Коттеджный вопрос

Коттеджный вопрос

       Коттеджи в Подмосковье — один из самых загадочных сегментов рынка недвижимости. Количество строек в области растет с каждым годом, даже тогда, когда падает объем продаж. Гигантские недостроенные особняки можно купить буквально за копейки, но куда большим спросом пользуются небольшие домики в дачных поселках. В отличие от квартирного рынка первичное предложение преобладает над вторичным. Словом, вопросов куда больше, чем ответов. Воспользовавшись исследованиями коттеджного рынка, проведенными несколькими московскими специалистами, Ъ постарался объяснить читателям, что же сейчас строят и продают в Подмосковье.

Коттедж или дом

     По данным статистических органов, за последние десять лет в области было построено 7,3 млн кв. м жилья в малоэтажных домах. Это соответствует приблизительно 70 тыс. построек. При этом доля индивидуальных домов выросла с 5% от общего числа построенных зданий в 1990 году до 60% в 1999 году. Взлет рынка пришелся на 1994 год — тогда средняя стоимость стоимость 1 кв. м в коттеджах выросла на 42%. Но события августа 1998 года практически приостановили активность строителей коттеджных поселков. Многие из больших поселков так и остались на бумаге (например, проект поселка в 300 домов фирмы "Интекс" по Старокалужскому шоссе, проекты трех поселков фирмы "МиКС" и другие). В 1996-1997 годах было зафиксировано активное строительство около 60 поселков, к концу 1998 года никаких сведений о них уже не встречалось ни в прессе, ни в рекламе.

     Для того чтобы оценить нынешний масштаб коттеджного рынка, надо сперва четко определить, что можно называть коттеджем.

     К понятию "коттедж" относится односемейный жилой дом, благоустроенный и предназначенный для постоянного проживания. Коттеджи могут быть индивидуальные или сблокированные (townhouse) — имеющие смежные стены, но отдельные входы. Коттеджи должны иметь основное инженерное оборудование и удобства, обеспечивающие постоянное проживание в условиях российского климата: электроснабжение, отопление, холодное и горячее водоснабжение, канализацию (центральные или автономные), вентиляцию кухни и санузлов. Коттеджи могут иметь один--четыре этажа (уровня). Двух-четырехэтажные дома с одним входом, в которых каждая семья занимает часть этажа или этаж (квартиру), коттеджами не являются. Коттедж обязательно имеет огороженный или неогороженный участок земли размером от 20-30 кв. м до нескольких гектаров.

     Исходя из этих признаков получается, что с 1990 года в Подмосковье построено более 7,5 тыс. коттеджей. При этом не закончено строительство еще более 10 тыс. коттеджей. В настоящее время темпы строительства в Подмосковье превысили 2 тыс. коттеджей в год. При этом в черте города в 1999 году введено в строй 99 коттеджей, в 2000 году — 16.

     Несмотря на видимый рост риэлтеры считают, что темпы развития рынка скорее всего будут снижаться. Причин тому несколько. Главная среди них — неразвитость социальной инфраструктуры коттеджных поселков и транспортные проблемы. Вторая причина — постоянное снижение стоимости городских квартир. На сегодняшний день за $130-150 тыс. можно купить коттедж средней руки или квартиру в элитном доме в Москве. Наконец, третья весомая причина — неумение застройщиков предлагать коттеджи потребителю.

Застройщики

     Участники рынка делят компании, строящие коттеджи, на два типа — "проектные" и "стихийно-кооперативные".

     Характерный признак "проектной" компании — наличие инвестиционной программы, под которую наряду с собственными средствами привлекается стороннее финансирование. С самого начала компания ставит цель построить и в дальнейшем эксплуатировать поселок как единое целое. Застройка ведется очередями. Строятся дома двух--четырех типов с минимальным варьированием планировки, размера и архитектурного облика по заказу покупателя. Особое внимание уделяется созданию инфраструктуры поселка.

     Методы сбыта "проектной" компании — массовая реклама и реклама в специализированных СМИ. Такие застройщики не торопятся осваивать новые площадки, а все усилия прилагают к завершению начатого строительства, отлаживанию инфраструктуры, быта поселка, функционирования управляющей компании.

