Понятие и особенности земельного участка как объекта гражданских прав

Понятие и особенности земельного участка как объекта гражданских прав

ЧАПЛИН Никита Юрьевич, первый заместитель Председателя Московской областной Думы

129063, Россия, г. Москва, проспект Мира, 72

E-mail: moduma@yandex.ru

Статья посвящена анализу понятия земельного участка как объекта права собственности, содержащегося в Земельном кодексе Российской Федерации. Исходя из буквального толкования нормы данного Кодекса следует, что земельное законодательство, равно как и гражданское, относит земельные участки к объектам недвижимости, квалифицируя их в качестве индивидуально определенной вещи. Однако насколько оправдан подход законодателя, исключившего из специального кодифицированного акта понятие земельного участка как объекта земельных правоотношений и включившего в него понятие земельного участка как объекта права собственности? Для ответа на поставленный вопрос автором проанализированы отношения, регулируемые земельным и гражданским законодательством, а также объекты земельных и гражданских правоотношений.

В статье отмечается, что многие нормы Земельного кодекса не имеют прямого отношения к земельному регулированию, а по своей юридической природе обладают гражданско-правовым характером. По мнению автора, такой подход законодателя в регулировании имущественных отношений, возникающих в связи с владением, пользованием и распоряжением земельными участками, а также совершением с ними сделок, является ошибочным. Cфор-мулирован вывод, что именно отсутствие четкого разграничения общественных отношений, составляющих предмет регулирования земельного и гражданского законодательства, приводит к дублированию норм в рамках различных отраслей права и многочисленным коллизиям действующего законодательства. Особое внимание в статье уделено характеристикам земельного участка как объекта гражданских прав, на основе анализа которых предложено авторское определение земельного участка как объекта гражданских прав.

Ключевые слова: земельное законодательство, гражданское законодательство, земельный участок, земля, объекты гражданских прав, недвижимость.

Concept and Features of the Land Plot as Object of the Civil Rights

N. Yu. CHAPLIN, first deputy Chairman of the Moscow regional Duma

72, Mira ave., Moscow, Russia, 129063

E-mail: moduma@yandex.ru

The article analyzes the definition of the land plot's concept as an object of ownership, contained in the Land Code of the Russian Federation. Proceeding from a literal interpretation of this Code's norms, it follows that land legislation, as well as civil law, includes land plots to real estate objects, qualifying them as an individually defined thing. However, is the approach of the legislator justified in a view of exception of the land plot concept as an object of land legal relations from the special codified act, and does it includes the concept of land as an object of ownership? To answer this question the author analyzes the relations regulated by the land and civil legislation, as well as the objects of land and civil legal relations.

The article notes that many norms of the Land Code do not have a direct relationship to land regulation, and in their legal nature have a civil-law character. In the author's opinion, such an approach of the legislator in regulating property relations, arising in connection with the ownership, use and disposal of land plots, as well as in dealing with them, is erroneous. As a result, the article concludes that the absence of a clear distinction between public relations, constituting the subject of regulation of land and civil legislation, leads to duplication of norms within various branches of law and numerous conflicts of the current legislation. Special attention is paid to the characteristics of a land plot as an object of civil rights, on the basis of which the author offers his own definition of the of land plot concept as an object of civil rights.

Keywords: land legislation, civil legislation, land plot, land, objects of civil rights, real estate.

DOI: 10.12737/art_2018_8_15

Понятие земельного участка содержится в земельном законодательстве, а именно в Земельном кодексе РФ. Это представляется логичным с учетом того, что данный кодифицированный акт регулирует земельные отношения.

В настоящее время в п. 3 ст. 6 ЗК РФ дано понятие земельного участка как объекта права собственности. Согласно названной норме земельный участок как объект права собственности и иных предусмотренных ЗК РФ прав на землю является недвижимой вещью, которая представляет собой часть земной поверхности и имеет характеристики, позволяющие определить ее в качестве индивидуально определенной вещи. Исходя из буквального толкования данной нормы можно сделать вывод, что земельное законодательство, равно как и гражданское, относит земельные участки к объектам недвижимости, квалифицируя их в качестве индивидуально определенной вещи.

