Взял и сдал

Покупатели готового жилья с привлечением ипотечного кредита знают, что банк может возражать против того, чтобы квартиру сдавали в аренду. Санкции за несоблюдение требований могут быть разные — вплоть до взыскания залога, что ведет к утрате собственности. Беспокойство кредиторов основано на рисках снижения стоимости залога. На практике схема погашения ипотеки за счет арендных платежей продолжает работать так же, как и весь рынок аренды жилья — с нарушениями.

Фото: OJO Images / Getty Images

В базе квартир, которые можно снять в Москве, ежемесячно создается 23,1 тыс. объявлений (данные ЦИАН за 2019 год). Спрос на аренду жилья высокий: назначив адекватную цену, найти жильцов можно за пару недель, а то и быстрее. Это стимулирует покупателей недвижимости, которые рассматривают ее как будущий актив — жить на арендный доход на пенсии, передать выросшим детям, перевезти пожилых родителей,— оформить покупку в ипотеку. С минимальным первоначальным взносом в 10% (чем больше взнос, тем ниже ежемесячный платеж при том же сроке кредита) от стоимости однокомнатной квартиры можно рассчитывать на то, что арендный платеж покроет не менее 40% ежемесячного ипотечного. Соотношение может быть выгоднее для собственника-заемщика, если первоначальный взнос больше и квартира в хорошем состоянии.

Для заемщика это очень удобно, если ему есть где жить, но банки не готовы нести ответственность за арендаторов. Помимо небрежного отношения к предмету залога возникают риски ограничения ликвидности из-за невозможности при необходимости быстро освободить квартиру. Поэтому в кредитный договор включают или прямой запрет на сдачу квартиры в аренду, или требование уведомить банк и получить его разрешение при определенных условиях. Директор кредитных продуктов банка ДОМ.РФ Игорь Ларин говорит, что их заемщики не вправе сдавать предмет ипотеки в аренду без письменного согласия банка. Чтобы получить это согласие, нужно написать заявление. «Банк дает согласие, если согласны все собственники жилого помещения, нет долгов по платежам и страховым взносам, договор найма заключается для проживания физических лиц и соответствует 35-й главе ГК, его срок не превышает год, уведомлена страховая компания и ряд других условий»,— перечислил господин Ларин, отметив, что с 2018 года в банк поступило 22 таких обращения. По словам управляющего директора компании «МИЭЛЬ-Аренда» Марии Жуковой, получение согласия кредитора — наиболее распространенное требование большинства банков относительно сдачи квартиры в аренду. Директор по продукту «ПИК-Аренда» Никита Комаров говорит, что компания работает с квартирами, заложенными по ипотеке. «Мы составляем договор аренды и отправляем собственнику для предоставления документов в банк. При необходимости вносим правки в договор аренды с учетом условий банка»,— уточняет господин Комаров, добавив, что с банком клиент общается самостоятельно, но на практике не было случаев, когда пришлось работать с квартирой, передачу которой в аренду банк не одобрил.

В ЦИАН посчитали, что в прошлом году на вторичном рынке жилья в Москве было заключено 145,6 тыс. договоров купли-продажи. По оценке ИНКОМ, около 40% сделок проведены с привлечением ипотеки.

Мария Жукова говорит, что о желании сдавать квартиру в аренду с целью выплаты ипотечного кредита заявляют около 5–10% заемщиков. «Сколько так поступают на самом деле — неизвестно»,— сетует госпожа Жукова. Руководитель ипотечного департамента федеральной компании «Этажи» в Санкт-Петербурге Елена Красавцева оценивает долю квартир, сдаваемых в аренду и находящихся в залоге у банков, в 20%. «Показатель сильно варьируется по стране, так как зависит от спроса на аренду в конкретном городе и интереса к недвижимости в нем со стороны иногородних покупателей»,— объясняет она. Среди локаций, где он выше,— Москва, Санкт-Петербург, Тюмень, Екатеринбург, ряд городов Краснодарского края. «Это города, где покупают недвижимость для будущего переезда или детям на период учебы»,— уточняет госпожа Красавцева. Покупка квартиры в другом городе — тот случай, когда готовность сообщить банку о том, что она будет сдана в аренду, может повлиять на решение о кредите. «Иначе банк может расценить как риск возможность переезда и потери работы в настоящем городе проживания и не одобрить заявку»,— делится Елена Красавцева. «Чтобы снизить этот риск, иногда в заявке на ипотеку мы указываем, что она будет сдаваться. Это повышает вероятность получения одобрения, а на стоимости страховки, например, сказывается незначительно. При стоимости квартиры в 1 млн руб. страховка становится дороже на 100 руб.»,— резюмирует эксперт.

