Покупательский сброс

Девелоперы пермских торговых центров фиксируют снижение покупательских потоков, по отдельным ТЦ в январе этого года оно достигало 5–7% в сравнении с прошлым январем. Падение выручки арендаторов торговых площадей оценивается в 30–50%. Они настаивают на скидке по аренде, но идти навстречу собственники готовы только в индивидуальном порядке.

Вчера на конференции, посвященной условиям развития пермского рынка коммерческой недвижимости, PAN City Group представила аналитику и прогнозы по офисному и торговому сегментам. По словам руководителя отдела маркетинга и консалтинга PAN City Group Юлии Цепенниковой, одним из отличий этого кризиса является профицит предложения, хотя, в отличие от московского рынка, в Перми он не так ярко выражен. Аналитики также предполагают, что на этот раз период восстановления будет более продолжительным — оно начнется через 15–21 месяц. В Перми, по словам госпожи Цепенниковой, осознанного понимания кризиса еще нет. «В Екатеринбурге уже сложилась тенденция к снижению товарооборота по прошлому году, у нас же итоги 2014 года — 102%. Сейчас сложился дисбаланс по ожиданиям арендаторов и тем ставкам, которые существуют. Если сравнить Пермь и Екатеринбург, у них средняя ставка в главных торговых коридорах 1,2–1,4 тыс. руб. за 1 кв. м; у нас, если брать Комсомольский проспект, — от 1,5 до 2,5 тыс. руб. Такой дисбаланс приводит к тому, что екатеринбургские сети отказываются развиваться в Перми», — отмечает Юлия Цепенникова.

Специалисты PAN City Group также фиксируют выход на рынок большого количества предложений коммерческой недвижимости по высокой стоимости: от 200–250 тыс. руб. за 1 кв. м на Комсомольском проспекте, рекордное предложение — 586 тыс. руб. за кв. м (помещение на Монастырской, 12а). «Сейчас собственники пытаются поймать последний момент для реализации своих площадей по тем старым ценам, которые предлагались в 2013-м и частично в 2014 году», — поясняет Юлия Цепенникова. Новым трендом стало появление в конце прошлого года большого количества мелких инвесторов с объемом инвестиций от 5 до 10 млн руб., но предложить было нечего, так как все уже «сметено». Рынок, как отмечает она, более чувствительно реагирует на просчеты в концепции, и концентрация покупателей наблюдается в успешных торговых центрах. В сегменте офисной недвижимости аналитики наблюдают повышение спроса на мелкую нарезку площадей — 30–50 кв. м, клиенты на помещения от 500 кв. м практически отсутствуют.

Девелоперы крупных ТЦ признают, что входят в фазу кризиса, и отмечают снижение покупательской активности. Елена Жданова, директор ООО «УК ЭКС» (ТРК «Семья» в Перми и Уфе), уточняет, что снижается доля спонтанных покупок. Падение выручки арендаторов, по ее словам, варьируется от 5 до 30%. При формировании бюджетов холдинг закладывает сокращение затрат на 2015–2017 годы — за счет снижения стоимости услуг контрагентов, расходов на электроэнергию и прочего. «Я бы не сказала, что кризис 2008–2009 годов закончился. Мы пожинаем его плоды сейчас и вошли в более глубокую его составляющую», — полагает госпожа Жданова. Но в этот раз, по ее словам, арендаторы почти сразу принимают решения о закрытии, если не видят вариантов договориться с владельцем франшизы или сократить издержки. «Они не ждут, что, может быть, что-то случится. Это риск, который появился месяца два назад. Арендодатель сталкивается с необходимостью внезапной замены», — добавляет Елена Жданова. В то же время, по ее словам, ситуация на пермском рынке ТЦ более благоприятна из-за невысокой по сравнению с другими городами конкуренции в сегменте ТЦ. «Паники точно нет, есть напряжение. Inditex, с которыми мы хотели развивать проект, прямым текстом сказали, что им требуется время до апреля. Они остаются точно, речь идет о запуске нового проекта. Пока все ждут», — поясняет госпожа Жданова. На сегодняшний день в «Семье» есть арендаторы, для которых по-прежнему применяются валютные ставки. С кем-то из арендаторов «ЭКС» договорился о заморозке этих ставок, с кем-то — о максимальном барьере по курсу доллара.

Директор ООО «УК „Столица-Пермь“» Константин Копытов считает, что успешным ТЦ в кризис достается больше. «Мы расплачиваемся повышенными рисками, огромной закредитованностью, становимся более уязвимыми. Отличие этого кризиса в том, что мы становимся заложниками событий, на которые не можем повлиять. В ТРК „Столица“ до первого квартала прошлого года была позитивная динамика, но с весны прошлого года началось снижение посещения. Январь этого года показывает 5–7% снижения к январю 2014 года. Весь прошлый год посещаемость падала плавно на 1–2%», — сетует господин Копытов. Он ссылается на то, что еще год назад был длинный лист ожидания из арендаторов на площади в ТРК, сейчас этот лист сократился на 95%. Вакантные площади в этом ТЦ сегодня составляют порядка 13%. Константин Копытов отмечает, что с рынка уходят арендаторы формата «средний», «средний плюс». Он оценивает падение выручки у операторов этого сегмента до 40%. «Они закрывают бизнес вне зависимости от арендной ставки», — говорит господин Копытов.

«Мы не так пессимистично смотрим на вещи. Мы уже пришли к обществу потребления, отказываться от него разово потребитель не будет, он будет сокращать издержки, переходить от дорогих марок к более дешевым. Выручки 2009 года мы достигли уже к 2011 году, а в 2013-м она была намного выше докризисной выручки 2008 года. Поэтому не могу сказать, что мы не вышли из кризиса», — отмечает финансовый директор ГК «РИАЛ» (ТРК «Колизей Синема», «Колизей Атриум», БЦ «Грин Плаза») Марина Медведева. По ее словам, в сентябре был зафиксирован резкий спад объема продаж — до 30–50%. «Это первый момент шока, когда перешли от лояльного к „безобразному“ курсу доллара. Октябрь смотрим — покупатель немного адаптируется. У российских марок, которые стоят у нас, наоборот, наблюдается рост потребления», — добавляет госпожа Медведева. Она поясняет, что если арендатор платит за аренду 12–14% от выручки, это нормально, он будет даже в прибыли: «Максимальный показатель, который они могут себе позволить, по нашим расчетам, составляет 22%. Когда они приходят к нам за скидкой, мы просим показать выручку и сразу видим — арендатор добросовестный или нет. Если процент выходит за рамки, начинаем договариваться. Но сейчас появилась тенденция, что все просят скидку как под копирку. У всех одна ставка — дисконт 30%». Марина Медведева также отмечает, что федеральные арендаторы готовы платить процент от выручки, но не гарантированную арендную плату: «Это подразумевает, что эти арендаторы не будут давать скидки клиентам. А зачем такой арендатор? К этому тоже внимательней надо относиться и использовать индивидуальный подход».

При этом в сегменте офисной недвижимости, по словам госпожи Медведевой, ситуация сложнее: построить такой математический подход, как в торговой, проблематичнее. По ее мнению, необходимо обращать внимание на сферу, к которой относится арендатор. «Если это общепит, я понимаю, что у них падение долгосрочное. Но это генератор потоков для офисных и торговых центров. Поэтому я должна сохранять общепит. А если это компания, которая занимается продажей нефтепродуктов, то оснований снижать арендную плату я не вижу», — добавляет Марина Медведева.