Некоторые особенности российского рынка оборота земли

5. Азгальдов Г.Г. Что нужно для успешной работы // Вестн. высш. школы. 2007. № 7. С. 32-42.

6. Тамбовская область в цифрах, 2006 г.: Краткий статистический сборник. Тамбов, 2006.

Поступила в редакцию 11.09.2009 г.

Cheljubeeva Yu.V. Disbalance of economic relations of a youth labor market: reasons and displays. Article re-

flects the most vulnerable segments of youth labor market and opens the reasons of its occurrence. It is noticed that quantitative and qualitative parameters of youth labor market are defined by internal and external factors. The most “intense” group in structure of youth unemployment - the graduates of higher educational institutions who do not have experience of practical work comes to light.

Key words: disbalance of economic relations youth unemployment; discrepancy of structure of supply and demand; reasons defining low competitiveness of a young man.

УДК 33S.1

НЕКОТОРЫЕ ОСОБЕННОСТИ РОССИЙСКОГО РЫНКА ОБОРОТА ЗЕМЛИ

© Г.В. Грициенко

Статья посвящена анализу тенденций и факторов, формирующих национальную специфику рынка оборота земли в России. В результате анализа выделены его ключевые особенности и предложены прогнозные выводы о дальнейших перспективах развития.

Ключевые слова: земельный рынок; рыночный оборот земли; экономические интересы; отношения собственности.

Рынок - многоплановое экономическое понятие. Существует большое количество рынков, которые можно классифицировать по видам реализуемых на них товаров и услуг.

Рассмотрим главные элементы рынка сопоставимо к рынку оборота земли.

1. Конкуренция. Рынок не может существовать без взаимодействия экономических интересов. Специфической стороной рыночного оборота земли выступает ограниченность ресурса предложения, что приводит к тому, что в конкурентные отношения вступают между собой преимущественно посреднические организации, конкурируя по двум основным направлениям: за доверие собственника земли и за нишу сбыта. В результате подобные организации наращивают ресурс предложения за счет скупки земельных ресурсов, чтобы иметь резерв для перспективного удовлетворения спроса потребителей. Но конкурируют и потребители. Они стараются приобрести землю по наиболее низкой цене, но и с максимально удобными условиями, создаваемыми как дифференцированной рентой, так и экономико-правовым сопровождением сделки. В результате снижается экономическая эффективность использования земельных ресурсов, обусловленная тем, что время использования

земель по назначению сокращается за счет ряда причин. Одной из них является стремление собственника или посредника к максимизации прибыли, что проявляется в тактике ожидания конкурентоспособного покупателя. Другой причиной выступает то, что покупатель далеко не всегда приобретает землю для осуществления связанных с ней хозяйственных операций - в условиях инфляции покупка земли становится либо инструментом сбережения средств, либо инструментом извлечения дополнительной прибыли от операций перепродажи.

2. Свободный обмен. В условиях рыночной экономики отсутствуют факторы, способные заставить потребителя или собственника (посредника) заключить невыгодную сделку. Здесь главный побудительный мотив - экономические интересы каждой стороны. В момент совершения предоставления земли в собственность или услуги по оформлению собственности выгода становится взаимной.

3. Потребности человека. Именно они заставляют субъектов рынка оборота земли вступать в экономические отношения друг с другом, что является сутью рынка. Разнообразие потребностей формирует соответствующий рыночный продукт, дифференциро-

ванный по конечному назначению земли как товара.

4. Материальная ответственность. Обязательным элементом любого рынка, в т. ч. и земельного, являются деньги. Деньги - это плата за покупаемые товары и услуги. При предоставлении кредита на покупку земли плата проявляется в форме процента, при целевом использовании земли - в форме дифференцированной ренты. Как при использовании своих собственных, так и заемных средств, потребитель рискует и несет за них ответственность.

5. Частная собственность. Чтобы действовать в условиях рынка, его субъекты должны быть владельцами и полновластными распорядителями собственности (земли). Без этого пункта невозможны ни покупка, ни продажа. Особенностью рынка земли выступают ограничения, накладываемые государством на приобретение и (или) использование права собственности на землю как специфического товара, эксплуатация которого подчинена не только требованиям частного, но и общественного блага. По действующему законодательству сделки с землей возможны из состава земель сельскохозяйственного назначения и земель поселений, куда входят территории городов, сельских населенных пунктов, деревень. Возможен также оборот земель запаса, но здесь следует оговориться, что на данную категорию нельзя делать ставки в связи с ее неопределенностью в регионах. Участки лесного фонда, земли обороны и им подобные земли, находящиеся в федеральной собственности, или изъяты из оборота, или ограничены в обороте и не подлежат отчуждению. Именно с этим связана тенденция ежегодного уменьшения площадей сельскохозяйственного назначения.

