Цена строительства и этапы ее формирования

УДК 69.003.12

ЦЕНА СТРОИТЕЛЬСТВА И ЭТАПЫ ЕЕ ФОРМИРОВАНИЯ © П.А. Журавлев1

Московский государственный строительный университет, 129337, Россия, г. Москва, Ярославское шоссе, д. 26.

Описаны информационные потоки при реализации инвестиционно-строительных процессов на стадиях определения цены строительства с применением соответствующих нормативов и регламентов. Актуализированы процессы планирования бюджетных инвестиций, осуществляемых в соответствии с регламентом реализации процесса и с применением соответствующих нормативов. Представленный в статье регламент включает возможность использования объектов-аналогов для капитального строительства непроизводственного назначения и инженерной инфраструктуры. Разработаны критерии формирования затратной составляющей инвестиционно-строительного процесса, позволяющие определить стоимостные показатели (лимиты) необходимые для реализации указанных этапов инвестиционно-строительного проекта, структурирован процесс формирования и изменения стоимости строительства. Особое значение в формируемой системе уделяется открытости процессов ценообразования в строительстве и организации информационных ресурсов доступных для использования всеми участниками и заинтересованными сторонами.

Ключевые слова: сметная стоимость; проектно-сметная документация; стоимостные показатели; этапы строительства; инвестиционно-строительная деятельность; бюджет.

CONSTRUCTION COST AND ITS FORMATION STAGES P.A. Zhuravlev

Moscow State University of Civil Engineering, 26 Yaroslavskoye Shosse, Moscow, 129337, Russia.

The article describes information flows under the implementation of investment and construction processes at the stages of construction cost determination with the application of relevant standards and regulations. The planning processes of budget investment carrying out in accordance with the rules of process implementation and with the application of relevant regulations are updated. The regulations described in the article provide the opportunity of using comparable objects for the capital construction of non-industrial facilities and engineering infrastructure. The criteria of investment and construction process cost-forming component are developed. They allow to estimate the cost parameters (limits) necessary for the implementation of specified stages of an investment and construction project. The process of construction cost formation and change is structured as well. Particular importance in the formed system is given to the transparency of pricing in the construction and organization of information resources available for the use by all the participants and concerned parties.

Keywords: estimated costs; design documentation; cost parameters; construction stages; investment and construction activities; budget.

Цена строительства складывается из значительного перечня стоимостных показателей, характеризующих продукцию, услуги, энергоносители, функции, входящие в состав независимых друг от друга условий или неизвестных, таких как рыночные условия спроса и предложения или конъюнктуры рынка; общего состояния строительной индустрии или наличия требуемой материальной базы; возможности привлечения финансового обеспечения или доступности кредитования; наличия эффективного технологического обеспечения процесса строительства требуемой техникой и качественными трудовыми ресурсами; наличия земельных участков, обеспеченных подключением к инженерным коммуникациям; возможности обеспечения проектно-изыскательскими данными; возможности использования пресловутого административного ресурса и др.

Основной экономический тезис зависимости цены строительства от конъюнктуры рынка свидетельствует о неразрывной связи инвестиционно-строительной сферы с состоянием экономики в целом. В моменты финансовых кризисов именно строительная отрасль ощущает их одной из первых, обрушивая показатели сдаваемых в эксплуатацию объектов, а выход ее на докризисные показатели измеряется годами или даже десятилетиями. В настоящий момент сфера строительства не является столь надежным инвестиционным инструментом, как, например, валютные вложения, драгоценные металлы, облигации; именно в эти активы вкладываются деньги в кризисные ситуации. Еще одним важным индикатором рынка является уровень инвестиций со стороны бюджетных источников, при активном бюджетом инвестировании конкретных объектов частный капитал охотней осуществляет со-

1Журавлев Павел Анатольевич, аспирант, ассистент кафедры технологии, организации и управления в строительстве, тел.: 89165738147, e-mail: Pazh@yandex.ru

Zhuravlev Pavel, Postgraduate, Assistant Professor of the Department of Technology, Organization and Management in Construction, tel.: 89165738147, e-mail: Pazh@yandex.ru

финансирование. Прогнозирование роста или спада экономики с достаточной степенью вероятности - недостижимая задача, поэтому данное условие можно отнести к уровню неопределенности [1, 2].

