Общие положения об ипотеке (часть 1)

Вестник Санкт-Петербургского университета МВД России № 1 (25) 2005

Гражданское право и гражданский процесс

В.В., Зайцев*

Общие положения об ипотеке

Ипотека или залог недвижимости - один из наиболее важных и сложных вопросов в теории и практике залогового права. Ипотека как институт современного российского законодательства -явление новое. Это объясняется тем, что в силу своей специфики (ипотека - это залог недвижимого имущества) этот институт может существовать только при определенных экономико-правовых условиях. К ним в первую очередь относится частная собственность на недвижимое имущество, которая определяет возможность владения, пользования и распоряжения таким имуществом, как жилье, земля и т. д., что в свою очередь дает возможность заклада этого имущества.

Е.В. Васьковский при анализе вещей и их видов по гражданскому праву дореволюционной России отмечал, что практическая важность этого деления вещей возрастает все более и более с развитием цивилизации и экономического оборота. В то время как римское право по отношению к движимостям и недвижимостям применяло почти одинаковые нормы, в современных законодательствах каждому из этих видов вещей посвящены особые, во многом отличные друг от друга постановления. Так, для недвижимости существуют ипотечные (вотчинные) уставы, определяющие особый порядок приобретения и прекращения права собственности, залога и пр.; для движимости, наоборот, сделаны исключения из общих правил о владении, давности и т. д.1

Н.Н. Захарова отмечает также, что, например, в Гражданском кодексе РСФСР 1964 г. не было даже самого понятия «ипотека». Более того, пишет она, ипотека фактически была запрещена, поскольку земля, ее недра, воды и леса состояли в исключительной собственности государства и предоставлялись только в пользование. Предметом залога не могли быть предприятия, здания, сооружения, оборудование и другое имущество, относящееся к основным средствам государственных организаций. Поскольку у граждан мог быть один дом или квартира (а на них не могло быть обращено взыскание), граждане не имели имущества, которое могло бы стать предметом ипотеки2.

Ипотека является залогом имущества, которое законодательно определено как недвижимое. Н.А. Сыродоев отмечает, что с возрождением права частной собственности на землю3 вновь появилось и понятие «недвижимое имущество». Сначала оно было лишь упомянуто применительно к институту приобретательской давности в п. 3 ст. 7 Закона РСФСР «О собственности в РСФСР» от 24 декабря 1990 г. В принятых 31 мая 1991 г. Верховным Советом СССР Основах гражданского законодательства Союза ССР и республик уже четко проводилось деление имущества на недвижимое и движимое, хотя дальше факта этого деления Основы не пошли, ибо в них не предусматривалась какая-либо специфика в правовом режиме недвижимых вещей. Такая осторожность и даже недоговоренность в отношении режима недвижимых вещей объясняется, видимо, тем, что Основы законодательства Союза ССР и союзных республик о земле, принятые Верховным Советом СССР 28 февраля 1990 г., не признавали права частной собственности на землю, а следовательно, и возможность включения земли в гражданский оборот. Тем не менее Основы гражданского законодательства понятие «недвижимое имущество», естественно, привязали к земле, установив,

* Доцент кафедры правового обеспечения рыночной экономики Российской Академии Государственной Службы при Президенте Российской Федерации кандидат юридических наук.

что к недвижимому имуществу относятся земельные участки и все, что прочно с ними связано (п. 2 ст. 4). Данное определение недвижимости было воспроизведено в Указе Президента РФ «О регулировании земельных отношений и развитии аграрной реформы в России» от 27 октября 1993 г. Н.А. Сыродоев специально отмечает, что решающий шаг в утверждении категории недвижимого имущества в российском законодательстве сделал новый Гражданский кодекс РФ, который не только посвятил специальную статью классификации вещей на недвижимые и движимые (ст. 130), но и ввел целый ряд статей и положений, определяющий специальный правовой режим недвижимого имущества4.

