Анализ реконструкции застроенных территорий

Проблемы экономики и менеджмента

В.П. Грахов

д-р экон. наук, профессор, кафедра промышленного и гражданского

строительства, ФГБОУВПО «Ижевский государственный технический университет им. М.Т. Калашникова»,

г. Ижевск

П.Е. Манохин

канд. тех. наук, доцент, кафедра промышленного и гражданского

строительства, ФГБОУ ВПО «Ижевский государственный технический университет им. М.Т. Калашникова»,

г. Ижевск

О.А.Вычужанин

магистрант, кафедра промышленного и гражданского строительства, ФГБОУ ВПО «Ижевский государственный технический университет им. М.Т. Калашникова»,

г. Ижевск

АНАЛИЗ РЕКОНСТРУКЦИИ ЗАСТРОЕННЫХ ТЕРРИТОРИЙ

Аннотация. Представлены основные положения реконструкции жилого фонда. Проведен анализ существующей застройки г. Ижевска, выявлены особенности построения с учетом исторически сложившейся застройки и определены преемственные пути его развития при реконструкции.

Ключевые слова: реконструкция застроенных территорий, градостроительство, комплексная реконструкция.

V.P. Grahov, Kalashnikov Izhevsk State Technical University, Izhevsk

P.E. Manohin, Kalashnikov Izhevsk State Technical University, Izhevsk

O.A. Vychuzhanin, Kalashnikov Izhevsk State Technical University, Izhevsk ANALYSIS OF RECONSTRUCTION BUILT-UP AREAS

Abstract. Basic provisions of reconstruction of a housing estate are presented. The analysis of the existing building of Izhevsk is carried out, features of construction taking into account historically developed building are revealed and successive ways of its development at reconstruction are defined.

Keywords: reconstruction of the built-up areas, urban planning, complex reconstruction.

В сложившихся современных условиях особую значимость приобретает проблема реконструкции сложившейся жилой застройки. Это связано с тем, что огромное количество жилых и общественных комплексов и микрорайонов в крупных городах относятся к категории с повышенным моральным и физическим износом.

В связи с быстро меняющимися социально-экономическими и градостроительными условиями проекты реконструкции жилой застройки, разработанные на основе устаревших методических и нормативных показателей, в неполной степени учитывают сложившуюся в настоящее время ситуацию.

Данная проблема рассмотрена в работах А.А Афанасьева, В.А. Аверкиева, А.М.

№ 12 (40) - 2014

29

Проблемы экономики и менеджмента

Альгауи, С.Б. Бараца и др. В сферу их исследований включались вопросы планировки городов в системах расселения, поиска направлений относительно сбалансированных по ареалам связей городских зон, выборочной реконструкции отдельных зданий, уплотнения застройки территории, а также разработки генеральных планов.

Изменения, связанные с комплексным повышением качества жилой застройки и комфорта среды обитания требуют системных подходов к реконструкции городской застройки.

Согласно СНиП2.07.01-89* «Градостроительство, планировка и застройка городских и сельских поселений», формирование объемно-пространственной композиции застройки разрабатывается в виде концепции градостроительного решения комплексной реконструкции жилого образования (квартала, микрорайона, жилого района) с целью определения совокупности предпосылок сохранения и обновления сложившейся застройки [1].

Градостроительные решения при проектировании реконструкционных мероприятий выявляют возможность уплотнения жилой застройки на данной территории с учетом архитектурных, градостроительных, историко-культурных, социально-

экономических, санитарно-гигиенических и экономических требований по комплексному развитию территории, а также состояния окружающей природной среды, действующих на территории особых режимов градостроительного регулирования. Поэтому определение структурно-функциональной организации районов застройки ведется в зависимости от выделенных размеров реконструируемой территории и выбранных способов уплотнения. При реконструкции городских микрорайонов следует исходить из оценки ценностей архитектурно-градостроительного наследия.

Опыт многих городов показывает, что сложившееся городское пространство может активно содействовать решению задач сегодняшнего дня не только без какого-либо ущерба для историко-культурного наследия, но и с пользой для его сохранения.

Это связано с тем, что концентрация основных объемов нового массового типового строительства должна предусматриваться за центральным историческим ядром города. Вместе с тем участки для размещения таких объектов следует выбирать относительно близко от его исторического центра, чтобы новые объекты активно формировали ландшафт центральной части города, не нарушая его исторически сложившуюся композицию. Кроме этого, выделяется зона активного функционального использования, в которой появляются деловые и обслуживающие объекты общегородского значения в пределах центрального исторического ядра. В такой зоне осуществляется наибольшая интеграция городских функций, требующая обновления старой застройки, ее приспособления к современным функциям.

Многое зависит от того, какими средствами, какими архитектурнопланировочными приемами проводится в жизнь данная стратегия. Основным объектом такого реконструктивного вмешательства становится при этом не отдельное сооружение или ансамбль сооружений, а участок городской среды, который рассматривается как целостная и непрерывная городская среда, имеющая уникальную историко-

30

№ 12 (40) - 2014

Проблемы экономики и менеджмента

культурную подоснову. Исходя из вышеперечисленного, реконструкция содержит три основных, тесно связанных между собой аспекта:

1) упорядочение городской территории;

2) модернизацию застройки;

3) охрану и реставрацию памятников старины;

4) развитие социальных, общественных институтов городской среды.

