Ипотечное кредитование как инструмент повышения доступности жилья

Финансы, налоги и бухгалтерский учет

Истомина М.М.

Ипотечное кредитование как инструмент повышения доступности жилья

Одной из главных составляющих качества жизни является обеспеченность населения современным комфортным жильем. По оценкам министерства регионального развития РФ, объем жилищного фонда России составляет чуть больше 3 млрд. кв. м, а средняя обеспеченность жильем — 21,1 кв. м на человека — вдвое меньше, чем в среднем по Европе. Тенденция увеличения доли жилых помещений, не пригодных для проживания, приобретает угрожающие масштабы, а уровень износа зданий, возведенных в первые десятилетия массового строительства, приближается к критическому.

Без решения жилищной проблемы невозможно рассчитывать на повышение производительности труда и придание экономическому росту в стране нового качества. Серьезный прорыв в инновационной сфере не могут совершить люди, обитающие в неблагоустроенном, ветхом, аварийном жилье без каких-либо перспектив на улучшение жилищных условий. Жилищный вопрос непосредственно влияет на демографическую ситуацию в стране и создает необходимые стартовые условия для развития человеческого капитала.

Осознание значимости и появление возможностей для реализации важнейших направлений социальной политики позволило сконцентрировать бюджетные и административные ресурсы на повышении качества жизни граждан России в рамках приоритетных национальных проектов. Основной целью проекта "Доступное и комфортное жилье — гражданам России" является повышение доступности жилья для населения путем разработки и реализации отечественной модели ипотечного кредитования.

Несмотря на кризис ипотечного кредитования в США, опыт зарубежных стран свидетельствует о том, что при правильной организации и проведении взвешенной государственной политики ипотека постепенно трансформи-

руется в самофинансируемую систему, которая обеспечивает и в значительной степени определяет функционирование рынка жилья. Создание системы долгосрочного ипотечного кредитования граждан позволяет увеличить их платежеспособный спрос и делает приобретение жилья доступным для большей части населения. Ипотечное жилищное кредитование, обеспечивая взаимосвязь между населением, банками, строительным комплексом, способствует развитию реального сектора экономики и — через мультипликативный эффект — ускоряет экономический рост.

Среди общеэкономических факторов, сделавших ипотеку в нашей стране возможной, — приватизация жилой недвижимости, рост доходов и уровня жизни населения, повышение устойчивости банковской системы и развитие розничного кредитования. К концу 2004 г. в России была сформирована законодательная база, которая обеспечила основные правовые условия развития института долгосрочного кредитования граждан на цели приобретения и индивидуального строительства жилья. Большую роль сыграло создание Агентства по ипотечному жилищному кредитованию, которому удалось за время своего существования создать конкурентную среду и ипотечную инфраструктуру не только в крупных, но и в средних и малых городах страны.

Ключевым показателем эффективности реализации приоритетного национального проекта "Доступное и комфортное жилье — гражданам России", служит доля семей, имеющих возможность приобрести стандартное жилье с помощью собственных и заемных средств. За время действия проекта (2005-2010 гг.) данный показатель планируется увеличить с 9 до 30 %. Повысить доступность жилья должно наращивание объемов ипотечного жилищного кредитования с 20 млрд. руб. в 2004 г. до 415 млрд. руб.

в 2010 г. при снижении ставки по ипотечным кредитам в рублях за тот же период с 15 до 8 % годовых. Немаловажным является рост объемов строительства жилья и модернизация объектов коммунальной инфраструктуры: к 2010 г. годовой объем нового строительства предполагается довести до 80 млн. кв. м при снижении уровня износа сетей с 60 до 50 % [3].

Анализ исполнения предусмотренных проектом промежуточных ориентиров показал, что по всем намеченным позициям они достигнуты с опережением. Если до начала реализации национального проекта объем жилищной ипотеки в России составлял 56 млрд. руб., то в 2007 г. он вырос до 611,2 млрд. руб. — почти в 11 раз!1 По словам главы Министерства регионального развития Д. Козака, результаты выполнения нацпроекта "Доступное жилье" внушают "вполне обоснованный оптимизм", "именно успешное развитие ипотеки во многом позволило повысить уровень доступности жилья" [5].

