учет ограничений сельскохозяйственной деятельности при установлении сервитута для объектов нефтегазового комплекса

УДК 332.2

Быкова Е.Н.,

доцент, кандидат технических наук;

Будкова Д.В.,

магистрант, ФГБОУ ВО «Санкт-Петербургский горный университет»

DOI: 10.24411/2520-6990-2019-10393 УЧЕТ ОГРАНИЧЕНИЙ СЕЛЬСКОХОЗЯЙСТВЕННОЙ ДЕЯТЕЛЬНОСТИ ПРИ УСТАНОВЛЕНИИ СЕРВИТУТА ДЛЯ ОБЪЕКТОВ НЕФТЕГАЗОВОГО КОМПЛЕКСА

Bykowa E.N.,

docent, PhD in Engineering sciences;

Budkova D. V.,

master student; Saint Petersburg Mining University

ANALYSIS OF THE RESTRICTION OF ACTIVITIES ON THE LAND IN CONNECTION WITH THE

EASEMENT ROAD

Аннотация.

В статье обоснована необходимость разработки унифицированной методики определения платы за сервитут, определен ряд проблем, связанных с ограничением сельскохозяйственной деятельности сервитутом, а также разработана методика оценки платы за сервитут на землях, предназначенных для сельскохозяйственного использования.

Abstract.

The article substantiates the need to develop a unified methodology for determining the fee for the easement, identifies a number ofproblems associated with the restriction of agricultural activities easement, and developed a method of accounting for the establishment of easement on land intended for agricultural use.

Ключевые слова: Сервитут, ограничение (обременение) прав, земельный участок, соразмерная плата за сервитут, нефтегазовый комплекс, земли для сельскохозяйственного использования, земельное право, экономика.

Key words: Easement, restriction (encumbrance) of rights, land plot, proportional payment for easement, oil and gas complex, lands for agricultural use, land law, economy.

Развитие нефтегазового комплекса (НГК) в России является одной из приоритетных задач государства, реализация которой невозможна без решения вопросов, связанных с правами на землю. Кроме аренды или выкупа в собственность земельного участка для размещения объектов НГК в настоящее время внедряется и совершенствуется практика установления сервитутов (права ограниченного пользования чужим земельным участком) на государственном уровне.

В целях строительства, эксплуатации, ремонта и охраны объектов НГК установление сервитута сопровождается заключением соглашения с собственником земельного участка и расчетом платы за сервитут. В связи с такими нововведениями законодательства добывающие предприятия и организации столкнулись с вопросами неурегулированности форм и содержания соглашений о сервитутах, в то время как собственники обременяемых участков с проблемой необъективности расчета платы за сервитут.

Законодательством РФ не предусмотрено обязательной для использования методики расчета платы за сервитут в отношении частных земель, но

при этом существует методика, носящая рекомендательный характер для государственных земель. Это создает большое количество споров об объективности платы за установление сервитута при размещении объектов, обеспечивающих деятельность НГК.

В рамках данной работы предлагается методика определения платы за сервитут, ориентированная на объекты НГК и полностью (ТЭК) расположенные на землях сельскохозяйственного использования, т.ч линейные объекты обустройства и инженерной инфраструктуры комплексов.

Под платой за сервитут в контексте исследования подразумевается единовременная выплата правообладателю земельного участка при бессрочном установлении сервитута в размере убытков, которые соответствуют разнице рыночной стоимости участка без учета сервитута и рыночной стоимости участка с сервитутом. Другими словами, эту плату можно назвать рыночной стоимость сервитута.

Сервитуты для обеспечения строительства, эксплуатации, ремонта, реконструкции и охраны объектов НГК и ТЭК устанавливаются в целях, представленных на рисунке 1.

Рис. 1. Цели установления сервитутов для НГК и ТЭК

В отношении земельного участка, находящегося в частной собственности, соразмерная плата за сервитут устанавливается обоюдным решением сторон, основываясь на результатах отчета об оценке рыночной стоимости обременяемого земельного участка. При этом отчет об оценке должен соответствовать требованиям законодательства, регулирующего оценочную деятельность в РФ, а в случае возникновения спора - в судебном порядке.

