Сложные вопросы деятельности товарищества собственников жилья

Бухгалтер и закон

СЛОЖНЫЕ ВОПРОСЫ В ДЕЯТЕЛЬНОСТИ ТОВАРИЩЕСТВА СОБСТВЕННИКОВ ЖИЛЬЯ

Л. Л. ГОРШКОВА, руководитель Центра методологии бухгалтерского учета и налогообложения

В практической деятельности товариществ собственников жилья (ТСЖ) нередко возникают сложные вопросы. Так, правомерно ли для организации, которая имеет жилое помещение в многоквартирном доме и является членом ТСЖ, на общем собрании ТСЖ применять правило, установленное ч. 3 ст. 48 Жилищного кодекса РФ (ЖК РФ) для определения количества голосов собственников помещений в многоквартирном доме.

На основании ч. 1 ст. 44 ЖК РФ общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме является органом управления многоквартирным домом.

В соответствии с ч. 3 ст. 48 ЖК РФ количество голосов, которым обладает каждый собственник помещения в многоквартирном доме на общем собрании собственников помещений в данном доме, пропорционально его доле в праве общей собственности на общее имущество в данном доме.

Согласно ч. 1 ст. 135 ЖК РФ товариществом собственников жилья признается некоммерческая организация, объединение собственников помещений в многоквартирном доме для совместного управления комплексом недвижимого имущества в многоквартирном доме, обеспечения эксплуатации этого комплекса, владения, пользования в установленных законодательством пределах распоряжения общим имуществом.

На основании ч. 1 ст. 145 ЖК РФ общее собрание членов товарищества собственников жилья является высшим органом управления товарищества и созывается в порядке, установленном уставом товарищества.

В части 4 ст. 145 ЖК РФ отмечается, что общее собрание членов ТСЖ имеет право решать вопросы, которые отнесены к компетенции правления товарищества.

Исходя из ч. 3 ст. 146 ЖК РФ, правомочия общего собрания членов ТСЖ устанавливаются в соответствии со ст. 45 ЖК РФ и уставом товарищества. Общее собрание членов товарищества собственников жилья правомочно, если на нем присутствуют более половины членов товарищества или их представителей.

В части 4 ст. 146 ЖК РФ установлено, что решения общего собрания членов ТСЖ по вопросам, отнесенным ЖК РФ к компетенции общего собрания, в соответствии с пп. 2, 6 и 7 ч. 2 ст. 145 ЖК РФ принимаются, когда за него проголосовало не менее чем две трети голосов от общего числа членов товарищества. Решения по остальным вопросам принимаются большинством голосов от общего числа присутствующих на общем собрании товарищества или их представителей.

На общем собрании членов товарищества собственников жилья каждый член товарищества имеет один голос.

Согласно п. 1 ст. 6 Гражданского кодекса РФ (ГК РФ), когда предусмотренные пп. 1 и 2 ст. 2 ГК РФ отношения не урегулированы законодательством или соглашением сторон, отсутствует, применимый к таким отношениям обычай делового оборота, и если это не противоречит их существу, применяется гражданское законодательство, регулирующее сходные отношения (аналогия закона).

Положения ч. 3 ст. 48 ЖК РФ устанавливают только количество голосов, которым обладает соб-

ственник помещения в многоквартирном доме на общем собрании, и данные нормы не распространяют свое отношение на количество голосов, которым обладает член ТСЖ.

Общее собрание собственников помещений является органом управления многоквартирным домом. Общее собрание членов товарищества является органом управления ТСЖ. Никаких норм, указывающих, что между данными органами управления по рассматриваемому вопросу допустимо проводить аналогию, нет.

Таким образом, для определения количества голосов, которым обладает член ТСЖ на общем собрании, по аналогии применять правило, установленное ч. 3 ст. 48 ЖК РФ для определения количества голосов, которым обладает каждый собственник помещения в многоквартирном доме на общем собрании собственников помещений в данном доме, неправомерно.

Следует отметить, что в судебной практике существует мнение, согласно которому при определении количества голосов, которыми владеет член ТСЖ, учитывается площадь принадлежащих ему помещений (постановление президиума Московского городского суда от 14.02.2008 по делу № 44г-13).

