Инновационные механизмы управления государственной и муниципальной недвижимостью

ИННОВАЦИОННЫЕ МЕХАНИЗМЫ УПРАВЛЕНИЯ ГОСУДАРСТВЕННОЙ И МУНИЦИПАЛЬНОЙ НЕДВИЖИМОСТЬЮ

Боровицкий И.А., директор НИИ РЭУ им. Г.В. Плеханова Попова Е.В., д.э.н, профессор РЭУ им. Г.В.Плеханова

Проанализированы особенности управления государственной и муниципальной недвижимостью России, определены и раскрыты основные инновационные механизмы управления государственной и муниципальной недвижимостью.

Ключевые слова: государственная и муниципальная собственность, недвижимость, факторы и условия развития инновационных механизмов управления недвижимостью.

INNOVATIVE MECHANISMS FOR THE MANAGEMENT OF STATE AND MUNICIPAL PROPERTY

Borovitsky I., Director, Nil Plekhanov Russian University of Economics Popova E., Doctor of Economics, Professor, Russian University of Economics

The features of the management of state and municipal real estate in Russia, identified and disclosed to the main innovative mechanisms for managing the state and municipal property.

Keywords: state and municipal property, real estate, factors and conditions for the development of innovative mechanisms for managing real estate.

Рыночные преобразования в России требуют адекватных изменений системы хозяйственных отношений, в прошлом основанных на монополии государственной собственности, господстве директивно-распорядительных методов управления, отсутствии рыночной конкуренции, превалировании отраслевого подхода. Серьезным недостатком советской экономики была низкая эффективность использования принадлежащих государству основных средств производства в целом и недвижимого имущества в частности. Переход к рыночным отношениям, нарастание масштабов и изменение условий хозяйствования требуют также глубоких изменений в механизмы, институты и инструменты, методы и организацию государственного управления недвижимостью в России. Создание многосекторной экономики, основанной на сочетании разных форм собственности, приватизация и акционирование государственных объектов обусловили необходимость кардинальных преобразований.

Ориентация системы управления на решение перспективных задач повышения экономической, социальной, бюджетной, коммерческой эффективности использования объектов недвижимости, находящихся в государственной и муниципальной собственности связана с выработкой инновационных подходов, механизмов и осуществлением адекватных им инновационных преобразований в управлении. Поэтому переход к инновационному управлению недвижимостью как определяющему условию рационального применения имущественных элементов национального богатства и его обновления, является одной из главных задач государства.

Понятие «недвижимость» сочетает в себе неразрывно связанные экономическую и правовую категорию. Недвижимость как экономическая категория воплощается в экономической сути и характере хозяйственного использования объектов, в присущей им стоимости, в участии объектов недвижимости в процессах производства, распределения, обмена и потребления. Недвижимость как правовая категория воплощает право собственности на имущество, правовые основания изменения прав собственности, правовые нормы владения, распоряжения, пользования и ответственности за состояние недвижимого имущества.

Недвижимость является также финансовым активом, операции с которым осуществляются на рынке недвижимости, т.е. на одном из секторов финансового рынка. Поэтому недвижимость представляет собой также финансовую категорию и является формой вложения капитала. В составе недвижимости выделяются следующие группы финансовых активов: земельный участок; жилое помещение (дом, квартира, комната); нежилое помещение; предприятие; здание и сооружение; участок лесного фонда. Объекты недвижимости образуют основную часть государственной, региональной, городской казны.

Объекты недвижимости относятся к объектам государственного и муниципального управления в двояком смысле.

Во-первых, если рассматривать управление объектами недвижимости, относящимися к государственной и муниципальной собственности, то уполномоченные органы управления выступают в

роли собственников-распорядителей имущества, действующих от лица государства. Так что государство в виде органов управления недвижимым имуществом выполняет функции управления, будучи собственником, наделенным кругом полномочий владельца и распорядителя принадлежащих ему объектов.

Во-вторых, если рассматривается управление объектами недвижимости, находящимися в частной собственности, корпоративной собственности, не относящейся к государственной или муниципальной, то государство все равно осуществляет функции управления таким имуществом, устанавливая юридические, правовые нормы и правила его использования, продажи, аренды, залога и других операций, проводимых с имуществом его собственниками. В этом случае недвижимое имущество негосударственных форм собственности становится объектом его ограниченного регулирования, представляющего органичную составную часть общего процесса управления.

