Дешевое подорожает

Рынок подмосковной недвижимости медленнее всего выходит из кризиса. С начала года средние цены предложения на коттеджи снизились примерно на 5%. Кроме того, на снижение спроса на рынке загородной недвижимости влияли сезон отпусков и опасения покупателей повторения прошлогодней жары. По мнению экспертов, до конца года цены на рынке вряд ли существенно увеличатся, а рост стоимости коттеджей будет наблюдаться лишь в наиболее ликвидном секторе рынка — экономклассе.

Спрос ниже предложения

По данным "Инком-недвижимости", с начала 2011 года объем предложения на рынке загородной недвижимости Подмосковья вырос всего на 6% (с 536 до 570 поселков), тогда как за весь 2010 год — более чем на 50%, с 348 поселков. А за первые два летних месяца практически не изменился. Эксперты объясняют, что в 2010 году число предложений росло, так как девелоперы выводили на рынок проекты, приостановленные в кризис, а в 2011 году продолжали развивать запущенные стройки. Зато спрос на загородное жилье в июне--июле существенно снизился.

"В июне на рынке загородной недвижимости началось традиционное "летнее затишье". Многие потенциальные покупатели, не имеющие собственной дачи, уехали в отпуск и отложили покупку загородной недвижимости на осень. В результате вновь начала формироваться волна отложенного спроса",— утверждает генеральный директор УК "Земактив" Юлия Севериненко. По ее словам, в июне количество звонков в офисы продаж сократилось на 11,3% по сравнению с майским показателем, а в июле количество звонков упало еще на 21,63%. "В поселках нашей компании число людей, которые приехали на просмотр, а затем приняли решение о покупке участка, сократилось с 30% в весенние месяцы до 23%",— говорит госпожа Севериненко.

"В июле деловая активность, как и в июне, была низкой,— говорит Наталья Кац, управляющий директор агентства эксклюзивной недвижимости "Усадьба".— Это связано с сезоном отпусков, а также с негативным влиянием прошлогодней жары: люди, напуганные экстремальными температурами, разъехались из Москвы на отдых. Завершались только уже начатые сделки, новых практически не было. Рынок сейчас отдыхает".

Медленно, но верно

Снижение спроса на загородную недвижимость сдерживает рост цен, которые с начала года практически не изменились. По данным "Инком-недвижимости", средняя цена предложения в Подмосковье по итогам первого полугодия 2011 года упала на 5,4% — с 74 тыс. руб. за кв. м в январе до 70 тыс. руб. за кв. м в начале июля 2011 года. За это же время сотка земли без подряда подешевела на 11% — с 313 тыс. до 276 тыс. руб. По данным аналитического центра "Земер", сильнее всего подешевели домовладения на Калужском шоссе (на 10,5%, до 18,3 млн). Что касается цен реальных сделок, то, по данным компании "Миэль--Загородная недвижимость", они растут лишь в сегменте экономкласса (плюс 10-15% за первое полугодие 2011 году), а в других сегментах (бизнес-класс и "элитка") стагнируют или даже снижаются (на 1-3%).

В июне--июле же цены практически не изменились. "Цены в июне и июле продолжали топтаться на месте, лишь в единичных проектах был зафиксирован незначительный рост стоимости участков, который обусловлен увеличением стадии готовности проекта, а также стабильным спросом со стороны покупателей",— говорит Юлия Севериненко. По ее данным, с начала года в таких проектах рост цен не превысил 10%. "Цены на загородную недвижимость выросли с начала года на 12%, то есть в среднем по 2% в месяц",— отмечает директор департамента маркетинговых коммуникаций Rodex Group Игорь Заугольников.

Зато, как сказал господин Заугольников, несмотря на относительную стагнацию рынка загородки, один из самых положительных показателей — увеличение суммы сделки: если зимой эта цифра для экономкласса составляла 5,6 млн руб., то сейчас это 9 млн. Во многом рост средней цены сделки объясняется переориентацией покупателей с самых дешевых предложений на более качественные. "Сейчас на рынке отмечается снижение интереса к участкам без подряда,— утверждает генеральный директор "Миэль--Загородной недвижимости" Владимир Яхонтов.— Это связано с тем, что в большинстве случаев такой продукт находится в дальнем поясе Подмосковья, рынок перенасыщен предложениями, а люди уже не торопятся покупать просто кусок земли, в ряде случаев даже без коммуникаций". По его словам, сейчас цены на участки без подряда в дальнем Подмосковье стоят, а темпы продаж падают. Летом в сегменте экономкласса продолжилось плавное смещение покупательского спроса в сторону участков с подрядом и готовыми домами, подтверждает Юлия Севериненко. Однако, по ее данным, на участки без подряда по-прежнему приходится основная доля продаж — до 65%.

"В ближайшее время будет происходить дальнейшее снижение спроса на этот "продукт". Но участки без подряда полностью не уйдут с рынка, так как есть достаточно большая группа людей, для которых важную роль при покупке загородной недвижимости играет размер первоначального взноса и возможность поэтапного вложения средств в строительство",— подчеркивает Юлия Севериненко. По оценкам аналитика Zemer.ru, на долю участков без подряда сейчас приходится около половины всего предложения на рынке, а эта доля начала снижаться уже со второй половины 2010 года. "Поскольку участки без подряда перестают интересовать клиентов, популярность набирают участки с подрядом,— говорит Владимир Яхонтов.— В ближайшем Подмосковье практически все девелоперы переходят к этому формату. Если в прошлом году вышло около 40 проектов без подряда до 30 км от МКАД, то в первом полугодии текущего года их было только 15. Безусловно, участки без подряда еще будут представлены, но скорее в поселках со смешанной концепцией застройки".

По прогнозам экспертов, в ближайшее время кардинально ситуация на рынке загородной недвижимости вряд ли изменится. "Сильного роста загородных объектов мы не увидим до конца года, цены будут увеличиваться только на высоколиквидные объекты, например на готовые дома в готовых поселках, но речь идет именно о первичных объектах, покупательский спрос на вторичку угасал медленно и уже практически стремится к нулю",— полагает Игорь Заугольников. В этом сегменте рынка средний рост цен может составить 2% в месяц, считает руководитель аналитического центра "Инком-недвижимость" Дмитрий Таганов. "По мере вымывания с рынка дешевых проектов будет увеличиваться и средняя цена предложения, но случится это не ранее 2012 года",— предсказывает эксперт. Владимир Яхонтов также согласен, что основной рост цен будет наблюдаться в сегмент экономкласса, а рынок бизнес-класса и "элитки" продолжит стагнировать. "Восстановление этих сегментов произойдет не ранее чем через полтора-два года, когда люди сделают некоторые накопления и будут готовы к серьезным покупкам",— поясняет эксперт.