Вместе с тем наиболее весомым и в то же время трудоемким для процесса нормирования и прогнозирования фактором, влияющим на цену, является затратная составляющая инвестиционно-строительного процесса.

Весь инвестиционно-строительный процесс делится на отдельные этапы, каждый из которых требует принятия управленческих, административных решений с использованием нормативных параметров, позволяющих определить стоимостные показатели (лимиты) необходимые для реализации этапов, и структурировать процесс формирования и изменения стоимости строительства.

Итак, инвестиционно-строительный процесс по стадиям принятия решений о стоимости условно включает следующие этапы:

1. Планирование, сравнительный анализ, проверка эффективности использования средств федерального бюджета (для бюджетных инвестиций).

2. Проектирование, проектно-изыскательские работы, проверка достоверности определения сметной стоимости строительства объекта (для бюджетных инвестиций).

3. Выбор потенциальных подрядных организаций, гарантирующих проведение работ в установленные сроки с требуемым качеством, от проектной документации и в пределах установленной цены.

4. Проведение конкурсных процедур (для бюджетных объектов). Заключение договорных отношений (контрактов) с победившей в процессе отбора подрядной организацией.

5. Осуществление строительства. Ввод объекта строительства в эксплуатацию.

6. Эксплуатация объекта в соответствии с его функциональным назначением.

На каждом этапе возникает необходимость определения стоимости строительства, разработки сметной документации, разработки сметы, внесения корректив в уже принятые решения и прогнозирование стоимости на последующих этапах.

На первом этапе осуществляется определение функциональных и мощностных характеристик объекта, подбор любой имеющейся информации о реализации подобных, максимально сравнимых по заданным характеристикам объектов. К любому объекту капитального строительства можно применить термин отличный от подобного, даже в сравнительно близких ресурсных, организационно-технологических, регионально-климатических и других условиях проведения строительно-монтажных работ понятие типовое строительство может применяться лишь как некое подобие или схожесть отдельных характеристик объекта.

Первая стадия характеризуется оценкой возможностей и способностей (наличия высокой квалификации) главных участников инвестиционно-

строительного процесса - заказчика или технического заказчика и инвестора, а в случае бюджетного финансирования - распорядителя бюджетных средств. Планирование бюджетных инвестиций осуществляется в соответствии с регламентом реализации процесса с применением соответствующих нормативов. Такой регламент включает возможность использования объектов-аналогов, а для объектов непроизводственного назначения и инженерной инфраструктуры - нормативов цены строительства (НЦС), которые утверждаются органом государственной власти в соответствии с наделенными полномочиями и включаются в федеральный реестр сметных нормативов. Нормативы цены строительства разработаны на единицу мощности социальной функции объекта строительства, исходя из ресурсно-технологического моделирования проект-но-сметной документации по реализованным объектам, с наличием положительных экспертных заключений. Использование нормативов цены строительства по объектам образования, здравоохранения, спорта, культуры, административных и жилых объектов, а также инженерных сетей целесообразно, когда информация об объекте ограничена данными о необходимой функции, мощности объекта и месте его строительства. Расходы по реализации данной стадии не включаются в сметную документацию, а относятся на основную деятельность заказчика [3].

Рассмотрим пример, предлагается в качестве объекта капитального строительства городская больница, условно на 100 койко-мест, на месте здания подлежащего сносу в пределах городской черты, в населенном пункте Н-ск с численностью 30000 человек. Предположительно в Н-ске не более 2-х больниц и соответственно проектно-сметная документация объекта-аналога не сохранилась, в связи с чем поиск документации расширяется на регион, где определяется аналог с подобной мощностью и характеристиками.

