Столица не спит

Апрельские показатели рынка столичного городского жилья немного снизились по сравнению с мартом, однако продолжают впечатлять, если сравнивать их с теми, что наблюдались год назад. В эконом- и комфорт-классе ситуация в апреле стала напоминать ту, что складывалась осенью на загородном рынке: продавцы не могут, покупатели не хотят, отсюда и некоторый спад. А вот в высокобюджетных сегментах, где сделок традиционно немного, наметилось явное оживление, и на то есть свои дорогостоящие причины.

Рублевый эффект

Вторичный рынок Москвы в апреле немного скорректировался, уйдя по объему сделок вниз на 5%, до 12 714 трансакций. После мартовского взлета, когда количество заключенных договоров купли-продажи выросло сразу более чем в полтора раза, такой показатель падением не назовешь — скорее, все осталось на прежнем уровне. Тем более что нынешний второй месяц весны по отношению к аналогичному периоду 2015 года все еще выше на 12%.

Похожая ситуация и на рынке новостроек, который в марте по сравнению с февралем рванул вверх на 26%, а в апреле откатился назад на 6% — и по-прежнему на 23% превышает прошлогодний показатель. А вот кто остался безусловным лидером по цифрам, так это ипотека, которая и за март прибавила 33%, и за апрель еще 10%. А по сравнению с прошлым годом ипотечных кредитов в Москве было выдано на 20% больше.

По ценовым сегментам, однако, данные разнятся. В эконом- и комфорт-классах апрель не оправдал ожиданий большинства участников рынка. "Относительно марта количество заключенных сделок снизилось на 10%, а звонков — на 20%",— рассказывает Мария Литинецкая, управляющий партнер "Метриум Групп". И хотя на март, по ее словам, повлиял ажиотажный февраль, все же нашлись и другие причины.

Во-первых, из-за продолжительных майских праздников многие потенциальные клиенты решили взять в конце апреля отпуск и не занимались решением жилищного вопроса. Во-вторых, банковские вкладчики держат средства преимущественно в валюте. А укрепление курса рубля, которое, казалось бы, должно было поддержать рынок недвижимости, дало в итоге обратный эффект. "Вкладчики оказались не готовы менять доллары на рубли по невыгодному для них курсу и вкладываться в другой актив",— резюмирует эксперт.

Мы ждем, падайте!

Мария Литинецкая отмечает и еще одну тенденцию: многие покупатели все еще надеются на снижение цен, так что от первого звонка в офис продаж до подписания ДДУ в лучшем случае проходит месяц. "В апреле у нас было несколько сделок с такими клиентами, посетившими офис продаж еще в январе и феврале",— рассказывает глава "Метриум Групп". Увы, в ситуации, когда от месяца к месяцу растет объем сделок, цены падать не спешат. Более того, в апреле по многим проектам стоимость увеличилась на 3-5%. Но покупатели-то все равно ждут падения.

Все это напоминает застой, случившийся прошлой осенью на загородном рынке Подмосковья, когда покупатели, вдохновленные ростом курса доллара, пытались настоять на огромных дисконтах, а продавцы отказывались понимать, что их объекты настолько подешевели. Со временем этот сегмент пришел в равновесие — и покупатели умерили свои аппетиты, и продавцы, тяжело вздыхая, стали давать большие дисконты. А вот на рынке городских новостроек "конфликт интересов" пока еще не преодолен. "И это одна из главных проблем первичного рынка недвижимости",— подводит итог Мария Литинецкая.

Что же касается высокобюджетных сегментов, то здесь, по наблюдениям Екатерины Румянцевой, председателя совета директоров Kalinka Group, клиенты просто устали от бесконечного информационного хаоса и решаются на покупку, так что спрос на премиальные новостройки заметно оживился, и это заметно невооруженным глазом, стоит только взглянуть на цифры. "В апреле на первичном элитном рынке были закрыты 54 сделки, что на 15% больше аналогичного месяца 2015 года и на 10% больше, чем было закрыто в марте 2016 года",— отмечает эксперт.

