Анализ правил землепользования и застройки с точки зрения защиты прав инвестора

УДК 711.1 Гущин Ф. А.

Анализ правил землепользования и застройки сточки зрения защиты прав инвестора

В статье анализируются правила землепользования и застройки с точки зрения защиты прав инвестора. Анализ ведется на примерах некоторых муниципальных образований Свердловской области. Показано, что в принятых формулировках правила содержат множество логических противоречий, что, в конечном счете, ухудшает инвестиционный климат и не способствует устойчивому развитию территорий.

Ключевые слова: правша землепользования и застройки, градостроительное зонирование, санитарно-защитные зоны, инвестирование, права инвестора.

GUSCHIN F. А.

ANALYSIS OF THE RULES OF LAND USE AND DEVELOPMENT IN TERMS OF PROTECTING INVESTOR’S RIGHTS.

In the article rules of land tenure and building from the point of view of protection of the rights of the investor are analyzed. The analysis is conducted on examples of some municipal unions of Sverdlovsk area. It is shown that in the accepted formulations of a rule contain set of logic contradictions that finally worsens an investment climate and does not promote a sustainable development of territories.

Keywords: land tenure and building rules, town-planning zoning, sanitary-protective zones, investment, the rights of the investor.

Гущин

Федор Александрович

аспирант УралГАХА E-mail:

fedor.gushin@gmail.com

Правила землепользования и застройки являются сравнительно новым инструментом управления градостроительной деятельностью, который еще недостаточно опробован в повседневной практике. Как указано в Градостроительном кодексе Российской Федерации, одной из целей разработки Правил землепользования и застройки является «...создание условий для привлечения инвестиций, в том числе путем предоставления возможности выбора наиболее эффективных видов разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства» (ст. 30, ч. 1) [1]. Исходя из данного положения именно Правила, определяя процедуры и условия застройки должны способствовать развитию территорий, бизнеса и предпринимательства, улучшению среды обитания населения. Принятые Правила землепользования и застройки, являясь нормативно-правовым документом местного самоуправления, наиболее полно отражают политические и социально-экономические изменения, которые произошли в российском обществе.

Советская система получения разрешительной документации на строительство была основана на принципе государственного контроля «целевого использования» земельного участка. Целевое использование земель - один из принципов земельного права, который состоит в том, что земля, в чьем бы владении она ни находилась, должна использоваться в соответствии с тем ее назначением, которое установлено законодательством именно для этой категории земель (для целей сельскохозяйственного производства, промышленности, транспорта, иного несельскохозяйственного назначения, размещения городов, поселков и других поселений, государственного лесного фонда и т. д.) [2]. Пользователи земель не вправе изменять их целевое назначение без согласия органов государственной власти, в том числе при совершении сделок. Данные права и ограничения заложены в законодательстве практически всех стран, так как земля является главным ресурсом жизнедеятельности человека и наибольшей ценностью общества. Эти положения содержатся и в ранее действовавших документах СССР, в частности, в Земельном кодексе РСФСР [3].

Рисунок 1. Пример малоразмерной зоны КС-5 для ПЗЗ г. Краснотурьинска

Система получения разрешительной документации для строительства или иного использования территории населенных мест в СССР была устроена таким образом, что застройщик вынужден был самостоятельно получать согласования, а государственные органы каждый раз проверяли планируемое целевое использование и давали (или не давали) необходимые разрешения. В результате застройщик только после всех согласований узнавал, может ли он использовать земельный участок в соответствии со своими намерениями или нет, и что он может построить на участке. Общий список согласующих организаций для получения разрешения на строительство в г. Екатеринбурге в 2002 г. составлял 27 позиций. Все это делало процесс получения разрешительной документации длительным, непрозрачным и создавало почву для коррупции.

Современная система получения разрешительной документации для строительства построена на правовой (институциональной) основе. Застройщик в результате аукциона получает право собственности (или его часть в виде права аренды) на земельный участок. При этом вид использования, и все ограничения его права собственности на данном участке известны застройщику до начала аукциона, поскольку данные условия являются обязательными для устроителей аукциона. Такой подход полностью соответствует принципам институциональной экономики, где объектом экономических отношений является перераспределение прав собственности, проще говоря, происходит торговля не товарами, а правами собственности на товар или услугу.

