Сегментирование первичного рынка жилых помещений по доступности жилья в г. Пенза

ЖИЛИЩНЫЕ СТРАТЕГИИ

Том 5 • Номер 1 • Январь-март 2018 ISSN 2410-1621

Russian Journal of Housing Research

>

Креативная экономика

издательство

сегментирование первичного рынка жилых помещений по доступности жилья в г. Пенза

Улицкая Н.Ю. \ Шапошников Н.А. 1

1 Пензенский государственный университет архитектуры и строительства, Пенза, Россия АННОТАЦИЯ:

Несмотря на значительный научный задел в теории и методологии рынка недвижимости, определение доступности жилья относится к субъективной категории, имеющей существенные отличия и особенности имплементации в различных социально-экономических системах территорий, что вызывает потребность аргументации доступности жилья как критерия сегментирования потребителей в условиях локального рынка жилых помещений. В статье представлены результаты анализа первичного рынка жилых помещений и сегментирования потребителей по доступности жилья в г. Пенза. В практическом плане результаты исследования будут полезны для застройщиков при формировании стратегии позиционирования и продвижения предложений для определенных сегментов рынка.

КЛЮЧЕВЫЕ СЛОВА:доступность жилья, первичный рынок жилых помещений, коммерческий и социальный сегменты рынка, категории потребителей.

Введение

Рынок недвижимости как мультидисциплинарная категория всегда был предметом исследования в различных областях знания, что фиксируется в зарубежной и отечественной научной литературе. Однако многие темы до сих пор остаются дискуссионными, например, классифицирование объектов недвижимости, государственное регулирование рынка недвижимости [2] (Korosteleva, 2014), ценообразование на рынке жилья [10] (Storchevoy et 01., 2016), управление потребителями жилья, механизмы формирования потребительского спроса на жилье, формализация рынков [17] (Brueckner, Selod, 2009) и др.

К субъективной категории относится и понимание доступности жилья, что подтверждается большим диапазоном мнений зарубежного и отечественного научного сообщества (некоторые утверждения приведены в табл. 1). Например, одни авторы видят в термине «доступное

segmentation of primary housing market by housing affordability in penza

Ulitskaya N.Yu.1, Shaposhnikov N.A. 1

1 Penza State University of Architecture and Construction, Russia

жилье» только жилье для малоимущих домохозяйств [21] (Gabriel et al., 2005), другие -альтернативу терминам «государственное», «социальное» или «недорогое» жилье, приобретаемое в том числе за счет ипотечного кредитования [1] (Bondar, Mokronos, 2016). Также есть работы, где доступность жилья раскрывается как показатель анализа тенденций на рынке жилья в разрезе сопоставлений различных типов домохозяйств для обоснования государственной жилищной политики [26] (Hulchanski, 1995).

Обширный диапазон трактовок предопределяет наличие широкого спектра методик определения показателя доступности жилья (табл. 2). Однако в методиках зачастую не учитываются первостепенные расходы домохозяйств, игнорируется неоднородность и динамика доходов домохозяйств, не берутся во внимание структура домохозяйств и ежегодная капитализация жилья. Таким образом, с одной стороны, приведенные расчеты по странам, регионам и муниципальным образованиям по разноплановым методикам не являются абсолютно достоверными и несопоставимы между собой, с другой - такие расчеты продолжительное время применяются для обоснования жилищной политики и выбора стратегий развития рынков жилья.

Следовательно, существует объективная необходимость дополнить сложившуюся теорию и методологию эмпирическими исследованиями, апробирующими сегментирование по доступности жилья в условиях локальных рынков, обладающих специфическими факторами, накладывающими отпечаток на условия доступности жилья для различных категорий населения.

Цель данного исследования - обоснование доступности жилья для потребителей как показателя сегментирования рынка жилых помещений.

ABSTRACT:_

Despite the considerable scientific reserve in the theory and methodology of the real estate market, the definition of housing affordability refers to a subjective category that has significant differences and implementation peculiarities in various socio-economic systems of the territories, which necessitates the argumentation of housing affordability as a criterion for segmenting consumers in the local residential market. The article presents the results of the analysis of primary housing market and segmentation of consumers by housing affordability in Penza. In practical terms, the results of the study will be useful for developers during formation of a strategy for positioning and promoting proposals for certain segments of the market.

KEYWORDS: housing affordability, primary housing market, commercial and social segments of the market, consumer categories.

JEL classification: L74, R30, R31 Received: 01.01.2018 / published: 31.03.2018

© Author

CITATION:_

Ulitskaya N.Yu., Shaposhnikov N.A. (2018) Segmentirovanie pervichnogo rynka zhilyh pomescheniy po dostupnosti zhilya v g. Penza [Segmentation of primary housing market by housing affordability in Penza]. Zhilischnye strategii. 5. (1). - 25-48. doi: 10.18334/zhs.5.1.38908

Таблица 1

Подходы к определению доступности жилья

год Представители Подход к определению доступности жилья

1990 Bramley G. Доступность является простой концепцией для понимания в целом, но может быть с трудом реализована на практике, учитывая изменения домохозяйств с течением времени

1995 Hulchanski Для определения доступности применен показатель недельной платы за один месяц аренды жилья

2005 Gabriel M., Jacobs K., Arthurson K, Burke T. and Yates J. Экономическая доступность жилья - сохраняющиеся затраты на ипотеку или арендную плату по отношению к доходу, проблемы доступа к жилью, неспособность позволить себе расходы на жилье после покрытия других расходов или проблему слишком низкого дохода или слишком высоких цен на жилье. Показано, что доступность может быть различна для домохозяйств, на что влияют занятость, транспорт, здравоохранение и др.

1998 Tiwari and Parikh Предложено доступность жилья определять как отношение общих доходов к остаточному доходу домохозяйства

2007 Lux Установлен квазинормативный показатель доступности путем оценки общей стоимости расходов на жилье на различных уровнях арендной платы за счет эконометрического регресса экономических факторов

2007 Milligan V., Phibbs P., Gurran N., Fagan K. Доступное жилье - это жилье, соответствующее потребностям целого ряда домашних хозяйств с низким и умеренным доходом и оцениваемое таким образом, чтобы низкие и умеренные доходы могли покрывать основные расходы на жизнь

2009 Gan, Hill Выделены различия между доступностью приобретения

2011 Abeysinghe T., Gu J.Y. Индекс доступности жилья - отношение пожизненного дохода к цене дома, которая отражает тенденции и циклы доступности жилья на частных и государственных рынках жилья

2011 Stone Michael E. Доступность жилья является относительной оценкой изменения во времени стоимости жилья и семейного дохода

2011 Haffner, Heylen Предложено разделять доступность жилья на краткосрочную и долгосрочную: первый относится к финансовому доступу к жилью, второй касается расходов на потребление жилья

ОБ АВТОРАХ:_

Улицкая Наталья Юрьевна, доцент кафедры кадастра недвижимости и права, кандидат экономических наук, доцент

Шапошников Никита Александрович, студент

ЦИТИРОВАТЬ СТАТЬЮ:_

Улицкая Н.Ю., Шапошников Н.А. Сегментирование первичного рынка жилых помещений по доступности жилья в г. Пенза // Жилищные стратегии. - 2018. - Том 5. - № 1. - С. 25-48. doi: 10.18334^.5.1.38908

