Застройщики экономят на ремонте

Тренд на экономию со стороны россиян проявляется и в покупке квартир. В попытке сократить расходы на покупку жилья и его ремонт россияне чаще стали рассматривать лоты с готовой отделкой, а иногда и меблировкой, включая эти опции в стоимость ипотеки. Однако застройщики пока не отреагировали на предпочтения покупателей из-за выросших затрат на отделку помещений, в результате чего доля квартир и апартаментов в московских новостройках с такой опцией за последний год серьезно уменьшилась.

Россияне стремятся покупать в новостройках готовые квартиры с меблировкой

Фото: Евгений Павленко, Коммерсантъ

Объем предложения квартир и апартаментов с отделкой в московских новостройках с начала 2022 года к марту 2023-го вырос на 21,5%, до 28,5 тыс. лотов, подсчитали в bnMap.pro по запросу "Ъ-Дома". Однако этот прирост оказался меньше, чем увеличение общего объема предложения, которое выросло на 60,2% год к году, до 52,3 тыс. штук. Из-за непропорционального роста доля квартир с отделкой уменьшилась с 71,8% до 54,4%, уточнили аналитики. По данным «Метриума», показатель в 2022 году снизился с 63,5% до 58,8%.

Доля квартир с отделкой снижается из-за возникших проблем с поставками западных материалов и существенного удорожания стройматериалов, отмечают в «Метриуме». Только в первом квартале 2022 года цены на стройматериалы выросли на 13%, говорит коммерческий директор ГК Sinteza Александр Шнурко. Многие застройщики, которые только начали свои проекты, отказались от отделки, в то время как во многих проектах на завершающих стадиях сохранились предложения с отделкой, поскольку материалы были закуплены ранее и смена логистических схем их мало затронула, добавляет управляющий партнер Dombook Ирина Доброхотова. Хотя в целом по рынку себестоимость строительства многоквартирных домов и отделки под ключ уже вернулась к показателям начала 2022-го, отмечает господин Шнурко. Несправедливо будет говорить, что с уходом западных брендов отделка подорожала, так как еще в прошлом году ей были найдены турецкие, китайские или российские аналоги, и отдельные позиции даже подешевели, говорит управляющий партнер Prime Life Development Денис Коноваленко.

Чем выше класс жилья, тем сильнее чувствуется зависимость от иностранных поставок. Так, в массовом сегменте, где они практически не используются, доля таких лотов снизилась всего на 1,7 процентного пункта (п. п.), в бизнес-классе — на 11,1 п. п., в премиальных новостройках — на 3,6 п. п., в элитном сегменте — на 12,2 п. п., подсчитали в «Метриуме». В комфорт-классе отделка важнее, чем в элитном, где покупатель почти со стопроцентной вероятностью будет делать собственный ремонт, поясняет Ирина Доброхотова.

Существующий тренд на экономию прослеживается и в размере квартиры. Чем меньше ее площадь, тем чаще застройщики предлагают лоты с отделкой. Покупатели с небольшим бюджетом стараются минимизировать затраты и большую их часть заложить в ипотечный кредит. По подсчетам «Метриума», по итогам 2022 года с ремонтом от девелопера к покупке предлагалось 68,7% студий, 61,3% однокомнатных квартир, 55,6% — двухкомнатных, 49,6% — трехкомнатных и всего 33,1% — лотов с четырьмя и более комнатами.

Исполнительный директор Клуба инвесторов Москвы (объединяет застройщиков) Владислав Преображенский говорит, что доля квартир с отделкой действительно уменьшилась, не называя цифр. Сами девелоперы в то же время утверждают, что, напротив, увеличили долю квартир и апартаментов с отделкой. В ГК «Самолет» говорят, что пару лет назад показатель составлял 80%, а сейчас — 95%. В проектах ГК А101 значение составляет чуть более 50%, что соответствует показателю начала 2022 года. В ГК МИЦ 60% квартир предлагается с отделкой. У Prime Life Development все лоты сдаются с предчистовой отделкой. Только в ГК «Гранель» говорят, что за год доля квартир с отделкой снизилась на 3–4%. Правда, в компании это связывают с частичным вымыванием объектов в текущем предложении.

Самому не дешевле

Многие покупатели хотят приобрести квартиру с отделкой, потому что, когда ее делает застройщик, она обходится дешевле за счет большого объема работ по всему проекту, отмечает Ирина Доброхотова. Квартиры с отделкой пользуются высоким спросом, особенно на фоне непростой социально-экономической обстановки, соглашаются в «Метриуме». К тому же при покупке новостройки с привлечением ипотеки стоимость ремонта от девелопера включается в тело кредита, а кроме того, такие варианты оптимальны и для инвесторов-рантье, приобретающих жилье для сдачи в аренду, добавляют аналитики. Ставки по ипотеке заметно ниже, чем на потребительские кредиты, которые в основном берутся на самостоятельный ремонт, напоминает руководитель направления разработки продукта ГК А101 Павел Брызгалов.

