Основные проблемы определения рыночной стоимости сельхозугодий. Использование результатов государственной кадастровой оценки земель сельскохозяйственного назначения в расчетах их рыночной стоимости как способ решения данных проблем

сии зарегистрирована Каменская финансовая агропромышленная группа в Пензенской области. Ее учредителями выступили 25 сельскохозяйственных предприятий, мясокомбинат, молочный и сахарный заводы, межхо-зяйственный комбикормовый завод, Пензенский филиал Агропромбанка.

3. Создание интегрированных агропромышленных формирований без образования юридического лица. Управление собственностью в таком объединении затрагивает частично управление использованием объектов собственности и управление распределением результатов совместной деятельности.

4. Агропромышленное производство с участием несельскохозяйственных предприятий (неагропромышленные предприятия), не относящихся к АПК. Это направление встречалось в России и ранее, но наиболее широко стало развиваться в современный период. Так, в Республике Хакасия АООТ

«Саянский алюминиевый завод» организовал подсобное хозяйство «СаянАгро», где установил мини-завод по переработке молока, также закупив югославское оборудование, создал колбасный цех. Затем он присоединил к себе АОЗТ «Означинское», от которого принимает молоко по 1600 руб. за 1 л и производит регулярный расчет на 50 % деньгами. Все это позволило ему вырабатывать до 50-180 т в год мяса и субпродуктов 1 категории, до 200-400 т колбасных изделий, от 17 до 70 т масла животного, от 17 до 30 т сыра, от 50 до 160 т цельномолочной продукции.

Наиболее широкое распространение в практике получили интегрированные формирования в форме простого товарищества, акционерного общества, ассоциации, союза, потребительского кооператива, формирования холдингового типа.

Поступила в редакцию 7.06.2007 г.

ОСНОВНЫЕ ПРОБЛЕМЫ ОПРЕДЕЛЕНИЯ РЫНОЧНОЙ СТОИМОСТИ СЕЛЬХОЗУГОДИЙ. ИСПОЛЬЗОВАНИЕ РЕЗУЛЬТАТОВ ГОСУДАРСТВЕННОЙ КАДАСТРОВОЙ ОЦЕНКИ ЗЕМЕЛЬ СЕЛЬСКОХОЗЯЙСТВЕННОГО НАЗНАЧЕНИЯ В РАСЧЕТАХ ИХ РЫНОЧНОЙ СТОИМОСТИ КАК СПОСОБ РЕШЕНИЯ ДАННЫХ ПРОБЛЕМ

О.Н. Чернышова

Chernysheva O.N. Basic problems of the determination of the market value of farming lands. The use of the results of state cadastral valuation of farming lands in market value calculation as a way to solve the problems. The article considers the problem devoted to the determination of market value of farming lands in conditions of undeveloped market of farming lands. In the way of analysis of the main problems arising in the process of determination of the market value of farming lands of the category, the methods allowing using the results of state cadastral valuation of farming lands in calculation of their market value are suggested.

К основным проблемам, которые возникают при оценке сельскохозяйственных угодий на практике, относятся:

1) получение официальной информации о сделках с сельскохозяйственными угодьями;

2) оценка земли преимущественно с использованием методов доходного подхода и, как следствие, невозможность проверки результатов посредством других методов;

3) получение информации об урожайности сельскохозяйственных культур, о качестве сельскохозяйственных угодий внутри хозяйств, о затратах на ведение сельскохозяй-

ственного производства (абсолютное большинство сельхозпроизводителей, в частности фермеров, не проводит экономического анализа деятельности своих хозяйств и не ведет систематического бухгалтерского учета,

кроме того, те данные, которые представляются фермерами в контрольно-ревизионные органы, очень далеки от реальности, а определенная часть операций, связанных с приобретением товарно-материальных ценностей, реализацией продукции, совершается ими неофициально и, естественно, не имеет документального подтверждения). Эта про-

блема в свою очередь вызывает затруднения в использовании в оценке сельхозугодий и доходного подхода методом капитализации земельной ренты.

