Проблемы внутрихозяйственной оценки земель

нарушение порядка и эффективности землепользования снижает эффективность контрольной деятельности органов по управлению земельными ресурсами. При этом уплаченные денежные средства по штрафным санкциям могут стать альтернативой увеличения отчислений по земельному налогу сельхозтоваропроизводителями в муниципальный бюджет.

В компетенции муниципального района по управлению земельными отношениями находятся вопросы ведения, пользования и распоряжения землями, находящимися в муниципальной собственности, которые преимущественно сдаются в аренду. Например, в Завьяловском районе в аренду сдается 100% районного фонда перераспределения земель - 32 тыс. га, что, по оценке, способно обеспечить поступление в бюджет около 2,5 млн р. Однако по данным отчета комитета администрации района по экономическому анализу, прогнозированию и управлению муниципальным имуществом, составленным на 20.10.2005 г., задолженность в районный бюджет сельхозпредприятий и частных лиц, арендующих земли сельскохозяйственного назначения из районного фонда перераспределения, составила около 1,5 млн р. Часть крестьянских хозяйств имеют задолженность за прошлые годы, что потребует иных подходов к управлению земельными отношениями. В частности, на первом этапе необходимо перезаключить договоры аренды земель, перерегистрировать и привести в соответствие с действующим законодательством, на втором -применить к неплательщикам штрафные санкции, что сегодня сделать практически невозможно.

Решением Завьяловского районного собрания депутатов утверждены ставки арендной платы за земли сельскохозяйственного назначения районного фонда перераспределения на 2006 г. в размере: пашня -90 р. /га, сенокосы - 36 р./га, пастбища - 18 р./га

[3] и регламентированы земельные отношения по предоставлению гражданам и юридическим лицам земельных участков, расположенных в границах черты поселений, находящихся в муниципальной собственности и (или) в ведении органов местного самоуправления, а также по прекращению прав на землю [4].

Но до сих пор ни этими, ни иными документами не определен порядок использования невостребованных земельных долей и участков. Так, например, за последние десять лет в СПК «Завьяловский» 12,3% собственников земельных долей умерли, а наследники не вступили в свои права. Следует отметить, что с 01.01.2006 г. понятие «налог на наследование» прекращает свое действие. Если раньше завышенная величина налога вынуждала сельских жителей отказываться от наследства, то с отменой налога на наследование реальным вариантом оборота земельных долей является передача их по наследству детям, близким родственникам, работающим или желающим работать на данной терри-

тории и непосредственно в сельском хозяйстве. По нашему мнению, это направление земельного оборота должно стать наиболее приоритетным. Процесс передачи земельной доли должен проходить на добровольной основе и регулироваться нормативноправовыми актами, которые следует принять на уровне муниципального образования «Завьяловский район». Разработанные положения должны включать: организационно-экономический механизм реализации оборота, правовые аспекты, меры ответственности за допускаемые нарушения и др. По истечении же предельного срока земля должна переходить в муниципальную собственность. В счет этой доли следовало бы выделять земельный участок, который поступит в фонд перераспределения и может быть в дальнейшем предоставлен сельхозорганизации, крестьянскому (фермерскому) хозяйству или гражданину для использования в сельскохозяйственных целях.

Таким образом, для организации эффективного управления земельными отношениями на уровне сельских территорий необходимо разработать на муниципальном уровне нормативно-правовую базу в области земельного контроля по регулированию экономической ответственности за нарушение порядка и эффективности землепользования, за снижение плодородия почв, загрязнение земель, использование сельскохозяйственных угодий для несельскохозяйственных целей, принять ряд нормативно-правовых актов, регламентирующих вопросы налогообложения и оборота земельных долей сельхозтоваропроизводителей. А при нецелевом использовании земель сельскохозяйственного назначения предусматривать принудительные меры воздействия к их собственникам - предупреждение, штраф, изъятие земель, как возмездное, так и безвозмездное.

Литература

1. Чередникова, А.О. Развитие земельных отношений как фактор повышения эффективности сельскохозяйственного производства/ А.О.Че-редникова. - Воронеж: ГНУ НИИЭОАПК ЦЧР, 2005. - 161 с.

2. Постановление № 246/б от 03.08.2005 г. «О введении земельного налога на территории муниципального образования сельское поселение «Завьяловский сельсовет».

3. Постановление № 188 от 27.12. 2005 г. «Об утверждении ставок арендной платы за земли сельскохозяйственного назначения районного фонда перераспределения на 2006 год».

