Рынок жилья устроил распродажу

По данным Федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии (Росреестра), в Воронежской области число сделок по покупке жилья в 2011 году по сравнению с 2010–м выросло на 63% – до 57,8 тыс. сделок. Это наиболее высокая динамика по всему Черноземью. Количество сделок с помощью ипотеки в области возросло на 78%. Эксперты объясняют такие показатели, во-первых, реакцией рынка на растущую стоимость квадратного метра, во-вторых, расширением кредитных программ на приобретение жилых помещений. Однако прогнозировать аналогичный рост на 2012 год аналитики не спешат: уже наметилась тенденция превышения спроса над предложением рынка.

По данным Росреестра по Воронежской области, количество сделок по покупке жилья в 2011 году составило 57,8 тыс. сделок, в то время как в 2010 году было зафиксировано 34,9 тыс. сделок. Между тем число сделок с ипотекой возросло до 13 тыс. (в 2010 году было зафиксировано 7,4 тыс.). Эксперты считают, что рост рынка жилой недвижимости происходит сразу за счет нескольких факторов.

Александр Гуревич, директор филиала ЗАО «Желдорипотека» в Воронеже, отмечает, что основной причиной хорошей динамики является восстановление рынка после кризиса: «Появляются новые объекты, разморожены многие ранее анонсированные, наблюдается подорожание квадратного метра как на первичном, так и вторичном рынках. Население старается успеть вложить деньги в покупку жилья, видя стабильную тенденцию к повышению цен. То есть, как и до кризиса, рассматривают квартиры как один из наиболее эффективных способов инвестирования», – комментирует господин Гуревич. Действительно, в Воронеже рост цен, начавшийся в 2010 году, продолжился и в прошлом году. Стоимость квартир за два года в среднем выросла на 25%. Директор агентства недвижимости «Инфолайн» Евгений Лавриненко пояснил, что рост количества сделок с недвижимостью в Воронежской области был вполне предсказуем: «В 2011 году для большого числа покупателей жилая недвижимость стала не только необходимостью улучшения жилищных условий, но прежде всего объектом вложения средств из-за непредсказуемости мировой экономики. Поэтому уже к середине года в Воронеже предложение одно– и двухкомнатных квартир, которые, как правило, и являются самым распространенным объектом для инвестиций населением средств в недвижимость, было уже ограничено». Представители воронежских агентств недвижимости подтверждают, что в 2011 году, как и ранее, большим спросом пользовались недорогие одно– и двухкомнатные квартиры экономкласса. Эта тенденция распространяется и на вновь построенное жилье, и на рынок вторичной недвижимости. Стоимость таких квартир, как правило, не превышает 35 тыс. руб. за 1 кв. м.

Между тем аналитик консалтингового агентства «Инвесткафе» Антон Сафонов, в отличие от Евгения Лавриненко, считает, что «сейчас нельзя говорить о росте инвестиционной привлекательности недвижимости, тем более региональной». По мнению эксперта, «рост сделок связан именно с желанием населения более активно использовать возможности для улучшения жилищных условий». При этом, по данным «Желдорипотеки», купить квартиру в городе Воронеже, не прибегая к займам, может не более 5–7% жителей. Поэтому наиболее реальным способом приобретения жилой недвижимости является ипотека, которая как раз и является одним из основных катализаторов роста рынка. Увеличение количества ипотечных сделок наблюдатели связывают не только с растущим спросом на них со стороны населения, но и с расширением кредитных программ банков на приобретение жилых помещений. «На ипотечном рынке наблюдается конкуренция и активность со стороны банков в сфере жилищного кредитования, что позитивно отражается на доступности займов для населения, – отмечает Александр Гуревич. – Кредитные организации предлагают клиентам льготные ставки по кредиту, удешевление оформления и сопровождения кредита; проводят сезонные акции с предоставлением банковской скидки». Так, например, некоторые крупные банки в прошлом году проводили акции по незначительному снижению процентных ставок по ипотеке. «Но даже незначительное понижение ипотечной ставки – на уровне 1% – помогает заемщику сократить общую сумму выплат достаточно существенно – до 15%», – пояснил господин Гуревич. По его словам, «на текущий момент минимальная величина процентной ставки по ипотеке в Воронеже и Воронежской области составляет порядка 7,9% годовых для кредитов, выдаваемых банками в российских рублях, и 8,8% годовых для кредитов, предлагаемых в иностранной валюте».

