Опыт практической реализации инновационных подходов повышения прозрачности и инвестиционной привлекательности инвестиционно-строительных проектов в аспекте проблем землепользования

УДК 332.69

ОПЫТ ПРАКТИЧЕСКОЙ РЕАЛИЗАЦИИ ИННОВАЦИОННЫХ ПОДХОДОВ ПОВЫШЕНИЯ ПРОЗРАЧНОСТИ И ИНВЕСТИЦИОННОЙ ПРИВЛЕКАТЕЛЬНОСТИ ИНВЕСТИЦИОННО-СТРОИТЕЛЬНЫХ ПРОЕКТОВ В АСПЕКТЕ ПРОБЛЕМ ЗЕМЛЕПОЛЬЗОВАНИЯ*

М.В. Пешкова

Представлены результаты исследований по практической реализации инновационных подходов повышения прозрачности и инвестиционной привлекательности инвестиционно-строительных проектов в жилищном строительстве. Показано, что современное состояние строительства характеризуется высоким уровнем монополизации рынков земли и строительных материалов; нехваткой ресурсов реализации инвестиционно-строительных проектов и развития строительного бизнеса. Предлагаемые подходы позволяют значительно повысить эффективность всех этапов работ реализации инвестиционно-строительного проекта. На основе инновационных подходов разработан и апробирован механизм реализации инвестиционного проекта. Определены возможные пределы снижения или коррекции стоимостных показателей реализации проекта многоквартирного жилого дома.

Ключевые слова: инновационные подходы, инвестиционно-строительный проект, аренда, земельные ресурсы, стоимость.

IMPLEMENTATION RESULTS OF INNOVATIVE APPROACHES TO INCREASING TRANSPARENCY AND INVESTMENT ATTRACTIVENESS OF INVESTMENTBUILDING PROJECTS IN TERMS OF LAND-UTILIZATION PROBLEMS

M.V. Peshkova

The article provides implementation results of innovative approaches to increasing transparency and investment attractiveness of investment-building projects in residential development. Current construction conditions are characterized by the high level of land market and building materials monopolization; by lack of realization resources for investment-building projects and construction business development. Suggested approaches make it possible to improve considerably the efficiency of all the stages of investment-building projects realization. On basis of innovative approaches the author develops and tests the mechanism for the implementation of an investment project. The article describes possible lowering or correction bounds of cost indicators for the project realization (apartment building).

Key words: innovative approaches, investment-building project, lease, land resources,

cost.

Как показывает анализ, причина высоких цен в строительстве, помимо монополизма строителей, - непомерно высокие цены на землю, достигающие 30-40 % стоимости жилья! И это при российских масштабах земельных ресурсов! Также это следствие значительных инвестиционных затрат на технологическое подключение дома к инженерным коммуникациям. В целом, ценовой бум в строительстве является результатом отсутствия экономического механизма государственного регулирования.

В настоящее время стало очевидным, что одним из мощнейших катализаторов сложившейся ситуации в строительстве России явилась глубокая несбалансированность

* Статья публикуется в рамках выполнения соглашения № 14.В37.21.2117 по мероприятию 1.4 ФЦП «Научные и научно-педагогические кадры инновационной России».

спроса и предложения, как на конечную строительную продукцию, так и на ресурсное обеспечение строительного процесса. Положение дел в строительстве и конкретные его характеристики явились следствием свободного нерегулируемого развития строительного бизнеса - важнейшей сферы отечественного материального производства. Сложившаяся ситуация показала, что идея развития строительного бизнеса, реализуемого только в качестве средства максимизации доходов девелоперов, застройщиков и других участников инвестиционно-строительной деятельности, доминировала над идей обеспечения его целесообразной (разумной) общественной эффективности. В результате произошел активный разогрев, с одной стороны, монопольных цен предложения в строительстве, а с другой -потребительского спроса на жилье, возросшего также в связи с неконтролируемым ростом ипотечного кредитования. Эта несбалансированность явилась причиной сдувания «ценового» пузыря и, как следствие, непростой ситуации в строительстве.

