Без шума и пыли

Идеальный коттедж должен быть новым, полностью готовым к заселению и располагаться в уже построенном поселке, чтобы шум и пыль строительных работ не мешали наслаждаться загородной жизнью. Найти такой коттедж по сходной цене сейчас — большая удача. Впрочем, до кризиса подобных предложений на первичном рынке вообще не было.

Поиск затягивается

Конечно, купить полностью готовый к заселению загородный дом мечтает каждый, кто рассматривает предложения на загородном рынке. Однако готовых поселков на первичном рынке, которые сегодня активно продаются, единицы. "Спрос на них очень высок, а количество постоянно уменьшается. Это прекрасно понимают застройщики, и в некоторых поселках уже замечен рост цен, который идет в основном за счет отмены дисконта,— утверждает Владимир Яхонтов, управляющий партнер компании "Миэль-Загородная недвижимость".— То есть, если раньше застройщик мог предоставить скидку около 20%, то сейчас он этого не делает. Стоимость готовых коттеджей с сентября прошлого года выросла на 20%".

Уменьшение предложения готовых домов Александр Рыков, директор по маркетингу департамента загородной недвижимости Penny Lane Realty, объясняет так: "В 2008 году многие проекты достраивались и постепенно попадали в категорию готовых домов. Но в 2009 году строительство велось вяло. При этом рынком были востребованы именно готовые дома или с высокой степенью готовности. Поэтому часть объектов была раскуплена, часть вообще снята с продаж в связи с разными проблемами. А покупатели не хотят рисковать, покупая дом в поселке, где конца стройке еще не видно, а проблемы с финансированием могут наступить в любой день. Покупатели хотят за свои деньги жить в доме уже завтра, а не через 5 лет. Этим и объясняется популярность готовых домов и их дефицит".

Перераспределение спроса

В элитном сегменте спрос на дома в готовых поселках особенно высок. По наблюдениям Игоря Рогановича, директора департамента элитной недвижимости Knight Frank, в прошлом году на первичном рынке предпочтением пользовались исключительно готовые объекты "под ключ" либо объекты на высокой стадии готовности. Однако за весь 2009 год и в 2010 году пока не было анонсировано ни одного нового элитного проекта класса А.

Девелоперов понять можно: строить поселки "под ключ" на заемные средства в кризис стало слишком дорого, своих денег остро не хватало, и, чтобы достроить начатые дома, пришлось распродавать участки без подряда. "А строящиеся проекты на начальной стадии реализации, которые были востребованы до кризиса, стали неинтересны покупателям ни при каких скидках",— добавляет Алексей Артемьев, руководитель загородного отдела компании "Калинка-Риэлти".

По данным Аллы Прохиной, директора департамента загородной недвижимости Chesterton, предложение в самом верхнем ценовом сегменте, включающем большие загородные дома в наиболее престижных поселках, не превышает 500 готовых объектов (его можно сравнить с предложением на элитном рынке центральной части Москвы). Минимальная цена — $1,8-2 млн за дом; цены за кв. м существенно выше, чем в бизнес-классе — $3-5 тыс.

Большая часть предлагаемых элитных загородных домов построена в непосредственной близости от Рублево-Успенского шоссе (до 20 км от МКАД), есть ряд люксовых поселков на Новорижском шоссе.

Если говорить о Рублево-Успенском шоссе, то в покупатели с бюджетом $10-15 млн выбирают дома в Жуковке, Барвихе, на Николиной Горе. Прежде всего, как отмечает Алексей Артемьев, это предложения вторичного рынка, так как новых поселков здесь на так много. Это дома "под ключ" площадью около 1 тыс. кв. м на благоустроенных, красивых участках размером 50 соток и более.

"Наиболее освоенное из всех подмосковных направлений, Рублево-Успенское шоссе, на 70-80% представлено готовыми проектами, то есть предложениями в завершенных или уже эксплуатируемых коттеджных поселках,— отмечает Иван Шульков, управляющий партнер консалтинговой компании Greenwich Group.— По Новорижскому направлению, наоборот, в первую очередь предлагаются дома в строящихся коттеджных поселках. Немногочисленные завершенные проекты на Новорижском направлении — это заявленные в 2004-2005 годах коттеджные поселки, такие как "Павлово", "Резиденции Бенилюкс", "Монолит", "Шервуд" и т. п.".

