Новостройки обгоняют вторичку

Дешевая ипотека продолжает создавать дисбаланс на рынке жилья. Квадратный метр на первичном рынке по итогам десяти месяцев 2022 года в большинстве городов дороже, чем в готовом жилье.

Нет ни одного города-миллионника, где «квадрат» на вторичном рынке был бы дороже, чем на первичном. В начале года в эту категорию входили Самара, Воронеж и Санкт-Петербург

Фото: Евгений Павленко, Коммерсантъ

Такие данные приводят в «Циане». Только в пяти из 39 анализируемых локаций в ноябре 2022 года «квадрат» на вторичном рынке дороже, чем на первичном. Это Владивосток, Севастополь, Оренбург, Саратов и Махачкала. В остальных 34 локациях дороже новостройки, то есть почти в 90% городов выгоднее (по цене за квадратный метр) покупать готовое жилье.

Наибольший разрыв в цене между первичкой и вторичкой в Астрахани («квадрат» в новостройках на 58% дороже, чем в готовом жилье) и Сочи (35%). Также значительно выше по цене первичка в Казани (28%), Перми (26%), Томске (25%), Набережных Челнах (24%). По абсолютным значениям (в рублях) новостройки сильнее всего опережают готовое жилье в Сочи (на 86 тыс. рублей за квадратный метр — за счет дефицита нового жилья), Астрахани и Казани (на 41 и 40 тыс. рублей соответственно).

В тех городах, где вторичка остается дороже, разрыв между ценой квадратного метра в новостройках и готовом жилье небольшой (3–9 тыс. рублей). Исключением является только Махачкала, где «квадрат» на вторичке в два раза дороже, чем на первичке (82,8 тыс. против 39,2 тыс. рублей).

Нет ни одного города-миллионника, где «квадрат» на вторичном рынке был бы дороже, чем на первичном. В начале года в эту категорию входили Самара, Воронеж и Санкт-Петербург (сейчас новостройки на 4; 11 и 17% дороже вторички соответственно).

Новостройки стремительно дорожают

В ноябре 2022 года только в пяти городах вторичка дороже первички, в начале года таких локаций было больше — 12. Сокращение количества связано с тем, что в большинстве городов с начала года новостройки подорожали сильнее, чем вторичное жилье. В целом по анализируемым локациям «квадрат» на первичке с начала года вырос в цене на 13%, на вторичке — на 7%. Первичный рынок продолжает опережать вторичный по темпам роста цен.

Речь идет о ценах предложения — тех, которые указаны в объявлениях на сайте cian.ru. Реальные цены сделок могут отличаться от указанных: на первичке — за счет «ценового меню» для покупателей с разными условиями оплаты (100%, льготная ипотека или ипотека от застройщика), на вторичке — за счет предоставления скидок на этапе заключения сделки.

Произошедший рост цен с начала года объясняется динамикой первых месяцев 2022 года: с января по апрель квадратный метр на первичке подорожал на 11%, на вторичке — на 8%. С мая стоимость «квадрата» фактически стагнировала и в новостройках, и в готовом жилье, но на первичке динамика была все же немного более выраженной. Первичный рынок, в отличие от вторичного, поддерживается льготной ипотекой и специальными программами по субсидированию ставки от застройщиков, что позволило ценам еще немного увеличиться относительно апрельских (в итоге +13% с начала года). В сегменте готового жилья эти программы не работают, собственники ограничены в принятии решений о повышении цен, в результате чего «квадрат» на вторичке не только не увеличился в цене после апреля, но даже немного подешевел (в итоге +7% с начала года).

Первичка оказалась выгоднее

Если покупатель располагает суммой, достаточной для приобретения жилья без привлечения заемных средств и ориентируется при выборе квартиры на ее стоимость, то в большинстве городов выгоднее (по цене за квадратный метр) покупать готовое жилье. Если же для покупки квартиры планируется брать ипотеку, то стоит помнить, что на вторичном рынке нет льготной ипотеки и программ дополнительного субсидирования ставки от застройщиков, а значит, ставки по кредитам выше.

Так, в начале октября 2022 года средняя ставка по ипотеке на первичном рынке в России составила 3,49%, на вторичном — 8,97%. Средняя цена квадратного метра на первичном рынке в октябре 2022 года составила 123,4 тыс. рублей, на вторичном — 110,8 тыс. рублей, стоимость «средней» квартиры (площадью 50 кв. м.) в России — 6,2 млн рублей на первичке и 5,5 млн рублей на вторичке. При первоначальном взносе 25% и сроке в 23 года (именно на таких условиях сейчас в среднем берут ипотечные кредиты) ежемесячный платеж за новостройку составит 24,4 тыс. рублей, за готовое жилье — 35,6 тыс. рублей, а итоговая сумма — 6,7 и 9,8 млн рублей соответственно. То есть в случае покупки жилья с оформлением ипотеки разница в цене между вторичкой и первичкой компенсируется выплаченными процентами, а итоговая стоимость готового жилья оказывается выше стоимости новостройки.

Без влияния мобилизации

Объявление мобилизации практически не сказалось на динамике цен в целом по анализируемым локациям: в октябре и начале ноября на рынках сохраняются те же тренды, которые сложились к сентябрю (стагнация с чуть более выраженным ростом в новостройках). В некоторых городах в октябре относительно сентября цены заметно снизились (или, наоборот, увеличились), отреагировав на динамику спроса на фоне мобилизации, но в ноябре вместе с относительной стабилизацией внешней повестки вернулись к предыдущему уровню. Есть, однако, и исключения, например, в Москве в ноябре цены на первичном рынке снизились на 1,7% относительно октября — в столице этот показатель так значимо не снижался в месячном выражении на протяжении четырех последних лет (похожая ситуация в Московской области, Нижнем Новгороде, Новосибирске).

