Актуальные вопросы теории и судебной практики в сфере регулирования деятельности товариществ собственников жилья (по материалам 2012 г. )

УДК 349.444

АКТУАЛЬНЫЕ ВОПРОСЫ ТЕОРИИ И СУДЕБНОЙ ПРАКТИКИ В СФЕРЕ РЕГУЛИРОВАНИЯ ДЕЯТЕЛЬНОСТИ ТОВАРИЩЕСТВ СОБСТВЕННИКОВ ЖИЛЬЯ (ПО МАТЕРИАЛАМ 2012 Г.).

© Кицай Ю. А., 2013

Иркутский государственный университет, г. Иркутск

Рассматриваются актуальные вопросы правового статуса товарищества собственников жилья. Приводятся примеры актуальной судебной практики, связанной с товариществами собственников жилья и иными участниками жилищных правоотношений.

Ключевые слова: жилищное право; жилищные отношения; товарищество собственников жилья;

судебная практика.

Российское жилищное право в настоящий момент представляет собой развивающуюся отрасль права, что отражается и в разноплановой судебной практике. В этой связи существует насущная потребность в регулярном анализе актов судебной власти, где стороны являются участниками жилищных правоотношений.

Рассмотрим актуальные вопросы судебной практики в сфере жилищных отношений на примере товариществ собственников жилья (далее — ТСЖ).

Прежде всего следует отметить, что те изменения, которые происходят сейчас в российском обществе, безусловно, затрагивают и жилищную сферу. Если ранее в России основой управления жилищными отношениями была централизованная система государственного управления, то с активным развитием рыночных отношений изменилась и структура управления ЖКХ: доминирующую роль в настоящее время играют частные структуры, одной из которых является ТСЖ.

Еще в конце ХХ в., не имея практики регулирования подобных отношений, законодатель схематично ввел западную модель управления кондоминиумом, что отразилось в тексте Федерального закона от 15 июля 1996 г. № 72-ФЗ «О товариществах собственников жилья» (утратил силу).

Подобная прямая рецепция европейского права в сфере регулирования отношений по управлению общим имуществом собственников в многоквартирных домах оказалась

проблематичной. Во-первых, российское общество не было готово к самостоятельному управлению собственным домовым имуществом. Во-вторых, уровень законодательной работы не смог создать работоспособную систему норм, регулирующих общественные отношения в данной сфере. По сути, говорить о нормативной системе деятельности ТСЖ можно лишь с момента вступления в силу с 1 марта 2005 г. Жилищного кодекса Российской Федерации.

Не вдаваясь в негативный (преимущественно криминальный) опыт создания и деятельности ТСЖ, отметим значимость в формировании открытых и контролируемых методов работы ТСЖ Федерального закона от 4 июня 2011 г. № 123-Ф3 «О внесении изменений в Жилищный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации» [1].

В настоящее время правоведы признают, что ТСЖ является наиболее эффективным способом управления общим имуществом многоквартирного дома, который защищает права и интересы жильцов обслуживаемого им дома [2].

При этом немаловажно, что исчерпывающего определения ТСЖ до сих пор нет. Так, законодатель в определении ТСЖ в ст. 135 ЖК РФ ограничил его целью создания, субъектным составом участников, открытым перечнем видов деятельности, которую признает некоммерческой. Данное определение не раскрывает сущности исследуемого субъекта права. Напомним, что в ранее действовавшем и утратившем силу Феде-

ральном законе от 15 июля 1996 г. № 72-ФЗ «О товариществах собственников жилья» законодатель давал более краткое определение ТСЖ, которое, однако, устарело.

В литературе встречаются сложные формулировки: «Товарищество собственников жилья представляет собой дискретное, имеющее определенную географическую привязку социально-правовое объединение современного гражданского общества, образуемое на основе частной собственности физических и юридических лиц на жилые и связанные с ними нежилые объекты недвижимости, функционирующее как легитимный демократический механизм принятия управленческих решений в интересах собственников помещений в многоквартирных домах» [3].

Думается, что более актуально следующее определение ТСЖ как органа управления: товарищество собственников жилья — это самоокупаемая некоммерческая организация, основанная на членстве собственников помещений, целью которой является совместное управление общим долевым имуществом в многоквартирных домах путем их законной эксплуатации, предоставления коммунальных услуг, а также с иными целями, не запрещенными законодательством.

