К вопросу о государственной регистрации ТСЖ

УДК 34 Е.В. Дадаян, А.Н. Сторожева

К ВОПРОСУ О ГОСУДАРСТВЕННОЙ РЕГИСТРАЦИИ ТСЖ

В статье раскрывается вопрос государственной регистрации товарищества собственников жилья (ТСЖ), а именно: порядок создания, управления ТСЖ, требования к содержанию устава ТСЖ и непосредственно сама процедура его регистрации в Главном управлении Росрегистрации по Красноярскому краю. Приведены также статистические данные о количестве зарегистрированных ТСЖ в г. Красноярске за 2006-2007 гг.

Правоспособность товарищества собственников жилья появляется с момента его государственной регистрации.

В соответствие с Указом Президента РФ от 13 октября 2004 г. №1313 «Вопросы Министерства юстиции Российской Федерации» (в ред. Указов Президента РФ от 2 мая 2006 г. № 451, 29 мая 2006 г. № 527)1 Главное управление Федеральной регистрационной службы по субъекту (далее - управление Росрегистрации) является уполномоченным федеральным органом исполнительной власти, осуществляющим государственную регистрацию некоммерческих организаций. ТСЖ регистрируются в Федеральной регистрационной службе субъекта (в Красноярском крае - г. Красноярске) в течение четырнадцати рабочих дней.

В соответствии с п. 2 ст. 11 Федерального закона от 8 августа 2001. №129-ФЗ (в редакции от 05.02.2007. № 13-Ф3) «О государственной регистрации юридических лиц и индивидуальных предпринимателей» моментом государственной регистрации юридического лица признается внесение регистрирующим органом соответствующей записи в единый государственный реестр2. Для проведения государственной регистрации ТСЖ необходимо согласно ст. 12 Федерального закона «О некоммерческих организациях» представить в регистрирующий орган следующие документы:

1. Подписанное заявителем заявление о государственной регистрации. В заявлении обязательно указывается лицо, уполномоченное действовать от имени товарищества без доверенности. В методических рекомендациях по регистрации некоммерческих организаций Главное управление Федеральной регистрационной службы по Красноярскому краю указывает, что типичными ошибками при заполнении заявления о государственной регистрации является неполное указание уполномоченного территориального органа, а также то, что заявление и приложения к нему нередко подписывают разные лица. Подпись должно ставить одно лицо - заявитель. Причем подпись заявителя должна быть нотариально удостоверена3. Заявление о государственной регистрации составляется по форме, утвержденной Постановлением Правительства РФ от 15 апреля 2006 г. №212 «О мерах по реализации отдельных положений Федеральных законов, регулирующих деятельность некоммерческих организаций»4. В соответствии с Постановлением Правительства РФ от 19 июня 2002 г. №439 «Об утверждении форм и требований к оформлению документов, используемых при государственной регистрации, юридических лиц, а также физических лиц в качестве индивидуальных предпринимателей», заявления, используемые при государственной регистрации, заполняются от руки печатными буквами чернилами или шариковой ручкой синего, или черного цвета либо машинописным текстом5. За-

1 Указ Президента РФ от 13 октября 2004 года. №1313 (в ред. от 29.05.2006 г. №527) «Вопросы Министерства юстиции Российской Федерации» // Консультант Плюс: Законодательство.

2 ФЗ от 8 августа 2001 года. № 129-ФЗ (в ред. от 05.02.2007 г. № 13-Ф3) «О государственной регистрации юридических лиц и индивидуальных предпринимателей» // Консультант Плюс: Законодательство.

3 Методические рекомендации по регистрации некоммерческих организаций // http: // www.krp.ru.

4 Постановлением Правительства РФ от 15 апреля 2006 года. №212 «О мерах по реализации отдельных положений Федеральных законов, регулирующих деятельность некоммерческих организаций»// Консультант Плюс: Законодательство.

5 Постановление Правительства от 19 июня 2002 года. № 439 (в ред. от 22.05.06 г. №302) «Об утверждении форм и требований к оформлению документов, используемых при государственной регистрации юридических лиц, а также физических лиц в качестве индивидуальных предпринимателей» // Консультант Плюс: Законодательство.

