Право земельных участков и соседское право в Германии

Право земельных участков и соседское право в Германии

С.В. Королев

заведующий кафедрой государственного права и правоохранительной деятельности юридического факультета Государственного университета по землеустройству, доктор юридических наук

Сергей Викторович Королев, sko.05@mail.ru

Комплекс норм права, регулирующих все разнообразие отношений, связанных с землевладением и землепользованием в Германии, сильно отличается от аналогичного комплекса в России. Прежде всего в Германии легко прослеживается строгая систематика этих норм, их тесная взаимосвязь с другими отраслями правопорядка. Хотя в немецком юридическом языке ^и-г^епЬе^зсИ) существует термин «земельное право» (ВоЬепгесМ), на самом деле он является сокращением более специального термина «земельно-охранное право» (Во-ЬепвсИи12гесМ)1. Соответственно, вся совокупность норм земельно-охранного права является подотраслью того, что мы называем «экологическим правом». В Германии принят несколько иной термин, а именно «право защиты окружающей среды», что на немецком передается одним словом «Umweltschutzrecht».

Если отказаться от традиционного образа пирамиды правовых норм, восходящего к Фоме Аквинскому, и предложить генеалогическую метафору, а именно образ дерева, то относительно эволюции природоохранного законодательства в Германии можно предложить «древовидную» концепцию:

1) в начале было «коренное слово» конституции, а именно статья 20а Основного Закона Германии от 1949 года, которая гласит: «Осознавая ответственность перед грядущими поколениями, государство также охраняет (курсив мой. - С.К.) естественные основы жизни и животных в рамках конституционного порядка посредством законода-

тельства, а также исполнительной власти и правосудия, действующих на основе закона и права». Указанная статья Основного Закона Германии от 1949 года - это «корень» всей природоохранной системы германского права;

2) разветвленным «деревом» этой системы будет как раз «право защиты окружающей среды» с его дифференцированным законодательством;

3) наконец, одной из «ветвей» этого «дерева» будет земельно-охранное право наряду с природоохранным, водоохранным и подобным правом.

Несмотря на то, что статья 20а указанного закона была инкорпорирована в конституцию Германии лишь в 1994 году, ее базовый характер для всей системы экологического права Германии не подлежит сомнению. По содержанию эта статья тяготеет к каталогу основных прав и свобод, то есть к главе 1 (статьи 1-19 Основного закона). Другими словами, из этой конституционной нормы можно вывести новый вид прав человека, а именно так называемое основное экологическое право (Umweltgrundrecht). В 2002 году статья 20а получила дополнение в виде словосочетания «и животных», что окончательно выводит «наших братьев меньших» из мира обычных вещей гражданского оборота.

Помимо природоохранных отраслей права, вытекающих из статьи 20а Основного Закона Германии от 1949 года, в системе германского права существуют, по крайней мере, две отрасли, которые имеют другой источник, но они тем не менее всегда опо-

1 Pieroth/Schlink/Kniesel Роїігеі- und Ordnungsrecht. МйпсИеп. Веек. 2002. Б. 64

средованно привязаны к тематике публичного права вообще и масштабу статьи 20а, в частности. Речь идет о «праве земельных участков» (Grundstucksrecht)2 и «соседском праве» (Nachbarrecht)3. Прямые аналогии в российской правовой системе найти затруднительно.

Источником обеих указанных отраслей является прежде всего Германское Гражданское Уложение (далее - ГГУ) от 1900 года. Другими словами, и право земельных участков, и соседское право имеют цивилистический генезис. При этом можно утверждать, что соседское право является неизбежным продолжением права земельных участков: ведь сначала надо стать собственником земельного участка, и лишь тогда появляются соседи, то есть собственники сопредельных земельных участков.

Вместе с тем соседское право не укладывается лишь в цивилистическое русло и подразделяется на цивилистическую и публично-правовую компоненты. Что касается права земельных участков, то оно в гораздо меньшей степени инкорпорирует публично-правовое начало и своим ядром имеет институт поземельной книги и связанные с ним обременения земельных участков и перехода прав собственности на земельные участки.

Как бы то ни было, несмотря на многочисленные переплетения по предмету между правом земельных участков и соседским правом, существуют структурные различия даже в рамках цивилистики.

