Механизмы институционализации ипотечного рынка в современной России

Вестн. Моск. ун-та. Сер. 21. Управление (государство и общество). 2015. № 4

Н.А. Фёдорова

МЕХАНИЗМЫ ИНСТИТУЦИОНАЛИЗАЦИИ

ИПОТЕЧНОГО РЫНКА В СОВРЕМЕННОЙ РОССИИ

В современных условиях проблемы и механизмы институционали-зации приобретают особую значимость для экономического развития России. В статье рассмотрены особенности российского ипотечного рынка, предопределяющие направления и специфику его институционального оформления. Сложность ипотечного рынка, его связь как с финансовым, так и с реальным сектором экономики, его глубокое воздействие на социальную сферу ведут к тому, что основным институтом, задающим рамки функционирования его участников в России, является государство. В статье представлен анализ роли Агентства по ипотечному жилищному кредитованию в качестве государственного института развития ипотечного рынка в России.

Ключевые слова: ипотечный рынок, институт, секьюритизация.

In modern conditions problems and mechanisms of institutionalization are of key importance for the Russian economic development. The author examines the characteristic features of Russian mortgage market and peculiarities of its institutional arrangement. Because of the mortgage market complexity, its interconnection with both financial and real sector of the economy, its deep impact on the social sphere, the state becomes the main institution creating framework of its agents activity in Russia. The article also analyses the role of the Agency for Housing Mortgage as the governmental institution of mortgage market development in Russian.

Key words: mortgage market, institution, securitization.

Ипотечный рынок представляет собой многогранное явление, значимость которого для национальной экономики нельзя недооценивать. Сложный, внутренне организованный ипотечный рынок непосредственно воздействует на многие отрасли национального хозяйства и, будучи сам чрезвычайно подвижным и волатильным, ощущает последствия не только измене-

Фёдорова Надежда Андреевна — аспирант факультета государственного управления МГУ имени М.В. Ломоносова; e-mail: nafedorova@list.ru

ний в мировой и национальной финансовых системах, но и экономических и политических кризисов.

Актуальность рассмотрения ипотечного рынка как комплексного феномена и области проведения соответствующих преобразований обусловлена несколькими причинами:

1. Непосредственной зависимостью объема рынка, спроса и предложения, формирования равновесной цены от денежно-кредитной политики государства. Так, рынок ипотечного кредитования болезненно отреагировал на повышение Центральным банком России ключевой ставки до 17% в конце 2014 г. Рыночные ставки по ипотечным кредитам мгновенно превысили значения кризисных 2008—2010 гг., некоторые банки приостановили выдачу кредитов или установили запретительные ставки в 30%1. В итоге объем выдачи ипотечных кредитов в январе 2015 г. сократился на 10—11% по сравнению с январем 2014 г.2

2. Активным присутствием на этом рынке и взаимодействием большого числа разнородных участников, представляющих как финансовый, так и нефинансовый блок. В целом ипотека как явление существует на стыке интересов человека, капитала и государства. Основным потребителем на ипотечном рынке является человек, основным гарантом реализации его права на повышение качества жизни — государство, а основные механизмы реализации этого права предлагаются рынком. Таким образом, ипотечный рынок объединяет, с одной стороны, граждан — получателей ипотечных кредитов, а с другой — организации: банки, государственные и частные ипотечные агентства, страховые и оценочные компании, специализированные кредитные и инвестиционные компании, продавцов недвижимости, строительные фирмы, производителей стройматериалов и многих других участников. Взаимодействуя между собой напрямую или опосредованно, они образуют сложный организм, затрагивающий различные сектора экономики и общество в целом.

3. Ипотечным рынком, выступающим связующим звеном между финансовым и реальным секторами экономики, способным обес-

1 Развитие рынка ипотечного жилищного кредитования и деятельность АИЖК //Аналитический центр АИЖК. 2015. Вып. 1. URL: http://www.ahml.ru/ common/img/uploaded/ffles/agency/reportmg/review/report_1_2015.pdf (дата обращения: 21.05.2015).

2 Объем выдачи ипотечных кредитов в России в январе сократился на 11% // РБК. 2015.10 марта. URL: http://www.rbc.ru/rbcfreenews/54ff139f9a794730eccd2e79 (дата обращения: 11.03.2015).

