Модели ситуационного оценивания недвижимости

УДК 528.2,519.113.115 Н.Н. Сельманова

ГРНТИ 82.05.21 Московский государственный университет геодезии и картографии

МОДЕЛИ СИТУАЦИОННОГО ОЦЕНИВАНИЯ НЕДВИЖИМОСТИ

Статья описывает модели ситуационного оценивания недвижимости. Модели основаны на использовании базовой модели информационной ситуации. Исследуется логическая модель оценки. Исследована ситуационная модель жизненного цикла, влияющая на стоимость недвижимости. Статья вводит новое понятие и новую информационную модель - «информационная ситуация оценки недвижимости». Описаны разные виды информационных моделей оценки недвижимости: объектная модель управленческая модель, стоимостная модель, пространственная модель, процессуальная модель. Описаны особенности и основные приложения данных моделей. Статья раскрывает содержание статические и динамические информационные модели оценки недвижимости. Показано, что обе модели дополняют друг друга.

Ключевые слова: недвижимость, моделирование, оценка недвижимости, информационная ситуация, информационная ситуация оценки недвижимости, логическая модель, модель жизненного цикла, факторы оценки, ситуация оценки.

N.N. Salmanova

Moscow state University of geodesy and cartography REAL ESTATE SITUATIONAL ASSESSMENT MODELS

He article describes a model of situational assessment of real estate. The models are based on the use of the basic model of the information situation. The work explores the logical model of evaluation. Work explores the situational model of the life cycle. The article introduces a new concept and a new information model - "information situation of real estate appraisal". The article analyzes different types of information models for real estate appraisal: an object model, a management model, a cost model, a spatial model, and a procedural model. The article analyzes the features and main applications of these models. The article reveals the content ofstatic and dynamic information model of real estate valuation. The article proves that both models complement each other.

Keywords: real estate, modeling, real estate appraisal, informational situation, informational real estate appraisal situation, logical model, life cycle model, appraisal factors, appraisal situation.

Введение

Операции с недвижимостью часто требуют оценки, потому что они происходят нечасто и каждая собственность уникальна (особенно их состояние), в отличие от корпоративных акций, которые торгуются ежедневно и идентичны. Пространственные отношения [1-4] и ситуация (местоположение) играют ключевую роль в оценке. Поскольку недвижимость не может изменить местоположение, то обновления или улучшения объекта могут изменить его стоимость. Отчеты об оценке составляют основу для ипотечных кредитов, урегулирования имущественных и разводных отношений, налогообложения и так далее. Иногда оценочный отчет используется для определения цены продажи недвижимости. Помимо обязательной образовательной оценки, которая может варьироваться от финансовой до строительной технологии, в большинстве, но не во всех странах, оценщикам требуется лицензия на практику. Как правило, оценщик недвижимости за рубежом имеет возможность пройти 3 уровня сертификации: стажер-оценщик, лицензированный оценщик и сертифицированный оценщик. Второй [5] и третий [6] уровни лицензии требуют не менее 2000 часов опыта в течение 12 месяцев и 2500 часов опыта в течение не менее 24 месяцев соответственно [5, 6]. Образование специалиста в области оценки недвижимости включает три важные компоненты: базовое юридическое образование, базовое экономическое образование и базовое техническое образование. Соответственно полная оценка должна включать юридическую, экономическую и техническую составляющие. Оценщики часто известны как «оценщики имущества» или «оценщики земли»; в британском английском они являются «оценщиками». Если мнение оценщика основано на рыночной стоимости, то оно также должно основываться на максимальном и оптимальном использовании недвижимости. В Соединенных Штатах, оценки ипотечных улучшенных жилых объектов, как правило, сообщаются в стандартизированной форме, такой как Единый отчет по оценке жилья [7] Оценки более коммерческой недвижимости (например, приносящей доход, необработанной земли) часто представляются в форме повествования и заполняются сертифицированным генеральным оценщиком.

Ситуационный подход

Ситуационный подход в разных прикладных областях использует модели информационной ситуации [8-13]. При оценке недвижимости этот подход должен использовать пространственные модели [14, 15], пространственные отношения [1-4] и когнитивные факторы [16]. когнитивные факторы являются новым аргументом в оценке и они учитывают возможность использования слабоструктурированной и нечеткой информации. которая в стандартных методах оценки [17] не рассматривается и исключается. Оценка недвижимости использует также информационное моделирование [18, 19]. Можно сделать вывод, что современные методы оценки недвижимости имеет тенденции повышения сложности, что требует привлечения компьютерных методов и информационных технологий.

