Положение субъектов малого и среднего предпринимательства на рынке долевого строительства в свете изменений законодательства

Положение субъектов малого и среднего предпринимательства на рынке долевого строительства в свете изменений законодательства

Г.Ф. Ручкина руководитель Департамента правового регулирования экономической деятельности ФГоБу ВО «Финансовый университет при Правительстве Российской Федерации», профессор, доктор юридических наук

Гульнара Флюровна Ручкина, GRuchkina@fa.ru

В России практика жилищного строительства резко изменилась с развитием новых экономических отношений. Количество построенного жилья многократно увеличилось, поскольку потребность в жилье у российских граждан очень высока. Так, в 2000 году площадь квартир в построенных домах составляла порядка 125 тысяч квадратных метров, а в 2015 году - около 350 тысяч квадратных метров [1]. Необходимость оформления отношений между застройщиком и его контрагентами в отдельный вид договора - договора об участии в долевом строительстве - обусловлена особым положением граждан в таких правоотношениях, заинтересованностью населения в скорейшем решении жилищных проблем, а также недостаточностью соответствующих инвестиций. В связи с этим потребовалось адекватное правое регулирование отношений, складывающихся на рынке долевого строительства.

В нашей стране механизм долевого участия в строительстве представляет собой наиболее экономичный вариант для граждан, желающих приобрести жилье. Не секрет, что такой способ приобретения недвижимого имущества пользуется большой популярностью среди населения страны, однако справедливым будет отметить,

что наряду с выгодой с финансовой точки зрения и популярностью (более 300 тысяч договоров долевого участия (далее также -ДДУ) за 2-й квартал 2016 года) существует значительный риск для вкладчиков (в Москве по состоянию на 2016 год зафиксировано 1,1 тысячи обманутых дольщиков) [2] (см. рис. 1).

Именно с этой целью - обеспечение защиты прав вкладчиков, которые выступают в таких правоотношениях непрофессиональными инвесторами, - законодатель вносит очередные дополнения в Федеральный закон от 30 декабря 2004 года № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» (далее - Закон об участии в долевом строительстве) и в параграф 7 главы 9 Федерального закона от 8 января 1998 года № 6-ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)» (далее -Закон о банкротстве), направленные на более детальную регламентацию деятельности застройщика.

Несомненно, в настоящее время имеются недоработки в части урегулирования отношений между застройщиком и его контрагентами. Например, спорным оста-

Дальневосточный федеральный округ, 2%

Сибирский федеральный округ, 11%

Уральский федеральный округ, 7%

Приволжский федеральный округ, 16%

СевероКавказский федеральный округ, 2%

Южный -федеральный округ, 12%

Центральный федеральный округ, 31%

СевероЗападный федеральный округ, 19%

Рис. 1. Количество зарегистрированных договоров долевого участия во 2-м квартале

2016 года в федеральных округах

ется вопрос о порядке удовлетворения требований лиц, заключивших договор, предметом которого является вложение денежных средств в нежилое недвижимое имущество. Известно, что в случаях когда в отношении застройщика открывается процедура банкротства, согласно законодательству требования участников долевого строительства могут быть включены в один из двух реестров в зависимости от характера требований:

• реестр требований о передаче жилых помещений;

• реестр денежных требований.

Другими словами, в случае открытия

конкурсного производства названные требования будут удовлетворяться в третью очередь (сначала денежные требования, потом требования о передаче жилого помещения по ДДУ). Реестра требований о передаче нежилых помещений закон не предусматривает. В связи с этим возникает вопрос: как лицу, имеющему к застройщику требование о передаче нежилого помещения, отстоять свои права?

На первый взгляд вопрос представляет-

ся нерешаемым, но обратимся к позиции Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, согласно которой «в ходе конкурсного производства подлежат предъявлению только в деле о банкротстве также возникшие до возбуждения этого дела требования кредиторов по не денежным обязательствам имущественного характера (о передаче имущества в собственность, выполнении работ и оказании услуг), которые рассматриваются по правилам статьи 100 Закона о банкротстве. При этом для целей определения количества голосов на собрании кредиторов и размера удовлетворения такого требования оно подлежит при его рассмотрении денежной оценке, сумма которой указывается в реестре» [5]. Согласно этой позиции возможны перевод требования о передаче нежилого помещения в денежное требование и последующее включение в реестр кредиторов. Однако возникают вопросы:

• в каком порядке проводить перевод требования в денежное, то есть на какую стоимость ориентироваться - стоимость помещения, указанную в до-

говоре, либо на рыночную стоимость аналогичного помещения?

