Правовое регулирование ограниченных вещных прав

УДК 347

ПРАВОВОЕ РЕГУЛИРОВАНИЕ ОГРАНИЧЕННЫХ ВЕЩНЫХ ПРАВ

Е.А. Макаров

LEGAL REGULATION OF LIMITED REAL RIGHTS Е.А. Makarov

Аннотация. Статья посвящена ограниченным вещным правам, анализу института ограниченных вещных прав, представленных в современном гражданском законодательстве с позиции системного подхода.

Ключевые слова: ограниченные вещные права, сервитут.

Abstracts. The article describes limited proprietary rights, analyses the institution of limited proprietary rights existing in modern civil legal system from the point of view of systematic approach.

Key words: limited proprietary rights, easement.

Категория «вещные права» охватывает не только право собственности, но и некоторые другие права. Право собственности является наиболее широким по содержанию вещным правом (три правомочия собственника - владеть, пользоваться и распоряжаться).

Ограниченное вещное право являются правом на чужую вещь, у которой уже есть собственник, поэтому правомочия обладателя вещного права отличаются от правомочий собственника: здесь правомочия обладателя вещного права ограничиваются возможностью владеть и пользоваться вещью в том или ином отношении; распоряжаться данной вещью можно только с согласия собственника и в рамках предоставленных им полномочий.

Под ограниченными вещными правами понимается право в том или ином ограниченном отношении между субъектами, который использует чужое, как правило, недвижимое, имущество в своих интересах без посредства его собственника (в том числе и помимо его воли).

Характерным признаком вещных прав является закрепленное законом право следования при переходе права собственности на имущество к другому лицу, то есть вещное право на имущество как бы следует за этим имуществом, обременяя его.

К ограниченным правам лиц, не являющихся собственниками, относятся [2, ст. 216]:

- право хозяйственного ведения;

- право оперативного управления;

- право пожизненного наследуемого владения земельным участком;

- право постоянного (бессрочного) пользования земельным участком;

- право застройки чужого земельного участка (принадлежит субъектам прав пожизненного наследуемого владения или бессрочного пользования);

- сервитутные права (сервитуты);

- право пользования жильем членами семьи собственника, проживающими в принадлежащем ему жилом помещении [2, ст. 292];

- право пожизненного проживания в жилом помещении, принадлежащем другому лицу в соответствии с договором ренты (пожизненное содержание с иждивением) или завещательным отказом [2, ст. 1137];

- право залога [2, ст. 334];

- право удержания [2, ст. 339].

Рассмотрим некоторые из вещных прав.

1. Право хозяйственного ведения и право оперативного управления - это вещные права юридических лиц по использованию чужого имущества. В возникающих при этом отношениях участвуют два субъекта: пользователь чужого имущества (юридическое лицо) и собственник, закрепивший свое имущество за пользователем.

Субъектами (носителями) этого права могут быть только юридические лица, причем существующие лишь в двух организационно-правовых формах - предприятия и учреждения. При этом субъектами права хозяйственного ведения могут быть только государственные и муниципальные предприятия [2, ст. 294], а субъектами оперативного управления - только казенные предприятия и учреждения [2, ст. 296].

Различия между правом хозяйственного ведения и правом оперативного управления состоят в содержании и объеме прав и обязанностей, которые перечислены в законодательстве. Их обладатели получают от собственника на закрепленное за ними имущество.

Право хозяйственного ведения - это право владеть, пользоваться и распоряжаться имуществом собственника в пределах,

установленных законом или иными правовыми актами [2, ст. 295]. В частности, унитарное предприятие на праве хозяйственного ведения не может самостоятельно распоряжаться имеющейся у него недвижимостью, но в то же время оно может самостоятельно распоряжаться движимым имуществом, а также полученной прибылью.

При этом виде права собственник имущества (учредитель предприятия), закрепивший свое имущество за предприятием, сохраняет право на создание, реорганизацию и ликвидацию предприятия, право осуществления контроля за сохранностью и использованием по назначению выданного им имущества, а также право на получение части прибыли.

Право оперативного управления - это право владеть, пользоваться и распоряжаться имуществом собственника лишь в пределах, установленных законом, в соответствии с целями их деятельности, заданиями собственника и назначением имущества.

