Скромное обаяние торговых улиц

Стрит-ритейл демонстрирует неугасающую популярность у инвесторов: спрос на встроенные торговые помещения, по оценке аналитиков, достиг докризисного уровня. Максимум цен превзошел самые смелые ожидания, достигнув отметки в 500-600 тыс. руб. за 1 кв. м. Учитывая популярность формата, ритейлеры рассматривают возможность открытия новых магазинов не только в пределах «золотой мили» Новосибирска, но и в новостройках спальных районов. Впрочем, их оптимизм не разделяют аналитики, полагая, что освоение новых кварталов не окажет сколько-нибудь заметного влияния на рынок в целом.

Последние годы предложение торговых площадей пополнялось в основном помещениями формата «стрит-ритейл», расположенными на первых этажах жилых новостроек. По данным областного управления по регулированию потребительского рынка и сферы услуг, в 2012 году в Новосибирской области введено 150 тыс. кв. м новых торговых площадей — в 2,5 раза больше, чем было предусмотрено планом социально-экономического развития региона. Таким образом, Новосибирск преодолел барьер обеспеченности торговыми площадями 1 кв. м на человека. Сегодня на 1 тыс. жителей Новосибирска приходится 1,06 тыс. кв. м торговых площадей, по области — 847 кв. м.

По данным исполнительного директора компании Rolband & Partners Александра Астахова, наибольшей популярностью у покупателей пользуются магазины вдоль торговых коридоров — улиц Советская, Ленина, Красного проспекта, Вокзальной магистрали, все более значимым центром притяжения становится левобережный район — пл. Маркса и часть ул. Ватутина.

По наблюдениям коммерческого директора ЗАО «Строитель» Эдуарда Ляхова, поскольку стрит-ритейл ориентирован на импульсные покупки, то и наибольший интерес к аренде магазинов этого формата проявляют компании, нацеленные на массового покупателя и дорогие фэшн-бренды, для которых помещения в центре города — необходимое требование, подчеркивающее статус.

Сегмент торговых помещений — наиболее динамичный на рынке коммерческой недвижимости, спрос на него восстановился быстрее других, в результате цены, по словам директора RID Analytics Елены Ермолаевой, достигли докризисного уровня. По ее данным, за год средние цены на помещения стрит-ритейла поднялись на 13% — с 76,4 тыс. руб. за 1 кв. м до 86,3 тыс. руб. за 1 кв. м. Текущие цены на самые дорогие помещения по наиболее популярным торговым улицам достигают 500-600 тыс. руб. за 1 кв. м. Как правило, уточняет эксперт, это небольшие торговые помещения, до 100 кв. м, которые удачно подходят под небольшой магазин, бутик, салон.

Установившиеся цены перечеркнули впечатляющие рекорды докризисных сделок. Долгое время непревзойденной оставалась продажа небольшого помещения магазина «Мечта» в сентябре 2006 года. Сеть игровых клубов Full House заплатила за помещение из расчета 451 тыс. руб. за 1 кв. м, что превышало цены вторичного рынка в разы. Например, в ноябре 2006 года Людмила Кожемякина, владевшая тогда продуктовой сетью «Квартал», купила на муниципальном аукционе расположенные на Вокзальной магистрали помещения магазинов «Детский мир» и ЖУМ из расчета 81,6 тыс. за 1 кв. м и 125,2 тыс. руб. за 1 кв. м соответственно. Год спустя предпринимательница купила на торгах помещение магазина «Рубин» на Вокзальной магистрали по цене из расчета 301,2 тыс. руб. за 1 кв. м. А в начале 2008 года за 400,45 тыс. руб. за 1 кв. м помещение магазина «Сибирский Каравай» на пл. Калинина купила компания «Новые торговые системы».

Хотя цены продажи торговых помещений за год показали неплохую динамику, ставки аренды до сих пор не достигли докризисных значений. Специалисты RID Analytics подсчитали, что в третьем квартале 2008 года помещения стрит-ритейла в среднем сдавались по 1,34 тыс. руб. за 1 кв. м в месяц, сейчас средняя ставка по Новосибирску составляет 939 руб. за 1 кв. м в месяц. Доходность торговых помещений снизилась: если раньше средняя окупаемость (валовой рентный мультипликатор) по торговым помещениям находилась на уровне шести лет, то в 2012 году этот показатель приблизился к восьми годам, и это без учета коммунальных расходов и налогообложения, подытоживает госпожа Ермолаева.

Показав в целом за год положительную динамику роста, в отдельные моменты ставки аренды, по подсчетам экспертов аналитического центра агентства недвижимости «Сибакадемстрой недвижимость», снижались. Так, по их данным, в третьем квартале прошлого года средняя арендная ставка снизилась на 13,3%, до 986 руб. за 1 кв. м. Причиной такого падения стало резкое увеличение объемов предложения на рынке аренды торговой недвижимости в ряде районов Новосибирска. «Первые этажи новостроек традиционно отдаются под стрит-ритейл», — объясняет руководитель аналитического центра «Сибакадемстрой недвижимость» Елена Семенова. По ее подсчетам, краткосрочные вложения в торговую недвижимость оказались убыточными, индекс валовой доходности торговой недвижимости в этот квартал составил 99%.

