Переходный период

В феврале на рынке загородной недвижимости получили развитие тенденции, взятые еще в январе: девелоперы фиксировали увеличение звонков от покупателей, а некоторые компании уже начали поднимать цены на своих проектах. Идет формирование отложенного спроса, который выстрелит в апреле и летом, уверены риэлторы и застройщики.

Спрос рождает предложение

Все опрошенные нами риэлторы и застройщики констатируют увеличение спроса на загородные дома в Подмосковье. Для некоторых результаты февраля оказались даже лучше, чем январские. "С середины месяца количество звонков и продаж начало резко расти. В результате активность покупателей оказалась примерно на 10-15% выше, чем в январе",— вспоминает коммерческий директор компании Uniparx Service Александр Коваленко. По его словам, февраль стал уже вторым после января месяцем, когда компания превысила показатели 2010 года по количеству звонков и продаж в три раза. Директор департамента маркетинговых коммуникаций Rodex Group Игорь Заугольников более спокоен в оценках: "Февраль 2011-го, так же, как и первые два зимних месяца, показал положительную динамику продаж, но не перебил январскую планку: если декабрь и январь показали рост в два-три раза по сравнению с аналогичными месяцами 2010 года, то февраль увеличил количество сделок в полтора раза". Генеральный директор компании "Земактив" Юлия Севериненко добавляет, что если в предыдущие несколько месяцев обращения были по большей части повторными, то в феврале большинство клиентов пришло в компанию в первый раз. "Сейчас идет формирование отложенного спроса, который выстрелит в апреле и летом",— уверен Игорь Заугольников. Ему вторит директор по развитию компании ГУД ВУД Александр Дубовенко: "Те, кто все-таки покупает в феврале,— зачастую люди, которые подали документы на получение ипотечного кредита и банк дал добро. В итоге заемщикам надо действовать оперативно, так как есть ограничения по срокам со стороны банка". Остальные покупатели, по его мнению, обычно созревают до покупки не раньше второй половины марта, когда сходит снег и можно увидеть участок во всей красе.

Согласно отчету корпорации "Инком", в феврале спрос на загородную недвижимость вырос на 8%. В общем объеме спроса лидирующие позиции по-прежнему у участков без подряда — 47%, на коттеджи пришлось 30%, таунхаусы — 14%. "В последнее время наметилась тенденция роста спроса на многоквартирное малоэтажное жилье, в феврале количество таких сделок выросло на 4% и составило 9% от общего количества сделок на рынке загородной недвижимости",— говорит руководитель аналитического центра "Инком" Дмитрий Таганов. По его данным, наиболее востребованными направлениями стали Новорижское (21% сделок), а также Симферопольское, Дмитровское и Калужское (по 9%) шоссе. При этом наибольшее количество сделок (70%) было совершено на расстоянии 11-50 км от МКАД, а наиболее востребованным сегментом по-прежнему остается экономкласс — 75% сделок. "Покупатели отказывались от долгих проектов, связанных с рассрочками и поэтапной оплатой, и ориентировались в основном на поселки в высокой стадии готовности",— акцентирует внимание директор департамента продаж ОАО ОПИН Наталья Картавцева. По ее словам, в феврале активизировался рынок ипотеки: в структуре спроса на поселки ОПИН около 30% покупателей интересовались покупкой домовладения в кредит. "Это связано и с активизацией банков, особенно иностранных (банки "Сосьете Женераль Восток", "Юникредит"). Сегодня ставки по ипотеке на загородном рынке начинаются от 10%, ряд банков готовит новые ипотечные программы с более выгодными условиями",— объясняет эксперт. Управляющий партнер "Миэль-Загородной недвижимости" Владимир Яхонтов добавляет, что растет спрос на подмосковные загородные владения со стороны жителей восточных регионов России — Сибири, Урала. "Этот тренд отчетливо виден на примере проекта "Новое Ступино": 50% сделок в феврале проводилось там с региональными покупателями",— говорит он.

Цена вопроса

Средняя цена продажи по рынку в феврале составила 14,7 млн рублей (-2% к январю), следует из отчета корпорации "Инком". Стоимость коттеджа в среднем составила 32,8 млн рублей, квартиры в таунхаусе — 14,9 млн рублей, участка без подряда — 6,5 млн рублей. "Средний размер скидки в среднем по рынку составляет 5%, однако в некоторых поселках может достигать максимума в 45%",— отмечает Дмитрий Таганов. В компании "Терра-Недвижимость" настаивают, что ценовая ситуация на рынке загородной недвижимости Подмосковья в феврале характеризовалась как стабильная и повышения или понижения цен зафиксировано не было. Средняя стоимость высокобюджетных объектов загородной недвижимости по итогам прошедшего месяца составила: в элитном классе — $5600 за 1 кв. м, премиум-классе — $4200 за 1 кв. м, бизнес-классе — $3100 за 1 кв. м, следует из отчета "Терра-Недвижимости".

