Управление землепользованием города на основе оценки его земельных ресурсов

ВЕСТНИК УДМУРТСКОГО УНИВЕРСИТЕТА

УДК 332.36 Е.Е. Киреева

УПРАВЛЕНИЕ ЗЕМЛЕПОЛЬЗОВАНИЕМ ГОРОДА НА ОСНОВЕ ОЦЕНКИ ЕГО ЗЕМЕЛЬНЫХ РЕСУРСОВ

Рассматриваются особенности управления землепользованием города на основе оценки его земельных ресурсов. Проанализирована эффективность мероприятий по улучшению экологической ситуации в городах Самарской области на основе влияния экологического фактора на стоимость земли.

Ключевые слова: землепользование, стоимость городских земель, экологический фактор.

Определение рыночной стоимости городских земель - это основной экономический инструмент механизма рационального землепользования. Поэтому разумное управление рыночной стоимостью является залогом совершенствования этого механизма. Рационализация имеет два аспекта: экономический и экологический. В свою очередь, рыночная стоимость земель отражает оба аспекта. С экономической точки зрения этот показатель способствует перераспределению земельных ресурсов между конкурирующими вариантами землепользования. С экологической точки зрения изменение размера экологического фактора с целью улучшения экологической ситуации в городе является рычагом управления рыночной стоимостью, что, в свою очередь, повышает инвестиционную привлекательность города.

Рыночная стоимость земельных ресурсов города может быть выражена в виде функции от нескольких переменных, в качестве которых будут выступать определяющие ее характеристики или так называемые ценообразующие факторы. Ценообразующими факторами при расчете стоимости земельных ресурсов города являются экономические, экологические и градостроительные факторы, каждые из которых включают в себя определенный набор показателей. Наибольший интерес для нас представляют в данном случае экологические факторы, оценка влияния которых на стоимость городских земель должна стать залогом рационализации использования этих земельных ресурсов.

Экологическими факторами при оценке земли являются степень загрязнения воздуха, воды, почв, объемы отходов, наличие зеленых насаждений и их площадь, уровень шума, радиационный фон, размещение санитарно-защитных, водоохранных зон.

На рынке земли городов Самарской области необходимо произвести перераспределение земельных ресурсов между конкурирующими вариантами землепользования с целью получения максимальной экономической отдачи от использования каждого земельного участка и улучшения экологической ситуации в городах в целом. В данном случае речь идет о таких мероприятиях, как вынос промышленных объектов из центральной части города, разбивка большего количества зеленых зон -парков, скверов, бульваров.

Так, некоторые предприятия, занимая территорию в центре города, вынуждены платить высокую арендную плату за землю, находящуюся под предприятием, а при наличии прав собственности на эту землю - большие земельные налоги. В этом случае производственному предприятию становится невыгодно занимать дорогостоящую территорию в центре города. Разумным выходом из этой ситуации может стать перенос производства на периферию. Выгода для предприятия при переносе производства на периферию заключается в снижении размера земельных платежей. Решение о переносе производства должно приниматься комплексно органами, управляющими городскими земельными ресурсами, органами, осуществляющими экологический контроль, руководством предприятия и администрацией города. Для города выгода выноса предприятия из центральной части заключается в улучшении экологической ситуации в районе его текущего расположения и, следовательно, привлечении большего количества инвесторов в центральную часть города, где земельные ресурсы являются наиболее дорогими и соответственно будут максимально высокими платежи по аренде земли и земельные налоги.

Рыночная стоимость земли городов Самарской области может быть представлена в виде математической модели, полученной в результате многофакторного корреляционно-регрессионного анализа (см. формулу 1).

Y = 342,8 - 85,04 х Х1 -15,65 х Х2 + 0,34 х Х3,

где Y - стоимость 1 сотки, руб.;

Х1 - уровень индекса загрязнения атмосферы (далее по тексту - ИЗА);

Х2 - совокупный рейтинг городского округа;

Х3 - численность населения, тыс. чел.