Именно эти концептуальные проблемы дают основание предложить нам в качестве альтернативного способа оценки сельхозугодий в условиях несформированного рынка земель этой категории оценку с использованием результатов их государственной кадастровой оценки.

Основные показатели, участвующие в формировании кадастровой стоимости сельскохозяйственных угодий (норма прибыли и коэффициент капитализации), намного занижены, чем аналогичные показатели, существенным образом влияющие на величину рыночной стоимости данного вида угодий, кроме того, в расчетах определения кадастровой стоимости не учитывается прибыль предпринимателя. По мнению О.Е. Медведевой, из этого следует, что стоимостные оценки земли, полученные при проведении кадастровой оценки, не могут заменить рыночную стоимость и использоваться в расчетах по ее определению посредством различных методов [1].

В этом вопросе мы придерживаемся диаметрально противоположной точки зрения. Рассмотрим это подробнее.

Проанализировав особенности оценки рыночной стоимости земель сельскохозяйственного назначения, рассмотренные в Методических рекомендациях по определению рыночной стоимости земельных участков, утвержденных распоряжением Минимущества России от 6 марта 2002 г. № 568-р, и методологию определения кадастровой стоимости сельскохозяйственных земель, освещенную в Методических рекомендациями по государственной кадастровой оценке земель сельскохозяйственного назначения (утверждены приказом Минэкономразвития РФ от 4 июля 05 № 145 «Об утверждении Методических рекомендаций по государственной кадастровой оценке земель сельскохозяйственного назначения»), очевидно, что методология оценки кадастровой стоимости сельхозугодий концептуально схожа с методикой расчета рыночной стоимости методом капитализации земельной ренты. В частности, при оценке рыночной стоимости сельскохозяйственных угодий методом капитализации зе-

мельной ренты так же, как и при их кадастровой оценке, существуют особенности расчета земельной ренты, связанные с принятой системой плодородия земельного участка. Земельная рента рассчитывается как разность между валовым доходом и затратами на ведение сельскохозяйственного производства. И в том, и в другом случае при расчете затрат учитываются классность дорог, близость участка к транспортным магистралям, пунктам переработки сельскохозяйственного сырья и центрам материально-технического снабжения.

Кадастровая стоимость сельскохозяйственных угодий устанавливается как капитализированный расчетный рентный доход, который, в свою очередь, определяется по разности между оценочной продуктивностью (валовая продукция растениеводства в рублях и в центнерах кормовых единиц), средними оценочными затратами на ее получение и нормативной прибылью. Срок капитализации устанавливается равным 33 годам, что в оценочных терминах соответствует ставке капитализации для земли, равной 3 % (1:33).

Конечно, совершенно очевидным является, что показатели, участвующие в формировании кадастровой стоимости сельскохозяйственных угодий (норма прибыли и коэффициент капитализации), намного занижены, чем аналогичные показатели, существенным образом влияющие на величину рыночной стоимости данного вида угодий. Так, например, использование низкой ставки капитализации (3 %) означает, что искусственно увеличиваются выгоды от сельскохозяйственных угодий, а величина кадастровой стоимости более соответствует показателю ценности земельных ресурсов для общества. Из этого следует, что стоимостная оценка земли, полученная в процессе кадастровой оценки, несопоставима с рыночной стоимостью. Однако сами методологии определения расчетного рентного дохода в рамках методики государственной кадастровой оценки и Методических рекомендациях по определению рыночной стоимости земельных участков, утвержденных распоряжением Минимущества России от 6 марта 2002 г. № 568-р, абсолютно сопоставимы. Поэтому в данной ситуации было бы вполне логичным методом обратной капитализации кадастровой стоимости сельхозугодий рассчитать расчетный рентный доход по следующей формуле:

Расчетный рентный доход с 1га = удельный показатель кадастровой стоимости/33,

где 33 года - срок капитализации.

