Средняя цена — $3000 за метр

рынок Москвы

В апреле цены на московскую недвижимость перешагнули знаковую планку: средняя рыночная стоимость жилья в столице теперь превышает $3000 за квадратный метр. Возможно, новый ценовой уровень начал отрезвлять рынок: спрос на первичную недвижимость уже снижается, а предложение вторичного жилья растет, что можно воспринять как признак грядущей стабилизации цен. Тем не менее за апрель цены на новостройки в столице поднялись в среднем на 8%, а на вторичное жилье — на 9%.

Первичный рынок

В апреле рост стоимости жилья на первичном рынке достиг максимума, превысив даже высокие мартовские показатели. В жилом комплексе "Лазурный блюз-2" компании "Сити-XXI век" цены выросли на $300-350, или на 12-15%, а отдельные квартиры в жилом комплексе "Янтарный город" подорожали более чем на 20%. По утверждению Вячеслава Тимербулатова, вице-президента ГК "Конти", в прошлом месяце многие компании в очередной раз внепланово повысили цены на свои объекты. Он полагает, что рост стоимости жилья подстегнуло падение курса доллара: по логике частного инвестора, защитить свои сбережения сейчас можно, лишь вложив их в недвижимость.

Вместе с тем, по данным Юлии Гераськиной, директора отделения управления новостроек компании "МИЭЛЬ-недвижимость", продажи новостроек несколько упали по сравнению с предыдущим месяцем. Так, если в марте было заключено 410 сделок по новостройкам, то в апреле этот показатель составил 360 сделок, хотя количество звонков, наоборот, увеличилось. Возможно, это связано с нежеланием клиентов заниматься такими серьезными покупками накануне майских праздников, возможно — с тем, что потенциальные клиенты задумались, стоит ли приобретать жилье во время такого бурного роста цен.

В целом участники рынка говорят, что хотя дефицит предложения сохранится на рынке еще как минимум год-полтора, неоправданно высокий рост цен на жилье должен прекратиться в ближайшие два-три месяца, после чего произойдет стагнация. Даромир Обуханич, генеральный директор Первой ипотечной компании (ПИК), предполагает, что к лету рост цен на недвижимость в Москве хоть и сохранится, но в более или менее разумных пределах. А вот осенью он ожидает нового всплеска цен: до конца года удорожание жилья составит еще не менее 15-20%.

Наибольшего прироста цен, по мнению Нины Кузнецовой, генерального директора компании МИАН, можно ожидать в тех районах, которые сейчас относятся к разряду недооцененных (например, юго-восток). Кроме того, по мнению госпожи Кузнецовой, поднимутся в цене районы, где сейчас заканчиваются работы по реорганизации транспортных развязок.

Новых предложений в столице по-прежнему немного. Компания ПИК представила жилой микрорайон "Заповедный уголок" недалеко от станций метро "Свиблово", "Бабушкинская" и "Отрадное". Сдача проекта состоится предположительно в четвертом квартале 2007 года. Цены на квартиры пока не объявлены.

Компания СУ-155 представила новый проект по адресу Нагатино-Садовники, мкр. 2, к. 35. Это четырехсекционный дом переменной этажности, расположенный практически на берегу реки, с большим выбором квартир и ценами от $2800 за 1 кв. м. Предполагается, что по этому объекту госкомиссия начнет работу в третьем квартале 2007 года, пока же строительство находится на начальной стадии.

Элитное строительство

Новостройки элитного сегмента, как обычно, по темпам роста цен отстают от более доступного жилья. По данным Жанны Опихайленко, эксперта компании "Усадьба", в апреле рост стоимости элитного жилья составил 3-4%.

Эксперт отмечает, что одной из наиболее ярких последних тенденций рынка является стремление покупателей приобретать жилье на максимально ранних стадиях строительства, хотя еще недавно клиенты элитного сегмента с большей осторожностью относились к приобретению жилья на этапе котлована. Видимо, бурная динамика цен не оставляет сомнений в инвестиционной целесообразности вложений в строящуюся недвижимость.

Другую тенденцию отметила директор департамента элитной недвижимости Vesco Luxury Татьяна Вакуленко. По ее словам, в связи с "вымыванием" из баз данных квартир в центральной части города и резким подорожанием жилья в классических клубных домах покупательские настроение переориентировались на объекты в Западном и Юго-Западном округах. Подобная тенденция спровоцировала значительный рост темпов стоимости жилья класса "элит" и "премиум" в зеленых зонах на западе Москвы, причем как на первичном, так и на вторичном рынках. По данным директора департамента, в ЗАО и ЮЗАО темпы роста цен на квартиры класса "де люкс" достигали 25%. По мнению Татьяны Вакуленко, учитывая, что объемы предложения в историческом центре вряд ли значительно вырастут до 2008 года, когда запланирован выход на рынок первой очереди объектов "Золотого острова", рост спроса на объекты ЗАО и ЮЗАО сохранится.

