Методические подходы к определению арендной платы за земли сельскохозяйственного назначения

19. Shannon, C.E. A mathematical theory of communication / C.E. Shannon // Bell System Technical Journal. 1948. - Vol. 27. - P. 379-423; 623-656.

20. Theil, H. Economic and Information Theory / H. Theil. - Amsterdam: North-Holland Publishing Company, 1967.

УДК 332.63 А.А. Лукьянова, Н.Ф. Демина, С.А. Булыгина

МЕТОДИЧЕСКИЕ ПОДХОДЫ К ОПРЕДЕЛЕНИЮ АРЕНДНОЙ ПЛАТЫ ЗА ЗЕМЛИ СЕЛЬСКОХОЗЯЙСТВЕННОГО НАЗНАЧЕНИЯ

В статье рассматриваются методические подходы к определению арендной платы за землю, определяются верхние и нижние границы арендной платы, выделяются основные виды аренды и методы расчета арендной платы.

Центральный вопрос реального функционирования арендных отношений - определение величины арендной платы. В основе ее расчета, как отмечалось, должен лежать воспроизводственный подход. Отсюда следует различать верхнюю и нижнюю границы арендной платы. Верхняя граница определяет максимально возможный уровень платы, при котором достижимо простое и расширенное воспроизводство на предприятии при среднеотраслевой рентабельности. Нижняя граница определяет минимально возможный уровень платы, при котором обеспечивается удовлетворение общественных нужд за счет отчислений в бюджет, а также в централизованные фонды.

При подсчете арендной платы следует исходить из реальных условий воспроизводства на момент заключения арендного соглашения, а также из действующих нормативных актов. Расчет должен опираться и на технико-экономическое обоснование перспектив развития хозяйства. Одно дело, если аренда преследует цель улучшить работу и не будет предусматривать техническое обновление производства арендатором. Другое, если аренда используется как способ наиболее эффективного долгосрочного развития предприятия.

Это диктует разный подход к срокам аренды и составу арендной платы, ее границам.

Во-первых определение верхней границы должно основываться на учете функций и обязательств арендных коллективов в обновлении основных фондов. В методических рекомендациях этот фактор, на наш взгляд, недостаточно учитывается. Но одно дело, если арендное соглашение заключено на три-четыре года и все затраты на капитальный ремонт ложатся на арендодателя, а другое дело, когда сроки аренды превышают сроки службы оборудования. В последнем случае арендатор должен иметь всю накопленную амортизацию с этой части основных фондов. Разумеется, затраты на полное восстановление зданий и сооружений не могут оставаться в распоряжении арендатора, если сроки аренды короче срока их службы.

Возможны разные варианты расчетов этого фактора, однако все они должны решать вопрос об оставлении амортизации в распоряжении предприятия или перечислении ее вышестоящему звену, исходя не только из состояния основных фондов, но и целей арендного соглашения. Если арендатор берет на себя обязательство обновить основные фонды, а на момент заключения арендного договора часть амортизации перечислена вышестоящей организации, то эта сумма должна быть ему возвращена или соответственно изменена арендная плата. При длительных сроках аренды и обязательстве обновлять производственную базу должны быть предусмотрены возможности накопления у арендатора средств на внедрение новой техники.

Во-вторых, следует учесть потребности предприятия в оплате труда и в социальном развитии коллектива.

В-третьих, в основу расчета арендной платы должен быть положен среднеотраслевой уровень рентабельности. Для низкорентабельных или нерентабельных хозяйств может быть предусмотрено частичное или полное освобождение от арендной платы в первые годы, вплоть до достижения отраслевой рентабельности с сохранением общей суммы платежей за весь период. Этот способ широко используется на практике. Тем самым создается хозрасчетный механизм арендной деятельности для убыточных хозяйств, что создает дополнительные стимулы к повышению эффективности хозяйствования.

Расчет нижней границы арендной платы должен основываться на базе платежей за основные ресурсы, а также платы за возможные кредиты.

Конкретная величина арендной платы лежит между ее верхней и нижней границами и определяется на основе договоренности с учетом прочих факторов. Такая схема расчета арендной платы в наибольшей

степени соответствует условиям промышленных предприятий. Что же касается сельского хозяйства, то ее существенно модифицируют оценка земли и плата за землю. К сожалению, этой проблемы стараются как бы не замечать. Молчаливо предполагается, что этот вид платежа входит в остаток чистого продукта, поступающего обществу. Однако, если данным фактором можно пренебречь в начальный период развития аренды, то при широком ее распространении ни практически, ни теоретически это не оправдано.

