Методика рейтингования объектов адресной программы капитального ремонта

ТЕХНОЛОГИЯ И ОРГАНИЗАЦИЯ СТРОИТЕЛЬНОГО ПРОИЗВОДСТВА TECHNOLOGY AND ORGANIZATION OF CONSTRUCTION INDUSTRY

УДК 332.8

МЕТОДИКА РЕЙТИНГОВАНИЯ ОБЪЕКТОВ АДРЕСНОЙ ПРОГРАММЫ КАПИТАЛЬНОГО РЕМОНТА

Дадар А.Х., Куулар Ч.Ш., Оолакай З.Х.

Тувинский государственный университет, Кызыл

RATING METHODOLOGY OF THE OBJECTS OF THE ADDRESS PROGRAM

OF CAPITAL REPAIRS

DadarA.H., Kuular Ch.S, OolacaiZ.H.

Tuvan state university, Kyzyl

В современном строительстве большую долю составляют объекты, на которых проводятся работы, связанные с реконструкцией, санацией, техническим ремонтом и другими аналогичными видами строительства. Для перечисленных объектов имеется определенная специфика, связанная с тем, что продолжительности, стоимости и объемы работ на них значительно меньше соответствующих характеристик работ, выполняемых на объектах нового строительства. Из этого следует, что даже для сравнительно близкого горизонта планирования очередность строительства в ряде случаев будет исчисляться десятками объектов. Таким образом, задача формирования методики рейтингования объектов для включения их в адресную программу капитального ремонтаявляется трудоемкой и в настоящее время продолжает оставаться актуальной.

Ключевые слова: Адресная программа, методика рейтингования, экспертная оценка, оптимизация очередности.

In modern construction, a large proportion of the objects on which the works associated with the reconstruction, rehabilitation, technical repair and other similar types of construction. For these objects, there are certain nuances related to the fact that the duration, cost and the volume of work is significantly smaller than the corresponding characteristics of the work performed at the facilities of the new building. This implies that even for relatively close horizon planning the sequence of construction in some cases will amount to tens of objects. Thus, the task of forming the rating methods of the objects to be included in the address program of capital is time consuming and currently continues to be relevant.

Key words: Targeted program, rating methodology, expert evaluation, optimization of priority.

В соответствии с Федеральным законом от 25 декабря 2012 года №271-ФЗ «О внесении изменений в Жилищный Кодекс Российской Федерации и отдельные акты Российской Федерации и признании утратившими силу отдельных положений законодательных актов Российской Федерации» в начале 2014 года в Туве создан Республиканский фонд капитального ремонта многоквартирных домов. С целью реализации требований законодательства Агентство по жилищному и коммунальному хозяйству Республики Тува, которое является учредителем вышеназванного республиканского Фонда капитального ремонта, разрабатывает и периодически корректирует региональную долговременную программу капитального ремонта, рассчитанную на 30 лет.

Тувинский государственный университет

Программой установлена и дальнейшая периодичность проведения комплексных капитальных ремонтов зданий, равная 30-ти годам, причем для всех зданий независимо от группы их капитальности. Минимальные же сроки между очередными выборочными ремонтами должны иметь периодичность равную пяти годам. При этом следует совмещать выборочный ремонт отдельных конструкций и инженерных систем, межремонтный срок службы которых истек к данному моменту, с целью исключения частых ремонтов в здании. Срок, необходимый для проведения капитального ремонта общего имущества, охватывает 486 многоквартирных домов (МКД), расположенных на территории Республики Тува. Эти дома определены с учетом потенциального приобретения износа за 30 лет свыше 70%. В городе Кызыле обновлению через капитальный ремонт подлежат 295 домов.

