Операция "Большая Москва"

С легкой руки президента Дмитрия Медведева стартовал проект расширения границ Москвы. Пока чиновники решают, куда и как раздвигать рубежи города, риэлторы готовятся повышать цены на недвижимость в будущих столичных районах.

Областные деликатесы

В середине июля мэр Москвы Сергей Собянин и губернатор Московской области Борис Громов представили президенту Дмитрию Медведеву предложения по изменению границ Москвы и Подмосковья. Согласно их плану, площадь российской столицы увеличится за счет области в 2,35 раза — до 251 тыс. га. Городу перейдет более 140 тыс. га территорий между Варшавским и Киевским шоссе, а также Сколково и Рублево-Архангельское, где планируют возвести международный финансовый центр.

Точные границы присоединяемой к Москве части области пока выглядят размыто. Чиновники утверждают, что это только начало процесса создания городской агломерации. Тем не менее последствия создания Большой Москвы ее жители могут ощутить на себе уже сейчас.

Вопрос о расширении Москвы был решен в рекордные сроки. Выступая 17 июня на международном экономическом форуме в Санкт-Петербурге, президент Дмитрий Медведев выступил с инициативой переноса из Москвы в область части федеральных госструктур. Глава государства также заявил о возможности расширения территории Москвы и создания столичного федерального округа.

Вскоре эту идею одобрил вице-премьер РФ Владимир Путин. 30 июня губернатор Громов "отписал" Москве около 500 га земли, в частности полигон отходов Некрасовка и Люберецкие поля аэрации, на которых планируется возвести около 4 млн кв. м жилья экономкласса. Столичный мэр заявил, что границы Москвы и области окончательно утверждены, но к предложению президента "трансакция" отношения не имеет, так как договоренность о передаче этих территорий была достигнута довольно давно. Более того, Сергей Собянин, обращаясь к общественности и СМИ, неоднократно повторил, что об объединении Москвы и области речи не идет. Чиновники дали понять, что выбрали путь присоединения к Москве отдельных территорий, а не расширения от МКАД по окружности. Территории между Киевским и Варшавским шоссе не упоминались.

Москва давно расширяется таким способом — за счет деревень и малых городов области. До 1960 года Люблино и Кунцево были отдельными городами. Большинство современных спальных районов было присоединено к Москве еще в советские времена — Митино, Тушино, Строгино, Кунцево, Очаково, Солнцево, Бутово, Бирюлево, Братеево, Жулебино, Новогиреево, Гольяново и т. д. Есть прецедент московской прописки Зеленограда — города на серьезном удалении от столицы. То есть смысл идти по пути присоединения к Москве городов вроде как понятен. Нелогично, что Солнцево — район Москвы, а Ново-Переделкино — область, по аналогии: Жулебино — Люберцы, Новокосино — Реутов, Куркино — Химки, Митино — Красногорск и т. д. Вплотную подошли к Москве Мытищи и Балашиха.

По разным данным, в результате пересмотра границ Москвы более 100 территорий должны изменить свой статус. "Количество и состав этих территорий обсуждается, список периодически меняется, но в целом он известен",— говорит директор по маркетингу группы компаний "Конти" Юрий Синяев. Молжаниново, Рублево-Архангельское, Домодедово и Сколково точно "пропишут" в столице. По словам Марии Литинецкой, генерального директора компании "Миэль-Новостройки", к Москве могут присоединить Реутов, Люберцы, Красногорск и Химки. Среди населенных пунктов, которые отойдут столице, эксперты также называют Барвиху, Жуковку, Рассказовку, Переделкино, Рублево и Видное. То есть будет идти присоединение наиболее близко расположенных, крупных, развитых городов. В таком случае столичные чиновники смогут выбрать наиболее привлекательные для себя территории.

"Естественно, в перспективе никому не хочется брать скученные и проблемные "гетто" с клубком проблем: социально-экономических, миграционных и прочих. Поэтому с точки зрения логики абсолютно оправданный шаг московских властей — брать только территории относительно беспроблемные",— говорит Вячеслав Ширяев, генеральный директор Vesco Group. И первый шаг — присоединение благополучного и относительно малонаселенного (250 тыс. человек) участка области в юго-западном направлении — тому доказательство.

