Права и обязанности сторон по договору аренды

3. ГРАЖДАНСКОЕ ПРАВО, ПРЕДПРИНИМАТЕЛЬСКОЕ ПРАВО, СЕМЕЙНОЕ ПРАВО, МЕЖДУНАРОДНОЕ ЧАСТНОЕ ПРАВО (СПЕЦИАЛЬНОСТЬ 12.00.03), ТРУДОВОЕ ПРАВО

3.1. ПРАВА И ОБЯЗАННОСТИ СТОРОН ПО ДОГОВОРУ АРЕНДЫ

Абесалашвили Маринэ Зауровна, к.ю.н. Должность: доцент кафедры гражданского права. Место работы: Адыгейский государственный университет.

Аннотация: В статье рассматриваются права и обязанности арендодателя и арендатора. Первую группу представляют собой условия, регулирующие по преимуществу обязанности арендодателя, вторую - определяющие основные обязанности арендатора.

Ключевые слова: аренда, арендатор, арендодатель, арендные отношения, права и обязанности сторон.

RIGHTS AND DUTIES OF PARTS IN LEASE CONTRACT

Abesalashvili Marine Zaurovna, PhD at Law, associate professor. Place of employment: Adige state university, law faculty, civil law chair.

Annotation: In article the rights and duties of the lesser and the tenant are considered. The first group the conditions regulating mainly duties of the lesser represent, the second - defining principal duties of the tenant.

Keywords: rent, the tenant, the lesser, rent relations, the rights and duties of the parties.

Содержание договора представляет собой совокупность всех его условий. В свою очередь, условия договора устанавливают или конкретизируют права и обязанности сторон. Однако во всяком договоре аренды выделяются группы условий, определяющих обязанности соответственно арендодателя и арендатора. Например, к условиям, предусматривающим обязанности арендодателя, обычно относят условия: об арендованном имуществе, о порядке и сроках предоставления его арендатору. Условиями договора, регламентирующими порядок пользования арендованным имуществом, размеры арендных платежей, порядок и сроки их внесения, обычно определяются обязанности арендатора.

Однако такая дифференциация условий договора сама по себе относительна, так как их выполнение зачастую требует совершения определенных действий одновременно как от арендодателя, так и от арендатора. К примеру, выполнение арендодателем обязанности по передаче арендованного имущества арендатору предполагает и определенные действия последнего по принятию этого имущества; выполнение арендатором обязанности по уплате арендных платежей может быть осуществлено при условии выставления арендодателем соответствующих счетов, и т.д. В подобных случаях говорят о так называемых кредиторских обязанностях контрагента по договору, выполнение которых служит необходимым обеспечением для выполнения должником (арендодателем или арендатором) основной обязанности, предусмотренной соответствующим условием договора.

Тем не менее, в целях изучения договора аренды условия этого договора могут быть разделены на две

группы: первую группу представляют собой условия, регулирующие по преимуществу обязанности арендодателя, вторую - определяющие основные обязанности арендатора. Указанным основным обязанностям соответственно арендодателя и арендатора противостоят права требования контрагента. Важное значение имеют также предусмотренные законом последствия неисполнения или ненадлежащего исполнения со стороны арендодателя или арендатора соответствующих условий договора.

Обязанности арендодателя. Основная обязанность арендодателя по договору аренды - предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению этого имущества вместе со всеми его принадлежностями и относящимися к нему документами1. Имущество, сданное в аренду, должно быть передано арендатору в срок, предусмотренный договором, а при его отсутствии - в разумный срок. При невыполнении этой обязанности арендодателем арендатор получает право истребовать арендованное имущество в соответствии со ст. 398 ГК и потребовать от арендодателя возместить убытки, причиненные в результате несвоевременной передачи арендованного имущества. Если же арендатор в результате задержки в передаче имущества потерял интерес к исполнению договора аренды, он может поступить иным образом: заявить требования о расторжении договора и о возмещении арендодателем убытков, причиненных неисполнением договорных обязательств.

