Комплексное решение жилищного вопроса

Строительная отрасль все больше ориентируется на комплексную застройку территорий. И пока нет единого мнения о том, что же для потребителя лучше — масштабные проекты или же небольшие объекты.

По прогнозам участников рынка, через четыре-пять лет более половины всего строящегося в городе жилья будет вводиться в рамках проектов по комплексному освоению территорий (КОТ). Впрочем, уже сейчас доля КОТ в общем объеме продаваемого первичного жилья перевалила за треть. По данным компании "Петербургская недвижимость", доля таких проектов, находящихся в продаже, в общем объеме рынка строящегося жилья составляет сегодня около 40%. Доля проектов в общем объеме ввода по итогам 2010 года составила 43,4% (в 2009 году — 24,7%). Доля проектов в общем объеме вывода новых проектов на рынок в 2010 году составила 56,7% (в 2009 году — 40,3%).

"Таким образом, очевидна положительная динамика доли объектов, являющихся частью масштабных проектов, в общем объеме рынка. Это объясняется постепенным переходом девелоперов от уплотнительной застройки к комплексному освоению территорий и подтверждает, что будущее все-таки за этими проектами, а точечная застройка постепенно исчерпывает свой ресурс. При условии, что будут вырабатываться эффективные механизмы взаимодействия инвесторов и государства при реализации крупных проектов, их доля на рынке строящегося жилья Петербурга и Ленобласти в перспективе ближайших 5-10 лет может вырасти до 60-65 процентов", — прогнозирует председатель комитета по жилой недвижимости Гильдии управляющих и девелоперов Илья Еременко.

Олег Еремин, первый вице-президент ГК "Балтрос", говорит, что за последние три года доля жилья, вводимого в проектах комплексного освоения территорий, увеличилась более чем в четыре раза — с 9 до 43,3%. "Проекты КОТ дают городу все большие объемы. Только в нашем проекте — жилом районе "Славянка" — в 2010 году единовременно было сдано 326 тыс. кв. м жилья. И это естественный процесс. Свободные участки в городе заканчиваются. Можно, конечно, застроить каждый клочок земли, снести все оставшиеся скверы и парки. Но будет ли жителям такого города комфортно?" — защищает проекты КОТ господин Еремин.

Без крайностей!

Между тем некоторые аналитики полагают, что излишнее увлечение освоением окраин может негативно сказаться на развитии города. Николай Пашков, генеральный директор Knight Frank St. Petersburg, считает, что в городе за последние несколько лет начал наблюдаться определенный "нездоровый" крен в сторону освоения новых территорий и разрастания города вширь. Понятно, что осваивать "чистую" землю проще с точки зрения временных и финансовых затрат, но это рождает большую нагрузку на транспортную инфраструктуру, приводит к определенной сегрегации населения города. "Уже сейчас становится заметным, как в старых районах, застроенных "хрущевками" и "кировками", социальный состав населения довольно сильно отличается от населения новых кварталов либо тех районов, где интенсивно велась уплотнительная застройка новыми зданиями. Люди, которые социально успешны и представляют более зажиточный слой населения, под действием такой политики будут вытесняться на периферию. А в зонах, расположенных между историческим центром и неблагополучной периферией, есть риск образования "гетто"", — рассуждает господин Пашков.

По его словам, необходимо соблюдать разумный баланс между редевелопментом существующих жилых и нежилых кварталов жилой застройки и развитием новых проектов на вновь осваиваемых территориях. "Не должно быть перекосов ни в одну, ни в другую сторону", — резюмирует он.

О вкусах спорят

О том, что для потребителя лучше — проекты комплексного освоения территорий или же небольшие объекты, — девелоперы спорят. Николай Гражданкин, начальник отдела продаж ИСК "Отделстрой", рассуждает: "Если говорить о покупателе, то жить в комплексном проекте для него комфортнее. Ведь вместе с квартирой он получает новые коммуникации, новую социальную среду, детские сады, школы, зоны отдыха, созданные специально для потребностей его семьи".

