Совершенствование подходов к оценке застроенных земельных участков: практический аспект

Совершенствование подходов к оценке застроенных земельных участков: практический аспект

Improving approaches to the assessment of built-up land: the practical

aspect

Гунина Елена Николаевна Gunina E. N.

доцент факультета управления Южный Федеральный Университет e-mail : gunina-helen@mail.ru

Аннотация: целью настоящей статьи является анализ рынка недвижимости для целей оценки стоимости земельных участков. В работе указывается на ограниченность применения методов сравнительного подхода для оценки стоимости земельных участков как незастроенных. Предлагается апробация подхода к анализу рынка на основе единого объекта землепользования на примере комплексов производственно-складской недвижимости г. Ростов-на-Дону.

Ключевые слова: стоимость, оценка, единый объект недвижимости, анализ рынка.

Abstract: the purpose of this article is to analyze the real estate market for the purposes of assessing the value of land. The paper points to the limited use of a comparative approach to assess the value of land as vacant. Proposed testing approach to the analysis of the market based on a common object of land management on the example of clusters of industrial and warehouse real estate of Rostov-on-don.

Keywords: cost estimate, a single object of real estate, market analysis.

Формирование стоимости любого объекта собственности осуществляется на основе совокупности факторов внешнего и внутреннего характера. Задача, стоящая перед оценщиком состоит в том, чтобы на основе

анализа текущей рыночной ситуации и изучения оцениваемого объекта

определить стоимость того или объекта.

На текущий момент разработана достаточно обширная методология

оценки стоимости различных видов имущества, в том числе и земельных

участков. Востребованность оценки стоимости земельных участков

обусловлена рядом хозяйственных операций, некоторые из которых

актуализировались в последнее время. В частности, определение кадастровой

стоимости земельным участков для целей взимания налога на землю и

оспаривание, полученной кадастровой стоимости оценщиками, путем

определения рыночной стоимости.

Несмотря на имеющуюся достаточно подробно разработанную

методологию определения рыночной стоимости земельных участков

результаты, полученные оценщиками зачастую неадекватны текущей

рыночной ситуации. И связано это прежде всего с тем, что использования

части методов оценки не позволяет в условиях ограниченности исходной

ценовой информации определились рыночную стоимость, соответствующую

реальной стоимости.

Традиционным методом оценки стоимости земельных участков

является метод сравнения продаж, тогда когда стоимость объекта

недвижимости определяется на основе стоимости аналогичных объектов на

рынке и предполагает, что существует достаточное для адекватной оценки

стоимости аналогичных участков на рынке. Практический опыт показывает,

что зачастую для застроенных земельных участков данный метод не

позволяет определить рыночную стоимость. Так как предположение о том,

что участок свободный от застройки допускает вариативность определения

назначения земельного участка, особенно когда текущее назначение входит в

противоречие с правилами застройки территории и прочими

ограничивающими законодательными нормами. [7]

В силу этого наиболее целесообразно применить методы оценки для

оценки застроенных земельных участков, учитывающие наличие объектов

2

недвижимости. Такой подход, с одной стороны, основывается на рыночных данных, а с другой, учитывает фактическое использование земельного участка. Подход базируется на достаточно подробном анализе рыночной ситуации, а стоимость формируется методом корреляционно-регрессионного анализа. Наибольшая сложность, которая возникает при оценке стоимости единых объектов недвижимости - это определение стоимости объектов исходя из разности соотношения площади земельных участков и площади строений, районов расположения, качества строений объектов недвижимости.

Зачастую анализ рынка недвижимости в отчетах об оценке носит формальный, обобщенный характер и не соответствует цели оценки. Для применения метода оценки застроенных земельных участок анализ рынка является определяющим элементом качества всего процесса оценка.

В соответствии с пунктом 23 Федерального стандарта оценки номер №1, определение стоимости объекта должно содержать этап по «сбору и анализу информации, необходимой для проведения оценки». Данный этап предполагает изучение информации, касающейся не только самого объекта оценки, но и его окружения, то есть рынка.

Исследование рынка предполагает тщательное изучение информации о спросе и предложении, включая анализ факторов, влияющих на эти величины, а также их количественные и качественные характеристики.

При проведении анализа рынка земельных участков необходимо обращать внимание на такие важные моменты, как местоположение (как региональное, так и местное), разрешенное использование, тип застройки или ее отсутствие, площадь объекта, площадь застройки (если имеется) и другие дополняющие характеристики.