21 июля 1997 г. был принят Федеральный закон «О государственной регистрации на недвижимое имущество и сделок с ним». Согласно п. 1 ст. 19 этого закона, ипотека подлежит государственной регистрации учреждениями юстиции в едином государственном реестре прав на недвижимое имущество. 16 июля 1998 г. был принят специальный закон «Об ипотеке (залоге недвижимости)», регулирующий в деталях правоотношения, возникающие при ипотеке. Казалось бы, что в благоприятных экономических условиях и с созданием нормативной базы ипотека должна стать одним из эффективных видов залога как способа обеспечения исполнения обязательств. Но, например, как отмечают в своей статье Н.Косарева, Н.Пастухова и Н.Рогожина, в последние годы формирование системы долгосрочного ипотечного жилищного кредитования происходило в достаточно сложной экономической ситуации. В результате кризиса августа 1998 г. структура и направления развития банковской системы существенно изменились, была приостановлена деятельность фондового рынка, связанного с ГКО, возросла инфляция, снизились реальные доходы значительной части населения. Из-за краха ряда крупнейших системообразующих банков граждане, хранившие в них свои сбережения, понесли серьезные финансовые потери. Кризис также подорвал доверие как зарубежных, так и отечественных инвесторов к долгосрочным долговым инструментам, включая ценные бумаги, которые предполагалось выпускать на основе ипотечных кредитов. Лишь к началу 2000 г. появились отдельные позитивные тенденции и предпосылки для развития системы ипотечного кредитования5.

Ипотека является эффективным средством обеспечения обязательств при долгосрочном кредитовании. В настоящее время с продолжением реформ в области экономики и совершенствованием законодательства создаются новые условия для все более частого применения ипотеки в качестве средства обеспечения исполнения обязательств. Ипотека является, пожалуй, наиболее зависимым средством обеспечения обязательств от политической расстановки сил в стране, что часто определяет и недостатки ее правового регулирования. Так, еще в начале 2003 г. некоторые авторы указывали на то, что отсутствие права распоряжения землей и связанной с ним ипотеки являлось одной из наиболее важных причин, удерживавших зарубежных предпринимателей от инвестиций в нашу экономику6. В 1998 г. Законом «Об ипотеке (залоге недвижимости)» была запрещена ипотека сельскохозяйственных земель7. При изменении расстановки сил в Государственной Думе уже в январе 2004 г. стало возможным внесение изменений в этот Закон, которые определили, что предметом ипотеки может являться также земельный участок из состава земель сельскохозяйственного назначения8. Расширение списка объектов ипотеки позволяет повысить привлечение финансовых инвестиций в сельское хозяйство. Хотя Законом «О внесении изменений в Федеральный закон “Об ипотеке (залоге недвижимости)” и предусмотрены некоторые охранительные нормы ипотеки сельскохозяйственных земель (например, ипотека земельного участка допускается только с одновременной ипотекой прочно связанных с ним объектов недвижимости, оценка земельного участка устанавливается по соглашению залогодателя с залогодержателем, к договору об ипотеке земельного участка должна быть приложена в качестве обязательного приложения копия плана этого участка, выданная соответствующим комитетом по земельным ресурсам и землеустройству, не допускается обращение взыскания на заложенный земельный участок из состава земель сельскохозяйственного назначения до истечения соответствующего периода сельскохозяйственных работ), следует еще раз отметить, что особенности этой категории земель требуют повышенного внимания законодателя ко всем ступеням ипотеки, от заключения договора и до особенностей обращения взыскания на это имущество9. При наличии возможности ипотеки сельскохозяйственных земель следует учитывать особенности обращения взыскания на заложенные земельные участки, о которых говорится в ст. 68 Закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)». Данная статья гласит, что на земельный участок, приобретенный при продаже на публичных торгах, аукционе или по конкурсу, распространяются требования о разрешенном использовании. Лицо, которое приобрело земельный участок при продаже на публичных торгах, аукционе или по конкурсу, вправе менять назначение участка лишь в случаях, предусмотренных земельным законодательством Российской Федерации или в установленном этим законодательством порядке. Продажа и приобретение на публичных торгах, аукционе или по конкурсу

Вестник Санкт-Петербургского университета МВД России № 1 (25) 2005

Вестник Санкт-Петербургского университета МВД России № 1 (25) 2005

Гражданское право и гражданский процесс

заложенных земельных участков осуществляются с соблюдением установленных федеральным законом ограничений в отношении круга лиц, которые могут приобретать такие участки.

