Правовой режим недвижимого имущества и особенности сделок с ним

УДК 347.214.2:347.132.6

Н. Н. Булышева

Правовой режим недвижимого имущества и особенности сделок с ним

В статье рассмотрены критерии понятия правового режима недвижимого имущества. Выявлены негативные последствия пробелов в гражданском законодательстве, проанализированы проблемы правового режима сделок с недвижимым имуществом.

The article examines the criteria and developed the concept of the legal regime of real estate, revealed the negative consequences of gaps in civil law, examined the legal regime of transactions with real estate.

Ключевые слова: недвижимое имущество, собственность, правовой режим, механизм правового регулирования, сделки с недвижимым имуществом, право собственности, критерии правового режима недвижимого имущества.

Key words: real estate, property, legal regime, mechanism of legal regulation, transactions with real estate, ownership, criteria of the legal regime of real estate.

Вопросы правового режима недвижимого имущества как одного из объектов гражданского права в настоящее время приобрели особую актуальность. С одной стороны, вызвано это тем, что постоянно расширяется рынок недвижимости, с другой - данные правоотношения со стороны государства недостаточно урегулированы. Бесспорно, высшие судебные инстанции Российской Федерации - Конституционный и Верховный суды, устраняют в законодательстве неточности и пробелы, однако прописанные в них правовые нормы фактически не поспевают за темпами развития рассматриваемых правоотношений.

Многообразие и сложность объектов недвижимого имущества (земля и ее недра, леса, водные объекты, жилые и нежилые строения и т. д.), определение и трактовка самого понятия недвижимого имущества, определение занимаемого им места в объектах гражданских прав, а также анализ законодательства, которое регламентирует правоотношения, связанные с недвижимым имуществом, и присутствие «пробелов» в данном законодательстве

© Булышева Н. Н., 2017

определяют острую необходимость более глубокого исследования обозначенной темы.

В современный период можно признать отсутствие абсолютных границ пределов регулирования недвижимого имущества. Так, между различными отраслями отечественного законодательства следует отметить постоянное взаимодействие и взаимное проникновение способов регулирования, принципов, норм, что обусловлено актуальными потребностями правового регулирования отдельных объектов недвижимого имущества [4, с. 107-110].

Закрепление правового режима недвижимого имущества в российском законодательстве произошло не случайно, поскольку только объекты недвижимости до перехода права собственности проходят такие процедуры, как оценка, межевание, регистрация. Такому процессу объекты недвижимости подвергаются не случайно, так как в сравнении с иными видами имущества они представляют более высокую ценность. В связи с этим правовой режим недвижимого имущества закреплен в большом числе нормативно-правовых актов, к которым в частности относятся Гражданский [6], Земельный [8], Градостроительный [5], Лесной [12] кодексы РФ; Федеральные законы РФ: «О государственной регистрации недвижимости» [14]; «Об ипотеке (залоге недвижимости)» [16]; «О переводе земель или земельных участков из одной категории в другую» [15] и т. д. В свою очередь правовой режим отдельных видов недвижимости закреплен в отдельных узконаправленных нормативно-правовых актах, например Федеральном законе «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» [17] и др. При этом ни в одном из нормативно-правовых актов законодателем не дано четкой трактовки понятия «правовой режим недвижимого имущества», что на практике приводит к определенным трудностям, поскольку остаются нерешенными вопросы о том, каково же конкретно содержание правового режима, какие правомочия или действия являются составной частью процесса функционирования правового режима недвижимого имущества.

Данный термин нередко используется в учебных пособиях, научных статьях, монографиях, диссертационных исследованиях, однако не всегда рассматриваются его определение и юридическая природа. Все это привело к отсутствию единого подхода и разнообразию мнений на этот счет, а сам термин «правовой режим» в теории права обсуждается и рассматривается на протяжении уже многих лет. Всестороннее и глубокое его изучение положено в основу целой научной концепции, которая сформировалась в 80-е гг. XX в. и рассматривает сущность, содержание и юридическую природу данной категории.

Понятие «правовой режим» в настоящее время все чаще встречается в юридической литературе, но при этом однозначной его трактовки и определения нет ни в нормативно-правовых актах, ни в науке. При этом, стоит отметить, что чем конкретнее понятие, закрепленное в законодательстве, тем легче реализуются предписания и тем эффективнее реализовывается правовое регулирование. В связи с этим, прежде чем перейти к определению и рассмотрению отраслевого термина «правовой режим недвижимого имущества», необходимо определить содержание общетеоретического термина «правовой режим».

