Новостройки идут в рост

В июле 2020 года средний размер ипотечного кредита в Краснодарском крае составил 2,2 млн руб.

Фото: Олег Харсеев, Коммерсантъ

В Краснодаре количество покупателей жилья в новых домах увеличилось на 25%. Эксперты уверены, что данный рост обусловлен появившейся в апреле льготной государственной программой по ипотеке, которую недавно было решено продлить до следующего года. Спрос вызвал и рост цен на новостройки – в Краснодарском крае до 15% за год. Ажиотажную ситуацию на рынке эксперты объясняют фактором отложенного спроса, появившегося за весенние месяцы из-за ограничительных мер на фоне пандемии коронавируса.

Пик активности

Цена квадратного метра жилья в строящихся домах в Краснодаре в третьем квартале этого года, по данным «Авито. Недвижимости», составила почти 52 тыс. руб. За год стоимость «квадрата» выросла на 15%. Спрос на новое жилье в краевом центре увеличился на 25% за квартал и на 24% — в годовом выражении.

Руководитель консалтинговой компании Macon Илья Володько отмечает, что если сравнивать третий квартал 2020 года со вторым, то рост присутствует, но не такой большой. «Это может быть, поскольку второй квартал «провалился» из-за пандемии коронавируса. Сделки там были серьезно снижены, поэтому по сравнению с третьим кварталом рост приблизительно такой. Но если говорить о росте с начала года, то мы констатируем рост приблизительно на 15–18%»,— рассказывает эксперт.

По его мнению, это, в первую очередь, связано с тем, что традиционно осень — это деловой активности на рынке недвижимости. А второй фактор — появление программы льготной ипотеки, которая подняла спрос на эти 15–18%, если сравнивать с осенью 2019 года.

«Рынок новостроек в России продолжает набирать обороты, и по итогам третьего квартала показатели в этом сегменте достигают новых вершин. Интерес населения к покупке первичного жилья вырос на 38% по сравнению с предыдущим кварталом, а годовой рост составил 30%»,— говорят в «Авито. Недвижимости».

По данным экспертов, вслед за спросом растут и цены. Так, по стране стоимость новостроек выросла за три месяца на 3% и на 12% — за год. На данный момент квадратный метр в среднем по России, по данным «Авито. Недвижимости», оценивается в 90,2 тыс. руб. Ожидается, что развитие рынка первичной недвижимости на Кубани по восходящей траектории продлится как минимум до завершения действия льготной программы по ипотеке.

«После сложного и непредсказуемого начала весны, когда рынок переживал падение, уже в апреле последовало его постепенное восстановление. С тех пор сегмент жилой недвижимости, и новостроек в частности, лишь наращивает темпы роста»,— комментирует руководитель направления первичной недвижимости «Авито. Недвижимости» Дмитрий Алексеев.

Льготы и нестабильность

Ажиотажный интерес на квартиры в строящихся домах, по мнению экспертов, сформировали сразу несколько факторов. Прежде всего льготная госпрограмма по ипотеке, запущенная в середине апреля и продленная до следующего года. Свою роль также сыграла и нестабильная экономическая ситуация, спровоцированная пандемией и ослаблением курса рубля.

«Неуверенность в своем финансовом положении заставила многих россиян задуматься о покупке жилья как о способе сохранения имеющихся сбережений. К стимуляторам спроса также можно отнести расширение программы материнского капитала и увеличение размера соответствующих выплат»,— говорит господин Алексеев.

По оценке руководителя федерального агентства недвижимости «Этажи» в Краснодаре Вадима Камалова, всплеск спроса на квартиры в новостройках краевого центра есть. Он подтверждает, что напрямую влияет на этот спрос ипотека с государственной поддержкой под 6,5%.

«Такой ставки никогда не было в нашей стране, если не считать разные “промо” и ипотеки, распространяющиеся на ограниченное количество недвижимости. Если говорить о массовом сегменте, то это впервые такая низкая ставка. Есть уже ставки 5,9% и 5,7%. Это, естественно, вызывает ажиотажный спрос на рынке недвижимости. И это мы наблюдаем с августа–сентября этого года»,— рассказывает риелтор.

