Особенности синтеза логистической модели комплексного массового малоэтажного строительства жилья в Ростовской области

В. Ю. Киселёв

ОСОБЕННОСТИ СИНТЕЗА ЛОГИСТИЧЕСКОЙ МОДЕЛИ КОМПЛЕКСНОГО МАССОВОГО МАЛОЭТАЖНОГО СТРОИТЕЛЬСТВА ЖИЛЬЯ В РОСТОВСКОЙ ОБЛАСТИ

Аннотация

В статье автором представлено обоснование логистической модели комплексного малоэтажного строительства жилья в Ростовской области, реализация которой позволяет не только обеспечить реальные возможности институционального взаимодействия строительного бизнеса и предприятий жилищно-коммунального комплекса, но и сформировать предпосылки для повышения экономической эффективности такой кооперации.

Ключевые слова

Долгосрочное кредитование, макроэкономическая эффективность, девелоперы, застройщики, коммунальные предприятия, логистическая интеграция.

V. Yu. Kiseliov

FEATURES OF THE SYNTHESIS OF INTEGRATED LOGISTICS MODEL OF MASS HOUSING IN LOW-RISE BUILDING IN ROSTOV REGION

Annotation

In the article the author presents the rationale logistic model complex of low-rise housing construction in the Rostov region, the implementation of which can not only provide real opportunities of institutional interaction of the construction business and enterprises of housing and communal services, but also to create conditions for economic efficiency of such cooperation.

Keywords

Long-term crediting, macroeconomic efficiency, developers, builders, utility enterprises, logistic integration.

Проблема инфраструктурного обеспечения развития малоэтажного домостроения в части концептуальной оценки особенностей ее разрешения требует решения вопроса относительно того, в каком организационно-экономическом формате должно проходить взаимодействие государства и строительного бизнеса,

обеспечивающее комплексную

малоэтажную застройку новых территорий.

Отсутствие механизма такого взаимодействия умножает число паллиативных решений данной проблемы, что приводит к развитию неорганизованного коттеджного

строительства, особенно в эконом-сегменте малоэтажного домостроения.

Как показывают данные, представленные на рисунке 1, в Ростовской области сформировался устойчивый тренд повышения доли малоэтажного строительства жилья, начиная с 2006 г.

Рисунок 1 — Доля индивидуального малоэтажного строительства в общем объеме ввода жилья в Ростовской области, 2002-2012 гг.

При этом в 2011-2012 гг. стабилизация доли индивидуального малоэтажного строительства в общем объеме вводимого в эксплуатацию жилья является показателем того, что этот сегмент рынка требует территориального расширения — массового развития загородной застройки.

По состоянию на начало 2012 г., предложение на рынке загородной недвижимости Ростова-на-Дону

формируют 11 организованных поселков, большинство из которых заявлены как поселки эконом-класса. Застройки бизнес-класса занимают 19 % в общем объеме предложения, люксовые проекты — 1 %.

Приоритетным направлением развития жилищного строительства

является комплексное освоение загородных территорий. В настоящее время в рамках комплексного освоения и развития на 2013-2015 гг. намечены площадки в Азове, Батайске, Волгодонске, Каменск-Шахтинском, Новочеркасске, Новошахтинске,

Таганроге, Шахтах, а также Аксайском районе. В Ростове-на-Дону и пригороде реализуется около 20 проектов строительства коммерческих

коттеджных поселков разных форматов, находящихся на разных стадиях развития.

Доли коттеджных поселков в общей площади малоэтажного домостроения г. Ростова-на-Дону представлены на рисунке 2.

Ряд1; Родник;  рНиАЗ %риозерье;  РяДО; 7% Любушкино; 1,47; 1%

Ряд Клен-

РядУ;

Голландская

деревня; 14,71

парк' 1 15%

очередь; ^Изумрудный

Ряд1; Солнечный, 2

Ряд1;

очередь- 1 47- ИзУмРУдный;

очередь; 1,47; 22,06; 22% 1%

Ряд1; Беловодье; 17,65; 18%

Ряд1; Старочеркасская

РивЬйлЬВодье

Старочерк^ск^я^рвьера, 2 оЧередь очере1дЯС/н457ПЬляна, 1 очередь Остров , ;  Ряд1; Ясная Голландская деревня

Клен-парк, 1 очередь поляна, 1  Любушкино

Приозерье очередь; 7,35; 7%  Родник

Солнечный, 2 очередь

Рисунок 2 — Доли коттеджных поселков в общей площади малоэтажного домостроения г. Ростова-на-Дону на начало 2012 г.