Наделение арендатора правом истребовать от арендодателя непреданное в установленный договором срок сданное внаем имущество, свидетельствует об определенной позиции законодателя, допускающего вплетение в ткань обязательственно - правовых отношений элементов вещных прав. Как уже отмечалось, впервые в России в законотворческой работе такое допущение было сделано еще до революции при подготовке проекта Гражданского уложения, включавшего в себя норму о том, что кредитор (веритель) в случае неисполнения должником обязательства, имеющего своим предметом передачу определенного имущества, вправе требовать отобрания имущества у должника. Включение в проект Гражданского уложения указанной нормы сопровождалось серьезной дискуссией с участием видных российских правоведов. Противниками такого подхода, отвергавшими возможность предоставления кредитору права истребовать имущество от должника, были, например Г.Ф. Шершеневич2 и Н.И. Трепицын3. Напротив, И.А. Покровский полагал, что кредитор должен иметь соответствующее право, "опирающееся, конечно, не на его вещное право, кото-

1 Комментарии к гражданскому кодексу РФ. Часть вторая. Под ред. Абовой Т.Е., Кабалкина А.Ю.. М. 2003.С.432.

2 Шершеневич Г.Ф. Учебник русского гражданского права. По изд. 1907 г. М., 1995. С. 441.

3 Трепицын Н.И. Гражданское право губерний Царства Польско-

го и русское. Варшава, 1917. С. 6 - 7.

рого у него нет, а на его обязательственное право, в силу которого должник обязан к такой передаче"4

Проблема смешения обязательственных и вещных правоотношений рассматривалась в юридической литературе и в советский период развития гражданского права.

Думается, что наделение арендатора правом требования отобрания по суду у арендодателя сданного внаем имущества, хоть и несколько ухудшает теоретическую конструкцию обязательственно - правового правоотношения, но является необходимым и служит целям оптимальной защиты прав арендатора.

Как уже отмечалось, передаваемое арендатору имущество должно соответствовать условиям договора и назначению этого имущества. Поэтому арендодатель не несет ответственности за недостатки арендованного имущества, которые были им оговорены при заключении договора аренды или были заранее известны арендатору. Не отвечает арендодатель также и за те недостатки, которые арендатор должен был обнаружить во время осмотра имущества или проверки его исправности при заключении договора или передаче имущества в аренду.

Во всех остальных случаях ответственность за недостатки сданного в аренду имущества возлагается на арендодателя. Речь идет о таких недостатках, которые препятствуют использованию арендованного имущества по его назначению как полностью, так и частично.

Арендодателю предоставлена единственная возможность избежать отмеченных негативных последствий. Для этого он, получив соответствующее уведомление арендатора, должен без промедления заменить предоставленное арендатору имущество другим аналогичным имуществом в надлежащем состоянии или безвозмездно устранить недостатки сданного им в аренду имущества.

ГК не исключает возможности сдачи в аренду имущества, обремененного правами третьих лиц (такими, как сервитут, право залога и т.п.), которые сохраняют свою силу и в период действия договора аренды. Однако, учитывая, что реализация третьими лицами своих прав на сданное в аренду имущество может повлечь за собой негативные последствия для арендатора (например, обращение взыскания на арендованное имущество, являющееся одновременно предметом залога), ГК обязывает арендодателя предупредить арендатора о всех правах третьих лиц на сдаваемое в аренду имущество. В противном случае арендатор может потребовать от арендодателя уменьшения размера арендной платы либо расторжения договора и возмещения убытков.

Обязанности арендодателя не исчерпываются передачей арендатору сданного внаем имущества. До окончания срока действия договора аренды данное обязательство сохраняет двусторонний характер.

Распределяя между сторонами договора аренды обязанности по содержанию сданного внаем имущества и принимая во внимание временный характер владения и пользования арендатора арендованным имуществом, обязанности по осуществлению капитального ремонта сданного в аренду имущества законодатель возложил на арендодателя; иное может быть предусмотрено законом или договором. Капитальный ремонт должен производиться арендодателем за свой счет в срок, установленный договором, а

4 Покровский И.А. Основные проблемы гражданского права. М., 1998. С. 233.

