Рост на ожиданиях

За первые шесть месяцев текущего года объем спроса на недвижимость бизнес- и премиум-класса в Петербурге со стороны розничных покупателей вырос в 1,5 раза по сравнению с прошлым годом. Если же учитывать оптовые покупки квартир, когда одно юридическое лицо в месяц заключает пять и более ДДУ, то спрос вырос более чем в 2,5 раза. Эксперты говорят, что треть спроса обеспечили оптовые покупки жилья: многие квартиры застройщики приобретали сами у себя, чтобы достичь необходимого порога продаж в 10% от площади строящегося жилья, который дал им возможность достраивать свои объекты по старым правилам.

По итогам первого полугодия 2019 года общий объем спроса со стороны розничных покупателей в проектах бизнес- и премиум-класса вырос в 1,5 раза по сравнению с аналогичным периодом прошлого года, следует из отчета консалтинговой компании Colliers International, с которым ознакомился “Ъ”. Так, за первые шесть месяцев текущего года на долю розничных покупок приходится 3400 квартир общей площадью 213 тыс. кв. м, в то время как год назад объем спроса составлял 2300 квартир и 155 тыс. кв. м соответственно. По мнению консультантов Colliers, стимулирование покупательского спроса было вызвано большим объемом вышедших в конце 2018 года новых проектов, а также ажиотажем в связи с ожиданием роста цен на жилье после 1 июля 2019 года из-за перехода на эскроу-счета. Если учитывать оптовые покупки квартир, когда одно юридическое лицо в месяц заключает пять и более ДДУ, то показатели общего объема спроса достигнут 5200 квартир или 331 тыс. кв. м, что в 2,5 раза больше, чем годом ранее. Таким образом, доля таких закупок в совокупном объеме сделок составит около 35%. «Мы полагаем, что часть продаж являлась техническим выкупом квартир самими застройщиками в ожидании реформы Федерального закона о долевом строительстве»,— следует из отчета.

Эксперты рынка видят и другие стимулы для роста.

«В первую очередь, рост связан с большей активностью ипотечного кредитования на рынке жилья высокого класса. Если раньше дорогие квартиры продавались в основном с помощью рассрочек или стопроцентной оплаты, то сейчас, в прошлом году и в первой половине этого года доля сделок с привлечением ипотечного кредитования превысила 20%»,— говорит Екатерина Запорожченко, коммерческий директор Docklands development.

«Еще один фактор — вырос объем доступного жилья в новых локациях: на Петровском острове, в историческом центре. Это жилье на 10–15% дешевле, чем на Крестовском, а значит, пользуется большим спросом. Ну и, как на всем рынке, на этих сегментах сказались ожидания грядущего перехода на новые правила: часть покупателей решила не откладывать покупку в долгий ящик»,— полагает Роман Мирошников, исполнительный директор СК «Ойкумена».

За прошедшие полгода рынок Петербурга пополнили 173 тыс. кв. м жилья в сегментах бизнес и премиум. В продажу поступили квартиры в девяти новых проектах, а также в новых корпусах, реализуемых в комплексах бизнес-класса «Эталон на Неве» (Группа «Эталон»), «Притяжение» (Setl City) и «Граф Орлов» (СК «Л1»). Средняя стоимость квадратного метра на конец июня в проектах бизнес-класса, по данным Colliers, составляет 162 тыс. рублей за кв. м, в премиум-сегменте — 205,5 тыс. за кв. м.

По мнению консультантов Colliers International, новые проекты будут выходить на рынок с ценами на 3–5% выше, чем жилые комплексы, которые реализуются по «старым» правилам. Что касается проектов премиум-класса, то из-за вымывания предложения рост цен будет гораздо динамичнее, чем в проектах бизнес-класса, поскольку по причине насыщенности рынка застройщикам будет сложнее поддерживать интерес покупателя, особенно если реализация проекта происходит в несколько очередей.

По словам Елизаветы Конвей, директора департамента жилой недвижимости Colliers International, в настоящее время около 70% жилья бизнес- и премиум-класса в экспозиции распределено между шестью игроками: четверть объема принадлежит ГК «Эталон», остальные — компаниям Glorax Development, RBI, «Отделстрой», Setl City и «АбсолютСтройСервис». «После 1 июля 2019 года, по мере накопления опыта работы в условиях проектного финансирования, прогнозируется оживление земельного рынка и появление новых интересных проектов в различных районах города. Среди них — ЖК бизнес-класса в Центральном районе от "ПСК-Групп", проект на месте бывшего хлебозавода Fazer на Васильевском острове от Legenda Intelligent Development, редевелопмент территории завода имени Климова московским застройщиком "Пик", а также проекты в районе станции метро "Лесная" от ГК "Базис" и AAG»,— резюмирует госпожа Конвей.