• вызывать ли оценщиков и кому (кредитору или конкурсному управляющему)?

Этим вопросам особое внимание уделяет А.В. Алтухов, указывая на то, что участники долевого строительства, заключившие договор в отношении жилого помещения, находятся в специфичном правовом положении в случае банкротства застройщика, что не предусмотрено в отношении защиты прав участников строительства, претендующих на получение нежилых помещений [6, с. 8].

Очевидно, что в законодательстве в части защиты прав граждан, участвующих в долевом строительстве, остаются пробелы, не проясняют ситуацию и нововведения, касающиеся требований, которым должен соответствовать застройщик прежде чем получить право на привлечение денежных средств физических лиц.

Рассмотрим, в каких условиях вынужден осуществлять свою деятельность предприниматель, принявший решение заниматься возведением объектов согласно Закону об участии в долевом строительстве в современных реалиях и рамках, установленных российским законодательством. Отметим, что мы рассматриваем деятельность застройщика как предпринимательскую, то есть осуществляемую самостоятельно и на свой риск с целью получения систематической прибыли. Попробуем определить необходимые условия, соблюдение которых позволит предпринимателю действовать по нормам Закона об участии в долевом строительстве.

Например, с 1 января 2017 года застройщику, привлекающему вложения граждан, помимо проектной декларации, разрешения на ввод в эксплуатацию объектов капитального строительства и других документов, указанных в пункте 2 статьи 3.1 Закона об участии в долевом строительстве, необходимо получить заключение о соответствии застройщика и проектной декларации указанным далее требованиям. Это заключе-

ние необходимо застройщику, во-первых, чтобы получить право зарегистрировать первый ДДУ (без которого невозможно привлекать денежные средства граждан), во-вторых, чтобы иметь возможность начать рекламную деятельность в отношении возводимого объекта. При получении заключения учитываются следующие критерии:

• соответствие застройщика требованиям об уставном капитале;

• за организацией не должны числиться недоимки по налогам в бюджете;

• застройщик не должен находиться в процессе ликвидации или процедуре банкротства;

• деятельность организации не должна быть приостановлена.

Отметим, что, помимо требований непосредственно к организации, учитывается наличие (отсутствие) обвинительного приговора суда в отношении руководства организации и главного бухгалтера.

Только при соблюдении всех необходимых условий застройщик сможет получить заключение о соответствии требованиям, указанным в пункте 2 статьи 3, статьях 20 и 21 Закона об участии в долевом строительстве (застройщики столицы могут получить такое заключение в Комитете города Москвы по обеспечению реализации инвестиционных проектов в строительстве и контролю в области долевого строительства правительства Москвы; далее - Мо-скомстройинвест).

Таким образом, обратиться в Федеральную службу государственной регистрации, кадастра и картографии для регистрации договора о долевом строительстве застройщик не сможет, пока не получит заключение о соответствии застройщика и проектной декларации нормам Закона об участии в долевом строительстве. Механизм действительно работает на практике. Так, после обращения застройщика в регистрирующий орган, он в свою очередь делает запрос в соответствующий орган, который выдает заключения о соответствии (в Москве эта функция возложена на Москомстрой-

инвест). Но на этом ограничение свободы деятельности застройщика посредством установления государственного контроля не ограничивается. В уполномоченных органах обсуждается вопрос о необходимости наделения контролирующих органов субъектов Российской Федерации правом отзыва такого заключения. Предлагается, что решение об отзыве может быть принято в случае, если застройщик допустил нарушение в формировании и сдаче отчетности или использует денежные средства вкладчиков не по целевому назначению.

Иначе говоря, прежде чем застройщику начать заниматься профессиональной деятельностью, ему необходимо оформить всю необходимую документацию в соответствующей форме, а далее, в процессе работы, постоянно находиться под контролем уполномоченных органов и не только.

