Ипотека взялась за старое

Господдержка ипотеки может быть расширена за счет субсидирования государством ставок по кредитам на покупку жилья не только на первичном, но и отчасти на вторичном рынке. Такая идея стала обсуждаться Минстроем с Минфином, когда выяснилось, что значительное количество потенциальных заемщиков не могут взять кредит на первичное жилье, не продав существующее. Таким образом, дополнительная господдержка охватит еще и альтернативные ипотечные сделки. Участники рынка инициативу поддерживают, правда, считают, что это не единственный вариант активизации программы.

Минстрой совместно с Минфином разрабатывает механизм предоставления льготной ипотечной ставки на покупку вторичного жилья, сообщил вчера директор департамента жилищной политики Минстроя Никита Стасишин. "Что мы сейчас сделаем точно, это внесем изменения совместно с Минфином, которые позволят покупать по договору долевого участия "первичку", давая такую же льготную ставку на "вторичку", которую человек закладывает для совершения покупки",— передало слова господина Стасишина на конференции Urban Space 2015 агентство "Интерфакс".

По словам господина Стасишина, данный вопрос обсуждался на недавнем совещании в Татарстане с первым вице-премьером Игорем Шуваловым и застройщиками, которые отметили, что часто заемщик не может найти средства на покупку нового жилья без продажи старого. "А продать "вторичку" он не может, потому что на нее не дают ипотеку по льготной ставке, нет покупателей",— уточнил он.

Такая инициатива действительно сейчас обсуждается, подтвердил "Ъ" замминистра финансов Алексей Моисеев. "Эта проблема действительно существует, по факту видно, что без поддержки продаж на рынке вторичного жилья трудно поддержать первичный рынок",— пояснил он. Таким образом, речь идет о субсидировании ставок лишь по тем ипотечным кредитам на покупку жилья на вторичном рынке, которые берутся для приобретения старых квартир, продаваемых их владельцами для покупки нового жилья. "В итоге льготные ставки по ипотеке (не выше 12% годовых) получат оба покупателя жилья — на первичном и вторичном рынке — по такой связанной сделке",— пояснил один из участников совещания у господина Шувалова.

Программа субсидирования ипотеки была запущена в связи с резким ростом ключевой ставки ЦБ (на 6,5 п. п., до 17%, в декабре 2014 года) и последующим повышением ставок банками. Срок действия программы — с 1 марта 2015-го по 1 марта 2016-го. Максимальная ставка по программе — 12% годовых. Недополученный от снижения ставок банками доход (разница между максимально возможной ставкой по ипотеке 12% и ключевой ставкой ЦБ, увеличенной на 3,5 п. п.) возмещается из госсредств. Объем субсидирования ставок — 9 млрд руб. По расчетам ее авторов, это позволит простимулировать выдачу ипотечных кредитов на 700 млрд руб. В программе участвуют 39 банков, активна десятка игроков: Сбербанк, ВТБ 24, Связь-банк, "Глобэкс", "Санкт-Петербург", Ханты-Мансийский банк "Открытие", Абсолют-банк, Транскапиталбанк, "Возрождение". Пока по программе выдано 78 тыс. ипотечных кредитов на сумму 136 млрд руб.

Эти цифры показывают, что без дополнительного стимулирования ипотеки реализовать программу полностью будет сложно. "Прокредитовать рынок первичного жилья на сумму 700 млрд руб. не получится, если даже в прошлом году — в гораздо лучших условиях, чем сейчас,— объем выдачи на первичном рынке был только 600 млрд руб.",— отмечает старший вице-президент ВТБ 24 Андрей Осипов. "Безусловно, это правильная мера, потому что накопленный спрос на первичное жилье во многом реализовался, но осталось существенное число клиентов, которые готовы брать кредит в рамках этой программы, но им нужны средства на первоначальный взнос, а для этого нужно продать существующее жилье на вторичном рынке,— указывает предправления Абсолют-банка Андрей Дегтярев.— С учетом того что сейчас ставки на "вторичную" ипотеку выше, спрос на такие кредиты небольшой".

Застройщики тоже поддерживают данную инициативу, отмечая, что потенциальный спрос на жилье намного выше, чем позволяет удовлетворить программа с текущими условиями. "Условия выдачи ипотеки на вторичном рынке в текущем году не позволили воспользоваться ею большинству потенциальных заемщиков,— утверждает председатель совета директоров компании "БЕСТ-Новострой" Ирина Доброхотова.— К тому же у банков выросло количество отказов. Даже на первичном рынке доля отказов достигает в среднем 30%, иногда и более". "Процент ипотечных сделок на вторичном рынке недвижимости в 2015 году снизился по сравнению с 2014 годом с 35% до 20%. Такое значительное падение продаж на вторичном рынке связано, на мой взгляд, как раз с отсутствием поддержки со стороны государства,— подтверждает управляющий партнер "Метриум Групп" Мария Литинецкая.— Основная причина — повышенные банковские ставки". По ее словам, на "вторичке" много собственников, которые хотели бы улучшить свои жилищные условия, купив квартиру в новостройке — особенно с учетом того, что многие новые проекты вышли с дисконтом к рынку, однако стагнация вторичного рынка не позволяет им быстро найти покупателя на свои квартиры. По оценкам госпожи Доброхотовой, 10-15% продавцов готовых квартир сегодня вкладывают полученные средства в новостройки. Благодаря программе это число могло бы вырасти, согласна она.

Впрочем, оговаривается госпожа Доброхотова, банки едва ли захотят выдавать субсидированные кредиты на покупку вторичного жилья сомнительного качества. "А значит, расширенной господдержкой смогут воспользоваться только покупатели и продавцы наиболее ликвидных квартир на вторичном рынке, лишенных существенных недостатков",— резюмирует эксперт. Впрочем, банкиры рассчитывают, что это не последнее расширение госпрограммы. "Обсуждается и увеличение максимального лимита, который сейчас составляет 8 млн руб. в Москве и Санкт-Петербурге, а в регионах — 3 млн руб.,— добавляет старший вице-президент ВТБ 24 Андрей Осипов.— Очевидно, что жилье экономкласса в Москве и других крупных городах не ограничивается этой суммой".