Планирование трудового процесса при проектировании в девелопменте

Д-р экон. наук А. С. Макекадырова Е. Ю. Косарев

ПЛАНИРОВАНИЕ ТРУДОВОГО ПРОЦЕССА ПРИ ПРОЕКТИРОВАНИИ В ДЕВЕЛОПМЕНТЕ

В статье рассматривается планирование трудового процесса при реализации инвестиционно-строительного объекта в сфере ленд-девелопмента. Предложены этапы разработки и реализации проекта по развитию земельного участка c применением таких технологий, как график Ганта и матрица ответственности.

Ключевые слова и словосочетания: трудовой процесс, планирование, ленд-девелопмент, недвижимость.

В современных условиях оживления инвестиционной деятельности и деловой активности стал наблюдаться рост инвестиций в сферу недвижимости и соответственно увеличение спроса на земельные участки, что в свою очередь ведет к увеличению рынка ленд-девелопмента, цель которого - наиболее эффективное развитие и использование земельных участков.

Классический ленд-девелопмент (Land-Development) - это формирование среды обитания, повышение ликвидности участков и их инвестиционной привлекательности. Впрочем, в российских условиях сам термин приобретает достаточно широкий спектр оттенков - от перевода земель из категории сельскохозяйственного назначения в категорию индивидуального жилищного строительства до комплексного развития территорий1.

В широком смысле ленд-девелопмент - это деятельность по социально-экономическому развитию земельных участков и территорий, осуществляемая путем планировки, проектирования и строительства объектов промышленной, социальной, инженерной и коммунальной инфраструктуры.

В узком смысле ленд-девелопмент - деятельность, направленная на повышение ликвидности и инвестиционной привлекательности земельных участков и увеличение вследствие этого их рыночной стоимости. Он включает в себя действия от изменения категории и целевого назначения земли до обеспечения участка инженерной, транспортной инфраструктурой и комплексного развития территорий, предусматривающего разработку концепции его застройки, создание варианта генплана, предложение по архитектурной концепции и т. д.

Инвестиционно-строительный проект - комплекс действий, предусматривающий вложение определенного количества ресурсов, в том числе интеллектуальных, финансовых, материальных, для получения запланированного результата и достижения определенных целей в обусловленные сроки. Финансовым результатом инвестиционно-строительного проекта чаще всего являет-

1 См.: Девелопмент недвижимости : учебное пособие по дисциплине специализации специальности «Менеджмент организации» / под общ. ред. И. И. Мазура и В. Д. Шапиро. - М. : Омега-Л, 2010.

ся прибыль (доход), материально-вещественным результатом - новые или реконструированные основные фонды (объекты)1.

При планировании трудового процесса для реализации инвестиционно-строительного проекта необходимо понимать, что основным фактором, влияющим на получаемые результаты, является время. Девелопер заинтересован в том, чтобы как можно быстрее пройти фазу операционной и инвестиционной деятельности, т. е. фазу, когда он несет наибольшие затраты, и перейти к финансовой фазе, когда начнутся поступления по проекту и появится возможность возвращать кредитные денежные средства, окупать понесенные затраты и соответственно получать прибыль.

Основная цель планирования инвестиционно-строительного проекта -разработка системы организации коммерческой деятельности, которая позволит наиболее оперативно и с наименьшими затратами решать существующие задачи по мере реализации проекта и как можно раньше привести проект к моменту начала генерирования прибыли.

Для достижения указанной цели необходимо решить следующие задачи:

1. Определить цель инвестиционно-строительного проекта.

2. Определить и описать основные этапы работ по проекту.

3. Разработать график выполнения работ по проекту.

4. Распределить ответственность за отдельные этапы работ между участниками проекта.

Определение цели инвестиционно-строительного проекта даст представление о необходимых ресурсах (кадровых, финансовых, материальных) для реализации имеющегося проекта.

Составление и распределение этапов работ позволит разобраться в структуре проекта и детально спланировать общий контур деятельности ком-пании-девелопера во время реализации конкретного инвестиционно-строительного проекта.

Исходя из опыта отечественных девелоперов при планировании девелоперского проекта необходимо тщательным образом проработать поэтапный план реализации проекта с подробным описанием задачи и распределением ответственности между участниками проекта.

График реализации этапов работ, представленный в виде графика Ганта, позволит оптимизировать время и ресурсы для выполнения имеющихся задач. Также график позволит в процессе реализации плана вносить необходимые коррективы в работы и позволит путем параллельного выполнения определенных этапов сократить количество времени, необходимое для их реализации.

Распределение ответственности за отдельные этапы работ, представленное в виде матрицы ответственности, позволит, во-первых, определить необходимый персонал для реализации инвестиционно-строительного проекта, а во-вторых, заранее обозначить перечень обязанностей по проекту и степень ответственности каждого сотрудника компании.

