Кремль найдет инвесторов на аукционе

Правительство намерено контролировать заключение сделок по модернизации, реконструкции и последующей приватизации федеральной недвижимости, находящейся в распоряжении ФГУП, частными инвесторами. На прошлой неделе Михаил Фрадков подписал распоряжение, согласно которому все сделки по любым федеральным объектам недвижимости стоимостью от 150 млн руб. потребуют разрешения правительства России и инвестконкурса. Компании-девелоперы уверены, что федеральная недвижимость строго охраняется и так, и призывают отрегулировать ситуацию с региональной недвижимостью, где проблемы более серьезны.

Разрешение на частные инвестиции, в том числе капвложения от 500 млн руб., в федеральное недвижимое имущество будет давать правительство. Согласие правительства понадобится и в том случае, если стоимость госимущества выше 150 млн руб. Как сообщила правительственная пресс-служба на прошлой неделе, распоряжением правительства утверждена процедура, на основании которой инвесторы смогут модернизировать и реконструировать объекты федеральной недвижимости, в том числе и с последующим правом управления.

Как пояснил Ъ Валерий Кириленко, начальник отдела экономики и программ департамента имущественных и земельных отношений МЭРТа, постановление, прописывающее процедуру разрешения, было разработано для "привлечения внебюджетных инвестиций для капитального строительства объектов федеральной собственности, закрепленных за госучреждениями и ФГУП". Новый документ не распространяется на сделки с имуществом акционерных обществ, так как имущество ОАО не является федеральной собственностью. К тому же, напомнил Валерий Кириленко, основным инструментом федеральной инвестполитики остаются адресные инвестпрограммы, в которых не используется частный капитал.

По словам господина Кириленко, отсутствие процедуры приводило к тому, что "права собственника — государства — нарушаются": нет независимой оценки госимущества, инвестконтракты заключаются без собственника, в итоге — многочисленные судебные разбирательства. Напомним, что в июле на коллегии Росимущества (см. Ъ от 18 июля) руководитель этого ведомства Валерий Назаров посетовал на то, что "в России массовый характер приобрела практика изъятия федеральной собственности без ведома государства". В 2006 году таких нарушений, выявленных при внутренних проверках в министерствах и ведомствах, насчитывалось 8 тыс.

Новое постановление, пояснили в МЭРТе, создаст "прозрачную процедуру" заключения договоров. Сделке будет предшествовать оценка госимущества или прав собственности, объема требуемых расходов на проект, определение минимальной цены на право заключения договора и распределение долей в готовом объекте. Получить разрешение правительства на капвложения можно будет, победив в соответствующем аукционе.

Авторы постановления рассчитывают, что инвестору будет выгодно работать по новой схеме: часть площадей в реконструируемом (строящемся) объекте может перейти в его собственность либо у инвестора будет преимущественное право на долгосрочную аренду площадей, в случае если весь объект останется государственным. Однако в МЭРТе затрудняются с прогнозами о том, насколько федеральная недвижимость этой категории будет востребована.

Теоретически постановление относится ко всем объектам федеральной недвижимости, например, комплексам зданий министерств, администрации президента и даже Кремля. Но, по мнению девелоперов, решение правительства будет намного актуальнее не для Москвы, а для регионов, власти которых примут аналогичные решения по госнедвижимости субъектов федерации. "В Москве вся городская и федеральная собственность уже несколько лет передается инвесторам по итогам конкурсов и аукционов",— говорит директор по инвестициям Panorana Estate Артем Цогоев. По его словам, в решении правительства "нет ничего принципиально нового" — господин Цогоев не припомнил случая, когда в Москве госсобственность передавалась инвестору без согласия собственника. Но, по его словам, "в регионах часто встречаются нарушения при заключении инвестконтрактов".

Замгендиректора девелоперской компании "Новая площадь" Евгений Фетисов полагает, что активность инвесторов будет напрямую зависеть от того, как пройдут первые аукционы по привлечению инвестиций в федеральную недвижимость. "Доступ к этим аукционам должен быть у широкого круга компаний",— назвал он главное условие. Но господин Цогоев полагает, что к аукционам по реконструкции недвижимости ФГУП должны допускаться компании, подтвердившие финансовую состоятельность, например, в виде банковских гарантий. Пакет документов, регулирующих порядок проведения аукционов, пояснили в МЭРТе, пока лишь разрабатывается.