Становление и развитие рынка жилой недвижимости в условиях экономических кризисов

ИССЛЕДОВАНИЕ

1 1 Медяник Ю.В. , Шагиахметова Э.И.

1 Казанский государственный архитектурно-строительный университет

Становление и развитие рынка жилой недвижимости в условиях экономических кризисов

АННОТАЦИЯ:

Рынок жилой недвижимости является одним из индикаторов, отражающих реальное состояние и проблемы экономики страны в целом. В работе дана оценка влиянию кризисных явлений в экономике России на становление и развитие рынка жилья. Проанализирована динамика изменения основных макроэкономических показателей, изучены тенденции изменения спроса и предложения на рынке жилой недвижимости в условиях экономического кризиса.

КЛЮЧЕВЫЕ СЛОВА: рынок жилья, экономический кризис, инвестиции в основной капитал, ипотечное кредитование

JEL: в21, Н12, Я31

ДЛЯ ЦИТИРОВАНИЯ:

Медяник Ю.В., Шагиахметова Э.И. Становление и развитие рынка жилой недвижимости в условиях экономических кризисов // Российское предпринимательство. — 2016. — Т. 17. — № 15. — С. 1751-1764. — doi: 10.18334/ф.17.15.36147

Медяник Юлия Владиславовна, кандидат технических наук, доцент кафедры экономики и предпринимательства в строительстве, Казанский государственный архитектурно-строительный университет

Шагиахметова Эльвира Илшатовна, кандидат экономических наук, доцент кафедры экономики и предпринимательства в строительстве, Казанский государственный архитектурно-строительный университет

ПОСТУПИЛО В РЕДАКЦИЮ: 28.07.2016 / ОПУБЛИКОВАНО: 20.08.2016 ОТКРЫТЫЙ ДОСТУП: http://dx.doi.org/10.18334/rp.17.15.36147 (с) Медяник Ю.В., Шагиахметова Э.И. / Публикация: ООО Издательство "Креативная экономика"

Статья распространяется по лицензии Creative Commons CC BY-NC-ND

ЯЗЫК ПУБЛИКАЦИИ: русский

1752

Введение

В марте 1990 г. был принят «Закон о собственности в СССР», который определил понятие частной собственности и стал отправной точкой становления и развития рынка недвижимости в нашей стране. С момента становления рынка недвижимости Россия пережила несколько витков экономического кризиса. Как известно, рынок недвижимости является важнейшим индикатором, отражающим текущее состояние и проблемы экономики страны в целом [6, 14]. Изучение реакции рынка жилья на кризисные явления в экономике и разработка механизмов его регулирования являются актуальными задачами, поскольку способны минимизировать или предотвратить развитие кризисных тенденций на рынке недвижимости в современных условиях. Целью исследования является выявление и анализ основных закономерностей функционирования рынка жилой недвижимости в кризисных условиях.

Анализ кризисных явлений в экономике России и их влияния на рынок жилой недвижимости

Первый кризисный этап в экономике России с 1990 по 1995 гг. можно обозначить как время перехода к рыночным реформам, характеризующееся резким сокращением объемов инвестиций из государственного бюджета и ростом объемов незавершенного строительства [7, 17]. Формирование рынка недвижимости происходило в 90-е годы на фоне резкого падения объемов производства, ликвидации государственного финансирования строительства, снижения уровня жизни населения и возрастающего расслоения по уровню доходов.

С началом приватизации в 1992 г. первоначально сформировался сегмент рынка жилой недвижимости, условия для формирования рынка коммерческой недвижимости и рынка земли возникли лишь к 19941995 гг. Отсутствие необходимых для функционирования рынка законодательных норм в рассматриваемый период способствовало быстрому росту числа сделок с жилой недвижимостью [10]. Общее число приватизированных и частных жилых единиц в стране в 1992 г. составило 3 млн, с увеличением их числа к 1997 г. в 5 раз [14]. На формирование цен на жилую недвижимость на начальном этапе приватизации существенное влияние оказал фактор недооцененности, при этом спрос на жилье существенно опережал предложение. Однако уже к 1994 г. произошел резкий рост цен, прежде всего, на вторичную недвижимость, а затем, ближе к 1998 г., и постепенная их стабилизация.

