Исследование процессов трансформации отношений собственности и их влияние на развитие рынка риэлтерских услуг

Исследование процессов трансформации отношений собственности и их влияние на

развитие рынка риэлтерских услуг

И.С.Алехина

НОУ ВПО (некоммерческое партнерство) «Кисловодский гуманитарно-технический

институт», г.Кисловодск

Формирование рынка недвижимости послужило предпосылкой развития рыночных отношений в России. В свою очередь, развитие процессов распределения собственности и возникновение рынка недвижимости способствовали своевременному формированию, проведению классификации и составлению прогноза тенденций развития рынка риэлтерских услуг. Также одной из предпосылок развития рынка риэлтерских услуг можно назвать перестройку отношений собственности в результате проведения процессов приватизации [1].

В современных условиях растущей конкуренции на микро - и мезоуровне одним из ключевых факторов обеспечения устойчивого отраслевого развития является системное действенное применение объектов недвижимости [1].

Недвижимость целесообразно рассматривать как лимитированное благо, стимулирующее осуществление процессов поиска и выбора наилучшей возможности его применения с целью получения максимальной выгоды и(или) синергетического эффекта.

В настоящее время недвижимость можно назвать основной составляющей национального достояния любой страны, особым объектом рыночного оборота, собственности и управления. Среди проблем эффективного развития недвижимости выделяется следующие направления: задачи управления, финансирования и подготовки кадров. Решение этих вопросов является актуальной темой исследований, как в современных условиях, так и в перспективе, что обусловлено местом и ролью недвижимости в национальной экономике страны.

Следовательно, рынок недвижимости, представляя собой относительно новую социально-экономическую реальность, с его особенностями и закономерностями, становится предметом изучения и научных дискуссий ведущих научных школ.

Под рынком недвижимости можно рассматривать определенный набор механизмов, способствующих передаче прав на собственность и связанных с ней интересы, при этом происходит установление цен и распределение пространства между различными конкурирующими вариантами землепользования. С другой стороны, рынок недвижимости представляет собой совокупность отношений по созданию новых объектов недвижимости, а также с их эксплуатацией.

Рынок недвижимости можно представить в виде совокупности региональных, локальных рынков, существенно отличающихся друг от друга по уровню цен, риска, эффективности инвестиций в недвижимость и т.д. [2].

Отметим также, что рынок недвижимости - это составляющая в любой национальной экономике, так как недвижимость представляет собой важнейшую составную часть национального богатства, на долю которой приходится более 50% мирового богатства.

Переходная экономика отразилась на современном российском рынке недвижимости, что обусловило неравномерное развитие его сегментов, несовершенство законодательной базы и низкую инвестиционную активность граждан и юридических лиц. Несмотря на это, данный рынок можно назвать одной из перспективных сфер вложения капитала.

Опираясь на функционирование рыночного механизма и государственного регулирования, исследователи считают, что рынок недвижимости должен обеспечивать [2, с. 36]:

- «создание новых объектов недвижимости;

- передачу прав на недвижимость;

- установление равновесных цен на объекты недвижимости;

- эксплуатацию (управление) объекта недвижимости;

- распределение пространства между конкурирующими вариантами землепользования;

- инвестирование в недвижимость, выполняя при этом следующие операции, осуществляемые с недвижимым имуществом: 1) со сменой собственника (купля-продажа объектов недвижимости, наследование, дарение, мена, обеспечение исполнения обязательств); 2) с частичным или полным изменением состава собственников (приватизация, национализация, изменение состава собственников, в том числе с разделом имущества, внесение в уставный капитал, банкротство (ликвидация) хозяйствующих субъектов, 3) без смены собственника (инвестирование в недвижимость, развитие недвижимости, изменение направления использования, названия торговой марки, юридического адреса и др., управление, эксплуатация, залог, аренда, передача в хозяйственное ведение или оперативное управление, в безвозмездное пользование, регулярно получаемый доход от владения недвижимостью, не требующий от получателя предпринимательской деятельности, ренту, пожизненное содержание с иждивением, передача в доверительное управление, введение (снятие) сервитутов и иных обременений, страхование различных форм и различных операций, в том числе при кредитовании развития недвижимости».

Представляя рынок недвижимости в качестве составной части рыночного пространства, необходимо выделить его особенности [2, с. 39]:

- низкая ликвидность;

- цикличный характер;

Заметим, что циклы в развитии рынка недвижимости не совпадают во времени с циклами в других отраслях экономики, так как спад на рынке недвижимости предшествует спаду экономики в целом и в результате подъем на рынке недвижимости наступает раньше, чем в экономике.

- высокая степень регулирующего государственного воздействия;

- наличие стоимостной оценки объекта недвижимости и возрастание ее с течением времени;

- высокий уровень трансакционных издержек.