печить перераспределение долгосрочных финансовых ресурсов из банковской сферы в сферу строительства и реального производства. Так, в России по итогам 2014 г. 40—50% сделок приобретения жилья в строящихся или построенных домах (т.е. на рынке новостроек) совершалось с использованием ипотеки3. Это другая сторона ипотечного рынка, связанная с финансированием строительства жилой недвижимости с помощью рыночных механизмов или государственной поддержки, развитием сектора жилищного строительства и воздействием на рост ВВП страны.

4. Ипотечным рынком, который в конечном счете имеет и глубокую социальную цель — решение жилищных проблем населения и как следствие повышение качества жизни.

Таким образом, расширительная трактовка ипотечного рынка показывает его взаимозависимость и взаимосвязь с рынком банковского кредитования, институтом государства, строительной отраслью, социальной сферой, социальными проблемами и задачами государства (рис. 1).

В связи с этим представляет интерес рассмотрение ипотечного рынка в России с позиции неоинституционализма, предполагающего междисциплинарный подход к его анализу, затрагивающий сферы социологии, психологии, экологии.

Согласно концепции неоинституционализма, в основе развития всех сфер общества лежат институты, в экономической сфере они представляют собой совокупность правил, норм, ограничивающих поведение и упорядочивающих взаимодействие экономических субъектов4. Институт является своеобразным экономическим ресурсом, облегчающим и удешевляющим экономические трансакции, препятствующий коррупции и бюрократизации, регулирующий или предотвращающий конфликты в обществе. Установление порядка и введение ограничений на поведение людей и экономических субъектов — функция института5.

3 Развитие рынка ипотечного жилищного кредитования и деятельность АИЖК//Аналитический центр АИЖК. 2015. Вып. 2. URL: http://www.ahml.ru/ common/img/uploaded/fües/agency/reportmg/review/report_2_2015_2.pdf (дата обращения: 21.05.2015).

4 См.: Сажина М.А. Научные основы экономической политики государства: Учеб. пособие. М., 2011. С. 159.

5 История и философия науки: Учеб. пособие: В 4 кн. Кн. 4. История и философия экономической науки; История и философия права; История и философия исторической науки. М., 2010. С. 100.

Поддержание экономической активности. Обеспечение граждан комфортным жильем.

Развитие реального производства Повышение благосостояния общества

Рис. 1. Система ипотечного рынка в национальной экономике

Для ипотечного рынка эта функция института играет важную роль ввиду обозначенных выше причин. На ипотечном рынке встречаются субъекты, преследующие разнонаправленные, зачастую противоположные цели, и для их взаимовыгодного сотрудничества необходимы четко установленные нормы и правила игры, следование которым делает ипотеку цивилизованным инструментом реализации различных интересов различных игроков.

Кроме того, институциональное оформление ипотечного рынка способствует более эффективному решению масштабных макроэкономических и социальных задач, недопущению превращения ипотечного кредитования и рынка секьюритизированных ипотечных активов в самоцель, их отрыва от реального сектора экономики.

В качестве институтов ипотечного рынка могут выступать:

• специализированные наднациональные институты, задающие стандарты деятельности участников ипотечного рынка в масштабах нескольких государств. Примером такого института является созданная в 1967 г. Европейская ипотечная федерация (European Mortgage Federation6), в которую входят как национальные банковские ассоциации, так и непосредственно ипотечные кредиторы. Заявляя в качестве своей миссии поддержание комфортных жилищных условий для граждан Европейского союза, Федерация не только представляет собой информационную и дискуссионную площадку для участников рынка, но и способствует широкому применению стандартов профессиональной этики кредиторов, повышению финансовой грамотности заемщиков;

• саморегулируемые профессиональные организации, объединяющие различных участников национальных ипотечных рынков. Например, в Великобритании функционирует Совет ипотечных кредиторов (Council of Mortgage Lenders7) — некоммерческая организация, деятельность которой направлена на обеспечение благоприятной операционной активности участников жилищного и ипотечного рынков. Члены совета — не только банки и иные ипотечные кредиторы, но и жилищно-строительные обще-

6 Mortgage Policy// European Mortgage Federation [Official Site]. URL: http:// www.hypo.org/Content/default.asp?PageID=452 (дата обращения: 15.03.2015).

7 Policy // CML — Council of Mortgage Lenders [Official Site]. URL: http:// www.cml.org.uk/cml/policy (дата обращения: 16.03.2015).

ства, юристы и нотариусы, занимающиеся операциями по передаче недвижимости, консультанты и прочие связанные организации, в целом представляющие 95% рынка ипотечного кредитования в Великобритании.