Кроме того, по словам господина Камалова, существовал отложенный спрос на покупку квартир в «карантинные» месяцы. Даже после того, как отменили все карантинные мероприятия, народ все равно еще какое-то время пребывал в неопределенности, а в сентябре–октябре вышел на рынок.

«Спрос растет не только на новостройки, но и на вторичную недвижимость. Но что касается этого сегмента, то здесь, наверное, все же играет роль отложенный спрос»,— говорит риелтор.

Примечательно, что, по словам аналитиков, несмотря на сложившуюся ситуацию, предложение не спешит догонять спрос — на данный момент темпы появления новых проектов замедлились. Это связано и с задержками сдачи объектов в эксплуатацию, которые были неизбежны ввиду эпидемиологической обстановки и введения жестких ограничительных мер, и с выжидательной позицией девелоперов, наблюдающих за изменениями рынка.

По данным «Авито. Недвижимости», за третий квартал 2020 года значительнее всего вырос спрос на новостройки в Москве — показатели на столичном рынке увеличились более чем в два раза. Далее следует Санкт-Петербург с ростом на 78% и Саратов — на 63%. В пятерке лидеров также оказались Сочи и Калининград (+55% в каждом городе). В годовом сравнении наибольший рост спроса был зафиксирован в Томске, Сочи и Челябинске.

Развитие рынка первичной недвижимости на Кубани по восходящей траектории продлится как минимум до завершения действия льготной программы по ипотеке

Фото: Эмин Джафаров, Коммерсантъ

Фактор ипотеки

В июле 2020 года средний размер ипотечного кредита в Краснодарском крае составил 2,2 млн руб. Месяцем раньше данный показатель составлял 2 млн руб. Рост составил 8,1%, сообщили в Национальном бюро кредитных историй (НБКИ). По показателю среднего размера ипотеки Кубань находится на 15-м месте. В первую тройку входят Москва (5,7 млн руб.), Московская область (4,2 млн руб.) и Санкт-Петербург (3,5 млн руб.). В целом по России в июле этого года средний размер ипотечного кредита составил 2,6 млн руб. Он, по данным НБКИ, вернулся на уровень марта текущего года. При этом, по сравнению с аналогичным периодом прошлого года, в июле данный показатель вырос на 6,9% (год назад был — 2,4 млн руб.).

По словам директора по маркетингу НБКИ Алексея Волкова, ипотечное кредитование стимулируется как за счет снижения ставок по программам господдержки ипотеки, так и в связи с сокращением ключевой ставки Банка России. «Снижение ставок, как правило, привлекает на рынок граждан с высоким персональным кредитным рейтингом и приемлемыми показателями долговой нагрузки. А таким заемщикам банки делегируют более значительные суммы денег»,— говорит эксперт.

За первое полугодие 2020 года в Краснодарском крае было введено в эксплуатацию 1,9 млн кв. м жилья. Только за июнь сдано 543,7 кв. м. Объем работ, выполненных в строительстве, составил за полугодие 105,4 млрд руб. (в июне 18 млрд руб.). Рост по сравнению с предыдущим периодом прошлого года составил 0,3% (снижение июнь к июню — 2,8%), сообщает Краснодарстат

Вадим Камалов отмечает еще один фактор: интерес к ипотеке появился у многих людей, кто прежде жил в съемном жилье. «С началом пандемии у нас рынок аренды прямо вставал. А людям надо где-то жить, и они стали обращать внимание на ипотеку. А когда средний размер ипотеки начинает сравниваться со средним платежом по аренде, мы сразу же видим рост спроса на ипотечные кредиты. Когда процентные ставки были 12–15%, то средний платеж по ипотеке за “однушку” или “двушку” составлял 30–40 тыс. руб. А сейчас платеж по ипотеке может быть в пределах 10–12 тыс. руб. Так проще же платить не кому-то, а за свое жилье. Все равно человек должен же где-то жить, и многие люди начинают задумываться и предпочитают платить за свое. Это, понятно, не новостройки, но квартиры в высокой степени готовности»,— рассказывает риелтор.

