Новое землеустройство: экономико-правовые основы формирования эффективного землепользования и внутрихозяйственных земельных отношений в коммерческих сельскохозяйственных организациях

SUMMARY

I.V. Khorechko

SWOT-analysis of land-tenure with the purpose of building a model of stable

development of a region

The paper gives the characteristics of land-tenure of a region and the results of SWOT-analysis. The authors reveal the main problems and the ways to solve them by land management and nature conservation. The paper defines the criteria of land-tenure optimisation to support the stable development of a region.

Keywords: Land-tenure, the analysis of land-tenure, land tenure optimisation, SWOT-analysis.

УДК 332.3 Ю.М. Рогатнёв

НОВОЕ ЗЕМЛЕУСТРОЙСТВО: ЭКОНОМИКО-ПРАВОВЫЕ ОСНОВЫ ФОРМИРОВАНИЯ ЭФФЕКТИВНОГО ЗЕМЛЕПОЛЬЗОВАНИЯ И ВНУТРИХОЗЯЙСТВЕННЫХ ЗЕМЕЛЬНЫХ ОТНОШЕНИЙ В КОММЕРЧЕСКИХ СЕЛЬСКОХОЗЯЙСТВЕННЫХ ОРГАНИЗАЦИЯХ

В условиях нового правового статуса сельскохозяйственных земель неотъемлемой частью внутрихозяйственной организации использования земли является совершенствование внутрихозяйственных земельных отношений, что обеспечивает их реализацию. Это предполагает формирование фактически другого содержания внутрихозяйственного землеустройства.

Ключевые слова: внутрихозяйственное землеустройство, внутрихозяйственные земельные отношения, правовой статус земель, организация угодий, территориальная организация использования земли, введение сер-витутов.

Введение

Организация использования земли, в силу ее незаменимости в обществе, - обязательное условие любого производственного, экономического процесса, особенно в сельском хозяйстве. Ее формирование решается в процессе специализированных землеустроительных мероприятий.

Результаты и их обсуждение

Территориальное землеустройство устанавливает или изменяет границы проявления различных прав на землю, обеспечивает их признание и сохранение. Это позволяет достаточно определенно обозначить территорию для функционирования определенного хозяйствующего субъекта. Территориальное землеустройство устанавливает не только границу проявления прав распоряжения, владения, пользования землей, ограничения и обременения этих прав, но и границу разрешенного использования (категорию земель). Все это делается от имени государства, даже если инициатором является частное лицо. Необходимость данного мероприятия обусловливается потребностью в стабильном состоянии основных факторов производства.

Внутрихозяйственное землеустройство, как ранее определяли его предназначение, устанавливает порядок использования земли в пределах границы землепользования. Фактически главная задача землеустройства в общих чертах сохранилась, но методика ее решения претерпела кардинальные изменения. В условиях плановой экономики внутрихозяйственное землеустройство решало одновременно как проблемы государственного, так и хозяйственно-

© Рогатнёв Ю.М., 2014

го уровня, которые не могли иметь неразрешимых противоречий в условиях монополии государственной собственности на землю. Это привело, несомненно, к комплексному содержанию мероприятий. Поэтому, наряду с задачей обеспечения эффективного и устойчивого развития сельского хозяйства, обеспечивались интересы населения, проживающего на данной территории (ЛПХ, экология, рекреация и т.д.). Переход к рыночным основам экономики и землепользования оставил для внутрихозяйственного землеустройства сельскохозяйственной коммерческой организации и К(Ф)Х обеспечение только потребностей собственника и пользователя земли. В итоге все производственные, экологические и социальные проблемы территории решаются, если они направлены на повышение экономической эффективности производства и землепользования, повышение ценности объекта имущества, сохранение свойств земли как фактора производства и имущественного объекта [1]. К числу таких мероприятий относятся: строительство производственных центров, дорог, создание лесных полос, гидротехнических противоэрозионных и мелиоративных сооружений, освоение земель, трансформация и улучшение угодий, инженерная защита территории. При этом не все перечисленные мероприятия следует рекомендовать для реализации, а только те, по которым капитальные затраты окупаются в установленные собственником или пользователем сроки. Сроки для пользователя определяются предельными сроками пользования, установленными в договоре аренды или пользования. Установление предельных сроков окупаемости для собственника определяется на основании процента по депозитным вкладам и рискам по реализации мероприятий. При наличии 10%-ной ставки депозита (Сд) и 30%-ного уровня риска (Ур) максимальный срок необходимой окупаемости не более 3 лет. 1 / (Сд / Ур) = 1 / (10 / 30) = 3,3 года. При снижении ставки депозита или уровня риска допустимый (эффективный) срок окупаемости будет расти. Все мероприятия по внутрихозяйственному землеустройству должны окупиться в эти сроки, только тогда будет достигнута достаточная их эффективность.

