Ипотека добралась до максимума

Москвичи поставили рекорд по ипотечным сделкам. С начала года в столице было зарегистрировано больше 51 тыс. договоров — это максимум за все время сбора данных с января по май в разные годы, следует из статистики Росреестра. Только в прошлом месяце их было оформлено больше 11 тыс. Это на 97% больше, чем в мае 2022-го. Общая сумма жилищных кредитов, выданных в Москве, превысила 23 млрд руб. Эксперты связывают такую активность заемщиков с постепенным сворачиванием программы льготной ипотеки. Ее продлили до июля следующего года, при этом повысив ставки.

Фото: Константин Кокошкин, Коммерсантъ

Все, кто планировал купить жилье, спешат сделать это сейчас, пока не подорожало, пояснила генеральный директор «Ипотека.Центр» Ольга Бажутина: «Этот май действительно был рекордный. Мы работаем не только по Московскому региону, а по всей стране, и рекордные выдачи были зафиксированы практически во всех городах-миллионниках. Июнь тоже показывает тренд роста больше, чем это было в предыдущих годах.

Несмотря на то, что меняются условия господдержки — в первую очередь на первичном рынке, — все равно эти программы живы, девелоперы продолжают строить, им необходимо реализовывать жилье. Плюс ко всему госпрограмма на "первичке" подходит к завершению, по крайней мере, в том виде, в котором она есть сейчас, и люди спешат покупать.

Прогнозы на лето и раннюю осень достаточно оптимистичны, поскольку спрос есть, он виден по заявкам, каких-то серьезных колебаний быть не должно. Первичный, вторичный, рынок загородной недвижимости развиваются довольно ровно и с трендом на небольшое повышение в части объема сделок».

По оценке Центробанка, объемы выдачи ипотеки в этом году могут вырасти на 17%, и ему такой прогноз не нравится. Глава регулятора Эльвира Набиуллина, выступая 21 июня в Совфеде, заявила, что ЦБ беспокоит ипотека, которую «накачали» льготными и псевдольготными программами. Но постепенно интерес заемщиков смещается с рынка новостроек, который, собственно, и поддерживают льготными ставками, в сегмент «вторички».

И таких рекордных всплесков, как этой весной, в жилищном кредитовании больше не будет, полагает управляющий директор рейтингового агентства НКР Михаил Доронкин: «Во многом это эффект низкой базы прошлого года. Как раз на апрель, на май пришелся спад экономической и кредитной активности. Существенно снизились выдачи во всех розничных сегментах, в том числе и в ипотеке, поэтому такой эффект не должен вводить в заблуждение. Здесь скорее просто математический рост.

Собственно, рынок в значительной степени продолжает двигать льготная ипотека, хотя многие заемщики переходят на вторичный рынок. На нем ставки по ипотеке в принципе такие же, как на первичном по собственным программам банка, но цены заметно ниже. То есть разница стоимости на первичном и вторичном рынках существенно выросла в прошлом году и начале этого. Это делает "вторичку" даже более привлекательной».

Май стал для Москвы еще и месяцем падения цен на жилье. Новостройки с учетом апартаментов подешевели на 6%. По данным аналитиков «Метриум», средняя стоимость объекта в столице была около 22,5 млн руб. Снижение стоимости недвижимости зафиксировано и в других крупных городах: Сочи, Санкт-Петербурге и Калининграде.

В большинстве же городов страны квартиры подорожали. С начала года, по оценке платформы «Авито Недвижимость», в среднем на 5-7%. Покупать жилье в регионах некому, говорит директор центра социально-экономических исследований Финансового университета при правительстве России Алексей Зубец:

«Если мы говорим об ипотеке в Москве, то это прежде всего ипотека, связанная с миграцией. Если же речь об улучшении жилищных условий, то здесь можно говорить о том, что платежеспособный спрос если не исчерпан, то близок к этому, потому что без ипотечного кредита жилье в нашей стране может купить около 3-4% населения, с ним — порядка 10%, их доходов достаточно для того, чтобы взять ипотеку. И эти 10% уже сейчас обслуживают такие кредиты.

Соответственно, можно говорить о том, что платежеспособная прослойка граждан, которые могут себе это позволить, уже исчерпана».

С прошлого года Центробанк начал ограничивать ипотечные программы банков с низким первоначальным взносом. Эти продукты расцениваются как высокорисковые. Последние меры, направленные на борьбу с кредитами с экстремально низким входом, ввели в начале июня. По таким программам ЦБ требует от банков дополнительное резервирование. Чтобы избежать этого, первый взнос от заемщика должен быть не менее 20%.

Новости в вашем ритме — Telegram-канал "Ъ FM".