Окончание табл. 1

год Представители Подход к определению доступности жилья

2011 Матасова О.И. Предложено доступность жилья определять через дифференциацию населения на отдельные категории (группы) в зависимости от величины среднедушевого дохода

2013 Tsai Переходит от нормативного подхода к определению доступности к эконометрическому анализу социально-экономических факторов и последствий уровня доступности жилья

2013 Минченко М.М., Ноздрина Н.Н. Предложено целенаправленно содействовать повышению социальной доступности жилья и развивать нерыночные пути обеспечения населения жильем

2013 Черепович А.В. Доступность дохода измеряет отношение цен на жилье к доходу, а доступность покупки измеряет пропорцию дохода к ипотечным платежам и показывает. в состоянии ли домохозяйство заимствовать достаточно большие ресурсы для приобретения жилья

2013 Туртушов В.В. Доступность жилья отражает современное состояние на рынке жилья, текущую картину в экономике в целом, учитывает активность населения на рынке жилья, его ожидания. Критерий доступности жилья - реальная рыночная стоимость с учетом платежеспособности населения, которая зависит от доходов, сбережений и возможности получения кредита

2014 Li J. Выделено три метода измерения доступности жилья: нормативный подход определяет пороговое значение предела или нормы доступности жилья; поведенческий подход оценивает доступность жилья путем исследования выбора разных бытовых характеристик жилья; субъективный подход основывается на крупных выборочных обследованиях, обобщающих субъективные оценки чувств респондентов к их потребительским возможностям

2014 Мустафина Л.Р. Соотношение между ценами на рынке жилья и доходами населения характеризует доступность жилья и может быть рассчитано как показатель доступности, определяющий возможности населения в приобретении жилья

2016 Бондарь А.П., Мокронос В.И. Доступность жилья определяется как «такое состояние рынка жилья, которое обеспечивает возможность для населения при имеющемся уровне доходов и сложившемся уровне цен на жилье приобрести его в собственность, используя рыночные механизмы». На данный показатель оказывают влияние такие факторы, как цена жилья, доходы населения, проценты по ипотечным кредитам, уровень безработицы и др.

2016 Леонова Л.Б., Засухина В.С. Доступность жилья учитывает активность населения на рынке, ожидания граждан и степень доверия к государственным и коммерческим институтам. Главным фактором доступности жилья является его стоимость, влияние которой сказывается при всех формах приобретения жилья: единовременной оплате, различных видах кредитования и субсидирования

Источник: составлено авторами по [1, 3-6, 13-16, 22, 24, 30-32, 34] (Bondar, Mokronos, 2016; Leonova, Zasukhina, 2016; Matasova, 2011; Minchenko, Nozdrina, 2013; Mustafina, 2014; Turtuhsov, 2013; Cherepovich, 2013; Abeysinghe, Gu, 2011; Gan, Hill, 2009; Haffner, Heylen, 2011; Lux, 2007; Stone, Burke, Ralston, 2011; Tsai, 2013).

Таблица 2

обзор методик оценки доступности жилья

№ источник Методика Примечание

1 Национальная ассоциация риелторов США (1993) М1 Л! - — 100% 1т где А1 - индекс доступности жилья; М1 -средний доход домохозяйства, ден. ед.; 1т - доход, необходимый для получения и обслуживания долгосрочного ипотечного кредита, достаточного для приобретения среднего по стоимости жилья, ден. ед. За основу взят показатель индекса доступности жилья как инструмент оценки кредитования потребителей

2 ООН-Ха-битат (2000) Д ИД =--> гаю: С где ИД - индекс доступности жилья; Д -средний доход домохозяйства, руб./год; С - средняя стоимость жилья, руб. Индекс доступности жилья для населения определяется количеством лет, необходимых семье для накопления денежных средств на приобретение жилья, с таким условием, что все доходы семьи будут направляться на эти цели

3 Фонд «Институт экономики города» (2000) ч V Б-Р кд {V,!, ИМ) = --= --- (/ -пм у - ИМ) где ПМ - годовой прожиточный минимум семьи; V - средняя стоимость приобретаемой квартиры, тыс. руб.; I - средний годовой доход типовой семьи, тыс. руб.; Б - площадь приобретаемой квартиры, кв. м; Р - цена кв. квартиры Учтена стоимость годовых текущих расходов на все потребности семьи в виде годового прожиточного минимума

4 ФЦП «Жилище» (2001) Рн2 Рн2 X Ё4 м2 КД= —-—- Дгсд Дмес X Зчел х 12мес где Р - рыночная стоимость 1 кв. м жилья в среднем за год; Б - площадь квартиры, кв. м; Д - среднедушевой денежный доход, руб. / месяц на человека; 54 - площадь квартиры, кв. м; 3 - число членов домохозяйства, чел.; 12 - количество месяцев в году Рассчитывается на основе значений следующих показателей: средней цены 1 кв. м жилья, среднедушевых денежных доходов домохозяйства из 3 человек и соответствующего социального стандарта площади в 54 кв. м.

5 Стерник Г.М. (2014) иначе кд ^^ I = 12х1дхпс Б = (Бн - Би) где V - средняя стоимость приобретаемой квартиры, тыс. руб.; I - средний годовой доход типовой семьи, тыс. руб.; 1д - месячный душевой доход; ПМ - годовой прожиточный минимум семьи, тыс. руб.; Бн - площадь приобретаемой квартиры, кв. м; Би - площадь имеющегося жилья, кв. м; Р - средняя удельная цена приобретаемой и имеющейся квартиры, тыс. руб./кв. м. Переход от использования средних по рынку удельных цен к дифференцированным по классу качества (средним удельным ценам и размерам квартир) для расчета Кд каждой из групп населения; дифференциация населения на основе статистических данных о доходных группах

Окончание табл. 2

1 2 3 4

6 Тарханова Е.В., Ба-ронин С.А. (2014) где Ко - коэффициент отклонения уровня дохода от средней по стратификационным группам населения; СМ - стоимость 1 кв. м жилья эконом-класса (первичный рынок), руб.; 54 - площадь условной квартиры, кв. м; ДСД - среднедушевой ежемесячный доход нуждающегося в жилье, руб.; ПМ - величина прожиточного минимума; 3 - число членов домохозяйства, чел.; 12 - количество месяцев в году. Население разделено по доходам: «малоимущие», крайняя нищета, беднейшие, бедные, выше бедности, «нижний средний класс», «предсредний класс», «средний класс», «верхний средний класс», «состоятельные», «богатые», для которых установлен коэффициент отклонения дохода от среднего показателя

Источник: составлено авторами по [11, 12] (Sternik, Apalkov, 2014; Tarkhanova, Baronin, 2014).

Для достижения цели поставлены следующие задачи:

• исследование терминологии доступности жилья и методик расчета показателей доступности жилья для выделения основных факторов рынка жилья и компонентов, определяющих доступность жилья (теоретический аспект);

• анализ рынка жилых помещений для выявления факторов его развития и компонентов доступности жилья (методологический аспект);

• аргументация сегментирования посредством распределения категорий потребителей по доступности жилья (практический аспект).

Гипотеза исследования - факторы первичного рынка жилых помещений обуславливают набор компонентов, определяющих доступность жилья и которыми можно дополнить базовые положения методологии сегментирования потребителей.

