Земельная половина

Ушедший год вернул активность на рынок инвестиций. Объем закрытых сделок купли-продажи объектов коммерческой недвижимости в Санкт-Петербурга составил более $470 млн, включая покупку участков под жилищную застройку.

Такие данные в своем исследовании приводит компания Colliers International. По данным компании, в активной группой инвесторов в Петербурге в 2010 году выступили строительные компании, специализирующиеся на рынке жилой недвижимости. Они совершили покупки на общую сумму более $230 млн (около половины от совокупного объема инвестиционных сделок). Их интерес — как объекты точечной застройки, так и проекты под комплексное освоение с заделом на перспективное развитие.

На рынке коммерческой недвижимости в общем объеме инвестиционных трансакций 2010 года большая часть сделок была совершена с объектами офисной и торговой недвижимости, генерирующими стабильный денежный поток. Наиболее яркими примерами стали крупнейшие с начала 2010 года инвестиционные сделки: продажа ТРК "Южный полюс" на Пражской ул., 48, (площадь комплекса — 35 тыс. кв. м, сумма сделки за продажу части комплекса около 27 тыс. кв. м — $38 млн, ставка капитализации — 15%); продажа торгово-офисного центра Regent Hall на Владимирском пр., 23, девелоперской компании "Ренессанс Констракшн" (площадь здания - 11 715 кв. м, сумма сделки — $25,5 млн, ставка капитализации — 12%). Консультантом сделки по продаже Regent Hall выступила Colliers International совместно с компанией Adwill Partners. В ноябре 2010 года, также при посредничестве Colliers International, была заключена инвестиционная сделка по приобретению торгового центра "Рыбацкий" площадью около 10 тыс. кв. м у ст. м. "Рыбацкое". Сумма сделки составила более $30 млн, ставка капитализации зафиксирована уже на уровне 10%, что говорит о возвращении к докризисным показателям. Одной из немногих сделок на рынке складской недвижимости стало приобретение отечественным ритейлером ТД "Интерторг" в начале 2010 года бывшего спекулятивного складского комплекса ПНК-1 (общей площадью 14 400 кв. м) за $13,7 млн. Компания развивает сети "СемьЯ" и "ИдеЯ" и планирует использовать приобретенный склад для организации собственной логистики.

Взгляд частных инвесторов (private equity investors) в 2010 году был обращен на приобретение небольших объектов с центральным местоположением стоимостью от $1,5 млн. Ряд сделок был заключен в сегменте стрит-ритейла (основные торговые коридоры — Невский проспект, Большой проспект П. С.), а также в сегменте небольших офисных помещений, которые компании приобретали под собственные нужды.

В 2009-2010 годах количество инвесторов — как фондов, так и девелоперов — заметно сократилось, но их ценность и вероятность совершения сделок сегодня гораздо выше, нежели в 2007-2008 годах. В 2010 году большинство сделок было заключено локальными инвесторами. Со стороны иностранных участников рынка наблюдалось пристальное внимание к объектам, переход к активным действиям ожидается в 2011 году. Из западных инвестиционных фондов наибольшую активность проявляют скандинавские структуры. Сегодня многие из них ведут активный поиск объектов коммерческой недвижимости, ориентируясь на срок окупаемости от 7 до 9 лет. Их основной ориентир — крупные объекты офисной недвижимости. Однако главной проблемой по-прежнему остается отсутствие на рынке качественного инвестиционного продукта.

Значительную активизацию проявили производственные и ресурсные компании, которые приобретают складскую и офисную недвижимость под собственные нужды. Одним из ярких примеров сделок с участием таких структур стало приобретение бизнес-центра "Австрийский" за 23 млн евро, покупателем выступила Федеральная сетевая компания (ФСК).

"Несмотря на небольшое количество сделок в 2010 году, многие инвесторы ожидают в будущем роста цен. Предпосылками к этому будут выступать два индикатора: рост рыночных ставок аренды и снижение ставок капитализации. В конце 2010 года произошло некоторое снижение оценочных значений ставок капитализации до уровня 11-12 процентов как по офисным, так и по торговым объектам. Тенденция на снижение данных показателей сохранится и в 2011 году", — говорят в Colliers International. Для сравнения — в 2001 году ставки капитализации по торговой недвижимости составляли около 20%, для офисной — около 17%, для складской — около 22%. Затем до 2007 года ставки падали — тогда было достигнуто минимальное значение: по офисной она составила чуть более 8%, по торговой — чуть менее 10%, по складской — около 11%. Затем опять наблюдался небольшой рост — до 2009 года.

Заметен также тренд к снижению ставок по кредитам. К концу 2010 года ставки по кредитам находились на уровне 12-15% в рублях и 9-13% в валюте. Активизация более доступного банковского финансирования приведет к росту количества сделок по крупным объектам и возобновлению реализации девелоперских проектов. "Тренд появления новых инвесторов и нарастающего количества сделок сохранится как минимум до середины 2011 года. В будущем мы будем иметь новую карту собственности Петербурга, а также образовавшийся потенциал для дальнейшего девелопмента в сфере коммерческой недвижимости ввиду значительного недостатка качественных инвестиционных активов", — резюмируют в Colliers International.