Проблемы гармонизации бухгалтерского учета и налогообложения лизинга недвижимости

НАЛОГОВАЯ ПОЛИТИКА НА СОВРЕМЕННОМ ЭТАПЕ

Вестник Омского университета. Серия «Экономика». 2011. № 2. С. 201-208.

УДК 338.0

ПРОБЛЕМЫ ГАРМОНИЗАЦИИ БУХГАЛТЕРСКОГО УЧЕТА И НАЛОГООБЛОЖЕНИЯ ЛИЗИНГА НЕДВИЖИМОСТИ

REAL ESTATE LEASING: ISSUES OF TAXATION AND ACCAUNTING HARMONIZATION

П.Г. Рябчук P.G. Ryabchuk

Челябинский государственный педагогический университет

Осуществлен анализ бухгалтерских процедур и налогообложения в сфере лизинга недвижимости. Описаны основные этапы отражения на счетах бухгалтерского учета лизинговых операций, связанных с начислением налоговых платежей. Выявлены проблемы, препятствующие эффективному выполнению данных операций. Даны рекомендации участникам лизинговых сделок по снятию конфликтных ситуаций с налоговыми органами.

The article deals with accounting and taxation procedures within real estate leasing and describes the key leasing steps to be accounted and taxed, and the obstacles of their successful fulfillment, respectively. The article also gives some tips to settle disputed cases with tax authorities.

Ключевые слова: лизинг, лизинговые операции, имущество, недвижимость, налог, налогообложение, бухгалтерский учет, добавленная стоимость, прибыль.

Key words: leasing, leasing operation, property, real estate, tax, taxation, accounting, value added tax, profit.

Область действия налогового законодательства Российской Федерации в сфере лизинга включает три основных аспекта: 1) налог на добавленную стоимость, 2) налог на прибыль и

3) налог на имущество в двух разновидностях последнего: оборудование (механизмы, машины, устройства, приборы и т. д.) и недвижимость (здания, сооружения, производственные комплексы и т. д.) [1]. Информационной основой для начисления налоговых платежей служат данные бухгалтерского учета.

Ключевым достоинством лизинга с точки зрения налогообложения является гибкий подход к учету имущества, переданного в аренду: возможность выбирать, на чьем балансе оно учитывается; возможность полностью относить лизинговые платежи на себестоимость произведенной продукции; возможность ускоренно амортизировать основные средства и тем самым корректировать налог на прибыль и налог на имущество [2].

Немаловажный фактор привлекательности лизинга для начинающих бизнесменов - возможность стать полноправными владельцами

© П.Г. Рябчук, 2011

дорогостоящих фондов без крупных первоначальных затрат, поскольку лизинговые договоры по истечении своего срока в основном предусматривают передачу имущества лизингодателя в собственность лизингополучателя.

Казалось бы, перечисленные преимущества должны стимулировать предпринимателей к заключению самого широкого спектра лизинговых сделок. Тем не менее основную массу из них в России составляют сделки по передаче в эксплуатацию различных видов оборудования и лишь немногие связаны с арендой недвижимости - зданий и сооружений. В чем причины подобного прецедента?

Лизинг зданий и сооружений имеет свои особенности, в том числе:

• значительный срок амортизации его объектов и их значительная стоимость, детерминирующая размер выплачиваемого платежа;

• связь полномочий по их использованию с правом пользования землей, на которой они расположены;

• требование государственной регистрации права собственности и обременений в рамках договоров долгосрочной (финансовой) аренды.

Первая из указанных особенностей не нуждается в комментариях.

Что же касается двух последующих, то они «отягощают» первую диадой существенных проблем.

1. Поскольку лизинг земли, главного объекта недвижимости, российским законодательством запрещен, исполнение сделки по аренде зданий и сооружений затруднительно с правовой точки зрения. Как правило, её участники на срок договора лизинга вынуждены заключать и договор аренды (субаренды) земельного участка.

