Аптека в ипотеку

Инвесторы снизили интерес к жилой недвижимости. Они ушли из центра в спальные районы Москвы и области и переключились на коммерческие площади. Как выяснил “Ъ FM”, самый востребованный актив сейчас — алкомаркеты и аптеки в новых жилых комплексах. Их покупают москвичи, а вот торговые центры столицы — регионалы. Во сколько обойдется готовый бизнес в этой сфере? Какую доходность приносит коммерческая недвижимость? И стоит ли брать под нее кредит? Выясняла Аэлита Курмукова.

Фото: Анатолий Жданов, Коммерсантъ

На рынок коммерческой недвижимости возвращаются крупные объекты, а вслед за ними и банки. На прошлой неделе «Дом.РФ» запустил ипотеку почти под 12,5% на покупку помещений на первых этажах многоквартирных домов. Максимальная сумма для Московского региона — 50 млн руб. Первоначальный взнос — 15%. Но, как выясняется, есть предложения и с меньшей ставкой — средняя по рынку — 10,5%.

По данным собеседников “Ъ FM”, все чаще крупные сделки на рынке коммерческой недвижимости закрываются с привлечением заемных средств. После начала специальной военной операции собственники предпочитали актив, нежели деньги. И в отличие от жилья, не готовы были продавать помещения и здания, да еще и серьезным дисконтом.

Тогда, как рассказывает руководитель специальных проектов департамента коммерческой недвижимости Intermark Real Estate Валерия Косенкова, с торгов сняли 60% объектов. Сейчас собственники вернулись, но уже с другими ценами, отметила собеседница “Ъ FM”:

«Несколько крупных владельцев продают ритейл. Последние обновления по ценам от них пришли на 1,5-2 млн руб. дороже, чем месяц назад. Спрос увеличивается. Судя по обращениям, основное, что сейчас покупают, это готовый арендный бизнес. Следующие — крупные торговые центры. Интересанты — в основном регионалы — не ритейлеры, а люди из другого бизнеса, которые хотят вложить деньги и получать доход».

Средний чек на такие торговые центры — 500 млн руб. И региональные инвесторы предпочитают объекты, где «сидят» крупные супермаркеты. Сейчас, к примеру, продается ТЦ у метро Первомайская на 9 тыс. кв. м. Цена вопроса — 870 млн рублей. Среди якорных арендаторов — «Перекресток». Но и это не главное. Важно то, что это крупный жилой массив. А район, как обещает продавец, ждет активное развитие по программе реновации. А, значит, проходимость будет еще больше.

Цены, как выясняется, вернулись на уровень 2021 года. Максимальный дисконт из возможных — 10%, но обычно не превышает 7%. А у застройщиков еще ниже, говорит управляющий партнер Point Group Павел Трейвас:

«Если с жилой недвижимостью все довольно просто, ее много, то в коммерческом сегменте предложений поменьше. Девелоперы сегодня еще не готовы торговаться. Предложений в классе стрит-ритейл очень мало — все уже раскупили. Найти сегодня что-то приличное, за нормальные деньги и в хороших локациях крайне проблематично. Когда наступал какой-либо кризис, нам звонили и говорили, что интересует окупаемость в течение пяти-семи лет. Сейчас об этом речи даже идти не может. 10 лет — это более чем устраивает, а в принципе бывает и 11 лет».

От застройщиков, как выясняется, серьезного дисконта не получить. Исключение — 100% оплаты. Могут скинуть 5 млн руб. за объект, который стоит 50 млн — это цена за помещение в 89 кв. м на первом этаже нового ЖК у станции метро «Технопарк». Но средний чек по рынку — вдвое ниже. Если говорить о массовых инвесторах, то они ушли из центра в новые спальные районы Москвы и области, говорит член совета директоров инвестиционной платформы SimpleEstate Артем Цогоев:

«У частных инвесторов большой популярностью пользуются алкомаркеты и аптеки — то помещения небольшой площади — 150 кв. м. Приобретается такая недвижимость в качестве готового арендного бизнеса прямо с арендаторами. И мы говорим о суммах в 20-30 млн — такие бюджеты сейчас в основном распространены. Покупают в основном инвесторы. Проблема заключается в том, что доходность от инвестиций в такую коммерческую недвижимость составляет порядка 10%, а, может быть, даже 8% годовых. Если привлекать кредит под 12,5%, то экономика не складывается.

Так что брать ипотеку под свой магазин, к примеру, не выгодно. Средний и малый бизнес предпочитает аренду — в тех же новых спальных районах Москвы. Если говорить о доходности, жилая недвижимость столицы сейчас приносит максимум 2-3 % годовых, в то время как коммерческая — гарантированные 8%.

Новости в вашем ритме — Telegram-канал "Ъ FM".