Развитие системы рыночного обращения земель сельскохозяйственного назначения

ЭКОНОМИЧЕСКИЕ НАУКИ

УДК 332.72

РАЗВИТИЕ СИСТЕМЫ РЫНОЧНОГО ОБРАЩЕНИЯ ЗЕМЕЛЬ СЕЛЬСКОХОЗЯЙСТВЕННОГО НАЗНАЧЕНИЯ

Е.Н. Федюнина, соискатель Волгоградский государственный аграрный университет

В статье рассматривается система рыночного обращения земель сельскохозяйственного назначения в экономике России, обосновывается дихотомия рынка земли как фактора производства, причины роста трансакционных издержек, проявление институциональных ловушек в процессе обращения земельных ресурсов.

Ключевые слова: система рыночного обращения земель сельскохозяйственного назначения, дихотомия рынка, институциональные ограничения.

Отсутствие единой концепции реформирования системы земельных отношений в России способствовало формированию системы рыночного обращения земель сельскохозяйственного назначения, на которую детерминированное влияние имеют как условия функционирования рынка земли, так и институциональные ограничения. В результате рыночной трансформации аграрной экономики одновременно формировались условия реализации прав земельной собственности, которые не позволяют эффективно использовать земельные ресурсы.

В структуре земельного фонда России земли сельскохозяйственного назначения составляют 23,51 %. Следует отметить, что с 2008 года наблюдается отчуждение земель сельскохозяйственного назначения, в результате чего ее доля в 2010 г. сократилась на

0,79 % по отношению к 2007 г.

В России основная доля земель сельскохозяйственного назначения находится в частной собственности, в среднем 67,7 %, а в государственной и муниципальной собственности - 32,3 %.

Ввиду того, что Волгоградская область является уникальным регионом, в силу своей специфики почвенного разнообразия, где 81,48 % земельного фонда приходится на земли сельскохозяйственного назначения, целесообразно рассмотреть систему рыночного обращения земельных ресурсов на примере данного региона (рис. 1).

100

90

80

70

60

50

40

30

20

10

0

/ ^1’48/ 7 }

Земли сельскохозяйственного назначения

Земли запаса

Земли промышленности, связи, транспорта и иного специального назначения

Земли особо охраняемых территорий и объектов

Земли лесного фонда

Земли водного фонда

Рисунок 1 - Структура земельного фонда Волгоградской области на 1 января 2011 г.

Источник: составлено автором на основании данных статистической отчетности Управления Росреестра по Волгоградской области

В регионе в 2008 году произошло отчуждение земель сельскохозяйственного назначения, в результате чего их доля сократилась на 1,3 % по отношению к 2005-

2007 гг. Одновременно наблюдается рост земель поселений на 0,6 %, а также увеличились земли лесного фонда на 21 %. В 2009-2010 гг. количественные показатели категорий земель остались практически неизменными и, соответственно, доля земель сельскохозяйственного назначения осталась на прежнем уровне.

Основная доля земель сельскохозяйственного назначения, которая составляет в среднем 69 %, находится в собственности граждан, тогда как на долю юридических лиц приходится 3,5 % от площади земель сельскохозяйственного назначения. В свою очередь, на долю государственной и муниципальной собственности приходится 27,4 %. Данное обстоятельство привело к преобладанию крестьянских (фермерских) хозяйств (КФХ) и личных подсобных хозяйств (ЛПХ), т.е. частного мелкотоварного сектора экономики.

Распределение земельных ресурсов на первоначальном этапе проведения земельной реформы привело к гипертрофированной структуре землепользования, которая обусловливает в современной экономике условия механизма обращения земель сельскохозяйственного назначения путем совершения различных видов сделок с земельной собственностью.

В результате этих преобразований в экономике России и в ее регионах сложилась своеобразная структура собственности на землю, в которой выделяются следующие формы земельной собственности: государственная, муниципальная, частная (индивидуальная, общедолевая и общесовместная). При этом пропорции между государственной и частной земельной собственностью в национальной и региональной экономике выдержаны практически одинаково, большую долю составляет частная собствен-

ность на землю сельскохозяйственного назначения, в которой, в свою очередь, преобладает долевая собственность.

При реализации прав собственности на земельные доли возникают институциональные ограничения, которые провоцируют рост трансакционных издержек. В результате находящиеся в собственности граждан земельные паи представляют собой условные земельные доли, не отражающие полностью суть отношений собственности. К настоящему времени лишь небольшая доля собственников земельных долей по стране осуществили государственную регистрацию прав, выделив свои земельные доли в натуральной форме для создания фермерских и личных подсобных хозяйств. Другие, передав свою долю в уставные фонды (капиталы) сельскохозяйственным организациям, получили акции. Однако такой «обмен» не предусматривает выгодных условий получения ренты и процедуру обратного изъятия земель из состава сельскохозяйственного предприятия для собственного пользования или продажи, что ущемляет права собственника земли. В такой ситуации практически не реализуемым остается «пучок прав собственности», который в системе земельных отношений отражает, прежде всего, права и отношения владения, пользования и распоряжения землей, землеустройства, аренды, залога, купли-продажи земли, получения и присвоения соответствующих доходов, прежде всего, земельной ренты и взимание земельного налога, имущественные отношения [1, 3]. Результат нереализованных прав собственности можно рассматривать как действие эффекта блокировки. В данном контексте действующие институциональные ограничения способствуют тому, что в процессе обращения земельных ресурсов возникают препятствия свободному обороту земель сельскохозяйственного назначения.

