Первые этажи не встроились в кризис

Рынок встроенных коммерческих помещений на первых этажах новостроек с наступлением кризиса повел себя иначе, чем жилье в строящихся домах. Отток арендаторов сократил интерес инвесторов к этому сегменту, поэтому цены на такие площади за первый квартал не изменились. А по итогам года, по оценкам некоторых экспертов, снижение ставок может составить 5–15%.

Эксперты отмечают увеличение сроков окупаемости инвестиций во встроенные помещения с привычных 8–12 лет до 15 и более

Фото: Евгений Павленко, Коммерсантъ

Лада Брагина, заместитель директора департамента «Коммерческая недвижимость» АН «Итака», говорит, что цены на встроенные коммерческие помещения в новостройках пока держатся на прежнем уровне. «Их роста ожидать и не приходилось: за 2021 год некоторые девелоперы подняли стоимость до 400 тыс. рублей за квадратный метр, в результате чего инвестиционная привлекательность этого сегмента значительно снизилась»,— отмечает она.

Ольга Аткачис, генеральный директор А2 Retail, добавляет: «Текущая ситуация внесла изменения в активность на рынке встроенных коммерческих помещений. Крупные арендаторы сокращают свои планы развития на текущий год, заключение части договоров аренды поставлено на паузу. Многие ждут апреля, чтобы принять решение о корректировке или сохранении планов по расширению бизнеса на текущий год».

Павел Евсюков, руководитель направления стратегического маркетинга AAG, замечает, что «ковидный» рост стоимости коммерческих помещений пока не привел к соответствующему повышению арендных ставок. «В результате мы наблюдаем снижение окупаемости инвестиций во встроенные помещения с привычных 8–12 лет до 15 и более. Логичным ответом стало снижение площади продаваемых помещений: сегодня на рынке попадаются варианты от 14 кв. м»,— говорит эксперт.

Все выжидают

Ольга Аткачис обращает внимание, что сегодня на рынке купли-продажи встроенных помещений режим ожидания проявляется еще сильнее, чем в жилой недвижимости. «Если говорить о ценах конца февраля — начала марта, то они находились в диапазоне от 175 до 350 тыс. рублей за квадратный метр. Традиционно наиболее востребованы компактные метражи площадью от 50 до 100 кв. м, хотя все форматы находят своего покупателя. Так, крупными помещениями площадью более 350 кв. м традиционно интересуются продуктовые ритейлеры»,— делится госпожа Аткачис.

Ян Фельдман, директор по маркетингу ГК «Ленстройтрест», подсчитал, что цена помещений на первых этажах и стоимость аренды меняются вместе со степенью развитию жилого комплекса. «По мере увеличения строительной готовности объектов цены на встройку за год в среднем увеличиваются примерно на 15%. Сегодня цена коммерческих помещений в наших кварталах варьируется от 121 до 231 тыс. рублей в зависимости от проекта»,— приводит он данные.

Мария Дуганова, директор по продажам и управлению недвижимостью компании «Бронка Девелопмент», говорит: «Рост ставок пока не наблюдается, сохраняется уровень 2021 года. В среднем стоимость коммерческих помещений с охватом внутренней и внешней целевой аудитории в жилых комплексах бизнес-класса составляет 200–220 тыс. рублей за квадратный метр».

Сергей Степанов, директор по продажам компании «Строительный трест», считает, что в последние годы наблюдается тенденция к интересу приобретения коммерческих помещений от 30 до 80 кв. м, что связано с большим разделением бизнеса на сегменты. «Так, например, если раньше в коммерческом помещении открывался универсальный салон красоты с отдельным маникюрным кабинетом, косметологическим кабинетом, то сегодня это отдельные коммерческие помещения, где располагается бизнес узкого сегмента, например, только массажный кабинет или только студия окрашивания волос»,— указывает эксперт.

Сокращение площадей

Всеволод Глазунов, директор по маркетингу Legenda, считает, что на рынке коммерческих помещений происходят те же процессы, что и на рынке жилой недвижимости,— постепенное сокращение и оптимизация площадей. «Инвесторы выбирают малогабаритные, но эргономичные объекты с максимальным коэффициентом полезного пространства и техническими характеристиками, соответствующими современным требованиям стрит-ритейла. Важно, чтобы помещения имели открытые планировки, высокие потолки, независимый вход, ну и, конечно же, удобную локацию с высокой пропускной способностью»,— говорит он.

