Понятие и признаки нежилого помещения в законодательстве и судебной практике

Вестник Омского университета. Серия «Право». 2007. № 3 (12). С. 66-72. © Е. О. Трубачёв, 2007

УДК 347

ПОНЯТИЕ И ПРИЗНАКИ НЕЖИЛОГО ПОМЕЩЕНИЯ В ЗАКОНОДАТЕЛЬСТВЕ И СУДЕБНОЙ ПРАКТИКЕ

Е.О. ТРУБАЧЁВ

Обсуждаются проблемы понятия нежилого помещения как объекта гражданских прав. Описываются и анализируются предлагаемые в литературе и судебной практике признаки нежилого помещения: ограниченность строительными конструкциями, предназначенность и др.

Problems of definition of non-living premises as object of civil rights are under discussion. Features of non-living premises proposed in literature and judicial practice, namely: limitation of building structure, intention and other, are described and analysed in the article.

Нежилым помещениям законодатель уделил гораздо меньше внимания, чем жилым. В законодательстве нет определения нежилого помещения, не названы его признаки. Само понятие помещения было определено лишь в Федеральном законе от 15 июня 1996 г. № 72-ФЗ «О товариществах собственников жилья» [1] (ныне утратил силу в связи с введением в действие Жилищного кодекса РФ), ст. 1: помещение - единица комплекса недвижимого имущества (часть жилого здания, иной связанный с жилым зданием объект недвижимости), выделенная в натуре, предназначенная для самостоятельного использования для жилых, нежилых и иных целей, находящаяся в собственности граждан или юридических лиц, а также Российской Федерации, субъектов Российской Федерации и муниципальных образований. Ранее также действовал СНиП 10-01-94 «Система нормативных документов в строительстве. Основные положения», утв. Постановлением Госстроя РФ от 17 мая 1994 г. № 18-38 [2], где помещение определялось как пространство внутри здания, имеющее определённое функциональное назначение и ограниченное строительными конструкциями (стенами, полом, потолком). Ни действующее законодательство, ни судебная практика определения понятия «нежилое помещение» или «помещение» не содержат и его признаки не описывают.

При этом понятие нежилого помещения, как и любого иного объекта гражданских

прав, должно раскрываться исключительно в правовом акте уровня федерального закона. Что такое объекты гражданских прав в понимании ст. 128 ГК РФ? Это те блага, по поводу которых возникают общественные отношения, регулируемые нормами гражданского права. Следовательно, от того, как определить виды объектов гражданских прав, зависит определение самого предмета гражданско-правового регулирования, т. е. круга общественных отношений, которые подлежат регулированию нормами отрасли гражданского права. Очевидно, что предмет отрасли права должен быть сформулирован именно законом, но не подзаконным актом.

В результате отсутствия в законе хоть какого-нибудь определения нежилого помещения как объекта гражданских прав и описания его признаков ничего не остаётся, кроме как руководствоваться общеязыковым значением данного термина. Общеязыковые значения слов русского языка приводятся в толковых словарях, куда и следует обратиться. По определению словаря русского языка С.И. Ожегова помещение - это внутренность здания, место, где кто-нибудь или что-нибудь помещается [3]. Нежилое как противопоставление жилому означает не предназначенное для постоянного проживания.

Именно такое значение и придаётся понятию «нежилое помещение» в правоприменительной практике, т. е. нежилое помещение понимается как часть пространства внутри

здания, не предназначенная для постоянного проживания людей. Каких-то других требований к объекту, соответствие которым было бы необходимо для признания его нежилым помещением, законодательство не содержит.

В частности, в отличие от жилых, не предусмотрен в отношении нежилых помещений признак изолированности. В результате в гражданский оборот в качестве нежилых помещений вовлекаются самые разные объекты, физические характеристики которых существенно отличаются от физических характеристик объектов, признаваемых действующим законодательством жилыми помещениями. В качестве примера можно привести следующее арбитражное дело.

