Два центра и пятно

Недвижимость, принадлежащая шведской Ingka Group на территории Ленинградской области, оценивается экспертами в несколько десятков миллиардов рублей. На днях СМИ сообщили, что компания приступила к поиску покупателей на свои объекты. В регионе у шведов работают две «Меги» общей площадью более 300 тыс. кв. м, также Ingka Group владеет земельным участком, площадью 40 га под строительство третьей «Меги». Аналитики среди потенциальных покупателей называют крупные компании, занимающиеся управлением коммерческой недвижимостью. Вероятнее всего, покупателем станет какой-то федеральный игрок, который приобретет все объекты компании во всех регионах страны.

Фото: Евгений Павленко, Коммерсантъ

Группа Ingka ищет покупателя на весь портфель своей недвижимости, который включает 14 торговых центров «Мега» (в Москве, Подмосковье, Ленинградской области, Омске, Уфе, Ростове, Самаре, Адыгее, Казани, Екатеринбурге, Новосибирске и Нижнем Новгороде), гипермаркеты, в которых работали магазины IKEA, а также участки, на которых планировалось, но еще не было начато строительство новых торговых центров. Как сообщает РБК, переговоры ведутся как минимум с двумя потенциальными покупателями.

В пресс-службе Ingka Centers (подразделение Ingka Group, управляющее торговыми центрами) сообщили «Ъ-СПб», что не комментируют рыночные слухи. Там добавили, что компания сосредоточена на задаче «обеспечения хорошего покупательского опыта и функционирования торговых центров "Мега"».

По подсчетам агентства «Infoline-Аналитика», общая площадь принадлежащих компании торговых центров составляет 2,3 млн кв. м, арендная площадь — 1,8 млн кв. м. Генеральный директор «Infoline-Аналитики» Михаил Бурмистров уточнил, что в Ленинградской области располагаются два объекта: «Мега Парнас» и «Мега Дыбенко», оба во Всеволожском районе области. Общая и арендопригодная площадь «Меги Дыбенко» после завершения первого этапа реконструкции в 2021 году выросла до 190 и 147 тыс. кв. м соответственно, а «Меги Парнас» — около 127 и 102 тыс. кв. м соответственно. «Справедливая стоимость с учетом текущей геополитической ситуации может составлять около $1 млрд (до начала СВО — $1,6–1,8 млрд). С учетом требуемых правительством дисконтов цена сделки может составить не более $800 млн»,— считает эксперт.

По оценке управляющего партнера компании «IPG Россия» Ивана Починщикова, стоимость «Меги Парнас» составит 13–14 млрд рублей, «Мега Дыбенко» обойдется покупателю в 19–20 млрд рублей. «Логично активы реализовывать не пакетом, а по отдельности, так как пакетная сделка с такими знаковыми и успешными проектами будет очень дорогая»,— добавляет господин Починщиков.

В то же время, по мнению управляющего партнера Rusland SP Андрея Бойкова, собственнику проще найти крупного игрока и продать все в одни руки, нежели проводить большое количество переговоров. «При этом инвестор наверняка попросит дисконт с учетом текущего состояния рынка торговой недвижимости. И он, скорее всего, будет существенным, если сделка будет заключаться с одним покупателем. Но, несмотря на ущерб по цене, скорость сделки будет намного выше»,— рассуждает господин Бойков.

Среди потенциальных покупателей господин Бурмистров называет таких крупных собственников торговых центров, как Fort Group, Crocus Group, «Ташир».

«Сейчас торговая недвижимость чувствует себя неоднозначно. Многие международные компании съезжают, закрывают свой бизнес в России, их пытаются заменять локальными компаниями. На мой взгляд, лучше здесь оставить торговую функцию. Все-таки объекты знаковые, они раскручены и распиарены»,— резюмирует господин Бойков.

Помимо торговых объектов, у Ingka есть в собственности земля. Так, в 2016 году компания приобрела участок площадью 40 га для строительства третьего торгового центра «Мега» в Ленобласти вблизи микрорайона Новоселье. Однако в 2020 году инвестиционные планы были пересмотрены, и от проекта решили отказаться. Кроме того, в рамках строительства транспортной развязки с Мурманским шоссе в Кудрово, рядом с «Мега Дыбенко», власти Ленобласти должны были выкупить земельный участок, принадлежащий IKEA. Сейчас речь о выкупе не идет, в правительстве решают вопрос о заключении сервитута, сообщал в 2022 году «Деловой Петербург».