Правовой статус лиц, сохраняющих право пользования жилой недвижимостью, после ее отчуждения покупателю

ГРАЖДАНСКОЕ, ГРАЖДАНСКОЕ ПРОЦЕССУАЛЬНОЕ

И ТРУДОВОЕ ПРАВО

Вестник Омского университета. Серия «Право»] 2011. № 1 (26). С. 119-125.

УДК 340

ПРАВОВОЙ СТАТУС ЛИЦ, СОХРАНЯЮЩИХ ПРАВО ПОЛЬЗОВАНИЯ ЖИЛОЙ НЕДВИЖИМОСТЬЮ, ПОСЛЕ ЕЕ ОТЧУЖДЕНИЯ ПОКУПАТЕЛЮ

LEGAL STATUS OF PERSONS RETAIN THE RIGHT TO USE RESIDENTIAL PROPERTY, AFTER ITS EXCLUSION BUYER

М.А. ШЛОТГАУЭР

Рассматриваются некоторые правовые проблемы государственной регистрации вещных прав пользования жилой недвижимостью бывших членов семьи собственника, отказополучателей, нанимателей, а также проблемы сохранения права пользования жилой недвижимостью несовершеннолетними.

Ключевые слова: ограниченное право пользования, отказ от приватизации, государственная регистрация ограниченных вещных прав, бывшие члены семьи собственника, отказополучатели, право пользования жилым помещением несовершеннолетними, находящимися на родительском попечении.

The article discusses some legal problems of the state registration of real rights of use of former residential property owner's family members, legatees, tenants, as well as problems of preserving the right to use residential property by minors.

Key words: limited right to use, the rejection of privatization, the state registration of limited real rights, former members of the family of the owner, legatee, right to use the residential premises by minors in parental care.

Вопрос о перечне и характере прав проживающих в жилой недвижимости лиц, сохраняющих права на пользование жилой недвижимостью после перехода права собственности на недвижимое имущество, часто обсуждается в юридической литературе и до настоящего времени является дискуссионным. В соответствии с действующим законодательством такими лицами могут быть:

1. Члены семьи собственника жилой недвижимости, имевшие равныге с ним права на предоставленное жилое помещение и отказавшиеся от участия в приватизации жилья.

Речь в данном случае идет о членах семьи собственника, прекративших с ним семейные отношения и, соответственно, перешедших в разряд бывших членов семьи соб-

ственника жилого помещения. По общему правилу п. 4 ст. 31 Жилищного кодекса Российской Федерации (далее  ЖК РФ), в случае прекращения семейных отношений с собственником жилого помещения, право пользования данным жилым помещением за бывшем членом семьи собственника не сохраняется, если иное не установлено соглашением между собственником и бывшем членом его семьи. Для бывших членов семьи собственника, давших согласие на приватизацию и отказавшихся от доли в праве собственности на приватизированное жилье, сделано исключение. В соответствии со ст. 19 Федерального закона от 29.12.2004 г. № 189-ФЗ СО введении в действие Жилищного кодекса РФ С] действие положений ч. 4 ст. 31

© Шлотгауэр М. А., 2011

ЖК РФ об утрате права пользования жилым помещением собственника бывшими членами его семьи не распространяется на бывших членов семьи собственника приватизированного жилого помещения при условии, что в момент приватизации данного жилого помещения указанные лица имели равные права пользования этим помещением с лицом, его приватизировавшим, если иное не установлено законом или договором. В Обзоре судебной практики Верховного Суда за четвертый квартал 2005 г., утвержденном постановлением Президиума Верховного Суда от 01.03.2006 г. [1], отмечено, что если бывший член семьи собственника, имевший с ним равные права на приватизацию, отказался от права собственности на приватизированное жилье, дав согласие иному лицу, то при переходе права собственности на жилое помещение к другому лицу он сохраняет вещное право постоянного бессрочного пользования жилым помещением и не может быть выселен.

