Комментарии специалистов к письму главы администрации муниципального образования городское поселение «Город советская Гавань» Григорьева Ю. Л

Глава администрации муниципального образования «Го род Советская Гавань» Хабаровского края г-н Григорьев Ю.Л. обратился в редакцию с просьбой поделиться опытом решения такой проблемы, как «брошенное жилье», или указать возможные пути ее решения.

Мы попросили специалистов соответствующего профиля разъяснить этот вопрос и получили ответы из Фонда «Институт экономики города» и ЗАО «Роспромэкспер-тиза». Предлагаем Вашему вниманию письмо г-на Григорьева и ответы юристов.

Письмо главы администрации муниципального образования городское поселение «Город Советская Гавань» г-на Григорьева Ю.Л.

«Зачастую граждане пренебрегают требованиями законодательства Российской Федерации, устанавливающего обязанность граждан регистрироваться по месту пребывания и жительства в пределах нашей страны. Уезжая из города, они не предоставляют необходимую информацию в органы внутренних дел, и получается, что граждане зарегистрированы в квартире, но не проживают в ней.

Эта ситуация влечет за собой возникновение следующих проблем:

1) растет задолженность по оплате жилья и коммунальных услуг;

2) неиспользуемые по назначению квартиры приходят в состояние, не пригодное для проживания;

3) квартиры не могут быть предоставлены гражданам, действительно нуждающимся в жилье, а иски о выселении таких нанимателей отклоняются судами в связи с тем, что местонахождение ответчиков не установлено.

Вследствие этого органы местного самоуправления не имеют возможности распоряжаться муниципальными квартирами».

Для желающих поделиться опытом решения проблемы адрес нашего «корреспондента»: 682880, Хабаровский край, города Советская Гавань, ул. Советская, д. 27. Тел.: 4-0209, e-mail: admcity@mail.sovgav.ru

Ответ ведущего юрисконсульта направления «Городское хозяйство» Фонда «Институт экономики города» г-на Гордеева Д.П.

Проблемы расторжения договоров при выезде нанимателя и членов его семьи в другое место жительства

Согласно части 3 статьи 83 Жилищного кодекса Российской Федерации (ЖК РФ) в случае выезда нанимателя и членов его семьи в другое место жительства договор социального найма жилого помещения считается расторгнутым со дня выезда. Этой правовой нормой предусматривается право нанимателя и членов его семьи (бывших членов семьи) на одностороннее расторжение договора социального найма и определяется момент его расторжения.

В северных и восточных регионах России нередко приходится видеть брошенные жилые помещения без рам, дверей, элементов системы отопления. Часть таких помещений принадлежит муниципальным образованиям. Безусловно, органы местного самоуправления заинтересованы как в эффективном использовании жилых помещений социального использования, так и в отсутствии брошенных квартир. Причины этому следующие:

1) при наличии в муниципальном образовании граждан, состоящих в очереди нуждающихся в жилых помещениях, предоставляемых по договорам социального найма, муниципалитеты должны иметь жилые помещения муниципального жилищного фонда для предоставления очередникам. Если в городском округе или поселении в составе

муниципального района (это их полномочие согласно статьям 14 и 16 Федерального закона от 6 октября 2003 года № 131-ФЗ «Об общих принципах организации местного самоуправления в Российской Федерации») выявлены жилые помещения, наниматели которых фактически прекратили пользование ими, но не расторгли договор социального найма, то предоставление жилых помещений новым нанимателям возможно только после прекращения жилищных прав прежних нанимателей;

2) только новые наниматели могут освободить органы местного самоуправления от обязанности внесения за прежних нанимателей платы за жилое помещение и коммунальные услуги. Ведь согласно части 4 статьи 155 ЖК РФ если размер вносимой нанимателем жилого помещения платы меньше, чем размер платы, установленный договором управления, оставшаяся часть платы вносится наймодателем этого жилого помещения в согласованном с управляющей организацией порядке;

3) в случае, если в муниципальном жилом помещении никто не проживает, то такое жилье быстро приходит в негодность, его оборудование похищается. Нередко в брошенных жилых домах поселяются граждане, не имеющие на это права, которые не относятся должным образом к такому жилью. Это приводит к нарушению прав и интересов соседей (нанимателей и собственников жилых помещений).

