Региональный подход к развитию моделей ипотечного кредитования как фактор обеспечения жильем населения

Л. И. Левина, Н. В. Пересыпкина РЕГИОНАЛЬНЫЙ ПОДХОД К РАЗВИТИЮ МОДЕЛЕЙ ИПОТЕЧНОГО КРЕДИТОВАНИЯ КАК ФАКТОР ОБЕСПЕЧЕНИЯ ЖИЛЬЕМ НАСЕЛЕНИЯ

Рассмотрены вопросы развития моделей долгосрочного ипотечного кредитования на территории России, особенности и проблемы функционирования банковской, корпоративной, сберегательно-накопительной и социальной ипотеки в региональном разрезе. Содержатся рекомендации, позволяющие повысить доступность жилья путем изменения процесса начисления ежегодных накоплений военнослужащим и субсидий молодым семьям.

Ситуацию на рынке недвижимости в России в первую очередь регулирует универсальный экономический закон спроса и предложения, поэтому важны именно те факторы, которые влияют на две данные составляющие. Во-первых, для удовлетворения спроса необходимо поднять реальные доходы населения, а также расширить число финансовых источников, таких как бюджетные ресурсы и целевые адресные субсидии всех уровней; средства предприятий, направляемые на предоставление займов и ссуд на приобретение жилья и улучшение жилищных условий работников; сбережения населения в виде банковских вкладов, а также государственные жилищные сертификаты и облигации, средства банков, инвестиционных компаний и фондов. Во-вторых, для повышения предложения квартир на рынке недвижимости необходимо постоянно увеличивать темпы жилищного строительства.

Разрыв между спросом и предложением на рынке жилья обусловливает высокую стоимость квартир. Так цены на недвижимость в России выросли в 2007 г. по сравнению с 2006 г. более чем на 24,6 %, при этом средняя цена 1 м2 жилья в декабре 2007 года составила порядка 44 119 руб. В современных условиях наблюдается положительная динамика по жилищному строительству: за 2007 год предприятиями и организациями всех форм собственности, а также населением за счет собственных и заемных средств в РФ было введено в эксплуатацию 714,1 тыс. квартир общей площадью 60,4 млн м2, что составило 119,4% к предыдущему году. Однако, по данным Министерства строительства, в РФ ежегодно необходимо вводить в эксплуатацию не менее 140 млн. м2 жилья, а значит, набранных темпов строительства пока недостаточно, чтобы компенсировать дефицит жилой недвижимости в России. Кроме того, среди субъектов РФ строительство жилья осуществляется неравномерно. Наибольшие объемы жилищного строительства наблюдаются в Московской области, где введено 12,6% от сданной в эксплуатацию общей площади жилья по России в целом, в Москве - 8,0%. Уральский и Дальневосточный федеральные округа имеют очень низкие темпы жилищного строительства. Кроме этого, экономическая ситуация на рынке жилья усугубляется крайне низкой заработной платой. В целом средняя номинальная заработная плата по РФ увеличилась не более чем на 11,3 % за год, составив в декабре 2007 года - около 15 000 рублей [5]. Таким образом, очевидно, что рост цен на жилье более чем в два раза опережает рост реальных денежных доходов населения, что приводит к общему снижению доступности жилья.

По методике расчета, указанной в федеральной целевой программе «Жилище», коэффициент доступности жилья определяется как отношение средней рыночной стоимости типовой квартиры общей площадью 54 м2 к среднему годовому совокупному доходу семьи из трех человек. Данный коэффициент показывает число лет, которое необходимо для накопления денежных средств на приобретение квартиры. По программе «Жилище» величина коэффициента доступности жилья в среднем по России к концу 2010 года должна составить 3,0 года [6].

На практике же мы наблюдаем несколько иную тенденцию: за 2005 - 2008 гг. индекс доступности жилья увеличился примерно в 1,2 раза, достигнув значения 6,7 года (табл. 1). Более точную оценку доступности жилья дает модель, предложенная фондом «Институт экономики города», в которой учитывается стоимость годовых текущих расходов на потребности семьи в виде годового прожиточного минимума:

V Э • Р

к Д

Д

где кд - коэффициент доступности жилья, лет; V - средняя стоимость квартиры; I -совокупный доход семьи; ПМ - прожиточный минимум; Э - общая площадь квартиры, м2; Р - средняя цена 1 м2 квартиры.

