Ипотека поднимает цены

Декабрь — самое подходящее время, чтобы начать подводить итоги на столичном рынке недвижимости. Оценивая события за прошедшие 11 месяцев, риэлтеры утверждают, что столичная недвижимость не подвела инвесторов — и уверенно подорожала почти на четверть по сравнению с началом года.

В 2005 году не снизилась стоимость даже очень плохо продающихся объектов. А рост цен очень сильно зависел от привлекательности товара для покупателя. На самые востребованные объекты цены поднялись, по данным компании Су-155, на 30%. В среднем же цены на первичную недвижимость Москвы за год выросли на 20-25% — в прошлом году этот показатель составлял 25-35%.

Снижения темпов роста цен аналитики в 2006 году не ожидают, как, впрочем, не ожидают и их повышения. По оценкам Дмитрия Кузнецова из МИАНа, стоимость квадратного метра ежемесячно будет повышаться на 2-2,5%, что несколько меньше, чем темпы роста стоимости квартир в конце 2005 года.

Основная причина продолжающегося роста цен — сокращение строительства. По сведениям Григория Куликова, председателя совета директоров компании "МИЭЛЬ-Недвижимость", за вторую половину 2005 года количество предложений упало с 40 тыс. объектов зимой до 22 тыс. летом.

Существуют и пессимистичные сценарии развития рынка вторичной недвижимости. Григорий Куликов утверждает, что не видит каких-либо предпосылок для дальнейшего увеличения объема предложения; между тем развитие ипотеки может стимулировать рост спроса. Легко предположить, что в этом случае произойдет с ценами, учитывая то, что массового вывода на рынок первичных объектов не ожидается.

Закон "О долевом строительстве", о котором "Ъ-Дом" писал неоднократно, затронул и сектор нетипового жилья. Застройщики утверждают, что реализация девелоперских проектов по новым правилам оказалось нерентабельной. Как объясняет Тимур Баткин, заместитель генерального директора компании "Дон-строй", на рынке изменения скажутся в ближайшем будущем — ведь уже сократилось предложение бизнес-класса. Цикл строительства составляет около трех лет, и сейчас продают в основном то, что заложили в 2003 году; а через три года будет продаваться в три раза меньше новостроек, чем сейчас. По мнению господина Баткина, впору говорить о назревающем дефиците недвижимости.

Добавим, что в 2005 году происходили, да и продолжают происходить радикальные долговременные изменения на рынке элитной недвижимости. Прежде всего это появление дорогих престижных многоквартирных домов в центре. Такую особенность Ольга Творогова, генеральный директор Soho Realty, называет положительной тенденцией: ведь очевидных объективных преимуществ проживания в малоквартирном доме, как таковых, нет, зато с увеличением количества квартир растут требования к качеству создаваемых объектов. Другая особенность, о которой уже много говорилось,— это укрупнение проектов, которые чаще всего возникают на месте бывших промышленных зон. В соответствии с увеличением квартирности элитных домов и масштабов постройки растут и требования клиентов к площади их будущей квартиры. Если в конце 2004 года покупателей, по словам Ольги Твороговой, устраивал метраж в 100-150 кв. м, то сегодня средняя продаваемая площадь — 220-250 кв. м.

Структура спроса на рынке элитной недвижимости изменилась, но вот рост цен остался на уровне прежних лет. Рынок элитного жилья остался стабильным. В 2005 году, по данным аналитиков, он составил 18-24% годовых, а стоимость особо востребованных объектов увеличилась на 30-40%.

ТАТЬЯНА КОМАРОВА

Средняя цена квартир в Москве за 10 месяцев 2005 года

Округ

Январь

Февраль

Март

Апрель

Май

Июнь

Июль

Август

Сентябрь

Октябрь
Изменение в
% к началу
года
Центральный
административный
округ
2807
2868
2896
2935
2928
2972
3036
3102
3144
3249
115
Северный
административный
округ
1888
1911
1921
1958
1967
1982
2002
2047
2088
2185
115
Северо-Восточный
административный
округ
1745
1757
1776
1798
1821
1840
1863
1897
1980
2098
120
Восточный
административный
округ
1676
1694
1707
1720
1735
1762
1786
1804
1914
1985
118
Юго-Восточный
административный
округ
1573
1588
1601
1615
1629
1647
1673
1703
1775
1860
118
Южный
административный
округ
1670
1683
1698
1719
1737
1751
1767
1809
1886
1986
118
Юго-Западный
административный
округ
1910
1903
1918
1946
1987
1999
2027
2082
2166
2262
118
Западный
административный
округ
2128
2201
2199
2197
2211
2231
2285
2326
2428
2536
120
Северо-Западный
административный
округ
1773
1756
1780
1790
1822
1819
1823
1861
1941
2023
114
Средняя цена в
данном месяце
1907
1929
1944
1964
1981
2000
2029
2070
2147
2243
117

Использованы данные arn.ru.