Среди новинок сектора элитной недвижимости стоит отметить жилой "Дворцовый комплекс" площадью около 40 тыс. кв. м., который разместится в квадрате, ограниченном Коробейниковым и Турчаниновым переулками, а также Пречистенской набережной. По оценкам экспертов компании "Усадьба", цена жилья в "Дворцовом комплексе" будет начинаться от $7 тыс. за 1 кв. м.

Для желающих приобрести действительно эксклюзивную недвижимость на рынке появится клубный дом на восемь квартир по адресу Пожарский переулок, 13. Этот проект предусматривает капитальную реконструкцию старого здания. На данный момент девелопер завершил расселение жильцов и приступает к строительно-реставрационным работам. Проект находится на очень ранней стадии реализации, поэтому цены на квартиры еще не определены, но это будет никак не меньше $10-15 тыс. за 1 кв. м.

Вторичное жилье

В апреле 2006 года, по данным Алексея Шленова, директора департамента вторичной недвижимости компании "МИЭЛЬ-недвижимость", средняя удельная цена предложения выросла на 9%, что немного ниже мартовских показателей. По данным Андрея Бекетова, независимого аналитика рынка недвижимости, рост цен на квартиры в панельных домах составил 10,4%, в кирпичных — 8,1%. Причинами подорожания недвижимости по-прежнему является дефицит предложения при высоком платежеспособном спросе.

Как полагает Алексей Шленов, стремительный ценовой скачок привел к тому, что денег у основной массы потенциальных покупателей квартир стало хватать только на не самые лучшие варианты. Дополнительным подтверждением этого служит соотношение цены квадратного метра в квартирах с разным числом комнат. На данный момент стоимость квадратного метра в однокомнатной квартире экономкласса превышает стоимость того же метра в трехкомнатной или двухкомнатной.

По словам эксперта, высокие темпы роста стоимости жилья значительно затрудняют оформление ипотечных сделок. Банки готовы работать, рассматривать новые адреса, но большинству продавцов продвижение ипотеки неинтересно: для ипотечной сделки квартиру необходимо зарезервировать на срок от двух до четырех недель — время, необходимое для рассмотрения заявки заемщика, адреса и фактического перевода денег. Продавцам невыгодно ждать: за этот срок стоимость квартиры может сильно измениться. Поэтому сложившийся дефицит предложения на вторичном рынке недвижимости существенно тормозит развитие ипотеки.

ТАТЬЯНА КОМАРОВА

Средняя стоимость жилья в Москве в мае

Тип дома
Центральный
АО

Северный АО
Северо-Восточный
АО

Восточный АО
Юго-Восточный
АО

Южный АО
Юго-Западный
АО

Западный АО
Северо-Западный
АО
Средняя цена
данного типа
дома
Изменение
цены в % за
месяц
Изменение
цены в % за
12 месяцев
5-этажные панельные и блочные дома
3817
2994
3252
2935
2927
3108
3255
3213
3055
3114
10,7
77,7
9-этажные панельные и блочные дома
3848
3029
3005
2904
2872
3005
3201
3175
3064
3039
9,6
76,4
12-этажные панельные дома
3850
2981
3112
3091
2830
2906
3344
3325
3181
3110
11,1
74,6
14-этажные панельные дома
4103
3021
3106
2919
2863
2955
3175
3213
3095
3078
9,7
73,1
16-этажные панельные дома
3995
3097
3206
3186
2916
3030
3336
3387
3208
3231
10,1
73,8
17-этажные панельные дома
4094
3159
3287
2954
2849
2980
3465
3514
3040
3188
11,2
74,5
22-этажные панельные дома
3538
2904
3329
2913
2764
2900
3493
3565
2915
3208
11,4
74,4
5-этажные кирпичные и монолитные
дома
4232
3222
3131
3051
2767
3203
3465
3256
3105
3472
9,5
66,8
6-8-этажные кирпичные и монолитные
дома
4735
3628
3396
3202
2923
3269
4343
4519
3215
4198
8
55,3
9-этажные кирпичные и монолитные
дома
4710
3479
3400
3141
2993
3311
4046
4395
3309
3898
9,6
62,6
10-12-этажные кирпичные и
монолитные дома
5269
3589
3599
3368
2994
3314
4486
4580
3224
4340
9,4
52,6
15-этажные и более высокие
кирпичные и монолитные дома
4207
3358
3136
2859
2996
3093
3746
3723
3368
3443
7,9
77,1
Средняя цена по округу
4420
3222
3156
3009
2839
3034
3442
3640
3111
—
—
—
Изменение средней цены в % за
месяц
7,4
9,8
10,1
9,3
10,6
9,8
10,1
10
10,2
—
—
—
Изменение средней цены в % за 12
месяцев
50,6
64,6
75,5
74,9
75,8
76,5
76,9
65,7
73,8
—
—
—

Использованы данные arn.ru.