Основания и процедура исключения из общности собственников помещений в многоквартирном доме: сравнительно-правовой анализ

УДК 347.233.1

ОСНОВАНИЯ и процедура исключения из общности собственников помещений

В МНОГОКВАРТИРНОМ дОМЕ:

СРАВНИТЕЛЬНО-ПРАВОВОЙ АНАЛИЗ*

© Филатова У. Б., 2013

Восточно-Сибирский филиал Российской академии правосудия, г. Иркутск

Анализируются основания и процедура прекращения субъективного права собственника на долю в общей собственности в Германии, Австрии, Швейцарии. Обосновывается вывод о необходимости создания российской правовой нормы о прекращении субъективного права долевой собственности собственника, не исполняющего свои обязанности или злоупотребляющего своими правами.

Ключевые слова: общая долевая собственность; общее имущество собственников помещений в многоквартирном доме; доля; сособственник.

Законодательство о собственности на квартиру в странах немецкоязычного правового круга имеет длительную историю существования и особое государственное значение. После разрушительных последствий Второй мировой войны, когда немецкие города были разрушены почти на 90 %, создание института общей собственности на многоквартирный дом стало способом восстановления этих стран посредством привлечения частных инвестиций в строительную отрасль экономики. Начиная с 50-х гг. прошлого столетия, в Европе формируется законодательство об общей долевой собственности в многоквартирных домах. На современном этапе в Германии и в Австрии действуют уже третьи редакции закона «О собственности на квартиру». В Швейцарии самостоятельного закона не существует, действуют положения Швейцарского гражданского кодекса (далее по тексту — ШГК) об общей долевой собственности в целом за отдельными изъятиями.

Существует очень важное концептуальное отличие правового регулирования отношений общей долевой собственности на общее имущество в многоквартирном доме в России и странах немецкоязычного правового круга, заключающееся в том, что российское право в качестве основания возник-

новения права общей долевой собственности на общее имущество в многоквартирном доме видит приобретение права собственности на квартиру. В странах немецкоязычного правового круга наоборот. Приобретение доли в праве общей собственности на земельный участок влечет возникновение особого права на квартиру, которое приравнено к праву собственности на нее, но так не называется. Таким образом, право общей долевой собственности на землю является первичным, а особое право на квартиру производным от него.

Особый интерес представляют способы прекращения общности собственников помещений в многоквартирном доме. И, безусловно, особого внимания заслуживает исключение из общности как санкция за учинение другим сособственникам различного рода неудобств. В праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме этот способ имеет особое значение, поскольку создание некомфортной обстановки препятствует реализации одного из самых важных прав — права на жилище.

Начать анализ данного правового явления хотелось бы с права Швейцарии. Одной из причин ревизии 50—60-х гг. прошлого столетия права общей долевой собственности в целом было отсутствие ответ-

Исследование выполнено при финансовой поддержке РГНФ в рамках проекта проведения научных исследований («Право общей долевой собственности на общее имущество в многоквартирном доме в России, Германии, Австрии и Швейцарии: сравнительно-правовое исследование»), проект № 13-03-00014.

ственности сособственника за асоциальное поведение. В швейцарском законодательстве существует принцип внимательного использования права. Нарушение одним из сособственников обязанности внимательного отношения друг к другу или к словам другого может проявляться в том, что он «выступает против выполнения каждого мероприятия или провоцирует споры, сконцентрирован только на своих эгоистических интересах» [1] и создает тем самым невыносимые условия для продолжения отношений общей собственности. В данном случае единственной возможностью расстаться с асоциальным собственником была продажа доли и прекращение отношений собственности. Право преимущественной покупки создало благоприятную почву для того, чтобы асоциальный собственник стал единственным собственником. «Измученный» сособ-ственник, для которого была заинтересованность в использовании вещи, вынужден отстраниться от собственности. Это представлялось швейцарскому законодателю несправедливым, более разумным виделось удаление асоциального собственника, так как иное нарушало принцип следования санкции только за виновные действия» [2].

Для справедливого регулирования этой ситуации в период ревизии швейцарского законодательства 50—60-х гг. ХХ в. была введена норма ст. 649 в ШГУ, позволяющая исключать асоциального партнера из общности.

