К вопросу о сроке проведения аукциона по аренде земель сельскохозяйственного назначения

ЮРИДИЧЕСКИЕ НАУКИ

К ВОПРОСУ О СРОКЕ ПРОВЕДЕНИЯ АУКЦИОНА ПО АРЕНДЕ ЗЕМЕЛЬ _СЕЛЬСКОХОЗЯЙСТВЕННОГО НАЗНАЧЕНИЯ_

Вычерова Надежда Вячеславовна

Кандидат юридических наук, Юго-Западный государственный университет, старший преподаватель кафедры финансового права, конституционного, гражданского и арбитражного судопроизводства, г. Курск

Аннотация

В данной работе рассматриваются спорные вопросы проведения аукциона на право заключения договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности из категории земель сельскохозяйственного назначения. Проанализирована судебная практика, сложившаяся в данной сфере правоотношений. Сделан вывод об отсутствии императивных сроков, без соблюдения которых проведение такого рода аукционов невозможно. Охарактеризованы проблемы предоставления земельных участков сельскохозяйственного назначения без проведения торгов.

Ключевые слова: аукцион, земельный участок из категории земель сельскохозяйственного назначения, земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности.

Abstract

This paper discusses the controversial issues of the auction of the right of conclusion of the contract of lease of a land plot in state or municipal ownership from the category of agricultural land. The article analyses the judicial practice in this sphere of legal relations. The conclusion about the absence of mandatory terms, without compliance with which the holding of such auctions is impossible. Describes the problems of providing the land plots of agricultural purpose without bidding.

Keywords: auction, land from the category of lands of agricultural purpose, land plot being in state or municipal ownership.

Управление и распоряжение земельным участками, не находящимися в частной собственности, осуществляется по правилам разграничения собственности, исходя из уровней власти, федеральными органами государственной власти, органами государственной власти субъектов РФ и органами местного самоуправления. Согласно ст. 3.3 Федерального закона от 25.10.2001 № 137-Ф3 «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации» отсутствие государственной регистрации права собственности на земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена, не является препятствием для распоряжения ими [7]. По общему правилу земельными участками, находящимися на территории поселения, городского округа и городских поселений, государственная собственность на которые не разграничена, осуществляется соответствующими органами местного самоуправления.

Согласно ч. 1 ст. 39.3 и ч. 1 ст. 39.6 Земельного кодекса РФ продажа и передача в аренду земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, осуществляется на торгах, проводимых в форме аукциона. При этом были установлены исключения. В случае если имеется основание для предоставления земельного участка без проведения торгов, предусмотренное ч. 2 ст. 39.3 и ч. 2 ст. 39.6 Земельного кодекса РФ соответственно, то уполномоченный орган обязан предоставить земельный участок без проведения торгов.

Процедура проведения аукциона по продаже или передаче земельного участка, находящегося в

государственной или муниципальной собственности, проводится по правилам, определенным ст.ст. 39.11-39.13 Земельного кодекса РФ. Статья 39.13 Земельного кодекса РФ в настоящее время фактически является недействующей, т.к. не принят федеральный закон о порядке проведения аукциона в электронной форме, предусмотренный п. 4 ст. 39.13 Земельного кодекса РФ. Именно поэтому в настоящее время все аукционы по предоставлению земельных участков проводятся в так называемой «молотковой форме» с регистрацией участников аукциона и их присутствием, как лично, так и через представителя, на проводимом аукционе.

Предоставление гражданам и юридическим лицам в собственность или аренду земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения, находящихся в государственной или муниципальной собственности, также регулируется ст. 10 Федерального закона от 24.07.2002 № 101-ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» (далее - Закон № 101-ФЗ). Так, согласно п. 5.1 вышеуказанной статьи земельный участок, находящийся в муниципальной собственности и выделенный в счет земельных долей, находящихся в муниципальной собственности, в порядке, установленном ФЗ об обороте, передается использующим такой земельный участок сельскохозяйственной организации или крестьянскому (фермерскому) хозяйству в собственность или аренду без проведения торгов в случае, если сельскохозяйственная организация или крестьянское (фермерское) хозяйство обратились в орган местного самоуправления с заявлением о заключении договора купли-продажи или

