Поле для инвестиций

На загородном рынке сезонный фактор проявляется более ярко, чем на городском: спрос определяется как умеренный, соответствующий ожиданиям для летних месяцев. При этом новые предложения в июне были единичны.

В июне загородные поселки подорожали незначительно — в зависимости от конкретного предложения на 0-5%. Аналитики отмечают, что очень ярко проявляется тенденция расслоения предложения: неудачные поселки, особенно в перенасыщенных верхних ценовых сегментах, не пользуются большим спросом, а популярные предложения могут увеличиваться в цене на 10-15% в месяц. Раньше рынок проглатывал все.

Девелоперы активно занимаются анонсированными и новыми поселками, закрывают сделки, подготавливают новые проекты, которые будут предлагать покупателям уже осенью. Из новых предложений можно отметить разве что начало продаж в поселке "Велегож-Парк" в 10 км от МКАД по Симферопольскому шоссе. Девелопером проекта выступает "Велес Капитал". Правда, этот поселок, несмотря на наличие полной инженерной инфраструктуры, надо позиционировать как дачный: на таком расстоянии от города жить постоянно практически невозможно.

Некоторые изменения произошли в сфере законодательства. Были приняты поправки в Земельный и Водный кодексы. В частности, расширяется список земельных участков, ограниченных в обороте, а также запрет на приватизацию участков распространяется на земли, на которых находятся пруды и обводненные карьеры.

Мнения участников рынка

Алексей Кудрявцев, руководитель аналитической службы "МИАН--агентство недвижимости":

— По оценкам аналитиков "МИАН--агентство недвижимости", в мае 2007 года общий объем предложения на рынке загородной недвижимости достиг 23,2 тыс. объектов. Рост по сравнению с аналогичным периодом прошлого года составляет 19%. Объем предлагаемых объектов в денежном выражении в мае 2007 года увеличился в 1,8 раза по отношению к маю 2006 года и достиг $5648 млн.

В структуре предложения по ценовой категории в мае текущего года доля объектов стоимостью до $200 тыс. составила 72%, что на 6% меньше по сравнению с маем 2006 года. В большинстве случаев по невысокой цене предлагается недострой либо дома со значительными недоделками. Доля качественных объектов в данной ценовой категории не превышает 12-15%. Изменение позиций объектов стоимостью от $200 тыс. до $400 тыс. и от $400 тыс. до $800 тыс. находится в пределах статистической погрешности (1%). Доля дорогих объектов в мае 2007 года увеличилась на 2-3%.

Евгений Иванов, директор компании "Усадьба":

— В загородном сегменте начало лета принесло заметное уменьшение спроса, то есть наступило столь часто упоминаемое сезонное затишье. Соответственно, заметного роста цен, который позволил бы выделить среднее значение, за июнь на загородном рынке не произошло. Большинство объектов остались на тех же позициях, что и в конце весны. Единственным исключением можно назвать увеличение стоимости объектов в ценовом диапазоне $1,5-3 млн — впрочем, не столь значительное, чтобы кардинально изменить картину рынка.

Из новых объектов я бы отметил появление новых предложений в узком сегменте супердорогого загородного жилья.

Сергей Нагорный, директор по клиентским отношениям инвестиционно-девелоперской группы ОПИН:

— С начала года до июля рынок в среднем вырос на 10-12%. В июне рынок почти не рос. Ситуация на загородном рынке в июне была неоднозначная. Тенденция на рынке такова, что хорошо продуманные проекты с развитой инфраструктурой, с хорошим качеством строительства, с удачными архитектурными решениями продаются и будут продаваться, никакого спада в продажах не наблюдается.

Многие поселки на загородном рынке сейчас находятся в состоянии полного отсутствия продаж. Это поселки, которые были плохо спланированы, уступают в архитектуре, в качестве строительства. Достаточно сильный спад продаж наблюдается в этих поселках с начала года. В дальнейшем на рынке будет еще более жесткое разделение, реализация домов в неудачных проектах может остановиться полностью.

