В поисках точки равновесия

В марте в Петербурге строители ввели в эксплуатацию 183,6 тыс. кв. м жилья, что на 30 тыс. меньше показателя за аналогичный период прошлого года. К первому апреля этого года в городе сдали чуть более 1 млн кв. м квартир, в январе — марте 2022 года объем ввода превышал 1,146 млн. кв. м. Участники рынка вспоминают, что в прошлом году март был самым успешным месяцем всего года, так как покупатели кинулись приобретать квартиры до повышения ключевой ставки. Сейчас, несмотря на ограничения регулятором субсидированных ставок по ипотеке, доля ипотечных сделок на рынке первичной недвижимости сохраняется на рекордном уровне 85–90%.

По данным комитета по строительству Санкт-Петербурга, всего в прошлом месяце в городе было сдано 89 домов на 3,7 тыс. квартир. Жилье в марте ввели в эксплуатацию только в трех районах города. В Приморском районе сдали 11 домов на 3,2 тыс. квартир общей площадью 145,1 тыс. кв. м. В Адмиралтейском районе построили 15,5 тыс. кв. м жилой площади в одном доме на 229 квартир. В Красносельском районе было введено 160 квартир площадью 5,6 тыс. кв. м, 17,7 тыс. кв. м нового жилья было введено в сегменте ИЖС. В целом объем ввода в марте этого года составил 183,6 тыс. кв. м. Год назад строители ввели в строй 210,3 тыс. кв. м.

Сравнивать март 2023 года по спросу и результатам продаж девелоперов с аналогичным отчетным периодом прошлого года — некорректно, отмечают участники рынка, так как в прошлом году именно на март пришелся пиковый объем сделок на первичном рынке недвижимости. «За 2022 год это был самый успешный месяц на рынке,— вспоминает Сергей Софронов, коммерческий директор ГК «ПСК».— Причины заключались как в снижения курса рубля, так и в стремлении покупателей закрыть сделку на ранее одобренных условиях по ипотеке, до роста ключевой ставки, которая как раз в марте взлетела до 20%».

Дмитрий Ефремов, начальник управления продуктового менеджмента и маркетинговых исследований компании «Главстрой Санкт-Петербург», все же подсчитал, что объемы продаж нынешнего марта на 24% уступили результатам первого месяца весны в прошлом году. Ян Фельдман, директор по маркетингу ГК «Ленстройтрест», констатирует двукратное снижение спроса в прошлом месяце по сравнению с мартом 2022 года.

При этом все опрошенные застройщики отметили рост продаж на 20–40% в марте по сравнению с февралем этого года в зависимости от класса жилья. «Наибольшую динамику показал комфорт-класс: рост 40% относительно предыдущего месяца,— делится цифрами господин Софронов.— По итогам февраля — марта можно говорить о позитивной динамике спроса. В сравнении с декабрем 2022 года спрос на жилье пока еще ниже».

Господин Ефремов считает, что положительная динамика вызвана в основном активностью застройщиков по предоставлению различных акций. «Кроме того, в первом квартале текущего года не произошло новых потрясений с точки зрения геополитической ситуации (например, объявления нового этапа мобилизации), а обращение президента к Федеральному собранию внушило многим жителям нашей страны ощущение стабильности. Все эти факторы позволили увеличить объемы выдачи ипотеки на первичное жилье в марте»,— отмечает эксперт.

По данным консалтингового центра «Петербургская недвижимость», доля ипотечных продаж в Санкт-Петербурге в первом квартале 2023 года практически не изменилась по сравнению с предыдущим годом. «Небольшое снижение доли до 85% мы наблюдали в январе и феврале, однако уже в марте ипотека вернулась на ранее достигнутый рекордный уровень — около 90%»,— подтверждает руководитель КЦ «Петербургская недвижимость» Ольга Трошева. В 2023 году наблюдается активный рост спроса на семейную ипотеку в связи с расширением условий программы, продолжает госпожа Трошева. Вместе с ней набирает популярность и IT-ипотека, которая также обновилась с 1 января 2023 года и стала более доступной и выгодной. Господин Ефремов говорит, что в ипотечных сделках компании примерно 59% прошло по господдержке, 38% пришлось на семейную ипотеку, 2% — на IT-ипотеку.

При этом господин Софронов замечает, что субсидированная ипотека, с которой решил бороться ЦБ и которая сейчас почти сошла на нет, в определенные периоды прошлого года занимала почти две трети от общего объема ипотечных сделок. «Естественно, что давление на эти программы сказалось на общей активности заемщиков»,— заключает представитель ГК «ПСК».

Господин Фельдман предполагает, что после стабилизации ипотечных ставок на рынке будет найдена новая точка равновесия. «Предложение застройщиков будет скорректировано с учетом новой реальности — текущих доходов населения и ипотечных ставок, после чего начнется медленный стабильный рост цен,— прогнозирует представитель ГК «Ленстройтрест».