Новостройка уперлась в потолок

В Ярославской области в 2022 году рост цен на квартиры в строящихся многоквартирных жилых домах составил более 35%. При этом упало число выданных ипотечных кредитов, однако в конце года ситуация с ипотекой выправилась. Эксперты обращают внимание на существенное сокращение предложения новостроек в областном центре, что может говорить о дальнейшем росте стоимости новых квартир в Ярославле. Однако риелторы и застройщики полагают, что цена на данный момент достигла предела.

Фото: Антон Голицын / Коммерсантъ

Средневзвешенная цена предложения на рынке строящегося жилья Ярославской области за 2022 год выросла на 35,3% — с 64100 руб. за кв.м в январе 2022 года до 86708 руб. за кв.м в январе 2023-го. Такие данные содержатся в аналитическом обзоре Единого ресурса застройщиков (ЕРЗ). По словам участников рынка, взрывной рост стоимости жилья пришелся на весну.

«Резкий рост цен наблюдался в марте-апреле. Он был вызван неопределенностью, затем произошла стабилизация, которая продолжается до сих пор»,— рассказали «Ъ-Ярославль» в группе компаний «Ярстройзаказчик».

По данным обзора ЕРЗ, резкий рост средневзвешенной цены предложения новостроек в регионе за год произошел дважды: в апреле (рост на 9264 руб. за кв.м) и октябре (7038 руб. за кв.м). Причем если в мае-июне цена несколько упала, то после октябрьского роста падения уже не произошло. Значительное влияние на рост цен оказало подорожание стройматериалов, говорят застройщики.

«В начале 2022 года рост цен был обусловлен, в первую очередь, ростом цен на материалы. Монолитные дома — это в основном металл, а цена на него выросла очень сильно. Те застройщики, кто стройку не останавливал, как мы, например, закупали материал по дорогим ценам. Плюс иностранное оборудование подорожало, ему пришлось искать замену или выкупать по другим ценам»,— рассказала «Ъ-Ярославль» начальник отдела продаж группы компаний «Светлояр» Оксана Кадацкая.

В «Ярстройзаказчике» добавили, что некоторые импортные позиции подорожали на 100% и выше.

Рост цен на новостройки совпал с сокращением предложения. По данным обзора ЕРЗ, текущий объем строительства в течение года сократился на 15%. Эти данные подтверждает и статистика по сданному жилью. Как сообщили «Ъ-Ярославль» в департаменте строительства Ярославской области, в 2022 году в регионе было построено 294 тыс. кв.м жилья в многоквартирных домах. Год назад этот показатель составлял 334 тыс. кв.м.

Спад составил 12%.

По словам генерального директора ГК «Метро» (сеть агентств недвижимости) Дмитрия Сирого, наиболее сильное сокращение произошло в областном центре. «В декабре 2021 года в городской черте Ярославля было представлено в продаже на четверть больше квартир, чем в декабре прошедшего года. А если сравнить с допандемийным декабрем 2019 года, то снижение объемов предложения составило более 55%»,— рассказал «Ъ-Ярославль» господин Сирый.

Положительную динамику показывает лишь Ярославский район, где объем предложений квартир в новостройках увеличился. В целом район вышел на первое место по строительству жилья в Ярославской области. Интересно, что падение объемов сданного жилья в многоквартирных домах в регионе полностью компенсировало индивидуальное жилищное строительство (рост с 424 тыс. кв. м. в 2021 году до 501,7 тыс. кв.м. в 2022-м).

Застройщики фиксировали и снижение спроса. Всплеск активности в начале года, связанный с льготной ипотекой, сменился затишьем.

«После того, как Центробанк поднял ставку рефинансирования, и ставка по ипотеке стала в районе 20%, была почти полная стагнация. В июне, после продления льготной ипотеки, спрос начал выравниваться, цены вниз не сильно пошли, потому что ценник на материалы не уменьшился. Начиная с июля, и до сентября был подъем спроса. В сентябре в связи с мобилизацией спрос вновь упал, было затишье. В ноябре-декабре люди снова стали интересоваться квартирами в новостройках»,— рассказали в ГК «Светлояр».

