Теория и практика массовой оценки недвижимости на примере города Санкт-Петербурга. Практическое применение методов массовой оценки

Теория и практика массовой оценки недвижимости на примере города Санкт-Петербурга. Практическое применение методов массовой оценки1

С.В. Грибовский

заместитель начальника государственного учреждения «Городское управление инвентаризации и оценки недвижимости», доктор экономических наук, профессор Д.Н. Табала

начальник экспертно-аналитического отдела государственного учреждения «Городское управление инвентаризации и оценки недвижимости»

В.С. Мурашов

заместитель начальника экспертно-аналитического отдела государственного учреждения «Городское управление инвентаризации и оценки недвижимости» М.В. Иголкин

главный специалист экспертно-аналитического отдела государственного учреждения «Городское управление инвентаризации и оценки недвижимости» О.Н. Громкова

ведущий специалист экспертно-аналитического отдела государственного учреждения «Городское управление инвентаризации и оценки недвижимости»

Концепция системы управления недвижимостью в городе Санкт-Петербурге

Более десяти лет назад, в декабре 1994 года, было принято постановление правительства Санкт-Петербурга № 36 «О концепции системы управления недвижимостью Санкт-Петербурга». Документ формулировал цели и задачи администрации по развитию системы управления недвижимостью.

Основная цель Концепции - создание на уровне города системы управления недвижимостью на базе ее рыночной оценки. В соответствии с этим документом система управления недвижимостью основывается на реальной экономической (рыночной) оценке объектов недвижимости. Такая политика способствует как внутреннему, так и внешнему инвестированию в объекты недвижимости.

Одной из основных задач государства в условиях рыночной экономики является

формирование и исполнение объективно сбалансированного бюджета с целью удовлетворения социально-экономических потребностей граждан государства. В условиях рынка эта задача должна решаться на основе рыночных законов ценообразования. Недвижимость - один из надежнейших источников доходной части бюджета в виде налоговых и арендных платежей. Базой для налоговых и арендных платежей должна являться рыночная стоимость объектов недвижимости, которая зависит от целого ряда ценообразующих факторов: местоположение, состояние, окружение, экология и многих других. Через систему нормативных правовых актов государство может влиять на рыночную стоимость объектов посредством создания такого набора ценообразующих факторов, который будет увеличивать эту стоимость, и, следовательно, имущественную составляющую бюджета.

Система управления недвижимостью решает три группы задач: стратегические, тактические и оперативные.

1 Теоретические аспекты см. // Имущественные отношения в Российской Федерации. 2005. № 7.

Цель решения стратегических задач - повышение суммарной ценности (рыночной стоимости) объектов недвижимости, находящихся в юрисдикции органа власти, за счет учета всего многообразия ценностных характеристик объектов недвижимости, развития инфраструктуры города, являющейся одним из важнейших ценообразующих факторов объекта недвижимости и т. д.

Сфера тактических задач охватывает проблемы, связанные с принятием экономического управленческого решения о судьбе конкретных объектов недвижимости: продажа, сдача в аренду, пользование, оперативное управление, доверительное управление, передача на реконструкцию на инвестиционных условиях и т. п.

Целью решение оперативных задач в основном является поддержание объектов недвижимости в нормальном эксплуатационном состоянии. В сферу задач этой группы главным образом входит выполнение плановых капитальных и косметических ремонтов зданий, строений и сооружений города, включая окружающую их территорию.

Для реализации основной цели Концепции в городе была создана постоянно действующая и гибко реагирующая на изменения экономической ситуации система государственной оценки недвижимости, основная задача которой - формирование информационно-аналитической поддержки администрации города при решении стратегических, оперативных и тактических задач в области недвижимости.

В рамках реализации Концепции 1 августа 1995 года в городе Санкт-Петербурге было создано Государственное учреждение «Городское управление инвентаризации и оценки недвижимости» (ГУ ГУИОН).

Учредитель - Комитет по управлению городским имуществом (КУГИ) правительства Санкт-Петербурга.

Функция ГУ ГУИОН - проведение рыночной оценки недвижимости (в том числе массовой) в интересах государственных органов.

Итоги реализации концепции были подведены в постановлении правительства Санкт-Петербурга от 4.06.2001 № 30 «О концепции управления недвижимостью Санкт-Петербурга». В нем же были намече-

ны и основные принципы, цели, задачи, направления и приоритеты государственной политики Санкт-Петербурга в сфере управления недвижимым имуществом, находящимся в собственности или пользовании города.

За период, прошедший после принятия Концепции, существенно повысилась экономическая и социальная эффективность использования недвижимости, находящейся в собственности Санкт-Петербурга, чему способствовало решение следующих, поставленных в Концепции задач:

• создана система органов государственной власти и учреждений, решающих задачи учета, инвентаризации, оценки и государственной регистрации прав на объекты недвижимости;

• упорядочено распределение функций по управлению недвижимостью между подразделениями исполнительных органов государственной власти Санкт-Петербурга;

• организовано проведение инвентаризации объектов недвижимости города;

• упорядочены процедуры принятия решений, касающихся объектов недвижимости;

• упорядочены финансовые потоки, возникающие в процессе использования недвижимости города Санкт-Петербурга;

• введены рыночные механизмы определения платы за пользование городской недвижимостью.

