Скорректировать доходность

В начале прошлого года девелоперы заявляли покупателям юнитов в апарт-отелях доходность на уровне 15% годовых. После пандемии обещания стали значительно скромнее: сегодня заявленная доходность, как правило, колеблется в пределах 6–10%. Участники рынка говорят, что во многом этот показатель зависит от управляющей компании.

На данный момент рынок апартаментов медленно, но стабильно возвращается в доковидную реальность, чему способствуют оживление внутреннего туризма и работа управляющих компаний

Фото: Евгений Павленко, Коммерсантъ

В целом сегмент апартаментов стал одним из немногих на рынке коммерческой недвижимости, кто относительно безболезненно прошел через пандемию. Как отмечает Светлана Московченко, руководитель отдела исследований Knight Frank St. Petersburg, в 2020 году апартаменты показали большую гибкость по сравнению с классическими гостиницами и смогли найти своего клиента за счет переориентации на средне- и долгосрочную аренду. Как показывает практика рынка, управляющие компании, созданные самими девелоперами, успешно справлялись с данной задачей, а наиболее востребованные объекты даже смогли выйти на загрузку в 70%.

По словам Константина Сторожева, генерального директора УК Valo Service, дочерние компании также могли рассчитывать на поддержку девелоперов. «Благодаря этому мы, несмотря на крайне неудачное время для запуска отеля (в марте 2020 года), смогли обеспечить выплаты по программе гарантированной доходности. Без помощи застройщика это было бы затруднительно»,— поясняет он.

В целом ожидания инвесторов по прибыли в минувшем году оправдались не полностью. Средняя доходность апартаментов составила примерно 6–8% годовых. «По официальным данным, в 2020 году Петербург недосчитался почти 1 трлн рублей. Аналогичная ситуация произошла и с инвесторами: уровень их дохода сократился из-за снижения турпотока в несколько раз. Чтобы хоть как-то вернуть показатели доходности, управляющие компании ввели режим жесткой экономии»,— отмечает Николай Пана, директор по развитию сети апарт-отелей Vertical.

Константин Сторожев соглашается, что ни одна УК не оказалась в состоянии обеспечить заявленный до карантина уровень доходности при закрытых границах. «Тем не менее апартаменты, в отличие от отелей, проявили себя как самый устойчивый и адаптивный инструмент и смогли обеспечить инвесторам как минимум покрытие издержек от эксплуатации, что в текущей ситуации является отличным результатом»,— добавляет он.

На данный момент рынок апартаментов медленно, но стабильно возвращается в доковидную реальность, чему способствуют оживление внутреннего туризма и работа управляющих компаний.

Прогнозируемая доходность

В 2020 году вопрос реальной, а не анонсируемой доходности сервисных апартаментов стал еще более острым. И в текущей ситуации управляющие компании стараются придерживаться консервативных подходов в ее оценке. Поэтому если год назад была анонсирована ставка в 15%, то сегодня доходность инвесторов заявлена в пределах 6–10%.

В ближайшие годы, по мнению госпожи Московченко, по мере развития рынка и усиления конкуренции функционирующих апарт-отелей тенденция стабилизации доходности продолжится. Кроме того, ожидается увеличение разрыва между показателями доходности в разных объектах на рынке: наиболее успешные проекты будут аккумулировать основной спрос и обеспечивать инвесторам максимальную прибыль, в то время как в других проектах доходность апартаментов будет снижаться.

Что касается прогнозируемой доходности на 2021 год, пока, по мнению экспертов, рынок еще будет находиться под влиянием прошлогодних трендов. Как отмечает Антон Агапов, директор по развитию сети апарт-отелей YE’S, по состоянию на конец первого квартала есть основания полагать, что доходность апартаментов будет расти: рынок постепенно восстанавливается, ограничения внутри страны поэтапно снимаются, в Петербурге подтверждено проведение ряда крупных ежегодных деловых и спортивных мероприятий.

Но в целом, по мнению Юлии Васильевой, руководителя инвестиционного направления «МК-Элит», строить прогнозы сейчас сложно. Поэтому апарт-отели готовы принимать гостей, но отказываться от долгосрочной аренды им нет смысла. Соответственно, крупные игроки страхуют себя и 50–60% номерного фонда оставляют под долгосрочную аренду.