Объектом исследования выступил рынок жилых помещений в городе Пенза. Предмет - доступность жилья как показатель сегментирования потребителей.

Методика исследования

Логическая структура исследования состоит из трех этапов:

• на первом осуществлен обзор зарубежной и отечественной научной литературы;

• на втором проанализированы статистические данные, характеризующие первичный рынок жилых помещений;

• на заключительном этапе обосновано сегментирование потребителей по показателю «доступность жилья».

В рамках первого этапа исследования метод анализа позволил выделить схожие положения и отличия трактовок «доступность жилья» и методик определения доступности жилья. Было рассмотрено более ста публикаций по данной теме, однако

выбраны только те работы, которые обладали отличительными характеристиками (авторские трактовка, позиция, методика, выделение факторов рынка жилья). В итоге в репрезентативную выборку включена 31 публикация. Посредством синтеза систематизирована научная литература, отражающая теоретические и практические аспекты факторов рынка. Систематизация заключается в двух положениях:

• сгруппированы основные позиции ученых относительно факторов влияния на рынок и распределены между четырьмя базовыми структурами рынка: характеристика территории вместе со сложившимися условиями рыночной инфраструктуры; характеристика строительного бизнеса, характеристика потребителей и система публичного регулирования;

• классификация компонентов доступности жилья распределена между основными факторами рынка, что позволяет одновременно рассчитывать уровень доступности жилья и видеть, какие факторы в большей мере влияют на этот показатель.

На втором этапе были востребованы методы дедукции, индукции, статистического анализа, выборочного мониторинга и расчета доступности жилья.

Методы дедукции и индукции, с одной стороны, позволяют общие тенденции рынка жилья проецировать как фактор влияния на локальный рынок, с другой - специфику локального рынка применять для обоснования общих трендов рынка жилья.

Официальные статистические данные, проанализированные за 2008-2016 гг. в разрезе страны, региона и муниципального образования, позволили показать динамику рынка жилья и обосновать выделение коммерческого и социального сегментов потребителей жилья.

Выборочный мониторинг официальных сайтов застройщиков позволил выделить предложения на первичном рынке жилых помещений 12 строительных организаций г. Пенза. Это стало эмпирической основой (в фокусе характеристик строительного бизнеса) для расчетов доступности жилья по показателям местоположения, площади и стоимости квартир. Статистический анализ позволил выделить основные характеристики потребителей жилья в г. Пенза и включить в расчеты доступности жилья доходы, расходы и структуру домохозяйств. Расчеты показателей доступности жилья проводились в программе Microsoft Excel.

На третьем этапе осуществлено сегментирование потребителей жилья в г. Пенза согласно маркетинговой методологии сегментирования, дополненной метриками доступности жилья. Метод зонирования позволил графически визуализировать результаты сегментирования по доступности жилья относительно новостроек в микрорайонах города.

Основы рынка жилых помещений и доступности жилья

Рынок жилья является гетерогенной структурой, состоящей из совокупности взаимосвязанных сегментов, которые можно классифицировать:

• по «новизне» объекта недвижимости рынок делится на первичный (новое жилое помещение, право на которое возникает у приобретателя впервые) и вторичный (эксплуатируемое ранее жилое помещение, право на которое переходит от одного лица к другому);

• по видам прав: рынок купли-продажи, рынок аренды, рынок социального найма; рынок приватизации; рынок бесплатного предоставления;

• по форме сбыта: рынок аукционов, рынок ипотеки, рынок прямых продаж, рынок посреднических продаж;

• по объектам сделок: рынок домов и их частей, квартир и их частей, комнат, а также недостроенных и проектируемых жилых помещений;

• по потребителям: сегмент конечных потребителей (физические и юридические лица для своих нужд); сегмент деловых потребителей (для извлечения прибыли);

• по продавцам: сегмент публичных продавцов (органы власти), сегмент частных деловых продавцов (девелоперы, застройщики), сегмент частных непрофессиональных продавцов, сегмент посредников.

Под первичным рынком жилых помещений понимается механизм перехода вещных прав на жилые помещения от конкурентного производителя (строительные организации, частные застройщики) через честного продавца (сам производитель, посредническая организация, орган власти) к свободно действующим приобретателям (физические и юридические лица, органы власти), в котором задействованы императивные институциональные структуры (органы учета и регистрации) и профессиональные институты (кадастровые инженеры, оценщики, риелторы, нотариусы, кредитные организации). Товаром на рынке выступают «новые» комнаты, квартиры, индивидуальные жилые дома и их части, причем как уже созданные, так и на этапе планирования.

Одним из основных сигналов для первичного рынка жилых помещений служит показатель доступности жилья. Представляется, что наибольшее применение показатель доступности жилья должен получить при сегментировании потребителей, взятый на вооружение производителями и продавцами жилых помещений. Посредством глубокого анализа научных точек зрения на факторы развития рынка жилья для развития представления о доступности жилья как показателя сегментирования потребителей нами выделены основные факторы развития первичного рынка жилых помещений и сопоставлены с компонентами, определяющими доступность жилья (табл. 3). Это позволяет в дополнение к существующим критериям сегментировать потенциальных потребителей по следующим основаниям: доступность местоположения жилого помещения; доступность площади жилого помещения; доступность цены жилого помещения; платежеспособность потребителя (высокий, средний и низкий доход), способ приобретения жилья (самостоятельно или с привлечением заемных средств - коммерческий сегмент, за счет государственного или муниципального финансирования - социальный сегмент), что в комплексе позволит более точно выде-

лять целевую аудиторию и для нее создавать и продвигать соответствующие жилые помещения.

Таблица 3

Систематизация факторов и компонентов доступности жилья

Укрупненная группа факторов Факторы, влияющие на первичный рынок жилых помещений Основные компоненты, определяющие доступность жилья

Характеристики территории, инфраструктуры рынка Статус и месторасположение населенного пункта; площадь населенного пункта; существующий жилищный фонд; экология; безопасность; условия ипотечного кредитования; уровень развития инфраструктуры рынка (нотариат, учет, регистрация, кредитование); ВРП Доступ к земле для строительства; доступ к финансам; доступ к услугам общественного транспорта; доступ к объектам образования (вуз, школа, детский сад); доступ к торговым объектам; доступ к медицинским услугам; доступ к местам отдыха; коммунальные услуги

Характеристики строительного бизнеса Темпы строительства; гудвилл организации; страхование; наличие и стоимость строительных материалов; квалифицированный труд и технология; инвестирование в строительство; затраты на строительство Цена жилья; площадь жилья; качество жилья; энергоэффективность жилья

Социально-экономические характеристики потребителей жилья Демография и миграция населения; плотность населения; потребительские представления о жилье; закредитованность населения; занятость населения Доходы и расходы домохозяйства; структура домохозяйства

Государственное и муниципальное регулирование рынка и предпринимательства Стабильность законодательства; земельная и жилищная политика; гарантированность института собственности и аренды; налог на имущество и сделки с жильем Субсидирование и/или предоставление жилья; финансовая поддержка застройщиков

Источник: составлено авторами по [2, 17-20, 25, 27-29] (Korosteleva, 2014; Brueckner, Selod, 2009; Carozzi, Cheshire, Hilber, 2017; Case, Shiller, 2004; Esruq-Labin et al., 2015; Jewkes, Delgadillo, 2010; Li, 2014).

