Девелоперы почувствовали комфорт

Основными итогами 2020 года на первичном рынке жилья массового спроса стали резкое снижение предложения в продаже, ажиотажный спрос на квартиры в строящихся домах и как результат — существенное удорожание квадратного метра. Комфорт-класс наиболее ярко отразил тенденции прошлого года: предложение в этом классе, по некоторым оценкам, за год сократилось в полтора раза, а цены выросли более чем на 25%.

Некоторые девелоперы еще летом прошлого года ощутили столь внушительный рост спроса на жилье комфорт-класса, что убрали из рекламы своих ЖК почти все стимулирующие акции для находящихся в продаже квартир

Фото: Евгений Павленко, Коммерсантъ

По оценкам Knight Frank St. Petersburg, на конец 2020 года свободное предложение в С-классе составило около 1 млн кв. м (сокращение на 55% за год), это рекордно низкое значение с 2002 года. «Застройщики были сосредоточены на реализации текущих проектов, сведя к минимуму пополнение рынка новым предложением. Данная тенденция была особенно характерна для первого квартала 2020 года»,— говорит Николай Пашков, генеральный директор Knight Frank St. Petersburg.

По итогам четвертого квартала 2020 года средняя цена была на уровне 158 тыс. рублей за квадратный метр, за год показатель увеличился на 30%. Если в 2019 году средняя стоимость квартиры массового спроса составляла 5,9 млн рублей, то в конце 2020-го сумма покупки увеличилась до 8 млн, указывает господин Пашков.

Несколько иные данные приводит Ольга Трошева, руководитель консалтингового центра «Петербургская недвижимость». По ее данным, по агломерации объем предложения сегмента комфорт составил 1,7 млн кв. м (55% в общем объеме предложения по всем сегментам по агломерации), за год он сократился на 33%, в том числе на «комфорт плюс» пришлось 570 тыс. кв. м (18% в общем объеме по агломерации, за год сокращение составило 4%).

Объем спроса сегмента комфорт составил в прошлом году, по ее данным, 2,5 млн кв. м (58% в общем объеме предложения по агломерации, за год рост составил 9%), в том числе «комфорт плюс» — 554 тыс. кв. м (13% в общем объеме по агломерации, за год +7%). В Петербурге объем предложения сегмента комфорт составил 1,6 млн кв. м (62% в общем объеме по Петербургу), за год сокращение составило 30%, в том числе «комфорт плюс» — 560 тыс. кв. м (22% в общем объеме по городу), за год сокращение на 1%.

По оценкам госпожи Трошевой, средняя цена квадратного метра в Петербурге в комфорт-классе составляла 152,2 тыс. рублей (рост составил 25% с начала года), в сегменте «комфорт плюс» — 182,3 тыс. (рост 26% с начала года).

«Комфорт-класс сегодня самый массовый сегмент, на его долю приходится более половины строящегося жилья. И он, пожалуй, наиболее показателен. Небывалый рост спроса в первую очередь затронул этот тип жилой недвижимости. Основным драйвером стала льготная ипотека, ведь подавляющее большинство объектов подходило под критерии государственной программы. Цены выросли в среднем на 20–25%, сейчас рост ощутимо замедлился, но, учитывая переход на эскроу и снижение количества предложения, вероятно, рост продолжится, хотя и с меньшей динамикой»,— рассказывает Юлия Франц, директор по продажам и маркетингу ООО «Лахта Плаза».

«Сейчас на рынок, кроме ипотеки, влияет и растущая себестоимость, которую определяет ряд факторов. В первую очередь это падение рубля и рост стоимости материалов и оборудования. Некоторые поставщики поспешили воспользоваться колебанием курса и подняли цены. Еще один фактор роста себестоимости — это затраты на проектное финансирование и обслуживание эскроу-счетов. Плюс социальные объекты, которые застройщиков обязывают возводить на собственных земельных участках»,— добавляет Виталий Коробов, директор группы «Аквилон».

Стандарт уходит

Елизавета Конвей, директор департамента жилой недвижимости Colliers, уверена, что стандартный класс, масс-маркет, постепенно себя изживает. «Он уже не так востребован. Для петербуржцев важнее приобрести жилье с элементами комфорт-класса, более эргономичного, удобного для проживания. В то же время комфорт-класс также трансформируется, границы между классами постепенно стираются. Комфорт-класс все больше напоминает бизнес-класс»,— отмечает она.

Госпожа Конвей говорит, что новые проекты квартальной застройки комфорт-класса появляются в городе прежде всего в зоне редевелопмента площадок, сосредоточенных в околоцентральных районах Санкт-Петербурга. «Интересом по-прежнему пользуются локации Черной речки, где идет активная застройка бывших промышленных зон Белоостровской и Кантемировской улиц ("Кантемировская 11" от ГК "ПИК") и Лиговского проспекта ("Автограф в центре" от Setl City). Среди периферийных локаций интерес девелоперов и покупателей удерживает Каменка: здесь в 2020 году рынок пополнился сразу тремя проектами: Modum ("Арсенал-Недвижимость"), "Veren Next Шуваловский" (Veren Group) и "Полис Приморский" ("Полис Групп"). Среди новых локаций можно выделить Гутуевский остров в Кировском районе, где компания "Страна девелопмент" реализует ЖК "Принцип"»,— перечисляет госпожа Конвей.