Отрицательные показатели доходности, зафиксированные аналитиками, тем не менее не смущают покупателей дорогих площадей. «Считается, что капитал ищет возможность инвестировать в проекты с максимально возможными показателями доходности, — рассуждает Александр Астахов. — Однако на деле инвестор может руководствоваться соображениями вовсе не максимальной выгоды, а сохранности капитала». По его мнению, дорогие помещения в центре города формата «стрит-ритейл» — неплохая возможность сохранить вложенные деньги, цены на такие помещения практически никогда не падают. «Пройдет 200 лет, а помещения в центре города, по Вокзальной магистрали, на Красном проспекте и Советсткой, будут все так же популярны у покупателей, и стоить они будут соответственно», — аргументирует эксперт. У стрит-ритейла есть и другие плюсы — в частности, гарантии стабильно высокого cash flow, залогопригодность, а именно, возможность взять под действующий арендный бизнес кредит и направить его на новые инвестиции.

«Владельцами топовых помещений стрит-ритейла в Новосибирске являются самые разные люди, как правило непрофессиональные рантье», — рассказывает президент Фонда защиты прав инвесторов Евгений Митрофанов. Но есть среди них те, кто профессионально занимается скупкой помещений и арендным бизнесом. Нынешние собственники дорогих помещений редко расстаются со своими активами. По данным господина Митрофанова, это происходит либо в случае серьезных финансовых затруднений, либо если имеются юридические риски, например владение объектом оформлено так, что есть возможность, в случае каких-либо судебных разбирательств, обратить взыскание на данный объект.

«Головная боль любого собственника — это управление объектом», — считает генеральный директор Nazarov & Partners Александр Назаров. По его мнению, если помещений немного, то можно нанять менеджера, который будет решать все вопросы с арендаторами. Еще один вариант — нанять управляющую компанию, выплачивая ей процент от валового дохода.

На рост предложения торговых площадей в Новосибирске откликнулись сетевые операторы, открыв за прошедший год в областном центре 58 магазинов. Планы федеральных компаний на 2013 год впечатляют. Так, ритейлер «Глория джинс» намерен открыть в Сибири еще 30 магазинов, потратив на развитие более $20 млн. Нацелился на регионы «Детский мир», небольшие города планирует осваивать Kira Plastinina.

«Успех нового магазина во многом зависит от выбора площадки, и первый вопрос, который предстоит решить менеджеру по развитию, — что выбрать, торговый центр или стрит-ритейл», — отмечает директор сети ТРЦ «Континент» Наталья Патрина. По ее мнению, к помещениям стрит-ритейла сетевики часто относятся скептически, считая их не более чем рекламной вывеской. Не редкость, когда дорогой салон или бутик в самом центре города не приносит дохода, поскольку покупатели целенаправленно отправляются в торговые центры. По мнению госпожи Патриной, ритейлеры, учитывая предпочтения покупателей, стремятся арендовать помещения в наиболее посещаемых торговых центрах. Подтверждение тому — ситуация вокруг строящегося торгово-развлекательного центра «Галерея» на улице Гоголя, где за два года до открытия потенциальные арендаторы нашлись на большую часть площадей.

Иного мнения на этот счет придерживается директор ГК «Обувь России» Антон Титов, считая, что магазины стрит-ритейла, расположенные на улицах с высоким пешеходным трафиком, способны принести выручку даже большую, чем магазины в составе торговых центров. «Когда мы открыли магазин на проспекте Маркса, то были приятно удивлены показателями выручки, рискнули по соседству открыть еще один магазин — и оказалось, что покупателей хватает на оба», — вспоминает он.

Ритейлеру, сети общепита или сферы услуг необходимо четко спрогнозировать клиентские потоки и выделить свою целевую аудиторию, что, по мнению директора по развитию сети пироговых «Штолле» в Новосибирске Светланы Албаут, далеко не всегда удается. «Теоретически, — рассуждает она, — можно поставить задачу открываться только в тех местах, где имеется высокий пешеходный трафик. Но как можно быть уверенным, что в этом потоке есть твои покупатели?»

Тем не менее ритейлеры, как отмечает Александр Назаров, все чаще рассматривают возможность открытия магазина в спальных районах, ориентируясь на высокий покупательский спрос местных жителей. Правда, соглашается он, густонаселенность не всегда гарантирует высокие показатели выручки.

В 2013 году средние цены на стрит-ритейл по Новосибирску в целом, по прогнозам экспертов, вырастут сопоставимо с инфляцией. По мнению Елены Ермолаевой, продолжится плавный рост, характерный для оптимистичного сценария, несмотря на увеличение предложения торговых площадей. Строительство новостроек, на первых этажах которых традиционно располагаются помещения стрит-ритейла, по ее словам, не оказывает сколько-нибудь значимого влияния рынок в целом. «Львиная доля новостроек располагается в спальных районах — это оказывает локальное влияние в рамках отдельно взятого жилого комплекса, но не более того», — поясняет эксперт.