Осуществление землеустроительной экспертизы при решении земельных споров

Осуществление землеустроительной экспертизы при решении земельных споров Implementation of land management examination at the resolution of land disputes

|| ^ МОСКОВСКИЙ p ЭКОНОМИЧЕСКИЙ Ч^Я ЖУРНАЛ

УДК 349.41 DOI 10.24411/2413-046Х-2019-10229 Юрлова Анна Анатольевна,

ст. преподаватель, ФГБОУ ВО «ГАУ Северного Зауралья», Российская Федерация, г. Тюмень

Матвеева Анна Александровна,

ст. преподаватель, ФГБОУ ВО «ГАУ Северного Зауралья», Российская Федерация, г. Тюмень

Вавулина Любовь Павловна,

директор ООО «Кадастровый инженер г. Тюмень», Российская Федерация, г. Тюмень

Yurlova Anna Anatolyevna, senior lecturer, department of land management and cadastres, FSBEI HE «Northern TransUral SAU», Russian Federation, Tyumen Matveeva Anna Alexandrovna,

senior lecturer, department of land management and cadastres, FSBEI HE «Northern TransUral SAU», Russian Federation, Tyumen

Vavulina Lyubov Pavlovna, director of LLC «Cadastral engineer of Tyumen city», Russian Federation, Tyumen Аннотация. Исследование направлено на рассмотрение методологических подходов осуществления землеустроительной экспертизы при возникновении земельных споров. В статье отражены теоретические аспекты понятия и назначения землеустроительной экспертизы, перечислены варианты объектов и субъектов землеустроительной экспертизы, указана последовательность осуществления действий в рамках проведения землеустроительной экспертизы. На конкретном примере рассмотрено разрешение земельного спора в судебном порядке с привлечением эксперта в области

землеустроительной и кадастровой деятельности, в результате которого установлен факт нарушения соблюдения земельного законодательства.

Summary. The study is aimed at consideration the methodological approaches of land management expertise in the occurrence of land disputes. The article reflects the theoretical aspects of the concept and purpose of land management expertise, lists options for objects and subjects of land management expertise, considers the sequence of actions during land management expertise. The resolution of a land dispute in court with the involvement of an expert in the field of land management and cadastral activity has considered on a specific example, as a result of which the fact of violation of compliance with land legislation has established.

Ключевые слова: землеустроительная экспертиза, земельный спор, земельный участок, границы садового товарищества, кадастровые и геодезические работы, нарушение земельного законодательства.

Keywords: land management expertise, land dispute, land plot, borders of a garden partnership, cadastral and geodetic work, violation of land legislation.

Под землеустроительной экспертизой понимается исследование, суть которого заключается в анализе и изучении специалистами материалов землеустройства, правоустанавливающей и правоудостоверяющей документации на земельный участок для сопоставления с фактическим землепользованием. Перечень задач землеустроительной экспертизы весьма широк (таблица 1), при этом в основу необходимости проведения экспертизы заложено возникновение в судебном деле вопросов, требующих специальных знаний в области землеустройства и кадастра недвижимости [1].

Таблица 1

Перечень основных задач землеустроительной экспертизы

Задачи землеустроительной экспертизы 1 Определение и отражение на плане границ земельного участка

2 Определение порядка пользования участком

3 Определение площади участка, которую занимает каждый из собственников

4 Определение соответствия границ, указанных в документации, фактическим границам участка и определение площади несо ответствия

5 Определение кадастровой, рыночной стоимости земельных участков различного назначения

б Изучение материалов по межеванию участков на предмет их соответствия специальным требованиям

7 Разработка вариантов раздела участка в соответствии с долями, установленными в правоустанавливающей документации

В качестве объектов землеустроительной экспертизы могут выступать как территория различного масштаба и назначения, так и землеустроительная документация (рисунок 1).

Территории субъектов РФ. муниципальных и иных административно-территориальных образований, земельные участки, территориальные зоны, а также части указанных зон, участков и территорий

Землеустроительная документация: схемы землеустройства, схемы использования участков; карты объектов землеустройства, материалы межевания объектов землеустройства, материалы картографических и

геодезических работ

Рисунок 1 — Возможные варианты объектов землеустроительной

экспертизы

Для формирования экспертного заключения в ходе проведения работ по землеустроительной экспертизе необходимо создать информационную основу, включающую следующие критерии анализа:

1. Фактическая площадь исследуемого участка.

2. Соответствие установленной фактической площади участка и заявленной в правоустанавливающей документации.

3. Установление факта наложения границ исследуемых земельных участков.

4. Определение состава имущества на земельном участке.

5. Соответствие действительного расположения имущества его местонахождению, внесенному в документацию.

6. Расчет совокупной площади пересеченных частей исследуемых земельных участков.

7. Установление площади участка, свободного от застройки / занятого постройками.

8. Возможность осуществления строительства объекта недвижимости на исследуемом участке.