По данной формуле рассчитаем рентный доход для земельного участка, площадью 26,5315 га, кадастровый № : 68:20:54 60 001:0011, расположенного: Тамбовская область, Тамбовский район, с. Красносвободное, кадастровая стоимость которого составляет 674099 (Шестьсот семьдесят четыре тысячи девяносто девять) рублей. Расчетный рентный доход составит:

674099/33 = 20 427 (руб.).

Методика оценки кадастровой стоимости земли при расчете рентного дохода не предполагает учет некоторых основополагающих аспектов в себестоимости продукции, уменьшение валового дохода на величину которых приводит к получению более реального показателя чистого операционного дохода. Основными статьями затрат, не участвующими в формировании расчетного рентного дохода при кадастровой оценке, являются доход на вложенный капитал (предпринимательский доход), налог на землю. В этой связи необходимым моментом при оценке рыночной стоимости объектов оценки является корректировка рентного дохода, полученного методом обратной капитализации кадастровой стоимости, на данные показатели.

Величина земельного налога рассчитывается с применением налоговой ставки - 0,3 % в соответствии со ст. 394 Налогового Кодекса РФ. При этом величина земельного налога рассчитывается от кадастровой стоимости (ст. 390 НК РФ).

Доход на вложенный капитал - предпринимательский доход, представляющий собой вознаграждение инвестору за риск, связанный с реализацией своей хозяйственной деятельности. При осуществлении хозяйственной деятельности возникает большое количество рисков различных видов. К факторам риска относятся:

- экономические и политические факторы;

- социальные и региональные факторы;

- предпринимательский фактор и др. [2].

Чем больше суммарный уровень всех

возникающих в процессе реализации проекта рисков, тем больше инвестор должен получить в качестве компенсации, прибыли. В данном случае ставка доходности принимается равной ставке капитализации (ставка капитализации включает в себя норму доходности на вложенный капитал и норму возврата капитала, однако считается, что коэффициент капитализации для земли должен быть равен норме доходности по альтернативным инвестициям без учета нормы возмещения капитала, так как земля не «изнашивается», то есть не теряет своих физических свойств со временем). Ставка доходности на вложенный капитал (коэффициент капитализации) на дату оценки рассчитана нами в размере 17 %. Методика расчета ставки доходности в данной статье нами не рассматривается, так как данному аспекту посвящена отдельная публикация в сборнике научных статей по материалам международной научно-практической конференции [3].

В табл. 1 рассчитаем годовой чистый операционный доход объекта оценки (ЧОД).

Таблица 1

Определение чистого операционного дохода

№ п/п Наименование объектов оценки Кадастровая стоимость, ру<5. Рентный доход, руб. Величина земельного налога, руб. Гр.3*0,003 Величина дохода на вложенный капитал, Гр.4*0,17, руб. ЧОД, руб. Гр.4-Гр.5-Гр.6

1 Земельный участок, площадью 26,5315 га, кадастровый № : 68:20:54 60 001:0011, расположенный: Тамбовская область, Тамбовский район, с. Красносвободное 674 099 20 427 2 022 3 473 14 932

Далее рассчитаем наиболее вероятную величину рыночной стоимости земельного участка методом прямой капитализации по формуле:

С=ЧОД/К

где С - стоимость объекта; ЧОД - чистый операционный доход; Я - ставка капитализации.

Таким образом, стоимость земельного участка, площадью 26,5315 га, полученного методом прямой капитализации земельной ренты с применением результатов экономической оценки сельхозугодий, составит: 14932/0,17 = 87835 (руб.), а стоимость 1 га -87835 руб./26,5315га = 3311 руб./га.

Для проверки результата, полученного данным методом, определим рыночную стоимость сравнительным подходом.

В рамках сравнительного подхода оценку произведем методом сравнения продаж.

Подход к оценке с точки зрения сравнения продаж основывается на прямом сравнении оцениваемого объекта с аналогичными объектами, присутствующими (присутствовавшими) на рынке имущества.

