Проблемные зоны ЖКХ

Проблемные зоны ЖКХ

Сергей Креков

Президент Ассоциации АКОН

Галина Андриянова

Судья постоянно действующего Международного Арбитражного третейского Суда

Дмитрий Чариков

- Добрый день, уважаемые радиослушатели. В эфире интернет-радио «МедиаМетрикс», которое слушают уже свыше 50 000 человек в день, и программа «Жилищно-Коммунальное Хозяйство». Я, Дмитрий Чариков, представляю гостей в студии. Сегодня вместе с нами Галина Андрианова – судья постоянно действующего Международного Арбитражного Третейского суда, адвокат Союза адвокатов Москвы. И Сергей Креков – президент Ассоциации компаний, обслуживающих недвижимость «АКОН». Добрый день, Галина.

Галина Андрианова

- Добрый день.

Дмитрий Чариков

- И добрый день, Сергей.

Сергей Креков

- Добрый день, Дмитрий.

Дмитрий Чариков

- Тема сегодняшнего нашего разговора: «Проблемные зоны ЖКХ и эффективные пути решения». Эта тема сегодня волнует практически всех собственников жилья и иной недвижимости. Более того, буквально через несколько дней, а точнее 24 сентября, в ЦДХ (Центральном Доме Художника) в рамках выставки «Недвижимость от лидеров 2015» пройдет конференция по ЖКХ. И одним из организаторов этой конференции, которая, кстати, пройдет впервые в рамках данной выставки, выступит Ассоциация «АКОН». И первый вопрос к вам, Сергей. Какие результаты вы ждете от этой выставки, точнее от этой конференции?

Сергей Креков

- В первую очередь хотелось бы поговорить и пообсуждать проблемы ЖКХ в формате предложений, анализа того, что происходит, выявления проблемных зон, с которыми мы сталкиваемся, поиска путей решений. На сегодняшний момент, в рамках рабочих групп, которые ведутся в ассоциации, в подготовке этого мероприятия, у нас уже сформировано некое видение того, как выглядит основная проблематика тем, связанных с ЖКХ. Мы подготовили по некоторым направлениям предложения, которые бы хотели озвучить публично на выставке, ответить на вопросы. В целом, мы планируем по итогам этой выставки принять меморандум, с которым можно было бы обратиться в Минстрой, с целью решения ряда проблем, с которыми мы сталкиваемся, в том числе и основополагающая сегодня (это проблема, которая беспокоит всех: и нас, и жителей) – это вопрос капитального ремонта. То есть то, что сегодня встало во главу угла.

Дмитрий Чариков

- Понятно. Состав спикеров конференции достаточно внушителен. Это и Герман Клименко – Председатель Совета Института Развития Интернета, директор, владелец компании «Liveinternet». В связи с этим хочу сказать, что интернет входит в наши души, сердца не только, как соцсети, место, где можно пообщаться, но и как инструмент управления какими-то процессами, в том числе бизнес-процессами. Насколько в сфере ЖКХ интернет сегодня востребован, перспективен? Так вот я спрошу. Насколько?

Сергей Креков

- Вы знаете, я думаю в свете тех решений, которые принимает Минстрой, он будет основополагающим. Дело в том, что у нас вводятся ОДН, и мы будем с 2016 года платить всё по счетчикам. У нас будут очень большие штрафы в случае, если не установлены приборы учета. Сбор и обработка этих показаний в ручном режиме физически невозможна. Для управляющих компаний это является невероятно трудоемкой задачей, с решением которой можно справиться, используя только современные технологии. Данные институты нам расскажут более подробно, что мы можем использовать и как мы можем решать проблему буквально завтрашнего дня, потому что новый год у нас не за горами. Второй момент, который для нас немаловажен, – это взаимодействие, коммуникации. То есть то, с чем сталкивается любая управляющая компания – это механизм взаимодействия с потребителем. Дело в том, что их очень много, и использовать дорогостоящий вид прямой коммуникации слишком дорого - это большие затраты, большие издержки. Когда мы говорим об управлении многоквартирным домом, мы всё-таки говорим о низкорентабельном бизнесе и высокорисковом, поэтому здесь нам на выручку приходят современные технологии, возможность налаживания взаимодействия с людьми через интерактив, через удаленное общение. Минимизация наших затрат, с одной стороны, а с другой стороны, оптимизация и ускорение процессов взаимодействия с потребителем.

Дмитрий Чариков

- Хочу сообщить, что в составе спикеров и Сергей Креков – президент Ассоциации компаний, обслуживающих недвижимость («АКОН»), и сегодня Сергей вместе с нами в студии радио «МедиаМетрикс». А так же, Светлана Калинина – руководитель Регионального центра «ЖКХ Контроль», член экспертной группы Государственной Думы Российской Федерации; Олег Иванов – председатель Совета «ЖКХ Контроль» Московской области; Максим Соловьянов – заместитель председателя совета Национальной Ассоциации инфраструктур; Ирина Гринченко – заместитель генерального директора СРО НП УО Московской области. И Галина Андрианова – судья постоянно действующего Третейского суда, Международный арбитражный Третейский суд. Галина, и теперь вопрос к вам. Как вы видите участие Третейского суда в разрешении конфликтов в сфере ЖКХ?

