Гражданско-правовой режим недвижимости

ГРАЖДАНСКО-ПРАВОВОЙ РЕЖИМ НЕДВИЖИМОСТИ

КАЛИНИН Сергей Юрьевич

Аннотация: в статье выработано понятие и критерии определения правового режима недвижимости на основании проведенного исследования, показаны негативные последствия пробела в гражданском законодательстве, а также выработаны рекомендации по совершенствованию правоприменительной и правоохранительной практики в данной сфере.

Annotation: the paper presents the concept and criteria of real property legal status definition on the base of carried out investigation, indicates negative consequence of a gap in civil legislation and the worked-out recommendations for improvement of law enforcement practice in given sphere.

Ключевые слова: недвижимость, правовой режим недвижимости, существенные признаки недвижимости, критерии правового режима недвижимости, механизм правового регулирования, содержание данного механизма, государственная регистрация.

Key words: real property, real property legal status, essential features of real property, criteria of real property legal status, mechanism of legal adjustment, contents of given mechanism, state registration.

Недвижимое имущество во все времена остается основной темой для обсуждения, поскольку является достаточно дорогим в цене и сопровождается рядом проблем при оформлении и обращении между участниками. Также при имеющейся специфике использования недвижимости в каждом отдельном случае, будь это сделка, наследство или просто приватизация, недвижимое имущество является центральной темой гражданского права, хозяйственного оборота и рынка, изучаемой юристами и прорабатываемой законодателями во все времена.

Категория недвижимого имущества выделена в законе для того, чтобы определить специфику тех правовых отношений, которые складываются по поводу данного объекта гражданских прав1, а правоотношения, связанные с оборотом и преобразованием недвижимости, - одна из проблем, которая никогда не утрачивала важности на протяжении всей истории права и государства2. Эта проблема продолжает иметь место в российской правовой действительности, несмотря на то, что данному объекту посвящены многочисленные специальные исследо-вания3. Попытка восполнения пробелов в данной сфере гражданско-правовой науки привела к необходимости системного изучения недвижимости как объекта правового регулирования, основные результаты которого излагаются в настоящей статье.

Анализ судебной практики показал, что главным критерием классификации видов недвижимости являются признаки данного объекта. Например, по мнению суда, российское гражданское законодательство классифицирует объекты гражданских

1 Алексеев В.А. Недвижимое имущество: правовой режим и государственная регистрация. Автореф. дис. ... канд. юрид. наук. М., 2009.

2 Бумажникова О.В. Институт права следования на недвижимое имущество в законодательстве Российской Федерации. Автореф. дис. .канд. юрид. наук. М., 2008.

3 Алексеев В.А. О понятии недвижимого имущества / / Закон и право. 2006. № 1; Он же. Понятие и классификация объектов недвижимости. М.: РГИИС, 2008.

прав исходя из признаков самих объектов. Объекты гражданских прав одного вида могут относиться к различным формам собственности и принадлежать субъектам, осуществляющим предпринимательскую деятельность в различных сферах экономики. При этом такого классифицирующего признака обо-ротоспособности имущества, как принадлежность его к определенной форме собственности или нахождение в хозяйственном ведении предприятия определенной отраслевой принадлежности, гражданское законодательство не содержит4.

Исследование недвижимости с данных позиций привело к следующим выводам:

1. Понятия «недвижимость» и «недвижимое имущество» соотносятся друг с другом как правовые и технические понятия. И если первое является объектом государственной регистрации прав на такое имущество и сделок с ним5, то второе составляет преимущественно объект для кадастрового учета6, а также для технического учета и технической инвентаризации7. Однако оба понятия не могут существовать друг без друга, подобно тому, как дом не может существовать без фундамента, а поэтому гражданское законодательство объединяет их одним собирательным понятием «недвижимая вещь (недвижимое имущество, недвижимость)» (ч. 1 ст. 130 ГК РФ), обозначая их в качестве объекта вещного права.

2. Все объекты вещного права обладают совокупностью трех признаков:

а) физическим признаком - обладаемостью, т.е.

4 Постановление Десятого арбитражного апелляционного суда от 29.06.2009 по делу № А41-К1-9715/07//СПС Консультант Плюс.

5 Ст. 130, 131, 164 ГК РФ, Федеральный закон от 21.07.1997 № 122-ФЗ (в ред. от 29.12.2010) «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» // СПС Консультант Плюс.

6 Федеральный закон от 24.07.2007 № 221-ФЗ (в ред. от 27.12.2009) «О государственном кадастре недвижимости»// СПС Консультант Плюс.

7 Положение об организации в Российской Федерации государственного технического учета и технической инвентаризации объектов капитального строительства: Постановление Правительства РФ от 04.12.2000 № 921 (в ред. от 21.08.2010) // СПС Консультант Плюс.

