Анализ рынка ипотечного кредитования в России

Государ-с^^-ВеннЫй СоВетНиК, 2019 № 3

УДК 336.77.067.22

В. А. Гребенникова, К. Г. Помогаева

Анализ рынка ипотечного кредитования в

России

Актуальность научного исследования состоит в значимости ипотечного кредитования, так как оно играет важнейшую роль в современной рыночной экономике в первую очередь обеспечивая спрос на покупку жилья, а также увеличивая количество рабочих мест. Кроме этого ипотечное кредитование напрямую связано с уровнем социально-экономического развития населения России, а именно в обеспечении граждан собственным жильем. В ходе исследования были использованы общенаучные методы: на основе научного абстрагирования; использован метод сопоставления данных; посредством графической интерпретации данных и метода их группировки описаны динамика и структура основных показателей, характеризующих уровень развития рынка ипотечного кредитования в России.

Проведен анализ основных показателей динамики состояния рынка ипотечного кредитования в России.. На основе изученных показателей рынка был сделан вывод о том, что в резко меняющихся условиях кредитно-денежной политики после кризиса 2014-2015 гг., ужесточения и сокращения числа участников рынок ипотечного кредитования в России продолжает активно развиваться и находится на пике. В ходе исследования были выявлено, что на рынке присутствует монополия в виде отдельных участников, имеющих наибольшую долю влияния на рынке ипотечного кредитования, что может привести к ухудшению качества предлагаемых ипотечных программ в будущем. Также были сделаны выводы о недостаточной платежеспособности населения, о чем может свидетельствовать рост просроченной задолженности по ипотеке. На основании чего предлагается реализовать меры по снижению закредитованности населения. Ключевые слова: ипотечное кредитование, ипотечный рынок, ипотечный портфель банка, программы ипотечного кредитования, кредит, монополия

V. A. Grebennikova, K. G. Pomogaeva

Analysis of the mortgage lending market in

Russia

The relevance of the study lies in the importance of mortgage lending. It plays a crucial role in a modern market economy, providing demand for housing, as well as increasing the number of jobs. In addition, mortgage lending is directly related to the level of socio-economic development of the Russian population, more precisely in providing citizens with their own housing. General scientific methods were used: scientific abstraction; data matching method; The graphical interpretation of the data and the method of grouping them describes the dynamics and structure of the main indicators characterizing the level of development of the mortgage market in Russia.

The analysis of the main indicators of the dynamics of the state of the mortgage market in Russia. Based on the studied market indicators, it was concluded that in the rapidly changing monetary policy environment after the 2014-2015 crisis, tightening and reducing the number of participants, the mortgage lending market in Russia continues to grow rapidly. The article analyzes the main factors affecting the growth of the mortgage lending market and its slowdown. The main problems specific to the Russian mortgage market have been investigated and identified.

In the course of the study, general scientific methods were used: on the basis of scientific abstraction, an analysis was conducted of the main indicators of the dynamics of the state of the mortgage lending market in Russia; used data matching method; by means of graphical interpretation of the data and the method of their grouping, the dynamics and structure of the main indicators characterizing the level of development of the mortgage lending market in Russia are described.

The results of the study led to the conclusion about the state and level of development of the mortgage lending market in Russia. They also suggested ways to solve the problems of the mortgage lending market that were highlighted during the analysis.

Keywords: mortgage lending, mortgage market, mortgage portfolio of the bank, mortgage lending programs, credit, monopoly

No. 3

The State Counsellor, 2019

Введение

потечное кредитование для приобретения жилья на современном этапе является очень популярным банковским продуктом в России, помогающим решить наиболее важный для россиян вопрос покупки жилья. Ипотечное кредитование социально необходимый инструмент для решения жилищных проблем населения, и в его развитии заинтересовано государство. Целью совершенствования жилищного кредитования является повышение его доступности для 50% семей к 2020 году. Поэтому особую актуальность приобретает анализ рынка ипотечного кредитования в России как важной составляющей социально-экономического развития населения. Также наибольшую важность составляет определения точек роста рынка и проблем на фоне нестабильной экономики страны.

