Инструкция по применению

Решая купить квартиру в ипотеку, заемщик чаще всего ориентируется на уровень процентной ставки по кредиту и размер первоначального взноса, однако на практике следует оперировать и другими категориями.

В первую очередь надо оценить ту финансовую нагрузку, которую получит семья с момента заключения ипотечного договора. В мировой практике считается, что обслуживание ипотеки не будет вызывать затруднений, если на обслуживание кредита будет уходить не более 40% от общего дохода семьи. "В эти расходы принято включать не только сумму ежемесячного платежа, но и сопутствующие расходы на обязательное страхование предмета недвижимости, личного страхования заемщика",— советуют в ДОМ.РФ.

По мнению вице-президента СМП-банка Романа Цивинюка, как правило, комфортный уровень ежемесячного платежа равен 30-40% от совокупного дохода семьи, допустимый уровень — 50%, иначе кредитная нагрузка может стать слишком серьезным бременем для заемщика. "Размер ежемесячного платежа не более 40-50% от доходов позволит не лишать семью отпуска, позволит сделать ремонт, также будет возможность откладывать часть денег для обучения детей,— рекомендует начальник управления ипотечных продаж банка "Уралсиб" Карина Кучерук.— Важно понимать, что ипотечный кредит не должен снизить уровень жизни семьи, а должен сформировать новые приоритеты по расходам и планирование бюджета".

Сейчас банки обязаны на первой странице кредитного договора раскрывать не только эффективную процентную ставку, но и общую сумму выплат в денежном выражении. Эта мера дополнительно призвана обеспечивать клиентов наиболее полной и прозрачной информацией по кредиту. Раскрываются сумма основного долга, дополнительно взимаемые с заемщика суммы, без уплаты которых кредит не будет предоставляться либо будет предоставлен на менее выгодных условиях (например, оплата страхования заемщика и предмета залога, комиссии, плата за пользование банковской ячейкой, аккредитивом и т. п.), суммы периодических платежей и их сроки, общая сумма, подлежащая выплате банку, общая "цена кредита" — общая сумма, подлежащая выплате банку, за вычетом суммы основного долга. "Такая информация позволяет заемщику в простой и доступной форме понять, сколько именно средств будет уходить на обслуживание ипотеки, и более взвешенно оценивать объем принимаемых им денежных обязательств",— отмечает вице-президент, директор департамента развития ипотечного бизнеса банка "Российский капитал" (принадлежит ДОМ.РФ) Сергей Калинин.

Во-вторых, важно учитывать, что низкий первоначальный взнос (менее 15%) всегда подразумевает повышенную процентную ставку. Это в том числе связано с тем, что такие кредиты на практике чаще уходят в просрочку, поясняют участники рынка. По оценкам ДОМ.РФ, у кредитов с первоначальным взносом менее 20% шанс выйти на просрочку 90+ в течение первых двух лет жизни кредита почти в два раза выше, чем у кредитов с первоначальным взносом 20-40%, и в шесть раз выше по сравнению с кредитами с первоначальным взносом более 50%. Поэтому эксперты советуют все-таки брать ипотеку, как минимум имея 20-30% стоимости квартиры. По оценке ДОМ.РФ, семья (двое работающих) со средними зарплатами может накопить 10% стоимости типовой квартиры (2,97 млн руб.), откладывая по 30% своих зарплат, примерно за год.

Третье правило ответственного заемщика — сформировать так называемую подушку безопасности. Это может быть, например, депозит с суммой, достаточной для погашения трех-шести платежей. Такая мера необходима на случай непредвиденных обстоятельств, в частности потери работы. "Также необходимо учитывать, что каждый год обязательна оплата страховой премии и важно делать это своевременно,— уточняет Карина Кучерук.— Лучше откладывать на эти цели 1-1,5 тыс. руб. ежемесячно в течение года. Особенно актуально это для тех, кто берет кредит в декабре, когда наступает время покупки подарков".

Если клиент планирует покупать квартиру в новостройке, то стоит изучить спецпредложения по выбранному комплексу. "Часто компания-застройщик продает определенный пул квартир со скидкой, например на нижних этажах, или предлагает специальные условия для ипотечных заемщиков конкретного банка,— рассказывает Роман Цивинюк.— Банки, в свою очередь, тоже готовы кредитовать на льготных условиях покупку квартир в жилых комплексах застройщиков-партнеров: это может быть ипотека по сниженным ставкам, нулевой первоначальный взнос и т. д. Сейчас с учетом большого объема новостроек и высокой конкуренции у клиентов есть возможность сэкономить достаточно ощутимую сумму на различных акциях и спецпредложениях". При покупке квартиры на вторичном рынке важно проверить юридическую чистоту жилья — запросить копии всех правоустанавливающих документов, выяснить, в результате какой сделки была приобретена квартира действующим собственником, прописаны ли в квартире несовершеннолетние дети (в этом случае потребуется разрешение органов опеки на продажу).

Большинство ипотечных заемщиков стараются погашать кредит быстрее за счет досрочных погашений. И здесь тоже есть свои нюансы. "Ряд банков предлагает снижение процентной ставки, когда при единовременной выплате 0,5-2% от суммы кредита при заключении договора ставка снижается на 1-2 процентных пункта на весь срок кредита, но берет за это разовую комиссию,— рассказывает Роман Цивинюк.— Такой вариант подойдет тем, кто в моменте располагает необходимой суммой и при этом планирует гасить кредит пять-семь лет и более — за такой срок, как правило, комиссия окупается. Если же клиент планирует погасить ипотеку в ближайшем будущем, например за счет продажи имеющейся недвижимости, то уплата такой комиссии может не окупиться. Экономическую целесообразность уплаты такой комиссии необходимо рассчитывать в каждом конкретном случае".

И, наконец, следует помнить о правилах поведения в случае форс-мажора, когда в данный момент нет возможности платить по кредиту. "Надо сразу незамедлительно обратиться в банк с письменным заявлением, не слушать советы друзей, не читать отзывы в интернете, не надеяться, что ситуация разрешится и вы сможете платить",— подчеркивает Карина Кучерук. При обращении в банк надо четко и конструктивно изложить, что произошло, чтобы банк предложил варианты реструктуризации кредита — за счет снижения ежемесячного платежа и увеличения срока кредитования или отсрочки оплаты процентов по кредиту. "Сейчас есть возможность заемщикам, попавшим в затруднительное положение, предложить несколько выходов из затруднительных ситуаций",— указывает госпожа Кучерук.