Драйверы офисного рынка

По итогам первого полугодия 2021 года IT-компании стали лидерами по объему спроса на офисные помещения в Петербурге. Эксперты рынка уверены, что количество сделок будет расти, так как IT-сектор стремительно развивается и в условиях дефицита кадров качественный офис с удачной локацией и комфортным рабочим пространством становится ключевым инструментом привлечения и удержания ценных сотрудников.

Активность IT-сектора на рынке аренды офисных помещений практически не снижается с начала прошлого года

Фото: Александр Коряков, Коммерсантъ

Лидеры спроса

По данным Knight Frank St. Petersburg, компании IT-сектора занимают 42% в общей структуре сделок аренды, а объем арендованных ими площадей за первое полугодие 2021 года увеличился на 49% по сравнению с аналогичным периодом прошлого года.

В JLL рассказали, что за восемь месяцев 2021 года доля IT-компаний в структуре сделок составила 32%. «В 2021 году IT-компании возвращают лидирующие позиции в структуре сделок как в классических бизнес-центрах, так и в составе гибких офисных пространств. Например, "Газпромнефть — цифровые решения" расширилась и арендовала этаж в гибком офисном пространстве "Практик" на Гороховой. Сейчас мы наблюдаем реализацию отложенного спроса, ведь в прошлом году многие компании поставили на паузу поиск новых офисов»,— говорит Регина Волошенко, руководитель отдела по работе с владельцами офисных помещений компании JLL в Санкт-Петербурге.

По сообщению компании Maris в ассоциации с CBRE, активность IT-сектора на рынке аренды офисных помещений практически не снижается с начала прошлого года. Эксперты международной консалтинговой компании Colliers отмечают, что сегмент «Информационные технологии и телеком» вернул себе первенство по объему спроса после более скромной весны и занял 35% от объема всех сделок.

Кирилл Строганов, руководитель коммерческого развития ООО «ОБИТ», отмечает что компании из сферы IT и телекома в меньшей степени пострадали от пандемии с экономической точки зрения. «Более того, многие, в особенности задействованные в организации удаленной работы и дистанционных коммуникаций, нарастили продажи за счет возросшей востребованности их услуг. При этом с ослаблением ограничений этот спрос только усилился: уроки пандемии заставили бизнес по-новому взглянуть на каналы коммуникации и форматы обслуживания клиентов и компании продолжили инвестировать в IT-решения,— рассказывает господин Строганов.— Многие IT-компании, в том числе и ОБИТ, расширили штат, в связи с чем встал вопрос о смене офисов. Так, например, наш московский филиал недавно сменил локацию — как раз по причине увеличения численности сотрудников».

Александр Мотрич, межрегиональный директор филиала «Северо-Запад» АО «ЭР-Телеком Холдинг», тоже говорит о скором переезде в новый офис: «Филиал "ЭР-Телеком Холдинга" (бренды "Дом.ру" и "Дом.ру Бизнес") в Петербурге насчитывает более 1,3 тыс. человек, и подобрать оптимальное пространство непросто. Однако в скором времени планируется переезд в новый офис, над проектом которого работает огромная команда».

По словам Майи Харченко, директора отдела офисной недвижимости East Real, в течение второго квартала 2021 года спрос на офисы значительно вырос со стороны как действующих IT-компаний, так и стартапов.

Среди самых крупных сделок в Петербурге в этом секторе в первом полугодии 2021 года Михаил Тюнин, заместитель генерального директора Knight Frank St. Petersburg, называет аренду крупной IT-компанией 3,9 тыс. кв. м в бизнес-центре на Приморском проспекте, 52, и сделку по аренде компанией Solanteq 1,8 тыс. кв. м в бизнес-центре «Гайот». Помимо них, к заметным сделкам господин Тюнин относит аренду 1,1 тыс. кв. м в бизнес-центре «Ковенский, 5» компанией Matrix, сделку по аренде 1,1 тыс. кв. м в бизнес-центре Red Cadet компанией Murano Software.

Дефицит предложения

Эксперты рынка отмечают, что свободных качественных офисных помещений, подходящих под нужды IT-компаний, в Петербурге не хватает. По оценкам госпожи Волошенко, вакантность на офисном рынке Петербурга низкая: всего 7,9% в целом по рынку и лишь 4,9% в классе А. «Офисов, удовлетворяющих запросам таких компаний, еще меньше. При этом сложнее всего приходится тем, кому необходимо срочно — например, под новый проект — арендовать дополнительные площади»,— поясняет она.

Наибольший дефицит, по данным госпожи Харченко, испытывают Петроградский и Центральный районы. «Весь поиск упирается в имеющиеся на рынке готовые офисы, освобождающиеся в результате миграции арендаторов. Крупным компаниям в основном приходится выбирать из офисов shell & core, что не всегда соответствует требованиям технического задания,— рассказывает эксперт.— Большую долю запросов закрыли активно открывающиеся в разных районах города коворкинги. К коворкингу обращаются IT-стартапы, а также отдельно созданные временные рабочие группы. Для них важны возможность оперативно приступить к работе в готовом офисе и также удобство локации».

