Время банкротов

В 2019 году на строительном рынке Ленобласти наблюдался всплеск количества признанных банкротами застройщиков. «Под нож» попали даже крупные компании, о финансовых сложностях которых не было широко известно еще пару лет назад. Это стало следствием обвала продаж жилья в регионе, управленческих ошибок руководства или мошеннических действий с его стороны, считают эксперты BG.

Генеральный директор ГК «Норманн» Владимир Смирнов выступал против банкротства компаний холдинга и предлагал властям города и области разные схемы завершения работ на объектах. Но большинство этих инициатив не реализовывалось

Фото: Александр Коряков, Коммерсантъ / купить фото

За последние пять лет количество банкротств юридических лиц практически не менялось, но в 2018 году число начало снижаться, и эта тенденция продолжилась в первых трех кварталах 2019 года, говорит руководитель практики разрешения споров и банкротства Maxima Legal Сергей Бакешин. Если ситуация не изменится, то прошлогодние показатели могут приблизиться к статистике докризисного 2013 года, отмечает господин Бакешин. Доля строительных компаний в общем числе банкротств осталась неизменной и составила около 20%.

Однако среди застройщиков жилья, привлекающих средства дольщиков, наблюдается другая тенденция. Если в 2015 году несостоятельными были признаны 75 таких компаний страны, то в 2018 году их стало уже 199, подчеркивает господин Бакешин. С начала 2019 года до середины сентября несостоятельными признали уже 133 строительных компании с 2,95 млн кв. м жилья, или 709 домами, говорит юрист адвокатского бюро «Казаков и партнеры» Леонид Порфирьев, основываясь на данных отчета Рейтингового агентства строительного комплекса.

Несмотря на рост числа застройщиков-банкротов, пока этот показатель не превышает 1% от общего числа, указывает руководитель группы по банкротству адвокатского бюро «Качкин и партнеры» Александра Улезко, ссылаясь на Единый федеральный реестр сведений о банкротстве. «Но каждая процедура банкротства застройщика — это сложный и комплексный процесс, характеризующийся высокой социальной значимостью, а изменение законодательства и практики его применения банкротства застройщиков еще больше усложняет»,— говорит она.

Насыщенный год

Экономические проблемы застройщиков останавливают работы на стройплощадках жилых домов, что вызывает соответствующую реакцию у их пайщиков и дольщиков. За минувший год они неоднократно выходили на митинги, объявляли голодовки, перекрывали трассы и пикетировали здания правительства Ленобласти и Смольного. Всего же 2019 году в Ленобласти насчитывалось около 17 тыс. граждан, купивших квартиры у застройщиков, в отношении которых введена процедура банкротства, или же у компаний, сорвавших сроки сдачи домов на год и более.

В течение прошлого года в двух соседних регионах чаще всего банкротами становились компании преимущественно с объектами в Ленобласти, напоминает генеральный директор СРО «Ассоциация "Объединение строителей Санкт-Петербурга"» Алексей Белоусов. К крупнейшей из них он отнес ГК «Норманн». Группа возводила жилые комплексы в Петербурге и Ленобласти, квартиры в которых купили почти 6 тыс. человек. На территории города это ЖК «Три апельсина», «На Заречной» и «Ижора Парк», в области — ЖК «Десяткино 2.0», «Яркий» и «Морошкино». Генеральный директор ГК «Норманн» Владимир Смирнов выступал против банкротства компаний холдинга и предлагал властям города и области разные схемы завершения работ на объектах. Но большинство этих инициатив не реализовывались, и спустя год чиновники перестали верить обещаниям и даже стали называть поведение главы компании «неадекватным». Летом прошлого года суд отправил господина Смирнова под арест в рамках дела о мошенническом хищении средств дольщиков ЖК «На Заречной» на сумму 1,4 млрд рублей. Весной ему уже предъявляли аналогичное обвинение, в общей сложности главе холдинга вменяют ущерб в размере 3,2 млрд рублей.