Как и Европейская ипотечная федерация, Совет ипотечных кредиторов Великобритании разрабатывает стандарты и правила профессиональной деятельности, проводит регулярные встречи и конференции, посвященные актуальным вопросам и проблемам ипотечного кредитования, организует обмен опытом и обучающие мероприятия для членов, публикует исследования и раскрывает статистические данные рынка. Деятельность таких институтов, кроме того, нацелена на обеспечение взаимодействия ипотечных кредиторов, государства и других заинтересованных сторон;

• специализированные институциональные участники рынка, занимающие определенные рыночные ниши и задающие там правила игры. Это могут быть крупные, системообразующие ипотечные банки (как, например, в Германии); государственные или частные ипотечные агентства, выдающие гарантии по ипотечным ценным бумагам (как, например, в США); государственные корпорации и пенсионные фонды, в рамках специализированных государственных программ инвестирующие средства в финансовые инструменты, обеспеченные различными ипотечными активами; страховые компании, занимающиеся страхованием финансовых рисков эмитентов ипотечных ценных бумаг. Так, во Франции с 1985 г. до недавнего времени работал Фонд рефинансирования ипотеки (Caisse de Refinancement de l'Habitat), эмитируя ипотечные облигации с целью рефинансирования ипотечных кредитов, выданных банками населению;

• органы государственной власти, непосредственно регулирующие или опосредованно воздействующие на ипотечный рынок. Например, в США Федеральное управление жилищного строительства (Federal Housing Administration8)—государственное агентство, созданное конгрессом в 1934 г., на текущий момент входящее в состав Департамента жилищного строительства и городского развития (Department of Housing and Urban Development), — разрабатывает ипотечные программы для граждан и одновремен-

8 The Federal Housing Administration (FHA) // U.S. Department of Housing and Urban Development [Official Site]. URL: http://portal.hud.gov/hudportal/ HUD?src=/program_ofTices/housmg/fhahistory (дата обращения: 16.03.2015).

но является одним из крупнейших страховщиков на ипотечном рынке США;

• национальное законодательство, специфические нормативно-правовые акты, создающие юридические рамки поведения экономических субъектов на ипотечном рынке. Если стандарты и правила профессиональных организаций, в том числе наднациональных, носят, с одной стороны, универсальный, а с другой — рекомендательный характер, то национальное законодательство отражает особенности рынка в конкретной стране и обязательно для исполнения экономическими субъектами на ее территории.

Специфика институционального оформления ипотечного рынка в России обусловлена тем, что в современной российской экономике этот рынок существует около 20 лет, т.е. он достаточно молод по сравнению с ипотечными рынками стран Западной Европа или Америки. Тем не менее последние 5 лет после кризиса 2008—2009 гг. демонстрирует быстрые темпы его развития: объем выданных ипотечных кредитов в рублевом выражении за год возрос с 152,5 млрд руб. в 2009 г. до 1,8 трлн руб. по итогам 2014 г.9, что не могло не отразиться на процессе формирования институциональных рамок функционирования его участников.

Нормативной базой для развития первичного рынка ипотечного кредитования стал федеральный закон «Об ипотеке (залоге недвижимости)» 1998 г. Законодательное оформление вторичный рынок ипотеки получил лишь в 2003 г. с принятием федерального закона «Об ипотечных ценных бумагах». В последующие годы в эти нормативные акты неоднократно вносились изменения и дополнения, отражающие постоянно меняющиеся реалии рынка. Кроме того расширилось законодательство, косвенно связанное с ипотекой. На законодательном уровне введено понятие банкротства физического лица, более детально прописаны нормы, касающиеся ипотечного страхования, внесены поправки в Жилищный, Гражданский и Налоговый кодексы в части регулирования деятельности различных участников ипотечного рынка. Все это позволило более четко прорисовать контуры их взаимодействия, повысить прозрачность ипотечного

9 Основные показатели ипотечного кредитования в России в цифрах // Русипотека [Информационно-аналитический портал]. 09.03.2015. URL: http:// rusipoteka.ru/ipoteka_v_rossii/ipoteka_statitiska/ (дата обращения: 16.03.2015).

рынка, прописать на законодательном уровне новые операции на рынке. Однако наряду с этим остаются пробелы в законодательстве, в том числе ограничивающие развитие сегмента кредитования юридических лиц с последующей сдачей недвижимости в наем10, микрофинансирования, небанковского кредитования.

