Оценивающий взгляд

Рынок оценки в стране продолжает стагнировать — об этом говорят результаты ежегодного рэнкинга оценочных компаний России, составленного рейтинговым агентством RAEX («РАЭКС-Аналитика») по итогам 2018 года. Застарелая проблема демпинга так и не разрешена. На плаву игроков рынка поддерживает оценка недвижимости и бизнеса, а перспективы развития связывают с набирающей оборот оценкой интеллектуальной собственности и оспариванием кадастровой оценки.

Фото: Depositphotos / PhotoXPress.ru

Нынешний, 15-й на счету команды агентства RAEX («РАЭКС-Аналитика») рэнкинг крупнейших оценочных компаний был построен на обновленных методологических подходах (методику и архив рэнкингов с 2004 года см. на сайте www.raex-a.ru). Принципы скорректированы по итогам открытых экспертных обсуждений, организованных агентством RAEX в январе текущего года при непосредственном участии руководителей крупнейших оценочных организаций и крупнейших саморегулируемых организаций оценщиков (СРОО).

Как мы считали

Среди ключевых изменений — анализ предоставляемой участниками официальной информации путем дополнительной сверки сведений о выручке в системах анализа контрагентов, а также сверки данных о численности оценщиков, работающих в компаниях, по реестрам и предоставляемым справкам СРОО.

«Цель новой методики — повышение достоверности информации для заказчиков оценочных услуг, оценочных компаний и оценщиков. Мы всецело поддержали инициативы представителей крупнейших компаний и СРО для ужесточения условий участия и методики и, как всегда, готовы и дальше совершенствовать линейку рэнкингов оценочных компаний»,— говорит Дмитрий Гришанков, генеральный директор RAEX («РАЭКС-Аналитика»).

Работы больше, денег меньше

Суммарная выручка крупнейших российских оценочных организаций—участниц нынешнего рэнкинга (см. таблицу 1) составила по итогам 2018 года 5,7 млрд руб., увеличившись за год на 6%. С поправкой на инфляцию (5,3% в 2018 году, по данным Росстата) сектор оценочных услуг второй год подряд близок к упадку: по итогам 2017-го совокупная выручка за год увеличилась на 2,4% при инфляции в 2,5%.

Общее количество отчетов об оценке у участников рэнкинга в 2018 году составило 137,8 тыс., увеличившись, согласно сопоставимым данным, на 8%. Похожая картина наблюдалась и в прошлом рэнкинге: по итогам 2017-го прирост суммарного числа отчетов составил 10%. Эта статистика свидетельствует о том, что объемы выполненной работы у оценщиков растут быстрее, чем ее оплата. Попросту говоря, стоимость их услуг падает. Поэтому неудивительно, что далеко не все участники нынешнего списка завершили год с плюсом — у чуть более трети из них наблюдается падение доходов. Такие неутешительные результаты характерны не только для аутсайдеров списка, но и для его лидеров: в первой двадцатке рэнкинга рост доходов продемонстрировала лишь половина игроков.

Среди факторов, продолжающих давить на рынок оценки,— неистребимый ценовой демпинг в услугах оценщиков, порождаемый конкуренцией. К причинам стагнации можно отнести и внутренние преобразования отрасли. Так, время и усилия у оценщиков отнимает необходимость сдавать квалификационные экзамены в связи с законодательной нормой, введенной в 2016 году. Основная часть экзаменов для получения трех (или любой из них) квалификаций — по оценке бизнеса, оценке «недвижки» и оценке «движки» — пришлась на 2018-й. Суммарно в течение прошлого года оценщиками было получено 14 472 квалификации против 1858 в течение пяти месяцев 2017 года и 1022 квалификации в течение первых шести месяцев 2019 года (по данным реестра квалификационных аттестатов на 26 июня 2019 года).

«Регулятор преследовал благую цель, вводя квалификационные экзамены. Это должен был быть фильтр для входа в профессию, который бы очистил рынок от непрофессионалов и, возможно, помог в борьбе с демпингом. Однако на практике оценщики оказались в трудных условиях: база вопросов была «закрытой», оценщики из дальних регионов оказались в неравных условиях с московскими оценщиками, ведь сначала экзамен принимали только в Москве. Потом были выездные экзамены и в других городах. Но в любом случае для многих оценщиков участие в экзамене потребовало значительных затрат на проезд и проживание. К сожалению, можно констатировать, что даже с учетом сокращения количества оценщиков после введения обязательного экзамена проблему демпинга это не решило»,— рассказывает Ирина Комар, управляющий партнер ООО «Профессиональная группа оценки».