2. На сегодняшний день в налоговом законодательстве России отсутствуют четкие правила регистрации основных средств, предназначенных для сдачи в долгосрочный наем. Противоречивость этих правил приводит к тому, что стороны лизинговой сделки сталкиваются с немалыми трудностями при применении норм бухгалтерского учета и налогообложения в процессе её оформления и реализации. Между тем к сделкам подобного рода законодательство предъявляет гораздо более высокие требования, нежели к сделкам с иными видами имущества. Лизинговые компании и лизингополучатели справедливо обеспокоены перспективой солидных штрафов и взысканий в случае, если налоговые органы не согласятся с их интерпретацией позиций заключенного договора.

В свете сказанного низкая планка лизинга зданий и сооружений в России вполне естественна.

Названные проблемы достаточно полно освещены в трудах отечественных экономистов новейшего времени: Л.А. Баева, Т.А. Баева, В.Д. Газмана, В.И. Горемыкина, В.М. Джуха,

В.В. Ковалева, Т.Г. Философова, А.Т. Юсупова и др., - однако способы их освещения чаще всего лежат вне операционально-технологической плоскости решения вопроса. Это затрудняет понимание базовых основ существующих в лизинге противоречий и препятствует их «снятию» в реальной практике предпринимательской жизнедеятельности.

Наше исследование направлено на анализ бухгалтерских процедур, обеспечивающих налогообложение лизинга недвижимости, и конкретизацию указанных проблем с технологических позиций. В нем описаны и уточнены основные этапы отражения на счетах бухгалтерского учета лизинговых операций, связанных с приобретением объектов недвижимости, вводом в эксплуатацию, принятием к учету, передачей в лизинг, сопровождением договора лизинга и финальной сдачей объектов в собствен-

ность лизингополучателю. Даны рекомендации по снятию конфликтных ситуаций с налоговыми органами при прохождении этих этапов.

Раскроем результаты исследования, следуя логике их рассмотрения.

1. Приобретение объекта недвижимости, ввод в эксплуатацию, регистрация

1.1. Особенности бухгалтерского учета операций.

Приобретение лизингодателем объектов недвижимости производится по договору купли-продажи между ним и продавцом имущества с последующим переходом на первого права собственности. В соответствии со ст. 83 Налогового кодекса Российской Федерации (далее - НК РФ) после регистрации права собственности приобретенное здание (сооружение) подлежит постановке на учет в налоговых органах по месту своего нахождения.

Если лизингодатель приобретает земельный участок, то после регистрации права собственности участок также ставится на учет в налоговой инстанции по месту расположения, а лизингодатель обязуется платить земельный налог (ст. 388 НК РФ) [1].

Согласно методическим указаниям по бухгалтерскому учету основных средств, введенным в действие в 2003 г., объект недвижимости принимается к бухгалтерскому учету на основании утвержденного руководителем территориального налогового органа акта приема-передачи [3].

Порядок, закрепленный п. 41 Положения по ведению бухгалтерского учета и бухгалтерской отчетности в Российской Федерации, утвержденного приказом Минфина России от

29 июля 1998 г. № 34н, устанавливает, что затраты на приобретение объектов недвижимости, не оформленные документами, подтверждающими государственную регистрацию прав на владение ими, относятся к незавершенным капитальным вложениям. Поэтому покупатель (лизингодатель), получая объект недвижимости в виде здания иди сооружения по акту приема-передачи, должен отразить произведенные затраты на счете 08 - «Вложения во внеоборотные активы» [4].

Руководствуясь этой установкой, следует иметь в виду, что если здания и сооружения, проходящие государственную регистрацию, уже введены в эксплуатацию, вышеназванными методическими указаниями предусмотрено два способа их учета:

1) пока не зарегистрировано право собственности, они могут числиться на вышеозначенном счете 08;

2) они учитываются на отдельном субсчете к счету 01 «Основные средства, право собственности на которые не зарегистрировано» [3].

Существует и иной вариант учета приобретенных зданий и сооружений, наиболее адекватный характеру деятельности лизингодателей. Он отражен в содержании п. 3 ныне действующего приказа Министерства финансов РФ от 17 февраля 1997 г. № 15, согласно которому «...имущество, предназначенное для сдачи в аренду по договору лизинга, в сумме всех затрат, связанных с его приобретением, приходуется по дебету счета 03 "Доходные вложения в материальные ценности", субсчет "Имущество для сдачи в аренду, право собственности на которое не зарегистрировано" в корреспонденции со счетом 08 "Вложения во внеоборотные активы"» [5].

