Мифы о пузыре

Ипотечный рынок в России растет все активнее. А вместе с ним множатся прогнозы и оценки. "Ъ" разбирался, почему России не грозит повторение американского ипотечного кризиса.

По данным ЦБ, объем выдачи рублевой ипотеки в первом квартале 2018 года вырос в РФ на 81% к аналогичному периоду прошлого года — с 321 млрд руб. до 582 млрд руб. Еще в 2017 году ипотечная ставка стабильно закрепилась на уровне ниже 10% — впервые за всю историю развития рынка ипотеки, в первом квартале 2018 года она составила 9,73%. В численном выражении рост ипотеки в первом квартале составил почти 68% — было выдано более 299 тыс. ипотечных кредитов против нескольким более 178 тыс. штук за первые три месяца прошлого года.

Реальный прирост за первый квартал, за вычетом рефинансирования, чуть ниже. С начала года выдано новых кредитов на 500 млрд руб., но и это более чем на 50% больше показателя аналогичного периода прошлого года. "Рынок ипотеки растет прежде всего за счет новых заемщиков",— отмечает генеральный директор ДОМ.РФ Александр Плутник. По итогам апреля, по предварительной оценке ДОМ.РФ, рост рынка сохранился: выдано ипотечных кредитов на сумму около 250 млрд руб., что в 1,7 раза выше уровня апреля 2017 года.

Ипотека заметно оживилась еще в прошлом году. По его итогам прирост в рублях составил более 30%, что уже дало ряду "экспертов" повод начать говорить о рисках возникновения пузыря на этом рынке наподобие того, как это произошло в США, где в 2007-2008 годах разразился кризис некачественной ипотеки класса subprime, который в итоге перерос в международный финансовый кризис.

Впрочем, аналитики прогнозируют такой же — более чем 30-процентный — рост. Согласно прогнозам Аналитического центра ДОМ.РФ, по итогам года будет выдано 1,4 млн кредитов на 2,5-2,8 трлн руб. Для сравнения: выдача в 2017 году составила 1,087 млн ссуд на сумму 2,021 трлн руб.

Такой рост заложен в стратегию ДОМ.РФ и на следующие два года. Она предполагает рост объема общего ипотечного портфеля банков по ипотечным кредитам с 5,1 трлн руб. по итогам 2017 года до 10 трлн руб. к концу 2020 года. Ежегодный же объем выдаваемых ипотечных кредитов должен вырасти с 1,9 трлн руб. в 2017 году до 3-3,5 трлн руб. в 2020-м.

Однажды в Америке

Ипотечный кризис в США разразился в 2007 году после того, как лопнул пузырь цен на недвижимость. Они резко пошли вниз после нескольких лет последовательного и стабильного роста, поддерживавшегося низкими процентными ставками и значительным притоком иностранного капитала. Однако рост оказался небесконечным, сменившись падением на фоне переизбытка предложения жилья, продаваемого в кредит.

В 2006 году рост цен на недвижимость остановился, а в 2007-м стоимость жилья просела настолько, что многие заемщики, покупавшие жилье в расчете на рост цен и последующее рефинансирование на более выгодных условиях, не смогли или не захотели обслуживать взятые на пике бума кредиты. В первую очередь это коснулось так называемой ипотеки класса subprime — выданной людям с низкими или неподтвержденными доходами, большой закредитованностью, низким первоначальным взносом, покупающим жилье в спекулятивных целях, на особых условиях, например с отсрочкой основных выплат, окончание которой как раз и пришлось на период кризиса, или по плавающей процентной ставке и т. п. Многие кредиторы в США ориентировались не на качество, а на количество выданных кредитов.

Существенно снизились стандарты андеррайтинга и требования к заемщику: в 2007 году около 40% ипотеки выдавалось с первым взносом менее 3% от стоимости жилья. Эти кредиты в последующем секьюритизировались. В то же время в России изначально не допускалась секьюритизация кредитов в первоначальным взносом ниже 20%, а в начале 2018 года Банк России нормативно ограничил выдачу таких кредитов.

Изъятие заложенной по кредиту недвижимости во многих случаях банки от убытков не избавляло, так как из-за снижения цен дома стали стоить меньше, чем выданные на них кредиты.