Значение коэффициента доступности жилья, учитывающего минимальные годовые расходы семьи, в 2008 году составило - 15,5 лет, что в 2,4 раза больше коэффициента, рассчитанного по предыдущей методике (табл. 1). Кроме того, нами были рассчитаны коэффициенты доступности жилья для регионов РФ. Расчеты показали, что самое доступное жилье в Дальневосточном федеральном округе (ФО), в котором коэффициент доступности составляет - 5,3 лет; а наименее доступное - в Центральном ФО, где коэффициент доступности равен 7,6 лет (табл. 2).

Таблица 1 - Расчетные значения коэффициента доступности жилья в РФ в 2005 - 2008 годах

Год Среднедушевые денежные доходы населения РФ, руб.* Годовой денежный доход семьи из трех человек в РФ, в руб. Средняя цена квартиры площадью 54 м в РФ, в руб.* Базовый коэф-т доступности жилья, лет (Кд) Кд жилья, с учетом прожиточного минимума**

2005 8554,9 205317,6 1102075 5,4 9,8

2006 10633,9 255213,6 1583153 6,2 12,4

2007 13527,4 324657,6 2180230 6,7 15,1

январь 2008 15059 361416 2357467 6,5 15,5

* По данным Федеральной службы государственной статистики.

** При расчетах мы использовали значения прожиточного минимума (данные Федеральной службы государственной статистики) с учетом состава семьи из двух взрослых и одного ребенка.

Таблица 2 - Показатели для расчета коэффициента доступности жилья в РФ по федеральным округам в январе 2008 года

Федеральные округа Годовой денежный доход семьи из трех человек в РФ, в руб. Средняя удельная цена предложения на рынке жилья, руб./ м2 * Средняя цена квартиры площадью 54 м в РФ, руб. Коэ-т доступности жилья Кд, лет

Дальневосточный ФО (ДФО) 357617,4 35240,6 1902992 5,3

Приволжский ФО (ПФО) 262773,3 35742,3 1930084 7,3

СевероЗападный ФО (СЗФО) 357176,3 43068,45 2325696 6,5

Сибирский ФО (СФО) 280410,6 36448,2 1968203 7,0

Уральский ФО (УФО) 392082,6 41988,2 2267363 5,8

Центральный ФО (ЦФО) 415427,2 58777,65 3173993 7,6

Южный ФО (ЮФО) 240919 29819,45 1610250 6,7

* По данным Федеральной службы государственной статистики.

Таким образом, средняя реальная доступность жилья в РФ, рассчитанная с учетом минимальных годовых расходов семьи, в настоящее время превышает 15 лет (табл. 1). Это свидетельствует о том, что приобретение жилья гражданами только на личные сбережения является маловероятным и требуется активное развитие многообразных моделей долгосрочного ипотечного кредитования. Кроме этого, значительное колебание коэффициентов доступности жилья по федеральным округам доказывает необходимость внедрения дифференцированного регионального подхода к развитию моделей и схем долгосрочного жилищного кредитования.

На сегодняшний день в России получили свое развитие следующие модели долгосрочного жилищного кредитования: банковская, корпоративная, сберегательнонакопительная и социальная ипотека. Данные модели значительно различаются условиями кредитования и имеют различную доступность для населения (рис. 1).

Ипотечное банковское кредитование развивается в РФ уже более 10 лет. Ипотечные программы в настоящее время предлагают многие банки, причем большинство из них работает через систему «Агентство ипотечного жилищного кредитования» (АИЖК). Ситуация на рынке банковской ипотеки обостряется тем фактом, что с января 2008 года вступили в силу изменения и дополнения в стандарты процедур выдачи, рефинансирования и сопровождения ипотечных кредитов, утвержденные Приказом гене-

КОРПОРАТИВНАЯ ИПОТЕКА < льготная процент- \ ч ная ставка X!

заемщик - работник корпорации

денежные ресурсы

корпораций

СБЕРЕГАТЕЛЬНО-

НАКОПИТЕЛЬНАЯ

ИПОТЕКА

Низкие процентные ставки

Средства жилищного кооператива

СОЦИАЛЬНАЯ

ИПОТЕКА

субсидии

I-'-

федеральные ресурсы

АИЖК

региональные ресур-

БАНКОВСКАЯ ИПОТЕКА

_1_

ссудный капитал коммерческого бан-

собственные средства заемщика

- основное движение капитала

- дополнительное движение капитала

Рис. 1 - Движение денежного капитала в различных моделях ипотеки

рального директора ОАО «АИЖК». В частности, было принято решение прекратить выкуп кредитов размером свыше 1,5 млн руб., а также кредитов, в которых доля собственных средств заемщика составляет менее 20 % [7]. В целом ограничительные меры АИЖК проведены с целью минимизации финансовых рисков. Между тем, на наш взгляд, нововведения агентства приведут к сужению рынка банковской ипотеки, так как региональные банки не имеют «:длинных денег», а являются лишь посредниками при

предоставлении ипотечных кредитов и их обслуживании. Решением данной проблемы может стать развитие собственных схем рефинансирования коммерческих банков, а также корпоративная, социальная» ипотека и накопительные схемы.

