Дума реанимировала строительство жилья

Вчера Госдума приняла во втором чтении поправки к закону "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов", восстанавливающие баланс между интересами застройщиков и инвесторов--покупателей квартир. В Думе ожидают, что исправление закона оживит строительный рынок и будет способствовать выполнению президентского нацпроекта "Доступное жилье".

Закон "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов", вступивший в силу 1 апреля 2005 года, должен был прекратить махинации и строительство финансовых пирамид на жилищном рынке. По официальным оценкам, в России от действий недобросовестных застройщиков пострадали 70-80 тыс. семей, из них только в Москве 15 тыс. семей, в Московской области — около 20 тыс., в Санкт-Петербурге — 12 тыс. Однако закон получился слишком жестким для застройщиков. В частности, была введена солидарная ответственность банков по обязательствам застройщиков, было запрещено привлекать деньги граждан до оформления всех разрешений на строительство и т. д. В результате в прошлом году темпы роста в строительстве резко упали, а рост цен на жилье ускорился, что поставило под угрозу выполнение нацпроекта "Доступное жилье". Допустить это показалось невозможным, и к подготовке поправок подключилось экспертное управление президента, возглавляемое Аркадием Дворковичем.

Поправки, принятые в первом чтении, убрали часть явно избыточных ограничений. Из закона исключена норма о солидарной ответственности застройщика и банка перед инвесторами в случае, если банк выдает кредит под залог земельного участка и строящегося объекта. Денежные средства можно будет привлекать не только в рамках договора участия в долевом строительстве, но и посредством выпуска облигаций, обеспеченных квартирами. Устанавливается возможность расторжения договора с застройщиком в одностороннем порядке в случае нарушения дольщиком своих обязательств по оплате. При этом уменьшается размер санкций за нарушения участниками долевого строительства сроков, предусмотренных договором.

Вчера депутат Людмила Полонская представила дополнительные поправки, подготовленные ко второму чтению. Запрещена переуступка прав требований по договорам долевого строительства. Это исключает возможность обхода установленного законом запрета привлекать деньги граждан без такого договора. Также застройщиком теперь может быть только юридическое лицо, а индивидуальным предпринимателям это запрещено. Одно из самых важных дополнений — введение альтернативного варианта обеспечения обязательств застройщика. Сейчас это возможно только через залог земельного участка и строящегося объекта, а теперь еще и через банковское поручительство. По словам Людмилы Полонской, "это обеспечивает полное возмещение убытков дольщиков при неисполнении застройщиком своих обязательств".

Вчера в ходе обсуждения на пленарном заседании по инициативе председателя думского банковского комитета Владислава Резника одна из предлагавшихся поправок была отменена. Контролирующий долевое строительство орган по-прежнему не сможет без суда приостанавливать деятельность строителей. Как пояснил депутат, "это исключит возможность злоупотреблений и коррупции".

Судебный порядок приостановки деятельности застройщиков был сохранен по предложению экспертного управления президента. С его же подачи контроль за исполнением закона был передан с федерального на региональный уровень. По мнению Аркадия Дворковича, это необходимо, "чтобы реализация закона действительно контролировалась теми, кто в максимальной степени заинтересован в защите прав граждан на своей территории, и теми, кто имеет возможности контроля". Застройщиков исправленный закон вполне устраивает. Например, генеральный директор Первой ипотечной компании Даромир Обуханич считает, что поправки "улучшат сложившуюся на рынке ситуацию".

После вступления закона в силу правительство должно будет разработать ряд подзаконных актов для его реализации. Так что борьба застройщиков и инвесторов за свои права не закончится. Например, Ассоциация строителей может начать лоббировать в правительстве укрупнение строительных компаний. Сейчас правительством установлено, что для начала строительства у застройщика должно быть не менее 7% своих средств. Глава Ассоциации строителей Сергей Полонский неоднократно высказывал мнение, что этот порог надо поднять до 30%. "Если у застройщика нет 30%, пусть он идет и торгует булочками. Заработает денег, а потом займется строительством",— заявил он недавно на конференции в Совете федерации. Однако, по сведениям Ъ, правительство пока не намерено ужесточать требования к финансовой устойчивости строительных компаний.