Арендное землепользование в сельском хозяйстве

УДК 631.15.33.16 Н.Ф. Демина, С.А. Булыгина, Е.В. Есипова

АРЕНДНОЕ ЗЕМЛЕПОЛЬЗОВАНИЕ В СЕЛЬСКОМ ХОЗЯЙСТВЕ

В статье рассматриваются теоретические основы арендного землепользования в сельском хозяйстве, выделяются основные виды аренды и методы расчета арендной платы, дана оценка влияния арендного землепользования на эффективность производства в ОАО «Птицефабрика «Заря» Емельяновского района Красноярского края.

К основным элементам экономического механизма регулирования земельных отношений относятся:

- информационная база, включающая в себя: земельный кадастр, мониторинг земель, геоботаниче-ские и почвенные обследования;

- дифференцированные рентные платежи: арендная плата, земельный налог, бюджетные ассигнования и денежная компенсация;

- экономическое стимулирование рационального использования земель, отражающее: ценовой механизм, кредитно-финансовый механизм, планирование и прогноз, коммерческий расчет;

- экономическая ответственность за изъятие сельскохозяйственных угодий, за снижение плодородия почв и эффективности использования земли.

Экономический механизм регулирования земельных отношений представлен на рисунке.

Приведенный механизм регулирования земельных отношений находится в стадии совершенствования, что и обусловило дальнейшее исследование.

Элементы экономического механизма регулирования земельных отношений

Арендные отношения являются одной из самых эффективных форм использования земли в России. При этом из-за отсутствия развитого земельного рынка арендные отношения становятся главным инструментом перераспределения земли к эффективно хозяйствующим товаропроизводителям, бережного и рационального ее использования.

Арендные отношения регулируются посредством земельного законодательства и экономического механизма. Законодательная деятельность в области земельных отношений несовершенна и порождает множество проблем в правоприменительной практике. Неотработанность нормативно-правовой документации, высокие проценты по кредитованию обусловили значимость проблемы арендного землепользования.

Одним из недостатков арендного землепользования является отсутствие необходимой и достаточной кадастровой информации для установления дифференцированных рентных платежей в форме арендной платы в целях экономического стимулирования повышения эффективности использования земель. Это сопряжено с рядом нерешенных проблем организационно-экономического характера.

В настоящее время в Российской Федерации не используется 40 млн га сельскохозяйственных земель, из них 2,5 млн га в Красноярском крае. Однако ряд предприятий нуждается в дополнительных землях для производства кормов. К таким предприятиям относятся ОАО «Птицефабрика «Заря» Емельяновского района, ООО «Птицефабрика «Сибирская губерния» Березовского района, ОАО Племенной завод «Шуваев-ский» Емельяновского района, сельскохозяйственный кооператив «Зыковский» и др.

Несомненно, администрация любого района не может сама организовать на этих землях сельскохозяйственное производство. Поэтому необходимо вовлечение неиспользуемых земель в сельскохозяйственный оборот и предоставление их в пользование на праве аренды. В качестве основных арендаторов выступят сельскохозяйственные предприятия (85-90%), крестьянские фермерские хозяйства (10-12%), прочие пользователи сельскохозяйственных земель (до 3%).

Кроме государственных земель существенным источником для аренды являются паевые участки пенсионеров, работников социальной сферы и других физических лиц, получивших земельные доли в результате реформы, но не способных (или не желающих) обрабатывать их. Чтобы эти земли не пустовали, собственники отдают их в аренду. Здесь основными арендаторами также выступают крупные сельскохозяйственные предприятия и фермерские хозяйства. Как правило, землю передают в аренду хозяйству, где собственники получили свои земельные доли.

Также в аренду могут сдаваться земельные участки крупных сельскохозяйственных предприятий. Причин сдачи в аренду в данном случае несколько: нехватка сельхозмашин для обработки всех своих земель, отдаленность какого-либо участка от основного массива земель, желание привлечь инвесторов и др. По таким причинам сельхозпредприятия сдают свои участки на так называемую внешнюю аренду. Основными арендаторами здесь выступают сельскохозяйственные предприятия, местные фермеры и предприниматели.

