Земля — квартирантам!

       Госдума наконец решила вопрос о земле под многоквартирными жилыми домами. После 1 марта 2005 года, когда вступит в силу Жилищный кодекс (ЖК) РФ, земля должна стать собственностью владельцев приватизированных квартир. Граждане смогут сами влиять на процесс сноса и строительства городских домов. Но прежде предстоит распутать узел проблем.

Власть — городу

     Сейчас земля под домами, как правило, принадлежит муниципалитету. Ею всецело распоряжаются городские власти, которые сами решают, какой дом сносить и какой строить. Граждан ставят перед фактом, что их переселят в отдаленный район. Или в любимом дворике роют котлован, а красивый вид из окна заслоняет элитный небоскреб.

     Защитить свои права жильцы могут одним способом — стать собственниками земельных участков под своими домами.

Павел Крашенинников,

председатель комитета Госдумы по гражданскому, уголовному, арбитражному и процессуальному законодательству:

Собственность на земельный участок дает собственникам квартир абсолютную выгоду, поскольку укрепляет их права на жилье и ограничивает возможности для недобросовестных действий со стороны властей. Во-первых, цена квартир повышается, что особенно важно в случае сноса дома. Во-вторых, городские власти уже не смогут самостоятельно решать вопрос о сносе хрущевок или произвольно вести точечную застройку на понравившихся участках. Права на землю придется покупать у собственников квартир.

     Жилищно-земельный вопрос пытались решить еще в середине 1990-х годов. Гражданский кодекс 1994 года и закон "О товариществах собственников жилья" (ТСЖ) 1996 года предлагали самим жильцам, приватизировавшим квартиры, создавать ТСЖ, которые по идее могли оформить земельные участки в общую долевую собственность своих участников. Но затея не удалась — граждане создавать ТСЖ не спешили, закон попытался их принудить, но Конституционный суд в апреле 1998 года сказал, что принуждение неконституционно.

     ТСЖ появляются в новых, чаще элитных домах. Этому активно содействуют частные застройщики, поскольку создание ТСЖ позволяет решить вопрос о том, кто и как будет заниматься эксплуатацией дома.

Марина Резвова,

первый замначальника риэлтерского управления строительной компании "Крост":

Вопрос о ТСЖ предусмотрен договорами долевого участия в строительстве, которые мы заключаем с будущими собственниками квартир. Мы заранее оговариваем, что будет организовано ТСЖ, и указываем эксплуатирующую организацию, которая впоследствии будет назначена по выбору застройщика. Договор предусматривает, что в течение определенного времени приобретатели квартир должны принять решение о вступлении в ТСЖ. Договор обязывает только принять решение, вступать в ТСЖ или нет. Насильно мы в ТСЖ никого не загоняем, хотя на практике ТСЖ есть практически во всех новостройках.

     Земельный вопрос, однако, ТСЖ все равно не решают. Закон так и не смог определить порядок передачи земельного участка участникам ТСЖ. Вдобавок городские власти делиться собственностью не спешат. Марина Резвова:

На период строительства жилого дома мы заключаем с Москомземом двухгодичный договор аренды земельного участка. Построенный дом принимает госкомиссия. К дому прилегает отведенный участок придомовой территории, которая благоустраивается согласно утвержденному проекту. Территория часто огораживается, но юридически земля всегда остается в собственности города. ТСЖ вправе заключить с городом договор аренды земли на 49 лет, но это только увеличивает расходы жильцов, поэтому мы таких договоров не встречали. Фактически придомовая территория и так принадлежит собственникам жилья, они пользуются и владеют этим участком. В практике не было случаев, чтобы городские власти что-то по своей воле построили на огороженной территории.

Земля — народу

     Чтобы выйти из тупика — когда создавать ТСЖ граждане не хотят, а без ТСЖ приватизировать землю не могут,— ЖК решил, что высшим органом управления многоквартирным домом станет общее собрание собственников его помещений. Проводить такое собрание обязательно раз в год. ТСЖ создать тоже можно, но для приватизации земли и собрания вполне достаточно.