Вместе с тем следует обратить внимание на отсутствие в действующем ЗК РФ понятия земельного участка как объекта земельных правоотношений. Согласно утратившему силу п. 2 ст. 6 ЗК РФ земельный участок как объект земельных отношений представлял собой часть поверхности земли (в том числе почвенный слой), границы которой описаны и удостоверены в установленном порядке. Аналогичное определение содержалось в ст. 111 ЗК РФ (земельным участком является часть земной поверхности, границы которой определены в соответствии с федеральными законами), утратившей силу в 2015 г.

Насколько оправдан подход законодателя, исключившего из специального кодифицированного акта понятие земельного участка как объекта земельных правоотношений и включившего в него понятие земельного участка как объекта права собственности? Для ответа на поставленный вопрос следует проанали-

зировать отношения, регулируемые земельным и гражданским законодательством, а также объекты земельных и гражданских правоотношений.

Земельное законодательство регулирует земельные отношения, под которыми согласно п. 1 ст. 3 ЗК РФ понимаются отношения, связанные с использованием и охраной земель в Российской Федерации как основы жизни и деятельности народов, проживающих на соответствующей территории. Из этой нормы следует, что народам, проживающим на территории того или иного субъекта РФ, должны быть гарантированы охрана и использование земли и других природных ресурсов как естественного богатства, ценности (достояния) всенародного значения1.

Исходя из принципа буквального толкования закона, мы можем утверждать, что правовое регулирование отношений, связанных с землей, в рамках земельного законодательства должно быть ограничено нормами, направленными на использование и охрану земли как основы жизни и как общественного достояния. Использование земли предполагает эксплуатацию ее территорий для жизни и видов деятельности. Следовательно, использование земель должно сопровождаться максимально эффективным вовлечением в хозяйственный оборот всех земель и их рационального использования. Именно в этом, считаем, заключается одна из задач законодателя в правовом регулировании земельных отношений, которая решается в рамках ст. 7 ЗК РФ — земли в Российской Федерации подразделяются на определенные категории (земли сельскохозяйственного назначения; земли населенных пунктов; земли лесного фонда; земли водного фонда и т. д.).

Использование земель осуществляется с соблюдением установлен-

1 См.: Комментарий к Конституции Российской Федерации (постатейный) / под ред. В. Д. Зорькина. 2-е изд. М., 2011.

ного в законе для них целевого назначения. В этом заключается один из принципов земельного права, согласно которому земля, в чьем бы владении она ни находилась, должна использоваться в соответствии с тем ее назначением, которое установлено земельным законодательством именно для этой категории земель. При этом целевое назначение земельных участков, находящихся во владении тех или иных пользователей, принадлежность их к определенной категории отражаются в Едином государственном реестре недвижимости, землеустроительной и градостроительной документации.

Что касается охраны земель, ее цель определена в ст. 12 ЗК РФ. В соответствии с действующим законодательством охрана земель направлена на предотвращение и ликвидацию загрязнения, истощения, деградации, порчи, уничтожения земель и почв и иного негативного воздействия на земли и почвы, а также обеспечение рационального использования земель, в том числе для восстановления плодородия почв на землях сельскохозяйственного назначения и улучшения земель.

Определив землю как природный объект и природный ресурс в качестве объекта земельных отношений, законодатель установил соответствующие принципы правового регулирования земельных отношений, которые основаны на экологических началах, поскольку земля в первую очередь рассматривается как основа жизни и деятельности человека. Именно в этом качестве земля является объектом публичного права, находиться в частной собственности не может и, соответственно, не может иметь частноправового режима.

Вместе с тем п. 1 ст. 6 ЗК РФ расширяет перечень объектов земельных отношений, включив в него наравне с землей как природным объектом и ресурсом также земельные участки и их части. Продублировав

положения гражданского законодательства об отнесении земельных участков к объектам недвижимости, законодатель придает ему иной статус — земельный участок представляет собой не просто природный объект и ресурс, а юридически значимую вещь с собственным правовым режимом, отличным от правового режима земли.