Иными словами, если фирма (лизингодатель) приняла недвижимость в виде зданий и сооружений по акту приема-передачи, ввела в эксплуатацию и подала документы на её государственную регистрацию, расходы на её при-

Данные, приведенные в таблице, имеют ориентировочный характер. Её назначение -способствовать упорядочению процедур бухгалтерского учета объектов лизинга недвижимости на начальном этапе его реализации.

1.2. Налогообложение.

1.2.1. Налог на добавленную стоимость. В соответствии с требованиями НК РФ, чтобы принять к вычету «входной» налог на добавленную стоимость (НДС) при приобретении объекта недвижимости, лизингодателю необходимо выполнить типовые для покупателей основных фондов условия: оплатить имущество, составить акт его приема-передачи и полу-

обретение целесообразно учесть на специальном субсчете счета 03, ибо он имеет непосредственное отношение к назначению приобретенного имущества. Если же недвижимость введена в эксплуатацию, а необходимые для её государственной регистрации документы еще не поданы, то учесть объект на данном субсчете нельзя.

Оперируя приведенными сведениями, важно зафиксировать выбранный вариант учета в общей учетной политике.

Также важно помнить, что учет земли, если она выступает одним из объектов сделки, имеет свою специфику. Как уже отмечалось, земля не может быть передана в лизинговое пользование, а значит до конца действия договора лизинга будет учитываться на счете 01 -«Основные средства» (или на специально открытом субсчете этого счета).

Координации действий лизингодателя в части отражения на счетах его бухгалтерского учета операций по приобретению, вводу в эксплуатацию и регистрации объектов недвижимости может помочь табл. 1.

чить от продавца счет-фактуру, использовать имущество в деятельности, облагаемой НДС, а также подать документы на его государственную регистрацию [1].

Все эти условия отражены в табл. 1. Если лизинговая компания последовательно реализовала их, то, как видно из таблицы, во избежание споров с налоговыми органами в части вычета «входного» НДС, лучше всего зарегистрировать стоимость приобретенных зданий и сооружений на специальном субсчете счета 03 - «Доходные вложения в материальные ценности». Однако при обращении к данному субсчету неизбежно возникает проблема вы-

Т аблица 1

Отражение на счетах бухгалтерского учета лизингодателя операций по приобретению, вводу в эксплуатацию и регистрации объектов недвижимости

Дебет Кредит Наименование операции Фиксирующие операцию документы и действия

Счет 08 Счет 60 (76) Отражение затрат на приобретение объекта недвижимости Акт приема-передачи объекта

Счет 19 60 (76) Начисление НДС Счет-фактура

Счет 03, субсчет «Имущество для сдачи в аренду, право собственности на которое не зарегистрировано» Счет 08 Учет здания, сооружения в составе имущества для сдачи в аренду Акт ввода в эксплуатацию, подача документов на регистрацию

Счет 01, субсчет «Основные средства для передачи в аренду» Счет 08 Учет земельного участка в качестве объекта недвижимости в составе основных средств Акт ввода в эксплуатацию, подача документов на регистрацию

бора, обусловленная отсутствием четких правил налогообложения недвижимости в отечественном законодательстве.

1.2.2. Налог на имущество. Комментируя особенности функционирования данного налога, в первую очередь следует сказать о том, что он вступает в противоречие с нашими рекомендациями. Дело здесь в следующем.

Исходя из содержания ст. 374 НК РФ, с 2004 г. налогом на имущество облагаются только основные средства [1]. Казалось бы, эта статья ориентирует налоговые органы на отслеживание бухгалтерских операций в части уплаты налога исключительно в рамках счета 01. Тем не менее после выхода в свет письма Минфина РФ от 31 августа 2004 г. № 03-06-01-04/16 в системе обложения собственников рассматриваемым налогом создалась спорная ситуация, связанная с включением в сферу его влияния имущества, размещенного на счете 03, независимо от специфики входящих в него субсчетов [6].

