Эколого-экономическая оценка эффективности процессов капитализации земельных ресурсов в современных моделях лэнд-девелопмента

УДК 332.1

ЭКОЛОГО-ЭКОНОМИЧЕСКАЯ ОЦЕНКА ЭФФЕКТИВНОСТИ ПРОЦЕССОВ КАПИТАЛИЗАЦИИ ЗЕМЕЛЬНЫХ РЕСУРСОВ В СОВРЕМЕННЫХ МОДЕЛЯХ ЛЭНД-ДЕВЕЛОПМЕНТА

© М.В. Матвеева1

Разработан метод эколого-экономической оценки эффективности процессов капитализации земельных ресурсов на начальной стадии инвестиционно-строительной деятельности с учетом коммерческой составляющей экологической компоненты. Сделан вывод, что в условиях расширения эколого-экономической эквифинальности капитализация земельных ресурсов зависит не столько от эффективности инвестиционно-строительного проекта застройки, сколько от потенциала экосистемных услуг, оценка которых позволит скорректировать результаты сравнительного анализа и принять обоснованные управленческие решения. Табл. 2. Библиогр. 12 назв.

Ключевые слова: земельные ресурсы; капитализация; инвестиционно-строительная деятельность; лэнд-девелопмент; экологическая экспертиза; экосистемные услуги; эквифинальность; оценка; эффективность.

ENVIRONMENTAL AND ECONOMIC ASSESSMENT OF LAND RESOURCE CAPITALIZATION PROCESSES IN MODERN LAND DEVELOPMENT MODELS M.V. Matveeva

The author has developed a method for environmental and economic assessment of land resource capitali-zation effectiveness at the initial stage of investment and construction activities with regard to the commer-cial part of the environmental component. It is concluded that under extension of environmental and eco-nomic equifinality the capitalization of land resources depends rather on the potential of ecosystem services than on the efficiency of the investment and construction development project. Assessment of ecosystem services will allow to adjust the results of the comparative analysis and make informed management deci-sions. 2 tables. 12 sources.

Key words: land resources; capitalization; investment and construction activities; land development; envi-ronmental impact assessment; ecosystem services; equifinality; evaluation; efficiency.

Общеизвестно, что Россия занимает первое место в мире по площади территории, которая, по данным Росстата, составляет более 17 000 000 км2, или более 17 квадратных мегаметров (мегаметр - системная единица длины, равная миллиону метров или тысяче километров) [9]. Имеющиеся в нашей стране преимущества в основном связаны с колоссальным потенциалом развития земельных ресурсов. Они в гораздо большей степени, чем трудовые ресурсы, капитал и научно-технический прогресс, являются важнейшим фактором развития экономики в сложных современных условиях. В то же время до сих пор эффективность использования земли недостаточно высока, о чем свидетельствуют: один из самых низких показателей продуктивности, небольшая доля земельных платежей в доходах бюджета, недооцененность земельной составляющей в стоимости активов хозяйствующих субъектов и др. [1, 2, 11, 12].

На современном этапе земельной реформы, осуществляемой в нашей стране в формате фрагментарных и непоследовательных мер, в отсутствии критериев разграничения собственности на природные ресурсы и противоречивости земельного законодательства, капитализация земельных ресурсов не только не реализует потенциал их развития, но и зачастую полностью уничтожает коммерческую составляющую эко-

логической компоненты. Это происходит вследствие того, что земельная реформа базируется на концепции, согласно которой земля должна рассматриваться исключительно как объект недвижимости, предназначенный для получения коммерческой выгоды без учета связанного с землей экологического потенциала как формы экологической компоненты эквифинальности системы. Основным критерием эффективности признается только доход от земли. Высказываются мнения об упразднении особо охраняемых природных территорий - как архаичного явления, мешающего экономическому развитию из-за установленных для этих земель природоохранных ограничений. Формируются правовые схемы, позволяющие выводить определенные земельные участки из земель особо охраняемых территорий в другие категории для последующей застройки без учета экологических ограничений в использовании.

