«Было бегство от инфляции»

За последний год новые квартиры в Екатеринбурге подорожали до 20%, а вторичное жилье — до 18,6%. По данным аналитиков, в городе сохраняется тренд на покупку маленьких квартир — 55% сделок на рынке новостроек занимают продажи квартир до 45 кв. м. Ожидается, что в следующем году рост цен и спрос на покупку жилья замедлятся, но падения цен ждать не стоит.

Фото: Олег Харсеев, Коммерсантъ

Новостройки

Средняя стоимость квадратного метра на первичном рынке Екатеринбурга за год по разным данным выросла от 13,3% до 20%. В среднем при покупке квартиры в новостройке в уральской столице придется заплатить 108 тыс. руб., рассказал руководитель «ЦИАН.Аналитика» Алексей Попов. Годом ранее стоимость 1 кв. м была на уровне 95,3 тыс. руб.

«Рост средних цен в новостройках пришелся преимущественно на первое полугодие, что было связано с действием льготной ипотеки еще на старых условиях. С пересмотром льготной программы индексация цен стала замедляться, но все же продолжилась. Такая динамика связана и с изменением структуры предложения — с неактуальной теперь для многих программой льготной ипотеки покупатели стали выбирать меньшие площади и более бюджетные варианты»,— рассказал Алексей Попов, добавив, что в декабре вновь наблюдался рост спроса. Аналитик связывает это с желанием покупателей успеть приобрести квартиру до роста ставок по ипотеке на фоне повышения ключевой ставки ЦБ (17 декабря была повышена до 8,5%).

Как рассказал председатель комитета по аналитике Российской гильдии управляющих и девелоперов (РГУД) Михаил Хорьков, за неполных два года первичный рынок в Екатеринбурге подорожал на 37%. Результатом роста цен стала переоценка отдельных проектов. По словам господина Хорькова, если раньше покупатель понимал, что высокие цены на жилье преимущественно в центре города, то сейчас можно получить 100 тыс. руб. за кв. м в жилом комплексе и на окраине города.

«С точки зрения покупателей на рынке все замечательно — такого ассортимента никогда не было, хотя и есть проблемы с точки зрения структуры. Предложение продолжает смещаться в сторону малогабаритных квартир. Если по студиям выбор вырос в разы, то количество трехкомнатных квартир сейчас на рынке меньше, чем в 2019 году»,— рассказал Михаил Хорьков.

По его данным, средняя площадь проданной квартиры в этом году составила 48 кв. м. 55% продаж на рынке новостроек — это продажа компактных квартир до 45 кв. м. 73% проданных квартир по стоимости не превышали 5 млн руб., средний бюджет сделки этого года — 4,4 млн руб. «В этом году 66% сделок ДДУ были с ипотекой, средний срок кредита составляет 19,3 года. Заметно растет количество заемщиков, которые берут кредит на 30 лет или на 25, а доля тех, кто берет на 20 и на 10 лет — снижается»,— отметил господин Хорьков.

По данным руководителя направления первичной и загородной недвижимости «Авито Недвижимости» Дмитрия Алексеева, показатели спроса на новые квартиры с начала года снизились на 14%. «Главным образом это связано с постепенной стабилизацией рынка после повышенного спроса на новое жилье в середине 2020 — начале 2021 года. Тогда была запущена программа льготной государственной ипотеки: кредит на новостройку можно было взять по ставке 7,8% годовых, а по льготной — 6,5% годовых. Это рекордно низкие показатели для страны»,— отметил господин Алексеев.

По данным аналитиков, в этом году пик на покупку жилья в новостройках пришелся на июнь. Это было также связано с льготной ипотекой — ожидалось, что после этого программа завершится. По данным господина Хорькова в июне более 75% сделок занимали продажи с ипотечным кредитованием.

Впрочем, как рассказал Дмитрий Алексеев, уже во второй половине года интерес потенциальных покупателей частично сместился в сторону вторичного жилья.

Вторичный рынок

На вторичном рынке Екатеринбурга цена за 1 кв. м в среднем выросла по разным данным от 16% до 18,6% (за неполные два года — на 27%). По данным ЦИАН, в декабре прошлого года 1 кв. м стоил 79,2 тыс. руб., а в декабре 2021 года — 93,9 тыс. руб.

«В течение года наблюдалась ценовая стагнация. С весны 2021 года динамика средних цен не превышала 1% в месяц, не очень высокие темпы роста были и в начале года (не более 1,8% в месяц). К концу года рост цен на вторичном рынке вновь ускорился — в декабре "квадрат" подорожал в среднем на 2,6% по сравнению с ноябрем. Причины — в частичном перетоке спроса с первичного рынка, где цены продолжали увеличиваться, а также в предновогоднем оживлении»,— прокомментировал Алексей Попов.

По данным Дмитрия Алексеева, с января по ноябрь количество объектов, выставленных на продажу на платформе, увеличилось на 36%, а показатели спроса на них — в 1,5 раза. Однако сейчас период повышенного интереса покупателей к покупке жилья пройден.

Как отметил Михаил Хорьков, продажи на вторичном рынке по итогу этого года будут примерно на 15% выше прошлогодних показателей. «В этом году рынок во многом зависел от желания сохранить капитал — было бегство от инфляции. А если накоплений у покупателей не было, то в общем-то была достаточно доступная ипотека»,— прокомментировал он.

Прогноз на 2022 год

По прогнозам аналитиков, темпы роста цен на новостройки постепенно будут стабилизироваться, при этом значительного спада ожидать не стоит.

«Предпосылок для снижения цен на текущий момент мы не видим: растет себестоимость, которая складывается из стоимости строительных материалов и оборудования, строительно-монтажных работ, стоимости земли, а также расселения ветхих и частных домов, расположенных на ней, — рассказал коммерческий директор компании «Атомстройкомплекс» Данил Кузнецов. — Впрочем, правительство и девелоперы принимают эффективные меры, чтобы замедлить рост себестоимости строительства.

На первичном рынке из-за изменившихся условий по льготной ипотеке, квартиры будут продаваться медленнее, а, значит, и дольше находится на рынке, что усилит конкуренцию среди застройщиков и приведет к замедлению темпов роста цен, отмечает Алексей Попов. «В следующем году мы ждет роста примерно в два раза ниже, чем в этом году. На вторичном рынке фундаментальных причин для продолжения роста цен нет. С высокой вероятностью рынок вернется к околонулевым ценовым колебаниям»,— отметил он.

Что касается вторичного рынка, то, по словам господина Алексееева, в этом сегменте также происходит стабилизация спроса и цен. «Стоимость таких квартир, как правило, показывает серьезную устойчивость и этот сегмент остается привлекательным для многих потенциальных покупателей. Поэтому в ближайшее время снижения цен ожидать не стоит, хотя динамика их роста может замедлиться»,— отметил он.

Что касается предложения, то по мнению Михаила Хорькова, на рынке новостроек его объем останется на высоком уровне, а на вторичном рынке ожидается рост.

«Спрос будет чуть ниже. Темпы роста цен замедляться, но они будут чуть выше. И продавцы пожертвуют не ценами, а объемом продаж»,— резюмировал господин Хорьков.