Частота обращения сторон договора к ипотеке как способу обеспечения обязательства зависит также от полноты и всесторонности законодательства, четкости понятийного аппарата законов, теории развития права в этой области отношений, а также правоприменительной практики.

Говоря о проблемах эффективности ипотеки в России, В.Ф. Понька, например, отмечает, что для банковско-кредитных учреждений в ипотечном кредитовании важны прежде всего устойчивость, законность кредитных отношений, твердое обеспечение предоставленных кредитных средств и возможность развития рынка вторичных ценных бумаг в обороте. Для залогодателя и залогодержателя главным является гарантия выполнения договорных отношений. Он также отмечает необходимость реальной системы подзаконных актов, способных обеспечить стабильное регулирование отношений залогодателя и залогодержателя недвижимости10.

Согласно п. 1 ст. 1 Закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)» по договору о залоге недвижимого имущества (договору об ипотеке) одна сторона — залогодержатель, являющийся кредитором по обязательству, обеспеченному ипотекой, имеет право получить удовлетворение своих денежных требований к должнику по этому обязательству из стоимости заложенного недвижимого имущества другой стороны — залогодателя преимущественно перед другими кредиторами залогодателя, за изъятиями, установленными федеральным законом. Таким образом, ипотека - это залог недвижимости. Следовательно, эффективность применения законодательства об ипотеке зависит не только от разработанности самого понятия залога, но и от четкости определения самого понятия недвижимость. Гражданский кодекс РФ (п. 1 ст. 130) к недвижимости относит земельные участки, участки недр, обособленные водные объекты и все, что прочно связано с землей, т.е. объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в т.ч. леса, многолетние насаждения, здания, сооружения, объекты незавершенного строительства11. Несмотря на то, что в п. 1 ст. 130 ГК прямо не указано предприятие как недвижимость, п. 1 ст. 132 ГК предприятие в целом как имущественный комплекс признается недвижимостью. П. 1 ст. 130 ГК к недвижимым вещам отнесены также подлежащие государственной регистрации воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания, космические объекты12. Этот перечень не является исчерпывающим. Законом к недвижимым вещам может быть отнесено и иное имущество.

Такое расплывчатое законодательное определение недвижимости неоднократно подвергалось критике со стороны правоведов13. Анализ ст. 130 ГК позволяет заметить, что законодательное определение недвижимости не только не является однозначным, но и противоречиво. Так, например, Н.Г. Сыродоев говорит, что сомнителен установленный для определения недвижимости вещей оценочный критерий: «перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно». Современные технические достижения позволяют перемещать даже монументальные здания на значительные расстояния не только без «соразмерного», но и безо всякого ущерба их назначению. Если следовать букве закона, то здание, перемещенное не только на соседний земельный участок, но и в соседний район, сохраняет качество недвижимого объекта, если не причинен несоразмерный ущерб его назначению. На самом деле юридически происходит разрушение недвижимости на одном земельном участке и возникновение ее на другом.

О.М. Козырь считает, что только имущество, которое подлежит регистрации, может считаться недвижимостью: «Недвижимое имущество в ст. 130 ГК РФ - это понятие юридическое, а не фактическое. Недвижимостью в гражданском праве признается не любое имущество, отвечающее признаку связанности с землей, а только то, которое, обладая такими признаками, может быть объектом гражданских прав. Это означает, что в качестве недвижимого должно рассматриваться лишь имущество, на которое может быть установлено право собственности и иные права. А для возникновения таких прав необходима государственная регистрация»14.