Иначе выглядит подход к капитализации земельных ресурсов в странах Евросоюза, США и др. В них существуют определенные государственные и общественные институты, обеспечивающие сбалансированное развитие территории в интересах всего населения при соблюдении права собственности и предоставлении дополнительных гарантий лицам, чьи интересы непосредственно затрагиваются принимаемыми

1Матвеева Мария Витальевна, кандидат экономических наук, доцент кафедры экспертизы и управления недвижимостью, e-mail: eunexpert@istu.edu

Matveeva Maria, Candidate of Economics, Associate Professor of the Department of Real Estate Expertise and Management, e-mail: eunexpert@istu.edu

градостроительными решениями. Для соблюдения баланса интересов при использовании земли обществом в лице государства или местных органов власти устанавливаются определенные правила землепользования, закрепленные соответствующими правовыми нормами. В них нормы экологического характера являются определяющими. Существуют также различные экономические стимулы и санкции, позволяющие воздействовать на землепользователей в требуемом обществом направлении. Этим целям содействует и мощный общественный институт, созданный Орхус-ской конвенцией [3], в соответствии с которой граждане имеют право доступа к информации на ранних стадиях принятия решений о том или ином способе использования и застройки территории.

Методические подходы к разработке экологических правил и нормативов, только начавшие формироваться в Российской Федерации, в некоторой степени определяют эколого-экономические условия реализации инвестиционно-строительных проектов в пределах природных комплексов. Но, к сожалению, они разработаны крайне слабо и по-прежнему требуют обеспечения сбалансированности производственных и экологических потенциалов, при которой рост производства приобретал бы природосберегающую функцию. Зачастую же пока основные усилия по территориальному экологическому нормированию направлены не на расширение эколого-экономической эквифи-нальности, а на одностороннее обеспечение экономической эффективности и ускоренную окупаемость вложений.

Преодоление сложившейся ситуации осуществляется с помощью использования запретительных мер. В настоящее время практика выработала различные методы по ограничению и использованию земельных участков: экологические, экономические, градостроительные и социальные.

Экологические ограничения в землепользовании устанавливаются нормативно-правовыми актами. В соответствии с ними уточнение ценности земель должно происходить на региональном уровне с учетом всех деталей и специфики участка. Отсюда следует, что классификация земель и юридическая фиксация ее результатов в отношении отдельных участков земли является в большей степени задачей регионального законодательства, нежели федерального [4]. В этом случае и учет экологического фактора в лэнд-девелопменте позволяет его осуществлять, фиксируя разумную для территории прибыль, без нарушений природных особенностей участка.

Суть экономических ограничений развития территории состоит в том, что для поддержания темпов экономического роста необходимо использовать ограничения в выборе территорий под застройку - ввиду отсутствия инженерно и транспортно подготовленных для хозяйственной деятельности территорий.

Градостроительные ограничения вызваны трудностями в градостроительном проектировании территории или невозможностью использования конкретных земельных ресурсов.

Социальные ограничения, связанные с обостре-

нием экологических условий проживания, ухудшением здоровья населения, необходимо также рассматривать как определенного рода ограничения на использование земель в городских и сельских поселениях.

Различные виды вышеприведенных ограничений устанавливают предельно допустимые параметры лэнд-девелопмента. На практике они реализуются в следующих формах:

1. Ограничения в виде выбора направлений использования земельных участков.

2. Ограничения, связанные приоритетностью земельных участков при освоении и использовании их природно-ресурсного потенциала.

3. Ограничения, отражающие общее предельно допустимое воздействие хозяйственной деятельности при обустройстве земельных участков на окружающую среду.

Методы экологических ограничений хозяйственной деятельности в лэнд-девелопменте получили широкое развитие за рубежом. Например, в Швейцарии введены ограничения на дополнительный отвод новых земельных площадей для дорожного строительства и ограничения на выбросы загрязняющих веществ в окружающую среду, а том числе от автотранспорта. В США на сброс сточных вод выдаются разрешения в рамках Национальной системы сброса загрязняющих веществ в водную среду. В ОАЭ ведется строительство и обустройство прилегающих территорий эко-города, который будет обеспечивать себя экологически чистой электроэнергией.

