Особенности определения земельного участка как объекта сделок

ПРАВО

ОСОБЕННОСТИ ОПРЕДЕЛЕНИЯ ЗЕМЕЛЬНОГО УЧАСТКА

КАК ОБЪЕКТА СДЕЛОК

И.П. КУЙБЫШЕВА, доц. каф. права МГУЛ, канд. биол. наук

Российским гражданским законодательством и судебной практикой недвижимое имущество (и прежде всего земля) всегда рассматривалась как особый объект гражданских прав, оборот которого нуждался в специальном правовом регулировании.

Земельное отношение всегда являлось для России и продолжает быть основной темой общественной жизни и важнейшим объектом правового регулирования. Состояние экономики государства находится в прямой зависимости от того, насколько рационально используются национальные природные ресурсы, в том числе и земля.

Одним из условий повышения эффективности ее использования является создание продуманного, гибкого и надежного оборота земельных участков, позволяющего обеспечить перераспределение их под контролем государства как в хозяйственных, так и в иных целях.

При вовлечении земельных участков в оборот выполняется не только функция перераспределения с участком реальных возможностей владельцев ( в пользу тех, кто хочет и может успешно использовать землю), но еще и функция обеспечения использования обязательств (путем залога при кредите), функция хозяйственного маневрирования ресурсами (при сдаче части свободных земель в аренду, доверительное управление), функция управления ресурсами соответствующего административно-территориального образования (города, сельского района и т. д.). Оборот земельных участков придает стабильность предпринимательской деятельности, позволяет изыскивать экономические резервы и в целом обеспечивает земельным отношениям необходимую динамичность, адекватную условиям рыночной экономики.

Гражданский кодекс РФ не дает определения земли как объекта гражданских правоотношений. В одних случаях она отнесена к категории «вещь” (ст.128 ГК РФ), в других

caf-pravo@mgul.ac.ru

о ней говорится (п.1 ст.130 ГК РФ) в значении, явно не связанном с оборотом. Иногда для этого используется понятие «земельный участок» (гл.17 ГК РФ).

Понятие земельного участка дано в ст.6.3 К РФ - земельный участок - часть поверхности земли, границы которой описаны и удостоверены в установленном порядке. Определение земельного участка содержится также в ст.1 ФЗ «О государственном земельном кадастре», где ключевым термином является «часть поверхности земли». В Инструкции по организации и осуществлению государственного контроля за использованием и охраной земель органами Минприроды России дано более развернутое определение. Земельный участок - это часть поверхности земли, имеющая фиксированную границу, площадь, местоположение, определенное правовое положение, качественную оценку, стоимость, отражаемые в государственном земельном кадастре и документах государственной регистрации прав на землю.

В ст.1 3 К РФ земля также определяется по-разному: (как «основа жизнедеятельности народов», как «важнейший компонент окружающей среды», как «средство производства в сельском и лесном хозяйстве», как «объект недвижимости» и т.д.). В 3 К представления о земле, изложенные в п.1, не согласовываются с определением земельного участка, как части поверхности. Объектом земельных отношений всегда выступает конкретный земельный участок, как бы мал или велик по размерам он ни был. Понятие земля характеризует ее как объект природы и природный ресурс, как основу существования индивида, групп людей, этноса в целом, как средство производства, а также как объект гражданских отношений.

Следует выделить основные общие признаки земельного участка:

1. Земельный участок всегда есть некоторая часть поверхности земли. Это позволя-

ЛЕСНОИ ВЕСТНИК 5/2013

111

ПРАВО

ет определять земельный участок через территорию, измеряемую в квадратных метрах, хотя наличие определенной площади само по себе не отражает сущности данного участка.

2. Всякий земельный участок связан с землей как планетарным явлением. В этом смысле земельный участок и земля в целом сходны. Если же масса земельного вещества (почвы) отделена от своей естественной среды и основы (при осуществлении мероприятий по планировке, рекультивации и т.д.), то она перестает быть объектом, определяемым ГК РФ как «земля» и «земельный участок» (например, в случае продажи земли автомашинами для выравнивания земельного участка). Этим же объясняется и существование специальных правил земельного законодательства, «сопровождающих» гражданский оборот и учитывающих различное значения земли.

3. Каждый участок обладает и качественными характеристиками, но в одних случаях они (например, данные бонитировки, наличие гумусного горизонта и т.п.) важны и приобретают юридическое значение, а в других случаях - нет. Например, в случае предоставления земельного участка для строительства, качественное состояние земли не определяется как существенное условие соответствующего договора и, наоборот, для ведения сельскохозяйственных работ плодородие земли оговаривается и закрепляется как обязательное условие. Критерий качества необходим, но он может выражаться в различных свойствах земельного участка.

