Социально-экономические проблемы практики российских банков в области ипотечного кредитования населения

СОЦИАЛЬНО-ЭКОНОМИЧЕСКИЕ ПРОБЛЕМЫ ПРАКТИКИ РОССИЙСКИХ БАНКОВ В ОБЛАСТИ ИПОТЕЧНОГО КРЕДИТОВАНИЯ НАСЕЛЕНИЯ

Бойцова И. В., соискатель кафедры корпоративного управления МФПУ «Синергия»

Формирование системы ипотечного кредитования - одно из приоритетных направлений современной государственной политики. Вопрос о развитии ипотеки в нашей стране и роли ипотечных банков в этом процессе представляет особую актуальность. Интерес к этому вопросу обусловлен как относительной новизной института ипотеки, так и многочисленными, но пока еще неразрешенными вопросами, теоретическими и практическими трудностями, которые возникают при реализации прав, вытекающих из практики ипотечного кредитования.

Ключевые слова.Рынок недвижимости, недвижимость, финансирование жилищного строительства, ипотека,ипотечное кредитование, процент по кредиту.

SOCIO-ECONOMIC PROBLEMS OF THE RUSSIAN BANKS IN THE FIELD OF

MORTGAGE LENDING POPULATION

Boytsova I., the post-graduate student, Moscow financial-industrial university «Synergy»

Formation of the system of mortgage lending is one of the priority directions of State policy. The issue of development in our country and the role of the mortgage banks in this process is especially important. Interest in this issue is due to the relative newness of the mortgage Institute, and numerous, but as yet unresolved issues, theoretical and practical difficulties that arise in the implementation of the rights deriving from the practice of mortgage lending.

Keywords.The real estate market, real estate, housing, mortgage, mortgage loan, interest on the loan.

Важной проблемой получения ипотечного кредита на современном российском рынке недвижимости является ликвидность объекта недвижимости (предмета залога). Сегодня абсолютно ликвидными на рынке недвижимости являются только квартиры, поэтому особая роль в ипотечном кредитовании принадлежит кредитованию в жилищной сфере.

Одна из первых программ ипотечного кредитования жилищного строительства была разработана еще в 1992 г. корпорацией «Жилищная инициатива» совместно со Сбербанком и Госстрахом России. Программа предусматривала создание на территории России сети ипотечных банков. Она была рассчитана на привлечение сбережений граждан и инвестиций коммерческих структур под залог недвижимости и предусматривала несколько схем ипотечного кредитования жилищного строительства.

К сожалению, в Российской Федерации сегодня практически нет ипотечных банков. Ипотечным кредитованием занимаются немногие коммерческие банки. В процессе своей деятельности они сталкиваются с огромным количеством проблем. Необходимо обратить внимание на основной вид риска, связанный с ипотечным кредитованием - на риск невозврата кредита. Как можно защититься от этого? Обеспечением ипотечного кредита должна быть сама покупаемая квартира. Если это так, то в случае необходимости банк должен иметь возможность выселить оттуда заемщика, а квартиру продать. Понято, что это положение не работает. В российской практике были случаи когда, через суд заемщика выселяли за невыплату кредита и процента по нему. Это было связано с большими сложностями.

Эту проблему предполагают обходить, создавая специальный резервный фонд жилья для отселения неплатежеспособных клиентов. Однако если такое жилье не будет соответствовать жилищным нормам, то отселить в него никого не удастся, а если будет, то граждане могут брать ипотечные кредиты именно с целью объявить себя неплатежеспособными и бесплатно получить квартиру из резервного фонда.

Сегодня наиболее распространены кредиты под 15-16% годовых сроком на десять лет. Простой расчет свидетельствует, что претендовать на такие кредиты могут люди, имеющие официальный доход около 2000 долларов в месяц. Это, мягко выражаясь, не самые бедные люди в нашей стране. В основном это квалифицированные профессионалы. Но они в кредитах, как правило, не нуждаются.

Рискованность операций по ипотечному кредитованию обусловливает дороговизну кредита, и тем самым недоступность его для большинства населения. Как свидетельствует российская банковская практика, в случае невыполнения должником своих обязательств, кредитные учреждения в Российской Федерации сталкиваются с проблемами при обращении взыскания на заложенное имущество.

Другим способом снижения риска является наличие поручителя. Как правило, это предприятие, на котором работает заемщик. Существует несколько вариантов взаимодействий коммерческих банков и предприятий.

