Спрос рождает торможение

Все-таки рынок жилой недвижимости — совершенно особый рынок. Вот, например, металлурги или производители цемента в свое время вздули цены — и успокоились на год-другой. А риэлтеры отметили некоторую стабилизацию за последние пару месяцев — и просто испереживались: что же это с рынком происходит, и когда же снова начнется оживление, то бишь новый виток роста? Все логично: рыночная цена на цемент или металл хоть как-то зависит от себестоимости, а на квартиры — исключительно от платежеспособного спроса. Пока что участники рынка выдают утешительный для себя прогноз: спрос держится.

Что за стагнация, создатель!

"Период победившей стабилизации" — так пафосно обозначила текущий момент пресс-служба компании "Миэль-Недвижимость". То есть, надо понимать, что риэлтеры и застройщики целый год шли на штурм растущих цен и вот — победили. Остановили врага на нижней отметке $4000 за кв. м, теперь можно расслабиться и позволить себе фронтовые сто грамм.

Конечно, риэлтерам хочется сделать вид, что все под контролем, что стабилизация не только прогнозировалась и ожидалась, но и успешно регулируется, и выльется она вовсе не в стагнацию и падение рынка, а в плавный рост с небольшими сезонными скачками. Впрочем, неприятное слово "стагнация" нет-нет да и проскакивает.

"Начало года рынок недвижимости встретил стагнацией цен на фоне многочисленных громких заявлений, сделанных правительством страны и московской мэрией,— говорит Виктор Козлов, коммерческий директор ОАО 'Авгур Эстейт'.— Это способствует тому, что люди заняли выжидательную позицию в надежде если не на государственное регулирование цен на жилье, то на дополнительные субсидии, дотации, более низкие банковские ставки по ипотечным кредитам или другие условия для покупки недвижимости. В первую очередь настроения граждан нашли свое отражение на рынке жилья экономкласса и в нижней части бизнес-класса. В этих сегментах аналитиками нашей компании отмечается не просто стагнация, а небольшая корреляция цен вниз. Продавцы не спешат снижать цены, но уже более сговорчивы при торге с покупателями".

Многие эксперты сделали вывод (на мой взгляд, несколько поспешный), что покупатели стали обращать больше внимания на качество жилья, поэтому "плохие квартиры дешевеют, а хорошие дорожают". Вряд ли это соответствует действительности. Все же большинство покупателей приобретают жилье в пределах своей ценовой и качественной группы. Тот, кто в силах приобрести "монолит" или "кирпич", вряд ли позарится на хрущевку, а покупатели "плохой панели" просто не имеют средств для перехода на более высокий уровень. "Спад, отмеченный в сегменте 'плохой панели', носит скорее временный характер — общая динамика в секторе панельного жилья по-прежнему положительна (хотя значительно отстает от кирпичных и монолитных домов)",— говорит начальник аналитического отдела корпорации "ИНКОМ-Недвижимость" Александр Матвеев.

"Цены на жилье экономкласса за январь снизились на 0,4%,— подтверждает генеральный директор информационно-аналитического агентства RWAY Александр Крапин.— Однако пока возможность существенного снижения цен предложений, которого ждут многие потенциальные покупатели жилья, маловероятна, поскольку в этом не заинтересованы не только профессиональные участники рынка жилья, но и рядовые инвесторы".

Начальник отдела маркетингового анализа компании "Масштаб" Игорь Лебедев отмечает, что реальная динамика цен значительно отличается от официальной статистики: "В последнее время многие продавцы новостроек стали заявлять о сезонных скидках, рекламных кампаниях и других акциях, существенно снижающих цену на квартиры. Поползли слухи, что в некоторых случаях это снижение доходило до 20-30%".

При этом Владислав Луцков, руководитель аналитического центра холдинга "Миэль-Недвижимость", осторожно предупреждает: "Несмотря на то что, по итогам января, наблюдается стабилизация цен почти на все категории московских квартир вторичного рынка и можно говорить о стабилизации в ближайшие месяцы, к осени, с увеличением общей активности на рынке жилья, велика вероятность возобновления роста цен".

Интересно, что не только покупатели, но и продавцы квартир, по всей видимости, заняли выжидательную позицию. Так, по данным "Миэль-Недвижимости", за прошедший месяц число всех предложений квартир на вторичном рынке Москвы сократилось на 12,1%. Покупатели надеются на снижение цен, продавцы — на дальнейший рост. Частные инвесторы, несмотря на стабилизацию, не спешат избавляться от квартир, надеясь на подорожание в долгосрочной перспективе. Пока трудно сказать, чем закончится эта война нервов. "Следует иметь в виду, что стабилизация на рынке недвижимости не является фиксированием цен, которые все равно растут",— оптимистично заявляет Алексей Кудрявцев, руководитель аналитической службы "МИАН-агентство недвижимости".

Весь прошедший год аналитики констатировали значительное отставание темпов роста цен на аренду жилья от роста цен на недвижимость. Аренда становилась все менее выгодной в сравнении с быстрыми перепродажами недвижимости, долгосрочные частные инвестиции стали утрачивать привлекательность.

