Расходный дом

Фото: СЕРГЕЙ МИХЕЕВ, "Ъ"
Ул. Ильинка, 5/1. Бывший доходный дом (самый высокий на год своей постройки). Построен в 1876 году. Архитектор П. П. Скоморошенко

       Журнал "Деньги" продолжает исследовать новые, еще не развитые в России секторы рынка, которые в недалеком будущем наверняка войдут в число мощных и прибыльных отраслей. Тема, начатая рассказом о мотелях (см. #8 за 2005 год), на этот раз будет продолжена анализом перспектив доходных домов — одного из самых выгодных видов бизнеса в области недвижимости.

Неучтенный доход
       Словарь русского языка С. И. Ожегова определяет понятие "доходный дом" как "многоквартирный дом, предназначенный для сдачи внаем". Этот тип городского жилья получил широкое распространение в Европе в начале XIX века, а во второй его половине — и в России. Сегодня бизнес по сдаче квартир в аренду является одним из самых прибыльных направлений в сфере недвижимости в Европе и США. Достаточно сказать, что треть американцев живет в апартаментах. Apartments в США подобно гостиницам обычно носят собственные имена и представляют собой дом в несколько этажей с однородной планировкой (чаще всего речь идет о коридорной системе) и типовой отделкой. Часто это закрытая охраняемая территория, на которую можно попасть по магнитной карте, имеющая стандартные признаки комфорта — дворик-патио с садиком и бассейном, автопаркинг, фитнес-центр, продуктовый магазин, беседки, столики и скамейки для отдыха. Арендовать апартаменты в несколько раз выгоднее, чем снимать номер в гостинице, но сдаются они, как правило, на срок от месяца и больше.
       В своей книге "Доходный дом в Москве. История и современность" глава департамента инвестиционных программ строительства правительства Москвы (ДИПС) Леонид Краснянский приводит пример Вены, где "насчитывается 800 тыс. квартир, из которых 240 тыс.— городские муниципальные, 250 тыс.— кооперативные и 310 тыс. находятся в частной собственности... Из частных квартир только 10% используются владельцами для личного проживания, остальные сдаются в аренду".

Фото: СЕРГЕЙ МИХЕЕВ, "Ъ"
Б. Гнездниковский пер., 10. Бывший дом дешевых квартир. Построен в 1912 году. Архитектор Э. К. Нирзее

В дореволюционной России доходные дома также являлись распространенным атрибутом городской жизни. Они носили имена своих владельцев и, как пишет Леонид Краснянский, "пользовались особым успехом у интеллигенции... В арендованных квартирах не только жили, но и работали, занимаясь врачебной, консультационной и адвокатской практикой... Нередко проживание в престижном доходном доме было хорошей визитной карточкой".
       Доходные дома подразделялись на несколько типов: помимо престижных и дорогих были дома для малоимущих, меблированные комнаты, а также коечно-каморочные квартиры, где жили, как правило, приехавшие на заработки в Москву рабочие. Пережив бурный расцвет (в начале XX века только в Москве насчитывалось ***около 1000 доходных домов), этот бизнес был подорван первой мировой войной, когда в условиях инфляции были введены ограничения на повышение арендной платы за проживание, а затем и полностью разрушен в результате национализации собственности в 1918 году.

Фото: ДМИТРИЙ ЛЕБЕДЕВ, "Ъ"
Джеральд Гейдж полагает, что доходные дома отберут свою долю рынка у частных владельцев квартир

