Бесценные метры

Арендные ставки на все виды коммерческой недвижимости в Москве достигли своего исторического максимума и по логике должны начать снижаться. Кроме того, в первом полугодии 2008 года, согласно исследованию компании Knight Frank, Москва в очередной раз заняла первое место по доходности офисной (8%), складской (9,5%) и торговой недвижимости (8,5%).

В настоящее время средние базовые арендные ставки (без НДС и эксплуатационных расходов) на офисные помещения класса А колеблются в диапазоне $800-1500 за кв. м в год. При этом ставка аренды на некоторые объекты класса А в ЦАО доходит до $2500 за кв. м. В сегменте офисных помещений класса В разброс арендных ставок велик: в классе В+ ставки варьируются от $700 до $1300 за кв. м в год, в классе В- — от $400 до $900 за кв. м в год. По сравнению с аналогичным периодом прошлого года рост ставок составил порядка 30-40%.

По мнению Геворга Топузяна, руководителя проектов департамента консалтинга и оценки девелоперских проектов консалтинговой группы "НЭО Центр", "при успешной концепции торгового центра данный вид недвижимости более прибылен, чем офисная недвижимость". По данным компании "Миэль — Коммерческая недвижимость", за последний год арендные ставки в торговых центрах в Москве в среднем выросли на 15%.

В сравнении с первым полугодием 2007 года темп роста цены аренды на автономные магазины значительно снизился, а на площади в торговых центрах, наоборот, в два раза вырос. Средний уровень ставок на торговые площади всех типов, по данным компании, вырос на 28% по сравнению с аналогичным периодом 2007 года. "Это может быть связано со смещением спроса в сегмент средних площадей и тенденциями увеличения сдаваемых помещений в формате Street Retail",— объясняет Андрей Бушин, генеральный директор "Миэль — Коммерческая недвижимость".

Так, в торговых центрах, построенных в шаговой близости от той или иной станции метро, ставка может быть в три раза выше и составлять $3000 в год за кв. м ($250 в месяц). Если же торговый центр располагается в престижном районе города, ставка подскакивает в четыре раза и составляет $4000 в год за кв. м ($330 в месяц). Стоимость аренды квадратного метра зависит от этажа расположения данного квадратного метра, площади помещения и, конечно, расположения помещения внутри торгового центра. Если брать усредненные показатели, то небольшие помещения на первом этаже могут стоить $1000 или более $2000 в год за кв. м (это примерно $100-170 в месяц). Если речь идет о так называемых неякорных арендаторах, то, как правило, чем выше этаж, на котором расположено помещение, тем ниже ставка аренды.

По сравнению с рынком офисной недвижимости рынок складской недвижимости не так перенасыщен, поскольку офисы строят в крупных городах, а склады — преимущественно в Подмосковье, где места в разы больше, чем в Москве.

По словам Андрея Бушина, на рынке складской недвижимости в сравнении с аналогичным периодом 2007 года средний прирост арендных ставок в Московском регионе на помещения класса А и В составил 8,9%. Во втором квартале 2008 года ставки не изменились. Сейчас базовые арендные ставки складов класса А по данным "Миэль — Коммерческая недвижимость", составили $140-160 за кв. м, внутри МКАД — $250-300. Стоимость складов класса В — $130-140 за кв. м, внутри МКАД — $220-250. Аренда складов класса С обходится соответственно в $80-120 и $180-200 за кв. м. "Диапазон цен на складские площади ($/кв. м) во втором квартале 2008 года несколько повысился. В среднем за год цена предложения возросла на 35%",— говорит Андрей Бушин.

По словам Вячеслава Холопова, директора департамента индустриальной, складской недвижимости и земли Knight Frank, сейчас склады по сравнению с остальными видами коммерческой недвижимости, строящейся в Московском регионе, являются объектом наименее рискованных инвестиций. "Офисы строить рискованнее,— поясняет господин Холопов.— Их переизбыток. Можно построить офис в центре города и не суметь сдать, например, из-за завышенных арендных ставок. Складскую недвижимость есть где строить, и спрос на нее растет".

Состояние рынка коммерческой недвижимости на период с января по май 2008 года*

Город
Офисные центры
Складская недвижимость
Торговая недвижимость
Арендная
ставка (за
кв. м, €)
Прибыль
(%)
Арендная
ставка (за
кв. м, €)
Прибыль
(%)
Арендная
ставка (за
кв. м, €)
Прибыль
(%)
Амстердам
385
5,50
80
6,25
1,200
5,00
Барселона
336
4,25
103
6,25
1,458
5,25
Брюссель
285
5,25
67
6,50
1,200
5,25
Будапешт
204
6,25
66
7,00
1,200
6,25
Копенгаген
235
5,00
66
6,00
1,000
5,25
Дублин
700
4,25
140
5,00
4,500
3,25
Эдинбург
416
5,50
102
6,25
2,560
5,75
Франкфурт-на-
Майне
456
5,00
78
6,50
1,920
5,50
Женева
470
5,00
96
6,75
650
5,25
Лиссабон
252
6,00
72
7,00
840
5,25
Лондон
1,607
5,00
212
6,00
6,427
5,00
Мадрид
504
4,00
104
6,00
1,625
5,00
Милан
520
5,00
57
7,00
700
5,00
Москва
1,358
8,00
100
9,50
1,426
8,50
Мюнхен
372
4,50
78
6,25
1,800
5,50
Париж
840
4,00
56
6,00
2,500
4,00
Прага
240
5,50
60
6,50
600
6,25
Рим
460
5,00
57
7,00
600
5,00
Стокгольм
450
4,75
100
6,25
1,100
Вена
276
4,50
60
7,00
840
5,25
Варшава
380
5,50
72
6,50
840
5,50

*Источник: Knight Frank.