Неотвратимая квартплата

Быть собственником жилья в Москве становится все дороже: налог на недвижимость с этого года начнут рассчитывать по кадастровой стоимости, а с 1 июля владельцы квартир будут платить за капремонт. Впрочем, тем, кто не пожелал приватизировать свое жилье, не стоит радоваться — квартплата для них вырастет в несколько раз.

В середине мая в Москве должны были пройти собрания жильцов, на которых предполагалось выбрать способ накопления средств на капремонт. Собственно, выбор прост: общее собрание жильцов двумя третями голосов принимает решение открыть спецсчет для дома и копить средства на нем или перечислять их в фонд регионального оператора. Сделать это нужно до 29 мая, кто не успеет, автоматически попадет в общий фонд.

В любом случае с 1 июля в платежных документах жителей столицы появится новая графа — за капремонт. В Москве ставка составляет 15 руб. за 1 кв. м недвижимости. За квартиру площадью 60 кв. м в месяц придется дополнительно отдавать 900 руб., в течение года к платежам за ЖКХ прибавится почти 11 тыс. руб.

Официальных данных о результатах кампании по самоопределению в вопросе капремонта пока нет, но судя по всему, в большинстве случаев набрать две трети голосов за то или иное решение не удалось. Например, на собрание жильцов нашего дома пришло всего 25 человек, а в доме 128 квартир.

Как рассказали "Деньгам" в департаменте капитального ремонта Москвы, на сегодня в столице спецсчета выбрали немногим более 1000 собраний. При том что в программу капремонта города включены 31 728 многоквартирных домов (за исключением аварийных, предназначенных под снос и малоквартирных). Получается, что пока только 3% москвичей решились копить на ремонт дома на отдельном счете.

И это несмотря на то, что, согласно данным исследования "Ромир", москвичи считают спецсчет самым эффективным способом накопления средств на капремонт — так ответили 69% участников опроса. И только 12% респондентов высказались за взносы региональному оператору.

Впрочем, тем, кто выбрал спецсчет, придется не только самостоятельно копить, но и следить за ремонтом, выбирать подрядчиков и так далее. "Для того чтобы выбрать специальный счет, нужно принять решение двумя третями общего числа голосов всех собственников помещений в доме,— говорит руководитель жилищного сектора направления "Городское хозяйство" фонда "Институт экономики города" Ирина Генцлер.— Далее многие вопросы должны будут решать сами собственники помещений, в том числе искать подрядчика для ремонта. Поэтому очень важно, есть ли у дома товарищество, кооператив или хорошая управляющая компания, которые все это могли бы организовать. Если же люди пассивны и не хотят принять участие даже в голосовании, то они не смогут справиться самостоятельно со всеми этими задачами".

Впрочем, инициативные граждане выбирают не спецсчет, а борьбу с идеей платить за капремонт. Жители московского района Якиманка подали иск в Замоскворецкий межрайонный суд Москвы, в котором оспаривают федеральный закон о капремонте домов. По их мнению, закон не соответствует Гражданскому кодексу (ГК РФ) и Конституции РФ. В исковом заявлении подчеркивается, что ГК РФ и Конституция не предполагают содержание и ремонт чужого имущества (как это получается при отчислении средств в фонд регионального оператора).

Вариант собственного спецсчета их не устраивает, поскольку из-за инфляции накопленные средства собственников могут обесцениться, и ремонт не удастся провести. Податели иска настаивают, что платежи на капремонт вообще не могут быть обязательными. Согласно ФЗ N271, фонды капремонта — некоммерческие организации, которые учреждаются на основе добровольных имущественных взносов. Кроме того, согласно ст. 16 ФЗ N189 "О приватизации жилищного фонда в РФ", прежде чем передать жильцу в собственность квартиру в доме, нуждающемся в капремонте, его необходимо произвести за счет государства. Поэтому истцы считают, что капремонт должен проводиться за счет бюджета, если он не был сделан на момент приватизации жилья.

По словам юристов, перспективы дела очень сомнительны. "Истцы, возможно, правы с общечеловеческой точки зрения, но не с точки зрения логики законодательства. Поэтому на шансы граждан я смотрю пессимистично. Кроме того, сегодня этот федеральный закон очень важен для бюджета. В ЖКХ проблем всегда хватало, и сейчас они не уменьшились. Эти деньги нужны как воздух, и никто этот закон не отменит",— рассуждает адвокат Антон Стасий.

Так что платить за капремонт все равно придется, но можно выбрать, каким именно образом. Как отмечают эксперты, выбирая способ накопления средств, граждане должны ориентироваться на несколько факторов. "Прежде всего нужно отталкиваться от возраста дома и того, на какой год региональной программой запланирован первый капитальный ремонт, попал ли дом в краткосрочный план капремонта (то есть ближайшие три года),— советует Генцлер.— Потому что если собственники помещений открывают для своего дома спецсчет и платят на него взносы, то их накоплений через год-два может не хватить, чтобы оплатить запланированные в программе работы. Нужно смотреть ближайший год любого ремонта (крыша, лифты и т. д.). Поэтому открывать собственные счета наиболее целесообразно новостройкам, а также домам, ремонт которых запланирован через пять-десять лет".