В итоге современное состояние строительства характеризует:

1) высокий уровень монополизации рынков земли и строительных материалов;

2) недоступность недвижимости для подавляющего большинства населения;

3) превращение жилой недвижимости в предмет спекулятивного роста;

4) хронический дефицит всех структурных составляющих недвижимости;

5) неадекватность городской среды стандартам жизни и ведения бизнеса.

6) нехватка ресурсов реализации инвестиционно-строительных проектов и развития строительного бизнеса.

В связи с этим особую актуальность приобретает проблема обоснования управляемых компонент стоимости жилищного строительства.

Предлагаемые подходы к обоснованию управляемых компонент стоимости проекта жилищного строительства предназначены для организации инвестиционно-строительной деятельности с помощью привлечения государственных и частных инвесторов и позволяют значительно повысить эффективность всех этапов работ. Рассмотрим принцип использования предложенного инструментария на уровне участников инвестиционно-строительной деятельности г. Иркутска.

Организация ООО «Ангара-Строй ЖК» зарегистрирована в г. Иркутске, является застройщиком по многоквартирному жилому дому № 18, ул. Хомутовская. Для выполнения своих функций ООО «Ангара-Строй ЖК» имеет на праве аренды с городскими властями земельный участок по указанному адресу и с целью надлежащего выполнения работ по строительству объекта привлекает средства инвесторов, готовых профинансировать объект, а также специализированные строительные и другие организации. Застройщик расплачивается с инвестором по итогам реализации объекта недвижимости на рынке.

Привлекательность данного проекта для инвестора обусловлена тем, насколько качественно раскрыта вся информация по проекту и представлены все аспекты доходности инвестора. Согласно сложившейся практике организации ООО «Ангара-Строй ЖК» первичная информация по предстоящим работам раскрывается в проектной спецификации объекта. Но данная спецификация предназначена только для выбора специализированной подрядной организации. Строительная организация, предложившая свои услуги по минимальной цене, получает право на выполнение работ.

Такими образом, застройщик может оптимизировать свои расходы только на строительные работы, но вопросы привлечения инвестиций, распределение этих средств на этапах реализации проекта, эффективность участия инвестора остаются методически непроработанными, и практически основываются на оценке субъективных факторов. При этом, выбор застройщика предполагает привлечение инвестиционной компании, которая способна профинансировать необходимые работы. Но в отличие от подрядной строительной организации, инвестор не может быть привлечен на каких-либо условиях, поставленных перед ним. Происходит обратная ситуация. Заказчик должен предложить со своей стороны такие условия инвестору, чтобы тот оказался заинтересован в участии в проекте.

Поэтому предоставление данных в проектной спецификации по выбору строитель-

ной организации для многоквартирного жилого дома № 18, ул. Хомутовская, и выбор непосредственных исполнителей работ происходит уже после того, как заказчиком систематизирована информация, раскрывающая прибыльность или осмысленность участия инвестора в реализации данного объекта.

Механизм реализации инвестиционного проекта представлен на рис. 1. В его основу положены задачи привлечения инвестиций, что на настоящий момент в Иркутской области является наиболее актуальным вопросом.

Вместе с тем, в отношении различных организаций инвестиционно-строительной сферы Иркутской области следует отметить, что в преобладающем большинстве участники строительного процесса недозагруженны заказами. Среди таковых следует выделить организации, выполняющие проектные работы и инженерные изыскания, строительно-монтажные организации, организации в сфере промышленности строительных материалов, занятые эксплуатацией жилого фонда, риэлторские компании и другие возможные участники строительной сферы. Выбор подрядных и субподрядных организаций осуществляется посредством проведения аукциона без проработки критериев качества по выбору участника, а лишь по условию минимальной цены, как это определено в Федеральном законе № 94-ФЗ от 21.07.2005 г. «О размещении заказов на поставки товаров, выполнение работ, оказание услуг для государственных и муниципальных нужд». Такой выбор застройщика связан с потенциальной возможностью использования государственных финансов.

Согласно предлагаемым методическим подходам обоснование структуры стоимости конкретного инвестиционного проекта можно осуществить следующим образом. Карта структуры стоимости многоквартирного жилого дома № 18, ул. Хомутовская, г. Иркутск представлена на рис. 2.

