Инвесторов заселят в смешанное жилье

Инвесторов заселят в смешанное жилье

На рынке появятся ЗПИФы недвижимости нового типа

В ближайшие дни УК «Тинькофф Капитал» планирует начать продажу паев ЗПИФа жилой недвижимости смешанного типа. Участники рынка отмечают уникальность стратегии, так как до сих пор в основном запускались фонды либо первичной, либо вторичной недвижимости. Смешивание типов управления может повысить ликвидность фонда, но сложнее в реализации и сопряжено с рисками снижения доходности.

Фото: Александр Казаков, Коммерсантъ

УК «Тинькофф Капитал» запустит новую стратегию, ориентированную на инвестиции во вторичную и строящуюся жилую недвижимость, рассказали в компании. С 23 октября УК запустит продажу паев ЗПИФ «Тинькофф Квадратные метры», ориентированного на неквалифицированных инвесторов, стоимость пая 5 руб.

В фонд уже включены объекты из жилого комплекса Lunar в Гагаринском районе Москвы, позднее будут включены апартаменты из комплекса Sky View в Пресненском районе. По мере реализации проектов будут добавляться новые, в том числе со вторичного рынка недвижимости.

По словам представителя компании, стратегии со вторичной недвижимостью будут внедряться в 2024 году.

Прорабатываются разные стратегии на рынке вторичной недвижимости, в частности, изучается возможность реализации таких стратегий, как флиппинг или покупка объектов с торгов. «Ищем надежных подрядчиков»,— рассказали в компании.

Инвестиции в жилую недвижимость набирают популярность. В пошлом году УК «Тинькофф Капитал» запустила два фонда на такую недвижимость, в июне УК «Альфа-Капитал» предложила неквальный фонд жилой недвижимости (см. “Ъ” от 19 июня). Но все они инвестируют только в объекты на первичном рынке. Фонды, вкладывающие в проекты на вторичном рынке, более редки (в 2021 году УК «Восток-Запад» запускала ЗПИФ жилой недвижимости).

Смешение в одном фонде разных по существу стратегий — явление достаточно редкое в мире и совсем новое для российского рынка розничных ЗПИФов, говорят его участники. «Причиной традиционной сегрегации стратегий служит в первую очередь разница в риск-аппетите инвесторов, которые, как правило, хотят аллоцироваться в конкретной узкой стратегии, чтобы получить преимущества конкретного стиля и фокуса, в первую очередь его доходность, а не "среднюю по больнице" на рынке недвижимости»,— поясняет директор Capella Investment Management Андрей Богданов.

Вместе с тем желание диверсифицировать стратегию даже в одном классе активов закономерно, говорят эксперты.

Сочетание в одном фонде первички и вторички может обеспечить непрерывность операций и увеличит ликвидность, считает руководитель группы инвестиционного анализа Accent Capital Игорь Талалов. Обычно при растянутой во времени реализации проектов управляющие вынуждены полученные деньги куда-то размещать, например в облигации или инструменты денежного рынка. Это может искажать суть стратегии и в неблагоприятных рыночных условиях негативно влиять на доходности. Поэтому чаще всего создаются фонды жилой недвижимости под один проект, после реализации которого фонд закрывается.

Вместе с тем реализация такой стратегии сложнее и сопряжена с рисками потери доходности. «В случае первички не требуется никакого управления, купил—держишь—ждешь ввод в эксплуатацию—продаешь. Арендный бизнес — это отделка, эксплуатация, расходы на налоги на недвижимость, поиск арендаторов»,— отмечает инвестиционный директор УК «Тетис Кэпитал» Владимир Стольников.

К тому же разные стили инвестирования обычно дают и разный конечный результат, добавляет Андрей Богданов, при разбавлении инвестиций на стадии строительства с инвестициями в готовые объекты происходит «размывание» девелоперской доходности.

По его оценке, от девелоперских проектов можно ожидать доходности на уровне 15–20% годовых, инвестиции в жилые метры ограничены 3–5% годовых арендного дохода и прирост стоимости сравним с инфляцией.

Инвесторам стоит учитывать и то обстоятельство, что рынок жилой недвижимости сильно разогрет льготной ипотекой. Гендиректор УК «Велес Траст» Дмитрий Осипов обращает внимание, что цены на первичном рынке значительно превышают цены на вторичном и растут только на льготах: «Если льготную ипотеку отменят или хотя бы ухудшат серьезно ее условия, то первичный рынок встанет, цены упадут. ЗПИФ, ставящий своей инвестиционной целью заработать на росте цены первичной недвижимости, понесет потери».