Кроме того, банки начали более активно работать с посредниками – агентствами недвижимости, застройщиками и ипотечными брокерами, – предлагая через них более льготное и выгодное кредитование.

По данным Центробанка (ЦБ) на 1 января 2012 года, в Воронежской области было выдано 6,9 тыс. жилищных кредитов на сумму 7,2 млрд руб., из которых 6,3 тыс. на сумму 6,9 млрд руб. – ипотечные. Средневзвешенная ставка по ипотеке составила 12%. В то же время в соседних областях Черноземья наблюдается менее активное жилищное кредитование.

При этом Воронежская область – единственная среди областей Черноземья, где зафиксирован двукратный рост количества сделок с недвижимостью. Так, по данным Росстата в Липецкой области, количество сделок с недвижимостью в 2011 году составило 12,1 тыс. (в 2010 году – 11,3 тыс. сделок). В Тамбовской области зарегистрировано 19,8 тыс. сделок (в 2010–м – 16,4 тыс.). В Орловской области, напротив, Росреестр зафиксировал уменьшение числа сделок на 26%, по итогам 2011 года их зарегистрировано 47,7 тыс. В Курской области по итогам 2011 года было зарегистрировано 67,7 тыс. сделок с жилой недвижимостью.

Впрочем, и продажа квартир в Воронеже осуществляется по одним из самых высоких цен в Центрально-Черноземном макрорегионе. Средняя цена квадратного метра составляет до 40 тыс. руб. Александр Гуревич из «Желдорипотеки» считает, что дополнительно в росте цен на жилую недвижимость сыграли роль различные государственные социальные программы по ипотеке: обеспечение жильем военнослужащих, ветеранов ВОВ, молодых семей, переселение из ветхого и аварийного жилищного фонда, приобретение прав на основании государственных и муниципальных контрактов, приобретение жилья за счет средств материнского капитала. «Например, по Воронежской области за 2011 год выдано 8,2 тыс. государственных сертификатов на материнский капитал», – отмечает эксперт.

К подобным социальным программам можно отнести разработанную администрацией Воронежской области «Стратегию развития строительного комплекса Воронежской области до 2015 года» и проект областной целевой программы «Строительство жилья на период 2008–2010 годы и на период до 2015 года», в которых поставлена задача увеличить объемы строительства квартир к 2015 году до 2,3 млн кв. м в год – 1 кв. м жилья в год на одного человека.

Между тем компенсация отложенного спроса и стремление населения вложить средства в недвижимость приводят к тому, что спрос превышает предложение. По мнению риелторов, наиболее ликвидное жилье в городе раскуплено. Новых строек в 2010 году закладывалось мало, в 2011 году наметилось более активное оживление в планировании новых домов, однако на рынок заложенные в 2011 году квадратные метры начнут выходить только к середине 2013 года. Поэтому участники рынка прогнозируют, что повторения скачка купли-продажи квартир в 2012 году уже не будет. Тем не менее в обладминистрации сообщили, что по итогам 2011 года были достигнуты плановые показатели по объемам вводимого жилья и в Воронежской области введено 987 тыс. кв. м (за декабрь область ввела 359,4 тыс. кв. м). В планах на 2012 год – повышение этих показателей до 1 млн кв. м жилья. Участники строительного рынка пока не спешат делать прогнозы о возможности достижения показателей.

Антон Сафонов из «Инвесткафе» считает, что «с каждым годом, при сохранении стабильных экономических условий, будет расти предложение недвижимости, а также спрос, поэтому дальнейший рост также будет существенным, но вряд ли настолько большим. В ближайшие годы рынок недвижимости в регионах станет расти минимум на 15–20% в год, а в некоторых случаях рост будет достигать 30–40%, особенно это заметно в регионах, которые близки к Москве».