Жилищные ссуды предприятий своим работникам.Многие предприятия улучшают жилищные условия своих работников путем ссудного финансирования строительства или покупки жилья работникам. Здесь речь идет о крупных процветающих предприятиях (таких как «Норильский никель», «Череповецкий металлургический комбинат» и другие), проводящие активную социальную и кадровую политику и проявляющих заботу о сохранении ценных кадров, Как правило, это беспроцентные ссуды на 5-10 лет с ежемесячной выплатой части долга за квартиру.

Продажа жилья работникам с рассрочкой платежа.Выбранное работником жилье приобретается со вторичного рынка жилья самим предприятием на свой баланс. Это может быть не предприятие, а специальное риэлтерское агентство, учрежденное для указанных целей предприятием, или заключившее с ним договор. Платежи в погашение предоставленной рассрочки могут производиться ежемесячно или с любой периодичностью по согласованию с предприятием. Кроме того, право собственности на жилье к покупателям может переходить в момент заключения договоров купли-продажи или в момент полной (частичной) оплаты квартиры. В случае перехода права собственности на жилье в момент заключения договора купли-продажи квартиры предприятием или его дочерним риэлтером может быть оформлена ипотека (залог) квартиры под предоставленную рассрочку. Такой механизм исключает понятие выгоды в виде процентов по ссуде предприятия своему работнику и соответственно исключает налог на доходы, связанные с этой выгодой.Роль банка заключается в кредитном рефинансировании предприятий на сумму и срок рассрочек, которые оно установило для своих работников.

Кредитование работников предприятий на покупку или строительство жилья под поручительство этих предприятий.Банк является первичным кредитором работника. В этом случае по решению руководства предприятия работнику предоставляется возможность обратиться в банк за потребительским кредитом на покупку или строительство жилья. При этом в числе прочих документов на получение кредита работник предоставляет в банк договор поручительства предприятия в сумме кредита и процентов. Таким образом, банк существенно снижает кредитный риск. В большинстве случаев предприятие не только гарантирует погашение кредита, но и выплачивает банку разницу между рыночной ставкой процента и льготной ставкой, которую платит заемщик.

Как один из видов финансирования жилищного строительства с участием банков можно рассматривать кредитование строительных организаций - застройщиков жилья под будущие поступления

от инвесторов (или дольщиков). Строительные организации, осуществляющие строительство жилых помещений на основании договора об инвестировании жилищного строительства, как правило, свободных средств не имеют и ведут строительство на деньги инвесторов.

До недавнего времени использование строительного объекта в качестве залога было невозможно, так как недостроенные здания, за исключением тех, строительство которых было прекращено из-за отсутствия финансирования, не могли быть признаны объектами недвижимости. Сейчас ситуация несколько изменилась. В 1998 г. высший арбитражный суд постановил, что к недвижимому имуществу могут быть отнесены любые «незавершенные строительством объекты, не являющиеся предметом действующего договора строительного подряда». А с января 2005 г. объекты незавершенного строительства стали относится к недвижимому имуществу.

На сегодняшний день в России уже сформировался рынок ипотечных жилищных кредитов, участники которого предоставляют населению ипотечные кредиты на различных условиях.

В настоящее время московские банкиры сталкиваются с почти кризисной ситуацией, когда заемщик получает одобрение на кредит на покупку жилья, но не может им воспользоваться. С 2004 года объем выданных ипотечных кредитов увеличился в десятки раз.

Процентную ставку по ипотечным кредитам, которая сегодня составляет в среднем 14-15%, планируется снизить к 2015 году до 7-8 %.Если ставка ипотечного кредитования в 14 % в принципе не доступна для народа, то пока она не понизится до 8 % говорить о развитии ипотечного рынка вообще нельзя. Но надо понимать при этом, что большинство населения не может себе позволить взять ипотечный кредит в принципе. Под любой процент, пусть даже нулевой. Просто у людей нет таких доходов. При этом следует понимать, что существует огромная дифференциация по доходам. Получается, что с одной стороны есть те, кто получают бешеные зарплаты: разные сырьевые корпорации, финансовые учреждения, а с другой стороны - бюджетники, работники коммунального и сельского хозяйства. Наконец, в России много просто безработных людей. Ипотека сегодня доступна не на многим более, чем для 3 % населения по всей стране.

