Могут повторить

Спустя десять лет после «ипотечного кризиса» в США проблемы двух инфраструктурных для рынка недвижимости компаний, Fannie Mae и Freddie Mac, не решены, утверждает Международный валютный фонд (МВФ). Рост прибылей Fannie Mae и Freddie Mac, доли замещающих их временно структур, снижение доступности ипотеки для младших поколений в США, ряд других признаков, по мнению МВФ, свидетельствуют о накоплении новых рисков и возможности нового «ипотечного кризиса». Рекомендации МВФ властям США — объединить две компании, упростить регулирование рынка недвижимости и открыть для банков США возможность свободной работы на рынке.

Доклад «Как стабилизировать систему ипотечного финансирования в Соединенных Штатах» выпущен вчера МВФ в серии «рабочих докладов» (working papers) — это предполагает, что фонд в нем излагает официальную точку зрения на вопрос, которая, впрочем, не является окончательной и требует обсуждения. Автор доклада в вопросах ипотечной системы США тем не менее крайне авторитетен — это ведущий экономист по мировому рынку жилой недвижимости МВФ Ричард Косс, ранее работавший старшим экономистом Fannie Mae, а до этого — в группе консультантов главы ФРС Алана Гринспена, в GM и инвестбанке Brown Brothers Harriman. Господин Косс в докладе обсуждает более узкую тему, чем итоги кризиса 2007–2009 годов,— перспективы двух «спонсируемых государством предприятий» (GSE) на ипотечном рынке США, известных как Fannie Mae и Freddie Mac.

Напомним, в 2008 году законом HEPA статус двух GSE, созданных на волне Великой депрессии и ее последствий и являвшихся много десятилетий базовыми компаниями ипотечного рынка, был защищен от претензий и исков режимом «консервации». Ричард Косс констатирует рост прибылей GSE в последние годы и необходимость вывести систему поддержки ипотеки в США из «консервационного» режима в постоянный.

При этом, полагают в МВФ, это невозможно без системных реформ на этом рынке. Господин Косс обращает внимание на то, что доля временно сменивших на рынке США структур под руководством федерального жилищного управления FHA (Ginnie Mae) растет, как и доля «ипотечных банков» — небанковских организаций, выдающих гарантированные США ипотечные кредиты. В это же время, полагает господин Косс, присутствие на ипотечном рынке коммерческих банков, регулируемых SEC, сокращается в том числе в связи с требованиями регулирования и накануне введения стандартов «Базель-3» — группа Citi, например, объявила об уходе с этого рынка в лице своих банковских структур. FHA при этом непрозрачна, ее отчетность не дает представления о характере ее рисков. Наконец, МВФ заявляет, что отказ США от реформ делает все более недоступной ипотеку в США для семей с партнерами до 35 лет и иммигрантов. Гарантированная правительством 30-летняя ипотека по фиксированным ставкам, напоминает Ричард Косс, является частью США как межнационального «плавильного котла».

Инфраструктура рынка ипотеки в США нуждается в существенном упрощении во избежание нового «ипотечного кризиса», полагают в МВФ. Господин Косс считает, что необходимо объединить Fannie Mae и Freddie Mac, отказаться от их докапитализации, пересмотреть схему эмиссии «облигаций CRT», выпускаемых GSE с 2013 года на рынок, и устранить регуляторный арбитраж между банками и ипотечными банками. Кроме этого, по мнению МВФ, следует срочно вернуться к идее 2014 года по созданию общей платформы для секьюритизации ипотеки (CSP) — она отложена официально до 2019 года. Отметим, программа президента США Дональда Трампа не предполагала существенных изменений в ипотечной системе, а текущая политическая ситуация вряд ли позволяет США принимать решения такого масштаба. Это дополнительно увеличивает шансы «ипотечного кризиса», с которого в 2008 году стартовал мировой финансовый кризис.