"Субурбии" заменили "муравейниками"

Около десяти лет назад девелоперы активно обсуждали возможность появления в Петербурге малоэтажных пригородов по примеру американских "субурбий". Однако вместо малоэтажек на границе с городом выросли 25-этажные "муравейники". Есть ли сегодня возможность появления коттеджных предместий в Петербурге, а главное — нужны ли они городу, выяснял корреспондент Guide "Недвижимость" Олег Привалов.

Как говорят аналитики, сами по себе малоэтажные комплексы имеют несколько преимуществ. Во-первых, это невысокая плотность населения и добрососедская атмосфера. Небольшое количество квартир на достаточно большой территории обеспечивает комфорт и уют проживания. Во-вторых, это продуманная архитектура и концепция. Малоэтажный комплекс предоставляет архитекторам больше возможностей сделать оригинальный проект, объединив в единую концепцию внешний облик фасадов, мест общего пользования и дизайн придомовой территории. Важно и то, что малоэтажный проект можно реализовать там, где по каким-то причинам, например, из-за локации или из-за ограничений по высотности, нельзя построить высотное здание.

"Хромое" регулирование

Как считают эксперты, в России подобный вид жилья плохо приживается как из-за высокой стоимости покупки и платежей за ЖКХ и налогов, так и из-за неразвитой инфраструктуры. При этом в стране "хромает" регулирование в области малоэтажной застройки. Например, в США часто местными законами запрещено строить уродующие внешний вид высокие заборы, лучше планируется дорожная инфраструктура.

Но главная проблема в том, что на границах с Петербургом, землях Ленобласти, примыкающих к КАД, девелоперы предпочитали строить не коттеджи, а высотки — "выход" с квадратного метра земли получался гораздо выше .

Тимур Нигматуллин, финансовый аналитик ГК "Финам", вспоминает, что властями некоторое время назад декларировалось, что цель по объему ввода малоэтажных объектов жилой недвижимости составляет 40% от общего объема жилья. По его подсчетам, на текущий момент в Петербурге доля в объемах ввода не превышает 10%, тогда как ранее она достигала 15%. "Сказываются дефицит подходящих участков и сложная экономическая конъюнктура. Так, объекты в городской черте относятся к элитной недвижимости с соответствующим ценовым позиционированием. Для Петербурга это соответствует в среднем 90-125 тыс. рублей за квадратный метр площади, в области цены на 10-25% ниже. При этом минимальная площадь такого рода объекта загородной недвижимости превышает 80-150 кв. м, что делает ее приобретение очень дорогой покупкой", — говорит господин Нигматуллин.

Все по плану

Тем не менее Евгений Богданов, основатель и директор по развитию финского проектного бюро Rumpu, считает, что возможность появление малоэтажных пригородов остается. "Главное, чтобы такие субурбии появлялись в соответствии со стратегическими планами города. Создание тех или иных населенных пунктов должно быть документально закреплено в Генеральном плане развития Санкт-Петербурга. Все субурбии — это коммерческие проекты. Соответственно, они будут воплощены в жизнь, когда на них будет спрос", — считает он.

При этом господин Богданов указывает на то, что такие населенные пункты должны обеспечиваться определенной инфраструктурой, в первую очередь транспортной. Чтобы люди смогли добираться до работы, нужна не только дорога для передвижения на личном автомобиле, но и развитая система пригородного сообщения, как на Западе: легкорельсовые трамваи, объединенные с метро, например.

Роман Мирошников, исполнительный директор ЗАО "Ойкумена", считает, что субурбия — это, по сути, деконцентрация городского населения с его переездом из городского центра в пригородные зоны. Он согласен с коллегой из Rumpu: "Такой процесс возможен, во-первых, при наличии развитой транспортной инфраструктуры, причем не только автомобильных дорог с высокой пропускной способностью, но и общественного транспорта и железнодорожного сообщения. Во-вторых, для этого необходимо перемещение различных типов деловой активности из центра на окраины, то есть движение в сторону города кластерного типа, вокруг которого будут уже формироваться субурбии. Сейчас же, когда все население города с утра устремляется с окраин в центр на работу, а вечером — обратно, транспортная инфраструктура плохо справляется с этой ситуацией. Плюс ко всему начинающие формироваться где-то на окраинах подобия субурбий в итоге вступают в конкуренцию с многоэтажными жилыми комплексами. Поэтому пока быстрого развития такого типа пригородов ждать не стоит".

Руководитель отдела маркетинга ООО "H+H" Майя Афанасьева также считает, что успех проектов субурбий зависит от интенсивности строительства дорог, от развития транспортной логистики территории. "Та же "одноэтажная Америка" состоялась благодаря развитию дорожной сети, появлению многочисленных въездов-выездов, удобству транспортного сообщения. Петербург пока таким похвастаться не может: у нас все еще доминирует советское дорожное наследство, когда дорожная сеть создавалась по принципу "застав" (два-три выезда из города — не больше), что делает въезд и выезд из города в часы пик весьма проблематичным. Другая сторона медали — это социальная инфраструктура: обычно в новых кварталах ее нет, она создается уже позже, на финальной стадии застройки. Решение этих двух ключевых проблем придаст малоэтажному строительству в пригородах Петербурга новый импульс, поскольку сама идея проживания за городом симпатична для многих людей", — высказывается она.