Согласно данным Росстата в 2017 году средняя заработная плата составила 39 тыс. руб. [1], исходя из чего не каждый может позволить купить себе жилье не используя заемные денежные средства.

Результаты исследования

В ходе изучения литературы было выявлено, что тема ипотечного кредитования неоднократно освящалась в научных работах, а также связанные с этой темой вопросы развития ипотеки, однако многие проблемы остаются нерешенными и требуют освещения. Были изучены научные работы следующих авторов:

Чурсинова А.Д., Астапова Е.В., Гриневич Ю.А. и др. Анализ законодательной базы и государственных программ в сфере ипотечного кредитования указывает на растущий интерес государства к теме доступности ипотечного кредитования. Цель данного исследования оценить рынок ипотечного кредитования и предположить тенденции, указывающие на его развитие в ближайшие годы. Задачами исследования являлось рассмотрение основных тенденций рынка ипотечного кредитования, анализ динамики основных показателей рынка ипотечного кредитования.

В российской экономике на протяжении достаточно долгого периода присутствует нестабильность, прежде всего по причине внешних факторов, таких как социальная обеспеченность и платежеспособность граждан, и из внутренних факторов, к ним относятся условия кредитования [2; 3]. При этом количество сделок в виде ипотечного кредитования с каждым годом увеличивается.

Относительно объема ипотечного кредитования в России в 2018 году основными аналитическими центрами в сфере ипотеки проводятся следующие данные. По данным Центрального Банка объем предоставленных кредитов на 1 января 2019 года превысил объем на ту же дату в 2018 году на 49% и составил 3 012 702 млн. руб. [4]. Наблюдается рекордное увеличение объема выданных ипотечных жилищных кредитов в 2017-2018 гг. В целом исходя из Рисунка 1 видна тенденция к увеличению объемов ипотечного кредитования снижение было лишь в кризисные периоды в условиях снижения реальных доходов населения и снижения

753 294

33В 73:

1157 7&С

ЗЭ12702,С:

021402

472 3 SC

01 01 14 01 01 15 01 01 16 01 01 17 01 01 18 01 01 19

Объём. ИЖК, в млн. руб.

Рисунок 1 Объем предоставленных ипотечных жилищных кредитов с 2013 по 2018 гг.

Государственный Советник, 2019

инвестиционного спроса, в данный период наблюдалось ужесточение банками требований к заемщикам, ликвидация программ лояльности к клиентам, что ослабило спрос вдвое.

Ипотечное кредитование не снижает обороты, даже не смотря на экономический кризис и снижение доходов населения.

По итогам 2017 года процентные ставки установились на уровне ниже 10% по данным АИЖК [5]. В 2018 положение средней процентной ставки по всем выданным кредитам сохранилась на том, же уровне. Однако уже в конце 2018 года, кредитные организации анонсировали повышение процентных ставок на ипотечные кредиты на 1-0,5 п.п. на фоне увеличения ключевой ставки 14 декабря 2018 года до 7,75. В 2017-2018 гг. был зафиксирован рекордный минимум по величине процентных ставок по

№ 3

ипотеке. В будущем при повышении процентных ставок по ипотеке ожидается рост цен на жилье, оптимизация покупательской способности населения. Покупатели отдадут предпочтение менее дорогостоящему жилью, меньшей площади [6].

Согласно базовому прогнозу агентства Эксперт РА в 2019 году не удастся повторить рекорд 2018-ого года по объему выданных ипотечных кредитов, так как строительный рынок переживает трансформацию [7]. В связи с реформой в долевом строительстве, повышении ключевой ставки и ростом налогов цены в новостройках пойдут вверх, что сократит спрос на жилье. Ожидаемое повышение процентных ставок по ипотеке при нестабильных ценах на жилье в первой половине 2019 года приведет к стагнации [8-10].

