Инвесторы в законе

Возможный запрет долевого финансирования в России некоторые участники рынка рассматривают как полное изменение самой системы строительства и чуть ли не конец света. В связи с этим интересно обратиться к зарубежному опыту. Практически все развитые страны прошли эпоху дольщиков и перешли к другим моделям. Были введены механизмы соинвестирования в строительство, когда жилье можно купить по фиксированной цене, но при этом инвестор несет такие же риски, как застройщик.

1 / 2

Привлечь население

За рубежом существуют две системы привлечения частных инвесторов к строительству жилья, рассказывает управляющий инвестициями в недвижимость, основатель портала Indriksons.ru Игорь Индриксонс. Первая такая же, как в России, когда застройщик строит на деньги собственников, то есть он продает квартиры, люди платят за них, затем начинается строительство объекта. «Такая система действует в основном в странах, близких по экономическому развитию к России, таких как Болгария и Румыния»,— говорит господин Индриксонс. При этом физические лица являются, по сути, не соинвесторами, а покупателями жилья: их права защищены, они зачастую не несут тех же рисков, что застройщик.

Точно так же долевое строительство привело к банкротству многих компаний в Сальвадоре в середине 1990-х, пока правительство не запретило применение этой схемы

Долевое финансирование строительства жилья, очень похожее на нынешнее российское, активно применялось в середине 1980-х годов в Аргентине. В стране тогда отсутствовало банковское финансирование, и огромное количество людей нуждались в жилье. Единственным способом решения жилищной проблемы стало привлечение денег от населения, так называемое строительство на равных — construccion de la equidad. Позднее, в начале 1990-х, аргентинский опыт позаимствовали в Чили, но там, в отличие от Аргентины, эта сфера почти не регулировалась государством. Как правило, дольщики объединялись, чтобы построить доходный дом и получать с него доходы пропорционально вложенному капиталу. Это привело к большому количеству банкротств. Точно так же долевое строительство привело к банкротству многих компаний в Сальвадоре в середине 1990-х, пока правительство не запретило применение этой схемы.

По словам Игоря Индриксонса, иная практика принята в европейских странах: она основана на большем вовлечении в такую работу банков, однако предполагает и некоторое участие физических лиц.

Основное отличие принятой в Европе практики от российского долевого строительства заключается в том, что за рубежом соинвесторы полностью несут ответственность за будущее проекта — по сути, они выступают полноценными инвесторами со всеми сопутствующими рисками. «В России люди принимают долевое строительство за особую разновидность купли-продажи, в то время как за рубежом это фактически соинвестирование, в котором риски несут и застройщик, и его соинвесторы»,— говорит председатель совета директоров Kalinka Group Екатерина Румянцева. По ее словам, за рубежом «российская» практика привлечения средств дольщиков не принята.

Вся надежда на банки Функцию надзора за проектом в Европе выполняют банки. По словам Екатерины Румянцевой, в европейских странах исторически сложились взаимовыгодные отношения застройщиков и банков. В частности, там действуют низкие процентные ставки для застройщиков, развита система контрактных сбережений, а в основе всего — крепкая экономика, что позволяет европейцам не использовать схемы долевого участия в строительстве. «В России же банки не готовы кредитовать строящиеся проекты, из-за чего устанавливают высокие проценты по кредитам или претендуют на часть площадей в проекте»,— говорит эксперт.

«Сейчас во всех странах Европы действует примерно одинаковая схема: застройщик приобретает землю, получает разрешение на строительство, делает проект, дальше стартуют продажи квартир, заключаются договоры купли-продажи, они регистрируются в кадастре — таким образом, одну и ту же квартиру продать дважды невозможно»,— рассказывает Игорь Индриксонс. Далее устанавливается первоначальный взнос, и каждый застройщик самостоятельно определяет эту сумму, но, как правило, она не превышает 10% стоимости квартиры. Эти деньги могут быть перечислены как самому застройщику, так и храниться до окончания строительства объекта на счете у юристов. После окончания строительства застройщик представляет в банк данные, в которых по кадастру в его проекте уже продано 80% квартир, и банк дает финансирование.

«Финансирование, естественно, не выдается на все сразу, а предоставляется частями, и застройщик отчитывается за каждый этап стройки. Ведется строгий контроль за деньгами»,— объясняет господин Индриксонс. После сдачи проекта в эксплуатацию покупатели либо вносят 90% оставшейся стоимости квартиры самостоятельно, либо прибегают к помощи заемных средств — ипотеки.

Впрочем, с банковским финансированием не все просто. «Банки ЕС — очень консервативные кредиторы, и если они берутся за финансирование строящегося объекта, то готовы компенсировать не более 50% затрат на строительство, причем тщательно отбирают объекты. Тот факт, что банк кредитует проект, косвенно становится гарантией его достройки»,— объясняет Екатерина Румянцева.