Галина Андрианова

- В настоящий момент суды общей юрисдикции у нас предполагают рассмотрение данных споров в соответствии с Законодательством, но на сегодняшний день эта процедура очень затянута. Прежде, чем обратиться в суд общей юрисдикции, необходимо между управляющей компанией и физическим лицом произвести некий претензионный порядок, и только после этого возможно обратиться в суд общей юрисдикции с исковыми требованиями о взыскании денежных средств, если существует задолженность по данному вопросу. На сегодняшний день эта процедура очень затянута. Прежде, чем выйти к исполнительному листу и решению сюда, пройдет не один месяц по взысканию денежных средств по задолженности. На сегодняшний день Федеральный Закон о третейских судьях предусматривает, и в связи с этим был создан постоянно действующий Арбитражный Международный Третейский суд, который позволяет намного ускорить темпы взыскания денежных средств, взаимодействия, досудебного регулирования данных проблем. Есть возможность обратиться как управляющим компаниям, так и физическим лицам для разрешения данных вопросов по взысканию в Третейский Арбитражный суд. Это максимально уменьшенные сроки, которые позволяют взыскать денежные средства в течение одного судебного заседания, после которого будет вынесено решение в течение трех дней, и в течение месяца (это максимальный срок) получение исполнительного листа, который так же будет получен сотрудниками Третейского Арбитражного суда для последующего исполнения всех действий по взысканию денежных средств. Это тоже могут производить сотрудники Третейского суда. Полный спектр услуг, вплоть до судебного урегулирования – это договорная…

Дмитрий Чариков

- Ситуация какая-то конфликтная?

Галина Андрианова

- Да, будем так говорить. Когда ведь возникают вопросы между управляющей компанией и физическими лицами, не все понимают. У нас граждане не все располагают юридическими познаниями в данной области. Иногда просто даже досудебное урегулирование позволяет решить какой-то конфликт, который в последующем может обойтись и без судебного решения. Но вот на сегодняшний день общая юрисдикция не может дать таких возможностей, потому как там не существует досудебного урегулирования. Это раз. Во-вторых, всё происходит очень затянуто. То есть, как физическое лицо, так и управляющая компания могут затянуть процесс - это откладывание бесконечное по возможным всяческим причинам. Мы считаем, что всё-таки Третейский суд дает больше возможностей людям быстро, грамотно, квалифицированно разрешить спорные ситуации.

Дмитрий Чариков

- Более эффективно, оперативно. У нас в гостях был, в том числе, и Олег Иванов – руководитель Центра урегулирования социальных конфликтов. Дело в том, что сфера ЖКХ рождает такие конфликты, в том числе, между собственниками недвижимости и управляющими компаниями. Недавно был такой вопиющий случай, когда представители собственников ворвались в офис управляющей компании (это было в центре Москвы), какие-то люди в камуфляжной форме изъяли документы, изъяли деньги и чудом только не дошло до мордобития. Хотя в принципе это всё можно было решить в соответствии с процедурами: собственники могли собрать собрание, вынести решения соответствующие, поменять управляющую компанию. В результате всё на грани какого-то хулиганства. Сергей, как вы считаете?

Сергей Креков

- Я могу сказать, что в первую очередь эта ситуация возникает в виду того, что граждане не до конца понимают свои права и обязанности. Они очень плохо знакомы с процедурами проведения собрания: как инициировать эту процедуру, как получить реестр жителей для участия в этом собрании - всё это для них темный лес. И на сегодняшний момент уровень информированности граждан о том, каким образом происходят все эти процедуры, очень низкий. Всё это рождает подобную ситуацию и подобные сложности, с которыми приходится сталкиваться. К сожалению, эти ситуации вопиющие не являются, как вы сказали, Дмитрий, единичными, а это у нас переходит уже в режим постоянных. И проблемы, которые у нас были, например, в начале 2000-х годов, когда непонятные люди в камуфляже входили в разные здания, сейчас это перекидывается и происходит в жилых домах, в подъезды, в какие-то офисы управляющих компаний с выяснением отношений. Зачастую, как вы знаете, в двухтысячном году у нас были два разных протокола, два одинаковых директора и два решения суда. Вот сейчас у нас такая ситуация происходит в ЖКХ, когда у обеих сторон есть решение общего собрания, все считают себя легитимными, и в этой ситуации имеют право действовать на свое усмотрение, реализовывать свои права. К сожалению, мы, зарегулировав эту область, не проинформировав должным образом граждан о том, как им реализовывать свои права, только создали трудности, которые выливаются в подобные ситуации. Причем, если здесь говорить о борьбе жителей с управляющими компаниями, я могу привести пример, когда председатели ТСЖ в форме калейдоскопа борются друг с другом - их там пять человек, каждый считает себя легитимным. И это большая, очень серьезная проблема. По идее у нас этого не должно быть. По идее мы должны заниматься обычной работой, связанной с управлением домами, а у нас сейчас возникают какие-то внутрикорпоративные споры, связанные с тем, «а кто же всё-таки владелец или конечный управленец того или иного объекта недвижимости?». Причем, как бы странно это ни звучало, многие область ЖКХ воспринимают как не очень выгодный и не очень эффективный бизнес. Безусловно, это присутствует в рынке в большей степени, чем другая ситуация, но, тем не менее, у нас есть очень интересные дома. Мы на выставке, на конференции, попробуем привести данные, в которых покажем, как складывается экономика управляющей компании, и от какого количества квадратных метров управления жилого фонда она получает доход, а в каких-то случаях и очень большой доход. Зачастую объекты с большой жилой площадью являются лакомыми кусками, вокруг которых разворачивается борьба интересов жителей. И жители в этой ситуации - это не жители, которые заказывают услугу, а жители – это люди, которые борются за контроль денежных потоков.

Дмитрий Чариков

- То есть иными словами, коммунальное хозяйство – это всё-таки деньги немалые?

Сергей Креков

- Безусловно.

Дмитрий Чариков

- Хорошо. У нас так же в гостях была Ирина Гринченко – заместитель генерального директора СРО НП УО Управляющих Организаций Московской области. Вот какую интересную информацию от нее удалось услышать: дело в том, что существует постановление правительства Российской Федерации о стандартах раскрытия информации в сфере управления многоквартирными домами. И порой случается так, что где-то, в каких-то местах чиновники начинают лоббировать свои управляющие компании. Условно «свои». И те управляющие компании, которые попали в «нежелательные», им отказывают в лицензии на основании того, что они не должным образом выполнили это постановление. Такие случаи, когда случаются, этот суд третейский, он может чем-то помочь?