С таким мнением не согласна Лариса Инченкова, коммерческий директор ОАО "Строительная корпорация "Возрождение Санкт-Петербурга"": "Наш опыт показывает, что клиентам интересны как жилье в крупных многофункциональных комплексах, так и квартиры в клубных домах". Ее поддерживает Надежда Калашникова, директор по развитию компании ЛЭК: "Большинство покупателей все-таки стремятся приобретать квартиры в новых домах, но в районах с уже сформированной инфраструктурой. А проекты комплексного освоения не могут в одночасье обеспечить горожан всем необходимым".

Выдавливание средних

Развитие проектов комплексного освоения территорий постепенно будет снижать долю компаний среднего уровня. При реализации таких проектов требуются значительные первоначальные затраты — в основном на инженерию. Застройщики средней руки, привыкшие к небольшому порогу входа на рынок, такие проекты потянуть неспособны.

Затраты на инженерную подготовку состоят из нескольких частей: плата за присоединение к сетям, подведение сетей к участку, внутриплощадочные сети. Первая часть может входить в стоимость участка, а вторым этапом (согласование мощностей и подведение сетей к участку) должен заниматься город, то есть принимать участие в софинансировании таких проектов. Это позволит ему проводить последовательную политику развития территорий, повышать конкуренцию на рынке строительных компаний, существенно экономить на затратах по подготовке территорий, так как эти затраты в пересчете на один квадратный метр тем ниже, чем больше территория. "Суммарно затраты на инженерию (за исключением внутриплощадочных сетей) могут составлять до 20% всего объема инвестиций в проект. Небольшим строительным компаниям их просто не потянуть. По сравнению с докризисными показателями эта доля даже выросла, несмотря на снижение общестроительных затрат. Для инвестора основными критериями являются показатели нормы доходности и возврата капитала. Если они будут находиться на приемлемом уровне (доходность собственных средств девелопера должна быть по крайней мере 20-25%, а то и больше), то он будет готов вкладывать средства в развитие инженерии", — говорит Николай Казанский, генеральный директор Colliers International.

Николай Пашков, генеральный директор Knight Frank St. Petersburg, считает, что при комплексном освоении территорий можно найти пути, при которых на проект было бы целесообразно привлекать и некрупные компании: "Реализуя какой-то проект новой застройки (например, 100 или 50 га), город может передать девелоперу весь участок одним лотом под комплексное освоение. Затем уже девелопер будет строить сам или привлекать партнеров в проект. Есть второй путь комплексного освоения, когда город выступает в роли девелопера и самостоятельно готовит эту территорию, нарезает на лоты и продает их по отдельности мелким и средним компаниям (как это происходит в СПЧ или на юго-западе города)".

Тем не менее, по мнению участников рынка, небольшие и средние застройщики все же не будут вытеснены с рынка проектами по комплексному освоению территорий. Пространство для бизнеса средних фирм, считают эксперты, лежит в промышленном поясе. Реновация промышленных территорий будет развиваться в ближайшее время отдельными, относительно небольшими проектами.

Олег Еремин рассказывает: "В городе, безусловно, будут появляться площадки для нового строительства при освобождении территорий промышленными предприятиями или реновации жилья. Но это будет не массовое строительство, а отдельные кластеры жилья высокого уровня — бизнес-, элит-класса, а также торговые комплексы, бизнес-центры. Массовое строительство постепенно уходит в пригороды, а "чистое поле" можно осваивать только комплексно. Поэтому основной объем жилья будет, конечно, вводиться именно в проектах КОТ".

С такой точкой зрения согласна и Лариса Инченкова: "Несомненно, в Петербурге должны остаться проекты с небольшими участками — это необходимое условие девелоперской активности в центральных районах города. Спрос на рынке элитной недвижимости отличается от ситуации в сфере типового домостроения".

Беслан Берсиров, заместитель генерального директора ЗАО "Строительный трест", полагает, что проекты комплексного освоения территорий, безусловно, должны стать основой развития города: "Но крупные компании не должны становиться монополистами на строительном рынке. Здоровая конкуренция возможна только при наличии застройщиков, самостоятельно ведущих небольшие проекты".