Современные проблемы ипотечного кредитования в России и пути их решения

СОВРЕМЕННЫЕ ПРОБЛЕМЫ ИПОТЕЧНОГО КРЕДИТОВАНИЯ В РОССИИ И ПУТИ ИХ РЕШЕНИЯ

Н. М. ТУРБИНА, И. В. БАРАНОВА

В данной статье выявлены проблемы ипотечного кредитования в условиях мирового финансового кризиса и предложены пути их решения.

Ключевые слова: ипотека, кризис, проблемы, перекредитование, реструктуризация.

Мировой экономический кризис не мог не сказаться на объемах ипотечного кредитования в России. В течение года изменились не только принципы взаимодействия банков с клиентами, произошло глобальное осмысление понятия «ипотека». К концу года рынок ипотечного кредитования стал большой проблемой как для банкиров, так и для клиентов.

Проблемы начались с кризиса на рынке финансовых инструментов, обеспеченных ипотекой. Весной 2007 г. в Америке стало быстро расти число не возвратов по кредитам, выданным под залог недвижимости. Облигации, обеспеченные ипотекой, стали быстро обесцениваться. Банки и инвестиционные фонды стали списывать со своих балансов бумаги, которые еще недавно казались сверхнадежными. Объем списанных активов превысил 500 млрд долл. Во всем мире начались проблемы с ликвидностью, потребовались финансовые вливания от центробанков.

2008 г. стал переломным для сферы ипотечного кредитования в России. Сегодня получить ипотечный кредит почти невозможно. Также непонятно, что делать с уже заключенными кредитными договорами. На сегодняшний день ипотечное кредитование в России фактически парализовано. Теперь термин «ипотека» стал ассоциироваться прежде всего с причиной дестабилизации экономической ситуации на фондовых рынках мира и как следствие с основной причиной мирового финансового кризиса.

Сегодня многие заемщики столкнулись с проблемой уменьшения доходов или полной их потерей в связи с сокращением на работе. Серьезно пострадали заемщики, которые брали кредит в иностранной валюте с фиксированной ставкой или с плавающей ставкой в рублях: сумма ежемесячных платежей выросла почти в два раза.

В этих ситуациях платежи по ипотеке становятся непосильными.

В данной ситуации, в первую очередь, следует обратиться в банк-кредитор. Сегодня крупные банки разрабатывают для своих ипотечных клиентов программы перехода с валютной ипотеки на рублевую, с плавающей ставки на фиксированную.

В индивидуальном порядке банки готовы предоставить отсрочку по ипотечным платежам или другим образом реструктуризировать задолженность хорошего клиента, попавшего в сложную финансовую ситуацию. Как правило, банки не заинтересованы в изъятии и продаже залога. Поэтому они готовы определить новую сумму, которую заемщик мог бы платить с учетом текущего годового дохода и, соответственно, продлить срок кредита или предоставить отсрочку по погашению основного долга, получая какое-то время только проценты по кредиту.

Еще один вариант решения проблемы - это рефинансирование ипотеки в другом банке на более приемлемых условиях. В период кризиса на рынке осталось немного программ по перекредитованию ипотеки, и условия у них довольно жесткие.

Перекредитование - это получение кредита с более низкой процентной ставкой для погашения кредита с более высокой ставкой, взятого ранее. В условиях снижения ипотечных ставок заемщик может успешно пользоваться этим инструментом для уменьшения переплаты за жилье, приобретаемое по ипотеке [1].

В странах, где ипотека имеет более долгую историю, чем в России, перекредитование широко практикуется. И эта операция становится выгодной уже при разнице процентных ставок старого и нового кредита в десятые доли процента. В нашей стране перекредитование становится эффек-

тивным при разнице кредитных ставок в 2-3 %, так как получение нового ипотечного кредита сопряжено со значительными дополнительными затратами.