Проблемы на ровном месте

На планы президента и мэра, само собой, нашлись скептически рассуждающие эксперты. Они небезосновательно утверждают, что присоединение определенных территорий к Москве не имеет никакой связи с идей создания Московского округа и возможностью переноса административного и финансового центра. Единое целое с Москвой образуют не города-спутники, а 20-30-километровая окружность вокруг столицы, потому что нет смысла рассчитывать транспортные потоки без полного, а не хаотичного чередования московских и подмосковных территорий. "В результате мы получим большой объем ненужных проблем на ровном месте",— уверен директор компании "Миэль--Коммерческая недвижимость" Юрий Тараненко. Конечно, расширение столичной агломерации — процесс, который уже нельзя остановить. "Но его невозможно измерить километрами от окружной или иными величинами,— рассуждает Сергей Козловский, президент корпорации "Инком".— Попытка регламентировать этот процесс путем простого присоединения отдельных районов, на мой взгляд, неверна — надо разрабатывать единую концепцию развития всей агломерации с учетом нагрузки на транспорт, энергетику, окружающую среду. И хочется надеяться, что идея, озвученная президентом, приведет к созданию подобного плана".

По мнению экспертов, отсутствие концепции, разработанной специалистами по градостроению и урбанистике, может привести к перекосам в развитии областных территорий, которые грозят еще большим транспортным коллапсом и ростом социальной напряженности. Если чиновники и правда хотят создать современный конкурентоспособный мегаполис мирового уровня, то им стоит приглядеться к мировому опыту. Например, президент Франции Никола Саркози в 2008 году заказал десяти известным архитектурным бюро разработать план развития Большого Парижа и получил эффективный комплексный проект создания огромной агломерации, включающей столицу и пригороды, направленный на решение проблем транспорта, экологии, социальной напряженности. План столичного федерального округа готовят правительства Москвы и Московской области совместно с федеральными органами госвласти. Именно они решили перевести систему транспортных связей центрального региона от радиально-кольцевой к ортогональной структуре. В частности, предполагается "формирование внутри существующих границ Москвы трех хордовых направлений и реконструкция МКАД с целью минимизации транзитного автомобильного движения через город", "реконструкция радиальных направлений на головных участках за МКАД" и "реконструкция поперечных направлений в зоне 15-20 км от МКАД". Мэр также упомянул о возможности разработки нового генплана. Пока оценивать готовность инфраструктуры не имеет смысла, так как все предстоит разрабатывать и строить с нуля.

Новые москвичи

Специалисты ошибаются, когда говорят, что не стоит воспринимать образование единого субъекта буквально — в жизни простых людей ничего не изменится, а перемены, если они произойдут, затронут прежде всего управленческий аппарат и денежные потоки. Самые заметные различия между Москвой и областью лежат в сфере здравоохранения, образования, пенсионного обеспечения и размера коммунальных платежей. В частности, содержание квартиры в Москве обходится примерно во столько же, во сколько квартиры вдвое меньшей площади в Лыткарино. Кроме того, нас ждет ощутимая активизация рынка подмосковных земель, подогреваемая новостями о проникновении столицы и федеральных проектов на территорию области.

"Положим, Рублево-Архангельское выиграет тендер на создание федерального центра для переезда чиновников из Москвы. Так или иначе, но в Сколково в самое ближайшее время будет реализована строительная часть проекта, и встанет вопрос о связывающей инфраструктуре с Москвой. Затем, с большой долей вероятности, эти районы станут частью столицы. Не исключено, что подобная метаморфоза произойдет и с Домодедово. Фактически по этим направлениям пойдет развитие сопутствующей инфраструктуры, а главное — резко поднимется престиж земель, что, в свою очередь, подтолкнет вверх цены",— рассуждает эксперт аналитического бюро "Инвесткафе" Юрий Кочетков.

