Разными путями

В последние годы апартаменты — один из самых динамично развивающихся сегментов недвижимости. Москва и Петербург — локомотивы его развития. Но формирование сегмента в двух столицах идет в различных направлениях.

В Петербурге первые проекты с апартаментами появились около пяти лет назад. К тому времени в Москве насчитывалось уже почти 40 таких комплексов. И большинство из них было предназначено именно для собственного проживания. Первые стройки с апартаментами были вызваны желанием девелоперов обойти существующие градостроительные ограничения по разрешенному виду использования земельных участков, отмечают эксперты. "Когда в столице в черте города практически не осталось качественных площадок для реализации жилых комплексов, а земли для строительства коммерческой недвижимости было предостаточно, застройщики приступили к возведению апартаментов. Так появились комплексы, которые по своему наполнению практически ничем не отличаются от обычных жилых домов, но юридически являются коммерческой недвижимостью",— отмечает руководитель отдела продаж ООО "Лемминкяйнен Строй" (реализует проект апарт-отеля Valo) Марина Сторожева. По ее словам, в настоящее время в Москве качественных апарт-отелей с гостиничным сервисом и инвестиционными программами доходности практически нет. "В основном в столице строят так называемое псевдожилье, которое позиционируется как апартаменты, но по сути является просто жилым домом без прописки",— отмечает госпожа Сторожева.

С расчетом на инвесторов

Петербург же, напротив, пошел по инвестиционному пути. Местные девелоперы предпочитают реализовывать апарт-отели и сервисные апартаменты, в которых действуют профессиональные управляющие компании, представлены гостиничный сервис и внутренняя инфраструктура. Юниты предлагаются в качестве инструмента для инвестиций со среднегодовой доходностью 8-13% в зависимости от проекта. "Сервисные апартаменты предназначены для сдачи в аренду и, как правило, продаются с полной отделкой и меблировкой. Специализированная управляющая компания предлагает полный спектр гостиничных услуг. Несервисные апартаменты, как правило, являются альтернативой квартире и предназначены для собственного проживания",— поясняет разницу руководитель отдела исследований Knight Frank St. Petersburg Светлана Московченко. По данным аналитиков, за последние несколько лет объем предложения вырос в три раза.

В Knight Frank St. Petersburg подсчитали, что предложение в сегменте сервисных апартаментов, предназначенных для сдачи в аренду, по итогам первого полугодия 2018 года по сравнению с аналогичным периодом прошлого года выросло на 34%, до 3340 юнитов. Продажи увеличились в 2,6 раза: с января по июль было продано 1230 апартаментов. При этом в Москве по итогам первого полугодия текущего года количество апартаментов в общем объеме предложения в новостройках сократилось почти на 10%. В настоящее время на рынке представлено более 120 комплексов общей площадью около 760 тыс. кв. м. Такие данные приводят аналитики компании "Метриум". В компании "Миэль-Новостройки" добавляют, что в этом году предложение пополнилось апартаментами эконом-класса. Последние три года в столице можно было купить только апартаменты классов бизнес и комфорт. По данным компании, сейчас доля апартаментов в структуре предложения в старых границах Москвы составляет 15,2% — по сравнению с докризисным периодом их доля сократилась почти вдвое. По словам генерального директора компании "Миэль-Новостройки" Натальи Шаталиной, снижение доли апартаментов в структуре предложения связано со снижением спроса на данный вид недвижимости. "Апартаменты, как правило, стоят примерно на 20% дешевле, чем квартира аналогичной площади в той же локации, но у этого вида недвижимости есть еще и ряд особенностей. Поэтому каждый покупатель делает выбор исходя из своих потребностей",— указывает она.