В пункте 4 ст. 31 ЖК РФ речь идет о бывших членах семьи собственника (в связи с прекращением семейных отношений) и о сохранении (несохранении) права пользования жилым помещением, принадлежащим этому собственнику. В случае отчуждения собственником жилого помещения, бывшие члены семьи собственника переходят в разряд бывших членов семьи прежнего собственника, и к ним должна применяться уже ст. 292 ГК РФ, согласно п. 2 которой переход права собственности на жилой дом или квартиру к другому лицу является основанием для прекращения права пользования жилым помещением членами семьи прежнего собственника, если иное не установлено законом. В соответствии с постановлением Пленума Верховного Суда РФ от 02.07.2009 г. № 14, к названным в ст. 19 Вводного закона бывшим членам семьи собственника жилого помещения не может быть применен п. 2 ст. 292 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее  ГК РФ), так как, давая согласие на приватизацию занимаемого по договору социального найма жилого помещения, без которого она была бы невозможна, они исходили из того, что право пользования данным жилым помещением для них будет носить бессрочный характер, следовательно, оно должно учитываться при перехо-

де права собственности на жилое помещение по соответствующему основанию к другому лицу. Указанное нормативное разъяснение не распространяется в отношении бывших членов семьи собственника, которым суд предоставил право пользования его жильем на определенный срок.

Таким образом, Верховный Суд РФ, по сути, создал новую норму: исключение из п. 2 ст. 292 ГК РФ несмотря на то, что разъяснения касались только п. 4 ст. 31 ЖК РФ и ст. 19 Вводного закона, регулирующих отношения пользования жилым помещением между бывшими членами семьи собственника и собственником, но не между членами семьи прежнего собственника, пускай и бывшими, и новым собственником.

При продаже собственником принадлежащего ему жилого помещения иному лицу право пользования этим помещением сохраняется и за бывшим членом семьи собственника, который ранее уже реализовал свое право на приватизацию другого жилого помещения, а затем вселился в новое жилое помещение, в момент его приватизации имел равное с остальными проживающими в нем право пользования этим помещением и дал свое согласие на его приватизацию.

Исходя из правовой позиции Верховного Суда, права бывших членов семьи собственника, отказавшихся от приватизации, по пользованию жилым помещением являются ограниченным вещным правом. Для него характерен бессрочный характер, наличие права следования за вещью. Возникает вопрос: с какого момента это право существует у лица и каким образом отражается в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним? Ведь коль оно обладает правом следования за вещью, логично полагать, что должно быть внесено в ЕГРП в качестве обременения недвижимости. На сегодняшний день этот вопрос мало изучен и нормативно не подкреплен.

Представляется, что ограниченное вещное право пользования жилым помещением возникает у лица в момент перехода права собственности на приватизированное жилое помещение и запись о нем должна осуществляться вместе с записью о переходе права собственности как обременение в силу закона, однако для этого нет нормативного обос-

нования. Кроме того, существует огромное количество жилых помещений, приватизированных до вступления в силу ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним»] Необходимо внести в законодательство норму, согласно которой запись об ограниченном вещном праве пользования жилым помещением членом семьи собственника, отказавшимся от приватизации, осуществляется при государственной регистрации ранее возникшего права собственности в результате приватизации. В этом случае обременение «появится  в ЕГРП при первичном отчуждении жилого помещения или при государственной регистрации ранее возникших прав на жилое помещение, осуществляемой по желанию правообладателя.

2. Отказополучатели, пользующиеся

жилой недвижимостью, предоставленной по завещательному отказу.

Статья 33 «Пользование жилым помещением, предоставленным по завещательному отказу» содержится во втором разделе ЖК РФ «Право собственности и другие вещные права на жилые помещения  Таким образом, ЖК РФ легализовал право пользования отказополучателей в качестве ограниченного вещного права.

