Отвори потихоньку элитку

Высокий спрос инвесторов и резкий рост цен привели к тому, что объем сделок на московском рынке высокобюджетного жилья по итогам года может вырасти почти в полтора раза, превысив 200 млрд руб. По прогнозам экспертов, тенденция сохранится и в 2022 году. На фоне увеличения рисков по другим инвестиционным инструментам дорогая недвижимость пока остается стабильным вложением.

В Москве число сделок с квартирами и апартаментами на премиальном рынке (с бюджетом от $1 млн за лот) по итогам года может составить 1,43 тыс., их общая стоимость достигнет 202 млрд руб. Такие данные приводит Savills. В компании называют показатели «историческими рекордами».

По подсчетам аналитиков, в этом году общая сумма на 31% превысит показатели 2019 года и на 44% — 2020 года.

Число сделок выросло на 21% и 27% соответственно. Средняя стоимость приобретенного в 2020 году премиального жилья составила 920 тыс. руб. за 1 кв. м, увеличившись за два года на 24%. Бюджет сделки за тот же период вырос на 8%, до 141 млн руб.

Рекордов ждут и другие консультанты. По прогнозам Knight Frank, только на первичном рынке элитной недвижимости в Москве в этом году может быть заключено 1,5 тыс. сделок, что на 15% больше, чем в 2019 году, и на 28% выше, чем в 2020 году. Этому способствовал резкий рост спроса в первом полугодии из-за увеличения числа инвестиционных сделок, низких ставок по вкладам и возвращения покупателей из зарубежных стран, констатирует региональный директор департамента городской недвижимости Knight Frank Андрей Соловьев. Президент AREA Анастасия Могилатова ждет, что объем сделок по итогам этого года вырастет на 20–25% по сравнению с 2019–2020 годами.

Из расчетов Savills следует, что в премиальном сегменте на долю новостроек по итогам этого года придется 63% от общего объема сделок.

Ранее показатели были ниже: 44% в 2019 году и 53% в 2020 году. «Покупатели элитной недвижимости сегодня в большей степени интересуются предложением на первичном рынке»,— констатируют аналитики. Алексей Соловьев предполагает, что этот тренд сформирован высокими ожиданиями покупателей относительно цен на новостройки: в этом году они дорожали заметно быстрее готового жилья.

В то же время в Savills обращают внимание на снижение средней площади продаваемых лотов: в 2021 году она составила 154 кв. м, сократившись за два года на 12%. Аналитики связывают это с завершением моды на большие квартиры и апартаменты в пользу более компактных вариантов. «Это связано с ростом цен и тем, что сами покупатели стали более рациональными, если это применимо к элитному сегменту»,— соглашается Анастасия Могилатова. Директор управления элитной недвижимости «Метриум Премиум» Анна Раджабова считает, что такой тренд возник из-за роста числа инвесторов в премиальном сегменте и роста доли покупателей-миллениалов.

Основатель Kalinka Group Екатерина Румянцева предполагает, что в 2022 году число сделок с высокобюджетным жильем в Москве сократится за счет снижения объема предложения.

Она обращает внимание на то, что предпосылки на угасание спроса сформировались уже во втором полугодии этого года: в третьем квартале было заключено на 27% меньше сделок, чем во втором. Впрочем, госпожа Раджабова предполагает, что покупательский спрос останется высоким и его конвертацию в сделки может сдерживать только нехватка ликвидных вариантов. Объем предложения, по ее словам, вряд ли восстановится раньше середины 2022 года.

Управляющий партнер Savills Дмитрий Халин тоже рассчитывает на сохранение высокого спроса, так как дорогая недвижимость остается привлекательным активом для инвесторов. «На это влияет неспокойная ситуация на фондовых рынках и волатильность курса криптовалют»,— поясняет он. Эксперт также рассчитывает на активный выход на рынок новых проектов и рост цен на 10% в первичном сегменте и на 15% — во вторичном. Аналогичные прогнозы и у девелоперов. Начальник отдела оценки Sminex Святослав Куланин обращает внимание на то, что в 2022–2023 годах на рынок заявлен выход 30 новых проектов. По его мнению, несмотря на это, продолжится и рост цен на премиальное жилье.