Усложнение правового статуса земель и его разнообразие даже в пределах границ земельного участка, и особенно землепользования, кардинально меняют как порядок реализации землеустроительных мероприятий, так и их эффективность. Окончательным результатом землеустройства являются установленные на местности границы хозяйственных участков и порядок использования земель в условиях многообразия форм собственности и землепользования. Рассмотрим это на примере отдельных крупных групп мероприятий внутрихозяйственного землеустройства.

Размещение зданий и сооружений. Для функционирования сельскохозяйственного производства требуются разнообразные здания и сооружения. Без них производство невозможно или имеет ограниченный вид. Дороги обеспечивают транспортную доступность, каналы - оптимальную влагообеспеченность почв, лесные полосы и некоторые сооружения -защиту продуктивных угодий от воздействия эрозионных и других негативных процессов, производственные центры - различные стадии растениеводческого и животноводческого процессов. Право на их размещение специально оговорено в законодательстве. Конституция РФ (ст. 36, п 2) гласит: «Владение, пользование и распоряжение землей и другими природными ресурсами осуществляются их собственниками свободно, если это не наносит ущерба окружающей среде и не нарушает прав и законных интересов иных лиц». Строительство сельскохозяйственных зданий и сооружений на земельном участке для сельскохозяйственного использования имеет законодательные основы:

• Согласно Земельному кодексу РФ (ст. 40, п. 2) собственникам участков разрешено: - возводить жилые, производственные, культурно-бытовые и иные здания, строения, сооружения в соответствии с целевым назначением земельного участка и его разрешенным использованием с соблюдением требований градостроительных регламентов, строительных, экологических, санитарно-гигиенических, противопожарных и иных правил, нормативов;

- проводить в соответствии с разрешенным использованием оросительные, осушительные, культуртехнические и другие мелиоративные работы, строить пруды и иные водные объекты в соответствии с установленными законодательством экологическими, строительными, санитарно-гигиеническими и иными специальными требованиями;

• Гражданский кодекс РФ (ст. 263) обозначает:

- собственник земельного участка может возводить на нем здания и сооружения, осуществлять их перестройку или снос, разрешать строительство на своем участке другим лицам (п. 2 ст. 260);

• Градостроительный кодекс РФ (ст. 51) дает разрешение на строительство.

Эти права осуществляются при условии соблюдения градостроительных и строительных норм и правил, а также требований о целевом назначении земельного участка.

На земельных участках с разрешенным видом использования «для сельскохозяйственного производства» можно построить животноводческую ферму, разборный ангар, здания и сооружения, используемые для производства, хранения и первичной переработки сельскохозяйственной продукции, или иные постройки, обеспечивающие сельскохозяйственную деятельность.

В случае строительства зданий и капитальных строений (капитальный склад, цех, амбар, овощехранилище, мастерская, гараж и т.д.) разрешенный вид использования земельного участка «для сельскохозяйственного производства» подразумевает необходимость получения разрешения на строительство у органов муниципальной власти.

Некапитальные строения и сооружения (бытовка, сарай, навес и др.), а также объекты, которые могут быть отнесены к постройкам вспомогательного использования, возводятся без получения разрешений на строительство (п. 3 ч. 17 ст. 51 Градостроительного кодекса РФ). Оформление таких построек в органах Росреестра является добровольным.