Стоит сделать акцент на п. 8 ст. 18 ФЗ № 43 от 5 апреля 2013 г. (с изм. №342-Ф3 от 03.08.2018), который гласит, что компенсационные выплаты за установление на участке сервитута не могут превышать размер уменьшения рыночной стоимости земельного участка в силу установления такого сервитута.

Следовательно, соразмерная плата за сервитут соответствует разности рыночной стоимости земельного участка, не обремененного сервитутом, и стоимости этого же участка с учетом существующих обременений:

Ссерв РСзУб/серв

РС

ЗУс/серв'

где РС

ЗУб/серв

рыночная стоимость земельного

отражает снижение дохода и (или) увеличение затрат на земельном участке:

Ссерв УПрС ^ЗУб/серв п

-к

¿=1

УПРС

"^ЗУс/серв ^ ^серв1^'

где УПРС - удельный показатель рыночной стоимости земельного участка, руб/м2; ^ЗУ г -площадь ьй части земельного участка, попадающей под действие сервитута и на которой ведется определенный вид сельскохозяйственной деятельности;

5-

ЗУб/серв

- площадь части земельного участка, не-

участка без учета обременения сервитутом, руб; РСЗУ - рыночная стоимость земельного

ЗУс/серв

участка, обремененного сервитутом, руб.

Ниже представлена развернутая формула определения стоимости сервитута исходя из рыночной стоимости земельного участка с учетом коэффициента наличия такого обременения, который

обремененной сервитутом; ксерв г - коэффициент влияния сервитута на сельскохозяйственную деятельность, показывающий остаточную эффективность использования г-й сформированной сервитутом части земельного участка; п - количество частей земельного участка в зоне действия сервитута, на которых ведутся различные виды сельскохозяйственной деятельности.

Коэффициент влияния сервитута (ксерв) в условиях неразвитого рынка земель определяется, согласно [2], экспертно-аналитическим подходом, применяемым при недостаточности информации в решении сложных, комплексных проблем.

В рамках выбранного подхода необходимо оценить влияние установления сервитута на изменения в эффективности ведения сельскохозяйственной деятельности на земельном участке. Эффективность использования территории зависит помимо существующих ограничений ещё от множества факторов, представленных на рисунке 2.

внутрихозяйственная организация территории

специализация и концентрация производства;

повышение экономического плодородия почв;

подбор культур, сортов, пород животных интенсивного типа;

— организация производственных процессов качественно, в оптимальные сроки;

— мотивация труда работников;

— интерес товаропроизводителя;

— реализация прав собственности на землю и др.

Рис. 2. Условия эффективного использования

земель в сельскохозяйственном секторе [4]

Экспертно-аналитический метод, учитывая опыт и компетенцию привлекаемых экспертов, позволяет получить весовые коэффициенты, характеризующие степень ограничения конкретных видов деятельности, предусмотренных целевым назначением земель, что подтверждено ранее проведенными исследованиями для расчета коэффициентов регламента в зонах с особыми условиями использования территории [3].

Прежде, чем приступить к расчету стоимости сервитута при помощи экспертно-аналитического метода, в первую очередь, необходимо определить вид исследуемого сервитута и его назначение. Кроме того, важно составить регламент использования части земельного участка, обремененной сервитутом, с учетом возможных видов деятельности на нем. Регламент использования определяется сторонами, подписывающими соглашение об установлении сервитута. И последней немаловажной подготовительной задачей для определения соразмерной платы за сервитут является расчет рыночной стоимости обременяемого земельного участка.

Получение коэффициента влияния сервитута на землях сельскохозяйственного использования включает следующие этапы [2]:

1. Выделение конкретного вида сервитута, для которого будет рассчитываться стоимость.

2. Определение видов деятельности, осуществляемых на частях земельного участка, сформированных сервитутом.

