Застройщики прощаются с кредитами

Резкий рост ставок по ипотеке, который последовал за ростом ключевой ставки ЦБ, фактически сделает недоступными жилищные кредиты по рыночным условиям. В ближайшей перспективе покупка жилья в новостройках будет проводиться с использованием займов по льготным программам или без кредитов, прогнозируют участники рынка. А объемы сделок вторичного рынка могут сократиться до 70%.

Фото: Александр Подгорчук, Коммерсантъ

После резкого подорожания ипотеки до 25%, последовавшего после решения ЦБ повысить ключевую ставку до 20%, единственным возможным способом приобретения жилья станут некредитные инструменты, прогнозирует гендиректор Рейтингового агентства строительного комплекса Федор Выломов. Это может привести к серьезному изменению рынка недвижимости, так как в январе, по данным ЦИАНа, в новостройках Москвы и Подмосковья с использованием ипотеки заключалось 65% сделок. Сейчас выдача банками ипотеки по рыночным условиям приостановлена, говорит управляющий партнер Dombook Ирина Доброхотова. «В основном сейчас работают льготные программы жилищных кредитов»,— добавляет замдиректора по продажам ГК «Гранель» Сергей Нюхалов.

На этом фоне застройщики могут свернуть собственные программы по субсидированию кредитных ставок, которые активно применяли в прошлом году, не исключает управляющий партнер «Метриума» Надежда Коркка. По ее словам, это приведет к сокращению числа инвестиционных сделок. «Кредит при высокой ставке может использоваться только как краткосрочный заем»,— говорит она. Такая ситуация особо скажется в сегменте массового жилья, в то время как премиальное жилье, по мнению коммерческого директора Optima Development Дмитрия Голева, в меньшей степени подвержено влиянию ипотечных ставок.

Пока покупатели, скорее, взяли паузу для осмысления происходящего, считает директор департамента проектного консалтинга Est-a-Tet Роман Родионцев. Но он прогнозирует, что в ближайшее время спрос заметно просядет.

Инвестиционная активность на фоне снижения рубля может иметь только краткосрочный характер. «Число покупателей со свободными деньгами ограниченно»,— констатирует эксперт. Гендиректор «Бон Тон» Наталия Кузнецова считает, что растущие опасения, неподъемный рост ипотечных ставок и инфляционные риски могут развернуть спрос в пользу депозитов.

Руководитель центра новостроек «Этажи» Сергей Зайцев прогнозирует из-за падения спроса снижение активности и большинства застройщиков, которые на время заморозят вывод большого количества новых проектов. «Строить жилье на фоне роста себестоимости станет нерентабельно»,— отмечает он. Повышение ключевой ставки приведет не только к удорожанию ипотеки, но и росту ставок в рамках проектного финансирования, оборотным кредитам для девелоперов, объясняет совладелец группы «Родина» Владимир Щекин.

На этом фоне Надежда Коркка называет ожидаемыми мерами господдержки застройщиков субсидирование ставок по проектному финансированию и госзаказ на строительство массового социального жилья.

Дмитрий Голев также рассчитывает на меры по снижению для застройщиков стоимости банковских кредитов и платы за смену вида разрешенного использования участков в Москве. Сергей Зайцев не исключает и варианты субсидирования производителей строительных материалов для сдерживания дальнейших цен на них. Когда в 2014 году ключевая ставка ЦБ выросла до 17%, была оперативно запущена льготная ипотека со ставкой 10–12%, напоминает Федор Выломов. «Основной вопрос заключается в возможностях бюджета страны для реализации такой программы в текущих условиях»,— замечает он. По мнению исполнительного директора фонда «Институт экономики города» Татьяны Полиди, целесообразность мер поддержки будет зависеть от реакции на ситуацию покупателей недвижимости.

От выбранной тактики мер господдержки отрасли во многом будет зависеть и ценовая политика застройщиков. С одной стороны, по словам Федора Вылова, сейчас стоимость жилья будет сдерживать уход с рынка инвесторов, с другой — стимулировать рост издержек. Это, в свою очередь, по мнению Сергея Зайцева, приведет к сокращению сделок на вторичном рынке на 50–70%. Господин Выломов не исключает, что активность в сегменте и вовсе остановится. «На новостройки еще есть льготные кредиты, а вторичка, похоже, останется без ипотеки»,— полагает он.