Зарубежный опыт государственного регулирова рынка жилья (на примере Германии)

УДК 33

ЗАРУБЕЖНЫЙ ОПЫТ ГОСУДАРСТВЕННОГО РЕГУЛИРОВАНИЯ РЫНКА ЖИЛЬЯ

Л.М. Ковалева

В большинстве стран программа регулирования рынка жилья, социального, массового и коммерческого, выбиралась правительством.

Основой программы стало массовое вовлечение частного капитала, государственных и негосударственных фондов с одновременной поддержкой их деятельности, а также распределение бюджетных средств на федеральном и местном уровнях.

Ключевые слова: рынок жилья, государственное регулирование, система девелопмента, инвестиции, субсидирование, социальное, массовое и коммерческое жилье, депозитарные институты, ипотечное кредитование, кооперативное участие.

В преддверие обращения к данным, раскрывающим особенности функционирования рынка жилья в зарубежных странах, хочется обозначить то общее в мировой практике, что составляет основу большинства «устоявшихся» форм регуляции отраслевых отношений.

В реализуемой разными правительствами политике, наряду с возможностью диверсификации механизмов инвестирования в жилищную сферу и вариантами посредственного влияния на порядок функционирования рынка жилья, при решении актуальных проблем имеет место следование общесистемным принципам -преемственности, вариативности и глобальности. При этом каждая из составляющих неразрывно связана с содержанием решаемых государством стратегических задач и включает соответственно:

- меры поддержки и совершенствования используемых механизмов на основе обращения к ранее применяемым видам воздействия на структуру хозяйственных отношений, инициативу поиска и заимствования позитивного опыта;

- усилия уполномоченных субъектов по модификации состава методов и способов воздействия на свойства делового и потребительского поведения, в соответствии с промежуточными и (или) перспективными целями;

- учет факторов, индивидуально либо в комплексе влекущих изменения качественных и количественных показателей эффективности функционирования жилищного рынка, вместе с постоянным обращением к критериям оценки уровня социально-экономического развития государства и, в частности, развития значимых для общества институтов.

Особенности регулирования рынка жилой недвижимости в ряде европейских стран наверняка заслуживают первоочередного анализа, что может быть связано как с территориальной близостью России и государств европейского континента, так и с присутствием общих задач в экономике и социальной сфере. Надо сказать, что для большинства европейских стран преломление указанных выше принципов отражается на результатах государственного вмешательства в деловую среду.

При воздействии на процесс инвестирования в проекты жилищного строительства, включая индивидуальное жилищное строительство, активно используются возможности институциализации рыночной инфраструктуры. Важными являются финансовые инструменты частных компаний и государственных фондов, как и установление нормативных барьеров на рост обязательств потенциальных домовладельцев по финансовому или имущественному возмещению стоимости объектов недвижимости (земельных участков, квартир, коттеджей и пр.). Несостоятельность рынка жилья здесь выступает существенным по силе стимулятором для принятия важных решений на самом высоком уровне.В целом, характерной чертой для большинства стран Европы является соблюдение целей поддержки частной собственности, обеспечение быстроты и прозрачности сделок на рынке жилья. Реагирование власти на ухудшение социального и экономического климата выражается в инициализации механизмов использования допустимых способов обеспечения населения необходимым благом, имеющих свою специфику (вне преимущества задач улучшения макроэкономических показателей) и включаемых в разрабатываемые среднесрочные и долгосрочные программы развития отрасли. Совершенствованию управления рыночными процессами в любой из стран наверняка может способствовать весомый опыт проведения жилищной политики в Германии. Поскольку последнему не противоречат ретроспективный анализ и идентификация ключевых предпосылок часто признаваемой на современном этапе эффективности системы хозяйствования, попытаемся обозначить ключевые элементы в процессе регулирования немецкого рынка жилья.