Для осуществления исключения необходимо соблюсти следующие условия. «Во-первых, причины исключения должны лежать в области отношений сособственни-ков или в области отношений между субъектами, которым общая вещь предоставляется в пользование. Это должны быть веские причины, которые делают продолжение общности невозможным, и, оперируя которыми, судья может исключить из общности. Во-вторых, исключение как последнее средство, если все предупреждения, требования и иные правовые способы не принесли результата. В-третьих, надлежащий истец — это субъект, которому наносится вред воздействиями на общую вещь. Решение о подаче иска должно быть принято большинством голосов сособственников. Надлежащим ответчиком может быть сособ-ственник, а также пользователь вещи, либо владелец ограниченных вещных прав или предварительных личных прав (например,

права преимущественной покупки). Таким образом, возникает имущественно-правовой гражданский спор. Если ответчиком выступает собственник, то выносится судебное решение о совершении действий во исполнение обязательства по отчуждению его доли; если ответчиком выступает владелец ограниченного вещного или предварительного личного права, выносится конститутивное решение об отмене права пользования, так как ограниченное вещное право и личное предварительное право не отчуждаемо и не передаваемо» [3].

Исключение из общности представляет собой очень серьезное вмешательство в область частных прав. Как справедливо отмечает К. Фридрих, «это практически экспроприация из частной автономии, так как исключаемый собственник теряет свое положение и получает только экономическую компенсацию своей доли. Возможность исключения — это очень серьезное наказание за его поведение, но все равно с точки зрения интересов общности оправданная мера. Нужно оценивать интересы людей, которые ведут себя правомерно, выше интересов субъекта, который демонстрирует пренебрежение к общим правилам. Общность не должна зависеть от поведения одного субъекта и поведение одного не должно ставить в опасность общность в целом. Статья 649б ШГК гарантирует мир общности и защищает общность против неуживчивых членов» [4].

С момента вступления в силу норм о праве общей долевой собственности на общее имущество в многоквартирном доме с 1 января 1965 г. существует немного судебных решений об исключении из общности. Этот факт объясняется швейцарскими учеными разными причинами. Так, Р. Штрит-маттер отмечает: «С одной стороны, институт долевой собственности на этажи показал себя как устойчивый и хорошо урегулированный. Против традиционных мыслей, что собственность на квартиру — это причина постоянных споров [5]. Возможно, низкое количество судебных тяжб связано со швейцарской традицией во всем искать и находить компромисс, а не идти первым делом суд. Думается также, что строгие предписания об исключении и сложности искового производства снижают случаи подачи иска. Возможность исключения имеет общее превентивное действие и способствует нормальному поведению сособственников» [6].

Согласно ст. 649б, абз. 1 ШГК [7], сособственник посредством вынесения судебного решения против него может быть исключен из общности, если его поведение или лиц, которые пользуются вещью с его разрешения (арендаторы, члены семьи или иные лица, за которых он отвечает), допустили такое серьезное нарушение обязанностей против всей общности в целом или против одного собственника, что продолжение общности становится невыносимо.

Статья 649б ШГК не содержит перечня обязанностей, нарушение которых влечет исключение из общности. Федеральный суд Швейцарии определил в решении № 113 II 18: «Каждый сособственник обязан себя так вести, чтобы не мешать мирному сосуществованию. Он должен нести расходы, связанные с его долей имущества, и так сосуществовать в общности, чтобы конфликты не возникали, а уже возникшие разрешались таким образом, как они обычно среди разумных и уважающих право людей разрешаются». Эта формулировка ясно показывает, что обязанность должна быть связана с собственностью. В первую очередь это обязанности, прямо вытекающие из права долевой собственности на общее имущество. В смысле абз. 1 ст. 649 ШГК понимаются обязанности, которые берут основание не только из норм о долевой общности, но и из права соседей (ст. 684 ШГК), защиты прав личности (ст. 28 ШГК), где сособ-ственник обязан уважать личные права других участников. Интересным представляется тот факт, что «совершение преступления против третьего лица, по мнению господствующей теории, — это нарушение обязанности в смысле ст. 649б ШГК, и имеет достаточную связь с отношением общей собственности, поскольку у каждого участника есть право жить с хорошими, правомерно ведущими себя людьми. То есть совершенное против третьего лица преступление является достаточным основанием для исключения из общности собственников квартир» [8].