Статья 374 НК РФ не предусматривает разрешения спорной ситуации. В результате единственным счетом, не подверженным воздействию налога на вновь приобретенное имущество, становится счет 08 - «Вложения во внеоборотные активы». Пока стоимость имущества размещается на этом счете, оно может быть выведено из-под налогообложения на неопределенный срок, так как его продавец перестает платить налог с даты его списания со своего баланса, а покупатель может учитывать его на счете 08 до тех пор, пока не получит свидетельство о его государственной регистрации.

Лизингодателю приходится выбирать, что выгоднее: разместить стоимость приобретенных зданий и сооружений на субсчете счета 03

- «Имущество для сдачи в аренду, право собственности на которое не зарегистрировано» и тем самым обеспечить фирме вычет «входного» НДС или учесть недвижимость на счете 08 и освободиться от уплаты налога на имущество до приобретения свидетельства о его регистрации.

Решая проблему выбора, нужно ориентироваться и на мнение практических налоговиков, которые считают, что покупатель обязан облагать приобретенную недвижимость налогом на имущество даже в том случае, если он отразил её на счете 08. Это мнение пока не закреплено нормативно, но предпосылки к тому имеются.

Таким образом, в настоящий период между НДС и налогом на имущество наблюдается наличие корреляционной (вероятностной) связи, когда зависимость одного налога от дру-

гого осложняется наличием случайных факторов, обусловленных множественностью вариантов бухгалтерского учета имущества [7]. Подобная ситуация препятствует упорядочению взаимодействия лизингодателей и налоговых инстанций.

1.2.3. Налог на прибыль. В соответствии с п. 1 ст. 257 НК РФ первоначальная стоимость основного средства - предмета лизинга - равна сумме, которую лизингодатель истратил на его покупку (приобретение), доставку (в случае приобретения оборудования) и доведение до работоспособного состояния (равносильно по отношению к оборудованию и недвижимости) [1]. Первоначальная стоимость имущества по данным лизингодателя обычно указывается в акте приема-передачи оборудования и недвижимости в лизинг или оговаривается в договоре лизинга. Она и определяет в конечном счете размер налога на прибыль, предъявляемого лизингополучателю.

Нельзя не видеть момента произвольности в осуществлении данного акта. Он свидетельствует об отсутствии контроля со стороны налоговых структур за финансовыми действиями лизингодателя, а значит - о возможности манипулирования первоначальной стоимостью имущества при его передаче в лизинг. Это не может не отражаться на готовности начинающих бизнесменов к заключению сделок в области дорогостоящей долгосрочной аренды и препятствует продуктивному расширению предпринимательства в России.

2. Передача недвижимости в лизинг. Начисление амортизации

2.1. Бухгалтерский учет операций.

2.1.1. Операции по передаче недвижимости. Передача имущества, в том числе зданий и сооружений, в лизинг может быть осуществлена не ранее, чем произойдет их введение в эксплуатацию и будут поданы документы на их государственную регистрацию.

Если по условиям договора лизинга заключен и договор аренды (субаренды) земельного участка, то дата передачи участка также должна следовать за датой его ввода в эксплуатацию и, соответственно, за датой подачи документов на его регистрацию.

В договорах лизинга переданное в аренду имущество может учитываться как на балансе лизингодателя, так и на балансе лизингополучателя [3].

Алгоритмы бухгалтерского учета процедур передачи недвижимости в лизинг, адекватные установленному субъекту её учета, приведены в табл. 2.

Т аблица 2

Отражение на счетах бухгалтерского учета операций по передаче недвижимости в лизинг

Дебет Кредит Наименование операции Фиксирующие операцию акты

1) если по условиям договора лизинга имущество учитывается на балансе лизингодателя

Счет 03, субсчет «Имущество, переданное в лизинг» Счет 03, субсчет «Имущество для передачи в аренду (лизинг)» Передача недвижимости лизингополучателю Акт приема-передачи

Счет 01, субсчет «Основные средства, переданные в аренду» Счет 01 Передача в аренду земельного участка Акт приема-передачи

2) если по условиям договора лизинга имущество учитывается на балансе лизингополучателя

Счет 76, субсчет «Задолженность по лизинговым платежам» Счет 91 Отражение задолженности лизингополучателя по сумме договора лизинга Акт приема-передачи