Галина Андрианова

- Вы знаете, на сегодняшний день для осуществления деятельности третейского суда, между копаниями, в которых возникает спор, в первую очередь должно быть заключено соглашение, которое передает данное рассмотрение именно в третейский суд. И в последующем уже будет рассмотрен данный вопрос.

Дмитрий Чариков

- То есть иными словами, между, скажем так, участниками этой пищевой цепочки, как я называю, существует такой институт – Третейский суд. Он, что называется, в помощь, как говорят. Если начался конфликт, то, как правило, стороны конфликта друг друга уже не слышат, не хотят слышать и слушать, и конфликт усугубляется. Для того чтобы выйти из этого конфликта, нужно, как минимум, успокоиться. В противном случае, как в том случае, который я описал, когда собственники ворвались в офис управляющей компании, там, похоже, уже никто слушать друг друга не собирался.

Сергей Креков

- Я бы больше сказал. Мне кажется, что институт Третейских судов нужно активно использовать в этой сфере, потому что на сегодняшний момент рассмотрение споров в рамках судов общей юрисдикции очень тяжело. Нужно понимать, что в судах общей юрисдикции, помимо гражданских споров рассматриваются так же и уголовные дела. Суды завалены. Это бесконечные переносы, это получение исполнительного листа в перспективе – год, в ситуации, когда задолженность только накапливается. Мы говорим о том, что на сегодняшний момент энергетикам коммунальщики должны около одного триллиона рублей, то есть запуск ускоренной процедуры судебного рассмотрения… Нужно понимать, что не всегда управляющая компания права. Здесь очень важен именно Третейский суд и взгляд не ангажированного представителя на спор. И в этой ситуации это очень хорошо помогает получить эффективный механизм взыскания задолженности. Потому что больше всего и самое тяжелое для нас – это именно долги, которые накапливаются у населения перед управляющими компаниями. Здесь еще есть такая ситуация, которая возникла недавно - это вопрос банкротств индивидуальных граждан. Буквально эта норма недавно начала действовать, и сейчас по ней формируется практика. Возможно, это тоже поможет нам в работе с должниками, потому что должники – это наш бич.

Дмитрий Чариков

- Напоминаю, что 24 сентября (это уже, в общем-то, буквально через несколько дней) в большом конференц-зале выставочного центра ЦДХ, в 14.00 состоится конференция «Проблемные зоны ЖКХ и эффективные пути решения». И вот ключевые вопросы, которые там будут обсуждаться: факторы, формирующие мнение населения о проводимой реформе ЖКХ. Есть такая проблема, население многое воспринимает в штыки, что угрожает успешной реализации проекта по реформированию этой сферы ЖКХ. Механизмы регулирования и, в том числе, взаимодействия между игроками рынка. Последствия введения лицензирования управляющих компаний. Предложения по оптимизации сложившейся ситуации, каскадный рост задолженностей (есть такая проблема). Много вопросов. Сергей, вы какой теме планируете уделить внимание в своем выступлении в рамках этой конференции?

Сергей Креков

- Во-первых, я бы хотел, чтобы мы взглянули на ЖКХ, как на отрасль экономики, которая есть, с которой нужно работать, которой нужно заниматься. Суть состоит в том, что нам необходимо создавать инструменты, позволяющие не регулировать процессы, происходящие в этой отрасли, а администрировать. Мы должны уходить в то, что мы создаем механизмы, и в рамках этих механизмов складываются прозрачные рыночные отношения заказчика, исполнителя. У нас есть масса вопросов, связанных с нормативными актами, регулирующими нашу деятельность, которые зачастую противоречат одно другому. Нам нужно выпустить некий единый нормативный документ, который отменял бы все предыдущие и являлся сводным, так называемым Сводом правил. В этом направлении уже идет работа, но, тем не менее, хотелось бы получить некий универсальный инструмент, с которым работают жители, граждане. Вторая проблема, как мне кажется, - это не информированность участников рынка и, в первую очередь, граждан, которые не понимают свои права, обязанности, возможности, что они являются игроками на этом рынке. У нас граждане воспринимают эту ситуацию как? Управляющая компания - это предмет переданный, вмененный. То есть, они не действуют со стороны, с логики потребителя в этой ситуации. И, безусловно, мы активно высказывались по поводу ситуации с капремонтом, с этим сбором. И в целом, в рамках наших рабочих групп мы подготовили некие предложения, которые хотели бы публично озвучить, услышать реакцию, ответить на вопросы, обсудить как-то в таком высоком уровне экспертов. Очень было бы интересно услышать мнение не только от управляющих компаний, но и от других участников рынка. Если то, что мы предложим, покажется целесообразным, мы бы хотели дать этому ход и начать обсуждение. Суть сводится к тому, что капитальный ремонт, как форма, нам нужна. От этого мы никуда не денемся - гражданам необходимо участвовать в процессах, связанных с ремонтом их собственных домов, но механизмы мы должны усовершенствовать. Они на сегодняшний момент не отвечают действующему Законодательству и не отвечают интересам участников этого рынка.

Дмитрий Чариков

- То есть иными словами конференция имеет и некое прикладное значение, явный практический смысл: будут озвучены реальные предложения для усовершенствования ситуации.

Сергей Креков

- Да. Более того, мы приведем цифры, мы приведем статистику. В рамках моего доклада мы покажем, как формируется рынок, сколько у нас работает управляющих компаний, как он сформирован, как поделен, какая роль и функции в этой ситуации отводятся ТСЖ, что нам делать? На сегодняшний момент эта задача очень простая. Для того чтобы понять куда идти, нам нужно понять, что у нас есть. В целом, всё, что происходит нам нужно описать, и я постараюсь в своем докладе рассказать об этом более подробно в цифрах.

