Ипотека с лакировкой

Когда условия ипотеки ужесточаются, сэкономить на покупке квартиры в кредит можно при помощи специальных акций банков. Правда, в этом году кредитные организации не балуют разнообразием такого предложения, к тому же некоторые акции напоминают рекламную уловку.

Свобода заемщика

Банки по-прежнему испытывают трудности с привлечением фондирования и вынуждены ужесточать условия ипотечных программ. О намерении с 1 сентября увеличить ставки по ипотечным кредитам на 0,5% уже заявил один из крупных игроков на рынке ВТБ 24. Причем ранее банк увеличил процентные ставки на 0,25% по программам с первоначальным взносом меньше10%.

В таких условиях приятной неожиданностью для заемщика могут оказаться сезонные акции по ипотеке — банки периодически объявляют о разного рода скидках. Правда, этим летом банки не отличались особой изобретательностью. Да и банков, которые предлагают заемщикам хоть какие-то скидки, заметно поубавилось. "Можно говорить, что количество специальных предложений по сравнению с прошлым годом сократилось. Большинство из них в прошлом году были связаны с возможностью кредитования с нулевым первоначальным взносом либо с нулевой комиссией. Сейчас таких предложений практически нет, и банки неохотно идут на какие-либо изменения стандартных условий. А если и идут, то на краткосрочной основе",— говорит директор отделения "Центр ипотеки" компании "БЕСТ-Недвижимость" Андрей Кузнецов.

Некоторые эксперты уверены, что проведение акций — хорошая возможность для банков привлечь к себе внимание и несколько приукрасить не особо привлекательные условия ипотечного кредитования.

"Если еще два года назад клиент пытался достучаться до банков в надежде получить продукт, адекватный своим потребностям, то сейчас, когда в ипотечном кредитовании наметился серьезный спад, банки пытаются достучаться до клиента. Поэтому цель всех акций — привлечь оставшихся на рынке потенциальных клиентов, не меняя при этом базовые условия для сохранения текущего уровня доходности",— поясняет ситуацию директор департамента продаж и развития Русского ипотечного банка Алексей Дорош.

"Условия ипотечного кредитования изменились не в лучшую сторону, и кратковременные акции позволяют удержать перспективных заемщиков",— вторит ему начальник отдела ипотечного брокериджа компании "Кредит Макс" Виктория Щербакова.

Сейчас одно из наиболее выгодных предложений банков — клиент самостоятельно назначает себе ставку. Он может снизить процентную ставку на 0,5-1% годовых, но за это должен заплатить повышенную комиссию за оформление кредита.

Ряд экспертов сомневаются в работоспособности подобных схем. "Вряд ли банки согласятся на ставку, скажем, 2%. Это тоже маркетинговый ход, только гораздо более опасный, чем многие другие. Клиент вполне может подать иск в суд, требуя компенсации за свои обманутые ожидания",— говорит аналитик группы компаний "Мультиброкер" Людмила Макарова.

Первым такую акцию провел банк "Дельтакредит" в 2007 году, после чего она переросла в постоянную программу банка. Выгоду от такой схемы можно почувствовать при больших сроках кредитования. "Данная акция рассчитана на заемщиков, которые не собираются погашать кредит в ближайшем будущем, и, соответственно, для таких заемщиков меньшая ставка будет приносить тем большую выгоду, чем более длительный срок кредита выбрал заемщик",— полагает руководитель блока "Ипотечное кредитование" Альфа-банка Илья Зибарев.

Например, по стандартной программе банка "Дельтакредит" кредит в долларах на покупку квартиры на вторичном рынке можно оформить на 7-25 лет под 9-10% годовых при подтверждении дохода справкой по форме 2-НДФЛ; при подтверждении дохода справкой по форме банка процентная ставка увеличивается на 1%.

Для снижения базовой процентной ставки на 0,5% заемщику нужно заплатить комиссию в размере 1,5% от суммы кредита; если же заемщик хочет получить скидку 1%, комиссия также вырастет в два раза. Чтобы получить минимально возможную ставку, заемщику нужно оформить кредит на семь лет, при этом минимальный первоначальный взнос составляет 15%.

Например, при покупке квартиры стоимостью $250 тыс., первоначальном взносе 20%, сроке 25 лет и ставке 10% годовых ежемесячный платеж составит $1,8 тыс. При этом всего заемщик выплатит банку $545 тыс. Заплатив комиссию $6 тыс., заемщик снизит ставку на 1%, уменьшив ежемесячную выплату на $120, а общую сумму на $40 тыс. При семилетнем сроке кредитования процентная ставка составит 9%, и, снизив ее на 1%, заемщик сэкономит всего $9 тыс.— чуть больше самой комиссии. В первом случае экономия получается гораздо существеннее, однако стоит помнить о разнице в переплате: $250 тыс. против $51 тыс. во втором случае.

Банк предлагает провести и противоположную операцию — отказаться от выплаты комиссии, но в этом случае процентная ставка будет увеличена на 0,5%. Здесь расчет на тех заемщиков, которые не располагают лишними средствами в момент оформления кредита.

Банк "Жилфинанс" предлагает схему, аналогичную той, что реализует "Дельтакредит". При снижении основной процентной ставки на 0,5% комиссия за предоставление кредита вырастает на 1%. При этом заявленные минимальные ставки с учетом акции составляют 8,75% годовых в долларах и 11,75% в рублях.