В число органов государственной власти, напрямую или опосредованно присутствующих на ипотечном рынке, входят Министерство строительства и жилищно-коммунального хозяйства Российской Федерации (Минстроя России), Министерство экономического развития, Центральный банк, Федеральная налоговая служба.

В то же время необходимо отметить, что в России практически не развита деятельность профессиональных некоммерческих организаций, объединений и ассоциаций, которые создают институциональные рамки ипотечного рынка в западных странах.

Такую функцию творца правил и стандартов на ипотечном рынке России отчасти выполняет Агентство по ипотечному жилищному кредитованию, что дает основания называть его «институтом развития». В российской экономической действительности государственный институт развития (в частности этот термин, используется в материалах Министерства экономического развития, Министерства строительства и жилищно-коммунального хозяйства РФ) является инструментом государственной политики, цель которого — стимулирование инновационных процессов и развитие инфраструктуры с использованием механизмов государственно-частного партнерства. Это крупнейшие государственные корпорации, фонды и акционерные общества в ключевых отраслях экономики11, через которые государство проводит

10 На решение этой проблемы направлен принятый в июле 2014 г. Федеральный закон Российской Федерации от 21.07.2014 № 217-ФЗ «О внесении изменений в Жилищный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации в части законодательного регулирования отношений по найму жилых помещений жилищного фонда социального использования» (Российская газета. 2014. 23 июля. Федеральный выпуск № 6435. URL: http://www.rg.ru/2014/07/23/soczhil-dok.html (дата обращения: 21.05.2015)).

11 В их число входят Внешэкономбанк, Россельхозбанк, Инвестиционный фонд РФ, Роснанотех; полный список см.: Деятельность институтов развития // Министерство экономического развития Российской Федерации [Официальный сайт]. URL: http://economy.gov.ru/minec/activity/sections/instdev/institute/ indexdocs (дата обращения: 17.03.2015).

социально-экономическую политику, поддерживает развитие инфраструктуры и инновационной среды, малого и среднего бизнеса, внешнеэкономическую деятельность.

На российском ипотечном рынке государственная компания «Агентство по ипотечному жилищному кредитованию» (далее также — АИЖК, Агентство) работает с 1997 г., т.е. фактически со времени возрождения этого рынка в современной России. Не будучи банковской организацией, АИЖК занимает на рынке определенную нишу, не ограничивая конкуренцию рыночных игроков. В качестве рыночного участника АИЖК рефинансирует выданные банками ипотечные кредиты, т.е. предоставляет банкам финансовые ресурсы для расширения ипотечного кредитования. Динамика рыночной доли (табл.1) свидетельствует о специфи-

Таблица 1

Динамика рыночной доли АИЖК по объему рефинансирования выданных ипотечных кредитов12

Год Объем первичного рынка ипотеки в России (выдача ипотечных кредитов), млрд руб. Доля АИЖК на первичном рынке ипотеки (объем рефинансирования АИЖК к объему рынка), %

2014 1762,5 2,9

2013 1 353,6 3,5

2012 1 032,0 5,9

2011 716,9 7,2

2010 380,1 14

2009 152,5 20

2008 655,8 4

2007 556,5 7

2006 263,6 10

2005 56,3 14

12 Источник: Основные показатели ипотечного кредитования в России в цифрах//Русипотека [Информационно-аналитический портал]. 09.03.2015. URL: http://rusipoteka.ru/ipoteka_v_rossii/ipoteka_statitiska/ (дата обращения: 16.03.2015); Информационно-статистическая система // АИЖК — Агентство по ипотечному жилищному кредитованию [Официальный сайт]. URL: http://www.ahml.ru/ ru/agency/analytics/statsis/ (дата обращения: 17.03.2015).

ческом характере присутствия АИЖК — не в качестве конкурента банкам или структуры, подменяющей или поглощающей рыночные отношения, а в роли института, действующего в соответствии с изменяющимися макроэкономическими условиями и фазами экономического цикла, способствующего целенаправленному развитию рынка и реализации приоритетных государственных задач.

Как представлено в таблице, в периоды кризиса и финансово-экономической нестабильности доля прямого участия АИЖК возрастает, а в периоды роста и подъема рынок наоборот, не нуждается в масштабном государственном участии через рефинансирование. Здесь большее значение приобретает деятельность АИЖК по развитию инфраструктуры рынка, поддержанию и созданию новых механизмов конкуренции, реализации специальных государственных программ помощи населению, т.е. выполнение Агентством функций государственного института развития ипотечного рынка.

