Развитие рынка доступного жилья и ипотечного кредитования в России

Развитие рынка доступного жилья и ипотечного кредитования в России*

В.С. Казейкин

первый вице-президент Международной ассоциации фондов жилищного строительства и ипотечного кредитования, заместитель председателя совета директоров Транснациональной финансово-промышленной группы «Доступное жилье», академик Международной академии ипотеки и недвижимости О.С. Кудрявцева

заместитель генерального директора Международной ассоциации фондов жилищного строительства и ипотечного кредитования

Влияние долевого участия в строительстве на рынок доступного жилья

В ходе обсуждений профессиональным сообществом пакета законов о рынке доступного жилья выяснилось, что практически все жилье в Москве (по разным оценкам, от 75 до 90 процентов) строилось на деньги дольщиков. По данным «Союзпетростроя», в Санкт-Петербурге 93 процента жилья строилось по схемам долевого участия. Для повышения защиты прав граждан, вкладывающих средства в жилищное строительство, и с целью повышение доступности приобретения ими жилья был принят Федеральный закон от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации», разработанный фондом «Институт экономики города». Необходимость подготовки законопроекта, как указывается в пояснительной записке к закону, вызвана тем, что большое количество граждан вкладывает средства в строительство, в первую очередь жилых многоквартирных домов, с целью последующего приобретения квартир в собственность, но в настоящее время нередко их права нарушаются. Однако раз-

работчики законопроекта не привели количественные данные о числе расторгнутых договоров по инициативе строительных компаний или граждан, они также не представили данные о результатах судебных разбирательств.

С целью получения необходимых количественных данных в рамках договора с Федеральным агентством по строительству и жилищно-коммунальному хозяйству (Росстрой) по научно-исследовательской работе «Проведение анализа методик составления и механизма регистрации различных типов договоров участия в жилищном строительстве и разработка предложений по их совершенствованию в целях защиты прав граждан»1 Международной ассоциацией фондов жилищного строительства и ипотечного кредитования (МАИФ) были проанализированы 60 053 договора участия в долевом строительстве, заключенных 36 инвестиционно-строительными компаниями из 26 регионов. Результаты представлены в таблице 4.

Итак, из общего числа (80 794) проанализированных договоров на реализацию жилья, заключенных инвестиционно-строительными компаниями, 74,5 процента составили договоры долевого участия. Из 60 053 проанализированных договоров долевого участия было расторгнуто всего 518

* Продолжение. Начала см. // Имущественные отношения в Российской Федерации. 2006. № 2.

1 Договор от 11 июля 2004 года № 16-03-32/04.

Таблица 4

Данные о договорах долевого участия, заключенных инвестиционно-строительными компаниями

Общее количество договоров 80 794

Число договоров долевого участия 60 053 74,3 %

Число расторгнутых договоров: 518 0,9 %

• по инициативе компании 233 0,38 %

• по инициативе дольщика 285 0,47 %

Число судебных разбирательств: 194 0,32 %

• решение в пользу компании 44 0,073 %

• решение в пользу дольщиа 144 0,23 %

Увеличение расходов дольщика на 5-10 %

договоров, или 0,9 процента. Из этого количества договоров 233 были расторгнуты по инициативе компании и 285 - по инициативе дольщиков. Из общего числа расторгнутых договоров в 196 (37,8 %) случаях потребовалось решение суда. В большинстве случаев (73,5 %) решение суда было вынесено в пользу дольщика и только в 22,4 процента случаев - в пользу компании. От общего числа это составляет всего 44 договора, или 0,073 процента.

Аналогичные данные приведены в материалах Верховного Суда Российской Федерации от 19 сентября 2002 года по обобщению практики разрешения дел по спорам между гражданами и организациями, привлекающими денежные средства граждан для строительства жилых многоквартирных домов. Как следует из результатов обобщения, из 9 рассмотренных дел в 7 (77 %) случаях решение было вынесено в пользу дольщика.

Таким образом, существовавшее законодательство достаточно надежно защищало интересы дольщиков, которые в 73-75 процентах выигрывали судебные дела. Следовательно, новый закон был направлен на дополнительную защиту лишь 0,073 процента граждан, заключивших договоры долевого участия в строительстве.

