Плавающий спрос

С каждым годом конкуренция на рынке жилья растет. Девелоперы в борьбе за клиента стараются предложить не только качественные и комфортные апартаменты — они постоянно находятся в поисках новых решений, способных заставить клиента поверить в то, что жилье будет подчеркивать его статус и выделит из общей массы горожан. Одним из оригинальных способов решения проблемы поиска эксклюзивных решений мог бы стать проект жилья на воде. Например, известный французский актер Пьер Ришар какое-то время жил на дебаркадере, стоявшем у набережной Сены в Париже. Жилье на дебаркадерах широко распространено и Голландии. Однако в Петербурге, одном из самых "речных" городов России, этот вид жилья пока не особенно приживается. Основная причина — в особенностях климата. Но есть и юридические нюансы, тормозящие развитие такого жилья.

Коммерческие объекты — в основном рестораны — на водных артериях Петербурга существуют уже давно, и периодически возникают скандалы, когда чиновники начинают борьбу с очередным рестораном или клубом на воде. Однако жилых проектов такого типа пока в городе не появлялось.

Заместитель начальника Управления государственной экспертизы Виталий Реут говорит, что в первую очередь отсутствие подобных проектов связано с особенностями нашего климата. Ведь если говорить о Франции, вода в реках и каналах там практически не замерзает. "А у нас качество жилья на воде можно оценить только в летний период. В остальные же времена года, когда ветер, дождь или снег, проживание в доме на воде представляется достаточно сложным и малоприятным. Кроме того, большой проблемой для дебаркадеров станет подключение к коммуникациям: электросетям, канализации, водоснабжению. Технически — это очень сложный вопрос. Наши набережные к этому не приспособлены. Поэтому я считаю, что в Петербурге строительство жилья на воде возможно, но неактуально", — говорит господин Реут.

Такое же, как лофты

Ирина Киршина, директор по строительству компании "БТК девелопмент", считает, что размещать такое жилье на центральных водных артериях никто не разрешит, так как это может помешать судоходству. Существуют и исторические границы Невы, которые нельзя нарушать. Не стоит забывать и о возможных экологических последствиях. "Пока город может расти за счет суши, вряд ли такой формат жилья будет востребованным. Одно только строительство и аренда набережной обойдется в немалую сумму, не говоря уже о том, что сам "плавучий дом" по ценовой категории относится к элитному жилью, но едва ли соответствует ему в реальности. Хотя, как явление экзотическое, такой формат смог бы прижиться и на нашей почве. Но пока петербургский рынок для этого еще не созрел", — говорит госпожа Киршина.

Павел Пикалев, директор Penny Lane Realty Saint Petersburg, согласен с мнением, что основное препятствие, тормозящее развитие такого жилья, — более суровые климатические условия, делающие данный формат неприемлемым для круглогодичного использования. "В других странах жилье на воде востребовано в том числе и по экономическим соображениям: в Голландии, например, владелец такого жилища платит только за электричество, к которому подключается с берега. Жилье на воде может быть успешным (так же, как и водный транспорт, который только сейчас начинает развиваться): скорее временное, чем постоянное, арендуемое жилье либо мини-гостиница; вероятная удаленность от центра затрудняет работу в дорогом сегменте", — рассуждает господин Пикалев.

Владимир Спарак, заместитель генерального директора АН АРИН, впрочем, говорит, что перед кризисом единичные проекты, связанные с жильем на воде, все же появлялись. Но падение цен снизило интерес к этому сегменту. "Здесь можно провести параллель с лофтами, про которые в последнее время мало кто говорит", — отмечает господин Спарак.

Игорь Кокорев, менеджер проектов отдела консалтинга Knight Frank St.Petersburg, говорит, что баржи-дома довольно дороги, что также ограничивает возможные варианты их размещения в Санкт-Петербурге. Например, в Голландии средний плавучий дом может стоить полмиллиона евро, при этом кредиты на них дают далеко не все банки; хотя есть и проекты с себестоимостью создания около 1000 евро за кв. м — 150-200 тыс. евро за дом. К этим затратам прибавляются повышенные затраты на ремонт и обслуживание домов, аренда причальной стенки и пр.

Олег Еремин, первый вице-президент ГК "Балтрос", считает, что желающих пожить на воде в Петербурге найдется не более двух десятков. Но дело не только в психологической неготовности клиентов. "Непривычно прежде всего властям, которые, думаю, не будут готовы выделить территорию и согласовать подобную стоянку. Ясно, что на центральных реках и каналах подобное строительство не разрешат. Где-нибудь на речных задворках это будет неинтересно, да и опасно для потенциальных жителей", — рассуждает господин Еремин.

Целевая аудитория

Андрей Лушников, председатель ГК "Бестъ", говорит, что такое жилье может быть рассчитано на "целевую аудиторию". "Существует определенная категория людей, которые любят море, реки, любят воду, и предпочитают жить на воде. У нас в стране со всеми борются, со всеми, кто думает по-другому, кто живет по-другому, кто не согласен, а все остальное это уже производная. Во многих странах жизнь на воде не вызывает никаких серьезных проблем: и в Париже, и в Амстердаме, и в Лондоне, и в других городах, где есть водное пространство, есть жилье на воде, и оно является доступным, может быть простым и элитным. У нас тоже есть люди, которые хотят "жить на воде". Однако такие случаи единичны, так как в Петербурге для этого нет необходимой законодательной базы, нет инфраструктуры. Для "жизни на воде" необходимо подключение к сетям, однако, в отличие от того же Парижа или Амстердама, набережные Невы не приспособлены для того, чтобы на них стационарно стояли дебаркадеры и другие суда", — огорчается господин Лушников.

