«Льготная ипотека не продлится вечно»

Более 30 тыс. ипотечных кредитов на 97 млрд руб., по данным уральского ГУ Банка России, выдано в Свердловской области за первое полугодие. Уровень просроченной задолженности остается низким, при этом растет закредитованность: порядка 40% заемщиков в регионе с показателем долговой нагрузки более 80%. В связи с этим высокорисковым заемщикам в будущем может быть сложнее получить кредит на покупку жилья. Эксперты рынка недвижимости, однако, прогнозируют, что интерес к покупке жилья у уральцев не упадет, а цены продолжат показывать положительную динамику.

В отличие от новостроек на вторичном рынке наблюдается дефицит качественного предложения

Фото: Марина Молдавская, Коммерсантъ

На 1 июля задолженность по ипотечным кредитам в Свердловской области составила 474 млрд руб., темпы роста за полгода составили 24%, рассказал на пресс-конференции начальник экономического управления Уральского ГУ Банка России Алексей Кориков. По его словам, средневзвешенная ставка за первое полугодие составила 8,4% и выросла по сравнению с прошлым годом на 0,7%. За шесть месяцев текущего года выдано более 31 тыс. кредитов (рост составил 71%) на 97 млрд руб. Из них на первичном рынке было выдано 10 тыс. кредитов на 40 млрд руб. Здесь рост составил порядка 50%.

Господин Кориков отметил, что в основном спрос на первичном рынке формируют программы с господдержкой (льготная, семейная ипотека, а также для IT-специалистов). В среднем свердловчане берут кредит на 3 млн руб. на 24 года.

Уровень просроченной задолженности остается очень низким, на уровне 0,4%, но растет число закредитованных заемщиков. Так, уже порядка 40% заемщиков в регионе с показателем долговой нагрузки более 80% (долговая нагрузка рассчитывается как соотношение среднего дохода гражданина за месяц к сумме, которую он выплачивает по ипотеке). «Растет доля кредитов с низким первоначальным взносом (по итогам первого квартала, в РФ доля ипотек с первоначальным взносом до 20% около 50%.— «Ъ-Урал»), все это повышает риски. И Банк России проводит действия на снижение рисков, для того чтобы уровень задолженности сохранялся на минимальной величине. Для этого вводятся макропруденциальные надбавки, это повышенные требования к капиталу банка»,— рассказал Алексей Кориков.

Так, с 1 мая уже введены надбавки по ипотечным кредитам на строящееся жилье с первоначальным взносом до 30% и на готовое жилье со взносом 10–15% в зависимости от уровня долговой нагрузки заемщика. Но этого оказалось недостаточно, чтобы снизить риски, и поэтому с 1 октября Банк России устанавливает в отношении таких кредитов надбавки на более высоком уровне.

С 1 января 2024 года условия будут еще жестче. Как объяснил господин Кориков, в основном эти меры направлены на высокорисковых заемщиков с низким первоначальным взносом и с высокой степенью закредитованности. «Да, этим заемщикам будет сложнее получить кредит. Но вместе с тем ЦБ не запрещает банкам проводить такие сделки. В целом банки будут заинтересованы в более платежеспособных заемщиках»,— добавил он.

По словам президента Уральской палаты недвижимости (УПН) Валерии Козловой, в июле и августе происходил ажиотаж, так как покупатели старались успеть воспользоваться одобренной ставкой по ипотеке и купить квартиру до повышения ключевой ставки. Так, в июле этого года было зарегистрировано 2,5 тыс. договоров долевого участия, и это, по ее словам, максимальный показатель за текущий год. «По количеству сделок мы сегодня в хорошем соотношении, застройщики справляются с построенным объемом (число нереализованных квартир выросло до 51 тыс.— «Ъ-Урал»), регистрируются высокие показатели по продажам,— рассказала госпожа Козлова.— Безусловно, скажется на общем потоке сделок изменение ключевой ставки, но рынок достаточно быстро к этой ситуации адаптировался».

По словам регионального министра строительства Михаила Волкова, Екатеринбург на сегодня второй после Москвы город с оперативно продаваемым жильем. «Нигде так быстро жилье не продается, как в Екатеринбурге, помимо столицы. Это говорит о том, что экономическая эффективность приобретения жилья в Екатеринбурге выше, чем в других городах РФ. Выше даже, чем в Краснодарском крае. Задел, который сегодня строится, реализуется гораздо быстрее, чем в других городах РФ. Это говорит о том, что Екатеринбург в этом отношении гораздо более выгоден для того, чтобы внести средства»,— рассказал «Ъ-Урал» господин Волков.

В отличие от объемов на рынке новостроек на вторичном рынке наблюдается небольшой дефицит качественного предложения. Из-за этого за последние полгода цены выросли на 8%, а на рынке новостроек — на 1–2%. Госпожа Козлова прогнозирует, что цены продолжат расти, но без резких скачков.

«С учетом повышенного спроса к загородному жилью цена на хорошие дома и участки будет расти. Если брать востребованные районы: Центр, ВИЗ, Втузгородок, Пионерский, то вторичный рынок здесь очень живой, и потенциала для снижения стоимости 1 кв.м здесь нет. При этом в целом стареющий фонд все равно постепенно дешевеет или, когда рынок растет, то он растет не так быстро»,— прокомментировала она. Президент УПН добавила, что «вероятно, льготная ипотека не продлится вечно», но адресная поддержка останется. «По определенным прогнозам, возможно, ключевая ставка вырастет еще и это повлияет на стоимость кредита. Мы уже не так сильно боимся высоких ставок. Ситуация стабилизируется, и ставка может быть снижена, и тогда можно будет воспользоваться программами рефинансирования»,— резюмировала Валерия Козлова.