В этом контексте важную роль играет понятие транзакционных издержек, введенное в современную экономику Р. Коузом [4]. Согласно Коузу, любое перераспределение прав собственности при своем проведении сопровождается издержками, которые названы транзакционными. Коуз

Рисунок2. Геометрические построения для санитарно-защитной зоны

определял их как «издержки сбора и обработки информации, издержки проведения переговоров и принятия решений, издержки контроля и юридической защиты контракта» [5]. Нетрудно убедиться, что переход от советской системы получения разрешительной документации к современной является попыткой снижения транзакционных издержек, уровень которых, с точки зрения общества, при старой системе был несоразмерно велик.

Основой современных градостроительных отношений становятся правовые отношения между субъектами: инвестором, администрацией и третьими лицами. Экономическое выражение этих отношений составляет экономическую теорию прав собственности. Залогом успешного осуществления градостроительной деятельности, определяемой нормативно-правовыми документами, действующими на территории МО, становятся четкие и недвусмысленные формулировки, отсутствие неоднозначности в документах.

Важность защиты прав инвестора и создания открытого рынка подчеркивает американский специалист в области юриспруденции и землепользования Вильям Валлетта [6]. Он предъявляет следующие требования к правам инвестора (следовательно, к его защищенности):

• инвестор сразу приобретает «твердые» права собственности на объект инвестирования (земельный участок, здания, помещение) или долгосрочной аренды на срок, достаточный для реализации проекта (т. е. гарантированной расплаты со всеми участниками процесса и получения прибыли). Это позволяет инвестору:

- вкладывать деньги только в то, что ему принадлежит, чтобы иметь гарантированный контроль процесса застройки и реализации инвестиционного проекта;

- заранее знать цену приобретения прав на объект инвестирования и поэтому рассчитать

экономику проекта, понять, выгодны ли ему вложения и какие потребуются деньги для реализации проекта;

- заложить объект инвестирования и получить ипотечный кредит, на который вести строительство.

• инвестор, основываясь на приобретенных правах, имеет возможность в любой момент продать все сделанные улучшения и активы (например, земельный участок, существующие объекты недвижимости и незавершенные объекты строительства, проектную документацию) и вернуть вложенные деньги в том случае, если его дела пошли плохо, и он не может продолжать реализацию проекта. Первой «руководящей нитью» градостроительного зонирования должно стать предоставление инвестору надежных прав на подготовленный и сформированный земельный участок до того, как инвестор начнет вкладывать деньги в приобретение, обустройство и строительство. Именно это и должны гарантировать ему правила землепользования и застройки.

Рассмотрим с этих позиций ситуацию с действующими в разных муниципальных образованиях правилами землепользования и застройки. В качестве примера возьмем ПЗЗ города Каменск-Уральский, опубликованные на официальном сайте администрации [7]. Возьмем типичную производственную зону П-5 для предприятий 5 класса. В ПЗЗ про эту зону говорится следующее: «Зона П-5 выделена для обеспечения правовых условий использования, строительства и реконструкции коммунально-производственных предприятий и складских баз 5 класса, имеющих санитарно-защитную зону 50 м» [Там же, с. 137].

Для начала заметим, что термин «складские базы 5 класса» является профессиональным жаргоном и не определен на уровне нормативных документов. Обычно употребляется наряду с термином «складское помещение». Как известно, размеры санитарных зон устанавливаются Сан-ПиНом 2.2.1/2.1.1.1200-03 [8]. В нем же содержится и описание множества объектов типа «коммунально-складское предприятие». Для множества объектов типа «коммунально-складское предприятие» имеется только неявное описание.

Вся типология СанПиНа построена на принципе иерархической класси-

фикации: вначале определяется группа, например группа 7.1 «Промышленные объекты и производства», затем она делится на подгруппы, например подгруппа 7.1.12 «Сооружения санитарно-технические, транспортной инфраструктуры, объекты коммунального назначения, спорта, торговли и оказания услуг». Далее идет разделение по размеру санитарно-за-щитной зоны, в результате чего все объекты подгруппы разделяются на объекты, имеющие разные размеры санитарно-защитных зон, далее следует прямое перечисление объектов, попадающих в разные зоны. Типология иерархическая (древовидная), так как множества объектов на каждом конечном уровне не пересекаются между собой.