УЧАСТНИКИ РЫНКА ЖК

010114 010115 С1 01 16 0101 17 0101 13

— — Действующих., всего Рисунок 2 Количество банков, осуществляющих ипотечное кредитование

Анализируя основные тенденции рынка ипотечного кредитования в 2018 году продолжилось сокращение числа банков, предоставляющих ипотечное кредитование. Число участников, работающих с ипотечным кредитованием сократилось на 64 кредитные организации и составило на 1 января 2018 года 561 организацию. Сокращение числа кредитных организаций ведет к последствиям в виде концентрации наиболее сильных игроков на рынке ипотечного кредитования, к снижению числа сомнительных операций в части ипотечных сделок. В основном сокращение числа участников на рынке ипотечного кредитование связано с отзывом лицензии Центральным Банком [11].

Задолженность по предоставленным кредитам увеличилась, в том числе и просроченная

задолженность. Просроченная задолженность на 01.01.2018 равна 60 999 млн. руб.

Причиной роста просроченной задолженности можно прежде всего выделить такую проблему, как закредитованность населения. В современных условиях, когда банки продумывают программы лояльности для того чтобы удержать своих клиентов или привлечь их вновь обратиться к услугам банка, если клиент исправно платит по кредиту, банк сам делает предложения по кредиту на новую сумму и даже при этом может не требовать документы, подтверждающие доход, выдавая суммы по двум документам паспорту и СНИЛСу. [12]. При этом банки, выдавая кредиты не обращают внимание на платежеспособность граждан

No. 3

Thhe State Counsellor,, 2019

[13] и, если даже этому уделяется внимание, редко кредиты берутся на короткие сроки, что с учетом нестабильности в экономике

страны присутствует мобильность рабочей силы. По ипотеке по данным АИЖК средний срок в 15,6 лет.

01.01.2014 01.01.2015 01.01.2016 01.01.2017 01.01.201В 01.12.201В"

Просроченная зэдолженнопъпо ИЖК,в млн. руб.

Рисунок 3 Объем просроченной задолженности по ИЖК за период с 201 3 по 201 8 гг.

Президент РФ Владимир Владимирович Путин в качестве мер поручил Банку России проверять у заемщиков имеющиеся займы и установить ответственность банков за закре-дитованность населения [14].

На отечественном рынке представлены такие продукты для заемщика, как ипотека с государственной поддержкой, кредиты на приобретение уже готового жилья, кредиты на приобретение еще строящего жилья, кредиты на строительство жилого дома, кредиты на строительство или приобретение гаражей, загородной недвижимости и другие. При этом граждане в большинстве случаев выбирают кредит на приобретение уже готового жилья. Прежде всего, это обусловлено, тем что готовых домов и квартир на рынке больше, чем новостроек.

Наибольшее число кредитных организаций, предоставляющих ипотечное кредитование находится на территории Центрального Федерального округа.

Ведущими банками в данной сфере как показывает практика остаются банки с государственным участием, такие как Сбербанк и Банк ВТБ. В рейтинге Аналитического центра по ипотечному кредитованию лидеры по объемам ипотечного кредитования в 2017 году увеличили объемы ипотечного кредитования по отношению к 2016 году Сбербанк на 51% (1 082 413 млн. руб.), ВТБ на 28% (376 736). Также в Топ-5 по объемам выданных ипотечных кредитов и количеству выданных ипотечных

кредитов вошли Газпромбанк, Россельхозбанк, Райфайзенбанк по данным АИЖК [15-16].

Стоит отметить увеличение значимости рефинансирования в ипотечном кредитовании в 2018 году. Снижение процентных ставок по ипотеке на 2-3 пп в 2017-2018 гг. сформировало спрос на рефинансирование ипотечных кредитов. ВТБ по итогам 11 месяцев 2018 года по данным Русипотека стал лидером на рынке, выдав рамках программы 72 881 млн. руб., Сбербанк в рефинансировании кредитов показал объем в 56 611 млн. руб. Используя рефинансирование, заемщики получили возможность снижать ежемесячный платеж по кредиту, либо сократить срок кредитования, уменьшая переплату по процентам.

