Строители застроились

       Обозревателю рынка недвижимости Олегу Кузьминскому в октябре уже не пришлось отслеживать минимальные колебания цен на квартиры в отдаленных районах и рассказывать читателям об их глубинных причинах. В минувшем месяце были и более интересные события: риэлтеры отметили полное прекращение роста цен на квартиры в "сталинских" домах, а также катастрофическое падение спроса на новостройки средней ценовой категории — $850-1400 за кв. м.
Новостройки
       Похоже, строители переоценили финансовые возможности среднего класса. Интерес потенциальных покупателей к новостройкам точечной застройки, находящимся в ценовой категории $850-1300 за кв. м, тает на глазах. Первые симптомы появились в сентябре, в октябре они стали очевидной тенденцией. Причина проста: не форсированный, но целенаправленный подъем цен на жилье, проводимый застройщиками с начала года, привел к тому, что стоимость квартир в панельных типовушках в районах точечной застройки достигла, по определению риэлтеров, "неприличного уровня", например $1050-1300 за метр в Новых Черемушках или $900 на Речном вокзале и в Перове. То есть почти на 20% превысила уровень цен начала года.
       Реакция рынка оказалась предсказуемой. Покупатели не пошли навстречу возросшим аппетитам риэлтеров, а стали покупать квартиры в районах массовой застройки. Только за последний месяц пропорция заявок на покупку жилья в "точках" и на периферии изменилась с 40:60 на 30:70. Статистика заключаемых сделок выглядит еще более впечатляющей — например, в компании "Миэль-Недвижимость" в октябре продавали четыре-пять квартир в день по цене до $850 за кв. м, а за $850-1300 за кв. м — четыре-пять квартир в месяц. Понятное дело, более дорогих квартир всегда продавалось меньше, но еще летом в той же "Миэль" с ними заключалось 10-15 сделок помесячно.
       Квартир в районах массовой застройки пока хватает. Лидеры по объему предложения — Южное Бутово ($630-800 за кв. м), Куркино (в среднем $715 за кв. м) и Новопеределкино ($670-730 за кв. м). Анонсированное на конец года массовое поступление на рынок свежих новостроек в Люблине и Марьине пока не состоялось, но риэлтеры уверены, что это произойдет со дня на день. Впрочем, их с успехом заменяет избыточное предложение за чертой города, например в Химках ($550-660 за кв. м) или Реутове ($530-650 за кв. м).
       Стоит отметить, что далеко не все покупатели отказались от покупки подорожавших квартир в типовых домах только из соображений экономии. Многие сопоставили цены в этом некогда популярном сегменте рынка с ценами на квартиры в более респектабельных новостройках и сделали выбор в пользу последних. Конечно, для покупки квартиры дороже $1400 за метр типичному представителю среднего класса, как правило, нужно поднакопить денег. Однако комфорт и возможность проживания в любимом районе дороже. К тому же фактически все застройщики сейчас предоставляют покупателям рассрочку платежа, по крайней мере на период строительства.
       Что касается прогноза рынка новостроек, то, по мнению менеджера компании "Миэль-Недвижимость" Оксаны Копчаевой, "цены в ближайшее время останутся стабильными во всех сегментах рынка".
       
Вторичный рынок
       Если на новостройку в любимом районе, с соответствующим современным строительным стандартам метражом денег не хватает, можно купить квартиру и на вторичном рынке. Дома, конечно, слегка износившиеся, зато габариты, а следовательно и цены, более скромные. В тех же Новых Черемушках или расположенном по соседству Беляеве двухкомнатная квартира в 9- или 12-этажном панельном доме 70-х годов (45 кв. м) в среднем обходится на $10 тыс. дешевле, чем "двушка" в доме современной серии (58 кв. м). Поэтому неудивительно, что в октябре спрос (как и цены) на такие квартиры вырос. Речь идет о 2-3%, однако подобный рост наблюдался в течение всего года, и риэлтеры считают, что эта тенденция сохранится в ближайшие месяцы.
       За исключением дорожающей "панели" (в том числе "хрущевок"), ситуацию на рынке вторичного жилья можно считать стабильной. Конечно, продавцы повышают цены. Но когда дело доходит до торга, продавцы снижают цены до разумных пределов: в октябре они соответствовали уровню сентября (см. график). Отметим, что статус устойчиво дорожающего жилья в октябре потеряли хиты трех предшествующих месяцев — квартиры в "сталинках" и "цековских" кирпичных домах. Риэлтеры считают, что спрос на них, учитывая ежемесячный рост цен почти на 5%, просто-напросто выдохся.
       Несмотря на стабильную ситуацию на вторичном рынке, риэлтеры считают, что спрос и цены в следующем месяце пусть и незначительно, но возрастут. В качестве причины называется традиционное обострение сезонного спроса. Впрочем, рационального объяснения ожидаемого в ноябре всплеска покупательской активности от риэлтеров получить не удалось. Наиболее правдоподобную версию предложил менеджер отдела продаж компании "Кутузовский проспект" Андрей Александров: Начиная с декабря потенциальных покупателей в большей степени занимают новогодние праздники, нежели решение жилищных проблем, а потому нереализованный в декабре-январе спрос, как правило, переходит на ноябрь или февраль.
       
Аренда
       Снять приличную однокомнатную квартиру недалеко от метро дешевле $300 в месяц по-прежнему проблематично. Комнаты и однокомнатные квартиры, как и в сентябре, расхватывают в течение одного-трех дней, двухкомнатные — за три-семь дней после регистрации заявки в базе данных. Для получения подходящего варианта арендаторам иногда приходится ждать и по три недели.
       Однако потенциальные арендаторы могут надеяться на улучшение ситуации. Как говорит начальник отдела аренды компании МИАН Ирина Бобко, после сентябрьского всплеска цен рынок успокоился, соотношение спроса и предложения хотя и медленно, но все-таки движется к равновесию. Если в сентябре на каждую заявку арендодателей приходилось две-три заявки арендаторов, то в октябре эта пропорция составила один к полутора. В ноябре эта тенденция, скорее всего, будет иметь продолжение. Хотя на ценовой ситуации, по мнению госпожи Бобко, это вряд ли отразится: Скорее всего, арендаторы просто получат возможность более полноценного выбора.
       С дорогими квартирами ситуация диаметрально противоположная. Арендатор может найти подходящий вариант в течение нескольких дней, а арендодателю приходится ждать своего клиента не менее месяца. Предложение, как и в сентябре, превышает спрос более чем в полтора раза, а потому цены здесь диктуют арендаторы, которым зачастую удается добиваться снижения арендных ставок на 15-20%.
       Отметим и еще одну деталь. Несмотря на объявленную мэром после трагических событий в театральном центре войну незарегистрированным приезжим, квартировладельцы более бдительными не стали. Иногородних россиян и иностранцев из ближнего зарубежья они по-прежнему охотно пускают в свои квартиры. В качестве гарантии благонадежности, как правило, достаточно приличного внешнего вида или наличия у съемщика рабочего телефона.