«Переток инвесторов из жилого сегмента в офисный будет усиливаться»

В 2021 году на фоне высокого интереса арендаторов и покупателей к офисной недвижимости Москвы в этом сегменте сформировался дефицит. О том, как это отразилось на девелоперах деловых центров, каких показателей к 15-летию компании достиг ведущий игрок рынка Stone Hedge и почему инвесторы, вкладывающиеся в новостройки, теперь перейдут в офисы, в интервью «Ъ-Дому» рассказал гендиректор и акционер компании Максим Гейзер.

Гендиректор и акционер компании Stone Hedge Максим Гейзер

Фото: Предоставлено Stone Hedge

«Выручка компании выросла в полтора раза»

— С какими результатами компания завершила 2021 год? Как вы их оцениваете? Сколько проектов сейчас в реализации?

— По итогам 2021-го компания кратно выросла по объему квадратных метров. Наш портфель достиг 800 тыс. кв. м недвижимости — это 18 объектов. Из них в реализации в настоящий момент — 370 тыс. кв. м в сегменте офисной недвижимости класса А. Два года назад мы поставили перед собой цель — строить качественные офисы, которые дают инвесторам доходность, а конечным пользователям — собственникам и арендаторам — ощущение нового комфортного рабочего пространства. Мы уверенно идем к этой цели.

Гейзер Максим Георгиевич

Личное дело

Окончил в 2002 году Московский государственный университет экономики статистики и информатики по специальности «Финансы и кредит». В 2006 году присвоена ученая степень кандидата экономических наук. Возглавляет Stone Hedge с момента его создания в 2007 году.

Входит в рейтинг «Топ-1000 российских менеджеров», составленный Ассоциацией менеджеров при консультационной поддержке ИД «Коммерсантъ», и в число самых влиятельных персон рынка коммерческой недвижимости по рейтингу CRE-100.

— 800 тыс. кв. м — это только офисная недвижимость?

— На офисные и многофункциональные проекты как на основную специализацию развития компании в портфеле приходится 660 тыс. кв. м. В их числе — отдельно стоящие здания, которые пополнили линейку наших проектов в прошлом году.

— Почему сделана ставка на такой формат? Есть ли сегодня спрос на него?

— Дефицит качественной офисной площади сегодня особенно наблюдается в сегменте свыше 10 тыс. кв. м. Нет сомнений в том, что этот дефицит сохранится в том или ином виде в ближайшие несколько лет. Оценивая запрос рынка и особое внимание крупных компаний к обособленности и безопасности своих команд, особенно в условиях пандемии, мы вывели на рынок линейку отдельно стоящих офисных зданий. Первое из них — Tower А в составе STONE Towers — будет введено в эксплуатацию уже в третьем квартале этого года. К строительству «STONE Курская» и «STONE Пресня» мы приступим в ближайшее время.

— В прошлом году спрос на офисы в Москве значительно вырос и составил, по оценкам консультантов, примерно 1,5 млн кв. м. Ощутили ли вы этот взрывной спрос? Отразился ли он на финансовых результатах компании?

— Действительно, 2021-й стал одним из самых успешных для компании. По нашему портфелю офисных проектов класса А объем продаж составил более 15 млрд руб., что в полтора раза превышает показатель предыдущего года.

Мы ожидаем, что в целом рынок офисной недвижимости будет развиваться по положительному сценарию в перспективе 2022–2024 годов. Сохранится и дефицит предложения. Мы надеемся, что сможем повторить темпы роста 2021 года в перспективе ближайших двух лет. И здесь я ориентируюсь на наши уже представленные и анонсированные проекты — в настоящий момент в портфеле компании есть вся линейка предложения: от мелкой нарезки до отдельно стоящих зданий. Фактически мы можем удовлетворить сегодня любой запрос на офисную площадь класса А в Москве.

— За прошлый год вы вывели на рынок четыре проекта STONE. Новые проекты тоже будут выходить под единым брендом?

— Для нас это логичный шаг развития: мы объединяем стандарты, накопленный опыт и при этом даем гарантии. То есть мы заходим в сегмент, начинаем его развивать, достигаем качественного результата и далее можем масштабировать позитивный опыт как на новые проекты в рамках одного сегмента, так и на другой сегмент.

Stone Hedge

Company profile

Девелопер коммерческой и жилой недвижимости классов бизнес, премиум и deluxe в Москве. Основной акционер компании — Максим Гейзер. В портфеле компании 800 тыс. кв. м реализованных и строящихся объектов, из них 660 тыс. кв. м — офисные и многофункциональные проекты, основная специализация развития девелопера.

Среди знаковых реализованных объектов девелопера — комплекс городских вилл Cameo и комплекс особняков Art Residence, дизайнерский бизнес-центр Neo Geo и жилой комплекс TriBeCa Apartments в центре Москвы. В 2019 году запущен бренд офисной недвижимости класса А STONE by Stone Hedge, в рамках которого сегодня девелопер реализует премиальный квартал STONE Towers в Белорусском деловом районе, бизнес-центр «STONE Савеловская» и офисное здание «STONE Курская».

