Рынок торговой недвижимости: концептуальные особенности развития инфраструктуры розничной торговли в России

С. С. Мотылев

РЫНОК ТОРГОВОЙ НЕДВИЖИМОСТИ: КОНЦЕПТУАЛЬНЫЕ ОСОБЕННОСТИ РАЗВИТИЯ ИНФРАСТРУКТУРЫ РОЗНИЧНОЙ ТОРГОВЛИ В РОССИИ

Аннотация

В статье автор проводит эмпирическое обобщение и анализ основных особенностей развития рынка торговой недвижимости в России, раскрывает основные проблемные аспекты его функционирования и обосновывает направления разрешения противоречий, возникающих в процессе институционального роста данного сегмента инфраструктуры розничной торговли.

Ключевые слова

Розничная торговля, торговые центры, торгово-развлекательные центры, рынок торговой недвижимости, уличная торговля, потребительский рынок.

S. S. Motylyov

RETAIL REAL ESTATE MARKET: CONCEPTUAL FEATURES INFRASTRUCTURE DEVELOPMENT RETAIL

IN RUSSIA

Annotation

The author conducts an empirical generalization and analysis of the main features of the development of the retail market in Russia, reveals the main problematic aspects of its operation and justifies the direction of resolving the contradictions that arise in the process of institutional growth of this segment of the retail infrastructure.

Keywords

Retail, shopping malls, shopping centers, commercial real estate market, street retail, the consumer market.

Рынок торговой недвижимости в России представляет собой интенсивно развивающийся сегмент рыночной инфраструктуры рынка потребительского, эволюция которого на рубеже веков отличалась более динамичным ростом, по сравнению, например, с рынком складов.

Так, в 2000-х гг. динамика роста рынка торговой недвижимости значительно опережала аналогичный показатель на рынке складской недвижимости по ряду причин.

Во-первых, рост торговой инфраструктуры, оказался, подстегнут процессом развития потребительского рынка, расширением сетевых форм органи-

зации розничного бизнеса, увеличением конечного спроса, развитием системы потребительского кредитования, появлением новых форматов в сетевой рознице и т. д. Здесь наблюдался вполне понятный конъюнктурный тренд: при минимуме отраслевых рисков девелопе-ры вкладывались в новые проекты, которые имели высокую доходность при относительно малом сроке окупаемости вложений. Фактически речь идет о констатации гипертрофированного роста сферы потребления. Она опередила в динамике остальные базовые процессы в экономике и более глубоко интегрировалась в глобальный рынок. Ритейл

принес в Россию новые форматы коммуникационного доступа к потребителю, показал, что такое индустриализация технологий в торговле и т. д.

Во-вторых, имел место колоссальный перепад рентабельности инвестиций в торговую, и, например складскую инфраструктуру. Лишь ближе к 2008 г. по мере насыщения рынка эти показатели пришли в равновесие, а ритейл предъявил серьезный и массовый спрос на качественные складские объекты.

В-третьих, катализатором роста торговой инфраструктуры выступил не только FMCG-ритейл, но и не продуктовая сетевая розница, а также разрастание мест совершения покупки, часть которых, оказалась локализована в торговых центрах, которые стремительно эволюционировали в центры торгово-развлекательные.

Именно данный тренд в развитии торговой инфраструктуры в современный период является весьма специфичным и испытывает влияние множества факторов, которые отражают логику и сложность текущего фазового перехода в развитии торговли, спроса, форматов сбыта и т. д. Изменяется и спрос и предложение.

«В ближайшие два года поведение клиентов сильно изменится, поскольку уже сейчас потребители стали более требовательны. Сейчас уже 32% клиентов приходят уже подкованными в магазин — знают и характеристики товаров, и цены, и здесь можно провести параллели с Великобританией или Штатами, где 80% клиентов обладают аналогичными знаниями. Конечно, такая аудитория ведет себя по-другому и ри-тейл должен учитывать это в своей работе» [2].

