Возможности застройки пригородных и сельских территорий Беларуси в сегменте индивидуального жилого строительства

УДК 332.832.4

Н. Г. Синяк, М. В. Синельников

Белорусский государственный технологический университет

ВОЗМОЖНОСТИ ЗАСТРОЙКИ ПРИГОРОДНЫХ И СЕЛЬСКИХ ТЕРРИТОРИЙ БЕЛАРУСИ В СЕГМЕНТЕ ИНДИВИДУАЛЬНОГО ЖИЛОГО СТРОИТЕЛЬСТВА

В настоящее время земельные участки для индивидуальной жилищной застройки в Беларуси выделяются, но очень часто не застраиваются.

Ситуацию в домостроении могут исправить новые доступные по цене и привлекательные по качеству проекты, а также адекватные экономической ситуации механизмы финансирования жилищного строительства.

В статье обосновываются перспективные направления развития индивидуального деревянного домостроения. Делается оценка возможностей строительных организаций в реализации застройки. Приводятся экономические расчеты, подтверждающие эффективность производства и установки деревянных домов на территории республики. Результаты исследований могут быть использованы при совершенствовании механизмов финансирования инновационно активных субъектов малого и среднего бизнеса в сегменте деревянного домостроения.

Ключевые слова: сельский регион, строительство, экономическая эффективность, инвестиции, инновации.

N. G. Sinyak, M. V. Sinelnikov

Belarusian State Technological University

THE POSSIBILITY OF BUILDING SUBURBAN AND RURAL AREAS OF BELARUS SEGMENT INDIVIDUAL HOUSING CONSTRUCTION

Currently, land plots for individual housing construction in Belarus stand out, but it is very often not built up.

The situation in housing construction can fix the new affordable and attractive for the quality of the project, as well as appropriate mechanisms for the economic situation of housing finance.

In the article the perspective directions of development of individual wooden housing. It makes estimates possibilities of building organizations in the implementation of development. Are economic calculations confirm the efficiency of the production and installation of wooden houses in the country. The research results can be used in improving the mechanisms for financing innovation-active small and medium-sized businesses in the segment of wooden housing.

Key words: rural area, construction, economic efficiency, investment, innovation.

Введение. В Беларуси по опыту других стран, таких как США, Россия, Франция, Япония в последние годы все большее внимание отводится индустриальному деревянному домостроению. На сегодняшний день только в самом густонаселенном регионе республики -городе Минске стоят на учете в качестве нуждающихся в расширении жилищных условий свыше 250 тысяч семей. При этом средний уровень обеспеченности жилым фондом в городе не превышает 19,5 м2 общей площади на одного человека, что на 15 м2 ниже, чем в столицах западноевропейских стран, а также на 5% ниже, чем в областных центрах республики. Количество земельных участков, отведенных под усадебную жилую застройку, в республике превышает 30 тыс. участков. Согласно концепции жилищного строительства уровень обеспеченности населения жильем в расчете на одного жителя до 2020 года должен вырасти до 30 кв. м. Ограни-

чений по выделению земельных участков в республике нет, они могут выделятся для нуждающихся по кадастровой оценке, а для обеспеченных жильем жителей - через аукцион. Выделением земельных участков под жилищное строительство по законодательству в Республике Беларусь занимаются местные, районные, областные исполнительные комитеты. Получателем земельного участка могут выступать физические и юридические лица.

Основная часть. Ограничений в строительных материалах для деревянного домостроения также не имеется, так как около 40% площади республики занято лесом и на каждого жителя имеется в потенциале 200 м3 древесины. Примерный расход делового леса на один домик 50 м3, тогда для 20 домиков, которые можно построить в каждом районе республики, составит 1000 м3. Перспективными ареалами усадебной жилой застройки можно

считать 18 регионов республики. В каждом из этих регионов проживает свыше 100 тыс. человек (табл. 1). Застройка такого региона в настоящее время осуществляется в рамках комплексного плана развития жилых территорий проектом Шкловского районного исполнительного комитета (8 жилых домов на улице Заводской и 22 дома на улице Рыжковской), а также апробирована в французском пригороде Страсбурга (35 домов). Специальная конструкция каркасно-щитовых домов позволяет уменьшить расход древесины, что делает эту технологию одной из самых доступных в своем сегменте. Каркасно-щитовой дом возводится в сжатые сроки. Полноценный дом, готовый к внутренней отделке, собирается за 1,5-2 месяца. Это возможно благодаря специальной технологии строительства. Все главные элементы каркасно-щитового дома изготавливаются на заводе, поэтому на месте строительства остается лишь произвести монтаж готовой конструкции.

