«Подсолнухи» не взойдут

Из-за кризиса ГК «Пионер» решила продать проект развития транспортно-пересадочного узла (ТПУ) «Открытое шоссе» на востоке Москвы, в рамках которого должно быть построено 112 тыс. кв. м жилья и торгцентр на 31 тыс. кв. м. В покупке площадки, оцениваемой в 6 млрд руб., заинтересованы как минимум пять девелоперов. Но сейчас строительство может быть рискованно, предупреждают эксперты. Владельцы таких проектов из-за ухода западных торговых сетей с начала года уже потеряли 20% выручки.

Фото: Александр Миридонов, Коммерсантъ

Два участника рынка недвижимости рассказали “Ъ”, что ГК «Пионер» продает проект застройки ТПУ «Открытое шоссе» в Москве. Эту площадку с торгцентром «Подсолнухи» застройщик выкупил у владельца «Экоофиса» Андрея Ковалева в 2021 году оценочно за 1,2 млрд руб. На участке «Пионера» можно построить жилье на 112 тыс. кв. м и торгцентр на 31 тыс. кв. м, говорит один из собеседников “Ъ”. В «Пионере» подтвердили “Ъ” планы по продаже актива, подчеркнув, что это необходимо для покупки новых площадок под строительство премиального жилья, на котором сосредоточена компания.

ГК «Пионер» Леонида Максимова строит жилье в Москве и Петербурге. Портфель проектов застройщика, по собственным данным, составляет 3 млн кв. м. Выручка девелопера в 2021 году сократилась на 19% год к году, до 37,7 млрд руб., чистая прибыль — на 36%, до 5,8 млрд руб.

За продажу площадки на Открытом шоссе «Пионер» хочет выручить 6 млрд руб., знает собеседник “Ъ”, подчеркивая, что эта цена может быть выше рыночных ожиданий. Инвестиции в строительство могут составить еще 15–20 млрд руб., подсчитал партнер Nikoliers Владимир Сергунин. Выручку от продажи жилья «Пионер» рассчитал на уровне 25–26 млрд руб., знает источник “Ъ”, знакомый с предложением застройщика.

Андрей Бочкарев, вице-мэр Москвы, в интервью РБК в ноябре 2021 года:

«Несколько лет (для стройиндустрии.— “Ъ”) будут турбулентными, тяжелыми».

Сейчас многие девелоперы стремятся выйти из активов из-за нехватки ликвидности, так как в кризис продажи жилья сильно просели, отмечает партнер Commonwealth Partnership Константин Лебедев. Кроме того, обязательное строительство торгцентра снижает инвестиционную привлекательность проекта на Открытом шоссе, считает руководитель группы инвестиционного анализа Accent Capital Игорь Талалов. В ожидании роста вакантных помещений в торгцентрах «Пионер» рискует заморозить прибыль в нереализованных коммерческих площадях, что и могло стать причиной продажи проекта, полагает он.

Источники “Ъ” на рынке говорят, что к активу проявляют интерес несколько девелоперов, включая AFI Development Льва Леваева и ГК «Основа» Александра Ручьева. В «Основе» лишь сообщили, что смотрят более десятка площадок в столице. В AFI не ответили на запрос “Ъ”. Гендиректор Level Group Кирилл Игнахин сообщил, что компания рассмотрит площадку. В МИЦ также утверждают, что планируют приобрести актив «Пионера». В 3S Group тоже рассматривают покупку проекта в этой локации.

Группа «Пионер» — не единственный девелопер, решивший расстаться с проектом строительства коммерческой недвижимости.

Собеседник “Ъ” знает, что «Корпорация А.Н.Д.» Саит-Салама Гуцериева хочет избавиться от 7,5 га в Сколково под строительство торгово-гостиничного комплекса «Квадрат» на 156 тыс. кв. м. Его стоимость может составить 1 млрд руб., подсчитал член совета директоров IBC Real Estate Микаэл Казарян. В «Корпорации А.Н.Д.» отказались от комментариев.

По данным Focus Technologies, Mall Index (отражает изменение посещаемости на 1 тыс. кв. м торговых площадей) в торгцентрах Москвы в марте—июне оказался на 9% ниже год к году. Сейчас на владельцев торговой недвижимости давит уход международных операторов, отмечает Игорь Талалов. На этом фоне собственники объектов уже могли потерять 15–20% выручки, уточняет руководитель направления исследований и консалтинга Focus Technologies Михаил Васильев. По итогу года потери могут оказаться серьезнее: к концу 2022 года Commonwealth Partnership ожидает роста до 30% свободных площадей в торгцентрах столицы.