Перспективы ипотечного кредитования в рамках новой государственной программы в ХМАО – Югре

ПЕРСПЕКТИВЫ ИПОТЕЧНОГО КРЕДИТОВАНИЯ В РАМКАХ НОВОЙ ГОСУДАРСТВЕННОЙ ПРОГРАММЫ В ХМАО - ЮГРЕ

© Кулешова В.Ю.*

Сургутский государственный университет ХМАО - Югры, г. Сургут

Статья построена на рассмотрении теоретических основ ипотечного кредитования. Проанализированы характерные особенности данного вида кредитования в России. Определено место ХМАО - Югры в этой области и приведены статистические данные. Основным аспектом рассмотрения выступает новая жилищная программа ипотечного кредитования в ХМАО - Югре, вступающая в силу в 2014 году и, непосредственно, механизм ее действия. Программа призвана помочь жителям Югры улучшить свои жилищные условия.

Ключевые слова: ипотека, кредитование, жилье, жилищная программа, государственная поддержка, льготная категория, аренда.

За последние десятилетия в большинстве стран мира приобретение жилья в кредит стало не только основной формой решения жилищной проблемы для населения, но и важнейшей сферой экономической деятельности, определяющую роль в которой играют банковские и другие финансовые институты, обеспечивающие необходимый приток капиталов в эту сферу.

Государство выполняет регулирующую роль посредством создания законодательных и институциональных основ, обеспечивающих эффективное взаимодействие всех участников рынка ипотечного жилищного кредитования, привлечение средств частных инвесторов в жилищную сферу, а также оказывает содействие различным категориям граждан в приобретении жилья.

Ипотека - это одна из форм залога, при которой закладываемое недвижимое имущество остается в собственности должника, а кредитор в случае невыполнения последним своего обязательства приобретает право получить удовлетворение за счет реализации данного имущества. Имущество, на которое установлена ипотека, остается у залогодателя в его владении и пользовании.

Ипотекой является также залог уже существующего недвижимого имущества собственника для получения им кредита или займа, которые будут направлены либо на ремонт или строительство, либо на иные нужды по усмотрению заемщика-залогодателя.

Следует различать понятия ипотека и ипотечное кредитование, при котором кредит выдаётся банком под залог недвижимого имущества. Ипотечный кредит - одна из составляющих ипотечной системы. При получении

* Аспирант.

кредита на покупку недвижимого имущества сама приобретаемая недвижимость поступает в ипотеку (залог) банку как гарантия возврата кредита.

Ипотечное жилищное кредитование граждан имеет ряд отличительных черт:

1. Кредиты носят целевой характер и предоставляются гражданам на цели приобретения жилья или строительства индивидуального жилья.

2. Обеспечением кредита, как правило, является жилье, приобретаемое с помощью кредита, или, в случае строительства индивидуального дома, залог земельного участка. На срок кредита недвижимость находится в залоге, и в случае дефолта заемщика кредитор может покрыть свои потери путем обращения взыскания на предмет залога.

3. Срок погашения кредита (кредитный период) достаточно длителен -как правило, 10-15 лет и более.

4. Обычно в течение кредитного периода заемщик регулярно выплачивает не только проценты, но и часть суммы основного долга, так что к концу кредитного периода основной долг полностью погашается (амортизируется). Такой кредит называется «самоамортизирующимся».

5. Сумма кредита составляет обычно 60-90 % оценочной стоимости покупаемого жилья, являющегося при этом предметом залога.

В случае неисполнения основного обязательства, взыскание обращается только на заложенное недвижимое имущество, а залогодержатель имеет преимущественное право на удовлетворение своих требований перед другими кредиторами должника [4].

Кредит выдаётся обычно на длительный срок. Процентная ставка по ипотечному кредиту обычно ниже, чем по другим видам кредитов, особенно в случае низкой оценки рисков, которой, например, может способствовать низкое соотношение суммы кредита к оценочной стоимости недвижимости, ликвидность и другие причины. Обычно банк выдвигает к заёмщику ипотечного кредита менее жёсткие требования, чем при других видах кредитования, тем не менее обычной практикой является проверка дохода, требование страхования залога, проверка оценки недвижимости аккредитованными оценщиками, иногда проверка непрерывного стажа работы и прочие действия, повышающие безопасность сделки. Погашение ипотечного кредита часто осуществляется равными платежами - аннуитетами.

Действующим законодательством предусмотрены два вида оснований возникновения ипотеки:

1. в силу закона;

2. в силу договора [2].

