Цены стоят на своем

Вот уже в течение десяти месяцев цены на недвижимость в Москве стоят на месте, а по некоторым секторам рынка даже снижаются. При этом в большинстве крупных городов рынок устойчиво растет, хотя и не такими темпами, как в Москве год назад. Если в начале остановки цен многие эксперты ожидали не просто падения столичного рынка, а обвала, то сейчас об этом речь не идет.

Технология обвала

Остановка цен на рынке жилой недвижимости чревата обвалом в том случае, если высока доля инвестиционных покупок. Московский рынок еще год назад был в значительной степени "инвесторским", то есть большое количество людей покупали квартиры не для того, чтобы в них жить, а для перепродажи после повышения цен.

По разным оценкам, доля инвестиционных покупок еще год назад составляла от 10% до 40%. Точной статистики на этот счет нет и быть не может: ведь с точки зрения оформления инвестиционная покупка квартиры ничем не отличается от обычной.

Как только цены останавливаются, инвесторы стремятся зафиксировать прибыль и начинают массовую продажу квартир. Этот процесс облегчает то, что инвестиционные квартиры как правило чисты юридически, не имеют обременений и в любой момент готовы к продаже. Да и сами частные инвесторы — люди активные, внимательно следящие за рынком.

Далее подключается вторичный рынок. Значительная доля продавцов на нем — те, кто вынужден быстро продать свою квартиру по тем или иным обстоятельствам (в связи с альтернативной покупкой, переездом в другой город и т. д.). Они могут конкурировать с юридически чистыми и физически свободными квартирами инвесторов только одним способом — отчаянно демпингуя. Таким образом остановка цен приводит к обвалу.

Вопрос в следующем: почему за десять месяцев этого так и не произошло в Москве, несмотря на значительное количество инвестиционных квартир?

Психология и стратегия

Первая причина — психология отечественного частного инвестора. Если говорить точнее, большая часть покупателей московской недвижимости являются инвесторами только наполовину. К примеру, покупает человек из нефтеносного региона квартиру в строящемся доме, имея в виду прежде всего то, что вскоре она повысится в цене. Но, кроме того, он рассчитывает также иметь представительскую квартиру в столице, а возможно, в будущем переехать сюда на ПМЖ или, например, оставить недвижимость детям. Такой полуинвестор не кинется продавать квартиру после остановки и даже небольшого падения цен. Наоборот, его логика другая: пусть сейчас квартира подешевела, а лет через пять наверняка снова подорожает, так зачем же торопиться с продажей?

Конечно, часть краткосрочных инвесторов предпочли продавать квартиры на пике цен и зафиксировать прибыль, но, по всей видимости, их количество оказалось не так велико, чтобы вызвать обвал цен.

Повлияло на ситуацию и то, что в Москве строится все меньше жилья на продажу. Если еще три года назад менее четверти строящегося в столице жилья отдавалось на выполнение социальных программ (то есть не поступало в продажу), то сейчас — больше трети. А общий объем строительства не увеличивается и составляет по-прежнему 5 млн кв. м ежегодно. Это стратегия московского правительства, власти неоднократно заявляли о том, что доля социального жилья будет увеличиваться.

Происходит это в основном за счет вымывания с первичного рынка самого дешевого сектора — панельных домов. Именно такие дома традиционно строятся для очередников, переселенцев из пятиэтажек и т. д. Домостроительные комбинаты занимаются инвестированием в основном на территории области или в самых отдаленных московских районах (например, в Кожухове), а основная доля их производства приходится как раз на городской заказ.

Сейчас покупатель, имеющий ограниченный бюджет (до $200 тыс.), практически ничего не найдет на первичном рынке Москвы. За счет этого ослабляется конкуренция на вторичном рынке, большую часть которого составляют именно квартиры экономкласса.

И наконец, места под новую застройку в Москве остается все меньше, соответственно, оно становится все дороже. На городских аукционах ставки доходят до $700 за квадратный метр будущего жилья — понятно, что застройщики ни при каких обстоятельствах не будут снижать цены. А либерализация ипотечного кредитования (понижение ставок и первоначального взноса) позволяет удерживать высокий спрос.

В июле эксперты отметили небольшой рост (в пределах одного процента) в секторе дешевого жилья. Такой рост меньше статистической погрешности, однако характерно, что он наметился за месяц до начала высокого сезона. Это позволяет наблюдателям прогнозировать возможную коррекцию цен в сторону увеличения уже этой осенью.

Далеко до потолка

А в российских регионах в настоящее время продолжается повышательный тренд. В последние два-три года цены на недвижимость выросли практически во всех городах России. Недвижимость, которую еще в 2004 году можно было приобрести по $700-750 за квадратный метр, к настоящему времени продается по $1500-2000, причем повсеместно, будь то Пенза, Архангельск или Иркутск. Особенно ощутим рост в крупных городах-миллионниках (а также нефтегазовых столицах, но эти богатые и иногда совсем крохотные города можно считать особой территорией России с отдельными экономическими закономерностями). Экономический подъем приводит к тому, что на местные рынки жилья выходит больше денег, а следствием этого является рост цен на недвижимость, который, в отличие от Москвы, во-первых, не прекратился, а во-вторых — обладает вполне хорошим ресурсом: потолок в провинции пока не достигнут.