Из всего вышеперечисленного складывается рынок земли и образуется единая система. Потребности постоянно растут и возможности их удовлетворять зависят от каждого субъекта рынка. Та организация, специализирующаяся на рыночном обороте земли, которая может предложить потребителям наилучший продукт на наиболее выгодных условиях, побеждает в конкурентной борьбе, и ее доходность растет.

Несмотря на видимую сложность рыночного механизма, он действует по объективным экономическим законам. В общем

смысле, сущность рыночного механизма -отношения между продавцами (производителями, посредниками) и покупателями (потребителями).

На эти отношения воздействуют разные факторы:

- мировой рынок (международные договоры, квоты мировых цен и т. п.);

- органы государственной власти (правительственные указы и постановления, налоговая система и пр.);

- местные органы власти (местные налоги и распоряжения администрации);

- правовая система (решения судов, арбитража, законодательство);

- финансово-кредитные и торгово-посреднические организации (кредитование. предоставление услуг, платежи);

- средства массовой информации (реклама, создание имиджа и репутации субъектам рынка).

Таким образом, мы выделяем специфическую характеристику рынка земли: с одной стороны, производитель услуги рыночного оборота земли выступает субъектом рынка, а с другой - является детерминантом рыночного механизма.

Несмотря на имеющиеся ограничения оборотоспособности, с начала земельной реформы в России и по мере развития земельного законодательства оборот земли увеличился в целом по стране. Лидерами в рыночном обороте выступают сделки, к которым можно отнести: обязательное переоформление прав на землю, приватизацию земли, сделок купли-продажи, дарения, наследования. Земель поселений и сельскохозяйственного назначения Центрального федерального округа вполне достаточно для совершенствования земельного рынка и наращивания объемов оборота.

В качестве подтверждения приведем статистику по Московской области: в 2004 г. было совершено более пятидесяти тысяч сделок только по купле-продаже земельных участков, из них двадцать семь тысяч среди земель поселений. Участки в основном использовались для коммерческого, жилищного, административно-торгового назначения. В целом рост числа сделок с земельными участками в регионе распределялся следующим образом: на 11 % - в 2002 г., на 24 % - в 2003 г., на 30 % - в 2004 г. [1].

В связи с нарастанием активности на земельном рынке происходит перераспределение государственной и муниципальной собственности на землю среди юридических и физических лиц. Сюда прежде всего относится выкуп земельных участков, находящихся на праве постоянного бессрочного пользования, исходя из федерального закона от 25 октября 2001 г. № 137-ФЗ, в котором указываются возможные ценовые пределы стоимости земли в зависимости от численности населения городов и районов. Собственники уже имеющихся жилых домов и других строений и сооружений также имеют право выкупить земельные участки под своими зданиями. Появилась возможность у садоводов и огородников оформить земельные права, при этом цена земли устанавливается не выше нормативной стоимости.

Таким образом, доля частной собственности на землю в регионах ЦФО составляет около одной трети, при этом сформировалась устойчивая тенденция, когда собственники земли придерживают ее оборот из экономических выгод.

При этом права собственности на многие участки не оформлены в соответствии с действующим законодательством. В данном случае для пользователей земельных участков существует риск, что, в соответствии с действующим законодательством, территории могут быть признаны бесхозными и изъяты в соответствии с нуждами государства или муниципалитетов.

Следует отметить, что, несмотря на явное развитие земельного рынка и рост количества сделок с землей, существуют значительные сдерживающие факторы. Так, неэффективность системы разграничения государственной собственности на землю, а точнее сказать, практически полное отсутствие, оборачивается многочисленными спорами и большими материальными и техническими затратами пользователя земельного участка, желающего оформления земельных отношений. К факторам, негативно влияющим на развитие рыночного оборота земли в Российской Федерации, можно также отнести чрезмерное количество согласующих органов, участвующих в решении о предоставлении, изъятии и переводе земельных участков из одной категории в другую. Все это сказывается на объемах сделок, связанных с землей.

