Определение наиболее эффективного использования земельных участков на основе метода остатка и выделения

ОПРЕДЕЛЕНИЕ НАИБОЛЕЕ ЭФФЕКТИВНОГО ИСПОЛЬЗОВАНИЯ ЗЕМЕЛЬНЫХ УЧАСТКОВ НА ОСНОВЕ МЕТОДА ОСТАТКА И ВЫДЕЛЕНИЯ

А.Г. ПЕРЕВОЗЧИКОВ, доктор физико-математических наук, профессор, академик РАЕН, начальник управления оценки ЗАО «Профессиональный центр оценки и экспертиз», Москва

Рассмотрим задачу определения наиболее эффективного использования (НЭИ) свободных и застроенных земельных участков в рамках определения рыночной стоимости недвижимости [1]. Проблема состоит в том, что в отличие от полноформатного расчета стоимости свободного земельного участка в затратном подходе в нэи требуется определить только сценарий этих расчетов. Поэтому расчеты в нэи должны неизбежно быть конспективными, использовать упрошенные методики и корректировки.

Например, если в затратном подходе для оценки рыночной стоимости свободного земельного участка будет использован метод предполагаемого использования с дисконтированием будущих денежных потоков, относящихся к земле, то в нэи его моделирует метод остатка в форме, когда из стоимости улучшенного участка определенной капитализацией арендной платы вычитается восстановительная стоимость улучшений. Причем ставка капитализации заменяется мультипликатором ставка аренды/стоимость кв.м. В такой форме метод остатка представляет разновидность метода выделения и может применяться не только для застроенных, но и для незастроенных участков согласно рекомендациям [2].

Кроме того, полученное НЭИ используется во всех подходах как основной сценарий расчета. Например, если НЭИ оказалось связано с застройкой участка офисным зданием, то в затратном подходе определяется восстановительная стоимость офисного здания, в доходном моделируется денежный поток от офисного здания, а в сравнительном используются офисные аналоги. Если текущее использование отлично от наилучшего, то стоимость работ по перепрофилированию здания в затратном подходе выступает как функциональный износ, в доходном — как начальное вложение капитала, а в сравнительном — как корректировка к аналогам.

В настоящей статье приводится упрощенная версия методов выделения и остатка, адекватная количеству и точности данных, которыми может располагать оценщик при проведении НЭИ застроенных участков. Обычно это цена продажи и ставка аренды одного кв.м., а также стоимость строительства (нетто) одного квадратного метра общей площади по нескольким вариантам застройки участка. обсуждаются основные корректировки при переходе от стоимости строительства нетто (стоимость застройщика) к стоимости строительства брутто (стоимость предпринимателя-инвестора). Рассматривается числовой пример.

Метод выделения для застроенных участков

Предположим, что для каждого варианта допустимого использования участка j = 1,2,...,т известны цена продажи Спр и ставка аренды одного кв. м Сар, а также стоимость строительства СНтр (нетто) одного квадратного метра общей площади, т.е. стоимость застройщика. Индекс j для простоты будем опускать. Тогда стоимость строительства СБтр (брутто), т.е. полная восстановительная стоимость (стоимость предпринимателя-инвестора), может быть получена по формуле:

=С,Щ1Кпр

Здесь Кпр — коэффициент привязки объекта к инфраструктуре города, который может быть определен по табл. 1.5 в [3], Ппр — прибыль предпринимателя-инвестора, которая может быть определена по формуле из [4].

Расчет прибыли предпринимателя-инвестора можно провести с использованием аналитического метода, предложенного сотрудниками Петербургского технического университета (СпБГТУ) кандидатом технических наук Д.Д. Кузнецовым и доктором технических наук, профессором, за-

ведующим кафедрой «Экономика и менеджмент недвижимости» Е.С. Озеровым.

Величину прибыли инвестора (застройщика) возможно рассчитать, используя следующую зависимость:

Пр = ^

1++ Со + 2 п2

где п — предполагаемый срок строительства (лет), у0 — ставка отдачи на вложенный капитал инвестора,

С0 — доля авансового платежа инвестора, %. Формула (2) является кубической аппроксимацией следующей формулы, построенной на базе функций сложного процента:

Пр = Со(1 + Уо)п +

1 -Со _ (1 + Уо)п-1 п Уо

-1.