За счет реализации адресной части комплексной программы капитального ремонта в 2014 году было запланировано его осуществление для 17 МКД, в которых проживали 2246 человек, что должно значительно повысить их техническое состояние. На эти цели было направлено порядка 31 млн. рублей или приблизительно (в среднем) 2 млн. руб. на одно здание. Участниками Программы стали три муниципальных образования республики, в интересах которых должно быть отремонтировано в Кызыле 11 МКД и по три дома запланировано в городах Ак-Довурак и Шагаан-Арыг. Вместе с этим программой предусмотрены также и проведение ремонта внутридомовых инженерных систем электро, тепло- и газоснабжения, водоснабжения и водоотведения с одновременной установкой приборов учета, ремонт или замена лифтового оборудования, признанного непригодным для эксплуатации, ремонт крыш, подвальных помещений и фундаментов, утепление фасадов, а также внедрение энергоресурсосберегающих технологий. В утвержденный Правительством Республики Тува перечень многоквартирных домов, подлежащих капитальному ремонту, включены жилые строения, сданные в эксплуатацию в период с 1960 по 1987 годы.

При реализации Программы имеют место достаточно значительные производственные ограничения, которые сводятся к следующему. В республике отсутствуют мощные производства, а действующие отраслевые предприятия характеризуются высокой изношенностью, низкой конкурентоспособностью, отсутствием современных технологий и дефицитом квалифицированных кадров. Те производственные мощности, которые есть в республике, аккумулированы в основном столице. На территории республики Тува нет производства строительных материалов в больших объемах. Именно поэтому Правительство решило, что следует развивать данную сферу деятельности. Для этого планируется привлекать инвесторов, готовых вкладывать денежные средства в строительство заводов и фабрик. В частности, речь идет о строительстве цементного завода на территории Улуг-Хемского района. Открытие нового предприятия приведет к появлению дополнительных рабочих мест, что также благоприятно отразится на жизнеспособности региона.

На данный момент в республике ежегодно используется сто восемьдесят тысяч тонн цемента. Так как нет местного производства, его приходится завозить из соседних регионов. Это автоматически повышает стоимость строительно-монтажных работ. Естественно, данный факт сказывается на себестоимости строительных работ, а также на темпах капитального ремонта.

В строительном комплексе Республики действуют 149 предприятий и организаций, которые обеспечивают строительство, реконструкцию и техническое перевооружение основных фондов предприятий и учреждений всех отраслей Тувы. При этом основной строительный потенциал находится в столице или в других крупных для республики населенных местах. Вместе с этим имеется определенное рассредоточение потенциальных территорий строительства инвестиционно привлекательных объектов, что увеличивает затраты на перебазировку строительных мощностей к местам строительства объектов.

На основании представленных данных можно сформулировать необходимые для дальнейшего планирования и прогнозирования количественные характеристики. К таким характеристикам необходимо отнести определение числа параллельных строительных потоков, работа которых должна соответствовать установленному периоду (30 лет) полного охвата всех капитально ремонтируемых домов. Второй характеристикой должно стать определение максимального числа объектов в оптимизируемой очереди строительства. И, наконец, третьей характеристикой должен быть рейтинг объекта, включаемого в очередь капитального ремонта, методике определения которого посвящена данная работа.

С целью определения общего числа параллельно работающих строительных потоков будем исходить из максимального количества зданий, определенных к капитальному ремонту в г. Кызыл (295 домов за 30 лет). В среднем получается, что за один год необходимо капитально отремонтировать 10 зданий. Вместе с этим также установлено, что на капитальный ремонт, опять же таки среднего здания, требуется 6 - 8 месяцев, и тогда с учетом совмещения строительных работ в пределах 2-х месяцев (25 -35%) можно одним строительным потоком за календарный год осуществлять капитальный ремонт 2-х зданий. В результате деления 10-ти зданий на 2 здания получаем, что в г. Кызыл требуется формирование 5-ти одновременно функционирующих строительных потоков. Далее, если за основу принять пятилетнее планирование, то число объектов, определяющих очередь строительства, будет равно 10-ти, а с учетом возможной неравномерности мощности строительных потоков максимальную очередность строительства можно ограничить 12-ю зданиями.

На остальные три города и два поселка городского типа приходится 191 жилой дом. Для их капитального ремонта требуется создать 5 территориальных строительных потока, мощности которых и число объектов в очереди строительства будут значительно меньше соответствующих потоков в г. Кызыл.

