Договор об установлении сервитута

Вестник Омского университета. Серия «Право». 2007. № 4 (13). С. 93-98. © Я.С. Солодова, 2007

УДК 347

ДОГОВОР ОБ УСТАНОВЛЕНИИ СЕРВИТУТА

Я.С. СОЛОДОВА

Исследуется сервитут как один из древнейших правовых институтов, анализируются особенности договора об установлении сервитута.

An easement as one of the oldest legal institutions is under investigation, peculiarities of contract on easement establishment are analyzed.

Нередко в доктрине гражданское и договорное право отождествляют. Ведь в своем регулировании гражданское право отдает приоритет договорному порядку установления правоотношений. Недаром практически целая часть Гражданского кодекса РФ (далее - ГК РФ) посвящена различным видам договоров. В ст. 274 ГК РФ закреплено правило о договорном порядке установления сервитута, между тем в ГК РФ не нашел своего отражения договор об установлении сервитута. Отсутствие законодательного закрепления подобного вида договора нередко приводит к наличию не только теоретических, но и практических споров и разногласий. Поэтому на практике оказывается проще установить сервитут в судебном порядке, нежели урегулировать разногласия в ординарном порядке.

Статьей 421 ГК РФ предусмотрена возможность заключения договора как предусмотренного, так и не предусмотренного законом или иным нормативным правовым актом. В силу ст. 274 ГК РФ договор об установлении сервитута предусмотрен законом, однако в том же законе отсутствуют его основные характеристики. Этим предопределено исследование его сущности, связанной с субъектами данного договора, предметом, объектом, целями, существенными условиями, содержанием договора.

Сервитут - один из древнейших правовых институтов, появившийся практически одновременно с возникновением частной собственности. Уже в Древнем Риме основным предусматривался договорный порядок

его установления. Договор предусматривался в качестве основания возникновения сервитута в Российской империи. Однако этот договор имел обязательную нотариальную форму. Так, Положение о нотариальной части употребляло термин «сервитут» и указывало на его установление путем совершения крепостной (нотариальной) сделки [1]. В начале XX в. проводилась серьезная работа по упорядочению и улучшению всего российского законодательства, в том числе и гражданского. В проекте гражданского уложения сервитуту было посвящено около сорока статей [2]. Начиная с 1918 г. институт сервитута, как и институт частной собственности, был забыт. Однако история его осталась и сегодня является наглядным свидетельством того, что ведущим основанием возникновения сервитута является договор.

Согласно ст. 1 Федерального закона от 21 июля 1997 г. № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» [3] (далее - Закон о государственной регистрации), сервитут определяется как право ограниченного пользования чужим объектом недвижимого имущества. Стороны договора в доктрине именуются сервитутодатель и сервитуарий. Серви-тутодатель - лицо, недвижимое имущество которого обременено сервитутом. Сервитутодатель - обязанная сторона в договоре. На нем лежит обязанность по предоставлению земельного участка (недвижимости) в пользование сервитуарию. Сервитутодателем

может быть исключительно собственник не-

движимости. И данное указание является весьма логичным. Ведь сервитут определенным образом умаляет ценность служащего недвижимого имущества (имущество, обремененное сервитутом), и никто другой не вправе решать за собственника вопрос об установлении сервитута (за исключением суда). Сервитуарий - лицо, в интересах которого устанавливается сервитут. В нормах Земельного кодекса РФ (далее - ЗК РФ) этот субъект именуется обладателем сервитута. Что касается господствующей недвижимости, т. е. недвижимости, в отношении которой установлен сервитут, то, согласно п. 4 ст. 274 ГК РФ, сервитут может быть установлен не только в интересах собственника, но и по требованию лица, которому участок предоставлен на праве пожизненного наследуемого владения или на праве постоянного (бессрочного) пользования. Здесь согласие собственника данной недвижимости необязательно. Таким образом, сервитуарием выступает как собственник господствующей недвижимости, так и иное лицо, которому данная недвижимость предоставлена собственником во владение или пользование на указанных выше правах.

Договор об установлении сервитута должен определять вид сервитута, права и обязанности сторон, объем правомочий или пределы осуществления права пользования, основания изменения и прекращения сервитута. Интересным представляется вопрос об установлении сервитута при нахождении служащей вещи в аренде. Некоторые авторы предлагают включить арендатора в договор об установлении сервитута в качестве третей стороны данного соглашения [4]. На наш взгляд, необходимость в такого рода дополнениях договора отсутствует. По договору аренды арендатору предоставляется право владения и пользования. Право распоряжения в полном объеме остается за собственником. Конечно, собственнику необходимо учитывать интересы арендатора, тем более что закон обязывает арендодателя предупреждать арендатора о всех правах третьих лиц. Однако данная обязанность существует лишь в форме предупреждения, а не получения согласия. Следовательно, при установлении сервитута собст-

веннику служащей недвижимости - сервиту-тодателю - необходимо письменно уведомить арендатора о возникновении данного права. Все возникающие по этому поводу вопросы у арендатора следует разрешать в рамках арендных правоотношений.

