Спрос подгоняет квадратный метр

Застройщики опасаются ручного регулирования цен на жилье. Владимир Путин уже поручил ФАС разобраться с подорожанием недвижимости. В четверг президент обратил внимание, что стоимость квартир на первичном рынке выросла на 12% по стране, а в некоторых регионах — почти на треть. Вице-премьер Марат Хуснуллин связал динамику с пандемией и программой льготной ипотеки, которая действует почти год. Владимир Путин назвал такое подорожание существенным и призвал антимонопольщиков «посмотреть, что там происходит». Какими могут быть последствия пристального внимания властей к рынку жилья? Разбирался Сергей Гусев.

Фото: Олег Харсеев, Коммерсантъ

В апреле 2020 года Владимир Путин объявил о старте программы льготной ипотеки. Она ожидаемо подстегнула спрос, объем жилищных кредитов бил рекорд за рекордом весь прошлый год. Но второй стороной медали стал впечатляющий рост цен. Уже к концу года в Центробанке отмечали, что для потребителя это нивелирует выгоду от низких ставок. Итог — жилье в России в среднем подорожало на 12%.

Но застройщики попали и в другую ловушку, отмечает гендиректор компании «Инвестиционные технологии», глава комитета по строительству «Опоры России» Дмитрий Котровский: «Квартир с минимальной площадью стало меньше, застройщик остается с большими квартирами. Кажется, общей площади достаточно для того, чтобы обеспечить население, но когда мы начинаем детализировать, мы понимаем, что жилья недостаточно.

Это законы экономики: спрос остается, а предложения нет, будет странно, если цены останутся на прежнем уровне».

Девелоперы и Минстрой называют и другие причины повышения цен на жилье, в основном они связаны с пандемией. Временная заморозка строек, дефицит рабочей силы и подорожание материалов — все эти факторы проверит антимонопольная служба. Там уже подтвердили, что выполнят поручение президента «разобраться».

Правда, какие-либо масштабные сговоры ФАС едва ли найдет, полагает управляющий юрист фирмы Capital Legal Services Дмитрий Раев:

«Доказать картель и сговор — сложная задача.

Нужно анализировать переписку сторон, их взаимоотношения, искать в них признаки договоренностей. Строительный рынок — конкурентная сфера. Предположение, что все игроки взяли и договорились о ценах, кажется маловероятным. Возможно, это сигнал участникам рынка, чтобы они вели себя более сдержанно при формировании цен».

Тем не менее, что-то сделать с ценами на жилье правительству придется, раз уж президент обратил внимание на проблему. Минпромторг и Минстрой уже простимулировали девелоперов заключить прямые контракты с металлургами, рост цен на арматуру существенно увеличивает себестоимость строительства.

Но в прошлый раз, когда Владимир Путин потребовал защитить россиян от подорожания продовольствия, все обернулось заморозкой цен. Может ли такое регулирование коснуться рынка жилья? Инвестиционный директор компании «Тринфико» Артем Цогоев этого не исключает, что, впрочем, покупателям недвижимости не поможет: «Рынок недвижимости отличается от рынка сахара и макарон. Регулирование цен на жилье повлечет расцвет серых схем. На "вторичке" часть сделок проводится через ячейку: по договору одна цена, а в реальности есть доплата наличными. Такая модель может прийти и на первичный рынок. Потом президенту доложат о том, что появились серые схемы, и он будет с ними бороться уже с помощью МВД. Вот такая бесконечная история».

А пока министерства и ведомства будут решать, что делать с рынком недвижимости, цены все равно будут постепенно расти. И даже отмена льготной ипотеки не сможет их сдержать, продолжает Артем Цогоев: «Нет причин, чтобы цены стояли на месте. Есть опасения у девелоперов, что в связи с отменой льготной ипотеки спрос охладеет, и это снизит стоимость. Но на самом деле и застройщики, и финансирующие их банки занимаются сейчас тем, что придумывают специальные программы и акции по ипотеке для того, чтобы спрос сохранялся, поэтому рыночных причин для падения цен нет».

Одно из решений проблемы — увеличить предложение на рынке жилья. С подобной мерой согласился и Владимир Путин. Впрочем, новые дома еще только предстоит построить, а недвижимость на первичном рынке продолжает дорожать прямо сейчас.