Используя индекс Херфиндаля-Хиршмана, можно оценить степень монополизации рынка ипотечного кредитования. Исходя из данных, приведенных аналитическим агентством АИЖК по итогам 11 месяцев 2018 года, индекс превышает значение 1800, то данный рынок относится к высококонцентрированным, что обозначает проблему наличия монопольных игроков на рынке ипотеки [17].

Правительство РФ с помощью государственных программ и других механизмов поддержки пытается сделать ипотечное кредитование доступным для всех слоев населения. Согласно «майским указам», подписанным президентом РФ Владимиром Владимировичем Путиным в новых стратегических задачах развития до

СоВетНиК, 2019

2024 года необходимо обеспечить доступным жильем семей со средним достатком, путем приобретения ими жилья в рамках ипотечного кредитования.

Помимо классической (стандартной) ипотеки существуют социальные (льготные) виды ипотечных программ. В социальную программу ипотечного кредитования входит поддержка со стороны государства. Государство берет

№ 3

на себя часть обязательств по ипотеке у социально незащищенных слоев населения. Процентные ставки для таких граждан значительно ниже. Ипотека с льготными условиями позволяет улучшить жилищные условия гражданам в пределах установленных норм. В группу социальной ипотеки попадают такие категории граждан как военнослужащие, учителя, молодые семьи и др. [18].

Таблица 1

Рейтинг ипотечных банков по данным АИЖК

N0 Банк Объем выданных ипотечных кредитов за 11 месяцев, млн. руб- Количество выданных ипотечных кредитов за 11 месяцев Рыночная доля за 11 месяцев, % Доля рефинансирования чужих клиентов в объеме выдачи, %

1 Сбербанк 1396928 743809 52,28 4,05

2 ВТБ Банк 577672 250508 21,62 12,62

3 Газпромбанк 135305 58513 5,06 32,58

4 Россельхозбанк 119731 64564 4,48 14,77

5 Банк Дельта Кредит 65551 25276 2,45 20,60

6 Райффайзенбанк 60613 21837 2,27 40,53

7 Абсолют Банк 43741 18080 1,64 3,4

8 Банк Уралсиб 28234 13102 1,06 10,42

9 Альфа-Банк 28073 7825 1,05 38,37

10 Банк ФК Открытие 27755 11062 1,04 15,64

В настоящее время на федеральном и местном уровнях в России действуют несколько государственных ипотечных программ: ипотечная программа «Молодая семья», всероссийская программа «Военная ипотека», ипотечная программа «Материнский капитал» и ипотечная программа «Молодые учителя» [19].

Выводы

Проанализировав состояния рынка можно выделить следующие проблемы и пути решения:

Высокую зависимость средневзвешенной процентной ставки по ипотеке от ключевой. Банк России и правительство должны реализо-вывать меры по стабилизации экономического положения страны, снижать зависимость национальной валюты от внешних факторов, таких как цен на нефть и снижать риски по ослаблению национальной валюты, что ведет к увеличению ключевой ставки.

Монопольный характер рынка ипотечного кредитования. Государство должно обратить внимание на повышение конкуренции среди коммерческих банков для предотвращения ситуации, когда банки или крупные участни-

ки рынка диктуют свои условия в отношении программ кредитования и процентных ставок. Не стоит забывать и тот момент, что рост конкуренции стимулирует и совершенствование ипотечных программ [20].

Низкая платежеспособность населения в следствии закредитованности. Государству необходимо проводить мероприятия на повышение реальных доходов населения для того чтобы кредиты брались на действительно важные покупки, а не создавались целые наборы кредитов в одной семье, которые трудно выплачивать. При этом реализовать меры по контролю в банковской системе за уровнем долговой нагрузки заемщиком.

