Современные аспекты развития рынка ипотечного жилищного кредитования в Российской Федерации

Современные аспекты развития рынка ипотечного жилищного кредитования в Российской Федерации

И.В. Жигунов

заместитель председателя правления Городского ипотечного банка, руководитель Рабочей группы по ипотечному кредитованию и жилищному финансированию Ассоциации банков Северо-Запада Российской Федерации

Ипотека в целом

В большинстве экономически развитых стран ипотечное кредитование является не только основной формой улучшения жилищных условий, но и оказывает существенное влияние на экономическую ситуацию в стране в целом. Актуальность вопроса во многом обусловлена тем положением, которое занимает система ипотечного кредитования в национальной экономике. Именно ипотека позволяет согласовать: интересы населения в улучшении жилищных условий, коммерческих банков и иных кредиторов в эффективной и прибыльной работе, строительного комплекса в увеличении объемов строительства и, соответственно, бизнеса в целом, а государства в общем экономическом росте и повышении стабильности, которому и будет способствовать широкое распространение ипотечного кредитования населения.

Особое место ипотечного кредитования в системе рыночной экономики определяется и тем, что оно является одним из самых проверенных в мировой практике и надежных способов привлечения внебюджетных инвестиций в жилищную сферу. Известно, что в 1936 году Соединенные Штаты Америки вышли из глубокого кризиса после великой американской депрессии, в том числе благодаря своей программе ипотечного кредитования. Наконец, ипотечное кредитование оказывает огромное влияние на мотивацию человека, общественные процессы, протекающие в обществе: человек, имеющий в собственности жилье, заинтересован в стабильности общества.

Как показывает мировой опыт, да и практика российских банков, клиент, ставший так называемым «ипотечным» заемщиком банка, старается больше зарабатывать, повышать свой профессиональный и образовательный уровень и т. д.

Развитие ипотечного кредитования является одной из основных задач национальной программы социально-экономического развития во многих странах. Комплекс мер, направленных на стимулирование развития ипотечного кредитования, необходим и для развития рынка недвижимости и фондового рынка, и для проведения налоговой, пенсионной и банковской реформ, а также для развития банковского дела в стране.

До сравнительно недавнего времени в современной России не было четкого механизма ипотечного кредитования жилья как такового по ряду причин, а именно:

• отсутствие длинных, недорогих ресурсов (доступных для конечных заемщиков) и самого рабочего механизма таких операций;

• недоработанность законодательной базы как в части первичного, так и в части развития вторичного рынка ипотеки;

• отсутствие должного интереса самих банков в связи с наличием рисков кредитора и отсутствием инфраструктуры;

• отсутствие возможности рефинансирования и секьюритизации ипотечных активов.

Только с начала 2000-х годов стали происходить качественные изменения в этом направлении. При этом события лета 2007 года на мировых финансовых рынках несколько скорректировали развитие рынка

ипотеки в России и пока продолжают влиять на работу массы его участников и изменение условий в программах, прежде всего в сторону «ужесточения условий».

Рынок ипотеки сегодня

В настоящее время в Российской Федерации наблюдается качественный рост объемов рынка. 2006 и 2007 годы стали периодом наиболее динамичного развития ипотечного кредитования. Ежегодно прирост объемов ипотечных сделок составлял более чем двукратный показатель. К примеру, изначально экспертами прогнозировался рост рынка в 2007 году порядка 80 процентов, а по факту он составил более 130 процентов. Причем в ряде регионов Российской Федерации динамика прироста объемов рынка превысила показатели центрального федерального округа и составила более 200 процентов. Наблюдается увеличение доли таких новых для рынка кредитов, как потребительские ипотечные кредиты под залог имеющейся недвижимости на различные цели.

Приход на рынок новых игроков, расширение возможности привлечения средств, прежде всего используя механизм рефинансирования, стали толчком к так называемой доступной ипотеке, доступной не только с точки зрения ставок и условий кредитования, но и в части роста платежеспособности населения, что связано с ростом реальных доходов. Однако упоминавшееся нами изменение ситуации на мировых рынках и условий привлечения средств кредиторами в Российскую Федерацию пока ставят на повестку дня вопрос о возможном повышении среднерыночных ставок по ипотеке. Таким образом, в том случае, когда часто говорят, что надо снизить ставки и т. д., важно четко понимать, что ставки -это производные от ряда факторов:

• условия привлечения ресурсов на рынок участниками;

• темпы инфляции в стране;

• уровень развития экономики и темпы прироста внутреннего валового продукта;

• недоработанность некоторых положений законодательной базы, что отражается

на рисках кредиторов и инвесторов, а также сдерживает развитие отдельных направлений ипотечного кредитования (земля, нежилая недвижимость);

• уровень цен на энергоносители и т. д.

