Призрак ипотеки

Ипотека стала одной из первых жертв финансового кризиса в России — буквально за два месяца рынок ипотеки изменился кардинально: количество игроков резко уменьшилось, требования к заемщикам ужесточились. Более того, банки уже начали пересматривать условия по ранее выданным ипотечным кредитам.

Ипотечная инфляция

Ошибочно полагать, что кризис на российском рынке ипотеки наступил в сентябре, когда рухнули фондовые рынки. Первые признаки надвигающихся проблем появились еще в 2007 году после известия об обвале американского рынка ипотеки. Российские финансисты сразу же заговорили о возможном сокращении ипотечного кредитования и в нашей стране: многие отечественные банки активно прибегали к зарубежным заимствованиям, а теперь свободных средств у западных банков стало меньше, и их стоимость заметно возросла. А в 2008 году АИЖК объявило партнерам об ужесточении требований (с.15 — в частности, выкуп кредитов по ставкам ниже среднерыночных, с дисконтом). Реакция на новые правила АИЖК последовала сразу — некоторые региональные банки отказались от партнерства с федеральным оператором («Северная казна»), некоторые (например, екатеринбургский СКБ-банк) — сократили объемы выдачи кредитов по стандартам АИЖК.

Далее волна повышения ставок и ужесточения требований к заемщикам и залогу коснулась самых крупных участников рынка ипотеки. Удорожание рублевых ресурсов на фоне повышения ставок денежного рынка вынудило банки пересматривать ставки по кредитам, особенно — по долгосрочным. С нарастанием финансового кризиса банки стали переоценивать свои риски, а также в условиях недостаточной ликвидности сворачивать некоторые программы. «В связи с ситуацией на финансовых рынках кредитная политика банка по ипотечному кредитованию становится немного более консервативной. Отменяются программы с минимальным первоначальным взносом, не принимаются в качестве созаемщиков лица, не являющиеся сособственниками приобретаемой недвижимости», — говорил тогда руководитель блока «Ипотечное кредитование» Альфа-Банка Илья Зибарев. А в середине октября руководство Альфа-Банка для минимизации издержек и вовсе закрыло центры ипотечного кредитования в регионах, в том числе и в Екатеринбурге. Дважды в октябре о повышении ставок объявлял банк ВТБ24. С 4 октября ставки в рублях были повышены на 0,7%, в иностранной валюте — на 0,4%. Таким образом, по кредитам на приобретение готовой жилой недвижимости процентные ставки составили от 10,10% до 12,85% в валюте и от 12,90% до 14, 40% в рублях. По нецелевым кредитам под залог квартиры ставки варьируются от 12,60% до 15,10 % по валютным кредитам и от 16,45% до 17,70% в рублях. С 20 октября ставки в рублях и валюте повышаются еще на 0,7% и 1% соответственно. Кроме того, в банке действует временный мораторий на прием заявлений по кредитам на приобретение строящегося жилья, улучшение жилищных условий и рефинансирование. Отреагировал на изменения и еще один крупнейший участник рынка ипотеки — Сбербанк. В октябре по жилищным кредитам ставки в банке изменились в среднем на 0,75-2,25% в рублях и 0,25-1,75% в валюте. Рост процентных ставок представители Сбербанка объяснили значительным увеличением стоимости денежных ресурсов на рынке. О полном прекращении работы с ипотекой заявил московский «Хоум Кредит энд Финанс банк», а большинство региональных банков приостановили программы кредитования жилья.

В итоге, по данным кредитных брокеров, в Екатеринбурге из 60 банков, работавших на ипотечном рынке до осени нынешнего года, осталось не более 10. Строящееся жилье сейчас не кредитует ни один банк, фактически не выдаются и кредиты без первоначального взноса. Но даже согласие банка на выдачу средств еще не дает гарантии того, что заемщик эти средства получит.