С 1 января 2017 года в отношении уставного капитала застройщика стали действовать новые требования, согласно которым уставный капитал лица, привлекающего денежные средства граждан в соответствии с Законом о долевом участии в строительстве, напрямую зависит от общей площади возводимого объекта. Вполне понятно, что нет необходимости незамедлительно уходить с рынка, если уставный капитал не соответствует предъявленным требованиям, можно, например, воспользоваться договором поручительства по обязательствам по договорам участия в долевом строительстве многоквартирного дома застройщика, предложенным в статье 15.3 рассматриваемого закона. Однако многие ли субъекты рынка станут возлагать на себя подобного рода обязательства, очень серьезные в первую очередь в финансовом отношении? По этой причине строительные организации вынуждены объединять свои активы, чтобы иметь возможность заниматься своей деятельностью. Кроме того, на рынке строительных услуг наблюдаются изменения в составе профессиональных участников долевого строительства.

Во многих случаях объединение компаний связано с новшествами законодательства относительно требований к уставному капиталу застройщика. С 1 июля 2017 года установлены требования, в соответствии с которыми чем больше объемы строительства застройщика, тем выше должен быть объем его собственных денежных средств (см. табл.).

Новые требования к уставному капиталу застройщиков

Максимальная площадь возводимого объекта, м2 Размер уставного капитала, млн р.

1 500 2,5

2 500 4

10 000 10

25 000 40

50 000 80

100 000 150

250 000 400

500 000 800

от 500 000 1 500

По результатам проверок, проведенных в конце 2016 года, только 60 процентов действующих на территории Москвы застройщиков соответствуют требованиям, остальные 40 процентов застройщиков вынуждены либо объединить свои усилия для увеличения уставного капитала с целью продолжить функционировать на рынке, либо уйти с рынка (см. [12]).

Разумеется, требования к уставному капиталу вполне объяснимы. Например, на рынке страховых и банковских услуг также имеются определенные требования к уставному капиталу компаний. Объяснятся это особой важностью характера деятельности указанных субъектов правоотношений, напрямую связанного с имущественными правами граждан, а в случае с застройщиком еще и необходимостью защиты конституционного права на жилище.

Помимо требования к уставному капиталу, законодатель в императивном порядке указал застройщику на необходимость размещения всей информации, связанной с возведением многоквартирного дома, в сети «Интернет» с целью предоставления возможности любому заинтересовавшемуся лицу ознакомиться как с проектной декларацией, так и с остальными необходимыми документами, перечисленными в Законе об участии в долевом строительстве.

Важным представляется вопрос о страховании гражданской ответственности застройщика перед участниками долевого строительства. Поясним, что до изменений, которые вступили в силу с 1 января 2017 года, у застройщика было право самостоятельно выбирать, каким образом застраховать свою ответственность на случай невозможности исполнения обязательств по договору, и наиболее удобный для него способ из предоставленных законодателем, будь то поручительство банка, вступление в общество взаимного страхования или оформление договора со страховой организацией. По состоянию на 1 февраля 2017 года в качестве банков-поручителей для застройщиков в реестре, размещенном в сети «Интернет», зафиксированы 245 банков.

Следует отметить, что нормы о поручительстве банка по обязательствам застройщика не находят повсеместное распространение на практике, поскольку законом не учитывается ряд обстоятельств, которые могут возникнуть в этой сфере, а именно:

1) законодатель императивно закрепил положения о том, что поручителем по обязательствам застройщика может выступать исключительно банк. В таком случае очевидно нарушение классической схемы заключения договора поручительства, который должен быть оформлен между кредитором и поручителем. В нашем случае схема нарушается из-за того, что договор поручительства заключается банком (поручителем) с застройщиком (должником по основному обязательству). Авторами на-

стоящей статьи предлагается заключать договор поручительства непосредственно с участием самого банка, застройщика и дольщика;

2) согласно Закону об участии в долевом строительстве (подп. 3 п. 2 ст. 15.1) срок действия договора поручительства должен быть не менее чем на два года больше срока передачи объекта долевого строительства. Такая трактовка противоречит положению статьи 367 Гражданского кодекса Российской Федерации, согласно которой поручительство прекращается с прекращением обеспеченного им обязательства.