Таким образом, приведенный анализ позволяет нам рассматривать показатель доступности жилья (Дж) как соотношение характеристик рыночных предложений (площадь и стоимость жилых помещений) и показателей платежеспособности потребителей (возможность самостоятельно не в удаленной перспективе улучшить жилищные условия), являющееся индикатором спроса-предложения на рынке жилых помещений (чем выше показатель (в годах), тем недоступнее жилье для потребителей, и наоборот); определяемое посредством следующей формулы:

Дж = -^-> (О

учнсло членов домохозяйства j, _ учи ело членов домохозяйства р ¿-гад •"год racx

при условии, что Pacx ^ Дох

где Дж - показатель доступности жилого помещения в годах; Рп - площадь требуемого жилого помещения (устанавливается в зависимости от нужд домохозяйства и существующих предложений на рынке); Бп - цена 1 кв. м жилого помещения (складывается по усмотрению продавца в зависимости от местоположения, строительных материалов, благоустройства, инфраструктуры территории, деловой репутации застройщика и т.п.); ЧЛЕНЕЕ да™™™™» дох _ среднегодовой доход домохозяйства, складывающийся их доходов его членов (заработная плата, пенсия, стипендия, социальные пособия, дивиденды и пр.); ЧЛЕНЕЕ до»™™™™» расх _ среднегодовой расход домохозяйства, складывающийся их расходов на первостепенные нужды домохозяйства (потребительская корзина, коммунальные платежи и т.п.).

В отличие от других методик, такая формула позволяет рассчитать доступность искомого жилья потребителем самостоятельно и соответствующим образом выстроить стратегию улучшения жилищных условий (искать жилое помещение меньшей площади, более дешевое, у другого застройщика, в другом месте и т.п.). В предложенной формуле отдельно не учитывается ипотечное кредитование, при необходимости кредитную массу можно распределить между доходами и расходами домохозяйства. А субсидирование некоторых категорий граждан государством может учитываться в показателе Дох.

Анализ рынка жилых помещений с учетом доступности для населения

Следуя логике дедукции и индукции, прежде чем рассматривать ситуацию непосредственно в г. Пенза, проанализируем данные на уровне России и Пензенской области, что позволит более достоверно определить основные факторы развития первичного рынка жилых помещений и аргументировать выделение сегментов рынка.

Строительный бизнес в России, особенно в секторе жилья, активно развивается, о чем свидетельствует статистический анализ (табл. 4). Однако при этом, по данным той же официальной статистики, численность занятых в строительстве сокращается, портфель заказов падает и, соответственно, снижается индекс предпринимательской уверенности. В пятерку основных факторов, ограничивающих производственную деятельность строительных организаций, несколько лет подряд входят: высокий уровень налогов, высокие издержки, недостаток заказов, неплатежеспособность заказчиков и недостаток финансирования.

Рассматривая коммерческий и социальный сегменты рынка, можно заключить, что по стране в целом потребители в большей мере самостоятельно или при помощи заемных средств строят жилье, а государственная поддержка позволяет только 5-7% нуждающихся граждан в год улучшить свои жилищные условия (при этом потребность остается высокая).

В Пензенской области строительный бизнес осуществляет порядка 20-25 строительных организаций. Однако в последние несколько лет некоторые застройщики обанкротились, другие - ушли с рынка. Это отразилось на движении работников,

Таблица 4

динамика показателей строительства в россии

год Число действующих строительных организаций, ед. объем работ в строительстве, млрд руб. Всего построено жилых домов, млн кв. м общей площади жилых помещений

2008 155036 4528,1 64,1

2009 175817 3998,3 59,9

2010 196234 4454,1 58,4

2011 209185 5140,3 62,3

2012 205075 5714,1 65,7

2013 217961 6019,5 70,5

2014 226838 6125,2 84,2

2015 232154 7010,4 85,3

2016 271604 7204,2 80,2

Источник: составлено авторами по данным Росстата [8]

Таблица 5

динамика показателей сегментов рынка жилых помещений в россии

год коммерческий сегмент рынка социальный сегмент рынка

Построено жилых домов населением за счет собственных и привлеченных средств, млн кв. м общей площади жилых помещений средние цены на первичном рынке жилья, руб./кв. м Весь ветхий и аварийный жилищный фонд, млн кв. м Число семей, получивших жилые помещения за счет господдержки, тыс. ед. Число семей, состоявших на учете в качестве нуждающихся в жилых помещениях, тыс. ед.

2008 27,4 52504 99,7 144 2864

2009 28,5 47715 99,5 147 2830

2010 25,5 48144 99,4 244 2818

2011 26,8 43686 98,9 181 2799

2012 28,4 48163 99,9 186 2748

2013 30,7 50208 93,9 153 2683

2014 36,2 51714 93,3 138 2716

2015 35,2 51530 88,0 135 2612

2016 31,8 53287 89,1 129 2542

Источник: составлено авторами по данным Росстата [8]

например, в 2017 г. было принято 277 работников в строительные организации, а выбыло из этой сферы 298 работников [8].

Несмотря на трудности строительного бизнеса, в области сложилась положительная динамика строительства жилья, увеличивающая площадь жилищного фонда (рис. 1). В 2017 г. введено в действие 886629 м2 общей площади жилья (100,1% к 2016 г.) [8].

4000 3000 2000 1000 0

2844 2658 2892 2622 2661 2952

1111111

2010

2011

2012

2013

2014

I Количество введенных в действие жилых домов, ед . •Индексы цен на первичном рынке жилья к концу года, %

Жил ищный фонд, всего млн.

I

Общая площадь жилых помещений, приходящаяся в среднем на одного жителя всего, м2

II

2015

105

90

100

95

2016

Рисунок 1. Динамика жилых помещений в Пензенской области Источник: составлено авторами пк данным [8]

Число квартир

всего, тыс.

однокомнатных

двухком натных

трёхкомнатных

четы рёхкомнатны

х и более

во КЕ артир

II 1.. 1.р

2014 2015 2016

671,6 683,2 691,3

169,6 175,7 178,6

281,8 284,7 286,2

188,8 191,8 193,2

31,4 68332,2 63931,3,3

средний размер квартиры, м2

I Средний размер одной квартиры!, м2

I однокомнатной  двухкомнатной трёхкомна тной четы! оёхком натно й и более

2014 2015 2016

52,8 53,1 2 53,7

33,6 33,8 34,9

472,0814 47,9 48,2301

66,2 66,7 66,9

121,4 12543,1 123,6

Рисунок 2.Динамика и структура кварттр на первичном рышке Источник: состав9^(22о авторами по манном [8]

Наибольшую долю предложений на рынке жилья составляют квартиры как наиболее приемлемые для потребителей, количество и площадь которых растут из года в год (рис. 2).

Анализ показал, что в Пензенской окласти долп сдалок с жилыми помещениями составляет 33% от общего числа сделок с недвижимостью (по России этот показатель -31%, в ПФО - 30%). Доступность жилья для населения отчасти становится возможнее за счет ипотечного кредитования. Активность населения по использованию ипотеки

и займа для улучшения жилищных условий в 2016 г. по области составила 15% (по России показатель кредитования сделок с жильем также составил 15%, в ПФО - 17%) (табл. 6).

