Ипотека срывает маску

В Сибири за первое полугодие количество ипотечных сделок выросло на 6%, а их объем в ряде регионов увеличился на 28%. Эксперты отмечают положительную динамику, несмотря на пандемию коронавируса и общее снижение доходов населения. Ряд банков уже сообщил о достижении в июле исторического максимума по выдаче ипотечных кредитов в Сибири. Драйверами стали снижение банковских ставок, снятие ограничений из-за ковида и действие госпрограммы с льготными ставками, которая, как рассчитывают банки, будет продлена после 2020 года. Впрочем, эксперты считают, что в ближайшей перспективе рынок ипотечного кредитования ждет спад, учитывая снижение доходов населения и реализацию отложенного спроса.

Выдача ипотечных кредитов в Сибири за первое полугодие 2020 года увеличилась на 6,3% — до 77,8 тыс. — по сравнению с аналогичным периодом 2019 года. Наибольший рост по количеству выданных кредитов в Сибирском федеральном округе отмечен в Хакасии (+14,6% к аналогичному периоду 2019 года, всего 2,2 тыс. кредитов), в Республике Алтай (+12,4%, 400 шт.), Алтайском крае (+12%, 10,5 тыс. шт.), рассказали в Национальном бюро кредитных историй (НБКИ). В Новосибирской области выдано за полгода 15,7 тыс. кредитов (+7,5%), в Красноярском крае — 14,2 тыс. (+7,9%), в Кузбассе — 10,9 тыс. (+0,2%).

В июле управление Росреестра по Новосибирской области сообщило о рекордной с декабря 2018 года регистрации ипотек — около 8,5 тыс. «В сравнении с июлем 2019 года рост ипотек в июле 2020 года составил 39%. Если сравнивать июль с показателями июня 2020 года, то число ипотечных сделок выросло уже на 63%»,— рассказали в управлении.

По данным Объединенного кредитного бюро, в регионах Сибири объем выданных ипотечных кредитов в первой половине 2020 года вырос более чем на 20% по сравнению с аналогичным периодом 2019 года. В Алтайском крае — до 16,2 млрд руб. (+28%), в Томской области — до 7,4 млрд руб. (+25%), в Омской области — до 15,7 млрд руб. (+24%), в Иркутской области — до 17,9 млрд руб. (+20%). В Новосибирской области за полугодие объем выданных ипотечных кредитов увеличился до 32,2 млрд руб. (+14%). Стимулом для высокого роста стала госпрограмма по предоставлению льготной ипотеки под 6,5% годовых для приобретения новостроек, считают в новосибирском управлении Росреестра. Программа стартовала в середине апреля, а первые сделки в регионе были зарегистрированы в начале мая. Выдача ипотеки по льготной ставке планируется до 1 ноября 2020 года.

Сибирский Сбербанк за семь месяцев этого года выдал около 5 тыс. кредитов по льготной ипотечной программе, 1,3 тыс. из них — в Новосибирской области. Несмотря на то, что программа распространяется только на первичную недвижимость, она стала драйвером роста всего рынка, считают в банке: «Так, в июле объем выдачи ипотечных кредитов Сибирского банка составил более 8 тыс. шт. (15,3 млрд руб.). Это не просто возращение к докризисным показателям, а исторический максимум». Всего банк выдал более 7 тыс. ипотечных кредитов (+10% к аналогичному периоду 2019 года) в Новосибирской области, более 37 тыс. на территории присутствия (+13%).

«Мы ожидаем, что интерес населения к госпрограмме льготной ипотеки будет расти. На 1 августа ВТБ в Новосибирской области выдал 880 кредитов на 1,9 млрд руб. в рамках программы „Ипотека с господдержкой 2020“ со ставкой 6,5% годовых»,— говорит управляющий ВТБ по Новосибирской области, вице-президент Станислав Могильников. Всего банк выдал за полугодие в Новосибирской области кредитов на приобретение жилья на 13,9 млрд руб. — объем выдачи ипотеки в регионе вырос на 18% по сравнению с прошлым годом.

Дальнейшего роста спроса на льготную ипотеку в связи с расширением условий — снижением размера первоначального взноса с 20 до 15% — ожидают и в банке «Открытие». «В настоящее время банки выступают за продление сроков госпрограммы после 2020 года»,— сообщили в пресс-службе банка. В ряде регионов льготная ипотека оказала влияние на выдачу кредитов по другим ипотечным программам, отметили в банке. Так, в Иркутской области доля выданных кредитов на приобретение вторичного жилья уменьшилась с 76 до 68% в июле 2020 года. В Томской области в июле в рамках госпрограммы было выдано 37% кредитов от общего количества выдач. «Ставка по льготной ипотеке почти на 3 п.п. ниже, застройщики строят объекты под ключ с развитой инфраструктурой и клиенты переориентировались на покупку нового жилья»,— рассказали в банке. В Красноярском крае доля новостроек в ипотечных кредитах увеличилась по сравнению с аналогичным периодом 2019 года до 50% (с 28% в 2019 году), а вторичного рынка — снизилась с 54% в 2019 году до 32% в 2020 году, рассказали в «Открытии». Ограниченный срок действия программы стимулирует заемщиков успеть оформить ипотеку под низкую ставку, считают в банке.

Начальник отдела продаж ипотечных кредитов Сибирско-Уральского макрорегиона Райффайзенбанка Ирина Ярыгова также говорит о росте ипотеки на рынке новостроек благодаря госпрограмме. Однако в Сибири уже много лет подряд доля вторички в ипотечных портфелях банков превышает долю новостроек, отмечает она. Так, в Райффайзенбанке за первое полугодие в Сибири доля вторички составляет 50%, остальные кредиты распределены между программами для покупки на первичном рынке, рефинансированием, кредитом под залог имеющейся квартиры. «Особенность нашего региона — высокая стоимость жилья на первичном рынке и дефицит предложения. Объем строящегося жилья на первичном рынке в последние годы сокращался, а стоимость квадратного метра росла. Поэтому даже если заемщики изначально ориентируются на новостройки, после получения решения банка и поиска подходящего жилья нередко они меняют свой ориентир и подбирают жилье из вторичного фонда»,— говорит она. В июле эксперты рынка отмечали, что рост цен на новостройки в Новосибирске за год составил 12–18%, при этом с начала года спрос вырос на 10%.

Рост числа ипотечных сделок в июне и июле связан с реализацией отложенного спроса весной, когда из-за карантинных мер потенциальные покупатели недвижимости были вынуждены или отложить сделки, или вовсе отказаться от них, говорит аналитик ГК «Финам» Алексей Коренев. Как только карантинные ограничения были сняты, спрос вернулся на рынок. Госпрограмма льготной ипотеки коснулась ограниченного круга потребителей, однако привлекла в том числе тех, кто предпочел в кризисный период инвестировать свои накопления Оксана Павлова недвижимость, так как иные инвестиционные инструменты могут оказаться более рискованными, говорит эксперт. «Впрочем, ждать, что и далее объемы ипотеки будут расти такими же темпами, вряд ли стоит. Доходы россиян в этом году рухнули, платежеспособность потенциальных покупателей жилой недвижимости существенно снизилась, а банки менее охотно выдают кредиты, опасаясь роста просрочки. Скорее всего, далее рынок ипотечного кредитования ждет спад»,— говорит Алексей Коренев.