Некоторые проблемы современного российского законодательства в области регулирования залога доли в праве собственности на земельные участки сельскохозяйственного назначения

ПРОБЛЕМЫ ГРАЖДАНСКОГО, ПРЕДПРИНИМАТЕЛЬСКОГО И 63

ФИНАНСОВОГО ПРАВА УДК 347.235

Малов А.А.

Преподаватель Адыгейского филиала Северо-Кавказской академии государственной службы

НЕКОТОРЫЕ ПРОБЛЕМЫ СОВРЕМЕННОГО РОССИЙСКОГО ЗАКОНОДАТЕЛЬСТВА В ОБЛАСТИ РЕГУЛИРОВАНИЯ ЗАЛОГА ДОЛИ В ПРАВЕ СОБСТВЕННОСТИ НА ЗЕМЕЛЬНЫЕ УЧАСТКИ СЕЛЬСКОХОЗЯЙСТВЕННОГО НАЗНАЧЕНИЯ

Статья посвящена правовому анализу современного российского законодательства, регулирующего залог земельной доли в праве собственности на земельные участки из земель сельскохозяйственного назначения, выявлению недостатков в данной правовой сфере, предложению путей их устранения.

This article is dedicated to the legal analysis of modern Russian legislation, regulating mort-gage of land share in ownership of land parcel of agricultural purpose, detection of the defects in the given sphere of law, suggestion of the ways of their elimination

Ключевые слова: Залог земельной доли, земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения, ипотека, общая долевая собственность, регулирование залога доли в праве, залог недвижимости.

Key words: Mortgage of land share, land parcel for agricultural purpose, mortgage, joint ownership, regulation of mortgage of share in law, mortgage

Как следует из п. 2 ст. 7 ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» [1], участник общей долевой собственности может заложить свою долю в праве на общее имущество без согласия других сособ-ственников. Однако п. 2 ст. 62 этого закона устанавливает, что предметом ипотеки при общей долевой собственности или совместной собственности на земельные участки может быть принадлежащий гражданину или юридическому лицу земельный участок, выделенный в натуре из состава земель, находящихся в общей долевой или совместной собственности. В ст. 12 ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» [2] залог доли в праве собственности на земельные участки из земель сельскохозяйственного назначения (далее - «земельные участки») не включен в исчерпывающий перечень разрешенных сделок.

При этом приоритет в регулировании общественных отношений, возникающих по поводу земель сельскохозяйственного назначения, будет отдаваться ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» как закону, имеющему специальный характер.

Таким образом, в соответствии с действующим законодательством собственники земельных долей в праве собственности лишаются возможности отдавать в залог свои права на указанные объекты недвижимости.

Учитывая изложенное, нельзя согласиться с выводом Р.Р. Гимолеева о том, что законодательно выделяются три ситуации возможной передачи пу-

тем залога прав на земельный участок из состава земель сельскохозяйственного назначения: непосредственный залог (ипотека) земельного участка; залог права аренды на земельный участок; залог доли в праве общей долевой собственности на земельный участок [3]. Залог доли в праве собственности на земельный участок в силу ст. 12 ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» из указанного перечня выпадает.

Думается, что данная позиция законодателя является непродуманной, так как запрет на залог доли в праве собственности тормозит развитие ипотечного кредитования, лишает правообладателей возможности использовать свои имущественные права для привлечения инвестиций, не способствует развитию рынка сельскохозяйственных земель.

Развитие рыночной экономики диктует необходимость более свободной и динамичной реализации прав собственности на земельные участки сельскохозяйственного назначения. И несмотря на то, что проблема оборота земельных участков сельскохозяйственного назначения и прав на них ставит потребность применения публичных рычагов воздействия в этой сфере (в связи с огромной значимостью сельскохозяйственных земель в развитии и жизнеобеспечении всего общества), вмешательство в частно-правовые интересы должно строго дозироваться и не тормозить развития указанного сектора.

