Просроченный платеж

Проблемная задолженность в ипотеке исчерпала потенциал роста — с начала года темпы роста объемов кредитов с просрочкой от 90 дней снизились в два раза. Основная зона риска — ссуды в иностранной валюте, которые зависят от курсовых колебаний. В любом случае участники рынка уверены, что в 2017 году просрочка в ипотеке расти уже не будет.

Кризисный рост

По состоянию на начало августа текущего года объем ипотечных кредитов с платежами, просроченными на 90 дней и более, увеличился на 28,4% по сравнению с аналогичным периодом прошлого года, до почти 130 млрд руб. Это самые проблемные кредиты в портфеле, согласно закону "Об ипотеке", при таком сроке просрочки кредитор может обратить взыскание на предмет залога. Всего, по оценке Агентства по ипотечному жилищному кредитованию (АИЖК), количество заемщиков по этим ссудам составляет 100-120 тыс. человек.

Рост проблемной задолженности в ипотеке — кризисная тенденция последних двух лет, на начало 2014 года доля проблемных кредитов составляла 2% всей задолженности. На платежеспособность граждан во многом повлияла экономическая нестабильность, характерная для этого времени. "Причины увеличения просроченной задолженности во многом связаны с ухудшением общеэкономической ситуации, потерей работы, снижением дохода заемщиков",— отмечает зампред правления банка "ДельтаКредит" Денис Ковалев.

Вместе с тем ипотека — по-прежнему самый надежный вид кредитования. Доля непросроченных ссуд стабильно превышает 93%, в то время как уровень задолженности 90+ по остальным видам розничных кредитов, особенно по необеспеченным, зачастую превышает 10-15%. "Итоги за семь месяцев 2016 года свидетельствуют о том, что в случае сохранения набранных темпов роста ипотечного кредитного портфеля потенциал роста просроченной задолженности в ипотечном сегменте в значительной степени исчерпан",— уверены в АИЖК. В июле 2016 года годовые темпы роста ипотечной просроченной задолженности 90+ снизились более чем вдвое по отношению к началу 2016 года.

Валютная реструктуризация

В наибольшем объеме рост просрочки обусловлен возросшими расходами на обслуживание кредитов в иностранной валюте, которые пользовались спросом в 2006-2007 годах, считают в АИЖК. Основные проблемы у заемщиков по ипотеке в иностранной валюте начались в конце 2014 года, когда курс рубля резко упал. По данным Банка России, по итогам 2015 года доля просроченных платежей по ипотечным кредитам в иностранной валюте составляла 20,1% всего объема валютной ипотеки. При этом по ссудам в рублях этот показатель составлял чуть больше 1%.

Причем ряд проблем связан с расхождением позиций банков и заемщиков на обоснованность размера задолженности и причину ее возникновения. "Среди валютных ипотечных заемщиков наблюдаем ряд клиентов, которые принципиально перестали обслуживать свой кредит с 2014-2015 годов, объясняя это тем, что рост курса доллара по отношению к рублю РФ был вызван форс-мажорными обстоятельствами и обстоятельствами непреодолимой силы, хотя на практике такие клиенты не всегда испытывают материальные трудности",— констатирует директор департамента по работе с просроченной задолженностью Росбанка Игорь Шкляр.

О размере задолженности по ипотеке в иностранной валюте банки и заемщики так и не смогли договориться с самого начала проблем в этом отношении. В начале 2015 года ЦБ предложил банкам конвертировать такую задолженность по льготному курсу 39,4 руб. Однако банки на эту меру не пошли. В основном они предлагают иные компромиссные варианты, которые предполагают в первую очередь перевод задолженности в рубли. Например, в банке "ДельтаКредит" действует специальная программа рефинансирования валютных кредитов в рубли. Банк прощает до 20% задолженности и устанавливает льготную ставку 10% годовых по новому рефинансированному рублевому кредиту. Программа рефинансирования валютных кредитов совместима с другими программами реструктуризации банка и государственной программой помощи заемщикам. В Росбанке при рефинансировании валютных ипотечных кредитов банк предлагает ставку 11% годовых на весь срок кредита или ставку 9% годовых на первые два года с применением потом плавающей процентной ставки, а также льготный курс конвертации кредита при соответствии семьи заемщика критериям программы АИЖК.

Хуже быть не должно

За время кризиса банки отработали механизмы реструктуризации ипотечных кредитов, и, считают участники рынка, стабилизация роста просроченной задолженности свидетельствует об эффективности этих методов. Чаще всего банки сейчас применяют реструктуризацию задолженности по закладным, помощь в продаже заложенного имущества, а также корректировку (уменьшение) суммы начисленной неустойки (пеней).

В 2015 году государство запустило программу помощи проблемным заемщикам, оператором которой является АИЖК. В декабре 2015 года программа была расширена и в пользу заемщиков, и в пользу банков. "Фактически основной поток заявлений банки начали передавать в АИЖК с марта, поскольку кредиторам понадобилось время на изменение бизнес-процессов, регламентов, обучение персонала и доработку информационных систем",— отмечают в АИЖК. По состоянию на конец сентября по программе было реструктурировано уже более 4,15 тыс. ссуд, из которых 3,99 тыс. в рублях и 252 в долларах США.

"По мере стабилизации ситуации в экономике с переходом к фазе роста с сопутствующим увеличением доходов населения будет меняться и просроченная задолженность,— рассчитывает Денис Ковалев.— Возможное повышение объемов новой выдачи и смена тенденции в изменении цен на рынке недвижимости также могут положительно сказаться на поведении ипотечных заемщиков. Мы не ожидаем дальнейшего роста просрочки и прогнозируем улучшение ситуации в 2017 году".

Сегодня банки тщательно подходят к анализу клиентов, выдают ипотеку только тем, кто действительно сможет обслуживать ее. Выдача валютной ипотеки, которая составляла самый рискованный сегмент, практически прекращена, так что и с этой стороны угроз больше не наблюдается. Определенную работу провел Банк России, сделав выдачу валютной ипотеки достаточно обременительной для банков. В АИЖК констатируют, что и государство, и банки извлекли уроки из той ситуации и больше она не повторится.