Собственник (учредитель предприятия) вправе изъять у субъекта права оперативного управления свое имущество, закрепленное за ним, и распорядиться им по своему усмотрению (если, например, имущество используется не по назначению).

2. Вещные права, обеспечивающие надлежащее исполнение обязательств:

- залоговое право (залогодержателю принадлежит право удовлетворения своих требований из стоимости заложенного имущества);

- право удержания.

Все эти виды прав рассмотрим подробнее в гл. 23 «Обеспечение исполнения обязательств».

Сервитутное право обременяет имущество собственника. Субъектами сервитутных правоотношений могут быть граждане и юридические лица. Виды сервитутов:

- публичные, устанавливаемые законом в интересах всех лиц [1, ст. 43];

- частные, устанавливаемые на основании договора (по решению суда).

Суть сервитутного права легко можно понять на примере земельного сервитута. Так, собственник земельного участка вправе требовать от собственника соседнего земельного участка права ограниченного пользования им для прохода, проезда и т.д.

Сервитут устанавливается по соглашению сторон, а в случае недостижения соглашения - по решению суда. Сервитут подлежит государственной регистрации [2, ст. 131], он может быть возмездным.

За сервитутом закреплено право следования. Это значит, что он сохраняется и при смене собственника земельного участка.

Всякое гражданское правоотношение имеет свой объект, в качестве которого выступает то, по поводу чего возникает и осуществляется деятельность его участников. Вопрос об объектах ограниченных вещных прав нуждается в особом рассмотрении, ибо его ошибочное решение опять-таки неизбежно ведет к смешению вещных и обязательственных прав. Прежде всего объектом рассматриваемых прав, как и вещных прав в целом, по самой их сути являются индивидуально-определенные вещи. Нельзя быть собственником или залогодержателем абстрактных 100 кг зерна или 5 га земли, хотя вполне можно быть управомоченным лицом в обязательстве по их приобретению (например, по договору купли-продажи) [7, с. 11].

В своей первоначальной основе ограниченные вещные права имели объектом не просто вещи, но исключительно недвижимость: земельные участки и находящиеся на них строения и сооружения. Большинство таких прав, ныне признанных различными правопоряд-ками (включая и отечественный), тоже имеют объектом различные недвижимости. Помимо земли к ним добавились жилые и нежилые помещения, а в российском праве - и упомянутые имущественные комплексы. Не вдаваясь в споры, развернувшиеся в нашей литературе вокруг понятия «недвижимость», следует лишь подчеркнуть, что речь идет о юридической, а не о «физической» (технической) категории. Современный уровень техники давно позволяет «двигать» практически любые объекты, включая здания, сооружения и даже землю. Поэтому бессмысленны попытки «увязать» понятие недвижимости исключительно с землей как с физическим объектом (хотя следует признать, что на подобную трактовку наталкивает традиционное определение недвижимости в абз. 1 п. 1 ст. 130 ГК РФ). Что касается иных видов недвижимости, то следует отметить появление среди них отдельных жилых и нежилых помещений, в действительности являющихся лишь частями соответствующих зданий или иных строений. Значительный «вклад» в такой подход внесло законодательство о приватизации жилья, благодаря которому само-

стоятельными объектами недвижимости стали не только квартиры, но и отдельные жилые комнаты [5, с. 21-25]. В конечном счете объектами некоторых ограниченных вещных прав стали части домов и других строений, даже технически не предназначенные для самостоятельной эксплуатации.

Вместе с тем явно ошибочно и предложение рассматривать земельный участок и находящиеся на нем строения в качестве единой, юридически неделимой вещи, исключающей появление у этих объектов разных собственников, что противоречит не только классическим подходам, но и общепринятому порядку (строения нередко возводятся на земле, полученной застройщиком в аренду или на ином предусмотренном законом титуле, что не вызывает каких-либо трудностей в правоприменительной практике).