Можно избежать существенной части расходов, если осуществлять перекредитование в том же банке, который выдал первоначальный ипотечный кредит. Но банки очень неохотно идут на снижение процентных ставок по заключенным ранее договорам ипотеки, так как это уменьшает их доход от операции ипотечного кредитования. Можно попробовать получить в другом банке решение о выдаче ипотечного кредита по более низкой ставке и предъявить его своему банку-кредитору в качестве аргумента для изменения условий кредитования.

В случае смены кредитора в процессе перекредитования заемщики сталкиваются с целым рядом проблем. Во-первых, могут возникнуть дополнительные расходы в виде банковских сборов (за рассмотрение кредитной заявки, за открытие и ведение ссудного счета, за выдачу кредита и пр.). Во-вторых, придется повторно пройти процедуру оценки ипотечного жилья и его страхования, так как каждый ипотечный банк работает со своими партнерами-оценщиками и страховщиками. И, в-третьих, следует учитывать, что требования к ипотечному жилью у разных банков различны, и то жилье, которое было одобрено и про-кредитовано одним банком, может быть отклонено другим.

Не зависимо от того, измениться ли при перекредитовании банк-кредитор или нет, заемщику придется нести расходы, связанные с перерегистрацией ипотеки и нотариальным удостоверением сделки.

В гл. 7 Закона РФ «Об ипотеке» сказано: «имущество, заложенное по договору об ипотеке в обеспечение исполнения одного обязательства (предшествующая ипотека), может быть предоставлено в залог в обеспечение исполнения другого обязательства ... тому же или иному залогодержателю (последующая ипотека)» [3]. То есть согласно законодательству заемщик ипотечного кредита имеет право на повторный залог ипотечного жилья, что отвечает целям перекредитования. Но на практике заемщики вынуждены действовать по схеме: сначала погасить кредит у первоначального кредитора, затем снять залоговое обременение с жилья и только потом получить новый ипотечный кредит и заложить жилье новому кредитору. В случае если сумма кредита составляет большую часть стоимости жилья, это оправдано. Но когда сумма кредита не превышает

50 % стоимости ипотечного жилья, применение такой затратной для заемщика схемы объясняется только отсутствием отлаженных механизмов перекредитования.

Если в банке вам по каким-либо причинам отказали, необходимо обратиться за помощью к государству.

Государство предпринимает реальные шаги для помощи ипотечным заемщикам, попавшим в сложную финансовую ситуацию. Воплощать эти шаги в жизнь будет Агентство по ипотечному жилищному кредитованию (АИЖК), которое представлено практически во всех регионах нашей страны своими региональными операторами и сервисными агентами. Дополнительно создано Агентство по реструктуризации ипотечных жилищных кредитов (АРИЖК), которое также занимается оказанием помощи заемщикам в период кризиса.

Помощью АИЖК или АРИЖК можно воспользоваться, если выполнены следующие условия:

- заемщик должен быть гражданином Российской Федерации;

- для заемщика и членов его семьи жилье, приобретенное на средства ипотечного кредита, должно быть единственным;

- доход заемщика и его семьи за вычетом ежемесячного платежа по ипотечному кредиту и других обязательных платежей составляет величину меньше суммы трех прожиточных минимумов на каждого члена семьи заемщика;

- у заемщика (созаемщиков) отсутствуют сбережения и недвижимое имущество, достаточные для исполнения обязательств по ипотечному кредиту в течение 12 месяцев;

- до момента снижения дохода заемщик не допускал просрочки платежей по кредиту сроком более 90 календарных дней.

Кроме требований к самому заемщику и его доходу, АИЖК выдвигает ряд требований к ипотечному жилью:

- общая площадь жилого помещения составляет: для одиноко проживающих - не более 50 м2 в городе и не более 70 м2 в сельской местности; для двух человек - не более 35 м2 на человека в городе и не более 60 м2 на человека в сельской местности; для трех человек и более - не более 30 м2 на человека в городе и не более 50 м2 на человека в сельской местности;

- стоимость 1 м2 жилья (по оценке независимого оценщика) не должна превышать более чем на 50 % средней рыночной стоимости, определенной Росстатом для каждого субъекта РФ.

