Апартаменты идут второй волной

Сегодня на рынке недвижимости жилье остается наиболее востребованной и быстро окупаемой функцией. Соответственно, девелоперы рассматривают этот вариант в первую очередь. Однако если речь идет о редевелопменте, смена функции объекта на жилую не всегда возможна. И если уж инвестор решил непременно сменить профиль здания на жилой, то при существующих ограничениях проще его приспособить под апартаменты.

Чаще всего при редевелопменте объектов под жилые функции сложности возникают с изменением назначения земли — на участках под общественно-деловую застройку невозможно реализовать жилые проекты, а перевод земли из одного назначения в другое — дело трудоемкое и дорогостоящее. "Поэтому мы наблюдаем новую для рынка Петербурга тенденцию — в скором времени на рынок выйдет несколько проектов апартаментов под жилье. Такие проекты уже давно и успешно реализуются в Москве, но в Петербурге их нет. Ограничения, существующие у этого формата (отсутствие регистрации по месту жительства, более высокий налог и тарифы на коммунальные услуги, сложности в получении ипотечного кредита) оцениваются девелоперами как риски, способные серьезно снизить интерес покупателя к проекту. Однако и у нас такие проекты вот-вот появятся, к этому есть предпосылки — ограниченное предложение по земельным участкам в востребованных центральных локациях для строительства элитной недвижимости", — рассказывает Андрей Косарев, генеральный директор "Colliers International Санкт-Петербург". Следует отметить, что если прогнозы господина Косарева об увеличении числа проектов апартаментов сбудутся, то это станет уже второй волной — первая пришлась на начало 2000-х годов. Правда, тогда речь шла о новом строительстве — девелоперы получали землю у города под строительство отелей, называли их апарт-отелями, но, по сути, строили обычное жилье.

Дмитрий Щегельский, генеральный директор агентства недвижимости ООО "Бенуа", согласен с тем, что в Петербурге случаи перепрофилирования целых зданий из какого-либо сектора в жилые квартиры носит единичный характер. "В конце 1990-х — начале 2000-х годов частными инвесторами было расселено общежитие, которое потом было перестроено в жилье комфорт-класса. Случаи перепрофилирования отдельных квартир или этажей тоже были. Так, к примеру, в начале 2000-х годов кожно-венерологический диспансер Московского района был переведен с первого этажа жилого дома (КВД занимал весь этаж здания) в отдельное здание, а освободившиеся площади были переделаны в жилые квартиры и розданы очередникам, однако в течение нескольких лет жильцы 90% квартир продали (обменяли) это жилье на другое, а новые хозяева переоборудовали эти квартиры в коммерческие помещения (офисы, магазины, салоны)", — вспоминает господин Щегельский.

Из современных примеров перевода объектов под функции жилых апартаментов исполнительный директор корпорации "Матрикс" Игорь Петров вспоминает проект компании NAI Becar, которая на Московском пр., 73, вместо гостиницы решила строить комплекс апартаментов. "Хотя здесь нужно понимать, что речь как шла о коммерческой недвижимости, так и идет", — добавляет он.

Олег Громков, руководитель отдела аналитики ООО "Северо-Запад Инвест" (проект комплексного освоения "Новый берег"), также вспоминает проект гостиницы "Карелия" на улице Маршала Тухачевского, один из корпусов которой собственники решили превратить в комплекс жилых малогабаритных апартаментов.

"Из реновации проектов под жилье в пример можно привести территорию речного вокзала, где изначально собирались строить МФК, включающий офисную, торговую, развлекательную функции и реконструировать гостиницу "Речная", но затем участок был продан компанией JFC, куплен компанией "Мегалит", которая реализует там проект жилого дома. Также территория Шкапина — Розенштейна изначально рассматривалась как деловой квартал с сопутствующей торговлей. Проект был заморожен в конце 2008 года в связи с кризисом, в августе 2009 года руководством компании "Главстрой-СПб" и правительством Санкт-Петербурга было принято соглашение о реконцепции проекта. Сейчас ведется активное строительство жилого квартала "Панорама 360"", — приводит примеры Андрей Косарев.

В основном перепрофилирование интересно инвесторам, поскольку это именно та часть покупателей, которая просчитывает все возможные риски и анализирует наиболее доходное использование объекта недвижимости.

Директор по развитию AAG Светлана Ким объясняет малочисленность проектов реновации объектов коммерческого назначения под жилье отсутствием экономической целесообразности. "Цена реализации жилья ненамного превышает стоимость объекта до реновации. С учетом необходимости соблюдения санитарных, технических и прочих норм, правил и требований к жилым помещениям получить планируемую прибыль не представляется возможным. А существенно изменить параметры объекта не позволяют конструктивные особенности. Рациональное же использование земельного участка сдерживают градостроительные ограничения", — рассказывает госпожа Ким.

