Порядок оформления аренды земли под зданием

ПОРЯДОК ОФОРМЛЕНИЯ АРЕНДЫ ЗЕМЛИ ПОД ЗДАНИЕМ

Приобретая здание, организация подчас не задумывается о том, что одновременно с правом собственности на здание к ней переходит и право на земельный участок, занимаемый этим зданием. В зависимости от законодательных установлений, а также условий договора это может быть и право собственности, и право аренды, и просто право пользования соответствующей землей. Одному из вышеуказанных прав, а именно праву аренды занятого зданием земельного участка, посвящен предлагаемый материал.

Основания возникновения права аренды земли под зданием

В преамбуле к настоящей статье указан наиболее распространенный случай возникновения права аренды занятого зданием земельного участка — покупка соответствующего здания. Но всегда ли первое однозначно влечет второе? Согласно п. I ст. 552 Гражданского кодекса РФ (далее - ГК РФ) по договору купли-продажи здания покупателю одновременно с передачей права собственности на недвижимость передаются права на ту часть земельного участка, которая занята этой недвижимостью и необходима для ее использования. Однако содержание переходящего к покупателю здания права на земельный участок, занятый этим зданием, будет напрямую зависеть от содержания соответствующего права продавца здания. Если продавец здания владел земельным участком, на котором расположено здание, на праве собственности, к покупателю одновременно с правом собственности на здание по умолчанию перейдет и право собственности на соответствующий земельный участок. Правда, здесь ГК РФ предусматривает альтернативу - в самом договоре купли-продажи здания может быть предусмотрено, что к покупателю здания переходит не право собственности, а право аренды или иное право на соответствующую часть земельного участка.

Если же продавец здания владел земельным участком, на котором оно расположено, на праве аренды, — к покупателю здания перейдет право собственности на здание и одновременно право аренды на соответствующий участок. И, в отличие от ранее рассмотренной ситуации, другой альтернативы здесь нет.

Несколько по-иному решается соответствующая проблема в Земельном кодексе РФ (далее -ЗК РФ). Так, в соответствии с п. I ст. 35 Кодекса, при переходе к другому лицу права собственности на здание, новый владелец приобретает право на использование соответствующей части земельного участка, занятой этим зданием и необходимой для его использования на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний собствен-

ник. На первый взгляд кажется, что данная норма полностью воспроизводит положения ст. 552 ГК РФ, но это не совсем так. Различие состоит в том, что по ГК РФ в договоре купли-продажи здания, где продавец является собственником занятого зданием земельного участка, стороны имеют право выбора - либо предусмотреть, что к покупателю переходит право собственности на соответствующий земельный участок, либо определить иную природу права на такой участок. В ЗК РФ такой альтернативы нет и проблема разрешается просто: был продавец здания собственником занятого зданием земельного участка — покупатель здания также становится собственником такого участка; был продавец здания арендатором соответствующего участка —такие же права будут и у покупателя здания. Очевидно, что данная коллизия должна решаться в пользу ЗК РФ как акта, имеющего ту же юридическую силу, что и ГК РФ, но принятого позднее.

Таким образом, можно резюмировать, что на настоящий момент при покупке здания единственно возможным основанием приобретения права аренды на занятый зданием земельный участок является нахождение такого участка у прежнего собственника на праве аренды. И подобная ситуация — совсем не редкость, особенно в г. Москве, ибо исходя из ст. 14 Закона г. Москвы «О землепользовании и застройке в городе Москве» от 14 мая 2003 г. N9 27, в случаях, когда федеральными законами не устанавливается обязательность отчуждения земельного участка из собственности г. Москвы, предоставление в аренду является основной (преимущественной) формой распоряжения землями, находящимися в собственности г. Москвы.

Другое основание приобретения права аренды занятого зданием земельного участка - аренда соответствующего здания. Согласно ст. 652 ГК РФ, по договору аренды здания или сооружения арендатору одновременно с передачей прав владения и пользования такой недвижимостью передаются права на ту часть земельного участка, которая занята этой недвижимостью и необходима для ее использования. Если арендодатель является собственником занятого зданием земельного участка, арендатору по умолчанию передается право пользования занятым зданием земельного участка, а право аренды возникнет только в том случае, если соответствующие положения предусмотрены в договоре. Но обратите внимание - если арендодатель владел занимаемым зданием земельным участком на праве аренды, то переход соответствующего права к арендатору законодательно не предусмотрен. Соответственно, можно сделать вывод о том, что при аренде здания право аренды занимаемого зданием зе-

мельного участка возникает только тогда, когда арендодатель здания является собственником соответствующего земельного участка, и о том, что к арендатору переходит право аренды земельного участка, если имеется прямое указание в договоре.

