Ремонт жилого помещения: права и обязанности сторон по договору социального найма

УДК 347.254

О.А. Чаусская

РЕМОНТ ЖИЛОГО ПОМЕЩЕНИЯ: ПРАВА И ОБЯЗАННОСТИ СТОРОН ПО ДОГОВОРУ СОЦИАЛЬНОГО НАЙМА

Введение: актуальность проведения ремонта жилого помещения по договору социального найма обусловлена тем, что данный договор заключается без определения срока и действует в течение длительного времени.

Статья посвящена рассмотрению вопросов о состоянии жилого помещения при передаче его нанимателю по договору социального найма, разграничении обязанностей наймодателя и нанимателя по капитальному и текущему ремонту жилого помещения, о содержании обязанности наймодателя по проведению капитального ремонта.

Результаты: выявлены пробелы в правовом регулировании - отсутствие четких критериев разграничения работ по устранению недостатков жилого помещения, относящихся к капитальному и текущему ремонту; отсутствие в Жилищном кодексе норм, регулирующих порядок выявления необходимости проведения капитального ремонта, момент возникновения обязанности наймодателя провести капитальный ремонт, срок его проведения, по истечении которого наймодатель считается неисполнившим обязательство. Установлено отсутствие единообразия судебной практики по спорам, связанным с неисполнением най-модателем обязанности по проведению капитального ремонта жилого помещения.

Ключевые слова: договор социального найма; капитальный ремонт жилого помещения; текущий ремонт жилого помещения; обязанности наймодателя; защита прав нанимателя.

О.А. Chausskaya

REPAIR OF PREMISES: RIGHTS AND OBLIGATIONS OF THE PARTIES UNDER THE CONTRACT OF SOCIAL HIRING

The urgency of repairing a dwelling under a contract of social hiring is due to the fact that this contract is concluded without term condition and is valid for a long time.

The article is devoted to the consideration of the issues on the condition of a dwelling premise upon its transfer to the tenant under a contract of social hiring, the delineation of the duties of the renter and the tenant for capital and current repairs, and the content of the renter's obligation to overhaul.

Gaps in the legal regulation have been identified - the lack of clear criteria for delineating work on the elimination of deficiencies in the living quarters related to capital and current repairs; The absence in the Housing Code of the rules governing the procedure for identifying the need for major repairs, the time when the renter's obligation to carry out major repairs, the period of its conduct, after which the landlord is considered to have failed to fulfill the obligation. It is established that there is no uniformity of judicial practice in disputes related to the non-performance by the renter of the obligation to conduct overhaul of a dwelling.

Keywords: contract of social hiring; overhaul of premises; repairs of premises; renter's obligations; protection of tenant rights.

Обязанности по ремонту жилого помещения, предоставленного по договору социального найма, распределяются между его сторонами таким же образом, как и по договорам найма жилого помещения и аренды: капитальный ремонт производит наймодатель, текущий — наниматель. Отличие состоит в том, что данные

© Чаусская Ольга Анатольевна, 2017

Кандидат юридических наук, доцент, доцент кафедры гражданского и семейного права (Саратовская государственная юридическая академия); k_civil@ssla.ru © Chausskaya Olga Anatolievna, 2017

Candidate of Law, Associate professor of the Department of civil and family law (Saratov state law academy) 123

правила закреплены в императивных нормах, поэтому не могут быть изменены по соглашению сторон. Вопрос о проведении ремонта жилого помещения сторонами договора социального найма приобретает особую актуальность в связи с тем, что данный договор заключается без установления срока его действия ч. 2 ст. 60 Жилищного кодекса РФ (далее — ЖК РФ), в случае смерти нанимателя любой дееспособный член его семьи вправе требовать признания себя нанимателем по договору социального найма с согласия остальных членов семьи (ч. 2 ст. 82 ЖК РФ). Таким образом, пользование жилым помещением по договору социального найма может осуществляться на протяжении десятилетий.

