Дельцы подземелья

В начале марта столичные власти утвердили концепцию освоения подземного пространства Москвы. До 2010 года доля подземного строительства должна вырасти до 15%, а в самых проходных местах появится несколько торговых центров, аналогичных "Охотному ряду". Дело за инвесторами.

Нет места под солнцем

Хотя в столице доля площадей, пригодных для застройки в черте города, невысока, по объемам подземного строительства Москва отстает от других мировых мегаполисов. В департаменте градостроительной политики Москвы BG рассказали, что в последние пять лет число подземных строек составило лишь 8% от всех возводимых объектов, в то время как в Европе почти втрое больше. Впрочем, даже 8% — это не совсем корректное число. В нем учтена не только собственно подземная недвижимость, но и подземные части возвышающихся над землей строений. Завлечь инвесторов под землю городские власти пытались не раз. Так, еще во времена строительства подземного ТЦ "Охотный ряд" было анонсировано несколько подобных ему проектов. Например, шли разговоры о подземном торговом центре "Царев сад", который должен был появиться у Москворецкого моста, на месте бывших купеческих лабазов. Одновременно говорилось и о появлении подземного торгового центра неподалеку от Курского вокзала. В рамках этого проекта под землей планировалось разместить примерно 200 магазинов, а также мультиплекс на девять залов. Но ни один из этих объектов не появился. За исключением разве что Тверского пассажа под Пушкинской площадью, который, однако, удачей подземного строительства торговых объектов не назовешь.

Вторая волна намерений продать инвесторам подземное пространство прокатилась примерно два года назад. Три глобальных подземных проекта с обширной торговой частью (на Пушкинской площади — не более 62 тыс. кв. м, на площади Тверской заставы и под Новым Арбатом), возможно, скоро начнут строиться. Во всяком случае, подготовительные работы на площади Тверской заставы уже начались. Скорее всего, будет освоено и подземное пространство комплекса "Москва-Сити" (где в числе прочего разместится торговый центр на 150 тыс. кв. м), а также построен четырехуровневый подземный торговый комплекс под Болотной площадью (30 тыс. кв. м), который является составной частью проекта "Золотой остров". Еще два запланированных подземных проекта — у Павелецкого вокзала (120 тыс. кв. м) и под Смоленской площадью.

Но в мэрии говорят, что это только начало. В первой декаде марта нынешнего года была принята концепция освоения подземного пространства, предполагающая до 2010 года освоить под землей 1,8-3 млрд кв. м различного назначения. Концепция предусматривает создание не менее 25 сопряженных с торговлей проектов. Помимо уже названных многофункциональные подземные комплексы могут появиться на Крымском валу, на Старой, Триумфальной, Тургеневской и Яузской площадях. Может быть застроено пространство между гостиницами "Метрополь" и "Москва", а также под Бульварным кольцом, ВВЦ, проспектом Академика Сахарова, Водоотводным каналом и рядом с некоторыми станциями метро и железной дороги.

Таланты в земле

Чисто технически планы эти вполне осуществимы. В Москве масштабные подрядные работы такого профиля могут организовывать и проводить несколько десятков компаний, самые известные из них — "Мосинжстрой" и "Метрострой", а также Enka, Hohtif, Strabag и Kodest Engineering. Опыт привлечения субподрядчиков разного профиля для их выполнения тоже имеется. Как вспоминают в "Мосинжстрое", который в свое время был генподрядчиком строительства ТЦ "Охотный ряд", многоплановость подобных объектов изначально предполагает участие специалистов разного профиля. Поэтому на том же "Охотном ряду" трудилось более 50 субподрядчиков (СУ-5 "Метростроя", "Ингеоком" и многие другие). Специфика работ знакома и девелоперам. Так, концерн Africa Israel Investment Ltd., в который входит компания "Стройинком-К" (реализует проект на площади Тверской заставы), участвовал в строительстве нескольких подобных объектов. Как говорит главный управляющий проектами "Стройинком-К" Михаил Дорфман, одна из сложностей — выровнять внутреннее подземное давление: под строительство ТЦ требуется вынуть около 1,2-1,3 млн тонн грунта, что втрое превышает массу самого будущего объекта. Впрочем, как утверждает директор Научно-исследовательского, проектно-изыскательского и конструкторско-технологического института оснований и подземных сооружений (НИИОСП имени Герсеванова) Валерий Петрухин, современные геотехнологии и методы прогнозирования позволяют обеспечить надежность и безопасность подземного строительства любых масштабов и в любых геотехнических условиях.

Иное дело вопросы финансирования. Согласно концепции освоения подземного пространства, город готов потратить на эти цели около $10 млн. Понятно, что $400 тыс. на каждый торговый центр — это смехотворная сумма, ее не хватит даже на предпроектную подготовку.

А инвесторов в проекты привлечет прежде всего расположение будущих подземных моллов. Потребительский потенциал районов у станций метро "Пушкинская" и "Белорусская" очень высок. Дневной людской поток здесь столь интенсивен, что окупает высокую стоимость строительства подземных центров. Себестоимость доходит до $2 тыс. за кв. м, но и доходность площадей достигает 30-40% в год.