Следует отметить, что в мировой экономике долевой собственности на землю не наблюдается и имеет место только в российской практике [4]. Права собственности участников рынка земли ущемляются тем, что, отдав земельную долю в уставный капитал, они теряют право контроля над деятельностью землепользователя, использующего его землю в общем массиве. В результате он лишается юридических способов воздействия на землепользователя, и в итоге, как не парадоксально, не несет никакой ответственности за состояние земельных угодий, лишается возможности обеспечить защиту своих прав на собственность и получения ренты. Это и становится причиной роста трансакций собственности и появлению институциональных ловушек, а также формированию сложной и жесткой системы перераспределения земельных ресурсов через рыночный механизм обращения.

В современной России функционирует многоуровневая система распределения и обращения земельных ресурсов, структура которой состоит из государственных, институциональных и рыночных элементов. Следует отметить, что механизм распределения воспроизводится в жестком режиме путем распределения земельных ресурсов, и в более гибком режиме в процессе обращения земельных долей собственников. В этом контексте рынок земли можно рассматривать как подсистему механизма распределения, перераспределения и как систему обращения земельных ресурсов. Основу системы обращения земельных ресурсов, с одной стороны, составляют рыночные трансакции, а с другой - арендные отношения, обеспечивающие дихотомию рынка земли как фактора производства. Суть дихотомии рынка земли заключается в том, что объектом купли-продажи становится не только право собственности, но и права пользования и хозяйствования, которые придают рынку гибкость и способствуют повышению степени эластичности. Права собственности реализуются посредством сделок купли-продажи зем-

ли и отчуждения прав пользования. Права хозяйствования реализуются без потери прав собственности, через арендные отношения [2].

Анализ структуры сделок с земельными участками в регионе позволяет выявить удельный вес сделок, связанных с правом собственности и с правом хозяйствования. На территории региона с земельными участками было осуществлено 73 774 сделок на площади - 785 971,84 га, из них по категории земель сельскохозяйственного назначения - 4566 на площади - 741 085,91 га. Активными участниками сделок являются местные органы власти, юридические лица и физические лица.

Сделки по купле-продаже земли гражданами и юридическими лицами составляют 5,44 % в структуре всех сделок (4012). В период с 2002 по 2010 гг. существенно увеличилось количество сделок по продаже местными органами власти земельных участков, в структуре всех осуществляемых сделок их доля возросла в 9,6 раз. В то же время наблюдается увеличение купли-продажи земельных участков гражданами и юридическими лицами в 1,6 раза.

^^^91,39

в поселениях

на землях промышленности и иного специального назначения

на землях сельскохозяйственного назначения

иные категории земель

Рисунок 2 - Структура сделок аренды земельных участков государственной и муниципальной собственности в 2010 г.

Источник: составлено автором на основании данных статистической отчетности Управления Росреестра по Волгоградской области

От общего количества сделок аренда земельных участков государственной и муниципальной собственности в 2010 г. составила 80,63 % - это 59 484 действующих договоров на площади 700 326,87 га, в том числе:

- в поселениях - 54360 договора на площади 20 786,08 га;

- на землях промышленности и иного специального назначения - 880 договор на площади 5887,57 га;

- на землях сельскохозяйственного назначения 3435 договоров на площади 662 337 га.

Следует отметить, что по сравнению с 2009 г. в 2010 году увеличилась аренда государственных и муниципальных земель на 11,25 %. С 2002 г. возрастает число сделок по продаже прав аренды и залогу земельных участков, одновременно увеличивается в общей структуре доля сделок по дарению и наследованию. В каждом году исследуемого периода доминирующее положение занимает аренда земельных участков, 7886 % - в общей структуре сделок. По сравнению с 2009 годом за чертой населенных

4

пунктов количество заключенных договоров аренды сократилось на 26,86 %, площадь уменьшилась на 2,8 %. Арендаторами этих участков являлись преимущественно сельскохозяйственные предприятия и крестьянские (фермерские) хозяйства. Проведенное исследование показывает, что с 2005 года по 2008 гг. наблюдается рост количества заключенных договоров аренды за чертой населенных пунктов. По отношению к этому периоду количество договоров аренды государственных и муниципальных земель в

2008 году возросло на 76,5 %. Размер площади, на которой заключались договора аренды вне населенных пунктов, практически оставался неизменным, колеблясь в пределах 96-98 % от общей площади арендуемых земель. С одной стороны, преобладание сделок по аренде земельных участков является реакцией на рост трансакционных издержек. С другой стороны, как показывает практика, развитие арендных отношений способствует более эффективному использованию земельных ресурсов [6] и, на наш взгляд, развитию рынка прав пользования и хозяйствования.

