Анализ текущей ситуации и пути снижения ставок ипотечного кредитования в России

АНАЛИЗ ТЕКУЩЕЙ СИТУАЦИИ И ПУТИ СНИЖЕНИЯ СТАВОК ИПОТЕЧНОГО КРЕДИТОВАНИЯ В РОССИИ

Якушев Артур Михайлович, к.э.н., руководитель инвестиционных программ ЗАО «Мосстроймеханизация-5» Место работы:«Мосстроймеханизация-5».

Контакты автора: ayakushev@me.com

Аннотация. В связи с мировым финансовым кризисом, в том числе и кризисом на ипотечном рынке эксперты обратили внимание на проблемы этого сектора и регулярно готовят рекомендации для ипотечных кредиторов и брокеров.

Не стала исключением Вторая сессия Российского экономического и финансового форума, состоявшаяся 22—23 ноября 2009 года в Австрии, где были рассмотрены вопросы ипотечного кредитования.

Настоящая статья посвящена вопросам ипотечного кредитования. В основу ее легли статистические показатели, приведенные экспертами на указанном форуме. На основе их анализа рассмотрены возможные пути снижения ставок ипотечного кредитования в России.

Ключевые слова: ипотечное кредитование; экономический и финансовый форум; ставка кредитования; экспертные оценки; совокупный кредитный портфель; снижение инфляции; тренд на снижение ставок ипотечного кредитования.

THE ANALYSIS OF A CURRENT SITUATION AND WAY OF DECREASE IN RATES OF HYPOTHECARY CREDITING TO RUSSIA

Yakushev Arthur Mihajlovich, Cand.Econ.Sci. A post: the head of investment programs.

Contacts of the author: ayakushev@me.com

Annotation. In connection with world financial crisis including crisis in the hypothecary market experts have paid attention to problems of this sector and regularly prepare recommendations for hypothecary creditors and brokers.

There was no exception a Second session of the Russian economic and financial forum which has taken place on November, 22-23nd, 2009 in Austria where questions of hypothecary crediting have been considered.

The present article is devoted questions of hypothecary crediting. In its basis the statistics resulted by experts at the specified forum have laid down. On the basis of their analysis possible ways of decrease in rates of hypothecary crediting to Russia are considered.

Keywords: hypothecary crediting; an economic and financial forum; the crediting rate; expert estimations; a cumulative credit portfolio; inflation decrease; a trend on decrease in rates of hypothecary crediting.

22—23 ноября 2009 года в Австрии в Зальцбурге состоялась Вторая сессия Российского экономического и финансового форума.

Один из главных вопросов, рассмотренных на указанном форуме, был вопрос ипотечного кредитования.

Премьер-министр РФ Владимир Путин заявил, что в будущем году ставка по жилищным кредитам не должна превышать 10-11%. «Разумеется, мы должны будем стремиться к тому, чтобы сделать ее еще ниже - в обозримом будущем выйти где-то на 7%, на 6%», -добавил он.

Сегодня средняя ставка по ипотеке составляет 14,5% годовых. Россияне в массе своей не хотят, а главное - просто не могут столько переплачивать. Поэтому общее количество выданных в РФ в этом году ипотечных кредитов на конец сентября составило 77 тыс., а общая их сумма - 2,1 млрд. евро. Для сравнения: по экспертным оценкам, за то же самое время британцы взяли 994 тыс. ипотечных займов на общую сумму, превышающую 111 млрд. евро. В маленьком государстве Бельгия выдано 127 тыс. жилищных кредитов на 12 млрд. евро. А кризис ведь не только в России.

Согласно прогнозу первого зампреда ЦБ РФ Алексея Улюкаева1, к середине 2010 года возобновится рост кредитования населения. Независимые экономисты такой прогноз считают излишне оптимистичным, отмечая, что для этого пока нет никаких оснований.

Первым зампредом ЦБ было упомянуто, что пока кредитование населения в отличие от бизнеса снижается по сравнению с прошлым годом. Так, в целом совокупный кредитный портфель российской банковской системы в настоящее время соответствует уровню начала 2009 года. Возобновить рост он может в 2010 году, чтобы к декабрю следующего года вырасти на 15%.