В целом пробелы в законодательстве, отсутствие единообразных подходов к пониманию правовой природы ТСЖ, недостаточная теоретическая база, безусловно, затрудняют развитие такого способа управления многоквартирными домами, как ТСЖ. В этой связи возрастает значимость судебной практики.

В большей части дел, рассмотренных Высшим Арбитражным Судом РФ в 2012 г., ТСЖ выступает истцом по различного рода вопросам, связанным с активной градостроительной деятельностью.

Прежде всего, судебная практика уточняет правовой статус ТСЖ.

Так, ФАС Центрального округа [4] признал, что суд первой инстанции пришел к обоснованному выводу о том, что ТСЖ имело право предъявить в суд исковые требования в интересах собственников жилых помещений многоквартирного дома.

Причем ФАС отметил, что товариществом собственников жилья признается некоммерческая организация, объединение собственников помещений в многоквартирном доме для совместного управления комплексом недвижимого имущества, обеспечения эксплуатации этого комплекса, владе-

ния, пользования и распоряжения общим имуществом в многоквартирном доме.

ТСЖ обязано обеспечивать соблюдение прав и законных интересов собственников помещений в многоквартирном доме при установлении условий и порядка владения, пользования и распоряжения общей собственностью.

Кроме того, ТСЖ обязано представлять законные интересы собственников помещений в многоквартирном доме, в том числе в суде и в отношениях с третьими лицами.

К примеру, в одном из судебных дел [5] ТСЖ обратилось в арбитражный суд с заявлением к Администрации городского округа «Саранск» (далее — ответчик, Администрация) о признании недействительным распоряжения первого заместителя главы Администрации городского округа «Саранск» «О разрешении Макушкиной О. А. перевода жилого помещения... в нежилое и проведения переустройства и перепланировки». Заявление мотивировано тем, что Администрация городского округа Саранск в нарушение требований жилищного законодательства вынесла распоряжение о переводе жилого помещения, принадлежащего на праве собственности О. А. Макушкиной, без получения согласия собственников общей долевой собственности многоквартирного дома на использование общей долевой собственности.

Оспариваемое распоряжение Администрации не соответствовало требованиям законодательства, а именно ст. 36, 40 Жилищного кодекса Российской Федерации, а также нарушало права и законные интересы собственников жилья многоквартирного дома, поскольку препятствовало использованию общего имущества собственников жилья.

Ответчик в отзыве на заявление и представитель в судебном заседании требования заявителя не признали, пояснив, что распоряжение о переводе жилого помещения в нежилое принято Администрацией законно и обоснованно в соответствии с требованиями ст. 22, 23 и 26 Жилищного кодекса Российской Федерации. Также ответчик настаивал на том, что на перевод жилого помещения в нежилое и на переустройство и перепланировку жилого помещения согласия собственников жилых помещений в многоквартирном доме не требуется.

Исследовав материалы дела, заслушав представителей сторон, суд считает, что

требования данного ТСЖ подлежат удовлетворению.

С учетом ч. 1 ст. 198, а также ч. 4 и 5 ст. 200 АПК РФ, в соответствии со ст. 288, ч. 2 ст. 209 ГК РФ, ст. 17, 22, 36 и 40 ЖК РФ, наконец, в силу п. 6 ч. 7 ст. 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации, общее имущество в многоквартирном доме находится в общей долевой собственности собственников помещений. К распоряжению имуществом, в частности, относятся действия по изменению объекта.

Из имеющихся в деле материалов установлено, что О. А. Макушкина является собственником жилого помещения — однокомнатной квартиры общей площадью 33,0 м2, на 1-м этаже многоквартирного дома.

Распоряжением первого заместителя главы Администрации городского округа «Саранск» ей разрешен перевод вышеназванного жилого помещения в нежилое с проведением переустройства и перепланировки.

С целью перепланировки и переустройства квартиры творческой архитектурной мастерской «Королев» для О. А. Макушкиной выполнен рабочий проект «Перепланировка квартиры под магазин». Причем в данном случае перевод квартиры в нежилое помещение связан с изменением общего имущества многоквартирного дома, находящегося в общей долевой собственности, т. е. собственнику необходимо было получить согласие всех участников общей долевой собственности в многоквартирном доме до обращения в администрацию городского округа с заявлением о переводе жилого помещения в нежилое.