К таким функциям относятся:

• решение государственных задач повышения доступности ипотеки и обеспечения населения доступным и комфортным жильем

посредством предоставления льготных условий ипотечного кредитования, в том числе снижения ставки, для отдельных категорий граждан — военнослужащих, получателей материнского капитала, молодых ученых и учителей, работников бюджетной сферы. Это ведет к расширению спроса на ипотеку и дает возможность повысить качество жизни тем гражданам, которые не смогли бы получить ипотеку и приобрести жилье на рыночных условиях13. АИЖК в данном случае разрабатывает стандарты льготного кре-

13 Другим примером является программа «Жилье для российской семьи», условия которой утверждены Постановлением Правительства РФ от 05.05.2014 № 404 «О некоторых вопросах реализации программы "Жилье для российской семьи" в рамках государственной программы РФ "Обеспечение доступным и комфортным жильем и коммунальными услугами граждан РФ"» (Справочно-пра-вовая система «КонсультантПлюс». URL: http://www.consultant.ru/law/hotdocs/ 33478.html (дата обращения: 21.05.2015)). Это жилье по сниженной стоимости, право на приобретение которого имеют граждане, проживающие в аварийном жилье, ветераны боевых действий, получатели материнского капитала, малообеспеченные граждане (Программа «Жилье для российской семьи» // Минстрой России [Официальный сайт]. URL: http://minstroyrf.rU/trades/zhilishnaya-politika/5/ (дата обращения: 21.03.2015)).

дитования и выкупает у банков кредиты, выданные по этим стандартам. Кроме того, реализуются государственные программы помощи заемщикам в ситуациях финансово-экономической нестабильности, к ним относится реструктуризация ранее выданных ипотечных кредитов на льготных условиях, которую АИЖК проводит в адрес заемщиков — представителей социально не защищенных слоев населения, например у кого ежемесячный доход, оставшийся после ипотечного платежа, меньше двух прожиточных минимумов по региону;

• финансирование реального производства через поддержание строительства жилья с целью дальнейшего решения социальных задач посредством программы рефинансирования ипотечных кредитов, выданных на покупку жилья в строящихся домах. Примером служит продукт «Новостройка» в рамках программы инвестиций Внешэкономбанка в проекты строительства доступного жилья и ипотеку в 2010—2013 гг., которая предполагает выкуп Агентством ипотечных кредитов, выданных на первичном рынке жилья, последующую секьюритизацию таких закладных и приобретение Внешэкономбанком облигаций с ипотечным покрытием за счет пенсионных накоплений и собственных средств банка. Кроме того, продвигаются программы кредитования жилищного строительства, реализуемые АИЖК совместно с дочерней компанией «Агентство финансирования жилищного строительства». Например, программа «Жилье для российской семьи» предполагает предоставление Агентством финансовых ресурсов банкам — кредиторам проектов строительства жилья экономкласса и инженерно-технической инфраструктуры, а также участие в проекте государства и региональных властей. В программе участвуют две трети субъектов РФ, за три года планируется построить не менее 19 млн кв. метров. жилья14;

• поддержание конкуренции и сбалансированного развития рынка посредством развития механизмов финансирования, привлечения финансовых ресурсов рыночными участниками. Деятельность АИЖК включает не только проведение сделок секьюритизации собственного ипотечного портфеля, но и создание стандартов и подготовку реальной платформы для проведения секьюритизации

14 АИЖК обсудило с банками возможность расширения механизмов программы «Стимул» // АИЖК — Агентство по ипотечному жилищному кредитованию [Официальный сайт]. 13.03.2015. URL: http://www.ahml.ru/ru/press/PR/ index.php?id4=5992 (дата обращения: 19.03.2015).

(т.е. привлечения рыночных финансовых ресурсов) рыночными игроками — небольшими региональными банками, устойчивость функционирования которых является залогом стабильного развития рынка и поддержания конкуренции на нем. Кроме того, с целью расширения вторичного рынка АИЖК поддерживает секьюритизизацию ипотечных кредитов, проводимую с балансов крупных банков, выдавая поручительства по ипотечным ценным бумагам банков, выступая в роли расчетного агента, напрямую выкупая такие ценные бумаги, тем самым предоставляя банкам дополнительную ликвидность.

