В угоду инвестору

Уральские банки начинают развивать новое направление работы — кредитование физических лиц под покупку торгово-офисных помещений. Тем самым они рассчитывают привлечь клиентов, которые из-за стагнации цен на рынке жилой недвижимости желают инвестировать в коммерческую недвижимость, которая пока не сбавляет темпов роста. Проблема лишь в том, признаются банкиры, что в действительности такой продукт не будет массовым — рассчитывать на его получение, скорее всего, смогут лишь клиенты, подтвердившие доход не менее 160 тыс. руб.

С ростом благосостояния россиян уральские банки начали искать новые способы и программы кредитования частных лиц. Как отмечают финансисты, в ближайшее время в регионе банки начнут активно продвигать кредиты физическим лицам на покупку торгово-офисных помещений. По словам аналитиков ИК «Финам», в центральной части России эта тенденция начала набирать обороты еще в прошлом году, когда рынок жилой недвижимости в Москве, Московской области и Санкт-Петербурге начал демонстрировать замедление темпов роста цен. Одновременно спрос на коммерческую недвижимость в регионах начал расти, и часть тех, кто раньше инвестировали в квартиры, начали искать альтернативу.

Эта тенденция уже заметна и в УрФО. Как отмечает начальник управления потребительского и ипотечного кредитования Ханты-Мансийского банка Олег Мосин, инвестировать деньги в покупку жилья становится не так привлекательно, как раньше. Кризис пришел и на уральский рынок жилищной недвижимости. В прошлом году строительные компании, видя ошеломительный стопроцентный рост цен на жилую недвижимость, начали очень активно вкладывать деньги в земельные участки, в возведение новых площадок под строительство жилья. По объемам строительства был сформирован очень большой задел. Все эти дома будут сдаваться в 2008 — 2009 годах. «В результате на рынке итоге для людей, которые планируют покупать квартиры, в ближайшем будущем наметится перспектива приобрести их по более низкой цене, чем сейчас (по данным УПН, c конца 2006 года стоимость квартир выросла на 3,3%). «В результате, по мнению господина Мосина, в течение ближайших двух лет стоит ожидать стабилизации цен на жилье и, возможно, их снижения».

Для частных инвесторов вложение средств в жилье стало непривлекательным финансовым инструментом. И чтобы удовлетворить запросы клиентов, некоторые банки идут даже на то, что открывают кредиты на покупку грузовой и тяжелой техники для тех, кто решил заработать на сдаче в аренду, например, подъемного крана. Но пока активнее всего из нетрадиционных направлений набирает обороты именно кредитование физлиц под покупку коммерческой недвижимости (с подобной услугой на рынок выходили в частности «Абсолют-банк», «Москоммерцбанк», «Сбербанк», «Внешторгбанк»).

А вот инвестиции в торгово-офисные помещения с последующей их сдачей в долгосрочную аренду, по мнению специалистов, теперь являются более интересными, так как в регионе идет динамичное строительство, и архитектура современных микрорайонов подразумевают наличие торговых площадей, в том числе на первых этажах зданий. Участники рынка недвижимости отмечают, что желающие купить коммерческую недвижимость для увеличения собственного капитала среди частных лиц сегодня есть. Впрочем, как признает гендиректор инвестиционно-строительной компании ООО «Недвижимость Екатеринбурга» Татьяна Кутищенко, половина из них — это директора и топ-менеджмент предприятий, которые планируют впоследствии использовать эту недвижимость для нужд своих организаций. Другая половина — это жители города с высоким доходом, которые планируют впоследствии сдавать коммерческую недвижимость в аренду. И их интерес к коммерческой недвижимости неудивителен, так как цены на нее неуклонно растут. По словам аналитика РИЦ «Уральская палата недвижимости» Гурама Тухашвили, с начала года стоимость жилой недвижимости на рынке Среднего Урала выросла лишь на 3% (в прошлом году — на 103%), в то время как рост стоимости коммерческой недвижимости за квадратный метр с начала 2007 года составил в среднем уже 20-22% (в прошлом году — лишь около 12%). Естественно, что доходы с инвестиций в торгово-офисные помещения в такой ситуации ожидаются выше, чем доходы от вложений в квартиры. Поэтому, отмечает начальник блока «Ипотека» «Альфа-банка» Илья Зибарев, новая услуга банков будет весьма востребована, так как потребности в торговых площадях постоянно растут.

Окупается же такой кредит, уверяют участники банковского рынка, достаточно быстро, так как арендные ставки зачастую выше, чем плата по кредиту, рассчитанному на 15 лет. В результате, такой кредит можно выплатить практически в два раза быстрее.

По данным Ханты-Мансийского банка, для покупки торгово-офисных помещений физлицам понадобятся достаточно большие суммы — от 5 млн рублей и выше, в зависимости от региона. При этом условия получения кредита подразумевают кредитование на срок до 15 лет, под процентную ставку от 12,5 до 15% в зависимости от первоначальных условий (взноса, срока кредитования) с первоначальным взносом от 10% до 50%.

Для расчета целесообразности получения такого кредита мы решили взять коммерческую недвижимость стоимостью 7 млн рублей (это порядка 100 квадратных метров по текущим ценам, что соответствует площади трехкомнатной квартиры или небольшого магазина на первом этаже со складом), при условии, что арендная ставка сегодня для коммерческой недвижимости в Уральском регионе составляет в среднем 1 тыс. рублей за квадратный метр (данные УПН), а средняя цена покупки квадратного метра коммерческой недвижимости класса С на Урале составляет 65 тыс. рублей. Кроме того, владельцу такого объекта нужно будет помимо процентов по кредиту платить и налог на доход от аренды. По расчетам аналитиков ИК «Финам», сдача в аренду приобретенного на 7 млн рублей торгово-офисного помещения по текущим ставкам принесет в год около 1,300 млн руб в качестве арендной платы, минус налоги, коммунальные платежи и прочие расходы. Таким образом доход составит не менее 1 млн рублей. При ставке 15% годовых арендная плата едва сможет покрыть обслуживание долга — ежемесячные платежи в банк составят примерно 127 тыс. рублей (при условии, что кредит был взят на 15 лет с первоначальным взносом в 10% от суммы). Однако, с учетом того, что аренда коммерческой недвижимости и цена торгово-офисных помещений, вероятно, продолжат рост, соотношение будет меняться в пользу заемщика.

По признанию самих банкиров, практика получения кредитов физическими лицами под покупку торгово-офисных помещений вряд ли станет массовой, так как изначально требует существенного объема вложений, а затем и расходов на обслуживание коммерческой недвижимости. Кроме того, чтобы получить такой кредит, совокупный доход семьи заемщика должен будет составлять порядка 160 тыс. рублей в месяц. Таким образом, отмечают аналитики, основными потребителями такого кредита смогут стать предприниматели, менеджеры высшего звена, которые будут покупать помещения не для сдачи в аренду, а для непосредственного использования. Таким образом, они смогут вместо выплаты арендной платы обслуживать кредит и покупать помещение для своего бизнеса как бы в рассрочку.

Вера Степанова, Виталий Мосеев