Земельные участки производственного назначения на рынке недвижимости могут быть представлены, как отдельными зданиями и помещениями, так и имущественными комплексами (производственными

базами) с земельными участками на различных правах.

3

Для исследования рынка введем термины и определения к ним. [8]

ЕОН - единый объект недвижимости - комплексный объект, состоящий из земельного участка, зданий и сооружений, неразрывно с ним связанных.

Цена ЕОН - цена предложения или сделки для ЕОН, в рублях.

Коэффициент застроенности - отношение общей площади зданий (по внутреннему обмеру) к площади земельного участка.

Коэффициент застройки - отношение площади застройки (по наружному обмеру) к площади земельного участка.

Понятие коэффициент застроенности не следует путать с коэффициентом застройки.

УЦПС - удельный ценовой показатель, рассчитанный как отношение цены единого объекта недвижимости (ЕОН) к общей площади строений, р./м2.

УЦПЗ - удельный ценовой показатель, рассчитанный как отношение цены единого объекта недвижимости (ЕОН) к общей площади земельного участка, р./м2.

Для приемлемой достоверности, при анализе рынка земельных участков производственного назначения, будем использовать следующие данные:

• Площадь земельного участка;

• Площадь зданий;

• Цена объекта.

При наличии этих данных можно будет рассчитать показатели удельной стоимости застроенного участка на площадь земли, удельную стоимость на единицу площади зданий и коэффициент застроенности.

Апробация и основные выводы при применения данного подхода к анализу рынка приведены далее на примере рынка производственно-складской недвижимости г. Ростова-на-Дону.

При исследовании рынка земельных участков производственного назначения, были найдены 118 объектов [11]. Однако, многие были исключены из анализа, так как не были указаны площади земли или зданий, цена, местоположение, а также не подходило его функциональное назначение (офис, кафе и т.д.). Были также исключены помещения, являющиеся частью производственно-складской базы, потому что для исследования нам необходимы имущественные комплексы целиком, а не отдельные их составляющие.

Таким образом, были выделены 13 объектов, которые можно анализировать и сегментировать. Первичная сегментация выборки по местоположению дала возможность выявить средние цены по районам города Ростова-на-Дону (табл. 1).

Таблица 1 - Анализ рынка ЕОН производственного назначения по городу Ростову-на-Дону1

№ п/п Наименование, предназначение и местонахождение объекта Адрес объекта Площадь участка, м2 Площадь зданий, 2 м Цена предлож ения, тыс. р. УЦПС из расчета на площадь строений, р./м2 УЦПЗ из расчета на площадь земельно го участка, р./м2 Коэффиц иент застроенн ости,% Источник информации

1 Производственно- складской комплекс со своей действующей ЖД веткой Советский р-н., Доватора ул. 45 000 3 000 90 000 30 000 2 000 7 http://rostov.life-геаку .гц/сошшегсе/с ошшегсе 319548/

2 Промышленная база Советский р-н., Доватора ул. 260 000 4 000 195 000 48 750 750 2 http://rostov.life-геаку .ru/commerce/c ommerce_318090/

3 Производственный комплекс Советский р-н., Доватора ул. 18 800 4 778 100 000 20 929 5 319 25 http://rostov.life-геаку .ru/commerce/c ommerce_297459/

4 Производственно-складская база Советский р-н ул. Малиновского 7 700 1 800 48 000 26 667 6 234 23 http://rostov.life-геаку .ru/commerce/c ommerce 319397/

5 Производственный комплекс Советский р-н., Пескова ул. 4 600 800 41 000 51 250 8 913 17 http://rostov.life-геаку .ru/commerce/c ommerce_292021/

6 Производственное помещение Советский р-н., Портовая ул. 1 200 600 16 000 26 667 13 333 50 http://rostov.life-геаку .ru/commerce/c ommerce 318485/

1 Составлена автором по материалам агентства недвижимости «Life-Realty»

№ п/п Наименование, предназначение и местонахождение объекта Адрес объекта Площадь участка, м2 Площадь зданий, м2 Цена предлож ения, тыс. р. УЦПС из расчета на площадь строений, р./м2 УЦПЗ из расчета на площадь земельно го участка, р./м2 Коэффиц иент застроенн ости,% Источник информации