Помимо сохранности залога, ради которой банки требуют согласовывать аренду и увеличивать сумму страховки, кредитора волнует исполнительность заемщика. «Проверки если и проводятся, то только тех объектов, по кредиту на которые возникают длительные просрочки и частые задержки платежей. На то, чтобы проверять все объекты в залоге, у банка не хватит ресурсов»,— комментирует госпожа Красавцева.

Формальные последствия

Банки как учреждения, придерживающиеся правил системной работы, ориентируются на формальные признаки, в том числе при классификации нарушений. Просрочка платежа и невозобновление страховки, предусмотренной кредитным договором, относятся к несоблюдению условий договора; их можно отследить. Если заемщик сдал квартиру в аренду, не запросив согласия банка, банк может об этом не узнать, в том числе потому, что большинство квартир на российском рынке аренды в сегменте массового жилья сдаются по договору, который не регистрируется (сроком до одного года). Собственники выбирают этот вариант потому, что не платят налоги с получаемого от аренды дохода. Профессиональные участники рынка — риелторы — избегают оценок, но отмечают, что полностью официально сдается только дорогое жилье — бизнес-класса и премиум-класса. Среди арендаторов в этом сегменте много юридических лиц, которым важно тщательно соблюдать законодательство.

На таком фоне возникает предположение о лояльности банков к сдаче в аренду залогового имущества без согласования. «Если должник это сделает, аренда прекратится в силу закона в тот момент, когда банк обратит взыскание на предмет залога»,— предупреждает юрист Forward Legal Арпине Пирумян. По ее словам, споры, связанные с ненадлежащим пользованием заложенным имуществом, достаточно распространены. «Это споры по искам банков о досрочном возврате кредита либо о прекращении права аренды. Практика судов здесь неоднозначная, все зависит от условий договоров и характера нарушений»,— отмечает госпожа Пирумян.

Если собственник-заемщик нарушил условия договора — запрет сдачи квартиры в аренду или не получил согласия банка,— надо быть готовым к последствиям, предусмотренным договором. Это может быть денежный штраф, изменение условий договора, в том числе договора залога, досрочное погашение или обращение взыскания на предмет залога по требованию банка. «Это не типовые условия договора, банки определяют их индивидуально, поэтому оценить глубину последствий в целом можно, только ознакомившись с документами конкретного заемщика»,— говорит заместитель генерального директора по правовым вопросам НЮС «Амулекс» Юлия Галуева, добавляя, что, если в договоре не предусмотрены санкции за нарушения, скорее всего, они не последуют.

То есть с юридической точки зрения заемщик, добросовестно обслуживающий кредит, но сдавший квартиру в аренду в обход условий договора, может быть вынужден досрочно погасить долг или же лишиться имущества, потому что именно такие санкции за нарушение зафиксированы документально. «Банк, имеющий доказательства того, что залоговое имущество сдается в аренду в нарушение договора, с высокой долей вероятности обратится в суд»,— подчеркивает Юлия Галуева. Но, по ее словам, такая ситуация практически невозможна, так как банк, исправно получающий платежи по кредитному договору, едва ли будет требовать его расторжения. «Задача банка — получение платежей, а не реализация заложенного имущества»,— напоминает госпожа Галуева.

