Игра по трем буквам

В 2023 году строители Ростовской области планируют ввести в эксплуатацию 2,9 млн кв. м. жилья — на 7% больше, чем годом ранее. Для сравнения, на Кубани в текущем году намерены сдать 6,2 млн кв. м. жилых площадей, что на 2% больше показателей-2022. Эксперты и игроки отрасли признали, что будущее — за реализацией проектов комплексного развития территорий (КРТ): количество таких проектов в крупных городах Юга увеличивается, их реализация может привести к более динамичному развитию жилищного строительства, если усовершенствовать законодательство и доработать механизмы влияния на недобросовестных застройщиков.

В январе-апреле 2023 года в Ростовской области построили 874 тыс. кв. м. жилья, По объемам жилищного строительства регион занимает в России 10 место

Фото: Константин Кокошкин, Коммерсантъ

По данным Единого ресурса застройщиков (ЕРЗ), в январе-апреле 2023 года в Ростовской области введено 874 тыс. кв. м. жилья. Это на 13,6% меньше, чем за аналогичный период 2022 года. При этом, по итогам четырех месяцев, регион занимает в России 10 место по объемам ввода жилья, отметил в апреле текущего года министр строительства, архитектуры и территориального развития Дона Юрий Сильвестров. Сегодня, по информации ЕРЗ, строительством жилья в Ростовской области занимаются более 250 компаний. Наиболее крупные из них — МСК, ГК СМУ 1 Ростов, ГК «Галактика», ГК «ЮгСтройИнвест», ГК «Альянс» и др.

Для сравнения, в соседнем Краснодарском крае с января по апрель 2023 года строители ввели в эксплуатацию 2,4 млн кв. м. жилья. Это на 9,6% меньше, чем в первые четыре месяца 2022 года (данные ЕРЗ). При этом, по объемам ввода жилья Кубань занимает в РФ почетное третье место. Основную погоду на строительном рынке региона делают такие игроки, как DOGMA, ГК «Точно», AVA Group, «Объединение застройщиков ВКБ-Новостройки» и Федеральный девелопер «Неометрия».

Более низкие, чем год назад, объемы эксперты отрасли связывают с большим количеством непроданного жилья. Так, по словам генерального директора агентства Infoline-Аналитика Михаила Бурмистрова, сегодня Краснодар по такому показателю является лидером среди крупнейших городов России: доля непроданного многоквартирного жилья составляет в столице Кубани 83%. «Этот факт, безусловно, ограничивает застройщиков в запуске новых проектов, компании сосредоточены на завершении текущей стройки, — подчеркнул господин Бурмистров. — В Ростове-на-Дону ситуация с продажей готовых объектов несколько лучше. Однако и здесь доля непроданного жилья довольно высокая — 69%».

Кроме того, добавил эксперт, сегодня на Юге наблюдается рост спроса на мало-этажное жилье. Этому, по мнению Михаила Бурмистрова, способствовали два фактора. Первый — снижение цен на стройматериалы во второй половине 2022 года и первой — 2023-го. Второй фактор — рост количества ипотечных кредитов под индивидуальную жилищную застройку (ИЖС). «Особенно активно тенденция проявилась в апреле и мае, когда россияне стали гораздо активнее инвестировать в проекты малоэтажного строительства», — подытожил аналитик.

При этом в министерствах строительства двух крупнейших регионов юга — Ростовской области и Краснодарского края — на перспективы многоэтажной застройки смотрят оптимистично и уверены, что работа ключевых игроков отрасли позволит добиться запланированных на этот год объемов ввода жилья. Для Дона это 2,9 млн кв. м. (+7% к прошлогодним показателям), для Кубани — 6,2 млн «квадратов» (+2%). В этих регионах новые многоэтажные жилые здания возводятся на территории новых микрорайонов, комплексную застройку которых крупные компании начали за несколько лет до того, как в декабре 2020 года Госдума РФ приняла закон (№ 494-ФЗ) о комплексном развитии территорий (КРТ). За минувший год количество таких проектов на юге увеличилось. Представители власти, бизнеса и экспертного сообщества уверены, что КРТ дает хороший импульс к градостроительству. Однако первые результаты от таких проектов можно будет оценивать лишь через год-полтора.

По ростовскому сценарию

Из федерального закона следует, что комплексное развитие территорий — способ освоения земель, при котором региональные власти могут реализовать проекты реновации отдельных домов и целых кварталов, привлекая частных инвесторов на особых условиях. Одна из целей КРТ — это обеспечение новых жилых районов необходимой инженерной, социальной, культурной и спортивной инфраструктурой. Субъекты РФ могут утверждать адресные программы сноса и реконструкции зданий, определяя инвестора через специализированные аукционы.

«Практика реализации проектов КРТ по новому порядку только формируется, как и правовые позиции по возникающим в этом процессе вопросам, — сказала генеральный директор компании “Неометрия” Марина Черненко. — В различных городах утверждены собственные регламенты и уполномоченные органы, выполняющие функцию “единого окна” для работы с инвесторами. Застройщику необходимо владеть информацией и ориентироваться в административных процедурах. Для минимизации рисков контрагентами должна быть наработана надежная база поставщиков и подрядчиков».

