Полис в тумане

Девелоперы находятся в двойственном положении для страховщиков. До тех пор пока интерес девелопера тождественен интересу подрядчика, ситуация для них будет оставаться благоприятной: они будут иметь доступ ко всему перечню продуктов строительно-монтажного страхования. Между тем принимать на страхование финансовые риски девелопера не готова пока ни одна российская компания.

     Согласно словарю экономических терминов, девелопмент — это область управления бизнесом, недвижимостью, ориентированная на увеличение стоимости объектов и приносимых ими доходов, а строительство — область экономики, предприятия которой заняты возведением зданий, сооружений. Таким образом, строительство — лишь одна из составных частей работы девелоперов.

     "Если говорить о различиях страховых пакетов для строителей и девелоперов, то они различаются исходя из того, что понятие 'девелопмент' гораздо более широкое, чем понятие 'строительство'", — подтверждает начальник отдела страхования имущества СОАО "Регион" Михаил Кудряшов.

     Впрочем, для внесения большей ясности в терминологию заместитель директора по развитию петербургского филиала Московской страховой компании (МСК) Елена Шевченко рекомендует использовать более привычные обозначения: "Девелопер — это заказчик, по-нашему. А непосредственно строителей проще называть подрядчиками".

       Девелоперский интерес

     По общему мнению страховщиков, основная часть девелоперов, уже проявлявших интерес к страхованию своих рисков, занимается возведением или реконструкцией объектов нежилой (коммерческой) недвижимости. Причин этой заинтересованности существует несколько.

     Так, по словам директора петербургского филиала Первой страховой компании Валентина Смышляева, строительство объектов коммерческой недвижимости зачастую полностью либо частично финансируется зарубежными инвесторами, а в иностранном бизнесе оформление полиса страхования давно уже является нормой для привлечения инвестиций. Во-вторых, инвесторами такого строительства, как правило, становятся кредитные организации. При оформлении кредитного договора банки делают страхование возможных рисков его неотъемлемой составляющей.

     Директор управления специализированных видов страхования Северо-Западного дивизиона страховой компании "Ренессанс-страхование" Андрей Белов добавляет: "В силу определенного менталитета в нашей стране риски, касающиеся строительства, в основном страхуются только в случаях, связанных с выполнением обязательств по государственным контрактам, либо по требованию инвесторов. В связи со значительным увеличением финансирования из бюджетов различных уровней на Северо-Западе договоры страхования по государственным контрактам в основном касаются жилых объектов и дорожного строительства".

     По расчетам Андрея Белова, среди клиентов его компании количество девелоперов жилых и нежилых объектов распределяется примерно поровну, но в объеме сборов страховой премии на нежилые объекты приходится 80%, а на жилые — 20%.

       Как разделить риски

     Участники страхового рынка уверены, в России нет четкой системы разделения: какие риски страхует девелопер, а какие — его строительный подрядчик. Впрочем, по утверждению Михаила Кудряшова, такой системы разделения нет нигде в мире. "Строитель, который строит жилье и сам занимается его реализацией, фактически является и девелопером, — говорит господин Кудряшов. — Все зависит от договора, на основании которого строительные организации выполняют работы для девелопера".

     Согласно Гражданскому кодексу, риск гибели объекта до передачи его в собственность заказчику лежит на подрядчике. Таким образом, девелопер (являясь, по сути, заказчиком) не несет риска гибели объекта на этапе проведения строительно-монтажных работ. Поэтому именно подрядчик заинтересован в страховании своих строительно-монтажных рисков и гражданской ответственности перед третьими лицами, а девелопер — в том, чтобы это страхование проконтролировать и обеспечить.

     "Но есть и другой аспект: девелоперские риски несколько шире, чем у застройщиков, и они связаны с процессом эксплуатации здания, его коммерческого использования. Поэтому основными девелоперскими рисками можно назвать имущественные риски и риски, связанные с потерей прибыли в результате перерыва в производстве, — рассуждает господин Смышляев. — Из наиболее актуальных видов страхования для девелопера можно назвать страхование риска убытков предпринимательской деятельности из-за нарушения контрагентами их обязательств. Для строителя же принципиальным традиционно остается страхование строительно-монтажных рисков и гражданской ответственности перед третьими лицами".