Средняя цена проданного лота составила порядка 583 тыс. руб. за 1 кв. м, превысив мартовский показатель на 10%. Средняя площадь проданного лота составила порядка 133,8 кв. м (+9% по сравнению с мартом 2016 года). Средняя стоимость экспонируемых лотов составила порядка 75,4 млн руб. (на 14% больше, чем в марте 2016 года).

Инвестируем во что-нибудь

Помимо "информационной усталости" у покупателей с большими бюджетами есть и другая причина для того, чтобы приобретать недвижимость именно сейчас, говорит Екатерина Румянцева. Заканчивается "офшорная амнистия", ее срок истекает 30 июня, а это значит, что у "неопределившихся" осталось совсем немного времени, чтобы легализовать деньги, подав декларации. В противном случае проблемы с зарубежными финансовыми активами российского происхождения могут возникнуть уже в июле. Это стимулирует многих вкладывать деньги в недвижимость.

По данным Kalinka Group, этой весной состоятельные граждане инвестируют в самые разные объекты: и в новостройки класса бизнес и премиум, такие как "Воробьев дом", "Современник", и в сегмент de luxe (Knightsbridge Private Park). "Мы также отмечаем повышенный интерес к инвестиционно привлекательным первичным предложениям в ММДЦ "Москва-Сити"",— утверждают в компании. Здесь заметно смещение спроса в сторону коммерческих объектов: в основном клиенты интересуются офисами, арендным бизнесом, но высок и спрос на апартаменты.

Логично при этом, замечает Дмитрий Халин, управляющий партнер Savills в России, что запас ликвидного, качественного и объективно оцененного предложения постепенно сокращается и выбор у покупателей становится все меньше и меньше. Выход новых проектов на рынок ограничен, а стройки идут полным ходом и близятся к завершению, так что все труднее приобрести квартиру в домах, возведение которых будет завершено через 1-1,5 года — именно такой продукт сейчас интересует клиентов больше всего.

Джентльменский набор

Девелоперы, опрошенные корреспондентом "Дома", в целом довольны результатами апреля. Светлана Шмакова, вице-президент ГК "Сапсан", говорит, что спрос на ее объекте был аналогичен мартовскому, но по-прежнему выше прошлогоднего: относительно апреля 2015 года рост покупательской активности составил порядка 20-30%. "Количество звонков, посещений объекта сохраняется на прежнем уровне даже несмотря на то, что мы продолжаем планомерное повышение цен, связанное с увеличением стадии строительной готовности проекта",— резюмирует эксперт.

В "ЮИТ СитиСтрой" отмечают, что количество обращений клиентов увеличилось по сравнению с мартом на 10%. "Самое главное, что интерес клиентов начал качественно меняться, смещаться из плоскости мониторинга цен к реальным покупкам,— замечает Алексей Харитонов, директор по маркетингу и продажам компании.— Об этом говорит и возврат клиентов, обращавшихся в компанию еще в прошлом году". Сейчас на рынке присутствует полный набор положительных факторов для приобретения недвижимости, считает он: здесь и высокие скидки, и льготная ипотека, а также пусть короткая, но стабилизация в экономике. Ко всему этому в апреле добавилось еще и повышенное внимание к покупателю перед длинными майскими праздниками, говорит эксперт.

Важным итогом апреля стало снижение размера скидок на первичном рынке: дисконт свыше 5% все чаще свидетельствует о наличии проблем с ликвидностью проектов либо о том, что цены завышены к рынку. "Исключение составляют краткосрочные акции, стимулирующие спрос",— признает Екатерина Лобанова, руководитель отдела рыночной аналитики "РГ-Девелопмент". Она также делится своими наблюдениями о том, что повышение цен на подавляющее большинство проектов комфорт-класса в апреле 2016 года привело к оттоку части покупателей в более высокий качественный сегмент, где цены сохранились на уровне показателей марта. Но это временное явление, отмечает эксперт: вопреки обыкновению, в мае--июне ожидается рост цен на соответствующие ожиданиям рынка новостройки бизнес-класса, а за ним последует обратное перераспределение покупательских потоков.