На спрос на новостройки влияли разнонаправленные факторы. С одной стороны, в регионе снизилось число выданных ипотечных кредитов. Как сообщили «Ъ-Ярославль» в ярославском отделении Банка России, в 2022 году в регионе было выдано 9907 ипотечных кредитов (14881 годом ранее) на сумму 28,7 млрд руб. (33,4 млрд руб. годом ранее).

Падение по объему ипотечного кредитования составило 14%, по количеству выданных кредитов — на 33%. При этом средний размер ипотеки вырос по сравнению с прошлым годом с 2,2 до 2,6 млн руб.

«Спад наблюдался в апреле (404 договора) и далее в мае (241 выдача). Причина — в неопределенности на финансовом рынке. Июнь вновь показал подъем (473 договора) — люди отреагировали на снижение ставок и расширение льготных программ. А к декабрю мы достигли максимального количества выдач за месяц (1256)»,— рассказали в отделении Банка России по Ярославской области.

С другой стороны, возрос интерес к недвижимости как к способу сохранения капитала. «Жилье воспринимается большинством населения как наиболее надежный способ сбережения средств. Сохранение денег в кирпиче для нашего населения вполне предсказуемая история»,— говорит Дмитрий Сирый.

«Люди, которые раньше вкладывали деньги в акции и другие финансовые инструменты, решили переложиться в недвижимость. Как оказалось, таких людей в Ярославле немало»,— сказал «Ъ-Ярославль» независиый риелтор Аркадий Русаков.

По данным ЕРЗ, ряд застройщиков в 2022 году были вынуждены перенести сроки сдачи домов. «Средний перенос планируемых сроков ввода объектов в эксплуатацию в Ярославской области по состоянию на январь 2023 года составляет 4,5 месяца»,— отмечается в аналитическом обзоре.

«Я знаю, что не все застройщики реализовали свои планы. В феврале и марте мы продавали квартиры и продолжали строить, закупая материалы по повышенным ценам. Многие застройщики приостановили продажи и строительство»,— рассказала начальник отдела продаж группы компаний «Светлояр» Оксана Кадацкая.

«Сокращения объемов строительства у нас не произошло. Возможно, проблемы испытали мелкие застройщики. Важно, что банки продолжили финансирование строительных проектов. С введением системы эскроу-счетов банки более охотно кредитуют стройку»,— сообщили в ГК «Ярстройзаказчик».

И в «Светлояре», и в «Ярстройзаказчике» рассказали, что начали в 2022 году новые проекты. Продолжение финансирования новостроек подтвердили и в крупнейшем банке.

«В 2022 году начато финансирование 14 новых жилых комплексов на общую сумму около 5 млрд руб.»,— сообщили «Ъ-Ярославль» в Ярославском отделении Сбербанка.

По данным отделения Банка России по Ярославской области, количество счетов-эскроу с 1 декабря 2021-го по 1 декабря 2022 года выросло с 3679 до 4101, а сумма действующих кредитных договоров по проектному финансированию строительства — с 11,8 млрд руб. до 17,6 млрд руб. За тот же период было раскрыто 2688 счетов-эскроу на сумму 7,5 млрд, то есть происходила как сдача построенного жилья, так и заключение новых договоров.

В 2022 году, по данным регионального депстроя, было выдано 59 разрешений на строительство новых многоквартирных домов общей площадью 411,1 тыс. кв.м. Годом ранее было выдано 70 разрешений на МКД площадью 380 тыс. кв.м.

И застройщики, и риелторы сходятся в том, что цена на строящееся жилье достигла максимума и в ближайшее время расти не будет.

«Сейчас сложилась несколько парадоксальная ситуация. Соотношение спроса и предложения не дает оснований говорить о значительном изменении цен. Причем ни в сторону снижения, ни в сторону повышения. С другой стороны, ипотечные ставки выросли, доходы населения точно не растут, а уровень цен и так достаточно высок»,— полагает генеральный директор ГК «Метро» Дмитрий Сирый.

В «Светлояре» считают, что цена не будет и падать, «пока действует льготная ипотека», а в «Ярстройзаказчике» не ждут «резкого снижения цен на жилье», но добавляют, что многое будет зависеть от макроэкономической и геополитической ситуации.

Однако риелтор Аркадий Русаков ожидает снижения цены на 15% в течение полугода. «Отсутствие денег у населения и подорожание товаров первой необходимости сместит интерес населения в сторону выживания»,— полагает он.