1753

Финансово-экономический кризис 1998 г. стал одним из самых тяжелых в истории России [4]. Объем ВВП по сравнению с предыдущим годом снизился на 5,3%, отрицательную динамику показали и инвестиции в основной капитал - 12% (рис. 1). Курс доллара к рублю в течение 1999 г. подскочил с 6 до 23 руб., стоимость барреля нефти марки Brent резко снизилась с 16,59 до 10,94 долларов (рис. 2).

Рисунок 1. Изменение ВВП и инвестиций в основной капитал, в процентах к предыдущему году (кризис 1998-1999 гг.). Источник: Официальный сайт Федеральной службы государственной статистики

Рисунок 2. Динамика изменения курса доллара и цены на нефть (кризис 1998-1999 гг.). Источник: График цены на нефть Брент (Brent) за 2016 год [Электронный ресурс] // Калькуляторы онлайн. - 2016. - Режим доступа: https://www.calc.ru/dinamika-Brent.html?date=2016; Курсы валют ЦБ [Электронный ресурс] // Новости Mail.Ru. - Режим доступа: https://news.mail.ru/currency.html?charcode=RUB

1754

1000 900 300 700 <500 500 400 300 200 100 о

Рисунок 3. Средняя цена 1 кв. м. жилья на вторичном рынке (цена предложения),

долл. США Источник: [14]

Рынок недвижимости отреагировал на финансовый кризис 1998 г. в соответствии с законами рыночной экономики: в результате дефолта были заморожены многие инвестиционные проекты, стоимость недвижимости существенно снизилась, что привело к оживлению рынка (рис. 33). Характерным для рынка жилья в этот период стало растущее расслоение городов России по темпам снижения стоимости жилья. Так, в Москве стоимость 1 кв. м жилья на вторичном рынке снизилась за период с 1997 г. по 1998 г. на 6,3%, в Екатеринбурге - на 37,6%, в Хабаровске - на 38,5%. Такое расслоение объясняется увеличением разрыва в уровне платежеспособного спроса населения в городах России.

При этом, согласно исследованиям, проведенным в работе Гончаровой, в период кризисного 1998 г. отмечался наиболее высокий объем инвестиций в недвижимость в ВВП [1]. Опыт зарубежных и отечественных авторов показывает, что воздействие жилищных инвестиций на экономический рост значительно, и в краткосрочном периоде жилищные инвестиции позволяют ускорить экономический рост. В среднесрочной и долгосрочной перспективе объем жилищных инвестиций косвенно влияет на ВВП за счет формирования спроса на продукцию смежных производств и увеличения мобильности рабочей силы и качества жизни населения [2, 18]. Можно предположить, что именно прирост инвестиций в недвижимость способствовал

1755

впоследствии выходу российской экономики из кризиса и дал старт дальнейшему экономическому росту.

Экономический кризис 2008-2010 гг. носил международный характер и оказал наибольшее влияние на рынок недвижимости [9, 11]. Анализ макроэкономических показателей в рассматриваемый период демонстрирует значительное снижение объема ВВП и инвестиций в основной капитал. Как видно на рисунке 4, прирост инвестиций в основной капитал в 2008 г., по сравнению с докризисным 2007 г., сократился в 2,5 раза, рост ВВП также существенно замедлился. В 2009 г. инвестиции в основной капитал и ВВП показали отрицательную динамику по сравнению с 2008 г. - 13,5 и 7,8% соответственно. Такая отрицательная динамика важнейших показателей макроэкономической активности наблюдалась на фоне двухкратного снижения цены на нефть - с 91,6 долларов за баррель в 2008 г. до 45,5 долларов в 2009 г. (рис. 5), и ослабления рубля по отношению к доллару на 34%.