явление о государственной регистрации ТСЖ представляется непосредственно заявителем либо направляется почтовым отправлением с объявленной ценностью при его пересылке и описью вложения.

2. Решение о создании ТСЖ в виде протокола общего собрания (в двух экземплярах).

3. Утвержденный общим собранием собственников Устав ТСЖ.

Страницы Устава ТСЖ должны быть пронумерованы, прошиты, заверены подписью председателя.

Необходимо отметить, что Устав ТСЖ нельзя рассматривать исключительно как учредительный документ, необходимый для регистрации ТСЖ в установленном порядке и закрепляющий его статус. Поскольку нормы устава товарищества собственников жилья обязательны для соблюдения ТСЖ и его членами, при разработке устава важно урегулировать взаимоотношения как между членами ТСЖ и товариществом, так и взаимоотношения ТСЖ в процессе его хозяйственной деятельности с третьими лицами. Об этой точке зрения на проблему говорит и В. Варфоломеев6. С этим утверждением вряд ли можно поспорить. Действительно, норм, касающихся деятельности ТСЖ, недостаточно для такого документа, который будет одним из основных документов, необходимым для государственной регистрации ТСЖ в установленном порядке и закрепляющим его статус.

Примерный Устав товарищества собственников жилья был утвержден еще в 1998 году Приказом Министерства РФ по земельной политике, строительству и жилищно-коммунальному хозяйству от 3 августа 1998 г. № 357. Положения этого Устава и легли в основу практически всех ныне существующих уставов ТСЖ. Уже нет этого министерства, отменен даже закон, в развитие которого разработан этот вариант устава, принят новый Жилищный кодекс, а отголоски этого документа можно найти и в настоящее время. Устав - достаточно формализованный документ, который должен содержать обязательные сведения, предусмотренные законодательством в императивной форме. Отсутствие в нем тех или иных положений, с одной стороны, может служить поводом для признания документов несоответствующими требованиям законодательства, а, с другой стороны, может послужить причиной для конфликтов внутри самого юридического лица. Сложность составления устава на практике в том и заключается, что необходимо учесть все положения законодательства, представленные как императивными, так и диспозитивными нормами законов, учитывая при этом еще и состав участников ТСЖ. Устав товарищества - документ, который являет собой свод правил поведения как членов ТСЖ, так и самого товарищества в отношении его членов, собственников и третьих лиц, с которыми ТСЖ будет сталкиваться в процессе своей хозяйственной деятельности.

В уставе ТСЖ в обязательном порядке должны содержаться следующие сведения:

• Наименование ТСЖ. Наименование товарищества собственников жилья должно быть отличным от наименований уже ранее зарегистрированных ТСЖ. Распространенными для ТСЖ являются следующие наименования: «Надежда», «Сосновый бор», «Авангард», «Южное», «Северное», «Металлург», «Содружество», «Сибирь», «Енисей», «Бирюса» и т.п.8

Наличие в ЕГРЮЛ ранее зарегистрированной некоммерческой организации с таким же наименованием влечет отказ в государственной регистрации на основании п. 2 ст. 23.1 Федерального закона от 12.01.1996 г. № 7-ФЗ «О некоммерческих организациях». Поэтому Главное управление Федеральной регистрационной службы рекомендует, выбирая наименование товарищества, уточнять в отделе регистрации некоммерческих организаций о наличии сведений в ЕГРЮЛ товариществ с идентичным наименованием.

• Место нахождения некоммерческой организации.

• Порядок управления деятельностью. В соответствии со ст. 144 ЖК РФ органами управления товарищества собственников жилья являются общее собрание членов товарищества и правление товарищества. Общее собрание является высшим органом управления товарищества и созывается в порядке, установленном уставом товарищества (ч. 1 ст. 145 ЖК РФ). Исполнительным органом товарищества, подотчетным общему собранию членов товарищества, является правление товарищества собственников жилья.

Правление товарищества собственников жилья избирается из числа членов товарищества общим собранием членов товарищества на срок, установленный уставом товарищества, но не более чем на два года. Правление избирает из своего состава председателя. Таким образом, председатель товарищества собственников жилья может быть избран только из членов товарищества, т.е. из собственников помещений в многоквартирном доме. В случае острой необходимости привлечения к работе руководящего органа товарище-

6 Варфоломеев, В. Организация товарищества собственников жилья: преимущества и проблемы // Юрист. -2006. - №2. - С.8.

