Инвестиции для закрытых помещений

Рост цен на недвижимость сделал закрытые ПИФы недвижимости одним из самых привлекательных продуктов в private-banking. Заработать с помощью этого инструмента может и не очень богатый частный инвестор, однако ему, в отличие от клиентов private-banking, придется самому искать подходящий ПИФ.

Ограниченное предложение

Недвижимость остается одним из наиболее интересных объектов инвестиций и не удивительно, что многие банки и управляющие компании (УК) предлагают клиентам private-banking закрытые ПИФы недвижимости (ЗПИФы). "Входной билет" в такие фонды стоит, как правило, от $100 тыс. По словам гендиректора УК "Капиталъ ПИФ" Романа Шемендюка, управляющим компаниям пока не выгодно связываться с мелкой розницей. Во-первых, дорого, а во-вторых, таким фондом тяжело управлять.

"Дело в том, что в отличие от акционерного общества, для принятия важного решения по управлению ЗПИФом необходимо, чтобы "за" на собрании проголосовало 75% всех пайщиков. Если их будут сотни, теоретически может получиться неуправляемый фонд",— говорит Роман Шемендюк.

В общем-то, когда пайщиков немного, это лучше для них самих. В частности, когда УК "Менеджмент Консалтинг" из-за проблем у застройщика "Стройметресурс" вынуждена была преждевременно закрыть свой ЗПИФ "Жилищное строительство" объемом 1 млрд руб., руководство УК за свой счет компенсировало частным инвесторам их потери. Благо частных пайщиков там было не более 10 человек, и все они были ключевыми клиентами компании, терять которых было еще дороже.

Кроме того, по закону, если пайщику принадлежит 10% ЗПИФа, он имеет право досрочно инициировать собрание пайщиков, то есть влиять на политику УК. В частности, в июне один из крупных пайщиков ЗПИФа под управлением компании "Альянс-Росно", недовольный получаемой от фонда доходностью, организовал собрание пайщиков, на котором было принято решение о смене УК. Но чаще всего недовольные крупные инвесторы просто добиваются досрочного погашения своих паев.

Большинство ЗПИФов недвижимости создаются под нужды определенных клиентов компании. Причем нужды могут быть разные: от желания неплохо заработать на интересном проекте до оптимизации налогов. "Далеко не все сформированные ЗПИФы ориентированы на частного инвестора, большинство фондов сформировано с целью консолидации средств ограниченного круга инвесторов для оптимизации инвестиционной деятельности на рынке недвижимости. Доля рыночных фондов недвижимости, по нашим оценкам, составляет менее 20% совокупного объема рынка",— считает гендиректор УК "Уралсиб — Управление Капиталом" Салават Халилов.

Тем не менее аналитики уверены, что доля рыночных ЗПИФов, ориентированных на частных инвесторов средней руки, будет постепенно увеличиваться. Ну а пока обычному частному инвестору выбирать придется из трех-четырех десятков предложений. Среди них — формирующиеся ЗПИФы и те, что котируются на биржах.

Насколько доступен ЗПИФ для обычных инвесторов, можно понять не только по количеству паев и стоимости входа, но и по рекламной политике компании в период формирования фонда. В частности, на конец сентября о формировании новых ЗПИФов недвижимости заявили около 30 компаний. Но полную информацию о готовящихся фондах на своих сайтах раскрыла только половина из них. Многие компании, зарегистрировавшие в ФСФР правила своих фондов, не имеют не только собственных сайтов в интернете, но и контактных телефонов в свободном доступе. Кроме того, далеко не все УК готовы рассказать об объектах недвижимости, в которые будут инвестированы средства пайщиков. В иркутской компании "Октан", например, сообщили: "В настоящий момент фонд только начинает формироваться и обо всех деталях будет известно позднее".

Стоит иметь в виду, что в отличие от интервальных и открытых ПИФов, стать пайщиком закрытого ПИФа можно только в момент его формирования или в случае дополнительной эмиссии уже действующего ЗПИФа (последнее бывает нечасто). При этом выйти из фонда недвижимости можно только после окончания срока его действия. Как правило, ЗПИФы создаются в среднем на пять лет. Максимальное время жизни ЗПИФа — 15 лет. А подобное долгосрочное инвестирование требует особо тщательного анализа.