Общество обратилось в Реутовский филиал Государственного унитарного предприятия Московской области «Московское областное бюро технической инвентаризации» с заявлением об обследовании помещения подземного гаража в доме-новостройке и оформлении на его основе технических паспортов на каждое машино-место в соответствии с нанесенной разметкой для регистрации впоследствии права собственности. В удовлетворении заявления было отказано со ссылкой на то обстоятельство, что, согласно действующим нормам СНиП, технический паспорт может быть изготовлен только на подземное помещение в целом. Отказ послужил основанием для обращения Общества в арбитражный суд с заявлением о признании незаконными действий Государственного унитарного предприятия Московской области «Московское областное бюро технической инвентаризации».

Судебными актами всех трёх инстанций в удовлетворении заявленных требований было отказано. В обоснование принятых судебных актов были положены следующие рассуждения. В соответствии со ст. 1 Закона о государственной регистрации прав на недвижимость, проведение технического учёта (инвентаризация) объекта недвижимости, его описание и индивидуализация возможны только при условии, что его можно выделить из других объектов недвижимого имущества. По смыслу СНиП 31-0-2-2001 подготовка учётно-технической документации может

быть произведена в отношении помещения, которое имеет определённое функциональное назначение и ограничено строительными конструкциями. Машино-место в гараже-автостоянке не ограничено строительными конструкциями и не представляет собой обособленное нежилое помещение, что исключает возможность описи объекта учёта и подготовки учётно-технической документации для государственной регистрации прав на машино-место. Такое машино-место в силу действующего законодательства не может быть зарегистрировано как объект собственности [4].

В приведённом примере арбитражные суды, как это часто бывает, снова взяли на себя функцию правотворчества, подменяя законодателя в установлении признаков нежилого помещения. Аргументация, положенная в обоснование судебных актов, не выдерживает строгой критики. Машиноместо в подземном гараже вполне можно индивидуализировать, выделив его границы на плане подземного гаража в целом, указав расстояния от стен гаража до границ машино-места, направления и протяжённость границ. Можно даже обозначить границы в натуре (краской или бетонным бордюром, к примеру). Ссылаться на установленные в СНиП правила оформления учётно-технической документации в обоснование невозможности того или иного объекта быть объектом гражданских прав (самостоятельным объектом недвижимости) вовсе не верно хотя бы потому, что, по смыслу ст. 128 и 130 ГК РФ, только законом, а не подзаконным актом может определяться, какие именно объекты являются объектами гражданских прав, а какие - нет.

Как бы то ни было, в вышеописанном арбитражном деле предлагается в качестве одного из признаков нежилого помещения рассматривать ограниченность строительными конструкциями, а все объекты, не соответствующие этому признаку, исключать из числа нежилых помещений.

Единства судебной практики, однако, по данному вопросу не имеется. Например, из прямо противоположных соображений исходил арбитражный суд в следующем деле. ЗАО «Тюменьинвестстрой» обратилось в

Арбитражный суд Тюменской области с заявлением к ДФГУП «Тюменский центр технической инвентаризации» ФГУП «Российский государственный центр инвентаризации и учёта объектов недвижимости» о признании незаконным отказа в изготовлении технического паспорта нежилого помещения -полуподземной автостоянки - с идентификацией машино-мест на плане автостоянки и в экспликации к плану автостоянки. Заявитель также просил суд обязать ответчика выдать техпаспорт нежилого помещения - полупод-земной автостоянки - с идентификацией машино-мест на плане автостоянки и в экспликации к плану автостоянки.

Рассмотрев заявленные требования, арбитражные суды трёх инстанций признали их подлежащими удовлетворению, указав, что обжалуемый отказ нарушает право истца и иных дольщиков зарегистрировать право собственности на отдельное машино-место на автостоянке. Отсутствие методики инвентаризации частей объекта при этом не было признано достаточным основанием для отказа в удовлетворении заявленных требований, поскольку в данном случае каждое заинтересованное лицо в обоснование заявленных требований в порядке ст. 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации вправе предоставить свои доказательства, в данном случае свою методику для реализации права на инвентаризацию объекта, для того чтобы впоследствии зарегистрировать свое право собственности [5]. Таким образом, суд признал машино-место на автостоянке самостоятельным объектом гражданских прав -нежилым помещением - и его возможность быть объектом отдельного права собственности, не применяя не предусмотренный законом признак ограниченности строительными конструкциями. Случаи признания арбитражными судами машино-мест в гаражах и на стоянках самостоятельными объектами права собственности неоднократны [6].