Положительную динамику ипотечного жилищного кредитования подтверждает и статистика Банка России. Объем ипотечных кредитов, выданных в 2007 г., составил 556,4 млрд. руб., вплотную приблизившись к размеру накопленной ипотечной задолженности и превысив сумму, запланированную в проекте "Доступное жилье" на 2010 г. По опросам фонда "Общественное мнение", 80 % российских граждан считают, что в стране нет или крайне мало доступного жилья, но при этом все больше российских семей предпочитают воспользоваться ипотечным кредитом для покупки квартиры или дома: на начало 2008 г. задолженность по ипотечным кредитам составила 80,7 % от общего объема ссуд, предоставленных на покупку жилья, 14 % сделок с жилой недвижимостью заключалось с использованием ипотечных кредитов.

В связи с укреплением рубля, ростом валютных рисков и сближением процентных ставок по кредитам в рублях и иностранной валюте продолжилось снижение удельного веса валютных ипотечных кредитов. Если в 2004-2005 гг. объемы кредитов в рублях и иностранной валюте были почти равными, то в 2007 г. доля валютной ипотеки снизилась до 21,3 %.

1 Здесь и далее рассчитано по данным Банка России// http://cbr.ru/

Удельный вес ипотечных кредитов в кредитном портфеле банковской системы страны за последние три года вырос с 0,5 % до 5,1 %, только в 2007 г. он увеличился более чем на 2 п.п. Несмотря на впечатляющую динамику, в 2007 г. впервые со времени начала реализации приоритетного национального проекта рост ипотечного кредитования замедлился: в 2005 г. он составил 3 раза, в 2006 г. — почти 4,7 раза, а в 2007 г. — только 2,4 раза. С одной стороны, это закономерный процесс, связанный с увеличением базы отсчета. Но, учитывая, что до насыщения рынка нам еще очень далеко, а доля ипотечных кредитов относительно ВВП страны на порядок меньше, чем в большинстве развитых стран, снижение темпов ипотечного кредитования является свидетельством того, что основной сегмент заемщиков уже охвачен ипотечными продуктами и банкам все труднее развивать данный вид розничного кредитования.

Спровоцировал замедление темпов российского рынка ипотечного кредитования американский ипотечный кризис, в результате которого резко сократились возможности отечественных банков по привлечению "длинных" ресурсов из-за рубежа, у потенциальных ипотечных заемщиков появились серьезные конкуренты в лице крупных корпораций, переориентировавших свои программы заимствований на российский финансовый рынок, а кредитные организации стали отказываться от наиболее рискованных ипотечных продуктов и ужесточили требования к получателям кредитов на приобретение жилья. Кризис подорвал доверие инвесторов к ценным бумагам, обеспеченным ипотечными кредитами, и многие банки, несмотря на дефицит фондирования ипотечных операций, отложили сделки по секьюритизации своих портфелей до стабилизации ситуации на банковском и фондовом рынках. Негативный опыт американской ипотеки заставил отечественные банки переоценить риски ипотечного кредитования, более внимательно отнестись к структуре активов и пассивов, повысить уровень управления ликвидностью и качество андеррайтинга.

В среднесрочной перспективе, несмотря на усилия Центрального Банка по преодолению кризиса ликвидности и сохранение Агентством по ипотечному жилищному кредитованию всех ранее принятых обязательств по рефинансированию выданных банками кредитов, названные

тенденции сохранят свое влияние на рынок ипотеки. Это, в свою очередь, приведет к росту стоимости ресурсов и повышению процентных ставок за пользование ипотечным кредитом, что еще больше сократит круг потенциальных заемщиков, готовых платить по банковским ссудам не один десяток тысяч рублей в месяц. В 2008 г. уже произошло повышение ставок по ипотечным кредитам в среднем на 1 п.п. при том, что на конец 2007 г. их уровень не достиг запланированного в национальном проекте уровня в 11 % (см. рис.1).

швейцарских франках. Однако пониженные проценты по кредиту будут сопровождаться дополнительными расходами, связанными с конверсией валют, волатильность которых достаточно высока и несет заемщикам дополнительные валютные риски.