В самих банках не скрывают, что ужесточились и требования к заемщику. Приобретение жилья в кредит становится практически невозможно для тех, чей доход не подтвержден по форме 2НДФЛ. В некоторых банках появились и негласные «запреты на профессию». Например, непросто будет получить кредит тем заемщикам, чья работа связана с риском (например, силовикам, военным, спасателям). Проблемы могут возникнуть и у спортсменов, ювелиров, представителей игорного бизнеса, начинающих предпринимателей, юристов и журналистов. Однако в банках этого не признают, подчеркивая, что к оценке заемщика банки «подходят комплексно». «Нас интересует не только профессия клиента, но и его семейное положение, часто ли он меняет работу, местожительство, его образование, и даже для нас немаловажно как он выглядит, как говорит», — отмечает начальник управления по работе с частными клиентами екатеринбургского филиала Банка Сосьете Женераль Восток Сергей Козлов. «К оценке заемщика мы всегда подходили и подходим индивидуально. Безусловно, мы не можем не учитывать общероссийские тенденции. Например, сейчас особенно прослеживаются сокращения штата в финансовом секторе. И к заемщику, который работает в инвестиционном блоке, либо в банке, мы уже более пристально присматриваемся. Ведь если он не имеет большого опыта работы, а заявляет довольно солидную зарплату — это уже настораживает», — говорит руководитель кредитно-кассового офиса Городского ипотечного банка в Екатеринбурге Станислав Дехтулинский.

Крайние меры

Однако рост ставок и ужесточение требований стали не самым неприятным сюрпризом для банковских клиентов. Рынок всколыхнуло сообщение, что московский Росевробанк обратился к заемщикам с просьбой досрочно погасить часть задолженности по ипотечным кредитам, ссылаясь на скорый обвал рынка недвижимости и снижение стоимости залога. И хотя этот банк не представлен в Екатеринбурге, заместитель председателя Уральского банковского союза (УБС) Евгений Болотин поспешил объяснить, что Росевробанк лишь попросил заемщиков о досрочном погашении 30% задолженности, и ни о каких требованиях речь не шла. Господин Болотин отметил, что для некоторых клиентов это может быть даже плюсом, так как в случае существенного снижения стоимости жилья банк обяжет погасить уже весь кредит полностью, а сделать это может быть проблематично. По словам зампреда УБС, выступить с таким требованием кредитная организация может только в том случае, если это предусмотрено договором. Скорее всего, на экстренные меры — досрочный отзыв кредитов — банки пойдут только в том случае, если кризис ликвидности затянется, поэтому уже состоявшимся заемщикам беспокоиться рано.

Впрочем, тревожные звоночки на рынке уже раздаются. Банки начали уведомлять заемщиков о повышении ставок по уже выданным кредитам. Так, с таким обращением уже выступил СКБ-банк (Екатеринбург). Теперь кредиты, выданные банком ранее, будут стоить 16,75% годовых, что на 2,56-3% выше прежнего уровня. Готовит подобное обращение к заемщикам и пермский Камабанк. Менять процентные ставки банки вправе, если соответствующий пункт внесен в договор. Поэтому сейчас многие банки срочно вносят изменения в типовые документы. В частности, возможность пересмотра ставок теперь будет и в договоре ВТБ24. «В нашем кредитном договоре пункта о том, что банк может в одностороннем порядке повышать ставку, нет. Однако банк может предложить заемщику заключить допсоглашение об изменении процентной ставки», — говорят в екатеринбургском филиале банка Сосьете Женераль Восток. Такую же схему работы предлагает и Городской ипотечный банк.

Изменения на ипотечном рынке уже почувствовали риэлторы и кредитные брокеры. По данным Фосборн Хоум, положительное решение сейчас получает лишь каждый второй претендент на кредит. Эксперты прогнозируют, что резкое снижение объемов жилищного кредитования существенно скажется на рынке недвижимости. По словам директора уральского филиала инвестиционно-финансовой группы «Аккорд-Инвест» Константина Селянина, прежде в Екатеринбурге в кредит покупалось 40-60% квартир (по другим данным — до 70%). С ограничением доступа к заемным средствам спрос на жилье заметно снизится, это станет одним из факторов падения цен на недвижимость, которые, предполагает господин Селянин, уже к весне будущего года опустятся на 15-20%.

Впрочем, банковское сообщество сохраняет оптимизм. «Экономика развивается циклично, и после кризиса обязательно будет новый виток развития. Ипотечное кредитование вернется к своим прежним объемам, а клиентам вновь предложат хорошие процентные ставки — по крайней мере, такие же, что были до кризиса», — уверен господин Болотин. Другое дело, что границ у кризиса пока не видно, и сколько времени пройдет, прежде, чем ситуация улучшится, финансисты прогнозировать не берутся.

Александра Ефимова, Элла Бидилеева, Анна Моторина