Реновация в щадящем режиме

Реновация должна стать катализатором для достижения одной из Целей устойчивого развития ООН — создания комфортной и экологичной среды для жизни горожан. В ответ на проблемы жилого фонда в России обсуждается проведение программы реновации в масштабе всей страны. Альтернативой к этому подходу может стать сохранение существующей застройки и применение ESG-принципов. Как это позволит решить комплекс экологических, социальных и управленческих задач, а также избежать потенциальных рисков, возможных при реализации проектов, «Ъ-Дом» попросил рассказать экспертов КБ «Стрелка».

Реновация старого жилья — это не всегда снос давно построенных домов

Фото: Эмин Джафаров, Коммерсантъ

Вызовы и возможности

Города в России и по всему миру сталкиваются с дефицитом доступного и комфортного жилья. Вместе с бурным ростом городского населения проблема будет ощущаться острее: согласно отчету о достижении Целей устойчивого развития ООН, к 2030 году с потребностью в новых домах столкнутся около 3 млрд человек.

«Жилищный кризис давно влияет не только на уязвимые группы, но и на средний класс. Мы видим явный гендерный разрыв в доступности жилья и рост энергетической бедности. Люди больше не могут позволить себе снимать или покупать жилье в районе, где они родились»,— констатирует директор офиса города Вена в Брюсселе, координатор EU Urban Agenda Housing Partnership Микаэла Кауэр. По ее словам, из-за пандемии «мы видим необходимость решительного вмешательства государства в рынки городского жилья, которые сильно пострадали от джентрификации, туризма и финансиализации. Грамотное сочетание разнообразных жилищных решений, соучаствующего подхода, расширения прав и возможностей, циркулярных и инклюзивных подходов по борьбе с изменением климата, а также строгий контроль цен и земли имеют жизненно важное значение для устойчивости наших жилищных систем к кризисам и улучшения жизни граждан».

Чтобы сделать города углеродно нейтральными, эффективными с точки зрения использования доступных ресурсов и способными к регенерации, нужны незамедлительные меры, уверен директор ISOCARP Institute Дидье Ванкутцем. «Один из ключевых вызовов ближайших лет, на который нам неизбежно придется ответить,— как повысить энергоэффективность и комфортность жилья и адаптировать его к изменениям климата»,— отмечает он.

Одним из ответов на вызов становится реновация устаревающих объектов массовой застройки. Одним из возможных путей реализации программы может стать сохранение и модернизация зданий. Именно это предлагает ESG-реновация. Такой подход концентрируется на внимании к окружающей среде, социальном благополучии и вовлеченности жителей в процесс обновления дома и района.

Без вредных примесей

Основа ESG-подхода — минимальное воздействие на окружающую среду за счет отказа от сноса зданий и использования современных экологичных материалов. Это сокращает масштабы негативного влияния на экологию, в том числе выбросы CO2 — на 65% (расчеты основаны на исследованиях, посвященных оценке выбросов углерода при реконструкции существующих зданий и строительстве из материалов из возобновляемых ресурсов). Например, этому способствует выбор в пользу «сухого» строительства, сборных конструкций и поперечно-ламинированной древесины.

Еще один важный фактор — низкое энергопотребление. Создание климатических буферов, озеленение кровель и дополнительная теплоизоляция фасадов могут снизить уровень энергопотребления, как это произошло, к примеру, в финском городе Таммела. Объем используемой энергии здесь снизился на 69% после реновации. Все это — благодаря качественной теплоизоляции и автоматизированным системам управления энергопотреблением.

Другой фактор — эффективное использование доступных ресурсов. Установка солнечных панелей на крышах зданий позволит жителям пользоваться бесплатной и чистой энергией. А потребность в пресной воде частично можно покрыть за счет сбора и очистки дождевой воды. Так делают, например, жители обновленного дома в Дании.

Есть еще один важный принцип — климатическая адаптивность. ESG-подход позволяет снизить риски от эффекта «теплового» острова за счет дополнительного озеленения территории вокруг домов. Прилегающие пруды и озера можно оздоровить благодаря биодренажным системам, которые также снизят нагрузку на системы ливневой канализации и обеспечат фильтрацию дождевого стока. В результате снизится и риск наводнения.