"Основная выгода для банка — возможность предложить своим клиентам сэкономить на пользовании ссудными средствами, что влечет за собой увеличение количества заемщиков, которые оформят ипотечный жилищный кредит именно в нашем банке. Подобного рода акции могут быть выгодны для банка, только если заемщик погасит кредит досрочно в течение первых пяти-шести лет. В противном случае акция попросту уменьшает прибыль банка",— рассказывает начальник отдела продаж банка "Жилфинанс" Георгий Маргиев.

Недавно список банков, готовых уменьшить процентную ставку в обмен на увеличение единовременной комиссии, пополнил Альфа-банк. До 30 августа там действует специальная акция "Управляй ставкой!", в рамках которой заемщик может снизить базовую ставку на 0,3-1,2% годовых в зависимости от срока кредитования. При этом комиссия за выдачу ипотечного кредита будет увеличена на 2,1-3,1%. Банк сообщает, что в этом случае заемщик может получить минимальную стоимость кредита — 10,4% годовых по долларовым кредитам и 12,4% по рублевым.

Эксперты предполагают, что в будущем подобные акции могут вытеснить стандартные программы банков с фиксированными условиями. Удобство таких кредитов заключается в том, что заемщик самостоятельно выбирает для себя максимально приемлемые условия и платит за них один раз.

"В данном случае речь идет о механизме, к которому в дальнейшем придут все банки. В США более 6 тыс. кредитных продуктов, и клиенты могут подобрать себе индивидуальные программы именно через конструирование персональных условий. Что-то наподобие насыщения выбранного автомобиля дополнительными опциями. Кто-то экономит на коробке-автомате, но ему принципиально важно иметь кожаный салон. Так же и в случае с условиями ипотечного кредитования. Предложить клиентам максимально широкий выбор — залог успеха клиентоориентированных банков",— поясняет Алексей Дорош.

Приятные пустячки

Впрочем, пока большинство участников рынка ограничиваются тем, что изменяют не основные параметры кредита, а дополнительные (например, комиссии) или просто дарят подарки. Несмотря на то что экономия от подобных акций очевидно невелика, заемщики на них охотно соглашаются.

"Любое отклонение от стандартов, которое предлагают банки в виде либо подарков, либо снижения платежей или уменьшения процентных ставок, будет привлекательно для людей. Более того, именно на это люди в основном и идут, потому что данные акции, как правило, хорошо рекламируются",— констатирует Андрей Кузнецов.

Например, Райффайзенбанк при подаче заявки на получение ипотечного кредита до конца августа уменьшает комиссию за выдачу кредита с 1% до 0,5% от суммы кредита. А Городской ипотечный банк и вовсе отменил комиссию за выдачу кредита — 0,8% от его суммы.

Московский кредитный банк предлагает своим ипотечным заемщикам принять участие в розыгрыше путевки в Прагу стоимостью 100 тыс. руб. Русский ипотечный банк готов поощрить того заемщика, который приведет в банк нового клиента. При этом новый клиент оплатит пониженную комиссию за выдачу кредита — 1,05% от его суммы вместо 1,5%, а тому, кто его привел, банк в виде поощрения выплатит 30% от стандартной 1,5-процентной комиссии по новому кредиту. Расширяет круг клиентов с помощью своих заемщиков и Альфа-банк. Он предлагает "посоветовать другу" ипотеку в банке, и, если друг заключит договор, оба клиента получат по подарочному сертификату в "М.Видео" на 2 тыс. руб.

"Данная акция рассчитана прежде всего на работу с клиентами банка и имеет целью поддерживать контакт с заемщиками и поощрять их на привлечение своих друзей и знакомых к обращению за услугами банка. Клиенту данная акция показывает особое внимание к нему банка и обещает приятные подарки",— поясняет Илья Зибарев.

Абсолют банк обещает подарить своим ипотечным заемщикам кредитную карту Visa Classic или Visa Gold. Карта выдается на специальных условиях: лимит кредитования — до 5% от суммы ипотечного кредита, а процентные ставки составляют 14-18% годовых в иностранной валюте и 16-21% годовых в рублях.

Однако эти акции скорее носят рекламный характер, нежели сулят заемщику ощутимую выгоду. Банкиры отмечают, что большую пользу заемщики могут получить от совместных программ банков с застройщиками, риэлтерами, страховыми компаниями и т. д.

"Такие акции эффективны прежде всего при привлечении аккредитованных брокеров и риэлтеров, так как стоимость их услуг по подбору объекта в течение срока действия акции существенно ниже. Клиент хочет купить квартиру с ипотечным кредитом, а не просто его получить",— уверена Виктория Щербакова.

Вместе с тем, по мнению экспертов, в ближайшее время ждать каких-либо новых специальных предложений от банков, даже краткосрочных, не стоит. Из-за кризиса спрос на ипотечные кредиты сохраняется, а предложение падает. Впрочем, если банки не готовы поощрять заемщиков с улицы, то для корпоративных клиентов они идут на уступки гораздо чаще.

Так, Юникредит банк в таких случаях снижает комиссию за оформление ипотечного кредита в два раза — с 1% до 0,5% от суммы кредита. Росевробанк предлагает корпоративным клиентам, имеющим счет в банке, процентную ставку по кредиту, уменьшенную на 0,5%. Росбанк при обслуживании корпоративных клиентов не взимает комиссию за оформление кредита и снижает комиссию за открытие ссудного счета с 1% до 0,5% от суммы кредита. Сэкономят на открытии ссудного счета и клиенты, имеющие в Росбанке положительную кредитную историю. "Уралсиб" для своих корпоративных клиентов понижает ставку в среднем на 0,5%, при этом первоначальный взнос может быть уменьшен с 10 до 5%.