Нина Резниченко, руководитель отдела загородной недвижимости компании Intermark Savills:

— По разным направлениям цены повышались по-разному, но в среднем на загородном рынке цены растут на 10-15%. Спрос довольно активен, темпы продаж в различных поселках весьма энергичные. Летом большой популярностью пользуются поселки, расположенные на большой воде. Например, "Московское море", "Ривьера на Истре". Это неудивительно — рыбалка, яхтинг, катание на скутерах сегодня в моде, да и летом у воды всегда хорошо отдыхать.

Сейчас мы активно работаем над предпродажной подготовкой нового проекта "Баден-Баден". Коттеджный поселок появится на рынке уже в августе.

Василиса Баженова, руководитель проекта "Гагаринлэнд":

— Всплеск активности спроса обычно приходится на весну, когда горожане задумываются о приобретении коттеджа на лето. Но сейчас я бы не стала говорить о летнем затишье цен на загородном рынке. Спрос, безусловно, уменьшился, но есть, цены плавно, но продолжают расти, и предпосылок к их остановке я не вижу. Пока цены прежние, но с августа в "Гагаринлэнде" планируется повышение цен на 3-5%.

Константин Ковалев, управляющий партнер компании Blackwood:

— В июне рост цен на объекты загородной недвижимости составил 3,2%. По сравнению с апрелем и маем количество заявок, поступивших в нашу компанию, практически не изменилось, однако по сравнению с тем же периодом прошлого года их число выросло на 50%. Был принят закон о едином кадастре. В документе предусматривается переход к единому государственному реестру, в котором будут учитываться земельные участки, здания и сооружения. Этот закон существенно упростит процедуру оформления недвижимости.

Владислав Луцков, директор аналитического консалтингового центра холдинга "Миэль":

— Информации за июнь мы не можем дать, так как этот рынок инертен, а потому какие-то изменения на нем фиксируются только на длительных дистанциях — квартальных. Однако совершенно точно можно сказать, что загородный рынок по итогам первого полугодия растет по всем направлениям и растет ощутимо. В этом отношении рынок загородной недвижимости является наиболее выгодным с точки зрения инвестиций.

