Думающие о высоте

Небоскребы в Москве давно уже не экзотика. Высотное строительство прочно удерживает за собой славу ключевого градостроительного тренда. Присмотревшись внимательнее, можно заметить, что за пару последних лет рынок высоток завоевал абсолютно новую для себя аудиторию — семейную.

Высотных зданий в столице все больше: по состоянию на осень 2018 года в старых границах Москвы экспонировалось 15 небоскребов с предложением 308,7 тыс. кв. м. Это на 33% больше, чем в декабре 2017 года, и на 63%, чем в декабре 2016-го. Примечательно, что значительная доля этого предложения отнюдь не апартаменты, как бы подразумевающим временный характер проживания, а классическое жилье.

Квартиры довольно активно начали вытеснять апартаменты в составе высотных проектов в последние два года, и к 2018-му доля жилого высотного предложения удвоилась. Если в конце 2016-го соотношение квартир к апартаментам составляло 30:70, а год назад — 40:60, то сейчас баланс поменялся коренным образом — 57% в пользу квартир. Так высотные апартаменты впервые за всю историю рынка столичных небоскребов оказались в меньшинстве. На первый план вышли высотки, предназначенные не просто для постоянного проживания, а для семейной жизни.

Пионер этого нового для города формата жилого небоскреба — комплекс Capital Towers, который строится Capital Group совсем недалеко от делового центра «Москва-Сити», рядом с парком «Красная Пресня» на набережной Москвы-реки. В Capital Towers не предусмотрено апартаментов — только квартиры, инфраструктура для жизни и собственный приватный парк.

Место для жизни

Проект с квартирами для зданий такой высотности Москвы пока в новинку. В составе комплекса три башни в минималистичном стиле, объединенных общим основанием: две 61-этажные — Park и River — третья — City — 65 этажей. Жители пентхаусов получат самую высокую московскую прописку в истории. Решение создать настоящие жилые пространства на такой высоте выглядит оригинальным, если не сказать нетипичным для города, но в компании уверены: это только сейчас. У небоскребов есть своя аудитория — skyminded people, как их называют в Capital Group: у этих покупателей сформирован отложенный спрос именно на такой формат недвижимости.

Гипотеза проверена и подтверждена документально.

«Мы давно интересовались этой темой и даже заказывали исследование психологии покупателей жилья в небоскребах в разных странах мира,— говорит директор по продажам Capital Group Оксана Дивеева.— Результат: высотные здания выбирают для жизни люди разного пола и возраста, сферы занятости, семейного статуса, без детей, с одним ребенком и многодетные. Объединяет этих людей одно: они подзаряжаются видом из окна».

У такой подзарядки есть свои нюансы: некоторые покупатели мечтают о виде, который изобилует городскими деталями, другим ближе головокружительная картина, больше похожая на вид из иллюминатора авиалайнера. В Capital Towers есть возможность выбрать для себя идеальную высоту. Причем 99% квартир комплекса видовые.

Даже квартиры первого этажа (с учетом дизайнерского лобби, потолки в котором достигают 27 м) находятся на уровне, примерно соответствующем восьмому этажу обычного дома, а из окон открываются панорамные виды на «Сити» и Москву-реку.

Как обычно, только лучше

Вид на город — это то, ради чего skyminded people выбирают именно небоскребы. Но одним видом требования к жилью аудитории премиум-класса не ограничивались никогда, так что Capital Towers есть чем похвастаться и помимо видов. Например, своей инженерией. Внутренние пространства жилого комплекса оснащены инновационными системами управления воздухом и высокоскоростными лифтами с минимальным временем ожидания.

«Проблема с лифтами в небоскребах не миф. Действительно, в некоторых проектах первых московских небоскребов есть сложности с этим вопросом,— рассказывает руководитель проекта Дмитрий Летов.— Пятно застройки небоскреба относительно невелико, отводить под лифты значительную часть ядра здания значит сократить продаваемую площадь. Именно по этой логике в некоторых зданиях лифты запроектированы явно с дефицитом. В Capital Towers их 54, к тому же использование современных лифтовых систем позволяет сделать время ожидания максимально комфортным».

Говоря об управлении воздухом в небоскребах, обычно вспоминают о сложностях с доступом в помещения естественного, уличного воздуха. На самом деле и эта проблема родом из прошлого. Действительно, в некоторых высотках, построенных 10–15 лет назад, окна открывать или нельзя, или не рекомендуется из-за так называемого stack-эффекта (он же эффект тяги). Но при современном подходе вопрос таким образом не ставится.

В Capital Towers stack-эффект нивелируется за счет зонирования и ряда других инженерных решений, рассказывает Дмитрий Летов. Фактически каждая башня поделена на герметичные отсеки, причем поделена так, чтобы, во-первых, жителям это деление было незаметно, а во-вторых, чтобы полностью исключалось возникновение тяги при любой комбинации открытых в здании окон. Общий принцип начинки проекта — обеспечить жителям все те же возможности, что существуют в любом многоквартирном доме, но на более высоком уровне.

