Тройная ставка

Накопленный в ритейле опыт не уберег создателя сети "Копейка" Александра Самонова от промахов в его экспериментах с недвижимостью. Пришлось всему учиться заново.

Владелец фонда Accent Real Estate Александр Самонов в прошлом — один из самых успешных российских топ-менеджеров в сфере торговли, создатель розничной сети "Копейка". Это дает ему право иногда подтрунивать над друзьями-ритейлерами, что, дескать, нужно было выходить из бизнеса на пике, как он сам. В конце 2006 года Александр Самонов вместе с партнерами Артемом Хачатряном и Сергеем Ломакиным продали "Уралсибу" 50% "Копейки". По оценкам, сумма сделки составила $600-700 млн — немыслимые деньги по сегодняшним меркам. Но друзья отвечают Самонову примерно так: "Ну вышел бы я,— и что? Воткнулся бы в какую-нибудь другую историю и все равно упал бы вместе со всеми".

Примером друзьям служит сам Самонов. Он "воткнулся" в недвижимость, пострадавшую из-за кризиса еще сильнее, чем ритейл. Но от финансового краха Александр Самонов спасся благодаря тому, что в новом деле был новичком и не спешил с покупками, хотя в "Копейке" управление недвижимостью было вторым по значимости делом после торговли. На момент продажи сеть включала 300 объектов недвижимости, находящихся как в собственности, так и в аренде,— Самонов лично принимал участие в их подборе и заключении договоров. Интересная и эстетически привлекательная недвижимость "Копейке" была не нужна, Самонов же, по его словам, мечтал инвестировать именно в такую.

С этой целью в апреле 2007 года вместе с экс-финансовым директором "Копейки" Виктором Шлеповым и производителем шоколадной пасты "Алиса" Владимиром Вайсом Самонов создал управляющую компанию Accent Capital Partners, в которой стал основным совладельцем, по некоторым данным, с долей 80%.

Стартовый капитал составил $300 млн. Самонов вложил в новый бизнес большую часть денег, вырученных от продажи "Копейки", где ему принадлежало 30%. От сторонних инвесторов планировалось получить более $1 млрд. С частью суммы главе фонда помогли западные бизнесмены — его личные знакомые еще со времен "Копейки". А вот на открытом рынке средства раздобыть не получилось, хотя в 2007 году Александр Самонов нанимал специалистов одной из крупнейших мировых консалтинговых компаний. Сколько денег в итоге удалось привлечь, Самонов не раскрывает. Он вообще человек непубличный, насколько это возможно для партнера инвестиционного фонда,— за последний год Самонов не дал СМИ ни одного развернутого интервью.

"Недвижимостью тогда не занимался только ленивый",— рассказывает Самонов о начале своего нового бизнеса. Рядом то и дело кто-то что-то покупал или продавал. Но Самонов подолгу просчитывал каждое предложение и ни по одному из них, по непонятным ему самому причинам, не мог спрогнозировать обычной для того времени более чем 30-процентной доходности. Пока он размышлял, покупать или нет, кто-нубудь его уже опережал. И так раз за разом. Чтобы инвестировать в десять объектов, Самонов перелопатил около сотни предложений. И получилось, что большинство из этих десяти объектов, составляющих сейчас весь портфель фонда Accent Real Estate, Самонов приобрел, когда цены на рынке недвижимости уже начали ползти вниз. К июню 2009 года фонд сумел даже сохранить $50 млн собственных средств. Это, конечно, можно объяснить стратегическим видением, но на самом деле, по признанию бизнесмена, сложившаяся ситуация не более чем случайность.

Самонов хвастается не профессионализмом, а трудоголизмом. У бизнесмена нет никаких увлечений, кроме бизнеса. Свободное время есть только на семейный досуг, но этого времени — два выходных в неделю — все равно не хватает: семей у Самонова по сути две. Субботний день он проводит с двумя детьми от предыдущего брака, а воскресенье — с двумя от нынешнего.

"Товарищи мне говорят: ну что это за жизнь в офисе — она же скучная,— рассказывает Самонов.— Ничего не могу сказать, оглянешься — и правда, столько вокруг всего интересного". Обозревать окрестности Александр Самонов имеет обыкновение через телескоп, установленный в офисе на 38-м этаже одного из зданий "Москва-Сити".