Так, за 2014 г. рыночными участниками и АИЖК проведено 28 сделок по секьюритизации ипотечных кредитов на общую сумму 252,8 млрд руб., т.е. за счет этого рыночного механизма было профинансировано порядка 14% выдачи ипотеки. При этом доля выпусков ипотечных ценных бумаг, состоявшихся при участии Агентства, составила 70% от общего объема сделок15.

Одним из недавних нововведений является разработанный АИЖК совместно с Центробанком, Национальной фондовой ассоциацией и представителями крупных банков инструмент привлечения финансовых ресурсов — кредит Центрального банка под залог пула ипотечных кредитов (закладных). Обеспеченный закладными Центральный банк предоставляет кредит по сниженной ставке. Так, например, первый кредит под залог закладных был выдан в марте 2015 г. Его получил банк ЗЕНИТ под 10,75%16, при этом на момент получения ключевая ставка, от которой рассчитывается стоимость финансирования банков Центральным банком, составляла 14%. Кредит обеспечен закладными, выданными по программе кредитования военнослужащих. Таким образом, банк получил от государства средства под залог уже существующих активов для последующей выдачи ипотечных кредитов военнослужащим. Отметим, что данный инструмент рефинансирования ипотеки является одной из антикризисных мер

15 АИЖК обеспечило рекордные объемы на рынке ипотечных ценных бумаг в 2014 году // АИЖК — Агентство по ипотечному жилищному кредитованию [Официальный сайт]. 19.01.2015. URL: http://www.ahml.ru/ru/press/PR/ index.php?id4=5811 (дата обращения: 15.03.2015).

16 Банк ЗЕНИТ первым среди российских банков получил кредит от Банка России под залог «Военной ипотеки» //Банк ЗЕНИТ [Официальный сайт]. 16.03.2015. URL: http://www.zenit.ru/rus/about_bank/news/index.wbp?article-id= 224FBCC4-C2BA-5383-001E-CFEB3A211B34 (дата обращения: 18.03.2015).

в условиях текущего сжатия рынков капитала, в том числе недоступности международного рынка, а также интересным примером взаимодействия государства и бизнеса, направленного как на поддержание банковской сферы, так и на расширение возможностей ипотечного кредитования по сниженной ставке. Таким образом осуществляется развитие инфраструктуры рынка, механизмов сервиса закладных, стандартов работы с проблемным долгом и недвижимостью;

• расширение рынка ипотечного страхования посредством совершенствования механизмов страхования ответственности заемщика, финансовых рисков кредитора, ответственности застройщика. К ним относится развитие новых форм ипотечного страхования, например страхование пулов ипотечных кредитов при приобретении, страхование ипотечного покрытия в сделках секьюрити-зации. Так, первая на российском ипотечном рынке сделка секью-ритизации с использованием страхования финансовых рисков была совершена в 2014 г. (сделка секьюритизации Ханты-Мансийского банка), вторая — в январе 2015 г. (сделка секьюритизации Татфондбанка)17, страхователем в обоих случая выступило ОАО «Страховая компания АИЖК» — дочерняя компания АИЖК, специализирующаяся в сфере ипотечного страхования.

Таким образом, деятельность АИЖК охватывает различные стороны российского ипотечного рынка, начиная от разработки условий выдачи ипотеки и заканчивая инновационными схемами привлечения финансовых ресурсов, и направлена на претворение в жизнь социальных государственных программ. АИЖК ведет ипотеку с момента выдачи ипотечного кредита и предоставления финансирования для строительства жилья до момента секьюритизации или иного рефинансирования ипотечного кредита.

Следует отметить, что как организация, специализирующаяся на ипотеке, АИЖК не ведет учета земель, на которых происходит строительство и находятся дома, квартиры в которых приобретены с помощью ипотеки. Этим в России занимается другая структура, подведомственная Министерству строительства

17 АИЖК и Татфондбанк успешно закрыли новую сделку по секьюритизации части ипотечного портфеля банка // Страховая компания АИЖК [Официальный сайт]. 19.01.2015. URL: http://ahml-insurance.ru/a161/ (дата обращения: 23.03.2015).

и жилищно-коммунального хозяйства, — Федеральный фонд содействия развитию жилищного строительства (далее — Фонд РЖС). Фонд создан в 2008 г. с целью развития рынка земельных участков, предоставляемых для жилищного строительства18, контроля операций с землей, выделяемой Российской Федерацией под строительство жилья.