Возможен, наконец, и промежуточный случай, когда собственность на объекты недвижимости имеет общий, смешанный характер. В этой ситуации недвижимое имущество представляет объект непосредственно государственного (муниципального) управления в той части, доле, в которой оно относится к государственной (муниципальной) собственности и в соответствии с правами владельца. Но и по отношению к объектам смешанной (долевой, паевой, акционерной) собственности государство наделено правами косвенного управления, регулирования.

Таким образом, государственное управление объектами недвижимости, находящимися в федеральной, региональной и муниципальной собственности, обладает рядом специфических качеств, выделяющих и отличающих его от управления производством, распределением, обменом и потреблением массовых товаров и услуг. Основные из них:

Объекты недвижимости обладают значительным разнообразием принципиально отличающихся по назначению и свойствам видов имущества, таких как земли сельскохозяйственного назначения, опорные поверхности, природные угодья, полезные ископаемые и другие богатства недр, здания, сооружения, дороги, мосты, памятники, жилые и нежилые строения и ряд других. Значительные различия видов объектов недвижимости предопределяют специфику методов, технологии, организации управления каждым из этих видов, наличие ряда инновационных направлений совершенствования, преобразования управления в пределах имеющихся разновидностей.

Для объектов недвижимости принципиальную роль играет их фиксированное расположение, остающееся неизменным и входящее в число определяющих параметров, факторов, влияющих на управление как показатель качества, удобства, находящий отражение в цене объекта. Неподвижность объектов, их связь с опорной поверхностью, с землей как бы сращивает объект с земельным участком, на котором он расположен, в связи с чем управление объектом недвижимости объединяется с управлением земельным участком под объектом, стоимость земельного участка отражается на

стоимости объекта, а участок становится частью собственности.

Неподвижность объекта недвижимости представляет помеху в управлении продажей, арендой, субарендой, залогом объекта, так как непосредственное ознакомление покупателя, потенциального пользователя с объектом может происходить только по месту расположения. Рекламирование, представление объекта недвижимости в виде макетов, фотографий, описаний не обладает достаточной представительностью, показ объекта в натуре требует дополнительных затрат времени и средств.

Значительная сложность и высокая стоимость объектов недвижимости порождает необходимость введения, документального оформления ряда длительных, трудоемких процедур закрепления актов купли-продажи, передачи имущества в возмездное или безвозмездное пользование, наследования, дарения, залога. Кроме того, правомочность указанных процедур должна быть подкреплена законодательно-нормативными актами, положениями, инструкциями.

Операции, проводимые в процессе управления недвижимым имуществом государственной и муниципальной собственности, осуществляются под началом иерархически построенной системы органов государственного и муниципального управления, уполномоченных выступать в роли собственников-распорядителей, что обусловливает необходимость достижения согласованности их действий.

Наличие естественной монополии государства, представленного органами управления государственной и муниципальной недвижимостью как единым и единственным собственником, препятствует созданию конкуренции между продавцами, арендодателями, наблюдаемой лишь в связи с зарождением в России рынка частной коммерческой недвижимости.

К недвижимости относится широкий спектр объектов, среди которых особое место занимают объекты нежилого фонда или инфраструктурные объекты. Они представлены в виде административных зданий, офисов, складов, гаражей, торговых помещений, гостиниц, помещений для оказания услуг населению и ряда других нежилых помещений, в совокупности образующих нежилой фонд, города, поселения.

Нежилому фонду в целом и составляющим его объектам присущи следующие особенности:

1. уникальность и неповторимость практически каждого объекта недвижимости, проявляющаяся в том, что каждый объект обладает собственным набором характеристик, относящихся к конструктивным особенностям, внешнему виду, назначению, полезным качествам, сроку службы, степени износа, принадлежности, местоположению и т.п.;

2. определенное функциональное, производственное или непроизводственное предназначение каждого объекта, во имя которого он создавался;

3. достаточно высокая конструктивная сложность, многоэле-ментность большинства объектов, требующая значительных затрат на поддержание в надлежащем состоянии, и обслуживания, в сочетании с высокой капиталоемкостью и необходимостью долгосрочных инвестиций в создание, освоение объекта. Одним из аспектов конструктивной сложности и высокой стоимости, как создания, эксплуатации объектов недвижимости является наличие в зданиях и сооружениях оборудования, придающего целевую ориентацию и формирующего уровень комфорта и являющегося неотъемлемой частью объекта недвижимости

