Все жилое — в кредит

78 I

УСЛУГА СБЕРБАНКА

ВАШ БАНК

ПРЯМЫЕ ИНВЕСТИЦИИ / №01 (57) 2007

О новшествах и особенностях жилищного кредитования рассказывает директор Управления кредитования частных клиентов Сбербанка России Надежда Никитенко.

Венера КАРПИНСКАЯ

Надежда Никитенко: «Договор кредитования Сбербанка абсолютно прозрачен и не содержит скрытых комиссий»

— Как Сбербанк участвует в решении проблемы повышения доступности жилья для населения?

— Сбербанк повысил доступность жилищных ссуд для граждан, изменив в феврале 2006 г. базовые условия кредитования и понизив в августе ставки по рублевым кредитам.

При этом введены дифференцированные ставки в зависимости от срока кредитования: до 5 лет, от 5 до 10 лет, от 10 до 20 лет. Мы приняли такое решение по следующим причинам. У заемщиков с высокой платежеспособностью, как правило, нет потребности оформлять жилищные кредиты на длительные сроки. Да и фактическая скорость погашения ссуд на приобретение жилья превышает запланированную. Теперь заемщикам, имеющим возможность брать краткосрочные жилищные займы, банк предлагает более низкую процентную ставку. Мы даем своим клиентам возможность снижать процентную ставку по кредитам после государственной регистрации ипотеки в пользу банка. Эти изменения востребованы рынком.

— Чем вызвано разнонаправленное изменение ставок по рублевым и валютным кредитам Сбербанка?

— Основная масса населения получает доходы в рублях. На этом основании банк принял решение переориентировать заемщиков на рублевые кредиты, ведь клиенты зачастую не могут оценить валютные риски по кредитам в долларах США и евро и, получая рублевую зарплату, не имеют возможности их закрыть.

Все жилое в кредит

И ЯшН

и: ¡¡!  Щ „ № ,с ге-.^а

ШШш

л

ф ¡"-.ДО  № Щ*

и:

и ЛЩ11

ПРЯМЫЕ ИНВЕСТИЦИИ / №01 (57) 2007

Базовые сроки кредитования увеличены в 2006 г. с 15 до 20 лет. При этом предусмотрена отсрочка погашения основного долга: до двух лет — на период строительства объекта недвижимости и до трех — для молодых семей при рождении ребенка (с увеличением максимального срока до 25 лет).

Банк снизил первоначальный размер собственных средств заемщика с 30 до 10% (для молодых семей с ребенком — с 10 до 5%).

Установлены дифференцированные процентные ставки в зависимости от способа обеспечения — после оформления ипотеки объекта недвижимости в пользу банка устанавливается более низкая процентная ставка по кредиту. Уровень ставок зависит также и от того, участвует ли Сбербанк в финансировании строительства объекта кредитования.

Банк изменил порядок расчета платежеспособности клиентов и учитывает дополнительные доходы заемщика/созаемщиков, увеличивая, таким образом, суммы предоставляемых кредитов.

Изменены требования к обеспечению жилищных кредитов — стало возможным предоставление недвижимого имущества в качестве единственного обеспечения. При предоставлении ипотечных кредитов наряду со стандартным (исходя из дохода семьи) предложен новый механизм определения суммы кредита на основании оценочной стоимости так называемого суммарного актива (ликвидного имущества заемщика и его супруга, в том числе квартир, жилых домов, земельных участков, автомобилей, ценных бумаг и др.).

Следующим шагом в повышении доступности заемных средств для населения стало решение Сбербанка России о существенном снижении процентных ставок по рублевым кредитам. В среднем процентные ставки по рублевым жилищным кредитам в зависимости от срока предоставления кредита и формы предоставленного обеспечения снижены на 1—3%: по кредиту на недвижимость — до 13— 15% годовых, по ипотечному кредиту — до 12—15% и по кредиту «Ипотечный+» — до 11,8—14,8%.

Доля портфеля рублевых кредитов, выданных частным клиентам, увеличивается, в целом по Сбербанку за III квартал — на 0,5%.

