Апартаменты вошли в историю

За первые шесть месяцев 2023 года в продажу в Петербурге вышло 13 апарт-отелей, в том числе новые объекты реконструкции на набережной реки Карповки, Канонерском острове, улице Римского-Корсакова, Прилукской улице, в Прядильном переулке, обратили внимание специалисты консалтингового центра «Петербургская недвижимость» (Setl Group). Эксперты связывают интерес к историческим зданиям с отсутствием площадок под строительство гостиниц в туристических локациях и предупреждают о том, что доходность в исторических зданиях ниже, чем в апарт-отелях, построенных с нуля.

Эксперты говорят, что свободных площадок в центре Петербурга совсем нет. Приспособление — единственный способ девелопмента в историческом центре

Фото: Евгений Павленко, Коммерсантъ

По итогам первого полугодия 2023 года на рынке строящихся апартаментов Петербурга около половины новых комплексов апартаментов, выведенных в продажу, пришлось на объекты реконструкции в центральных локациях, превалирующая доля которых — исторические здания, подсчитали аналитики консалтингового центра «Петербургская Недвижимость» (Setl Group). «В силу своего выигрышного расположения в туристических локациях, в шаговой доступности от достопримечательностей Северной столицы, данные апарт-отели популярны у покупателей,— говорит руководитель департамента управления проектами КЦ «Петербургская Недвижимость» Светлана Московченко.— Итоги второго квартала 2023 года свидетельствуют о том, что спрос на апартаменты начал восстанавливаться».

Вице-президент Becar Asset Management Ольга Шарыгина думает, что интерес к историческим зданиям в первую очередь обусловлен дефицитом свободных «пятен» в исторической части города, либо в любой иной значимой туристической локации. «Выжать максимум из туристического потенциала хочется, а земли под застройку с нуля нет. Поэтому и пришло решение обратить взор на пустующие и недооцененные стрессовые активы под редевелопмент»,— объясняет госпожа Шарыгина.

С коллегой согласен Сергей Дуванов, руководитель проектов отдела инвестиций NF Group в Санкт-Петербурге: «Свободных площадок под застройку в городе осталось мало, в центре их нет совсем. Приспособление — единственный способ девелопмента в историческом центре». При этом эксперт делает оговорку, что застройщику выгодно заниматься приспособлением в том случае, когда здание достается на исключительных условиях, то есть, например, город отдает его бесплатно в плохом состоянии под восстановление.

Эксперты рынка недвижимости также сходятся во мнении относительно более низкой доходности апартаментов в исторических зданиях по сравнению с объектами нового строительства. Чем выше класс будущего жилого объекта, тем ниже его доходность в среднесрочном периоде (до пяти лет), обращает внимание господин Дуванов. К тому же редевелопмент исторического здания для рядового инвестора гораздо затратнее, чем строительство современного апарт-отеля с нуля, в части содержания устаревшей конструкции, несовременных планировочных решений. «Как следствие, доходность у нового строительства выше, чем у исторических объектов, при восстановлении которых придется учитывать ограничения, связанные с охраняемым статусом таких зданий, а также инвестировать в реконструкцию отдельных деталей»,— заключает представитель NF Group в Санкт-Петербурге.

Госпожа Шарыгина также отмечает, что на конечную доходность значительно влияет состояние самого объекта. «Одно дело — руины, другое дело — здание, которое проходило тот или иной капитальный ремонт относительно недавно. Все это влияет на себестоимость проекта, которая в свою очередь влияет на конечную цену продажи, а та определяет конечную доходность»,— поясняет Вице-президент Becar Asset Management.

Важно понимать, что исторические локации и исторические здания не всегда одно и тоже, добавляет госпожа Шарыгина. «Сейчас уровень доходности в исторических локациях может достигать от 9% до 13% годовых для частных инвесторов, в зависимости от этапа проекта и времени входа. Если говорить о приспособленных исторических зданиях, то там уровень доходности может составлять 6–7%. Балансируя между локацией и затратами, в среднем инвесторы могут ориентироваться на 7–8% годовых»,— приводит цифры госпожа Шарыгина.

По данным КЦ «Петербургская недвижимость», за первое полугодие 2023 года на рынке Петербурга было реализовано более 900 юнитов в комплексах апартаментов всех форматов, что сопоставимо с уровнем продаж второго полугодия 2022 года. Объем продаж второго квартала 2023 года выше результатов аналогичного периода прошлого года на 19%. Всего в предложении на конец июня представлено 69 комплексов апартаментов общей площадью 793 тыс. кв. м, или 23 тыс. юнитов.

К концу июня средняя цена апартаментов всех форматов в Петербурге составила 277 тыс. рублей за «квадрат» — практически не изменилась с конца 2022 года. При этом цены на лоты в элитных апарт-отелях и в отелях формата «аналог жилья» выросли на 6% из-за выхода в продажу новых объектов в привлекательных локациях.