Цепь обменов

Из-за недостатка живых денег продавцы недвижимости предпочитают прямые и непрямые обмены альтернативным сделкам. В результате риэлтерам приходится выстраивать обменные цепочки из нескольких квартир при отсутствии конечного покупателя с наличностью. Несмотря на сложность таких схем, для многих продавцов и покупателей этот вариант является сейчас единственным способом решить свои жилищные проблемы.

Отказ от альтернативы

Участники рынка хором заявляют о росте сделок обмена в Москве. "В сегодняшних условиях доля потребителей, заинтересованных в проведении таких сделок, превысила 80%",— говорит гендиректор компании "Релайт-Недвижимость" Олег Самойлов. Такие же высокие показатели наблюдаются и в других российских городах, например в Санкт-Петербурге. "Около 80% продавцов и покупателей на сегодняшнем рынке — люди, которые решают свои жилищные проблемы за счет обменов. Это обмены-цепочки, в которых задействовано от трех до пяти человек",— говорит заместитель директора агентства недвижимости "Бекар" Николай Лавров. По его словам, в условиях категорической нехватки покупателей опытные агенты на одного покупателя завязывают две-три обменные сделки. Именно такие цепочки, по мнению экспертов, в ближайшее время придут на смену альтернативным сделкам.

Прямые обменные операции отличаются тем, что в них участвуют два человека — продавец и покупатель, которые меняются друг с другом своими недвижимыми активами с доплатой или без. Именно такие сделки были едва ли не единственным реальным способом изменить жилищные условия в советское время. По словам гендиректора "Миэль-Брокеридж" Алексея Шленова, люди пользовались прямыми обменами для изменения жилищных условий до 1990-х годов, пока рынок недвижимости как таковой не сформировался. "Тогда в таких сделках выстраивались длинные цепочки, и тянуться обмены могли от нескольких месяцев до нескольких лет",— говорит эксперт. Однако за последние 15 лет такие схемы потеряли свою популярность. "Причина их исчезновения проста: построение цепочки квартир, участвующих в прямом обмене,— дело весьма сложное и хлопотное. Для осуществления обмена требуется сделать так, чтобы обе стороны обмена были довольны участвующими в сделке квартирами",— говорит Олег Самойлов. Если же число квартир, участвующих в обмене, больше двух, то обмен называется непрямым и сложность "увязывания" интересов различных контрагентов возрастает в геометрической прогрессии.

Из-за сложности обменных операций абсолютное большинство подобных клиентских запросов в последние годы удовлетворялось за счет использования иной, более рыночной технологии — с помощью альтернативных сделок. Согласно этой схеме, квартира, предлагаемая к обмену, выставляется на продажу. После того как покупатель на нее был найден, для продавца подбиралась квартира из числа тех, что продаются на открытом рынке. "Альтернативная схема — одномоментная продажа имеющейся недвижимости и покупка новой квартиры — стала одним из приоритетных способов решения жилищного вопроса",— говорит гендиректор МИАН Дмитрий Кузнецов.

Такая схема сама по себе гораздо удобнее, чем прямой обмен, так как использует деньги в качестве эквивалента участвующего в сделке жилья, а это, в свою очередь, позволяет не только избежать необходимости согласования встречных интересов обменивающихся, но и обеспечивает возможность выбора квартиры, приобретаемой взамен старого жилья.

Однако для проведения обменной операции по "альтернативной" технологии требуется, чтобы в самом начале цепочки находился "чистый" покупатель, который готов заплатить деньги за новый актив, при этом ничего не продавая. При реализации альтернативной сделки как минимум один из ее участников должен иметь на руках полную сумму, необходимую для покупки жилья. Все было хорошо, пока на рынке были потенциальные инвесторы.

По словам управляющего партнера Panorama Estate Омара Гаджиева, на активно растущем рынке 99% всех сделок по обмену оформлялось именно через куплю-продажу. Однако теперь, как отмечает эксперт, продать квартиру без существенной потери в цене становится все труднее, поскольку предложение многократно превышает спрос. "Большая проблема найти покупателя как такового. И пока ты будешь его искать, цена на твою квартиру может упасть еще больше. Поэтому схема обмена через куплю-продажу сейчас продолжает действовать скорее теоретически",— говорит он.

Нехватка живых денег поставила участников рынка перед сложным выбором. "В сложившейся ситуации есть два выхода — запастись терпением и отложить решение своего жилищного вопроса на потом либо вспомнить о забытой схеме прямого обмена, ведь в случае такого обмена наличие "первого" покупателя, столь важное для "альтернативы", не требуется",— говорит Олег Самойлов. В результате, по данным гендиректора DOKI Валерия Барнинца, доля обменов в общем объеме сделок выросла в полтора-два раза по сравнению с прошлым годом. "Так как инвестиционных покупок практически нет, большинство сделок на вторичном рынке являются вариантами "альтернатив", которые теоретически можно преобразовать в обмены",— говорит эксперт.

Плюсы и минусы

У обменных сделок существует ряд недостатков. Во-первых, не так просто найти агента, который согласится провести не альтернативную сделку, а обменную. "Риэлтерское сообщество, за редким исключением, не предлагает продавцам никаких инструментов, посредством которых можно было бы разрешить проблему в условиях современного состояния рынка",— говорит Олег Самойлов. По словам Николая Лаврова, прямые обмены чаще проходят через риэлтеров, которые специализируются на обменах, а их на рынке немного.