На фоне усложнения спроса происходит изменение предложения, в котором имеет место резкая смена стратегических акцентов. Российский ритейл выходит на новый этап конкурентного роста. Операторы состязаются уже не

по числу открытых магазинов, а по уровню адекватности концепции продаж. Важно то, насколько она конкурентоспособна и своевременна, отвечает покупательским предпочтениям, есть ли в ней новизна и «свежесть».

По сравнению с предыдущими этапами докризисного роста, сегодня ужесточение требований со стороны потребителей может отчасти стимулировать симметричные по глубине и масштабу преобразования в ритейле и торговой недвижимости, и такой тренд вне всяких сомнений имеет место. Это обусловлено как минимум двумя причинами.

Во-первых, по мере насыщения рынка увеличился барьер входа на него. Что бы его преодолеть, нужны уже не десятки, а сотни миллионов долларов, при том, что фонды могут инвестировать только на порядок меньше. То есть, именно насыщение рынка и укрупнение ритейла приводит к замедлению скорости умножение конкурентной среды и появления новых операторов.

Во-вторых, происходит серьезнейшее усложнение и утончение стратегий и технологий продаж, изменяются концепции ТРЦ и ТЦ, торговой недвижимости в целом. Это тренд укрепляется и множится одновременно с двух сторон:

- выйдя из стадии экстенсивного роста, ритейл переходит к повышению операционной эффективности розничного бизнеса, перестраивает логистику многоканальной торговли, движется от мультиформатной и моноформатной дистрибуции. Легко заметить, что позиционирование форматов становится более размытым, на передний план выходит стремление обеспечить удобство совершения покупки. При выходе в регионы в процессе пространственной диверсификации ритейла при недостатке предложения качественных торговых площадей эта задача решается на минимальной площади, что меняет структуру спроса со стороны ритейла на рынке торговой недвижимости;

- существенно «трансформируется» потребитель: за последние несколько лет посетители торговых центров перестали быть просто покупателями. «Их потребности и вкусы сильно изменились под влиянием Интернета, новых технологий, накопленного опыта посещений торговых центров за границей. Для современного покупателя торговый центр — не просто место совершения необходимых покупок, а скорее место проведения досуга. Поэтому комфортная атмосфера комплекса (обеспеченная грамотной архитектурной концепцией, дизайном и современными инженерными системами), наличие хорошей развлекательной составляющей, включая значительное количество предприятий общественного питания, становятся необходимыми условиями успешности проектов» [4. с.45].

Такая фактография формирует два принципиальных аспекта формирования конкурентных преимуществ торговой недвижимости. Первый — это оперативное управление ТРЦ, в рамках которого профессионалы рынка замечают: «часто собственники зданий, столкнувшись с какими-то проблемами, говорят о необходимости реконцепции. Но по факту у них просто не было базово первоначальной цельной концепции. Ну а раз концепции нет, то решением проблемы будет ее разработка и приведение реальности в соответствие с ней по каждому блоку» [6, с. 35].

Однако у этой проблемы есть конкретные причины, которые обусловлены сложностями построения самих ТРЦ, процесс которого испытывает нерациональное дробление со стороны заказчика, которые сам генерирует определенные сложности при работе с управляющими компаниями на стадии создания комплексов.

«Главная проблема — это недоверие: заказчик не решается подписать договор о полной передаче своего проекта в ведение управляющей компании,

а стремится разделить процесс реализации на несколько этапов и на разных подрядчиков. При этом размывается цельность проекта, что представляет угрозу в первую очередь для самого заказчика» [2, с. 64].

Отметим, что градация по релевантности двух путей решения проблемы (правильное строительство ТРЦ изначально или редевелопмент в дальнейшем) показывает, что более эффективным является эффективное концептуально целостное строительство.

Однако, отмеченные выше сложности институционализации торговой недвижимости в России не являются новыми и характерны для общего процесса формирования и развития рыночной инфраструктуры.

В логистическом ракурсе этот проблемный аспект достаточно обстоятельно исследован, в частности ученым Р.М. Захаровой, которая на основе обобщения широкого эмпирического материала доказательно обосновала и дифференцировала факторы и условия, вызывающие торможение процесса развития гостиничных цепей в РФ.