Состав затрат приведен к уровню цен 2010 года. Для перевода сметной стоимости строительства жилого дома в рамках управляемого компонента под № 6 «Стоимость строительно-монтажных работ», составленной по ФЕР-2001, из уровня цен 2001 года в уровень цен на 2-й квартал 2010 года использован коэффициент, равный 5,72, опубликованный официально Министерством регионального развития РФ.

При этом согласно сметной стоимости объекта, в ценах 2010 года она составляет 18387643,56 (восемнадцать миллионов триста восемьдесят семь тысяч шестьсот сорок три рубля, 56 копеек). С учетом усреднения суммы дополнительных затрат стоимость проекта определяется равной 20 (двадцать) миллионов рублей.

При этом максимально допустимые затраты, которые определены по проекту, составляют 21 8221 38 (двадцать один миллион восемьсот двадцать две тысячи сто тридцать восемь рублей). Так как именно данная сумма выносится на аукцион, как стартовая стоимость работ, застройщик предполагает, что потенциальные подрядные организации в результате участия на аукционе снизят ее как раз до расчетных значений - 18-20 миллионов рублей.

Поясняя представленную карту состава и структуры стоимости проекта, стоимости строительства жилого многоквартирного дома по ул. Хомутовской, г. Иркутск, обратим внимание на то, что затраты, связанные с согласованием подключения его к инженерной инфраструктуре, административные барьеры и другие основаны на практике застройщика в отношении прошлых подобных проектов. При этом следует отметить:

Во-первых, затраты на привлечение ссудного капитала определены по уровню, который формирует финансовый сектор региона. Стоимость привлечения банковского кредита обходится дешевле чем эмиссия облигационного займа в связи с тем, что общая потребность в капитале относительно невелика, и постоянные затраты на организацию эмиссии облигационного займа, на аудиторские проверки и заключения, в сумме с затратами на обеспечение выплат процентного дохода по облигации обусловят стоимость привлекаемого капитала равную 20 %, что является неприемлемым уровнем, сложившемся в регионе.

Рис. 1. Механизм реализации инвестиционного проекта

ы

л р

ф К)

о ч Я

2 № в н

Л о

< о

Ы о

О ч №

Л а

»

^

X о н

л в

ф V!

о Я н

ч V!

в

^ £

§ 5 Э о § 8

О » §

ч Я О

"О в 3

о ^ в

^ я

(Г о ^ н з £

ч 2 н

л Й

о О 2 вс д

I п

ф и Р

13 п

л н се

№

X Ы

я

£ й о

О -1

о о

ч §

(Г я о

г -1 о

ю к

К) а »

в

н

Я

К) в я

о о

-1

К) о

Мотивация инвестора и факторы инвестиционной привлекательности проекта Этап реализации инвестиционного проекта Задача управления компонентами стоимости проекта Компоненты стоимости Декомпозиция компонент стоимости Основные данные для обоснования с помощью принятых критериев к.. т - коэфф. для корректировки компоненты

Принятие решения об осуществлении инвестиций в сфере жилищного строительства Инвестиции в строительство типовой недвижимости в соответствии с компетенцией инвестора Подготовка инвестиционного проекта к реализации Относительная доходность инвестора увеличивается за счет уменьшения компонент стоимости проекта 1. Оплата земельного ресурса, изменение целевого назначения 1.1. Доля стоимости земли по отношению к необходимым инвестициям на проект (3,); 1.2. Размер арендных платежей по проекту 1.3. Размер земельных рес-сов на проект (83) 3, = к,* 20 % Э2 = к, г* З'ООО'ООО руб в год = к13* 620 м.кв.

2. Затраты на согласо вание технических условий строительства 2.1. Затраты на согласование технических условий строительства (Т,); 2.2. Затраты на согласование с привлечением специализированных организаций (Тг) Т, = к21 * 400'000 руб. Тг = к2г* 580'000 руб.

3. Оплата подключения к инженерным коммуникациям 3.1, Подключение к существующим инженерным коммуникациям (К,); 3.2. Стоимость подключения при создании собственных инженерных сетей (Кг) К, - к3, * 320'000 руб. К2 = кзг* ЗОО'ООО руб.

