Влияние кризиса ликвидности на российский рынок ипотеки

влияние кризиса ликвидности на российский рынок ипотеки

э.а. РУСЕЦКАЯ, кандидат экономических наук, доцент кафедры «Финансы и кредит»

В. А. АРУСТАМОВА Ставропольский государственный университет

В самые первые дни после известия об обвале американского, а затем и британского ипотечного рынка российские финансисты заговорили о необходимости свернуть ипотечные программы, в частности и масштабное кредитование в целом.

Причина проста. Основным источником финансовых ресурсов для российских банков служили заимствования на Западе — кредиты крупнейших мировых банков, секьюритизация (по сути — перезаклад) ипотечных кредитов, проведение IPO (массовое размещение акций и других ценных бумагах среди розничных акционеров). В результате кризиса «свободных» денег у западных финансистов стало меньше, а их «цена» заметно выросла (в среднем стоимость межбанковского кредита, т. е. кредита, выдаваемого одним банком другому, выросла на 2 — 3 %). При этом российские банки испытали дефицит денег, необходимых для выдачи ипотечных кредитов.

Частично проблему решает Центральный банк РФ (далее — Центробанк РФ), который проводит рефинансирование российских коммерческих банков. Однако понятно, что ресурсы Центробанка ограничены и несравнимы с деньгами западного финансового мира.

В итоге российские банки, с одной стороны, потеряли источник «длинных» (на долгие сроки) и «дешевых» (под маленький процент) денег в виде западных финансовых структур, а с другой — должны отвечать по ранее взятым на себя долговым обязательствам перед Западом [1].

Зарождение текущего финансового кризиса именно в ипотечной сфере кредитной системы США требует особого внимания к этому сегменту рынка России. Несмотря на принципиальные различия между российским и американским жилищными рынками, рассмотрение причин ре-

цессии американской экономики станет ценным опытом для развития национальной системы кредитования. И хотя многие российские эксперты и политики считают, что мировой кризис не затронет нашу экономику значительным образом, налицо обратная ситуация.

Основной причиной обвала ипотечной системы США, по мнению аналитиков Международного валютного фонда (МВФ), явился легкий доступ к ипотечным кредитам для населения страны. В докладе «Перспективы развития мировой экономики» отмечалось, что доступные условия кредитования повышают уровень риска в жилищном секторе [2]. Это требует более жесткого государственного контроля при проведении денежно-кредитной политики. Однако действия американских властей были не адекватны изменениям, происходившим в финансовом секторе.

В начале 2008 г., по данным Stock Trader's Almanac, индекс Standard & Poor's 500упал на 5,32 %, что явилось худшим показателем с 1930 г., а 8 января было зафиксировано особенно сильное падение биржевых индексов в связи с обвалом котировок на 28,4 % самого крупного американского ипотечного кредитора Countrywide Financial Corp [3].

Для стабилизации ситуации Федеральная резервная система (ФРС) США снизила учетные ставки по кредитам subprime, т. е. займы под низкие проценты и на длительные сроки. Однако этой меры было недостаточно для избежания стагнации ипотечного сектора США.

Это связано с тем, что схема жилищного кредитования в Америке является двухуровневой, суть ее заключается в наличии вторичного рынка ипотечных кредитов. Федеральное агентство ипотечного кредитования выкупает закладные у банков, выдающих кредиты. Затем на их основе

выпускает ценные бумаги, так называемые ипотечные облигации, обеспеченные как обязательствами заемщиков, так и государственными гарантиями, и размещает их на свободном рынке. Полученные средства агентство использует для выкупа новых закладных (рисунок).

Схема ипотечного кредитования в США

«Американская» ипотечная схема зародилась в условиях Великой депрессии в целях ликвидации кризисных процессов в экономике. Максимально снижая риски невозврата кредитов, банки соответственно могли предлагать заемщикам более выгодные условия. Наращивая ипотечные портфели, американские финансовые учреждения не вели себя слишком требовательно по отношению к заемщикам — значительные суммы (около 1,3 трлн долл. США, или 11 % рынка) были выданы гражданам без подтвержденных доходов и с плохой кредитной историей [4].

Когда ФРС США повысила учетную ставку, тем самым увеличив стоимость денег, вся система ипотечного кредитования начала давать сбои. Subprime-заемщики оказались не в состоянии обслуживать займы, и для всех участников ипотечной цепочки это обернулось убытками, которые постепенно возросли до астрономических размеров. Общий объем просроченной задолженности по ипотечным кредитам в США, по некоторым оценкам, достиг 1,3 трлн долл. Инвесторы утратили доверие к ценным бумагам, обеспеченным залогами, рынок секьюритизации лопнул [5].