114

договора аренды такого земельного участка в течение шести месяцев с момента государственной регистрации права муниципальной собственности на такой земельный участок [8]. Орган местного самоуправления муниципального образования, в собственности которого находится земельный участок, выделенный в счет земельных долей, находящихся в муниципальной собственности, не позднее чем в течение двух недель со дня возникновения права муниципальной собственности на такой земельный участок обязан опубликовать в средствах массовой информации, определенных субъектом Российской Федерации, и разместить на своем официальном сайте в сети «Интернет» (при его наличии) информацию о возможности приобретения такого земельного участка на условиях, предусмотренных п. 5.1 ст. 10 Закона № 101-ФЗ.

Однако стоит отметить, что 6-месячный срок подачи заявления без проведения торгов, который предоставляется сельскохозяйственным организациям и крестьянским (фермерским) хозяйствам, зачастую трактуется как императивный, не позволяющий проводить аукцион уполномоченному органу. Считается, что с момента регистрации права государственной или муниципальной собственности не прошло шести месяцев, то уполномоченный орган не имеет права проводить аукцион. Так, например, в отношении Администрации Солдатского сельсовета Фатежского района Управлением Федеральной антимонопольной службы по Курской области 15.12.2016 года было вынесено решение по делу № 02/08-127-2016 об аннулировании аукциона на право заключения договора аренды земельного участка из категории земель сельскохозяйственного назначения с кадастровым № 46:25:000000:760 [6]. Причиной тому стало объявление торгов до истечения вышеуказанного 6-месячного срока, в течение которого сельскохозяйственные организации и крестьянские (фермерские) хозяйства, использующие земельный участок, вправе приобрести его без проведения торгов. Вместе с тем, решение Курского УФАС было признано Арбитражным судом Курской области незаконным [6]. Впоследствии обоснованность вынесенного судом первой инстанции решения подтвердил и Девятнадцатый Арбитражный апелляционный суд [4].

На наш взгляд, норма, установленная п. 5.1 ст. 10 Закона № 101 -ФЗ не может считаться императивной, т.к. в ней не закреплены запреты, недопущения и ограничения. Данный довод также подтверждается разъяснениями Пленума ВАС РФ. Так, согласно Постановлению Пленума ВАС РФ от 14.03.2014 № 16 норма является императивной если она содержит явно выраженный запрет (например, в ней предусмотрено, что такое соглашение ничтожно, запрещено или не допускается, либо указано на право сторон отступить от содержащегося в норме правила только в ту или иную сторону, либо названный запрет иным образом недвусмысленно выражен в тексте нормы) [5].

Учитывая тот факт, что сельскохозяйственные организации или крестьянские (фермерские) хозяйства, использующие земельный участок сельскохозяйственного назначения должны подтвердить законные основания использования такого земельного участка, при их отсутствии, по нашему мнению, орган, уполномоченный на распоряжение земельными участками сельскохозяйственного назначения, вправе объявить аукцион до истечения 6-месячного срока. Так, например, земельный участок может никем не использоваться, и если ждать срок 6 месяцев, то нарушается один из основных принципов земельного права, установленный ст. 1 Земельного кодекса РФ - принцип приоритета охраны земли и рационального использования земель при использовании земель сельскохозяйственного назначения. Данный принцип заключается в максимальном получении урожаев при надлежащем качестве продукции, систематическом повышении плодородия сельскохозяйственных угодий, что возможно при использовании земельных участков сельскохозяйственного назначения. Отметим, что такое использование возможно только при надлежащем оформлении прав на земельные участки, установленные земельным законодательством. Данный вывод подтверждается и сложившейся судебной практикой. Так, Верховный Суд РФ в своем Определении от 19.01.2017 № 308-КГ16-18894 по делу № А63-14247/2015 указал, что при отсутствии достоверных доказательств использования сельскохозяйственной организацией участков (земельных долей) на законных основаниях, предпосылок для распространения на нее приведенных норм Закона № 101-ФЗ не имеется [3]. Аналогичная позиция судов отмечена в Определении Верховного Суда РФ от 09.03.2017 № 309-КГ17-258 по делу № А60-2469/2016, Определение Верховного Суда РФ от 03.03.2016 № 306-КГ16-1060 по делу № А57-19431/2014. Действующее земельное законодательство не содержит каких-либо запретов и ограничений по проведению аукциона до истечения 6-тимесячного срока в целях рационального использования земельного участка, а также повышения плодородия земель сельскохозяйственного назначения, получении урожаев и реализации сельскохозяйственного производства.