Относительно способа страхования ответственности застройщика посредством заключения договора страхования со страховой организацией справедливым будет отметить, что этот способ отличается от первого быстротой и удобством оформления гарантийного соглашения. Также отметим, что в настоящее время Центральным банком Российской Федерации к заключению подобных договоров допущены только 14 страховых компаний. Однако за прошедший год страховые организации осуществляли сотрудничество с застройщиками, прибегая к агрессивному демпингу, тем самым пополняя свои портфели. Страховые организации набрали обязательств по договорам больше, чем они смогут исполнить в случае несостоятельности своих клиентов. Таким образом, в случае несостоятельности клиента страховые организации не смогли бы в полной мере ответить по обязательствам перед участниками долевого строительства (см. рис. 2).

На рынке такая ситуация стала складываться после того, как страховщики осознали возможные изменения, связанные с введением механизма компенсационного фонда. Наиболее распространенным способом страхования среди застройщиков являлось вступление в общество взаимного страхования, что вполне объяснимо по следующим причинам:

1) ограниченное количество банков, подпадающих под предъявленные требования,

Ё 13 О 12

.о

ь 11 10

7

6 5

4 4 3 2

1 4 0

12,733

6,307

со

см

7 3

со

О)

2

5,

6

4

2

3-й квартал 2015 г. 3-й квартал 2016 г.

всего ДДУ

поручительство банков

полисы страховых организаций

застрахованные ДДУ

Рис. 2. Статистика застрахованных договоров долевого участия в Москве в 3-м квартале 2015 и 2016 годов [7]

и усложненные процедурные этапы оформления поручительства;

2) страховые организации не проявляли инициативы в связи с большими рисками.

Исходя из изложенного следует, что у застройщика имелось право самостоятельно решить, каким образом застраховать свою ответственность.

Создание компенсационного фонда, работа которого должна была начаться уже 1 января 2017 года, чего, однако, пока не произошло, изменило ситуацию - если первый договор в отношении объекта долевого строительства заключен начиная с 1 января 2017 года, то застройщик должен внести в компенсационный фонд долевого строительства взнос в размере 1 процента от общей стоимости возводимого объекта согласно проектной декларации.

По нашему мнению, на законодательном уровне необходимо установить дифференцированную ставку отчислений. В противном случае происходит уравнивание застройщиков, для которых деятельность

по привлечению денежных средств граждан для участия в долевом строительстве является новой, и застройщиков, которые на протяжении долгого времени являются профессиональными участниками рынка долевого строительства и добросовестно выполняют свою работу. Такая ситуация видится некорректной, если говорить о деловой репутации предпринимателя. В связи с этим полагаем необходимым проводить рейтинг застройщиков, исходя из которого дифференцировать взносы таким образом: чем выше в рейтинге располагается застройщик, тем меньше будет сумма взноса в фонд.

Предполагается, что механизм действия компенсационного фонда будет отвечать требованиям стабильности, централизован-ности и прозрачности функционирования.

Также предполагается, что ежегодно в фонде будут аккумулироваться около 3035 миллиардов рублей. Однако можно ли говорить о стабильности его работы, если эти подсчеты приблизительные? (для пред-

9

8

ставления масштабности фонда обратимся к цифрам, согласно которым на завершение 155 недостроенных объектов «СУ-155» необходимо 39 миллиардов рублей (см. [13]).

Что касается централизованности работы фонда, то, по мнению законодателя, этого можно добиться лишением застройщика возможности выбирать способ страхования своей ответственности.

Прозрачность функционирования системы страхования ответственности застройщиков посредством компенсационного фонда очевидна - простота понимания всеми участниками долевого строительства, куда и каким образом застройщик осуществляет отчисления и, соответственно, каким образом дольщик сможет обратиться за компенсацией в случае банкротства застройщика.

Механизм компенсационного фонда разумно сравнить с механизмом Агентства по страхованию вкладов.

Таким образом, в ближайшем будущем застройщик будет ограничен еще и в возможности принять самостоятельное решение в отношении установленной государством обязанности по страхованию ответственности.

