Дольщики превращаются в пайщиков

Рост цен на недвижимость заставляет девелоперов искать все новые средства привлечения инвестиций. Одним из инструментов является создание закрытых паевых фондов недвижимости (ЗПИФ). В этом году на рынке ЗПИФов наблюдается настоящий бум. Если еще год назад насчитывалось всего 70 фондов, суммарные активы которых исчислялись 17,2 млрд рублей, то на сегодняшний день их зарегистрировано уже 150, а их активы достигают 53,4 млрд рублей.

Вложить по-русски

При том многообразии стратегий и проектов, которые используются в ЗПИФах, оценить весь рынок невозможно, однако, как полагают аналитики, свыше 70% вложений инвестфондов приходится на девелоперские проекты. Стандартная схема формирования такого ЗПИФа такова: в качестве основного имущества в фонд вносится сам объект недвижимости после его предварительной оценки, а затем привлекаются средства для финансирования строительства или реконструкции. По завершении работ фонд продает объект и гасит паи. При этом отличительной особенностью закрытых фондов является то, что пайщики, которые фактически становятся соинвесторами строительства, не имеют права потребовать погашения паев до обозначенной в правилах фонда даты. Таким образом, владелец объекта недвижимости (как правило, он становится инициатором создания ЗПИФа) застрахован от вывода средств из проекта.

Плюсом ЗПИФов также является возможность минимизировать налогообложение. ЗПИФ не является ни юридическим, ни физическим лицом и, таким образом, не является налогоплательщиком. Это означает, что отсутствует и налог на прибыль по операциям с имуществом фонда. Следовательно, управляющий может реинвестировать полученный доход от одного проекта в следующий (в рамках одного фонда), не неся при этом дополнительных налоговых расходов. Более того, ЗПИФ может помочь в оптимизации платежей по налогу на доход физических лиц (НДФЛ), перенося возникновение обязательств по его уплате на момент погашения паев фонда. Эффект от такого отсроченного налогообложения будет тем больше, чем большее количество раз будут реинвестироваться средства паевого фонда и чем длиннее срок, на который создан фонд.

В отличие от той же схемы долевого строительства ЗПИФ позволяет избежать таких недостатков, как необходимость государственной регистрации каждого договора долевого участия, невозможность привлекать средства до начала строительства, риски недобросовестности и банкротства застройщиков. В частности, компания, управляющая закрытым фондом, может не привлекать внешнего застройщика, а самостоятельно заключать договоры строительного подряда, тем самым значительно снижая транзакционные издержки.

ЗПИФ также удобно использовать, если речь идет о продаже недостроенного объекта. В качестве товара в этом случае могут выступать также исходно-разрешительная документация и договоры с подрядчиками. Значительно сокращаются и сроки сделки. "Чтобы продать недостроенный объект, необходимо, как правило, не менее полугода, при этом требуется останавливать строительство и регистрировать право собственности на незавершенный объект, оценив его стоимость",— поясняет директор отдела фондов недвижимости УК "Тройка Диалог" Сергей Васин. А это автоматически означает дополнительные издержки: на оформление документов, на выплаты штрафов контрактникам и т. д. Продавая паи фонда, в собственности которого находится строящийся объект, всего этого можно избежать. Более того, можно просто использовать ЗПИФ для перепродажи объекта недвижимости, попытавшись при этом получить дополнительные доходы. Правда, речь идет о продаже паев фонда, а не непосредственно квадратных метров. В этом случае продавец продает объект по частям, разделив его на паи. Это позволяет оптимизировать налоги, поскольку сделки с ценными бумагами не облагаются НДС.

ПИФы тянутся к земле

Говоря о ЗПИФах, нельзя не упомянуть земельные фонды. На их примере можно показать, как пайщик может получить дополнительную прибыль за счет переоценки внесенного в фонд недвижимого имущества. В условиях отсутствия рынка купли-продажи земли и единых механизмов формирования ее стоимости, земельные участки остаются самым недооцененным активом, и этот невозобновляемый и недооцененный ресурс растет в цене последние несколько лет на 20-50% в год. Поэтому закономерно, что на рынке появляется все больше фондов, инвестирующих в загородные участки (в частности, в земли сельскохозяйственного назначения). При этом стратегия большинства ЗПИФов основана на последующей перепродаже участков или сдаче их в аренду.

Первый земельный ЗПИФ появился на рынке летом прошлого года — участникам фонда "Русский помещик", сформированного УК "Агана", предложили заработать на недооцененности сельскохозяйственных земель. А уже в этом году число подобных фондов, предлагающих заработать на росте капитализации объекта за счет перевода земель из одной категории в другую, перевалило за десяток.