Дискуссионное понятие «правовой режим» неоднократно становилось темой многих исследований в различных отраслях права. Так, в частности, данный вопрос рассматривался С.С. Алексеевым, В.Б. Исаковым, С.Н. Братановским, Н.И. Матузовым и А.В. Малько, Л.А. Морозовой, И.С. Розановым и др. В работах данных авторов встречаются различные трактовки данного термина.

По мнению В.Б. Исакова, с общетеоретической стороны правовой режим необходимо рассматривать как некий социальный режим определенного объекта, который обеспечен совокупностью юридических средств и закреплен правовыми нормами, а в качестве результата регулятивного воздействия на общественные отношения - как систему юридических средств, которые свойственны определенной отрасли права и обеспечивают нормальное функционирование этой системы общественных отношений [9, с. 258-259].

С. Н. Братановский понимает под правовым режимом специальный тип нормативно-правового регулирования, который выражен в общей совокупности правовых средств, характеризующих сочетание взаимосвязанных и взаимодействующих запретов, дозволений, позитивных обязываний [3, с. 33]. По мнению С.С. Алексеева, правовой режим создает конкретное направление правового регулирования, а также определяет для удовлетворения интересов правовых субъектов желаемое социальное состояние и определенную степень благоприятности или неблагоприятности [2, с. 243]. В остальных определениях, которые содержатся в юридической литературе, отличие в большинстве своем строится на видовых признаках правового режима.

Таким образом, основываясь на данных определениях и исходя из указанных признаков, под правовым режимом стоит понимать обеспеченный государством и законодательно установленный способ правового регулирования, предназначенный для правового регулирования отдельных сфер общественных отношений, который состоит из конкретных юридических средствах и создает для удовлетворения интересов субъектов права определенную степень благоприятности или неблагоприятности.

Перейдем к не менее важной и актуальной проблеме - определению отраслевого термина «правовой режим недвижимого имущества», используемого во многих монографиях, учебных пособиях, научных статьях, диссертационных исследованиях. По данному вопросу, который в научных кругах также является достаточно дискуссионным, проведены исследования такими учеными-юристами, как А.В. Щеголева, М.А. Дмитриев, Н.Ю. Шеме-това, В.А. Алексеев, В.В. Кущенко и др. Так, например, А.В. Щеголевой сформулировано следующее определение термина «правовой режим недвижимого имущества» - это определенный порядок правового регулирования, который выражен в форме определения конкретных дозволений, ограничений и запретов, создающих относительно объекта недвижимого имущества конкретный объем прав и обязанностей субъектов данных правоотношений [20, с. 13]. В данном определении, по нашему мнению, отражена вся суть, цели и содержание правового режима недвижимого имущества.

В.В. Кущенко, в свою очередь, определение правового режима недвижимого имущества рассматривает при помощи юридико-методологической классификации. По его мнению, данное понятие необходимо относить ко вторичному специальному институциональному режиму, который представляет собой комплексную модификацию публично-правового и частноправового режимов, и обладает своими специфическими особенностями в совершении гражданско-правовых сделок с недвижимым имуществом [11, с. 35-38].

При всех преимуществах данных определений в них не сделан акцент на особенностях государственной регистрации недвижимости, что можно признать ошибочным, так как этот юридический акт является одним из наиболее существенных элементов правового режима. В.А. Алексеев также полагает, что регистрация прав является ведущим основным элементом правового режима недвижимого имущества. По его мнению, необходимость регистрации прав можно считать основным отличием в правовых режимах недвижимого и движимого имущества, что подчеркивает особую значимость правовой модели регистрации для правового режима недвижимого имущества [1, с. 3-4].

Н.Ю. Шеметова, определяя понятие правового режима недвижимого имущества, считает, что по своей сути данный режим - это нечто внешнее к какому-либо явлению или совокупности явлений, что формирует в единое целое входящие в него части [19, с. 57-62]. В целом с данным мнением можно согласиться, однако правовой режим, на наш взгляд, по отношению к недвижимому имуществу нельзя рассматривать как что-то внешнее, поскольку он

призван выражать и суть явления, и его юридическую природу, что относительно объекта явления не может быть присуще внешнему.

