Депозиты меняют на квадратные метры

Снижение процентных ставок по депозитам за год с 6–7% годовых до 4–5% годовых в ноябре привело к тому, что вкладчики стали активнее искать более доходные инструменты инвестиций. Многие пошли на фондовый рынок, но для более консервативных клиентов интересным вариантом стали инвестиции в недвижимость. Благодаря доступным ставкам по ипотеке вкладчики используют депозит как первоначальный взнос с тем, чтобы впоследствии продать или сдавать купленную квартиру. Несмотря на ряд очевидных преимуществ этой стратегии, важно помнить о некоторых нюансах, которые могут обмануть ожидания.

Фото: Евгений Павленко, Коммерсантъ

Вклады теряют вес

В октябре остатки на счетах частных лиц в банках сократились более чем на 111 млрд руб.— это реакция на последовательное снижение процентных ставок до исторических минимумов. По данным Банка России, сейчас максимальная процентная ставка банков-лидеров по объему вкладов находится на уровне 4,5% годовых против 5,9% годовых на начало 2020 года.

Многие вкладчики предпочли вкладам инвестиции на фондовый рынок, однако более консервативные клиенты выбрали менее рискованные инструменты.

Повышение доступности ипотеки спровоцировало рост количества сделок, в рамках которых депозит стал использоваться как первоначальный взнос. Сейчас ставки на покупку недвижимости на первичном рынке, по данным «Дом.РФ», начинаются от 7,4% годовых (по самой популярной госпрограмме — 6,5% годовых), а на вторичном рынке — от 7,6% годовых. «Инвестиционных сделок стало в два раза больше,— оценивает управляющий партнер сети "Миэль" Александр Москатов.— Но здесь слово "инвестиции" можно поставить в кавычки, так как цель вложения не столько заработать, сколько сохранить. Это консервативные инвестиции, а не игроки рынка, как рантье». Впрочем, уверен директор департамента жилой недвижимости Colliers International Кирилл Голышев, в среднесрочной перспективе мы увидим стабильный спрос на жилье как с целью сохранения средств, так и с целью получения дохода.

Осторожно, сроки удлиняются

По сути, у вкладчика, который решил инвестировать в недвижимость, два пути: купить готовое жилье с целью сдачи его в аренду или вложить в новостройку на этапе строительства и заработать через несколько лет на перепродаже. Если в предыдущие годы была распространена вторая стратегия, то в этом году популярность обеих подходов сравнялась. Как объясняет управляющий директор Сбербанка Михаил Матовников, в этом году доходность ренты превысила доходность депозита, и это стимулировало вкладчиков рассматривать недвижимость как альтернативу получению доходности.

Однако, выбирая более доходную инвестиционную стратегию на рынке недвижимости, нужно оценить ряд важных моментов. В первую очередь это срок, в течение которого могут потребоваться деньги.

Банковский депозит не только самый консервативный, но и самый ликвидный инструмент, то есть у вкладчика есть возможность вернуть вложенные деньги в любой момент, во всяком случае тело вклада.

«Если срок инвестирования менее трех лет, депозит — наиболее удобный способ сохранения и сбережения,— указывает господин Матовников.— Идти в другие инструменты имеет смысл при горизонте инвестирования от трех лет, а лучше — на более длительный срок, иначе в нужный момент можно выйти с потерями для себя».

Аренда в плюс

Доходность от сдачи в аренду готовой жилой недвижимости в Москве может достигать 10% годовых, но все сильно зависит от конкретного сегмента и объекта, предупреждает гендиректор экосистемы недвижимости «Метр квадратный» (проект группы ВТБ) Вячеслав Дусалеев. «В последние годы доходность без учета заемного финансирования до налогов и потенциальной переоценки стоимости объекта могла достигать 8–10% годовых для небольших качественных лотов 20–30 кв. м в востребованных локациях и 5–7% для лотов большей площади»,— отмечает он.

Однако необходимо учитывать ряд важных факторов:

рынок аренды в настоящее время перенасыщен, а значит, нет гарантии стабильного спроса. В результате итоговая доходность может оказаться меньше;
доходы физлиц от аренды облагаются налогом 13%;
арендное жилье требует расходов на коммунальные платежи и ремонт.

«В условиях увеличения количества безработных и падения доходов населения рассчитывать прилично заработать на аренде не самая надежная стратегия»,— считает зампред правления Абсолют-банка Антон Павлов.

Тем, кто использует депозит для первоначального взноса по ипотеке, не стоит рассчитывать на погашение ежемесячных платежей только за счет аренды, так как гарантии постоянного спроса нет. «Если рассматривать "первичку", то доходность в первый год будет отрицательной: вы потратите на ремонт минимум 10% стоимости квартиры плюс 6,5-процентные платежи по ипотеке»,— говорит Антон Павлов. Впрочем, если речь о готовом жилье, то здесь хоть и более высокий процент по ипотеке, но меньше или вообще отсутствуют затраты на ремонт, «такую квартиру можно сразу сдавать и отбивать ипотеку», отмечает эксперт. Кроме того, по его мнению, у цен на готовое жилье более высокий потенциал роста, так как драйверами роста цен в этом году стали именно новостройки.

В поисках локации

И все же наиболее актуально рассматривать недвижимость как объект инвестиции с целью продажи. По словам Антона Павлова, львиная доля ипотечных рекордов по выдаче пошла на покупку жилья в новостройках в рамках госпрограммы-2020, а значит, покупатели будут ждать, пока сдадут объекты, и делать ремонт. Поэтому большинство из нынешних инвесторов вкладывается в недвижимость, в первую очередь делая ставку на рост ее стоимости в будущем, а не с конкретной целью сдать квартиру в аренду, уверен он.

По оценке Colliers, такая стратегия может обеспечить до 25–40% доходности, хотя, безусловно, все зависит от типа объекта.

В качестве выгодного кейса по приобретению жилья можно привести следующую схему: приобретение жилья на этапе пресейла (этап осуществления предварительной продажи со стороны застройщика, когда инвестор может получить бoльший доход за счет приобретения ликвидного лота по самым выгодным ценам) и перепродажа его за квартал до ввода объекта в эксплуатацию, пока локальный рынок не перенасыщен, объясняет Кирилл Голышев. Наиболее инвестиционно привлекательные ЖК, то есть качественные объекты с запроектированной отделкой в благоприятных локациях в непосредственной близости от метро, с низкими объемом конкуренции и отложенным спросом, будут показывать больший рост цен, уточняет эксперт.

Банки под защитой

Сами банки не испытывают опасения из-за роста инвестиционных сделок, уповая на то, что средний первоначальный взнос по ипотеке — около 20% — защитит их залоги от серьезного обесценивания. «Как показал опыт американского кризиса 2007–2008 годов, такая категория заемщиков действительно более рискованна для банков: в случае ухудшения платежеспособности они более склонны бросить ипотеку, чем заемщики, для которых приобретенная квартира является единственным жильем. Последние будут до последнего стараться обслуживать свои долги»,— рассуждает Вячеслав Дусалеев. Однако он напоминает, что в результате событий 1998, 2008 и 2014 годов жилье в России действительно дешевело на 30% и даже сильнее, но исключительно в долларовом эквиваленте. В рублях еще ни разу цены не падали более чем на 15–20% (как это было в 2014 году). «Это означает, что обесценение залога, стоимость которого как минимум на 17,6% выше выданного кредита, будет не таким значимым, как кажется»,— резюмирует эксперт.