Торговля зияет пустыми нишами

Обилие проектов в области торговой недвижимости заставляет участников рынка уже несколько лет говорить о скором насыщении этого сегмента. Тем не менее эксперты указывают на то, что даже сейчас в Петербурге существует масса неохваченных девелоперами форматов. Правда, они не столь рентабельны, однако на фоне общей тенденции к увеличению сроков окупаемости проектов в скором времени и они могут получить должное внимание со стороны инвесторов.

Екатерина Марковец, директор департамента консалтинга и оценки АРИН констатирует, что рынок торговой недвижимости близок к своему насыщению. "По итогам первого полугодия 2008 года обеспеченность качественными торговыми площадями в Санкт-Петербурге составляет 744 кв. м на тысячу жителей. В 2009 году обеспеченность торговыми площадями достигнет европейских показателей (800 кв. м на тысячу человек), вследствие чего рынок дойдет до точки равновесия и стабилизации", — говорит она. По мнению специалистов АРИН, в дальнейшем начнется новая фаза развития рынка. "Ввиду усилившейся конкуренции, торговые центры с неудачной концепцией или местоположением будут вынуждены проводить реконцепцию либо репозиционирование (например, River House, 'Варшавский экспресс', 'Космополис'). Наиболее неудачные объекты будут вынуждены уйти с рынка", — предупреждает госпожа Марковец.

Другого выхода нет

В связи с насыщением рынка торговой недвижимости будет снижаться доходность торговых объектов. И по опыту это приводит к появлению большего разнообразия. Участники рынка отмечают: когда спрос превышает предложение, арендаторы арендуют все, что арендуется, поскольку покупатели будут везде. А когда рынок насыщен, то нужно продумывать концепцию по привлечению арендаторов. Поскольку в условиях жесткой конкуренции конечный покупатель становится более разборчивым, арендатор также становится более разборчивым, и они уже "не садятся где попало". Таким образом, арендаторы будут выбирать форматы торговли, наиболее востребованные покупателями. Это и приведет к появлению в России других форматов торговой недвижимости, которые здесь еще не представлены.

Виталий Малых, управляющий проектами компании "Адитум" отмечает, что сегодня в Петербурге большая часть торговых объектов представлена стандартными торгово-развлекательными комплексами. Их основное преимущество для девелопера в том, что в такие стандартные комплексы он "сажает" небольшой процент "якорей", а остальные площади сдает по достаточно высоким арендным ставкам и таким образом получает достаточно высокую доходность.

"Если говорить о неохваченных форматах, то power-центр и outlet (аутлет) в основном состоят из 'якорей', которых надо найти, и для которых арендная ставка составляет от $120 до $300 за квадрат. Оставшиеся 10 процентов — небольшие арендаторы, которые берут помещения по более высоким ставкам. И даже несмотря на то, что коэффициент полезной площади в таких комплексах может быть приближен к 0,8─0,9, все равно для девелоперов это не очень выгодно и интересно. Однако уже сейчас начинают появляться такие магазины. Например, 'Невский Колизей', который будет введен в 2009 году. Дальше разные торговые форматы будут развиваться с учетом увеличения конкуренции", — говорит господин Малых

Специалисты компании "Макромир" считают, что из не представленных в Петербурге форматов торговых центров можно выделить как минимум три направления.

Во-первых, это ритейл-парк (торговая деревня) — место, где сконцентрированы несколько операторов, каждый из которых имеет собственное небольшое здание с отдельным входом, выполненное в общей стилистике торговой деревни.

"Причинами отсутствия данного формата в городе можно считать потребность в достаточно большой площади земельного участка для строительства одно-двухэтажных зданий и парковой территории между ними. В связи с этим данный формат является менее привлекательным с финансовой точки зрения, чем многоэтажные торговые центры большой площади, которые можно построить на меньшем по размерам участке.Можно предположить, что возможность строительства подобных комплексов появится в связи с необходимостью предложения потребителю нового формата торговли. Но отсутствие и дороговизна земельных участков с хорошей транспортной доступностью ставит под сомнение данную возможность", — говорят в "Макромире".

