Квартиры возьмут под опеку

Минобрнауки предлагает обязать при продаже квартир, где прописаны несовершеннолетние, заручаться согласием органов опеки. Сейчас такое согласие необходимо только в том случае, если ребенок является совладельцем квартиры. Подобное правило действовало до 2004 года, но Конституционный суд признал его неэффективным. Риэлторы предупреждают об усилении коррупции и коллапсе на рынках недвижимости крупных городов.

Правительство РФ, как сообщается на его сайте, рассмотрит в ближайшее время изменение в п. 4 ст. 292 Гражданского кодекса (ГК), обязывающее получать разрешение органов опеки при продаже жилья, где прописаны несовершеннолетние. Сейчас по тому же ГК и Семейному кодексу разрешение чиновников опеки необходимо только при продаже квартиры, которая полностью или частично принадлежит ребенку на праве собственности. Поправка, инициированная Минобрнауки и уже одобренная на прошлой неделе правительственной комиссией по законопроектной деятельности, возвращает к практике 1994-2004 годов. Тогда без подписи чиновников органов опеки сделки купли-продажи жилья на вторичном рынке считались недействительными. В пресс-службе Минобрнауки объясняют возврат к старой процедуре необходимостью "обеспечить эффективную государственную защиту конституционных прав и интересов несовершеннолетних".

Вернуться к обязательному согласованию с органами опеки сделок продажи квартир, где прописаны дети, чиновники пытались еще три года назад. В июне 2010 года Конституционный суд признал, что действующая норма не дает нужного эффекта при защите прав детей. Но при этом, по мнению суда, редакция до 2004 года допускала "неоправданное вмешательство органов опеки во все случаи отчуждения жилых помещений". "Прежняя практика показывает, что органы опеки могли без объяснения причин отказать в совершении сделок",— вспоминает председатель совета директоров компании "Бест-новострой" Ирина Доброхотова.

Более того, продолжает она, тогда проблема была в отсутствии четких регламентов: нигде не прописывались сроки, отводимые органам опеки для согласования документов на продажу жилья, что давало почву для злоупотреблений со стороны чиновников. По сути, соглашается гендиректор "Метриум групп" Мария Литинецкая, на рынок возвращается коррупционная составляющая в виде получения дополнительной подписи.

Юрист коллегии адвокатов "Николаев и партнеры" Екатерина Ромм подчеркивает, что получить разрешение в органах опеки, как правило, проблематично и этот вопрос либо придется решать в судах, либо "договариваться" с чиновниками. Заместитель председателя коллегии адвокатов "Вашъ юридический поверенный" Владислав Капканов считает, что права и интересы детей прежде всего должны защищать сами родители. "Наделение органов опеки правом на разрешение продажи собственности негативно повлияет на рынок недвижимости",— отмечает он. В пресс-службе Минобрнауки не стали комментировать опасения риэлторов и юристов, посоветовав обратиться за разъяснениями в местные органы опеки и попечительства.

Инициатива министерства вряд ли спровоцирует рост цен на квартиры, но, скорее всего, отразится на сроках совершения сделок, считает руководитель офиса "Добрынинское" корпорации "Инком-недвижимость" Юлия Лурье. "Сейчас зарегистрировать сделку можно за месяц,— говорит она.— После внесения поправки в ГК этот срок, по оптимистичным прогнозам, может удвоиться". Мария Литинецкая не исключает, что из-за этого на первом этапе на рынках жилой недвижимости Москвы, Санкт-Петербурга и других крупных городов может возникнуть коллапс. "В Москве в год регистрируется в среднем 90 тыс. сделок купли-продажи жилья, из которых больше половины с участием несовершеннолетних,— объясняет эксперт.— То есть органы опеки каждый год должны изучать документы почти по 45 тыс. сделкам. Есть ли у них такое количество квалифицированных сотрудников — большой вопрос". Ирина Доброхотова опасается, что чиновники смогут блокировать совершение альтернативных сделок, когда по личным обстоятельствам продавцу необходимо совершить неравноценный обмен. "Чиновники смогут мотивировать свой отказ тем, что по социальным нормам на каждого человека должно приходиться по 16 кв. м",— поясняет она.