Государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним: правовое значение и проблемы применения

210

ВЕСТНИК УДМУРТСКОГО УНИВЕРСИТЕТА

УДК 347. 214.2 Н.Ю. Шеметова

ГОСУДАРСТВЕННАЯ РЕГИСТРАЦИЯ ПРАВ НА НЕДВИЖИМОЕ ИМУЩЕСТВО И СДЕЛОК С НИМ: ПРАВОВОЕ ЗНАЧЕНИЕ И ПРОБЛЕМЫ ПРИМЕНЕНИЯ

Рассмотрены причины выделения законодателем недвижимости среди других объектов имущества, подчеркнута взаимосвязь правовой регламентации статуса недвижимого имущества и степени столкновения в нем пуб-личноправовых и частноправовых интересов. Особо анализируются два аспекта государственной регистрации, предусмотренные Федеральным законом РФ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним»: правоустанавливающий и правоподтверждающий аспекты регистрационных действий, возвращение в правовой обиход термина «укрепление прав». Исследуется содержание публичности регистрационных действий, в частности, принципа открытости государственной регистрации права. Автор разграничивает момент возникновения вещного права на недвижимость и момент государственной регистрации, которые не всегда совпадают. Также в статье анализируется правовая природа регистрационных действий, осуществлявшихся в Российской Федерации на основании ряда законодательных и подзаконных актов, не вполне согласующихся с ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» (здесь и далее - ФЗ), а также регистрационных действий учреждений, не входивших в систему Росреестра. Автором предложено выделить в законодательстве категорию регистрируемого имущества, не только недвижимого. Отмечена незаконность практики взимания платы за регистрацию ранее возникших прав на недвижимое имущество, носившую технический (вспомогательный) характер. Рассматривается соотношение вещного и обязательственно-правового компонентов в сделках с недвижимым имуществом. Подчеркнуто, что в действующем российском законодательстве отсутствует перечень сделок, подлежащих обязательной государственной регистрации, хотя категории прав, подлежащих государственной регистрации, определены в статье Гражданского кодекса России в виде закрытого перечня. Статья также посвящена проблемам так называемой двойной регистрации, длительное время применявшейся в России.

Ключевые слова: недвижимость, земля, государственная регистрация прав на недвижимое имущество, перечень объектов, подлежащих правовой регистрации, открытость информации о государственной регистрации, нотариальное оформление сделок с недвижимостью, возникновение права собственности, момент возникновения права, содержание регистрационных действий.

Государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним - центральный момент всех сделок с недвижимостью - заслуживает специального рассмотрения. Прежде чем начать рассмотрение собственно юридической и технической природы регистрации, требуется выяснить, что же представляет собой регистрационное действие в более широком аспекте? Утверждение (стигмат) права, его объективация вовне, демонстрация его свойств не только внутренних (то есть конкретного содержания, качества привязанности, прикрепленности его к определенному лицу, его глубинной взаимосвязи с конкретной человеческой и (или) юридической личностью), но и противостоящих личности (в ее буквальном значении) внешних механизмов, не всегда приемлемых для одной личности, но необходимых для безопасности общества в целом и отдельных наиболее значимых его составляющих (например, имущественных устоев) механизмов? Надличностный характер регистрации нельзя ограничить только традиционными ссылками на общественную, социальную и экономическую значимость недвижимых объектов. Есть еще какие-то причины, заставляющие законодателя столь методично выделять недвижимые объекты среди других вещей. Думается, было бы недостаточным относить к ним только высокую стоимость и огромную роль недвижимости в экономической жизни. В этой связи представляется необходимым обратиться к свойствам недвижимости не только юридического или экономического, но и общегуманитарного характера. Традиционная мифология опирается на трактовку земли (и соответственно, тех объектов, что с ней связаны) как носительницы материнского начала1. Во многих мифологических системах земля - граница, разделительная линия между мирами, некий знак ненарушимости и устойчивости миропорядка. Право собственности и, в первую очередь, на землю - внешнее выражение устойчивости положения субъекта, его, пусть и минимальной, автономности от внешнего мира2. Более

1 Журавский Н. Недвижимость: истоки мифологии // Посев. 1997. № 1. С. 46-49.

2 Щенникова Л. В. приводит цитату из сатирического рассказа А. Бирса «Словарь Сатаны»: «Если земля - это часть суши, рассматриваемая как собственность, то она принадлежит А, Б и В. Отсюда следует вывод, что на

того, думается, что интерес законодателя к проблематике, связанной с недвижимостью, обусловлен состоянием общества, степенью столкновения в нем частноправовых и публичноправовых интересов. Так, Г.Ф. Шершеневич, говоря об отсутствии института недвижимости в древнерусском праве, отмечает: «При редком населении, обширных пространствах земли, занимаемых им, громадных лесах, покрывавших почти всю Россию, существование частной собственности на землю представляется невероятным, потому что из-за земли не возникало никаких споров, которые в первобытном обществе составляют начало юридических определений»3. Строго говоря, именно столкновение интересов вызывает потребность в подробной регламентации того или иного явления. Тот же Г.Ф. Шершеневич приводит интересный факт: прежде всего частная собственность установилась только для движимых вещей, носивших общее название «имения», то есть того, что можно взять (имати)4, то есть право собственности изначально воспринималось исключительно как граница от воздействия извне (захвата, завладения), разумеется, ни о каком разделении владения и собственности речь изначально не шла, такие нюансы появились намного позднее.