В связи с принятием закона на все строительные организации России, ведущие долевое строительство, возлагаются новые дополнительные обязанности, невыполнение которых ведет к серьезным финансо-

вым издержкам и административным наказаниям. Так, с целью защиты прав граждан, вкладывающих средства в жилищное строительство, новый закон обязывает строительные организации представлять следующий перечень дополнительных сведений:

• проектная декларация должна содержать информацию о застройщике и проекте строительства и быть опубликованной застройщиком в средствах массовой информации не позднее чем за четырнадцать дней до дня заключения первого договора. Застройщик обязан ежеквартально вносить в проектную декларацию изменения;

• информация о застройщике должна содержать следующие сведения:

• наименование;

• место нахождения;

• государственная регистрация;

• номер лицензии;

• учредители;

• размер собственных денежных средств;

• аудиторское заключение за последний год деятельности застройщика;

• информация о проекте строительства должна содержать следующие сведения:

• цель строительства;

• этапы и сроки его реализации;

• результаты государственной экспертизы проектной документации;

• разрешение на строительство;

• технико-экономическое обосновании проекта строительства;

• документы, подтверждающие права застройщика на земельный участок;

• описание местоположения дома;

• срок передачи дома в эксплуатацию;

• возможные финансовые риски при осуществлении проекта строительства;

• перечень организаций, осуществляющих основные строительно-монтажные и другие работы.

Застройщик вправе привлекать денежные средства участников долевого строительства только после получения разрешения на строительство, опубликования проектной декларации и государственной регистрации права собственности на земельный участок, предоставленный для возведения многоквартирного дома.

В случае привлечения денежных средств гражданина для долевого строительства многоквартирных домов лицом, не имеющим на это право, в соответствии законом о долевом участии в строительстве гражданин может потребовать от этого лица немедленного возврата переданных денежных средств, а также уплаты на них процентов в двойном размере и возмещения сверх суммы процентов причиненных ему убытков.

Законом о долевом участии в строительстве также вводится новое требование об обязательном представлении указанных документов в орган, осуществляющий государственную регистрацию, и регистрацию в этом органе договоров долевого участия. Государственное регулирование, контроль и надзор в области участия в долевом строительстве многоквартирных домов осуществляются уполномоченным федеральным органом исполнительной власти.

Следует отметить, что дополнительные требования приведут к значительным трудозатратам. Так, если уполномоченному федеральному органу исполнительной власти (ФСФР России) придется ежеквартально проверять отчетность нескольких десятков тысяч организаций застройщиков, ежегодно строящих более ста тысяч квартир по договорам долевого участия, рассматривать жалобы граждан и юридических лиц, направлять застройщикам предписания об устранении нарушений, обращаться в суд с заявлениями, то штат такого ор-

гана должен составлять несколько тысяч человек. Финансовые затраты по содержанию такого штата лягут на федеральный бюджет, а строительные организации переложат все свои расходы по оформлению дополнительной документации на граждан. По мнению строителей, стоимость квартир после принятия данного закона возрастет на 5-10 процентов, а, учитывая тот факт, что до оформления всей документации нельзя использовать средства дольщиков и строить придется на банковские кредиты, стоимость квартир возрастет еще на 20-30 процентов.

Особенно впечатляет, что все эти нововведения направлены на защиту 0,073 процента дольщиков, при этом на бюджеты федерального уполномоченного органа, 100 процентов строительных компаний и на остальных 99,927 процента дольщиков лягут значительные дополнительные расходы.

Но ситуация оказалась еще драматичнее. Закон вступил в силу 1 апреля 2005 года. К этому времени должны были быть выпущены следующие постановления Правительства Российской Федерации и нормативные акты:

• «О федеральном органе исполнительной власти по контролю и надзору за долевым строительством»;

• «О порядке и формах получения от застройщика ежеквартальной отчетности по привлечению средств дольщиков»;

• «О требованиях к размеру собственных средств застройщика»;

• «О нормативах оценки финансовой устойчивости застройщиков».

Однако до сих пор этих документов нет, и неизвестно, как скажутся требования к указанию размера собственных средств и нормативов финансовой деятельности застройщиков на их дальнейшей деятельности. Не приведет ли исполнение этих требований к закрытию строительных организаций?

С целью анализа возможности практического применения требований Федерального закона «О долевом участии в строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» во втором квартале 2005 года

МАИФ провел анкетирование 13-и строительных и инвестиционных организаций, работающих в 10 регионах России. В 2005 году указанными организациями планировалось построить 157 жилых домов (30 557 квартир). Руководители организаций считают, что после выхода закона объемы строительства снизятся в среднем не менее чем на 20 процентов, а в ряде компаний - от 40 до 60 процентов. Причем около 30 жилых домов (60 00 квартир) не будут сданы.