Как показывает практика, капитализация земельного фонда, в активах которого находятся земли сельхозназначения, может вырастать в разы. Например, если в отсутствие данных о ценах аналогичных участков оценка земли проводилась на основе ее кадастровой стоимости. Подобную схему использовала УК "Велес Менеджмент", сформировавшая в конце августа этого года ЗПИФ "Велес Подмосковье", в активы которого вошли участки в Клинском и Волоколамском районах Московской области. Управляющая компания решила выставить имущество фонда на аукционные торги и посчитала, что начальная цена может составить 260 тыс. рублей за гектар. По оценкам экспертов, если фонду удастся реализовать по этой цене все земельные участки, стоимость активов ЗПИФа вырастет в пять-семь раз.

Но пример ЗПИФ "Велес Подмосковье" пока скорее исключение из правил. Как отмечает управляющий директор УК "Велес Менеджмент" Станислав Бродский, оценка объектов, внесенных в ЗПИФ, действительно может отличаться от стоимости их приобретения пайщиком, поэтому со стороны подобные схемы могут казаться сверхдоходными. Но далеко не факт, что начальная оценка стоимости участков будет соответствовать сумме расходов пайщиков на их приобретение, а последующие оценки — цене участков, по которой их можно продать.

"Проблема в том, что, за редкими исключениями, статистика по ценам сделок с земельными участками недоступна, поэтому оценка стоимости участков проводится различными математическими методами или на основе нормативной и кадастровой стоимости участков, которые в большинстве случаев отличаются от их рыночной стоимости",— говорит Станислав Бродский.

Поэтому более распространенной стратегией среди земельных ЗПИФов является участие в девелоперских проектах. В основном речь идет о коттеджном и дачном строительстве. Если у инвестора есть земельный участок, где может быть реализован подобный проект, то обычно он вносит землю в активы ЗПИФа, а затем управляющая компания заключает инвестиционный контракт с девелоперской компанией. По окончании проекта коттеджи и земля под ними реализуются. При этом доход, полученный от такого проекта, также не облагается налогом на прибыль и может быть в дальнейшем реинвестирован. По оценкам экспертов, использование ЗПИФов для реализации проектов в области загородной недвижимости — очень выгодная идея, позволяющая легально сэкономить на налоге на прибыль.

Использование ЗПИФа недвижимости для реализации девелоперских проектов с земельными участками может быть интересным с позиции не только оптимизации налогообложения, но и привлечения средств сторонних инвесторов. Так, передача в фонд земельных участков и привлечение денег на проведение ряда мероприятий, повышающих стоимость земли (например, строительство), являются альтернативой банковскому кредитованию и иному заимствованию. При этом раздел части доходности с инвесторами в конечном счете может оказаться дешевле заемных денег, а также не требует залога.

Создание ЗПИФа также актуально, если в роли потенциального покупателя земли выступают нерезиденты. По действующему законодательству иностранные физические и юридические лица не имеют права приобретать землю в собственность, но вместе с тем нет никаких запретов для иностранцев приобретать инвестиционные паи фондов, активы которых составляют земли сельскохозяйственного назначения. "Нерезиденты в таких фондах получают как бы вторичные права, хотя формально и становятся титульными владельцами, но в силу доверительного управления, не имеющими правомочий собственника по пользованию и распоряжению, поскольку эти функции выполняет управляющая компания от имени фонда и в интересах владельцев инвестиционных паев",— поясняет замгендиректора УК "Солид Менеджмент" Евгений Кравченко. Таким образом, участие иностранных инвесторов сводится лишь к долевому владению землей сельхозназначения и получению доходов.

Приманка для инвестора

Доход строительного ЗПИФа формируется как за счет роста стоимости строящегося объекта, так и роста цен на недвижимость на рынке. Разброс доходности ЗПИФов может составлять 20-80% и выше (тогда как рентные обычно зарабатывают 15-20%). По словам исполнительного директора УК "Открытие" Никиты Иванова, самые удачные девелоперские проекты способны принести пайщикам доходы до 200% годовых. И это далеко не предел, поскольку, по оценкам аналитиков, только за первые шесть месяцев этого года рублевая доходность (за вычетом инфляции) вложений в московские квартиры составляла около 30%.

