Апартаменты заселяют в фонд

Агентство по ипотечному жилищному кредитованию (АИЖК) создало закрытый паевой инвестиционный фонд недвижимости, куда вносит выкупаемые для последующей сдачи в аренду апартаменты и квартиры. Доходность будущих пайщиков первого в стране подобного фонда, куда на первом этапе планируется внести недвижимость жилых комплексов Match Point у Кутузовского проспекта и "Лайнер" на Ходынском поле, по расчетам АИЖК, составит 5-6%. Для развития рынка арендного жилья идея хорошая, но реализовать ее в России будет трудно из-за текущей инфляции и высоких ставок по банковским вкладам, предупреждают эксперты.

АИЖК создало управляющую компанию для закрытого паевого инвестиционного фонда недвижимости (ЗПИФН) "Кутузовский", сообщил "Ъ" гендиректор агентства Александр Плутник. По его словам, в фонд вносятся стартовые объекты, выкупаемые АИЖК для развития рынка арендного жилья. Ранее стало известно о выкупе у ВТБ около 800 апартаментов (46 тыс. кв. м) и столько же машино-мест в жилом комплексе Match Point у Кутузовского проспекта. У "Интеко" Микаила Шишханов АИЖК выкупает около 10 тыс. кв. м в комплексе "Лайнер" на Ходынском поле. АИЖК приобретает объекты в свой портфель арендного жилья за счет кредита, выделенного ВЭБом еще в 2010 году (40 млрд руб. со сроком погашения в 2020 году).

Чиновники уверены в том, что спрос на этот продукт будет. По словам премьер-министра Дмитрия Медведева, более 30% российских семей готовы рассматривать возможность найма жилья, если будет понятный, прозрачный рынок аренды. В свою очередь, в АИЖК рассчитывают, что паи нового ЗПИФН будут пользоваться спросом у инвесторов, в том числе физических лиц. "Поэтому было решено установить минимальную сумму инвестиции в паи нашего фонда 300 тыс. руб.",— говорит господин Плутник, добавляя, что пайщики смогут рассчитывать на доходность 5-6% годовых.

Привлекаемые средства планируется реинвестировать в покупку новых объектов, отмечает глава АИЖК. По его словам, ведутся переговоры по покупке для ЗПИФН новых объектов, включая малогабаритные квартиры (на них сейчас большой спрос), не только в Москве и Подмосковье, но и в регионах.

По оценкам управляющего партнера "Метриум Групп" Марии Литинецкой, наиболее выгодной является покупка и сдача в аренду однокомнатных квартир площадью 35-40 кв. м. По ее подсчетам, средняя стоимость площадей в Match Point составляет 266 тыс. руб., в "Лайнере" — 191 тыс. руб. "Доходность аренды в этих домах может достигать 5% и 5,6% соответственно",— говорит она. Между тем названная главой АИЖК предполагаемая доходность для пайщиков ЗПИФН ниже, чем у банковских депозитов, по которым ставки, по данным Banki.ru, превышают 9%. Господин Плутник утверждает, что у пайщиков есть преимущество: недвижимость, как реальный актив, обеспечивает регулярный текущий доход.

Управляющий директор группы "Тринфико" Виталий Баланович говорит, что ЗПИФН "Кутузовский" — первый фонд, специализирующийся на арендном жилье. Но он считает некорректным сравнение паев ЗПИФН с депозитами, так как последние безрисковые и обеспечены госгарантиями. "Доходность паев зависит от возможностей по сдаче в аренду. Необходимо предусмотреть или систему гарантий минимальной доходности, или дисконт при покупке паев",— поясняет он.

Управляющие паевыми фондами убеждены, что идея покупать в ЗПИФ жилье с последующей сдачей в аренду перспективная, но реализовать ее в России сейчас трудно. "С учетом текущей инфляции и высоких ставок по депозитам рентный бизнес нерентабелен",— подчеркивает гендиректор УК "Капиталъ ПИФ" Роман Шемендюк, добавляя, что по сравнению с коммерческой недвижимостью жилье проигрывает с точки зрения расходов на организацию аренды. По словам господина Шемендюка, в России единицы классических арендных фондов недвижимости, паи которых продаются разным инвесторам. "Больше половины существующих ЗПИФН существуют не для бизнеса, а для удобства управления группой собственников",— добавляет он.