Новостройки настроились на стагнацию

Основной рост цен на новостройки на крупнейших региональных рынках России по итогам 2022 года пришелся на его первые четыре месяца, в то время как сейчас средние показатели стагнируют. Этот процесс сопровождается пониженным спросом и постепенным ростом предложения. Такая динамика на рынке сохранится и в январе—феврале, стимулируя застройщиков предоставлять скидки на лоты. Хотя на рынке не исключают, что по итогам 2023 года жилье подорожает на уровень инфляции.

Строительство жилого дома на территории бывшего Тушинского аэродрома в Москве

Фото: Александр Миридонов, Коммерсантъ

Средняя стоимость новостроек на 18 крупнейших региональных рынках России (16 городов-миллионников, Московская и Ленинградская области) по итогам декабря составила 138,5 тыс. руб. за 1 кв. м. За месяц средний показатель вырос на 0,2%, за год — на 15%. Такие данные приводят эксперты «ЦИАН.Аналитики», указывая, что практически весь годовой прирост по итогам 2022 года обеспечили его первые четыре месяца.

С апреля цены начали стагнировать. На этом фоне годовой рост стоимости жилья по итогам 2022 года был намного менее выраженным, чем в 2020 (на 29%) и 2021 (на 33%) годах.

В «Этажах» среднюю стоимость новостроек в России в целом оценивают в 101,4 тыс. руб. за 1 кв. м. За месяц показатель, по данным аналитиков, сократился на 0,1%, за год — вырос на 11,2%. Средняя стоимость лота в российской новостройке, по подсчетам «Авито Недвижимости», сейчас составляет 5,9 млн руб.— это на 8,7% выше значения декабря прошлого года. Но за месяц показатель сократился на 0,2%.

Наиболее выраженное снижение цен на новостройки за месяц, согласно оценкам «ЦИАН.Аналитики», произошло в Казани, где среднее значение сократилось на 6,4%, до 176,4 тыс. руб. за 1 кв. м. Хотя относительно декабря прошлого года значение выросло на 34%. Единственным городом, где стоимость первичного жилья сократилась в годовом выражении, стал Омск. Новостройки, по данным аналитиков, здесь сейчас стоят 96,8 тыс. руб. за 1 кв. м — это на 18% ниже значения декабря 2021 года и на 2,5% отстает от показателя ноября 2022 года. Самый заметный месячный рост цен аналитики «Этажей» заметили в Тюмени. Средняя ставка здесь выросла на 2,33%, до 108,3 тыс. руб. за 1 кв. м.

В Москве, по оценкам «ЦИАН.Аналитики», средняя стоимость новостроек в конце года составила 318,2 тыс. руб. за 1 кв. м. За месяц показатель сократился на 0,6%, за год — вырос на 5%. В Санкт-Петербурге за месяц стоимость новостроек не изменилась, а за год — выросла на 18%, до 235,6 тыс. руб. за 1 кв. м. Средняя стоимость лота на первичном рынке в Москве по итогам года составила 13 млн руб., в Санкт-Петербурге — 8,8 млн руб., свидетельствуют подсчеты «Авито Недвижимости». За год первое значение сократилось на 12,4%, а второе — выросло на 19,8%. Отрицательная динамика в первом случае может быть обусловлена, в частности, тенденцией к снижению средней площади лотов, которая в Москве проявляется более ярко.

Совокупный объем предложения на первичном рынке в России, по словам руководителя первичного направления «Авито Недвижимости» Дмитрия Алексеева, сейчас на 59,8% превышает показатель за аналогичный период прошлого года. Рост экспозиции продолжается.

Так, согласно оценкам руководителя «ЦИАН.Аналитики» Алексея Попова, за месяц количество объявлений на площадке выросло на 7%, аналогичная динамика наблюдалась и в ноябре по отношению к октябрю. Динамику эксперт считает сезонной: «Застройщики стараются вывести свои новинки на фоне предновогоднего роста активности покупателей». Спрос, по словам господина Алексеева, при этом на 37,1% отстает от прошлогоднего. Негативная динамика заметна в большинстве крупнейших городов, указывает он.

Алексей Попов не исключает, что в январе—феврале восстановление рынка замедлится. Этому, по мнению эксперта, будут способствовать компромиссное решение относительно льготной ипотеки и постепенное добровольно-принудительное сворачивание банками программ с «нулевыми» процентными ставками.

Господин Попов не исключает, что конъюнктура может вынудить застройщиков скорректировать свои маркетинговые кампании: «Потенциальными покупателям начнут "продавать" скидку на лот, а не размер ипотечного платежа».

В январе на рынке происходит традиционное сезонное снижение спроса, которое наложится на адаптацию к новым условиям кредитования по льготной программе, замечает директор департамента продаж «Этажей» Сергей Зайцев. Объем предложения на фоне умеренного спроса, по его мнению, будет расти, но застройщики продолжат сдерживать цены. Управляющий партнер «Метриум» Надежда Коркка тоже не исключает, что в первом полугодии 2023 года число сделок на первичном рынке сократится относительно показателя за аналогичный период 2022 года. Хотя в целом по итогам года она рассчитывает на положительную динамику. Цены в Москве, по прогнозам эксперта, будут расти на уровне инфляции.

Динамика цен на новостройки на крупнейших региональных рынках России

Средняя стоимость (тыс. руб. за кв. м)
Динамика
Локация
Декабрь 2021
Ноябрь 2022
Декабрь 2022
За месяц
За год
Москва
302
320,1
318,2
–0,60%
5%
Санкт-Петербург
198,9
235,6
235,6
0,00%
18%
Казань
131,8
188,4
176,4
–6,40%
34%
Нижний Новгород
114,9
139,3
141,6
1,70%
23%
Краснодар
126,1
131,7
138,9
5,50%
10%
Ростов-на-Дону
94,9
122,9
122,7
–0,20%
29%
Новосибирск
110,1
124,5
122,4
–1,70%
11%
Екатеринбург
111,4
121,1
121
–0,10%
9%
Красноярск
93
114,2
115,2
0,90%
24%
Уфа
101,8
110,9
112,5
1,40%
11%
Самара
78,3
104,9
109,3
4,20%
40%
Пермь
89,2
104,9
103,3
–1,50%
16%
Воронеж
79,8
95,9
97,7
1,90%
22%
Омск
118,4
99,3
96,8
–2,50%
–18%
Волгоград
75,8
86,8
89,3
2,90%
18%
Челябинск
67,6
77,6
84,2
8,50%
25%
Московская область
147,4
163,5
164
0,30%
11%
Ленинградская область
123,2
148,1
144,6
–2,40%
17%

Источник: данные «ЦИАН.Аналитики».