Исследование и учет потребительских предпочтений на рынке жилой недвижимости как основа формирования эффективной градостроительной политики

Научно-технический и производственный журнал

-------ЖИЛИЩНОЕ ---

СТРОИТЕЛЬСТВО

Town planning and architecture

УДК 332.85

И.И. АКУЛОВА, д-р эконом. наук

Воронежский государственный технический университет

Исследование и учет потребительских предпочтений на рынке жилой недвижимости как основа формирования эффективной градостроительной политики

Рассматриваются проблемы формирования эффективной градостроительной политики региона на основе учета интересов потенциальных покупателей жилья. Обозначены главные направления исследований потребительских предпочтений на рынке жилой недвижимости: площадь жилища; его планировка, включая количество комнат; степень готовности и качество отделки; экологичность; месторасположение по отношению к центру поселения; этажность и вид стенового материала жилого объекта; обеспеченность социальной инфраструктурой; приемлемая стоимость и предпочтительная финансовая схема приобретения. Приведены обобщенные результаты такого рода исследований для условий Воронежской области, полученные путем анкетирования различных социальных, групп населения. Сформулированы основные стратегические направления эффективной градостроительной политики региона, в ряду которых выделены: формирование зон городского и пригородного строительства малоэтажного жилья; увеличение объемов индивидуального жилищного строительства; создание смешанной высокоплотной городской застройки с разумным сочетанием зданий различной этажности; повышение доступности жилья на основе широкого применения ресурсосберегающих архитектурно-строительных систем жилых зданий.

Ключевые слова: градостроительная политика, потребительские предпочтения, рынок жилья, формирование зон городского и пригородного строительства малоэтажного жилья, индивидуальное жилищное строительство; смешанная высокоплотная городская застройка, доступность жилья.

Для цитирования: Акулова И.И. Исследование и учет потребительских предпочтений на рынке жилой недвижимости как основа формирования эффективной градостроительной политики // Жилищное строительство. 2017. № 4. С. 3-6.

I.I. AKULOVA, Doctor of Sciences

Research and Account for Consumer Preferences at the Real Estate Market as a Basis for Formation of Efficient Urban Planning Policy

Problems of forming of effective urban policy of the region on the basis of accounting of interests of potential buyers of housing are considered. The main directions of studies of consumer preferences at the market of the residential real estate are designated: the area of the dwelling, its layout, including the number of rooms, degree of readiness and quality of finishing, ecological compatibility, a location in relation to the center of the settlement, number of storeys and a type of wall material of a residential object, providing with a social infrastructure, acceptable cost and the preferable financial acquisition scheme. The generalized results of such research for conditions of the Voronezh Oblast received by questioning of various social groups of the population are given. The main strategic directions of effective urban policy of the region are formulated: formation of zones of a city and suburban construction of low-rise housing, growth in volumes of individual housing construction, creation of the mixed high density urban development with a reasonable combination of buildings of various number of storeys, increase in affordability of housing on the basis of broad use of resource-saving architectural and construction systems of residential buildings are allocated among them.

Keywords: urban development policy, consumer preferences, housing market, formation of zones of city and suburban construction of low-rise housing, individual housing construction, mixed high-density urban development, housing affordability.

For citation: Akulova I.I. Research and account for consumer preferences at the real estate market as a basis for formation of efficient urban planning policy. Zhilishchnoe Stroitel'stvo [Housing Construction]. 2017. No. 4, pp. 3-6 (In Russian).