Динамика роста цен во многом зависит от состояния рынка новостроек. Показательно, что наиболее высокий рост в первой половине 2007 года наблюдался именно в тех центрах, где строят много нового жилья, например в Нижнем Новгороде или Новосибирске. Наибольший показатель дает Омск, где, по расчетам местных аналитиков, рост цен на первичном рынке составляет $100 за квадратный метр в неделю.

Одно из главных отличий провинции от Москвы — состояние городского жилого фонда. Если Москва уже полтора десятилетия считается центром строительной деятельности, то в регионах долгое время жилья строилось весьма мало — по крайней мере меньше, чем было востребовано рынком. Показательный пример: в Ярославле в первой половине текущего десятилетия вводилось порядка 110-130 тыс. кв. м нового жилья ежегодно. Когда в город пришли московские девелоперы, то очень быстро выяснилось, что реальный спрос составляет более 200 тыс. кв. м, и это в городе с населением чуть более 600 тыс. человек, пусть и с богатыми предприятиями. При этом прослеживается любопытная тенденция: востребованная новая недвижимость продается чуть выше среднерыночного уровня цен, существующего на данный момент. А это уже фактор общего ценового роста, поскольку вторичный рынок стремится подтягиваться к уровню первичного.

Именно в связи с влиянием рынка новостроек на рост цен не очень странными могут показаться ценовые показатели по Уфе, где наряду с Москвой фиксируется спад, причем, по данным статистической выборки, даже больший, чем в столице. Особенностью этого регионального центра является неразвитость рынка как новостроек, так и вторичного жилья. Это единственный среди российских миллионников город, где, проехав по улицам, увидишь очень мало новых домов. Зато самый заметный новый объект — комплекс будущего ипподрома, который должен стать гордостью уфимского муниципалитета.

В значительной мере рост средних цен в городах-миллионниках связан с формированием в регионах рынка дорогого жилья. В большинстве городов-миллионников появилось по несколько домов, которые позиционируются как элитная недвижимость. Правда, об уровне этого рынка говорит тот факт, что существуют разные классификации подобной недвижимости. Тем не менее на наиболее продвинутых местных рынках предлагаются к продаже апартаменты в домах, вполне сопоставимых с качественными московскими проектами бизнес-класса. И порой по сопоставимым ценам.

Дорожает дорогое

Недвижимость бизнес-класса в регионах оказывается весьма востребованной. Дело в том, что проекты дорогих домов стали появляться только в последние годы — раньше такого сегмента рынка не существовало вовсе. За последние полтора десятилетия сформировался значительный отложенный спрос, который влияет на картину рынка в целом. Дорогая недвижимость в провинции — рынок продавца. Рост цен в данном сегменте влияет на общую динамику цен на жилье.

Во многих случаях на региональных рынках существует ресурс роста цен, который в настоящее время не выработан. К примеру, в Ростове-на-Дону есть предложения готовых квартир под чистовую отделку в новых домах чуть дешевле, чем по $1,6 тыс. за квадратный метр: так, "однушку" площадью 53 кв. м в хорошем районе можно сейчас приобрести всего за $85 тыс. Аналогичные предложения можно найти в Самаре, Волгограде или Челябинске. Для миллионников это цены, которые вполне устраивают покупателя и не кажутся психологически потолочными. В какой-то мере исключением является Екатеринбург, где активный рост цен на жилье привел к даже к небольшому летнему спаду. Поэтому вполне логичным выглядит стремление в провинцию ведущих московских девелоперских компаний.

Очевидно, что психологический потолок в регионах все-таки будет достигнут рано или поздно. В таком случае динамика рынка будет развиваться по московскому сценарию: длительная остановка после резких скачков. Но возможный новый виток цен в столице подстегнет цены и в региональных центрах.

Где в России жилье подешевеет?

Александр Гафин, член совета директоров Альфа-банка:

— Наоборот, в России жилье будет только дорожать, особенно при таком количестве денег, каким сейчас насыщен рынок.

Виталий Азаров, гендиректор Национального инвестиционного кредитного агентства:

— Да везде. Только по-разному. Цены на панельное жилье завышены. При себестоимости $1 тыс. продают по $4 тыс. Но цены на уже построенное жилье снижаться не будут, иначе компании разорятся. Зато начнут расти как грибы районы с низкими ценами на квартиры. Уже сейчас в Балашихе можно купить квартиру по $2 тыс. за метр. Скоро появятся недорогие квартиры в Королеве, в Одинцове.

Андрей Черепанов, руководитель Проекта национального развития:

— В принципе жилье может подешеветь, если начнется стимулирование строительства. Но это не коснется Москвы и крупных городов. Для этого нужны большие территории, но такие, где недвижимость будет нужна. Если сократятся неофициальные издержки, то снижения стоимости жилья можно легко добиться.

Только в двух крупных городах России - Москве и Уфе - в течение этого года произошло снижение цен на квартиры. Большинство городов-миллионников показывают существенный рост цен на жилую недвижимость.