Общее место

Организация общественных зон — основная тенденция градостроительства в развитых странах. В Петербурге, как и в России в целом, девелоперы только присматриваются к этой составляющей, тем более что жестких требований к их наличию в проектах застройки власти не предъявляют. Такая инфраструктура более характерна для проектов комплексного освоения территорий (КОТ), а также жилья ценовой категории выше средней. Стоимость общественной инфраструктуры — 10-15% от общего бюджета проекта, но именно настолько она позволяет увеличить активность продаж.

В рамках КОТ в развитых странах организуется некая полицентричная модель с несколькими центрами общественной жизни района, где будущие жители могут найти все необходимые товары и услуги, как коммерческие, так и социальные, говорит генеральный директор управляющей компании группы "Унисто Петросталь" Арсений Васильев.

Современный тренд

В России таких реализованных проектов немного — в основном дополнительная инфраструктура в рамках жилых кварталов сводится к социальный составляющей: строительству школ, детских садов, спортивных площадок, реже — поликлиник. Как пояснил председатель комитета по строительству правительства Петербурга Вячеслав Семененко, сегодня при разработке новых проектов в основном учитываются минимальные показатели по обеспеченности территорий объектами инфраструктуры, в том числе объектами благоустройства. "Понятие "общественные пространства" — это современный тренд в градостроительстве, который определяет новые возможности в улучшении качества городов, — говорит он. — И речь не только об объектах благоустройства и парках, как может показаться на первый взгляд. Это, в общем и целом, условия для комфортного пребывания. Современное общество — общество коммуникаций. Поэтому общественные пространства в современном понимании это еще и коммуникативные пространства. Таковыми могут становиться подземные комплексы, культурные пространства (лофты, креативные зоны). Общественные пространства позволяют увязывать территории с различным функциональным назначением, создавать логическую связь жилищных массивов, мест работы с ритейлом, спортом, отдыхом".

Все описанное председателем комитета по строительству пока не имеет отношения к градостроительным решениям и реальным девелоперским проектам, реализуемым в Петербурге. Тем не менее девелоперы медленно, но верно двигаются в этом направлении и стремятся разнообразить инфраструктуру, создаваемую к строящемуся жилью. В большей степени это касается проектов КОТ, где "есть где развернуться" и жилых проектов, представленных в ценовом сегменте выше экономкласса.

Олег Громков, главный аналитик ООО "Северо-Запад Инвест", отмечает, что в экономклассе "доплата" за общественные территории не может быть очень большой, так как люди решают более важные для себя задачи, в первую очередь "где жить?", а не "где приятно провести свободное время?". "Поэтому мы видим высокие темпы продаж в "Северной долине" без каких-либо общественных пространств. Но если разница в цене до 10 процентов, а квартира покупается для себя, то, думаю, большинство покупателей скорее выберет более приятную среду обитания и выплатит за нее этот "бонус" девелоперу", — считает Олег Громков. По его мнению, если большое число несвязанных между собой людей хочет вновь и вновь посещать какое-то место и им там комфортно проводить свободное время, то можно смело называть такое место общественным пространством. "Это может быть как Петергоф, Невский проспект, Дворцовая набережная, так и велосипедная дорожка у Муринского ручья, бесплатная зона Wi-Fi в каком-нибудь сквере в Купчино. Это могут быть и коммерческие объекты, например, торговый центр, каток", — говорит он.