Необходимо отметить, что и Агентство по ипотечному жилищному кредитованию, и Фонд РЖС являются организациями, созданными государством, так или иначе оперирующими на жилищном рынке и призванными решать государственные задачи в области создания комфортных условий жизни граждан. В текущей ситуации экономической нестабильности эти структуры, будучи государственными институтами развития, должны отвечать требованиям оперативного реагирования на изменения на рынке и принятия своевременных решений по поддержанию как рынка, так и социальной сферы. В связи с этим Министерством строительства и жилищно-коммунального хозяйства подготовлен проект федерального закона, предполагающий объединение этих структур под единым управлением для совместной реализации взаимосвязанных целей. Согласно проекту закона «О содействии развитию жилищной сферы Российской Федерации и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации»19, таким единым институтом выступит Агентство жилищного развития, которое предполагается наделить широкими полномочиями по поддержанию институциональной базы ипотечного рынка и рынка жилищного строительства и предоставления жилищных услуг населению. Агентство жилищного развития выступит институтом, объединяющим несколько приоритетных направлений: поддержание социальной сферы (решение жилищных проблем и реализация

18 Цели и задачи // Федеральный фонд содействия развитию жилищного строительства [Официальный сайт]. URL: http://www.fondrgs.ru/about/goals/ (дата обращения: 19.03.2015).

19 Проект федерального закона «О содействии развитию жилищной сферы Российской Федерации и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» // Единый портал для размещения информации о разработке федеральными органами исполнительной власти проектов нормативных правовых актов и результатов их общественного обсуждения. 03.03.2015. URL: http://regulation.gov.ru/project/23753.html?point=view_project& stage=2&stage_id=16780 (дата обращения: 18.03.2015).

государственных задач по расширению доступности ипотеки), создание механизмов долгосрочного финансирования ипотеки, повышение эффективности взаимодействия участников рынка как на этапе выдачи ипотеки, так и на этапе освоения земельного фонда, кредитования строительства домов и создания инфраструктуры.

Таким образом, особенностью институционализации российского ипотечного рынка является приоритет централизованного влияния на него государства, а не его внутренняя самоорганизация на основе рыночных механизмов и саморегулирования рыночными участниками, что в большей степени характерно для рынков западных стран. Это проявляется в следующем:

— в целенаправленном государственном воздействии на рынок с использованием элементов программно-целевого метода регулирования (наличие государственных программ развития, государственных программ поддержки отдельных категорий заемщиков);

— в глубоком влиянии на ипотечный рынок государственных корпораций и компаний, таких как АИЖК, Внешэкономбанк, которые, с одной стороны, формируют стандарты деятельности участников рынка, а с другой — являются непосредственными участниками этого рынка, доводя до рынка немалые государственные финансовые ресурсы;

— в превалирующей доле банков с государственным капиталом на рынке ипотечного кредитования (доля государственных банков в общем объеме выдачи ипотеки в 2014 г. составила 82% по сравнению с 63% в 2010—2011 гг.).

Государственное участие имеет положительные эффекты, упорядочивает поведение рыночных игроков, способствует поддержанию рынка и менее болезненному его восстановлению в ситуациях финансово-экономической нестабильности, кризисов (как например, было в 2008—2009 гг. или в начале 2015 г.), задает ориентиры и ставит приоритеты социальных составляющих развития рынка. Однако важно, чтобы в этом случае институ-ционализация не стала синонимом государственной монополизации и бюрократизации рынка. Это риск «огосударствления рынка», преодолеть который возможно только через институт конкуренции.

В то же время в ситуации экономического кризиса усиление государственного вмешательства оправданно, особенно

если речь идет о таком важном, многоаспектном явлении, как ипотека и строительство жилья. Институциональное оформление этой сложной сферы жизни общества предполагает взаимодействие государства и рынка, направленное в первую очередь на повышение социального благосостояния. Эффективное функционирование сложившихся институтов на российском ипотечном рынке, формирование новых стандартов деятельности в связи с изменившимися экономическими реалиями, регулирующая роль государства и государственная поддержка наиболее уязвимых сегментов рынка — предпосылки выживаемости ипотечного рынка во время кризиса и залог того, что через него государство сможет решить приоритетные социальные проблемы. Ипотечный рынок — это не только кредитные договоры, расчеты ставок и метраж введенного жилья. Это и рабочие места в строительстве и смежных отраслях экономики, инфраструктура и экология стройки, качество жизни и уверенность в будущем.