Ряд ученых также формулируют определение правового режима отдельных видов недвижимого имущества. Так, М.А. Дмитриевым рассмотрен правовой режим режимной стадии (комплекса недвижимого имущества), разделяя его на субрежимы (обязательственно-правовой и вещно-правовой режимы). По нашему мнению, нелогично рассматривать правовой режим как дифференциацию, так как следует в первую очередь исходить из общетеоретического определения понятия правового режима, а оно, в свою очередь, содержит в себе абсолютно другие признаки.

Как считает М.А. Дмитриев, правовой режим технологического комплекса недвижимого имущества является совокупностью правил, нацеленных на урегулирование отношений, которые связаны с принадлежностью технологического комплекса недвижимого имущества определенному лицу, его перемещением между лицами [7, с. 19-21]. На наш взгляд, данное определение не является полным, поскольку не отражает юридическую природу как общеотраслевого (общетеоретического) понятия «правовой режим», так и отраслевого - «правовой режим недвижимого имущества».

Для того чтобы сформулировать более точное определение понятия «правовой режим недвижимого имущества», рассмотрим ряд основных признаков, которые ему присущи:

1) установлен законодательно в форме федеральных законов и иных нормативно-правовых актов;

2) имеет как обеспечение государством, так и иными, действующими в его интересах, субъектами;

3) является способом нормативно-правового регулирования, который целенаправленно воздействует на связанные с ним правоотношения;

4) состоит из юридических (правовых) средств, таких как стимулы (рекомендации, льготы, дозволения) и ограничения (запреты, обязывания, наказания);

5) направлен на правовое регулирование особой сферы общественных отношений, например, правоотношения, которые связаны с оборотом недвижимости, государственной регистрацией, отнесением имущества к недвижимому и др.;

6) формирует определенную степень благоприятности для субъектов отношений, в том числе юридические условия, направленные на удовлетворение

определенных интересов субъектов, или ограничения для определенных категорий субъектов, направленные на сдерживание интересов данных субъектов.

Таким образом, правовой режим недвижимого имущества может быть классифицирован следующим образом:

1. По характеру правоотношений: правовые режимы правоотношений, которые связаны а) с оборотом недвижимого имущества; б) с государственной регистрацией прав и сделок с недвижимым имуществом; в) с владением, пользованием и распоряжением недвижимым имуществом и др.

2. По методу правового регулирования правоотношений: императивный правовой режим недвижимого имущества, субъекты правоотношений при котором могут действовать сугубо в соответствии с нормами права (например, обязательной государственной регистрации подлежит право собственности на объекты недвижимого имущества (ст. 131 ГК РФ)); диспозитивный правовой режим недвижимого имущества, дающий субъектам правоотношения возможность решать тот или иной вопрос самостоятельно (например, установление цены на объект недвижимого имущества, если иное законом или договором не предусмотрено (ч. 2 ст. 555)).

3. По виду недвижимого имущества: правовые режимы жилых помещений; земельных участков; зданий, сооружений и строений; комплексов недвижимого имущества; предприятий и т. д.

4. По оборотоспособности недвижимого имущества: правовые режимы недвижимого имущества а) ограниченного в обороте (например, ограниченная оборотоспособность земельных участков в соответствии с п.2 ст.27 ЗК РФ), и б) изъятого из оборота (например, природные ресурсы и недвижимое имущество, расположенное в границах национальных парков в соответствии с ч.2 ст.12 Федерального закона «Об особо охраняемых природных территориях» [18]).

5. По целям правового режима: правовой режим недвижимого имущества, цель которого а) определенное ограничение прав субъектов (например, обременения (ограничения), которые установлены Федеральным законом «О государственной регистрации недвижимости»); б) определенное поощрение (стимулирование) субъектов правоотношения (например, приобретение права собственности на основании установленной приобретательной давности в соответствии с ч.1 ст.234 ГК РФ).

Таким образом, на основании изложенных выше признаков правовой режим недвижимого имущества может быть определен как законодательно установленный и государством обеспеченный, с учетом специфичности и

особенности признаков объектов недвижимого имущества способ нормативно-правового регулирования, который состоит из юридических средств и предназначен для регулирования правоотношений по государственной регистрации прав, обороту недвижимого имущества, совершения с недвижимым имуществом иных действий, создающий для субъектов данных правоотношений определенную степень благоприятности или ограничения.

Во все времена недвижимое имущество остается одной из основных тем для обсуждения и споров, поскольку, являясь по цене достаточно дорогим, недвижимое имущество нередко сопровождается целым рядом проблем как при оформлении объектов, так и в обращении между участниками.

