Инвестиции в пустыню

Рынок недвижимости Дубая растет: за год количество сделок и объем вложений в жилье здесь показали кратный рост, а ежедневный объем сделок превышает в пересчете 40 млрд руб. Эмират стал популярным направлением для релокации обеспеченных россиян, но покупка жилья здесь не всегда может быть для них выгодной. «Ъ-Дом» выяснил, чего стоит опасаться потенциальным инвесторам.

Покупая недвижимость в Дубае, надо быть готовым ко многим рискам

Фото: Евгений Павленко, Коммерсантъ

В первом квартале текущего года на рынке недвижимости Дубая, по оценкам Kalinka Group, заключено 20,64 тыс. сделок, что на 79% больше год к году и на 15% — чем в четвертом квартале 2021 года. Суммарно в объекты вложено 55,7 млрд дирхамов, или $15,2 млрд, за квартал показатель вырос на 19%, за год — на 124%. Подводить итоги второго квартала пока преждевременно, но активность покупателей явно не падает. В апреле ими было совершено почти 7 тыс. сделок на 18,2 млрд дирхамов, или $4,9 млрд. Это максимум с 2009 года, сообщает издание Arabian Business.

Директор по развитию Becar Asset Management Александр Пестряков констатирует, что и сейчас в Дубае ежедневно заключаются сделки на 2–2,5 млрд дирхамов. Многие клиенты, по его словам, рассматривают не инвестиционные вложения, а переезд вместе с семьей: «За месяц здесь открылось больше 20 тыс. компаний». Сама недвижимость и ее обслуживание здесь стоят существенно ниже, чем аналогичные лоты в Европе, уверяет эксперт.

Если не брать в расчет страны постсоветского пространства, то Дубай с конца февраля — одно из самых популярных мест для релокации клиентов из России, соглашается управляющий партнер RRG Денис Колокольников. Он связывает это с относительно простой эмиграцией: 80% резидентов эмирата приехали из других стран.

Цена вложений

Покупка недвижимости в Дубае от $250 тыс. позволяет получить вид на жительство на три года для всех членов семьи, от $400 тыс.— на более длительный срок, отмечает господин Колокольников. Сейчас стоимость объектов в спальных районах начинается от $2–2,5 тыс. за 1 кв. м, в топовых локациях — от $20 тыс. за 1 кв. м. По оценкам Knight Frank, с начала пандемии и массового роста цен на недвижимость стоимость квартир в районе Палм-Джумейра выросла в среднем на 76%, в районах Марина и Даунтаун — на 22,7% и 11,2% соответственно.

Но главный вопрос для вложений в недвижимость в Дубае в существующих условиях — прогнозируемый период роста. Ведь по подсчетам Knight Frank, квартиры здесь по-прежнему на 28% дешевле, чем в 2014 году, когда наблюдался предыдущий рыночный бум. Александр Пестряков называет традиционным экономическим циклом в Дубае срок в четыре года. Если придерживаться этого плана, то стоимость недвижимости здесь должна начать снижение через полтора года. Хотя господин Пестряков уверен, что в этот раз прежний паттерн будет сломлен: Дубай показывает заметный популяционный рост, на этом фоне недвижимость может дорожать еще и два, и три года.

Денис Колокольников считает, что от образования пузыря рынок недвижимости Дубая может защитить высокий уровень монополизации: «Его контролируют четыре крупнейших застройщика (принадлежащих принцам), которые вместе с земельным департаментом отслеживают динамику спроса и предложения».

Риски котлована

По мнению Дениса Колокольникова, инвестиция в покупку квартиры в Дубае для последующей сдачи — пока устойчивый инструмент: это приносит доход в 5–7% годовых в валюте. Однако привычная для россиян схема покупки недвижимости на ранней стадии строительства с последующей перепродажей в эмирате работает плохо. «Продать квартиру на вторичном рынке быстро и по высокой стоимости может быть непросто, так как объем нового предложения очень большой»,— объясняет господин Колокольников.

Основатель Realiste Алексей Гальцев сравнивает многие вложения в новостройки Дубая с неудачным участием в IPO: стоимость объектов традиционно снижается через пять-шесть месяцев после открытия активных продаж. Эксперт связывает это с высокой активностью в локации риэлторов, массово размещающих рекламу строящихся объектов. Учитывая, что большинство покупателей — иностранцы, ее эффект оказывается более ощутимым, чем обычно. «А собственник, решивший самостоятельно продать здесь квартиру на вторичном рынке или в новостройке, практически не имеет шансов сделать это по рыночной цене»,— считает господин Гальцев. По его наблюдениям, через семь-девять месяцев после сдачи корпусов квартиры в них у разочаровавшихся инвесторов можно купить со скидкой до 25%.

Но Алексей Гальцев не склонен называть вложения в новостройки Дубая рискованными, советуя потенциальным инвесторам лучше подготовиться. В частности, по мнению эксперта, важно отобрать наиболее интересные предложения, где активная фаза продаж закончилась полгода-год назад. Дополнительно он советует проговорить с риэлтором динамику стоимости недвижимости в аналогичных проектах после их завершения, уточнить, существует ли возможность переуступки приобретаемого жилья.