Всеволод Глазунов, директор по маркетингу Legenda, считает, что 2020 год стал особенным в истории современного рынка городской недвижимости. «В предыдущие несколько лет, за исключением кризисных периодов, его можно было охарактеризовать как рынок клиента: было больше застройщиков, выше объем предложения, сильнее борьба за покупателя. Все эти факторы в целом сдерживали рост цен и предоставляли покупателю возможность выбирать. Сейчас ситуация кардинально изменилась, особенно в сегменте качественных проектов в привлекательных городских локациях: из-за перехода на эскроу-счета серьезно сократилось предложение, в результате значительно выросли цены. На четыре проекта по старым правилам на рынок выходит лишь один — по новым. Наступил период рынка продавца. Вместе с тем работа застройщиков отнюдь не становится проще: рентабельность строительства по-прежнему невысока, стала заметно сложнее модель реализации жилых проектов, в которых теперь участвует банк»,— говорит он.

Кроме того, отмечает господин Глазунов, из-за вымывания из предложения среднего доступного класса комфорт и чуть выше спрос сместился в сторону высоких ценовых сегментов в хороших городских локациях. «Так как прослойка покупателя с высокой платежеспособностью в нашем городе ограничена, стоит ждать ожесточенной качественной конкуренции на этом поле. Застройщикам предстоит доказать высокие цены качеством и уровнем продукта, а это получится далеко не у всех»,— рассуждает эксперт.

Марина Агеева, директор по маркетингу ГК  «Красная стрела», подтверждает тезис об особенности прошлого года: «Начиная с августа 2020 года мы наблюдали рост спроса на жилье комфорт-класса. В конце года мы убрали из рекламы наших ЖК почти все стимулирующие акции для находящихся в продаже квартир, поскольку в них не было необходимости: спрос был высоким».

При этом она замечает, что спрос среди тех, кто покупает квартиру для себя, поддерживает государственное субсидирование ипотечной ставки. В проектах эконом- и комфорт-классов доля ипотечных сделок достигает 80%, а это значит, что собственных средств у людей с каждым месяцем меньше. «Поэтому в случае отмены программы льготной ипотеки продажи существенно просядут. Также существует определенный спрос на инвестиционные квартиры, поскольку ставки по депозитам падают, а недвижимость в России всегда была понятным способом сохранения средств»,— говорит госпожа Агеева.

Новые тенденции

Госпожа Агеева добавляет, что если в середине 2020-го большой популярностью пользовались квартиры в жилых комплексах высокой степени готовности, то к концу года потенциальные покупатели стали активнее рассматривать и проекты на ранней стадии, реализуемые по эскроу-счетам.

Андрей Кириллов, директор по маркетингу и продажам корпорации «Мегалит», отмечает еще несколько ключевых тенденций в сегменте жилья комфорт-класса. «Во-первых, продолжительный режим изоляции и удаленки подтолкнул наших граждан к качественному улучшению своих жилищных условий. Таким образом, малогабаритные лоты, которые на протяжении многих лет были лидерами продаж, уступили первенство двух-трехкомнатным квартирам. Развитию такого сценария также способствовала льготная ипотека. Во-вторых, отношение к покупке в 2020 году стало более рациональным. Покупатели чаще выбирали варианты с оптимальным распределением площадей. За лишние, нефункциональные метры клиенты платить уже не готовы. Также вырос спрос на квартиры с готовой отделкой. Особенно актуальной такая опция стала для тех клиентов, которые решились сменить съемное жилье на квартиру в ипотеку. В этой ситуации покупатели хотели въезжать в квартиру с ремонтом, чтобы не тратить ресурсы на самостоятельную отделку. Опять же благодаря сниженным банковским ставкам аренда жилья стала для многих менее выгодным решением, чем приобретение собственного жилья с помощью кредитных средств»,— рассуждает господин Кириллов.

Денис Заседателев, генеральный директор операционного бизнеса ГК «Ленстройтрест», отмечает, что среди планировочных решений наиболее востребованы квартиры, в которых есть гардеробные и кладовые, мастер-спальни, объединенные кухни-гостиные, окна в ванной комнате, увеличенная площадь балкона или лоджии, террасы. Тренд на функциональность пространства сохраняется, подтверждает эксперт.

Коммерческий директор компании «ЛСР. Недвижимость — Северо-Запад» Денис Бабаков также говорит об эргономичности планировок как о ключевой тенденции. «Так или иначе, современный покупатель ограничен в средствах и хочет получить максимум эффективно используемого пространства за минимум денег. В прошлое уходят нефункциональные коридоры, маленькие отдельные кухни — вместо этого интерес перераспределяется в пользу планировок европейского формата. Люди оценили удобство отдельных спален, которые могут быть компактны, так как по большому счету используются только для сна и хранения одежды. При этом основная жизнь жильцов перемещается в общие зоны — например, в кухню-гостиную, которая даже в однокомнатных (или односпальных) квартирах может достигать 17–20 кв. м»,— заключает эксперт.