Риски переходного периода

Покупка жилья в новостройке давно перешла из разряда неоправданно рискованной в категорию будничного решения жилищных проблем благодаря жесткому отраслевому законодательству. Но стагнация экономики, вызванная пандемией коронавируса, застала рынок жилищного строительства в состоянии перехода от старой модели финансирования строек напрямую деньгами покупателей к новой, в которой основной источник средств — банковские кредиты. В результате часть строящегося жилья продается по-старому, а другая — по-новому. Больше половины незаконченных домов в Москве как минимум не будут сданы в срок. Стройки остановлены независимо от модели финансирования, но покупатели оказались защищены в разной степени.

Режим самоизоляции, введенный в большинстве крупных городов страны в конце марта, существенно сократил продажи жилья в новостройках и частично остановил строительство. Тогда же московские девелоперы утверждали, что покупатели быстро вернулись к поиску вариантов и оформлению. Этому способствовало и то, что застройщики прилагали усилия для адаптации к сложившимся условиям, оперативно запуская дистанционные продажи. Кроме того, в первый месяц кризиса (в этот раз он пришелся на март) спрос на недвижимость традиционно растет: покупками страхуются от обесценивания вложений. Тем не менее по сравнению с аналогичным месяцем предыдущего года апрель 2020-го проигрывает. Коммерческий директор ГК «А101» Анна Боим говорит, что объем продаж в апреле снизился на 50%. «Влияет неопределенность в экономике, возникшая на фоне самоизоляции. Деловая активность снизилась, бывшие потенциальные покупатели ждут, что будет с доходами после того, как вернется обычный режим работы»,— объясняет госпожа Боим.

Помимо осторожности покупателей дополнительные риски стабильности отрасли создают ограничения строительной деятельности. «В России приостановлено 44% строек, то есть объемы потенциального недостроя — нарушения сроков строительства, предусмотренных проектными декларациями,— можно оценить в 2,2 трлн руб., или 696 тыс. квартир»,— говорится в материалах Института экономики города. То есть финансовые риски в сумме 2,2 трлн руб. возникают для всех участников жилищного строительства — граждан, застройщиков и банков. Но они распределены неравномерно. Покупатели вложили в стройки (купив квартиры по договорам долевого участия) 897 млрд руб., а застройщики пока не продали строящееся жилье на сумму 1,3 трлн руб.

Самый большой процент квартир, которые могут быть не сданы в срок, прогнозируется в Москве — 60%, в Краснодарском крае — 59%, в Московской области — 54%. Это в основном квартиры в домах с плановым сроком сдачи в 2020–2022 годах. По оценкам ИЭГ, задержка ввода в эксплуатацию может составить 6–12 месяцев. Помимо квартир, которые не будут сданы в срок, в группе риска полного недостроя оказываются проекты, реализация которых только началась и количество проданных квартир в них незначительно. «Если отнести к числу таких домов многоквартирные дома с плановым сроком сдачи в 2022 году, то их объем составляет 15% всего объема незавершенного строительства многоквартирных домов»,— говорится в исследовании ИЭГ. Общий объем незавершенного строительства в Москве — 13,8 млн кв. м.

Кому больше достанется

Принятые в прошлом году поправки в главный отраслевой закон ФЗ-214 о долевом строительстве разделили рынок. По оценке генерального директора Рейтингового агентства строительного комплекса (РАСК) Николая Алексеенко, сейчас около 70% застройщиков до сих пор привлекают средства дольщиков напрямую, а 30% уже работают с применением эскроу-счетов — в этом случае стройку финансируют за счет банковского кредита. «Месяц самоизоляции приводит к снижению объема продаж застройщиков по всей стране примерно на 200 млрд руб., два месяца — уже около 400 млрд руб. В первую очередь в зоне риска оказываются застройщики, работающие по старым правилам, так как средства дольщиков для них — главный источник финансирования строительства»,— объясняет господин Алексеенко, добавляя, что при длительном отсутствии поступлений проект не на что будет заканчивать. «Объем свободных средств застройщиков не настолько велик, как можно подумать, так как они обычно идут или на строительство, или на разработку следующих проектов»,— отмечает он.

Застройщики, которые финансируют стройку за счет кредитных средств и не имеют доступа к деньгам дольщиков на эскроу-счетах, тоже заинтересованы в динамичных продажах. Но от них зависит не само строительство, а бизнес-успех проекта. «Поступления от реализованных квартир влияют на ставку проектного кредита. Она рассчитывается каждый день и зависит от разницы между суммой, выбранной девелопером для финансирования строительства, и суммой на эскроу-счетах»,— отмечает председатель совета директоров «Бест-новостроя» Ирина Доброхотова.