Ситуацию усугубили особенности рынка секьюритизации ипотеки в США — когда банки финансируют этот сегмент на фондовом рынке, продавая ценные бумаги, обеспеченные закладными по ипотеке. Многие банки выпускали сложно структурированные инструменты, обеспеченные именно subprime-ипотекой, при этом инвестиционная привлекательность таких бумаг обеспечивалась первоклассными рейтингами на уровне ААА — рейтинга ценных бумаг Казначейства США. В процессе секьюритизации оригинатор передавал все кредитные риски инвесторам, что также не стимулировало его к должному контролю качества кредитов. Что касается ипотечных ценных бумаг с последующей переупаковкой младших траншей в инструменты повторной секьюритизации, банки дополнительно маскировали кредитные риски. Рынок секьюритизации рухнул вслед за рынком недвижимости и ипотеки. А учитывая, что в США ипотечный долг составлял заметно более половины ВВП, проблемы банков стали оказывать влияние на всю экономику, что привело к необходимости господдержки ряда ключевых игроков. Но и это еще не все. Объем рынка MBS в 2007 году — более $4 трлн, из них более $1 трлн принадлежало зарубежным инвесторам. Из-за большого объема внешних инвестиций в экономику США на фоне бума, а также глобальной значимости "экономики номер один" проблемы вышли за пределы Америки, и кризис получил глобальное распространение.

Два полюса

Впрочем, по словам опрошенных "Ъ" экспертов, сходства между ситуацией сейчас в России и тогда в США довольно мало.

Как указывает руководитель направления анализа денежно-кредитной политики и банковского сектора Центра макроэкономического анализа и краткосрочного прогнозирования (ЦМАКП) Олег Солнцев, это соотношение накопленного гражданами ипотечного долга к ВВП, темпы роста рынка, долговая нагрузка на ипотечного заемщика, доля семей, которые могут позволить себе ипотеку, динамика цен на рынке недвижимости и ряд других.

Важное соотношение

Уровень проникновения, или соотношение ипотечного долга и ВВП, в России также на безопасном уровне, указывают эксперты. "Мы находимся на таком низком уровне проникновения по сравнению со многими другими странами, что говорить о пузыре или кризисе очень сильно преждевременно",— считает старший управляющий директор--главный аналитик Сбербанка Михаил Матовников.

"Соотношение ипотечного долга к ВВП в России сейчас в районе 6%,— конкретизирует Олег Солнцев.— А по стратегии развития ДОМ.РФ к 2020 году должно вырасти до уровня 9,5-10%. Если этот показатель сравнивать с развитыми рынками, то в России он на порядок меньше и опасений не вызывает. Так, накануне ипотечного кризиса в США соотношение ипотечного долга к ВВП было на уровне около 80%. Если посмотреть на другие развитые страны — это 50-80-90% к ВВП".

Смысл этого показателя — отражение некоего потенциала роста рынка исходя из разных типов экономик, понимание, далеко ли нам еще до своего странового потолка, указывают эксперты. Для развитых стран, где ипотечные инструменты используются десятками лет, он выше, для экономик, перешедших не так давно от плановых к рыночным, ниже. "За базу для сравнения можно взять страны Восточной Европы и Прибалтики. И даже у них соотношение ипотечного долга к ВВП гуляет от 13-14% в Венгрии и Словении до 28-32% в Словакии и Эстонии. То есть нам даже до Восточной Европы еще расти и расти",— отмечает он.

Страшен ли рост?

Темпы роста портфеля важны, чтобы понимать, насколько быстро мы движемся к своему потолку, даже если он еще далеко, продолжает господин Солнцев.

По итогам 2017 года по размеру ипотечного портфеля Россия выросла почти на 14%, а по объему выдач новых кредитов — примерно на треть к 2016-му. "Много это или мало — покажет сравнение с нашими же темпами роста в иные периоды. Так, в 2011-2014 годах годовые темпы роста ипотечного портфеля были на уровне 30-40%, то есть даже выше, чем сейчас. При этом, что важно, такие темпы прошли краш-тест кризисом 2014 года. Жесткого приземления по ипотеке тогда не было, этот сегмент в меньшей степени, чем другие, дал просрочку. Да, была проблема с валютной ипотекой, но в общем объеме ее доля незначительна",— говорит эксперт.

По данным ЦБ, просрочка от 90 дней в течение двух лет после кризиса 2014 года достигала пика в 0,73% по сравнению с докризисными 0,37%, а от 180 дней — 2,67%. Потом она стала снижаться и по итогам марта составляла 0,27% и 1,84% соответственно.

Пока говорить о назревающем пузыре преждевременно, говорит Юрий Грибанов, гендиректор Frank RG: "Просрочка остается на весьма умеренном уровне в несколько процентов от портфеля, что вполне приемлемо".

Долговая разгрузка

Важным показателем, позволяющим говорить о возможности возникновения проблем с обслуживанием ипотечных кредитов в будущем, является соотношение ипотечного платежа к доходу среднего домохозяйства. Так, в 2008 году средний платеж по ипотеке составлял 60%, в 2011-2012 годах — 30-35%, в 2017-2018 годах — комфортные 25%. При этом средний размер кредита за этот период вырос с 1,7 трлн до почти 2 трлн руб. Это вполне посильный уровень, учитывая, что в семье, взявшей ипотеку, обычно бывает не один работающий человек, отмечают эксперты и участники рынка.