Далее требуется привязка аналога, исходя из подобия климатических, геологических, сейсмических, материально-технических условий и инфляционных изменений, актуализации стоимости более современного оборудования, мебели и инвентаря. Одновременно возможно использование норматива цены строительства, в соответствии с которым рассчитывается стоимость объекта в целом с учетом необходимости сноса здания, устройства наружных сетей, подключения к энергоносителям, благоустройства, ограждения и других затрат.

Анализируя расчеты с использованием аналогов и нормативов цены строительства, определяется условная стоимость, к примеру, 1000000 тыс. руб.

И главное, данный первоначальный расчет планируемых инвестиций является финансовым пределом для инвестора или бюджета, то есть от качества планирования и квалификации расчета зависит возможность реализации проекта. Ситуация, когда желания заказчика и подрядчика уточняются, а чаще попросту увеличиваются в процессе строительства, уходит в прошлое, все большую практику нарабатывают

контракты с твердыми ценами, которые даже на первом этапе ограничены расчетом планируемых инвестиций. Исключения составляют уникальные объекты, информация о стоимости которых отсутствует, так же как и требования проведения дополнительных работ или пересмотр проектных решений в процессе реализации по инициативе заказчика.

На втором этапе осуществляется выбор потенциальных проектировщиков способных максимально быстро и качественно осуществить проектирование больницы в Н-ске на 100 койко-мест с ограничением лимита финансирования, к примеру, 1000000 тыс. руб.

Основных критериев подбора проектировщика немного: надежность, определяемая по рекомендациям или опыту взаимодействия, цена проектно-изыскательных работ, а также возможность получения положительных экспертных заключений. До установления лимита финансирования интерес проектировщиков заключался в максимальном увеличении сметной стоимости строительства, так как услуги проектирования оценивались в процентном соотношении от сметной стоимости. Обоснование стоимости проектирования осуществляется на конкурсной основе с критериями квалификации и опыта проектировщиков. Основные риски этапа проектирования заключаются в отсутствии информации о потенциальном подрядчике, его возможностях, способе организации работ, применяемых материалах, механизмах, трудовых ресурсах, а также информации о требуемом оборудовании.

В этой связи, как правило, на этапе проектирования осуществляется разработка так называемой стадии «П». При отсутствии информации о способах организации строительно-монтажных работ и планируемом оборудовании стадия «П» используется для установления лимита финансирования, а проектная документация в дальнейшем подлежит переработке.

При наличии большей информации о предполагаемых способах проведения работ и качественной спецификации на материалы и оборудование проект стадии «П» реализуется в дальнейшем при разработке рабочей документации. Сметная документация в составе проектной документации, включающая локальные сметные расчеты, разрабатывается с использованием единичных расценок, описывающих потребность в строительных ресурсах в технологическом разрезе. При отсутствии данных о технологии конкретного подрядчика сметный расчет соответствует имеющейся информации и квалификации проектировщика. В этой связи на данной стадии востребовано применение укрупненных нормативов цены конструктивных решений (НЦКР), не требующих подробной детализации и учитывающих оптимальные технологические решения. Возвратимся к Н-ску, проект стадии «П», в составе которого сводный сметный расчет стоимости строительства больницы рассчитывается, к примеру, в размере 950000 тыс. руб.

Экспертиза проектной документации и результатов инженерных изысканий, а также проверка достоверности определения сметной стоимости в качестве критерия работы использует экономию средств, так

как коррупционная составляющая реализации проектов с бюджетным финансированием достаточно высока. В результате экспертизы сводный сметный расчет стоимости строительства больницы в Н-ске рекомендуется к утверждению, например, в размере 830000,000 тыс. руб.

