Погонные меры

Продажи загородной недвижимости в 2009 году упали вдвое. Гендиректор и совладелец Rodex Group Евгений Родионов надеется отыграться за счет масштаба. Он строит первую в России федеральную девелоперскую сеть, специализация которой — коттеджи.

Вместо слова "кризис" Евгений Родионов предпочитает говорить "смена экономической реальности". Из лингвистического нюанса вытекает целая концепция. "Сейчас у многих ощущение, что кризис надо переждать, и все станет как прежде,— разъясняет Родионов.— Бессмысленно! Мы живем в другой реальности. Не вернется то сладкое время, когда можно было продать кусок земли за миллион долларов".

В старой реальности инвестиционно-строительный холдинг Rodex Group чувствовал себя хорошо. По данным аналитического центра "Индикаторы рынка недвижимости" (АЦ "ИРН"), холдинг входил в тройку лидеров подмосковного рынка загородной недвижимости по объемам строительства после "Открытых инвестиций" (ОПИН) и корпорации "Инком": 1,2 тыс., более 1,5 тыс. и около 2 тыс. построенных или близких к завершению домовладений на I квартал 2009 года соответственно.

В нынешнем году выручка Rodex Group, вероятнее всего, окажется на 50% ниже, чем в прошлом. Таким образом, холдинг заработает в лучшем случае столько же, сколько в 2007-м. Тогда консолидированная выручка ОАО "Родэкс групп" (головной компании холдинга) по МСФО составила 2 млрд руб., а чистая прибыль — 118,2 млн руб.

Конкуренты тоже говорят примерно о двукратном падении продаж. Однако Родионов считает, что у него есть по меньшей мере два козыря. Во-первых, "миллион долларов" он за свои участки все-таки не просил. В основном Родионов строил коттеджные мультиформатные поселки бизнес- и эконом-класса. Причем на демократичные домовладения по цене от 6 млн руб. в поселках приходилось не менее 40%. Пару лет назад в Rodex Group подсчитали, что в столице найдется по меньшей мере 350 тыс. семей, готовых заплатить такую сумму за дом на природе, в особенности если он расположен у большой воды (участки под свои проекты Родионов выбирал поблизости от рек или водохранилищ). Кризис показал, что эконом-классом пренебрегать не стоило. По разным оценкам, девелоперы заморозили до 25% подмосковных поселков, преимущественно бизнес- и премиум-класса, где цена коттеджа превышает 15 млн руб.

Второй козырь — география. Родионов строит первую федеральную девелоперскую сеть в России в области загородного малоэтажного строительства. Из 10 реализуемых сегодня Rodex Group поселков четыре находятся в регионах: в Ленинградской и Самарской областях, в Пермском крае и в Башкирии. Кроме того, дочерние компании Rodex Group работают в Ярославле и Казани (анонсированных проектов там пока нет). В этом году Родионов хочет открыть компании в Нижнем Новгороде, Новосибирске и Ростове-на-Дону. К 2014 году он видит свою сеть в 21 регионе России.

Не до прибыли

Купить коттедж за 6-8 млн руб. в Подмосковье теперь не проблема. Загородные щиты пестрят подобными предложениями. Если два года назад такие коттеджи составляли лишь 10% в структуре предложения, то сейчас почти 60%. Например, по данным аналитического центра корпорации "Инком", на одном из наиболее престижных направлений — Новорижском — в этом диапазоне торгуются по меньшей мере пять поселков. Столько же продаются еще дешевле.

Тот же "Инком" в середине июля открыл продажи в поселке эконом-класса "Новорижский" на 23-м километре одноименного шоссе. Участки по 12 соток с домами площадью 148 кв. м стоят в нем по 6,5 млн руб. Можно купить и одну землю без дома за 3,8 млн руб. Директор по маркетингу "Инком" Лидия Гречина говорит, что за полтора месяца из 235 участков первой очереди было раскуплено более 80, в основном вместе с домами. "Человек может приобрести участок на таком удалении от Москвы, где раньше вообще не было поселков эконом-класса",— объясняет Гречина. Если бы не кризис, то и не было бы. До этого "Инком" строил на Новой Риге только премиальные поселки: Millennium Park, "Гринфилд", "Риверсайд", "Шервуд", Monteville. Цены в них начинались от $1 млн.

Управляющий партнер "Миэль — Загородная недвижимость" Владимир Яхонтов считает, что цены в "Новорижском" близки к себестоимости и, скорее всего, будут расти по мере реализации поселка. "Комфортабельные коттеджи, широкие улицы, зоны отдыха с водоемами — все это "Новорижский"",— сообщает рекламное объявление на сайте компании "Инком-девелопмент". Все это должно появиться в 2011 году. Пока же "Новорижский" — голое поле с обозначенными тракторными колеями "улицами". Иными словами, нынешние покупатели кредитуют проект, и привлекательная цена обусловлена более высокими инвестиционными рисками.

