Шестисоточные квартирки

Квартиры площадью от 350 до 1500 кв. м пользуются стабильным спросом среди состоятельных москвичей, не желающих менять городской пейзаж и комфорт на прелести загородной жизни. Вот только предложение больших квартир ограниченно: на вторичном рынке продаются в основном неудобные расселенные коммуналки, а в новостройках такие квартиры представлены главным образом пентхаусами. Где же искать просторную квартиру для большой семьи?

Бизнес на коммуналках

Термин "большие квартиры" был присвоен коммуналкам в конце прошлого века. Огромные метражи могли себе позволить состоятельные люди, которые с помощью риэлтеров расселяли коммунальные квартиры и становились их владельцами. Особой популярностью пользовались квартиры в районах Старого Арбата, Чистых прудов, Пречистенки и прилегающих улиц. 15 и даже 10 лет назад, то есть до начала эпохи элитного домостроения, другой возможности приобрести квартиру площадью свыше 100 кв. м практически не было. Сейчас ситуация изменилась.

"Сегодня квартир, подлежащих расселению, практически не осталось. Предложения формируются за счет перепродаж уже расселенных квартир, а также главным образом за счет полностью реконструируемых или вновь возведенных клубных домов",— утверждает Сергей Баранов, руководитель отдела инвестиций компании "Пересвет-Девелопмент" (входит в ГК "Пересвет-Групп").

Если кто сегодня и расселяет коммуналки в центре столицы, то совсем не для того, чтобы в них жить. "Хотя старые дома изначально строились как элитное жилье (коммуналки из них начали делать уже в 20-х годах прошлого века), их нынешняя судьба — размещение офисов, представительств или помещений под малый бизнес,— рассказывает руководитель отделения "Тургеневское" корпорации "Инком-Недвижимость" Олег Канке.— Ежегодно в столице проводится не менее 20 подобных сделок. В качестве покупателей выступают представители властей крупных городов и республик и владельцы предприятий малого и среднего бизнеса, которым необходим офис или old-time торговое помещение в центре столицы (как правило, это аптеки, дорогие ателье, частные клиники, нотариальные и юридические конторы, хорошие магазины и кафе). Стоимость 1 кв. м в таких объектах находится в диапазоне от $6 тыс. до $10 тыс. Инвесторов привлекает не только удобное расположение зданий, но и возможность любой перепланировки и переустройства помещения (перекрытия в домах смешанные). Кроме того, если помещение находится на первом этаже, можно организовать отдельный вход".

Сколько же можно заработать сегодня на коммуналке? Олег Канке приводит такой пример. Приобретается бывшая коммуналка на первом этаже на улице Покровка за $2 млн. В ней делается ремонт (порядка 10-15% от стоимости), плюс еще столько же стоит перевод помещения в нежилой фонд. После чего это помещение реализуется на рынке за $3,5-4 млн. На весь проект уходит приблизительно год, прибыль составляет около 40-50% годовых в валюте. Это, конечно, намного выгоднее, чем банковские депозиты, и надежнее ПИФов, однако почтенный возраст домов, хаотичная застройка и отсутствие парковки создают проблемы, самая серьезная из которых — угроза сноса аварийного дома.

Пространство для жизни

Для проживания сейчас покупают большие квартиры в новых домах или старых, но полностью реконструированных. "В основном спросом пользуются большие квартиры в центре Москвы, вблизи станций метро "Охотный ряд", "Тверская", "Парк Победы", "Кропоткинская", "Октябрьское поле", "Таганская", "Арбатская". Особенно привлекательны большие квартиры в знаковых местах, например на Патриарших прудах,— рассказывает Ольга Побединская, директор по маркетингу бюро недвижимости "Агент 002".— Выборка за последние два месяца показывает, что количество предложений квартир большой площади (от 350 кв. м) на вторичном рынке Москвы составляет всего 280 объектов. Из них 140 объектов — новые, то есть выставлены на продажу за последние два месяца".

Большие квартиры в современных домах — это в основном предложения элитного рынка. "Большие квартиры можно встретить в элитных домах на Остоженке, в Замоскворечье (ЖК "Коперник", "Онегин", "Римский дом"), на Плющихе ("Три тополя", "Венский дом"), а также в районе Саввинской и Ростовской набережных. Что же касается процентного соотношения, то квартиры большого метража на данный момент составляют менее 10% от общего предложения объектов элитного класса,— говорит Наталия Дабсон, директор по развитию департамента элитной недвижимости компании Paul`s Yard.— Сегодня, например, мы предлагаем квартиры площадью от 500 кв. м в клубном доме в Гранатном переулке".