Основное преимущество корпоративной ипотеки для предприятий - это закрепление профессиональных кадров на рабочих местах, а также общее повышение лояльности работника к компании. Корпоративные ипотечные программы являются более доступными для граждан по сравнению с «классической» банковской ипотекой, так как предполагают выплату меньших процентов по кредиту либо выдачу субсидий. Необходимым условием для стимулирования корпоративной ипотеки в регионах, на наш взгляд, является предоставление налоговых льгот для предприятий, помогающих приобретать жилье своим работникам на выгодных условиях.

Среди схем сберегательно-накопительной ипотеки самыми распространенными являются жилищно-строительные и жилищно-накопительные кооперативы. Система стройсбережений уже давно успешно функционирует в Германии, Венгрии, Чехии и Франции. В России также необходимо внедрять подобную систему, так как она имеет ряд преимуществ. В частности, кооперативы имеют понятную структуру организации; предъявляют минимальные требования к своим участникам и к приобретаемому жилью; предлагают низкие проценты по займам (не более 7% годовых); кроме того, в ряде случаев пайщику может быть выдан дополнительный заем на потребительские нужды. Однако сберегательно-накопительные схемы имеют ряд недостатков. Прежде всего это отсутствие государственного контроля над использованием денежных средств населения (кооперативы не лицензируются Банком России). Поэтому существует риск превращения кооператива в «финансовую пирамиду» с известными последствиями для его членов. Дальнейшее развитие сберегательно-накопительной модели ипотеки требует единого контроля со стороны государства, в частности необходимо ввести единый реестр всех жилищных кооперативов РФ, совершенствовать законодательную базу на федеральном уровне и ввести ограничения на расходы кооператива, не связанные с приобретением жилья пайщиками.

Среди схем социальной модели ипотеки наибольшего внимания заслуживает подпрограмма «Обеспечение жильем молодых семей». Механизм реализации данной подпрограммы предполагает оказание государственной поддержки молодым семьям в улучшении жилищных условий путем предоставления им субсидий на приобретение жилья. Расчет размера субсидий производится, исходя из установленной нормы общей площади жилого помещения, количества членов молодой семьи и норматива стоимости 1 м жилья по соответствующему муниципальному субъекту. На сегодняшний день ключевая проблема реализации подпрограммы «Обеспечение жильем молодых семей» - это невозможность приобретения жилья площадью ниже социальной нормы. Поэтому молодая семья из трех человек вынуждена брать большую сумму ипотечного кредита, чтобы приобрести жилье нормативной площади 54 м . Подобные ограничения значительно снижают общую доступность механизма льготной социальной ипотеки для молодых семей, проживающих в тех регионах, где цена 1 м жилья является выше среднероссийского уровня. Следовательно, необходимо снизить нормативную общую площадь приобретаемого жилья до 40 м2 для семьи из трех человек. На наш взгляд, подобная мера позволит увеличить число участников ипотечного рынка в регионах за счет тех семей, которые имеют средства лишь для приобретения небольшой однокомнатной квартиры.

Одной из новых схем социальной ипотеки является накопительно-ипотечная система для военнослужащих (НИС). В настоящее время Федеральным управлением накопительно-ипотечной системы по всем силовым структурам открыто более 50 тысяч именных накопительных счетов, на которых учтено около 5 млрд руб. средств федерального бюджета. При этом прирост от инвестирования накоплений за 2005-2007 гг. составил около 231 млн руб. [3]. Законом «О федеральном бюджете на 2008 год и на плановый период 2009 и 2010 годов» предусмотрены объемы годового финансирования НИС в сумме 34,2 млрд руб., а размер накопительного взноса на 2008 год - 89,9 тыс. руб., что на 8,6 % больше 2007 года.

Изучение мнений военных юристов, экономистов и социологов, а также анализ статистических и социологических данных позволило определить проблемные моменты реализации НИС, снижающие доступность приобретения жилья с помощью данной схемы.

1. Размер ежегодных накоплений по НИС не соответствует средним рыночным ценам на жилье. Покупательская способность годового накопительного взноса по НИС в расчетах финансово-экономического обоснования Министерства обороны в 2007 году соответствовала 3,17 м2 жилья. Фактическая же покупательская способность утвержденных накопительных взносов при средней цене 1 м2 жилья за 2007 год - 43 210 руб. составила лишь 1,6 м2 жилья. Таким образом, экономическое обоснование утвержденной суммы накопительного взноса за 2007 год нельзя назвать эффективным, так как потеря его покупательской способности составляет более 46 %, то есть в НИС заложена средняя цена 1 м жилья в 1,7 раза меньшая, чем фактическая рыночная [5].