Для всех 295 объектов в г. Кызыл и 191 объекта в остальных населенных пунктах требуется проведение рейтингования, которое даст возможность по экспертно определенному количественному показателю отобрать требуемые 50 объектов для города Кызыл. После проведения рейтингования необходимо сформировать долговременные (на пятилетку) параллельные строительные потоки по конструктивно-технологическому показателю, и в пределах каждого из них надо будет осуществить соответствующую оптимизацию очередности освоения фронтов работ.

Критерии экспертно-аналитического подхода рейтингования объектов для включения их в адресную программу капитального ремонта. При формировании региональной программы капитального ремонта очередность включения в программу многоквартирных домов определяется в соответствии с 8-ю группами критериев,

представленными в таблице, показанной в виде рисунка 1. При этом каждая группа критериев включает в себя отдельные индивидуальные показатели, которые оцениваются по 4-х балльной шкале, включающей от 0 до 3-х баллов.

На рисунке 1, для каждого показателя представлены варианты ответов, которые определяют выбранный балл таким образом, чтобы для включения в адресную программу было набрано как можно больше баллов.

Балльная оценка дифференциальных свойств недвижимых объектов Баллы

Показатели и средние баллы Дифференциальные свойства показателей Ответы на 0 баллов Ответы на 1 балл Ответы на 2 балла Ответы на 3 балла

Физические показатели объекта 0.00 1.1 Физическое состояние объекта отличное хорошее ветхое аварийное

1.2 Архитектурно-функциональное состояние объекта полностью соответствует почти соответствует плохо соответствует не соответствует

1.3 Возраст объекта юный молодой средний пожилой

Физические показатели земли 1.00 2.1 Оценка геометрии и площади участка отлично хорошо удовлетварите льно плохо

2.2 Оценка состояния и обустроенности участка отлично хорошо удовлетварите льно плохо

2.3 Возможность улучшения участка не возможно малыми формами малыми формами и хозпостройкам основными объектами

Гидрология и геология участка 0.33 3.1 Тип грунтов основания объекта скальный полускальный не устойчивый слабо связанный

3.2 Возможность подтоплений отсутствует стихийная сезонная постоянная

3.3 Высота стояния грунтовых вод ниже фундамента почти на половину фундамента почти на весь фундамент заболоченност ь

Инженерные системы объекта 1.00 4.1 Инженерная обеспеченность избыточная достаточная недостаточная отсутствует

4.2 Качество обслуживания инженерных систем избыточная достаточная недостаточная отсутствует

4.3 Стоимость обслуживания инженерных систем заниженная нормальная завышенная чрезмерная

Оценка местоположения объекта 1.33 5.1 Близость к административному центру до 1 км шаговая доступность общественный транспорт труднодоступн ая периферия

5.2 Близость к социально-значимым местам до 1 км шаговая доступность общественный транспорт труднодоступн ая периферия

5.3 Использование смежной территории частная собственность долгосрочная аренда краткосрочная аренда муниципальная собственность

Транспортная ситуация 1.00 6.1 Подъездные автомобильные пути отличное хорошее удолетворител ьное отсутствие

6.2 Парковка автотранспорта отличное хорошее удолетворител отсутствие

6.3 Обеспеченность общественным транспортом отличное хорошее удолетворител ьное отсутствие

Социально- экономическая ситуация 1.00 7.1 Уровень жизни населения высокая средняя низкая бедность

7.2 Уровень преступности отсутствие низкая средняя высокая

7.3 Социально-экономическая стабильность высокая средняя низкая отсутствие

Экономико-природные факторы 2.00 8.1 Экологическая ситуация плохая удолетворител ьная хорошая отличная

8.2 Инвестиционная привлекательность плохая удолетворител ьная хорошая отличная

8.3 Отрицательное антропоприродное влияние опасное для жизни опасное для здоровья не комфортное ощущение не опасное

Рис. 1. Таблица ввода бальной оценки состояния объектов

Для того чтобы, итоговая оценка групповых показателей не зависела от их числа, которое может варьироваться посредством включения (исключения) дополнительных индивидуальных показателей и соответствующих вопросов, нами использована среднеарифметическая оценка. Таким образом, предлагаемой методикой обеспечивается определенная гибкость применяемой системы экспертных оценок, позволяющая пользователю вводить и исключать отдельные показатели по своему усмотрению, а также привязывать интересующие его ответы к введенной шкале.

