Взгляд риелтора, страхующего свои риски по совершаемым сделкам, на пакет поправок к законодательным актам, направленным на формирование рынка доступного жилья в Российской Федерации, принимаемого государственной Думой

Взгляд риелтора, страхующего свои риски по совершаемым сделкам, на пакет поправок к законодательным актам, направленным на формирование рынка доступного жилья в Российской Федерации, принимаемого Государственной Думой

Д.Е. Реуцкий

директор по проектам корпорации «БЕСТ-Недвижимость»

Я являюсь сотрудником корпорации «БЕСТ-Недвижимость» (далее - Корпорация) (WWW.BEST-REALTY.RU) с 1995 года и в настоящее время занимаю должность директора по проектам. В мои служебные обязанности входит в том числе координация и организация деятельности подразделений Корпорации с внешними структурами в рамках различных проектов, в частности по страхованию сделок, совершаемых при посредничестве сотрудников Корпорации на рынке жилья. Наш партнер по этому проекту - Первое столичное общество взаимного страхования, входящее в страховую группу «СТОЛИЦА» (WWW.SG-STOLITSA.RU), также является членом Московской ассоциации - гильдии риелторов. Корпорация выступает на внешнем рынке генеральным агентом страховой группы.

Начиная сотрудничество со страховой группой, я, безусловно, ознакомился с правовыми основами страховой деятельности и ситуацией на страховом рынке в целом. Хочу поделиться своими (так сказать, риелторскими) ощущениями и ожиданиями, обусловленными тенденциями, которые в последнее время появились в этом бизнесе, в том числе в связи с планируемыми изменениями в законодательстве о страховании как связанными с жилищными вопросами, так и непосредственно не связанными с ними.

Вопрос целесообразности совместного участия страховщиков и риелторов в деятельности по продаже недвижимости обсуждается уже давно и достаточно много. Одни компании относятся к такому участию скептически и предлагают свои собственные разработки, конечной целью которых является предоставление клиентам дополнительной защиты и гарантий, другие (например, корпорация «БЕСТ-Недвижимость») считают такое участие важным и полезным. По нашему убеждению, страховщик является партнером риелтора в работе, и наша основная задача - разумно распределить ответственность за результаты обслуживания клиентов. Аналогичную цель (разумное распределение рисков между участниками ипотечных сделок), на мой взгляд, поставили перед собой и разработчики изменений в законодательстве, направленные на то, чтобы сделать приобретение жилья более доступным.

Прежде чем прокомментировать изменения, в двух словах расскажу о законодательной базе по страхованию, которая в настоящее время состоит из 3-х актов:

1) Гражданский кодекс Российской Федерации (Часть II глава 48) от 26 января 1996 года;

2) Федеральный закон «Об организации страхового дела в Российской Федерации» от 27 ноября 1992 года;

3) Налоговый кодекс Российской Федерации.

Новеллы предлагается внести именно в эти акты. Разработчики изменений, направленных на повышение доступности ипотечных кредитов для населения, попытались создать условия для более эффективного использования института ипотечного страхования путем расширения целевой группы, на которую рассчитаны ипотечные продукты.

Было предложено законодательно закрепить такое понятие, как ипотечное страхование, для чего перечень страхуемых рисков (пункт 2 статьи 4 Федерального закона «Об организации страхового дела в Российской Федерации») дополняется «риском возникновения ответственности заемщика, являющегося залогодателем по договору об ипотеке жилого дома или квартиры, за неисполнение (ненадлежащее исполнение) обязательства, обеспеченного ипотекой (далее - ипотечное страхование)».

Из дополнений к статье 9 указанного Федерального закона (п. 4) следует, что «страховым случаем по договору ипотечного страхования является случай, когда сумма денежных средств, вырученная от реализации предмета ипотеки и распределенная в порядке, установленном законодательством об ипотеке, является недостаточной для удовлетворения требований кредитора, являющегося залогодержателем по договору об ипотеке жилого дома или квартиры и выгодоприобретателем по договору ипотечного страхования».

