Часть жилого дома или квартиры как предмет договора куплипродажи жилого помещения

ЧАСТЬ ЖИЛОГО ДОМА ИЛИ КВАРТИРЫ КАК ПРЕДМЕТ ДОГОВОРА КУПЛИ-ПРОДАЖИ ЖИЛОГО ПОМЕЩЕНИЯ

М.А. Шлотгауэр, аспирант кафедры гражданского права Омского государ-

ственного университета им. Ф.М. Достоевского

До недавнего времени вопросы правового регулирования частей зданий, помещений не привлекали особого внимания цивилистов. Исследования ограничивались лишь областью общей собственности на недвижимое имущество. С введением в оборот помещений (частей зданий) обнаружилось, что такого рода объекты с трудом вписываются в понятие объекта гражданских прав, однако под давлением сложившийся хозяйственной практики были приняты компромиссные решения, таящие в себе ряд серьезных проблем, которые в ближайшие годы при отсутствии должного правового регулирования будут нарастать1.

Вероятно, одним из таких компромиссных решений было закрепление в статье 558 части второй Гражданского кодекса РФ (далее ГК РФ) части жилого дома и части квартиры в качестве возможного предмета договора купли-продажи жилого помещения. Учитывая сложившуюся социально-экономическую ситуацию, необходимо было, как минимум, закрепить в базовом нормативном акте имущественного оборота возможность отчуждения комнаты (части коммунальной квартиры). Однако, закрепив возможность отчуждения части жилого дома, квартиры, законодатель не определил, какие именно части недвижимого имущества могут быть предметом обязательств по передачи вещи, каким образом они образуются, их правовой режим. Анализируя норму ст. 558 ГК РФ во взаимосвязи со ст. 128 ГК РФ возможность отчуждения части жилого дома или квартиры практически сводится к нулю, т.к. часть вещи вообще не является объектом права, а значит, не может быть предметом обязательств по передаче вещи.

Не внес никакой ясности в вопрос оборота части жилого дома, квартиры и вступивший в силу с 1 марта 2005 года Жилищный кодекс РФ (далее ЖК РФ). Статья 16 ЖК РФ к жилым помещениям как объектам жилищных прав также относит жилой дом и его часть, квартиру и ее часть, комнату. При этом, давая легальное определение жилому дому, квартире и комнате, законодатель вновь не определяет часть жилого дома, квартиры, ограничи-

ваясь лишь их констатацией в качестве возможных объектов жилищных прав. Анализируя классификацию жилых помещений, предложенную ЖК РФ, непонятно, что законодатель понимает под частью жилого дома или квартиры, если часть жилого дома - это не квартира, а часть квартиры - это не комната.

С технической точки зрения часть какой-либо вещи образуется в результате деления вещи. Юридическое понятие делимости имеет самостоятельное значение и не совпадает с техническим делением2. Технически (физически) делимыми признаются все существующие в природе вещи, т.к. делимость есть свойство материи. Юридическая классификация вещей на делимые и неделимые закреплена в ст. 133 ГК РФ: неделимой является вещь, раздел которой в натуре невозможен без изменения ее назначения. Таким образом, юридически делимыми являются вещи, если в законодательстве отсутствует запрет раздела, части сохраняют исходное назначение целой вещи, части сохраняют материальную ценность вещи, в том числе удобства в пользовании.

Признание вещи делимой или неделимой влечет за собой определенные последствия: части делимой вещи повторяют юридическую природу целого и при разделе в натуре участвуют в гражданском обороте в качестве самостоятельных вещей, в то время как неделимая вещь не подлежит разделу в натуре, и может находиться в собственности нескольких владельцев на праве общей собственности с определением долей каждого или без такового.

