Кирпич, этаж, транспорт

Покупка квартиры с целью перепродажи требует тщательной оценки десятков параметров. Приобрести жилье, которое легко будет продать, непросто. Но даже после тщательной оценки качества видимые преимущества квартиры может нивелировать низкий спрос.

Фото: Константин Кокошкин, Коммерсантъ

Покупка хорошей инвестиционной квартиры нередко начинается с приобретения самого дешевого жилья — в расчете на рост цен недвижимости. Стартовая квартира обычно — объект, который можно быстро перепродать без потери в деньгах. Общие параметры качественной стартовой квартиры обычно таковы: однокомнатная, рядом с метро, не на первом или последнем этажах, с хорошей юридической историей и полным пакетом документов.

Руководитель офиса «Сокол» «Инком-Недвижимости» Андрей Богословский убежден, что стартовую квартиру лучше приобретать на вторичном рынке. «Если выбирать между одинаковыми квартирами в одной локации на первичном и вторичном рынках, цена первички обычно существенно выше. Покупать более дорогой объект с тем, чтобы продать его еще дороже, обычно менее рентабельно»,— предостерегает он.

Надо учесть, что современные застройщики предлагают кредитные программы с низкой, субсидированной ставкой, но за счет более высокой цены объекта. «Такие квартиры сегодня неконкурентоспособны по цене с лотами на вторичном рынке»,— утверждает господин Богословский.

Критериев выбора много. По мнению Андрея Богословского, квартира должна быть без ремонта и не на крайних этажах (первом или последнем). В то же время, чем жилье хуже, тем выгоднее его можно перепродать при условии, что придомовая территория и подъезд выглядят привлекательно. «Покупка квартиры в плохом состоянии, но в хорошем доме с хорошим двором — идеальный вариант инвестирования на вторичном рынке. При перепродаже можно заработать 20–30% от ее прежней цены»,— отмечает он.

Под «плохим состоянием» эксперт подразумевает квартиру после пожара или затопления, старую или неопрятную, где было много квартирантов или, наоборот, если она долго пустовала и по какой-то причине пришла в негодность, квартиру с не очень качественным ремонтом, который легко улучшить без существенных финансовых вложений.

Частный маклер Василий Павлов согласен с экспертами. Он полагает, что для успешной перепродажи лучше, чтобы квартира была не на первом или последнем этажах, где могут быть проблемы с инсоляцией и терморегуляцией. В кирпичном доме. Желательно без многоэтажек вокруг (создают нагрузку на транспортную инфраструктуру). По его мнению, важно знать, кто соседи. На его взгляд, наибольший инвестиционный потенциал у двухкомнатных квартир. Однокомнатные, на его взгляд, высоколиквидны, но в сделках с ними маржа все-таки ниже.

По опыту Андрея Богословского, хорошо продаются однокомнатные квартиры с кухней площадью от 8 кв. м. А вот раздельный санузел или совмещенный, наличие балкона, высота потолков, на его взгляд, не имеют принципиального значения.

«Ликвидность квартиры в высокой степени зависит от транспортной доступности локации, в которой она расположена. Если в Москве ее качество определяется близостью к метро или МЦК, то в Подмосковье — возможностью быстрого выезда на трассу и наличия объезда пробок»,— отмечает Василий Павлов, добавляя, что интенсивность развития транспорта в Москве создает хорошие перспективы ликвидности для квартир в большинстве городских локаций.

«Раньше в Москве считались непопулярными районы Капотни, Бескудниково, Выхино. Там очень трудно продавались квартиры. Сейчас практически не осталось таких мест за счет того, что инфраструктура хорошо развивается — как социальная, развлекательная и образовательная, так и транспортная»,— указывает господин Богословский. По его словам, плохо продаются квартиры на крайних этажах площадью менее 30 кв. м, с маленькими кухнями, с плохими соседями, неопрятной придомовой территорией, грязным коридором, уродливым видом из окна.

Главная эмоциональная ошибка, которую обычно совершает покупатель, это «клюнуть» на низкую цену. «Это повод обратить внимание на юридическую чистоту квартиры. Для сделки может быть недостаточно документов — например, не узаконена перепланировка. Это не подходящий объект для инвестиционной перепродажи»,— предупреждает Андрей Богословский.