4. необходимость государственного регулирования участия отношений по поводу использования и развития объектов нежилого фонда, находящихся в федеральной, региональной, муниципальной, частной собственности;

5. возможность преобразования, перехода отдельных видов недвижимости в движимое имущество, отнесения к недвижимости таких крупных движущихся, перемещаемых объектов как дома на колесах, суда;

6. достаточно высокая степень альтернативности, изменчивости вариантов использования объектов недвижимости, нежилого фонда. Под влиянием рыночных факторов, срока службы объекта, типа собственности, а также государственного регулирования может измениться вариант использования объекта. Исходя из этой особенности сформирован ведущий принцип оценки и управления недвижимостью - принцип наиболее эффективного использования, согласно которому, недвижимое имущество должно использоваться таким способом, при котором достигается наивысшая стоимость объекта и положительный эффект от использования;

7. сложный набор прав и интересов, которые, не будучи непос-

редственно обусловленными природой объекта недвижимости, вместе с тем в определенных случаях не могут быть отсоединены от объекта (сервитуты, арендные права). В этом проявляется двойственная природа объектов недвижимости как вещи и как объекта прав, и расширяется спектр возможностей собственников проводить разнообразные операции с объектами недвижимости.

Перечисленные отличительные черты государственного управления недвижимым имуществом имеют существенное значение в создании и применении инновационных механизмов государственного управления объектами недвижимости.

Наличие инновационного имущественного потенциала, его развитие служат важнейшей предпосылкой технического и технологического прогресса.

Направленность инноваций в сфере государственного управления недвижимым имуществом определяется необходимостью выполнения с позиций государственных интересов следующих функций:

- реализация потенциала, заложенного в каждой форме собственности и хозяйствования, обеспечение конкуренции и сотрудничества между государственным и частными собственниками недвижимого имущества;

- упорядочение процессов воспроизводства материально-вещественного богатства с помощью формирования рыночно-конкурентной среды, управления процессом хозяйствования и государственного регулирования имущественных отношений;

- создание равных экономических условий для реализации социально-экономического потенциала каждого субъекта собственности и хозяйствования в его деятельности по организации эффективного инновационного процесса.

Следует отметить, что инновации в области государственного управления недвижимым имуществом, таким как земля, недра, строения и сооружения, дороги, нежилые помещения весьма специфичны, резко отличаются от новшеств в управлении производством, техникой, технологией, что затрудняет их разработку и практическое применение.

Становление государственной инновационной политики управления недвижимым имуществом должно основываться на системном подходе, охватывать федеральный и региональный уровни государственного управления, муниципальное управление и местное самоуправление, использования инновационных побуждений рыночных образований, создающихся новых структур государственно-частного партнерства, внешнеэкономического сотрудничества, творческого критического заимствования мирового опыта. Для повышения инновационной активности необходимо создание рыночных стимулов по формированию и дальнейшему развитию новых форм и методов управления недвижимостью.

Активизация инновационной и связанной с ней инвестиционной деятельности зависит от того, насколько быстро будет происходить совершенствование правовых основ инновационных механизмов управления и будут скоординированы процессы государственного управления формированием инновационных подходов в управлении недвижимостью, которые должны дополняться развитием инфраструктуры рынка недвижимости.

Экономическая политика государства в целях поддержки инновационных процессов должна затрагивать интересы всех участников рынка недвижимости, независимо от форм собственности. Для этого необходимы:

- дифференциация централизованных и децентрализованных методов управления инновационными процессами;

- государственная поддержка и непосредственное государственное участие в разработке новых организационных механизмов управления недвижимостью, включая механизмы государственно-частного партнерства, совместного предпринимательства, развития смешанных форм собственности;

- содействие развитию инновационной инфраструктуры, остро необходимой для эффективного функционирования имущественных комплексов недвижимости;

- создание условий для становления институтов, способных накапливать и вкладывать инвестиционные ресурсы в развитие и рациональное использование объектов недвижимости, призванных участвовать в решении экономических и социальных проблем;

- поддержка дальнейшего развития научного потенциала разработки инновационных методов и механизмов управления недвижимостью.