Кооперативы привлекают к нацпроекту

Пытаясь найти дополнительные стимулы для увеличения объемов жилищного строительства, Минстрой предлагает расширить возможности для участия граждан в жилищно-строительных кооперативах (ЖСК) с господдержкой. В ведомстве рассчитывают, что это позволит дополнительно вводить до 1 млн кв. м в год. Эксперты в целом приветствуют инициативу Минстроя, однако предупреждают о ее рисках — застройщики могут использовать ЖСК для ухода от проектного финансирования.

Минстрой предлагает встроить жилищно-строительные кооперативы с господдержкой в планы достижения национальной цели по объемам возводимого жилья

Фото: Эмин Джафаров, Коммерсантъ / купить фото

Минстрой предлагает смягчить требования к участникам ЖСК с господдержкой, соответствующий проект постановления правительства опубликован ведомством. Сейчас, отмечает Минстрой, круг граждан, которые могут стать участниками кооперативов, существенно ограничен — это не только уменьшает возможности улучшать жилищные условия, но иногда даже приводит к невозможности сформировать полный состав ЖСК.

Между тем такие организации обладают большим преимуществом: они могут получать под строительство государственные земли. Создавать кооперативы могут военнослужащие и работники оборонно-промышленного комплекса, многодетные семьи, молодые ученые, научные и инженерно-технические работники, а также работники учреждений образования, здравоохранения и культуры — для каждой из этих категорий предусмотрен целый перечень ограничений.

Большую их часть Минэкономики предлагает снять либо смягчить.

Например, из-за предъявляемого к работникам сферы образования требования о стаже работы не менее пяти лет молодые специалисты не могут быть приняты в ЖСК. Минстрой предлагает снизить срок до одного года.

Как отмечается в пояснительной записке, развитие ЖСК необходимо для выполнения цели наращивания объемов ежегодного ввода жилья до 120 млн кв. м к 2030 году — более активная работа ЖСК позволит дополнительно вводить до 1 млн кв. м в год.

Отметим, что в масштабах страны на ЖСК сейчас приходится незначительная доля жилья. Однако темпы строительства в рамках этого механизма набирают обороты — по данным «Дом.РФ», в 2019 году ЖСК с господдержкой ввели 110 тыс. кв. м жилья против 35,6 тыс. кв. м годом ранее. В 2020 году, по информации зампреда комитета Госдумы по транспорту и строительству Павла Федяева, ЖСК построили уже 320 тыс. кв. м.

По мнению руководителя Всероссийского центра национальной строительной политики Александра Моора, сейчас институт ЖСК сильно недооценен.

Он отмечает, что наццели по обеспечению ежегодно жильем 5 млн семей и вводу 120 млн кв. м жилья в полной мере не выполняются, поэтому необходимо использовать все варианты, включая ЖСК. Президент фонда «Институт экономики города» Надежда Косарева считает расширение возможности участия в ЖСК правильным не только с точки зрения выполнения наццели, но и в целом, в советские годы в жилищном строительстве доля ЖСК достигала 8–10%, и это было вариантом решить жилищную проблему довольно доступным способом. И сейчас этот механизм позволяет снизить стоимость жилья. При строительстве через ЖСК, добавляет Павел Федяев, «можно сэкономить до 60% рыночной стоимости за счет бесплатного земельного участка и нулевой маржинальности».

Впрочем, предупреждают эксперты, важно, чтобы кооперативы не стали формой ухода застройщиков от требований проектного финансирования. По словам Павла Федяева, при внедрении эскроу-счетов застройщики порой пытались уходить от расчетов через них как раз с помощью ЖСК. Впрочем, эксперты расходятся во мнениях, нужно ли распространять требования об открытии эскроу-счетов и на ЖСК. Так, Александр Моор считает это необходимым, чтобы граждане были защищены, так же как дольщики. Но, по словам Надежды Косаревой, система эскроу-счетов ЖСК не подходит: участники должны выплатить свой первый взнос, который сразу будет инвестирован в строительство, а не заморожен. В связи с этим она напоминает о другом риске: у ЖСК должно хватать средств на завершение строительства. Для этого, подчеркивает Надежда Косарева, необходимо сформировать кредитную систему, предполагающую как проектное финансирование для самого кооператива, так и ипотечные займы для его участников, сейчас таких финансовых инструментов для ЖСК нет.