Дело семейное

Богатый «внутренний мир» башен жилого комплекса гармонично дополняется эффектным архитектурным решением. Небоскребы Capital Towers в минималистичном стиле с их платиновым остеклением привлекают сдержанным аристократическим благородством, они органично вписаны в среду и словно устремляются ввысь.

Но при всей своей инновационности и подчеркнутой стильной сдержанности проект и впрямь абсолютно семейный. Это видно не только по выбранному девелопером жилому статусу, но и по тому, как сформирована инфраструктура комплекса: в ее составе детский досуговый центр, фитнес-клуб, спа-центр, гастроном и ресторан, торговая галерея, подземный пятиуровневый паркинг. И все это не в шаговой доступности, а внутри. Чтобы попасть в любой из перечисленных объектов, жителям любой башни Capital Towers не нужно выходить на улицу — это особенно удобно для семей с маленькими детьми.

Интерес к проекту у семейной аудитории закладывался в планы изначально, однако реальные показатели спроса оказались даже выше ожидаемого.

«Сейчас более 50% покупателей в проекте — семьи, причем в большинстве своем это молодые пары с маленькими детьми,— рассказывает Оксана Дивеева.— Это очень интересная аудитория: молодые, активные, они очень много путешествуют и имеют высокие запросы — не только к эстетике жилья, но и к его функциональности».

В результате влияние семейной аудитории на продуктовые характеристики комплекса прослеживается и в планировках, и в дизайне. Помимо архитектурного подразделения в строительном департаменте в коммерческом департаменте Capital Group есть собственная архитектурная служба, которая при разработке проектов планировки внимательно учитывает все пожелания клиентов.

Решение стало своеобразным откликом на общение с реальными покупателями квартир. Как оказалось, у аудитории сформировался довольно серьезный запрос на тщательное обустройство жилья, в котором одно из центральных мест отводится кухне.

Этим покупатели квартир Capital Towers довольно сильно отличаются от целевой аудитории небоскребов, какой ее видели еще пять лет назад: раньше предполагалось, что кухня должна быть качественной и дорогой — и этого достаточно. Например, покупатели лотов в МФК «Око» уделяют меньшее внимание обустройству кухонного пространства. А новые семейные покупатели квартир в Capital Towers хотят индивидуальную кухню и готовы долго обсуждать нюансы ее обустройства.

«Это очень внимательная аудитория,— рассказывает Оксана Дивеева.— Они тщательно изучают детали и выбирают с толком, явно собираясь активно эксплуатировать всю ту технику, которая будет на кухне и в доме. И все эти семьи очень разные, у каждой свой набор предпочтений. Поэтому универсальные решения, сколь угодно продуманные, с такой аудиторией не работают».

Компания в проекте не стала ограничивать клиентов и пошла дальше предложения разных проектов кухонь в качестве дополнительной опции: покупатели имеют возможность заменить кухню в выбранном лоте на свою.

Помимо дизайнеров, занимающихся проектами кухни, над проектом работает и архитектурное подразделение: пока проект не вышел на активную стадию строительства, его будущие жители могут внести в проекты квартир все необходимые изменения.

К сильным сторонам проекта можно отнести и тот факт, что все квартиры сдаются с отделкой — никаких долгоиграющих ремонтов. Разработчик дизайна квартир и отделки помещений — итальянский дизайнер Антонио Читтерио.

Время пешеходов

Семейный проект невозможно представить без прогулочных зон. В Capital Towers есть выход в городской парк «Красная Пресня». Башни стоят на первой линии Москвы-реки, что открывает доступ и к набережной, которая в рамках городской программы вот-вот превратится в самостоятельное рекреационное пространство.

В составе жилого комплекса есть собственный закрытый парк, что для проекта в центре города по-настоящему редкость. Площадь зеленых зон в проекте составляет 2,1 га — по 30 кв. м парка на каждую из квартир. Редкий для столицы уровень зелени на душу населения обеспечивает, если вдуматься, как раз высотный формат: небольшое пятно застройки позволяет максимально эффективно использовать площадь участка.

Соседство с «Москва-Сити» — плюс как с видовой точки зрения, так и с логистической: многие покупатели жилья в проекте работают именно в деловом центре. Интересно, что некоторые из них уже живут над своим офисом, но задумываются о переезде.

По статистике Capital Group, владельцы апартаментов в небоскребах «Сити» активно рассматривают жилье в Capital Towers, меняя концепцию «жизни на работе» на новую — «жизни в пешей доступности от работы». Десять минут пешком до офиса дают возможность переключиться и настроиться на деловой лад перед началом дня.

Похоже, семейная аудитория и впрямь распробовала формат жизни на высоте — да так, что готова транслировать девелоперам свои пожелания к «начинке» дома. Отрадно, что и застройщики готовы идти навстречу покупателю. В результате из специфического продукта, приспособленного для временного проживания, как принято говорить, жилья «для пиджака», небоскребы с очевидностью превращаются в дома для жизни.