Методы оценивания с использованием модели информационной ситуации основана на применении ситуационного моделирования [20]. Модель информационной ситуации включает объект оценки и взаимодействующие с ним факторы. Когнитивная карта может служить примером информационной ситуации. Это окружение объекта влияет на его стоимость и находится с ним в экономическом взаимодействии [3]. Модель информационной ситуации включает пространственные отношения. В технологии оценки информационная ситуация уточняет стоимость недвижимости [21]. Информационная ситуация учитывает факторы индивидуальной и массовой оценки.

Содержание информационной ситуации

Информационная ситуация как информационная модель является новой. Однако, следует отметить, что неявно модель информационной ситуации как подмножество используется в разных областях, включая оценку недвижимости. Информационная ситуация сводит оценку недвижимости к минимальному количеству параметров из общего количества параметров среды и объекта. Информационная ситуация может быть рассмотрена как подмножество, которое содержит ключевые свойства объекта и окружения, необходимые для оценки недвижимости.

Можно ввести новое понятие и модель - информационная ситуация оценки недвижимости (ИСОН). Информационная ситуация оценки недвижимости - это пространственная информационная модель, которая включает объект оценивания, связи и отношения между ним и взаимодействующими с ним факторами и объектами, влияющими на его стоимость. Во многих случаях с моделью информационной ситуации связывают понятие ядра ситуации. Ядром в ИСОН является объект оценки. Ядром информационной модели является семантическое ядро и семантическое окружение [22]. Модель ИСОН дает возможность проводить сравнительные и абсолютные оценки. Примером сравнительной оценки является оценка информационного (стоимостного) преимущества [10] объекта в ситуации оценки.

Для ИСОН важными характеристиками являются не только пространственные, но и информационные отношения [23]. Они также влияют на стоимость. Например, транспортная доступность (метро) повышает стоимость недвижимости. Близость предприятия, производящего цемент, снижает стоимость недвижимости. Близость - топологическая характеристика, следовательно, топологические характеристики влияют на стоимость и их необходимо принимать во внимание.

Совокупность факторов, отношения и взаимодействий между ними формируют модель информационной ситуации. Информационная ситуация появляется, когда для совокупности объектов информационно определены связи между ними и отношения между ними. Информационная ситуация не появляется, когда для совокупности объектов существует информационная неопределенность.

Различные совокупности объектов, связей и отношений - задают разные модели информационных ситуаций. Можно констатировать, что современное понятие информационное ситуации оценки недвижимости (ИСОН) является многоаспектным и дифференцированным. Это требует исследования и этой модели применительно к оценке недвижимости.

Виды моделей при оценке недвижимости

Виды моделей при оценке недвижимости отличаются от моделей оценки недвижимости. Модели оценки недвижимости - это расчетные модели. Модели при оценке недвижимости это модели влияния, которые могут учитываться или не учитываться. Соответственно. при их учете расчет оценки будет полным и неполным при их не учете.

Логическая модель

Логические модели редко используются оценщиками либо в силу их слабого знания основ математической логики, либо при нежелании давать полную картину ситуации оценивания.

Логическая модель оценки включает две логические модели гипотезу и следствие. Как правило гипотеза является простой.

Под гипотезой стоимости объекта О понимается такая формула B, что

1.

Гипотеза формулы A называется простой, если она есть конъюнкция факторов стоимости или их отрицаний, но после отбрасывания любого из ее сомножителей перестает быть гипотезой формулы A.

В

Выражение (1) содержит 9 факторов. На увеличении стоимости влияют положительные факторы оценки (х1-х4) и отсутствие отрицательных факторов оценки (х5-х9). Отсутствие фактора обозначается логическим знаком «не» (—). Выражение (1) описывает максимальную стоимость. Оно не является расчетным, но является корректирующим. Любая иная формула, например

В

Влечёт О*<О

Под следствием покупки G объекта понимается такая ситуация 5", что

1.