С точки зрения ученого, фактором качественной трансформации российской гостиничной индустрии и институ-ционализации данного рынка выступает приход в Россию международных операторов, формирующих целые гостиничные сети. Однако, наличные особенности интеграции гостиниц отчасти девальвировали эталонное представление об эффективной бизнес-модели расширения на данном рынке по причине неспособности собственников гостиниц допустить управляющие компании к бизнесу или открывать его для других гостиниц, соинтегрирующихся в сеть [3].

Вместе с тем, можно констатировать, что в современной фазе развития рынка торговой недвижимости идентичность объектов ТРЦ формирует серьезные предпосылки к усилению конкуренции, редевелопменту на фоне из-

менения требований со стороны ритей-ла и потребителей.

«Все запущенные в последнее время и в столице, и в регионах крупные проекты — это современные ТРЦ, состав арендаторов которых относительно одинаковый. Также примерно совпадает соотношение якорных арендаторов и торговой галереи. Как правило, уже сейчас в регионах обращают внимание на необходимость качественной инфраструктуры — наличие парковки и т. д.» [4, с. 44].

В определенной степени, структурное сходство предложения торговых объектов приводит к усилению конкуренции, что расширяет стимулы деве-лоперов к реконструкции объектов, расширения проектов за счет строительства дополнительных площадей, открывающего возможность размещения торговых точек различных товарных групп с более дифференцированным ассортиментом. Все это позволяет заключить, что при многовариантности процесса проведения реконцепции объектов, наиболее эффективное решение — перманентная корректировка и модификация концепции комплекса.

Характеризуя особенности развития рынка торговой недвижимости в России, необходимо отметить, что ее эволюция принципиально отличается от траектории развития этого сегмента на Западе.

Последний является образчиком нормальной эволюции развития торговой недвижимости, которое формирует цикл фазовых переходов: рынки — цивилизованный street-ритейл — торговые центры. Затем происходить развитие различных форм: аутлеты, ритейл-парки, торговые коридоры [7].

В России мы имеем принципиально отличную ситуацию, в которой street-ритейл как класс недвижимости отсутствует, что прямо противоположно зарубежному опыту развитых стран, где имеется баланс между торговыми цен-

трами и уличной торговлей. Этому есть две причины.

Во-первых, в РФ рынок коммерческой недвижимости развивается хаотично и фактически не регулируется со стороны государства. Продуктовый ри-тейл вымывается с первых этажей жилых домов, собственники которых, по своему усмотрению выбирают арендаторов и ротируют их при необходимости, руководствуясь соображениями исключительно экономического порядка. В противовес этому институционально-рыночному хаосу можно рассмотреть опты Британии, где «при проектировании микрорайонов и некоторых зданий архитекторами предусматривается, что первый и второй этажи отдаются под 81хее1;-ритейл — формат столько необходимый в России» Перепрофилирование этих помещений невозможно ни при каких условиях» [7].

Во-вторых, главной статей расходов в уличной торговле является арендная плата, несоизмеримо высокий уровень которой, тормозит развитие рынка. То есть, держатели коммерческой недвижимости формирует сверхдорогое предложение и самостоятельно ротируют арендаторов, разрушая целостно концепции street-ритейла.

Все это позволяет заключить, что проблема организационной эффективности рынка в России является достаточно острой и требует своего разрешения. В практику государственного регулирования должно быть вновь введено понятие «инфраструктура товарного рынка», которое эксплицирует эталонное видение процессов развития торго-во-сбытовой инфраструктуры и регулирования этих процессов. В противном случае, рынок торговой недвижимости в России будет развиваться хаотично, несбалансированно, образуя перекосы в структуре предложения объектов.

Таким образом, можно резюмировать, что процесс трансформации торговой недвижимости в России в совре-

менный период не является тривиальным и отображает широкий спектр факторов, определяющих текущую институциональную эволюцию рыночной инфраструктуры.

Его дальнейшее развитие будет определяться синхронностью отображения знаковых для потребительского рынка трендов в части изменения потребительских предпочтений к ТРЦ, торговых концепций сетевого и несетевого ритейла, логистики товароснабже-ния последнего и т. д.

