Правовое регулирование вопросов градостроительного зонирования

ПРАВОВОЕ РЕГУЛИРОВАНИЕ ВОПРОСОВ ГРАДОСТРОИТЕЛЬНОГО

ЗОНИРОВАНИЯ

Е.А. Панфёров, магистрант

Сибирский институт управления - филиал Российской академии народного хозяйства и государственной службы

DOI: 10.24411/2411-0450-2019-10377

Аннотация. Рассмотрены основы правового регулирования градостроительного проектирования в РФ. Показана взаимосвязь градостроительного проектирования с нормами земельного права, в том числе, с учетом положений об оборотоспособности земельных участков. Рассмотрены особенности соотношения норм, регулирующих правила градостроительного проектирования, с гражданско-правовым регулированием оборота земельных участков, а также порядок разработки норм градостроительного проектирования и кадастровой деятельности.

Ключевые слова: градостроительное проектирование, градостроительное зонирование, оборотоспособность земельных участков, гражданско-правовой статус земельных участков, кадастровый учет земельных участков.

На сегодняшний день в состав земель Российской Федерации входят земли, на которых расположены городские и сельские поселения, выделяющиеся в самостоятельную категорию, именуемую землями населенных пунктов. Эти земли отделяются от других категорий земель городской, поселковой чертой или чертой сельских поселений. Земельные участки, расположенные в пределах черты населенного пункта, образуют его территорию.

Кроме того, земли населенных пунктов служат основной базой сосредоточения инвестиционных вложений. С точки зрения привлечения инвестиций в сферу недвижимости в поселениях очень важны нормы, регулирующие использование земельных участков и возведение на них же объектов недвижимости как единого комплекса.

Земельный Кодекс РФ ставит первой своей целью комплексное регулирование всей системы земельных отношений на территории страны, одновременно подкрепляя многие положения непосредственно Конституции РФ.

Земельный Кодекс РФ определяет право собственности на землю через предоставления права на владение, права пользования и права распоряжения собственником, сдачи в аренду, продажи, дарения, переда-

чи по наследству, обмена, ренты, пожизненного содержания и др. Также Земельный Кодекс четко определил категории земель, как находящихся в свободном обороте, так и в ограниченном обороте и исключенные из оборота.

Регулирует Земельный Кодекс РФ обо-ротоспособность земельных участков. Так, из оборота изъяты земли, находящиеся в федеральной собственности такими объектами: государственными природными заповедникам и национальными парками, объектами, в которых размещены Вооруженные Силы РФ, войска Пограничной службы РФ и др. войска, размещены военные суды, организации ФСБ, госохраны.

Также Земельный Кодекс обязывает граждан и юридические лица одновременно приватизировать и здания, строения и сооружения, и земельные участки, занятые этими объектами.

Принудительное прекращение прав на земельный участок (проводимое в судебном порядке) может осуществиться в случае нарушения законодательства (не использование в течение 3 лет, нецелевое использование, снижение плодородия сельскохозяйственных земель и др.), при этом максимально защищается право частной собственности на землю.

Земельный Кодекс также регулирует процедуры купли-продажи земли, совместно с Гражданским Кодексом. При этом права покупателя участка защищены следующим образом:

- продажа возможна только прошедших кадастровый учет участков;

- продавец не имеет права ставить условия о вкупе земли обратно;

- в случае предоставления продавцом заведомо ложной информации о земельном участке покупатель имеет право требовать уменьшения цены, возмещения убытков или расторжения договора купли-продажи.

Согласно первоосновам Земельного Кодекса Российской Федерации, классификация земельных участков происходит, в первую очередь, на основе предназначения земли. Также стоит учесть, что и правовой режим пользования землей диктуется принадлежностью участка к определенной категории и видом разрешенного использования.

Деление земель по критерию цели использования должно подчиняться определению соответствующей классификации земельных участков в РФ - для регламентации какого-либо правового режима использования.

Российское законодательство в классификации земель по категориям предоставляет эффективный инструмент предупреждения использования земельных участков не по назначению и исключает возможность утери этих ресурсов. Также Земельный Кодекс преследует своей целью сохранение особо ценных земельных участков (определенных категорий), непосредственное использование которых, либо ограниченно определенными задачами, либо вообще запрещается в том порядке, который в свою очередь устанавливается федеральными законами.

Содержание градостроительных отношений обусловлено неразрывной взаимосвязью земли и возведенных на ней объектов недвижимости. Кроме того, особенности градостроительных отношений определяются спецификой самого процесса градостроительства и спецификой использования иных природных ресурсов в этом

процессе, а также воздействием градостроительства на окружающую среду. Эти обстоятельства определяют особенности правового регулирования отношений в сфере градостроительства. Первостепенным является принцип регулирования использования земель и создания на них объектов недвижимости (зданий и сооружений) как единого комплекса. Этот принцип проходит красной, крепкой нитью через все содержание Градостроительного Кодекса [1].