Например, является безусловной потребность в формировании нормально функционирующего рынка земель сельскохозяйственного назначения. В

64

А. А. Малое

настоящее время данный рынок в России практически отсутствует. Не считаем, что запрет на реализацию долей в праве собственности будет благоприятно влиять на разрешение указанной проблемы, наоборот, лишь усугубит ее.

С одной стороны, залог доли в праве можно расценить, как возможность преодоления принципов «закрытости» долевой собственности на земельные участки сельскохозяйственного назначения и преимущественной государственной покупки рассматриваемых земель (пп. П. 3 ст. 1 и ст. 12 ФЗ ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения»), как это указанно в статье Р.Р. Гимолеева «Особенности залога земель сельскохозяйственного назначения» [3]. По мнению некоторых авторов, преодоление указанных выше принципов может привести к централизации земель в одних руках, развитию монополий и ограничению конкуренций в указанной сфере, неэффективному использованию земель сельскохозяйственного назначения.

ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения», реализуя публичный интерес, устанавливает преимущественное право исполнительного органа субъекта РФ и муниципального образования на покупку земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения. Вместе с тем, как предусматривает п. 1 ст. 8 ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения», преимущественное право субъекта РФ и муниципального образования не применяется в случае продажи сельскохозяйственных угодий с публичных торгов.

Может показаться, что, разрешение залога доли в праве на земельные участки сельскохозяйственного назначения создает опасность того, что при реализации предмета залога для погашения обеспеченного обязательства доля в праве будет куплена с публичных торгов недобросовестным приобретателем, который осуществит скупку земельного участка «изнутри» (согласно п. 1 и 2 ст. 12 ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения»), игнорируя условия преимущественной покупки как сособственников, так и органов исполнительной власти субъекта РФ и муниципального образования (п. 1 ст. 8 ФЗ ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения», п. 2 ст. 7 ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)», ст. 250, 255 ГК РФ [4] ).

Как следует из п. 1 ст. 12 ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения», без выделения земельного участка в счет земельной доли участник долевой собственности по своему усмотрению вправе продать или подарить ее другому участнику долевой собственности.

Разрешение залога долей в праве собственности на земельные участки сельскохозяйственного назначения и неблагоприятные последствия, вызванные указанным разрешением, упираются в проблему соотношения частно-правовых и публичных интересов. Но, несмотря на указанные нежелательные последствия залога доли в праве на рассматриваемые земельные участки, все же представляется необходимым разрешить залог доли в праве на земельные участки сельскохозяйственного назначения без выделения земельного участка в счет доли.

Подход законодателя, направленный на охрану принципа «закрытости» долевой собственности земель сельскохозяйственного назначения, не оправдывает запрет на залог долей в праве на земельные участки сельскохозяйственного назначения.

Закрытость долевой собственности земельных участков, отраженная в ст. 12 ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения», может с лихвой компенсироваться иными правовыми механизмами, позволяющими учитывать публичный интерес, не ограничивая рыночные отношения, в которых имеется реальная общественная потребность.

В обоснование своей позиции приведем несколько доводов.

Во первых, в настоящее время механизм «закрытости» (закрепленный в ст. 12 ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения») долевой собственности не работает должным образом. В подтверждение этого можно привести ряд схем, позволяющих «проникнуть» в долевую собственность на тот или иной земельный участок сельскохозяйственного назначения:

1. Приобретение у пожилого собственника завещания, в соответствии с которым доля в праве, после смерти дольщика переходит в собственность определенного лица. Таким образом, после наследования лицо, названное в доверенности, станет со-собственником.

2. Приобретение у собственника доли генеральной доверенности с наиболее широким спектром полномочий. На основании этой доверенности, ее держатель будет иметь право скупать доли в праве от имени сособственника, принимать решения о судьбе земельного участка на общем собрании собственников, а также после скупки необходимого количества долей выделить земельный участок в счет доли и продать образовавшийся земельный участок. Для подстраховки отзыва доверенности собственник доли отдает все документы на долю и пишет соответствующую расписку.