Оценка земель в рамках лэнд-девелопмента с учетом экологических факторов является одной из приоритетных задач эколого-экономических исследований, без решения которой невозможна выработка научно обоснованной системы экологических ограничений, правового и экономического обеспечения использования земельных ресурсов. Само понятие эффективного использования земель за последнее время претерпело значительные изменения. При проведении экологической экспертизы проектов застройки необходимо увязывать хозяйственное использование территории с оценкой экологического потенциала флоры и фауны, т.е. учитывать эколого-экономический компромисс, составляющий суть новой целевой фокусировки начальной стадии инвестиционно-строительной деятельности, ориентированной на капитализацию предельно допустимого значения экологической компоненты эквифинальности системы. Это потребует корректировки земельной политики. Направленность корректировки будет различной в зависимости от вида территорий.

Для урбанизированных территорий актуализируются меры по:

1) выводу «грязных производств» из деловых центров и зон с высокой плотностью населения;

2) приостановке быстрой и необратимой потери ценных лесных массивов и сельскохозяйственных земель, используемых для строительства дач;

3) прекращению разрушения традиционных ландшафтов и др.

Для промышленных территорий проблемы фоку-

сируются на вопросах рекультивации земель после прекращения хозяйственной деятельности, устранения захламления земель, загрязнения почв и водных объектов, восстановления растительности. Наибольшую актуальность эти вопросы приобретают в нефтедобывающих регионах.

Возросшее в последние десятилетия в глобальном масштабе понимание необходимости охраны ценных природных комплексов определяет развитие как рыночных, так и административных методов воздействия на землепользователей. Их синтезирование приводит к тому, что важнейшие вопросы регулирования землепользования решаются в административной форме, но на экономической основе, сфокусированной на обеспечение соответствия экологическим стандартам. Для стимулирования осуществления конкретных планов и программ землепользования применяется гибкая система экономического принуждения, реализуемая в форме механизмов целевой фокусировки, таких как: налоговые льготы, целевые кредиты, штрафы, компенсации и др.

Таким образом, экономический аспект целевой фокусировки с учетом экологической компоненты будет выглядеть следующим образом:

{ДП ^ ДП'} при ДП' = ДП + ДДП, ДДП^ max

m n

^цп = ^щпП +Е4ДПЭ, ¡=i j=i где ДП и ДП' - соответствующие денежные потоки от хозяйственного оборота земельных ресурсов соответственно до и после целевой фокусировки;

ДДПП - денежные потоки, продуцируемые элементами производственной компоненты лэнд-девелопмента, i = 1+m;

ДЦП^ - денежные потоки, продуцируемые элементами экологической компоненты лэнд-девелопмента, j = 1+n.

Декомпозиция объектов целевой фокусировки бизнес-элементов производственного характера, рассмотренная по этапам лэнд-девелопмента, позволяет детализировать представления о динамике эквифи-нальности системы с тем, чтобы выявить и количественно определить во временном разрезе ограничения экологического характера. Они, в свою очередь, регулируются с помощью экономических методов, позволяющих капитализировать земельные ресурсы в условиях экологических ограничений.

Следуя общепринятой экономической логике и основам стоимостного подхода в целях определения методов экономического воздействия на хозяйствующих субъектов, необходимо оценить: рыночную стоимость земли и недвижимости конкретных землепользователей; ущерб в результате воздействия на окружающую среду; стоимость природных благ или экоси-стемных услуг с учетом свойств и функций живой природы, имеющих социальное, экологическое и природоохранное значение.

Совершенно очевидно, что стоимостная оценка природных благ представляет собой проблему, по-

скольку большинство экологических услуг находится вне рынка и прямые способы их оценки отсутствуют. В то же время без указанной оценки использование методологии целевой фокусировки невозможно. А значит, невозможно синхронизировать и деятельность по расширению эквифинальности саморазвивающихся систем. Именно поэтому вопросы поиска и адаптации стоимостных подходов к оценке экологических факторов развития занимают не только российских ученых, но и зарубежные научные школы [5-8].