Так, правовая возможность размещения необходимых зданий и сооружений в процессе землеустройства имеется. Однако размещение хозяйственных, производственных центров, зданий и сооружений, кроме, несомненно, положительного значения (экономия различных затрат, уменьшение потерь продукции, сохранение и повышение ценности объекта недвижимости), имеет и отрицательные социально-экономические последствия - изменение вида угодий, сокращение площади пашни и других сельскохозяйственных угодий, изменение размера земельной доли, сокращение масштабов производства. При приватизации земель каждый собственник земельной доли получил документы, в которых достаточно определенно зафиксирован размер земельного пая - площади пашни, сенокосов, пастбищ (в гектарах или гектаробаллах). Создание зданий и сооружений, размещение лесных полос неминуемо вызывает их уменьшение. Возникает противоречие между зафиксированным в документах размером земельного пая и фактическим после реализации землеустроительных решений. Особенно значимые несовпадения происходят при создании инженерных мелиоративных систем, лесных полос и дорог. Возникает необходимость перерегистрации земельного участка и изменения размера земельного пая при совместной долевой собственности для каждого сособ-ственника. Порядок и причины перерегистрации земельного участка законодательно урегулированы, а изменение размера земельного пая не имеет правового сопровождения. Поэтому вопросы могут быть решены на общем собрании сособственников земельного участка при единогласном их согласии.

Если землепользование хозяйствующего субъекта сформировано на основании договора аренды ряда земельных участков, для размещения обозначенных объектов требуется согласие собственника каждого земельного участка. Если договор аренды оформляется на срок до одного года с собственниками земельных паев, проведение внутрихозяйственного землеустройства теряет смысл. В случае размещения этих объектов на несельскохозяйственных угодьях, не являющихся собственностью основного собственника земельного участка, воз-

никает необходимость выкупа этих участков. Это требует дополнительных затрат при реализации проекта землеустройства.

В экономическом смысле после перерегистрации или выкупе земельного участка должен быть изменен размер земельного налога и (или) налога на недвижимость (как в сторону увеличения, так и уменьшения).

Исторически сложилось так, что значительное число зданий и сооружений сельскохозяйственных организаций располагается на территории населенных пунктов, земли которых в основном получили статус земель муниципальной собственности. Существовавшие на момент приватизации здания и сооружения сформировали имущественные паи, и земли под ними стали объектом совместной (общей) собственности. Часть из зданий и сооружений была передана при формировании К(Ф)Х фермерам в счет имущественного пая или была ими выкуплена. Сформировавшиеся в прошлые годы производственные центры в значительной степени трансформировались в комплексные многоцелевые производственные центры для проживания работников и размещения значительной части имущества нескольких хозяйствующих субъектов. Размещение новых зданий и сооружений связано с приобретением земельного участка из земель муниципальной собственности и его оформлением, что стоит определенных денежных средств. Местоположение земельных участков определяется территориальным зонированием сельских поселений и населенных пунктов.

Организация сельскохозяйственных угодий. Центральным вопросом внутрихозяйственного землеустройства является установление необходимого состава и качества угодий. Ранее было отмечено право юридических и физических лиц самостоятельно хозяйствовать в пределах своего земельного участка (ст. 36 Конституции РФ), поэтому вопросы установления состава и качества угодий решаются самим собственником или его уполномоченным лицом. Традиционно это путь освоения несельскохозяйственных угодий в сельскохозяйственные, трансформации одних сельскохозяйственных угодий в другие, а также улучшения сельскохозяйственных угодий (в том числе различными способами мелиоративного воздействия). В современных условиях проявились особенности решения: чтобы «не наносило «ущерба окружающей среде и не нарушало прав и законных интересов иных лиц» (ст. 36 Конституции РФ).

При освоении земель возникают два варианта решения вопроса. Первый вариант связан с освоением земель, находящихся в собственности данного юридического или физического лица. В этом случае происходит увеличение площади сельскохозяйственных угодий, что требует процедуры перерегистрации земельного участка. Вновь приобретенный земельный участок становится собственностью юридического лица (или другое) по решению общего собрания участников ООО, акционеров, членов СПК. В том случае, когда предполагаемый участок для освоения находится в собственности другого лица, муниципалитета или государства, возникает необходимость выкупа (покупки) данного земельного участка. Процедура выкупа или покупки требует оформления этой части территории как земельного участка и осуществление процедуры осуществления сделки. Затраты на оформление и покупку нового земельного участка относятся к затратам проводимого землеустройства и удорожают стоимость освоения участка.

