В отрыве от реальности

Формирование комфортной городской среды называют первоочередной задачей как власти Петербурга, так и девелоперы. Но новые кварталы, вырастающие на окраинах мегаполиса, комфортными назвать сложно. Эксперты рынка считают, что процесс создания удобных для жизни жилых массивов должен формироваться при активном участии государственной власти.

Идея комфортной городской жизни, известная как новый урбанизм, была сформирована еще в 1980-х. Дмитрий Карпушин, член совета директоров ГК "Ленстройтрест", говорит, что сегодня идеи нового урбанизма фактически витают в воздухе. Но витают как мечта. "Новая урбанистика, в частности, предполагает, что основные городские объекты, которые люди посещают или используют повседневно, должны находиться в пешей доступности, а первое место в списке таких объектов уверенно занимают рабочие места. Доступ к заработкам — это одна из ключевых причин, по которой люди стремятся жить в больших городах. Пока возможность доступа к заработкам в любых новых проектах остается непонятной или непроработанной — застройщики будут пытаться поселить как можно больше людей "близко от метро", будут расти кварталы с высокой плотностью заселения и, как следствие, высокой этажностью, а новые проекты комплексного освоения территорий (КОТ) будут тесниться вокруг немногочисленных транспортных магистралей, ведущих в сложившиеся районы Петербурга, где располагаются офисы и производства. И эта вынужденная центростремительная тенденция на сегодняшний день уверенно убивает мечту", — сокрушается эксперт.

Петр Буслов, руководитель аналитического центра компании "Главстрой-СПб", считает, что идеи нового урбанизма и создания дружелюбной жилой среды становятся все более востребованными с каждым годом. "Люди хотят ощущать себя комфортно не только в своей квартире, но и за ее пределами, выходить на улицу, гулять, общаться с соседями, находить различные активности по своему вкусу", — говорит эксперт.

Он отмечает, что долгое время городские территории строились по принципу: дом — в одном месте, работа — в другом, отдых и развлечения — в третьем. Эта данность разделила городские территории на гигантские анклавы, пронизанные вдоль и поперек транспортными сетями. Сегодня ситуация начинает меняться, запускаются новые проекты, базирующиеся на концепции КОТ, которые призваны изменить существующую модель городской среды.

Арсений Васильев, генеральный директор ГК "Унисто Петросталь", считает, что покупатели благосклонно реагируют на безопасную среду, где предпочтение отдается пешеходам, велосипедистам, роллерам, на транспортную инфраструктуру, где преимущество имеет общественный транспорт, на низкую плотность застройки, где создана инфраструктура для отдыха и занятий спортом. "Но покупатели остаются лояльны такой концепции ровно до тех пор, пока не начинается правда жизни: отсутствие в достаточном количестве бесплатных мест для парковок, выделенные полосы для общественного транспорта и велосипедистов, сужающие дорожное полотно, предназначенное для автолюбителей, повышение стоимости квадратного метра жилья, так как при низкой плотности застройки идет увеличение финансовой нагрузки на каждый квадратный метр земли. Покупатели голосуют рублем, и в конечном итоге именно их желание является приоритетным для застройщиков", — говорит господин Васильев. Он полагает, что необходим компромисс между идеальным и реальным миром, где сталкиваются мечты и физические возможности.

"Сейчас бывает так, что объект имеет хорошие видовые аспекты, но нет безопасности. Может быть хорошая экология, но при этом очень неудачные планировки квартир. И задача строителей — грамотно сбалансировать все критерии городской среды. Если такого баланса удается достичь, то комфортность приобретает совершенно иное значение", — говорит Роман Мирошников, исполнительный директор ЗАО "Ойкумена".

Михаил Голубев, девелопер и инвестор проекта "Прибрежный квартал", считает, что для того чтобы внедрить и использовать новый урбанизм как методику для развития среды, нужна протекция со стороны властей, в первую очередь — для построения всех процессов, связанных с оформлением территорий, обеспечением транспортной инфраструктурой, социальными объектами, работой с инвесторами. "Необходимо понимание со стороны чиновников: если это большая городская территория, то они должны задать основные векторы ее развития, если это работа с частным инвестором, который свою территорию развивает, то ему нужна помощь в плане протекции территориального планирования", — полагает девелопер.

Андрей Березин, председатель правления ИК "Евроинвест", говорит: "Системных инвесторов, к числу которых относится и наша компания, интересуют масштабные проекты, связанные с комплексным освоением территорий. Очевидно, что таким потенциалом обладают земли, находящиеся на условной границе между городом и областью и формирующие агломерацию. И в плане качественного развития этих районов властям Петербурга и Ленобласти необходимо усиливать конструктивный диалог как между собой, так и с федеральными структурами, особенно отвечающими за развитие транспортной инфраструктуры. Я, например, полностью одобряю инициативу губернатора Ленобласти Александра Дрозденко по запрету на высотное строительство вблизи города. Это решение как раз укладывается в идеологию нового урбанизма, когда вокруг мегаполиса формируется комфортная жилая и социальная среда за счет мало- и среднеэтажной застройки".

Однако, отмечает эксперт, в Петербурге, который уверенно движется к статусу "глобального города", все равно исторический центр остается ключевым урбанистическим звеном, а транспортные артерии, обеспечивающие его связь с другими частями агломерации, очень важны. Понимая, что транспортная доступность повышает стоимость и участков, и жилья на них, многие крупные девелоперы уже сами готовы вкладываться в транспортную инфраструктуру на принципах ГЧП. И такие проекты тоже могут быть интересны инвесторам.

Принципы нового урбанизма предусматривают создание компактных самодостаточных районов, где в пределах пешеходной доступности есть все необходимое для полноценной жизни. Сергей Хромов, генеральный директор УК "Старт Девелопмент", считает, что для Петербурга это единственно возможный путь развития, так как дальнейшее разрастание монофункциональных "спальников" приведет к резкому обострению социально-экономических проблем, связанных с недостатком транспортной инфраструктуры, а главное — с большим территориальным разрывом между жилыми и производственными зонами, что приводит к значительной маятниковой миграции и транспортной перегрузке.

"Сегодня в Петербурге создание жилой среды на новых территориях чаще всего ограничивается только минимальным набором соцобъектов — детскими садами, школами, поликлиниками. При этом такие факторы, как наличие общественных пространств, озеленение территорий, практически не учитываются. В то же время запросы потребителей уже выходят за пределы квартиры и жилого комплекса. Людей волнует обеспеченность места их проживания объектами торговли и услуг, местами проведения досуга. Можно ожидать, что новые требования к жилой среде в итоге заставят застройщиков отказаться от однотипной застройки и переориентироваться на проекты, которые учитывают средовые аспекты", — резюмирует господин Хромов.