Таким образом, если жилое помещение делимо, то часть, отделенная от целого, представляет собой самостоятельное жилое помещение и самостоятельно участвует в имущественном обороте независимо от жилого помещения, частью которого оно являлось. В этом случае, предметом договора купли-продажи жилого помещения будет не часть жилого дома или квартиры, а самостоятельный жилой дом или квартира. Упоминание в договоре о том, что объект является частью другого объекта, корректно только в свете

соблюдения требований ст. 554 ГК РФ об указании данных, определяющих расположение недвижимости в составе другого недвижимого имущества. Если жилое помещение неделимо, то применение к «идеальным долям» понятия часть жилого помещения юридически неуместно, поскольку в таком жилом помещении части не выделяются, а определяются доли в праве собственности на целую вещь.

«К сожалению, и в юридической литературе, и на практике, руководствуясь теорией «реальных и идеальных долей», смешивают понятия «доли в праве общей собственности» и «части недвижимой вещи». Типичным примером смешения идеальной конструкции и реальной вещи стало введение в земельное законодательство периода аграрной реформы понятия «земельной доли»3.

Вопрос о делимости жилого помещения, т.е. образования из него нескольких самостоятельных объектов права собственности, долгое время был предметом оживленной дискуссии, корни которой восходят к дореволюционной правовой мысли. Шершеневич Г.Ф., выделяя естественную и законную неделимость вещи, писал: «.....Обширный дом мо-

жет иметь многочисленные службы и пристройки, так что при разделе каждая часть

была бы снабжена всем необходимым.......Что

мешает разделу дома капитальной внутренней стеной....Трудно говорить о естественной неделимости дома..... по существу дом должен

предполагаться вещью раздельной, но предположение это может быть опровергнуто доказательством невозможности деления данного дома с сохранением за частями экономического значения целого»4.

В советском гражданском праве жилой дом признавался неделимой вещью. «Жилой дом - неделимая вещь, представляющая собой единый хозяйственный объект и архитектурное целое. Поэтому в практике не допускается возникновение у собственника права индивидуальной личной собственности на реальную часть дома...»5.

Впоследствии судебной практикой были выработаны критерии делимости жилого дома. Согласно Постановлению Пленума Верховного суда РФ от 10.06.1980 г. № 4 (в редакции от 21.12.1993, с изменениями и дополнениями от 25.10.1996 № 10) «О некоторых вопросах, возникших в практике рассмотрения судами споров о выделе доли со-собственнику и определении порядка пользования домом, принадлежащим гражданам на

праве общей собственности»6 суд при выделе доли в натуре должен передать сособственни-ку часть жилого дома и нежилых построек, соответствующую по размеру и стоимости его доле, если это возможно без несоразмерного ущерба хозяйственному назначению строения. Под несоразмерным ущербом хозяйственному назначению строения следует понимать существенное ухудшение технического состояния дома, превращение в результате переоборудования жилых помещений в нежилые, предоставление на долю помещений, которые не могут быть использованы под жилье из-за малого размера площади или неудобства пользования ими и т.п. Далее Верховный суд СССР уточнил, что требования о разделе подлежат удовлетворению, когда выделяемая доля составляет изолированную часть дома с отдельным входом либо имеется возможность превратить эту часть дома в изолированную путем соответствующего переоборудования7.

На сегодняшний день законодатель «не придумал» ничего нового в вопросе о разделе жилого дома.

Представляется, что жилой дом является юридически делимой вещью только в том случае, если имеется естественная техническая возможность его раздела и данный раздел возможен полностью, таким образом, что выделенные части будут представлять собой индивидуально-определенное здание, состоящее из комнат, а также помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в таком здании, при чем без сохранения режима общей собственности на какие-либо части дома, будь то кухня, коридоры, инженерные коммуникации или несущие конструкции. Если какие-либо части дома не могут быть разделены и остаются в общей собственности, то в данном случае, нужно признать, что дом технически неделим, а значит, неделим юридически, и сторонам остается лишь определять порядок пользования таким домом.

С другой стороны, коль скоро законодатель признает помещения, в том числе в виде комнат, в качестве самостоятельных объектов недвижимого имущества, всегда есть вероятность возникновения желания собственника дома продать дом «по комнатам». С точки зрения сути права собственности, собственник вправе распоряжаться своим имуществом, в том числе продать это имущество по частям. Другое дело, что в данном случае собствен-

Шлотгауэр М.А.

