Куда уходят инвесторы

Еще пару лет назад это было явлением: тысячи людей спекулировали на панельных новостройках и гордо назывались инвесторами. Сейчас все это позади: цены достигли заоблачных высот и начали падать. Инвестировать в городские квартиры нет смысла. Но куда ушли инвесторы? Куда сегодня вкладывают деньги люди с бюджетами $50-150 тыс., привыкшие "быть в недвижимости"?

В коттеджные поселки

По сравнению с переоцененными городскими квартирами загородная недвижимость выглядит весьма привлекательной. По цене средней "трешки" на Юго-Западе можно купить коттедж на Киевском шоссе, причем не очень далеко. Со спекулятивными целями покупать коттедж на вторичном рынке вряд ли имеет смысл — слишком специфический товар, а вот коттеджные поселки для этого весьма подходят.

Коттеджные поселки — это как городские новостройки: в начале строительства — привлекательная инвестиционная цена, по мере застройки девелопер периодически поднимает цены. За год стоимость строящегося коттеджа в поселке может спокойно вырасти процентов на 30-40. Схема инвестирования сходная с городскими новостройками. Впрочем, и риски те же: у большинства застройщиков "плохие" документы, сроки окончания стройки затягиваются, качество строительства невысоко. Коттеджные поселки на сегодняшний день выглядят весьма удачным сегментом для инвестиций. Однако — плохая новость: для инвестора с бюджетом до $200 тыс. делать на рынке нечего: за такие деньги он ничего не купит, все намного дороже.

Чтобы все-таки "влезть" на этот рынок, есть два варианта. Первый — покупка коттеджа ценой, например, в $300 тыс. через ипотеку или в рассрочку. Сделать это можно и с небольшим бюджетом: первоначальный платеж по ипотеке может быть 20-30%, то есть в нашем случае $60-90 тыс. Покупать строящийся коттедж надо как можно раньше, в момент открытия продаж по инвестиционным ценам. А продавать — в течение года после покупки, после первого или второго повышения цен застройщиком. Это вариант для смелых: рентабельность операции за счет использования кредитного плеча может быть очень высокой (до 100% в год на вложенные средства), но и риски велики. К примеру, если рынок "встанет", вы остаетесь со строящимся коттеджем и недешевым кредитом, который надо выплачивать.

Другой вариант — покупка таунхауса или дуплекса. Они дешевле коттеджей. С бюджетом в $200 тыс. при определенной удаче можно купить дуплекс километрах в 30-40 от Москвы, а если повезет, то и на Новориге. Главный минус у такой операции: хороших поселков с таунхаусами и дуплексами появляется не так много, поэтому приличные варианты надо "ловить". Отдельная тема — дальние поселки. В 70-100 километрах от Москвы вполне можно купить за $80-150 тыс. деревянный коттедж с землей и коммуникациями. Вдали от Москвы, понятное дело, интересны "поселки с природой" — на берегу водохранилища или реки, в заповеднике. Однако потенциал роста цены в них непонятен: спрос только формируется, пока это еще слишком экзотический товар.

В землю

Земля — самый непонятный и "темный" товар, и потому кажется, что здесь больше всего возможностей для спекуляций. Практически каждый "квартирный" инвестор в поисках объекта инвестирования потратил энное количество дней на осмотр полей и дачных участков в Подмосковье и соседних областях. Но редкий смог трансформировать свой интерес в реальную покупку.

Самые интересные земельные активы — в тридцатикилометровой зоне вокруг Москвы. Однако инвесторам тут вряд ли чем-то можно поживиться: все скуплено. Редкие, случайно выскакивающие на рынке участки, не выходя на рынок, приобретаются "профессионалами". "За три месяца поисков мне пришел всего один по-настоящему интересный вариант — участок в 10 километрах от Москвы по Киевскому шоссе. С недавно сгоревшим домом, с "плохими" документами, но с коммуникациями и по $5 тыс. за сотку,— рассказывает Андрей, который долгие годы инвестировал в новостройки.— Мы договорились о просмотре на следующий день, но уже в тот же вечер приехали люди и внесли полную сумму за участок под доверенность на распоряжение этим участком. Внести $150 тыс. под доверенность, которую хозяин потом может отозвать,— это выше моего понимания. Я — не игрок на этом рынке".