Другую часть денег застройщик вносит самостоятельно, а банковский кредит возвращает на финальном этапе, когда получает доступ к деньгам частных инвесторов. «Эти средства хранятся на специальных счетах и поступают застройщику в полном объеме только после сдачи объекта в эксплуатацию»,— рассказывает госпожа Румянцева. По ее словам, обычно деньги перечисляют в несколько этапов. Аванс — при получении разрешения на строительство, часть суммы — когда объект готов на 30%, затем при 50–60-процентной готовности, и лишь на финальном этапе перечисляется оставшаяся сумма. Этапы и перечисляемые суммы могут быть разные, но во всех случаях для получения денег инвестора застройщик обязан выполнить определенный договором объем работ.

В России люди принимают долевое строительство за особую разновидность купли-продажи, в то время как за рубежом это фактически соинвестирование, в котором риски несут и застройщик, и его соинвесторы

Доля частников

По словам директора департамента зарубежной недвижимости компании Knight Frank Марины Шалаевой, в Германии застройщик может привлечь от физических лиц до трети необходимых инвестиций, однако средства от соинвесторов поступают постепенно, в несколько этапов.

«Продажи обычно начинаются уже на стадии проекта, когда еще даже котлована нет: конечные покупатели, приобретающие квартиры, платят первоначальный взнос в размере 20–30%, а все последующие платежи распределяются несколькими траншами на весь период строительства. При этом цена покупки фиксируется»,— говорит эксперт.

До указанной очередной даты девелопер присылает покупателям информационное письмо, в котором отчитывается о выполненных согласно графику работах. Если работы выполнены, покупателей просят перевести следующий транш — все взаимоотношения фиксируются поземельной книгой (Grundbuch).

«При покупке квартиры на стадии строительства в поземельную книгу вносится временная запись о новом преемнике права на квартиру, который идет вторым после девелопера. После того как дом сдан, покупатель подписывает акт приемки и вносит последний транш. Только после этого в поземельной книге аннулируется временная запись и вносится постоянная, согласно которой все права на квартиру переходят покупателю»,— рассказывает Марина Шалаева.

В Великобритании долевое финансирование на ранней стадии обычно связано в первую очередь с коммерческой недвижимостью или с работой в нестандартной нише, например со строительством студенческих общежитий, говорит руководитель международного юридического отдела EVANS Сергей Федоров. По его словам, к финансированию такого проект привлекается определенное количество инвесторов, которые, вступая в долю, сразу получают эту недвижимость в собственность. «Сумма инвестиций делится обычно на три части: первый невозвратный депозит составляет 10% от общей суммы, следующий — в момент сдачи определенного в договоре этапа строительства, а после получения извещения о готовности объекта осуществляется финальный платеж. Все платежи проводятся через юридическую компанию или агента покупателя, которые проверяют законность платежа и готовность здания»,— говорит эксперт. Депозиты девелопер, согласно британскому законодательству, обязан хранить на доверительном счету, который управляется общественным попечителем или юристом.

В Германии есть и строительные сберегательные кассы: жители страны делают вклады, которые используются для предоставления девелоперу ссуд на строительство. «Фактически строительные сберкассы — это банки, работающие для того, чтобы обеспечивать потребность жителей страны в жилье. Появившись в Германии, они впоследствии получили широкое распространение в Европе, сейчас они действуют в Венгрии, Чехии, Хорватии, Франции, похожая система есть в Великобритании и других странах»,— рассказывает Екатерина Румянцева. По ее словам, по такой схеме принято покупать готовые квартиры, причем чаще всего они сдаются с отделкой. Стоимость такого жилья выше, чем на этапе строительства, что устраивает девелоперов: продавая готовые объекты, они получают на 20–30% больше прибыли, чем при продаже строящихся квартир. «Для частных покупателей это тоже хороший вариант: банки дают ипотечные кредиты на готовое жилье под 3–5%, и поселиться в нем можно сразу. Конечно, всегда есть риск, что объект по каким-то причинам не будет достроен. К примеру, застройщик может разориться. Эти риски минимизируются практикой страхования недвижимости, широко распространенной в Европе»,— добавляет госпожа Румянцева.

Впрочем, как признаются эксперты, в Европе такая схема стала применяться не сразу. «Практически все западные страны, в том числе Великобритания, Франция, Германия, США, перешли на новую систему, отказавшись от долевого строительства, и это привело к стабилизации рынка, увеличению контроля. С рынка ушли мелкие застройщики, которые строили жилье низкого качества»,— говорит Игорь Индриксонс.

Иными словами, если есть ответственность, если застройщик не получает денег до окончания строительства, то и прибыль он получит лишь по завершении проекта, поэтому в такой системе отсутствует мотивация плохо строить или не достраивать объект.