Ускользающая квартира

До конца бесплатной приватизации осталось три с половиной месяца. На то, чтобы оформить квартиру в собственность, нужно не менее трех. Многие до сих пор не приватизируют жилье, думая, что смогут перехитрить государство и получить от него новые квартиры. Но власти уже придумали, как раз и навсегда закрыть жилищный вопрос.

Коренной москвич Сергей Богачев всю жизнь прожил в скромной двушке в московской "хрущевке" недалеко от метро "Аэропорт". "Меня всегда в общем-то все устраивало. Район хороший, до центра рукой подать",— рассказывает он мне за чашкой кофе. Квартира у Сергея муниципальная, живет он в ней по договору социального найма. В ней же прописан его отец. И оба до сих пор не знают, что будет, если так и не приватизируют свое жилье. "Впервые вопрос о приватизации возник лет десять назад, когда наш дом попал в лужковскую программу по сносу пятиэтажек. По плану нас должны были снести в 2007 году. Но правила расселения все время менялись. Было непонятно: то ли бежать приватизировать квартиру, то ли этого делать ни в коем случае нельзя",— рассказывает он, поясняя, что в случае неверного решения их могли бы переселить из двушки на "Аэропорте" в однушку и даже в другой район. Тогда все дело закончилось тем, что застройщик, которому город выделил землю, построил дорогой ЖК "Аэробус", но сносить дома и тем более вселять в дом бизнес-класса жителей близлежащих "хрущевок" не стал.

Однако сейчас очевидно, что вопрос о приватизации нужно решать срочно: если Сергей не оформит свое жилье в собственность до 1 марта 2013 года, то больше такой возможности у него не будет. Сейчас, чтобы приватизировать квартиру ему надо заплатить всего 1 тыс. руб. в виде госпошлины. После 1 марта он не сможет выкупить эту квартиру, даже по рыночной стоимости, уже никогда. Как пояснили в департаменте жилищной политики и жилищного фонда города Москвы, правового механизма выкупа квартиры из городского или муниципального жилищного фонда, просто не существует.

Впрочем, он может остаться жить в квартире по договору социального найма, не платить налог на недвижимость и ждать, когда очередной мэр Москвы разморозит программу по сносу пятиэтажек. Тогда Сергей, возможно, переедет в однокомнатную квартиру. И хорошо, если в другом районе Москвы, границы которой уже расширились почти до Калужской области. В этой гипотетической новой квартире он также будет жить по договору социального найма и, возможно, жалеть о том, что вовремя не оформил в собственность свое жилье. Потому что продать двухкомнатную квартиру в престижном районе Москвы и купить скромные апартаменты в Испании на берегу моря за €100 тыс. (с машино-местом и бассейном на крыше дома) он уже вряд ли когда-нибудь сможет.

Капитализм, насильно данный

Таких, как Сергей, в нашей стране немало. Многие жители "хрущевок", надеясь получить от государства бесплатные квартиры в новых домах, отказывались приватизировать свое жилье. При этом, как правило, в этих квартирах прописана вся московская родня — чуть ли не по десять человек в однокомнатной квартире. До 1 марта 2005 года, когда вступила в силу действующая редакция Жилищного кодекса (ЖК), это имело смысл: тогда при сносе дома новые квартиры давали по социальным нормам (18 кв. м на человека).

Поправками в ЖК от 1 марта 2005 года эта практика была в корне пресечена. С того момента при выдаче новой квартиры власти стали учитывать все жилье, которым благополучно владели все прописанные в старой квартире. А 26 января 2011 года в столице была принята новая редакция городского закона "Об обеспечении жилищных прав граждан при переселении и освобождении жилых помещений (жилых домов) в городе Москве". Это сильно подпортило мнение москвичей о новом мэре Сергее Собянине: согласно новой редакции документа, в случае переезда город начал давать очередникам и тем, чьи квартиры находились в сносимых домах, жилье "метр в метр": есть 35 кв. м — получите столько же.

И именно с принятием новой редакции ЖК государство ясно дало понять: оно сворачивает жилищную благотворительность. Власти не собираются в очередной раз переносить срок окончания бесплатной приватизации. У граждан было время на размышление: конец бесплатной приватизации отодвигался властями несколько раз. Она идет почти 20 лет. Без завершения этого процесса решить проблемы очередников не получится никогда.

Долги наши тяжкие

Следует отметить, что большинство людей своим правом на приватизацию квартир уже воспользовались: согласно оценкам Росреестра, свыше 86% граждан в стране являются собственниками жилья. Их перспективы более или менее понятны. Так, в ряде регионов уже полным ходом идет повышение налога на имущество физлиц. А с 2013 года прогрессивную шкалу имущественного налога введут и в Москве. Согласно законопроекту, внесенному в октябре в Мосгордуму Сергеем Собяниным, предполагается, что ставка налога составит от 0,1% до 0,75% в зависимости от стоимости жилья. Владельцы недорогого жилья существенных изменений пока не заметят. Но когда этот налог будет рассчитываться фактически из рыночной стоимости объекта, его заметят уже все собственники без исключения. Ожидается, что этот неприятный момент наступит в 2015 году.

