Из-под залога

Купить квартиру по ипотеке сложно, но продать такую квартиру еще сложнее. Между тем это может понадобиться сделать в разных ситуациях: и чтобы улучшить условия проживания, купив новое жилье, и наоборот, когда оказывается, что нечем рассчитываться по кредиту. Сейчас, когда развивается кризис, риэлтеры прогнозируют если не вал, то, во всяком случае, значительный рост случаев продажи заложенных квартир.

Основания для погашения

Потребность в продаже ипотечной квартиры возникает и в некризисные времена, причем не только по причине неплатежеспособности заемщика. Причиной может стать, например, развод супругов или покупка другой квартиры. Еще недавно в ситуации роста цен с помощью досрочного погашения займа можно было выйти из инвестиционного проекта: за год выросшая в цене даже процентов на 20 квартира, купленная по ипотеке, могла быть продана с прибылью.

По данным компании "Миэль-Брокеридж", основной причиной продажи ипотечной квартиры становится улучшение жилищных условий. Алексей Шленов, генеральный директор компании, отмечает, что таких сделок в последнее время совершалось примерно одна-две в месяц. В "Фосборн Хоум" даже отмечают рост числа подобных сделок.

Однако все без исключения эксперты прогнозируют их рост в ближайшем будущем по другой причине — в связи с невозможностью ежемесячных платежей. И предвидят связанные с этим сложности.

Тело кредита

Сложностью же всегда было и остается одно — сама схема продажи, процедура снятия залога. В банках относятся к этому одинаково: чтобы снять залог, надо внести полную сумму задолженности по кредиту. На практике для этого требуется найти покупателя со свободными деньгами, готового передать аванс для погашения кредита банку. Тогда банк может выдать документ для регистрационных органов о том, что долг погашен, залог будет снят, квартира может быть продана.

Вместе с регистрацией такая операция продажи занимает примерно два месяца. Покупатель при этом сталкивается с серьезным риском: внеся задаток в виде той суммы, которая требовалась банку для погашения кредита, он не имеет никаких гарантий того, что продавец от сделки не откажется. Чтобы избежать такого риска, стала использоваться закладка денег в ячейку. В некоторых банках соглашались выдать письмо о снятии залога, когда деньги уже лежали в ячейке. Такая процедура более безболезненна для покупателя и безопасна для продавца, поскольку полностью контролируется банком.

Однако банки, в которых есть возможность положить деньги в ячейку и сразу получить документы о снятии залога, можно пересчитать по пальцам.

Сейчас, прогнозируют в агентствах недвижимости, главная сложность состоит в том, чтобы найти покупателя с требуемой суммой на руках. Хотя и раньше это было непросто. Больше шансов на успех продажи такой квартиры имеет тот продавец, который брал кредит давно, а следовательно, сумма долга для погашения остается небольшой. Если же кредит относительно недавний, то осуществить подобную операцию почти нереально.

Вадим Мартыненко, директор департамента вторичного рынка корпорации "Рескор", считает, что такие операции отсекают целые пласты покупателей. Во-первых, так называемых альтернативщиков, а альтернативные сделки в последнее время преобладают, и число их в период кризиса может только увеличиваться. Исключаются и ипотечные заемщики: какой банк одобрит в качестве объекта залога уже заложенную квартиру?

Готовы ли банки?

Главная же проблема заключается в том, что далеко не в каждом банке готовы провести такую операцию быстро и гибко, причем с учетом особенностей сделки. По словам Андрея Кузнецова, директора отделения "Центр ипотеки" компании "Бест-Недвижимость", обычно положительному решению банка предшествуют следующие этапы. Сначала надо рассказать о схеме досрочного погашения кредита представителям среднего звена банка, потом, получив ответ, что это звено таких решений не принимает, обратиться к высокопоставленному персоналу. Часто приходится апеллировать к высшему руководству банка. Наличие в прошлом совместных сделок с банками тоже может иметь определенное значение — в этом случае договариваться будет проще. Хотя процесс усложняется тем, что в банках велика текучесть кадров, отмечает Ирина Радченко, руководитель компании "Лаурел". Если уходит банковский сотрудник, с которым нарабатывается практика проведения таких сделок, и на его место приходит новый, то эту практику придется нарабатывать заново.

Правда, банки отличаются друг от друга по степени продвинутости. Андрей Кузнецов ссылается на случай, когда с одним из банков удалось провести операцию с использованием замены заемщика. Для банка это хотя и новая операция, но отчасти выгодная: обязательство как было, так и остается. Залогодатель есть, закладная тоже — только лицо меняется. Однако такая операция непроста для нового заемщика с точки зрения андеррайтинга: он должен полностью устроить банкиров. Вадим Мартыненко считает, что ситуация, когда покупатель включается в ипотеку вместо продавца, уникальна. Особенно если учесть новые условия. Нового заемщика будут проверять (а сегодня банки к этому относятся жестко), и кредит будет дан на сегодняшних условиях — в отношении процентов прежде всего. То есть, скорее всего, взять на себя старый кредит банк покупателю не даст.