7 Приказ Минземстроя от 3 августа 1998 года. № 35 «Об утверждении примерного устава товарищества собственников жилья» // Консультант Плюс: Законодательство (недействующая редакция).

8 Методические рекомендации по регистрации некоммерческих организаций // http: // www.krp.ru.

ства лица, не являющегося собственником (ввиду его деловых качеств, иных обстоятельств), рекомендуется предусматривать Уставом товарищества наличие иной (помимо председателя) руководящей должности, например, директора, управляющего и т.п. Согласно ст. 150 ЖК РФ ревизионная комиссия (ревизор) товарищества собственников жилья избирается общим собранием членов товарищества не более чем на два года. В состав ревизионной комиссии товарищества собственников жилья не могут входить члены правления товарищества. Ревизионная комиссия товарищества собственников жилья из своего состава избирает председателя ревизионной комиссии.

• Предмет и цели деятельности. Целью создания и деятельности товарищества собственников жилья является совместное управление комплексом недвижимого имущества в многоквартирном доме, обеспечение эксплуатации этого комплекса, владения, пользования и распоряжения общим имуществом в многоквартирном доме. Предмет деятельности товарищества связан с целью его деятельности, это необходимо учитывать, прописывая в Уставе виды деятельности товарищества. Обслуживание, эксплуатация и ремонт недвижимого имущества в многоквартирном доме - деятельность, связанная с целью создания товарищества, а такая деятельность, как обслуживание и ремонт автотранспортных средств, не может быть предметом деятельности товарищества собственников жилья.

• Права и обязанности членов, условия и порядок приема в члены ТСЖ и выхода из него.

Согласно ч. 1 ст. 143 ЖК РФ, членство в товариществе собственников жилья возникает у собственника помещения в многоквартирном доме на основании заявления о вступлении в товарищество. Если в многоквартирном доме такое товарищество создано, лица, приобретающие помещения в этом доме, вправе стать его членами после возникновения у них права собственности на помещения. Членство в товариществе собственников жилья прекращается с момента подачи заявления о выходе из членов товарищества или с момента прекращения права собственности члена товарищества на помещение в многоквартирном доме.

• Источники формирования имущества некоммерческой организации.

В собственности товарищества собственников жилья может находиться движимое, а также недвижимое имущество, расположенное внутри или за пределами многоквартирного дома.

Средства товарищества собственников жилья состоят: из обязательных платежей, вступительных и иных взносов членов товарищества; доходов от хозяйственной деятельности товарищества, направленных на осуществление целей, задач и выполнение обязанностей товарищества; субсидий на обеспечение эксплуатации общего имущества в многоквартирном доме, проведение текущего и капитального ремонта, предоставление отдельных видов коммунальных услуг и иных субсидий; прочих поступлений.

Для достижения целей, предусмотренных уставом, товарищество собственников жилья вправе заниматься хозяйственной деятельностью:

- обслуживанием, эксплуатацией и ремонтом недвижимого имущества в многоквартирном доме;

- строительством дополнительных помещений и объектов общего имущества в многоквартирном доме;

- сдачей в аренду, в наем части общего имущества в многоквартирном доме.

Внесение изменений в устав товарищества, избрание правления и ревизионной комиссии или ревизора товарищества, принятие решений о реорганизации и ликвидации товарищества, определение направлений деятельности, принципов формирования и использования имущества - это вопросы исключительной компетенции общего собрания товарищества. Решения общего собрания по вопросам исключительной компетенции принимаются единогласно или квалифицированным большинством голосов.