Цены на земельные участки в феврале также практически не изменились. По данным независимого земельного портала Zemer.ru, стоимость земли на первичном рынке Подмосковья (новые дачные участки, участки без подряда) в феврале составила $8890 за сотку (на 2% больше, чем в январе 2011 года, и на 0,25%, чем в феврале 2010 года), или 260 186 рублей (-0,47% и -3,09% соответственно). На вторичном рынке (земля в деревнях, дачные товарищества) сотка в феврале стоила $7319 (выше января на 2,34% и на 6,38% по сравнению с февралем 2010-го), или 211 823 рубля (меньше на 0,17% и выше на 2,74% соответственно).

Впрочем, Игорь Заугольников утверждает, что повышение цен на загородные дома в феврале все-таки произошло и составило 1,2-1,7%. "Основная причина повышения стоимости загородных домов — увеличивающийся покупательский спрос на готовые объекты, находящиеся на завершающей стадии готовности, по которым в настоящее время спрос уже превышает предложение",— объясняет эксперт. С ним соглашается Наталья Картавцева: "Повышение цен по ряду проектов наблюдалось именно в сегменте готового жилья и составило около 5-10%. Бесподрядные поселки в цене не росли",— говорит она, добавляя, что по проектам ОПИН повышение цен пройдет в середине марта.

Риэлторы отмечают оживление в сегменте дальних дач, в результате чего девелоперы таких поселков также задумались об изменении ценовой политики. "С марта мы подняли цены на участки в поселках "Велегож-Парк" (вторая очередь), "Березки" и "Родники" на 3-15% в зависимости от участка",— говорит Александр Коваленко из Uniparx Service. Сегмент дальних дач привлекает покупателей достаточно невысокими ценами, объясняет эксперт. "За 1,5 млн рублей в 100 км от МКАД по Симферопольскому шоссе можно приобрести участок площадью 15 соток, причем в стоимость включено подведение воды, электричества, газа и канализации. В ближнем Подмосковье этих денег хватит лишь на покупку 5-7 соток земли, а коммуникации придется оплачивать отдельно",— приводит пример Александр Коваленко.

В феврале оживились и покупатели, желающие приобрести второй дом или дачу на воде. "Мы отметили рост интереса к таким поселкам, как "Монаково", "Пестово". Бюджет покупки составляет от $900 тыс. до $1,5 млн",— говорит управляющий директор агентства эксклюзивной недвижимости "Усадьба" Наталья Кац. В связи с сокращением предложения на ближних Рублево-Успенском и Новорижском шоссе покупатели начинают активно интересоваться недвижимостью на Сколковском шоссе, а также в таких населенных пунктах, как Ромашково, Немчиново, добавляет она. Цены здесь варьируются от $800 тыс. до $3 млн. "В феврале мы зафиксировали оживление спроса, особенно в сегменте de luxe от $800 тыс. до $2 млн. Я это связываю с выплатой бонусов сотрудникам крупных компаний",— говорит Владимир Яхонтов.

Несмотря на активность покупателей, риэлторы и застройщики почти единодушны в убеждении, что покупательского бума, подобного ситуации, сложившейся в 2007 году, ожидать не стоит. По прогнозам коммерческого директора 11 Invest Самира Джафарова, общий рост цен на рынке в 2011 году едва достигнет 10%, самые ликвидные предложения могут продемонстрировать 15-процентный прирост. "С началом весны у нас связаны большие надежды. Кончаются холода, клиенты активнее ездят на показы, становится светло, намного эффективнее работает наружная реклама,— предвкушает будущие сделки директор департамента загородной недвижимости компании Penny Lane Realty Дмитрий Цветков.— Март считается переходным месяцем, а на апрель и май приходится уже глобальный рост. Если не цен, то количества сделок точно". По словам Владимира Яхонтова, застройщики готовятся к повышению цен в апреле. "Около 30% наших контрагентов заявили об увеличении стоимости на 3-5% весной",— говорит эксперт. Некоторые игроки рынка настроены менее оптимистично. "В случае большой волатильности курсов валют на рынке недвижимости может возникнуть падение покупательской активности, так как в условиях неопределенности люди с гораздо большей осторожностью подходят к вопросу крупных покупок",— предупреждает исполнительный директор девелоперской группы "Интегра" Дмитрий Гордов.