Сегодня только в Москве действует около двух с половиной сотен ипотечных программ. При этом, наиболее активными были иностранные банки - Дельтакредит, Банк Сосьете Женераль Восток, Райффайзенбанк и другие. Среди отечественных банков активную позицию занимали банки с участием госкапитала - Сбербанк и Внешторгбанк.

Характерной чертой последних лет следует считать повышение лояльности банков к заемщикам. Банки снижают процентные ставки, они готовы рассматривать обращения заемщиков с неподтвержденными доходами, увеличивать сроки кредитования, а следовательно - уменьшать ежемесячные платежи заемщиков.

Банки постепенно расширяют диапазон сроков кредитования.

Планы по снижению банковской ставки по ипотечным кредитам до 7-8% к 2015году вполне реальны, поскольку к 2015 году инфляция, по прогнозам правительства, не будет больше 4%. А поскольку инфляция ниже, то, соответственно, и ставки по кредитам снизятся.

Но для развития ипотеки важны реальные бизнес-модели. Одна из них касается рефинансирования, когда банк выдает ипотечные кредиты, а затем продает пул закладных (обязательств клиентов выплатить эти кредиты). Продав закладные, банк на вырученные деньги снова выдает ипотечные кредиты.

Сейчас ни одна структура или банк, не имеющий государственной поддержки (как АИЖК или банки с государственным участием), не рефинансируют кредиты. Эксперты надеются, что, когда ипотечный рынок войдет в более зрелую стадию, рефинансированием кредитов займутся сугубо частные структуры. Сейчас некоторые банки рефинансируют кредиты, не прибегая к услугам АИЖК, другие и вовсе оставляют кредиты на собственном балансе, продолжая получать прибыль в виде процента по кредиту. Другая категория банков рефинансирует кредиты с помощью АИЖК.

На сегодняшний день длялюбого банка ставка по ипотечному кредиту не может быть меньше 12%, поскольку иначе кредит не покрывает инфляцию. Плюс банк должен иметь маржу, то есть еще не менее 1,5%, добавить страховку и другие накладные расходы -для заемщика это уже 16% годовых в рублях. Все остальное - это по существу социальная ипотека. То есть государство определяет, как оно может реально совместить коммерческие интересы банков

и граждан.

Для развития социальной ипотеки государство может дать деньги банкам, может дать их ипотечному агентству, чтобы оно выпускало ценные бумаги. Должен быть закон о поддержке групп граждан. К сожалению, депутаты говорят об этом много, но закон принимать не хотят.

Государство должно помогать приобретать жилье учителям, военным, молодым семьям. Примерно 5% граждан должны иметь возможность получить квартиру без внесения средств. Например, дети-сироты, после того, как достигнут совершеннолетнего возраста и начнут самостоятельную жизнь, или люди, потерявшие все из-за стихийного бедствия.

В настоящее время лидерами среди банков в России по объему выданных кредитов можно считать:

- Агентство по ипотечному жилищному кредитованию

- Сбербанк России

- Внешторгбанк

- Международный московский банк

- Банк "ДельтаКредит"

- Городской ипотечный банк

- МДМ-банк

- "Райффайзенбанк Австрия"

- Банк "УралСиб"

Программу ипотечного кредитования в каждом случае надо выбирать индивидуально, учитывая множество факторов, сопутствующих проведению сделок по ипотечному кредитованию, например, по мнению специалистов, выбор банка, осуществляющего ипотечное кредитование, является одним из наиболее важных моментов. У каждого банка существуют свои условия выдачи ипотечного кредита. Например, кто-то при ипотечном кредитовании предлагает клиентам минимальную процентную ставку - 9,5% годовых в валюте. В то же время, в договоре оговаривается мораторий на досрочный возврат кредита. Другими словами, в случае улучшения материального положения, заемщик не сможет без штрафных санкций рассчитаться с банком досрочно.

Все большее количество покупателей приобретает объекты недвижимости, используя различные виды кредитов. Но что будет с должником, если его банк обанкротится? Предположим, банк, предоставивший ипотечный заем, объявлен банкротом. Как в этом случае сложится судьба заемщика? В том случае, если кредит погашается ежемесячно, получать от заемщика денежные средства в счет погашения кредита будет конкурсный управляющий - лицо, руководящее банком при банкротстве. Скорее всего, он попытается договориться с заемщиком о досрочной выплате всей суммы кредита. Заемщик имеет право отказаться от этого условия, если оно не предусмотрено договором. Нужно отметить, что на сегодняшний день ни один банк не рискнет включить в типовой кредитный договор пункт о досрочном погашении кредита заемщиком при банкротстве (ликвидации) банка. Для клиентов это станет первым сигналом о ненадежности такого банка.Если по условиям договора кредит должен быть возвращен единовременным платежом, конкурсный управляющий, вероятно, продаст права требования на торгах, после чего они перейдут к покупателю.