6* Советский район 337 300 14 978 490 000 32 715 1 453 4 -

7 Производственный комплекс, действующий бетонный завод Первомайский р-н., Орджоникидзе 1 000 400 75 000 187 500 75 000 40 http://rostov.life-геаку .гц/сошшегсе/с ошшегсе_295592/

1* Первомайский район 1 000 400 75 000 187 500 75 000 40 -

8 Здания производственные и АБК. Пролетарский р-н., Нахичевань 15 000 8 000 120 000 15 000 8 000 53 http://rostov.life-геаку .ru/commerce/c ommerce 317785/

9 Гаражно-складской кооператив Пролетарский р-н., Нахичевань 2 000 200 4 500 22 500 2 250 10 http://rostov.life-геаку .ru/commerce/c ommerce 317801/

2* Пролетарский район 17 000 8 200 124 500 15 183 7 324 48 -

10 АБК, торгово-выставочный зал и склады Октябрьский р-н., Каменка 5 472 925 40 000 43 243 7 310 17 http://rostov.life-геаку .ru/commerce/c ommerce 317792/

№ п/п Наименование, предназначение и местонахождение объекта Адрес объекта Площадь участка, м2 Площадь зданий, м2 Цена предлож ения, тыс. р. УЦПС из расчета на площадь строений, р./м2 УЦПЗ из расчета на площадь земельно го участка, р./м2 Коэффиц иент застроенн ости,% Источник информации

1* Октябрьский район 5 472 925 40 000 43 243 7 310 17 -

11 Производственно-складской комплекс Ворошиловски й р-н., СЖМ 6 000 2 100 63 000 30 000 10 500 35 http://rostov.life-геаку .ru/commerce/c ommerce 275458/

12 2-х.эт. здание, производственный комплекс Ворошиловски й р-н., Нариманова 700 140 8 000 57 143 11 429 20 http://rostov.life-геаку .ru/commerce/c ommerce 317798/

13 Административно-производственное строение Ворошиловски й р-н., ул. Вавилова 14 000 6 804 330 000 48 501 23 571 49 http://rostov.life-геаку .ru/commerce/c ommerce_298494/

3* Ворошиловский район 20 700 9 044 401 000 44 339 19 372 44 -

ВСЕГО ПО ВЫБОРКЕ 381 472 33 547 1 130 500 33 699 2 964 9 -

*Цифры, выделенные жирным шрифтом в первом столбце по итоговым стокам, означают количество объектов в сегменте (в нашем случае - районе) рынка

Из таблицы 1 можно сделать вывод о том, что средневзвешенная цена земельных участков производственного назначения по городу Ростов-на-Дону составляет 33 699 рублей за один квадратный метр. А средневзвешенная цена за один квадратный метр площади застроенных земельных участков (вместе со строениями) составляет 2 964 рубля.

Проанализировав выборку, можно структурировать полученные данные в зависимости от площади и от количества предложений для более наглядного представления. Полученные результаты приведены в диаграммах (рисунки 3 и 4).

Советский район, 88,4%

Первомайский район, 0,3%

Пролетарский район, 4,5%

Октябрьский район, 1,4%

Ворошиловский район, 5,4%

Рисунок 3 - Структура предложения застроенных земельных участков по площади участков2

Проанализировав первую диаграмму (рисунок 3), можно сделать вывод о том, что большая доля площадей застроенных земельных участков с производственными комплексами приходится на Советский район (88,4 процента). Наименьшая доля приходится на Первомайский район (0,3 процента). На Пролетарский район - 4,5 процента, на Октябрьский - 1,4 процента, на Ворошиловский - 5,4 процента.

Советский район, 46,2% Первомайский район, 7,7% Пролетарский район, 15,4% Октябрьский район, 7,7%

Ворошиловский район, 23,1%

Рисунок 4 - Структура застроенных земельных участков по количеству предложений3

На четвертом рисунке явно видно соотношение предложений по имущественным комплексам в городе Ростове-на-Дону. Наибольший удельный вес предложений приходится на Советский район (46,2 процента), в то время как наименьший вес разделяют Октябрьский и Первомайский районы - по 7,7 процента. На Пролетарский район приходится 15,4 процента, а на Ворошиловский - 23,1 процента.

Изучаемая выборка состоит из небольшого числа объектов, поэтому тяжело выявить среди них общие закономерности рынка. Для определения тенденций объекты были разбиты еще по нескольким группам в зависимости от основных критериев:

• Местоположение;

• Площадь;

• Коэффициент застроенности.