В целом первичный рынок земли по России колоссален и может быть оценен миллиардами долларов, что стимулирует федеральные, региональные и местные органы власти производить переоценку земель и не очень торопиться с полномасштабным открытием земельного рынка. Первые попытки проведения земельных торгов с предложениями земельных участков под жилую застройку, как того требует новый Градостроительный кодекс, были не очень успешными: выкупная цена во многих регионах ненамного превышала стартовую, а количество покупателей было малым. Вместе с тем реализация земельных участков на аукционах дает возможность пополнения региональных и местных бюджетов, а также формирования транспарентного земельного рынка. Одним из инструментов, известных в мировой практике, является снижение минимальных цен на продажу земли с аукциона, однако адаптация к условиям России сдерживается отсутствием готовности потенциальных покупателей повышать цену в ходе аукциона. При этом следует отметить, что эффективность проведения торгов может также зависеть от возможности рассрочки оплаты стоимости земли, что могло бы привлечь к аукционам большее число заинтересованных покупателей.

Таким образом, в России реально действующим и динамично развивающимся рынком оборота земли является вторичный. Следует подчеркнуть, что данный сегмент рынка пока не полностью структурирован и не всегда открыт и прозрачен, что рождается общей российской спецификой развития рынка недвижимости. Структурными элементами выступают дачные участки площадью 0,6 га наравне с земельными наделами из категории сельскохозяйственного назначения большой площади (например, территории бывших колхозов и совхозов), равно как и рекреационных зон с подведенными коммуникациями. Но вторичный рынок больших землеотводов, который интересен инвесторам крупным субъектам рынка земли пока не завершил стадию окончательного формирования. Основным критерием спроса выступает местоположение земельного участка. Так, в процессе приобретения земли для осуществления целей рекреации или сельскохозяйственного использования наличие водоема или близость от лесного массива увеличивают

стоимость земельного участка и рождают заинтересованность его получения. По-прежнему важным фактором является инфраструктура: наличие подведенных коммуникаций, транспортная доступность и т. д. Любые улучшения в виде зданий, строений и сооружений могут рассматриваться двояко: если они должны подлежать сносу, соответственно стоимость земельного участка несколько снижается; и наоборот, если имеющиеся строения не входят в противоречие с планом развития территории и могут быть в дальнейшем использованы, то их стоимость увеличивает стоимость самого земельного участка.

На вторичном земельном рынке в экономике России наряду с ростом количества сделок очевиден пропорциональный рост цен, который, по оценкам ученых и экспертов, в ближайшее время будет характеризоваться увеличением динамики. Как уже отмечалось, структура предложения на вторичном рынке очень неоднородна. Таким образом, рыночный механизм ценообразования в настоящее время недостаточно регулируется, и каждый собственник оценивает предлагаемый объект исходя из собственных представлений о ценообразовании. Особенности земельного ценообразования связаны с качеством и назначением земли как ресурса. Представляется, что в перспективе покупатели будут все больше ориентироваться на инвестиционную привлекательность региональных земельных массивов. Высокая стабильность земель сельскохозяйственного назначения, а также земель, пригодных для организации рекреативно-оздоровительных

зон, возможность увеличения доходности все больше притягивает институциональных и частных инвесторов. Таким образом, наибольший спрос прогнозируется к землям ЦФО и ЮФО. В связи с этим рост цен может идти разными темпами в зависимости от спроса. Активное освоение региональных земельных рынков еще связано с тем, что многие отечественные и зарубежные инвесторы сформировали стратегию инвестирования в земельные участки на несколько лет вперед. При этом районные администрации заинтересованы в приходе новых инвесторов, т. к. появляется возможность аккумулировать средства в соответствующих бюджетах не

только за счет участия в обороте земли, но и за счет увеличения налоговых поступлений.

Другой специфической составляющей отечественного рынка оборота земли кредитования выступает то, что ретроспектива развития кредитных отношений в России характеризуется недлительными временными рамками, при этом отстающими от общей хронологии развития рыночных отношений

[2-4].

Российский рынок оборота земли характеризуется высокими темпами роста, что дает основание предполагать дальнейшую диверсификацию участия иностранного капитала, в связи с чем многие посреднические организации стремятся как можно быстрее выйти на рынок и занять свою нишу, а давно функционирующие на рынке - упрочить свою позицию. Вместе с тем участие на отечественном рынке иностранного капитала заслуживает дополнительной акцентуации. Чувствуя большой потенциал российского рынка и в то же время испытывая некоторый застой на западном рынке земли, крупные иностранные организации стремятся войти на рынок, покупая доли в российских и создавая свои дочерние предприятия. Но смогут ли в таких условиях конкуренции отечественные субъекты рынка не только обеспечить свои экономические интересы, но и сохранить свой сегмент, с их относительно скромными финансовыми ресурсами, - остается достаточно дискуссионным вопросом.