Особо стоит вопрос о расчете арендной платы в случае сверхдлительных - 30 лет для промышленных предприятий и 50 лет для сельскохозяйственных - сроков аренды. В данном случае должно быть оговорено право арендодателя на уточнение арендной платы не только при резком изменении цен, но и через 1015 лет. Разумеется, нужно четко указать принципы такого уточнения.

Аренда - гибкая форма хозяйственной деятельности, позволяющая наиболее эффективно перестраивать и повышать эффективность производства путем корректировки арендных соглашений.

Особый объект аренды - земля. В странах с развитыми рыночными отношениями степень распространения аренды на землю определяется прежде всего ценой, которая является высоким инвестиционным барьером, и поэтому многие фермеры (чаще молодые) берут землю в аренду. Например, в США среди фермеров в возрасте до 25 лет арендаторами являются 55%, в возрасте 25-34 года - 32%. Однако аренда широко распространена и среди крупных фермеров, которые не желают вкладывать большую сумму капитала в приобретение земли, а ограничиваются только выплатой арендных платежей. Хотя в условиях инфляции и удорожания земли в целях усиления гарантий для расширенного воспроизводства фермеры по мере накопления капитала все же стремятся приобрести землю в частную собственность, выигрывая от этого, так как арендаторы за пользование землей вынуждены платить постоянно возрастающие суммы. Кроме того, на арендованной земле, как правило, хуже бытовые условия для семьи арендатора, чем у собственников, что объясняется срочностью использования земли, незаинтересованностью как арендодателя, так и арендатора в поддержании и улучшении состояния жилого дома и построек.

В настоящее время сложились различные формы аренды земли, которые регулируются законодательством либо общегосударственного характера (в европейских странах), либо законами отдельных провинций и штатов (в Канаде и США). Как правило, арендные договоры заключаются в письменной форме, хотя в ряде случаев в США и Канаде такие соглашения делаются и в устной форме (в основном среди родственников).

В контракте отражаются следующие основные положения: длительность аренды; обязанности собственника земли и арендатора; вид деятельности арендатора; размер арендной платы; компенсация за капиталовложения; возможность продления аренды и сроки предупреждения о ликвидации арендного договора; ответственность сторон. В настоящее время можно выделить пять основных типов аренды.

1. Аренда на основе трудового участия. Эта форма аренды распространена, главным образом, в фермерских хозяйствах США и практикуется, как правило, на основе соглашения между родственниками (чаще всего между отцом и сыном). В отличие от традиционных видов аренды, арендатор (младший член семьи), не делает обычно никаких вложений в производство, однако участвует в принятии решений и управлении фермой. В последние годы стала широко практиковаться (особенно в США) система семейных сельскохозяйственных корпораций. Выбор той или иной формы семейного предприятия определяется возможностью снижения налогообложения и закрепления прав собственника за следующим поколением в семье фермера.

2.. Аренда земли для ведения животноводства. Данная форма аренды имеет два варианта:

- аренда животноводческих ферм, когда арендатор несет все или большинство текущих издержек. В этом случае заключается специальный договор с точным описанием затрат каждой из сторон и в соответствии с этим пропорций в распределении прибыли;

- аренда земли под выпас скота на частных, муниципальных и государственных землях, при этом обычно устанавливается фиксированная арендная плата на выпас 1 головы скота в месяц.

3. Аренда на основе долевого участия в произведенной продукции. При данной форме аренды арендодатель предоставляет землю, скот, постройки, сельскохозяйственную технику, а арендатор несет расходы по большинству других видов затрат. Однако не исключен вариант, что и владелец земли участвует наравне с арендатором в некоторых расходах, например, в приобретении удобрений.

При данном типе аренды арендатор полностью застрахован от риска изменения цен и объемов производства. Владелец же земли имеет определенный риск, связанный с колебаниями цен и объемом производимой продукции. В связи с этим в арендном соглашении может предусматриваться участие арендодателя в принятии управленческих решений, например, по выбору структуры посевных площадей, определению норм внесения удобрений и т. п.