Анализ научных подходов показал, что к настоящему моменту получила мировое признание концепция общей экономической ценности природы («Total Economic Value», сокращенно TEV), которая заключается в синтезе рыночных и нерыночных показателей ценности природы:

TEV = UV + NUV, где UV - ценность использования.

UV = DV + IV + OV + QOV, где DV - ценность прямого использования; IV - ценность косвенного (непрямого) использования; OV -ценность отложенной альтернативы; QOV - ценность квазиотложенной (мнимой) альтернативы; NUV - ценность неиспользования.

NUV = EV + BV, где EV - ценность существования; BV - ценность наследования.

Несмотря на полное соответствие приведенного подхода новейшим принципам познания и приоритетам экономического развития, вопрос о признании современной методологии экономической оценки нерыночных благ природы в РФ на официальном уровне не только не рассматривается органами, отвечающими за развитие оценочной деятельности в стране, но даже не включается в ближайшие и отдаленные планы.

В настоящее время экосистемные услуги остаются недооцененными, что приводит к их потере. В качестве примера можно привести леса, расположенные в прибрежной полосе Байкальского тракта и тракта «Мельничная падь» Иркутского района Иркутской области, выполняющие различные экосистемные функции, не находящие отражения в рыночной стоимости лесных земель. Одной из наиболее важных экоси-стемных функций указанных лесов является выполнение защитной функции санитарной зоны Ершовского водозабора, обеспечивающего питьевой водой гг. Иркутск и Шелехов. Именно по этой причине в советский период был установлен особый режим охраны лесов, запрещающий их вырубку. В настоящее время данный режим повсеместно нарушается, леса вырубаются под строительство дач и коттеджей вследствие отсутствия экологической фокусировки лэнд-девелопмента и в целом инвестиционно-строительной деятельности. Вред, причиняемый лесам, мог бы стать значительно меньшим, если бы лицам, в чьих интересах осуществляется вырубка, пришлось компенсировать понесенные обществом потери, исходя из реальной экономической оценки экосистемных функций лесов. Для экономической интерпретации проблемы приведем пример, позволяющий сделать такой вывод. По оценкам

специалистов, вырубка лесов в зоне Ершовского водозабора привела к необходимости переноса водозабора и строительству нового водовода. Следовательно, для оценки потенциального экономического ущерба вырубки лесов в этом случае необходимо определить затраты на строительство нового водозабора и соответствующей инженерной инфрастуктуры.

Иркутская область располагает уникальными лесными ресурсами. Земли, покрытые лесной растительностью, занимают 64,4 млн га, или 83,1% территории области, общий запас лесонасаждений - 9036,0 млн м3. Доля хвойных пород в областном запасе древесины составляет 85,1%. Преобладающей породой в покрытой лесом площади является лиственница (28,6%), сосна (24%), береза (14,4%), кедр (10,8%), ель (5%) и осина (4,4%) [10]. Кроме того, значительная часть лесов находится в водоохранной зоне озера Байкал и Байкальской природной территории. Озеро Байкал и прилегающая к нему территория - участок всемирного природного наследия - имеет особое значение для туризма и отдыха. Вдоль береговой линии размещены уникальные ландшафты, стационарные и сезонные базы отдыха, расположено 26 минеральных источников, имеющих рекреационное значение, около 128 памятников природы, 94 историко-культурных объекта. По данным государственного лесного реестра, по состоянию на 01.01.2012 г. к Байкальской природной территории в границах входящих в нее лесничеств Иркутской области отнесены леса на площади 10602,9 тыс. га. При этом 9562,2 тыс. га (90,2%) лесов отнесено к лесному фонду, 965,2 тыс. га (9,1%) - к землям особо охраняемых природных территорий, 53,7 тыс. га (0.5%) занимают леса Минобороны и 21,8 тыс. га (0,2%) представлено городским лесом [10]. В табл. 1 приведены данные о составе земель Иркутской области.