Выбор подрядчика процедурно описан федеральным законом о контрактной системе, а также подзаконными актами и инструкциями, регламентирующими процедуру проведения аукциона, направленного на выбор подрядной организации. Важнейшим условием недопущения к участию в аукционе недобросовестных поставщиков, способных сорвать тендер или перепродать подряд, является качество конкурсной документации, где необходимы подробные описания критериев соответствия стандартам организации и жестких антидемпинговых мер, наполненных гарантийными и страховыми обязательствами, непротиворечащими законодательству.

Проект контракта должен подробно и однозначно описывать важнейшие условия процесса проведения строительно-монтажных работ, риски подрядчика, качество применяемых материалов, спецификацию оборудования, условия снижения твердой цены, порядок расчетов за выполненные работы и их актирование, этапы финансирования, а также сдачи объекта в эксплуатацию. Отдельно требуется установление гарантированного заказчиком графика финансирования и штрафных санкций за его несоблюдение.

Таким образом, контракт должен представлять собой структурированный объемный документ, описывающий все гипотетически возможные ситуации процесса осуществления строительства, инструменты их решений, а также распределенные между подписантами риски и ответственность.

Например, по больнице в Н -ске, определяется начальная максимальная цена контракта с учетом сроков строительства в размере 900000 тыс. руб., а в результате аукциона по предложению победителя устанавливается стоимость, например, 800000 тыс. руб., которая прописывается в контракте в качестве твердой договорной цены.

Приложение к контракту согласованной с заказчиком сметы логично отнести к функции победителя аукциона. Условия сметы - твердая цена строительства, установленные требования к объемам и качеству работ, выделенные платежные этапы, увязанные с актированием реализуемых конструктивных элементов. Например, твердая договорная цена 800000 тыс. руб. модифицируется в укрупненный перечень подготовительных, основных строительно-монтажных, пус-коналадочных и других работ до сдачи объекта в эксплуатацию.

На этой стадии использование рабочей документации, а именно локальные сметные расчеты, составленные с применением единичных расценок в качестве приложения к контракту, так же представляется нецелесообразным.

Процесс строительства, взаимоотношения ген-подрядной с субподрядными организациями требуют

разработки рабочей документации и локальных сметных расчетов возможно в технологическом разрезе, соответствующем организационным особенностям субподрядных организаций. Здесь важен учет мелких затрат, контроль и обоснование факта их несения. При большом количестве субподрядных организаций локальные сметные расчеты позволяют не допускать перекос финансирования или недофинансирования одних работ за счет других.

Участие в данных отношениях заказчиков нецелесообразно, так как их интересы регламентируются этапом заключения контрактов и взаимоотношений с

генподрядной организацией по актированию выполненных работ. Например, генподрядчиком укрупненная смета распределяется на десятки мелких расчетов в пределах контрактной цены в объеме 799900 тыс. руб. При отсутствии дополнительных работ, обеспечении финансирования на части работ возможна экономия, установленная контрактом. Таким образом, в соответствии с актами выполненных работ по факту ввода объекта в эксплуатацию фактическая стоимость строительства больницы в Н-ске, например, составила 780000 тыс. руб.

Схема информационных потоков при реализации инвестиционно-строительных процессов на стадиях определения цены строительства с применением соответствующих нормативов

Стоимость эксплуатационных затрат на практике в настоящее время не используется в качестве критерия по выбору подрядчика и установлению контрактной цены. Участникам инвестиционно-строительного процесса, очевидно, что строя дешевле, страдает качество и, наоборот, более дорогостоящие проекты дешевле в эксплуатации. Подобная ситуация складывается и с показателями энергоэффективности конструкций и объектов. В настоящий момент осуществляется разработка нормативов стоимости капитальных и текущих ремонтов по видам строительства и для стадии планирования инвестиций, и для возможности расчета установленного тарифа собственникам объектов. Но уже сегодня заказчик на всех начальных стадиях, включая планирование, проектирование, проведение конкурсных процедур, может осознанно принимать решения при установлении критериев, учитывающих требуемые эксплуатационные характеристики. Возведя больницу по рассматриваемому примеру можно ежегодно расходовать средства на ре-монтно-эксплуатационные мероприятия или экономить на них. С другой стороны, при применении инновационных материалов, технологий, требующих значительных сроков апробации, можно не получить обещаемого эффекта по снижению эксплуатационных затрат [4].

