Летнее ценостояние

Московский рынок жилья вошел в лето раньше времени: по количеству сделок май оказался не урожайнее апреля. И то, по мнению экспертов, благодаря тому, что после праздников закрывались апрельские сделки. Однако участники рынка считают, что стабилизация цен свидетельствует о выходе из кризиса, и ожидают роста в начале осени.

Ипотека не стимулирует спрос

"Цены никакой существенной динамики не демонстрировали, спрос присутствовал, но не носил сколь-нибудь ажиотажного характера. Не проявляли существенного оживления и продавцы, на практике подтверждая, что готовы дождаться ожидаемого осенью начала повышения цен" — так оценивает ситуацию Олег Самойлов, генеральный директор компании "Релайт-Недвижимость".

Ценовая динамика в последний месяц весны была почти нулевой и связана, скорее всего, с колебаниями курса доллара. "В мае в столице средняя рублевая цена предложения увеличилась на 2,3%, до показателя 185,42 тыс. рублей за 1 кв. м. Средние цены, выраженные в долларах, снизились за месяц на 1,9%, до уровня $6,1 тыс. за 1 кв. м. В Московской области средняя рублевая цена предложения снизилась в рублях на 1,1%, до 70,86 тыс. руб. за 1 кв. м, стоимость предложения в долларах снизилась на 5,2%, до показателя $2,32 тыс. за 1 кв. м",— констатирует Дмитрий Таганов, руководитель аналитического центра корпорации "Инком".

Таким образом, можно говорить о стабилизации рынка, очевидно, на весь летний период. Характерно, что даже значительная либерализация ипотечного кредитования не привела к увеличению покупательской активности в секторе эконом- и бизнес-класса. "Банковские структуры, поддерживаемые государственными мерами по "оживлению" кредитования, чувствуют себя вполне уверенно и продолжают смягчать условия выдачи ипотечных кредитов,— говорит Дмитрий Овсянников, генеральный директор компании ИПОТЕК.РУ.— В частности, все больше банков снижают минимальный первый взнос заемщиков с 30 до 20%, а есть банки, где минимальный первый взнос составляет 15% и даже 10%. Однако в отличие от февраля и марта, когда улучшение условий кредитования привело к росту спроса, сейчас такого не происходит".

Можно предположить, что покупатели в низких ценовых сегментах сейчас выжидают, имея запас времени и большую возможность выбора в готовых или близких к завершению домах и жилых комплексах.

Дефицит элиты

На элитном рынке динамика цен и спроса примерно такая же, как и в низших сегментах, но, похоже, по прямо противоположной причине. Предложение в верхнем ценовом сегменте снизилось, возможности выбора невелики.

"Май на рынке московской элитной недвижимости ознаменовался замедлением роста цен и уменьшением количества сделок,— констатирует Екатерина Тейн, партнер, директор департамента жилой недвижимости компании Chesterton. Это было вызвано в том числе и дефицитом предложения, который выявил несоответствие между ожиданиями покупателей и характеристиками предлагаемого на рынке жилья. На рынке готового жилья обозначилась проблема ограниченности выбора. Наиболее ликвидные объекты были практически распроданы в течение последних нескольких месяцев. Цены почти догнали докризисные, тогда как платежеспособный спрос все же существенно сократился. После хорошего старта в начале года можно отметить некоторое замедление в сегменте долгосрочных проектов. Несмотря на то что в них представлено достаточно большое количество квартир, речь идет о трех-четырех комплексах ("Садовые кварталы", "Итальянский квартал", "Трилогия", "4 солнца"), что уменьшает возможность выбора потенциальных покупателей".

Впрочем, можно рассчитывать на то, что если не в ближайшее время, то в обозримом будущем линейка элитных проектов значительно пополнится. "Месяц был отмечен возросшей активностью девелоперов, которые после кризиса перегруппировали свои силы и начали привлекать средства на развитие своих проектов,— утверждает Екатерина Румянцева, генеральный директор "Калинка-Риэлти".— В мае на реализацию вышел элитный ЖК "Арт Хаус". В кризис реализация проекта была приостановлена, но некоторое время назад инвестор привлек финансирование и возобновил строительство, которое ведется сегодня высокими темпами. Стоимость квадратного метра здесь составляет порядка $20 тыс. Во второй половине мая появилась информация о том, что один из ведущих застройщиков "золотой мили", компания RGI International Limited, привлекает нового инвестора, готового приобрести акции компании на сумму $90 млн. Это позволяет нам надеяться, что уже в ближайшее время мы можем ожидать появления на рынке новых проектов от этой компании. Кроме того, первые шаги для выхода на рынок элитного жилья сегодня стали предпринимать новые игроки, в частности компании, которые ранее специализировались на коммерческой недвижимости".

Таким образом, у покупателей элитного сегмента также есть основания занять выжидательную позицию: в течение нескольких ближайших лет появятся новые интересные проекты, и вполне возможно, что на ранних стадиях строительства будут установлены вполне приемлемые цены.

Основные сегменты московской элитной недвижимости

Сегмент

Описание

Расположение
Объем
предложения
Средний
бюджет ($
млн)
Средняя цена
за 1 кв. м ($)
Изменение
за май (%)
Изменение с
начала года
(%)
Изменение к
докризисным
ценам (%)
Прогноз до конца
года
Super Prime
Квартиры с бюджетом от
Остоженка,
55-60 квартир
13,2
31200
+0,3
+2,1
-8-10
Возможно появление
$10 млн и выше
Патриаршие пруды
новых качественных
предложений
Pure Prime
Элитные квартиры
Остоженка,
410-440
4,5
25850
+1,7
+7,9
-2-3
Ожидается рост на
вторичного рынка либо в
Замоскворечье,
квартир
6-7% при дальнейшем
новых домах с
Якиманка
сокращении
завершенным
строительством
предложения
Future
Крупные проекты с более
Хамовники
До 700 квартир
1,2
10700
0
+13,5
-15-20
Возможен еще один
Prime
длительным сроком
раунд повышения цен
строительства
осенью

Источник: компания Chesterton, данные на 1 июня 2010 года.