Все выше, и выше, и меньше

На рынке жилой недвижимости резко сокращаются площади квартир: впервые с эпохи массового строительства хрущевок их размер за десятилетие снизился более чем на 20%. Малогабаритное жилье вкупе с кратным увеличением высотности строительства позволяет девелоперам улучшать экономику проектов. Дальнейшее снижение покупательной способности населения и его приток в крупные города будут лишь способствовать развитию этих процессов.

Средняя площадь квартир и апартаментов, введенных в эксплуатацию в 2010–2019 годах, составила 58,9 кв. м, сократившись на 22% относительно показателя предыдущего десятилетия (75,2 кв. м), говорится в исследовании ЦИАН. Минимальные показатели площади введенного жилья продемонстрировали Ленинградская область (49,7 кв. м), Волгоград (51,5 кв. м) и Самара (52,6 кв. м), максимальные — Москва (69,4 кв. м), Казань (69,1 кв. м) и Санкт-Петербург (63,6 кв. м).

Постепенное сокращение площади вводимого жилья — один из ключевых трендов именно минувшего десятилетия.

Начиная с эпохи хрущевок 1960–1969 годов, когда средний размер вводимых квартир достиг минимальных за последние столетие 43,3 кв. м, жилье постепенно становилось все больше. В то время как в 2010–2019 годах это значение оказалось также ниже показателя 1990–1999 годов — 62,3 кв. м.

В ЦИАН связывают уменьшение площади жилья с резким ростом популярности квартир-студий, которые активно проектируются с 2014 года, и распространением формата «евродвушек», подразумевающих только одну изолированную комнату, в то время как кухня объединяется с гостиной. Именно этот формат когда-то спас рынок: спланировать полноценную двухкомнатную квартиру на 40 кв. м нельзя, рассказывает управляющий партнер «Метриума» Мария Литинецкая. Гендиректор «Азбуки жилья» Владимир Каширцев обращает внимание на постепенное увеличение доли запланированных к вводу однокомнатных квартир, включая студии.

Если в объектах, реализация которых стартовала во второй половине 2017 года, они формировали 40% лотов, то во втором полугодии 2018 года показатель увеличился до 42%, а в 2019 году — до 45%. Доля именно студий, по его оценкам, выросла до 7,5% в этом году со средних 4,5%.

По оценкам директора по маркетингу и развитию продукта ГК А101 Дмитрия Цветова, средняя площадь жилья в новостройках Новой Москвы снизилась за год на 5%, до 54 кв. м., хотя директор по продажам ГК «Гранель» Рустам Арсланов утверждает, что в его компании, «наоборот, сейчас увеличиваются площади квартир, так как рынок малогабариток будет перенасыщен и спрос на них снизится».

Гендиректор VSN Invest Денис Волкович называет небольшие лоты более выгодными для девелоперов. «Чем ниже площадь квартиры, тем меньше стоимость лота и тем более ликвидным становится такой продукт»,— рассуждает он. Его слова подтверждаются данными «Метриума»: студии в московских новостройках стоят 193 тыс. руб. за 1 кв. м против средних цен на первичном рынке в 175 тыс. руб. за 1 кв. м.

В то время как средняя площадь квартир падает, высотность новостроек растет.

Средний показатель для введенных за минувшие десять лет домов в крупнейших городах составил 13,1 этажа против 12,2 этажа по итогам предыдущего десятилетия, подсчитали в ЦИАН. Абсолютным лидером здесь стала Самара: если по итогам 2010 года сданные дома насчитывали в среднем 6,9 этажа, то по итогам 2019 года — 25. В Уфе за тот же период высотность выросла с 7,5 до 21,8 этажа. Гендиректор ГК «Кортрос» Станислав Киселев добавляет, что доля высотного строительства, к которому относятся объекты выше 100 м и насчитывающие более 25 этажей, достигла рекордных 23%, в то время как еще в первом полугодии 2017 года показатель не превышал 14%. «Это происходит по всей стране даже на фоне активной политики властей по ограничению этажности»,— добавляет он.

Девелоперы вынуждены строить выше, чтобы улучшить экономику проектов. Директор по продажам «Колди» Максим Каварьянц называет наиболее выгодными для подмосковных застройщиков проекты по строительству жилья максимальной высотности 20–30 этажей, предполагающие размещение на одном гектаре земли более 50 тыс. кв. м недвижимости. По его словам, это позволяет существенно снизить себестоимость строительства.

Заместитель гендиректора Института градостроительного и системного проектирования Дмитрий Гриднев ждет, что постепенное уменьшение площади жилья на фоне увеличения этажности продолжится,— этот процесс связан с постоянным ростом населения крупных городов. Руководитель аналитического центра ЦИАН Алексей Попов добавляет, что рост стоимости недвижимости сейчас происходит одновременно со снижением платежеспособности потенциальных клиентов, что вынуждает девелоперов строить малогабаритные квартиры в высотных домах.

Как девелоперы создают в Москве транспортную воронку