Таким образом, понятно стремление органов местного самоуправления как можно быстрее решить проблему оформления расторжения договоров социального найма с нанимателями, выехавшими в другое место жительство. На это направлена норма части 3 статьи 83 ЖК РФ, но ее применение связано с укоренившимися штампами, которые необходимо преодолевать.

В предшествующие годы сложилась практика расторжения договоров социального найма в случае выезда нанимателя и членов его семьи в другое место жительства на основании решения суда. Решение суда зависит от наличия и качества доказательств, представляемых наймодателем, получение которых связано с известными

трудностями. Но должен ли наймодатель предъявлять в суд «иск о выселении таких нанимателей»? Жилищный кодекс Российской Федерации этого не требует. Расторжение договора социального найма жилого помещения по требованию наймодателя допускается в судебном порядке в случаях, указанных в части 4 статьи 83 ЖК РФ. Эти случаи указаны исчерпывающим образом. Расширить этот закрытый перечень наймодатель не вправе. Таким образом, обращение наймодателя в суд с требованием о расторжении договора социального найма в связи с выездом нанимателя и членов его семьи в другое место постоянного жительства невозможно.

В то же время наймодатель при выезде нанимателя и членов его семьи в другое место жительства вправе предъявить в суд требование о расторжении договора социального найма по другому основанию. При выезде нанимателя и членов его семьи в другое место жительства в соответствии с частью 4 статьи 83 ЖК РФ договор социального найма жилого помещения может быть расторгнут по требованию наймодателя в судебном порядке в случае невнесения нанимателем платы за жилое помещение и (или) коммунальные услуги в течение более шести месяцев. В этом случае наниматель жилого помещения по договору социального найма нарушает обязанность своевременно вносить плату за жилое помещение и коммунальные услуги, установленную в пункте 5 части 3 статьи 67 ЖК РФ. Такое нарушение практически всегда присутствует при выезде нанимателя и членов его семьи в другое место жительства.

Для того чтобы считать договор социального найма жилого помещения расторгнутым по указанному в части 3 статьи 83 ЖК РФ основанию, наймодателю необходимо иметь доказательства выезда нанимателя и членов его семьи в другое место жительства. Если такие доказательства есть, то договор считается расторгнутым со дня выезда указанных лиц не на основании решения суда, а в связи с наличием факта, прямо указанного в части 3 статьи 83 ЖК РФ.

Юридический состав расторжения договора социального найма в соответствии

с частью 3 статьи 83 ЖК РФ основывается на самостоятельных действиях нанимателя и членов его семьи. При наличии таких обстоятельств договор считается расторгнутым в силу закона. Наличие факта выезда нанимателя и членов его семьи в другое место жительства и отказ в одностороннем порядке в связи с этим от исполнения договора социального найма являются необходимыми элементами юридического состава расторжения договора социального найма в соответствии с частью 3 статьи 83 ЖК РФ. Если такой факт установлен, то договор социального найма жилого помещения считается (законодателем, нанимателем, наймодателем и т. д.) расторгнутым со дня выезда.

Но, несмотря на то, что юридический состав образует наличие только одного факта, само определение наличия такого факта является достаточно сложным.

Норма части 3 статьи 83 ЖК РФ воспроизведена практически без изменения аналогично ранее действующей норме части 2 статьи 89 Жилищного кодекса РСФСР от 24 июня 1983 года (утратил силу с 1 марта 2005 года), согласно которой в случае выезда нанимателя и членов его семьи на постоянное жительство в другое место договор найма считается расторгнутым со дня выезда.

Подробные разъяснения Верховным Судом Российской Федерации применения части 3 статьи 83 ЖК РФ отсутствуют. Учитывая схожесть указанных норм до формулирования разъяснений по применению части 3 статьи 83 ЖК РФ суды на практике неизбежно будут ориентироваться на прежние разъяснения высших судебных инстанций по применению статьи 89 Жилищного кодекса РСФСР.