Строящиеся коттеджные поселки Подмосковья

Название
поселка

Расположение

Степень
готовности
Цена ($/1
кв. м),
мин.
Рост цен
(% к июню
2007
года)
Новахово
Новорижское ш.,
15-й км
Построен
5004
0
Павлово
Новорижское ш.,
Срок сдачи —
3500
10
14-й км
2007 год
M.O.N.A.K.O.V.
Дмитровское ш.,
Срок сдачи —
2600
5
O.
20-й км
2008 год
Small Moscow
Варшавское ш.,
Срок сдачи —
2500
0
5-й км
2008 год
7 миля
Новорижское ш.,
Срок сдачи —
3981
0
12-й км
2008 год
Пестово
Дмитровское ш.,
Срок сдачи —
4863
8
22-й км
2008 год
Лужки
Новорижское ш.,
Срок сдачи —
3183
0
37-й км
2008 год
Зеленый мыс
Дмитровское ш.,
Срок сдачи —
4100
1
20-й км
2008 год
Лазурный
Дмитровское ш.,
Срок сдачи —
3863
3
берег
29-й км
2008 год
Гринфилд
Новорижское ш.,
Срок сдачи —
3750
0
28-й км
конец 2007 года
Околица
Рублево-Успенское
ш., 17-й км
Построен
4700
0
Знаменское
Рублево-Успенское
Построен
3300
0
поле
ш., 15-й км
Шульгино
Рублево-Успенское
ш., 8-й км
Построен
3400
0
Величъ
Новорижское ш.,
39-й км
Построен
2250
0
Новые Вешки
Алтуфьевское ш.,
Срок сдачи —
3344
0
2-й км
2010 год
Янтарный
Дмитровское ш.,
Срок сдачи —
2954
7
6-й км
2007 год
Бельгийская
Калужское ш., 9-й
Срок сдачи —
8150
10
деревня
км
2007 год
Грибово-де-Лю
Минское ш., 10-й
Срок сдачи —
2120
0
кс
км
2007 год
33 Club
Киевское ш., 37-й
Срок сдачи —
1500
3
км
2008 год
Променад
Киевское ш., 12-й
Срок сдачи —
3530
1
км
2009 год
Коргашино
Осташковское ш.,
15-й км
Построен
1200
7
Раздолье-2
Ленинградское ш.,
Срок сдачи —
4161
0
115-й км
2007 год
Барселона
Новорижское ш.,
Срок сдачи —
1943
0
15-й км
2009 год
Белый берег
Новорязанское ш.,
Срок сдачи —
2000
0
15-й км
2008 год
Лагуна
Горьковское ш.,
Срок сдачи —
1900
0
15-й км
2007 год
Зайцево
Минское ш., 17-й
км
Построен
1820
0
Лесная
Горьковское ш.,
Построен
2370
3
Купавна
17-й км
Сверчково
Пятницкое ш.,
Срок сдачи —
2200
10
55-й км
2008 год
Елинская
Ленинградское ш.,
Срок сдачи —
1500
6
слобода
16-й км
2008 год
Усадьба
Дмитровское ш.,
Срок сдачи —
2400
0
Аксаково
20-й км
2007 год
Лесные
Рублево-Успенское
Срок сдачи —
4729
0
просторы
ш., 18-й км
2007 год
Серебряный
Симферопольское
Срок сдачи —
1860
5
бор
ш., 20-й км
2007 год
Былово
Калужское ш.,
Срок сдачи —
1600
0
22-й км
2007 год
Усадьба
Новорижское ш.,
Построен
1605
0
Вельяминово
23-й км
Европа
Новорижское ш.,
Срок сдачи —
3500
0
23-й км
2007 год
Березовый
Калужское ш.,
Построен
2000
0
лес
23-й км
Фортуна
Дмитровское ш.,
23-й км
Построен
3700
10
Истринская
Новорижское ш.,
Срок сдачи —
1817
5
слобода
24-й км
2007 год
Кедры
Новорижское ш.,
Срок сдачи —
3100
0
24-й км
2007 год
Чистые ключи
Киевское ш., 25-й
Срок сдачи —
1886
0
км
2008 год
Старая Рига
Новорижское ш.,
25-й км
Построен
2800
0
Старая Пахра
Калужское ш.,
25-й км
Построен
2230
0
Европейская
Калужское ш.,
Срок сдачи —
2190
0
долина
26-й км
2008 год
Новоборовское
Киевское ш., 26-й
Срок сдачи —
1853
0
км
2008 год
Октава
Симферопольское
Срок сдачи —
1107
0
ш., 30-й км
2007 год
Спасское
Дмитровское ш.,
Срок сдачи —
1980
0
Семеновское
30-й км
2007 год
Домик в лесу
Дмитровское ш.,
35-й км
Построен
1600
0
Аврора
Егорьевское ш.,
Срок сдачи —
1500
0
36-й км
2007 год
Михалково
Можайское ш.,
Срок сдачи —
1500
0
35-й км
2007 год
Светлогорье
Новорижское ш.,
Срок сдачи —
1200
10
38-й км
2008 год
Жилино
Ленинградское ш.,
Срок сдачи —
1580
2
38-й км
2007 год
Карповы Вары
Новорижское ш.,
Начало
1618
0
42-й км
строительства
Мещерское
Симферопольское
Срок сдачи —
1300
0
полесье
ш., 39-й км
2008 год
Ильинка
Ильинское ш.,
Начало
3500
0
11-й км
строительства
Сосновые
Минское ш., 96-й
Срок сдачи —
1500
0
берега
км
2008 год
Русские
Калужское ш.,
Срок сдачи —
1000
0
узоры
78-й км
2008 год
Primevill
Калужское ш.,
Начало
3100
0
12-й км
строительства
Millennium
Новорижское ш.,
Срок сдачи —
3475
6
Park
24-й км
2007 год
Крона
Новорижское ш.,
Срок сдачи —
2225
10
27-й км
2009 год
Графские
Киевское ш., 20-й
Срок сдачи —
2800
0
пруды
км
2009 год
Киселево
Новорижское ш.,
Срок сдачи —
2625
0
39-й км
2008 год

Источники: ОПИН, "Инком-недвижимость", "Миэль".