Реновация в режиме заморозки

Принятие поправок к нормативным документам Санкт-Петербурга, касающихся комплексного развития территорий, названных в народе «законом о реновации», стало одной из самых социально острых тем города в 2022 году. Пока закон приостановили, но не отменили, корреспондент Business Guide Александра Тен пыталась разобраться в перспективах проекта.

Основные споры вокруг закона связаны с определением критериев домов, подлежащих расселению (к ним относятся все хрущевки 1957–1970-х годов постройки), а также с условиями переселения

Фото: Александр Коряков, Коммерсантъ

Законом о реновации называют закон «О внесении изменений в некоторые законы Санкт-Петербурга по вопросам комплексного развития территорий» от 29 июня 2022 года. Речь идет о поправках в законы «О жилищной политике Санкт-Петербурга» и «О градостроительной деятельности в Санкт-Петербурге». Изменения были внесены на утверждение городским парламентом губернатором Санкт-Петербурга Александром Бегловым и поддержаны большинством депутатов сразу во втором и третьем чтениях.

С элементами депортации

Основные споры вокруг закона связаны с определением критериев домов, подлежащих расселению (к ним относятся все хрущевки 1957–1970-х годов постройки), а также с условиями переселения. Гражданам не гарантируется, что новое жилье будет находиться хотя бы в том же районе, где находилось старое (хотя некоторые депутаты предлагали ограничить зону расселения одним муниципалитетом), и будет таким же по метражу. Закон также не оставляет горожанам возможность выбирать между компенсацией за жилье и получением новой квартиры.

После принятия закона о КРТ жители кварталов, подпадающих под действие документа, стали организовывать сходы, мобилизовать муниципальных депутатов и требовать от властей отказаться от закона.

Хроники реновации

Через месяц после принятия скандального закона депутаты Законодательного собрания Санкт-Петербурга решили создать штаб по обсуждению закона «О комплексном развитии территорий», выборы в который завершились в конце сентября прошлого года. В штаб вошли 99 человек из депутатов ЗакСа, представителей Общественной палаты Санкт-Петербурга, районных активистов и других экспертов. К общественной структуре присоединились депутаты Государственной думы Сергей Боярский и Николай Валуев, а также вице-губернатор Санкт-Петербурга Николай Линченко и председатель жилищного комитета Олег Зотов.

Не поверив, что чаяния петербуржцев будут услышаны и приняты во внимание, жители хрущевок еще в августе подали коллективный иск против губернатора Беглова и городского правительства с требованием отменить закон. В начале сентября пересмотреть положения тревожного для петербуржцев нормативного акта по поручению главы Следственного комитета РФ Александра Бастрыкина попросило Главное следственное управление СК по Петербургу.

13 сентября губернатор Петербурга внес на рассмотрение городского парламента законопроект о приостановлении действия отдельных положений закона о КРТ. В начале октября ЗакС так же дружно, как до этого принял закон, поддержал приостановку. А месяцем позже Санкт-Петербургский городской суд прекратил производство по иску, поданному инициативной группой жителей города к властям против закона, посчитав, что с его приостановкой права истцов не затрагиваются. Горожане пытались оспорить это решение во Втором апелляционном суде, но и он 17 января отказал в удовлетворении жалоб горожан, оставив в силе акт первой инстанции.

Столичный пример

Анализируя проблемы петербургской реновации, эксперты часто ссылаются на опыт Москвы. Само понятие комплексного развития территорий в Петербурге, в отличие от столицы и регионов, устойчиво связывают лишь с одним из его четырех видов — КРТ жилой застройки, обращает внимание исполнительный директор, партнер ООО «КРТ Девелопмент» Юрий Александров, хотя существуют еще КРТ нежилой застройки, незастроенных территорий и КРТ по инициативе правообладателей. «Естественно, острый фон, характерный для запущенных проектов Петербурга в районах жилой застройки, негативно отражается и на остальных видах КРТ. Несмотря на очевидные плюсы для города и отсутствие социальных конфликтов, они у нас и не применяются»,— огорчен господин Александров.

В Москве развитие нежилых территорий охватывает 2 тыс. га, приводит пример столицы представитель «КРТ Девелопмента», обеспечивает дополнительно 550 тыс. рабочих мест и дает бюджетный эффект в размере 3 трлн рублей без каких-либо переселений. В регионах также активно используют данный механизм. «А в нашем городе с момента принятия постановления правительства Санкт-Петербурга № 145 от 24.02.2022 "О комплексном развитии территорий нежилой застройки и незастроенных территорий" за год не запущено ни одного проекта, хотя проблема "серого пояса" общеизвестна»,— напоминает господин Александров.