Если рассмотреть содержание современного Федерального закона «О государственной регистрации» и подзаконных актов (в том числе, многочисленных инструкций и разъяснений региональных регистрационных палат) в части, касающейся содержания регистрационных действий, и выяснить, что подлежит регистрации (служит для нее основанием), то можно заключить, что регистратор, внося запись о вещном праве в Государственный реестр, опирается на заключенные договоры и иные аналогичные документы, которые сами по себе носят правоустанавливающий характер. Регистрация же как юридически значимое действие играет подтверждающую роль. В некоторых случаях момент возникновения права проявляется ярче. При наследовании регистрационному действию предшествует нотариальное оформление свидетельства о праве на наследство. Нотариальный орган (независимо от его статуса) при этом совершает действие от имени государства. То обстоятельство, что во всех этих примерах вышеуказанные органы выступают от имени государства или муниципального образования, свидетельствует не только об особой практической значимости оформляемых ими документов, но и о сфере их действия. Для всех них характерна общеобязательность и публичный характер. В действующей Конституции РФ (в ст. 9) определен правовой статус земли и природных ресурсов: они «используются и охраняются как основа жизни и деятельности народов, проживающих на соответствующей территории»5. Таким образом, объекты, так или иначе связанные с землей, приобрели особый публично-правовой статус. Для более подробного рассмотрения существа публичного акта целесообразно будет обратиться к устоявшейся терминологии. Публичный - буквально «осуществляемый в присутствии публики, открытый, общественный, в противовес личному - принадлежащему отдельному лицу, не обществу, не государству»6. Публичность права иначе можно определить как придание структуре вещного или обязательственного правоотношения качества общественной значимости и автономности от воли частных лиц.

Общий подход законодателя на этот счет определен в п. 3 ст. 2 ГК РФ: «К имущественным отношениям, основанным на административном или ином властном подчинении одной стороны другой, в том числе к налоговым и другим финансовым и административным отношениям, гражданское законодательство не применяется, если иное не предусмотрено законодательством»7. Таким образом,

ней уже нет места Г, Д и Е, которые еще народятся. Так что само их рождение, равно как и последующая жизнь, противозаконны» (Щенникова Л. В. Недвижимость: законодательные формулировки и концептуальные подходы // Рос. юстиция. 2003. № 11. С. 8.). К.И. Скловский исследует по этому поводу интересные материалы: «По первобытным и не знавшим исключения представлениям, все вещественное окружение человека было продолжением его личности, им самим (по известному выражению «продолжением его субъективности». Например, египтяне обозначали собственность («дт», «джт») буквально как отнесенное к «плоти», к «самости» лица: «дом его плоти», «быки, скот, ослы его плоти» и т. д. (Перепелкин Ю. Я. Древний Египет. Хозяйство староегипетских вельмож. М.: Наука, 1988.) А также: «В древневосточной модели мира вещь предстает связанной, соединенной с человеком» (Вейнберг И.П. Человек в культуре древнего Ближнего Востока. М.: Наука, 1986. С. 83.).

3 Шершеневич Г.Ф. Учебник русского гражданского права: в 2 т. М., 1907. Т. 1. С. 239.

4 Шершеневич Г.Ф. Указ. соч. С. 240.

5 Конституция РФ. М.: Центризбирком РФ, 1993. С. 6.

6 Ожегов С.Ю., Шведова Н.Ю. Толковый словарь русского языка / Российская Академия Наук. Институт русского языка; Российский фонд культуры. М.: АЗЪ, 1993. С. 650.

7 Российская Федерация. Законы. Гражданский Кодекс. Часть 1. П. 3 ч. 3 ст. 2 // СПС «КонсультантПлюс».

для таких отношений характерно подчинение лица требованиям органа публичной власти (публичной организации - в терминологии Л. Эннекцеруса8). Наиболее рельефно, по нашему мнению, публичность регистрационных действий проявляется во впервые включенном в российское законодательство принципе открытости информации о зарегистрированных правах. Особенно показательно в этом смысле то, что законодатель не устанавливает даже в порядке исключения юридической возможности для правообладателей сделать информацию о своих правах недоступной для заинтересованных лиц. При этом, к сожалению, не учитываются публичноправовые интересы другого рода: обеспечение общественной безопасности и предупреждение возможных правонарушений в сфере оборота недвижимого имущества. Последнее было бы необходимо для защиты прав наиболее слабых в социальном отношении лиц, например престарелых одиноких граждан, инвалидов и т. д. Несомненно, такого рода информация должна быть открытой для правоохранительных, налоговых и иных подобных органов, однако ее открытость для всех нежелательна с точки зрения общественных, публичных интересов, несмотря на то что наличие свободного доступа к информации об объектах недвижимости и правах на нее способствует более активному использованию её в обороте (например, при ее залоге)9. В этом смысле, безусловно, прав Б. Гонгало, утверждающий, что «система нынешних регистрационных отношений сформировалась благодаря развитию залоговых обязательств»10. Строго говоря, о залоговой «составляющей» системы регистрации прав на недвижимость или сделок с ней, или того и другого одновременно говорят практически все авторы, от дореволюционных российских цивилистов до исследователей новейшего времени, а также некоторые специалисты европейского (континентального) права11. Возвращаясь к вопросу о соотношении частноправового и публичноправового начал в регистрации, нельзя не отметить следующее. Акт государственной регистрации дополняет правоотношения по поводу недвижимого имущества, возникшие до него на основании других юридических фактов (ранее мы указывали, что к ним относятся сделки, акты государственных и муниципальных органов и т. п.). С юридической точки зрения специфика недвижимого имущества как объекта проявляется в правах и обязанностях, возникающих в отношении него. В рассматриваемом случае обязательственное право уже существует к моменту регистрации, но для сторон в сделке. В этом случае оно носит частноправовой характер. Качество обязательности для третьих лиц оно приобретает лишь после внесения сведений о нем в Государственный реестр прав и последующей выдачи Свидетельства о регистрации права. Как считает А. Эрделевский, регистрация необходима для вступления в силу самой сделки12.

Регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним как юридический факт: ее значение и последствия

Введение в законодательство системы регистрации породило множество вопросов технико-юридического характера. В традиционную конструкцию гражданско-правовых договоров был включен новый элемент - «признание и подтверждение государством прав на недвижимое имущество и сделок с ним»13. Данная формулировка предполагает, что права на недвижимость и сделки с нею уже

8 Эннекцерус Л. Курс германского гражданского права. М.: Иностр. лит., 1949. Т. I, полутом 1. С. 30.

9 Постатейный комментарий к Федеральному закону «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» / под общ. ред. П.В. Крашенинникова. М.: Спарк, 1999. С. 207-214.

10Гонгало Б. Открытость сведений о регистрации прав на недвижимость // Закон. 1999. №5. С. 21-22.