Впрочем, в отличие от рентных фондов, где можно без труда проследить связь между ставками арендной платы и изменением стоимости пая, прибыль в таких фондах формируется за счет переоценки объекта недвижимости. По мнению Станислава Бродского, судить о реальной доходности фонда недвижимости можно лишь после его прекращения и завершения выплат пайщикам. Промежуточные результаты, рассчитанные на основе цены пая, условны, поскольку при этом размер активов ЗПИФа определяется на основании оценочной стоимости недвижимости, которая может отличаться от фактической цены ее продажи.

Тем не менее именно потенциальная прибыльность ЗПИФов часто служит ориентиром для инвесторов, пытающихся поучаствовать в девелоперском проекте. И надо отметить, что в последнее время многие компании, формирующие ЗПИФы недвижимости, стали снижать входной порог для пайщиков. Например, весной о начале формирования фонда "Гостиничная недвижимость" объявила УК "Финам Менеджмент". Минимальная сумма инвестиций составила 14 тыс. рублей. Фонд планирует вкладывать средства пайщиков в строительство гостиниц.

При необходимости компания, управляющая фондом, может объявить о дополнительном выпуске паев. На рынке ЗПИФов это достаточно распространенная стратегия: так производится поэтапное привлечение средств в строящийся объект. В частности, для продолжения строительства жилого комплекса в Москве планируют привлечь средства инвесторов фонды "Приват-Сквер" (УК "Коллективные инвестиции") и "Капитал инвест — Фонд недвижимости первый" (УК "Капитал инвест").

Следует отметить, что, привлекая в проект деньги сторонних инвесторов, владелец недвижимого объекта застрахован от возможных рисков, связанных с их участием.

"Формально в ЗПИФе недвижимости права всех пайщиков равны, хотя некоторым категориям пайщиков предоставлены расширенные права (владельцам более 10%.— BG). Однако сам по себе инвестиционный процесс полностью исключает участие в нем пайщиков, поэтому независимо от того, мажоритарий это или миноритарий, все решения принимаются управляющим, и повлиять на процесс принятия решений пайщик не может",— комментирует Никита Иванов.

Пайщики закрытого фонда отнюдь не становятся совладельцами объекта недвижимости. По окончании срока действия фонда управляющая компания должна продать объект инвесторам, в роли которых, скажем, могут выступать аффилированные структуры владельца этой недвижимости. Таким образом, собственник вынужден делиться с соинвесторами только доходами фонда, при этом фактически оставаясь в тени. Это особенно важно, учитывая коррумпированность рынка недвижимости и высокие риски рейдерских атак.

По мнению замгендиректора УК "АльянсРосно Управление активами" Дмитрия Васютинского, ЗПИФ недвижимости полностью защищен от рейдеров, но только в том случае, если пайщик, оплативший паи недвижимостью, сам был добросовестным владельцем недвижимости и имел полномочия (в случае с юридическим лицом) на отчуждение имущества. В любом случае владелец объекта недвижимости, внеся его в закрытый фонд, имеет возможность замаскироваться. В этом случае права собственности переходят к фонду, а информация о пайщиках и их долях в ЗПИФе является закрытой. "Даже если рейдер получит эту информацию, то, скупив паи, он все равно не сможет стать собственником объекта, ведь по закону недвижимость является объектом общей долевой собственности пайщиков фонда и не может быть передана в собственность конкретного пайщика. С другой стороны, ЗПИФ не является юридическим лицом, поэтому подать в суд на него невозможно. Судиться же с управляющей компанией, от которой зависит большинство инвестиционных решений, вообще бессмысленно, поскольку эти активы не являются имуществом управляющей компании",— говорит Станислав Бродский.

Среди других плюсов ЗПИФов стоит отметить возможность секьюритизации активов. "По сути, все ЗПИФы недвижимости можно отнести к инструменту секьюритизации активов, в основе которого лежит схема доверительного управления. В российском законодательстве отсутствуют нормы общего характера, регулирующие сделки по секьюритизации, тем не менее передача по оценочной стоимости в ЗПИФ объекта недвижимости является таковой. Лицо, передавшее в фонд недвижимость, получает инвестиционные паи такого фонда, при этом рассчитываемая СЧА фонда показывает реальную капитализацию объекта недвижимости",— поясняет Евгений Кравченко. По его словам, инвестиционные паи также могут являться предметом залога, причем залог паев проводится намного проще и быстрее, чем залог недвижимости, технология залога паев аналогична залогу акций. Кроме того, в случае, если инвестиционные паи фонда обращаются на бирже и имеют признаваемые котировки, процент резервирования банков под такие паи может быть меньше процентов по недвижимости.