Результаты опроса

Сокращение объемов жилищного строительства, полагают застройщики, обусловлено следующими причинами:

• не получено разрешение на строительство - 54 процента застройщиков;

• не опубликована проектная декларация - 46 процентов застройщиков;

• полностью не оформлены права собственности или аренды на земельный участок - 38 процентов застройщиков;

• не проведена экспертиза проектной документации - 31 процент застройщиков;

• не подготовлена проектная документация - 23 процента застройщиков;

• не определен предполагаемый срок получения разрешения на ввод в эксплуатацию строящегося дома - 15 процентов застройщиков.

Практический опыт показывает, что средние сроки оформления прав строительной компании на земельный участок составляют 8,5 месяца, получения разрешения на строительство - 4,2 месяца, подготовки проектной документации - 10,5 месяца, проведения экспертизы проектной документации - 2,3 месяца, получения разрешения на ввод дома в эксплуатацию - 2,7 месяца. В целом оформление прав на участок, проектирование и получение разрешения на строительство составляет 24 месяца. После введения закона, по мнению строительных организаций, сроки оформления и начала строительства многоквартирных домов увеличатся в среднем на 11,9 месяца.

92 процента застройщиков, привлекающих денежные средства дольщиков, считают, что штрафные санкции, предусмотренные новым законом, являются чрезмерными.

По мнению 85 процентов застройщиков, особые сложности вызывает требование уплаты процентов в двойном размере на сумму привлеченных средств; 46 - возмещение сверх суммы процентов причиненных гражданину убытков; 38 - требование немедленного возврата переданных денежных средств.

Для 100 процентов дольщиков в проектной декларации наиболее важной является информация о фирменном наименовании застройщика; для 85 - о месте нахождения; для 69 - о номере лицензии и сроке ее действия; для 62 - о государственной регистрации и проектах строительства многоквартирных домов; для 54 - о режиме работы; для 46 - об учредителях и органе, выдавшем лицензию; для 23 - о размере собственных денежных средств; для 15 - о финансовом результате текущего года и размере кредиторской задолженности застройщика.

54 процента застройщиков планируют размещать проектную декларацию в средствах массовой информации, 46 процентов - в сети Интернет.

По мнению 100 процентов строителей, обязательной информацией, которая может нарушить коммерческую тайну, является отчетность о финансово-хозяйственной деятельности организации, утвержденные годовые отчеты, бухгалтерские балансы, а также информация о распределении прибыли и убытков за три последних года. 69 процентов строителей относят к такой информации аудиторское заключение за последний год деятельности застройщика; 38 -учредительные документы; 23 - свидетельства о государственной регистрации и постановке на учет в налоговом органе.

Из сведений о проекте строительства для 92 процентов дольщиков наиболее важной является информация о местоположении строящегося многоквартирного дома; для 85 - о предполагаемом сроке получения разрешения на ввод в эксплуатацию строящегося дома, функциональном назначении нежилых помещений в многоквартирном доме и о сроках реализации проекта; для 77 - об описании элементов благоустройства; для 69 - об этапах строительства, правах застройщика

на земельный участок, элементах благоустройства, о количестве квартир в многоквартирном доме, а также описание их технических характеристик; для 62 - о разрешении на строительство; для 54 - о цели проекта строительства; для 38 - о результатах государственной экспертизы проектной документации, составе общего имущества в многоквартирном доме, перечне организаций подрядчиков, осуществляющих строительномонтажные и другие работы; для 31- о собственнике земельного участка, перечне органов государственной власти, органов местного самоуправления и организаций, представители которых участвуют в приемке дома; для 23 - о границах и площади земельного участка, а также о возможных финансовых и прочих рисках при осуществлении проекта строительства и мерах по добровольному страхованию застройщиком таких рисков.

Наиболее важными запретами к размещению и распространению рекламы, связанной с привлечением денежных средств, для 54 процентов дольщиков является отсутствие указания места и способа получения проектной декларации; для 46 - рекламирование дома до выдачи разрешения на строительство и проведение рекламной кампании на время приостановления деятельности застройщика; для 38 - рекламирование дома до опубликования проектной декларации и государственной регистрации права собственности или права аренды на земельный участок; для 31 -приведение количественной информации, не относящейся к рекламируемой деятельности.

Для подготовки рекламной компании застройщику требуется в среднем 3,5 месяца, а для ее проведения - 5,7 месяца. Средний процент рекламного бюджета от цены реализации дома составляет 1,0 процента.