11 Подробнее об этом вопросе см., напр.: Мейер Д.И. Русское гражданское право: в 2 ч. М., 1997. Ч. 1. С. 253; Покровский И.А. Основные проблемы гражданского права. М., 1998. С. 199-201; Шершеневич Г.Ф. Учебник русского гражданского права: в 2 т. М., 1907. Т. 1. С. 238-252; Морандьер Ж. де ла. Гражданское право Франции. М.: Изд-во иностр. лит., 1961. Т. 3. С. 603. Из работ современных авторов, исследующих данную проблематику, можно назвать: Болтанова Е.С. Операции с недвижимостью: купля-продажа, дарение, наследование, налогообложение. Ростов н / Д: Феникс, 2002. С. 40-69; Петров Е. Ю. Понятие, признаки и виды недвижимости // Цивилистические записки: межвуз. сб. науч. трудов. Вып. 2. М.: Статут - Екатеринбург: Институт частного права, 2002. С. 183-202; Чубаров В.В. Вопросы государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним // Проблемы современного гражданского права: сб. ст. М.: Городец, 2000. С. 145-173 и работы многих других авторов.

12 Эрделевский А.А. Регистрация прав на недвижимость // Законность. 1997. № 11. С. 42-43.

13 Постатейный комментарий к Федеральному закону «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним». С. 39.

существуют на момент их государственной регистрации, последняя лишь конституирует, «укрепляет» их. Не случайно в этой связи, что в цивилистическую литературу возвращается само понятие «укрепление прав»14. Показателен в этом отношении тот факт, что в ряде случаев в законодательстве момент возникновения вещных прав на недвижимое имущество связывается не с моментом государственной регистрации, а с наступлением иных, прямо предусмотренных законом обстоятельств. Так, при возникновении права собственности на недвижимое имущество у члена жилищно-строительного кооператива в случае полной выплаты им паевого взноса право собственности возникает с момента полной выплаты членом кооператива паевого взноса.

Логично было бы предположить, что аналогичное правило будет действовать и в отношении тех вещных прав на недвижимое имущество, которые возникли до момента совершения регистрации и регистрация которых носит, скорее, правоподтверждающий, чем правоустанавливающий характер. К ним могут быть отнесены, по нашему мнению, права, возникшие до момента вступления в силу Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», и права, появившиеся в промежуток времени с момента вступления этого закона в силу и до момента создания в соответствующем субъекте Федерации Департамента по регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, а также права на недвижимое имущество, появившиеся в силу судебных решений или нотариально оформленных договоров. В последнем случае законодатель допускает, что для осуществления государственной регистрации достаточно волеизъявления одной из сторон по договору. Однако в этом случае прописана нормативно лишь ситуация, когда регистрируется договор, для которого нотариальное оформление не является обязательным по закону, но стороны предпочли его оформить именно нотариально. Случаи регистрации договоров, требующих и обязательного нотариального оформления, законодателем не предусмотрены. В специальной литературе существует мнение, что в отношении этой категории договоров должны применяться те же правила, что и в отношении не требующих нотариального оформления договоров, но удостоверенных именно таким образом15.

Основаниями для проведения регистрации служат различные документы: договоры, судебные решения, акты государственных и муниципальных органов (в том числе приватизационные акты), свидетельства о праве на наследство и другие документы. Рассмотрим каждый из вышеперечисленных случаев оформления прав на недвижимое имущество до их государственной регистрации более подробно. Права на недвижимое имущество, установленные решением суда общей юрисдикции, арбитражного суда или третейского суда, подлежат государственной регистрации. Постановлением Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 25 февраля 1998 г. № 8 «О некоторых вопросах практики разрешения споров, связанных с защитой права собственности других вещных прав» (п. 19) предусмотрена возможность признания судом права на недвижимое имущество в случае отсутствия его государственной регистрации16. Таким образом, правоустанавливающий характер в этом случае будет носить решение соответствующей судебной инстанции, а правоподтверждающий - акт государственной регистрации.

Приватизация недвижимого имущества в хозяйственной сфере к настоящему времени регламентирована Федеральным законом от 21 июля 1997 г. «О приватизации государственного имущества и об основах приватизации муниципального имущества в Российской Федерации», п. 3 ст. 28 которого устанавливает для договоров приватизации общий порядок перехода прав на недвижимое имущество. До вступления в силу этого закона вопрос оставался неурегулированным, что порождало сложности в практической деятельности17. По этой причине Пленум Высшего Арбитражного Суда РФ в Постановлении от 2 декабря 1993 г. № 32 «О некоторых вопросах практики разрешения споров, связанных с применением законодательства о приватизации государственных и муниципальных предприятий», анализируя практику по такого рода категориям дел, уточнил в п. 16: «В соответствии

14 Чубаров В.В Вопросы государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним // Проблемы современного гражданского права: сб. ст. М.: Городец, 2000. С.145.

15 Постатейный комментарий к Федеральному закону «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» / под общ. ред. П.В. Крашенинникова. М.: Спарк, 1999. С 129.

16 Российская Федерация. Высший Арбитражный суд. Постановление Пленума «О некоторых вопросах практики разрешения споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» от 25 февраля 1998 г. // СПС « КонсультантПлюс».

17 Жариков Ю.Г., Масевич М.Г. Недвижимое имущество: правовое регулирование: науч.-практ. пособие. М.: БЕК, 1997. С. 9.

2014. Вып. 2 ЭКОНОМИКА И ПРАВО

с пунктом 3 статьи 27 Закона Российской Федерации "О приватизации государственных и муниципальных предприятий в Российской Федерации" право собственности на предприятие переходит от продавца к покупателю с момента регистрации договора купли-продажи в порядке, установленном законодательством Российской Федерации. До принятия законодательства, устанавливающего порядок регистрации таких договоров купли-продажи, арбитражным судам следует исходить из того, что право собственности у покупателя возникает с момента внесения платежа в соответствии с условиями заключенного договора купли-продажи. Неосуществление регистрации такого договора не является основанием для признания его недействительным»18.

Сложным с точки зрения правовой природы актом является договор приватизации жилого помещения: в нем в качестве одного из элементов состава выступает акт государственного и муниципального органа, в качестве другого - акт государственной регистрации. Статья 7 Закона о приватизации жилищного фонда в РФ, требующая для возникновения права собственности на приватизируемое имущество регистрации договора передачи в муниципальном органе, специально не отменена. В то же время Закон о государственной регистрации понимает под регистрацией «юридический акт признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав»19. Следовательно, если опираться на буквальное значение дефиниций двух законов, государственная регистрация не заменяет собой регистрации договора передачи в муниципальном органе, а лишь выполняет все ту же подтверждающую функцию.

