«Территория Югра» оказалась спорной

Конфликт между одним из крупнейших пенсионных фондов — Ханты-Мансийским НПФ — и компанией, управлявшей его резервами, привел к неожиданному результату, который может негативно отразиться на всем рынке коллективных инвестиций. Из-за спора между НПФ и управляющей компанией «Юграфинанс» о справедливой оценке активов суд принял беспрецедентное решение — заблокировать досрочное погашение паев в третьем по величине закрытом паевом инвестфонде (ЗПИФ) недвижимости «Территория Югра». Если пайщикам будут регулярно запрещать досрочно изымать свои средства из закрытых фондов на основании заявлений других пайщиков, это дестабилизирует работу всего рынка ЗПИФов объемом более 300 млрд руб., указывают эксперты.

Ханты-Мансийский негосударственный пенсионный фонд на прошлой неделе подал в арбитражный суд Москвы иск к управляющей компании «Юграфинанс». В иске НПФ просит суд обязать компанию обеспечить оценку имущества ЗПИФа недвижимости «Территория Югра» независимым оценщиком и произвести на основании полученных результатов новый расчет стоимости чистых активов (СЧА) ЗПИФа. Как пояснил „Ъ” президент Ханты-Мансийского НПФ Алексей Охлопков, речь идет о фонде, более 90% паев которого принадлежит НПФ: в него инвестированы пенсионные резервы. По данным на 31 января, СЧА фонда «Территория Югра» составляла 4,745 млрд руб. По этому показателю он занимает третье место среди всех ЗПИФов недвижимости (не предназначенных для квалифицированных инвесторов). Между тем Ханты-Мансийский НПФ настаивает, что реальная стоимость активов ниже заявленной более чем в два раза. В иске говорится, что это может причинить ущерб НПФ, так как миноритарные пайщики могут досрочно погасить свои паи, стоимость которых будет рассчитана исходя из нынешней стоимости активов. Миноритарных пайщиков господин Охлопков не назвал. В «Юграфинанс» отказались от комментариев.

На время рассмотрения дела арбитражный суд Москвы по заявлению Ханты-Мансийского НПФ принял обеспечительные меры и запретил «Юграфинанс» погашать паи. Такое решение суда беспрецедентно для российского рынка. «Это уникальная ситуация, никогда еще не вводились обеспечительные меры в отношении досрочного погашения паев», — говорит замгендиректора управляющей компании «Альфа-Капитал» Салават Халилов.

Блокировку досрочного погашения паев одного пайщика по заявлению другого участники рынка называют нелогичной мерой. «Всегда может появиться пайщик, недовольный оценкой активов, а это приведет к прекращению функционирования механизма ЗПИФа. В некоторых фондах по несколько десятков пайщиков, а это значит, что у каждого из них может быть свое видение оценки», — говорит гендиректор компании «Капиталъ ПИФ» Роман Шемендюк.

Закрытые фонды являются самой популярной категорией ПИФов, всего на рынке работает 782 ЗПИФа (открытых ПИФов — 412, интервальных — 73), из которых 486 — фонды недвижимости. В ЗПИФах сосредоточено 311,9 млрд руб. (в фондах недвижимости — 121,5 млрд руб.), что составляет более 70% стоимости чистых активов всех ПИФов.

Участники рынка сходятся во мнении, что оценка недвижимости, тем более недостроенной, всегда может стать предметом спора. «Наибольшую сложность представляет оценка жилья, когда дом находится еще на стадии котлована»,— считает управляющий директор по доверительному управлению Промсвязьбанка Иван Гелюта. Активы ЗПИФа «Территория Югра» представляют собой именно недострой. Почти 80% активов фонда составляют имущественные права по обязательствам из договоров участия в долевом строительстве, готовность объектов строительства НПФ оценивает в 10%. К тому же в отношении застройщика, компании «Юграинвестстройпроект», сейчас ведется исполнительное производство, его активы оцениваются в минус 700 млн руб.

Оценка активов ЗПИФа проводится раз в полгода. Для этого управляющая компания выбирает оценщика и указывает его в правилах фонда. Согласно закону «Об оценочной деятельности», оценщик не должен быть учредителем, собственником, акционером или должностным лицом управляющей компании и у него не должно быть имущественного интереса в объекте оценки, кроме того, оценщик не должен быть аффилированным с заказчиком оценки. «Как правило, оценка действительно проводится объективно, потому что любой уважающий себя оценщик понимает, что, если его оценка будет признана сильно расходящейся с рынком, его репутация пострадает», — говорит господин Халилов.

Между тем в числе совладельцев одного из оценщиков ЗПИФа «Территория Югра», ООО «Фондовые исследования», указана компания «Еврофинансы-недвижимость» — «дочка» инвесткомпании «Еврофинансы», которую участники рынка называют аффилированной с «Юграфинанс». По данным СПАРК, у них есть общий совладелец — ОАО «Межотраслевой вексельный дом топливно-энергетического комплекса». Кроме того, адрес «Фондовых исследований» совпадает с адресом «Юграфинанс»: Москва, ул. Шаболовка, 10, корп. 2. Связаться с компанией «Фондовые исследования» не удалось. Помимо «Фондовых исследований» у ЗПИФа «Территория Югра» еще три оценщика — кто именно проводил последнюю оценку, в «Юграфинанс» не комментируют.