Земля и доля

Верховный суд РФ (ВС) решит, как в рамках банкротства застройщика распределять выручку от продажи заложенных банку земельных участков. Банк считает, что, поскольку на земле нет объектов незавершенного строительства, он должен получить до 95% денежных средств. Но тогда дольщикам или пришедшему на их место фонду не достанется ничего. Нижестоящие суды заняли сторону банка. Мнения юристов разделились.

Фото: Олег Харсеев, Коммерсантъ

В ВС передан спор о том, как делить выручку от продажи земли в банкротстве застройщика между банком и дольщиками. В феврале 2016 года Примсоцбанк выдал ООО «Стройуниверсал» кредит на 80 млн руб. За компанию поручился ЖСК «Уралэнергостройкомплекс», заложив два земельных участка в Екатеринбурге общей стоимостью 11,74 млн руб. Оба участка могли быть использованы под застройку многоквартирными домами, на них было зарегистрировано обременение в виде договоров долевого участия в строительстве. О распределении денег от продажи этих участков и возник спор.

«Стройуниверсал» обанкротился, и банк встал в реестр его кредиторов с долгом 81,29 млн руб. Затем обанкротился и ЖСК, к которому банк тоже заявил требования в пределах стоимости заложенного имущества. По итогам судебной экспертизы участки оценили в 4,45 млн руб., на эту сумму банк включили в реестр как залогового кредитора. Также среди кредиторов ЖСК были граждане-дольщики, их требования перешли фонду защиты прав дольщиков Свердловской области.

В июне 2022 года участки ЖСК продали на торгах за 22,75 млн руб., в июле конкурсный управляющий выплатил банку 4,45 млн руб. Но банк счел сумму заниженной и оспорил ее в суде.

В банке настаивали, что он должен получить от 80% (если есть первая и вторая очереди кредиторов) до 95% (если этих очередей нет) стоимости реализованного имущества по ст. 138 закона о банкротстве. Управляющий же ссылался на то, что на недострой и землю застройщика накладывается залог и в пользу дольщиков (фонда), которые должны получить часть выручки.

Арбитражный суд Свердловской области в августе 2022 года признал правомерной сумму выплат банку в пределах 4,45 млн руб., но апелляция присудила ему 80–95% выручки. Суд отметил, что оценочная стоимость заложенного имущества 4,45 млн руб., «по сути, носит учетный характер» и применяется для определения количества голосов на собрании. Окончательная стоимость залога формируется «в момент реализации», а объем выплат «зависит от фактической выручки и не ограничен оценочной стоимостью». Кассация с этим согласилась, добавив, что на участках нет незавершенных объектов строительства, поэтому дольщики на деньги претендовать не могут.

Фонд обжаловал эту позицию в ВС, настаивая, что здесь должны действовать специальные правила для банкротства застройщиков. Так, ст. 201.14 устанавливает, что при продаже недостроя и участков банку полагается 60% выручки, а 25% достается дольщикам (фонду). Спор передали в экономколлегию ВС, рассмотрение назначено на 27 июля.

ВС впервые займется делом, в котором «серьезно поднимается вопрос целевого характера принадлежащих застройщику-банкроту участков и его влияния на распределение вырученных с его продажи денежных средств», отмечает старший юрист «Арбитража.ру» Антон Кравченко.

Опрошенные “Ъ” юристы единодушны в том, что банк вправе претендовать больше чем на 4,45 млн руб., но расходятся в вопросе о том, насколько больше и почему.

Юрист BGP Litigation Антон Батурин считает, что банк должен получить 60%, а фонд — 25%, даже если продается объект, не обремененный залогом в пользу дольщиков. По его мнению, наличие или отсутствие на участке объектов строительства при этом не имеет значения, главное, что банкротится застройщик.

Но глава «Кучембаев и партнеры» Алмаз Кучембаев полагает, что когда на земле нет недостроя и даже разрешение на строительство не выдавалось, «то и дольщиков нет, а значит, ст. 201.14 не работает». В этом случае, по его мнению, логично применять общие правила ст. 138, где банку достается 80–95% выручки. Если же, как в деле ЖСК, строительство начато не было, но участки выделены под застройку жильем, дольщиков (фонд) нельзя лишить части выручки, считает господин Кучембаев. Антон Кравченко разделяет эту точку зрения, отмечая, что в ст. 201.1 под земельным участком понимается тот, «который застроен или подлежит застройке и на котором находится или должен быть построен объект строительства».

Единого подхода по таким спорам в практике нет. Но, отмечает Антон Кравченко, например, в 2021 году Арбитражный суд Волго-Вятского округа поддержал ограничение доли банка 60%, сославшись на «недоказанность кредитором того, что спорный участок планировался для иной цели использования, чем застройка МКД». По его мнению, в деле ЖСК экономколлегия ВС может занять ту же позицию.