Функционирование рынка коммерческой недвижимости

Проблемы экономики и менеджмента

В.В. Богданов

соискатель, ГОУВПО «Башкирская академия государственной

службы и управления при Президенте РБ»

ФУНКЦИОНИРОВАНИЕ РЫНКА КОММЕРЧЕСКОЙ НЕДВИЖИМОСТИ

Аннотация. В статье раскрываются специфические характеристики рынка коммерческой недвижимости, определяемые через категории рынка знаний.

Ключевые слова: рынок коммерческой недвижимости, знание, трансакционные услуги, сегмент

рынка.

V.V. Bogdanov, Bashkortostan academy of public service and management under President of Bashkortostan Republic

OPERATION OF COMMERCIAL REAL ESTATE

Abstract. The article describes the specific characteristics of commercial real estate market, determined by market category of knowledge.

Keywords: commercial real estate market, knowledge, transaction services, market segment.

Существование фирм, производящих товары и услуги в современных условиях неразрывно связано с увеличением количества факторов производства, вовлекаемых в производство. В силу ограниченности факторов, у фирм возникает необходимость в их оптимизации и поиске новых качественных ресурсов. Перераспределение и перекомби-нация ресурсов из отрасли в отрасль связаны с перераспределением прав собственности на эти ресурсы. Рост издержек (трансакционных), связанных с таким перераспределением не способствует повышению эффективности работы фирмы. Но дело в том, что существует особая категория фирм, основная деятельность которых связана с оказанием услуг, имеющих в составе издержек высокую трансакционную составляющую -трансакционных услуг. Таким образом, если в рамках их деятельности используются трансформационные услуги ресурсов, на уровне экономики в целом они всё равно оцениваются как часть трансакционных издержек. К данной категории фирм относятся посредники. Однако можно предложить и более точную спецификацию отраслей, в которых сгруппированы фирмы, оказывающие чистые трансакционные услуги или трансакционные услуги по преимуществу.

В так называемые трансакционные отрасли включены следующие группы фирм [1].

Во-первых, банковское дело и страхование. Основная их функция - посредничество в осуществлении обменов, зависящих от специфических обстоятельств и требований (неопределенных, асинхронных во времени и не соответствующих по количеству и величине), а также снижение издержек, связанных с безопасностью реализации прав собственности на соответствующие ресурсы.

Во-вторых, правовые (юридические) услуги. Основная функция соответствующих организаций состоит в обеспечении координации, направления и контроля выполнения условий контрактов.

В-третьих, оптовая и розничная торговля. Более сложным оказывается вопрос об оптовой и розничной торговле, которая включает как трансакционные, так и трансформационные услуги. К последним можно отнести, например, хранение благ, которое

№ 4 - 2011

3

Проблемы экономики и менеджмента

аналогично транспортировке, только не в пространстве, а во времени.

В-четвёртых, финансы и операции с недвижимостью. Основная функция данных фирм - обеспечение передачи прав собственности, включая поиск альтернатив, подготовку и осуществление сопровождения сделок.

На рынке недвижимости к трансакционным издержкам относят те издержки, которые не надо было бы нести, если производитель продавал недвижимость сам себе. Именно ценность права пользования, владения объектом недвижимости является вменёнными издержками его продажи. В трансакционные издержки рынка недвижимости включают: наем агентов по продаже объектов недвижимости; расходы на рекламу; издержки, связанные с доказательством надёжности для участников рынка (репутация); время, затрачиваемое на демонстрацию объектов рынка недвижимости потенциальным покупателям; страхование титула собственности.

Как мы видим, из приведённого перечня только четвёртая составляющая трансакционных издержек относительно не связана со знанием (знание количества затраченного времени также имеет значение). Остальные компоненты без знания невозможны в принципе.

При анализе сделок на рынке недвижимости мы сталкиваемся с ситуацией, когда трансакционные издержки делятся с точки зрения возможностей их количественной оценки. Данной оценки относительно легко поддаются трансакционные издержки, соответствующие ценности услуг юристов и риэлторов. Оценка же времени на осмотр объектов недвижимости и соответствующие затраты времени производителями и продавцами, отчасти затраты на создание своей репутации могут быть осуществлены с большим трудом через определение величины вменённых издержек.

