Ипотека по-быстрому

Ставки по ипотеке в России достигли исторического минимума. Ощущение доступности кредитов на жилье усиливают государственная программа субсидированной ипотеки и новости о рекордах по продаже жилья в новостройках. Результаты расчета на ипотечном калькуляторе говорят, что планирование кредита на жилье должно оставаться жестким. Переплата по кредиту на квартиру в новостройке даже по субсидированной ставке за полный срок ее обслуживания в течение 15 лет может достигать 50% размера кредита. Если продумать поэтапное улучшение жилищных условий за счет коротких небольших займов, сумма переплаты может быть ощутимо меньше.

Осенью этого года на столичном рынке жилья был побит исторический рекорд по объему продаж в новостройках. ЦИАН на основе данных Росреестра насчитал 10,05 тыс. сделок в сентябре, что на 1,5 тыс. превысило предыдущий рекорд. Он был установлен два года назад в ноябре 2018 года в связи с грядущим переходом на эскроу-счета. В этом году драйвером продаж стала государственная программа льготной ипотеки, по которой доступны займы по ставке 6,5%. Покупатели торопились ее оформить, потому что подходил к концу срок ее действия — 1 ноября (программа стартовала в апреле 2020 года). Из-за спроса цены на жилье в новостройках выросли почти на 20% по сравнению с прошлым годом (данные Dataflat.ru). Минфин предложил продлить госпрограмму до конца 2021 года. Президент Владимир Путин установил срок до 1 июля будущего года. Соответствующее постановление правительства вышло в конце октября. По данным Росреестра, за время действия госпрограммы по ней было зарегистрировано 107,8 тыс. сделок.

Рыночные ставки по ипотеке тоже достигли рекордных значений. По данным исследования, подготовленного ДОМ.РФ в сотрудничестве с агентством Frank RG, они на историческом минимуме. Средневзвешенная ставка по ипотеке на первичном рынке равна 8,02%, на вторичном — 8,26%, на рефинансирование — 8,07%. Снижение за прошедшие 12 месяцев составило 1,4–2 процентных пункта в зависимости от сегмента.

В России 61% населения живет в собственной квартире (или жилье, которое принадлежит семье) и одновременно 57% нуждается в улучшении жилищных условий (результаты опроса фонда «Общественное мнение»). 80% опрошенных оценивают свои финансовые возможности как недостаточные для покупки более качественного жилья. На первом месте среди причин, по которым респонденты не готовы брать ипотеку,— низкий уровень жизни, низкая зарплата, проблемы с работой. Размер переплаты по кредиту только на третьем. Застройщики стараются все это учесть и готовят специальные предложения: ипотека под 0% в первый год покупки, ипотека с субсидиями, специальная пониженная ставка на весь срок. В пресс-службе Совкомбанка обозначили рекомендуемый размер платежа по ипотеке «до 50% дохода». В Райффайзенбанке назвали оптимальным 40%. «Эта сумма сопоставима, а в некоторых случаях даже меньше стоимости аренды жилья»,— говорит руководитель направления по развитию ипотечного кредитования Райффайзенбанка Антон Красильников, но подчеркивает, что с помощью ипотечного калькулятора можно самостоятельно оценить размер комфортного платежа, который не приведет к потере привычного качества жизни.

По словам Антона Красильникова, зарабатывая 60 тыс. руб. в месяц, купить квартиру в Москве возможно.

Он приводит следующий расчет для ставки по кредиту 6,5% (как по госпрограмме) при оформлении комплексного ипотечного страхования и покупки у аккредитованного банком застройщика: «Квартира в новостройке за 8 млн руб. при минимальном первоначальном взносе 3 млн руб. в кредит на тридцать лет обойдется приблизительно в 30 тыс. руб. в месяц, что сопоставимо с арендной платой».

