Аренда дошла до пика

Высокий спрос на бюджетные квартиры привел к выраженному сезонному увеличению средней стоимости долгосрочной аренды жилья: к августу средние цены выросли на 8–9%, но преимущественно из-за изменения структуры предложения. За месяц объем экспозиции на крупнейших региональных рынках сократился почти на 20%. Пик спроса уже пройден, но высокая активность арендаторов на рынке сохранится еще месяц-полтора. К концу года выравниванию ставок будет способствовать рост экспозиции, в частности, за счет выхода на рынок инвестиционных квартир и решения части собственников повременить с продажей жилья.

Фото: Евгений Павленко, Коммерсантъ

Средняя стоимость аренды однокомнатных квартир на 18 крупнейших региональных рынках России (16 городов-миллионников, Московская и Ленинградская области) в сентябре составила 26,1 тыс. руб., двухкомнатных — 39,1 тыс. руб. За месяц эти показатели выросли на 9% и 8% соответственно. Такие данные приводят в «ЦИАН.Аналитике». Согласно подсчетам «Этажей», за последний месяц средняя стоимость аренды однокомнатных квартир в крупнейших городах выросла на 3,5%, до 22,2 тыс. руб. в месяц. Двухкомнатные квартиры за аналогичный период подорожали на 3,2%, до 26,9 тыс. руб. в месяц. В «Авито Недвижимости» отмечают, что средняя ставка аренды долгосрочной недвижимости в России в целом сейчас составляет 26 тыс. руб. За месяц значение выросло на 4%, за год — на 13%.

Выраженная динамика средних цен привычна для высокого осеннего сезона: в 2018 и 2019 годах ставки в этот период за месяц увеличились на 4%, в 2020 году — на 7%, в 2021 году — на 10%, замечает руководитель «ЦИАН.Аналитики» Алексей Попов. Прошлый год стал исключением: внешние потрясения привели к снижению ставок. Колебания объясняются высоким спросом: за месяц, по данным «ЦИАН.Аналитики», предложений в базе стало на 19% меньше.

Руководитель категории долгосрочной аренды «Авито Недвижимости» Константин Каменев говорит о сокращении числа лотов на 7% за месяц и на 18% год к году.

Сильный разброс динамики средних цен по регионам, по мнению господина Попова, указывает на то, что на динамику показателей в большей степени влияет изменение структуры предложения, а не цен на экспонируемые лоты. Так, в Самаре однокомнатные квартиры, по его подсчетам, за четыре недели подорожали в среднем на 23%, до 25 тыс. руб. в месяц. В Волгограде рост составил 18%, до 21,2 тыс. руб. в месяц. Одновременно в Уфе показатель снизился на 3%, до 18,9 тыс. руб. в месяц. В «Этажах» заметили небольшое снижение средних цен на «однушки» в Омске — на 0,5% за четыре недели, до 16,9 тыс. руб. А в Нижнем Новгороде ставка выросла на 5,9%, до 22 тыс. руб. в месяц, заметили аналитики.

В Москве, согласно подсчетам «ЦИАН.Аналитики», однокомнатная квартира сейчас стоит в среднем 51,1 тыс. руб. в месяц. К августу показатель вырос на 11%, к аналогичному периоду прошлого года — на 3%. Замдиректора управления аренды компании «Инком-недвижимость» Оксана Полякова тоже называет колебание средних ставок в Москве механическим: бюджетные варианты быстро выбывают из базы, а более дорогие остаются. Такое явление, по ее словам, обычный сезонный тренд, который в этом году проявляется немного ярче.

«Спрос был сосредоточен на самых доступных предложениях весь год, в результате к осени таких объектов почти не осталось»,— рассуждает госпожа Полякова.

На этом фоне минимальная стоимость аренды в границах «старой» Москвы за месяц выросла с 25 тыс. до 30 тыс. руб. в месяц. На долю лотов в категории 30–36 тыс. руб. в месяц, по словам госпожи Поляковой, сейчас приходится только 6% экспозиции. В целом количество доступных вариантов на рынке сейчас на 115% ниже показателя за аналогичный период прошлого года, замечает она.

