Безграничное преимущество

Привлечение девелоперами зарубежных операторов к управлению апарт-отелями — пока что вынужденная мера, так как на рынке отсутствуют серьезные отечественные игроки, способные работать с множеством собственников. Эксперты подчеркивают, что подобный формат взаимодействия, характерный для западных стран, имеет значительные преимущества: все заинтересованные стороны могут быть уверены, что апартаменты будут успешно сдаваться, а уровень качества и сервиса оправдает их ожидания.

При принятии решения о привлечении к управлению комплексом апартаментов международного оператора девелопер должен осознавать, что партнер будет контролировать реализацию проекта с момента подготовки концепции до его завершения

Фото: Yves Forestier/wikimedia.org

На рынке апартаментов привлечение международного оператора является конкурентным преимуществом, которое может позволить себе лишь небольшая часть девелоперов. При этом подобные проекты начали появляться в нашей стране лишь в последние два-три года и зачастую носят единичный характер и представлены лишь в крупных городах страны, таких как Москва и Санкт-Петербург, из-за более высокой доли делового туризма и большей концентрации платежеспособного спроса. Согласно данным PwC, 58% номерного фонда на мировом рынке в сегменте долгосрочного проживания формируется 15 крупнейшими международными гостиничными операторами. В Москве их доля составляет 33%, среди представленных в столице сетевых операторов можно выделить Accor Hotels, Four Seasons Hotels and Resorts, Marriott Hotels, Radisson Hotel Group.

Собеседники издания уверены, что количество подобных апарт-комплексов в ближайшие годы будет расти и в Петербурге. «Так, например, во втором корпусе апарт-отеля Valo в Петербурге будет запущен отель Mercure категории "четыре звезды" под управлением Accor Hotels»,— рассказывает директор по продажам комплекса апарт-отелей Valo Марина Сторожева. Accor Hotels — ведущий мировой гостиничный оператор и лидер на рынке Европы с опытом более 50 лет с более чем 5000 отелей в 95 странах мира. Среди других примеров — Novotel в комплексе Status by Salut! (Accor Hotels) и Ramada Encore — в cOASIS Vertical (оператор Wyndham). При этом, если говорить о мировой статистике, то более половины всех отельных сервисных апартаментов приходится на гостиничные сети Marriott, Four Seasons и Accor Hotels.

«Привлечение международного оператора к управлению сервисными апартаментами дает ряд преимуществ. Во-первых, при участии профессиональной международной гостиничной сети создается по их стандартам продукт более высокого качества и класса, соответственно, более востребованный не только в краткосрочной, но и в долгосрочной перспективе. Учитывая, что такие объекты строятся на десятилетия, инвестору важно быть уверенным, что его актив будет соответствовать не только завтрашним, но и послезавтрашним требованиям и не потеряет в стоимости»,— отмечает Андрей Косарев, генеральный директор Colliers International в Санкт-Петербурге. Во-вторых, в условиях высокой конкуренции бренд международной гостиничной сети является дополнительным аргументом в пользу выбора соответствующего объекта, в-третьих, сотрудничество с международным оператором дает определенные преимущества, связанные с операционной стадией. «У крупных международных гостиничных сетей есть мощная система бронирования, система лояльности, они знают, как привлекать потоки и управлять маркетингом. Они с гораздо более высокой вероятностью, чем небрендовая компания, могут обеспечивать загрузку объекта в долгосрочной перспективе, причем с тенденцией держать средний тариф выше среднего уровня рынка для данной локации»,— добавляет он.

Если говорить о минусах такого формата, то это более высокие затраты на создание для девелопера, потому что ему необходимо выдерживать международные стандарты, которые диктуют гостиничные операторы, рассуждает коммерческий директор девелоперской компании Glincom Иван Татаринов. По оценкам Colliers International, себестоимость строительства таких апартаментов возрастает на 10–25% в зависимости от звездности.

