Банковское кредитование строительства в условиях кризиса

БАНКОВСКОЕ КРЕДИТОВАНИЕ СТРОИТЕЛЬСТВА

В УСЛОВИЯХ КРИЗИСА

Е. А. ЦВЕТКОВА, соискатель факультета экономики и управления E-mail: TsvetkovaElena777@rambler.ru Академия Натальи Нестеровой, г. Москва

В статье рассмотрены основные банковские стратегии по инвестиционному кредитованию строительства в условиях системного экономического кризиса, а также параметры для разработки новых кредитных продуктов для строительных предприятий.

Ключевые слова: инвестиционное кредитование, строительство, активная стратегия кредитования, параметры кредитного продукта, управление рисками.

Строительство — важнейшая отрасль материального производства. Во многих регионах, в том числе и в Москве, оно является градообразующей отраслью, в которой трудятся около 1 млн чел. Строительство обеспечивает занятость населения и в смежных отраслях (производство строительных материалов, транспорт и связь, металлургия, машиностроение, энергетика).

Современная строительная компания имеет диверсифицированные источники финансирования проектов в целях наиболее полного их использования: частные инвестиции, банковские кредиты, международные кредиты, паевые инвестиционные фонды, публичная продажа акций и облигаций, лизинг.

Управление формированием инвестиционных ресурсов строительной компании основывается на определении объема и структуры необходимых финансовых ресурсов с учетом их доступности и сроков реализации проекта, на анализе достоинств и недостатков каждого из существующих методов финансирования строительства.

До октября 2008 г. наиболее распространенным источником инвестиционных ресурсов для строительных компаний было банковское кредитование.

Экономика страны во многом зависит от эффективного взаимодействия банковского и реального секторов экономики. В современных условиях одним из способов такого взаимодействия выступает рынок кредитования.

Самыми тяжелыми за последнее десятилетие как для российской экономики в целом, так и для банковского сектора и строительной индустрии, в частности, оказались 2008 и 2009 гг.

Углубление мирового финансового кризиса и одновременное ухудшение экономических и политических факторов во второй половине 2008 г. обострило внутренние проблемы экономики России, обусловленные преобладанием сырьевой структуры экспорта, что привело к ярко выраженному кризису и рецессии.

Оценка состояния экономики, которую дают Минэкономразвития России совместно с Минфином России, отличается от оценки Росстата.

По данным министра финансов А. Л. Кудрина, в III квартале 2009 г. показатели экономики России начали расти. Россия вышла из рецессии [5].

Однако заявления властей о том, что Россия оттолкнулась от «дна» кризиса, могут оказаться беспочвенными [6].

Динамика инвестиционной активности не улучшается, в том числе и в строительстве. В I квартале 2009 г. инвестиции в основной капитал у крупных и средних предприятий снизились всего на 5 % (при падении ВВП на 10 %, а промышленного производства на 15 %), однако основное снижение инвестиций наблюдалось в сфере малого бизнеса. Одна из причин данного явления — работа инерционных механизмов, стремление предприятий завершить инвестиционные проекты, находящиеся в высокой степени готовности. Во II квартале предприятия начали ощущать финансовые ограничения и, увидев всю «глубину» падения спроса, стали сокращать свои инвестпрограммы. Особенно резко во II квартале 2009 г. ухудшилась динамика инвестиций в торговле, металлургии и строительстве [7].

В современной экономической ситуации, по мнению руководителя Комплекса градостроительной политики и строительства г. Москвы

В. И. Ресина, развитие строительства является основным направлением, которое может стать опорой для всей городской экономики Москвы.

В последние годы в градостроительной политике Москвы четко сформировались два приоритетных направления — жилищное и дорожно-транспортное строительство, остановка финансирования которых может привести к серьезным негативным последствиям [2].

Сложившаяся в современных условиях кризисная ситуация, по мнению автора, не является поводом для полной остановки банковских кредитных операций, а скорее является условием для принятия новой стратегии управления рисками.

Более половины банков, в том числе и крупнейшие, остановили финансирование строительства. Не более 10 % банков продолжают финансировать строительный рынок, существенно ужесточив условия и сузив кредитные предложения. В настоящее время банков, которые продолжали бы работать со строительным сегментом на прежних условиях (до кризиса), практически нет.

