Кредиты разошлись по домам

В 2022 году банки втрое увеличили объем ипотеки на индивидуальное жилищное строительство (ИЖС). Росту способствовало распространение госпрограмм с низкими ставками. Тем не менее пока в общем объеме ипотечных кредитов приходится на ИЖС лишь около 5%. По мнению участников рынка, доля будет расти и способна достичь 50% при дальнейшей господдержке. Однако эксперты обращают внимание на высокие риски в сегменте.

Фото: Влад Некрасов, Коммерсантъ

Банки в 2022 году выдали на ИЖС почти 33 тыс. кредитов на общую сумму около 140 млрд руб., сообщил руководитель направления «Развитие жилищной сферы» «Дом.РФ» Илья Иванов. Этот показатель превышает уровень 2021 года более чем втрое, подчеркнул он.

Около 80% ипотечных кредитов на ИЖС оформлено по льготным госпрограммам.

В частности, по пилотной программе льготной ипотеки на строительство домов собственными силами по стране выдано около 9,4 тыс. кредитов на сумму около 39 млрд руб. По данным «Дом.РФ» на декабрь 2022 года, средневзвешенная ставка выдачи по кредитам на строительство объектов ИЖС составила 6,3%.

Банкиры подтверждают рост интереса к ипотеке на ИЖС и выдач в сегменте. «В среднем ежемесячно количество оформляемых кредитов на индивидуальные дома увеличивается на 15%»,— говорит зампред правления банка «Дом.РФ» Алексей Косяков. «Сбербанк в 2022 году выдал 24,5 тыс. кредитов на ИЖС на сумму 100 млрд руб. …объем таких кредитов вырос в прошлом году в четыре раза»,— сообщили в пресс-службе банка.

«Пандемия стала переломным моментом в развитии рынка загородной недвижимости — спрос клиентов в сегменте поступательно растет,— пояснили в ВТБ.— Опережающая динамика вызвана сочетанием сразу нескольких факторов: изменившиеся предпочтения россиян, экономическая привлекательность, а также активная поддержка сегмента ИЖС государством».

«В последнее время проделана огромная работа по расширению действия ипотечных продуктов на ИЖС. Сейчас существует возможность взять ипотечный кредит на ИЖС по всем льготным программам с госучастием»,— подчеркивают в «Дом.РФ». С прошлого года «Льготная ипотека» была распространена на ИЖС «хозспособом», то есть без привлечения подрядчиков, добавили там.

Решить задачу по развитию рынка ИЖС, полагают в «Дом.РФ», можно, запустив новый механизм, в рамках которого средства граждан будут привлекаться на счета эскроу, а подрядчик — вести строительство с привлечением средств проектного финансирования.

Именно так сейчас происходит строительство квартир в новостройках, пояснили в «Дом.РФ». В этом случае, полагают там, доля ипотеки в строительстве ИЖС может увеличиться до 50% в среднесрочной перспективе.

Однако пока доля ИЖС в общем объеме ипотеки невелика: по оценкам участников рынка, она составляет около 5%. Банкиры более осторожны, чем «Дом.РФ», но подтверждают перспективы расширения рынка. «Сегмент будет расти. Цены на объекты в многоэтажной застройке существенно увеличились, что будет способствовать перетоку части клиентского спроса в сегмент индивидуальных домов»,— отмечает глава департамента розничных продуктов Абсолют-банка Виталий Костюкевич.

Младший директор по банковским рейтингам «Эксперт РА» Надежда Караваева полагает, что в 2023 году выдачи ипотеки на ИЖС могут удвоиться: «Этому будет способствовать не только продление льготных программ, но и другие инновации в сегменте — например, цифровизация процессов». По оценке ВТБ, в 2023 году «при благоприятной макроэкономической ситуации» объем выдач может увеличиться на 25–50%.

Однако эксперты подчеркивают достаточно высокие риски по таким продуктам. В частности, отмечает главный аналитик Совкомбанка Наталья Ващелюк, при кредитовании ИЖС «есть сложности с адекватной оценкой стоимости залога (дома, земельного участка), а также риски того, что объект не будет достроен». По мнению заместителя директора группы рейтингов финансовых институтов НКР Егора Лопатина, самым рискованным видом ипотеки на ИЖС можно назвать продукт, по которому предполагается строительство дома силами заемщика: «В случае выхода за рамки обозначенного бюджета — например, в результате значительного роста цен на стройматериалы — возрастает риск возникновения недостроя и постановки по договору об отступном на баланс банка низколиквидного актива».