«Превращение паев в ценные бумаги придает капиталу мобильность»

«Рынок закрытых фондов недвижимости будет развиваться очень активно. Мы это видим по реакции коллег и с рынка недвижимости, и с инвестиционного рынка. Фонды недвижимости сейчас на слуху»,– считает генеральный директор УК «Регион Девелопмент» Павел Зюбин, в свое время организовавший обращение паев одного из закрытых фондов недвижимости на ММВБ.

СЕКРЕТ ФИРМЫ: Кто становится пайщиками закрытых ПИФов недвижимости?
ПАВЕЛ ЗЮБИН: Пайщиками фонда могут быть как физические, так и юридические лица, как резиденты, так и нерезиденты. Причем, если говорить о физических лицах, то возможности инвестирования изначально создавались фондами только для крупных вкладчиков. Теперь фонды идут по пути уменьшения входного порога, превращая данный инструмент в общедоступный. Помимо этого, в качестве пайщиков, безусловно, рассматриваются профессиональные инвесторы, такие как НПФ, банки, инвестиционные и страховые компании.

СФ: Каких инвесторов больше?
ПЗ: По формальному признаку, по реестрам всех действующих фондов, юридических лиц, наверное, получится больше, чем физических. Но нужно разделять тех, кого бизнес привлек с рынка, и тех, кто изначально стоял у истоков каждого фонда. Из привлеченных инвесторов, на мой взгляд, гораздо больше физических лиц. Сейчас в России реально действующих фондов недвижимости менее десяти, поэтому статистика по ним крайне скудна.

СФ: Чем фонды недвижимости привлекают физических лиц?
ПЗ: Возможностью заработать на таком доходном и быстрорастущем рынке, каким является рынок недвижимости. Мы создаем рынок портфельных инвестиций в недвижимость. Например, вы решили заработать на нефтяном рынке. У вас есть две возможности. Вы можете стать прямым инвестором, купив нефтеперерабатывающее или нефтедобывающее предприятие, участвовать в совете директоров, принимать решения, получать доход. А если денег для покупки предприятия у вас нет, то можете купить акции того же самого предприятия. Конечно, в этом случае вы не получаете контроля над предприятием, но в его доходах участвуете. Рынок недвижимости до некоторых пор такого разнообразия наборов инвестиционных инструментов не предлагал. Если у вас есть $0,5 млн, то вы могли бы стать соинвестором проекта недвижимости. Если у вас лишь $50 тыс., то вы можете купить однокомнатную квартиру, получать доход от сдачи ее в аренду или ждать роста стоимости этой квартиры для того, чтобы более выгодно продать. Если же денег у вас еще меньше, то единственная возможность заработать на этом рынке – паи фондов недвижимости.

СФ: Каковы перспективы фондов недвижимости?
ПЗ: Рынок будет развиваться очень активно. Мы это видим по реакции коллег и с рынка недвижимости, и с инвестиционного рынка. Фонды недвижимости сейчас на слуху. Мы часто проводим встречи с представителями структур, которые задумываются о создании таких фондов. Прогнозировать рост количества фондов я не берусь. Даже если мы будем знать, что их количество увеличится втрое, это ничего не изменит. Пока что рынок слишком велик, и мы не толкаемся локтями. У каждой компании, которая управляет сейчас фондами недвижимости, есть собственные возможности для развития. Москва большая, объектов недвижимости для инвестирования много, еще большие возможности предлагают регионы.

СФ: От чего зависит доходность паевых фондов недвижимости?
ПЗ: От того, во что вложены средства фонда. Если ориентироваться на элитное строительство, то такие вложения будут высокодоходными, не менее 30–40% годовых в валюте – операции со сравнительно высоким риском.

Вложения в коммерческую недвижимость московского рынка – офисную, торговую, складскую недвижимость, доходные дома, все, что сдается в аренду,– приносят 12–25% годовых в валюте. Региональная коммерческая недвижимость может приносить больший доход: 25% годовых и выше.

Инвестировать можно либо в уже готовые здания, либо на этапе котлована, или вообще с нуля. Тогда доход от вложений начинается не сразу, а где-то через год, зато он будет существенно больше. То, что доход постоянен, создает условия для роста спроса на паи. Если у вас есть ценная бумага стоимостью $100, и она вам приносит $20 в год, то, я вас уверяю, всегда найдется желающий купить ее у вас за $101. Это и есть основа для вторичного обращения паев, в том числе на бирже.

СФ: С какой целью вы водили паи на ММВБ?
ПЗ: Превращение паев в ценные бумаги дает определенную мобильность капиталу. Вложения в недвижимость носят долгосрочный характер, и порой это является серьезным ограничением для инвесторов. Например, у банков структура пассива составляет один-два года, поэтому они не готовы вкладывать средства в пятилетние фонды. А если паи фонда обращаются на бирже и их можно купить или продать – это дополнительная ликвидность.