Логично предположить, что с приходом рынка строительство доходных домов и сдача квартир внаем вновь станет крупным и прибыльным бизнесом. Но все оказалось не так просто. Джеральд Гейдж, партнер аудиторско-консультационной компании "Эрнст и Янг": Когда десять лет назад я прибыл в Россию, то был сильно удивлен, почему здесь нет такой привычной услуги, как сдача апартаментов внаем. Это одно из наиболее прибыльных направлений бизнеса, связанного с недвижимостью, наравне с арендой офисных и торговых площадей. Думаю, одна из причин неразвитости этого бизнеса в том, что люди в СССР получали квартиры от государства и не было острой необходимости развивать рынок аренды. Потом, в 90-е годы, появился огромный спрос на жилье в отдельных районах в Москве, но он был удовлетворен частными владельцами квартир, и не было предпосылок для строительства доходных домов. В то же время в столице существовал узкий сегмент потребителей арендного жилья — топ-менеджеры иностранных компаний, представители дипломатического корпуса. Если последних обеспечивало жильем УПДК, то для руководителей инофирм было построено несколько закрытых коттеджных поселков, сдававшихся исключительно в аренду,— Росинка, Сетунь, Покровские Холмы. Средний менеджмент инофирм обеспечивался арендным жильем на стихийном рынке.
       Тем не менее объем стихийного (читай — нелегального) рынка аренды заставляет задуматься, а кого-то и облизываться. Тот же господин Краснянский, обосновывая необходимость строительства доходных домов в России, приводит следующие данные: "В столице, по разным неофициальным оценкам... ежегодно сдается от 50 до 200 тыс. квартир, находящихся в муниципальной или частной собственности. По самым низким оценкам, наем однокомнатной квартиры обходится нелегальному арендатору в $300-400 в месяц, двухкомнатной — в $500-600, трехкомнатной — в $700 и выше в зависимости от района и предоставленной мебели. Многокомнатные апартаменты в центре Москвы сдаются в аренду из расчета от $1000 за комнату. Таким образом, ежемесячный доход 'частных арендодателей' в Москве составляет почти $40 млн. К тому же большая часть этого бизнеса проходит в безналоговом пространстве и граничит с криминалом".
       Итак, цена вопроса — почти полмиллиарда долларов в год. Остается лишь отобрать их у нелегальных арендодателей. Первым и пока единственным, кто решился на такую попытку, оказалось все то же правительство Москвы в лице все того же ДИПСа.

Фото: СЕРГЕЙ МИХЕЕВ, "Ъ"
Угол ул. Петровка и Тверского бульвара. Бывший монастырский доходный дом

Сверхплановый доход
       Идея возрождения строительства доходных домов возникла в ДИПСе в 1999 году. Однако сразу же возникла проблема: в жилищном законодательстве отсутствовало понятие коммерческого найма, был известен только социальный наем. Это означало, что сдаваемое в аренду жилье подлежало приватизации на общих основаниях. Чтобы закрепить права арендодателя, ДИПС вышел с предложениями в Госдуму, Мосгордуму, правительство Москвы с просьбой внести изменения в действующее законодательство. Это, кстати, один из важных аргументов, почему первый опыт строительства доходного дома мог быть осуществлен лишь силами столичных властей: потребовалась подпись президента России Владимира Путина для внесения изменений и дополнений в Гражданский кодекс РФ и закон РФ "О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации". Эти изменения и дополнения, внесенные в 2001 году, были узаконены в новом Жилищном кодексе, вступившем в силу на прошлой неделе.
       На случай, если первый доходный дом "выйдет комом", столичные власти решили назвать свой проект экспериментом. Начав функционировать в апреле 2004 года, к концу года дом перекрыл плановый показатель заполняемости квартир (60%) на 14%, а к сегодняшнему дню сданы в аренду 80% жилых площадей (37 квартир), 73% (36) машиномест на парковке (арендовать парковку могут не только жильцы дома) и 100% офисных площадей (их всего четыре). За первые девять месяцев (до конца 2004 года) бюджет города заработал 21 519 812 руб. Согласно бизнес-плану, срок окупаемости проекта (в доходный дом было вложено $14,3 млн) рассчитан на восемь лет, при том что сегодняшнего показателя заполняемости квартир (80%) ожидалось достичь лишь в 2011 году. Похоже, что проект показывает высокую эффективность.
       Однако "отцы эксперимента" пока проявляют осторожность в оценках. По словам представителя пресс-службы ДИПСа Татьяны Разумовой, еще предстоит "понаблюдать за динамикой, поскольку ситуация меняется с каждым месяцем".