Таким образом, сегодня текущие ставки - вполне реальный показатель рынка.

Отличительной чертой современного ипотечного рынка является его сегментация и появление специализации. Имеется в виду разделение риелторской и консультационно-посреднической функций, актуализация работы бюро кредитных историй и оказание услуг коллекторскими агентствами (прежде всего в сегменте потребительского кредитования). С осени 2005 года началось активное развитие услуг так называемых ипотечных брокеров. Эти услуги в какой-то мере реализуются самими участниками рынка (прежде всего банкам и риелторами). Ведь именно при активном участии ипотечных брокеров и формируется этот вид деятельности на рынке. Однако с позиции «потребитель выбирает сервис, экономию» этот процесс - малоуправляемый.

Новым в части все большего предложения на рынке стали такие опции клиенту, как плавающие ставки и перекредитование.

Перекредитование

В настоящее время операции перекредитования все чаще стали предлагаться клиентам, хотя объем таких операций еще незначительный.

Для перекредитования клиенту необходимо не только выполнить ряд условий как нового кредитора, так и прежнего, но и посчитать свои затраты (сборы банка за переоформление кредита, оплата прекращения и регистрации нового залога, оформление новой страховки, оценка объекта залога, иных банковских операций - конвертация, перевод и т. д.). Если же при этом клиент использует и процедуру досрочного погашения, то он должен уплатить комиссию за досрочный платеж.

Клиенту имеет смысл осуществлять рефинансирование только после всех расчетов и когда разница в ставках составит не

менее 3 процентов, а период, в течение которого происходит перекредитование, не слишком отдален от даты истечения первичного обязательства по кредиту. Дело в том, что если, получив кредит на 10 лет, спустя 5 лет заемщик решает его рефинансировать под более низкую ставку и снова на 10 лет, то, поскольку в аннуитетной схеме основной объем сумм в платеже изначально - это выплата процентов, с учетом рефинансирования клиент может заплатить еще больше, чем в случае, если бы он рефинансировался. Все надо считать. Мотивацией для рефинансирования может быть желание как снизить ставку и сэкономить на процентных платежах, так и увеличить срок кредита и благодаря этому снизить размер платежей, распределив их в более длительном периоде.

Для банка операции перекредитования вполне могут являться способом наращивания кредитного портфеля, однако здесь важно предложить рынку работающий механизм с учетом минимизации риска кредитора, связанного с переоформлением залога, а также с учетом кредитной истории должника (это касается не только ипотеки, но и других кредитов, имеющих долгий срок действия).

Кроме того, важно четко понимать реальность отражения ситуации. По-сути, ситуация с перекредитованием может складываться так: один банк выдает кредит, другой банк предоставляет заемщику кредит на погашение ранее взятого им кредита. Таким образом, получается, что фактически показатель объема ипотечных кредитов в стране вырос в два раза, а реально залоговые отношения возникли только по одному объекту, и сделок по отчуждению жилья вообще не происходит.

Плавающие ставки

С точки зрения регулирования рисков для кредитора плавающие ставки - в принципе интересный механизм. Однако, что касается клиента, принимая решение о получении кредита с плавающей ставкой, ему необходимо понимать динамику изменения индексов, которые формируют ставку, а именно плавающая ставка формируется из суммы постоянной составляющей и переменного индекса.

Так, четыре года назад показатель LIBOR составлял порядка 1,2 процента, и клиенты (российские заемщики) пользовались кредитом на жилье примерно под 12 процентов годовых (то есть фиксированная ставка 10,5 процента по договору прибавляется к плавающему значению в 1,2 процента). В недавнее время показатель LIBOR достиг почти 5 процентов. Таким образом, теперь реальная ставка по кредиту у таких клиентов - более 16 процентов годовых в валюте.