Рассмотренные изменения направлены на усиление государственного контроля за деятельностью застройщика, привлекающего для строительства денежные средства граждан. Согласимся с мнением Е.Н. Горбуновой, которая отмечает, что «государство, не являясь стороной договора и не участвуя в процессе строительства, с течением времени увеличивает публично-правовое регулирование сферы долевого строительства» [9, с. 32].

На этом вмешательство законодателя в частно-правовые отношения застройщика с контрагентами не ограничивается. Законодатель предлагает использовать счета эскроу в случае привлечения денежных средств для строительства недвижимости и полагает, что введение этой меры также должно повысить доверие дольщика

к застройщику и обеспечить уверенность в работе последнего. Предполагается, что механизм счета эскроу в случае с долевым строительством будет работать по классической схеме, представленной в Гражданском кодексе Российской Федерации, где в качестве депонента будет выступать дольщик, а в качестве бенефициара - застройщик.

Счета эскроу должны использоваться в расчетах между застройщиком и дольщиком при одновременном выполнении следующих условий:

1) застройщик осуществляет строительство с использованием предоставляемого банком целевого кредита на строительство объектов недвижимости;

2) кредитным договором предусмотрено условие об установлении во всех договорах участия в долевом строительстве обязанности дольщика осуществлять платеж по таким договорам путем внесения денежных средств на счета эскроу, открытые в банке, кредитующем застройщика;

3) банк, предоставляющий целевой кредит, удовлетворяет требованиям, установленным Правительством Российской Федерации к кредитным организациям, в которых могут размещаться средства федерального бюджета на банковские депозиты.

Справедливо отметить, что, во-первых, законодателем предоставляется возможность получения застройщиком целевого кредита для возведения многоквартирного дома, во-вторых, исходя из смысла пункта 1 статьи 15.4 Закона об участии в долевом строительстве при использовании счета эскроу «может быть предусмотрено условие ... обязанности участников долевого строительства внести денежные средства в счет уплаты цены договоров участия в долевом строительстве на счета эскроу, открытые в таком банке». Другими словами, этот вопрос решается по усмотрению сторон кредитного договора - банка и застройщика, то есть такое условие может быть, но оно не является обязательным. Однако по-

нятно, что вероятность того, что банк согласится выдать целевой кредит, который, как мы понимаем, должен представлять собой немалую сумму, не подстраховавшись, невелика.

Обоснуем, почему в этом случае ограничений для застройщика (даже если он имеет возможность получить целевой кредит) больше, чем прав, пояснив всю непривлекательность использования счета эскроу для застройщика.

Вступая в такие взаимоотношения, застройщик фактически становится зависимым от требований банка, поскольку в силу закона кредитный договор застройщика с банком должен содержать следующие условия (с 1 января 2017 года):

1) обязательство застройщика предоставлять банку информацию обо всех организациях, привлеченных застройщиком для возведения объектов недвижимости;

2) право банка запрашивать у застройщика информацию и документы в объеме, устанавливаемом кредитным договором в соответствии с требованиями уполномоченного федерального органа исполнительной власти (поскольку сегодня соответствующих требований к кредитным договорам нет, можно предположить, что перечень документов будет близок к перечню, предоставляемому в контролирующие органы);

3) обязательство застройщика устанавливать во всех договорах участия в долевом строительстве обязанность дольщика вносить денежные средства на счета эскроу, открытые в банке;

4) обязательство застройщика согласовывать с банком изменение существенных условий договоров участия в долевом строительстве;

5) обязательство застройщика осуществлять платежные операции, связанные со строительством объектов недвижимости, только через счета, открытые в банке, выдавшем целевой кредит на строительство таких объектов недвижимости.

Фактически застройщик в еще большей степени теряет самостоятельность в приня-

тии решений, поскольку, так или иначе, любые действия либо должны согласовываться с банком, либо банк должен быть поставлен в известность о принятых решениях.

Исходя из этого застройщик изначально воспринимается как недобросовестный участник долевого строительства, что подтверждается наложением на него все больших ограничений, установлением все больших мер ответственности, обременением его дополнительными обязанностями, которые, в свою очередь, все равно не гарантируют стопроцентную защиту прав граждан - участников долевого строительства.