Между тем здесь имеет место то же недоразумение, что и при анализе понятия «недвижимость» с технических, а не с юридических позиций. В действительности обычное жилое здание (или нежилое строение) представляет собой единую, индивидуально определенную вещь - юридически неделимый объект. Его технически возможная делимость на отдельные этажи, комнаты или помещения, подвалы и чердаки и т.д. все равно, как правило, исключает их самостоятельную, раздельную эксплуатацию при наличии общих для всех несущих конструкций, механического, электрического, санитарно-технического и иного оборудования (если только речь не идет о так называемых «встроенно-пристроенных помещениях», которые по изначальному архитектурному замыслу призваны быть вполне самостоятельно эксплуатируемыми объектами).

В рассматриваемой ситуации допускается лишь общая долевая собственность на объект в целом (с выделением соответствующих помещений в пользование отдельных сособственников в большем или меньшем соответствии с их долей в праве на общее имущество), но невозможна индивидуальная собственность на части этого объекта. В противном случае возникают логически неразрешимые споры о том, кто же из соседей является «собственником» общей стены и вправе сверлить в ней дыру для того, чтобы повесить картину, или кто из них собственник пола (представляющего собой потолок для живущего внизу соседа) либо потолка (являющегося полом для живущего вверху соседа) и что же, собственно, составляет объект

их права собственности. Ситуация усугубляется, когда жильцы становятся «собственниками» отдельных комнат в коммунальной квартире (возникает вопрос о праве собственности на «места общего пользования», лестничные клетки и т.п.), не говоря уже об «ипотеке» таких комнат или о встречающейся в современной коммерческой практике «ипотеке» части дома (составляющей, например, 99 % его общей площади). При этом возможные споры касаются признания на соответствующие объекты именно вещных, а не обязательственных прав, ибо последние (например, в форме аренды) могут иметь объектом любые обособленные помещения, поскольку они передаются лишь во временное пользование на соответствующих условиях [7, с. 15].

Правда, для жилых домов большинство подобных споров исключили с помощью конструкции кондоминиума, управляемого принудительно создаваемым собственниками «товариществом собственников жилья» (ст. 291 ГК РФ) с не очень ясным правом названного юридического лица на переданное ему «в управление» имущество. Однако это повлекло появление новых объектов недвижимости: кондоминиумов как имущественных комплексов, принадлежащих на праве долевой собственности собственникам квартир и других жилых помещений в соответствующем доме (п. 1 ст. 290 ГК РФ). При этом доля в праве на имущество кондоминиума не может отчуждаться собственником отдельно от права собственности на жилое помещение (п. 2 ст. 290 ГК РФ), а поскольку последнее в отличие от кондоминиума не составляет объект общей долевой собственности, то применительно к указанной доле отсутствует право преимущественной покупки. Следовательно, здесь имеет место вынужденное отступление от традиционных вещно-правовых начал (в данном случае от основ режима общей долевой собственности).

«Логическим» завершением подхода к рассматриваемой проблематике, закрепленного действующим отечественным законодательством, стало признание объектом права собственности «земельной доли», которая не только не относится к какому-либо конкретному земельному участку, но «в отличие от гражданско-правового порядка» может отчуждаться своим собственником без соблюдения права преимущественной покупки и даже быть объектом аренды, причем допускается и многосторонняя аренда упомянутых прав [4, с. 97, 238-240].

В развитом имущественном обороте объектом вещных, прав в отдельных исключительных случаях могут становиться и некоторые права. Речь идет о залоге прав.

По российскому праву залог - единственное вещное право, объектом которого могут выступать, наряду с недвижимыми, и движимые вещи. Кроме того, в отличие от большинства других ограниченных вещных прав залог чаще возникает в силу договора, то есть по соглашению с собственником вещи, а не только в силу закона (п. 3 ст. 334 ГК РФ) [3, с. 501-504]. Следовательно, и у нас залог является достаточно своеобразным ограниченным вещным правом, наличие которого не колеблет, однако, общих принципов вещного права.

Ограниченные вещные права традиционно подвергались различной теоретической систематизации. И.А. Покровский выделял три основные группы таких прав:

- права пользования чужими вещами (сервитуты, право застройки и эмфитевзис, или «наследственное оброчное владение»);

- права на получение известной ценности из чужой вещи (к которым он, в частности, причислял залоговое право, а также «вотчинные выдачи», то есть права на получение чего-либо от собственника земли);

- права на приобретение известной вещи (к которым им были отнесены право преимущественной покупки и некоторые виды сервитутов, предусматривавшие приобретение права собственности на плоды от используемого имущества) [6, с. 207-208].