Ипотека в силу закона (легальная ипотека) - ипотека, возникающая при наступлении определенных фактов, указанных в законе, независимо от волеизъявления сторон в отношении возникновения ипотеки, при переходе пра-

ва собственности на объект недвижимости от одного лица к другому, точнее при приобретении данного права новым собственником, но при обязательном наступлении определенных законом фактов.

Ипотека в силу закона возникает в следующих пяти основных и распространенных случаях:

1. Приобретение жилых домов, квартир, земельных участков с использованием кредитных средств банка или иной кредитной организации либо средств целевого займа.

2. Строительство жилых домов, зданий, сооружений или квартир с использованием кредитных средств банка или иной кредитной организации либо средств целевого займа.

3. Продажа в кредит.

4. Рента.

5. Залог имущественных прав.

Ипотека в силу договора (договорная ипотека) - ипотека, возникающая на основании договора об ипотеке (залоге недвижимости).

Договор об ипотеке не является самостоятельным обязательством, а заключается в обеспечение обязательства по договору займа, кредитному договору или иному обязательству.

Ипотека в силу закона отличается от ипотеки, возникающей на основании договора, только тем, что первая возникает в силу прямого указания в законе и регистрируется автоматически вместе с другим договором даже без заявления сторон, а ипотека в силу договора подлежит регистрации по отдельному заявлению сторон. Поскольку ипотека в силу закона возникает при целевом кредите на приобретение жилья, при регистрации такой ипотеки меняется собственник объекта недвижимости, а если быть более точным, то такая ипотека возникает одновременно с приобретением недвижимости заёмщиком [4].

Имущество, которое может быть предметом ипотеки, определено в статье 5 Закона об ипотеке - недвижимые вещи, указанные в статье 130 ГК РФ, права на которые зарегистрированы в порядке, установленном для государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним [2].

К таким вещам относят: земельные участки, за исключением земельных участков, указанных в статье 63 Закона об ипотеке; предприятия, а также здания, сооружения и иное недвижимое имущество, используемое в предпринимательской деятельности; жилые дома, квартиры и части жилых домов и квартир, состоящие из одной или нескольких изолированных комнат; дачи, садовые дома, гаражи и другие строения потребительского назначения; воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания и космические объекты.

Особое место в системе ипотечного кредитования занимает долгосрочное ипотечное жилищное кредитование граждан, осуществляемое банками и специализированными кредитными организациями, включая ипотеч-

ные компании, ссудно-сберегательные ассоциации, строительные общества, кредитные союзы, строительно-сберегательные банки и др.

Главная цель развития долгосрочного ипотечного жилищного кредитования - создание эффективно работающей системы обеспечения граждан жильем, которая основана на рыночных механизмах приобретения жилья на свободном жилищном рынке за счет собственных средств граждан и долгосрочных ипотечных кредитов.

Система долгосрочного ипотечного жилищного кредитования занимает ключевое место в общей системе жилищного финансирования, воздействуя на уровень удовлетворения потребностей населения в жилье, на развитие финансово-кредитной сферы, жилищного строительства, в целом экономики регионов и городов. Это важнейшее связующее звено между банковским и реальным секторами экономики, финансовым и жилищным рынком, инвесторами и заемщиками [5].

Предоставление долгосрочных ипотечных жилищных кредитов гражданам на цели приобретения жилья позволяет государству решить целый комплекс важных социально-экономических задач:

- трудоспособное население страны получает возможность самостоятельно, без финансовой помощи государства, улучшить свои жилищные условия;

- строительный комплекс получает дополнительный импульс для увеличения объемов жилищного строительства за счет возросшего платежеспособного спроса со стороны покупателей жилья;

- банковский сектор существенно расширяет операции по ипотечному жилищному кредитованию, создавая для себя устойчивый и перспективный рынок финансовых услуг, предоставляемых населению;

- инвесторы (пенсионные фонды, страховые и инвестиционные компании, другие юридические и физические лица) получают возможность инвестировать свободные денежные средства в новые надежные долгосрочные финансовые инструменты, создаваемые на основе долгосрочных жилищных кредитов, обеспеченных ипотекой.

Кредит и проценты по долгосрочному ипотечному кредиту чаще всего выплачиваются в форме ежемесячных платежей, рассчитанных по формуле аннуитетных платежей (ежемесячный платеж включает полный платеж по процентам, начисляемым на остаток основного долга, а также часть самого кредита, рассчитываемую таким образом, чтобы все ежемесячные платежи при фиксированной процентной ставке были равными на весь кредитный период). Это удобно как для заемщика (поскольку он может четко планировать свой семейный бюджет), так и для кредитора [6].