Таким образом, секьюритизация жилищных займов и их продажа иностранным инвесторам вывели кризис за рамки американской экономики. Российская экономика не явилась исключением.

Предрекаемый некоторыми аналитиками крах российской ипотечной системы не состоялся, однако масштабный кризис в финансовой сфере вполне возможен. Прежде всего это связано с подорожанием кредитов на мировом межбанковском рынке, который является основным источником перекредитования российских банков. В результате этого дорожает и российский капитал. Чтобы предотвратить резкую рецессию в России, банкам было предоставлено 950 млрд руб. субординированных кредитов до 11 лет. Таким образом, компаниям, кредитовавшимся на Западе, фактически дали гарантию рефинансирования их ближайших

выплат на 50 млрд долл., при том что совокупный долг наших компаний перед Западом к погашению в четвертом квартале 2008 г. составил 45 млрд долл. Тем не менее это только передышка, дающая экономике возможность перестроиться в течение ближайших двух-трех месяцев.

Другой проблемой, значительным образом влияющей на ухудшение жилищного рынка, является рост задолженности по ипотечным кредитам. Так, по данным Банка России, объем задолженности по ипотечным кредитам составил на 01.07.2008 — 825 млрд руб., прирост составил 35 % к 01.01.2008, а за тот же период прошлого года (01.07.2007 к 01.01.2007) прирост составлял 60 % [6]. По данным журнала «Финанс», первое место по сумме просроченной задолженности на 1 июня 2008 г. занимал банк «Русский Стандарт» (27,218 млрд руб.), второе место — Хоум Кредит энд Финанс Банк (11,672 млрд руб.).

Изменения условий на рынке заставило ряд российских банков кардинально пересмотреть свою политику в сфере ипотечного кредитования.

Прежде всего ужесточились требования к заемщикам. Сегодня они стараются отбирать наименее рисковых клиентов, для того чтобы сформировать наиболее качественный портфель выданных кредитов и минимизировать возможные риски.

Процент отклоненных заявок на ипотечный кредит увеличился с 10—15 до 30—35 %. Банки стали более тщательно рассматривать заявки от индивидуальных предпринимателей и собственников бизнеса. А для наемных работников теперь очень важна надежность компании, стаж, занимаемая должность и наличие высшего образования. Процесс рассмотрения заявки также увеличился с 4—6 до 7—14 дней [7].

Кроме ужесточения андеррайтига банки в среднем повысили процентные ставки на 2 — 3 процентных пункта. Для анализа динамики процентных ставок с октября 2007 г. по октябрь 2008 г. были выбраны крупнейшие ипотечные банки в I полугодии 2008 г., по данным «РБК-Рейтинг» (табл. 1) [8].

Представленные в табл. 1 процентные ставки банков сравниваются по ипотечным программам на покупку квартиры на вторичном рынке в рублях и долларах США с первоначальным взносом по кредиту от 20 %. Указан диапазон процентных ставок, который зависит от сроков кредитования и формы подтверждения доходов. Как видно их данных табл. 1, за год произошло увеличение процентных ставок у всех банков как в долларах США, так и в

Таблица 1

сравнительный анализ процентных ставок по ипотечному кредитованию крупнейших ипотечных банков россии, %

Банк программа Рубли доллары

Октябрь 2007 Октябрь 2008 Октябрь 2007 Октябрь 2008

Абсолют Банк Готовое жилье 11 16 10 13

Альфа-Банк Приобретение квартиры на вторичном рынке 10 - 12,5 11,8 - 12,9 9,3 - 11,3 15,2 - 15,7

БСЖВ Ипотечный кредит — Квартира 10,5 - 11,5 12,75 - 13,75 9,5 - 10,5 11,5 - 12,5

ВТБ 24 Квартира на вторичном рынке жилья 11,25 - 12,25 12,7 - 13,7 9,25 - 11,5 10,45 - 12,45

Городской ипотечный банк «Квартира» 10,49 - 14,99 10 - 12,25 9 - 11,99 9 - 11,5

ДельтаКредит DeltaСтандарт (дол.) / DeltaРублевый (руб.) 10,75 - 12,75 13,95 - 15,95 9,5 - 11,5 10 - 12

Райффайзенбанк Кредит на квартиру на вторичном рынке недвижимости 12,4 - 12,9 15,5 - 16,5 10,4 - 10,9 12,5 - 13,5

Сбербанк Ипотечный кредит (Москва, МО, Санкт-Петербург) 10,75 - 11,25 13,5 - 14 11,5 - 12 11,75 - 12,25

Ипотечный кредит (Регионы) 11,25 - 11,75 13,5 - 14 11,75 - 12,25 12,25 - 12,75

Уралсиб Кредит на готовое жилье 11,5 - 12 15 - 16 10 - 10,5 15 - 16

ЮниКредит Банк Кредит на квартиру 11,5 - 13 14,25 - 16,75 9 - 10,9 11,25 - 13

рублях, кроме Городского ипотечного банка, у которого наблюдается небольшое снижение. Кроме того, у многих банков произошло сокращение программ, в том числе введение обязательного первоначального взноса. Некоторые банки начали отказываться от программы рефинансирования кредитов, чтобы снизить риски. Таким образом, средняя ставка по ипотеке сейчас составляет 12 — 13 % годовых в долларах и 14 — 15 % годовых в рублях.

