Торг уместен

Рынок торговой недвижимости по-прежнему показывает хорошие результаты роста, а его доходность остается самой высокой среди коммерческой недвижимости. Правда, отличная ситуация не спасает игроков от административного произвола, проектных просчетов и финансовых неудач.

По мнению экспертов, никаких кардинальных изменений на рынке торговой недвижимости начало 2005 года не принесло. Получили свое развитие тенденции прошлого года: рост предложения качественных площадей, экспансия девелоперов в регионы, приход в Россию новых западных компаний.

В столице все спокойно
Москва остается наиболее привлекательным городом для иностранных и местных инвесторов. В прошлом году инвестиции в столичный торговый сектор, по данным компании Cushman & Wakefield Stiles & Riabokobylko, составили $10 млрд. Сегодня здесь действуют свыше 60 профессиональных торговых центров, общая сдаваемая площадь которых превышает миллион квадратных метров. К концу этого года, по данным компании Knight Frank, общий объем качественных площадей в торговых комплексах может составить 1,9 млн кв. м.

За последнее время ежегодный прирост торговых площадей достиг 300–400 тыс. кв. м. Ожидаемый прирост торговых площадей в 2005 году – более 400 тыс. кв. м. Тем не менее обеспеченность Москвы торговыми площадями по сравнению с европейскими столицами пока довольно низкая. Поэтому спрос на качественные торговые площади по-прежнему высок.

В начале года в столице был открыт целый ряд торговых центров: «Подсолнухи» на Открытом шоссе, 9 (19 тыс. кв. м), «Аркадия» в Среднем Овчинниковском переулке, 8 (7,5 тыс. кв. м), «Варшавский» на Варшавском шоссе, 87б (30 тыс. кв. м). Начал работу новый гипермаркет сети «Рамстор» на Рублевском шоссе общей площадью 12 тыс. кв. м (из них 9 тыс.кв.м – торговые площади), расположенный в торговом центре «Европарк».

Традиционно привлекательными остаются площадки около главных магистралей, на стыке крупных транспортных развязок в районе МКАД, на внешней стороне самой МКАД и около станций метро. Новой тенденцией можно назвать всплеск интереса девелоперов к району Третьего транспортного кольца (ТТК). Как отмечают в компании Colliers International, «ТТК открыло качественный транспортный доступ к обширным, в современном понимании свободным (промышленным) территориям, которые ранее были практически недоступны или малопригодны для создания объектов коммерческой недвижимости, рассчитанных на массового посетителя». Но это не значит, что завтра все окрестности Третьего кольца будут застроены торговыми и офисными центрами. В большинстве случаев для этого требуется соответствующая окружающая инфраструктура, и развитие территорий вокруг ТТК будет поэтапным, постепенно расширяющим зоны деловой активности.

В этом году были заявлены три новых проекта в районе ТТК: административно-торговый комплекс на пересечении Кутузовского проспекта и улицы Кульнева общей площадью 368 тыс. кв. м; торгово-развлекательный центр площадью 118 тыс. кв. м на участке около 3 га на Верхней Красносельской улице (на территории «Первого хладокомбината»); многофункциональный центр площадью 450 тыс. кв. м на месте станкостроительного завода имени Орджоникидзе и прилегающей территории. Еще пять проектов в окрестностях ТТК в Colliers International отметили как наиболее значительные, вероятность их реализации достаточно высока. Первый из них – торговый комплекс «Рио» (Большая Черемушкинская улица, 1) общей площадью 92 тыс. кв. м, открытие которого намечено на июнь этого года. Якорными арендаторами в проекте выступают гипермаркет-дискаунтер «Наш гипермаркет» (первый проект подобного формата компании «Седьмой континент») и шестизальный кинотеатр «Пять звезд», рассчитанный на 1,2 тыс. мест. Второй – широко и уже скандально известный «Москва-Сити» на Краснопресненской набережной. Территория, выделенная под проект, занимает около 100 га, из которых 60 га подлежат новой застройке. По предварительным данным, общая площадь офисных, торговых, гостиничных и рекреационных помещений превысит 2,5 млн кв. м. Кроме того, на территории Ходынского поля планируется строительство торгово-выставочного комплекса с Национальным музеем авиации и космонавтики площадью 180 тыс. кв. м. Четвертый отмеченный проект – торговый комплекс общей площадью около 60 тыс. кв. м на территории бетонного завода «Мосинжбетон» (7-я Кожуховская улица, 5). И, наконец, компания «Рамэнка» в третьем квартале 2005 года откроет очередной торгово-развлекательный центр «Рамстор» (Севастопольский проспект, вл. 7) общей площадью 55 тыс. кв. м.