Гражданское право, предпринимательское право, семейное право, международное частное право 37

возможностью присвоения вещи. Например, нельзя отнести к числу вещей, которыми можно обладать, а, значит, и сделать объектом сделок, плодородие почв, продуктивность животных, атмосферный воздух и т.д.;

б) экономическим признаком - ценностью, при отсутствии которого теряется смысл присвоения вещи. Например, не имеет ценности сорнячная растительность на пашне, отходы производства и потребления и т.д., а поэтому они не относятся к объектам вещного права;

в) юридическим признаком - наличием законного статуса. Например, самовольная постройка не может быть объектом собственности, а самовольный застройщик лишен права распоряжаться ею и обязан снести ее за свой счет (ч. 2 ст. 222 ГК РФ).

Перечисленные признаки являются универсальными для всех вещей, в том числе, и для недвижимости.

3. Помимо данных общих признаков, недвижимость обладает специфическими признаками, обусловленными свойствами недвижимых объектов, которые играют роль юридических фактов, порождающих, изменяющих или прекращающих правоотношения, объектом которых является данная недвижимость. К числу данных специфических признаков, влияющих на правовой статус недвижимости, можно отнести:

3.1. По созданию объектов недвижимости их можно подразделить:

а) на природные, к числу которых закон относит земельные участки и участки недр (ч. 1 ст. 130 ГК РФ), поверхностный (почвенный) слой земли, растения и водные объекты (ч. 2 ст. 261 ГК РФ). Свобода владения, пользования и распоряжения землей и природными ресурсами ограничивается экологическими и иными требованиями (ч. 3 ст. 209, ч. 3 ст. 261 ГК РФ), а их отчуждение или переход от одного лица к другому иными способами допускается в той мере, в какой это допускается природоресурсным законодательством (ч. 3 ст. 129 ГК РФ);

б) на рукотворные, т.е. созданные человеческим трудом. В частности, право собственности на здание, сооружение и другое вновь создаваемое имущество, подлежащее государственной регистрации, возникает с момента такой регистрации (ст. 219 ГК РФ);

в) на смешанные виды, при которых в природные объекты вложен человеческий труд. Например, мелиоративные системы подлежат паспортизации; осуществление мелиоративных мероприятий не должно приводить к ухудшению состояния окружающей среды; мелиоративные мероприятия должны осуществляться с соблюдением требований природоресурсного законодательства8, и за наруше-

8 Ст. 20, 32 Федерального закона от 10 января 1996 года № 4-ФЗ «О мелиорации земель»; Правила эксплуатации мелиоративных систем и отдельно расположенных гидротехнических сооружений: утв. Минсельхозпродом РФ 26.05.1998 // СПС Консультант Плюс.

ние правил эксплуатации мелиоративных систем предусмотрена административная ответственность (ст. 10.10 КоАП РФ). Иначе говоря, эксплуатация природных объектов, которые преобразованы человеческим трудом, должна осуществляться с соблюдением особых правил, обусловленных природными свойствами данных объектов.

3.2. По свойствам объектов недвижимости их можно подразделить:

а) по структуре - на неделимые (простые) и сложные (делимые). Под неделимой (простой) вещью понимается невозможность ее раздела в натуре без изменения назначения (ст. 133 ГК РФ). Это объективное свойство неделимой вещи порождает особые виды правоотношений в отношениях общей собственности на нее, т.е. когда она принадлежит нескольким собственникам (сособственникам) одновременно. Поэтому закон предусмотрел правоотношения по денежному выкупу доли сособствен-ника, выходящего из общей собственности (ч. 4 ст. 252 ГК РФ), а также особые правоотношения при разделе имущества крестьянского (фермерского) хозяйства (ст. 258 ГК РФ).

Под сложной вещью понимается такая комбинация вещей, когда разнородные вещи образуют единое целое, предполагающее использование по общему назначению (ст. 134 ГК РФ). Например, жилой дом с надворными постройками, гаражом, сауной, придомовым земельным участком и т.д., несмотря на разное целевое назначение входящих в данный комплекс объектов, признается единой сложной вещью, поскольку земельное законодательство основывается на принципе единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов, согласно которому все прочно связанные с земельными участками объекты следуют судьбе земельных участков, за исключением случаев, установленных федеральными законами (ст. 1 п. 1.5 ЗК РФ), а действие сделки, заключенной по поводу сложной вещи, распространяется на все ее составные части, если договором не предусмотрено иное (ст. 134 ГК РФ).

Особым видом сложной вещи является предприятие, под которым признается имущественный комплекс, используемый для осуществления предпринимательской деятельности; предприятие в целом как имущественный комплекс признается недвижимостью (ст. 132 ГК РФ);

б) по значимости вещей они делятся на главные вещи и принадлежности. Согласно статье 135 ГК РФ, вещь, предназначенная для обслуживания другой, главной вещи и связанная с ней общим назначением (принадлежность), следует судьбе главной вещи, если договором не предусмотрено иное.