Первое важное различие заключается в том, что в праве земельных участков -в перспективе известного римского юриста Гая - делается акцент на «jus in rem» (вещное право), в то время как в соседском праве - на «jus in personam» (личное право). Целью регламентации в праве земельных участков является объект, то есть земельный участок как таковой. В соседском праве такой целью являются субъект -субъектные отношения, то есть отношения собственников примыкающих земельных участков.

2 Schapp J. Sachenrecht. MQnchen. Vahlen. 1995. S.162

3 Там же. S. 87.

Второе важное различие, на наш взгляд, заключается в том, что в праве земельных участков преобладает договорное право, в соседском же праве - деликтное право. В сферу отношений, регулируемых правом земельных участков, нельзя как войти, так и выйти из нее без той или иной формы договора. Однако в принципе возможно, хотя и сложно, сохранить статус собственника земельного участка, так сказать, в нераспакованном виде, ни разу не вступив с соседями по земельному участку в отношения в форме договора, что, разумеется, не исключает тяжб деликтного характера по любому, порой трагикомическому, поводу в духе Н.В. Гоголя.

С точки зрения структуры российской системы права вызывает интерес соотношение того, что в Германии называют «земельным правом» (ВоЬепгесМ) и того, что называют «правом земельных участков» (Grundstйcksrecht). Было бы ошибкой, на наш взгляд, рассматривать право земельных участков как институт или подотрасль немецкого земельного права, хотя, разумеется, право земельных участков не может существовать отдельно от земельного права. В этом отношении серьезным ограничителем является статья 14 Основного Закона Германии, в которой, помимо прочего, устанавливается ответственность собственника: «Собственность обязывает. Пользование ею одновременно должно служить общественному благу».

Для обоих секторов германского правопорядка характерно, хотя в разной пропорции, сочетание публично-правового и циви-листического подходов, несмотря на то, что земельное право относится к публичному, а право земельных участков к частному праву. Методами цивилистики разрешаются прежде всего вопросы собственности на землю, различные обременения права земельной собственности, вопросы оборота земельных участков несельскохозяйственного назначения и т. п. По преимуществу административные методы применяются для защиты публичных интересов и для

установления соответствующих ограничений на субъективные права землевладельцев (например в части застройки земельных участков)4.

Вместе с тем, между указанными секторами германского правопорядка существует и едва заметное разделение функций. Так, в земельном праве (Bodenrecht) делается акцент на защите публичных интересов, прежде всего в части оборота земель сельскохозяйственного назначения, застройки земельных участков и земельной реформы. Однако право земельных участков по определению призвано регулировать возникновение, изменение и прекращение субъективных прав на те или иные объекты недвижимости, то есть по преимуществу функционирует в сфере гражданского права. При этом большое значение приобретают формальные или процессуальные аспекты.

В частности, центральным понятием и институтом права земельных участков является институт поземельной книги (Grundbuch), о котором уже говорилось. Интересно, что вопросы землеустройства (Flurbereinigung), то есть совокупность способов интеграции прежде разрозненных объектов ландшафта, являются важной частью земельного права Германии (Bodenrecht) и остаются за рамками права земельных участков (Grund-stйcksrecht). Другими словами, макроэкономические аспекты землепользования не являются предметом права земельных участков, а представляют собой прерогативу земельного права Германии.

В какой-то степени право земельных участков представляет собой смешанную отрасль правопорядка Федеративной Республики Германии. В этой отрасли публично-правовые нормы тесно соседствуют с гражданско-правовыми. В контексте публичного права земельные участки представляют интерес прежде всего для налогового и административного права. В первом случае речь идет о налоге на землю и границах его применения, во втором - о различных ограничениях пользования участками (например о допустимости построек

4 Там же. Б. 88.

определенного вида, их высотности и т. д.). Соответствующую подотрасль административного права можно назвать публичным соседским правом. При этом важно отметить, что нормы указанной подотрасли административного права действуют кумулятивно и параллельно с нормами частного соседского права, ядром которого являются соответствующие положения Германского Гражданского Уложения.