Наконец, говоря об основаниях возникновения арендных отношений по земельному участку, занятому зданием, нельзя не упомянуть вот какой момент. Согласно ст. 3 Федерального закона «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации» от 25 октября 2001 г. N9 1Э7-ФЗ юридические лица, владеющие земельным участком на праве постоянного (бессрочного) пользования, обязаны до 1 января 2006 г. переоформить такое право на право аренды или приобрести соответствующий земельный участок в собственность. Соответственно, если в силу заключенного договора организации перешло право постоянного (бессрочного) пользования занятым зданием земельным участком и организация не намерена или не имеет возможности приобрести такой участок в собственность, единственный возможный выход — заключение договора аренды соответствующего земельного участка.

А всегда ли есть необходимость в оформлении аренды земли под зданием ?

В той ситуации, когда организация владеет занимаемым зданием земельным участком на праве постоянного (бессрочного) пользования, выбора у нее практически нет - либо заключай договор аренды земельного участка, либо приобретай его в собственность. Пустить дело на самотек в данном случае не получится.

Но допустим, что, проанализировав договор купли-продажи или аренды здания, организация пришла к выводу, что занимаемый зданием земельный участок находится у нее на праве аренды. Что надо делать дальше? Ничего, кроме уплаты арендных платежей,-скажет юридически подготовленный бухгалтер, и с этой точки зрения он будет абсолютно прав. Действительно, согласно ст. 421 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора, а понуждение к заключению договора допускается только в тех случаях, когда обязанность заключить договор предусмотрена законом или добровольно принятым обязательством. Соответственно, никто не сможет заставить организацию заключить с собственником земельного участка, занятого приобретенным (на праве собственности или аренды) зданием, договор аренды соответствующего земельного участка, и арендные отношения в данном случае возникнут не по договору, а в силу закона. Но есть здесь и подводные камни.

Так, например, не слишком разбирающиеся в юридических тонкостях налоговые органы могут направить организации уведомление об уплате земельного налога, посчитав ее не арендатором, а пользователем соответствующего земельного участка, ибо исходя из ст. 1

Закона РФ «О плате за землю» от 11 октября 1991 г. № 1738-1 плательщиком земельного налога фактически является любой пользователь земельного участка, кроме арендатора. Доказывай потом, что занятый зданием земельный участок находится у организации на праве аренды, особенно если соответствующее положение прямо в договоре не предусмотрено. И примечательно здесь то, что, уплатив по уведомлению земельный налог, будь то по незнанию или намеренно, рассчитывая на то, что налог в данном случае будет выгодней арендной платы, организация от обязанности уплаты арендных платежей освобождаться не будет. Данный вывод исходит, в частности, из постановления ФАС Московского округа от 28 июня 2002 г. № КГ-А40/4013-02, которым был удовлетворен иск Москомзема к АКБ «Сбербанк» о взыскании с последнего задолженности по арендной плате за земельный участок, занимаемый зданием, которое перешло к банку по договору купли-продажи. В самом договоре тот факт, что покупателю переходит право аренды земельного участка оговорен не был, но он подразумевался, потому как у продавца такой участок находился на праве аренды. При этом суд не принял в расчет то, что банк по спорному земельному участку уже платил земельный налог.

Отметим также то, что оформление договора аренды занятого зданием земельного участка дает организации возможность однозначно определить объем и порядок исполнения своих обязательств как арендатора, дабы в дальнейшем избежать возможных претензий в части их неисполнения или ненадлежащего исполнения. Но еще раз подчеркнем, если организация все-таки решила не заключать договор аренды соответствующей земли, то это совсем не означает, что у нее не возникнет обязательств по уплате арендных платежей. В данном случае собственник земли может обратиться в суд с иском о взыскании суммы таких платежей и будет абсолютно прав так как законодательно установлено, что использование земли в РФ является платным (ст. 1 Закона РФ «О плате за землю»), и реализация данного принципа не может быть поставлена в зависимость от наличия или отсутствия какого-либо волеизъявления со стороны пользователя земли.

Правила оформления аренды земли под зданием

1. Оформление аренды земли под зданием происходит в два основных этапа: непосредственно заключение договора аренды соответствующего земельного участка с его собственником и регистрация такого договора в уполномоченном органе.