В проекте намывных территорий "Новый берег" под Сестрорецком довольно масштабные планы по созданию общественных пространств. "Территория всего проекта составит около 510 га. При общей площади жилой застройки в 2 млн кв. м площадь объектов коммерческого и социального назначения — около 1 млн кв. м. Площадь создаваемых рекреационных зон - около 130 га. Также проект предусматривает обустройство городского пляжа протяженностью 5 км, — делится Владимир Жуйков, заместитель генерального директора ООО "Северо-Запад Инвест". — В северной части территории запланировано обустройство яхтенной марины, а именно создание сервисной инфраструктуры для хранения и обслуживания судов и всех условий для проведения спортивных мероприятий, в том числе олимпийских регат. Основным сооружением центра парусного спорта будет здание специализированной детско-юношеской школы, состоящее из многофункционального физкультурно-оздоровительного комплекса, включающего в себя универсальный спортивный зал для занятий всеми игровыми видами спорта, тренажерные залы, плавательный бассейн". По его словам, обычно срок окупаемости подобного проекта — более 15 лет, причем возврат средств идет за счет сопутствующей инфраструктуры.

Есть и примеры общественных пространств за рамками жилищного строительства, как самостоятельные объекты. Среди них руководитель отдела исследований Jones Lang LaSalle в Санкт-Петербурге Вероника Лежнева называет проект "Новая Голландия" или парк 300-летия в Петербурге, парк Горького в Москве. "На мой взгляд, понятие общественного пространства довольно размыто, и зачастую под ним понимается довольно разный спектр форматов. Я бы даже сказала, что широта понятия "общественное пространство" зависит от степени развитости страны в целом и девелопмента в ней в частности, — говорит Вероника Лежнева. — К таким местам можно отнести парки, площади, скверы — в общем, пространства, предназначенные для свободного доступа".

Кто во что горазд

Эксперты сходятся во мнении, что жесткого требования к девелоперам относительно создания общественных пространств в Петербурге нет. Отчасти такие требования предъявляется не столько правительством к конкретному застройщику, сколько требованиями генплана. "Все-таки рекреационные зоны, к которым относятся и парки, определены генпланом и Правилами землеустройства и застройки (ПЗЗ), — отмечает Вероника Лежнева. — Но это не единственные регуляторы, определяющие развитие социальной и рекреационной инфраструктуры. Зачастую общественная нагрузка определяется условиями инвестиционного договора, заключаемого инвестором, реализующим коммерческий проект".

В рамках конкурсов по проектам "Новая Голландия" и "Набережная Европы" перед претендентами ставилась задача включения "Дворца фестивалей" и "Дворца танца", которые бы являлись центрами новых общественных пространств городского значения, напоминает Олег Громков.

Вероника Лежнева говорит, что в российских реалиях требовать от девелопера выполнения планов по формированию и организации общественного пространства зачастую довольно сложно, ведь такое пространство с экономической точки зрения ложится серьезной нагрузкой на остальную коммерциализированную часть проекта и снижает ее доходность.

Арсений Васильев оценивает стоимость благоустройства территории с включением детских и спортивных площадок, зон отдыха в сумму, составляющую от 3 до 6% от стоимости проекта. "В этом случае можно рассчитывать на увеличение активности продаж ввиду того, что больший процент покупателей, познакомившихся с проектом при наличии средней конкурентной цены, будет принимать решение о покупке жилья именно в данном комплексе. Этот показатель может увеличиться на 10-15 процентов, на столько же может сократиться и общее время экспозиции объектов в составе комплекса", — иллюстрирует он. Такую же оценку дает и управляющий партнер NAI Becar Projects Владимир Андреев. "Доля стоимости общественных пространств может находиться в пределах 10-15 процентов, — говорит он. — Такое пространство должно создавать синергетический эффект с самим объектом. Например, рядом с библиотеками, музеями общественные пространства должны нести культурную функцию, в рамках жилого проекта — рекреационную функцию (парк, места проведения досуга), в спортивных объектах — спортивную функцию (площадка для уличного баскетбола). Общественные пространства на Западе являются связующим звеном между окружающей территорией и самим объектом. Например, на площадках рядом с музеями проводятся различные выставки, инсталляции, рядом с театрами — перформансы. В жилых проектах часто общественные пространства делают закрытыми для обеспечения комфорта проживающих, но при этом они исключаются из общей жизни города, использования для общества в целом. Особенно это актуально для загородных проектов, в которых часто отгораживается часть леса или береговой линии".