Дмитрий Чариков

- Уважаемые радиослушатели, вы можете задавать гостям в студии свои вопросы в режиме онлайн. А я напоминаю состав спикеров конференции, которая состоится 24 сентября. Это Герман Клименко – председатель Совета Института Развития Интернета, директор и владелец компании «Liveinternet». Сергей Креков – президент Ассоциации компаний, обслуживающих недвижимость («АКОН»). Светлана Калинина – руководитель Регионального Центра «ЖКХ Контроль», член экспертной группы Госдумы Российской Федерации. Олег Иванов – председатель совета «ЖКХ Контроль» Московской области. Максим Соловьянов – заместитель председателя Совета Национальной Ассоциации инфраструктур. Ирина Гринченко – заместитель генерального директора СРО НП УО Московской области. И Галина Андрианова - судья постоянно действующего международного Арбитражного Третейского суда, адвокат Союза адвокатов Москвы. Галина, круг вопросов, которые вы планируете обсудить на конференции 24 сентября, как судья Третейского суда?

Галина Андрианова

- Первый и основополагающий вопрос – это, опять же, касаемо капитального ремонта. На сегодняшний день данная норма, мы считаем, нарушает права миллионов собственников и входит в противоречие с Гражданским Кодексом Российской Федерации, Конституции, Жилищного Кодекса, Закона о приватизации и ряда других законопроектов. Мы считаем, что Конституция является основополагающей нормой, которая гарантирует полноту прав и свобод граждан. На сегодняшний день Федеральный Закон 271 о капитальном ремонте, мы считаем, нарушает в полной степени эти права и свободы, данный закон противоречит Законодательству, и в связи с этим мы считаем необходимым осветить эту проблему для граждан, чтобы урегулировать этот момент, предложить пути выхода из сложившейся ситуации. Потому как на сегодняшний день уже существует подобная практика подачи исковых заявлений о незаконных платежах по капитальному ремонту в суды общей юрисдикции, но на сегодняшний день эти исковые заявления и данная судебная практика пока не привела ни к чему. Суды общей юрисдикции, понятно, в силу чего, не могут вынести определенные решения. Вопросы передаются в конституционный суд с запросами о соответствии данной нормы как раз таки Конституции Российской Федерации, Жилищному Кодексу, но на сегодняшний день ответа пока не найдено нигде. В связи с этим мы предлагаем осветить этот вопрос и эту проблему, которая в принципе является для нас для всех (и для меня, в частности, так же) проблемой, осветить ее в более широком спектре и найти выходы и пути решения этого вопроса.

Дмитрий Чариков

- Наиболее частый сегодня обсуждаемый вопрос – это отчисления на капитальный ремонт многоквартирных домов. Многие граждане говорят: «Мы не хотим платить, потому что мы ничего не понимаем в этом. Нам никто не может объяснить внятно, почему так, а не иначе?», и одновременно с этим звучат, скажем так, посылы недобрые чиновников о том, что: «не будете платить – отключим газ, воду, электричество и всё на свете. А в конечном итоге вообще останетесь без жилья». Насколько правомочны такие заявления и насколько реальны эти угрозы?

Галина Андрианова

- Вы понимаете, вполне понятна причина недопонимания граждан, потому как все тарифы по капитальному ремонту по Российской Федерации, они все различны, то есть данная сумма отличается. Самая высокая сумма по тарифу почему-то образовалась именно в городе Москва, и в связи с этим граждане, конечно, видя данные тарифы, не согласны с данными тарифами и не желают платить. Но, опять же, сказать на сегодняшний день, что граждане имеют право не заплатить - невозможно, потому как мы все подчиняемся Конституции, мы все подчиняемся Гражданскому Кодексу, который предусматривает именно исполнение нормативных документов, которые были изданы Правительством. На сегодняшний день недоумение, недопонимание граждан – оно понятно, и в связи с этим возможность обращения в суды как раз таки и является для граждан отстаиванием своей позиции и точки зрения. В связи с этим мы хотели бы помочь обращению граждан именно для решения этих вопросов. Насколько незаконно отключение бытовых услуг? Я тут сказать могу уверенно, что незаконно.

Дмитрий Чариков

- Я понимаю, да. Если бы человек не платил за электричество – всё понятно, отключили электричество. Не платишь, значит, не можешь этим пользоваться. Но причем здесь отчисления на капитальный ремонт зданий, - я вот не понимаю. Может быть, какая-то логика есть правовая в этом вопросе?

Галина Андрианова

- Лично я данной логики здесь не усматриваю. Кроме того, существуют попытки на сегодняшний день даже применять пени по взысканию за еще не оказанные услуги, которые противоречат Гражданскому Праву, а так же Федеральному Закону о защите прав потребителей. Действующим Жилищным Кодексом не предусмотрена функция Банк России по обеспечению сохранности накопления граждан.

Дмитрий Чариков

- Это что значит? Деньги могут пропасть?

Галина Андрианова

- На сегодняшний день – да. У нас ведь создаются счета и некоммерческими организациями. В принципе, это и предусмотрено, что счета основываются некоммерческими организациями…

Дмитрий Чариков

- Хорошее кино получается! Тридцать лет люди что-то там платили, платили, платили, а через тридцать лет им сказали: «Вы знаете, деньги куда-то пропали». Наверное, неудивительно, что люди не хотят платить за те работы, которые по графику, которые они видят на сайте, будут произведены через тридцать лет. Я вполне понимаю такие опасения.

Галина Андрианова

- Да. Более того, каждый человек, каждый гражданин в силу Закона несет бремя ответственности за собственность жилья, общедомовое жилье собственности. Поэтому граждане и не желают платить за чужие дома. Как поступить с гражданами, которые только заселились в новые дома и у которых имеется гарантийный срок на обслуживание их дома?

Дмитрий Чариков

- Это три года гарантийный срок. Пять лет. Три года – это на сети. Совершенно верно. Хорошо. Уважаемые радиослушатели, вы можете задавать свои вопросы гостям в студии, а я хочу спросить Сергея: кто, собственно говоря, аудитория вот этой конференции? Кто в зале, кто вообще участники?