Определяется такое понятие, как правила землепользования и застройки территорий городских и сельских поселений, других муниципальных образований, под которыми понимаются нормативные правовые акты органов местного самоуправления, регулирующие использование и изменения объектов недвижимости посредством введения градостроительных регламентов. Таким образом, использование земель поселений и их застройка регулируются в комплексе, одновременно.

Эта же идея выражена и в понятии «градостроительный регламент», который представляет собой совокупность установленных правилами застройки параметров и видов использования земельных участков и иных объектов недвижимости в городских и сельских поселениях, других муниципальных образованиях, а также допустимых изменений объектов недвижимости при градостроительной деятельности в пределах каждой зоны.

Федеральный закон «О кадастровой деятельности» 24.07.2007 № 221-ФЗ [2] регулирует отношения, возникающие в связи с ведением государственного кадастра недвижимости, осуществлением государственного кадастрового учета недвижимого имущества и кадастровой деятельности.

Государственный кадастр недвижимости является систематизированным сводом сведений об учтенном в соответствии с настоящим Федеральным законом недвижимом имуществе, а также сведений о прохождении Государственной границы Российской Федерации, о границах между субъектами Российской Федерации, границах муниципальных образований, гра-

ницах населенных пунктов, об особых экономических зонах, о территориальных зонах и зонах с особыми условиями использования территорий, о территориях объектов культурного наследия (памятников истории и культуры) народов Российской Федерации, иных предусмотренных Федеральным законом сведений.

В результате проведения государственного кадастрового учета выдается кадастровый паспорт участка, который содержит следующие основные сведения: кадастровый номер; наименование и местоположение участка; категорию земель; разрешенное и фактическое использование, площадь участка; экономические характеристики (в том числе размеры платы за землю). Кроме того, на основании данных учета устанавливается нормативная цена земли, земельного налога и арендной платы.

Без прохождения процедуры государственного кадастрового учета участок не существует как объект недвижимости, и совершение сделок с ним невозможно.

Федеральный закон «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» от 21.07.1997

страции прав и сделок, устанавливает порядок подачи документов на государственную регистрацию, предоставляет сведения о зарегистрированных правах, регламентирует нормы по ведению учета документов, принятых на государственную регистрацию, осуществляет систематизирование сведений, посредством Единого государственного реестра прав, устанавливает снования государственной регистрации, и ее последовательность. Однако, данный документ утрачивает силу с 1 января 2020 гола в связи с изданием Федерального закона от 03.07.2016 № 361-ФЗ. С 1 января 2017 года государственная регистрация недвижимости осуществляется в порядке, установленном Федеральным законом от 13.07.2015 № 218-ФЗ.

Таким образом, представленный обзор нормативно-правовых актов, обеспечивающих правовую реализацию градостроительного зонирования и вопросов построения недвижимости и сделок с ней позволил сделать вывод, что синергетиче-ская эффективность всех этих документов обеспечивает порядок и контроль со стороны государства, а значит безопасность и спокойствие среди граждан.

№ 122-ФЗ [3] определяет процедуру реги-

Библиографический список

1. Градостроительный кодекс Российской Федерации от 29.12.2004 № 190-ФЗ (ред. от 25.12.2018) // СЗ РФ. - 03.01.2005. - № 1 (часть 1). - Ст. 16.

2. О кадастровой деятельности: Федеральный закон от 24.07.2007 № 221-ФЗ (ред. от 03.08.2018) // Парламентская газета. - № 99-101. - 09.08.2007.

3. О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним: Федеральный закон от 21.07.1997 № 122-ФЗ (ред. от 03.07.2016) (с изм. и доп., вступ. в силу с 01.01.2017) // Российская газета. - № 145. - 30.07.1997.

LEGAL REGULATION OF CITY BUILDING ZONING ISSUES E.A. Panferov, graduate student

Siberian institution of administration - branch of «The Russian presidential academy of national economy and public administration»

Abstract. The basics of the legal regulation of urban planning in the Russian Federation are considered. The interrelation of town planning design with the norms of land law is shown, including taking into account the provisions on the turnover of land. The features of the correlation of norms governing the rules of urban planning, with civil law regulation of the turnover of land, as well as the procedure for developing norms of urban planning and cadastral activities.

Keywords: urban planning design, urban zoning, turnover of land, civil status of land, cadastral registration of land.