Михаил Вяткин: местным застройщикам высокие цены на землю невыгодны

Мэрия Екатеринбурга нашла способ оставить застройщикам участки, которые они получили до введения земельных аукционов, но не успели оформить. Согласно Градостроительному кодексу, муниципалитет должен изъять их и выставить на торги. Конфискации подлежат около 200 земельных участков (3,5 млн кв. метров), выданных компаниям до 1 октября 2005 года („Ъ“ подробно писал об этом 31 января). О том, как екатеринбургская мэрия будет решать эту проблему в интервью корреспонденту „Ъ“ АЛЕКСАНДРУ ЛАКЕДЕМОНСКОМУ рассказал начальник Управления архитектуры, градостроительства и регулирования земельных отношений мэрии Екатеринбурга МИХАИЛ ВЯТКИН.

— На ваш взгляд, в чем причина проблемы?

— В 2004 году был принят Градостроительный кодекс, согласно которому с 1 октября 2005 все участки под застройку должны были продаваться с аукциона. Однако кодекс не пояснил, что делать с теми участками, по которым до этого срока, в соответствии со статьей 31 Земельного кодекса, уже начались процедуры согласования, и на освоение которых застройщики уже потратили средства. Мы надеялись, что федеральное правительство разъяснит этот момент, введет переходный период, чтобы застройщики смогли оформить участки. Поэтому продолжали выдавать разрешения, пока 18 декабря 2006 года не был принят ФЗ №232 «О внесении изменений в Градостроительный кодекс и отдельные законодательные акты РФ». Он обязал нас изъять у застройщиков и выставить на аукцион участки, по которым не завершена ни одна из двух предусмотренных законом согласовательных процедур. У нас таких участков оказалось 195. Это участки, которые были закреплены за застройщиками разрешительными письмами. Мы выдавали их тем, кто подготовил эскизные проекты и технико-экономические обоснования. Однако, в законе такая согласовательная процедура не предусмотрена. А раз так, получается, что участки нужно выставлять на аукцион.

— И мэрия и застройщики обращались в федеральное правительство с просьбой не изымать участки. Удалось решить проблему?

— Не удалось. Застройщики обращались к первому вице-премьеру Дмитрию Медведеву с предложением внести в закон поправки, мы ездили в Росстрой – безрезультатно. Доводы о том, чтобы предоставить компаниям, получившим разрешительные письма до 1 октября 2005 года, возможность завершить процедуру получения участков, в Москве признали резонными. Однако заявили, что раз разрешительное письмо земельным кодексом не предусмотрено, на законодательном уровне эту проблему урегулировать вряд ли возможно. В итоге мы решили вопрос сами. Провели консультации с представителями областного и арбитражного судов, экспертами юридической академии. Внимательно изучив ФЗ-232, они вынесли свое решение, что наши разрешительные письма все-таки имеют статус согласовательного документа. А в этом случае закон дает возможность завершить процедуру сбора документов и заключения договоров аренды до 1 марта 2007 года. Так что мы можем завершить процедуру предоставления участков в предусмотренном статьей 26 ФЗ 232 порядке, то есть – до 1 марта 2007 года, и этим правом воспользуемся.

— Из 195 участков, сколько успеете оформить?

— Все 123, по которым после 1 октября 2005-го велась работа, проходили процедуры согласования, и были подготовлены постановления главы города. Еще 72 участка, владельцы которых так и остановились на этапе разрешительного письма, мы рассмотрим отдельно, и часть из них будет продана с аукциона.

— Будете платить их владельцам компенсации?

— Нет. Они не проводили согласовательных процедур в надзорных органах, не отселяли людей, не занимались сносом, а значит, не несли затрат. Тем более, формально они утратили права на них: срок действия разрешительного письма составляет только полгода.

— Говорят, среди тех, кто лишится участков, нет близких к мэрии застройщиков. Например, компании «Наш дом»…

— Ерунду говорят. Вот перечень тех застройщиков, у которых будут изъяты участки. Видите, кто в списке?

— Вижу. «Нова-Строй», «Наш дом», УКС Екатеринбурга…

— Есть еще вопросы?

— Есть. Почему проблемы возникли только в Екатеринбурге?

— Мы раньше отреагировали на ФЗ-232, и сразу оповестили застройщиков, что участки могут быть изъяты. После этого пошла волна. В других регионах с этим тоже столкнутся. Вот итоги проведенного нами опроса. В Тюмени документы, аналогичные нашим разрешительным письмам, также выдавались до 1 октября 2005 года, а потом работа по ним продолжалась вплоть до конца 2006 года. Ни одно решение отменено не было. Аналогичная ситуация в Новосибирске.

— Некоторые застройщики объясняют высокий уровень цен на жилье в Екатеринбурге тем, что им выделяется недостаточно земли. В противном случае они строили бы больше, предложение было бы выше, а цены соответственно – ниже.

— Инсинуация. Сегодня любой застройщик обеспечен землей на пару лет вперед. И мощности у них загружены до предела. Пусть расширяют штат, увеличивают объемы работ, в общем – работают на увеличение предложения.

— В прошлом году средняя стоимость земли, проданной с аукциона, составила 23,1 тысячи рублей за кв. метр. Что будет с ценами сейчас?

— Могу сказать одно: местным застройщикам высокие цены на землю невыгодны. Они увеличивают себестоимость жилья и сроки реализации. Местным строителям, работающим на кредитах, это невыгодно. В прошлом году цены достигли такого уровня потому, что в процесс скупки участков включились банковские структуры, посчитавшие их выгодным объектом капиталовложений и обладающие достаточными запасами длинных денег. Это особенно отчетливо проявилось при продаже участков на перспективном районе Юг-Центр, которые практически целиком достались банкам. Нельзя исключать, что процесс продолжится и в 2007 году. Еще один фактор в пользу возможного повышения цен – приход на местный рынок застройщиков из Москвы с их огромными финансовыми ресурсами. Сегодня они проявляют большой интерес к инвестиционно привлекательному строительному рынку Екатеринбурга.