По мнению Максима Тарасова, директора по продажам компании «Rockwool Россия», успех московского проекта реновации обусловлен высокой стоимостью квадратного метра жилья и достаточно монотонной застройкой. «Снос старых зданий и возведение новых идут гармонично и понятно, поэтому как бизнес-модель реновация в Москве прибыльна»,— оценивает господин Тарасов.

Руководитель отдела стратегического консалтинга NF Group в Санкт-Петербурге Игорь Кокорев также считает, что Петербургу в вопросах КРТ может помочь внимательное изучение опыта московской реновации и аккуратный перенос ее решений с поправкой на локальную специфику: градостроительные ограничения, экономический потенциал программы реновации в Петербурге, потенциал получения льгот всеми участками программы. «Вероятно, увеличение участия города (государства) в реновации помогло бы сформировать эффективно работающую программу»,— рассуждает господин Кокорев.

Петербургский стиль

Законопроект о реновации в Санкт-Петербурге принимался в кратчайшие сроки в ответ на поручение федеральных властей без учета особенностей региона, высказывает мнение Ася Левнева, директор департамента по маркетингу и продажам ЗАО «Балтийская жемчужина»: не были прописаны критерии предоставления равнозначного жилья нынешним жителям хрущевок. «В предыдущей редакции предполагалось, что жители снесенных домов будут переселены в новые в пределах привычных кварталов. Из-за отсутствия свободных пятен под застройку условие оказалось трудновыполнимым. А необходимость стопроцентного согласия со стороны жильцов на реновацию стало абсолютно непреодолимым барьером на пути полезной инициативы,— вспоминает госпожа Левнева.— Новая редакция законопроекта не устроила уже горожан, так как позволяла переселять их в пределах городской агломерации и требовала согласия на снос дома лишь от 2/3 собственников и нанимателей».

Построить дом и лишь потом заниматься непосредственно расселением — сложновыполнимая задача для Петербурга, согласен с коллегой Василий Тимофеев, генеральный директор строительной компании Сity Solutions. «Понятны мотивы жителей, которые сейчас выступают против реновации,— признает эксперт.— Они живут сравнительно недалеко от центра в хороших районах с налаженной инфраструктурой и транспортной доступностью. А хрущевки, в которых они живут, еще обладают запасом прочности и завтра не упадут».

Глубинные причины

Многие объекты в Санкт-Петербурге возводились и распределялись в совершенно иной экономической реальности и урбанистической парадигме, разбирается в причинах неудач петербургской реновации Мария Николаева, глава архитектурного бюро MAD Architects. Именно поэтому вопрос замены и перераспределения новой недвижимости вызывает так много споров, объективных и субъективных опасений. «В таких мегаполисах, как Северная столица, со сложившейся застройкой и множеством исторических районов, острые дискуссии вызывает также сохранение аутентичности городского контекста при реновации, а также нежелание многих людей менять обжитые места на другие локации. И это только вершина айсберга в техническом контексте, а ведь есть еще и вопросы правового регулирования, оценки стоимости, выбора локаций для переселения внутри одного и того же района или других местах. Это огромный клубок задач со множеством интересантов, решать которые нужно крайне деликатно, вдумчиво и осторожно»,— выражает точку зрения архитектурного сообщества госпожа Николаева.

Преодолеть противоречия

Изменить подход к вопросам реновации так, чтобы это шло на пользу городу и устраивало горожан, сложно, но возможно, не сомневаются некоторые эксперты. «Сейчас вектор КРТ в столице сместился в сторону редевелопмента промышленных территорий. Это касается не только строительства нового жилья, но и создания современной общественно-деловой и социальной инфраструктуры — на мой взгляд, таким и должно быть эффективное применение механизмов КРТ»,— убежден генеральный директор компании Formula City, основатель апарт-отеля Well Юрий Грудин.

Для того чтобы закон заработал более эффективно, необходимо единое прозрачное информационное пространство, отлаженное правовое регулирование, а для привлечения частных инвесторов — обеспечение рентабельности проектов, заключает господин Грудин

Коммерческий директор компании Travelto Development Вячеслав Пона, напротив, не верит, что закон о КРТ в его нынешнем виде будет отменен или изменен в лучшую сторону. «Сейчас вопрос реновации все еще не отлажен. Гораздо проще идет процесс сноса и постройки нового. При этом в черте города остается еще много лакомых кусочков, назначение которых можно изменить с промышленных территорий на жилые или коммерческие. Подход должен стать более вдумчивым, а не отданным на откуп застройщиков,— уточняет участник рынка.— Нужно комбинировать застройку: жилые зоны сочетать с коммерческими, прогулочными и зонами отдыха. Рассматривать новые районы комплексно и отдавать застройщикам с четким техническим заданием. При этом сохранять то, что можно сохранить».