Стоит также отметить, что после восстановления в Российской Федерации права частной собственности, в том числе на недвижимое имущество, а также проведения приватизации, государство утратило право единственного собственника большей части объектов недвижимости, что положило начало формированию централизованного рынка недвижимости. Начиная с 1992 г. в рыночный оборот недвижимого имущества были вовлечены земельные участки, а право частной собственности на данный вид недвижимости закреплено законодателем в Конституции РФ [10]. В настоящее время право собственности в Российской Федерации является одним из ключевых в группе экономических прав [13, с. 274].

Согласно ст. 131 ГК РФ, объекты, относимые к недвижимому имуществу, прочно связаны с землей, а их перемещение без несоразмерного ущерба их хозяйственному назначению и целостности фактически невозможно. Также объекты недвижимого имущества имеют ряд уникальных индивидуальных признаков, благодаря которым они друг от друга всегда отличаются (например, адрес жилого дома, кадастровый номер земельного участка и т. д.) Большая часть правового регулирования недвижимого имущества в совершении сделок содержит специальные правила.

Специфика правового режима недвижимого имущества заключается в следующем:

- право собственности, равно как и иные права на недвижимое имущество, которое из оборота не изъято, возникновение, прекращение и переход этих прав, подлежат обязательной государственной регистрации, являющейся единственным доказательством этих прав;

- объектом гражданского оборота создаваемое вновь недвижимое имущество становится только тогда, когда созданный объект в установленном порядке зарегистрирован;

- ряд сделок с недвижимым имуществом содержит обязательное требование о их государственной регистрации, а сама сделка считается заключенной исключительно с момента ее регистрации;

- специальные правила сделок с недвижимым имуществом, как правило, предусматривают прямую зависимость прав на земельный участок от прав на возведенное на нем строение (здание, сооружение): к приобретателю (арендатору) строения по общему правилу автоматически переходит и право собственности (право аренды) на часть земельного участка, занятого строением и необходимого для его функционирования (ст. 273, 653 ГК РФ);

- для контроля за законностью сделок с недвижимым имуществом действует определенная единая система учреждений юстиции, которые ответственны за регистрацию прав на недвижимость и сделок с ним.

Недвижимое имущество - это объект разнообразных сделок (купля-продажа недвижимого имущества, аренда, найм жилого помещения, мена и дарение, передача недвижимого имущества по наследству, долевое участие в строительстве и др.). Наиболее часто используемыми сделками являются купля-продажа недвижимого имущества, аренда и найм жилого помещения.

Любая гражданско-правовая сделка с недвижимым имуществом имеет участников правоотношений (стороны), условия сделки (содержание) и форму. Нарушение предусмотренных законом требований к каждому из этих элементов приводит к серьезным правовым последствиям, чем нередко пользуются мошенники.

Таким образом, для совершения сделок с недвижимым имуществом должен быть учтен ряд наиболее важных условий: договор оформляется в простой письменной форме; продавец (арендодатель) должен обладать правом как на сам объект, так и на распоряжение им; необходимо проверять верность данных об объекте недвижимого имущества, которые указаны в договоре, а также цену на объект недвижимого имущества. Не соблюдая данные правила, одна из сторон рискует претерпеть убытки, которые возместить не сможет.

Список литературы

1. Алексеев В .А. Недвижимое имущество: государственная регистрация и проблемы правового регулирования. - М., 2007.

2. Алексеев С.С. Теория права. - М., 1995.

3. Братановский С.Н. Специальные правовые режимы информации // БкесШеШа. - 2014. - № 1.

4. Бумажникова О.В. Институт права следования на недвижимое имущество в законодательстве Российской Федерации: дис. ... канд. юрид. наук. - Тверь, 2008.

5. Градостроительный кодекс Российской Федерации от 29.12.2004 № 190-ФЗ (ред. от 29.07.2017) // СЗ РФ. - 03.01.2005. - №1 (ч. 1). - Ст. 16.

6. Гражданский кодекс Российской Федерации (часть первая) от 30.11.1994 № 51-ФЗ (ред. от 29.07.2017) // СЗ РФ. - 05.12.1994. - № 32. - Ст. 3301.

7. Дмитриев М.А. Комплексы недвижимого имущества как объекты гражданских прав: автореф. дис. ... канд. юрид. наук. - Екатеринбург, 2011.

8. Земельный кодекс Российской Федерации от 25.10.2001 №136-ФЗ (ред. от 29.07.2017) // СЗ РФ. - 29.10.2001. - № 44. - Ст. 4147.

