В офисах — затишье

Рынок аренды офисной недвижимости в Новосибирске, по данным риелторов, стагнирует на фоне общей неопределенности в экономике: новые объекты не строятся, массового притока крупных компаний не наблюдается уже не первый год. Несмотря на снятие коронавирусных ограничений, спрос на аренду офисов в первом полугодии 2022-го вырос всего на 3,4%. Вместе с тем, по данным «Авито Недвижимости», в июне рост предложения составил 25% по сравнению с тем же месяцем прошлого года. Одни эксперты объясняют ситуацию уходом зарубежных брендов и финансовыми трудностями местных компаний. Другие участники рынка полагают, что происходит возвращение к норме после спада в предыдущие месяцы.

Уход зарубежных компаний значительного влияния на рынок не оказал

Фото: Александр Миридонов, Коммерсантъ

Спрос на аренду офисов в Новосибирске, по данным «Авито Недвижимости», в первом полугодии 2022-го вырос к аналогичному показателю прошлого года на 3,4%. При этом если в январе он увеличился (в годовом выражении) на 19,3%, то к июню темп прироста сократился до 1,3%. «На данный момент говорить о массовом возвращении в офисы после пандемии нельзя. В то же время на рынке активно увеличивается количество предложений: к концу июня их прирост составил 24,8% в сравнении с июнем 2021 года»,— сообщила „Ъ-Сибирь“ руководитель группы продаж в категории «Коммерческая недвижимость» на «Авито» Виктория Сафронова. В среднем за первое полугодие годовой прирост новых предложений составил 12,5%, в январе 2022 года — 7,8%. По словам госпожи Сафроновой, массовое появление новых вариантов на рынке в июне вызвано не только уходом зарубежных брендов, но и влиянием других факторов: от решения предприятий перевести штат на удаленку из-за финансовых трудностей до закрытия целых компаний, например оптовиков, чья деятельность была «завязана» на импорте товаров из западных стран. В целом, отмечает госпожа Сафронова, сейчас рано говорить об окончательном формировании новых трендов на рынке офисной недвижимости: «Весь бизнес активно трансформируется, адаптируясь под новые вводные».

Отразившийся в статистике «Авито Недвижимости» рост предложения в июне, по мнению брокера агентства недвижимости «Жилфонд» Алексея Малова, может быть связан с низкой активностью арендодателей в предыдущие месяцы, а также с желанием владельцев офисов попробовать новые площадки для привлечения клиентов. В целом же он оценивает ситуацию на рынке как стагнирующую. «Сейчас мы наблюдаем некоторое затишье на рынке. Стагнация связана с тем, что бизнесмены заняли выжидательную позицию. Планы по развитию у многих пока на паузе. Это нормальная реакция после известных событий, которые начались в феврале этого года»,— отмечает господин Малов. По его наблюдению, спрос на аренду в городе сохраняется на прежнем уровне, так как «даже в пандемию офисы без арендаторов, как правило, не оставались — пока персонал работал удаленно, бизнесмены продолжали снимать помещения».

Уход зарубежных компаний, по словам господина Малова, значительного влияния на рынок не оказал. В сегменте помещений высокого класса (А и А+), которые они, как правило, снимают, положение не изменилось, отмечает эксперт. «Конечно, если рассматривать отдельные бизнес-центры высокого уровня, которые сдавали большую часть площадей иностранным организациям, ушедшим с российского рынка, то у них ситуация сложная. Но это временное явление, они скоро найдут других арендаторов. В целом рынок принял уход зарубежных компаний спокойно»,— заключил господин Малов.

Согласно информации «Авито Недвижимости», средняя стоимость аренды квадратного метра офисов в Новосибирске в первом полугодии 2022-го по сравнению с тем же периодом 2021 года увеличилась на 7,4%. При этом в январе отмечалось снижение (к январю 2021 года) на 5,9%, а в июне цена выросла (к июню 2021 года) на 8,4%. Господин Малов отмечает, что арендные ставки обычно меняются на процент инфляции, поэтому в последние месяцы они плавно ползут вверх. По его данным, в сегменте помещений класса А в среднем стоимость аренды в Новосибирске сейчас начинается от 1200 руб. за кв. м, в классе В — от 700 руб. за кв. м, в классе С — от 500 руб. за кв. м. При этом цена, по словам эксперта, во многом зависит от договоренностей арендодателя и арендатора.

По данным руководителя брокерской аналитической компании RID Analytics Елены Ермолаевой, средняя арендная ставка по свободным помещениям в выборке из крупнейших бизнес-центров Новосибирска — 700–750 руб. за кв. м, и «она достаточно стабильна на протяжении последнего года». «В Новосибирске рынок бизнес-центров, скорее, находится в стагнации последние годы: новые объекты не строятся, массового притока крупных компаний, которые могли бы дать толчок развитию рынка, не наблюдается»,— считает она. Аналитик вспоминает, что самая низкая доля свободных площадей в бизнес-центрах Новосибирска наблюдалась перед кризисом 2014 года — порядка 2%. Затем она выросла примерно до 5%, в начале пандемии подскочила до 7%, а в первом полугодии 2022-го снизилась до 3,5%. «Это достаточно высокий уровень заполняемости. Уход зарубежных компаний в большей степени пока отразился на торговых центрах, чем на офисных»,— считает госпожа Ермолаева.

Алексей Малов полагает, что «боковой тренд» на рынке в ближайшее время продолжится, предпосылок для резких скачков он не видит. «Экономика России демонстрирует устойчивость, и это отражается на рынке недвижимости. Ситуация будет сохраняться, если не произойдут глобальные мировые потрясения»,— заключил он. Виктория Сафронова также считает, что ситуация на рынке аренды офисов будет зависеть от общей экономической динамики в стране: «Если с началом нового делового сезона экономическая ситуация начнет улучшаться, спрос на офисную недвижимость будет расти».

Елена Ермолаева полагает, что с учетом представленных РАНХиГС прогнозов о снижении ВВП по итогам года на 6,4–11,5%, скорее всего, во втором полугодии начнет расти доля свободных площадей. «Из наиболее серьезных факторов, влияющих на рынок, можно отметить лишь макрофакторы, такие как экономические кризисы и пандемия. Соответственно, и в ближайшем будущем влияние окажет новый экономический кризис, который, по оценкам, станет самым крупным в постсоветский период развития страны. Впрочем, оценить его масштаб и продолжительность пока сложно, так как тут экономика зависит от политики»,— заключила она.