Развитие системы кадастровой оценки земель сельскохозяйственного назначения в регионе

Г. В. БУХАРКИН М. М. ГЕРАСЬКИН

РАЗВИТИЕ СИСТЕМЫ КАДАСТРОВОЙ ОЦЕНКИ ЗЕМЕЛЬ СЕЛЬСКОХОЗЯЙСТВЕННОГО НАЗНАЧЕНИЯ В РЕГИОНЕ

Ключевые слова: кадастровая оценка земель сельскохозяйственного назначения, кадастровая стоимость земель, удельные показатели кадастровой стоимости сельскохозяйственных угодий, туры оценки, эффективность

Key words: cadastral valuation of agricultural lands, cadastral value of lands, per unit figures of cadastral value of farmland, rounds of evaluation, efficiency

Показано развитие системы государственной кадастровой оценки земель сельскохозяйственного назначения в регионах на примере Республики Мордовия в 2001—2013 гг. Проанализированы средние удельные показатели кадастровой стоимости сельскохозяйственных угодий трех туров оценки по муниципальным районам Мордовии.

The paper shows development of the system of state cadastral valuation of agricultural lands in the regions of Russia, the case study of the Republic of Mordovia in 2001—2013. The average per unit figures of cadastral value of farmland of the three rounds of evaluation by the municipal district of Mordovia are analyzed.

БУХАРКИН Геннадий Владимирович, доцент кафедры экономики и организации производства Национального исследовательского Мордовского государственного университета, кандидат экономических наук.

ГЕРАСЬКИН Михаил Михайлович, доцент кафедры землеустройства Государственного университета по землеустройству, кандидат экономических наук (г. Москва).

В успешной реализации комплекса мер по повышению эффективности функционирования аграрной экономики исключительно важное значение имеет объективная оценка факторов производства, и в первую очередь земли как главного средства производства в сельском хозяйстве. Объективная их оценка на любом уровне хозяйствования и при любой его форме должна служить базой обоснования направлений совершенствования всех элементов экономического механизма, отправной точкой поиска резервов и повышения его эффективности.

В России оценке земли в прошлом уделялось значительное внимание. В 1971—1989 гг. в стране были выполнены четыре тура бонитировки почв и экономической оценки сельскохозяйственных угодий. В 1989—1991 гг. проведена внутрихозяйственная оценка сельскохозяйственных земель. В процессе ее выполнения накоплен большой опыт массовой оценки земель, собран и обработан обширный материал, который характеризует земельные угодья по комплексу показателей (почвенных, климатических, экономических), влияющих на продуктивность земель и затраты в производстве растениеводческой продукции. Проведению этих работ сопутствовало природно-сельскохозяйственное районирование территорий регионов России и, в частности, Республики Мордовия1. Такие материалы широко использовались в производстве земельно-кадастровых работ и организации сельскохозяйственного производства, его специализации и концентрации, что значительно облегчило проведение государственной кадастровой оценки земель.

Вместе с тем использование для государственной кадастровой оценки земель упомянутых выше материалов не обеспечивало необходимой объективности ввиду существенного изменения экономической ситуации в стране. В последнее десятилетие изменились факторы ценообразования, условия формирования рынка земель, спрос и предложение на них, сформировался первичный рынок земельных участков, проведено кадастровое деление территории субъектов Российской Федерации2.

В настоящее время государственная кадастровая оценка по установлению кадастровой стоимости земельных участков в субъектах Российской Федерации, в том числе и в Мордовии, ведется достаточно активно. Для обеспечения сравнимости

кадастровой стоимости по субъектам Российской Федерации оценочные работы выполняются по единым для всей России методикам. В ходе проведения в 2000—2001 гг. I тура оценки земель оценивались сельскохозяйственные угодья. Работа осуществлялась в два этапа. Первый этап работы был выполнен в Росземкадастре. По его результатам до республики были доведены базовые показатели стоимости сельскохозяйственных угодий. Оценочная продуктивность — 1 165 руб./га или 10,9 ц. к. ед., оценочные затраты — 790 руб./га, земельная рента 333 руб./га, кадастровая стоимость — 10 990 руб./га. На втором этапе оценки эти параметры, рассчитанные в среднем по республике, дифференцировались по административным районам.

