Договор "посуточного" найма жилого помещения, его закрепление и проблемы реализации

ДОГОВОР «ПОСУТОЧНОГО» НАЙМА ЖИЛОГО ПОМЕЩЕНИЯ, ЕГО ЗАКРЕПЛЕНИЕ И ПРОБЛЕМЫ РЕАЛИЗАЦИИ

Г.С. Швырев, аспирант А.А. Астапова, студент

A.А. Ворона, студент

B.А. Демьянчук, студент

Юго-Западный государственный университет

Аннотация. В данной статье рассматривается проблема применения на практике договора найма жилого помещения, закрепление данной формы договора в нормативных правовых актах. Немаловажным аспектом, рассмотренным в данной статье, является правое регулирование деятельности наймодателя, связанной со сдачей жилого помещения нанимателю, а также ряд особенностей заключения договора найма и уплаты налогов наймодателем при осуществлении своей деятельности.

Ключевые слова: договор найма, «посуточный» найм жилья, жилое помещение, недвижимое имущество, арендная плата, наймодатель, наниматель, владение и пользование.

Заключение договоров найма жилых помещений довольно широко распространено на практике, считается, что это основной договор, по которому жилые помещения передают в пользование граждан, и является самым распространенным способом передать жилье в пользование. В крупных российских городах данный договор становится все более популярным, так как аренда (найм) квартир, домов и других жилых помещений с каждым годом становится все более востребованной, но в то же время представляется, что в правовом регулировании данного договора наблюдается ряд проблем, требующих своего разрешения [3, с. 11].

Перед тем как перейти к проблемам заключения договора найма и к его реализации стоит отметить, что договор найма жилого помещения закрепляется в статье 671 Гражданского кодекса Российской Федерации. Обращая внимание на данную статью можно заметить, что законодатель разграничивает понятия договора аренды и договора найма, это связано с субъективным составом сторон договора, то есть физическое или юридическое лицо снимает объект. Так в статье 671 Гражданского кодекса Российской Федерации говорится, что «По договору найма жилого помещения одна сторона - собственник жилого

помещения или управомоченное им лицо (наймодатель) - обязуется предоставить другой стороне (нанимателю) жилое помещение за плату во владение и пользование для проживания в нем. Юридическим лицам жилое помещение может быть предоставлено во владение и (или) пользование на основе договора аренды или иного договора. Юридическое лицо может использовать жилое помещение только для проживания граждан» [1, ст. 671].

Одной из проблем, возникающей в процессе заключения договора найма, является непосредственно сам договор, а именно вопрос «Стоит ли его заключать?». Договор найма жилого помещения заключается в письменной форме, так наймодатель может обезопасить себя и свое жилье от недобросовестных нанимателей, и в случае какой-либо ситуации (кража, взлом, порча имущества) обратиться в суд. Несомненно, стоит упомянуть еще об одной тонкости «посуточного» найма жилья, кроме договора найма жилого помещения составляется так же акт приема-передачи имущества, находящегося в жилом помещении. Данный документ оформляется в двух экземплярах, в котором указываются точные паспортные и контактные данные сторон сделки, а также имущество и его стоимость. Так же стоит отметить, что наймо-

датель обладает некоторыми обязанностями, связанными с состоянием сдаваемого им жилого помещения, так Г.Ф. Шершеневич отмечает, что жилье, предоставляемое по договору имущественного найма, должно находиться в состоянии, предусмотренном договором, а если это не было обусловлено, то в состоянии, пригодном для его использования исходя из цели найма, и не содержать таких недостатков, при наличии которых пользование им было бы вредным или невозможным [10, ст. 358]. Так, квартира, предоставляемая в наем, обязана отвечать обычным требованиям, быть не холодной и сырой, а также снабженной всеми необходимыми приспособлениями.

Каждому наймодателю необходимо помнить, что получение платы за сдачу жилья в наем, является доходом, который облагается налогом на доходы физических лиц в размере 13% от полученной суммы [5, ст. 58]. Зачастую собственники жилого помещения предпочитают ограничиваться устными договоренностями, при которых наймодатель не платит налог.

В целях избежание проблем с законом наймодателю следует официально сдавать жилое помещение. Для этого можно сдавать самостоятельно жилое помещение, при этом отчисляя часть доходов в налоговую службу. Так же через агентство, которое будет выступать в качестве посредника в поиске нанимателя [4, с. 309].