В сегменте высокобюджетного жилья Москвы средние цены за минувший месяц поменялись незначительно, но дисконты практически сошли на нет, говорит руководитель арендного направления Apple Real Estate Владимир Родионов. «Мы видим пришедший в норму и соответствующий рынку активный спрос: уехавших экспатов заменили локальные топ-менеджеры и региональный бизнес, которые снимают жилье от 300 тыс. руб.»,— рассуждает он. Тренд, по мнению эксперта, привел к сокращению экспозиции в высокобюджетном сегменте на 20% за год.

На региональных рынках в целом, по мнению директора департамента аренды «Этажей» Ольги Павлиновой, сейчас заметен острый дефицит доступного арендного предложения. Но пик высокого спроса на долгосрочную аренду уже прошел, считает Алексей Попов, обращая внимание на то, что в августе объем экспозиции сокращался быстрее. Максимальная активность аудитории, по его словам, также была зафиксирована на третьей неделе прошлого месяца. Стабилизацию замечает и госпожа Павлинова, хотя спрос, по ее словам, все еще высокий.

Оксана Полякова поясняет, что высокая активность в Москве будет сохраняться еще месяц-полтора. Это может привести к краткосрочному росту цен на 10–15%, но уже к зиме спрос ослабнет, и собственникам придется снижать цены на те же 10–15%.

Эксперт не исключает, что предложений на рынке будет становиться больше: многие вкладываются во вторичную недвижимость для сохранения накоплений.

Госпожа Павлинова добавляет, что вместе с ростом ставок на рынок возвращаются арендодатели, ранее планировавшие продажу своих объектов. «Сейчас они не спешат со сделками: сдают квартиры и ждут появления покупателя, который готов приобрести за приемлемую цену»,— говорит она. Именно с постепенным ростом экспозиции на рынке начнется снижение средних цен, замечает господин Попов. «Судя по сложившейся динамике, на это потребуется еще не менее трех-четырех недель, а итоговый рост ставок по завершении сезонного пика составит плюс 12–14% от базовых значений начала лета»,— рассуждает он.

Динамика цен на долгосрочную аренду на крупнейших региональных рынках страны

Локация
Однокомнатные квартиры
Двухкомнатные квартиры
Средняя ставка аренды (тыс. руб. в месяц)
Динамика (%)
Средняя ставка аренды (тыс. руб. в месяц)
Динамика (%)
Сентябрь 2022
Август 2023
Сентябрь 2023
За месяц
За год
Сентябрь 2022
Август 2023
Сентябрь 2023
За месяц
За год
Москва
49,5
46,2
51,1
11%
3%
84,1
82
91,8
12%
9%
Санкт-Петербург
31
30,8
35,7
16%
15%
53,2
51,2
53,5
4%
1%
Екатеринбург
22,5
24,9
27,9
12%
24%
34
34,1
38,3
12%
13%
Ростов-на-Дону
22,6
23,9
26,9
13%
19%
44,1
41,1
46,2
12%
5%
Краснодар
22,8
25,6
26,2
2%
15%
37,6
40,9
46
12%
22%
Казань
20,4
24,1
26,1
8%
28%
29,3
37
39,3
6%
34%
Новосибирск
22,4
23,4
25,4
9%
13%
30,8
33,8
39,4
17%
28%
Самара
18,8
20,3
25
23%
33%
29,6
27
30,3
12%
2%
Севастополь
25,8
23
24,4
6%
-5%
36,4
31
34
10%
-7%
Красноярск
19,6
22,1
24,1
9%
23%
26,8
35
35,4
1%
32%
Нижний Новгород
21,1
23,5
24
2%
14%
31,9
35,3
34,7
-2%
9%
Волгоград
15,8
17,9
21,2
18%
34%
24,9
25,4
28,9
14%
16%
Челябинск
14,9
18,9
20,7
10%
39%
24,4
29,1
27,9
-4%
14%
Воронеж
16,2
18
20,2
12%
25%
27,1
30
28,8
-4%
6%
Пермь
17,5
18,1
19,6
8%
12%
23,8
28,8
31,7
10%
33%
Уфа
16,7
19,4
18,9
-3%
13%
22
22,9
26,1
14%
19%
Московская область
30
30,2
31,2
3%
4%
42,1
41,5
42,5
2%
1%
Ленинградская область
21,6
21,3
22
3%
2%
31,3
29,2
29,1
0%
-7%

Источник: данные «ЦИАН.Аналитики».