«Этот тренд продиктован развитием онлайн-торговли, в рамках которой формат "у дома" становится исключительно клиентской зоной, не требующей больших площадей. Активным арендатором стрит-ритейла в последнее время стали пункты выдачи онлайн-заказов от популярных маркетплейсов, а также медицинские центры. Можно отметить рост количества заведений общественного питания, причем в самых разных форматах: пекарни и кофейни, кафе, гастробары, винотеки. Самую большую долю стрит-ритейла по-прежнему занимают продуктовые магазины, аптеки, алкогольные маркеты»,— замечает господин Глазунов.

Господин Фельдман полагает, что процесс трансформации в наполнении коммерческих помещений запустила пандемия. «Сейчас увеличился запрос на развитие общественных пространств и открытие бизнеса, ориентированного на человека. На первых этажах появляются коворкинги, комьюнити-центры, библиотеки, творческие мастерские»,— перечисляет он.

Алексей Лазутин, руководитель отдела инвестиционных продаж и корпоративных услуг IPG.Estate, также отмечает, что наиболее востребованным метражом остаются 50–100 кв. м. «За прошедший год цены на качественные объекты стрит-ритейла значительно увеличились с 15 до 25–30 млн рублей»,— говорит он.

Сделай сам

Госпожа Брагина при этом отмечает, что девелоперы все чаще оставляют в своей собственности интересные с точки зрения локации помещения и управляют ими самостоятельно. Господин Евсюков подтверждает: «Большинство девелоперов все еще продают коммерцию, однако компании, желающие формировать для жителей качественную среду, начинают использовать комбинированный способ, оставляя в собственности наиболее ликвидные помещения и участвуя в их брокеридже».

Госпожа Аткачис добавляет, что практически в любом жилом комплексе до 20% встроенных помещений остается за застройщиком. «Чем более востребован и ликвиден проект, тем выше эта доля. Часть из оставленных за собой "встроек" компании выводят на рынок после ввода дома в эксплуатацию, чтобы реализовать их по максимально выгодной для себя цене, а часть остается под управлением застройщика. Как правило, в такой ситуации девелоперы выдерживают среднерыночные ставки аренды, чтобы создать благоприятную среду для развития коммерческой инфраструктуры в новостройке»,— замечает она.

Всеволод Глазунов говорит, что стратегия сдачи коммерческой инфраструктуры в аренду не получила широкого распространения среди девелоперов, так как она имеет принципиально иной срок окупаемости и горизонт планирования. «Кроме того, ее реализация требует развития отдельного направления бизнеса и соответствующих компетенций. Если проект небольшой и камерный, это может негативно сказаться на его экономической эффективности. Что касается рынка комплексной застройки территорий, то здесь у девелоперов больше возможностей для маневров благодаря объемам строительства и длинного инвестиционного цикла, поэтому сдача коммерции в аренду может оказаться более интересной стратегией».

«На текущий момент мы продаем коммерческие помещения в своих проектах, при этом стараемся следить за тем, чтобы инфраструктура кварталов была разнообразной и закрывала потребности людей в бытовых вопросах, общении, работе, досуге, получении новых знаний. Также мы привлекаем к развитию коммерции жителей кварталов. Доля таких сделок пока незначительна, но в будущем при поддержке застройщика в виде дополнительных скидок, различных программ лояльности, иногда и консультаций по тому, что лучше открыть в квартале, этот будет рабочий механизм. Именно так мы поступили в нашем финском квартале "Юттери", где один из жильцов открыл собственную пекарню»,— делится господин Фельдман.

Ольга Аткачис рассуждает: «Не сомневаюсь, что в этом году мы увидим открытие новых продуктовых магазинов, пекарен и алкогольных супермаркетов. Эти направления всегда востребованы у покупателей. Но число новых "точек" будет значительно меньшим по сравнению с планами на начало этого года. Полагаю, что будет открыто до 25% от ожидавшихся ранее объектов. И даже если компания сможет выделить средства на развитие бизнеса, нарушение глобальных логистических цепочек делает затруднительным закупку оборудования и проведение других работ, необходимых для открытия новых магазинов. Скорее всего, этот период неопределенности, когда бизнес будет очень осторожно осуществлять любые инвестиции в развитие, продлится до осени». Она считает, что по итогам 2022 года в городе произойдет снижение средних ставок аренды на 5–15% и возвращение их на уровень 2020 года.