Продолжая мыслить в том же направлении, легко прийти к выводу, что в отсутствие признака ограниченности строительными конструкциями нежилым помещением может быть признана даже не отдельная в физическом плане комната, но и её часть (часть её

площади). И в арбитражной практике встречаются дела, где суды рассматривают вопрос о праве собственности на часть комнаты [7].

Отсутствие признака изолированности нежилого помещения имеет и другие последствия. В частности, совсем не обязательно, чтобы нежилое помещение имело выход непосредственно на улицу либо в места общего пользования. Ранее было показано, что необходимость формирования общего имущества в здании является одним из следствий признака изолированности помещения. Отсутствие признака изолированности нежилого помещения влечёт отсутствие необходимости формирования помещений общего пользования в нежилых зданиях либо оборудования отдельных входов для каждого помещения. По одному из арбитражных дел суд пришёл к выводу, что выделение каждому участнику общей собственности его доли в виде помещений не влечёт необходимости устройства самостоятельных входов в здание для каждого собственника и разделения всех коммуникаций, следовательно, не связано с существенными перестройками и переоборудованием здания, в результате которых зданию мог бы быть причинен существенный ущерб [8].

На практике такая ситуация порождает интересные последствия. Нежилыми помещениями как самостоятельными объектами права собственности признаются любые части здания, хотя бы изначально и не предполагаемые проектировщиками и строителями здания для самостоятельного использования отдельным собственником. Нежилыми помещениями с возможностью регистрации отдельного права собственности на них признаются лестничные клетки, коридоры, холлы, туалеты, тамбуры, лифтовые шахты и другие подобные помещения в нежилых зданиях, примеров чего множество в правоприменительной практике.

Ещё одним следствием отсутствия признака изолированности нежилых помещений является их практически ничем не ограниченная делимость с образованием новых нежилых помещений и с регистрацией на них отдельных прав собственности. Законодательство не устанавливает никаких критериев, с помощью которых можно было бы определить,

способно ли нежилое помещение к разделу или нет. В случае с жилыми помещениями такой критерий имеется - это и есть изолированность: п. 12 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 24 августа 1993 г. № 8 «О некоторых вопросах применения судами Закона РФ “О приватизации жилищного фонда в РФ”» [9] закрепляет, что выдел участнику общей собственности на приватизированное жилое помещение, представляющее собой отдельную квартиру, принадлежащей ему доли допустим, если имеется техническая возможность передачи истцу изолированной части не только жилых, но и подсобных помещений (кухни, коридора, санузла и др.), оборудования отдельного входа, а при отсутствии такой возможности суд вправе по просьбе истца определить порядок пользования квартирой, но не вправе принять решение о разделе квартиры в натуре.

Поскольку критериев допустимости раздела нежилого помещения нет, возможен раздел любым способом. Собственник вправе приобрести нежилое помещение, состоящее из нескольких комнат, и зарегистрировать на него право собственности как на одно помещение. Затем он может продать каждую комнату как отдельное нежилое помещение. Особенности планировки помещений в таком случае в отсутствие соответствующего законодательного регулирования учёту не подлежат. Сложившаяся практика допускает отчуждение одной или нескольких комнат, входящих в состав нежилого помещения, без предварительной регистрации на них права собственности как на отдельные нежилые помещения.

Одним из признаков жилого помещения, как установлено выше, является удостоверенная в установленном порядке предназначенность для постоянного проживания граждан. В отношении нежилых помещений признака предназначенности для тех или иных целей законодательством не установлено. Поэтому при квалификации части здания в качестве нежилого помещения не имеет значения, для каких именно целей оно предназначено.

В судебной практике имеется мнение о том, что определённое назначение всё-таки свойственно каждому нежилому помещению. Назначение нежилого помещения предлагается

устанавливать и учитывать в отдельных случаях. В качестве примера можно привести Постановление Федерального арбитражного суда Волго-Вятского округа от 2 ноября 2001 г. по делу № А38-9/168-01 [10], в котором суд сделал вывод о том, что в результате реконструкции и проведения ремонтных работ картофелехранилище и цех по очистке овощей, будучи переоборудованы под цех по производству мебели, изменили свое назначение, т. е. объекты в первоначальном виде не сохранились. На этом основании судом было отказано в применении реституции как последствия недействительности сделки по приватизации картофелехранилища и цеха по очистке овощей. Как видим, в данном случае назначение объекта учитывалось в качестве одного из критериев тождества вещи самой себе.