Распределение структуры сделок между субъектами показывает, что превалирующее большинство составляют физические лица (табл. 7): по России это 97% (с привлечением кредитов и займов заключено 31% сделок), в ПФО - 97% (обременено 44% сделок), в Пензенской области - 97% (обременено 44% сделок).

Таблица 6

Показатели рынка жилых помещений за 2016 г.

сведения о зарегистрировано зарегистрировано зарегистрировано

поданных прав, ограничений ипотеки на жилые ипотеки на жилые

заявлениях на прав, сделок помещения на помещения на

государственную с жилыми основании договора основании закона

регистрацию прав помещениями

недвижимого

имущества и сделок

с ним, всего ед.

Российская 29628167 9089311 124330 1223761

Федерация

Приволжский 6452074 1944126 27875 293554

федеральный

округ

Пензенская 263944 87820 1751 11521

область

Источник: составлено авторами по данным Росреестра [7]

Таблица 7

распределение договоров купли-продажи на жилые помещения за 2016 г.

по субъектам сделок

1 стр. сведения о регистрации договоров купли-продажи на жилые помещения

2 стр. с привлечением кредитных средств и средств целевого займа

физические лица юридические лица российская Федерация субъект российской Федерации муниципальное образование с участием различных субъектов, где на стороне приобретателя выступает физическое лицо

Российская 3362364 51160 3799 5971 38747 2261

Федерация 1039955 5045 215 91 2272 132

Приволжский 715042 10508 859 295 10284 73

федеральный 317877 837 121 0 945 0

округ

Пензенская 30581 184 69 1 729 0

область 13393 33 0 0 2

Источник: составлено авторами по данным Росреестра [7]

Ввод в действие жилих домов, кв. м

Ввод в действие индивидуальных

жилых домов, кв. м

Число семей, получивших жилые помещения за счет господдержки,

ед.

Число семей, состоящих на учете в

качестве нуждающихся в жилых помещениях, ед.

I I I I

2008 2009 2010 2011

382700 385698 388800 390200

157637 143251 178900 180600

251 222 447 406

6595 6362 6291 6396

11111

2012 2013 2014 2015 2016 418100 417100450082,5465000 439100

371000 183800 172634,5 149800 172400 496 223 265 95 263

6178 6021 5605 5408 5029

Рисунок 3. Динамика по казателей жилищиого сектора в г. Пенза Источник: составлено авторами по данным [8]

Часть жилого дома Комната Квартира

количество, ед. 10 92 552

мт лощадь 31,7 7,5 20,9

мах площадь 55,8 18,5 455,7

мт цена 50000 44300 90000

мах цена 433000 453026 10000000

Рисунок 4. Структура жилых помещений,зарегистрированных в сделках купли-продажи за первый квартал 2017 г. в г. Пенза, обремененные ипотекой Источник: составлено авторами по данным [7]

Таким образом, можно заключить, что в Пензенской области сложились такие же условия рынка жилья, как и в целом по стране.

Переходя от общего к частному, более подробно рассмотрим рынок жилых помещений в г. Пенза. По городу темпы строительства замедлились к 2016 г., а число семей, получивших жильеза счет государства, стабильно небольшое (рое. 3).

Наиболее популярным товаром на рынке являются квартиры, доля которых - 84%, комнат - 14% (рис. 4). Причем большинство составляет приобретение 1-комнатных квартир (3555 сделок); 2-комнатных квартир - 99 сдвлок,е-комнатньох квартир - 70 сделок.

Составленный социальный жилищный паспорт города (табл. 8) верифицирует выделенные факторы рынка и компоненты доступности жилья. Рост численности населения повышает плотность городского населения и ценность земли для строительства. Рост заработной платы и прожиточного минимума (в 2017 г. на душу населения - 8783 руб./мес., для трудоспособного населения - 9465 руб./мес., для пенсионеров - 7246 руб./мес., для детей - 9058 руб./мес.) делает более доступной возможность улучшения жилищных условий, и поэтому стабильными являются показатели ввода многоквартирных и индивидуальных жилых домов. Наиболее проблемным полем остается высокая доля домохозяйств, состоящих на учете в качестве нуждающихся в жилых помещениях (улучшили жилищные условия в 2014 г. всего 5%, в 2015 г. - 2%, в 2016 г. - 5%), что говорит о значительной емкости социального сегмента рынка жилых помещений в городе и слабой динамике господдержки.

Таблица 8

«Социальный жилищный паспорт» г. Пенза

Показатели 2014 2015 2016

Численность городского населения, всего чел. 521329 522823 524632

В т.ч.: моложе трудоспособного возраста, чел. 72947 75477 78108

трудоспособного возраста, чел. 314876 311216 308122

старше трудоспособного возраста, чел. 133506 136130 138402

Средняя численность работников организаций, чел. 145806 140649 136446

Средняя заработная плата, руб./мес. 26600 27640,2 29346,5

Прожиточный минимум на душу населения, руб./ мес. 6839 8120 8398

Ввод в действие жилых домов, кв. м 450082,5 465000 439100

Ввод в действие индивидуальных жилых домов, кв. м. 172634,5 149800 172400

Число семей, получивших жилые помещения за счет господдержки, всего 265 95 263

В т.ч.: семьи инвалидов ВОВ, погибших военнослужащих и семей, приравненных к ним 14 21 8

семьи участников ВОВ 0 2 0

семьи ветеранов боевых действий 0 0 0

семьи погибших (умерших) инвалидов войны, участников ВОВ и ветеранов боевых действий 49 28 57

семьи лиц, награжденных знаком «Жителю блокадного Ленинграда» 1 0 1

семьи инвалидов и семей, имеющих детей-инвалидов 5 7 6

семьи военнослужащих - ветеранов Афганистана 9 10 7

семьи военнослужащих, уволенных в запас или отставку 0 0 1

Окончание табл. 8

1 2 3 4

многодетные семьи 9 1 2

молодые семьи 8 3 2

семьи принимавших участие в работах по ликвидации последствий аварии на Чернобыльской АЭС 0 1 0

семьи вынужденных переселенцев 1 1 6

семьи, проживающие в ветхом и аварийном жилфонде 42 2 9

Число семей, состоящих на учете в качестве нуждающихся в жилых помещениях, всего 5605 5408 5029

В т.ч.: семьи инвалидов ВОВ, погибших военнослужащих и семей, приравненных к ним 23 5 2

семьи участников Великой Отечественной войны 3 0 1

семьи ветеранов боевых действий 18 18 18

семьи погибших (умерших) инвалидов войны, участников ВОВ и ветеранов боевых действий 89 98 48

семьи лиц, награжденных знаком «Жителю блокадного Ленинграда» 1 1 0

семьи инвалидов и семей, имеющих детей-инвалидов 374 315 292

семьи военнослужащих - ветеранов Афганистана 128 104 66

семьи военнослужащих, уволенных в запас или отставку 7 7 6

многодетные семьи 115 131 132

молодые семьи 64 63 61

семьи принимавших участие в работах по ликвидации последствий аварии на Чернобыльской АЭС 5 4 4

семьи вынужденных переселенцев 29 28 21

семьи, проживающие в ветхом и аварийном жилфонде 258 263 254

Источник: составлено по данным [8, 9]

Распределение новостроек по районам города, площади и стоимости позволило показать диапазон доступности жилья для населения в целом (табл. 9). Среднедушевые доходы с учетом среднедушевых расходов взяты в размере 21818,8 руб./мес.