Наиболее существенными результатами реализации Концепции в системе управления недвижимостью являются:

• повышение доли доходов от использования недвижимого имущества в структуре доходов бюджета города Санкт-Петербурга;

• существенное увеличение объемов инвестиций (в том числе иностранных) в экономику города;

• устойчивое развитие рынка недвижимости и укрепление системы имущественных прав на недвижимость.

С учетом актуального состояния недвижимости Санкт-Петербурга в числе первоочередных задач, стоящих перед системой управления недвижимостью, следует выделить:

• обеспечение кардинального улучшения материально-технического состояния недвижимости города;

• увеличение доли доходов от недвижи-

мости в составе доходов бюджета города.

При решении указанных задач необходимо придерживаться следующих принципов:

1) принцип пообъектного управления. В соответствии с этим принципом основным объектом управления является объект недвижимости, под которым понимается юридически обособленная часть недвижимого имущества, состоящая из земельного участка и прочно связанных с ним объектов и частей таких объектов, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно.

В качестве объекта управления могут также выступать имущественные комплексы, основу которых составляют объекты (группы объектов), объединенные единством территории, инженерной инфраструктурой, предназначением и взаимодополняющие друг друга таким образом, что могут рассматриваться как единый взаимосвязанный комплекс недвижимого имущества, управление которым как единым целым обеспечивает максимизацию экономического эффекта;

2) принцип наилучшего использования. Основным критерием эффективности управления недвижимостью является обеспечение наилучшего использования недвижимого имущества, находящегося в собственности города.

В рассматриваемой Концепции под наилучшим использованием комплекса недвижимого имущества, находящегося в собственности и распоряжении Санкт-Петербурга, понимается такое использование всей совокупности объектов недвижимости города, которое обеспечивает максимизацию валового регионального продукта, устойчивость доходной части городского бюджета, комфортную социальную среду и повышение ценности недвижимого имущества.

Наилучшее использование комплекса недвижимого имущества Санкт-Петербурга обеспечивается через наилучшее использование объектов недвижимости. В Концепции под этим понимается такое использование, которое обеспечивает максимизацию настоящей (текущей) стоимости объекта недвижимости с учетом социальных, градостроительных, административных и экологических ограничений, накладываемых на

его использование.

Наилучшее использование объекта является основанием для выбора варианта использования объекта, определения уровня цены (арендной платы, отчислений в бюджет управляющим недвижимости и т. п.) объектов недвижимости;

3) принцип платности. Платность пользования недвижимостью рассматривается как необходимое условие доступа к недвижимости для всех категорий пользователей (приобретателей недвижимости) и инструмент регулирования вариантов использования недвижимости.

Принцип платности предполагает максимальное сокращение числа объектов недвижимости, передаваемых пользователям на безвозмездных и льготных условиях, приоритет таких вариантов использования объектов недвижимости, которые обеспечивают максимизацию доходов города от использования недвижимости;

4) принцип сбалансированности прав и ответственности. В процессе принятия уп-равленческо-распорядительных решений, определения условий передачи объектов недвижимости в хозяйственное ведение, оперативное управление, аренду или на основании иных правовых форм как государственным, так и негосударственным организациям необходимо обеспечить сбалансированность между объемом и составом передаваемых прав и ответственностью правообладателя за рациональное использование и сохранность передаваемых объектов недвижимости;

5) принцип открытости информации. Принцип открытости информации предполагает широкое информирование заинтересованных лиц и организаций о принципах проводимой администрацией Санкт-Петербурга политики в сфере управления недвижимостью, принимаемых управленческо-распорядительных решениях об объектах недвижимости, находящихся в собственности города и предлагаемых для социального и коммерческого использования, об условиях привлечения различных организаций к выполнению отдельных функций, относящихся к сфере управления недвижимостью города Санкт-Петербурга.

Повышение эффективности использования недвижимого имущества Санкт-Петербурга возможно лишь через качественное преобразование всей системы отношений, возникающих по поводу распоряжения, эксплуатации и развития объектов недвижимости. Необходимыми условиями такого преобразования являются:

• формирование единой позиции представительных и исполнительных органов государственной власти города по вопросам управления недвижимым имуществом и его использования;

• повышение ответственности исполнительных органов государственной власти города за качество принимаемых решений относительно объектов недвижимости с учетом интересов города в целом;

• рациональное распределение прав собственности на недвижимое имущество, находящееся на территории Санкт-Петербурга, между Российской Федерацией, субъектом Российской Федерации и муниципальными образованиями;

• расширение возможностей коммерческого использования объектов недвижимого имущества, относящихся к объектам историко-культурного наследия, с учетом интересов их сохранности и получения доходов от их использования.