Уровень ИЗА определяется в соответствии с существующими методами оценки уровня загрязнения атмосферы следующим образом:

• низкий уровень: при ИЗА ниже 5 - 1 балл (Жигулевск);

• повышенный уровень: при ИЗА от 5 (включительно) до 7 - 2 балла (Новокуйбышевск, Отрадный, Чапаевск, Октябрьск);

• высокий уровень: при ИЗА от 7 (включительно) до 13 - 3 балла (Самара, Сызрань, Тольятти, Похвистнево).

Модель определения стоимости земли городов Самарской области построена на информации по восьми следующим городским округам: Отрадный, Чапаевск, Жигулевск, Тольятти, Сызрань, Ново-куйбышевск, Похвистнево, Октябрьск.

Выбор городских округов обусловлен следующими причинами:

• в выборку не включен г.о. Самара, что связано с тем, что в рамках региона он выполняет функции административного центра и поэтому цена земли здесь формируется заведомо иначе, чем в остальных городах Самарской области. Если рассматривать среднюю цену земли в г.о. Самара, то сравнивать ее нужно с аналогичными показателями в других административных центрах субъектов Российской Федерации;

• по выбранным городам представлена наиболее полная информация об экологических характеристиках в докладах о состоянии окружающей среды и природных ресурсов Самарской области [1-3].

На основе модели определения стоимости земель городов Самарской области можно оценить вклад экологического фактора в итоговый результат стоимости. Стоимость повышается при снижении уровня ИЗА. Причем эффект от реализации мероприятий, выражающийся в увеличении стоимости земли, различается по городам Самарской области. Чем больше город и чем более он развит экономически, тем менее на стоимость влияет изменение экологического фактора (рис. 1).

Эффекты от реализации мероприятий различаются также в зависимости от текущего уровня ИЗА. Рынок земли более чувствителен к изменению уровня ИЗА «повышенный ^ высокий». Это связано, скорее всего, с тем, что такое изменение более ощущается населением и, следовательно, рынком земли. Судя по рисунку, максимальный эффект может быть достигнут при снижении уровня ИЗА с высокого до повышенного в Похвистнево.

Чапаевск 143%

81%

Похвистнево

Новокуйбышевск  54% _56%

Сызрань 128%

Тольятти 1 \ж

Октябрьск 138%

Отрадный Я 66%

-А-

415%

-1^

I снижение уровня ИЗА с повышенного до низкого

I снижение уровня ИЗА с высокого до повышенного

0%

200% 400% 600%

Рис. 1. Экономический эффект от реализации мероприятий по снижению уровня ИЗА

При составлении прогноза TOA на 2011 г. по городам Самарской области средствами Excel на основе ретрспективых данных получается следующая картина (рис. 2). Как видно из рисунка, все города поделились на две группы: те, по которым прогноз на 2011 г. является благоприятным, и те, по которым прогноз неблагоприятный. К первой группе относятся Самара, Тольятти, Сызрань, Новокуйбышевск, Жигулевск, ко второй - Отрадный и Чапаевск. Прогноз по Жигулевску и Тольятти нельзя на-

звать достаточно надежным. Это связано с тем, что в моделях, отражающих динамику ИЗА в этих городах, коэффициент детерминации равен 0,68 и 0,49 соответственно. По всем остальным городам коэффициент детерминации превышает 0,7, что отражает значимость полученных для них моделей.

-Самара -Тол ьнтти -Сызрань -Отрадный -Чапаевск - Новокуйбышевск Жигулевск

Рис. 2. Динамика ИЗА по городам Самарской области

В соответствии с прогнозом значительно улучшится экологическая ситуация в Сызрани и Но-вокуйбышевске: прогнозный уровень загрязнения в 2011 г. в этих городах является низким. В данном случае столь благоприятный прогноз связан с тем, что в последние три года наметилась тенденция снижения ИЗА в этих городах. Но само по себе такое изменение произойти не может. Для этого необходимо проведение мероприятий, направленных на улучшение экологической ситуации.