Один из таких проектов — поселок Monteville, расположенный в 23 км по Новорижскому шоссе. "В наших современных элитных поселках мы значительную часть домов с самого начала возводим на собственные средства, что позволяет покупателям приобретать дома напрямую у компании,— отмечает коммерческий директор Villagio Estate Павел Трейвас.— Так было в поселке Millennium Park (24 км по Новорижскому шоссе), где более 50% первой очереди составляли готовые дома, возведенные Villagio Estate, и эти дома уже раскуплены. Так происходит в нашем поселке Monteville, где мы даже установили специальную цену на готовые дома — 30 млн руб. за дом площадью 400 кв. м с участком, эта акция стартовала в середине мая. В целом на территории этого поселка в 115 га запланировано 324 участка площадью от 0,2 до 1 га. Многочисленные проекты домов разработаны специально архитектурным бюро компании Villagio Estate. При этом стилистика застройки гармонично сочетается со стилем ландшафтного дизайна поселка, основной изюминкой которого стали рукотворные каналы". Наш новый элитный поселок на Новой Риге, который мы представим этой осенью, изначально проектируется с учетом этих тенденций: мы заранее строим в нем дома, к моменту начала продаж мы планируем возвести там несколько десятков домовладений".

По наблюдениям Алексея Артемьева, на Новорижском шоссе наиболее востребованы коттеджи в "Никольской слободе", поселке "Архангельское", "Павлово". Здесь есть предложения как на первичном, так и на вторичном рынке, и стоимость их составляет от $1,5 до $5 млн.

В ближайшее время начнутся активные продажи в "Ильинке". Это концептуально новый поселок, расположенный на участке в 11,5 га на Ильинском шоссе. Проектом предусмотрено возведение 162 домов, каждый из которых будет расположен на земельном участке от 2 до 7 соток. Сейчас строительство поселка находится на завершающей стадии, работы выполнены на 90%. В этом году поселок будет завершен отделкой фасадов и благоустройством территории. Цены в "Ильинке" сейчас колеблются от $2180 до $2400 за кв. м.

Возобновились продажи домов в коттеджном поселке "Грин Парк", расположенном в 18 км по Калужскому шоссе. Там полностью возведено 8 резиденций, остальные находятся на завершающей стадии строительства. Площадь коттеджей от 630 до 1 тыс. кв. м, участков — от 36 до 100 соток. Цена — от $2,9 млн до $5,9 млн.

Разнообразный бизнес-класс

Географически основное предложение готовых поселков в бизнес-сегменте сконцентрировано на Новорижском и Киевском шоссе (до 30 км от МКАД). По данным Аллы Прохиной, средняя цена таунхауса сейчас колеблется от $350 до $1 тыс.; жилая площадь — от 150 до 500 кв. м; цена за кв. м — около $2 тыс. Отдельный загородный дом бизнес-класса с земельным участком обойдется покупателю в $750-1,3 тыс.; средняя площадь — 350-550 кв. м, цена за кв. м — от $2 тыс. до $3 тыс.

К высококачественным проектам, вышедшим на рынок в первом квартале 2010 года, можно отнести поселок таунхаусов Forest Town на 14-м километре Минского шоссе. Сейчас дома здесь продаются по цене от $362 638. Forest Town — это своеобразный небольшой городок, состоящий из 170 таунхаусов, выполненных в единой архитектурной композиции с элементами городской архитектуры: широкие улицы, газоны, клумбы и т. п. Площадь домов от 180 до 235 кв. м, стоят они довольно тесно: площадь участка — от 2 до 4 соток, да и зелени маловато.

Небольшая придомовая территория "прилагается" и к коттеджам в поселке "Лагуна" (15 км от МКАД по Горьковскому шоссе). На момент подписания номера в продаже оставалось 6 домовладений. Цена квадратного метра от 41 447 до 51 303 руб., при этом стоимость всех оставшихся домовладений 15,75 млн руб., за исключением дуплекса, который продается за 17 млн руб.