Каркасно-щитовой дом не дает усадки, поэтому может возводится в любое время года. По желанию заказчика такой же деревянный дом может быть изготовлен из клееного бруса или обычного бревна. Для изготовления всех этих жилищных строений используется только натуральная древесина, что делает дома экологически чистыми [1].

Имеющиеся в республике мощности 16 организаций по выпуску индивидуальных жилых домов в индустриальном исполнении составляют 179 330 м2 (табл. 2). При застройке домов по 100 м2 каждый в республике представляется возможным изготовить за год 1793 дома. При использовании мощности даже на 50% потребность леса составит 48 тыс. м3. В республике функционирует 97 лесхозов. Они ежегодно заготавливают 16-18 млн. м3 леса, таким образом для жилищного домостроения понадобится менее 1% заготавливаемого леса.

Таблица 1

Перспективные зоны усадебной жилой застройки

Области Города Радиус застройки Количество перспективных зон жилой застройки

Брестская Брест, Барановичи, Пинск 40 3

Витебская Витебск, Новополоцк, Орша 40 3

Гомельская Гомель, Мозырь 40 2

Гродненская Гродно, Мосты 40 2

Минская Минск, Жодино, Борисов, Молодечно, Солигорск 40 5

Могилевская Могилев, Бобруйск, Кричев 40 3

Итого 18 40 18

Регион Производитель Возможный объем производства, м2

Брестская область КУП «Брестжилстрой» 3 770

ОАО «Телеханский ЗСИ» ГППСУП «Брестоблсельстрой» 9 740

ОАО «Барановичидрев» 10 000

Филиал УПТК ОАО «Стройтрест №8» 28 000

Гродненская область ОАО «Гродножилстрой» 14 680

Гомельская область ОАО «Гомельский ДСК» 10 000

ОАО «Мозырский ДСК» 1 000

ОАО «Гомельоблстрой» 6 200

ОАО «Гомельдрев» 5 000

Витебская область РУП «Витебский ДСК» 7 440

Минская область ОАО «Управляющая компания холдинга «Забудова»» 26 000

Могилевская область ОАО «Могилевский домостроительный комбинат» 1 500

ОАО «Бобруйский завод КПД» 11 000

РУП «Завод газетной бумаги» 22 500

ОАО «Лавсанстрой» 17 500

ОАО «Стройтрест №13» 5 000

Всего 179 330

Таблица 2

Мощности организаций по выпуску жилых домов в индустриальном исполнении

Таблица 3

Расчетная окупаемость инвестиций при строительстве 20 домов усадебной жилой застройки, тыс. долл. США

Кредиты, долги, суммы, планируемые на их погашение Срок использования кредита (при 10% годовых), год Срок использования кредита (при 5% годовых), год

2015 2016 2017 2018 2019 2020 2021 2015 2016 2017 2018 2019 2020

Сумма задолженности по кредиту на начало года 0 484 412,4 333,64 247,28 122,01 47,22 0 462 365,1 263,35 156,51 44,33

Сумма ежегодно используемого кредита 440 440

Итого основного долга 440 484 412,4 333,64 247,28 152,01 47,22 440 462 365,1 263,35 165,51 44,33

Сумма начисленных процентов по кредиту 44 48,4 41,24 33,64 24,73 15,21 4,72 22 23,1 18,25 13,16 7,82 2,22

Итого задолженность по кредиту 484 532,4 453,64 367,38 272,01 167,22 51,64 462 485,1 383,35 276,51 164,33 46,55