1 См.: Максимова С. Н. Управление недвижимостью : учебник. - М. : Дело, 2008.

Основной целью инвестиционно-строительного проекта в сфере ленд-девелопмента является использование земельного участка с максимальным экономическим эффектом, который может выражаться:

- в получении прибыли;

- в получении новых или обновленных имеющихся основных средств;

- в выполнении ряда имеющихся обязательств по социальной нагрузке (например, строительство детского сада при строительстве жилого комплекса).

Основные этапы разработки и реализации инвестиционного проекта в сфере ленд-девелопмента представлены в табл. 1.

Т а б л и ц а 1

Этапы разработки инвестиционного проекта в сфере ленд-девелопмента

Название этапа Содержание этапа

1. Описание проекта Изучение инвестиционного предложения инвестора, разработка основных положений проекта

2. Анализ инвестиционного предложения Маркетинговое исследование рынков, изучение конкурентной среды, написание сметы, примерный расчет экономического эффекта проекта

3. Подготовка и написание технико-экономического обоснования (ТЭО) Написание бизнес-плана, основной частью которого является ТЭО, разработка финансовых моделей для различных сценариев развития проекта, определение источников финансирования

4. Выбор земельного участка Выбор оптимального земельного участка, подходящего для реализации проекта, его приобретение и оформление прав собственности

5. Подготовка генерального плана (ГП) и получение исходно-разрешительной документации (ИРД) Разработка ГП и иных инженерных планов, согласование их в необходимых инстанциях, изучение обременений, получение ТУ на использование ресурсов и коммуникаций

6. Подготовка земельного участка Определение границ участка, его межевание

7. Получение проектного финансирования Представление проекта в коммерческие банки с целью получения кредита, защита бизнес-плана проекта, прохождение кредитного комитета

8. Привлечение дополнительного финансирования Поиск соинвесторов для участия в проекте

9. Поиск подрядчиков и поставщиков Выбор оптимальных контрагентов для поставок материалов и оборудования и выполнения строительно--монтажных работ

10. Строительство Выполнение строительно-монтажных работ по проекту

11. Эксплуатация объекта недвижимости Использование построенного проекта по целевому назначению

12. Продажа инвестиционного проекта Продажа проекта

Указанные этапы включают в себя все основные виды работ для реализации инвестиционно-строительного проекта. При составлении отдельных этапов необходимо максимально полное сведение однородных задач в один

этап, что позволит уменьшить операционные затраты компании на выполнение однотипных работ. Например, разработку ГП и получение ТУ можно включить в этап получения ИРД.

Следующий шаг - это составление графика выполнения работ, указанных в табл. 1. Для этого составляется график Ганта, который отражает продолжительность каждого этапа (табл. 2).

Т а б л и ц а 2

График Ганта

Название этапа 2011 2012 2013 2014 2015

1. Описание проекта

2. Анализ инвестиционного предложения

3. Подготовка и написание техни-ко-экономичес-кого обоснования

4. Выбор земельного участка

5. Разработка генерального плана земельного участка, других инже-нерно-строитель-ных планов, получение ТУ

6. Подготовка земельного участка

7. Получение проектного финансирования

8. Привлечение дополнительного финансирования

9. Поиск подрядчиков и поставщиков

10. Строительство

11. Эксплуатация объектов недвижимости

12. Продажа инвестиционного проекта

Как видно из табл. 2, некоторые виды работ, в том числе неоднотипного характера, выполняются параллельно, например, подготовка и написание технико-экономического обоснования (ТЭО) и разработка генерального плана земельного участка, других инженерно-строительных планов, получение ТУ. Подобное расположение этапов работ позволяет, с одной стороны, сократить необходимое количество времени на их выполнение, но, с другой стороны, возрастает нагрузка на денежный поток, так как в определенные периоды, когда несколько этапов совпадают во времени, требуется гораздо больше финансирования и соответственно возрастает потребность в заемных средствах или же во вложении собственных средств. Однако увеличение потребности в финансировании путем сокращения времени на выполнение этапов работ приближает период начала генерирования проектом прибыли, что в свою очередь позволит раньше начать возвращение заемных средств и возмещение собственных затрат.

Наиболее важной составляющей при планировании инвестиционно-строительного проекта является распределение ответственности. Одним из способов распределения является матрица ответственности (табл. 3).

Представленная в табл. 3 матрица ответственности позволяет ответить на один из главных вопросов менеджмента: кто за что отвечает? Распределение ответственности при реализации инвестиционно-строительного проекта согласно матрице ответственности позволяет сотрудникам решать те вопросы и нести ответственность лишь за те сферы деятельности, где они компетентны. При указанном распределении ответственности руководство компании -девелопера имеет возможность более плотно контролировать процесс реализации проекта, оперативно получать интересующую информацию и контролировать соблюдение временных рамок.