В данном случае буквальное толкование и соотношение п. 1 ст. 3 и п. 1 ст. 6 ЗК РФ позволяет сделать вывод, что термин «земля» используется законодателем в двух значениях. Во-первых, как общее собирательное понятие земли как основы жизни и деятельности человека, включающее непосредственно землю как природный объект и природный ресурс, а также земельные участки и их части. Во-вторых, термин «земля» используется в узком его понимании как природный объект и природный ресурс, исходя из чего законодатель определяет ее принадлежность к определенной категории, устанавливая правовой режим, распространяющийся на все земельные участки в составе данной категории.

Устанавливая, что земельные отношения составляют отношения по использованию и охране земель «как основы жизни и деятельности народов, проживающих на соответствующей территории», законодатель особо подчеркнул, что имущественные отношения по владению, пользованию и распоряжению земельными участками, а также по совершению сделок с ними регулируются гражданским законодательством. Тем не менее в данном случае в законе сделана оговорка: «...если иное не предусмотрено земельным, лесным, водным законодательством, законодательством о недрах, об охране окружающей среды, специальными федеральными законами». Изложенная таким образом норма свидетельствует, что положения гражданского законодательства подлежат применению в субсиди-

арном порядке, причем занимают в иерархии применяемых норм практически последнее место.

В настоящее время нормы, регулирующие имущественные отношения, объектом которых выступают земельные участки, содержатся одновременно в двух актах — в Гражданском и Земельном кодексах РФ. Причем многие нормы ЗК РФ не имеют прямого отношения к земельному регулированию, а по своей юридической природе носят гражданско-правовой характер. Учитывая изложенное, считаем такой подход законодателя к регулированию имущественных отношений, возникающих в связи с владением, пользованием и распоряжением земельными участками, а также по совершению с ними сделок, ошибочным. Более того, на наш взгляд, именно отсутствие четкого разграничения общественных отношений, составляющих предмет регулирования земельного и гражданского законодательства, приводит к дублированию норм в рамках различных отраслей права и многочисленным коллизиям действующего законодательства.

В числе отношений, регулируемых гражданским законодательством, поименованы отношения, связанные с возникновением и порядком осуществления права собственности и других вещных прав на объекты гражданского права. Конституционное признание права частной собственности на землю реализовано в рамках именно гражданского законодательства — имущественные и иные права на земельные участки относятся к вещным и обязательственным правам, а отнесение земельных участков к объектам недвижимого имущества (ст. 130 ГК РФ) объективно превращает их в объекты гражданских прав. Подчеркнем, что гражданские правоотношения возникают не по поводу земли как природного ресурса, а по поводу земли, которая обладает определенными качествами, позволяющими назвать ее

правовой категорией. Земля же как природный ресурс или, как определено в законе, «достояние народов, проживающих на соответствующей территории», именно в этом качестве должна оставаться предметом земельного права.

В связи с этим целесообразным видится перенос законодательного определения земельных участков как объектов права собственности и иных вещных прав в ГК РФ. При этом считаем, что содержащееся в ЗК РФ соответствующее определение требует существенной доработки, что обусловлено спецификой земли и представлениями о земле как о природном объекте, охраняемом в качестве важнейшей составной части природы, природном ресурсе, и одновременно как о недвижимом имуществе, об объекте права собственности и иных прав на землю. Вместе с тем земельный участок является объектом многих видов субъективных гражданских прав. По поводу данного объекта возникают различные виды правоотношений, как бы мы их ни классифицировали: вещные и обязательственные, имущественные и организационные. Несмотря на это понятие земельного участка как объекта гражданских прав должно быть единым и вид правоотношений не может определять его качественную характеристику. Такое понятие нуждается в теоретическом обосновании с позиции учета его особенностей не только как объекта гражданских прав, но и как природного объекта, т. е. принимая во внимание его физические свойства как объекта земельного права.

Чем же является земельный участок в процессе включения его в гражданский оборот? В данном случае считаем целесообразным рассмотреть эволюцию понятия земельного участка в гражданском и земельном законодательстве. Так, в ЗК РФ (в ред. от 22 июля 2008 г.) земельный участок рассматривался как «часть поверхности земли

(в том числе почвенный слой), границы которой описаны и удостоверены в установленном порядке». Эта норма коррелировалась с действующими и в настоящее время положениями ГК РФ (п. 2 и 3 ст. 261 ГК РФ), в которых речь идет о правах собственника земельного участка на почвенный слой, замкнутые водоемы, лес и растения, а также о праве собственника участка использовать по своему усмотрению все, что находится над и под поверхностью этого участка, с ограничениями, установленными законодательством. В 2008 г. внесенные в ЗК РФ изменения2 коснулись и понятия земельного участка, под которым стала пониматься часть земной поверхности, границы которой определены в соответствии с федеральными законами.