если такой срок в договоре не указан либо имеется неотложная необходимость, арендодатель должен производить капитальный ремонт в разумный срок. В случае невыполнения арендодателем данной обязанности капитальный ремонт может быть осуществлен арендатором, который вправе потребовать от арендодателя возмещения произведенных затрат либо зачесть их в счет подлежащей внесению арендной платы.

Помимо обязанности по осуществлению капитального ремонта арендодатель должен воздерживаться от любых действий, создающих для арендатора препятствия в пользовании сданным внаем имуществом в соответствии с его назначением, предусмотренным договором. Несмотря на отсутствие прямого указания на этот счет в законе, названная обязанность арендодателя следует из правового положения арендатора как титульного владельца, располагающего средствами владельческой (вещно - правовой) защиты, в том числе и против собственника имущества - арендодателя.

В связи с этим возникает интересная теоретическая проблема, которая рассматривалась И.А. Покровским как "фигура двойного владения на одну и ту же вещь, причем владельцы стоят над другим или один за другим...". Он отмечал: "Нужно, впрочем, сказать, что теория гражданского права до настоящего времени не может еще вполне освоиться с этой новой фигурой... При этом нельзя упускать из виду, что сплошь и рядом отдача вещи во владение другого не вовсе уничтожает фактическое отношение к ней со стороны отдавшего... В тех же случаях, когда фактическое господство отдавшего как будто действительно прекращается (так будет по преимуществу при передаче движимой вещи внаймы, на сохранение и т.д.), дарование хозяину субсидиарной владельческой защиты обозначает лишь предоставление ему права защищать (правда, в своих интересах) сферу чужого фактического господства. Для третьих лиц фактическое владение должно быть неприкосновенно, так как за ним стоит чья-то человеческая личность; кто же именно выступит на защиту этой неприкосновенности, это вопрос второй, при решении которого могут иметь значение различные соображения чисто практического характера"5.

Кажется, роль владения в гражданском праве здесь несколько преувеличена, что, впрочем, вполне оправданно с точки зрения необходимости обеспечения стабильности имущественного оборота.

Обязанности арендатора. Можно выделить три основные обязанности арендатора, вытекающие из договора аренды. Во-первых, арендатор обязан пользоваться арендованным имуществом в соответствии с условиями договора аренды, а если такие условия в договоре не определены, то в соответствии с назначением имущества (п. 1 ст. 615 ГК). Думается, что законодатель в этой норме, устанавливая соответствующую обязанность арендатора, делает акцент не на слове "пользоваться", а на том, что такое пользование должно соответствовать договору или назначению имущества. Данный вывод можно подтвердить тем, что отрицательные последствия предусмотрены не на тот случай, когда арендатор фактически не использует арендованное имущество, а как следствие пользования указанным имуществом не в соответствии с условиями договора или назначением имущества, что мо-

5 Покровский И.А. Покровский И.А. Проблемы современного

гражданского права. Сборник статей. М.: «Городец», 2000. С. 234.

жет повлечь за собой расторжение договора и возмещение убытков (п. 3 ст. 615 ГК).

В процессе пользования имуществом, если иное не установлено законом или договором, арендатор обязан поддерживать его в исправном состоянии, производить за свой счет, текущий ремонт и нести бремя расходов на содержание арендованного имущества6.

Что касается собственно пользования арендованным имуществом, то его нельзя рассматривать в качестве обязанности арендатора, поскольку именно в этом заключается интерес последнего. Помимо удовлетворения потребностей арендатора основанное на договоре аренды пользование имуществом дает арендатору возможность извлекать его полезные свойства и присваивать плоды, продукцию и доходы, полученные в результате использования арендованного имущества. В качестве же обязанности арендатора, связанной с пользованием арендованным имуществом, следует признать необходимость соблюдать установленные законом либо предусмотренные договором ограничения.