При попытке формулирования множества объектов возникает следующее логическое противоречие: согласно ПЗЗ к основным видам разрешенного использования объектов относятся: производственные предприятия 5 класса, объекты коммунально-складского назначения 5 класса, офисы, административные службы предприятий. Данная формулировка предполагает прочтение дерева классификации по принципу «сверху вниз». Результатом чтения «сверху вниз» является множество объектов, полученное путем объединения подмножеств объектов из группы объектов коммунально-складского назначения, у которых санитарно-за-щитная зона составляет 50 м. Полученное множество объектов содержит пересечения с множеством объектов, относящихся к объектам вспомогательного использования, которые образованы путем простого перечисления объектов. Например, в список видов вспомогательного использования попали «отстойно-разворотные площадки общественного транспорта, открытые наземные автостоянки для кратковременного и временного хранения автомобилей, площадки транзитного транспорта с местами хранения автобусов, большегрузного транспорта и легковых автомобилей, гаражи грузовых и специальных автомобилей». Более аккуратная формулировка должна включать оговорку: «к основным видам использования относятся объекты... за исключением объектов, указанных в списках вспомогательных и условно-разрешенных видов строительства». Тогда множества объектов получились бы непере-секающимися.

Неспециалисту трудно разрешать такие проблемы. Специалист для разрешения противоречия мог бы сослаться на Градостроительный кодекс, где в ст. 37 ч. 4 указано: «Основные и вспомогательные виды разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства правообладателями земельных участков и объектов капитального строительства, за исключением органов государственной власти, органов местного самоуправления, государственных и муниципальных учреждений, государственных и муниципальных унитарных предприятий, выбираются самостоятельно без дополнительных разрешений и согласования» [1].

В градостроительном регламенте зоны П-5 не указано также, к какому именно виду разрешенного использования - основному или условно разрешенному - относятся эти объекты. Вид разрешенного использования объектов можно определить на основании п. 3 ст. 73 Градостроительного кодекса РФ, где указано, что «вспомогательные виды разрешенного использования, допустимые только в качестве дополнительных по отношению к основным видам разрешенного использования и условно разрешенным видам использования и осуществляемые совместно с ними»

[1]. Данное указание говорит о том, что при осуществлении вспомогательных видов использования эти объекты должны подчиняться правилам, определенным для объектов основных или условно разрешенных видов использования. Все сказанное справедливо относительно других объектов вспомогательного характера.

Заключая приведенный анализ, можно сказать, что современные правила землепользования и застройки никак не способствуют ясности в понимании назначения объектов.

Пример, в котором автомойки и разворотные площадки относятся к объектам разрешенного вида использования, дают зоны ИТ-1, ИТ-2. Для них картина обратная: к объектам основного вида использования относятся как раз автомойки и разворотные площадки, но наличие санитарно-защитной зоны, требуемой по санитарным правилам, для этих зон в правилах не указано. Для выполнения необходимых метрических соотношений санитарно-защитную зону можно задать не только путем тщательной классификации объектов, но путем соответствующего определения предельных параметров стро-

ительства для участков в этой зоне. Однако для зон ИТ-1, ИТ-2 предельные параметры не установлены.

Аналогичные логические неувязки наблюдаются не только для г. Каменск-Уральского. Еще один пример небрежных формулировок содержится в правилах землепользования и застройки г. Краснотурьин-ска [9]. Возьмем все ту же зону П-5. Относительно нее в ПЗЗ написаны общие правила для всех производственных зон: «Застройка территории производственными предприятиями с технологическими процессами, являющимися источниками выделения производственных вредностей в окружающую среду, и организация санитарно-защитных зон (далее -СЗЗ) этих предприятий. Далее следует критерий отнесения территории к определенному классу - производится в соответствии с санитарной классификацией промышленных предприятий, установленной СанПи-Ном 2.2.1/2.1.1.1200-03», в том числе к основному виду использования относятся «предприятия и производства с СЗЗ 50 м».

Строка таблицы со списком объектов вспомогательного типа использования является общей для всех видов зон: П-1, П-2, П-3, П-4, П-5; в список объектов входят: административные, офисные здания, ведомственные научно-исследовательские институты и их производственные лаборатории, предприятия общественного питания, склады, объекты инженерного обеспечения предприятий, пожарные депо, стоянки открытые наземные, паркинги подземные и наземные.

