Ипотечный круговорот

Сбербанк одним из последних среди крупнейших ипотечных банков ввел повторное рефинансирование ипотеки. У лидера рынка есть существенное преимущество — ставка ниже, чем у конкурентов. Это должно помочь ему вернуть клиентов, ушедших в свое время на более выгодные условия в другие банки. Однако участники рынка считают, что рефинансировать кредиты на цикле подъема ставок не слишком выгодно, а реальный результат может проявиться лишь в перспективе.

Сбербанк, занимающий почти половину ипотечного рынка, объявил о старте программы рефинансирования ипотеки у заемщиков, которые ранее рефинансировали такие кредиты в других банках (даже несколько раз). Ставка начинается от 7,9% годовых. Банк сделал это одним из последних среди крупных игроков ипотечного рынка. В разных вариациях такие программы уже есть у ВТБ, Альфа-банка, Газпромбанка, «ФК Открытие», банка «Дом.РФ», Промсвязьбанка (ПСБ), Росбанка, РСХБ.

Банкиры говорят о популярности повторного рефинансирования. В банке «Дом.РФ» отмечают, что программа пользуется спросом: «Чаще всего за рефинансированием обращаются, когда новая ставка выгоднее предыдущей на 2 процентных пункта и выше. Для банка такая практика выгодна и важна, поскольку к нам приходят качественные заемщики, имеющие опыт дисциплинированного обслуживания». С учетом сопутствующих расходов (новая оценка квартиры, госпошлина за регистрацию залога у нового кредитора, комплексное ипотечное страхование) экономически целесообразно рефинансировать кредит, когда разница в ставках по старому и новому кредиту составляет от 1 процентного пункта, оценивают в ПСБ.

348 миллиардов рублей

выдали крупнейшие банки на рефинансирование ипотечных кредитов за семь месяцев 2021 года

Сейчас банки начинают запускать альтернативные продукты, поскольку объемы продаж ипотечных кредитов на первичном рынке упали (см. “Ъ” от 31 августа), а планы на этот год у всех достаточно амбициозные, поясняет топ-менеджер крупного ипотечного банка. При этом, по его оценке, ипотеку, которая была рефинансирована год-два назад, повторно рефинансировать будет легко. С таким продуктом у Сбербанка появляется хорошая возможность не только увеличить выдачи ипотеки, но и вернуть своих клиентов, уже ушедших в другие банки, считает банкир.

«Появление подобного продукта от крупнейшего банка лишний раз иллюстрирует, что банки сталкиваются с нехваткой новых платежеспособных ипотечных заемщиков и потому стараются переделить уже сформированную клиентуру»,— говорит старший кредитный специалист Moody’s Ольга Ульянова. По ее оценке, «в конечном счете успех данной акции будет зависеть от конкурентности ставки — это главный критерий для принятия заемщиками решения о рефинансировании». По данным АО «Дом.РФ», у ВТБ — лидера по объему рефинансирования чужих ипотечных заемщиков — процентная ставка на рефинансирование кредитов сторонних банков составляет от 8,2% годовых, у Альфа-банка — 8,69% годовых, «ФК Открытия» — 8,3% годовых.

Судя по данным «Русипотеки», Сбербанк не является лидером рынка рефинансирования, основные объемы уходят в другие крупные банки — ВТБ, «Дом.РФ», «ФК Открытие».

В то же время банк делает акцент на рефинансировании ипотеки из других банков для того, чтобы свои клиенты не выстроились в очередь за рефинансированием, подчеркивает собеседник “Ъ”.

Обращение своего клиента в банк за снижением ставки расценивается ЦБ при разных вводных как реструктуризация, которая может приводить к повышенному объему резервирования, поясняет глава дирекции ипотечного кредитования ТКБ Вадим Пахаленко. В таких ситуациях банки поступают по-разному: кто-то отказывает, кто-то соглашается, но делает это на платной основе, кто-то рефинансирует с увеличением суммы — на потребительские цели или закрытие других кредитов.

После повышения ключевой ставки банки ухудшали условия по ипотеке, в том числе и по рефинансированию. Тем не менее потенциал спроса на рефинансирование ипотеки еще не исчерпан, считают в ПСБ. «Чем выше ключевая ставка, тем ниже спрос на программы рефинансирования. Однако цикл повышения ключевой ставки в этом году незначительно повлиял на рынок в целом — ставки росли плавно и умеренно. Поэтому в ближайшие месяцы ставки по многим программам рефинансирования все еще будут привлекательными для заемщиков»,— отмечают там. Сбербанк, полагает господин Пахаленко, вряд ли сможет в моменте нарастить объем выдач и портфеля, но это решение может быть оправданным в перспективе, когда начнется новый цикл снижения ключевой ставки.