«Вторичка» замерла без покупателей

«Вторичка» замерла без покупателей

Но средние цены на рынке пока не снижаются

В условиях сокращения спроса крупные региональные рынки вторичной недвижимости России замерли: аналитики не фиксируют ни выраженного роста, ни снижения средних цен. Пока речь идет лишь о заметном увеличении размера предоставляемых дисконтов. В экспозиции появляются варианты для срочной продажи, но тренд не становится массовым — чаще собственники решают сохранить цены, отложив реализацию своих объектов.

Фото: Эмин Джафаров, Коммерсантъ

Средняя стоимость вторичной недвижимости на 18 крупных региональных рынках России (16 городов-миллионников, Московская и Ленинградская области) в марте составила 142,8 тыс. руб. за кв. м, увеличившись за месяц на 0,5%, свидетельствуют данные «ЦИАН.Аналитики». В «Этажах» средний показатель по стране в целом оценивают в 122,1 тыс. руб. за кв. м. За месяц, по данным аналитиков, он почти на изменился: колебание менее 0,1%. В «Авито Недвижимости» добавляют, что средняя квартира в старом фонде в России стоит 5,2 млн руб. За месяц показатель вырос на 1%, год к году — на 15,6%. Аналитики «Яндекс Недвижимости» зафиксировали рост средних цен на 1% за месяц.

Самый выраженный рост средней стоимости вторичного предложения в «ЦИАН.Аналитике» заметили в Нижнем Новгороде: за месяц показатель вырос на 1,9%, до 146,5 тыс. руб. за кв. м. В Краснодаре динамика составила 1,2%, до 131,9 тыс. руб. за кв. м. В «Этажах» отмечают увеличение на 2,85% средней цены в Саратове, до 93 тыс. руб. за кв. м. Одновременно в Санкт-Петербурге, по подсчетам аналитиков, значение сократилось на 0,9% за месяц, до 214,5 тыс. руб. за кв. м.

В Москве значение за последний месяц, по данным «ЦИАН.Аналитики», выросло лишь на 0,1% и сейчас составляет 336,9 тыс. руб. за кв. м. Директор направления «вторичный рынок» компании «Инком-недвижимость» Сергей Шлома замечает, что средний бюджет предложения в «старой» Москве сейчас 13,98 млн руб. За месяц значение увеличилось на 0,6%, а за год — всего на 0,2%. В Новой Москве показатель не изменился за месяц, а за год вырос на 0,7%: квартира стоит в среднем 9,89 млн руб. Но стоимость продаж за месяц на практике, по словам господина Шломы, в Москве сократилась на 2%.

Директор «Этажей» Ильдар Хусаинов говорит о снижении реальных цен продажи в России в целом, фиксируя увеличение среднего срока продажи. «Конкуренция за реального покупателя вынуждает собственников как снижать цену продажи, так и делать дисконт: средний уровень торга в этом месяце вырос с 3% до 4,7%»,— говорит он. Одновременно, по словам консультанта, на рынке есть и варианты срочной продажи. Динамика, по его мнению, частично обусловлена смещением спроса в пользу новостроек. Руководитель аналитики «Яндекс Недвижимости» Алексей Муханов считает, что вторичная недвижимость сейчас дорожает сдержаннее первичной. «Некоторые продавцы пытаются следовать за новостройками и инфляционным ростом, это отчасти влияет на среднюю цену, но переоцененные лоты надолго остаются в экспозиции»,— рассуждает он.

Хотя руководитель «ЦИАН.Аналитики» Алексей Попов замечает, что количество официально зарегистрированных сделок сейчас сокращается как на вторичном, так и на первичном рынке крупнейших городов страны. Эксперт связывает это не только с удорожанием ипотечных кредитов, но и с нехваткой ликвидного предложения: «реальный выбор у покупателей не так велик». Руководитель вторичного и загородного направлений «Авито Недвижимости» Сергей Еремкин говорит, что интерес к приобретению вторичного жилья за последний месяц сократился на 24,5% к аналогичному периоду прошлого года.

Господин Хусаинов предполагает, что основные тенденции — снижение спроса и увеличение объема предложения — на вторичном рынке в среднесрочной перспективе сохранятся.

Хотя динамика, по мнению эксперта, вряд ли будет резкой: многие из тех, кто планировал продажу недвижимости для улучшения жилищных условий, вероятно, отложат сделки.

Об этом же говорит господин Попов, обращая внимание на то, что за месяц число доступных лотов на 18 крупнейших региональных рынках выросло всего на 2%, до 197 тыс.

Алексей Муханов прогнозирует снижение цен на вторичном рынке при сохранении высокой ключевой ставки. Но этот эффект будет более выражен в реальных сделках из-за предоставляемых дисконтов, чем в динамике средних цен экспозиции, предупреждает он. Снижение заявленных средних цен на рынке, по словам господина Хусаинова, в целом происходит преимущественно из-за увеличения объема и изменения структуры предложения. Собственники, как правило, стремятся максимально удерживать цены на свои объекты, считает консультант. Сергей Шлома считает, что в Москве стоимость жилья будет снижаться примерно на 1% в месяц. Господин Попов выраженных колебаний не прогнозирует. «Слабый спрос может привести к тому, что в отдельные месяцы может фиксироваться снижение средних цен, но глубокого падения на 5–7% мы не ждем»,— говорит он.

Динамика цен на вторичное жилье на крупнейших региональных рынках России

Локация
Средняя стоимость предложения (тыс. руб. за кв. м)
Динамика (%)
Март 2023
Февраль 2024
Март 2024
За месяц
За год
Москва
314,3
336,4
336,9
0,10%
7%
Санкт-Петербург
204,1
218,9
218,4
-0,20%
7%
Казань
145,5
174,1
175,4
0,70%
21%
Нижний Новгород
120,4
143,7
146,5
1,90%
22%
Краснодар
120,1
130,3
131,9
1,20%
10%
Ростов-на-Дону
107,6
129
130,1
0,90%
21%
Екатеринбург
112,7
128,1
129,1
0,80%
15%
Новосибирск
114,4
124,1
125,3
1,00%
10%
Самара
105,2
123,9
123,9
0,00%
18%
Уфа
106,3
119,7
120,9
1,00%
14%
Красноярск
104,1
119,8
120,7
0,80%
16%
Омск
91,4
109,1
109,6
0,50%
20%
Пермь
90,8
104,4
103,8
-0,60%
14%
Челябинск
73,3
101,3
101,6
0,30%
39%
Волгоград
85,5
100,6
100,7
0,10%
18%
Воронеж
89,1
99,6
100,1
0,50%
12%
Московская область
158,5
164,9
165,7
0,50%
5%
Ленинградская область
129,6
129,4
129,9
0,40%
0%