Для застройки земель лесного фонда практикуется схема сдачи участка лесного фонда в долгосрочную аренду с последующим освоением участка, расширение границ поселений за счет лесного фонда путем дополнений и изменений схем территориального планирования, генпланов, что предусмотрено Земельным и Градостроительным кодексами. Иркутский район Иркутской области одним из первых в России

утвердил в 2010 г. новую схему территориального планирования, существенно расширив границы поселений за счет земель лесного фонда. Агентством лесного хозяйства Иркутской области в долгосрочную аренду под рекреационные цели было сдано более 200 га лесных угодий только по Байкальскому тракту.

По данным государственного земельного учета, площади земель лесного фонда за 2013 год уменьшились: на 29 га - за счет перевода земель лесного фонда под строительство автомобильной дороги в Усть-Кутском районе; за счет перевода земельного участка площадью 3 га, занятого сооружением ЛЭП в Усть-Илимском районе; на 172 га - за счет расширения населенных пунктов Иркутского района.

Ситуация усугубляется тем, что сдача лесов в долгосрочную аренду является первым этапом законодательно установленной схемы их дальнейшей приватизации и застройки. После заключения договора аренды, в соответствии с нормами лесного законодательства, на лесных землях осуществляется постройка сооружения, которое затем регистрируется на праве собственности. После регистрации права собственности осуществляется приватизация земельного участка, относящегося к строению. Возможны и другие процедуры, позволяющие застройку ценных лесных земель. К ним относятся: перевод земель лесного фонда в другую категорию, санитарная рубка в лесах первой категории, передача земель лесного фонда в другой вид пользования или отнесение их к близлежащему местному поселению.

Приведенные примеры со всей очевидностью показывают, что экономический аспект лэнд-девелопмента и его целевая установка на обеспечение максимального высокого уровня капитализации земельных ресурсов не только в ряде случаев теряет смысл, нарушая базовые составляющие среды обитания, но и может существенно потерять в объеме без учета потенциала экосистемных услуг. В любом слу-

Таблица 1

чае в современных условиях при заданных уровнях допустимых потерь экофинальности системы денежные потоки реализации застроечного проекта (ДПз) должны сопоставляться с денежными потоками от оказания экосистемных услуг (ДПэ). И если ДПэ > ДПз, застройка не только по социальным, но и по экономическим соображениям не может осуществляться.

Распределение земельного фонда Иркутской области по категориям земель

№ п/п Наименование категории земель На 1 января 2013 года, тыс. га На 1 января 2014 года, тыс. га Разница (+,-), тыс. га

1. Земли сельскохозяйственного назначения, в том числе: 2902,1 2894,9 -7,2

1.1 фонд перераспределения земель 242,4 241,4 -1

2. Земли населенных пунктов 377 384,4 +7,4

3 Земли промышленности и иного 574 574 0

специального назначения

4. Земли особо охраняемых территорий и объектов 1552,2 1552,4 +0,2

5. Земли лесного фонда 69334,2 69333,9 -0,3

6. Земли водного фонда 2241,7 2241,7 0

7. Земли запаса 503,4 503,3 -0,1

Итого земель в административных границах 77484,6 77484,6 0

Таблица 2

Сравнительная характеристика систем экологической сертификации BREEAM и LEED_

Стандарт BREEAM

Доступные схемы оценки Офисы. Торговые площади (retail). Промышленные объекты. Общеобразовательные учреждения. Эко-дома (code for sustainable homes). Объекты сферы здравоохранения. Проекты под индивидуальный заказ. Многокватирные дома. Объекты международного значения. Суды. Тюрьмы. Новое строительство. Эксплуатация уже построенных зданий. Коммерческие площади; Интерьерный дизайн. Чистовая отделка зданий (shell&core). Школы. Торговые площади (retail). Объекты сферы здравоохранения. Жилая недвижимость. Развитие загородного домостроения (коттеджные поселки).