Особого рассмотрения требуют права, которые появились до 31 января 1998 г. Правовое значение регистрации прав на недвижимое имущество, возникших до введения в действие Федерального закона (оформленных как в соответствии с нормами федерального законодательства, то есть нотариально с дополнительной регистрацией объекта недвижимости в БТИ и земельных комитетах, так и по правилам регионального и местного законодателя - в созданных в некоторых субъектах Федерации Регистрационных палатах, Комитетах и т.д.), представляется нам следующим. Поскольку, как нами уже отмечалось ранее, регистрация представляет собой двухкомпонентный юридический акт, а законодатель заранее оговорил действительность этих прав (п. 1 ст. 6 закона), постольку применительно к случаям последующей их регистрации можно говорить именно о подтверждении права, но никак не о его признании, ведь в качестве юридически значимого акта признания права выступает сама дефиниция закона. Кроме того, законодателем предусмотрено перспективное действие закона: он касается лишь отношений, возникших после вступления его в силу; на ранее возникшие отношения он распространяется лишь по обязательствам, которые возникнут после вступления его в действие (п. 6 ст. 33 закона).

Регистрацию, фактически имевшую место до вступления в силу федерального закона, подтверждают и сами инициаторы его принятия: «Регистрацию прав осуществляли органы Российского Фонда федерального имущества, Министерства государственного имущества РФ, Государственного Комитета РФ по земельным вопросам и землеустройству, Государственного Комитета по жилищной и строительной политике. Сложившийся порядок приводил к противоречивому ведомственному нормотворчеству, установлению "своих" правил регистрации»20.

Нельзя не учитывать и то обстоятельство, что впервые формы государственной регистрации были предусмотрены в Указе Президента РФ от 28 февраля 1996 г. № 293 «О дополнительных мерах по развитию ипотечного кредитования»21; саму же регистрацию должны были осуществлять органы, осуществлявшие на дату издания Указа регистрацию и оформление документов о правах на недвижимое имущество. Соответствующие этим формам документы также признаются юридически действительными. Очевидно, что введение обязательной предварительной регистрации таких договоров было обусловлено необходимостью максимально оперативного формирования Государственного реестра прав на недвижимое имущество для обеспечения, в первую очередь, потребностей государст-

18 Российская Федерация. Высший Арбитражный суд. Постановление Пленума «О некоторых вопросах практики разрешения споров, связанных с применением законодательства о приватизации государственных и муниципальных предприятий» от 2 декабря 1993 г. // СПС «КонсультантПлюс».

19 Российская Федерация. Закон «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним». Принят 17 июня 1997 г. // СПС «КонсультантПлюс».

20 Степашин С. Государственная регистрация прав на недвижимое имущество // Рос. юстиция. 1998. № 3. С.5-6; Его же. О создании единой системы регистрации прав на недвижимость и сделок с нею // Рос. эконом. журн. 1998. № 2. С. 58-60.

21 Российская Федерация. Указ Президента «О дополнительных мерах по развитию ипотечного кредитования. № 293» от 28 февраля 1996 г. // СПС « КонсультантПлюс».

ва: контролирующих, фискальных, статистических. Очевиден вспомогательный, технический характер такой регистрации. В этой связи представляется необоснованным осуществлявшееся на протяжении 5 лет после вступления в силу федерального закона и детально прописанное распоряжениями глав администраций большинства субъектов Федерации взимание платы за государственную регистрацию права - за сугубо техническую работу, направленную на обеспечение публичноправовых интересов (сбор базы данных). В соответствии с Постановлением Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 1 июля 1996 г. № 6/8 «О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского Кодекса Российской Федерации»22 (п. 1 Постановления), граждане (физические лица) и юридические лица приобретают и осуществляют свои гражданские права своей волей и в своем интересе. Ограничение гражданских прав допускается лишь на основании федерального закона и только в той мере, в какой это необходимо в целях защиты основ конституционного строя, нравственности, здоровья, прав и законных интересов других лиц, обеспечения обороны страны и безопасности государства. Таким образом, положения, ограничивающие гражданские права физических и юридических лиц, которые содержатся в иных правовых актах (кроме федеральных законов), не подлежат применению. Наконец, лишь изменения, внесенные в Закон от 09.01.2003 г., урегулировали этот вопрос с исчерпывающей полнотой: при одновременной регистрации ранее возникших прав на недвижимое имущество и перехода (обременения) прав. Таким образом, дополнительная плата за регистрацию этих прав более не взимается, однако, если посмотреть на ситуацию с позиций строго юридических, и ранее имевшее место взимание платы за регистрацию нельзя признать законным и обоснованным.

Говоря о правах, юридическая природа регистрации которых представляется нам неоднородной, нельзя не заострить внимание и на проблеме регистрации прав, возникших в период с 31 января 1998 г. до момента создания в регионах и муниципальных образованиях Департаментов по регистрации прав на недвижимое имущество. Обращает на себя внимание то обстоятельство, что сам законодатель предусмотрел, что система регистрирующих органов должна была создаваться в период с момента вступления закона в силу до 1 января 2000 г.

Постановлением Правительства РФ от 1 ноября 1997 г. № 1378 «О мерах по реализации Федерального Закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" (в ред. Постановления Правительства РФ от 21.02.98 № 238, распоряжения Правительства РФ от 23.01.99 № 138-р)» было установлено, что «до создания в субъектах Российской Федерации учреждений юстиции по государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним (далее именуются - учреждения юстиции по регистрации прав) определить уполномоченными федеральными органами исполнительной власти по обеспечению соблюдения правил ведения Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним органами технической инвентаризации и жилищными органами - Государственный комитет Российской Федерации по жилищной и строительной политике, органами по земельным ресурсам и землеустройству - Государственный комитет Российской Федерации по земельным ресурсам и землеустройству, органами по управлению государственным и муниципальным имуществом - Министерство государственного имущества Российской Федерации»23.

Принятое немногим позже Постановление Правительства РФ от 18.02.98 № 219 «Об утверждении Правил ведения Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним»24 в п.4 установило, что Правила ведения Единого государственного реестра прав применяются на территории РФ всеми органами, осуществляющими регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним, начиная с даты введения в действие Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним».

