Уже не на дне

Подъем рынка недвижимости, который продолжается с середины августа, к октябрю стал состоявшимся фактом. Есть основания полагать, что рынок достиг дна и стремится к росту. Отложенный спрос, наблюдавшийся в течение лета, стал трансформироваться в реальные сделки, а продавцы ожидают, что в ближайшее время им придется поднять цены. Сравнительный анализ цен на новостройки в Казани сейчас, летом и год назад это подтверждает.

«Элит» устоит Самым «непоколебимым» в Казани в сложный экономический период, начавшийся в конце прошлого года, оказался сегмент элитного жилья. Элитные новостройки — товар штучный: новые дома, полностью соответствующие этому уровню, в Казани можно пересчитать по пальцам. Это жилые комплексы «Вишневый сад» (застройщик — «АС-КОМ») и «Ренессанс» («Антика»). «Элитных новостроек в Казани мало, поэтому колебания цен этот сегмент рынка почти не затронули. Застройщики свои цены не снижали», — рассказывает Вячеслав Егоров, председатель Региональной гильдии риелторов Казани. «Квартиры в элитном сегменте в любом случае найдут покупателя, поэтому снижать цены застройщики не заинтересованы», — отмечает специалист по новостройкам АН «Флэт» Алена Янежич. Это подтверждает пример последнего из завершенных элитных комплексов — «Дворцовой набережной». Как сообщили в компании «Антика», через год после сдачи дома нераспроданных квартир у застройщика не осталось. А в «Вишневом саде» первая очередь — 28 квартир — была распродана за полгода. Цены на «элитку» в Казани находятся на нынешний период в коридоре от 80 до 95 тыс. рублей. Так, в строящемся элитном комплексе «Ренессанс» («Антика») со сроком сдачи в сентябре 2010 года цена держится на уровне 85 тыс. руб. в рассрочку и 80 тыс. — при стопроцентной оплате. Пока выбор квартир в доме велик.

Виртуальные метры При ближайшем рассмотрении сегмент жилья бизнес-класса в Казани в настоящее время оказался виртуальным: о нем говорят, но фактически его не существует. Еще год назад сами застройщики достаточно четко позиционировали принадлежность жилья к определенному классу. Кризис заставил «бизнес» рассчитаться на «элит» и «эконом». То есть «серьезный» бизнес сейчас «прижался» ближе к элитному сектору жилья (например, кв. м в ЖК «Берег» стоит 57–70 тыс. руб). А жилые комплексы, имеющие лишь отдельные признаки бизнес-уровня, по цене находятся в сегменте «улучшенного» эконома. Положение в средней ценовой группе бизнес-класса сохранили единичные объекты. До начала экономического спада к ней относилось жилье, находящееся в диапазоне от 38 до 55 тыс. руб за кв. метр. В числе объектов, которые сохранили позицию в этом ценовом диапазоне, — дом на Вишневского («Унистрой»), ЖК «Магеллан» («Тат иммобилен»). Год назад квартиры в нем продавались по цене от 38 до 45 тыс. руб. (в зависимости от количества комнат и этажности). За прошедшее время, по словам специалиста отдела продаж компании, прайсовые цены не изменились: оставшиеся у застройщика квартиры стоят в диапазоне от 38 до 42 тыс.руб.

«Сейчас в Казани нет такого четкого разделения на бизнес- класс и эконом класс, как это принято, например, в Москве, и динамика изменения цен у этого сектора общая», — говорит господин Егоров. По его словам, по сравнению с докризисным уровнем к лету этого года бизнес-класс потерял в среднем около 10% цены. К осени они поднялись примерно на 3%. То есть за прошедший год стоимость жилья, относящегося к нижней и средней ценовой группе бизнес-класса упала примерно на 7%. «Цены в основном снизили застройщики, которые нуждались в притоке средств для развития и не были готовы держать их, ожидая, когда спрос пойдет вверх», — считает Алена Янежич. Одним из факторов, не позволивших рынку просесть сильнее, стало присутствие на строительном рынке крупных инвесторов, удержавших цены на свои объекты практически на прежнем уровне. В таком качестве в одном из строящихся жилых комплексов города — «Казань ХXI век» — выступили структуры «АК БАРС» банка. Комплекс занимает значительную часть рынка новостроек: на продажу выставлены квартиры в 20 домах бизнес- и экономкласса, уже сданных или проходящих процедуру ввода в эксплуатацию. Благодаря инвестору цены в жилом комплексе практически не изменились: в декабре прошлого года метр стоил от 35,5 тыс. до 50,5 тыс. руб., сейчас — 36,5–48,5 тыс.