Важный вывод, подтверждающий изложенный тезис о том, что органы местного самоуправления не должны обращаться в суд с требованием о расторжении договора социального найма на основании части 3 статьи 83 ЖК РФ содержится в определении Конституционного Суда Российской Федерации от 24 ноября 2005 года № 509-О «Об отказе в принятии к рассмотрению жалобы

гражданина Сазонычева Виктора Борисовича на нарушение его конституционных прав частью второй статьи 89 Жилищного кодекса РСФСР». В этом определении Конституционный Суд Российской Федерации указал, что норма, определяющая момент расторжения договора найма жилого помещения, основана на гражданско-правовой норме, предусматривающей односторонний отказ от исполнения договора, когда такой отказ допускается законом или соглашением сторон (пункт 3 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации). Таким образом, это право реализуется нанимателем по его одностороннему волеизъявлению, и расторжение договора социального найма жилого помещения осуществляется самим нанимателем.

Применение судами положений статьи 89 Жилищного кодекса РСФСР осуществлялось с учетом положений пункта 9 постановления Пленума Верховного Суда СССР от 3 апреля 1987 года № 2 «О практике применения судами жилищного законодательства». Верховный Суд СССР разъяснил, что при разрешении споров о расторжении договора найма ввиду выезда нанимателя и членов его семьи на постоянное жительство в другое место суд обязан истребовать доказательства, свидетельствующие о том, что наниматель поселился в другом населенном пункте или в другом жилом помещении данного населенного пункта. Такими доказательствами могут быть документы о выписке из жилого помещения, об увольнении с работы и устройстве на работу по месту нового жительства, обеспечении жильем по новому месту работы и другие доказательства. На необходимость применения судами этого разъяснения при рассмотрении жилищных дел указывалось в разделе V Обзора судебной практики Верховного Суда РСФСР по некоторым вопросам, возникшим при рассмотрении гражданских дел в кассационном и надзорном порядке1.

ЖК РФ содержит норму, противоположную по своему составу части 3 статьи 83. В соответствии со статьей 71 ЖК РФ временное отсутствие нанимателя жилого

1 См.: Бюллетень Верховного Суда РСФСР, 1990, № 9, с. 12; № 10, с. 11; № 11, с. 9.

помещения по договору социального найма, кого-либо из проживающих совместно с ним членов его семьи или всех этих граждан не влечет за собой изменения их прав и обязанностей по договору социального найма. Для правильного применения части 3 статьи 83 и статьи 71 ЖК РФ используемое в части 3 статьи 83 ЖК РФ понятие «место жительства» необходимо понимать в соответствии с положениями Закона Российской Федерации от 25 июня 1993 года № 5242-1 «О праве граждан Российской Федерации на свободу передвижения, выбор места пребывания и жительства в пределах Российской Федерации»: место жительства - жилой дом, квартира, служебное жилое помещение, специализированные дома (общежитие, гостиница-приют, дом маневренного фонда, специальный дом для одиноких престарелых, дом-интернат для инвалидов, ветеранов и другие), а также иное жилое помещение, в котором гражданин постоянно или преимущественно проживает в качестве собственника по договору найма (поднайма), договору аренды либо на иных основаниях, предусмотренных законодательством Российской Федерации. Это определение соответствует норме пункта 1 статьи 20 Гражданского кодекса Российской Федерации. Временное проживание возможно в месте пребывания, под которым Законом Российской Федерации «О праве граждан Российской Федерации на свободу передвижения, выбор места пребывания и жительства в пределах Российской Федерации» понимаются гостиница, санаторий, дом отдыха, пансионат, кемпинг, туристская база, больница, другое подобное учреждение, а также жилое помещение, не являющееся местом жительства гражданина, в котором он проживает временно.