На основании этого перечня легко выделить еще одну тенденцию рынка торговой недвижимости – активное освоение промзон, причем не только в окрестностях ТТК. Крупные торговые объекты появятся на месте уже упоминавшихся «Первого хладокомбината» и завода имени Орджоникидзе, а также завода «Красный Октябрь». Подоплека выбора этих мест для новых проектов понятна: в центральной части города участков, пригодных для строительства торговых объектов, почти не осталось, рынок же до сих пор не насыщен.

Получить торговую площадку можно и через освоение подземного пространства. Такие планы есть в отношении Павелецкой, Болотной, Пушкинской, Лубянской площадей, а также площади Тверской заставы у Белорусского вокзала. Последний проект уже разработан: компания «Стройинком-К» построит пятиуровневый подземный комплекс общей площадью около 100 тыс. кв. м. Срок реализации проекта – четвертый квартал 2007 года.

В поисках участков девелоперы двигаются на окраины. «Спальные районы с плотной застройкой и удобными подъездами, такие как Жулебино и Бутово, имеют значительный потенциал для строительства новых торговых площадей»,– полагает Юлия Дальнова, заместитель директора отдела торговой недвижимости компании Knight Frank. Осваиваются и непопулярные прежде направления. К примеру, на следующий год запланировано открытие торгового центра «Мега» на юго-востоке Москвы, в районе Белой Дачи.

Регионы просят огня
Яркая тенденция сегодняшнего дня – региональные проекты. На региональные рынки выходят как отечественные сети («Перекресток», «М.Видео», «Пятерочка»), так и крупные международные игроки (Ikea, Metro, Auchan).

Эксперты отметили несколько значимых региональных проектов, реализованных в первом квартале этого года. В Санкт-Петербурге были введены торговые комплексы в Пушкинском районе (12 тыс. кв. м) и четырехэтажная «Галерея 1814» на площади Стачек (8 тыс. кв. м). В Калининграде в марте состоялось открытие первой очереди «Мега-Маркета», вторая очередь подойдет в третьем квартале 2005 года. Общая площадь торгово-развлекательного комплекса – 92,4 тыс. кв. м. Были также построены торговые центры в Саратове – «Универсальный магазин» (5,38 тыс. кв. м), во Владивостоке – «Парус» (5 тыс. кв. м), в Калуге – «Калуга 21 век» (12,5 тыс. кв. м).

До конца этого года запланировано открытие крупных торговых центров в Нижнем Новгороде, Воронеже, Калининграде, Волгограде, Санкт-Петербурге, Томске, Екатеринбурге, Краснодаре, Новосибирске, Ростове-на-Дону, Тольятти, Казани (см. справку).

В последнее время ритейлеры стали выходить за пределы городов-миллионников. Например, Metro Cash & Carry планирует открыть гипермаркет в Рязани. В целом, по прогнозам Colliers International, темпы прироста торговых площадей в регионах будут выше, чем в Москве.

Торговые центры, которые планируется открыть в 2005 году

Нижний Новгород
Торговый комплекс компании «Интермода» площадью около 2 тыс. кв. м. Проект позиционируется как ТК, где будут продаваться только товары премиум-класса
Магазин «Мосмарт», общая площадь 22 тыс. кв. м

Воронеж
Торговый центр на улице Героев Сибиряков, общая площадь 14 тыс. кв. м

Калининград
Торговая галерея «Акрополь», общая площадь 40,5 тыс. кв. м

Волгоград
Торгово-развлекательный комплекс «Диамант»: 48 тыс. кв. м, 1,5 тыс. машиномест

Санкт-Петербург
Торгово-развлекательный комплекс «Южный полюс», общая площадь 35 тыс. кв. м
Торгово-гостиничный комплекс «Румба», общая площадь 22 тыс. кв. м
Торгово-развлекательный комплекс «Континент», общая площадь 51 тыс. кв. м