Заемщику и покупателю часто трудно осознать, что это означает почти сорок лет жить на половину зарплаты в 60 тыс. руб., сначала откладывая на первый взнос, затем погашая кредит. В том числе поэтому первый взнос часто формируется на все, что удается найти на своих счетах и у родственников. По оценкам экспертов «Метриума», это вторая главная ошибка ипотечных заемщиков. Создавая максимальный первоначальный взнос, клиенты стремятся сократить срок кредита или уменьшить сумму ежемесячного платежа. Но и в этом случае кредит редко получается короче десяти лет. Чаще срок приближается к 20 годам. «Это точно такой же длинный горизонт планирования, как и 30 лет, в котором необходимо иметь в виду личные катаклизмы, способные привести к снижению доходов. Заемщики, не предполагающие этого, сильно рискуют»,— убеждена управляющий директор компании «Метриум» Надежда Коркка. В компании рекомендуют сохранять финансовую подушку безопасности минимум на три, а лучше шесть месяцев выплат по ипотеке. «Это поможет избежать просрочек и пенни при форс-мажорных обстоятельствах и быть гибким при смене работы или планировании дорогостоящей поездки»,— подчеркивает эксперт.

Финансовая самоуверенность — на первом месте в списке самых распространенных ошибок заемщиков. Никто не знает, но и не думает, что будет с его доходом через год, пять или десять лет. Или, наоборот, переоценивает риск изменения дохода. В обоих случаях возникает ошибочная стратегия — взять как можно более короткий кредит, пусть и с большим ежемесячным платежом. «Неожиданные события, например пандемия, последовавший экономический кризис, рост безработицы, падение доходов из-за инфляции,— в таких условиях, даже если уровень дохода не меняется, его покупательская способность падает, а кредитная нагрузка растет»,— разъясняет Надежда Коркка. Чтобы не оказаться банкротом, нужно планировать ипотеку, исходя из худшего сценария развития событий. «Не рекомендуем брать ипотеку с ежемесячным платежом более 30% семейного дохода. Если доля платежа больше, заемщик теряет запас прочности на ближайшие годы при отсутствии роста доходов»,— считает госпожа Коркка.

Планирование должно быть жестким. Иначе при неблагоприятном развитии событий и драматическом падении доходов купленную в ипотеку квартиру можно потерять, даже если это единственное жилье. Банк может обратить взыскание на предмет ипотеки через суд в случае грубых нарушений кредитного договора со стороны заемщика. К ним относятся просрочка и ненадлежащее содержание или ремонт заложенного имущества. Сначала банк может потребовать досрочного погашения кредита, затем обратить взыскание на залог. По словам руководителя направления коммерческих споров юридической фирмы «Рустам Курмаев и партнеры» Василия Малинина, оспорить положительное решение суда о взыскании ипотечной квартиры в пользу банка можно, только если в тексте решения содержатся правовые ошибки. «При соблюдении порядка взыскания предмета залога через суд оснований для оспаривания решения нет, особенно при наличии договора с банком или другим залогодержателем»,— напоминает Василий Малинин.

Банки тоже страхуются от возможных внезапных изменений в жизни заемщика, поэтому в первый год обслуживания кредита платеж по ипотеке почти на две трети состоит из выплат процентов. Остаток уходит на погашение тела кредита. По данным ипотечного калькулятора Banki.ru, переплата по кредиту даже по льготной ставке 6,5% и с 30% первоначального взноса за 15 лет обслуживания составит чуть больше 50% от суммы кредита. За 30 лет вы вернете банку две суммы кредита. По кредиту в 6 млн руб. на 15 лет ежемесячный платеж будет 53 тыс. руб., а на 30 лет — 38,5 тыс. руб. в месяц.

Надежда Коркка советуют учитывать это в стратегии погашения. «Если доход стабилен или растет, имеет смысл даже незначительно увеличивать ежемесячный платеж в счет досрочного погашения. Необязательно ждать, пока накопится внушительная сумма. Эффективны в том числе небольшие дополнительные платежи»,— объясняет эксперт «Метриума», добавляя, что, исходя из личных обстоятельств, можно выбирать, сокращать срок кредита или размер ежемесячного платежа. Те, кто живет в арендованной квартире, пока достраивается новый дом, часто выбирают снижение размера платежа. Если ипотечная квартира готова к проживанию и не планируются другие крупные траты, можно направить дополнительные платежи на сокращение срока кредита.