Таким образом, регистрационная деятельность органов, обязанных осуществлять её до момента создания в соответствующих субъектах Федерации Департаментов по регистрации прав на недвижи-

22 Российская Федерация. Верховный Суд. Пленум. Высший Арбитражный Суд. Пленум. «О некоторых вопросах, связанных с применением Части Первой Гражданского Кодекса Российской Федерации». № 6/8. От 1 июля 1996 г. // СПС «КонсультантПлюс».

23 Российская Федерация. Правительство. Постановление «О мерах по реализации Федерального Закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним"». № 378 от 1 ноября 1997 г. // СПС «Консультант Плюс».

24 Российская Федерация. Правительство. Постановление «Об утверждении Правил ведения Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним» № 219 от 18 февраля 1998 г. // СПС «Кон-сультантПлюс».

2014. Вып. 2 ЭКОНОМИКА И ПРАВО

мое имущество и сделок с ним, была признана, что подкреплялось и существовавшей в тот момент регистрационной практикой25.

Кроме того, в ранее упоминавшемся нами Постановлении Правительства РФ № 237 «Об установлении централизуемой доли средств, получаемых в виде платы за регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним и за предоставление информации о зарегистрированных правах» от 21.02.98 г.26 было фактически подтверждено, что до создания в субъектах Российской Федерации учреждений юстиции по государственной регистрации прав регистрацию осуществляли органы технической инвентаризации, жилищные органы, органы по земельным ресурсам и землеустройству; органы по управлению государственным и муниципальным имуществом (в рассматриваемом Постановлении речь шла о перечислении на счет соответствующих ведомств части средств, получаемых в качестве платы за регистрацию). Таким образом, даже при отсутствии в соответствующем субъекте Федерации регистрирующих органов, подчиненных Министерству юстиции, юридически значимые действия, представлявшие собой государственную регистрацию, осуществлялись и имели те же последствия, что и регистрация в филиалах Департаментов по регистрации прав в тех субъектах Федерации, где они уже были созданы.

Следует учесть и то обстоятельство, что большая часть базовых нормативных актов по вопросам государственной регистрации и функционирования регистрирующих органов появилась в марте 1998 г. и позднее, а значит, соответствующие Департаменты, тем более их филиалы на местах, объективно не могли быть созданы непосредственно после вступления закона в силу, а граждане не смогли бы соблюсти все требования закона в отношении государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним. Закрепленная в вышеуказанном Постановлении Правительства от 1 ноября 1997 г. обязанность по ведению Государственного реестра учреждениями БТИ, Земельными комитетами местных администраций и другими организациями, на местах выполнялась не всегда27.

Государственная регистрация по своей правовой природе не всегда тождественна форме соответствующих договоров. Как известно, этот момент имеет и большое практическое значение для определения правовых последствий ее недействительности. Осложняет ситуацию и сложившийся к настоящему времени в судебной практике подход, требующий, чтобы суд при разрешении споров, хотя бы потенциально предполагающих признание государственной регистрации недействительной, рассматривал не только заявленное в исковых требованиях правовое основание, но и иные обстоятельства, которые могли бы быть использованы в этом качестве. Поскольку государственная регистрация - акт публично-правовой, то стандартные гражданскоправовые последствия ее недействительности можно применять только с опорой на ст. 153 ГК РФ, определяющую сделку как любые действия, направленные на возникновение, изменение, прекращение гражданских прав и обязанностей. Но при этом нельзя упускать из виду определенную условность такого подхода; скорее, мы применяем здесь право по аналогии, чем имеем в виду сделку в ее цивилистическом значении. При этом последствия недействительности регистрации должны быть прямо прописаны в судебном решении. Представляется, что содержащаяся при этом в судебном решении формулировка должна опираться не столько на нормы о последствиях недействительности сделок, сколько, в большей степени, на нормы публичноправового характера о государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним. Кроме того, в этом случае недопустимо в одном решении смешивать несколько правовых способов для защиты права, например признание недействительным акта государственного органа, признание оспоримой сделки недействительной и т.д. По этой причине признание недействительным акта государственной регистрации и признание недействительным свидетельства о государственной регистрации права - это разные по правовой природе способы защиты гражданских прав, хотя их правовые основания могут и совпадать28.

25 Подробнее об этом см. напр.: Степашин С. О создании единой системы государственной регистрации права на недвижимость и сделок с нею // Рос. эконом. журн. 1998. № 2. С. 58-60.

26 Российская Федерация. Правительство. Постановление «Об установлении централизуемой доли средств, получаемых в виде платы за регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним и за предоставление информации о зарегистрированных правах» № 237 от 21 февраля 1998 г. // СПС «КонсультантПлюс».

27 См. напр.: Панин А. Закон о государственной регистрации прав на недвижимость и местное самоуправление // Рос. эконом. журн. 1998. № 3. С.110-111.

28 Подробнее об этом см.: Постановления Федерального Арбитражного Суда Московского округа по кассационной инстанции по проверке законности и обоснованности решений (определений, постановлений) арбитражных судов, вступивших в законную силу от 30 мая 2005 г., от 20 мая 2005 г. // СПС «КонсультантПлюс».

В конце 2004 г. в ст. 223 ГК РФ были внесены изменения, породившие множество осложнений. Приходится признать, что принятые изменения по своей природе носят фрагментарный характер, не учитывают ряд не только других гражданско-правовых норм, но и требования ряда правовых институтов: так, норма ст. 223 ГК РФ не согласована с нормами о недействительности сделок, с нормами о неосновательном обогащении. В законодательстве не разрешен вопрос о том, какое место в нем займет механизм приобретения права собственности на недвижимое имущество добросовестным возмездным приобретателем при отчуждении последнего неуправомоченным лицом. Поскольку, согласно п. 1 ст. 235 ГК РФ, право собственности может прекращаться лишь по основаниям, предусмотренным законом. Отказ в удовлетворении виндикационного иска собственника такого имущества к добросовестному приобретателю не является основанием для прекращения права собственности на спорное имущество у собственника и основанием возникновения права собственности у добросовестного приобретателя. Более того, буквальное содержание ст. 223 ГК РФ устанавливает не основания возникновения права собственности, а лишь определяет момент возникновения такого права у приобретателя по договору. Кроме того, отсутствует четкое понимание того, кого же следует считать добросовестным приобретателем, поскольку применительно к недвижимому имуществу особую роль играет государственная регистрация перехода права на него, причем от того, осуществлена такая регистрация на момент подачи соответствующего иска или нет, будет зависеть и возможность удовлетворения иска29.