Еще одним практически не представленным в городе форматом является аутлет-парк — центр распродаж. В Европе в них обычно представлены несколько операторов, специализирующихся на одной-двух марках. Достаточно часто аутлет-центры представляют собой целый комплекс зданий, а не один торговый центр. На данный момент в городе существуют торговые центры с подобной концепцией — Дисконт-центр на Синопской набережной, ТК "Румба". "С нашей точки зрения, подобный формат имеет хорошие перспективы в городе в связи с достаточно большим спросом на дисконтные товары, и, скорее всего, в ближайшее время займет свое место на рынке", — полагают эксперты "Макромира".

Также мало развиты в городе развлекательные центры — комплексы, большую часть которых занимают кинотеатры, аквапарки, фитнес-центры, SPA, рестораны, катки, зоны развлечений и т. д., а также торговля спортивными и сопутствующими товарами.

"Формат пока полноценно не представлен в Санкт-Петербурге по причине сложности и дороговизны строительства, особенно в связи с необходимостью наличия каких-то уникальных развлечений — аэродиум, роллердромы, IMAX-кинотеатры. Соответственно, вторая причина — долгий срок окупаемости подобных проектов. К предшественнику такого формата можно отнести ТРК 'Родео Драйв', в состав которого входит аквапарк.

В свете слухов о возможном кризисе на рынке недвижимости и нестабильности экономической ситуации (быстрорастущая инфляция, значительные колебания на фондовом рынке, банковская ликвидность) сложно говорить о перспективах развития таких форматов, как развлекательные центры. Скорее всего, такие полноценные комплексы появятся у нас не скоро", — резюмируют в "Макромире".

Руководитель отдела торговой недвижимости East Real Ольга Кожевникова отмечает, что российская практика развития торговой недвижимости несколько отличается от стандартизированной классификации торговых центров, принятых за основу для выявления концептуальных особенностей будущего торгового объекта. "В частности, многие торговые центры могут включать в себя признаки и аутлет-центров, и фестиваль-центров, и прочих. Здесь в большей степени играют роль выявляемые потребности потенциальных посетителей центра, нежели четкое, безукоризненное следование заданному формату. Мне кажется, что связано это прежде всего с покупательской линией поведения, сформировавшейся в России за время поступательного развития торговли. В такой ситуации, чтобы благополучно избежать кризиса недвижимости, который больше похож на кризис стандартных концепций, необходимо обратить внимание на поиск новых, интересных решений многофункциональности будущего объекта торговли", — говорит госпожа Кожевникова.

Российские особенности

Катерина Немирова, руководитель проектного отдела компании Praktis CB считает, что аутлеты пока не развиваются ни в Петербурге, ни в Москве. "Причина в том, что ни один крупный оператор, специализирующийся на этом формате, пока не хочет выходить на российский рынок. Аутлеты пока находятся в Европе, нередко туристы приезжают туда специально — на крупные распродажи", — отмечает она.

Антон Вихарев, старший консультант торгового департамента компании Maris Properties in association with CB Richard Ellis утверждает, что еще четыре года назад один из крупнейших ритейлеров рассматривал возможность открытия аутлета размером с футбольный стадион. Но, по его словам, проект "буксует" до сих пор, так как нет доступных по ценам участков и высоки затраты на строительство. Рентабельность аутлетов достаточно низкая, так как данный формат работает больше на сохранение вложенных в производство товара средств или получает небольшую прибыль.

"Ввиду этих объективных причин только западные инвесторы, понимающие область, в которую они инвестируют, и не рассчитывающие на баснословный доход за 3─5 лет, готовы вкладывать средства в проект, который окупится через 7─10 лет. Но они еще только начинают входить в рынок торговой недвижимости", — считает господин Вихарев.

Он, как и специалисты "Макромира", полагает, что нишами для компаний, специализирующихся на коммерческой недвижимости, остаются развлекательный сегмент, а также спортивные, водно-спортивные и водно-развлекательные объекты.