3. Выделение разрешенных видов хозяйственной деятельности, которые возможны на земельных участках для сельскохозяйственного использования.

4. Постановка цели исследования в соответствии с условиями установления сервитута.

5. Построение качественной модели проводимой оценки в виде иерархии.

6. Разработка экспертной анкеты.

7. Подбор экспертов, компетентных в рамках решаемой задачи.

8. Проведение опроса и обработка его результатов.

9. Определение сопоставимости результатов и комплексный поэтапный расчет коэффициентов влияния сервитута.

Метод анализа иерархий Т. Саати, взятый за основу экспертно-аналитического метода, основан на декомпозиции проблемы на более простые составляющие части и дальнейшей обработке информации по методу парных сравнений.

Для оценки влияния сервитута на сельскохозяйственную деятельность обременяемого земельного участка была построена двухуровневая иерархия:

> I уровень - цель анализа (какой вид сельскохозяйственной деятельности на земельном участке при установлении сервитута ограничивается в наибольшей степени, снижая эффективность его использования).

> II уровень - перечень возможных ограничений хозяйственной деятельности на участке, согласно ВРИ земель, предназначенных для сельскохозяйственного использования (Приказ Минэкономразвития РФ от 01.09.2014 г. N 540 "Об утверждении классификатора ВРИ земельных участков", с изм. и доп. от 04.02.2019 г.).

Факторы (ограничения сельскохозяйственной деятельности) сравниваются попарно между собой, учитывая степень их влияния на обременяемый земельный участок. II уровень экспертной анкеты включает 18 видов ограничений сельскохозяйственной деятельности по исследуемому ВРИ.

В качестве объекта апробации выбран сервитут проезжей дороги (рис. 3).

> Объект апробации - дорога к 3 очереди.

> Протяженность дороги - 440 м.

> Общая площадь земельного участка, гго которому проходит дорога-350 195 м3.

> Площадь участка под сервитутом - 3753 мг. > Площадь необремененной части участка - 346 442 м:

> Доля участка, занятого сервитутом, в общей площади участка: 3 753 /(350 195) = 0,01 = 1%.

> Рыночная стоимость участка без учета сервитута 5ЗУ6/Г(фа " 2 000 руб/м\

> Рыночная стоимость используемой части участка составляет -214 338 руб/м2.

> Категория земель - земли сельскохозяйственного назначения.

> ВРИ - для сельскохозяйственного использования.

> 11а участке выращиваются зерновые культуры.

Рис. 3. Объект апробации - сервитут проезжей дороги на участке для с/х использования

Помимо определения степени влияния ограничения хозяйственной деятельности на земельный участок при установлении сервитута согласно [1], необходимо рассмотреть варианты прохождения дороги через обременяемый участок.

Формула (2) является общей для расчета стоимости сервитута экспертно-аналитическим методом, однако, относительно линейных сервитутов, таких как сервитут проезжей дороги, необходимо

выделить частные случаи расчета соразмерной платы.

Варианты расчлененности земельных участков в связи с прохождением линейного объекта (проезжей дороги) описаны в [1], далее на рисунке 4 представлены варианты расчета стоимости платы за сервитут, учитывая конфигурацию земельного участка, его пространственные условия и вид пересечения участка дорогой.

Рис. 4. Варианты расчета стоимости сервитута, учитывая вид пересечения участка дорогой

Выбор экспертов, от компетенции которых зависит итоговый результат расчета соразмерной платы за сервитут, проводится из числа следующего круга лиц:

1. Компетентные специалисты, занимающиеся вопросами организации деятельности на земельных участках, отведённых под сельскохозяйственное использование.

2. Оценщики, в практике которых присутствует опыт проведения расчёта соразмерной платы за сервитут.

3. Непосредственно правообладатели земельного участка, знающие особенности и характеристики земельного участка, обременяемого сервитутом.

4. Правообладатели соседних земельных участков с теми же характеристиками и видами деятельности (по наличию таковых и возможности проведения опроса среди них).