Кризис 2008 г. проявился резким ростом стоимости кредитов, что ударило, в первую очередь, по строительству жилья и затормозило строительную отрасль в целом. Банки ужесточили условия ипотечного кредитования, вплоть до полного его приостановления. Источники инвестиций в жилищное строительство, которое держалось на долевом участии граждан, оказались практически перекрыты, большая часть девелоперов обанкротилась [12]. В исследованиях Никифорова С.А. [9] отмечается, что резкий рост курса доллара США по отношению к российскому рублю негативно отразился на финансовых показателях застройщиков, размещавших облигационные займы в иностранной валюте.

Темпы строительства нового жилья замедлились, что свидетельствовало о начале полосы неблагополучия в сфере жилищного строительства, многие инвестиционные проекты «заморозились». Осознание покупателями высоких рисков сделок с недвижимостью привело к снижению спроса на жилье и сокращению количества сделок купли-продажи. Тенденция к снижению цен на жилье наметилась еще в 2007 г. (рис. 6), причем если в мегаполисах России цены еще какое-то время сдерживались инвесторами и девелоперами, как полноценными хозяевами рынка, то в менее крупных городах снижение цен составило 25-30% уже во второй половине 2008 г. [16]. Серьезно пострадал ипотечный сегмент рынка жилья - ставки по ипотечным кредитам

1756

поднялись до 14,9%, количество выданных ипотечных кредитов в 2009 г. сократилось по сравнению с 2008 г. почти в 3 раза [4].

Рисунок 4. Изменение ВВП и инвестиций в основной капитал, в процентах к предыдущему году (кризис 2008-2010 гг.). Источник: Официальный сайт Федеральной службы государственной статистики

Рисунок 5. Динамика изменения курса доллара и цены на нефть (кризис 2008-2010 гг.). Источник: График цены на нефть Брент (Brent) за 2016 год [Электронный ресурс] // Калькуляторы онлайн. - 2016. - Режим доступа: https://www.calc.ru/dinamika-Brent.html?date=2016; Курсы валют ЦБ [Электронный ресурс] // Новости Mail.Ru. - Режим доступа: https://news.mail.ru/currency.html?charcode=RUB

Кризис 2008 г. отразился на рынке жилой недвижимости намного масштабнее, чем дефолт 1998 г. Объемы ввода жилья в 2009-2010 гг.

1757

продолжили тенденцию к снижению, уменьшилось предложение на рынке, произошли изменения структуры жилищного строительства в пользу квартир эконом-класса небольшой площади и более доступных по цене [8]. Острая фаза кризиса завершилась к середине 2009 г., когда наметилось постепенное увеличение объема продаж и замедление темпов падения цен на жилье.

Кризис, начавшийся в 2014 г., протекает на фоне экономических санкций со стороны запада, падения цены на нефть и ослабления рубля, растущей инфляции, повышения ставки рефинансирования. Как видно на рисунке 7, в 2015 г. по сравнению с аналогичным периодом 2014 г. произошло двукратное снижение цены на нефть и падение курса рубля. В начале 2016 г. цены на нефть продолжили тенденцию к снижению, а курс доллара вырос до 83,5 руб. Такое ослабление курса национальной валюты наблюдалось лишь в период кризиса 1998 г.

Режим экономических санкций в отношении России существенно ограничил приток иностранного капитала в экономику страны, что закономерно отразилось на динамике основных макроэкономических показателей [3]. Инвестиции в основной капитал в 2015 г. снизились на 8,4%, снижение ВВП за год составило 3,7% (рис. 8).

180 160 МО 120 100 80 60 40 20 0

154,1

132 Ь... 6 4Д 62,3 58,4 ^

1 18,8

ЯГИ6,1 \ 125,: 115 1 115.3 : 105.3

50,6 102,?

41,( ) 1 43,6 !