Среди наиболее важных особенностей рынка недвижимости можно назвать ограниченное число продавцов и покупателей объектов недвижимости. В результате существования высокой рыночной стоимости на объекты недвижимости, емкость рынка может быть чрезвычайно высокой.

Однако, необходимо обратить внимание еще на одну особенность рассматриваемого рынка, такую, как характер потребительского спроса. В связи с тем, что спрос на объекты недвижимости является индивидуальным и не взаимозаменяемым, наблюдается затруднение процесса достижения рыночной сбалансированности и пропорциональности.

Характерно, что величина спроса как и предложения на объекты недвижимости во многом зависит от [2, с. 42]:

- географического фактора (местонахождение объекта на территории города, области);

- исторического фактора (дома разного периода постройки);

- состояния инфраструктурной сети в районе объекта недвижимости (наличие подъездных путей, дорог, метро и других видов транспортной магистрали, предприятий торговли и бытового обслуживания, парков, других мест массового отдыха и т. д.).

Современный российский рынок характеризуется значительным превышением предложения по сравнению с потребительским спросом (особенно на коммерческую

недвижимость). При этом спрос на объекты жилой недвижимости подвержен влиянию многих факторов:

1) функционированию транспортной оснащенности территории расположения объекта, его экологического состояния,

2) наличия объектов социально-культурного и бытового назначения и др. Рассматривая особенности рынка недвижимости, можно представить их в качестве

сложного сочетания преимуществ и недостатков с позиции целесообразности предпринимательской и коммерческой деятельности (табл.).

Таблица

Преимущества и недостатки рынка недвижимости__________________

Преимущества Недостатки

возможность получения большей прибыли за весь период эксплуатации объектов недвижимости информация на рынке не столь открыта, что затрудняет процесс обоснования для объема и характера инвестиций

достаточная устойчивость потребительского спроса отсутствие законодательной базы в отношении обязательной публикации информации о сделках на рынке недвижимости

меньшая подверженность колебаниям экономических циклов необходимость использования информации о сделках, совершаемых на рынке недвижимости

наличие определенной защиты от внезапных изменений рыночной конъюнктуры ввиду долгосрочного характера аренды и длительного срока строительства конкурирующих объектов «жесткая» зависимость от внешних условий градостроительного регулирования, возможностей строительного комплекса и специфики потребительского спроса

издержки сделок значительны, если не сказать высокие в результате необходимой проверки юридической чистоты объекта недвижимости, а также затрат на техническую документацию и регистрацию

Авторск. обобщение по [2].

Выделим основные признаки, присущие объектам недвижимости:

1. Создание эффективной системы управления недвижимым имуществом с целью получения определенного дохода в процессе ее использования:

- недвижимость для большинства инвесторов является объектом инвестирования, представляющим собой довольно сложный актив;

- недвижимость является более предпочтительным объектом инвестирования в результате извлечения большего дохода и возможности обладания контроля над активом для инвесторов, обладающих достаточными знаниями в сфере риэлтерских услуг.

2. Недвижимость представляет разнородные объекты, что свидетельствует о существенной дифференциации в доходах между различными объектами недвижимого имущества сходного типа в пределах даже одного локалитета. При этом можно констатировать защищенность доходов от инфляции посредством включения ее в арендную плату или цену.

3. Наличие высоких трансакционных издержек.

4. Система формирования цен на объекты недвижимости является результатом последней продажи и (или) переговоров между участниками вновь совершающейся сделки.

5. Недвижимость как объект сохранности инвестируемых средств, в результате предоставления инвестору больших гарантий по осуществляемым сделкам.

В настоящее время все большее распространение получает точка зрения, рассматривающая рынок недвижимости в качестве одной из разновидностей инвестиционного рынка и выделяющая несколько общих идентификационных признаков, подтверждающих наличие их структурной зависимости [2, с. 45]:

- совокупность инвесторов-покупателей и инвесторов-продавцов, взаимоотношения которых направлены на возможность обмена между ними;

- применение инструментов согласования интересов между продавцом и покупателем;

- формирование экономических отношений между продавцами и покупателями;

- взаимовлияние стоимости и потребительской стоимости товаров посредством создания экономических отношений;

- наличие заинтересованных в приобретении недвижимости и обдающих

реальными или потенциальными возможностями для такого приобретения потребителей;

- получение дохода от объекта инвестирования;

- создание системы управления с целью получения большего дохода.

Рассматривая недвижимость как товар, можно охарактеризовать ее посредством

выделения основных свойств:

- физико-экологические свойства характеризуют содержание объекта недвижимости с помощью определения его местоположения, близости полезных ископаемых, преобладания определенного типа почв, измерения площади и т.д.;

- нормативно-правовые характеристики включают определение прав

собственности и вещных прав на объекты недвижимости, сделки с объектами

недвижимого имущества и т.п.;

- экономико-маркетинговые характеристики подразумевают определение

динамики спроса и предложения на рынке недвижимости, возможность получения

определенного дохода путем применения различных методов инвестирования и продвижения и др.;

- социально-квалиметрические свойства включают оценку социального положения населения, возможности владения недвижимостью как достижение престижа и др.