В настоящее время данный бизнес становится все более распространенным, но наймодатели не стремятся официально, в рамках закона осуществлять свою деятельность, связанную со сдачей жилого помещения нанимателю. Органы власти Российской Федерации уже многие годы не могут вывести из «тени» доходы, связанные с арендой (наймом) жилого помещения. Налоги платит лишь небольшая часть людей, которые сдают свое жилье. Связано это с тем, что государство почти не в состоянии регулировать так называемым «теневой бизнес», касающийся найма жилого помещения, осуществлять провер-

ки (поскольку квартира, дом и иное помещение, непосредственно предназначенное для проживания в нем граждан - это частная собственность, и чтобы в нее войти и провести какую-либо проверку, нужны очень веские причины) [8, с. 286]. Организовать проверку налоговые службы могут по одной лишь жалобе соседей, а если в их руках окажется договор найма (только оригинал документа) - они смогут доказать в суде, что хозяин ведет предпринимательскую деятельность и не платит налоги. Что касается жилого помещения, сдаваемого посуточно, то необходимо несколько оригиналов договора аренды.

Решением проблемы неуплаты налогов за деятельность, связанную со сдачей жилого помещения, может быть метод «кнута и пряника», так государство понижает процент налогообложения физических лиц, занимающихся данной деятельностью официально, но при этом, сумму штрафа, который на данный момент составляет 20% от неуплаченной суммы, но если будет установлено, что налог не уплачен умышленно, то размер штрафа возрастает до 40%, для наймодателей продолжающих заниматься «теневым» наймом жилого помещения увеличить. Помимо налоговой ответственности, к которой могут быть привлечены лица, не уплачивающие налог за сдачу жилого помещения, стоит ввести другие меры ответственности.

Таким образом, договор найма жилого помещения, является формой договора, при которой собственник жилья (наймода-тель) передает во временное пользование нанимателю помещение для проживания. При любой форме аренды (найма), будь она посуточная или долгосрочная, следует заключать договор, чтобы каждая из сторон смогла обезопасить свои интересы и в случае недопонимания защитить их в суде [3, с. 422]. Немаловажным составляющим данной деятельности является уплата налога в соответствии с законами Российской Федерации и иными нормативными правовыми актами.

Библиографический список

1. Гражданский кодекс Российской Федерации от 30.11.1994 // Собрание законодательства РФ. 05.12.1994. №32. ст. 3301.

2. Налоговый кодекс Российской Федерации (часть первая) от 31.07.1998 №146-ФЗ (ред. от 03.07.2016) / Справочно-правовая система «Консультант Плюс».

3. Жилищный кодекс Российской Федерации от 29.12.2004 // Собрание законодательства РФ, 03.01.2005. № 1 (часть 1), ст. 14.

4. Журавлев Т.Б. Особенности предоставления жилых помещений по договору социального найма // Гражданское право. - 2014. - №2.

5. Зенин И.А. Гражданское право: учебник для академического бакалавриата / И.А. Зенин. - 17-е изд., перераб. и доп. - М.: Издательство Юрайт, 2015. - 655 с.

6. Кодекс Российской Федерации об административных правонарушениях от 30.12.2001 // Российская газета. - №256. - 31.12.2001.

7. Постановление Правительства РФ от 21 мая 2005 г. №315 «Об утверждении типового договора социального найма жилого помещения» // Собрание законодательства РФ. -2005. - №22.

8. Рузанова В.Д. Расторжение договора найма жилого помещения // Жилищное право. -2015. - №3.

9. Терехова Ю.К. Сборник договоров в сфере жилищного права с комментариями // Материал подготовлен с использованием правовых актов по состоянию на 20 декабря 2015 года. - Подг. для системы «Консультант Плюс», 2015.

10. Шершеневич Г.Ф. Учебник русского гражданского права. - Издателство Статут. 2005г. - 568 с.

THE CONTRACT «RENT» TENANCY, ITS CONSOLIDATION AND IMPLEMENTATION PROBLEMS

G.S. Shvyrev, graduate student A.A. Astapova, student A.A. Raven, student V.A. Demyanchuk, student South-West state university

Abstract. This article deals with the problem of the practical application of the tenancy agreement, the consolidation of this form of agreement in normative legal acts. An important aspect discussed in this article is the right regulation of the activities of the lessor associated with the delivery of the dwelling to the tenant, and also some features of the contract of employment and payment of taxes by landlord in the exercise of its activities.

Keywords: employment contract, «daily» hiring accommodation, premises, real estate, rent, landlord, tenant, possession and use.