Следует отметить, что в настоящее время среди предпринимателей России, входящих в число субъектов малого и среднего предпринимательства, строительство многоквартирных домов в соответствии с Законом об участии в долевом строительстве осуществляют более 400 субъектов (юридические лица, образованные в различных организационно-правовых формах) во всех регионах нашей страны (см. [10]).

В свою очередь, государство, осознавая необходимые пределы свободы для деятельности предпринимателей, в том числе на рынке услуг, в Стратегии развития малого и среднего предпринимательства указывает на высокую значимость снижения административных барьеров при осуществлении субъектами малого и среднего предпринимательства (далее также - субъекты МСП) их деятельности (см. [11]).

Из изложенного можно сделать следующие выводы:

1) законодатель, создавая благоприятные условия для развития малого и среднего предпринимательства, не рассматривает в качестве таких субъектов застройщиков, осуществляющих свою деятельность по законодательству о долевом строительстве, что подтверждается установлением повышенных требований и определенных условий административного характера для участников долевого строительства, тем самым усложняя процесс выхода на рынок

строительных услуг юридическим лицам, подпадающим под критерии субъектов малого и среднего предпринимательства;

2) в сложившейся ситуации просматривается стремление к сокращению на рынке долевого строительства субъектов МСП.

ЛИТЕРАТУРА И ИНФОРМАЦИОННЫЕ

ИСТОЧНИКИ

1. Федеральная служба государственной статистики : [сайт]. URL: http://cbsd.gks.ru

2. Индикаторы рынка недвижимости. URL: http://www.irn.ru/news/112187.html

3. «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации : Федеральный закон от 30 декабря 2004 года № 214-ФЗ // Собрание законодательства Российской Федерации, 2005, № 1 (часть 1), ст. 40.

4. О несостоятельности (банкротстве) : Федеральный закон от 8 января 1998 года № 6-ФЗ // Собрание законодательства Российской Федерации, 1998, № 2, ст. 222.

5. О некоторых процессуальных вопросах, связанных с рассмотрением дел о банкротстве : постановление Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 22 июня 2012 года № 35 // Вестник Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации. № 8. 2012.

6. Алтухов А. В. Гражданско-правовая

защита прав участников долевого строительства многоквартирных домов при несостоятельности (банкротстве) застройщика : дис. ... канд. юрид. наук. М., 2015.

7. Комплекс градостроительной политики и строительства города Москвы. URL : https://stroi.mos.ru/ (дата обращения: 19 марта 2017 года).

8. Гражданский кодекс Российской Федерации (часть первая) : Федеральный закон от 30 ноября 1994 года № 51-ФЗ.

9. Горбунова Е. Н. Правовое регулирование защиты прав участников долевого строительства : дис. ... канд. юрид. наук. М., 2014.

10. Единый реестр субъектов малого и среднего предпринимательства : [сайт Федеральной налоговой службы]. URL: https:// rmsp.nalog.ru/

11. Об утверждении Стратегии развития малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации на период до 2030 года : распоряжение Правительства Российской Федерации от 2 июня 2016 года № 1083-р : в редакции распоряжения Правительства Российской Федерации от 8 декабря 2016 года. Доступ из справочной правовой системы «КонсультантПлюс».

12. Индикаторы рынка недвижимости. URL: https://www.irn.ru/news/113761.html

13. Ведомости. URL: https://www.vedo-mosti.ru/realty/articles/2016/05/18/641402-fond-zaschiti-dolschikov

МЕЖДУНАРОДНАЯ АКАДЕМИЯ ОЦЕНКИ И КОНСАЛТИНГА

предлагает квалифицированные услуги по оценке следующих объектов:

• предприятий, бизнеса;

• пакетов акций,облигаций;

• активов предприятий, созданных на основе франчайзинга;

• инвестиционных проектов;

• дебиторской задолженности;

• недвижимого имущества (незавершенных строительных объектов, земельных участков и т.д.);

• машин, оборудования и транспортных средств;

• интеллектуальной собственности (патентов, товарных знаков и т.д.);

• ювелирных изделий и драгоценных камней, антиквариата

Звоните сегодня - (499) 230-01-31, -02-06 Мы ждем Вас - 115184, г. Москва, переулок Климентовский, дом 1, стр. 1 e-mail ocenka@maok.ru наш сайт www.maok.ru