Вторичное жилье поставило рекорд

Словесные интервенции застройщиков о росте цен на рынке новостроек, вымывание доступного предложения и высокие ожидания от программы реновации стимулируют собственников вторичного жилья повышать цены даже в условиях падения спроса. Как следствие, стоимость жилья в Москве, Санкт-Петербурге и прилегающих областях достигла исторического максимума. Но уже весной ситуация может измениться.

Фото: Павел Лисицын, Коммерсантъ

В четвертом квартале 2019 года средняя стоимость вторичного жилья (без учета многокомнатных квартир, элитной недвижимости и корпусов, сданных за последние полтора года) в Москве составила 200,5 тыс. руб. за 1 кв. м, в Санкт-Петербурге — 124,6 тыс. руб. за 1 кв. м, свидетельствуют данные ЦИАН. По сравнению с тем же периодом 2018 года показатели увеличились на 4,2% и 5% соответственно, став самыми высокими с 1991 года. То же самое произошло в Подмосковье и Ленинградской области, где вторичная недвижимость за год подорожала на 5%, до 91,5 тыс. руб. и 64,1 тыс. руб. за 1 кв. м соответственно. Аналитики ЦИАН добавляют, что по сравнению с докризисным периодом — началом 2014 года — жилье в Москве выросло в цене на 11%, в Санкт-Петербурге — на 21%.

Аналогичную тенденцию отмечают другие консультанты. По расчетам «Инком-Недвижимости», сейчас в Москве средняя стоимость составляет 211,8 тыс. руб. за 1 кв. м, что на 2,7% превышает показатель начала года. Руководитель отдела городской недвижимости НДВ Елена Мищенко говорит, что если в 2018 году купить однокомнатную квартиру площадью 32–35 кв. м на «Бабушкинской» можно было дешевле чем за 6 млн руб., то в 2019 году аналогичные предложения начинаются от 6,5 млн руб., то есть речь может идти о приросте до 20%. Ведущий аналитик BN.ru Ольга Романова добавляет, что в Санкт-Петербурге вторичная недвижимость сейчас продается по цене 125,9 тыс. руб. за 1 кв. м, за год значение выросло на 10,3%. «Мы ведем мониторинг рынка недвижимости более 20 лет, и такой цены еще не было»,— замечает она.

Резкий рост цен наблюдается на фоне незначительного снижения покупательского спроса: в Москве по итогам января—октября, по данным Росреестра, зарегистрировано на 3,2% меньше сделок купли-продажи, чем за тот же период прошлого года.

В «Миэль» указывают, что тенденция сохранилась: в ноябре число сделок сократилось на 10% относительно марта—апреля. «Но это вряд ли можно называть падением, скорее возвращением спроса на привычный уровень»,— считает управляющий директор компании Ирина Пешич. В «Инком-Недвижимости» добавляют, что в июле спрос относительно аналогичного периода прошлого года снизился на 7%, в августе — на 12%, в сентябре — на 25%, а в октябре — на 30%. Хотя в Санкт-Петербурге аналогичная тенденция пока не прослеживается. По оценкам Ольги Романовой, с начала года количество сделок выросло на 4%. «Петербург заметно популярнее у региональных покупателей, особенно из нефтеносных сибирских областей, и чем больше растут цены в Москве, тем больше регионалов присматривается к Петербургу»,— поясняет она.

В ЦИАН связывают увеличение стоимости вторичного жилья с ситуацией на рынке новостроек. Собственники квартир долгое время обращали внимание на поведение застройщиков и на информационный фон о росте цен из-за перехода на проектное финансирование. Еще одним фактором в ЦИАН называют ажиотажный спрос на жилье, наблюдавшийся в предыдущие несколько лет. Директор департамента вторичного рынка «Инком-Недвижимости» Сергей Шлома добавляет, что рост средней цены во многом скорректировался статистически: доля дорогих и малоликвидных лотов в общей структуре предложения заметно выросла. Наиболее демократичные по стоимости объекты, наоборот, быстрее вымываются с рынка: если в аналогичный период прошлого года лоты дешевле 5 млн руб. формировали 5% предложения, то сейчас — 3%, категория от 5 млн руб. до 10 млн руб. сократилась с 38% до 35%.

Сергей Шлома отмечает, что, пользуясь дефицитом доступного предложения, многие продавцы подняли цены. Еще одной причиной эксперт называет программу реновации. По его мнению, многие собственники начинают поднимать цены, рассчитывая, что в рамках программы качество облика районов изменится к лучшему. Ирина Пешич предполагает, что к концу весны — началу лета цены на вторичную недвижимость все же снизятся.