Ввод без спроса

2014 год стал для уральских застройщиков одним из самых успешных за последнее время. Колебания курса валют, негативный новостной фон и общая нестабильная экономическая ситуация подстегивали рост интереса к недвижимости. В течение всего года рынок активно наращивал объемы предложения, застройщики стремились завершить начатые проекты на пике спроса. Однако в 2015 году, считают аналитики, у участников рынка могут возникнуть серьезные проблемы с реализацией объектов: им придется бороться за покупателя, повышая качество и снижая стоимость своего продукта.

Вспышки роста

Тенденция роста объемов вводимого жилья в Уральском федеральном округе активно проявилась в первом квартале 2014 года. Значительную динамику Росстат тогда зафиксировал практически во всех уральских регионах. Участники рынка в разговоре с корреспондентом „Ъ” объясняли это несколькими причинами. Прежде всего тем, что к концу 2013 года в регионе накопилось достаточно большое число объектов в высокой степени готовности, которые введены в эксплуатацию не были, но обеспечили прирост в начале 2014 года. Кроме того, говорили о постепенном выходе строительной отрасли из кризиса в 2012–2013 годах, но высказывали опасения, что из-за осложнения общей экономической ситуации в стране спрос на жилую недвижимость в конце года может потерять до 30% объема, а часть объектов — перейти в категорию долгостроев. В конце года тенденция роста объемов ввода укрепилась, как и тревожные ожидания застройщиков и аналитиков.

За 11 месяцев 2014 года в Уральском федеральном округе, по данным Росстата, лидерами во вводу жилья стали Тюменская область с автономными округами (2,4 млн кв. метров жилья, что на 22% больше показателя 2013 года, из них 764 тыс. кв. метров — ИЖС, если считать без учета ХМАО и Ямала; объемы ввода в регионе— 1,58 млн кв. метров, что на 22,3% больше показателя 2013 года, 574,8 тыс. кв. метров — ИЖС) и Свердловская область (1,85 млн кв. метров, что в 1,8 раза больше, чем за аналогичный период 2013 года, из них 976,7 тыс. кв. метров — доля ИЖС), следом идет Челябинская область (1,38 млн кв. метров, ИЖС — 651 тыс. кв. метров, что на 7,7% больше, чем в 2013 году), в аутсайдерах — Курганская область (323,7 тыс. кв. метров, что на 47,5% больше, чем в 2013 году, доля ИЖС —208,6 тыс. кв. метров).

Вместе с ростом объема предложения в течение всего года аналитики и застройщики фиксировали вспышки спроса на недвижимость. Связывали их с колебаниями на валютных рынках, негативным новостным фоном и нестабильной экономической ситуацией. В таких условиях потребители форсировали реализацию отложенного спроса и вкладывали средства в метры. «В течение года мы видели несколько всплесков активности покупателей, которые стремились сохранить свои сбережения. Часто в СМИ таких людей называют инвесторами, но в большинстве своем они таковыми не являются. У них нет четких целей, они не рассматривают альтернативных вариантов инвестиций, они приобретают квартиру только для того, чтобы не потерять свои сбережения. Они вышли на рынок жилья только потому, что он для них самый понятный. Более того, многих покупателей не пугает перспектива снижения цен на недвижимость в следующем году, они считают, что в долгосрочной перспективе приняли правильное решение. Время покажет, насколько верным оно было», — считает аналитик Уральской палаты недвижимости (УПН) Михаил Хорьков.

Стоп-фактор

Жилье в основном приобреталось с использованием ипотечных кредитов, подтверждает банковская статистика. Согласно отчету Агентства по ипотечному жилищному кредитованию (АИЖК), эта тенденция характерна для всех российских регионов. «Доля сделок с ипотекой выросла до очередного рекордного уровня: по данным Росреестра, 26,9% всех прав собственности, зарегистрированных в сделках с жильем в январе — сентябре 2014 года, приобретались с использованием ипотечного кредита», говорится в отчете АИЖК.

Но несмотря на общий рекордный объем, месячные темпы роста выдачи ипотечных кредитов постоянно снижаются — от 52% в январе до 20% в сентябре. Основными причинами торможения рынка в АИЖК называют рост ставок по ипотеке, ужесточение требований к заемщикам, снижающийся инвестиционный спрос на жилье, который активно способствовал росту рынка ипотеки в начале 2014 года, и растущие ставки по депозитам.

Тенденцию замедления рынка ипотечного кредитования в конце года отмечают и в Уральском банке Сбербанка. По словам директора управления по работе с партнерами Татьяны Лобовой, к примеру, по Свердловской области Сбербанк выполнил свой годовой план по объему оформленных жилищных кредитов еще по итогам 10 месяцев 2014 года, выдав на территории региона 16 тыс. кредитов на 26 млрд рублей (на 40% больше аналогичного периода прошлого года в объемах и на 20% больше в количественном выражении). Однако в четвертом квартале темпы выдачи замедлились: уровень конвертации одобренных кредитов, отмечает Татьяна Лобова, снизился примерно на 10%. «При общении с нашими клиентами мы понимаем, что часть населения занимает выжидательную позицию — либо ожидает снижения цен на жилье, либо ищет уникальный объект. В планах на 2015 год мы не предполагаем роста в объемах, один из возможных вариантов — снижение средней суммы кредита», — говорит представитель Сбербанка. В 2015 году, соглашается управляющий уральским филиалом ВТБ24 Сергей Кульпин, доходы населения, скорее всего, будут снижаться, что неизбежно приведет к замедлению темпов ипотечного кредитования.