Следствие формулы называется простым, если оно есть дизъюнкция факторов или их отрицаний, которые появляются после приобретения недвижимости.

G^S

На положительность покупки влияют положительные факторы использования объекта (у1-у4) и отсутствие отрицательных факторов использования объекта (у5-у9). Таким образом, логическая модель указывает что существуют положительные и отрицательные факторы стоимости объекта и положительные и отрицательные факторы использования объекта.

Существующая практика оценивания часто принимает во внимание выражение (1) - стоимость объекта, но исключает выражение (2) полезность объекта после приобретения. Для сложных логических ситуаций существуют правила.

Если A— гипотеза формулы B, то AлC есть тоже гипотеза формулы B.

Если A— следствие формулы B, то A у C есть тоже следствие из B.

Если А и В— гипотезы формулы С, то А у В— тоже гипотеза для С.

Если А и В— следствия из С, то Ал В— тоже следствие из С.

Модели построенные на основе информационная ситуация оценки недвижимости

Информационная ситуация оценки недвижимости (ИСОН) может быть рассмотрена как некая сущность, которая имеет основные и вспомогательные признаки. ИСОН имеет основные функции и разные аспекты применения. В зависимости от аспекта применения выделяют основные и вспомогательные признаки. В зависимости от аспекта применения выделяют основные и вспомогательные функции любого объекта. Признаки. Поэтому от аспекта применения и рассмотрения ИСОН позволяет выделять разные информационные ситуации.

Объектная ИСОН. В этой модели главным является ядро ситуации, и такая ситуация называется объектной. Объектная ИСОН - это информационная ситуация главным аспектом применения которой является исследование объекта. В этой модели окружение объекта рассматривается как дополнение объекту недвижимости. Однако в зависимости от отношений окружения и объекта может формироваться разная объектная ИСОН. ИСОН может выполнять разные функции и в зависимости от этого по-разному характеризоваться: стоимостная, аналитическая, проектная, управленческая, для мониторинга.

Стоимостная ИСОН. В этой модели главным является результат оценки и механизм оценки. Стоимостная ИСОН - это информационная ситуация главным аспектом применения которой является оценка стоимости объекта недвижимости. Окружение объекта недвижимости влияет на стоимость, поэтому оно будет определять ИСОН. Стоимостная ИСОН, это информационная модель, для которой известно, что она имеет в качестве основной оценочную функцию.

Ключевые параметры стоимостной информационной ситуации служат основой для проведения стоимостной оценки и имеют оценочную направленность.

Управленческая ИСОН. В этой модели главным является возможность ее использования для управленческих решений. Принципиально информационная ситуация может служить инструментом управления [6]. Управленческая ИСОН - это информационная ситуация главным аспектом применения которой является решение задач управления объектами недвижимости. Ключевыми показателями такой информационной ситуации будут характеристики недвижимости и параметры условий, определяющие ее состояние. Управленческая ИСОН в качестве основной функции имеет управленческую функцию и служит основой поддержки принятия решений.

Пространственная ИСОН. В этой модели главным является пространственный аспект. ИСОН может рассматриваться как система, характеризирующая пространственное явление. Пространственная ИСОН - это информационная ситуация главным аспектом применения которой является решение задач пространственного анализа, связанных с недвижимостью. Для пространственной ИСОН характерен показатель масштаб, который дифференцирует этот тип ИСОН. Масштаб региона - ситуация использования земель в определенном регионе. Информационная ситуация может описывать пространственные отношения между объектами. Содержание ИСОН определяется видом пространственных отношений в пространственной области. Пространственная ИСОН содержит описание пространственных объектов и пространственных отношений и служит основой пространственного анализа или получения пространственных знаний.

Процессуальная ИСОН. В этой модели главным является аспект исследования процессов или динамический аспект. ИСОН может рассматриваться как объект исследования, характери-

зирующий динамику (движение селевого потока). Процессуальная ИСОН - это информационная ситуация главным аспектом применения которой является исследование жизненного цикла и иных процессов, связанных с недвижимостью. С процессуальной ИСОН связана совокупность моделей информационного взаимодействия [26-29] и динамических информационных моделей [30]. Объектом исследования в этом случае является совокупность или система процессов между объектами. Содержание процессуальной информационной ситуации определяется характером взаимодействия. Процессуальную информационную ситуацию называют динамической информационной ситуацией. Процессуальная ИСОН используется при описании состояний недвижимости, которые изменяются с течением времени.