Счет 91 Счет 76.Н.1, субсчет «НДС отложенный» Начисление НДС Акт приема-передачи

Счет 91 Счет 03, субсчет «Имущество, переданное в лизинг» Списание стоимости имущества Акт приема-передачи

Счет 91 Счет 98, субсчет «Доходы будущих периодов по договору лизинга» Отражение доходов будущих периодов Акт приема-передачи

Счет 011, субсчет «Имущество, переданное по договору лизинга» Учет стоимости имущества Акт приема-передачи

Счет 01, субсчет «Основные средства, переданные в аренду» Счет 01, субсчет «Основные средства, переданные в аренду» Передача в аренду земельного участка Акт приема-передачи

2.1.2. Операции по начислению амортизации. Согласно нормативным документам лизингодатель имеет право назначить лизингополучателю сумму авансового платежа за переданное в аренду имущество в размере от 0 до

30 % от его стоимости. Данная сумма зачитывается лизингополучателю постепенно, в течение всего периода аренды. График лизинговых платежей рассчитывается с учетом принципов равномерности и обоснованности доходов и расходов лизингополучателя, а также исходя из порядка, норм и размеров начисления амортизации [8].

Как правило, срок договора лизинга равен сроку амортизации переданных в аренду основных средств. Вариант с недвижимостью имеет свои особенности.

Срок договора лизинга в сфере аренды объектов недвижимости значительно короче срока амортизации зданий и сооружений. При этом график лизинговых платежей должен быть составлен так, чтобы сумма накопленных за срок действия договора авансов покрыла несамор-тизированную часть стоимости арендуемых объектов на момент их передачи в собственность лизингополучателя.

В соответствии с п. 52 Методических указаний по бухгалтерскому учету основных средств начислять амортизацию на объект недвижимости субъект лизинговой сделки вправе со следующего месяца после ввода объекта в эксплуатацию - при условии, что документы на его регистрацию уже поданы.

Начисление амортизационных отчислений производит та сторона, на балансе которой учитывается имущество в соответствии с условиями договора лизинга [3].

В остальном правила отражения на счетах бухгалтерского учета лизинговых операций по амортизации объектов недвижимости не отличаются от обычного порядка бухгалтерского учета процедур амортизации основных средств.

2.2. Налогообложение.

Налог на прибыль. На втором этапе реализации лизинговых сделок целесообразно ограничиться рассмотрением особенностей начисления именно данного налога и связанных с этим проблем, так как механизм функционирования иных налогов здесь идентичен текущему налоговому планированию.

Пункт 7 ст. 258 НК РФ (и ныне действующие Методические указания по бухгалтерско-

му учету основных средств) констатируют, что имущество, переданное в финансовую (долгосрочную) аренду по договору лизинга, включается в соответствующую амортизационную группу той стороной, которой оно должно учитываться исходя из условий заключенного договора. Вместе с тем п. 7 ст. 259 НК РФ позволяет лизингодателю увеличить норму амортизации предмета лизинга в три раза [1].

Лизингополучатель, независимо от результатов пролонгированной апробации полученного в аренду имущества, не вправе изменять утвержденную норму амортизации.

Субъект лизинговой сделки может начислять амортизацию линейным и нелинейным методами. Линейный метод проще и позволяет быстрее амортизировать имущество. Нелинейный же метод, согласно содержанию оговоренного п. 7 ст. 259 НК РФ, запрещает применять коэффициенты ускорения по отношению к предметам аренды, входящим в первую-третью амортизационные группы.

Показательно, что отечественные органы налогообложения склоняются в пользу нелинейного метода начисления амортизации. Учитывая непродуктивность данного метода по отношению к ускоренной амортизации фондов, роль государства в развитии лизингового бизнеса в России трудно объяснить.

Мы уже отмечали, что, согласно правилам налогового учета, имущество можно амортизировать со следующего месяца после того, как его начали использовать (НК РФ, п. 2, ст. 259). Однако к объектам недвижимости, требующим государственной регистрации права собствен-

ности, данное правило неприменимо. В части их использования амортизацию можно начислять лишь с того месяца, в котором поданы документы на их регистрацию (НК РФ, п. 8, ст. 258) [1]. Важно, чтобы регистрирующий орган принял эти документы.