Основой применения данного подхода является тот факт, что стоимость оценки непосредственно связана с ценой продажи аналогичных объектов. Каждая сопоставимая продажа сравнивается с оцениваемым объектом. В цену сопоставимой продажи вносятся поправки, отражающие существенные различия между ними.

Основой методологии и расчета стоимости методом сравнительных продаж послужили материалы книги «Оценка недвижимости» (под ред. А.Г. Грязновой,

М.А. Федотовой. М., 2003).

Из-за отсутствия достоверной информации о реальной продажной цене объектов-аналогов (причина - сокрытие данных об условиях продажи), при сравнительном анализе стоимости объекта Оценщик, как правило, опирается на цены предложения.

Применение метода сравнения продаж заключается в последовательном выполнении следующих действий:

1. Подробное исследование рынка с целью получения достоверной информации о всех факторах, имеющих отношение к объектам сравнимой полезности.

2. Сбор и верификация информации по объектам-аналогам, выявление различий в ценообразующих характеристиках.

Источником информации при отборе аналогов послужили данные Отчета ЗАО «Аудит-Инвест». ООО «Капитал Е». Объекты-аналоги отбираются исходя из принципа наибольшей схожести с объектом оценки, т. е. чем меньше различий между объектом оценки и объектом-аналогом, тем более корректно подобраны аналоги. Аналоги подбирались из принципа наибольшей схожести.

3. Определение подходящих единиц сравнения и проведения сравнительного анализа по каждой единице. В качестве единицы сравнения в рамках настоящего отчета Оценщиком выбран 1 га общей площади.

4. Сопоставление исследуемого объекта с выбранными объектами сравнения с целью корректировки их продажных цен или исключение из списка сравнимых экспертным методом расчета и внесения поправок.

5. Приведение ряда показателей стоимости сравнимых объектов к одному или к диапазону рыночной стоимости объекта.

При корректировке продажных цен объектов сравнения все поправки делаются на объекты сравнения к объекту оценки.

Поскольку не на все характеристики можно внести поправки, то этот факт учитывается при отборе сопоставимых аналогов. При этом сопоставимость аналогов и оцениваемого объекта заключается в соответствии стоимостных факторов.

Наиболее важными факторами стоимости, как правило, являются:

- характеристика (условие) сделки с земельными участками;

- передаваемые права на земельный участок;

- категория земель;

- целевое назначение, разрешенное использование;

- местоположение и окружение;

- физические характеристики (рельеф, площадь, конфигурация и др.);

- характер пользования (доля пашни в общей площади, %);

- транспортная доступность;

- инфраструктура (наличие или близость инженерных сетей и условия подключения к ним, объекты социальной инфраструктуры и т. п.).

К характеристикам сделок с земельными участками относятся:

- условия финансирования сделок с земельными участками (соотношение собственных и заемных средств, условия предоставления заемных средств);

- условия платежа при совершении сделок с земельными участками (платеж денежными средствами, расчет векселями, взаимозачеты, бартер и т. п.);

- обстоятельства совершения сделки с земельными участками (был ли земельный участок представлен на открытый рынок в форме публичной оферты, аффилированность покупателя и продавца, продажа в условиях банкротства и т. п.);

- изменение цен на земельные участки за период с даты заключения сделки с аналогом до даты проведения оценки [4].

Таблица 2

Сравнительный анализ продаж

Элементы сравнения Объект, подлежащий оценке Объекты для сравнения

Наименование объекта Земельный участок Земельный участок № 1 Земельный участок № 2 Земельный участок № 3

Рыночная стоимость объектов (цена предложения), руб. 125 720 25 500 26 000

Площадь, га 26.5315, в т. ч. пашни 22.75 40, в т. ч. пашни 36.8 8.69, в т. ч. пашни 7.80 7.28, в т. ч. пашни 6.46

Единица сравнения 1 га площади 1 га площади 1 га площади 1 га площади

Рыночная стоимость 1 кв. м/руб. 3143,00 2589,18 3571,43

Условия финансирования За счет собственных средств За счет собственных средств За счет собственных средств За счет собственных средств