Затем были рассчитаны средневзвешенные значения и выявлены отклонения удельных ценовых показателей от средних показателей по рынку, используя формулы 1 и 2.

" лттттт/^ УЦПС сегмента

Отклонение от средней УЦПС =--

^ ^ УЦПС общее 4 '

Г\ " Л ТТЛ-го УЦПЗ сегмента ,

Отклонение от средней УЦПЗ =--

^ ^ УЦПЗ общее 4 '

Результаты разбивки на группы в зависимости от местоположения приведены в таблице 2.

Таблица 2 - Сегментация рынка земельных участков

4

производственного назначения в зависимости от местоположения

Кол-во объектов Район города Площадь участка, 2 м Площадь зданий, 2 м Цена предложения, тыс. р. УЦПС из расчета на площадь строений, р./м2 УЦПЗ из расчета на площадь земельного участка, р./м2 Коэффициент застроенности, % Отклонение от средней УЦПС Отклонение от средней УЦПЗ

6 Советский 337 300 14 978 490 000 32 715 1 453 4 0,971 0,49

1 Первомайский 1 000 400 75 000 187 500 75 000 40 5,564 25,304

2 Пролетарский 17 000 8 200 124 500 15 183 7 324 48 0,451 2,471

1 Октябрьский 5 472 925 40 000 43 243 7 310 17 1,283 2,466

3 Ворошиловский 20 700 9 044 401 000 44 339 19 372 44 1,316 6,536

13 ВСЕГО по выборке 381 472 33 547 1 130 500 33 699 2 964 9 - -

Проведя анализ результатов разбивки на группы по местоположению, можно схематично обозначить полученные удельные цены в виде диаграммы (рисунок 5).

ср

200000 180000 160000 140000 120000 100000 80000 60000 40000 20000 0

Рисунок 5 - Средние удельные цены предложений земельных участков по местоположению5

Из рисунка 5 видно, что в Первомайском районе самая дорогостоящая земля со строениями. 1 кв. м. такой земли стоит 187 500 рублей. А 1 кв. м. всего земельного участка стоит 75 000 рублей. Самая дешевая застроенная земля находится в Пролетарском районе, где 1 кв. м. стоит 15 183 рубля. А самая дешевая земля всего участка (с учетом строений) приходится на Советский район, где 1 кв. м. такого участка стоит 1 453 рубля.

Такую разницу в стоимости можно объяснить удаленностью участка от центра города, а также тем, что Советский район - это промышленный район города с огромными территориями занятыми под производственно-складскими помещениями, у которых много незастроенной площади.

Результаты разбивки на группы по площади занесем в таблицу 3.

Таблица 3 - Сегментация рынка земельных участков производственного назначения в зависимости от площади6

УЦПС из расчета на площадь строений

187500

УЦПЗ из расчета на площадь земельного участка

5000

32715 43'243 4433199з72 33,

11453 ^Н ^^17324 7310 И9372 2964

^ # ^ 0<#

^ <сР

Кол-во объектов Размер сегментов рынка по площади, м2 Площадь участка, м2 Площадь зданий, м2 Цена предложения, тыс. р. УЦПС из расчета на площадь строений, р./м2 УЦПЗ из расчета на площадь земельного участка, р./м2 Коэффициент застроенности, % Отклонение от средней УЦПС Отклонение от средней УЦПЗ

5 До 5 000 9 500 2 140 144 500 67 523 15 211 23 2,004 5,132

3 От 5 000 до 10 000 19 172 4 825 151 000 31 295 7 876 25 0,929 2,657

3 От 10 000 до 20 000 47 800 19 582 550 000 28 087 11 506 41 0,833 3,882

2 Свыше 20 000 305 000 7 000 285 000 40 714 934 2 1,208 0,315

13 Всего по выборке 381 472 33 547 1 130 500 33 699 2 964 9 - -

Проанализировав результаты разбивки на группы в зависимости от площади всего земельного участка, можно схематично обозначить полученные удельные цены в виде диаграммы (рисунок 6).

80000 ср 60000 40000 20000 0

67523

15211

До 5 000

31295

I

28087

7876

От 5 000 до 10 000

11506

От 10 000 до 20 000

40714

I

934

Свыше 20 000

м2

УЦПС из расчета на площадь строений

УЦПЗ из расчета на площадь земельного участка

Рисунок 6 - Средние цены земельных участков в зависимости от

7

площади

Самая дорогая категория земель приходится на площадь менее 5 000 кв. м. (всего участка с учетом строений), где цена за 1 кв. м. стоит 67 523 рубля. С увеличением размера участка, ее стоимость заметно снижается.