Слабые стороны

Сергей Богданчиков, директор департамента консалтинга компании London Consulting & Management Company уверен, что форматы ритейл-парка, аутлет-центра, бизнес-парка в ближайшие годы получат большое развитие в России. "Они имеют общие особенности: во-первых, должны располагаться на прилегающей к городу территории, во-вторых, обладать большой площадью, и в-третьих — арендная ставка должна быть ниже, чем у городских площадей. В принципе, подобные проекты заявлены как в Москве и Санкт-Петербурге, так и в регионах, но пока не сданы в эксплуатацию. Из тех, что функционируют под названиями данных форматов, практически все не обладают полным перечнем необходимых характеристик. Что касается конкретно аутлет-центров, то первые проекты такого формата были заявлены только в 2007 году, хотя за рубежом аутлеты очень популярны. Первый аутлет в Москве построит компания "Интерспорт" на Минском шоссе. Еще два проекта планируется реализовать на Новорижском и Ленинградском шоссе, однако детали их пока неизвестны. Под Санкт-Петербургом итальянская Margery Group строит торговый центр 'Невский Колизей', который позиционируется в формате аутлет-центра. Специалисты считают, что российский рынок еще не до конца созрел для подобного формата, но в ближайшем будущем ситуация изменится", — говорит господин Богданчиков.

Причина подобных сложностей связана прежде всего со слабо развитым рынком сетевых операторов и нежеланием самих операторов арендовать дополнительные площади. Строительство аутлет-центров в регионах, где рынок недвижимости и розничной торговли отстает на 3─4 года, еще не ведется. Хотя специалисты утверждают, что при наличии 11 городов с населением более миллиона человек в России (и при огромной общей территории страны) именно объекты подобного формата будут пользоваться популярностью. Естественно, аутлеты появятся только поблизости от городов-миллионников или же на транспортных узлах в примерно одинаковой удаленности от нескольких средних по размеру населенных пунктов.

Игорь Лучков, директор по консалтингу и оценке Becar Realty Group Spb отмечает, что неохваченные форматы могут начать свое шествие по России не со столиц, а с регионов. Сегодня, по его словам, там наблюдается очень активное развитие недвижимости коммерческого сектора и прежде всего — торгового направления. "Многие города, такие как Казань, Краснодар и прочие, по введенным, реализуемым и заявленным проектам по насыщению опережают и Москву, и Петербург. Поэтому нельзя говорить, что все регионы не насыщены, надо принимать во внимание нюансы небольших городов (до 1 млн жителей).Согласно некоторым исследованиям, в городах до 1 млн жителей должно быть не более двух-трех ТЦ городского формата, иначе наступит перенасыщение по этому сегменту. Поэтому различные мега-моллы могут быть в таком городе неактуальны. Само насыщение во многих региональных городах достаточно высоко, они великолепно обходятся одним-двумя гипермаркетами регионального масштаба. А остаточное насыщение будет происходить в районных и межрайонных ТЦ, которые также являются современной формой торговли", — считает господин Лучков.

Павел Созинов, вице-президент Ассоциации риэлтеров Санкт-Петербурга полагает, что новые для России форматы с целью поддержания низкой цены вынуждены ориентироваться на российские товары. "Когда производитель находится за рубежом, стоимость его товара в значительной степени зависит от конъюнктуры на местном рынке, от таможенных пошлин и валютных диспропорций. Так что российские аутлеты должны в большей степени ориентироваться на местных производителей или на продукцию совместных предприятий, что сильно обедняет предложение, особенно в сегментах одежды, обуви и аксессуаров, т. е. в тех сегментах, в которых российский производитель традиционно не силен, но которые и составляют основную продуктовую линейку аутлетов", — говорит Павел Созинов.

В компании "Панфилов, Подкова и партнеры" считают, что существенной преградой для развития аутлетов является также и нехватка торговых операторов, работающих в данном формате.

Евгения Васильева, руководитель отдела консалтинга ASTERA St. Petersburg, наоборот, полагает, что аутлеты в настоящий момент — малоперспективный формат, прежде всего — для самих операторов. "Зачем продавать дешево, если можно продавать дороже? В наших магазинах даже в периоды регулярных сезонных скидок купить нечего — все и так уходит, причем уже до скидок; гигантских партий товара, которые лежат годами, нет. Также тормозящим фактором является то, что инвестиции в аутлет ненамного меньше инвестиций в обычный торговый комплекс, а арендные ставки (в случае сдачи в аренду под дисконт-магазины) в нем не могут быть высокими, что означает более долгие сроки окупаемости. Самим производителям (в классическом варианте аутлет создается самими производителями) проще избавиться от излишков продукции 'хирургическим путем' (то есть физически уничтожить) — это дешевле, чем строить торговый комплекс для залежавшегося товара", — полагает госпожа Васильева.

Валерий Грибанов