Для гармонизации бухгалтерского и налогового учета в области налога на прибыль на этапе амортизации объектов лизинга недвижимости может быть предложено начинать их использование в том месяце, когда лизинговая компания подала, а налоговые органы приняли документы на государственную регистрацию права собственности.

3. Передача объекта лизинга в собственность лизингополучателю

3.1. Бухгалтерский учет операций.

Переход права собственности на объект лизинга может быть предусмотрен условиями самого договора лизинга или путем заключения дополнительного договора купли-продажи. Вне зависимости от этого, согласно Положению по бухгалтерскому учету (ПБУ) 6/01, п. 29, стоимость объекта должна быть списана со счетов бухучета лизингодателя по факту выбытия объекта [9, с. 123]. То есть, несмотря на то, что лизингодатель до регистрации перехода права собственности остается номинальным владельцем имущества, он списывает его со своего баланса в момент подписания акта приема-передачи.

По истечении срока действия договора лизинга и выплаты всей суммы лизинговых платежей в бухгалтерском учете лизингодателя делаются записи, отраженные в таблице 3.

Т аблица 3

Отражение на счетах бухгалтерского учета операций по передаче недвижимости в собственность лизингополучателя

Дебет Кредит Наименование операции Фиксирующие операцию акты

1) если по условиям договора лизинга имущество учитывается на балансе лизингодателя

Счет 03.5, субсчет «Выбытие лизингового имущества» Счет 03, субсчет «Имущество, переданное в лизинг» Списание стоимости объекта недвижимости (зданий, сооружений) Акт приема-передачи

Счет 02, субсчет «Амортизация по имуществу, переданному в лизинг» Счет 03.5, субсчет «Выбытие лизингового имущества» Списание начисленной амортизации по объекту недвижимости Акт приема-передачи

Счет 91.2 Счет 03.5, субсчет «Выбытие лизингового имущества» Списание остаточной стоимости объекта недвижимости Акт приема-передачи

Счет 62 Счет 91.1 Начисление выкупного платежа Договор купли-продажи и регистрация перехода права собственности

Счет 91.2 Счет 76.Н.1, субсчет «НДС отложенный» НДС с выкупного платежа Счет-фактура

Счет 91.2 Счет 01 «Основные средства» Отражение выбытия земельного участка Акт приема-передачи

Окончание табл. 3

Дебет Кредит Наименование операции Фиксирующие операцию акты

2) если по условиям договора лизинга имущество учитывается на балансе лизингополучателя

Счет 91.2 Счет 011, субсчет «Имущество, переданное по договору лизинга» Списание стоимости недвижимости (зданий, сооружений) Акт приема-передачи

Счет 01, субсчет «Основные средства, переданные в аренду» Отражение выбытия земельного участка Акт приема-передачи и регистрация перехода права собственности

Начисление амортизации по объекту недвижимости прекращается с 1-го числа месяца, следующего за месяцем его списания (ПБУ 6/01, п. 22) [9, с. 123].

Поступления от выбытия имущества (выкупной платеж) включаются в состав операционных доходов лизингодателя (ПБУ 9/99, п. 7) [9, с. 52]. Однако выручка от реализации объекта недвижимости может быть признана опять-таки только после государственной регистрации перехода права собственности, независимо от даты акта приема-передачи.

3.2. Налогообложение.

3.2.1. Налог на прибыль. В соответствии с требованиями НК РФ (п. 3, ст. 271) лизингодатель не может использовать объект недвижимости как средство получения прибыли с момента его передачи лизингополучателю по акту приема-передачи. Он выбывает из состава пользователей амортизируемого имущества.

Последней датой получения дохода лизингодателем признается дата передачи имущества в собственность лизингополучателя. При этом лизингодатель после регистрации перехода права собственности должен отразить на своем счете доход от реализации имущества [1].

3.2.2. Налог на добавленную стоимость. Обязанность по уплате НДС возникает «по отгрузке» (п. 1 ст. 167 НК РФ). Для целей исчисления НДС отгрузка приравнивается к передаче товаров (гл. 21 НК РФ) [1]. В связи с этим необходимость выполнения указанной обязанности становится актуальной для лизингодателя после подписания акта приема-передачи имущества. Вне зависимости от выбранной учетной политики лизингодатель должен выставить счет-фактуру, служащую основанием для начисления НДС, не позднее истечения пяти дней с даты «отгрузки», т. е. со дня подписания акта передачи объекта недвижимости в собственность лизингополучателя.

