Инвесторы пришли в Красноярск с гостиницами

Замороженный из-за кризиса интерес к гостиничным проектам в Красноярском крае начал оживать. О своем намерении построить новые отели под брендами известных международных сетей заявили сразу несколько инвесторов. Уже к 2013 году в Красноярске могут открыть свои двери Marriott, Ibis и Novotel. Если все заявленные планы реализуются, то красноярским отельерам, по прогнозам аналитиков, стоит готовиться к существенному переделу рынка.

По данным Красноярскстата, в 2010 году в городских отелях останавливалось 161,6 тыс. человек, в том числе 9,9 тыс. иностранных граждан, прибывших из стран, не входящих в СНГ. Согласно отчетам, представленным отельерами, прошлый год они закончили с убытками. Доходы красноярских гостиниц составили 0,8 млрд руб., а расходы – 1,2 млрд руб.

Впрочем, убыточность красноярского гостиничного бизнеса, похоже, не смущает инвесторов, и они готовы вкладывать деньги в новые масштабные проекты, в основном под эгидой крупных транснациональных сетей. В мае нынешнего года красноярская компания “Крепость-отель” (ГК “Крепость”) заявила о планах подписать договор с Marriott International на строительство в Красноярске одноименного пятизвездочного отеля на 200 номеров. В компании сообщили, что переговоры с оператором в этом направлении ведутся с 2007 года, но тогда реализации планов помешал мировой экономический кризис. По планам инвесторов, в 14-этажном здании гостиницы помимо апартаментов разместится восемь точек общепита, в том числе два ресторана, спа- и велнес-центры, парковка. Финансировать строительство компания намерена за счет средств, полученных от продажи акций отеля, покупателями которых могут стать “все красноярцы”. Необходимые объемы инвестиций сейчас уточняются. Приступить к строительству красноярского Marriott предполагается во второй половине 2011 года, запустить проект его авторы рассчитывают в 2013 году.

В конце 2010 года консорциум турецких инвесторов Afken REIT и Kasa Construction заявил о намерении построить в Красноярске две небольшие гостиницы под брендами Ibis и Novotel. Как сообщили в Russian Hotel Investments (создана инвесторами для реализации гостиничных проектов в России. - G), оба отеля решено объединить в один архитектурный комплекс. “Это будет 5-6-этажное разноуровневое здание с разными входами, подземной парковкой, гостиничным комплексом и конференц-залами. Ibis рассчитан на 110 номеров, и строиться он будет по стандартам трехзвездочного отеля. Novotel – гостиница более высокого класса, “четыре звезды”, в которой разместится 90 номеров”, – сообщил генеральный директор Russian Hotel Investments Джюнейт Балтаоглу. Управлять построенными отелями, по его словам, будет французская Accor Group.

В красноярские проекты Russian Hotel Investments намерена вложить около €30 млн. Инвестиции компания рассчитывает окупить через 10-12 лет. “В Красноярске нет ни одного отеля, работающего под маркой известных мировых гостиничных сетей и по их стандартам, поэтому особой конкуренции на рынке не предвидится и проблем с окупаемостью не будет. Хотя мы понимаем, что проект окупится не настолько быстро, как планировалось ранее, до кризиса, из которого российские регионы только начинают выходить. Тогда предполагалось, что на это уйдет менее 10 лет”, – отметил господин Балтаоглу. К строительству красноярских гостиниц Russian Hotel Investments намерена приступить уже в 2011 году, а к концу 2013 года они должны начать работать. Пока, как сообщили в компании, идет согласование проектной документации и определяется участок для будущего гостиничного комплекса.

Проект еще одной гостиницы, которая, по утверждению городских властей, будет работать под известным мировым брендом (каким — пока не уточняется), был представлен на градостроительном совете Красноярска в мае. Его презентовала красноярская компания “Сибагропромстрой”. Восьмиэтажный отель категории “пять звезд” на 200 номеров с конгресс-центром, спа-комплексом и подземной парковкой разместится в историческом центре Красноярска, напротив мэрии. Стоимость проекта оценивается в 1,6 млрд руб. Возводить его планируется ударными темпами: приступить во второй половине 2011 года, а запустить уже в 2012 году. Правда, помешать его реализации может общественность, выступающая с резкой критикой решения мэрии отдать под возводимый объект значительную часть Театральной площади, одного из самых популярных мест отдыха горожан.

Модернизировать одну из крупнейших красноярских гостиниц “Турист” (280 номеров) в современный трехзвездочный отель намерен российский оператор AMAKS Hotels & Resorts. По данным компании, сделку по приобретению этого актива предполагается закрыть до начала июля. Гостиница была выставлена на продажу за 480 млн руб. Детали предстоящих изменений отеля и объемы предполагаемых инвестиций компанией не разглашаются. Сейчас в сеть AMAKS входят 17 комплексов, расположенные в регионах России и Республике Беларусь. В основном это трехзведочные отели. “Турист” станет первой гостиницей сети в Сибири.