Богатство выбора

У Александра Самонова есть внутренний лозунг, которому подчиняются все его поступки. Когда ему приносят какой-то документ на рассмотрение, он спрашивает об альтернативных вариантах. "Если их нет, то нечего и разговаривать: на безальтернативной основе принимать решение категорически запрещено,— объясняет Самонов.— Я готов золотыми буквами на стене над входом в кабинет высечь "аль-тер-на-ти-ва"".

Когда бизнесмен следует своему правилу, эффективность принятия решений повышается в разы. Если Самонов про него забывает, а такое иногда случается,— попадает впросак. В режиме "ошпаренной кошки" ему пришлось бегать по школам, чтобы наконец пристроить в одну из них свою шестилетнюю дочь. Год назад он выбрал для нее подготовительные курсы при "уважаемой государственной школе" и находился в полной уверенности, что дочь пойдет в первый класс именно туда. Когда вывесили списки, оказалось, что ее не приняли. "А у меня все! У меня альтернатив нет!" — в отчаянии произносит Самонов. Списки учеников были сформированы и в других школах, куда обращался бизнесмен.

Параллельно с поиском школы для ребенка Самонов начал подбирать якорного арендатора для торгового центра в Бутово. Претендента два — группа компаний Х5 с супермаркетом "Перекресток" и французский Carrefour с одноименным магазином. С одним из них уже подписан меморандум о взаимопонимании, и менеджеры Accent Real Estate были готовы "выключить" второго участника забега, но Самонов не дал им этого сделать.

"Между меморандумом, который отражает только укрупненные условия, и договором на 100 страниц огромная дистанция,— объясняет бизнесмен.— Дьявол кроется в деталях". Пока Самонову не принесут два договора, подписанных обеими сторонами, решение не будет принято окончательно. Бизнесмена не смущает, что для изучения каждого договора придется нанимать внешних консультантов и платить им десятки тысяч долларов. Чтобы не нарваться на неприятность, нужно нести издержки. Это и есть яркий пример альтернативы.

Причина — в людях

После продажи "Копейки" Александр Самонов решил выстроить весь свой новый бизнес по принципу альтернативы. Его фонд занялся сразу двумя направлениями — девелопментом и управлением инвестициями в недвижимость. Изначально фонд был холдингом, куда входили две компании — Accent Development и Accent Real Estate.

Accent Development занималась поиском подрядчиков для проектирования и строительства, а также арендаторов перед конечной продажей объекта тому, кто в дальнейшем им будет владеть и управлять.

Другая компания холдинга — Accent Real Estate занималась исключительно финансовым управлением. Она только вкладывала собственные средства и средства сторонних инвесторов в проекты на рынке недвижимости. Организацию строительства в этом случае брали на себя другие партнеры-девелоперы, вступавшие в долю. Ни Accent Development, ни Accent Real Estate 100-процентных долей в объектах не покупали.

Конечно, можно было и объединить девелоперский и инвестиционный бизнесы в одну компанию, но Самонов не стал так поступать, ведь это было бы нарушением принципа альтернативы. Один из бизнесов вполне мог дать течь и повлечь на дно второй. Он не прогадал: бизнес Accent Development стал "протекать" сразу.

Accent Development по приглашению Александра Самонова возглавил его друг — бывший менеджер "Копейки" Юрий Дорофеев. Однако уже через год соратник по ритейлу пал жертвой принципа альтернативы: девелоперский бизнес прекратил существование. Компания приняла участие лишь в четырех проектах, и в целом неудачно. Доходов этот бизнес не принес, и Самонов принял решение его закрыть.

Причина, как он считает, в коллективе и партнерах. На пути менеджеров Accent Development люди все время попадались не те. Дорофеев был профессиональным управленцем в розничной торговле, но команду для девелоперской компании ему сколотить не удалось. Ничем закончились переговоры со шведской Amma Development в начале 2008 года о строительстве 20 торгово-развлекательных центров Power Center в Центральной России. Не задалось партнерство и с Ross Group Марка Афраймовича — она совместно с фондом Самонова собиралась строить сеть торгово-развлекательных центров в десяти российских регионах.

Вопиющим случаем неудавшегося партнерства стала покупка 50-процентной доли в строящемся коттеджном поселке "Беловодье" в Ростове-на-Дону у местного бизнесмена Владимира Усачева. До Самонова дошла информация о том, что его партнер оплатил ремонт машины из денег, предназначенных для развития проекта, да и установил себе немаленькую зарплату. Деньги в масштабах проекта были потрачены смешные, но Самонова это покоробило. Он послал в Ростов-на-Дону ревизионную комиссию, но всех финансовых документов менеджерам Самонова в Ростове не показали.

