Без четверти «люкс»

По итогам первой половины 2020 года свободное предложение на рынке элитной недвижимости Петербурга насчитывало 960 квартир общей площадью 121,7 тыс. кв. м. За год объем предложения в продаже уменьшился на 26%. Относительно первого квартала 2020 года данный показатель увеличился на 1%.

Такие данные приводит компания Knight Frank St Petersburg.

На первичном рынке наблюдается тенденция к сокращению ассортимента элитных квартир в продаже. Новых проектов выводится крайне мало, а реализация текущих постепенно заканчивается. В период с января по июнь 2020 года были реализованы четыре элитных комплекса («Монферран», «Смольный парк», «Крестовский de lux», «Привилегия»), в которых осталось менее 5% свободных квартир.

Ярким событием во втором квартале 2020 года стал выход на рынок нового объекта компании «Еврострой», которая представила обновленный проект «Приоритет» на Воскресенской набережной. «При существующей концентрации жилья в элитных локациях Петровского острова (39%) и Петроградской стороны (28%) появление нового объекта в традиционной центральной локации становится заметным событием для рынка. Последний раз в историческом центре элитные жилые комплексы выходили в продажу еще в 2015 году: "Русский дом", "Смольный парк", "Особняк Кушелева-Безбородко"»,— отмечает Светлана Московченко, руководитель отдела исследований Knight Frank St Petersburg.

За первые шесть месяцев текущего года не было сдано в эксплуатацию ни одного жилого комплекса в люксовом сегменте, несмотря на имевшиеся у застройщиков планы. Пандемия и ограничительные меры стали причиной замедления темпов строительства и внесли корректировки в запланированные сроки сдачи проектов. Так, например, продлены разрешения на строительство жилых комплексов Esper Club (до сентября 2020 года) и One Trinity Place (до декабря 2020 года).

На конец июня 2020 года основная доля предложения элитного жилья (55%) находилась в готовых жилых объектах или в запланированных к сдаче в текущем году. За год доля предложения в элитных жилых комплексах на начальных стадиях строительства снизилась с 39% до 17%, основная причина — лимитированный вывод нового предложения в продажу.

Позитивным явлением в период сложной экономической ситуации стала сделка по продаже проекта Meltzer Hall на набережной Карповки, дом 27. Удачная локация и профессиональный подход при строительстве в исторической части города позволят создать в Петроградском районе новый элитный жилой комплекс, уверена госпожа Московченко.

В течение первого полугодия 2020 года на рынке было реализовано 27,2 тыс. кв. м элитного жилья (222 квартиры). Объем спроса за первые шесть месяцев 2020 года превысил аналогичный показатель 2019 года на 21%. Стоит отметить, что такое превышение обусловлено повышенным спросом на фоне ослабления рубля в первом квартале 2020 года, на этот период пришлась большая часть всех сделок текущего года — 68%. Во втором квартале 2020 года покупатели проявили традиционно меньшую активность: уровень продаж с апреля по июнь ниже показателя предыдущего квартала на 47%. Кроме того, во втором квартале 2020 года зафиксировано снижение средней площади проданной квартиры до 113 кв. м (–12% за квартал), что говорит о том, что покупатели оптимизировали свой бюджет за счет сокращения площади квартиры.

Наиболее популярным бюджетом покупки на рынке элитной недвижимости остается диапазон 20–35 млн рублей (38% сделок). В первой половине 2020 года покупатели чаще стали приобретать небольшие квартиры стоимостью менее 20 млн рублей (+19 п. п. по сравнению с первой половиной 2019 года). Одновременно увеличилась и доля высокобюджетных сделок. Так, прирост доли квартир стоимостью более 90 млн рублей составил 5 п. п. Интерес покупателей во втором квартале 2020 года к просторным видовым квартирам, в том числе с террасами, способствовал совершению нескольких крупных сделок на рынке.

В период пандемии и самоизоляции требования покупателей, предъявляемые к элитному жилью, претерпели изменения. Если в 2019 году для большинства клиентов (57%) масштаб жилого комплекса не имел значения, то в 2020 году эта доля уменьшилась на 7 п. п. Заметно возросла доля (+20 п. п.) потенциальных покупателей, желающих приобрести недвижимость в малоквартирных домах (до 50 квартир).

Во втором квартале 2020 года участились запросы клиентов на квартиры с тремя и четырьмя спальнями (+17 п. п.). Наличие дополнительной комнаты, возможность создания отдельного кабинета становится важным требованием, и даже необходимостью.

Средневзвешенная цена предложения на конец июня 2020 года составила 365 тыс. рублей за «квадрат», что на 7% превышает показатель итогов 2019 года. За второй квартал 2020 года цены на элитную недвижимость выросли на 2%, основная причина — выход на рынок нового проекта в верхнем ценовом сегменте.

В первой половине 2020 года динамика цен объектов на рынке элитного жилья носила разнонаправленный характер. С одной стороны, увеличивались цены (на 5–10%) на строящиеся и сданные проекты, пользующиеся устойчивым спросом. С другой стороны, девелоперы стали предоставлять значительные скидки (до 15–20%) на квартиры в объектах с длительным сроком экспозиции.

Ситуация с распространением COVID-19 совпала с девальвацией рубля, при этом данные события не оказали критического отрицательного влияния на рынок элитной недвижимости. Однако до конца текущего года мы ожидаем замедления темпов реализации и стагнации цен, так как, возможно, продолжат свое действие ограничительные меры, а небольшой выбор квартир на первичном рынке сохранится.

До конца года ожидается старт продаж нескольких элитных объектов, в результате чего предложение на рынке может увеличиться примерно на 13 тыс. кв. м.