Обязанности, вытекающие из права собственности и нарушение которых может влечь исключение из общности, подразделяются на законные и договорные.

К законным обязанностям относятся предусмотренные ст. 712а и ст. 712х ШГК, согласно которым собственник квартиры может свободно осуществлять управление, пользование и строительное оформление

его помещения, но не должен создавать трудности в осуществлении прав на общие части строения, инфраструктуру и чужое имущество, ухудшать, разрушать и портить внешний вид здания в целом и частей, находящихся в общем пользовании.

Абзац 3 ст. 712х ШГК обязывает собственника содержать его помещение и здание в целом в отличном состоянии и обеспечивать хороший внешний вид; кроме того, сособственник обязан участвовать в расходах на управление и содержание общего имущества, а также в других обременениях.

Неосуществление этих обязанностей нарушает право собственности и личные права других сособственников. Нарушение абз. 3 ст. 712х ставит под сомнение принципы самой общности. Все названные нарушения обязанностей относятся к отношениям между сособственниками и могут быть квалифицированы как основания для исключения по ст. 649б ШГК.

Права сособственников ограничены также правами соседей. Согласно абз. 1 ст. 684 ШГК каждый при осуществлении права собственности обязан воздерживаться от чрезмерного влияния на собственность соседей.

«Чрезмерное влияние» подразделяется на идеальное, материальное и негативное влияние.

Материальное влияние может заключаться, например, в задымлении, разведении костров, учинении сильного запаха, шума и т. д. В общности сособственников квартир материальное влияние всегда присутствует в силу близкого проживания. Федеральный суд Швейцарии в своем решении № 113 II 20, рассматривая заявление об исключении из общности по причине создания излишнего шума, определил, что «этот шум... — серьезное нарушение обязанности, поскольку нарушается право на спокойное проживание в своем доме» [9].

Идеальное воздействие — это совершение действий, которые вызывают негативное впечатление, портят репутацию дома в целом или о ком-то из сособственников. Например, Федеральный суд Швейцарии рассматривал дело Pra 88 1999 № 189 об организации в одном из помещений дома эротического клуба. При этом дом имел общий вход, и было непонятно, куда приходят посетители — в клуб или к кому-то из жильцов, что, по мнению жильцов, вредило их репутации» [10].

Негативное воздействие — это влияние на внешний вид здания, препятствование проникновению света, энергии и т. д.

Кроме обязанностей, предусмотренных законом, сособственниками в соглашении, регламенте или порядке пользования общим имуществом могут устанавливаться дополнительные обязанности, нарушение которых может квалифицироваться как нарушение договорных правил и влечь исключение по ст. 649б ШГК. Например, нарушение правил парковки, использования лестничных клеток, использования газонов, нарушение ночного спокойствия, содержания домашних животных и договоренностей по поводу пользования общим имуществом.

По ст. 649б ШГК должно быть такое нарушение обязанностей, которое приводит к невозможности существования общности. Невыносимость продолжения общности должна существовать на момент вынесения решения суда об исключении, т. е. невозможность существования общности должна быть актуальна. Это не означает, что нарушение обязанности также продолжается, но отношения должны быть уже невозможны для продолжения. Судом невыносимость продолжения общности оценивается в глобальном смысле и учитывается поведение нарушителя до дня вынесения решения, оцениваются, в том числе, частота, интенсивность и вид нарушения.

В случае удовлетворения иска ответчик обязывается к отчуждению доли. Решение суда действует не самостоятельно, т. е. его вступление в силу не означает потерю исключаемым его правового положения, а обязывает его исполнить самостоятельно предписание, сформулированное в судебном решении. То есть иск об исключении — это иск об исполнении обязательства.

Исключаемый свободен в отчуждении доли любому лицу, истец не обязан приобрести долю исключаемого. Под отчуждением понимаются все возможности правового распоряжения, которые предоставляются правом собственности, т. е. не только продажа, но и обмен или дарение.

Согласно абз. 3 ст. 643 ШГК если в срок, установленный решением суда, доля не была отчуждена, то по приказу судьи организуется аукцион по ст. 649 ШГК на основании норм о банкротстве.

