Под залог обещаний

Приобрести квартиру в новостройке в кредит под залог строящейся квартиры было проблематично и до кризиса, а затем подобные программы и вовсе сошли на нет. Но сейчас ситуация изменилась: банки возобновили кредитование застройщиков, а покупателям квартир в домах, которые они возводят, предлагают ипотеку. Причем условия становятся выгоднее с каждым днем.

Критерии Сбербанка

Пожалуй, самая хорошая новость октября — продление Сбербанком до конца года срока действия акции "В десятку!" по ипотечному кредитованию физических лиц, приобретающих жилье в строящихся или уже построенных объектах с участием кредитных средств Сбербанка. Вот основные условия акции: процентная ставка установлена в размере 10% годовых в рублях, размер первоначального взноса — не менее 10%, срок кредитования — до 10 лет, без комиссий и поручителей.

Акция, например, распространяется на жилой комплекс "Бутово Парк". Сбербанк России — один из соинвесторов строительства этого ЖК. Сейчас реализуется первая очередь проекта, завершено строительство первых двух 22-этажных монолитно-кирпичных домов. По данным Евгения Штрауха, гендиректора компании-застройщика Galaxy Group, 80% продаж на объекте приходится на сделки с привлечением ипотечных кредитов Сбербанка России. "Зачастую даже те, кто хотел купить жилье на собственные средства и располагал необходимой суммой, склоняются в пользу ипотечной программы,— говорит он.— Аналогичного продукта не было даже у частных банков в докризисное время".

О том, по каким критериям отбирает Сбербанк проекты, в которых кредитует и застройщиков, и покупателей, мы спросили Наталью Карасеву, директора управления розничного кредитования Сбербанка России.

"Ипотечные кредиты предоставляются физическим лицам на цели участия в долевом строительстве объектов недвижимости в многоквартирных домах, имеющих строительную готовность наземной части 70% и более, без оформления промежуточного залога иного объекта недвижимости в обеспечение исполнения обязательств по кредиту,— рассказывает Наталья Карасева.— При рассмотрении вопросов о заключении соглашений о сотрудничестве применяются исключительно следующие показатели. Опыт работы застройщика по строительству многоквартирных жилых объектов на рынке строительства от двух лет (если застройщиком являются несколько юридических лиц, принимается во внимание опыт работы группы компаний). Количество завершенных многоквартирных жилых объектов застройщика не менее двух. Минимальная строительная готовность наземной части — 10% для строительных объектов, возводимых в рамках целевых региональных программ, и 20% — для строительных объектов, не подпадающих под действие целевых региональных программ. При этом банком проводится постоянный мониторинг реализации строительного проекта — готовности дома".

Требования к ипотечным заемщикам у Сбербанка мягче, чем к застройщикам. "Платежеспособность и наличие постоянного дохода по-прежнему главные требования к заемщику,— продолжает Наталья Карасева.— Обязательного страхования жизни по жилищным программам в Сбербанке не предусмотрено. Мы предлагаем клиенту оформление такого продукта, но исключительно в добровольном порядке. Что касается поручителей, они требуются уже далеко не по всем видам кредитных программ. Например, в части ипотечного кредитования поручительства физических лиц используются в качестве обеспечения по "жилищным кредитам" только в виде дополнительного обеспечения или промежуточного обеспечения на период до оформления в залог кредитуемого объекта недвижимости".

Выбор есть

Если покупателя устраивает квартира в новостройке, кредитуемая Сбербанком, считай, ему повезло. А если не устраивает? Придется искать счастья в других банках. Правда, условия там не такие привлекательные, да и перечень объектов короче. Потому что банки, как правило, если и выдают кредиты на новостройки без промежуточного залога, то только на приобретение жилья, строящегося заемщиками-клиентами. Так работает, например, СДМ-банк.

"Банк выдает ипотечные кредиты на новостройки в случае, если сам финансирует строительство и контролирует риски застройщика. В виде исключения есть кредиты, когда до момента залога квартиры заемщик предоставляет поручительство компании или физического лица, которых банк обслуживает и не сомневается в их кредитоспособности. Ставки по кредитам на новостройки чуть выше стандартных ипотечных тарифов, при этом после оформления собственности и залога ставка снижается,— рассказывает Сергей Козлов, директор кредитного департамента СДМ-банка.— Банк кредитует проверенные многолетним сотрудничеством строительные компании на небольшие точечные проекты. Суммарно кредита банка и собственных средств компании, как правило, достаточно для постройки объекта".

Впрочем, другие банки рискуют выдавать ипотечные кредиты, не кредитуя при этом застройщиков. Роман Строилов, директор департамента частного и корпоративного кредитования компании Penny Lane Realty, подсчитал, что таких банков примерно 30% из тех, кто выдает кредиты на новостройки. "Сейчас одобрение от банка можно получить двумя способами,— говорит он.— Способ первый: банк сам участвует в финансировании строительства и вводит ипотечные программы, тем самым получая возможность дважды заработать на одной и той же квартире или доме (кредитуя сначала застройщика, а затем покупателей), что для банка весьма выгодно. В качестве примера можно привести Банк Москвы и ЖК "Скай Форт". Способ второй: застройщик обладает собственными средствами в достаточном объеме и ведет строительство и реализацию в соответствии с 214-ФЗ. В таком случае банки также рассматривают возможность аккредитации объекта. Например, "Ведис Групп", кредитуемая Сбербанком, получила одобрение на специальные ипотечные условия для покупателей квартир в ЖК "Юрлово", несмотря на то что заем был получен не для строительства этого жилого комплекса".