"Безусловно, паи ЗПИФов можно отнести к достаточно надежным финансовым инструментам по причине жесткого контроля за распоряжением имуществом фонда со стороны специализированного депозитария, Федеральной службы по финансовым рынкам РФ, аудиторов и независимых оценщиков,— говорит Салават Халилов.— Но, к сожалению, подобный всесторонний контроль за ЗПИФами не всегда гарантирует пайщикам полную сохранность их вложений на этом рынке, поскольку действующие формализованные процедуры мониторинга деятельности фондов недвижимости затрагивают не все риски, которые несет пайщик, в частности, речь идет о риске финансовой надежности контрагентов и рыночных рисках".

Верный путь

При выборе ЗПИФа инвестору в первую очередь следует обратить внимание на репутацию УК и оценить ее опыт реализации проектов ЗПИФов. "Конечно, одно из самых важных условий — положительный track record по инвестиционным продуктам, находящимся под управлением компании. Кроме того, информация об активах фонда (строительные объекты, земельные участки и т. д.) должна быть максимально прозрачной и доступной",— говорит гендиректор "Регион Эссет Менеджмент" Андрей Жуйков.

Кроме того, инвестору предстоит определиться с типом фонда. Среди формирующихся ныне фондов преобладают строительные фонды, предполагающие заработок на росте цены строящегося объекта. При этом инвестиции могут осуществляться на разных стадиях, от девелопмента до строительства последних этажей здания.

"Как правило, инвестиции в девелоперские проекты приносят доходность в размере 18-25% в год. Но здесь очень многое зависит от соблюдения сроков реализации проекта,— отмечает глава департамента инвестиций в недвижимость УК "Ренессанс Капитал" Екатерина Константинова.— Доходность может значительно снизиться, если, например, объект вводится в эксплуатацию позднее запланированного срока".

По оценкам Романа Шемендюка, доходность девелоперских фондов может быть еще выше — до 50% годовых, тогда как фонды, инвестирующие в уже строящееся жилье, могут получить 25% годовых. С ним согласен Салават Халилов: "Обычно девелоперские фонды зарабатывают 40-50% годовых, нижний уровень — 30%. А строительные фонды в среднем получают15-25% годовых в зависимости от состояния рынка".

Большинство формирующихся ЗПИФов, готовых работать с частными инвесторами, ориентированы на жилую недвижимость. По мнению зампреда правления по привлечению капитала УК "Арсагера" Алексея Астапова, розничным инвесторам стоит обратить внимание именно на фонды жилой недвижимости. "По нашим оценкам, жилая недвижимость будет оставаться стабильным источником роста ближайшие 5-10 лет",— сообщает Алексей Астапов.

При этом наибольший потенциал роста все управляющие компании видят в регионах. Среди инвестиционно привлекательных городов аналитики называют Новосибирск, Екатеринбург, Тюмень, Казань, Калининград, Краснодар, Ростов. "Это быстрорастущие города, где недвижимость растет в цене в среднем на 15% в год. Стоит также обратить внимание на Калугу. Если там будет построен завод Volkswagen, цены на недвижимость могут вырасти на 20-30%,— говорит Алексей Астапов.— А вот вкладываться в Сочи, скорее всего, уже поздно. Вряд ли там есть заметный потенциал роста".

Есть на рынке и рентные фонды, зарабатывающие в первую очередь на сдаче в аренду помещений и на постепенном удорожании приобретенной недвижимости. Здесь чаще всего предполагается выплата промежуточного инвестиционного дохода пайщикам (хотя бы раз в год). "С одной стороны, рентные фонды можно сравнить с облигациями, которые гарантируют стабильный купонный доход. В то же время возможный прирост стоимости недвижимости роднит этот инструмент с акциями. В течение последних лет рентные фонды приносили в среднем 12-18% годовых. Но не исключено, что в будущем у многих УК текущая доходность по рентным фондам уменьшится до 8-15% годовых после выплаты вознаграждения УК",— отмечает Екатерина Константинова. Но и рентные фонды подвержены рискам снижения стоимости пая. "В силу различных обстоятельств (конкуренция, старение зданий, ухудшение экономической ситуации в стране) может произойти снижение стоимости самого здания и арендного потока. На мой взгляд, рентные фонды не настолько надежны, чтобы терять доходность и соглашаться на 8% годовых",— считает Роман Шемендюк.