К сожалению, отечественная цивилистика более полувека назад была вынуждена отойти от этих классических подходов и в настоящее время пока лишь пытается возродить их. При этом, с одной стороны, появились искусственно созданные для нужд о государственной экономики ограниченные вещные права «оперативного управления» и «хозяйственного ведения», не имеющие аналогов в развитых правопорядках и не соответствующие традиционным цивилистическим воззрениям. С другой стороны, ряд известных ранее ограниченных вещных прав оказался просто забытым в этом качестве либо невостребованным из-за неразвитости оборота недвижимости, особенно - земельных участков и прав на них (например, право застройки и узуфрукт), а залог стал рассматриваться законом

лишь как способ обеспечения надлежащего исполнения обязательств, что дало основания подвергать сомнению его вещную природу.

В связи с этим «набор» ограниченных вещных прав и их система в современном российском гражданском праве не совпадают с традиционной систематизацией. Из указанных трех групп таких прав отечественному правопорядку пока бесспорно известна лишь первая. Поэтому и систематизация данных прав проводится внутри этой группы по иным, нежели классические, принципам. Ее основным критерием стали не содержание, а объекты рассматриваемых прав. С этой точки зрения можно выделить четыре группы ограниченных вещных прав:

- права по использованию чужих земельных участков и других природных ресурсов (земельные, водные, лесные и градостроительные сервитуты, а также права пожизненного наследуемого владения и постоянного бессрочного пользования);

- права по использованию чужих жилых помещений (право пользования жилым помещением члена семьи его собственника, право пользования жильем по договору пожизненного содержания с иждивением или в силу завещательного отказа);

- «обеспечительные» права - залог (включая залог недвижимости - ипотеку) и удержание (вещная природа которых оспаривается в современной отечественной литературе);

- права на «хозяйствование с имуществом собственника» («хозяйственное ведение» и «оперативное управление»), объектом которых являются имущественные комплексы унитарных предприятий и учреждений.

При этом кодекс в п. 1 ст. 216 в качестве ограниченных вещных прав прямо называет лишь первые две группы. В действительности ими, однако, не исчерпываются предусмотренные как ГК РФ, так и другими законами иные вещные права.

По мере развития законодательства этот перечень может изменяться и дополняться. Так, преимущественное право покупки недвижимой вещи или доли в праве собственности на нее при придании ему законом свойств права следования вполне может быть квалифицировано как ограниченное вещное право. В этом же качестве может быть рассмотрено и право получателя ренты, обременяющей

недвижимость, а также право покупателя предприятия (имущественного комплекса) распоряжаться приобретенным имуществом еще до его полной оплаты или до государственной регистрации данной сделки «в той мере, в какой это необходимо для целей, для которых предприятие было приобретено» (п. 3 ст. 564 ГК РФ) [7, с. 33-34]. С сожалением приходится констатировать, что в большинстве современных отечественных работ, в том числе учебных, авторы вообще не обращаются к проблеме систематизации ограниченных вещных, прав.

Библиографический список:

1. Водный кодекс Российской Федерации от 3 июня 2006 г. №2 74-ФЗ (ред. от 28 ноября 2015 г.; с изм. и доп., вступ. в силу с 1 января 2016 г.).

2. Гражданский кодекс Российской Федерации от 30 ноября 1994 г. №2 51-ФЗ (ред. от 30 декабря 2015 г.).

3. БрагинскийМ.И., ВитрянскийВ.В. Договорное право. Кн. 1. М.: Статут, 1999.

4. Быстрова Г.Е., Козыря М.И. Аграрное право. М.: Юрист, 1998.

5. Корнеев С.М., Крашенинников П.В. Приватизация жилищного фонда. Законодательство и практика. М.: ИНФРА-М; Норма, 1996.

6. Покровский И.А. Основные проблемы гражданского права. М.: Статут, 1998.

7. Суханов Е.А. Понятие и виды ограниченных вещных прав // Вестник Московского университета. Сер. Право. М.: МГУ, 2002. № 4.

Е.А. Макаров

аспирант Московского финансово-юридического университета МФЮА E-mail.whitesonfromrussia@gmail.com