Николай Алексеенко говорит, что ограничения, связанные с пандемией коронавируса, пошатнули финансовую устойчивость строительных компаний, но о ее полном отсутствии говорить пока рано. Последствия, о которых имеет смысл говорить, связаны со смещением сроков сдачи домов. «Если самоизоляция продлится до июня, 58% застройщиков сдвинут сроки готовности объектов на два-три месяца»,— считает господин Алексеенко. Девелоперы утверждают, что перерыв в строительстве на полтора месяца нельзя назвать непреодолимым препятствием к соблюдению сроков сдачи. «Многие не прибегали к консервации, поэтому в ряде проектов работы возобновятся быстро. Отставание от графика сократить не так сложно: строители будут работать в несколько смен»,— говорит генеральный директор УК «Развитие» Игорь Козельцев, уточняя, что не все зависит от девелоперов. Необходимо, чтобы предприятия, выпускающие стройматериалы, тоже вышли на прежнюю производительность.

По словам Николая Алексеенко, к текущим проблемам отрасль оказалась более подготовленной, чем к возникшим в предыдущие кризисные периоды. «Работают уже отлаженные механизмы скорейшего восстановления прав дольщиков, которые могут быть усилены правительством в случае появления индикаторов серьезного ухудшения ситуации»,— уверен эксперт.

Надежная сделка

Гарантию надежности сделки по покупке квартиры в новостройке дает новая схема реализации проекта — с привлечением проектного финансирования на строительство и продажей через эскроу-счета. «Для получения проектного финансирования застройщик согласует финансовую модель с банком. Кредитные организации вкладывают только в эффективные проекты с минимальными рисками. Кроме того, финансирование не зависит от темпов продаж: даже при радикальном сокращении спроса девелопер стабильно получает кредитные деньги, что исключает заморозку проекта»,— объясняет управляющий партнер «Метриум» Мария Литинецкая. Дополнительную защиту интересов дольщиков обеспечивает эскроу-счет: деньги, перечисленные за купленную квартиру, остаются на нем до ввода проекта в эксплуатацию. «Если сроки нарушены более чем на шесть месяцев, покупатель вправе вернуть всю сумму покупки»,— напоминает госпожа Литинецкая.

С учетом ограниченного выбора квартир в проектах, строительство которых ведется по новой схеме с продажей через эскроу-счета (так как 70% объема предложения в строящихся домах реализуется по старой схеме), при подборе квартиры помимо модели финансирования проекта следует учитывать традиционные критерии, указывающие на надежность покупки,— готовность дома, репутация застройщика, соотношение цены и качества, характеристики локации.

«Если строительство и продажи ведутся по старой схеме, за счет привлечения средств дольщиков, то для оценки надежности застройщика можно посмотреть процент реализованных квартир и процент строительной готовности: чем они выше, тем ниже риски»,— рассказывает коммерческий директор ГК ФСК Ольга Тумайкина. По ее словам, покупателю следует насторожиться, если процент продаж существенно превышает процент строительной готовности проекта. «Важным фактором при выборе является наличие у застройщика опыта прохождения предыдущих кризисов и достаточного количества завершенных в срок проектов в портфеле»,— добавила госпожа Тумайкина.

Московские покупатели в среднем уже предпочитают дома в стадии монтажа этажей (перед ней — начальный этап, после — отделка). По данным «Метриум», в первом квартале этого года 47% от всех заключенных договоров долевого участия пришлось на соответствующие новостройки. Квартиры и апартаменты на начальном этапе строительства и на стадии отделки пользовались примерно одинаковым спросом — 27% и 26% соответственно. Явный перевес — 45% сделок — в пользу квартир на начальной стадии строительства, зафиксированный в первом квартале прошлого года, Мария Литинецкая объясняет тем, что в первой половине 2019 года, перед переходом на новую систему финансирования строительства, застройщики торопились вывести на рынок побольше новых проектов.

Девелоперы говорят, что все покупатели разные и спрос на готовность может зависеть в том числе от самого проекта, его инфраструктуры. Анна Боим не заметила изменений в предпочтениях покупателей относительно строительной готовности дома или комнатности квартир: в апреле больше половины сделок пришлось на двухкомнатные квартиры средней площадью 60,6 кв. м. «Структура спроса в очередной раз подтвердила, что экономическая ситуация слабо влияет на требования покупателей»,— утверждает она. Игорь Козельцев говорит, что в его проектах выросло число сделок с готовыми квартирами и апартаментами, и относит это к желанию покупателей минимизировать риски недостроя, выбирая объекты с высокой строительной готовностью.