В условиях высоких ставок и постоянно дорожающего жилья средством сделать выплаты по ипотечным кредитам посильными для заемщиков становится увеличение продолжительности кредитного договора. За последние три года средневзвешенный срок ипотечных зай-

Рис. 1. Динамика средневзвешенной ставки по ипотечным кредитам в 1998-2007 гг.

Снижение процентной ставки в ипотечном кредитовании — не просто вопрос доброй воли и заинтересованности банков. Средняя стоимость ипотечного кредита, сложившаяся сегодня на рынке, колеблется в пределах инфляции. Дальнейшее удешевление ипотечных кредитов для населения возможно только при снижении общего уровня цен, удешевлении финансовых ресурсов, уменьшении кредитных рисков, снижении операционных расходов или прибыли банков. Хотя определенные резервы в использовании названных факторов имеются (например, организация долгосрочных жи-лищно-накопительных вкладов, привлечение в ипотеку средств пенсионного фонда, расширение и совершенствование вторичного рынка ипотечных ценных бумаг, создание системы депозитарного учета закладных, разработка и принятие унифицированного стандарта договора ипотечного кредита и т. д.), вряд ли можно рассчитывать на их реализацию в ближайшей перспективе. Поэтому сегодня для уменьшения ставок банки проявляют изобретательность, предлагая ипотеку в японских иенах или

мов увеличился более чем на треть и составил 16,6 года по рублевым ссудам и 15,8 года — по валютным.

Если раньше в условиях неуклонного роста реальных доходов граждане досрочно погашали ипотечные займы (в среднем за 5 лет), то в условиях стремительного роста цен на продовольствие, жилищно-коммунальные и другие услуги, относимые к первоочередным семейным тратам, возможности исполнения обязательств по кредитам с опережением графика существенно снижаются. Растягивание взаимоотношений с банком на долгие годы не только многократно увеличивает первоначальную стоимость приобретаемой недвижимости, но и приводит к снижению оборачиваемости кредитных портфелей банков, которое они будут вынуждены компенсировать более высокими процентными ставками и дополнительными платежами.

Есть определенная доля вероятности, что ускорение инфляции может повлечь за собой и массовые невозвраты ранее выданных кредитов, так как банки и заемщики при оценке

собственных возможностей по погашению кредитов исходили из соотношения доходов и цен при более стабильной рыночной ситуации. А это уже развитие американского сценария ипотечного кризиса, и заявления властей о том, что никаких внутренних причин для него нет, выглядят чрезмерно оптимистичными.

Особенностью ипотечного рынка России является его опережающее развитие в регионах с самыми высокими доходами населения — Москве и Московской области, Санкт-Петербурге, Тюменской области (табл. 1). Но

2 По данным Банка России на 1 января 2008 г.

при сохранении более чем двукратного отрыва Москвы и всей "четверки" от ближайших конкурентов, ипотечное кредитование постепенно продвигается вглубь России: со второй половины 2007 г. I кредитов выдавается за пределами четырех названных субъектов РФ, объемы ипотеки растут в основном за счет развития кредитования в регионах. В Ханты-Мансийском АО в 2007 г. рост составил 145 раз, в Тюменской области — 46 раз, в Иркутской — 19 раз. Наименьший объем выданных ипотечных жилищных кредитов был отмечен в Ингушетии, Дагестане, Карачаево-Черкессии, Калмыкии.

Для этих субъектов Южного ФО характерны самые низкие в стране денежные доходы на душу населения: в Калмыкии они составляют 38 % от среднероссийского уровня, а в Ингушетии — всего 18 %. Исключением является Дагестан, где душевые доходы наиболее близки к общероссийскому показателю, но при этом значительная их доля (75 %) используется на потребление3.

Доля задолженности по ипотечным кредитам в Центральном ФО сократилась более чем в полтора раза и составила на 1 января 2008 г.

33 % против 50 % в первом квартале 2005 г. За счет активизации ипотечного кредитования в Краснодарском крае, Ростовской и Волгоградской областях произошло двукратное увеличение доли Южного Федерального округа — с 3 до 7 %. В результате ЮФО приблизился к теряющему динамичность Северо-Западному ФО — единственному, чей удельный вес за последние два года не изменился и составляет

3 Рассчитано по данным Федеральной службы государственной статистики [электронный ресурс]// http://gks.ru/

Таблица 1

Регионы — лидеры по объему выданных ипотечных кредитов2

Субъект Российской Федерации Объем задолженности по ипотечным кредитам, предоставленным кредитными организациями физическим лицам, млн. руб.

