Застройщики удаляются

На рынке загородной недвижимости столицы жизнь бьет ключом. За апрель--май цены в большинстве строящихся поселков увеличились в среднем на 2-5%. Продолжилась тенденция выхода на рынок масштабных проектов, в том числе и на значительном удалении от города, за пределами Московской области.

Впрочем, некоторые участники рынка полагают, что рост цен в загородном секторе в большей мере связан с постепенным повышением степени готовности строящихся поселков, чем с ажиотажным спросом. Многие покупатели пока не делают свой выбор, ожидая, что стагнация на рынке жилья столицы коснется и загородной недвижимости. Такие настроения не мешают девелоперам анонсировать все новые и новые коттеджные поселки. О начале продаж домов в двух поселках — "Графские пруды" и "Крона" — заявила компания "Миэль-недвижимость".

Новый заявленный в апреле проект — коттеджный поселок "Павловы озера" на 180 га. Он будет построен на 15-м километре Новорижского шоссе. "Смешанный" поселок составят более 650 домов: в первой зоне расположатся настоящие усадьбы (дома площадью 900-1000 кв. м), во второй зоне — дома площадью 350-500 кв. м, в третьей — дома по 200-250 кв. м. Другой поселок — "Праймвилл" — расположится на 12-м километре Калужского шоссе. Поселок будет включать 56 домов по 350-650 кв. м с участками 15-25 соток.

Характерно, что крупные проекты, рассчитанные преимущественно на москвичей, девелоперы начинают реализовывать вне Московской области. Первым таким крупным проектом стал "Гагаринлэнд" в Смоленской области, расположенной на территории 500 га. Второй анонсированный в апреле объект коттеджной застройки — курорт "Экомир". Начало строительства курорта "Экомир" планируется на осень 2007 года. Поселок займет участок 1,5 тыс. га в 90 км от МКАД в Калужской области и будет состоять из комплексов имений, развлекательного парка "Мировая этнодеревня", агротуристического комплекса, гольф-поля, конноспортивного комплекса и охотничьих хозяйств.

Мнения участников рынка

Роман Попов, аналитик компании Villagio Estate:

— С начала весны на рынке загородной недвижимости отмечается сезонное повышение покупательской активности — это выражается как в росте количества звонков по объектам, так и в росте продаж домов в поселках. В сегменте экономкласса наблюдается рост покупательского спроса (свыше половины от общего числа спроса), поэтому девелоперы уделяют сегменту загородной недвижимости особое внимание: активно анонсируются и выходят на рынок новые поселки экономкласса.

В сегменте класса de luxe наблюдается тенденция укрупнения поселков. Преобладающее большинство активных и выходящих на рынок поселков этого класса состоят из 40 и большего числа домовладений. Все чаще появляются поселки, которые включают в себя несколько сотен домов. Например, расположенный на Новорижском шоссе поселок "Риверсайд" рассчитан на 113 домовладений, "Гринфилд" — на 262, а крупнейший элитный поселок Millennium Park — на 670 домовладений.

Каролина Жинган, директор департамента загородной недвижимости Vesco Realty:

— Количество сделок в апреле сохранилось на уровне марта, тем не менее количество показов значительно возросло. Каждый брокер ведет несколько клиентов, которым понравились конкретные объекты, тем не менее большинство покупателей ожидают изменений на рынке недвижимости, считая, что ценовая стагнация рынка городских объектов рано или поздно затронет и загород. Говоря о росте цен предложения, опять подчеркнем, что подавляющее большинство растущих в стоимости объектов являются строящимися поселками, и изменения цен связаны с маркетинговой политикой застройщиков.

Иван Шульков, директор департамента инвестиционного консалтинга и аналитики компании "Усадьба":

— Как застройщики, так и частные лица в период с февраля по май традиционно осуществляют сезонные изменения цен. В 2007 году наблюдается следующая ситуация.

