No comment

The Washington Post

Too Many Real Estate Agents? Expected Shakeout of Industry Doesn`t Materialize

Слишком много агентов по продаже недвижимости? Ожидаемый кризис отрасли не наступает

ALAN J. HEAVEST, KNIGHT RIDDER

АЛАН ХЕВЕСТ, НАЙТ РИДДЕР

Сколько нужно агентов на рынке недвижимости? Почти миллион. Все отрасли экономики, за исключением рынка жилья, в последние три года находились в кризисе, зато рост числа агентов по продаже недвижимости превысил все ожидания. Сейчас Национальной ассоциации риэлтеров (National Association of Realtors, NAR) платят взносы 962 тыс. членов — на 200 тыс. больше, чем три года назад. Такой рост опровергает утверждения тех, кто считает, что современные технологии, давая потребителям больший доступ к информации, некогда контролировавшейся агентами и брокерами, должны были бы привести к противоположным результатам.

Джон Таччилло, бывший ведущий экономист NAR, давно ожидал кризиса на этом рынке. "То, что сейчас происходит, можно легко объяснить,— говорит он.— Когда люди теряют работу, перспектива стать агентом по недвижимости и продавать дома по $5 млн кажется привлекательной. То, что половина агентов в финансовом отношении не оправдывают своего пребывания на этом рынке, кажется, уже не имеет значения". По мнению Таччилло и других экспертов, кризис настанет вслед за окончанием бума на рынке жилья.

Однако многие экономисты, как работающие в этой сфере, так и люди со стороны, считают, что этого в ближайшем будущем не случится. Главный экономист ипотечного гиганта Fannie Mae Дэвид Бирсон выразил мнение большинства своих коллег, заявив в конце декабря прошлого года, что "все признаки указывают на то, что деловая активность на этом рынке, хоть и замедлится, останется по-прежнему высокой и в 2004 году", после еще одного года рекордных продаж в 2003-м.

По данным NAR, только для 6% агентов по продаже недвижимости эта профессия — первая и единственная. Что, по мнению некоторых специалистов, не слишком хорошо. "На вечеринках можно услышать: 'Я агент по недвижимости, но раньше я был учителем',— говорит Алан Дэлтон, президент Realtor.com.— То есть этот человек как будто извиняется за то, что работает агентом по недвижимости, так как это не совпадает с его собственными представлениями о том, кем бы он хотел быть". По мнению Дэлтона, подобное упоминание о прошлой и нынешней профессии говорит о том, что эти новички лишь убивают время, ожидая, когда смогут найти настоящую работу. Те, для кого продажа домов является единственным занятием, воспринимают такой подход как оскорбление своего профессионализма.

"Это плохой знак для потребителей,— говорит Кристофер Артур, брокер из Филадельфии, начавший продавать жилье еще в 1976 году во время учебы в университете.— Многие уверены, что смогут пошабашить как агенты по недвижимости для дополнительного заработка. Но этим нельзя заниматься урывками, особенно если вы имеете дело с теми, кто покупает себе жилье впервые и постоянно нуждается в личном контакте с вами". Текучка никак не способствует профессионализму, считает он.

Согласно данным NAR, по неполному графику чаще работают женщины. Несмотря на то что в последнее время наблюдается приток новых людей, агент в среднем имеет 13-летний опыт работы, а 24% провели в бизнесе от 16 до 25 лет. Джон Даффи, владелец Duffy Real Estate из Пенсильвании, утверждает, что многие новички неправильно понимают ситуацию. "Они видят лишь надписи 'Продано', умножают цену на 6% (комиссионные) и приходят к заключению, что легко заработают себе на жизнь.— говорит Даффи.— На самом деле они должны разделить эту цифру на 4, потому что это примерно то, что они получат после всех расходов, и то, если им повезет".

Другими словами, агент получает лишь 1,5%.

Ноэль Бэрбон, брокер и менеджер компании Weichert Realtors из Пенсильвании, считает, что отрасль в определенном смысле выигрывает от притока новичков, поскольку корпоративные слияния способствуют приходу в бизнес профессионалов высокого класса с опытом работы в разных сферах.

По словам Артура, в эту профессию приходит все больше иммигрантов и представителей меньшинств, что логично, поскольку число покупателей из этой среды растет. 90% агентов по недвижимости являются белыми, тогда как в 2001 году, согласно исследованию, проведенному NAR, их было 92%. Такие организации, как Ассоциация латиноамериканских риэлтеров, приглашают агентов и брокеров иного происхождения работать с испаноговорящими клиентами. По инициативе группы агентов-латиноамериканцев были создали обучающие курсы, поскольку необходимы агенты, владеющие двумя языками, чтобы помочь всем желающим начать работать в латиноамериканском сегменте рынка. По данным NAR, только 15% ее членов свободно говорят на каком-либо языке помимо английского и 8% были рождены вне США.

Хотя многие белые агенты считают, что представители меньшинств предпочитают иметь дело с агентами их расы или национальности, это не всегда соответствует действительности. "Многие клиенты из меньшинств предпочитают не распространяться о своих финансах,— говорит Майкл Ли из Калифорнии, агент по недвижимости и автор книги по межнациональным отношениям,— поскольку, имея дело со своими, они опасаются утечки информации".

Женщин в профессии — 55%, и эта ситуация остается неизменной с 2001 года, однако роли мужчин и женщин продолжают меняться. Если в конце 1970-х годов около 80% брокеров составляли мужчины, то в 2003 году 52% брокеров были женщинами. "Изменения происходили у меня на глазах,— говорит Ноэль Бэрбон.— Сейчас ситуация более сбалансирована, и это хорошо. В какой-то момент казалось, что в профессию приходит меньше мужчин, однако в последнее время это уже не так — очевидно, сказались сокращения в компаниях".

Впервые с 1984 года средний возраст брокеров снизился — с 50 лет в 2001 году до 49. Однако больше трети агентов пребывают в возрасте старше 55 лет, тогда как в 1978 году таких было 21%. С 2001 года средний возраст агентов уменьшился с 54 до 52 за счет притока брокеров моложе 40 лет.

Благодаря активности на рынке жилья доходы, по данным исследования 2003 года, выросли на 9% по сравнению с результатами исследования 2001 года. Почти 25% агентов в 2002 году (полные данные за этот год анализировались в исследовании 2003 года) имели доход (до уплаты налогов) в $100 тыс., тогда как в 1996 году таким могли похвастаться только 10%. Естественно, чем дольше человек работает в бизнесе, тем выше его доход. Средний доход в 2002 году составил $59,7 тыс. у мужчины и $47,1 тыс. у женщин. Эту разницу авторы исследования объясняют тем, что мужчины чаще работают полный рабочий день.

В 2002 году доходы брокеров составили в среднем $65,3 тыс., то есть уменьшились по сравнению с $73,4 тыс. в 2000 году. Этому способствовал ряд факторов: приток новых, менее опытных брокеров; снижение количества рабочего времени брокеров; то обстоятельство, что они все чаще функционировали просто как агенты по продажам.

$500 тыс. в год или больше получают менее 1% агентов.

Так где же все эти агенты-миллионеры? "По общему представлению, мы получаем миллионы долларов в год, поскольку наши комиссионные составляют 6% с каждого проданного объекта недвижимости,— говорит Ли.— Однако всякий агент знает, что после того, как брокер вычтет из этого свои расходы по ведению бизнеса, агенту остается лишь 2%, из которых он оплачивает собственные расходы и налоги".

Кстати, только у 1% брокеров в 2002 году доходы до уплаты налогов составили $500 тыс. или больше.

Перевела ЕЛЕНА БУШИНА