Еще одна тенденция - развитие операций ипотечного кредитования в регионах. И это правильно, ведь, как показывает опыт мировых лидеров, они «шли» из регионов.

По данным Центрального банка Российской Федерации, к началу 2007 года объем выданных населению ипотечных кредитов превысил 250 миллиардов рублей, во втором квартале 2007 года приблизился к 310 миллиардам рублей, а к октябрю 2007 года этот объем составил более 486 миллиардов рублей. Основной рост рынка пришелся на 2005-2007годы. При этом в 2006 году объем выданных кредитов превысил объем кредитов за 2005 год в три раза. С одной стороны, это связано с сокращение объема предложения на рынке недвижимости, ростом цен, с другой - с увеличением денежной массы платежеспособного спроса. Рост цен на недвижимость и изменение курса доллара заставили население изменить отношение к своим накоплениям и вложить средства в жилую недвижимость.

В связи с резким ростом цен, отмечавшимся с апреля по сентябрь 2006 года, выросла и средняя сумма кредита. В период с начала до конца 2006 года в Москве показатель средней суммы кредита вырос с 80 до 140 тысяч долларов, а к концу 2007 года достиг 180-200 тысяч долларов США.

Сегодня в нашей стране более 500 кредитных организаций предоставляют ипотечные кредиты, однако основной объем рынка формируют около 20 его участников. В таблице 1 приведены данные о количестве зарегистрированных ипотечных сделок с жилой недвижимостью (оформление закладных) за один из последних годовых периодов в различных регионах Российской Федерации.

Таблица 1

Зарегистрированные ипотечные сделки с жилой недвижимостью1

Федеральный округ Количество сделок в 2006 году

Дальневосточный 2 900

Южный 6 700

Северо-Западный 13 000

Центральный 19 000

Уральский 26 000

Сибирский 32 000

Приволжский 39 000

При этом программы ипотечного жилищного кредитования, реализуемые банками на вторичном рынке жилья, можно условно разделить на два блока:

1) кредитование на покупку квартир или домов, или земельных участков под их же залог (порядка 80 процентов);

2) кредитование под залог квартир или домов, имеющихся в собственности у заемщика, на различные цели (порядка 20 процентов).

В развитие рынка банки постоянно оптимизируют свои программы. Например, некоторые кредиторы предлагают кредиты с «нулевым» первым взносом, учитывают доходы «третьих лиц», выдают два кредита одновременно (покупка + первый взнос/расходы), реализуют услугу экспресс-ипотеки (ускоренная процедура рассмотрения заявки и выдачи кредита), рефинансирование (ставка/срок), проводят маркетинговые акции и мероприятия по продвижению программ кредитования с партнерами (риелторы, брокеры и т. д.).

Впрочем, говоря об ипотечном кредитовании, нельзя забывать о том, что ипотека - это не только кредиты на покупку квартиры под залог приобретаемой недвижимости. Неважно, на что берется кредит, важно то, что становится обеспечением. Если обеспечением являются квартира, дом или земельный участок, а деньги берут, например, на ремонт, строительство торгового павильона, обустройство дачи, - это

все равно ипотека. Инструмент ипотеки очень многогранен.

По итогам 2006 года около трети заемщиков получили одобрение в банках, но не смогли взять кредит. Причина - невероятная динамика роста цен. Получалось, что сам ипотечный кредит доступен, и семья, имеющая доход в 400 долларов, может взять, например, кредит на 10 тысяч долларов, но купить на эти деньги ничего нельзя. В 2006 году, по данным статистики, доходы россиян выросли примерно на 10 процентов, а динамика роста цен на недвижимость составила от 90 до 100 процентов в зависимости от региона, в 2007 году доходы выросли более чем на 15 процентов, а цены на жилье по разным регионам и видам жилья - на 10-60 процентов (табл. 2). Результат - полнейший дисбаланс между платежеспособным спросом и предложением. Кроме того, в течение всего этого времени на рынке отсутствовал должный объем качественного предложения жилья.

Не менее важными являются такие вопросы, как ресурсное обеспечение ипотечного кредитования и уровень процентной ставки по кредиту для потребителя.

Ставки

За последние три-четыре года ставки скорректировались. Это связано с появлением новых участников на рынке ипотечного кредитования, ростом конкуренции на формирующемся рынке, появлением воз-

1 При составлении таблицы использована информация, представленная участниками рынка и Ассоциацией банков Северо-Запада Российской Федерации.