В значительной степени частное соседское право можно рассматривать как совокупность норм гражданского права, регулирующих ограничения прав собственника на земельный участок. Наиболее важная часть таких ограничений связана не с земельным участком как таковым, а с так называемыми пограничными отношениями собственников сопредельных участков. Германское Гражданское Уложение оперирует такими понятиями, как «пересклон» (ОЬегИапд; § 910), «перепад» (ОЬегїаІІ; § 911), «перестрой» (ОЬегЬаи; § 912).

Согласно § 910 ГГУ, регулирующему проблему пересклона, собственник земельного участка вправе срезать ветви или отсекать корни деревьев, расположенных на соседнем участке, при двух условиях:

1) собственнику соседнего участка был предоставлен разумный срок самостоятельно решить эту проблему, который истек;

2) «пересклон» чужих ветвей, кустарников и т. п. действительно ограничивает свободу пользования потерпевшего участка.

Пересклон порождает проблему перепада. Согласно § 911 ГГУ перепадом считаются плоды деревьев и кустарников соседнего участка, если они естественным способом оказались на территории сопредельного участка. Перепад определяется негативно: плоды соседнего участка не подпадают под действие § 911 ГГУ, если они были приобретены в результате активных действий несобственника, например посредством тряски деревьев или кустарников, подверженных пересклону, или были просто сорваны, так сказать, через границу земельного участка. Перепад считается продуктом земельного участка, на котором он оказался.

Более существенным деликтом соседского права является перестрой, то есть разнородное стеснение прав собственника сопредельного участка посредством воздвижения различных строений по границам своего собственного участка. Согласно § 912 ГГУ перестрой как нормативный состав приводит к разным правовым последствиям в зависимости от субъективного фактора, с одной стороны, и хронологического фактора, с другой. Так, если собственник земельного участка при строительстве объекта на своей территории частично нарушил границу сопредельного участка, то в принципе собственник сопредельного участка может защищаться посредством негаторного иска (§ 1004 ГГУ). Он вправе требовать устранения вмешательства в право собственности со стороны несобственника, например, посредством прекращения строительства или демонтажа постройки.

В случае неправомерного перестроя вся часть строения, которая оказалась на территории потерпевшего участка, переходит в собственность владельца этого участка. Однако частное соседское право Германии признает и так называемый правомерный перестрой, который порождает у собственника потерпевшего участка так называемые обязанности претерпевания (Duldungs-pflicht). Такая обязанность у собственника потерпевшего участка возникает в следующих случаях:

1) если собственник перестроя действовал без умысла или грубой неосторожности;

2) если собственник потерпевшего участка не заявил протест до или сразу после факта нарушения границы между участками.

В таком случае собственник потерпевшего участка в обмен на претерпевание получает право годовой денежной ренты, которая выплачивается на год вперед.

В публичном соседском праве в отличие от частного соседского права вопросы строительства сфокусированы не столько на разграничении в пространстве притязаний собственников недвижимости, сколько на регламентации характеристик самих

воздвигаемых объектов. Другими словами, если в частном соседском праве интересы собственников недвижимости стоят на первом плане, то есть превалирует субъект (субъектный подход), то в публичном соседском праве господствует объективный аспект, а субъект права и, соответственно, субъектные отношения часто представлены лишь опосредованно.

Так, ограничения этажности при строительстве объектов в сельской местности должны прежде всего обеспечить пропорции сельского ландшафта и воспрепятствовать его брутальной урбанизации. Это же касается и требования о размещении на земельном участке объектов санитарного назначения, количества возможных построек и максимальной площади застройки. Интересы собственников недвижимости при этом имеют подчиненный характер.

Разрешительный порядок при возведении объектов на собственном земельном участке преследует цель обеспечить федеральные и региональные стандарты социальной безопасности. Так, в Германии инспектор специального строительного ведомства (Bauamt) вправе извлечь гвоздь из уже возведенного строения и проверить его на соответствие по длине и диаметру. Если же инспектор обнаружит, что при строительстве хоть в малейшей пропорции были использованы материалы из асбеста (это, впрочем, маловероятно для современных построек), то такое строение подлежит демонтажу, а вся строительная площадка -санации, и все за счет неосторожного собственника.