— Ипотечное кредитование, с которым многие банки связывали боль-

шие надежды, близко к кризису — цена квартир не укладывается в рамки самых либеральных кредитных лимитов. Сказались ли эти тенденции на спросе со стороны ваших клиентов?

— Часто бывает, что кредит оказывается недоступным уже после того, как заявка рассмотрена и принято положительное решение, ведь цены на жилье постоянно растут. Как известно, сегодня предложение со стороны строительных компаний не покрывает спроса на жилье. Эта проблема объективна, и рынок ждет адекватного ответа.

— Как сказывается на темпах выдачи жилищных кредитов повышение цен на недвижимость?

— Прирост портфеля за III квартал 2006 г.

превысил показатель II квартала, но темп снизился: в I квартале остаток ссудной задолженности увеличился на 7,4 млрд. руб., во II — на 21,2 млрд. руб., в III — на 25,2 млрд. рублей. В целом с января по ноябрь было выдано 147 тыс. жилищных кредитов. Общее коли-

чество кредитных договоров, заключенных Сбербанком с физлицами, увеличилось на 42% с 247 тыс. до 351 тыс. штук.

— Какой продукт среди жилищных кредитов наиболее востребован?

— Традиционно объем портфеля «Кредитов на недвижимость» — самый значительный среди жилищных кредитов. На-

помню, что Сбербанк предлагает четыре программы: «Кредит на недвижимость», «Ипотечный», «Ипотечный+» и «Молодая семья».

В 2006 году, после изменения Сбербанком условий кредитования, стали активно развиваться «Ипотечные кредиты» — под залог приобретаемой квартиры. С момента выхода на рынок (10.02.2006 г.) портфель этих ссуд вырос до 39,9 млрд. руб. (на 01.12.2006 г.). При этом его доля в портфеле физлиц составила 6%.

На основании этого тренда можно прогнозировать опережающие темпы роста ипотеки в Сбербанке.

Остаток задолженности по ипотечным кредитам Сбербанка России

--39,9 млрд. руб.

ол к (6%) 31 млрд. руб. -

16,2 млрд. руб

6,3 млрд. руб .

(1,3%) .

на 1.04.06 на 1.07.06 на 1.10.06 на 1.12.06

— С чем связано отставание в развитии программы «Ипотечный+» — кредита на покупку объекта недвижимости, построенного или возводимого с использованием кредитных средств Сбербанка?

— Этот продукт слабо развивается в условиях действия 214-ФЗ. Требования законодательства ограничивают перечень объектов недвижимости на первичном рынке жилья, которые могут быть приобретены с использованием кредитных средств банков.

— Повлияли ли на поведение рынка внесенные в 214-ФЗ изменения?

— Внесенные в июле 2006 г. изменения в №214-ФЗ не решили в полной мере вопрос об одновременном привлечении застройщиком средств как граждан по договорам участия в долевом строительстве, так и банков. С одной стороны, из закона исключены положения о солидарной ответственности банка и застройщика перед участниками долевого строительства, с

другой — введенное вместо этого положе-

За одиннадцать месяцев 2006 года остаток ссудной задолженности по всем жилищным программам Сбербанка вырос вдвое с 71,6 до 141,3 млрд. рублей. При этом доля ссуд на приобретение жилья в портфеле кредитов физлиц увеличилась на 5,9% — до 21,1%. Объем портфеля по жилищным кредитам, выданным в Москве, также возрос вдвое и достиг 33,1 млрд. руб. Его доля в портфеле кредитов частным клиентам увеличилась на 12% — до 43%

На 1 июля 2006 доля остатка ссудной задолженности по рублевым кредитам составляла 88,8%, по валютным (доллары и евро) — 11,2%, на 1 октября доля ссуд в рублях повысилась до 89,3%, в валюте снизилась до 10,7%. Динамика портфеля по кредитам, выданным в Москве, еще значительнее: на 1 июля портфель рублевых ссуд достиг 30,3%, валютных — 69,7%, на 1 октября — 33,6 и 66,4% соответственно. Увеличение доли рублевых ссуд за квартал составило 3,3%.

