Грузовой фронт

На рынке складских площадей оживление. Количество сделок по аренде увеличилось почти вчетверо по сравнению с первым полугодием 2009 года. Большинство крупных игроков по-прежнему заявляет, что новых проектов в 2010 году почти не будет, за исключением формата built-to-suit (BTS). И лишь некоторые готовят несколько площадок под свежую спекулятивную застройку, но пока держат в секрете свои планы.

Достраиваем

В первом квартале рынок складской недвижимости должен был прибавить 300 тыс. кв. м новых площадей, отмечает управляющий директор Praedium Oncor International Михаил Гец. Впрочем, по его данным, за это время было сдано только два объекта общей площадью 35 тыс. кв. м по северному и южному направлениям от МКАД (консультанты пока не готовы раскрыть информацию об объектах и их девелоперах). "Завершение строительства некоторых объектов было перенесено на более поздние даты, но тем не менее большинство заявленных на 2010 год проектов будут завершены до конца периода",— уверен эксперт.

Поводом для такой уверенности послужили результаты 2009 года. В отличие от 2008-го, когда было построено только 60% от запланированного ввода площадей, минувший год не обманул ожиданий — 700 тыс. кв. м новых площадей класса А, по данным Colliers International. Владислав Рябов, директор департамента индустриальной и складской недвижимости Colliers International, отметил, что результат, показанный девелоперами в 2009 году, превысил его прогноз. "По нашим подсчетам, на рынок по итогам 2009 года должно было выйти не более 600 тыс. кв. м. При планировании мы учитывали финансовое состояние девелопера, наличие договоров аренды и так далее",— пояснил он.

Среди наиболее активных игроков рынка — "Эспро Девелопмент", PNK Group, Raven Russia, Giffels. Крупнейшими объектами, введенными в эксплуатацию в 2009 году, являются первая фаза в "ПНК-Чехов" (140 тыс. кв. м, PNK Group), первая фаза индустриального парка "Восточный" (110 тыс. кв. м, "Эспро Девелопмент"), "Трилоджи" (более 100 тыс. кв. м, "Инвестиционный траст"), "Южные врата" (75 тыс. кв. м, Giffels), пятитемпературный комплекс "Агротерминал" (55 тыс. кв. м, Accent Real Estate), совместный проект Raven Russia и EG Logistics на Рогачевском шоссе (55 тыс. кв. м). Все они сконцентрированы в Москве и Московской области.

Новыми площадями в прошлом году не порадовала "Евразия Логистик", заморозив третью очередь ПЛК "Северное Домодедово" (270 тыс. кв. м). По словам коммерческого директора компании Сергея Верещагина, "в 2010 году мы не планируем вводить в эксплуатацию площади". Вместе с тем "Евразия" сконцентрировалась на привлечении арендаторов в сданные ранее объекты: ПЛК "Северное Домодедово" (550 тыс. кв. м в Подмосковье), логопарк "Пышма" (195 тыс. кв. м, Екатеринбург), находящийся на финальной стадии строительства логопарк "Биек Тау" (160 тыс. кв. м, Татария).

По информации консультантов и игроков о крупных закрытых или замороженных объектах, британский Parkridge Holdings совсем отказался от реализации своего амбициозного проекта дистрибуционного центра "Parkridge Шереметьево" на 175 тыс. кв. м. Директор по строительству российского представительства Parkridge Holdings Илья Москвин не смог ни подтвердить, ни опровергнуть эту информацию. Также аналитики говорят о заморозке второй фазы "MLP-Подольск" (сдано более 114 тыс. кв. м, общая площадь по проекту — 204 тыс. кв. м). Что касается логопарка "Дмитров" бельгийской компании Ghelamco, то сдача его первой фазы — 61,5 тыс. кв. м (общая площадь — 220 тыс. кв. м) — перенесена на 2010 год. По информации Николая Девятилова, коммерческого директора по складской и офисной недвижимости "Росевродевелопмента", к третьему кварталу 2010 года должны быть достроены еще 25 тыс. кв. м в логопарке "Крекшино".

"Если говорить о 2010 годе, то по нашим ожиданиям будет сдано около 400 тыс. кв. м,— уточняет Владислав Рябов.— Но здесь нужно подчеркнуть, что речь идет о площадях, проектирование и строительство которых было начато еще в докризисные времена и в большинстве случаев на основании старых кредитов. Новых проектов сейчас практически нет. Значительную часть предложения составят последующие фазы хорошо известных рынку проектов, таких как "ПНК-Чехов", индустриальный парк "Истра", логистический парк "Крекшино", а также за счет освобождающихся площадей от арендаторов, которые ранее арендовали площади "про запас"".

