Трудности перевода

Возможность стать собственником коммерческой недвижимости путем перевода квартиры в нежилой фонд заинтересовала инвесторов на самых первых этапах развития местного рынка. Практика показала, что такие проекты на окраинах так же выгодны, как и в центре. И при том, что в целом по городу доходность инвестиций в недвижимость сейчас падает, квартиры, перестроенные в магазины и офисы, продолжают приносить в год до 25% дохода.

 От "золотого треугольника" к спальным районам

     Первая волна расселений в середине 1990-х годов коснулась улиц, примыкавших к Невскому проспекту. Буквально за один год были расселены даже самые депрессивные коммунальные квартиры на первых этажах в зоне "золотого треугольника". После того как подходящие объекты в районе Невского проспекта были выбраны, интерес инвесторов сместился к домам на других крупных центральных транспортных магистралях. Быстрыми темпами стали выкупаться первые этажи домов на Большом проспекте Петроградской стороны, Загородном, Владимирском проспектах, в районе станции метро "Василеостровская" и т. д. Позже этот процесс захватил и небольшие центральные улицы, где сосредоточены пешеходные потоки: Фурштатскую, Захарьевскую, Кирочную, ул. Чайковского и т. д. Популярностью стали пользоваться центральная часть Васильевского острова, Петроградская сторона (кроме объектов, примыкающих к зоне промышленной застройки), весь Центральный район, частично Адмиралтейский (часть в районе Сенной площади и Мариинского театра).

     Особой популярностью у покупателей пользуются объекты на пешеходных улицах. В частности, после того как Смольный принял решение о строительстве пешеходной зоны на 6-й и 7-й линиях Васильевского острова, здесь были моментально раскуплены все первые этажи. Влияют на интерес инвесторов и планы по созданию крупных коммерческих доминант. Например, Владимирский проспект стал пользоваться успехом после того, как был проанонсирован проект реконструкции "Владимирского пассажа". Причем по мере уменьшения количества объектов на первых этажах в таких особо привлекательных местах спросом начинают пользоваться и квартиры на вторых и даже третьих этажах (в тех случаях, когда возможно устройство отдельного входа).

     На сегодняшний день процесс расселения объектов на первых этажах в центральной части города близится к концу. В "золотом треугольнике" жилые помещения на первых этажах наперечет — это безнадежные объекты с непоправимыми недостатками или проблемами юридического и психологического характера. Например, в настоящее время на улице Восстания остались всего две перспективные квартиры. Стоимость расселения в них достигает $3,5 тыс. за квадратный метр. В зонах активных пешеходных потоков в центре города первые этажи расселены на 70-80%. Риэлтеры прогнозируют, что в центральных районах процесс расселения первых этажей завершится в ближайшие 3-4 года.

     Когда все наиболее интересные объекты в центре были выкуплены, а цена расселения стала непомерно высока, инвесторы обратились к спальным районам. Постепенно стали выкупаться первые этажи кирпичных и блочных домов у метро, около рынков, крупных торговых центров, на транспортных магистралях. И при появлении информации о строительстве новых объектов притяжения инвесторы начинают быстро скупать квартиры в близлежащих домах. Например, с началом строительства торгового центра "Норд" (проспект Просвещения) началось активное расселение первых этажей на улице Хошимина. Сейчас первый этаж ближайшего от "Норда" дома #13 расселен уже полностью. Другой пример: открытие станции метро "Комендантский проспект" — уже сейчас завершается расселение первых этажей домов 1 и 2 на улице Уточкина.

Таким образом, вопреки опасениям инвесторов, долго медливших с освоением спальных районов, вложения в недвижимость на окраинах оказалась даже более выгодными, чем в центральной части города. Если еще три года назад доход от встроенных нежилых помещений в центре был намного выше, чем в спальных районах, — арендные ставки отличались на 50-70%, то сегодня ситуация изменилась: стоимость аренды в удаленных от центра города зонах с хорошей доступностью максимум на 20-25% меньше стоимости аренды помещений в районе Литейного, Московского, Загородного, Каменноостровского проспектов. При этом расселение и ремонт квартир в спальных районах до недавнего времени обходились существенно дешевле. Учитывая тенденцию к расширению зоны спроса на первые этажи, строители новых домов в спальных районах последние годы стали сразу отводить фасадные и дворовые квартиры под нежилые помещения. В итоге строители выигрывают: продать второй (а уж тем более первый) этаж под жилье довольно трудно, а коммерческая недвижимость уходит дороже.

Доходность и риски

По данным жилищного комитета, за 2004 год в Петербурге из жилого фонда в нежилой было переведено примерно 1200 объектов. По наблюдениям специалистов, на фоне общего снижения доходов от вложений в недвижимость срок окупаемости помещения, купленного для перевода в нежилой фонд, в среднем составляет 4-5 лет, что означает годовую доходность порядка 25% от стоимости объекта. При этом сам перевод, по оценкам специалистов, обойдется в $5-6 тыс. в зависимости от сложности. Кроме того, потребуются вложения в ремонт (обычно он производится одновременно с переводом) — от $200 за квадратный метр.

В основном квартиры на первых этажах расселяются под магазины (около 75-80%), реже под предприятия сферы услуг — например салоны красоты (15-20%). По оценкам инвесторов, наибольшие доходы приносят расселения под кафе и рестораны в центре города, однако подыскать подходящие для этой цели квартиры крайне сложно из-за особых требований к мощности электросетей. Под офисы квартиры сейчас тоже практически не расселяются, поскольку этот вид недвижимости демонстрирует наименьшую доходность. Специализация магазинов зависит от локации: в центре обычно создаются дорогие бутики, в спальных районах — магазины продуктов и товаров повседневного спроса.

И тем не менее при всей привлекательности инвестиций в перевод квартир в нежилой фонд этот вид вложений остается довольно рисковым. Во-первых, развитие района, в который решил инвестировать свои средства покупатель, может пойти совсем не так, как планировалось. Еще один немаловажный риск — невозможность самого перевода. Если, несмотря на предварительные оценки специалистов, в переводе по каким-то причинам будет отказано, перспективная квартира, купленная по завышенной цене, может мгновенно превратиться в обычный неликвид на первом этаже. Отметим, что риски инвестирования в перевод значительно увеличатся и с введением обязательного создания ТСЖ, на чем настаивает новый Жилищный кодекс.

Уже сейчас в различных районах города при получении согласования действуют разные правила. Наиболее суровым в этом отношении считается Петроградский район, где для согласования проекта с администрацией требуется согласие 2/3 собственников квартир в доме. Когда основной массив товариществ будет сформирован, инвестору придется согласовывать проект с жильцами дома, независимо от района. Причем убедительными аргументами в пользу создания нежилого помещения на первом этаже являются финансовые вложения в благоустройство дома и прилегающей территории. Поэтому, по прогнозам, в ближайшие годы (по мере увеличения количества ТСЖ) стоимость перевода будет увеличиваться, а количество успешных операций такого рода сокращаться.

ЕКАТЕРИНА ЕМЕЛЬЯНОВА, аналитик группы компаний "Бекар"