Принцип формирования данного списка не совсем понятен - в последней редакции СанПиНа говорится, что в санитарно-защитной зоне допускается размещать «здания административного назначения, научно-исследовательские лаборатории, поликлиники, спортивно-оздоровительные сооружения закрытого типа, бани, прачечные, объекты торговли и общественного питания». Вместе с тем, полный список объектов, которые разрешается размещать в санитарно-защитной зоне значительно шире, туда входят еще и «местные и транзитные коммуникации, ЛЭП, электроподстанции, нефте- и газопроводы, артезианские скважины для технического водоснабжения, водоохлаждающие сооружения для подготовки технической воды, канализационные насосные станции, сооружения оборотного водоснабжения, автозаправочные станции, станции

РисунокЗ. Малоразмерная зона типа П-1 в ПЗЗ г. Краснотурьи иска

технического обслуживания автомобилей*-. Противоречие СОСТОИТ В ТОМ, что список объектов в ПЗЗ уже, чем в СанПиНе, хотя критерием отнесения признается СанПиН. Таким образом, правила землепользования и застройки существенно ограничивают инвестиционный потенциал территории, так как на ней нельзя построить ни ЛЭП, ни электроподстанции, ни нефте- и газопроводы, ни иные коммуникации. Трудно себе представить промышленный объект, к которому нельзя подвести никакие коммуникации!

Помимо списка вспомогательных видов объектов имеется список объектов, которые являются дополнительными по отношению к вспомогательным объектам (строго говоря, это прямое нарушение Градостроительного кодекса). В этот список входят «ремонтно-эксплуатационные участки, мастерские, АЗС, автомоечные комплексы, фабрики-химчистки, станции технического обслуживания, оптовые рынки, магазины оптовой торговли». Парадокс заключается в том, что строительство таких объектов (той же АЗС) в качестве дополнительных надо согласовывать, при этом никто не мешает взять отдельный участок и построить АЗС как объект разрешенного вида использования. Таким образом, успех дела кроется в «технической смекалке» инвестора.

Более сложные логические коллизии получаются при использовании нескольких документов. Например, имеется логическая несогласованность между правилами землепользования и застройки для зоны П-5 или зоны КС-4, где инвестор, следуя указаниям СанПиНа (разд. 7.1.2, класс V, п. 3) может строить кладбище с пог-

ребением после кремации или колумбарий. Градостроительный кодекс предписывает для таких объектов создавать специальные зоны (ГК РФ, ст. 35, п.13): «в состав зон специального назначения могут включаться зоны, занятые кладбищами, крематориями, скотомогильниками, объектами размещения отходов потребления и иными объектами, размещение которых может быть обеспечено только путем выделения указанных зон и недопустимо в других территориальных зонах». Такие коллизии градостроитель обязан разрешать на уровне правил землепользования и застройки (подразумевается, что градостроитель заинтересован в изменении существующего положения).

Все вышеприведенные ошибки относятся к типу логических ошибок, связанных с недостаточно корректной формулировкой текста. Помимо этого в практике создания правил землепользования и застройки часто встречается ситуация, связанная с некорректным назначением градостроительных регламентов из-за нарушения метрических соотношений.

Возьмем те же санитарно-защитные зоны. Элементарные вычисления показывают, что при размере санитарной зоны 50 м, а это зоны П-5, КС-4 (возможно ИТ-1, ИТ-2) минимальный размер территории должен составлять 3,14 х 50 х 50 м = 0,785 га (при условии, что объект капитального строительства сожмется в точку). А это уже серьезное ограничение для планировочной структуры. Пример малоразмерной зоны с критическими размерами показан на рисунке 1.

На рисунке 2 показаны геометрические построения, доказывающие недостаточность размеров зоны. Для этого необходимо от геометрического центра участка, находящегося на пересечении диагоналей, построить окружность радиусом 50 м.

Еще более жесткие требования по размерам устанавливаются для производственных зон более высокого класса: для зон типа П-4, КС-3, где санитарная зона 100 м, размер данной градостроительной зоны для объекта нулевого размера должен составлять 3,14 га. Для зон П-3, КС-2, где санитарная зона 300 м, минимальный размер градостроительной зоны для того же объекта должен составлять 28,26 га. Для зон типа П-2, КС-1, ще санитарная зона 500 м, минимальный размер градостроительной зоны должен оставлять 78,5 га.

То, что санитарно-защитная зона должна включаться в состав гра-

достроительной зоны, следует из ст. 35, п. 8, где указывается, что производственные зоны, зоны инженерной и транспортной инфраструктур предназначены «для размещения... а также для установления санитарнозащитных зон таких объектов в соответствии с требованиями технических регламентов».