Исходя из общих положений ГК РФ о форме сделки можно сделать вывод, что для договора об установлении сервитута предусмотрена простая письменная форма и обязательная государственная регистрация. Некоторые цивилисты предлагают ввести обязательную нотариальную форму для данного договора [5]. Однако, на наш взгляд, это лишь больше усложнит практическое использование сервитута. Сам по себе договор об установлении сервитута (как сделка) государственной регистрации не подлежит. Регистрации подлежит лишь право, возникшее на основании данного договора. Непосредственно о необходимости государственной регистрации сервитутов говорится в ст. 131 ГК РФ, а в ст. 1 Федерального закона от 21 июля 1997 г. № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» упоминается о государственной регистрации установленных уполномоченными органами запрещений и ограничений, в том числе сервитутов. Кроме того, есть специальная статья Закона о государственной регистрации (ст. 27), посвященная порядку государственной регистрации сервитутов. Наконец, в п. 2 ст. 13 Закона о государственной регистрации в общем виде говорится о порядке государственной регистрации ограничений (обременений) права собственности и иных вещных прав правами третьих лиц.

По существу, в Законе о государственной регистрации говорится о государственной регистрации сервитутов и как обременений, и как ограниченных вещных прав. Это в значительной мере отличает регистрацию сервитута от регистрации иных вещных прав, однако никак не раскрывается законодателем. При этом регистрация сервитута как ограничения (обременения) возможна только после регистрации права собственности на недвижимость в Едином государственном реестре прав на недвижимость.

Конкретный порядок совершения регистрационных действий регулируется Правилами ведения Единого государственного реестра [6]. Государственная регистрация сервитута производится на основании заявления сервитуария и соглашения об установлении сервитута. Сервитут считается установленным с момента его государственной регистрации. Лицу, в пользу которого установлен сервитут, выдается свидетельство о государственной регистрации права.

К существенным условиям договора об установлении сервитута многие цивилисты относят условия о предмете и цене [7]. Предмет является существенным условием любого договора. Однако в науке нет единого мнения о том, что понимать под предметом договора. Рассмотрим в контексте заявленной темы статьи вопрос о том, что следует понимать под предметом и объектом договора. Современная цивилистическая доктрина, как правило, отождествляет эти два понятия. Но и здесь нет единства взглядов. Согласно одному, предметом договора являются имущество, имущественные права, работы, услуги, исключительные права [8]. Объект договора здесь отождествляется с предметом. Согласно другому взгляду, предметом всякого гражданско-правового договора являются действия (бездействия) [9]. Под объектом понимается вещь или иное благо, на которое направлено действие договора. Не вдаваясь в существующий в науке спор, отметим, что, на наш взгляд, предпочтительным выглядит мнение о том, что предметом договора являются действия (бездействия). Связано это с тем, что если признать в качестве предмета договора имущество, надлежащим образом индивидуализированное, то останется открытым вопрос: каким же образом будут отличаться между собой договоры? Так, например, в договоре купли-продажи предметом будет вещь и в договоре аренды - вещь. А так как в данных договорах существенными являются условия о предмете, то как же эти договоры разграничить, если иные условия обязательному согласованию не подлежат? Следовательно, предметом являются действия (бездействия), которые должны быть совершены с объектом до-

говора - объектом материального мира - вещью. Тем не менее, являясь частью предмета, объект договора должен быть четко обозначен и индивидуализирован.

Таким образом, предметом договора об установлении сервитута является предоставление сервитуарию права ограниченного пользования чужой недвижимостью. Объектом же договора об установлении сервитута, согласно нормам ГК РФ, названо недвижимое имущество. Несмотря на то что нормы о сервитуте и содержатся в разделе «Право собственности и иные вещные права на землю», объектом сервитута может быть не только земельный участок. Это же подтверждается нормами Закона о государственной регистрации. В договоре должна быть четко и однозначно указана та часть земельного участка, на которую устанавливается сервитут.

Что касается цены, то в качестве аргумента о признании ее существенным условием договора в доктрине приводятся положения о практической невозможности установления цены в силу ст. 424 ГК РФ [10].