При аренде сельскохозяйственных земель, независимо от того, кто является арендодателем, а кто -арендатором, имеются несколько принципиальных позиций, которые должны найти отражение во взаимоотношениях сторон и быть зафиксированы в условиях арендного договора.

1. Основной ее целью должно стать производство сельскохозяйственной продукции, то есть аренда не должна вывести участки из сельскохозяйственного оборота. Это не исключает возможности для арендатора заниматься побочной деятельностью на арендованных участках.

2. Условия аренды должны быть выгодны обеим сторонам. Долговременные интересы сторон требуют сбалансированности, согласованности условий аренды. Во многом это зависит от ее сроков, которые будут различаться с учетом природно-климатических условий региона, специализации хозяйства, конечных целей производства, конъюнктуры рынка и ряда других факторов.

3. Аренда земли, как минимум, должна сохранять ее плодородие. Учитывая общественную значимость и уникальность сельскохозяйственных земель, ухудшение их свойств, выбывание из оборота недопустимо независимо от того, кто является собственником или пользователем данного участка. Поэтому в арендном договоре должны быть предусмотрены не только меры ответственности за ухудшение плодородия, но также стимулы за его повышение.

4. Когда в разрешенных законом случаях собственник земли решает продавать свой участок, арендатору должно быть предоставлено право первого покупателя.

5. Вмешательство третьей стороны во взаимоотношения арендодателя и арендатора недопустимо, кроме случаев нерационального использования участка, способного привести к его выбытию из сельскохозяйственного оборота. Тогда соответствующие государственные органы должны поправить положение дел, вплоть до лишения сторон права собственности и аренды.

В настоящее время арендная форма землепользования имеет широкое распространение в России и с совершенствованием земельного законодательства в последние годы есть все основания полагать, что этот процесс еще более разовьется.

Вместе с тем существует целый ряд проблем, которые необходимо разрешить, чтобы аренда действительно стала эффективно функционирующей формой землепользования.

Одной из наиболее важных проблем является определение размера арендной платы за землю. Данная проблема может решаться по-разному, в зависимости от того, кто является собственником участка.

Государство, в отличие от других собственников сельскохозяйственных земель, имеет возможность удерживать от арендаторов всевозможные налоги. Поэтому арендная плата за свои земли для государства никогда не может стать основным источником финансирования его затрат.

Цель государства при передаче в аренду своих земель заключается не столько в получении максимального дохода, сколько в содействии развитию сельскохозяйственного производства, рациональному использованию земельных ресурсов страны. Для частных собственников передача своих участков в аренду является чисто экономической операцией. Эти обстоятельства говорят о том, что плата за отданные в аренду участки для государства окажется меньше, чем при тех же условиях доход частных земельных собственников. Исходя из вышеизложенного, можно сделать вывод, что плата за аренду государственных земель сельскохозяйственного назначения не должна превышать утвержденного налога на землю. При этом часть средств государство должно направлять на работы по восстановлению плодородия земель и контроль за их использованием.

Что же касается платы при аренде земель частных собственников, то она будет зависеть от ряда факторов:

- соотношения спроса и предложения на участки, предназначенные для аренды;

- рентообразующих факторов участка (плодородие, коммуникации, местоположение и др.);

- средней нормы прибыли на вложенный капитал или банковского процента на ссуду;

- ряда других объективных и субъективных факторов.

В соответствии с существующим законодательством, арендная плата устанавливается в арендном договоре, которая в конечном итоге проявляется как договорная цена. При стабильной экономической ситуации она будет приближаться к сумме, которую арендодатель смог бы получать ежегодно при хранении в коммерческих банках капитала, равного стоимости данного участка.