4, Затраты на преодоление административных барьеров 4 1. Стоимость затрат на всех этапах согласований (С,); 4.2. Стоимость затрат с учетом типовой структуры строительного проекта (Сг) С, = к,., * 200'000 руб. сг = к„* 150'000 руб.

Строительство объекта Относительная доходность инвестора увеличивается за счет уменьшения компонент стоимости проекта 5. Стоимость заемного и привлеченного капитала 5.1. Стоимость привлечения кредитов банков (В,); 5.2. Стоимость привлечения инвестиций путем выпуска облигационного займа (В,) В, = к51* 15 % В;= к„* 20 %

6. Стоимость строитель-но-монтажных работ 6.1. Сметная стоимость выполнения работ 6.2. Скорректированная стоимость выполнения работ с учетом непредвиденных расходов ((У К, = к61* 18'387'643,56 руб (Коэф. кФЕР-2001 = 5.72) Рг = кбг* 20'000'000 руб.

Сдача в эксплуатацию Доходность от эксплуатации объекта увеличивается при относительном снижении компонент стоимости эксплуатации 7. Затраты на лицензирование, сертификацию и др. разрешитель ные мероприятия 7.1. Стоимость работ по проведению сертификации систем жизнеобеспечения здания (2,] г, = к„* 450'000 руб.

8. Затраты на сдачу объекта в эксплуатацию 8.1. Затраты на сдачу объекта при привлечении предварительно независимых экспертов (Е,); 8.2. Выполнение упреждающих мероприятий по устранению работ, выполненных с наруш. (Е,) Е, = к81 * 720'000 руб. Ег = км* 170'000 руб.

9. Затраты на продвижение строительной продукции на рынке 9.1. Уровень дохода при реализации проекта собственными силами (0,); 9.2. Уровень дохода с привлечением профессиональных риэлторских агентств (0г) 1 = Кл* 12 % 2 = кв2* 14,5 %

О X

о

£ *

0) <

"О

0) л

й

ф

X

Ф

Во-вторых, затраты на сдачу объекта в эксплуатацию могут быть достаточно весомыми из-за обнаружения брака, ненадлежаще выполненных работ, явных нарушений относительно проектной документации и других подобных причин. Дополнительное привлечение экспертов и специалистов, способных выполнить независимую экспертизу объекта недвижимости, на первый взгляд, повлечет и новые затраты, что отражено пунктом 8.2 «Выполнение упреждающих мероприятий по устранению работ, выполненных с нарушениями», но позволит сэкономить средства на финальной сдаче объекта в эксплуатацию. В соответствие с имеющейся практикой застройщика, низкий уровень профессионализма подрядных строительных организаций не является исключением, и допущение работ, выполненных в противоречии с требованиями технической и проектной документации, имеет место. Поэтому в карте состава и структуры стоимости проекта введена статья расходов на дополнительную экспертизу. В связи с этим, предполагается, что затраты по пункту 8.1 на сдачу объекта в эксплуатацию в размере 720 тыс. руб. составят более низкую сумму, чем это можно было бы сделать без экспертизы. При этом, возможно и снижение данной статьи затрат.

В-третьих, продажа квартир в построенном жилом доме имеет ряд вариантов по доходности для застройщика. При привлечении к продажам профессиональных риэлторов, как подтверждает практика локального рынка г. Иркутска, доходность операций может быть повышена в связи с тем, что риэлторы оперируют эффективным инструментарием работы на рынке. Сюда следует отнести рекламу, маркетинг, специальные акции, в том числе известность определенной торговой марки и знания о необходимом позиционировании конкретного вида недвижимости для конкретной целевой аудитории.

Поэтому более низкий профессиональный потенциал застройщика в части вопросов рыночной торговли недвижимостью на рынке оборачивается меньшей итоговой доходностью.

В целом, исходя из состава и структуры затрат существует значительный разброс их уровня, а также неясность, кто эти затраты компенсирует, что в значительной степени и снижает инвестиционную привлекательность проекта недвижимости.