Особенностью застройки большинства городов является традиционная квартальная система планировки с периметральной застройкой. Дома возводились на любых свободных территориях в ущерб зеленым насаждениям. Строительство было подчинено стремлению максимально использовать площадь участков. В зависимости от их формы дома принимали самые разнообразные очертания в плане. Возникали узкие переулки и дворы-колодцы, не отвечающие требованиям санации.

Застройку центра городов зачастую вели хаотично. Жилые, культурно-бытовые и производственные зоны тесно переплетались и не имели четких границ. Из-за повышенной плотности застройки и отсутствия незастроенных площадей организация таких территорий отличается большой сложностью.

В условиях реконструкции сложившейся застройки в центральных исторических частях городов, а также при наличии историко-культурных и архитектурноландшафтных ценностей в других частях плотность населения устанавливается заданием на проектирование.

Чтобы окончательно сделать задание на проектирование и определиться с техническими условиями проводится анализ технико-экономических показателей планируемых мероприятий по реконструкции объекта. Если площадка реконструкции находится в стесненных условиях, то можно отказаться от некоторых мероприятий при реконструкции объектов.

Главное управление архитектуры и градостроительства с учетом оценки стоимости земли, плотности инженерных и транспортных магистральных сетей должно определять число зон различной степени градостроительной ценности территории и их границы. Плотность застройки жилых зон необходимо принимать с учетом установленного в градостроительной документации зонирования территории на основе анализа дифференциации территории по градостроительной ценности, типа и этажности застройки, состояния окружающей среды и других особенностей градостроительных условий.

Если рассматривать реконструкцию застроенных территорий Ижевска, то можно сказать, что это город, в котором историческая композиция и архитектурный облик, ансамбли и комплексы зданий никогда не имели решающего значения при принятии градостроительных решений. Поэтому здесь так ценны сохранившиеся фрагменты и сложившиеся ансамбли, отражающие историю города.

Старый жилой фонд города Ижевска объединяет разнохарактерные сооружения. К примеру, если густозаселенный район Буммаш - это район «хрущевок», то Устинов-ский район - это преобладание панельных 9-этажек. Динамику структуры определенных улиц можно проследить по времени ее застройки. К примеру, с одной стороны на

№ 12 (40) - 2014

31

Проблемы экономики и менеджмента

улице Ленина преобладает застройка серийных домов таких как «хрущевки», а с другой стороны улицы - «сталинки».

К тому же, в Ижевске много действительно ветхого жилищного фонда, снос которого просрочен на два десятилетия. Согласно постановлению Правительства Удмуртской Республики «Об утверждении Региональной адресной программы по переселению граждан из аварийного жилищного фонда в Удмуртской Республике на 2013-2017 годы» общий объем аварийного жилищного фонда составляет 116 тыс. кв. м общей площади. При этом планируется переселить 8737 жителей, улучшив их условия проживания. Программа определяет весь перечень многоквартирных домов, которые признаны до 1 января 2012 года в установленном порядке аварийными и подлежащими сносу или реконструкции в связи с физическим износом в процессе их эксплуатации [2].

Тем не менее, именно к таким домам вплотную ставится «точечная застройка», хотя при возведении высотных сооружений зачастую не выдерживаются требования норм инсоляции, защиты атмосферного воздуха и подземных вод от загрязнения, градостроительных норм реконструкции городских территорий.

Для более детального рассмотрения сложившейся застройки в г. Ижевске можно рассмотреть районы с характерно выраженной застройкой:

• Микрорайон «Соцгород»: рельеф района спокойный, с небольшим уклоном в сторону юго-запада. Поскольку для застройки в послевоенное время использовались одни типовые проекты для застройки территории, можно выделить характерный тип микрорайона с преобладанием 2-х этажных одно подъездных домов с продольными или поперечными несущими стенами.

В настоящее время высотные дома, которые ставятся в рамках «точечной застройки», как и в других микрорайонах, возводятся без расширения и реконструкции проездов и в пределах красных линий для малоэтажного строительства. Такая уплотнительная застройка создает значительные транспортные проблемы, проблемы инсоляции и т. п. Кроме этого, высотные дома совершенно не вписываются в композиционное единство с существующей застройкой. Старая застройка начинает восприниматься как «неправильная». Это своеобразное «переписывание истории», а, в сущности, полное вычеркивание значимых этапов развития общества, но запечатленное в градостроительных решениях.

• Микрорайон «Соцгород» выделяется своей близостью к промышленный зонам предприятий. При этом их резервные зоны практически полностью заняты новой застройкой без учета каких-либо экологических последствий для жилых районов.