Во-вторых, практически невозможно найти двух клиентов, которые выбрали бы объекты друг друга, пусть и с доплатой. Сложный же обмен, осуществляемый так называемой цепочкой, на практике осуществить гораздо труднее, чем цепочку "альтернатив". Если одна из квартир окажется проблемной, то найти ей замену очень сложно, и цепочка распадается. В этом состоит основная сложность проведения таких операций.

Из предыдущего недостатка вытекает следующий, третий — увеличение организационных сложностей. "Самый большой недостаток — чем больше участников в процессе, тем сложнее управляется сделка и больше рисков в получении определенных результатов. Схемы по многоступенчатому обмену квартир рискованны сложностью исполнения всеми участниками цепочки своих обязательств, например, по освобождению квартир",— говорит Омар Гаджиев. Поскольку в одном договоре, как правило, сложная обменная схема не вписывается, то оформляется несколько взаимосвязанных друг с другом договоров. Конечный приобретатель повлиять на взаимоотношения других участников сделки фактически не может. При этом важно, чтобы все условия были внесены в договор, а не оговаривались устно. По словам Олега Самойлова, для того, чтобы собрать воедино цепочку обмениваемых квартир, необходимо провести работу, объем которой и сложность зачастую во много раз превышают "альтернативную" схему.

Однако есть у такой схемы и свои преимущества. По словам Омара Гаджиева, даже если цепочка разрывается при обмене, то собственники ничего не теряют и могут отыграть сделку обратно, тогда как при купле-продаже разрыв цепочки может оставить кого-то из участников ни с чем. Кроме того, в условиях недостатка живых денег у продавцов и покупателей обмен остается единственным действенным механизмом поменять жилищные условия. "Клиенту по большому счету все равно, какая технология будет применена риэлтером для решения поставленной задачи. Разумеется, при условии законности и безопасности такой технологии",— говорит Олег Самойлов.

Примеры рынка

На рынке уже есть примеры использования прямых и непрямых обменов. Причем все объекты в основном относятся к сегменту экономкласса. "Практически все обменные сделки — это сделки в экономклассе. Бизнес-класс или элиту никто не меняет",— говорит Николай Лавров. Причина такого положения дел проста. Сама по себе необходимость проведения обмена продиктована невозможностью приобретения новой квартиры без реализации существующего жилья. В противном случае на новую покупку попросту не хватит денег. Более состоятельные покупатели обычно располагают большими финансовыми возможностями. "Среднее число квартир, участвующих в одной обменной операции, сегодня, в условиях дефицита покупателей, растет. Так, если два года назад этот показатель находился в пределах двух квартир, то в настоящее время, по статистике "Релайт-Недвижимости", его значение превысило три квартиры на одну сделку",— говорит Олег Самойлов.

Подтверждают эту тенденцию и конкретные примеры. "В настоящее время наши специалисты ведут порядка 20 сделок, которые сопряжены или с обменом, или с альтернативой",— отмечает Валерий Барнинец. Аналогичные сделки проводятся и в Санкт-Петербурге. По словам Николая Лаврова, компания "Бекар" недавно провела такую сделку обмена, поменяв однокомнатную квартиру площадью 30 кв. м (2,6 млн руб.) по адресу Антоновская ул., 12 и однокомнатную квартиру 29 кв. м в Красном Селе (1,9 млн руб.) на трехкомнатную квартиру 55 кв. м (4,4 млн руб.) на ул. Замшина, 25, к. 4.

Однако существуют и более сложные схемы. "В разное время нашей компанией были приняты в работу три квартиры, хозяева которых хотели впоследствии приобрести другое жилье. Анализируя запросы и пожелания наших клиентов насчет их будущего жилья, мы пришли к выводу, что варианты друг друга могли бы им подойти. С учетом того что одна из квартир должна была размениваться на два объекта, недостающую квартиру нашим специалистам пришлось подобрать на открытом рынке",— рассказывает Олег Самойлов. По его словам, в текущих условиях это не составило большого труда: свободная квартира подходящих параметров была найдена менее чем за неделю. До этого момента ее хозяин безуспешно пытался найти покупателя без малого четыре месяца. После соответствующих осмотров квартир и необходимых в подобных случаях согласований, а также решения вопроса с предоставлением одному из участников сделки ипотечного кредита, использованного им в качестве доплаты, сделка благополучно состоялась. Схема выглядела следующим образом. Владелец однокомнатной квартиры площадью 39 кв. м по адресу ул. Скульптора Мухиной, 7, к. 3 с доплатой, в том числе за счет привлеченного кредита, переехал в трехкомнатную квартиру площадью 81,5 кв. м по адресу ул. Новаторов, 6. В свою очередь, владельцы этой трехкомнатной квартиры получили за дополнительные деньги две двухкомнатные — площадью 37,2 кв. м на ул. Вавилова, 74/22 и площадью 45,3 кв. м на ул. Болотниковская, 46, к. 1. Причем владелец первой "двушки" переехал в ту самую квартиру на ул. Скульптора Мухиной. "Сегодня все участники схемы уже переехали в свои новые квартиры. Заметим, все это произошло в условиях отсутствия покупателей с живыми деньгами",— говорит Олег Самойлов.

Сложность построения такой цепочки, по мнению экспертов, отражается на времени, требующемся на весь процесс. "У непрямых цепочек есть недостаток — длительность сделки. Цепочка из трех объектов будет проходить пару месяцев. На растущем рынке это существенный минус, так как за эти месяцы стоимость объектов в цепочке может вырасти, продавец откажется продавать и сделка сорвется. На существующем рынке ситуация оптимальна",— говорит Николай Лавров. А вот если цены снова начнут расти, число прямых обменов, которые фактически являются разновидностью бартера, снова сократится.