«Миловский парк» пошел вширь

Федеральный Фонд содействия развитию жилищного строительства (РЖС) продал на аукционе еще 114,5 га под строительство жилья в Уфимском районе. Победителем торгов признано уфимское ООО «Килстройинвест», аккумулировавшее на предыдущих аукционах фонда 200 га земли в этом районе под строительство комплекса «Миловский парк». Новую победу в торгах девелопер обеспечил, вдвое снизив стоимость жилья для льготников и увеличив в четыре раза стоимость отчислений за аренду. Участники и эксперты рынка недвижимости расходятся в оценке коммерческой привлекательности проекта.

Фонд РЖС вчера опубликовал итоги аукциона по продаже права восьмилетней аренды 114,5 га в Уфимском районе. Единым лотом были проданы два участка площадью 76,8 и 37,6 га между деревнями Миловка и Ветошниково. Победителем торгов признан один из двух претендентов — ООО «Килстройинвест». Компания вдвое снизила стартовую стоимость готового жилья, по которой должна продать квартиры льготным категориям граждан: с 32,5 тыс. руб. за 1 кв.м до 16,26 тыс. руб. К 2017 году, по условиям фонда, она должна построить для льготников 330 квартир площадью 12,8 тыс. кв.м. Это примерно десятая доля жилого фонда, который «Килстройинвест» может построить на участках. Оставшиеся 90% он сможет продать по рыночной цене. На первичном рынке в микрорайоне Затон 1 кв.м в среднем стоил в июне 50 тыс. руб.

Всего на участках фонда девелопер обязан построить к 2022 году не меньше 120 тыс. кв.м жилья, или 20 тыс. кв.м в год, а кроме того, школуна 1457 мест, три детских сада суммарно на 520 детей и культурно-досуговый центр. Для получения контракта «Килстройинвесту» пришлось вчетверо увеличить стартовую стоимость аренды земли — с 21 руб. за 1 кв.м в год до 91 руб. Ежегодная его рента, таким образом, может достичь 104,23 млн руб., за восемь лет — 833,8 млн руб.

В 2012 и 2013 годах «Килстройинвест» уже приобрел на аукционах фонда 200 га земли возле деревни Ветошниково. Он заплатил на торгах за доступ к участкам суммарно около 10 млн руб., но при меньшей арендной нагрузке. За 1 кв.м на участке 60 га девелопер платит по 40 руб. в год, на участке 147 га — по 1 руб. Компания строит на земле фонда жилой комплекс «Миловский парк» из таунхаусов, коттеджей и трехэтажных многоквартирных домов. Общая площадь жилья, согласно проекту, должна составить 500 тыс. кв.м, в том числе 190 тыс. кв.м на первых приобретенных у фонда участках. При этом 75% квартир девелопер, по условиям предыдущих аукционов, обязан передать льготникам по цене ниже рыночной. Завершить строительство планируется в 2022 году.

«Килстройинвест», по данным Kartoteka.ru, принадлежит Сергею Ластовчуку и бывшему директору уфимской школы по подготовке специалистов-кинологов МВД РФ Николаю Шеину. В 2011 и 2013 году фирма получила госконтракты на капремонт корпуса школы общей стоимостью около 14 млн руб. Согласно материалам арбитража, в прошлом году с нее было взыскано 6 млн руб. неустойки за срыв контракта по подготовке пакета разрешительной документации для строительства гипермаркета «Карусель» (ЗАО «Икс 5 недвижимость») в Сипайлово.

Соперника «Килстройинвеста» на торгах в фонде не уточнили. Контракт с предприятием планируют подписать в течение 20 дней. Позже с руководством Башкирии должен быть согласован план освоения участков и обсужден вопрос об источниках и объеме финансирования инженерных коммуникаций, сообщили в фонде. На предыдущих торгах затраты на эти цели в объеме 400 млн руб. частично брал на себя фонд. По соглашению с властями регионов и ресурсоснабжающими организациями строительство объектов инженерной инфраструктуры на участках фонда может быть включено в инвестпрограммы субъектов естественных монополий. Это позволяет до 30% снизить стоимость инфраструктурных присоединений, добавили в фонде.

Директор «Килстройинвеста» Иван Арапов сообщил, что новый участок будет использован для продолжения строительства «Миловского парка». Комментировать финансовую сторону проекта он отказался.

В ряде регионов государство выкупает у застройщиков, строящих на земле фонда, социальные объекты. В администрации Уфимского района сказали, что такое соглашение с «Килстройинвестом» не подписывали.

Отраслевые эксперты критично отнеслись к коммерческой привлекательности проекта. По оценке независимого эксперта рынка недвижимости Руслана Батурина, затраты компании за восемь лет могут составить около 3,7 млрд руб., включая плату за аренду, вложения в социальную инфраструктуру и строительство жилья, без учета налоговых отчислений и вложений в инженерные сети. Общая доходность проекта таким образом будет не выше 10%. «Но мы можем не знать всех особенностей сделки. Возможно, у компании есть расчет заработать не как инвестор, а на подряде, поставке стройматериалов, или у нее могут быть договоренности о приобретении жилья крупными игроками типа Минобороны с их многомиллиардными бюджетами. Или делается расчет на непрогнозируемый рост цен»,— предположил господин Батурин.

Первый замглавы администрации Уфы Александр Филиппов, курирующий строительный блок, удивлен высокой арендной платой за участок. «Это очень высокие оборотные средства должны быть и четкое понимание финансовой стороны»,— заметил он. Чиновник добавил, что одно из муниципальных предприятий Уфы «интересовалось этой темой, но взвесив все, отказалось от участия, посчитав риски довольно высокими».