Золотая жила "серого пояса"

С начала 2000-х годов в Петербурге активно обсуждаются проекты редевелопмента промышленных территорий, так называемого "серого пояса". Однако и до сих пор редевелопмент носит точечный характер, застройке подвергаются только очень привлекательные участки. Ведь подготовка под строительство 1 га промышленных территорий обходится в 25-40 млн рублей, что под силу только крупным игрокам.

"Серые пояса" есть во многих городах России, так как промышленные предприятия были градообразующими. По объему площадей они исчисляются в тысячи гектаров.

Алексей Берников, маркетолог-аналитик ЗАО "Группа Прайм", отмечает: "Территории промышленных предприятий в границах Петербурга являются очень перспективными для дальнейшего развития. По оценкам экспертов, общая площадь крупнейших промышленных территорий, пригодных для редевелопмента, составляет около 6 тыс. га. Промзоны занимают как минимум треть площади центральных районов Петербурга. В перспективе освоение таких территорий позволит существенно увеличить объем предложения нового жилья, не прибегая к расширению городских границ".

Плюсы и минусы

Участники рынка говорят, что в редевелопменте, помимо локации, есть как свои положительные, так и отрицательные стороны. Минус в том, что это не просто участок земли. Перед началом строительства необходимо заниматься сносом старых построек, а также рекультивацией земли, в случае если на этом месте располагалось вредное производство. А это большие инвестиции. "С другой стороны, есть очень большой плюс в том, что, как правило, все промышленные площадки отлично обеспечены всеми ресурсами, будь то канализация, водоснабжение, водоотведение, электричество, а это в нашем городе решает большое количество проблем", — рассуждает Константин Ковалев, первый заместитель генерального директора ГК "Пионер", направление "Санкт-Петербург".

Основным тормозом процесса редевелопмента долгое время было то, что экономика закрытия или перевоза промышленного предприятия за пределы города не была очевидна. Сейчас же, когда цена на землю в центре города достигла заоблачных высот, экономика подобных проектов оказалась жизнеспособной.

Затраты на снос существующего строения и рекультивацию земли, даже при плотной застройке, в городской черте, по мнению господина Ковалева, не превышают 5-7% от бюджета.

Алексей Берников говорит: "Затраты по освобождению территорий бывших промзон для нового строительства в каждом конкретном случае очень индивидуальны. В среднем, по экспертным оценкам, стоимость преобразований варьируется в диапазоне 25-40 млн рублей на 1 га, в зависимости от имущественных проблем и загрязнения участка. На одном объекте, как правило, целый перечень собственников, с каждым из них нужно прийти к взаимовыгодному сотрудничеству. Кроме того, в некоторых случаях необходима рекультивация участка".

Елена Валуева, директор по маркетингу компании Mirland Development Corporation, рассуждает: "Западный опыт показывает, что ранее востребованная территория со временем может превратиться в депрессивную. Так произошло, например, с бывшими доками в Лондоне, которые утратили свой прямой функционал к 1970-м годам. За короткий период времени огромная территория — свыше 20 кв. км — оказалась невостребованной. И что же мы видим сегодня на месте этих территорий? Деловой квартал Canary Wharf , который конкурирует с лондонским City; выставочный центр ExCel, где проходил саммит G20; аэропорт; жилые, торговые и развлекательные комплексы. Конечно, все это было бы невозможно без создания транспортной инфраструктуры, связавшей эти территории с центром города и между собой. За 10-15 лет брошенные территории превратились в быстрорастущие районы, и, например, только квартал Canary Wharf на сегодня обеспечивает свыше 100 тыс. рабочих мест".

Марина Федорова, заместитель директора по развитию по региону "Северо-Запад" ГК "Спектрум", добавляет: "Наиболее успешными примерами модернизации промышленных площадок в Европе стали перепрофилированные территории под общественные и культурные пространства. Например, лондонская галерея "Тейт Модерн", открытая в 2000 году в помещении бывшей электростанции Bankside Power Station на южном берегу Темзы. Или культурный и творческий центр Эссена в Рурском регионе Германии, организованный на бывшей шахте Цольферайн. В России аналогом является проект на острове Новая Голландия в Санкт-Петербурге, реализуемый компанией "Новая Голландия Девелопмент". Есть и успешные примеры многофункциональной застройки при редевелопменте — в 2001 году Венские газометры при модернизации были успешно разделены на жилую, офисную, и культурно-развлекательную зону".

