Недвижимое имущество как правовая категория и предмет преступного посягательства

Е.Н. Иванова

НЕДВИЖИМОЕ ИМУЩЕСТВО КАК ПРАВОВАЯ КАТЕГОРИЯ И ПРЕДМЕТ ПРЕСТУПНОГО ПОСЯГАТЕЛЬСТВА*

Современное динамичное развитие в нашей стране рынка недвижимого имущества, прежде всего жилого, находящегося в личной собственности граждан, сопровождается ростом преступных посягательств в этой сфере. Оборот жилой недвижимости демонстрирует устойчивую тенденцию к расширению, что связано с установлением механизмов приватизации и увеличением числа гражданско-правовых сделок в отношении объектов такой недвижимости. Благодаря этому гражданам предоставляются правовые возможности разрешения жилищных проблем. В то же время приватизация является одним из факторов, обусловливающих преступную специализацию в данной сфере. Поскольку недвижимость и связанные с ней правоотношения в настоящее время приобретают особую важность для личности, общества и государства, повышается и степень общественной опасности преступлений в жилищной сфере. Криминальный интерес «подогревается» сверхприбыльностыо противоправного промысла. Одна умело проведенная операция приносит доход, который покрывает не только все затраты на ее подготовку, порой весьма длительную, но и является неизмеримо большим по сравнению с доходами, полученными, например, от кражи. В связи с этим меры уголовно-правовой охраны рынка недвижимости, прав и законных интересов его участников требуют особого внимания.

Вместе с тем действующий уголовный закон, по нашему мнению, ограничивает возможности эффективной борьбы с преступностью в сфере оборота недвижимого имущества. Одна из причин этого - недостаточная правовая определенность с точки

Статья рекомендована к печати кандидатом юридических наук C.B. Полубинской. 166

Труды Института государства и права Российской академии наук № 2/2012

зрения уголовного права объекта уголовно-правовой охраны. Не последнюю роль здесь играет и несовершенство самого уголовного закона.

Определяя объект уголовно-правовой охраны в сфере оборота недвижимого имущества, необходимо рассмотреть характеристики недвижимого имущества как правовой категории. Законодательство подавляющего большинства стран закрепляет деление вещей на движимые и недвижимые, следуя канонам римского гражданского права. При этом недвижимость в силу возрастающей экономической, общественной и индивидуальной ценности воспринимает исторически сложившуюся в большинстве правовых систем особенность статуса, связанную, прежде всего, с неукоснительным соблюдением требований обязательной регистрации уполномоченными государственными органами факта установления и перехода вещных прав и обременений1. В различных определениях недвижимого имущества просматривается так называемый природный, или естественный, критерий - физическая связь данного объекта с почвой. Большинство правовых систем к недвижимости относят земельный участок как индивидуализированную часть пространства, наполненную материей, а также непосредственно связанные с ним здания, сооружения и т.д. Так, согласно Гражданскому кодексу Франции к недвижимым вещам относятся машины, инструменты, сырье, используемое на производстве, скот, сельскохозяйственный инвентарь, семена. При выделении из состава имения они признаются движимыми. Германское Гражданское уложение использует более узкое понятие недвижимости, относя к ней земельные участки, их составные части; строения, продукты землепользования, пока они связаны с почвой. Гражданское законодательство Италии, определяя сходные признаки недвижимости, относит к ней также воду2. Общим и обязательным принципом укрепления прав

1 См.: Рукас Н. Понятие недвижимости и особенности правового режима недвижимости в законодательстве Российской Федерации // Правовое регулирование рынка недвижимости. 1999. № 1. С. 10.

2 См.: Жариков Ю.Г., Масевич М.Г. Правовое регулирование отношений по поводу недвижимости (аналитический обзор федеральных нормативных актов) // Право и экономика. 1996. № 5-6. С. 4.

на недвижимость для любого национального законодательства является публичность регистрации прав на недвижимые вещи и сделок с ними.

Несмотря на вышеперечисленные различия, связанные с особенностями развития национальных правовых систем, общими и существенными являются два основных признака, относимые уже не к естественному, а к правовому критерию: особый (открытый, публичный) характер владения недвижимостью и особый порядок закрепления прав на нее.

