Анализ тенденций развития жилищного строительства в Иркутской области

При этом реализация алгоритмов в статической постановке была ориентирована, прежде всего, на строительные объекты, многие практические и верификационные примеры решены применительно к строительным конструкциям, а алгоритмы и программы оптимизации стальных конструкций разработаны наиболее комплексно, с включением нормативных требований, библиотеки стандартных типов сечений и т.д. Однако основные принципы и методы, заложенные в эти алгоритмы, могут быть успешно применены для оптимального проектирования механических систем произвольного вида, которые кроме кон-

структивных элементов строительных сооружений включают различные механические устройства - пружины, демпферы и др. Такие системы были исследованы в задачах оптимизации при нестационарных динамических воздействиях. Алгоритмы оптимизации подобных механических моделей могут быть реализованы, например, при проектировании многоэтажных сооружений в сейсмических районах, когда требуется установка специальных сейсмоизолирующих устройств, позволяющих снизить интенсивность сейсмического воздействия в два и более раза.

Библиографический список

1. Schmit L.A. Structural design by systematic synthesis. Proceedings of second ASCE Conference of Electronic Computation, 1960. P. 105-122.

2. Андерсон М.С., Арман Ж.-Л. и др. Новые направления оптимизации в строительном проектировании / под ред. Э. Атрека. М.: Стройиздат, 1989. 592 с.

3. Евтушенко Ю.Г. Методы решения экстремальных задач и их применение в системах оптимизации. М.: Наука, 1982. 432 с.

4. Третьяков Н.В. Метод штрафных оценок для задач выпуклого программирования // Экономика и математические методы. 1973. Т. 9, № 3. С. 526-540.

5. Kuhn H.W., Tucker A.W. Nonlinear Programming. Proceedings of the Second Berkley Symp. on Math. Statistics and Probability, 1951. P. 481-492.

6. Разани Р. Поведение равнонапряжённой конструкции и её отношение к конструкции минимального веса // Ракетная

техника и космонавтика. 1965. Т. 3, №12. С. 115-124.

7. Хот Н., Берке Л., Венкайя В. Сравнение алгоритмов условий оптимальности, используемых при проектировании конструкций минимального веса // Ракетная техника и космонавтика. 1979. Т. 17, № 2. С. 69-80.

8. Шмит Л.А., Флери К. Применение двойственных методов для синтеза конструкций с дискретными и непрерывными множествами допустимых значений параметров // Ракетная техника и космонавтика. 1980. Т. 18, № 12. С. 133-144.

9. Гольштейн Е.Г., Третьяков Н.В. Модифицированные функции Лагранжа и методы оптимизации. М.: Наука, 1989. 400 с.

10. Свидетельство № 2011617407 от 23.09.2011 о государственной регистрации программы для ЭВМ «Расчет и оптимизация стальных конструкций (РОСК)». Автор: Дмитриева Т.Л.

УДК 69:658

АНАЛИЗ ТЕНДЕНЦИЙ РАЗВИТИЯ ЖИЛИЩНОГО СТРОИТЕЛЬСТВА В ИРКУТСКОЙ ОБЛАСТИ

Т.В.Добышева1

Национальный исследовательский Иркутский государственный технический университет, 664074, г. Иркутск, ул. Лермонтова, 83.

Рассмотрена динамика темпов жилищного строительства в Иркутской области и в г. Иркутске за 2008-2010 гг. Проведен анализ факторов, влияющих на темпы жилищного строительства, в том числе: разработка проектно-сметной документации, привлечение финансовых средств в строительство и отвод земель под строительство. Предложены основные направления выхода из дефицита финансирования строительства, меры по ликвидации недостатка земли под строительство и организационные подходы для снижения стоимости жилья и, как следствие, развития жилищного строительства. Библиогр. 3 назв.

Ключевые слова: динамика развития жилищного строительства; темпы строительства; факторы, влияющие на снижение стоимости жилья.

ANALYSIS OF HOUSING CONSTRUCTION DEVELOPMENT TRENDS IN THE IRKUTSK REGION T.V. Dobysheva

National Research Irkutsk State Technical University, Institute of Architecture and Construction, 83, Lermontov St., Irkutsk, 664074.

The dynamics of rates of house construction in the Irkutsk region and in Irkutsk in 2008-2010 is considered. The analysis of factors influencing the rates of housing construction is performed. It includes the development of construction docu-

1Добышева Татьяна Васильевна, кандидат экономических наук, доцент кафедры экспертизы и управления недвижимостью, тел.: (3952) 405412, 89501298772.

Dobysheva Tatyana, Candidate of Economics, Associate Professor of the Department of Real Estate Expertise and Management, tel.: (3952) 4Q5412, 895Q1298772.