После того, как орган местного самоуправления начнет использовать жилое помещение муниципального жилищного фонда как свободное от жилищных прав бывшего нанимателя и членов его семьи, может возникнуть спор относительно обоснованности квалификации наймодателем факта выезда нанимателя и членов его семьи в другое место жительства. Проверка законности и обоснованности таких действий ор-

ганов местного самоуправления, включая проверку того, являлся ли выезд заявителя в другое место постоянным или временным и возникло ли у него право пользования жилым помещением по новому месту жительства, относится к компетенции судов общей юрисдикции. Суд общей юрисдикции будет устанавливать наличие или отсутствие таких фактов только в случае обращения заинтересованных лиц. В этом случае суд будет устанавливать и исследовать конкретные обстоятельства, подтверждающие или опровергающие факты выезда нанимателя на постоянное жительство в другое место или факты его отсутствия в связи с временным пребыванием в другом месте.

Верховный Суд Российской Федерации в Обзоре законодательства и судебной практики за II квартал 2007 года высказал свою позицию в отношении возможности выступления в качестве таких заинтересованных лиц при обжаловании применения части 3 статьи 83 ЖК РФ не только нанимателя, но и членов его семьи. Верховный Суд Российской Федерации указал, что согласно Жилищному кодексу Российской Федерации сторонами по договору социального найма жилого помещения являются собственник жилого помещения государственного жилищного фонда или муниципального жилищного фонда и гражданин (наниматель), которому жилое помещение предоставляется во владение и пользование для проживания в нем на условиях, установленных указанным Кодексом (часть 1 статьи 60). Вместе с тем члены семьи нанимателя жилого помещения по договору социального найма имеют равные с нанимателем права и обязанности (часть 2 статьи 69). Такие лица должны быть указаны в договоре социального найма жилого помещения (часть 3 статьи 69). Из этого следует вывод, что хотя члены семьи нанимателя и не подписывают договор социального найма, они являются участниками этого договора. Верховный Суд Российской Федерации делает вывод, что «исходя из равенства прав и обязанностей нанимателя и членов его семьи (бывших членов семьи) это установление распространяется на каждого участника договора социального найма жилого помещения». То

есть Верховный Суд Российской Федерации допускает расторжение договора социального найма в отношении не всех участников договора социального найма жилого помещения, а в отношении только тех участников договора социального найма жилого помещения, которые осуществили выезд в другое место жительства и отказались в одностороннем порядке в связи с таким выездом от исполнения договора социального найма. Выехавшее из жилого помещения лицо утрачивает жилищные права на него, а оставшиеся проживать в жилом помещении лица сохраняют все права и обязанности по договору социального найма.

В связи с этим необходимо исходить из того, что утратившим право на жилое помещение на основании части 3 статьи 83 ЖК РФ может быть признан гражданин, выехавший из него в другое место жительства по иску иных граждан, имеющих право на это жилое помещение. В этом случае оставшееся проживать в жилом помещении лицо может заявить в суд требование «о признании утратившим право на жилое помещение в связи с выездом в другое место жительства» выехавшего из жилого помещения в другое место жительства нанимателя, члена семьи или бывшего члена семьи нанимателя.

Соответственно, действия органов местного самоуправления, связанные с признанием договора социального найма жилого помещения расторгнутым (например принятие решения о предоставлении жилого помещения новому нанимателю), могут обжаловать в судебном порядке не только бывший наниматель жилого помещения, но и самостоятельно члены семьи (бывшие члены семьи) такого бывшего нанимателя, которые ранее имели права пользования таким жилым помещением.

В Обзоре законодательства и судебной практики Верховного Суда Российской Федерации за II квартал 2007 года сказано, что утрата выехавшим из жилого помещения лицом права на это жилое помещение признается через установление фактов выезда этого лица из жилого помещения в другое место жительства и расторжение им тем самым договора социального найма.