Сумма, направленная на погашение задолженности по кредиту и начисленным процентам 120 120 120 120 120 51,64 120 120 120 120 46,55

Сумма задолженности по кредиту на конец года 484 412,4 333,64 247,28 152,01 42,22 0 462 365,1 263,35 156,51 44,33 0

Стоимость деревянного жилого дома находится в пределах 22-25 тыс. долл. США. Нами рассчитана окупаемость инвестиций при строительстве 20 домов усадебной жилой застройки. Результаты расчетов представлены в табл. 3. При 10% годовых задолженность по кредиту погашается в течение 6 лет, каждый индивидуальный застройщик ежегодно в течение 5 лет платит по 6 тыс. долл. США и один год (шестой) 2,58 тыс. долл. США. При 5% годовых задолженность по кредиту погашается в течение 5 лет, каждый индивидуальный застройщик ежегодно в течение 4 лет платит по 6 тыс. долл. США и один год (пятый) 2,33 тыс. долл. США. После уплаты кредита жилая застройка переходит в частную собственность гражданина. Потребность кредитных ресурсов для строительства 960 домиков составляет 23,2 млн. долл. США.

Непосредственно с финансовыми средствами может иметь дело сам индивидуальный застройщик, либо эту функцию должна будет взять на себя сама строительная организация жилых домов. Во втором случае за ней должно быть закреплено право по согласованию с сельскими советами, райисполкомами, облисполкомами получения земли под свою мощность строительства (под количество изготавливаемых домов) по ее кадастровой стоимости. На

земельных участках строительная организация в соответствии с мощностью изготавливаемых домов как лизингодатель предоставляет смонтированные (построенные) дома нуждающимся (лизингополучатель). По такому принципу в Беларуси работают многие гаражные кооперативы.

Преимущество в планировании, проектировании и производстве делают технологию деревянного домостроения оптимальной для строительства баз отдыха, детских и туристических летних лагерей, кафе, придорожных мотелей, выставочных боксов, торговых киосков, офисов и других объектов коммерческих и государственных предприятий. В случае необходимости эти дома можно демонтировать, транспортировать и установить в новом месте, что особенно актуально для малого и среднего бизнеса в условиях развития кризисных явлений в экономике и для улучшения показателей эффективности инвестиций.

Заключение. Реализация программы по индустриальному деревянному домостроению позволит резко сократить количество «долгостроев», которых на начало 2015 года Госкомимуществом было выявлено более 12 тыс., и снять острую проблему по обеспечению жильем нуждающихся граждан во всех регионах республики.

Литература

1. Неверов А. В. Экономика природопользования / Минск: БГТУ, 2008. 198 с.

References

1. Neverov A. V. Ekonomika prirodopol'zovaniya [Environmental economics]. Minsk, BGTU Publ., 2008. 198p.

Информация об авторах

Синяк Николай Георгиевич - кандидат экономических наук, доцент, заведующий кафедрой организации производства и экономики недвижимости. Белорусский государственный технологический университет (220006, г. Минск, ул. Свердлова, 13а, Республика Беларусь). E-mail: siniakn@mail.ru

Синельников Михаил Владимирович - кандидат экономических наук, доцент, доцент кафедры организации производства и экономики недвижимости. Белорусский государственный технологический университет (220006, г. Минск, ул. Свердлова, 13а, Республика Беларусь). E-mail: msinelnikov@yandex.ru

Information about the authors

Sinyak Nikolay Georgievich - PhD (Economics), Associate Professor, Head of the Department of Production Organization and Real Estate Economics. Belarusian State Technological University (13a, Sverdlova str., 220006, Minsk, Republic of Belarus). E-mail: siniakn@mail.ru

Sinelnikov Mihail Vladimirovich - PhD (Economics), Assistant Professor, Associate Professor, the Department of Production Organization and Real Estate Economics. Belarusian State Technological University (13a, Sverdlova str., 220006, Minsk, Republic of Belarus). E-mail: msinelnikov@yandex.ru

Поступила 14.03.2016