Часть жилого дома или квартиры как предмет договора купли-продажи жилого помещения

нику необходимо выделить комнату юридически, т,е. зарегистрировать право собственности на комнату. При таком потенциальном решении собственника дом превратился бы в подобие многоквартирного жилого дома. А соответственно, возникли бы вопросы права собственности на общее имущество такого дома, правового статуса всего дома и его «выделившихся» частей. На сегодняшний день в законодательстве отсутствует правовое регулирование подобных ситуаций, собственник не может распродать дом «по комнатам», т.к. не может зарегистрировать право собственности на комнату в доме.

Иначе необходимо подходить к вопросу раздела квартир. Следует согласиться с Фогелем, что «квартира не может быть приравнена по правовому режиму к жилому дому, поскольку является частью многоквартирного дома, имеющего сложную систему отношений. Не может быть приравнена квартира по правовому режиму и к части жилого дома. Являясь частью многоквартирного дома, квартира имеет только один общий коридор, обеспечивающий выход на улицу сразу нескольким сособ-ственникам аналогичных жилых помещений.... При разделе жилого дома каждому из сособст-венников должен быть обеспечен отдельный вход (выход)»8. Думается, что главная разница между разделом дома и квартиры заключается в том, что дом возможно разделить на два самостоятельных дома, при этом «единый дом» как объект исчезает, квартиру же разделить таким образом нельзя. К квартире более применимо понятие выдела. Из нее выделяются отдельные комнаты, при этом квартира как объект сохраняется.

Рождение части квартиры (комнаты) как объекта права собственности и соответственно предмета договора купли-продажи жилого помещения связано с принятием Закона РСФСР «О приватизации жилищного фонда в РСФСР» от 04.07.1991 г.9 В указанном нормативном акте предусматривалось право граждан на приобретение в собственность комнат в коммунальной квартире. В дальнейшем Закон РФ «Об основах федеральной жилищной политики» от 24.12.1992 г.10 окончательно закрепил возможность купли-продажи освободившейся комнаты в коммунальной квартире.

Поскольку действующее законодательство признало комнату объектом права собственности, а внешне комнаты в коммунальных квартирах практически ничем не отличались

от комнат в других квартирах, достаточно остро встал вопрос о возможности раздела квартиры и закреплении единоличного права собственности на комнаты с целью их дальнейшего участия в гражданском обороте. Верховный суд РФ решил вопрос о разделе квартиры аналогично разделу жилого дома, что представляется неверным.

Согласно Постановлению Пленума Верховного суда РФ № 8 от 24.08.1993 г. «О некоторых вопросах применения судами Закона РФ «О приватизации жилищного фонда в РФ» выдел участнику общей собственности на приватизированное жилое помещение, представляющее собой отдельную квартиру, принадлежащей ему доли допустим, если имеется техническая возможность передачи истцу изолированной части не только жилых, но и подсобных помещений (кухни, коридора, санузла и др.), оборудования отдельного входа.11

Представляется, что квартира является технически неделимой вещью, и не может быть разделена на отдельные комнаты. Следует согласиться с мнением Крашенинникова П.В., считающего, что «отдельные комнаты не могут в полной мере удовлетворить жи-лшцно-бытовые потребности граждан»12.

Раздел жилого дома или квартиры на части означает отрицание существования целого жилого дома или квартиры в качестве объекта недвижимости. Однако, несмотря на то, что жилой дом и квартира, с юридической точки зрения, перестают существовать как объекты, они остаются существовать с технической точки зрения, т.к. в данном случае мы имеем дело именно с таким случаем, когда юридическое деление не уничтожает вещь в техническом смысле, т.к. остаются части, без которых отделившиеся части не могут существовать и которые не могут быть разделены в натуре. Конструктивной особенностью деления зданий (сооружений) на отдельные помещения является образование в результате деления помимо помещений (конструктивные и пространственные обособленные части внутри здания, предназначенных для проживания граждан или иных целей), частей, связывающих несколько помещений друг с другом или с внешними границами здания.

