Аренду поддержала ипотека

Аренду поддержала ипотека

Удорожание кредитов стимулирует спрос

Начавшееся сезонное охлаждение спроса на рынке долгосрочной аренды пока не привело к снижению цен. Однокомнатные квартиры в крупнейших регионах, напротив, подорожали в среднем на 1,6% за месяц. Из сократившейся за период высокого сезона экспозиции продолжают быстро выбывать бюджетные варианты. Их активно снимают арендаторы, решившие отложить покупку собственного жилья из-за роста ипотечных ставок. Обслуживать кредит сейчас в среднем в два раза дороже, чем снимать квартиру.

Фото: Александр Казаков, Коммерсантъ

Средняя стоимость аренды однокомнатных квартир на 18 крупнейших региональных рынках России (16 городов-миллионников, Московская и Ленинградская области) в начале ноября составила 26,8 тыс. руб. в месяц, двухкомнатных — 40,5 тыс. руб. За последние четыре недели значения выросли на 1,6% и менее чем на 0,1% соответственно, подсчитали в «Циан.Аналитике». В компании говорят о мягком сезонном охлаждении рынка. Его заметили и в «Авито Недвижимости»: по данным аналитиков, в среднем в России арендная квартира сейчас стоит 27 тыс. руб. в месяц — почти на 7% дешевле, чем в октябре. Хотя, согласно подсчетам «Этажей», «однушки» в городах-миллионниках стоят в среднем 23,4 тыс. руб. в месяц, «двушки» — 29 тыс. руб. За месяц оба значения выросли на 3,8%.

Самый выраженный рост цен на аренду однокомнатных квартир, согласно подсчетам «Циан.Аналитики», за последний месяц произошел в Ростове-на-Дону. Средний показатель вырос сразу на 8%, до 27,1 тыс. руб. в месяц. Но одновременно в Краснодаре значение сократилось на 4%, до 25,8 тыс. руб. в месяц. Снижение на 3% аналитики зафиксировали в Красноярске и Самаре — до 23,6 тыс. и 23,5 тыс. руб. в месяц соответственно. Эксперты «Этажей» отмечают увеличение средней стоимости однокомнатной квартиры в Уфе на 5,5% к началу октября — до 20,4 тыс. руб. в месяц. В Санкт-Петербурге, по их подсчетам, средняя ставка за тот же период выросла на 3,7%, до 31 тыс. руб. в месяц.

В Москве аренда однокомнатной квартиры, по данным «Циан.Аналитики», сейчас стоит в среднем 54 тыс. руб. в месяц, двухкомнатной — 101,6 тыс. руб. За месяц значения выросли на 3% и 4% соответственно. Замдиректора управления аренды компании «Инком-Недвижимость» Оксана Полякова фиксирует постепенное снижение активности арендаторов: в октябре запросов от них было на 10% меньше, чем в сентябре, и на 20% меньше, чем в августе. Но существенного влияния на ценообразование тренд пока оказать не может. С начала августа число лотов в экспозиции сократилось почти в два раза и сейчас находится на 30-летнем минимуме, поясняет эксперт. Госпожа Полякова напоминает, что зимой спрос традиционно неактивен и к весне, с началом небольшого оживления, потенциальным арендаторам уже, вероятно, будет из чего выбирать. Руководитель направления «Аренда» Apple Real Estate Владимир Родионов добавляет, что в сегменте аренды высокобюджетного жилья сезонность менее очевидна. Новые и ликвидные лоты здесь, по его мнению, продолжают расти в цене.

В целом на 18 крупнейших региональных рынках страны число свободных квартир в сегменте долгосрочной аренды за последние четыре недели увеличилось на 2% к предшествующему аналогичному периоду, говорит руководитель «Циан.Аналитики» Алексей Попов. Рост произошел впервые за шесть месяцев и, по мнению эксперта, свидетельствует о сокращении реального спроса. Руководитель категории долгосрочной аренды «Авито Недвижимости» Константин Каменев говорит о снижении активности пользователей за месяц на 14,5% при росте год к году 4,7%. «По итогам октября мы видим, что в городах-миллионниках спрос снижается быстрее предложения»,— говорит он.