Продолжила рушиться в этом году и ГК «Унисто Петросталь», проработавшая почти 15 лет на строительном рынке двух регионов. Компания сорвала сроки сдачи трех жилых комплексов в Ленобласти, где успела продать 1,7 тыс. квартир. Сначала несостоятельными были признаны юрлица группы, управляющие коммерческими объектами, но в декабре прошлого года к ним присоединился и застройщик — ЗАО «Унисто» (ЖК «Тридевяткино царство» в Мурино, квартиры в котором купили 1,2 тыс. человек). Еще один ЖК — «Аннинский Парк» (428 дольщиков) — группа продала дагестанскому застройщику «Монолит», а ЖК «Чудеса света» надеется достроить с помощью инвестора. На фоне финансовых сложностей руководство группы начали атаковать кредиторы. Сумма требований крупнейшего из них — банка «Санкт-Петербург» — превышает 1 млрд рублей. Есть вопросы к топ-менеджменту ГК «Унисто Петросталь» и со стороны правоохранительных органов. Так, президента ГК «Унисто Петросталь» Владимира Оксмана и экс-гендиректора Арсения Васильева обвиняют в хищении средств дольщиков ЖК «Тридевяткино царство» на сумму 2,8 млрд рублей. Они покинули Россию и объявлены в международный розыск, часть их имущества арестована.

К перечню застройщиков-банкротов прошлого года присоединилась Navis Development Group братьев Александра и Владимира Львовичей. Компания строила ЖК «Щегловская усадьба», «Шотландия», «Созвездие» и ЖК «Итальянский квартал» в Ленобласти (более 2,5 тыс. обманутых дольщиков). Осенью в отношении неустановленного лица (лиц) из числа руководства СК «Навис» было возбуждено уголовное дело по факту мошенничества.

Замыкают список идущих ко дну строительных компаний двух регионов «Ленспецстрой» и «Леноблстрой» Дмитрия Астафьева. Юрлица строили ЖК «Ленинградская перспектива» в Мурино с 1,1 тыс. дольщиков. Сам Дмитрий Астафьев в рамках уголовного дела о мошенничестве провел полгода в СИЗО, после чего его отпустили под подписку о невыезде.

От расточительства до мошенничества

Причин для банкротства строительных компаний в целом и застройщиков жилья в частности эксперты BG выделяют несколько. Большинство компаний в Ленобласти постигла эта участь из-за экономического просчета, уверен заместитель председателя правительства Ленобласти Михаил Москвин. «Тот, кто правильно считает доходы с расходами, тот и достраивает объекты»,— поясняет он. Зачастую это происходит, так как застройщик переоценивает свои финансовые возможности. Из-за этого он вкладывает средства дольщиков в покупку новых земельных участков, реализацию других проектов, а затем, в случае низких продаж, не может окупить инвестиции, соглашается Алексей Белоусов. Негативно повлиять на экономику проекта может и сам продукт, с которым компания выходит на рынок. Если инвестор еще на этапе проектирования допустил серьезные ошибки, например, в квартирографии жилого комплекса, то это может закончиться для него плачевно, продолжает господин Москвин.

Подкосил состояние девелоперов региона отток спроса из Ленобласти в Петербург. «Рынок жилья в Ленобласти начал испытывать проблемы еще в 2015 году, когда спрос на квартиры вместе со стоимостью начали падать, но демпинг цены зачастую только увеличивал число пострадавших дольщиков. Хуже всего пришлось компаниям с объектами в плохих локациях в сегменте эконом-класса. У них не было подушки безопасности»,— объясняет президент «Леноблсоюзстроя» Руслан Юсупов.

Еще одна причина — мошенническая схема, при которой «инвестор», заявивший об одном, а иногда и сразу о нескольких проектах, рассчитывает собрать деньги с дольщиков и скрыться с ними. Такие случаи также имеют место быть, но в общем числе банкротств застройщиков Петербурга и Ленобласти они скорее исключение, чем правило, рассуждает господин Белоусов. «Большинство уголовных дел возбуждается под давлением дольщиков. Состав преступления есть не всегда, а проблемы с достройкой часто возникают по экономическим причинам»,— утверждает господин Юсупов.

Для строительных компаний в целом, по мнению Сергея Бакешина, самой распространенной причиной признания их несостоятельными является задержка платежей. Зачастую их банкротство может происходить лавинообразно: несостоятельность застройщика или генподрядчика создает финансовые проблемы для многочисленных мелких субподрядчиков, отмечает он.

В 2020 году банкротства крупных компаний с тысячами обманутых дольщиков не предвидится, прогнозирует Алексей Белоусов. Он объясняет, что сегодня в зоне риска — небольшие застройщики, сосредоточенные в Ленобласти. «80% объектов в Петербурге строят около 20 компаний. Они понимают, как себя вести при изменениях в законодательстве, и им легче удержаться на плаву. В Ленобласти же много мелких застройщиков с одним-двумя объектами. Это потенциальные кандидаты на вылет, и им придется тяжелее всего»,— резюмирует он.