     Хлопот вместе с тем предстоит немало, поскольку в собственность могут перейти лишь те участки, в отношении которых проведены все землеустроительные работы, оформлены все документы (сформированные участки) и которые прошли кадастровый учет. Павел Крашенинников:

В собственность должны передаваться участки, которые были отведены под застройку конкретного многоквартирного дома, включая придомовую территорию. Если проведены землеустроительные работы и кадастровый учет земельного участка, то право собственности возникнет в силу закона — так же, как, например, право собственности на кооперативную квартиру. Платить за оформление в этом случае не придется. Но ситуации могут быть разные. Есть совсем плохая, когда землеотвод не был должным образом оформлен. Такие случаи встречаются, особенно в старых городах. Тогда надо будет все оформлять с самого начала. Другая ситуация более легкая, но встречается чаще: участки были выделены, но не были сформированы и не прошли кадастровый учет. Здесь придется платить за землеустроительные работы.

     Решать вопросы, связанные с проведением работ, их оплатой и оформлением прав на землю, предстоит самим жильцам на общем собрании. Однако жильцам пока неведомо, какие проблемы их подстерегают.

Анатолий Ефимов,

зампред Московского областного суда:

Когда земля находилась в государственной или муниципальной собственности, кадастровый учет значения не имел. Он важен тогда, когда имущество принадлежит конкретным лицам. В отсутствие кадастрового учета отношения запутались, особенно в Москве, где генпланы застройки микрорайонов постоянно меняются, на участках то и дело возводятся новые объекты. Я не представляю себе, как сегодня можно обозначить границы участков, относящихся к конкретным домам. Споры на меже между соседними домами разрешать будет очень сложно.

Споры — потомкам

     Законодатели, по сути, лишь подступились к земельной проблеме. Нормы о приватизации земли уместились в нескольких пунктах и оказались даже не в самом ЖК, а в законе о введении ЖК в действие. Неудивительно, что ответов на многие практические вопросы закон не дает. Анатолий Ефимов:

Закон однозначно не говорит, что весь участок, определенный стройгенпланом и включающий придомовую территорию, будет принадлежать собственникам квартир. Сложность в том, что строительство предусматривает прокладку дорог, коммуникаций, которые застройщик передает потом на баланс городских служб. Если земля перейдет в собственности жильцов, то коммуникации — как правило, относящиеся к нескольким домам — все равно останутся в собственности города. Кто и как будет давать разрешение на ремонт? Сейчас такое разрешение дают городские службы, а после приватизации потребуется разрешение частных собственников. И если собственник не позволит рыть котлован, то для устранения течи в трубе придется обращаться в суд.

     И заваривать лопнувшие трубы, и убирать с детских площадок гаражи-"ракушки", и решать другие вопросы управления предстоит собственникам. Дело осложняется тем, что в большинстве домов не все квартиры приватизированы, а во многих домах располагаются магазины и офисы. Суды уже решали споры о праве на общее имущество домов, где не все квартиры приватизированы. Право общей долевой собственности признавалось за гражданами, приватизировавшими квартиры, и муниципальным образованием, которые совместно должны были решать все вопросы. Об успехах никому не известно. Четких правил для подобных ситуаций ЖК не предусмотрел и сейчас. Анатолий Ефимов:

Между собственниками квартир и офисов могут возникнуть конфликты из-за порядка управления и принятия решений, в том числе по земельному вопросу. В ТСЖ сторонние организации входить не могут, участие их в общем собрании собственников помещений тоже под вопросом. Нормы ЖК распространяются только на жилые помещения, отношения между собственниками квартир и нежилых помещений в ЖК никак не урегулированы.

     Если в доме есть нежилые помещения, то возникает риск, что их владельцы — как правило, юридические лица — окажутся организованнее и влиятельнее жильцов. Юридические лица, видимо, все-таки будут участвовать в общем собрании собственников помещений. А число голосов, которым обладает на собрании каждый собственник помещения, зависит от площади его комнаты, квартиры или офиса. Магазины и офисы, расположенные в многоквартирных домах, занимают обычно большую площадь (целый этаж, а бывает, еще и подвал), поэтому голосов у них может быть много. Вдобавок решить, кто и в каком порядке будет считать голоса, должно само собрание.

Кирилл Янков,

замруководителя Федерального агентства кадастра объектов недвижимости:

Огромная проблема — механизм голосования на собраниях собственников помещений, где принимаются все решения, и подсчет голосов. Ситуация, когда у каждого участника собрания разное количество голосов, есть в акционерных обществах. Махинаций с реестром акционеров известно много, а здесь даже реестра нет.