В частности, некоторые правомочия, вытекающие из права пользования арендованным имуществом, арендатор может реализовать лишь с согласия арендодателя. Речь идет об особых правомочиях, использование которых может иметь результатом распоряжение арендованным имуществом. К их числу относятся следующие права: сдавать арендованное имущество в субаренду (поднаем); передавать свои права и обязанности по договору аренды другому лицу (перенаем); предоставлять арендованное имущество в безвозмездное пользование; отдавать арендные права в залог; вносить арендные права в качестве вклада в уставный капитал хозяйственных обществ, складочный капитал хозяйственных товариществ или паевого взноса в производственный кооператив. Очевидно, что согласие арендодателя в данных случаях требуется по той причине, что реализация арендатором названных прав может привести к утрате арендодателем права собственности на имущество, сданное им в аренду.

Вторая основная обязанность арендатора состоит в своевременном внесении арендной платы за пользование арендованным имуществом. Более того, из определения договора аренды следует вывод, что условие об арендной плате относится к существенным условиям всякого договора аренды7.

Однако договор аренды, в котором отсутствует указание на размер подлежащей взиманию с арендатора арендной платы, в отличие от общего правила, касающегося существенных условий договор, не может быть признан незаключенным. Это стало возможным благодаря специальному правилу, установленному ГК на случай, когда договором аренды не определены порядок, условия и сроки внесения арендной платы. Согласно этому правилу в подобных ситуациях будет считаться, что стороны установили в договоре порядок, условия и сроки внесения арендной платы, обычно применяемые при аренде аналогичного имущества при сравнимых обстоятельствах. Нетрудно заметить, что это правило полностью корреспондирует положениям, позволяющим определить цену любого возмездного гражданско - правового договора при отсутствии соответствующего условия в тексте договора.

6 Оводов А.А. Договор аренды недвижимости.//Правовые вопросы недвижимости, 200б, N 2. С.177.

7 Ахметьянова З.А. Правовая природа арендных отноше-ний//Юрист, 2006, N 2. С.112.

Еще одной основной обязанностью арендатора является возврат арендованного имущества по истечении срока его аренды либо при прекращении договора аренды по другим основаниям. В силу ст. 622 ГК в случае прекращения договорных отношений, связанных с арендой имущества, независимо от причин такого прекращения, арендатор обязан вернуть арендодателю сданное ему последним в аренду имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в том состоянии, которое предусмотрено договором. Если данная обязанность не будет исполнена арендатором, он должен уплатить арендодателю за все время просрочки возврата имущества арендную плату и, кроме того, возместить ему убытки в части, не покрытой суммой арендных платежей. При неисполнении указанной обязанности по возврату имущества арендодатель, естественно, вправе потребовать вернуть свое имущество в принудительном порядке8.

В арбитражно - судебной практике возникла проблема, связанная с квалификацией подобных требований арендодателей, которые в исковых заявлениях обычно обозначаются как требования о выселении бывшего арендатора либо об освобождении последним помещений, занимаемых им без законных оснований. Нередко встречались случаи, когда такие требования квалифицировались судами как негаторные иски либо как иски о восстановлении положения, существовавшего до нарушения субъективного права; но чаще всего требования арендодателей о выселении арендатора или об освобождении им занимаемых помещений рассматривались в арбитражно - судебной практике в качестве виндикационных исков (об истребовании имущества из чужого незаконного владения). На примере одного из дел Высший Арбитражный Суд РФ признал подобную практику ошибочной и дал соответствующее разъяснение.

Речь идет о типичной ситуации, когда в арбитражный суд обратился собственник нежилого помещения с иском о выселении организации в связи с окончанием срока договора аренды. Арбитражный суд, обязав ответчика освободить нежилое помещение и передать его в пользование истцу, ошибочно мотивировал свое решение ссылкой на ст. 301 ГК. Применительно к данному случаю Президиум Высшего Арбитражного Суда РФ указал, что ст. 301 ГК (виндикационный иск) применяется в том случае, когда лицо, считающее себя собственником спорного имущества, истребует это имущество из чужого незаконного владения, т.е. из владения лица, обладающего имуществом без надлежащего правового основания. В данном же случае ответчик занимал помещение на основании договора аренды (до его прекращения), поэтому его обязанность вернуть имущество в освобожденном виде арендодателю должна определяться в соответствии с условиями, предусмотренными законодательством об аренде9.