Градостроительная политика как система взглядов и мероприятий по преобразованию окружающего пространства призвана обеспечить устойчивое развитие территории региона, а также благоприятные условия жизнедеятельности человека с учетом региональной специфики [1]. На основе градостроительной политики вырабатываются взаимоувязанные действия всех участников инвестиционно-строительного комплекса, определяются зоны размещения жилых, социальных, инженерных и промышленных объек-

42017 ^^^^^^^^^^^^^

тов, формируется архитектурный облик городов, оптимизируется городская среда обитания и повышается уровень комфортности проживания населения. В этой связи градостроительную политику следует рассматривать в качестве одного из механизмов решения не только инженерно-технических, архитектурно-художественных, санитарно-гигиенических, экологических, но и социально-экономических задач урбанизации [2]. В обозначенном контексте эффективность решения социально-экономических задач обу-

- 3

Градостроительство и архитектура

ц м .1

Научно-технический и производственный журнал

степень его готовности и качество отделки, приемлемая стоимость и предпочтительная финансовая схема приобретения (рис. 1).

В анкетировании приняло участие 255 человек в возрасте от 20 до 60 лет, постоянно проживающих на территории региона, причем как в городской, так и в сельской местности. Необходимо указать, что выбор такой целевой аудитории осуществлялся по критерию трудоспособности и прогнозируемой платежеспособности.

В качестве респондентов выступали граждане, занятые в различных сферах экономики: работники бюджетной сферы - 36%, предприниматели - 16%, рабочие - 20%, служащие - 15%, работники сферы экономики и финансов - 13%. На момент анкетирования опрашиваемые имели различное семейное положение. Так, 56% граждан проживали в семьях численностью 4-5 человек, 26% - в семьях, имеющих в своем составе 2-3 члена, 12% респондентов оказались одинокими гражданами.

В соответствии с полученными в результате анкетирования данными 33% опрошенных жителей Воронежской области планируют приобретение жилья того или иного типа в ближайшей перспективе, что превышает среднее для РФ значение этого показателя на 11%.

Большую часть желающих улучшить свои жилищные условия составляют 20-30-летние граждане, тогда как в группе не предполагающих покупку жилья 70% - граждане более зрелого возраста. Причиной такой ситуации, по-нашему мнению, является то, что в состав первой группы вошли молодые люди, имеющие намерение проживать самостоятельно, отдельно от «старших» членов семьи. И, напротив, основная часть респондентов второй группы - граждане, уже обладающие собственной жилплощадью. Исключение составляют ситуации приобретения жилья для коммерческих целей. Отметим, что порядка 68%, планирующих покупку жилья в ближайшей перспективе, склонны к совершению сделки на первичном рынке, причем этот тип рынка является привлекательным для граждан всех возрастов и различного уровня дохода.

Распределение потребительских предпочтений по типу жилья сложилось следующим образом (рис. 2): 47% опрошенных нацелены на покупку квартиры, 29% - загородной недвижимости, 19% - жилья в коттедже и 5% - в таунхау-се [4]. Необходимо указать, что почти 70% желающих приобрести квартиры - городские жители, а большинство граждан (74%), проживающих в сельской местности, ожидаемо отдают предпочтение загородной недвижимости.

В качестве оптимальной в результате опроса определена общая площадь жилища из расчета 18-25 м2 на 1 члена семьи. Следует отметить, что 25% граждан, выбравших вариант «более 25 м2/чел.», находятся в возрасте старше 30 лет и почти половина из них работники бюджетной сферы.

Рассматривая вопрос о планировке жилья, можно отметить, что 95% респондентов считают ее существенно важным аспектом при покупке. По мнению большинства планировка жилья должна быть улучшенной. Так считают 57% опрошенных, а 27% респондентов хотели бы приобрести квартиру элитной планировки, позволяющей экспериментировать с пространством и дизайнерскими решениями. Типовую планировку предпочли лишь 16% граждан, скорее всего, по соображениям финансовой доступности, несмотря на ряд ограничений в организации жизненного пространства, характерных для типового жилья [5].

4 №2017

Рис. 1. Основные направления исследования предпочтений потенциальных покупателей жилья

словливается степенью удовлетворения интересов субъектов градостроительной деятельности, и прежде всего отдельных граждан, выступающих в роли «заказчиков» и «потребителей» жилья.