Фото: ИЛЬЯ ПИТАЛЕВ, "Ъ"
Первый в Москве доходный дом позиционируется как элитное жилье

Корреспондент "Денег" решил лично понаблюдать за динамикой и отправился к устью Яузы, по адресу: Большой Николоворобинский переулок, 10. Обнесенный оградой новый дом выделяется на фоне обветшавших московских домов, спускающихся к Яузской площади. На территории несколько молодых мам выгуливают детишек, в одном из подъездов заканчивают отделку и установку мебели специально под нового заказчика. По словам управляющей доходным домом Галины Черниковой, люди здесь живут небедные: иностранные топ-менеджеры из Японии, США, Франции, Германии, а также из представительств российских компаний и фирм ближнего зарубежья. Есть известные артисты из других городов. Есть и москвичи. Одна семья купила квартиру и теперь пережидает в арендованной, пока не закончится ремонт. Есть владельцы коттеджей на Рублевке, которые решили вдобавок арендовать квартиру в центре Москвы, поскольку из-за города в центр не наездишься, а отсюда даже в часы пик до Кремля — пять минут езды. Жильцы довольны, а если кто и расторгает договор аренды, то лишь по материальным соображениям. Но в основном все хотят продлевать аренду, пользуясь "правом первой ночи". Меня попросили не тревожить артистов и топ-менеджеров, поэтому поговорить с жильцами не удалось.
       Всего здесь 47 квартир: шесть двухкомнатных площадью по 83 кв. м ($2500-3300 в месяц); 19 трехкомнатных площадью 100-120 кв. м ($3500-4500); 21 четырехкомнатная площадью 143-175 кв. м ($4800-5600) и одна двухуровневая семикомнатная квартира площадью 300 кв. м ($12 000). Цены выглядят запредельными, однако маркетологи ДИПСа считают их оправданными, ссылаясь на стоимость номеров в трех-четырехзвездных гостиницах Москвы, предлагающих гораздо меньшую площадь, а также на высокий спрос на квартиры в центре Москвы стоимостью от $3000 в месяц.
       Первый доходный дом позиционируется как элитное жилье — здесь дубовый паркет, дорогая сантехника и бытовая техника. Кроме того, ГУП "Мосжилкомплекс", получившее дом в хозяйственное ведение, заключило договоры с рядом сторонних организаций, обслуживающих жильцов. Это охранная фирма, осуществляющая круглосуточную охрану дома и территории (три охранника), клининговая компания (уборка мест общего пользования, шесть человек), поставщики связи ("Аэроком", "Космос-TV"), пожарная охрана, компания по обслуживанию лифтов, аварийная служба, страховая компания, а также "Мосэнерго" и "Мосводоканал". В оплату расходов этих организаций направляется 47,5% дохода от аренды, остальные 52,5% идут в бюджет города.

Фото: МИХАИЛ ПОЧУЕВ
Частное охранное предприятие ведет круглосуточное видеонаблюдение за территорией доходного дома

Нетрудовой доход
       Очевидно, что идея строительства доходных домов с последующей сдачей квартир внаем выглядит крайне перспективной. По словам риэлтеров, специализирующихся на сдаче в аренду элитного жилья, этот бизнес намного выгоднее, чем операции с куплей-продажей квартир. Более того, он существовал и продолжает существовать поныне, только в "штучных" масштабах — мелкие частные инвесторы покупали квартиры, чтобы сдавать их в аренду.
       Оксана Капля, сотрудник риэлтерского агентства "Блэквуд": Особенно выгодно это было несколько лет назад, когда еще не было такой конкуренции на рынке новостроек. Нормальная рентабельность у владельца появлялась, если покупка новой квартиры и ее отделка окупались в течение пяти лет. Сегодня возможно появление новых доходных домов, подобных тому, что построил ДИПС, только цены, пожалуй, следует снизить.
       Действительно, массовым этот бизнес может стать лишь тогда, когда аренда квартир в доходных домах будет доступна не только людям с высокими доходами. Это осознают и в ДИПСе: анализ обращений потенциальных арендаторов показал, что необходимы доходные дома различной комфортности, в том числе экономического класса — на одну-две комнаты, с типовой отделкой и низкой арендной платой.
       С другой стороны, даже при сниженных ценах стоимость проживания в доходных домах будет выше, чем у "нелегальных" арендодателей. Ведь помимо огромных инвестиций в строительство владельцу доходного дома придется взять на себя (или возложить на сторонние организации) заботу об управлении и эксплуатации. Поэтому развитие этого бизнеса возможно только при стабильном росте среднего класса.