Кроме того, по ее словам, в последнее время участились запросы на помещения свободного назначения. «Плюсы таких помещений в их нестандартности: двухуровневые, с высокими потолками, большими окнами, что также привлекает разработчиков»,— отмечает госпожа Харченко.

По оценкам экспертов, в структуре спроса на помещения для IT-компаний преобладают офисные пространства в бизнес-центрах классов А, В+ и В. «Если судить по сделкам этого года, то в их структуре преобладают классы B+ и B, тогда как за январь — август 2021 года лишь 1,9 тыс. кв. м в зданиях класса А было арендовано IT-компаниями»,— поясняет госпожа Волошенко.

Специфические требования

При подборе помещения IT-компании предъявляют высокие требования к локации, площади, планировке и инженерному обеспечению офиса. «Локация важна для офиса IT-компании с точки зрения сохранения штата. По статистике, при значительной смене локации офиса компания теряет до 30% сотрудников. Поскольку в IT-сфере речь идет о квалифицированных специалистах, компании стараются найти новый офис в той же локации или существенно ее улучшить»,— говорит Николай Миловидов, управляющий партнер UNK Corporate Interiors.

По словам госпожи Харченко, в первую очередь рассматриваются объекты вблизи станций метро, с большим количеством общественного транспорта и развитой инфраструктурой района. Одним из определяющих факторов при принятии финального решения может стать наличие вместительной парковки.

В пресс-службе «Яндекса» рассказали, что компания думает в будущем сделать офис в центре Санкт-Петербурга. Ключевыми требованиями при подборе офиса, по словам пресс-службы, являются наличие нескольких провайдеров и резервирование каналов связи (вводы операторов в здание расположены в разных местах), возможность устройства комфортного климата в офисе (температура, влажность, отсутствие пыли, обеззараживание воздуха), возможность устройства фальшполов, а также эффективная планировка здания, наличие большой комфортной парковки, зоны для прогулок и встреч на свежем воздухе, разнообразие точек питания в округе.

Если раньше IT-компании отдавали предпочтения планировке open space, то сегодня все чаще можно встретить кабинетную нарезку. «Мы используем только кабинетную планировку. В арсенале есть кабинеты разного размера: на четыре, шесть, восемь и очень редко на десять человек, что дает достаточную гибкость в рассадке команд с любым числом участников. Большое количество исследований показывают, что open space некомфортен для работы»,— поясняет Ольга Баранова, офис-менеджер JetBrains в Санкт-Петербурге.

С коллегой согласен Александр Новожилов, генеральный директор компании «АйТи Бастион»: «Мы уже несколько раз меняли офисы в связи с ростом числа сотрудников, но всегда это были кабинеты. Работа в помещении по два-три человека, объединенных одной задачей или направлением, кажется нам более комфортной и продуктивной, чем в большом общем пространстве».

По словам господина Строганова, сегодня офис становится не просто местом для выполнения профессиональных функций, и бизнес-центрам приходится трансформироваться в места притяжения, полноценные общественные пространства, кластеры. «Это тенденция глобального характера. Так, например, в одном из небоскребов на Манхэттене, где располагаются офисы крупнейших компаний, открыл свой ресторан мишленовский шеф-повар Даниэль Булуд. А в штаб-квартире Amazon не так давно появился амфитеатр для концертов на открытом воздухе. В лондонском Сити в одной из башен-бизнес-центров теперь действуют спа-салон и стена для скалолазания, а в другой — посадили на ресепшен к администраторам собак, с которыми могут гулять резиденты»,— рассказывает он.

Ирина Карклинис, директор по персоналу группы компаний «Нетрика», полагает, что еще востребованнее станут IT-кластеры, так как запрос на многофункциональные офисы с креативным оформлением и неклассическим интерьером растет.

Еще один тренд, которому, по мнению Кирилла Строганова, придется соответствовать бизнес-центрам, чтобы удовлетворять стандартам IT-компаний,— экологичность пространства. «В данном случае под экологичностью понимается как воздействие на окружающую среду (используемые материалы, возможности для разделения отходов, энергосберегающие устройства), что особенно важно для сотрудников-миллениалов, так и ситуация внутри офиса: системы фильтрации воздуха, водоочистки — все, что позволяет снизить риски в эпоху эпидемиологической настороженности»,— поясняет господин Строганов.

Имиджевые фишки

Офис — это важная составляющая имиджа IT-компании. По словам господина Миловидова, все «фишки» в проектировании офисов пошли от IT-компаний: телефонные кабины, отсутствие закрепленных рабочих мест, обустройство зимних садов, площадок на крыше. К примеру, в офисе «Яндекса» в Петербурге есть спортивный и танцевальный залы, комната психотерапевта, комната матери и ребенка, массажный и врачебный кабинет, неформальные зоны общения и кофейни. А на 2022 год запланировано открытие зала для тенниса и музыкальной комнаты. Офис открыт для сотрудников 24/7.