Категории Управление. Здоровье и социальное благосостояние. Энергетика. Транспорт. Водообеспечение. Материалы. Отходы. Эффективное управление застраиваемых территорий и экология. Борьба с загрязнением окружающей среды. Обеспечение экологической устойчивости проектов (sustainable sites). Эффективное использование воды. Энергетика и влияние использования энергоресурсов на атмосферу. Материалы и ресурсы. Создание благоприятной атмосферы внутри помещений здания. Применение инноваций в проектировании.

Уровень соответствия стандартам, присваиваемый объектам рейтинговыми системами оценки (от низшего к высшему уровню) «Сертифицирован». «Хорошо». «Очень хорошо». «Отлично». «Замечательно» (outstanding). «Сертифицирован». «Серебряный» сертификат. «Золотой» сертификат. «Платиновый» сертификат.

Организация оценочных работ Обученные оценщики. US-GBC (Американский совет по зеленым зданиям).

Сертификация ^А/СегМсайоп) BRE US-GBC

Количество объектов, получивших сертификаты по стандартам

Схемы систем оценки. Слабые стороны Очень жесткие требования (четко сформулированные, не допускающие отклонений). Сложная громоздкая система. Рыночный профиль. Высокая стоимость получения согласований. Очень жесткие требования (четко сформулированные, не допускающие отклонений). Сложная громоздкая система. Рыночный профиль. Высокая стоимость получения согласований. Адаптирован только под социально-экономические реалии США. Жесткие требования к оформлению документации. Нет независимого аудита оценочных мероприятий. Жесткая связь функционального назначения с архитектурными формами, что не всегда приемлемо за пределами США. Адаптирован только под социально-экономические реалии США. Жесткие требования к оформлению документации. Нет независимого аудита оценочных мероприятий. Жесткая связь функционального назначения с архитектурными формами, что не всегда приемлемо за пределами США.

Схемы систем оценки. Достоинства Система оценки применима к различным видам зданий. Возможность независимого аудирования. Критерии «настроены» под британское законодательство и британские ценности. Индивидуальный подход к тем или иным объектам; позволяет сравнивать разные здания. Хорошая система продвижения на транснациональном уровне. Большой объем информации по работе оценочных комиссий и о самом LEED находится в открытом доступе. Нет необходимости в организации обучения оценщиков.

Между тем, в регионах, где ценные природные или иные территории становятся инвестиционно привлекательными (Черноморское и Балтийское побережье, побережье Байкала, Москва, ближнее Подмосковье и т.д.), власти начинают осознавать, что сохранение экологического потенциала и рациональное использование земли может принести весьма ощутимые доходы. В свою очередь, население также начинает активно протестовать против планов освоения территории, которые могут нанести существенный экологический и социально-экономический ущерб местным сообществам.

Наиболее актуальным в настоящее время примером синтеза экономического, экологического и инновационного аспектов, безусловно, является внедрение зеленых стандартов строительства для подготовки олимпийских объектов и инфраструктуры в Сочи. Олимпийское строительство в Сочи велось не только в соответствии с требованиями Международного олимпийского комитета, которые особенно жестки в отношении экологии, но и соответствует тем параметрам, которым нужно следовать при любом строительстве. В этом смысле экономически эффективные инновации в области экологии - важная составляющая «инновационного олимпийского пакета». На одну олимпийскую стройку приходится около десяти зеленых инновационных решений. Это энергосберегающие технологии, технологии рекуперации тепла, системы оборотного водоснабжения. Предусмотрен также сбор и использование в технических целях дождевой воды, естественное освещение ряда объектов, благодаря прозрачным крышам. Игры в Сочи могут стать катализатором развития индустрии зеленого строительства в Российской Федерации. Десять ключевых олимпийских объектов заявлены на сертификацию по международному стандарту зеленого строительства BREEAM2. А сам принцип соблюдения зеленых стандартов является контрактным обязательством для всех инвесторов и подрядчиков олимпийской стройки. Первый в России зеленый стандарт разрабатывался при поддержке и участии «Всемирного фонда дикой природы России» (WWF России), НП «Центр экологи-

2BREEAM (British Building Research Establishment Environmental Assessment Method) является родоначальником всех оценочных систем в сфере экологии, однако со времени создания в 1990 году он претерпел существенные изменения, которые воплотились в новых системах сертификации.

