Под девелоперами просел фундамент

Первые признаки финансового кризиса на рынке недвижимости появились еще в конце прошлого года. Однако строительные компании и консультанты долго делали вид, что ничего плохого не происходит. Только сейчас девелоперы признались, что живется им теперь тяжело.

Инвесторы уходят со склада

"Многие девелоперские компании посыплются в результате увеличения себестоимости проектов и ухудшения доступа к рынку финансирования. Появится ряд компаний, которые можно будет приобрести",— говорил в июне в интервью газете "Коммерсантъ" глава ОНЭКСИМа Михаил Прохоров. Прогноз бизнесмена начал сбываться. Многие девелоперы признаются, что кризис ликвидности заставляет их провести ревизию своего портфеля проектов. Летом господин Прохоров предрекал банкротство компаний средней руки. Однако сентябрьские события (резкое падение индексов на фондовом рынке, проблемы банков с рефинансированием) вынудили даже крупных девелоперов открыто заявить: кризис докатился и до рынка недвижимости.

Первые признаки кризиса ликвидности на рынке недвижимости начали испытывать еще в конце прошлого года девелоперы складов. "Этот сегмент в отличие от офисов и торговых центров первым замедлил темпы роста",— признает директор департамента складской и индустриальной недвижимости Colliers International Максим Шакиров. Показателен пример Подмосковья — самого емкого из локальных рынков России. Здесь по итогам нынешнего года будет введено всего 400 тыс. кв. м логистических комплексов класса А, что в два раза меньше заявленных ранее объемов. Объемы ввода офисных площадей в Москве пока растут: по данным Colliers International, в 2006 году было введено 130 тыс. кв. м, к 2009 году должно быть построено около 2 млн кв. м. Срывы сроков строительства вызваны подорожанием кредитов на 3-5%, до 15-20% годовых (по данным самих девелоперов). Подорожание заемных средств сказалось на бизнесе многих девелоперов. "Кредиты стали дорогие, за полгода себестоимость строительства подскочила сразу на четверть, при этом стоимость готовых объектов выросла всего на 8-9%. Добавьте риски, связанные со срывами поставок стройматериалов и всевозможными согласованиями проектов, и получите неутешительную картину",— сокрушается управляющий директор London Regional & Property Дэвид Джованис.

"За последние полгода мы получили от владельцев земельных участков, где уже разрешено строительство логистических парков, такое количество предложений о покупке или соинвестировании их проектов, что такие рассылки воспринимаются как спам",— описывает ситуацию один из инвестбанкиров. Впрочем, сегодня интерес к складской недвижимости, которая еще пару лет назад была в фаворе у девелоперов, угасает не только у российских инвесторов, но и у западных инвестфондов. В августе стало известно, что Quinn Group, контролируемая ирландским миллиардером Шонном Куином, планирует приостановить строительство в России сети логистических парков Q-Park общей площадью 1 млн кв. м. Ирландцы намерены продать практически достроенный складской комплекс на 200 тыс. кв. м в Казани и реинвестируют полученные средства в покупку готовой офисной и торговой недвижимости.

Дисконтированные девелоперы

До последнего момента западные фонды недвижимости, работающие в России, предпочитали действовать в роли девелоперов — финансировать проекты с нуля и после завершения строительства быть их собственниками и получать стабильный доход от арендаторов. Теперь стратегия изменилась. Почему? Чтобы завершить уже начатые проекты, российским девелоперам придется продавать уже построенные качественные объекты. Сделать это их заставит все тот же кризис ликвидности. По словам гендиректора консалтинговой группы "НЭО Центр" Валерия Есауленко, ситуация осложнилась тем, что к середине лета многие российские банки исчерпали все лимиты по кредитованию девелоперских компаний. "Для западных фондов, аккумулировавших средства частных инвесторов, особой проблемы с деньгами не возникает. У них и будет возможность покупать наиболее качественные объекты с дисконтом",— утверждает партнер S. A. Ricci/King Sturge Владимир Авдеев. По словам одного из консультантов, сейчас в Москве выставлены на продажу два объекта — офисное здание и бизнес-центр, стартовая цена на них снижена на треть.

То, что в офисной и торговой недвижимости не все гладко, стало ясно этим летом. По словам партнера Knight Frank Андрея Петрова, в Москве за первую половину этого года было введено всего 64 тыс. кв. м торговой недвижимости, при этом до конца 2008 года планировалось построить ни много ни мало 690 тыс. кв. м. "Большой вопрос, удастся ли в сложившейся ситуации девелоперам построить оставшиеся 90% анонсированных ранее торговых центров",— сомневается эксперт.

В офисной недвижимости девелоперы тоже уже не могут диктовать условия, как раньше. По данным всех ведущих консалтинговых компаний, в первом полугодии 2008 года уровень вакантных площадей в столичных бизнес-центрах класса А впервые за современную историю российского рынка недвижимости достиг 6%, хотя в самые лучшие времена свободных офисов в Москве насчитывалось 1-2%. Причина роста числа пустующих бизнес-центров отнюдь не в насыщении рынка, в один голос утверждают эксперты: просто у арендаторов, первоначально планировавших поселиться в солидных офисах в пределах Садового кольца, запросы стали скромнее. Кризис ликвидности коснулся не только девелоперов, но и их контрагентов, которые вынуждены сокращать расходы на арендные платежи.

