Реакция помещения

Эксперты рынка торговой недвижимости Уфы отмечают углубление кризисных тенденций. По их наблюдению, заполняемость торговых центров в городе снизилась в зависимости от их формата на 5–40%. Отток арендаторов связывают со снижением их прибыли из-за падения покупательской способности и, не в последнюю очередь, с негибкой политикой владельцев торговых площадей.

По оценкам уфимских экспертов рынка торговой недвижимости, заполняемость торговых центров в городе с осени прошлого года упала, и это падение продолжается. Отток арендаторов в зависимости от формата центра составил 5–40%, говорит управляющий партнер агентства Art Estate Group Роберт Тагиров. По его наблюдению, наиболее активно теряют арендаторов торговые центры регионального и городского формата. Если раньше из них уходили до 25% арендаторов в год, и в большей части они замещались другими, то с осени прошлого года отток достиг 40%, при этом магазины закрываются окончательно, отмечает эксперт. Отток арендаторов из крупных ТЦ (таких как «Планета» или «Мега») господин Тагиров характеризует как «менее заметный», а долю пустующих площадей оценивает в пределах 10%. «Меньше всего пострадали локальные торговые центры: их заполняемость практически не пострадала. Большинство их арендаторов не имеют больших оборотов и значительной кредитной нагрузки»,— объясняет эксперт. По его наблюдению, владельцы торговой недвижимости, чтобы сохранить арендаторов, снизили арендные ставки в среднем на 30%, а где-то до 50%. «Но в ряде случаев кризис привел к неразрешимым конфликтам, наиболее сложную ситуацию мы наблюдаем в торговом центре „Июнь“»,— отмечает эксперт.

К началу лета около 40% магазинов «Июня» были закрыты из-за непосильной финансовой нагрузки на арендаторов, говорит уполномоченный по правам предпринимателей республики Рафаил Гибадуллин. По его словам, с управляющей компанией ГК «Регионы» заключались договоры аренды по ставкам, привязанным к курсу доллара. «Даже когда владелец центра согласился снизить стоимость аренды, это не покрыло глубину падения рубля. А одностороннего расторжения договор не предусматривал»,— отметил омбудсмен. По его оценке, ситуация до сих пор не разрешена, так как арендаторы не могут вывезти имущество. Из «Июня» ушли магазины группы Inditex, «Снежная королева», «Мегалэнд». Однако руководитель департамента аренды ГК «Регионы» Армине Кюрдян объясняет отток арендаторов не конфликтом с управляющей компанией, а отчасти «естественной ротацией, в которой нет ничего сверхъестественного» и тем, что крупные сети «сосредоточили развитие на Москве и Питере».

Директор по маркетингу и рекламе ГК «Росевродевелопмент» (управляет «Планетой») Кирилл Степанов также говорит о «ротации арендаторов»: «Объем занятых площадей у нас практически не меняется и держится на уровне 93–96%. Трафик посетителей по сравнению с прошлым годом вырос на 30–40%». Управляющая компания применяет «индивидуальный подход к арендаторам», добавил он.

По мнению директора УК «ЭКС» Елены Ждановой (ТРК «Семья»), пик кризиса еще не пройден: заполняемость ТЦ снизилась со 100 до 94%, ставки аренды — на 15-20%. Она полагает, что Уфа близка к перенасыщению торговыми площадями. Но исполнительный директор компании «М7» Виктор Перепелица говорит, что по обеспеченности качественными ТЦ город занимает лишь 11 место среди российских миллионников с показателем 336 кв.м на 1 тыс. населения.

Кризис отразился и на заполняемости новых ТЦ, отмечает президент GVA Sawyer Вера Сецкая: «Если прежде считалось нецелесообразным открываться даже при 75% занятых площадей, то сейчас норма запускаться и при 30–40%». Проблемы с заполняемостью продолжаются у уфимского ТЦ «Аркада», где пустуют не менее 25% площадей, говорит Виктор Перепелица. Комплекс был запущен осенью прошлого года. По мнению эксперта, если он не выйдет в течение года на 75–80% заполняемости, «экономическая эффективность объекта будет на грани убыточности, а окупаемость возрастет на 10 и более лет».

На улучшение ситуации в ближайшее время не рассчитывает директор торгового комплекса «Мир» Зарима Мустафина. При этом, отмечает она, «арендные ставки снижать больше некуда». Роберт Тагиров согласен, что дальнейшее снижение «может быть только при форс-мажоре».