Статистика Центробанка, опубликованная чуть ранее, отражает следующее.

К октябрю 2008 года банки выдали кредитов физическим лицам на сумму 3,2 трлн. руб., а к октябрю этого года - всего на 1,8 трлн. Это обусловлено не тем, что банкиры не хотят давать деньги, а тем, что население не может брать их по таким ставкам.

По данным Агентства финансовой статистики2, на сегодняшний день средневзвешенная процентная ставка по потребительским кредитам сроком до 1 года составляет в Евросоюзе 7,8% годовых, а в России -30,9% в рублях и 17,2% в евро. То есть, в национальной валюте разница практически четырехкратная. Займы на срок от 1 года до 5 лет в ЕС обходятся в среднем в 6,78% годовых, в РФ то же самое стоит в 23 раза дороже - 20,3% в рублях и 14,3% в евро. «У нас и инфляция выше в те же четыре раза, и банковская система в разы меньше по сравнению с западной, и риски более значимые», - пояснил «НИ» причины таких различий профессор, доктор экономических наук Никита Кричевский3.

Но для потребителя такие условия кредитования все равно неприемлемы. Недаром некоторые аналитики прогнозируют на 2010 год пик невозврата кредитов, выданных физическим лицам. По самым пессимистичным расчетам, «просрочка» увеличится на 42%.

Известный эксперт в сфере недвижимости Ирина Радченко считает, что 10-11%, о которых говорил

1 По материалам выступлений первого зампреда ЦБ РФ Алексея Улюкаева на Российском экономическом и финансовом форуме в Австрии, состоявшемся 22—23 ноября 2009 года в Австрии в Зальцбурге, опубликованном: \ммм bankir.ru

25.11.2009

2www bankir. т 25.11.2009

3 По материалам выступлений на Российском экономическом и

финансовом форуме в Австрии, состоявшемся 22—23 ноября 2009 года в Австрии в Зальцбурге, опубликованном: \w\ww bankir.ru

25.11.2009

премьер, вполне достижимы, но задается вопросом, а есть ли в этом необходимость. «Дело в том, что единственная программа, которая работает в российских регионах, - это Агентство по ипотечному жилищному кредитованию (АИЖК), которое на 100% принадлежит правительству, - пояснила она «НИ». - Поэтому, конечно, можно, невзирая ни на какие рыночные процессы, взять и опустить ставку. Однако это может привести к перекосу. У нас достаточно активно представляли свои продукты иностранные банки, сейчас они в шоке, потому что такой политикой государство пытается монополизировать рынок. Будет ли это хорошо? Конкуренции не будет точно»4.

Одновременно с этим на рынке наблюдается катастрофическая нехватка жилья. «Получается, как только мы сделаем ипотечные кредиты доступными, не подкрепив это предложением на первичном рынке, снова «хрущевки» станут золотыми, - прогнозирует Радченко. - Мы ходим по кругу. Цены опять разгонятся до небес, потом снова наступит обвал, и мы опять будем спасать заемщиков. Государство уже помогает гражданам, которые взяли и не могут вернуть ипотечные кредиты. Получается, загнали всех в ипотеку, случился кризис, людей поувольняли, а теперь давайте им помогать опять из того же бюджета. Это какая-то непонятная игра».

«Текущая ситуация в высшей степени характеризуется неопределенностью как российской экономики, так и банковской системы в будущем году, - отметил Никита Кричевский. - Если сегодня цена на нефть составляет около 80 долларов, это совершенно не значит, что она и завтра будет такой же. Ни для кого не секрет, что мы имеем дело с теми же сырьевыми, фондовыми, инвестиционными и прочими пузырями, которые привели к нынешнему кризису. Поэтому утверждать, что к середине 2010 года будет такая же стабильная ситуация, как и сегодня, было бы верхом неосмотрительности». Более того, ученый утверждает, что сегодня в банковской системе существуют серьезные риски. «По итогам неформального общения с представителями ведущих российских банков могу сказать, что сейчас значительная часть кредитов выдается по директивным указаниям, исходящим из руководящих органов нашей страны, - рассказал он. -Эти указания содержат в себе не только суммы, которые должно получить то или иное предприятие, но также срок и процентную ставку. В долгосрочной перспективе такие директивы на выдачу кредитов конкретным получателям могут привести к тому, что эти займы возвращены не будут»5. Добавим, что и банки это понимают, поэтому, проявляя щедрость к одним заемщикам, они отыгрываются на других, закладывая в их процентные ставки чужие риски. А это значит, что взять в долг на европейских условиях российские граждане не смогут еще очень долго.