Вот ещё аналогичный пример, приводимый в литературе. АО «Гипростекло» обратилось в Арбитражный суд г. Санкт-Петербурга с иском к Межкомбанку об истребовании из чужого незаконного владения здания по улице Полтавская, дом 6. Иск основан на тех обстоятельствах, что ряд договоров купли-продажи, в результате исполнения которых право собственности на спорное имущество перешло через ряд третьих лиц к Межкомбанку, недействительны. Банк, получив свидетельство о праве собственности на здание, переоборудовал его под банковский офис, затратив на ремонт крупную сумму. При разрешении данного дела судом, помимо прочего, был затронут вопрос о том, сохранилось ли здание (объект виндикации) в том виде, в каком оно существовало раньше. Суд отметил, что Межкомбанк переоборудовал здание таким образом, что в настоящее время оно может быть использовано только для нужд банка. Хотя внешние стены снесены не были, внутренние помещения были переделаны на всех этажах. Суд в своем постановлении учел и заключение экспертов о том, что в результате реконструкции создан совершенно новый объект нежилого фонда. Ссылаясь на это, суд постановил, что здание в том виде, в каком оно существовало (в нём первоначально размещался проектный институт, и оно, соответственно, было оборудовано для его нужд), не сохранилось, поэтому не может быть ис-

требовано у банка. Это обстоятельство имело решающее значение для отказа в иске [11].

Можно ли полагать, что в результате реконструкции изменилось качество объекта, возникло новое качество и новое тождество, не совместимое с прежним, исходным состоянием объекта, произошла своего рода «спецификация» недвижимой вещи (аналогия со ст. 220 ГК РФ, предусматривающей спецификацию движимости)? Реальное качество объекта на момент спора объективно отвечало требованиям, которые предъявляются помещениям для банков.

Приведённые рассуждения исходят из того, что в основе тождества объекта недвижимости лежат не только его внешние пространственные границы, его расположение на земельном участке или в составе иного объекта недвижимости, но и характер его внутреннего устройства, а также его «качество». Качество в данном случае понимается как предназначенность для определённого использования. Изначально помещение было предназначено для размещения проектного института, потом - для размещения банка. Изменилось предназначение - изменился сам объект. Даже не изменился, а исчез, а на его месте возник новый, если руководствоваться аргументацией обсуждаемого судебного постановления.

Немалый интерес для настоящего исследования представляют в такой ситуации критерии, по которым определяется назначение нежилого помещения до и после реконструкции. На основании чего суд установил, что изначально помещение предназначалось для размещения проектного института, а после реконструкции - для размещения банка? При принятии решения в вышеописанном случае суд руководствовался заключением экспертов о том, что в результате реконструкции создан совершенно новый объект нежилого фонда. Но подобный вопрос на разрешение экспертов не должен быть поставлен, потому что его разрешение зависит исключительно от юридической оценки обстоятельств дела, а не от каких бы то ни было технических особенностей произведённой реконструкции. Эксперт мог бы установить эти технические особенности, но не вправе был давать им юридическую

оценку (это компетенция суда), определяя, является ли помещение новым объектом гражданских прав или представляет собой изменённый прежний.

При определении предназначенности объекта недвижимости суд мог руководствоваться, во-первых, фактическим использованием объекта сторонами спора, во-вторых, техническими особенностями его внутреннего устройства, в-третьих, обозначением его назначения в учётно-регистрационной документации (например, в техническом паспорте). Каждый из вариантов порочен. Принятие первого критерия делает категорию назначения нежилого помещения крайне субъективной, определяемой исключительно волей хозяйствующего субъекта, а не какими-либо объективными причинами. Ставить категорию, имеющую юридическое значение для заранее не определённого круга лиц, в зависимость от усмотрения одного из субъектов гражданских правоотношений, повредит стабильности правового регулирования, внесёт неясность в отношения сторон и приведёт к возникновению множества споров. Второй критерий не подходит из-за своей неопределённости, потому что нигде не установлено, каковы должны быть особенности внутреннего устройства помещения для осуществления того или иного вида деятельности. Отдельные требования к устройству помещения для использования в определённых видах предпринимательской деятельности существуют, но они таковы, что одно помещение может соответствовать требованиям для большинства известных видов деятельности сразу (например, укреплённые необходимым образом кассы и помещения для хранения наличных денег могут иметь как банки, так и обычные магазинчики - это не запрещено). То же самое и с третьим вариантом - нигде не установлено критериев, на основании которых правоприменитель, осуществляющий регистрационно-учётные процедуры, должен руководствоваться при заполнении графы «назначение объекта» в соответствующем документе. На практике графа «назначение» заполняется произвольно.