Таким образом, недвижимость можно назвать основной составляющей национального достояния любой страны, особым объектом рыночного оборота, собственности и управления.

Среди специфических характеристик недвижимости как товара относят, в первую очередь, его стационарность (неподвижность). Обусловлено это тем, что объекты недвижимости неотделимы от местности, в которой они находятся, и покупатель недвижимости приобретает с ней всю совокупность характеристик местности. Еще одну группу признаков недвижимости образуют неповторимость, уникальность, разнородность, в связи с тем, что объекты недвижимости отличаются по размерам и планировке, качеству и системам коммунального обслуживания (водопровод, канализация, отопление, кондиционирование, лифты и т. д.), конструктивным элементам и отделке. Также еще одной характерной чертой недвижимости является долговечность, накладывающая на собственника объекта недвижимости обязанности по проведению ремонтов (капитальных и косметических) и контролю темпов физического износа [ 2].

Следует отметить, что объектам недвижимости присущ длительный период создания (средняя продолжительность цикла строительства или реконструкции составляет 3-3,5 года) [3].

В процессе своего существования объекты недвижимости проходят ряд этапов:

1. Этап создания объектов недвижимости включает в себя следующие элементы: инвестиционный замысел, определение назначения объекта недвижимости, его проектирование, землеотвод, строительство (реконструкция), сдача в эксплуатацию, характеризующийся наибольшей сложностью и др.

2. Этап возврата вложенных инвестиций в предыдущий этап и начало получения прибыли, а также морального и физического износа за счет оборота прав на ранее созданную недвижимость, включающего продажу, сдачу в аренду и т.д.

3. Внедрение системы управления объектами недвижимости представляет собой эксплуатацию, ремонт, поддержание в системе городских инфраструктур и коммунального хозяйства. Данный этап отличается наибольшей продолжительностью и ограничивается целесообразностью эксплуатации объекта недвижимости, а также размером затрат на устранение физического и морального износа.

На основе выделенных свойств и этапов развития объектов недвижимости, предлагается выделение групп специфических особенностей рынка риэлтерских услуг:

1. Географические

- уникальность и неподвижность объектов;

- осуществление продажи не по образцам;

- географическое местоположение объекта и др.

2. Конъюнктурные

- спрос носит изменчивый характер и влияет на цены объектов недвижимости;

- предложение характеризуется незначительным увеличением при росте цен на объекты недвижимости;

- взаимозависимость цен и местоположения объекта недвижимости и др.

3. Социальные

- физические и внешние характеристики объектов недвижимости;

- зависимость от потребностей населения;

- наличие тенденций к стабилизации или росту качества жизни населения и т.д.

4. Правовые

- длительность совершения сделок;

- ограничения прав собственности создают некоторые юридические сложности;

- необходимость государственной регистрации сделок и т.д.

5. Информационные

- конфиденциальность сделок;

- отсутствие полной достоверности публикуемых материалов об объектах недвижимости;

- совершение сделок под воздействием психологических факторов и др.

6. Организационные

- трудности выхода на рынок в результате наличия высокого начального капитала;

- контроль за ценами незначителен;

- монополистическая и олигополистическая конкуренция и др.

Исследуя характеристики объектов недвижимости, необходимо рассматривать их с позиции производителя и потребителя. Так, для потребителя недвижимость представляет товар, удовлетворяющий потребность в жилье, а для производителя, - это законченный многоквартирный или секционный дом.

Обладая отличительными особенностями по сравнению с другими финансовыми активами, недвижимость можно рассматривать и в качестве общего инвестиционного портфеля, и самостоятельного актива. Одновременно недвижимость можно приобретать и как товар, необходимый для производства или для личного потребления.

Таким образом, учитывая эти аспекты, рынок недвижимости можно представить в виде сферы вложения капитала в объекты недвижимости и системы экономических отношений, возникающих при операциях с недвижимостью. Такие отношения возникают в процессе купли-продажи недвижимости, ипотеки, сдачи объектов недвижимости в аренду и т. д.

Литература:

1. Мухамадиев, А.С. Исследование направлений модернизации регионального рынка недвижимости (Гл. в коллективной монографии «Тенденции, закономерности и специфика организации и управления экономическими структурами в регионах») [Текст]/ А.С.Мухамадиев, И.С.Алехина.- Пятигорск: РИА на КМВ, 2011. -357 с.

2. Шевчук, Д.А. Оценка недвижимости и управление собственностью [Текст]/ Д.А.Шевчук.- Ростов н/Д: Феникс, 2007.- 155с.

3. Гранова, И.В. Оценка недвижимости [Текст]/ И.В.Гранова.- СПб: Питер, 2001.256с.