Еще одной и совершенно новой статьей расходов для собственников жилья станет оплата капитального ремонта многоквартирных домов. Не так давно вице-премьер Дмитрий Козак сообщил, что в России насчитывается недоремонтированного жилья на 3,5 трлн руб. А в июне этого года в первом чтении был принят законопроект, в котором содержатся новые поправки в Жилищный кодекс, перекладывающие обязанности по оплате капитального ремонта на жильцов. Если закон примут, собственники начнут оплачивать капремонт уже в следующем году.

Поначалу предполагалось, что деньги с жильцов будут собираться в специально созданный для этого фонд и расходоваться из этого фонда на ремонт любых жилых зданий, которые того потребуют. Тогда гражданам, по сути, пришлось бы платить за ремонт тех домов, к которым они вообще не имеют никакого отношения. "Нам удалось внести поправки, согласно которым собственники, проживающие в многоквартирных домах, вносят средства на капитальный ремонт не в общий котел, а на ремонт только своего дома. Сумму взноса в фонд будут определять регионы — в пределах от 3 руб. до 10 руб. в месяц за кв. м. То есть средняя стоимость — 4,6 руб. за кв. м",— рассказывает председатель комитета Госдумы по жилищной политике и ЖКХ Галина Хованская. Нетрудно подсчитать, что для квартиры, скажем, в 50 кв. м ежемесячный взнос за ремонт составит для собственников от 150 руб. до 500 руб.

За жилье, находящееся в социальном найме, взносы в новый фонд будут отчисляться из городского бюджета. И если учесть, что, по оценкам депутатов, 90% муниципалитетов в стране являются дотационными, то не исключено, что устанавливать максимальную планку тарифа сборов на капремонт будет просто не в интересах самих властей.

Еще одна статья расходов, которая в будущем грозит владельцам приватизированных квартир, это плата за страхование жилья. О введении обязательного имущественного страхования власти мечтают уже не первый год.

Счастливые одинокие старики

Плюсы социального найма в таких условиях очевидны: не нужно платить налог на недвижимость, не грозят отчисления в фонд капитального ремонта, да и страховать жилье можно исключительно на добровольной основе.

Другое дело, что, оставаясь в роли нанимателей социального жилья, люди никогда не смогут распоряжаться своими квартирами — передавать по наследству, разменивать, легально сдавать в аренду или продать актив стоимостью несколько миллионов рублей. Все новое жилье, которое будут получать очередники (если у муниципалитета оно еще будет), тоже будет сдаваться по договорам социального найма.

Сейчас государство настроено сохранить институт социального найма в том виде, в каком он существует: для всех тех, кто включен в договор (то есть прописан в квартире), он действует бессрочно. Впрочем, как рассказали в департаменте жилищной политики и жилищного фонда Москвы, у граждан останется возможность внесения изменений в договор социального найма. То есть, если у нанимателя, например, родится ребенок, его всегда можно включить в состав нанимателей, изменив договор, и зарегистрировать по месту жительства.

Чуть ли не единственная категория граждан, которым, скорее всего, не стоит в срочном порядке приватизировать свое жилье, это одинокие пенсионеры. Им не нужны миллионы, которых стоит квартира, у них нет детей и внуков, которым эту квартиру можно оставить по наследству, и у них нет лишней тысячи рублей, в которую обойдется процесс приватизации.

Многочисленные риэлторские конторы сейчас предлагают помощь в оформлении приватизации жилья. За свои услуги они берут от 20 тыс. до 40 тыс. руб. Но можно обойтись и без них. В "одном окне" филиала управления Департамента жилищной политики и жилищного фонда САО, куда корреспондент "Денег" зашла узнать, что нужно для приватизации квартиры, сотрудница сообщила: "Нужны ваши паспорта и свидетельства о рождении детей, плюс три копии каждого документа и договор социального найма. Сдаете, мы собираем документы, приходите через месяц подписать договор и с квитанцией об оплате госпошлины — 1 тыс. руб." Затем, по ее словам, документы уходят на регистрацию. "На все уходит минимум два с половиной месяца, чаще три".

В марте этого года Сергей Денисенко, руководитель Росреестра по Москве, привел такие оценки: в Москве не приватизировано 17% жилого фонда. То есть 750 тыс. граждан не воспользовались правом бесплатной приватизации жилья. Господин Денисенко тогда рекомендовал всем желающим "бежать в райуправу как можно скорее". Потому что если хотя бы половина этих граждан все-таки решит приватизировать квартиру, его ведомство просто физически не справится с регистрацией за такой короткий срок.

Кстати, не стоит забывать о том, что 1 марта 2013 года заканчивается срок не только бесплатной приватизации, но и деприватизации. Хотя сейчас на рассмотрение в Госдуму направлен законопроект, предлагающий отменить норму, согласно которой после этого момента нельзя будет деприватизировать жилье, и комитет Госдумы по жилищной политике и ЖКХ добивается, чтобы эта возможность у граждан была бессрочной. Однако, по словам Галины Хованской, эту идею в Госдуме поддерживают далеко не все.