Таким образом, мы можем подсчитать видимые, наблюдаемые и измеряемые элементы трансакционных издержек, то есть то, что называют трансакционными услугами. Знание в данном случае будет связано с возможностью использования конкурентных преимуществ фирмы.

Кроме того, мы считаем, что конкурентные преимущества фирмы связаны со способностью создавать и обновлять знания. А главным механизмом получения экономических выгод от знаний как активов служат динамические способности фирмы.

Выделение основных сегментов рынка недвижимости, таких как: сектор офисной недвижимости, сектор жилой недвижимости, сектор производственной недвижимости, сектор торговой недвижимости, способствуют позиционированию и привлекательности секторов рынка недвижимости. Определение своих перспектив и конкурентных преимуществ, прогнозирование тенденций в изменении спроса на объекты недвижимости с учётом структуры затрат и инвестиций в них клиентов возможно, если способы организации процессов внутри фирмы - потенциала в управлении - являются эффективными и направлены на извлечение экономической выгоды. Определение общих характеристик современного рынка коммерческой недвижимости поможет увеличить инвестиционную активность, освоить промышленные зоны в крупных городах, повысить активность девелоперов в регионах и за пределами административных границ столичных мегаполисов, развитию крупных проектов, строительству многофункциональных объектов и крупноформатных комплексов, заключению долгосрочных договоров предварительной аренды еще на ранней стадии строительства объектов.

4

№ 4 - 2011

Проблемы экономики и менеджмента

Применяя категории рынка знаний, мы можем определить специфику рынка недвижимости, которая выражается в особенностях его формирования, развития и функционирования: 1) национальные модели приватизации; 2) короткое время трансформации; 3) неравномерное развитие рынка; 4) структура спроса и предложения; 5) специальная база знаний; 6) высокие показатели доходности и риска. Рассмотрим их подробнее.

Во-первых, основой формирования современного рынка коммерческой недвижимости является приватизация. Процесс, начавшийся в 1991 году, продолжается и по настоящее время. Факт перераспределения собственности, её массовый переход из государственного сектора в частный, стал основой развития современного рынка коммерческой недвижимости.

Рынок коммерческой недвижимости активно начал переходить из начальной стадии в стадию становления в течение последних лет, что охарактеризовалось более серьезным подходом к качеству и назначению объектов. Наблюдался дефицит высококлассных площадей во всех сегментах - офисной, торговой, логистической, выставочной, гостиничной недвижимости - по всей России. Широкое распространение получил формат многофункциональных комплексов. Кризис, начавшийся в 2008 году, вскрыл ряд проблем во всех сферах экономики. В недвижимости это - отсутствие единых стандартов в классификации объектов и соответствующих классности параметрах объектов. Вместе с тем, мы считаем, что кризис способствовал формированию цивилизованного рынка коммерческой недвижимости в России, что, безусловно, положительно скажется в будущем на коммерческих показателях проектов.

Во-вторых, следующая характерная особенность - временной фактор, а именно - сжатые временные рамки развития рынка. Создание законодательной базы, без которой невозможно было формирование структуры рынка для большинства экономических субъектов стало новым знанием. В этой связи определилась специализация фирм в данной сфере. Те фирмы, которые заняты в других видах деятельности, используют услуги фирм первой группы. Объясняется это высокими трансакционными издержками, поскольку процесс преобразования знаний (в данном случае законодательства) в издержках для её дальнейшего использования для неспециальных фирм весьма затруднён. Вместе с тем, недостаток знаний о качестве технического состояния, отсутствие единых подходов к качественной оценке недвижимости, приводит к тому, что информация о локальных рынках коммерческой недвижимости остаётся закрытой.

В-третьих, значение имеет и неравномерное развитие рынка коммерческой недвижимости по сегментам. Реформа собственности в России началась с объектов розничной торговли и сферы услуг, широкое распространение получили аренда имущества с последующим выкупом и пробные продажи с аукциона. Отсутствие на данный момент единого подхода к классификации объектов, связано, прежде всего, с разнообразием национальных объектов торгового назначения. Сформировалась достаточно полная классификация в сегменте объектов офисного назначения. На данный момент принято различать четыре класса офисных помещений, первые два из которых ориентированы на современный формат офисного сегмента - бизнес-центры. В целом, наблюдается отсутствие единой разработанной классификации офисной недвижимости с учетом специфики региональных рынков.