Сергей Креков

- Во-первых, мы пригласили туда управляющие компании для того, чтобы обсудить и проговорить всё то, из чего складывается наш рынок, все наши проблемы. Это компании Москвы и Московской области (мы активно с ними взаимодействовали). Вторая категория – это граждане, те, кто пользуется нашими услугами, потребители, чтобы они поняли, из чего складывается наш рынок, наша позиция, как управляющей компании, с одной стороны. С другой стороны, мы осветим те вопросы, которые касаются их, как конечных потребителей наших услуг. Те проблемы, с которыми сталкиваемся и пути выхода. Всё, что мы не сможем в рамках конференции обсудить и проговорить – это вопросы, которые можно будет задать экспертам в рамках консультации, которую мы организуем там же на выставке. Потому что проблем и вопросов – их множество. Уверяю вас, мы навряд ли что-то решим за одну эту конференцию. Но для меня было бы очень важно, чтобы мы в целом обозначили наиболее острые, наиболее важные моменты, на которых сейчас есть необходимость акцентировать внимание экспертов и выработки решений всех этих проблем, причем с учетом мнений и интересов профессионального сообщества и, безусловно, граждан, как конечных потребителей.

Дмитрий Чариков

- Я хочу заметить еще один такой момент, что впервые на 33-ей уже выставке-ярмарке недвижимости от лидеров будет проходить секция и конференция, посвященная тематике ЖКХ. Темы, которые будут там озвучены, они интересуют и девелоперские компании, в том числе, потому что вопрос обслуживания той недвижимости, которая создается, которая строится, – это очень важно, эта тема начинает волновать всё большее и большее количество граждан, которые планируют вступить в долевое строительство. Уважаемые радиослушатели, мы сейчас прервемся на короткую музыкальную паузу. Тем не менее, оставайтесь вместе с нами. Мы продолжим наш разговор буквально через несколько минут.

Дмитрий Чариков

- Итак, уважаемые радиослушатели, на радио «МедиаМетрикс» программа «Жилищно-Коммунальное Хозяйство». И я, Дмитрий Чариков, продолжаю беседовать с Галиной Андрияновой – судьей постоянно действующего Международного Арбитражного Третейского суда, и Сергеем Крековым – президентом Ассоциации компаний, обслуживающих недвижимость, Ассоциации «АКОН». Хочу напомнить о том, что 24 сентября впервые в рамках ежегодной выставки недвижимости от лидеров пройдет конференция, посвященная тематике ЖКХ и «Ассоциация компаний, обслуживающих недвижимость» выступает одним из организаторов этой конференции. Я так же знаю, что будет работать все дни выставки, с одиннадцати до пяти вечера, до 17.00, консультационный пункт, и вы так же принимаете активное участие в работе этого консультационного пункта. Если можно, чуть поподробней рассказать?

Сергей Креков

- Поскольку одна из проблем наших взаимоотношений с гражданами - это то, что они очень плохо себе представляют, как организованны все механизмы нашего рынка и как можно с нами правильно взаимодействовать, а так же с органами местного Самоуправления, одна из задач, которая должна нам помочь решить проблемы, с которыми сталкивается рынок, – это прояснение гражданами их прав, обязанностей и возможностей. Соответственно, на сегодняшний момент на сайте нашей Ассоциации можно задать вопросы. Вы пишете, заполняете поле – мы отвечаем. В рамках выставки все формирующиеся вопросы у жителей, коих бывает очень много…. Очень много вопросов, например, по выставкам (это у нас не первое мероприятие), бывает по квартирам, которые принимаются. Как принимать квартиры правильно? Как взаимодействовать с застройщиком в момент ввода объекта в эксплуатацию? Какой договор? Как выбирается управляющая компания в момент ввода объекта в эксплуатацию? Очень тоже сложные моменты, тонкие, и не везде они освещены. Люди не до конца понимают и представляют свои возможности. С какого момента, например, у жителей возникает обязательство по оплате коммунальных ресурсов перед управляющей компанией, как она выбирается, кем она выбирается? Особенно это касается новостроек - вот там очень сложная ситуация. Если в квартирах и домах, которые уже длительно эксплуатируются, более менее сложились уже какие-то отношения, то наиболее остро вопрос взаимодействия, выбора, определения стоимости, состава услуг возникает именно в домах, которые только вводятся в эксплуатацию, куда люди заселяются.

Дмитрий Чариков

- Иными словами, обратившись в консультационный центр, к специалистам, можно будет задать все свои вопросы, получить ответы на эти самые вопросы, связанные с существующими и реальными тарифными ставками на содержание, ремонт жилого помещения, капитальный ремонт, в том числе, и иные все вопросы?

Сергей Креков

- Да. Безусловно. Кроме того, те вопросы, которые будут наиболее частыми, мы вывесим в итоге у себя на сайте те вопросы, которые чаще всего задавались для того, чтобы и тем, кто не успеет (так может сложиться) прийти и задать вопрос, была возможность почерпнуть для себя информацию о том, каким образом им действовать. Наиболее часто задаваемые вопросы, я могу сказать по опыту, это вопрос: каким образом выбирается управляющая компания, когда объект только вводится в эксплуатацию и определяется стоимость тарифа? Вот это наиболее сложный и непонятный для граждан механизм.

