Понятие недвижимости и разновидность ее отдельных объектов

ПОНЯТИЕ НЕДВИЖИМОСТИ И РАЗНОВИДНОСТЬ ЕЕ ОТДЕЛЬНЫХ ОБЪЕКТОВ

СЕБЕЛЬДИНА Дарья Вадимовна

Аннотация. В статье с учетом ретроспективного анализа юридической литературы и законодательства, в том числе зарубежного, автор рассматривает основные признаки, характеризующие недвижимость, и формулирует ее определение. В качестве отдельных объектов недвижимости автором рассматриваются такие категории, как здания, строения и сооружения, а также определяется целесообразность их отнесения к таковым на основе вышеуказанных признаков.

Annotation. On the basis of a retrospective analysis of legal literature and legislation including the foreign one, the author examines the main features that characterize real property, and formulates its definition. As individual real estate properties the author considers such categories as buildings, structures, and facilities. The article also determines the reasonability of their attribution to individual real estate properties on the basis of the abovesaid features.

Ключевые слова: недвижимость, объекты недвижимости, здания, строения, сооружения, земельные участки.

Keywords: real property, real estate properties, buildings, structures, facilities, land plot.

Свое становление и последующее развитие деление имущества на движимое и недвижимое, используемое практически во всех современных правовых системах, получило в римском праве. В древнеримском законодательстве в качестве движимых рассматривались такие вещи, которые возможно было перемещать в пространстве. Недвижимым имуществом считались те объекты, которые создавались на земельном участке (постройки, растительность), а также недра земли и, конечно, сами земельные участки. Все, что имело неразрывную связь с поверхностью земельного участка, считалось частью последнего. "Superficies solo cedit" (сделанное над поверхностью следует за поверхностью) - такое правило действовало у древних римлян1.

Значение деления вещей на движимые и недвижимые в юридическом смысле сводилось к установлению разных сроков их приобретения в зависимости от давности владения. Двухлетний срок устанавливался законами XII таблиц для давностного завладения землей, один год - для приобретения по давности движимой вещи2.

В дореволюционной России термин «недвижимое имущество» впервые появился в XVIII в. Он был введен Указом Петра I от 23 марта 1714 г. «О порядке наследования в движимых и недвижимых имуществах»3. Закон (т. X Законов Российской империи, ч. 1, ст. 384) относил к недвижимости часть земной поверхности и все то, что с нею связано настолько прочно, что без нарушения вида и цели вещи связь не может быть порвана4.

Нормативная правовая база стран дальнего зарубежья также отражает деление вещей на движимые и недвижимые. Достаточно широко недвижимое имущество раскрывается во Французском гражданском кодексе (ст. 517-526), который в качестве такового называет сельскохозяйственные орудия, инструменты, сырье для производственных нужд, машины и другие предметы. Более узкое понятие недвижимости дает Германское гражданское уложение, которое относит к ней земельные участки, их составные части, вещи, прочно связанные с почвой: продукты земли, пока они связаны с почвой, семена, если они внесены в землю, растения, строения. Вещи, включенные в строение

1 См.: Косарев А.И. Римское частное право. М. : Закон и право, 1998. С. 107.

2 См.: Римское частное право : учеб. / под ред. И.Б. Но-

вицкого, И.С. Перетерского. М. : Новый юрист, 1998. С. 141.

См.: Памятники русского права / под ред. К. А. Софро-ненко. М. : Юридическая литература, 1961. С. 246.

4 См.: Жариков Ю.Г., Масевич М.Г. Недвижимое имущество: правовое регулирование. М. : БЕК, 1997. С. 3.

при его возведении, относятся к существенным составным частям строения. Похожие признаки недвижимости содержатся в гражданском законодательстве Швейцарии, Японии, Италии. В последнем случае в качестве недвижимости рассматривается и вода5.

Если анализировать положения ст. 130 ГК РФ, можно выделить следующие виды недвижимости: 1) объекты, которые в силу закона отнесены к недвижимому имуществу (воздушные и морские суда и т. д.); 2) объекты, которые имеют прочную связь с земельным участком (здания, строения); 3) недвижимое имущество «по природе» (недра, земельные участки, обособленные водные объекты)6. Различают объекты недвижимого имущества и по происхождению: 1) объекты, ставшие результатом человеческого труда; 2) объекты, которые созданы природой без человеческого труда; 3) объекты, связанные с природой так тесно, что не могут функционировать в отрыве от нее, хотя и созданы руками человека7. Поскольку согласно п. 1 ст. 130 ГК РФ законом к недвижимости может быть отнесено и другое имущество, перечень объектов, являющихся недвижимыми, не представляется исчерпывающим чисто юридически8.

