Ритейл не терпит пустоты

Уход иностранных брендов не оказал существенного влияния на рынок стрит-ритейла в Новосибирске. Эксперты отмечают, что за полгода объем предложений аренды вырос лишь на 2%, а объем помещений, выставленных на продажу, не превысил 7%. И если в марте 2022 года количество предложений в этом сегменте существенно сократилось, то уже во втором квартале «бизнес пережил шок» и вновь вернулся к прежним ставкам и объемам. Спрос в основном формируют заведения фастфуда и кофейни формата «кофе с собой».

Фото: Глеб Щелкунов, Коммерсантъ

Рынок стрит-ритейла в Новосибирске не почувствовал ухода ряда иностранных брендов, отмечают эксперты. Как сообщает эксперт «Циан.Аналитики» Виктория Кирюхина, за полгода объем предложений аренды таких помещений существенно не изменился: прирост составил 2%. «Локальное снижение наблюдалось в марте 2022 года — тогда не все собственники понимали справедливую ставку аренды на фоне колебаний курса рубля относительно других валют и не торопились сдавать объекты»,— говорит она. Сейчас предложение полностью восстановлено, отмечает эксперт.

«В отличие от Москвы, где, действительно, опустели все центральные топовые локации, в регионах магазины иностранных брендов предпочитали располагаться преимущественно в крупных торговых центрах, редко на центральных улицах города. Сильно пострадали за эти полгода именно крупные торговые центры»,— говорит коммерческий директор консалтинговой компании «Деловой Новосибирск» Марина Белых. По данным Focus Technologies, в Сибири Mall Index (отражает изменение количества посетителей на единицу площади торговых центров) торговых центров малых и средних форматов в июле 2022 года снизился на 10% к аналогичному периоду 2021 года и на 16% — к периоду 2019 года. В крупных торговых центрах эти цифры составили 17% и 25% соответственно.

«Гораздо значительнее на стрит-ритейле сказался кризис 2020 года, связанный с пандемией. Тогда вакансия возросла существенно»,— отмечает Марина Белых.

Ставки аренды помещений стрит-ритейла также демонстрируют динамику возврата к прежним показателям. После повышения в мае до максимальных 15,6 тыс. руб. за кв. м средняя ставка вернулась в конце июля на уровень января: 13,6 тыс. руб. и 13,9 тыс. руб. соответственно периодам, отмечают в «Циан. Аналитике». Кратковременный майский рост эксперты объясняют в том числе изменением структуры предложения и вымыванием наиболее бюджетных лотов меньшей площади. По их данным, спрос сместился в сторону меньших площадей (30–40 кв. м), подходящих под форматы «кофе с собой», минимаркеты, стритфуд. «Арендаторы ориентируются на наименее рисковый формат бизнеса — ежедневный спрос обеспечивает стабильность бизнеса даже в не самые простые периоды. Более серьезный бизнес с большими площадями и оборудованием — салоны красоты, аптеки, магазины — требует существенных вложений, помещения под них весной пользовались чуть меньшим спросом, однако к лету отложенный спрос стал постепенно реализовываться»,— говорит Виктория Кирюхина.

Во втором квартале 2022 года по сравнению с первым наблюдался рост спроса среди арендаторов — на 40%, подтверждает Марина Белых: «Бизнес пережил очередной шок и пошел дальше, пусть и медленными, крайне настороженными шагами».

По ее данным, наибольший спрос зафиксирован на помещения до 70 кв. м на центральных улицах города. Особенно востребован классический центр города: улицы Ленина, Советская, а также «новый центр» — район метро «Октябрьская», говорит она.

Госпожа Белых также отмечает, что заведения общественного питания «по-прежнему крайне сдержаны» в открытии новых локаций. Проявляют точечную активность небольшие и микроформаты заведений: кофейни, кондитерские. «Полная засуха наблюдается в банковской сфере, столь любимой арендодателями стрит-ритейла. Массово освободились помещения после Сбербанка, Альфа-банка. Некоторые из этих мест до сих пор не заняты. При этом мы абсолютно не получаем от банков заявки на открытие новых офисов»,— говорит эксперт. В то же время выросла активность российских производителей в сегменте fashion, отмечает она. «Во втором квартале мы закрыли сразу несколько сделок с участием российских шоурумов одежды»,— говорит Марина Белых.

Также осторожно развивается ситуация с продажами объектов стрит-ритейла. Количество предложений о продаже, по данным «Циан.Аналитики», в целом увеличилось за полгода на 7%. «Предложений крайне мало. Владельцы придерживают активы, считая коммерческую недвижимость хоть и консервативным, но максимально стабильным способом сохранить накопления. Массово никто не распродает даже пустующие объекты, а те, что предлагаются к продаже, отличаются излишне завышенными ожиданиями владельцев по цене, при которой, с учетом срока строительства и ремонта, окупаемость как инвестиционного бизнеса достигает 15 лет»,— говорит Марина Белых. В «Циан.Аналитике» сообщили „Ъ-Сибирь“, что средняя стоимость продажи в сегменте стрит-ритейла выросла на 12%: до 98 тыс. руб. за кв. м против 87,5 тыс. в начале года. По данным директора агентства RID Analytics Елены Ермолаевой, на июнь 2022 года средняя цена предложения по продаже торговых помещений в Новосибирске составляла 80,1 тыс. руб. за кв. м, что на 6,3% выше, чем в декабре прошлого года, и на 3% выше, чем в мае 2022 года. Рост цен вызван в том числе тем, что сделки по продаже происходят с недорогими объектами, в результате в предложении остаются более дорогие варианты и средняя цена растет, говорит она.

«Общая экономическая ситуация, а также развитие электронной торговли, несомненно, влияют на открытие офлайн-магазинов,— отмечает Марина Белых.— Так что резкого изменения вакансии на рынке стрит-ритейла после февральских событий в регионе не наблюдается, скорее, сохраняется уровень общей стагнации».