Можно сказать, что в отличие от своего цивилистического коррелята публичное соседское право во многом является casus specialis экологического права, или права защиты окружающей среды. Следует отметить, что в последнее время термин «защита окружающей среды» (Umweltschutz) все чаще уходит на второй план, а на первый план выдвигается термин «забота об окружающей среде» (Umweltpflege). Соответственно, в публичном соседском праве регламентируются вопросы борьбы с так называемыми иммиссиями, например с выхлопными газами на автомагистра-

лях, или вопросы борьбы с шумом на тех же автобанах и т. п. Именно заботой об окружающей среде, а не разграничением взаимных притязаний собственников проникнуто публичное соседское право, и в этом его главное отличие от частного соседского права.

ЛИТЕРАТУРА И ИНФОРМАЦИОННЫЕ

ИСТОЧНИКИ

1. Grundgesetz der Bundesrepublik Deutschland, 1949.

2. Burgerliches Gesetzbuch, 1900.

3. Венкштерн М. Основы вещного права : в кн.: «Проблемы гражданского и предпри-

* *

нимательского права Германии». М. : БЕК, 2001.

4. Daubler W. BGB kompakt: Die systema-tische Darstellung des Zivilrechts. Mйnchen: Deutscher Taschenbuch Verlag. 2003.

5. Pieroth/Schlink/Kniesel Polizei- und Ord-nungsrecht. Mйnchen. Beck. 2002.

6. Schapp J. Einfahrung in das B^gerliche Recht. Mйnchen: Vahlen Verlag. 2003.

7. Schapp J. Sachenrecht. Mйnchen. Vahlen. 1995.

В. Storm P.-Ch. Recht und Umweltpflege in: Umweltgesetze. Bonn. Inter Nationes 2000.

9. URL: http://www.polikerscreen.de http:// www.politikerscreeen.de

*

Продолжение. Начало на с. 75

Суд первой инстанции, удовлетворяя требования, исходил из положений пункта 5 стати 5 Федерального закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)», устанавливающих, что правила об ипотеке недвижимого имущества применяются также к залогу прав требования участника долевого строительства, вытекающих из договора участия в долевом строительстве. Таким образом, по мнению суда, с учетом положений статьи 77 Федерального закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)» залог права требования по договору о долевом участии в строительстве, оплаченном средствами кредитной организации, считается возникшим в силу закона. В связи с этим в силу положений пункта 2 статьи 20 Федерального закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)» регистрация ипотеки в силу закона осуществляется без предоставления дополнительного заявления и уплаты государственной пошлины. Суды апелляционной и кассационной инстанций поддержали решение суда первой инстанции.

Позицию судов всех трех инстанций поддержал и Президиум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации.

II. Необходимость получения разрешения на ввод в эксплуатацию объектов недвижимости не исключается, даже если законом не предусмотрена необходимость проведения государственной экспертизы проектной документации

ОАО «НК «Роснефть-Алтайнефтепродукт» (далее - Общество) заявило требование о признании незаконным и отмене постановления Инспекция государственного строительного надзора, контроля и надзора в области долевого строительства Алтайского края (далее - Испекция) о привлечении Общества к административной ответственности.

Суды трех инстанций, признавая постановление Инспекции незаконным, сделали вывод о том, что для автозаправочных станций исключается необходимость проведения государственной экспертизы проектной документации и, соответственно, получения разрешения на ввод объекта в эксплуатацию.

Однако Президиум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации не согласился с подобной позицией, указав, что, получив разрешение на реконструкцию объекта капитального строительства, Общество обязано было получить разрешение и на ввод его в эксплуатацию. Невыполнение этих требований образуют состав административного правонарушения, влекущего за собой ответственность.

III. Инвестор вправе требовать признания за ним права на долю в праве собственности на недвижимое имущество, если инвестиции были внесены им не в денежной форме, а путем выполнения работ по отдельному договору подряда

Оформление договора подряда в качестве отдельного документа при наличии в инвестиционном контракте условия о праве инвестора осуществлять инвестиции не в денежной форме, а путем выполнения работ не свидетельствует о его независимости и обособленности от договора инвестирования и не разрывает связи между взаимными обязательствами сторон по этим договорам. Подобный договор подряда может рассматриваться и как форма согласования между сторонами договора инвестирования способа внесения инвестиций, отличного от прямого финансирования.

во