С пространственными размерами зон должны бьггь увязаны и размеры участков, предоставляемых под застройку - по сути, указанные выше ограничения определяют линии отступа от границ зоны в целях определения места допустимого размещения зданий, строений, сооружений, которые могут быть расположены в этих зонах.

С формальной точки зрения можно расположить объект капитального строительства в границах зоны, а на территории соседних зон указать границу требуемой санитарно-защит-ной зоны в качестве ограничений по использованию зоны. Такой подход неприемлем с правовой точки зрения, так как на соседние участки накладывается обременение (ограничение) права пользования. Выражаясь боле точно, право собственности имеет сложную структуру И СОСТОИТ из набора (пучка) отдельных правомочий. «Полное» либеральное определение права частной собственности, которое к настоящему времени стало уже хрестоматийным [10], было предложено английским юристом А. Оноре. Оно включает 11 элементов:

1 право владения, т. е. исключительного физического контроля над вещью;

2 право пользования, т. е. личного использования вещи;

3 право управления, т. е. решения, как и кем вещь может быть использована;

4 право на доход, т. е. на блага, проистекающие от предшествующего личного пользования вещью или от разрешения другим лицам пользоваться ею (иными словами — право присвоения);

5 право на «капитальную ценность» вещи, предполагающее право на отчуждение, потребление, промотание, изменение или уничтожение вещи;

6 право на безопасность, т. е. иммунитет от экспроприации;

7 право на передачу вещи по наследству или по завещанию;

8 бессрочность;

Рисунок 4. Зона зеленых насаждений окружает промышленную зону. ПЗЗ г. Крас ноту рьинска

9 обязанность воздерживаться от использования вещи вредным для других способом;

10 ответственность в виде взыскания, т. е. возможность отобрания вещи в уплату долга;

11 остаточный характер, т. е. ожидание «естественного» возврата переданных кому-либо правомочий по истечении срока передачи или в случае утраты ею силы по любой иной причине.

Располагая санитарно-защитную зону за пределами участка, мы ограничиваем право использования участка его владельцем и его право на доход от своего участка. Юридической формой обременения для земельных участков является сервитут. Сервитут есть право ограниченного пользования чужим земельным участком, зданием, сооружением и другим недвижимым имуществом -ст. 23 Земельного кодекса РФ [2], ст. 273 Гражданского кодекса РФ

[11]. Гражданский кодекс РФ различает сервитуты публичные и частные. Публичный сервитут заключается между администрацией и владельцем земельного участка, и основания для его заключения перечислены в Земельном кодексе РФ - ч. 3 ст. 23.

Частный сервитут заключается между владельцами земельных участков и основания для его заключения детально не прописаны. Так, в сг. 274 Гражданского кодекса РФ сказано, что «сервитут может устанавливаться для обеспечения прохода и проезда через соседний земельный участок, прокладки и эксплуатации линий электропередачи, связи и трубопроводов, обеспечения водоснабжения и мелиорации, а также других нужд собственника недвижимого имущества, которые не могут быть обеспечены без установления сервитута». Наличие обременения в виде СЗЗ как раз и относится к другим нуж-

дам собственника, которые не М01ут быть обеспечены без установления сервитута. Частный сервитут можно установить на основе договора между собственниками или на основе судебного решения.

Оба вида сервитутов подлежат регистрации в порядке, установленном для регистрации прав на недвижимое имущество. В случае не достижения соглашения об установлении или условиях сервитута спор разрешается судом по иску лица, требующего установления сервитута. Собственник участка, обремененного сервитутом, вправе, если иное не предусмотрено законом, требовать от лиц, в интересах которых установлен сервитут, соразмерную плату за пользование участком. В результате попытка наложить санитарно-защитную зону на окружающие участки чревата серьезными юридическими последствиями.

Помимо нарушения метрических соотношений при разработке пространственной структуры, имеется еще одна проблема. Очень часто градостроители вкладывают одну санитарно-защитную зону внутрь другой, см. рисунок 3, где зона П-3 окружена зоной ПЗЗ, в которой разрешенным видом использования являются древесно-кустарниковые насаждения. В качестве условно-разрешенных видов использования; административные здания, объекты торговли и общественного питания и пр.