Минимум отходов при реновации жилья — это тоже важная вещь. ESG-реновация предлагает комплексный подход к управлению отходами. По данным Организации экономического сотрудничества и развития (ОЭСР), города производят до 50% мусора в мире. При реконструкции здания влияние на экологию может быть минимальным за счет переработки и переиспользования конструктивных частей реновируемой постройки. К примеру, при реновации жилого здания Les Fuschias во Франции было повторно использовано более 80% отходов.

Как сохранить социальные связи

При переселении жителей из старых домов, как правило, разрушаются прежние социальные связи. Предлагаемый подход позволяет поддержать и укрепить социальные связи в сообществе местных жителей. Этому могут способствовать поэтапная реализация проектов и инструменты временного расселения. Европейский опыт демонстрирует, что в результате реновации можно сохранить более 70% социальных связей.

Создание общественных пространств, таких как библиотеки или центры обучения, дает горожанам возможность для разнообразного отдыха и общения. А близость коммерческих и бытовых сервисов позволяет им тратить меньше времени на рутинные задачи. Все это качественно повышает уровень жизни.

Обновленные территории могут стать местами концентрации разнообразных сообществ. Для этого при ESG-реновации предусматриваются разные планировки и размеры квартир. Например, в одном из домов в Галле-Нойштадте (Германия) число планировок было увеличено в девять раз — все для того, чтобы соответствовать потребностям разных аудиторий.

ESG-подход предполагает создание открытых пространств, которые способствуют физическому и психическому здоровью жителей. Это небольшие скверы, игровые и спортивные площадки, велосипедная инфраструктура. Вместе с тем обновленные здания и территории учитывают потребности жителей с разными возможностями: как внутри, так и снаружи помещений обеспечиваются комфортные вертикальные (лифты, освещение) и горизонтальные (коридоры, пространства перед входом в квартиры) коммуникации.

Диалог горожан и власти

Такой подход улучшает взаимодействие между горожанами, бизнесом и властью. Идеи и пожелания жителей учитываются при планировании территорий, как это было, например, при реновации жилья в испанской Андалусии. Организация регулярных встреч и мастер-классов по вовлечению жителей квартала позволила добиться консенсуса по принципиальным вопросам и найти оптимальные решения, которые учитывают потребности всех сторон. Сейчас в регионе по подобной программе проходит реновация уже 30 тыс. домов.

Но для этого надо повышать информированность жителей. Это можно сделать с помощью единой онлайн-платформы, где горожане, представители застройщика и властей смогут взаимодействовать. Вовлечение и информирование позволят сформировать образ будущего жилья, соответствующий ожиданиям жителей.

Внедрение ESG-решений в процессе обновления и реконструкции требует дополнительной стимуляции в виде налоговых льгот или системы грантов. Примером может служить ирландская программа глубокой модернизации, при которой до 50% от общей стоимости работ компенсируется застройщику, если проект соответствует требованиям ESG-реновации.

Реновация по такой модели позволяет развивать и экономику городов. Она включает в себя создание коммерческих площадей внутри жилых зданий, например магазинов и кафе. К примеру, реновация жилого района в Хадерслеве в Дании позволила создать более 300 новых рабочих мест.

Новые возможности

Применение принципов ESG при модернизации жилья в микрорайонной застройке создает многочисленные положительные эффекты. Доказательством этому служит международный опыт реновации.

«Сегодня мы сталкиваемся с множеством проблем, среди которых — старение людей, недостаток сервисов и отсутствие благоустройства в пространствах массовой застройки. Специалистам необходимо разрабатывать решения, основанные на внимании к локальной специфике, а города и регионы должны стать платформами, где пилотируются инновационные решения для устойчивого будущего»,— поясняет старший аналитик Центра ОЭСР по предпринимательству, малому и среднему бизнесу, развитию регионов и городов Ацухито Осима.

Комплекс инструментов ESG-реновации позволит создать жилье, отвечающее актуальным требованиям комфортности и качества, а также обеспечит условия для устойчивого развития городов. Современные экологические решения помогут снизить уровень негативного воздействия на окружающую среду. Социальное развитие обновленных районов превратит их в локальные центры городской жизни и укрепит связи между жителями. А вовлекающие управленческие инструменты будут способствовать открытому диалогу между горожанами, бизнесом и властью. Все это открывает новые возможности для качественного развития российских городов.