Однако такого согласия О. А. Макуш-киной получено не было, а Администрация при вынесении оспариваемого распоряжения с О. А. Макушкиной такого согласия не потребовала. С учетом всех обстоятельств дела требования ТСЖ были удовлетворены судом.

Значителен объем дел, связанных с признанием недействительными нормативных и иных актов власти.

Так, в одном из дел [6], обращаясь с заявлением в арбитражный суд г. Нижнего Новгорода, ТСЖ исходило из того, что постановление Администрации г. Нижнего Новгорода об уменьшении размера на кадастровом плане земельного участка, занимаемого многоквартирным домом, переходящего бесплатно в общую долевую собственность собственников помещений

вышеуказанного многоквартирного дома, ущемляет права и законные интересы жителей данного многоквартирного дома.

Администрация не согласилась с позицией ТСЖ и посчитала оспариваемое постановление законным и обоснованным.

Обращения с подобными заявлениями основаны на п. 2 ст. 29 и ч. 1 ст. 198 Арбитражного процессуального кодекса РФ. При этом суд осуществляет проверку оспариваемого акта или его отдельных положений, оспариваемых решений и действий (бездействия) и устанавливает их соответствие закону или иному нормативному правовому акту и т. д.

В данном деле существенно положение, отраженное в ч. 1 и 4 ст. 36 ЖК РФ, о том, что собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности помещения в данном доме, а также земельный участок, на котором расположен данный дом. Границы и размер земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, определяются в соответствии с требованиями земельного законодательства и законодательства о градостроительной деятельности.

Согласно информации, содержавшейся на сайте Администрации г. Нижнего Новгорода на момент судебного разбирательства, по заказу Администрации города выполняется комплекс работ по формированию и постановке на государственный кадастровый учет земельных участков, на которых расположены многоквартирные дома. В составе комплекса работ разрабатываются проекты межевания территорий, основной задачей которых является формирование границ земельных участков, на которых расположены многоквартирные дома.

Таким образом, суд нашел правомерным требование ТСЖ в части обязания Администрации г. Нижнего Новгорода осуществить действия по постановке на кадастровый учет земельного участка под многоквартирным домом в соответствии с исходной схемой расположения земельного участка, утвержденной ранней редакцией постановления Администрации г. Нижнего Новгорода.

В итоговом решении суда постановление главы Администрации г. Нижнего Новгорода об уменьшении размеров земельного участка было признано недействительным

как противоречащее требованиям, установленным Земельным кодексом Российской Федерации, Жилищным кодексом Российской Федерации, Гражданским кодексом Российской Федерации.

Суд обязал Администрацию г. Нижнего Новгорода осуществить действия по постановке на кадастровый учет земельного участка под многоквартирным домом в соответствии с исходной схемой расположения земельного участка.

В другом деле суд признал незаконным факт бездействия Администрации г. Нижнего Новгорода, выразившегося в необра-щении в Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Нижегородской области с заявлением о принятии на учет бесхозяйного недвижимого имущества — инженерных коммуникаций, подходящих к многоквартирным домам, входящим в ТСЖ, которое не принадлежит ему на праве собственности [7].

Однако при отсутствии обоснованной претензии суд может счесть исковые требования необоснованными. Так, в одном из судебных дел [8] ТСЖ обратилось в суд с иском к ООО об устранении препятствий в пользовании принадлежащим истцу земельным участком. Нарушение прав на земельный участок, по мнению истца, выразилось в возведении ответчиком забора и осуществлении благоустройства земельного участка истца при строительстве ответчиком многоквартирных домов.

В ходе судебного разбирательства истец уточнил исковые требования — обязать ответчика демонтировать устройство дорожных проездов и пешеходных дорожек с асфальтовым покрытием и установкой бордюрного камня.

