«Цены реальных продаж выросли на 15–20%»

Несмотря на положительную динамику по рынку в целом, в сегменте многоквартирных домов в прошлом году было сдано 393 тыс. кв. м жилья — это наименьший показатель за последние пять лет. Как развивается качество предложения в новостройках и в каких сегментах жилье дорожало заметнее, комментирует директор ГК «Приволжье» Елена Титова.

— Каким было предложение на нижегородском рынке жилищного строительства в 2021 году?

— Участники строительного рынка определяют прошедший год как активный, насыщенный. Даже неспециалисты наблюдали значительный рост цен и ажиотажные продажи. Но итоги года, выраженные в цифровых показателях, оказались менее значимыми, чем ожидалось. В сегменте многоквартирных домов в эксплуатацию было введено 393,1 тыс. кв. м жилья, и это наименьший показатель за последние пять лет. Зато стремительно вырос рынок индивидуального жилищного строительства: к концу года объемы ввода достигли почти 1,13 млн кв. м.

Если говорить о вторичном рынке, то то на нем объем предложения сократился в два раза: количество объявлений в системе «Домклик» Сбера уменьшилось с 18,8 тыс. до 9,5 тыс. за год. На этом фоне часть продавцов отложили продажу или стали запрашивать не соответствующие рынку цены. Все это привело к перетоку спроса на первичный рынок.

— Что еще стимулировало спрос?

— Как и годом ранее, среди главных факторов влияния на первичном рынке — льготная антикризисная ипотека. 69% квартир в новостройках Нижегородской области в 2021 году были приобретены с использованием ипотеки. Кроме того, растущая инфляция, геополитическая и экономическая нестабильность стимулировали вложения в недвижимость как в традиционно защитный актив. Сработал и отложенный спрос: с 2014 года рынок пребывал в некоторой стагнации.

— В каких сегментах новостроек жилье подорожало заметнее?

— Во втором полугодии 2021 года цены реальных продаж выросли на 15-20%. Даже после ужесточения условий выдачи ипотеки с господдержкой, разогревшей спрос и цены в 2020 году, цены продолжили рост и спрос не просел. Максимальный рост сделок был зарегистрирован в декабре.

Сильнее всего рост цен сказался на квартирах инвестиционного типа с минимальным чеком. Стоимость 1 кв. м студий в стандарт-классе достигла 130-140 тыс. руб.

На рынке бизнес- и элит-класса усредненные показатели не выросли, но в некоторых проектах стоимость квадратного метра перешагнула психологически значимый порог в 250 тыс. руб. При этом разрыв цен между комфорт-классом и бизнес-классом по итогам последнего квартала постепенно сокращался.

Еще одна интересная тенденция — в том, что стоимость квадратного метра жилья все меньше зависит от районов города. В центральных частях Автозаводского, Сормовского и других знаковых районах цены существенно не отличаются. При этом большее влияние на формирование цены оказывают наличие инфраструктуры, транспортная доступность, качество и класс жилья.

— Как развивается качество предложения?

— Некоторые застройщики стараются в одном проекте охватить наибольшее количество целевых аудиторий. Например, в «КМ Тимирязевский» присутствуют два корпуса комфорт-класса с большим количеством студий в составе и корпус с квартирографией бизнес-класса, а верхние этажи отведены под пентхаусы свободной планировки с высокими потолками. Часто жилые комплексы позиционируются как жилье бизнес-класса или элитное жилье, но площадь квартир небольшая, соответствующая скорее комфорт-классу — для создания продукта с сравнительно доступным средним чеком. Этот тренд позаимствован у московских застройщиков. На мой взгляд, не всегда такой подход верен, но он работает.

Растет предложение апартаментов. В 2021 году был введен в эксплуатацию первый апарт-комплекс — «КМ Tower». Формально апартаменты не являются жилыми помещениями, и в общей статистике по вводу многоквартирных домов этот апарт-комплекс не учтен, но часть спроса апартаменты поглотили: покупатели используют помещения как для собственного пользования, так и для сдачи.

— Как будет развиваться рынок?

— Давать прогнозы в форс-мажорной ситуации сложно. Ажиотаж последних месяцев, спровоцировавший рост цен до 20%, сменится дальнейшим снижением покупательской способности населения. Этому будут способствовать общая ситуация в экономике и, в частности, высокие ставки по кредитам. Нижний Новгород еще до всех событий входил в пятерку городов с наименее доступной недвижимостью: по данным «Авито», откладывая треть дохода, человек со средней зарплатой по региону мог накопить на квартиру в течение 38,1 года.

Поэтому многое будет зависеть от поведения банковского сектора: какова будет стоимость проектного финансирования, процентная ставка по ипотеке, сохранится ли льготная ипотека — это ключевые факторы, стимулирующие спрос в сегменте новостроек. 70% покупателей жилья стандарт- и комфорт-класса, на который в свою очередь приходится 85% первичного рынка, пользуются ипотечными продуктами.

Кроме того, влиять на спрос будет стагнация на вторичном рынке. Задача большинства покупателей новостроек часто не приобретение квартиры как единственного жилья, а улучшение своих жилищных условий. Но таким покупателям сначала надо продать свою квартиру в «старом фонде», что при общем снижении спроса может быть проблематично.

В то же время недвижимость во все времена остается одним из главных инструментов по защите накоплений. И вполне возможно, при сильной инфляции люди по-прежнему будут предпочитать инвестировать средства в недвижимость.

• Domoznanie.ru
• Youtube
• Вконтакте
• Telegram