Таким образом, приведенный анализ показывает общие тенденции первичного рынка жилых помещений на уровне страны, региона и города:

• жилищное строительство показывает активный рост, но в последние несколько лет строительный бизнес испытывает трудности, что отражается на замедлении темпов строительства;

• коммерческий сектор показывает рост потребностей в жилье, но недостаточную платежеспособность, что отражается на росте сделок, обремененных ипотекой;

Таблица 9

Доступность квартир на первичном рынке города в 2017 г.

Микрорайон города Жилой комплекс Площадь квартир, м2 Средняя цена, руб/м2 Дж. лет

ГПЗ Среда 2, дом № 4 Мт - 36 Мах - 84 43000 6 14

Сурская Ривьера, дом № 4 Мт - 26,35 Мах - 72 39000 4 11

Сурская Ривьера, дом № 5 Мт - 26,05 Мах - 71 39000 4 11

Центр Триумф Мт - 52,7 Мах - 112 50000 10 21

Три тополя (стр.1) Мт - 43 Мах - 109 55000 9 22

Три тополя (стр.2) Мт - 38,82 Мах - 95 55000 8 20

Западная поляна Фаворит (стр. 6) Мт - 45,11 Мах - 90 60500 10 21

Олимп Мт - 38,73 Мах - 95 46000 7 17

Прилесный Мт - 52 Мах - 110 44000 9 18

Ближнее Арбеково Новые сады Мт - 40,32 Мах - 90 40000 6 14

Сатурн Мт - 26 Мах - 101 40000 4 15

Запруд-ный Эко квартал, ул. Ладожская, стр. 3 Мт - 23 Мах - 84 40000 3 12

Эко квартал, ул. Ладожская, стр. 4Б Мт - 36 Мах - 67 40000 5 10

Эко квартал, ул. Ладожская, стр. 14А Мт - 36 Мах - 67 40500 5 10

Спутник Жилой дом №66 Мт - 40 Мах - 72 34500 4 9

Жилой дом №63 Мт - 37 Мах - 62 34500 4 8

Север Сияние севера Мт - 36 Мах - 53 35000 5 7

Источник: составлено авторами по результатам выборочного мониторинга предложений на

первичном рынке жилых помещений в г. Пенза и расчета доступности жилья

• социальный сектор имеет существенную емкость из-за потребности улучшения жилищных условий, а динамика господдержки низкая.

К частным выводам анализа отнесено:

• строительный бизнес города недостаточно ориентирован на показатели доступности жилья, в результате часть рыночных предложений длительный период времени не находит реализации у потребителей;

• превалирующее большинство рыночных предложений в г. Пенза является малодоступным и недоступным для основной массы потребителей жилья.

сегментирование рынка жилых помещений в г. Пенза по доступности жилья для различных категорий населения

В целях повышения эффективности реализации рыночных предложений застройщиков предлагается осуществлять сегментирование по показателю доступности жилья, отражающее платежеспособность потребителей. Результаты исследования позволяют выделить 3 укрупненных сегмента потребителей жилья:

• с низким доходом - доля которых от общей численности населения составляет порядка 30% (это в основном младший медперсонал, педагоги дополнительного образования, социальные работники, работники учреждений культуры с заработной платой от 8 до 20 тыс. руб./мес. (для расчетов принято 15 тыс. руб./мес.). Данная категория представлена в основном домохозяйствами, состоящими на учете по улучшению жилищных условий; характеризуется как немобильная даже в рамках города, сильно привязанная к сложившемуся у них образу жизни;

• со средним доходом - доля которых от общей численности населения составляет порядка 60% (это в основном врачи, учителя, представители малого бизнеса с доходом от 20 до 50 тыс. руб./мес. (для расчетов принято 30 тыс. руб./ мес.). Это самая гетерогенная группа, представленная домохозяйствами от 1 до 6 человек (молодожены, холостяки, молодые семьи, семьи с детьми, многодетные семьи, семьи с престарелыми иждивенцами и т.д.). Здесь большинство потребителей ориентированы на приобретение жилья в среднем ценовом диапазоне;

• с высоким доходом - доля которых от общей численности населения составляет порядка 10% (это в основном предприниматели, чиновники с доходом от 100 тыс. руб./мес. (для расчетов принято 150 тыс. руб./мес.). Платежеспособные покупатели при выборе наибольшие требования предъявляют к месторасположению жилья и инфраструктуре территории.

Результаты расчетов доступности жилья для выделенных сегментов позволяют зонировать территорию города и показать, что население с низким доходом за счет помощи органов власти может себе позволить селиться только на окраинах города, потребители среднего класса - везде, кроме центра города, и только у небольшого пласта богатых потребителей остается право выбора (рис. 5).

В настоящее время и в ближайшем будущем застройщики будут ориентироваться на самую большую группу потребителей - средний класс. Это подтвержда-

Категория населения Сегмент доступного жилья

с низким доходом 30 % Спутник, Запрудный Арбеково, Север, ГПЗ, Терновка Центр, Западная поляна

со средним доходом 60 % Спутник, Запрудный, Арбеково, Север, ГПЗ Западная поляна, Терновка Центр

с высоким доходом 10 % Спутник, Запрудный, Арбеково, Север, ГПЗ, Западная поляна, Терновка, Центр

Рисунок 5. Распределение доступности жилья на первичном рынке в микрорайонах города для различных категорий населения в 2017 г.

Источник: составлено авторами по результатам расчета коэффициента доступности жилья

ется строительством жилья эконом и комфорт класса, 1-3 комнатных квартир средней площади. Здесь застройщикам придется применять наибольший круг стратегий позиционирования и продвижения своих предложений, ориентируясь на ценностные представления разрозненных потребителей: жилье для молодежи со своими ценностными атрибутами (наличие объектов проведения досуга, небольшая площадь жилья); жилье для пенсионеров (наличие объектов социальной инфраструктуры, небольшая площадь жилья); жилье для многодетных семей (наличие объектов проведения досуга и социальной инфраструктуры, большая площадь жилья) и т.п.

Есть предложения и для богатых потребителей - дома бизнес и элит класса, коттеджные поселки. Здесь застройщикам надо ориентироваться на позиционировании престижности, безопасности, повышенной комфортабельности, экологичности, элитных услугах своих предложений для платежеспособных потребителей.

Слабо представлен рынок предложениями для населения с низким доходом, однако наиболее нуждающееся в улучшении жилищных условий. Для реализации застройщики могут предлагать только маленькие по площади, из недорогих строительных материалов жилые помещения в удаленных микрорайонах. Однако власти могут компенсировать затраты строителей и тем самым предлагать нуждающимся гражданам улучшенное жилье.

Заключение

Исследование позволяет заключить, что:

1) основными факторами влияния на первичный рынок жилых помещений являются: характеристики территории и инфраструктуры рынка, характеристики строительного бизнеса, характеристики потребителей жилья, государственное и муниципальное регулирование;

2) основными компонентами, определяющими доступность жилья в целях сегментирования потенциальных потребителей являются: доступность местоположения жилого помещения, доступность площади жилого помещения, доступность цены жилого помещения, платежеспособность потребителя, способ приобретения жилья.

