В новостройках затевают капремонт

Отраслевые сообщества пытаются возобновить инициированный почти два года назад пересмотр существующих сроков оплаты капремонта владельцами квартир в новостройках. Сейчас в каждом регионе свои правила, причем в некоторых из них собственники начинают вносить платежи еще до завершения гарантийного срока, в течение которого недоделки должны устранить застройщики. Участники рынка предлагают правительству ввести для всех вновь построенных домов пятилетний мораторий на участие в капремонте. Ряд девелоперов ожидаемо воспринимают идею настороженно и советуют, напротив, начать взимать взносы с жителей новостроек как можно раньше.

Фото: Анатолий Жданов, Коммерсантъ

В распоряжении “Ъ” оказалось письмо главы движения «Народный жилищный инспектор» (НЖИ) Сергея Крекова премьеру Михаилу Мишустину от 28 февраля с предложением пересмотреть существующий порядок включения новостроек в программу капремонта домов. Эта организация, созданная Ассоциацией участников рынка обслуживания недвижимости (АКОН), называет себя структурой, «содействующей в обеспечении законных интересов граждан в сфере ЖКХ». В аппарате премьера подтвердили “Ъ” получение обращения.

В письме предлагается унифицировать во всех регионах правила и включать новые дома в программу капремонта через пять лет после их ввода в эксплуатацию.

Пять лет — это гарантийный срок, во время которого девелопер обязан устранить возникшие в ходе строительства дефекты. «Преждевременное включение дома в программу капремонта может стать основанием для застройщика уклоняться от исполнения своих гарантийных обязательств»,— считает господин Креков.

Попытка урегулировать вопрос со сроками включения новостроек в программу капремонта предпринималась еще в 2020 году. Тогда, по данным «Известий», с похожей инициативой выступили депутаты от ЛДПР. В комитете Госдумы по транспорту и строительству и Минстрое РФ “Ъ” не ответили на вопрос, почему законопроект остался без движения.

Сейчас власти каждого региона сами устанавливают сроки включения новостроек в программу. Более чем в половине регионов жители домов, по которым еще действует срок гарантии от застройщика, начинают платить взносы на капремонт, поясняет господин Креков.

Например, в начале 2023 года свердловские депутаты приняли поправку губернатора Евгения Куйвашева, обязывающую собирать средства на капремонт с собственников через полгода с момента ввода дома в эксплуатацию. Но после критики такого решения со стороны жителей региона губернатор ввел трехлетний мораторий.

Региональным фондам, пытающимся поправить свое финансовое положение, выгодно, чтобы новостройки были включены в программу как можно раньше, поясняет Сергей Креков. Однако, по данным федерального Фонда развития территории (куда вошел Фонд ЖКХ), собираемость этого взноса в целом по стране в 2022 году была достаточно высокой — 97,2%, или 273,3 млрд руб.

Запрос владельцев нового жилья на пересмотр сроков включения их в программу действительно есть, они зачастую не понимают, почему должны платить за капремонт в новостройках, подтверждает гендиректор УК «Самолет» Андрей Ахинько. В Москве, например, минимальный взнос составляет 24 руб. за 1 кв. м в месяц. Собственник квартиры в 40 кв. м ежегодно платит около 11,5 тыс. руб., за пять лет он мог бы сэкономить более 57 тыс. руб. При этом, по словам управляющего партнера Prime Life Development Дениса Коноваленко, реальных затрат на капремонт в ближайшие пять лет после сдачи дома нет.

Однако в ГК «Инград» считают, что взносы на капремонт никак не связаны с гарантийными обязательствами застройщика: обязанность девелоперов — исправить скрытые недостатки строительства, а региональные операторы отвечают за физический износ конструктивных элементов зданий.

Большую часть затрат застройщики несут на восстановление не общего имущества дома, а помещений, находящихся в частной собственности, уточняет Андрей Ахинько. В то же время он предлагает при рассмотрении инициативы НЖИ учитывать возможные риски банкротства небольших застройщиков после сдачи домов. «В такой ситуации владельцы квартир не смогут добиться устранения недоделок ни от девелопера по гарантии, ни от регионального фонда капремонта»,— поясняет господин Ахинько. Поэтому, по его мнению, платить за капремонт покупателям квартир лучше начинать как можно быстрее.