В соответствии с п. 5 ст. 274 ГК РФ, договор об установлении сервитута признается возмездным. По мнению В.В. Витрянского, цена - существенное условие всякого возмездного договора [11]. Однако в п. 3 ст. 424 ГК РФ указано, что в случаях, когда в возмездном договоре цена не предусмотрена и не может быть определена исходя из условий договора, исполнение договора должно быть оплачено по цене, которая при сравнимых обстоятельствах обычно взимается за аналогичные товары, работы или услуги. Следовательно, при отсутствии в договоре условий о цене, в силу диспозитивности указанной нормы, цена определяется по правилам данной нормы и при этом не становится договорным условием. Таким образом, и существенным условием она не может быть признана. Однако это противоречит сущности возмездного характера договора. В п. 54 постановления Пленума Верховного Суда РФ и Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 1 июля 1996 г. № 6/8 «О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» следующим образом разрешается дан-

ный вопрос: наличие сравнимых обстоятельств, позволяющих однозначно определить, какой ценой необходимо руководствоваться, должно быть доказано заинтересованной стороной. При существовании разногласий по условию о цене и недостижении сторонами соответствующего соглашения договор считается незаключенным [12]. Это обстоятельство приводит некоторых ученых к выводу о том, что указание цены в договоре не является обязательным, однако при наличии разногласий по цене применению подлежит п. 1 ст. 432 ГК РФ, и цена признается существенным условием договора об установления сервитута [13].

В то же время при характеристике не поименованных в ГК РФ договоров, к которым относится и договор об установлении сервитута, допустимо руководствоваться аналогией закона. Так как исследуемый договор относится к разновидности договоров по передаче имущества, а его объектом, как было указано, является недвижимое имущество, то необходимо обратиться к подобным договорам, надлежащим образом урегулированным ГК РФ. К таковым относятся: договор купли-продажи недвижимого имущества (§ 7 гл. 30 ГК РФ), договор аренды зданий и сооружений (§ 4 гл. 34 ГК РФ). В этих договорных конструкциях существенным признаются помимо предмета условия о цене (п. 1 ст. 555 ГК РФ) или о размере арендной платы (ст. 654 ГК РФ). В силу прямого указания закона, отсутствие согласованного сторонами условия о цене или размере арендной платы влечет признание данных договоров незаключенными.

Таким образом, исходя из указаний высших судебных инстанций и руководствуясь аналогией закона, можно признать цену или размер платежей за установление сервитута существенным условием договора об установлении сервитута.

Между тем определить цену, обычно взимаемую при сравнимых обстоятельствах за пользование чужим земельным участком, не представляется возможным. Во-первых, каждый земельный участок, поставленный на кадастровый учет, имеет определенную кадастровую стоимость. Во-вторых, кадастровая стоимость земельного участка зависит от

многих факторов. Федеральная регистрационная служба РФ [14] предлагает определить соразмерную плату за сервитут в виде платы, величина которой равна размеру убытков, причиненных собственнику обремененного сервитутом земельного участка или иного объекта недвижимости, в связи с ограничением его прав в результате установления сервитута [15].

В свою очередь, отдельные ученые предлагают определить плату за сервитут в виде сумм компенсации за понижение качества и ценности служащего объекта недвижимости и сумм за пользование данным имуществом. Оплата сумм за понижение качества должна рассчитываться исходя из амортизационного износа объекта недвижимости, а для земельного участка - исходя из сумм, направляемых на его содержание [16].

Что касается срока договора об установлении сервитута, то, на наш взгляд, в силу вещного характера сервитута, договор об установлении сервитута может быть только бессрочным. Согласно ст. 13 Федерального закона от 30 ноября 1994 г. № 52-ФЗ «О введении в действие части первой Гражданского кодекса» [17] (далее - Закон о введении в действие части первой ГК РФ), нормы главы

17 ГК РФ в части, касающейся сделок с земельными участками сельскохозяйственных угодий, начинают действовать со дня введения в действие Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ) и Закона об обороте земель сельскохозяйственного назначения. В соответствии со ст. 79 ЗК РФ, сельскохозяйственными угодьями признаются пашни, сенокосы, пастбища, залежи, земли, занятые многолетними насаждениями (садами, виноградниками и др.). Отсюда сельскохозяйственные угодья - это не любые земельные участки, а лишь одна из разновидностей земель сельскохозяйственного назначения. Следовательно, говорить о возможности применения норм ЗК РФ в регулировании сервитутов, в том числе установление срочных сервитутов, неправомерно. Во-первых, как было указано выше, объектом сервитута является недвижимое имущество, земельные участки - одна из разновидностей недвижимости, а во-вторых, в Законе о введении в

действие части первой ГК РФ говорится лишь о земельных участках сельскохозяйственных угодий, что является категорией еще более узкой, чем земельный участок вообще.

Таким образом, указание в ст. 23 ГК РФ такой разновидности сервитута, как срочный сервитут, по всей видимости, следует применять к публичным сервитутам, которые по своей природе сервитутами в общем-то не являются. ЗК РФ четко определяет свое применение исключительно к публичным сервитутам, оставляя ГК РФ регулирование частных сервитутов, которые только могут устанавливаться договором и в исключительных случаях судом.