Финансовый кризис, начавшийся осенью 2008 года, довольно быстро внес серь-

№ 4 - 2011

5

Проблемы экономики и менеджмента

езные коррективы в тренды движения рынка коммерческой недвижимости. Наметились тенденции к падению: сворачивались многие бумажные проекты и замораживались строящиеся, сокращалось число сделок во всех сегментах, снижался уровень платежеспособного спроса, а вслед за ним сложились тенденции к уменьшению ценовых показателей рынка во всех сегментах.

В-четвёртых, характеристикой рынка коммерческой недвижимости является соотношение спроса и предложения. В первые годы становления рынка коммерческой недвижимости спрос существенно превышал объемы предложения. Это было связано с тем, что темпы роста частного сектора не соответствовали увеличению емкости рынка. Начиная с 2003 г., ввиду экономического роста и начала строительного бума, структура спроса стала меняться в качественную сторону. В 2007-2008 гг. происходило постепенное выравнивание спроса и предложения. И, наконец, кризисные явления 2008-2009 гг. привели к существенному сокращению спроса во всех сегментах рынка.

Изменение ценовых параметров показывает, насколько активно происходит увеличение спроса на рынке. За период с 2002 по 2008 гг. ценовые параметры аренды и купли-продажи коммерческой недвижимости увеличились более чем в 5 раз. Начиная со второй половины 2008 г., вместе с сокращением спроса произошло падение цен во всех сегментах рынка коммерческой недвижимости на 30-35 % [2].

Среди положительных моментов стоит отметить то, что сегодня ввиду ряда причин существует отложенный спрос, благодаря которому рынок может впоследствии выйти примерно на уровень докризисного периода. Сейчас меняются основные показатели - структура и величина спроса и предложения, цены и арендные ставки. Если же говорить в общем, то основная масса арендодателей уже снизила арендные ставки примерно на 10-20% от значений докризисного периода. В сложившихся условиях компании стараются оптимизировать собственные расходы. А это в свою очередь ведет к тому, что арендаторы будут уменьшать занимаемые площади вследствие сокращения штата, кроме того, снижение затрат может происходить и путем смены качества офиса.

Анализ развития рынка коммерческой недвижимости показывает устойчивые тенденции развития в трех основных его сегментах: офисные, торговые и складские помещения.

Объемы вывода в кризисный период новых площадей во всех сегментах коммерческой недвижимости сократились в разы. Это было естественным следствием резкого снижения спроса, наблюдаемого в 2009 году. Но рынок даже в «кризисном» состоянии требует все новых площадей, и объемы вывода последних лет не покрывают его текущие потребности. В результате количество свободных мест в бизнес-центрах, торговых центрах и на складах стало сокращаться. Застройщики отреагировали на повышение спроса увеличением планов ввода. Уровень ставок в сегментах и поведение игроков рынка определит рост предложения по отношению к спросу.

За три квартала 2011 года предложение в качественных бизнес-центрах пополнилось по разным оценкам от 50000 кв. м. до 150000 кв. м. Однако за весь год, предположительно, предложение вырастет на 209 000 кв. м.: довольно большие планы застройщики возлагают на последний квартал. Но даже если планы будут реализованы, объем ввода едва выйдет на уровень 2009 года (когда отчасти работала инерция предыдущих «сытых лет»). Однако до докризисных объемов (в 2008 году было введено 460 000 кв.м.) все равно еще далековато[3].

6

№ 4 - 2011

Проблемы экономики и менеджмента

Обладая знаниями о том, какие параметры и каковы их значения, сделать прогноз о предложении на рынке коммерческой недвижимости становится проще. Так, количество объектов недвижимости, объёмы вводимых площадей, сроки строительства, факторы, влияющие на сроки вывода площадей на рынок скажут не только об изменении ситуации на рынке коммерческой недвижимости, но и сделать достаточно точный прогноз по необходимому объёму по сегментам рынка.