Содержание регистрационных действий

Отдельного рассмотрения требует проблема содержания регистрационных действий. Поскольку современное российское законодательство не определяет конкретно виды регистрации, предполагает не совсем обычную для мировой регистрационной практики «двойную» государственную регистрацию, включающую в себя не просто «регистрацию перехода прав» (как на первый взгляд можно было бы заключить, основываясь на буквальном прочтении законодательства), а отдельные регистрационные действия по признанию и подтверждению государством не только самих прав, но и порождающих эти права обязательственных правоотношений. В этом случае наиболее ярко проявляет себя различие вещных и обязательственных правоотношений.

Договор и регистрация четко разделены Постановлением Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ № 8 от 25.02.98 г. «О некоторых вопросах практики разрешения споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав», в п. 14 которого подчеркнуто, что «отсутствие государственной регистрации перехода права собственности на недвижимость не является основанием для признания недействительным договора продажи недвижимости»30. При этом Пленум отметил, что «...до государственной регистрации перехода права собственности по договору продажи недвижимости покупатель не вправе распоряжаться данным имуществом, поскольку право собственности на это имущество до государственной регистрации сохраняется за продавцом»31, и в то же время «после передачи недвижимого имущества покупателю, но до государственной регистрации перехода права собственности продавец также не вправе им распоряжаться, поскольку указанное имущество служит предметом исполненного продавцом обязательства, возникшего из договора продажи, а покупатель является его законным владельцем»32. Все вышеизложенное порождает вопрос: каковы в таком случае правовые последствия исполнения договора (вещные они или обязательственные)?

Иногда исследователи не разделяют вещные и обязательственные правоотношения и рассматривают проблему в категориях сделок, что, впрочем, не влияет на существо подхода к проблеме. Так, например, А.А. Эрделевский пишет: «Отличие регистрации прав на недвижимость от регистрации сделок с ней заключается в том, что в первом случае сделка уже действует и регистрация необходима

29 Подробнее об этом см.: Российская Федерация. Федеральный Арбитражный Суд Московского округа. Постановление Федерального Арбитражного Суда Московского округа по кассационной инстанции по проверке законности и обоснованности решений (определений, постановлений) арбитражных судов, вступивших в законную силу от 10 июня 2005 г. // СПС «КонсультантПлюс».

30 Российская Федерация. Высший Арбитражный суд. Пленум. Постановление «О некоторых вопросах практики азрешения споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» № 8 от 25 февраля 1998 г. // СПС « Консультант Плюс».

31 СПС «КонсультантПлюс».

32 СПС «КонсультантПлюс».

для того, чтобы во исполнение этой сделки произошел переход прав на недвижимое имущество, а во втором случае - регистрация необходима для вступления в силу самой сделки.»33.

Обращает на себя внимание и то обстоятельство, что в действующем законодательстве отсутствует четкий перечень сделок, подлежащих государственной регистрации (в то же время категории прав на недвижимое имущество, подлежащих государственной регистрации, определены в статье Гражданского кодекса РФ в виде закрытого перечня, расширение которого допускается лишь «в случаях, предусмотренных настоящим Кодексом и иными законами»). Особую сложность в этом случае составляет правовая природа договоров, не требующих их регистрации именно как сделок. В цивили-стической литературе на этот счет существуют разнообразные мнения. Так, Е.С. Болтанова пишет: «В соответствии с п.2 ст. 223 ГК право собственности у приобретателя по договору, который является производным способом приобретения прав, возникает с момента государственной регистрации отчуждения имущества, если иное не установлено законом. Статья 551 прямо предусматривает необходимость государственной регистрации перехода права собственности, поэтому до такой регистрации собственник (продавец) недвижимости сохраняет за собой все права на это имущество, даже если договорное обязательство выполнено полностью и предмет передан покупателю по договору. Эта норма четко разграничивает обязательственно-правовое требование, вытекающее из договора, и вещное право собственности, возникающее из договора с момента государственной регистрации права»34.

Таким образом, обязательственные права в отношении недвижимого имущества уже существуют на момент регистрации перехода права. В этом случае требует анализа правовая природа исполненного обязательства: действительно ли оно с неизбежностью порождает вещные права или его роль более скромна: служить одним из двух элементов объемного юридического состава, включающего в себя собственно обязательство (материально-правовой элемент) и акт укрепления права - в рассматриваемом нами случае - государственную регистрацию (процессуальный аспект). Регистрация сделок представляется более сложным именно по своему существу (а не по техническому оформлению) юридическим действием. Поскольку сделка, в первую очередь, волевое действие, имеющее направленность к достижению того или иного правового результата, то любое публично-правовое вмешательство (например, закрепление ее содержания в виде регистрационной записи в Реестре, получение согласия органов опеки и попечительства на совершение сделки в отношении жилья) означает, что в своем изначальном (незарегистрированном) виде воля в сделке недостаточно устойчива или государство в целях защиты тех или иных социально значимых интересов презюмирует неполноценность волевого момента сделки. Если же государство в лице законодателя признает действительность сделки в силу самого факта выражения ее вовне в установленной форме, регистрация перехода права означает существование другой презумпции - полной юридической правомерности всех элементов сделки, в том числе и волевого. В этом случае регистрация приближается к действиям технического характера.

Отсутствие правоустанавливающего характера такой регистрации изначально было предусмотрено ч. 2 ст. 551 ГК РФ. В ней, в частности, указано, что «исполнение договора продажи недвижимости сторонами до государственной регистрации перехода права собственности не является основанием для изменения их отношений с третьими лицами». Иначе говоря, общий для сделок с недвижимостью правовой режим предполагает их законность, действительность в качестве юридического факта (за изъятиями, прямо предусмотренными законодательством: договоров дарения недвижимого имущества и т.д.). Переход же права, его принадлежность новому правообладателю требует государственной регистрации, то есть в правовую систему России де-факто возвращается процедура укрепления прав, известная еще дореволюционному законодательству, или, иначе: «устанавливание внешнего знака, свидетельствующего о существовании права»35.