После этого Самонов три раза встречался с Усачевым, убеждая его выкупить все акции обратно. В конце концов тот согласился, и Accent Development вышла из проекта не с прибылью 30% на капитал, как планировалось, а с доходностью чуть выше банковской ставки. Даже небольшой, в общем-то, проект закончился неудачей. С весны 2008 года Александр Самонов больше не играет в девелопмент.

По примеру Баффета

Осенью один из друзей предложил Самонову инвестировать в крупного производителя консервации "Балтимор", находящегося в залоге у банков ВТБ и UniCredit. У Самонова в то время как раз появлялись идеи зайти в капитал какой-нибудь компании-производителя. Документ пролежал у него на столе чуть больше недели. Достойная компания, решил бизнесмен, но приобретать не надо. Прав ли был Самонов в том, что не стал распыляться и покупать производство консервов, в котором понимает еще меньше, чем в недвижимости,— уже никогда не станет ясно. В конце апреля 2009 года о покупке "Балтимора" объявила Unilever.

Один из партнеров фонда рассчитывал сам стать оператором торгового центра, в который вложился вместе с Самоновым. Бизнесменам пришлось встречаться три раза, чтобы Самонов его отговорил. Партнер был девелопером, опыта и знаний в другой области у него не наблюдалось, а потому президент Accent Real Estate назвал его идею "пургой". "Покупатель придет и спросит, кто у тебя оператор,— рассуждает Самонов.— А это не известная компания, а мой партнер по проекту, и будут дисконты". Самонов и сам больше не задумывается о том, чтобы лезть в другие бизнесы, пусть даже смежные, набираясь опыта в одном.

Самонов уже не строит иллюзий и через два года упражнений с недвижимостью все равно считает себя новичком как в девелопменте, так и в инвестициях в недвижимость. По его признанию, он набивает шишки на немалом количестве собственных ошибок. Из каждой ошибки рождается правило.

Самый успешный в мире инвестор Уоррен Баффет предпочитает в каждом из активов выступать "спящим" инвестором, то есть активно не вмешиваться в деятельность бизнеса, в котором может до конца не разбираться. С недавних пор так поступает и Самонов, просчитывая вероятную доходность и вкладывая деньги. Кроме того, он старается не покупать в объектах недвижимости долю свыше 30%.

Сейчас в большинстве активов его доля превышает контрольную, а в одном из объектов недвижимости — в бизнес-центре "Дельта плаза" — ему как финансовому инвестору принадлежит даже более 90% (остальное — девелоперу, организующему строительство). В этом случае Самонову повезло: девелопер попался добросовестный. Во многих других случаях контрольный пакет в проекте создает проблемы. "Партнеры начинают расслабляться,— размышляет бизнесмен,— им кажется, что ответственности они ни за что не несут: там наверху есть начальники, они разберутся".

Призраки роста

Сейчас Самонову приходится разбираться, что делать с объектами недвижимости и уже приобретенными участками. Кризис смешал все карты. Из 14 проектов только четыре будут сданы в эксплуатацию в ближайшие год-полтора. Это логистические центры в Подольске и Уфе и два объекта в Москве — торговый центр в Бутово и бизнес-центр в Сыромятниках.

Остальные проекты бизнесмен держит "на холде". Самонов понимает, что все прежние бизнес-планы из-за случившегося кризиса уже неактуальны. Выбор объектов и участков вначале был довольно хаотичным. Возможно, это стало одной из причин того, что в кризис многие из них оказались замороженными.

В конце 2007 года фонд Самонова в равных долях с ярославской УК "Ярослав Мудрый" приобрел права на земельный участок в 2 км от Ярославля. Площадь участка составляет 260 га, планируемая площадь застройки — 700-800 тыс. кв. м. Это должен был быть целый город-спутник из коттеджей и таунхаусов с магазинами, школами и детскими садами. К участку подвели инженерные сети, после чего проект встал из-за обвала спроса на рынке. Что делать дальше — не ясно.

Похожая история произошла в Санкт-Петербурге, где фонд вложил средства в пять земельных участков на окраинах города, подходящих под строительство автодилерских центров и складов. Покупателей на них Самонов пока не нашел. "Заинтересованные лица есть, но ценник не устраивает,— говорит Самонов.— Все там сложится, просто нужно подождать".

Пока рынок находится на дне, у Самонова есть время выработать более профессиональный подход к ведению бизнеса. Принцип альтернативы снова в действии. Свои будущие инвестиции он хочет четко разделить на три направления: ритейл, индустриальную и гостиничную недвижимость.