Создание единого бренда — это не маркетинговый ход, а прежде всего логика развития портфеля компании и ее работы с клиентами. Так, при выборе офиса на этапе строительства бизнес-центра для арендатора и покупателя много значат гарантии, что объект сдадут в срок и он будет полностью соответствовать заявленной концепции и сервисам. Зонтичный бренд для наших клиентов — как раз тот самый маркер реализации объектов по единым стандартам STONE.

«Офисы — это для нас основной бизнес»

— Сегмент офисной недвижимости сейчас — это приоритетное направление для компании или будут новые жилые проекты?

— Действительно, на сегодняшний момент у нас сильно больше офисных проектов, чем жилых. Но мы уже построили пять жилых комплексов общей площадью 130 тыс. кв. м и планируем активно развивать жилое направление.

— Можете раскрыть планы по проектам текущего года?

— Могу сказать, что мы активно интересуемся форматом комплексного развития территории (КРТ). Город анонсировал строительство 30 млн кв. м, которые планируется вовлечь в этот формат, и власти логично заинтересованы в создании в рамках проектов КРТ мест приложения труда.

Для себя мы сегодня рассматриваем участие в проектах КРТ. Но при этом понимаем, что офисы — это для нас основной бизнес, мы смотрим на это под углом возможного расширения бизнес-районов или органичной интеграции mixed-use формата в жилую застройку. На месте прежде депрессивных районов или на границах существующих деловых районов могут появляться качественные места для развития современного бизнеса. Один из примеров — наш бизнес-центр класса А «STONE Савеловская», который стал импульсом развития деловой функции в окружении жилой застройки.

Мы всегда идем от локации, анализируем ее потенциал и необходимость развития офисной недвижимости в районе.

Оцениваются транспортная инфраструктура, окружение и отложенный спрос. В планах компании на 2022 год — нарастить объем портфеля на 300 тыс. кв. м и быть в тройке лидеров застройщиков офисной недвижимости. И это будут проекты в локациях, где сегодня необходимо развитие качественной деловой среды и новой инфраструктуры.

— Что это за площадки?

— Одна из них — площадка на Старокалужском шоссе, 64 с градостроительным потенциалом на 140 тыс. кв. м недвижимости, включая офисную часть и объекты инфраструктуры. Сейчас мы работаем над концепцией и проектированием.

«Офисная недвижимость следует за развитием транспортной инфраструктуры»

— Городские власти сейчас считают приоритетом новые рабочие места и развитие проектов комплексного освоения за пределами центра Москвы. Для вас как для девелоперов офисов это скорее положительный вектор?

— Для города это однозначно способ борьбы с маятниковой миграцией и реновация депрессивных промышленных территорий, и оценивать его стоит позитивно. В этом плане

Москва развивается в контексте мировых трендов, а офисная недвижимость следует за развитием транспортной инфраструктуры.

В наших проектах, заявленных к реализации, мы создадим более 20 тыс. рабочих мест — это офисные и многофункциональные комплексы, в которых приоритетом становится не только рабочая среда, но и высокий процент инфраструктурных объектов и благоустройства территории.

— Видите ли вы конкуренцию со стороны жилищных девелоперов, которые активно анонсируют строительство коммерческих проектов в рамках льгот на смену ВРИ?

— На всех этапах развития компании мы чувствовали конъюнктуру рынка и реализовывали качественный офисный продукт. Мы четко понимаем, кто в какой нише работает, и твердо заняли свою — строительство и управление офисными проектами класса А в перспективных бизнес-районах. При этом за счет появления наших проектов в развивающихся бизнес-локациях мы видим, как в целом растет уровень районов.

Наш подход к офисному девелопменту основан на изучении международных практик, внедрении продуктовых решений, при этом мы детально просчитываем бизнес-модель.

Выстроенная работа с генподрядной организацией и управляющей компанией, с которыми мы сотрудничаем на протяжении многих лет, позволяют нам выдерживать сроки и предоставлять высокий уровень сервиса вне зависимости от внешних факторов. Как итог — мы создаем рабочие места высокого уровня, соблюдая баланс себестоимости и качества. Это отличает нас от конкурентов, на мой взгляд.

— С одним из традиционно жилищных девелоперов, группой ПИК, вы уже запланировали совместный проект. Для чего Stone Hedge это нужно и какова его роль в проекте? Планируете стать fee-девелопером?

— Это партнерство двух девелоперов с большой экспертизой. В совместном проекте на «Калужской» мы выступаем управляющим партнером по застройке и реализации офисной недвижимости. Наш партнер — группа компаний ПИК, соинвестор проекта.

