Долевое строительство становится явным

Новые нормы федерального закона «Об участии в долевом строительстве…» обязали застройщиков многоквартирных домов, привлекающих средства граждан, раскрывать максимально полную информацию о себе и своих проектах. Это касается только тех объектов, строительство которых началось или начнется в 2017 году: без проверенной региональным минстроем подробной проектной декларации на каждый дом невозможно привлекать финансирование от дольщиков.

Поправки к 214-ФЗ, вступившие в силу с 1 января 2017 года, призваны защитить права граждан, участвующих в долевом строительстве. В частности, строительные компании, привлекающие средства дольщиков, обязаны на своих сайтах максимально полно раскрывать информацию о себе и своем финансовом положении, земельном участке и характеристиках строящегося объекта.

Вспомнить все

Компания «Жилстрой-НН» одна из первых начала работать по изменившимся правилам, объявив о строительстве нового дома в ЖК «Корабли» в Сормовском районе. «Объем раскрытия информации по утвержденным формам вырос в разы. Например, в декларации мы указываем все наши объекты, построенные за последние три года, описывая характеристики дома, адрес, время ввода в эксплуатацию. Учитывая, что мы на рынке давно, это довольно длинный список. Плюс вся информация о самом новом объекте, его сетях, плате за подключение. Указываем информацию о каждой квартире: ее расположение, номер, площадь, площадь каждой комнаты… Если раньше проектная декларация насчитывала пять-шесть листов, то теперь не меньше 70–80, из которых потенциальный клиент может узнать очень много», — рассказывает заместитель директора по маркетингу «Жилстрой-НН» Евгений Суменко. Среди других мер, призванных повысить прозрачность отрасли, появилась обязанность застройщика ежемесячно публиковать фотографии со стройки, чтобы дольщик-онлайн мог наблюдать за прогрессом строительства дома. Это правило начали соблюдать все компании — например, «Столица Нижний» разместила на сайте своего ЖК «Цветы» фотографии вырытых под фундамент котлованов будущих домов.

До публикации проектной декларации ее необходимо сдать в уполномоченный орган для проверки. В Нижегородской области это министерство строительства, которое в течение месяца проверяет информацию застройщика и выдает заключение о соответствии его и его проектной декларации требованиям закона о долевом строительстве. Только после выдачи этого заключения застройщик вправе начать продажи строящегося жилья. Пока новых жилищных строек в регионе немного: в течение первых месяцев 2017 года нижегородский минстрой выдал 10 заключений, еще несколько находятся на рассмотрении. Декларирование проектов по новым правилам прошли несколько небольших строительных компаний из Бора, Дзержинска и два лидера жилищного рынка Нижнего Новгорода — «Столица Нижний» и «Жилстрой-НН».

«В целом система взаимодействия с минстроем наладилась. Мы сейчас продаем новые дома в Дубенках в соответствии с новым 214-ФЗ, массив информации, конечно, серьезно вырос, но мы справляемся», — рассказывает заместитель генерального директора по продажам группы компаний «Столица Нижний» Борис Замский. По его словам, внутри компании отказались от бумаги, проектные декларации передаются на электронных носителях, и было бы хорошо, если бы электронный документооборот был повсеместно внедрен в органах власти. Евгений Суменко из «Жилстрой-НН» считает, что ускорению документооборота помогло бы более тесное межведомственное взаимодействие между различными органами госвласти: «Например, по новым правилам застройщик должен представить справку об отсутствии судимостей у генерального директора компании и главного бухгалтера. Но застройщик быстро такую справку в полиции получить не может. Мне кажется, в этом плане гораздо проще минстрою и МВД наладить межведомственный обмен информацией по электронным каналам». Впрочем, пока каких-то серьезных проблем с выдачей заключений о соответствии 214-ФЗ сами застройщики не отмечают. В региональном минстрое уверяют, что если проектная декларация и все правоустанавливающие документы в порядке, заключение может быть выдано через два дня.

Фонд для подстраховки

Гораздо больше строителей многоквартирного жилья волнует вопрос, как будет функционировать государственный компенсационный фонд долевого строительства, созданный на базе АИЖК для страховки обязательств перед дольщиками. Поправками к 214-ФЗ предполагалось, что каждый застройщик будет отчислять в этот фонд 1% от сметной стоимости нового дома, а поступающие средства в дальнейшем будут накапливаться и служить гарантией достройки тех домов, которые брошены недобросовестными компаниями (прогнозируемый объем сборов фонда с учетом текущих объемов строительства по РФ предполагался на уровне 40–50 млрд руб.). Однако с 1 января этот фонд так и не заработал, хотя за два месяца АИЖК успело поменять в нем директора. Поправки об условиях функционирования и налогообложения фонда еще рассматриваются в правительстве, кроме того, сами девелоперы просили ввести дифференциацию размера платежей в зависимости от надежности компаний.

Какова в итоге будет система компенсационных взносов и как будет контролироваться их сбор, пока никто на местном уровне не представляет. Переходный период продлили до 1 июля, и застройщики продолжают страховать свою ответственность перед дольщиками в страховых компаниях. Евгений Суменко надеется, что крупные и надежные региональные застройщики изменений не почувствуют: «Для нас, например, процентная ставка по страхованию договоров долевого участия сейчас составляет 1%. Если мы этот процент и будем отчислять в компенсационный фонд, то, по сути, ничего не изменится. А небольшие застройщики, у которых ставка по страховым договорам выше, даже окажутся в выигрыше, отчисляя меньшие суммы, чем платят страховщикам сейчас».

На лето отнесено и исполнение требования ФЗ об увеличении уставного капитала строительной или девелоперской компании. Теперь он не может быть менее 2,5 млн руб. и привязан к максимальной площади всех проектов застройщика и связанных с ним юрлиц. Например, если компания строит не более 2,5 тыс. кв. м, ее уставный капитал должен быть оплачен в размере 4 млн руб., при 10 тыс. кв. м строящегося жилья необходимо увеличивать уставный капитал до 10 млн и так далее. Крупным нижегородским застройщикам, вроде «Жилстрой-НН», при годовых планах сдачи жилья порядка 100 тыс. кв. м придется увеличить свой уставный капитал до 150 млн руб. (впрочем, есть и альтернативный вариант — поручительство учредителей). Заранее готовясь к исполнению этих норм, акционеры аффилированного со «Столицей Нижний» ООО «Инградстрой» увеличили уставный капитал компании до 80 млн руб. Застройщик намерен в этом году начать возведение нового крупного ЖК «Новая Кузнечиха». В целом Борис Замский предполагает, что требования 214-ФЗ в среднесрочной перспективе приведут к «консолидации и укрупнению» игроков, так как мелким и средним застройщикам будет труднее соблюдать все новые правила. Участники строительного рынка, неоднократно проводившие круглые столы по новому законодательству, также высказывали опасения, что части небольших компаний, строящих один-два дома в год, придется уйти с рынка первичного жилья.