В соответствии с п. 1 ст. 1137 ГК РФ, сущность завещательного отказа заключается в возложении на одного или нескольких наследников по завещанию или по закону исполнения за счет наследства какой-либо обязанности имущественного характера в пользу одного или нескольких лиц (отказополучателей), которые приобретают право требовать исполнения этой обязанности. В соответствии с п. 2 ст. 1137 ГК РФ, на наследника, к которому переходит жилой дом, квартира или иное жилое помещение, завещатель может возложить обязанность предоставить другому лицу на период жизни этого лица или на иной срок право пользования этим помещением или его определенной частью. Согласно ст. 33 ЖК РФ, по истечении установленного завещательным отказом срока пользования жилым помещением право пользования им у соответствующего гражданина прекращается за исключением случаев, если право пользования данным жилым помещением у соответствующего граждани-

на возникло на ином законном основании. Право пользования на основании завещательного отказа следует за вещью. Так, в соответствии с п. 3 ст. 1137 ГК РФ, при последующем переходе права собственности на имущество, входившее в состав наследства, к другому лицу право пользования этим имуществом, предоставленное по завещательному отказу, сохраняет силу.

По мнению А.М. Палшковой, правовая природа отношений между отказополучателем и наследником, на которого возложен завещательный отказ, законом определена однозначно: к таким отношениям применяются положения ГК РФ об обязательствах, если из правил раздела о наследовании и существа завещательного отказа не следует иное [2]. «При этом право требования легатария возникает не в порядке правопреемства, а как первоначальное. Имущественное благо, полученное отказополучателем вследствие реализации этого права, представляет собой сингулярное производное приобрете-ниеП [3].

Интерес представляет п. 3 ст. 33 ЖК РФ, согласно которому гражданин, проживающий в жилом помещении, предоставленном по завещательному отказу, вправе потребовать государственной регистрации права пользования жилым помещением, возникающего из завещательного отказа. Из содержания данной нормы следует, что государственная регистрация легата совсем не обязательна и может осуществляться по желанию отказополучателя. Такая законодательная позиция представляется ошибочной. Неясно также, что является в данном случае правоустанавливающим документом, если отказополучатель изъявит желание зарегистрировать легат.

Само объективное право отказополучателя возникает с момента открытия наследства, но для того, чтобы оно возникло у конкретного субъекта права, необходимо наличие его воли на это. Так, Г.Ф. Шершеневич писал, что легатарий для окончательного приобретения отказа должен обратиться с требованием о его выдаче к наследнику [4]. При этом право отказополучателя на получение отказа действует в течение трех лет со дня открытия наследства (ст. 1137 ГК РФ). Таким образом, в любом случае наследство в виде жилой не-

движимости будет обременено завещательным отказом в течение трех лет. Это право будет сохраняться и при переходе права собственности на жилую недвижимость. При вступлении в наследственные права наследнику выдается свидетельство о праве на наследство, которое является основанием для внесения в ЕГРП записи о праве собственности наследника на жилую недвижимость. Согласно опубликованному мнению Федеральной нотариальной палаты, наличие обременения в виде завещательного отказа должно быть отражено в выдаваемом свидетельстве о праве на наследство [5]. Таким образом, на основании записи в свидетельстве о праве на наследство должна осуществляться запись в ЕГРП об обременении жилой недвижимости завещательным отказом при государственной регистрации права собственности наследника. Хотя есть и другие мнения. Так, например,

Н.П. Шиндина и Д.М. Исмагилова, руководствуясь ст. 27 Федерального закона от 21 июля 1997 г. № 122-ФЗ СО государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» содержащей норму о регистрации сервитутов, считают: «Если отказополучатель зарегистрировал сервитут, то обременение необходимо указать. Если не зарегистрировал, то указывать не надо, так как нет самого обременения» [6]. Следует исключить из ст. 33 ЖК РФ норму об осуществлении государственной регистрации легата по желанию правообладателя и предусмотреть осуществление регистрации всегда на основании записи о легате в свидетельстве о праве на наследство.

3. Получатели ренты на основании договора пожизненного содержания с иждивением.

