Правовой статус субъектов ипотечного кредитования

3.11. ПРАВОВОЙ СТАТУС СУБЪЕКТОВ ИПОТЕЧНОГО КРЕДИТОВАНИЯ

Коровицын Дмитрий Геннадьевич, соискатель. Место учебы: кафедры предпринимательского (хозяйственного) права, Московская государственная юридическая академия им. О.Е.Кутафина. E-mail: asyulya@mail.ru

Аннотация: Статья посвящена анализу состава участников системы ипотечного жилищного кредитования, предусмотренный Концепцией развития системы ипотечного жилищного кредитования в Российской Федерации, подробно исследован правовой статус каждого из них. Также, в статье приведено объективное обоснование необходимости в легальном закреплении в составе субъектов ипотечного кредитования участника, с функциями так называемого «ипотечного поверенного».

Ключевые слова: ипотека, кредитование, залог, целевой заем, ипотечный агент, риэлтор.

LEGAL STATUS OF MORTGAGE HOUSING CREDITING

Korovitsin Dmitriy Gennadievich, competitor. Place of study: Entrepreneurial Law Chair, Moscow State Law Academy. Email: asyulya@mail.ru

Annotation: Article is devoted the analysis of structure of participants of system of the mortgage housing crediting, provided by the Concept of development of system of mortgage housing crediting in the Russian Federation, legal status of each of them is in detail investigated. Also, in article the objective substantiation of necessity for legal fastening as a part of subjects of mortgage lending of the participant, with functions so-called «the mortgage attorney» is resulted.

Keywords: mortgage, credit activities, bond security, special-purpose loan, mortgage agent, real estate broker.

Система ипотечного кредитования, в том числе жилищного, включает широкий круг участников. Их примерный состав был определен еще Концепцией развития ипотеки1, принятой в 2000 году. Однако по мере развития и становления механизма ипотечного кредитования в нем произошли некоторые изменения. Необходимо отметить, что существует определенное разделение участников системы ипотечного жилищного кредитования, основанное по признаку профессионального характера осуществления функций участника в рамках ипотечной системы.

Например, в соответствии со ст. 5 Закона Белгородской области от 13 сентября 2002 г. в задачи Белгородской ипотечной корпорации входит, в том числе, организация обучения кадров профессиональных участников системы ипотечного жилищного кредитования2. Концепция развития ипотеки, определяя место и роль каждого участника, именует их основными. Однако, при необходимости, делает, применительно к конкретному участнику, акцент на профессиональном характере его деятельности. Это можно объяснить тем,

1 Концепция развития системы ипотечного жилищного кредитования в Российской Федерации. Одобрена Постановлением Правительства РФ от 11.01.2000 № 28 в редакции Постановления Правительства РФ от 08.05.2002 № 302 // СЗ РФ. 20.05.2002. № 20. Ст. 1859.

2 Туранин В.Ю., Самострелова О.И. Правовое регулирование ипотеки на федеральном и региональном уровнях // Юрист. 2006. № 6, с. 6.

что каждый участник системы ипотечного жилищного кредитования осуществляет определенные функции как на профессиональной основе, так и в процессах реализации своих гражданских прав. При этом указание на профессиональный характер деятельности является основанием для установления определенного контроля за подтверждением этого профессионального уровня.

Основными участниками такой разновидности исследуемой системы ипотечного кредитования как жилищное являются, в первую очередь, физические лица, которые приобретают жилье на заемные средства. Следует отметить, что именно на эту группу, являющихся потребителями, и ориентирован в первую очередь механизм ипотечного жилищного кредитования. Концепцией развития ипотеки предусмотрено, что заемщиками системы ипотечного жилищного кредитования в очерченных ею рамках могут быть только граждане Российской Федерации. Однако, ни Гражданский кодекс РФ, ни Федеральный закон «Об ипотеке (залоге недвижимости)»3 не содержат каких-либо ограничений по субъектному составу заемщиков.

Следующим основным участников являются кредиторы - банки и иные кредитные организации, которые выдают кредит и становятся залогодержателями приобретенной заемщиком недвижимости, а также юридические лица, выдавшие целевые займы. К основным функциям кредиторов можно отнести выдачу ипотечных кредитов для приобретения жилья на основе платежеспособности и кредитоспособности заемщика, оформление кредитного договора (договора займа) и договора ипотеки, обслуживание выданных кредитов, вне зависимости от секьюритизации прав требований по ним.

