Сносное решение

В уходящем году завершилось затянувшееся на несколько лет обсуждение одного из способов наращивания объемов строительства — механизма комплексного развития территорий, который предполагает полный снос депрессивных кварталов и их застройку новым жильем. Закон о всероссийской реновации пусть и не без нареканий, но снимает проблему неурегулированности порядка изъятия земель для таких целей, однако вопрос о привлечении инвесторов к подобным проектам пока как следует не решен. Впрочем, помочь застройщикам может другая новелла этого года — соглашения о защите и поощрении капиталовложений, если, как предлагает Минэкономики, их действие будет расширено на комплексное жилищное строительство.

2020-й для Минстроя, ответственного за реализацию нацпроекта «Жилье и городская среда», завершился разрешением давней проблемы: законопроект о едином механизме комплексного развития территорий (КРТ), на который ведомство возлагает большие надежды, одобрен Госдумой и Совфедом. Этот документ предполагает возможность местных властей составлять и утверждать программы по реконструкции и сносу многоквартирных домов в целях «создания благоприятных условий проживания граждан и обновления среды жизнедеятельности».

О необходимости подобного закона говорилось давно, хотя механизм развития застроенных территорий рынку уже известен, его активное применение тормозило отсутствие адекватного нормативного регулирования (как минимум в части порядка принятия собственниками решений, единого механизма компенсаций, а также определения границ участков, подлежащих реновации).

Кроме того, явной была нехватка инвесторов. Проблемы при этом продолжали накапливаться: города «расползаются» вширь, расселение становится неравномерным, что перегружает транспортную и социальную инфраструктуру. Одновременно с этим центральная застройка постепенно начинает ветшать — даже при наличии программ расселения аварийного жилья и капремонта у регионов (разве что за исключением Москвы, вливающей по 100 млрд руб. в год на свою программу реновации) не хватает ресурсов для приведения таких районов в порядок. На это все накладывается главная для Минстроя задача на ближайшие десять лет — необходимость наращивания объемов ввода жилья до 120 млн кв. м к 2030 году, которая практически нереализуема без вовлечения новых земель, особенно рентабельных и оттого интересных инвесторам.

Законодательно урегулировать порядок изъятия земель, на которых возведены многоквартирные дома, и предоставления компенсации гражданам Минстрой пытался еще в 2018 году, однако тогда инициатива столкнулась с непониманием со стороны общественности и экспертов. Главная претензия заключалась в несоответствии «политике защиты имущественных прав граждан» механизма принудительного изъятия земель по решению местных властей (см. “Ъ” от 8 июля 2019 года). В итоге Минстрой тогда отказался от этой инициативы. Возродился законопроект уже на основе концепции Минэкономики (он внесен депутатами) и при активной поддержке курирующего стройкомплекс вице-премьера Марата Хуснуллина, в бытность вице-мэром Москвы отвечавшего за столичную программу реновации. Новый механизм стал несколько гибче — решение о включении в программу должно быть принято с одобрения двух третей жильцов. Впрочем, и к нему остаются вопросы, в частности, по части широких полномочий регионов (см. “Ъ” от 23 декабря).

Можно считать, что проблему с механизмом расселения застроенных районов власти хоть как-то решили, однако тема привлечения к КРТ инвесторов в законопроекте затронута довольно поверхностно (муниципалитеты могут привлекать их посредством аукционов и предоставлять какие-то льготы), притом что цена вопроса очень велика. Так, еще в прошлом году Институт экономики города оценивал совокупный градостроительный потенциал территорий жилой застройки с увеличением ее плотности в результате редевелопмента за 30 лет в 855 млн кв. м.

Для этого до 2050 года потребуются почти 70 трлн руб. инвестиций в жилищное строительство и сопутствующую инфраструктуру.

Одним из факторов снижения привлекательности механизма КРТ можно назвать то, что соглашение с инвестором может предусматривать безвозмездную передачу построенной за его счет инженерной, социальной и транспортной инфраструктуры в государственную или муниципальную собственность. Возможно, сгладить это неудобство поможет другой механизм, появившийся в этом году,— соглашения о защите и поощрении капиталовложений (СЗПК), которые предполагают гарантии неизменности условий проекта и возмещение затрат инвестора на строительство и модернизацию инфраструктуры. С апреля 2021 года их смогут заключать и регионы, Минэкономики при этом предлагает расширить действие СЗПК и на проекты комплексного строительства жилья (см. “Ъ” от 7 декабря).