Право постоянного (бессрочного) пользования жилой недвижимостью получателем ренты также отнесено ЖК РФ к разряду ограниченных вещных прав. Однако регулирование ренты осуществляется ГК РФ. Согласно ст. 601 ГК РФ, по договору пожизненного содержания с иждивением получатель ренты

гражданин передает принадлежащие ему жилой дом, квартиру, земельный участок или иную недвижимость в собственность плательщика ренты, который обязуется осуществлять пожизненное содержание с иждивением гражданина и (или) указанного им

третьего лица. Рента обременяет имущество, в случае отчуждения жилой недвижимости право пользования получателем ренты сохраняется. В то же время отчуждение возможно только с его согласия, жилая недвижимость будет находиться в залоге у получателя ренты. Право пользования жилой недвижимостью носит постоянный бессрочный характер и прекращается смертью получателя ренты.

Лицами, которые могут пользоваться жилой недвижимостью в силу обязательственного права и после перехода права собственности на нее, являются также наниматель жилого помещения и постоянно проживающие с ним граждане, их перечень определяется по правилам ст. 677 ГК; гражданин, являющийся поднанимателем жилого помещения, в пределах действия договора поднайма, но не более срока действия договора найма (ст. 685 ГК) [7]; арендаторы (ст. 617 ГК). Данные права являются срочными, вытекают из обязательства, заключенного между прежним собственником и пользователем жилой недвижимостью, условия пользования определены в соответствующем договоре. Интересно, что ст. 674 ГК РФ не предусматривает государственную регистрацию договора найма, в отличие от аренды, заключенной на срок не менее года. Соответственно, достаточно большое количество лиц, сохраняющих срочное право пользования жилой недвижимостью, может быть неизвестно покупателю по тем или иным причинам. Предлагается внести в законодательство норму о государственной регистрации договора найма жилой недвижимостью.

Таким образом, ЖК РФ квалифицировал в качестве вещных прав право пользования жилой недвижимостью отказополучателем, право пользования жилой недвижимостью получателем ренты на основании договора пожизненного содержания с иждивением и право пользования бывшего члена семьи собственника в случае отказа им от приватизации жилого помещения.

Права пользования жилой недвижимостью членов семьи собственника, имевшие вещный характер по первоначальной редакции ст. 292 ГК РФ, после введения в действие нового ЖК РФ и внесения соответствующих изменений в ст. 292 ГК РФ утратило

его. Следуя правовой позиции, изложенной в Концепции развития гражданского законодательства о недвижимом имуществе [8], предоставление самостоятельных вещных прав на жилую недвижимость членам семьи собственника оправдано только необходимостью обеспечения социальной защиты определенных категорий граждан. В Концепции предлагается установить субъективное ограниченное вещное право (жилищный узуфрукт) для супруга, детей и иных членов семьи, к которым собственник имеет алиментную обязанность.

Нужно заметить, что действующее законодательство идет по пути сохранения постоянных прав на пользование жилой недвижимостью детьми собственника недвижимости, что говорит о возможном будущем придании этим правам вещного характера.

Дело в том, что согласно ч. 1 ст. 31 ЖК РФ, члены семьи собственника должны проживать совместно с собственником в принадлежащем ему жилом помещении. В случае, если после расторжения брака ребенок проживает с тем из родителей, у которого не имеется в собственности жилого помещения, ребенок, в силу отсутствия совместного проживания с собственником жилого помещения, не может считаться членом его семьи. Соответственно, ребенок подлежал выселению вместе с бывшим супругом. Однако Верховный Суд в 2007 г. разъяснил норму

ч. 1 ст. 31 и на вопрос о том, сохраняет ли ребенок право пользования жилым помещением, находящимся в собственности одного из родителей, после расторжения родителями брака, ответил положительно [9]. Согласно правовой позиции Верховного Суда, в соответствии с Семейным кодексом РФ ребенок имеет право на защиту своих прав и законных интересов, которая осуществляется родителями. Родители несут ответственность за воспитание и развитие своих детей, они обязаны заботиться о здоровье, физическом, психическом, духовном и нравственном развитии своих детей. Указанные права ребенка и обязанности его родителей сохраняются и после расторжения брака родителей ребенка. Следовательно, лишение ребенка права пользования жилым помещением одного из родителей, собственника этого помещения, может повлечь нарушение прав ребенка.

