Расчет накопленного износа незавершенных строительством объектов

удовлетворенный спрос на подобные здания. Если здание не имело соответствующих условий эксплуатации, его эффективный возраст может быть больше, чем действительный возраст, что типично для ОНС.

Поскольку в чистом виде ОНС не эксплуатируется, понятие срок службы бессмысленно.

По данным [5] физический износ недостроенных объектов с учетом консервации превышает нормативный в 1,5 раза, а без мероприятий консервации - в 3 раза. При прекращении строительства ОНС требует существенных затрат на консервацию. Но на практике зачастую эти мероприятия не выполняются из-за отсутствия средств. Все это является причиной интенсивного физического износа.

Как правило, физический износ измеряется повреждениями или дефектами, выявленными тщательным техническим обследованием ОНС.

Дополнительные физические повреждения или устаревания ОНС, вызванные вышеперечисленными факторами:

• изменение свойств грунтов основания ввиду периодического воздействия дождевых и талых вод и промерзания грунтов, возникновение больших неравномерных осадок фундаментов и надземных частей объектов при невыполнении периодических работ по консервации;

• интенсивное снижение свойств строительных материалов и прочности конструкций и его элементов, вызванное воздействием внешней среды.

В отличие от эксплуатируемых объектов в течение длительного перерыва строительства или эксплуатации никакие ремонтные работы для устранения дефектов не осуществляются.

По нашему мнению, которое совпадает с мнением других ученых, эффективный возраст ОНС, как правило, значительно превосходит его фактический (хронологический) возраст, если он находился в состоянии незавершенности без проведения соответствующих мероприятий по консервации в течение нескольких нормативных сроков строительства. Износ ОНС следует определять по эффективному возрасту на основе визуального обследования объекта. Было бы не совсем правильно использовать фактический (хронологический) возраст из-за интенсивности изнашивания. Таким образом, можно считать для ОНС эффективный возраст превышающим его фактический возраст в 1,5 раза, если фактический возраст ОНС превышает нормативный срок строительства объекта, по меньшей мере, в 2 раза.

Для оценки накопленного износа, в зависимости от целей проведения оценки и наличия достоверной информации, можно выделить следующие методы [7]:

1) метод сравнения продаж;

2) метод срока жизни;

3) метод разбивки (разбиения).

Величина накопленного износа методом сравнения продаж определяется разницей между стоимостью нового строительства и рыночной стоимостью объекта сравнения, находящегося в аналогичном состоянии с оцениваемым объектом на дату оценки. Этот метод мало подходит для оценки ОНС из-за отсутствия необходимого количества аналогов в силу неразвитости этого сегмента рынка недвижимости.

При использовании метода срока жизни не делается различий между видами износа, не рассматривается отдельно устранимый физический и функциональный износ. Этот метод преимущественно используется при оценке сравнительно новых строек, у которых отсутствуют очевидные функциональные изъяны. Такими объектами не являются большинство ОНС.

Для оценки ОНС подходит метод разбиения, суть которого заключается в последовательной оценке всех видов износа, а именно: устранимого физического износа, неустранимого физического износа, устранимого функционального износа, неустранимого функционального износа, внешнего (экономического) износа.

Исследования на основе статистических наблюдений за эксплуатацией недвижимости показывают, что понятие устранимого физического износа, как правило, связано с короткожи-вущими и долгоживущими элементами, а устранимого - только с долгоживущими элементами [5].

Общий накопленный износ объекта оценки (Инак) в денежном выражении определяется как сумма физического, функционального и внешнего износов по следующему математическому выражению:

И = И + И + И

нак физ функц внешн '

Представленный выше способ определения накопленного износа ОНС позволяет вычислить отдельные виды износа в денежном выражении на основе модели восстановительной стоимости или стоимости замещения объекта. Однако на практике часто приходится применять относительные величины износа, выраженные в долях и процентах от восстановительной стоимости. Физический износ может определяться по методу разбивки, а функциональный и внешний износ - другими способами, дающими обычно относительный износ. Отсутствие единой модели для расчета восстановительной стоимости и различных видов износа, выраженных в долях и процентах, может привести к такому результату, что сумма накопленного износа будет больше 100%. Поэтому накопленный износ целесообразно рассчитывать по следующей формуле [6]:

И = 1 -

нак (%) V физ! V функц ! V внешн /

Накопленный износ в стоимостном выраже-

нии определяется по формуле

ВЕСТНИК ИрГТУ №3 (35) 2008

И = И  С

нак нак (%) восст / замещу

где С восст/замещ - восстановительная стоимость или стоимость замещения

При оценке ОНС, характеризующегося степенью его готовности к эксплуатации, затратным подходом используется коэффициент готовности, чтобы выявить его стоимость с учетом недостройки объекта. С применением разных сборников (УПВС, УПСС) в стоимости замещения или восстановления полученные величины отражают величины затрат или обесценение полностью готового к эксплуатации объекта.