1. г. Москва 107174,5

2. Московская область 44949,2

3. Тюменская область 43541,9

4. г. Санкт-Петербург 42434,7

5. Свердловская область 20362,4

6. Новосибирская область 19743,6

7. Челябинская область 19517,8

8. Красноярский край 19083,0

9. Самарская область 16020,6

10. Пермский край 13181,2

11. Иркутская область 12880,8

12. Кемеровская область 12062,4

13. Омская область 11990,9

14. Краснодарский край 11873,0

15. Ростовская область 11741,0

16. Республика Татарстан 11524,9

17. Республика Башкортостан 11350,8

18. Нижегородская область 10698,3

11 %. Стабильный рост ипотечных займов в Уральском, Сибирском и Приволжском ФО позволил им занять 46 % российского рынка ипотечных ссуд. На последней позиции с удельным весом в 3 % общероссийского показателя, как и раньше, — Дальневосточный ФО, в котором ипотека развивается медленно даже при соответствии доходов населения среднероссийскому уровню.

структуры — Северо-Запад, Урал и Дальний Восток, удельный вес которых в совокупности не превышает уровня Москвы и Московской области. Анализируя динамику, следует отметить, что существенного прорыва в жилищном строительстве удалось добиться только в Приволжском ФО — темпы ввода жилой площади выросли со 109,4 % в 2006 г. до 122,2 % в 2007 г. В СевероЗападном ФО темп роста увеличился на 3,5 п.п.,

Северо-Западный ФО 11

Южный ФО 7%

Уральский ФО 14«

Центральный ФО

33%

Дальневосточный ФО

3%

Сибирский ФО 16%

Приволжский ФО 16%

Рис. 2. Распределение задолженности по ипотечным жилищным ссудам между федеральными округами РФ

Существенные различия наблюдаются и в региональном распределении объемов жилищного строительства (рис.3). В 2007 г. в стране введено в эксплуатацию 714 тыс. квартир общей площадью 64 млн. кв. м, что на 31 % больше, чем в 2006 г. и на 46,5 % — чем в 2005 г. Если в 2005 г. в расчете на одного жителя страны вводилось 0,3 кв. м жилья, в 2006 г. — 0,36, то в 2007 году — 0,42 кв. м. Для реального повышения доступности жилья эта цифра, как неоднократно подчеркивалось руководителями страны, должна составлять не менее 1 кв. м на человека в год.

Среди субъектов РФ наибольшие объемы жилищного строительства по-прежнему осуществляются в Москве и Московской области. Всего на долю ЦФО приходится 34 % от сданной в эксплуатацию общей площади российского жилья, из них только 13 % находится за пределами московского региона. Лидирующие позиции в жилищном строительстве занимают также Приволжский и Южный ФО, обеспечившие в 2007 г. 20 и 15 % введенных объемов жилья соответственно. В аутсайдерах региональной

в Сибирском—на 2,4 п.п. В остальных федеральных округах рост сохранился на уровне 2006 г., а в Дальневосточном ФО — замедлился.

Масштабы ипотечного кредитования и жилищного строительства по регионам пока несопоставимы. Несмотря на то, что в целом по стране ежемесячные темпы ввода жилья в 2007 г. были в среднем на 1 п.п. выше, чем в 2006 г., они недостаточны для удовлетворения потребности населения в жилье, поэтому ипотечные кредиты подогревают рост цен на вторичном рынке жилой недвижимости и не способствуют росту доступности жилья.

Препятствуют более динамичному жилищному строительству чрезмерно высокая стоимость земли, дефицит инженерно подготовленных участков, непрозрачная, противоречивая и коррупционная система взаимодействия инвестора и застройщика с местной властью. Все это повышает девелоперские риски, порождает сомнительные финансовые схемы, приводит к росту себестоимости строительства и — в конечном итоге — цен на строящееся жилье.