Для абсолютного большинства россиян ипотечные кредиты стали неподъемными. Так, до осени 2008 года объемы ипотечного кредитования росли: с 60 млрд. руб. в 2005 году до 630 млрд. в 2008-м. «Но кризис

4 По материалам выступлений на Российском экономическом и финансовом форуме в Австрии, состоявшемся 22—23 ноября 2009 года в Австрии в Зальцбурге, опубликованном: www bankir.ru

25.11.2009

5 По материалам выступлений на Российском экономическом и финансовом форуме в Австрии, состоявшемся 22—23 ноября 2009 года в Австрии в Зальцбурге, опубликованном: www bankir.ru

25.11.2009

внес свои коррективы: объем выданных ипотечных кредитов серьезно снизился, а условия их получения существенно ухудшились»6.

Несмотря на то, что банки вновь начинают развивать это направление, снижая, например, размер первоначального взноса, средняя стоимость ипотечного кредита в 14,5% остается высокой. «Доходы у нас пока не соответствуют этим запросам финансовых учреждений», — пояснил Владимир Путин и призвал банкиров стремиться к доступной для широких слоев граждан ставке не более 10—11%.

Снижение ставки ипотечного кредитования должны быть до 10-11% уже в 2010 году, и стремление к выводу ставок на уровень 6-7% - вполне достижимые цифры, но лишь при определенной поддержке со стороны властей, считают эксперты7.

Снижение ипотечных ставок до 10-11% в год реально, если одновременно с этим премьер-министром будет поставлена задача снижения инфляции до уровня 5-6%, считает директор Банковского института ГУ-ВШЭ Василий Солодков. "Но это уже зависит не от банковского сектора, а от работы правительства", -добавил он8.

Обозначенное экспертом соотношение вряд ли будет достигнуто в 2010 году. В федеральном бюджете на 2010 год предусмотрена инфляция на уровне 910%, такой же ориентир заложен в основных направлениях денежно-кредитной политики, разработанных ЦБ РФ.

Банки могут снизить ставки по ипотеке, если у них появятся длинные дешевые деньги, полагает руководитель аналитического центра "Индикаторы рынка недвижимости" Олег Репченко.

Проблема в том, что взять такие ресурсы им негде: кредитоваться за рубежом по понятным причинам сейчас не удается, ставка по депозитам - 12-14%, сказал

он9.

Как аргумент "за" реальность снижения ставок по ипотеке главный экономист ФК "Открытие" Данила Левченко приводит существенное замедление инфляции, которая в годовом исчислении уже опустилась ниже отметки 10%.

В качестве источника дешевых денег он видит бюджетные средства, направленные на поддержку жилищных программ, и снижение ЦБ ставок по инструментам рефинансирования. Привлечение недорогих займов на внешнем рынке может стать дополнительным плюсом, полагает Левченко.

В настоящее время ипотечные ставки снижаются, но не резко, отмечают эксперты. По их мнению, причина в том, что риски для банков по-прежнему высоки, а кредитные деньги дороги.

Сейчас средние банковские ставки по ипотеке в рублях составляют 16-18%, привел показатели Репченко, напомнив, что некоторое время назад они достигали 20% годовых и более. Но и 10-11% для этого рынка много - в мире ипотеку дают под 4-5% годовых, отмечает он. По словам эксперта, "сейчас в России ипотеку берут либо сумасшедшие, либо те, кто рассчитывает погасить ее за два-три года".

По обнародованным данным компании "МИЭЛЬ-Новостройки", процентные ставки по кредитам на при-

6 Из выступления премьер-министра Владимира Путина на заседании совета Банка развития 19.11.2009. РБК daily 20.11.2009

7 опрошенные РИА Новости эксперты. РИА Новости 24.11.2009

8 РИА Новости 24.11.2009

9РИА Новости 24.11.2009

обретение квартир в новостройках в России снижаются с сентября 2009 года в среднем на 1 процентный пункт в месяц.