Томск
Торговый центр «Манеж», общая площадь 7 тыс. кв. м

Екатеринбург
Торгово-развлекательный комплекс «Парк Хаус», общая площадь 55,9 тыс. кв. м

Краснодар
Торговый центр «Красная площадь», общая площадь 90 тыс. кв. м, вторая очередь
Торговый комплекс «Меридиан», общая площадь 25 тыс. кв. м

Новосибирск

Торговый комплекс на улице Фрунзе, общая площадь 63 тыс. кв. м

Ростов-на-Дону
Торговый центр «Астор Плаза», общая площадь 22 тыс. кв. м

Тольятти
Торгово-развлекательный комплекс «Парк Хаус», общая площадь 67 тыс. 768 кв. м

Казань
Торгово-развлекательный комплекс «Тандем», общая площадь 62 тыс. кв. м

Источник: компания Blackwood

Заморские гости
Иностранные игроки сегодня очень активно расширяют свое присутствие на российском торговом рынке. Так, совместное предприятие немецкой торговой группы Rewe и российского холдинга «Марта» продолжает развитие сети Billa. Как отмечают в Knight Frank, СП планирует инвестировать в этот проект в ближайшие несколько лет порядка $500 млн. Объем вложений компании «Рамэнка» в развитие своей торговой сети в 2005 году составит $150 млн и позволит ей к концу года увеличить количество магазинов «Рамстор» до 52. Компания Auchan Grouр, у которой пока только один гипермаркет в черте Москвы – в составе комплекса «Л-153», в первом квартале этого года заявила об участии в трех столичных проектах, расположенных в районе ТТК. Кроме того, было объявлено, что Auchan Group купила большой участок земли на севере столицы на пересечении МКАД и Алтуфьевского шоссе.

Английская сеть универмагов Debenhams тоже заинтересовалась российским рынком и начала переговоры с ТД «Детский мир» об аренде площадей в торговом центре на Лубянке. Речь идет о 2–4 тыс. кв. м, то есть о половине или целом этаже из четырех. Одним из ключевых событий этого года, по мнению Юлии Дальновой, станет выход на российский рынок коммерческой недвижимости магазинов бытовой техники Media Markt немецкого концерна с новым торговым форматом.

Компания King Fisher намерена открывать магазины под маркой Castorama в Москве, Санкт-Петербурге и в регионах. Первый магазин появится в Петербурге до конца 2005 года, его площадь составит около 10 тыс. кв. м.

Ложки дегтя
Постоянное увеличение торговых площадей сопряжено с определенной опасностью для игроков. Из более 60 действующих в столице торговых центров, по словам директора компании «Магазин магазинов» Анны Ширяевой, почти в каждом есть технологические и конструктивные просчеты, связанные с ошибками в планировке, неправильной организацией вертикальных связей, недостатком парковочных мест, неправильным размещением фуд-корта. По причине отсутствия или недостаточно профессионально выполненной бизнес-концепции торговые комплексы закрывались и закрываются. Печальную известность приобрел ТЦ «Гвоздь», но он далеко не единственный. В конце марта, по информации Colliers International, «Русская торговая группа», владеющая франшизой британской сети универмагов BHS (British House Stores), закрыла один из трех российских магазинов под этим брэндом. Универмаг BHS не просуществовал в ТЦ «Дворянский дом» на Старом Арбате и года. Тогда же был закрыт двухзальный Kinomax в ГУМе. Ранее, в конце января, прекратил свою работу однозальный кинотеатр Downtown в ТК «Охотный ряд».

«Особенность торгового центра как вида коммерческой недвижимости в том, что успех его зависит от очень многих параметров,– говорит Анна Ширяева.– И если хотя бы по одному из них объект неудовлетворителен, он не будет успешен: как минимум, комплекс не сможет в полной мере использовать потенциал своего участка и вложенных инвестиций. Одна грубая ошибка потянет центр на дно». С постепенным насыщением рынка торговой недвижимости доходность в чем-то неудачных комплексов неизбежно будет падать, ряд центров ждет либо реконцепция, либо ликвидация.