Таким образом, даже беглый анализ законодательства позволяет сделать вывод о практической невозможности четкого и однозначного определения недвижимого имущества (недвижимости, недвижимых вещей). В принципе, как отмечают не только современные правоведы, но и дореволюционные ученые - такие, как Г.Ф.Шершеневич и К.П.Победоносцев - в классическом и однозначном понимании к недвижимости можно отнести только землю. Г.Ф. Шершеневич указывал, что под именем недвижимости понимается прежде всего часть земной поверхности и все то, что с нею связано настолько прочно, что связь не может быть прервана без нарушения вида и цели вещи15.

Понятие недвижимости в современном российском праве является настолько условным, что порой объединяет абсолютно разные вещи. При анализе статей Гражданского кодекса РФ и федеральных законов можно прийти к выводу, что целью законодателя было не объединение в одну группу однородного имущества и урегулирование правоотношений по поводу данного имущества, а

выделение определенных видов имущества, которые требуют особого правового режима. Этим можно объяснить, что в ст. 130 ГК РФ кроме, например, земельных участков указаны воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания, космические объекты. Также законодатель указывает, что законом к недвижимым вещам может быть отнесено и иное имущество16. Следует заметить, что во всех правовых системах правовой режим недвижимого имущества является более строгим, чем движимого. Это объясняется не только финансовой ценностью этих вещей, их природой, но и желанием государства ограничить оборотоспособность того или иного имущества.

Еще Д.И. Мейер писал, что разделение имуществ на недвижимые и движимые, принимаемое законодательством, соответствует природе вещей: все имущества, которые по природе их оказываются недвижимыми или движимыми, признаются такими и законодательством. Нет, однако же, необходимости, чтобы юридическое деление имуществ на недвижимые и движимые совпадало с физической неподвижностью или подвижностью вещей: в области права это деление имуществ имеет то значение, что одни определения связываются с имуществами недвижимыми, другие с имуществами движимыми; но действительно ли имущество, признаваемое по закону недвижимым, неподвижно по своей природе или оно подвижно - это все равно; и если, например, законодательство найдет нужным какое-либо определение, касающееся недвижимого имущества, распространить и на имущество движимое, то определение это будет применяться и к движимому имуществу и наоборот17.

Таким образом, практически бесполезно пытаться дать какое-либо всеобъемлющее правовое определение недвижимости, которое бы полно и всесторонне раскрывало основные черты недвижимых вещей. В любом случае придется говорить об исключениях или о невозможности объединения в одну категорию логически совершенно разных вещей и делать пояснения к этому определению18. Поэтому предпочтительнее говорить о том, относит ли законодатель то или иное имущество к недвижимости или нет19.

Некоторые правоведы не согласны с тем, как был решен вопрос отнесения того или иного имущества к недвижимому в законодательстве, но это в меньшей мере влияет на эффективность современного ипотечного права. Большую роль играет закрепленная в законе необходимость государственной регистрации ипотеки20.

Согласно новой редакции ст. 10 Закона «Об ипотеке (залоге недвижимости», договор об ипотеке должен быть заключен в письменной форме и подлежит государственной регистрации. Несоблюдение этого условия влечет его недействительность, и он считается ничтожным. Если же договор об ипотеке включается в кредитный или иной договор, содержащий обеспеченное ипотекой обязательство, для этого договора должны быть соблюдены те же самые требования. При этом

договор об ипотеке считается заключенным и вступает в силу с момента его государственной

21

регистрации21 .

1 См. Васьковский Е.В. Учебник гражданского права. М., 2003. С. 118.

2 См.: Захарова Н.Н. О Федеральном законе «Об ипотеке (залоге недвижимости)» // Бюллетень Министерства юстиции Российской Федерации. 1999. № 6. С. 23.

3 Н.А. Сыродоев пишет, что впервые частная собственность на землю была предусмотрена в Законах РСФСР «О крестьянском (фермерском) хозяйстве» от 22 ноября 1990 г.; «О земельной реформе» от 23 ноября 1990 г.; «О внесении изменений и дополнений в Конституцию РСФСР» от 15 декабря 1990 г

4 См.: Сыродоев Н.А. Регистрация прав на землю и другое недвижимое имущество // Государство и право. 1998. №

8. С. 90.

5 См.: Косарева Н., Пастухова Н., Рогожина Н. Развитие системы долгосрочного ипотечного кредитования населения в России // Вопросы экономики. 2001. № 5. С. 89.

