Так молл и так

Внешэкономбанк планирует продать крупный новосибирский торговый комплекс «Сибирский молл». Это решение связано с реализацией стратегии банка по избавлению от непрофильных активов. ТРЦ будет реализован путем публичного предложения. По оценкам аналитиков, минимальная его стоимость сегодня превышает 3 млрд руб. Поиск инвестора такого объекта, считают они, может занять у банка существенное время.

Внешэкономбанк (ВЭБ) планирует продажу новосибирского ТРЦ «Сибирский молл». Об этом „Ъ“ сообщил источник на рынке коммерческой недвижимости, знакомый с ситуацией. Кроме того, по данным РБК, банк также планирует продать московский торгово-деловой центр «Новинский пассаж» и универмаг «Цветной», чешский металлургический завод Pilsen Steel, а также гостиницу Radisson Blu Resort & Congress Centre в Сочи.

Пресс-служба банка не комментирует информацию о готовящихся к продаже объектах, уточняя, что с каждым непрофильным активом проводится индивидуальная работа, в том числе оценка, дополнительный аудит. «Госкорпорация проведет открытую и публичную процедуру в отношении всех активов, а не только упомянутых. ВЭБ может остаться в капитале организаций, компетенции и технологии которых будут востребованы им в качестве банка развития»,— говорится в ответе пресс-службы банка. В компании «Торговый квартал-Новосибирск», управляющей ТРЦ «Сибирский молл», отказались от комментариев.

«Пока речь идет не о каком-то списке объектов, а о том, что работа ведется в отношении каждого конкретного актива: оценка состояния, стоимости и т.д.»,— подтвердил „Ъ“ источник, знакомый с ситуацией. По его данным, сроки реализации непрофильных активов будут определяться в каждом конкретном случае в зависимости от результатов переговоров с потенциальными покупателями.

«Покупатель должен быть понятным и прозрачным, так как речь идет об экономически значимых предприятиях, их трудовых коллективах, технологиях, в этом отношении ВЭБ явно будет вести себя ответственно. Банк захочет понимать, что актив с приходом нового инвестора приобретет эффективную бизнес-модель, сохранит коллектив и продолжит свое развитие»,— говорит он.

«Сибирский молл» площадью 65 тыс. кв. м входит в число крупных региональных торговых центров, он был построен в 2008 году на средства банка «Глобэкс». Инвестиции в проект составили $120 млн. «Сибмолл», а также новосибирский бизнес-центр «Новая высота» ВЭБ приобрел в 2008 году у «Глобэкса» в ходе его санации. В настоящее время площади ТРЦ арендуют 140 магазинов. В их числе «Ашан сити», «М.Видео», «Бубль гум», «Чемпион», мультимедийный центр «Киносити».

«Сибирский молл» уже несколько лет входит в число наиболее успешных ТЦ по заполняемости: в нем почти не бывает свободных площадей, так что для инвесторов это привлекательный объект, уверена руководитель RID Analytics Елена Ермолаева. По оценкам управляющего партнера DSO Consulting Сергея Дьячкова, ТРЦ заполнен арендаторами на 95%. Он считает, что минимальная стоимость «Сибмолла» составляет 3 млрд руб. В Новосибирске сегодня крупные торговые объекты продаются по 40–50 тыс. руб. за 1 кв. м общей площади, говорит госпожа Ермолаева: «В то же время в ТЦ значительная доля холлов и коридоров, поэтому в пересчете на 1 кв. м полезной площади стоимость в ряде случаев может составлять до 60–70 тыс. руб.».

Известный новосибирский девелопер Дмитрий Башмаков считает справедливой для ТРЦ «Сибирский молл» цену в 2 млрд руб.: «Мы рассматривали для себя этот актив, вели переговоры с ВЭБом. В итоге, подсчитав все доходы и расходы на содержание, пришли к выводу, что 2 млрд — адекватная цифра». Если стоимость объекта будет больше 3 млрд руб., сроки его окупаемости превысят 100 месяцев.

Как правило, такие объекты с рынка могут уходить в диапазоне от трех до восьми месяцев, говорит директор экспертной группы Veta Дмитрий Жарский.

«Пока позиция банка говорит о том, что он будет придерживаться варианта медленной, но качественной продажи, то есть вряд ли актив уйдет с существенным дисконтом»,— считает он.

Сегодня в Новосибирске насчитывается 449 тыс. кв. м торговых центров (из расчета арендуемой площади), крупнейшими из них являются проекты федеральных игроков: «Мега» компании IKEA, «Аура» компании Malltech и «Галерея Новосибирск» компании «ТПС-Недвижимость», говорит руководитель направления аналитики торговой и складской недвижимости компании JLL Оксана Копылова. По ее данным, обеспеченность города торговыми площадями составляет 280 кв. м на 1 тыс. жителей. По этому показателю город занимает лишь десятое место среди городов-миллионников.