33 .а

30,3 -1 1- —| -1

70,0

60,0 55,0 50,0 45,0 40,0 35,0

зо,о

25,0

г^ г^  *** г^ ^ г^ ^

гчт- ту- ТУ г^ г^' г4

индексы цен нЭ вторичном рынке ЖИЛ ЬН (в % К концу предыдущего периода) * ввод а действие общем площади жилы к домов, млн, ко, м

Рисунок 6. Объемы ввода жилья и индексы изменения цен на вторичном рынке. Источник: Официальный сайт Федеральной службы государственной статистики

1758

Рисунок 7. Динамика изменения курса доллара и цены на нефть (кризис 2014 года). Источник: График цены на нефть Брент (Brent) за 2016 год [Электронный ресурс] // Калькуляторы онлайн. - 2016. - Режим доступа: https://www.calc.ru/dinamika-Brent.html?date=2016; Курсы валют ЦБ [Электронный ресурс] // Новости Mail.Ru. -Режим доступа: https://news.mail.ru/currency.html?charcode=RUB

Рисунок 8. Изменение ВВП и инвестиций в основной капитал, в процентах к предыдущему году (кризис 2014 года). Источник: Официальный сайт Федеральной службы государственной статистики

В марте 2014 г., после «первой волны» экономических санкций в отношении России, был зафиксирован ажиотажный спрос на жилье. Это было связано с падением курса рубля и с некоторым понижением ставок по ипотеке, а также с расширением перечня застройщиков в программах кредитования в банках. На рост цен повлиял также возросший спрос на жилую недвижимость в инвестиционных целях, когда к реальным

1759

покупателям, приобретающим жилье для проживания, добавились инвесторы в поисках выгодных ценовых предложений. В свою очередь, наличие спроса вызвало повышение застройщиками цен на жилье на 1520% как на первичном, так и на вторичном рынке [5].

В течение 2014 г. Центральный Банк повышал ключевую ставку 6 раз, в результате чего в конце декабря она достигла 17%. Как следствие, к марту 2015 г. процентная ставка по ипотечным кредитам поднялась до 14,7%, что привело к сокращению рынка ипотечного кредитования, который, в зависимости от сегмента, формирует от 40 до 60% сделок на рынке жилья. Снижение реальных доходов и платежеспособности заемщиков в совокупности с растущей инфляцией способствовало увеличению объемов просроченной задолженности по кредитам.

Подписанное в марте 2015 г. Постановление правительства РФ о субсидировании процентной ставки по ипотечным кредитам оказало существенную поддержку рынку первичного жилья. Во втором квартале цены на квартиры в новостройках стали постепенно снижаться.

Резкий рост цен на вторичное жилье в 2015 г. вызвал впоследствии стагнацию данного сегмента рынка недвижимости из-за снижения покупательской способности населения, поскольку субсидирование ставок по ипотечным кредитам не распространяется на сделки по «вторичке». Как следствие, цены на вторичном рынке стали возвращаться к докризисному уровню. Также наметилась тенденция оттока покупателей с рынка вторичного жилья в сегмент новостроек. Это обусловлено сниженными процентными ставками по ипотечным кредитам при поддержке государства, большим количеством предложений на рынке и высокой степенью готовности жилья, что позволяет уменьшить риски для покупателей, связанные с «заморозкой» объектов.

Несмотря на существующие прогнозы о том, что пик экономического кризиса в России уже пройден, ситуация на рынке жилой недвижимости в 2016 г., на наш взгляд, не позволяет с полной уверенностью говорить об этом. По данным Агентства ипотечного жилищного кредитования, в первом квартале 2016 г. отмечалось уменьшение общего объема ввода жилья на 15% по сравнению с аналогичным периодом прошлого года. Такая динамика во многом объясняется снижением объемов индивидуального жилищного строительства на 34%. Объемы ввода многоквартирных жилых домов сохранились на прежнем уровне за счет государственной программы

1760

субсидирования, цены на жилую недвижимость на первичном рынке стабилизировались. Рынок вторичного жилья продолжил свое падение.