Продолжают предоставлять инвестиционные кредиты следующие банки: Сбербанк России [8], ТрансКредитБанк [9], Альфа-Банк [10], Райффай-зен Банк [11], банк «УРАЛСИБ» [12], Газпромбанк [13], Внешэкономбанк [14], банк «Петрокоммерц» [15], Росбанк [16]. Обобщенные условия инвестиционного кредитования этими банками представлены в табл. 1.

Практически все банки в отношении кредитования строительных компаний применили «защитные» стратегии. Банки сократили количество инвестиционных программ, ужесточили требования к заемщикам или вообще перестали предоставлять финансирование некоторым категориям заемщиков и под многие виды активов.

Тем не менее пока ни один из банков не предлагает «активной» стратегии своей работы в условиях кризиса. Однако у некоторых банков уже просматриваются контуры стратегий, которые позволят получать прибыль и наращивать портфель при низких рисках, невзирая на кризис. Использование такого подхода позволит отдельным банкам захватить

Таблица 1

Основные параметры инвестиционного кредитования строительства (до и после октября 2008 г.).

Параметр Период

до октября 2008 г. с октября 2008 г. и по настоящее время

Форма кредитования Инвестиционное кредитование — финансирование инвестиционного проекта в форме предоставления кредитного продукта (выдачи кредита, открытия кредитной линии, выдачи гарантий, организации лизингового финансирования), при котором источником погашения обязательств является вся хозяйственная и финансовая деятельность заемщика, включая доходы, генерируемые проектом. Проектное финансирование — участие банка в инвестиционном проекте в форме предоставления кредитных продуктов, при реализации которых возврат вложенных средств и получение доходов осуществляется на этапе эксплуатации проекта преимущественно из потока денежных средств, генерируемого самим проектом

Процентная ставка, % 15-20 18-25

Срок кредитования, лет 1-7 1-7

Валюта сделки Рубли, доллары, евро

График погашения Возможен льготный период по погашению основной суммы до момента ввода объекта в эксплуатацию

Кредитоспособность клиента Кредитоспособность оценивалась гибко, принимались во внимание данные неофициальной управленческой отчетности Требования к кредитоспособности стали более формализованными и жесткими: финансовая устойчивость и прибыльная деятельность клиента; достаточные для обслуживания ссудной задолженности объемы текущей выручки; минимальная рентабельность проекта не менее 20 %

Требования к обеспечению сделки Минимальные (чаще всего) Ужесточение требований к залогу: повышение дисконта; отказ от рискованных видов обеспечения; применение «дисциплинирующего» залога

Правовая экспертиза Недостаточное внимание уделялось правовой экспертизе разрешительной документации Финансирование осуществляется при наличии полного пакета проектно-сметной, исходно-разрешительной, правоустанавливающей документации

Мониторинг Недостаточный контроль за целевым использованием предоставленного финансирования Готовность предоставить банку возможность использования дополнительного по сравнению с обычным кредитованием инструментария контроля за проектными рисками

рынок, с которого в настоящий момент ушли более половины игроков. Безусловно, для этого необходимо проведение серьезных маркетинговых исследований.

Инвестиционное кредитование и проектное финансирование требуют наличия у банков долгосрочных пассивов в большом объеме. Маленькие банки не могут принимать участие в данных программах из-за недостаточного капитала и ограничений по объемам кредитования на одного заемщика или на группу связанных заемщиков (на основании норматива Н6 в соответствии с инструкцией Банка России от 16.01.2004 № 110-И «Об обязательных нормативах банков»), а также из-за отсутствия долгосрочных пассивов при преобладании краткосрочных. У средних и крупных банков имеется необходимый капитал, а также возможность организации синдицированного кредитования при отсутствии у самого банка достаточных для кредитования проекта средств, имеется также возможность государственной поддержки при кредитовании предприятий приоритетных отраслей экономики. Однако эти банки пока не в полной мере могут оценить свои риски и перспективы развития строительной индустрии в целом. Именно на формирование такого понимания и направлены упомянутые ранее маркетинговые исследования.