Зарождение в российском законодательстве термина «недвижимое имущество», в его близком к современному пониманию, специалисты относят к эпохе Петровских реформ. В то время происходила кардинальная замена разнородных понятий, бытующих в нормах о регулировании правоотношений в сфере оборота земельных участков и привязанных к ним строений. Возникновение данного термина связывают с указом о единонаследии от 23 марта 1714 г., однако его содержание в нем не раскрывалось. Хотя следует отметить, что до указа 1714 г. фактически уже действовал особый юридический режим оборота земель и связанных с ними строений, зависящий от их происхождения и характера (вотчины, поместья и т.д.), а источники права содержали зачатки дифференциации уголовной ответственности в зависимости от характера объекта недвижимости. Например, в Судебнике 1497 г. предусматривались такие виды наказуемого посягательства на право владения землей (основным видом недвижимого имущества), как нарушение межевых знаков, потрава посевов, уничтожение чужого урожая и т.п.3

В дореволюционном гражданском праве России деление имущества на движимое и недвижимое играло определяющую роль. Недвижимостью признавались как строения, возвышающиеся над землей, так и постройки (сооружения) под землей, например шахты, а также полезные ископаемые, находящиеся в

3 См.: Фойницкий И.Я. Курс уголовного права. Особенная часть. Посягательства личные и имущественные. СПб., 1907. С. 228. 168

земле. Движимыми признавались строения, продаваемые на снос4.

Таким образом, в отечественном праве традиционно признавался приоритет природного критерия, т.е. возможности перемещения или не перемещения объекта относительно почвы, а не правового.

С начала XIX в. в России предпринимались попытки закрепить в законе не только перечень недвижимых объектов, но и категории их классификации, довольно близкие существующим ныне. Так, статьи официальных проектов Гражданского уложения 1810 г. и 1905 г. фактически содержали их развернутое определение, как и ст. 130 ГК РФ. Хотя законодательством указанного периода купля-продажа недвижимости была отнесена не к договорам, а к особым способам перенесения прав на имущество: «купчая крепость» рассматривалась в качестве самостоятельного акта перенесения права собственности на недвижимость. Таким образом, наблюдалась некоторая неопределенность в правовом оформлении перехода вещных прав на недвижимость. Дореволюционные цивилисты справедливо настаивали на признании единого двустороннего договора купли-продажи как движимого, так и недвижимого имущества, исходя из того, что основанием перехода к покупателю права собственности на продаваемую вещь во всех случаях является соглашение сторон. Вместе с тем и законодателем, и гражданско-правовой доктриной признавалось, что сфера действия договора купли-продажи ограничивается лишь вещами физическими и не включает имущественные права, поскольку с юридической точки зрения в последнем случае имеет место не покупка или продажа, а только передача уступки прав5.

Развитие рынка недвижимости в начале XX в. носило эволюционный характер и было прервано в октябре 1917 г.

4 См.: МейерД.И. Русское гражданское право. Ч. 2. СПб., 1910. С. 225227; Шершеневич Г.Ф. Учебник русского гражданского права СПб., 1907. С. 316-317.

5 Подробнее см.: Мейер Д.И. Указ. соч. С. 225-227; Шершеневич Г.Ф. Указ. соч. С. 316-317.

В советский период в стране полностью игнорировалась дореволюционная доктрина разделения вещей на движимые и недвижимые. Радикальная отмена «всякой собственности» Декретом ВЦИК от 18 февраля 1918 г. «О социализации земли» была дополнена примечанием к ст. 21 ГК РСФСР 1922 г., где отмечалось: «С отменой частной собственности на землю деление имущества на движимое и недвижимое упразднено». Практически единственным собственником недвижимости выступало государство.

Только в результате проведенных реформ в 1990-х гг. и восстановления рыночных отношений в стране начал формироваться рынок недвижимости. Оборот частной недвижимости начал бурное развитие со своего жилищного сегмента в 1990 г., когда стали регистрироваться легальные сделки по продаже и покупке квартир в Москве (с 1992 г. - в других городах России).

Современное российское гражданское законодательство предусматривает деление вещей на движимые и недвижимые, известное дореволюционному законодательству. Узаконены система обязательной государственной регистрации вещных прав на недвижимость, их ограничение, возникновение и переход (ст. 130, 131 ГКРФ).