Общий коэффициент готовности объекта Кобщ оот определяется в общем случае отношением суммы всех денежных средств, израсходованных на сооружение объекта, включая затраты на строительство и получение исходно-разрешительной документации, к восстановительной стоимости.

Уменьшение стоимости ОНС оценивается уменьшением полезности объекта с точки зрения заинтересованных в объекте потенциальных покупателей или инвесторов, деятельность на рынке которых определяют, как правило, саму рыночную стоимость объекта. Таким образом, реакция рынка на наличие износа вызывает уменьшение стоимости ОНС.

В связи с этим накопленный износ определяется как разница между полной восстановительной стоимостью ОНС на дату оценки и его рыночной стоимостью [2].

Следует отметить, что неэксплуатируемые ОНС теряют со временем свои физические, механические и некоторые функциональные качества, по сравнению с эксплуатируемыми объектами изнашиваются быстрее, а средства, вложенные в эти объекты, интенсивно уменьшаются [12].

Выполнение работ по консервации неэкс-плуатируемых и находящихся вне теплового контура ОНС требуется, чтобы ослабить интенсивность воздействия неблагоприятных факторов на объект и, следовательно, снизить интенсивность износа.

Библиографический список

1. Александров В.Т. Ценообразование в строительстве. Методы определения стоимости в строительстве / В.Т.Александров. 2-е изд. - СПб: 2001. -352 с.

2. Каминский А.В. Анализ практики оценки недвижимости: учебно-практическое пособие / А.В.Каминский, Ю.И Страхов., Е.М.Трейгер. - М.: Международная академия оценки и консалтинга, 2004. -238 с.

3. Ковалев А.П. Как оценить имущество предприятия / А. П. Ковалев. - М. -1996. - 75 с.

4. Кузин Н.Я. Рыночный подход к оценке зданий и сооружений: учеб. пособие / Н.Я.Кузин. - М.: Изд-во АСВ, 1998. - 214 с.

5. Нечаев Н.В. Капитальный ремонт жилых зданий / Н.В.Нечаев. - М., 1990. - 207 с.

6. Оценка недвижимости: учебник / под ред. А.Г Грязновой, М.А. Федотовой. - М.: Финансы и статистика, 2007. - 496 с.

7. Оценка рыночной стоимости недвижимости: учебно-метод. пособие / под ред. Рутгайзера В. И. -М., 1998. - 384 с.

8. Тарасевич Е.И. Оценка недвижимости / Е.И.Тарасевич. - СПб.: СПбГТУ, 1997. - 422 с.

9. Фомин С.Е. Метод оценки износа и остаточного срока эксплуатации строения / С.Е.Фомин. -СПб.: ГТУ, 1994. - 43 с.

10. Фомин С.Е. Методическое руководство по технической экспертизе / С.Е.Фомин. - СПб.: ГТУ, 1994. - 15 с.

11. Фридман Дж. Анализ и оценка приносящей доход недвижимости / Дж.Фридман, Ник.Ордуэй. - М.: «Дело Лтд», 1995. - 480 с.

12. Яськова Н.Ю. Незавершенное строительство и виртуальный экономический рост / Н.Ю.Яськова, И.М.Сергеев, А.А.Полинов // Экономика строительства.- 2004.- № 8.- С.2-13.