При разработке кредитного продукта (рис. 1) необходимо:

1) изучить фактор конкуренции;

2) определить клиентскую базу;

3) разработать методологию анализа рисков;

4) определить «технологичность» кредитного продукта — бизнес-процессы банка, нацеленные на эффективное управление рисками. Анализ конкуренции. В настоящее время этот

аспект разработки инвестиционных кредитных продуктов представляется наименее актуальным. В ситуации, когда с рынка ушли более половины инвестиционных банков, а остальные сократили предложение, конкуренция не является актуальным фактором. Именно поэтому в настоящий момент времени существуют значительные шансы по занятию доли рынка теми банками, которые раньше других выявят перспективные сегменты строительной индустрии и сформируют методы работы с ними.

Клиентская база. Прежде всего, необходимо определить наличие спроса. После октября 2008 г. продолжалось финансирование проектов только с высокой степенью готовности. Весной 2009 г.,

Рис. 1. Параметры разработки кредитного продукта

после того как были завершены объекты с высокой степенью готовности, в строительстве наметился спад. С рынка ушли многие девелоперы, приобретенные ими под строительство участки стали возвращаться государству.

Для большинства предприятий в настоящее время на первом месте стоит вопрос о целесообразности осуществления долгосрочных инвестиций, на втором — вопрос о способе финансирования этих инвестиций. Однако именно «целесообразность» инвестиций в нынешних условиях вызывает массу вопросов. С одной стороны, очевидно, что в современных условиях невозможно точно прогнозировать развитие кризиса и спроса на продукцию строительства (жилищное строительство, строительство коммерческой, промышленной, загородной недвижимости, капитальный ремонт объектов ЖКХ, дорожно-транспортное строительство и т. п.). С другой стороны, эти факторы не являются основанием для того, чтобы полностью остановить деятельность строительных компаний и внедрение новых проектов. Во время кризиса на первый план выступает не вопрос прибыли, а удержание или увеличение доли рынка при минимальной рентабельности в расчете на прибыль после кризиса. А для этого необходимо осуществлять инвестиции. Кроме того, обычно инвестиционный проект является долгосрочным; прибыль от него не всегда ожидается в течение первого года. Поэтому не корректно ориентироваться на существующую на данный момент времени ситуацию при планировании инвестиций на 3—5 лет.

Очевидными источниками спроса на инвестиционные кредиты в условиях кризиса являются:

• предприятия, работающие по государственным контрактам;

• строительство социального жилья;

• обновление основных фондов по причине их износа (капремонт, строительство новых жилых и нежилых объектов, в том числе малоэтажное строительство, которое актуально для регионов);

• строительство промышленных предприятий.

Собственники

Менеджмент

Стратегические решения

Операционные решения

Решения по финансированию

Инвестиционные решения

Кредиторы

Показатели ценности и роста бизнеса

Показатели операционной деятельности

Показатели дохода акционеров

Показатели финансовой устойчивости

Показатели эффективности инвестиций

рис. 2. Группы финансовых показателей

В соответствии с типами принимаемых решений (стратегические, операционные, финансовые, инвестиционные) основными субъектами финансового анализа (кредитор, собственник, менеджер) выделяются основные группы финансовых показателей (коэффициентов) (рис. 2) [3].

Для банка при оценке текущего финансового состояния предприятия наиболее важными явля-

Управление рисками при кризисе. Риски - это ключевой ограничитель в банковском кредитовании, поскольку банкам не нужны клиенты, которые окажутся не способными исполнять свои обязательства своевременно и в полном объеме.

Первостепенным при инвестиционном кредитовании является кредитный риск [4].

В связи с отменой с 2010 г. лицензирования строительной деятельности строительная компания должна подтвердить свое членство в саморегулируемой организации (СРО). Факт членства в СРО является основанием для осуществления компанией строительной деятельности (СРО несет материальную ответственность за деятельность каждого из своих участников).

Финансирование должно осуществляться при наличии полного пакета проектно-сметной документации, правоустанавливающей документации (постановления администрации, которые разрешают строительство, инвестиционные контракты, свидетельства о регистрации права собственности, договор аренды земельного участка, заключение государственной вневедомственной экспертизы и др.). Без наличия полного пакета разрешительной документации рассмотрение кредитной заявки невозможно.

Банки не занимаются финансированием стартового бизнеса, у претендентов на инвестиционное кредитование должно быть как минимум три реализованных инвестиционных проекта схожего направления.

