Законодательство / Новая схема оценки недвижимости

Законодательство / Новая схема оценки недвижимости

Диктатура нотариата, или Грядущий октябрьский переворот

       Московское правительство решило приблизить юридическую цену жилья к реальной, рыночной. В результате на рынке недвижимости могут остаться одни нотариусы.
       
       На прошлой неделе московские риэлтеры занервничали. Инвентаризационная цена, устанавливаемая на каждую квартиру Бюро технической инвентаризации (БТИ), резко выросла. Напомним для начала, где применяется эта инвентаризационная цена. К примеру, квартира на рынке стоит $50 000. При регистрации сделки необходимо иметь на руках справку БТИ, в которой указывается инвентаризационная цена — скажем, 40 млн рублей. Как правило, именно эти цифры стоят в договоре купли-продажи квартиры. В полтора процента от инвентаризационной цены обходится нотариальная регистрация договора — то есть 600 тыс. рублей. Теперь по справке БТИ такая квартира может стоить и 200 млн рублей.
       Нотариусы, разумеется, очень обрадовались. От нотариальной пошлины впрямую зависят их доходы. И теперь они возрастут в 3-4 раза.
       А вот покупателей и продавцов квартир появление новой схемы вряд ли обрадует. Ведь понятно, что в те же 3-4 раза увеличатся их расходы на оформление сделки.
       Но это еще не все. При определенных условиях новый порядок оценки может просто парализовать рынок недвижимости. Впрочем, обо всем по порядку.
       
Распоряжение
       Новация была введена 15 июля рядовым и малозаметным распоряжением мэра Москвы за номером 81/1-МР. Этим распоряжением, помимо прочего, была установлена новая методика расчета "инвентаризационной стоимости жилых помещений, реализуемых физическими и юридическими лицами". Вкратце она выглядит следующим образом.
       Сначала для каждого дома определяется его остаточная стоимость в расчете на 1 м2. Она зависит от степени износа, определяемой БТИ по собственным методикам.
       Затем эта стоимость умножается на коэффициент пересчета — величину, которая зависит от стоимости строительства жилья в городе, определяемой Департаментом экономической политики Москвы. Коэффициент пересчета сейчас равен 13 924, поскольку остаточная стоимость считается в ценах 1991 года, то есть еще до начала гиперинфляции. Коэффициент пересчета будет устанавливаться МосгорБТИ раз в квартал — в соответствии с ценами на квартиры, которые существовали во втором месяце предыдущего квартала. Произведение остаточной стоимости и коэффициента пересчета и есть как раз инвентаризационная стоимость БТИ.
       
Средняя температура по больнице
       Инвентаризационная стоимость БТИ, таким образом, зависит от степени износа дома и себестоимости строительства в городе. Это значит, что БТИ одинаково оценит две одинаковые квартиры, расположенные в одинаковых домах, но в разных районах, допустим в Марьино и на Юго-Западе. Риэлтеры же полушутя, но и полусерьезно, говорят, что на цену квартиры влияют три фактора: место, место и еще раз место. Таким образом, соответствовать рыночной цене квартиры оценка все равно не будет. Риэлтеры утверждают, что в большинстве случаев она оказывается ниже реальной в 1,2-2 раза.
       Как бы то ни было, новая схема расчета приблизила оценку БТИ к рыночной стоимости квартиры. Само по себе это вроде бы и неплохо. Но в условиях нынешней борьбы за собираемость налогов, заставляет насторожиться.
       
Налог с продавца
       Известно, что не облагаемый подоходным налогом максимум суммы, полученной гражданином от продажи своей квартиры, составляет 5 тыс. минимальных зарплат. Сегодня это 379,5 млн руб. ($73,5 тыс.). А если квартира стоит по справке БТИ больше, что теперь вполне может быть с трех- или четырехкомнатной квартирой в новом доме улучшенной планировки, то с разницы между оценочной стоимостью и максимумом придется заплатить от 10% до 30% — в зависимости от величины этой разницы. Это уже совсем плохо.
       Отлично известно, что госналогслужба периодически "трясет" риэлтерские фирмы, пытаясь получить у них сведения о реальных суммах сделок по продаже квартир. До сих пор это делалось скорее для острастки: в договорах указывалась инвентаризационная цена БТИ, заведомо ниже пятитысячника. Теперь в договоре может появиться значительно большая сумма, и продавцу дорогой квартиры придется заплатить с нее уже вполне ощутимый налог. Но и это еще не самое страшное.
       