3.3. По оборотоспособности недвижимые объекты можно подразделить на три вида:

а) изъятые из оборота (ч. 1 ст. 129 ГК РФ). Например, по одному арбитражному делу суд разъяс-

нил, что имущество коммерческой организации, имеющее мобилизационное назначение, не может отчуждаться и направляться в гражданский оборот, так как такое отчуждение приведет к нарушению предписаний федерального законодательства, целью которых является обеспечение обороноспособности и безопасности государства9. По другому делу суд счел необоснованными довод о том, что спорный объект недвижимости (здание завода) был запрещен к реализации ФЗ «О государственном оборонном заказе», сославшись при этом на положения ч. 2 ст. 129 ГК РФ и указав, что предметом спорной сделки являлось здание в освобожденном виде без производственных мощностей, перемещенных в другое помещение10. По третьему делу, удовлетворяя иск в части признания недействительным отчуждения объектов гражданской обороны, суд отметил, что поскольку сделка в части отчуждения объектов гражданской обороны не соответствует требованиям статей 129, 295 ГК РФ, то и является ничтожной11. По мнению суда, исходя из положений ч. 1 ст. 129 ГК РФ изъятые из оборота вещи не могут каким-либо образом отчуждаться или переходить от одного лица к другому, а следовательно, такие вещи не могут иметь и товарную (денежную) стоимость, определяемую потребительскими свойствами товара12.

б) ограниченно оборотоспособные, которые могут принадлежать лишь определенным участникам оборота либо нахождение которых в обороте допускается по специальному разрешению (ст. 129

ч. 2 ГК РФ). Как определено судом, Гражданский кодекс РФ требует, чтобы объекты, изъятые из оборота, были прямо указаны в законе, а ограниченно оборотоспособные объекты определялись в порядке, установленном законом13. Поэтому суд разъяснил, что по правилам, установленным ст. 52 ЗК РФ и ст. 129 ГК РФ, отчуждение земельного участка его собственником другим лицам осуществляется с учетом предусмотренных ст. 27 ЗК РФ ограничений оборотоспособности земельных участков14.

Не может быть применим к объектам гражданских прав, изъятым из оборота либо нахождение которых в обороте допускается по специальному разрешению, институт добросовестного приобретателя. Иное толкование противоречило бы императивным нормам ст. 129 ГК РФ 15.

9 Постановление ФАС УО от 17.07.2006 № Ф09-6192/06-С6 по делу № А60-4668/2006 // СПС Консультант Плюс.

10 Определение ВАС РФ от 15.12.2006 № 12805/06 по делу № А40-3599/ 05-79-19 // СПС Консультант Плюс.

11 Постановление ФАС Западно-Сибирского округа от 26.10.2005 № Ф04-7578/2005 // СПС Консультант Плюс.

12 Постановление ФАС Поволжского округа от 24.05.2010 по делу № А57-5480/2009 // СПС Консультант Плюс.

13 Постановление ФАС Западно-Сибирского округа от 14.07.2005 № Ф04-4426/2005(13024-А02-20) // СПС Консультант Плюс // СПС Консультант Плюс.

14 Постановление ФАС УО от 11.12.2006 № Ф09-10167/06-С6 по делу № А50-7898/2006 // СПС Консультант Плюс.

15 Постановление ФАС МО N КГ-А40/4640-04-П от 08.06.2004 // СПС

Консультант Плюс.

в) свободные в обороте - при отсутствии законодательного изъятия из оборота или ограничения в нем (ч. 1 ст. 129 ГК РФ). Например, суд определил, что поскольку скважина минеральной воды в виде ее сооружений не относится к недрам согласно определению недр, содержащемуся в Законе РФ «О недрах», то такие сооружения законодательством не исключены из гражданского оборота16.

Обобщая изложенное, можно сделать следующие выводы относительно недвижимости как объекта правового регулирования:

1. Недвижимость обладает общими признаками, присущими всем объектам вещного права, и специфическими признаками, обусловленными свойствами недвижимости.

2. В силу общих признаков каждый недвижимый объект наделен свойствами обладаемости, ценности и определенности статуса.

3. Специфические признаки недвижимости можно классифицировать по трем основным критериям:

а) по их созданию - на природные, рукотворные и смешанные;

б) по их свойствам - на простые (неделимые) и сложные;

в) по их значимости - на главные вещи и принадлежности;

г) по оборотоспособности - на изъятые из оборота, ограниченно оборотоспособные и на свободные в гражданском обороте.

4. Все перечисленные признаки недвижимости влияют на правоотношения, объектом которых является данная недвижимость, играя роль юридических фактов, порождающих, изменяющих и прекращающих данные правоотношения;

5. В совокупности данных признаков видится контур содержания правового режима недвижимости, исследованию которого будет посвящены следующие научные работы, а изучение гражданского законодательства и экономической сущности правовых норм в области недвижимости поможет специалистам, менеджерам, руководителям предприятий и другим, заинтересованным в данной области лицам разбираться в огромном массиве правовых актов и норм, регулирующих рынок недвижимости, осознать сущность правовых институтов и избежать ошибок при работе с недвижимостью.

16 Постановление Президиума ВАС РФ № 3531/00 от 16.07.2002 - 10/

02, 61// СПС Консультант Плюс.