Невысокие амбиции

Постановление Верховного суда, по сути, запретившее строительство в центральной части Петербурга высотных зданий, заставило участников рынка задуматься над тем, как дальше будет развиваться Петербург. Пока большинство опрошенных "Ъ" экспертов склонны считать, что развивать девелоперскую активность в центре города ни к чему — хотя бы из соображений нынешних экономических реалий.

Как говорят эксперты, сегодня существует три возможных пути современного развития архитектуры исторических городов. Первый путь — это путь Рима, где современная застройка недопустима в принципе. Второй путь — путь Парижа, где новое строительство возможно вкраплениями. Третий путь реализован в Лондоне, где строить можно все практически в любой его части. "Чтобы понять допустимость или недопустимость тех или иных архитектурных форм в центре Петербурга, надо понять, по какому из этих путей идет наш город. Пока четкого представления, похоже, нет. Но, по нашему мнению, ориентироваться следует на Париж. Очень важно сохранить структуру города. Петербург обладает уникальными большими панорамными видами с водными пространствами, это очень большая редкость для исторических городов Европы. Именно для сохранения панорамных видов было введено понятие высотной линии. Но ее соблюдения недостаточно. Следует признать, что ряд последних проектов выполнялся в пределах 24 этажей, но с запредельно низким качеством архитектуры. Самый яркий пример — элитный жилой комплекс "Монблан". Хотя есть и удачные примеры, это бизнес-центр "Санкт-Петербург Плаза" или бизнес-центр Quattro Corti. Последнему объекту удалось хорошо вписаться в ландшафт центра нашего города. Реализация подобных объектов, сохраняя исторический облик Санкт-Петербурга, наиболее благотворно скажется на имидже города.

В Лондоне возведение небоскребов объясняется и экономическими факторами. Город является международной финансовой столицей, в результате чего цены на землю несопоставимы с ценами в любой другой европейской столицей. Петербург не может претендовать на схожий статус, и стоимость земли у нас гораздо меньше, поэтому объяснять высотное строительство экономическими соображениями в случае с Петербургом неуместно", — рассуждает Людмила Рева, директор по развитию бизнеса ASTERA, эксперт Гильдии управляющих и девелоперов.

Александр Свинолобов, директор по развитию "NCC Недвижимость", считает, что Париж — яркий пример того, как надо и как не надо делать: "В городе создан район Сити с высотными зданиями, бизнес-центрами, который практически не виден из исторической части. Он представляет собой отражение сегодняшней архитектуры и притягивает к себе большой интерес, даже с точки зрения экскурсий. Но там же, в Париже, есть и негативный пример: несколько высоток, стоящих по отдельности также в центре и уродующих исторические панорамы. В нашем городе надо использовать лучшие примеры, поэтому актуально было бы выбрать одну две площадки близкие к центру и создавать там район Сити. Например, район станций метро "Выборгская" и "Лесная", или в "Морском фасаде"".

Транспорт как аргумент

Большинство же участников рынка говорят, что запрет на строительство высоток дает шанс городу избежать еще более серьезных транспортных проблем в центре, чем есть сейчас.

Андрей Косарев, заместитель директора отдела стратегического консалтинга компании Jones Lang LaSalle, полагает, что если смотреть на проблему более глобально, то фактический запрет на любое высотное строительство в центре города можно рассматривать как благо. "Во-первых, это позволяет сохранить уникальность исторической среды, визуальных коридоров и системы доминант и в результате повысить туристическую привлекательность города. Во-вторых, запрет ограничивает нагрузку на инфраструктуру в центре города (при высотной и плотной застройке центра требовались бы колоссальные инвестиции на дороги, парковки, метро). В-третьих, он служит стимулом развития огромных депрессивных территорий вокруг центра — спрос будет "перетекать" в такие зоны, девелоперы будут удовлетворять этот спрос. Также важно отметить, что из-за крайне ограниченного предложения помещений и участков в центре стоимость земли здесь будет лишь расти, что в итоге в интересах собственников участков, несмотря на ограничения. Весьма существенно и то, что понятные и прозрачные правила игры повысят интерес со стороны инвесторов", — перечисляет плюсы запрета на строительство в центре высоток господин Косарев.

Наталья Агрэ, директор по маркетингу компании КВС, считает, что понятие "современный город" не обязательно означает "город высотных зданий". "Современный город — это город, удобный для людей, которые в нем живут. Что хорошего в предельной концентрации людей и фирм на небольшой городской территории? Проблемы коммуникации уже давно нет, доступны разнообразные виды связи, зато проблема с транспортом в центре города не решена совсем, и будет только усугублена", — рассуждает госпожа Агрэ.

