Девелоперы нацелились на набережную

Ростовское ООО «Строитель-М» объявило о двух новых проектах компании – строительство в центре города 4-этажного жилого комплекса класса люкс и гостиницы уровня 4–5 звезд. Крупнейший проект компании – бизнес-центр «Пять морей» стоимостью более 2 млрд руб. планируется завершить к ноябрю этого года. По мнению руководства «Строитель-М», в Ростове существует устойчивый спрос на элитное жилье и коммерческую недвижимость. Эксперты отмечают высокую ликвидность элитных объектов на фоне ограниченного предложения.

Как сообщила „Ъ“ соучредитель ООО «Строитель-М» Анжела Каримова, в настоящее время проводятся геологические изыскания на стройплощадке по улице Седова, рядом с набережной. На этом участке компания намерена возвести жилой комплекс класса люкс (рабочее название «Кантака»), состоящий из трех четырехэтажных зданий общей полезной площадью свыше 12 тыс. кв. м. Часть комплекса займут торговые площадки.

Кроме того, девелопер рассматривает возможность строительства рядом с комплексом пятиэтажной гостиницы уровня 4–5 звезд. Рабочее название проекта – «Шамаханская Царица», полезная площадь объекта — более 6 тыс. кв. м. Планируемый объем инвестиций в проекты не раскрывается.

По словам госпожи Каримовой, по заказу стройкомпании ряд московских и региональных специализированных агентств проводили исследования ростовского рынка недвижимости. «Их результаты показывают, что существует устойчивый спрос на элитное жилье, в частности, на небольшие квартиры площадью до 70–100 кв. м. Кроме того, данный район не загружен торговыми точками», — отмечает госпожа Каримова.

По ее словам, гостиничный проект разрабатывался еще до кризиса. «Мы провели переговоры с сетью Marriott и достигли предварительной договоренности о том, что международный оператор будет управлять объектом. Из-за кризиса мы решили проект несколько придержать, сейчас он дополнительно просчитывается», — говорит представитель девелоперской компании.

Крупнейший ростовский проект компании в настоящее время — бизнес-центр класса А «Пять морей» планируется завершить в этом году. Общая площадь 12-этажного БЦ — более 37 тыс. кв. м., продажная цена за 1 кв. м. — от 170 тыс. руб., стоимость аренды — от 1,5 тыс. руб./кв.м. Под проект «Строитель-М» в 2007 году прокредитовался в Сбербанке на 900 млн руб., а также инвестировал 300 млн руб. собственных средств. Помимо заемных и собственных ресурсов, позднее девелопер привлекал под него средства дольщиков. В итоге, по оценкам стройкомпании, к моменту сдачи БЦ в эксплуатацию его стоимость превысит 2 млрд руб.

Как отмечает Анжела Каримова, несмотря на кризис и перенос сроков строительства, работа над проектом не прерывалась. В настоящее время все обязательства перед кредиторами девелопер выполнил. «Ни о какой реструктуризации речь не идет. Мы полностью погасили долг», — поясняет учредитель компании. Строительство «Пяти морей» должно завершиться к ноябрю 2011 года, часть площадей БЦ уже реализована, собственником остальных является «Строитель-М».

Аналитик УК «Финам Менеджмент» Максим Клягин считает перспективными проекты ростовских девелоперов с учетом постепенного восстановления конъюнктуры рынка жилой и коммерческой недвижимости. «Жилые объекты высокого ценового класса остаются достаточно ликвидными, так как объем качественного предложения ограничен. Что касается средств размещения, то предложение четыре и тем более пять звезд, мягко говоря, весьма невелико для города. У новых проектов, которые могут быть введены в эксплуатацию в следующие 1–2 года, есть все шансы оказаться вполне востребованными рынком», — отмечает эксперт. По его оценкам, объем инвестиций в гостиничный проект может составить около $100 тыс. за номер, или около $2 тыс./кв.м. Маржу по жилому комплексу аналитик «Финам» оценивает на уровне 20-30%.

По словам замруководителя департамента оценки компании Knight Frank Дмитрия Черного, примерная стоимость элитного жилья на первичном рынке может составить $ 1,5–2 тыс./кв.м., на вторичном рынке без отделки — $ 2–2,5 тыс./кв.м, стоимость строительства при этом — $0,9–1,2 тыс./кв.м. «Затраты на строительство таких проектов обычно на 20–40% выше типовых решений, однако стоимость земельных участков в разы превышает стоимость аналогичных участков на окраине. Не думаю, что маржа будет значительно выше, чем в эконом-классе, и может составить 15–20%», — добавляет эксперт.

Генеральный директор АН «Парус» Максим Хмель оценивает новые проекты «Строитель-М» как «достаточно беспроигрышный вариант». «Спрос на жилье премиального сегмента существует, а пятен в центре города для реализации подобных проектов очень мало, девелоперы за них борются. Если говорить о гостиничных проектах, то их успех зависит, прежде всего, от управления. Избыточного номерного фонда в Ростове-на-Дону нет», — отмечает эксперт.