На нанимателя возлагается обеспечение сохранности жилого помещения, поддержание его надлежащего состояния, а также осуществление текущего ремонта (ч. 3 ст. 67 ЖК РФ). К текущему ремонту жилого помещения относятся побелка, окраска и оклейка стен, потолков, окраска полов, дверей, подоконников, оконных переплетов с внутренней стороны, радиаторов, а также замена оконных и дверных приборов, ремонт внутриквартирного инженерного оборудования (электропроводки, холодного и горячего водоснабжения, теплоснабжения, газоснабжения). Если выполнение указанных работ вызвано неисправностью отдельных конструктивных элементов общего имущества в многоквартирном доме или оборудования в нем либо связано с производством капитального ремонта дома, то они производятся за счет наймодателя организацией, предложенной им (п. 4 «е» Типового договора социального найма жилого помещения (далее — Типовой договор)1. Например, в случаях, когда проведение текущего ремонта вызвано ненадлежащим состоянием кровли, вследствие которого произошел залив квартиры, необходимые работы проводятся за счет наймодателя или организации, осуществляющей управление многоквартирным домом.

При этом необходимо иметь в виду, что жилое помещение должно быть передано нанимателю в состоянии, пригодном для проживания. Так, в Типовом договоре установлена обязанность нанимателя принять от наймодателя «пригодное для проживания жилое помещение, в котором проведен текущий ремонт, за исключением случаев, когда жилое помещение предоставляется во вновь введенном в эксплуатацию жилищном фонде» (п. 4 «а»). Следовательно, жилое помещение должно быть передано нанимателю в состоянии, не требующем проведения текущего ремонта. Однако данное правило не закреплено в ЖК РФ, в нем отсутствуют правовые нормы, определяющие состояние жилого помещения в момент его предоставления нанимателю, что приводит к нарушению на практике прав и интересов нанимателей.

Так, В.Г. обратился в суд с иском к МКУ г. Твери «Управление Муниципальным жилищным фондом» о возложении обязанности устранить недостатки жилого помещения, провести в квартире ремонтные работы. Ключи от квартиры, предоставленной по договору социального найма, были переданы истцу гражданином, занимавшим ранее данную квартиру без заключения договора социального найма. В заявлении, адресованном ответчику, наниматель указал, что квартира требует проведения ремонта. Специалисты наймодателя обследовали квартиру, составили акт осмотра, дефектную ведомость на работы, которые необходимо провести. В акте осмотра отмечено, что жилое помещение пригодно

1 См.: Типовой договор социального найма жилого помещения: утв. Постановлением Правительства РФ от 21 мая 2005 г. № 315 // Собр. законодательства Рос. Федерации. 2005. № 22, ст. 2126.

для дальнейшего проживания после проведения косметического ремонта. Суд в удовлетворении исковых требований отказал на том основании, что жилое помещение не признано не пригодным для проживания в установленном законом порядке; имеющиеся недостатки жилого помещения были известны нанимателю на момент заключения договора социального найма квартиры, в связи с чем он мог отказаться от заключения договора, а заключив договор социального найма жилого помещения, принял на себя обязательства по проведению текущего ремонта жилого помещения в соответствии с условиями договора и положениями ст. 67 ЖК РФ2. ЯШ^^Ш^Ш^^ШЯШШ^ШШШЯ^ШШШ^Я

По другому делу суд взыскал в пользу истца стоимость восстановительного ремонта предоставленной квартиры, установив, что наймодателем не исполнены обязательства, вытекающие из договора социального найма, и нанимателю не передано жилое помещение, отвечающее по своему состоянию санитарным и техническим требованиям (из акта обследования жилого помещения, составленного специалистами администрации Хрустальненского городского поселения, следует, что спорное жилое помещение пригодно для проживания после проведения ремонта)3.

Наймодатель обязан своевременно проводить капитальный ремонт общего имущества в многоквартирном доме, жилого помещения, сданного внаем, а также устройств, находящихся в жилом помещении и предназначенных для предоставления коммунальных услуг. Содержание данных обязанностей в ЖК РФ не урегулировано (не определены порядок выявления необходимости проведения капитального ремонта, момент возникновения обязанности наймодателя провести капитальный ремонт, срок его проведения, по истечении которого наймодатель считается неисполнившим обязательство, и т.д.).

В законодательстве не установлено четких критериев, исходя из которых работы по устранению недостатков жилого помещения могут быть отнесены к капитальному или текущему ремонту, что приводит к отсутствию единообразия в судебной практике. Так, по одному из дел суд пришел к выводу о том, что произведенные истцом работы, в т.ч. замена внутреннего сантехоборудования, относятся к текущему ремонту жилого помещения, производство которого является обязанностью нанимателя, и отказал в возмещении понесенных расходов за счет наймодателя4. По другому делу суд удовлетворил исковые требования нанимателя о замене в квартире санитарно-технического оборудования на новое и взыскании с наймодателя расходов, понесенных в связи с заменой газовой плиты, поскольку сроки эксплуатации оборудования, предназначенного для предоставления коммунальных услуг, истекли5.