Для обоснованного вывода о том, что договор социального найма жилого помещения можно считать расторгнутым, наймодателю необходимо иметь доказательства относительно:

1) факта выезда нанимателя и членов его семьи в другое место жительства. При этом должно быть точное подтверждение даты выезда указанных лиц (ведь договор социального найма жилого помещения считается расторгнутым со дня выезда). Факт выезда одновременно подтверждает установление факта прибытия указанных лиц в другую местность. Необходимо выяснить, выехали ли из жилого помещения все участники договора социального найма или только наймодатель, или только все или отдельные члены семьи нанимателя. Договор социального найма обоснованно расторгается по части 3 статьи 83 ЖК РФ одновременно со всеми его участниками только в случае выезда в другое место жительства нанимателя и всех членов его семьи;

2) добровольности выезда участника договора социального найма и отсутствии препятствий к пользованию им ранее занимаемым жилым помещением. В большинстве случаев это обстоятельство будет иметь значение при выезде не всех участников договора социального найма жилого помещения, а части таких участников. Если отсутствуют сомнения в том, что участник договора социального найма выехал добровольно, то наймодателю можно ставить вопрос о необходимости внесения изменений в договор социального найма, направленных на уточнение перечня участников такого договора. Косвенными доказательствами отсутствия доброй воли на выезд одного из участников договора социального найма из жилого помещения являются показания свидетелей о наличии конфликтов с другими участниками договора непосредственно перед выездом;

3) отказа в одностороннем порядке нанимателя и членов его семьи от исполнения договора социального найма в связи с выездом в другое место жительства. Подтверждением этого может считаться, в частности, отказ от внесения платы за жилое помещение и коммунальные услуги в течение дли-

тельного времени. Продолжение внесения платы за пользование жилым помещением, напротив, следует считать подтверждением намерения исполнять договор социального найма;

4) намерения продолжать (возобновить) пользование спорным жилым помещением. О наличии такого намерения может свидетельствовать оставление в жилом помещении вещей и обычной домашней обстановки. И наоборот, отсутствие в жилом помещении имущества подтверждает то, что такого намерения нет;

5) постоянного или временного характера отсутствия в жилом помещении. Если установлено, что бывший наниматель и члены его семьи имеют иное постоянное место жительства, то можно считать, что характер отсутствия в жилом помещении постоянный. Это является решающим фактором для применения части 3 статьи 83 ЖК РФ. Не может считаться безусловным подтверждением постоянного выезда приобретение другого жилого помещения на праве собственности. Ведь это априори не означает, что новый собственник проживает в приобретенном жилом помещении. Регистрация по новому месту жительства в собственном жилом помещении или нанимаемом жилом помещении, а также заключение нового договора социального найма жилого помещения или включение участников в новый договор социального найма жилого помещения (вселение в качестве члена семьи к нанимателю по новому месту жительства) надежно свидетельствует о выезде на постоянное жительство в другое место2. Одним из подтверждений выезда нанимателя и членов его семьи в другое место жительства является увольнение с места постоянной работы (если такая работа была, нередко причиной выезда является как раз отсутствие работы) и особенно устройство на новом месте жительства на новую постоянную работу на основании трудового договора.

Нередко при квалификации отсутствия выезда граждан в другое место жительства приводят довод о том, что гражданин не снят с регистрационного учета по месту жительства. При этом необходимо учитывать, что при выезде на новое место жительства граждане не обязаны сниматься с регистрационного учета по старому месту жительства. Это его право согласно порядку, установленному Правилами регистрации и снятия граждан Российской Федерации с регистрационного учета по месту пребывания и по месту жительства в пределах Российской Федерации, утвержденными постановлением Правительства Российской Федерации от 17 июля 1995 года № 713. Согласно пунктам 16-18 и 31 указанных Правил гражданин, изменивший место жительства, обязан не позднее 7 дней со дня прибытия на новое место жительства представить должностным лицам, ответственным за регистрацию, необходимые документы. Эти должностные лица в 3-дневный срок со дня обращения граждан передают установленные документы в органы регистрационного учета, которые в 3-дневный срок со дня поступления документов регистрируют граждан по месту жительства и производят в их паспортах соответствующую отметку о регистрации. Снятие гражданина с регистрационного учета по месту жительства производится органами регистрационного учета в случае изменения места жительства на основании заявления гражданина о регистрации по новому месту жительства. При регистрации по новому месту жительства, если гражданин не снялся с регистрационного учета по прежнему месту жительства, орган регистрационного учета в 3-дневный срок обязан направить соответствующее уведомление в орган регистрационного учета по прежнему месту жительства гражданина для снятия его с регистрационного учета.