Динамика цен на аренду квартир по районам и комнатности

Район
1-к. 2018 год
1-к. 2019 год
2-к. 2018 год
2-к. 2019 год
3-к. 2018 год
3-к. 2019 год
Академический район
37,4
38,6
52,1
60
85,3
84,7
Алексеевский район
38,6
39,9
49,6
52,2
67,4
73,6
Алтуфьевский район
28,7
29,6
36,9
37,5
47,2
45,7
Бабушкинский район
32,2
33,1
39,5
41,2
54,7
57,9
Басманный район
51,4
53,1
80
81,4
140,9
125,6
Бескудниковский район
30,3
32,1
39,4
41,6
49,8
51,3
Бутырский район
39,7
45,2
50,7
56,2
65,5
77,7
Войковский район
38,4
40,5
48,7
53,9
75,5
78,5
Гагаринский район
40,9
44,4
59,5
61
90,4
93,3
Головинский район
31,9
34,7
42,6
46,9
57,5
67,1
городской округ Троицк
23,5
24,3
30,7
30,8
42,4
43,7
городской округ Щербинка
22,6
23,9
28,6
30,3
35,9
37,4
Даниловский район
43,4
43,6
60,1
60,7
82,6
87,5
Дмитровский район
26,8
29,5
34,8
37,5
42,7
44,8
Донской район
39
38,9
53,1
58,7
82
99,6
Красносельский район
50
52,3
70,3
79
141,8
137,9
Ломоносовский район
39,3
40,3
52,7
55,5
89
62,5
Лосиноостровский район
28,8
29,8
35,4
36,4
48,5
47,1
Мещанский район
51,1
49
84,8
81,1
162,5
154,8
Можайский район
31,6
34,5
42,8
46,3
75,8
81,3
Нагорный район
34
35,7
43,7
46
62,2
63,8
Нижегородский район
30,3
33,1
41,9
41,9
55,3
55,1
Обручевский район
38,4
41,9
57,4
60,2
108,1
125,3
Останкинский район
37,1
38,5
48,4
51,7
78,8
84,9
поселение Мосрентген
30,1
31,1
41,2
37
56,1
48
поселение Внуковское
29,2
32,2
38,6
41,8
48,9
51,8
поселение Вороновское
21,6
21,1
26,2
26,4
32,2
35,1
поселение Воскресенское
29
29,6
35,6
39,9
44,5
44,7
поселение Десеновское
29,6
29
36,3
36,1
45,7
44,4
поселение Киевский
18,9
20,2
22,5
22,1
25
поселение Кленовское
16,5
17,5
20,2
19,8
25,2
поселение Кокошкино
22,8
23,6
29,4
27,7
35,4
39,3
поселение Краснопахорское
20,6
18,9
26,6
27,1
32
поселение Марушкинское
23
24,1
29,2
26,2
30,1
30
поселение Михайлово-Ярцевское
17,7
18,3
22,5
24,1
23,3
27,5
поселение Московский
28,4
29,7
37,4
39,3
46,6
49,5
поселение Новофедоровское
17,2
19,1
23,6
26,6
29,8
28,2
поселение Первомайское
22,8
23,2
27,3
28,2
42,5
32,8
поселение Роговское
20
поселение Рязановское
23,1
24,1
27,6
30,6
32,8
34,5
поселение Сосенское
30,4
32,6
40,7
42,6
56,8
58,8
поселение Филимонковское
21,6
23,1
26,4
27,5
33,6
36,5
поселение Щаповское
19,9
21,1
20,4
23,2
25
30
Пресненский район
68,1
67,2
127,3
128,9
201,6
193,4
район Арбат
76,4
76,3
145,5
153,5
187,8
191,2
район Аэропорт
39,4
42,8
61,8
60,6
109,3
110,3
район Беговой
45,1
55,3
65,2
82,2
79,9
98,1
район Бибирево
29,9
31
37,7
39,2
46,3
48,7
район Бирюлево Восточное
27,4
28,4
35,9
36,5
48
48,8
район Бирюлево Западное
25,5
26,6
31,5
33,2
39,6
41,4
район Богородское
31,1
32
42,8
41,7
55,5
58,3
район Братеево
29,9
31,3
38,5
40,8
50,7
53
район Вешняки
27,9
28,6
34,6
36,1
44
44,6
район Внуково