Модель жизненного цикла. Жизненный цикл недвижимости - период времени от зарождения недвижимости до ее утилизации или замены другой недвижимостью. В значительной степени зависит от скорости износа. Жизненный цикл недвижимости разбивают на несколько этапов, на каждом из которых недвижимость надо по-разному продавать и менять цену. При разбиении ЖЦ можно использовать разные методы и подходы. Жизненный цикл в его простейшей интерпретации имеет четыре фазы. На рис.1. Показан жизненный цикл и его основные характеристики. Четыре фазы жизненного цикла обозначены буквами: А, Б, В, Г

Основные этапы жизненного цикла недвижимости следующие: А «зарождение»; Б -освоение «развитие»; Б - эксплуатация о «зрелость»; Г - свертывание эксплуатации, капитальный ремонт «спад». УМ - уровеь рентабельности эксплуатации. Тп - время продажи. Тппэ - время после продажной эксплуатации. Фактически покупатель платит цену на недвижимость в течении Тппэ. Поэтому данный показатель должен учитываться или входит в оценку недвижимости. Фактически цена должа быть пропорциональна Тппэ. Если цена нового объекта равна Цн, то цена объекта на момент продажи Цпне должна превышать

Цп=Цн

То есть продажная цена зависит не столько от срока прежней эксплуатации (В-Тппэ), сколько от срока дальнейшей эксплуатации объекта Тппэ

Модель жизненного цикла не всегда адекватно воспринимается. На момент продажи

Рис.1. Жизненный цикл, время продажи и время послепродажной эксплуатации

учитывают степень износа объекта недвижимости, но редко учитывают его реальное время после продажной эксплуатации без капитального ремонта. Модель жизненного цикла связана с ресурсом объекта недвижимости [23]. При исчерпании ресурса жизненный цикл (рис. 1) объекта заканчивается и это влечет падение его стоимости или обесценивание, или требует капитального ремонта

Как и многие модели, модель ЖЦ, имеет свои недостатки. Они заключаются в том, что фазы цикла нельзя разделить на четкие этапы. Иногда может казаться, что объект достиг зрелости, когда он фактически достиг временной стабилизации на этапе роста. Поэтому трудно предсказать, когда начнется следующая стадия, как долго она продлится

Динамические ситуационные модели. Для моделирования временных изменений объектов недвижимости необходимо включать временные характеристики. Это приводит к появлению моделей динамических ситуаций. По временному признаку выделяют два типа информационных ситуаций: статические и динамические. На практике, если не оговаривают тип, как правило, имеют в виду первый тип - статические информационные ситуации. Статическая ИСОН - это информационная ситуация главным аспектом применения которой является исследование характеристик объекта недвижимости, не зависящих от времени или в течение короткого периода времени. Примерами таких моделей являются: модель объема земляных работ, модель дорожной инфраструктуры, модель инженерного сооружения и т.д.

Наряду со статическими ИСОН существуют ИСОН, в которых временной фактор играет важную роль. Эти информационные ситуации называют динамическими Динамическая ИСОН -это информационная ситуация главным аспектом применения которой является исследование временного изменения характеристик объекта недвижимости.

Основная функция динамических ИСОН (DIS)- выявлять изменение состояния объекта недвижимости и изменение окружающих его условий. Статистическая и динамическая ИСОН дополняют друг друга. Если состояние объекта недвижимости неизменно, то необходимость в динамической ИСОН отпадает. Формально статические ИСОН (SIS) описывается как функция F от параметров в виде моделей

Выражение (3) не с время. Выражение (4) содержит переменную времени, для которой определена информационная ситуация. В выражениях (3-4): X, Y, Z- координаты, характеризующие пространственные факторы; Pi - набор параметров, характеризующий специфику объекта, для которого строится ИСОН.

Динамические информационные ситуации допускают изменение параметров во времени и служат для описания временных процессов. Построение динамических ИСОН для задач оценки недвижимости сложнее, чем построение статических ИСОН. Они менее детерминированы и более стохастичны. Динамические ИСОН (DIS i) по форме описания делят на две категории аналитические и статистические. Для описания аналитических ИСОН (DIS) применяют аналитические функции вида (4).