Заключение договора аренды занятого зданием земельного участка происходит по общим правилам гражданского законодательства (гл. 34 ГК РФ). Единственным существенным условием такого договора является его предмет. Не согласованный предмет договора аренды земельного участка, а именно неуказание в договоре данных, которые

позволяли бы определенно установить подлежащий передаче арендатору земельный участок (его границы, площадь и пр.), является основанием для признания такого договора незаключенным (п. 3 ст. 607 ГК РФ). Все иные условия договора аренды земельного участка (цена, срок) являются факультативными и их неуказание означает применение к соответствующим пунктам общих положений ГК РФ. Так, например, согласно ст. 614 ГК РФ в случае, когда договором аренды порядок, условия и сроки внесения арендной платы не определены, считается, что установлены порядок, условия и сроки, обычно применяемые при аренде аналогичного имущества при сравнимых обстоятельствах. Если дело касается аренды земельных участков, находящихся в собственности г. Москвы, следует иметь в виду, что базовые ставки арендной платы в зависимости от категории арендатора, а также целевого использования земли установлены в приложении 1 к распоряжению мэра Москвы от 2 апреля 1999 г. N9 285-РМ.

Заключая договор аренды земли, занятой зданием, необходимо учитывать тот факт, что соответствующие действия возможны только с согласия других собственников или иных законных владельцев соответствующего здания. Законодательно данное требование предусмотрено в отношении зданий, расположенных на земельных участках, находящихся в государственной или муниципальной собственности, а потому будет иметь место в большинстве ситуаций приобретение зданий в г. Москве (ибо, как уже отмечалось, по большей части московская земля является собственностью города).

Согласно п. 3 ст. 36 ЗК РФ в случае, если в здании, находящемся на неделимом (государственном или муниципальном) земельном участке, помещения принадлежат нескольким лицам на праве собственности, эти лица имеют право на приобретение данного земельного участка в аренду с множественностью лиц на стороне арендатора. Аналогичный договор, но с условием согласия сторон на вступление в него иных правообладателей помещений в здании, заключается в том случае, если в здании, находящемся на неделимом земельном участке, помещения принадлежат одним лицам на праве собственности, а другим лицам — на праве хозяйственного ведения.

Критерий отнесения тех или иных земельных участков к делимым или неделимым содержится в ст. 6 ЗК РФ, указывающей, в частности, что делимым является земельный участок, который может быть разделен на части, каждая из которых после раздела образует самостоятельный земельный участок.

Таким образом, договор аренды неделимого земельного участка, занимаемого зданием, не может быть оформлен только с одним излиц, которому принадлежат помещения в этом здании. Договор в этом

случае должен быть многосторонним: с одной стороны будет выступать арендодатель, с другой - все лица, пользующиеся помещениями в здании на праве собственности или праве хозяйственного ведения. Если же договор аренды земельного участка заключается лишь с одним из владельцев здания, расположенного на этом участке, то такой договор может распространяться лишь на соответствующую часть (долю) земельного участка, что с точки зрения ст. 607 ГК РФ недопустимо, поскольку по данной статье в аренду могут передаваться земельные участки и другие обособленные природные объекты, а не доли в праве аренды на них. Подтверждением данного вывода выступают примеры из судебной практики. Так, например, на неправомерность заключения договора аренды земельного участка одним владельцем расположенного на этом участке здания в обход других владельцев было указано в постановлении ФАС Московского округа от 17 марта 2004 г. № КГ-А40/1255-04.

Применительно к сказанному, обратите внимание вот на какой момент. Исходя из п. 5 ст. 36 ЗК РФ, для приобретения права аренды на земельный участок собственники (или иные владельцы) расположенного на нем здания совместно обращаются в исполнительный орган государственной власти или орган местного самоуправления с заявлением о приобретении прав на земельный участок. Конституционность требования о совместном обращении владельцев здания за приобретением права на занимаемый им земельный участок проверялась Конституционным Судом РФ и была подтверждена (постановление от 5 марта 2004 г. № 82-0). Соответственно, собственник части здания оформить договор аренды занимаемого этим зданием земельного участка может только при непосредственном участии и согласии других владельцев здания. В противном случае такой договор будет признан не соответствующим ст. 36 ЗК РФ, а потому ничтожным (ст. 168 ГК РФ). Причем практика свидетельствует о том, что даже в том случае, если подобные договоры и заключаются, в их государственной регистрации отказывается.