О текущем состоянии предприятия, реализации им предыдущих проектов можно судить на основании анализа его финансовой отчетности.

ются коэффициенты ликвидности, финансовой устойчивости, рентабельности и деловой активности.

В результате анализа финансового состояния некоторых московских строительных компаний (отчетность компаний с 01.07.2008 по 01.07.2009) можно отметить некоторые особенности следующих параметров:

1) ликвидность:

• коэффициенты текущей и критической ликвидности соответствуют норме;

• коэффициенты абсолютной ликвидности низкие, но данный коэффициент не является приоритетным для нефинансовых организаций;

• степень платежеспособности имеет отрицательный тренд (срок покрытия текущих обязательств выручкой в среднем увеличился с 2 до 4 мес.);

2) рентабельность:

• снижение рентабельности вплоть до отрицательных значений (из-за убытков);

• по итогам 2008 г. у большинства строительных компаний отсутствуют убытки в результате накопленной прибыли за первые III квартала и в связи с закрытием большей части проектов в конце года по госконтрактам, однако объем полученной прибыли ниже, чем в 2007 г.;

3) деловая активность:

• общее снижение деловой активности в 1,5—2 раза;

4) финансовая устойчивость:

99%

66

33

0

• фактор недостатка собственных оборотных средств, который имеет тенденцию к увеличению в течение года;

• диспропорции в сроках пассивов и активов (преобладающее финансирование долгосрочных активов краткосрочными пассивами);

• существенное преобладание заемного капитала над собственным;

• снижение коэффициентов процентных выплат и покрытия инвестиций в результате уменьшения чистой прибыли.

По результатам проведенного автором исследования состояние групп коэффициентов по отношению к нормативным значениям представлено на рис. 3.

В наибольшей степени кризис отразился на деловой активности и рентабельности строительных компаний. Финансовая устойчивость у строительных компаний московского региона существенно ниже нормы. Под влиянием кризиса она незначительно ухудшилась. Ликвидность — удовлетворительная, хотя и с отрицательными тенденциями.

При первичном отборе банком заявок на инвестиционное кредитование возможно использование скоринговых моделей, которые используются, например, в Транскредитбанке (табл. 2) [9].

Таблица 2

скоринговая модель первичного отбора заявок на инвестиционное кредитование

Ликвидность

Финансовая устойчивость

Рентабельность

Деловая активность

1- 01.07.2008 2-01.01.2009 3- 01.07.2009

рис. 3. Среднеотраслевые значения групп коэффициентов по отношению к нормативным значениям

Продолжение табл. 2

Условие количество баллов

Характеристика рыночного сегмента, в котором предполагается реализовать инвестиционный проект

Рост сегмента за последние 2 г. превышает общий рост ВВП РФ более чем в 1,5 раза 3

В рамках сегмента в течение срока реализации проекта будет сформировано (или уже имеется) не менее 2-х компаний с выручкой не менее 1,5—3 млрд руб. в год 3

Действующий бизнес

Претендент на финансирование является действующим предприятием в выбранном для проекта сегменте рынка 1

Инициатор проекта и команда менеджеров проекта обладают безусловным авторитетом и успешным отраслевым опытом (реализованные проекты) в выбранном для проекта сегменте рынка 2

Условие

Инициатор проекта (или претендент на финансирование) входит в число 5 лидирующих предприятий в своем сегменте рынка

количество баллов

Качество управления

Имеется отчетность по МСФО (аудированная или нет)_

Имеется консолидированная бухгалтерская отчетность

Имеется финансовая модель бизнеса, пригодная для изучения и анализа чувствительности к ключевым факторам

Текущее финансовое состояние

Имеет оценку не ниже чем хорошую

Ретроспективный качественный анализ не выявляет тенденций к ухудшению финансового состояния

Деловая активность

За последние 2 г. выросла величина активов, темпы роста активов превышают темпы роста выбранного для инвестиций рыночного сегмента

Инвестиционные планы обеспечивают темпы роста компании выше среднего уровня в рамках рыночного сегмента

3

Общая сумма инвестиционного проекта

Не менее 200 млн руб. и не более 3 000 млн руб.