можностей привлекать ресурс участниками рынка по более низким ставкам. За это время механизм андеррайтинга, позволяющий более точно просчитывать кредитные риски и уменьшать рисковую составляющую в ставке, был отработан на практике. Одновременно расширился перечень кредитных программ, снизилась стоимость привлечения ресурсов. За последние четыре года

Ресурсы

Один из основных вопросов развития рынка ипотеки - его ресурсное обеспечение, причем ресурсы доступные и долгосрочные. Ипотека имеет смысл при кредитования на срок от 15-20 лет. У большинства банков (особенно региональных) сейчас таких возможностей нет. В связи с этим важно активнее вовлекать средства инвесторов, пенсионных и других фондов (то есть привлекать длинные деньги). В настоящее время ресурсы сроком свыше трех-пяти лет составляют не более 10 процентов от банковских пассивов. Сегодня реальными источниками средств для выдачи ипотечных кредитов являются (с учетом уже ранее отмеченной ситуации на мировых финансовых рынках):

• собственные средства банков (причем их далеко не достаточно для финансирования даже жилищного рынка, не говоря уже о коммерческой ипотеке);

ставки снизились в среднем с 15 до 9,5-11 процентов в валюте, с 17-20 до 11-13 процентов в рублях. Снижение существенное, но не стоит ожидать такой же динамики в дальнейшем.

Как уже отмечалось, ставка - это производная от целого ряда факторов. Так что сейчас мы можем ожидать, скорее, некоторый рост средних ставок по ряду программ.

• целевые займы (средства институциональных инвесторов);

• средства от продажи кредитных портфелей, так называемое рефинансирование закладных;

• и теперь уже показанные на практике успешные сделки по секьюритизации ипотечных активов.

Среди возможных вариантов (каналов) рефинансирования ипотечных кредитов можно отметить следующие:

• паевые инвестиционные ипотечные фонды, актуальные в 2005-2006 годах;

• реализация механизма оборота на общие фонды банковского управления;

• продажа «стандартных» портфелей (пулов).

До недавнего времени банки в основном выбирали последний вариант. В частности, с 2004 года Городской ипотечный банк провел несколько сделок рефинансирования

Таблица 2

Наиболее активные регионы по ипотечному кредитованию в 2006 году2

№ п/п Регион Всего ипотечных кредитов, тыс. р Ипотечные кредиты в рублях, тыс. Ипотечные кредиты в валюте

1 Город Москва 52 663 358 7 951 146 44 712 212

2 Московская область 20 733 146 5 811 549 14 921 597

3 Тюменская область 20 148 158 19 625 290 522 868

4 Город Санкт-Петербург 15 901 907 5 750 102 10 151 805

5 Ханты-Мансийский автономный округ - Югра 12 031 640 11 940 078 91 562

6 Свердловская область 8 676 179 7 998 295 677 884

7 Новосибирская область 7 153 642 6 511 055 642 587

8 Самарская область 5 821 441 5 093 424 728 017

9 Челябинская область 5 532 895 5 185 335 347 560

10 Красноярский край 5 034 502 4 686 422 348 080

1 По данным Центрального банка Российской Федерации на 1 января 2007 года.

(это стандартная мировая практика), тем самым создав основу для развития вторичного рынка и реализации активных сделок рефинансирования ипотечных активов. При этом шла работа и по проведению секьюри-тизационных сделок (на внешних рынках). Ведь секьюритизация - это возможность так называемой трансформации активов в ликвидные ценные бумаги. В последнее десятилетие на Западе, особенно в США, рынок так называемых секьюритизационных ценных бумаг получил бурное развитие. По-сути, это рынок инструментов, обеспеченных активами. Сделки секьюритизации по ипотеке позволяют привлечь более дешевые долгосрочные ресурсы, чем, например, целевые займы. Рейтинг таких бумаг (а они довольно ликвидны) может быть даже выше рейтинга эмитента (основа таких бумаг - недвижимое имущество не имеет ничего общего с финансовой состоятельностью кредитора). В мировой практике подобные сделки проводились уже давно (рынки США и Европы). Посредством секьюритизации банки рефинансируют обязательства по кредитам предприятий, автокредитам, ипотечным кредитам и т. д. Инструмент очень популярен в мире. Так, например, в течение 2005 года в мире посредством этого инструмента было выпущено бумаг на сумму более 700 миллиардов долларов (в течение 2004 года - на сумму около 530 миллиардов долларов).