эта формула получается из следующей простой модели инвестиционного процесса: доля Со общей суммы инвестиций X в улучшения вкладывается в начале первого периода. Оставшаяся доля 1-С0 делится равномерно на п периодов и вкладывается в конце каждого из них. После этого поток вкладов приводится к концу п-го периода по ставке отдачи у. Первое слагаемое в (3) означает будущую стоимость начального вклада, а второе — будущую стоимость равновеликих аннуитетных платежей.

Обозначим через Бул, Бзем соответственно площадь улучшений и площадь земельного участка в кв. м. Пусть Сзем — неизвестная единичная стоимость земельного участка. Тогда из метода выделения для застроенных участков в [2] следует равенство:

Б С = Б С - Б С11 .

зем зем ул пр ул стр х '

Это равенство означает, что стоимость земельного участка по методу выделения получается из продажной стоимости всей собственности (земли с улучшениями) за вычетом восстановительной стоимости улучшений.

Обозначим через Паас плотность застройки оцениваемого участка:

пшс = Б л / Б зем.

Тогда из равенства (4) делением его обеих частей на Беем получим искомую формулу для удельной стоимости земельного участка по методу выделения:

С_

= (С -СБ )П

^ пр стр' за

Метод остатка для застроенных и незастроенных участков

Удельная стоимость продажи собственности Спр в (6) может быть получена прямой капитализацией по методу остатка [2]:

С

С =-ар-.

пр М

Здесь М — мультипликатор ставка аренды/ стоимость 1 кв. м. В такой форме метод остатка представляет разновидность метода выделения, когда стоимость улучшенного участка, выраженная итоговой единичной стоимостью улучшений, определяется не методом сравнения, а методом прямой капитализации единичной арендной ставки для улучшений.

Удельный чистый операционный доход (ЧОД) связан со ставкой аренды зависимостью:

ЧОД = СарКааг -УОР.

Здесь Кзаг — коэффициент загрузки площадей, УОР — удельные операционные расходы, Удельные эксплутационные расходы можно привязать к стоимости строительства 1 кв. м общей площади улучшения через коэффициент перехода, который был определен по аналогам в сборнике базовых удельных показателей по стоимости строительства (БУПс) и эксплутационным затратам (БУПэ) [3] по формуле:

УОР = БУПэ / БУПс -СНр

Например, для кафе на первом этаже нежилого здания БУПэ/БУПс=о,о983=9,83%. Подставляя (9) в (8), получим:

ЧОД = СК - БУПэ / БУПс С * =

= Сар (Кааг - БУПэ / БУПс-N).

Здесь N — мультипликатор стоимость строительства (нетто)/ставка аренды 1 кв.м.

Из формулы (7) с учетом выражения (Ю) получим обычную формулу метода прямой капитализации чистого операционного дохода от аренды:

ЧОД

~КГ.

С,„ =-

Здесь К — ставка капитализации, определяемая по формуле:

К = М

Последовательность формул (6),(Ю)(11),(12) более точно реализует метод остатка для земли. Однако результат будет совпадать с формулой (7), которую мы и рекомендуем использовать.

Числовой пример

Рассмотрим реальный пример определения НЭИ застроенного участка на Каширском шоссе.

Эк"'"„ика реги"'а

6(33) - 2006

Максимально продуктивное использование мы определим путем сравнения единичных стоимостей земельного участка различного функционального назначения, которые мы определим методом выделения. Эти стоимости рассчитывались как разница между средними ценами продажи и стоимостью строительства. В стоимости строительства учтены затраты на привязку объекта к конкретным условиям строительства, а также прибыль предпринимателя.

Величины стоимости строительства зданий различного функционального назначения опубликованы в журнале RWAY (№ 119 февраль 2005 г.) и составили для высококлассных офисов — 1 150 дол./кв. м, для высококлассных торговых зданий 1 000 дол./кв. м, для жилых монолитных зданий в нецентральных районах Москвы — 410 дол./кв.м.

