Бизнесу предложили поработать на износ

Чиновники Уфы рассчитывают привлечь частный бизнес к реконструкции зданий муниципальных котельных. Власти предлагают восстановить объекты за свой счет в обмен на право надстроить мансардные этажи под коммерческую недвижимость. Объем вложений в реконструкцию эксперты оценивают в диапазоне от 40 млн до 80 млн руб. Они полагают, что проекты могут заинтересовать в первую очередь мелкий и средний бизнес, который может вернуть вложения в течение 10 лет.

Администрация Уфы планирует по итогам конкурса 5 сентября отобрать участников реконструкции двух отдельно стоящих зданий муниципальных котельных в форме муниципального частного партнерства. На тендер выставлены строения площадью 2 тыс. кв.м каждое на улицах Софьи Перовской и Авроры со степенью износа 30%, следует из сообщения мэрии. Инвесторам предлагают за свой счет в течение полутора лет реконструировать фасады зданий, оплатить экспертизу грунта, фундамента и несущих конструкций. В обмен они получат право надстроить еще два этажа площадью 2 тыс. кв.м в каждом из зданий. За право допуска к объекту, как ожидают в мэрии, девелопер заплатит на конкурсе по 42 млн руб. Другим требованием администрации является передача городу не меньше 20% построенных помещений на мансардных этажах. Окончательная доля отчуждаемых площадей будет определена индивидуально с каждым участником, пояснил „Ъ“ первый заместитель главы администрации города Ильдар Хасанов, курирующий инвестиционные проекты.

Вложения в восстановление и достраивание каждой котельной чиновник оценивает приблизительно в 40 млн руб. По его словам, предполагается, что по завершении работ земельные участки под зданиями будут поделены между мэрией и инвестором в пропорции 60% на 40%. «В дальнейшем помещения могут использоваться под офисы или другие объекты. По нашим оценкам, затраты должны окупиться в течение десяти лет»,— добавил господин Хасанов.

Отбор объектов на Перовской и Авроры в мэрии объяснили тем, что на них уже есть покупатели — «небольшие частные девелоперские компании, специализирующиеся на сдаче в аренду недвижимости». Их названий господин Хасанов не привел. Он полагает, что частников привлекает в проекте «решенность вопроса с сетями и участком», что позволяет снизить затраты в сравнении со строительством сопоставимого нового объекта примерно вдвое.

По условиям конкурса победителем будет признан участник, готовый передать мэрии наибольшую площадь.

В управлении муниципальной собственности города полагают, что если конкурс пройдет успешно, опыт может быть распространен и на другие здания котельных. Общее их количество в управлении назвать затруднились. По словам замруководителя Тамары Пушкаревой, большинство котельных переданы в Уфимские инженерные сети.

Отметим, что первая попытка мэрии найти инвесторов на котельные потерпела неудачу весной этого года. Тогда администрация ограничила круг участников конкурса компаниями с годовым оборотом не меньше 50 млн руб., обязав их предоставить отчетность по международным стандартам финансовой отчетности. Задаток за участие в конкурсе составлял 8,5 млн руб. Ильдар Хасанов пояснил, что в администрации изначально «хотели видеть в числе инвесторов компании посерьезнее». Однако после того как тендер не заинтересовал участников рынка, условия были смягчены. Теперь мэрия не выставляет требования по обороту участников и форме отчетности, а задаток за участие уменьшен до 1,2 млн руб.

Управляющий партнер агентства недвижимости Art Estate Group Роберт Тагиров считает проект интересным, «несмотря на то что Зеленая роща — далеко не центр деловой активности Уфы». «Оба здания расположены на вторых линиях, вблизи остановок транспорта, с хорошим трафиком и плотной застройкой. Спрос на деловые площади там есть, так что в перспективе можно выгодно продать объект или получать ренту»,— полагает он. Затраты на реконструкцию господин Тагиров оценивает выше — в диапазоне 60–80 млн руб., срок окупаемости — в семь-восемь лет при сдаче площадей в аренду.

В то же время аналитик ИХ «Финам» Антон Сороко замечает, что «предложение вряд ли можно назвать сверхвыгодным», хотя может заинтересовать «некрупные компании, специализирующиеся на аренде складских помещений». Срок возврата затрат, по его мнению, может быть в пределах 10 лет.

Руководитель российского представительства Rossmils Investments Алексей Могила считает, что участников рынка может отпугнуть «реконструкция достаточно сложного объекта, которыми являются в принципе все объекты ЖКХ», «тем более что инвестор не является его полным собственником, следовательно, при сдаче помещений в аренду или при продаже могут возникнуть какие-нибудь неприятные истории с муниципалитетом».