Однако, несмотря на общую экономическую нестабильность, по-прежнему отмечается увеличение количества сделок с ипотекой в общем обороте рынка недвижимости. В первом квартале 2016 г. рынок ипотечного кредитования показал рекордный рост объемов выданных кредитов на 48%, количество зарегистрированных договоров долевого участия физических лиц с ипотекой увеличилось в 2,3 раза. Подобная ситуация объясняется стремлением населения защитить имеющиеся сбережения от последствий финансово-экономического кризиса, инвестировав их в приобретение недвижимости, что представляется наиболее выгодным в условиях государственной поддержки в субсидировании процентной ставки по ипотечным кредитам. Дополнительным фактором является реализация спроса будущих периодов, когда граждане предпочитают на более «благоприятной волне» улучшить свои жилищные условия [4].

В то же время уменьшение количества зарегистрированных договоров купли-продажи жилой недвижимости, отмечаемое на сайте Росреестра, является подтверждением динамики снижения покупательского спроса. Покупатели на рынке жилья заняли выжидательную позицию, в связи с чем повышенное предложение на рынке жилья в условиях упавшего спроса уравновесить в короткие сроки вряд ли удастся.

В работах ряда авторов отмечаются схожие тенденции развития текущего кризиса на рынке недвижимости и кризиса 2008-2010 гг. [13, 15]. Отмечается «заморозка» крупных проектов на начальной стадии реализации, в том числе на стадии проектирования, часть проектов застройщики вынуждены выставлять на продажу, в том числе с большим дисконтом. В борьбе за покупателей застройщики стали все чаще уходить в «эконом-сегмент» рынка жилья, в котором до 80% жилья реализуется по программам ипотечного кредитования. Ежегодный рост стоимости основных строительных материалов на 20-40%, отмечающийся на протяжении кризисных лет, существенно отразился на себестоимости строительства, которая постепенно приближается к продажной цене. Однако в настоящее время возможности снижать цены у застройщиков практически исчерпаны, поэтому для оптимизации расходов они вносят изменения в проектные декларации, увеличивая количество квартир в домах за счет снижения их площадей. Результатом

1761

такой оптимизации станет рост нагрузки на инфраструктуру жилых микрорайонов.

Заключение

Подводя итоги выполненного исследования, можно отметить основные тенденции на рынке жилой недвижимости в условиях текущего экономического кризиса:

1. Избыток предложения на рынке жилья и перераспределение спроса в сегмент первичного рынка и жилья эконом-класса.

2. Изменение структуры жилищного строительства в пользу малогабаритных квартир-студий общей площадью до 30 кв.м., так называемых «современных хрущевок».

3. Уход с рынка недвижимости мелких коммерческих застройщиков и приостановление инвестиционных проектов строительства жилья классов «бизнес» и «комфорт».

4. В ближайшей перспективе можно прогнозировать дальнейшее снижение цен на жилую недвижимость и уменьшение спроса на первичном рынке после отмены государственной программы субсидирования ипотечной ставки.

ИСТОЧНИКИ:

1. Гончарова О.Ф., Гончаров Ф.Г. Инвестиции в недвижимость и экономический рост //

Молодой ученый. - 2009. - № 3. - С. 47-55.

2. ЗалкиндЛ.О. О взаимосвязи инвестиций в жилищное строительство и экономического

роста // Жилищные стратегии. - 2014. - Т. 1. - № 1. - С. 11-24.

3. Ильина Е.В. Влияние санкций на экономику России // Вестник экономики, права и

социологии. - 2015. - № 4. - С. 34-38.

4. Коростелева Т.С. Российский рынок жилья и ипотечного кредитования в 2014 году:

состояние, проблемы и механизмы государственного регулирования // Жилищные стратегии. - 2014. - Т. 1. - № 1. - С. 25-44.