При установлении арендной платы особое значение имеет выбор метода определения размера платы за арендуемые земельные участки. В настоящее время разработаны различные методы определения размера арендной платы: в отдельных случаях за базу ее исчисления принимается земельный налог, который корректируется с помощью различного рода поправочных коэффициентов, учитывающих вид деятельности арендатора, уровень доходности. При исчислении арендной платы необходимо иметь в виду, что в ее размер следует включать не только земельный налог, но и процент на капитал, вложенный ранее в данный земельный участок с целью его улучшения.

Методы определения арендной платы: нормативный метод; метод рыночных арендных ставок; метод затрат собственника земли; метод чистого дохода арендатора; долевая аренда; контрактная аренда.

Нормативный метод расчета арендной платы. Уровень арендной платы определяется как процент от нормативной стоимости земли, который может изменяться в широких пределах. Это дает возможность корректировать арендную плату в сторону уменьшения или увеличения, учитывая платежеспособность арендатора.

Метод рыночных арендных ставок. Арендная плата устанавливается на основе совокупного спроса на ту или иную сельскохозяйственную культуру и предложение земли. Рост спроса на сельскохозяйственную продукцию, как правило, должен стимулировать рост арендных ставок на землю. Метод приемлем при передаче в аренду земель из фонда перераспределения под высокодоходные сельскохозяйственные культуры: подсолнечник, овощные и прочие.

Метод не приемлем в случае убыточности и низкой платежеспособности арендаторов.

Метод затрат собственника земли. По этому методу подсчитываются затраты собственника на 1 га земли, которые он заинтересован возместить. Они состоят из процента доходов на инвестиции, вложенные в землю, обязательных налогов и страховых платежей, а также затрат на амортизацию и капитальный ремонт. Сумма затрат в расчете на 1 га составляет величину арендной платы.

Метод чистого дохода арендатора. Основан на принципе, что после выплаты арендной платы чистый доход арендатора должен позволить ему покрыть свои затраты и получить прибыль за труд и управление участком.

Первым шагом в подсчете по этому методу является составление расходов. Далее определяется вероятная цена на продукцию. После чего можно рассчитать арендную плату, которая составит разницу между валовой выручкой за продажу продукции и затратами на ее производство.

Долевая аренда. Предусматривает совместное участие собственника земли и арендатора в производстве сельскохозяйственной продукции.

Соотношение затрат обеих сторон определяет долю прибыли или урожая, которую арендатор выплачивает в виде арендной платы.

Контрактная аренда. Величина и порядок расчета арендной платы зависит от конкретных договоренностей между арендодателем и арендатором. Предметом договоренностей может быть любая сторона хозяйственной деятельности: сбыт, ассортимент продукции, цены, капиталовложения, распределение прибыли и др.

Арендодатель и арендатор договариваются о намерениях сторон по распределению прибыли от хозяйствования на арендуемой земельной площади. В первую очередь речь идет о планах арендатора. В случае, если арендатор предполагает инвестировать часть прибыли по одному или нескольким из указанных выше направлений, планируемая сумма прибыли остается в его распоряжении. Другая, оставшаяся часть прибыли, поступает в распоряжение арендодателя как арендная плата. Пропорции распределения частей прибыли могут быть различными.

В сельском хозяйстве применяются различные варианты арендной платы: в виде фиксированных сумм; в виде фиксированного объема продукции в натуре и др.

Размер данной арендной платы можно определить по формуле

АП = Сб х Пу х Кис,

где Сб - базовый размер арендной платы за гектар в год, устанавливается в рублях в зависимости от кадастровой стоимости одного гектара сельхозугодий и вида предоставленных сельскохозяйственных угодий;

Пу - площадь земельного участка для расчета арендной платы определяется в соответствии с кадастровым планом земельного участка;

Кис - коэффициент использования земельного участка в зависимости от выращиваемой сельскохозяйственной культуры: зерновые - 1,0; овощные - 1,25; бахчевые - 1,5; картофель - 1,25; многолетние травы - 1,0; другие - 1,1.

Дальнейшее исследование посвящено проблеме арендного землепользования в ОАО «Птицефабрика «Заря» Емельяновского района Красноярского края.