Поправка на условия финансирования, % 0 0 0

Условия продажи Не выявлено Не выявлено Не выявлено Не выявлено

Поправка на условия сделки, % 0 0 0

Время проведения оценки, время даты сделки или предложения объекта-аналога март 07 нояб. 06 нояб. 06 янв. 07

Поправка на время сделки, % 0 0 0

Передаваемые права на объект недвижимости Собственность Собственность Собственность Собственность

Элементы сравнения Объект, подлежащий оценке Объекты для сравнения

Наименование объекта Земельный участок Земельный участок № 1 Земельный участок № 2 Земельный участок № 3

Поправка на вид передаваемых прав, % 0 0 0

Категория земель Земли сельскохозяйственного назначения Земли сельскохозяйственного назначения Земли сельскохозяйственного назначения Земли сельскохозяйственного назначения

Поправка на категорию земель, % 0 0 0

По данным критериям определяются аналоги объекта оценки, и обосновывается их выбор.

Согласование скорректированных величин сопоставимых продаж производится путем расчета средневзвешенной (среднеарифметической) величины.

Рассчитанная Оценщиком средневзвешенная величина будет являться итоговой вероятной ценой продажи объекта оценки, которая может быть округлена в допустимых пределах в каждом конкретном случае [4].

В табл. 2 приводятся корректировки, которые были внесены, исходя из имеющихся различий между оцениваемым и сравниваемыми объектами (нумерация таблиц соответствует порядковому номеру объектов оценки).

Окончание таблицы 2

Элементы сравнения Объект, подлежащий оценке Объекты для сравнения

Наименование объекта Земельный участок Земельный участок № 1 Земельный участок № 2 Земельный участок № 3

Разрешенное использование Сельскохозяйственное производство Сельскохозяйственное производство Сельскохозяйственное производство Сельскохозяйственное производство

Поправка на вид разрешенного использования, % 0 0 0

Местоположение, адрес Тамбовская область, Тамбовский район, с. Красносвободное Тамбовская область, Тамбовский район, с/с Богословский Тамбовская область, Сосновский район, СХПК «Покровский» Тамбовская область, Тамбовский район, с. Бокино

Физические характеристики (рельеф, конфигурация и т. д.) Рельеф местности ровный Рельеф местности ровный Рельеф местности ровный Рельеф местности ровный

Поправка на местоположение и физические (геологические) характеристики, % 0 32

Характер пользования (доля пашни в общей площади, %) 85,76 92,00 89,76 88,74

Поправка на характер пользования,% -6 -4 -3

Транспортная доступность Средняя Средняя Средняя Средняя

Поправка на транспортную доступность 0 0 0

Инфраструктура (наличие или близость инженерных сетей и условия подключения к ним, объекты социальной инфраструктуры и т. п.) К границам земельного участка коммуникации не подведены К границам земельного участка коммуникации не подведены К границам земельного участка коммуникации не подведены К границам земельного участка коммуникации не подведены

Поправка на наличие инфраструктуры, % 0 0 0

Общая поправка, % -6 28 -3

Скорректированная стоимость объекта, руб./кв. м 3 244 2 954 3 314 3 464

Скорректированная средняя стоимость 1 кв. м, руб. 3 244

Таким образом, стоимость по сравнительному подходу составит:__________________________________________\_86 068

Обоснование поправок (корректировок) Учитывая специфичность первых двух статей (корректировок) и статью на вид передаваемых прав, а также высокую зависимость результата от данных поправок, мы сочли целесообразным использовать только те объекты-аналоги, которые идентичны с объектом оценки по данным критериям.

Корректировка стоимости на дату сделки (время продажи) не определялась, поскольку, согласно результатам анализа рынка недвижимости, типичный срок экспозиции аналогичных объектов составляет 6-10 месяцев.