При этом, несмотря на всю кажущуюся дороговизну подобного продукта для покупателя по причине более серьезных вложений со стороны девелопера, из-за ситуации, связанной с пандемией коронавируса, ценообразование на таком конкурентном рынке более сложное. «На рынке работает не просто "затратный подход", поэтому можно встретить брендовый продукт по цене даже ниже, чем небрендовый»,— указывает господин Косарев.

За прошедшие девять месяцев, по данным консалтингового центра «Петербургская недвижимость», повышенным спросом пользовались комплексы апартаментов во всех ценовых категориях — как с минимальной ценой, так и с более высокой ценой предложения, в том числе с управлением от международных гостиничных операторов. Говоря о преимуществах юнитов для будущих арендаторов, то они в целом схожи с теми, что получают собственники: понятные ожидания, касающиеся сервиса и качества.

Дополнительный контроль

При принятии решения о привлечении к управлению комплексом апартаментов международного оператора девелопер должен осознавать, что партнер будет контролировать реализацию проекта с момента подготовки концепции до его завершения. Первоначально стороны определяют уровень проекта, а также его локацию и наличие транспортной доступности, которая является одним из главных факторов его дальнейшего успеха. Обязательным условием является наличие метро в непосредственной близости, а также возможность беспрепятственно и оперативно добраться как до центра города, так и до аэропорта. После этого согласуется внешний вид будущих общественных зон и каждого номера, чтобы соответствовать стилю и идеологии бренда. Причем речь здесь идет не только о площади и дизайне, но и об инженерном наполнении. После того как апартаменты построены полностью по стандартам оператора, в соответствии с требованиями индустрии, заключается договор управления.

В Valo отмечают, что с момента первых переговоров с Accor до старта продаж апартаментов прошло около двух лет, добавляя, что договор франшизы занимает при этом около 250 страниц, а договор технического сопровождения — около 100 страниц.

Формирование рынка

Что касается российских управляющих компаний, которые в последнее время также стали заниматься апарт-отелями на рынке Москвы и Петербурга, то мнения по поводу достаточности их компетенций в управлении объектом с множеством собственников разделились. Оптимальным вариантом для управления комплексами апартаментов может быть создание девелопером собственной управляющей компании: это по большей части характерно при реализации крупных проектов, когда можно самостоятельно сформировать команду с солидным опытом работы, чтобы сводить воедино разносторонние интересы всех заинтересованных лиц для повышения доходности объекта.

Для небольших апарт-отелей, при отсутствии достаточных ресурсов у застройщика, имеет смысл привлечь стороннюю организацию, правда, при этом появляются риски возникновения неэффективного управления объектом. Российских компаний «с именем», обладающих большим портфелем успешно реализованных проектов и компетенциями, чтобы обеспечить гостиничный уровень обслуживания, пока что единицы.

«Данный рынок только зарождается в России, и по сравнению с другими странами таких проектов очень мало. Но я думаю, что мы увидим дальнейшее развитие этого сегмента»,— рассуждает господин Татаринов. Не согласна с коллегой Светлана Московченко, руководитель отдела исследований Knight Frank St. Petersburg, считающая, что по мере развития рынка апартаментов российские компании наращивают свой опыт в управлении и на текущий момент являются вполне конкурентоспособными и способными обеспечить успешное функционирование объекта.

Марина Сторожева, со своей стороны, полагает, что отечественные компании пока что менее конкурентоспособны, так как требования девелопера к уровню сервиса в апартаментах с большим числом собственников очень высоки. «Данный рынок еще только формируется, как раз поэтому к управлению апартаментами зачастую привлекают зарубежных операторов или консультантов»,— поясняет она. Вместе с тем в нынешних условиях от «ручного управления» пока полностью не уйти: сейчас успешно реализуются те проекты, когда девелопер и зарубежный партнер работают в связке.

Собеседники издания уверены, что повышение компетенций в сфере управления апарт-отелями сторонними управляющими компаниями — дело времени, в особенности в условиях усиления роли международных операторов. По их мнению, в перспективе трех-пяти лет эта доля рынка распределится между пятью-шестью игроками, которые смогут как брать сторонние объекты, так и продавать собственные франшизы.