Новостройки маржовые

По оценкам аналитиков, за два последних года российские девелоперы жилья заработали примерно на 1 трлн руб. больше, чем вложили напрямую в стройки. Таких результатов удалось добиться за счет значительного роста цен на новостройки, вызванного в том числе льготной ипотекой, полагают в СМПРО. Но эти оценки не учитывают целый ряд затрат, от инфраструктуры до земельных участков и рекламы. А начавшееся летом падение спроса и удорожание стройматериалов будет способствовать падению выручки девелоперов по итогам года.

Фото: Константин Кокошкин, Коммерсантъ

Более 1 трлн руб. заработали в 2020–2022 годах застройщики жилья за вычетом затрат на строительство, включая закупки стройматериалов, оплату подрядных работ, подсчитали в СМПРО (занимается аналитикой и консалтингом на рынке стройматериалов). В расчеты аналитики не включили затраты на покупку участков и создание инженерных сетей, обслуживание кредитов, издержки на маркетинг, а также девелоперскую прибыль.

За последние десять лет средняя цена жилья на первичном рынке в РФ выросла в среднем в 2,4 раза, а стоимость строительства — в 1,6 раза, утверждают в СМПРО.

Там говорят, что существенный отрыв стоимости жилья от затрат на стройку начался в 2020 году, когда власти запустили программу льготной ипотеки.

Только по итогам 2020 года в Москве спрос на строящееся жилье вырос на 24%, до 57 тыс. сделок, подсчитали в bnMap.pro. В итоге цены в новостройках поднялись на 19%, добавили в ЦИАН. Значительная динамика продолжилась и в 2021 году, когда спрос вырос на 17,5%, до 67,3 тыс. сделок.

Но были и другие причины повышения цен, считает член комитета по строительству «Деловой России» Евгений Протопопов. Застройщики испытывают дефицит кадров, проблемы с доступностью стройматериалов, поясняет президент межотраслевой ассоциации саморегуляторов в области строительства и проектирования «Синергия» Александра Белоус. В конечную цену жилья закладывались дополнительные расходы, которые могли возникнуть из-за этих проблем, полагает она.

Кроме того, с переходом рынка на эскроу-счета стоимость заемных средств для застройщиков выросла в разы, утверждает президент ГК «Основа» Александр Ручьев. По его словам, у московских застройщиков затраты на изменение вида разрешенного использования земли в 2020 году в столице увеличились в два-восемь раз, а доля этого показателя в себестоимости жилья составляет около 10%.

Но заниматься девелопментом в Москве все равно гораздо выгоднее, чем в других регионах.

Если по всей стране порог рентабельности проектов строительства жилья един и составляет 20%, то в столице этот показатель может превышать 40%, в Петербурге — 30%, добавляет председатель совета директоров «Бест-Новостроя» Ирина Доброхотова.

Госпожа Доброхотова подчеркивает, что разница между динамикой цен и себестоимостью сильно отличается от региона к региону. По ее словам, в ряде регионов рост рыночных цен на новостройки был очень несущественным, в отличие от увеличения расходов на стройку, и маржинальность девелопмента там сокращалась. К примеру, в Самарской области стоимость жилья с начала 2020 года выросла на 31%, а себестоимость строительства — на 25–30%, утверждает акционер АО «Глимс-Продакшн» (производитель стройматериалов) Алексей Долматов.

Более того, уже в текущем году застройщиков может упасть, полагают эксперты. Евгений Протопопов ожидает, что продажи продолжат падать относительно пиков 2020–2021 годов, а из-за низких темпов пополнения эскроу-счетов застройщики вынуждены будут платить больше процентов банкам. Он считает, что динамика восстановления рынка будет сильно растянута во времени, в то время как себестоимость продолжит расти из-за санкций, роста цен на сырье и стройматериалы.