Застройщики демонстрируют повышения цен на 5-30% (в среднем 10-20%). Частные лица — преимущественно в сторону повышения (на 5-150%, в среднем 20-30%). Однако 20-30% всех изменений цен предложений, напротив, демонстрируют понижение на 5-30% (в среднем 10-15%). Впрочем, подобная ситуация вполне объяснима. В условиях высоко конкурентного рынка продавцам объектов неудовлетворительного качества или с завышенной ценой для сохранения перспектив реализации приходится корректировать ее до справедливого уровня.

Отличительная черта новых проектов — более высокий уровень инфраструктуры, необходимой для постоянного проживания. Подобные улучшения становятся возможными в основном за счет увеличения масштабности проектов.

Помимо этого проектируются и возводятся отдельные инфраструктурные анклавы в местах сосредоточения крупных организованных загородных жилых комплексов. Например, "Павловская слобода" и Nova Riga.

Константин Ковалев, управляющий партнер компании Blackwood:

— За апрель и первую неделю мая цены на первичном рынке загородной недвижимости в среднем выросли на 3,3%. Если учесть, что за первый квартал 2007 года рост цен составил 3,5%, то можно говорить о всплеске активности на рынке загородной недвижимости. Таким образом, за первые четыре месяца в среднем цены на объекты загородной недвижимости выросли на 6,9%, что говорит о развитии этого рынка.

Кроме того, можно отметить, что рынок загородной недвижимости вышел за пределы Московской области и загородное строительство начинает вестись в соседних областях. Причем строительство ведется масштабное, проекты позиционируются как "дачные" и ориентированы в основном на жителей Москвы.

Наконец, продолжает развиваться тенденция укрупнения проектов. Также наметилась тенденция увеличения объема инфраструктуры в дачных проектах. Если раньше в дачных поселках экономкласса предполагался минимальный объем инфраструктуры, то сейчас в таких поселках присутствует максимальный комплекс объектов развлекательной инфраструктуры.