В Германии право собственности на квартиру регулируется Законом «О квартирной собственности» 1951 г., с последни-

ми изменениями 2002 г. [11]. Абзац 1 § 18 Закона предусматривает, что исключение из общности собственников квартир возможно, если собственник нарушает обязанности, возложенные на него законом или соглашением сторон, что делает невозможным существование общности в дальнейшем. Другие собственники могут требовать от него отчуждения его собственности на квартиру.

В абзаце 2 § 18 названы следующие предпосылки исключения:

1) собственник, несмотря на предупреждения, повторяет грубое неисполнение обязанностей, предусмотренных § 14 настоящего закона;

2) собственник более чем три месяца не исполняет обязанность по несению расходов и обременений (§ 16 абз. 2), и сумма долга составляет более 3 % от стоимости его собственности.

Если есть предпосылки для исключения, другие сособственники могут требовать исключения собственника из общности и продажи доли. Иск об исключении предъявляется всеми сособственниками сообща. Собственники самостоятельно анализируют предпосылки и принимают большинством голосов решение о применении предписаний § 18. Большинство понимается как большинство из всех имеющих право голоса, а не только присутствующих на собрании. При этом каждый сособственник имеет один голос, несмотря на размер доли, даже если в договоре между сособственниками установлено, что голос зависит от размера доли. Сособственник, против которого выносится решение, не голосует.

Абзац 4 § 18 Закона предписывает, что право на иск об исключении не может быть ни исключено, ни ограничено соглашением собственников. Ограничение принципов гражданского права, таких как свобода договора и неприкосновенность собственности, оправдывается тем, что общность собственников квартир невозможно прекратить в любой момент как обычную долевую общность, поэтому закон предусматривает механизм, позволяющий исключить собственника, грубо нарушающего права остальных участников общности. Это ограничение не исключает того, что договором можно предусмотреть предпосылки продолжения общности. Например, что нельзя требовать отчуждения, если прошло больше чем 6 месяцев с того момента, когда стало извест-

но о нарушении, и абсолютно нельзя, если прошло 2 года с момента совершения деяния. Данный пункт договора может быть зарегистрирован в поземельной книге, тогда он будет иметь силу и в отношении приобретателей доли в будущем. Собственники могут определить в соглашении составы правонарушений, которые влекут исключение. Договором можно установить другие предпосылки для подачи иска. Если жилой комплекс большой, можно принять решение, согласно которому в случае правонарушения общность, которая непосредственно проживает вблизи с исключаемым, будет принимать решение об исключении или требовать не простое большинство, а квалифицированное. С другой стороны, если принятие решения о правонарушителе касается всей совокупности сособственников, например неоплата расходов по содержанию общего имущества, то можно предусмотреть меньшее количество голосов собственников, например принятие решений большинством от присутствующих сособственников [12].

Иск об исключении рассматривается в обычном гражданском процессе по месту нахождения земельного участка. Отсрочка процесса возможна по § 11 Закона для восстановления мира. Расходы на спор относятся к расходам по управлению общим имуществом. Цена спора определяется по продажной цене доли исключаемого сособ-ственника. Если суд удовлетворит требование общности, то в силу решения суда собственник будет обязан осуществить отчуждение его доли. Если он добровольно не исполняет решение, тогда осуществляется принудительное отчуждение посредством проведения аукциона. Перед судом необходимо пройти примирительные процедуры.

Решение суда заменяет договор купли-продажи между лицами в случае уклонения от заключения такого договора. Для пользы приобретателя в результате публичной продажи осуществляется принудительное исполнение решения на вынос вещей бывшего сособственника и освобождение им помещения за его счет. Сособственник может прекратить действие судебного решения, если предпосылкой для отчуждения доли была неоплата обязательных платежей и в процессе проведения публичного аукциона до передачи права на имущество он оплатил свои долги и долги за судебное производство, а также расходы, связанные с организацией аукциона.