Второй тур оценочных работ по землям сельскохозяйственного назначения выполнялся в 2006 г. в соответствии с Методическими рекомендациями по государственной кадастровой оценке земель сельскохозяйственного назначения, утвержденными приказом Минэкономразвития России от 4 июня 2005 г. № 145. Проводился он в два этапа.

На первом этапе Федеральным агентством кадастра объектов недвижимости была проведена оценка сельскохозяйственных угодий в составе земель сельскохозяйственного назначения на уровне субъектов Российской Федерации и полученные базовые нормативные показатели были доведены до регионов. В частности, для Мордовии они составляли: оценочная продуктивность — 2 528 руб./га, или 11,2 ц. к. ед./га, оценочные затраты — 1 792 руб./га, цена производства — 1 917 руб./га, дифференциальный рентный доход — 611 руб./га, расчетный рентный доход — 637 руб./ га, кадастровая стоимость — 21 020 руб./га.

На втором этапе второго тура нормативные базовые показатели, доведенные до республики, дифференцировались по административным районам. Результаты оценочных работ рассматривались на уровне муниципальных районов, городов в соответствии с упомянутыми ранее методическими рекомендациями и были утверждены Постановлением Правительства Республики Мордовия от 27 ноября 2006 г. № 516. С учетом уточнений, изменений и дополнений, внесенных Постановлением Правительства Республики Мордовия от 21 мая 2007 г. № 221, признано утратившим силу прил. 2 к постановлению Правительства Республики Мордовия от

27 ноября 2006 г. № 516 и утверждены минимальные и средние медианные удельные показатели кадастровой стоимости земельных участков сельскохозяйственного назначения.

В зависимости от принимаемых методических подходов к определению кадастровой стоимости земель сельскохозяйственного назначения в республике было выделено пять групп земель по их функциональному использованию и особенностям формирования рентного дохода в сельскохозяйственном производстве или его капитализации, исходя из затрат, необходимых для воспроизводства природного потенциала земли: I группа — сельскохозяйственные угодья; II группа — земли, занятые внутрихозяйственными дорогами, проездами, прогонами для скота, коммуникациями, полезащитными лесополосами, зданиями, строениями и сооружениями, используемыми для производства, хранения и первичной переработки сельскохозяйственной продукции, а также нарушенные земли, находящиеся под промышленными разработками общераспространенных полезных ископаемых: глины, песка, щебня и т. д.; III группа — земли под замкнутыми водоемами; IV группа — земли под древесно-ку-старниковой растительностью (за исключением полезащитных лесополос), болотами, нарушенные земли (за исключением тех, которые отнесены ко II группе); V группа — земли под лесами, переведенные в установленном законодательством порядке в состав земель лесного фонда и находящиеся у землевладельцев (землепользователей) на праве постоянного (бессрочного) или безвозмездного пользования.

В среднем по Мордовии наибольшие удельные показатели кадастровой стоимости имели земли I группы — 2,63 руб./м2 (сельскохозяйственные угодья), а наименьшие — IV группы — 0,09 руб./м2 (земли под древесно-кустарниковой растительностью, болота, нарушенные земли). Кадастровая стоимость этих земель составляли соответственно 26 300 и 900 руб./га. Кадастровая стоимость земель II, III и V групп в среднем по республике составляла соответственно 23 700, 19 100 и 3 000 руб./га.

По данным Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республике Мордовия кадастровая стоимость земель в административных границах республики, по состоянию на 1 января 2013 г., составила 695 млрд. руб. Кадастровая стоимость земель сель-

скохозяйственного назначения была определена на уровне 35,8 млрд. руб., что соответствует 5,15 % совокупной кадастровой стоимости земельных ресурсов. Следует отметить, что результаты II тура государственной кадастровой оценки земель сельскохозяйственного назначения, в том числе сельскохозяйственных угодий (2006 г.), были значительно более обоснованы и гораздо выше, чем результаты I тура (2001 г.). В Мордовии в 2013 г. выполнен III тур государственной кадастровой оценки земель сельскохозяйственного назначения, результаты которого будут использованы с 1 января 2014 г. Проводился он в соответствии с приказом Минэкономразвития России от 20 сентября 2010 г. № 445, которым были утверждены новые Методические указания по государственной кадастровой оценке земель сельскохозяйственного назначения3.

