Пайщиков выводят на улицу

Падение ставок по депозитам побуждает управляющие компании предлагать розничным инвесторам закрытые паевые инвестиционные фонды (ЗПИФ), активами которых выступает арендная недвижимость. По оценке экспертов, доходность таких инвестиций может составлять 7–13% годовых, при этом многое зависит от способности управляющих заключить арендный контракт в пользу пайщиков.

Управляющая компания «Альфа-Капитал» объявила о запуске совместно с X5 Retail Group и Альфа-банком розничного ЗПИФ недвижимости «Альфа-Капитал Арендный поток». Фонд позволит инвестировать в объекты стрит-ритейла — коммерческую недвижимость небольших площадей, обеспеченную долгосрочными договорами аренды с торговой сетью «Пятерочка» в Москве и Санкт-Петербурге. Минимальный порог входа составляет 300 тыс. руб., по паям предусмотрена ежемесячная выплата дохода. В настоящее время идет формирование фонда, а с 23 марта в рамках допэмиссии паи будут доступны во всех отделениях Альфа-банка, а также в личном кабинете и мобильном приложении банка и управляющей компании. В рамках допэмиссии в компании планируют привлечь более 1 млрд руб., а общее количество клиентов может составить 0,5–1 тыс. человек.

ЗПИФы, ориентированные на стрит-ритейл, уже существуют. «Однако они были доступны квалифицированным инвесторам институционального уровня»,— отмечает директор департамента недвижимости ИГ «Тринфико» Микаэл Казарян. Рентные фонды недвижимости для неквалифицированных инвесторов ориентированы на стрит-ритейл, редкий продукт, и, как правило, рассчитаны на ограниченную группу инвесторов. Такие фонды есть в линейке «КСП Капитал Управление активами», количество пайщиков в них не превышает нескольких десятков. «Это можно назвать клубной историей — паи ЗПИФов, ориентированных на инвестиции в небольшие объекты стрит-ритейла, продаются узкому кругу инвесторов»,— подтверждает заместитель гендиректора «КСП Капитал УА» Вячеслав Исмайлов.

Как отмечают участники рынка, наличие лояльного арендатора с определенными обязательствами по отношению к управляющей компании может стать преимуществом. «Ставки аренды в стрит-ритейле имеют высокую волатильность и широкий коридор в зависимости от конкретных потребностей арендатора. Как результат, замена арендатора может оказать значительное влияние на доходность объекта, что делает менее прогнозируемым результат инвестирования»,— отмечает главный исполнительный директор «ВТБ Капитал Инвестиции» Владимир Потапов. «Для инвестора помещения стрит-ритейла с моноарендатором — понятная история, и возможность стать ее участником с капиталом 300 тыс. руб. выглядит привлекательно»,— отмечает директор по бизнесу «Сбербанк Управление активами» Екатерина Черных.

Вместе с тем инвесторам стоит обратить внимание, что при такого рода внутригрупповых сделках может возникнуть повод для конфликта интересов, отмечает управляющий директор Accent Capital Андрей Богданов. «От того, насколько управляющая компания сможет заключить арендный контракт в пользу пайщиков, будет зависеть успешность проекта и дальнейшее его развитие»,— отмечает Екатерина Черных. По оценке Вячеслава Исмайлова, если инвестиции в жилую недвижимость через ЗПИФ имеют на сегодня доходность около 4% годовых, то ЗПИФ с магазином экономкласса даст от 7–13% чистой годовой доходности.

Участники рынка не исключают возможность запуска собственных розничных фондов недвижимости, ориентированных на объекты стрит-ритейла. «Сейчас мы фокусируемся на крупных объектах и приобретении их целиком. Но не исключаем работу с качественным объектами стрит-ритейла»,— заявила госпожа Черных. В случае наличия надежных договоренностей с крупными арендаторами на рынке стрит-ритейла, отмечает Владимир Потапов, «мы будем рассматривать возможность запуска продукта, ориентированного и на инвесторов в объекты уличной торговли».