Проверка отсутствия стоп-факторов

Отсутствуют арбитражные, уголовные процессы в отношении инициаторов проекта

Потенциальный заемщик не находится в состоянии или под угрозой банкротства

На протяжении последних восьми кварталов отсутствуют отрицательные чистые активы и/или убытки от основной деятельности

Отсутствуют неурегулированные обязательства перед банками

3

3

2

1

3

1

2

1

Окончание табл. 2

Условие количество баллов

Инициаторы проекта имеют положительную репутацию в бизнесе не менее 3 лет —

Сформирована надежная, опытная и профессиональная команда менеджеров по реализации проекта

Проект экологически безопасный —

Проект не предполагает финансирования на венчурной основе —

Бартерные механизмы реализации продукции минимальны или отсутствуют —

Информация, представляемая заемщиком банку, является полностью достоверной —

В соответствии с установленными баллами рассчитывается общая сумма набранных потенциальным заемщиком баллов, которая максимально может составить 20 балл. При количестве баллов от 15 до 20 заявка на кредит подлежит рассмотрению в первую очередь, при количестве баллов от 10 до 14 заявка на кредит рассматривается во вторую очередь, при количестве баллов менее 10 или при наличии хотя бы одного из стоп-факторов заявка на кредит не принимается.

Для оценки инвестиционной привлекательности проектов применяются следующие показатели [1]:

1) чистая настоящая (приведенная) стоимость NPV — разность между дисконтированными величинами будущей прибыли и инвестиций по проекту:

NPV = ZPV— I = XFV— I/ (1+0 Л где PV — будущая (приведенная) стоимость; I — инвестиции; FV — будущая стоимость; i — ставка дисконтирования; n — порядковый номер года инвестиций;

2) внутренний коэффициент доходности IRR — ставка дисконтирования, при которой сумма настоящих стоимостей ожидаемых притоков средств равна объему инвестиций, необходимых для генерации этих притоков. Этот коэффициент является мерой среднегодового роста компании.

Величина IRR — искомая величина, является решением следующего уравнения:

I = FV1 / (1+IRR) + FV2 / (1 + IRR)2 +...+ FVn / (1+ IRR)".

Существует два основных правила принятия инвестиционных решений:

• следует инвестировать проекты, имеющие положительный коэффициент NPV; не сле-

дует инвестировать проекты с отрицательным коэффициентом NPV; • следует инвестировать проекты, IRR которых превышает стоимость капитала; не следует инвестировать проекты, для которых IRR меньше стоимости капитала.

В настоящее время IRR снижается из-за уменьшения покупательной способности (стоимость кредитных средств увеличивается), а также в связи с ростом инфляции. Поэтому количество проектов, возможных к инвестиционному кредитованию, снижается, и их оценка должна проводиться с большой осторожностью.

Немаловажным фактором при инвестиционном кредитовании является наличие обеспечения.

Залог товарно-материальных ценностей является рискованным из-за снижения его ликвидной стоимости и из-за трудностей, связанных с контролем за поддержанием неснижаемого товарного остатка. В условиях кризиса банки практически перестали принимать в залог товарно-материальные ценности от клиентов (это не коснулось надежных клиентов, но им увеличили дисконт).

Поскольку строительные инвестиции являются достаточно крупными, а как правило, имеющихся у заемщиков основных средств (в виде технологического оборудования, транспортных средств, готовой недвижимости) для обеспечения кредита недостаточно, то в этом случае возможен залог от третьих лиц, обладающих достаточными активами и связанных с заемщиком бизнес-отношениями. К таким компаниям относятся заказчики строительной продукции, генподрядные организации, предприятия промышленности и т. д.

Наиболее вероятным обеспечением кредитов у строительных компаний могут выступать объекты незавершенного строительства, зарегистрированные надлежащим образом, и имущественные права (требования) на строящиеся объекты. При надлежащей юридической экспертизе, правильно оформленном договоре залога и приемлемом дисконте данные виды обеспечения являются надежными и увеличивающимися в цене по мере реализации проекта.

Основным заказчиком строительства в условиях кризиса являются бюджетные организации, поэтому в качестве обеспечения кредитов возможно оформление поручительств и гарантий субъектов РФ и образованных субъектами РФ фондов поддержки предпринимательства и фондов содействия кредитованию субъектов малого и среднего бизнеса.