Говоря о fee-девелопменте, мы не рассматриваем данное направление как ключевой вектор развития компании. Но мы видим в этом большие возможности и открыты к диалогу.

— Каким образом девелопер может проконтролировать качество оказываемого сервиса на этапе эксплуатации?

— У нас есть понимание своего продукта и его качества. После ввода объекта в эксплуатацию мы передаем его управляющей компании-партнеру, с которой за годы сотрудничества выстроено взаимодействие. Совместно мы несем ответственность на всех этапах развития и функционирования бизнес-центров STONE: от проектирования и строительства до эксплуатации.

— Приносит ли управление офисами хорошие финансовые результаты?

— В нашем случае это элемент сервиса, а не источник основного дохода. Тарифы управляющей компании конкурентны и соответствуют ожиданиям рынка. А элемент совместно продуманного клиентского сервиса позволяет сохранять прозрачные и доверительные отношения с клиентами компании.

— Как вы оцениваете потенциальную активность арендаторов и покупателей офисов в 2022 году?

— Учитывая оценку консультантов и растущий спрос на качественные офисы со стороны конечных пользователей, предложение продолжит сокращаться. Уже сегодня большинство арендаторов вынуждены рассматривать офисные площади в строящихся бизнес-центрах. И для девелоперов с большим текущим портфелем проектов это хорошая рыночная конъюнктура.

Кроме того, драйвером спроса стал растущий интерес частных инвесторов к офисному сегменту благодаря более высокой доходности вложений — в среднем в два раза выше, чем в жилой недвижимости и выше разогнавшегося уровня инфляции. При этом сдача в аренду офисов более прозрачна и регламентирована, а для инвестора максимально важны возможность получения пассивного дохода и комфортная сервисная концепция.

— Инвесторы, вкладывающиеся в строящееся жилье, начали активно выходить из своих активов и фиксировать прибыль. Сейчас цены на квартиры в новостройках не позволяют рассчитывать на их дальнейший рост, поэтому инвесторов в сегменте станет меньше. Как вы считаете, стоит ожидать перетока этих инвесторов на офисный рынок?

— Мы уже наблюдаем эту тенденцию. Крайне успешными для рынка жилой недвижимости стали последние два года. Инвесторы, которые успели зайти в проекты, сегодня получили свою прибыль и готовы вкладывать капитал в новые объекты. Но, учитывая изменившуюся рыночную конъюнктуру, большинство жилых проектов сегодня уже не могут дать прежнюю инвестиционную привлекательность. При этом появление небольших офисных блоков в новых качественных бизнес-центрах на продажу позволяет частным инвесторам комфортно входить в проект и зарабатывать на росте цены за период строительства до 40–45%, что изначально предполагается стратегией реализации офисов на продажу.

Позитивные прогнозы, предполагающие рост арендных ставок и снижение вакансий в существующих бизнес-центрах, дополнительно подтолкнут интерес инвесторов к строящимся объектам. Значит, переток инвесторов из жилого сегмента в офисный будет усиливаться.

— В какой степени рынок офисного девелопмента ощутил инфляцию?

— Ключевым фактором стал резкий рост цен на стройматериалы и рабочую силу. Отразились и валютные колебания. Говоря о росте цен, за 2021 год строительные материалы подорожали в среднем на 50%. При этом на некоторые был зафиксирован рост на 75% и более (арматура, инженерное оборудование и т. д.).

— А другие факторы удорожания себестоимости?

— На рост себестоимости строительства качественных офисов класса А влияют и концептуальные изменения. Современный офис — это не просто здание для работы, но и полноценный объект городской среды, который не может быть востребованным без привлекательной архитектурной концепции, собственной инфраструктуры, в том числе зеленой среды. Все это, безусловно, закладывается в цену квадратного метра.

— Как вы перестроили свои бизнес-модели будущего строительства и скорректировали смету уже существующих проектов?

— Рост цен повлиял на наши финансовые показатели. Но мы непрерывно анализируем рынок, контролируем текущие параметры проектов и изменения по ним, чтобы оставаться в фарватере тренда. Такой подход позволяет нам оперативно реагировать на внешние изменения и своевременно перестраиваться под новые реалии.

Рост себестоимости строительных работ и создания бизнес-центра как продукта неизбежно повлияет на рост ставок и цен на офисы на рынке. И это особенно ощутимо отразится на новых объектах рынка, которые попали под основной всплеск роста себестоимости.

— В текущем году ситуация будет улучшаться?

— Мы ожидаем, что дальнейший рост будет постепенным, и выиграют от него прежде всего сегодняшние инвесторы. Приобретение офиса в собственность позволяет гарантировать компаниям стабильность и независимость от роста арендных ставок. Для инвестора же вложение в офисы сегодня — возможность приобрести ликвидный объект и дополнительно заработать на росте стоимости недвижимости за период строительства.