Торги уперлись в обременение

Торги по продаже участка площадью 0,13 га на набережной Робеспьера, 32, находящегося в залоге у Сбербанка по договору с бывшим владельцем актива компанией "Строймонтаж", отложены до осени. Организатор торгов — Российский аукционный дом — объясняет перенос высокой ценой объекта и намерен предложить собственнику участка голландскую схему аукциона. Однако участники рынка считают, что отпугнуть инвесторов от покупки объекта могло обременение по лоту — санкции за нарушение срока реализации проекта вплоть до расторжения договора и возврата объектов в госсобственность.

Сегодня Российский аукционный дом (РАД), учрежденный Фондом имущества Санкт-Петербурга и Сбербанком, должен был провести торги по продаже участка площадью 0,13 га с полуразрушенным зданием на набережной Робеспьера, 32. На этом участке "Строймонтаж" планировал строительство элитного жилого дома. Площадку компания Артура Кириленко приобрела в 2007 году за рекордные по тем временам 1,07 млрд рублей. Сейчас актив должны были продать по поручению залогодателя, Первой проектной компании (ППК), которой в конце 2008 года "Строймонтаж" продал участок и долговые обязательства перед Сбербанком — 1,2 млрд рублей (кредит на сумму 800 млн рублей со ставкой 14% годовых и сроком погашения в марте 2010 года). Стартовая цена лота — 515 млн рублей.

Вчера РАД сообщил об отмене торгов и переносе их на 12 октября 2010 года. Причиной переноса в РАД называют неготовность рынка элитной недвижимости к покупке земельных участков по такой цене. "По нашему мнению, продажа участка с обозначенной ценовой планкой возможна только по голландской схеме", — говорит генеральный директор РАД Андрей Степаненко, добавляя, что РАД намерен предложить данный вариант собственнику участка — "Первой проектной компании". Впрочем, он заверяет, что интересанты на объект есть, "но они торгуются по цене".

Однако, по словам источника "Ъ" в девелоперских кругах, отпугнуть инвесторов от покупки объекта могло обременение по лоту — санкции за нарушение срока реализации проекта. Так, по условиям договора от 3 октября 2007 года между "Строймонтажем" и продавцом объекта, Фондом имущества Санкт-Петербурга, помимо выплаты цены продажи компания должна в течение шести месяцев снести объект, а затем в течение 42 месяцев завершить строительство нового объекта. Таким образом, окончательный срок реализации проекта — 3 апреля 2011 года. В настоящий момент здание демонтировано до уровня подвала. Санкции же за нарушение этого срока предусматривают расторжение договора и возврат объектов в госсобственность, говорит источник "Ъ". "Завершить объект до этого срока нереально", — отмечает он.

В РАД уверяют, что город имеет право начать расторжение договора через три месяца с момента невыполнения покупателем обязательств по сносу, строительству или реконструкции объекта. "Конечно, по договоренности с властями инвестор может достроить здание, — говорит Егор Носков, управляющий партнер юридической компании "Дювернуа лигал". — Тем не менее, это большой риск для потенциального покупателя, поскольку, если договоренности формально не будут зафиксированы после окончания срока реализации проекта, прописанного в договоре, строительство может быть остановлено обеспечительными мерами Арбитражного суда".

По мнению руководителя отдела оценки АРИН Инны Поповой, с учетом текущей рыночной ситуации, данное обременение делает лот малопривлекательным. "Строительство придется вести галопирующим темпом, а поскольку продажи квартир в элитном сегменте составляют 1-1,5 квартиры на комплекс в месяц, инвестор не заинтересован вписываться в подобный проект, — считает она. — Для того чтобы продать участок по адекватной цене, городу необходимо снять существующее обременение. Иначе желающих приобрести проект не появится". По оценке Николая Казанского, генерального директора Colliers International, с учетом существующих обременений максимальная стоимость участка составляет 400 млн рублей.