2 См.: Апелляционное определение судебной коллегии по гражданским делам Тверского об- )) ластного суда от 22 августа 2013 г. по делу № 33-3075; Апелляционное определение Судебной 2 коллегии по гражданским делам Тверского областного суда от 25 июня 2015 г. по делу № 33-2270. 73 Доступ из справ.-правовой системы «КонсультантПлюс». ^

3 См.: Определение Судебной коллегии по гражданским делам Приморского краевого суда от 30 марта 2015 г. по делу № 33-2554. Доступ из справ.-правовой системы «КонсультантПлюс».

4 См.: Апелляционное определение Судебной коллегии по административным делам Верховного Суда Республики Марий Эл от 29 мая 2014 г. по делу № 33-955/2014. Доступ из справ.-правовой системы «КонсультантПлюс».

5 См.: Апелляционное определение Судебной коллегии по гражданским делам Новгородского областного суда от 3 июня 2015 г. по делу № 2-559-33-1114/2015. Доступ из справ.-правовой системы «КонсультантПлюс». 125

Необходимость проведения капитального ремонта общего имущества в многоквартирном доме выявляется наймодателем или управляющей организацией самостоятельно. Согласно п. 2.1.1 Правил и норм технической эксплуатации жилищного фонда6 должны проводиться плановые осмотры жилых зданий и внеочередные (неплановые) осмотры — после ливней, ураганных ветров, обильных снегопадов, наводнений и других явлений стихийного характера, вызывающих повреждения отдельных элементов зданий, а также в случае аварий на внешних коммуникациях или при выявлении деформации конструкций и неисправности инженерного оборудования, нарушающих условия нормальной эксплуатации.

Обязанность наймодателя по замене соответствующего оборудования возникает по истечении сроков его эксплуатации. Поскольку срок исполнения обязанности по замене оборудования не определен, в соответствии с п. 2 ст. 314 Гражданского кодекса РФ (далее — ГК РФ) обязательство подлежит исполнению в течение 7 дней со дня предъявления нанимателем требования о его исполнении, а срок исковой давности должен исчисляться по окончании указанного 7-дневного срока (абз. 2 п. 2 ст. 200 ГК РФ).

По смыслу п. 4 «г» Типового договора в случае выявления необходимости выполнения капитального ремонта жилого помещения наниматель должен известить об этом наймодателя.

Согласно ч. 2 ст. 66 ЖК РФ при неисполнении или ненадлежащем исполнении наймодателем обязанностей по своевременному проведению капитального ремонта наниматель по своему выбору вправе потребовать уменьшения платы за пользование занимаемым жилым помещением, общим имуществом в многоквартирном доме либо возмещения своих расходов на устранение недостатков жилого помещения и (или) общего имущества в многоквартирном доме либо возмещения убытков, причиненных ненадлежащим исполнением или неисполнением указанных обязанностей наймодателя. Необходимо иметь в виду, что сама по себе необходимость капитального ремонта, от осуществления которого наймодатель уклоняется, не влечет освобождения нанимателя от внесения платы за жилое помещение7. Наниматель вправе требовать снижения размера платы только за пользование жилым помещением, для уменьшения платы за коммунальные услуги законодательством предусмотрены иные основания. Несмотря на то, что в ч. 2 ст. 66 ЖК РФ не предусмотрено права нанимателя потребовать от наймодателя выполнения капитального ремонта, суды удовлетворяют требования о возложении на наймодателя обязанности по проведению капитального ремонта с указанием конкретных видов ремонтных работ.

6 См.: Правила и нормы технической эксплуатации жилищного фонда: утв. Постановлением Государственного комитета по строительству и жилищно-коммунальному комплексу от 27 сентября 2003 г. № 170 // Российская газета. 2003. 23 окт.

7 См.: Апелляционное определение Судебной коллегии по гражданским делам Санкт-Петербургского городского суда от 19 января 2016 г. № 33-995/2016. Доступ из справ.-правовой

126 системы «КонсультантПлюс».