Список литературы

АИЖК и Татфондбанк успешно закрыли новую сделку по секью-ритизации части ипотечного портфеля банка // Страховая компания АИЖК [Официальный сайт]. 19.01.2015. URL: http://ahml-insuran-ce.ru/a161/

АИЖК обеспечило рекордные объемы на рынке ипотечных ценных бумаг в 2014 г. // АИЖК — Агентство по ипотечному жилищному кредитованию [Официальный сайт]. 19.01.2015. URL: http://www.ahml.ru/ ru/press/PR/index.php?id4=5811

АИЖК обсудило с банками возможность расширения механизмов программы «Стимул» // АИЖК — Агентство по ипотечному жилищному кредитованию [Официальный сайт]. 13.03.2015. URL: http:// www.ahml.ru/ru/press/PR/index.php?id4=5992

Банк ЗЕНИТ первым среди российских банков получил кредит от Банка России под залог «Военной ипотеки» // Банк ЗЕНИТ [Официальный сайт]. 16.03.2015. URL: http://www.zenit.ru/rus/about_bank/news/ index.wbp?article-id=224FBCC4-C2BA-5383-001E- CFEB3A211B34

Деятельность институтов развития // Министерство экономического развития Российской Федерации [Официальный сайт]. URL: http://economy.gov.ru/minec/activity/sections/instdev/institute/indexdocs Информационно-статистическая система // АИЖК — Агентство по ипотечному жилищному кредитованию [Официальный сайт]. URL: http://www.ahml.ru/ru/agency/analytics/statsis/

История и философия науки: Учеб. пособие: В 4 кн. Кн. 4. История и философия экономической науки; История и философия права; История и философия исторической науки. М., 2010.

Объем выдачи ипотечных кредитов в России в январе сократился на 11% // РБК. 10.03.2015. URL: http://www.rbc.ru/rbcfreenews/ 54ff139f9a794730eccd2e79

Основные показатели ипотечного кредитования в России в цифрах // Русипотека [Информационно-аналитический портал]. 09.03.2015. URL: http://rusipoteka.ru/ipoteka_v_rossii/ipoteka_statitiska/

Постановление Правительства РФ от 05.05.2014 № 404 «О некоторых вопросах реализации программы "Жилье для российской семьи" в рамках государственной программы РФ "Обеспечение доступным и комфортным жильем и коммунальными услугами граждан РФ"» // Справочно-правовая система «КонсультантПлюс». URL: http://www.consultant.ru/law/hotdocs/33478.html

Программа «Жилье для российской семьи» // Минстрой России [Официальный сайт]. URL: http://minstroyrf.ru/trades/zhilishnaya-politika/5/

Проект федерального закона «О содействии развитию жилищной сферы Российской Федерации и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» // Единый портал для размещения информации о разработке федеральными органами исполнительной власти проектов нормативных правовых актов и результатов их общественного обсуждения. 03.03.2015. URL: http:// regulation. gov.ru/project/23753.html?point=view_project&stage=2&stage _id=16780

Развитие рынка ипотечного жилищного кредитования и деятельность АИЖК // Аналитический центр АИЖК. 2015. Вып. 1. URL: http://www.ahml.ru/common/img/uploaded/files/agency/reporting/review/ report_1_2015.pdf

Развитие рынка ипотечного жилищного кредитования и деятельность АИЖК // Аналитический центр АИЖК. 2015. Вып. 2. URL: http://www.ahml.ru/common/img/uploaded/files/agency/reporting/review/ report_2_2015_2.pdf

Сажина М.А. Научные основы экономической политики государства: Учеб. пособие. М., 2011.

Федеральный закон Российской Федерации от 21.07.2014 № 217-ФЗ «О внесении изменений в Жилищный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации в части законодательного регулирования отношений по найму жилых помещений жилищного фонда социального использования» // Российская газета. 2014. 23 июля. Федеральный выпуск № 6435. URL: http://www.rg.ru/ 2014/07/23/so czhil-dok.html

Цели и задачи // Федеральный фонд содействия развитию жилищного строительства [Официальный сайт]. URL: http://www.fondrgs.ru/ about/goals/

Mortgage Policy // European Mortgage Federation [Official Site]. URL: http://www.hypo.org/Content/default.asp?PageID=452

Policy // CML — Council of Mortgage Lenders [Official Site]. URL: http://www.cml.org.uk/cml/p olicy

The Federal Housing Administration (FHA) // U.S. Department of Housing and Urban Development [Official Site]. URL: http://portal.hud.gov/ hudportal/HUD?src=/program_offices/housing/fhahistory