Классовая разобщенность

Пытаясь договориться между собой о классификации жилой недвижимости, девелоперы сталкиваются с той же проблемой, что и при классификации нежилой. Все понимают, что это нужно, но мало кто готов поступиться своими амбициями. Тем более, при установлении цены квадратного метра классность объекта не является определяющей. Основную роль играет потенциальная выгода сторон: с одной стороны этой баррикады находится застройщик, который пытается выжать из цены максимум, с другой — покупатель, который судит, сколько он готов платить за квадратный метр в каждом конкретном случае. Так что в ближайшие годы рынок жилья вряд ли дождется общепризнанной классификации.

Попытки выработать единую классификацию жилых объектов, в том числе и элитных, участники рынка недвижимости предпринимают уже как минимум десять лет. Но пока максимум, на что оказались способны риэлтеры и консультанты, — создание классификации внутри своей компании. Также в общих чертах сформулированы общие тренды каждого класса. Создать же мало-мальски общую и признанную всеми классификацию остальных типов жилой недвижимости практически невозможно, поскольку любая классификация будет воспринята субъективно. Кроме того, непонятно, нужна ли она самим участникам рынка, ведь ее принятие могло бы серьезно ограничить возможности в позиционировании своих объектов на рынке как более высококлассных. "В практике работы риэлтеров-консультантов и аналитиков проблема классификации объектов недвижимости всегда привлекала повышенное внимание. Очевидно, что без логичной, объективной системы классификации усложняется проблема взаимопонимания между застройщиком и риэлтером, продавцом и покупателем, создаются трудности в работе маркетологов, а работа аналитиков парализуется либо подменяется имитацией анализа, — говорит профессор кафедры экономики и управления городским строительством Российской экономической академии Геннадий Стерник. — Однако несмотря на многочисленные попытки, эта проблема еще далека от своего более-менее удовлетворительного решения, а главное — от широкого принятия специалистами рынка одного из вариантов этого решения".

Два подхода

До сих пор существуют два подхода к классификации недвижимости: суть одного сводилась к делению Петербурга на районы, другого — к делению объектов на их заявленные рыночные стоимости, но назвать такие подходы системами в полной мере было сложно. "Сейчас наиболее распространена система, основанная на упрощенном учете основных параметров жилья, — уверен генеральный директор корпорации "Адвекс. Недвижимость" Владимир Гаврильчук. — Все классификации включают в себя от 5 до 15 критериев, но существенным их недостатком является невозможность четкого определения класса объекта, так как оценочные факторы имеют разный вес важности, а методология их учета отсутствует. Одна из причин, по которой никак не получается сгруппировать жилую недвижимость, состоит в том, что любая мало-мальски значимая классификация в России зачастую трактуется в чью-то пользу. То есть — не является объективной".

Меньше всего проблем, по оценкам экспертов, возникает с классификацией типового жилья, которое подразделяется на привязанные к различным домостроительным комбинатам серии. Что же касается остальных традиционно выделяемых типов жилой недвижимости, таких как бизнес-класс, элитное жилье, то здесь у застройщика появляется полная свобода действий: позиционировать свой объект можно так, как сама фирма считает нужным. Большая часть строительных предприятий представляют свои объекты на рынке в соответствии с собственным представлением. Таким образом, если застройщик считает, что построил элитный дом, то он так и будет позиционировать его на рынке, несмотря на то, что с этой классификацией могут не согласиться остальные участники рынка или эксперты. "Однако классификация по территориальному признаку не может являться единственным критерием определения стоимости недвижимости, а должна выступать как дополнение к прочим условиям. В идеале, стоимость квадратного метра должна коррелировать с классом объекта, и оба параметра в свою очередь должны соответствовать месторасположению дома. Пока же существующие на сегодняшний день варианты классификаций мало помогают покупателям, внося только путаницу. Единая классификация нужна прежде всего профессионалам рынка", — уверен Константин Козлов, директор по маркетингу строительной корпорации "Мегалит". Но существует еще одно мнение. В первую очередь, классификация весьма невыгодна тем застройщикам и инвесторам, которые осознанно позиционируют объекты выше их реального статуса. Им, как минимум, уже заявленные на рынок объекты необходимо продать по ранее разработанным стратегиям маркетинга, уверены эксперты. Как рассказывают профессионалы, еще несколько лет назад, когда появились первые попытки классифицировать объекты жилой недвижимости, за время возведения дома его проект, планировка, используемые строительные и отделочные материалы настолько менялись, что проект переходил из дешевой категории в более дорогую и обратно. Причем такой процесс мог происходить несколько раз с одним и тем же домом. Однако это было не завышение класса при помощи широко используемых сейчас некоторыми застройщиками PR-технологий, а вполне объективное повышение в связи с созданием дополнительных условий, которые впоследствии улучшат жизнь покупателей квартир в доме. В наибольшей степени от отсутствия классификации страдают бизнес-класс и "элита". Во-первых, слишком велик соблазн застройщика продать качественный дом, относящийся к бизнес-классу, по цене элитной недвижимости. Во-вторых, значительно шире поле для манипуляций: соответствующий уровню бизнес-класса дом недалеко от центра продать по цене элиты вполне возможно. И такая ситуация на рынке — не редкость. Однако в настоящее время более разборчивыми и подготовленными являются покупатели элитного жилья. На самом деле в нынешних условиях грань между бизнес-классом и элитной недвижимостью размыта донельзя. "Если квартиры покупаются по выставляемой цене, значит, они — 'в рынке', — добавляет Владимир Гаврильчук. — Очень сложно понять, завышена цена или нет, потому что сейчас просто нет эталона, по которому можно ее измерить". Однако сложно понять, почему компания, построившая качественный дом бизнес-класса, боится в этом признаться и позиционирует объект как элитный. Как говорят риэлтеры, дело в психологии — среди участников российского рынка сложилось абсолютно неверное представление: если объект назвать элитным, то априори он будет успешным, а если недвижимостью эконом-класса, то неуспешным.