Индивидуальный подход

Тем не менее, 2014 год обещает стать для уральских застройщиков одним из самых удачных за последнее время. И миллионные планы властей по объему ввода жилья вполне могут быть реализованы. Согласно статистике, поспособствует этому в том числе и рост доли индивидуального жилищного строительства. По данным Росстата за 11 месяцев этого года, практически во всех регионах УрФО в общем объеме ввода не менее 50% приходится на индивидуальных застройщиков. К примеру, в Екатеринбурге, отмечают в администрации города, ввод индивидуального жилья уже на 30% превысил первоначальные прогнозы. Всего же в городе по итогам 2014 года планируется сдать в эксплуатацию порядка 1 млн кв. метров жилья (в прошлом году этот показатель составил порядка 896 тыс. кв. метров). Лидером по объему вводимых площадей в 2014 году стали «Атомстройкомплекс» (136 тыс. кв. метров жилья), «РСГ-Академическое» (101 тыс. кв. метров) и «ЛСР. Недвижимость-Урал» (104 тыс. кв. метров).

На начало декабря, по словам замглавы администрации города по вопросам капстроительства Сергея Мямина, построено около 800 тыс. кв. метров жилых помещений, с начала года выданы разрешения на строительство еще 1,5 млн кв. метров жилья, всего в стадии строительства в Екатеринбурге находится рекордный объем жилых квадратных метров — порядка 2,8 млн. «Тенденции в экономике не очень радостные. Если спрос уменьшится, однозначно на рынке будут затруднения, ряд застройщиков может не переступить этот экономический кризис, может вернуться термин „обманутые дольщики”. Но мы надеемся на лучшее», — говорит Сергей Мямин.

Прививка от кризиса

Сами застройщики с осторожностью прогнозируют дальнейшее развитие ситуации, но останавливать проекты в 2015 году не планируют и анонсируют запуск новых. «Следующий год будет очень непростой, мы входим в период финансовой турбулентности. Мне кажется, мы будем свидетелями череды банкротств, слияний-поглощений. И выживут компании даже необязательно крупные, но консервативные в своей финансовой политике, незакредитованные», — полагает директор Pred Group Геннадий Черных. По его мнению, крупные застройщики, которые развиваются за счет кредитования, впоследствии могут уйти под контроль госбанков.

«Я согласен, что расслабляться не стоит, но аналогия с 2008 годом мне кажется неуместной, — считает гендиректор «Синара-Девелопмент» Тимур Уфимцев. — То, что происходило в те кризисные годы, похоже на ветрянку. Мы получили от нее прививку, и если кто-то ждет каких-то сенсаций или паники на рынке — не дождетесь». По его мнению, рынок Екатеринбурга в части девелопмента сформирован — на нем работают 10–15 крупных компаний, финансовое положение которых позволяет выдержать любую турбулентность. «Это был успешный год с точки зрения массового жилья — мы побили все свои рекорды, — говорит коммерческий директор компании «ЛСР. Недвижимость-Урал» Руслан Музафаров. — 2015 год будет годом борьбы за потребителя и качество». По мнению директора по маркетингу и продажам «РСГ-Академическое» Кирилла Ляшенко, спрос сконцентрируется в новом готовом массовом жилье с небольшой площадью квартир, конкурентной ценой и выгодными условиями покупки.

Михаил Хорьков отмечает, что в такой ситуации участники рынка вряд ли сохранят прежние темпы вывода на рынок новых объектов: начатые проекты будут завершены, а новые будут выводиться с большой осторожностью.

Крупные застройщики уже заявили о корректировке своих планов на следующий год. К примеру, компания «Атомстройкомплекс», по словам гендиректора Валерия Ананьева, изначально планировала увеличить объемы ввода жилья примерно на 20% — до 300 тыс. кв. метров, однако сейчас этот показатель уменьшен до 200 тыс. кв. метров из-за сложностей с банковским финансированием жилищных проектов. «Единственная возможность — взять деньги у людей, если застройщик не имеет своих оборотных средств. Поэтому наращивание объемов жилья или даже продолжение строительства в таком же темпе, как это было в этом году, не предвидится», — считает Валерий Ананьев.

Мнения участников рынка относительно возможной коррекции цен расходятся. Застройщики отмечают, что готовы к увеличению срока экспозиции своих объектов, но не к снижению их стоимости. Аналитики предполагают серьезные изменения. По прогнозам УПН, прежде всего, они коснутся вторичного рынка, где цена может снизиться до 15%. Руководитель направления консалтинга девелоперских проектов компании JLL Михаил Якубов, напротив, считает, что в 2015 году будет расти и себестоимость проектов (больше всего это коснется высококачественного сегмента), и их продажная стоимость. Однако для такого роста есть два объективных ограничения. «Во-первых, ограниченная покупательская способность населения, которая не сможет быстро приспособиться к новым уровням цен. Во-вторых, значительное удовлетворение спроса, которое произошло в течение 2014 года, когда многие, кто планировал приобрести недвижимость в ближайшие два-три года, приняли решение о покупке немедленно, наблюдая за ухудшением макроэкономических показателей, — говорит Михаил Якубов. — Это фактически покупки будущих периодов, в течение которых мы будем наблюдать серьезный спад покупательской активности, который будет сочетаться с выходом объектов, купленных в инвестиционных целях. Это дополнительное предложение еще больше увеличит давление на цену».