25,7
27,1
30,6
32,4
40,2
42,8
район Восточное Дегунино
29,3
30,5
37,3
39,5
48,5
48
район Восточное Измайлово
29,2
30,7
37,7
38,8
49,3
53,8
район Восточный
23
25
27,3
29,8
39
40
район Выхино-Жулебино
29,3
30,4
38,7
39,6
47,8
49,4
район Гольяново
27,7
29
35,3
36,8
43,4
45,7
район Дорогомилово
53,1
56,4
77,4
78,5
120,4
121,6
район Замоскворечье
58,7
63
89,4
92
175,1
154,4
район Западное Дегунино
28,2
29,7
35,3
38,2
46,5
50,1
район Зюзино
33,2
35,5
40,8
42,7
61,3
61,6
район Зябликово
29,7
31,1
38,7
39,6
47,2
49,5
район Ивановское
27,6
29
34,4
36,7
44,3
46,4
район Измайлово
30,7
32
41,5
42,3
63,5
63,8
район Капотня
26,1
26,5
34,7
34,5
45,7
46,8
район Коньково
34,2
36,4
44,5
46,4
61,3
63,3
район Коптево
31,6
33,1
39,7
42,3
63,1
60,8
район Косино-Ухтомский
26,2
28
34,9
36,1
46,1
45,2
район Котловка
34,9
35,6
40,8
43,7
54,2
53,2
район Крылатское
39,4
40,8
57,2
60
107,6
125,4
район Крюково
21,9
22,8
28,5
29,4
37
37,9
район Кузьминки
30,1
30,9
36,3
38,1
52,9
57,2
район Кунцево
36,8
38,5
51,4
52,6
85,7
86,7
район Куркино
36,1
36,6
48,7
47,8
68,9
70,6
район Левобережный
33,4
36,1
43,1
48,7
62
65,6
район Лефортово
37
40,8
47,9
49,2
65,7
65,5
район Лианозово
30,5
32,1
41,8
42,6
52,6
53,7
район Люблино
31,4
32,8
39,9
41,4
61,1
60,6
район Марфино
34,8
34,9
44,6
44,7
58,2
64
район Марьина Роща
41,3
42,6
53,5
54,7
89,6
82,7
район Марьино
31,7
32,9
42,3
43,9
56,8
58,4
район Матушкино
21,8
22,5
29,3
29,1
34,3
34,6
район Метрогородок
27,3
28,1
33,5
35,5
47,3
44,6
район Митино
33,6
34,9
42,3
43,4
55,5
56,3
район Москворечье-Сабурово
32,7
33,5
42,2
44
68,6
72,7
район Нагатино-Садовники
38,7
39,5
49
54,2
71,5
78,4
район Нагатинский Затон
35,3
36,8
42,7
44,7
60,1
61,9
район Некрасовка
25,3
27,7
31,6
35,5
38,7
44,9
район Новогиреево
31,2
32,8
38,5
41,5
52,7
54,7
район Новокосино
30
30,5
38,8
39,6
50,2
49
район Ново-Переделкино
28
31,6
36,6
40,1
47,9
50,8
район Орехово-Борисово Северное
30,2
31,4
39,3
41,5
51,1
50,5
район Орехово-Борисово Южное
30,1
32,7
37,6
41,8
48,4
51,1
район Отрадное
32
33,3
40,5
41,8
52,9
54,5
район Очаково-Матвеевское
35,2
38,9
56,6
62,5
116,3
126,9
район Перово
29,4
30,8
36,6
38,4
51,4
53,9
район Печатники
32,1
33,5
38,7
39,9
50,2
48,6
район Покровское-Стрешнево
33,8
36,8
48,9
63,4
114,8
151,8
район Преображенское
35,9
39,2
45,8
47,8
61,2
67,7
район Проспект Вернадского
39,2
40,2
56,5
58,5
119,5
117,2
район Раменки
46,8
48,7
78,6
85,7
156,9
154,9
район Ростокино
34,4
37,1
45,4
51,5
69,5
87,3
район Савелки
22,5
24,7
36,3
39,2
79,5
81
район Свиблово
37,4
37,9
46,6
46,4
65,5
63,2
район Северное Бутово
30,5
32,3
40,7
42,4
58,2
57
район Северное Измайлово
28,7
29,5
35,5
37,1
49
53
район Северное Медведково
30,8
32,2
39,8
40,7
49,9
52,5
район Северное Тушино
31,1
32,1