Северо-Западный ФО

Южный ФО 15%

Сибирский ФО 11 %

Приволжский ФО 20%

Рис. 3. Распределение ввода общей площади жилья по федеральным округам РФ

В мировой практике коэффициент, отражающий доступность жилья для населения, позволяет оценить период времени, в течение которого среднестатистическая семья может накопить на квартиру при условии, что все ее денежные доходы будут использоваться на приобретение жилья. В России аналогичный показатель определяется в соответствии с методикой оценки эффективности федеральной целевой програм-

мы "Жилище" на основе средней цены 1 кв. м жилья, троекратных среднедушевых денежных доходов семьи из трех человек и соответствующего данному размеру семьи социального стандарта площади жилья — 54 кв. м.

Расчеты, проведенные по данным Росстата Институтом экономики города [4], показывают заметное снижение данного коэффициента, начиная с послекризисного 1999 до 2003 г.

1998 1999 2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007

2010*

Ц Коэфициент доступности жилья, % (левая ось) * целевой индикатор национального проекта «Доступное жилье»

Индекс возможности приобретения жилья с кредитом, %

Рис.4 Динамика коэффициента доступности жилья и индекса возможности приобретения жилья с кредитом в России в 1998-2007 гг.

(см. рис. 4). В 2004-2005 гг. динамика показателя практически отсутствовала, а с 2006 г. наметился его устойчивый рост, что ставит под сомнение достижение к 2010 г. целевого ориентира национального проекта "Доступное и комфортное жилье — гражданам России", составляющего 3 года. Опасения подтверждает и региональная статистика: в пяти из семи федеральных округов страны индекс доступности жилья составляет от 5 до 5 с половиной лет, и только в двух — на Урале и Дальнем Востоке — он равен 4,3 и 3,9 года соответственно.

Для оценки возможности приобретения жилья с кредитом Институтом экономики города рассчитывается также соотношение доходов среднестатистического домохозяйства с доходами, которые необходимо иметь для приобретения стандартной квартиры с помощью ипотечного кредита, выдаваемого на стандартных условиях. При этом учитывается средневзвешенный срок и средневзвешенная процентная ставка, сложившиеся на ипотечном рынке, предполагается наличие собственных средств заемщика в размере 30 % стоимости приобретаемого жилья площадью 54 кв. м и использование на выплаты по ипотечному кредиту 35 % семейного дохода.

Как показывает анализ, увеличение доступности ипотеки наблюдалось в России на протяжении достаточно длительного времени — с 1998 по 2005 г. Росту показателя способствовало увеличение доходов населения и либерализация условий ипотечных займов. Однако к 2006 г. влияние этих факторов на доступность приобретения жилья с использованием банковских кредитов практически исчерпало себя. Так, в 2006 г. банки приложили немало усилий по созданию новых ипотечных продуктов, реальные доходы населения выросли на 13,3 %, но в результате опережающего роста цен на рынке жилой недвижимости индекс доступности жилья стал снижаться. По данным официальной статистики, в 2006 г. отмечен беспрецедентный рост стоимости жилья за последние 5 лет: средние цены за 1 кв. м общей площади выросли на 42,6 % на первичном, и на 65,2 % — на вторичном рынке жилья, хотя по регионам ситуация существенно различается. Отсутствие корреляции объемов ипотечного кредитования с его доступностью для населения подтверждает первостепенную значимость стоимости жилья в повышении его доступности. Падение темпов роста цен на жилье в 2007 г.

(на первичном рынке рост составил 31,1 %, на вторичном — 28,9 %), пока не позволило индексу вырасти, но его снижение явно замедлилось по сравнению с предыдущим годом.

Самый высокий индекс доступности жилья с кредитом — 84 % — в Дальневосточном ФО, доля которого на рынке ипотечного кредитования меньше всех остальных округов, но среднемесячная номинальная заработная плата составляет 18 023 руб. (123 % от среднероссийского уровня), а стоимость квадратного метра жилья — 36,5 тыс. руб. (77 % от средней цены по Российской Федерации). Самый низкий показатель доступности жилья (58%) в Центральном ФО, лидирующем и по объемам полученных ипотечных займов, и по уровню доходов на душу населения (133 % к среднероссийскому показателю), и по стоимости квадратного метра жилья (131 %).