Дмитрий Чариков

- Уважаемые радиослушатели, я еще раз хочу напомнить, что в рамках выставки «Недвижимость от лидеров 2015» будет действовать консультационный центр, где вы можете задать все свои вопросы, связанные с реальными тарифными ставками на содержание, ремонт жилого помещения, отчислениями, и другие вопросы, касаемые сферы ЖКХ. Так же специалисты ответят на вопросы, связанные с ипотечным кредитованием, процентными ставками. В особенности будут освещены совершение сделок с недвижимостью, и так же вопросы, связанные с долевым участием в строительстве и приобретением жилья в новостройках, в том числе все вопросы, связанные с правами дольщиков и обязательствами застройщиков. С 24 по 28 сентября – последний день выставки - будет работать такой консультационный центр. Я хочу спросить, собственно, и Галину, как не только судью постоянно действующего Международного Арбитражного Третейского суда, но и как адвоката Союза адвокатов Москвы. Вы планируете участие в работе этого консультационного центра?

Галина Андрианова

- Да. Я непосредственно буду принимать участие. Плюс ко всему будут участвовать специалисты, наши коллеги, которые будут по возможности как можно эффективнее доносить до граждан, от которых будут поступать обращения, для разрешения возможных вопросов как раз таки в этой тематике. И других различных тематиках, связанных именно с недвижимостью и с жилищно-коммунальным хозяйством.

Дмитрий Чариков

- Безусловно, все вопросы должны найти свои ответы, потому что в противном случае может сложиться та ситуация, которая сегодня, увы, к сожалению, складывается с обманутыми дольщиками. Сколько не отворачивайся от них, не прячь голову в песок, проблема останется, и рано или поздно она рванет. То есть, если вопросы какие-то существуют, то они будут заданы. А вот в какой форме? Поэтому в сфере ЖКХ накопилось огромное количество вопросов, недопонимание, непонимание, конфликтная, в том числе, ситуация, и допускать затягивания этой ситуации нельзя. Как минимум нужно работать с потребителем.

Сергей Креков

- Я приведу просто пример. Основная проблема ЖКХ – это как раз недопонимание. Это основная наша проблема, которая не дает нам двигаться вперед. Во-первых, мы недопонимаем друг друга, мы недопонимаем права и обязанности и, как следствие, мы не понимаем, какие проблемы у нас есть и как правильно их решить. Простой пример: в структуре коммунальных тарифов есть регулируемые тарифы и есть нерегулируемые тарифы. Самый замечательный нерегулируемый тариф – это цена на горячую воду, который устанавливается по большому счету самопроизвольно. Безусловно, существуют отдельные документы, которые этот тариф регламентируют, но по опыту работы с гражданами, можем сказать, что мы встречали тариф на горячую воду от 75 рублей до 2 500 рублей за кубический метр. Некоторые управляющие компании додумываются включать отдельный сбор за прием сточных вод: отдельно тариф на горячую воду, отдельно на холодную. У нас сейчас формируется блок проблем, который… Появление ОДН в платежках формирует отдельную проблему: как они формируются? Что является нормативным потреблением? Что является потреблением, как это правильно посчитать – это большая, большая проблема. Приведу пример. У нас есть система отопления. Счетчики, которые стоят на ней, считают объемы кубических метров воды. Управляющая компания, которая обслуживает тепловой узел, получает гигакалории. Трансформация горячей воды, которую мы получаем в гигакалориях и запускаем в отопительную систему, есть технологический процесс. Как связать один объем и другой - я вот, хоть убейте, не понимаю каким образом. Если с объемом холодной воды мне всё понятно - у меня есть водный счетчик, есть объем распределения воды по квартирам и всё, что не распределилось по квартирам, в итоге попало ко мне на баланс управляющей компании, как нераспределенное. Что-то я могу выставить на ОДН по нормативам, всё остальное, извините, – мое. Но что делать с теплом в этой ситуации – это большой-большой вопрос лично для меня. Этих проблем множество, а проблемы эти собираются, как снежный ком: мы не додумали одно, мы не обсудили другое, мы друг друга не понимаем. Мы ищем крайних и виноватых, а поиска эффективных решений, выхода из этой ситуации, к сожалению, нет. Поэтому такой представительный список участников и спикеров, и взгляд с абсолютно разных сторон на эту проблематику, мне кажется, должен дать нам какие-то новые ответы на вопросы, которых накопилось множество.

Дмитрий Чариков

- Понятно. Уважаемые господа, я напоминаю, что в два часа, в 14.00, 24 сентября, состав спикеров: Герман Клименко – председатель Совета Института Развития Интернета, директор и владелец компании «Liveinternet». Сергей Креков – президент Ассоциации компаний, обслуживающих недвижимость («АКОН») и сегодня Сергей вместе с нами в студии. Светлана Калинина – руководитель Регионального Центра «ЖКХ Контроль», член экспертной группы Государственной Думы Российской Федерации. Олег Иванов – председатель Совета «ЖКХ Контроль» Московской области. Максим Соловьянов – заместитель председателя совета Национальной Ассоциации инфраструктур. Ирина Гринченко – заместитель генерального директора СРО НП УО Московской области. И Галина Андрианова – судья постоянно действующего Международного Арбитражного Третейского суда, адвокат Союза адвокатов Москвы. Конференция в 14.00, 24 сентября. Приходите, и вы сможете послушать выступления спикеров и после конференции задать все вопросы в консультационном центре, которые вас интересуют. Галина, вот такой вопрос к вам. Сфера ЖКХ, как я понимаю, это просто сосредоточение какое-то конфликтов. Вы видите какое-то взаимодействие с некими структурами, которые занимаются разрешением этих самых конфликтов? Каким-то образом работают с потребителем? Потому что конфликты часто имеют такой субъективный характер.

Галина Андрианова

- Конечно, мы видим разрешение данных конфликтов, и в принципе мы готовы даже предложить как раз таки для разрешения этих конфликтов именно своими силами между управляющими компаниями какую-то разработанную нормативную документацию, которая именно предполагала бы эффективное взаимодействие, отсутствие конфликтов, где было бы предусмотрено разрешение тех или иных споров. Между физическими лицами и управляющими компаниями мы так же готовы предоставить свои услуги для разрешения вопросов, вне зависимости от слоев населения, для более эффективного разрешения, не доводя до судебных споров, данных ситуаций.

