Промышленная революция

Постепенное уменьшение свободных площадок для строительства в столице приводит к тому, что девелоперы все больше занимаются перепрофилированием промышленных зон. При этом нередки случаи, когда цеха фабрик, построенных в XIX веке, относятся к памятникам архитектуры и разработчикам проектов приходится мириться с невозможностью построить новое здание, отвечающее всем требованиям арендаторов. Тем не менее и такие проекты могут быть вполне рентабельными.

Работа окончена

Затраты на реконструкцию промышленного предприятия зависят прежде всего от конкретной промышленной зоны. Естественно, наиболее рентабельны проекты по выводу промышленного предприятия из центра города. Ольга Кисарина, руководитель отдела исследований и аналитики компании Praedium, отмечает, что наиболее затратной частью проекта является приобретение и обустройство новой площадки для выводимого предприятия. Величина затрат зависит от типа предприятия, формы его управления и прав собственности на него (наиболее предпочтительно, чтобы предприятие находилось в госсобственности, наименее — было акционерным, потому что это влечет необходимость урегулирования вопросов между собственниками). К тому же, как правило, необходимы дополнительные траты на перевоз оборудования, и новая площадка для производства должна быть легко доступной в транспортном отношении. Перебазирование предприятия резко увеличивает затраты и срок реализации проекта. Перевод существующего производства, включающий демонтаж старого оборудования, возможно, закупка нового, пусконаладочные работы — все это может занять несколько лет. Например, вывод фабрики "Красный Октябрь" занял у компании Guta Development около трех лет. Предприятие было приобретено в 2002 году, а сейчас строительство корпусов только начинается и закончится в 2007 году.

Можно заметить, что во всех наиболее успешных проектах по перепрофилированию промышленных зон с реконструкцией старых зданий производство было уже прекращено, а значит, эта часть затрат отсутствовала.

В случае реорганизации промзоны девелоперу требуются значительные временные и финансовые затраты на изменение функционального назначения территории, необходимо новое обоснование, решение "бумажных" вопросов может занять не один год. Поэтому девелоперам интересны в первую очередь промзоны, где уже проведена работа по подготовке участка к строительству — принято решение о выводе предприятия, оформлены земельные отношения, определены условия компенсации за земельный участок собственникам. Сама по себе реконструкция заводов с точки зрения затрат на согласование выгоднее, чем при строительстве нового здания. В случае с реконструкцией завода согласование занимает значительно меньшие сроки, и некоторым девелоперам это очень помогло в получении прибыли от проектов.

Кроме того, в стоимость реконструкции фабрики входят усовершенствование имеющихся коммуникаций и обременения, накладываемые на инвесторов городом. Если говорить о непосредственной реконструкции, то очень важно состояние здания, его планировка; в любом случает облагораживания потребует и окружающая территория. Реконструкция иногда может оказаться гораздо дороже, чем новое строительство, но здесь сложно говорить о каких-то усредненных цифрах — все зависит от состояния здания, его возраста, проводившихся ремонтов. Эксперты отмечают, что в настоящий момент стоимость реконструкции варьируется от $400 до $1,2 тыс. за каждый квадратный метр.

Как добавляет Андрей Жамкин, старший консультант департамента коммерческой недвижимости Blackwood, к немалому списку проблем, поджидающих девелопера, решившего реконструировать имеющиеся промышленные здания, относятся риски появления незапланированных работ, вызванных необходимостью устранять возможные скрытые дефекты зданий, а также финансовые и юридические риски, связанные с правами бывших собственников объекта, миноритарными акционерами, восстановлением документов, устанавливающих права на недвижимость, и т. п.

Реконструкция старых заводских зданий не всегда является наиболее эффективным сценарием реорганизации промзон, но это всегда зависит от специфики проекта — общих правил не существует. Например, имеет экономический смысл именно реконструировать старые здания, а не полностью сносить их в случае, если они отличаются уникальной архитектурой и определенной исторической и культурной атмосферой. Иначе говоря, принадлежность здания завода к памятникам архитектуры вовсе не является безусловным минусом. Можно отметить, что большинство реконструированных заводов реализовывались одними и теми же девелоперами — такие компании находят редевелопмент промышленных зданий наиболее привлекательным для себя.