4. Земля - всегда физически сложный, структурированный объект действительности, сложным является она и в качестве объекта сделок. В ГК РФ выделяются: «территориальные границы», «поверхностный (почвенный) слой», «замкнутые водоемы», «лес и растения» (п.2 ст.261 ГК РФ), «воздушное пространство» (п.3 ст.261 ГК РФ). На земле могут быть расположены сооружения (например дороги), строения, здания, а также иные объекты (например предприятия). При этом одни из этих объектов являются самостоятельными, другие лишь составляют часть земельного участка (отдельно стоящие деревья, камни). Возникает необходимость

уточнения применения ст.135 ГК РФ (главная вещь и принадлежность). Большинство сопряженных объектов должно быть определено как именно принадлежность земельного участка. К ним относятся почвенный слой, включая плодородный, минералы, расположенные как на поверхности, так и в глубине участка в пределах, разрешенных для использования, водоемы, растения и т.д.

Спорным остается вопрос, касающийся зданий и сооружений. По мнению И.А. Иконицкой, особенности земли как объекта требуют всегда признавать именно ее в качестве главной вещи. Все остальное, сопряженное с ней, только принадлежности.

В литературе отмечается, что правило о первичности участка может применяться лишь к сельскохозяйственным землям и к землям, предназначенным для размещения временных сооружений (объектам движимого имущества). Во всех остальных случаях «ценность земельного участка напрямую зависит от ценности расположенного на ней объекта недвижимости или возможности его расположить. Такими объектами могут быть не только здания и сооружения, но и леса, особо охраняемые территории, водные объекты и т.д.» [5].

Не является принадлежностью объектов недвижимости и сам земельный участок, хотя ст. 273 ГК РФ предусматривает, что при переходе права собственности на здание или сооружение к приобретателю здания (сооружения) переходят права на земельный участок, на котором они находятся, если иное не предусмотрено договором об отчуждении здания или сооружения. В связи с этим неправильно утверждать, что земля - принадлежность строений или наоборот (С.А. Боголюбов, Е.Л. Минина).

Проблема обеспечения единства судьбы земельного участка и расположенных на нем объектов недвижимости разрабатывается в Концепции развития гражданского законодательства о недвижимом имуществе (Витрянский В.В.) и соответствующих законопроектах (проект федерального закона «О внесении изменений в Земельный Кодекс»).

112

ЛЕСНОЙ ВЕСТНИК 5/2013

ПРАВО

При этом предполагается преодолеть различие правового режима самого земельного участка и объектов недвижимости, исключить споры и конфликты.

5. В составе земельного участка необходимо выделять вертикальный и горизонтальный срезы, позволяющие установить пространственные масштабы данного земельного участка (т.е. те пределы пространства, на которые распространяется правовой режим земельного участка). Пространство земельного участка в горизонтальной сфере есть площадь участка, измеряемая в квадратных метрах, включающая и площадь дна внутренних водоемов, земли, занятые насаждениями, растениями. Вертикальный срез земельного участка не имеет четкой границы. Однако она существует и определяется отдельно для каждого земельного участка с учетом его особенностей, прав землепользователя и назначения этого вида прав. В соответствии со ст.19 ФЗ «О недрах» владельцы земельного участка имеют право без применения взрывных работ осуществлять добычу общераспространенных полезных ископаемых, не числящихся на государственном балансе, строить подземные сооружения для своих нужд на глубину до 5 метров, а также строить колодцы и скважины. При этом граница воздействия владельца участка должна быть определяема не только специальными законами, но и нормой п.3 ст. 261 ГК РФ, предусматривающей, что осуществление прав в отношении участка не должно нарушать и прав других лиц.

6. Земельный участок подлежит идентификации. Всякий объект правоотношений должен быть выделен свойственным ему образом, земельный участок требует установления индивидуально-определенных признаков.

Любое предоставление земельного участка, даже ранее включенного в оборот, производится в соответствии с правилами ФЗ «О государственном земельном кадастре». Согласно п.3 ст. 14 этого закона моментом возникновения земельного участка как объекта государственного кадастрового учета является дата внесения соответствующей записи в Единый государственный реестр земель. Кадастровые книги и выступают технической

основой для индивидуализации земельного участка как объекта недвижимости

Таким образом, кадастровый учет земельного участка является обязательным для его оборота.