Подводя итоги, в ходе анализа рынка ипотечного кредитования было выделено, что на данном этапе развития в России наблюдается расцвет ипотечного жилищного кредитования. Популярность ипотечного кредитования вызвана его значительным влиянием на преодоление социальной нестабильности, а также разворотом государственной поддержки в данную область. Для банковской системы России ипотечное кредитование играет немаловажную роль, так как кредит обеспечен залоговым имуществом и в случае невозврата кредита,

No. 3

Thhe State Counsellor, 2019

банк реализует его и тем самым снижает свои кредитные риски. Ипотечное кредитование в России еще на пути своего становления, и показатели последних двух лет доказали, что он в состоянии развиться в достаточной степени

и при этом не снижать темп. В дальнейшем регуляторам кредитного рынка еще предстоит поддержать рынок ипотечного кредитования и внедрить инструменты, снижающие его резкие колебания.

ЛИТЕРАТУРА

1. Чурсинова А. Д. Ипотечное кредитование и его развитие в Российской Федерации // Аллея Науки. 2018. No. 3. С. 44-49.

2. Астапова Е.В. Закредитованность граждан России: проблемы и пути их решения // Юристъ - Правоведъ. 2017. No. 3. С. 165-171.

3. Козорезов Д.Н. Современные проблемы рынка ипотечного кредитования в России и возможные пути решения // Новая наука: проблемы и перспективы. 2017. No. 1-2. С. 237-241.

4. Гриневич Ю.А. Проблемы развития ипотечного кредитования в РФ // Современные научные исследования и разработки. 2018. No. 5. С. 180-183.

5. Борщ Л.М. Приоритетное развитие банковской системы: ипотечное кредитование в России // Деньги, кредит, банки. 2015. No. 4. С.123-127.

6. Махова А. В. Ипотечное кредитование в России на современном этапе (2010-2018 гг.) // Наука и образование: новое время. 2018. No. 2 (25). С. 195-204.

7. Официальный сайт «Федеральной службы государственной статистики». URL http://www.gks.ru/

8. Гринько Е.Н. Правовые основы регулирования ипотечной системы Российской Федерации // Азимут научных исследований: экономика и управление. 2019. Том 8. No. 1 (26). С. 138-147.

9. Седых Н.В. Анализ и перспективы развития рынка ипотечных жилищных кредитов в России в период кризиса в строительной сфере // Современные подходы к трансформации концепций государственного регулирования и управления в социально-экономических системах. Юго- Западный государственный университет (Курск). 2019 г. С. 109-114.

10. Лазаренко В. Г. Инновации в системе ипотечного кредитования // Форум. Серия: Гуманитарные и экономические науки. 2019. No. 1 (16). С. 137-141.

11. Аракелян Н.Ф. Состояние российской системы ипотечного кредитования // Вестник евразийской науки. 2018. Том 10. No. 2. С. 2.

12. Кузина О.Е. Перекредитованность россиян: миф или реальность? // Вопросы экономики. 2018. No. 11. С. 85-104.

13. Клименко Н.А. Анализ динамики ипотечного кредитования в периоды экономических спадов и подъемов в России // Финансы и учетная политика. 2019. No. 1 (5). С. 16-21.

14. Официальный сайт «Центральный банк Российской Федерации». URL: http://www.cbr.ru/

15. Белоусов А.Л. Развитие ипотечного кредитования и вопросы методологии определения доступности жилья // Актуальный проблемы экономики и права. 2019. No. 1 (49). С. 935-947.

16. Долматович И. А. Ипотечное жилищное кредитование в России: проблемы и решения // Деньги и кредит. 2017. No. 3. С. 33-37.

17. Официальный сайт «Агентство ипотечного жилищного кредитования». URL: http://дом.рф/

18. Официальный сайт «Рейтингового агентства Эксперт РА». URL: https://raexpert.ru/

19. Воропаева Ю.И. Государственные программы и стратегические направления развития ипотечного кредитования в России // Актуальные проблемы развития хозяйствующих субъектов, территорий и систем регионального и муниципального управления. 2018. С. 76-80.