С предметом залога все несколько сложнее, поскольку данные о сторонах сделки учитываются при регистрации договора ипотеки. В большинстве случаев стороны заключают трехстороннее соглашение о замене залогодержателя. Потом этот документ, являющийся приложением к договору ипотеки, должен быть зарегистрирован. Только после этого новый залогодержатель вступит в свои права.

Следует учитывать, что, если срок возврата кредита еще не наступил, потребовать от заемщика вернуть деньги банк не имеет права. Кредитор может потребовать через суд досрочного расторжения договора, но, если заемщик добросовестно исполняет свои обязательства, у суда не будет никаких оснований для удовлетворения иска. Судебная практика сложилась так, что в удовлетворении исков, предъявленных до истечения сроков действия договора, отказывают.

Итак, ипотека - вот первое, что приходит на ум любому, кто всерьез задумывается об улучшении своих жилищных условий. К сожалению, эта простая, на первый взгляд, схема имеет множество нюансов, на которые заемщики, ослепленные радужной перспективой близкого новоселья, не обращают внимания. При кажущейся доступности ипотеки важно знать некоторые детали. Получит или не получит потенциальный заемщик кредит, зависит от того, как банк оценит его кредитоспособность.

78 ТКЛШРОЮ" БШШБББ Ш КШБТЛ | №6 2012 |

Будущему новоселу, прежде всего, необходимо выяснить, в какой форме компания, в которой он работает, готова подтвердить его доходы. Даже если руководитель наотрез отказался выдать справку по форме 2-НДФЛ, отражающую размер реальной зарплаты, то он может согласиться подписать письмо в свободной форме или встретиться с кредитным инспектором лично. Шансы на успешное рассмотрение заявки серьезно повышаются, если заемщик владеет еще и другими активами, например недвижимостью или автомобилем, а также при предоставлении в банк документов, подтверждающих его кредитную историю (копии кредитных договоров с выписками со счетов и финансовых документов, подтверждающих факт исполнения обязательств).

Во многих банках положительнее относятся к заемщикам, которые могут внести 30 - 40% от стоимости квартиры в качестве первоначального взноса. У других прямо действует правило, по которому вводится ограничение на размер кредита, на который может претендовать заемщик. Чаще всего его максимальный размер ограничен 70 - 90% от стоимости приобретаемой квартиры. При этом банков, которые готовы давать 90% стоимости квартиры, всего несколько. Важно также помнить, что сумма первоначального взноса обратно пропорциональна процентной ставке по ипотеке. Выплаты по кредиту не должны превышать 40% доходов заемщика. При этом, доходом считается не только зарплата заемщика и созаемщика, но и прибыль от предпринимательской деятельности, доходы по депозитам, ценным бумагам, рентные платежи и т. д. Также можно приложить любые дипломы, сертификаты о повышении квалификации, научные и бизнес-проекты.

Найти недвижимость, подходящую под требования банка и страховой компании, особенно в условиях растущего рынка, достаточно сложно. Зачастую банк предпочитает «идеальные варианты». В покупаемой через ипотеку квартире часто обязателен санузел, отдельная кухня, наличие всех коммуникаций, горячая вода, электричество, газ. Многие банки не рассматривают дома старше 1973 года, если в них не был сделан полный капремонт. Также у каждого банка свои требования по возможным перепланировкам. Часто, если в квартире есть несогласованные в соответствующей межведомственной комиссии перепланировки, банки не соглашаются выдавать кредит до тех пор, пока продавец их сам не легализует.

В целом, стоимость ипотечной квартиры с учетом процентных выплат увеличивается на 60 - 90%.