Запрос созрел

Светлана Денисова, начальник отдела продаж ЗАО "БФА-Девелопмент", полагает, что, с одной стороны, субурбии соответствуют запросу, который созрел в обществе, на более экологичную жизнь, с меньшей концентрацией населения, с возможностью более близко общаться с соседями, то есть к иному качеству жизни, чем предлагает мегаполис. С другой стороны, жизнь в малоэтажном пригороде предполагает маятниковую миграцию, огромное транспортное плечо, поскольку Петербург по определению является крупнейшим центром занятости и работа сосредоточена преимущественно в границах города. "Также к минусам предместья относится невозможность создания такого же, как в мегаполисе, широкого выбора возможностей для детей, медицинской, культурной, спортивной и другой необходимой инфраструктуры", — перечисляет она ключевые "тормоза" развития проектов малоэтажных пригородов.

Генеральный директор компании Bonava в России и Финляндии Юусо Хиетанен считает, что для полноценного развития малоэтажного направления в Америке были весьма емкие предпосылки, которых нет в России: дешевый бензин и развитая дорожная инфраструктура. "В Европе подобный опыт не прижился: возить ребенка за несколько десятков километров в детсад или школу и столько же добираться до работы — достаточно сложно. Менталитет другой", — говорит он.

При этом господин Хиетанен указывает на то, что в российских городах, и в частности в Петербурге, уже сложилась группа покупателей (и с каждым годом она становится все больше), которые предпочитают жить в ближайших пригородах. Их выбор обоснован не только стоимостью жилья, но и теми преимуществами, которые дает жизнь за городом: близость к лесу и озерам, горнолыжным курортам. Такой спрос порождает предложение: под Петербургом уже реализуются проекты массовой малоэтажной застройки. Все объекты разные и ориентированы на своего целевого покупателя: для кого-то, например, отсутствие социальной инфраструктуры — это существенный минус, а для других — незначительное неудобство, с которым готовы мириться.

Волнообразный характер

Впрочем, Борис Латкин, генеральный директор Rocket Group, считает, что спрос на малоэтажное жилье имеет цикличный характер: "Покупатель малоэтажных пригородных домов всегда был, это волнообразный спрос, достигающий пика каждые пять-семь лет". При этом он полагает, что сравнивать пригородную историю Петербурга с какими-то европейскими странами нет смысла. "Дом за сорок километров — это гарантия двух-двух с половиной часов дороги, либо нужно покупать вертолет, но это единичные истории. До тех пор пока не будет решена проблема комплексного развития агломераций, ситуация не будет развиваться. Хотелось бы в ближайшем будущем увидеть Петербург в окружении симпатичных малоэтажных жилых домов, но, к сожалению, многие проекты КОТ уже приросли многоквартирными высотками. Правда, сейчас пытаются ограничить высотность застройки в пригородах, но эта мера все равно подразумевает возведение домов до 12 этажей, что никак не тянет на малоэтажное строительство. И вряд ли кто из петербургских девелоперов будет массово строить субурбии по западному образцу — это менее выгодно экономически, это тянет в российских условиях на жилье бизнес- и элит-класса, а спрос на такого рода недвижимость ограничен. И с условием высоких цен на землю, ее хроническую нехватку большинство будет все-таки заниматься проектами среднеэтажного строительства", — рассуждает эксперт. Он обращает внимание на то, что несколько лет назад в моде были коттеджные поселки и таунхаусы, но в связи с экономическим кризисом покупательский спрос на них также просел. И, как полагает господин Латкин, вряд ли в ближайшее время этот спрос вернется на прежний уровень.

Игорь Кокорев, руководитель отдела стратегического консалтинга Knight Frank St. Petersburg, считает, что для появления малоэтажных пригородов нужно несколько факторов. Во-первых, наличие устойчивого спроса на пригородное жилье в сегменте, отличном от эконома, поскольку при сопоставимом уровне комфорта малоэтажные дома стоят дороже многоэтажных, во-вторых, развитая транспортная система, в-третьих, расширение географии расположения деловых зон города из центра на периферию. "Все эти факторы получают постепенное развитие в Петербурге в южной части города, на Пулковском и Петербургском шоссе постепенно развивается первая крупная пригородная зона массовой жилой малоэтажной застройки, прямо не привязанная к существующему населенному пункту, которая включает в себя несколько проектов, — рассказывает господин Кокорев. — Из положительных особенностей данной территории стоит отметить также наличие нескольких вариантов подъезда к городу, планы по созданию железнодорожной станции для жителей. Здесь развиваются такие проекты, как "Югтаун", "Планетоград", "На Царскосельсельских холмах", "Зеленый квартал"".

Повод для пессимизма

Илья Андреев, вице-президент Becar Asset Management Group, более пессимистичен: "В Санкт-Петербурге появление субурбий по западному образцу в больших масштабах в ближайшей перспективе невозможно. Несмотря на высокий спрос со стороны покупателей квартир в малоэтажных домах, девелоперам просто невыгодно реализовывать такие проекты. На себестоимость жилья в Петербурге сейчас влияют несколько ключевых факторов: стоимость земли, обеспеченность транспортной и инженерной инфраструктурой, обязательства по строительству социальной инфраструктуры. По совокупности этих четырех факторов многоэтажное строительство несет наибольшую прибавочную стоимость. В связи с этим мы видим крайне слабое развитие малоэтажного строительства в непосредственной близости от Петербурга. Такие проекты либо находятся на значительном удалении от города, либо дорого обходятся покупателям".

Денис Жуков, председатель совета директоров "СВП Групп", согласен с коллегой из Becar: "Малоэтажные пригороды у нас невозможны в силу высокой коррупции в органах власти в России. После красивого ППТ поблизости появляются другие ППТ, которые перечеркивают все преимущества предыдущего. Там, где предполагался парк, может через несколько лет появиться высотная застройка, потому что регулярно меняются документы градостроительного планирования в угоду чиновникам".