Птицефабрика «Заря» специализируется на яично-мясном направлении. Большую долю в структуре товарной продукции занимает производство яиц (85,7%). По размерам предприятие относится к средним птицеводческим хозяйствам (табл. 1).

Таблица 1

Размеры производства ОАО «Птицефабрика «Заря»

Показатель 2004 г. 2005 г. 2006 г. Темп прироста, %

Валовое производство в оценке по себестоимости, тыс. руб. - всего 225679 240304 227105 0,6

В т.ч.: растениеводство 10789 24838 17625 63,4

животноводство 214890 215466 209480 -2,5

Товарная продукция в действующих ценах реализации, тыс. руб. 196652 246520 254512 29,4

Среднегодовая стоимость основных производственных фондов сельскохозяйственного назначения, тыс. руб. 281297 286093.5 288685.5 2,6

Всего сельскохозяйственных угодий, га 3049 3004 3004 -1,5

из них пашня 3000 3000 3000 -

Всего энергетических мощностей, л.с. 34858 33428 37108 6,5

Количество электроэнергии, израсходованной на производственные нужды, тыс. кВт* ч 8234 8175 9307 13,0

Среднегодовая численность работников, чел. - всего: 724 655 605 -16,4

В т.ч. - занятых в сельскохозяйственном производстве 537 543 500 -6,9

Поголовье, гол. - всего 742000 812533 745495 0,5

Современное состояние производства птицефабрики «Заря» характеризуется сокращением поголовья птицы, снижением валовой продукции на 13,2 млн руб., из-за отсутствия обеспеченности кормами и их дороговизны, что и привело к увеличению затрат (табл. 2). Большую долю в себестоимости продукции занимают корма (72,8%), из них собственного производства - всего 13%. Производство мяса абсолютно нерентабельно.

Таблица 2

Экономическая оценка эффективности производства в ОАО «Птицефабрика «Заря»

Показатель 2004 г. 2005 г. 2006 г.

Поголовье птицы - Всего, гол. 742000 812533 745495

В т.ч.: кур-несушек 475000 512519 501812

молодняка 267000 300014 243683

Яйценоскость, шт. 269 303 308

Среднесуточный прирост, г 10,59 8,85 11,28

Валовое производство:

яйца, тыс. шт. 127787 155570 154906

прирост, ц 10328 9690 10039

Себестоимость, тыс. руб. - всего 208381 207556 204867

В т.ч.: яйца 159919 159558 146827

прироста живой массы 48462 47998 58040

Себестоимость единицы продукции, руб.:

яйца, тыс. шт. 1251,45 1025,63 947,85

прироста, ц 4692,29 4953,35 5781,45

Трудоемкость, чел. ч:

1 тыс. шт. яиц 1,64 2,31 2,48

1 ц прироста 11,33 11,14 7,77

Процент кормов в себестоимости, %:

яйца 68,8 71,3 72,8

прироста 60,4 58,9 46,8

из них собственного производства:

яйца 18,1 17,1 13,0

прироста 24,9 24,5 33,8

Средняя цена реализации, руб.:

яйца, тыс. шт. 1342,67 1371,69 1388,64

мяса, кг 23,68 28,19 27,96

Прибыль (убыток) от реализации, тыс. руб.:

яйца 5284 48516 61730

мяса -15772 -20890 -19095

Уровень рентабельности, %:

яйца 3,2 31,4 45,0

мяса -44,4 -46,4 -47,4

В связи с этим предлагается увеличить размер производства собственных растительных кормов, для этого необходимо взять в аренду дополнительно 500 га земли.

Площадь сельскохозяйственных угодий на предприятии составляет 4000 га, из них 1000 га находятся в аренде. Из всех сельскохозяйственных культур, районированных в крае, возделывается только пшеница. Урожайность с 1 га земли составляет 21,5 ц. Валовое производство зерна сократилось на 794 т. Урожайность зерновых снизилась на 6 ц с 1 га. Затраты на производство 1 ц зерна возросли на 103,87 руб. (табл. 3).