В России не было такой возможности по целому ряду причин, а именно:

• недоработанность нормативной базы;

• необходимость формирования достаточно крупного портфеля стандартных ипотечных кредитов;

• нерешенные вопросы налогообложения по операциям с такими ценными бумагами.

Например, ипотечные ценные бумаги в рамках сделки Городского ипотечного банка размещены на рынках Европы и США. Благодаря сделке банк получил доступ к большому объему финансирования со стороны международного рынка капитала. Кроме того, эта сделка подтверждает высокое качество ипотечного портфеля в соответствии с международными стандартами.

Средства от размещения бумаг будут использованы для финансирования выдачи ипотечных жилищных кредитов.

Говоря о проведенных сделках секьюритизации с участием российских оригинаторов, важно отметить их сильные и слабые стороны с учетом мнений рейтинговых агентств.

Сильные стороны:

• хорошее качество кредитов в портфелях;

• умеренный средневзвешенный 1_^;

• наличие закладных по кредитам;

• высокие стандарты выдачи кредитов и их обслуживания;

• наличие резервов на непредвиденные юридические расходы (например, в Городском ипотечном банке - 750 тысяч долларов);

• наличие финансово стабильных участников сделок (пример: гарантии международных финансовых компаний по международному платежному механизму сделки).

Слабые стороны:

• неопределенность ценовой ситуации на недвижимость в Российской Федерации;

• высокая географическая концентрация портфеля;

• ограниченные исторические данные по поведению российских ипотечных кредитов;

• несовершенство правового регулирования секьюритизации в Российской Федерации;

• как правило, долларовая номинация кредитов при доходе заемщика в рублях;

• отсутствие кредитного рейтинга ориги-натора либо, наоборот, волатильность рейтинга старшего транша.

Одними из основных факторов влияния на секьюритизационные сделки являются: тестирование на возможность бездефолтного существования в рамках экономического стресса, страновой риск и возможные ограничения на конвертируемость национальной валюты, риск досрочного погашения. Риск досрочного погашения заслуживает отдельного внимания, и здесь можно отметить такие применяемые инструменты снижения риска досрочного погашения участниками,

как выпуск ипотечных ценных бумаг (ИЦБ) со сроком обращения меньше срока погашения обязательств в основе секьюритизации, выпуск нескольких траншей ИЦБ с одним ипотечным покрытием, дестимулирование -мораторий и дополнительные комиссии при досрочном погашении (от 3-6 месяцев до 3-5 лет), минимальные суммы.

С учетом текущей ситуации на мировых финансовых рынках для большинства российских участников актуальными источниками теперь становятся собственные средства и средства «материнских» компаний, сделки по продаже пулов ипотечных кредитов (условия по которым также усложняются), осуществление целевых заимствований (средства институциональных инвесто-ров)/синдицированные займы.

Текущая работа участников рынка

Взаимодействие банков, риелторов и ипотечных брокеров становится все более активным. По оценкам самих участников рынка, в отдельных регионах доля ипотечных сделок с участием ипотечных брокеров достигает 50-60 процентов. Тем не менее для оптимальной работы участников на растущем рынке необходимо актуализировать целый комплекс важных вопросов, а именно:

• актуальность продуктового предложения;

• организация эффективной технологии сбыта с учетом меняющейся конъюнктуры рынка;

• эффективный менеджмент партнерских отношений (банк, ипотечный брокер, агент, средства массовой информации, агентства недвижимости, региональные власти, профессиональные объединения и региональные банки-партнеры);

• использование новых технологий продвижения продуктов на рынок (использование внешнего и внутреннего РЯ);

• обеспечение обратной связи (здесь необходимо решить три важных вопроса: зачем, как и когда);

• организация эффективного маркетинга;

• обучение персонала и повышение его профессионализма.

В целом же в блоке взаимодействия «банк - клиент - ипотечный брокер» есть масса преимуществ для всех участников.

Для клиента:

• оптимизация времени при выборе кредитной программы;

• упрощение процедуры взаимодействия на этапе формирования заявительных материалов;

• получение дополнительных консультационных услуг специалистов.

