Новостройки растут в цене

Снижение объема ликвидного предложения на рынке новостроек после высоких мартовских продаж привело к заметному росту средних цен: за месяц первичная недвижимость в крупнейших городах страны подорожала на 3%. Активность покупателей при этом резко сократилась почти в полтора раза. Но предпосылок к выраженному снижению стоимости новостроек, по мнению участников рынка, нет. Девелоперы заняли выжидательную позицию, предпочитая в условиях неопределенности выводить на рынок меньше нового предложения.

Фото: Наталия Макарова, Коммерсантъ

Средняя стоимость первичной недвижимости в 16 крупнейших городах России в апреле составила 135,6 тыс. руб. за кв. м, увеличившись относительно предыдущего месяца на 3%. Такие данные приводит «Циан.Аналитика», связывая рост цен с активным вымыванием бюджетного предложения. «Стоимость отдельных предложений меняется сдержанно: за последние семь дней цены скорректировались на 3% лотов, в то время как обычно — на 5–6%, а застройщики чуть чаще снижали цены, а не повышали ее»,— говорит руководитель «Циан.Аналитики» Алексей Попов. Но общий рост заметили и другие участники рынка.

По оценкам компании «Этажи», в среднем новостройки в России сейчас стоят 101,12 тыс. руб. за кв. м, это на 4% выше показателя марта и на 28,1% превышает значение апреля прошлого года.

Наиболее выраженную динамику цен на новостройки эксперт «Циан.Аналитики» за месяц отметил в Казани и Воронеже, где средняя цена выросла на 7%, до 168,6 тыс. руб. и 97,3 тыс. руб. соответственно. В Санкт-Петербурге аналогичная динамика составила 6%, до 236,5 тыс. руб. за кв. м. Аналитики «Этажей» отметили выраженный рост цен на недвижимость в Уфе. За месяц средняя стоимость новостроек здесь выросла на 4,1%, до 99,9 тыс. руб. за кв. м. В Новом Уренгое динамика составила 4,4%, до 136,5 тыс. руб.

В Москве, по подсчетам «Циан.Аналитики», средняя стоимость новостроек сейчас составляет 315,1 тыс. руб. за кв. м. За месяц показатель вырос на 1%, а относительно аналогичного периода прошлого года — на 13%. Аналитики «Азбуки жилья» отмечают, что в среднем первичное жилье в границах Старой Москвы по итогам марта стоит 350,9 тыс. руб. за кв. м. Относительно конца прошлого года значение выросло на 4,7%, начала — на 23,4%. Одновременно на этапе котлована в массовом сегменте средняя стоимость по итогам первого квартала выросла на 2,8%, до 271,8 тыс. руб. за кв. м, а за год рост составил 21,5%.

Согласно подсчетам «Циан.Аналитики», сейчас пользователям доступны 179 тыс. объявлений о продаже жилья в новостройках 16 городов-миллионников, за месяц этот показатель сократился на 13%.

Такую динамику в компании связывают с низкой активностью девелоперов: сейчас даже при наличии всей разрешительной документации не все из них выводят в продажу новые корпуса.

Руководитель центра новостроек «Этажей» Сергей Зайцев отмечает, что некоторые компании даже снимают с продажи наиболее ликвидные лоты. Рост предложения, по его словам, продолжается лишь в особо востребованных жилых комплексах.

Поведение застройщиков может объясняться сдержанным спросом. По словам Алексея Попова, в конце апреля активность аудитории была на 44% ниже, чем в марте. «Новостройки продолжают дорожать, условия ипотечных программ стали менее выгодными»,— поясняет он. Сергей Зайцев отмечает, что количество заявок от потенциальных покупателей в апреле снизилось вдвое относительно марта. «Активный спрос был исчерпан, и многие покупатели сейчас заняли выжидательную позицию»,— поясняет он. Некоторые девелоперы на этом фоне готовы предоставлять покупателям дисконты и устраивать стимулирующие акции, но тенденция, по мнению эксперта, заметна в основном в Москве и Санкт-Петербурге.

Алексей Попов ждет дальнейшего снижения спроса, но сомневается, что он станет критичным для рынка: динамика прослеживается относительно рекордных продаж 2021 года. Заметного снижения стоимости первичного предложения при этом эксперт не ждет. «Для этого при продажах через эскроу-счета необходимо согласовывать это решение с банком, в ряде случаев — повторно проходить кредитный комитет, одновременно растет себестоимость строительства, необходимо менять логистические цепочки»,— рассуждает он. Сергей Зайцев прогнозирует, что активность покупателей будет оставаться сниженной до конца мая, но впоследствии спрос может начать восстанавливаться на фоне снижения ключевой ставки. Цены же, по мнению эксперта, во многом будут зависеть от динамики предложения, которое балансирует между сниженной активностью девелоперов и принимаемыми мерами господдержки.

Динамика цен на новостройки в крупнейших городах России

Город
Средняя стоимость (тыс. руб. за кв. м)
Динамика цен
Апрель 2021
Март 2022
Апрель 2022
За месяц
За год
Москва
279,8
310,8
315,1
1%
13%
Санкт-Петербург
167,5
222,7
236,5
6%
41%
Казань
115,7
157,5
168,6
7%
46%
Краснодар
81,8
128
127,2
-1%
56%
Нижний Новгород
101,8
131,6
132,9
1%
31%
Новосибирск
85,3
122,3
125,8
3%
47%
Екатеринбург
93,1
123,8
125,9
2%
35%
Уфа
86,9
108,5
113,6
5%
31%
Ростов-на-Дону
69,8
108,7
111,3
2%
59%
Самара
67
88,5
89,2
1%
33%
Красноярск
89,7
101,6
101,7
0%
13%
Воронеж
65,6
90,9
97,3
7%
48%
Пермь
76,4
99,1
100,3
1%
31%
Волгоград
60,3
89
90,9
2%
51%
Челябинск
54,3
89,6
97,1
8%
79%

Источник: данные «ЦИАН.Аналитики».