Более того, ни один из предложенных критериев определения предназначенности нежилого помещения не предусмотрен законом.

Если допустить, что нежилое помещение как объект гражданских прав может иметь разное назначение, подлежащее учёту правоприменителем в определённых случаях и в силу этого имеющее юридическое значение, мы неизбежно сталкиваемся с необходимостью классификации существующих вариантов параметра «назначение». Любая классификация предполагает, что изначально определённый круг объектов мы делим по определённому критерию на различные по числу инвариантов классификационного критерия группы, которые в совокупности должны охватывать весь первоначально взятый круг объектов. Как показано выше, в нашем случае классификационный критерий неясен. Количество классификационных групп также неясно. Отличаются ли назначением помещение магазина по продаже конфет от помещения магазина по продаже пирожков? Магазина по продаже конфет от магазина по продаже телевизоров? Этот ряд вопросов можно продолжать, что наглядно демонстрирует неопреде-лённость количества вариантов критерия.

Единственное законодательное основание для упоминания такой категории, как «назначение нежилого помещения», можно найти в Градостроительном кодексе РФ (далее - ГрК РФ). Подпунктом 5 п. 3 ст. 44 ГрК РФ установлено, что требования к назначению объекта капитального строительства указываются в составе градостроительного плана земельного участка. Однако в последующем ГрК РФ при описании требований к объектам капитального строительства отходит от понятия «назначение» и употребляет вместо него другое понятие - «разрешённое использование». Вот, к примеру, пп. 1 п. 6 ст. 30 ГрК РФ, согласно которому в градостроительном регламенте в отношении земельных участков и объектов капитального строительства, расположенных в пределах соответствующей территориальной зоны, указываются виды разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства. Статья 37 ГрК РФ целиком посвящена видам разрешённого использования земельных участков и объектов капитального строительства, выделяя основные виды разрешённого использования, ус-

ловно разрешённые виды использования, вспомогательные виды разрешённого использования. Разрешённое использование в данном случае должно рассматриваться не как признак нежилого помещения, а как элемент его правового режима, представляющий собой ограничение усмотрения собственника по использованию своего нежилого помещения. Виды разрешённого использования объектов капитального строительства, согласно положениям ГрК РФ, устанавливаются вне всякой зависимости от технических характеристик (планировки и т. д.) самого объекта, всё происходит наоборот: исходя из содержания условий градостроительного плана земельного участка о видах разрешённого использования расположенного на нём объекта капитального строительства, застройщик, проектировщик и строитель сами определяют все технические особенности планировки, внутреннего устройства, оснащения и т. д. возводимого объекта.

В германском праве проблема тождества объекта недвижимости в том виде, в каком она обсуждается в приведённом примере с банком и проектным институтом, разрешалась бы очень просто. По причине строгости требования superficies solo cedit реконструкция того объекта, который по сути попадает под категорию «superficies», никак не может повлиять на тождество «solum» самому себе. При этом объектом недвижимости в такой связке выступает только лишь сам «solum», а «superficie» является его существенной составной частью [12].