Эконом — во всем Парадоксально, но факт: жилье экономкласса за период с конца прошлого года, с одной стороны, испытало тенденцию к снижению цен, с другой — осталось наиболее массово востребованным. К этому сегменту можно отнести большинство строящихся в Казани жилых комплексов. Динамика цен, по мнению Вячеслава Егорова, сходна с бизнес-классом, хотя падение по сравнению с докризисным уровнем было несколько меньше: к лету оно составило в среднем минус 8%, сейчас прибавило 3% и находится на отметке минус 5% к осени прошлого года. «Если рассматривать как единый сегмент экономкласс и недорогой «бизнес», то цены в самой низкой точке рынка — в середине и конце лета — по сравнению с декабрьским уровнем опустились на 3–5%. Больше всего просела средняя ценовая группа этого сегмента. Сейчас цены вернулись на уровень начала декабря прошлого года, а по некоторым объектам даже прибавили 1–2%. Хотя докризисной планки пока не достигли», — говорит Алена Янежич. Так, с 33 до 34 тыс. руб. по сравнению с летними ценами выросла стоимость квадратного метра в комплексе «Серебряный берег» (застройщик «Сувар Казань»). В достроенном комплексе «Ривьера» («Фон»), по словам работников отдела продаж, единственная оставшаяся квартира продается по цене 30 тысяч руб. за квадрат. Это на 1500 руб. выше самой низкой цены и на 5500 дешевле докризисного уровня.

«В ближайшие месяцы цены на новостройки могут вернуться на докризисные значения, — подчеркивает Вячеслав Егоров, — Это может привести к повышению спроса на новостройки». «На мой взгляд, сейчас происходит переход к стабилизации, — говорит управляющий АН «ХИРШ» Эльвира Хидиятуллина. — Замедление падения цен не стоит связывать с сезонностью. Дальнейшее развитие событий на рынке недвижимости, на мой взгляд, будет зависеть от макроэкономической ситуации. Потому что для того, чтобы делать крупные покупки, людям нужна уверенность в будущем. И неважно — «для жизни» они покупают квартиру или «для инвестиций», в кредит или на свои деньги. Соответственно, если не будет серьезных макроэкономических провалов, то цены стабилизируются на нынешнем уровне». Как показывает анализ цен на рынке недвижимости Казани, цены на наиболее массовый сегмент новостроек — эконом- и недорогой бизнес — уже прошли минимальную точку в июле–августе этого года и сейчас выходят на уровень начала кризиса, в некоторых случаях превосходя эту планку на 1–2%. По сравнению с докризисным уровнем цены в среднем ниже на 5–7%. Такой, на первый взгляд, небольшой средний процент падения цен связан с тем, что на значительную часть эконом-жилья цены за прошедший год не спускались, в то время как по ряду предложений падение могло достигать 10–15%. Сейчас на рынке одним из определяющих ценообразующих факторов становится степень готовности жилья.

В ближайшие месяцы застройщики и риелторы ожидают некоторого повышения цен. «Население, уставшее от нестабильности на валютном рынке, обратило внимание на недвижимость, в частности, — на новостройки, чего не наблюдалось с начала кризиса», — отмечает Эльвира Хидиятуллина. По мнению риелтора, жилье повышает свою значимость и в качестве инструмента для инвестиций.