Большое разнообразие форматов наблюдается в сфере торговой недвижимости. Форматы эти во всем мире одинаковы, поэтому практически нет путаницы с названиями. Форматы во всем мире более или менее стандартизированы. До недавнего времени, помимо стрит-ритейла (первые этажи и просто помещения первой линии), на российском рынке существовало одно-единственное понятие - торговый центр. Для специалистов и потребителей торговый центр означал многоуровневое здание с достаточно стандартным набором крупных якорных арендаторов (супермаркет, магазин электроники и т. д.), торговой галереей, фуд-кортом и большой парковкой. С некоторых пор к этому понятию добавились многозальные кинотеатры, иногда - боулинг или каток. В последнем случае объект мог именоваться «торгово-развлекательным центром». Однако с недавнего времени ассортимент форматов торговой недвижимости расширился [4].

Знание о том, как использовать конкурентные преимущества объектов коммерческой недвижимости может стать решающим при принятии решения об использовании этих объектов. Мы считаем, что использование ключевых особенностей торговых центров - месторасположение, формат, посещаемость, наличие дополнительных услуг, как наиболее яркого примера коммерческой недвижимости, могут правильно позиционировать объект коммерческой недвижимости. Так, возможности использования торговых центров могут сильно варьироваться в зависимости от типа, поколения торгового центра.

Один из новых для нашей страны форматов торговых центров - ритейл-парк, торговый центр, в котором доминируют несколько крупных якорных арендаторов, включая универмаги-дискаунтеры. При этом площадь торговой галереи с небольшими магазинами не превышает 20-25%. Последний фактор в совокупности с организацией отдельных входов для каждого якоря позволяет увеличить полезную площадь торгового центра до 90%. Кроме того, данная концепция предполагает и возможность продажи площадей якорным арендаторам/покупателям [4]. За границей ритейл-парк размещается на определенном удалении от мегаполиса: девелоперов привлекает, прежде всего, низкая стоимость земли. В России же наблюдается несколько иная ситуация: ритейл-парк располагается недалеко от жилой зоны, в пределах движение маршрутов городского транспорта.

Несколько последних лет достаточно активно развивается и еще один формат -специализированные торговые центры. Концепция этих объектов существенно отличается от концепции торгового центра общего назначения. В частности, внутреннее пространство обустроено по принципу при котором, отсутствуют перегородки между площадями, занимаемыми различными арендаторами. Кроме того, организован единый кассовый узел для оплаты покупок.

По пути специализации идут и в других отраслях: уже существуют торговые центры электроники и бытовой техники, товаров для спорта и отдыха. Но часто грань между рынком радиотоваров и специализированным торговым центром практически неуловима. Дело в том, что, например, в сфере электроники компаниям не требуются большие

№ 4 - 2011

7

Проблемы экономики и менеджмента

площади. Крупных сетевых операторов, готовых стать якорными арендаторами, не так много. Соответственно, основную часть площадей приходится сдавать. В результате торговый центр, по сути, превращается в специализированный рынок под крышей [3].

Таким образом, мы можем с уверенностью сказать: форматов на отечественном рынке коммерческой недвижимости уже предостаточно и будет еще больше. Прежде всего, за счет ужесточения конкуренции и борьбы за клиента. Новые объекты коммерческой недвижимости строятся вполне интенсивно, и проблемы с заполняемостью рано или поздно начнутся. Вполне могут появиться специальные банковские или IT-форматы с соответствующей инженерной начинкой.

В -пятых, база знаний фирмы, занимающейся операциями с недвижимостью, включает технологические навыки, а также знание потребностей клиентов и способностей поставщиков. Эти технологические и управленческие компетенции отражают индивидуальные умения и опыт, и отличительные способы ведения дел внутри фирмы, к которым мы относим: навыки маркетинга, инженерные особенности, качество управления, знание обеспечивающей инфраструктуры.

Важным при проведении такого исследования является разделение информации на первичную и вторичную. При этом в качестве знаний будет выступать вторичная информация.