Суд пришел к выводу, что действия ответчика по благоустройству части земельного участка истца, ранее относившейся к месту общего пользования, осуществлены ответчиком в соответствии с проектной документацией и требованиями технических регламентов (в том числе Технического регламента о требованиях пожарной безопасности). Данные обстоятельства подтверждены актом проверки при строительстве, реконструкции, капитальном ремонте объекта капитального строительства и заключением о соответствии простроенного, реконструированного, отремонтированного объекта капитального строительства требованиям технических ре-

гламентов (норм и правил), иных нормативных правовых актов и проектной документации. Ответчику выдано разрешение на ввод в эксплуатацию объекта, которое удостоверяет строительство или реконструкцию объекта в соответствии с разрешением на строительство, соответствие объекта капитального строительства градостроительному плану, плану земельного участка и проектной документации.

Интересны и прецеденты оспаривания законности нормативных актов, связанных с деятельностью ТСЖ как органа управления многоквартирными жилыми домами.

Так, в одном из решений [9] отмечалось, что со стороны истца выступали два ТСЖ, которые обратились в арбитражный суд с заявлениями к администрации муниципального образования «Сосновское городское поселение Вятскополянского района Кировской области» (далее — ответчик, Администрация), к Сосновской городской Думе Вятскополянского района Кировской области (далее — ответчик, Дума) о признании распоряжения главы администрации Сосновского городского поселения Вятскополянского района Кировской области «О нормах водопотребления на 2008 год» (далее — Распоряжение), решения Сосновской городской Думы Вятскополян-ского района Кировской области (далее — Решение) в части установления нормативов водопотребления на одного человека в месяц и в части установления нормативов потребления горячей воды не соответствующими Правилам установления и определения нормативов потребления коммунальных услуг, утвержденным постановлением Правительства Российской Федерации от 23 мая 2006 г. № 306 (далее — Правила № 306), и недействующими.

Суд удовлетворил требования ТСЖ и признал указанные нормативно-правовые акты недействующими.

Небезынтересно и рассмотрение иска ТСЖ к ОАО «Газпром газораспределение Сыктывкар» в лице филиала в г. Сыктывкаре (трест «Сыктывкармежрайгаз») об урегулировании разногласий и об обязании заключить договор на определенных условиях [10]. Подобные судебные прецеденты, безусловно, стимулируют развитие договорного права и тех его аспектов, что тесно связаны с жилищными правоотношениями.

Таким образом, актуальная судебная практика в сфере жилищных отношений с

участником ТСЖ демонстрирует развитие норм о признании незаконными и недействующими нормативные акты различного уровня, что повышает открытость и справедливость законодательной деятельности органов власти.

1. О внесении изменений в Жилищный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации : федер. закон от 4 июня 2011 г. № 123-Ф3 // Собр. законодательства РФ. 2011. № 23. Ст. 3263.

2. Абагаева Ю. В. Товарищество собственников жилья в системе местного самоуправления. М., 2010.

3. Токарева Е. В. Товарищество собственников жилья как социально-правовая форма объединения граждан по месту жительства : автореф. дис. ... канд. юрид. наук. Волгоград, 2012.

4. Постановление ФАС Центрального округа

№ А54-4825/2009 от 12 сент. 2012 г. //

КонсультантПлюс [Электронный ресурс] : справочная правовая система.

5. Решение Арбитражного суда Республики Мордовия от 11 июля 2012 г. по делу № А39-1612/2012 // Там же.

6. Решение Арбитражного суда Нижегородской

области от 21 мая 2012 г. по делу

№ А43-39956/2011 // Там же.

7. Решение Арбитражного суда Нижегородской

области от 31 августа 2012 г. по делу

№ А43-32832/2011 // Там же.

8. Решение Арбитражного суда Кировской области от

2 октября 2012 г. по делу А28-1510/2012 // Там же.

9. Решение Арбитражного суда Кировской области от 13 февраля 2012 г. по делу № А28-9931/2011 // Там же.

10. Решение Арбитражного суда Республики Коми от

3 августа 2012 г. по делу № А29-4089/2012 // Там же.

Topical Issues in Theory and Judicial Practice in the Regulation of Homeowners Association's Activities

© Kitsay J., 2013

The article deals with the legal status of homeowners associations. The examples of the current judicial practice related to homeowners associations and other participants in the housing law relation.

Key words: housing law; housing law relation; homeowners association; judicial practice.