В соответствии с базовыми удельными показателями стоимости строительства ([3], табл. 1) определены усредненные коэффициенты привязки объектов к конкретным условиям строительства, которые составили: для офисных зданий — 1,3; для торговых зданий — 1,2; для жилых зданий — 1,25.

Расчет прибыли предпринимателя

Таблица 1

№ Функциональное назначение здания Офис класса «В» Торговый центр Жилое

1 Продолжительность строительства, лет 3 3 3

2 Авансовый платеж, % 30 30 30

3 Годовая норма отдачи на вложенный капитал, % 25 30 50

4 Прибыль предпринимателя, % 47,55 59,01 112,08

Прибыль предпринимателя рассчитана по формуле (3) из условий, что продолжительность строительства и авансовые платежи для всех типов рассматриваемых зданий равны соответственно 3 года и 30%. Годовые нормы отдачи на вложенный капитал в зависимости от сектора рынка опубликованы в журнале RWAY (№ 118 январь 2005 г.) и составили: для офисных зданий класса «В» — 25%, для торговых центров — 30%, для жилых домов - 50%.

Таблица 2

Расчет стоимости строительства

№ Функциональное назначение здания Офис класса «В» Торговый центр Жилое Примечание

1 Стоимость строительства

2 Коэффициент прибыли предпринимателя, % 1,48 1,59 2,12 Табл. 1

3 Коэффициент привязки объекта 1,3 1,2 1,25 В соответствии с БУПс

4 Стоимость строительства (брутто), дол. /кв. м 2206 1908 1087

Таблица 3

Расчет удельной стоимости участка

№ Функциональное назначение здания Офис класса «В» Торговый центр Жилое Примечание

1 Цена продажи Max, дол./кв. м 3 500 4 650 1 590 Обзор рынка коммерческой недвижимости, RWAY

2 Цена продажи Min, дол./кв. м 1 950 1 650 1 380 Обзор рынка коммерческой недвижимости, RWAY,

3 Средняя цена продажи, дол./кв. м 2 725 3 150 1 485 (стр. 1+стр. 2)/2

4 Стоимость строительства (брутто), дол /кв. м 2 206 1 908 1 087 Из табл. 2

5 Плотность застройки, раз 5 3 10 Исходя из этажности

6 Удельная стоимость земельного участка, дол/ кв. м участка 2 595 3 726 3 981 (стр. 3 — стр. 4)х стр. 5

Диапазоны цен сделок по продажам опубликованы в обзоре коммерческой недвижимости в журнале RWAY (№ 119, февраль 2оо5 г.) и составили для офисов класса «В» — 1 95о—3 5оо дол./кв. м, для торговых зданий — 1 5бо—4 65о дол./кв. м, для жилых зданий ( в ЮАО) 1 38о-1 59о дол./кв. м.

Окончательный расчет удельной стоимости участка приводится в табл. 3.

Таким образом, наибольшую единичную стоимость земельного участка при выбранных типовых плотностях застройки, сроках строительства и величинах первоначального вложения капитала дает жилое здание, это и есть искомый вариант НЭИ участка.

В заключение отметим, что предложенные упрощенные версии методов остатка и выделения для решения задачи определения наиболее эффективного использования (НЭИ) застроенных и незастроенных земельных участков в рамках

определения рыночной стоимости недвижимости в настоящее время проходят апробацию и мы будем рады любым замечаниям, отзывам и предложениям, направленным на улучшение работы.

ЛИТЕРАТУРА

1. Оценка недвижимости: Учебник/ Под ред. А.Г. Грязновой, М.А. Федотовой. — М.: Финансы и статистика. — 2оо3.

2. Оценка рыночной стоимости земельных участков. Учебно-методическое пособие / Под ред. Д.Б. Аратского и Л.И. Кошкина - М.: ВШПП, 2оо3.

3. Сборник базовых удельных показателей по стоимости строительства и эксплутационным затратам, введенный распоряжением Правительства Москвы от об.об.1997 № 595-РЗП.