На сегодняшний день

потенциальный спрос на жилье в коттеджных поселках г. Ростова-на-Дону крайне высок, что во многом объясняется дефицитом земельных ресурсов. Среди других городов-миллионников РФ столица ЮФО располагает наименьшими площадями: основные объемы жилого фонда состоят из многоэтажных домов. На протяжении многих десятилетий мегаполис накапливал отложенный спрос.

В современный период развитие малоэтажного строительства в Ростовской области может

рассматриваться в качестве базового направления не конъюнктурного, а системного подъема регионального строительного комплекса, повышения его рыночной устойчивости.

В частности, быстрый рост комплексных малоэтажных застроек на территории региона способен решить триединую задачу:

- удержать в

повышательном тренде жилищное строительство;

- обеспечить население доступным жильем;

- подтвердить социальные гарантии государства.

Все три составляющие могут быть усилены за счет формирования устойчивого механизма взаимодействия региональных властей и строительного бизнеса. Мобильная и устойчивая в инвестиционном плане массовая малоэтажная застройка поддержит платежеспособный спрос в регионе, традиционно ориентированный на индивидуальное жилье.

В г. Ростове-на-Дону и окрестностях постепенно расширяется малоэтажное жилье, строящееся по быстровозводимым технологиям.

Развивающийся рынок и

складывающуюся на нем конъюнктуру наиболее наглядно можно представить на примере коттеджных поселков.

Рассматривая особенности

развития малоэтажного строительства региона, необходимо особенно акцентировать внимание на проблеме

инфраструктурного обеспечения

малоэтажного строительства. Именно в части строительства и дальнейшего развития инфраструктуры существуют основные противоречия в развитии данного сегмента, разрешение которых на основе новых механизмов взаимодействия власти и бизнеса даст сильнейший импульс для развития малоэтажного строительства в регионе.

Большая часть коттеджных поселков Ростовской области не имеет собственной инфраструктуры, или ее состав минимален. Девелоперы откладывают строительство

инфраструктуры на финальную стадию реализации своих проектов, и не исключена вероятность, что он будет реализован в неполном объеме.

В настоящее время на рынке организованной коттеджной

недвижимости Ростовской области только формируется «критическая масса» проектов, которые должны сформировать в глазах потенциальных покупателей положительный образ такого жилья. В докризисный период ряд стартовавших малоэтажных проектов оказались откровенно неудачными, и этот цикл до сих пор не завершен.

Сегодня на рынке коттеджных поселков Ростовской области преобладают неликвидные

предложения: коттеджные поселки среднего класса, не отвечающие основным требованиями покупателей по технологии строительства, площадям домовладений и др. и имеющие завышенные цены реализации, либо дорогостоящие проекты бизнес- и элитного классов.

Для сегмента массового малоэтажного строительства

доступного жилья проблема отсутствия инфраструктурной базы обеспечения нормального функционирования

коттеджных поселков является базовой. Ее разрешению сегодня препятствует высокий уровень затратоемкости

процесса развития инфраструктуры под малоэтажное строительство, а также ограниченность ресурсной базы девелоперов для самостоятельного решения данной задачи. Столкновение позиций обеих сторон — девелоперов и региональных властей — формирует определенную диалектику

противоречий, которые необходимо снять, а затем выработать механизмы разрешения задач, выведенных в результате идейного разрешения актуализированного сегодня

асоциальной практикой малоэтажного строительства жилья вектора на формирование устойчивого

полноценного развития малоэтажного домостроения.

На сегодняшний день государство, не имея возможности полностью профинансировать строительство

инфраструктуры, должно эффективно институционально организовать этот процесс в формате государственно-частного партнерства.

Формируя правильное

теоретическое представление о проблеме, мы автоматически выходим в плоскость ее логистического решения, потому что на первый план выходит вопрос о необходимости ликвидации институционального разрыва в инфраструктуре рынка малоэтажного жилья. Необходимо рассматривать развитие двух смежных рынков, межотраслевое взаимодействие которых является имманентной характеристикой развития жилищного строительства как такового. Ликвидировать данный институциональный разрыв и обеспечить комплексное развитие малоэтажного строительства жилья эконом-класса можно только за счет ускоренной коммерциализации и этого рынка тоже. То есть акцент должен быть принципиально смещен в другую сторону: институционально преодолеть обособленное развитие по определению взаимосвязанных рынков.

