Девелоперы ждут ответов

Власти страны анонсировали курс на отказ от долевого строительства. Девелоперам отведено всего пару лет на то, чтобы найти новые источники финансирования. Скорее всего, строить придется за счет банковских кредитов. А это увеличит нагрузку на кредитные учреждения, которым придется подбирать новый персонал для проверки проектов. Издержки возрастут и у банкиров, и у девелоперов, что скажется на себестоимости квадратного метра.

Эксперты говорят, что ясность в вопросе, как отказ от долевого строительства скажется на объемах вводимого жилья, конкуренции на рынке строительства и на стоимости квартир, появится только тогда, когда будет проработан окончательный механизм предлагаемого проектного финансирования, которое должно будет заменить схему долевого участия. До сих пор ведутся споры, каким образом банк будет участвовать в проектном финансировании. Если он будет просто кредитовать девелопера, то, конечно, цены на готовое жилье вырастут, причем существенно, как минимум на стоимость заемных денег, уверен Алексей Коренев, аналитик ГК "Финам". Из этой схемы полностью "выпадает" приобретатель жилья. Он появляется только на последнем этапе, когда приходит и покупает уже полностью готовую квартиру. Если же дольщик превратится в инвестора, но с посредничеством банка, когда он будет депонировать денежные средства в кредитном учреждении, а последнее будет осуществлять частичное финансирование строительства, то стоимость жилья вырастет несущественно, рассуждает господин Коренев. "Но все равно вырастет, так как в цепочке появляется посредник, который тоже возьмет свою долю пирога",— указывает он.

Банку же придется проводить экспертизу, детально изучать проект и смету строительства, контролировать проводимые работы и их качество, то есть содержать штат специалистов, разбирающихся в этом бизнесе. Господин Коренев отмечает, что последняя схема мало отличается от счетов эскроу, которые и так уже предусмотрены новой редакций закона 214-ФЗ, но пока не получили должного распространения. Первый вариант вообще никому никаких преференций не дает: застройщику и сейчас ничто не мешает пользоваться кредитами. Равно как и не делает лучше жизнь конечному приобретателю: он при наличии денег и сейчас может купить готовую квартиру. А долевое строительство как раз дает возможность сэкономить от 20 до 40% средств, чем и пользуется подавляющее большинство покупателей жилья. Второй вариант вроде бы выглядит интересной заменой долевому участию в строительстве, так как не только вынудит банки контролировать качество и сроки строительства, но и защитит покупателя от недобросовестных или обанкротившихся застройщиков.

"Однако когда все говорят про то, что теперь банкротство застройщика не оставит приобретателя жилья без денег, как-то забывается, что банк тоже может рухнуть. При этом сумма, которую придется депонировать, однозначно будет выше той, что гарантируется к возврату через Агентство по страхованию вкладов (а это всего 1,4 млн рублей). Так что особой защищенности этот способ покупателю недвижимости не предоставляет",— скептичен господин Коренев. Таким образом, подсчитал аналитик, в первом случае стоимость квартир вырастет примерно на половину стоимости заемных средств для застройщика, то есть на 8-10%. Во втором случае удорожание жилья вряд ли превысит 3-4%. "Что однозначно можно предсказать в случае отказа от долевого строительства, так это уход с рынка заметного количества некрупных застройщиков. Особенно если будет применена первая схема проектного финансирования, когда девелоперу придется кредитоваться в банке по среднерыночным ставкам",— категоричен господин Коренев.

С ним соглашается исполнительный директор СК "Ойкумена" Роман Мирошников: "Есть основные вещи, которые можно спрогнозировать. Главное следствие — монополизация рынка крупными игроками. Конкуренция будет снижаться, проекты — становиться более типовыми. Кроме этого, не у всех компаний есть возможность кредитоваться и не у всех есть финансовые ресурсы для начала строительства без средств дольщиков".

Кто заплатит?