Сегодня, по словам Михаила Геца, руководителя департамента коммерческой недвижимости компании Blackwood, продолжилось снижение ставок на помещения кинотеатров, что связано со стабилизацией рынка. «Не сбываются прогнозы относительно повышения арендных ставок, не наблюдается общей тенденции к росту,– отмечает Мария Крюкова, pr-менеджер компании Swiss Realty Group.– Имеет место тенденция к дезагрегированию предложения по качеству». Незначительный рост арендных ставок продолжается лишь для предприятий общественного питания в связи с высокой конкуренцией в этом сегменте.

По данным Knight Frank, в этом году в сравнении с 2004-м произойдет незначительное снижение на 2–3% средних арендных ставок в торговых центрах и пятипроцентное повышение – в торговых коридорах. Средние годовые арендные ставки на помещение площадью 100 кв. м составят соответственно $1,2 тыс. и $1,5 тыс. за квадратный метр.

Актуальным для игроков остается произвол чиновников и административные барьеры. Например, компания Wal-Mart, ранее сообщавшая о своих планах выхода на российский рынок, теперь объявила, что пока не готова к этому. «И хотя наиболее активными игроками на рынке являются иностранные девелоперы (по оценкам Knight Frank, 27% московского рынка торговой недвижимости принадлежит западным девелоперам), в ближайшем будущем массового прихода на рынок торговых помещений таких западных брэндов, как Wal-Mart и Tesco, не предвидится из-за административных и законодательных сложностей»,– считает Юлия Дальнова.

На этом фоне малозаметна еще одна проблема, способная испортить жизнь москвичей. «Активное строительство торговых комплексов, рассчитанных на массового посетителя, может привести к быстрому исчерпанию пропускной способности ТТК,– предупреждают в Colliers International.– Поэтому без принятия дополнительных мер по развитию магистрали – строительства новых съездов и развязок – возникновение серьезных транспортных проблем станет неизбежным».

ГК, ЗК и IPO
Принятые в конце прошлого года Градостроительный и Земельный кодексы пока не оказали влияния на рынок торговой недвижимости. Что касается первого, то он полностью вступит в силу в 2010 году, когда будут работать все его статьи. «Основной его задачей станет регламентация деятельности органов власти в вопросе регулировки оборота земель»,– говорит Юлия Дальнова.

Многие статьи Земельного кодекса также вступают в силу постепенно. «В частности, с 1 октября 2005 года все земельные участки под застройку будут предоставляться только по результатам торгов. Сегодня более 95% участков под строительство распределяются на внеконкурсной основе,– рассказывает Михаил Гец.– После начала действия этой статьи на внеконкурсной основе будет допустимо выделение земли только под промышленное строительство. На наш взгляд, вступление в силу именно этой статьи может оказать воздействие на рынок недвижимости в целом». По мнению Михаила Геца, конкурсы окажут существенное влияние на качество игроков на рынке. Рынок покинут случайные компании, привлеченные сюда возможностью быстро заработать. Ведь конкурсы сделают процесс получения участков намного более сложным, требующим профессионального подхода к анализу проектов. Михаил Гец считает, что это сделает рынок более цивилизованным.

Некоторые компании уже освоились с новым законодательством. «Принятие Земельного кодекса положительно влияет на развитие рынка: собственность на землю повышает привлекательность объектов для иностранных инвесторов,– отмечает Мария Крюкова.– В качестве примера можно привести покупку торгового центра „Парк Хаус” в Волгограде австрийским холдингом Meinl European Land». Новый Земельный кодекс наконец-то установил единый порядок предоставления земельных участков коммерческого назначения игрокам рынка. До его появления этот процесс регламентировался различными нормативными федеральными и местными актами. Законодательная регламентация оборота земли в конечном итоге позволит девелоперам сократить время предпроектной стадии и снизить расходы.