С учетом указанных условий основными направлениями совершенствования системы управления недвижимостью Санкт-Петербурга являются:

• повышение качества нормативного обеспечения процессов управления недвижимостью;

• создание четкой классификации объектов недвижимости, обеспечивающей дифференциацию процедур принятия уп-равленческо-распорядительных решений;

• расширение круга управленческо-рас-порядительных решений, применяемых по отношению к объектам недвижимости;

• повышение экономической обоснованности при принятии решений относительно объектов недвижимости;

• существенное сокращение числа объектов, находящихся в сфере прямого управления исполнительными органами государственной власти Санкт-Петербурга;

• широкое привлечение организаций к выполнению отдельных функций по управлению недвижимостью;

• создание достоверной информационно-аналитической базы для принятия управленческих решений;

• повышение технологичности процессов управления недвижимостью;

• повышение уровня профессиональной подготовки специалистов, участвующих в процессе управления недвижимостью.

Благодаря осуществленным в 1995-2000 годах мерам в Санкт-Петербурге созданы основные предпосылки для повышения эффективности использования недвижимого имущества города, в том числе за счет организации системы государственной оценки недвижимости.

Государственная оценка недвижимости осуществляется с использованием двух методов:

• метода индивидуальной оценки;

• метода массовой оценки.

Индивидуальная оценка - это оценка рыночных стоимостных показателей объекта недвижимости на основе детального анализа его технико-экономических характеристик, а именно:

• местоположение;

• техническое состояние;

• конструктивные особенности;

• характер использования;

• степень развитости рынка аналогичных по характеристикам объектов и других показателей.

Методика индивидуальной оценки базируется на международных стандартах оценки недвижимости.

Выводы о рыночной стоимости объекта недвижимости делаются на основе анализа результатов, как правило, полученных с применением трех различных методов оценки, отражающих различные ценовые характеристики объекта:

• метода сравнительного анализа продаж (анализируется ситуация на вторичном рынке аналогичных объектов);

• затратного метода (анализируются затраты на воссоздание объекта с учетом различных видов износов: физического, функционального, внешнего);

• доходного метода (анализируется потенциальная доходность объекта в случае его коммерческого использования).

Индивидуальная оценка применяется в следующих случаях:

• для определения отчислений на развитие инфраструктуры при предоставлении на инвестиционных условиях права застройки или реконструкции объектов;

• для определения рыночной стоимости объектов недвижимости, находящихся на балансе предприятий, в целях определения размера взноса в уставный капитал, выкупа и т. д. (по согласованию с соответствующим министерством и КУГИ);

• для определения арендных ставок для нежилых помещений, не подпадающих под массовую оценку;

• для оценки квартир, частных домов и их долей.

Ежегодно силами ГУ ГУИОН с привлечением оценщиков, аттестованных на право оценки государственных объектов, оценивается около 1000 объектов. Каждый отчет об оценке, выполненный аттестованными оценщиками, проходит экспертизу. Процесс проведения экспертизы формализован в документе «Методические рекомендации по экспертизе отчетов об оценке».

Индивидуальная оценка требует привлечения высококвалифицированных специалистов, в полной мере владеющих всем современным арсеналом знаний в этой области. Подробное изучение всех ценообразующих экономических характеристик оцениваемого объекта требует значительных затрат времени и средств. В городе Санкт-Петербурге из-за недостатка в бюджете свободных денежных средств оплата работ по индивидуальной оценке осуществляется за счет средств заявителей.

Массовая оценка - это систематизированный метод получения оценок рыночных стоимостных показателей большой группы однородных объектов недвижимости, расположенных на обширной географической территории, с применением методов статистической обработки информации на основе сравнительно анализа большого количества аналогов с использованием минимального набора объективно измеряемых

ценообразующих факторов, являющихся общими для всех аналогов.

Массовая оценка используется в следующих случаях:

• при определении налогооблагаемой базы для исчисления налогов на недвижимость и имущество;

• при определении базы для расчета арендных платежей за землю и арендуемые у города объекты (отдельно стоящие здания или встроенные помещения);

• в перспективе - для определения платежей за наем жилья.

Массовая оценка считается менее точной, чем индивидуальная, но в отличие от последней обладает целым рядом неоспоримых преимуществ:

1) за счет использования строгих математических процедур (корреляционно-регрессионного анализа) в отличие от индивидуальной оценки она позволяет практически полностью исключить субъективизм при определении рыночной стоимости. На наш взгляд, это свойство массовой оценки является одной из наиболее важных характеристик государственной оценки, позволяющей устранить возможность так называемых «заказных» оценок;

2) возможность применения электронных программных средств для реализации математических процедур массовой оценки снижает требования к уровню знаний операторов, выполняющих эту оценку;

3) массовая оценка в сотни раз дешевле индивидуальной оценки. Финансирование работ для ее проведения возможно за счет бюджетных средств;

4) массовая оценка позволяет выполнить работу по оценке рыночной стоимости большого количества объектов в сравнительно короткие сроки с привлечением небольшого количества специалистов.

Экономико-математические модели, разработанные в Санкт-Петербурге

С 1996 года в ГУ ГУИОН действует подразделение в составе 6 специалистов, выполняющее работы по массовой оценке недвижимости. За период деятельности подразделения по заказу городской адми-

нистрации на основе массовой оценки разработаны и реализованы на практике следующие методики.