"Плюс ставки снижаются, а сроки ипотеки растут, что тоже влияет позитивно на соотношение среднего платежа к доходу, и сейчас это соотношение в России одно из лучших за все время, которое ипотека существует как экономически значимое понятие",— констатирует господин Солнцев.

Доля семей, которые могут позволить себе купить в ипотеку квартиру на стандартных условиях, чем-то похожа на предыдущий показатель, но здесь учтен фактор дифференциации по доходам между разными группами семей. Так, по словам Олега Солнцева, если в целом по стране в 2011-2012 годах эта доля была на уровне 29-31%, то в 2016-м — 34%, в 2017-м — 44%. То есть потенциал выше по сравнению с прошлыми годами.

Это означает, что реальный платежеспособный спрос со стороны стандартных заемщиков не настолько узкий, чтобы банкам в рамках конкурентных стратегий форсировать субстандартную ипотеку с экстремальным соотношением долга к доходу или минимальным первоначальным взносом, уходя в рискованный сегмент, считает эксперт.

Что касается нормального платежеспособного спроса, недостаток которого зачастую подталкивает банки в сегмент subprime, то он еще не исчерпан, считает и Дмитрий Гаранин, партнер McKinsey. "Пока банки скрупулезно проверяют доходы и оценивают залоги, предпочитая не рисковать ради расширения клиентуры",— говорит он. Более того, он полагает, что текущий платежеспособный спрос может быть расширен за счет новой категории покупателей жилья в ипотеку, которые сейчас предпочитают жилье арендовать, в основном по экономическим соображениям.

Это достаточно большой потенциальный сегмент, который со временем также может быть задействован, рассуждает господин Гаранин. "Стандарты строительства не стоят на месте, и качество жилья, которое строится сейчас, несопоставимо выше в сравнении с тем, что в основном сдается: старые приватизированные квартиры, жилье, доставшееся по наследству или купленное в сытные докризисные года и сдаваемое, чтобы не простаивало",— поясняет он. Запрос на качество и может сформировать некий класс нового платежеспособного качественного спроса, резюмирует Дмитрий Гаранин.

Непопулярный subprime

Еще один ключевой фактор — масштаб сегмента subprime. "Надо понимать, что американский рынок ипотеки рухнул не от того, что ипотека сама по себе рискованна, а из-за того, что ее стали выдавать тем, кому нельзя, безработным, например. Люди на ипотеку спекулятивно покупали инвестиционные квартиры без первоначального взноса. И все это происходило на фоне практически нулевых ставок,— добавляет Михаил Матовников.— Вот это факторы риска. У нас сейчас их нет: ставки все равно довольно высокие, первоначальные взносы немаленькие, уровень инвестиционной ипотеки небольшой".

"Предложения ипотеки с первоначальным взносом, равным нулю, в России, можно сказать, их нет,— указывает и Юрий Грибанов.— Более того, банки придерживаются весьма консервативной рисковой политики, то есть они не сеют с вертолета ипотечные кредиты категории subprime, потому что все еще прекрасно помнят проблемы просроченных долгов, которые их накрыли после кризиса 2008 и 2014 годов".

Необходимо продолжать проводить политику по предотвращению формирования высокорискованного портфеля ипотечных кредитов с низким первоначальным взносом, отмечают эксперты ДОМ.РФ. В начале 2018 года Банком России введены повышенные коэффициенты резервирования по кредитам с низким первоначальным взносом (менее 20%). "Эти меры будут способствовать предупреждению формирования кредитных рисков и дальнейшему росту качества ипотечного портфеля: по статистике Банка России вероятность возникновения просроченной задолженности по ипотеке в течение месяца по кредитам с первоначальным взносом до 10% более чем в два раза выше, чем по кредитам с первоначальным взносом в 20-30%",— комментирует Аналитический центр ДОМ.РФ.

Что касается инвестиционных ипотечных заемщиков, которые быстро перестают обслуживать долг, как только цены на жилье падают настолько, что это становится невыгодным. "Но российский рынок недвижимости уже охладился: прошли те времена, когда инвесторы скупали жилье в надежде на рост цен на несколько десятков процентов в год, и, скорее всего, с учетом реновации это вряд ли повторится,— говорит Дмитрий Гаранин.— Сейчас высока доля людей, покупающих квартиры, чтобы улучшить жилищные условия, и относящихся к покупке как к очень значимому событию".

Спекулятивный спрос невелик, указывает и господин Грибанов: большая часть людей покупает квартиры для жизни. Спекулянтам, по его словам, рынок при текущем уровне и динамике цен стал неинтересен, они уже несколько лет как переложили свои средства в более выгодные растущие активы. Люди же, которые покупают для себя, рассуждает он, менее рациональны, и даже если квартира стала стоить меньше, чем они должны банку, продолжат обслуживать кредит, потому что отказ обслуживать долг и покупка новой более дешевой квартиры для них будут связаны с эмоциональной потерей.