Фото: ИЛЬЯ ПИТАЛЕВ, "Ъ"
По словам управляющей Галины Черниковой, люди в доходном доме живут небедные

Джеральд Гейдж: Для развития бизнеса доходных домов важен такой социальный фактор, как мобильность населения. В США люди готовы перемещаться из города в город на разных этапах своей карьеры, меняя свое место жительства по пять-шесть раз каждые восемь-десять лет. То же самое ждет и Москву, когда в регионах появится большое количество квалифицированных специалистов, готовых сюда переехать. Что же касается эксперимента ДИПСа, то цены в его доходном доме существенно выше, чем в среднем по США, однако сравнимы с арендными ставками в Нью-Йорке. А учитывая, что город позаботился о качестве жилья и вопросах безопасности жильцов, несомненно, что, даже несмотря на дороговизну аренды, подобные проекты отберут долю рынка у частных владельцев квартир.

ВЛАДИМИР ГЕНДЛИН
       

БЫЛОЕ И ДОМА

"Доходный дом в Москве. История и современность"
       (Из книги Л. Н. Краснянского и Р. Г. Квачадзе)
       "Первый доходный дом в Москве появился на Каланчевской улице (д. 7, не сохранился)... В 1852 году по соседству (д. 9) хозяйка собственного дома Голикова стала сдавать внаем не квартиры, а отдельные комнаты, получившие впоследствии название 'меблированные'. Этажность первых доходных домов была не выше трех этажей. Но уже в 1876 году московские газеты сообщали о постройке в городе самого высокого (пятиэтажного) доходного дома по ул. Ильинка, 5/1, на месте Троицкого подворья (арх. П. П. Скоморошенко)...
       ...К началу ХХ века в Москве было уже более 600 доходных домов... История сохранила имена...100 архитекторов и 286 домовладельцев. Кроме того, 32 доходных дома принадлежали различным компаниям и акционерным обществам, а также православной церкви, обществу призрения престарелых артистов, лечебнице военных врачей, страховым обществам и даже Министерству финансов.
       В 1902 году приобретший уже европейскую известность писатель Максим Горький после возвращения из арзамасской ссылки в Нижний Новгород снял квартиру в доходном доме Н. Ф. Киршбаума на ул. Мартыновской. Эта квартира общей площадью 300 кв. м занимала весь второй этаж, имела 10 комнат, два подсобных помещения и обходилась писателю в 1000 руб. в год. Для характеристики платежеспособности писателя заметим, что в это же время он ежегодно переводил газете 'Искра' 5000 руб.
       ...Из построенных за этот период доходных домов сегодня многие сохранились в хорошем состоянии. Например, в 148 домах живут люди, а в 40 расположились банки, офисы и магазины...
