«Со своими всегда сложнее работать»

Девелоперская компания Hutton Development была основана всего четыре года назад, но в ее портфеле уже шесть проектов в центре Москвы. Изначально считалось, что компания действует в интересах другого крупного застройщика, MR Group: сын совладельца этой компании Романа Тимохина стал одним из партнеров Hutton. Еще один из основателей Hutton — сын акционера Локо-банка Владимира Давыдика Илья. В интервью “Ъ” Илья Давыдик рассказал о родительской помощи в бизнесе и новых проектах девелопера.

Генеральный директор компании Hutton Development Илья Давыдик

Фото: Hutton Development

— Как коронавирус сказался на бизнесе Hutton?

— Не сильно, разве что немного повлиял на динамику строительства комплекса Mitte на Летниковской улице. Мы были вынуждены наравне с остальными игроками рынка приостановить стройку в соответствии с постановлением мэра Москвы. Динамика продаж несколько сократилась, но мы вошли в пандемию с достаточно хорошим запасом ликвидности по проекту.

Можно сказать, что в пандемии даже были положительные стороны, потому что можно было больше времени посвятить концепции и проектированию нового комплекса на Ленинском проспекте, на месте бывшей гостиницы «Спутник». Там непростой объект, мы встречались с архитекторами, несколько раз уточняли детали.

— Чем же непрост проект на Ленинском проспекте?

— В этом проекте будут четыре функции — жилые апартаменты, апартаменты гостиничного типа, ритейл и бизнес-центр, и их надо увязать воедино.

— Офисы там будут классические или коворкинг?

— Мы пока до конца не решили. Хотя менее чем в 500 м строится новая штаб-квартира «Яндекса», и вокруг будет сидеть много бизнес-сателлитов.

— Покупка «Спутника» объясняется тем, что офис для «Яндекса» строит MR Group, совладелец которого Роман Тимохин — отец вашего партнера по Hutton Владимира Тимохина?

— Когда мы начали наше общение о покупке площадки на Ленинском проспекте летом 2019 года, речи о том, что MR Group будет строить офис «Яндекса», не шло. Так что тот факт, что мы оказались рядом в одно время, просто стечение обстоятельств. Хотя сам факт присутствия головного офиса интернет-холдинга в пешей доступности, конечно, положительно повлияет на проект и его атмосферу.

Выбор площадки, к сожалению, не всегда от нас зависит. То есть нельзя просто выбрать участок, пойти и купить его. Все зависит от того, какие площадки сейчас на рынке, с кем получится договориться, а с кем — нет, насколько мы верим в локацию. Зависит и от цены, которая экспонируется на рынке, и какой продукт мы там видим. Нам повезло, что мы нашли «Спутник» и смогли успешно закрыть сделку. Хотя другие девелоперы и игроки тоже смотрели эту площадку, но у нас получилось все сделать быстрее.

— Вы не опасаетесь строить офисы сейчас, когда на этом рынке наблюдается спад?

— Скорее нет, но на Ленинском изначально было согласовано строительство офисов. Но мы верим, что бизнес-центры сейчас нужны. Еще два-три года назад на рынке обсуждалось, что офисов не хватает, надо начинать стройку. За это время ничего сильно не изменилось.

Мы изучали рынок и увидели, что цены на офисы сейчас достаточно высокие, а предложение — низкое, в нужной востребованной локации офисов почти не найти, а цены заоблачные. Даже для Hutton мы сейчас ищем новое помещение центрального офиса, а также офиса продаж, но найти что-то подходящее по цене, качеству и расположению крайне сложно.

— У вас есть другие офисные проекты?

— Мы купили бывший кинотеатр «Форум» на Садовой-Сухаревской и будем восстанавливать само здание памятника архитектуры, фойе кинотеатра. Но там планируется и новое строительство, около 3 тыс. кв. м: это будет как раз бизнес-центр. В течение месяца мы выходим на реставрацию, уже сформировали и согласовали все необходимые документы. Мы осознанно выбрали именно офисы в этой локации, потому что такой формат здесь больше подходит, чем апартаменты. Мы не исключаем, что в этой локации у нас хорошие шансы реализовать бизнес-центр в одни руки, крупной компании. Возможно, мы себе оставим этаж-полтора и сами туда переедем, а остальное сдадим в аренду или продадим.

— Какой объем инвестиций в «Форум»?

— Около 1,5 млрд руб. Из них 160 млн пойдет на восстановление памятника архитектуры, а остальное — под новое строительство.

— Вы уже ведете с кем-то переговоры по продаже офисных площадей в «Форуме»?

— Мы общаемся с несколькими компаниями, они все иностранные.

— Вы не планируете дальше развивать направление офисов, наращивать портфель?

— Посмотрим. У нас есть еще один проект офисов на fee-девелопменте. Там мы выступаем техническим заказчиком, в ноябре, возможно, выйдем на стройку. Партнер пока решает, начать реализовывать проект сразу или подождать, с учетом текущей ситуации на рынке.

— Что это за площадка?

— Обручева, 23. Мы договорились с владельцами в начале 2020 года. Мы несколько раз приостанавливали и возобновляли переговоры, уточняли стоимость проекта и наших услуг.

— Вы считаете, что на Обручева подходящее место для офисов?

— Как и все бизнесмены, мы смотрим на рынок с оптимизмом. Так что да, мы верим в локацию.