Елена Валуева говорит: "В Петербурге много потенциальных проектов под редевелопмент расположено в Адмиралтейском районе, на Петроградской стороне, Петровском острове, вдоль Малой и Большой Невки. Часто ситуация осложняется тем, что у одного объекта разные собственники. Также бывает, когда промзону образуют целый ряд объектов с разными собственниками. Для реализации столь масштабных проектов требуется комплексный подход, и без поддержки властей не обойтись".

Руководитель консалтингового центра "Петербургская недвижимость" Ольга Трошева подсчитала, что в Петербурге сейчас около 1 млн кв. м строящегося и выставленного на продажу жилья находится на бывших промышленных территориях, что составляет около 8-10% от объема первичного рынка.

Она полагает, что с точки зрения объемов будущей застройки наиболее перспективны Московский и Невский районы. "На каждый из них приходится 18-20% от общего объема заявленных проектов редевелопмента. Также большой объем заявлен в Адмиралтейском районе (13%) и на Васильевском острове (8-10%)", — говорит она.

Константин Ковалев считает, что редевелопмент территорий несколько снизит и нагрузку на транспортную инфраструктуру: "В наше время бич всех крупных городов — маятниковая миграция. Утром люди едут из окраин в центральные районы на работу, вечером возвращаются обратно. Это создает нагрузку на дороги, общественный транспорт, так как пиковые нагрузки никак не компенсировать. А транспортные пути проложены как раз через этот "серый пояс". Редевелопмент в этой сфере позволяет увеличить объем населения в таких местах и снизить нагрузку на транспортную инфраструктуру".

Градостроительная корректировка

Но для стимулирования процесса редевелопмента требуется внесение изменений в Генплан, говорят участники рынка. Также необходима ускоренная разработка проектов планировок территорий. "Будет очень большая помощь для редевелопмента, если город организует ускоренную процедуру разработки градостроительной документации", — полагает Константин Ковалев.

Алексей Берников считает, что основным сдерживающим фактором редевелопмента является отсутствие у городской администрации конкретных планов по преобразованию промышленных территорий. "Более того, в последние пару лет было сразу несколько заявлений о приостановке вывода таких предприятий из центра Петербурга, что сдерживает редевелопмент "серого пояса". Положительные изменения в этом вопросе произойдут лишь в случае утверждения нового Генплана Санкт-Петербурга с внесением в него изменений, касающихся вывода промышленных предприятий (помимо вредных производств) на границы Петербурга. То есть ранее 2015 года никаких сдвигов ожидать не приходится. Остается дождаться результатов работы парламентариев по итогам проведенных публичных слушаний, посвященных изменениям в Генеральный план города", — говорит господин Берников.

Впрочем, эксперты полагают, что далеко не все предприятия необходимо выводить за черту Петербурга. "В свое время Петербург, тогда еще Ленинград, традиционно был столицей НИОКР, НИИ. С тех пор сохранились так называемые опытно-конструкторские производства, где производят модельные образцы, идет и разработка, и производство. Понятно, что такие объекты имеют право на жизнь в обжитых районах, потому, что они никаких ограничений не несут, — говорит господин Ковалев — Напротив, тяжелые производства, связанные, к примеру, с машиностроением, металлообработкой, на которых существуют достаточно серьезные санитарно-эпидемиологический ограничения, на мой взгляд, должны выводиться в промышленные зоны вне черты города".

Марина Федорова отмечает: "Наукоемкие производства будут, скорее всего, оставлять в городе из-за человеческого фактора, но финальное решение должно быть за собственником. Город в данном вопросе должен сформировать свою долгосрочную промышленную политику и дать о ней знать предприятиям. Безусловно, есть и такие производства, которые необходимы городу как рабочие места для горожан, в этом случае они должны получать дополнительные преференции от государства".