Андрей Лабунец, заместитель генерального директора по строительству ООО "Петропрофиль Плюс", говорит, что с точки зрения развития города, высотный регламент не стоит считать сдерживающим фактором. "Транспортная доступность в центре города очень низкая, в летний период она осложняется еще и наплывом туристов, абитуриентов. На мой взгляд, работать легче в районах, более удаленных от центра. Да и как можно решать рабочие вопросы, если из пункта А в пункт В порой добираешься по нескольку часов?" — недоумевает господин Лабунец.

Впрочем, сторонники высоток также приводят в качестве аргумента возможность решения транспортных проблем. Надежда Калашникова, директор по развитию компании ЛЭК, в качестве аргумента в пользу высоток приводит такой аргумент: "По площади Петербург больше главного города России, Москвы, примерно в полтора раза. Если мы будем расползаться малоэтажками дальше, то дорожно-транспортные проблемы еще больше усугубятся. Другое дело, что все должно строиться по единому плану, причем на долгосрочный период, чтобы в нем учитывались все составляющие: и инфраструктурная, и ахитектурно-историческая, и видовая, поскольку город стоит на плоскости, и транспортная".

Дмитрий Некрестьянов, руководитель практики по недвижимости и инвестициям компании "Качкин и Партнеры", считает, что высотное строительство за пределами центра уместно и экономически и архитектурно обоснованно. "Опыт Парижа или Лондона с их Дефансом и Сити вполне применим и для Санкт-Петербурга. Лично мне нравится идея с новой площадкой "Газпрома", и если качественно изменить в том районе транспортную доступность, то там вполне можно создать кластер высотного строительства", — полагает господин Некрестьянов.

Больше, чем выгода

Впрочем, относительно невысокая стоимость земли на окраинах и сложные грунты могут в ближайшее время сделать высотные проекты Петербурга невыгодными в принципе.

Николай Пашков, генеральный директор Knight Frank St.Petersburg, обращает внимание на то, что вопрос о высотном домостроении неоднозначный, все зависит от того — где именно и насколько оно высотное. "Даже для самой дорогой земли есть коммерчески обоснованный предел высоты, выше которого затраты на себестоимость и сложную конструктивную особенность уже не окупает выгода от увеличения площади с участка. Изучив международный опыт, могу сказать, что практически подавляющее большинство зданий выше 250 м — это не коммерческие здания с экономической мотивацией, а штаб-квартиры различных корпораций, имиджевые проекты (например, небоскреб Бурдж-Халифа). Я бы ни в коем случае не стал однозначно отождествлять высотное здание с "прогрессивным" или невысотное с "ретроградным". Поскольку даже в рамках существующих высотных ограничений можно создавать деловые и жилые комплексы, которые будут действительно современны с точки зрения конструктивных и инженерных решений, благоустройства, планировочной концепции и др. С другой стороны, можно построить высотное здание в духе 40-этажной хрущевки", — рассуждает господин Пашков.

Как говорят эксперты, высотное ограничение, безусловно, имеет сдерживающий характер, но не потому, что невысокие здания будут несовременны или не соответствовать новейшим стандартам и требованиям. А потому, что ограничения на высотность снижают "выход площади" с участка, то есть возможную плотность застройки. А в рамках исторического центра в проектах реновации в большинстве случаев единственный путь сделать проект экономически прибыльным без каких-либо дотаций со стороны государства — это увеличение существующей плотности застройки. "Если мы говорим, например, о каких-то ветхих, архитектурно и исторически малоценных зданиях, но при этом наполненных коммунальными квартирами, то для того, чтобы расселить эти дома и создать на их месте коммерчески эффективный проект, девелопер будет, безусловно, рассматривать возможность в первую очередь увеличить площадь улучшений на участке. В противном случае затраты на расселение не окупятся, и тогда единственный путь реновации нашего исторического центра — это уповать на то, что город или федеральный центр будут дотировать деньги в расселение жильцов и вывод предприятий за пределы центра. Этот аспект более важен, чем имиджевый", — говорит господин Пашков.

Николай Казанский, генеральный директор Colliers International, уверен: "Для центра города 24 метра — это не так уж и мало. Дело, мне кажется, даже не в этом ограничении, а в постоянно меняющихся правилах игры, которые преподносят застройщикам очередные сюрпризы и заставляют нести потери. Для девелопера важно понимать правила игры на самом раннем этапе согласований. В противном случае город сильно потеряет свою инвестиционную привлекательность".