Экспертов интерес инвесторов к гостиничному бизнесу Красноярска не удивляет. “Потенциальный интерес существует на протяжении ряда лет, связан он с тем, что Красноярск достаточно динамично развивается, в городе проводится ряд значимых мероприятий, таких как Красноярский экономический форум или международный турнир по борьбе им. Ивана Ярыгина, – отмечает представитель девелоперской компании GVA Sawyer в Красноярске Лариса Логинова. – При этом в городе всего две гостиницы имеют сертификацию “три звезды”, нет ни одного отеля под управлением международного оператора”. Она убеждена, что ужесточение конкуренции на московском и петербургском гостиничном рынке будет способствовать активному поиску российскими и международными гостиничными операторами и девелоперами новых привлекательных региональных рынков, в связи с чем ожидается обострение конкуренции среди них в ближайшие два-три года, в том числе и в Красноярске.

Генеральный директор УК “Русские инвесторы – Сибирь” Валентин Богомолов связывает оживление гостиничных проектов с исчерпанием инвестиционной привлекательности других направлений девелопмента. “Привлекательность гостиничного бизнеса ниже, чем у проектов строительства ТРЦ, доходность вложения в которые выше на 30-50%. Но красноярский рынок на сегодня уже серьезно насыщен ТРЦ и не сулит инвесторам высокой доходности, как прежде”, - считает господин Богомолов. По его оценкам, средний срок окупаемости инвестиций в гостиничные проекты в Красноярске составит 10-15 лет (для торговых комплексов это 5-7 лет). “При реконструкции уже имеющихся площадей инвесторы могут вернуть свои средства через 5-10 лет, это если принципиально не менять классность гостиниц. В противном случае реконструкция уже построенных объектов может оказаться экономически нецелесообразной и быть дороже, чем новый проект”, – полагает эксперт. Стремление девелоперов реализовывать проекты под известными мировыми брендами, по его словам, вполне понятно. “Под известное имя проще привлечь более дешевое западное финансирование, а также без длительной раскрутки добиться лояльности клиентов. Совершенно очевидно, что приезжая, например, на Красноярский экономический форум, гости предпочтут размещаться в известном им сетевом отеле, чем в гостинице местного отельера с непонятным уровнем обслуживания и сервиса. К тому же у международных операторов огромный опыт в развитии гостиниц в самых разных странах. Так что инвестору не нужно ничего будет придумывать самому и начинать бизнес с нуля”, – считает Валентин Богомолов.

По оценке экспертов GVA Sawyer, Красноярску сейчас не хватает как минимум двух-трех гостиниц площадью 10-15 тыс. кв. м и вместимостью 150-200 номеров. Лариса Логинова полагает, что наиболее востребованными гостями Красноярска будут трех- и четырехзвездочные отели. “В течение ближайших четрех-пяти лет в Красноярске ожидается усиление тенденции специализации гостиниц на обслуживании определенных туристических сегментов, на бизнес- и рекреационно-познавательный туризм, - прогнозирует госпожа Логинова. - С увеличением числа качественных гостиничных проектов можно ожидать перераспределения туристического потока от имеющихся низкокачественных гостиниц в пользу новых отелей с переходом существующих гостиниц постройки 60-80-х годов на обслуживание малобюджетных туристов. Такие гостиницы по мере роста стоимости земли и конкуренции в Красноярске будут постепенно сноситься или перестраиваться, особенно в центральной части города”. Также, по мнению Ларисы Логиновой, появление в городе современных гостиниц отразится на стоимости номеров по рынку в целом. “Цены в отелях Красноярска сегодня сопоставимы со среднероссийскими показателями, но, безусловно, с введением в городе новых объектов более высокого качества будет наблюдаться тенденция “вытеснения” устаревающих отелей, и их владельцам придется выставлять демпинговые цены за проживание либо вкладывать средства в модернизацию”, – отмечает эксперт.

Заявленные гостиничные проекты Валентин Богомолов считает крайне рискованными. Помимо стандартных рисков, сопровождающих любой строительный проект, таких как сложности с выделением земли, получением разрешений на строительство, согласованием с надзорными ведомствами сдачи в эксплуатацию, при заявленных объемах строительства гостиниц в Красноярске, по его мнению, есть серьезная опасность перенасыщения рынка. “Нет сомнений, что одна пятизвездочная гостинца под международным брендом нужна городу и окупится быстро, а вот при большем их количестве судьба вложений будет под большим вопросом, по крайней мере в инвестиционный цикл проекты точно могут не уложиться”,- убежден господин Богомолов.

Что входит в отельную базу Красноярска

По данным Красноярскстата, сейчас в краевом центре действует 33 гостиницы на 2,12 тыс. номеров. Из них к высшей категории относятся 308 номеров. Наиболее крупные красноярские отели построены в 80-х годах прошлого века: “Красноярск”, “Сибирь”, “Огни Енисея”, “Турист”, “Север”, “Уют”, “Октябрьская”, “Полет”, “Восток”, “Яхонт” и “Колос”.

На гостиницы делового назначения приходится 57% рынка; отели для отдыха, расположенные вдали от центра города, - 17%; транзитные гостиницы на вокзалах и ботели (гостиницы на воде) – 15%. При этом в Красноярске нет ни одного отеля, работающего под брендом известных международных гостиничных сетей.