Смольный вписывается в пожизненную ренту

В Жилищном комитете администрации Санкт-Петербурга разработан законопроект "О порядке и условиях заключения от имени Санкт-Петербурга договоров пожизненной ренты с гражданами пожилого возраста". В случае его принятия, как полагают чиновники, договоры о ренте с пенсионерами смогут заключать не только частные лица, но и правительство города. Законопроект уже прошел антикоррупционную проверку и на данный момент проходит согласование в профильных комитетах.

Как указано в законопроекте, договор могут заключить одиноко проживающие пенсионеры и супружеские пары, достигшие 75 лет. В случае заключения договора ренты, квартиры переходят в собственность города, а пенсионеры получают десять процентов от рыночной стоимости жилья и выплаты каждый месяц в размере двукратного прожиточного минимума (в Петербурге он установлен в размере 5523 руб.). Всего в городе насчитывается 1,18 млн пенсионеров, из них более 303 тыс. старше 75 лет. Все расходы, связанные с нотариальным оформлением, оценкой рыночной стоимости квартир и их страхованием, лягут на бюджет Петербурга. Договоры пожизненной ренты, как следует из документа, будет заключать специализированная организация на основании решения правительства Санкт-Петербурга или уполномоченного правительством исполнительного органа власти города.

Одной из целей этого законопроекта является сокращение числа очередников, так как жилищный фонд Санкт-Петербурга не располагает достаточным количеством жилых помещений для обеспечения граждан, нуждающихся в жилье. По статистике на 01.01.2012 в Санкт-Петербурге количество граждан, состоящих на учете в качестве нуждающихся в жилых помещениях, составляет 419 221 человек (181 962 семьи).

Помимо основных задач, законопроект призван повысить уровень доверия к рентным отношениям. На сегодняшний день количество заключаемых договоров ренты определяется как стабильно невысокое. Сколько договоров ренты заключается в городе, не решился предположить ни один из участников рынка.

Скептики говорят, что единовременная выплата 10% от стоимости помещения слишком мала. "Операция выгодна для города, но невыгодна для пенсионеров. Этот законопроект не должен являться процедурой, на которой город будет зарабатывать деньги", — считает Борис Вишневский, депутат Законодательного собрания Санкт-Петербурга. Он также предлагает увеличить ежемесячные выплаты до четырех прожиточных минимумов.

Андрей Корсаков, исполнительный директор бюро недвижимости "Каскад СевЗап Развитие", считает, что в законопроекте не прописан правовой механизм действия этого закона на практике. "Непонятно, например, как будет определяться рыночная стоимость квартиры, проводиться экспертиза на дееспособность пенсионеров, будет ли наследоваться рента, если объявятся наследники", — поясняет он. Но один из основных вопросов, которые задают юристы, — почему планка возраста завышена именно до 75 лет. При этом по данным за 2012 год средняя продолжительность жизни в Санкт-Петербурге составляет 70,3 года.

Владимир Спарак, заместитель генерального директора АН "АРИН", также говорит о том, что возрастной ценз в 75 лет довольно высок. "С учетом того, что срок жизни в Петербурге не такой уж и большой, городской бюджет в безопасности. Городу явно не придется долго платить, на что и рассчитывают чиновники. Частные компании, которые занимаются рентой, вряд ли почувствуют в новом проекте конкурентов".

В самом Жилищном комитете не нашлось специалиста, который смог бы прокомментировать закон.

Логично предположить, что с введением этого закона у риелторских агентств появится конкурент в лице правительства Санкт-Петербурга. Однако Павел Созинов, вице-президент Ассоциации риелторов, считает, что частные фирмы вряд ли много потеряют, если этот закон введут. "Во-первых, это штучные договоры, во-вторых, государственные структуры менее поворотливы, у частных фирм мобильности и оперативности больше при решении бизнес-вопросов. Если правительство установило, что единовременная выплата составит 10 процентов от рыночной стоимости жилья, то фирмы установят 20-25 процентов. Тем более что этих одиноких пенсионеров надо еще выявить. Думаю, это будет проблематично, зная, какой бардак творится в районных администрациях", — рассуждает господин Созинов.

Игорь Абалов, ведущий юрист ООО "ГК ЮАП-СПб", отмечает, что пенсионеры часто становятся жертвами мошеннических действий, связанных с заключением и исполнением как договоров ренты, так и договоров пожизненного содержания с иждивением. "Пожилой одинокий гражданин, обладающий на праве собственности имуществом, является легкой добычей для мошенников. Как правило, такие граждане являются еще и материально необеспеченными, а заинтересовать таких людей регулярными рентными платежами в обмен на переоформление квартиры в собственность плательщика ренты, не составляет особого труда. Спустя непродолжительный период времени плательщик ренты перестает исполнять обязанность по оплате ренты, делает это нерегулярно или не в полном объеме, при этом получатели ренты в силу своего возраста, состояния здоровья и материального положения, не знают, каким образом защитить свои права. Судебная практика показывает, что совершение преступлений, связанных с исполнением договоров ренты, в ряде случаев сопряжено с совершением преступлений против жизни и здоровья получателя ренты", — объясняет он.

Впрочем, как говорит Анна Мишутина, аналитик ИК "Финам", риски при подобных договорах чаще несут не пенсионеры, а покупатели. "Основная проблема договоров ренты заключается в юридической специфике такого договора, предполагающего возможность двоякого толкования отдельных положений и, как следствие, создающего определенные риски для обеих сторон. Так, например, покупателю квартиры крайне сложно по рентному договору доказать исполнение его основных положений (оплаты части стоимости квартиры, содержания, ухода и прочих условий), тогда как продавцу рентного жилья это позволяет весьма просто восстановить свои права на недвижимость, в итоге расторгнув договор", — говорит она.