Иными словами, страховое возмещение выплачивается кредитору, если по конкретному кредиту будет применена процедура обращения взыскания, но кредитор не сможет возместить всю сумму непогашенного основного долга и другие ассоциированные затраты вследствие снижения рыночной цены заложенного имущества. Возмещение выплачивается в пределах страховой суммы, указанной в договоре между заемщиком и страховщиком. Страховое покрытие включает непогашенный остаток основного долга, просроченные проценты, затраты на юридические услуги и неоплаченную часть имущественной страховки с момента нас-

тупления дефолта до завершения процедуры обращения взыскания. При этом разработчики ссылаются на опыт стран, имеющих развитые ипотечные рынки, в которых банки берут на себя больший кредитный риск, чем в нашей стране. При этом возросшие риски того, что в случае обращения взыскания на предмет ипотеки и его реализации с торгов банку не удастся компенсировать свои потери, банк страхует. Такое страхование позволяет банку-кредитору и страховой компании разделить между собой риски, связанные с невозможностью кредитора полностью компенсировать свои убытки и расходы за счет реализации предмета залога.

Кроме того, в статье 10 рассматриваемого Закона предлагается ограничить размер страховой суммы 20-ю процентами от страховой стоимости недвижимости, являющейся предметом ипотеки.

Принятие такого решения предоставляет много возможностей для выбора схемы распределения рисков, которая отвечала бы потребностям кредитора, способствовала достижению основных целей страхования и в то же время не допускала освобождения кредитора от всех видов риска. Ведь если отсутствует риск понести какие бы то ни было убытки, у кредитора пропадают стимулы проводить андеррайтинг и обслуживание застрахованных кредитов так, как если бы они были не застрахованы.

Следующая поправка - предлагается ограничить применение правила о суброгации в отношении ипотечного страхования. Таким образом, устанавливается дополнительная защита потребителей-заемщиков, являющихся владельцами жилья, которые не будут должны нести финансовые обязательства перед ипотечным страховщиком по погашению оставшейся невыплаченной суммы кредита после того, как страховщик исполнил платежное требование застрахованного кредитора.

Еще одна новация - это законодательно установленное правило перехода в полном объеме прав и обязанностей кредитора по обеспеченным ипотекой обязательствам к новому кредитору при передаче основного обязательства.

И последняя поправка - на страховщика возложена обязанность ведения раздельного учета операций по личному, ипотечному и иному страхованию.

Предлагаемая разработчиками система поправок, по их мнению, должна:

• привести к увеличению доли кредитных средств в стоимости приобретаемого жилья;

• создать условия для предоставления кредитов семьям, отвечающим основным требованиям предоставления стандартных ипотечных кредитов, но не располагающим достаточными собственными накоплениями для внесения первоначального взноса при приобретении жилья.

В конечном итоге это сформирует благоприятные условия для расширения рынка ипотечных кредитов и повысит доступность приобретения жилья с использованием средств ипотечных жилищных кредитов, а в долгосрочной перспективе - создаст условия для снижения процентных ставок за счет эффекта масштаба и диверсификации рисков при значительных объемах застрахованных кредитов.

Однако разработчики не учли, что большая часть внесенных ими предложений может быть реализована уже сейчас, причем имеющимися средствами, что значительно снижает ценность предложений как для риелтора, так и для страховщика, предложение услуг которых по данному виду страхования значительно превышает спрос.

Банк, являясь предпринимателем, может и сейчас страховать свои предпринимательские риски, в частности риск неполучения погашения при реализации заложенного имущества и прав, описанный выше. При этом последний риск никогда не сможет быть застрахован залогодателем, т. к. риск изменения цены заложенного имущества всегда остается риском залогодержателя. А основной принцип страхования гласит: «У страхователя должен присутствовать страховой интерес».

Предпринимательские риски - это составляющая часть финансовых рисков (статья 933 Гражданского кодекса Российской Федерации), которые давно законодательно проработаны, и страховщиками под-

готовлены правила страхования таких рисков в различных случаях.