Перспективы

«Нынешняя ситуация скорее похожа на ажиотаж со следующей за ним коррекцией, которой, в свою очередь, будут сопутствовать снизившиеся доходы населения. Стремительный рост цен на новостройки также не может быть бесконечным, поскольку спред стоимости новостроек и вторички не может постоянно увеличиваться»,— говорит Дмитрий Алексеев.

По его словам, в текущих условиях россияне стремятся не только сохранить свой капитал путем инвестирования в качественные объекты недвижимости, но и приумножить его. Так, например, покупка квартир под последующую аренду обеспечит собственников жилья дополнительным доходом на долгосрочную перспективу. А повышение спроса неизменно влечет за собой и рост цен, дополнительно стимулируемый за счет механизма проектного финансирования. Однако в целом сложившуюся ситуацию можно назвать благоприятной для приобретения собственной жилплощади в новом доме.

«Понятно, что уровень доходов упал у всех граждан, но у людей есть деньги, и не произошло какого-то катастрофического падения покупательской способности. К примеру, бюджетники не пострадали, ритейл (одна из самых массовых отраслей) не пострадал. Пострадали ресторанный, гостиничный бизнесы, сфера услуг, но они не играют существенной роли на рынке недвижимости. Госкомпании тоже не пострадали и все остались при своих деньгах. Поэтому, если мы говорим о снижении покупательской способности это относится, в первую очередь, к пострадавшим отраслям»,— рассказывает Вадим Камалов.

Также Вадим Камалов назвал еще одним фактором роста спроса на жилье в новых домах заработавшую с прошлого года систему эскроу-счетов. Если раньше, по его словам, в Краснодаре у покупателей существовал страх стать обманутыми дольщиками (как, например, в случае строительства ЖК «Территория счастья», ЖК по Жигуленко и прочие) и было недоверие ко всему институту долевого строительства, то сейчас люди понимают, что их деньги находятся в банке, они не попадают в руки недобросовестных застройщиков, а банк — более-менее надежное место для сбережений.

«Хотя, если честно, никто не понимает, каким образом будет осуществляться возврат денег в случае банкротства застройщика. Вернет ли банк эти деньги? Но банк может сказать: “Вы купили эту недвижимость. Она ваша. А деньги мои, почему я должен их вам возвращать? ” Люди пока этого не знают, зато есть доверие теперь, поскольку государство якобы гарантирует возвратность вложенных в долевое строительство денег»,— говорит эксперт.

Купил-продал

Порядка 65% россиян продают квартиру, которую приобрели впервые, говорят аналитики компании «Метриум». По их словам, покупатели первого жилья почти всегда рано или поздно его реализуют. Но при покупке они опираются часто на свои текущие потребности, редко задумываясь о долгосрочной перспективе продажи.

«Прежде всего, необходимо иметь в виду, насколько ликвидна выбранная квартира на местном рынке с точки зрения ее площади и количества комнат. В зависимости от уровня цен и доходов в городе однокомнатные, двухкомнатные и трехкомнатные квартиры пользуются разным спросом. Скажем, в Москве купить и впоследствии продать однокомнатную и двухкомнатную квартиру легко — из-за высоких цен спрос всегда смещен в сторону небольших вариантов. В других регионах однокомнатные квартиры менее ликвидны, и продать их сложнее»,— говорит управляющий директор компании «Метриум» Надежда Коркка.

По мнению экспертов, чтобы изучить местный спрос, достаточно сравнить количество объявлений о продаже разных по числу комнат квартир на интернет-площадках. Если явно превалируют, к примеру, «однушки» (скажем, 50% объявлений), то, скорее всего, спрос на них не так велик. В целом сложнее всего впоследствии продать «крайние» варианты жилья: студии или многокомнатные квартиры (от четырех комнат и больше).

Также, по словам аналитиков «Метриума», следует обратить внимание на площадь каждого типа квартир. Если большие однокомнатные квартиры (от 40 кв. м) встречаются реже маленьких (менее 30–40 кв. м), то, скорее всего, первые более ликвидны: их редко продают и быстро раскупают. Такая же ситуация и с двухкомнатными квартирами — в зависимости от уровня цен большим спросом могут пользоваться крупногабаритные «двушки» (65–75 кв. м) или маленькие (50–60 «квадратов»).