Жилье потеряет в объемах

Девелоперы и чиновники, курирующие рынок строительства, могут в среднесрочной перспективе не дождаться рекордного ввода жилья, как это было четыре года назад. С будущего года объем сдачи в эксплуатацию новостроек сократится, поскольку в предыдущие периоды застройщики не спешили получать разрешения на новые проекты, полагают в Сбербанке. Девелоперы говорят, что взяли паузу из-за реформы отрасли, обязавшей привлекать средства дольщиков через эскроу-счета. Сложившаяся ситуация может негативно сказаться и на банках: как считают в Минстрое, через пару лет им придется смириться со снижением объемов выдачи ипотеки.

С 2020 года следует ожидать снижения ввода жилья в России. Такой прогноз содержится в презентации старшего вице-президента Сбербанка Владимира Ситнова, представленной журналистам, участвовавшим 21 октября в проходившей в Санкт-Петербурге конференции по развитию жилищного строительства. Прогноз сделан на основе полученных девелоперами документов на новое строительство. В 2014 году у них были разрешения на строительство 76,4 млн кв. м жилья по всей России. Соответственно, в числе прочего, этот фактор привел к рекорду 2015 года, когда было сдано около 75 млн кв. м. В 2017 году разрешений было получено уже на 34,4 млн кв. м (на Москву пришлось 4,9 млн кв. м), в 2018 году — на 48,9 млн кв. м, из них 9,8 млн кв. м — объем строительства столичных девелоперов. «По нашим оценкам,— комментирует Владимир Ситнов,— в Москве "запас" разрешительной документации будет исчерпан к середине 2021 года. Это самый лучший показатель по стране».

Замглавы Минстроя РФ Никита Стасишин говорит, что по итогам 2019 года объем ввода окажется на прошлогоднем уровне.

Он соглашается, что через два-три года возможно снижение этого показателя. Между тем потенциальный спрос на новое жилье у россиян остается высоким, отмечается в презентации господина Ситнова: свои жилищные условия хотят улучшить 64% населения, но в следующие два года это могут сделать всего лишь 16%.

Управляющий партнер «Метриум» Мария Литинецкая объясняет сокращение количества полученных разрешений на новое строительство тем, что девелоперы взяли паузу для изучения перспектив работы в условия реформы отрасли. С 1 июля 2019 года застройщики жилья обязаны привлекать средства дольщиков только через эскроу-счета. Сокращение количества полученных разрешений может привести на горизонте двух-пяти лет к сжатию некоторых региональных рынков, считает гендиректор Level Group Кирилл Игнахин. «Наименее интересные с точки зрения девелопмента регионы могут остаться фактически без новостроек,— добавляет госпожа Литинецкая.— Это произойдет, если местные застройщики не справятся с новыми правилами, а крупные девелоперы не будут заинтересованы в развитии бизнеса в депрессивных регионах». С этим не согласен директор по инвестициям ГК «Гранель» Андрей Носов, считающий происходящее сейчас в отрасли «циклическим микроколебанием, вызванным локальными событиями».

Снижение объемов ввода жилья негативно отразится и на банках.

На конференции Сбербанка глава Минстроя РФ Владимир Якушев заявил, что через два-три года следует ожидать снижения объемов выдачи ипотечных кредитов. Руководитель направления Центра макроэкономического анализа и краткосрочного прогнозирования Олег Солнцев не согласен с этим прогнозом: по его мнению, в ближайшие два-три года, напротив, ожидается рост объемов выдачи ипотечных кредитов. «В 2020 году прирост может составить 25% по сравнению с 2019 годом, а в 2021 году — примерно на 20%»,— говорит эксперт. По его словам, в числе основных факторов, которые повлияют на рост выдачи, сокращение ставок на фоне снижения инфляции, которая в следующем году может упасть ниже 4%. В последние годы банки заявляют о рекордах на рынке ипотеки: так, в 2018 году было выдано таких кредитов на 3 трлн руб.— это в 1,5 раза больше, чем в 2017 году, и в два раза выше, чем в 2016 году.

«Сейчас наблюдается сокращение ставок по ипотеке до уровня лета 2018 года, когда были побиты исторические рекорды по количеству и объему выданных кредитов,— говорит Кирилл Игнахин.— Но это вряд ли приведет к увеличению запросов на займы, так как цены на жилье растут, а доходы продолжают сокращаться». Еще один негативный фактор — небольшой уровень накоплений граждан, считает гендиректор РАСК Николай Алексеенко: «Если в 2010 году средняя семья могла откладывать около 15% от заработной платы, то сейчас не более 8%». Если раньше семья могла накопить первоначальный взнос по ипотеке за четыре года, добавляет эксперт, то сейчас потребуется более пяти лет.