Далее представлены факторы, которые попарно сравнивались в рамках экспертно-аналитиче-ского метода (рис. 5).

Рис. 5. Виды сельскохозяйственной деятельности на земельных участках, обременяемых сервитутом проезжей дороги

Количество экспертов, участвующих в определении весовых коэффициентов, может быть определено разными методами, которые представлены в [5, 7]. В рамках исследования количество экспертов, привлекаемых к оценке сервитута, должно быть не менее 5 человек. В данной работе к опросу привлекается 7 компетентных специалистов.

Каждому эксперту выдается 2 анкеты, в которых опрашиваемые при попарном сравнении фак-

торов должны ответить на два вопроса (в зависимости от варианта прохождения дороги по земельному участку):

1. На сколько перспектива использования, обременяемого сервитутом земельного участка будет выше при одном виде сельскохозяйственной деятельности, чем при другом, в случае, если проходящая через участок дорога создает неудобные для оборота мелкоконтурные участки.

2. На сколько перспектива использования, обременяемого сервитутом земельного участка будет выше при одном виде сельскохозяйственной деятельности, чем при другом, в случае, если проходящая через участок дорога создает чересполосицу и расчлененность территории на компактные части.

Например, вопрос может звучать следующим образом: на сколько перспектива использования, обременяемого сервитутом земельного участка будет выше при растениеводстве, чем при звероводстве, в случае, если проходящая через участок дорога создает неудобные для оборота мелкоконтурные участки. Стоит также обратить внимание, что при том или ином прохождении автодороги есть виды деятельности, которые мало зависимы от присутствия ее на участке, а другие, напротив, претерпевают значительное влияние. Взять, к примеру, пчеловодство: интенсивное движение автомобилей может пересекаться с движением пчел с пасеки на поля для сбора нектара, соответственно, возможен большой процент сбитых насекомых. Безусловно, наличие дороги будет не выгодно для владельца участка с таким видом деятельности.

Финальным этапом опроса является обработка результатов анкетирования и принятие итогового решения. На данном шаге производится вычисление векторов приоритетов по полученным матрицам (главного собственного вектора, который после нормализации становится вектором приоритетов).

После нормализации вектор приоритетов М = ... ,) определяется [8]:

а,

=

п

£

1=1

а

где ai - компонент главного собственного вектора матрицы А, Wi - элемент вектора приоритетов.

Далее вычисляются суммы элементов по столбцам, максимальное собственное число матрицы, индекс согласованности [8]. Согласованность матрицы определяется путем сравнения ИС с величиной, рассчитанной при случайном выборе количественных суждений из шкалы относительной важности 1/9, 1/8,...1, 2,...9, но при образовании обратносимметричной матрицы. Расчет отношения согласованности (ОС) осуществляется по формуле:

ИС

ОС = иС -100% СС

где СС - коэффициент средней согласованности, зависящий от количества факторов. Для 18 факторов исследования СС = 1,49. Поскольку в работе сравнивается большое количество факторов, матрица будет считаться согласованной при ОС< 20% [8].

Результаты расчета весов по одному из членов экспертной группы представлены на рис. 6.

РАСЧЕТ ВЕСОВ ФАКТОРОВ

ИС = 0,107 ОС = 7,182

Фактор 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13 14 15 16 17 18 а1 XI

1 1 2 1/2 5 6 1 3 3 3 6 6 3 5 3 5 2 1 1 2,485676 0,110 1,078

2 1/2 1 1 4 5 1 2 1 2 4 4 4 1 2 4 1 1/2 2 1,735875 0,077 1,036

3 2 1 1 3 5 3 6 4 4 5 5 2 2 3 5 3 1 2 2,743945 0,122 0,950

4 1/5 1/4 1/3 1 3 1/5 1/3 1/5 1/5 1/3 1/3 1/2 1/3 1/2 1 1/4 1/4 1/3 0,378746 0,017 0,947