Представляется необходимым отметить следующую особенность ипотеки, которая обусловлена законом или договором. Так, согласно ст. 77 Закона об ипотеке в силу закона ипотека предусмотрена при приобретении или строительстве жилого дома, квартиры с использованием кредитных средств банка, иной кредитной организации либо средств целевого займа, предоставленного другим юридическим лицом. При этом отмечено, что залогодержателем по данному залогу является банк или иная кредитная организация либо юридическое лицо, предоставившие кредит или целевой заем на приобретение или строительство жилого дома или квартиры.

В предыдущей редакции данной статьи в качестве залогодержателей упоминались только банки и другие кредитные организации. Законом «О залоге»4, который применяется в части, не противоречащей Закону об ипотеке, ст. 18 в качестве залогодателей предусмотрены физические лица, зарегистрированные в качестве индивидуальных предпринимателей. Действующая редакция Закона об ипотеке упоминания о таких физических лицах, как о залогодателях, не содержит. Но на практике не исключается возможность, при наличии соответствующей материальной базы, передачи денег по договору займа на приобретение или строительство жилого дома или квартиры между физическими лицами. В случае заключения такого договора займа у регистрирующего органа не возникает оснований для внесения записи в реестр о возникновении залога, в

3 СЗ РФ, 20.07.1998, № 29, ст. 3400 (в ред. от 17.06.2010).

4 Закон РФ от 29.05.1992 г. № 2872-1 (в ред. от 30.12.2008) //

СПС «Консультант Плюс».

СУБЪЕКТЫ ИПОТЕЧНОГО КРЕДИТОВАНИЯ

Коровицын Д.Г.

силу закона, на соответствующие объекты недвижимости.

Этот случай, полагаю, является нарушением прав заимодавца - физического лица - в части лишения его прав на законные гарантии возврата переданных денег, а именно получение в залог приобретенной на заемные средства недвижимости. Для устранения этого недостатка необходимо дополнить ст. 77 Закона об ипотеке, указав в числе уже перечисленных залогодержателей также физических лиц как зарегистрированных, так и незарегистрированных в качестве индивидуальных предпринимателей. Это дополнение представляется также обоснованным и по той причине, что договор целевого займа не содержит ограничений по субъектному составу. Поэтому не имеет смысла делать исключения из этого правила, ограничивая круг участников-заимодавцев, для которых устанавливаются дополнительные обеспечительные меры надлежащего исполнения обязательств заемщика.

Еще одним участником ипотечных правоотношений являются оценщики - юридические и физические лица, имеющие право на осуществление профессиональной оценки жилых помещений, являющихся предметом залога при ипотечном кредитовании. Кроме того, сравнительно недавно появился такой участник как бюро кредитных историй. В связи с этим можно отметить, что Федеральный закон от 30.12.2004 г. № 218-ФЗ «О кредитных историях»5 ввел обязательное для кредитных организаций массовое информирование таких бюро обо всех выдаваемых кредитах.

Однако, согласно положениям названного закона формирование картотек кредитных заемщиков бюро должно происходить на добровольной основе. В частности, ст. 5 указанного Закона предусмотрено получение согласия заемщика на предоставление информации в бюро кредитных историй для формирования его кредитной истории. Причем отдельно оговаривается, что данное согласие должно быть получено хоть и в любой форме, но достаточной для однозначного определения такого согласия. Следовательно, передача информации в бюро кредитных историй зависит только от согласия заемщика.

Все перечисленные субъекты признаются участниками исследуемой системы либо в силу договорных условий, либо прямого указания в законе на обязательность их участия. Так, в частности, в зависимости от реализации своих прав в ипотечном кредитовании заемщик может воспользоваться услугами риэлтерских фирм и, так называемых, ипотечных брокеров. В связи с этим, следует отметить, что риэлтерские фирмы - это юридические лица, являющиеся профессиональными посредниками на рынке купли - продажи жилья риэлтерские фирмы в действительности являются участниками ипотечных правоотношений, обладания соответствующей информацией по рынку недвижимости и влияя в определенной мере на уровень цен через статистику «положительных» сделок.

