Право собственности на недвижимое имущество: проблема определения правообразующего юридического факта

Вестник Омского университета. Серия «Право». 2016. № 4 (49). С. 116-118.

УДК 347.451.41

ПРАВО СОБСТВЕННОСТИ НА НЕДВИЖИМОЕ ИМУЩЕСТВО: ПРОБЛЕМА ОПРЕДЕЛЕНИЯ ПРАВООБРАЗУЮЩЕГО ЮРИДИЧЕСКОГО ФАКТА

OWNERSHIP OF IMMOVABLE PROPERTY: THE PROBLEM OF DETERMINING THE LAW-LEGAL FACT

О. А. ПОЛЕЖАЕВ

Рассматривается проблема определения момента перехода права собственности на недвижимое имущество на основании договора купли-продажи. Делается вывод о том, что в действительности право покупателя недвижимого имущества с момента исполнения обязательств по договору, но до государственной регистрации перехода права является правом собственности.

Ключевые слова: договор купли-продажи; земельный участок; переход права собственности.

The paper deals with the problem, determine the moment of transfer of ownership of immovable property on the basis of the contract of sale. The author concludes that in reality the right to property of the buyer from the date of fulfillment of obligations under the contract, but before the state registration of rights is the right of ownership.

Key words: contract of sale; land; transfer of ownership.

Проблема определения правового положения покупателя недвижимого имущества в период с момента передачи ему недвижимой вещи и до регистрации перехода права собственности на неё является актуальной для отечественного правопорядка на протяжении длительного времени. Попытки всестороннего описания вышеприведённой проблемы и поисков путей её решения неоднократно предпринимались в доктрине отечественного права [1]. Однако до сих пор остаётся неразрешенным вопрос: в какой момент времени или совершением какого действия покупатель становится собственником земельного участка, а продавец перестает быть таковым?

Несмотря на то, что действующее законодательство не содержит в себе описания содержания и существа права покупателя на недвижимое имущество в период с передачи последнего покупателю и до момента регистрации перехода права, в искомый период покупатель обладает совокупностью мер возможного поведения в отношении переданной ему вещи. По справедливому замечанию Н. Ю. Шеметовой, «вещь и право на вещь не могут быть антагонистами по отно-

шению друг другу» [2]. Г. Ф. Шершеневич распространял презумпцию принадлежности права собственности фактическому владельцу как движимой, так и недвижимой вещи [3]. Следовательно, факт владения недвижимой вещью, основанный на законе, с неизбежностью влечет возникновение прав у её обладателя.

Характеризуя положение приобретателя недвижимого имущества, Е. Никифорова отмечает, что «покупателю недвижимости принадлежат правомочия собственника, за исключением правомочий по распоряжению вещью» [4]. Как совершенно справедливо отмечает В. А. Белов, если в составе абсолютного субъективного права на вещь присутствует правомочие владения, то это субъективное право вещное. Если факт передачи правомочий по владению и пользованию вещью при передаче земельного участка покупателю является очевидным, то вопрос о факте передачи правомочий распоряжения вещью является открытым. По общему мнению, подкреплённому судебной практикой, покупатель не признаётся обладателем правомочий по распоряжению вещью в связи

© Полежаев О. А., 2016 116

Право собственности на недвижимое имущество: проблема определения..

с тем, что продавец всё ещё сохраняет право собственности [5]. Непризнание со стороны как законодателя, так и судебной практики за покупателем недвижимости правомочий по распоряжению вещью не учитывает специфических физических свойств, присущих земельным участкам. Как отмечали Ф. А. Брокгауз и И. А. Ефрон, «любые действия, касающееся пользования земельным участком, влекут обязательное изменение последнего, так как его физические свойства с неизбежностью преобразуются и способны привести вплоть до уничтожения вещи» [6].

Изменения, возникающие в процессе использования земельного участка, затрагивают не только физические свойства вещи, но и её правовой режим, что и составляет содержание правомочия распоряжения. Если покупатель участка до регистрации права на него возведёт строение, то между последним и земельным участком возникнут юридические связи, которые совершенно очевидно изменят правовой режим земельного участка, так как по общему правилу потенциальное отчуждение строения влечет и отчуждение земельного участка и наоборот [7]. Стоит заметить, что допустимость совершения покупателем земельного участка действий по его застройке, до регистрации перехода права собственности, подтверждается судебной практикой [8].

Вопреки распространённому мнению о невозможности покупателя распоряжаться вещью, переданной продавцом во исполнение договора купли-продажи до государственной регистрации перехода права, в ряде случаев за покупателем признаётся возможность вводить недвижимое имущество в гражданский оборот. В частности, отсутствие акта государственной регистрации права на вещь за отчуждателем не препятствует ему заключать договоры, влекущие отчуждение недвижимости. Подобные сделки признаются действительными и влекут возникновение соответствующих обязательств [9], что немыслимо без признания за продавцом возможности распоряжаться вещью.

Передавая земельный участок покупателю, продавец подтверждает факт исполнения принятых им на себя обязанностей, важнейшей из которых является отказ от права собственности и передача его покупателю. Испол-

нив обязанности по передаче недвижимого имущества и выплате выкупной стоимости, стороны, по сути, прекратили возникшее между ними обязательственное правоотношение, так как совершили необходимые и достаточные для этого действия. Следовательно, факт передачи вещи покупателю выступает в качестве акта, удостоверяющего состоявшийся на стороне продавца отказ от права на вещь и его последующую передачу контрагенту.