Однако ситуация с правами детей на пользование жилой недвижимостью не получила комплексного и однозначного правового регулирования. Во-первых, у ребенка право проживания сохраняется, а у матери (отца), с которой(-ым) он проживает, нет. Во-вторых, неясно, каким образом право проживания ребенка защищается в случае отчуждения жилой недвижимости собственником. Согласно формулировке п. 4 ст. 292 ГК РФ, согласие органов опеки и попечительства требуется только при отчуждении жилого помещения, в котором проживают дети, оставшиеся без попечения родителей (о чем известно органу опеки и попечительства), если при этом затрагиваются их права и законные интересы. При этом информация об этих детях вносится в ЕГРП. Согласно п. 4 ст. 28 ФЗ от 21.07.1997 № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» сведения о проживающих в жилом помещении членах семьи собственника данного жилого помещения, находящихся под опекой или попечительством, либо несовершеннолетних членах семьи собственника жилого помещения, оставшихся без родительского попечения, направляются органом опеки и попечительства в орган по государственной регистрации в трехдневный срок со дня установления опеки или попечительства либо со дня, когда органу опеки и попечительства стало известно об отсутствии родительского попечения. Полученные сведения вносятся в ЕГРП в качестве ограничений (обременений) права собственности, что препятствует отчуждению жилого помещения, принадлежащего родителю, без предварительного согласия органа опеки и попечительства.

Ситуация с детьми, находящимися на родительском попечении и сохраняющими право проживания в жилой недвижимости собственника, иная. О существовании этих пользователей может совсем не быть известно покупателю. Кроме того, даже если будет известно, по правилам ст. 292 ГК РФ они не сохраняют право пользования жилой недвижимостью после ее отчуждения и согласие органа опеки и попечительства на сделку не требуется.

Конституционность п. 4 ст. 292 ГК РФ стала предметом рассмотрения в Конститу-

ционном Суде в июне 2010 г. [10]. Заявительница оспаривала п. 4 ст. 292 ГК РФ в той части, в какой он не применяется к детям, находившимся на родительском попечении. С 1997 г. несовершеннолетняя проживала с родителями в квартире, принадлежащей на праве собственности ее отцу, который продал данную квартиру. Впоследствии несовершеннолетняя была выселена новым собственником по решению суда. Конституционный Суд признал п. 4 ст. 292 ГК РФ в части, определяющей порядок отчуждения жилого помещения, в котором проживают несовершеннолетние члены семьи собственника данного жилого помещения, если при этом затрагиваются их права и охраняемые законом интересы, не соответствующим Конституции РФ в той мере, в какой содержащееся в нем регулирование  по смыслу, придаваемому ему сложившейся правоприменительной практикой,  не позволяет при разрешении конкретных дел, связанных с отчуждением жилых помещений, в которых проживают несовершеннолетние, обеспечивать эффективную государственную, в том числе судебную, защиту прав тех из них, кто формально не отнесен к находившимся под опекой или попечительством или к оставшимся (по данным органа опеки и попечительства на момент сделки) без родительского попечения, но либо фактически лишен его на момент совершения сделки по отчуждению жилого помещения, либо считается находящимся на попечении родителей, при том, однако, что такая сделка, вопреки установленным законом обязанностям родителей, нарушает права и охраняемые законом интересы несовершеннолетнего. Позиция Конституционного Суда, безусловно, направлена на защиту интересов детей, но, по нашему мнению, в таком варианте приведет к нестабильности гражданского оборота жилой недвижимости, так как в каждом третьем жилом помещении проживает несовершеннолетний. Покупатель не может знать, добросовестно ли родитель  продавец  исполняет свои родительские обязанности, ребенок не значится в учете органов опеки и попечительства как оставшийся без родительского попечения, сведений об обременении нет в ЕГРП. Получается, что любая сделка с жилой недвижимостью, в которой проживают несовершеннолетние,

может быть впоследствии оспорена в суде как нарушающая права ребенка, а покупатель при покупке такой недвижимости несет риск изъятия жилья по решению суда.