С позиции рыночной экономики недвижимое имущество перешло в разряд товара особого рода, со строго установленным порядком совершения сделок с ним, товара, обладающего уникальным статусом объекта права собственности. Суть этого статуса - в однозначно установленном порядке возникновения, изменения и прекращения права собственности и других прав на недвижимое имущество, а также в наличии специальных требований, предъявляемых к сделкам с недвижимым имуществом. Режим недвижимого имущества, в отличие от имущества движимого, предполагает вмешательство государства в указанную сферу, основное содержание которого - обязательная государственная регистрация прав на недвижимость и сделок с ней6.

6 См.: Клепщкий И.А. Недвижимость как предмет хищения и вымогательства // Государство и право. 2000. № 12. С. 12.

ГК РФ (ст. 131) связывает момент возникновения прав на недвижимость с моментом государственной регистрации в едином государственном реестре. Все случаи возникновения и перехода прав на недвижимое имущество подлежат регистрации. Регистрации в случаях, указанных в законе, подлежат и сделки с недвижимостью.

Недвижимое имущество, наряду с движимыми вещами, отнесено законодателем к объектам гражданских прав. К недвижимому имуществу согласно п. 1 ст. 130 ГК РФ относятся земельные участки, участки недр, обособленные водные объекты и все, что прочно связано с землей, в том числе леса, многолетние насаждения, здания и сооружения, а также объекты незавершенного строительства. В качестве объектов недвижимости особого рода к категории недвижимого имущества отнесены также воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания, космические объекты.

Таким образом, свойство «недвижимости» вещи - в смысле ее прочной связи с землей, невозможности перемещения в пространстве без нанесения ей ущерба - не служит единственной определяющей характеристикой отнесения к одной из двух категорий (движимые или недвижимые вещи). Ведь отнесенные законом к недвижимым вещам воздушные и морские суда, космические объекты как раз и выполняют свое предназначение, перемещаясь в пространстве.

В то же время временное строение, находящееся на земле (торговый павильон, палатка, ларек), будет относиться к недвижимости только в том случае, если это строение, как минимум, имеет фундамент. Таким образом, здесь подразумевается реализация классического принципа неразрывности объекта с землей7.

Общим правилом, установленным в ГК РФ и Федеральном законе от 21 июня 1997 г. № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним»8, является, как уже отмечалось выше, необходимость государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

7 См.: Проскурина О.В. Правовое положение недвижимости // Южная столица. 2004. 6-12 июля. С. 10.

8 СЗ РФ. 1997. № 30. Ст. 3594.

Такой подход соответствует принятым во многих странах мира принципам обязательного государственного контроля за оборотом недвижимости. Государственная регистрация признается единственным доказательством существования зарегистрированного права на недвижимое имущество, которое может быть оспорено только в судебном порядке. Целью такого ограничения является стремление законодателя не допустить злоупотребления в этой сфере и защитить интересы добросовестных участников сделок с недвижимым имуществом.

Основное условие, гарантирующее «чистоту» гражданско-правовой сделки с объектом недвижимости, - наличие документов, бесспорно свидетельствующих о том, в чьей собственности находится отчуждаемый объект жилой недвижимости. Закрепление права собственности на жилую недвижимость осуществляется в результате либо гражданско-правовой сделки (договора купли-продажи, дарения, вступление в права наследования), либо приватизации, либо долевого участия потенциального собственника в строительстве объекта жилой недвижимости. Строгое соблюдение установленного порядка служит эффективной защитой участников сделок с жилой недвижимостью и направлено на предотвращение преступных, в том числе и мошеннических, посягательств на принадлежащие им и передаваемые вещные права.

В настоящее время УК РФ, в отличие от УК РСФСР 1960 г. (ст. 1482), не предусматривает наказание за неправомерное завладение чужим недвижимым имуществом при отсутствии признаков хищения. Отказ от идеи выделения недвижимого имущества в особый объект преступного посягательства фактически приравнивал его к движимому, что не может не вызывать трудности при квалификации преступлений. При декриминализации указанного деяния, видимо, предполагалось, что новая диспозиция ст. 159 УК РФ, устанавливающая уголовную ответственность за мошеннические посягательства не только на имущество, но и на право на имущество, полностью обеспечит уголовно-правовую охрану этого круга правоотношений, а гражданско-правовая защита прав собственника будет обеспечена введением

особого порядка государственной регистрации объектов недвижимости и сделок с ней.

