Ставка на новостройки

До конца октября действует госпрограмма льготной ипотеки, по которой можно взять кредит на покупку жилья в новостройке по ставке не более 6,5% годовых. Это не значит, что надо сломя голову кидаться за подобным кредитом, но во всяком случае есть время оценить, насколько его условия и в каких банках будут более подходящими. Тем более что льготную ипотеку можно оформить в 64 кредитных организациях. И, несмотря на всю схожесть требований к заемщикам и условий кредитов, разница, порой весьма заметная, в них есть.

Какое жилье доступно по льготной программе

Программа льготной ипотеки на покупку жилья в новостройках была запущена в апреле, в разгар пандемии, не только для возможности гражданам улучшить свои жилищные условия, но и для поддержки застройщиков. Изначально на нее было выделено 740 млрд руб., однако в августе, на фоне большого спроса на такие кредиты, правительство расширило ее до 900 млрд руб. При этом был сокращен минимальный взнос от стоимости жилья — с 20% до 15%. Впрочем, срок окончания программы пока остался неизменным — 1 ноября. Однако не исключено, что срок ее действия может быть продлен.

По условиям программы ограничена лишь максимальная сумма кредита, но не жилья. Так, если новостройка расположена в Москве и Московской области, Санкт-Петербурге и Ленинградской области, кредит можно взять максимально на 12 млн руб., если в других регионах — на 6 млн руб. Впрочем, вовсе необязательно брать максимальную сумму (ведь ее придется возвращать с процентами). Но следует учитывать, что банки самостоятельно устанавливают минимальную сумму. И если вам для ипотеки не хватает всего 400 тыс. руб., то, наверное, не следует идти в банк, у которого минимальный размер ограничен 700 тыс. руб.

Покупка жилья возможна лишь у юридического лица, за исключением инвестиционных фондов, в том числе их управляющих компаний. Купить можно только на первичном рынке, но не исключительно в строящемся здании, а уже и в готовом к сдаче и заселению. Таким образом, заемщику можно заключить договор либо участия в долевом строительстве (ДДУ), либо договор уступки прав требования по ДДУ, а также договор о купле-продаже готового жилья у застройщика. Главное, что продавцом всегда должно выступать именно юрлицо.

Это один из минусов программы — может пройти несколько месяцев или даже лет, прежде чем заемщик сможет въехать в новое жилье.

Вторичный рынок по этой программе недоступен, за возможность сразу переехать в квартиру со всеми удобствами придется соглашаться на более высокие ставки по кредиту.

Кто может взять льготную ипотеку

Такую ипотеку могут оформить все граждане России от 21 года с «белой» работой. Вне зависимости от семейного положения, наличия детей и года их рождения, как в других льготных программах по ипотеке. Банки будут смотреть, потяните ли вы ежемесячный платеж, опираясь на ваш заработок. Тем не менее семейные заемщики могут рассчитывать на большие суммы кредита, поскольку при расчете банк учитывает совокупный доход семьи, указывают в Райффайзенбанке.

Даже если будущая ипотека не первый кредит и ранее вы один-два раза допустили незначительную просрочку, у вас все равно есть шансы получить одобрение.

Банк будет рассматривать компенсирующие факторы, например размер первоначального взноса, уровень дохода, стабильность заработка и т. д. Главное, чтобы не было действующей просрочки и длительных просрочек (свыше 90 дней) за последние несколько лет. При оценке вашей платежеспособности кредитная организация будет анализировать вашу историю, активные и неактивные кредитные карты, оформленные на вас.

Как взять ипотеку под 6,5%

Основные необходимые документы — это анкета, паспорт, документ с подтверждением дохода, СНИЛС, по которому банк может заказать выписку из ПФР. В зависимости от ситуации может понадобиться свидетельство о браке или разводе, свидетельства о рождении детей и другие дополнительные документы. Если вы подаете заявку в банк, где получаете зарплату, то иногда может хватить лишь паспорта. Однако список документов может варьироваться от банка к банку, поскольку его устанавливает сам кредитор.

Заемщику нужно подготовить скан-копии и выбрать объект недвижимости, а на этапе подписания договора и сделки предоставить оригиналы. При этом заявку на ипотеку можно подать как на сайте банка, так и на сайте застройщика. Как указывают в Сбербанке, большинство клиентов получают решение от банка в течение суток. В Абсолют-банке, например, ответ по заявке приходит в течение 15–25 минут после ее отправки. Некоторые банки декларируют предварительное одобрение за 30 секунд. Впрочем, даже после окончательного одобрения заявки у соискателя новой жилплощади остается еще два—четыре месяца на выбор подходящего объекта для проживания.

Как правило, банки предоставляют кредиты на покупку недвижимости у аккредитованных застройщиков, список которых можно найти на их сайтах.