Строящиеся коттеджные поселки Подмосковья

Название поселка

Расположение
Степень
готовности
Цена ($/1
кв. м),
мин.
Рост цен (%
к апрелю
2007 года)
Новахово
Новорижское ш.,
15-й км
Построен
5004
0
Павлово
Новорижское ш.,
Срок сдачи —
4800
0
14-й км
2007 год
M.O.N.A.K.O.V.O.
Дмитровское ш.,
Срок сдачи —
2500
0
20-й км
2008 год
Small Moscow
Варшавское ш., 5-й
Срок сдачи —
2500
0
км
2008 год
7 миля
Новорижское ш.,
Срок сдачи —
3981
0
12-й км
2008 год
Пестово
Новорижское ш.,
Срок сдачи —
4863
0
22-й км
2008 год
Солнечный
Рублево-Успенское
Под чистовую
2300
0
берег
ш., 24-й км
отделку
Лужки-2
Новорижское ш.,
Срок сдачи —
3167
0
37-й км
2008 год
Лазурный берег
Дмитровское ш.,
Срок сдачи —
3750
0
29-й км
2008 год
Гринфилд
Новорижское ш.,
Срок сдачи —
3750
0
28-й км
конец 2007 года
Околица
Рублево-Успенское
ш., 17-й км
Построен
4700
0
Знаменское
Рублево-Успенское
Построен
3300
0
поле
ш., 15-й км
Шульгино
Рублево-Успенское
ш., 8-й км
Построен
3400
0
Величъ
Новорижское ш.,
39-й км
Построен
2250
0
Новые Вешки
Алтуфьевское ш.,
Срок сдачи —
3344
10
2-й км
2010 год
Янтарный
Дмитровское ш., 6-й
Срок сдачи —
2564
0
км
2007 год
Бельгийская
Калужское ш., 9-й
Срок сдачи —
7432
0
деревня
км
2007 год
Грибово-де-Люкс
Минское ш., 10-й км
Срок сдачи —
2120
2
2007 год
33 Club
Киевское ш., 37-й
Срок сдачи —
1450
0
км
2008 год
Променад
Киевское ш., 12-й
Срок сдачи —
3500
4
км
2009 год
Коргашино
Осташковское ш.,
15-й км
Построен
1065
0
Раздолье-2
Ленинградское ш.,
Срок сдачи —
4161
10
115-й км
2007 год
Барселона
Новорижское ш.,
Срок сдачи —
1943
0
15-й км
2009 год
Белый берег
Новорязанское ш.,
Срок сдачи —
1500
0
15-й км
2008 год
Лагуна
Горьковское ш.,
Срок сдачи —
1900
20
15-й км
2007 год
Зайцево
Минское ш., 17-й км
Построен
1820
0
Лесная Купавна
Горьковское ш.,
17-й км
Построен
2300
8
Сверчково
Пятницкое ш., 55-й
Срок сдачи —
2000
Не
км
2008 год
предлагался
Михалково
Можайское ш., 34-й
Срок сдачи —
1600
Не
км
2008 год
предлагался
Елинская
Ленинградское ш.,
Срок сдачи —
1250
Не
слобода
16-й км
2008 год
предлагался
Усадьба
Дмитровское ш.,
Срок сдачи —
2400
Не
Аксаково
20-й км
2007 год
предлагался
Лесные
Рублево-Успенское
Срок сдачи —
4729
0
просторы
ш., 18-й км
2007 год
Серебряный бор
Симферопольское ш.,
Срок сдачи —
1760
0
20-й км
2007 год
Былово
Калужское ш., 22-й
Срок сдачи —
1600
0
км
2007 год
Усадьба
Новорижское ш.,
Построен
1605
0
Вельяминово
23-й км
Европа
Новорижское ш.,
Срок сдачи —
3500
8
23-й км
2007 год
Березовый лес
Калужское ш., 23-й
км
Построен
2000
0
Фортуна
Дмитровское ш.,
23-й км
Построен
3432
0
Истринская
Новорижское ш.,
Срок сдачи —
1544
0
слобода
24-й км
2007 год
Кедры
Новорижское ш.,
Срок сдачи —
3100
0
24-й км
2007 год
Чистые ключи
Киевское ш., 25-й
Срок сдачи —
1886
2
км
2008 год
Старая Рига
Новорижское ш.,
25-й км
Построен
2800
0
Старая Пахра
Калужское ш., 25-й
км
Построен
2230
0
Европейская
Калужское ш., 26-й
Срок сдачи —
2190
0
долина
км
2008 год
Новоборовское
Киевское ш., 26-й
Срок сдачи —
1853
0
км
2008 год
Октава
Симферопольское ш.,
Срок сдачи —
1107
0
30-й км
2007 год
Спасское
Дмитровское ш.,
Срок сдачи —
1980
0
Семеновское
30-й км
2007 год
Домик в лесу
Дмитровское ш.,
35-й км
Построен
1600
0
Аврора
Егорьевское ш.,
Срок сдачи —
1500
0
36-й км
2007 год
Михалково
Можайское ш., 35-й
Срок сдачи —
1500
0
км
2007 год
Светлогорье
Новорижское ш.,
Срок сдачи —
1025
0
38-й км
2008 год
Жилино
Ленинградское ш.,
Срок сдачи —
1559
10
38-й км
2007 год
Карповы Вары
Новорижское ш.,
Начало
1618
0
42-й км
строительства
Мещерское
Симферопольское ш.,
Срок сдачи —
1300
0
полесье
39-й км
2008 год
Ильинка
Ильинское ш., 11-й
Начало
3500
0
км
строительства
Сосновые
Минское ш., 96-й км
Срок сдачи —
1500
1
берега
2008 год
Русские узоры
Калужское ш., 78-й
Срок сдачи —
1000
10
км
2008 год
Primevill
Калужское ш., 12-й
Начало
3100
0
км.
строительства
Millennium Park
Новорижское ш.,
Срок сдачи —
3250
6
24-й км
2007 год
Крона
Новорижское ш.,
Срок сдачи —
2173
Не
27-й км
2009 год
предлагался
Графские пруды
Киевское ш., 20-й
Срок сдачи —
2800
Не
км
2009 год
предлагался
Киселево
Новорижское ш.,
Срок сдачи —
2625
0
39-й км
2008 год

Источники: Vesco Realty, "Инком-недвижимость", "Миэль".