Застройщиков не пускают в плавание

Застройщиков не пускают в плавание

Минфин предлагает не ограничивать размер ставок при кредитовании строительства

Минфин подготовил законопроект, предусматривающий вывод кредитования строительной деятельности из-под действия готовящихся ограничений для плавающих банковских ставок для микропредприятий. Это объясняется тем, что создаваемые под конкретные строительные проекты юрлица могут попадать под действие ограничений, что приведет к росту процентной нагрузки и удорожанию жилья. Эксперты в основном считают эту инициативу полезной, впрочем, некоторые полагают, что ограничения по ставкам могли бы позволить планировать рост затрат.

Фото: Антон Новодерёжкин, Коммерсантъ

Минфин предлагает не распространять на кредиты для застройщиков готовящиеся ограничения по части плавающих банковских ставок. Ведомство подготовило законопроект, который предусматривает вывод из-под действия будущих положений по плавающим ставкам некоторых видов деятельности, включая строительство зданий и инженерных сооружений. Поясним, что в Госдуме сейчас рассматривается законопроект, предусматривающий установление лимитов, ограничивающих размер «плавания» ставок в том числе по кредитам для микробизнеса,— не более чем на четыре процентных пункта от уровня ключевой ставки на дату заключения договора.

Необходимость исключения для строительной отрасли Минфин объясняет тем, что застройщики зачастую реализуют проекты «на балансе отдельной, специально созданной организации», которая может быть отнесена к микропредприятию. Для них плавающая ставка более выгодна и используется в рамках проектного финансирования. Так, при кредитовании жилищных проектов ставка состоит из двух компонентов: базовая ставка, которая является плавающей и начисляется на долг, не покрытый средствами дольщиков на эскроу-счетах (чем меньше покрытие, тем выше ставка), и специальная ставка — фиксированный процент, начисляемый уже на покрытую средствами на эскроу-счетах часть долга.

В случае с коммерческой недвижимостью, поясняет Минфин, кредитование «осуществляется с определенным запасом прочности — в данный резерв по потоку может быть заложен прогноз роста ключевой ставки».

По мнению Минфина, фиксированные ставки для застройщиков приведут к увеличению процентной нагрузки и, как следствие, к увеличению стоимости квадратного метра жилой площади, ставки аренды для ритейлера и стоимости проживания при аренде номеров в гостиницах.

Председатель комитета «Опоры России» по строительству Марк Геллер поясняет, что застройщики создают отдельные юрлица практически на каждый дом на срок строительства — в таких организациях минимум сотрудников и выручки на первом этапе строительства, поэтому они в период строительства могут формально попадать под микропредприятия. Ограничения могут привести к тому, что банки будут закладывать свой риск и, соответственно, ставки для таких строительных организаций будут выше, предупреждает он.

Впрочем, член генсовета «Деловой России», гендиректор ООО «Власта Инвест Крым» Людмила Любимова полагает, что ограничение изменения ставок не только для микробизнеса было бы «полезным шагом» для строительных компаний — введение лимита поможет планировать повышение своих затрат.

Гендиректор АО «Югинвестпроект» Илья Пономарев не считает, что ограничение изменения плавающей ставки существенно скажется на строителях, к тому же «финансировать реальную стройку займами с плавающей ставкой рискованно, учитывая длительный инвестцикл».

При этом, говорит господин Пономарев, отсутствие ограничений создает риск «сваливания» небольших подрядчиков в значительные финансовые риски, что при повышенной ключевой ставке может стать критичным для малого бизнеса.

Член общественного совета при Минстрое, президент фонда «Институт экономики города» Надежда Косарева полагает, что предложение Минфина «понятно и представляется правильным» — ограничение изменения ставки приведет к увеличению стоимости кредита на стадии строительства с большим объемом привлеченных на счета эскроу-средств. «В других случаях, на которые также предлагается не распространять ограничения, уже возникают вопросы»,— говорит она, поясняя, что в этих ситуациях ограничения снижают риски для заемщика.