Надо отметить, что в послевоенный период состояние населенных пунктов Германии имело угрожающий характер и, в частности, на начало 1946 года жилой сектор находился в катастрофическом состоянии. Вследствие военных действий было полностью разрушено более 1,162 млн. зданий (около 22 % фонда жилой недвижимости), на западе страны почти 70 % домов получили той или иной степени повреждение. Из оккупированных районов произошел массовый приток беженцев (более 8 млн. чел), вместе с чем резко увеличился недостаток пригодных для проживания помещений. Наряду с дестабилизацией в политике, после войны в ФРГ малоэффективно

функционировала финансово-кредитная система, была реальна угроза прогрессирования запредельной инфляции и, соответственно, проявилась крайне низкая деловая (инвестиционная) активность.

В отсутствие спроса на вооружение, державшего фашистскую экономику «на плаву», страна фактически вернулась в эпоху бартерного обмена. Распад экономической системы мог привести, в частности, к трудно обратимым негативным процессам в сферах создания и распределения жилья. Однако этого не произошло, в большинстве своем по причине интенсификации использования средств государственного влияния. Базисом выбранной реформаторским правительством программы «оживления» рынка оказалось масштабное привлечение частного капитала, средств государственных и внегосударственных фондов с одновременной поддержкой их целевой деятельности, а также дозированное распределение бюджетных средств на федеральном и местном уровнях.

Провозгласив переход к свободным ценам и осуществив денежную реформу, власть через развитие законодательства и деятельность исполнительных органов обеспечила становление довольно эффективной системы девелопмента. Результативность оказалась следствием применения следующих мер.

1. В целях реализации долгосрочной стратегии возведения доступного и надежного жилья было создано министерство жилищного строительства (Bundesministerium für Raumordnung, Bauwesen und Städtebau) - центральное ведомство, осуществляющее регулирование и контроль за деятельностью субъектов на рынке капитального строительства.

2. Были определены: приоритет возведения жилых зданий при выделении земельных участков и, соответственно, преимущество местных органов самоуправления при делегировании полномочий в решении земельных вопросов. Региональные власти наделялись правами не только на сепарацию категорий объектов земельного фонда, но и на конфискацию земельных участков с последующей передачей их девелоперу. При невозможности отчуждения было предусмотрено соблюдение интересов всех сторон. Владелец участка получал финансовую компенсацию от муниципалитета (Bundesländer) и (или) застройщика, благодаря чему последний мог своевременно привлечь подрядчика к работе.

3. Инвесторам в жилищно-строительную отрасль (потенциальным собственникам имущества) предоставлялись льготы при формировании чистого дохода за счет снижения ставок налогообложения и ускоренной амортизации.

4. Заинтересованному в коммерческом успехе девелоперу государство гарантировало возмещение части вложений в объект жилой недвижимости. Данное правило функционировало при погашении разниц понесенных бизнесом затрат на возведение здания и совокупной суммой оплаты жилья нанимателями помещений.

Об эффективности строительной индустрии свидетельствует тот факт, что только за двенадцать послевоенных лет в Германии было возведено более 250 млн. кв. м. жилья и объем инвестиций ежегодно превышал 5%-й порог от ВВП страны. В материалах анализа жилищной политики подчеркивается, что столь интенсивный прорыв при восстановлении фонда жилья был невозможен вне отыскания полноценных источников ресурсного обеспечения. Такими источниками стали:

- государственный фонд финансирования жилищного строительства, пополняемый за счет перечисления банками большей части платежей (до 90 %) по ранее выданным ипотечным кредитам;

- поступления от налога на землю владельцев, не предоставивших земельный участок для строительства;

- специальный орган жилищного кредитования (выдающий кредиты застройщикам под 6,45 % годовых);

- средства коммерческих банков, принуждаемых к преимущественному финансированию строительства по ставке не более 4,5 %;

- средства граждан.

В зарубежной литературе справедливо указывается на тот факт, что регулирование рынка жилья в Германии изначально основано на «законодательно подкрепленной согласованной деятельности федерального и местного управления при реализации общенациональных целей». Говоря другими словами, участию государственных институтов в регулировании рынка жилья присуще соблюдение скорейшей реализации равноценно на всех уровнях эффективных решений. Например, в период острой нехватки в ФРГ доступного жилья одной из таких инициатив оказалось выделение категорий строимой жилой недвижимости - социального, массового и коммерческого жилья, распределяемого соответственно уровню получаемого нуждающимся денежного дохода.