В общей сложности с начала 2009 года в Подмосковье открылись продажи 46 новых поселков. Почти все они находятся на такой же стадии. В 37 из них участки продаются без подряда на строительство дома, то есть в цену объекта входит лишь земля и подведение коммуникаций. "Такой формат предложения является наиболее экономичным, а следовательно, самым востребованным в условиях кризиса",— объясняет руководитель департамента исследований и консалтинга АЦ "ИРН" Татьяна Калюжнова. Риск покупателя здесь в том, что, отбив свои затраты на землю, девелопер может исчезнуть, так и не проложив коммуникации. Минусы для девелопера — минимальная прибыль с проекта.

Стратегическая цель Rodex Group — ежегодно увеличивать прибыль на 35% (2009-й будет неприятным исключением) и через пять лет получить чистую прибыль более 17 млрд руб. Памятуя об этом, Родионов участки без подряда не продает. Тем более Rodex Group начал заниматься эконом-классом не вдруг, и уровень готовности самых молодых проектов компании превышает 10%. Там уже есть дороги, согласованы технические условия, получена документация, построены первые дома. Это повышает ликвидность объектов. Но не отменяет необходимости снижать цены — конкуренция.

За год, с III квартала 2008-го, официальные цены загородных девелоперов снизились в среднем на 7%. Однако дисконт по конкретным сделкам достигал 20-30%, а иногда и 50%. В июне директор управления финансирования строительных проектов Сбербанка Алексей Чувин предсказал, что осенью станет еще хуже. Дело в том, что к этому времени у многих банков, получивших недвижимость в качестве отступных за кредиты, могут возникнуть проблемы с капиталом, и они будут вынуждены сбрасывать активы за бесценок. За свой прогноз Чувин поплатился — его уволили. Но осадок остался.

"Дальнейшее снижение цен возможно, особенно в дорогих поселках бизнес- и премиум-класса, сильно переоцененных до кризиса,— считает Татьяна Калюжнова.— Там есть куда падать". Рентабельность таких проектов в хорошие времена составляла 50% и выше. Это примерно тот минимум, до которого могут опуститься девелоперы.

Под нож

"Сокращаем издержки. Если раньше мы бы экономию положили в карман, то сейчас отдаем клиенту",— говорит директор департамента развития бизнеса Rodex Group Геннадий Теряев. С начала кризиса бюджет отдела продаж увеличился на 30%, но общие административные расходы Rodex Group уменьшились при этом на 40%. "Под нож пошли обслуживающие подразделения: водители для топ-менеджеров, секретари. Избавились от дополнительных офисов, сели в одном, ничего страшного",— перечисляет Теряев. Закрылись некоторые подразделения, в частности архитектурное и дизайнерское бюро. Эти услуги были переданы на аутсорсинг.

"В прошлые времена девелоперы считали, что рынок растет благодаря их мозгам. А он рос сам по себе",— признает Теряев. Теперь в Rodex Group, которая включает в себя также производственные активы, вспомнили о принципах бережливого производства. Например, компания купила в разгар кризиса мобильный бетонный завод за $500 тыс., который попеременно работает на шести ее проектах в Подмосковье. В чем экономия? "Раньше приезжал с завода миксер, например, с четырьмя кубами цемента. Три с половиной куба выливали в фундамент, а полкуба оставалось. Начинали изобретать, куда же его деть,— описывает дилемму Теряев.— В итоге выливали туда, где он, может, только через полгода понадобится. А деньги заморожены".

Впрок строят меньше. Объемы строительства Rodex Group по сравнению с прошлым годом сократились сильнее, чем продажи. Тем более, как и коллеги по цеху, Родионов столкнулся с непониманием банков: новых кредитов под девелоперские проекты не дают.

Основными кредиторами Rodex Group являются Юникредит банк, Райффайзенбанк и Инвестторгбанк. Последний (занимал 74-е место по активам среди российских банков во II квартале 2009 года), по данным "СПАРК-Интерфакс", владеет 54,33% ОАО "Родэкс групп", еще 0,04% — у ООО "СМС-капитал", остальное у физических лиц. Для девелопера это плюс — проще договариваться о реструктуризации задолженности. Минус в том, что сегодня обслуживание кредитов --основная статья расходов компании. В 2007 году размер долгосрочных долговых обязательств ОАО "Родэкс" составлял 1,3 млрд руб., краткосрочных — 1,6 млрд руб. Данные за 2008-й не раскрываются. По словам Теряева, в течение 2009 года долговая нагрузка сократилась примерно на 15% в рублях, однако в долларовом выражении снижение почти незаметно.

Помимо клиентов, покупающих еще не построенные дома, в качестве инвесторов Родионов начал привлекать строительные компании. В обмен на материалы и работу те получают не деньги, а инвестиционный контракт и долю в проекте. Убеждает Родионов просто: построенный дом обладает большей ликвидностью, чем бревна и доски.