Жилье является одним из самых дорогостоящих товаров длительного пользования, и далеко не каждая семья может себе позволить приобрести жилье за счет текущих доходов и сбережений. Ипотечное жилищное кредитование позволяет гражданам купить жилье без накопления суммы всей его

стоимости. Чтобы получить ипотечный кредит, нужен установленный банком первоначальный взнос (в размере 10-30 % стоимости жилья) и стабильный уровень доходов. Квартира при оплате ее средствами ипотечного кредита сразу оформляется в собственность гражданина. Это значительное преимущество ипотечного кредитования по сравнению с другими схемами жилищного финансирования (долевым участием в строительстве жилого дома, кредитованием по схеме аренды с правом выкупа и др.).

В России ипотека сейчас на рекордном уровне. В 2013 г. ипотека обновляет рекорд - до конца года банки выдадут минимум 1,3 трлн. руб. кредитов. От перегрева рынок защищает умеренный рост цен на жилье. За девять месяцев с начала года российские банки выдали почти 560 000 ипотечных кредитов на 906 млрд. руб. Это превышает показатели января-сентября 2012 г. на 17 % в количественном и на 30 % в денежном выражении, следует из статистики ЦБ. При этом в IV квартале спрос на ипотеку традиционно возрастает -это высокий сезон для банков. «На IV квартал приходится пик спроса - клиенты активизируются, стараются закрыть сделки с жильем к Новому году», -говорит директор департамента ипотечного кредитования Банка Москвы Георгий Тер-Аристокесянц. Он ожидает, что за IV квартал банки выдадут еще около 400 млрд руб. ипотеки и побьют прошлогодний рекорд. За 2013 г. банки выдадут не менее 1,3 трлн руб. ипотеки, согласен аналитик Агентства по ипотечному жилищному кредитованию (АИЖК) Михаил Гольдберг.

Объем выдачи ипотеки в России в 2014 г. может превысить 1,5 трлн. руб., т.е. вырасти на 15-20 %, по сравнению с 2013 годом, и преодолеть планку в 1,5 триллиона рублей. По мнению зам. руководителя отдела рейтингов кредитных институтов агентства «Эксперт РА» Михаила Доронкина многое будет зависеть от процентных ставок: если они останутся на уровне текущего года плюс-минус 0,5 процентного пункта, то рост будет на уровне 20 %, если ставки вырастут на 1-2 процентного пункта, то рост объемов ипотеки составит порядка 15. Он также отметил, что согласно прогнозу «Эксперт РА», в 2013 году объем выдачи ипотеки вырастет на 20-25 % относительно итогов 2012 года и превысит 1,2 триллиона рублей. Доронкин М. считает, что рост объемов кредитования до конца года будет происходить за счет предновогоднего спроса, а также отложенного эффекта от снижения процентных ставок во втором квартале 2013 года и снижения требований банков к заемщикам [5].

В различных регионах успехи в развитии ипотеки существенно разнятся, и Ханты-Мансийский автономный округ - Югра в этом вопросе занимает лидирующие позиции. Объем выданных ипотечных кредитов в среднем на душу населения в Югре в 2,5 раза больше среднего российского значения. По этому показателю округ занимает 2-е место среди субъектов РФ.

В Югре в 2012 году свыше 15 тысяч семей в регионе купили жилье с помощью кредита. По итогам первого полугодия 2013 года, ситуация изменилась. На рынок ипотечного кредитования, и, непосредственно, на спрос,

огромное влияние оказывают государственные программы по поддержке населения в округе. В связи с изменениями, грядущими в 2014 году, можно отметить бурный всплеск оформления ипотечных кредитов в декабре, связанный именно с закрытием действующей целевой программы «Улучшение жилищных условий населения Ханты-Мансийского автономного округа -Югры на 2011-2013 годы и на период до 2015 года».

В данный период правительство округа разрабатывает региональную государственную программу «Обеспечение доступным и комфортным жильем жителей Югры в 2014-2020 годах». Ее старт запланирован на 1 января 2014 года. В новом документе будет предусмотрен целый комплекс механизмов по формированию рынка доступного жилья для жителей Югры. На его реализацию планируется направить значительные средства из бюджета округа [8].

В последние годы на рынке жилья предложение стимулировалось через меры государственной поддержки. Главная задача нового механизма - структурировать рынок жилой недвижимости и наладить баланс между спросом и предложением. Спланировать не только адресную господдержку жителей округа, но и дать четкий импульс для развития строительной сферы.

В конечном итоге основная цель - обеспечить граждан возможностью приобретать жильё по доступной цене. В новой программе будут сохранены как старые механизмы, так и появятся новые.