Мобилизация практически не повлияла и на соотношение цен на первичном и вторичном рынках. Рассмотрим города, где соотношение стоимости «квадрата» в сентябре (до начала мобилизации) и в ноябре заметно отличается: Севастополь, Хабаровск, Иркутск, Самару. Во всех этих локациях темпы роста цен на первичном рынке заметно выше, чем на вторичном, и уже к сентябрю соотношение существенно изменилось относительно января (тогда вторичка везде была дороже): в Севастополе, Иркутске и Самаре разрыв стал меньше, а в Хабаровске новостройки опередили готовое жилье по уровню цен. В динамике прослеживаются тренды, сложившиеся еще до объявления мобилизации.

Это не предел

Опережающие темпы роста на первичном рынке в 2022 году привели к тому, что в части городов, где в начале года вторичный рынок был дороже первичного (в Санкт-Петербурге, Хабаровске, Иркутске, Самаре, Барнауле, Кемерово, Ставрополе и Воронеже), новостройки стали дороже готового жилья. И если в Ставрополе, Иркутске, Барнауле, Самаре и Кемерово разрыв пока минимален («квадрат» на первичке на 3–4% дороже, чем на вторичке), то в Воронеже новостройки дороже уже на 11%, в Петербурге — на 17%, в Хабаровске — на 18%.

Во Владивостоке, Севастополе и Саратове, где сейчас цены на вторичном рынке выше, чем на первичном, «квадрат» в новостройках в 2022 году тоже дорожал сильнее, чем в готовом жилье. В результате этого разрыв между первичкой и вторичкой сократился. Вероятно, в ближайшем будущем и в этих локациях новостройки окажутся дороже готового жилья. Оренбург — единственный город, где в начале года новостройки были дороже вторички (на 30%), а в ноябре ситуация изменилась в обратную сторону — теперь вторичный рынок дороже (на 5%). Такая динамика связана с колебаниями цен на первичном рынке, где объем предложения невелик и волатилен. Возможно, при изменении структуры предложения на первичном рынке, новостройки в городе вновь окажутся дороже готового жилья. В Махачкале темпы роста цен на вторичном рынке значительно выше, чем на первичном, поэтому разрыв в стоимости между готовым жильем и новостройками только увеличивается.

В шести городах с начала 2022 года вторичный рынок опережал первичный по темпам роста цен. Это Краснодар (здесь цены в новостройках показали рекордный рост в 2020–2021 годах и в настоящее время снижаются), Томск и Челябинск (цены на первичном и вторичном рынках в этих городах увеличиваются схожими темпами), Ярославль, Астрахань и Махачкала (темпы роста цен на вторичке значительно опережают темпы роста в новостройках). В Омске и Оренбурге цены на вторичке увеличиваются, а на первичке уменьшаются. В Сочи и на первичке, и на вторичке цены снижаются, но на первичке более быстрыми темпами. Пока что во всех этих городах (кроме Оренбурга и Махачкалы) цены на первичном рынке в значительной степени превышают цены на вторичном рынке, поэтому в ближайшей перспективе не стоит ожидать, что в каком-то из них готовое жилье окажется дороже новостроек.

Дешевое жилье дорожает быстрее

На вторичном рынке только в Сочи с начала года стоимость квадратного метра заметно сократилась. В Москве цены практически не изменились (+0,2% с начала года) — начиная с мая цены на вторичном рынке столицы сокращаются, отрицательная динамика последних месяцев компенсировала рост в начале 2022 года. Минимальный рост зафиксирован в Краснодаре, Московской области и Севастополе (+2%), Санкт-Петербурге (+3%), Хабаровске (+4%), Владивостоке и Казани (+5%) — это локации с наиболее дорогим жильем, где рост цен ограничен эффектом высокой базы. Сильнее всего «квадрат» подорожал в Махачкале (+31%), Кемерово и Саратове (+18%), Челябинске, Астрахани и Ульяновске (+16%) — в основном это наиболее дешевые локации. На рынке сохраняется принцип, что заметнее увеличиваются цены в более дешевых локациях. В более дорогих нарастить стоимость сложнее.

На первичном рынке существенное влияние на динамику цен во многих городах с небольшим выбором в новостройках оказывает изменение структуры предложения. В таких локациях колебания цен наиболее заметны: города могут становиться лидерами либо по росту, либо по снижению средних цен. В трех городах цены с начала 2022 года сократились: Сочи (–15% за счет эффекта высокой базы), Оренбург и Омск (–18 и –15%). В лидерах по росту цен Иркутск (+43%) и Набережные Челны (+40%).

И первичка, и вторичка в среднем по городам-500-тысячникам подорожали сильнее, чем в среднем по миллионникам: обычно рост цен в более дешевых локациях выражен сильнее за счет эффекта низкой базы (в дорогих локациях за счет и без того высокого уровня цен нарастить их сложнее).

«Осенью 2022 года на первичном и вторичном рынках крупнейших городов РФ сохраняются тренды, сформировавшиеся еще летом: цены стагнируют, но в новостройках фиксируется чуть более выраженный рост. За счет опережающего роста цен на первичном рынке с начала года количество локаций, где готовое жилье дешевле строящегося, сократилось с двенадцати до пяти,— отмечает Алексей Попов, руководитель «Циан.Аналитики».— Объявление мобилизации фактически не сказалось на динамике цен и не повлияло на соотношение стоимости "квадрата" на первичке и вторичке».