94

ВЕСТНИК ИрГТУ №1Q (57) 2Q11

ments, attracting finance facilities for construction and land acquisition for construction. The article offers basic directions to overcome construction financing deficit, measures to eliminate the shortage of land for the construction and organizational approaches to reduce the cost of housing and, consequently, the housing construction development. 3 sources.

Key words: dynamics of housing construction development; construction rates; factors influencing the decrease in the cost of housing.

Проблема жилищного строительства является наиболее острой в социально-экономической сфере любого государства. В Российской Федерации решение жилищных проблем относится к приоритетным направлениям государственной политики.

Строительная отрасль Иркутской области характеризуется неоднозначными тенденциями. Конъюнктура рынка и инвестиционный климат весьма благоприятны, спрос на строительство новых объектов растет. Наблюдается достаточно высокая строительная активность. Однако в данной хозяйственной сфере региона имеется ряд проблем, тормозящих ее развитие.

В 2008 году объемы строительства в Иркутской области возросли на 6,25%, однако кризис октября

2008 года принес этой отрасли отрицательные результаты. Спад объемов строительства в 2009 году составил 26%. По данным Иркутскстата, по итогам 2010 года в Иркутской области было построено жилья на 4,5% больше, чем в предыдущем году. В регионе было введено в эксплуатацию 629,5 тыс. кв. метров жилья, что на 4,5% больше уровня 2009 года. Самый большой объём, как и в предыдущие годы, пришёлся на декабрь: за последний месяц года строительные компании сдали в эксплуатацию 194,8 тыс. кв. метров жилья. В результате итоговые данные оказались даже выше плановых значений по вводу, которые на этот год изначально были установлены на уровне 460 тыс. кв. метров.

В Иркутске за 2010 год было возведено 404 тыс. кв. метров жилья, что примерно на 6% больше, чем в

2009 году. Надо отметить, что сохранить темпы ввода в сфере жилищного строительства удалось в основном за счёт ранее начатых строек, которые компании стали активнее завершать в 2010 году на фоне возросшего спроса на квартиры и реализации федеральных программ. Статистика также подтверждает, что в

2010 году в строительном секторе наблюдалась невысокая динамика: по данным Иркутскстата, объём работ в строительстве вырос с января прошлого года примерно на 14% по сравнению с аналогичным периодом 2009 года.

В соответствии с программой развития жилищного строительства на территории Иркутской области на период до 2015 года, принятой властями Приангарья в конце прошлого года, через пять лет в регионе в год должно возводиться 1250 тыс. кв. метров жилья. Это в два раза больше, чем строится сегодня. В настоящее время сформировано распоряжение федерального правительства о переходе к таким темпам ввода, когда на одного жителя в год будет строиться 1 кв. метр жилья. Следовательно, необходимо вводить около 2,5 млн кв. метров в год, что в два раза больше, чем планируют сегодня власти.

Существует целый ряд факторов, оказывающих значительное влияние на темпы строительства жилой недвижимости.

Один из факторов - это разработка проектно-сметной документации. Для достижения запланированных показателей в течение 2011 года должен быть сформирован задел строительных проектов на ближайшие несколько лет. Для обеспечения хороших темпов строительства в 2012 году нужно, чтобы уже в этом году была готова вся проектно-сметная документация по новым стройкам, а также заложены «нулевые» циклы.

Другим фактором, замедляющим темпы развития жилищного строительства в Иркутске, является проблема привлечения финансовых средств в строительство. У строительных компаний теоретически есть несколько источников финансирования, кроме собственных средств: займы - банковские или облигационные, а также деньги дольщиков. Кроме частных лиц, на чьи средства в Иркутске пока возводится более 90% жилья, строительство может финансироваться также за счет государственных программ и институциональных инвесторов. На практике ни один из источников сегодня не является для строителей абсолютно доступным.

Первичный рынок жилой недвижимости в Иркутске живет и развивается в основном за счет денег частных инвесторов - дольщиков. Многие специалисты рынка утверждают, что доля таких инвесторов в общем объеме строительства нового жилья в городе составляет около 85-90%.

Основная часть жилья в 2010 году, как и прежде, введена за счет средств частных инвесторов. При этом доля бюджетных средств существенно повысилась и составила 14,4%. Примечательным фактом является значительное увеличение доли индивидуального жилищного строительства - с 3,1 до 6,8%.

Переход жилищного строительства Иркутска к рыночному механизму регулирования и управления должен сопровождаться появлением принципиально новых источников инвестиций, конкурентной борьбы за подряды, новых форм прокьюремента, т.е. методов получения подрядов на проектирование и строительство объектов недвижимости.

