Совершенствование арендных отношений земель сельскохозяйственного назначения

Проблемы экономики и менеджмента

УДК 332.28

К.А. Юрченко

ст. преподаватель, кафедра землеустройства и земельного кадастра, ФГБОУ ВПО «Кубанский государственный аграрный университет»

СОВЕРШЕНСТВОВАНИЕ АРЕНДНЫХ ОТНОШЕНИЙ ЗЕМЕЛЬ СЕЛЬСКОХОЗЯЙСТВЕННОГО НАЗНАЧЕНИЯ

Аннотация. Рассмотрены принципы аренды, сроки аренды, виды выплаты арендной платы. Установлены преимущества и недостатки аренды земель сельскохозяйственного назначения. Даны предложения по совершенствованию и повышению эффективности арендных отношений.

Ключевые слова: аренда, арендные отношения, земельный рынок, арендатор, арендодатель, трансакционные издержки, собственность, земельный участок, земельная доля, эффективность.

K.A. Yurchenko, Kuban State Agrarian University

IMPROVING THE LEASE OF AGRICULTURAL LAND

Abstract. The principles of the lease, the rental period, the types of payment of rent. The advantages and disadvantages of leasing agricultural land. Suggests ways to improve and enhance the effectiveness of the lease.

Keywords: rent, leases, land market, the tenant, the landlord, transaction costs, property, land, land share, efficiency.

На современном этапе земельной реформы аренде принадлежит одно из ведущих мест в системе новых гражданских правовых институтов. Арендные отношения являются одной из форм использования земельных ресурсов. Арендатору одновременно предоставляются права пользователя земельного участка и собственника результатов производства.

Профессор В. А. Горемыкин считает, что возникновение аренды - это естественное следствие реализации права каждого человека на самостоятельную предпринимательскую деятельность. Аренда - это организационная форма предпринимательства, выражающая отношения собственности и состояние производительных сил и прежде всего рабочей силы [2].

Термин «аренда» (от лат. arrenda) означает найм или договор на передачу имущества собственником во владение другому лицу на определенных условиях.

Аренда земли является одной из древнейших форм ведения хозяйства на земле и важнейшей формой землепользования, история арендных отношений насчитывает более 4 тыс. лет. В кодексе Хаммурапи, существовавшем еще до н.э., на широкое распространение аренды указывает наличие специальных терминов, служивших для обозначения арендных отношений - арендатор, арендный документ, арендованное поле, арендная плата. В кодексе имело место описание договора аренды, в котором должны были отражаться объект аренды, размер арендной платы или доли урожая, место и время уплаты, имена свидетелей и дата.

Аренда земельного участка предусматривает предоставление арендодателем арендатору земельного участка на принципах срочности, платности, возвратности, це-

58

№ 4 (20) - 2013

Проблемы экономики и менеджмента

левого использования.

Важным является законодательное определение срока аренды земли.

Законом «Об основах регулирования земельных отношений в Краснодарском крае» установлено, что договор аренды земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения может быть заключен на срок, не превышающий 49 лет, а минимальный срок аренды с учетом амортизации насаждений должен быть не менее 7 лет -для насаждений многолетних ягодных культур, 15 лет - для насаждений косточковых плодовых культур, 20 лет - для насаждений винограда и плодовых культур, 30 лет -для орехоплодных, 49 лет - для чая и 5 лет - для иных сельскохозяйственных культур.

На наш взгляд минимальный срок аренды пашни - 5 лет - при возделывании сельскохозяйственных культур является недостаточным, так как период ротации полевого севооборота в условиях Краснодарского края должен составлять не менее 8-9 лет. В целях повышения устойчивости землепользования сельскохозяйственных организаций, стимулирования вложений в повышение плодородия сельскохозяйственных угодий необходимо законодательно ограничить минимальный срок аренды на срок не менее срока одной ротации севооборота, как это практикуется в арендных отношениях зарубежных стран.

В Российской Федерации в настоящее время земельный рынок формируется в основном в сфере передачи в аренду земель фонда перераспределения, находящихся в государственной и муниципальной собственности, и земельных долей, находящихся в собственности граждан.

Граждане стали собственниками земельных долей в начале 90-х годов XX века, когда сельскохозяйственные угодья совхозов и колхозов были поделены между работниками сельхозпредприятий, пенсионерами и работниками социальной сферы на селе. Колхозники получили имущественные и земельные паи (доли), которыми могли распорядиться. Эти паи можно было завещать, подарить, продать, обменять, передать в уставный капитал сельхозпредприятия. Собственники земельных долей - это самая многочисленная группа собственников, владеющая наиболее ценными землями в крае. Сегодня в составе арендодателей преобладают люди пенсионного возраста, работники социальной сферы, люди, получившие земельную долю по наследству. Они не всегда могут являться активными участниками сельскохозяйственного производства, но вполне могут участвовать в нем долей своего капитала, которым, по сути, является земельный участок, предоставленный в аренду.

Удельный вес сделок по передаче в аренду земель, находящихся в государственной и муниципальной собственности Российской Федерации, в общем объеме всех сделок по количеству составляет 64% и по площади - 87%.

По состоянию на 1 января 2011 года в Российской Федерации в аренде находилось 138,6 млн га земель, в течение 2010 года было передано в аренду 28,7 млн га земель и продано прав аренды на площадь 3,0 млн га земель, находящихся в государственной и муниципальной собственности.