Первое предупреждение

До конца лета о наметившемся кризисе на рынке недвижимости говорили осторожно и в общих чертах. В сентябре стало известно о проблемах уже конкретных компаний. Так, топ-менеджмент "Системы-Галс" сообщил, что до 2012 года количество проектов, которые оценены Cushman & Wakefield & Stiles & Riabokobylko в $3,746 млрд, уменьшится почти на четверть. Пришлось выставить на продажу часть неликвидных объектов, в частности программы по редевелопменту зданий МГТС — "дочки" АФК "Система" (ей принадлежит "Система-Галс"). У "Системы-Галс" самая высокая долговая нагрузка среди российских девелоперов, чьи акции торгуются на бирже. Долг компании составляет $1,2 млрд, или 34% от стоимости девелоперского портфеля. Под нож пойдут проекты с внутренней нормой доходности (IRR) ниже 20%. Кроме того, "Система-Галс" откажется от строительства объектов, площадь которых менее 30 тыс. кв. м.

Вероятно, девелоперы ждали, кто же первым из коллег признается в том, что испытывает финансовые трудности. Сразу же за новостью о "Системе-Галс" президент Mirax Group Сергей Полонский заявил, что в ближайший год компания не начнет строительство ни одного нового объекта, не оформит ни одного кредита и не будет покупать новых проектов. Если через год ситуация на финансовом рынке не улучшится, корпорация может выйти из ряда проектов, в частности комплексной застройки территорий в районе Бибирево-Бескудниково, занимаемых ЛЭП (строительство более 2,39 млн кв. м жилья и офисов, ведется вместе с "Интеко"). В этот проект партнеры планируют инвестировать около $6 млрд. Вице-президент "Интеко" Олег Солощанский также сообщил, что компания достроит все объекты, которые уже запущены, но тщательно оценит проекты, которые планировалось реализовать. А международное рейтинговое агентство Fitch предупредило, что до конца года понизит рейтинг ГК ПИК, если девелопер не сможет погасить краткосрочные кредиты. Большую часть заемных средств компания должна вернуть банкирам в октябре-ноябре.

С мая по сентябрь из-за падения индексов на фондовых рынках ПИК потерял около $9 млрд. Если весной, когда рынок находился на пике, капитализация девелопера на LSE достигала $13,456 млрд, то в середине сентября — $4,44 млрд. У других девелоперов, чьи акции торгуются на бирже, также до критической отметки снизились котировки: с мая по сентябрь капитализация "Системы-Галс" сократилась с $2,3 млрд до $279 млн. AFI Development — с $4,07 млрд до $1,468 млрд, ЛСР — c $7,45 млрд до $3,28 млрд.

Резкое падение фондового рынка и, как следствие, снижение капитализации может обернуться для девелоперов еще одной неприятностью. Некоторые компании брали кредиты под залог собственных акций, которые подешевели, и теперь банки могут потребовать увеличить залог. Так, в конце прошлого года АФК "Система" заложила 1,9 млн акций (примерно 17% от уставного капитала) девелопера "Система-Галс" в банке ВТБ под кредит $700 млн.

Остаться в живых

Вице-президент ГК ПИК Артем Эйрамджанц оптимистичен в оценке шансов компании погасить краткосрочные кредиты, о которых девелоперу напомнило Fitch. "Только с января по июнь этого года от продажи построенных квартир компания выручила $1 млрд, что на 97% больше, чем в первом полугодии 2007 года",— приводит данные топ-менеджер. В то же время в отчетности компании говорится, что на июнь этого года сумма краткосрочных займов составила 37,862 млрд руб. (около $1,48 млрд по курсу на конец сентября). Кроме того, как сообщили в ГК ПИК, до конца года компания, активно скупавшая в регионах весь этот год площадки под застройку, до конца 2008 года не будет покупать новых участков.

Руководство АФК "Система", чтобы помочь своей девелоперской "дочке", будет искать для ее проектов международных партнеров. Представитель AFI Development Наталья Иванова утверждает, что у компании нет проблем с ликвидностью. "Компания получила, как и планировала, два строительных займа в одном из крупнейших российских банков, ВТБ, в общей сложности на $414 млн",— говорит она. Кроме того, на конец июня компания аккумулировала от продажи объектов и арендных платежей около $800 млн. Наименьшие потери от кризиса понесут девелоперы, в чьих портфелях большая доля приходится на жилье. "В отличие от девелоперов коммерческой недвижимости застройщики жилья могут привлекать дольщиков и уменьшить зависимость от дорожающих банковских кредитов",— говорит представитель СУ-155 Федор Сарокваша.

Впрочем, застройщикам придется смириться с возможным снижением цен на квартиры. По данным риэлтеров, в ближайшие шесть месяцев квартиры в московских новостройках могут подешеветь на 10-30%. Но участников рынка это не пугает. "Снижение стоимости квадратного метра в пределах 30-35% говорит о коррекции цен, а не об их коллапсе",— утверждает руководитель департамента агентства Doki Ольга Побединская.

Московские застройщики с мощным административным ресурсом надеются на столичную власть. Для многих из них городской заказ на строительство социального жилья позволит до некоторой степени удовлетворить потребность в финансах. Федор Сарокваша утверждает, что доля городского заказа в портфеле СУ-155 достигает 40%. В ГК ПИК также ждут поступления из московского бюджета средств, заработанных компанией на строительстве жилья по городской программе.