Особенно быстро и выгодно происходят вывод промзон и реконструкция зданий, если собственники предприятий в пределах промзон сами становятся девелоперами собственных участков. Так, на территории завода "Рубин" построен успешно функционирующий торговый центр "Горбушкин двор"; на месте фабрики "Парижская коммуна" планируется строительство многофункционального комплекса общей площадью 140 тыс. кв. м.

Как считает Сергей Мирский, ведущий консультант отдела консалтинга и оценки активов Cushman & Wakefield Styles & Ryabokobilko, основной проблемой проектов реконструкции является их моральный износ и, как следствие, невозможность реконструкции до уровня международных стандартов. На уровне концепции часто очень сложно предусмотреть в таких зданиях эффективную планировку этажей, правильное зонирование; зачастую в реконструируемых фабриках крайне сложно и дорого установить современные инженерные системы. Поэтому чаще всего реконструированные промышленные предприятия относятся к офисным зданиям класса В, что не позволяет сдавать их по максимальным ставкам даже в случае их удачного расположения. Но, по мнению Сергея Мирского, если творчески и нестандартно подходить к таким проектам, привлекая профессионалов на самых ранних этапах развития проекта, вполне возможно выработать экономически оправданную концепцию и получать доходность от таких инвестиций, сравнимую с доходностью нового девелопмента: на уровне 25-30%.

Реконструкция промышленных зданий связана с целым рядом трудностей, и в среднем она не столь доходна, как новое строительство. К тому же с течением времени дорожают площади, увеличивается предложение, и новоявленные офисы уже не раскупаются моментально за счет дефицита. Но и сейчас реконструкция старых фабрик, совершенная с учетом архитектурного своеобразия здания, может при отсутствии необходимости выводить существовавшее предприятие оказаться довольно выгодным предприятием со средним сроком окупаемости около пяти лет.

Со станками на выход

В качестве иллюстрации всего вышесказанного BG выделил пять наиболее заметных проектов по перестройке промышленных территорий в Москве и посмотрел на результаты деятельности их девелоперов.

"Голутвинская слобода". Едва ли не первым проектом перепрофилирования целого промышленного квартала в самом центре города считается комплекс "Голутвинска слобода" (3-й Голутвинский переулок). С 1921 по 1996 год на месте нынешних бизнес-центров функционировала фабрика "Красные текстильщики". Инициатором проекта реконструкции фабрики явилось акционерное общество "Нафтам", занимавшееся в начале 1990-х годов автоматизацией нефтедобычи и нефтепереработки. В 1993 году компания реконструировала свой офис, находившийся в Голутвинской слободе; в 1995 году была разработана концепция проекта "Голутвинская слобода", которая предполагала реконструкцию и развитие территории в исторических границах фабрики "Красные текстильщики". В рамках программы были запланированы восстановление старых зданий, представляющих архитектурную ценность, и постройка новых общей площадью 100 тыс. кв. м. Соответствующий инвестиционный контракт был реализован совместно с правительством Москвы (сейчас его доля в капитале управляющей компании ОАО "Голутвинская слобода" составляет около 30%). Участие города немало способствовало успешности проекта, ведь он предполагал перенос действующего предприятия в Подмосковье, а также переселение жителей из аварийных зданий на территории Голутвинской слободы, а значит, значительные финансовые и временные траты, которые правительство Москвы смогло облегчить. Из-за необходимости выводить предприятие сумма инвестиций в проект составит, по оценкам ГК "Голутвинская слобода", около $210 млн.

Ввиду невозможности привлечь такие деньги одномоментно проект растянулся на довольно длительное время; однозначно оценить срок окупаемости такого грандиозного проекта, по мнению экспертов, сложно. Общий объем введенных в рамках реализации проекта "Голутвинская слобода" площадей составит 100 тыс. кв. м. На настоящий момент ткацкое предприятие выведено, на его месте построены бизнес-центр "Голутвинский двор" класса А площадью 11,5 тыс. кв. м, бизнес-центр "Старый двор" общей площадью 6,2 тыс. кв. м (он как раз представляет собой реконструированный ткацкий корпус фабрики) и многофункциональный комплекс "Новый двор" площадью 12,4 тыс. кв. м (введен в эксплуатацию в 2005 году). Сейчас уровень ставок в бизнес-центре колеблется от $600 до $1,1 тыс. за кв. м в год.