По нашему мнению, п. 5.1 ст. 10 Федерального закона от 24.07.2002 № 101-ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» содержит «возможность сельскохозяйственной организации или крестьянского (фермерского) хозяйства приобрести земельный участок в собственность или в аренду без проведения торгов» при определенных условиях.

Для исключения спорных ситуаций по поводу определения срока проведения аукциона по аренде земель сельскохозяйственного назначения, на наш взгляд, необходимо внести изменения в п. 5.1 ст. 10 Закона № 101 -ФЗ в части необходимости подтверждения законного использования земельных участков сельскохозяйственного назначения. Считаем, что п. 5.1 ст. 10 Закона № 101-ФЗ нужно изложить

следующим образом: «земельный участок, находящийся в муниципальной собственности и выделенный в счет земельных долей, находящихся в муниципальной собственности, в порядке, установленном ФЗ об обороте, передается законно использующим такой земельный участок сельскохозяйственной организации или крестьянскому (фермерскому) хозяйству в собственность или аренду без проведения торгов в случае, если сельскохозяйственная организация или крестьянское (фермерское) хозяйство обратились в орган местного самоуправления с заявлением о заключении договора купли-продажи или договора аренды такого земельного участка в течение шести месяцев с момента государственной регистрации права муниципальной собственности на такой земельный участок». Добавление признака законности использования позволит определить через федеральные органы государственной регистрации прав на земельные участки круг потенциальных заявителей и исключит необходимость 6-месячного ожидания заявлений о предоставлении указанных земельных участков без проведения торгов.

Нормы земельного законодательства о предоставлении земельных участков не должны быть конкурирующими и противоречащими друг другу. Стоит согласиться с мнением Н.А. Илларионовой, что здесь необходимо обратиться к абз. 2 п. 2 ст. 3 Земельного кодекса РФ, в котором указано, что нормы других отраслей законодательства применяются, если эти отношения не урегулированы земельным законодательством [2, с. 107].

Порядок предоставления земельных участков урегулирован исключительно Земельным кодексом РФ, что указано и в п. 1 ст. 10 Федерального закона от 24.07.2002 № 101-ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения». Только при отсутствии соответствующих норм о предоставлении земельных участков сельскохозяйственного назначения можно обращаться непосредственно к Закону № 101-ФЗ.

Земельные участки, которые уже были переданы на праве аренды, могут предоставляться без проведения торгов на основании пп. 31 п. 2 ст. 39.6 Земельного кодекса РФ, но только если они предназначены для ведения сельскохозяйственного производства, и только арендатору, в отношении которого у уполномоченного органа отсутствует информация о выявленных в рамках государственного земельного надзора и неустраненных нарушениях законодательства Российской Федерации при использовании такого земельного участка. Еще одним условием является то, что заявление о заключении нового договора аренды такого земельного участка должно быть подано этим арендатором до дня истечения срока действия ранее заключенного договора аренды такого земельного участка. Кроме этого, в п. 2 ст. 39.6 Земельного кодекса установлен пп. 12, согласно которому земельный участок сельскохозяйственного назначения может быть передан без проведения торгов крестьянскому (фермерскому) хозяйству или сельскохозяйственной организации в случаях, установленных Федеральным

законом «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения». Однако неоднозначность толкования норм Закона № 101 -ФЗ приводит к выводу о необходимости указания в подпункте 12 Земельного кодекса РФ ссылки на конкретную статью Закона № 101-ФЗ. Думается, что данная норма должна быть сформулирована следующим образом: "земельного участка крестьянскому (фермерскому) хозяйству или сельскохозяйственной организации в случаях, установленных п. 5.1 ст. 10 Федерального закона «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения»".

