Угол для каждого

Придомовым территориям в последнее время принято уделять все больше внимания, эта тенденция прослеживается уже во всех сегментах, хотя раньше была присуща только бизнес-классу. Теперь застройщики, активно работающие в комфорт-классе, тоже уделяют улучшению придомовых территорий большое внимание.

В новых объектах, пополняющих рынок, все чаще прослеживается тренд на экологичность

Фото: Александр Коряков, Коммерсантъ

За последние 15–20 лет предпочтения покупателей жилой недвижимости существенно эволюционировали вместе с рынком. В частности, почти вдвое снизилась значимость таких внешних факторов, как локация, вид и окружение, которые еще двадцать лет назад являлись критичными для покупателя. На первый план вышли внутренние характеристики жилых комплексов: социальная инфраструктура, инженерное наполнение и концепция проекта. «В условиях затоваривания рынка и жесткой конкуренции успех будет за проектами с уникальными концептуальными решениями, интересной начинкой, нежели за безликими квадратными метрами, пусть даже в очень удачной локации»,— говорит Елизавета Конвей, директор департамента жилой недвижимости и девелопмента земли Nikoliers.

Стандартом при оформлении придомовых территорий становятся спортивные, игровые, тренажерные площадки с безопасным (тактильным) покрытием, зона коворкинга, Wi-Fi, USB-зарядные устройства, пешеходные аллеи, малые архитектурные формы в зонах прогулок. «Безусловно, подобные преимущества повышают конкурентные преимущества объекта, но также повышают стоимость квадратного метра»,— рассуждает госпожа Конвей.

По ее словам, чтобы внутреннее наполнение и концепция проекта стали дополнительным катализатором продаж, девелоперы используют различные инструменты: зонирование двора с использованием ландшафтного дизайна, эмоциональные сценарии освещения двора и эксплуатируемую кровлю, собственную марину и благоустройство набережных.

Второй тренд — создание рекреационных зон, благоустройство дворовой территории и набережных в рамках проекта. «В современную концепцию понятия "двор" заложено не просто пространство с зелеными насаждениями и дорожками для прогулок и детскими площадками. Современный двор — это многофункциональное пространство с тематическими зонами, малыми архитектурными формами, уличной мебелью и оборудованием для спорта и отдыха»,— указывает госпожа Конвей.

Приближение к ландшафту

«В благоустройстве как жилой среды, так и городских пространств последние годы главенствует общий тренд: максимальное приближение к естественному природному ландшафту. Площадь газонов уменьшается в пользу деревьев, многолетних цветущих кустарников и цветов. Есть и необычные элементы. Огород на придомовой территории, розарий, открытые террасы с беседками и деревянными скамейками, тротуары с подогревом, Wi-Fi-зоны, зарядки для электромобилей и самокатов, бесконтактный доступ через bluetooth и метку-ключ. А также коворкинги и общественные террасы. Для каждой функциональной зоны двора в проектах подбираются индивидуальные материалы, например, для прогулочных маршрутов — деревянный настил или мощение, для игр — тартановое покрытие, а также сыпучие материалы в виде песка, гальки и древесной щепы»,— рассказывает Александр Беляев, генеральный директор компании Beyond (ex. Engel & Voelkers).

«Основные принципы комфортного двора — разделение частного и общественного пространства, безбарьерная среда и дворы без машин. Последняя концепция стала настолько популярной, что ее внедряют в каждом третьем проекте по всему рынку. Отсутствие автомобилей — безусловное преимущество, дополнительный элемент безопасности»,— говорит Сергей Терентьев, директор департамента недвижимости группы ЦДС.

Наталия Коротаевская, директор по маркетингу и аналитике группы «Аквилон», важным требованием к оформлению придомовых территорий называет универсальность. «Нужно помнить, что двор не только для детей, здесь следует создавать среду, комфортную для жителей всех возрастов. Поэтому разделение по функциям и интересам — еще один важный принцип организации комфортного двора»,— говорит она. По словам эксперта, в последнее время формируется тренд на увеличение количества инфраструктуры для взрослых. «Сейчас это комплекс дизайнерских решений: от подбора игрового оборудования до проработки освещения и навигации. Все это должно соответствовать общей концепции проекта и быть гармоничным продолжением архитектуры дома»,— добавляет госпожа Коротаевская.