ние о пропорциональном распределении денежных средств, вырученных от реализации заложенного имущества, между залогодержателем (банком) и участниками долевого строительства делает кредитование застройщиков по-прежнему рискованным и малопривлекательным для банков.

— Меняются ли у банка приоритеты в отношении объектов жилья, приобретаемого на первичном или вторичном рынке? На практике большинство банков работает на рынке готового жилья, пытаясь уменьшить юридические риски.

— Сбербанк предоставляет кредиты на приобретение жилья как на первичном, так и на вторичном рынке. Но если в 2005 г. году основная часть кредитов выдавалась на покупку жилья на первичном рынке, то сегодня спрос смещается в сторону вторичного.

— Известно, что разный уровень востребованности населением услуг ипотечного кредитования по регионам в большой степени определяется особенностями жилищной политики местных властей, выделяющих ресурсы на субсидирование процентных ставок по ипотечным ссудам или на оплату заемщиком первоначального взноса. Расскажите о совместных действиях банка с администрациями субъектов РФ.

— Действительно, спрос на услуги жилищного кредитования в разных регионах обслуживания наших территориальных банков отнюдь не одинаков. При средней доле жилищных кредитов в общем ссудном портфеле физлиц по всей системе Сбербанка — 21,1% (по состоянию на 01.12.2006 г.. ) этот показатель в московских отделениях банка составил 43%, а в отделениях на Дальнем Востоке — менее 6%. Основная причина — различный уровень платежеспособного спроса на жилье, определяемого доходами населения и ценами на жилье, а также различия в объемах жилищного строительства. Немаловажную роль в развитии жилищного кредитования в регионах играет и проводимая местными администрациями жилищная политика.

Филиалы Сбербанка активно участвуют в реализации региональных программ — сегодня совместные с администрациями программы реализуются на территории 30 субъектов РФ. За 2005 год в рамках 55 соглашений выдано около 10 тыс. кредитов на сумму 2,9 млрд. руб. На начало 2006 года объем задолженности по региональным программам составлял около 5 млрд. руб., то есть более 7% от общего остатка жилищных кредитов Сбербанка России. В 2006 году вследствие введения

индивидуальных ставок кредитования физ-лиц в рамках региональных программ объемы кредитования существенно возросли.

Участникам программ предоставляются определенные льготы и со стороны администрации, и со стороны банка. Администрация, как правило, предусматривает выделение бюджетных средств (в форме субсидий или компенсации) для снижения платежной нагрузки на заемщиков. В свою очередь, Сбербанк России обеспечивает им особые условия кредитования: уменьшенный размер первоначального взноса, уплачиваемого заемщиком из собственных средств; расчет максимально возможной суммы кредита, исходя из совокупной платежеспособности всех трудоспособных членов семьи, которые будут проживать в приобретаемом (строящемся) объекте недвижимости; использование в расчетах при определении суммы кредита размера процентной ставки, фактически уплачиваемой заемщиком.

— На фоне доступности внешних заимствований многие участники имеют реальную перспективу увеличения доли «длинных» ресурсов в пассивах и, следовательно, переориентации части операций на ипотечный сегмент российского рынка. Как Сбербанк намерен в этих условиях удерживать позиции лидера на рынке жилищного кредитования? В чем ваше конкурентное преимущество?

— Банк сохраняет лидирующие позиции — наша доля на рынке жилищного кредитования на 1 октября 2006 г. составила 48%. Действующие жилищные программы Сбербанка России обладают важными преимуществами. Широкий охват рынка позволяет предоставлять кредиты на приобретение объектов недвижимости на территории всей страны. Банк кредитует покупку объектов как на вторичном, так и первичном рынках. Наш персонал владеет технологией индивидуального обслуживания населения. Кредитные программы ориентированы на потребности различных социальных слоев населения. Банк реализует совместные программы с администрациями субъектов Российской Федерации и муниципальных образований, позволяющие малообеспеченным гражданам воспользоваться нашими жилищными кредитами. В ряде регионов создаются са11-центры и ипотечные центры, предоставляющие заемщикам консультации по ипотечному кредитованию. Создание таких центров является фактором роста объемов ипотечного кредитования в регионе.