     В свою очередь, начальник отдела методологии и инновационных видов страхования компании РОСНО Виталий Ус убежден, что при страховании девелоперских проектов прослеживается четкое разделение: самого девелопера интересует страхование риска невозврата инвестиций и права собственности на земельный участок, а строителя — страхование риска непоставки оплаченных материалов и риска неоплаты выполненных работ. Также, как правило, по контракту на строителя ложится комплекс страхования строительно-монтажных рисков, грузоперевозок и ответственности перед третьими лицами.

     Елена Шевченко рекомендует следующую схему выстраивания отношений между заказчиком и подрядчиком, которую называет стандартной. В договоре строительного подряда прописывается, что заказчик несет расходы как на строительство, так и на страхование, а также подрядчик выбирает страховщика и просит его рассчитать стоимость договора страхования. С учетом этого составляется общая смета строительства, которую оплачивает заказчик.

     "Иногда подрядчики страхуются и за свои деньги, не включая расходов в смету, но это редкий случай", — отмечает госпожа Шевченко.

Специально для девелопера

Девелоперы уверены, их риски можно разделить на несколько групп. Во-первых, это финансовые риски, связанные с неправильными маркетинговыми расчетами. Во-вторых, непосредственно строительные риски, относящиеся к строительству объекта и его последующей эксплуатации. В-третьих — административные риски, возникающие прежде всего с изменением законодательства в период реализации инвестиционного проекта, а также с потерей доступа к административному ресурсу. И в-четвертых — юридические риски, связанные, например, с ошибками, допускаемыми при заключении договоров, оформлении разрешений.

Между тем очевидно, что наиболее хорошо развит рынок страхования строительных рисков. Риски административные не подлежат страхованию по самой своей природе, а до страхования рисков юридических Россия попросту не дошла. Остаются риски финансовые: специальные продукты по их страхованию девелоперам предлагают далеко не все страховые компании.

Так, управляющий по продажам филиала СО "РЕСО-гарантия" в Петербурге Александр Подопригора сообщил о том, что в РЕСО нет отдельного страхового пакета для девелоперов. В РОСНО специально для девелоперов предлагается страхование риска невозврата инвестиций и титульное страхование.

"На строительном рынке распространено предоставление строителями банковских гарантий в обеспечение выполняемых ими работ, — говорит господин Ус. — Но страхование риска невозврата инвестиций стоит для девелоперов, как правило, в два раза меньше, чем банковская гарантия на тот же срок. Титульное страхование земельных участков стоит от 0,3 процента — сроком страхования на год". В обоих видах страхования, считает господин Ус, действуют ограничения по размеру страховых сумм, характерные для отечественных страхового и перестраховочного рынков.

Впрочем в РОСНО, в зависимости от степени готовности объекта инвестиций, проработанности исходно-разрешительной и проектной документации и данных о строительной компании, девелоперу может быть предложено два уровня страхового покрытия при страховании инвестиций. Первый — риск банкротства или добровольной ликвидации строителя и риск остановки производства по причине пожара, аварии, стихийного бедствия, а второй — риск невозврата инвестированных денежных средств в сроки, указанные в договоре страхования, вследствие непередачи объекта девелоперу для оформления права собственности.

Нестраховые случаи

Прежде всего к нестраховым случаям относятся маркетинговые просчеты девелопера, в результате которых объект оказывается невостребованным на рынке. Этот риск не готова страховать ни одна российская страховая компания.

Кроме того, девелопер не может застраховать риски, связанные с невыполнением договора с инвестором — это обусловлено статьей 932 ГК РФ. Не страхуются военные риски, политические (т. е. действия государственных органов), а также риски, на которые девелопер может влиять прямо или косвенно. Также клиенту следует обратить внимание: если он хочет застраховаться от риска "теракт", это должно быть специально указано в договоре. Страховщики также не принимают на себя ответственности за поломки оборудования, связанные с естественным износом, если это не привело к возникновению аварийной ситуации на строительной площадке. Аналогично, обнаружение в строительных материалах дефектов, не приведших к аварии, не является страховым случаем, что, однако, не мешает строителю самостоятельно предъявить своим поставщикам претензии к качеству продукции.

"Если возможность поставки некачественных материалов существует, то строительная компания может потребовать от поставщика, чтобы он страховал свою ответственность за качество товаров и услуг", — напоминает Михаил Кудряшов.

Алекей Крылов