Ближе всего к среднему по стране показателю в 65 % Северо-Западный ФО и Приволжье, занимающие 27 % ипотечного рынка, а также Москва и Санкт-Петербург. Распределив все субъекты РФ по показателю доступности жилья с кредитом, можно отметить, что только в семи субъектах Российской Федерации среднестатистическая семья может приобрести стандартное жилье с использованием ипотечного кредита. Еще в 18 субъектах Российской Федерации среднестатистическому домохозяйству не хватает до 25 % от требуемого уровня доходов, а в 10 субъектах доходы домохозяйств составляют менее половины необходимой суммы.

На фоне отмеченных тенденций в последние годы замедлился рост доли семей, имеющих возможность приобрести жилье, отвечающее установленным стандартам, с помощью собственных и заемных средств. В соответствии с целевыми индикаторами национального проекта "Доступное жилье" к 2010 г. данный показатель должен вырасти по сравнению с нынешним уровнем на 10 п.п. и составить 30 %. Однако, экстраполируя существующую динамику, можно прогнозировать достижение тридцатипроцентной доли не ранее 2015 г. Наметившаяся в отдельных регионах стабилизация цен на жилье в условиях роста общего уровня цен может оказаться кратковременной, а замедление темпов роста реальных доходов населения и ужесточение требований банков к заемщикам усложнит получение ипотечных займов.

Определенную роль в обеспечении населения доступным и комфортным жильем должна

сыграть так называемая "социальная ипотека", предусмотренная для молодых семей, работников бюджетной сферы, лиц, выезжающих из районов Крайнего Севера, военнослужащих, вынужденных переселенцев и некоторых других категорий граждан, уровень доходов которых не позволяет им самостоятельно улучшить свои жилищные условия. Общий объем финансирования данной подпрограммы до 2010 г. составляет 130 млрд. руб., что позволит обеспечить жильем 132 тыс. семей.

Несмотря на то, что в целом механизм взаимодействия федеральных, региональных и местных властей уже отработан, с помощью поддержки бюджетов всех уровней в 2006-2007 гг. получили жилье в собственность около 80 тыс. молодых семей, действует система предоставления государственных жилищных сертификатов, из федерального бюджета израсходовано 2,3 млрд. руб. на переселение граждан из ветхого и аварийного жилищного фонда, многое зависит от инициативы регионов, которые пока недостаточно активно включаются в работу по обеспечению жильем названных групп населения. Как справедливо отмечалось на самых высших уровнях власти, в механизмы стимулирования жилищного строительства, развития коммунальной, социальной и инженерной инфраструктуры не заложены в достаточной степени меры ответственности за достижение конечных результатов — не за освоение федеральных рублей, а за повышение объема предложения жилья на рынке. Назрела необходимость перехода на новую систему межбюджетного финансирования, основанную на учете уровня бюджетной обеспеченности субъекта Федерации, его потребности в ресурсах для решения конкретных задач по обеспечению жилья коммунальной, социальной, дорожной инфраструктурой, достигнутых показателей эффективности использования средств.

Наряду с продвижением социальных ипотечных программ государство должно более активно разрабатывать альтернативные механизмы обеспечения граждан жильем. Малообеспеченные семьи должны иметь возможность получить квартиру на условиях социального найма в так называемых "доходных домах" с субсидированием части арендной платы. Семьям, имеющим возможность снять жилплощадь на рыночных условиях, должны предоставляться налоговые вычеты по налогу на доходы физических лиц с сумм, потрачен-

ных на арендную плату. Наконец, необходимо создание системы стройсберкасс, с помощью которых, по оценкам специалистов, можно будет привлечь в ипотеку до 100 млрд. долл. в год долгосрочных низкопроцентных ресурсов.

Законопроект "О строительных сберегательных кассах" был внесен в Государственную Думу в 2007 г. В соответствии с идеологией документа, стройсберкассы (ССК) — это специализированные банки, получающие субсидирование со стороны государства и ориентированные на накопление гражданами средств на покупку недвижимости. Процентная ставка по кредиту стройсберкассы не должна превышать ставку по вкладу более чем на 3 п.п., на взносы вкладчиков, не превышающие 70 тыс. руб., государство будет начислять дополнительно 20 % в год.