Количество продукции, идущей владельцу земли в качестве арендной платы, основывается на пропорциональности затрат обеих сторон в стоимостном выражении. При этом отдельные виды затрат (земля, сельскохозяйственная техника, живой труд и управление) устанавливаются экспертным путем по взаимной договоренности сторон.

4. Аренда на основе долевого участия в чистом доходе. Это участие определяется на основании структуры материально-денежных затрат арендодателя и арендатора. Эта форма аренды для владельца земли более рискованная, так как фактически полученный чистый доход арендатора зависит как от объема полученной продукции, так и от себестоимости ее производства.

5. Аренда на основе фиксированных платежей. Это наиболее распространенный вид аренды, когда арендатор платит владельцу земли заранее оговоренную в договоре сумму наличных денег за пользование арендованным имуществом. Арендатор получает в свое распоряжение всю выручку, несет все расходы (за исключением налогов, страховых платежей и затрат на капитальный ремонт зданий и сооружений), а оставшуюся прибыль использует для расширенного воспроизводства.

Данный вид аренды имеет свои преимущества и недостатки как для владельцев земли, так и для арендаторов.

Владельцы земли помимо получения стабильной прибыли освобождены от управленческой ответственности, а также от риска неурожая и снижения рыночных цен на производимую арендаторами продукцию. Однако плата фиксированной суммы за аренду исключает возможность для землевладельцев получить выгоду от прибавки урожая или от повышения рыночных цен.

Арендаторы имеют большую степень свободы в предпринимательской деятельности, так как всю прибавку дохода от своей эффективной деятельности получают сами. В то же время денежная оплата за пользование землей является для арендатора одним из видов постоянных затрат, которые необходимо нести независимо от объема полученного урожая и цен на сельскохозяйственную продукцию. Кроме того, при этом типе аренды (в отличие от аренды с оплатой частью произведенной продукции) возрастают текущие расходы, так как арендная плата или часть ее вносится еще до получения урожая.

Существует три метода установления денежных ставок за аренду, а именно: по цене, устанавливаемой рынком; на основании затрат владельца земли; по остаточной нормативной прибыли арендатора.

Денежная оценка земли, определяемая рынком, наиболее точно отражает баланс спроса и предложения на сельскохозяйственные угодья. Рыночные цены на землю формируются с учетом следующих конкретных условий хозяйствования:

продуктивности земли; размеров и расположения земельных участков;

наличия зданий и сооружений; сроков выплаты арендных платежей и продолжительности аренды.

Однако в условиях России, когда рынок земли находится только в стадии становления, отсутствует механизм сбора и обработки данных об аренде земли, данный способ в настоящее время практически не приемлем.

Арендная плата, рассчитываемая вторым способом, включает расходы владельца земли, связанные с обеспечением собственности на недвижимое имущество (налоговые суммы на землю и имущество, страховые платежи, затраты за амортизацию и капитальный ремонт), а также определенный размер прибыли на вложенный капитал, который, как правило, не ниже банковского процента.

Арендная плата, в основу которой закладывается нормативная остаточная прибыль арендатора, рассчитывается как разница между нормативной выручкой за продукцию и суммой нормативных эксплуатационных затрат арендатора. Нормативная выручка определяется исходя из уровня плановой урожайности культур и средних рыночных цен на сельскохозяйственную продукцию. Вся прибыль, полученная арендатором от повышения нормативной урожайности и продажи продукции по более высоким ценам (за счет ее высокого качества, освоения новых рынков сбыта) после возмещения эксплуатационных затрат и выплаты арендной платы, остается в его распоряжении.

Разновидность обычной аренды с денежной оплатой - аренда с гибкими платежами. Этот вид аренды предусматривает тесную увязку величины арендной ставки с уровнем фактической урожайности и ценой на продукцию, что позволяет разделить риск, связанный с природно-климатическими условиями (резкими колебаниями урожайности культур и цен на продукцию), между владельцем земли и арендатором. На практике нашли применение два метода установления гибких арендных платежей.

1. Изменение базовой ставки арендного платежа происходит в случае выхода цены на продукцию за определенные, установленные договором границы. При изменении цены выше или ниже оговоренного предела соответственно повышается или снижается размер арендной платы.