При этом, как поясняет независимый эксперт по ипотечному кредитованию Сергей Гордейко, с каждым из строительных объектов обычно работает семь—десять банков, минимум три. Впрочем, некоторые банки не ограничивают возможности клиента, позволяя выбирать объекты у более широкого круга застройщиков.

Можно ли снизить ставку

Несмотря на то что программа позиционируется как ипотека под 6,5% годовых, многие ее участники декларируют ставку заметно ниже этого уровня. Например, ПСБ выдает ипотеку от 5,85% годовых, «ФК Открытие» и «Уралсиб» — под 5,99%, Сбербанк, ВТБ, ВБРР — от 6,1% годовых. Однако. чтобы получить такую ставку, придется выполнить дополнительное условие, иногда целый ряд условий. Во всяком случае придется застраховать собственную жизнь. Если клиент не соглашается на такие условия, ставка поднимается на 1%. Впрочем, это, возможно, и к лучшему, так как ставка страхования может составлять и 1%, и 1,5% в зависимости от возраста заемщика.

Но снизить ставку можно не только страховкой, но и повышенным первоначальным взносом.

Например, в банке «Санкт-Петербург» можно получить 6% годовых, если первоначальный платеж будет больше 40% от стоимости недвижимости, тогда как для остальных заемщиков ставка составит 6,25% годовых. В банке «Дом.РФ» ставка снижается до 6,3% в случае первоначального взноса в размере 50%. Нередко банки идут на снижение и для зарплатных клиентов, обслуживающихся у них.

На какой срок брать кредит

Формально в программе срок кредита неограничен. Однако банки устанавливают предельные сроки пользования кредитом, причем не только максимальный, но и минимальный. От этих условий в целом будет зависеть и ежемесячный платеж, который выплачивается равными суммами. Например, в ВТБ, «ФК Открытие», РСХБ, Альфа-банке, Райффайзенбанке, «Доме.РФ», Юникредитбанк максимальный установлен срок 30 лет, а Сбербанк, Газпромбанк, Росбанк ограничиваются 20 годами. Разница у банков и в минимальном сроке кредита. Например, в ГПБ, РСХБ, Райффайзенбанке, Абсолют-банке можно получить кредит на год, а вот в ПСБ, «ФК Открытие», ВБРР, Альфа-банке минимальный срок установлен в три года.

Как отмечает вице-президент рейтингового агентства Moody's Ольга Ульянова, поскольку ипотека сегодня стала максимально доступной даже заемщикам с небольшими доходами и накоплениями на первоначальный взнос, самый важный первый шаг для них до оформления кредита — это трезво оценить свои финансовые возможности по обслуживанию ипотечного кредита и спрогнозировать их на весь срок жизни договора, то есть на 20–30 лет вперед.

«Вопрос в том, что при всей кажущейся доступности ипотеки с учетом низких располагаемых доходов лишь очень небольшая доля населения действительно сможет потянуть обслуживание ипотечного кредита»,— отмечает госпожа Ульянова.

Минимальный доход заемщика при получении льготного кредита по рекомендациям банков должен составлять 10–20 тыс. руб. Однако комфортно обслуживать кредит заемщик сможет, если размер всех ежемесячных платежей по всем долгам не превышает 50–60% от общего дохода. Например, если вы выбрали квартиру за 3 млн руб., внесли первоначальный взнос 450 тыс., сумма кредита составит 2,5 млн руб. Тогда ежемесячный платеж составит 28,4 тыс. руб. С учетом того что средняя зарплата россиян составляет лишь около 50 тыс. в месяц, стоит заранее продумать, сможете ли вы прожить на оставшуюся 21 тыс. руб.

Как сократить объем кредита

Впрочем, можно увеличить первоначальный взнос за счет материнского капитала или иных субсидий, получаемых из бюджета. Банки оговаривают: если застройщик будет готов ждать денежных средств, маткапитал использовать можно, также его можно направить на частичное или полное досрочное погашение кредита. Впрочем, не все банки допускают маткапитал и принимают бюджетные субсидии для погашения первого взноса (например, есть выплаты бюджетникам, медикам). Отдельные банки, например, принимают маткапитал, но не готовы принять для платы другие субсидии.

В ближайшие месяцы ипотека вряд ли станет более доступной, чем она есть сейчас, полагает Ольга Ульянова. Ожидать дальнейшего снижения ипотечных ставок не стоит, поскольку, по ее словам, цикл их снижения приближается к своему окончанию. Рыночные ставки по коммерческой ипотеке приближаются к ставкам по субсидируемым государством кредитам, однако ожидать, что они сравняются по итогам окончания льготной программы, не стоит. Тем не менее в настоящее время разрыв между средней рыночной ставкой и льготной составляет всего 0,6 п. п. Но нюансы этой ипотеки — уже совсем другая история.