Список новостроек, в которых можно купить квартиру по ипотеке без промежуточного залога, постоянно расширяется. Например, в октябре банк "Возрождение" и компания Est-a-Tet заключили договор о сотрудничестве в сфере ипотечного кредитования. Аккредитацию в банке "Возрождение" получили пять жилых комплексов в Москве и Московской области, квартиры в которых реализует компания Est-a-Tet. Это ЖК "Скай Форт", а также ЖК "Спасский мост" (Красногорск), ЖК "О`Пушкино" (г. Пушкино, корп. 5, 6), ЖК "Южный парк" (г. Подольск, ул. Профсоюзная, д. 4, корп. 1) и ЖК "Калипсо"(г. Щербинка), и в финальной стадии аккредитации находится жилой дом в г. Реутове, ул. Октября, мкрн 9А.

Клиенты Est-a-Tet, приобретающие квартиры в этих комплексах, могут воспользоваться ипотечным кредитом "Квартира-новостройка" на специальных условиях. Процентные ставки составляют от 14,5% годовых в рублях. Жилье реализуется по договорам участия в долевом строительстве (214-ФЗ). Обеспечением по кредиту на этапе строительства является залог прав требования на приобретаемую недвижимость. Размер первоначального взноса — от 20% стоимости приобретаемой недвижимости. Кредит оформляется на срок до 25 лет. Возраст заемщика — от 18 до 65 лет (на момент погашения кредита).

Сейчас появилась возможность взять кредит на квартиру в новостройке без промежуточного залога и в банке ВТБ 24, который до недавнего времени выдавал ипотечные кредиты на новостройки только под залог имеющейся недвижимости. Но для клиентов компании "Дон-Строй Инвест" банк сделал исключение.

"Клиенты, покупая у нас квартиру, могут получить дополнительную скидку — 0,5% от стандартной ставки и дисконт 20% на комиссию за выдачу кредита,— сообщили нам в компании "Дон-Строй Инвест".— Итого минимальная фиксированная ставка в рублях — от 13,1% или переменная — от 12,1% (пересматривается два раза в год, зависит от ставки ЦБ), в долларах или евро действует только фиксированная ставка — от 8,6%".

По этой программе продаются также квартиры в ЖК "Лосиный остров", "Измайловский","Дом на Беговой".

Продажи пошли

Продажи квартир в новостройках с привлечением ипотечных кредитов в этом году заметно оживились. Активизации ипотеки способствовали повышение лояльности банков к первичному рынку жилой недвижимости, снижение ипотечных ставок, снижение первоначального взноса до 20% и отмена основными игроками банковского сектора дополнительного обеспечения в виде залога имеющегося жилья. По данным "Миэль-Новостройки", доля покупателей квартир в новостройках Московского региона, привлекающих ипотечный кредит, составляет 36%.

"Получение аккредитации объекта в банке и предоставление покупателям возможности покупать квартиру в ипотеку увеличивает объем продаж в полтора-два раза. Например, после того, как ЖК "Ярославский" (г. Мытищи) получил первую аккредитацию, объем продаж за месяц вырос на 120%. Новостройки с возможностью покупки квартиры по ипотеке показывают наиболее высокие темпы продаж",— отмечает Мария Литинецкая, генеральный директор компании "Миэль-Новостройки".

Есть банки, которые выдают кредит на новостройки только под залог имеющейся недвижимости, например BSGV или Нордеа-банк. Но большинство банков формирует условия кредитования на основе оценки конкретного объекта, при этом учитываются такие факторы, как репутация застройщика (его известность, время работы на рынке, наличие успешно реализованных проектов), стадия строительства дома и схемы реализации объекта.

Большинство банков сегодня работает с двумя видами новостроек, по которым кредит предоставляется без промежуточного залога. "Во-первых, это строящиеся объекты, которые реализуются по договорам долевого участия (ДДУ). В этом случае банки готовы кредитовать приобретение квартиры в новостройке — под залог прав требования по ДДУ. Никакого другого обеспечения, включая промежуточный залог, не требуется,— объясняет Мария Литинецкая.— Во-вторых, это новостройки, уже введенные в эксплуатацию. По таким объектам дополнительного обеспечения не требуется, поскольку дома построены, риск недостроя исключен и остается чисто техническим вопрос оформления прав собственности. В этом случае у банка возникает залог имущественных прав".

Поскольку многие дома стоят нераспроданными, находясь уже в стадии готовности, у потенциального покупателя новостройки оказывается большой выбор квартир, которые можно купить с привлечением кредита.