4. Положение № 130 от 28.10.2005 г. «О порядке предоставления земельных участков и прекращения прав на землю в границах муниципального образования «Завьяловский район».

ПРОБЛЕМЫ ВНУТРИХОЗЯЙСТВЕННОЙ ОЦЕНКИ ЗЕМЕЛЬ

В.В. Печенкина, д.э.н., доц. Красноярского государственного

аграрного университета

С введением в действие закона «Об обороте ний стала необходимой методика внутрихозяйствен-

земель сельскохозяйственного назначения» и ак- ной оценки сельскохозяйственных угодий, позво-

тивным развитием агропромышленных формирова- ляющая: во-первых, обеспечить сопоставимость ре-

зультатов оценки земель всех регионов России; во-вторых, учитывать не только почвенно-климатические различия (содержание гумуса, кислотность, количество осадков и др.) между регионами, но и экономические (соотношение спроса и предложения на сельскохозяйственную продукцию, состояние финансовокредитного рынка и пр.).

Внутрихозяйственная оценка в РФ не проводилась с 1991 г. (IV тур экономической оценки земель), за это время изменились границы землепользования сельскохозяйственных организаций, их организационно-правовая форма, был осуществлен переход к рыночной экономике, введено платное пользование.

Анализ существующих методик оценки земли позволил сделать вывод, что все они не лишены недостатков, в том числе и методика государственной кадастровой оценки сельскохозяйственных угодий.

Предлагаемая методика имеет следующие преимущества:

- бонитировка почв, выполненная по математическим моделям урожайности, позволяет учесть различия почвенного плодородия на уровне не только сельскохозяйственного предприятия, но и субъекта РФ, а также сопоставить качество почв сельскохозяйственных предприятий, находящихся в различных зонах России;

- оценка окупаемости затрат на основе агробиоэнергетики позволяет уйти от стоимостных (изменчивых и несопоставимых в динамике) показателей, но учесть принцип наилучшего, наиболее эффективного использования земли;

- учитываются различия в затратах на производство продукции из-за местоположения подразделений независимо от сложившейся структуры посевных площадей;

- определяется стоимость «худших» участков, не прибегая к надуманным показателям (абсолютный рентный доход в размере 1% валовой продукции);

- при капитализации дохода можно исходить из реальной ситуации на кредитно-финансовом рынке региона (проценнт по вкладам и ссудам банков, занимающих максимальную долю данного рынка);

- можно использовать данную методику как для оценки сельскохозяйственных угодий в целом, так и для оценки пашни (сенокосов, пастбищ).

По разработанной методике можно оценивать сельскохозяйственные угодья не только внутри хозяйства, но и угодья (как по отдельности, так и в совокупности) на уровне предприятий (районная оценка), районов (уровень субъекта РФ), краев и областей. При такой системе оценки обеспечивается единая методологическая основа ее проведения, разработанные экономико-математические модели для каждого региона (района, предприятия) позволяют учесть региональные природно-климатические и экономические особенности.

Схематично предлагаемая методика оценки земли представлена на рис. 1. Особенности данной методики более детально изложены ниже.

Предлагаемая методика принципиально отличается от методики кадастровой оценки сельскохозяйственных угодий, утвержденной Госкомземом России в 2000 г., по следующим направлениям.

Определение баллов бонитета почв. Бонитировка почв проводится после выявления статистических связей между свойствами почв и урожайностью сельскохозяйственных культур, что позволяет установить набор оценочных свойств, а также описать их совокупное влияние на величину урожая в виде математических моделей урожайности. Выраженная в процентах от максимальной урожайности в регионе она дает оценку плодородия в баллах и не требует использования бонитировочных шкал.

Оценка окупаемости затрат выполняется на основе биоэнергетического анализа с учетом принципа наиболее эффективного использования земли, что исключает необходимость оценки технологических свойств земельного участка (энергоемкость, контурность, каменистость, рельеф и др.), и стоимостного выражения окупаемости затрат, которое особенно проблематично в условиях нестабильной экономики. Окупаемость затрат (энергетическая рентабельность) не всегда прямо пропорциональна плодородию почв, поэтому ее определяют исходя из требования рационального использования земли.

