Все по плану

За последний месяц на московском городском рынке недвижимости не произошло никаких серьезных потрясений: по-прежнему наиболее популярны у покупателей квартиры экономкласса небольшой площади, однако все чаще проявляются новые тенденции, например интерес к малоэтажным жилым комплексам.

Цены все же растут

Все сегменты рынка, по общему мнению экспертов, показали устойчивый рост. Так, по данным Est-A-Tet, в экономклассе стоимость квартир выросла на 7,8%, до 115,3 тыс. руб. за 1 кв. м, в комфорт-классе — на 1,9%, до 142,6 тыс. руб. за 1 кв. м, в бизнес-классе — на 1,7%, до 226,2 тыс. руб. за 1 кв. м, в сегменте элитной недвижимости — на 0,6%, до 515,1 тыс. руб. Для сравнения: стоимость квадратного метра в новостройках экономкласса в среднем повысилась на 1-2%, однако в некоторых проектах был зафиксирован более существенный рост — до 5%. Впрочем, такие рекордные для рынка показатели были связаны не с каким-то объективным ростом цен, а исключительно с повышением стадии готовности объектов. Кроме того, плановый рост цен обусловлен и тем, что в следующем месяце застройщики будут проводить различные новогодние акции, фактически снижая стоимость выставленных на реализацию квартир. Таким образом, фактически рост цен сегодня — это оправдание грядущего снижения.

Для сравнения: на элитном рынке никаких резких взлетов не произошло. Так, по данным Welhome, по итогам ноября средняя стоимость 1 кв. м элитных квартир осталась на прежнем уровне. В свою очередь, по данным компании Tweed, с начала года на вторичном рынке продано около 170 элитных квартир на общую сумму более 300 млн руб. Как и ранее, опасения относительно развития экономической ситуации отразились на рынке элитной недвижимости увеличением количества сделок. Дело в том, что по-прежнему вложения в городское элитное жилье — как первичное, так и вторичное — воспринимаются как надежный способ сохранения средств.

По данным ГК "Пионер", еще одним фактором, оказавшим влияние на рынок, является неравномерность вымывания объема предложения на рынке. "По сравнению с летним периодом, который в этом году был достаточно живым, осенью количество сделок к концу ноября выросло на 10%. В свете нынешней экономической ситуации такой рост можно считать нормальным",— говорит руководитель аналитического центра корпорации "Инком" Дмитрий Таганов. По его словам, по сравнению с прошлой осенью средняя заявленная стоимость предложения вторичных квартир в Старой Москве уменьшилась на 10%, до 9,9 млн руб., а в Новой Москве выросла на 5,5%, до 5,5 млн руб., что объясняется переходом на вторичный рынок новых территорий большого объема ликвидных объектов.

В целом на вторичном рынке квартир средняя стоимость предложения по итогам октября выросла на 0,3%, до 176,9 тыс. руб. за 1 кв. м. Цены на жилье экономкласса увеличились на 0,5%, до 160,5 тыс. руб. за 1 кв. м. Средняя стоимость квартир комфорт-класса поднялась на 0,5%, до 174,1 тыс. руб. за 1 кв. м. Жилье премиум-класса сегодня стоит в среднем 228 тыс. руб. за 1 кв. м, что на 1% больше, чем в сентябре. Общий объем предложения квартир на вторичном рынке жилья в Москве в октябре составил 42,3 тыс. объектов, что на 0,5% ниже, чем в октябре 2012 года, и на 2% выше, чем в прошлом месяце.

Сделки на уровне октября

С тем, что покупатель никуда не пропал, согласны абсолютно все эксперты. По данным Est-A-Tet, активность покупателей жилья экономкласса в ноябре сохранилась на высоком уровне: количество сделок было сопоставимо с показателями предыдущего месяца. Во-первых, это обусловлено тем, что на рынке сейчас наблюдается сокращение доли новостроек массового сегмента. Новые объекты появляются редко, в основном рынок пополняется за счет вывода новых корпусов в уже реализуемых проектах, соответственно, выбор у покупателей ограничен. Во-вторых, спрос сохраняется на высоком уровне, так как на рынке ипотечного кредитования сейчас снижаются ставки. По-прежнему в основном покупатели предпочитают самое дешевое жилье. Как уверяют эксперты, в ноябре на московском рынке новостроек спрос сместился в сегмент жилья экономкласса и повышенной комфортности, несмотря на значительное увеличение объема предложения, цены на жилье экономкласса демонстрируют устойчивый рост (10%), как и весь осенний период. Сходную тенденцию демонстрирует Подмосковье в сегменте новостроек, где экономкласс по-прежнему лидирует.

В свою очередь, недвижимость бизнес-класса остается для большинства экспертов загадкой. В частности, по данным IntermarkSavills, ценовая динамика на первичном рынке городского жилья бизнес-класса в этом году продолжает оставаться "лукавым" явлением. Основным драйвером роста цены выступают традиционные квартирные проекты, однако апартаменты бизнес-класса из-за выхода новых проектов потеряли около 9%. Получается, что квартиры и апартаменты тянут рынок в разные стороны, при этом перевес в объеме предложения квартир приводит к незначительному приросту средневзвешенной цены по всему рынку.

Совсем другую тенденцию показывают проекты бизнес-класса в Московской области. Для сравнения: популярность квартир в малоэтажных жилых комплексах, строящихся в ближнем Подмосковье, стремительно растет. По данным группы компаний "Глубина", количество обращений от потенциальных покупателей в этом сегменте рынка осенью 2013 года увеличилось на 20% по сравнению с аналогичным периодом прошлого года. Более того, по оценкам экспертов, таунхаусы и квартиры в малоэтажных жилых комплексах в настоящее время уже составляют конкуренцию квартирам в традиционных многоэтажных новостройках.

Охота к перемене мест

Если покупатели предпочитают самые дешевые предложения, то девелоперы в основном заинтересованы в реализации дорогих проектов. За последнее время на рынок вышло несколько знаковых проектов, однако все они расположены в основном в элитных и дорогих местах. Так, участники рынка называют ЖК "Лица" от Capital Group, "ВТБ Арена Парк" от управляющей компании "Динамо", ЖК "Донской Олимп" от ГК ЛСР. В свою очередь, рынок элитной недвижимости пополнился еще двумя новыми проектами с апартаментами: St. Nikolas (ул. Никольская, д. 10/2, стр. 2б) и Mon Cher (ул. Большая Якиманка, д. 15/20). Девелопером первого проекта является компания Vesper, второго — Capital Group. Правда, появились и более доступные предложения, например ЖК "Вершинино" от "Ведис Групп" в Электролитном проезде и новый жилой дом от ГК ПИК в проезде Марьиной Рощи.

В итоге, по словам директора управления вторичного рынка компании "Инком-Недвижимость" Михаила Куликова, несмотря на низкий рост цен вторичного жилья, нынешний деловой сезон все же набрал обороты. Это говорит о том, что покупателям и продавцам вторичного жилья по-прежнему удобно решать квартирные вопросы осенью. При этом основной вид операций на вторичном рынке — обмен. Как и прежде, альтернативные сделки составляют 70-80% рынка. Таким образом, большая часть участников рынка решает свои насущные квартирные вопросы за счет продажи имеющегося жилья, иногда привлекая дополнительные средства за счет ипотечного кредита. В свою очередь, колебание цен в пределах 2% и даже макроэкономические факторы не влияют настолько существенно на рынок.