Среди долгосрочных перспектив – выход девелоперов на зарубежные биржи для привлечения дополнительных финансовых средств (IPO). Пока этот рынок осваивают крупные торговые операторы и компании «Седьмой континент», «Пятерочка», ГУМ, ЦУМ. О планах проведения IPO сообщили также «Перекресток» и «Магнит». Но многие компании до этого рынка не доросли. «Считается, что позволить себе проведение IPO могут только компании с годовым оборотом не менее $100 млн,– рассказывает Михаил Гец.– Рынок торговой недвижимости только развивается, и девелоперских или строительных компаний с таким оборотом не очень много. Таким образом, в ближайшее время вряд ли стоит ожидать масштабного проведения IPO девелоперскими компаниями». В современных условиях, как считают в Swiss Realty Group, переходить на IPO экономически невыгодно. Это фактически означает ведение бизнеса в полном соответствии с законодательством, по «белым» схемам. IPO повышает стоимость компании в долгосрочной перспективе, увеличивает возможность приобретения русских сетей иностранными компаниями, придает большую инвестиционную привлекательность.

В более близком будущем специалисты предрекают появление на рынке новых игроков. «Через год или два ожидается приход на рынок профессиональных инвесторов, приобретающих торговые центры как бизнес,– отмечает Юлия Дальнова.– Доходность вложений в торговую недвижимость остается на самом высоком уровне, опережая по этим показателям сегмент офисной и складской недвижимости. При девелопменте доходность составляет 25–30% в зависимости от месторасположения проекта, а при покупке готового бизнеса – около 15%».

Не за горами день, когда на российский рынок торговой недвижимости придут институциональные инвесторы. «Нашего девелопера чаще всего интересует, какой доход принесет комплекс через год после открытия. А профессионального девелопера – за сколько может быть продан объект через пять или десять лет после вывода его на проектную мощность,– говорит Анна Ширяева.– В сформировавшейся деловой среде девелопер строит объект, развивает его, выводит на проектную мощность и затем продает институционному инвестору, например пенсионному фонду. Такой инвестор чаще всего даже не управляет своим активом (для этого существуют специализированные компании), а лишь получает текущий доход». В офисном секторе подобные сделки уже заключались.

Отформатировать центр
Сегодня, как отмечают специалисты, наиболее востребованными форматами торговых центров являются комплексы cash & carry, а также гипермаркеты. К первым, как правило, относят транснациональную торговую сеть Metro. Яркими образцами другого формата являются французский ритейлер Auchan, турецкий «Рамстор» и большинство российских ритейлерских сетей: «Перекресток», «Седьмой Континент», «Пятерочка».

Их посещение становится видом проведения досуга, туда приходят вместе с детьми на весь день. Поэтому торговые центры все чаще дополняются развлекательным сектором. Он притягивает новых посетителей, а операторы развлечений становятся якорными арендаторами. Нередко в торговых центрах проектируются кинотеатры. Региональным примером является ТЦ «Калуга – 21 век», на третьем этаже которого расположен кинотеатр «Пять звезд».

Вместе с тем этот рынок еще не оформился. В России не произошла дифференциация спроса: так, в Auchan можно увидеть магазин из более дорогого сегмента – «Дикую орхидею». Не существует пока и четкого деления покупателей в соответствии с уровнем доходов. Поэтому арендаторы стараются максимально заработать в сегменте гипермаркетов. «Новые форматы будут появляться тогда, когда произойдет четкое расслоение населения на „богатых” и „бедных”, когда определенному уровню доходов будет соответствовать свой стиль потребления»,– говорит Мария Крюкова.

Тем не менее возникают и новые форматы. В прошлом году на улице 1-й Тверской-Ямской, 7 был открыт первый в России гастрономический бутик Fauchon. В ближайшем будущем появятся retail park и power centre. Первый представляет собой комплекс из одно-двухэтажных магазинов, принадлежащих различным операторам, построенных в соответствии с единой архитектурной концепцией, использующих общую парковочную зону. Если же торговый комплекс состоит из одного здания, а его пространство на 80–100% формируется из крупных операторов (якорей), занимающих площадь не менее 1,5–2 тыс. кв. м, такой формат называют power centre. На конец 2005 года запланирован ввод в эксплуатацию подобного объекта на Варшавском шоссе общей площадью около 50 тыс. кв. м. В 2006 году будет реализован проект на Каширском шоссе площадью 30 тыс. кв. м. С новыми форматами супермаркетов Atac площадью до 5 тыс. кв. м и Elea площадью от 1 тыс. до 1,5 тыс. кв. м планирует выйти на московский рынок французская Auchan Grouр.