С учетом изложенного все возрастающую актуальность приобретают исследование и анализ потребительских предпочтений на региональном рынке жилой недвижимости [3]. Подобное исследование в 2015-2016 гг. проводилось для условий Воронежской области.

Первоначально на основе экспертных оценок была определена совокупность критериев выбора жилья, наиболее значимых для потенциальных покупателей. Данную совокупность составили тип и площадь жилища, его планировка и экологичность, месторасположение по отношению к центру поселения, этажность и вид стенового материала жилого объекта, обеспеченность социальной инфраструктурой.

В процессе исследования применялся метод анкетирования, при котором использовались как стандартные, так и электронные опросные листы, размещаемые на соответствующих сайтах. В них были сформулированы вопросы, относящиеся не только к выделенным экспертами критериям, но и связанные другими параметрами комфортности жилья, представляющими, на наш взгляд, интерес для потребителя, - количество комнат в жилище,

Научно-технический и производственный журнал

Town planning and architecture

| | загородная недвижимость

| | жилье в коттедже

| | жилье в таунхаусе

| | дома высотой до 5 эт. | | дома высотой 5-9 эт. | | дома высотой свыше 9 эт.

17

62

| | кирпичные здания | | деревянные дома I—, здания на основе I—I монолитной технологии |—| здания с применением —газосиликата

здания на основе КПД

Рис. 2. Структура потребительских пред- Рис. 3. Структура потребительских пред- Рис. 4. Структура потребительских предпо-почтений по типу жилья почтений по этажности жилых зданий чтений по виду стенового материала жилья

Оптимальным количеством комнат (m) для комфортного проживания 61% опрошенных считают схему т=п+1, где п - количество человек, а т - количество комнат, 31% респондентов полагают, что комнат должно быть столько же, сколько и жильцов. Отметим, что 8% анкетированных граждан выбрали для себя схему т=п-1. Это, как правило, жители сельской местности и малообеспеченная группа граждан в возрасте старше 30 лет, ежемесячный размер дохода которых не превышает 15 тыс. р.

Наиболее предпочтительной для проживания по параметру этажности для 47% респондентов является здание высотой до 5 этажей (рис. 3). Жилье в доме средней (5-9 этажей) этажности выбрали бы 25% опрошенных, а высотой более 9 этажей - 28% граждан. Квартиры в высотных домах привлекают, как правило, молодых людей, выделяющих в качестве преимуществ спорные, на наш взгляд, характеристики - пониженный уровень шума, эстетичный вид из окна и комфортные экологические условия проживания.

Необходимо отметить, что для 88% потенциальных покупателей важное значение имеет степень готовности приобретаемого жилья. Так, порядка 70% опрошенных считают, что на момент покупки жилье должно находиться в состоянии полной готовности. При этом 36% респондентов предпочли бы приобрести жилье с так называемой «евроотдел-кой», чуть меньше - 35% - с типовой, а жилье с «черновой» отделкой выбрали бы 29% потенциальных покупателей.

Приверженность граждан к высокой степени готовности приобретаемого жилья объясняется возможностью заселения непосредственно после заключения сделки купли-продажи. Однако жилье с «черновой» отделкой также имеет весомое преимущество, состоящее в существенно меньшей стоимости и индивидуализации жилого пространства «в рассрочку» в процессе последующей отделки.

В отношении месторасположения жилого объекта только 30% городских жителей предпочли проживание в центральной части населенного пункта, которая почти всегда характеризуется высоким уровнем развития транспортной и социальной инфраструктур. Подчеркнем, что наибольшее внимание при покупке жилья уделяется обе-

спеченности именно социальной инфраструктурой и,

прежде всего, дошкольными и школьными учреждениями. Проведенные исследования показали, что наличие такого рода объектов вблизи потенциального жилья в несколько раз повышает вероятность его приобретения.

