Торговля вышла в плюс

Первое полугодие оказалось удачным как для торговых центров, так и для сегмента стрит-ритейла. Вакантность в крупных объектах и в основных торговых коридорах сокращается, а интерес покупателей к ним растет. Но в ближайшее время собственникам недвижимости вряд ли удастся серьезно увеличить ее стоимость: вакантность в сегменте торговых центров снова может вырасти за счет увеличения объемов ввода, а в случае со стрит-ритейлом этого не предполагает профиль арендаторов.

Крытые помещения

Вакантность в торговых центрах Москвы по итогам второго квартала опустилась до 4,1% — это рекордный минимум с середины 2014 года. Такие данные приводят в компании JLL. Руководитель отдела исследований компании Олеся Дзюба объясняет динамику низким объемом ввода новых торговых площадей в последние несколько лет: это привело к нехватке площадей для развития ритейлеров. Ввод торговых центров действительно сокращается не первый год. Согласно оценкам Cushman & Wakefield, если в 2016 году в Москве было сдано 384 тыс. кв. м, то в 2017 году показатель сократился до 135 тыс. кв. м, а в 2018-м — до 108 тыс. кв. м.

Хотя уже в этом году тренд может измениться: согласно данным JLL, в Москве запланировано к вводу 361 тыс. кв. м.

«Это на треть больше показателя последних двух лет, вместе взятых»,— обращает внимание госпожа Дзюба. На этом фоне, по ее прогнозам, вакантность в Москве к концу года может вырасти до 4,9%. Но вместе с запланированным увеличением объема ввода торговой недвижимости к объектам начал возвращаться интерес покупателей. Как следует из данных Watcom Group, показатель Shopping Index, отражающий, в частности, динамику посещаемости торговых центров, по итогам первого полугодия в Москве вырос на 1%, а в среднем по России — на 2,2%. Ранее он показывал в основном негативную динамику.

Президент Watcom Group Роман Скороходов связывает начавшийся рост Shopping Index со стабилизацией потребительских настроений. «Люди стали больше ходить в торговые центры в поисках лучших предложений»,— замечает он. Похожий тренд заметила старший аналитик отдела исследований рынка CBRE Екатерина Сизанова. «Потребители менее склонны совершать покупки большими объемами и все чаще предпочитают ходить в магазин, расположенный рядом с домой или работой, с большей частотой и за малыми партиями»,— рассуждает она.

Динамика стоимости помещений стрит-ритейла в основных торговых коридорах Москвы

Уровень вакантных площадей
Средние ставки аренды
Улица
II кв. 2019 года
Изменение (п. п.) к II кв. 2018 года
руб./кв. м/год
Изменение (%) к II кв. 2018 года
Мясницкая
4,40%
1,1 п. п.
85 000
6,30%
Никольская
6,50%
1,3 п. п.
140 000
-6,70%
Б. Дмитровка
2,10%
-6,4 п. п.
90 000
0,00%
Патриаршие Пруды
9,00%
3,2 п. п.
140 000
7,70%
Арбат
6,50%
1,3 п. п.
105 000
0,00%
Тверская
2,60%
-2,0 п. п.
85 000
-15,00%
Пятницкая
7,70%
0,6 п. п.
70 000
-12,50%
Садовое кольцо
8,50%
-1,0 п. п.
70 000
0,00%
Петровка
8,70%
-2,9 п. п.
150 000
0,00%
Кузнецкий Мост
11,10%
1,4 п. п.
155 000
3,30%
1-я Тверская-Ямская
11,00%
-3,5 п. п.
70 000
-6,70%
Столешников переулок
11,10%
0,0 п. п.
205 000
0,00%
Новый Арбат
6,50%
-5,7 п. п.
110 000
4,80%

Источник: данные CBRE.

В Санкт-Петербурге, по данным JLL, вакантность по итогам первого полугодия составила 3,6%, что на 0,5 процентного пункта больше, чем годом ранее.

Но положительная динамика связана не с выходом на рынок новых объектов, а с увеличением числа закрытых магазинов.

Консультанты объясняют: речь идет об уходе ритейлеров из сложных объектов и точечной реконцепции успешных торговых комплексов. По прогнозам JLL, к концу года доля свободных площадей в Санкт-Петербурге вновь снизится до 3,2–3,3%.

Уличный спрос

Доля вакантных площадей в сегменте стрит-ритейла в Москве, по данным CBRE, по итогам первого полугодия составила 7,7%, оказавшись рекордно низкой за последние три года. Позитивную динамику консультанты связывают с активным развитием арендаторов в центральной части города на благоустроенных улицах. В Colliers International указывают на еще более выраженную позитивную динамику. Согласно расчетам компании, по итогам первого полугодия доля пустующих помещений на торговых улицах составила 5,6% против 6% в первом квартале.

Высокий интерес к помещениям стрит-ритейла, по данным консультантов, сейчас демонстрируют в первую очередь предприятия общественного питания и продуктовые ритейлеры.

В Санкт-Петербурге динамика пока остается менее выраженной. По данным JLL, на конец второго квартала в городе пустовало 7,7% помещений. Это примерно соответствует аналогичному показателю последних нескольких лет и ниже цифры за аналогичный период прошлого года на 0,3 процентного пункта. При этом консультанты указывают, что весна для петербургского рынка стрит-ритейла оказалась периодом нетипичного затишья: общее количество открытий новых магазинов и ресторанов сократилось на 7% относительно первого квартала, в то время как обычно динамика оказывается противоположной.

Диапазон ставок аренды на основных торговых улицах Санкт-Петербурга по итогам 2-го квартала 2019 года

Торговый коридор
Уровень арендных ставок, руб. за кв. м в месяц (вкл. НДС)
Минимум
Максимум
Невский проспект, основная часть
8 500
13 000
Старо-Невский проспект
3 000
6 000
Улица Рубинштейна
3 500
6 000
Московский проспект
2 500
6 000
Большая Конюшенная улица
3 000
5 500
Садовая улица
2 500
5 500
Каменноостровский проспект
2 000
5 500
Владимирский проспект
2 500
4 500
Большой проспект П.С.
2 000
4 000
6-7 линии В.О.
2 500
4 000
Средний проспект В.О.
1 800
4 000

Источник: JLL

Руководитель отдела исследований рынка недвижимости Maris Алена Волобуева при этом указывает, что рост средних ставок аренды помещений стрит-ритейла в Санкт-Петербурге в ближайшее время будет сдерживать профиль арендаторов: большинство из них работают в среднем ценовом диапазоне и в принципе не готовы к высокой стоимости помещений.