В настоящее время мы наблюдаем ситуацию, когда власть корректирует законодательство в сторону

формирования институциональных

возможностей развития инфраструктуры в рамках ГЧП. Ресурсные возможности государства для системной реализации и развития данного направления апостериори ограничены. Значит, все эти нормативно-правовые корректировки будут лишь усиливать и эмпирически множить паллиативные практики решения вопроса, которые окончательно не позволят решить его в масштабах всей страны. Иными словами, вырабатывая ортогональное

существующему видение проблемы, мы вынуждены признать, что

стимулирование массового

малоэтажного строительства требует не столько взвешенной и глубокой концептуальной и программной проработки механизма взаимодействия власти и бизнеса, сколько изменения теоретической дескрипции и переоценки существа вопроса.

Партнерство власти и бизнеса должно быть покрыто ресурсной базой, соответствующей их роли и участию в этой стратегической кооперации. Речь идет не столько о соотношении ролей — доминантное положение государства вне дискуссии — сколько о соотношении ресурсных возможностей обеих сторон, из которых неограниченным и достаточным для государства является только ресурс административный. Этот факт уже более чем наглядно верифицирован реальной рыночной практикой, в которой мы перманентно наблюдаем уже как системное явление — нецивилизованное малоэтажное

строительство в условиях

неспособности инвесторов

самостоятельно выстроить всю необходимую инфраструктуру.

Неспособность инвесторов

является производной от неспособности

государства напрямую или

опосредованно через развитие смежного рынка решить инфраструктурный вопрос. Его сохранение автоматически умножает примеры некомплексного освоения загородных территорий в сегменте малоэтажного строительства, институционально ослабляя условия для формирования цивилизованных

взаимоотношений покупателей жилья и девелоперов. Следовательно, встает проблема отсутствия в регионе и стране в целом организованного рынка загородной недвижимости.

Необходимо принять за основу тот факт, что сам инвестор уже обозначил свой рыночный интерес в сегменте эконом-класса. Реализация же этого интереса оказалась ограничена рядом сложностей востребованной временем экстенсивной коммерциализации данной сферы.

Таким образом, перспективы и возможности дальнейшей аллокации факторов строительного производства и перелива капитала в сегмент массовой малоэтажной застройки будут определяться, прежде всего,

формированием стратегии государства на преодоление институционального зажима в системе межотраслевого взаимодействия двух рынков: рынка малоэтажного домостроения жилья и рынка коммунальных услуг.

Институциональное развитие рынка коммунальных услуг запустит еще более сложный процесс его уже преимущественно автономной

коммерциализации, которая будет продуцировать новые тренды, ослабляющие стратегическое

программирование управления

механикой межотраслевого

взаимодействия. В какой степени государство сможет остаться и закрепить свою субъектность в системе такого управления, остается крайне трудным вопросом.

Актуальный аналитический ракурс теоретико-методического синтеза

механизма гармоничного сочетания интересов власти и бизнеса в сегменте массового малоэтажного строительства сегодня опирается на интегрирующую и оптимизирующую логистическую

координацию действий всех участников системы при условии, если функционирование рынка малоэтажного строительства жилья будет

синхронизировано с работой рынка жилищно-коммунальных услуг.

На рисунке 3 показана логистическая модель развития комплексного загородного

малоэтажного строительства жилья в сегменте эконом-класса, которая представляет собой механизм решения одной из задач развития жилищного строительства в России и обеспечивает комплексное освоение новых территорий в рамках перспективного формата малоэтажного строительства.

НАСЕЛЕНИЕ

Комплексный девелопер

Снижение

уровня инфляции тарифов

Застройщик

МАЛОЭТАЖНОЕ ЖИЛЬЕ

Выведение инвестиционных расходов из структуры тарифа через софинансирование региональными и местными бюджетами

СОЦИАЛЬНАЯ ИНФРАСТРУКТУРА

КОМПЛЕКСНОЕ

ЗАГОРОДНОЕ МАЛОЭТАЖНОЕ

СТРОИТЕ ЛЬСТВО

ЖИЛИЩНО-КОММУНАЛЬНАЯ ИНФРАСТРУКТУРА

Внедрение энерго- и ресурсосберегающих технологий как инструмент операционной экономии в гамках «замороженного» таоисЬа

Строительство на новой технологической базе

Длинное фондирование по относительно низким процентным ставкам

Региональный и местный бюджет

Привлечение средств с рынка путем выпуска муниципальных облигаций

Частные предприятия коммунального комплекса

Своевременное обслуживание государственных кредитов

Включение ст. 91 «Муниципальные займы» в Бюджетный кодекс

Рыночная диверсификация

источников финансирования строительства и реновации основных фондов коммунальных предприятий

Государственный финансовый оператор

Рисунок 3 — Логистическая модель развития комплексного массового загородного малоэтажного строительства жилья

В рамках модели, представленной на рисунке 3, обозначены основные участники рыночного процесса, а также соблюдены базовые требования, позволяющие говорить о формировании цивилизованного сегмента массового малоэтажного жилищного строительства в пригородной зоне. Основная цель разработки данной модели состояла в том, чтобы обозначить контуры механизма развития инфраструктурной подготовки новых территорий под комплексную малоэтажную застройку.