Подход застройщика к благоустройству придомовой территории во многом зависит от класса реализуемого жилого комплекса. Так, элитные новостройки зачастую возводятся на небольших по площади земельных участках, что ограничивает размер дворовой территории. Светлана Московченко, заместитель регионального директора департамента консалтинга и аналитики NF Group, замечает, что одно из основных требований, которое предъявляют покупатели при покупке элитного жилья,— это приватность, поэтому в подобных проектах чаще всего можно встретить закрытые дворы и внутреннюю инфраструктуру, доступную только резидентам.

В новостройках массового спроса благоустройство дворов реализуется по иному сценарию. Особое внимание благоустройству уделяется в проектах комплексного освоения территорий, которые позиционируются застройщиком как «город в городе»: там предлагается продуманная концепция двора с качественным озеленением, общественными пространствами — местами отдыха для детей и взрослых, местами для парковки автомобилей. Такая концепция становится одним из маркетинговых инструментов, повышающим привлекательность жилого комплекса.

Трансформация подхода

«В последние годы можно отметить трансформацию подхода застройщиков к наполнению дворов: в новых объектах, пополняющих рынок, все чаще прослеживается тренд на экологичность — больше внимания уделяется озеленению территории (с привлечением ландшафтных дизайнеров), воплощению концепции "двор без машин", применению малых архитектурных форм из натуральных материалов взамен конструкций из пластика»,— перечисляет госпожа Московченко.

«Немаловажно создание доступной среды для маломобильных категорий граждан и для родителей с детьми младенческого возраста. Для мегаполиса крайне предпочтителен максимально возможный объем озеленения двора. Также существенное внимание уделяется используемым материалам. Покрытия должны быть практичными и экологичными: камень, террасная доска, резиновые покрытия в детских зонах для безопасности. Трендом в материалах уличной мебели и детских площадок является дерево натуральных оттенков»,— перечисляет Елена Ширшова, директор по маркетингу ГК «Альфа Фаберже».

«Если говорить о более свежих идеях для дворов, то можно привести в пример использование гипоаллергенных материалов для детских площадок — это повышает их безопасность. При этом нужно проектировать такие зоны с учетом особенностей всех возрастных категорий детей. Также сохраняется тренд на прогулочные маршруты и зоны отдыха. Малые архитектурные объекты остаются востребованы внутри дворов: уютные беседки для тихого отдыха, амфитеатр или песочница под навесом»,— говорит Анна Боченкова, директор по маркетингу СК «Дальпитерстрой».

В зоне особого внимания

Елизавета Гречухина, главный архитектор ГК «А101» в Санкт-Петербурге, делится опытом: «Особое внимание при проектировании внутридворовых территорий наша компания уделяет озеленению и обеспечению климатического комфорта.  Этот принцип предполагает создание оптимальных условий для того, чтобы активности во дворах могли проходить даже при не самых благоприятных погодных условиях, в том числе в осенне-зимний период. Так, для детских площадок и зон отдыха мы выбираем самые освещенные солнцем пространства, в каждом дворе предусмотрены крытые беседки, защищающие от ветра и дождя, с этой же целью площадки для йоги оборудованы навесами. Кроме того, сохраненные и новые деревья создают естественную ветрозащиту всему району».

Мария Черная, генеральный директор ООО «Бонава Санкт-Петербург», рассказала, что частью пешеходного бульвара в квартале «Рябиновая роща» жилого комплекса Groena Lund стал добрососедский центр — место, где можно с интересом провести время всем жителям независимо от их возраста. «В зоне уличного кинотеатра можно организовать киносеанс, собраться книжным клубом, послушать лекцию или живой концерт. Для совместных праздников, пикников и просто перекусов на свежем воздухе оборудована обеденная зона с небольшим кухонным фронтом, столами и скамьями. Рядом с уличной кухней расположился городской огород с грядками и плодовый сад с цветущими деревьями и кустами. В тени деревьев построена крытая беседка, где можно уединиться с книгой или стаканчиком кофе, а в отдалении от основных площадок добрососедского центра находится летний офис, где можно поработать на свежем воздухе. Детей ждут свои развлечения: для самых маленьких построена песочница, частично расположенная под навесом, а для более взрослых и активных ребят открыт веревочный парк»,— рассказала госпожа Черная.