       ...Одной из самых известных построек в стиле модерн стал доходный дом водочного магната Ф. И. Афремова, который возвел восьмиэтажное строение у Красных ворот... Дом был построен в 1904 году... долгое время оставался самым высоким в Москве и... поражал московских обывателей, многие из которых боялись проезжать мимо него в трамвае.
       ...Нельзя обойти вниманием меблированные комнаты, так называемые 'меблирашки', предназначенные для сдачи внаем жителям города с небольшим достатком... Московский адрес-календарь за 1898, 1902 годы помещает список более 300 'меблирашек'... Особенно много их находилось на Тверской; имели они, как правило, громкие и звучные названия: 'Англия' в доме Шаблыкина, 'Бостон' в доме Коровина, 'Брест' в доме Аристова, 'Бристоль' в доме Сазоновых, 'Гренада' в доме Яковлева, 'Мадрид' в доме Полякова (к сожалению, они не сохранились). Все дома, как правило, имели электрическое освещение, телефон. Постояльцев кормили обедом и ужином.
       ...А вот адрес других меблированных комнат известен, и находились они в самом начале ул. Арбат (д. 4). Владелец дома, русский генерал польского происхождения Альфонс Леонович Шанявский, построивший позже на свои средства Народный университет на Миусской площади (сейчас это здание занимает РГГУ), устроил здесь уютные комнатки, где кормили недорогими обедами... Стоимость номера посуточно составляла от 1 руб. до 3 руб. 50 коп., а помесячно — от 20 руб. Вначале это заведение называлось 'Гуниб'... а затем 'Столица'. Здесь останавливались писатели и поэты А. Левитов, И. Бунин, К. Бальмонт...
       ...К началу XX века в Москве проживало более 1 млн человек, и, по официальным данным, жилищный фонд города в 1912 году составлял 11,9 млн кв. м; к 1913 году эта цифра возросла до 16,9 млн кв. м. На этот же период приходится и увеличение количества доходных домов, среди которых было 107 шести-восьмиэтажных. В 1913 году Москва получила доход с личного налогооблагаемого недвижимого имущества, в том числе и с владельцев доходных домов, в размере 7 млн руб. Всего в этот год доход города составил 47,6 млн руб.
       ...В Санкт-Петербурге в 1900 году на одного домовладельца приходилось 18 квартир с 130 жильцами. В. В. Святловский приводил... данные о том, что богатые расходуют на квартиры 10-15% своего дохода, средний класс — от 15 до 25%, а рабочие, как правило, 25% и выше.
       ...В книге В. В. Святловского 'Жилищный вопрос с экономической точки зрения' приводится примерный расчет, что... покупаемые уже готовыми дома приносят более высокий процент, чем 'верные правительственные бумаги'. Такие доходные дома приносят прибыль от 5 до 8% годовых. Например, средняя петербургская квартира из четырех или пяти комнат обходилась арендатору в 426 руб. в год."
       

