Риски в жилищном строительстве в условиях государственно-частного партнерства

Риски

в жилищном строительстве

в условиях государственно-частного партнерства

Резюме. Автор исследует актуальную проблему развития государственно-частного партнерства в жилищном строительстве. Он отмечает, что действие этого механизма сопряжено с определенными рисками, в связи с чем особую актуальность приобретает их оценка для участников ГЧП. Подход в рамках проектного финансирования к определению риска означает, что внимание должно быть сосредоточено на подробных оценках конкретных рисков, а не на гарантиях со стороны государственного органа или инвесторов. Важно учитывать, что при разработке проекта ГЧП схема распределения риска корректируется. Для этого автором представлена матрица рисков, в которой раскрыты их особенности для каждого участника процесса с тем, чтобы упредить риски, определить уровни ответственности и минимизировать их влияние в ходе реализации проекта. Ключевые слова: государственно-частное партнерство, девелопер, государство, население, матрица рисков, минимизация рисков.

Создание условий для удовлетворения потребностей граждан в доступном и комфортном жилье согласно их индивидуальным запросам и финансовым возможностям является основной задачей в области жилищного строительства в Беларуси. В период 2016-2020 гг. оно будет осуществляться в соответствии с общей концепцией развития экономики страны, предусматривающей сокращение доли бюджетного финансирования в этой сфере и расширение использования внебюджетных источников, в том числе с привлечением ресурсов бизнеса посредством государственно-частного партнерства.

Эффективное применение этого механизма в жилищном строительстве зависит от ряда факторов и условий, в том

числе формирования необходимой институциональной среды и скрупулезной научной разработки данной проблематики. В последней особую актуальность приобретает оценка возможных рисков проектов ГЧП для повышения успешности их реализации. Следует отметить, что риск -один из неизбежных, но достаточно важных элементов любой деятельности, и оценить его - значит предвидеть и снизить до минимума возможные отрицательные

последствия.

Преимущества и недостатки ГЧП

При реализации проектов на основе ГЧП риски распределяются между представителями бизнеса и государства. Последнему это выгодно по причине того, что такой вид

Александр Занько,

заместитель директора операционного офиса«Центрально-Европейский» ОАО «БПС-Сбербанк»

партнерства позволяет привлечь частные инвестиции и уменьшить объем необходимых на строительство бюджетных средств. К тому же появляется возможность выбирать бизнес-партнера, планировать и контролировать результаты его деятельности, получать дополнительные налоговые поступления, увеличивать объем валового внутреннего продукта.

Частный инвестор тоже получает преимущества при использовании механизмов ГЧП. Среди них возможность реализации долгосрочных проектов со стабильным рынком и гарантиями государства по обеспечению рентабельности; минимизация давления государства на бизнес инвестора; повышение имиджа компании.

Но ГЧП также связано с определенными рисками для обоих партнеров, способными негативно сказаться на результатах проекта. Для государства это может быть асимметрия информации, поскольку частный бизнес обладает лучшим знанием рынка и выгодных возможностей инвестирования. К тому же нет гарантии того, что частный инвестор будет действовать согласно договору, особенно в случае, если государство отдаст ему

Таблица 1. Ранжирование рисков участников в жилищном строительстве в рамках реализации проектов ГЧП

в распоряжение значительную часть управления партнерством. Если проект потерпит неудачу, государственный сектор не сможет передать все финансовые последствия частнику и будет вынужден перенести бремя затрат на налогоплательщиков.

Что касается рисков со стороны частных компаний, то они не застрахованы от неожиданных технических проблем в ходе реализации проекта, например связанных с превышением прогнозируемых затрат, опозданием к сроку сдачи объекта, прекращением

сервисного обслуживания. Существует риск неисполнения условий договора со стороны отдельных представителей госорганов, а также связанный с изменениями в налоговом законодательстве, инфляцией и колебаниями курса обмена валют. В ГЧП всегда

Участники

Девелопер

Политические риски

Риск форс-мажора (ущерб возводимым и/или возведенным сооружениям, оборудованию строительно-монтажной площадки (временные сооружения, склады и т.п.), строительной технике вследствие стихийных бедствий и иных форс-мажорных обстоятельств) Санкции

Риски, связанные со сроками строительства Общие экономические риски

Замечание к деятельности конкретных руководителей - участников процесса

Инфляционный риск на этапе строительства и эксплуатации Валютный риск на этапе строительства Риски, связанные с договором на строительство, подряд

Риски, связанные со строительством с использованием услуг

субподрядчика

Ухудшение финансового состояния

Кредитный риск

Репутационный риск

Риски качества работ

Финансовый риск

Технологические риски

Изменение земельных правоотношений

Внешнее и внутреннее мошенничество

Риски, связанные с прекращением действия договора ГЧП

Риск избыточных затрат

Применение некачественных строительных материалов и/или

конструкций

«Замораживание» строительства дома Рост стоимости 1 м2 Риск неудачи проекта Неликвидный объект