Дмитрий Чариков

- Многие люди просто боятся судебных споров, суда, как-то опасаются.

Галина Андрианова

- Вот в этом, как говорится, вся проблема. Как раз таки наш суд предполагает именно разрешение досудебных споров. Это происходит в виде определенных консультаций. Опять же, каждый человек индивидуален, и к каждому человеку должен быть подход. Наш суд предполагает именно индивидуальный подход к каждому гражданину, потому как мы даем возможность именно понимания ситуации, дать человеку понять ситуацию: что происходит, чем это может грозить для человека, какие последствия для разрешения либо не разрешения данной ситуации? Мы считаем, что после этой конференции мы сможем предложить очень многим гражданам, как раз таки выходы из проблемных каких-то ситуаций. Потому как на сегодняшний день, опять же, задолженности по коммунальным платежам доходят до колоссальных размеров, и тут нужно разбираться конкретно именно в каждой ситуации. Именно отдельно. Потому как есть социально не защищенные слои населения, которые в принципе по понятным и объективным причинам не могут содержать и нести это бремя расходов, которые еще сейчас нагрузили капитальным ремонтом, и в связи с этим как раз возникают задолженности колоссальные. Мы готовы оказывать услуги.

Дмитрий Чариков

- Иными словами, те люди, которые посетят выставку в дни работы, смогут пообщаться не только с судьей постоянно действующего Международного Арбитражного Третейского суда, но и с адвокатом Союза адвокатов Москвы, со специалистами в сфере ЖКХ. Я думаю, что в рамках конференции и до, соответственно, и после можно будет пообщаться со спикерами, в том числе с Олегом Ивановым, который является руководителем Центра урегулирования социальных конфликтов. А сфера ЖКХ - она тоже, к сожалению, генерирует эти конфликты, которые потом выливаются в плоскость нежелательную. И здесь, Сергей, мне бы хотелось спросить у вас, как вы видите роль общественных организаций в урегулировании этой сферы ЖКХ?

Сергей Креков

- Наша роль очень простая. На сегодняшний момент управляющие компании сталкиваются с огромным количеством проблем: проблема взаимодействия с гражданами, проблема работы с надзорными органами, которые нас курируют, и тем объемом правовой нормативной базы, в которой мы работаем. В этой ситуации наша задача очень простая - аккумулирование чаяний, пожеланий, проблематики в работе и деятельности управляющих компаний, формулирование предложений по выходу из этой ситуации и транслирование их на уровне принятия решений, где существует возможность действовать с точки зрения законодательной инициативы либо изменение каких-то нормативных положений, которые очевидно ухудшают ситуацию. Я не вижу сейчас заинтересованных лиц в том, чтобы эту ситуацию делать еще хуже. Она и так не становится лучше. Поэтому я думаю, что мы можем быть мостом и структурой, которая аккумулирует на себе проблематику, собирает наиболее интересные, наиболее сложные ситуации, ищет решения и эффективно взаимодействует. Такие же механизмы нам необходимы со стороны граждан, потому что в этой ситуации все должны быть представлены, все должны участвовать в этих работах. Отсутствие общения, обсуждения тех инициатив, которые выходят со стороны регулирующих или надзорных органов, оно как раз создает проблему. Сначала мы принимаем решение, а потом мы думаем, как нам это решение либо видоизменить, либо трансформировать, чтобы все чувствовали себя комфортно. Отсутствие общения, отсутствие обсуждения, проработки первичных инициатив, которые идут, - оно как раз и приводит к тому, что мы создаем проблему, а потом героически ее преодолеваем. Мне кажется, лимит исчерпан этого механизма. Всё-таки мы должны менять формулу: сначала семь раз отмерить, а потом один раз отрезать.

Дмитрий Чариков

- Более того, данная точка зрения полностью коррелируется с майскими указами Президента Российской Федерации, Владимира Путина, об усилении значения роли общественных организаций в жизни, скажем так, в каких-то бизнес-процессах, управлении и принятии законов новых. Это, наверное, правильно.

Сергей Креков

- Я думаю, что вообще без этого мы никуда не уйдем, потому что, к сожалению, на сегодняшний момент в нашей отрасли существует только одна точка зрения и она правильная, и слышать и взаимодействовать нам очень тяжело. Поэтому движение в этом направлении единственно верно.

Дмитрий Чариков

- Я считаю, что точек зрения много, и каждая точка зрения субъективна - каждый участник отстаивает свою правду. Так как в сфере ЖКХ, вот мы подсчитывали на прошлом эфире, сколько вообще всего участников: это и собственники…. А, вообще, сколько участников? Давайте, еще раз подсчитаем. Собственники жилья – понятно - это граждане, все мы с вами. Дальше?

Сергей Креков

- Дальше – управляющие организации. Мы будем делить управляющие компании прямой формы, управляющие компании или ТСЖ, или это одно? ТСЖ. Индивидуальная непосредственно форма управления - это другая. Там есть свои особенности, свои трудности, скажем так, которые нужно преодолевать. Органы местного Самоуправления. Минстрой в лице Жилищной Инспекции. Прокуратура, которая взирает над нами. Роспотребнадзор. Санэпидемстанция. Дело в том, что нормы проживания контролируются со стороны Санэпидемстанции. Инженерно-технические службы, которые контролируют состояние конструктива зданий, где проживают люди. Ростехнадзор - он контролирует у нас лифты и опасные подъемные механизмы. Пожарная инспекция, безусловно. По-моему всё.

Дмитрий Чариков

- Хорошо. Вот двенадцать.

Сергей Креков

- Ну и Президент.

Дмитрий Чариков

- Президент, безусловно. Президент Ассоциации компаний, обслуживающих недвижимость. Двенадцать участников - это вот по памяти, что называется. Возможно, их больше. И у каждого участника своя, конечно же, правда. Действительно, участие каких-то общественных, третейских, прочих организаций очень полезно для того, чтобы всем участникам договориться до какого-то единого знаменателя, чтобы не получилось, как в известной басне – рак, щука, лебедь эту повозку несчастную тащат в разные стороны, каждый в свою.