В п. 3 ст. 274 ГК РФ установлена необходимость согласования условий сервитута при заключении соответствующего договора. К данным условиям, в частности, следует отнести основания установления сервитута. Примерный перечень данных оснований содержится в п. 1 ст. 274 ГК РФ. Сервитут устанавливается для обеспечения прохода и проезда через соседний земельный участок, прокладки и эксплуатации линий электропередачи, связи и трубопроводов, обеспечения водоснабжения и мелиорации, главным же условием является фактическая невозможность обеспечения данных нужд сервитуария без установления сервитута.

При заключении договора об установлении сервитута необходимо указать цель, для которой устанавливается сервитут. В современной доктрине предложено отнести цель установления сервитута к существенным условиям договора [18]. Полагаем, указанное предложение является лишним. Пункт 1 ст. 274 ГК РФ указывает обязательные основания, в соответствии с которыми может быть установлен сервитут. То есть в случае отсутствия этих оснований, причем независимо, для какой цели устанавливается сервитут, соглашение будет считаться незаключенным.

Древнеримские юристы отмечали, что сервитуты могут предусматривать указание на способ их осуществления (например, какими перевозочными средствами пользоваться или какой вес допускается перевозить) [19].

При заключении договора об установлении сервитута целесообразно предусмотреть в нем конкретные меры ответственности, т. е. установить определенные гражданско-правовые санкции, в том числе в виде взыскания неустойки и возмещения убытков в случае возможных нарушений сторонами пунктов соглашения.

Подводя итог, хотелось бы отметить, что договор как главное из оснований установления сервитута должен получить более детальное регулирование в нормах ГК РФ. Конечно, можно применить аналогию закона, но определенности в отношения сторон это вряд ли добавит. В цивилистической науке нет единства мнений по поводу существенных условий рассматриваемого договора, что часто приводит к нарушению принципа единообразия применения норм права. Таким образом, четкое обозначение существенных условий, определение сторон договора об установлении сервитута будет способствовать разрешению множества вопросов и преодолению споров как практического, так и теоретического характера.

1. Копылов А.В. Вещные права на землю. - М.: Статут, 2000. - С. 68.

2. Васенин С.С. Земельные отношения серви-тутного типа в дореволюционной России // Право и политика. - 2004. - № 9 (57). -С. 124.

3. СЗ РФ. - 1997. - № 30. - Ст. 3594.

4. Дмитриев А. Частный сервитут - проблемы правоприменения в условиях городского землепользования // Хозяйство и право. - 2005. -№ 9. - С. 51; Ким Д.Ч. Проблемы теории и практики применения частного сервитута // Журнал российского права. - 2007. - № 6.

5. См., напр.: Щенникова Л.В. Вещное право: Учебное пособие. - М.: Юристъ, 2006. -С. 142.

6. Утв. Постановлением Правительства РФ от

18 февраля 1998 г. № 219 «Об утверждении Правил ведения Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним» // СЗ РФ. - 1998. - № 8. -Ст. 963.

7. Андреев Ю. О сервитутах // Хозяйство и право. - 2004. - № 5. - С. 91; Щенникова Л.В. Указ. соч. - С. 142; Копылов А.В. Указ. соч. -С. 68

8. Денисов С. Существенные условия договора // Бизнес-адвокат. - 1997. - № 10.

9. Витрянский В.В. Существенные условия договора в отечественной цивилистике и правоприменительной практике // Вестник ВАС РФ. - 2002. - № 6. - С. 78-79.

10. Копылов А.В. Указ. соч. - С. 68.

11. Витрянский В. Существенные условия договора // Хозяйство и право. - 1998. - № 7. -

С. 4.

12. Вестник ВАС РФ. - 1996. - № 9. - С. 18.

13. Андреева Л. Существенные условия договора: споры, продиктованные теорией и практикой // Хозяйство и право. - 2000. - № 12. - С. 96.

14. Общее положение о территориальном органе Федеральной регистрационной службы по

субъекту (субъектам) РФ (утв. Приказом Минюста РФ № 183 от 03.12.2004) // Российская газета. - 2004. - № 277. - 15 дек.

15. Временные методические рекомендации по оценке соразмерной платы за сервитут (утв. Федеральной регистрационной службой 17 марта 2004 г.).

16. См., напр.: Витрянский В. Существенные условия договора. - С. 4.

17. СЗ РФ. - 1994. - № 32. - Ст. 3302.

18. Дерюгина Т.В. Гражданско-правовое регулирование института сервитута в России: Дис. ... канд. юрид. наук. - Волгоград, 2002. - С. 9.

19. См. об этом: Денисов С. Указ. соч.