Риски некачественного управления проектом Просчеты в маркетинге Риск ценообразования Значительное снижение доходности Проблемы с исходно-разрешительной документацией Смена подрядчика в процессе строительства Проблемы с выполнением техусловий по коммуникациям, неподключение сетевых коммуникаций Перекрестное финансирование разных проектов Несоответствие качества строительства заявленному уровню Неисполнение обязательств по строительству инфраструктуры Отказ в оформлении права собственности Аннулирование - приостановление разрешения ГСН «Замораживание» строительства дома Риск компенсации убытков клиентам

Население

Политические риски Риск форс-мажора (ущерб возводимым и/или возведенным сооружениям, оборудованию строительно-монтажной площадки (временные сооружения, склады и т.п.), строительной технике вследствие стихийных бедствий и иных форс-мажорных обстоятельств) Санкции

Риски, связанные со сроками строительства

Инфляционный риск на этапе строительства и эксплуатации Валютный риск на этапе строительства и эксплуатации Кредитный риск Риски качества работ Финансовый риск Технологические риски Риски, связанные с прекращением действия договора ГЧП Риск избыточных затрат (удорожание строительства) Применение некачественных строительных материалов и/ или конструкций «Замораживание» строительства дома Рост стоимости 1 м2 Социальный риск Риск несвоевременного оформления акта передачи квартиры от застройщика Риск юридической безграмотности

Риск отсутствия возможности распоряжаться приобретенной квартирой в полной мере

Банк

Политические риски Риск форс-мажора (ущерб возводимым и/или возведенным сооружениям, оборудованию строительно-монтажной площадки (временные сооружения, склады и т.п.), строительной технике вследствие стихийных бедствий и иных форс-мажорных обстоятельств) Санкции

Общие экономические риски Неудовлетворительная деятельность конкретных руководителей - участников процесса

Инфляционный риск на этапе строительства Валютный риск на этапе строительства Ухудшение финансового состояния (банкротство) Кредитный риск Репутационный риск Финансовый риск Операционные риски Риски, используемые для корректировки цен Невыполнение обязательств заемщиком

Уменьшение стоимости активов банка

Риск ликвидности Неблагоприятное изменение процентных ставок

Государство

Политические риски Риск форс-мажора (ущерб возводимым и/или возведенным сооружениям, оборудованию строительно-монтажной площадки (временные сооружения, склады и т.п.), строительной технике вследствие стихийных бедствий и иных форс-мажорных обстоятельств) Санкции

Риски, связанные со сроками

строительства;

Общие экономические риски

Неудовлетворительная

деятельность конкретных

руководителей - участников

процесса

Инфляционный риск на этапе строительства и эксплуатации Риски, связанные с договором на строительство, подряд (в том числе пусконаладочные работы) Риски, связанные со строительством с использованием услуг субподрядчика (в том числе пусконаладочные работы) Риски качества работ Изменение земельных правоотношений

Внешнее и внутреннее мошенничество Социальный риск Риск асимметричного распределения рисков и выгод

Страховая компания

Политические риски Риск форс-мажора (ущерб возводимым и/или возведенным сооружениям, оборудованию строительно-монтажной площадки (временные сооружения, склады и т.п.), строительной технике вследствие стихийных бедствий и иных форс-мажорных обстоятельств) Санкции

Риски, связанные со сроками

строительства

Общие экономические риски

Неудовлетворительная

деятельность конкретных

руководителей - участников

процесса

Риски, связанные с договором на строительство, подряд (в том числе пусконаладочные работы) Риски, связанные со строительством с использованием услуг субподрядчика (в том числе пусконаладочные работы) Ухудшение финансового состояния

Репутационный риск Технологические риски Гражданская ответственность перед третьими лицами за причинение вреда их имуществу или здоровью Риск убытков страховой деятельности

присутствует риск форс-мажорных ситуаций, он может быть связан со стихийными бедствиями, социальными беспорядками и войнами.

к

Распределение рисков между партнерами

Участниками процесса строительства жилого дома являются государство, девело-пер, посредники (банки, страховые компании) и население. Ранжирование рисков между ними в рамках реализации проектов ГЧП представлено в табл. 1.

Деятельность девело-пера направлена на повышение эффективности инвестиций на основе мероприятий структурно-функционального, финансово-экономического, конструктивно-технологического, кадрового характера, что в результате приводит к оптимизации стоимости объекта недвижимости или возможности его производительного использования вследствие проведенных физических изменений. Наибольший ущерб застройщикам наносят макроэкономические риски (инфляция, безработица, средний доход на душу населения, стабильность национальной валюты, состояние государственного бюджета и платежного баланса, ставка рефинансирования, уровень налогообложения различных видов доходов и др.). Есть также риски, связанные с правоохранительной системой, прежде всего судебной, а также риск расторжения договора ГЧП в одностороннем порядке.