В такой ситуации для банков важно обеспечить клиентов понятными и прозрачными процессами и продуктами, отмечает господин Гаранин. Если стандарты безопасного кредитования и управления соблюдаются, сам по себе рост опасности не представляет, согласен Михаил Матовников.

Ценовые качели

Если говорить о динамике цен на жилье, что стало триггером кризиса в США, то оптимальной является ситуация умеренного роста цен, чтобы динамика не слишком отрывалась от инфляции, указывают эксперты.

"Это признак сбалансированности. Умеренное превышение над ИПЦ — это хорошо. Сильное — плохо: стимулируется покупка жилья в инвестиционных целях, и возникает опасность пузыря. Схлопывание цен — признак кризиса",— отмечает господин Солнцев. В России сейчас нет ни того ни другого.— Коррекция цен уже закончилась, сейчас они стагнируют. В будущем нас не ждет слишком мощный рост цен, но и вряд ли будет существенное снижение. Охлаждать цены будет и ввод нового жилья, который наконец тоже стал расти. По мере исчерпания запаса жилья ценовые качели двинутся в другую сторону, тем самым не давая ценам упасть. В этом же направлении будут работать и новые механизмы финансирования жилья, переход на которые запланировало правительство. Переход от долевого строительства за счет граждан к проектному финансированию за счет банков, вероятно, несколько повысит себестоимость для застройщиков и подтолкнет цены чуть вверх". Но, полагает Олег Солнцев, это будет единовременная ценовая коррекция, а не устойчивый тренд, способный вызвать спекулятивный ажиотаж и привести к надуванию ценового пузыря.

Цены на жилье сейчас стабильны на протяжении длительного периода. В условиях снижения ставок по ипотеке это увеличивает его доступность и в то же время не позволяет реализоваться риску, отмечают в ДОМ.РФ. "И даже если предположить какое-то более шоковое снижение, надо учитывать, что жилье для среднестатистического россиянина — это сакральное имущество и он последнюю рубашку с себя скинет, но будет выплачивать долг в страхе, что его квартира будет у него отнята",— рассуждает он.

Риска нет

Признаков возникновения пузыря на российском рынке ипотеки нет, единодушны эксперты.

Вместе с тем, они указывают на возможное введение санкций по ОФЗ, что может негативно отразиться на фондовом рынке и рынке секьюритизации. Впрочем, доля фондирования ипотеки через секьюритизацию сейчас в России невелика, ипотека в основном сейчас финансируется за счет депозитов граждан. "К тому же на этом рынке есть институт развития — ДОМ.РФ, который к этому моменту может разработать схемы хеджирования таких рисков",— полагает господин Солнцев.

У нас отсутствует машина по секьюритизации ипотечных ссуд, которая была построена в Америке и сформировала там огромный рынок институциональных инвесторов в ипотечные ценные бумаги, что увеличивало риски",— говорит и Дмитрий Гаранин. Все, что связано с секьюритизацией, в России находится пока на начальном этапе, и, если развивать этот продукт грамотно и осторожно, он будет очень полезным: и банки расчистят балансы, и инвесторы получат хороший инструмент, продолжает господин Гаранин: "Конечно, все можно довести до абсурда — если какое-то лекарство пить в очень больших количествах, можно и пострадать, но пока для меня на горизонте до десяти лет этих рисков не видно".

В части секьюритизации ипотечных пулов ДОМ.РФ занимается развитием механизма выпуска однотраншевых ипотечных ценных бумаг с поручительством единого института развития в жилищной сфере. В рамках этого механизма в целях управления этим риском будут проводиться тщательный отбор и проверка всех закладных, попадающих в пул.

Присутствуют некоторые процентные риски для банков из-за возможных санкций США по ОФЗ, что увеличит стоимость фондирования ипотеки для банков. Но, во-первых, их пока нет, а во-вторых, у нас есть государство, которое понимает, что ипотека — это чувствительный сегмент, и, если предположить, что произойдет что-то радикальное, вероятно, включит какие-то системы поддержки, как это было в 2014 году, считает господин Грибанов.

Повторение американского сценария 2007-2008 годов — образование пузыря на ипотечном рынке в России — очень маловероятно, считает Дмитрий Гаранин. "Во-первых, кризисы никогда точно не копируют предыдущие: человечество учится на ошибках. Плюс кроме предположения, что на те же точно грабли мы не наступим, российский рынок структурно сильно от американского отличается",— отмечает он.

Российский рынок отличается от рынков большинства развитых европейских стран и США низким уровнем проникновения ипотеки. И хотя до насыщения рынка еще далеко, понимание драйверов успеха и проблем, продвинутых с точки зрения ипотеки рынков, важно уже сейчас, так как многие из них могут стать актуальными в России.