"Красная роза". Классическим примером реорганизации промышленного предприятия и создания на его месте в результате реконструкции успешного объекта коммерческой недвижимости является швейная фабрика "Красная роза" (на улице Тимура Фрунзе). Первое строение — административное здание фабрики — было реконструировано в 2003 году. Результатом редевелопмента стал бизнес-центр класса В "Красная роза". Архитекторам удалось сохранить уникальный облик здания фабрики, а конструктивные особенности были удачно использованы при планировке офисов. По причине удачного расположения, а также реновации объекта без вывода предприятия, реализуемой компанией "Нерль", срок окупаемости составил менее трех лет, а сумма затрат — менее $10 млн.

Бизнес-центр "Красная роза" — это только первый этап создания многофункционального комплекса, включающего преимущественно офисные, а также гостиничные площади (около 10 тыс.кв. м) и подземную автостоянку. Общая площадь объекта, который будет построен на земельном участке 5,65 га, составит 160 тыс. кв. м. Строительство будет вестись в несколько этапов с 2006 по 2011 год. До августа 2006 года фабрика "Красная роза" перебазирует основное и вспомогательное производства в менее центральные районы Москвы; экологически вредное красильно-отделочного производство будет выведено в Наро-Фоминск. Затраты на демонтаж и перевозку оборудования составят $1,76 млн.

"Дербеневский". В районе станции метро "Павелецкая", на Дербеневской набережной, уже возведен бизнес-парк "Дербеневский", девелопером которого является группа компаний "Экоофис". Кожевенное производство на месте завода было закрыто как неэффективное. Татьяна Ковалева, вице-президент ГК "Экоофис", объясняет, что здание завода было решено реконструировать в основном из соображений экономии времени. Завод был приобретен весной 2003 года; в июле у здания появились первые арендаторы, а в ноябре того же года первая очередь бизнес-центра была сдана, причем доделывалась с учетом пожеланий уже существующих арендаторов. Реконструкция завода окупилась всего за два года. Если бы на месте старых цехов строились новые здания, то такой срок ушел бы только на получение пакета документов и подключение коммуникаций. Благодаря тому, что здание было только реконструировано, сейчас бизнес-центр уже полностью окупился и работает. По словам вице-президента, это дало компании время и силы на осуществление новых проектов. Себестоимость реконструкции здания составила $600 за кв. м — по $200 за метр была приобретена площадь, оставшиеся деньги были потрачены на сами работы. Экономический успех предприятия был обусловлен еще и тем, что ГК "Экоофис" использовала собственную строительную компанию. На данный момент ставки в бизнес-центре составляют $550-600, в 2003 году здание сдавалось по $350 за кв. м. Но проект "Дербеневский" был осуществлен в удачное время, и сейчас такая бизнес-модель, по мнению Татьяны Ковалевой, уже не сработает: за такие деньги старые промышленные здания в центре уже не предлагаются, теперь за них просят до $1,5-2 тыс. за кв. м, и, естественно, окупаемость проекта в два года теперь кажется фантастикой.

Офисный комплекс "Дербеневский" общей площадью 26 тыс. кв. м расположен на территории 2,8 га. В бизнес-парке представлена широкая инфраструктура: отделение банка, юридические и консалтинговые компании, фитнес-центр, рестораны, магазины, туристическое агентство. Бизнес-парк реализован в сегменте класса В.

"Новоспасский двор". Характерным примером того, как реконструируются заводы в наше время, когда у инвесторов уже нет таких выгодных условий, является бизнес-парк "Новоспасский двор" (Дербеневская набережная, 7). Девелопер — компания "Промсвязьнедвижимость" взялась реализовывать проект на стадии, когда производство (Московская ситценабивная фабрика) уже было выведено. Первый этап реконструкции уже завершен. Общая площадь бизнес-парка составит 100 тыс. кв. м, из которых 67 тыс. кв. м займут офисные здания. На остальных площадях разместятся объекты инфраструктуры: гостиница, отделение банка, фитнес-центр, ресторан, фуд-корт, аптека. Также планируется строительство новых зданий общей площадью около 30 тыс. кв. м.