Исходя из текста ст. 130 ГК РФ, можно сделать вывод, что законодатель отождествляет такие категории, как «недвижимые вещи», «недвижимое имущество» и «недвижимость». По мнению ряда ученых, категория «недвижимость» в действительности сводится к вещам, а термин «недвижимое имущество» как синоним «недвижимых вещей» используется лишь условно9. Другие авторы считают, что рассмотрение в качестве синонимов «недвижимости», «недвижимого имущества», «недвижимой вещи» приводит к весьма упрощенному

подходу10. По мнению последних, в качестве первоначального понятия выступает недвижимая вещь как указанный в законе движимый или единичный недвижимый материальный объект либо образующая единое целое совокупность различных недвижимых вещей, которые предполагается использовать по одному назначению. В связи с этим законодатель под «недвижимостью» и «недвижимым имуществом» понимает: 1) предприятие как имущественный комплекс; 2) кондоминиумы; 3) обобщение недвижимых вещей, требующих государственной регистрации11.

Статья 130 ГК РФ в качестве определяющих признаков недвижимости называет «невозможность перемещения без несоразмерного ущерба» и «неразрывную связь с землей». При этом, поддерживая мнение некоторых авто-ров12, следует признать, что не может в качестве общей, объединяющей недвижимость характеристики выступать такой критерий, как «невозможность перемещения без несоразмерного ущерба». В данном случае при наличии современных технических средств перенос на другой земельный участок или разрушение имущества означает, что «юридически происходит разрушение недвижимости на одном земельном участке и возведение ее на другом»13. Подобную точку зрения разделяет О.А. Коротких, которая в качестве критерия отнесения объектов к недвижимости предлагает считать не невозможность перемещения объектов без их несоразмерного ущерба, а несоразмерность затрат на их перемещение, так как с учетом современного уровня технического прогресса практически любые объекты без причинения им ущерба можно переместить14.

Помимо вышеуказанных аспектов недвижимости, нельзя не отметить такую ее особен-

5 См.: Жариков Ю.Г., Масевич М.Г. Недвижимое имущество: правовое регулирование. С. 3.

6 См.: Романец Ю.В. Система договоров в гражданском праве России : моногр. 2-е изд., перераб. и доп. М. : НОРМА : ИНФРА-М, 2013. С. 321.

7 См.: Гришаев С.П. Все о недвижимости (регистрация прав, купля-продажа, мена, дарение, аренда, наем жилого помещения, ипотека, наследование) : учеб.-практ. пособие. М. : БЕК, 2000. С. 3.

8 См.: Попович М.М. Приобретение права собственности в гражданском праве России : дис. ... канд. юрид. наук. Волгоград, 2002. С. 80.

9 См: Козырь О.М. Недвижимость в новом Гражданском кодексе России // Гражданский кодекс России. Проблемы. Теория. Практика : сб. ст. М., 1998. С. 276.

10 См: Зинченко С.А., Лапач В.А. Правовой статус имущества как объекта гражданских прав // Хозяйство и право. 2000. № 8 (приложение). С. 28-29.

11 См.: Попович М.М. Приобретение права собственности в гражданском праве России. С. 81.

12 См.: Кичихин А. Сделки с недвижимым имуществом // Закон. 1999. № 5. С. 72 , Сыродоев Н.А. Регистрация прав на землю и другое недвижимое имущество // Государство и право. 1998. № 8. С. 91 , Сойников М.А. Проблемы правового регулирования отношений, связанных с искусственными земельными участками // Правовые вопросы недвижимости. 2014. № 1. С. 30.

13 См.: Сыродоев Н.А. Регистрация прав на землю и другое недвижимое имущество. С. 91.

14 См.: Коротких О.А. Право собственности на недвижимое имущество: особенности гражданско-правового регулирования : дис. ... канд. юрид. наук. М., 2009. С. 8.

ность, как возможность выступать в качестве объекта рыночных отношений. Недвижимость среди всех существующих объектов гражданского оборота представляет собой наиболее фундаментальный, основательный товар, который не подвержен хищению или потере15. Недвижимость как товар обладает следующими признаками: неповторимость, разнородность, полезность, долговечность, стационарность, материальность, уникальность. Указанные признаки недвижимости проявляются в различной степени во всех сегментах рынка недвижимости, а их учет влияет на принятие в отношении объектов недвижимости обоснованного и правильного решения16.

Таким образом, учитывая вышеизложенные позиции, представляется целесообразным определять недвижимость следующим образом: «Недвижимость (недвижимые вещи, недвижимое имущество) представляет собой разновидность объектов гражданских прав, прочно связанных с землей, то есть перемещение которых невозможно без несоразмерных затрат на его осуществление, обладающих всеми существенными признаками товара, и к которым относятся земельные участки, участки недр, обособленные водные объекты, леса, многолетние насаждения, здания, сооружения, объекты незавершенного строительства». Данным определением предполагается заменить абз. 1 п. 1 ст. 130 действующего ГК РФ.