Мария Литинецкая, исполнительный директор компании Blackwood, приводит в качестве примеров квартиры поменьше. Это трехуровневая квартира мансардного типа площадью 350 кв. м на Мясницкой, 24, в доме начала прошлого века с реконструированным фасадом. В квартире огромная гостиная с действующим камином, зимний сад, терраса, два балкона, два санузла, панорамные виды из окон. Стоимость — $5 млн. Еще один пример — квартира с отделкой площадью 360 кв. м по адресу Островной проезд, 6, в элитном поселке "Остров фантазий" на территории природного парка Москворецкий. В квартире — кухня-гостиная-столовая, четыре спальни, кабинет, три гардеробные, хозяйственный блок, кинозал и три санузла. Стоимость — $3,7 млн.

Среди больших квартир в новых домах Анжела Кузьмина, директор департамента продаж компании IntermarkSavills, выделяет трехуровневый пентхаус в комплексе "Золотые ключи-2" площадью 502 кв. м. Первый уровень — 174,4 кв. м, второй уровень — 251 кв. м плюс терраса 160 кв. м, камин, третий уровень — 20 кв. м плюс мансарда.

"Чаще всего квартиры подобного метража располагаются на последних этажах и позиционируются как пентхаусы,— объясняет Екатерина Егорова, консультант по недвижимости компании Kirsanova Realty.— Они имеют минимум несущих колонн и позволяют сделать единые помещения большого метража. Как пример могу привести строящийся дом в Еропкинском переулке, в котором есть несколько квартир площадью 330-390 кв. м. В одной из них, расположенной на верхнем, седьмом этаже и имеющей метраж 340 кв. м, гостиная-кухня-столовая занимает площадь 205 кв. м. А в доме компании "Баркли" в Хилковом переулке квартир подобного метража нет, но есть возможность объединения двух или трех квартир до метража 350-400 кв. м".

Без скидок на площадь

Самые дорогие из больших квартир расположены в современных элитных домах в центре города. "Это, пожалуй, одни из самых дорогих объектов городской жилой недвижимости не только в России, но и в Европе. Они оснащены собственными системами энергоснабжения, обогрева, водоснабжения, охраной с постоянным видеонаблюдением и собственной инфраструктурой с подземными стоянками, фитнес-клубами, бассейнами, прачечными, детскими площадками и т. п.,— говорит Олег Канке.— Все это выливается в очень высокую стоимость обслуживания (до $300 за 1 кв. м в год), но высококачественный сервис того стоит. Тем более что владелец недвижимости может позволить себе подобные траты: такие квартиры приобретают в собственность, например, представители отечественной бизнес-элиты, входящие в списки самых обеспеченных людей страны. Кроме того, практикуется сдача квартир в таких домах как представителям крупных иностранных компаний, так и звездам шоу-бизнеса".

Особенно дороги, как объясняет Екатерина Егорова, квартиры на последних этажах, которые отличаются от типовых квартир в доме высотой потолка, наличием террас, необычной планировкой (конфигурацией). Цена на такие квартиры будет самой высокой и может отличаться от минимальной цены в доме на 50-60%. Средняя цена подобных предложений $25-30 тыс. за 1 кв. м. Но на конечную стоимость квартиры влияет целая совокупность факторов — местоположение, видовые характеристики, качество строительства, репутация компании-застройщика, инфраструктура, соседство и ряд других особенностей.

"На стоимость большой квартиры влияют те же факторы, что и на недвижимость в целом, а именно качество дома, инженерия, инфраструктура, видовые характеристики, уникальные особенности, такие, как камин, зимний сад или панорамное остекление. Цены на более или менее интересные квартиры площадью от 350 кв. м в Москве начинаются с $3,5 млн,— уточняет Кайдо Каарма, директор департамента элитной недвижимости холдинга "Миэль".— Впрочем, цена за квадратный метр может ввести в заблуждение, поскольку порой она может быть ниже, чем в целом по дому, хотя стоимость объекта в целом будет очень высокой за счет общей площади".