— Насколько значительно обостряется конкуренция на региональном рынке? Какую политику осуществляют иностранные банки?

— В 2005 году банки-конкуренты толь-

ПРЯМЫЕ ИНВЕСТИЦИИ / №01 (57) Э007И

ко начинали осваивать региональный рынок, а сегодня они активно развивают ипотечное кредитование. Кроме того, высокими темпами растет выдача кредитов по программе АИЖК. Иностранные банки делают только первые шаги по освоению этого рынка, адаптируя свои кредитные программы. По этой причине конкуренция пока не столь сильна, как в Москве. Долгосрочное сотрудничество с местными администрациями — фактор поддержки развития кредитования Сбербанка в регионах.

— Проводит ли Сбербанк какие-либо мероприятия по совершенствованию технологий?

— До конца 2006 года во всех московских отделениях планируется ввести в эксплуатацию разработанную нашими специалистами автоматизированную систему кредитования физлиц (ИАС «Кредитование»), которая обеспечит полную автоматизацию процесса кредитования — от принятия заявки до закрытия кредитного договора.

Система предполагает упрощение и ускорение процесса рассмотрения заявки на выдачу кредита. Банк быстрее будет обслуживать клиента. При этом все наши принципы кредитования, в том числе технология проверки заемщика, остаются без изменений. Ускоряется собственно обработка заявки: распечатываются все документы по кредиту, автоматизируются процессы подготовки заключения кредитующего подразделения, проверки кредитной истории заемщика, заключения кредитных договоров. Кроме того, автоматизируется сопровождение кредитных договоров, ведение счетов по договорам, выполнение расчетных операций, формирование бухгалтерских проводок и необходимых отчетных форм.

— Вы не вводите мораторий на погашение кредита с целью покрытия процентными платежами клиента за время действия моратория суммы всех операционных издержек банка. Могут ли заемщики быть уверены, что им такой мораторий не грозит?

— Наличие возможности досрочного погашения кредита является одним из наиболее существенных преимуществ жилищного кредитования Сбербанка России. В этой связи введение моратория на досрочное погашение кредита сегодня даже не рассматривается.

— Типичным для московского рынка ипотеки является ограничение в размере $10 тыс. Устанавливает ли Сбербанк такие ограничения?

— Нет. Мы банк для населения и по этой причине работаем с любыми суммами, обслуживая все слои граждан, в том числе и пенсионеров. Кроме того, $10 тыс. — не такая уж маленькая сумма, на эти деньги в

ПРЯМЫЕ ИНВЕСТИЦИИ / №01 (57) 2007

некоторых регионах можно приобрести небольшую квартиру или домик.

— На какую сумму жилищного кредита Сбербанка может претендовать заемщик? Согласно требованиям банков, расходы на обслуживание ипотечного кредита не могут составлять более 40—60% его текущего дохода.

— Действующий порядок расчета платежеспособности заемщиков, по нашему мнению, позволяет объективно оценить возможности заемщика по погашению кредита и предоставить ему максимально возможную сумму, соответствующую его доходам. Кроме того, необходимо отметить, что при расчете платежеспособности существует возможность учета дохода заемщика не только по основному месту работы, но и из иных дополнительных источников, доходов его супруги(а), а также родителей — при предоставлении кредита «Молодая семья». Например, чтобы получить ипотечный кредит в сумме 3 млн. руб. на срок 20 лет, необходим доход около 35 тыс. рублей.

— Насколько прозрачны договоры Сбербанка?

— Договор Сбербанка является абсолютно прозрачным и не содержит каких-либо скрытых комиссий. Клиент получает график платежей на весь срок кредитования. Банк предоставляет ему список страховых компаний. Кроме того, заемщик получает информацию о тарифах Сбербанка на открытие ссудного счета.

— Какой процент сегодня могут составить в общей сложности расходы заемщика от общей суммы кредита?