Осталось восемь непроданных домов в поселке "Спасское-Семеновское" в 30 км от МКАД по Дмитровскому шоссе. Цена отдельно стоящего дома — 17 млн руб., дуплекса — 10,5 млн руб. Участки, в отличие от "Лагуны", полноценные — от 7 до 20 соток. Коттеджи площадью от 236 до 390 кв. м. Продавцы особо подчеркивают, что дома капитальные, построены из кирпича по традиционной технологии. В поселке уже работают службы охраны и эксплуатации, бытовой комплекс (супермаркет, аптека и химчистка) заработает в конце года.

В поселке "Звенигорье" (50 км по Новорижскому шоссе, 42 га, всего 153 дома) недавно введены в эксплуатацию домовладения первой очереди. Площадь домов — от 134 до 449 кв. м, участков — от 14 до 62 соток, цена домов начинается от 9 млн руб. Это единственный современный поселок с развитой инфраструктурой в районе Звенигорода.

А недавно введенный в эксплуатацию "Клуб 20'71" — новый модный поселок клубного типа от архитектора Сергея Скуратова, известного по проектам "Купер-хаус", дом в Бутиковском переулке в Москве. Поселок расположен в 20 км от Москвы по Минскому шоссе и состоит из 71 дома, что и отражено в его названии. Дома построены прямо в лесу на участках от 20 до 36 соток. Инфраструктура поселка включает мини-маркет, детскую площадку, универсальный спортивный корт, гоночную игровую трассу (для мини-машинок), клубный дом (с бассейном, фитнесом, йогой, чайной комнатой, кинозалом, кафе-баром), автостоянку. Дома продаются от $1,3 до $2,8 млн.

Завтра будет дороже

Выбрав подходящий дом, не стоит долго тянуть с покупкой. Цены растут довольно уверенно, а скидки застройщики дружно отменяют. По наблюдениям Ивана Шулькова, на первичном рынке застройщики в последнее время не меняли цены, за редким исключением (например, скидки в размере 40% в поселке "Резиденции Бенилюкс"). На вторичном рынке дисконты стали предлагаться значительно реже, чем это было год назад, и, как правило, варьируются в пределах 10%.

По данным аналитиков Penny Lane Realty, во втором полугодии 2009 года продажи на загородном рынке выросли более чем на 10% (а если учесть участки без подряда, то еще больше). В 2010 году эта тенденция продолжается. "Мы отмечаем значительное увеличение обращений от потенциальных покупателей, в первом квартале объем обращений вырос на 56%",— говорит Александр Рыков. Новые тенденции почувствовали и мелкие инвесторы. В конце 2009 года, когда многие поселки объявляли о скидках и специальных акциях, дальновидные покупатели договаривались о дополнительных скидках за мелкий опт и покупали загородные объекты с целью дальнейшей реализации.

Понятно, что инвесторы вкладывались в поселки на начальной стадии строительства. Продавать будут, когда поселок достроят, чтобы получить максимальный доход. Проблема в том, что начатые до кризиса поселки в большинстве не завершены, так что инвестиционных домов пока в продаже единицы.

Чаще всего с хорошей скидкой продается неликвид. Например, в поселке пять серий домов и две из них не пользуются спросом. Эти дома можно купить дешевле — вопрос, зачем? Ведь каждый ищет дом мечты, а о неликвиде вряд ли кто мечтает. Другое дело, если застройщику срочно нужны деньги или он расплатился с подрядчиками натурой в виде нескольких домов, и подрядчику нудно продать их очень быстро. Здесь, если повезет, можно купить с дисконтом то, что действительно нравится. Но рассчитывать на массовые скидки не стоит.

"Сейчас летний сезон в разгаре, поэтому массовых скидок нет,— отмечает Надежда Волохова.— Если цена изначально выставлена выше рынка, то торг может дойти до 20%, если стоимость объекта не превышает среднерыночных цен, то дисконт маловероятен".

А Игорь Роганович, директор департамента элитной недвижимости Knight Frank, предупреждает, что в преддверии лета, в связи с ростом спроса многие застройщики пересматривают прайс-листы в сторону повышения. И почти все решили отойти от предоставления скидок на начальном этапе торгов, в то время как в начале прошлого года дисконт в процессе торга мог достигать 30%.