Брак и расчеты

Потребители сегодня становятся все более взыскательными. От архитекторов и строителей начали требовать качества работ, в связи с чем у производителей, привыкших, что рынок берет все, что ни предложишь, возникли проблемы.

Загородное спокойствие

Специалисты не сомневаются, что сегмент загородного коттеджного строительства будет последним, которого коснутся потрясения рынка. "На рынке загородной недвижимости на ряд проектов уровень цен сохранится, на ряд проектов даже возрастет,— утверждает президент Национального агентства малоэтажного и коттеджного строительства Елена Николаева.— В любом случае внимание к ликвидным малоэтажным проектам будет повышенным". Несмотря на то что доходность загородных проектов ниже по сравнению с городскими (в 2007 году на 30-40%, в первом полугодии 2008-го — на 20%), вложения в "загородку" все так же актуальны, поскольку это в первую очередь вложения в землю. А по прогнозам аналитиков, рост стоимости земли до конца 2008 года составит около 15%.

Заметим, эти данные никоим образом не свидетельствуют, что застройщики могут не беспокоиться о своем будущем. Инвестиции в условиях кризиса становятся более осмысленными, за свои деньги потребители требуют надлежащего качества, поскольку не хотят, чтобы кто-то решал свои проблемы за их счет. "Если я плачу деньги, и немалые, я хочу быть уверенным, что меня не обманывают",— говорит совладелец компании "Реалтекс" Борис Фадеев. Генеральный директор АН "Усадьба" Евгений Иванов отмечает, что "сегодняшний рынок элитной загородной недвижимости характеризуется высокими потребительскими требованиями на фоне ограниченного платежеспособного спроса и многоформатного предложения, что усиливает конкуренцию между проектами".

Причины недовольства

Начало многих нынешних проблем было положено лет шесть-восемь назад, в период лихорадочного строительства загородных объектов. В ту пору многие компании не занимались исследованием грунта, не думали о гидроизоляции, кое-как делали кирпичную кладку. Плюс к тому крайне низким было качество проектирования. Большинство недостатков и недоделок оставались без внимания, потому что, как правило, проявлялись они не сразу и доказать, что причина неудобств — в неквалифицированной работе проектировщика или строителей, было сложно. Однако два-три года назад потребители наконец осознали: с этим надо что-то делать.

Как считает директор департамента инвестиционного консалтинга и аналитики компании "Усадьба" Иван Шульков, "успех проекта напрямую зависит от грамотного выполнения всего перечня мероприятий по развитию территории — начиная от создания концепции и заканчивая работами по облагораживанию территорий". И качество проектирования, и качество строительства являются не просто залогом успешных продаж, но единственные гарантируют нормальную дальнейшую жизнь самого объекта.

Как справедливо отмечают специалисты компании "Адвокат качества", обращаться к экспертам надо еще до начала работы над проектом. К примеру, очень часто встречающейся ошибкой является неправильное ведение строительных работ на разных видах грунта. А заметим, что на Новорижском и Рублево-Успенском шоссе пригодными для строительства можно назвать лишь 45% земель, что касается прочих — там нужна специальная подготовка грунта.

Говоря о качестве строительства объектов загородной недвижимости, нужно подчеркнуть, что на него влияют разные факторы, в том числе соблюдение норм проектирования, безошибочное проведение строительно-монтажных работ, использование строительных материалов высокого качества, замечает руководитель департамента по маркетингу и связям с общественностью компании "Наш дом" Сергей Азбаров. Особенно сильно влияют на качество ошибки в проектировании. "Даже при соблюдении в проекте норм проектирования,— утверждает эксперт,— без учета условий изготовления и монтажа конструкций получить в результате качественную строительную конструкцию не удастся. По сути, проектировщик должен обладать не только необходимыми знаниями, но и соответствующим опытом реализации подобных проектов".

Готовьте экспертизу

Эксперты, как правило, выражаются осторожно и предпочитают не называть имен. Тем не менее практически все опрошенные нами специалисты утверждают, что качество работы проектировщиков на загородных проектах оставляет желать лучшего. А самой главной бедой они считают безграмотные решения проектировщиками проблем гидроизоляции. Отсюда все протечки и половодья, устранять которые очень непросто.

Даже краткий опрос потребителей позволил убедиться: среди проектов, к которым имеются те или иные претензии, можно встретить известные имена. Так, нашими собеседниками были названы "Ричмонд" и "Лапино-град" (Рублево-Успенское шоссе), "Новахово" (Новорижское шоссе), Family Club (Ленинградское шоссе). Вот что сказал нам один из экспертов о поселке "Грин Хилл" (Новорижское шоссе): "Там были проведены работы по гидроизоляции цокольных этажей с привлечением "знакомой" субподрядной организации. По прошествии времени покупатели домов обнаружили, что в цокольных помещениях их домов по колено воды. Гидроизоляция была проведена некачественно. Таким образом, экономия средств на услуги субподрядных организаций и отсутствие контроля их работы могут привести к подобной ситуации. Результат — жалобы покупателей, расходы на восстановление поврежденных помещений". Насколько обоснованны эти претензии, сказать не беремся.