"Если само здание не спроектировано заранее с учетом перспективы перевода, то и здесь может возникнуть масса проблем, например, соблюдение требований к инсоляции, которые в жилье гораздо жестче, чем для офисов или гостиниц. В общем, если жилье и получится, то планировка будет явно не самой эффективной, что при нынешнем уровне развития рынка приведет к зависанию такого продукта в продажах, за исключением ситуаций, когда объект имеет уникальное местоположение, способное компенсировать изъяны", — рассуждает Екатерина Марковец, директор по инвестициям и консалтингу компании London Real Invest.

С технической стороны перепрофилирование здания под жилье, как правило, не является запредельно сложным процессом.

Анна Цирульская, заместитель начальника ФГУП "ЦПО" при "Спецстрое России", отмечает, что в принципе, если объект не изношен настолько, что это не позволяет сделать его жилым, то в большинстве случаев технических сложностей для реновации нет.

"Конструктивные особенности многих зданий позволяют провести смену их функционального назначения с минимальными затратами. В таком случае достаточно сделать перепланировку, обеспечить или обновить инженерные сети. Затраты на проект могут серьезно возрасти, если требуется капитальный ремонт, а последующее приведение в соответствие со строительными, санитарно-техническими и противопожарными требованиями приведет к значительным финансовым затратам. Это техническая сторона. А вот смена целевого назначения здания — процесс трудоемкий. Во-первых, генпланы многих городов имеют четкое описание функций как строящихся объектов, так и уже существующих. При этом программы развития городов часто предполагают возможный снос, реконструкцию или смену функционального назначения различных объектов капитального строительства. Поэтому изначально необходимо выяснить, возможна ли реновация для конкретного здания и насколько она согласуется с планом развития города.

Важно помнить, что перевод нежилых зданий в жилые должен предусматривать наличие необходимых по закону условий для проживания. Теоретически жилой комплекс может располагаться и в промзоне, однако в таком случае девелопер будет обязан провести рекультивацию земельного участка и обеспечить комплекс необходимой социальной инфраструктурой. Однако если здание не является памятником архитектуры, истории и культуры, то особых законодательных проблем с его переводом из нежилого фонда в жилой нет. Часто из нежилых объектов получаются нестандартные объекты, как, например, лофт-апартаменты, спрос на которые очень высок", — рассказывает госпожа Цирульская.

Впрочем, большинство девелоперов считают, что смысла перепрофилировать объект, если он не является объектом, находящимся под охраной, нет — проще его снести и возвести на земле объект большей этажности, который позволит продать больше площадей, а значит — заработать больше денег.

С госпожой Цирульской не согласен Андрей Алексеев, руководитель службы заказчика ГК "Пионер". Он говорит, что санитарно-эпидемиологические требования к жилым зданиям и помещениям предписывают более высокий уровень шумоизоляции, инсоляции, по сравнению с офисным зданием или гостиницей. Эти параметры, как правило, невозможно откорректировать до необходимого уровня, не вмешиваясь в конструктив здания. "В большинстве случаев для выполнения требований СанПиН в аспекте шумоизоляции потребуется замена стен здания, показатели инсоляции невозможно повысить без изменения оконных проемов и принятия других затратных мер. При этом нередко даже эти мероприятия не будут эффективны, так как санитарные нормы могут быть недостижимы в силу особенностей местоположения земельного участка. Определенные ограничения накладывают и требования по пожарной безопасности. Согласно нормативам для жилых зданий, площадь этажа не должна превышать 500 кв. м, в гостиницах этажи могут быть гораздо большей площади. Теоретически решить это несоответствие можно путем размещения в каждом жилом помещении спринклерной системы пожаротушения, но этот вариант непопулярен в силу эстетических и функциональных недостатков. Наконец, строительные нормы регламентируют организацию земельного участка вокруг жилого дома, оговаривают наличие таких объектов, как парковка, места для сбора мусора, зеленые насаждения. Не каждое существующее здание соответствует этим требованиям, более того, обладает возможностью все эти объекты разместить на участке. Но без соответствия этим нормам сдача нового объекта в эксплуатацию невозможна. Именно в силу этого сложности возникают даже в тех случаях, когда речь не идет об изменении назначения здания, а проводится реконструкция жилого дома, расположенного, к примеру, в центральной части города. Несоответствие существующего жилого дома и возможностей земельного участка, на котором он расположен, актуальным нормам и требованиям делает его реконструкцию даже без изменения функционального назначения крайне сложной для реализации", — отмечает господин Алексеев.

Роман Иваницкий, заместитель генерального директора Megapolis Property Management, говорит, что реновация объектов под жилье вполне возможна, но дополнительные затраты могут быть очень существенными — от 30 до 50%. "Следует помнить о системах вентиляции, отопления, водоснабжения — в некоторых случаях внести изменения практически невозможно. В историческом центре Петербурга перевод в многоквартирный жилой дом может привести еще и к нехватке мощностей", — отмечает он.