Ипотечное выше личного

Объем ипотечных сделок с частными домами сократился в 2021 году. Несмотря на уверенное начало года, рынок в итоге забуксовал. Падение эксперты объясняют дефицитом пригодных для кредитования объектов, ростом цен на строительство, а также сложностью оформления. В результате граждане используют обычные потребительские кредиты, строят дом на собственные средства или выбирают квартиру.

Фото: Максим Кимерлинг, Коммерсантъ

В 2021 году российские банки сократили выдачу ипотеки на индивидуальные дома, следует из данных АО «Дом.РФ» и Frank RG. Снижение произошло, несмотря на оптимистичные оценки начала года (см. “Ъ” 19 марта 2021 года) — в первые месяцы банки фиксировали резкий рост спроса и интереса к частным домам. Так, всего было выдано 37,1 тыс. кредитов как на готовые частные дома, так и на их строительство, что на 11% ниже показателя 2020 года. Вместе с тем в денежном выражении рынок показал рост — объем сделок превысил 120 млрд, что на 36% больше показателя 2020 года. В 2021 году сменилась и тройка лидеров по выдаче ипотеки на индивидуальные дома: РСХБ уступил лидерство ВТБ, а Сбербанк переместился со второго места на третье.

Снижение числа выдач в сегменте индивидуальных домов может объясняться дефицитом пригодных для кредитования объектов в соответствии с требованиями, которые устанавливают сами банки, в том числе по оснащению участков коммуникациями и другой необходимой инфраструктурой, считает главный эксперт компании «Русипотека» Сергей Гордейко. Каждый из банков в сегменте вынужден сам стандартизировать работу с индивидуальным строительством, «как правило, они осторожничают и предъявляют к объектам много требований и ограничений».

«Сложность оценки и низкая ликвидность домов для банков приводят к значительной разнице в ставках по ипотеке на ИЖС и на квартиру»,— добавляет замдиректора группы рейтингов финансовых институтов НКР Егор Лопатин.

В результате потенциальные заемщики строят дом на собственные средства либо выбирают квартиру, говорит эксперт. Часть клиентов берет обычный потребительский кредит на строительство дома, однако это актуально для объектов, где сумма расходов укладывается в несколько миллионов рублей, добавляет господин Гордейко.

Дополнительной проблемой прошлого года стала инфляция и удорожание строительных материалов по ходу строительства. «Можно заключить договор подряда и получить кредит на сумму стройки, которой в итоге все равно будет недостаточно для завершения строительства,— такие риски принимает на себя сейчас клиент, они, конечно, могут отразиться и на рисках банка, если объект строительства не дойдет до завершения по этой причине»,— отмечает директор департамента развития розничных продуктов и процессов РСХБ Елена Волосевич. «На динамике ипотеки на ИЖС негативно отражается небольшой объем предложения объектов с развитой инфраструктурой, которое не успевает за ростом спроса. К тому же цены на такие объекты выше, что заметно повышает итоговый уровень переплаты по ипотеке»,— заключает Егор Лопатин.

При этом ипотеку на строительство индивидуальных домов по-прежнему выдает ограниченное число игроков. Темой ИЖС занимаются ряд банков, которые тесно связаны с государством и заинтересованы в реализации задач, поставленных перед ними властями, отмечают эксперты. Так, в рамках льготной программы на ИЖС может быть выдано 15 тыс. кредитов на сумму свыше 30 млрд руб. (см “Ъ” от 25 октября 2021 года).

«Для остальных же игроков этот рынок неинтересен и требует вложения большого количества сил и денег, в том числе в анализ строительства и дальнейшего получения к себе на баланс объектов нулевой ликвидности»,— отмечает господин Гордейко. Как правило, банк сначала формирует аккредитованный список подрядчиков для строительства, полагаясь на их отчетность и опыт. Но далеко не у всех банков, говорит эксперт, есть такие компетенции в штате, создавать их с нуля потребует и денежных затрат, и времени, в том числе на методическую работу.