Взятая сейчас ипотека на квартиру в новостройке в долларах будет обходиться заемщику в среднем в 13% годовых при кредите на 15 лет и в 14-15% годовых при сроке от 15 до 30 лет; в рублях ставка будет 16% годовых при кредите на 15 лет и от 17% годовых при большем сроке.

Но одним лишь снижением ипотечных ставок проблему отсутствия доступного жилья не решить, считают эксперты.

По мнению Солодкова, главное - удешевление стоимости квадратного метра жилья. За последние несколько лет цены на недвижимость выросли в несколько раз, что делает для большинства россиян покупку квартиры невозможной. "В Москве стоимость машиноместа в новом доме сопоставима с ценой кондоминиума во Флориде", - сказал эксперт.

Помимо решения вопроса с предоставлением людям денег, необходимо увеличить и темпы строительства жилья. "В советское время мы строили 1,4 квадратного метра на человека в год, сейчас до кризиса темпы строительства составляли порядка 0,3 квадратного метра на человека в год", - отметил директор Банковского института ГУ-ВШЭ10.

Важно также снизить бюрократизм на всех этапах, начиная от выделения земли застройщику и заканчивая подключением к коммуникациям, полагает Репчен-ко.

Таким образом, без участия государства не обойтись в таком сложном вопросе, как ипотечное кредитование приобретения жилья.

По мнению экспертов11, государство может поддержать ипотеку несколькими путями.

Один из вариантов - активизация системы рефинансирования со стороны АИЖК, которая пока работает не в полную силу, считают эксперты. "Если инвесторы начнут активно покупать облигации АИЖК, снижение ставок по ипотеке вполне реально", - полагает Репчен-ко.

По словам Левченко, АИЖК могло бы активнее выкупать ипотечные закладные.

Необходимы условия, чтобы вложения в ипотеку стали выгоднее, считает Репченко. Прежде всего, это низкие риски в экономике и приближение доходности в ипотеке с другими сегментами банковского бизнеса. "Кто будет давать деньги на десятки лет под 10%, если на валюте можно заработать намного быстрее и больше?" - задает риторический вопрос эксперт.

Другой вариант - вложение в ипотеку пенсионных денег. Это предлагалось уже давно, и в мире подобные схемы применяются довольно успешно, отметил Репченко. Если власть решит этот вопрос - будет и снижение ставок, полагает он. В противном случае, по оценке эксперта, "дешевую" ипотеку запустит ряд государственных банков, но на практике получить ее смогут лишь единицы, кто сможет соответствовать их завышенным требованиям.

На вышеназванном форуме премьер-министром Путиным В.В. было заявлено, что 163 миллиарда рублей пенсионных накоплений, находящихся под управлением Внешэкономбанка (ВЭБ), будут вложены в надежные ипотечные облигации российских банков. Кроме

10 РИА Новости 24.11.2009

11 РИА Новости 24.11.2009

того, на выкуп таких бумаг ВЭБ направит до 50 миллиардов рублей собственных средств. Еще 40 миллиардов поступят от АИЖК.

В целом власть направит на поддержку доступной ипотеки и снижение ставок по жилищным кредитам порядка 250 миллиардов рублей.

Поддержать тренд на снижение ставок ипотечного кредитования, по его мнению, возможно за счет использования средств Пенсионного фонда России (ПФР), которые находятся под управлением Банка развития (порядка 690 млрд. руб.). «До 20% этих средств может быть вложено в ипотечные облигации российских банков. Речь идет о сумме примерно в 100 млрд. руб.», — подсчитал Владимир Путин12. Соответственно, в этом объеме банки смогут выдавать новые жилищные кредиты, более длинные и дешевые, считает премьер.

По мнению автора, это вполне разумный выход.

Во-первых, деньги Пенсионного фонда России - это «длинные» деньги.

Во-вторых, намного безопаснее вложить эти деньги в ипотеку, имея государственные гарантии и страхование, чем вкладывать в различные инвестиционные кампании, которые в условиях кризиса, подвержены более высоким рискам.

