Безответная близость

Среди московских торговых центров «Метромаркеты» ближе всех подобрались к станциям метро. Однако реализовать свое конкурентное преимущество в полной мере создателям комплексов не удалось.

Когда в конце 2002 года строительный холдинг «Капитал груп» открывал первый «Метромаркет», его представители заявили, что в течение пяти-шести лет в Москве появятся еще пять торговых центров с таким названием. Пока «Метромаркетов» всего три, к тому же количество посетителей не позволяет назвать комплексы популярными, исключение составляют лишь супермаркеты, расположенные на первых этажах, и фуд-корты.

На первый взгляд, «Капитал груп» выбрал места с гарантированным притоком покупателей. Концепция проекта предполагала сооружение торговых центров в непосредственной близости от выходов со станций метро (либо накрывая их куполом комплекса, либо строя дополнительные проходы, ведущие прямо в здание) и привлечение арендаторов, работающих преимущественно в демократичном сегменте. Заявленные арендные ставки – от $500 до $2,5 тыс. за 1 кв. м в год – были в границах рыночных цен. Название «Метромаркет» подразумевало шаговую доступность центров от метрополитена. Казалось бы, все продумано. Но проект «не выстрелил».

Что побудило владельцев «Капитал груп», одного из крупнейших строительных холдингов Москвы со специализацией на офисной и жилой недвижимости, инвестировать в торговлю – неясно. Получить комментарии на этот счет у собственников «Капитал групп» не удалось. По словам топ-менеджера одной из девелоперских компаний, пожелавшего сохранить анонимность, получить землю под строительство в зоне землеотвода метрополитена очень сложно: обычно на этой территории дозволяется возводить лишь легкие конструкции. Поэтому до «Метромаркетов» торговые комплексы у станций метро появлялись в некотором отдалении от выходов. Но, как поговаривают на строительном рынке, «Капитал груп» находится в хороших отношениях со столичными властями. Не исключено, что проект «Метромаркет» появился и по этой причине.

На этапе подготовки к открытию первых «Метромаркетов» «Капитал груп» пытался привлечь профессиональных консультантов. Но в конечном счете руководство холдинга решило самостоятельно заняться планировкой и наполнением комплексов.

РЫНОК
Сейчас в Москве работают более 35 современных торговых центров общей площадью около 1,7 млн кв. м, причем более 40% этих площадей были построены в период с 2004-го по первую половину 2005 года. Наиболее крупные объекты – «Мега-2» (230 тыс. кв. м), «Мега-1» (150 тыс. кв. м), «Атриум» (100 тыс. кв. м), «Рио» (92 тыс. кв. м), «Европарк» (86 тыс. кв. м). «Метромаркеты», чьи площади не превышают 8 тыс. кв. м, входят в категорию самых малых торговых центров.
Для московского рынка торговой недвижимости характерен высокий спрос на помещения в больших – около 100 тыс. кв. м – торговых центрах. Объем свободных площадей в концептуальных торговых центрах составляет не более 4%. Свободные площади появляются там, где обнаружились недостатки, связанные с местоположением, концепцией или качеством управления.
Из-за ограниченности предложения арендная плата остается высокой. Ставки для якорных арендаторов развлекательного профиля, гипермаркетов и супермаркетов составляют в год от $100 до $250 за 1 кв. м. Для магазинов одежды и товаров для дома – от $300 до $1 тыс. за 1 кв. м.

Бегство арендаторов
Среди арендаторов «Метромаркетов» преобладают магазины, торгующие одеждой, тогда как торговому центру, расположенному на проходном месте, не стоит пренебрегать развлекательной составляющей и товарами повседневного спроса. В таких торговых комплексах, как «Атриум», «Охотный ряд» и «Золотой Вавилон», также расположенных рядом со станциями метро, предусмотрены ресторанные и развлекательные зоны. В «Метромаркетах» есть только небольшие фуд-корты. Построить нечто наподоие «Атриума» не позволяли площади участков, которые получил «Капитал груп». Как отмечают в холдинге, «Метромаркет» – торговый центр районного масштаба, рассчитанный на жителей района и тех, кто часто в нем бывает. Подобный формат не предполагает больших размеров, он рассчитан на обеспечение ежедневных потребностей посетителей. Тем не менее в своем первом «Метромаркете» рядом со станцией метро «Сокол» «Капитал груп» не предусмотрел места для продуктового супермаркета. Сейчас директор департамента торговой недвижимости «Капитал груп» Александра Карт утверждает, что в компании отказались от подобного якоря из-за сложившейся вокруг центра инфраструктуры розничной торговли. Однако единственный близкорасположенный к «Метромаркету» супермаркет сети «Рамстор» находится в 200 м, да и открылся он позже самого центра на два года.

В следующий по времени открытия центр рядом со станцией метро «Тимирязевская» в качестве якорного арендатора был приглашен «Перекресток», но при этом супермаркету предоставили помещение с отдельным входом. Говоря на профессиональном сленге, генерируемые им потоки посетителей не проходят через торговые галереи самого центра.