Поменялись и технологии строительства. Дома стали делать не только из оцилиндрованного бревна, но и из клееного бруса. Себестоимость в полтора раза выше, однако в итоге построить так дом выгоднее. Благодаря идеальной геометрии не надо ждать, когда он даст осадку. Впоследствии меньше денег уходит на отделку, так как стена, собранная из клееного бруса, выглядит монолитной и не нуждается в обивке, например, вагонкой.

Где возможно, Родионов изменил концепцию поселков, увеличив долю бюджетных предложений за счет бизнес-класса. Например, в "Золотых песках" в Подмосковье некоторые дома и участки помельчали. "Вместо коттеджа площадью 250 кв. м на 20 сотках мы делаем два участка с домами по 135 кв. м. Цена изменяется пропорционально — в полтора-два раза",— калькулирует бизнесмен. Если первое домовладение стоит около 14 млн руб., подбираясь к верхней планке эконом-сегмента, то второе — 7 млн руб. Число самих объектов в поселках при этом увеличилось на 5-7% за счет дробления участков. В будущем аналогичная операция ожидает поселок "Перелески", где участки уменьшатся с 15 до 10 соток и с 20 до 15 соток.

"В принципе это ухудшение качества проекта, что может отразиться на имидже компании,— предостерегает Лидия Гречина.— Получается, что она в любой момент может ухудшить условия клиентов". Родионов приводит контраргумент: "Изменения не коснулись концепций поселков, которые находились в высокой стадии готовности, таких как подмосковные "Маяк", "Сосновые берега"". Договариваться с клиентами о том, как будет выглядеть поселок в целом, на ранних стадиях проще.

Политика вне конкуренции

Каждые две недели в офис Rodex Group съезжаются представители всех акционеров и кредиторов компании. Раньше подобные встречи проходили раз в пять реже, и основным вопросом было распределение дивидендов. Сейчас — контроль региональных управляющих компаний.

Акционеры Rodex Group владеют 100% ЗАО "Родэкс Подмосковье" и 51% акций в других УК группы. Остальное принадлежит местным партнерам, отвечающим за оперативное управление. Евгений Родионов уверяет, что доволен менеджментом, просто время требует работы "в ручном режиме". "Наличие проектов в регионах позволило минимизировать инвестиционные риски",— добавляет бизнесмен. Кредиты на строительство висят на местных компаниях, хотя материнская структура может выступать по ним поручителем.

Хорошо ли вести бизнес в регионах? "В настоящее время снижение покупательской активности на рынке загородного коттеджного жилья в регионах выражено заметно сильнее, чем в Москве и области, так как в регионах ниже уровень доходов и, следовательно, платежеспособный спрос",— замечает Татьяна Калюжнова. С ней согласен и директор АЦ "Инком" Дмитрий Таганов: "Там и до кризиса-то не было сформированного рынка". Родионов как раз на то и рассчитывает: чем менее сформирован рынок, тем слабее конкуренция.

По словам Родионова, только с одним поселком "Строгановский посад" Rodex Group сразу занял до четверти рынка организованного коттеджного строительства в Перми. В годовом отчете компании за 2008 год приводится еще более впечатляющая цифра: доля Rodex Group от общего объема предложения в Пермском крае составляет 39%. В Башкирии у компании 17%, в Самарской области — 12,6%, а самые скромные показатели в Московской и Ленинградской областях: 5% и 4% соответственно. Как известно, это наиболее конкурентные регионы. В Подмосковье торгуются 284 поселка, под Петербургом — 190.

Аналитик пермской PTDN Realty Group Денис Халезов затрудняется подтвердить данные Rodex Group: "Из 87 заявленных в IV квартале 2008 года поселков в радиусе 50 км от Перми сегодня осталось примерно 60. В настоящее время строительство "Строгановского посада" находится на этапе прокладывания дорог. Когда будут отстроены все 318 домов, неизвестно".

Региональные пристрастия столичного девелопера могут быть связаны не только с низкой конкуренцией. В 2002-2015 годах государство реализует федеральную целевую программу "Жилище". В последние два года ее механизмы заработали и в малоэтажном строительстве. В Национальном агентстве малоэтажного и коттеджного строительства уточняют, что в 2007 году из 176,7 млрд руб. на эти нужды было выделено 38%, то есть около 67,1 млрд руб., в первую очередь на строительство дорог и инженерных коммуникаций к поселкам. В том же году Rodex Group вышла за пределы Московской области, а председателем совета директоров стал Антон Данилов-Данильян, ранее возглавлявший экономическое управление администрации президента РФ.

"Если суметь воспользоваться привилегиями, которые предоставляет государство, выход в регионы может быть своевременным",— замечает управляющий партнер компании Blackwood Константин Ковалев. Статус первой российской федеральной девелоперской сети в области загородного малоэтажного строительства в таком деле весьма кстати.