BTS: за и против

О новых спекулятивных проектах категорически не заявляет большинство крупных игроков. "Учитывая изменившуюся ситуацию, новые проекты могут быть интересны потенциальному арендатору лишь в том случае, если они будут удовлетворять его специфическим требованиям,— пояснил Виталий Антонов, генеральный директор компании "Эспро Девелопмент".— Это могут быть склады — холодильники или склады, в которых будет предусмотрена возможность создания производственных линий. Поэтому если сегодня говорить о новых проектах, то рентабельными для девелопера и интересными арендатору будут проекты, реализованные по схеме built-to-suit". По его мнению, арендатор получает склад, максимально удовлетворяющий его требованиям, не переплачивая за ненужные ему технические характеристики спекулятивного склада, а девелопер строит проект, не сомневаясь в наполняемости площадей.

Виталий Антонов подчеркнул, что по этим причинам компания приняла решение свои новые проекты в Саратове, Новосибирске, а также вторую очередь офисно-складского комплекса "Кулон Югрос" в Минеральных Водах, вторую очередь индустриального парка "Восточный", новый объект в Петербурге рядом с уже построенным офисно-складским комплексом "Кулон-Пулково" реализовывать по схеме built-to-suit. "Кроме того, летом прошлого года к нам обратилась Корпорация развития Калужской области совместно с концерном Volkswagen с предложением о создании парка поставщиков производителей автокомпонентов в Калуге. Так в нашем портфеле появился новый BTS-проект индустриального "А-парка"",— рассказал он.

Иностранные девелоперы придерживаются того же мнения. Кристофер Ван Рит, управляющий директор компании Giffels Management Russia, заявил, что сейчас на рынке отмечается общая тенденция к нежеланию реализовывать новые спекулятивные проекты, поскольку арендные ставки слишком низкие и не оправдывают затраченных средств. "Мы планируем к застройке около 52 тыс. кв. м в течение девяти месяцев после заключения соглашения с определенным клиентом",— пояснил он, добавив, что в спекулятивный проект стоит входить только после того, как ставки достигнут $120/кв. м.

По словам управляющего директора Raven Russia Эдриана Бейкера, британский девелопер считает свою программу по строительству выполненной. "Компания Raven Russia располагает 1 млн кв. м складских площадей класса А в Москве, Санкт-Петербурге, Ростове-на-Дону и Новосибирске, из которых 60% уже сданы в аренду. Примерно 400 тыс. кв. м свободны для сдачи в аренду в этих трех регионах. Теоретически маловероятно, что мы в настоящий момент начнем строить новые площади, хотя мы и активно предлагаем возможности BTS нашим потенциальным арендаторам",— резюмировал он.

Бывший партнер Raven Russia по проекту Megalogix группа "Авалон", напротив, активно планирует новое строительство. По словам председателя совета директоров ГК "Авалон" Александра Мостакова, Avalon всего лишь продала стратегическому инвестору Raven Russia складские комплексы, построенные для него в рамках проекта Megalogix, что было в интересах обеих сторон. "В то же время мы сохранили права на торговую марку Megalogix и намерены продолжать развивать проект в регионах в новом формате с новым составом инвесторов и партнеров. Параметры проекта будут зависеть от многих факторов, в том числе потребностей строительства built-to-suit",— пояснил он.

Впрочем, пока такие проекты в России носят единичный характер. Олег Мамаев, исполнительный директор PNK Group, уверен, что, несмотря на кризис, спрос есть и на спекулятивные проекты. И что эти форматы могут удачно дополнять друг друга. "Сейчас для арендатора важнейшее значение приобрела репутация девелопера. Одним из главных индикаторов профессионализма стало то, как девелопер выполнял свои обязательства в период активной фазы кризиса, в 2009 году",— подчеркнул господин Мамаев, добавив, что минувший год ознаменовался для PNK крупными сделками как по аренде спекулятивных площадей, так и в формате BTS. И в дальнейшем компания намерена реализовывать как те, так и другие проекты.

Подобными планами поделился и Николай Девятилов из "Росевродевелопмента". "Складское направление мы собираемся развивать и дальше, есть идеи как по поводу спекулятивных проектов, так и по реализации проектов BTS",— пояснил он, добавив, что компания уже успешно реализовала проекты "на заказ" для автоконцерна BMW и логистической компании NLK.

Однако, по словам Владислава Рябова, BTS-проекты довольно рискованны. "Если вы строите здание изначально с учетом спецификаций клиента, то в случае расторжения договора с арендатором вам будет очень сложно реализовать эти площади. Дороже, но куда менее рискованно реконструировать уже готовый объект под нужды клиента. Еще одна сложность с этим форматом возникает на ранних стадиях строительства. Клиенты и девелоперы с трудом договариваются об арендной ставке на будущий объект. У клиента есть желание войти по ставке, существующей на рынке на данный момент, а также с учетом ранней стадии строительства. Как, к примеру, обстоят дела с приобретением строящегося жилья. Но девелопер зачастую заинтересован в том, чтобы в договоре была зафиксирована ставка, прогнозируемая на рынке на момент ввода объекта в эксплуатацию",— пояснил эксперт.