На практике возникают и другие вопросы. Например, в многоквартирном доме создано ТСЖ. Должны ли на общем собрании членов ТСЖ присутствовать наниматели жилых помещений, расположенных в этом многоквартирном доме?

В соответствии с ч. 1 ст. 135 ЖК РФ товариществом собственников жилья признается некоммерческая организация, объединение собственников помещений в многоквартирном доме для совместного управления комплексом недвижимого имущества, обеспечения его эксплуатации, владения, пользования и в установленных законодательством пределах распоряжения общим имуществом.

Частью 2 ст. 135 ЖК РФ установлено, что устав ТСЖ принимается на общем собрании, которое проводится в порядке, установленном ст. 45—48 ЖК РФ, большинством голосов от общего числа собственников помещений в многоквартирном доме.

Как указано в ч. 1 ст. 146 ЖК РФ, уведомление о проведении общего собрания членов ТСЖ направляется в письменной форме лицом, по инициативе которого созывается общее собрание, и вручается каждому члену товарищества под расписку или посредством почтового отправления (заказным письмом). Уведомление направляется не позднее чем за десять дней до даты проведения общего собрания.

В силу ч. 3 ст. 146 ЖК РФ правомочия общего собрания членов ТСЖ устанавливаются в соответствии со ст. 45 ЖК РФ и уставом товарищества. Общее собрание членов ТСЖ правомочно, если на нем присутствуют более половины членов товарищества или их представителей.

Как установлено ч. 2 ст. 30 ЖК РФ, собственник жилого помещения вправе предоставить во владение и (или) в пользование принадлежащее ему на праве собственности жилое помещение гражданину на основании:

— договора найма;

— договора безвозмездного пользования или на ином законном основании;

— юридическому лицу на основании договора аренды;

— на ином законном основании с учетом требований, установленных гражданским законодательством, ЖК РФ.

Исходя из ч. 60 ЖК РФ, по договору социального найма жилого помещения одна сторона — собственник жилого помещения государственного жилищного фонда или муниципального жилищного фонда (действующие от его имени уполномоченный государственный орган или уполномоченный орган местного самоуправления) либо управомоченное им лицо (наймодатель) обязуется передать другой стороне — гражданину (нанимателю) жилое помещение во владение и в пользование для проживания в нем на условиях, установленных ЖК РФ.

Словом, наниматели жилых помещений, расположенных в многоквартирном доме, не могут являться членами ТСЖ.

Кроме этого, в ЖК РФ не предусмотрено, что на общем собрании членов товарищества собственников жилья должны присутствовать наниматели жилых помещений в соответствующем многоквартирном доме.

Таким образом, на общем собрании членов ТСЖ наниматели жилых помещений, расположенных в многоквартирном доме, присутствовать не должны. В то же время, если уставом ТСЖ это предусмотрено, то они вправе присутствовать на общем собрании членов ТСЖ.

Часто встречается и такой вопрос. Гражданин приобрел жилое помещение в многоквартирном доме, где создано ТСЖ. Нужно ли ему для вступления в ТСЖ представлять документ, подтверждающий право собственности на соответствующее помещение?

На основании ч. 1 ст. 135 ЖК РФ товариществом собственников жилья признается некоммерческая организация, объединение собственников помещений в многоквартирном доме для совместного управления комплексом недвижимого имущества, эксплуатации, владения, пользования и в установленных законодательством пределах распоряжения общим имуществом.

Согласно ч. 1 ст. 143 ЖК РФ членство в товариществе собственников жилья возникает у собственника помещения в многоквартирном доме на основании заявления о вступлении в товарищество собственников жилья.

В соответствии с ч. 2 ст. 143 ЖК РФ, если в многоквартирном доме создано товарищество собственников жилья, лица, приобретающие помещения в этом доме, вправе стать членами товарищества после возникновения у них права собственности на помещения.

Исходя из п. 1 ст. 14 Федерального закона от 21.07.1997 № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» проведенная государственная регистрация возникновения и перехода прав на недвижимое имущество удостоверяется свидетельством о государственной регистрации прав.

Положения ЖК РФ не предусматривают необходимости предоставления лицом, которое стало собственником помещения в многоквартирном доме, в ТСЖ каких-либо документов, за исключением заявления, для вступления в товарищество.