Уступка прав требования по ипотечным обязательствам от одного кредитора другому не приводит к необходимости оформлять страховку заново, т. к. существующее законодательство позволяет включать в договор страхования соглашение о сохранении силы условий договора для нового участника в случае указанной уступки, являющейся в ипотеке очень важной сделкой (например уступка прав агентству по ипотечному жилищному кредитованию).

Разработчики пытаются внести существенные изменения в саму теорию страхования, выделив ипотечное страхование в отдельный вид, что, на мой взгляд, совсем неоправданно, т. к. это требует более глубокого обоснования и продуманного подхода к изменениям уже сложившейся классификации отраслей страхового дела. В противовес этому разумнее было бы создать условия, стимулирующие банковскую систему к поиску более дешевых способов обеспечения своей стабильности, а не к завышению требований по обеспечению займов, ограничивающих круг заемщиков. Этот спрос породит соответствующее предложение страховых организаций, которые уже имеют необходимые инструменты и теоретические разработки для осуществления данного вида страхования.

Хочу обратить ваше внимание на слова «страховые организации». Все привыкли к тому, что в России страхованием занимаются только страховые компании, однако законодательством предусмотрена возможность вести страховую деятельность не только коммерческим, но и некоммерческим организациям, созданным в форме обществ взаимного страхования.

Институт взаимного страхования был очень популярен в России до революции. В настоящее время в развитых странах на долю собранных такими обществами средств приходится от 50 (Америка) до 90 (Япония) процентов страховых сборов. Думаю и риелторам пришла пора задуматься о необходимости, возможности и целесообразности организации подобного общества или вступления в него, т. к., по моему

мнению, это может существенно сократить расходы риелторов на проверку документов, а также повысить привлекательность риелторской услуги в глазах клиентов, ввиду наличия больших гарантий, в том числе страховых, получаемых клиентами в качестве результатов работы риелтора.

Такое сотрудничество неизбежно, поскольку оно не только расширяет возможности риелторов, но и делает ипотеку доступной более широкому кругу потребителей, что должно положительно сказаться на результатах нашей работы, в том числе и финансовых.

/\

АРБИТРАЖНЫЕ УПРАВЛЯЮЩИЕ

Международная академия оценки и консалтинга проводит обучение арбитражных управляющих по Единой программе подготовки арбитражных управляющих, утвержденной приказом Министерства юстиции Российской Федерации от 5 мая 2003 года № 108. Программа включает перечень учебных дисциплин и тематику занятий для приобретения арбитражными управляющими знаний, умений и навыков, необходимых для выполнения функциональных обязанностей в соответствии с предъявляемыми должностными требованиями. Программа состоит из четырех разделов:

• правовое обеспечение арбитражного управления и деятельности арбитражных управляющих (152 часа);

• бухгалтерский учет и финансовый анализ при проведении арбитражного управления (144 часа);

• оценка объектов арбитражного управления (64 часа);

• менеджмент кризисного предприятия (120 часов).

Общий объем программы составляет 480 академических часов.

Занятия проводят преподаватели института, доктора и кандидаты наук, а также практикующие специалисты в области оценочной деятельности, бухгалтерского учета и аудита, финансового анализа и финансового менеджмента, регулирования процессов финансового оздоровления.

Обучение осуществляется с отрывом от работы:

• полный курс обучения (60 рабочих дней) - для лиц, не проходивших обучение по Типовой программе подготовки специалистов по антикризисному управлению, утвержденной распоряжением Федеральной службы России по финансовому оздоровлению и банкротству от 19.11.2001 № 355-р;

• экстернат (41 час) - для лиц, ранее обучившихся по Типовой программе подготовки специалистов по антикризисному управлению.

Слушатели, прошедшие обучение, сдают теоретический экзамен.

Протоколы с результатами теоретического экзамена направляются в Министерство юстиции Российской Федерации для учета.

По итогам обучения слушателям вручается свидетельство государственного образца, дающее право на ведение деятельности в области арбитражного управления.

Полный курс 480 ч. свидетельство

Экстернат 41 ч. свидетельство

Обучение проводится ежемесячно. Занятия начинаются по мере комплектования групп.

Звоните прямо сейчас 1290001, 1290077