Следует отметить, что представленную нами таблицу (рисунок 1) следует рассматривать как один из возможных вариантов экспертной оценки множества объектов. Комментарии к представленным показателям подробно описаны в предыдущих исследованиях авторов [1].

Рассмотрим пример практической оценки жилого здания, расположенного в г. Кызыл по ул. Лопсанчапа 1б (рис. 2).

Рис. 2. Жилой деревянный многоквартирный дом на ул. О. Лопсанчапа 16

Данный пример оценки представлен в качестве демонстрационного из массовой оценки жилых объектов г. Кызыла. Эта практическая работа выполнена предварительно обученными студентами кафедры городского хозяйства специальности Городское строительство и хозяйство Тувинского государственного университета под руководством доцента кафедры, к.т.н. Дадар А.Х.

В таблице приведены результаты представленной выше оценки, получены значения 8-ми показателей, характеризующих данное жилое здание.

Показатели жилого дома по ул. О. Лопсанчапа, 16

№ гр.пок. Показатели баллы

1 физического показателя объекта 2,0

2 физические показатели земельного участка 1,67

3 гидрология и геология земельного участка 1,33

4 состояния инженерных систем объекта 1,67

5 оценка местоположения объекта 1,67

6 оценка транспортной ситуации вокруг объекта 2,67

7 социально-экономической ситуации вокруг объекта 1,33

8 эколого-природной ситуации вокруг объекта 1,0

Тувинский государственный университет

Вышеуказанные описательные характеристики представленных критериев нельзя считать исчерпывающими; общий реестр критериев можно также расширять и сужать. Мы остановились на некотором компромиссе и поэтому считаем представленный перечень отдельных показателей вполне информативным.

Экспертная оценка значимостей показателей состояния жилых зданий. Очевидно, что для каждого жилого дома количественная оценка аналогичных показателей будет отличаться, то есть она будет отражать индивидуальные свойства множества недвижимых объектов. Однако, для того, чтобы определить окончательные рейтинги множества объектов, необходимо учесть значимости каждого показателя в этой системе оценок. Для этого нами использована методика стохастической квалиметрии, изложенная в наших работах [2, 3].

Последним шагом разработанной нами методики является формирование адресной программы из объектов, имеющих наивысший рейтинг. По скорости исполнения предлагаемую методику можно назвать экспресс оценкой состояния жилых зданий. Послеформирования адресной программы осуществляется полноценная оценка всех включенных объектов с целью формирования проектной документации на комплексный капитальный ремонт в соответствии с нормативами [4, 5]. По окончании разработки организационно-технологической документации на каждый объект определяется оптимальная очередь по капитальному их ремонту в соответствии с описанной методикой и алгоритмом в ранне изданных работах [6, 7].

Таким образом, по данной методике можно провести экспертную экспресс-оценку значимостей показателей состояния жилых зданий при формировании адресной программы и оптимизации очередности капитального ремонта.

Библиографический список

1. Болотин, С.А., Дадар, А.Х., Лемешко, Д.С. Квалиметрическая оценка потенциала недвижимости в системах сервейинга и девелопмента..// В кн. Сервейинг и профессиональный девелопмент недвижимости: аспекты экономики, организации и управления в строительстве: монография. Пенза: РИО ПГСХА, 2010. СС.64-85.

2. Болотин, С.А. Дадар, А.Х. Выбор чувствительности шкалы для оценки качества организации строительства//Изв. вуз. Строительство, № 9, 2010. СС. 34-38.

3. Болотин, С.А. Дадар, А.Х. Определение погрешности квалиметрической оценки весов аддитивных показателей качества календарных планов строительства//Изв. вуз. Строительство, № 2, 2010. СС. 29-33.

4. СП Правила обследования несущих строительных конструкций зданий и сооружений.

5. ГОСТ Р 53778-2010 Здания и сооружения. Правила обследования и мониторинга технического состояния.

6. Болотин, С.А., Дадар, А.Х., Мещанинов, И.Ю., Оолакай, З.Х Элиминация последовательности энергоресурсосберегающей реконструкции объектов при учете разнородных ограничений для нахождения оптимума. Вестник СПбГАСУ, № 3(28), 2011, СС. 60-65.