Итак, договор аренды земельного участка, занятого зданием, заключен. Следующее действие — его государственная регистрация. Ее обязательность провозглашена в ст. 609 ГК РФ, согласно п. 2 которой договор аренды недвижимого имущества подлежит государственной регистрации, если иное не установлено законом. При этом отметим, что по ст. 26 3К РФ аренда земельного участка на срок менее года в государственной регистрации не нуждается.

Основным нормативным актом, регламентирующим порядок действий по регистрации аренды земельного участка, является Федеральный закон «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» от 21 июля 1997 г.

№ 122-ФЗ (далее — Закон). Действуют в данной сфере и подзаконные акты, например приказ Минюста России от 6 августа 2004 г. N9 135 «Об утверждении Инструкции о порядке государственной регистрации договоров аренды недвижимого имущества» (далее - Инструкция), а также приказ Минюста России от 1 июля 2002 г. N9 184 «Об утверждении Методических рекомендаций по порядку проведения государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» (далее -Методические рекомендации).

Согласно ст. 26 Закона, воспроизведенной в п. 11 Инструкции, обращение с заявлением о регистрации договора аренды возможно как со стороны арендатора, так и со стороны арендодателя. Скорее всего, соответствующие действия будут предприниматься арендатором, поскольку он в большей степени является лицом, заинтересованным в действительности соответствующего договора.

Регистрация договора аренды занятого зданием земельного участка осуществляется территориальным (по месту нахождения здания) учреждением по регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним Минюста России. В г. Москве таким учреждением, например, является Московский городской комитет по государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним (Москомрегистрация).

Исходя из ст. 13 Закона, а также п. 3 Методических рекомендаций, регистрация договора аренды земли включает в себя ряд этапов: прием необходимых документов; правовая экспертиза документов и проверка законности аренды, а также юридической силы представленных на государственную регистрацию правоустанавливающих документов;*

внесение записей в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним при отсутствии оснований для отказа или приостановления государственной регистрации;

удостоверение проведенной государственной регистрации посредством совершения специальных регистрационных надписей на договоре аренды и выдача заявителю свидетельства о государственной регистрации.

Исходя из ст. 16,17,26 Закона, а также частных разъяснений регистрирующих органов, обязательными к представлению для регистрации договора аренды земли являются следующие документы (каждый, кроме заявления, — в двух экземплярах (подлинник и копия)):

1. Заявление о регистрации;

2. Подлинники договора аренды (не менее двух экземпляров);

3. Решение полномочных органов организаций - сторон договора о его заключении (если такое решение необходимо в соответствии с учредитель-

ными документами соответствующих организаций или согласно требованиям законодательства РФ);

4. Доверенность на право заключения договора, если он подписан лицом, которое в соответствии с учредительными документами соответствующей стороны не относится к лицам, имеющим право действовать от ее имени без доверенности;

5. Свидетельство о регистрации права собственности на землю арендодателя;

6. Распорядительный документ о предоставлении земли в аренду (если земля находится в собственности субъекта РФ);

7. Кадастровый план сдаваемого в аренду земельного участка, заверенный государственным органом, осуществляющим деятельность по ведению государственного земельного кадастра (на настоящий момент — Федеральное агентство кадастра объектов недвижимости);

8. Свидетельство о государственной регистрации заявителя (в ЕГРЮЛ);

9. Документ о присвоении заявителю ИНН;

10. Учредительные документы заявителя;

11. Документ об оплате регистрации. Заявление о регистрации договора аренды недвижимости составляется в произвольной форме. При этом, согласно п. 19 Методических рекомендаций, в заявление следует включить:

данные о заявителе (полное наименование, ИНН, юридический адрес, дата и место государственной регистрации, номер свидетельства о государственной регистрации, адрес фактического местонахождения);

сведения о представителе заявителя (фамилия, имя, отчество, наименование и реквизиты документа, удостоверяющего личность, адрес, по которому можно связаться с представителем);

наименование и реквизиты доверенности или иного документа, подтверждающего полномочия представителя действовать от имени заявителя;

непосредственно ходатайство (просьбу) о государственной регистрации договора аренды;

наименование и реквизиты договора аренды и краткие данные о второй стороне договора (наименование);

сведения об объекте аренды (наименование, место нахождения (адрес), кадастровый или условный номер, если он известен заявителю); подпись заявителя;

дату составления заявления о государственной регистрации.

В заключение отметим, что срок регистрации договора аренды земли составляет один мес. со дня подачи всех необходимых документов.

Материал подготовлен с использованием информации, разработанной И А «Консультант»