Бизнес со смещенным центром

Доля Москвы в общем объеме инвестиционных сделок на рынке коммерческой недвижимости за год сократилась почти на 30 процентных пунктов, достигнув исторического минимума за последнее десятилетие. Активность покупателей сместилась в Санкт-Петербург и на региональные рынки.

Суммарный объем инвестиций в коммерческую недвижимость России по итогам первых девяти месяцев 2018 года достиг 104,7 млрд руб., сократившись на 6% относительно аналогичного периода прошлого года, говорится в исследовании, предоставленном “Ъ” Knight Frank. По расчетам аналитиков, 57% от суммарного объема этих вложений были сконцентрированы в Москве. При этом доля столицы существенно размылась: в 2017 году аналогичный показатель достигал 84%. Одновременно с 12% до 38% увеличилась доля Санкт-Петербурга, а регионов — с 4% до 5%.

В Knight Frank объясняют резкое увеличение доли Петербурга закрытием там двух крупных сделок: покупкой местными властями бизнес-центра «Невская ратуша» (стоимость оценивалась в 20,3 млрд руб.) и «Леруа Мерлен» магазинов «К-Раута» (12 млрд руб.). На этом фоне скорректировался и средний размер сделки: в Москве по итогам девяти месяцев этот показатель сократился на 42%, до 2,4 млрд руб., в Петербурге, напротив, увеличился на 38%, до 4,4 млрд руб. На региональных рынках рост составил 8%, до 1,3 млрд руб.

По данным партнера Colliers International Станислава Бибика, доля Москвы в общем объеме инвестиций в коммерческую недвижимость за девять месяцев составила 56%. Он называет этот показатель рекордно низким за последние десять лет. Но существенное влияние на рынок, по его оценкам, оказали другие сделки: больше половины доли инвестиций Санкт-Петербурга обеспечили продажи бизнес-центра «Лотос», гостиницы «Кортъярд Марриотт Пушкин» и санатория «Дюны».

В Cushman & Wakefield приводят немного другие расчеты. Консультанты отмечают как снижение доли Москвы с 64% до 54% в общем объеме инвестиций, так и Санкт-Петербурга с 20% до 14%.

В Knight Frank считают, что уже в 2019 году Москва вернет утерянные позиции: тогда, по прогнозам, доля столицы в общем объеме сделок вырастет до 70–80%, а Петербурга, напротив, размоется до 15–25%.

Доля российских инвесторов на рынке недвижимости, по расчетам Knight Frank, по итогам девяти месяцев составила 81%, сократившись на четыре процентных пункта по сравнению с аналогичным периодом прошлого года. Объем иностранных инвестиций увеличился благодаря сделке «Леруа Марлен» и покупке Raven Property Group площадей в индустриальном парке «Север» (оценивалась в 6,4 млрд руб.). Господин Бибик говорит о еще более серьезной динамике: доля иностранных инвестиций за год выросла с 18% до 33%. «Благодаря прежде всего сделке по продаже "Метрополиса" в Москве американской Hines и чешской PPF Real Estate»,— добавляет он. При этом все консультанты ждут дальнейшего снижения доли иностранных инвесторов за счет санкций и политических проблем. Консультанты Cushman & Wakefield называют доминирующие позиции российских инвесторов типичной ситуацией для рынка. Аналитики указывают, что этот тренд характерен еще с 2009 года. Европейские инвесторы занимали лидирующие позиции на рынке в 2004–2007 годах.

Сейчас наибольшую активность на инвестиционном рынке пока проявляют госструктуры, на долю которых, как подсчитали в Knight Frank, пришлось 26% вложений в недвижимость по итогам первых трех кварталов. Еще 20% у федеральных компаний, 14% формируют инвесткомпании, 9% — девелоперы, 6% — банки, 5% — частные инвесторы и лишь 1% — региональные игроки.

По прогнозам Knight Frank, по итогам 2018 года общий объем инвестиций в коммерческую недвижимость достигнет 250 млрд руб., увеличившись лишь на 0,5% относительно 2017 года. Негативное влияние на рынок оказывают макроэкономические факторы, в числе которых решение Центробанка повысить ключевую ставку на 0,25 процентного пункта, до 7,5%, уверены консультанты. В результате ожидаемый отток капитала из России по итогам 2018 года составит $30 млрд, превышая аналогичное значение прошлого года на 3,4%.