Необходимость разработки новых правил оценки была обусловлена бурным развитием рынка недвижимости, что вызывало несоответствие ранее определенной кадастровой стоимости объекта недвижимости его реальной стоимости. Достоинством новой методики является более объективное определение кадастровой стоимости на конкретный земельный участок (объект недвижимости) с возможностью эффективнее использовать объективные статистические данные различных сегментов рынка, факторов стоимости для справедливого распределения налогового бремени, создания цивилизованной системы налогообложения и ценообразования. Методическими указаниями 2010 г. установлен иной состав видов использования земельных участков, входящих в группы земель, нежели в Методических рекомендациях по государственной кадастровой оценке земель сельскохозяйственного назначения, утвержденных приказом Минэкономразвития России от 4 июля 2005 г. № 145.

В целом по Мордовии средний удельный показатель кадастровой стоимости сельскохозяйственных угодий III тура составил 3,26 руб./м2, что больше соответствующего показателя II тура на 0,63 руб./м2, или на 24,0 % (таблица).

Наибольшие значения кадастровой стоимости сельскохозяйственных угодий сложились в Рузаевском районе, ГО Саранск, Лямбирском и Ромодановском муниципальных районах. Наименьшие — в Теньгушевском, Краснослободском и Ельниковском районах республики.

Таблица

Сравнительная оценка средних удельных показателей кадастровой стоимости сельскохозяйственных угодий4

Муниципальный район (городской округ) I тур, 2001 г. II тур III тур, 2013 г. Темп роста результатов III тура к результатам II тура, %

В соответствии с Постановлением Правительства Республики Мордовия от 27 ноября 2006 г. № 516 В соответствии с Постановлением Правительства Республики Мордовия от 21 мая 2007 г. № 221

Ардатовский 1,18 2,47 3,24 4,29 132,4

Атюрьевский 0,8 1,83 2,47 3,16 127,9

Атяшевский 1,34 2,58 3,09 4,08 132,0

Большеберезниковский 0,98 1,67 2,06 2,35 114,1

Большеигнатовский 0,85 1,97 2,14 2,81 131,3

Дубенский 1,02 1,91 1,82 2,34 128,6

Ельниковский 0,80 0,66 1,23 1,57 127,6

Зубово-Полянский 0,81 1,32 1,37 1,62 118,2

Инсарский 1,07 2,01 1,81 2,55 140,9

Ичалковский 1,24 2,80 3,22 3,99 123,9

Кадошкинский 1,13 2,30 2,32 3,19 137,5

Ковылкинский 1,04 1,98 2,78 3,58 128,8

Кочкуровский 1,17 2,28 2,70 3,31 122,6

Краснослободский 1,03 1,80 1,07 1,37 128,0

Лямбирский 1,54 2,88 3,47 4,57 131,7

Ромодановский 1,43 3,05 3,47 4,47 128,8

Рузаевский 1,30 2,90 4,06 5,23 128,8

Старошайговский 0,96 2,29 2,87 3,88 135,2

Темниковский 0,86 1,43 2,52 3,29 130,6

Теньгушевский 0,72 0,76 0,77 1,12 145,5

Торбеевский 1,31 2,94 2,99 4,00 133,8

Чамзинский 1,07 2,38 1,68 2,19 130,4

ГО Саранск 1,74 3,56 4,06 4,85 119,5

В среднем по республике 1,1 2,1 2,63 3,26 1240

Методики государственной кадастровой оценки земель по мере развития рынка недвижимости, несомненно, должны совершенствоваться, показатели кадастровой стоимости земельных участков — обновляться и вноситься в государственный кадастр недвижимости. Это будет способствовать повышению эффективности управления земельными ресурсами и повышать эффективность использования земельных ресурсов.

Осуществление государственной кадастровой оценки земель сельскохозяйственного назначения по новым методическим правилам позволит повысить качество результирующих показателей оценки. Создание и ведение базы данных кадастровой оценки земель на новой земельно-оценочной основе обеспечит совершенствование управления земельными ресурсами, улучшение их использования и охраны; содействие развитию рынка недвижимости; совершенствование ипотеки; получение актуальной информации органами государственной власти, муниципальными образованиями, участниками рынка недвижимости и иными заинтересованными лицами; действенность мониторинга информации в системе государственного кадастра объектов недвижимости; пополнение бюджетов всех уровней за счет средств от платежей за землю; повышение эффективности проведения последующих туров кадастровой оценки земель сельскохозяйственного назначения.