     "Стихийно-кооперативный" путь предпочитают мелкие строительные фирмы с низким начальным капиталом и активами. Эти факторы не позволяют сделать существенный задел на стройплощадке и начать реализацию готового жилья. Поэтому, выполнив минимальный объем работ, застройщик вынужден привлекать индивидуальных покупателей или инвесторов-дольщиков. Почти все "стихийно-кооперативные" фирмы строят по индивидуальным заказам. Для них характерна экономия на издержках, незначительные затраты на сбыт и рекламу. Методы сбыта — реклама в месте строительства, привлечение риэлтеров.

Предложение

     В исследованиях, с которыми удалось ознакомиться Ъ, проведен статистический анализ рынка на основе базы данных, содержащей информацию о 6 тыс. коттеджей, построенных, продаваемых и запроектированных к постройке в ближайшие два-три года в 56 коттеджных поселках. На основании этой информации аналитики рынка вывели ряд факторов, влияющих на формирование цены коттеджа: местоположение, качество поселка, качество и размеры дома.

     О влиянии местоположения на цену коттеджа можно судить по изменению средней стоимости участка неосвоенной земли (см. таблицу).

     Удельная цена свободного от застройки участка земли существенно выше цены одной сотки земли в коттеджном поселке, предлагаемой вместе с домом. Очевидно, факторы местоположения, экологии, престижности частично капитализируется в стоимость земли, частично — в стоимость дома. В среднем при стоимости земли $1-2 тыс. за сотку и размере участка от 4 до 20 соток земля добавляет к стоимости коттеджа "под ключ" от $4 тыс. до $40 тыс., что составляет около 10% цены предложения.

     Цена участка сильно зависит от экологического окружения и транспортной доступности. В пределах 800 м от оживленной магистрали цена земельного участка падает по мере приближения к ней. Но существенное отдаление от магистрали также снижает цену участка. Это снижение равнозначно стоимости подведения дороги к участку (асфальтовое покрытие обходится в $10 тыс. за 100 м).

     К факторам, повышающим цену участка, можно отнести близость к лесам и водоемам. Пример: участок по Можайскому шоссе в 1 км от МКАД может стоит $200 за сотку только потому, что расположен в поле и отстоит от леса на 3 км, тогда как аналогичные участки вблизи леса по этому направлению стоят $1000-1500 за сотку. Впрочем, это редкий случай. В среднем удаленность от реки или леса в пределах 3-20 км влияет на цену участка не больше чем на 1,5%.

     Под качеством коттеджного поселка аналитики рынка в первую очередь подразумевают развитость инфраструктуры. Вклад в цену объекта качества самого коттеджа определяется такими факторами, как архитектурный облик и планировочные решения, применяемые материалы (в первую очередь материал стен), инженерное оборудование и коммуникации, качество отделки.

     Средняя цена предложения коттеджей в изученной аналитиками базе данных составила $314 тыс. Минимальная цена — $40 тыс., максимальная — $1,4 млн. Отметим, что в структуре предложения преобладают две ценовые категории: дома ценой около $150 тыс. и около $750 тыс. Если исходить из предположения, что застройщики удачно учитывают структуру потребительского спроса, то можно сделать вывод, что потребителями коттеджей являются две категории клиентов с достаточно высокими, но существенно различными уровнями доходов. Оценив соотношение цена--площадь--качество в списке выставляемых на продажу коттеджей, можно сделать любопытные выводы. Оказывается, на этом рынке существует выраженный дефицит определенных типов строений. Так, невозможно купить дома малой площади (до 150 кв. м) в низшем ценовом классе (до $500 за метр). В том же ценовом классе отсутствуют и дома площадью свыше 500 кв. м. Точно такая же картина (отсутствие больших и маленьких коттеджей) наблюдается и в самой высокой ценовой категории (свыше $1700 за метр).

     Словом, несмотря на огромное число предложений на рынке, свободные ниши еще есть. Но для расширения рынка и прихода на него массового покупателя необходима государственная поддержка (на федеральном или региональном уровне) возможных потребителей. Скажем, в рамках целевых программ для военнослужащих, переселенцев с Севера, вынужденных мигрантов, молодежи, а также применение и развитие продажи в рассрочку, ипотечного кредитования. Долгосрочные перспективы развития рынка коттеджного строительства связаны с общим подъемом экономики России и платежеспособного спроса населения.

АЛЕКСЕЙ ИВАНОВ

     При подготовке материала использовались исследования Российской гильдии риэлтеров и фирмы "Корпорация 'Подмосковье'"