В выражении (4) t - значимая переменная. Она является главной по отношению к другим переменным. Эта модель в обобщенно форме записывается как F(t). Наиболее простое аналитическое описание динамической ИСОН включает четыре компонента. Оно широко используется в статистике, при прогнозировании и при мониторинге. Такое описание строиться по аддитивному или мультипликативному принципу. Если составляющие временного процесса F(t) - независимы, то модель строится по аддитивному принципу выражение (5). Эта универсальная модель может применяться и при оценивании, и при управлении подвижными объектами.

В такой динамической ИСОН применяют следующие компоненты: ^р^) - тренд, тенденция изменения. Ф^) - циклическая или сезонная составляющая. Q(t) - коньюнктурная или разовая составляющая. е^) - случайная составляющая.

Когда составляющие временного процесса F(t) - влияют друг на друга, усиливают или ослабляют друг друга, то модель строится по мультипликативному принципу

SIS =F(X, Y, Z, P), DIS (t) i=F(X(t), Y(t), Z(t), P(t)),

F

F

(6).

Для описания статистических динамических информационных ситуаций (DIS) применяют временные ряды. Это означает, что такая составная модель представляют собой не одну модель, а ряд моделей, связанных между собой описанием одного объекта или явления, но различающимся, по каким либо, параметрами соотносительно разным временным интервалам. Статистические DIS описывают с помощью выражений

где ^ время наблюдения, /- номер цикла наблюдения.

Различие между выражениями (6) и (7) в том, что в выражении (6) применяют непрерывный аргумент, а в выражении (7) дискретные переменные. На практике часто находят временные ряды (7), затем строят аналитические функции (6).

Применение динамических информационных ситуаций в дополнение к статическим позволяет оптимизировать решение задач оценивания недвижимости. Однако применение понятий статистические и динамические модели данных требует указания периода времени, который используется в процессе исследований или указания альтернативной модели при сравнении ее с исходной ситуацией.

Ситуационное оценивание в недвижимости использует модель динамической ИСОН Es(t), которая применительно к оценке имеет вид.

В динамической ИСОН применяют следующие составляющие для оценивания: Mas(x,y) -массовая оценка объекта кадастра (недвижимости), которая является функцией пространственных координат в общем случае (x,y, z). Tr(t) - тренд, тенденция изменения стоимости. Cicl(t) -циклическая или сезонная составляющая изменения стоимости объекта недвижимости. Con(f, t)-конъюнктурная или индивидуальная составляющая. s(t) - случайная составляющая. Наиболее сложной является конъюнктурная составляющая, которая вычисляется как сложная функция от параметров ИСОН.

Особенность оценки с помощью выражения (8) в том, что оно учитывает стационарные факторы, циклические факторы и индивидуальные факторы объекта оценки. Некоторые факторы Con(f, t) могут влиять положительно или отрицательно на стоимость объектов. Детально стоимость уточняется при использовании фактических параметров. Применение модели ИСОН позволяет устранять информационную неопределенность и принимать более обоснованное решение при операциях с недвижимостью.

Заключение. С позиций системного подхода [24-26] ИСОН является открытой системой. Общим для системы и ИСОН является возможность топологического отображения. Сложная система имеет структуру согласованных элементов и частей, решающих общие функциональные задачи. Ее компоненты всегда комплементарны [27-28]. Модель ИСОН включает комплементарные и антагонистические компоненты. Применение информационной ситуации решает задачи поиска латентных факторов. Применение модели ИСОН расширяет возможности оценки недвижимости.

Литература

1. Васютинская С.И. Пространственные отношения в кадастре недвижимости // Славянский форум. 2015. № 4(10). С. 89-96.

2. Бахарева Н.А. Пространственные отношения как фактор оценки земель // ИТНОУ: Информационные технологии в науке, образовании и управлении. 2018. № 6. С. 61-69.

3. Цветков В.Я. О пространственных и экономических отношениях // Международный журнал экспериментального образования. 2013. № 3. С. 115-117.

4. Цветков В.Я. Виды пространственных отношений // Успехи современного естествознания. 2013.№ 5. С. 138-140.