По мнению банкиров, эти средства смогут оживить рынок ипотечного кредитования и снизить процентные ставки по ипотеке при условии, что доходность размещения облигаций будет не очень высокой, порядка 4—5%.

Глава Банка развития Владимир Дмитриев сооб-щил13, что банк изучает сейчас возможность финансирования ипотечного кредитования за счет доходов от размещения средств Фонда национального благосостояния.

По мнению зампреда правления банка «Возрождение» Александра Долгополова14, 100 млрд. руб. будет достаточно, чтобы оживить рынок ипотеки и рынок секьюритизации ипотеки. «Если мы говорим о том, что ставка по ипотечным кредитам должна быть 10—11%, то в эту ставку должно быть заложено фондирование, резервы, маржа рисков и прибыль, — рассуждает вице-президент Банка Москвы Андрей Лапко15. — Доходность по таким облигациям не должна быть больше 4—5% при условии приобретения по номиналу». По прогнозу Андрея Лапко, любой банк, который кредитует ипотеку, будет готов к такому фондированию.

Зампред правления банка «Уралсиб» Илья Филатов полагает16, что рефинансирование ипотечных кредитов за счет средств Пенсионного фонда будет проходить через АИЖК. С начала 2008 года по ноябрь 2009го агентство рефинансировало ипотечных кредитов на общую сумму 126 млрд. руб.

Список литературы:

12 Из выступления премьер-министра Владимира Путина на заседании совета Банка развития 19.11.2009. РБК daily 20.11.2009

13 Из выступления Банка развития Владимира Дмитриева на заседании совета Банка развития 19.11.2009. РБК daily

20.11.2009

14 Из выступления зампреда правления банка «Возрождение» Александра Долгополова на заседании совета Банка развития 19.11.2009. РБК daily 20.11.2009

15 Из выступления вице-президента Банка Москвы Андрея Лапко на заседании совета Банка развития 19.11.2009. РБК daily

20.11.2009

16 Из выступления Зампред правления банка «Уралсиб» Ильи Филатова на заседании совета Банка развития 19.11.2009. РБК daily 20.11.2009

1.Материалы выступлений на Российском экономическом и финансовом форуме в Австрии, состоявшемся 22—23 ноября 2009 года в Австрии в Зальцбурге, опубликованном: www bankir.ru 25.11.2009

2.РБК daily 20.11.2009

3.РИА Новости 24.11.2009

4.Аналитические материалы компании Standards and Pool's, посвященные кризису на рынке нестандартных кредитов в США (S&P's Views On The Subprime and Related Mortgage Markets); http://www.standardandpoors. com.

5.Материалы сайта The Mortgage Reports; http://www.themortgagereports.com/ subprime_shakeout/index.html.

6.Материалы информационного агентства Bloomberg; www.bloomberg.com.

7.The Economist. 2007. 23 июня; 6 июля; 14 июля.

8.Материалы Ассоциации ипотечных банков США; www.mbaa.org.

9.Материалы Американской ассоциации регуляторов ипотечного рынка; www.aarmr.org.

10. Шитов А. Американская мечта дала трещину // Российская газета. 2007. 12 сентября. № 4472.

11. Знакомьтесь - российская ипотека! — ИБ «Траст»; www.trust.ru.

РЕЦЕНЗИЯ

В связи с мировым финансовым кризисом, обострились проблемы ипотечного кредитования.

Финансовые регуляторы обратили внимание на проблемы этого сектора и готовят рекомендации для ипотечных кредиторов и брокеров.

Вопросы ипотечного кредитования были рассмотрены на Второй сессии Российского экономического и финансового форума, состоявшейся 22—23 ноября 2009 года в Австрии.

Рецензируемая статья посвящена вопросам ипотечного кредитования. В ее основе - статистические показатели, приведенные экспертами на указанном форуме.

В статье приведена полемика участников форума, она содержит ценную статистику показателей ипотечного кредитования в России и их анализ.

На основе их анализа предложены возможные пути снижения ставок ипотечного кредитования в России и высказано авторское мнение по существу вопроса.

К.э.н., Кузнецова В. В.