По словам первого заместителя руководителя Департамента градостроительной политики, развития и реконструкции Москвы Константина Королевского, такие объекты могут быть выгоднее наземных в плане эксплуатации. "Располагаясь ниже средней отметки точки промерзания — для Москвы это 2,5 м,— они находятся в зоне постоянных температур. В результате такие объекты более энергоэффективны, чем наземные постройки",— говорит он.

И все же полная себестоимость подземного строительства может выйти далеко за рамки $2 тыс. за кв. м. По словам генерального директора компании "Ингеоком", каждый подземный ярус делает строительство дороже примерно на 30%, а начиная с третьего яруса расходы растут в геометрической прогрессии. В результате, например, себестоимость строительства подземного четырехуровневого центра на Смоленской площади оценивается в $4-5 тыс. за кв. м. Но и это не все. Из-за специфики подземного строительства итоговые затраты могут непредсказуемо возрасти. В итоге приходится выходить из проекта. Именно по этой причине в Москве не появилось большинство из анонсированных в конце 1990-х годов объектов. Например, по словам специалистов компании Jones Lang LaSalle (компания является консультантом проекта на Тверской заставе), бюджет ТЦ, который должен был появиться по соседству с гостиницей "Золотое кольцо", урезался настолько, что строить его вообще потеряло всякий смысл.

Напомним, что ТЦ "Охотный ряд", на строительство которого было привлечено около $350 млн, планировалось сделать больше, чем нынешние 62 тыс. кв. м. Такая же ситуация сложилась и с будущим ТЦ под Пушкинской площадью (инвестиции должны составить около $160 млн, девелопер — торгово-досуговый центр "Тверской"). Из него уже исключили подземный кинотеатр вместе с развлекательной зоной, и все пространство займет исключительно торговая часть, хотя изначально при общей площади проекта 96 тыс. кв. м на торговую зону совместно с развлекательной планировалось отвести 36 тыс. кв. м.

Несколько особняком в этом ряду стоит подземный молл, строительство которого планируется под Новым Арбатом (проектировщик и заказчик всего проекта должен быть определен до конца июля). По мнению экспертов, несмотря на всю популярность трассы, с точки зрения реализации под ней масштабного торгового проекта она менее интересна, чем Пушкинская площадь или площадь Тверской заставы.

Как полагает генеральный директор компании "МИАН-Девелопмент" Анатолий Морозов, активная популяризация подземных проектов — шаг скорее политический, нежели экономически оправданный. Причем это в равной степени касается и наземных объектов недвижимости с ярко выраженной подземной частью. Некоторое время назад компания рассматривала возможность участия в одном из таких проектов, подземную часть которого планировалось использовать для организации торгового пространства. Однако после экономических подсчетов "МИАН-Девелопмент" от этой идеи отказался. Среди находящихся ныне в работе у компании объектов есть только один с просторной подземной частью — офисный центр класса А в районе проспекта Вернадского. "В нем предусмотрена трехуровневая подземная зона, которая будет использоваться как парковка,— говорит господин Морозов.— Причем поскольку этот объект возводится на месте недостроенного здания, за рамки ранее заложенного в него подземного уровня мы не выходим, что несколько облегчает задачу. Но даже при этом я считаю, что подземная часть работ на этом объекте крайне сложна и требует больших финансовых затрат — а суммарные инвестиции в строительство оцениваются в $100 млн. Что уж говорить о строительстве с нуля тех объектов, которые появятся на Пушкинской площади или на Новом Арбате".

Не рассчитывают на сверхприбыли и сами девелоперы, осуществляющие строительство подземных центров. Как пояснили в Mirax Group (девелопер проекта на Смоленской площади), подземный центр интересен компании "не столько в экономическом плане, сколько как возможность приобрести новый, необычный опыт строительства". Найдутся ли другие столь же немеркантильные инвесторы и на остальные запланированные московскими властями проекты, станет ясно в ближайшее время.

Гараж на склад

Комментируя концепцию освоения столичного подземного пространства, первый заместитель руководителя департамента градостроительной политики развития и реконструкции Москвы Константин Королевский сообщил BG, что в перспективе под землей можно размещать до 70% всех гаражей и 80% складских помещений. Первая часть у инвесторов недоумений не вызывает. Например, еще в прошлом году специально для участия в тендерах на строительство подземных гаражных комплексов российское подразделение французской компании Vinci Park создало совместное предприятие с Московским институтом гаражного строительства. Она планирует инвестировать до $300 млн в строительство и эксплуатацию таких объектов, в частности в подземную стоянку на Цветном бульваре, а также поучаствовать в аналогичных проектах под гостиницей "Метрополь", Тверской улицей, Триумфальной и Лубянской площадями. Срок окупаемости подобных стоянок — около пяти лет.

В то же время идея размещать под землей логистические центры не является столь популярной, как не попадающая в категорию активного спроса. По подобной технологии построены лишь некоторые принадлежащие Минобороны склады оружия, а также помещения, используемые для хранения некоторых веществ особой категории. По мнению аналитиков, присущее для любых подземных объектов троекратное повышение себестоимости строительства себя не окупит. К тому же дополнительных вложений потребуют организация вертикальных коммуникаций (лифты и травелаторы) для свободного перемещения груза и персонала между подземным и наземным пространствами. Поэтому, как говорят эксперты, инвесторов скорее заинтересуют логистические центры, вынесенные за черту города, чем помещенные под землю.