Ипотечное рабство

Купить квартиру в кредит в России можно было еще в прошлом веке. Однако в отличие от сегодняшних 10-12% годовых в конце 90-х годов XX века ставки превышали 20% годовых. На Западе банки нередко "перекупают" клиентов у своих конкурентов, предлагая им более выгодные условия. В России же улучшить условия кредита, переоформив его под более низкую процентную ставку в другом банке, практически невозможно. Все дело в том, что в нашей стране кредитный договор заключается раз и навсегда.

В современной России первую массовую программу ипотечного кредитования представил банк "Дельтакредит". Еще в самом конце 90-х годов кредит на квартиру в этом банке мог взять любой россиянин, который подтвердил бы свои доходы справкой из бухгалтерии (2-НДФЛ). Однако процентная ставка, которую должен был заплатить заемщик за пользование ипотечными деньгами, доходила до 24% годовых в валюте. Некоторые банки предлагали взять рублевые кредиты под 25-30%. Сегодня средняя процентная ставка за пользование кредитом на покупку жилья — 12% годовых в валюте и 15% в рублях. Самую низкую ставку декларирует "Внешторгбанк Розничные услуги" — от 9,8% годовых. Далее идут Международный московский банк (ММБ) и Национальный резервный банк — от 9,9% годовых при валютном кредите. От 10% годовых берет банк "Зенит", 10,5% — Городской ипотечный банк (ГИБ), 11% — банк "Сосьете Женераль Восток" и Русский ипотечный банк (РИБ). Банки--партнеры Агентства по ипотечному жилищному кредитованию выдают рублевые кредиты под 14% годовых.

Казалось бы, те, кто получил кредит несколько лет назад по более высокой ставке, могут рассчитывать на ее понижение согласно общей тенденции снижения ипотечных ставок. Однако, получая кредит в банке, заемщик подписывает стандартный кредитный договор, в котором закрепляются правила игры с банком на протяжении всего периода "жизни" кредита. Одним из основных пунктов в кредитном договоре является фиксация процентной ставки на весь период срока кредитования. А срок этот в случае ипотечного кредита далеко не мал. С одной стороны, это защищает заемщика от повышения ставки в случае неблагоприятного развития событий на финансовом рынке, а с другой — не позволяет снизить процентную ставку по кредиту в противоположном случае.

"Заключая договор с заемщиком, банк однозначно определяет условия, при которых фиксируется возможность изменения процентной ставки в течение срока кредита. Даже в случае отзыва у банка лицензии и передачи кредитов на обслуживание другому кредитору существенные условия ранее заключенного кредитного договора не могут быть изменены",— объясняет старший вице-президент "Внешторгбанка Розничные услуги" Анатолий Печатников. Это означает, что, даже если средние рыночные ставки по ипотечным кредитам снизились до 10%, заемщику, взявшему кредит несколько лет назад под 18-22%, придется платить эту ставку, закрепленную в кредитном договоре. "Если банк соглашается снизить ставку, то это, как правило, добрая воля банка. Случай крайне редкий. Можно попробовать получить кредит в другом банке, но пока с этим много технических сложностей",— уточняет начальник управления ипотечного кредитования Росбанка Янис Канестри.

Сегодня перейти от банка к банку хотя и возможно теоретически, но на практике очень сложно. "Заемщик, безусловно, может рефинансировать (перепродать) ипотечный кредит. Но сначала ему нужно получить согласие банка, в котором у него уже есть кредит",— говорит зампредправления "Абсолют банка" Олег Дмитриенко. Однако договор двух банков между собой, по мнению банковских аналитиков, невыгоден хотя бы одной стороне — тому, от кого уходит заемщик. Поэтому действовать ипотечный должник должен сам. "Заемщики не могут менять кредиторов только по своему желанию. Если клиент хочет снизить ставку по кредиту, при этом перейдя в другой банк, он сначала должен сам погасить первоначальный кредит, взяв деньги, например, в другом банке",— объясняет замруководителя управления продуктами розничного бизнеса ФК "Уралсиб" Василий Палаткин.

Схема перехода из банка в банк может выглядеть так: после оформления короткого потребкредита в новом банке заемщику нужно досрочно погасить свой действующий ипотечный кредит. Затем, сняв с заложенной ипотечной квартиры обременение, ее надо заложить в другом банке и за счет этих средств вернуть деньги по короткому кредиту. По словам предправления ГИБа Николая Шитова, "такой переход будет стоить заемщику определенных денег". "Но даже если это достаточно весомая сумма, а в перспективе заемщика ждет существенное улучшение условий кредитования, то почему бы и нет",— говорит он. "Практически рефинансировать кредит очень сложно, да и короткие потребительские кредиты предоставляются по более высоким ставкам. Поэтому использовать их для погашения ипотечного кредита нет смысла",— считает директор департамента розничного кредитования Промсвязьбанка Галина Побединская. А Янис Канестри уверен, что "в течение года-двух у банков появятся такие продукты, как кредит на рефинансирование другого кредита, соответственно, можно будет беспрепятственно продать свой ипотечный кредит другому банку".

Кроме строгих правил по отношению к смене банка-кредитора условия, которые могут быть сформулированы в договоре, накладывают определенные ограничения на эксплуатацию самой квартиры. Например, желая снизить затраты на обслуживание ипотечного кредита, заемщик может сдавать "ипотечную" квартиру. Однако некоторые банки регулируют возможность сдачи квартиры в аренду. "В соответствии с кредитным договором заемщик обязан получить одобрение банка на сдачу квартиры внаем",— предупреждает начальник управления розничных продуктов и услуг ММБ Алексей Аксенов. "Банк регулярно контролирует состояние залога и использование его по назначению,— уточняет Галина Побединская.— Например, в договоре нашего банка предусмотрен пункт, в котором клиент соглашается с правом банка раз в год проверять состояние квартиры". А Николай Шитов уверен, что разрешение на сдачу собственной квартиры получать не нужно: "Заемщик должен только письменно уведомить об этом наш банк". С ним согласен старший юрист компании "Линия права" Александр Казаков: "С юридической точки зрения если иное не согласовано в договоре, то получать согласие банка на сдачу предмета залога в аренду или внаем не нужно".

ЕВГЕНИЯ ДМИТРИЕВА

Сколько стоит кредит на покупку жилья >>