Современные цивилисты неоднозначно подходят к вопросу о правовом режиме квартир и многоквартирных зданий. Одни вообще отрицают квартиры в качестве недвижимых объектов гражданских прав13, другие призна-

ют бесспорным право собственника многоквартирного дома, иного здания «расчленять» вещь и свободно распоряжаться ее частями14. По мнению Чубарова В.В., «признание помещений в здании самостоятельными объектами недвижимости означает одновременное отрицание здания в качестве объекта недвижимости. Последний, в этом случае, существует технически, но не юридически»15.

Думается, что оптимальная конструкция может быть найдена в применении к многоквартирному дому, иному зданию и отдельным помещениям в нем режима «составной недвижимой вещи»16. Такой режим в законодательстве отсутствует, хотя ГК РФ уже в определенной мере оперирует этим понятием. Согласно ст. 554 ГК РФ в договоре продажи недвижимости должны быть указаны... в том числе данные, определяющие расположение недвижимости на соответствующем земельном участке либо в составе другого недвижимого имущества. Таким образом, законодатель допускает, что в пространстве одной недвижимой вещи вполне может существовать другая.

Совершенно обоснованной видится позиция разработчиков Концепции развития гражданского законодательства о недвижимом имуществе, которые предлагают исключить упоминание о каких-либо сделках с частью объекта недвижимости, в том числе с частью жилого помещения17. К недвижимым вещам, в том числе к жилым помещениям, применяется общий гражданско-правовой режим вещей как объектов гражданских прав. Если жилое помещение может быть разделено на несколько самостоятельных жилых помещений, то при таком разделе образуются два

или более самостоятельных объектов права, участвующие в обороте как самостоятельные жилые помещения.

1 См.: Скловский К. О понятии раздела вещи (земельных участков) // Хозяйство и право. 2006. № 1

2 См.: Комментарий к Гражданскому кодексу РФ, части первой (постатейный). Под ред. Т.Е. Абовой, А.Ю. Ка-балкина. Издательство «Юрайт». 2004. С.215.

3 См.: Пискунова М.Г. О делимости недвижимых вещей. // Недвижимость и инвестиции. Правовое регулирование. Июнь 2003 . № 1-2 (14-15).

4 Шершеневич Г.Ф. Курс гражданского права. Тула: Автограф, 2001. С.140.

5 Фогель В.А. Жилое помещение как объект права собственности // Нотариус 2001. № 1. С. 42.

6 Сборник постановлений Пленумов Верховного суда и Высшего Арбитражного суда Российской Федерации. М.: ПРОСПЕКТ. 1999. С. 148.

7 Постановление Пленума Верховного суда СССР от 04.07.1981 г. № 4 «О судебной практике по разрешению споров, связанных с правом собственности на жилой дом».

8 Фогель В.А. Жилое помещение как объект права собственности // Нотариус 2001. № 1. С. 42.

9 Ведомости РСФСР. 1991. N 28. Ст. 959.

10 Ведомости РФ. 1993. № 3. Ст. 99.

11 Сборник постановлений Пленумов Верховного суда и Высшего Арбитражного суда Российской Федерации. М.: ПРОСПЕКТ. 1999. С. 330.

12 Крашенинников П.В. Право собственности и иные вещные права на жилые помещения. М.: Статут. 2001. С. 31.

13 См.: Суханов Е.А. Понятие и виды ограниченных вещных прав // Вестник МГУ. 2002. № 4.

14 См.: Пискунова М.Г. Указ. Соч.

15 См.: Чубаров В.В. Правовой режим нежилого помещения как самостоятельного объекта недвижимости // Право и экономика. 2003. № 3.

16 Использован термин С.А. Степанова. См.: С.А. Степанов. Указ. Соч.

17 См.: Витрянский В. Пути совершенствования законодательства о недвижимом имуществе. // Хозяйство и право. 2003. № 6. С. 6.