Законом определен состав сведений, включаемых в кадастр (ст.12) и состав его документов (ст.13). В соответствии со ст.14 в Едином государственном реестре указываются следующие основные сведения о земельных участках:

а) кадастровые номера;

б) местоположение (адрес);

в) площадь;

г) категория земель и разрешение использования земельных участков;

д) описание границ земельных участков и их отдельных частей;

е) зарегистрированные в установленном порядке вещные права и ограничения (обременения);

ж) экономические характеристики;

з) качественные характеристики, в том числе показатели состояния плодородия;

и) наличие объектов недвижимого имущества.

Данные для кадастра формируются на основе специальных мероприятий землеустройства (ФЗ «О землеустройстве») и межевания (Инструкция по межеванию земель, утв. Роскомземом РФ 1996 г.) как комплекса «работ по установлению, восстановлению и закреплению на местности земельного участка, определению его местоположения и площади», т.е. мероприятий по определению границ земельного участка на местности. В сделках, связанных с переходом права собственности, наличие собственного кадастрового номера по общему правилу обязательно. Необходимость идентификации объясняется и тем, что ГК РФ требует определенности объекта сделки. В числе средств идентификации специально следует выделять местонахождение участка.

7. Земельный участок обладает свойством делимости. В соответствии с ч.2 п.2 ст.6 3 К РФ он может быть делимым и неделимым. При этом делимым признается тот, который может быть разбит на части, каждая из кото-

ЛЕСНОЙ ВЕСТНИК 5/2013

113

ПРАВО

рых после раздела образует самостоятельный участок. При этом его использование может осуществляться без перевода в состав земель иной категории.

Таким образом, часть земельного участка рассматривается как земельный участок с определенными границами, входящим в состав другого участка. В литературе отмечается принципиальная делимость земельного участка. Слова «делимый» и «неделимый» обозначают лишь техническую возможность (или ее отсутствие) образовать на месте одного земельного участка несколько других меньшего размера, которые в совокупности будут равны разделенному земельному участку.

В числе разновидностей земельных участков иногда называется и земельная доля. Однако она не является ни участком, ни его частью. Возникновение этого понятия связано с первой стадией развития земельного законодательства в современной России (начало 90-х годов), когда потребовалось определить права работников на часть земель реформируемых сельскохозяйственных организаций. При этом выделяемые в натуре в счет земельных долей земельные участки могли использоваться только для производства сельскохозяйственной продукции. К правовому регулированию отношений по обладанию земельными долями законодатель обратился только в тексте ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения». На данные доли сейчас распространен правовой режим общей долевой собственности (ст.250 ГК РФ).

8. Земельный участок является объектом недвижимости (п.1 ст.130 ГК РФ), на земельные участки распространяются соответствующие правила о недвижимости, в том числе о государственной регистрации прав на недвижимость и сделок с ней (ст.131, 223 ГК РФ).

Основным нормативным актом в этой сфере является ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», правила ведения единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним, утвержденные Постановлением Правительства РФ от 18 февраля 1998г. № 219.

Указанные признаки земельного участка являются универсальными, общими для каждого участка и в совокупности придают ему не только уникальность, но и возможность оборота.

Библиографический список

1. Гражданский кодекс РФ.

2. Земельный кодекс РФ изд. Омега - Л, М., 2010.

3. Корнеев, А.Л. Сделки с земельными участками / А.Л. Корнеев. - М.: Изд. Городеи, 2006. - 191 с.

4. Иконицкая, И.А. Современные правовые проблемы залога земель / И.А. Иконицкая // Залог и ипотека в российском и зарубежном праве: Материалы международной научно-практической конференции. - М., 1993.

5. Ахметишина Л.М. Аренда земли по российскому и зарубежному законодательству.

6. Аграрное и экологическое законодательство в России и СНГ. Сравнительно-правовой анализ / Под ред. С.А. Боголюбова, Е.Л. Мининой. - М. 1999. - С.105.

ГЛАВНАЯ ПРОБЛЕМА ЭКОЛОГИЧЕСКОГО ЗАКОНОДАТЕЛЬСТВА

Е.И. МАЙОРОВА, декан гуманитарного ф-та МГУЛ, зав. каф. права, проф., д-р юр. наук

Защита прав человека на здоровую природную среду, а также обеспечение прав самой природы предполагает решение такой важной задачи, как преодоление и предупреждение коррупции в сфере пользования природными ресурсами и охраны природной среды. Однако современная система российского экологического законодательства, состояние экологического и правового сознания

caf-pravo@mgul.ac.ru общества не позволяют успешно решать эту задачу.

В настоящее время россияне получили возможность свободно говорить о существовании такого явления, как коррупция. С одной стороны, это хорошо - все-таки свобода слова, не надо бояться обвинений в упаднических настроениях и очернительстве родной действительности. С другой - плохо: до какой же

114

ЛЕСНОЙ ВЕСТНИК 5/2013