Из данного разъяснения Высшего Арбитражного Суда РФ однозначно следует, что требование арендодателя о выселении арендатора из занимаемого помещения (либо о возврате последним движимого имущества) не относится к вещно - правовым способам

8 Сарнаков И.В. Договор аренды: понятие, признаки, характерные черты, место в системе договорных отношений и основные его положения//Юрист, 2006, N 4. С.48

9 Информационное письмо Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 28 апреля 1997 г. N 13 // Вестник ВАС РФ. 1997. N 7. С. 100.

защиты. Вопрос о том, как же квалифицировать такие требования, оставлен открытым. Представляется, что на указанный вопрос можно ответить следующим образом. Обязанность арендатора возвратить имущество при прекращении договора аренды входит в понятие "содержание правоотношения", вытекающего из данного договора (обязательство на стороне арендатора). В связи с этим требование собственника - арендодателя о возврате имущества (об освобождении помещений, о выселении арендатора) по своей правовой природе является требованием о присуждении к исполнению обязанности в натуре, не имеющим ничего общего с вещно - правовыми способами защиты.

Список литературы:

Ахметьянова З.А. Правовая природа арендных от-ношений//Юрист, 2006, N 2.- С.112.

Информационное письмо Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 28 апреля 1997 г. N 13 // Вестник ВАС РФ. 1997. N 7.- С. 100.

Комментарии к гражданскому кодексу РФ. Часть вторая. Под ред. Абовой Т.Е., Кабалкина А.Ю.. М. 2003.-С.432.

Оводов А.А. Договор аренды недвижимо-сти.//Правовые вопросы недвижимости, 2006, N 2.-С.177.

Покровский И.А. Основные проблемы гражданского права. М., 1998.- С. 233.

Покровский И.А. Покровский И.А. Проблемы современного гражданского права. Сборник статей. М.: «Го-родец», 2000.- С. 234.

Сарнаков И.В. Договор аренды: понятие, признаки, характерные черты, место в системе договорных отношений и основные его положения//Юрист, 2006, N 4.- С.48.

Трепицын Н.И. Гражданское право губерний Царства Польского и русское. Варшава, 1917.- С. 6 - 7.

Шершеневич Г.Ф. Учебник русского гражданского права. По изд. 1907 г. М., 1995.- С. 441.

Отзыв

на статью Абесалашвили Маринэ Зауровны «Права и обязанности сторон по договору аренды»

Актуальность рецензируемой статьи «Права и обязанности сторон по договору аренды» подтверждается тем, что знание основных моментов, которые составляют суть любого договора аренды, необходимо для того, чтобы избежать споров и конфликтов как с контрагентом по договору, так и с налоговой инспекцией, с банковскими учреждениями, с иными контролирующими органами, в том числе органами Ростехнадзора, Госпожнадзора, Санэпиднадзора и т.п.

Содержание договора представляет собой совокупность всех его условий. В свою очередь, условия договора устанавливают или конкретизируют права и обязанности сторон. Однако во всяком договоре аренды выделяются группы условий, определяющих обязанности соответственно арендодателя и арендатора. Однако такая дифференциация условий договора сама по себе относительна, так как их выполнение зачастую требует совершения определенных действий одновременно как от арендодателя, так и от арендатора.

Говоря о правах и обязанностях сторон договора аренды, автор помимо теоретических аспектов затрагивает арбитражно - судебную практику.

В целом, статья выполнена на хорошем уровне, соответствует требованиям, предъявляемыми к работам подобного рода.

Считаю, что научная статья Абесалашвили Маринэ Зауровны «Права и обязанности сторон по договору аренды» может быть опубликована в изданиях Высшей аттестационной комиссии Министерства образования и науки РФ.

Заведующая кафедрой гражданского права юридического факультета Северо-Осетинского государственного университета им.К.Л.Хетагурова

д.ю.н., профессор Кокоева Л.Т.