В офисе JetBrains в Петербурге, по словам госпожи Барановой, есть собственная кухня и большая столовая, кофе-пойнты на каждом этаже, переговорные комнаты любых размеров, библиотека, обширная зона отдыха с играми, мастерская для работы руками, шитья, спортивный зал, настольный теннис и даже маленький кинозал на десять человек.

К «фишкам» офиса компании «АйТи Бастион» господин Новожилов относит пространство для игры в настольный хоккей и дартс, а также расположение офиса на территории жилого комплекса, благодаря которому у сотрудников есть возможность прогуливаться по старинной липовой аллее.

HR-инструмент

Одной из причин активности IT-компаний как арендаторов является борьба за таланты на рынке труда. Комфортный офис — мощнейший инструмент HR-бренда в IT-сфере. «Во-первых, это то конкурентное преимущество, которое может предложить компания в борьбе за хорошего сотрудника при одинаковой заработной плате. Во-вторых, значительная часть IT-специалистов — молодые люди "от зумеров до миллениалов", у которых креативный и комфортный офис, обеспечивающий разнообразие и смену впечатлений, является потребностью наравне с уровнем дохода. В-третьих, хороший офис с полным набором инфраструктуры сейчас является средством мотивации для возвращения с удаленки»,— поясняет Николай Миловидов.

По словам Кирилла Строганова, чтобы привлечь и удержать ценные кадры (программистов, разработчиков, девопсов), работодателям уже недостаточно сделать интересный с точки зрения вознаграждения оффер, тем более что этот аргумент имеет свои рамки и ограничения. Необходимы дополнительные преимущества. Одним из таких преимуществ становятся рабочие пространства.

В пресс-службе «Яндекса» отмечают, что комфортный офис — важная часть корпоративной культуры компании. «Это место притяжения и клуб по интересам для обмена мнениями и идеями. В текущих условиях смешанного формата работы важны не только креативные зоны отдыха, но и удобные решения для проведения рабочих встреч онлайн: зум-зоны, мобильные переговорные, коворкинги с локерными, а также зоны коллаборации, где команды могут собраться неформально и обсудить ближайшие задачи и цели. Для нас важно прислушиваться к желаниям сотрудников и искать новые современные идеи планировки пространств. Мы стараемся делать рабочие уголки всех команд наиболее удобными, приходим к командам и спрашиваем, что им необходимо»,— рассказывают в пресс-службе «Яндекса».

Опыт IT-компаний показывает, что недостаточно просто нанять талантливого программиста и посадить его работать на удаленку. «Давно замечено, что эффективность живой коммуникации значительно выше, чем через телефон или видеосвязь. И именно поэтому IT-компании продолжали расширяться и строить новые офисы по всему миру, а не перешли полностью на удаленку, хотя техническая возможность была уже давно. Офис для них — место силы и энергии. Место, где интроверты могут сосредоточиться и писать код без отвлекающих домашних обстоятельств, а с другой стороны — живое общение с коллегами, творческая атмосфера и креативное пространство»,— добавляет госпожа Волошенко.

По словам господина Строганова, компании сейчас уходят от слова «офис», чтобы не отпугивать новое поколение сотрудников. «Теперь место, где люди собираются для совместной работы, должно стать чем-то большим — пространством, где рождаются идеи, куда захотят приходить даже самые убежденные сторонники дистанционного формата. Если это компании, привлекающие к проектам участников из других регионов и стран, то поблизости, а лучше непосредственно в бизнес-центре, должна быть гостиница или апартаменты»,— рассуждает эксперт.

В ожидании роста

По оценкам участников рынка, сектор IT продолжит лидировать в структуре спроса на офисную недвижимость в Санкт-Петербурге. «Драйвером рынка является наличие квалифицированных кадров на базе таких высших учебных заведений города, как ИТМО и ЛЭТИ, а также более низкие по сравнению с Москвой зарплаты и более дешевая аренда офисов»,— указывает госпожа Волошенко.

Госпожа Харченко, добавляет, что по имеющимся запросам на поиск офисных помещений от 3 тыс. кв. м и выше можно сделать вывод, что спрос на офисы в IT-сегменте в ближайшие два года останется стабильно высоким. «У многих крупных компаний далекий горизонт планирования, поэтому идет работа с объектами на стадии строительства и реконструкции»,— поясняет госпожа Харченко.

По ее словам, компании IT-сектора по-прежнему имеют значительный потенциал к развитию, так как пандемия поспособствовала быстрому и широкому развитию цифровых услуг, к примеру, в сфере медицины, кибербезопасности и онлайн-сервисов. К тому же Петербург — один из ведущих городов России по экспорту разработок российских IT-компаний.

Алена Волобуева, руководитель отдел исследований компании Maris в ассоциации с CBRE, ожидает, что компании IT-индустрии не снизят своих потребностей в офисных площадях и сохранят, как и в 2020 году, долю в 30% от валового объема спроса на рынке.