6 См., напр.: Киселев А.А. Понятие и виды ипотеки (залога недвижимости) // Нотариус. 2003. № 1. С. 46.

7 В 1999 г. начальник юридического управления Государственного земельного комитета РФ В.Ф. Могусев писал, что даже при отсутствии закона об ипотеке, когда применялись общие правила о залоге, залоговые операции с земельными участками получили определенное развитие. Так, в 1996 г в Российской Федерации было совершено 760 сделок передачи в залог земельных участков общей площадью 2982,14 га. Из них 320 сделок с площадью 59,6 га были совершены гражданами и 440 сделок с площадью участков 2922,6 га были совершены юридическими лицами.

В 1997 г. было заключено уже 2983 договора залога земельных участков общей площадью 3015,9 га. Из них 1489 договоров заключили граждане, передав в залог земельные участки площадью 546,9 га. Юридическими лицами было заключено 1494 договора на общую площадь земельных участков 2469,8 га. См. Могусев В.Ф. Развитие залогового законодательства и возможность ипотеки земельных участков // Юридический мир. 1999. № 5-6. С. 80.

8 См. ст. 1 Федерального закона № 1-ФЗ от 5 февраля 2004 г. «О внесении изменений в Федеральный закон «Об ипотеке (залоге недвижимости)».

9 Об особенностях ипотеки земельных участков, в т.ч. и сельскохозяйственных, см.: Могусев В.Ф. Указ. соч. С. 79-84.

10 См. Понька В.Ф. Ипотека в России: проблемы и приоритеты // Журнал российского права. 2000. № 2. С.43-44.

11 В.А. Белов говорит, что эти объекты называют еще недвижимостью по природе. См.: Белов В.А. Гражданское право. Особенная часть: Учебник. М., 2004. С.15.

12 Эти объекты являются недвижимостью в юридическом смысле. См.: Белов В.А. Указ. соч. С. 15-16.

Вестник Санкт-Петербургского университета МВД России № 1 (25) 2005

Вестник Санкт-Петербургского университета МВД России № 1 (25) 2005

Гражданское право и гражданский процесс

13 См.: Орлова М. Недвижимое имущество и ипотека // Российская юстиция. 1998. № 11. С. 10-12; Ее же. Понятие и признаки предмета ипотеки // Бюллетень нотариальной практики. 2002. № 1. С. 24-32; Петров Е.Ю. Понятие, признаки и виды недвижимости. - В кн.: Цивилистические записки // Межвузовский сборник научных трудов. Вып. 2. Институт частного права. Екатеринбург, 2002. С. 179-202; Сенчищев В.И. Государственное регулирование прав на недвижимость и сделок с ней // Журнал российского права. 1999. № 12. С. 117-119; Сыродоев Н.А. Указ. соч. С. 90-92; Тужилова-Орданская Е.М. Понятие и особенности недвижимости как объекта прав по Гражданскому кодексу РФ // Журнал российского права. 2004. № 6. С. 88-94.

14 Козырь О.М. Недвижимость в новом Гражданском кодексе России. В кн.: Гражданский Кодекс России. Проблемы, теория, практика / Под ред. А.Л. Маковского. М., 1998. С. 276; см. также: Козырь О. Понятие недвижимого имущества в российском гражданском праве. Сделки с недвижимостью // Закон. 1999. № 4. С. 18-24. Позицию В.В. Витрянского по поводу государственной регистрации перехода права собственности на недвижимость см.: Витрянский В.В. Договор купли-продажи и его отдельные виды. М., 1999. С. 254-263.

15 См.: Шершеневич ГФ. Учебник русского гражданского права (по изданию 1907 г.). М., 1995. С. 96.