Схемы действительно не отработаны, говорят в "Рескоре",— хотя бы в силу молодости ипотеки. Нестандартных ситуаций было мало, соответственно, банки и не беспокоились о том, чтобы придумать, как работать в этих условиях более динамично. Нет полноценного рынка закладных, возможности перепродавать долги, отмечает Вадим Мартыненко.

Понятно, что переезд в новую, лучшую квартиру, тоже покупаемую по ипотеке,— это отдельная ипотечная сделка, никак не связанная с первой, по продаже прежней квартиры. "Схема действительно не стандартизирована,— считает Наталья Ветлугина, руководитель аналитической службы компании "Новый город".— А у нас в банковском бизнесе вообще нет стандартизации. Ни в каком кредитовании. Она существует более или менее на рынке межбанковского кредитования, но когда дело доходит до юридических лиц, не являющихся банковскими структурами, и тем более до физических лиц — там все абсолютно не отработано".

Случаи банкротства

Но самое неприятное, считает Андрей Кузнецов,— это то, что в ситуации личного банкротства граждане могут не знать, как им действовать. И по причине незнания выбрать страусиную тактику — просто не расплачиваться по кредиту, вместо того чтобы попытаться реализовать заложенное имущество.

Ситуация неплатежей невыгодна прежде всего заемщику, который в этом случае может быть лишен права собственности, выселен, внесен в черные списки (и вряд ли когда-либо сможет претендовать на новый кредит), а кроме того, получить запрет на выезд из страны и проч. Но невыгодны неплатежи и банкам. Дебитору придется обращаться в суд, а проволочки, связанные с вынесением решения, оценкой имущества, расходами за услуги приставов выльются для банка в немалые суммы, включая упущенную выгоду. Добавим к этому, что после решения суда ни процентов, ни пеней за просрочку платежей банк уже не получает. Так что рост случаев неплатежей может заставить банки действовать более гибко.

В банках, правда, пока не подтверждают роста случаев банкротства заемщиков. На последней пресс-конференции в Ассоциации российских банков представители банковского сообщества заявили, что сейчас при общем объеме задолженности по ипотечным кредитам 825,04 млрд руб. доля просроченных платежей составляет всего 0,3%. То есть поводов для беспокойства пока нет.

Некоторую надежду на улучшение ситуации с продажей заложенных квартир можно связывать с поправками к закону "О депозитарном учете закладных". Хотя необходимость в корректировке закона появилась по другой причине — из-за неудобства для банков, связанного с перекредитованием. Если человек обращался в банк с заявлением о снижении кредитной ставки (ситуация, актуальная для периода годовой или полуторагодовой давности), то при погашении кредита и подаче документов на получение нового один и тот же залог в течение месяца оказывался необеспеченным. Новая поправка позволяет заемщику подавать документы на регистрацию при погашении долга банку и взятии нового обязательства по кредиту одновременно. В таком случае риски банка снижаются.

Позволит ли эта схема упрощать процедуру продажи заемной квартиры с привлечением нового ипотечного покупателя? Евгений Чепенко, вице-президент Европейского трастового банка, надеется, что позволит. Хотя оценить это можно будет только на практике. А для новой практики потребуются ведомственные инструкции. При удачном развитии событий, прогнозирует Евгений Чепенко, поправка (заметим, касающаяся теперь уже неактуального перекредитования со снижением процентов) может вступить в силу только с января следующего года.

Антикризисные поправки

Ряд поправок в Гражданский кодекс, законы "О залоге", "О банкротстве", "Об ипотеке" подготовлены и внесены на обсуждение в Госдуму председателем комитета Госдумы по собственности Виктором Плескачевским в качестве одной из антикризисных мер.

Одна из целей поправок — более эффективно обращать взыскания на имущество должника, включая и досудебный период. Как объясняют в комитете по собственности, сегодняшний порядок предполагает распоряжение этим имуществом в основном после проведения суда. Теперь банкам будут даны полномочия договариваться с заемщиком в случае его банкротства о возможности реализации этого имущества до суда — в любое время, а не после неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательств. Скорее всего, для этого потребуется заключать соответствующие договоры с клиентами. Следовательно, новые поправки будут касаться в основном новой генерации заемщиков. Хотя не исключено, что кредиторы на определенных условиях могут инициировать дополнительные соглашения с уже существующими ипотечными заемщиками.

Поправки в закон об ипотеке устанавливают также, что взыскание не может быть обращено в случае, если сумма долга составляет менее 5% от оценки предмета залога по договору, а также если период просрочки — менее трех месяцев.

В ходе дела о банкротстве для удовлетворения требований кредиторов, обеспеченных залогом имущества должника, предлагается установить, что в ходе конкурсного производства требования залогодержателя удовлетворяются за счет реализации предмета залога в определенном порядке: 70% вырученной суммы (но не более 70% суммы требований) перечисляется залогодержателю, 10% — в депозит суда на удовлетворение текущих платежей, 20% — в депозит суда на удовлетворение требований кредиторов первой и второй очереди (вред жизни и здоровью, заработная плата).

Если кредитором является банк, то сумма от реализации залога делится соответственно на 80, 5 и 15%.