Методика определения уровня арендной платы за объекты нежилого фонда методом массовой оценки2

Со дня введения методики в действие согласно ее положениям ставки аренды рассчитываются по более чем 19 тысячам договоров аренды нежилых помещений.

Причины введения методики

До 1 января 1998 года в Санкт-Петербурге действовала методика определения уровня арендной платы за нежилые помещения, введенная 14 декабря 1994 года распоряжением мэра Санкт-Петербурга № 252-р. Главные недостатки этой методики:

• выбор в качестве базы расчета балансовой стоимости объекта, которая в условиях Санкт-Петербурга не отражала его рыночной стоимости (тем более - рыночной ставки аренды);

• субъективизм при определении ценообразующих факторов;

• использование коэффициентов, не соответствующих коэффициентам местного рынка;

• использование при расчете арендной платы факторов, напрямую не связанных с характеристиками сдаваемого в аренду помещения, таких как вид деятельности арендатора, коэффициент цели использования и учет здания в качестве памятника, охраняемого государством;

• использование в качестве инфляционного коэффициента минимального размера оплаты труда (МРОТ), устанавливаемого на федеральном уровне и не отражающего реального изменения цен аренды города Санкт-Петербурга.

Из-за указанных недостатков устанавливаемая администрацией величина арендного платежа за помещения могла отличаться в десятки и более раз в меньшую или большую сторону от рыночных ставок, что приводило к невостребованности большого количества помещений (особенно в пригоро-

дах). Практика показала, что введением отдельных повышающих и понижающих коэффициентов такое положение исправить нельзя. Кроме реальных потерь бюджета, нерыночное ценообразование существенно отражались на экономической жизни города, порождая низкую эффективность использования арендуемых у города помещений, элементы недобросовестной конкуренции со стороны городских арендаторов, теневую (неофициальную) субаренду городских помещений, предпосылки к возникновению коррупции в органах администрации.

Основной принцип новой методики - предоставление в аренду объектов государственной собственности по рыночным ставкам (для льготных категорий арендаторов на основе рыночной ставки с соответствующим понижающим коэффициентом). В основе методики - математическая модель рынка аренды города, разработанная по результатам применения метода массовой оценки. Распоряжением губернатора установлен приоритет индивидуальной оценки над результатом массовой оценки, то есть право арендатора за свой счет заказать проведение индивидуальной рыночной оценки уровня арендной платы, которая и будет установлена для объекта недвижимости, сдаваемого в аренду. Такая оценка может быть сделана при выполнении следующих основных условий: индивидуальная оценка должна быть выполнена оценщиком, аттестованным на право проведения оценочных работ с государственной недвижимостью, а отчет об оценке должен пройти экспертизу в ГУ ГУИОН.

Цели принятия методики - увеличение доходов в городской бюджет, установление арендного платежа за помещение на экономически обоснованном рыночном уровне, устранение необоснованных льгот, улучшение экономического климата в Санкт-Петербурге за счет справедливого распределения бремени арендных платежей.

После введения методики город стал равноправным участником рынка аренды нежилых помещений, что было признано

2 Методика определения уровня арендной платы за объекты нежилого фонда методом массовой оценки. Распоряжение губернатора Санкт-Петербурга от 22.12.1997 № 1291-р. Введена в действие с 1 января 1998 года.

всеми операторами рынка недвижимости. Более того, доминирующая роль наиболее крупного арендодателя позволила городу осуществлять на рынке стабилизирующую функцию. После августовского кризиса 1998 года прошло несколько встреч представителей городской администрации с наиболее крупными негосударственными арендодателями (управляющими компаниями), на которых вырабатывалась общая линия поведения в экономически нестабильной ситуации.

С осени 1998 года КУГИ Санкт-Петербурга установил порядок предоставления помещений новым арендаторам только через публикацию в средствах массовой информации (в еженедельном бюллетене крупнейшего в городе информационного агентства «Недвижимость Петербурга»). Это исключило возможность «избирательного» предоставления помещений районными агентствами КУГИ и обеспечило максимальную заполняемость всех арендопригодных помещений.

Существенное повышение арендных ставок за помещения, составляющих около 40 процентов от всех сдаваемых в аренду площадей Санкт-Петербурга, не привело к повышению розничных цен в торговле или увеличению отпускных цен петербургских производителей. Более того, высокая арендная плата стала хорошим стимулом к повышению эффективности использования нежилых помещений, что проявилось в увеличении торговых мест и улучшении ассортимента предлагаемых товаров, более эффективном использовании механизма субаренды или отказе от части арендуемых площадей. Увеличение же предложения на рынке аренды привело к существенному снижению темпов роста арендной платы. Особенно ярко проявилась эта тенденция на рынке аренды офисных помещений.

