Объем сжимается

2009 год прошел под знаком непрерывного снижения WinNER-индекса недвижимости. Год назад, в начале декабря 2008-го, значение индекса находилось на уровне 834 пунктов. К середине октября 2009 года это значение достигло 521 пункта, "потеряв" 38%.

Основной вклад в снижение WinNER-индекса недвижимости в течение всего 2009 года вносил постоянный рост показателя объема предложений на рынке (на 27%).

Показатель цены также имел негативную динамику первые восемь месяцев текущего года. Однако, достигнув минимума ко второй половине августа и "похудев" на 24% относительно декабря 2008 года, показатель цены начал монотонно отыгрывать потери первой половины нынешнего года. К концу ноября показателю цены удалось восстановиться более чем на 6% относительно своего минимального значения в августе.

Самые драматические события на рынке произошли в первые два месяца текущего года. К концу февраля индекс "упал" почти на 27% относительно декабря 2008 года. Показатель цены — на 21%. Затоваренность рынка увеличилась на 7%.

В течение следующих месяцев, начиная с марта, индекс и показатель цены вели себя значительно спокойнее. Так, за восемь месяцев, с марта по октябрь, WinNER-индекс недвижимости потерял еще только 15%. Показатель цены за шесть месяцев, с марта по август, уменьшился лишь на 3%. Более того, за следующие три месяца показатель цены даже вырос. На целых 6% относительно своего минимума в августе. По сравнению с концом февраля увеличение значения показателя цены составило 3%.

А вот показатель объема дополнительно к 7% роста в январе--феврале прибавил еще 18% в течение следующих восьми месяцев. Именно монотонный рост затоваренности рынка формировал неизменный понижающий тренд WinNER-индекса недвижимости.

Однако сейчас уже есть ощущение, что максимум показателя объема в этом году уже пройден. По сравнению со второй декадой октября значение показателя объема к концу ноября даже снизилось на 1%. С учетом традиционного уменьшения количества предложений на рынке в декабре в преддверии новогодних каникул ждать продолжения роста затоваренности рынка не приходится. Скорее мы увидим техническое снижение, связанное с сезонным замиранием активности, что выразится в соответствующем увеличении WinNER-индекса недвижимости.

Можно говорить о том, что как минимум дно рынка нащупано, а как максимум — дно пройдено и далее рынок ждет оживление. Вероятно, сначала активность покупателей приведет к формированию понижательного тренда для показателя объема. То есть сначала с рынка начнут уходить "лишние" квартиры. И этот процесс займет заметное время. Не менее чем полгода-год. И только после этого существенное сжатие объема может спровоцировать агрессивный рост цен.

Нынешняя ситуация крайне чувствительна к внешним воздействиям, так как на рынке по-прежнему слишком много предложений, ожидающих своего покупателя, слишком велика конкуренция между продавцами. Наметившееся оживление должно получить психологическую поддержку всех участников рынка. А на это уйдет несколько месяцев: нынешний декабрь и наступающий январь не в счет. Первым характерным месяцем будет февраль, который задаст тон всей первой половине наступающего года.