3. Заключение мнимого договора аренды земель сельхозназначения. Согласно ст. 12 ФЗ «Об

ПРОБЛЕМЫ ГРАЖДАНСКОГО, ПРЕДПРИШ ФИНАНСОВОГО ПРАВА

обороте земель сельскохозяйственного назначения» организация или индивидуальный предприниматель, использующий земельный участок сельскохозяйственного назначения, имеет право приобретать доли в праве на данный участок без извещения иных сособственников.

4. Заключение с одним из собственников доли на участок из земель сельскохозяйственного назначения договора возмездного оказания услуг, по которому собственник (исполнитель) обязуется осуществить скупку земельных долей за денежные средства заказчика, оформить на себя право собственности на эти доли, выделить купленные доли в земельный участок, продать этот земельный участок заказчику и оформить на заказчика право собственности. Для преодоления преимущественного права покупки (согласно ст. 8 ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения») заключается договор аренды с целью документально показать использование указанных земель, что является «пропуском» к беспрепятственной покупке земли.

По нашему мнению, запрет залога доли в праве собственности на земельный участок сельскохозяйственного назначения является не существенным барьером на пути к праву долевой собственности на рассматриваемые объекты недвижимости.

Во вторых, неразумным представляется то, что законодатель разрешает продавать путем публичных торгов, преодолевая принцип преимущественной покупки, земельные участки сельскохозяйственного назначения, запрещая в то же время продавать долю в праве на данные участки.

Думается, что указанное ограничение нарушает п. 2 ст. 35 Конституции РФ [5], который говорит о том, что каждый вправе иметь имущество в собственности, владеть, пользоваться и распоряжаться им как единолично, так и совместно с другими лицами. Лицо, имеющее право долевой собственности, с нашей точки зрения, необоснованно ограничивается в правах по распоряжению ею.

В третьих. Помимо запрета залога доли в праве собственности на рассматриваемые объекты недвижимости, государство имеет ряд сдерживающих правовых механизмов, которые хотя и требуют их правового усовершенствования, но уже в настоящее время при правильном применении способны полностью обеспечивать контроль: за использованием земель рассматриваемой категории, по их целевому назначению, за простоем земель, за централизацией земель ( ст. ст. 279, 282, 284, 285 ГК РФ, ст. ст. 4, 5, 6, ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения», глава VII ЗК РФ [6].

ЛАТЕЛЬСКОГО И 65

Таким образом, запрет на залог доли в праве собственности на земельный участок сельскохозяйственного назначения является лишним элементом проявления публичной власти, не способствующим развитию сельскохозяйственного сектора.

В четвертых. Появление недобросовестных дольщиков (ставших сособственниками, купив долю с публичных торгов), которые умышленно отягощают оборот земельного участка, преследуя свои интересы (например, конкурирующая компания, став дольщиком земельного участка, может затягивать сделку по заключению договора аренды с конкурентом, не давая своего согласия, которое необходимо для государственной регистрации указанной сделки), может быть устранено путем выделения участка в счет принадлежащей им земельной доли, а также путем принудительного выкупа земельной доли (на основании решения суда). Кроме того, для осуществления указанных недобросовестных действий нет необходимости «внедрения» в закрытую долевую собственность, достаточно подкупить одного из множества дольщиков земельного участка на совершение действий по затягиванию процедуры заключения сделки.

Подводя итоги, необходимо отметить, что потребность залога земельной доли диктуется современной практикой. Залог доли в праве собственности на земельные участки сельскохозяйственного назначения необходим, как собственникам земельных долей в целях получения кредита, так и инвесторам, поскольку данный вид обеспечения обладает довольно высокой степенью ликвидности.

Публичное ограничение права залога доли в праве собственности на земельные участки из земель сельскохозяйственного назначения не способствует расширению экономических отношений в изучаемой области, что является значительным сдерживающим элементом развития данного сегмента рынка.

Литература

1. Федеральный закон «Об ипотеке (залоге недвижимости)» от 16.07.1998 № 102-ФЗ // Российская газета. 1998. № 137.