Примерный подсчет показывает, что выгода ремонта от застройщика составляет только в денежном эквиваленте полтора-два раза, отмечает коммерческий директор ГК МИЦ Павел Лепиш. Помимо финансовых затрат дольщик может сэкономить время на скорости заселения и получить хорошее предложение с точки зрения эргономики, дизайна, привлечения ведущих дизайнерских бюро, добавляет он. Вместе с ключами человек получает готовое жилье, ему не нужно выбирать стройматериалы, искать рабочих, контролировать ремонт и годами жить в атмосфере ремонта дома и у соседей, напоминает коммерческий директор ГК «Самолет» Кирилл Храпов.

Вероятно, в массовом сегменте не будет сокращаться объем экспозиции лотов с отделкой, так как девелоперы оперативно справляются с импортозамещением, считают в «Метриуме». К тому же, по словам Кирилла Храпова, спрос на готовый ремонт в проектах комфорт-класса уже практически приблизился к 100%. А вот клиенты высокобюджетного сегмента не согласятся на отделку с применением материалов от малоизвестных производителей, поэтому застройщикам придется задействовать механизмы параллельного импорта и искать те немногочисленные западные компании, которые не прекратили сотрудничество с Россией. Это далеко не всегда возможно, поэтому как минимум в ближайшие полгода доля лотов с отделкой в бизнес-классе и элитном сегменте продолжит сокращаться, прогнозируют аналитики.

Мебель под ключ

Помимо готовой отделки застройщики предлагают полностью меблированные квартиры «под ключ». Однако в прошлом году число застройщиков, продающих меблированное жилье, из-за ухода с рынка крупнейших зарубежных производителей сократилось примерно на 3 п. п.— до 7%, подсчитали в «Метриуме».

Тем не менее к концу года ситуация стала меняться. На сложившееся положение застройщики стали реагировать заключением новых контрактов с локальными поставщиками. Например, ГК ПИК и «Самолет» запустили интернет-магазины под собственным брендом и предлагают десятки вариантов полной меблировки различных помещений. Продажа меблированных новостроек началась с 2019 года: тогда застройщики неохотно включали новую опцию и предлагали оснащать мебелью только жилье экономкласса, но сейчас ситуация изменилась, и данный тренд набирает силу, в том числе в премиум-сегменте, говорит гендиректор Первой мебельной фабрики Александр Шестаков.

Мебель от застройщика обходится покупателю дешевле, чем приобретенная лично. На цене сказываются эффект массовой закупки, а порой еще и отсутствие посредников. В случае оптовой закупки мебели застройщиком выгода от покупки такого комплекта может достигать 40–50% в сравнении с розничной ценой, говорит Александр Шестаков. А готовая меблировка квартиры обойдется покупателю дешевле примерно на 20%, отмечает Кирилл Храпов. К преимуществам этого варианта относятся профессиональная сборка мебели и продленные гарантии, добавляют аналитики «Метриума».

Спрос на квартиры с меблировкой растет, в частности, потому, что мебель тоже включается в ипотеку, отмечает Кирилл Храпов. По его словам, осенью 2022 года в компании доля продаж квартир с меблировкой кухни составляла 80%, а в начале 2023-го этот показатель достиг 95%. Квартиры с мебельными сетами выбирают около трети покупателей, добавляет эксперт. В обычной жизни на обустройство «евродвушки» или однокомнатной квартиры с кухней-гостиной пришлось бы выделить не менее 500 тыс. руб., а в нагрузку к выплатам по ипотеке это солидная сумма, напоминает старший менеджер по продукту «Диван.ру» Андрей Логинов.

Учитывая, что лидирующие застройщики уже перешли на продажу квартир с мебелью, другие игроки рынка активно начинают развивать это направление, отмечает господин Логинов. Например, говорит директор департамента аналитики и планирования продаж ГК ФСК Ксения Цаплина, компания рассматривает возможность вывода на рынок квартир с меблировкой.

Тем не менее гендиректор Mr.Doors Сергей Шихов не ожидает существенного роста числа заказов на меблировку ЖК в количественных показателях ввиду стагнации рынка недвижимости и волатильности ипотечных ставок. Однако, продолжает он, такие заказы будут расти в качественном эквиваленте за счет меблировки большего количества зон помещения. Тренд на комплексную меблировку мы отметили еще в прошлом году, и в 2023-м он только укрепится, прогнозирует эксперт.