Проведенный анализ подтверждает общие тенденции развития первичного рынка жилых помещений на уровне страны, региона и города и позволяет выделить два укрупненных сегмента рынка: коммерческий и социальный. Коммерческий сегмент представлен населением с высоким и средним уровнем доходов, самостоятельно или с привлечением заемных средств приобретающих жилье. Социальный сегмент - население с низким доходом, где для определенных категорий граждан государство обязано приобретать жилье и улучшать их жилищные условия.

В практическом плане использование показателя доступности жилья в качестве критерия сегментирования позволит строительному бизнесу более эффективно реали-зовывать свои предложения для конкретных целевых аудиторий с учетом специфики факторов локального рынка жилья.

Для развития первичного рынка жилых помещений предлагается:

1) выделение большего бюджета для развития социального сегмента рынка жилых помещений, что поможет обеспечить жильем основную массу населения с низким доходом;

2) развитие партнерских отношений строительных организаций с банками и кредитными организациями, что поможет расширить условия для развития ипотечных программ с возможным снижением процента ставки по кредиту, а также развитие программ беспроцентных рассрочек.

ИСТОЧНИКИ:

1. Бондарь А.П., Мокронос В.И. Методические аспекты оценки доступности жилья в

Российской Федерации // Научный вестник: финансы, банки, инвестиции. - 2016.

- № 3(36). - с. 95-101.

2. Коростелева Т.С. Российский рынок жилья и ипотечного кредитования в 2014 году:

состояние, проблемы и механизмы государственного регулирования // Жилищные

стратегии. - 2014. - № 1. - с. 25-44. - url: http://www.creativeconomy.ru/journals/

index.php/zhs/article/view/55.

3. Леонова Л.Б., Засухина В.С. Критерии доступности жилья в России // Экономический

анализ: теория и практика. - 2016. - № 12(459). - с. 111-124.

4. Матасова О.И. Доступность жилья в зависимости от среднедушевых доходов насе-

ления в различных регионах РФ // Вестник Южно-Уральского государственного университета. Серия: Экономика и менеджмент. - 2011. - № 41(258). - с. 26-29.

5. Минченко М.М., Ноздрина Н.Н. О методах оценки доступности жилья для населе-

ния: сравнительный анализ // Научные труды: Институт народнохозяйственного прогнозирования РАН. - 2013. - с. 48-70.

6. Мустафина Л.Р. Определение доступности жилья для населения: методические ас-

пекты // Проблемы современной экономики. - 2014. - № 1(49). - с. 185-188.

7. Официальный портал Федеральной службы государственной регистрации, кадастра

и картографии. [Электронный ресурс]. URL: https://rosreestr.ru/site/ ( дата обращения: 12.12.2017 ).

8. Официальный сайт Федеральной службы государственной статистики. [Электронный ресурс]. URL: http://gks.ru ( дата обращения: 11.03.2018 ).

9. Прожиточный минимум в Пензенской области. Assistentus. [Электронный ресурс].

URL: https://assistentus.ru/prozhitochnyj-minimum/penzenskaya-oblast ( дата обращения: 22.01.2018 ).

10. Сторчевой М., Холодилин К., Сорокин Д., Шарапудинов Ш. Применение ценовой дискриминации на первичном рынке квартир в России // Российский журнал менеджмента. - 2016. - № 4. - с. 21-48. - doi: 10.21638/11701/spbu18.2016.402.

11. Стерник Г.М., Апальков А.А. Развитие методики оценки доступности жилья для населени // Имущественные отношения в Российской Федерации. - 2014. - № 2. -с. 59-71.

12. Тарханова Е.В., Баронин С.А. Методическое моделирование индекса доступности жилья с учетом стратификации доходов населения // Современные проблемы науки и образования. - 2014. - № 6. - url: http://science-education.ru/ru/article/ view?id=16554.

13. Туртушов В.В. Расчет коэффициента доступности жилья для регионов России и факторы, влияющие на него // Вестник Чувашского университета. - 2013. - № 1. -с. 335-338.

14. Черепович А.В. Современные методы измерения доступности жилья // Финансовая аналитика: проблемы и решения. - 2013. - № 7. - с. 39-49.

15. Abeysinghe T., Gu J.Y. Lifetime Income and Housing Affordability in Singapore // Urban Studies. - 2011. - № 48(9). - p. 1875-1891.

16. Bramley G. (1990) Bridging the Affordability Gap: Report of Research on Access to a Range of Housing Options. BEC. Birmingham. 1990

17. Brueckner J., Selod H. A Theory of Urban Squatting and Land - Tenure Formalization in Developing Countries // American Economic Journal: Economic Policy. - 2009. - № 1. - p. 28-51.

18. Carozzi F., Cheshire P., Hilber C. 14th Annual Demographia International Housing Affordability. London School of Economics. Data for 3rd Quarter. [Электронный ресурс]. URL: http://www.PerformanceUrbanPlanning.org ( дата обращения: 11.03.2018).

19. Case K.E., Shiller R.J. Is there a bubble in the housing market? Cowles foundation for research in economics Yale university. Cowles. [Электронный ресурс]. URL: http:// cowles.econ.yale.edu ( дата обращения: 11.03.2018 ).

20. Esruq-Labin A.M.J., Che-Ani A.I., Tawil N.M., Nawi M.N.M., Othuman Mydin M.A. Criteria for Affordable Housing Performance Measurement. E3S Web of Conferences. [Электронный ресурс]. URL: http://www.e3s-conferences.org ( дата обращения: 11.03.2018 ).

21. Gabriel M., Jacobs K., Arthurson K, Burke T. and Yates J. (2005) Conceptualising and measuring the housing affordability problem // National Research Venture 3: Housing affordability for lower income Australians Research Paper. 2005. N. 1. Australian Housing and Urban Research Institute

22. Gan and Hill Measuring housing affordability looking beyond the median // Journal of Housing Economics. - 2009. - № 18. - p. 115-125.

23. Gluszak M., Marona B. The Heterogeneity and Clustering of Housing Demand: Case Study // Journal of International Studies. - 2011. - № 1. - p. 89-97.

24. Haffner and Heylen User costs and housing expenses. Towards a more comprehensive approach to affordability // Housing Studies. - 2011. - № 26(4). - p. 593-614.

25. Hekwolter M., Nijskens R., Heeringa W. (2017). The housing market in major Dutch cities. De Nederlandsche Bank N.V. - 64 р.

26. Hulchanski The concept of housing affordability: Six contemporary uses of the housing expenditure-to-income ratio // Housing Studies. - 1995. - № 10(4). - p. 471-491.

27. Jewkes M.D., Delgadillo L.M. Weaknesses of Housing Affordability Indices Used by Practitioners // Journal of Financial Counseling and Planning. - 2010. - № 1. - p. 43-52.

28. King L.A. Housing Affordability. Sustainable Community Development Code Research Monologue Series Healthy Neighborhoods, Housing, Food System. The Rocky Mountain Land Use Institute. [Электронный ресурс]. URL: http://www.law.du.edu/rmlui ( дата обращения: 11.03.2018 ).

