Вторичное жилье не привлекает покупателей

Рост предложения и низкая активность покупателей сдерживают цены на рынке вторичной недвижимости: средняя стоимость жилья стагнирует, а большинство сделок по-прежнему заключаются с дисконтом. При среднем размере скидки 5,6% при срочной продаже он может достигать и 20%. Предпосылок к увеличению спроса и цен на вторичное жилье участники рынка пока не видят. Поведение покупателей определяет сравнительно высокая стоимость кредитования, указывают они.

Фото: Анатолий Жданов, Коммерсантъ

Как изменились цены на вторичную недвижимость в начале 2023 года

Средняя стоимость вторичной недвижимости на 18 крупных региональных рынках России (16 городов-миллионников, Московская и Ленинградская области) в январе составила 124,1 тыс. руб. за кв. м. увеличившись за месяц на 0,9%. Такие данные приводят эксперты «ЦИАН.Аналитики», указывая, что рост частично объясняется традиционно активным завершением года.

В компании «Этажи» среднюю стоимость «вторички» в стране в целом оценивают в 92,93 тыс. руб. за кв. м. Относительно декабря значение сократилось на 0,25%, января прошлого года — выросло на 8,64%.

Стоимость среднего лота на вторичном рынке в «Авито Недвижимости» оценивают в 4,2 млн руб. За месяц этот показатель вырос на 1,8%, а за год — на 16,6%.

Наиболее выраженный рост средней стоимости вторичной недвижимости за месяц эксперты «ЦИАН.Аналитики» заметили в Краснодаре. Цена предложения в городе выросла на 3,2%, до 117,1 тыс. руб. за кв. м. В Самаре аналогичная динамика — 2,8%, до 104,5 тыс. руб.

Одновременно на крупнейших рынках Подмосковья и Ленинградской области аналитики отмечают снижение на 1,5% (до 156 тыс. руб. за кв. м. и 1,6% (до 133,7 тыс. руб. за кв. м. соответственно. В «Этажах» указывают на заметное снижение средней стоимости квартир в Новом Уренгое. За месяц она сократилась на 2,5%, до 155,1 тыс. руб. за кв. м.

В Москве средняя стоимость вторичной недвижимости, согласно оценкам «ЦИАН.Аналитики», сейчас составляет 303,7 тыс. руб. за кв. м. За месяц показатель вырос лишь на 0,1%.

Какие скидки возможны на рынке вторички

Практически все продажи происходят с дисконтом из-за невысокого спроса и широкого ассортимента предложения, замечает директор направления «вторичный рынок» компании «Инком-недвижимость» Сергей Шлома. «Надувшийся за 2020–2021 годы на рынке ценовой пузырь продолжает сдуваться»,— замечает он.

CEO Apple Real Estate Данила Савченко оценивает средний размер дисконтов в Москве в 5–10%. Иногда скидки доходят до 20%. Ситуацию на вторичном рынке, по его мнению, сейчас определяет распределение существующего спроса по растущему объему экспозиции: многие собственники, ранее сдававшие квартиры, сейчас выставили их на продажу.

Согласно подсчетам «Авито Недвижимости», совокупный объем экспозиции на вторичных рынках крупнейших городов страны сейчас на 27,3% превышает показатель за аналогичный период прошлого года. За месяц значение выросло на 15%.

Одновременно активность пользователей, по словам руководителя вторичного и загородного направлений «Авито Недвижимости» Сергея Хахулина, на 15,8% ниже, чем в январе прошлого года. От значения декабря спрос отстает на 41,7%, но это во всем объясняется традиционной для рынка сезонностью. Эксперт «ЦИАН.Аналитики» Виктория Кирюхина называет январский спрос при этом более предметным: покупатели не просто мониторят рынок, а готовы более конкретно обсуждать возможные сделки.

Директор «Этажей» Ильдар Хусаинов оценивает средний размер скидки в крупнейших городах страны в целом в 5,4%, хотя тоже отмечает наличие на рынке объектов для срочной продажи с дисконтами 20–25%. Но, как правило, речь идет о лотах большой площади, замечает он.

Виктория Кирюхина указывает, что предложения со срочной продажей сейчас формируют 3,8% объявлений. В декабре этот показатель был немного выше — 4%. Таких продавцов на рынке больше не становится, замечает она.

Прогнозы экспертов: что ждет вторичку в ближайшее время

Сергей Шлома считает рост спроса на вторичное жилье маловероятным: «на рынке остались те, кому необходимо решить квартирный вопрос, их не станет больше, условия ипотечного кредитования на вторичном рынке сегодня не способствуют росту числа заемщиков». Руководствуясь этим, эксперт прогнозирует снижение цен.

Данила Савченко не исключает, что средние цены на вторичное жилье в Москве в этом году снизятся на 10%. Хотя Ильдар Хусаинов указывает, что ситуация во многом будет определяться политикой Центробанка в отношении ключевой ставки: любой ее рост будет способствовать снижению спроса и увеличению дисконта на вторичном рынке.

Госпожа Кирюхина предполагает, что спрос на вторичную недвижимость сохранится на текущем уровне.

Динамика цен на вторичную недвижимость на крупнейших региональных рынках России

Средняя цена (тыс. руб. за кв. м)
Динамика (%)
янв.22
дек.22
янв.23
За год
За месяц
Москва
303,4
302,2
303,7
0,10%
0,50%
Санкт-Петербург
194,4
199,8
201,2
3,50%
0,70%
Казань
135,2
143,9
144,6
7,00%
0,50%
Нижний Новгород
108,8
116,9
118,7
9,10%
1,50%
Краснодар
110,7
113,5
117,1
5,80%
3,20%
Новосибирск
100,6
111,8
112,6
11,90%
0,70%
Екатеринбург
98,4
106,9
108,9
10,70%
1,90%
Ростов-на-Дону
93
105,6
108
16,10%
2,30%
Уфа
93,7
104,7
105,7
12,80%
1,00%
Самара
89,6
101,7
104,5
16,60%
2,80%
Красноярск
90,6
101,2
101,1
11,60%
–0,10%
Омск
78
87
88,8
13,80%
2,10%
Воронеж
80,3
87
88,2
9,80%
1,40%
Пермь
79,5
86,6
87,2
9,70%
0,70%
Волгоград
69,8
81,7
82,8
18,60%
1,30%
Челябинск
58
68,6
70,2
21,00%
2,30%
Московская область
156,2
158,4
156
–0,10%
–1,50%
Ленинградская область
125,3
135,9
133,7
18,60%
–1,60%

Источник: данные «ЦИАН.Аналитики».