В большинстве случаев выяснение отношений переносится в суд. Тем более что, как говорит Сергей Азбаров, "судебная практика по такого рода вопросам в России ведется уже давно, и суды чаще всего выступают на стороне заказчика". Разумеется, когда есть должный набор доказательств. Александр Орлов — юрист ГК "Юрконсул" — приводит пример судебного разбирательства между СМУ-12 и компанией "АГРА Стройинжиниринг", которая отказывалась платить за выполненные строительно-монтажные работы в коттедже. Обосновывая свой отказ, "АГРА Стройинжиниринг" сослалась на некачественное выполнение работ, однако не подтвердила этот факт документально. Процесс, разумеется, был ей проигран.

Другой пример — иск СФ "Кентавр" к Лиге деятелей культуры и спорта. Последняя отказалась оплачивать в полном объеме работы по строительству коттеджного поселка на территории спортивно-развлекательного комплекса "Сорочаны". Обосновывая свой отказ, лига сослалась на некачественное выполнение работ, представив в подтверждение своих слов заключение начальника лаборатории Дмитровского завода мостовых железобетонных конструкций. В заключении было сказано, что "фундаменты N1, 3, 5 непригодны к дальнейшему проведению строительных работ. Местами фундаменты N7, 8, 9 не имеют под собой грунтовой опоры и нависают над землей. Вследствие чего в местах провиса фундаментов появились трещины". Суд второй инстанции (Федеральный Арбитражный суд Московского округа) признал правоту Лиги деятелей культуры и спорта.

Таким же путем — подготовки экспертного заключения — пошел и Борис Фадеев из "Реалтекса". Он заказал строительство дома в коттеджном поселке Park Vill (деревня Жуковка) архитектурной мастерской Максима Прункова и строительной компании "Стекс", возглавляемой Игорем Степиным, и остался крайне недоволен выполнением работ. Когда по стенам еще не достроенного дома пошли трещины, он решил разобраться, в чем дело.

Было проведено три специальных исследования. Одно провел доктор технических наук профессор В. Гагарин из НИИ строительной физики. Предметом его исследования был "анализ температурно-влажностного состояния ограждающих конструкций строящегося жилого дома". Другое сделал завсектором ФГУП "НИЦ "Строительство"" кандидат технических наук А. Грановский, который обследовал несущие кирпичные стены. Третье — завлабораторией НИИ оснований и подземных сооружений им. Н. М. Герсеванова А. Мещанский. Результаты всех исследований оказались удручающими. К примеру, оказалось, что "проектные решения по устройству гидроизоляции подвалов приняты с нарушением требований строительных норм и правил и не обеспечивают надежной защиты подвалов от подземных вод". И еще: "Стены исследуемой конструкции без вентилируемой воздушной прослойки не удовлетворяют действующим нормативным требованиям к влажностному режиму конструкций". И третий пример: "Кладка практически всех наружных и внутренних стен выполнена с отступлением от требований СНиП — количество идущих подряд без перевязки ложковых рядов колеблется от 5 до 20 рядов, что недопустимо". Кто виноват в этом, виноват ли и насколько, установит суд, в котором Борис Фадеев намерен разрешить спор с архитектором и подрядчиком.

Можно не сомневаться, что в связи с известными событиями на финансовых рынках требовательность потребителей возрастет. Думается, это вызовет очень простую реакцию: те компании, которые смогут соответствовать высоким требованиям, будут продолжать работу на рынке. Те же, для кого качество окажется непосильным бременем, рынок покинут.

Наиболее часто встречающиеся нарушения при строительстве загородных домов

Гидроизоляция цокольных этажей выполнена некачественно, не предусмотрена дренажная система почв.

Построенные дома не отапливаются в течение холодного периода и промерзают, при этом в кирпичной кладке могут образовываться микротрещины.

Применение штукатурки (которая быстро трескается) вместо клинкерного кирпича и/или натуральных материалов для облицовки фасадов или специальных фасадных систем.

Крошащиеся края кирпичной кладки.

Инженерные коммуникации выполнены не в полном объеме.

Низкое качество материалов (применение несертифицированной продукции — например, часто используются более дешевые пенобетонные блоки, изготовленные кустарным способом).

Неверно рассчитана точка росы, в результате чего в холодное время года влага конденсируется внутри кирпичной кладки, что вызывает ее разрушение.

Использование более дешевого пенопласта вместо экструдированного пенополистирола в качестве теплоизоляционного материала. С течением времени и под воздействием окружающей среды пенопласт рассыпается — и вместо слоя теплоизоляции в стене образуется пустота.

Источник: компания "Усадьба".