Как отмечает А. Балкаров, «если одна из сторон уклоняется от совершения действий по регистрации перехода права собственности или высказывается против, то суд проверяет только факт исполнения обязанностей продавца по передаче вещи и оплате имущества покупателем» [10]. Следовательно, после исполнения обязанностей по договору продавец и покупатель не могут оказывать влияние на регистрацию перехода права собственности, так как на этом этапе их воля принципиального значения не имеет. При этом отсутствие акта регистрации перехода права собственности не оказывает влияние на действительность договора купли-продажи недвижимости [11]. Тем самым акт регистрации перехода права собственности является вторичным и производным компонентом, в то время как акт исполнения обязательств по передаче денег и вещи является первостепенным и важнейшим, из чего можно предположить, что именно с ним необходимо связывать момент возникновения вещно-право-вого эффекта на стороне покупателя.

Наиболее явно признаки, присущие вещно-правовым последствиям, прослеживаются в передаче покупателю бремени содержания и риска гибели вещи. Подобные правовые элементы являются одним из характерных признаков права собственности (ст. 210, 211 ГК РФ), в отличие от иных прав на вещи. Таким образом, если право собственности на недвижимое имущество возникает в момент государственной регистрации, то переход риска гибели вещи не может быть осуществлен до признания покупателя собственником вещи. Однако судебные инстанции считают, что риск гибели вещи и бремя содержания недвижимого имущества переходят к покупателю в момент передачи ему земельного участка в силу положений ст. 459 ГК РФ, что представляется весьма спорным.

О. А. Полежаев

Согласно замечанию В. А. Ойгензихта лицо принимает риск не просто так, а в силу того, что заинтересовано в его несении, может влиять на его наступление и получить дополнительную выгоду [12]. В свете изложенного возложение на покупателя земельного участка риска гибели вещи с момента передачи ему владения без передачи права собственности выглядит более чем необоснованным.

Право собственности наделяет субъекта наибольшей степенью юридической власти, реализация которой зависит исключительно от его усмотрения. В нашем случае ни о свободном усмотрении продавца и тем более ни о какой наибольшей власти над вещью говорить не приходится. Передав вещь, продавец утрачивает абсолютное господство над последней, основные правомочия, формирующие содержание его права, и, как следствие, лишается возможности их осуществления. Тем самым с момента передачи недвижимости владение, осуществляемое покупателем, становится свободным от воздействия воли продавца. Непризнание за продавцом, всё ещё считающимся собственником недвижимости, права на применение средств правовой защиты обусловлено не только отсутствием отдельных правомочий, в защиту которых он может выступать, но и отсутствием основной предпосылки, без которой защита права (как и его существование) немыслима, - интереса. С момента передачи вещи и получения встречного предоставления для продавца дальнейшая судьба недвижимого имущества становится безразличной.

Договор купли-продажи заключается с целью урегулирования перехода права собственности, а не создания иного субъективного права, позволяющего владеть вещью. Подобная сделка не содержит условий, опосредующих возникновение отдельного права владения вещью на период регистрации перехода права собственности. Правомочие владения переходит только потому, что переходит право собственности на вещь. Следовательно, взгляд на положение покупателя, не признающегося собственником, но владеющего вещью, противоречит существу договора купли-продажи, так как для сторон сделки с момента исполнения основных обязательств собственником вещи должен призна-

ваться покупатель, а не продавец, отказавшийся от упомянутого права, вне зависимости от акта регистрации перехода права.

Подводя итог, можно утверждать, что право покупателя на недвижимое имущество в период с момента передачи вещи и до регистрации перехода права собственности содержит в себе признаки, присущие исключительно праву собственности, в связи с чем право покупателя может быть признано правом собственности.

1. Хаскельберг Б. Л., Ровный В. В. Консенсуаль-ные и реальные договоры в гражданском праве. - М., 2004. - С. 20.

2. Шеметова Н. Ю. Переход права на недвижимое имущество в российском законодательстве // Право и экономика. - 2014. - № 2. - Доступ из справ.-правовой системы «КонсультантПлюс».

3. Шершеневич Г. Ф. Учебник русского гражданского права. - М., 1911. - С. 256-265.

4. Никифорова Е. Ещё не собственник, но уже не арендатор // ЭЖ-Юрист. - 2012. - № 6. -Доступ из справ.-правовой системы «Гарант».

5. Постановление ФАС Волго-Вятского округа от 23 ноября 2012 г. по делу № А11-241/2012. -Доступ из справ.-правовой системы «КонсультантПлюс».

6. Андреев Ю. Н. Механизм гражданско-правовой защиты. - М. : Норма : Инфра-М, 2010. -Доступ из справ.-правовой системы «Гарант».

7. Подшивалов Т. П. Негаторный иск: проблемы теории и правоприменительной практики // Российский судья. - 2010. - № 10. - Доступ из справ.-правовой системы «Консультант-Плюс».

8. Решение Арбитражного суда Свердловской области от 3 декабря 2012 г. по делу № А60-26639/2012. - Доступ из справ.-правовой системы «КонсультантПлюс».

9. Обзор практики разрешения споров, связанных с применением закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», одобренный Президиумом ФАС Уральского округа 27 апреля 2007 г. - URL: http://fasuo.arbitr.ru/node/1386 (дата обращения: 16.08.2015).

10. Балкаров А. Твое становится моим // ЭЖ-Юрист. - 2013. - № 9. - Доступ из справ.-правовой системы «КонсультантПлюс».

11. Постановление ФАС Западно-Сибирского округа от 29 июля 2011 г. по делу № А45-20139/2010 ; Постановление ФАС Дальневосточного округа от 10 февраля 2012 г. № Ф03-7077/2011 по делу № А59-2872. - Доступ из справ.-правовой системы «КонсультантПлюс».

12. Ойгензихт В. А. Проблема риска в гражданском праве. - Душанбе : Ирфон, 1972. - С. 78.