Сейчас, похоже, ситуация стремительно меняется."В то время как цена квадратного метра в 2006 году повысилась на 80-100% на квартиры экономкласса и на 65-75% в бизнес- и элитной категориях, стоимость аренды квартир выросла всего на 18-25% и 8-15% соответственно. Покупатели жилья более гибко реагируют на ценовую динамику, чем арендаторы, которые, как правило, в большей степени ограничены в средствах,— поясняет Алексей Кудрявцев.— Однако, по нашим прогнозам, в 2007 году дисбаланс между стоимостью жилья и арендными ставками должен постепенно восстановиться. Частично это может произойти за счет коррекции цен в сторону жилой недвижимости, но с большей вероятностью в качестве причины может быть рост стоимости аренды. За январь текущего года цена аренды в экономклассе выросла на 2-3%, на бизнес-класс и элитное жилье — на 1,5-2,5%. В течение 2007 года арендные ставки могут вырасти на 30-40% в сегменте экономкласса, на 25-30% — на квартиры бизнес- и элитного сегментов, вернув доходность от сдачи в наем жилья хотя бы на уровень банковских депозитов".

"Все популярнее такая схема: квартира покупается в ипотеку, сдается в аренду, а полученные за аренду деньги идут на выплаты по кредиту,— отмечает директор по развитию АН 'Статус' Марина Мокридова.— Развитие ипотечного кредитования — одна из главных причин спроса на квартиры. Ипотеку сейчас используют для инвестирования в недвижимость, а не только для решения жилищных вопросов". Таким образом, рост арендных ставок способствует поддержанию цен на плаву и привлечению частных инвестиций в недвижимость.

По данным компании Paul`s Yard, никакого снижения в сфере элитной недвижимости не произошло, наоборот, отмечен значительный рост. "Повышение цен в сегменте элитного жилья в январе 2007 года составило 5-6%,— утверждает директор по новостройкам департамента элитной недвижимости этой компании Евгений Юр.— В начале года в сегменте элитной недвижимости наблюдалось снижение спроса, что связано прежде всего с отсутствием новых объектов, отвечающих требованиям покупателей. Имеющиеся же предложения в большинстве своем реализуются по завышенным ценам, вследствие чего имеют довольно долгий срок экспозиции на рынке. В то же время наблюдается увеличение числа так называемых случайных сделок, когда достаточно дорогие квартиры продаются в рекордно короткие сроки, даже не успев попасть в рекламу. Появилось и некоторое количество дисконтных предложений, которые, как правило, приводят к совершению сделки в ускоренные сроки. Это наглядно свидетельствует о том, что покупательская способность клиентов по-прежнему высока, так же, как и интерес к сегменту элитного жилья в целом".

Кроме того, в январе произошло увеличение верхнего потолка цен на элитные квартиры до $60 тыс. за кв. м. Рекорд конца прошлого года — $35 тыс.— превышен почти вдвое. Но такие сделки единичны и заметного влияния на статистику не оказывают.

Рост цен на элитную городскую недвижимость скорее подстегивает, чем ослабляет спрос. Тормозом на этом рынке является недостаток предложения. "Большой дефицит качественных предложений на элитном рынке городских квартир заставляет многих VIP-покупателей обратить внимание на загородный рынок,— комментирует генеральный директор Renaissance Realty Наталья Новикова.— Особой популярностью пользуются элитные жилые комплексы по Рублево-Успенскому, Сколковскому и Новорижскому шоссе. Рост цен по некоторым из них — наиболее ликвидным — по своим темпам даже опережает рост цен на элитные городские проекты. Поэтому покупка 'городских квартир за городом' в настоящее время становится весьма выгодным вложением средств. Сейчас, после окончания традиционных зимних отпусков, мы прогнозируем увеличение покупательской активности именно в этом сегменте".

Не наблюдается стагнации и на коттеджном рынке. Специалист аналитического отдела компании "Северо-Запад" Мария Разоренова констатирует: "В этом году январь не стал 'мертвым' месяцем. Об этом можно судить по тому, что на рынке появилось несколько новых проектов: поселок 'Офицерский' на Симферопольском шоссе, 'Садко' на Егорьевском, 'Русь' на Дмитровском, 'Ромашкино' на Новорязанском, 'Карповы Вары' на Новорижском. С января начались продажи в жилом комплексе 'Лагуна' на Горьковском шоссе. Цены остались в январе на уровне декабрьских, но рынок явно готовится к весеннему подорожанию минимум на 10%".

При этом отмечается особенное повышение спроса на поселки экономкласса. "Большинство покупателей заинтересованы в приобретении загородной недвижимости по цене, не превышающей $300 тыс. за домовладение,— говорит директор по развитию инвестиционно-строительного холдинга Rodex Group Валерий Мищенко.— А вот у домовладений стоимостью свыше $1 млн увеличились сроки экспозиции и реализации. Это можно объяснить как насыщением спроса в данном сегменте, так и несоответствием требованиям современного элитного загородного жилья. По этой причине спрос на объекты данного класса составляет всего около 9% от общего спроса на рынке".

Динамика цен на жилую недвижимость в январе 2007 года

Декабрь
2006 г.
($/кв. м)

Рост за
2006 г.(%)
Январь
2007 г.
($/кв. м)
Рост по
отношению к
декабрю
2006 г. (%)
Новостройки
Типовое жилье
3308
75
3310
0,1
Экономкласс
3910
68
3941
0,8
Бизнес-класс
5474
65
5562
1,6
Элитное жилье
10948
60
11211
2,4
Вторичный рынок
Типовое жилье
4276
86
4284
0,2
Экономкласс
4878
82
4898
0,4
Бизнес-класс
6742
72
6890
2,2
Элитное жилье
13616
68
13888
2

По данным аналитической службы "МИАН-агентство недвижимости".