Аренда пришлась не по «вкусу»

Торговые центры начали судиться с сетью «Вкусно — и точка». Арендодатели сомневаются, что выручка компании может сравниться с показателями McDonald’s. А именно от оборота зачастую зависит стоимость аренды. Российский бренд пришел на смену американской сети в середине июня. А теперь в картотеке арбитражных дел появилось несколько исков от торговых центров Санкт-Петербурга, Краснодара и Калининграда. Внимание на это обратило профильное издание Shopper’s.

Фото: Олег Харсеев, Коммерсантъ

Чего добиваются арендодатели? И насколько оправданы их опасения? Гендиректор консалтинговой компании DNA Realty Антон Белых считает, что торговые центры могут рассчитывать на расторжение договора или изменение условий. По его словам, McDonald’s всегда привлекал существенный трафик:

«Чаще всего речь шла про процент от оборота. В разных торговых центрах было от 2% до 5%. McDonald’s всегда генерировал очень большой трафик, к ним много приходили, соответственно, у них была большая выручка, они платили хорошую аренду за счет даже этого процента. Если ты заполняешь фуд-корт, торговый центр мог показать договор с McDonald’s, и тут же набегали другие арендаторы, желающие его облепить, причем можно было делать ставки выше рынка. Если на фуд-корте был ресторан американской сети, то туда приходили люди, значит, это хорошее место, там вменяемый собственник, возрастала скорость заполнения, если это строящийся объект, и трафик в целом.

Даже изначально многие возмутились, потому что стало понятно, что в Москве, в протестных городах часть народа принципиально не будет туда ходить. А среди них как раз много молодежи, которая чаще ходила в McDonald’s. Второй момент — это проблемы с приготовлением блюд, с заплесневелыми булками — фотографии разлетелись по всем соцсетям.

Поэтому, естественно, владельцы торговых центров понимают, что они просто будут терять часть денег: если раньше процент от товарооборота составлял 1 млн руб. аренды в месяц, то сейчас будет 600-800 тыс. руб.

Во многих договорах есть пункт, что арендатор не имеет права менять торговое наименование, а в случае его изменения арендодатель вправе либо расторгнуть соглашение, либо изменить в одностороннем порядке условия аренды. Я думаю, что они пользуются в основном этим моментом, и часть таких переговоров пока просто не попала ни в какую публичную плоскость. Далеко не везде можно быстро заменить "Вкусно — и точка" на кого-то, потому что, например, в некоторых хороших объектах уже есть и Burger King, и KFC. Кому сдавать помещение, кто еще может генерировать сопоставимый трафик, совершенно непонятно».

Как писал “Ъ”, торговые центры пытались договориться с сетью фастфуда до суда и направляли претензии владельцу заведений. Некоторые из этих арендодателей в итоге подали иски. Впрочем, управляющий партнер юридической фирмы Lidings Андрей Зеленин сомневается в успехе разбирательства: «Такой аргумент, как привлечение трафика, является с точки зрения договорной конструкции второстепенным. Это не соглашение о совместной деятельности, тем более не совместное предприятие, где прилагаются какие-то взаимные усилия, чтобы достигнуть экономической цели и повысить прибыль.

Поэтому я думаю, что аргументировать свою позицию арендодателям, торговым центрам будет непросто. Очевидно, такой обширной практики, на которую они могли бы сослаться, в России нет и не было, наверное, никогда. Прежде всего нужно смотреть на то, как сформулированы договорные условия, является ли это просто частью преамбулы, где стороны выражают намерение действовать или ориентироваться именно на такие цели, или это четко зафиксированная обязанность арендатора привлекать какой-то объем трафика.

Я думаю, что, если такой обязанности в договоре не зафиксировано, шансы на удовлетворение иска чрезвычайно малы. Опять же вопрос передачи площадей тоже каким-то образом регулируется. Допустим, у McDonald’s был прямой договор с торговой сетью. Чтобы передать все новому предприятию "Вкусно — и точка", стороны должны произвести замену сторон в договоре. И, получается, подписав договор, когда на месте McDonald’s появляется "Вкусно — и точка", арендодатель уже согласился, что его такой вариант устраивает».

В сети «Вкусно — и точка» “Ъ FM” заявили, что отношения с арендодателями «проверены годами совместной партнерской работы». Там надеются, что торговые центры воспримут открытие заведений под новым брендом как новую возможность привлечь посетителей.

Новости в вашем ритме — Telegram-канал "Ъ FM".