Таким образом, значительное количество статей затрат, которые отражены в карте состава и структуры стоимости проекта строительства жилого дома требует их коррекции с помощью установления соответствующих критериев. Как следует из предложенного методического подхода обоснования управляемых компонентов проекта жилищного строительства, для начала необходимо сопоставить управляемые компоненты с видами стоимости, к которым они относятся. Каждый вид стоимости имеет собственные принципы управления. Так, например, стоимость объекта оценки недвижимости с ограниченным рынком предполагает наличие определенной разницы, если бы объект или компонент стоимости оценивался на открытом рынке (цена формируется на основе спроса и предложения) с тем, как он оценивается на закрытом рынке (вход на рынок ограничен, например, административными барьерами). Обозначим данную разницу как АС1. Если найти АС1, тогда влияние закрытого рынка на процесс ценообразования становится выраженным в прямых численных значениях и достаточно прозрачным для инвестора и всех заинтересованных сторон. Если же рассмотреть факторы, которые обуславливают разницу в стоимости АС1, тогда можно идентифицировать и предложить критерии для ценообразования рассматриваемого объекта.

В соответствии с изложенным, в работе с помощью экспертов ООО «Ангара-Строй ЖК» были определены возможные пределы снижения или коррекции стоимостных показателей реализации проекта многоквартирного жилого дома № 18, ул. Хомутовская, г. Иркутск, учитывая ликвидацию барьеров на вхождение в закрытый рынок, обусловленных сложившимися в ограниченном кругу деловыми связями, монополией предоставления услуг и др. Если бы на строительном рынке г. Иркутстка все услуги, работы осуществлялись при условии свободного ценообразования за счет соотношения спроса и предложения, то затраты на реализацию проекта были бы близки к оптимальному уровню.

Таким образом, основываясь на данной структуре стоимости, следует отметить, что для инвестора важно, чтобы все компоненты стоимости по проекту могли отвечать ряду условий:

- во-первых, быть на максимально-низком уровне, отвечая условиям свободного рынка и сложившегося спроса и предложения;

- во-вторых, при невозможности минимизации компонента стоимости и управления им, он должен иметь прогнозируемый характер;

- в-третьих, застройщик или иное лицо, представляющее проект, должен оперировать критериями, по которым осуществляется обоснование стоимости инвестиционного проекта в варианте наибольшей его экономической эффективности.

Итак, ключевым вопросом оценки стоимости проекта жилищного строительства является формирование соответствующих критериев. Как было отмечено выше, все компоненты проекта необходимо сопоставить с видами стоимости, которые обуславливают формирование стоимости в каждом конкретном направлении.

БИБЛИОГРАФИЧЕСКИЙ СПИСОК

1. Пешкова М.В. Инновации и инвестиционная привлекательность жилищного строительства / Вестник ИрГТУ. 2011. № 1. С. 190-195.

2. Пешков В.В. Потенциал развития как основа формирования стратегии управления инвестиционно-строительной сферой / Вестник ИрГТУ. 2008. № 2. С. 57-61.

3. Яськова Н.Ю. Развитие концептуальных положений управления процессами инвестиционной деятельности / Вестник ИрГТУ. 2012. № 11. С. 278-280.

Информация об авторе

Пешкова М.В., кандидат экономических наук, доцент кафедры «Экспертиза и управление недвижимостью», e-mail: eunexpert@istu.edu; Иркутский государственный технический университет, 664074, г. Иркутск, ул. Лермонтова, 83.

Information about the author

Peshkova M.V., Candidate of Economical Sciences, associate professor, Department of Real Estate Expertise and Management, e-mail: eunexpert@istu.edu; Irkutsk State Technical University, 83 Lermontov St., Irkutsk, 664074.

УДК 69.003.12

РАЗВИТИЕ МЕТОДА УКРУПНЕННЫХ СМЕТНЫХ НОРМАТИВОВ В ОЦЕНКЕ СТОИМОСТИ СТРОИТЕЛЬСТВА ДЛЯ ОБЪЕКТОВ ПРОИЗВОДСТВЕННОГО

НАЗНАЧЕНИЯ

Р.В. Сайфутдинова

В работе представлен процесс определения величины инвестиций в строительство новых объектов и технологических комплексов. Рассмотрены общие методические принципы расчета стоимости строительства с помощью укрупненных показателей.

Ключевые слова: инвестиции в строительство, укрупненная оценка сметной стоимости, производственные здания, укрупненные сметные нормативы.