С учетом всего вышеизложенного можно заключить, что правоустанавливающий характер в отношении объектов недвижимого имущества имеет лишь регистрация вещных прав, прямо предусмотренных Гражданским кодексом (еще раз отметим, что их перечень предусмотрен законодателем как закрытый), и регистрация сделок в случаях, прямо предусмотренных законодательством. Если исходить именно из таких предположений и рассмотреть ситуацию с точки зрения ее документально-

33Эрделевский А. А. Регистрация прав на недвижимость // Законность. 1997. № 11. С. 24-26.

34Болтанова Е.С. Понятие и правовой режим недвижимости // Журн. рос. права. 1999. № 5/6. С. 86.

35 Подробнее об этом см.: Мейер Д.И. Русское гражданское право: в 2 ч. М., 1997. Ч. 1. С. 252.

го оформления, то обнаруживается, что все не так просто, например, для договора купли-продажи недвижимого имущества. Согласно ст.550 ГК РФ он должен быть заключен в письменной форме под страхом его недействительности. В то же время обязательной государственной регистрации самого договора купли-продажи законодатель не предусмотрел. Речь идет только о регистрации перехода (последний термин также дает возможность неоднозначного истолкования) права собственности на недвижимое имущество. Отсюда можно было бы сделать вывод, что договор купли-продажи вступает в силу с момента подписания сторонами единого документа и не требует специальной регистрации. Но в таком случае, как справедливо утверждает А.А. Эрделевский, «возможность разных толкований все-таки остается, а на практике в вопросах, связанных с недвижимостью, необходима максимальная определенность»36. Неясность природы этих отношений порождает даже такое предложение: «...Если в подзаконных актах, которые будут приняты до вступления Закона в силу, не будет внесена полная ясность в затронутый вопрос, можно рекомендовать при регистрации перехода права по договору купли-продажи недвижимости требовать регистрации и самого договора»37. Последнее, по нашему мнению, неприемлемо, так как, несмотря на некоторое сходство процедуры регистрации сделок в отношении недвижимого имущества и регистрации вещных прав на него, правовая природа (здесь она понимается нами как значение, правовой результат) и содержание этих регистрационных действий (то есть фактически совершаемые действия) существенно различаются. Кроме того, законодатель говорит о том, что «государственная регистрация является единственным доказательством существования зарегистрированного права». Существование же двойной регистрации ставит под сомнение доказательственную ценность регистрации как таковой. Последний факт позволяет усомниться и в справедливости двойственной природы регистрации, поскольку буквально по смыслу Закона нельзя заключить, о каких именно правах идет речь - вещных или вытекающих из договора обязательственных, то можно сделать логический вывод, что для доказывания в принципе достаточно одного регистрационного действия, в рамках которого сведения как об обязательстве, так и вытекающих из него правах будут относиться к разным графам Государственного реестра. С точки зрения юридических последствий «эти две формы друг друга не повторяют. Законодатель исходит из принципа достаточности однократной проверки и подтверждения прав на недвижимость»38.

Ранее нами уже отмечалось, что действующий Закон о государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним39, Гражданский кодекс, разделяя регистрацию прав и регистрацию сделок, не проводит разграничения между ними в процедурном, техническом плане. Это обстоятельство дает основание предположить, что одним из подходов законодателя постепенно становится «стирание граней» между юридической и технической деятельностью в сфере регистрации. Если к тому же учесть, что в будущем предполагается передать департаментам по регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним и функции регистрации юридических лиц, то становится понятным лояльное отношение законодателя к терминам («регистрация прав на недвижимое имущество» и «регистрация имущества» одновременно используются в Общей части Гражданского кодекса). В п.2 Постановления Правительства РФ от 1 ноября 1997 г. № 1378 «О мерах по реализации Федерального Закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним"» предусмотрено создание Межведомственной комиссию по разработке мероприятий, связанных с деятельностью учреждений юстиции по регистрации прав и органов по учету объектов недвижимого имущества в системе государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним (Межведомственная комиссия). Среди других государственных органов, включаемых в комиссию, указывается и Государственный комитет Российской Федерации по жилищной и строительной политике. Надо полагать, государство в будущем планирует сосредоточить под юрисдикцией Минюста не только регистрацию прав на объекты недвижимости, но и самих этих объектов (то есть функции, в настоящее время осуществляемые Бюро технической инвентаризации и другими подобными органами). В этом случае становятся объяснимыми уже упомянутые «ошибки» законодателя: в ст. 131 ГК РФ, в самом названии которой речь идет о регистрации недвижимости, а не прав на нее; в ст.164 ГК,

36 Эрделевский А.А. Регистрация прав на недвижимость // Законность. 1997. № 11. С. 24-26.

37 Эрделевский А.А. Там же. С. 26.

38 Чубаров В. Государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним // Закон. 1999. № 5. С. 110.

39 Российская Федерация. Закон «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним». Принят 17 июня 1997 г. // СПС « КонсультантПлюс». Здесь и далее - Закон о гос. регистрации.

2014. Вып. 2 ЭКОНОМИКА И ПРАВО

рассматривающей только регистрацию сделок. Думается, что при разработке Гражданского кодекса законодатель, разумеется и не предполагал, что граница между технической и юридической сторонами регистрации окажется столь «прозрачной», но, вероятно, это тот случай, когда несоответствия между нормами свидетельствуют о намерениях законодателя.