5. Лопатина А.Б. Влияние экономического кризиса на рынок недвижимости на примере

города Перми // Фундаментальные исследования. - 2016. - № 4-1. - С. 186-190.

6. Львов И.В., Обухова Т.Г. Социально-экономическая роль строительного комплекса //

Вестник Чувашского университета. - 2010. - № 4. - С. 385-389.

7. Медяник Ю.В. Проблемы классификации и оценки объектов недвижимости

незавершенного строительства // Российское предпринимательство. - 2014. - № 19. - С. 157-167.

8. Медяник Ю.В. О перспективах развития рынка жилья эконом-класса // Жилищные

стратегии. - 2014. - Т. 1. - № 1. - С. 45-60.

1762

9. Никифоров С.А. Кризис на рынке недвижимости - за рубежом и в России. Хронология

мировых кризисов на рынке недвижимости // Российское предпринимательство. -2009. - № 4-1. - С. 4-9.

10. Прокофьев К.Ю. Эволюция законодательства в области формирования и реализации

государственной жилищной политики // Жилищные стратегии. - 2015. - Т. 2. - № 1. - С. 29-52. - doi: 10.18334/zhs.2.1.278

11. Пронина Н. Влияние ипотечного кризиса в США на мировые финансовые рынки и его

возможные последствия на рынке недвижимости в России // Имущественные отношения в Российской Федерации. - 2008. - № 6. - С. 3-8.

12. Сахно М.Я. Управление интеграцией инвестиционно-строительного мезокомплекса в

экономическое пространство региона (на материалах Краснодарского края): Автореф. дисс. ... канд. экон. наук: 08.00.05. - Краснодар, 2011. - 25 с.

13. СериковД.А. Влияние экономического кризиса на взаимодействие спроса и

предложения рынка жилой недвижимости России // Региональная экономика и управление: электронный научный журнал. - 2012. - № 29. - С. 60-67.

14. Стерник Г.М. Рынок недвижимости России как сектор рыночной экономики //

Федеральный Справочник, июль-декабрь 1999 года. Вып. 6. - М.: Родина-ПРО, 2000. - С. 415-452.

15. Ушакова Н.А., Хурматулина Н.М. Как кризис отражается на рынке недвижимости

России // Инновационная экономика: перспективы развития и совершенствования. - 2015. - № 1. - С. 202-207.

16. Мухаррамова Э.Р., АжимоваЛ.И., Файзуллин И.Э. Развитие инвестиционно-

строительного комплекса Республики Татарстан // Российское предпринимательство. - 2014. - № 19. - С. 135-145.

17. Шагиахметова Э.И., Сунгатуллина А.И. Анализ сбалансированности стратегического

развития основных отраслей промышленности РТ // Известия Казанского государственного архитектурно-строительного университета. - 2014. - № 2. - С. 275-283.

18. Hong L. The Dynamic Relationship between Real Estate Investment and Economic Growth:

Evidence from Prefecture City Panel Data in China // IERI Procedia. - 2014. - Vol. 7. - P. 2-7.

1763

Yulia V. Medyanik, Candidate of Science, Engineering, Associate Professor of the Chair of Economics and Entrepreneurship in Construction, Kazan State University of Architecture and Engineering

Elvira I. Shagiakhmetova, Candidate of Science, Economics, Associate Professor of the Chair of Economics and Entrepreneurship in Construction, Kazan State University of Architecture and Engineering

The formation and development of residential property market in the conditions of economic crises

ABSTRACT

Residential property market is one of the indicators that reflect the real state and problems of the country's economy as a whole. Eventually, the author evaluates the influence of crisis phenomena in Russian economy on the formation and development of the residential property market. The dynamics of changes of the main macroeconomic indices has been analyzed, the tendencies in change of demand and supply on the residential property market in the economic crisis conditions have been studied. KEYWORDS: residential property market, economic crisis, fixed capital expenditures, mortgaging