2. Федеральный закон «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» от 24.07.2002 № 101-ФЗ // Собрание законодательства РФ. 2002. № 30. Ст. 3018.

3. Гимолеев Р.Р. Особенности залога земель сельскохозяйственного назначения // Право и экономика. 2004. № 11.

С. А. Закирова

4. Гражданский кодекс РФ (Часть первая) от 30.11.1994. № 51-ФЗ // Собрание законодательства РФ. 1994. N 32. Ст. 3301.

5. Конституция РФ от 12.12.1993 г. // Российская газета. 1993. № 237.

6. Земельный кодекс Российской Федерации от 25.10.2001. № 136-ФЗ // Собрание законодательства РФ. 2001. № 44. Ст. 4147.

УДК 347.6

Закирова С.А.

Аспирант Северо-Кавказской академии государственной службы

ОБ ОПРЕДЕЛЕНИИ ЕДИНОГО ПОНЯТИЯ «ЧЛЕН СЕМЬИ» В ЗАКОНОДАТЕЛЬСТВЕ РФ

Судебная практика показывает, что необходимы меры по внесению изменений в российское семейное законодательство. В данной статье предлагается новая редакция ст. 31 в Жилищном Кодексе РФ.

Judicial practice demonstrates that we need some kind ofchanging modifications in Russian family legislation. In this article, the Author suggests new wording of the 31 article in the Housing code of the Russian Federation.

Ключевые слова: Семейное законодательство, член семьи, концепция государственной политики, роль семьи, жилищное законодательство.

Key words: Family legislation, member of family, state policy conception, family importance, the Housing legislation.

Семья - естественная среда обитания человека. Как сложное многогранное социальное явление, семья выступает в качестве предмета исследования во многих областях науки, в том числе в сфере юридической науки. До настоящего времени в российском законодательстве отсутствует легальное определение понятия семьи, нет также и однозначного определения того, какие категории лиц могут являться членами семьи. Несмотря на это, в нормативно-правовых актах действующего законодательства и в научных трудах можно обнаружить разные подходы к определению этих понятий.

Так, в ст. 1 Федерального закона «О прожиточном минимуме в Российской Федерации» семья -определяется как лица, связанные родством и (или) свойством, совместно проживающие и ведущие общее хозяйство [1]. Однако, как отмечает Т.В. Шер-шеневич, перечень оснований возникновения семьи не ограничивается лишь браком и родством. Семья формируется и при отсутствии брачных или родственных отношений, например, при усыновлении (удочерении) ребенка одиноким лицом и при принятии ребенка на воспитание приемным родителем на основании договора с органами опеки и попечительства. По справедливой оценки А.М. Нечаевой, «единого определения семьи нет даже в семейно-правовой литературе...». Этот факт объясняется

тем, что любое определение невольно является авторским, и как следствие может быть ошибочным [2].

В зависимости от целей правового регулирования в различных отраслях права по-разному определяется круг членов семьи. Так, в ФЗ «О судьях» к членам семьи судьи относятся только супруг (а), родители и дети, проживающие с ним и ведущие общее хозяйство [3]; ГПК РФ разделяет такое понятие членов семьи и близких родственников, определив при этом состав родственников (родители, дети, братья, сестры), но не конкретизировав состав членов семьи [4]; Семейный кодекс РФ к членам семьи относит родителей, детей, супругов, братьев, сестер, бабушек, дедушек, внуков, отчима, мачеху, падчериц и пасынков, усыновленных; Жилищный кодекс РФ членами семьи называет супругу, детей, родителей собственника жилого помещения [5]. Однако все это говорит о необходимости выработки единого понятия семьи и определенного круга лиц, относящихся к категории членов семьи.

По причине отсутствия единого понятия «член семьи» собственник самостоятельно дает оценку многим правовым положениям. Таким образом, налицо факт правовой незащищенности вселившихся лиц, не относящихся к ближайшим родственникам собственника, перед самим собственником.