При этом необходимо учитывать, что, несмотря на то, что граждане Российской Федерации обязаны регистрироваться по

2 Необходимо согласиться с Д.А. Формакидовым, который считает, что если выехавший гражданин впоследствии утратил право постоянного пользования иным жилым помещением, то «факт последующей утраты указанного права не должен влиять на решение суда о признании гражданина утратившим право пользования спорным жильем» (Неприменение судами законодательства о выселении членов семьи нанимателя жилого помещения // Российская юстиция. 2006. № 11).

месту пребывания и по месту жительства в пределах Российской Федерации, тем не менее в соответствии со статьей 3 Закона Российской Федерации «О праве граждан Российской Федерации на свободу передвижения, выбор места пребывания и жительства в пределах Российской Федерации» «регистрация или отсутствие таковой не могут служить основанием ограничения или условием реализации прав и свобод граждан, предусмотренных Конституцией Российской Федерации, законами Российской Федерации, конституциями и законами республик в составе Российской Федерации».

Таким образом, можно сделать вывод о том, что регистрация гражданина по прежнему месту жительства не может служить условием реализации права пользования жилым помещением, занимаемым по прежнему месту жительства по договору социального найма. Этот вывод соответствует выводу Конституционного Суда Российской Федерации в постановлении от 25 апреля 1995 года № 3-П о том, что регистрация, заменившая институт прописки, не может служить условием реализации прав и свобод граждан, в том числе права на жилище.

Такой же вывод сделан и Верховным Судом Российской Федерации в постановлении от 31 октября 1995 года № 8 «О некоторых вопросах применения судами Конституции Российской Федерации при осуществлении правосудия». Данные, свидетельствующие о наличии регистрации гражданина по прежнему или новому месту жительства являются лишь одним из доказательств наличия или отсутствия выезда из прежнего места жительства. Но эти данные не должны быть единственным доказательством таких фактов.

Доказательства наличия таких фактов необходимо искать не только в территориальных органах миграционной службы. Необходимо опрашивать о действиях и намерениях нанимателей их соседей, родственников, работодателей. Целесообразно пытаться искать необходимые доказательства в поселениях, в которые с высокой степенью вероятности выехали наниматель и члены его семьи. Законодатель, устанав-

ливая юридический состав расторжения договора социального найма на основании части 3 статьи 83 ЖК РФ, не хотел излишне усложнять его. Однако законодатель и не хотел создавать предпосылки для произвола органов местного самоуправления, нарушения законных прав граждан. Необходимо заметить, что нередко органы местного самоуправления как наймодатели в течение многих лет не проверяют выполнение нанимателями своих обязанностей, не имеют собственных данных о нанимателях и членах их семей, не оформляют надлежащим образом договоры социального найма. Зачастую все это отдано на откуп муниципальным жилищным организациям, которые, не будучи собственником жилых помещений и не имея стимула добросовестно выполнять функции наймодателя, выполняют эти функции из рук вон плохо. Муниципалитеты не контролируют эту деятельность, зачастую не оплачивают ее из средств бюджета, не оформляют поручение выполнять функции наймодателя гражданско-правовыми договорами, ограничиваясь наличием общего правомочия выполнять такую деятельность в уставах муниципальных унитарных предприятий. При таком отношении муниципалитетов вполне предсказуем результат, когда наниматели «внезапно» выезжают из муниципальных помещений, а собственник в лице органа местного самоуправления узнает об этом только тогда, когда количество брошенных жилых помещений становится значительным. Для предотвращения такой ситуации необходимо постоянно работать с нанимателями, объяснять им их права и обязанности, а не надеяться, что все будет правильно делаться само собой. Нельзя запретить или ограничить миграцию граждан из поселений, в которых нет хороших условий для проживания. Но создать условия для выполнения норм жилищного законодательства муниципалитеты как собственники жилых помещений обязаны.