     Как повлияют новые правила на объемы строительства и стоимость квартир, будет зависеть от темпов приватизации земли. Участков, которые 1 марта 2005 года в силу закона перейдут в собственность владельцев приватизированных квартир, очень мало. А землеустроительные работы, постановку на кадастровый учет надо еще организовать и оплатить. Сами жильцы вряд ли будут активны, и реально руководить процессом будут компании, по тем или иным причинам заинтересованные в получении прав на землю. Ускорять или, наоборот, тормозить приватизацию смогут и городские власти, тем более что срок проведения работ по формированию участков закон вообще не устанавливает. Споры на меже решать будет не одно поколение.

ОЛЬГА ПЛЕШАНОВА

Фото: ДМИТРИЙ ЛЕБЕДЕВ, "Ъ"  

УЧЕТ И КОНТРОЛЬ
       "Перераспределение земли в Москве станет более интенсивным"
       Что могут повлечь принимаемые Госдумой правила о приватизации земли под городскими домами? Об этом корреспонденту "Денег" Ольге Плешановой рассказал замруководителя Федерального агентства кадастра объектов недвижимости Кирилл Янков.

— Многие ли земельные участки под многоквартирными домами уже сформированы и прошли кадастровый учет, то есть могут сразу перейти в собственность граждан?
       — Таких участков мало. Формирование и постановка на кадастровый учет — затратная операция, и у муниципальных образований, в собственности которых, как правило, участки находятся, нет стимулов эту операцию проводить. Формировать участок и ставить его на кадастровый учет нужно для того, чтобы после этого зарегистрировать право собственности и иметь возможность совершать с земельным участком сделки.
       — Как быть, если земельный участок под домом не сформирован и не прошел кадастровый учет?
       — Закон "О государственном земельном кадастре" предусматривает, что источником сведений являются не только данные кадастра, но также иные документы — например, решение исполкома о выделении земельного участка, документы БТИ, старое землеотводное дело. Все эти документы будут подняты, затем землеустроители выедут на местность, чтобы определить границы участка и согласовать их с владельцами прилегающих участков. Сформированный участок будет поставлен на кадастровый учет в региональной кадастровой палате (в Москве кадастровая палата появится в следующем году).
       — Как должны определяться границы участка?
       — Сейчас есть практика ЖСК, где земельные участки уже переданы в собственность жильцов. В Ростове-на-Дону, например, участки стали формировать по контуру фундамента дома. Это неправильно, поскольку существуют строительные нормы, определяющие размер придомовой территории, и участки всегда выделялись с учетом этих норм.
       — Насколько затратны землеустроительные работы?
       — Цена очень сильно зависит от региона. Например, сформировать участок в 15 соток в Московской области стоит от 15 до 25 тыс. руб., а где-нибудь в Курганской области — 2-3 тыс. руб. Многоквартирный дом занимает обычно полгектара-гектар земли. В любом случае для жильцов затраты вполне посильные — по 1-3 тыс. руб. с человека, но надо еще убедить людей заплатить. У нас и квартиры-то приватизировали не все.
       — Стимулом, возможно, станет желание жильцов не допустить строительства нового дома рядом со своим?
       — Безусловно.
       — Городские власти будут этому препятствовать?
       — В подавляющем большинстве городов России препятствовать не будут, а в Москве, возможно, это не очень понравится. Город привык распоряжаться землей самостоятельно, поэтому в Москве возможны конфликтные ситуации. Не исключено, что собственникам жилья придется судиться с владельцами прилегающих участков или даже с городскими властями.
       — Можно ли будет, став собственником земли под "хрущобой", снести дом и на его месте построить другой?
       — Для строительства в Москве в любом случае нужно распоряжение правительства города, иные разрешения. Но в обиход Москвы войдет новая процедура, когда на частном земельном участке один дом сносится, а другой строится. Перераспределение земли в городе станет более интенсивным. Найдутся инвесторы, которые будут массово скупать квартиры в старых домах с целью получить доли в праве на земельный участок. Скупить контрольный пакет будет достаточно легко, оставшиеся жильцы ни на что повлиять уже не смогут. Я думаю, что такая схема начнет применяться очень быстро. В принципе ничего плохого в этом нет, но при одном условии: должны быть надежно защищены интересы каждого жильца.