И, наконец, есть требования к ипотечному договору, который может быть реструктурирован АИЖК:

- ипотечный кредит был оформлен до 1 декабря 2008 г.;

- целью предоставления ипотечного кредита являлось приобретение (строительство) жилья или погашение ранее взятого ипотечного кредита.

Реструктуризация ипотечного кредита с участием АИЖК предполагает изменение графика ежемесячных платежей для заемщика, которое позволит ему осуществлять обслуживание ипотечного кредита, исходя из текущей платежеспособности, т. е. в течение льготного периода (максимум 12 месяцев) заемщик будет вносить в счет погашения кредита посильные для себя платежи. По окончании льготного периода возможны два варианта расчетов с кредитором: либо увеличение срока кредитования, либо увеличение размера ежемесячных платежей.

Реструктуризация ипотечного кредита может также предусматривать изменение валюты, процентной ставки по ипотечному кредиту и освобождение от уплаты штрафных санкций, наложенных после снижения совокупного дохода заемщика и его семьи.

В то же время реструктуризация ни в коем случае не может предусматривать прощение долга заемщика, освобождение заемщика от обязательств по страхованию, полное освобождение заемщика от внесения ежемесячных платежей.

Для реструктуризации ипотечного кредита по программе АИЖК заемщик должен подать заявление установленного образца в банк-кредитор, сотрудничающий с Агентством, или непосредственно в АИЖК. Заемщика уведомляют в письменной форме о результатах рассмотрения его заявления. В случае отказа в реструктуризации заемщик в праве устранить причины отказа и подать заявление повторно.

Важно знать, что заемщик может воспользоваться процедурой реструктуризации только однажды. Также и в отношении ипотечного жилья: по каждому объекту возможно проведение реструктуризации кредита только один раз.

Для семей, в которых в 2007-2008 гг. родился второй (или третий и последующий) ребенок, а также для семей, в которых этот ребенок появится в 2009 г., существует еще одна возможность снизить ипотечное бремя - использовать на эти цели материнский капитал.

Использовать средства материнского капитала для платежей по ипотечному кредиту может как сама мать ребенка, так и ее супруг. Возможно,

от родителей потребуется гарантийное письмо с обязательством наделить ребенка долей собственности в жилье, на оплату которого тратится материнский капитал, после выплаты ипотечного кредита и снятия с жилья залогового обременения.

В 2009 г. будет увеличен уставный капитал Агентства по ипотечному жилищному кредитованию. Всего Правительство РФ в этом году направит АИЖК 60 млрд руб., которые могут быть потрачены на целевые кредиты строительным компаниям, возводящим жилье эконом-класса.

Таким образом, власти предпринимают попытку не только поддержать покупателей жилья, но и строителей.

За первый квартал 2009 г. по данным ЦБ России, населению выдано 18,6 тыс. ипотечных кредитов на общую сумму в 24,4 млрд руб. Год назад за первый квартал объем ипотечного кредитования составил 150 млрд руб. Средние ставки в коммерческих банках, не связанных договоренностями действовать по стандартам АИЖК, уже давно перевалили за «запретительный» порог. Более того, банки крайне неохотно идут на реструктуризацию проблемных кредитов, поскольку, как только фиксируется «плохой» кредит, банк обязан увеличить свои финансовые резервы.

Так что если ипотека до сих пор действует, то только благодаря крупным банкам с государственным участием в капитале, которые сотрудничают с АИЖК и имеют доступ к господдержке или более дешевому фондированию.

Из 60 млрд руб., выделяемых правительством, львиную долю АИЖК направит на стимулирование первичного рынка жилья - банки, продолжающие кредитовать застройщиков, получат от агентства целевые кредиты, что даст им ликвидность на несколько лет до завершения строительства. При этом АИЖК будет строго отслеживать, чтобы средства шли именно на продолжение строительства, а не на погашение ранее взятых кредитов.