— При получении жилищного кредита в Сбербанке заемщик помимо процентов за пользование кредитом уплачивает банку единовременный платеж за обслуживание

Совместные жилищные программы Сбербанка с администрациями реализуются на территории тридцати субъектов РФ

ссудного счета — до 4% от суммы кредита (в зависимости от региона). Кроме того, обязательным условием кредитования в банке является страхование закладываемого объекта недвижимости на сумму его оценочной стоимости либо суммы задолженности по кредиту и причитающихся процентов за период действия договора страхования (от 0,2% в год, в зависимости от тарифов конкретной страховой компании). Использование иных услуг, связанных с покупкой жилья и получением кредита, остается на усмотрение заемщика. Скажем, даже оценочная стоимость объекта недвижимости определяется не оценочной компанией, а специалистами банка, исходя из стоимости договора, что существенно снижает дополнительные расходы заемщика.

— Многие крупные банки уже ориентируются на перспективу эмиссии ипотечных ценных бумаг (в частности, облигаций с ипотечным покрытием), переводя задолженность по ипотечным ссудам на баланс дочерних специализированных организаций. Какие планы у Сбербанка?

— Вопросы эмиссии ипотечных ценных бумаг сегодня не актуальны для Сбербанка вследствие законодательных ограничений. Инструкцией Центрального банка Российской Федерации №112-И от 31.03.2004 г. введен ряд нормативов для кредитных организаций, осуществляющих эмиссию облигаций с ипотечным покрытием. В частности, максимальное значение норматива Н19, то есть соотношения обязательств кредитной организации перед вкладчиками и собственных средств (капитала), устано-

влено в размере 50%. По состоянию на 1 декабря остаток средств на счетах физлиц в Сбербанке достиг 1,9 трлн. руб., превысив капитал банка на ту же дату (343,6 млрд. руб.) в 5 раз. Таким образом, для выполнения указанного норматива Сбербанку России потребовалось бы сократить объем вкладов граждан более чем в 11 раз, что на сегодня не представляется возможным.

— Насколько удачен Корпоративный кредит Сбербанка как один из инструментов финансирования покупки жилья? Каков потенциал этого сегмента?

— Решение жилищных проблем сотрудников корпоративных клиентов Сбербанка являлось одной из основных целей разработки программы «Корпоративный кредит». Продукт очень интересен — заемщик предоставляет минимальный пакет документов. Особенность программы в том, что банк принимает корпоративные гарантии работодателя в рамках определенной максимальной величины его обязательств и предоставляет кредиты его сотрудникам без учета их платежеспособности в суммах до 9 млн. руб. (валютного эквивалента). Значительная сумма кредита и относительно большой срок кредитования (до 5 лет), а также отсутствие требований по первоначальному взносу, делает корпоративные кредиты весьма привлекательными для их использования в приобретении и строительстве жилья. Как правило, интерес к этому продукту проявляют руководители предприятий, желающих задержать своих специалистов.

Этот кредит пользуется спросом во всех регионах. С начала 2005 года по 1 октября 2006 г. портфель «Корпоративных кредитов» Сбербанка России вырос в 2,2 раза (с 5,7 млрд. руб. до 12,6 млрд. руб.). Продукт обладает потенциалом, однако подход банка при расчете лимитов достаточно жесткий. Сегодня банк рассматривает другие варианты расчетов лимита, желая предоставить возможность пользоваться такими привилегиями предприятиям не только первого эшелона, но и второго.

— Качество банковских кредитных портфелей ухудшается из-за роста просрочки по кредитам населению...

— Сбербанк работает в тех же условиях, что и другие банки. За год уровень просрочки вырос, при этом он значительно ниже в сравнении с банковской системой. На 1 ноября 2006 г. удельный вес просроченной задолженности в портфеле кредитов физлиц Сбербанка составил 0,6% (для сравнения: в целом по банковской системе — 2,72%).

— Требует ли рынок внедрения новых продуктов?

— Продуктовый ряд Сбербанка достаточно широк и сбалансирован. в