В министерстве строительства, архитектуры и территориального развития Ростовской области заметили, что правила реализации проектов КРТ регулируются Градостроительным кодексом России. «Основными обязательствами инвестора, заключившего договор о КРТ, являются разработка документации по планировке территории, обеспечение мероприятий по переселению граждан, строительство, реконструкция объектов на территории, в отношении которой принято решение о комплексном развитии, благоустройство территории, — написано в ответе регионального минстроя на запрос BG. — Договор о КРТ может включать и иные положения и является определяющим в обязательствах сторон».

По данным BG, в Ростовской области не принимались решения об установлении преференций для юрлиц, заключивших договор о комплексном развитии территории.

В июне 2023 года ГК «ЮгСтройИнвест» приступила к реализации одного из самых обсуждаемых и ожидаемых проектов последних лет — строительству на территории бывшего аэропорта Ростова-на-Дону нового микрорайона общей площадью более 367 га. Площадь жилой застройки превысит 1,5 млн кв. м. По информации ГК, инвестиции в «Новый Ростов» составят порядка 132 млрд руб., а срок реализации проекта — 18 лет. В пресс-службе компании BG сообщили, что уже открыты продажи в «умном квартале» «Полет», который появится в рамках реализации такого проекта. «Отличительной особенностью является максимальное внедрение технологий и цифровизация всех сфер жизни, — пояснили представители ГК. — Уникальные решения применили и в архитектуре. Фасады будут отделаны клинкерной плиткой, которая характерна для исторических городских кварталов. Обеспеченность солнечным светом внутридворовой территории будет достигнута благодаря концепции переменной этажности: от шести этажей до двенадцати».

Второй заметный КРТ-проект в Ростове-на-Дону — реновация участка нежилой застройки площадью около 11,2 га на пр. 40-летия Победы. Здесь за шесть лет планируется построить 127 тыс. кв. м. жилья. Этот проект также реализует ГК «ЮгСтройИнвест». «Весной 2023 года начались работы на площадке ЖК “61 квартал”,— ответили в пресс-службе застройщика.— Жилой комплекс состоит из пяти дворов-кластеров, школы, детсада, спорткомплекса и прогулочной аллеи. Планируется, что первые жители получат ключи от квартир уже в следующем году».

В региональном минстрое BG сообщили, что в ближайшем будущем КРТ начнется и в историческом центре Ростова-на-Дону. Уже в 2024 году комплексное развитие здесь начнется с реновации четырех зон, общий градостроительный потенциал которых, по данным министерства, составляет в 100,8 тыс. кв. м. «Объем инвестиций для реализации данных проектов пока не определен»,— признали в региональном минстрое.

Управляющий партнер агентства недвижимости «Парус» Максим Хмель отметил, что сегодня в Ростове для девелоперов привлекательны все свободные участки. Однако, что касается четырех территорий в городском центре, для реализации там проектов КРТ есть ряд препятствий. «Одна из главных проблем — взаимодействие с собственниками, владеющими участками или помещениями в зоне комплексного развития территории, — пояснил господин Хмель.— Там уже существуют многоквартирные дома, предприятия и частные участки. При строительстве жилья изъять землю у собственника, как это делают власти при реализации инфраструктурных проектов (строительство дорог, коммунальных сооружений и т.д.), невозможно. Договариваться с владельцами предстоит самому инвес-тору. Этот фактор создает дополнительное напряжение для застройщиков, которые планируют реализовать КРТ на данной территории, и ведет к существенному удорожанию проекта».

По мнению эксперта, еще одна сложность в том, что при КРТ застройщик обязан возводить и социальные объекты. Это увеличивает себестоимость каждого квадратного метра, уверен Максим Хмель. Доступность такого жилья снижается, большая часть сделок происходит по ипотеке. Приостановить освоение новых территорий застройщики не могут, так как для поддержания и развития бизнеса всегда нужны новые проекты и финансирование, заметил риэлтор. «В одном квартале, отведенном под комплексное развитие, может быть несколько инвесторов, что не исключает конфликта интересов или сложностей с распределением социальных объектов на данной территории»,— добавил господин Хмель.

На юге крупные компании уходят от точечной застройки к комплексному развитию. Так, в Краснодаре каждый такой проект подразумевает строительство 150-300 тыс. кв. м. жилья

Фото: Александр Коряков, Коммерсантъ

С поправкой на столицу и туристов

Не менее интересная ситуация в соседней Кубани. По информации консалтинговой компании MACON, сегодня в регионе идет реализация сразу 29 проектов КРТ. 24 проекта находятся в Краснодаре, три — в Новороссийске и два — в Анапе, уточнила директор по исследованиям MACON Ольга Змиевская. Ее коллега и гендиректор компании Илья Володько рассказал BG, что сегодня в крае наблюдается рост интереса к комплексному освоению территорий. Так, в Краснодаре почти 51% от общего объема жилищного строительства приходится на 10 крупных проектов. Это — свидетельство перехода компаний от точечной застройки к комплексной, уверен господин Володько, «Точечная застройка остается только в центральных районах города,— пояснил эксперт. — Подавляющая часть проектов — это крупные жилые районы рядом с Западным обходом Краснодара и в северо-восточной части (столицы региона). Эти зоны осваиваются сейчас несколькими застройщиками. Каждый такой район подразумевает строительство от 150 тыс. кв. м. жилья до 300 тыс. кв. м.».