Предприятию для производства 150 млн яиц и 895 т мяса требуется 27320 т к. ед., из них: 21030 т -концентрированные корма, 5200 т - корма растительного происхождения, 1260 т - корма животного происхождения, 2700 т - минеральные корма, 340 т - витамины и аминокислоты. Себестоимость кормов составит 155,40 млн руб., из них 46 млн руб. - корма растительного происхождения, 53,5 млн руб. - концентрированные корма.

Таблица 3

Экономическая эффективность использования земельных ресурсов в ОАО «Птицефабрика «Заря»

Показатель 2004 г. 2005 г. 2006 г. Отклонение (+,-) 2006 г. к 2004 г.

Площадь сельскохозяйственных угодий, га 3049 3004 3004 -45

из них: пашни (уборочная площадь) 3000 4200 4000 +1000

Выход валовой продукции, ц 82674 94061 86120 +3446

Себестоимость зерна, тыс. руб. 10789 23985 17625 +6836

Себестоимость 1 ц зерна, руб. 145,13 255,0 249,0 +103,87

Урожайность, ц с 1 га 27,6 22,4 21,5 -6,1

Выход продукции на 100 га пашни: зерна, ц 2755,8 2239,5 2153,0 -602,8

яиц, тыс. шт. 4259,6 3704,0 3872,6 -387

мяса птицы, ц 344,3 230,7 251,0 -93,3

Землеотдача, тыс. руб / 100 га 359,63 591,38 440,60 +80,97

Сумма валовой прибыли (убытка) на 100 га сельскохозяйственных угодий, тыс. руб. -25,08 79,12 129,07 +154,15

Сумма чистой прибыли (убытка) на 100 га сельскохозяйственных угодий, тыс. руб. -152,54 36,78 -9,49 +143,05

Окупаемость затрат, %: растениеводство 84,6 79,3 59,5 -25,1

всего по предприятию 73,2 64,9 60,7 -12,5

Снизить себестоимость покупных кормов возможно за счет укрепления собственной кормовой базы и увеличения производства кормов. В этом случае предприятию потребуются дополнительные земли и совершенствование структуры севооборота.

Рекомендуемая структура севооборота представлена таблицей 4. При данной структуре увеличится выход валовой продукции на сумму 61,2 млн руб. (табл. 5), что позволит получить среднегодовой экономический эффект в размере 15,2 млн руб. Годовая экономия средств позволяет дополнительно приобрести в аренду 500 га земли.

Таблица 4

Рекомендуемая структура севооборота

Культура Структура, % Урожайность, ц с 1 га Площадь, га Валовая продукция, ц

1 2 3 4 5

Пар 20 800

Вико-овсяная смесь 10 150 400 60000

Горохо-овсяная смесь 10 180 400 72000

Пшеница 30 27 1200 32400

Овес 20 32 800 25600

Ячмень 10 25 400 10000

Итого 100 - 4000 -

С дополнительно арендуемых 500 га земли можно получить продукции на сумму 5,6 млн руб. (табл. 6). Полученной продукцией можно заменить часть концентрированных кормов.

Приобретение земель сельскохозяйственного назначения в аренду позволит повысить производство кормов растительного происхождения и снизить затраты на приобретение кормов у сторонних организаций на 45,6% (табл. 7). Окупаемость затрат составит 13,86 руб. на 1 руб. вложенных в землю средств. Себестоимость 1000 яиц снизится на 2 руб. 13 коп.

Таблица 5

Стоимость сельскохозяйственной продукции, тыс. руб.

Показатель Валовая продукция в физической массе, т Средняя цена реализации, руб/т Выручка от реализации, тыс. руб.

Ячмень 926 4500 4167,00

Овес 2560 3500 8960,00

Пшеница 2867 4800 13761,60

Вико-овсяная смесь 5357 2950 15803,15

Горохо-овсяная смесь 6546 2830 18525,18

Итого - - 61216,93

Таблица 6

Расчет валовой продукции и ее стоимости

Наименование культуры Площадь, га Урожайность, ц с 1 га Валовая продукция, ц к. ед. Валовая продукция в физической массе, т Выручка от реализации, тыс. руб.