Такой подход законодателя, фактически уравнивающий, с точки зрения уголовного права, имущество движимое и недвижимое, вызывает сомнения в эффективности уголовно-правовой охраны прав собственника или иного законного владельца недвижимости, вступающего в гражданско-правовые отношения.

Высокая степень общественной опасности мошенничества в сфере оборота недвижимого имущества обусловлена, прежде всего, причинением значительного материального ущерба, поскольку для подавляющего большинства граждан - это их единственное достояние, имеющее крайне высокую по сравнению с доходами денежную стоимость. Утрата жилища в результате преступления равносильна жизненной катастрофе. Кроме того, значительный ущерб причиняется и государству в форме недополученных налогов, предусмотренных при совершении сделок в данной сфере.

Эффективной борьбе с преступными посягательствами в сфере оборота недвижимости препятствует то обстоятельство, что уголовно-правовая охрана отношений в этой сфере регламентируется нормами, в которых отсутствует специальный предмет посягательства - недвижимое имущество.

В теории уголовного права признано, что имущество как предмет преступлений против собственности может быть как движимым, так и недвижимым9. Законодательная конструкция мошенничества (ч. 1 ст. 159 УК РФ) позволяет говорить об отнесении недвижимого имущества к предмету этого преступления только через приобретение прав на него.

В литературе неоднократно критиковалось определение в указанной норме мошенничества как хищения чужого имущества, с одной стороны, и как приобретение права на чужое имущество - с другой10. При этом следует отметить, что в уголовно-правовой литературе отсутствует единое понимание права на

9 См.: Учебно-практический комментарий к Уголовному кодексу Российской Федерации. М., 2004. С. 469.

10 См.: Чащина Л. Ошибки квалификации при рассмотрении дел о мошенничестве // Российская юстиция. 1998. № 10.

имущество. Некоторые авторы трактуют это право широко, понимая под ним разнообразные имущественные права участников правоотношений, включая правомочия собственника, право оперативного управления, а также ряд обязательственных прав. Иной точки зрения придерживаются другие авторы. Так, З.А. Незнамова полагает, что в рамках анализа состава мошенничества право на имущество не может быть отождествлено с имущественными правами. Право на имущество - юридическая категория, включающая определенные правомочия собственника, т.е. право владения, пользования и распоряжения принадлежащим ему имуществом".

В соответствии со ст. 159 УК РФ предметом мошенничества может быть не только имущество, но и право на него (что обычно и встречается при квалификации уголовных преступлений в сфере оборота недвижимости). Однако это противоречит позиции, разделяемой большинством специалистов, согласно которой предметом преступления может быть только вещь -предмет материального мира. В этой связи Л.Д. Гаухман справедливо указывает, что «в такой разновидности мошенничества, как приобретение права на имущество, предмет отсутствует»12.

По нашему мнению, недвижимое имущество как особая вещь, обладающая одновременно уникальным набором физических, экономических и юридических признаков, однозначно определенных гражданским законодательством, действительно не может выступать в качестве предмета преступного посягательства на «право на имущество». Предметом в данном случае будут правоустанавливающие документы, однозначно сопоставляющие лицо и объект недвижимого имущества. При этом отношения владения, распоряжения и пользования объектом недвижимости будут выступать в качестве непосредственного объекта мошенничества, совершаемого в сфере оборота недвижимого имущества.

11 См.: Козаченко И.Я., Незнамова З.А., Новоселов Г.П. Уголовное право. Особенная часть: Учебник. М., 1997. С. 193.

12 Гаухман Л.Д., Максимов С В. Ответственность за преступления против собственности. 2-е изд. М., 2001. С. 65.

174

С учетом вышеизложенного представляется необходимым ст. 159 УК РФ дополнить примечанием следующего содержания: «Под приобретением права на чужое имущество в настоящей статье понимается совершенное с корыстной целью, противоправное, безвозмездное приобретение права собственности на чужое имущество, причинившее ущерб собственнику этого имущества».

С нашей точки зрения, закрепление в диспозиции указанной статьи приобретения права на имущество наравне с хищением распространяет признаки мошеннического хищения, такие как противоправность, безвозмездность, причинение ущерба, корыстная цель, на мошенническое приобретение права на чужое недвижимое имущество. В противном случае приобретение права на чужое имущество не может причинить вред общественным отношениям собственности, являющимся объектом правовой охраны.