Проекты КРТ реализуют также и в других кубанских городах. Так, на время разработки новых генпланов в Туапсинском районе, Сочи и Новороссийске серьезно ограничена выдача разрешений на строительство. Исключение делается только для проектов комплексного развития территорий.

Крупные игроки рынка это учитывают. В частности, Федеральный девелопер «Неометрия», который возводит ЖК «Флора» в сочинском микрорайоне Кудепста, в 2028 году планирует построить жилой квартал с современной инфраструктурой, «объектами социального и общественно-делового назначения». По мнению Марины Черненко, Черноморское побережье имеет высокий инвестиционный потенциал. Однако сложный горный рельеф, обильные осадки и др. природные факторы обуславливают увеличение стоимости проектирования и строительства здесь объектов недвижимости. «С точки зрения логистики и транспортной доступности южные территории являются крупными транспортными узлами, но существующая дорожная инфраструктура перегружена и не справляется с транспортным потоком туристов, — уверена топ-менеджер. — Поэтому важно еще точечно решать задачи по развитию социальной, коммунальной и транспортной инфраструктуры».

Реализацией в Сочи проектов КРТ занимается и AVA Group, которая осваивает три участка общей площадью более 19 га. Так, в микрорайоне Бытха в 2025 году завершится строительство ЖК «Кислород», который будет включать пятнадцать 19-этажных корпусов с обустроенной придомовой территорией. В рамках КРТ здесь построят эко-парк, медицинский центр и школу с баскетбольной площадкой на крыше.

Кроме того, в Кудепсте AVA Group строит жилой комплекс «Летний», который помимо семи 12-этажных домов, будет включать школу, детсад, магазин и набережную реки. Строительство ЖК девелопер намерен завершить в 2025 году.

А в текущем году компания приступит к возведению ЖК «Горный квартал» в селе Раздольное. Параллельно с жилым здесь будут сформированы образовательный и рекреационные кластеры в виде новой школы, с кинотеатром под открытым небом, терренкуром, аллеей для прогулок, площадки для йоги и стены для скалолазания.

Согласно информации администрации Краснодарского края, создание курорта «Новая Анапа» рядом со ст. Благовещенская будет осуществляться также по программе комплексного развития территорий. Проект будет реализован на территории площадью 1,8 тыс. га. Номерной фонд составит 25 тыс. номеров. Объем инвестиций в строительство оценивается до 350 млрд руб. Также на территории курорта будет построен центр парусного спорта, марина на 300 яхт, конгресс-центр, фестивальная зона и коммерческие площади. В начале июня корпорация «Туризм.РФ» объявила конкурс по разработке проектной документации для объектов, которые будут возводиться на территории «Новой Анапы». В июне 2024 года планируется выставить на продажу инвестиционные лоты.

Барьеры на пути к развитию

По мнению директора заказчика-застройщика AVA Group в Сочи Александра Гусева, на Юге сформировавшийся рынок южной недвижимости имеет ряд особенностей. Одна из них — дефицит социальной и дорожной инфраструктуры при наличии объемного жилого сегмента. «Например, в Сочи ситуация начала меняться во время подготовки к зимней Олимпиаде, когда строили дороги, объезды, набережные, тогда же и повысились требования к социальным объектам и местам отдыха, — заметил эксперт. — Это дало значительный рывок для развития КРТ. Строительство школ, детских садов и зон отдыха прорабатывается на стадии разработки и согласования проекта».

По мнению Александра Гусева, сегодня серьезным препятствием на пути к КРТ является отсутствие эффективных механизмов воздействия на недобросовестных девелоперов, которые стараются уменьшить финансовую нагрузку на проекты и снижают объемы строительства необходимой инфраструктуры — социальной, дорожной, спортивной и т. д. «Устранить этот барьер можно только одним способом — доработать механизмы влияния на законодательном уровне», — подчеркнул господин Гусев.

По словам Ильи Володько, сегодня девелоперы чаще положительно относятся к проектам КРТ. «Механизм комплексного развития территорий, принятый на законодательном уровне, несмотря на высокую стоимость и некоторые осложнения процесса строительства, хорошо подходит для освоения трудных участков в крупных городах. Чем меньше будет оставаться таких свободных мест, тем актуальнее будет механизм КРТ, который применяется, в том числе, и для реновации сложных центральных частей городов», — резюмировал аналитик.