В методике реализован принцип наилучшего и наиболее эффективного использо-

вания предоставляемого городом в аренду помещения, заключающийся в том, что при расчете не учитывается текущее использование сдаваемого в аренду объекта, а арендная плата устанавливается как наибольшая из платежей за все возможные варианты использования этого помещения. Арендный платеж за каждый вид использования рассчитывается отдельно, по своей оригинальной модели. Методика моделирует поведение разумного собственника, который устанавливает цену за помещение по наиболее эффективному из всех возможных видов его использования. Реализация этого принципа в условиях Санкт-Петербурга позволила:

• получить максимальные поступления от аренды;

• разрешить субаренду и не менять величину арендной платы при изменении вида использования помещения, что позволило существенно поднять эффективность использования сдаваемых в аренду площадей;

• предлагать все свободные помещения по конкретным арендным ставкам неограниченному кругу потенциальных арендаторов через средства массовой информации, что позволило добиться наибольшей запол-няемости помещений.

Методика расчета арендной платы за

земельные участки в Санкт-Петербурге3

В соответствии с методикой устанавливаются ставки аренды по договорам аренды нежилых помещений, сдаваемых администрацией города Санкт-Петербурга (более 10 тысяч объектов). С введением методики наблюдается устойчивый рост сборов арендной платы. Плательщиками арендной платы (арендаторами) выступают как собственники капитальных зданий (сооружений), расположенных на принадлежащей городу земле, так и арендаторы, использующие городскую землю под размещение временных сооружений или иным образом.

3 Методика расчета арендной платы за земельные участки в Санкт-Петербурге. Распоряжение губернатора Санкт-Петербурга от 22.05.1997 № 450-р. Методика была разработана в 1997 году государственным учреждением «Городское управление инвентаризации и оценки недвижимости». В настоящее время размер арендной платы рассчитывается в соответствии с постановлением правительства Санкт-Петербурга от 14.09.2004 №1561 «О методике определения арендной платы за земельные участки».

Причины введения методики - необходимость корректировки методики, введенной распоряжением мэра Санкт-Петербурга от 31.07.1995 № 805-р «О методике определения арендной платы за земельные участки» в связи с изменением рыночных условий.

Основной принцип методики - установление экономически справедливого (с учетом социального аспекта) уровня платежей за пользование землей, находящейся в собственности Санкт-Петербурга для каждой из функций использования. В основе методики лежит математическая модель. В модели реализуется «принцип текущего использования», предполагающий, что при определении уровня арендной платы должен рассматриваться только тот способ использования, который реализуется арендатором в период аренды (независимо от того, является этот способ использования оптимальным для участка или нет). Указанная модель позволяет определить величину арендной платы за любой земельный участок на территории города (включая пригородные территории) для любого способа использования участка. Для расчета требуется наличие жестко определенного перечня технических параметров земельного участка. Арендная плата может быть рассчитана как для реального объекта, так и для гипотетического объекта с заданными параметрами. Таким образом, в соответствии с рассматриваемой моделью ставка арендной платы за землю определяется тремя факторами:

• фактором местоположения (задается принятой схемой зонирования территории Санкт-Петербурга: 19 зон градостроительной ценности);

• площадью земельного участка;

• видом функционального использования участка (задается таблицей базовых ставок для каждой из зон градостроительной ценности по каждому виду использования и рядом дополнительных коэффициентов).

Цели принятия методики - установление экономически справедливого (с учетом социального аспекта) уровня арендных платежей за землю.

По поводу достигаемой моделью степени точности необходимо сказать следующее.

Специальных исследований на этот счет не проводилось. Объектом моделирования является величина (арендная плата за землю), практически не наблюдаемая на вторичном рынке (когда арендодателем выступает частный собственник). Поэтому информация об эффективности модели в основном может быть получена путем анализа обратной связи (то есть реакции арендаторов на введение тех или иных изменений в методику). Первоначальные структура и числовые значения факторов, используемых в модели, были сформированы экспе-ртно по результатам анализа и обобщения опыта, накопленного администрацией Санкт-Петербурга к 1997 году в области предоставления земельных участков в аренду. В последующем модель уточнялась методом последовательных приближений. Таким образом, на основе накопленного за определенный период эксплуатации опыта, в модель вносились изменения и отслеживалась реакция сообщества арендаторов на эти изменения. Реакция арендаторов могла выражаться как в изменении платежной дисциплины, так и в различных формах социального протеста. В ходе такой работы накапливалась информация для проведения очередного цикла корректировки модели. Необходимо отметить, что в период с 1998 по 1999 год (то есть после введения методики) сколько-нибудь значительной ротации арендаторов (арендующих землю под объекты некапитального характера) отмечено не было. Уровень социального противодействия применению рассматриваемой методики в целом также можно признать незначительным. Это означает, что заявленные методикой ставки аренды восприняты рынком как приемлемые. Все модернизации проводились с целью повышения точности модели и учета текущих изменений экономической среды. При этом идеология, лежащая в основе методики, оставалась неизменной. Технически изменения вносились посредством издания соответствующих распоряжений губернатора (от 29.12.1997 № 1316-р, от 23.07.1998 № 715-р, от 29.12.1998 № 1334-р, от 15.10.1999 №1103-р, от 13.03.2001 № 269-р), а также распоряжений администрации города

Санкт-Петербурга (от 4.03.2002 № 287-ра, от 7.05.2002 № 727-ра, от 16.05.2002 № 785-ра).