В ранних редакциях СанПиНа 2.2.1/2.1.1.1200-03 [12] было разрешено вложение одной зоны в другую, так, в п. 2.26в разрешалось в границах санитарно-защитной зоны размещать «предприятия, их отдельные здания и сооружения с производствами меньшего класса вредности, чем основное производство», но регламентировался общий процент озеленения в санитарно-защитной зоне. В последней редакции упомянутого документа эта норма отменена - в п. 5.1 говорится, что в санитарно-за-щитной зоне не допускается размещать «другие территории с нормируемыми показателями качества среды обитания». Определения того, что является территорией с нормируемыми показателями качества среды обитания и какие показатели нормируются, документ не содержит.

Отсутствие внятного определения понятия делает возможным различные трактовки вопроса о том, можно ли размещать одну зону внутри другой. Сторонники «разрешительного» подхода обычно руководствуются

следующей логикой: не вызывает сомнения, что санитарно-защитная зона - территория с нормированными характеристиками, но речь идет о показателях качества среды обитания, а понятие качества среды обитания - более общее, чем загрязнение воздушной среды, следовательно, речь в определении идет о каких-то других территориях.

Такая логика упускает контекст ситуации, согласно которому законодатель хотел дать наиболее общее определение, оставляющее простор для толкований. Термин «среда обитания» используется в научном обиходе и понимается как «окружающая человека среда, обусловленная совокупностью факторов (физических, химических, биологических, химических, информационных, социальных), способных оказывать прямое или косвенное, немедленное или отдаленное воздействие на жизнедеятельность человека, его здоровье и потомство» [13]. Отсюда вытекает, что качество среды обитания определяет уровень благополучия (комфортности) человека, пребывающего в такой среде. Действительно, санитарные правила и нормы разработаны на основании федерального закона «О санитарно-эпидемиологическом благополучии населения» (п. 1.1), т. е. санитарно-защитная зона является нормативом, определяющим санитарно-эпидемиологическое благополучие населения, а следовательно, и качество среды обитания.

Завершая этот анализ, можно сделать вывод, что терминологическая неопределенность законодательства приводит к неправильной трактовке на местном уровне при разработке правил землепользования и застройки.

Возвращаясь к исходной теме защиты прав инвестора, приходится констатировать, что практика разработки правил землепользования и застройки в значительной степени определятся инерцией градостроительного мышления. В силу этой инерции ПЗЗ вместо инструмента развития, точно определяющего права и возможности инвестора, превращаются в инструмент, фиксирующий и конституирующий существующую ситуацию.

Причин для этого несколько. Во-первых, отсутствие у многих территорий генеральных планов, что часто пытаются оправдать недостаточным финансированием. В отсутствие генеральных планов правила землепользования и застройки можно создать, пользуясь известной оговоркой

в Градостроительном кодексе. При таком способе создания ПЗЗ результат получается именно таким, какой получается. Во-вторых, создание корректных и недвусмысленных правил землепользования и застройки существенным образом снижает возможности использования «административного ресурса», что вызывает неявное сопротивление чиновников. Понятно, что существующая ситуация не может быть правильной, так как она связана с изменением парадигмы градостроительного мышления - тем быстрее и энергичней должен быть переход к новому состоянию.

Правила землепользования и застройки должны стать инструментом, определяющим и защищающим права инвестора путем предоставления заранее установленной, открытой, равнодоступной информации о возможностях использования объекта инвестирования. Наличие информации с такими свойствами позволяет инвестору:

• провести аналитическое исследование и выбрать место в городе, где можно осуществлять тот тип проекта,который он наметил, с наилучшим соотношением «цена-качество»;

• точно выяснить, какие виды деятельности ему можно будет осуществлять в этом месте, и в каких габаритах можно вести строительство или реконструкцию;

• подсчитать ожидаемые доходы, когда объект будет построен (знание расходов позволяет инвестору разработать обоснованный бизнес-план инвестиционного проекта, без которого невозможно получить кредит, подобрать партнеров, осуществлять иные действия по привлечению финансов и других ресурсов). И банк, и партнеры будут проверять этот бизнес-план, а его обоснованность во многом зиждется на наличии указанной выше информации. Формирование и правовое закрепление точной информации

о правах собственников и инвесторов в отношении использования земельных участков и иной недвижимости составляет вторую «руководящую нить» градостроительного зонирования. Только таким образом можно снизить транзакционные издержки и создать конкурентную среду в сфере инвестирования.

