Несамостоятельное просвещение

В Петербурге растет число интерактивных музеев. Они пришли в Россию из европейских стран и сегодня становятся популярными якорными арендаторами для торговых центров — они гарантированно формируют хороший трафик посетителей. Но самостоятельно окупаться такие проекты пока ни на Западе, ни в России не могут.

По сути, научно-развлекательные центры являются одним из форматов детских развлечений, которые сейчас активно развиваются как "якоря" в торговых центрах.

Не просто шопинг

"Уже несколько лет назад стало очевидным, что посещение торгового центра становится не просто шопингом, а способом провести свободное время. Таким образом, развлекательный "якорь" становится инструментом повышения проходимости торговой галереи, а также повышения лояльности к объекту. Девелоперы торговых центров постоянно ищут новые форматы для развлекательной зоны, чтобы выделиться и привлечь большое количество посетителей. Детские развлечения соответствуют наиболее распространенной концепции торгового центра — покупки и отдых для всей семьи. Для родителей это возможность занять детей на время собственного шопинга", — рассуждает Владимир Скигин, председатель совета директоров УК Satellit Development.

В компании Colliers International отмечают, что в целом концепция детских развлечений претерпела существенные изменения в последние годы. "Обучение, интерактивность, возможность "потрогать и попробовать" стали доминирующими функциями в развлекательных проектах. Направленность при этом может быть разная — как научная ("Лабиринтум" и "Умникум"), так и сказочная ("Музеус" в "Новом Оккервиле", музей-театр ""Сказкин дом" в "Сити Моле"). Площади таких проектов варьируются от 500 до 1000 кв. м. "Города профессий" могут занимать и гораздо большие площади. Расположение таких центров в торгово-развлекательных комплексах во многом продиктовано высокой проходимостью ТРК, а также самим наличием площадей подходящего размера, что реже встречается в формате встроенного помещения", — говорят в Colliers International.

Все еще не насыщен

Людмила Рева, директор Astera в альянсе с BNP Paribas Real Estate, считает, что, несмотря на большое количество анонсированных проектов, сегмент развлекательно-образовательных услуг для детей все еще нельзя назвать насыщенным. "В ближайшей перспективе востребованы будут различные форматы: как развлекательные, так и образовательные, которые предоставят возможность детям весело отдохнуть в выходные дни, а в будние — дополнить основное образование. Считаю, что подобные проекты будут востребованы в любом районном торговом комплексе. Неплохой потенциал имеют и отдельно стоящие проекты. Такие проекты, как центр "Эврика" в Хельсинки или Legoland в Дании и Германии, принимают в период школьных каникул семьи из России, что говорит о наличии спроса".

Если говорить о других форматах, которые сегодня активно развиваются как "якоря" в торговых центрах, то Альберт Харченко, генеральный директор East Real, отмечает, что сегодня активно развиваются центры физического развития детей: спортивно-развлекательный центр "Круча", реализованный также в рамках "Дивного города", скалолазно-веревочные парки и т. д. "Подобные центры со временем должны вытеснить с рынка такие зоны отдыха для детей, как Fun City или Crazy Park", — считает он.

Также господин Харченко говорит, что в Петербурге по-прежнему не реализованы проекты по созданию тематических парков для отдыха и развлечения детей, например, как "Парк Муми-троллей" на острове Кайло (Финляндия), музей сказок Астрид Линдгрен "Юнибакен" в Стокгольме.

Екатерина Лапина, директор департамента коммерческой недвижимости АРИН, согласна: "В Петербурге достаточно много форматов еще не охвачено. Если раньше торговые центры выполняли лишь свою первоначальную функцию, то сегодня населению необходимы развлекательные и образовательные центры. Это, в том числе, и бизнес, рассчитанный на образование для детей". Она полагает, что в будущем количество подобных центров увеличится, причем с возможностью развития в сторону культуры и искусства. В Европе на сегодняшний день уже много идей о том, как обучать детей элементарным вещам в интересной для них форме.

Сложная экономика

Окупаемость таких проектов зависит от многих факторов, поэтому для каждого конкретного комплекса она будет индивидуальной. При этом уровень дохода у такого музейного центра будет невысоким по сравнению с доходностью самого торгового центра или, например, бизнес-центра. Поэтому крупные девелоперы могут развивать такой проект не столько для извлечения прибыли, сколько для повышения проходимости торгового центра, для создания дополнительной точки притяжения, формирующей трафик покупателей.