Таким образом, функционирование системы обращения земель сельскохозяйственного назначения сопровождается чрезмерным ростом трансакционных издержек. Это объясняется тем, что в период проведения земельной реформы недооценивались землеустроительные мероприятия, что породило в современной экономике России высоко затратные системы земельного оборота. Любые трансакции с землей сопровождаются значительными затратами средств и усилий на их осуществление. Это, прежде всего, издержки на подготовку документов, регистрацию сделки, затраты времени на поиск лучшего участка и получение информации о контрагенте сделки. В итоге доминируют такие виды трансакционных издержек, как трансакции собственности и издержки информации. В результате рост трансакционных издержек становится сдерживающим фактором в процессе распределения и формирует «затратный» механизм обращения земельных ресурсов. В региональной экономике, в зависимости от структуры собственности и форм хозяйствования, качества земли, наблюдается не только рост, но и дифференциация трансакционных издержек, что способствует в свою очередь формированию спекулятивного спроса на землю.

В формировании спроса на землю сельскохозяйственного назначения определились три мотива:

- автономный (необходимый) спрос - это спрос на землю для производства сельскохозяйственной продукции, предназначенной для текущего потребления;

- трансакционный мотив - спрос на земельный ресурс для производства экономического блага с целью получения прибыли;

- спекулятивный мотив - спрос, нацеленный на дальнейшую продажу земли и извлечение спекулятивного дохода [5].

Формирование спроса на землю обусловлено специфичностью самого товара, реализуемого на этом рынке. Специфика земли как ресурса заключается в том, что земля является уникальным природным ресурсом, предложение которого ограничено и является абсолютно неэластичным. В то же время спрос на земельный ресурс отличается эластичностью. Однако, степень эластичности варьирует от нуля до средней величины коэффициента, которая обусловлена не только колебаниями уровня цены, дохода, но и зависит от качества земли, ее местоположения, инфраструктурной обеспеченности.

Проведенное исследование позволяет делать вывод о том, что рыночное обращение земель сельскохозяйственного в экономике России не соответствует требованиям цивилизованного рынка и, соответственно, не способствует эффективному исполь-

зованию земли как фактора производства. Противоречивость и затратность механизма обращения, с одной стороны, способствует развитию дихотомии рынка, а с другой стороны, - росту трансакционных издержек, формированию институциональных ловушек и проявлению эффекта блокировки. На наш взгляд, система обращения земель сельскохозяйственного назначения должна быть ориентирована на конкретную модель рынка -локального регионального, национального. Такая система может функционировать эффективно в том случае, если она является открытой, информационно обеспеченной, способной к формированию открытого доступа и равных институциональных условий для участников рыночных сделок на рынке земельных ресурсов сельскохозяйственного назначения. Система обращения должна быть гибкой, способной придать эластичность рынку земли сельскохозяйственного назначения, который по своей природе является неэластичным. В то же время она должна контролироваться со стороны государства с целью обеспечения социально-экономической и экологической безопасности.

Библиографический список

1. Аношина, Ю.Ф. Теория, методология и практика земельных отношений в аграрном секторе трансформационной экономике России [Текст]: монография / Ю.Ф. Аношина. - Орел: ГТУ, 2010. - 367 с.

2. Иншаков, О.В. Земельная реформа: основные принципы и механизмы реализации [Текст]: препринт / О.В. Иншаков, Р.П. Харебава. - Волгоград: Изд-во ВолГУ, 2001. - 40 с.

3. Козенко, З.Н. Имущественные интересы сельхозтоваропроизводителей: теоретические аспекты и современные направления реализации в регионе [Текст]/ З.Н. Козенко, Г.Н. Зверева. - Волгоград: Волгоградская ГСХА, 2008. - 152 с.

4. Кресникова, Н.И. Экономический анализ оборота земель в Российской Федерации [Текст] / Н.И. Кресникова // Землеустройство, кадастр и мониторинг земель. - 2008. - № 5. -С. 26-42.

5. Оганесян, Л.О. Концепция формирования спроса на землю в условиях институциональных изменений [Текст] : препринт / Л.О. Оганесян, Е.Н. Федюнина. - Волгоград: ФГОУ ВПО ВГСХА ИПК «Нива», 2009. - 52 с.

6. Шепитько, Р.С. Совершенствование арендных отношений в сельскохозяйственном землепользовании [Текст]: монография / Р.С. Шепитько, Т.А. Дугина. - Волгоград : ФГОУ ВПО Волгоградская ГСХА, 2011. - 116 с.

E-mail: elena.fedyunina@mail. ru.