Следует приветствовать нарастание финансирования из городского бюджета строительства социального жилья и объектов социально-культурного назначения, но все равно основным источником инвестиций в жилищное строительство были и остаются средства частных инвесторов, а в жилищном строительстве -горожан. И в связи с этим возникало и возникает все больше острых экономических и социальных проблем.

Уже с конца 90-х годов в Иркутске в связи с отсутствием бюджетного финансирования строительства

основным источником инвестиций в жилищное строительство стало так называемое долевое участие физических лиц в строительстве конкретных домов, причем договоры долевого участия имели самую разнообразную форму. В соответствии с Федеральным законом №214-ФЗ от 30 декабря 2004 г. «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости» эта форма инвестирования стала менее популярной из-за введения жестких мер, неравноправных для граждан и инвестиционно-строительных компаний. Недостатки этого закона привели к фактическому свертыванию долевого участия - по этому закону в городе строится всего лишь несколько десятков жилых домов, зато появились «обходные пути»: предварительные договоры «купли-продажи» квартир и т.п. Кроме того, широко распространенными стали потребительские кредиты коммерческих банков под строительство конкретных домов для определенных инвестиционно-строительных компаний. Практика выдачи этих кредитов имела и имеет двоякие последствия. С одной стороны, появилась возможность замещения вакуума средств, который образовался в связи со свертыванием долевого участия граждан, с другой стороны, широкая практика выдачи гражданам потребительских кредитов так «разогрела» рынок, что в условиях недостаточного предложения квартир цены на них в течение 2007 года значительно выросли.

Первое направление выхода из сложившейся ситуации дефицита финансирования строительства состоит в переходе от практики кредитования физических лиц к «проектному кредитованию» строительных компаний. Этот метод широко распространен в западных странах. Суть его состоит в следующем: коммерческий банк заключает с заказчиком (застройщиком) жилого дома или иного объекта недвижимости договор о «проектном финансировании» строительства и открывает соответствующую кредитную линию, при этом согласовывается жесткий график строительства, соблюдение которого систематически контролирует соответствующая инженерная служба банка, выдавшего такой кредит.

Второе направление - создание в России системы «классической» ипотеки; это даст практическую возможность гражданам решать свои жилищные проблемы и, следовательно, будет способствовать реализации национального проекта «Доступное и комфортное жилье - гражданам России».

Третье направление - создание по опыту западных стран так называемых «ассоциаций жилищного строительства», в которых смешивается государственное и частное инвестирование строительства и реконструкции объектов недвижимости. Такие организации управляются государственными администраторами и имеют целью планомерную застройку новых территорий и, особенно, реновации уже застроенных территорий с полной реконструкцией зданий и сооружений, находящихся в реанимируемой зоне.

Четвертое направление стимулирования развития строительного комплекса Иркутска - создание конкурентной среды в сфере строительства и производства

строительных материалов, которые являются одними из наиболее «рыночных» отраслей экономики.

Важнейшей основой и условием функционирования рыночной экономики является конкурентная борьба за получение заказов, подрядов, производства и реализации продукции услуг. Цивилизованная конкуренция между производителями товаров невозможна при монополизации тех или иных секторов рынка: именно поэтому в западных странах ведется борьба с монополизмом - принимаются так называемые «антитрестовские» законы, осуществляется постоянный антимонопольный контроль.

Пятое направление - создание конкурентной среды и формирование эффективного рынка услуг за счет появления большего числа малых и средний предприятий, занятых в строительстве: малые фирмы, как правило, работают как специализированные субподрядчики, выполняющие конкретные виды работ для средних и крупных компаний, выступающих генеральными подрядчиками. Наличие таких компаний и фирм характерно для рыночной экономики, так как именно они и обеспечивают конкурентную среду. Сам процесс специализации компаний по видам работ весьма характерен для западного строительного рынка: уровень специализации достигает 80-85% от общего объема строительно-монтажных работ.

И наиболее весомый фактор - это отвод земель под строительство. В настоящее время в России сложилась парадоксальная ситуация: Россия является крупнейшей страной мира по занимаемой территории, но земли для возведения объектов недвижимости не хватает. Дело в том, что сейчас в стране практически не осталось подготовленных для застройки территорий, что случилось в результате резкого сокращения объемов подготовительных работ в начале 90-х годов. В последние годы для целей нового строительства использовался банк земель, оставшийся еще со времен Советского Союза.