9. Правомочность землеустроительных работ, произведенных на участке.

10. Условия соблюдения вида разрешенного использования земельного участка согласно Правилам землепользования и застройки [2,3].

В качестве субъектов осуществления землеустроительной экспертизы могут выступать кадастровые инженеры, обладающие соответствующим аттестатом, а также юридические лица, имеющие лицензию на осуществление геодезических работ. Для

Объекты землеустроительной экспертизы

получения более достоверных результатов указанные специалисты привлекаются к экспертизе одновременно [4].

Согласно федерального законодательства выделяют четыре вида землеустроительных экспертиз (таблица 2). Кроме того, землеустроительные экспертизы могут быть судебными и внесудебными в зависимости от причин их проведения.

Таблица 2

Разновидности землеустроительных экспертиз

Первичная Определение технических параметров и расположения земельного участка

Повторная Экспертиза, назначаемая в случае возникновения сомнений в обоснованности первичного заключения; может быть инициирована судом или собственником участка

Дополнительная Исследование, проводимое в случае необходимости дополнительных изыскании и уточнении новых обстоятельств дела

Независимая Экспертиза, которая может проводиться на усмотрение владельца участка, как в судебном, так и в досудебном формате

Выбор эксперта и определение круга вопросов осуществляются судом с учетом мнения участников процесса. Содержание определения о назначении экспертизы должно соответствовать требованиям положений ст. 80, ст. 225 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации [5].

Данное исследование направлено на экспертную оценку двух объектов:

Объект 1 - земельный участок, расположенный по адресу: Тюменская область, г. Тюмень, СНТ «Советское», ул. Советская, участок № 1; категория земель - земли населённых пунктов; разрешенное использование - для ведения садоводства.

Объект 2 - границы земель садового некоммерческого товарищества «Советское».

Экспертиза рассматриваемых объектов проводилась в рамках гражданского делопроизводства по иску в отношении земельного участка, используемого с нарушениями земельного законодательства [6].

Землеустроительная экспертиза осуществляется в три этапа (рисунок 2). Кадастровым инженером до подготовки заключения, планов с фактическим местоположением границ земельных участков и проектов проводятся подготовительные работы, которые включают получение необходимых сведений, анализ правоустанавливающих документов, а также документации, полученной при проведении землеустроительных и кадастровых работ [7].

подготовительный этап

Пр вдв ар irre льно е исследов ание полученной документации

Выезд на объект Детальное изучение и анализ объектов экспертизы

полевой этап

камеральный этап

Оценка полученных результатов

ис следования Формирование и

о о ос но вание заключительных выводов Составление акта-заюпочения по итогам проведенного ис следования

Рисунок 2 — Последовательность осуществления действий в рамках проведения землеустроительной экспертизы

В ходе полевого этапа работ выполняется геодезическая съемка на местности, по результатам которой подготавливается схема расположения земельных участков.

Камеральная обработка подразумевает систематизацию полученных в ходе подготовительных и полевых работ данных и подведение итогов проведенного исследования.

Первоочередной задачей экспертной деятельности в отношении рассматриваемых земельных участков являлось установление местоположения земельного участка (объекта №1) относительно границ СНТ «Советское» (объекта №2).

В ходе осуществления подготовительного этапа землеустроительной экспертизы проведен анализ имеющейся документации (правоустанавливающей и кадастровой) на объекты исследования. Установлено, что при формировании СНТ «Советское» Администрацией города Тюмени выделено несколько земельных участков. На момент проведения экспертизы земельные участки не были поставлены на государственный кадастровый учет (Единый государственный реестр недвижимости не содержит информации о координатах границ указанных земельных участков), т.е. кадастровых работ по межеванию не проводилось [8].

Объект исследования №1 выделен по решению общего собрания СНТ «Советское» и предоставлен бесплатно в собственность физическому лицу. Координаты границ участка документально установлены и занесены в Единый государственный реестр недвижимости, фактически же местоположение границ земельного участка установлено не было, но при этом на участке возведены капитальные постройки (жилой дом и баня).

Методом сопоставления картографической части правоустанавливающих документов и данных из Единого государственного реестра недвижимости (ЕГРН) определены границы:

- объекта №1 (земельного участка);

- территории СНТ «Советское», земельные участки которого выделены на основании Распоряжения Администрации г. Тюмени о предоставлении земельных участков в собственность членам садоводческого товарищества [9].

Границы участков, предоставленных СНТ «Советское», установлены в соответствии с описанием смежеств и длин сторон выделяемых земельных участков, которые содержатся в Государственном акте о предоставлении их садоводческому товариществу «Советское» в коллективную совместную собственность (рисунок 3).

Для идентификации местоположения земельного участка проведены полевые работы, главной задачей которых является определение фактических границ земельного участка, выступающего объектом исследования №1, а также строений, расположенных на нём.