Налог с покупателя
       В Госдуму представлен закон "О государственном контроле за соответствием крупных расходов на потребление фактически получаемым физическими лицами доходам" (см. Ъ, #29). Дума этот закон, правда, отклонила, однако после доработок снова будет рассматривать. В проекте предусмотрено, что гражданин должен документально обосновать происхождение потраченной (в том числе и на приобретение квартиры) суммы, если она превышает 1000 минимальных зарплат (76 млн руб.). Если раньше инвентаризационная цена была почти всегда ниже этого порога, то теперь довольно часто — выше. И основанием для беседы с налоговым инспектором может оказаться просто сам факт покупки квартиры.
       
Обычное право
       Правда, даже если названный закон будет принят, пока его можно обойти. Как ни странно, регистрация сделки по ценам БТИ была в последние годы не более чем традицией. Ведь ни в каких нормативных документах не указано, что сумма сделки между гражданами определяется чем-нибудь, кроме договоренности между ними. Оценка БТИ в договоре стоять будет — это обязательно, но рядом вполне может быть сказано, что квартира продана за 10 руб. Конечно, нетрудно догадаться, что и нотариусы, и чиновники Департамента муниципального жилья будут всячески противиться этому. Однако законных оснований для этого они не имеют. Так что единственное, с чем придется смириться, — это с увеличением расходов по сделке и увеличением налога на имущество.
       
На краю пропасти
       По-настоящему страшно может стать, если вдруг Минюст или то же московское правительство издаст распоряжение, запрещающее нотариально регистрировать сделки с жильем по ценам ниже инвентаризационной стоимости БТИ. И если Госдума примет-таки закон о контроле за расходами. Вот тогда для покупателей настанут черные дни: за них всерьез возьмутся налоговая инспекция и налоговая полиция. В результате граждане перестанут покупать, а значит, и продавать квартиры. Вообще. На рынке останутся только самые дешевые квартиры, например однокомнатные на первых этажах панельных хрущевок.
       
Октябрьский переворот
       Коэффициент пересчета будет появляться раз в квартал. Следующий МосгорБТИ объявит 1 октября. Величина его повлияет на дальнейшую судьбу московского рынка недвижимости ничуть не в меньшей степени, чем сама новая система оценки. Если коэффициент окажется примерно таким же, как сейчас, — все нормально, ситуация стабилизировалась, будем спокойно играть по новым правилам. Хотя и это неприятно. А вот если он вырастет, это, скорее всего, будет значить, что он будет расти и в дальнейшем. И инвентаризационные цены станут неумолимо приближаться к уровню рыночных и переваливать за них. Сколько тогда придется отдавать за оформление сделки?
       
КИРИЛЛ ГОРСКИЙ
       
--------------------------------------------------------
1. Введение новой схемы оценки квартир повысит стоимость оформления сделок в 2-3 раза
       
       2. В случае принятия закона о контроле за расходами регистрация сделок по цене БТИ парализует рынок недвижимости
       
--------------------------------------------------------
       Григорий Куликов, вице-президент Московской ассоциации риэлтеров
       Новая схема бьет прежде всего по продавцам и покупателям квартир
       По большому счету, для риэлтеров новая система оценки лучше. Ведь оценочная стоимость — это зафиксированная в документах цена сделки, и лучше, когда она приближается к реальной. Мы этого давно ожидали. Но это распоряжение бьет прежде всего по продавцам и покупателям квартир. Было бы совсем здорово, если бы одновременно срезали вознаграждение нотариусов раза в три.
       
Константин Апрелев, президент Российской гильдии риэлторов
       Никто не обязан регистрировать сделки по цене БТИ
       Регистрация сделок по оценке БТИ — не более чем компромисс между риэлтерами, обществом и государством. Нет механизма, который заставил бы граждан регистрировать сделки по цене не ниже, чем БТИ. Разумеется, нотариусы и Департамент муниципального жилья будут этого требовать. Как все это будет оформляться в нотариате, я пока не знаю.