20. Романишко В.А. Роль ипотечного кредитования в развитии коммерческого банка // Вестник современных исследований. 2018. No. 4.2 (19). С. 513-514.

REFERENCES

1. Chursinova A.D. Mortgage lending and its development in the Russian Fédération. Alley of Science. 2018. No. 3. P. 44-49.

2. Astapova E.V. The debt burden of Russian citizens: problems and solutions. Lawyer - Jurisprudence. 2017. No. 3. P. 165-171.

3. Kozorezov D.N. Modern problems of the mortgage lending market in Russia and possible solutions. New science: problems and prospects. 2017. No. 1-2. P. 237-241.

4. Grinevich Yu.A. Problems of development of mortgage lending in the Russian Federation. Modern scientific

rocygapc^^BeHH..^.^ CO-BLTHUK, 2019 № 3

research and development. 2018. No. 5. P. 180-183.

5. Borsch L.M. Priority development of the banking system: mortgage lending in Russia. Money, credit, banks. 2015. No. 4. P.123-127.

6. Makhova A.V. Mortgage lending in Russia at the present stage

7. The official website of the Federal State Statistics Service. Available at: http://www.gks.ru/

8. Grinko E.N. Legal foundations of regulation of the mortgage system of the Russian Federation. Azimuth of scientific research: economics and management. 2019.Vol. 8. No. 1

9. Sedykh N.V. Analysis and development prospects of the housing mortgage market in Russia during the crisis in the construction sector / Modern approaches to the transformation of the concepts of state regulation and management in socio-economic systems. Southwestern State University

10. Lazarenko V.G. Innovations in the system of mortgage lending. Forum. Series: Humanities and Economics. 2019.No 1

11. Arakelyan N.F. The state of the Russian system of mortgage lending. Bulletin of Eurasian science. 2018. Volume 10. No. 2. P. 2.

12. Kuzina O.E. Over-lending to Russians: myth or reality? Issues of economics. 2018. No. 11. P. 85-104.

13. Klimenko N.A. Analysis of the dynamics of mortgage lending during periods of economic downturns and booms in Russia. Finance and Accounting Policy. 2019.No 1

14. Official site "Central Bank of the Russian Federation". Available at: http://www.cbr.ru/

15. Belousov A.L. Development of mortgage lending and issues of methodology for determining housing affordability. Actual problems of economics and law. 2019.No. 1

16. Dolmatovich I.A. Mortgage lending in Russia: problems and solutions. Money and credit. 2017. No. 3. P. 33-37.

17. Official website of the Agency for Housing Mortgage Lending. Available at: http://dom.rf/

18. Official site of the Expert RA Rating Agency. Available at: https://raexpert.ru/

19. Voropaeva Yu.I. State programs and strategic directions for the development of mortgage lending in Russia / Actual problems of the development of business entities, territories and systems of regional and municipal government. 2018. P. 76-80.

20. Romanishko V.A. The role of mortgage lending in the development of a commercial bank. Bulletin of modern studies. 2018. No 4.2

Информация об авторах Гребенникова Вера Александровна

(Россия, Краснодар) Кандидат экономических наук, доцент кафедры экономического анализа, статистики и финансов, Кубанский государственный университет E-mail: v.grebennikova@rambler.ru

Помогаева Карина Георгиевна

(Россия, Краснодар) Студентка магистратуры 2 курс, направление «Финансы и кредит» Кубанский государственный университет E-mail: motionlessp@yandex.ru

Information about the authors

Vera A. Grebennikova

(Russia, Krasnodar) PhD in Economic sciences, Associate professor of the Department of economic analysis, statistics and finance Kuban State University E-mail: v.grebennikova@rambler.ru

Karina G. Pomogaeva

(Russia, Krasnodar) Master student 2 year, direction "Finance and credit"

Kuban State University Email: motionlessp@yandex.ru