Одной из наиболее распространенных в гражданском обороте разновидностей объектов недвижимости являются здания и сооружения, создание которых относится к первоначальным способам приобретения права собственности.

Здания и сооружения в российском гражданском праве всегда обозначались термином «строение», который означает прочно связанную с землей в юридическом смысле постройку. В российском законодательстве определения указанных категорий отсутствуют. В качестве разновидности сооружений здания рассматриваются в толковых словарях русского языка.

Общероссийский классификатор основных фондов ОК 013-94, утвержденный Постановлением Госстандарта РФ от 26 декабря

1994 г. № 35917, под зданиями определяет архитектурно-строительные объекты, назначением которых является создание условий (защита от атмосферных воздействий и пр.) для труда, социально-культурного обслуживания населения и хранения материальных ценностей. Здания имеют в качестве основных конструктивных частей стены и крышу.

В состав зданий входят коммуникации внутри зданий, необходимые для их эксплуатации, как то:

- подъемники и лифты;

- внутренние телефонные и сигнализационные сети;

- система отопления, в том числе котельная установка для отопления (если последняя находится в самом здании);

- вентиляционные устройства общесанитарного назначения;

- внутренняя сеть водопровода, газопровода и канализации со всеми устройствами;

- внутренняя сеть силовой и осветительной электропроводки со всей осветительной арматурой.

Под сооружениями понимаются инженерно-строительные объекты, назначением которых является создание условий, необходимых для осуществления процесса производства путем выполнения тех или иных технических функций, не связанных с изменением предмета труда, или для осуществления различных непроизводственных функций.

Объектом, выступающим как сооружение, является каждое отдельное сооружение со всеми устройствами, составляющими с ним единое целое. Например, автомобильная дорога в установленных границах включает в себя земляное полотно с укреплениями, верхнее покрытие и обстановку дороги (дорожные знаки и т. п.), другие, относящиеся к дороге, сооружения-ограждения, кюветы, мосты длиной не более 10 м, сходы, ров, водосливы, эстакада включает в себя опоры, фундамент, настил, пролетные строения, ограждения, пути по эстакаде, мост включает в себя опоры, пролетное строение, мостовое полотно (контрольный и мостовой настил, мостовые охранные брусья), отдельные элементы главного железнодо-

15 См.: Гришаев С.П. Все о недвижимости... С. 2.

16 См.: Волочков Н.Г. Справочник по недвижимости. М.

ИНФРА-М, 1996. С. 23-26.

17 См.: Постановление Госстандарта РФ от 26 декабря 1994 г. № 359 «О принятии Общероссийского классификатора основных фондов» // СПС «КонсультантПлюс».

рожного пути каждого направления в границах дистанции пути включают в себя земляное полотно, водоотводные и укрепительные, дренажные сооружения земляного полотна, верхнее строение пути (глухие пересечения, рельсы, стрелочные переводы и др.), переезды через главные пути, которые включают ручные шлагбаумы, постоянные снеговые заборы, нефтяная скважина включает в себя вышку и обсадные трубы, плотина включает в себя тело плотины, фильтры и дренажи, цементационные завесы и шпунты, крепления откосов, водоспуски и водосливы с металлическими конструкциями, автодороги по телу плотины, площадки, мостики, ограждения и др.

К сооружениям также относятся законченные функциональные устройства для передачи энергии и информации, такие как линии электропередачи, кабельные линии связи, теплоцентрали, трубопроводы различного назначения, специализированные сооружения систем связи, радиорелейные линии, а также ряд аналогичных объектов со всеми сопутствующими комплексами инженерных сооружений.

В соответствии с ранее действовавшими строительными нормами и правилами РФ (СНиП) 10-01-94, утвержденными Постановлением Госстроя РФ от 17 мая 1994 г. № 18-3818, под зданиями понимались строительные сооружения наземного размещения с помещениями, предназначенными для деятельности и(или) проживания людей, содержания животных, размещения производств или хранения продукции. Сооружение представляло собой результат строительной деятельности, выраженный в единичном виде, который предназначен для осуществления определенных потребительских функций.

В юридической литературе современного периода можно встретить попытки дать определение зданию и сооружению. Основным критерием для разграничения указанных понятий, как считают некоторые авторы, может служить общеупотребительное значение этих слов. Так, здания предназначены для нахождения в них людей постоянно в целях прожива-

18 См.: Постановление Госстроя РФ от 17 мая 1994 г. № 18-38 «О принятии строительных норм и правил "Система нормативных документов в строительстве. Основные положения"» // СПС «КонсультантПлюс».

ния или осуществления какой-либо деятельности. Суть же сооружений заключается в их техническом предназначении, они используются для временного нахождения в них лю-дей19. Указанный критерий не всегда может применяться в отношении нежилых построек, поскольку здание может использоваться исключительно в производственных целях (гараж, склад) и не быть предназначено для нахождения в нем людей.