Сергей Креков

- Если абстрагироваться от интересов сообщества, которое я представляю, или других структур, можно сказать только одно: на сегодняшний момент норма Жилищного Кодекса не работает, как эффективный инструмент. То есть он написан, он есть, мы все ему следуем, но в целом, как эффективного инструмента, его нет. Именно отсутствие работающего эффективного механизма не позволяет нам формировать здесь рыночный механизм. Вопрос тарифов, который бесконечно поднимается, сколько должно стоить, какая должна быть статья содержания и эксплуатации?

Дмитрий Чариков

- Кстати, Сергей, по поводу отчисления на ремонт. Сколько вот я этот вопрос ни задавал, единого ответа всё-таки не прозвучало по поводу, почему такая разница в различных субъектах Федерации по стоимости? И, в общем-то, это таким осталось белым листом.

Сергей Креков

- Вы поймите, основание не очень веселое, но, тем не менее, мы о проблемах ЖКХ говорим не первый год. Деятельность общественной организации уже больше двух лет. И до капремонта общественной большой значимости эта история не имела. Сейчас это выходит на первый план, и мне бы очень хотелось, чтобы мы всё-таки использовали это внимание общественности к тому, чтобы осознать и решить эти проблемы. Ваш вопрос – он второй. Первый вопрос в другом: почему у нас разница в тарифах по содержанию и эксплуатации в каждом регионе? Вот у нас в Москве утвержден тариф 25,51. По Московской области, там нет единого тарифа на все города, колеблется где-то от 30 рублей до 32. Чем это обусловлено? Очень сложно понять. Безусловно, в структуре нашей себестоимости именно труд человека (непосредственно тех, кто выполняют работы) занимает львиную долю. Понятно, что средняя заработная плата в Москве и Московской области разная, и она не в пользу Московской области. Но почему у нас тариф больше? Очень сложно объяснить. У нас тариф 29 рублей в Нижнем Новгороде. В Екатеринбурге он – 32. Чем коррелируются и каким образом устанавливаются эти тарифы – никто не знает. При любой попытке задать вопрос органам местного Самоуправления: «Дайте нам, пожалуйста, обоснование», всё, что вы можете получить – это калькуляцию. То есть вам скажут, что ваш тариф складывается из: вот это стоит столько, вот это стоит столько. Понятно, что это столько. Как вы считали? Механизм расчета? Получается, что если мы возьмем с вами за основу, что в структуре себестоимости регулируемого тарифа должны быть прямые издержки, то есть то, что связанно непосредственно с оказанием этой услуги, у всех она одинаковая, структура прямых издержек, но цены и методологии – разные. Чем это мотивируется - непонятно. Пресловутое лицензирование, которое у нас прошло: оказывается, у нас разная методика выдачи лицензий, проведение экзаменов в разных регионах. Мы не можем получить лицензию в Нижнем Новгороде и работать в Московской области. Мы не можем из Московской области работать в Москве. У нас каждый субъект Федерации имеет свою нормативную правовую базу и свое видение и понимание тарифа, структуры лицензирования. То есть это очень сложно объяснить и понять мне, как участнику рынка. Этих вопросов - он не один. Капремонт в этой ситуации является одним из звеньев общей цепи, и вся цепь – она одинакова. Она построена из этих «не понимаю», «не понимаю», «не понимаю».

Дмитрий Чариков

- Рано или поздно эта цепь или этот узел должен быть всё-таки разбит, разрублен.

Сергей Креков

- Разбить и разрубить очень легко, а потом что-то собрать очень сложно. Тонкая материя. Мы все живем в квартирах и в домах. Что бы мы с вами ни делали, какие бы предложения ни звучали, они не должны приводить к ухудшению состояния того, что есть. Мы можем с вами сколько угодно говорить о том, что что-то плохо и не работает, но первое, с чего мы должны начинать, анализируя то, что происходит, – это начинать с того, что не должно стать хуже. Вот это самое страшное и самое тяжелое, что может быть. Поэтому любые предложения и любой взгляд на эту отрасль должен быть очень тонким и очень выверенным. Мы – это не полигон для экспериментов. Здесь как раз очень важно собрать и аккумулировать тот огромный опыт действия, функционирования Жилищного Кодекса. Ему скоро будет десять лет. За это время накоплено огромное количество информации о том, что так, что не так. Не всё плохо. Что-то получается и эффективно, и работает. Например, то же лицензирование имело и свои плюсы, помимо каких-то очевидных минусов. Мы хотя бы поняли, сколько у нас участников рынка. Вот вы знаете, Дмитрий?

Дмитрий Чариков

- Я не задумывался, честно говоря, до этого.

Сергей Креков

- Да. Вы будете на конференции, и я озвучу количество компаний, которые получили лицензию в Российской Федерации. Сколько из них индивидуальных предпринимателей, сколько в целом по России. Это уже хорошо. Мы понимаем сколько нас - это уже здорово.

Дмитрий Чариков

- Это уже шаг вперед. Ну, что ж, уважаемые радиослушатели, сегодня мы разговаривали с Галиной Андриановой – судьей постоянно действующего Международного арбитражного Третейского суда, и Сергеем Крековым – президентом Ассоциации компаний, обслуживающих недвижимость (АКОН). Галина, Сергей, спасибо вам за сегодняшнее участие в программе. А я хочу напомнить, что 24 сентября, в ЦДХ, в 14.00 в Большом конференц-зале состоится конференция по ЖКХ. Приглашаю всех желающих посетить это полезное мероприятие. И даже скажу больше: я настойчиво рекомендую это сделать. На сегодня всё. До встречи в следующий понедельник и всего вам доброго.