Трансформация прямая и обратная приводит к увеличению площади одних сельскохозяйственных угодий за счет других. Площади угодий фиксируются при постановке на кадастровый учет и отражаются в правоподтверждающих документах. Поэтому произошедшие изменения в площадях угодий требуют перерегистрации земельного участка. В случае совместной собственности на общем собрании сособственников должен быть решен вопрос об изменении земельного пая. Изменение площади угодий должно найти отражение в размере земельного налога или налога на недвижимость.

Улучшение угодий без сооружений - наиболее простая землеустроительная процедура. Проведение этих мероприятий одобряется на общем собрании сособственников (в условиях

общей собственности на земельный участок) или юридическим (физическим) лицом - собственником самостоятельно. Если улучшение сопровождается созданием сооружения, то особенности решения вопросов были рассмотрены. Связано это, кроме всего прочего, с сокращением площади угодий, перерегистрацией земельного участка и изменением земельного налога и (или) налога на недвижимость.

Территориальная организация землепользования. Формирование различных хозяйственных участков обеспечивает на внутрихозяйственном уровне территориальную упорядоченность использования земли. В условиях индивидуальной собственности и совпадения границ земельного участка и землепользования организация территории фактически производится в соответствии с традиционными подходами. В случае если землепользование состоит из нескольких крупных земельных участков разных собственников, то организация территория должна производиться обособленно для каждого участка. Это обеспечит в случае прекращения отношений с одним из собственников устойчивость остальной части землепользования. Наиболее сложная ситуация - когда землепользование сформировано из значительного числа мелких земельных участков. В этом случае:

- хозяйственные (рабочие) участки вмещают целое количество земельных участков, даже если при этом площади хозяйственных участков существенно разнятся;

- массивы подразделений и севооборотов должны быть максимально приближены к населенному пункту - месту проживания собственников земельных участков, включенных в их состав;

- границы земельных участков, не совпадающих с границами хозяйственных участков, на местности не сохраняются, но отражаются в проектных документах.

Совершенствование земельных отношений. В условиях, когда организация использования земли достаточно тесно увязана с организацией имущества, формирование земельно-имущественных отношений должно обеспечивать возможность реализации землеустроительных решений и устойчивость созданных форм землепользования.

При размещении зданий и сооружений может происходить сокращение размера сельскохозяйственных угодий, что изменяет физический размер в расчете на одну земельную долю (пай). Но при неразграниченной собственности на имущество и землю это событие затрагивает всех, а не конкретного сособственника [2]. Данное мероприятие, как правило, увеличивает стоимость всего недвижимого имущества. На общем собрании собственников всего земельно-имущественного комплекса должны быть решены вопросы о компенсации уменьшения земельной доли (пая) за счет увеличения имущественного пая. Остальная часть прироста имущества может по решению общего собрания сособственников либо распределяться равными долями между всеми (увеличение совместной собственности) или стать собственностью юридического лица. Если размер земельной доли (пая) установлен не в натуральных показателях площади угодий, а в условных (с учетом качества земель) гектаробаллах, утрата земли как имущества должна быть оценена именно в гектаробаллах. Если создаваемые сооружения направлены на повышение качества земель, то сравниваются утрата и прирост качества в гектаробаллах. Вполне возможно, что при сокращении натуральных показателей размера сельскохозяйственных угодий, их производственный потенциал возрастет. В результате данных изменений денежная оценка вклада (паевого взноса) каждого собственника не должна уменьшиться, а размер дивидендов и начисляемого дохода не сокращается.

При организации угодий землеустроительные решения вызывают изменения в площадях угодий и их качестве, для чего необходимо согласие сособственников или собственников арендуемых земельных участков. Изменения земельно-имущественных отношений при сокращении ранее зарегистрированных площадей сельскохозяйственных угодий ранее рассмотрены. При возрастании площади угодий или их качества необходимо решить, чьей собственностью становится вновь приобретенное имущество или возрастание имущества (если земельные доли установлены в гектаробаллах).

