимости должны работать в тесном контакте с архитекторами, инженерами-строителями и сметчиками;

2) износы: бухгалтерский или технический? Неразрывная связь стоимостной и технической экспертизы;

3) определение морального (функционального) устаревания требует выбора идеала, то есть объекта замещения. Что для нас идеал? То, что мы видим за окном в Москве или в Хельсинки? Или то, над чем

думают лучшие проектировщики России и Финляндии?

4) использование концепции оценки 3 * 3, согласно которой в рамках каждого подхода предполагается отражать три точки зрения - продавца, покупателя и компромиссное решение.

В настоящее время обсуждаются два альтернативных законопроекта «О государственной кадастровой оценке» и «О государственной кадастровой оценке в Российской Федерации», которые направлены на дальнейшее развитие системы ГКО. Первый законопроект, по мнению авторов, формально-бюрократический, революционный. Он предусматривает более радикальный путь введения института государственных налоговых оценщиков и значительное снижение возможности оспаривания результатов ГКО. Второй законопроект более эволюционный. Он учитывает выполненные до настоящего времени методические и практические наработки в ГКО, их достоинства и недостатки. Этот законопроект направлен на постепенное развитие системы ГКО, повышение качества используемой исходной информации и развитие института оспаривания.

Преодоление формально-бюрократического подхода в оценочной деятельности позволит приступить к формированию новой методологии оценки и экспертизы отчетов об оценке, основанной на лучших отечественных и зарубежных практиках. В некоммерческом партнерстве саморегулируемой организации оценщиков «Сообщество профессионалов оценки» используются методы формирования стоимости и интервала стоимости, учитывающие лучшие оценочные практики. Заключения экспертов, выполненные на основе таких методик, облегчают комиссиям и судам принятие решений по существу в спорах о стоимости. Такие заключения экспертов, принятые комиссиями и судами как обоснованные до-

казательства, играют роль обратной связи и способствуют развитию отечественной оценочной деятельности.

ЛИТЕРАТУРА

1. Об оценочной деятельности в Российской Федерации : Федеральный закон от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ.

2. Постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 28 июня 2011 года № 913/11.

3. Об утверждении федерального стандарта оценки «Общие понятия оценки, подходы и требования к проведению оценки (ФСО № 1) : в редакции приказа Министерства экономического развития Российской Федерации от 20 мая 2015 года № 297.

4. Об утверждении федерального стандарта оценки «Цель оценки и виды стоимости (ФСО № 2) : в редакции приказа Министерства экономического развития Российской Федерации от 20 мая 2015 года № 298.

5. Об утверждении федерального стандарта оценки «Требования к отчету об оценке (ФСО № 3) : в редакции приказа Министерства экономического развития Российской Федерации от 20 мая 2015 года № 299.

6. Об утверждении федерального стандарта оценки «Оценка недвижимости (ФСО № 7)» : приказ Министерства экономического развития Российской Федерации от 25 сентября 2014 года № 611.

7. Градостроительный кодекс Российской Федерации : Федеральный закон от 29 декабря 2004 года № 190-ФЗ.

8. Постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации № 13839/13.

9. Письмо Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии от 23 сентября 2015 года № 15-исх/13777-ИВ/15.