Пшеница 400 27 10800 955,8 4587,40

Ячмень 100 25 2500 231,5 1041,75

Итого 500 - - - 5629,15

Таблица 7

Экономическая оценка структуры посевов

Показатель Фактические данные Проектные данные

Затраты всего, тыс. руб. 146827 146497

Затраты на корма, тыс. руб. 106850 58804

из них собственного производства 19130 66846

Процент кормов в себестоимости, %:

из них: покупных 72,8 40,2

собственного производства 13,0 45,6

Окупаемость затрат, руб/ руб. - 13,86

Себестоимость единицы продукции (яйцо), руб. 947,85 945,72

На следующем этапе исследования определяем размер арендной платы за пользование земельными участками.

АП1000 = 576,18 руб/га * 1000 га * 1,0 = 576,18 тыс. руб.

АП500 = 480,15руб/га * 500 га * 1,0 = 240,075 тыс. руб.

Арендная плата за 1500 га земли составит 816,255 тыс. руб. (576,18 тыс. руб. + 240,075 тыс. руб.), а за 1 га - 544,17 руб. (816,255 тыс. руб. : 1500 га).

Дальнейшее повышение эффективности производства ОАО «Птицефабрика «Заря» должно быть связано со снижением затрат на корма в себестоимости продукции за счет укрепления собственной кормовой базы, увеличения производства кормов и рационального использования земель.

Предложенный проект арендного землепользования целесообразен (табл. 8) и приемлем для предприятий, нуждающихся в земельных ресурсах.

Таблица 8

Влияние арендного землепользования на эффективность производства ОАО «Птицефабрика «Заря»

Показатель Фактические данные 2006 г. Проектные данные

Себестоимость валовой продукции, тыс. руб. 17625 20932

Валовая продукция в ценах реализации, тыс. руб. 33975,36 66846,08

Урожайность, ц с 1 га:

пшеница 21,5 27

ячмень - 25

овес - 32

Себестоимость 1 ц, руб.:

пшеница 249,0 210,10

ячмень - 203,80

овес - 160,35

вико-овсяная смесь - 29,68

горохо-овсяная смесь - 24,90

Процент кормов в себестоимости, %:

из них: покупных 72,8 40,2

собственного производства 13,0 45,6

Окупаемость затрат, руб/ руб. - 13,86

Себестоимость единицы продукции (яйцо), руб. 947,85 945,72

Рентабельность (яйцо), % 45,0 63,3

Литература

1. Гражданский кодекс Российской Федерации. Ч. 1, 2. - М.: Юниформ, 2006.

2. Земельный кодекс Российской Федерации. - М.: Омега-Л, 2007.- 120 с.

3. Лукьянова, А.А. Организационно-экономические основы развития земельных отношений в современных условиях / А.А. Лукьянова, Н.Ф. Демина, С.А. Булыгина; Краснояр. гос. аграр. ун-т. - Красноярск, 2004. -279 с.

4. Лукьянова А.А. Методические подходы к определению арендной платы за земли сельскохозяйственного назначения / А.А. Лукьянова, Н.Ф. Демина, С.А. Булыгина // Вестн. КрасГАУ. - Красноярск, 2006. - №

11.

5. Печенкина, В.В. Экономическое стимулирование рационального использования земли / В.В. Печенкина // Актуальные проблемы экономики, управления и права: сб. ст.: прил. к «Вестнику КрасГАУ». - Красноярск, 2003. - 198 с.

6. Рыжковский, В. Земельный вопрос в России - проблемы и перспективы / В. Рыжковский // АПК: Экономика и управление. - 2005. - № 11. - С. 78.

7. Селиванова, Л.А. Методические особенности расчета арендной платы за землю в сельском хозяйстве / Л.А. Селиванова // Экономика с.-х. и перерабатывающих предприятий. - 2003. - № 5.

---------♦'----------