Разворот через финансовую сплошную

Решение, которое будет или не будет принято до 29 мая, не станет окончательным и бесповоротным. По закону собственники жилья могут в любое время изменить способ формирования фонда капремонта. Перейти со спецсчета на счет регионального оператора можно всего за месяц, а в обратном направлении — в течение двух лет. "Фонд капитального ремонта может использовать на возвратной основе средства одних домов для финансирования капитального ремонта в других многоквартирных домах,— поясняет советник дирекции по проблемам ЖКХ аналитического центра при правительстве РФ Константин Шишка.— Это значит, что региональный оператор рассчитывает на эти средства собственников, планирует использование денег, которые внесет конкретный дом, и ему нужно время на то, чтобы актуализировать свою программу, чтобы не нести дополнительные финансовые риски при изъятии средств из фонда ремонта. Кроме того, вернуться к варианту спецсчета можно при условии, что у дома нет задолженности перед региональным оператором. Он вас не отпустит, пока вы не возместите ему потраченную на ремонт сумму".

Если граждане в нужный срок не могут выполнить запланированный ремонт, их тоже автоматически заберет к себе региональный оператор. Правда, если жильцы не согласны с планом ремонта, то могут его изменить. "Программу планировали органы власти,— поясняет Генцлер.— Они ориентировались на результаты мониторинга, который проводился для всех домов в течение последних пяти лет. Какие-то данные могли устареть, в программе могут быть технические ошибки. Если собственники увидели неточную информацию о своем доме, об этом надо сообщать: писать региональному оператору или в департамент капремонта".

Шишка обращает внимание еще на один важный момент: "Проценты, которые начисляются банком при размещении фонда капремонта на спецсчете, тоже формируют фонд капитального ремонта, то есть являются собственностью жильцов. В случае с региональным оператором эти проценты становятся средствами регионального оператора, и он тратит их на свое усмотрение или в порядке, который установит субъект РФ".

Напомним, что во многих регионах России программа капремонта стартовала еще в прошлом году. "Опыт других регионов говорит о том, что люди выбирают совершенно разные варианты,— рассказывает председатель комитета по жилищной политике и ЖКХ Госдумы Галина Хованская.— Все зависит от политики местных властей. В некоторых регионах власти вообще скрывают преимущества и недостатки той или иной системы и толкают их в общий котел. Управлять этим мощным ресурсом очень выгодно".

Тарифом по соцнайму

До недавнего времени граждане, живущие в неприватизированном жилье, смотрели на все эти перипетии свысока: им-то за капремонт платить не придется. Квартиры в госсобственности, поэтому на капремонт тратится государство. Значит, максимум, что им могло грозить,— анонсированный рост квартплаты на 10%. Директор департамента экономической политики правительства Москвы так объяснил газете "Коммерсантъ" повышение: "Если говорить про коммунальные услуги, то средневзвешенный рост тарифов составит 10%. Это соответствует предельно допустимому размеру для Москвы. В полтора раза ниже уровня инфляции... Тариф на тепло вырастет на 13%, тариф на горячую воду — на 11,5%, на холодную и водоотведение — на 5,9%, на газ — на 7,5%, на электроэнергию тарифный рост составит от 7,5% до 13,7%".

Однако, как выяснил "Коммерсантъ", московские власти не забыли о тех, кто живет в неприватизированном жилье, и к 2018 году планируют поднять ставки платежей за социальный наем в восемь раз. Рост тарифов будет поэтапным, но уже с 1 июля текущего года жильцам муниципальных квартир придется платить более чем втридорога: по 9 руб. за 1 кв. м в месяц против текущих 2,64 руб. В 2016 году тариф достигнет 15 руб., а к 2018 году — 21,1 руб. за 1 кв. м. В столице примерно полмиллиона муниципальных квартир (около 13% общего жилого фонда города). Столичному бюджету скидки для жителей социального жилья обходятся в 18 млрд руб. в год. После повышения ставок экономия составит 6 млрд руб. ежегодно.

При этом, по словам Максима Решетникова, директора департамента экономической политики правительства Москвы, минимальный экономически обоснованный тариф составляет 60 руб. в месяц: "Это федеральная методика. Бралась стоимость строительства жилья — 90 тыс. руб. за 1 кв. м, корректирующий коэффициент 0,8, и это все амортизировалось за 100 лет". Решетников прямо говорит, что одна из задач повышения — остановить волну деприватизации. По данным источника "Коммерсанта" в мэрии, с момента объявления, что за капремонт придется платить, в Москве было отозвано 10 тыс. заявлений на приватизацию жилья. Впрочем, дело не только в капремонте, но и в налоге на недвижимость, который будет рассчитываться исходя из ее кадастровой стоимости.

И рост квартплат для живущих по соцнайму должен частично уравнять их расходы на ЖКХ с тратами владельцев приватизированных квартир. В результате рост ежемесячного платежа за типовую квартиру 60 кв. м к 2018 году составит 1107,6 руб.— даже немного больше, чем платежка за капремонт.