Стоимость квадратного метра корабля и дома на воде примерно одинаковы, но стоимость дома на воде состоит из двух частей: первая — это стоимость самой постройки судна (в Париже — примерно от 200 тыс. евро), а вторая — стоимость причальной стенки, то есть аренда причала, которая зависит от того, где он находится. Например в Париже, в зависимости от района, для маленького судна это может стоить  от 2000 евро в год, а в Сен-Тропе — 2000 евро в сутки.

Для парковки в летний период в Питере есть крупные яхт-клубы и небольшие стоянки, где можно арендовать место, стоимость которого будет зависеть от ряда причин: уровень яхт-клуба, обеспечивающего заправку и инфраструктуру судна, размер паркуемого судна, какому государству принадлежит судно (российское, иностранное и т. п.). В Петербурге стоянку для четырехметрового катера можно найти примерно за 3 000 рублей.

"Не дебаркадер определяет статус района, а статус района определяет желаемое место для стоянки этого дебаркадера. Вряд ли дебаркадер в районе Рыбацкого повысит его статус", — говорит господин Лушников.

С этой точкой зрения согласен и господин Кокорев: "Вряд ли дорогие и специфические по своим характеристикам дома будут активно востребованы в какой-нибудь промзоне, спальном районе и т. п. Также маловероятно, что их размещение сможет существенно изменить имидж района".

Господин Спарак считает, что проблемой может являться и удаление брошенных дебаркадеров — каким образом решать проблему очистки акватории, сейчас никто не знает. "Москва довольно давно борется с этой проблемой, у нас это, возможно, менее шумно происходит, но проблема явно присутствует", — отмечает он.

Евгения Васильева, заместитель директора департамента консалтинга Colliers International, к сдерживающим факторам, тормозящим развитие нового формата жилья, добавляет и психологический аспект: пока есть эксклюзивные предложения на суше и престижно жить в элитных локациях (например, на Крестовском острове или в пределах "золотого треугольника"), жилье на воде остается инициативой немногочисленных энтузиастов (такие единичные примеры есть в Ленобласти, но не в Петербурге).

"Западные тенденции приходят к нам с опозданием не меньше чем на 15-20 лет. Так что в будущем такой вид жилья вполне возможен. Пока же у нас из модных веяний только-только начала распространяться идея лофт-проектов", — говорит госпожа Васильева.

Риск велик

Олег Пашин, генеральный директор ООО "Петербургская недвижимость", считает, что и инвесторов найти на такой проект будет не слишком просто: "Такие проекты рискованны. И если сейчас многие не рискуют даже выходить на рынок с элитными проектами, то, что уж говорить про "плавучие" дома. Это может быть скорее единичный проект для богемы или каких-либо идейных групп (подобная группа "экожителей" живет в дебаркадере в Москве)". Хотя господин Пашин признает, что в принципе появление "плавучей" недвижимости в городе возможно. "Cозданию таких проектов мешает прежде всего российский менталитет. У нас пока что не сложилась даже небольшая "прослойка" людей, которые готовы жить не в собственном, а в арендованном жилье (скорее всего, именно такая схема может быть предложена жителям дома-корабля). Кроме того, и сам факт неустойчивости и "плавучести" собственного жилья будет смущать потенциальных покупателей. Однако это до поры до времени. Ну и еще один фактор — это стоимость, которую надо платить за стоянку судна. Она в настоящий момент достаточно внушительна, и может останавливать потенциальных инвесторов. При этом сложностей будет масса. Это и трудности в получении швартовочного места, и согласования и разрешения, которых, скорее всего, будет очень много. Кроме того, возникнут сложности с оформлением жилья. Как мы уже говорили, вряд ли возможно будет получение квартиры-каюты в собственность", — рассуждает господин Пашин

Господин Спарак считает, что использование дебаркадеров именно под жилье в сегодняшних ценах экономически необоснованно. Марина Осадчая, ведущий аналитик компании "НДВ СПб", отмечает, что жилье на воде за границей изначально стало популярно скорее по причине его дешевизны, нехватки земли и возможности не платить налоги на недвижимое имущество. "Да, в Петербурге сегодня есть примеры плавучих ресторанов, фитнес-клубов, но по сравнению с Парижем или Амстердамом зима у нас несравнимо более холодная, и жить в скованном льдом дебаркадере захочет не каждый. В том же Амстердаме, в котором насчитывается порядка 2000 плавучих домов, на причальных стенках предусмотрена возможность подключения всех необходимых коммуникаций, с чем в Петербурге могут возникнуть проблемы", — говорит госпожа Осадчая

Анастасия Солдатова, юрисконсульт компании "НДВ СПб", также добавляет: "На сегодняшний день нет отработанной процедуры, по которой человек может поселиться на воде. Такое жилье не будет являться объектом жилищного права, то есть в нем, например, нельзя будет прописаться, хотя это и не принципиально, так как в Петербурге этот вид жилья может стать разве что модным веянием для определенной группы состоятельных людей, имеющих не одну квартиру и ищущих новых ощущений. Владелец дома на воде к тому же будет вынужден постоянно платить аренду за причал, так как выкупить участок воды в Петербурге невозможно — водные объекты находятся в федеральной собственности".