Хотя сезонный спад спроса, вероятно, все же ниже ожиданий. «Его подогревают те, кто планировал приобрести свое жилье, но не успел до повышения ставок по ипотеке»,— объясняет директор департамента аренды «Этажей» Ольга Павлинова. Активность таких арендаторов приводит к вымыванию бюджетных предложений и, соответственно, росту средних цен.

Госпожа Павлинова отмечает, что видящие сохраняющийся спрос собственники стараются сдать свои квартиры как можно дороже.

«Хотя появились уже и те, кто готов делать дисконт после двух-трех месяцев проживания, чтобы в будущем не потерять квартирантов, если появятся более доступные варианты»,— добавляет она.

Хотя высокие ипотечные ставки могут поддержать арендный рынок и в дальнейшем. «Очередное заседание ЦБ привело к локальному росту потенциального спроса: пользователи мониторят рынок, сравнивая варианты в различных сегментах, перед принятием решения, брать ипотеку или пока остаться на рынке аренды»,— говорит господин Попов. Согласно подсчетам эксперта, средний арендный платеж сейчас почти вдвое меньше обслуживания 15% ипотеки. Это, по его мнению, в долгосрочной перспективе будет способствовать перетоку потенциального спроса в сегмент найма. А вот в краткосрочной он не исключает и сезонного снижения. Ольга Павлинова рассчитывает на сохранение сдержанного роста цен, на 1–2% в месяц. Оксана Полякова не исключает, что в период низкой активности, в конце осени и зимой, собственники будут готовы на дисконт 5–10% для привлечения жильцов.

Динамика цен на аренду квартир на крупнейших региональных рынках России

Локация
Однокомнатные квартиры
Двухкомнатные квартиры
Средняя ставка аренды (тыс. руб./мес.)
Динамика (%)
Средняя ставка аренды (тыс. руб./мес.)
Динамика (%)
ноя.22
окт.23
ноя.23
За месяц
За год
ноя.22
окт.23
ноя.23
За месяц
За год
Москва
45,4
52,4
54
3%
19%
73,3
97,5
101,6
4%
39%
Санкт-Петербург
29,8
34,9
36,2
4%
21%
48
57,4
56,6
-1%
18%
Екатеринбург
21,8
29,2
29,5
1%
35%
30,2
41,6
39,8
-4%
32%
Нижний Новгород
20,6
28,4
29,3
3%
42%
34,3
36,5
37,1
2%
8%
Новосибирск
21,7
28,3
28,5
1%
31%
30,1
38,1
34,4
-10%
14%
Ростов-на-Дону
21,7
25,2
27,1
8%
25%
37,9
40,2
40,8
1%
8%
Казань
22,2
25
26
4%
17%
32,8
37,9
39,1
3%
19%
Краснодар
21,9
26,9
25,8
-4%
18%
34,9
45,4
48,4
7%
39%
Красноярск
19,8
24,3
23,6
-3%
19%
28,8
39
37,6
-4%
31%
Самара
19,1
24,3
23,5
-3%
23%
26
36,7
37
1%
42%
Уфа
17,1
20,8
21,4
3%
25%
23,3
27,2
27,2
0%
17%
Воронеж
16,3
20
20,8
4%
28%
25,7
32,5
30,9
-5%
20%
Челябинск
14,2
19,8
20,7
5%
46%
23,1
27,5
30,2
10%
31%
Волгоград
16,3
21,1
20,6
-2%
26%
27
28,9
30
4%
11%
Пермь
16,9
20
20,6
3%
22%
25,3
35,2
32,8
-7%
30%
Омск
15,7
18,7
19,2
3%
22%
21,7
27
28,9
7%
33%
Московская область
30,6
31,9
32,4
2%
6%
42
45,2
45,6
1%
9%
Ленинградская область
21,3
23,1
22,9
-1%
8%
29
32,1
30,1
-6%
4%

Источник: данные «Циан.Аналитики».