Несомненно, в обеспечении граждан местом для постоянного проживания сыграло роль жилищное законодательство ФРГ, строго ограничивающее наймодателей в праве расторжение договоров аренды (Wohnungszwangswirtschaft). Именно в знаковый, переходный для немецкой экономики период (1950-1965 гг.), вместе с удачным привлечением частного инициативы и сопутствующими нормативными изменениями сыграли роль: 1) субсидирование строительства предназначенных к предоставлению в аренду объектов (формирование на федеральном и региональном уровнях так называемого общественного жилого комплекса, доступного и для малоимущих граждан; 2) контроль местными органами власти порядка распределения жилых площадей; 3) судебная протекция прав домохозяйств, не являющихся собственниками жилья.

Адаптивность государственного подхода к решению проблем на немецком жилищном рынке проявилась в соответствии способов регулирования складывающейся обстановке.

Уже к началу 70-х гг. правительством ФРГ было поддержано направление на либерализацию норм об охране прав владения и правилах пребывания в жилых помещениях. Повышение арендной платы собственником стало признаваться «допустимым» при наличии положительных резолюций региональных органов исполнительной власти и идентификации обоснованного уровня стоимости жилых единиц конкретного комплекса - из соотношения с родственными типами строительных объектов. Тем не менее, приоритет устранения резких ценовых колебаний на рынке аренды был сохранен. Увеличилось потребление, сократился спрос и дальнейшая поддержка планомерного развития больше рыночных механизмов распределения жилья обеспечили устойчивость развития отрасли.

Отметим, что отказ от тотального распределения жилья нуждающимся изначально компенсировался в ФРГ системным подходом к предоставлению жилой недвижимости на условиях социального найма. Последнее вместе с поддержкой государственных институтов и непрерывным мониторингом за совершенствованием способов приобретения коммерческого жилья обеспечили равные возможности для потребителей. Правильность такого рода социально ориентированной политики, реализуемой и в рамках «региональных жилищных стратегий» (Wohnraumversorgungskonzepte), подтвердилась как в количественных показателях роста строительного комплекса, так и в результатах удовлетворения реального спроса населения.

Уже к началу нового тысячелетия (за период 1950-2001 гг.) только в Западной Германии было возведено около 8,75 млн. объектов жилой недвижимости, из которых свыше 62 % отдавалось арендному сектору. Несмотря на тот факт, что в «чистом виде» социальное жилье составило лишь десятую часть рынка (согласно Рис.4 средний показатель в соотношении с рядом других государств европейского континента), более чем для 60 % граждан ФРГ подобная возможность удовлетворения потребности в жилье оказалась максимально доступной.

45 -| 40 35 30 -I-25 -20 -15 -10 5 0

m__

* у S у / / / / «/

.»Г JT У J? <г

1980 D1990 D2001

Рис.1.5. Социальное жилье в странах Европы

К началу процесса консолидации немецких территорий более чем впечатляющий показатель имеет динамика развития рынка - почти втрое выросло количество объектов недвижимости при сохранении пропорций по видам владений (коммерческого и некоммерческого жилья, относительно принадлежности собственникам и т.д.). За усилением позиций государства в сферах создания (восстановления) и распределения недвижимости, а также за своевременным принятием социально значимых законов, проведением гибкой политики «принуждения» бизнеса к деятельности в капиталоемкой среде, произошел соразмерный потребительскому спросу виток развития немецкой жилищной индустрии.