«Высокий туристический сезон в этом году невозможен на 100%. Он априори будет меньше, чем до коронакризса. Поэтому мы ожидаем выхода на плановую загрузку и доходность в 2022 году, однако давать точные прогнозы в сложившихся обстоятельствах просто невозможно»,— добавляет господин Сторожев.

По мнению Андрея Косарева, генерального директора Colliers в Санкт-Петербурге, окончательное восстановление рынка произойдет к 2022–2023 годам, когда ситуация с туризмом нормализуется. В этом году инвесторам стоит ориентироваться на уровень доходности в районе 6–8% годовых.

Целостное будущее

По мнению экспертов, только профессиональное центральное управление способно обеспечить наиболее высокий уровень загрузки, качества предоставляемых услуг, а соответственно — и доходность объекта. В этом случае также можно оптимизировать операционные расходы на рекламу, содержание, уборку. Но на фоне пандемии на рынке появился новый тренд: инвесторы решили, что смогут заниматься сдачей своего апартамента самостоятельно, и в части объектов отказались от работы УК.

По мнению Алексея Кричевского, эксперта Академии управления финансами и инвестициями, бизнес, основанный на управлении одним-двумя апартаментами, слишком энергозатратный и низкомаржинальный. Поэтому, «побегав» какое-то время без управления, собственники, так или иначе, обращаются к отельерам или специализированным компаниям по управлению номерным фондом. Господин Пана подтверждает, что в практике компании бывали случаи, когда инвесторы забирали номера под собственное управление, но через некоторое время возвращались обратно.

Как отмечает господин Сторожев, если в отеле присутствует несколько управляющих, а тем более, если каждый «сдает сам», то соблюсти стандарты звездности просто невозможно. Получается, например, первый этаж «без звезд», на втором — однозвездочный хостел, а на последнем — лакшери-отель категории «пять звезд». Любой здравомыслящий турист вряд ли поедет в подобный объект. К тому же множественность управления при большом номерном фонде провоцирует высокую конкуренцию. А борьбу за клиента чаще всего стараются выиграть за счет цены, что приводит к снижению уровня сервиса и класса объекта в целом. Поэтому целостное управление апарт-отелем — это гораздо более доходный подход. Правда, в текущих обстоятельствах это игра «вдолгую», на которую, увы, готовы не все частные инвесторы.

Выбирая путь

В Европе апарт-отели и кондоотели отличаются целостностью управления. Причем в большей степени на местном рынке преобладают сетевые операторы. «Единое управление — это их основной плюс. На мой взгляд, нам необходимо стремиться к европейскому образцу, и постепенно мы движемся в этом направлении, во всяком случае, в том, что касается именно управления»,— считает господин Сторожев.

По мнению господина Паны, европейский путь, конечно, наиболее привлекателен для России. «Однако мы идем по своей дороге: пытаемся легализовать апартаменты и приравнять их к жилью, притом вне зависимости от их назначения. Скорее всего, мы постараемся взять лучшие практики со всего мира, но, внедряя их, набьем еще больше шишек. Наиболее эффективный путь для России — это тесный диалог законодателей и бизнеса для достижения общих целей на взаимовыгодных условиях»,— подчеркивает эксперт.

Екатерина Лисовская, генеральный директор отельного оператора PLG, отмечает, что сейчас на рынке существует две тенденции: создание собственной управляющей компании и привлечение международного оператора. Если у девелопера есть планы по развитию нескольких апарт-отелей, двух и более, целесообразно создавать собственного отельного оператора. В этом случае может быть обеспечена экономическая эффективность бизнеса за счет грамотного управления: загрузки номерного фонда, эксплуатации, перераспределения ресурсов и персонала, когда это необходимо.

Для решения имиджевых задач на внутреннем и международном рынке некоторые компании привлекают к управлению сильные международные бренды. «Больших финансовых перспектив для собственника сейчас в таком сотрудничестве мы не видим. Международные операторы, управляющие за рубежом именно апарт-отелями, а не классическими гостиницами, в России не широко известны»,— добавляет госпожа Лисовская. При этом, по мнению Сергея Ногая, генерального директора ООО «Пулково Скай», известный бренд и истории успеха пока все же вызывают больше доверия у инвестора, однако российские девелоперы перенимают опыт у коллег и выстраивают свои перспективные управляющие компании.