Не способствует бурному росту рынка и общий инвестиционно-экономический фон: рост ВВП в 2018 году составил 2%. Впрочем, некоторые игроки рынка сумели использовать и этот фактор. «Текущая экономическая ситуация влияет и на бизнес в целом, и на рынок оценочных услуг. Кризисные явления приводят к необходимости оптимизировать издержки, и многие компании активно реализуют избыточные и непрофильные активы, сворачивают малорентабельные бизнес-направления. Для определения корректной продажной стоимости бизнеса, свободных площадей, а вместе с ними и других видов имущества компании обращаются к оценщикам»,— комментирует Юлия Белогорцева, партнер практики оценки компании «Деловой профиль».

Мозговой штурм

Ускоренными темпами у участников рэнкинга в 2018 году росла выручка от оценки нематериальных активов и интеллектуальной собственности (НМА и ИС): по сопоставимым данным, за год доходы подросли на 18%. Правда, на общую картину из-за сравнительно небольшой доли от общей выручки (188,5 млн руб. по итогам 2018 года, или 4% в структуре доходов участников рэнкинга — см. графики 1 и 2) этот вид оценки оказать большое влияние пока не в состоянии.

Значительным образом развитию сектора оценки НМА способствуют финансовая сфера и зарождающаяся тенденция спроса на оценку ИС при кредитовании. «В связи с развитием кредитования под залог ИС сейчас активно изменяется законодательство в этой сфере. Так, при участии оценщиков в Роспатенте разрабатываются методологические рекомендации по оценке прав на ИС для целей залога. Ведущие специалисты нашей компании также принимают участие в этом процессе. Методические рекомендации обобщают современные наработки по оценке прав на ИС и разрабатываются в целях реализации паспорта национального проекта «Малое и среднее предпринимательство и поддержка индивидуальной предпринимательской инициативы». Проект утвержден президиумом Совета при президенте РФ по стратегическому развитию и национальным проектам и постановлением правительства РФ «Об утверждении Правил предоставления субсидий из федерального бюджета субъектам малого и среднего предпринимательства на возмещение расходов, связанных с получением кредитов под залог прав на интеллектуальную собственность»,— делится опытом Ирина Комар.

Подстегивает интерес к НМА и налоговое законодательство. «Драйвер здесь — налоговая льгота по ст. 251 НК РФ, предоставленная на 2018-й и 2019-й на принятие к бухгалтерскому учету объектов ИС, выявленных при инвентаризации. Такие объекты принимаются на баланс по рыночной стоимости, которую, согласно закону об оценочной деятельности в РФ, определяют оценщики. Участились и обращения, связанные с определением стоимости в сделках лицензирования и отчуждения объектов интеллектуальной собственности: во избежание сложностей с налоговыми инстанциями и аудиторами, компании хотят быть уверены в своих действиях и иметь независимое обоснование», – уточняет Ксения Третьякова, генеральный директор «Вэлью АРКА консалтинг».

В краткосрочной перспективе интерес к оценке исключительных прав на объекты, определению размера лицензионных платежей, оценке стоимости лицензий и т. д. должен быть разогрет развитием цифровой экономики и коммерциализацией диджитал-решений.

Недвижимая ценность

Номинально положительные темпы роста по итогам 2018 года наблюдались и в трех основных направлениях деятельности участников рэнкинга: оценка недвижимости, оценка бизнеса, оценка транспорта и оборудования. «Существенная доля запросов приходится на оценку бизнеса и ценных бумаг и оценку недвижимого имущества — направления, которые всегда были лидерами в оценочной деятельности. Именно эти объекты составляют основную часть активов юридических и физических лиц как в денежном, так и количественном выражении. Поэтому большая часть сделок и различных бизнес-процессов происходит с их участием. Основными целями стоимостной оценки при этом являются оспаривание кадастровой стоимости, купля-продажа и аренда государственного имущества, изъятие активов, внесение неденежного взноса в уставный капитал, дополнительная эмиссия акций»,— поясняет Кирилл Кулаков, первый заместитель генерального директора ЦНЭС.

Наиболее консервативный и крупный по размерам сектор оценки — оценка недвижимого имущества — по итогам 2018 года увеличился на 6% и составил 2 млрд руб. Среди факторов спроса — востребованность оценки недвижимости в качестве залогового обеспечения, реализация проблемных активов, а также интерес заказчиков к оспариванию кадастровой оценки объектов и оценка при ипотеке.