Помимо повышения процентных ставок многие банки отказываются от ипотечного кредитования в целом либо от некоторых его видов. Не так давно отказались от ипотеки банк «Хоум Кредит», «Глобэкс», «Союз», а Райффайзенбанк отказался от кредитования новостроек. Об отказе от ипотечных продуктов заявил также банк «Русский стандарт».

По данным ЦБ РФ на 1 июля 2008 г., объем задолженности по ипотечным кредитам составил 825 млрд руб., при этом темпы роста ипотеки замедлялись. «Рост ипотечного портфеля по итогам года составит 70 — 75 %, тогда как в 2007 г. этот показатель равнялся 161 %. В абсолютном выражении объем ипотечного портфеля, наверняка, превысит 1 трлн руб. Доля ипотеки в банковских активах на конец года составит не менее 3,7 — 3,9 %, доля в ВВП достигнет 2,3 — 2,4 %», — прогнозирует директор аналитического департамента Банка Москвы Кирилл Тремасов [6].

Многие аналитики утверждают, что кризис помог скорректировать ипотечную политику. Прежде всего, участники рынка поменяли подход

к оценке рисков и платежеспособности потенциального клиента, а проблемы с возвратом кредита перенесли на самого заемщика.

Кроме того, аналитики ожидают снижения цен на жилищном рынке. В результате этого будет обесцениваться заложенная недвижимость, что вызывает тревогу у некоторых кредиторов. Так, ипотечным заемщикам Росевробанка были разосланы письма с просьбой досрочно погасить 30 % задолженности в связи с возможным падением цен на жилье [9].

Таким образом, ипотека в России постепенно возвращается на уровень 2000 г., когда объемы ее выдачи были минимальными. По прогнозам руководителя блока «Ипотечное кредитование» Альфа-Банка Ильи Зибарева, произойдет сокращение темпов роста_ипотеки в России минимум в два раза. Это позволяет говорить о развитии негативного сценария для ипотечного рынка России, так как ипотечный кредит — это долгосрочный продукт, интенсивно теряющий в настоящий момент перспективы финансирования. Использование банками собственного капитала для фондирования данного направления представляется маловероятным, а иные доступные источники открытого рынка в обозримом будущем могут и не появиться [10].

Ужесточение условий на ипотечном рынке может поменять существующую ситуацию. Так как одной из главных функций кризиса является устранение отживших и неконкурентоспособных элементов, логично предположить сокращение

Таблица 2

самые ипотечные банки в I полугодии 2008 г.

№ п/п Банк выдано ипотечных кредитов в I полугодии 2008 г., тыс. руб. изменение за год, % выдано кредитов в регионах (без учета москвы и мО, санкт-петербурга и лО), тыс. руб. доля кредитов, выданных под залог существующего жилья, %

1 Сбербанк 156 723 734 137,47 133 174 228 23,68

2 ВТБ 24 62 839 117 196,64 33 532 272 -

3 Уралсиб 13 672 500 103,62 10 592 800 2,60

4 ДельтаКредит 11 771 731 85,89 4 453 345 5,00

5 Абсолют Банк 11 541 243 229,04 4 618 854 -

6 КИТ Финанс Инвестиционный банк 11 523 927 29,99 8 582 125 18,50

7 Банк Сосьете Женераль Восток 6 816 608 372,99 1 188 274 35,00

8 Райффайзенбанк 6 183 352 -17,24 -

9 ТрансКредитБанк 5 973 465 26,95 5 326 247 14,00

10 Газпромбанк 5 935 293 61,38 5,73

количества кредитных организаций, прежде всего за счет малых и узкоспециализированных структур. Основными игроками на рынке ипотеки, следовательно, останутся государственные банки, банки с государственной поддержкой, ряд иностранных и крупных российских частных банков, а также те банки, которые сумеют наладить понятные отношения с федеральным Агентством по ипотечному и жилищному кредитованию.

Центробанк опубликовал данные, согласно которым число банков, предоставляющих населению ипотечные кредиты, в I квартале 2008 г. уменьшилось на 6 %, до 552 (после роста в 2007 г. на 18 %, до 587) [6].