Современные исследования в России последних лет показывают, что неэффективность и недостаточность системы институционального регулирования бизнес-среды существенным образом ограничивает эффективность ее функционирования. Представления об автономности рынка, эффективности процессов его самоорганизации сегодня не отвечают не только реалиям российской экономической действительности, но и мирового рынка в целом. Кризис 2008-2009 гг. более чем наглядно показал это. Вместе с тем в России обострились инфраструктурные сложности поддержки деловой активности и частной предпринимательской инициативы именно по причине того, что институциональная поддержка бизнеса не структурирована должным образом и не вложена в реальные механизмы, завязанные на конкретные целевые ориентиры.

«С учетом объективной неполноты институтов рыночного саморегулирования и корпоративного управления, вызываемое побочными эффектами существенное отклонение состояния того или иного рынка от области эффективного функционирования может свидетельствовать о целесообразности дополнительной институциональной поддержки со стороны государства и других субъектов общественной регуляции» [5, с.30].

Проведенный нами анализ рынка торговой недвижимости более чем наглядно свидетельствует о необходимости углубления регулятивного вмешательства государства в функционирование этого сегмента.

Библиографический список

1. Альбеков, А. Проблемные аспекты современного развития цепей поставок потребительского рынка // Современные логистические технологии и стратегии (торговый комплекс) : мо-ногр. / науч. ред. А. У. Альбеков. — Ростов н/Д : ИПК РГЭУ (РИНХ), 2013.

2. Богданчиков, С. Управление проектами торговой недвижимости // Современная торговля. — 2014. — Май.

3. Захарова, Р. Направления развития гостиничных цепей и логистической организации гостиничного бизнеса в отечественной индустрии гостеприимства // Вестник Ростовского государственного экономического университета. — 2013. — № 4.

4. Кузнецова, А., Осипова, Е. Особенности проектов ТЦ в Москве и регионах // Современная торговля. — 2014. — Май.

5. Мартынов, А. О теоретической трактовке современного рынка и российских реалиях // Общество и экономика. — 2014. — № 1.

6. Реконцепция торговых комплексов // Современная торговля. — 2014. — Июнь.

7. Ритейл 2013: точки роста [Электронный ресурс] // Аналитический отчет по итогам бизнес-форума «Ритейл 2013: точки роста». — Режим доступа : http://www.kommersant.ru/conffiles/docs/ 227/riteil_report_3.pdf.

8. Украинцев, В., Астафуров, С. Развитие сетевой розничной торговли в России: вектор и динамика инфраструктурного роста // Вестник Ростовского государственного экономического университета (РИНХ). — 2013. — № 4.

Bibliographie list

1. Albekov, A. Problematic aspects of the modem development of the supply chain of the consumer market // Modern logistics technologies and strategies (shopping mall) : monograph / scientific, ed. by A. U. Albekov. — Rostov-on-Don : PPC ofRSUE, 2013.

2. Bogdanchikov, S. Project management of commercial real estate // Modern trade. — 2014 — May.

3.Zakharov, R. Fields of hotel chains and logistical organization of the hotel business in the domestic hospitality industry // Vestnik of Rostov State University of Economics (RINH). — 2013. — № 4.

4. Kuznetsova, A., Osipov, E. Features of the projects of shopping centers in

Moscow and the regions // Modern trade. — 2014. — May.

5. Martynov, A. On the theoretical interpretation of the modern market and the Russian reality // Society and Economy. — 2014. — № 1.

6. Reconception shopping complexes // Modern trade. — 2014 — June.

7. Retail 2013: growth point [electronic resource] // Analytical report on the results of the business forum «Retail 2013: in terms of growth». — URL : http://www.kommersant.ru/conffiles/docs/ 227/riteil_report_3 .pdf.

8. Ukraintsev, V. S. Astafurov Development of a network of retail trade in Russia: vector dynamics and infrastructural growth // Vestnik of Rostov State University of Economics (RINH). — 2013. — № 4.