Предположительно проект будет завершен к концу 2007 года. Ольга Кулагина, пресс-секретарь компании "Промсвязьнедвижимость", рассказывает, что официально работы по реализации делового квартала "Новоспасский двор" на территории ситценабивной фабрики оформлены как ремонт. В зданиях завода ничего не перестраивали, ничего не пристраивали. В компании решили, что старинные здания фабрики очень самобытны и интересны и из них можно сделать оригинальные офисные помещения в формате бизнес-парка, оставив, например, кладку или сводчатые потолки в качестве элементов интерьера. Особенности старых заводских зданий уже были применены для оформления офиса одного из арендаторов — кирпичные стены бывшей фабрики использованы в качестве отделки. По мнению представителей "Промсвязьнедвижимости", многие компании заинтересованы в том, чтобы работать в таком оригинальном офисе; сейчас у бизнес-центра, хотя полностью завершен только первый этап реконструкции, уже десять арендаторов, заключивших долгосрочные договоры. Среди них ФГУП "Главный радиочастотный центр", UPS, компания "Сильверстоун". В проект было вложено $120 млн, из них $81 млн заняли у МДМ-банка. В компании рассчитывают, что предприятие окупится за пять лет при уровне арендных ставок $700 за кв. м с НДС. У "Промсвязьнедвижимости" есть и еще один проект по реконструкции промышленного объекта — бизнес-центр на территории Карачаровского механического завода, где при сохранении производства было реконструировано административное здание под бизнес-центр класса В.

"ЛеФорт". Если все предыдущие проекты были реализованы в центре Москвы, то бизнес-центр "ЛеФорт" — яркий пример нового поколения реконструированных промзон, которые расположены за пределами общепризнанного центра. "ЛеФорт" находится на Электрозаводской улице, на месте бывшей фабрики по производству шелка. Этот завод возводился частями, и несколько его корпусов были построены в XIX веке. Эти корпуса компания "Хорус Кэпитал", реализующая проект, планирует оставить практически нетронутыми. Те же корпуса производства, которые были построены сравнительно недавно, были отделаны более серьезно. Площадь первой очереди бизнес-центра, торжественно открытой в октябре, составила 15 тыс. кв. м. Вторая очередь общей площадью 21 тыс. кв. м будет готова к отделке во втором квартале 2007 года, тогда же завершится реконструкция и третьей очереди площадью 15,5 тыс. кв. м. Общая площадь комплекса под аренду после завершения реконструкции составит 52 тыс. кв. м. Арендаторами первой очереди комплекса стали Oracle, Банк Сосьете Женераль Восток, Rodl and Partners и МДМ-банк. Компания "Хорус Кэпитал" не раскрывает, какую сумму планируется потратить на реконструкцию завода. Арендные ставки в настоящий момент составляют около $450 за кв. м в год (без НДС и операционных расходов). Реконструкция бывших промышленных зон, после которой они превращаются в офисы класса В, расположенные за пределами ТТК, является одним из самых развитых направлений деятельности компании "Хорус Кэпитал". Сейчас компанией реализуется еще ряд объектов — "Фабрика Станиславского", "Кругозор" (этот офисный центр уже закончен), реконструируются корпуса по адресу улица Обручева, 30.

Вокзал накроют офисным центром

По сообщению агентства "Интерфакс", над железнодорожными путями Курского вокзала планируется возведение офисного центра и автомобильной дороги. Инвестиции в проект с рабочим названием "Игла" составят почти €1,5 млрд. По словам Евгения Тихомирова, гендиректора архитектурной мастерской "Перспектива" (генеральный проектировщик освоения указанной территории), эти деньги готова вложить "крупная швейцарская компания".

Господин Тихомиров полагает, что проект будет реализован в течение пяти лет. Общая площадь комплекса, по его словам, может составить 900 тыс. кв. м, хотя сейчас, согласно предпроектному предложению, она составляет 790 тыс. кв. м. В результате реализации проекта площадь вокзала возрастет с 31 тыс. кв. м до 60 тыс. кв. м, торговые площади будут занимать 160 тыс. кв. м. Остальную площадь займут паркинг, офисные и развлекательные помещения. Согласно проекту, многофункциональный комплекс расположится над железнодорожными путями, примыкающими к реконструируемому зданию вокзала.

Предполагается, что комплекс свяжет Садовое кольцо, торговый центр "Атриум", площадь Курского вокзала пешеходными транзитными мостами с набережной реки Яузы.