Конгрессные причины и следствия

За последние годы число конгрессно-выставочных мероприятий в Петербурге выросло в три-четыре раза. Как полагают эксперты, существующего количества площадок для проведения такого числа выставок и конгрессов в городе хватает. Впрочем, появление новых конгрессных центров, как отмечают эксперты, способствует росту числа мероприятий в городе и стимулирует деловой туризм.

По данным Colliers International, на сегодня в Петербурге представлено пять специализированных конгрессно-выставочных комплексов общей вместимостью около 50 тыс. человек. Доля таких отдельно стоящих комплексов в общем объеме предложения конгрессно-выставочных услуг составляет 45%.

За последние четыре года число проводимых конгрессно-выставочных мероприятий в Петербурге существенно увеличилось. Если в 2015 и 2016 годах проводилось по 80–100 мероприятий в год, то в 2018–2019 годах число различных выставок, форумов и конференций достигло 250–300. Открытие крупнейшего в городе выставочного комплекса «Экспофорум» в конце 2015 года дало мощный толчок для развития петербургской MICE-индустрии. На рынке MICE-услуг можно выделить формат конгресс-отелей, которые специализируются на проведении крупномасштабных мероприятий и обладают большим номерным фондом. Среди таких гостиниц — «Park Inn by Radisson Пулковская», «Park Inn by Radisson Прибалтийская», «Holiday Inn Московские ворота».

По данным viart-tm.ru, в Санкт-Петербурге 20 выставочных центров, в Москве — девять, но средняя площадь московских центров составляет 90 тыс. кв. м, в то время как площадь крупнейших площадок Петербурга — «Ленэкспо», «Экспофорума», СКК — всего 50 тыс. кв. м, то есть в 2–3 раза меньше. При этом, исходя из данных PwC, объем выставочных площадей в Москве по сравнению с мировыми мегаполисами достаточно обширен: 0,45 млн кв. м против 0,15 млн кв. м в Лондоне, 0,53 млн кв. м в Париже и 0,08 млн кв. м в Мехико. «Исходя из данного сравнительного анализа, Санкт-Петербург близок к насыщению на данном сегменте и не испытывает значимой потребности в новых конгрессно-выставочных центрах»,— считает Александр Осин, аналитик управления операций на российском фондовом рынке ИК «Фридом Финанс».

«Ситуация с выставочными площадями парадоксальна: их нужно больше, но их пока крайне тяжело загрузить новыми мероприятиями. А новых мероприятий нет потому, что не хватает площадей. Петербург — город привлекательный для событийного, конгрессного туризма. При этом, как показал опыт чемпионата мира, отельный рынок, в том числе за счет развития рынка апартаментов, может обеспечить всех прибывающих качественными местами для проживания. А вот различных современных мест для проведения этих мероприятий явно не хватает. Один "Экспофорум" всех удовлетворить не может»,— считает Екатерина Запорожченко, коммерческий директор ГК Docklands Development. С ней согласен Павел Бережной, исполнительный директор ГК «С.Э.Р.»: «Мест должно быть больше, и они должны быть разнообразнее и по расположению, и по масштабу. Но рисковать и вкладывать в эту недвижимость мало кто готов без гарантий наличия мероприятий. А новые мероприятия не придут без новых мест. Поэтому городские власти должны поддержать и проведение мероприятий, и создание новых выставочных центров. Ведь это позволит развивать туризм вне сезона белых ночей»,— уверен он.

Валерий Трушин, руководитель отдела исследований и консалтинга IPG.Estate, уверен, что конгрессная и выставочная недвижимость города не может существовать в отрыве от стратегической деловой программы города. «На текущий момент Северная столица принимает всего два масштабных мероприятия: ПМЭФ и ПМЮФ, которые собирают на несколько дней бизнес-элиту страны. Мероприятия проводятся в рамках "Экспофорума". На мой взгляд, площадки имеют невысокую загруженность. Например, если мы говорим про конгрессные залы при гостиницах, то они имеют хорошую заполняемость, до 70–80%, в период делового сезона. Такие залы арендуют для проведения мероприятий, обучения, деловых переговоров и так далее. Но данная ситуация находится совершенно в рамках рынка: Северная столица по объемам пока не может сравниваться со столичным рынком. При этом у нас есть высокий потенциал для развития делового туризма в рамках уже функционирующих комплексов»,— уверен господин Трушин.

Илья Хлоповских, консультант отдела стратегического консалтинга CBRE, полагает, что, несмотря на значительно меньший объем по сравнению с рынком Москвы, рынок Петербурга с учетом объема проводимых мероприятий и уровня деловой активности можно считать насыщенным. «Ожидается рост рынка за счет строительства второй очереди КВЦ "Экспофорум" для размещения крупнейших мероприятий — Газовый форум, ПМЭФ, которые, по словам представителей ООО "ЭкспоФорум-Интернэшнл", не помещаются на существующих площадях КВЦ "Экспофорум". Ожидаемый срок окупаемости объектов — от 20 лет»,— приводит данные господин Хлоповских. По его мнению, за последние четыре-пять лет рынок демонстрировал рост показателей, что косвенно обусловлено эффектом низкой базы. В то же время в 2018 году не был зарегистрирован высокий рост спроса. Он замечает, что на развитых европейских рынках проявляется тренд замедления роста выставочной деятельности, ожидается сокращение объема спроса.

«Сегодня в мире общая площадь выставочных площадок составляет 35 млн кв. м, увеличившись за последние шесть лет на 7,7%. Глобальный спрос растет приблизительно в рамках динамики роста численности населения в наиболее богатых странах. Это актив "защитный", низкодоходный, но с большим оборотом операций, что создает риски для инвестора. Актив по цене "привязан" к инфляции, но с точки зрения долгосрочного периода. В среднесрочном периоде рост инфляции и ставок может привести к падению стоимости таких инвестиций. Это актив для очень консервативных, долгосрочных инвесторов, вложение на десятилетия. Эти тенденции развития и существования сегмента представляются базовыми, не меняются в историческом периоде»,— полагает господин Осин.

По данным PwC, средняя ставка аренды 1 кв. м площади для операторов (в зависимости от размера арендуемой площади и сезонности) составляет 170–450 рублей в день без учета НДС. Новая площадка в Петербурге, по мнению господина Осина, сможет закрепиться у верхней границы диапазона, только если предложит высококачественный сервис и новые технологии. «Коммунальные и прочие постоянные расходы составят от 130 рублей за квадратный метр, долю расходов на зарплату в выручке на основе отраслевых опросов можно оценить в 10–15%. Таким образом, операционную и чистую рентабельность проекта можно оценить в 8–12% и порядка 3–5%»,— приводит расчеты господин Осин. По его мнению, при такой рентабельности можно рассчитывать на сравнительно быструю окупаемость проекта в номинальном выражении (за 8–10 лет) только ввиду потенциально высокой инфляции в РФ. «Она составляет, как показывают оценки на основе макроэкономической статистики денежных агрегатов и ВВП, 10% в год. И это несмотря на текущий инфляционный спад ценой восьмилетнего экономического застоя»,— говорит эксперт.