Востребованные заложники

Залоговые квартиры, перешедшие в собственность банков после того как заемщик по ипотечному кредиту оказался не в состоянии его обслуживать, становятся все более популярными у потенциальных покупателей. Как говорят специалисты, такое жилье можно купить на 10-20% ниже рыночной цены.

Популярность залоговых квартир растет, так как растут предложения банков. Вызвано это тем, что цена залоговых квартир, как правило, немного ниже рыночной, в банке почти всегда можно получить небольшую скидку. Банки размещают предложения о продаже залогового имущества как на своих сайтах, так и на ресурсе www.zalog24.ru. Данный сайт является специализированным и разработан Ассоциацией банков Северо-Запада специально для помощи банкам в реализации проблемных активов и долговых обязательств. На основании данных сайта ежемесячно банки выставляют на реализацию 40-50 квартир.

"В Петербурге залоговых квартир представлено крайне мало, поскольку отношение к приобретенной недвижимости у россиян более трепетное, чем у жителей зарубежных стран. Приобретая квартиру, заемщик до последнего старается добросовестно выплачивать ипотечный кредит, а в случае неудачи самостоятельно ищет покупателя на свою квартиру, согласовывая данный вопрос с банком. Стоит отметить, что трудности при заключении сделок с залоговыми квартирами возникают лишь из-за сложной схемы расчетов при получении кредита у другого банка, а в целом процесс сделки не удлиняется", — считает заместитель директора АН "Бекар" Леонид Сандалов.

Срок экспозиции объектов жилой недвижимости, находящихся в залоге у банков, составляет от трех до шести месяцев.

Как правило, за рубежом вопрос с залоговыми квартирами решается проще и быстрее. Впрочем, даже в США в 2008 году возникли трудности с реализацией домов, изъятых банками у неплатежеспособных заемщиков. Вплоть до того, что возникли новые виды бизнес-деятельности: по оперативному вывозу из домов вещей, оставленных прежними владельцами, по покраске газонов для придания домам товарного вида, по чистке бассейнов.

Распробовали

Георгий Тер-Аристокесянц, директор департамента ипотечного кредитования Банка Москвы, говорит, что такие квартиры пользуются спросом у покупателей. "Изначально покупатели достаточно осторожно подходили к приобретению подобной недвижимости, но к сегодняшнему моменту они оценили все преимущества подобных сделок: привлекательная стоимость, прозрачная история, возможность оформления ипотечного кредита на привлекательных условиях от банка-залогодержателя. Другое дело, что на текущий момент предложение подобной недвижимости существенно сократилось по сравнению с посткризисным периодом 2009-2011 годов", — говорит он.

"Продажа из-под залога аналогична простой сделке по купле-продаже недвижимости, только чуть надежнее — поскольку продавцом выступает банк, и технически чуть удобнее — поскольку возможна оплата безналичным способом", — говорит госпожа Татьяна Хоботова, начальник отдела ипотечного кредитования филиала ВТБ24 в Санкт-Петербурге.

Господин Сандалов полагает, что разница в цене залоговой квартиры и необремененной может достигать 20%.

Анна Калинина, руководитель отдела элитной недвижимости Astera в альянсе с BNP Paribas Real Estate, добавляет: "Популярность залоговых квартир начала расти в посткризисный период. Стоимость таких квартир обычно на 10-20 процентов ниже рыночной".

При этом банки предоставляют ипотечные кредиты на покупку залоговых квартир на более выгодных условиях, нежели стандартных. "Так, ВТБ24 в рамках специальной программы "Витрина залогового имущества" предлагает ипотеку на покупку залоговых по ставке в 10 процентов годовых. Для сравнения: ставки по кредитам в рамках программы "Ипотека с государственной поддержкой" составляют на сегодня 11-11,5 процента годовых", — рассказала госпожа Хоботова.

Некоторые нюансы

Особенности покупки залоговой квартиры состоят в том, что, во-первых, продать жилье, купленное по ипотеке, возможно только с согласия банка. Во-вторых, залог при смене собственника сохраняется. Таким образом, возникает риск оплатить недвижимость и остаться должником по чужому кредиту. В-третьих, часто банк оставляет у себя правоустанавливающие документы на квартиру, что влечет трудности с их ознакомлением. "Вместе с тем существуют и плюсы: залоговую недвижимость ранее проверяли и кредитная организация, и страховая компания, поэтому при грамотном подходе у покупателя может быть гораздо меньше неприятных сюрпризов, хотя на 100 процентов чистоту сделки гарантировать невозможно и по ипотечному жилью", — говорит председатель правления МБСП Максим Здор.

Есть и другие нюансы. Например, получить в банке А кредит на покупку квартиры, находящейся в залоге у банка Б, довольно сложно. "Если квартира находится в залоге у одного банка, то получить кредит на нее в другом практически нереально. Объемы жилищного кредитования сегодня достаточно высоки, несмотря на конкуренцию, банки предпочитают клиентов без лишних рисков. Скорее всего, такая сделка заинтересует банк только в том случае, если квартира является дорогостоящей", — считает Анна Калинина.

"Банки готовы предоставлять кредиты на покупку квартир, но чтобы и сделка проходила у них в банке, а банк — владелец залоговой квартиры также хочет контролировать сделку, поэтому технически сделку не разорвать, и, как правило, кредит надо получать в банке, в котором и находится залоговая квартира", — поясняет госпожа Хоботова.

"Приобретение с помощью ипотечного кредита квартиры, которая на момент продажи находится в залоге у другого банка, возможна, при условии определенных договоренностей с банком — ипотечным кредитором продавца. Но в любом случае гораздо проще и комфортнее оформить ипотеку у банка-залогодержателя, для которого схема сделки понятна, а риски минимальны", — говорит Георгий Тер-Аристокесянц.

Директор Северной филиальной сети ООО "Александр Недвижимость" Михаил Гаврилов поясняет: "Что касается покупки объекта недвижимости, находящегося в залоге у банка, с использованием кредитных средств другого банка, то эта проблема сводится к уровню взаимоотношений между этими банками. У них, как ни странно, тоже существуют симпатии и антипатии, основанные на успешности их сотрудничества на иных, финансовых, направлениях".

"Действительно, получить кредит в другом банке при покупке залоговой квартиры сложно. Обычно банк, реализующий квартиру, предлагает переоформить кредит на покупателя, либо выдать другой кредит. Известно, что на рефинансирование кредитов сторонних банков идет Сбербанк, так как у него разработана специальная программа, в остальных банках данная процедура чаще всего согласовывается индивидуально", — добавляет председатель правления МБСП Максим Здор.

Основная и самая неприятная особенность таких сделок, по мнению господина Гаврилова, заключается в увеличении срока их проведения за счет межбанковских согласований. В среднем на это уходит от одного до полутора месяцев.

Алина Жукова, руководитель департамента городской недвижимости "НДВ СПб", рассказала: "На недавнюю сделку в нашем агентстве (при покупке залоговой квартиры одного банка выделялись ипотечные средства другой банковской структуры) ушло более четырех месяцев, причем специалисты нашего агентства приложили огромные усилия, чтобы согласовать у юристов двух банков взаимно выгодную и безопасную схему для проведения этого проекта".