Страховые компании принимают на себя риски участников, значительная часть которых приходится на деве-лопера и население (рисунок).

Как правило, в проектах, реализуемых посредством ГЧП, нет четкого распределения рисков в цифрах, хотя термин «распределение рисков» на практике используется часто. Риски, как правило, передаются в полном объеме всем сторонам - государству, инвесторам, инвестору с последующим перераспределением третьим лицам: подрядчикам и субподрядчикам; страховым и гарантирующим компаниям. В случае уступки риски могут быть переданы конечным пользователям услуг через инвестора, имеющего право взимать более высокую плату по проекту.

Договор на ГЧП может предусматривать по умолчанию предоставление услуг в соответствии с требованиями, а также контроль (за счет перераспределения средств или иным образом) над всеми рисками со стороны девелопера.

Оптимальный вариант -переадресовать риски тем, кто в состоянии их контролировать по самой низкой цене, а также тем, кто наиболее компетентен в области управления. Поэтому ответственность за решение вопросов, которые заказчик (девело-пер)/население не в состоянии контролировать экономически эффективно или в которых

им не может быть предоставлена свобода, целесообразно переложить на органы государственной власти. Тем не менее финансирование проекта ГЧП из государственного бюджета сопряжено с чрезмерными рисками, поэтому если государство берет их на себя, должно осуществляться симметричное распределение рисков и выгод.

Передача рисков имеет огромное значение для властных структур, поскольку они заинтересованы в строительстве качественного жилья по приемлемым ценам. Но из-за данного обстоятельства органам государственной власти не могут быть предложены лучшие ТУМ (временная ценность денег), потому что при передаче рисков девелопе-рам они с целью управления рисками потребуют определенную компенсацию.

Одной из ключевых задач для участников ГЧП является идентификация, классификация и распределение риска между ними, что отражено в матрице рисков в жилищном строительстве при ГЧП (табл. 2).

Для участников договора ГЧП одним из основных рисков является увеличение расходов на строительство, которое может быть связано с ростом цен на строительные материалы, ошибками

17 14 13 19

39

Рисунок. Количество рисков участников строительства жилого дома

Девелопер Банк Государство ^МпХОВИЯ Населен

Таблица 2. Матрица рисков участников ГЧП*

*Фиолетовая заливка -риски, присущие определенному участнику, сиреневая заливка -отсутствие рисков

на стадии проектирования, некачественным предоставлением услуг со стороны субподрядчиков, отказом от условий строительства и т.д.

За девелопером остаются также риски, связанные с финансовыми отклонениями от бюджета. Они могут быть связаны со следующими обстоятельствами:  отсутствие средств для завершения проекта вынудит инвестора финансировать проект в рамках

условий, которые не были указаны в договоре, чтобы избежать потерь от своих вложений. Следствием этого может быть увеличение стоимости заимствований и других изменений в условиях кредитования;  даже при доступности дополнительного финансирования увеличение расходов на обслуживание долга без соответствующего роста доходов, которые неизбежно будут снижаться, может привести к выходу из проекта инвесторов;

любое повышение стоимости в рамках коэффициента покрытия обслуживания долга снижает показатели по проекту и делает кредит более рискованным.

Таким образом, в матрице рисков отражаются прежде всего последствия тех событий, которые приводят к реализации риска. Поэтому внимание участников ГЧП должно быть сосредоточено на подробных оценках конкретных рисков, а не на гарантиях

Виды рисков

1 Политические риски

Риск форс-мажора (ущерб возводимым и/или возведенным сооружениям, оборудованию строительно-монтажной

2 площадки

3 Санкции

4 Риски, связанные со сроками строительства

5 Общие экономические риски

6 Неудовлетворительная деятельность конкретных руководителей - участников процесса

7 Инфляционный риск на этапе строительства и эксплуатации

8 Валютный риск на этапе строительства Риски, связанные с договором на строительство, подряд

Девелопер

Банк

Государство

Страховая компания

Население

9

10

Риски, связанные со строительством с использованием услуг

субподрядчика

11 Ухудшение финансового состояния

12 Кредитный риск

13 Репутационный риск

14 Риски качества работ

15 Финансовый риск

16 Технологические риски

17 Изменение земельных правоотношений

18 Внешнее и внутреннее мошенничество

19 Риски, связанные с прекращением действия договора ГЧП

20 Риск избыточных затрат

21 Применение некачественных строительных материалов и/или конструкций

22 «Замораживание» строительства дома

23 Рост стоимости 1 м2

24 Социальный риск

52

эффективности проекта со стороны государственного органа или инвесторов. Процесс оценки риска, следовательно, должен быть реализован девелоперами на стадии тендера и переговоров. Необходимо также, чтобы государственный орган до размещения проекта ГЧП в тендере проводил оценку предложений в ходе переговоров с участниками, чтобы сбалансировать участие сторон в проекте или при рассмотрении ТУМ по проекту.