УДК 338.436.3

ОПЫТ ИНТЕГРИРОВАНИЯ ПРЕДПРИЯТИЙ АПК В ИРКУТСКОЙ ОБЛАСТИ

С.А.Окладчик1

Иркутская государственная сельскохозяйственная академия, 664038, г. Иркутск, Молодежный поселок

Создание интегрированных формирований должно стать одним из приоритетных направлений АПК в современных условиях. Благодаря своим финансовым возможностям и размерам производства данные формирования способны обеспечивать технологически обоснованную структуру основных фондов, свободно маневрировать имеющимися материально-техническими ресурсами в ходе производ-

1 Окладчик Светлана Александровна, старший преподаватель кафедры организации и управления на предприятиях АПК, тел.: 8-902-5-78-80-82

Okladchik Svetlana Alexandrovna, an assistant professor of the Chair of Organization and Management at the enterprises of the agroindustrial complex. Tel. 8-902-5-78-80-82

ственных процессов, применять передовые отечественные и зарубежные технологии, рационально использовать технику, реализовывать продукцию без посреднических структур, что достигается благодаря предпринимательской активности участников, руководителей и специалистов, трудового коллектива. Ключевые слова: интегрированные формирования, принципы интегрирования, характерные черты интегрирования, СХОАО «Белореченское», СПК «Окинский». Табл. 3.

THE INTEGRATION EXPERIENCE OF AGROINDUSTRIAL COMPLEX ENTERPRISES IN IRKUTSK

REGION

Okladchik S.A.

Irkutsk State Agricultural Academy Molodezhniy Settlement, Irkutsk, 664038

Creation of integrated formations should become one of the priorities of agroindustrial complex in modern conditions. Due to their financial abilities and amount of products these formations are able to provide technologically-grounded structure of the capital assets, freely maneuver with available material and machinery resources in the course of production processes, apply advanced national and foreign technologies, efficiently use equipment, sell production without intermediators that can be achieved by entrepreneurial activity of participants, managers, experts and staff. Key words: integrated formations, principles of integration, features of integration, agricultural Public Corporation "Belorechenskoye", agricultural production complex "Okinskiy". 3 tables.

Развитие интеграционных процессов, создание агропромышленных формирований и совершенствование организационно-экономических отношений между субъектами интеграции являются одними из необходимых, объективных и закономерных процессов и явлений современного общественного производства и важным институциональным элементом экономической системы. Создание интегрированных агропромышленных формирований, организационно и экономически соединяющих процессы производства, переработки и реализации продукции, позволяет увязать между собой осуществляемые в этой цепи организационно-экономические и научно-технические мероприятия, расширить необходимую для устойчивого развития АПК финансовую базу за счет повышения эффективности производства и увеличения доли доходов сельскохозяйственных товаропроизводителей.

Создание интегрированных формирований должно стать одним из приоритетных направлений развития АПК в современных условиях. Благодаря своим финансовым возможностям и размерам производства они способны обеспечивать технологически обоснованную структуру основных фондов, свободно маневрировать имеющимися материально-техническими ресурсами в ходе производственных процессов, применять передовые отечественные и зарубежные технологии, рационально использовать технику, реализовывать продукцию без посреднических структур, что достигается предпринимательской активностью участников, руководителей и специалистов, трудового коллектива, соблюдением трудовой и технологической дисциплины.

В целях совершенствования организационно-экономических отношений в интегрирован-

ных формированиях для более эффективного и последовательного вовлечения сельскохозяйственных субъектов в агропромышленную интеграцию предлагается применение следующих принципов:

- наличие предприятия-интегратора;

- научность управления;

- добровольное участие юридических лиц в интегрированных структурах и свободный выход из них;

- этапность интегрирования потенциальных участников;

- соблюдение всеми участниками законодательных и других нормативно-правовых актов;

- равные экономические условия для всех участников формирования;

- поддержка и содействие со стороны региональных органов управления;

- целостность, комплексность и оптимальность концентрации производства при создании интегрированного формирования;

- определение обязанностей и персональной ответственности каждого работника;

- материальная заинтересованность и ответственность структурных подразделений в деятельности объединения.

В процессе формирования организационно-экономического механизма интегрированных структур в АПК предлагается исходить из следующих правил: учет мотивов интеграции; организационная целостность интегрированных структур; выделение ведущего звена и приоритетных направлений функционирования интегрированных формирований; привлечение к агропромышленной интеграции торгового капитала и средств других отраслей и сфер экономики при условии совместного управления собственностью объединения; равные экономические условия для

участников интеграции; преимущественно экономическое воздействие государства на деятельность интегрированных формирований и (или) участие государства в наиболее значимых агропромышленных объединениях в качестве равноправного партнера и др.