Таким образом, представлены этапы организации инвестиционно-строительного процесса в части формирования стоимости, включая определение планируемых инвестиций, лимита финансирования, сметной стоимости на основании проектно-сметной докумен-

тации и установление твердой цены со сметой с применением разных по назначению нормативных документов.

Особое значение в формируемой системе имеет организация информационных ресурсов доступных для использования всеми участниками и заинтересованными сторонами (см. рис.).

Приоритетной задачей перед органами власти, профессиональным и экспертным сообществами является создание постоянно действующих информационных баз данных о планируемых стоимостных показателях и окончательных ценах строительной продукции. На основе созданных баз возможны организация разработки, внесение изменений и актуализация технических нормативов, нормативно-правовых актов и обязательных для исполнения процедур. При наличии обратной связи - сбор отчетной, проектной, расчетной, тендерной, стоимостной документации на соответствующих стадиях при реализации актуализированных нормативов.

Открытость процесса позитивно отразится на качестве принимаемых решений, будет способствовать вовлечению большего числа специалистов и профильных организаций, минимизирует коррупционную составляющую. Это в свою очередь приведет к привлечению максимально возможных инвестиций и развитию строительной отрасли, в зависимости от которой находится большое количество смежных производств и отраслей.

Статья поступила 22.05.2015 г.

1. Сборщиков С.Б. Логистика регулирующих воздействий в инвестиционно-строительной сфере (теория, методология, практика): дис. ... д-ра эконом. наук: 08.00.05. Москва, 2012. 305 с.

2. Сборщиков С.Б., Ермолаев Е.Е., Жаров Я.В. Новые подходы к формированию организационной структуры и планированию в энергетическом строительстве // Вестник МГСУ.

Библиографический список

2012. № 12. С. 224-229.

3. Жаров Я.В. Учет организационных аспектов при планировании строительного производства в энергетике // Промышленное и гражданское строительство. 2013. № 5. С. 69-71.

4. Алексанин А.В. Концепция управления строительных отходов на базе комплексных и информационных логистических центров // Научное обозрение. 2013. № 7. С. 132-136.

УДК 053.4

ВЛИЯНИЕ СООТНОШЕНИЯ ПЕРЕМЕННЫХ И ПОСТОЯННЫХ ЗАТРАТ В СЕБЕСТОИМОСТИ РАБОТ НА ПРИБЫЛЬ ОТ ПРОДАЖ

Л

© Л.Е. Журавлева1

Иркутский национальный исследовательский технический университет, 664074, Россия, г. Иркутск, ул. Лермонтова, 83.

Структура себестоимости работ определяется соотношением переменных и постоянных затрат, являющихся основными элементами себестоимости. В анализе соотношение переменных и постоянных затрат в себестоимости характеризуется термином производственный леверидж, который позволяет в определенной степени оценивать и контролировать производственный риск деятельности предприятия. В статье представлены результаты анализа влияния производственного левериджа на величину и динамику изменения прибыли от продаж работ различной структуры себестоимости.

Ключевые слова: постоянные и переменные затраты; производственный леверидж; прибыль от продаж; структура себестоимости.

1Журавлева Людмила Ефимовна, кандидат технических наук, доцент кафедры экспертизы и управления недвижимостью, тел.: (3952) 423265, 89642744928.

Zhuravleva Lyudmila, Candidate of technical sciences, Associate Professor of the Department of Real Estate Expertise and Management, tel.: (3952) 4232бб, 89б42744928.

178

ВЕСТНИК ИрГТУ № 9 (Ю4) 2G15

ISSN 1814-352G