— Вы привлекаете банковское финансирование в проекты?

— Да, без него мы строили только «Цвет 32» на Цветном бульваре и Mitte. В Lumin на Китай-городе уже банковское финансирование, хотя изначально мы планировали этот проект реализовать до вступления в силу новых поправок в 214-ФЗ о долевом строительстве (то есть до обязательного использования девелоперами эскроу-счетов.— “Ъ”), но не успели вывести его в продажу. Сейчас с банковским финансированием у нас три проекта: Lumin, реставрация кинотеатра «Форум» и площадка под бывшей гостиницей «Спутник».

— Некоторые застройщики принципиально стараются не использовать кредиты, а привлекают средства партнеров. Вы такой вариант не рассматривали?

— Это было возможно до вступления поправок в 214-ФЗ, когда можно было финансировать стройку, получая напрямую средства от дольщиков. Многие игроки, мы не исключение, до старта продаж не привлекали банки, а использовали партнерские деньги: они дороже, но гибче и быстрее. Сейчас, когда все деньги дольщиков поступают на эскроу-счет, застройщики просто вынуждены кредитоваться в банке. Финансироваться в таком случае с партнерских денег просто не имеет смысла, так как они в несколько раз дороже.

— Вы приобретаете площадки только с разрешительной документацией?

— Да, в противном случае реализация проекта удлиняется минимум на год-два. К тому же у нас пока нет опыта получения градостроительных планов застройки участков (ГПЗУ).

— Вы не пользуетесь помощью MR Group, у которой прекрасно это получается?

— MR Group нам помогла сформировать участок в Большом Волоколамском проезде. Так сложно оценить роль MR Group в наших проектах: мы часто консультируемся, у нас близкие отношения, я знаю акционеров, мы хорошо общаемся. Я там долго работал. Мы не скрываем связи с MR Group, но считаем себя независимой структурой. Хотя, когда мы выходили с проектом «Цвет 32», продажами и маркетингом занималась именно MR Group. Потом мы забрали маркетинг себе, построили у себя департамент, после чего забрали и продажи.

— Покупаете площадки вы обычно деньгами или в обмен на построенные метры?

— Обычно деньгами. Потому что если заходить за долю в проекте, то необходимо всегда значительно дисконтировать стоимость будущего метра, ведь может рынок упасть или курс рубля. Не все собственники согласны на такой дисконт.

— Не планируете выйти в гостиничный сегмент?

— Это довольно сложный бизнес. Если брать в качестве управляющего отелем большого оператора, то окажутся не очень выгодные условия. Если ты очень богатый человек и хочешь иметь какой-то актив, надо куда-то вложить деньги, то это неплохая история. Но если ты хочешь на активе зарабатывать, то в случае с гостиницами это сложно.

— Нет ощущения, что в центральных локациях Москвы стало сложнее строить?

— Мы тщательно анализируем площадки перед входом. Такие проекты занимают очень много времени, там много согласований. К тому же это все маленькие площадки, в них высокий порог входа, дорогие продажи, которые сложнее вести.

— Как создавался Hutton? Это была идея MR Group выделить направление элитной недвижимости?

— Hutton начался с проекта «Цвет 32». Ко мне обратились владельцы площадки на Цветном бульваре, 32 и предложили этот проект для MR Group, где я тогда работал. Но площадка на тот момент стоила дорого. Мы предложили fee-девелопмент, но владельцы площадки не поняли идею: платить кому-то, чтобы на твоем же участке построили объект. Мы тогда не договорились, но через год снова вернулись к проекту. В итоге сошлись на том, что мы станем партнерами проекта, и решили за свой счет полностью переработать концепцию, запустить строительство за долю в проекте. Я сказал MR Group, что договорился, давайте делать. На что мне ответили, что такие маленькие площадки компании неинтересны и если хочешь, то сделай сам. И я пошел. Потом появились другие площадки. Так мы и создали Hutton. Мы нашли молодое брендинг-агентство, которое предложило несколько названий для компании. Hutton — это фамилия английского геодезиста-геолога Эдварда Хаттона. Его работы включали описание исторических культурных и частных сооружений, зданий, памятников.

— Владимир Тимохин участвует в управлении компанией?

— Мы с Владимиром давно знакомы, вместе учились в школе, хотя я старше на пять лет. Владимир занимается в Hutton продуктом, чистовой отделкой, в управлении он пока участвует меньше.

— То есть за финансовую часть он не отвечает?

— Нет, ей занимается другой партнер Hutton Development — Александр Антонов. С ним мы знакомы со времен учебы в МГУ. У Александра соответствующее финансовое образование и большой опыт работы в одной из ведущих компаний стратегического консалтинга. Он отвечает за продажи и за маркетинг, а я отвечаю за стройку, исходно-разрешительную документацию. За поиск новых партнеров мы с Александром отвечаем вместе.

— Локо-банк, акциями которого владеет ваш отец, вам помогает?

— Нет. У меня только расчетные счета технического заказчика Hutton в этом банке. Я даже ни разу не пытался с ними работать, хотя у Локо-банка есть разрешение от ЦБ на работу с эскроу-счетами. Там маленькие лимиты, поскольку капитал банка относительно небольшой. Они могут кредитовать только очень маленькие стройки, даже меньше наших. К тому же со своими всегда сложнее работать.