Действующая дефиниция земельного участка как объекта права собственности была введена в ЗК РФ в 2014 г.3 В ней также земельный участок раскрывается через понятие части земной поверхности, при этом законодатель не счел нужным указать на его границы. В настоящее время в качестве признака земельного участка названы характеристики, позволяющие определить часть земной поверхности в качестве индивидуально-определенной вещи. По мнению С. Ю. Стародумо-вой, к таким характеристикам следует отнести природные, антропогенные и фактические (физические характеристики)4.

2 См. Федеральный закон от 22 июля 2008 г. № 141-ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации в части совершенствования земельных отношений».

3 См. Федеральный закон от 23 июня 2014 г. № 171-ФЗ «О внесении изменений в Земельный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации».

4 См.: Стародумова С. Ю. Понятие недвижимости в гражданском праве // Юридиче-

ский мир. 2015. № 5. С. 42—45.

Насколько правильным является такой подход законодателя? При описании земельного участка индивидуализация земельного участка предполагает указание его границ, из чего следует обязательность данной характеристики при индивидуализации земельного участка. Поэтому на первый взгляд исключение из закона прямого указания на границы земельного участка в качестве его определяющей характеристики предполагается оправданным.

Согласно п. 4 ст. 8 Федерального закона от 13 июля 2015 г. № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» в кадастр недвижимости вносятся следующие сведения об уникальных характеристиках объекта недвижимости: а) вид объекта недвижимости (земельный участок); б) кадастровый номер объекта недвижимости и дата его присвоения; в) описание местоположения объекта недвижимости; г) площадь объекта недвижимости.

Очевидно, что первая характеристика не может являться идентифицирующим признаком, так как не позволяет отличить один земельный участок от иного, являясь наименованием объекта недвижимости. В отношении второго признака следует согласиться с высказанной в доктрине позицией: кадастровый номер выступает в качестве идентификатора5, но не идентифицирующего признака самого земельного участка. Он действительно не характеризует объект недвижимости как вещь, а позволяет найти необходимую информацию о вещи в Едином государственном реестре недвижимости. Вместе с тем значимость данной характеристики сложно переоценить при вовлечении земельного участка в гражданский оборот, а также при его определении в каче-

5 См.: Рожкова М. А. Идентификаторы: все ли надо относить к объектам интеллектуальной собственности // Хозяйство и право. 2015. № 2. С. 82—86.

стве объекта права собственности и иных прав на него.

Площадь земельного участка также не может рассматриваться в качестве идентифицирующего признака земельного участка как объекта, поскольку согласно п. 9 ст. 22 Федерального закона «О государственной регистрации недвижимости» «площадью земельного участка, определенной с учетом установленных в соответствии с настоящим Федеральным законом требований, является площадь геометрической фигуры, образованной проекцией границ земельного участка на горизонтальную плоскость». Очевидно, что во многих случаях площадь земельных участков, обозначенная просто как площадь геометрической фигуры без учета рельефа местности, может совпадать.

Как представляется, из всех характеристик объекта недвижимости, указанных в законе, действительно уникальной характеристикой любого земельного участка является только одна — его местоположение. Именно в силу своего местоположения, которое устанавливается его границами, земельный участок становится уникальной индивидуально-определенной вещью. Более того, именно местоположение обусловливает привлекательность земельного участка как объекта права собственности и во многом определяет его рыночную стоимость. Считаем, что, исключив из действующего определения земельного участка указание на его местоположение, законодатель не учел важность данного признака, заменив его расплывчатой формулировкой о характеристиках, позволяющих определить часть земной поверхности в качестве индивидуально-определенной вещи. Более того, неотъемлемой частью данной характеристики является упоминание о границах земельного участка. Таким образом, в определении земельного участка как объекта права собственности и иных прав на землю

следует прямо указать на данные характеристики земельного участка.