2. Корректировка базовой ставки арендной платы происходит в зависимости как от изменений цены,

так и от урожайности. В этом случае используется формула

А - А ~^ф Цф Ун ЦН

где Ак - скорректированная величина арендной ставки для текущего года; Аб - базовая арендная ставка по договору; Уф - фактическая урожайность; Ун - нормативная урожайность; Цф - фактическая (текущая) цена на продукцию; Цн - нормативная (средняя рыночная) цена на продукцию.

При одновременном возделывании нескольких культур базовая ставка арендной платы может корректироваться с использованием индексов цен и урожайности.

Выбор того или иного способа расчета арендной платы и разработки условий арендного соглашения зависит от конкретных условий производства и от позиции обеих сторон на рынке. Например, если в каком-то районе имеется достаточно много потенциальных арендаторов, то владелец земли имеет право выбирать, с кем заключить договор и на каких условиях. И наоборот, если существует избыток земли, предлагаемой в аренду, то преимущество в заключении договора переходит к арендатору.

В мировой практике существует несколько методов расчета арендной платы:

1) Метод равномерной ежегодной ренты.

Арендодатель ориентируется на уровень ссудного процента в банках при кредитовании операций в той же отрасли, где предполагается приложение капитала и труда арендатора на срок, равный сроку действия арендного договора. Ежегодная арендная плата устанавливается на уровне величины нормы ссудного процента (в процентах от прибыли, полученной арендатором) от рыночной стоимости земли в момент заключения арендного договора.

2) Долевая аренда.

Предусматривает совместное участие собственника земли и арендатора в производстве сельскохозяйственной продукции.

Соотношение затрат обеих сторон определяет долю прибыли или урожая, которую арендатор выплачивает в виде арендной платы.

3) Метод чистого дохода арендатора.

Основан на принципе, что после выплаты арендной платы чистый доход арендатора должен позволить ему покрыть свои затраты и получить прибыль за труд и управление участком.

Первым шагом в подсчете по этому методу является составление расходов. Далее определяется вероятная цена на продукцию. После чего можно приступить к расчетам арендной платы, которая составит разницу между валовой выручкой за продажу продукции и затратами на ее производство.

4) Метод издержек собственника.

По этому методу подсчитываются затраты собственника на 1 га земли, которые он заинтересован возместить. Они состоят из процента доводов на инвестиции, вложенные в землю, обязательных налогов и страховых платежей, а также амортизации зданий, сооружений и т.п. Сумма затрат в расчете на 1 га составляет величину арендной платы.

5) Контрактная аренда.

Расчет арендной платы по этому методу производится не на основе какой-либо формулы. Величина и порядок расчета арендной платы зависят от конкретных договоренностей между арендодателем и арендатором. Предметом договоренностей может быть любая сторона хозяйственной деятельности: технология, ассортимент продукции, сбыт, материально-техническое снабжение, цены, капиталовложения, а также распределение прибыли.

Из мировой практики известно, что прибыль может использоваться по 3 направлениям: в сферу обращения (организация сбыта, маркетинг), на расширение производства (экстенсивными методами увеличения пахотных земель, поголовья скота, роста текущих затрат), на технологическое обновление производства.

Арендодатель и арендатор договариваются о намерениях сторон по распределению прибыли от хозяйствования на арендуемой земельной площади. В первую очередь речь идет о планах арендатора. В случае, если арендатор предполагает инвестировать часть прибыли по одному или нескольким из указанным выше направлений, планируемая сумма прибыли остается в его распоряжении. Другая, оставшаяся часть прибыли, поступает в распоряжение арендодателя как арендная плата. Пропорции распределения частей прибыли при этом могут быть различными. Теоретически возможны ситуации, когда вся прибыль целиком переходит к арендодателю или арендатору.

6) Пропорциональная аренда.

Размер арендной платы определяется в доле (%) от прибыли с учетом удельного веса той или иной продукции в общем объеме сельскохозяйственного производства региона (района, области, края, республики) за несколько последних лет.

Пропорциональная аренда применяется при необходимости стимулирования производства дефицитных или высокоприбыльных культур или сортов, занимающих небольшой удельный вес в структуре производства. При этом ставки арендной платы остаются стабильными в течение всего срока арендного соглашения. При заключении арендного договора они рассчитываются, исходя из данных об объемах сельскохозяйственного производства и его структуре за последние 3-5 лет.