Что касается досрочных выплат, то банки стараются получить с заемщика по максимуму в то время, пока он будет пользоваться кредитом. При десятилетнем кредите всю основную сумму процентов заемщик выплачивает банку в первые 5 - 6 лет (в первый год в структуре ежемесячного платежа соотношение процентов и «тела» кредита равно примерно 5 к 1), потом досрочное погашение не принесет значительной экономии. Кроме того, при частичном досрочном погашении срок кредита не уменьшается - уменьшается лишь сумма, на которую начисляется процент, поэтому в структуре ежемесячного платежа соотношение процентов и «тела» кредита не меняется, хотя сам платеж становится меньше.

По статистике средний срок жизни ипотечного кредита в России составляет 5 - 7 лет. Но и здесь некоторые банки стараются подстраховаться, вводя мораторий на досрочное погашение кредита на срок от 3 месяцев до 5 лет, штрафы за досрочное погашение и ограничения по минимальному размеру платежа.

Соглашаясь на ипотечный кредит, заемщик подписывает обязательство в течение длительного срока ежемесячно отдавать банку значительную часть своих доходов, и это необходимо четко осознавать. Суммы штрафов и пени за задержку платежа достаточно велики, а просрочки даже в несколько дней являются для банка первым признаком финансовых проблем заемщика. Дальнейшие действия кредитора зависят от того, какого рода затруднения испытывает заемщик. В принципе, получение небольшой отсрочки возможно, но это не является общепринятой практикой и решается отдельно по каждому конкретному случаю. В случае регулярных неплатежей банк может настаивать на продаже квартиры и досрочном погашении кредита. Если же договориться не удастся, кредитор обратится в суд. И еще один момент, с 1 марта 2006 года практически все банки передают сведения о заемщиках в бюро кредитных историй. Поэтому информация о неплательщиках будет доступна любому банку страны, и человеку с подмоченной кредитной историей сложнее будет получить следующий заем. Правда, банки договорились между собой, что задержку платежа в 35 дней вообще не считать за просрочку.

Страховые пакеты, которые обязаны приобретать получатели ипотечных кредитов, защищают интересы банков, а не заемщиков. Все расходы по страхованию несет заемщик, однако при наступлении страхового случая все выплаты будут производиться только в пользу банка. Единственная выгода заемщика от этой страховки в том, что его освободят от долговых обязательств. Например, если застрахованная квартира разрушена и непригодна для проживания, ее владелец освобождается от кредитных обязательств, но при этом теряет первоначальный взнос, а также деньги, которые он успел выплатить по кредиту. Или другой пример: в случае, когда заемщик утратит право собственности по суду (если объявится обделенный наследник или несовершеннолетний, отбывающий срок, или служивший родственник продавцов квартиры), страховая компания выплатит только долг заемщика банку, а самому заемщику потери не возместит никто. Именно поэтому так опасно занижение официальной стоимости квартиры в договоре купли-продажи - чаще всего банки настаивают только на том, чтобы цена была не меньше суммы кредита.

Основными источниками финансирования ипотечных операций в Российской Федерации являются:бюджетные средства, играющие пока ключевую роль в российской ипотеке;средства кредитных институтов, с каждым годом увеличивающих объемы ипотечного кредитования;средства некредитных финансовых институтов (страховых компаний, пенсионных, паевых инвестиционных фондов и т. п.), которые на данный момент очень незначительны, так как вышеперечисленные институты не обладают необходимыми долгосрочными ресурсами и не готовы вкладывать их в достаточно рискованный ипотечный сектор;иностранные займы и инвестиции, которые с 1998 года начали активно осваивать ипотечный рынок России.

Приток иностранного (в основном американского) капитала на российский рынок связан как с наличием у иностранных инвесторов свободных денежных ресурсов, так и с постепенно стабилизирующейся экономической ситуацией в стране. Кроме того, ставки по ипотечным кредитам в России все еще значительно выше подобных ставок в большинстве западных стран.

Литература:

1. Егоров, А.Ю. Методологические проблемы управления инвестиционным процессом в социально-экономических системах. Инновации и инвестиции. 2004. № 2. С. 24.

2. Кахриманова, Д.Г., Кирпичева, М.А. «Управление дебиторской задолженностью с применением экономико-математического метода кластерного анализа» // «Транспортное дело России», №5(108). - М.: 2012.С. 33-38

3. Сафронова, А.А. Экономическое развитие хозяйствующих субъектов в условиях глобального финансового кризиса. Интеграл. 2009. № 1. С. 56-57.

4. Steady Development of Construction Organization of Housing Profile / JurijPanibratov and ArkadijLarionov // World Applied Sciences Journal 23