Таким образом, государственная кадастровая оценка земли является эффективным мероприятием, способствующим росту экономики страны.

ПРИМЕЧАНИЯ

1 См.: Земельный кадастр Мордовской АССР: сборник основных данных. Саранск: Мордов. кн. изд-во, 1970. 356 с.; Природно-сельскохозяйственное районирование земельного фонда СССР. М.: Колос, 1975. 257 с.; Тишкин В.В., Третьяков А.В., Фролов А.Н. Кадастровая оценка сельскохозяйственных угодий Республики Мордовия. Саранск, 2001. 168 с.

2 См.: Кадастровое деление территории Республики Мордовия // Гос. кадастр недвижимости / редкол.: В.В. Тишкин, А.Н. Фролов, М.М. Гераськин. Саранск, 2008. 350 с.; Бухаркин Г.В. Совершенствование системы оценки сельскохозяйственных угодий // Регионология. 2002. № 3. С. 101—106.

3 См.: Гераськин М.М., Бухаркин Г.В. Кадастровая оценка земель сельскохозяйственного назначения в Республике Мордовия. Саранск: Изд-во Мордов. ун-та, 2012. 84 с.

4 См.: Гераськин М. М. К вопросу кадастровой оценки земель // Экономика сельского хозяйства России. 2011. № 1. С. 49—53.

Поступила 22.11.2013.

REFERENCES

1 Sm.: Zemel'nyj kadastr Mordovskoj ASSR: sbornik osnovnyh dannyh. Saransk: Mordov. kn. izd-vo, 1970. 356 s.; Prirodno-sel'skohozjajstvennoe

rajonirovanie zemel'nogo fonda SSSR. M.: Kolos, 1975. 257 s.; Tishkin V.V., Tret'jakov A.V., Frolov A.N. Kadastrovaja ocenka sel'skohozjajstvennyh ugodij Respubliki Mordovija. Saransk, 2001. 168 s.

2 Sm.: Kadastrovoe delenie territorii Respubliki Mordovija // Gos. kadastr nedvizhimosti / redkol.: V.V. Tishkin, A.N. Frolov, M.M. Geras'kin. Saransk, 2008. 350 s.; Buharkin G.V. Sovershenstvovanie sistemy ocenki sel'skohozjajstvennyh ugodij // Regionologija. 2002. № 3. S. 101—106.

3 Sm.: Geras'kin M.M., Buharkin G.V. Kadastrovaja ocenka zemel' sel'skohozjajstvennogo naznachenija v Respublike Mordovija. Saransk: Izd-vo Mordov. un-ta, 2012. 84 s.

4 Sm.: Geras'kin M. M. K voprosu kadastrovoj ocenki zemel' // Jekonomika sel'skogo hozjajstva Rossii. 2011. № 1. S. 49—53.

G. V. Bukharkin, M. M. Geraskin. Development of a System of Cadastral Valuation of Agricultural Lands in a Region

Objective information on the factors of production, their valuation at any level of management whatever form it takes, should become a basis to substantiate the ways of improving all elements of the economic mechanism and a starting point for the search of reserves and increase in efficiency.

Lands valuation work in Russia as a whole and in Mordovia in particular has a long history. In its early period (1971—1989) four rounds of soil quality and economic valuation of agricultural lands were performed. In 1989—1991, on-farm valuation of agricultural lands was conducted. In the modern period (2001—2013), interest in valuation of agricultural lands increased. In Russia, and in Mordovia, three rounds of land- valuation work were carried out. The accumulated factual material required systematization, generalization, and this was done in the work manuscript. In particular, average per unit figures of cadastral value of farmland of the three rounds of evaluation by the municipal district of Mordovia were calculated and analyzed; methodological material of cadastral valuation of lands implementation was generalized. It was indicated that the implementation of state cadastral valuation of agricultural lands according to new methodological rules, which were used during the third round of the land evaluation work will improve the quality of the resulting indicators of valuation work. State cadastral valuation of land will become an effective measure promoting optimization of economic relations in Russia.

BUKHARKIN Gennady Vladimirovich, Candidate of Economic Sciences, Associate Professor at the Department of Economics and Organization of Production, National Research Mordovia State University.

GERASKIN Mikhail Mikhailovich, Candidate of Economic Sciences, Associate Professor at the Department of Land Management, State University of Land Use Planning (Moscow).