Таким образом, лицу, которое приобрело жилое помещение в многоквартирном доме, в котором создано ТСЖ, для вступления в товарищество не нужно предоставлять документа, подтверждающего право собственности на соответствующее помещение.

Еще одна сложная ситуация. В уставе ТСЖ закреплено, что председатель может быть избран из состава правления, а также из числа членов товарищества, если его кандидатуру одобрили не менее чем три четверти членов. Соответствует ли это положение устава ЖК РФ?

В соответствии с ч. 1 ст. 135 ЖК РФ товариществом собственников жилья признается некоммерческая организация, объединение собственников помещений в многоквартирном доме для совместного управления, эксплуатации, владения, пользования и в установленных законодательством пределах распоряжения общим имуществом.

Частью 2 ст. 135 ЖК РФ определено, что устав ТСЖ принимается на общем собрании, которое про-

водится в порядке, установленном ст. 45—48 ЖК РФ, большинством голосов от общего числа голосов собственников помещений в многоквартирном доме.

На основании ст. 144 ЖК РФ органами управления ТСЖ являются общее собрание членов товарищества, правление товарищества.

На основании ч. 1 ст. 147 ЖК РФ руководство деятельностью товарищества собственников жилья осуществляется правлением товарищества. Правление ТСЖ вправе принимать решения по всем вопросам деятельности товарищества, за исключением тех, которые отнесены к исключительной компетенции общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме и компетенции общего собрания членов ТСЖ.

Частью 2 ст. 147 ЖК РФ установлено, что правление ТСЖ избирается из числа членов товарищества общим собранием на срок, установленный уставом товарищества, но не более чем на два года.

В силу ч. 3 ст. 147 ЖК РФ правление ТСЖ избирает из своего состава председателя товарищества.

Исходя из приведенных положений, председатель ТСЖ может быть избран только из состава правления. Исключений из данного правила ЖК РФ не установлено.

Таким образом, положение устава ТСЖ, согласно которому председатель может быть избран из числа членов товарищества, если его кандидатуру одобрило не менее чем три четверти членов, не соответствует закону.

На практике встречаются и такие вопросы.

Товарищество собственников жилья намерено записать в уставе, что председатель ТСЖ избирается из числа членов правления тремя четвертями голосов его членов. Правомерно ли это?

Товариществом собственников жилья признается некоммерческая организация, объединение собственников помещений в многоквартирном доме для совместного управления комплексом недвижимого имущества, эксплуатации, владения, пользования и в установленных законодательством пределах распоряжения общим имуществом (ч. 1 ст. 135 ЖК РФ).

Согласно ч. 2 ст. 135 ЖК РФ устав товарищества собственников жилья принимается на общем собрании, которое проводится в порядке, установленном ст. 45—48 ЖК РФ, большинством голосов от общего числа собственников помещений в многоквартирном доме.

В соответствии со ст. 144 ЖК РФ органами управления товарищества являются общее собрание его членов и правление товарищества.

Исходя из ч. 1 ст. 147 ЖК РФ руководство деятельностью товарищества осуществляется правлением. Правление ТСЖ вправе принимать решения по всем вопросам деятельности товарищества, за исключением тех, которые отнесены к исключительной компетенции общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме и компетенции общего собрания членов ТСЖ.

На основании ч. 2 ст. 147 ЖК РФ правление товарищества избирается из числа членов общим собранием на срок, установленный уставом ТСЖ, но не более чем на два года.

Правление товарищества избирает из своего состава председателя (ч. 3 ст. 147 ЖК РФ). Жилищный кодекс РФ не определяет, каким образом осуществляется избрание председателя товарищества правлением. Следовательно, данный вопрос может быть урегулирован в уставе товарищества.

Словом, как положение устава ТСЖ, согласно которому председатель товарищества избирается из числа его членов, входящих в правление, большинством голосов правления, так и положение устава, согласно которому председатель избирается тремя четвертями голосов членов правления, соответствуют ЖК РФ. Таким образом, указанное положение устава ТСЖ правомерно.

Список литературы

1. Гражданский кодекс РФ (часть первая) : Федеральный закон от 30.11.1994 № 51-ФЗ.

2. Жилищный кодекс РФ: Федеральный закон от 29.12.2004 № 188-ФЗ.

3. О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним: Федеральный закон от 21.07.1997 № 122-ФЗ.