В судебной практике имеются и другие попытки связать конструкцию нежилого помещения с тем или иным назначением. По одному из арбитражных дел [13] было отказано в удовлетворении требования заявителя о признании незаконным отказа регистрирующего органа в государственной регистрации права собственности на нежилое помещение, в том числе по тому основанию, что различаются указания на назначение нежилого помещения в договоре купли-продажи (там нежилое помещение, являющееся предметом договора купли-продажи, поименовано как помещение отделения банка), регистрационном удостоверении бюро техни-

7І

ческой инвентаризации (встроенный магазин) и в схематическом поэтажном плане строения (одна часть помещения оборудована под магазин, другая - под конторское помещение). В этом было усмотрено несоответствие представленных на регистрацию документов по своему содержанию требованиям ст. 18 Закона о государственной регистрации прав на недвижимость. Суд указал, что функциональное назначение недвижимого имущества банка и магазина различно, что влечет невозможность их использования по общему назначению. А поскольку заявитель обратился с заявлением о регистрации его права на принадлежащее ему нежилое помещение только лишь как на административное, хотя фактически часть помещения имеет административное назначение, а другая часть - торговое, то ему в регистрации права собственности отказано правомерно.

Казалось бы, логика в упомянутом судебном постановлении присутствует. Пункт 1 ст. 18 Закона о государственной регистрации прав на недвижимость устанавливает, что документы, устанавливающие наличие, возникновение, прекращение, переход, ограничение (обременение) прав на недвижимое имущество и представляемые на государственную регистрацию прав, должны соответствовать требованиям, установленным законодательством Российской Федерации, и отражать информацию, необходимую для государственной регистрации прав на недвижимое имущество в Едином государственном реестре прав. Единый государственный реестр прав должен содержать информацию о назначении объекта (п. 6 ст. 12 Закона о государственной регистрации прав на недвижимость), поэтому противоречие между представленными документами относительно назначения объекта эквивалентно отсутствию в них достоверной информации о назначении объекта.

Но есть ли противоречие? Действующее законодательство не знает какой-либо дифференциации назначения нежилых помещений, нет классификации различных видов назначения нежилых помещений по сколько-нибудь чёткому критерию. Законодательству известны два вида назначения зданий и помещений в них, являющихся объектами гражданских

прав, - это жилые и нежилые. Критерий -предназначенность для постоянного проживания граждан или отсутствие таковой. Поэтому п. 6 ст. 12 Закона о государственной регистрации прав на недвижимость, говоря о назначении объекта, имеет в виду жилое или нежилое. Любое иное толкование не основано на нормах действующего законодательства. Так что в рассматриваемом примере регистрирующий орган должен был совершить акт государственной регистрации права собственности на нежилое помещение, указав в графе «назначение» одно лишь слово - «нежилое».

1. СЗ РФ. - 1996. - № 25. - Ст. 2963.

2. Система нормативных документов в строительстве. Основные положения. СНиП 10-0194. - М.: ГП ЦПП, 1994.

3. Ожегов С.И. Словарь русского языка. - М.: Советская энциклопедия, 1970. - С. 550.

4. Постановление Федерального арбитражного суда Московского округа от 20 сентября

2004 г. по делу № КА-А41/8159-04 // СПС «Консультант Плюс».

5. Постановление Федерального арбитражного суда Западно-Сибирского округа от 19 октября

2005 г. по делу № Ф04-2770/2005(16022-А70-26) // СПС «Консультант Плюс».

6. См., напр.: Постановление Федерального арбитражного суда Московского округа от 17 августа 2006 г., 25 августа 2006 г. по делу № КГ-А40/7574-06 // СПС «Консультант Плюс».

7. См., напр.: Постановление Федерального арбитражного суда Московского округа от 17 января 2002 г. по делу № КГ-А40/7998-01 // СПС «Консультант Плюс»; Постановление Федерального арбитражного суда Центрального округа от 15 апреля 2004 г. по делу № А62-1847/03.

8. Постановление Федерального арбитражного суда Северо-Западного округа от 10 февраля

2006 г. по делу № А05-3329/2005-23 // СПС «Консультант Плюс».

9. Бюллетень Верховного Суда РФ. - 1993. -№ 11.

10. СПС «Консультант Плюс».

11. Семенова А., Малых А. Банк отстоял свое приобретение // Коммерсантъ-БаИу. - 1996. -27 марта. - № 50.

12. Чубаров В.В. Проблемы правового регулирования недвижимости. - М.: Статут, 2006. - С. 55.

13. Постановление Федерального арбитражного суда Западно-Сибирского округа от 06 февраля 2001 г. по делу № Ф04/306-1/А02-2001 // СПС «Консультант Плюс».