По свидетельству бывшего арендатора «Метромаркета» у «Тимирязевской», торговавшего там цветами, за прошедший год пул арендаторов сменился более чем наполовину. Арендаторов не могли удержать ни хорошее качество помещений, ни сравнительно невысокая плата – примерно $850 за 1 кв. м в год. По его словам, у ряда розничных операторов были долги перед арендодателем. Сам бизнесмен свернул торговлю в этом центре в середине прошлого года по причине нерентабельности. Он утверждает, что даже в периоды предпраздничных пиков покупательского спроса в центре у «Тимирязевской» было мало посетителей, а в летние месяцы их практически не наблюдалось. Александра Карт отрицает факт столь высокой ротации арендаторов. По ее словам, смена арендаторов в пределах 10% в год характерна для большинства профессиональных торговых центров.

В комплексе у станции метро «Пролетарская» строители постарались учесть предыдущий опыт: «Перекресток» разместился внутри торгового центра, но остальным арендаторам досталось вдвое меньше места по сравнению с другими «Метромаркетами». Открывшись в декабре 2004 года, этот комплекс заполнялся арендаторами до июля 2005-го.

Примерно половина арендаторов «Метромаркетов» – продавцы-одиночки, тогда как привлекательность торговым комплексам, как правило, создают сетевые розничные брэнды. «Еще на этапе реализации проекта торгового центра российские девелоперы оказываются перед выбором между устойчивым в долгосрочной перспективе бизнесом и получением быстрой прибыли,– комментирует Анна Ширяева, гендиректор консалтинговой компании „Магазин магазинов”.– Часто предпочтение отдается второму варианту. Вместо сетевых операторов, которые бьются за снижение арендных ставок, в объект вписывают любых арендаторов, готовых, по крайней мере на словах, платить больше. А больше обычно обещают непрофессионалы и новички, различные ЧП и ПБОЮЛы, которые не просчитывают свой бизнес вперед и зачастую не в состоянии выполнять обязательства».

«Супер» вместо «Метро»
Первые «Метромаркеты» обошлись «Капитал груп» примерно в $13,5 млн каждый. Для сравнения: оборот холдинга в 2004 году, по оценкам отраслевых аналитиков, составил около $3,5 млрд.

«Будучи одним из крупнейших операторов рынка жилой и офисной недвижимости, „Капитал груп” располагает значительными средствами, чтобы позволить себе построить сеть торговых центров,– отмечает Алексей Тихомиров, аналитик по торговой недвижимости компании BBPG.– Но после открытия „Метромаркета” на „Соколе” стало понятно, что концепция торгового центра должна разрабатываться раньше, чем начнется подготовка фундамента. В России чаще делают наоборот: сначала построят объект, а после пытаются подстроить под него концепцию».

Общий замысел «Метромаркетов» трехлетней давности, судя по заявлениям «Капитал груп», формировался исходя из их положения на проходных местах. Существует и еще одна версия, согласно которой «Метромаркеты» создавались «Капитал груп» с целью улучшения инфраструктуры своих жилых домов: на «Соколе» это комплекс «Соколиное гнездо», на «Тимирязевской» – «Тимирязевский».

Нельзя сказать, что в «Капитал груп» предпочитают не замечать своих недочетов. В марте этого года, по словам бывшего пресс-секретаря холдинга Екатерины Семихатовой, «Капитал груп» готовился представить новую концепцию торговых центров. Однако сейчас в компании отрицают попытки реконцепции «Метромаркетов», утверждая, что планировались лишь изменения в рекламной политике. Хотя Александра Карт не исключает коррекции планов, которая будет возможна через полгода, когда закончится срок действия части арендных договоров. Как правило, арендные договоры заключаются на длительный период – от года и более, и расторжение соглашений для обновления пула арендаторов может принести значительные убытки. Что именно поменяется в «Метромаркетах», в компании не говорят, туманно определяя возможные изменения как более соответствующие конъюнктуре рынка.

«Капитал груп» не собирается сворачивать программу развития «Метромаркетов». По крайней мере, подтверждается план строительства еще одного торгового объекта, у станции метро «Шаболовская». По словам Александры Карт, работы на участке планируется начать до конца этого года, а на строительство объекта отводится около двух лет. Источник, близкий к «Капитал груп», рассказал СФ, что уже в 2006 году в холдинге планируют выйти на окупаемость «Метромаркетов», всего же в развитие этой сети будет инвестировано около $20 млн в течение полутора лет. Но на фоне масштабных планов «Капитал груп» по строительству офисных центров и жилой недвижимости проект «Метромаркет» выглядит не слишком ярко. До 2008 года холдинг планирует ввести в строй около 150 тыс. офисных кв. м и 1,2 млн кв. м жилья. Стоимость только одного жилого комплекса «Русский авангард», под который компания получила участок на Крымской набережной, может составить до $70 млн.

Еще одним направлением деятельности может стать сдача в аренду нежилых помещений на первых этажах строящихся жилых домов. На сайте «Капитал груп» в разделе, посвященном торговой недвижимости, размещено объявление о продаже 7 тыс. кв. м в недавно построенном жилом комплексе «Созвездие капитал». Многие крупные столичные застройщики, например ДСК-1, «Главмосстрой», «Пересвет-инвест» проектируют торговые помещения на первых этажах своих жилых комплексов и, как правило, предоставляют их в аренду профессиональным ритейлерам. Судя по всему, в «Капитал груп» решили параллельно начать осваивать менее рискованный, чем торговые центры, и более проверенный формат.