ЗПИФы заживут

Все большее число управляющих компаний (УК) предлагают широкой рознице вложения в жилую недвижимость. УК «Альфа-Капитал» расширила линейку рентных фондов ЗПИФов, инвестирующих в такие объекты недвижимости и доступных неквалифицированным инвесторам. Однако участники рынка отмечают не только преимущества, но и целый ряд рисков таких продуктов, ограничивающих их популярность.

Фото: Александр Миридонов, Коммерсантъ

В пятницу УК «Альфа-Капитал» начала формировать закрытый паевой инвестиционный фонд (ЗПИФ) «Альфа-Капитал Южные метры». Стратегия фонда предполагает инвестирование средств пайщиков в квартиры в жилом комплексе «Флора» в городе Сочи с последующей продажей после сдачи.

«Покупка квартир по договору долевого участия во второй очереди будет осуществляться на условиях эксклюзивного дисконта за оптовую покупку (20–25% от рыночной стоимости)»,— рассказал директор центра по работе с институциональными и корпоративными клиентами «Альфа-Капитала» Николай Антипов.

Фонд доступен неквалифицированным инвесторам (минимальный порог входа — 100 тыс. руб.). Срок формирования фонда составляет шесть месяцев, но, как отметили в компании, необходимый для этого объем средств уже собран. В рамках одноименной стратегии доверительного управления, запущенной двумя месяцами ранее, УК собрала свыше 350 млн руб. Застройщик обязуется выкупить квартиры, которые УК не смогла реализовать, по фиксированной цене, превышающей цену продажи не менее чем на 15%.

В последний год ЗПИФы недвижимости, рассчитанные на неквалифицированных инвесторов, стали локомотивом роста розничных ПИФов.

По оценке “Ъ”, основанной на отчетности фондов, за последние четыре квартала их активы выросли более чем в два с половиной раза и превысили 106 млрд руб. Однако почти весь прирост пришелся на фонды рентной недвижимости (см. “Ъ” от 29 мая). ЗПИФы с жилой недвижимостью, доступные неквалифицированным инвесторам,— редкость. На рынке есть только два фонда данного типа под управлением УК, оба они были созданы во втором полугодии 2022 года.

Ограниченное предложение фондов жилой недвижимости связано не только с жесткими регуляторными требованиям, но и с ограниченной ликвидностью. В отличие от рентных фондов, они не приносят регулярный доход, а средства обычно замораживаются на весь срок функционирования фонда. «Промежуточные выплаты зачастую не предусматривает сама бизнес-модель»,— отмечает инвестиционный директор группы «Тринфико» Владимир Стольников.

С учетом срочности таких инвестиционных проектов на уровне трех—семи лет низкая ликвидность — большая проблема особенно при привлечении частных инвесторов, подчеркивает заместитель гендиректора «КСП Капитал УА» Дмитрий Ярцев. Кроме того, влияние рыночных цен на такие фонды выше, особенно после перехода рынка на эскроу-счета, что уменьшило разницу цен в зависимости от стадии готовности проекта.

Вместе с тем, считает господин Ярцев, дополнительное условие по обратному выкупу, которое встречается в таких фондах довольно редко, снижает риски для инвесторов, особенно это актуально в долгосрочных проектах. «Этот механизм позволяет фиксировать требуемую доходность для пайщиков, поскольку параметры скидки и стоимость обратного выкупа фиксируются при заключении первичного договора долевого участия»,— отмечает гендиректор Accent Capital Марина Харитонова.

126,7 миллионов квадратных метров

жилой недвижимости введено в России в 2022 году, согласно данным Росстата.

Пока УК предпочитают создавать фонды жилой недвижимости для ограниченного круга квалифицированных инвесторов. Такие фонды имеют меньшие регуляторные требования, но могут принести больший инвестиционный доход за счет более раннего входа в проекты и использования кредитных средств.

«Для инвесторов с высоким риск-аппетитом предлагаем участие в таких проектах на стадии до получения разрешения на строительство и начала проектного финансирования, для более консервативных инвесторов предлагаем участие в уставном капитале застройщика на стадии завершения строительства и до раскрытия эскроу-счетов»,— говорит директор департамента управления ЗПИФ «РСХБ Управление активами» Борис Голубев. Владимир Стольников отмечает, что «в пайплайне есть несколько объектов, но, учитывая специфику компании, на первых проектах она скорее будет концентрироваться на закрытом списке инвесторов».