Светлана Денисова, начальник отдела продаж ЗАО "БФА-Девелопмент", относительно роста цен на жилье более пессимистична: "Общая ситуация на рынке сейчас такова, что собственные средства застройщика составляют 20-30%, еще столько же проектное финансирование, остальные средства — это деньги дольщиков. Сначала они идут на возведение дома, потом направляются на погашение кредитов и возврат собственных инвестиций. При проектном финансировании, которое в настоящее время ожидает рынок, эта схема претерпит очень серьезные изменения. Собственные средства застройщик будет вынужден депонировать на счетах в большом объеме, речь идет о 10% от сметной стоимости строительства, поэтому объем собственных средств застройщика уменьшится до 10-20%. Если средства дольщиков привлекать станет невозможно, то 80-90% будут составлять средства банков. Таким образом, прекратится долевое строительство, размер привлеченных инвестиций увеличится в три раза, а срок возврата вырастет в 2,5-3 раза, потому что кредит будет невозможно возвращать в процессе строительства.

В настоящее время ставка для девелоперов находится в диапазоне 12-13% годовых, это существенно больше ставки для физических лиц. Говорить о том, что сохранится доступность жилья хотя бы на существующем уровне, уже не приходится, при переходе на другую модель функционирования все издержки будут заложены в цену реализации. Стоимость квадратного метра даже со сниженной ставкой по корпоративному кредиту на 2% вырастет на 30-40%".

Но есть у экспертов и точка зрения, что цены на жилье не вырастут. Вырастет себестоимость, а значит, упадет рентабельность строительного рынка. Цена устанавливается не волей строителей, а рынком, и вряд ли потребитель станет в таких же объемах покупать жилье на 40% дороже, чем оно стоит сейчас, по крайней мере, падение спроса при таком увеличении будет для строительного рынка фатальным.

"С изменением источника финансирования не изменится ситуация с подачей продукта покупателю, а на сегодня для масс-маркета это цена, срок реализации проекта, набор минимальных требований к инфраструктуре жилого комплекса. Так что в отношении маркетинга продукта, в любом случае, застройщик будет подстраиваться под потребности покупателя, вне зависимости от источника финансирования",— полагает Михаил Зарубин, генеральный директор ЗАО "47 Трест".

Антон Комаров, заместитель руководителя бизнеса ипотечного кредитования и расчетов по сделкам с недвижимостью банка "Санкт-Петербург", обращает внимание на то, что на текущий момент механика работы тех изменений, которые сулит 214-ФЗ, неочевидна, в частности, источники финансирования для погашения процентов по проектному кредитованию остаются под вопросом. "Можно предположить, что у банков необходимость использования проектного финансирования застройщиками вызовет больший интерес к данному виду кредитования, учитывая сегодняшний объем выводимых на рынок проектов. В то же время очевидно, что мелкие игроки рынок покинут, конкуренция обострится, а стоимость "квадрата" вырастет",— считает эксперт.

Не все умеют

Михаил Ривлин, заместитель председателя правления "Охта Групп", обращает внимание на то, что сегодня далеко не все банки предоставляют возможность проектного финансирования. Да и не все девелоперы умеют работать с этим инструментом. "Мы наверняка будем свидетелями массового старта проектов в мае-июне 2018 года, до вступления в силу закона. Реальные проекты по новому законодательству начнутся не раньше конца осени — начала зимы 2018-го. Потолок ставки кредитования, скорее всего, будет искусственно ограничен",— рассуждает господин Ривлин.

Он также уверен, что главный эффект нововведения понятен уже сейчас: вырастут цены на квартиры. "Минимально стоимость квартир вырастет на стоимость обслуживания банковского кредита. Максимальный рост предугадать сложно",— говорит он.

Михаил Зарубин отмечает, что у девелопера сегодня есть три источника финансирования любого строительного проекта: средства дольщиков, банковское (проектное) финансирование и собственные средства. Собственные средства девелопера составляют от 20 до 40% всего объема капитальных вложений, которые требуются для строительства, средства дольщиков — около 50%. Остальное — заемные средства от кредитных организаций (проектное финансирование — не более 50%).

"С учетом нововведений пропорции финансирования изменятся. Рискуют в данном случае небольшие компании, которые не смогут привлечь банки как инвесторов строительства, а значит, они просто уйдут с рынка",— согласен с коллегами господин Зарубин. При этом рост стоимости жилья после нововведений очевиден не для всех девелоперов.