2. Экономическое обоснование НИС утверждает, что военнослужащий, благодаря ежегодным накоплениям, сможет взять ипотечный кредит уже после трех лет участия в данной программе. Однако в связи с ростом цен на жилье в регионах сумма ежегодных целевых взносов по НИС является недостаточной для накопления первоначального взноса по ипотечному кредиту в течение регламентированных программой трех лет. Реальный срок накопления первоначального взноса по ипотечному кредиту составит от 4,5 лет в Дальневосточном ФО до 18 лет в Центральном ФО (табл. 3). Решением проблемы низкой доступности реализации НИС может быть лишь иной расчет ежегодного накопительного взноса, учитывающего среднюю стоимость 1 м жилья в соответствующей области. Использование накопительных взносов, рассчитанных с учетом реальных цен на жилье в регионах, позволит сократить количество лет, необходимых для накопления первоначального взноса по кредиту, и увеличить число участников ипотечного рынка. В частности, срок накопления по Центральному ФО может быть сокращен в два раза: с 18,6 лет до 9,3. На основании из вышеизложенного механизм НИС требует серьезных доработок на законодательном уровне. Прежде всего эти доработки должны быть связаны с изменением механизма начисления ежегодных накопительных взносов для военнослужащих с учетом роста цен на жилье в регионах страны.

Итак, сегодня в регионах России развиваются различные модели долгосрочного жилищного кредитования. Банковская ипотека при фактическом отсутствии региональных различий в процентных ставках, на наш взгляд, более перспективна для федеральных округов с высоким уровнем доходов населения, таких как Центральный, Дальневосточный и Уральский. В регионах с низкой доступностью жилья более активное развитие должны получить сберегательно-накопительная и социальная ипотека. Но на сегодняшний день их функционирование осложняется обобщенным подходом государства к механизму

начисления региональных субсидий и накопительно-ипотечных взносов. Поэтому только гибкое использование и рациональное сочетание всех рассмотренных нами моделей ипотечного кредитования в регионах поможет решить основную социальную задачу государства - обеспечение жильем населения страны.

Таблица 3 - Показатели для расчета количества лет, необходимых для накопления первоначального взноса по ипотечному кредиту с учетом отчислений по НИС в федеральных округах РФ

Феде- ральные округа Годовой накопительный взнос на семью по НИС, рассчитанный с учетом рыночной стоимости жилья, в федеральных округах, руб.* Средняя цена квартиры площадью 54 м , руб.** Время, необходимое для первоначального взноса по ипотечному кредиту, рассчитанное с учетом утвержденных ежегодных накоплений по НИС, лет Время, необходимое для накопления первоначального взноса по кредиту, рассчитанное с учетом рыночной стоимости жилья, лет

Дфо 107880 1902992 4,5 3,7

ПФО 107880 1930084 4,8 4,0

СФО 116870 1968203 5,2 4,0

УФО 125860 2267363 8,5 6,1

ЦФО 179800 3173993 18,6 9,3

ЮФО 89900 1610250 5,9 5,9

СЗФО 134850 2325696 9,2 6,1

* Данный показатель рассчитывался путем умножения утвержденного накопительного взноса в 2008 году - 89 900 руб. на значение корректирующего коэффициента.

** По данным Федеральной службы государственной статистики.

Литература

1. Грудцына, Л.Ю. Ипотека. Кредит. Комментарий жилищного законодательства/Л.Ю. Грудцына, М.Н. Козлова. - М.: Эксмо, 2006.

2. Каменецкий, М.И. Ипотечное кредитование на рынке жилья (народнохозяйственный и региональный аспекты)/ М.И. Каменецкий, Л.В. Донцова, С.М. Печатникова. - М.: Дело и сервис, 2006.

3. www.voenipoteka.ru - сайт, посвященный военной ипотеке.

4. www.mil.ru - сайт Министерства обороны РФ.

5. www.gks.ru - сайт Федеральной службы государственной статистики.

6. www.fcpdom.ru - сайт, посвященный федеральной программе «Жилище».

7. www.ahml.ru - сайт АИЖК.

© Л. И. Левина - канд. экон. наук, проф., зав. каф. финансов и кредита Волжского университета им. Татищева; Н. В. Пересыпкина - асп. той же кафедры.