Вторичное жилье готовится к стабильности

Сохраняющаяся динамика роста стоимости вторичного жилья становится менее выраженной, доступность ипотечных кредитов для его покупки снижается, а объем предложения растет. Эти факторы позволяют аналитикам говорить о постепенной стабилизации ситуации на рынках крупнейших городов. Выраженного роста цен на жилье в ближайшем будущем они не прогнозируют. На этом фоне вторичный рынок жилья для покупателей постепенно становится более привлекательным, чем первичный.

Фото: Игорь Иванко, Коммерсантъ

Средняя стоимость вторичной недвижимости в 16 крупнейших городах России на начало ноября составила 92,7 тыс. руб. за кв. м, увеличившись на 0,9% относительно значения октября и на 15,3% по сравнению с показателем за аналогичный период прошлого года. Такие расчеты приводит ЦИАН, обращая внимание на то, что на рынке снова наметилась стагнация. Месяц назад средняя стоимость жилья демонстрировала более выраженную динамику роста. Похожие расчеты у компании «Этажи». Среднюю стоимость вторички в стране аналитики оценивают в 79,1 тыс. руб. за кв. м. За месяц этот показатель вырос на 1,6%, за год — почти на 22%.

Согласно оценкам «Авито Недвижимости» жилье в городах-—миллионниках страны сейчас стоит в среднем 78,4 тыс. руб. за кв. м, это на 2% выше показателя предыдущего месяца.

По подсчетам ЦИАН, наиболее выраженный рост цен на вторичное жилье продолжает демонстрировать Краснодар. За месяц средняя стоимость недвижимости в городе выросла на 4,1%, до 86,6 тыс. руб. за кв. м. На втором месте — Новосибирск, где аналогичная динамика оценивается в 1,4%, до 76,5 тыс. руб. за кв. м. Единственным крупным городом, продемонстрировавшим снижение средней стоимости вторичного жилья за месяц по оценкам ЦИАН, стал Волгоград. Показатель здесь сократился на 0,2%, до 57,8 тыс. руб. за кв. м. В «Этажах» небольшую отрицательную динамику заметили в Ханты-Мансийске. Снижение составило 0,85%, до 99,7 тыс. руб. за кв. м. Околонулевой прирост средних цен показал Новый Уренгой — на 0,16%, до 139,1 тыс. руб. за кв. м. В Москве, согласно расчетам ЦИАН, вторичная недвижимость сейчас стоит в среднем 261,4 тыс. руб. за кв. м. Относительно октября это значение выросло на 0,7%, относительно аналогичного периода прошлого года — на 10,8%. Такую же динамику в Санкт-Петербурге в «Авито Недвижимости» оценивают в 2% и 29% соответственно, до 173,9 тыс. руб. за кв. м.

Руководитель аналитического центра ЦИАН Алексей Попов констатирует, что из-за постепенного роста стоимости ипотечного кредитования продавцы вторичной недвижимости в целом стали реже повышать ее стоимость, опасаясь потерять потенциальных покупателей. «Сейчас практически исчез разрыв между стоимостью новинок и среднерыночным показателем»,— констатирует он. Этот тренд эксперт считает признаком стабилизации: традиционно только вышедшее на рынок жилье стоит дороже, до средних значений продавцы снижают цену постепенно. Хотя директор компании «Этажи» Ильдар Хусаинов называет поведение собственников скорее неоднозначным. С одной стороны, часть из них наращивает уровень торга по своим объектам, с другой — спрос со стороны покупателей носит волнообразный характер, периодически стимулируя продавцов повышать цены.

Алексей Попов констатирует, что сейчас вторичный рынок в целом выглядит для покупателей более привлекательно, чем первичный. На последнем по его наблюдениям, все еще сохраняются продиктованные ажиотажными продажами увеличение цен и дефицит предложения. Покупатели вторичного жилья на этом фоне сохраняют активность.

Согласно оценкам ЦИАН, число просмотров объявлений в период, предшествующий нерабочим дням, было на 3% выше значения за первую половину октября.

Этот тренд подтверждает руководитель проектов «Авито Недвижимости» Сергей Хахулин, констатируя, что в целом по стране покупательская активность на последней неделе октября была на 1% выше, чем месяц назад. Одновременно на крупнейших рынках динамика оказалась более выраженной: в Москве аналогичное увеличение составило 13%, в Санкт-Петербурге и Казани — по 8%.

Господин Попов рассчитывает, что ценовая стагнация на вторичном рынке продолжится, обращая внимание на то, что стоимость недвижимости находится в целом на высоком уровне, и потенциал для дальнейшего роста средних значений невелик. Небольшое давление на показатели, по прогнозам эксперта, окажет и последняя волна санитарных ограничений: часть продавцов может отложить активную реализацию жилья, рассчитывая минимизировать контакты с другими людьми и поездки из-за эпидемиологических опасений. На стабилизацию рассчитывает и господин Хахулин, обращая внимание на постепенный рост объема предложения на крупнейших рынках вторичного жилья. Так, в Москве количество объявлений сейчас выше показателя за аналогичный период прошлого года на 30%, а в Санкт-Петербурге и Новосибирске — на 20%. Ильдар Хусаинов не исключает и небольшого снижения средней стоимости вторичного жилья в начале 2022 года, если тенденция к росту стоимости кредитования на его покупку сохранится.

Динамика стоимости вторичной недвижимости в крупнейших городах России

Средняя цена (тыс. руб. за кв. м)
Динамика цен
Город
Ноябрь 2021
Октябрь 2021
Ноябрь 2020
За месяц
За год
Москва
261,4
259,6
235,9
0,70%
10,80%
Санкт-Петербург
162,4
160,7
133,3
1,10%
21,80%
Казань
104,1
103,6
88
0,50%
18,30%
Нижний Новгород
93,2
92,3
76,6
1,00%
21,70%
Новосибирск
88,5
87,3
76,5
1,40%
15,70%
Краснодар
86,6
83,2
71,6
4,10%
20,90%
Екатеринбург
83,6
82,8
75,3
1,00%
11,00%
Уфа
80,9
80,7
73,8
0,20%
9,60%
Красноярск
78,2
77,4
68,2
1,00%
14,70%
Воронеж
69,9
69,1
56,4
1,20%
23,90%
Самара
68,8
68,7
61,7
0,10%
11,50%
Ростов-на-Дону
67,8
67,6
64
0,30%
5,90%
Омск
66,6
66,5
53,6
0,20%
24,30%
Пермь
66,3
66
59,1
0,50%
12,20%
Волгоград
57,8
57,9
51,7
–0,2%
11,80%
Челябинск
47,1
46,7
42,5
0,90%
10,80%

Источник: данные «Циан.аналитика»