В ритейле бизнесмен очень надеется в конце концов воплотить проект строительства более сотни магазинов в формате "у дома". По словам Самонова, он встречался с руководителями Auchan, Rewe и Carrefour, и те, как ни странно, выказали интерес стать арендаторами или собственниками торговых точек площадью 1-2 тыс. кв. м.

""Магазин у дома" — это вечный формат,— говорит совладелец группы компаний "Виктория" Николай Власенко.— Таким магазинам покупатель готов простить многие вещи только потому, что не хочет идти пешком лишние 300 м". Интерес западных ритейлеров к этому формату, по словам Власенко, объясняется легко. В Госдуме рассматриваются целых пять проектов нового закона о торговле, и некоторые из них ограничивают работу крупных торговых форматов. Не исключено, что работа гипермаркетов уже в этом году будет, к примеру, ограничена по времени. В Великобритании и Франции такое уже случилось и привело к расцвету малых форматов ритейла.

В индустриальной недвижимости бизнесмен делает ставку на склады с несколькими температурными режимами. Еще по работе в "Копейке" он знает, что такие склады мало кто строит, но всем продуктовым ритейлерам они нужны. Именно такой склад и достраивается сейчас в Подольске. По мнению же Власенко, такие склады ритейлерам, конечно, нужны, но они слишком долго окупаются — иметь подобные объекты в собственности может позволить себе лишь гигантская сеть с оборотом от $10 млрд. Владеет такими складами узкий круг логистических компаний, сдающих площади в аренду. Так что с поиском партнеров по их строительству у Самонова могут возникнуть большие сложности.

В состоянии коллапса

Гостиничное направление, как считает Самонов, будет его страховать: строительство отелей никогда не отличалось высокой доходностью, но и рисков несет в себе меньше всего. По его словам, западные операторы, с которыми собирается работать бизнесмен, очень тщательно рассчитывают показатели наполняемости, прежде чем запускать новые проекты. Самонов провел предварительные переговоры с Rezidor, Marriott и Hilton и утверждает, что они заинтересованы в открытии новых объектов. Впрочем, на деле отельеры осторожничают.

Например, в мае 2009-го Rezidor и входящая в группу "Панавто" компания "Стар девелопмент" на год перенесли начало строительства гостиницы в Ростове-на-Дону, рассчитанной на 588 номеров. По словам гендиректора "Стар девелопмента" Вадима Нарановича, из-за кризиса меняются планы и по другому его гостиничному проекту — Reval Hotel Presnya в Москве.

"Рынок находится в состоянии такого коллапса, что вопрос о том, в какие направления вкладывать, философский,— считает управляющий партнер Fleming Family and Partners Олег Мышкин.— Фонды просто пытаются сохранить стоимость активов: работают с арендаторами, реструктурируют долги". Но Самонову кажется, что начинается период стабилизации. "Я в США недавно был, первые признаки роста там именно в real estate",— говорит бизнесмен.

Поднабравшись опыта, Самонов хочет пойти на риск. Он не может поручиться за то, что в ближайшее время рынок непременно ждет подъем, но собирается в очередной раз провести роад-шоу для западных инвесторов. Чтобы начать новый этап покупок — объектов для гостиничного, логистического бизнеса и ритейла,— оставшихся $50 млн ему не хватит. Однако, по словам Мышкина, западные инвесторы скорее обратятся к покупке облигаций крупных предприятий вроде ТНК-BP, которые сейчас торгуются с большим дисконтом, а российская недвижимость для них сейчас интереса не представляет вовсе.

Самонов собирается по мере возможности искать потенциальных покупателей, а затем подбирать для них объекты недвижимости. Но давно существующие на рынке игроки не очень-то верят в Самонова. "Комментарии излишни: этот человек без опыта в недвижимости начинает с проекта 1200 домов под Ярославлем,— говорит глава российского представительства одного из крупнейших на рынке фондов.— Никакой логики, эти планы и до кризиса не могли реализоваться".

Однако Самонов считает, что уже многому научился. Что делать с некоторыми купленными перед кризисом объектами, ему сейчас и впрямь пока непонятно. Зато точно известно, какими должны быть будущие покупки — небольшими. О строительстве городов-спутников Самонов уже не помышляет, а микропроекты вроде "магазинов у дома", по его словам, и через 100 лет будут актуальны.

"Фонды не готовы инвестировать в российскую недвижимость и занимают выжидательную позицию. Вероятность привлечения западных денег сегодня чрезвычайно низка"