Порядка 93% респондентов считают существенно значимым вопрос экологичности жилья [6]. В этой связи необходимо указать, что экологичность жилья является весьма широким и потому неоднозначным понятием. Данная категория формируется в результате синергизма положительных эффектов от расположения жилого объекта в экологически чистой зоне, благоприятного микроклимата жилых помещений, использования безопасных для жизнедеятельности человека конструкционных и отделочных строительных материалов. В проводимом опросе понятие экологичности связывалось в первую очередь с благоприятным микроклиматом помещений.

Для участвующих в исследовании (92% опрошенных) важным является вид материала, используемого для строительства жилых объектов. Наиболее предпочтительным стеновым материалом при имеющемся разнообразии строительных изделий и конструкций по-прежнему остается кирпич (рис. 4). Для проживающих в сельской местности оптимальным представляется деревянный дом. Жилье, возведенное на основе монолитной технологии, привлекает порядка 12%, а с применением газосиликата - только 8% опрошенных. Приобретение квартиры в железобетонном панельном доме считает для себя возможным лишь 1% респондентов. Достаточно негативное отношение к жилью на основе КПД является отражением существовавших в 1970-1980-х гг. представлений граждан о низком уровне комфортности проживания в панельных домах, несмотря на существенное улучшение качества современных жилых домов такого типа.

Большинство респондентов оценивают как приемлемую стоимость комфортного, по их мнению, жилья в размере 40-50 тыс. р./м2. Порядка 10% опрошенных выразили готовность совершить покупку при стоимости в 50-60 тыс. р. /м2. Среди них граждане в возрасте старше 30 лет и доходом

42017

5

1

5

8

Градостроительство и архитектура

------ЖИЛИЩНОЕ ---

СТРОИТЕЛЬСТВО

Научно-технический и производственный журнал

более 25 тыс. р. в месяц, что превышает среднее значение этого показателя по региону.

Следует особо указать, что финансовая сторона вопроса играет едва ли не ключевую роль при принятии решения о покупке жилья. В настоящее время приобрести жилую недвижимость за счет собственных средств может себе позволить лишь 26% граждан, постоянно проживающих в Воронежской области, причем 75% из них - это предприниматели и работники финансовой сферы с доходом более 25 тыс. р. в месяц. Большая часть населения выбирает формат использования собственных средств в качестве первоначального взноса в системе ипотечного кредитования.

На основе информации, полученной в ходе проведенного исследования, представляется возможным сформулировать следующие требования потенциальных покупателей к жилью. Так, по мнению городских жителей, современное жилье - это квартира в кирпичном доме высотой, не превышающей 5 этажей, с количеством жилых комнат на одну больше количества членов семьи и площадью исходя из 18-25 м2/чел, характеризующаяся улучшенной планировкой и благоприятным микроклиматом, располагаемая вблизи социальных, объектов, имеющая высокую степень готовности на момент покупки и среднюю стоимость в диапазоне 40-50 тыс. р/м2.

В свою очередь, для сельских жителей при прочей схожести с требованиями горожан в качестве наиболее предпочтительного жилья рассматривается индивидуальный дом, возведенный на основе деревянных конструкций.

С учетом приведенных потребительских предпочтений на региональном рынке жилой недвижимости возможно обозначить следующие стратегические направления современной градостроительной политики в масштабах региона:

- формирование зон городского и пригородного строительства малоэтажного жилья (индивидуальные жилые дома, квартиры в блокированных и других многоквартирных домах);

- увеличение объемов индивидуального жилищного строительства;

- создание смешанной высокоплотной городской застройки с применением в ограниченных объемах малоэтажной застройки в качестве дополнения к многоэтажной;

- повышение доступности жилья для населения путем широкого использования в практике жилищного строительства ресурсосберегающих архитектурно-строительных систем жилых зданий [7-9].

В целом разработка эффективной градостроительной политики, на наш взгляд, должна опираться на комплексный подход, который позволит учесть не только интересы потребителей, но и специфическое для каждого конкретного региона «наследие» предыдущих этапов развития процессов урбанизации, а также существующую и прогнозируемую на ближне- и долгосрочную перспективу социально-экономическую ситуацию в регионе.