АПАРТАМЕНТ-БИЗНЕС

Домовая книга
       По данным National Multi Housing Council (NMHC), около трети американцев (более 82 млн человек) живет в арендованных апартаментах. На 2001 год в США имелось 16,8 млн резиденций общей стоимостью $1 305 956 200 (более $1,3 трлн). Обзор за 2003 год показал следующее распределение домохозяйств: одиноких арендаторов-мужчин — 22%, одиноких женщин — 25%, пар без детей — 9%, пар с детьми — 11%, одинокий родитель — 12%, другие — 21%. Семьи арендаторов имеют в среднем двоих детей. Аренда апартаментов в США доступна людям с небольшими доходами: 40% арендаторов имеют доход менее $20 тыс. в год и только 8% — от $75 тыс. и выше. Средний доход семьи арендаторов в США — $36 530. 23% арендаторов тратят на аренду жилья от 30% до 50% своего дохода, 19% — более 50%.
       Средняя стоимость аренды по США за 2003 год составляла $609 в месяц (в постройках до 1990 года — $600, после 1990 года — $705). В зависимости от количества спален средняя стоимость аренды варьируется: студия — $486, одна спальня — $550, две — $660, три и более — $750. Довольно существенны различия по регионам: средняя стоимость апартаментов на Северо-Востоке — $625, на Среднем Западе — $539, на Юге — $583, на Западе — $725.
       Чем богаче административный субъект, тем более развита аренда: больше всего арендаторов (33%) в округе Колумбия (он же — столица США г. Вашингтон), а также в штате Нью-Йорк (23%). Меньше всего в Западной Вирджинии — 4%.
       Подавляющее большинство апартаментов (46,9%) принадлежит частным лицам. Бизнес на сдаче апартаментов внаем приносит одну четверть всего дохода от недвижимости в США. Прямые инвестиции в многоквартирные дома успешно конкурируют по показателю возврата на инвестиции в сравнении с офисной, промышленной и розничной (купля/продажа) недвижимостью.
       По данным National Council of Real Estate Investment Fiduciaries, в период с 1985 по 1998 год в портфелях пенсионных фондов и других крупных инвесторов апартаменты давали более высокий и стабильный возврат, чем все остальные виды недвижимости — 8,6% в год против 6,5%. В сравнении с другими видами недвижимости рынок апартаментов имеет более короткий период строительства, поэтому легче приспосабливается к изменениям рыночного спроса.
       Популярная форма участия в бизнесе апартаментов — непрямые инвестиции, то есть покупка акций компаний, управляющих или владеющих апартаментами. Одна из таких форм — Real Estate Investment Trust (REIT).
       Самые благополучные времена для бизнеса апартаментов были в 1992-1993 годах, когда рейтинг капитализации (чистый операционный доход, поделенный на цену покупки/продажи) достиг своего пика в 9,6% (в 2003 году он составил 7,35%). Однако и сейчас аналитики сходятся в том, что спрос на арендное жилье в ближайшие 5-10 лет будут поддерживать мощные демографические тенденции. Главным двигателем этого бизнеса будет иммиграция. Только 32% иммигрантов, прибывших за последние 10 лет в США, имеют жилье в собственности. Остальные арендуют апартаменты (43%), либо дома на одну семью, либо таунхаусы. Нынешние иммигранты составили 50% чистого роста занятости в США с 1990 по 2000 год. Между 2000 и 2002 годами занятость среди коренных американских рабочих снизилась на 850 тыс. человек, тогда как занятость среди иммигрантов возросла на 1,2 млн человек. Иммигранты имеют большие семьи: 21% семей с пятью и более человек (среди американцев таких семей 12%). Наибольший процент иммигрантов сосредоточен в таких отраслях, как гостиничный бизнес, строительство, здравоохранение и информационные технологии.
       И напоследок о вкладе доходных домов в экономику. Американцы подсчитали, что строительство 1000 квартир дает: 1030 рабочих мест в строительной и сопутствующих отраслях; $32 млн в виде зарплат; $15,8 млн поступлений налогов в бюджеты всех уровней.

Расходы на содержание домов дешевых квартир им. Г. Г. Солодовникова и доходы от найма помещений по годам

1909
1910
1911
1912
1913
1914
Расходы на содержание, руб.
Дом для семейных
34496
32440
н/у
н/у
н/у
н/у
Дом для одиноких
53702
70930
н/у
н/у
н/у
н/у
Итого
88198
93768,71
90986,22
77114,64
131473,07
111634,21
Доходы от найма квартир и комнат, руб.
66544
97892,03
105235,5
99364,94
136113,6
109905,2
Баланс
-21654
+4123,32
+14249,6
+8715,58
+4640,6
-1728,96

Источник: Краснянский Л. Н., Квачадзе Р. Г. Доходный дом в Москве. История и современность.

Соотношение арендаторов и собственников жилья в США

| | Домохозяйств | Человек |
| --- | --- | --- |
| Арендуют | 34917000 (31,17%) | 82709000 |
| Владеют | 77099000 (68,83%) | 205573000 |
| Всего | 112016000 (100%) | 288282000 |

Данные NMHC, US Census Bureau`s за 2004 год.

Строительство новых апартаментов и их стоимость

| | Число (тыс.) | Стоимость ($ тыс.) |
| --- | --- | --- |
| Нью-Йорк | 26113 | 2048394 |
| Флорида | 56026 | 5055762 |
| Калифорния | 51761 | 4505687 |
| Техас | 41093 | 2176252 |
| Всего по США | 418761 | 30588117 |

Данные NMHC, US Census Bureau`s за 2003 год.