5 1/6 1/5 1/5 1/3 1 1/6 1/4 1/4 1/4 1/4 1/4 1/2 1/3 1/3 1/3 1/4 1/5 1/4 0,275523 0,012 0,856

6 1 1 1/3 5 6 1 2 1 1 3 4 2 2 3 4 2 1 1 1,74727 0,078 1,050

7 1/3 1/2 1/6 3 4 1/2 1 1/2 1/3 1 1 1/3 1/5 1/2 3 1/3 1/5 1/3 0,583631 0,026 1,112

8 1/3 1 1/4 5 4 1 2 1 1 1 4 1/3 1/2 3 2 1/2 1/4 1/3 0,967873 0,043 1,204

9 1/3 1/2 1/4 5 4 1 3 1 1 1 4 1/2 1/3 3 3 1/4 1/4 1/4 0,922561 0,041 1,298

10 1/6 1/4 1/5 3 4 1/3 1 1 1 1 4 1 1/2 4 4 1 1/2 1 0,96568 0,043 1,300

11 1/6 1/4 1/5 3 4 1/4 1 1/4 1/4 1/4 1 1/3 1/5 1/3 1/3 1/4 1/6 1/5 0,377391 0,017 1,048

12 1/3 1/4 1/2 2 2 1/2 3 3 2 1 3 1 1/3 1 1 1/3 1/5 1/3 0,827823 0,037 1,157

13 1/5 1 1/2 3 3 1/2 5 2 3 2 5 3 1 3 3 1 1/3 1/2 1,427715 0,063 1,293

14 1/3 1/2 1/3 2 3 1/3 2 1/3 1/3 1/4 3 1 1/3 1 1 1/3 1/5 1/4 0,600431 0,027 1,084

15 1/5 1/4 1/5 1 3 1/4 1/3 1/2 1/3 1/4 3 1 1/3 1 1 1/3 1/5 1/4 0,478604 0,021 1,055

16 1/2 1 1/3 4 4 1/2 3 2 4 1 4 3 1 3 3 1 1/4 1/3 1,369724 0,061 1,267

17 1 2 1 4 5 1 5 4 4 2 6 5 3 5 5 4 1 1 2,698576 0,120 1,018

18 1 1/2 1/2 3 4 1 3 3 4 1 5 3 2 4 4 3 1 1 1,94282 0,086 1,066

X 9,77 13,45 7,80 56,33 70,00 13,53 42,92 28,03 31,70 30,33 62,58 31,50 20,40 40,67 49,67 20,83 8,50 12,37 22,53 1,00 19,82

Рис. 6. Пример расчета весов влияния на виды с/х деятельности при установлении сервитута проезжей дороги

Поскольку в опросе принимает участие группа специалистов, в их оценках могут появиться расхождения. Результат опроса можно считать надежным, если оценки экспертов согласованы между собой. Для определения согласованности ответов рассчитываются: вариационный размах (К), среднее квадратическое отклонение (а) и коэффициент вариации (V). Совокупность можно считать однородной, если вариация V < 33% [9].

В случае однородности результатов оценок экспертов, рассчитываются средние весовые коэффициенты по каждому из 18 факторов. Результат расчета коэффициентов влияния проезжей дороги на сельскохозяйственную деятельность в зависимости от варианта прохождения дороги представлен в таблице 1.

Таблица 1

Значения коэффициентов влияния проезжей дороги на сельскохозяйственную деятельность

№ п. п. Наименование ограничения КСерв i при мел-коконтурности Ксерв i при компактности

1 Ограничение в растениеводстве, выращивании зерновых и иных с/х культур 0,886 0,899

2 Ограничение в овощеводстве 0,948 0,922

3 Ограничение в выращивании тонизирующих, лекарственных, цветочных культур 0,828 0,876