Ликвидация товарищества собственников жилья осуществляется на основании и в порядке, установленных гражданским законодательством (ч. 1 ст. 141 ЖК РФ). Товарищество собственников жилья не является в этом случае исключением. Ведь может настать момент, когда собственники помещений захотят отказаться от управления своим домом товариществом, или деятельность товарищества не будет отвечать требованиям собственников и они захотят его ликвидировать. А также может наступить момент, когда собственники помещений многоквартирного дома будут вынуждены, в силу закона, ликвидировать ТСЖ. Кроме того, на сегодняшний день в связи с внесением изменений в статью 65 Гражданского кодекса любое юридическое лиц, кроме казенного предприятия, учреждения, политической партии и религиозной организации по решению суда может быть признано несостоятельным. Таким образом, и ТСЖ можно признать в судебном порядке банкротом, что повлечет за собой его ликвидацию.

Следует с осторожностью использовать типовые уставы ТСЖ, поскольку положения некоторых из них могут противоречить действующему законодательству (в части компетенции исполнительных органов, предмета деятельности товарищества). Кроме того, взяв за основу типовой устав, следует адаптировать его к конкретному товариществу.

4. Следующим документом, представляемым в регистрирующий орган, является документ, подтверждающий уплату государственной пошлины. В соответствии со статьей 3 ФЗ от 8 августа 2001 г. №129-ФЗ «О некоммерческих организациях» регистрация юридических лиц осуществляется на платной основе. В качестве документа, свидетельствующего об уплате госпошлины, представляется платежное поручение или иной документ.

5. Сведения об адресе (местонахождении) по которому осуществляется связь с ТСЖ. При чем сведения об адресе должны быть предоставлены в пакете документов в виде гарантийного письма с приложением копии свидетельства о праве собственности или копии договора аренды, безвозмездного пользования.

6. Сведения об учредителях в двух экземплярах. Сведения об учредителях заполняются на специальных листах на каждого учредителя отдельно9.

7. Кроме вышеназванного, при подаче заявления о регистрации ТСЖ на отдельном листе указываются сведения о видах экономической деятельности. Это является обязательным приложением в пакете предоставляемых документов.

Специалист, уполномоченный принимать документы, оформляет поступившие для государственной регистрации документы и передает их в установленном порядке для рассмотрения.

Рассмотрение документов в соответствии с административным регламентом исполнения Федеральной регистрационной службой государственной функции должно быть начато не позднее трех рабочих дней с момента приема документов на государственную регистрацию. Специалист рассматривает представленные документы с целью установления соблюдения надлежащего порядка оформления устава ТСЖ, изучает устав в целях выявления отсутствия противоречий и недостоверной информации, соответствия наименования товарищества требованиям законодательства, проверяет отсутствие в ведомственном реестре зарегистрированного ТСЖ с таким же наименованием. По результатам рассмотрения всех представленных документов делается заключение, которое является основанием для издания распоряжения о государственной регистрации.

Решение о государственной регистрации ТСЖ должно быть принято не позднее чем через четырнадцать рабочих дней со дня получения заявления и документов. Главное Управление Федеральной регистрационной службы после принятия решения о государственной регистрации представляет в регистрирующий орган - Управление Федеральной налоговой службы - один экземпляр документов с сопроводительным письмом для внесения записи в единый государственный реестр юридических лиц.

В срок не более чем пять рабочих дней со дня получения этих сведений и документов регистрирующий орган вносит в единый государственный реестр юридических лиц соответствующую запись и не позднее рабочего дня, следующего за днем внесения такой записи, сообщает об этом в орган, принявший решение о государственной регистрации некоммерческой организации. Орган, принявший решение о государственной регистрации некоммерческой организации, не позднее трех рабочих дней со дня получения от регистрирующего органа информации о внесении в единый государственный реестр юридических лиц записи о некоммерческой организации вносит сведения в автоматизированную систему учета некоммерческих и религиозных организаций (АИС УНРО), оформляет свидетельство о внесении в ведомственный реестр Управления Федеральной регистрационной службы сведений о ТСЖ, после чего выдает заявителю документ о государственной регистрации. Документом, свидетельствующем о регистрации ТСЖ и о внесении соответствующей записи в единый государственный реестр юридических лиц, является свидетельство, форма которого утверждена приказом Министерства юстиции РФ от 5 мая 2006г. № 15010. Помимо свидетельства о государственной регистрации заявителю также выдаются: устав, свидетельство о внесении записи в единый государственный реестр юридических лиц, выписка из единого реестра юридических лиц.