31 процент опрошенных считает, что более эффективным уполномоченным федеральным органом, осуществляющим регулирование, контроль и надзор в области долевого строительства, будет орган, работающий на федеральном уровне, а 69 процентов респондентов полагают, что более эффективным будет орган, работающий на региональном уровне. Профессионально выполнить эти функции могут региональное Министерство строительства и жилищно-ком-

мунального хозяйства или региональный департамент (управление) строительства.

54 процента застройщиков полагают, что наибольшие проблемы возникнут при реализации на практике постановлений о требованиях к размеру собственных денежных средств застройщика, порядке расчета размера этих средств, а также о нормативах оценки финансовой устойчивости деятельности застройщика; 31 - о формах и порядке представления отчетности по договорам долевого участия; 15 - об уполномоченном федеральном органе.

92 процента застройщиков считают, что наибольшее влияние на их деятельность окажут такие функции уполномоченного федерального органа, как ежеквартальное получение от застройщика отчетности об осуществлении деятельности, связанной с привлечением денежных средств дольщиков, и сведений о выполнении обязательств по договорам; 85 - установление правил бухгалтерского учета и отчетности застройщиков; 77 -осуществление контроля за целевым использованием застройщиком денежных средств и за привлечением застройщиками денежных средств дольщиков; 69 - направление застройщикам предписаний об устранении нарушений Федерального закона; 62 - рассмотрение жалоб граждан и юридических лиц, связанных с нарушениями Федерального закона; 54 - обращение в суд с заявлениями в защиту прав и законных интересов дольщиков; 38 - получение статистической информации о деятельности застройщиков.

По мнению 77 процентов респондентов, наиболее эффективными требованиями уполномоченного федерального органа к застройщику, нарушившему Федеральный закон, является устранение застройщиком выявленных нарушений; 46 - направление застройщикам обязательных для исполнения предписаний об устранении нарушений; 8 - привлечение застройщика (его должностных лиц) к ответственности, установленной существующим законодательством.

Полученные в результате опроса данные свидетельствуют о явной преждевременности введения закона и о наличии в нем существенных недоработок. Большие затруднения реализации закона на практике, привели

к тому, что многие строительные компании стали искать другие, не подпадающие под требования закона о долевом участии в строительстве пути привлечения средств граждан. Наиболее часто вместо договоров долевого участия используются три схемы привлечения средств граждан в новостройки.

Схема I. Заключение предварительного договора о намерениях продать квартиру, которая после завершения строительства и получения всех документов продается по обычной схеме купли-продажи

По закону принимать задаток за квартиру на основании предварительного договора запрещено. Однако продавцы включают в договор пункт об обеспечении условий договора и требуют оплаты под видом возможной «неустойки». Привлечение средств дольщиков осуществляется путем заключения предварительного договора и договора купли-продажи на всю стоимость квартиры или ее часть. После оформления права собственности инвестора и заключения договора о купле-продаже покупатель передает векселя застройщику по акту приема-передачи в зачет стоимости квартиры. В отличие от договора об участии в долевом строительстве вексель не содержит каких-либо сведений о будущей квартире. Обязанность векселедателя - только получить обратно вексель, а не обеспечить квартирой. Вместо вексельного покупателю могут предложить агентский договор с единовременной оплатой или рассрочкой платежа (такую схему использует компания «Главмосстрой»), а также наиболее популярные среди застройщиков договоры инвестирования или уступки прав (так работают, например, компании «Капитал Групп», «Квартал»), но это касается новостроек, не подпадающих под закон № 214-ФЗ.

Схема II. Использование положений нового Жилищного кодекса о создании жилищно-строительного кооператива для привлечения средств пайщиков

В этом случае регистрируется кооператив с числом пайщиков, не превышающем

количество квартир в доме. Членами кооператива могут быть физические и юридические лица. Кооператив привлекает средства своих членов, он также может привлекать средства банков и выступать заказчиком строительства жилого дома.

Схема III. Использование паевых инвестиционных фондов недвижимости для привлечения инвестиций в жилищное строительство

В этом случае покупатели приобретают паи в инвестиционном фонде, который через управляющую компанию инвестирует строительство жилого дома. После окончания строительства сумма паев идет в зачет стоимости квартиры.