Возвращаясь к вопросу стимулирования рыночных механизмов, хочется отметить, что сегодня в Германии региональными властями поддерживается контроль за экстремальными проявлениями дефицита жилой недвижимости и неплатежеспособности домашних хозяйств. Хотя рост стоимости ренты и собственности по-прежнему являются предметом пристального внимания, итогом незначительных изменений оказалось снижение объема вакантного жилья. Констатируется, что фактор такого снижения для многих населенных пунктов не располагает к «нормальному функционированию рынка», а тем более его развитию. Как итог преимущество отдается развитию системы возмездного обеспечения строительства и приобретения жилой недвижимости.

Для монетарной политики в Германии на современном этапе характерно продвижение властью двух смежных структур финансирования жилищной сферы -соответственно посредством классической «банковской» модели и модели «использования ипотечных инструментов».

На практике первая модель характеризуется широким распространением депозитарных институтов (коммерческих, сберегательных банков, кредитных кооперативов), которые покрывают около 45 % потребности рынка в средствах на строительство и покупку жилья. В противовес прочим учреждениям-концентраторам ссудного капитала деятельность последних испытывает сильную зависимость от

нормативных установок федерального правительства. Как следствие данный сектор заполнен организациями, осуществляющими в основном масштабные транзакции.

В системе жилищного кредитования, например, довольно длительное время (с 1948 г.) функционирует Kreditanstalt für Wiederaufbau (KfW) - банковский орган, деятельность которого связана с поддержкой целого спектра финансовых операций. Более трети целевых средств данного учреждения имеет назначение - кредитование строительства и приобретения жилья, что превышает его компенсируемые расходы на коммунальное хозяйство( ~ 17% ) и сравнимо с основными инвестициями на развитие бизнеса и защиту окружающей среды (~43 %). Следуя законодательству и установкам исполнительной власти, KfW занимает ведущее место в процессах обновления и модернизации жилищных объектов, оказывает финансовую помощь молодым семьям при покупке либо строительстве собственного жилья.

Вторая модель основана на поддержке системы специализированных учреждений кредитования. В данной «среде» ипотечными банками организуется предложение закладных и муниципальных облигаций для инвесторов в жилую недвижимость. Здесь действует характерный для большинства европейских стран принцип одноуровневого рефинансирования целевых средств банковских институтов.

Стоит отметить, что такого рода ценные бумаги, имея достаточную степень надежности, являются привлекательным объектом как для хеджа краткосрочных рисков небольшими фондами, так и средством диверсификации инвестиционного портфеля крупными «игроками» на рынке капитала.

Для домохозяйств, осуществивших сделку с ипотечным банком, предусмотрены гибкие условия погашения основного долга и сумм процентов по кредиту (~4-6 % годовых), равно как имеют место и законодательно определенные гарантии финансовой помощи государства (перспектива получения дотаций объемом обычно до 10% стоимости жилья). Очень важно, что в ФРГ фактор возможности своевременного удовлетворения гражданами жилищной потребности в противовес стимулированию сугубо рыночных механизмов, признается отстаиваемой ценностью, в том числе и для ситуации обоснованных должниками трудностей при выплате ипотечного долга.

Последнее характерно и для реализуемых в рамках модели второго типа контрактных схем взаимного кредитования. Здесь как альтернатива ипотечным институтам функционируют строительные сберегательные кассы (Bausparkassen). Данного типа «сберегательные сообщества» являются привлекательной формой осуществления права на жилище и для малообеспеченных немцев и для представителей среднего класса, поскольку в них изначально применяется беззалоговый принцип приобретения жилья. Базис образует лишь правило среднесрочного (обычно от 6 до 15 лет) накопления претендентом денежных средств на индивидуальном расчетном счете с последующей выдачей ипотечного займа.

Комбинация накопительного и кредитного контрактов в Bausparkassen происходит способом, при котором заинтересованному в покупке жилья инвестору на первом этапе необходимо накопить около половины требуемой суммы (включая начисления), после чего он получает право получения кредита с низким уровнем процентной ставки. Предложенная вниманию схема отражает ситуацию, где потенциальным заемщиком в течение чуть более восьми лет осуществляются ежемесячные накопительные платежи в размере 0,45 % контрактной суммы при ежегодном 3%-ом начислении по депозиту. Частые периодические платежи в кредитном периоде составили лишь 0,6 % объема накопления, что эквивалентно минимальному уровню комиссии за выдаваемый по «обычной схеме» ипотечный кредит.