Для ипотечного брокера:

• предложение клиенту новой услуги;

• привлечение новых клиентов;

• расширение сферы работы с участниками рынка (банки, страховые компании);

• повышение квалификации персонала;

• реализация принципа «обратной связи» (получение информации от контрагента) «банк - клиент».

Для банков:

• формирование ипотечной инфраструктуры;

• влияние на информацию, доводимую до контрагентов;

• «активные продажи» кредитного предложения банка целевому кругу потребителей;

• расширение дистрибутивной сети;

• получение информации от клиентов и партнеров о качестве работы банка и возможность влиять на улучшение сервиса;

• контроль над эффективностью работы дистрибуции;

• оптимизация затрат на первичную работу с клиентскими заявками и консультирование;

• технологичность работы с клиентскими заявками.

Прогнозы

В отношении дальнейшего развития рынка можно предположить, что в 2008 году объем рынка не будет расти столь стремительно, как в 2006 и 2007 годах, но вполне возможен рост в 50-70 процентов (опять же с учетом ситуации на финансовых рынках и

фондирования участников). Доля сделок с ипотекой будет увеличиваться (за счет роста доходов населения, предложения ипотечных программ), и все большую долю будут занимать крупные системные участники, которые более эффективно решат вопрос с ресурсами. Вполне возможно ожидать появления новых предложений от участников рынка. Вероятно, все это будет происходить не ранее второго квартала текущего года, первый квартал вполне будет спокойным).

Что же касается роли государства в формировании рынка ипотечного кредитования и его использования в целях повышения доступности жилья, то его вмешательство в процесс развития ипотеки должно осуществляться в основном тремя путями:

1) законодательное регулирование вопросов, связанных с ипотекой;

2) служить основой (что и было сделано) более дешевых кредитных ресурсов для старта ипотечной программы (в первую очередь это касается государственного бюджета);

3) стимулирование участников программ (в частности, предоставление стимулирующих мер, льгот участникам на начальном этапе).

Государство по-прежнему называет развитие рынка доступного жилья и ипотеки одним из приоритетных направлений своей внутренней политики. Безусловно, это очень важно, поскольку жилищный вопрос всегда был и будет одним из первостепенных.

ЮРИДИЧЕСКИЕ СЕМИНАРЫ ДЛЯ ПРОФЕССИОНАЛОВ’

11-12 ХОЛДИНГИ в РФ: апреля правовое регулирование и корпоративное управление

Руководитель семинара: ШИТКИНАИ.С.

14-25 Программа повышения квалификации АПРЕЛЯ СПЕЦИАЛИСТ В ОБЛАСТИ ДОГОВОРНОГО ПРАВА

Руководитель семинара: ВИТРЯНСКИЙ В.В.

14-18 КОРПОРАТИВНОЕ ПРАВО: апреля актуальные проблемы и обзор изменений законодательства

Руководитель семинара: МОГИЛЕВСКИЙ СД

21-25 СДЕЛКИ С НЕДВИЖИМОСТЬЮ и особенности РЕГУЛИРОВАНИЯ апреля ЗЕМЕЛЬНЫХ ОТНОШЕНИЙ. Обзор практики рассмотрения споров

Руководитель семинара: ВИТРЯНСКИЙ В.В.

26 мая- Программа повышения квалификации 6 июня СПЕЦИАЛИСТ В ОБЛАСТИ КОРПОРАТИВНОГО ПРАВА

Руководитель семинара: МОГИЛЕВСКИЙ С.Д.

СТАТУТ

ШКОЛА ПРАВА

436-08-65

Е-МАИ:

POST@STATUT.RU

: июня- Программа повышения квалификации (вечерняя форма обучения) июля СПЕЦИАЛИСТ В ОБЛАСТИ НАЛОГОВОГО ПРАВА

WWW.STATUT.RU

СПЕЦИАЛИСТ В ОБЛАСТИ НАЛОГОВОГО ПР/

Руководитель семинара: ГЕРАСИМЕНКО СА

16-27 Программа повышения квалификации июня СПЕЦИАЛИСТ ПО СДЕЛКАМ С НЕДВИЖИМОСТЬЮ

Руководитель семинара: ВИТРЯНСКИЙ В.В.