Согласно § 36 Закона о квартирной собственности Австрии [13], исключение сособственника из общности собственников возможно в связи со следующим:

1) если собственник не исполняет принадлежащие ему обязанности по оплате обязательных платежей, то по иску большинства может быть исключен из общности. Если непонятно, какие конкретно платежи собственник должен заплатить, необходимо проведение отдельного судебного процесса. В случае оплаты в процессе переговоров до вынесения решения суда первой инстанции процесс исключения прекращается;

2) если собственник свое помещение или общую часть использует таким образом, что это вредит интересам других сособственников;

3) осуществляет безнравственные или преступные действия, так что совместное общежитие становится невозможным либо против этого сособственника или допущенных им к общей вещи лиц возбуждено уголовное преследование в связи с совершением преступления против собственности, нравственности или личной неприкосновенности. Если данные деяния не имеют значительного характера, то исключение из общности невозможно.

Если асоциальное поведение касается только одного собственника из всей общности, не распространяется на всю общность в целом и заинтересованный собственник не получает поддержки большинства, заинтересованный собственник может обратиться с иском в суд об обязании нарушающего права сособственника не совершать действия, нарушающие его интересы. Если асоциальное поведение, несмотря на вступившее в силу решение суда, продолжается, тогда этот собственник без решения большинства может подавать иск об исключении.

Лица, которые связаны с исключаемым собственником личными, семейными, экономическими или иными близкими отношениями, не могут участвовать в аукционе.

Возможность применения такой меры ответственности, как прекращение субъективного права за асоциальное поведение, не идет вразрез с международными документами. Статья 1 Протокола № 1 к Конвенции о защите прав человека и основных свобод предусматривает, что «каждое физическое или юридическое лицо имеет право на уважение своей собственности. Никто не может быть лишен своего имущества иначе

как в интересах общества и на условиях, предусмотренных законом и общими принципами международного права.

Предыдущие положения не умаляют права государства обеспечивать выполнение таких законов, какие ему представляются необходимыми для осуществления контроля за использованием собственности в соответствии с общими интересами или для обеспечения уплаты налогов или других сборов или штрафов» [14].

Европейский суд по правам человека, давая оценку приведенному выше положению Протокола, отмечает, что «вмешательство в беспрепятственное пользование имуществом должно соблюдать «справедливый баланс» между требованиями государственных или общих интересов общества и необходимостью защиты основных прав индивида... В частности, должна существовать разумная пропорциональность между используемыми средствами и целью, которую государство стремится реализовать посредством любой меры, лишающей человека его имущества или контроля за его использованием. Условия предоставления компенсации, предусмотренные соответствующими законодательными актами, имеют существенное значение с точки зрения соблюдения необходимого справедливого баланса. Однако данное положение не гарантирует права на получение компенсации в полном объеме при любых обстоятельствах, поскольку правомерные цели «общественных интересов» могут требовать чего-то меньшего, чем возмещения полной рыночной стоимости» [15]. Таким образом, прекращение субъективного права собственности на условиях компенсации не является нарушением права на уважение собственности, если совершается с целью соблюдения интересов общества.

Гражданский кодекс РФ содержит норму, предусматривающую прекращение права собственности на бесхозяйно содержимое жилое помещение, — это статья 293 ГК РФ. Норма, закрепленная в этой статье, в целом похожа на европейские механизмы прекращения права собственности, но по сравнению с ними обладает рядом недостатков: 1) название статьи явно не совпадает с гипотезой нормы, поскольку название распространяет ее действие только на бесхо-зяйно содержимое жилое помещение;

2) предусмотрено участие органов местного самоуправления, что не способствует опера-

тивности применения данной нормы;

3) действие распространяется только на отношения между соседями, а не на все отношения долевой собственности, хотя очевидно, что интересы соседей не могут быть выше интересов сособственников, обладателей общего права.

Европейское законодательство направлено на защиту в первую очередь интересов сособственников, к которым относятся и собственники помещений в многоквартирном доме. Круг обязанностей собственника, нарушение которых может повлечь исключение из общности, понимается очень широко и включает в себя как обязанности, связанные с содержанием, пользованием и управлением общим имуществом, так и обязанности по созданию благоприятных условий для проживания другим собственникам и соседям (начиная от соблюдения тишины, правил выгула собак, парковки и заканчивая несовершением преступлений, так как это будет нарушением права на проживание рядом с законопослушными людьми). Такое отношение к праву других возможно только в обществах с развитыми правовыми культурой и сознанием.

