Новостройки списали со счетов

Инвесторы, намеревавшиеся вложить средства в строительство жилья в Москве, стали чаще отказываться от своих планов. Подтверждение этому — сокращение в первой половине 2019 года почти в четыре раза объема выданных властями разрешений: девелоперы не особо стремятся реализовывать новые проекты с использованием эскроу-счетов. Резкое снижение показателя приведет к заметному падению ввода жилья через два-три года, предупреждают эксперты.

За первое полугодие 2019 года в Москве было выдано 86 разрешений на строительство. Это в 3,7 раз меньше, чем за тот же период 2018 года (319 разрешений) и на 28% ниже, чем в первой половине 2017 года (119). Эти расчеты приводятся в исследовании ЦИАН. Роль города на девелоперском рынке увеличивается: если по итогам 2018 года на долю домов, возводимых по программе реновации, пришлось 13% полученных разрешений на строительство, то за первое полугодие этого года показатель вырос до 34%. Партнер практики «Оценка» «НЭО Центра» Арина Матвеева считает, что негативное влияние на настроения московских девелоперов оказывает программа реновации, в рамках которой на столичный рынок дополнительно поступит 1–1,5 млн кв. м.

Прошлый год стал рекордным для московского рынка, тогда было выдано 474 разрешения на строительство жилья — в два раза больше, чем годом ранее. Если в 2017 году оформлялись в среднем по 20 разрешений на строительство в месяц, то с января по май 2018 года показатель вырос до 28. Во втором полугодии 2018 года динамика выдачи разрешений на строительство сократилась до 26 в месяц. Такие колебания в ЦИАН объясняют ужесточением законодательства о долевом строительстве. С июля 2018 года в силу вступили поправки, согласно которым разрешение на строительство выдается на отдельное юрлицо.

Одновременно большой объем выведенных на рынок новых проектов, по мнению аналитиков ЦИАН, был призван облегчить для девелоперов переход на эскроу-счета, которые стали обязательными с 1 июля этого года. Избежать работы по новым правилам смогут проекты, реализованные на 6–30%, в зависимости от статуса проекта и в случае если в них реализовано от 10% договоров долевого участия. В итоге, по оценке ЦИАН, 80% проектов в Москве пока продолжат реализовываться по старым нормам.

Гендиректор Рейтингового агентства строительного комплекса Николай Алексеенко объясняет, что резкое снижение динамики выданных разрешений на строительство говорит о падении инвестиционной активности. «Это стандартная реакция, так как застройщики не видят экономической целесообразности запускать новые проекты с эскроу-счетами, когда рынок еще на 85% состоит из строек по старым правилам. Проекты, где разрешения получены ранее, обладают конкурентными преимуществами по цене предложения»,— объясняет господин Алексеенко. По его прогнозам, снижение активности девелоперов продлится около года и станет причиной серьезного падения ввода жилья в 2021–2022 годах.

Директор по инвестициям ГК «Гранель» Андрей Носов объясняет, что сейчас многие компании взяли паузу, чтобы пересмотреть бизнес-модель. «Через год девелоперы подстроятся под новые реалии, и выдача разрешений возобновится»,— надеется он. Директор по маркетингу ГК «А101» Дмитрий Цветов отмечает, что высокие показатели 2018 года обеспечивались не только законодательными изменениями, но и растущей покупательской активностью на фоне дешевеющей ипотеки.

По подсчетам ЦИАН, по итогам 2018 года столичные девелоперы вывели на рынок рекордные 6,5 млн кв. м жилья — это на 48% больше, чем в 2017 году. Но пик активности девелоперов при этом пришелся на вторую половину года. В первом полугодии текущего года, по данным ЦИАН, ежемесячно вводилось 415 тыс. кв. м. Несмотря на высокий объем ввода, средние цены на первичное жилье пока показывают положительную динамику. По данным ЦИАН, в первой половине текущего года этот показатель в старых границах Москвы составил 171,7 тыс. руб. за 1 кв. м, в Новой Москве — 102 тыс. руб. за 1 кв. м, что соответственно выше на 14% и 20%, чем за январь—июнь прошлого года.