9. Исаков В.Б. Механизм правового регулирования и правовые режимы // Проблемы теории гос-ва и права. - М., 1987.

10. Конституция Российской Федерации (принята всенародным голосованием 12.12.1993) (с учетом поправок, внесенных Законами РФ о поправках к Конституции РФ от 30.12.2008 №6-ФКЗ, от 30.12.2008 №7-ФКЗ, от 05.02.2014 №2-ФКЗ, от 21.07.2014 №11-ФКЗ) // СЗ РФ. - 04.08.2014. - № 31. - Ст. 4398.

11. Кущенко В.В. Правовой режим недвижимости: проблемы и пути их решения // Законодательство и экономика. - 2006. - № 10.

12. Лесной кодекс Российской Федерации от 04.12.2006 №200-ФЗ (ред. от 01.07.2017) // СЗ РФ. - 11.12.2006. - № 50. - Ст. 5278.

13. Максимов Я. А. Социально-гуманитарные проблемы современности: человек, общество и культура: моногр. Кн. 2. - Красноярск, 2011.

14. О государственной регистрации недвижимости: федер. закон от 13.07.2015 № 218-ФЗ (ред. от 29.07.2017) // СЗ РФ. - 20.07.2015. - № 29 (ч. I). - Ст. 4344.

15. О переводе земель или земельных участков из одной категории в другую: федер. закон от 21.12.2004 № 172-ФЗ (ред. от 29.07.2017) // СЗ РФ. - 27.12.2004. - № 52 (ч. 1). - Ст. 5276.

16. Об ипотеке (залоге недвижимости): федер. закон от 16.07.1998 №102-ФЗ (ред. от 01.07.2017) // СЗ РФ. - 20.07.1998. - № 29. - Ст. 3400.

17. Об обороте земель сельскохозяйственного назначения: федер. закон от 24.07.2002 № 101-ФЗ (ред. от 03.07.2016) // СЗ РФ. - 29.07.2002. - № 30. - Ст. 3018.

18. Об особо охраняемых природных территориях: федер. закон от 14.03.1995 № 33-ФЗ (ред. от 29.07.2017) // СЗ РФ. - 20.03.1995. - № 12. - Ст. 1024.

19. Шеметова Н.Ю. Недвижимость: трансформация из социальной категории в правовую // Адвокат. - 2014. - № 7.

20. Щеголева А.В. Правовой режим недвижимости как объекта гражданских прав: автореф. дис. ... канд. юрид. наук. - Волгоград, 2006.

УДК 347.157.1

А. В. Зуев, И. А. Макеева, К. П. Индык

Проблемные аспекты защиты прав несовершеннолетних

В данной статье рассматривается проблема защиты прав несовершеннолетних. Её актуальность обусловливается несколькими причинами: во-первых, большим количеством нормативно-правовых актов, затрагивающих права ребенка; во-вторых, отсутствием взаимодействия между органами власти, призванными защищать права детей. Детальный анализ личных и имущественных прав несовершеннолетних, содержания понятия эмансипации в связи с предпринимательской деятельностью ребенка. Проанализированы такие дискуссионные вопросы, как выступление несовершеннолетнего в качестве бенефициара, а также реализации обязанностей законных представителей по содержанию детей и подопечных.

The article deals with the problem of protection of minors rights. The relevance of the topic is causedby several reasons. Firstly there is a great number of the normative acts, that affecting the rights of a child; The second reason is the absence of the cooperation between the authorities, that were designed to protect the rights children. The article gives a detailed analysis is devoted of personal and property rights of a child. The attention is also given to the notion of emancipation. It is dealt in a connection with a minors commercial activity. Such debatable questions as the minor's performance as the beneficiary and also realization of duties of lawful representatives to support children and wards are analysed.

Ключевые слова: бенефициар, механизм защиты, несовершеннолетние, эмансипация, личные права, имущественные права.

Key words: beneficiary, protection mechanism, minors, emancipation, personal rights, property rights.

Проблемные аспекты защиты прав несовершеннолетних неоднократно рассматривались в трудах многих ученых. Обеспечение прав и законных интересов ребенка является одной из приоритетных задач государства. Однако вопросы, возникающие в правоприменительной практике, неустанно свидетельствуют о несовершенстве нормативно-правового регулирования в области защиты прав данной категории граждан. Отсутствие четкой система-

© Зуев А. В., Макеева И. А., Индык К. П., 2017

117