Отдельно рассмотрим влияние экологического фактора на стоимость земли в административном центре области. В модели определения стоимости земли г.о. Самара участвуют два экологических фактора: наличие рекреационных зон и ИЗА (см. формулу 2).

У = 749,89 +17,91 X X! - 2,52 х Х2 - 26,3 х Х3 + 647,56 х Х4,

где Y - стоимость 1 сотки, руб.;

Х1 - наличие рекреационных зон, м2 / чел.;

Х2 - ИЗА;

Х3 - местоположение (удаленность дальней границы от площади Славы), км;

Х4 - историко-градостроительная часть, км2.

Как видно из модели, фактор «наличие рекреационных зон» вносит больший вклад в стоимость сотки земли г.о. Самара по сравнению с фактором ИЗА. Следовательно, намного эффективнее управлять рыночной стоимостью путем повышения обеспеченности районов города рекреационными зонами, чем понижения ИЗА. Причем повышение наличия рекреационных зон автоматически оказывает влияние и на снижение уровня загрязнения атмосферы.

Так же, как и по городам области, эффект от реализации мероприятий по снижению уровня ИЗА в районах г.о. Самара является различным в зависимости от текущего уровня ИЗА: более результативны мероприятия по снижению уровня ИЗА с высокого до повышенного (рис. 3). Причем наибольший эффект от реализации мероприятий по изменению уровня ИЗА «высокий ^ повышенный» показывают Промышленный и Кировский районы города, являющиеся центрами сосредоточения объектов промышленности. Снижение уровня ИЗА в городе может произойти при экологически ориентированной политике, направленной в том числе на улучшение качества дорог.

Выбросы автотранспорта занимают весьма значительную долю в общем объеме веществ, загрязняющих окружающую среду. Их доля составляет около 40%. Поэтому управленческие воздействия, направленные на решение проблемы загрязнения атмосферы транспортом, дадут сравнительно больший эффект по сравнению с ограничением загрязнения, возникающего другими способами. Огромное влияние на улучшение экологической ситуации может оказать взаимодействие органов, управляющих транспортным комплексом и автомобильными дорогами области, и органов, управляющих городскими земельными ресурсами городов области.

Советский

Красноглинский

Куйбышевский

Кировский

Самарский

Промышленный

Октябрьский

Ленинский

Железнодорожный

I снижение уровня ИЗА с повышенного до низкого

| снижение уровня ИЗА с высокого до повышенного

0,0% 2,0% 4,0% 6,0%

Рис. 3. Экономический эффект от реализации мероприятий по снижению уровня ИЗА в г.о. Самара

Автотранспорта на дорогах области с каждым годом становится все больше. Особенно остро проблема перегрузки автотранспортом стоит в г.о. Самара. Для решения этой проблемы целесообразно осуществление следующих мероприятий.

Во-первых, ремонт и строительство дорог. Московское шоссе, ул. Ново-Садовая и Волжский проспект уже были отремонтированы, что значительно увеличило скорость передвижения по этим дорогам и, следовательно, снизило нагрузку от функционирования этих дорог на окружающую среду города. Необходим ремонт всех остальных дорог города, а при возможности строительство новых дорог и транспортных развязок. Проект магистрали «Центральная», которая должна была пройти по пр. Карла Маркса, до сих пор существует только на бумаге.

Во-вторых, строительство или введение в действие транспортных путей, альтернативных наземному транспорту, в том числе расширение сети метрополитена, использование для передвижения по городу воздушного транспорта. Если сетью метрополитена будет охвачена центральная часть города, в том числе расположенные в ней железнодорожный вокзал, пригородный автовокзал, театры, филармония, высшие и средние учебные заведения, потребность в общественном наземном транспорте значительно уменьшится, что также благоприятно повлияет на экологическую ситуацию в городе.