Разработанная модель представляет собой механизм решения одной из задач развития жилищного строительства в России, который обеспечивает комплексное освоение новых территорий в рамках перспективного формата малоэтажного строительства. Речь идет о формировании высокоурбанизированной застройки, для которой наличие инженерно-коммунальной инфраструктуры является одним из основных условий рыночного роста сегмента в будущем.

Из представленных следует, что привлечение капитала в сферу частных предприятий коммунального комплекса на первичной стадии развития рынка может быть реализовано в различном формате. Основу институционализации данного процесса должно составить создание государственного финансового оператора, в роли которого может выступить Внешэкономбанк (обладающий большим опытом кредитования инфраструктурных проектов) или, например, госкорпорация «Фонд содействия реформированию ЖКХ». Это позволит запустить реальную модель масштабных долгосрочных вложений, которая будет иметь высокий уровень надежности и гарантированный уровень доходности. Необходимость возврата кредитов будет стимулировать сотрудничество частных коммунальных предприятий с поставщиками энергоэффективного оборудования, имеющими положительный опыт на рынке модернизации инфраструктуры ЖКХ.

В рамках предлагаемой модели может и должен быть реализован новый принцип тарифообразования «затраты плюс возврат инвестиций». Характерной особенностью данного принципа будет являться потребность в сквозном сжатии затрат по всей цепочке производства и реализации жилищно-коммунальных услуг, что обеспечит повышение экономической эффективности функционирования жилищно-коммунальной инфраструктуры. Возврат инвестиций должен будет осуществляться не за счет роста тарифа, а за счет внедрения новых технологий и экономии, которую обеспечат комплексные технологические новации. Таким образом, реализация логистической схемы в сегменте малоэтажного домостроения не только обеспечит возможность решения проблемы инфраструктуры, но и на базе нового экономического уклада обеспечит возможность реального стимулирования предприятий ЖКХ к переходу на новую технологическую платформу.

В случае развития удаленных и рыночно менее привлекательных коттеджных поселков соинвестором может выступить региональный или местный бюджеты, использование средств которых обеспечит полное или частичное выведение инвестиционных расходов из структуры тарифа, ослабляя возможности роста инфляции на рынке жилищно-коммунальных услуг в сегменте малоэтажного домостроения.

Участие государства в данном процессе постепенно должно нивелироваться, однако на первом этапе именно софинансирование инвестиционных расходов предприятий коммунального комплекса даст власти целый комплекс инструментов для проведения сбалансированной политики в интересах всех участников рынка коммунальных ресурсов.

Оценивая прикладное значение разработанной модели, важно отметить, что ее рыночная привлекательность будет определяться концепцией и реальными планами малоэтажной застройки конкретных территорий, бенефициаром коммунальных платежей на которых может стать частный капитал.

Именно в силу этого строительный девелопмент, который приобретает подчеркнуто комплексный характер, застройщики, отраслевые ведомства и коммунальные предприятия должны быть максимально тесно интегрированы для решения задач развития массового малоэтажного строительства на новых удаленных загородных территориях.

Оценивая макроэкономическую эффективность предложенной модели, отметим, что ее реализация обеспечит возможность запуска механизма долгосрочного кредитования частных предприятий коммунального комплекса, что позволит сформировать мощную финансовую базу для развития инженерно-коммунальной инфраструктуры и повышения экономической эффективности ее функционирования. С одной стороны, необходимость возврата кредитов заставит бизнес заниматься реновацией и модернизацией коммунальной инфраструктуры через внедрение современных инновационных материалов и технологий. С другой стороны, расширение участия государства в данном формате ГЧП обеспечит ему широкий комплекс инструментов для реализации более сбалансированной политики в интересах всех участников, функционально интегрированных в данную модель.

Библиографический список

1. Информация о жилищном строительстве и обеспечении жильем льготных категорий граждан в Ростовской области в 2012 г. [Электронный ресурс] // Официальный портал Правительства Ростовской области. — Режим доступа : http://www.donland.ru/Default.aspx?pageid=118100 (дата обращения: 13.01.2013).

Bibliographical list

1. Information about the Housing Construction and Providing Accommo-dation for Benefit Categories of Citizens in Rostov Region in 2012 [Electronic resource] // Official Portal of the Government of Rostov Region. — URL : http://www.donland.ru/Default.aspx?pageid=118100 (date of access: 13.01.2013).