Эта тенденция объясняется тем, что при увеличении общей площади земельного участка, как правило, остается больше свободной территории, которая, в свою очередь, стоит дешевле.

Результаты разбивки на группы в зависимости от коэффициента застроенности внесем в таблицу 4.

Таблица 4 - Сегментация рынка земельных участков по

о

застроенности

Кол-во объектов Коэффициент застроенности, % Площадь участка, м2 Площадь зданий, 2 м Цена предложения, тыс. р. УЦПС из расчета на площадь строений, р./м2 УЦПЗ из расчета на площадь земельного участка, р./м2 Коэффициент застроенности Отклонение от средней УЦПС Отклонение от средней УЦПЗ

3 До 15 307 000 7 200 289 500 40 208 943 0,02 1,193 0,318

5 От 15 до 30 37 272 8 443 237 000 28 071 6 359 0,23 0,833 2,146

5 Свыше 30 37 200 17 904 604 000 33 735 16 237 0,48 1,001 5,478

13 ВСЕГО по выборке 381 472 33 547 1 130 500 33 699 2 964 0,09 - -

Проанализировав сегментацию по коэффициенту застроенности можно сделать вывод о том, что при увеличении значения этого коэффициента, увеличивается и стоимость всего земельного участка, что вполне объясняемо: стоимость земли со строениями стоит выше, поэтому чем больше земли застроено, тем дороже стоимость участка в расчете на 1 кв. м.

Итак, проведя сбор информации, ее анализ, группировку и необходимые вычисления, мы пришли к выводам о зависимости цены на земельные участки производственного назначения от следующих факторов:

• Местоположение;

• Площадь - зависимость, которая носит неравномерный характер;

• Коэффициент застроенности.

Таким образом, проанализировав необходимый сегмент рынка недвижимости и вычислив данные, существует основа для определения стоимости любой производственно-складской базы г. Ростова-на-Дону, с целью выявления в дальнейшем стоимости застроенного земельного участка.

Список литературы

1. Гражданский кодекс Российской Федерации от 30 ноября 1994 года;

2. Земельный кодекс Российской Федерации от 25 октября 2001 года;

3. Федеральный закон «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» от 29 июля 1998 года;

4. Федеральный стандарт оценки № 1 «Общие понятия оценки, подходы и требования к проведению оценки» от 20.05.2015;

5. Федеральный стандарт оценки № 2 «Цели оценки и виды стоимости» от 20.05.2015;

6. Федеральный стандарт оценки № 7 «Оценка недвижимости» от 25.09.2014;

7. Методические рекомендации по определению рыночной стоимости земельных участков (в ред. распоряжения Минимущества РФ от 31.07.2002 г. № 2314-р);

8. Болотских В. В., Бастрыкин В. В. Практика оценки застроенных земельных участков производственного назначения//Имущественные отношения в РФ. - 2012. - №11;

9. Лейфер Л.А. Справочник оценщика недвижимости. - Нижний Новгород, 2016;

10. http://cbr.ru/

11. http://rostov.life-realty.ru/

12. http: //2 gis.ru/ro stov

13. http://torgi.gov.ru/

14. https://rosreestr.ru/site/

15.References

1. The civil code of the Russian Federation dated 30 November 1994;

2. Land code of the Russian Federation of 25 October 2001;

3. Federal law "On valuation activities in the Russian Federation" dated 29 July 1998;

4. Federal standard of valuation № 1 "General concepts of evaluation, approaches and requirements to assess" from 20.05.2015;

5. Federal standard of valuation № 2 "the purpose of the valuation and types of value" from 20.05.2015;

6. The Federal valuation standard No. 7 "property Valuation" 25.09.2014;

7. Methodical recommendations on determination of the market value of land (as amended by orders of the Ministry of property relations of the Russian Federation dated 31.07.2002, No. 2314-p);

8. Bolotsky V. V., Vladimir Bastrykin Practice of built-up land plots for production purposes//Property relations in the Russian Federation. - 2012. - №11;

9. Leifer, L. A. Handbook for real estate appraiser. - Nizhniy Novgorod,

2016;

10. http://cbr.ru/

11. http://rostov.life-realty.ru/

12. http://2gis.ru/rostov

13. http://torgi.gov.ru/

14. https://rosreestr.ru/site/