Дополнительным «дисциплинирующим» обеспечением является залог пакета акций заемщика или долей в его уставном капитале.

Организация бизнес-процессов. Особое значение во время кризиса приобретают бизнес-процессы банка, нацеленные на предотвращение просроченной задолженности и защиту интересов кредитора в случае дефолта заемщика. Принципиально можно выделить два подхода банков к возможным неплатежам.

Первый и наиболее распространенный подход состоит в том, что финансовой организации невыгодны неплатежи и дефолт клиента даже в том случае, если риски полностью закрыты гарантией, поручительством, залогом и прочим обеспечением.

Второй подход состоит в том, что банк проводит структурирование сделки и обеспечивает защиту своих интересов таким образом, что ему не важно — будет платить клиент или нет. Свою прибыль банк получит в любом случае. Высокая доля собственных средств заемщика в проекте (до 50 %), высокие процентные ставки, позволяющие управлять портфельным риском, эффективная работа службы безопасности и юристов по изъятию имущества при неплатежах, отлаженная система реализации изъятого имущества — все это гарантирует банку прибыль с момента заключения сделки.

В настоящий момент времени на рынке существует масса способов снизить риски кредитования. Проблема состоит в том, что банки не всегда умеют пользоваться этими способами, все их бизнес-процессы нацелены на работу с платежеспособными клиентами. За предыдущие годы все привыкли воспринимать неплатежи как редкое явление.

Можно выделить несколько факторов, позволяющих снижать риски инвестиционных строительных проектов, к ним относятся:

• поручительства правительства и региональных фондов;

• гарантия выкупа построенных объектов заказчиком;

• субсидирование правительством и региональными фондами процентных ставок по кредитам;

• поручительства юридических и физических лиц;

• залог имущества;

• контроль за целевым использованием кредитных средств;

• предоставление кредитов в виде траншей в рамках кредитных линий по мере реализации проекта (с отчетом о реализации предыдущей стадии проекта при использовании кредитных средств);

• постоянный мониторинг финансового состояния заемщика;

• контроль за денежными потоками заемщика, причем не только ежемесячный и не только в банке-кредиторе, как принято в большинстве банков, но и еженедельный, ежедневный, а также осуществление контроля во всех банках, в которых открыты расчетные счета заемщика. После окончания строительства начинается

стадия эксплуатации объекта либо его реализация. При жилищном строительстве конечным потребителем построенных объектов являются физические лица, поэтому для реализации построенных квартир требуется развитие ипотеки с участием АИЖК, применение рассрочек самими строительными компаниями и комплекс других мер.

Таким образом, инвестиционное кредитование строительства должно и может продолжаться в условиях кризиса.

Список литературы

1. Антипин А. И. Инвестиционный анализ в строительстве. М.: Академия. 2008.

2. Ресин В. И. Московский стройкомплекс — локомотив экономики города // Архитектура и строительство Москвы. 2009. № 1. URL: http: / / asm. rusk.ru/ 09/asm1/asm1_1.htm (дата обращения 11.01.2010).

3. СорокинМ. С разумом и эффективностью: матрица финансовых показателей // Финансовый директор. 2006. № 9. URL: http://www.insapov. ru/efficiency-matrix-financial-ratios.html (дата обращения: 11.01.2010).

4. Чернова Г. В., Кудрявцев А. А. Управление рисками. М.: Проспект. 2009.

5. URL: http://www.vesti.ru/doc. html?id= 322360&cid=6 (дата обращения 11.01.2010).

6. URL: http://www.dcenter.ru/news/121009_ Mironov_058_. htm (дата обращения 11.01.2010).

7. URL: http://www.dcenter.ru/pdf/2009/rs_09-16.pdf (дата обращения 11.01.2010).

8. URL: http://www.zsb.sbrf.ru/.

9. URL: http://www.tcb.ru/.

10. URL: http://www.alfabank.ru/.

11. URL: http://www.raiffeisen.ru/.

12. URL: http://www.bankuralsib.ru/.

13. URL: http://www.gazprombank.ru/.

14. URL: http://www.veb.ru/.

15. URL: http://www.pkb.ru/.

16. URL: http://www.rosbank.ru/.