16 Этим объясняется расширение списка недвижимого имущества, например, в ст. 5 Закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)». Среди имущества, которое может быть предметом ипотеки, называются земельные участки (за некоторыми исключениями), предприятия, здания и сооружения и иное недвижимое имущество, используемое в предпринимательской деятельности, жилые дома, квартиры и части жилых домов и квартир, состоящие из изолированных комнат, дачи, садовые дома, гаражи и другие строения потребительского назначения, воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания и космические объекты. Федеральным Законом «О внесении изменений в Федеральный закон «Об ипотеке (залоге недвижимости)»» от 28 января 2004 г. определено, что предметом ипотеки является земельный участок из состава земель сельскохозяйственного назначения.

17 См.: Мейер Д.И. Русское гражданское право. В 2 ч. М., 2000. С. 160-161.

18 Например, М.Орлова, критикуя законодательное определение недвижимости, отмечает, что, несмотря на кажущуюся с первого взгляда содержательную полноту понятия недвижимости, данного законодателем в ст. 130 ГК РФ, оно подвергается неустанной критике специалистов. Во-первых, в настоящее время законодательно неточно определено понятие «имущество», во-вторых, критика законодательного определения понятия «недвижимость» связана с непоследовательностью отнесения объектов к недвижимым. Тем не менее она дает свое определение, указывая, что к недвижимости относятся материально реализованные, существенные по объему и стоимости объекты, большинство из которых связаны с землей и зависимы от нее, чей правовой режим близок к земельному, а гражданский оборот в силу их особой общественной значимости необходимо связан со сложной системой государственной регистрации прав и их перехода специально уполномоченными на то государственными органами. На наш взгляд, автор в этом определении пытается совместить несовместимое. По поводу этого определения возникает больше вопросов, чем ожидаемых ответов на вопрос, что же является недвижимым имуществом. См.: Орлова М. Понятие и признаки предмета ипотеки. С. 24-25.

19 Критикуя данное в ст. 130 ГК РФ законодательное определение недвижимых вещей, Н.А. Сыродоев ставит под сомнение необходимость такого определения. Он говорит: «Во всех случаях возникает вопрос - насколько необходимо и оправдано давать в Законе определение недвижимости вообще и тем более на основе разных определительных признаков. (В конечном счете, нельзя ту или иную вещь, исходя из данного в ст. 130 ГК РФ определения, по своему усмотрению относить к недвижимости. Режим недвижимости должен распространяться только на те вещи, которые таковыми названы в законе.) Гражданский кодекс Казахстана подошел к этой проблеме с более гибких юридических позиций. Он не отнес указанные объекты (имеются в виду воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания, космические объекты - В.З.) к недвижимым вещам, а просто приравнял их к последним (ст. 117).» (Сыродоев Н.А. Указ. соч. С. 92).

20 Так, М.Орлова пишет, что наличие государственной регистрации прав на объект вряд ли может быть непосредственным признаком недвижимого имущества, вместе с тем для участников гражданского оборота наличие государственной регистрации прав на объект может являться подтверждением признания уполномоченными государственными органами данного объекта объектом недвижимости. См.: Орлова М. Понятие и признаки предмета ипотеки.

21 См. Федеральный закон от 30 декабря 2004 г. № 216-ФЗ «О внесении изменений в Федеральный закон «Об ипотеке (залоге недвижимости)».

Н.Н. Костюк*

Гражданско-правовые способы защиты чести, достоинства и деловой репутации гражданина

В рамках охранительных отношений управомоченный субъект имеет право на защиту, которая выражается в праве на пресечение противоправных действий, восстановлении своих прав, взыскании убытков и других способах материально-правовой защиты1. Единственным законодательным актом, перечисляющим меры защиты (способы защиты), является Гражданский кодекс РФ (ст. 12). Однако ГК РФ не проводит различие между способами защиты и мерами юридической ответственности. Из указанных способов, по мнению ряда авторов (В.М. Ведяхин, А.Ф. Галузин, Т.Б. Шубина), к мерам юридической ответственности следует отнести: возмещение убытков, взыскание неустойки, компенсацию морального вреда. Интерес представляет классификация предусмотренных ст. 12 ГК РФ способов защиты гражданских прав, данная Т.Б. Шубиной:

* Докторант кафедры гражданского права Санкт-Петербургского университета МВД России, кандидат юридических наук, доцент.