Пока же строители присматриваются к зарубежному опыту. Коммерческий директор ГК Docklands Development Екатерина Запорожченко отмечает, что на Западе схема работы такова: девелопер — владелец участка собирает предварительные заявки от потенциальных покупателей, желающих приобрести жилье в этом месте. "Если таковых набирается от 30 до 50%, он идет в банк, где показывает проект, говорит: вот, у нас есть такой спрос по такой цене, и банк выдает проектное финансирование. По завершении строительства он продает желающим уже готовые квартиры. Есть еще вариант, когда покупатели кладут деньги, равные стоимости квартиры, на эскроу-счета в банке, а банк финансирует строительство. Скорее всего, к этим вариантам придем и мы",— приводит она пример.

Усложнение неизбежно

Финансовая служба ГК "Пионер", направление "Санкт-Петербург", полагает, что планируемый уход от долевого строительства потребует масштабных изменений и серьезной работы внутри банковских структур. "Полный уход от долевого строительства усложнит ситуацию и для самих банков. Строительный цикл любого проекта занимает от двух до пяти лет. Принимая решение о выделении кредита, банку потребуется оценить проект в перспективе как минимум двух лет: как он будет продаваться, по каким ценам и какими темпами, когда будет достроен. Сделать это сложнее, чем в случае, когда продажи стартуют в процессе строительства",— говорят специалисты ГК "Пионер".

"Более разумным был бы не полный уход от долевого строительства, а изменение его механизмов. Например, более активное применение схемы с эскроу-счетами, которая, с одной стороны, защищает дольщиков, с другой — дает гарантии банкам, позволяет им адекватно кредитовать застройщиков",— считают в финансовой службе компании.

Константин Матыцын, коммерческий директор СК "Гранд-Строй",  также считает, что  финансовые организации будут выступать в качестве контролеров целевого использования девелоперами средств дольщиков. "Для этого банки будут вынуждены привлекать сторонние организации, увеличивать штат. Как следствие — расходы лягут в виде повышенных процентов по кредитам на застройщика. Разумеется, это скажется на повышении стоимости жилья",— полагает он.

Некоторые девелоперы уже несколько лет перешли на проектное финансирование и продают готовые дома. Сергей Ярошенко, генеральный директор группы компаний КВС, уверен, что проблема защиты дольщиков от недобросовестных застройщиков будет существовать всегда, пока жилье продается на этапе строительства. "Хотя 214-ФЗ сделал рынок более прозрачным и безопасным, стопроцентной гарантии он не дает.  Проектное финансирование, когда банк контролирует работу застройщика, которому предоставляет средства под конкретный проект,  может стать дополнительной защитой дольщика",— отмечает он.

Группа компаний КВС использует кредитные средства для строительства жилых объектов с момента реализации первого инвестиционного проекта  "Gusi-Лебеди". Он был профинансирован банком ВТБ, так же,  как и жилые комплексы "Линкор" и "Иван-да-Марья". Сейчас ВТБ финансирует проекты комплексного освоения территории "Новое Сертолово" и "Ясно.Янино", которые реализуются во Всеволожском районе Ленинградской области. С участием средств кредитной линии банка МБСП  реализуются жилые комплексы "Кирилл и Дарья", "Крылья", G9, а также  перспективный проект "Континенты".

Александр Лелин, генеральный директор компании "Главстрой-СПб", полагает, что переход к проектному финансированию потребует не менее двух-трех лет при благоприятном развитии событий и окажет влияние на объемы ввода и стоимость жилья. "На рынке будут работать только крупные и надежные девелоперы, что снизит риски для банков, которые, в свою очередь, будут иметь больше контролирующих функций. В этом вопросе главное — найти точку равновесия, создать условия, учитывающие интересы банков, застройщиков и возможности покупателей",— считает эксперт.

Девелоперы уверены, что переход на новую схему возможен только при четко разработанных алгоритмах, всесторонней поддержке правительства и политики сдерживания в отношении роста процентов по кредитам.