Однако не всегда регистрация ТСЖ заканчивается внесением записи в государственный реестр. После рассмотрения представленных документов регистрирующий орган может принять решение об отказе в государственной регистрации. Отказ в регистрации может быть принят в следующих случаях:

- непредставления определенных настоящим Федеральным законом необходимых для государственной регистрации документов;

- представления документов в ненадлежащий регистрирующий орган;

9 Постановление Правительства от 15 апреля 2006 года. № 212 «О мерах по реализации отдельных положений Федеральных законов, регулирующих деятельность некоммерческих организаций» // Консультант Плюс: Законодательство.

10 Приказ Министерства юстиции РФ от 5 мая 2006 года. №150 (в ред. от 05.05.2006 г. №7781) «Об утверждении формы свидетельства о государственной регистрации некоммерческой организации» // Консультант Плюс: Законодательство.

- если учредительные документы (Устав ТСЖ) противоречат Конституции Российской Федерации и законодательству Российской Федерации;

- если ранее зарегистрирован ТСЖ с таким же наименованием;

- если наименование ТСЖ оскорбляет нравственность, национальные и религиозные чувства граждан.

Сообщение об отказе в государственной регистрации ТСЖ готовится на официальном бланке. Однако

считаем, что оснований для отказа, предусмотренных в Федеральном законе «О некоммерческих организациях», недостаточно, ведь на практике могут возникнуть ситуации, когда предоставляются ложные, недостоверные сведения. Может быть, в дальнейшем законодатель обратит внимание на это основание и внесет дополнение в статью Федерального закона «О некоммерческих организациях» в части расширения оснований к отказу при недостоверности представленных сведений.

Решение об отказе в регистрации может быть обжаловано в суд, и, в случае признания судом такого отказа неправомерным, заявитель вправе требовать от регистрирующего органа возмещения ущерба, причиненного отказом в государственной регистрации. Наше законодательство предусматривает также и досудебный порядок обжалования отказа в государственной регистрации ТСЖ. На основании поступившей жалобы вышестоящий орган (контроль деятельности территориальных органов Росрегистрации осуществляет Росрегистрация, контроль деятельности Росрегистрации осуществляет Министерство юстиции) направляет запрос в орган, отказавший в государственной регистрации, о представлении объяснений по существу, изучает обстоятельства, приведшие к принятию решения об отказе, при необходимости запрашивает дополнительную информацию и по итогам изучения всей имеющейся информации принимает одно из двух решений: отменить решение об отказе, либо отказать заявителю в удовлетворении жалобы.

По статистическим данным, представленным Главным управлением Федеральной регистрационной службы по Красноярскому краю, по состоянию на февраль 2007 года в Красноярске было зарегистрировано из 6500 некоммерческих организаций 347 ТСЖ. За январь 2007 года в Главное управление Росрегистрации по Красноярскому краю поступило 16 заявлений, девять из них - по созданию ТСЖ; в регистрации было отказано четырем. Основанием отказа служило несоответствие устава ТСЖ действующему законодательству. В феврале 2007 года в г. Красноярске зарегистрировано два ТСЖ и имел место один отказ в регистрации. В апреле 2007 года зарегистрировано два ТСЖ и отказано в регистрации пяти11. Динамика регистрации ТСЖ и статистика ее отказов в г. Красноярске представлены на рис. 1-2.

Рис. 1. Динамика регистрации ТСЖ

11 Статистика создания ТСЖ в г. Красноярске за 2006-2007 гг. (данные представлены Главным управлением Федеральной регистрационной службой Красноярского края).

Рис. 2. Статистика регистрации и отказов в регистрации ТСЖ при создании

После регистрации товарищества открывается счет в одном из банков. Расчетные счета в настоящее время открываются всем юридическим лицам в неограниченном количестве. С расчетного счета товарищество собственников, как клиент банка, может осуществлять все виды расчетных операций. Оно также предоставляет в администрацию района копию свидетельства о регистрации ТСЖ, устав. Передача дома в управление ТСЖ осуществляется специально созданной комиссией. Здание передается по акту приемки-передачи (типовая межведомственная форма № ОС-1а) с приложением технической документации на здание в соответствии с правилами и нормами технической эксплуатации жилищного фонда, утвержденными постановлением Государственного комитета Российской Федерации по строительству и жилищнокоммунальному комплексу № 170 от 27.09.200312.