Заключение

Проведенный анализ правил землепользования и застройки показал,

что они созданы под влиянием инерции мышления и стремления «не навредить» - не ухудшить сложившуюся застройку. Это обусловлено тем, что градостроители до сих пор не вышли за пределы чисто «планировочного» мышления и не оценили роль и значение правил землепользования и застройки как инструмента привлечения инвестора. Разобранные примеры ПЗЗ не отвечают требованиям, которые необходимы для защиты прав инвестора: содержат много погрешностей в формулировках, нарушений метрических соотношений. В конечном счете, такие правила ухудшают инвестиционный климат и воспроизводят старую российскую беду - решение вопросов путем «переговоров».

Список использованной литературы

1 Градостроительный кодекс Российской Федерации : федер. закон Рос. Федерации от 29 декабря 2004 №190-ФЗ : принят Гос. Думой Федер. Собр. Рос. Федерации 22 декабря 2004 г.: одобр. Советом Федерации Федер. Собр. Рос. Федерации 24 декабря 2004 г. [Электронный ресурс]. URL: http://www.consultant.ru/online/ base/?req=doc;base=LAW ;n=95591 (дата обращения: 10.03.2010).

2 Земельный кодекс Российской Федерации : федер. закон Рос. Федерации от 25 октября №136-ФЗ: принят Гос. Думой Федер. Собр. Рос. Федерации 29 сентября 2010 г. : одобр. Советом Федерации Федер. Собр. Рос. Федерации 10 октября 2001г. [Электронный ресурс]. URL: http://www.consultant.ru/online/ base/?req=doc;base=LAW;n=97927 (дата обращения: 19.07.2010).

3 Земельный кодекс РСФСР от 25 апреля 1991 года № 1103-1 [Электронный ресурс]: Нормативная база ГСНТИ. URL: http://www. gsnti-norms.ru/norms/common/ doc.asp?0&/norms/akts/f-127.htm (дата обращения: 27.06.10).

4 Coase R. Н. The nature of the firm // Economica. 1937. № 5. P. 4.

5 Barzel. Measurement costs and the organization of markets //Journal of Law and Economics. 1982. № 1. P. 25.

6 Valletta W. The investment contract as a mechanism of urban development in the Russian Federation. European Planning Studies, 2005.

7 Правила землепользования и застройки [Электронный ре-

сурс] : официальный портал Ка-менска-Уральского. URL: http:// www.kamensk-uralskiy.ru/about/ tomorrow/plan/ (дата обращения: 19.07.2010).

8 Санитарно-защитные зоны и санитарная классификация предприятий, сооружений и иных объектов : СанПиН 2.2.1/2.1.1.1200-03 [Электронный ресурс]. URL: http://www.consultant.ru/online/ base/?req=doc;base=LAW;n=93177 (дата обращения: 19.07.2010).

9 Правила землепользования и застройки [Электронный ресурс]: сайт администрации городского округа Краснотурьинск. URL: http://adm.krasnoturinsk.ru/index. php?option=com_content&task=v iew&id=1296&Itemid=157 (дата обращения: 19.07.2010).

10 Honore А. М. «Ownership». In Oxford essays in jurisprundence / Ed. by Guest A. W. Oxford, 1961. P. 112-128.

11 Гражданский кодекс Российской Федерации: федер. закон Рос. Федерации от 30 ноября 1994 г. № 51-ФЗ: принят Гос.Думой Федер. Собр. Рос. Федерации 21 октября 1994 г. [Электронный ресурс]. URL: http://www.consultant.ru/online/ base/?req=doc;base=LAW;n=95574 (дата обращения: 19.07.2010).

12 Санитарно-защитные зоны и санитарная классификация предприятий, сооружений и иных объектов: Санитарно-эпидемио-логические правила и нормативы СанПиН 2.2.1/2.1.1.1200-03. Дата введения 15 июня 2003 г. Постановление от 10 апреля 2003 г. № 38. Зарегистрировано в Минюсте РФ 29 апреля 2003 г. № 4459.

13 Белов С. В. Принципы, понятия и термины науки о среде безопасности жизнедеятельности человека в среде обитания [Электронный ресурс] // Безопасность жизнедеятельности. 2006. №1. С. 51-53. URL: http://www.mhts.ru/biblio/ Articles/belovterm.pdf (дата обращения: 19.07.2010).