Доступность жилья в Курганской области: реалии жилищной проблемы

УДК 332.821

Т. Г. Прокопчук

ДОСТУПНОСТЬ ЖИЛЬЯ В КУРГАНСКОЙ ОБЛАСТИ: РЕАЛИИ ЖИЛИЩНОЙ ПРОБЛЕМЫ

ФГБОУ ВПО «Курганская государственная сельскохозяйственная академия имени Т. С. Мальцева»

T. G. Prokopchuk

AVAILABILITY OF HOUSING IN THE KURGAN REGION: REALITIES OF HOUSING PROBLEM Federal State Budgetary Educational Institution of Higher Professional Education «Kurgan State Agricultural Academy by T. S. Maltsev»

Рассмотрена проблема физической и экономической доступности жилья, т. е. его расширенного воспроизводства, возможности покупки и найма. Проанализирована сложившаяся ситуация на региональном жилищном рынке. Показаны причины обострения жилищного вопроса в регионе. Привлекается внимание к социальному и инвестиционному аспектам указанной проблемы: снижению доходов населения, имущественной дифференциации, росту цен на жильё, развитию ипотечного кредитования, изменению характера инвестиций и роли государства.

Ключевые слова: жилой фонд, доступность, воспроизводство жилья, жилищные условия, стоимость, коэффициент доступности жилья.

The problem of physical and economic availability of housing, i.e. its expanded reproduction, possibility of purchase and hiring is considered. Current situation in the regional housing market is analyzed. The reasons of an aggravation of a housing question in the region are shown. The attention is drawn to social and investment aspects of the specified problem: to decrease in the income of the population, property differentiation, rise in prices for housing, development of mortgage lending, change of character of investments and state role.

Keywords: housing stock, availability, housing reproduction, living conditions, cost, coefficient of availability of housing.

Татьяна Григорьевна Прокопчук

Tatyana Grigoryevna Prokopchuk старший преподаватель Россия, 641300, Курганская область, Кетовский район, с.Лесниково, КГСХА E-mail: prokopchuktanya@mail.ru

Введение. Фактический уход государства из жилищной сферы, перенос вопросов управления и ресурсного обеспечения жилищного строительства на муниципальный уровень на фоне обвального снижения реальных доходов основной массы населения, значительной имущественной дифференциации и чрезмерного роста цен на жильё делает актуальным вопрос доступности жилья для населения регионов страны. Понятие доступности жилья, с нашей точки зрения, включает два взаимообусловленных аспекта: физическую доступность, т. е. наличие самого жилья требуемого объема и качества, и экономическую доступность, т. е. возможность его покупки в собственность (коммерческой аренды) или социального найма.

В целом, вопрос доступности жилья раскрывается не только через реально существующие возможности и механизмы улучшения жилищных условий населения, но и проблемы жилищного строитель-

ства, как одного из самых важных участков воспроизводства жилья.

В настоящее время практическое состояние дел этой сферы в Курганской области характеризуется серьёзными трудностями. Жилья не хватает физически, оно ветшает, наблюдается значительный абсолютный, структурный и качественный дефицит жилого фонда. В области остро стоит проблема воспроизводства жилья. Высока потребность в новом жилищном строительстве.

Основные результаты исследования доступности жилья в регионе. Несмотря на положительную динамику роста объемов ввода жилья в эксплуатацию, уровень 1990 года так и не был достигнут в регионе (рисунок 1). Самый высокий уровень жилищного строительства по количеству введенного жилья за 20-летний период наблюдался в 2009 г. и составил около 52 % (288 тыс. кв. м) от уровня тех лет. Кратковременный подъём жилищного строительства в 2005-2009 гг. был прерван экономическим кризисом, вновь усугубившим ситуацию в жилищном строительстве. Уже в 2010 году было отмечено снижение ввода общей площади жилья до 160 тыс. кв. м [1].

Замещение ветхого и аварийного жилья новым жильем идет крайне медленно. Доля ветхого и аварийного жилищного фонда в общем объеме фонда на конец 2010 года составила 5,73 %. Для сравне-

ния, в соседних областях, например, в Челябинской и Свердловской этот показатель был на уровне 1,8 % и 1,6 % соответственно [1].