И если первичная информация формируется в ходе маркетинговых исследований, проводимых фирмой, оперирующей на рынке недвижимости, самостоятельно или с помощью специализированных агентств на основе изучения фокус-групп, а также анкетирования конечных клиентов, участников системы сбыта и распределения объектов недвижимости, то вторичная информация является уже некоторым образом структурированной и получаемой из существующих источников:

- внешних - Интернета, отраслевых и печатных изданий, специализированных баз данных, которые в процессе сбора информации сопоставляются между собой;

- внутренних данных и документов, собранных, накопленных, сохранённых и проанализированных в процессе повседневной деятельности управляющей компании.

В -шестых, неотъемлемой чертой современного рынка коммерческой недвижимости являются высокие показатели доходности и уровня риска. В последние пять лет российский рынок коммерческой недвижимости являлся одним из самых доходных секторов национальной экономики. С одной стороны, высокие показатели доходности делают рынок привлекательным для потенциальных инвесторов, другой стороны, это свидетельствует о том, что рынок недостаточно стабильный и трудно прогнозируемый, а значит, инвестиции в российский рынок связаны с высокими рисками. Начиная с 2002 г., среднегодовая доходность постепенно снижалась по всем сегментам рынка коммерческой недвижимости, но по-прежнему оставалась в разы выше, чем в европейском экономическом пространстве.

Мы считаем, что в сфере недвижимости фирма может использовать различные виды знания:

- бесплатное - привлекает клиента к платным ресурсам фирмы и создает широкую аудиторию, которая может заинтересовать рекламодателей;

- полезное - привлекает значительное количество клиентов;

- платное - в том случае, когда товаром выступает недвижимость, его предвари-

8

№ 4 - 2011

Проблемы экономики и менеджмента

тельная оценка оказывается более сложной, чем обычного товара. В сделках с недвижимостью значительный объем усилий тратится на установление отношений между продавцом и покупателем: уточняются потребности последнего, возможности первого, согласовываются детали трансакции. В этих условиях продавцу требуется максимально стимулировать этот процесс, предоставляя описание и демонстрацию объекта, приводя практические примеры использования.

Рост знаниеёмких видов деятельности явился важной структурной характеристикой современной экономической ситуации. Для определения объема времени, которое тратится на знания на рынке коммерческой недвижимости целесообразно будет выделить в сфере недвижимости операции по трём основным категориям: 1) создание новых технологий: проектирование; 2) экономическая координация: маркетинг, управление; 3) внутренняя передача знания: обучение.

Список литературы:

1. Институциональная экономика: новая институциональная экономическая теория / Под ред. А. А. Аузана. - М.: ИНФРА - М, 2005. - 350 с.

2. URL: http://www.bsn.ru/estate/commercial/

3. URL: http://www.bsn.ru/

4. URL: http://real.nn.ru/do/

5. URL: http://www.7788.ru/

List of references:

1. Institutional economy: new theory of institutional economy / under the editorship of A. A. Auzan -Moscow, INFRA, 2005. 350 p.

2. URL: http://www.bsn.ru/estate/commercial/

3. URL: http://www.bsn.ru/

4. URL: http://real.nn.ru/do/

5. URL: http://www.7788.ru/

И.П. Гладких

аспирант, ГОУВПО «Башкирская академия государственной службы и управления при Президенте РБ»

СОВРЕМЕННЫЕ НАПРАВЛЕНИЯ ИССЛЕДОВАНИЯ ДЛИННЫХ ВОЛН В ЭКОНОМИКЕ

Аннотация. В статье рассматриваются современные направления исследования длинных волн в постиндустриальной экономике. Представители интегрированного направления подходят к рассмотрению проблемы существования длинных волн с точки зрения комплексного, интегрированного подхода, высказанного еще Н.Д. Кондратьевым. Интегрированное направление исследования длинных волн подходит к решению проблем объяснения причин и механизма длинных волн в основном с позиций подхода несогласованности подсистем. Проведенный обзор основных существующих моделей прогнозирования подтвердил возможность применения концепции длинных волн при долгосрочном прогнозировании.

Ключевые слова: большие циклы конъюнктуры или длинные волны; интегрированное направление исследования длинных волн; несогласованность подсистем; долгосрочное прогнозирование.

№ 4 - 2011

9