Согласно правовой позиции Конституционного Суда, отчуждение жилого помещения, в котором проживают несовершеннолетние, во всех случаях только с согласия органов опеки и попечительства означает не всегда оправданное вмешательство со стороны органов опеки и попечительства в процесс отчуждения жилых помещений в гражданско-правовом обороте, в реализацию имущественных прав и законных интересов собственников, равно как и в осуществление прав и обязанностей родителей по отношению к детям. То есть необходимость всегда получать согласие органов опеки и попечительства при отчуждении жилой недвижимости, в которой проживают несовершеннолетние, резко отрицается Конституционным Судом.

Данная правовая позиция представляется неоправданной. Нормы права должны быть однозначны и понятны субъектам правоотношений, в таком случае будет возможно их строгое соблюдение. Кроме того, участники гражданского оборота должны иметь возможность предвидеть и, соответственно, исключить риск наступления неблагоприятных последствий своих действий при условии соблюдения тех или иных правовых норм. Покупатели жилой недвижимости, в которой проживают несовершеннолетние, не могут знать о том, выполняют ли родители установленные законом обязанности по отношению к своим детям, а соответственно покупатель не имеет возможности принять решение, должен ли в данном конкретном случая продавец обращаться в орган опеки и попечительства за получением согласия на сделку. К тому же формулировка п. 4 ст. 292 ГК РФ в буквальном толковании предусматривает еще одно условие необходимости обращения в орган опеки и попечительства  «если сделкой затрагиваются права и охраняемые законом интересы  В отношении данного сомнительного условия высказался Верховный Суд РФ в Определении Судебной Коллегии по гражданским делам Верховного Суда РФ от 9 марта 2010 г. № 3-В10-1 [11]. Позиция Верховного Суда представляется совершенно обоснованной: получение раз-

решения органа опеки является обязательным установленным законом условием действительности сделки, несоблюдение которого по общему правилу влечет за собой ничтожность сделки как противоречащей закону.

На наш взгляд, целесообразно указание в законодательстве на необходимость получения согласия органа опеки и попечительства при отчуждении жилой недвижимости, в которой проживают несовершеннолетние, в любом случае. Баланс интересов родителей и детей, а также родителей и государства можно обеспечить созданием прозрачных норм  инструкций для органов опеки и попечительства, содержащих правила выдачи согласий и четкие основания для отказа в даче согласия на сделку, а также упрощением самой административной процедуры получения данного согласия.

1. Бюллетень Верховного Суда РФ.  2006.  № 5.

2. Палшкова А. М. Завещательный отказ и отношения из него: понятие, сущность и содержание // Наследственное право.  2009.  № 4.

3. Хаскельберг Б. Л. Правоотношение из завещательного отказа и его элементы // Цивили-стические исследования : сб. науч. тр. памяти

проф. И. В. Федорова / под ред. Б. Л. Хас-кельберга, Д. О. Тузова.  Вып. 1.  М., 2004.

С. 87.

4. Шершеневич Г. Ф. Учебник русского гражданского права (по изданию 1907 г.).  М., 1995.  С. 528.

5. иКЬ: http://www.notariat.ru.

6. Шиндина Н. П., Исмагилова Д. М. Завещательный отказ // Нотариальный вестник.  2006.  № 7.  С. 55.

7. Чубаров В. Н., Клейн Н. И. Особенности договора купли-продажи жилого помещения // Законодательство и экономика.  1997.  № 7/8.  С. 76.

8. Концепция развития гражданского законодательства о недвижимом имуществе / Совет при Президенте РФ по кодификации и совершенствованию гражданского законодательства; Исслед. Центр частного права; под общ. ред. В. В. Витрянского, О. М. Козырь, А. А. Маковской.  М. : Статут, 2004.  С. 56.

9. Обзор законодательства и судебной практики Верховного Суда РФ за третий квартал 2007 г., утвержденный Постановлением Президиума Верховного Суда РФ от 07.11.2007 // Бюллетень Верховного Суда РФ. 2008.  № 1.

10. Постановление Конституционного Суда РФ от 8 июня 2010 г. № 13-П СПо делу о проверке конституционности пункта 4 статьи 292 Г раж-данского кодекса Российской Федерации в связи с жалобой гражданки В.В. Чадаевой»

11. СПС «Гарант