Накопленный за годы практической эксплуатации методики опыт позволяет сделать следующие выводы:

• по подавляющему числу наиболее типичных объектов аренды погрешность модели находится в приемлемых пределах, обеспечивающих сохранение стабильного состава арендаторов и невысокий уровень социального противодействия;

• очевидно, имеется погрешность модели преимущественно в сторону занижения ставок аренды, так как ошибки в пользу арендаторов не вызывают обратной связи и труднее выявляются;

• для отдельных объектов погрешность модели может достигать значительной величины. При этом основным источником погрешности является фактор местоположения.

Сильные стороны методики:

• простота применения. Наличие лишь одного параметра моделирования позволяет избежать излишнего усложнения структуры модели. Модель настолько проста в применении, что не требует специальных программных средств;

• информативность. К преимуществу модели необходимо отнести то, что она содержит данные о приемлемом (с точки зрения различных групп арендаторов) уровне изъятий земельной ренты. Это является результатом итерационного метода ее совершенствования. В отсутствии на вторичном рынке репрезентативных данных об уровнях арендной платы за землю такая информация представляет значительную ценность.

Слабые стороны методики:

• ограниченный диапазон применения. Узкоспециализированный характер модели сводит до минимума возможности ее применения в смежных областях;

• смешанный экономический характер моделируемой величины.

Результаты анализа применения методики позволяют сделать следующий вывод. Сло-

жившаяся в Санкт-Петербурге схема определения арендных платежей наряду с непосредственно рыночной земельной рентой включает систему льготирования в неявном виде и систему налогообложения в явном виде. Представляется целесообразным устанавливать льготы в явном виде, что позволит более обоснованно подходить к определению величины льготирования и формированию перечня льготируемых категорий пользователей. Введение для некоторых видов хозяйственной деятельности налога на вмененный доход позволяет освободить арендную плату за землю от этой функции, что ставит хозяйствующие субъекты, занимающиеся одинаковой деятельностью, в равные условия независимо от того, являются они собственниками земли, ее арендаторами, или только арендаторами помещения;

• ограниченная точность модели. В методике фактор местоположения моделируется дискретно (единое значение в рамках одной социально-экономической зоны), что может приводить к значительной погрешности при оценке ряда объектов;

• значительная доля субъективного фактора. Спецификация модели в полном объеме осуществлена экспертным методом. Аппарат математического моделирования использовался лишь на этапе калибровки и проверки модели;

• ограниченные прогнозные возможности. Это объясняется тем, что моделирование в рассматриваемом случае имеет «прямой» характер, то есть уровень арендной платы моделируется непосредственно. Процессы, выступающие первопричинами изменения исследуемой величины, не моделируются и не рассматриваются.

Методика определения арендных платежей за дачные помещения4

Методика распространяется на аренду принадлежащих городу дачных помещений, расположенных в пригородах города Санкт-Петербурга и предоставляемых в аренду гражданам и юридическим лицам (всего около 2 500 объектов).

4 Методика определения арендных платежей за дачные помещения. Распоряжение председателя Комитета по управлению городским имуществом от 23.02.1998 № 251-р. Введена в действие с февраля 1998 года.

Причины введения методики

В связи с реорганизацией государственных предприятий дачного обслуживания в государственное унитарное предприятие дачного обслуживания (ГУПДО) встал вопрос обеспечения эффективности использования государственного дачного фонда. Несмотря на то, что государственные дачи расположены в наиболее привлекательных для отдыха районах пригорода Санкт-Петербурга, самостоятельно устанавливаемые ГУПДО в 1997 году тарифы аренды дачных помещений не позволяли в достаточной мере учитывать реальные ценообразующие факторы, что приводило к низкой заполняе-мости хозяйств и отказам от аренды при одновременном недоборе арендных платежей за помещения, имеющие более высокую потребительскую ценность. Такая ситуация приводила к необходимости осуществления дополнительных затрат на содержание неиспользованных помещений, а также к возможности злоупотреблений со стороны должностных лиц ГУПДО.

Основной принцип методики - предоставление в аренду по рыночным ставкам (для льготных категорий арендаторов - на основе рыночной ставки с соответствующим понижающим коэффициентом). В основе методики - математическая модель рынка аренды дач, созданная на основании методов массовой оценки в результате анализа и статистической обработки данных об аренде помещений в частном секторе.

Цели принятия документа - увеличение доходов от аренды за счет справедливого распределения бремени арендных платежей и повышение эффективности использования дачного фонда.

Результаты применения методики за 1998-1999 годы:

• увеличение заполняемости дачного фонда с 50 процентов в 1997 году до 90 процентов в 1998 году;

• рост поступлений от арендной платы в 2 раза за счет более эффективного использования дачного фонда;

• снижение непроизводительных затрат

на содержание временно неиспользуемых помещений;

• устранение предпосылок для коррупции при предоставлении помещений в аренду;

• снижение социальной напряженности вследствие более справедливого распределения бремени арендных платежей.