39
40,8
48,7
51,7
район Северный
27,8
29,3
36,6
38,1
41,3
49
район Силино
21,6
22,2
29,5
31
36,8
38,8
район Сокол
42,1
42,2
57,5
59,1
105
112,5
район Соколиная Гора
33,9
37
43,4
46,3
60
74,9
район Сокольники
39,7
41,8
64
60,9
110,7
99,1
район Солнцево
32
36,5
41,3
45,9
55,6
57,9
район Старое Крюково
22,3
22,9
27,8
29,2
35,6
36,2
район Строгино
36
37,6
46
47,4
67
65,9
район Текстильщики
31,1
32,5
38,6
40,9
49,8
56,3
район Теплый Стан
33,3
34,3
44,8
46,1
64,7
68,9
район Тропарево-Никулино
42,6
45,9
60,9
61,4
97,4
102,9
район Филевский Парк
43,9
47
63,4
66,9
85,4
96,3
район Фили-Давыдково
37,6
38,5
52,2
56,4
108,3
102
район Хамовники
65,3
68,2
98,7
109,5
210,4
216
район Ховрино
31,4
32,8
41,1
44,1
56,2
55,6
район Хорошево-Мневники
36,8
38,9
48,3
51,2
81
78,8
район Царицыно
29,6
31,5
37
38,7
48,6
50,2
район Черемушки
36,6
37
47,7
48,2
79,2
84,2
район Чертаново Северное
33,2
34,1
44,8
44,9
66,2
63,6
район Чертаново Центральное
32,6
33,5
39,5
41,8
50,2
54,3
район Чертаново Южное
32,4
33,1
40,8
42,2
48,8
51,4
район Щукино
36,9
39,6
52,6
60,8
122,8
140,6
район Южное Бутово
27,9
29,5
36,9
39,1
47,6
49,5
район Южное Медведково
30
30,5
37,8
38,9
46,3
47,8
район Южное Тушино
30,3
31,9
38,2
39,9
52,6
54,4
район Якиманка
61,2
59,3
104,9
98,2
193,2
189
район Ясенево
31,5
32,5
40,6
43,1
50,1
51,4
Рязанский район
30,9
32
38,5
40,2
53,1
56
Савеловский район
38,9
41
49,8
52,2
83,9
83,3
Таганский район
45,4
46,2
65,6
70,5
106,6
112
Тверской район
62,4
66
102,4
102,4
181,6
181,6
Тимирязевский район
34,7
36,2
44,8
48,1
65,3
68,4
Хорошевский район
53
60,5
80,4
85,4
172
137,4
Южнопортовый район
42,2
42,6
57,4
60,4
93,7
91,6
Ярославский район
27,3
28,8
35,2
36,3
46
47,3

По данным аналитического центра ЦИАН.

Если нарушение заемщиком договора доказано, стоит подготовиться к переговорам с банком. Юлия Галуева отмечает, что факультативные запреты, такие как запрет на сдачу имущества в аренду, обычно направлены на защиту интересов банка от последствий долгосрочной аренды — в частности, трудности с выселением арендаторов. «Заемщик может аргументировать ответ на претензию банка по поводу нарушений договора добросовестным исполнением обязательств и отсутствием просрочек по кредиту»,— рассуждает юрист. Если претензия пришла в письменном виде, на нее необходимо дать развернутый ответ с заверениями о недопущении нарушений условий договора в будущем. По словам госпожи Галуевой, это ситуация, в которой заемщик заведомо неправ, и, чтобы ее избежать, целесообразно изучить все запреты, ограничения и обязанности, прописанные в договоре. «В том числе согласовывать с банком предстоящее заключение договора аренды. В большинстве случаев оснований для отказа в этом банки не находят»,— резюмирует Юлия Галуева.