Что касается ипотечных брокеров, то это понятие возникло в России сравнительно недавно и заимствовано с ипотечного рынка США. В Концепции развития ипотеки эти участники не названы, хотя для их появления есть объективные предпосылки. Чем больший масштаб развития приобретает ипотечное жилищное кредитование, тем больше становится предлагаемый перечень различных ипотечных программ кредиторами, и сам круг кредиторов значительно расширяется.

5 СЗ РФ, 2005, Ч.1, № 1, ст. 44 (в ред. от 24.07.2007).

Это приводит к тому, что рядовому заемщику довольно сложно ориентироваться в большом количестве информации. Для этого он может воспользоваться услугами ипотечных брокеров, которые, по аналогии с риэлтерскими фирмами, профессионально занимаются подбором вариантов ипотечных программ кредитования для конкретного заемщика, оказывают помощь в получении и оформлении кредита у соответствующего кредитора, занимаются сбором необходимых документов.

Некоторые ипотечные брокеры получают вознаграждение за свои услуги только после получения кредита клиентом. Другие брокеры помогают только получить предварительное согласие банка на выдачу кредита и занимаются оформлением документов. Третьи компании ограничиваются расчетом для клиентов размеров кредита, который они могут получить в том или ином банке, и расходов, которые при этом понесет заемщик. Четвертые, их пока меньшинство, помогают заемщику эффективно управлять семейными финансами, включая перекредитование и оптимизацию условий кредита на стадии его погашения. Полагаю, именно последний пример оказываемых услуг должен быть принят за основу для определения базовых функций ипотечного брокера.

Тем не менее, в ипотечной сфере есть объективная необходимость в легальном закреплении подобного участника с функциями так называемого «ипотечного поверенного». При этом считаю, такие лица в этой сфере могли бы осуществлять свою деятельность и без учреждения юридического лица, то устанавливать обязательное лицензирование таких участников не обязательно. Вместе с тем, следовало бы проводить соответствующее их обучение и повышение квалификации, подтверждаемое государственными документами установленного образца, а также проводить регулярную аттестацию этих участников.

Для реализации соответствующих образовательных программ необходимо внести в Концепцию развития ипотеки изменения и включить в состав участников системы ипотечного жилищного кредитования ипотечных поверенных. Под деятельностью ипотечных поверенных предлагается понимать осуществляемую ими предпринимательскую деятельность по оказанию платных услуг потребителям для получения и последующего сопровождения ипотечного жилищного кредита.

Учитывая надлежащее либо ненадлежащее исполнение должником своих обязанностей, в правоотношениях ипотечного кредитования могут участвовать нотариат, суд, приставы-исполнители. Кроме того, в зависимости от особенностей статуса самого заемщика, например, его семейного положения, желания зарегистрироваться по постоянному месту жительства в приобретаемой квартире или индивидуальном доме и т.д., возможными участниками могут быть органы Федеральной миграционной службы, органы опеки и попечительства, юридические консультации, адвокаты. Перечисленные участники обозначены Концепцией развития ипотеки как инфраструктурные звенья системы ипотечного кредитования6.

Особое внимание в Концепции развития ипотеки уделено понятию «инвестора» на рынке ипотечного жилищного кредитования - юридическим и физическим лицам, приобретающим ценные бумаги, обеспеченные

6 Подр. 2.1. разд. 2 Концепции развития системы ипотечного

жилищного кредитования в Российской Федерации.

ипотечными кредитами, эмитируемые кредиторами или операторами вторичного рынка. К их числу отнесены пенсионные фонды, страховые компании, инвестиционные банки, паевые инвестиционные фонды и др. Представляется целесообразным дополнить их состав участниками второго уровня - системы рефинансирования, что наблюдается в случае реализации прав кредитора по рефинансированию выданного кредита. Речь идет об эмитентах ипотечных ценных бумаг, владельцах ипотечных ценных бумаг, доверительных управляющих ипотечным покрытием.

Ипотечным агентом законом названа специализированная коммерческая организация, соответствующая установленным законом требованиям, исключительным предметом деятельности которой является приобретение прав требования по кредитам (займам), обеспеченным ипотекой, и (или) закладных и которой предоставлено право осуществлять эмиссию облигаций с ипотечным покрытием. Выдача же ипотечных сертификатов участия может осуществляться только коммерческими организациями, имеющими лицензии на осуществление деятельности по управлению инвестиционными фондами, паевыми инвестиционными фондами и негосударственными пенсионными фондами. Такая лицензия получается ипотечным агентом в соответствии с Положением о лицензировании деятельности по управлению инвестиционными фондами, паевыми инвестиционными фондами и негосударственными пенсионными фондами7.