В-третьих, строительство многоэтажных паркингов в центральной части города. Пропускная способность центра города значительно снижена из-за того, что владельцы частного автотранспорта оставляют свои автомобили на обочине, увеличивая тем самым загруженность дорог. Парковок в центре города нет вследствие дефицита свободных земельных участков и, как следствие, их высокой стоимости. Поэтому одним из наиболее эффективных решений по снижению загруженности дорог является строительство многоэтажных паркингов.

Реализация предложенных мероприятий позволит не только решить проблему перегрузки автотранспортом, но и значительно улучшить экологическую ситуацию, понизить ИЗА.

Советский 10,9%

Красноглинский

Куйбышевский 32,1%

Кировский  8,1%

Самарский  6,1%

Промышленный 1 22,0%

Октябрьский 0,3%

Железнодорожный  24,9%

53,7%

I повышение уровня обеспеченности рекреа ционными зонами до нормативного

0,0%

20,0% 40,0% 60,0%

Рис. 4. Экономический эффект от реализации мероприятий по повышению уровня обеспеченности

рекреационными зонами

Рассмотрим эффект от реализации мероприятий по повышению уровня обеспеченности районов Самары рекреационными зонами (рис. 4). Нормативным является значение равное 10 м2/чел [4]. Ленинский район не рассматривается в данном случае, так как в нем обеспеченность рекреационными зонами превышает норму.

Самый большой эффект в соответствии с результатами модели даст повышение уровня обеспеченности рекреационными зонами в Красноглинском районе, но в этом районе искусственно созданные зоны отдыха не нужны. Это связано с тем, что большая часть района занята лесами.

Рекреационные зоны особо необходимы в Куйбышевском, Промышленном, Железнодорожном и Самарском районах города. В этих районах появление искусственно созданных рекреационных зон приведет к улучшению экологической ситуации, в том числе и к снижению ИЗА.

Итак, улучшение состояния окружающей среды приведет к повышению стоимости земельных ресурсов городов, что, в свою очередь, увеличит их инвестиционную привлекательность. Поэтому оценка влияния экологического фактора на стоимость земли является одним из наиболее эффективных инструментов улучшения управления землепользованием не только в масштабах города, но и региона.

СПИСОК ЛИТЕРАТУРЫ

1. Государственный доклад о состоянии окружающей среды и природных ресурсов Самарской области в 2008 году. Самара, 2009. Вып. 19. 344 с.

2. Экологическая обстановка на территории Самарской области в 2009 году (пресс-релиз). URL: http://www.pogoda-sv.ru/pictures/news/news-2010/Press-Release_Sam_1.06.10.doc

3. Доклад об экологической ситуации в Самарской области за 2010 год. URL: http://www.priroda.samregion.ru/ actual/21.02.2011/15068/

4. СНиП 2.07.01-89 «Градостроительство. Планировка и застройка городских и сельских поселений» (утв. Постановлением Госстроя СССР от 16.05.1989 № 78) (ред. от 25.08.1993) // СПС «КонсультантПлюс».

Поступила в редакцию 12.10.11

E.E. Kireeva

Land use management of a town based on its land resource evaluation

The article considers the peculiarities of land use management of a town based on its land resource evaluation. The efficiency of the activities on improving environmental situation has been analyzed in accordance with the influence of ecological factor on the land value in the towns of the Samara region.

Keywords: land-use, urban land value, ecological factor.

Киреева Екатерина Евгеньевна, аспирант ГОУ ВПО «Самарский государственный архитектурно-строительный университет»

443001, Россия, г. Самара, ул. Молодогвардейская, 194 E-mail: KireevaEE@mail.ru

Kireeva E.E.

Samara State University of Architecture and Civil Engineering

443001, Russia, Samara, Molodogvardeyskaya st., 194 E-mail: KireevaEE@mail.ru