29. Li J. Jing Recent trends on housing affordability research: where are we up to? // Urban Research Group - CityU on Cities Working Paper Series. - 2014. - № 5.

30. Lux The quasi-normative approach to housing affordability: The case of the Czech Republic // Urban Studies. - 2007. - № 44(5/6). - p. 1109-1124.

31. Milligan V., Phibbs P., Gurran N., Fagan K. (2007) Approaches to Evaluation of Affordable Housing Initiatives in Australia // National Research Venture 3: Housing affordability for lower income Australians Research Paper № 7, Australian Housing and Urban Research Institute.

32. Stone M.E, Burke T., Ralston L. The Residual Income Approach to Housing Affordability: The Theory and the Practice. Bepress. [Электронный ресурс]. URL: http://works. bepress.com/michael_stone/7 ( дата обращения: 11.03.2018 ).

33. Tiwari and Parikh Affordability, housing demand and housing policy in urban India // Urban Studies. - 1998. - № 35(11). - p. 2111-2129.

34. Tsai Housing affordability, self-occupancy housing demand and housing price dynamics // Habitat International. - 2013. - № 40(3). - p. 73-81.

REFERENCES:

Abeysinghe T., Gu J.Y. (2011). Lifetime Income and Housing Affordability in Singapore Urban Studies. (48(9)). 1875-1891.

Bondar A.P., Mokronos V.I. (2016). Metodicheskie aspekty otsenki dostupnosti zhilya v Rossiyskoy Federatsii[Methodological aspects for assessing housing affordability in the Russian Federation]. Scientific Herald: finance, banks, investments. (3(36)). 95-101. (in Russian).

Brueckner J., Selod H. (2009). A Theory of Urban Squatting and Land - Tenure Formalization in Developing Countries American Economic Journal: Economic Policy. 1 (1). 28-51.

Carozzi F., Cheshire P., Hilber C. 14th Annual Demographia International Housing AffordabilityLondon School of Economics. Data for 3rd Quarter. Retrieved March 11, 2018, from http://www.PerformanceUrbanPlanning.org

Case K.E., Shiller R.J. Is there a bubble in the housing market? Cowles foundation for research in economics Yale universityCowles. Retrieved March 11, 2018, from http:// cowles.econ.yale.edu

Cherepovich A.V. (2013). Sovremennye metody izmereniya dostupnosti zhilya [Modern methods for estimation of housing affordability]. Financial Analytics: Science and Experience. (7). 39-49. (in Russian).

Esruq-Labin A.M.J., Che-Ani A.I., Tawil N.M., Nawi M.N.M., Othuman Mydin M.A. Criteria for Affordable Housing Performance MeasurementE3S Web of Conferences. Retrieved March 11, 2018, from http://www.e3s-conferences.org

Gan and Hill (2009). Measuring housing affordability looking beyond the median Journal of Housing Economics. (18). 115-125.

Gluszak M., Marona B. (2011). The Heterogeneity and Clustering of Housing Demand: Case Study Journal of International Studies. 4 (1). 89-97.

Haffner and Heylen (2011). User costs and housing expenses. Towards a more comprehensive approach to affordability Housing Studies. (26(4)). 593-614.

Hulchanski (1995). The concept of housing affordability: Six contemporary uses of the housing expenditure-to-income ratio Housing Studies. (10(4)). 471-491.

Jewkes M.D., Delgadillo L.M. (2010). Weaknesses of Housing Affordability Indices Used by PractitionersJournal of Financial Counseling and Planning. 21 (1). 43-52.

King L.A. Housing Affordability. Sustainable Community Development Code Research Monologue Series Healthy Neighborhoods, Housing, Food SystemThe Rocky Mountain Land Use Institute. Retrieved March 11, 2018, from http://www.law. du.edu/rmlui

Korosteleva T.S. (2014). Rossiyskiy rynok zhilya i ipotechnogo kreditovaniya v 2014 godu: sostoyanie, problemy i mekhanizmy gosudarstvennogo regulirovaniya [The Russian housing and mortgage market in 2014: the status, problems and mechanisms of state regulation]. Russian Journal of Housing Research. 1(1). 25-44. (in Russian).

Leonova L.B., Zasukhina V.S. (2016). Kriterii dostupnosti zhilya v Rossii [Criteria for affordable housing in Russia]. Economic analysis: theory and practice. (12(459)). 111-124. (in Russian).

Li J. (2014). Jing Recent trends on housing affordability research: where are we up to? Urban Research Group - CityU on Cities Working Paper Series. (5).

Lux (2007). The quasi-normative approach to housing affordability: The case of the Czech Republic Urban Studies. (44(5/6)). 1109-1124.

Matasova O.I. (2011). Dostupnost zhilya v zavisimosti ot srednedushevyh dokhodov naseleniya v razlichnyh regionakh RF [Housing affordability according to the average population income in different regions of the Russian Federation]. Bulletin of the South Ural State University. Series: economics and management. (41(258)). 26-29. (in Russian).

Minchenko M.M., Nozdrina N.N. (2013). O metodakh otsenki dostupnosti zhilya dlya naseleniya: sravnitelnyy analiz [Methods for Estimation of Housing Affordability for the Population: a Comparative Analysis].Scientific works Institute for Economics and Forecasting RAS. 11 48-70. (in Russian).

Mustafina L.R. (2014). Opredelenie dostupnosti zhilya dlya naseleniya: metodicheskie as-pekty [Definition of accessibility of housing for the population: methodological aspects (Russia, Kazan')]. Problems of modern economics. (1(49)). 185-188. (in Russian).

Sternik G.M., Apalkov A.A. (2014). Razvitie metodiki otsenki dostupnosti zhilya dlya naseleni [Development of a methodology for assessing the housing affordability for the population]. Property Relations in the Russian Federation. (2). 59-71. (in Russian).

Stone M.E, Burke T., Ralston L. The Residual Income Approach to Housing Affordability: The Theory and the PracticeBepress. Retrieved March 11, 2018, from http://works.bepress.com/michael_stone/7

Storchevoy M., Kholodilin K., Sorokin D., Sharapudinov Sh. (2016). Primenenie tseno-voy diskriminatsii na pervichnom rynke kvartir v Rossii [The application of price discrimination in the primary market of apartments in Russia]. Russian Management Journal. 14 (4). 21-48. (in Russian). doi: 10.21638/11701/spbu18.2016.402.

Tarkhanova E.V., Baronin S.A. (2014). Metodicheskoe modelirovanie indeksa dostupnosti zhilya s uchetom stratifikatsii dokhodov naseleniya [Methodological modeling of housing affordability index stratification with regard to income of the population]. Modern problems of science and education. (6). (in Russian).

Tiwari and Parikh (1998). Affordability, housing demand and housing policy in urban India Urban Studies. (35(11)). 2111-2129.

Tsai (2013). Housing affordability, self-occupancy housing demand and housing price dynamics Habitat International. (40(3)). 73-81.

Turtushov V.V. (2013). Raschet koeffitsienta dostupnosti zhilya dlya regionov Rossii i faktory, vliyayuschie na nego [Calculation of the coefficient of housing availability for Russian regions and the factors that affect it]. Vestnik Chuvashskogo univer-siteta. (1). 335-338. (in Russian).