Однако, как говорит Мария Литинецкая, скидок на большую площадь объекта, как правило, не делается. В результате на рынке находится большое количество переоцененных квартир, которые имеют длительные сроки экспозиции. Ценовой диапазон на такие квартиры очень широкий — от $10 тыс. до $40 тыс. за 1 кв. м.

Бизнес-класс играет по-крупному

Можно найти большие квартиры и в сегменте бизнес-класса. Как объясняет Сергей Баранов ("Пересвет-Девелопмент"), большие квартиры бизнес-класса предполагаются в большинстве современных московских жилых комплексов. "Они расположены на последних этажах здания. Атрибутами, как правило, являются: два или три уровня, панорамное остекление, открытая терраса, камин на твердом топливе,— уточняет он.— Такие квартиры внешне имеют все атрибуты элитных апартаментов, за исключением одного: они находятся в многоквартирном доме. Цены на них поскромнее: верхняя планка — в районе $15 тыс. за 1 кв. м".

По данным Ольги Побединской, большие квартиры предусматривают в своих проектах компании Rose group, ST-group, "Лоджик", "Баркли", "Стройтэкс", "Реставрация Н", "Индекс ХХ", MCD-Group, "Крост", Uniformstroy, "Капитал-груп", ГК ПИК, "Авгур-Эстейт", "Дружба", "Главмосстрой", ПСК СУ-155, ДИПС, а также "ДОН-строй". Правда, площади квартир в бизнес-классе все-таки поменьше, чем в элитном сегменте. "Планировочные решения наших домов создаются в первую очередь с учетом востребованности квартир той или иной площади у клиентов,— объяснили нам в компании "ДОН-строй".— Спрос на квартиры площадью более 250 кв. м очень невелик, поэтому, как правило, самые большие квартиры в наших домах имеют площадь 230-250 кв. м, что позволяет комфортно устроиться даже достаточно большой семье".

Где-то за городом

В Подмосковье тоже можно найти большую квартиру. Правда, по данным Ольги Побединской, сейчас на подмосковном рынке в продаже их находится не более десятка. "Дело в том, что в Подмосковье такие площади актуальны для коттеджей, а не для многоквартирных домов,— объясняет она.— Но в качестве примера приведу большую квартиру в Королеве на улице Циолковского. Это двухуровневая квартира, 350 кв. м — общая площадь, 260 кв. м — жилая. В квартире три санузла, сауна, камин, бильярдная, атриум с расписными стенами и куполом".

"На первичном рынке Подмосковья предложение квартир площадью более 350 кв. м существует в жилых комплексах высокой ценовой категории, которые относят к элитному сегменту,— утверждает Анна Рассохина, маркетолог компании "Пересвет-Реал Эстейт' (входит в ГК "Пересвет-Групп").— Например, в "Новом Лапине", "Грюнвальде", "Тихомирове", "Мещерском" и т. п. Квартиры большой площади — обязательная составляющая предложения в данном сегменте. Их, как правило, не более 5%. Общий объем предложения на рынке — не более 50 штук".

Это, правда, не считая таунхаусов, которые тоже можно отнести к разряду больших квартир. "Цены здесь значительно скромнее и приравниваются к среднему коттеджу, поскольку фактически таковым и являются с той лишь разницей, что хозяев в таком доме от двух до четырех,— говорит Сергей Баранов.— Таунхаусы также пользуются популярностью прежде всего у людей, выбирающих благоприятную экологию, живописные пейзажи и близость к центру Москвы".

На грани рентабельности

По данным коммерческого директора строительной корпорации "Баркли" Анжелы Кузьминой, в любом доме количество квартир большой площади не превышает 15-20%, причем это касается как клубных домов, так и многоэтажных жилых комплексов. "Застройщик минимизирует свои риски, планируя квартиры стандартных ходовых метражей — 70-130 кв. м в бизнес-классе, 100-150 кв. м в элитном сегменте (квартиры с двумя-тремя спальнями),— говорит она.— Зато застройщики закладывают в проект возможность объединить несколько квартир. Покупатели часто пользуются этой опцией. Например, комплекс "Шуваловский" очень хорошо продавался, потому что была возможность объединения, которой воспользовались многие покупатели. Я знаю много примеров на Остоженке, когда объединялись две квартиры".