Новый подход с 1 января 2014 года стартует в области обеспечения мерами государственной поддержки по улучшению жилищных условий отдельных категорий граждан. Одна из инноваций программы - это период проживания гражданина в Югре. Участник новой программы должен будет проживать в автономном округе не менее 15 лет.

Определены льготные категории граждан новой жилищной программы. Это молодые семьи в соответствии с федеральной целевой программой «Жилище»; молодые учителя; молодые ученые; «очередники» (это те семьи, которые стоят в очереди на жилье по социальному найму); граждане из числа коренных малочисленных народов Севера; дольщики, пострадавшие от действий или бездействия застройщиков. В программе также предусмотрены мероприятия по предоставлению жилых помещений ветеранам Великой Отечественной войны по договорам социального найма, либо единовременной денежной выплаты.

Вступить в программу компенсации процентной ставки по ипотеке теперь станет проще. Отпадет необходимость подтверждать строгое соответствие какой-либо льготной категории, как было в прежних условиях. Ей сможет воспользоваться любой нуждающийся в жилье югорчанин. При этом утвержден новый срок компенсации процентной ставки - 10 лет, максимальная сумма компенсации по ипотечному кредиту осталась прежней - 2 млн. рублей, процентные ставки для новостройки - 6 %, для вторичного жилья 3,2 %. При этом размер компенсации в период действия договора будет снижаться на

одну десятую ежегодно, согласно целевому федеральному показателю понижения процентных банковских ставок к уровню инфляции.

Накопительная ипотека - новый дополнительный инструмент улучшения жилищных условий граждан, проживающих в Югре. Механизм поможет семьям с невысокими доходами решить свой квартирный вопрос. Особенно тем, кому сложно накопить на первоначальный взнос при покупке жилья и кто не готов переплачивать за дорогой банковский кредит.

Предполагается, что в ней в течение семи лет примут участие 29 тыс. человек, которые приобретут почти 4,9 тыс. квартир.

«Эта альтернатива классической модели, наиболее популярна она в Европе. В Германии порядка 70 % жилищных кредитов выдаются через накопительные механизмы. Также порядка 45 % населения Чехии последние 10 лет участвуют в накопительной ипотеке. Эта же модель распространена в Словакии, Австрии, Венгрии, Румынии. Есть программы в Китае, Франции, США, но они не так развиты», - рассказывает директор «Ипотечного агентства Юг-ры» Евгений Чепель, который недавно презентовал новый проект строителям округа. В данный момент проект подпрограммы проходит согласование в правительстве округа.

Механизм накопительной ипотеки состоит из двух этапов. Первый - это накопление первоначального взноса, по срокам это примерно от трех до шести лет. Второй - покупка квартиры через получение льготного жилищного кредита. «Этот механизм более доступен, чем классическая ипотека, - уверяет Е. Чепель. - Во-первых, займы выдаются по ставкам ниже рыночных, во-вторых - на этапе накопления вкладчики получают премию от государства в виде начисления на сбережения. То есть фактически это социальная выплата, субсидия на моменте накопления таких вкладов». Этот механизм, по его словам, позволит решить основную проблему для людей, имеющих средний уровень доходов - проблемы первого взноса. Если сейчас структура приобретения жилья выглядит так: 10-20 % - собственные средства и от 80-85 % - это кредиты с компенсацией процентной ставки и без, то в новой модели это будет так: 40 % - собственные средства, 40 % - льготный кредит и 20 % - коммерческий кредит с компенсацией процентной ставки.

Участник программы может копить от 1 года до 6 лет и по окончанию срока накоплений не только получить премию из окружного бюджета в размере до 450 000 рублей (при сроке накопления от 3-х лет и выше), но и жилищный кредит по ставке значительно ниже рыночной. Выплаты семьи в месяц в период накоплений составят от 6 250 рублей.

В течение срока действия договора накопительного вклада ежемесячно округ будет формировать бюджетные обязательства по предоставлению социальной выплаты. Ее размер - 50 процентов от суммы внесенных гражданином на вклад денежных средств за календарный месяц в соответствии с договором вклада, но социальная выплата не может превышать в месяц не

свыше предельного размера социальной выплаты за календарный месяц, равной 12 500 рублей.

Новая форма господдержки семей ХМАО - Югры при покупке жилья была одобрена властями региона в октябре 2013 года. Сегодня механизм накопительной ипотеки проходит финальную фазу перед запуском на территории округа. По условиям программы, накопив определенную сумму в банке, участники получат социальную премию от округа - до 450 тысяч рублей. С января следующего года Ипотечное агентство Югры готово принимать документы для участия в накопительной ипотеке и формировать единый список претендентов на этот вид господдержки. Два крупнейших финансовых института разрабатывают специальные продукты накопительной ипотеки для жителей округа.