Список литературы

1. Митягин С.Д. Методологические основы градостроительной политики и базовые положения государственной стратегии пространственной организации Российской Федерации // Вестник. Зодчий 21 век. 2012.

№ 1 (42). С. 8-13.

2. Акулова И.И. Эффективность этажности жилой застройки крупных городов // Проблемы экономики и менеджмента. 2016. № 5 (57). С. 14-19.

3. Акулова И.И., Свиридова Е. О. Обоснование содержания маркетинговых исследований для принятия управленческих решений в системе регионального строительного комплекса // Проблемы экономики и менеджмента. 2015. № 5 (45). С. 31-34.

4. Свиридова Е.О. Маркетинговые исследования регионального рынка жилой недвижимости (на примере Воронежской области) // Экономика и управление: анализ тенденций и перспектив развития. 2015. № 20. С. 49-55.

5. Волкова Т.Ф. Дифференциация современного жилья и жилой среды крупного города // Современные научные исследования и инновации. 2015. № 3-5 (47). С. 56-61.

6. Сидоренко В.Ф., Аброськина Н.В., Сидоренко И.В. Экологическое строительство как фактор экологической справедливости // Социология города. 2012. № 4. С. 64-70.

7. Бузырев В.В., Дубровская И.В. Реализация жилищной политики в России: перспективы и риски // Проблемы современной экономики. 2014. № 3 (51). С. 238-240.

8. Калабин А.В. Типология жилых зданий малой и средней этажности: современное состояние // Академический вестник УралНИИпроект РААСН. 2014. № 1. С. 63-69.

9. Чернышов Е.М., Акулова И.И., Кухтин Ю.А. Ресурсосберегающие архитектурно-строительные системы для жилых зданий // Градостроительство. 2011. № 5. С. 70-73.

References

1. Mityagin S.D. Methodological fundamentals of urban policy and basic provisions of the state strategy of the spatial organization of the Russian Federation. Vestnik. Zodchii 21 vek. 2012. No. 1 (42), рр. 8-13. (In Russian).

2. Akulova I.I. Efficiency of number of storeys of the residential development of the large cities. Problemy ekonomiki i menedzhmenta. 2016. No. 5 (57), рр. 14-19. (In Russian).

3. Akulova I.I., Sviridova E. O. Reasons for content of marketing researches for acceptance of management decisions in system of a regional construction complex. Problemy ekonomiki i menedzhmenta. 2015. No. 5 (45), рр. 31-34. (In Russian).

4. Sviridova E.O. Marketing researches of the regional market of the residential real estate (on the example of the Voronezh region). Ekonomika i upravlenie: analiz tendentsii i perspektiv razvitiya. 2015. No. 20, рр. 49-55. (In Russian).

5. Volkova T.F. Differentiation of modern housing and residential environment of the large city. Sovremennye nauchnye issledovaniya i innovatsii. 2015. No. 3-5 (47), рр. 56-61. (In Russian).

6. Sidorenko V.F., Abros'kina N.V., Sidorenko I.V. Ecological building as factor of ecological justice. Sotsiologiya goroda. 2012. No. 4, рр. 64-70. (In Russian).

7. Buzyrev V.V., Dubrovskaya I.V. Realization of housing policy in Russia: prospects and risks. Problemy sovremennoi ekonomiki. 2014. No. 3 (51), рр. 238-240. (In Russian).

8. Kalabin A.V. Typology of residential buildings of small and average number of storeys: current state. Akademicheskii vestnik UralNIIproektRAASN. 2014. No. 1, рр. 63-69. (In Russian).

9. Chernyshov E.M., Akulova I.I., Kukhtin Yu.A. Resource-saving architectural and construction systems for residential buildings. Gradostro'itefstvo. 2011. No. 5, рр. 70-73. (In Russian).

^^^^^^^^^^^^^ |4'2017