После приема дома в управление товарищества собственников жилья направляются соответствующие письменные уведомления в городскую (районную) администрацию, комитет по управлению городским имуществом. С момента приемки дома в управление в указанном выше порядке ТСЖ вправе заключать договоры с организациями-поставщиками коммунальных услуг и специализированными подрядными организациями, действуя от имени собственников многоквартирного дома, а также начислять соответствующие платежи за оказание жилищных и коммунальных услуг собственникам, арендаторам и нанимателям помещений дома в соответствии с действующим законодательством. После заключения договоров ТСЖ предоставляет в администрацию района перечень договоров с указанием даты, номера договора и организации, с которой этот договор заключен.

Судебной практике известны случаи, когда созданному товариществу отказывают в передаче на баланс дома.

Так, товарищество собственников жилья «Светла-17» обратилось в Арбитражный суд Приморского края с иском к администрации г. Владивостока (далее - администрация) об обязании ответчика передать на баланс истца дом, расположенный по адресу: г. Владивосток, ул. Светланская, 17.

Иск обоснован тем, что в нарушение ст. 1 ФЗ «О товариществах собственников жилья», действовавшего на тот момент, и Постановления Правительства РФ от 17.09.2001. № 675 «О федеральной целевой программе «Жилище» на 2002-2010 годы» администрация отказала товариществу в передаче на его баланс

12 Постановление Госстроя Российской Федерации от 27.09.2003. № 170 «Об утверждении правил и норм технической эксплуатации жилищного фонда»// Консультант Плюс: Законодательство.

указанного жилого дома, находящегося в составе объектов муниципального жилищного фонда. Данный отказ повлек нарушение прав членов товарищества на управление и обеспечение эксплуатации комплекса недвижимого имущества в кондоминиуме. Суд иск удовлетворил, мотивируя это тем, что, исходя из ст. 1, 21, 22, 26 ФЗ «О товариществах собственников жилья» и п. 4 Положения о порядке передачи домов в управление товариществ собственников жилья и их взаимодействия с муниципальными органами в вопросах содержания и ремонта жилого фонда, утвержденного постановлением администрации г. Владивостока от 26.05.1999. № 976, истец имеет право требовать передачи ему на баланс спорного жилого дома, в связи с чем уклонение управления от исполнения обязанности по передаче дома товариществу неправомерно. В соответствии с п. 4 Положения о порядке передачи домов в управление товариществам собственников жилья и их взаимодействия с муниципальными органами в вопросах содержания и ремонта жилого фонда, утвержденного постановлением администрации г. Владивостока 26.05.1999. № 976, комитет по управлению муниципальным имуществом (другое предприятие) обязан передать товариществу на баланс дом, находившийся ранее в управлении муниципального (государственного) жилищного предприятия, в месячный срок после получения заявления товарищества13.

На основе всего вышесказанного можно сделать вывод, что на сегодняшний день для регистрации товарищества собственников жилья установлен специальный порядок регистрации. Так как ТСЖ является некоммерческой организацией, принятие решения о его регистрации относится к компетенции Главного управления Федеральной регистрационной службы по субъекту, которая проводит экспертизу документов, необходимых для государственной регистрации. Деятельность по регистрации организаций четко регламентирована, что сводит к минимуму нарушения на этой стадии создания.

Практика по регистрации товариществ собственников жилья в городе Красноярске свидетельствует о том, что в последнее время много случаев отказа в регистрации именно из-за несоответствия Устава ТСЖ требованиям законодательства. Что опять же указывает на нарушения в стадии общего порядка создания ТСЖ.

Таким образом, можно сделать вывод о том, что не все юридические лица, создаваемые в Российской Федерации, благополучно ведут свою деятельность. Как показывает практика, многие при возникновении сложных ситуаций реорганизуются, некоторые (таких немало) вообще прекращают свое существование.

13 Постановление Федерального Арбитражного суда Дальневосточного округа от 25 апреля 2006 г. по делу № ФОЗ-А 51/06-1/781 // Консультант Плюс: Судебная практика.