Использование этих обходных схем уже приняло повальный характер. И даже если закон будет доработан, то понадобится еще много времени для того, чтобы устранить негативные последствия его преждевременного ведения. Считаем особенно интересным мнение о практике применения закона о долевом участии, высказанное одним из четырех основных инициаторов принятия пакета законов по рынку доступного жилья, председателем Федерального агентства по строительству и жилищно-коммунальному хозяйству (Росстрой) Кругли-ком С. в интервью2. На вопрос корреспондента: «Пакет жилищных законов, принятых Госдумой в весеннюю сессию, фактически провалился при реализации. Не работает ни закон о жилищно-накопительных кооперативах, ни закон о долевом строительстве. Почему, по вашей оценке, это случилось?» Председатель Росстроя дал следующий ответ: «Надо признать, что в законе о долевом строительстве мы перегнули палку с защитой дольщиков. Защитили так, переложив ответственность на банки и застройщиков, что и банкам, и застройщикам сегодня неинтересно вкладывать деньги в бизнес, в котором присутствует дольщик. Думаю, в этом году мы исправим положение и с солидарной ответственностью банков, и с двойным НДС. Есть поручение

2 Темпы роста строительства на уровне 10 процентов делают его локомотивом экономики / http://www.urbaneconomics.ru.

руководителя Администрации Президента правовому управлению вернуться к рассмотрению поправок в закон о долевом строительстве».

В этом же интервью был дан ответ и на вопрос, поставленный в начале нашей статьи, о мерах по первоочередному привлечению средств в развитие жилищного строительства. Председатель Росстроя отметил, что сразу после заседания президиума Государственного совета Российской Федерации началась подготовительная работа по изменению Федеральной целевой программы (ФЦП) «Жилище» и формированию Концепции Национального проекта «Доступное и комфортное жилье - гражданам России».

Принятая в конце 2005 года новая редакция программы «Жилище» затронет все сферы формирования рынка доступного жилья. Ипотечная поддержка прежде всего будет сосредоточена не на богатых гражданах, а на молодежи. Кроме того, в ФЦП будут предусмотрены средства на государственные жилищные сертификаты для военнослужащих и «чернобыльцев», то есть тех категорий граждан, перед которыми государство несет социальные обязательства. Однако таким образом будет простимулирован только спрос, а не предложение, что может повлечь за собой рост цен на недвижимость.

Между тем в настоящее время основная проблема в жилищном строительстве связана с земельными участками и объектами инженерной инфраструктуры. Для подготовки участков под строительство подрядчикам приходится привлекать средства инвесторов. Однако сейчас ни один банк не дает «длинных» денег строителям, а стоимость кредитов для них является чрезвычайно высокой - порядка 12-14 процентов. Чтобы кредиты были эффективными, процентную ставку по ним нужно снизить в два раза, поэтому одно из главных изменений, которое коснулось ФЦП «Жилище», - это предложение за счет федерального бюджета субсидировать застройщикам процентную ставку по банковским кредитам на 50 процентов. Кроме того, часть средств будет направлена на предоставление государственных гарантий по банковским кредитам

строительным организациям, чтобы показать банкам, что инвестирование в строительство не связано с рисками. Измененная федеральная программа «Жилище» начала реализовываться с 2006 года.

Обсуждение Концепции Национального проекта и практических мер по его реализации состоялось 25 ноября 2005 года на первом Международном конгрессе «Новые проекты жилищного финансирования, ипотечного кредитования и накопительных схем приобретения жилья». Все участники Конгресса полностью поддержали основные положения Национального проекта. Представителями федеральных и региональных органов власти, региональными и отраслевыми ипотечными операторами, международными финансовыми организациями, ведущими банками, инвестиционными и строительными компаниями, паевыми инвестиционными фондами, жилищными кооперативами, строительно-сберегательными кассами были представлены конкретные предложения, позволяющие ускорить реализацию Национального проекта. Участниками Конгресса был предложен комплекс конкретных мер, способствующих ускорению решения жилищной проблемы и развитию системы ипотечного жилищного кредитования.

Все это было отражено в решении Конгресса, которое было направлено Первому заместителю Председателя Правительства Российской Федерации, курирующему реализацию национальных проектов, и во все профильные министерства, агентства и службы.

Безусловно, развитие рынка доступного жилья в России является одной из наиболее важных социальных задач, решение которой потребует значительных финансовых вложений и проведения огромной организационной работы со стороны федеральных, региональных и муниципальных органов власти, а также профессиональных участников ипотечного рынка. Будем надеяться, что в рамках реализации Национального проекта «Доступное и комфортное жилье -гражданам России» будет найдено достойное решение существующих проблем, что позволит создать в России действительно эффективный рынок доступного жилья.