Зафиксировав данное требование, завершим описание констатирующих аспектов на-

шего исследования и сделаем необходимые выводы.

Итак, мы проанализировали основные процедуры, связанные с налогообложением отечественного лизинга недвижимости на трех этапах его реализации: 1) приобретения, ввода в эксплуатацию и регистрации объектов недвижимости, 2) их передачи в лизинговое пользование и 3) финальной передачи в собственность лизингополучателя.

На основе произведенного анализа можно заключить, что наиболее свободным от противоречий в сфере реализации рассмотренных процедур является третий этап. Что же касается первых двух, то они отличаются наличием существенных расхождений в правилах бухгалтерского учета и налогообложения имущества, предназначенного для целей финансовой аренды. Эти расхождения позволяют конкретизировать проблемы развития лизингового бизнеса недвижимости в России, включив в их состав:

1) множественность вариантов учета прав собственности на объекты приобретенной недвижимости, затрудняющую ориентацию в выборе оптимального из них;

2) противоречия между правилами регистрации прав собственности и нормами налогообложения имущества, препятствующие достижению выгоды лизингодателя при размещении стоимости новых фондов на конкретных счетах бухучета;

3) преобладание корреляционных (вероятностных) связей между различными видами налогов, провоцирующее лизингодателя к субъективному выбору оптимального из них для удовлетворения личных интересов и уклонению от оплаты другого;

4) ориентацию налоговых органов на нелинейные методы расчета прибыли от амортизации недвижимого имущества, затрудняющие ускоренное накопление авансов для покрытия его стоимости и усложняющие его практическое использование;

5) исключение из спектра объектов лизинговых сделок тех из них, которые наиболее пригодны для использования коэффициента ускоренной амортизации;

6) передачу имущества в лизинг после подачи документов на его государственную регистрацию.

Перечень указанных проблем не полон. Мы сформулировали наиболее важные из них. Пути их решения лежат в области гармонизации бухгалтерского учета и налогообложения объектов лизинговой недвижимости. Это отдельная большая проблема, требующая специального рассмотрения.

1. Токмаков В. В. Комментарий к Налоговому кодексу Российской Федерации в части первой и второй (постатейный). - 8-е изд., пере-раб. и доп. - М. : Кн. мир, 2007-2008. - 1232 с.

2. Ковалев В. В. Финансовые и учетно-аналитические аспекты арендных и лизинговых операций : дис. ... д-ра экон. наук. - СПб. : СПб. гос. ун-т, 2005. - 340 с.

3. Методические указания по бухгалтерскому учету основных средств: утв. приказом Минфина России от 13 октября 2003 г. № 91н.

- М. : Статус-кво, 2005. - 216 с.

4. Положение по ведению бухгалтерского учета и бухгалтерской отчетности в России: утв. приказом Минфина РФ от 29 июля 1998 г. № 34н // Сборник нормативно-правовых актов по учету основных средств. - М. : Владос, 1999.

- С. 15-25.

5. Об отражении в бухучете операций по договору лизинга: приказ Минфина РФ от 17 февраля 1997 г. № 15 // Бухгалтерский учет в организациях / Е. П. Козлова, Т. Н. Бабченко. -2-е изд., перераб и доп. - М. : Финансы и статистика, 2002.- С. 458-460.

6. Об обложении налогом на имущество доходных вложений в материальные ценности: письмо Минфина РФ от 31 августа 2004 г. № 03-06-01-04/16 // Новые законы и нормативные акты. - 2007. - № 39. - С. 49-55.

7. Золотогоров В. Г. Экономика : энцикл. словарь. - 2-е изд., стереотип. - М. : Кн. двор, 2004. - 720 с.

8. Методические рекомендации по учету лизинговых платежей // Закон. - 1999. - № 8. -

С.50-54.

9. Все положения по бухгалтерскому учету: сб. - М. : Налог-Информ, 2006. - 172 с.