Действующие в Югре программы жилищной поддержки и социального обслуживания уникальны для России, понятно, что они привлекают как внутренних, так и внешних мигрантов. В соответствии с этим воспользоваться государственной поддержкой по ряду мероприятий программы смогут семьи, прожившие в Югре длительное время.

В 2013 году округ приступил также к пилотной реализации формирования фонда арендного жилья. Инвестором и владельцем для первых пилотных домов выступит Ипотечное агентство Югры. Застройщиком выступает окружной фонд развития жилищного строительства «Жилище». Первый арендный дом в Нефтеюганске планируют ввести в эксплуатацию в следующем году. В ближайшие два года в Сургуте и Ханты-Мансийске планируется заселить еще около 500 арендных квартир. Если проект успешно пройдет тестирование, то округ до 2020 года планирует ввести в эксплуатацию не менее 250 тысяч квадратных метров арендного жилья. Этому будет способствовать и специальный стимулирующий налоговый режим для арендных домов.

Развитие ипотечного кредитования оказывает положительное влияние на преодоление социальной нестабильности.

Ипотека влияет на проблему занятости (дополнительные рабочие места в строительстве и других отраслях) и помогает удовлетворить потребность населения в жилье.

Огромное значение ипотека имеет и для повышения стабильности и эффективности функционирования банковской системы страны. Обеспеченные кредиты более безопасны для банков, так как при невозврате кредита банк реализует залог и возвращает свои средства.

Конечно, цены на жилье в Ханты-Мансийском автономном округе остаются высокими и продолжают расти. В такой ситуации жилищные программы являются практически единственной возможностью приобрести доступное жилье. Новая программа ориентирована на потребности граждан и учитывают те проблемы, которые возникали с действующей программой. Поддержка должна быть адресной и рациональной.

В бюджете в достаточном количестве заложены средства для мер компенсации процентной ставки югорчанам. В том числе для исполнения обязательств, как перед теми семьями, которые давно вступили в программу, так и для тех, кто только задумывается над покупкой жилья с этой формой господдержки.

Первоначально жилищная субсидия задумывалась как социальная мера поддержки для югорчан. При этом она была направлена на снижение нагрузки на семейный бюджет при ежемесячной выплате ипотечного кредита за жильё - банковские ставки, согласитесь, немаленькие. Нужно не забывать, что почти у каждой семьи-участницы целевой программы совокупный доход находится в границах от 25 до 50 тысяч рублей в месяц. Поэтому популярность жилищной программы в последние годы неуклонно росла. И вряд ли этот рост снизиться, так как поддержка будет оказана, но теперь по новой государственной программе «Обеспечение доступным и комфортным жильем жителей Ханты-Мансийского автономного округа - Югры в 2014-2020 годах».

И всё же, хотелось бы отметить, что Ханты-Мансийский автономный округ - Югра занял в рейтинге регионов по доступности покупки жилья по ипотеке, рассчитываемому Рейтинговым агентством «РИА Рейтинг», четвертое место. Это свидетельствует о наличии хорошей возможности у жителей округа улучшить свои жилищные условия, используя кредитные ресурсы. А программа по поддержке населения ХМАО - Югры в улучшении жилищных условий.

Список литературы:

1. Жилищный Кодекс Российской Федерации.

2. Федеральный закон от 16.07.1998 г. № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)».

3. Постановление Правительства ХМАО - Югры от 9 октября 2013 г. N 408-п «О государственной программе Ханты-Мансийского автономного округа - Югры «Обеспечение доступным и комфортным жильем жителей Ханты-Мансийского автономного округа - Югры в 2014-2020 годах».

4. Каменецкий М.И., Донцова Л.В., Печатникова С.М. Ипотечное кредитование на рынке жилья. - М.: Издательство «Дело и сервис», 2006.

5. Расплата за рост // Российская бизнес-газета. - 21.05.13.

6. Конов В.Н. Ипотечное кредитование покупки жилья как механизм формирования финансовых ресурсов предприятий жилищно-строительного комплекса: дисс. ... канд. экон. наук.

7. Филлипова Е.С. Ипотечное жилищное кредитование в условиях реформы законодательства в России: автореф. дисс. ... канд. юрид. наук: 12.00.03 / Моск. акад. экон. и права.

8. ОАО «Ипотечное агентство Югры» [Электронный ресурс]. - Режим доступа: httрs://www.iроtеkаugrа.ru.