4 Ограничение в садоводстве 0,967 0,983

5 Ограничение в выращивании льна и конопли 0,914 0,988

6 Ограничение в скотоводстве 0,911 0,921

7 Ограничение в звероводстве 0,918 0,974

8 Ограничение в птицеводстве 0,919 0,956

9 Ограничение в свиноводстве 0,912 0,958

10 Ограничение в пчеловодстве 0,905 0,856

11 Ограничение в рыбоводстве 0,982 0,983

12 Ограничение в научном обеспечении сельского хозяйства 0,939 0,966

13 Ограничение в хранении и переработке с/х продукции 0,974 0,984

14 Ограничение в ведении ЛПХ на полевых участках 0,959 0,975

15 Ограничение в разведении питомников 0,965 0,978

16 Ограничение в обеспечении с/х производства 0,925 0,937

17 Ограничение в сенокошении 0,810 0,911

18 Ограничение в выпасе сельскохозяйственных животных 0,913 0,920

Получаем искомое значение платы за сервитут, согласно варианту прохождения дороги № 3, с одним видом сельскохозяйственной деятельности на участке (выращивание зерновых культур): Ссерв = 5,71 • 346 442 - (5,71 • 346 442 • 0,899) = 199 835 руб.

Поскольку установление сервитута в альтернативу аренды данного участка обусловлено, в первую очередь, тем, что плата за сервитут должна компенсировать сельскохозяйственному производителю убытки, понесенные в связи с ограничением деятельности на участке, следовательно единовременная плата в 199 835 руб. за бессрочное пользование проезжей дорогой (3 753 м2) через земельный участок, на котором ведется выращивание зерновых культур, учитывает недополучение доходов правообладателем участка в связи с ограничением деятельности на обремененной территории.

В целом, по результатам анализа таблицы 1 видно, что как пространственное расположение сервитута проезжей дороги, так и вид осуществляемой на участке сельскохозяйственной деятельности дает значительную дифференциацию платы за сервитут при высокой рыночной стоимости участка достаточно большой площади.

Предложенная методика определения платы за сервитут проезжей дороги учитывает убытки и ограничения, которые несут правообладатели земель сельскохозяйственного назначения в связи с установлением на их участках сервитутов, в том числе с учетом мелкоконтурности или раздробленности территории.

Список использованной литературы:

1. Будкова Д.В. Сервитут проезжей дороги -ценообразующий фактор при индивидуальной оценке земель/ Д.В. Будкова // Актуальные вопросы экономических наук: сборник материалов XIV

международной очно-заочной научно-практической конференции, 22 мая, 2019 - Москва: Издательство НИЦ «Империя», 2019. - 215с. - ISSN 9785-6042859-8-5.

2. Быкова Е. Н. Оценка земель с обременени-ями в использовании. Теория и методика: Монография. - СПб. Издательство «Лань», 2018. - 240 с.: ил. - (Учебники для вузов. Специальная литература).

3. Быкова Е.Н. Определение кадастровой стоимости земель сельскохозяйственного назначения с учетом обременений в их использовании / Е.Н. Быкова, В.В. Бутина // Инженерный вестник Дона. -2014. - № 2 (29). - С. 70.

4. Колобова А.И. Организация производства на предприятиях АПК / А.И. Колобова // Барнаул: Изд-во АГАУ - 2008. - 397 с.

5. Постников, В. М. Анализ подходов к формированию состава экспертной группы, ориентированной на подготовку и принятие решений // Наука и Образование. Электронный научно-технический журнал. - 2012. - № 5. - С. 333-343.

6. Приказ Ростехнадзора "Об утверждении Федеральных норм и правил в области промышленной безопасности "Правила безопасности в нефтяной и газовой промышленности" от 19.04.2013 N 28222 (с изменениями на 12 января 2015 года) (редакция, действующая с 1 января 2017 года).

7. Петров А.Ю. Интегральная методика оценки коммерческого потенциала инвестиционного продукта. - М.: Московский печатник, 2010. -23 с.

8. Саати Т. Принятие решений. Метод анализа иерархий: Пер. с англ. - М.: «Радио и связь», 1993. - 320 с.

9. Крамер Г. Математические методы статистики. — М.: Мир, 1975. — 848 с.

10.

© Быкова Е.Н., Будкова Д.В., 2019