Стоит отметить, что предоставление земельного участка без проведения торгов в действующем земельном законодательстве носит заявительный характер [1, с. 31]. Без наличия в заявлении заинтересованного в предоставлении без торгов лица ссылки на основание такого предоставления уполномоченный орган в силу п. 3 ст. 39.17 Земельного кодекса РФ в течение десяти дней со дня поступления заявления о предоставлении земельного участка уполномоченный орган возвращает это заявление заявителю, если оно не соответствует положениям п. 1 вышеуказанной статьи с указанием причин возвращения. Согласно пп. 4 п. 1 ст. 39.17 Земельного кодекса РФ в заявлении должно быть указано основание предоставления земельного участка без проведения торгов из числа предусмотренных п. 2 ст. 39.6 Земельного кодекса РФ.

Все действия органа, уполномоченного на распоряжение и управление земельными участками, находящимися в государственной или муниципальной собственности, совершаемые после принятия решения о проведении аукциона, регулируются ст.ст. 39.11-39.13 Земельного кодекса РФ.

Таким образом, в отношении отдельных категорий земель необходимо обращаться к специальным отраслевым законам, принятым, по нашему мнению, с целью детализации земельно-правовых норм. Так, в сфере оборота земель сельскохозяйственного назначения действует Закон № 101 -ФЗ. Однако нормы, касающиеся вопросов предоставления земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, требует совершенствования. Большой объем противоречащей друг другу судебной практики по вопросам предоставления земельных участков из категории земель сельскохозяйственного назначения без проведения торгов сельскохозяйственным организациям или крестьянским (фермерским) хозяйствам показывает, что имеется пробел законодательства в формулировке п.5.1 ст. 10 Закона № 101-ФЗ, который требует устранения. Существующий пробел по вопросу определения законности использования вышеуказанными субъектами земельного участка сельскохозяйственного назначения влияет и на возможность проведения аукциона в отношении земельных участков, выделенных в счет земельных долей. Право сельскохозяйственных организаций и крестьянских (фермерских) хозяйств, использующих конкретный земельный участок, подавать свои заявления о предоставлении без про-

ведения торгов, с одной стороны, достаточно обосновано, с другой стороны, при отсутствии таких организаций заставляет уполномоченный орган не выставлять земельный участок на аукцион до истечения срока подачи таких заявлений. Толкование срока подачи заявлений вышеуказанных субъектов как срока, до истечения которого невозможно проводить аукцион, представляется, на наш взгляд, неверным, приводит к нарушению принципа рационального использования земель и не обеспечивает действующего принципа обеспечения конкуренции. Считаем, что норма п. 5.1 ст. 10 Закона № 101-ФЗ требует уточнения с целью устранения имеющихся пробелов и противоречий.

Список литературы:

1. Вычерова Н.В. Распоряжение земельными участками, находящимися в государственной или муниципальной собственности, путем проведения торгов // Известия Юго-Западного государственного университета. Серия: История и право. 2017. Т. 7. № 2 (23). С. 29-35.

2. Илларионова Н.А. Разграничение гражданского и земельного законодательства // Вестник современной науки. 2015. - № 11-1 (11). - С. 105-109.

3. Определение Верховного Суда РФ от 19.01.2017 N 308-КГ16-18894 по делу № А63-14247/2015 // СПС КонсультантПлюс. 2017.

4. Постановление Девятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 24.08.2017 г. по делу № А35-777/2017 // http://kad.arbitr.ru/PdfDocument/ 77dc69d7-0b9d-4bea-a785-15c6ad75c7b6/A35-777-2017_20170824_Reshenija_i_po stanovlenija.pdf (дата обращения: 24.08.2017 г.).

5. Постановление Пленума ВАС РФ от 14.03.2014 № 16 «О свободе договора и ее пределах» // Вестник ВАС РФ. № 5. Май. 2014.

6. Решение Арбитражного суда Курской области от 18.05.2017 г. по делу № А35-777/2017 // Официальный сайт Арбитражного суда Курской области: картотека дел: http://kad.arbitr.ru/PdfDocument/d4f99845-e790-430^80Ь7^2А 8954346/А35-777-2017_20170518_Reshenie.pdf (дата обращения: 21.08.2017 г.).

7. Федеральный закон от 25.10.2001 № 137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации» // Российская газета. - № 211-212. 30.10.2001.

8. Федеральный закон от 24.07.2002 № 101-ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» // Российская газета. - № 137. 27.07.2002.