Ипотеке не хватает качества

В июле банки снизили одобрение ипотеки на фоне роста выдачи кредитов. По словам участников рынка, объем входящих заявок растет, однако платежеспособность клиентов — наоборот, и предпосылок к улучшению качества заемщиков пока не предвидится. Сейчас для банков бывает эффективнее отказать в кредите, нежели заложить риск в повышенную ставку.

Фото: Анатолий Жданов, Коммерсантъ

В июле процент одобрения по ипотеке снизился до 63,4%, против 66% месяцем ранее. В то же время показатель take rate (уровень конверсии одобренных заявок) вырос с 16% до 19,2%, свидетельствуют данные «Скоринг Бюро» (ранее БКИ «Эквифакс»). Уровень одобрения по ипотеке в июле соответствует уровню февраля 2022 года (63%), но ниже прошлогоднего — 71%, а также показателей 2019 и 2020 годов. Конверсия одобренных заявок в выдачи в 2019–2021 годах также была выше: 24–31%.

Несмотря на все это, выдачи ипотеки растут.

По данным ЦБ, в июле было выдано 342 млрд руб., что на 35% выше июньского объема, а крупнейший игрок в этом сегменте не фиксирует снижения уровня одобрения заявок. Так, в Сбербанке в июне 2022 года процент одобрения ипотеки составил 66%, в июле — 68%, а в августе, по состоянию на конец месяца, вырос до 69,5%. «Снижение уровня одобрения в июле по системе в целом может быть вызвано длительным сроком обработки заявлений на получение ипотечных кредитов у ряда банков», полагает гендиректор БКИ «Скоринг Бюро» Олег Лагуткин.

Сейчас банки могут закладывать для определенных категорий клиентов, находящихся под риском потери работы, более высокий уровень дефолтности, нежели ранее, поясняет директор дирекции развития розничного бизнеса ТКБ Вадим Пахаленко. «Возможен и подход "выше дефолтность — выше ставка", но в текущих условиях банку логичнее отказать, нежели брать на себя дополнительные риски»,— добавляет он.

По оценке директора департамента разработки продуктов и клиентского сервиса Новикомбанка Елены Трофимовой, более высокий показатель одобрения по ипотечным кредитам в июне в первую очередь связан с реализацией отложенного спроса предыдущих трех месяцев.

«В момент скачка ключевой ставки многие качественные платежеспособные заемщики просто не подавали заявки на кредит из-за высоких процентных ставок,— поясняет она.— Вероятно, именно они и дали рост уровня одобрения. Снижение показателя в июле, на наш взгляд, это отражение того, что банки продолжают придерживаться консервативного подхода в кредитовании».

Кроме того, традиционно уровень одобрения ипотечных заявок на покупку квартиры в новостройке незначительно выше, чем на вторичном рынке, отмечает начальник управления ипотечных продаж ПСБ Татьяна Чернышева: «Это связано с тем, что в отдельных случаях некоторые заемщики, которым по каким-либо причинам отказали в получении кредита, обращаются в банки повторно через ипотечных брокеров».

Есть и фактор сезонности: осенью и перед новым годом спрос на ипотеку традиционно растет — поток входящих заявок повышается, добавляет она. По оценке госпожи Чернышевой, в этом году ситуация немного поменяется: «Пока еще сохраняется экономическая неопределенность во многих секторах экономики, и в таких условиях некоторые заемщики будут более осторожно подходить к увеличению своей долговой нагрузки и обращаться за ипотечным кредитом, что также может повлиять на динамику одобрений ипотечных заявок».

По оценке Олега Лагуткина, в ближайшие месяцы показатели уровня одобрения вполне могут вернуться к 70%, которые отмечались ранее.

Заявок на ипотеку сейчас много, но, как и прежде, в них много дублирований, поскольку клиенты обычно подают заявку одновременно в два-четыре банка, отмечает главный эксперт «Русипотеки» Сергей Гордейко. На этом фоне есть доля технических отказов (когда не донесли один документ после получения одобрения в другом банке), поясняет он.

Впрочем, и уникальных обращений становится все больше. Однако сейчас во многом востребованы продукты с низким первоначальным взносом, а также рассрочка на первый взнос и упрощенные ипотечные продукты «по двум документам» (они могут приводить в итоге к повышенным ставкам в банке и более высокому первому взносу, тогда как по более полному пакету документов условия лучше), перечисляет господин Гордейко. Эти признаки, полагает эксперт, говорят о том, что «в принципе платежеспособность клиентов не выросла и остается на кризисном уровне».