По данным статистики, в Петербурге большая часть апартаментов реализуется именно с инвестиционной целью, то есть покупатели намерены в дальнейшем сдавать юниты в аренду и получать доход. В некоторых комплексах доля таких сделок доходит до 90%. "Многие рантье сегодня действительно рассматривают апартаменты как альтернативу покупке квартиры для сдачи в аренду. По сравнению с другими сегментами недвижимости, например, помещениями street retail или отдельными офисами, апартаменты имеют заметно более низкий порог входа, при этом заявленные показатели доходности у существующих проектов выше, чем у жилья",— объясняет Светлана Московченко. По прогнозам экспертов, в среднесрочной перспективе рынок апартаментов продолжит развиваться в сервисном формате и будет одним из привлекательных сегментов для инвестиций в сфере недвижимости. В течение текущего года вероятен выход на рынок еще около 20 проектов общей площадью более 200 тыс. кв. м. Активное увеличение числа комплексов с апартаментами обусловлено как растущим спросом, так и наличием земельных пятен под застройку.

"Апартаменты появились на рынке совсем недавно, но уже стали понятны потребителю. И этим отчасти обусловлен интерес девелоперов к таким проектам. Вместе с тем в Петербурге достаточно много участков, на которых нельзя возвести традиционный жилой комплекс, а апарт-отель — можно. Это также благоприятно сказывается на развитии сегмента",— отмечает генеральный директор ЗАО "БФА-Девелопмент" Людмила Коган.

Экономически для девелопера эффективнее реализовывать именно апарт-отель, а не традиционную гостиницу, к примеру. Окупить инвестиции удастся в разы быстрее. Разница в сроках окупаемости может составлять до десяти лет.

Спорный знак равенства

Изначальное появление апартаментов в качестве "псевдожилья" и дальнейшее развитие сервисных апарт-отелей привело к путанице с форматами на рынке. И те, и другие проекты относятся к апартаментам, однако по своему наполнению и функциональному использованию существенно отличаются. Утвержденной классификации объектов нет, что приводит к спорам, связанным с законодательным регулированием этого сегмента. Один из самых острых вопросов — приравнивание апартаментов к жилью. С такими инициативами время от времени выступают как федеральные, так и региональные власти.

Очередной законопроект "О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации в целях регулирования правового статуса многофункциональных домов и жилых апартаментов" был внесен на рассмотрение в Госдуму в июне этого года. В документе говорится, что широкое распространение апартаментов порождает множество проблем для покупателей. Речь идет о невозможности получить прописку, об отсутствии социальной инфраструктуры и о ряде других вопросов, вызванных юридической принадлежностью апарт-комплексов к коммерческой недвижимости. Представленный законопроект предлагает переводить апартаменты в статус жилья, таким образом, восстановив покупателей в правах. Девелоперы сетуют, что проект закона не прошел обсуждение с экспертным сообществом и в некоторых аспектах противоречит сам себе.

"Зачем переводить коммерческий объект в статус жилой недвижимости? В законопроекте это объясняется заботой о гражданах. Однако для "жилых апартаментов" в документе не предусмотрено никаких стандартов или требований. К примеру, социальная инфраструктура предусмотрена, но строить ее девелоперов не обяжут — все необходимое разместится в зонах жилой застройки по соседству",— говорит председатель экспертного совета по апартаментам Российской гильдии управляющих и девелоперов, генеральный директор УК "Вало Сервис" Константин Сторожев. По его словам, в итоге, согласно документу, помещение переводится в статус жилого, но отправить детей в детский сад или школу по месту жительства все равно собственники юнитов не смогут. Равно как и получить регистрацию, воспользоваться медицинскими услугами системы ОМС, социальными льготами, рассчитывать на субсидии и компенсацию расходов.

"Это медвежья услуга для покупателей и откровенная подножка добросовестным застройщикам. Апарт-отели — это гостиничные объекты для временного проживания, они требуют гостиничной, а не жилой инфраструктуры. Девелоперы изначально не строили в таких проектах школы и сады. А покупатели знали, что приобретают коммерческий объект для инвестиций или собственных нужд, но никак не для проживания",— заключает господин Сторожев.