• Микрорайон «Железнодорожный вокзал» располагается на окраине г. Ижевска. В основном двухэтажные одноподъездные здания расположены по ул. Гагарина, рядом с трамвайным кольцом и депо. При этом железнодорожные пути проходят в непосредственной близости от жилой застройки. Характерной особенностью является то, что эксплуатационные службы не выполняют требований по планововосстановительным мероприятиям. При этом здания находятся в периоде нормальной эксплуатации. Однако, в данном районе имеются большое количество ветхого жилья, а

32

№ 12 (40) - 2014

Проблемы экономики и менеджмента

в некоторых случаях - аварийного. К примеру, зимой периодически лопаются трубы других коммуникаций, с крыши падают куски шифера. Зафиксирован случай прорыва трубы теплоносителя в старом здании в д. 22 по ул. Гагарина с верхней разводкой и впоследствии обрушения плит покрытия чудом не приведшая к человеческим жертвам.

На основании рассмотренных территорий можно сделать вывод о том, что их реконструкция проводится без комплексного системного и инновационного подходов без учета требований и норм градостроительного кодекса Российской Федерации.

Разработка градостроительного решения при реконструкции жилой застройки должна производиться на основании:

- градостроительных регламентов и схем градостроительного зонирования, которые установлены генеральным планом развития города;

- оценки технического состояния отдельно взятого жилого дома, а также объектов социального обслуживания, которые подлежат модернизации или реконструкции;

- оценки свободных участков территории объекта реконструкции, состояния благоустройства реконструируемой территории для более продуктивного ее использования при возведении новых объектов;

- использования недвижимого имущества граждан, а также памятников истории и архитектуры, создающие неповторимый облик городской застройки;

- в целом комплексной оценки территории.

В целях обоснования градостроительного решения комплексной реконструкции застроенных территорий возникает необходимость проведения предпроектных проработок. Такие меры необходимы для уточнения объемно-планировочных решений существующих зданий, определения целесообразности размещения объема нового строительства, определения социально-экономической эффективности, обеспечения учета санитарно-гигиенических и экологических условий территории и противопожарных мероприятий. Они касаются как градостроительных проработок, определяющих планировочное решение территории, так и архитектурно-строительных проработок реконструкции самого объекта, определяющих его технико-экономические показатели и архитектурную выразительность.

Важно учесть, что актуальным направлением реконструкции является развитие межмагистральных территорий. Это влечет за собой упорядочение транспортной сети, что в условиях реконструкции является довольно сложной задачей, поскольку в старых городах отсутствует четкая дифференциация уличной сети по назначению; из-за малой ширины проезжей части.

Местоположение здания на генеральном плане реконструкции города имеет решающее значение с позиций его градостроительной ценности. К примеру, здание, расположенное в габаритах прокладываемых магистралей общегородского значения или современных транспортных магистралей общегородского значения или современных транспортных сооружений, как правило, намечают к сносу. В пример можно привести выкуп земель из частного сектора, снос ветхих домов и перекладку коммуникаций при осуществлении проекта расширения ул. К. Маркса от ул. Ленина до ул. К. Либкнехта.

№ 12 (40) - 2014

33

Проблемы экономики и менеджмента

Для сохранения сложившегося городского пространства, необходимо сделать его по-настоящему жизнеспособным, надо не только бережно поддерживать, но и обновлять его структуру. Этот процесс может включать в себя городское строительство, реставрацию зданий, ремонт, благоустройство территории и т.д. Однако следует отметить, что с одной стороны очевидна экономическая выгода от встраивания в существующие структуры новых зданий, так как не надо их обеспечивать коммуникациями и инфраструктурой. В тоже время в некоторых районах города плотность заселения существенно высокая. Наблюдаются проблемы с транспортными магистралями.

Таким образом, можно отметить, что в ходе анализа существующей застройки г. Ижевска, выявлены особенности построения с учетом исторически сложившейся застройки и определены преемственные пути его развития при реконструкции. Представлены основные положения и предложения по реконструкции жилого фонда городов.

Список литературы:

1. СНиП 2.07.01-89*. Градостроительство. Планировка и застройка городских и сельских поселений.

2. Постановление Правительства УР от 15.04.2013 «Об утверждении Региональной адресной программы по переселению граждан из аварийного жилищного фонда в Удмуртской Республике на 2013-2017 годы»

3. Афанасьев А. А. Реконструкция жилых зданий. Ч. 2: Реконструкция жилых зданий и застройки / А. А. Афанасьев, Е.П. Матвеев. - М., 2008.

4. СТО РААСН 01-2007. Реконструкция и модернизация жилищного фонда: методическое пособие

5. Администрация муниципального образования город Ижевск. Главное управление архитектуры и градостроительства. URL: https://www.izh.ru/

6. Давлетова Р.С., Коловертнов Р.А., Файзуллин Р.В. Влияние внешней среды на стратегическое планирование развития промышленного предприятия // Экономика и предпринимательство. - 2013. - № 7. - С. 519-522.

7. Асадуллин А.Ф., Файзуллин Р.В. Анализ бюджетной обеспеченности районов и городов Удмуртской Республики // Приволжский научный вестник. - 2013. -№ 8 (24). - С.70-78.

34

№ 12 (40) - 2014