Из 908,8 тыс. человек населения Курганской области в ветхом и аварийном жилье проживает 51,1 тыс. человек. Причём основная доля такого жилья приходится на сельскую местность (11,3 % сельского жилого фонда) [2].

Рисунок 1 - Количество ветхого и аварийного жилого фонда на фоне темпов нового строительства жилья в Курганской области за 1990-2010 гг., тыс. кв. м

Из приведенного графика видно, что количество ветхого и аварийного жилья, требующего сноса, намного больше, чем вновь вводимого жилья. На конец 2010 г. около 12,84 % жилищного фонда области имело уровень изношенности более 65 %, причем в ряде муниципальных районов эти показатели достигают запредельных величин, так, например, в Шатровском - 44,48 %, в Каргапольском - 39,65 %, в Звериноголовском - 36,97 % [3]. Фактически это означает, что новое строительство не только не обеспечивает расширенного воспроизводства жилищного фонда, но и простого его обновления.

Ситуация обостряется и тем фактом, что значительную часть ЖФ составляют здания, построенные в 50-е - 70-е годы (таблица 1).

Таблица 1 - Распределение ЖФ по годам застройки в 2010 году [4]

Общая площадь жилых помещений, тыс. кв. м В том числе по годам возведения:

до 1920 года 1921-1945 гг. 1946-1970 гг. 1971-1995г.г. после 1995 года

19558,6 451,5 764,1 6323,9 9721,7 2294,4

Такой фонд отличается высоким уровнем износа, морально устаревшей планировкой малогабаритных квартир, аварийным состоянием инженерного оборудования и не соответствует современным требованиям энергоэффективности. Основная часть построек прошлого времени, представленная панельными зданиями, не предполагала длительного срока эксплуатации, т. к. решала временную, но важную на тот период задачу поквартирного расселения населения в сжатые сроки. Этот тип застройки на сегодня уже значительно утратил свой технический ресурс. Очевидно, что этот фонд деградирует, теряет потребительские качества, и через несколько лет эксплуатации начнёт массово разрушаться.

В силу данных обстоятельств тотальное обновление жилищного фонда в регионе неминуемо. Следовательно, чтобы сохранить хотя бы достигнутый уровень жилищной обеспеченности в регионе (при условии, что динамика численности населения не будет резко отрицательной), темпы строительства жилья должны быть увязаны с объемами ветхого жилья.

Вместе с тем, существующие объемы нового строительства пока не позволяют в корне изменить ситуацию и значительно сократить неудовлетворённый спрос на качественное жилье.

Так, по количеству ввода жилья в 2009 году Курганская область занимала 46-е место в России. На 1000 человек населения было введено 303,7 кв. м общей площади жилых домов, т. е. 0,3 кв. м на человека, причём для жилищного строительства этот год был самым продуктивным, в 2010 году этот показатель снизился уже до 0,16 кв. м на человека. Обновление жилья в сельской местности значительно отстаёт от темпов строительства в городах и поселках городского типа. Разрыв между объемами вводимого жилья, приходящегося на 1000 человек городского и сельского населения, в 2009 году составил 222 кв. м [5].

В целом нарушение процесса обновления жилищного фонда приводит к тому, что фактические жилищные условия населения в регионе ухудшаются. Остается низким уровень благоустройства жилищного фонда. Доля граждан, проживающих в неблагоустроенном жилье, на 1 января 2010 года составила 55,8 %. Существующее жильё по-прежнему не удовлетворяет потребности населения как по своим размерам, так и по качественным характеристикам и остаётся предельно функциональным для большин-

1990 1995 2030 2001 2И12 2(103 20№ 2005 2006 2007 2008 2009 2ЙВ ^вВБоО И Эейсгпйие о5щей площиЗи жилых Зоной тыс.кб. м --Ветхий И аварийный жилой фонЭ. тыскй. п

ства населения. Основной формулой расселения семьи в квартире (требуемое число комнат) остаётся (п - 1), количество человек минус один, что означает отсутствие у семьи дополнительных помещений для вариантного личного и общесемейного использования. Так, число жильцов на одну комнату в среднем по области составляет 0,97 человека, при этом в 17 районах из 24-х на комнату приходится больше одного жильца.