ческой сертификации - зеленые стандарты» и Лесного попечительского совета. Добровольный механизм имплантации экологических стандартов предлагал добровольную сертификацию, согласно которой выставлялись баллы по экологическому менеджменту, обустройству ландшафта, водопользованию, энергосбережению, качеству и комфорту среды обитания и безопасности жизнедеятельности. В требованиях максимально четко описывался перечень условий зеленого строительства: от применения возобновляемых источников энергии и сбора ливневых стоков для ландшафтного орошения до озеленения фасадов, оборудования велосипедных дорожек, мест стоянки велосипедов и доступности общественного транспорта. Всего более 100 критериев.

Первый зеленый стандарт является одним из базовых документов национального зеленого стандарта. Помимо российского природоохранного законодательства, он учитывает дополнительные экологические требования и рекомендации, разработанные совместно с «Олимпстрой», а также международные зеленые стандарты BREEAM и LEED3 (сравнительные характеристики по сходству и различию приведены в табл. 2).

В результате в России впервые появились десять сертифицированных объектов с международным признанием, конкретными инновационными решениями и показателями эколого-экономической эффективности.

Таким образом, следуя экономической логике стоимостного подхода, капитализация земельных ресурсов зависит не столько от эффективности инвестиционно-строительного проекта застройки, сколько от потенциала экосистемных услуг, оценка которых позволит скорректировать результаты сравнительного анализа и принять обоснованные управленческие решения.

Статья поступила 28.11.2014 г.

3LEED (The Leadership in Energy & Environmental Design) -«Руководство в энергетическом и экологическом проектировании» - является рейтинговой системой сертификации для так называемых Зеленых зданий (green building). Эта система была разработана в 1993 году как Зеленый строительный стандарт измерения энергоэффективности и экологич-ности проектов и зданий. Система LEED разработана Американским Советом по Зеленым Зданиям - United States Green Building Council (USGBC) как стандарт измерения проектов энергоэффективных, экологически чистых и устойчивых зданий для осуществления перехода строительной индустрии к проектированию, строительству и эксплуатации таких зданий.

1. Пешкова М.В., Ощерин Л.А. Методические подходы к разработке концепции инновационного развития территорий, как основы лэнд-девелопмента в жилищном строительстве // Известия вузов. Инвестиции. Строительство. Недвижимость. 2011. № 1.

2. Пешкова М.В., Ощерин Л.А. Инвестиционная привлекательность и земельные отношения в жилищном строительстве. Иркутск: Изд-во ИрГТУ, 2011.

3. Конвенция Европейской Экономической Комиссии ООН «О доступе к информации, участию общественности в принятии решений и доступе к правосудию по вопросам, каса-

ский список

ющимся окружающей среды» [Электронный ресурс]. URL:

http://www.un.org/ru/documents/

decl_conv/conventions/orhus.shtml

4. Каменецкий М.И., Яськова Н.Ю. Лэнд-девелопмент и инвестиционно-строительная деятельность: проблема эффективного взаимодействия. Научные труды: Институт народнохозяйственного прогнозирования РАН. М.: МАКС Пресс, 2012. Т. 10. С. 243-256.

5. Большаков Б.Е., Кузнецов О.Л., Кузнецов П.Г. Проблема устойчивого развития Человечества. М.: Ноосфера, 2002.

6. Большаков Б.Е., Кузнецов О.Л. Устойчивое развитие:

научные основы проектирования в системе природа - общество - человек. М.: Гуманистика, 2002.

7. Бузырев В.В. Эколого-экономические аспекты инвестиционно-строительной деятельности. СПб.: СПбГИЭУ, 2012.

8. Медведева О.Е. Проблемы устойчивого землепользования в России. М.: Типография ЛЕВКО, Институт устойчивого развития / Центр экологической политики России, 2009.