7. Болотин, С.А. Дадар, А.Х., Мещанинов, И.Ю., Птухина, И.С. Методика оптимизационного планирования последовательности реконструкции энергоресурсосберегающих объектов. В кн. Актуальные проблемы современного строительства/ СПбГАСУ. В 3 ч. Ч3. СПб. 2011, 199-2-3

Bibliograficheskiy spisok

1. Bolotin, S. A., Dadar, A. H., Lemeshko, D. S. Qualitative assessment of the potential of real estate in systems surveying and development..// proc. Surveying and professional real estate development: aspects of Economics, organization and management in construction: a monograph. Penza: RIO phsa, 2010. S.64-85.

2. Bolotin, S. A., Dadar, A. H. the Choice of the sensitivity of the scale to assess the quality of construction management, Izv. University. Building, № 9, 2010. S. 34-38.

3. Bolotin, S. A., Dadar, A. H. determination of the error qualimetric estimation of the weights of the additive indicators of the quality of construction schedules, Izv. University. Building, № 2, 2010. S. 29-33.

4. JV rules of inspection of load-bearing building structures of buildings and structures.

5. GOST R 53778-2010 Buildings and structures. Rules of inspection and condition monitoring.

6. Bolotin, S. A., Dadar, A. H., I. Meshchaninov, Y., Orakei, Z. h Elimination sequence energoresursosberegajushchih reconstruction when accounting for heterogeneous constraints for finding the optimum. Bulletin of SPSUACE, № 3(28), 2011, S. 60-65.

7. Bolotin, S. A., Dadar, A. H., I. Meshchaninov, Y., Tuhina, I. S. Technique of optimization of planning of sequence of energy-saving reconstruction of objects. In proc. Actual problems of modern construction/ SPSUACE. 3 h. CH3. SPb. 2011, 199-2-3

Дадар Алдын-кыс Хунаевна - кандидат технических наук, доцент кафедры городского хозяйства Тувинского государственного университета, г. Кызыл, E-mail: daryi@mail.ru

Куулар Чинчи Шаалыовна - старший преподаватель кафедры городского хозяйства Тувинского государственного университета, г. Кызыл, E-mail: churu66@mail.ru

Оолакай Зита Хулер-ооловна - преподаватель кафедры городского хозяйства Тувинского государственного университета, г. Кызыл, E-mail: zita-hertek@mail.ru

Dadar Aldyn-kys - Ph. D., associate Professor of Department of municipal economy Tuvan state university, Kyzyl, E-mail: daryi@mail.ru

Kuular Chinchi - senior lecturer of the Tuvan state university, Kyzyl, E-mail: churu66@mail.ru

Oolacai Zita - senior lecturer of the Tuvan state university, Kyzyl, E-mail: zita-hertek@mail.ru

УДК 628.24

ЗАВИСИМОСТЬ ВРЕМЕНИ ОСТАНОВКИ РАБОТЫ КАНАЛИЗАЦИОННОГО ТРУБОПРОВОДА ОТ ГЛУБИНЫ ЗАЛОЖЕНИЯ

Майны Ш.Б.

Тувинский государственный университет, Кызыл

DEPENDENCE TEMPORARILY PAUSING THE SEWER PIPELINE FROM THE DEPTH OF THE UNDERLAY

Mayny Sh.B.

Tuvan state university, Kyzyl

Выполнена оценка влияния глубины заложения канализационных сетей на допустимое время остановки работы трубопровода.

Ключевые слова: трубопровод, заложение, канализация.

The estimation of the influence of the depth of the sewage network in the allowable time to stop operation of the pipeline.

Key words: sewerage, initiation, sewerage.

Допустимое время остановки движения воды в канализационных трубопроводах определяется временем, необходимым для промерзания зоны талого грунта вокруг трубопровода (зависит от размеров талика, теплофизических характеристик грунта и его температуры), а также временем, необходимым для остывания жидкости до 0°С.

Расчет допустимых остановок важно производить для небольших диаметров труб и наиболее низкой температуры воды на протяжении всего останавливаемого трубопровода.