Что касается государства, как участника системы ипотечного кредитования, то Концепцией развития ипотеки предусмотрено, что оно определяет и формирует правовую базу для надежного и эффективного функционирования этой системы, создает механизм социальной защиты заемщиков, проводит налоговую политику, стимулирующую деятельность участников рынка ипотечного кредитования, создает необходимые институты для организации рынка и участвует в управлении ими.

Для полноты характеристики исследуемого предмета необходимо отметить, что система ипотечного жилищного кредитования является отдельным рыночным инструментом в решении задач по обеспечению жильем в кредит. При этом предусмотренные законодательством меры государственного кредитования жилищного строительства и государственной бюджетной поддержки приобретения жилья населением (система целевых адресных субсидий) являются вспомогательными механизмами, они не входят в саму систему ипотечного жилищного кредитования. По своей сути, это один из способов участия государства по развитию самой ипотечной системы кредитования.

На механизм ипотечного кредитования оказывают влияние и субъекты РФ. В частности, в статье 2 Закона г. Москвы от 31.03.1999 №11 «Об организационном и финансовом обеспечении внедрения системы ипотечного жилищного кредитования в городе Москве» в состав участников системы ипотечного жилищного кредитования включены: кредитные организации, осуществляющие ипотечное жилищное кредитование; заемщики; Московское ипотечное агентство; Правитель-

7 В соответствии с Постановлением Правительства РФ от 06.10.2008 № 744 «Об утверждении перечня документов, подтверждающих соблюдение лицензионных условий, представляемых соискателями для получения лицензийна осуществление видов деятельности, указанных в федеральных законах «Об инвестиционных фондах» и «О негосударственных пенсионных фондах» // СЗ РФ, 13.10.2008, № 41, ст. 4683.

ство Москвы; иные организации, осуществляющие свою профессиональную деятельность в соответствии со стандартами Московского ипотечного агентства (риэлтерские, страховые, оценочные организации и т.п.)8. В этом Законе г. Москвы указаны только те участники, которые в силу осуществления своей профессиональной деятельности непосредственно реализуют определенные функции в системе ипотечного кредитования, в результате чего в нем не упоминаются субъекты рефинансирования, несмотря на то, что они на региональном уровне созданы9.

Проведенный анализ состава участников системы ипотечного жилищного кредитования приводит к выводу, что некоторые виды участников созданы именно в связи с ипотечным кредитованием, в частности, агентства по ипотечному жилищному кредитованию. Ряд участников обязательно участвует в качестве элементов механизма ипотечного жилищного кредитования, другие - в зависимости от конкретной ситуации, то есть их участие не является обязательным. Однако, четкое разграничение выполняемых ими функций позволяет оценивать такую систему ипотечного жилищного кредитования, имеющую иерархичное построение.

Рецензия

на статью Коровицына Дмитрия Геннадьевича Правовой статус субъектов ипотечного кредитования

Статья Коровицына Д.Г. «Правовой статус субъектов ипотечного кредитования» посвящена актуальной теме анализа правового статуса субъектов ипотечного кредитования.

В настоящее время в России еще не успела сложиться эффективная система ипотечного кредитования и его правового регулирования. Судами рассматривается большое количество дел, связанных с ипотекой. В этой связи весьма важным является вопрос четкого выделения всех субъектов отношений, возникающих при заключении договора ипотечного кредитования, определение их правового статуса.

Статья Коровицына Д.Г. обладает научной и практической ценностью. Положения работы и выводы автора обоснованы, последовательны и убедительны. Стиль изложения материала отличает научность, логичность и структурированность.

Данная работа соответствует требованиям, предъявляемым к материалам, публикуемым в изданиях, рекомендованных Высшей аттестационной комиссией Министерства образования и науки РФ.

Доктор юридических наук, профессор Курбанов Р.А.

8 Ведомости Московской Думы. № 5. 1999 (в ред. от 19.05.2004).

9 См, например: Постановление Правительства Москвы от 29.09.1998 N 738 (ред. от20.07.1999) «О создании и обеспечении деятельности Московского ипотечного агентства» //СПС «Консультант Плюс»: Законодательство Москвы.