Особого внимания требует процесс организации финансирования проекта, так как в сфере девелопмента финансовая составляющая формируется из собственных средств, заемных (кредитных) средств и средств от покупателей объектов недвижимости или средств, полученных по договорам долевого участия в случае реализации проекта по строительству жилья.

Как показывает практика реализации подобных проектов, наиболее оптимальным видом заемного (кредитного) финансирования является кредитная линия, а не кредит.

Кредитная линия позволяет оперативно получать необходимую сумму денежных средств, которая требуется для финансирования текущей стадии проекта, а в случае получения простого кредита, когда вся сумма денежных средств для реализации проекта сразу поступает на счет девелопера, появляется необходимость обслуживания кредитных средств, которые не востребованы и не направляются на работы по проекту. То есть возникает необоснованная нагрузка на денежный поток в виде выплаты большей суммы процентов по кредиту.

Т а б л и ц а 3

Матрица ответственности проекта

Название Топ- Руково- Рабочая группа Подряд-

этапа менеджмент компании дитель проекта Юрист Финансист Маркетолог Строитель чики/ контрагенты

1. Описание проекта У О И И И И

2. Анализ

инвестиционного предложения У О И И И И

3. Подготовка и написание

технико-экономического обоснования (ТЭО) У О И И И И

4. Выбор земельного У О, С И О, И

участка

5. Разработка генерального плана земель-

ного участка, других инже-нерно-строи-тельных пла- У С О, И

нов, получение ТУ

6. Подготовка земельного У С И И

участка

7. Получение проектного финансирования У С О, И

8. Привлечение дополнительного фи- У С О, И

нансирования

9. Поиск подрядчиков и поставщиков У О, С И

10. Строительство У С И, С О, И

11. Эксплуатация объектов недвижимости У С И И

12. Продажа инвестиционного проекта У О, С И И И И

Условные обозначения матрицы ответственности: И - исполнитель (несет ответственность за непосредственное исполнение задачи; к каждой задаче должно быть приписано не менее одного исполнителя); О - ответственный (отвечает за конечный результат перед вышестоящим руководством; на каждую работу должен быть назначен строго один ответственный); С - согласующий (участвует в согласовании решений и документов; к каждой задаче может быть приписано более одного согласующего); У - утверждающий (утверждает принимаемые решения и документы; на каждую работу должен быть назначен строго один утверждающий).

Как правило, заемное финансирование девелоперских проектов имеет целевой характер. Другими словами, у девелопера не будет возможности направлять заемные средства на любые виды инвестиционных или операционных затрат. Поэтому необходимо определить те этапы проекта и виды затрат, которые нуждаются в дополнительном финансировании.

Исходя из практики российских девелоперов заемные (кредитные) средства более целесообразно направлять на стадии строительства объектов жилья, инженерных сетей и работ по благоустройству, так как они требуют вложения наибольшего объема денежных средств.

Достаточно важным является вопрос обеспечения кредита, так как в сфере девелоперской деятельности подобным обеспечением, как правило, выступают земельные участки и иные объекты недвижимости. Для получения проектного финансирования у девелопера должно быть в собственности необходимое количество указанных объектов, которые не находятся в залоге или не имеют других обременений. Также стоит учитывать, что при оценке стоимости залогового имущества будет применяться дисконт, т. е. банк не примет в залог имущество по его рыночной стоимости. Такую схему оценки имущества банки используют для покрытия возможных рисков по невыплате кредита.

Таким образом, представленная система планирования инвестиционно-строительного проекта в сфере ленд-девелопмента позволяет решать следующие задачи:

1) снизить текущие издержки инвестиционно-строительного проекта;

2) сократить необходимое количество времени для реализации проекта;

3) контролировать процесс реализации проекта и реагировать на изменения внешних и внутренних факторов;

4) максимально приблизить момент начала возврата кредитных средств, возмещения собственных вложений и получения прибыли.

Список литературы

1. Владимирова И. Л., Пугачева В. С. Основные принципы комплексной оценки эффективности венчурного инвестирования в инновационные проекты в строительстве // Вестник Российского экономического университета имени Г. В. Плеханова. - 2013. - № 2 (56).

2. Жуков А. В. Интеграция проектного управления и менеджмента инноваций на основе современной концепции девелопмента // Вестник университета. Государственный университет управления. - 2009. - № 22.

3. Ресин В. И., Владимирова И. Л., Симоненко А. Н. Формирование стратегии централизованного обеспечения ресурсами строительных проектов // Вестник Российской экономической академии имени Г. В. Плеханова. -2011. - № 6 (42).

4. Хромов А. А., Шабалин В. Г. Сделки с недвижимостью : учебник риэлтера. - М. : Омега-Л, 2010.

5. Шприц М. Л. Управление обеспечением сроков, стоимости и качества инвестиционно-строительных проектов многофункциональных комплексов // Вестник ИНЖЭКОНа. - 2011. - № 6.