Как правило, рентные фонды имеют объектом инвестиций коммерческую недвижимость. Однако, например, формирующийся в настоящий момент фонд "Арсагера — рентная недвижимость" предполагает инвестиции и в жилую недвижимость. Как объяснили "Деньгам" в УК "Арсагера", в имущество фонда будут включаться одно- и двухкомнатные квартиры в недорогих новых домах в разных района Санкт-Петербурга. Компания ориентируется на стоимость аренды однокомнатной квартиры в среднем в $600-800 в месяц, при том что сама квартира стоит около $100 тыс., то есть рента может составить около 5-7% годовых. К этому надо прибавить рост стоимости самих квартир, который, по оценкам "Арсагеры", может достигнуть 15% годовых.

Относительно новый вид ЗПИФов на российском рынке — земельные фонды. По мнению Андрея Жуйкова из "Регион Эссет Менеджмент", именно земля, в том числе сельхозназначения, является одним из наиболее привлекательных объектов инвестиций в среднесрочной перспективе. Прибыль земельных фондов строится на росте рыночной стоимости земли. В частности, земли сельхозназначения резко дорожают при переводе их в другую категорию использования. Кроме того, земельные фонды могут зарабатывать на сдаче земли в аренду. Но и с этим видом ЗПИФов очень многое зависит от возможностей УК контролировать соблюдение установленных сроков. В "Регион Эссет Менеджмент" полагают, что доходность земельных фондов через пять лет может составить 20-25% годовых.

Альтернативой формирующимся ЗПИФам выступают фонды, которые котируются на бирже. В настоящий момент на ММВБ котируются 47 ЗПИФов, правда, активно торгуются лишь несколько фондов. Больше всего операций на бирже совершается с паями фонда "АГ Капитал ИНТЕРРА". В августе компания провела дробление паев с коэффициентом 1:100000. В итоге стоимость пая сегодня составляет всего около 35 рублей. Таким образом, инвестиции в паи этого фонда недвижимости стали доступны розничному биржевому инвестору.

Такие ЗПИФы имеют ряд заметных преимуществ перед некотируемыми фондами. "Во-первых, это признаваемые котировки. Так что инвестор четко представляет, сколько стоит его пай на текущий момент. Во-вторых, даже несмотря на сравнительно низкую ликвидность, инвестору психологически намного комфортнее отдавать деньги в ЗПИФ на длительно время, зная, что в принципе у него есть возможность выйти из него до окончания срока работы ЗПИФа",— считает Екатерина Константинова.

Самые ликвидные ЗПИФы

Наименование ЗПИФа*

Наименование УК
Уровень листинга
на ММВБ
Объем сделок за 6
мес. (24.04.07-24.
09.07, руб.)
Количество сделок
за 6 мес. (24.04.
07-24.09.07, шт.)
Эй Джи Капитал ИНТЕРРА
Управляющая компания Эй Джи
Эссет Менеджмент
А1
2617794939
11242
Регион земельный фонд
Регион девелопмент
Б
499892280
93
Югра Недвижимость
Регион девелопмент
А1
412462270
166
Коммерческая недвижимость
Тройка Диалог
Б
264997473
347
Регион жилая недвижимость
Регион девелопмент
Б
215688000
25
Череповец
Управляющая компания Город
Плюс
Б
200151461
19
КИТ-Российская жилая
недвижимость
КИТ Финанс
Внесписочные
96238457
154
Арсагера - жилищное
Управляющая компания
А2
70780607
343
строительство
Арсагера
Строительные инвестиции
Аккорд Эссет Менеджмент
Внесписочные
57767864
61
Закрытый паевой инвестиционный
фонд недвижимости Стратегия
Управляющая компания Витус
Внесписочные
13191180
198
Альянс РОСНО - рентный
Альянс РОСНО управление
активами
А2
9056250
11
ИнвестКапитал - фонд
недвижимости
Инвестиционный Капитал
Внесписочные
6627269
121
Югра рентный фонд
Регион девелопмент
Б
5637320
35
Солид - земельный
Солид Менеджмент
Б
4345000
17
Монолит
ТРИНФИКО Пропети Менеджмент
Внесписочные
3010000
10
Атлас-первый
Управляющая компания
Атлас-Капитал
Внесписочные
2690000
3
Камская долина
Управляющая компания
Витус
Б
2553079
160
Перспектива-Инвест
Управляющая компания Витус
Внесписочные
2130257
86
Закрытый паевой инвестиционный
фонд недвижимости Земельный фонд
Перспектива
Управляющая компания Витус
Внесписочные
1736915
118
Закрытый паевой инвестиционный
Управляющая компания
Внесписочные
1155686
31
фонд недвижимости Приват-Сквер
Коллективные инвестиции
Газпромбанк - инвестиции в
Газпромбанк - управление
Внесписочные
990000
10
недвижимость
активами