Полевые работы проведены в присутствии истца, а также третьего лица, в качестве которого выступил председатель правления СНТ «Советское».

с км п и ххххххх хххх

СИТ *Са>тш* уп Смгтим, ржтда N1 1

Рисунок 3 - Схема расположения земельных участков

Геодезические работы проводились от исходного пункта государственной геодезической сети (ГГС), координаты и высота которого получены в установленном порядке в управлении Росреестра по Тюменской области.

Съемка производилась от временных реперов, заложенных на местных предметах, определение координат которых производилось спутниковой системой GPS, от пункта ГГС сетевым методом наблюдения, в режиме «статика» [10].

Обработка полевых измерений и создание цифровой модели местности выполнялись на персональном компьютере с использованием программного обеспечения CREDO. Работы выполнены в системе координат МСК ТО №1.

В ходе проведенного исследования экспертом сделано заключение о том, что земельный участок с адресным описанием: г. Тюмень, СНТ «Советское», ул. Советская, участок №1 - не входит в состав земель, предоставленных СНТ «Советское» Распоряжением Администрации г. Тюмени. Соответственно постройки, возведенные на участке, имеют статус самовольных (рисунок 4).

Условные обозначения:

-границы по фактическому использованию

-- границы по сведениям ЕГРН

Рисунок 2 - Схема границ земельного участка

Таким образом, экспертизой установлено, что объект №1, образованный по решению общего собрания СНТ «Советское», в границы садового товарищества не входит. Это позволяет суду признать его выделение незаконным и аннулировать права собственности

на данный земельный участок, а также обязать собственника осуществить снос самовольно возведенных на участке построек.

При разрешении земельных споров судебный орган в большинстве случаев некомпетентен в частных вопросах оформления недвижимого имущества, а также технической возможности его образования или преобразования. Именно поэтому землеустроительная экспертиза выступает своего рода рычагом при решении спорных ситуаций. Немаловажную роль играет квалификация эксперта в сфере землеустроительной деятельности и опыт его работы. Экспертное заключение является приоритетным фактом делопроизводства при принятии судом решения относительно законности использования земельных участков.

Список литературы

1. Паркина Д.О. Землеустроительная экспертиза // Сборник материалов XII Международной научно-практической конференции молодых ученых «Инновационные тенденции развития российской науки». - 2019. - С. 27-28.

2. Проскурякова О.В., Матвеева А.А. Системный подход к анализу недвижимости в целях её эффективного функционирования // Сборник материалов LI Международной студенческой научно-практической конференции «Актуальные вопросы науки и хозяйства: новые вызовы и решения». - 2017. - С. 130-133.

3. Молчанова Е.А., Юрлова А.А. Анализ формирования устойчивого землепользования в процессе территориального планирования и землеустройства (на материалах Абалакского МО Тобольского района) // Сборник материалов L Международной студенческой научно-практической конференции «Актуальные вопросы науки и хозяйства: новые вызовы и решения». - 2016. - С. 671-675.

4. Гецевич К.А., Евтушкова Е.П. Земельно-правовая политика в Российской Федерации как форма экономической безопасности государства // Сборник материалов LII Международной студенческой научно-практической конференции «Актуальные вопросы науки и хозяйства: новые вызовы и решения». - 2018. - С. 306-310.

5. Николаева И.О., Тарбеева Д.А. Землеустроительная экспертиза и её необходимость при наложении границ земельного участка // Путь науки. - 2015. - № 9 (19). - С. 43-44.

6. Евтушкова Е.П., Вавулина Л.П., Малахова Е.П. Правовые вопросы регулирования земельных отношений в сфере землеустройства и кадастров // Сборник статей всероссийской научно-практической конференции «Современные научно-практические решения в АПК». - 2017. - С. 839-849.

7. Колыганова А.В., Симакова Т.В. Совершенствование кадастровой деятельности в Тюменском районе // Сборник материалов LI Международной студенческой научно-практической конференции «Актуальные вопросы науки и хозяйства: новые вызовы и решения». - 2017. - С. 66-69.

8. Болотина Н.О., Евтушкова Е.П. Совершенствование законодательной базы государственной регистрации недвижимости // Сборник материалов LII Международной студенческой научно-практической конференции «Актуальные вопросы науки и хозяйства: новые вызовы и решения». - 2018. - С. 302-305.

9. Юрлова А.А., Вавулина Л.П. Особенности оформления жилых и садовых домов в связи с внесением изменений в Градостроительный кодекс Российской Федерации // Сборник материалов II Международной научно-практической конференции «Актуальные проблемы геодезии, кадастра, рационального земле- и природопользования». -Тюмень:ТИУ. - 2019. - С. 224-228.

10. Новохатин В.В., Евтушкова Е.П. Комплекс геодезических работ при проектировании газопровода // АПК: Инновационные технологии. - 2018 - № 2(41). - С. 24-37.