5. How to Become a Licensed Appraiser". www.kapre.com. Archived from the original on 18 May 2017 Data view 11.12.2018.

6. How to Become a Certified Residential Appraiser". www.kapre.com. Archived from the original on 18 May 2017. Data view 11.12.2018.

7. Mae F. Uniform residential appraisal report (form 1004) // Standard appraisal form. 2007.

DIS (ti)=F(Xi, Yi, Z, Pi, t),

Es

8. Сельманова Н.Н. Ситуационное оценивание в кадастре // Государственный советник. 2018. № 2. С. 39-44.

9. Tsvetkov V.Ya. Information Situation and Information Position as a Management Tool // European researcher. Series A. 2012. Vol. (36). N. 12-1. P. 2166-2170.

10. Tsvetkov V. Yа. Dichotomic Assessment of Information Situations and Information Superiority // European researcher. Series A. 2014. Vol. (86). N. 11-1. P. 1901-1909.

11. Шайтура С.В. Информационная ситуация в геоинформатике // Образовательные ресурсы и технологии. 2016. № 5(17). C. 103-108.

12. Ожерельева Т.А. Информационная ситуация как инструмент управления // Славянский форум. 2016. № 4(14). С. 176-181.

13. Сельманова Н.Н. Информационная ситуация как инструмент оценки недвижимости // Славянский форум. 2018. № 2(20). С. 90-96.

14. Омельченко А.С. Информационные модели пространственных объектов в геоинформационных системах // Качество, инновации, образование. 2006. № 3. С. 14-17.

15. Tsvetkov V.Yа. Spatial Information Models // European researcher. Series A. 2013. N. 10-1(60). P. 2386-2392.

16. Цветков В.Я. Сельманова Н.Н. Когнитивная карта как инструмент оценки недвижимости // Науки о земле. 2018. № 1. C. 70-80.

17. Salinas G. The International Brand Valuation Manual: A complete overview and analysis of brand valuation techniques, methodologies and applications. - John Wiley & Sons, 2011.

18. Охотников А.Л., Павловский А.А. Информационное моделирование при ведении кадастра транспортной инфраструктуры // Наука и технологии железных дорог. 2017.№ 4(4). С. 34-44.

19. Господинов С.Г., Цветков В.Я., Ознамец В.В., Сельманова Н.Н. Моделирование при геодезическом обеспечении кадастра // ИТНОУ: Информационные технологии в науке, образовании и управлении. 2018. № 1. С. 40-47.

20. Сельманова Н.Н. Ситуационное оценивание в кадастре // ИТНОУ: Информационные технологии в науке, образовании и управлении. 2018. № 6. С. 55-61.

21. Сельманова Н.Н. Рекурсивные методы оценки недвижимости // Славянский форум. 2018. № 3(21). С. 41-47.

22. Tsvetkov V.Yа. Semantic environment of information units // European researcher. Series A. 2014. Vol. (76). N. 6-1. P. 1059-1065.

23. Tsvetkov V.Ya. Information Relations // Modeling of Artificial Intelligence. 2015. Vol. (8). Is. 4. P.252-260.

24. Цветков В.Я. Решение проблем с использованием системного анализа // Перспективы науки и образования. 2015. № 1. C. 50-55.

25. Кудж С.А. Системный подход // Славянский форум. 2014. № 1(5). С. 252-257.

26. Савиных В. Системность в диссертационных исследованиях // Образовательные ресурсы и технологии. 2015. № 2(10). С. 92-98.

27. Щенников А.Н. Неопределенность и комплементарность // Славянский форум. 2018. № 4(22). С. 85-90.

28. Богутдинов Б.Б., Цветков В.Я. Применение модели комплементарных ресурсов в инвестиционной деятельности // Вестник Мордовского университета. 2014. Т. 24. № 4. С. 103-116.

28. Розенберг И.Н. Сложность и комплементарность // Перспективы науки и образования. 2016. № 5. С. 7-10.

Сведения об авторе

Наталья Николаевна Сельманова Пом. ректора

Московский государственный университет геодезии и картографии Россия, Москва Эл. почта: cydisser@listl.ru

Information about author

Natalia Nikolaevna Salmanova Pom. rectors

Moscow state University of geodesy and cartography

Russia, Moscow E-mail: cvdisser@listl.ru