Есть пять подходов к управлению рисками:

предотвращение - изменение параметров проекта и даже отмена его, что нежелательно;

трансфер - передача рисков другой стороне проекта ГЧП, которая найдет лучший способ контролировать риск при минимальных затратах;

сворачивание - страхование, получение гарантий от участников проекта;

принятие - обеспечение приемлемого уровня компенсации за риск;

резервирование - бронирование средств с целью обслуживания долга.

Процесс управления рисками на стадии разработки проекта может быть разделен на следующие итерации:

выявление и полное описание проектных рисков;

анализ их возможных последствий и оценка в денежном выражении, если это возможно;

мониторинг вероятности риска;

разработка стратегий по управлению рисками (защитных механизмов).

Риски в рамках реализации проектов ГЧП можно распределить на несколько категорий: общие политические и экономические; операционные; обусловленные географическим положением проекта;

сопряженные со строительством, с его завершением; связанные с прекращением действия договора ГЧП.

Когда риски передаются от государства к деве-лоперу, а затем к подрядчикам и субподрядчикам, важно убедиться, что есть определение и последствия этих рисков в договоре. Примеры возможных расхождений в пунктах договора:

разница между объемом работ по строительству и необходимыми условиями;

нарушение порядка ценообразования в проекте на основании соответствующего договора ГЧП и подряда;

дополнительные расходы, вызванные изменениями

в законодательстве;

различные определения компенсационных случаев или конкретных мероприятий, когда проектная компания не выплачивает штраф за неспособность завершить проект или оказать услуги в полном объеме.

Договор ГЧП отличается от обычных договоров, так как одна сторона - государственный орган - может использовать свою власть и применить административные меры, чтобы предупредить возможный ущерб. Поэтому девело-пер должен ориентироваться на полное выполнение условий договора ГЧП, чтобы не потерять поддержку со стороны государства. В конфликтных ситуациях, вероятно, лучше будет найти компромиссное решение, основанное на модификации или расторжении договора.

Матрица рисков раскрывает возможные их варианты для всех участников процесса строительства жилого дома в рамках ГЧП, что позволяет управлять этими рисками

заранее и закрепить уровни ответственности за определенными субъектами.

Обеспечение соблюдения условий многостороннего договора с участием государственного органа, инвесторов и субподрядчика является гарантией завершения строительства объекта в согласованные сроки. СИ

Статья поступила в редакцию 05.07.2016 г.

& See: http://innosfera.by/2016/12/ housing_construction

Литература

1. Экспертиза и инспектирование инвестиционного процесса: Учебник в 2 частях / Под общ. ред. П. Г. Грабового, А. И. Солунского.- М., 2006.

2. Полховская Т. Ю.Роль институциональных участников в формировании системы финансирования жилой недвижимости // Рыночная экономика и финансово-кредитные отношения:ученые записки. Вып.10.- Ростов н/Д,2008. С. 123-135.

3. Кияницкий С. Н. Об особенностях формирования финансового механизма инвестиционно-строительной сферы // Рыночная экономика и финансово-кредитные отношения: ученые записки. Вып. 10.- Ростов н/Д, 2008. С. 182-188.

4. Коровин Е.Кредитный риск проектов частно-государственного партнерства и механизмы поддержки // http://regionaiistika.ucoz.ru/

5. Квасов И. Н. Оценка рисков инвестиционных проектов частно-государственного партнерства в регионе // Экономический анализ: теория и практика. 2009, № 20, С. 26.

6. Делмон Д. Государственно-частное партнерство в инфраструктуре. Практическое руководство для органов государственной власти // http://siteresources.worldbank.org/ Ш^ШГЕОЕШЮМ 1^и^/305499-1291044797591/ public_private_partner.pdf).

Summary

The author is exploring an actual problem of development of public private partnership in housing. He notes that the action of this mechanism is connected with some risks, in this connection, a risk assessment for participants of public private partnership gets special relevance. The approach in the framework of project financing to the definition of risk is that the attention should be focused on detailed assessments of specific risks rather than on guarantees from the government or an investor. It is important to note that when drafting the public private partnership project adjusted risk-sharing scheme. The author presented a matrix of risks where are revealed their features for each participant in the process in order to prevent risks, to determine levels of responsibility and minimize their impact during the implementation process.