Надо сказать, что идея кооперативного участия в решении проблем приобретения жилья не стала совершенной новацией в форме германских сберегательных ассоциаций. Строительные общества подобного типа были основаны в Великобритании еще в XVIII веке, в США - в начале XIX столетия. Везде они выполняли функцию компенсации недостатков банковских ипотечных займов, ограничивающих доступ к приобретению или строительству жилья. Однако именно в Германии начиная с 20-х гг. XX столетия за счет поддержки на федеральном уровне стройсберкассы получили распространение и сохранили за собой статус принадлежности к унитарным, обеспечивающим протекцию интересов вкладчиков, институтам банковского типа.

Подводя итог вышеизложенному, отметим, что полученные достижения не имели бы сегодня такой степени значимости в германской республике, если бы не своевременное усиление позиции государства в системе рыночных отношений и отсутствие, в целом, противоречий между направлениями проводимой экономической политики и имущественным положением потенциальных потребителей. Оказалась справедливой поддержанная «сверху» и продвигаемая в муниципалитетах по сей день базовая идея, включенная в принцип «непреложности соответствия стоимости жилой недвижимости доходу, получаемому покупателем».

Четкое понимание правительством невозможности своевременного обеспечения собственным жильем каждой германской семьи есть основание развития сферы социального жилья и сектора предоставляемой в аренду недвижимости. Сочетание законодательной, исполнительной и контрольной функций позволило государству отстоять свои интересы в экономике жилищной отрасли, а также интересы бизнеса и граждан - приобретателей жилья.

Опыт решения анализируемой проблемы в ФРГ и позитивная динамика развития рынка жилья, несомненно, стали примером для многих стран европейского континента.

Подобным образом для развитых европейских государств сегодня характерна поддержка социально ориентированных программ. Приблизительно в одинаковых границах вмешательства проводится политика привлечения к строительству и восстановлению жилья частного капитала. Имеет место периодическое использование нормативных и экономико-организационных инструментов влияния на отраслевые отношения. Однако есть и различия, касающиеся форм и способов решения государством стратегических задач, характера и направлений развития институциональной среды, а также порядка предоставления социальных гарантий для реципиентов на жилищном рынке.

The basis of the program became the mass involving private capital, means of state and non-state fund with simultaneous support of their special purposes activity, and also dosated distribution of the budget means on the federal and local levels.

The key words: market of housing: social, mass and commercial, state regulation, investment, mortgage, state programmers.

Список литературы

1. Angeloni, I.,A. Kashyap, B.Mojon, andD. Terlizzese. The Output Composition Puzzle: A Difference in the Monetary Transmission Mechanism in the Euro Area and the U.S., ECB, University of Chicago and Bank of Italy, 2003.P.5-8

2. Перенимаем опыт. Как решили проблему доступного жилья в Германии/ URL : http://www.rokf. ru/realty/2007/02/09/112900. html.

3. U.Scholten. Rotating Savings and Credit Associations in Developed Countries: The German-Austrian Bausparkassen. Journal of Comparative Economics, Volume 28, Issue 2, June 2000, P.347

4. Housing in Britain - Past and Present Challenges.- Мode of access: World Wide Web. URL:www.cchr.net/ppimageupload/image37581.pdf

5. Housing Statistics 2007, Department for Communities and Local Government, February 2008,London.P.44

6. Evaluating the Impact of Houses in Multiple Occupation and Selective Licensing: The baseline before licensing in April 2006.Housing Research Summary,.Number 239, 2007- Мode of access:World Wide Web.URL: http://www.communities.gov.uk/publications/housing/239-licencing.pdf

7. Hubert F.German's Housing Policy at the Crossroads .Berlin, 2003. P.15

Об авторе

Л.М. Ковалева - аспирант Брянского государственного университета им. академика И.Г. Петровского, bryanskgu@ mail.ru.