Расселитесь, триллионы

Власти Москвы с начала 2021 года объявили тендеры на строительство жилья по программе реновации в целом на 3,2 трлн руб. С учетом предыдущих контрактов объем программы превысил 3,8 трлн руб. Это больше исходных оценок ее полной стоимости, а еще предстоят тендеры по четверти объектов. При пропорциональном удорожании финальная цена реновации может достигнуть 5 трлн руб., что укладывается в темпы промышленной инфляции, но при сохранении сроков потребует выделения до 500 млрд руб. в год.

В марте—апреле столичные власти значительно ускорили темпы объявления аукционов по программе реновации, следует из проанализированной “Ъ” тендерной документации. Всего с января Московский фонд реновации объявил конкурсы на 52 площадки (проекты планировок кварталов утверждены постановлениями правительства Москвы). Общая стоимость тендеров уже превысила 3,2 трлн руб., это больше годового бюджета столицы (расходы Москвы в 2021 году должны составить 3,1 трлн руб.).

С ноября 2020 по февраль 2021 года столичные власти распределили контракты стоимостью 154 млрд руб. на строительство 1,9 млн кв. м жилья по программе реновации.

Большую часть подрядов поделили ФСК Владимира Воронина, МИЦ Андрея Рябинского, ПИК Сергея Гордеева, «Крост» Алексея Добашина и «Регионжилстрой» (см. “Ъ” от 1 марта).

После этого были объявлены аукционы на значительно более крупные лоты: в заявках на март—апрель фигурируют десять контрактов с начальной ценой более 100 млрд руб. в каждом случае. Речь идет, например, о застройке трех микрорайонов в Метрогородке 30 многоквартирными домами общей площадью 1,2 млн кв. м за 155,5 млрд руб. и кварталов 20–23 в Черемушках, где должно появиться 1,1 млн кв. м жилья за 142,2 млрд руб.

Программа реновации утверждена столичными властями в 2017 году. В списке под снос значатся 5173 дома площадью 16,3 млн кв. м — около 350 тыс. квартир, в которых проживают до 1 млн человек. Переселенцы получат равнозначное жилье в своем районе (за исключением Зеленограда и Новой Москвы, где расселяют в пределах округа) либо равноценную квартиру или денежную компенсацию (на выбор). Под проект мэрией создан Московский фонд реновации, выступающий оператором госзаказа по программе.

Закупка на ряде аукционов уже состоялась. Так, контракт на строительство 1 млн кв. м многоквартирных домов в кварталах 2А и 2Б в Царицыно за 133 млрд руб. получило ООО «Монотек Строй»: на его сайте в качестве примеров работ приводится реконструкция бассейна в Лужниках и Соборной мечети на Поклонной горе. Ранее в связи с этими работами упоминалась турецкая компания «Монотек Иншаат», также возводившая объекты в Казани, но в 2015 году столичные власти на фоне обострения отношений РФ и Турции перестали с ней сотрудничать.

У «Монотек Строя» есть турецкий соучредитель, а 50% компании принадлежат кипрскому офшору Baldivio, который также является совладельцем ООО «Альмис-Интеграл». Эта компания, созданная в 2020 году, выиграла контракт на 680 тыс. кв. м жилья по программе реновации в Бабушкинском районе за 83,6 млрд руб.

Контракты на 125,5 млрд и 79,7 млрд руб. на строительство 1,8 млн кв. м жилья в Северном Измайлово достались ООО ГП-МФС (подконтрольно группе ПИК). Еще два подряда на возведение почти 1,2 млн кв. м жилья в Хорошево-Мневниках за 159 млрд руб. получило ООО «Стройпроект» (структура «Капитал Груп»). В Коптево появится 700 тыс. кв. м в рамках программы реновации, их строит структура «Кроста» Алексея Добашина за 80,5 млрд руб.

Подавляющее большинство конкурсов прошли с единственным участником.

Согласно законодательству, они признаются несостоявшимися, но комиссия может принять решение о заключении договора, пояснял глава судебной практики Mikhailov & Partners Private Services Group Павел Желновод.

Заявки на строительство почти 700 тыс. кв. м жилья в районе Котловка подавали два претендента. Но АНО УЦ «Политехинжиниринг» к участию в аукционе допущена не была, и контракт на 104,3 млрд руб. заключили с ООО «БизнесМонолит». Эта компания ранее не участвовала в госзакупках, а в январе 2021 года была фигурантом разбирательства в арбитраже о признании банкротом по заявлению налоговой инспекции.

В 2017–2020 годах Московский фонд реновации заключил контракты еще почти на 609 млрд руб., следует из данных «СПАРК-Интерфакс». С учетом этого общая сумма размещенных фондом конкурсных заявок превысила 3,8 трлн руб., что уже больше предварительных оценок программы — в 2017 году тогда вице-мэр Москвы, а ныне вице-премьер РФ Марат Хуснуллин говорил о 3–3,5 трлн руб.

Промышленная инфляция в 2018–2020 годах составила 19,6%, то есть с поправкой на нее стоимость программы пока укладывается в исходные рамки. Но еще не объявлены аукционы по 25% площадок.

Если стоимость контрактов увеличится пропорционально, общий объем программы может достигнуть 5 трлн руб. Мэр Москвы Сергей Собянин говорил о планах завершить программу в 2032 году. С учетом инфляции в этот срок ее стоимость также не выйдет за базовые оценки. Но темпы финансирования из бюджета столицы явно потребуется увеличить.

В крупнейших контрактах фонда присутствует пометка о том, что на их финансирование не тратятся бюджетные средства. Формально это действительно так. Руководитель тендерного отдела «КСК Групп» Михаил Щетинин поясняет, что получателем бюджетных денег выступает Московский фонд реновации, но сам он производит закупки уже на собственные средства, являясь при этом некоммерческой организацией. Источник финансирования реновации — бюджет, который определенными траншами направляет средства фонду как оператору госзаказа, а тот выбирает генподрядчиков, подтверждает гендиректор VSN Realty Яна Глазунова.

В фонде на вопросы “Ъ” о деталях финансирования программы не ответили, переадресовав их в департамент строительства Москвы. Там также не стали комментировать ситуацию. Олег Мамонт из a.t.Legal уточняет, что в 2021 году фонд должен получить 108 млрд руб. В целом на программу реновации в 2021 году в бюджете отводится 154 млрд руб., а до 2023 года — 421 млрд руб.

При общей оценке программы в 5 трлн руб. и сроке до 2032 года на нее потребуется выделять около 500 млрд руб. в год.

Очевидно, что в будущем сумма бюджетных трат на реновацию увеличится, соглашается Яна Глазунова.

Доходность по реновационным контрактам составляет 10%, в то время как в коммерческом строительстве — около 25%, уточняет управляющий партнер ILM Андрей Лукашев. «Такая маржинальность строительства по реновации не позволит застройщику много заработать, но дает возможность загрузить производственные мощности»,— добавляет госпожа Глазунова. Но есть и риски, считает она: выйти за рамки установленного бюджета сложно, даже если растет себестоимость строительства.