Левашовский хлебозавод становится новой точкой притяжения

В июне начнет работу обновленный Левашовский хлебозавод на Барочной улице Петербурга. Памятник конструктивизма спустя десятилетия приспособлен под современное использование — культурно-деловое пространство. Для города это редкий пример, когда инвестору удалось реализовать свой план, чаще исторические здания в центральной части города продолжают разрушаться, ожидая «инвестора за рубль» или помощи от бюджета. Что помогло Левашовскому хлебозаводу не разделить их судьбу, разбиралась Алла Михеенко.

Проект возрождения Левашовского хлебозавода с новым современным функционалом обошелся Группе RBI в 1,2 млрд рублей

Фото: RBI

Комбинаты-памятники

Левашовский хлебозавод вызывает интерес как комплекс, сочетающий чистый конструктивизм и инновационные для 1930-х годов решения организации производственного процесса. Комбинат возводился вокруг огромной печи, на которой закольцовывался весь процесс. В результате было создано круглое шестиэтажное здание с производственными цехами и кольцевыми конвейерами, а также примыкающий к нему еще один подобный объем с круглым куполом — корпус котельной. Первая линия была запущена в 1933 году, и во время блокады завод снабжал людей ржаным хлебом. До 2010 года хлебозавод работал под вывеской «Дарница». Однако позже собственники предприятия приняли решение развивать производство в другом месте, а эти помещения стали сдавать в аренду.

Несмотря на то, что в 2012 году комплекс получил статус регионального объекта культурного наследия, его состояние с годами становилось все более удручающим. Для сравнения, другим проектам инженера Георгия Марсакова на тот момент было уделено больше внимания. Например, бывший московский хлебокомбинат на Ходынской улице был признан памятником и стал частью ЖК «Красная Пресня». Еще один, на Звездном бульваре в Останкино, заняла финская хлебобулочная компания Fazer, которая позже передала бразды правления «Хлебному дому». В Петербурге Кушелевский завод, также построенный при участии Марсакова, признан региональным памятником и находится в ведении ОАО «Каравай».

Экономика возрождения

Из-за жестких требований, связанных с сохранением предметов охраны, и трудоемких процедур согласования проектов приспособления большинство девелоперов не любят иметь дело с объектами культурного наследия. Однако некоторые все же готовы браться за такие проекты и при этом решать головоломку — как перепрофилировать здание, утратившее свою изначальную функцию, и «обыграть» памятник.

Час Левашовского завода пробил в 2016 году. На него обратила внимание компания RBI, которая приобрела завод вместе с охранными обязательствами. Экономика восстановления памятника складывалась за счет строительства по соседству элитного клубного дома Futurist. Оба объекта реализовывались параллельно.

«В проект реконструкции наши вложения в итоге составили 1,2 млрд рублей, но, конечно, в самом по себе проекте реконструкции экономики нет: будет здорово, если культурно-деловое пространство, которое мы готовим к открытию на Левашовском хлебозаводе, будет хотя бы окупать собственную операционную деятельность. С другой стороны, наличие такой уникальной составляющей в проекте, как отреставрированный памятник, положительно отражается на ценности "жилого" квадратного метра в глазах покупателя»,— объясняет президент RBI Эдуард Тиктинский.

Демонтаж оград

Следующее, что, как правило, «отпугивает» инвесторов от объектов культурного наследия,— риски противодействия со стороны градозащитников. Никому не хочется получить головную боль и настроенное против себя общественное мнение, даже если ты спасешь памятник от разрушения. В RBI перед началом работ на Левашовском хлебозаводе провели обширную просветительскую работу: приводили на «депрессивный» объект заинтересованных журналистов, общественников, блогеров, даже членов Всемирного клуба петербуржцев во главе с Михаилом Пиотровским, много выступали и дискутировали в медийном пространстве.

Демонтировали заборы в прямом и переносном смысле — не только раскрыли здание для обзора с улицы, но и сделали проект полностью открытым и прозрачным, объясняя, что здесь предстоит сделать. Пример успешного кейса, который, возможно, поможет и другим инвесторам преодолеть «страх памятника». В результате к 2018 году проект приспособления завода под коммерческие помещения и культурное пространство без ущерба его исторической ценности удалось утвердить и впоследствии воплотить.