Чтобы найти еще дешевые земли надо ехать уже за 70-й километр, и лучше в соседние области — Калужскую, Тульскую, Владимирскую. Но и там уже не просто работать. Один мой знакомый решил "окучить" земли около Приокского заповедника, что в Тульской области. Он хотел делать бизнес на участках с коммуникациями в местных деревнях. Для этого он часто ездил в те края, заводил знакомства с местными жителями, стараясь войти в доверие, выпивал с ними. "В какой-то момент я понял, что даже здесь, в 120 километрах от Москвы, дремучих людей уже не найдешь,— говорит Александр.— Даже полуграмотная бабка, и та с гордостью теперь заявляет: "У нас сотка стоит 3 тыщи долларов". Чтобы там работать, нужен административный ресурс — либо директор колхоза, либо люди в администрации".

Один из наиболее простых вариантов — скупка дачных участков. Совершается данная операция обычно в сотрудничестве с руководителем кооператива, который не только "сдает" телефоны всех владельцев участков, но и сам уговаривает их продать наделы. В некоторых кооперативах, находящихся километрах в 80-100 от Москвы, год-два назад участки покупались по $300 за сотку, а сейчас продаются уже за $1-1,5 тыс. Покупаются участки без коммуникаций по этим ценам слабо, но их новые владельцы "держат" цены в расчете на будущий рост.

Дальние земли, в основном, покупают не для конкретных проектов, а "потому что дешево". Поэтому часто рассматривают сложные схемы: например, через покупку паев колхоза и выделение их в натуре. Сельскохозяйственная земля "в паях" в 100 километрах от Москвы может стоить всего $3-10 за сотку, однако процедура ее выделения в натуре содержит немало рисков и занимает не менее полугода в лучшем случае.

В курортную недвижимость

Русские — сегодня одни из главных покупателей недвижимости в мире. Это одновременно и вывод активов в более спокойные места, и реакция на высокие цены на недвижимость в России. Люди с бюджетами $50-200 тыс. сегодня, в основном, инвестируют в Черногорию и Болгарию. В этих странах есть теплое море, а местные жители хорошо относятся к русским и понимают наш язык. И главное — местная недвижимость по нашим меркам неправдоподобно дешева.

Небольшой домик в Черногории в прошлом году можно было купить за {euro}50 тыс. В этом сезоне цены, скорее всего, будут значительно выше: год назад Черногория проголосовала за независимость от Сербии, и в ответ на это сербы стали продавать свои дачи на берегу моря. Продавать русским и недорого, лишь бы они не попали заклятым врагам — албанцам. В Болгарии апартаменты недалеко от моря на главных курортах типа Слънчев Бряг можно купить по цене до $1 тыс. за 1 кв. м. Болгария уже вступила в Европейское сообщество, Черногория планирует это. Именно с фактором присоединения к Европе и связываются основные надежды на рост цен. Отдельная тема — Сочи. Сюда также активно инвестируют москвичи. Цены, если принять во внимание качество моря и развитие инфраструктуры, для инвестирования совсем неинтересные. Но пиар на Олимпиаде и бюджетные вложения делают свое дело: в городе строительный бум. Большинство же покупателей квартир в новых домах — инвесторы, желающие сыграть на росте цен.

В акции, паи и деньги

В паи ПИФов и акции вложились многие "недвижимые" инвесторы. По сравнению с рынком недвижимости, который может надолго впадать в "спячку", акции и паи имеют очевидное преимущество: они намного более ликвидны. Человек, который, продавая квартиру за полмиллиона, сидел полгода без денег, это качество ценит вдвойне. Тем более, вложения в фондовый рынок дробятся в отличие от квартиры: испытывая недостаток в деньгах, всегда можно продать часть акций. В то же время, стоимость акций постоянно меняется, и не всем это по душе. Часть инвесторов после многолетних операций с недвижимостью предпочла по-простому "уйти" в деньги. Благо на рублевых депозитах можно зарабатывать под 10%. Конечно, это мало по сравнению с прошлыми прибылями, но что делать.

"Я не вижу сегодня достойных вариантов вложения. Мне кажется, почти все "недвижимые" активы сейчас переоценены,— говорит бывший инвестор Алексей.— Квартиры уже начали дешеветь. Жить полноценно за городом в Подмосковье невозможно из-за пробок и отсутствия инфраструктуры — так почему эти дома должны стоить дороже, чем на Лазурном берегу? Цены на ту же землю поднимают искусственно. Ажиотаж подогревается пиаром "в Подмосковье больше нет земли" и "земля может только дорожать". В то же время только у десятка крупных землевладельцев более сотни тысяч гектаров, которые они не используют и не знают, что с ними делать. Так что, несмотря на моду на вложения в недвижимость, я решил остаться "в деньгах". Тем более выборы не за горами..."