В настоящее время, по данным «РБК-Рейтинг», лидерами в ипотеке по суммарному объему выданных кредитов за первое полугодие 2008 г. являются Сбербанк, ВТБ 24 и Уралсиб (см. таб. 2) [11].

Как видно из представленных данных, банки, лидирующие в этом сегменте кредитования показывают высокие темпы роста: игроки, вошедшие в топ-30 этого рынка, в январе-июне выдали 366,3 млрд руб., удвоив объемы выдачи по сравнению с аналогичным периодом 2007 г. Кроме того, усилилась концентрация рынка. Так, год назад на тридцатку лидеров приходилось 88 % от объема кредитов, выданных сотней наиболее активных ипотечных банков, а на 1 июля 2008 г. — уже 92,6 %.

Наилучшие показатели у банков с государственным и западным капиталом. Сбербанк в 2,3 раза (до 156,7 млрд руб.) увеличил выдачу кредитов, расширив тем самым свою долю на рынке с 32 до 46 %. ВТБ 24, заняв второе место, удалось утроить показатели прошлого года. Его доля выросла с 10,4 % в объеме выданных кредитов до 18,5 %, но

данные показатели учитывают большой объем кредитов, приобретенных у других игроков. Кроме того, ипотека теперь стала главным розничным продуктом у государственных банков: доля ипотеки у Сбербанка по данным на 1 июля 2008 г., составляет 36,1 % в общей задолженности физических лиц, у ВТБ 24 - 52,44 %.

Лидеры рынка ипотечного кредитования не потеряли своих позиций, а только улучшили. Кроме того, из предоставленных Правительством РФ российским банкам субсидированных кредитов до 500 млрд руб. получит Сбербанк и до 200 млрд руб. — ВТБ. Оставшиеся 225 млрд руб. смогут получить прочие российские банки — при условии, что сумма кредита не будет превышать 15 % уставного капитала банка, а владельцы банка будут готовы внести два рубля своих средств на рубль государственных.

Выполнить жесткие требования по софинан-сированию смогут далеко не все владельцы банков, причем в наименьшей степени — те, кто больше всего пострадает от кризиса. Фактически указанная мера направлена не на помощь банкам в условиях кризиса, а на ускорение отбора наиболее жизнеспособных финансовых структур. По оценкам специалистов, получить пятилетние кредиты сможет не более 10 % реально действующих в настоящее время российских банков, то есть не более 150. Получать в Центробанке беззалоговые кредиты, по оценке министра финансов Алексея Кудрина, смогут «более ста банков». Учитывая, что и вливание денег в банковскую систему затронет в первую очередь крупные банки, можно с уверенностью прогнозировать, что именно полторы сотни банков и будут составлять всю отечественную банковскую систему. Из них львиную долю рынка займут государственные банки [12].

Таким образом, текущий кризис ликвидности отрицательно повлиял на работу всего финансового сектора в целом и ипотеку в том числе. Однако нельзя забывать, что кризисным процессам подвергаются наиболее слабые сферы экономики, которые требуют особого внимания. Однако, по нашему мнению, причины этих проблем нельзя списывать лишь на мировой финансовый кризис. Дальнейшее развитие событий в этой области экономики напрямую зависит от действий, которые предпримет государство для стабилизации обстановки в стране.

список литературы

1. Финансовое цунами: мировой кризис ликвидности — мое какое дело? URL:http://www. 123credit. га.

2. URL:http://www.mvf.ru — Официальный сайт Международного валютного фонда.

3. URL:http://www.realty.rbk.ru — «РБК-Недвижимость».

4. Виногородский И. Переоценка переоцененного // Эксперт. 2008. № 13 (129).

5. Ковина А. Ипотеке быть! // Агенство финансовой информации «МЗ-Медиа» — URL:http:// www.m3m.ru.

6. URL:http://www.cbr.ru — Официальный сайт Центрального банка РФ.

7. Ильин А, Виноградова Л. Как кризис отразился на ставках по ипотеке // «РБК-Недвижимость». 2008. 7 окт.

8. URL:http://www.rating.rbk.ru — «РБК-Рейтинг».

9. Ипотечный margin call // Эксперт. 2008. № 40, окт. С. 12.

10. Онлайн-конференция с руководителем блока «Ипотечное кредитование» Альфа-Банка Ильей Зибаревым «Перспективы российского рынка ипотеки в условиях мирового кризиса ликвидности» — URL:http://www.gzt.ru.

11. URL:http://www.moneyguide.ru.

12. Виньков А. Страна бледных гендиректоров // Эксперт. № 40. окт. 2008.