К числу специальных мероприятий внутрихозяйственного землеустройства относится организация использования сельскохозяйственных угодий в условиях публичных и договорных сервитутов [3]. Введение публичных сервитутов относится к сфере территориального землеустройства. Однако имеющиеся (ранее введенные) публичные сервитуты (обременения и ограничения) могут внести значительные изменения в систему организации сельскохозяйственных угодий. Необходимо установить, насколько возможно использовать части хозяйственных участков, попавших в зону ограничения и обременения. При невозможности дальнейшего использования участка он должен быть подготовлен к продаже (оформление этой территории как земельного участка, постановка на кадастровый учет, регистрация, установление стоимости участка). Это влечет за собой сокращения размера совместной собственности и изменение уставных документов. В случае установления возможности дальнейшего использования участка при снижении его продуктивности и доходности, увеличения затратности, произойдет уменьшение ценности имущества, что требует изменения земельно-имущественных отношений. Введение договорных сервитутов решается в процессе внутрихозяйственного землеустройства. Данная проблема решается в двух направлениях: в пределах землеустраиваемого землепользования в пользу других лиц и на прилегающих территориях, для обеспечения нормального и эффективного использования земель для данного субъекта. Для решения проблемы сервитутов предлагается в проекте внутрихозяйственного землеустройства ввести специальный подраздел «Организация использования земель в зонах публичных и договорных сервитутов» при решении проблем организации использования земли. Для формирования земельного участка договорного сервитута в пользу землеустраи-ваемого объекта формируются земельные участки на сопредельных территориях, которые потом на правах сервитута входят в состав основного землепользования.

По результатам внутрихозяйственной организации использования земли необходимо изменение уставных документов в плане имущественных и земельных долей, размера дивидендов. Оно может осуществляться путем принятия поправок, добавлений к документам с обязательной регистрации изменений как в документах, так и в землепользовании. Это неотъемлемая часть процесса землеустройства, ибо только совершенствование земельно-имущественных отношений позволяет осуществить реализацию намеченных мероприятий, а процесс землеустройства считать завершенным. Поэтому в проекте внутрихозяйственного землеустройства необходимо иметь специальный раздел «Совершенствование внутрихозяйственных земельных отношений».

Заключение

Из рассмотренного материала видно, что содержание и процесс внутрихозяйственного землеустройства за последние десятилетия не только поменял целевые установки, но и существенно усложнился. Вопросы внутрихозяйственных земельных отношений пронизывают содержание этого вида землеустройства, обеспечивают реализацию экономически ориентированных задач совершенствования организации использования земли и являются неотъемлемой составной его частью.

Список литературы

1. Рогатнёв, Ю.М. Основные подходы к формированию содержания и структуры современного землеустройства в системе организации использования земли / Ю.М. Рогатнёв // Землеустройство, кадастр и мониторинг земель. - М., 2014. - № 10. - С. 11-20.

2. Алакоз, В.В. Система оптимизации сельскохозяйственного землепользования методами землеустройства / В.В. Алакоз, А.В. Никонов // Землеустройство, кадастр и мониторинг земель. - М., 2014. - № 4. - С. 6-14.

3. Калмыков, А.В. Методологические положения территориальной организации производства сельскохозяйственных предприятий / А.В. Колмыков // Землеустройство, кадастр и мониторинг земель. - М., 2014. -№ 10. - С. 20-26.

SUMMARY

Yu.M. Rogatnev

The modern land organization: economical and legal bases of formation an effective land use and the intraeconomic land use planning relations in the commercial agricultural

organizations

In the conditions of the new right status of farmlands an integral part of the intraeconomic organization of use of land is improvement of the intraeconomic land relations that provides their realization. It assumes formation actually another the content of intraeconomic land management.

Keywords: intraeconomic land management, intraeconomic land relations, legal status of lands, organization of grounds, territorial organization of use of the land, introduction of easements.