Значительным субъектом (потребителем) рынка оборота является малый и средний бизнес, представители крестьянско-фермерских сфер хозяйствования. Адаптируясь к растущему спросу, во всем мире в настоящее время уже формируется двухуровневая система банковского кредитования малого бизнеса. Крупнейшие банки и международные финансовые организации выделяют средства для программ кредитования и принимают на себя значительную часть кредитного риска. Банки-агенты второго уровня выдают кредиты и ищут проекты финансирования. Зачастую они используют технологии и методики кредитования, которые заимствуют у банков-организаторов первого уровня. Такая модель не исключает реализацию самостоятельных программ кредитования отдельными банками. Однако большинство отечественных

банков не готовы одновременно кредитовать малый бизнес и выступать организаторами программ кредитования для сторонних бан-ков-провайдеров.

Изложенное позволяет выделить следующие экономические особенности рыночного оборота земли в Российской Федерации: высокая доля и абсолютная величина операционных расходов в процессе осуществления сделок купли-продажи земли; ограниченность правовых (и экономически оправданных) механизмов снижения инвестиционных рисков на всех этапах рыночного оборота земли.

Кроме того, как отмечалось выше, государство нередко выступает участником хозяйственной деятельности на земельном рынке, таким образом, еще одной специфической характеристикой национального рынка оборота земли можно считать высокую степень участия государства как в процессах регулирования экономических отношений, так и в самих экономических отношениях, возникающих на указанном рынке.

Таким образом, мы можем сделать вывод, что конкуренция на рынке земли России характеризуется как недостаточная, со значительными диспропорциями по секторам потребления.

Подводя итог, можно сказать, что земельный рынок России не завершил стадию формирования (хотя и находится уже и не на первой ступени), при этом он динамично развивается и расширяется. Сегодня очеви-

ден экономический интерес в освоении территорий регионов ЦФО и ЮФО, чему способствует инвестиционная привлекательность земли за счет характеристик их дифференцированной ренты. А постоянное совершенствование земельного законодательства в целом и приведение регионального законодательства в соответствие с федеральными нормами только расширяют возможности данного сегмента рынка ресурсов.

1. Официальный сайт Федерального агентства кадастра объектов недвижимости (Роснедви-жимость). URL: www.goscomzem.ru. Загл. с экрана.

2. Журавлева Г.П. Экономика. М., 2001. С. 247260.

3. Горемыкин В.А. Современный земельный рынок России. М., 2005. С. 345.

4. Комов Н.В. Социально-экономические и правовые аспекты становления земельных отношений в России // Земельный вестник России. 2004. № 1. С. 5.

Поступила в редакцию 11.09.2009 г.

Gritsienko G.V. Some features of Russian market turnover of the land. This article analyzes trends and factors shaping the national specificities of the market turnover of land in Russia. As a result of the analysis its key features and proposed conclusions about the prognosis for further development prospects are marked.

Key words: land market; market turnover of the land; economic interests; property relations.

УДК 336.6

ВЗВЕШЕННЫЕ РИСК-НЕЙТРАЛЬНЫЕ ОЦЕНКИ ОПЦИОНОВ © В.В. Давнис, С.Ю. Богданова

Рассматривается проблема определения риск-нейтральной цены опциона на неполных финансовых рынках. Предлагается эконометрическая модель многовариантного представления динамики цен на базисный актив, позволяющая сформировать множество возможных вариантов риск-нейтральных оценок с вероятностью их реальности. Модифицирована формула Кокса-Росса-Рубинштейна, с помощью которой по данным сформированного множества рассчитывается «справедливая» цена опциона на неполном рынке.

Ключевые слова: опцион; неполный финансовый рынок; риск-нейтральная цена опциона; формула Кокса-Росса-Рубинштейна.

Риск-нейтральную оценку стоимости оп- ным результатом финансовой теории. В не-

циона, получившую название «справедли- котором смысле справедливую цену можно

вой» цены, принято считать фундаменталь- рассматривать как аналог равновесной цены,