Средняя обеспеченность населения жильем в 2011 году достигла 22,1 кв. м общей площади (в 2000 г. - 18,3 кв. м) [6]. В то же время, увеличение площади, приходящейся в среднем на одного жителя, обусловлено не столько успехами жилищного строительства, сколько уменьшением на 150,8 тыс. человек численности населения, постоянно проживающего в области.

Таким образом, анализ сложившейся ситуации в жилищном секторе подтверждает факт дефицита физической доступности жилья, т. к. устойчиво воспроизводит разрыв между физическим наличием надлежащего жилья и соответствующей инфраструктуры, с одной стороны, и настойчивой потребностью в этом - с другой.

В процессе реформ изменилась сама система воспроизводства жилищного фонда. С переходом к рыночной экономике основная ставка была сделана на ресурсы населения. Доля капитальных вложений государства в данный сектор экономики сократилась с 85 % в конце 80-х гг. до 25 % в настоящее время. Преимущественной формой участия государства в жилищном строительстве стало: софинан-сирование жилищных программ, выдача ссуд, единовременных и ежегодно выплачиваемых субсидий, предоставление налоговых льгот.

Процесс увеличения ввода жилья происходит в основном за счет средств населения. В 2010 году из общего объема введенного жилья, 159,7 тыс. кв. м, построено за счет средств государства всего 21,1 тыс. кв. м [7].

Отдельные попытки как-то приобщиться к проблеме происходят исключительно в плане развития ипотечного кредитования и других экономических инструментов. Отсутствуют методология обновления жилого фонда и стратегия жилищного строительства как такового.

Источником нового жилищного строительства являются, главным образом, частные инвестиции и ссудный капитал в форме ипотечных кредитов, вы-

даваемых непосредственно населению, и кредитов самих застройщиков (проценты за пользование которыми в обоих случаях ложатся на население). С другой стороны, инвестиционные возможности населения в области жилищного строительства тесно связаны с уровнем доходов, их дифференциацией и стоимостью жилья.

Рисунок 2 - Динамика ввода жилья за счёт собственных средств населения и с помощью кредитов, тыс. кв. м

Опора на чисто рыночные механизмы удовлетворения спроса на жилье, ускоренное развитие ипотечного кредитования без соответствующих темпов строительства жилья, т. е. превышение спроса над предложением, способствовали чрезмерному росту цен на рынке жилья. Цены на жилую недвижимость с 2001 по 2011 год выросли, в среднем, более чем в 7 раз.

Рисунок 3 - Темпы роста стоимости жилья и среднедушевых доходов в Курганской области за 2001-2011 гг. [8]

В настояшее время разрыв между величинами стоимости жилья и сбережений граждан весьма существенен. Этот разрыв иллюстрирует коэффициент доступности жилья. В отечественной экономической практике принято оценивать его значение в соответствии с методикой ФЦП «Жилище» [9], положенной в основу жилищной политики Правительства Российской Федерации. Вычисляется коэффициент путём соотношения средней стоимости стандартной квартиры (общей площадью 54 кв. метра) к среднему годовому доходу семьи из трёх человек.

Очевидно, что при оценке реальных инвестиционных возможностей населения необходимо учитывать только часть доходов, за вычетом расходов на потребление (хотя бы на уровне прожиточного минимума). Кроме того, достаточно большой разрыв между средними и медианными доходами населения также обусловливает значительное расхождение в оценках доступности жилья. Это означает, что использование средних значений доходов вместо медианных приводит к завышению оценки доступности жилья, т. к. при той значительной дифференциации денежных доходов, которая характерна для Курганской области (14,5 раз), медианный доход намного ниже среднедушевого.

Для более «справедливой» оценки возможности приобретения жилья, с точки зрения соотношения цен на жилье и доходов населения, мы рассчитали показатель доступности жилья разными методами: по официальной методике ФЦП «Жилище» с учётом основных обязательных расходов потребления (прожиточного минимума), и на основе медианного уровня доходов населения.

В частности, результаты расчета, учитывающие величину прожиточного минимума, дают значение коэффициента доступности жилья в Курганской области 5,7 лет для 20011 года, в то время как расчеты по официальной методике дают оценку 3,4 года. А с введением в расчёты медианного значения среднегодового дохода домохозяйства этот показатель увеличился до 9,1 лет.