Правового значения различия между зданиями и сооружениями в обыденном понимании не имеют. Значимым в юридическом смысле представляется отделение зданий от иных построек, не являющихся объектами недвижимости. В.В. Витрянский в этом плане выделяет следующие признаки зданий: 1) самостоятельность; 2) невозможность перемещения объекта без несоразмерного ущерба его назначению; 3) «привязка» к определенному земельному участку; 4) законченность; 5) искусственность возведения20. П.Б. Галунов к перечисленным признакам добавляет правовую легитимность21, без которой здание или сооружение вряд ли станет полноценным объектом гражданского оборота.

Таким образом, несмотря на наличие множественных попыток дать определение таким объектам недвижимости, как здание и сооружение, разграничения указанных понятий посредством выделения признаков, их характеризующих, для теории и практики гражданского права это не имело и вряд ли будет иметь существенное значение. Определяющим, с точки зрения цивилистической науки, является только один момент - возможность признания указанных объектов объектами недвижимости. Для этого рассматриваемые категории должны отвечать признакам, свойственным недвижимиости и в первую очередь таким, как прочная связь с земельным участком, на котором находятся данные объекты, а также невозможность их перемещения без несоразмерных затрат на его осуществление.

19 См.: Сергеев А.П., Толстой Ю.К. Гражданское право. М., 1998. Ч. 2. С. 185.

20 См.: Витрянский В.В. Договор аренды и его виды: прокат, фрахтование на время, аренда зданий, сооружений и предприятий, лизинг. М., 1999. С. 182-183.

21 См.: Галунов П.Б. Основные проблемы практики государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним (по материалам Южного федерального округа) : дис. . канд. юрид. наук. М., 2003. С. 12.

Библиографический список

1. Постановление Госстроя РФ от 17 мая 1994 г. № 18-38 «О принятии строительных норм и правил "Система нормативных документов в строительстве. Основные положения"» // СПС «КонсультантПлюс».

2. Постановление Госстандарта РФ от 26 декабря 1994 г. № 359 «О принятии Общероссийского классификатора основных фондов» // СПС «КонсультантПлюс».

3. Витрянский, В.В. Договор аренды и его виды: прокат, фрахтование на время, аренда зданий, сооружений и предприятий, лизинг. - М., 1999.

4. Волочков, Н.Г. Справочник по недвижимости. - М. : ИНФРА-М, 1996.

5. Галунов, П.Б. Основные проблемы практики государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним (по материалам Южного федерального округа) : дис. ... канд. юрид. наук. - М., 2003.

6. Гришаев, С.П. Все о недвижимости (регистрация прав, купля-продажа, мена, дарение, аренда, наем жилого помещения, ипотека, наследование) : учеб.-практ. пособие. - М. : БЕК, 2000.

7. Жариков, Ю.Г. Недвижимое имущество: правовое регулирование / Ю.Г. Жариков, М.Г. Масевич. - М. : БЕК, 1997.

8. Зинченко, С.А. Правовой статус имущества как объекта гражданских прав / С.А. Зинченко, В.А. Лапач // Хозяйство и право. - 2000. - № 8 (приложение).

9. Кичихин, А. Сделки с недвижимым имуществом // Закон. - 1999. - № 5.

10. Козырь, О.М. Недвижимость в новом Гражданском кодексе России // Гражданский кодекс России. Проблемы. Теория. Практика : сб. ст. - М., 1998.

11. Коротких, О.А. Право собственности на недвижимое имущество: особенности гражданско-правового регулирования : дис. ... канд. юрид. наук. - М., 2009.

12. Косарев, А.И. Римское частное право. - М. : Закон и право, 1998.

13. Памятники русского права / под ред. К.А. Софроненко. - М. : Юридическая литература, 1961.

14. Попович, М.М. Приобретение права собственности в гражданском праве России : дис. ... канд. юрид. наук. - Волгоград, 2002.

15. Римское частное право : учеб. / под ред. И.Б. Новицкого, И.С. Перетерского. - М. : Новый юрист, 1998.

16. Романец, Ю.В. Система договоров в гражданском праве России : моногр. - 2-е изд., пере-раб. и доп. - М. : НОРМА : ИНФРА-М, 2013.

17. Сергеев, А.П. Гражданское право / А.П. Сергеев, Ю.К. Толстой. - М., 1998. - Ч. 2.

18. Сойников, М.А. Проблемы правового регулирования отношений, связанных с искусственными земельными участками // Правовые вопросы недвижимости. - 2014. - № 1.

19. Сыродоев, Н.А. Регистрация прав на землю и другое недвижимое имущество // Государство и право. - 1998. - № 8.