Величины поправок на физические характеристики участка (рельеф), транспортную доступность, инфраструктурное обеспечение не определялись в силу отсутствия

различий между объектом оценки и объектами-аналогами.

Корректировка на местоположение в рамках сравнительного подхода производилась на основании относительной разницы кадастровых стоимостей объектов оценки и объектов - аналогов (Результаты государственной кадастровой оценки сельскохозяйственных земель на 1 января 2000 г. (утверждены постановлением администрации Тамбовской области от 25 марта 2002 г. № 206).

Поправка на характер пользования применялась в связи с тем, что в доли кроме пашни имеются земли других категорий (пастбища, сенокосы и т. д.), которые имеют стоимость ниже по сравнению с пашней. Данная корректировка определялась как аб-

солютная разница доли пашни в общей площади объекта оценки и объектов-аналогов.

Таким образом, данные расчеты рыночной стоимости объекта оценки показали, что величина стоимости, полученная в рамках сравнительного подхода, и величина стоимости, полученная в рамках метода, альтернативного доходному подходу, близки друг к другу. Минимальная разница между полученными результатами дает нам основание говорить о том, что величину стоимости, полученную разработанным нами методом, можно признать достоверной, а данный метод оценки рекомендуемым для определения рыночной стоимости сельхозугодий в усло-

виях недостаточно развитого рынка данной категории земель.

1. Медведева О. Е. // Имущественные отношения в Российской Федерации. 2004. № 5. С. 67.

2. Прибыль предпринимателя. Режим доступа: http://www.appraiser.ru. Загл. с экрана.

3. Чернышова О.Н. // Инновации как основа ускоренного развития экономики России: сб. науч. ст. по материалам междунар. науч.-практ. конф., май 2007 г. / отв. ред. Е.В. Иода. Тамбов, 2007. С. 3-9.

4. Оценка недвижимости / под ред. А.Г. Грязно-вой, М.А. Федотовой. М., 2003. С. 496.

Поступила в редакцию 15.06.2007 г.

ФОРМИРОВАНИЕ РЫНКА МОЛОКА И МОЛОЧНОЙ ПРОДУКЦИИ

ТАМБОВСКОЙ ОБЛАСТИ

Е.А. Семёнова, В.А. Солопов

Semenova E.A., Solopov V.A. Formation of milk and milk products market in Tambov region. Milk and milk products market presents itself a set of organizational economical relations in the field of exchange, by means of which production, processing and realization of milk and milk products what forms supply in accordance with demand and market price-forming at the territory of region. Milk product market involves economically isolated independent subjects of different branches and spheres of AIC, which are picked out on the basis of labour division, deepened specialty by means of scientific and technological advance.

В структуре продовольственного рынка особое место занимает рынок молока и мо-локопродуктов. Молочный белок незаменим, он содержит аминокислоты, которые не синтезируются искусственным путем, способствуя защите организма и выводу из него ядовитых веществ [1, 2].

По своим основным параметрам рынок молочной продукции приближается к рынку совершенной или чистой конкуренции. Он характеризуется тем, что на рынке продукции участвует множество отдельных производителей. При этом производственная деятельность одного из них не может существенно повлиять на цену, т. к. участники рынка производят однородную продукцию.

Такой рынок отличают следующие характерные признаки:

- существование большого количества разрозненных производителей и потребителей однородной продукции;

- производители и потребители имеют равную информацию о конъюнктуре рынка;

- вся продукция, представленная на рынке, идентична, и любой товар может быть заменен на аналогичный, предложенный любым другим производителем;

- нет ограничений по деятельности и выходу участников с рынка;

- все участники на рынке стремятся реализовывать свои собственные цели;

- производители и потребители обычно не имеют каких-либо обязательств друг перед другом, но могут находить некоторые формы сотрудничества на рынке.

Структура рынка молока и молокопро-дуктов определяет характер экономических взаимосвязей и отношений между его участниками, вследствие чего рынок молока и молочных продуктов следует подразделить на:

- рынок готовой молочной продукции, охватывающий все экономические отноше-