Что касается потенциальных покупателей жилья, желающие взять деньги в банке есть. Отчасти помогают государственные программы: 40 тыс. семей уже подали заявление на использование материнского капитала для погашения ипотеки. Прогноз Пенсионного фонда РФ - 320 тыс. таких семей. Кроме того, еще около 30 тыс. заемщиков могут появиться из числа военнослужащих.

Впрочем, АИЖК обещает некоторую помощь и «несоциальным» гражданам, желающим взять кредит: поставлена задача постепенно снизить процентную ставку по кредитам и вернуться к условиям, применявшимся до кризиса, когда перво-

начальный взнос не превышал 10-15 % стоимости покупаемой квартиры. Сегодня банки требуют предварительно «оплатить» не менее 30-40 % стоимости жилья. Что касается механизма стимулирования нового строительства, здесь АИЖК будет действовать совместно с Фондом поддержки жилищного строительства. Соответствующее соглашение уже подписано. Суть программы состоит в том, что агентство отберет банки, которые продолжают сотрудничать со строителями. А фонд, в свою очередь, обязуется выкупить у застройщика часть возведенных квартир, которые не будут проданы на свободном рынке. Определена даже возможная цена таких сделок - в среднем по стране речь идет о 30 тыс. руб. за 1 м2. В результате у застройщика не окажется «зависших» неликвидных метров и он сможет вовремя и в полном объеме вернуть кредит банку, а тот, в свою очередь, рассчитаться с АИЖК. Фонд же будет распоряжаться жилищным фондом несколькими способами: продавать их гражданам, получающим социальные выплаты из бюджета, и, возможно, использовать для выполнения жилищных обязательств государства перед некоторыми категориями граждан [2].

По общему мнению экспертов, нам уже не дождаться тех же льготных условий выдачи кредитов, что были раньше. Сегодня большинство банкиров понимают, чем чреваты займы без первоначального взноса и подтвержденного дохода. Вряд ли кредитные организации снова пойдут на такой риск в ближайшие годы.

Долгосрочные ресурсы для российских банков имеются пока только у государства, но эти ресурсы ограничены. По мнению банкиров, для реальной поддержки рынка недостаточно средств, предусмотренных для АИЖК в бюджете нынешнего года, поэтому основная задача власти - создание альтернативных институтов рефинансирования ипотечных кредитов. Дело в том, что в отличие от западных стран в России не используют

в качестве источников длинных денег средства страховых компаний, пенсионных и инвестиционных фондов. О том, что эти структуры должны принимать активное участие в работе ипотечного рынка путем инвестиций в ипотечные ценные бумаги, говорится уже в течение многих лет. Однако до сих пор этот механизм рефинансирования не заработал в полной мере. Ипотека в России выживет, если удастся сохранить то, что есть, и создать работоспособную систему рефинансирования.

Однако уже сейчас очевидно, что ипотечное кредитование не может быть единственным и основным механизмом решения жилищного вопроса. Ипотека - хороший способ приобретения жилья для той части населения, которая может себе позволить долгосрочное планирование бюджета. Для остальных должны быть созданы другие возможности. Например, государственный рынок найма.

Литература

1. Касьяненко Т. Г., Бузова И. Л. Ипотечно-ин-вестиционный анализ при ипотечном кредитовании: учеб. пособие. СПб., 2008.

2. Лукашов В. Проблемы развития ипотеки на региональном уровне // Финансы. 2007. № 10. С. 63.

3. Об ипотеке: федер. закон от 16 июля 1998 г. № 102-ФЗ (со всеми изменениями и дополнениями).

* * *

CONTEMPORARY PROBLEMS OF MORTGAGING IN RUSSIA AND WAYS OF THEIR SOLUTION

N. M. Turbina, I. V. Baranova

In this article the problems of mortgaging (mortgage crediting) in the situation of world financial crisis are determined and the ways of their solution are suggested.

Key words: mortgage, crisis, recrediting, restructurization.