№ 4 (20) - 2013

59

Проблемы экономики и менеджмента

На территории Краснодарского края в 2011 году было 85152 арендатора государственных и муниципальных земель с учетом всех форм арендной платы, из них предприятия, организации и учреждения составили 30%, а граждане и их объединения - 70%. Площадь земель, по поводу которых совершены сделки аренды государственных и муниципальных земель с учетом всех форм арендной платы, составила 383,7 тыс. га. В составе арендодателей преобладают крестьянские (фермерские) хозяйства, сельскохозяйственные и другие организации Краснодарского края, они совершили сделки аренды на площади 345,0 тыс. га.

В системе арендных отношений центральным звеном является размер арендной платы, ведь именно арендная плата - традиционно тот экономический стимул, который побуждает собственника передавать в аренду свою землю.

Однако на современном этапе развития земельных отношений в России, в подавляющем большинстве случаев, собственники земли, особенно земельных долей, сдают их в аренду от безысходности, невозможности своими силами обрабатывать землю, не имея ни материальных, ни финансовых ресурсов вести сельскохозяйственное производство и не видя какой-либо другой возможности их использования. При сдаче земли в аренду для арендодателя благом является освобождение от налогового бремени, так как обычно земельный налог выплачивает арендатор.

Очень часто собственники земельных долей с легкостью их продают, если находится покупатель. При этом цена всей земельной доли, а это 4-6 га, обычно не превышает 100 тыс. руб., тогда как кадастровая стоимость 1 га в Северной и Центральной зонах Краснодарского края зачастую превышает 100-120 тыс. руб.

В Российской Федерации размер арендной платы может определяться на основании кадастровой стоимости земельных участков, по результатам торгов (конкурсов, аукционов), на основании рыночной стоимости или на договорной основе. Кадастровая оценка имеет массовый характер, выполнена на всей территории Российской Федерации, но ее результаты требуют уточнения. Выполнение рыночной оценки является платным, что значительно увеличивает трансакционные издержки [2].

Выплаты арендной платы могут производиться в денежном выражении, в натуральной форме (продукцией) и в форме оказания услуг. В настоящее время в Краснодарском крае, наряду с денежной часто применяется натуральная плата за пользование земельной долей, в основном это сельскохозяйственная продукция, которая в договорах определяется по видам. Количество сельскохозяйственной продукции, выдаваемой в качестве арендной платы за землю, на протяжении ряда лет уже сформировалось в большинстве случаев и при возобновлении договоров на очередной период времени существенным образом не меняется. Реальные экономические возможности арендаторов и конкретные местные условия, по сути, сегодня отражают баланс спроса и предложения в сфере аренды сельскохозяйственных угодий.

Нами определены преимущества и недостатки аренды. Можно перечислить следующие преимущества аренды:

60

№ 4 (20) - 2013

Проблемы экономики и менеджмента

- обеспечивается переход земли к более эффективному землепользователю;

- осуществляется процесс концентрации земли в размерах, необходимых для эффективного ведения сельскохозяйственного производства;

- арендаторы в лице сельскохозяйственных товаропроизводителей получают возможность оптимизировать размеры землепользования, освоить научно обоснованный севооборот, увеличить в итоге производство валовой продукции, валового и чистого дохода;

- договор аренды обеспечивает арендодателю стабильное поступление денежных средств в виде арендной платы при сохранении права собственности на землю;

- за собственником сохраняется функция регулирования эффективного землепользования.

Но имеются и недостатки аренды:

- достаточно большие трансакционные издержки при оформлении прав аренды;

- высокая степень вероятности снижения производительных свойств почвы при краткосрочной аренде;

- невозможность соблюдения севооборота сельскохозяйственных культур при краткосрочной аренде;

- арендная плата не увязана с земельной рентой, требуется уточнение методики ее определения.

Обобщение мнений ведущих специалистов-аграрников о дальнейшей судьбе долевой собственности позволило заключить, что в современных сельскохозяйственных земельных отношениях аренда должна преобладать. Причем аренда долгосрочная с возможным правом выкупа.

Для повышения эффективности арендных земельных отношений необходимо:

- совершенствовать нормативно-правовую базу, регулирующую арендные земельные отношения, разработать специальный федеральный закон «Об аренде земель сельскохозяйственного назначения»;

- регламентировать особенности и условия аренды земельных долей;

- обеспечить единый унифицированный подход на всей территории Российской Федерации при предоставлении в аренду земельных участков, а также при предоставлении различного вида льгот по арендной плате за землю;

- увеличить доходы бюджетов от аренды земли и повысить эффективность ее использования, в том числе за счет создания конкуренции между различными собственниками земельных участков;

- увеличить минимальный срок аренды до минимального срока ротации полевого севооборота (в условиях Краснодарского края это 8 лет);

- уменьшить трансакционные издержки при оформлении прав аренды на земельные участки.

№ 4 (20) - 2013

61

Проблемы экономики и менеджмента

Список литературы:

1. Барсукова Г.Н. Трансакционные издержки при оформлении прав собственности на земельные участки / Г.Н. Барсукова, В.В. Нечаев, К. А. Юрченко // АПК: экономика, управление. - 2012. - № 7. - С. 30-37.

2. Горемыкин В. А. Недвижимость: экономика, управление, налогооблажение, учет: учебник. - М.: КНОРУС, 2006. - 672 с.

List of references:

1. Barsukovn G.N. Transaction costs for registration of ownership of land / G.N. Barsukov^ V.V. Nechaev, K.A. Yurchenko // AIC: economics, management. - 2012. - № 7. - Р. 30-37.

2. Goremykin V.A. Real Estate: economics, management, taxation, accounting: studies. - M: KNORUS, 2006. - 672 p.

62

№ 4 (20) - 2013