Несмотря на принципиальное одобрение проекта Правительством и Комитетом Госдумы по финансовому рынку, закон до сих пор не принят, и на то есть объективные причины. Важным условием нормального функционирования системы стройсберкасс является стабильность цен на недвижимость. Риск банкротства ССК существенно возрастает как в условиях галопирующего роста цен на жилье, так и при их снижении. В первом случае при весьма скромной государственной поддержке невозможно накопить необходимую для получения кредита сумму, во втором — у ССК образуются кассовые разрывы, которые нельзя покрыть поступлениями других клиентов. Такое развитие событий уже наблюдалось в США в конце 1980-х гг., когда общая величина потерь стройсберкасс и их участников составила порядка 1 трлн. долл., что привело к отказу от так называемой немецкой модели и возврату к классической двухуровневой ипотеке.

Пока наш жилищный рынок далек от стабильности, формирование накопительной системы требует более активного участия государства для стимулирования сбережений, возможно, с использованием средств стабилизационного фонда.

Итак, создание системы ипотечного кредитования придало мощный импульс реализации приоритетного национального проекта "Доступное и комфортное жилье — гражданам России". Важную роль сыграла государственная политика, направленная на стабилизацию социально-экономического положения в стране и повышение уровня жизни россиян. Однако сегодня стано-

вится ясно, что без адекватного ипотеке развития можно достичь его главной цели—доступности всех направлений национального проекта невоз- жилья для большинства российских семей.

СПИСОК ЛИТЕРАТУРЫ

1. Ипотечные кредиты физическим лицам [электронный ресурс] // http://www.cbr.ru/regions/Ipoteka/

2. Итоги реализации жилищного нацпроекта за первое полугодие 2007 г. [электронный ресурс] // http://www.national.invur.ru

3. Направления, основные мероприятия и параметры приоритетного национального проекта "Доступное и комфортное жилье — гражданам России" [электронный ресурс] // http://www.rost.ru/

4. Официальный сайт Фонда Институт экономики города [электронный ресурс] // http://www. urbaneconomics.ru/

5. Стенографический отчет о заседании Совета при Президенте Российской Федерации по реализации приоритетных национальных проектов и демографической политике [электронный ресурс] // http://www.kremlin.ru/text/ appears/2008/02/ 161159. shtml

6. Щетинин Я. В. Доступность жилья в Российской Федерации как основной фактор спроса на банковские ипотечные кредиты / Щетинин Я. В., Савинченко В. Е. // Банковское кредитование. 2006. № 3. С. 58-72.

Оганян М.А.

Особенности определения выручки для целей составления отчетности по МСФО

В процессе трансформации финансовой отчетности даже небольшие отличия стандартов могут привести к необходимости масштабных корректировок. Однако в первую очередь, еще до трансформации, следует проверить правильность учета по РСБУ. Даже в отношении аналогичных требований РСБУ и МСФО компании могут применять неверные методы учета, что поставит под сомнение достоверность результатов трансформации.

Оценка выручки может осуществляться с отклонениями от требований ПБУ 9/99, что приводит к увеличению затрат по трансформации. Например, это касается отражения выручки при оплате неденежными средствами. Организации оптовой торговли нередко отражают предоставляемые клиентам скидки (например, накопительные за объем закупок) в качестве списания дебиторской задолженности на дату принятия решения о предоставлении

скидки, а не как корректировку выручки в периоде получения покупателем права на скидку, что соответствовало бы параграфам 9, 18 МСФО (IAS) 18 и пунктам 6.1 и 6.5 ПБУ 9/99 [3, с. 1257].

Отражение выручки при отсутствии уверенности в получении оплаты также является очень распространенным нарушением. Причина тому — стремление бухгалтеров минимизировать отличия бухгалтерского и налогового учета, чтобы не рассчитывать отложенные налоги.

На все эти обстоятельства следует обращать пристальное внимание. В противном случае трансформация даст недостоверные результаты только потому, что недостоверным был источник — отчетность по РСБУ.

В целом же после принятия ПБУ 9/99 отражение выручки в РСБУ во многом приблизилось к МСФО. Однако тем же ПБУ 9/99 были