Александр Кравцов, управляющий партнер Fizika Development, обращает внимание, что, как правило, проект придомовой территории разрабатывается дизайнерскими бюро во главе с урбанистами. Они принимают во внимание масштаб объекта, размер и особенности участка, его рельеф, архитектурный облик здания или комплекса, а также его концепцию, после чего наделяют ее необходимым функционалом. «За последние десять лет урбанистика доказала свою эффективность на практике. Так, при разработке концепции загородных рекреационных объектов упор часто делается на экологичность и связь с природой: обилие зелени, искусственный ландшафт, беговые и велодорожки, экопарковки, установка возобновляемых источников энергии (даже в нашем малосолнечном Петербурге)»,— говорит господин Кравцов.

Сергей Софронов, коммерческий директор ГК «ПСК», полагает, что особенными, яркими проектами благоустройства в ядре городской застройки могут похвастать только премиальная недвижимость и категория условного высокого комфорта. «Сейчас благоустройство создается как самостоятельный проект внутри общего строительства. К разработке привлекаются специализированные студии ландшафтного дизайна, которые в России есть и, само главное, они могут предложить действительно высокий уровень. Мы, например, в премиальном проекте "Северная корона" работаем со студией, которая делала благоустройство для Новой Голландии, участвовала в проекте "Тучкова буяна" и многих других. То есть роль подрядчика по благоустройству значительно выросла, и к этому аспекту отношение не менее внимательное, чем, например, к лифтам, инженерным системам, отделке МОПов»,— подчеркивает эксперт.

Михаил Гущин, вице-президент по маркетингу и продукту RBI, подсчитал, что в современных проектах высокого уровня стоимость затрат на благоустройство составляет 4,5–5,5% от бюджета всего проекта. «А разница в абсолютных цифрах, конечно, может быть значительная — в зависимости от класса проекта. От 8 тыс. рублей на квадратный метр благоустраиваемой территории в комфорт-классе и до 15–20 тыс. рублей в элитном сегменте»,— приводит он цифры.

В пятерке лидеров

Эксперты признают, что, несмотря на растущие требования покупателей к благоустройству, параметры придомовой территории по-прежнему не являются ключевым фактором при выборе жилого комплекса — здесь лидирующее положение занимают локация и цена предложения. «Тем не менее именно благоустройство двора может сыграть решающую роль при окончательном выборе жилого комплекса среди прочих равных»,— уверена госпожа Московченко.

Господин Софронов говорит, что придомовая территория входит в пятерку главных параметров при выборе квартир в новостройках. «Например, для семей с маленькими детьми предложение обширных внутриквартальных территорий, подходящих для прогулок, и вовсе один из ключевых параметров. То же касается и, например, людей в возрасте. Молодежь обычно ориентируется на цену и развитость разного рода услуг шаговой доступности»,— добавляет эксперт.

Юрий Грудин, генеральный директор компании Formula City, более категоричен: «Сегодня, на мой взгляд, именно организация и благоустройство придомовой территории очень часто являются тем самым конкурентным преимуществом, которое играет решающую роль при покупке недвижимости».

Господин Кравцов рассуждает: «Хороший и проработанный проект благоустройства придомовой территории, который учитывает все особенности комплекса,— это безусловный плюс. Но даже самый уникальный и передовой проект в этом случае психологически воспринимается покупателем как должное. Закрытый и безопасный двор, приятный визуальный дизайн, зоны для прогулок и тренировок на свежем воздухе, уютное вечернее освещение — такой двор приятен каждому. А вот если клиент видит, что в его будущем доме, например на 300 семей, всего одна детская площадка, простые парковые скамейки, несколько деревьев, покрывающих минимальный норматив озеленения, а весь двор заставлен автомобилями жильцов, то это может заставить его задуматься и более внимательно изучить проекты конкурентов, строящих в том же классе, но уделяющих внимание придомовым территориям. Особенно если недвижимость приобретается для себя и своей семьи».

«На мой взгляд, самая сложная часть проектов благоустройства придомовых территорий даже не в создании, а в обслуживании и содержании этих объектов. Будут ли новые собственники заботиться, финансировать и поддерживать их, хватит ли квалификации УК для поддержания качества жилой среды. Мы четко видим, что в построенных 5–10 лет назад проектах концепции благоустройства, как правило, видоизменяются. В какую сторону они изменяются — в значительной степени зависит и от самих жителей, их бережного отношения к общему имуществу, и от уровня управления жилым фондом. От инициативности и вовлеченности жителей новых кварталов в поддержание красоты и удобства внутренних территорий в конечном счете и зависит рост ликвидности и инвестиционной стоимость жилья»,— заключает госпожа Черная.