Недвижимые перспективы

Рынок коммерческой недвижимости в 2009 — начале 2010 года, как и рынок жилой недвижимости, пережил острую фазу экономического кризиса, девелоперы массово останавливали свои проекты и вынуждены были терпеть «экстремизм арендаторов», когда ставки снижались до минимального уровня. Сейчас же, по словам участников екатеринбургского рынка, ситуация стабилизировалась и даже отмечается подъем цен. Однако ожидать существенного роста рынка и появления новых объектов пока не приходится.

Как и в сегменте жилой недвижимости, в коммерческой — кризис 2008-2009 годов моментально отразился на застройщиках, которые вынуждены были приостанавливать возведение собственных объектов. Так, к началу 2010 года было заморожено около 60 строек коммерческой недвижимости. В частности, такие амбициозные проекты, как заявленные «УГМК-Холдингом» деловой комплекс «Екатеринбург-Сити», деловой центр «Демидов», «Стражи Урала», причем если последний был пока только в проекте, то на первых двух площадках уже был проведен солидный объем строительных работ. — Где-то выполнены земляные работы, где-то возведено более десяти этажей. Такие решения сами застройщики объясняли 50-70%-ным падением спроса на офисную и торговую недвижимость. «Кроме того, ситуация усугубилась еще и тем, что банки начали активно взыскивать с девелоперов кредиты, забирая в качестве залогов недвижимость, при этом не представляя, как с ней справиться», — говорит генеральный директор УК «Р-Менеджмент» Алексей Мальцев. По его словам, инвестиционная привлекательность девелоперского бизнеса упала в разы, поэтому многие проекты были свернуты, а начатые стройки попросту нечем было кредитовать. Арендные ставки, отмечает полномочный представитель гильдии управляющих и девелоперов в Свердловской области Андрей Бриль, также существенно менялись и достигали минимальных отметок. «Был даже некий экстремизм арендаторов, которые требовали снизить цены на 40-50%, угрожая просто уйти из здания», — говорит он.

Ситуация, по признанию самих представителей рынка коммерческой недвижимости, начала меняться со второй половины 2010 года, когда начался выход из кризиса — и управляющие компании, и сами застройщики ощутили рост спроса на свою недвижимость. Ставки на площади снова пошли вверх. Свою оценку дальнейших перспектив развития рынка коммерческой недвижимости в 2011 году обсудили представители девелоперских компаний и агентств недвижимости Свердловской области, собравшиеся в Екатеринбурге на деловой завтрак, организованный издательским домом «Коммерсантъ-Урал» и информационным агентством «Интерфакс-Урал», которое представлял исполнительный директор ЗАО «Интерфакс-Урал» Денис Болихов.

В первую очередь, собравшиеся сошлись во мнении, что ситуация на рынке коммерческой недвижимости стабилизировалась. «Сейчас ситуация, по сравнению с 2010 годом, выправилась, поступают звонки с предложениями купить или арендовать офисы. Основной спрос на небольшие площади. Ставки адекватные действительности. Очевидно, что люди объективно оценивают ситуацию и не стремятся любым способом выбить себе минимальную цену», — считает заместитель генерального директора ЗАО «Корин» Сергей Логвиненко. По его словам, сейчас потенциальный покупатель или арендатор стал более разборчив в выборе объекта недвижимости и, в первую очередь, спрос есть на качественные объекты недвижимости. «А у нас в городе по-настоящему качественных объектов нет, еще не построили», — отмечает господин Логвиненко. С ним соглашается и генеральный директор ЦН «Северная казна» Татьяна Деменок: «По сравнению с прошлым годом этот год более оптимистичный. Цены будут расти — у нас не хватает офисов класса А, рост арендных ставок, по нашим прогнозам, составит порядка 5-7% по году. Но я бы не стала переоценивать ситуацию, есть риск, что не все заявленные к строительству объекты будут заполнены на 100% (в 2011 году планируется ввести восемь новых офисных центров в Екатеринбурге. — „Ъ“), такого спроса пока еще нет», — указывает госпожа Деменок.

При этом рост арендных ставок участники круглого стола связывают с увеличением эксплуатационных расходов. «Нужно понимать, что для арендодателя арендная ставка состоит из двух пунктов: расходы на эксплуатацию здания и маржа самого арендодателя, которая покрывает затраты на строительство и приносит какую-то прибыль. В прошлом году минимум 250 рублей с 1 кв. метра в структуре арендной ставки — это коммунальные платежи. А с начала этого года цена на электричество существенно выросла. Более того, сейчас вся электроэнергия будет продаваться на бирже, поэтому спрогнозировать как будут расти тарифы, практически невозможно», — говорит Сергей Логвиненко.

Несколько иная ситуация сложилась в сегменте торговой недвижимости. По словам генерального директора ТРЦ «Гринвич» Дмитрия Сарапульцева, существенного изменения на рынке торговой недвижимости не наблюдается. «Рынок стагнирует, он стабилен. Качественные объекты были заполнены и в кризис, и сейчас и из-за того, что площади просто не освобождались; существенных изменений по ставкам не было и вряд ли будут», — отмечает он. При этом господин Сарапульцев указывает, что в 2011 году не запланирован ни один новый торговый центр, а уже запущенные ТЦ заполняются крайне медленно. «Я не сомневаюсь, что они заполнятся — у ритейлеров сейчас появились деньги, их активно кредитуют банки. Планы по расширению своих сетей есть практически у всех федеральных игроков. Но если вдруг произойдет вторая волна кризиса — половина торговых центров будет пустовать», — считает гендиректор «Гринвича». С ним соглашаются и другие участники завтрака, которые отмечают, что не стоит ожидать строительного бума и в сегменте офисной недвижимости. «Несмотря на то что есть спрос на большие площади — от 1 тыс. кв. метров в качественных центрах класса B или А, купить их практически невозможно. А строящихся объектов не так много, но и там собственники предпочитают пока не продавать площади частями. Новых качественных объектов в центре города действительно мало, они не строятся», — отмечает руководитель департамента коммерческой недвижимости АН «Новосел» Альбина Тараскина. При этом почти все участники делового завтрака соглашаются, что ожидать в скором времени строительства новых деловых центров вряд ли стоит. «Деньги пока очень дорогие. Если в докризисный период закладывался срок окупаемости в пять-семь лет, то теперь он достигает 11 лет. Инвесторы не готовы к таким рискам», — объясняет госпожа Тараскина. А по словам Татьяны Деменок, инвестиционная привлекательность девелоперских проектов пока ниже депозитных ставок, что также не дает инвесторам возможности участвовать в строительстве. «По нашим оценкам, если сохранится существующая тенденция на рынке коммерческой недвижимости, то вложения в строительство новых объектов могут стать привлекательными не раньше лета 2011 года», — считает госпожа Деменок.