Цена земли сегодня соизмерима с затратами на инженерное освоение территорий. Проблема в данный момент заключается в отсутствии условий для привлечения к работе по инженерному освоению территорий частных девелоперов, этот вид работ должен стать для бизнеса рентабельным. Экономические предпосылки для этого в городе созданы, необходимо принять ряд административных и законодательных мер:

- создать условия для формирования сети девелоперских компаний, предназначенных для развития городских территорий и предпродажной подготовки выявленных земельных участков;

- разработать и внедрить принципы квартальной застройки с привлечением средств инвесторов и средств городского бюджета для инженерного освоения и благоустройства городских территорий;

- упорядочить и усовершенствовать регламент подготовки документации по планировке территории и градостроительных планов земельных участков для жилой застройки;

- упорядочить взаимоотношения строительных компаний с инженерными ведомствами-монополис-

96

ВЕСТНИК ИрГТУ №10 (57) 2011

тами;

- увеличить объемы вложений средств в инженерное обустройство территории за счет средств городского бюджета.

Реализация этих мер позволит преодолеть проблему безземелья и, как следствие, увеличить объемы предложения на рынке жилья.

Наблюдаемый в настоящее время дефицит предложения инженерно-обустроенных территорий под застройку возник именно вследствие нехватки подготовленных к строительству земельных участков. Подготовка инфраструктуры (проведение электричества, канализации, строительство дорог), которая предшествует строительству дома, в среднем занимает 1,5-2 года.

Таким образом, для снижения стоимости жилья нужно решать принципиальные вопросы повышения темпов роста производительности и сокращения сроков жилищного строительства на всех стадиях - от выбора площадки до ввода объекта в эксплуатацию. При этом необходимо:

1. Увеличить объемы строительства жилья за счет снижения административных барьеров, подготовки строительных площадок под комплексную застрой-

ку.

2. Увеличить государственные расходы на жилищное строительство, ввести в практику муниципальный заказ для отдельных социальных категорий граждан.

3. Муниципальным властям ограничить многочисленные требования по отчислениям денежных средств у застройщиков и строителей на развитие инженерной инфраструктуры (жители городов на эти цели платят налоги и не должны нести дополнительные расходы за счет удорожания собственного жилья).

4. Естественным монополиям необходимо самим вкладывать средства в собственную инфраструктуру, т.к. инвестиционная составляющая заложена в тарифах на воду, тепло, электроэнергию, газ и т.д.

Правовая основа для решения жилищного вопроса в Российской Федерации в целом сформирована. С учетом масштабов потребительского спроса населения на жилье и его социальной значимости, главная задача сегодня состоит в комплексном подходе к развитию этого сегмента экономики на основе системно-стратегического анализа.

Библиографический список

1. Аналитический обзор. Конъюнктура рынка недвижимости Иркутска в 2010 году [Электронный ресурс]. http://www.realtyirk.ru/

2. Аналитический обзор. Конъюнктура рынка недвижимости Иркутска в 2011 году [Электронный ресурс].

http://www.realtyirk.ru/

3. Аналитический обзор. Конъюнктура рынка недвижимости Иркутска в 2011 году [Электронный ресурс]. http://www.realtyvision.ru/

УДК 666.972.125 - 666.973

ВЫСОКОПРОЧНЫЙ БЕТОН С ИСПОЛЬЗОВАНИЕМ ЗОЛЫ-УНОСА И МИКРОКРЕМНЕЗЕМА Л.А.Урханова1, В.Е.Розина2

1Восточно-Сибирский государственный технологический университет, 670013, г. Улан-Удэ, ул. Ключевская, 40В.

Национальный исследовательский Иркутский государственный технический университет, 664074, г. Иркутск, ул. Лермонтова, 83.

Рассмотрены вопросы получения высокопрочного бетона с использованием в качестве минеральной добавки золы-уноса и микрокремнезема. Комбинация золы-уноса и микрокремнезема как минеральной добавки является одним из эффективных путей улучшения свойств бетона. Приведены результаты экспериментальных исследований влияния золы-уноса и микрокремнезема на подвижность и прочность раствора и бетона. Табл. 3. Библиогр. 6 назв.

Ключевые слова: высокопрочный бетон; раствор; минеральная добавка; микрокремнезем; зола -унос; прочность.

HIGH-STRENGTH CONCRETE WITH THE USE OF FLY ASH AND MICROSILICA L.A. Urkhanova, V.E. Rosina

East-Siberian State Technological University, 40B, Klyuchevskaya St., Ulan-Ude, 670013.

1Урханова Лариса Алексеевна, доктор технических наук, профессор кафедры производства строительных материалов и изделий, тел.: (3012) 211960.

Urkhanova Larisa, Doctor of technical sciences, Professor of the Department of Manufacturing of Building Materials and Products, tel.: (3012) 211960.

Розина Виктория Евгеньевна, старший преподаватель кафедры строительного производства, тел.: (3952) 405138, e-mail: ctroitel@istu.edu

Rosina Victoria, Senior Lecturer of the Department of Building Industry, Institute of Architecture and Construction, tel.: (3952) 405138, e-mail: ctroitel@istu.edu