Строго говоря, любая правоустанавливающая (правоизменяющая, правопрекращающая) запись представляет собой не копию самого объекта, а его условный произвольный знак (иероглиф), что, например, играет роль для его алгоритмизации и обобщения в машиночитаемой и иной условной форме. В историческом контексте большинство известных современному праву вообще и цивилистике в частности юридически значимых действий в своём внешнем выражении утратили обрядово-символический характер, однако символичность, тем не менее, сохраняется в смысле условности права, его зависимости от различных оснований. С точки зрения формально-юридической условность права на недвижимый объект (главным образом - жилой) означает зависимость его от предшествующих прав. Как основополагающий принцип гражданского законодательства она приобрела в современных условиях своеобразные очертания. Не случайно в этой связи то, что, несмотря на презумпцию законности совершаемых регистрационных действий, законодатель все-таки допускает возможность признания регистрационной записи недействительной: в соответствии с ч. 2 п. 1 ст. 2 Федерального закона о государственной регистрации зарегистрированное право на недвижимое имущество может быть оспорено только в судебном порядке. На тот факт, что современное субъективное право на объекты недвижимости не является абстрактным по своей природе (то есть автономным от предшествующих прав), обращали внимание многие исследователи40. При этом акцент делается на неудобство такого подхода для правоприменительной практики, для развития экономических отношений. Отмечается, что «...усиление формального момента, объективное для развитого оборота, где невозможно отследить и проконтролировать всю цепочку перехода прав, не уничтожает, а только ограничивает в целях прочности оборота непоколебимость вещных прав от внешних обстоятельств»41.

Вероятно, подобный подход обусловлен существованием практики западных государств, в соответствии с которой иногда действительно предполагается законность и неопровержимость зарегистрированных в установленном порядке прав: «Обычно подразумевается, что продавец гарантирует наличие у него правового титула на проданную собственность. Даже если обе стороны вступают в договор при наличии ошибочного убеждения в отношении правового титула продавца, договор является действительным и продавец может быть обязан возместить убытки»42. Особенно яркий пример такого подхода демонстрирует регистрационная система Роберта Торренса: она требует для вступления в силу прав на объекты недвижимого имущества их обязательной государственной регистрации. Система Торренса исключает необходимость в «title research» (так называемой перепроверки полномочий предыдущих индоссаментов), то есть в воспроизводстве истории всех владельцев недвижимости. Это отличает её от тех систем регистрации, где выполнение этой процедуры обязательно, так как иначе приобретателю (кредитору) не могут быть гарантированы его права на собственность43. Результатом регистрации система Торренса предусматривает выдачу зарегистрированному владельцу «Certificate of Title». Вместе с тем столь высокие гарантии прав приобретателя недвижимости подкрепляются в этой системе тем, что она устанавливает обязательное возмещение ему за счет государства убытков, причинённых в результате неправильной регистрации прав на недвижимое имущество даже при отсутствии виновности служащего. Сатисфакция ущерба производится из фонда возмещения, формируемого за счёт средств, полученных при взимании пошлин за регистрацию прав. Безусловно, система Торренса обеспечивает надёжность прав лиц, участвующих в сделках с недвижимостью. Однако в современном мире она не получила широкого распространения вследствие высокой

40 См., напр.: Петров Е.Ю. К вопросу о публичной достоверности государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним // Цивилистические записки: межвуз. сб. науч. трудов. М.: Статут, 2001. С. 220-233; Рахмилович В.А. О праве собственности на вещь, отчужденную неуправомоченным лицом добросовестному приобретателю (К вопросу о приобретении права от неуправомоченного лица) // Проблемы современного гражданского права: сб. ст. М., 2000. С.143.

41 Петров Е.Ю. Указ. соч. С. 225.

42 Контрактное право: Мировая практика. Собрание документов: в 3 т. / под ред. и с предисл. Г.В. Петровой. Недвижимость. М.: Изд. дом Имидж-Сет, 1992. Т. 3. С. 17.

43 Павлов П. Организационно-правовые проблемы регистрации прав на недвижимое имущество // Закон. 1994. № 8. С. 84.

стоимости ее поддержания для государства (система получила распространение в Австралии, очень ограниченно - в США и некоторых других странах). Современный российский законодатель взял на себя частичную (в пределах далекой от реальности суммы в 1 млн руб.). Государство избавило так называемого добросовестного приобретателя от опасности утраты им прав на приобретенное имущество, но не гарантировало в полной мере защиту интересов собственников, которые могут пострадать от незаконных действий. Таким образом, можно прийти к выводу, что государственная регистрация в рассматриваемой сфере заняла свою правовую «нишу»: какие бы нововведения не делались законодателем, какие бы системы регистрации не адаптировались к российским условиям, принципиально ситуация будет оставаться стабильной, а регистрация - центральным юридически значимым действием в обороте недвижимости.

Поступила в редакцию 07.12.13

N. Yu. Shemetova

STATE REGISTRATION OF IMMOVABLE PROPERTY RIGHTS

AND TRANSACTIONS: THE LEGAL SIGNIFICANCE AND APPLICATION PROBLEMS

The article discusses the reasons for a legislator to lay stress on such type of property as immovable property, and emphasises the interrelationship between the legal regulation of the status of real estate and the degree of the public-private distinction in the conflict of interests. In particular, two aspects of the state registration are analyzed under the Federal Law of the Russian Federation "On State Registration of Immovable Property Rights and Transactions": constitutive and certifying aspects of the registration activities, and return to the legal use of the term "promoting rights". The author investigates the issue of publicity of registration actions, in particular, the principle of openness in the state registration of rights, and distinguishes between the time of the real right to property and the state registration which do not necessarily coincide. The article also analyzes the legal nature of registration actions undertaken in the Russian Federation on the basis of a number of laws and regulations which are not entirely consistent with the FL "On State Registration of Immovable Property Rights and Transactions", as well as registration actions of the agencies that do not belong to Ros-reestr (Russian State Register). In addition to the category of real estate, the author proposes to mark out another category of registered property in the legislation. The illegality of the secondary practice to charge fees for the registration of elder rights to immovable property is emphasised. The article also covers the correlation between real and obligatory-legal components in real estate transactions. It is stressed that in the current Russian legislation the list of transactions which are subject to compulsory state registration is absent, although categories of rights being subject to state registration are defined in the article of the Civil Code of Russia as a closed list. The article is also devoted to the problems of a so-called "dual registration" which has been used in Russia for long time.

Keywords: real estate, land, state registration of rights to immovable property, the list of objects subject to legal registration, transparency of information on state registration, notarization of real estate transactions, arising of property rights, content of registration actions.

Шеметова Наталья Юрьевна, адвокат

Адвокатская палата Иркутской области 664011, Россия, г. Иркутск, ул. Байкальская, 105а E-mail: shemetova-natalya@rambler.ru

Shemetova N.Yu., attorney

Irkutsk region Chamber of Attorneys 664011, Russia, Irkutsk, Baikalskaya st., 105a E-mail: shemetova-natalya@rambler.ru