Рис. 1. Методика внутрихозяйственной оценки земельных участков

Определение капитализируемого дохода и срока его капитализации. Дифференциальный доход необходимо определять как дополнительный доход, получаемый хозяйствующим субъектом от снижения издержек производства (себестоимости) и увеличения объемов товарной продукции в силу более вы-

сокого качества земель и лучшего их расположения. Поскольку в условиях превышения предложения земельных участков над спросом на данном сегменте земельного рынка абсолютная рента не образуется, предлагаем определять их стоимость как сумму их полной восстановительной стоимости и капита-

лизированного дифференциального дохода. При этом срок капитализации не может быть константой (как определено методикой Госкомзема), его необходимо рассчитывать исходя из сложившейся ситуации на финансово-кредитном рынке региона.

Предлагаемая методика может быть применена для сельскохозяйственных предприятий любого региона России.

Для проведения внутрихозяйственной оценки земель было выбрано ЗАО «Назаровское», в состав ЗАО «Назаровское» входит десять отделений. Ре-

зультаты определения основных показателей по предлагаемой методике представлены в табл. 1.

При среднем коэффициенте капитализации 0,16 для Красноярского края стоимость пашни в ОАО «Назаровское» составит 468 341 тыс. р. (табл. 2).

Результаты внутрихозяйственной оценки сельскохозяйственных угодий будут востребованы агропромышленными формированиями для организации стимулирования рационального использования земель, оборота долей (наследование, дарение, купля-продажа, внесение в уставный капитал), внедрения хозрасчетных экономических отношений.

1. Основные показатели для расчета дифференциальной ренты

Отделение Балл бонитета Энергетический коэффициент Удаленность, км Дифференциальная рента, р./га

2 п. Предгорный 89,2 1,2 66 143,2

3 п. Красная горка 87,2 1,7 38 362,2

4 п. В.Березовка 91,8 1,5 58 523,9

5 п. Медведское 85,1 1,3 62 0,0

6 п. Ср. Березовка 90,6 1,9 40 1237,0

7 п. Московка 86,8 1,2 33 285,4

8 п. Жгутово 90,5 1,7 54 697,1

9 п. Усть-Березовка 94,4 1,3 65 437,3

10 п. Кольцово 92,5 1,7 68 346,5

Худшие условия 85,1 1,2 68 0

2. Стоимость пашни ОАО «Назаровское»

Отделение Дифференциальная рента, р./га. Стоимость 1 га пашни, р. Площадь пашни, га Стоимость пашни всего, тыс. р.

2 143,2 10 895 4 530 49 354

3 362,2 12 264 4 363 53 508

4 523,9 13 274 5 385 71 480

5 0 10 000 3 521 35 210

6 1237,0 17 731 4 419 78 353

7 285,4 11 781 4 196 49 433

8 697,1 14 357 2 828 40 602

9 437,3 12 733 3 189 40 606

10 346,5 12 163 4 094 49 795

Итого - - 36 525 468 341

СУЩНОСТЬ И ОСОБЕННОСТИ ОХРАНЫ СЕЛЬСКОХОЗЯЙСТВЕННЫХ УГОДИЙ

Н.Н. Корнева, к.э.н., доц., рук. сектором Всероссийского НИИ экономики, труда и управления в сельском хозяйстве

Сущность охраны земель сельскохозяйственного назначения заключается в обеспечении условий для простого и расширенного воспроизводства естественного плодородия земельных ресурсов и увеличения продуктивности сельскохозяйственных угодий, позволяющих получить необходимое количество качественной сельскохозяйственной продукции. Вместе с тем охрана сельскохозяйственных угодий должна предотвращать сокращение сельскохозяйственных угодий в результате землеотводов для несельскохозяйственных целей и способствовать сохранению продуктивных угодий как необходимой основы производства сельскохозяйственных продуктов.

Следовательно, особенность защиты сельскохозяйственных угодий заключается в следующем.

Во-первых, в необходимости установления определенного порядка их использования, учиты-

вающего природно-климатические и организационно-экономические условия производства сельскохозяйственной продукции и качественное состояние земель. При этом с позиций охраны земель рациональное землепользование заключается в соблюдении определенных требований по поддержанию или восстановлению почв до их экологически нормального состояния с помощью различных по характеру и сложности мер, агротехничеких и агротехнологи-ческих приемов организации сельскохозяйственного производства.

При этом первой исходной процедурой защиты и рационального использования сельскохозяйственных земель является освоение наиболее эффективных методов использования земли. Эти методы должны учитывать все взаимосвязи между природными и экономическими факторами, влияющими на качественное состояние земель. Поэтому, чтобы