9. Российский статистический ежегодник: стат. сб. / Росстат-М., 2014.

10. Статистический ежегодник. Краткий справочник Иркутской области. Иркутск: Иркутскстат, 2014. 60 с.

11. Яськова Н.Ю. Эволюция процессов развития инвестиционно-строительной деятельности // Известия вузов. Инвестиции. Строительство. Недвижимость. 2012. № 1 (2). С. 44-56.

12. Яськова Н.Ю. Эволюция лэнд-девелопмента - эколого-экономический аспект // Научное обозрение. 2013. № 12. С. 344-348.

УДК 330

СУЩНОСТЬ И ПРОБЛЕМНЫЙ АНАЛИЗ ИННОВАЦИЙ В СТРОИТЕЛЬСТВЕ © В.Ю. Михайлов1

Московский государственный строительный университет, 129337, Россия, г. Москва, Ярославское шоссе, д. 26.

Предлагается авторская трактовка основных понятий инновационного развития в строительстве. Указанный процесс требует ситуационного анализа как отправной точки оценки экономической эффективности и выбора варианта реализации инноваций. Процесс анализа и выбора формализованы с акцентом на практический аспект их использования. Ил. 2. Библиогр. 4 назв.

Ключевые слова: инновации; ситуационный анализ; проблема; принятие управленческих решений; алгоритм; оценка эффективности; альтернативы; принципы; системный подход.

GIST AND PROBLEM ANALYSIS OF INNOVATION IN CONSTRUCTION V.Yu. Mikhailov

Moscow State University of Civil Engineering 26 Yaroslavskoe Shosse, Moscow, 129337, Russia.

The paper presents the author's interpretation of the principal concepts of innovation development in construction. The indicated process requires a situation analysis as a starting point for economic efficiency evaluation and selection of an innovation implementation option. The process of analysis and choice are formalized with the emphasis on their practical aspect.

2 figures. 4 sources.

Key words: innovations; situation analysis; problem; making management decisions; algorithm; efficiency estimation; alternatives; principles; system approach.

В общепринятом контексте под инновацией понимают нововведение. Очень часто понятие «нововведение» считают русским переводом английского слова innovation. Точный перевод означает «введение новаций». Значит по-русски это - «введение новшеств», под которым понимается новый порядок, новый обычай, новый метод, изобретение, новый подход, новое неординарное решение. Следовательно, будучи принятым к распространению, новшество приобретает новое качество, а значит, становится нововведением - инновацией. На практике, как показал анализ, понятия новшество, новация, нововведение, инновация отождествляются. Это объяснимо, ибо любые изобретения, новые подходы, новые решения, виды услуг или методы только тогда получают общественное признание, когда принимаются к распространению. В этом новом качестве они выступают как нововведения - инновации.

Совершенно очевидно, что процесс перевода новшества (новации) в нововведение (инновации) по-

требует затрат разнообразных ресурсов. Среди них основное значение имеют время и инвестиции.

Декомпозируя сферу инновационной деятельности, общепринято выделять три основных компонента:

1) рынок новшеств (новаций);

2) рынок чистой конкуренции;

3) рынок капитала (инвестиций).

В рыночных условиях основными компонентами инновационной деятельности выступают: новшества, инвестиции и нововведения. Новшества формируют рынок новшеств (новаций), инвестиции - рынок капитала, инновации - рынок чистой конкуренции нововведений.

Под инновациями в рыночной экономике следует понимать экономически эффективное, прибыльное, рентабельное использование новшеств, выступающих в виде:

новых технологий;

видов продукции и услуг;

новых подходов и методов решения проблем;

1Михайлов Валерий Юрьевич, доктор экономических наук, доцент, профессор кафедры экономики и управления в строительстве, тел.: 89265270340, e-mail: mcua3@yandex.ru

Mikhailov Valeriy, Doctor of Economics, Associated Professor, Professor of the Department of Economy and Management in Construction, tel.: 89265270340, e-mail: mcua3@yandex.ru