Гости из будущего

Международная финансовая корпорация (IFC) покупает часть Heliopark Group. Первая публичная сделка с участием российской гостиничной управляющей компании может повысить интерес иностранных инвесторов к перспективному рынку.

"У IFC большое понимание бизнеса, большой опыт инвестиций в гостиничные брэнды",— нахваливает инвестора президент и владелец Heliopark Group Александр Гусаков. Для второй по величине российской сети отелей компания в портфеле IFC и впрямь подобралась неплохая — Marriott, Hilton, Hyatt, Conrad и другие известные мировые брэнды.

Подразделение Всемирного банка планирует войти в капитал компании, потратив на это $25-27 млн. Какая доля акций Heliopark Group достанется в результате инвестору, стороны не раскрывают, однако признаются, что она не превысит 25%.

Помимо вливаний в капитал компании IFC предоставит Heliopark Group кредит на $50 млн и поспособствует привлечению синдицированного кредита на $63 млн. Таким образом в общей сложности Heliopark Group получит $138-140 млн. Эти деньги пойдут на строительство новых гостиниц — 18-20 объектов до 2010 года. По словам Гусакова, почти половина из них будет возведена на средства сторонних инвесторов, а Heliopark Group выступит в роли управляющей компании. На сегодняшний день сеть компании насчитывает 13 отелей, из которых шесть находятся в собственности, а оставшиеся семь — в управлении.

Привлекательность гостиничного бизнеса для инвесторов базируется в буквальном смысле слова на пустом месте, точнее — местах. "О каком-либо насыщении рынка можно будет говорить разве лишь в том случае, если нынешний номерной фонд российских гостиниц увеличится в пять раз,— прогнозирует Гусаков.— Но в течение следующих пяти лет такое вряд ли произойдет". В Москве, например, 219 гостиниц, тогда как в Лондоне их 1700, а в Париже 1500. Ежегодно в российской столице открывается три-четыре новых отеля. Но одновременно закрываются на реконструкцию, а то и вовсе идут под снос старые объекты. Уже канули в Лету "Интурист", "Москва", "Минск", "Россия".

По данным компании Colliers International, в 2007 году средняя загрузка отелей по всем сегментам рынка Москвы составила 74,1%, что практически повторяет результат прошлого года. При этом средняя цена продаж выросла (например, в сегменте гостиниц четыре-пять звезд — на 15,5%), что свидетельствует о превышении спроса над предложением. Еще острее дефицит мест ощущается в сегменте гостиниц туркласса. "Еще лет десять до серьезной конкуренции в Москве можно жить, не снижая цен",— уверен член совета директоров Marco Polo Hotel Management Виталий Шпаков. По его словам, сегодня отечественная гостиница обеспечивает рентабельность в 20% и выше.

Однако несмотря на это сроки окупаемости отелей несопоставимы с показателями жилой недвижимости. Строительство гостиницы в той же Москве, по оценке Шпакова, обойдется примерно в $100 млн. А на возврат инвестиций потребуется пять-семь лет. Неудивительно, что интерес к этому рынку пока проявляют в основном крупные корпорации, готовые играть вдолгую. Так, свои гостиничные сети строит компания "Русские отели", подконтрольная Олегу Дерипаске, ВАО "Интурист", подпитываемая деньгами АФК "Система", и "Интеко".

А вот иностранные инвесторы до недавних пор не торопились отхватить себе кусочек такого, казалось бы, лакомого пирога. Важной преградой для "варягов" являются экономические риски, связанные с пробелами в российском законодательстве. Так, у нас в стране слабо развито кредитование под залог недвижимости, поскольку реально отобрать имущество должника, пренебрегающего выплатами по кредиту, крайне сложно.

Кроме того, капитализация российских гостиничных предприятий еще не настолько высока, чтобы привлечь заграничных толстосумов. "Думаю, российские компании станут интересны западным стратегическим инвесторам, когда достигнут стоимости $100 млн",— полагает Александр Гусаков. К слову, общая стоимость активов его компании (включая гостиницы под управлением) была оценена в $200 млн.

Сама Heliopark Group приоритетным для себя направлением сегодня считает не собственное строительство, а управление чужими гостиницами. "Мы разделяем владение и управление гостиницами,— говорит Гусаков.— Именно это позволило нам в 2006 году продать свой отель Heliopark Country профессиональному владельцу недвижимости — London & Regional Properties, специализирующемуся на получении прибыли от владения активами, и остаться управляющей компанией".

О смене приоритетов компания задумалась вовремя. Конкуренция среди управляющих компаний на российском рынке пока невысока. Конечно, большинство владельцев отелей мечтает видеть над своим заведением вывеску известного мирового брэнда. Но те пока предпочитают осваивать столичные города. Кроме того, услуги именитых марок стоят недешево. Например, только за приведение отеля в соответствие единым стандартам сети Holiday Inn придется заплатить $1 млн. Так что у российских игроков еще есть время завоевать себе доброе имя. А их главное преимущество — более скромные запросы. Если западный оператор забирает не менее 25% прибыли гостиницы, то отечественный — в пределах 20%. Но "управленческий" рынок развивается не так быстро, как хотелось бы его участникам. "Собственники боятся, что российская компания будет их обманывать: занижать показатели прибыли, разворовывать объект,— поясняет Александр Шпаков.— Поэтому сначала владелец пытается сам управлять, и только поняв, насколько это тяжело, готов нормально общаться".

556 отелей — примерно по одному на 18-19 тыс. жителей — должно насчитываться в столице до конца 2010 года, согласно постановлению правительства Москвы от апреля 2007-го. Если эти планы реализуются, гостиничный фонд получит свыше 100 тыс. новых мест, из них 70% — категории "три звезды". Правда, до западных стандартов Москве все равно будет далеко: в Лондоне одна гостиница приходится на 5 тыс. жителей.