Более того, планируется выкуп у частных структур некоторых присоединяемых к Москве территорий. Можно себе представить, что произойдет с ценами при таком решении вопроса. По словам Владимира Яхонтова, управляющего партнера "Миэль--Загородная недвижимость", при создании "столичного округа" первое, о чем придется забыть,— это о дешевой земле до 15 км от МКАД, в ближайшие пять-семь лет цены сравняются с московскими. Но есть один важный нюанс. На земельные участки может распространиться сложная система получения разрешения на строительство, сдачи объекта и других процессов согласования. В Москве процесс согласования строительства сложнее и дороже, чем в Подмосковье. По словам главы компании YAN Architects Яна Соркина, "объединение" усложнит и замедлит решение вопросов, связанных со строительством: получение разрешений, согласование тарифов и т. п. Так что сложности реализации строительных проектов в этих условиях могут нивелировать ту дополнительную выгоду, которая возникнет в связи с повышением стоимости объектов недвижимости в районах, получивших новый статус.

Что касается цен на жилье, то здесь прежде всего надо смотреть на цену коммуникаций. "Если тарифы на подключение будут приняты московские, то, конечно, цены пойдут вверх",— уверен Владимир Яхонтов. Эксперты говорят, что рост цен на жилье в перспективе двух-трех лет может составить от 10 до 20% в зависимости от местоположения. "Роста цен можно ожидать, когда официально будет подтверждено и объявлено о присоединении тех или иных территорий, будут названы сроки. Это даст некоторый рост. Вторая волна роста цен пойдет по факту присоединения",— говорит Мария Литинецкая.

Самое ощутимое подорожание коснется районов, в которых планируется улучшение транспортной ситуации. Рост стоимости скорее спровоцирует продление линий метрополитена, чем смена статуса района. Москва обещает протянуть метро в Сколково, Тропарево, Румянцево и Коммунарку. Новую транспортную инфраструктуру образуют также железнодорожная ветка между Смоленским и Киевским направлениями МЖД, скоростной трамвай и транспортно-пересадочные узлы. Эксперты прочат большое будущее районам Новокосино, Жулебино, Кожухово и подмосковным Люберцам; также планируется построить ветку метро в Солнцево, что повысит цену не только в столичных районах, но и в соседних областных, например в Говорово. "Что касается "здесь и сейчас", то наиболее ощутима разница в стоимости квадратного метра между московскими районами по разные стороны МКАД, даже если они находятся в одном или соседних округах,— говорит Ирина Кирсанова, директор службы маркетинга УК "Пересвет-Инвест".— Например, в готовом объекте бизнес-класса "Дом на Новокузьминской", где квартиры реализуют уже сами покупатели, однокомнатная квартира без отделки площадью 48 кв. м стоит 7,5 млн руб. (156 тыс. руб. за 1 кв. м). В соседнем районе (Жулебино, за МКАД) в новом монолитном доме бизнес-класса продается однокомнатная квартира площадью 45 кв. м за 5 млн руб. (111 тыс. руб. за 1 кв. м). Квартира площадью 43,4 кв. м в новом монолитно-кирпичном доме в центре Люберец оценивается в 4,4 млн руб. (98 тыс. руб. 1 кв. м). То есть существенная разница между ценой предложения наблюдается только в районах до и за пределами МКАД, даже если они расположены по соседству друг с другом (например, Выхино и Жулебино)".

В то же время разница между "замкадными" районами столицы и соседними подмосковными городами не столь существенна. Например, московский район Жулебино дороже соседних Люберец, хотя их разделяет только дорога, примерно на 10-13%. Однако, как говорит Ирина Кирсанова, цены на готовые новостройки в Люберцах практически сравнимы с новостройками в московском Кожухово. Разница в цене увеличивается, добавляется статус и транспортная доступность района. Если развитые районы области получат московскую прописку, то они сравняются в цене с соседними московскими районами за МКАД — Жулебино, Новокосино и Кожухово, то есть вырастут в цене на 10-13%.