В ближайшей перспективе спрос на оспаривание кадастровых цен должен повыситься. Результаты кадастровой оценки в Москве и Московской области, проведенной в 2018 году, вступят в силу в 2019-м, что побуждает собственников обращаться к оценщикам для определения рыночной цены их объектов для оспаривания с целью снижения налога на недвижимое имущество. Более того, в нынешнем году в целях обновления данных запланировано проведение государственной кадастровой оценки недвижимости в 65 российских регионах.

«Если собственники не согласны с полученными результатами, они могут обратиться к оценщикам за независимой экспертизой и использовать полученные данные в судебных разбирательствах. По данным Росреестра, за первые шесть месяцев 2019 года больше 63% решений комиссий по пересмотру кадастровой стоимости были вынесены в пользу граждан»,— уточняет Даниил Слуцкий, генеральный директор компании «Оценка Бизнеса и Консалтинг».

На увеличение числа заказов по оценке недвижимости влияет и рост выдачи ипотечных кредитов. В Москве в первой половине нынешнего года физлица оформили 50 387 ипотечных сделок (Росреестр) — на 8% больше, чем за аналогичный период 2018-го, а всего за первые шесть месяцев россияне взяли ипотечных кредитов на 7 трлн руб. Если после уменьшения ключевой ставки ЦБ банки продолжат снижать ставки по ипотечным кредитам, то ипотекой может воспользоваться больше людей. При получении кредита они станут обращаться за оценкой будущего предмета залога в оценочные компании. Снижение ставки может привести и к увеличению объемов рефинансирования уже имеющихся кредитов, а при смене кредитора заемщикам опять же понадобится повторная оценка ипотечной квартиры.

Стимулировать спрос на оценку недвижимости будут и другие представители финансового сектора: участники рэнкинга отмечают рост обращений на оценку имущества ПИфов. «По данным ЦБ, за первый квартал 2019 года чистый приток средств в ПИФы оказался почти в два раза больше, чем годом ранее. Фонды недвижимости занимают второе место после комбинированных фондов по стоимости чистых активов. В структуре ПИФов доля недвижимости остается максимальной (24,4%). По нашему мнению, количество заказов на оценку от ПИФов продолжит увеличиваться из-за роста этого рынка. В условиях снижения ставок по депозитам паевые инвестиционные фонды остаются интересным и выгодным инструментом вложения средств. Кроме того, для пайщиков участие в ПИФах недвижимости является одним из способов оптимизации налогов»,— резюмирует Даниил Слуцкий.

В секторах оценки бизнеса и ценных бумаг и оценки транспорта и оборудования рост выручки у участников рэнкинга в 2018 году составил 2% и 5% соответственно, а суммарный объем выручки — 1,41 млрд руб. и 416 млн руб. соответственно. Среди главных заказчиков — крупные государственные компании и бизнес, а основные цели оценки — сделки с собственностью, непрофильным имуществом, кредитование, приватизация. «Государство продолжает как интеграционные процессы в ряде отраслей посредством создания или укрупнения холдинговых структур, так и приватизационные процессы по реализации пакетов акций обществ, в управлении которыми уже не заинтересовано. Все это сопровождается оценкой пакетов акций и имущества, находящегося на балансе соответствующих АО»,— говорит Кирилл Кулаков.

Участники рэнкинга также отмечают, что в последнее время значительно подросло число оценок, связанных с банкротством или ухудшением финансового положения компаний-должников. Востребованы оценка имущества должника, прав требований по просроченным кредитам, дебиторский задолженности, проблемных активов банка. По словам Александра Жигло, президента компании «Русская служба оценки», спросом пользуется оценка проблемной задолженности: банки активно расчищают свои балансы, передавая плохие долги в специализированные компании.

Менее ощутимыми темпами в 2018-м росла выручка оценщиков по таким направлениям, как переоценка основных средств (в целях отражения результатов в отчетности) и оценка инвестиционных проектов. На переоценке участники рэнкинга заработали 267,4 млн руб. (прирост 17% с минусом), а на оценке инвестпроектов и того меньше — 102,85 млн руб. (прирост 18% с минусом). «Наиболее острая проблема оценки — общее торможение инвестиционных процессов. Это подрывает и услуги для целей МСФО, и сделки M&A, и оценку для кредитования. Впрочем, недоинвестирование рано или поздно приведет к инвестиционному буму, и рынок оценочных компаний должен быть к этому готов»,— считает Александр Жигло.