Коллективное сознательное

Собственно, работа по реконструкции — это всегда два больших «челленджа»: сохранить старое и приспособить его под новое. И решать эти задачи — тоже не мечта для большинства девелоперов. У Группы RBI, с ее послужным списком в десяток реконструированных памятников, есть опыт подобных нетривиальных задач: и пересадка 30-метровой водонапорной башни на новый свайный фундамент, и создание многоэтажного паркинга внутри исторического газгольдера.

На хлебозаводе сохранять, укреплять и заменять пришлось многое. Появилась новая кровля, в том числе огромный купол котельной, были усилены 15% всех конструкций, смонтированы новые инженерные коммуникации. По словам Эдуарда Тиктинского, главная трудность, с которой столкнулись специалисты,— это невозможность изменить планировку комбината, «заточенного» сугубо на производственные процессы. Например, нельзя было менять расположение проходов, оконных проемов. Поэтому для формирования пространства, пригодного под новые, культурно-деловые цели, решались не только архитектурные и строительные вопросы. В проекте принимали участие дизайнеры ABD Architects, урбанисты Genius Loci, специалисты по мультимедиа из компании Ascreen. Отдельно стоит упомянуть экспертов «ДК Лурье» и целую команду приглашенных специалистов: под руководством Льва Лурье работали историки, краеведы, режиссеры, художники... Консультации велись и с Всемирным клубом петербуржцев, и с КГИОП.

Реконструкция здания Левашовского хлебозавода завершилась в конце 2022 года: в ноябре Группа RBI получила согласование итогового результата от КГИОП и разрешение на ввод в эксплуатацию.

Блокадный мемориал и «Творческая котельная»

В начале июня в здании начнет функционировать культурно-деловое пространство. В здании бывшей котельной со сводами до 13 м разместился круглый многофункциональный зал, который так и назвали — «Творческая котельная». Здесь будут проходить театрализованные постановки, кинопоказы, лекции, дискуссии, концерты, выставки. Стратегическим партнером Группы RBI в этом проекте стала петербургская Школа Masters — образовательная арт-организация для людей всех возрастов.

В целом «культурная» часть займет в здании около 1000 кв. м. В фойе с центральной ротондой организована выставочная площадка с постоянной экспозицией, посвященная истории хлебозавода. «Сердцем» проекта станет «Блокадный мемориал на Левашовском хлебозаводе» — камерное пространство в 70 кв. м с мультимедийной экспозицией в память о героическом прошлом хлебозавода, бесперебойно работавшего на протяжении всей блокады.

Со стороны улицы Большая Зеленина возле бывшего хлебозавода идет обустройство нового общедоступного городского сквера, со стороны Левашовского проспекта появится пешеходная площадь.

Группа RBI

В 2023 году Группе RBI исполняется 30 лет. Компания использует несколько брендов, развивая ряд направлений: строительство жилых и коммерческих комплексов (RBI), эксплуатация зданий («Управление комфортом»), отделка жилых и коммерческих помещений (RBI OK), управление апарт-отелями (RBI PM), BIM-проектирование и IT-разработки (Development Systems).

За 30 лет работы группа реализовала 81 проект разного класса и уровня общей площадью более 2 млн кв. м. Компания известна работой с выдающимися российскими и иностранными архитекторами, среди которых Рикардо Бофилл, Евгений Герасимов, Михаил Мамошин. Два объекта RBI (жилые комплексы «Таврический» и «Четыре горизонта»/«Дом на излучине Невы») включены в «Белую книгу» Всемирного клуба петербуржцев. Президент Группы RBI Эдуард Тиктинский в 2018 году удостоен звания «Персона года» независимой федеральной премии в сфере недвижимости Urban Awards.

На счету компании около десяти реализованных проектов реставрации, реконструкции или воссоздания петербургских объектов культурного наследия: гараж фирмы К. Л. Крюммеля на Дивенской улице, газгольдер на Заозерной улице, водонапорная башня Охтинской мануфактуры на Свердловской набережной, Лесной корпус Сестрорецкого курорта, Левашовский хлебозавод и другие.

На 2023 год в активах компании — около 1 млн кв. м строящейся и проектируемой недвижимости. В год своего юбилея, в марте 2023 года, головной офис RBI переехал в знаковое для себя здание Левашовского хлебозавода.