С учетом всего вышеуказанного главная функция организационно-экономического механизма при агропромышленной интеграции, по мнению автора, заключается в том, чтобы синхронно функционировали все его элементы и рычаги: формы и методы оперативного управления производством, экономическое стимулирование, формы организации производства, правовой механизм. Для этого следует принять ряд нормативных документов по реализации отдельных экономических рычагов, законов о государственном регулировании агропромышленного производства в части планирования, регулирования ценовых отношений, изменения порядка кредитования, дотирования, системы страхования, налогообложения и других элементов, отражающих особенности функционирования сельскохозяйственного производства.

Сельское хозяйство Иркутской области, как и в целом России, начиная с 90-х годов ХХ века переживало тяжелый экономический кризис. За последние 12-15 лет валовой сбор зерна в области сократился в 2,1 раза, уменьшились объемы производства молока в 1,2 раза, мяса - в 1,3 раза и т.д. Значительно сократилось внесение минеральных и органических удобрений, нарушены севообороты, ухудшилась технология обработки почвы и возделывания сельскохозяйственных культур, снизилась их урожайность, сократились площади сельхозугодий, а также поголовье и продуктивность животных.

Более устойчивое экономическое положение в современных условиях имеют сельскохозяйственные предприятия, которые вошли в интегрированные формирования и создали в рамках объединений относительно замкнутый цикл производства, переработки и реализации продукции, что позволило устранить из производственно-экономической цепочки посредников и получать дополнительные доходы, обеспечивающие рентабельное производство. Примером этого могут служить СХОАО «Белореченское», СПК «Окинский», СПК «Усольский свинокомплекс» и др.

Характерными чертами интегрированных формирований в регионе являются следующие:

- цель интегрирования (для СХОАО «Белореченское» - обеспечение птицеводства и животноводства сырьевой базой для удовлетворения потребностей в зернофураже, а для СПК «Окинский» - укрупнение кормовой базы для зернопотребляющих производств: птицеводства, свиноводства, а также диверсификация производства, приобретение конкурентных преимуществ);

- причины вхождения сельскохозяйственных предприятий в интегрированное формирование (для СХОАО «Белореченское» - утрата производственного потенциала, значительные долговые обязательства, низкие производственные показатели, недостаток оборотных средств, а для СПК «Окинский» - низкая эффективность производства, отсутствие материального стимулирования).

- выгоды от вхождения в интегрированное формирование (защита хозяйств от банкротства и сохранение производственной единицы; осуществление инвестирования и внедрение новых технологий; маркетинговая деятельность и передача головному предприятию административных функций; улучшение социально-бытовых условий и материального обеспечения работающих);

- юридический статус участников интегрирования (статус теряется, предприятия становятся обособленными подразделениями);

- формирование имущества (полное слияние всего имущества участников интегрирования);

- способ организации интегрированных формирований по этапам (для СХОАО «Белореченское» - «снизу» путем инвестиционного кредитования, затем «сверху» путем скупки интегрированным формированием долгов предприятий, а для СПК «Окинский» - на первом этапе «сверху», далее «снизу» с объединением экономических ресурсов и арендой земли.

- межрайонная локализация производства;

- участники интегрирования (у СХОАО « Белореченское» - ОАО «Белореченское», ОАО «Сибирь», ОАО «Узколугское», ЗАО «Нижне-Иретское», ЗАО «Черемховское», ЗАО «Петровское», ЗАО «Бельское», ООО «Хайтинское», а у СПК «Окинский» - Совхоз «Окинский», Совхоз «Батаминский», СПК «Мординский», ОАО «Кар-лукская птицефабрика», ОАО «Веренский маяк», СПК «Масляногорский», ООО «Куйтунский»).

Как показали проведенные исследования, в результате образования интегрированных формирований ряду хозяйств Иркутской области удалось преодолеть спад производства, оживить инвестиционные процессы, включить в процесс производства трудовые ресурсы города и села и тем самым снизить социальную напряженность, реально решать ряд технологических и социально-экономических задач.

Так, в СХОАО «Белореченское» за 6 лет в

9 раз возросли объемы производства зерна, в 13 раз - молока. В 8,7 раза увеличилась заработная плата работников (табл. 1). Более того, за счет фонда материального поощрения по условиям трудового соревнования передовым работникам стали выплачиваться премии от 1 до

10 тыс. р.

СПК «Окинский», имея узкую специализацию (производство яйца и мяса птиц), с 1990 года расширил свою специализацию и дополнительно