Как безопасно использовать ипотеку

Размер и доля комфортного ипотечного платежа в общем объеме доходов — очень индивидуальный показатель, который зависит от остальных статей расходов бюджета. По словам заместителя руководителя аналитического центра ДОМ.РФ Юрия Ачкасова, данные опросов указывают на то, что чаще всего заемщики выбирают параметры ипотечного кредита так, чтобы платеж составлял 25–30% от общего ежемесячного дохода семьи. «Для семьи со средними доходами в этот интервал попадает ежемесячный платеж по кредиту на 20 лет в 2,5–2,8 млн руб. по рыночной ставке 8%, по льготной ставке 6,5% без ухудшения финансового состояния семьи доступен кредит на 10% больше, или 3,1 млн руб.»,— рассчитал господин Ачкасов. Расчеты на калькуляторе Banki.ru показали в первом случае платеж 21 тыс. руб. в месяц (если кредит составляет 70% стоимости квартиры) и 25,3 тыс. руб. для второго варианта, если сумма первого взноса не меняется. «Для части населения ипотека остается недоступной при любом уровне ставки. Улучшать жилищные условия таких семей нужно другими способами — например, развивая некоммерческую аренду»,— говорит Юрий Ачкасов.

По словам заместителя руководителя ипотечного департамента федеральной компании «Этажи» Татьяны Решетниковой, ожидания заемщиков по сумме ежемесячного платежа по стране различаются. В Москве это до 37 тыс. руб. в месяц, в Санкт-Петербурге — 25–30 тыс. руб., в Екатеринбурге — 20–22 тыс. руб., в Красноярске и Тюмени — 15–25 тыс. руб., в Новосибирске — 20 тыс. руб., в Омске — 15 тыс. руб. «В Москве и Санкт-Петербурге доля потенциальных заемщиков, чьи ожидания от суммы ежемесячного платежа не совпадают с реальностью, значительно ниже, чем в других регионах, где каждый пятый рассчитывает на сумму значительно ниже той, что предлагают банки под выбранную квартиру»,— отмечает госпожа Решетникова. «Не все понимают, что, если первоначальный взнос небольшой, имеет смысл сначала приобрести квартиру меньшей площади с минимально возможным платежом по кредиту, чтобы быстрее его погасить, и затем выходить на новую сделку по улучшению жилищных условий»,— продолжает она. Госпожа Решетникова говорит, что, придерживаясь такой стратегии, заемщик меньше рискует и одновременно впоследствии делает более осознанный выбор, разобравшись в своих предпочтениях в недвижимости.

В «Этажах» рассчитали два варианта переплаты: при покупке сразу большой квартиры и схему, в которой первый вариант,— маленькая квартира с последующим улучшением жилищных условий еще через две ипотеки. Стартовые условия — первоначальный взнос 1,5 млн руб., возможности платежа — 50 тыс. руб. в месяц. Если взять в кредит 6 млн руб. на 20 лет по ставке 7,8%, переплата за время его обслуживания составит 5,9 млн руб. Купив сначала квартиру за 4 млн руб. (в этом случае кредит будет 2,5 млн руб. на пять лет), заемщик переплатит по нему около 499 тыс. руб. Столько же — за второй и третий кредиты на аналогичные сумму (при условии тех же ставки и размера ежемесячного платежа) и срок. «Совокупная переплата по трем кредитам на общую сумму 7,5 млн руб. за 15 лет составит почти 1,5 млн руб., что в четыре раза меньше, чем в первой схеме»,— резюмировала Татьяна Решетникова. Сумма переплат при поэтапном кредитовании может быть еще меньше, если увеличивать первоначальный взнос, тем самым снижая ставку, ускорять погашение досрочными платежами или рефинансировать кредит. Последний вариант экономически оправдан, если разница между ставкой по действующему и возможному кредиту не менее двух процентных пунктов, напоминает Надежда Коркка.