По статистическим данным [1, 10] был построен график (рисунок 4), отражающий динамику изменения КДЖ в Курганской области за последние 5 лет по различным методикам. Несмотря на устойчивую позитивную тенденцию снижения КДЖ, значение его, рассчитанное по медианному годовому до-

ходу, остаётся довольно высоким. Такое значение КДЖ (и выше) характерно для половины населения региона.

Рассмотренные выше показатели доступности жилья, хотя и позволяют оценивать динамику платежеспособности населения на жилищном рынке, и производить сравнительные расчеты, тем не менее, не дают объективного представления о фактическом положении дел и о существе нарастающих проблем.

Рисунок 4 - Изменение уровня доступности жилья в Курганской области, 2007-2011 гг.

Резкое расслоение и значительная дифференциация населения по уровню доходов продуцирует и высокое неравенство в доступности жилья. Чем выше неравенство, тем ниже совокупный потребительский спрос при одних и тех же совокупных доходах населения. Завышенное неравенство благоприятно для предложения, но пагубно для спроса. Игнорирование вопроса жилищного неравенства домашних хозяйств на фоне экономической недоступности жилья для населения с низкими доходами может окончательно нарушить процесс воспроизводства жилищного фонда и стать катализатором социальной нестабильности в регионе.

Поэтому для формирования объективной картины состояния жилищного вопроса и реализации адекватной жилищной политики в регионе, на наш взгляд, следует рассчитать этот показатель по отдельным доходным группам населения.

Переход к дифференцированным показателям совершенно по-другому раскрывает реалии жилищной проблемы в регионе: абсолютная недоступность жилья для 21 % населения и призрачные перспективы ре-

Вестник Курганской ГСХА № 3, 2012 Эк°номиш и ^штщ^АПК 25

ализации доступности для 24 %. Подавляющая часть населения со скромными доходами в Курганской области не способна самостоятельно решить жилищную проблему.

Распределение уровня доступности жилья по доходным группам в Курганской области за 2011год

до 2000 руб/мес

2000,1-4000 руб/мес

4000,1-6000 руб/мес

6000,1-8000 руб/мес

8000,1-10000 руб/мес 10000,1-15000 руб/мес 15000,1-25000 руб/мес свыше 25000 руб/мес

^_у

Рисунок 5 - Распределение показателя доступности жилья по доходным группам в Курганской области, 2011г. [8, 10, 11]

Заключение. Практическая экономическая недоступность жилья на рынке для большинства населения, его физический дефицит заставляет критически подойти к анализу возможностей и граничных условий таких инструментов как ипотека и искать адекватные формы обеспечения населения жильем, позволяющих действительно повысить его доступность для большинства населения и обеспечить приток инвестиций в жилищное строительство.

Список литературы

1 Курганстат. [электронный ресурс] Режим доступа: http://kurganstat.gks.ru

2 Социально-экономическое пожение Курганской области: статистический сборник / Курганстат. -2011. - С. 41.

3 Жилищный фонд Курганской области: Годовой бюллетень № 257/ Курганстат. - 2011. - С. 43.

4 Жилищный фонд Курганской области: Годовой бюллетень № 257/ Курганстат. - 2011. - С. 39.

5 Целевая программа «Развитие жилищного строительства в Курганской области на 2011-2015 годы». [электронный ресурс] Режим доступа: http://www.gkh.kurganobl.ru/assets/files/zko/ pp_2011-06-27_312.pdf.

6 Социально-экономическое положение Курганской области: статистический сборник / Курганстат. - 2012. - С. 44.

7 Социально-экономическое положение Курганской области: статистический сборник / Курганстат. - 2011. - С. 134.

8 Цены в России. 2012: Стат. сб./ Росстат - М., 2012.- С. 122.

9 Методика оценки эффективности федеральной целевой программы «Жилище» на 2002-2010 годы. Приложение № 9 к федеральной целевой программе «Жилище» на 2002-2010 годы. [электронный ресурс] Режим доступа: http://www. fcpdom.ru

10 Регионы России. Основные характеристики субъектов Российской Федерации. 2011: Стат. сб. / Росстат. - М., 2011. - 662 с.

11 Социально-экономическое положение Курганской области за январь 2012 года. Комплексный доклад (№ 1). [электронный ресурс] Режим доступа: http://kurganstat.gks.ru