Новостройкам не хватает спроса

На фоне постепенного восстановления активности застройщиков и резкого снижения спроса со стороны покупателей средняя стоимость первичной недвижимости в крупнейших городах за месяц немного снизилась. Но тренд пока связан скорее с меняющейся структурой предложения, чем с реальной коррекцией цен со стороны застройщиков, предупреждают аналитики. Последние пока пытаются привлечь покупателей за счет субсидирования ставок по ипотечным кредитам, но вкладываться в недвижимость в условиях кризиса многие россияне пока не готовы из-за опасений относительно ее будущей ликвидности.

Фото: Влад Некрасов, Коммерсантъ

Средняя стоимость новостроек в 16 крупнейших городах России в мае составила 135,5 тыс. руб. за кв. м, снизившись за месяц на 0,1%. Такие данные приводят эксперты «Циан.Аналитика», отмечая, что пока динамика скорее обусловлена изменениями структуры предложения в отдельных локациях. В компании «Этажи» тоже заметили небольшое снижение среднего показателя по стране в целом — на 0,7% за месяц, до 100,4 тыс. руб. за кв. м. Хотя в «Авито Недвижимости» за аналогичный период, напротив, отмечают рост на 3% относительно середины апреля среднего значения для городов-миллионников, до 134,2 тыс. руб. за кв. м.

Наиболее выраженное снижение средней стоимости новостроек за месяц, по оценкам «Циан.Аналитики», произошло в Челябинске, где показатель сократился на 7,5%, до 88,6 тыс. руб. за кв. м. В «Авито Недвижимости» отмечают сокращение на 3% за месяц в Волгограде, до 86 тыс. руб. за кв. м. А в «Этажах» заметили выраженное снижение цен в Новом Уренгое — на 2,6% за месяц, до 132,9 тыс. руб. за кв. м. Хотя в Уфе за аналогичный период новостройки подорожали в среднем на 4%, до 118,2 тыс. руб. за кв. м, свидетельствуют данные «Циан.Аналитики». Тот же тренд прослеживается в Казани — показатель вырос на 2,8%, до 170 тыс. руб. за кв. м.

В Москве, по оценкам «Циан.Аналитики», первичная недвижимость сейчас стоит в среднем 322,1 тыс. руб. за кв. м. За месяц это значение увеличилось на 2%, а относительно аналогичного периода прошлого года — на 26,3%. В Санкт-Петербурге средний показатель на первичном рынке — 235,8 тыс. руб. за кв. м. Это на 0,3% меньше значения апреля, но на 38,1% превосходит показатель мая прошлого года. Небольшое снижение средней стоимости новостроек в городе произошло впервые за 17 месяцев, отмечают аналитики.

Главным фактором снижения цен руководитель «Циан.Аналитики» Алексей Попов называет активизацию застройщиков после продиктованной общей неопределенностью двухмесячной паузы.

Объем предложения новостроек в крупнейших городах на этом фоне увеличился на 8% за месяц, отмечает он. В «Авито Недвижимости» отметили рост экспозиции на 19% за месяц и на 65% за год. Одновременно спрос на рынке падает: в Москве по итогам апреля зафиксировано двукратное снижение числа сделок с первичной недвижимостью, в Санкт-Петербурге — на 12%, говорит Алексей Попов. В крупнейших региональных центрах активность покупателей в апреле сократилась в среднем на 55%. Наиболее выраженно в Воронеже и Казани — на 70%, наименее в Краснодаре — на 30%.

Руководитель первичного направления «Авито Недвижимости» Дмитрий Алексеев констатирует, что исходя из запросов пользователей сейчас спрос на покупку новостроек в крупнейших городах России на 33% меньше показателя предыдущего месяца и на 48% отстает от значения за аналогичный период прошлого года. Ставки по ипотеке для многих потенциальных покупателей остаются заградительными, констатирует он. «Нестабильность ситуации на рынке и ожидание более "понятных" ставок формирует отложенный спрос на новостройки, но пока люди чувствуют неопределенность и сомневаются в том, насколько приобретенная недвижимость будет ликвидна в будущем»,— рассуждает господин Алексеев.

Именно снизившаяся активность покупателей, по мнению руководителя центра новостроек компании «Этажи» Сергея Зайцева, преломила тенденцию к росту цен на новостройки. Частично нивелировать негативный эффект, по мнению эксперта, застройщикам удалось за счет собственных программ субсидирования процентных ставок по кредитам, которые компании массово запустили для поддержания продаж. Но в целом по уровню спроса рынок новостроек, по мнению господина Зайцева, сейчас сопоставим с 2018 годом.

В ближайшие месяцы на этом фоне динамика цен на новостройки по прогнозам Алексея Попова будет околонулевой: явным образом снижать стоимость застройщики не готовы, но вывод на рынок новых корпусов «с аккуратным ценообразованием» будет сглаживать общую динамику.

Одновременно Сергей Зайцев не исключает, что покупатели столкнутся с нехваткой ликвидного предложения на высоких стадиях строительства. «Это может привести к очередному скачку цен в долгосрочной перспективе, ведь за периодом низкого спроса будет очередная волна высокой покупательской активности»,— рассуждает он.

Динамика цен на новостройки в крупнейших городах России

Город
Средняя стоимость (тыс. руб. за кв. м)
Динамика цен
Май 2021
Апрель 2022
Май 2022
За месяц
За год
Москва
255,1
315,1
322,1
2,20%
26,30%
Санкт-Петербург
170,7
236,5
235,8
–0,30%
38,10%
Казань
111,4
165,3
169,9
2,80%
52,50%
Краснодар
86,8
127,1
126,7
–0,30%
46,00%
Нижний Новгород
101,6
132,9
133,6
0,50%
31,50%
Новосибирск
94,8
123,6
123,3
–0,20%
30,10%
Екатеринбург
92,1
125,8
125,4
–0,30%
36,20%
Уфа
87,5
113,6
118,2
4,00%
35,10%
Ростов-на-Дону
69,7
110,9
113,2
2,10%
62,40%
Самара
74
89,3
90,7
1,60%
22,60%
Красноярск
92
101,7
100,8
–0,90%
9,60%
Воронеж
68,5
97,2
96,1
–1,10%
40,30%
Пермь
77,2
100,1
99,5
–0,60%
28,90%
Волгоград
59,8
90,9
88,1
–3,10%
47,30%
Челябинск
53,6
95,8
88,6
–7,50%
65,30%

Источник: данные «ЦИАН.Аналитики».