Методика определения арендных платежей за гаражи индивидуального пользования5

Методика распространяется на гаражи индивидуального пользования (2 000 объектов), предоставляемых городской администрацией в аренду гражданам и юридическим лицам.

Причины введения методики Арендная плата за гаражи индивидуального пользования до принятия соответствующего распоряжения губернатора устанавливается в соответствии с методикой определения уровня арендной платы за нежилые помещения, введенной распоряжением мэра Санкт-Петербурга от 14.12.1994 № 1252-р. В результате по сравнению с рыночным уровнем арендные ставки в отношении большинства гаражных помещений (особенно в центре города) оказались значительно заниженными, что приводило к потерям городского бюджета. Применение для этой категории помещений методики определения уровня арендной платы за объекты нежилого фонда, утвержденной распоряжением губернатора Санкт-Петербурга от 22.12.1997 № 1291-р, не представлялось возможным в силу специфики гаражей индивидуального пользования как объектов недвижимости, поэтому и было принято решение о разработке отдельной методики.

Основной принцип методики - предоставление гаражей в аренду по рыночным ставкам (для льготных категорий арендаторов -на основе рыночной ставки с соответствующим понижающим коэффициентом). В основе методики - математическая модель рынка аренды гаражей, созданная на основе применения методов массовой оценки.

5 Методика определения арендных платежей за гаражи индивидуального пользования. В настоящее время находиться в стадии согласования.

Цели принятия методики - увеличение доходов в бюджет за счет справедливого распределения бремени арендных платежей и устранения необоснованных льгот, повышение интенсивности использования фонда.

Планируемый эффект от внедрения методики:

• рост поступлений от арендной платы в 2-3 раза;

• устранение предпосылок для коррупции при предоставлении помещений в аренду;

• снижение социальной напряженности из-за более справедливого распределения бремени арендных платежей.

Методика расчета арендной платы за объекты нежилого фонда, находящиеся в хозяйственном ведении у государственного предприятия «Петербургский метрополитен»6 Методика распространяется на сдаваемые в аренду площади в вестибюлях и подземных сооружениях метрополитена (около 500 объектов).

Причины введения методики До принятия методики арендная плата за объекты метрополитена устанавливалась в соответствии с методикой определения уровня арендной платы за нежилые помещения, введенной распоряжением мэра Санкт-Петербурга от 14.12.1994 № 1252-р. Арендная плата распределялась между ГП «Петербургский Метрополитен» и городом как собственником предприятия в соотношении 70/30. Установленный распоряжением арендный платеж был существенно ниже рыночного, что позволяло метрополитену взимать с арендаторов дополнительный платеж «за предоставляемые услуги», который, по существу, являлся односторонне присваиваемой этим предприятием составляющей арендной платы. Реальные затраты метрополитена, связанные с обеспечением работы арендаторов, были значи-

тельно ниже, что не позволяло экономически обосновать величину такого платежа. По отдельным объектам дополнительный платеж составлял до 1 200 долларов за 1 квадратный метр арендуемой площади в год. Кроме существенных потерь городского бюджета, такое формирование взимаемого с арендаторов платежа создавало предпосылки для злоупотреблений и приводило к низкой эффективности использования арендопригодных площадей.

Основной принцип методики - установление арендной платы за пользование объектами метрополитена на основании рыночных ставок аренды аналогичных помещений (для льготных категорий арендаторов - на основе рыночной ставки с соответствующим понижающим коэффициентом), выделение в общей структуре взимаемого с арендатора платежа рыночно обоснованной доли платежа за пользование объектом нежилого фонда. В основе методики - математическая модель рынка аренды ларьков и павильонов, созданная на основании применения методов массовой оценки по результатам анализа арендных ставок в прилегающих к станциям метрополитена торговых зонах.

Цели принятия документа - увеличение доходов в бюджет за счет справедливого перераспределения собираемых арендных платежей и повышение эффективности использования фонда.

Результаты применения методики за 1998-1999 годы:

• рост в 2,1 раза поступлений в городской бюджет от арендной платы за объекты метрополитена;

• устранение предпосылок для коррупции при предоставлении помещений в аренду;

• ограничение возможности установления дополнительных платежей, взимаемых с арендатора.

6 Методика расчета арендной платы за объекты нежилого фонда, находящиеся в хозяйственном ведении государственного предприятия «Петербургский метрополитен». Распоряжение председателя Комитета по управлению городским имуществом от 08.10.1998 № 1552-р «О даче согласия на сдачу в аренду недвижимого имущества, находящегося на праве хозяйственного ведения государственного предприятия “Петербургский метрополитен”».

Методика определения арендных платежей за жилье, сдаваемое в аренду городом7

Методика разработана для определения ставок, по которым город сдает в аренду жилые помещения юридическим лицам. Основную часть жилья арендуют такие службы, как почта, милиция и другие, для проживания своих сотрудников.

Основной принцип - предоставление жилья в аренду по рыночным ставкам. В основу методики положена математическая модель рынка аренды жилья в Санкт-Петербурге, созданная на основании применения методов массовой оценки.

Методика определения стоимости жилья8

Методика разработана для определения стоимости жилья в целях налогообложения жилой недвижимости и для применения в других целях.