"Планировать квартиры большой площади невыгодно: продавать их сложнее. К тому же если клиенту необходима большая квартира, он всегда может приобрести две смежные и объединить их в процессе отделки в одну. Так было сделано, например, в жилом комплексе "Алые паруса": покупатель приобрел две и без того не маленькие квартиры, объединил их и в результате занял целый этаж,— говорит Екатерина Куканова из "ДОН-строя".— В этой квартире площадью почти 560 кв. м владелец реализовал мечту о собственном дворце: десять больших комнат оформлены в классическом парадном стиле — лепнина с позолотой, потолочная роспись, витражи, паркет из редких сортов дерева и даже ванная комната, отделанная природным ониксом. Сторона, выходящая на Москву-реку, превращена в галерею с огромными окнами, открывающими отличные виды на зелень и воду. В конце галереи устроена светлая застекленная столовая".

Скорее всего, застройщики будут сокращать количество больших квартир, поскольку спрос на них, как отмечают эксперты, падает. По мнению Натальи Новиковой, генерального директора Renaissance Realty, основная причина угасания интереса к большим квартирам — рост цен на дорогую недвижимость. В условиях бурного роста цен, который продемонстрировал прошедший год, многим покупателям пришлось делать выбор в пользу меньших площадей.

Сейчас большие квартиры покупают состоятельные и многосемейные люди. "Как правило, покупатели таких квартир — "классические" семьи. Мужчина старше 35 лет, женщина от 25 лет, которые имеют от одного до трех детей или планируют второго-третьего ребенка,— сообщает Анна Рассохина.— Активная роль в семье принадлежит мужчине: он владелец или совладелец крупного или среднего бизнеса, должностное лицо во властных структурах, топ-менеджер в крупной российской или иностранной компании. Женщина чаще домохозяйка, занимается воспитанием детей, реже — работает, но на менее значимых позициях. Семья имеет недвижимость класса B+ или А в Москве, иногда загородную недвижимость (например, усадьбу на расстоянии 50-100 км от МКАД). Квартиру покупают для постоянного проживания. Решение о покупке принимает мужчина, женщина имеет совещательный голос. Часто женщина, располагая временем, занимается изучением предложения. Ключевые факторы: экология, транспортная доступность, престиж, инфраструктура, социальное окружение".

Зонируются такие квартиры в зависимости от состава семьи. Как рассказывает Анжела Кузьмина, в таких квартирах предусматриваются зоны для каждого члена семьи и соответствующее количество санузлов. Часть больших квартир делаются в двух уровнях, причем это относится не только к пентхаусам. Например, в ЦАО существуют ограничения по строительству жилья на первых этажах, поэтому некоторые застройщики делают двухуровневые квартиры на первом-втором этажах зданий. Двухуровневые квартиры, например, есть у компании "Баркли" в доме во 2-м Зачатьевском переулке.

Двухуровневые квартиры намного удобнее одноуровневых. Их главным плюсом, по мнению Натальи Новиковой, является возможность зонирования на активную и тихую части. На первом уровне, как правило, располагаются прихожая, гостиная, столовая с кухней, а второй уровень обычно занимают спальни и детская. "Очень эффектно в таких квартирах смотрится многоуровневое освещение, а изысканно отделанная лестница может стать отдельным элементом декора квартиры",— отмечает она.

Но сколько бы уровней ни занимала квартира, деление ее на зоны происходит по неизменным правилам, почти без исключений. Это входная зона (холл, гардероб, гостевой санузел), гостевая зона (гостиная, столовая, кухня, библиотека, кабинет или бильярдная, гостевые спальни с санузлами), спальная зона (спальня хозяев с гардеробной и ванной, детские со своей ванной, спальни других членов семьи со своими ванными). Возможен небольшой офисный блок (домашняя студия) с отдельным входом. Все эти зоны должны удобно сообщаться между собой, но при этом должны быть достаточно изолированы друг от друга.

"Принцип, положенный в основу зонирования больших квартир,— создать максимальный комфорт всем членам семьи с учетом их интересов,— объясняет Анна Рассохина.— При этом необходимо обеспечить автономность личного пространства каждого члена семьи и ограничить доступ гостей и обслуживающего персонала на приватную зону жителей квартиры. Разумеется, типового решения для покупателей таких квартир не существует".

подписи

В больших квартирах хорошо смотрится верхнее освещение

Иногда стирается разница между квартирой и музейным залом

Гостевая зона включает несколько пространств, объединенных общей идеей