Ипотека включена в счет

Сразу после корректировки условий льготной ипотеки с 1 апреля московские застройщики, не удовлетворившись ставкой в 12% годовых, стали возвращаться к собственным кредитным программам ниже 10%. Однако эта выгода сомнительна для покупателей: непрямую скидку девелопер может заложить в конечную стоимость квартиры, а не предоставить за счет собственной маржинальности. Эти кредиты будут выгодны покупателям жилья с большим первоначальным взносом только на короткий срок и на небольшую сумму заемных средств.

Субсидируемая застройщиками ипотека не во всех случаях выгодна покупателям квартир

Фото: Константин Кокошкин, Коммерсантъ

Возвращение к двузначным ставкам

С 1 апреля в России начали действовать новые условия льготной ипотеки. Теперь ее ставка составляет 12% вместо 7% годовых, а сумма займа увеличена до 12 млн руб. для покупки квартиры в новостройках Москвы, Подмосковья, Петербурга и Ленинградской области. Для остальных регионов максимальная сумма кредита составит 6 млн руб.

Но такие условия для многих потенциальных покупателей могут стать неприемлемыми даже на фоне рыночных ставок более 18% годовых. Для покупателей психологической отметкой стала ставка 10%, отмечает председатель совета директоров «Бест-Новостроя» Ирина Доброхотова.

Ипотека со ставкой 12% позволит рынку развиваться, однако поддержать продажи на уровне рекордов 2020–2021 годов невозможно, уверен директор по продажам группы «Самолет» Кирилл Храпов. По подсчетам ЦИАН, в марте текущего года, когда еще частично действовали ставки ниже 10%, количество зарегистрированных договоров долевого участия в московских новостройках выросло на 18%, до 18,3 тыс. год к году.

Совместные с банками субсидированные программы девелоперов в последние полгода стали одним из драйверов рынка, отмечает господин Храпов. Но в марте на фоне повышения ключевой ставки Центробанка до 20% застройщикам пришлось отказаться от них.

В «Инграде» доля этого инструмента достигала 67% от всех ипотечных сделок, в «Интеко» — 70%, в ГК ЛСР — 25–35% в зависимости от региона. Поэтому застройщики стали возвращать собственные программы субсидирования ипотеки. Так, ГК ФСК создала новую ипотечную программу под 7,77%. В ГК «Самолет» предлагают ставку 7,99% годовых, в Glorax — 7,7%, в группе ПИК — 6,99%, в ГК «Основа» — 7,77%.

Скидка за счет покупателя

В текущих экономических условиях субсидирование ставки со стороны девелопера — один из основных способов поддержать спрос, отмечает директор по продажам «Брусники» Максим Молодцов. Разумеется, застройщики снижают ставки не от уровня среднерыночной стоимости ипотеки, которая выше 18%, а от программы льготной ипотеки со ставкой 12% годовых, отмечает Ирина Доброхотова. Однако на деле все не так просто.

Даже снижение на два процентных пункта от ставки по ипотеке на 20 лет со взносом 20% сокращает переплату за весь срок на 25%, подсчитала госпожа Доброхотова. Для средней московской квартиры стоимостью 22 млн руб. это около 5–6 млн руб. — такую сумму ни один застройщик не станет компенсировать за счет собственных средств, поясняет она.

Максим Молодцов утверждает, что застройщик не закладывает эту сумму в окончательную стоимость квартир. По его словам, уменьшение ставки стимулирует продажи, и эскроу-счета начинают активно пополняться деньгами дольщиков, что снижает стоимость проектного финансирования, позволяя направлять высвободившиеся средства на компенсацию банку.

Как правило, дополнительные расходы на субсидирование ставки застройщики закладывают в стоимость жилья, уверяет источник “Ъ” на рынке недвижимости. Но, продолжает он, заложить такую крупную сумму в стоимость жилья сейчас невозможно. Поэтому, полагает Ирина Доброхотова, программы субсидирования ипотеки от застройщиков будут распространяться на некрупные займы сроком до 12 лет либо низкая ставка будет предлагаться только на первый год кредитования.

Снижение темпов

Впрочем, доступность жилья для россиян зависит не только от ипотечной ставки. Для этого также нужно не допускать дефицит предложения, который обычно приводит к росту цен. Вице-премьер РФ Марат Хуснуллин назвал задачей правительства не допустить снижение темпов строительства на фоне экономической ситуации в России, добавив, что пока это удается.

Но участники рынка настроены более скептично. Кирилл Храпов ожидает, что объемы ввода недвижимости в Москве зафиксируются на уровне 2018–2019 годов — около 7 млн кв. м. Для сравнения: в 2021 году были введены рекордные с 1965 года 16 млн кв. м, из которых 7,8 млн кв. м — жилье, подсчитали в департаменте градостроительной политики и строительства города.

Осторожный вывод на рынок новых очередей девелоперами предотвратит формирование избыточного предложения, которое могло бы способствовать снижению цен, считает господин Храпов. Тем более что с декабря 2021 года цены на квартиры в столичных новостройках уже выросли примерно на 10–15%, отметил Максим Молодцов. Однако в марте 2022-го на фоне повышенного внимания Федеральной антимонопольной службы к застройщикам цены на квартиры в новостройках Москвы снизились в среднем на 1,4%, подсчитали в bnMap.pro. Но вряд ли это станет долгосрочным трендом. Сохранению текущего уровня цен будут способствовать рост себестоимости строительства и обязательства девелоперов по строительству социальной инфраструктуры, резюмирует Кирилл Храпов.