Причины разработки методики - подготовка к переходу налоговой системы Российской Федерации к определению налогооблагаемой базы жилой недвижимости на основе ее рыночной стоимости при исчислении налога на имущество.

Основной принцип методики - определение рыночной стоимости жилья. В основу методики положена математическая модель вторичного рынка жилья в Санкт-Петербурге, созданная на основании применения методов массовой оценки. Предусмотрена периодическая корректировка модели для учета изменений на рынке жилья.

Методика определения начальной цены торгов по продаже неликвидных объектов нежилого фонда в соответствии с «Положением о порядке принятия решений о продаже неликвидных объектов нежилого фонда, явля-

ющихся имуществом казны Санкт-Петербурга»9

Методика разработана для определения начальной цены торгов по продаже встроенных нежилых помещений. Эта разработка отличается от предыдущих тем, что она используется как расчетный модуль при использовании сравнительного подхода при проведении индивидуальной рыночной оценки объектов.

Причины разработки методики - необходимость в короткие сроки провести оценку так называемых «неликвидных» с точки зрения сдачи в аренду помещений и продать их на торгах. Так как рынок купли-продажи таких помещений не развит, то единственным источником информации об объектах-аналогах являются цены купли-продажи объектов аналогичного качества на торгах (около 50 объектов).

Основной принцип методики - определение рыночной стоимости «неликвидных» объектов с использованием максимального количества имеющейся информации об объектах-аналогах. При разработке была заимствованы подходы, реализованные в методике определения уровня арендной платы за объекты нежилого фонда методом массовой оценки. В разработке 2003 года опробован новый инструментарий - Программа для моделирования разработана в среде MathCad 11А Enterprise Edition, а анализ проводился с помощью программы моделирования AXUM версии 7.0. Предусмотрена периодическая корректировка модели по накапливаемым исходным данным об объектах-аналогах.

Единая методика оценки недвижимости

В настоящее время исполнительные органы правительства Санкт-Петербурга применяют и другие методики массовой оценки

7 Методика определения арендных платежей за жилье, сдаваемое в аренду городом. В настоящее время находится в стадии согласования.

8 Методика определения стоимости жилья. В настоящее время находится в стадии согласования.

9 Методика определения начальной цены торгов по продаже неликвидных объектов нежилого фонда в соответствии с «Положением о порядке принятия решений о продаже неликвидных объектов нежилого фонда, являющихся имуществом казны Санкт-Петербурга», утвержденым распоряжением Комитета по управлению городским имуществом от 2.07.2001 № 1089-р.

городских земель и помещений, а именно:

• кадастровая оценка земель;

• расчет ставок земельного налога;

• расчет нормативной цены земли;

• расчет выкупных цен земельных участков при приватизации;

• расчет инвентаризационной стоимости жилой и иной недвижимости, принадлежащей гражданам, в целях налогообложения.

Подробное описание перечисленных методик нецелесообразно, так как они не основаны на принципах рыночного ценообразования и не заслуживают подробного рассмотрения. Однако следует остановиться на проблеме, к решению которой приблизились разработчики методик, - взаимоувязке методик. Например, разобщенность методики установления размера земельного налога и арендной платы за землепользование приводит к тому, что в ряде случаев земельный налог превышает арендную плату, что не может быть экономически оправданным.

Практические задачи, стоящие перед городом и требующие для своего рационального решения результатов массовой оценки рыночной стоимости объектов недвижимости, связаны как с фискальной, так и с регулирующей функцией государства и включают:

• определение налога на землю;

• определение выкупной цены земли;

• определение арендной платы за пользование земельными участками;

• определение арендной платы за объекты нежилого фонда;

• определение налога на недвижимость;

• определение стоимости объектов жилого и нежилого фондов в целях купли-продажи и т. д.

Для решения этих задач желательно разработать единую методику оценки объектов недвижимости, основанную на рыноч-

ных принципах, в которой оценки различных видов недвижимости были бы взаимоувязаны соотнесены с целями их определения (для налогообложения, продажи на торгах и т. п.). При этом расчеты налога на землю, выкупной цены земли, арендной платы за пользование землей, налога на недвижимость, имущество должны производиться на основе данных по нормам изъятия, которые в, свою очередь, должны определяться государственными органами на основе плановых показателей поступлений в бюджеты, издержками по администрированию налога, социальными нормами и т. п. и выражаться в оптимальных налоговых шкалах в пределах, заданных существующим законодательством.

Выводы

Приведенные данные свидетельствуют о том, что система массовой оценки недвижимости, основанная на рыночных принципах, может быть внедрена и осуществляться группой, в которую входят 2-6 специалистов. Учет рыночных принципов при массовой оценке стоимости аренды или продажи недвижимости неизменно дает положительный результат, а именно:

• увеличение доходов от недвижимости в городской бюджет;

• повышение эффективности использования недвижимости;

• сокращение возможностей для коррупции;

• стимулирование формирования развитого цивилизованного рынка недвижимости;

• рост привлекательности инвестирования в недвижимость;

• оздоровление общего предпринимательского климата.