Общие черты

Ъ собрал наиболее распространенные представления о том, что и к какому классу относится в Петербурге. Жилье эконом-класса может располагаться в любом из районов города, включая ближайшие пригороды. Это может быть дом любого типа конструкции: реконструируемые дома старого фонда, кирпичные, кирпично-монолитные, монолитные, из сборных конструкций типовых серий ДСК, в том числе типовые серии 600.11, 121, 504, 137, "контакт", 1091.11, ЛО-90 и их модификации. Планировки в современных домах эконом-класса предусматривают изолированные комнаты площадью 10─25 кв. м, кухню площадью от 8 кв. м, высоту потолков — 2,5─2,8 м, раздельные санузлы, наличие балкона или лоджии, а также наличие в доме одно-, двух- и трехкомнатных квартир с верхним уровнем общих площадей 45, 65 и 85 кв. м соответственно. В эконом-классе большее значение играет близость расположения дома к метро. Чем ближе жилье к станции метро, тем выше стоимость квадратного метра. В Петербурге нет стопроцентного деления районов по типам жилья. Внутри каждого района есть определенные зоны, в которых расположено большинство домов одного типа.

Жилье комфорт-класса может быть расположено в любом районе города. Его отличительные характеристики — хорошая транспортная доступность (не более 10 минут на общественном транспорте от станции метро), а также экологическая чистота района и отсутствие в непосредственной близости от дома промышленных объектов. Дома — кирпичные, кирпично-монолитные, реконструируемые дома старого фонда. Планировки: преимущественно изолированные комнаты больше или равные параметрам верхнего уровня типового жилья, кухни от 10 кв. м, высота потолков — 2,7─3 м, раздельный санузел, наличие балкона или лоджии, наличие в доме одно-, двух-, трех-, четырех- и пятикомнатных квартир с верхним уровнем общих площадей 60, 80, 130, 150 и 180 кв. м соответственно. Наиболее популярные зоны для месторасположения жилья повышенной комфортности, помимо центра города — Выборгский, Московский, Красногвардейский и Приморский районы. Самые престижные зоны Выборгского района — Выборгская сторона, район от Первого Муринского до Северного проспектов (зеленые зоны Удельного парка и Сосновки). Достаточно престижные места — у станции метро "Озерки" с видом на Суздальские озера и треугольник, ограниченный проспектами Энгельса, Луначарского и Выборгским шоссе. В Красногвардейском районе наиболее перспективной зоной для строительства жилья повышенной комфортности признается квартал 8─9 Малой Охты, расположенный между Свердловской набережной, Новочеркасским проспектом, Республиканской улицей и Перевозным переулком. Наиболее престижные зоны Московского района — территории у станций метро "Московская" и "Парк Победы", район восточнее проспекта Юрия Гагарина, в котором ведется активное строительство жилья повышенной комфортности (особенно у станции метро "Звездная"), другие элитные места — площадь Чернышевского, улицы Авиационная, Алтайская, Типанова (частично), Ленсовета (частично). В Приморском районе довольно престижным местом считается Северо-Приморская часть. Из домов, построенных вдоль Приморского проспекта, открываются виды на Финский залив, Васильевский и Елагин острова. Из-за отсутствия четко прописанных критериев жилье бизнес-класса сейчас часто предлагают как "элитное". По большинству критериев дома бизнес-класса совпадают с требованиями к элитному жилью, но то, что в элит-классе является обязательным, в бизнес-классе желательно. Дома бизнес-класса традиционно расположены в социально престижных зонах города — как правило, в центральной части. Это дома с характерной архитектурой и высоким уровнем сервиса. Также, как правило, там есть собственные инженерные системы, обеспечивающие непрерывное отопление и горячее водоснабжение, кондиционирование воздуха, фильтрования воды и т. д. Есть возможность индивидуальных планировочных решений. Дома бизнес-класса обычно кирпично-монолитные, включают в себя паркинг и службу консьержей. По принятой в мире классификации, к элитному жилью можно отнести только новые или реконструированные дома в центре города. Однако в центре Петербурга далеко не всегда удается соблюсти другие важные требования к элитному жилью. Например, у дома, претендующего на высокий статус, должны быть подземный паркинг, удобные подъезды, социально однородная окружающая среда. В центре выполнить это зачастую невозможно, поэтому квартиры здесь больше подходят под определение жилья повышенной комфортности. Сейчас большинство предложений жилья элитного сегмента относятся к Центральному району, Крестовскому острову, частично — Васильевскому острову и Петроградскому району. Крестовский остров специализируется на элите, и даже не очень элитное жилье считается таковым по своему местоположению. Отдельные дома такого класса строят в Адмиралтейском районе. Помимо расположения, основными критериями элитности, по мнению риэлтеров, являются: кирпичное строительство, охрана, хорошая обслуживающая компания. Элитное жилье не предполагает многоквартирные дома, это "штучный" товар. Само понятие элитного жилья уже включает в себя не только прекрасный вид из окон, благоустроенный внутренний двор, обязательный подземный гараж, огороженную и охраняемую территорию, но и всевозможные блага цивилизации в непосредственной близости: тренажерный зал, бассейн, прачечная, кафе-бар и однородный социум.

Павел Никифоров