Данная норма была бы полезна и в нашем законодательстве. Необходимо закрепить возможность прекращения права собственности собственника, не исполняющего свои обязанности или злоупотребляющего своим правом, создающего невыносимые условия для пользования и владения общей вещью, уничтожающего или портящего общее имущество, уклоняющегося от несения бремени содержания общего имущества, что приводит к существенному нарушению прав иных сособственников. Злоупотребление правом общей долевой собственности может выражаться в различных формах. Например, в создании условий правовой неопределенности, которое выражается в уклонении от принятия решения по вопросам, требующим единогласного решения, в результате которых общность сособственников не может нормально владеть, пользоваться и распоряжаться своим имуществом; препятствовании или создании невыносимых условий для мирного сосуществования в общем жилом помещении и т. д.

Предлагаемая нами норма была бы более востребована, чем ст. 293 ГК РФ, так как реагировать на нарушение своих прав будут сами сособственники. Эта мера ответственности очень серьезная, поэтому она должна

предполагаться как последняя принятая мера после ряда предупредительных действий, например, после принятия судом решения об обязании не препятствовать осуществлению пользования. Решение о применении такой меры ответственности должен принимать суд на основании решения сособственников, принятого большинством. Если сособственников всего двое, то обратиться в суд может любой из них. Данная норма позволит реагировать на асоциальное поведение сособственника и заставит лишний раз задуматься сособственника о правильности своих действий. де

1. Schneider B. Das schweizerische Miteigentumsrecht. Bern : Stämpfli, 1973. S. 104.

2. Ibid. S. 105.

3. Rey ÄDie Grundlagen des Sachenrechts und Eigentum. 3 erg. und überarbeit. Aufl. Bern : Stämpfli, 2007. S. 210.

4. Strittmatter R. Ausschluss aus Rechtsgemeinschafften. Schulthess Juristische Medien AG, Yuerich-Basel-Genf, 2002. S. 28.

5. Существуют даже пословицы: «Communio est mater rixara» — «Общность — мать споров» или «Halbes Haus, halbes Hoelle» — «Половина дома — половина ада».

6. Strittmatter R. Op. dt. S. 32.

7. Schweizerisches Zivilgesetzbuch vom 10. Dezember 1907 SR 210 Inkrafttreten am1. Januar 1912.

8. Strittmatter R. Op. dt. S. 43.

9. Ibid. S. 58.

10. Ibid. S. 65.

11. Bundesrepublik Deutschland Gesetz über das Wohnungseigentum und das Dauerwohnrecht vom 15. März 1951 (BGBl. I S. 175, 209).

12. Briesemeister L., Gottschalg W., Luke W., Mansel H-P. Wohnungseigentumsgesetz. Gesetz ueber die Wohnungseigentum und das Dauerwohnrecht / Kommentar. 9., wesentlich ergaenzte und erweiterte Auflage des von Hermann Weitnauer gemeinsam mit Carl Wirhts begruendeten Werks. Verlag Franz Vahlen Muenchen. S. 421.

13. Bundesgesetz Republik Österreich über das Wohnungseigentum. 2002. StF: BGBl. I Nr. 70/2002.

14. Конвенция о защите прав человека и основных свобод от 4 нояб. 1950 г. (с изм. от 13 мая 2004 г.) (вместе с «Протоколом [№ 1], подписан в г. Париже 20 марта 1952 г.) // Бюл. междунар. договоров. 2001. № 3.

15. Пункты 66, 67 Постановления Европейского суда по правам человека от 6 дек. 2011 г. Жалоба № 7097/10 «Гладышева против России» // Гарант [Электронный ресурс] : справочная правовая система.

The Grounds and Procedure for Exclusion from Community Owners of the Premises in an Apartment Building: a Comparative Legal Analysis

© Filatova U., 2013

This article analyzes the grounds and procedure for terminating a subjective right of the owner to share in the common property in Germany, Austria and Switzerland. The conclusion about the need for the Russian legal norms on the termination of the subjective right of common ownership of the owner, are not fulfilling their duties or abusing their rights.

Key words: total share ownership; common property owners of the premises in an apartment building; the proportion co-owner.