Леонид Захаров, руководитель отдела стратегического консалтинга Jones Lang LaSalle в Санкт-Петербурге, отмечает: "Музейные центры, наподобие "Умникума" и "Лабиринтума", так же как и новые форматы образовательно-развлекательных центров, ("Кидбург", "Минополис" и "Мастерград"), являются хорошим "якорем" для торгово-развлекательных центров, поскольку привлекательны для семейного посещения. Если рассматривать их отдельно, то ввиду низких арендных ставок ($100-200 за квадратный метр в год, triple net) они мало интересны для девелоперов, ведь фактически такая арендная ставка находится ниже черты рыночной окупаемости проекта. Тем не менее привлекаемый ими поток позволяет сделать весь комплекс более посещаемым и увеличить продажи других арендаторов".

Площадь "Умникума" и "Лабиринтума" находится в диапазоне 700-1000 кв. м, площадь тематических центров, таких как "Кидбург", — 4-5 тыс. кв. м.К настоящему моменту уже заявлено открытие "Минополиса" в ТРК "Европолис" и "Мастерграда" в "Питерлэнде" в 2014 году.

"Однако ожидать дальнейшей активной экспансии подобных форматов в Петербурге не приходится. Данные операторы при решении о развитии будут осторожны и избирательны, им более целесообразно двигаться в регионы, в которых подобные форматы пока не представлены, чем создавать конкуренцию самим себе", — резюмирует господин Захаров.

"Что касается подобных проектов в отдельно стоящем здании, то они тоже имеют право на жизнь, но экономика у таких проектов более сложная. В данном случае проект может рассчитывать только на собственный трафик, отсутствует синергия с другими арендаторами. Особенность научно-просветительского центра — необходимость привлечения "научного" ресурса. Например, "Лабиринтум" для создания проекта привлекал несколько университетов города", — отмечает господин Скигин.

Господин Харченко полагает, что такие проекты могут окупаться и как самостоятельные объекты и в России. "Первым подобным центром стал проект "Дивный город" в ТРК "Гранд Каньон". Он доказал, что такие проекты имеют право на жизнь и могут окупаться, несмотря на включение в свой состав театра, "Академии талантов" и других тематических операторов, которые не готовы платить рыночную арендную ставку. В этом проекте совокупность операторов детского досуга и ритейла является примером синергии, которая работает на развитие проекта и всего комплекса в целом", — отмечает господин Харченко.

В Colliers International отмечают: "Развлекательный и научный центр в отдельном здании может оказаться менее выгодным с экономической точки зрения и с точки зрения сроков окупаемости. Крупные развлекательно-научные центры подобного рода за границей финансируются из фондов или за счет государственных структур (как, например, центр "Эврика" в Хельсинки). Или же расположение и конструкция таких центров довольно просты и не требуют серьезных затрат — основные инвестиции идут в оснащение музея и экспонаты. Если сравнивать подобные проекты в Петербурге и, например, у наших северных соседей в Финляндии и Скандинавии, то можно отметить, что в нашем городе такие проекты пока сильно меньше по размерам и создаются не государственными, а коммерческими структурами".

Альберт Харченко говорит: "Формат научно-просветительских центров для детей только начинает зарождаться. Сейчас такие операторы разбросаны по городу". Он считает, что в Петербурге на два-три смежных района должно быть создано по одному или два таких центра площадью 800-1000 кв. м, включающих в себя 5-6 операторов научно-просветительского формата, которые будут занимать помещения от 80 до 500 кв. м в зависимости от проходимости и набора услуг.

Госпожа Рева указывает, что основной фактор успеха такого комплекса — это концепция. "Предложение на этом рынке постепенно растет, равно как и запросы потребителей. В случае качественной реализации окупаемость может составить 5-7 лет. Площадь научно-просветительских центров в петербургских торговых центрах стартует от 200 кв. м и выше. Арендные ставки составляют 400-700 рублей за квадратный метр в месяц", — считает она.

Рассуждая об окупаемости образовательных проектов, госпожа Лапина отмечает: "Сегодня некоторые арендаторы такого профиля стараются возложить часть расходов на других инвесторов, предоставляя им площадки для рекламы. Например, если ребенка, пусть и в игровой форме, обучают простым жизненным вещам (работе в банке, ресторане и т. д.), то это может быть какой-то определенный банк или ресторан, который полностью или частично возьмет на себя расходы по оформлению площадки "под себя"".