Строители бьют рекорды

За девять месяцев 2013 года в Северо-Западном регионе было введено около 4 млн кв. м жилья, из них почти 3 млн кв. м пришлось на Петербург и Ленинградскую область.

По словам президента холдинга RBI (в него входят компании "Северный город" и RBI) Эдуарда Тиктинского, отличительная черта девяти месяцев этого года — существенный объем ввода жилья, который превысил показатели последних лет. Бум новых проектов пришелся на Ленинградскую область, где на границе с городом с начала года вышло свыше 1 млн кв. м, что на 50% больше, чем за весь 2012 год. Объем ввода в традиционной части Петербурга на 25% побил прошлогодние показатели. Если в 2012 году на рынок вышло около 1,5 млн кв. м, то только за девять месяцев 2013 года — 1,981 млн кв. м. Всего выведено свыше 3 млн кв. м жилья, что на 1 млн кв. м больше, чем в 2012 году.

"Еще одна новая тенденция — география строительства. Экономкласс в значимой части ушел за КАД, в то время как в традиционных районах прочно закрепилась значимая доля комфорт-класса. Оставшиеся проекты "эконома" в городской черте — это удаленные от центра отдельные части районов с плохой транспортной доступностью (например, Красносельского и Фрунзенского). Подавляющее большинство новостроек выведено в ограниченном числе локаций, что влечет за собой перенасыщение предложением одних районов и нехватку в других. Результат этого — существенный разброс в ценах на однотипное жилье в районах с разной плотностью застройки и формирование локального дефицита, — рассказал господин Тиктинский . — Уже сегодня разница цен на квартиры в традиционной части и за КАДом составляет 25 процентов (в городской черте — 70-90 тыс. рублей за квадратный метр, в ближайшей области — 50-70 тыс. рублей), и это соотношение устойчиво держится уже год. При этом в Девяткино, где сегодня предложение превысило локальный спрос, цены стагнируют, а в престижных локациях в городской черте растут из-за дефицита нового качественного предложения".

Руководитель консалтингового центра "Петербургская недвижимость" Ольга Трошева рассказала, что на 1 октября 2013 года объем первичного рынка жилой недвижимости Петербурга и пригородной черты Ленинградской области зафиксирован на уровне 8,1 млн кв. м, что больше на 8,3% по сравнению с предшествующим периодом (второй квартал 2013 года).

"Третий квартал 2013 года в четвертый раз подряд повторил рыночный рекорд по выводу новых объектов жилищного строительства, превысив планку в 1 млн кв. м: открыты продажи в объектах, площадь квартир в которых составила 1,29 млн кв. м, что на 5,3 процента выше уровня первого квартала 2013 года. До четвертого квартала 2012 года в истории рынка максимальный показатель регистрировался лишь в четвертом квартале 2008 года и составлял 988,5 тыс. кв. м", — говорит она.

Спрос на жилую недвижимость класса масс-маркет стабильно растет, в этом году не было даже традиционного летнего затишья. Застройщики активно выводят в продажу новые объекты. "По итогам девяти месяцев текущего года объем выведенных на рынок площадей в Петербурге и пригороде увеличился почти вдвое по сравнению с аналогичным периодом прошлого года, — рассказывает Галина Чесаева, начальник отдела маркетинга бизнес-единицы "ЛСР. Недвижимость — Северо-Запад". — В текущем году на рынок были выведены как запланированные объекты, так и многие из тех, которые должны были выйти в 2012 году. "ЛСР. Недвижимость — Северо-Запад" только в октябре вывела в продажу более 1,4 тыс. квартир. За девять месяцев текущего года наш объем продаж вырос более чем в 2,5 раза по сравнению с результатами трех кварталов 2012 года. В третьем квартале мы зафиксировали более чем троекратный рост своих продаж по отношению к третьему кварталу 2012 года. Драйвером также выступает ипотека: в нашей компании в третьем квартале почти в два раза выросло количество договоров с применением ипотеки по отношению ко второму кварталу".

С начала 2013 года в Калининградской области было введено 391 тыс. кв. м жилья — на 20,7% больше, чем в аналогичном периоде 2012 года. Всего с января по сентябрь 2013 года в Калининградской области введено в эксплуатацию 5153 квартиры в 761 жилом доме. 35% от общего объема построенного жилья занимают дома индивидуальных застройщиков. Ввод в эксплуатацию индивидуального жилья, таким образом, вырос более чем в 1,5 раза по сравнению с девятью месяцами 2012 года. В 2013 году в Вологодской области планируется построить 410 тыс. кв. м жилья. В 2012 году введено в эксплуатацию 389,1 тыс. кв. м.

По словам Эдуарда Тиктинского, до конца года на массовом рынке будет выведено еще около 500 тыс. кв. м нового жилья. Спрос на новые квартиры будет устойчиво расти. Осенью цены вырастут незначительно — на 1-2%, наибольший рост цен придется на ноябрь-декабрь, в первую очередь подорожают малогабаритные квартиры (одно- и двухкомнатные), расположенные в развитых районах.

По данным консалтингового центра "Петербургская недвижимость", по отношению к декабрю 2012 года прирост цен на жилье класса масс-маркет составил в обжитых районах — 6,9% (за аналогичный период прошлого года — 8,6%), в пригородной черте — 2,7% (за аналогичный период прошлого года — 9,9%). Таким образом, с начала года в обжитых районах прирост цен отмечался на уровне в 1,4 раза выше уровня инфляции, в пригородной черте, благодаря регулярному выходу в продажу новых объектов с низкими стартовыми ценами, прирост средней цены в 1,6 раза ниже уровня.

Галина Чесаева считает, что стоимость по сравнению с началом года выросла незначительно — на несколько процентов. Однако это средний показатель, так как изменение стоимости квадратного метра зависит от конкретного объекта, стадии его строительства и политики застройщика. Небольшой рост цен также связан с тем, что в начале года несколько проектов было выведено на рынок на раннем этапе строительства, и сейчас, по мере приближения сроков ввода, их стоимость растет. Наиболее заметно в этом году цены менялись на однокомнатные квартиры — чаще всего в сторону увеличения, так как сейчас основной спрос сконцентрирован именно на них. Хотя были периоды, когда многие компании, напротив, снижали цены на "однушки". Что касается районов, то наиболее заметный рост стоимости в сегменте масс-маркет наблюдался в Московском районе.

По словам Беслана Берсирова, совладельца ЗАО "Строительный трест", тенденции рынка очевидны: многие петербургские застройщики переориентируют свою деятельность и уходят из города в Ленинградскую область, где в настоящее время работать стало проще и удобнее. Одним из ключевых вопросов стало развитие социальной инфраструктуры за счет застройщиков. Если власти Ленобласти уже предложили застройщикам реально работающие механизмы взаимодействия, то в Петербурге решение данной проблемы пока находится на стадии переговоров.

По мнению Эдуарда Тиктинского, основные стоп-факторы для развития рынка — это сроки согласований, появившаяся дополнительная нагрузка в виде возведения социальной инфраструктуры за счет застройщика, что снижает доступность жилья и увеличивает стоимость квадратного метра. Есть и более глобальные вопросы, требующие политических решений, — выработка и закрепление градостроительных правил игры, понимание курса в части вывода промышленных предприятий, ситуация с развитием исторического центра. Решение этих вопросов невозможно без диалога всех заинтересованных сторон — общества, власти и бизнеса.