Что касается применения части 3 статьи 83 ЖК РФ, то в заключение можно сказать, что при наличии у органов местного самоуправления подтверждения факта добровольного выезда нанимателя и членов его семьи в другое место постоянного житель-

ства наймодатель может считать, что договор социального найма жилого помещения расторгнут во внесудебном порядке в силу прямого указания закона в рамках принципа свободы договоров и в условиях отсутствия произвола со стороны наймодателя.

Ответ юриста ЗАО «Роспромэкспертиза» г-на Кузнецова Н.А.

Статья 60 Жилищного кодекса Российской Федерации (ЖК РФ) предусматривает, что по договору найма жилого помещения одна сторона - собственник жилого помещения или управомоченное им лицо (наймодатель) обязуется предоставить другой стороне (нанимателю) жилое помещение за плату во владение и пользование для проживания в нем. Одновременно статья 67 ЖК РФ устанавливает права и обязанности нанимателя жилого помещения по договору социального найма. Так, согласно пункту 3 указанной статьи наниматель жилого помещения по договору социального найма обязан:

1) использовать жилое помещение по назначению;

2) обеспечивать сохранность жилого помещения;

3) поддерживать надлежащее состояние жилого помещения;

4) проводить текущий ремонт жилого помещения;

5) своевременно вносить плату за жилое помещение и коммунальные услуги;

6) информировать наймодателя в установленные договором сроки об изменении оснований и условий, дающих право пользования жилым помещением по договору социального найма.

Основания расторжения договора социального найма жилого помещения предусмотрены статьей 83 ЖК РФ.

Пунктом 3 статьи 83 ЖК РФ установлено, что в случае выезда нанимателя и членов его семьи в другое место жительства договор социального найма жилого помещения считается расторгнутым со дня выезда. Однако при обращении в суд с иском о расторжения договора по указанному основанию в суде необходимо будет доказать тот факт, что наниматель проживает (зарегистриро-

ван) по другому адресу. В случае неполучения такой информации суд вправе будет отказать в удовлетворении иска.

Вместе с тем пунктом 4 статьи 83 ЖК РФ предусмотрены и иные основания расторжения договора социального найма жилого помещения:

1) невнесение нанимателем платы за жилое помещение и (или) коммунальные услуги в течение более шести месяцев;

2) разрушение или повреждение жилого помещения нанимателем или другими гражданами, за действия которых он не отвечает;

3) систематическое нарушение прав и законных интересов соседей, которое делает невозможным совместное проживание в одном жилом помещении;

4) использование жилого помещения не по назначению.

При обращении в суд с иском о расторжении договора социального найма жилого помещения по основаниям, указанным в пункте 3 статьи 83 ЖК РФ, судебное разбирательство будет вестись по общим нормам Г ражданского процессуального кодекса Российской Федерации (ГПК РФ). В случае неизвестности места пребывания ответчика суд приступает к рассмотрению дела после поступления в суд сведений об этом с последнего известного места жительства нанимателя (ст. 119 ГПК РФ). Это означает, что судебная повестка будет направлена по последнему известному месту жительства ответчика. Если судебная повестка вернется в суд с отметкой «адресат не значится», суд будет обязан рассмотреть это дело и вынести решение по существу спора.

Таким образом, в сложившейся ситуации полагаю, что целесообразно обратиться в суд с заявлением о расторжении договора социального найма жилого помещения на основании подпункта 1 пункта 4 статьи 83 ЖК РФ, то есть невнесение нанимателем платы за жилое помещение и (или) коммунальные услуги в течение более шести месяцев.

При указанных обстоятельствах суд будет обязан рассмотреть дело и расторгнуть договор социального найма даже в том случае, если местонахождение нанимателя не установлено.