Невыносимая доля

Основатель воронежского ОАО «ДСК» сенатор Сергей Лукин заявил, что поправки к 214-му федеральному закону (регулирует долевое строительство жилья), внесенные Минстроем в Госдуму в середине декабря, «социально ориентированы» и нужны для «стабилизации» рынка. Другие застройщики пока осторожно оценивают нововведения, полагая, что они усложнят ситуацию на падающем рынке, а осилят их лишь крупные игроки.

В середине декабря на рассмотрение в Госдуму Минстрой внес проект поправок к 214-ФЗ, направленных на защиту прав участников долевого строительства. Основное изменение подразумевает увеличение собственного капитала застройщиков, привлекающих средства дольщиков, до 5% от стоимости возводимого жилья, или до 1 млрд руб. (в зависимости от объемов возводимого жилья и имеющегося уставного капитала). Требование начнет действовать с 1 марта 2016 года. Новые условия предлагаются в период, когда продажи квартир на региональном рынке сократились на 50%, а условия кредитования ужесточились.

Сенатор от Воронежской области, заслуженный строитель РФ Сергей Лукин выступил с поддержкой изменений федерального законодательства. В заявлениях господина Лукина, распространенных накануне его пресс-службой, в частности, указывается, что «необходимость внесения изменений в 214-ФЗ назрела уже давно»: «Наша главная задача — защитить права граждан и не допустить повторения ситуации с обманутыми дольщиками 2008–2009 годов. В настоящее время в России более 50 тыс. обманутых дольщиков. В Воронежской области обманутыми дольщиками начиная с 2008 года стали 4,5 тыс. человек. Федеральный закон о долевом строительстве в действующей редакции на практике показал свою несостоятельность. Поэтому новые поправки с уверенностью можно назвать социально ориентированными. Возможно, новые требования несколько осложнят работу мелким компаниям, но в целом на работе строительного рынка отразятся положительно и будут способствовать его стабилизации».

Господин Лукин, говоря о плюсах законопроекта, отмечает, что с 1 января 2017 года планируется расширить перечень целей, на которые будет разрешено направлять средства дольщиков. «Наиболее важно, что в этот список войдет возмещение затрат на строительство соцобъектов при условии, что они будут переданы в государственную или муниципальную собственность. Также застройщики смогут законно направлять средства дольщиков на уплату процентов по кредитам (сейчас на эти цели застройщик может расходовать исключительно собственные средства). Эти нововведения наиболее актуальны и полезны рынку. В современных условиях при реализации проектов комплексного освоения территории на соцобъекты приходится до 15% затрат, на инженерную инфраструктуру — до 25%», — подчеркивает сенатор.

Семья господина Лукина контролирует воронежское ОАО «Домостроительный комбинат» — одного из основных игроков на региональном рынке. По данным компании, в 2014 году она ввела около 213 тыс. кв. м, или 23% всего жилья в области. Прошлый год строительный холдинг закончил с прибылью — 439,3 млн руб.

Всего, по данным регионального департамента строительной политики, жилищное строительство в области осуществляют около 100 компаний. Порядка 10–15 из них являются крупнейшими в Воронеже, их удельный вес достиг 70% от общего ввода многоквартирных домов.

«С местного рынка могут уйти те застройщики, которые большую часть своих проектов реализуют на заемные средства (больше 50%). Эти проекты просто нерентабельны ввиду сложившихся экономических реалий», — полагает руководитель ГК «БиК» Дмитрий Большаков. По его мнению, «поправки в законодательство приведут к тому, что института долевого участия в России просто не будет». С ним согласен гендиректор ГК «Аксиома» Иван Кандыбин. «Есть тенденция уничтожения долевого строительства как понятия. Это тяжело, но не критично, — отметил он. — Пока однозначных выводов о влиянии поправок на рынок сделать нельзя, так как сами предложения Минстроя неоднозначны: непонятно, что такое собственный капитал, как оценить экономическое состояние компании — у всех разная ситуация. На рынке останутся компании с максимальным запасом прочности. Однако все затраты приведут к увеличению стоимости квадратного метра, о доступности жилья можно будет забыть». Генеральный директор «Электронжилсоцстроя» Юрий Гайдай отмечает, что статус основного застройщика и увеличение собственного капитала не являются гарантом для дольщиков. Примером тому служит московское СУ-155, являвшееся крупнейшим застройщиком и оставившее 43 тыс. обманутых дольщиков. «Небольшие компании уйдут в тень, будут работать на субподрядах», — считает он.

Вице-мэр Воронежа по градостроительству Владимир Астанин напомнил, что все застройщики «находятся в поле зрения курирующего органа» (инспекция госстройнадзора), поэтому «проблем с возникновением новой волны обманутых дольщиков быть не должно». По словам господина Астанина, «в городе и так сложилась тенденция к укрупнению строительных организаций и накоплению инвестпотенциала для комплексного освоения территорий»: «В Воронеже сейчас 8–10 таких компаний. Средний и малый бизнес, скорее, перейдет на строительство малоэтажного жилья и небольших объектов».

Глава адвокатского бюро «Бородин и партнеры» Сергей Бородин считает, что «проект уничтожит средний и малый строительный бизнес, с рынка уйдут 50% компаний». Вариантом обхода закона может стать регистрация ООО под каждый новый объект, «чтобы из этого расчета уже формировались требуемые 5%». Кроме того, «в проекте закона нет расшифровки 5% — это размер уставного капитала или все активы предприятия». «Собственный капитал — это нерегулируемая, оценочная категория, в современном бухучете не поддающаяся объективной оценке. Можно “надуть капитал” за счет высокостоимостных в учете, но при крахе — неликвидных активов», — резюмировал господин Бородин.