*По оставшимся 24 ЗПИФам недвижимости в период 24.04.07-24.09.07 не было ни одной биржевой сделки.

Формирующиеся ЗПИФы

УК

Название ЗПИФ
недвижимости

Срок формирования
фонда
Минимальная сумма
для
инвестирования
(руб.)

Объем фонда (руб.)

Срок фонда

Направление фонда
Авангард Эссет
Авангард - региональная
17.07.09-16.10.07
5000000
225000000
до 16 июля 2022 года
Строительство жилых домов в
Менеджмент
недвижимость
регионах
Агентство
Новые владения
05.09.07-04.12.07
1 000 000
30000000
до 4 сентября 2022 года
Таунхаусы и коттеджи в районе
инвестиций РФА
поселка Лесной городок (13 км от
МКАД по Минскому шоссе)
Арсагера
Арсагера — рентная
16.07.07-12.10.07
30000
30000000
до 31 декабря 2012 года
Жилая недвижимость в
недвижимость
Санкт-Петербурге; новые и
строящиеся квартиры для сдачи в
аренду; недвижимость в регионах
Атлас Капитал
Красная поляна
20.09.07-19.12.07
500000
1000000000
5 лет
Возведение
спортивно-оздоровительного
комплекса на горнолыжном курорте
Красная Поляна (город Сочи)
Брокеркредитсервис
Пермские земли
25.09.07 - 24.12.07
100 000
400000000
до 1 сентября 2022 года
Земли Пермского края (около 400
— фонды
га) с последующей продажей или
недвижимости
сдачей в аренду под строительство
коттеджных поселков
ИТБ Финанс
Серпуховский
17.09.07 - 16.12.07
25 500
282922500
до 30 июня 2009 года
Жилой универсальный модульный
комплекс в Московской области, г.
Серпухов, мкр. Ивановские дворики,
Московское шоссе
Меркури Эссет
Рублевское предместье
01.10.07-28.12.07
10 000 000
30 000 000
15 лет
Реализация недвижимости,
Менеджмент
строительство которой
финансируется из средств фонда
Октан, Омск
Октан — фонд
01.10.07-31.12.07
500 000
25000000
до 21 декабря 2012 года
Строящиеся объекты коммерческой и
недвижимости
жилой недвижимости
Региональные
Региональное
12.07.07 -11.10.07
50 000
31000000
до 11 июля 2010 года
Жилой дом в г. Конаково Тверской
инвестиции, г.
Тверь
строительство
области по ул. 1-я Набережная
Территория
Велегож
12.07.07-11.10.07
500000
25000000
до 11 июля 2022 года
Земли в Тульской области н.п.
Велегож для строительства
коттеджных поселков
НИВЕЛИР
Оптим перспективный
30.09.07 - 29.12.07
300000
150000000
до 29 сентября 2022 года
Недвижимость для перепродажи,
реконструкции, изменения профиля
объекта, сдачи в аренду или
субаренду
Русский трастовый
Билдинг инвест групп
24.09.07-23.12.07
10000
170000000
до 23 сентября 2010 года
Трехсекционный десятиэтажный
дом, Самара
кирпичный жилой дом в г. Самара
(ул. Блюхера, Советский район)