Следующее, на что необходимо обратить внимание, является исключение законодателем из определения такого признака земельного участка, как почвенный слой. В связи с этим можно сделать вывод, что в настоящее время почва (почвенный слой) не является обязательной составляющей земельного участка. Однако, на наш взгляд, использование земельного участка в подавляющем большинстве случаев предполагает использование поверхностного почвенного слоя. В отечественной доктрине определение почвы впервые было сформулировано В. В. Докучаевым в 1886 г., по мнению которого почва представляет собой самостоятельный естественно-исторический объект, являющийся продуктом совокупной деятельности материнской горной породы, климата, растительных и животных организмов, возраста и отчасти рельефа местности6.

В современной литературе юридическая природа почвы определяется как принадлежность по отношению к главной вещи — земельному участку7. И с таким утверждением следует согласиться. Физические свойства почвы позволяют отделить ее от земельного участка. Безусловно, при этом земельный участок не теряет своих юридических характеристик, которые позволяют идентифицировать его в качестве индивидуально-определенной вещи. Вместе с тем для собственника земельного участка почвенный слой представляет собой неотъемлемый элемент поверхности земли, без которого использование земельного участка по его назначе-

6 См.: Докучаев В. В. Избранные труды / под ред. Б. Б. Полынова. М., 1949.

7 См.: Тоточенко Д. А. Понятие «земельный участок» и его соотношение со схожими терминами // Журнал российского права. 2016. № 11. С. 152—159.

нию становится затруднительным, что существенно снижает экономическую привлекательность земельного участка. Подтверждением этого являются положения ст. 261 ГК РФ, согласно которым право собственности на земельный участок распространяется на находящиеся в границах этого участка поверхностный (почвенный) слой и водные объекты, находящиеся на нем растения. Собственник земельного участка вправе использовать по своему усмотрению все, что находится над и под поверхностью этого участка, если иное не предусмотрено законами о недрах, об использовании воздушного пространства, иными законами и не нарушает прав других лиц. Анализ иных положений ГК РФ позволяет утверждать, что почва является принадлежностью земельного участка как главной вещи. Так, при наследовании земельного участка или права пожизненного наследуемого владения земельным участком по наследству переходит также находящийся в границах этого земельного участка поверхностный (почвенный) слой. Считаем, что данный вопрос также должен найти отражение в определении земельного участка как объекта права собственности.

Говоря о земельных участках как об объектах права собственности, необходимо исходить из правомочий собственника, т. е. из известной еще со времен римского права триады правомочий собственника — права

владения, пользования и распоряжения. Применительно к земельному участку данные правомочия собственника выражаются в следующем. Владение и пользование земельным участком предполагает фактическое обладание его пользователем и использование в соответствии с целевым назначением. Говоря о распоряжении земельным участком, речь идет преимущественно о совершении различных сделок с ним. Иными словами, для определения земельного участка как объекта права собственности существенное значение приобретает также оборотоспособность земельных участков.

Учитывая изложенное, можно сформулировать следующее определение земельного участка для его закрепления в ГК РФ:

«Земельный участок является недвижимой вещью, которая представляет собой часть земной поверхности в пределах замкнутого контура установленных в соответствии с законом границ (включая поверхностный (почвенный) слой, водные объекты, растения и все, что неразрывно связано с поверхностью участка, за исключением зданий, сооружений и иных построек), используемый по целевому назначению в соответствии с законом и иными правовыми актами».

По нашему мнению, в данной дефиниции учтены все особенности земельного участка как объекта гражданских прав.

Библиографический список

Докучаев В. В. Избранные труды / под ред. Б. Б. Полынова. М., 1949.

Комментарий к Конституции Российской Федерации (постатейный) / под ред. В. Д. Зорькина. 2-е изд. М., 2011.

Рожкова М. А. Идентификаторы: все ли надо относить к объектам интеллектуальной собственности // Хозяйство и право. 2015. № 2.

Стародумова С. Ю. Понятие недвижимости в гражданском праве // Юридический мир. 2015. № 5.

Тоточенко Д. А. Понятие «земельный участок» и его соотношение со схожими терминами // Журнал российского права. 2016. № 11.