Взаимозависимость стоимости и уровня качества объектов недвижимости

ВЕСТНИК 2/2012.

ЭКОНОМИКА, УПРАВЛЕНИЕ И ОРГАНИЗАЦИЯ СТРОИТЕЛЬСТВА

УДК 338:69

И.Г. Лукманова, Е.В. Нежникова

ФГБОУВПО «МГСУ»

ВЗАИМОЗАВИСИМОСТЬ стоимости

И УРОВНЯ КАЧЕСТВА ОБЪЕКТОВ НЕДВИЖИМОСТИ

Для управления повышением качества строительной продукции разработана классификация показателей качества и интегральный показатель качества, включающий все группы показателей. Происходит снижение полной стоимости объекта с улучшенными показателями качества по сравнению с полной стоимостью объекта удовлетворительного качества.

Ключевые слова: система менеджмента качества, классификация показателей качества, интегральный показатель качества, снижение стоимости объекта, взаимосвязь качества строительной продукции и затрат, полная стоимость строительства.

Размеры затрат на всех этапах жизненного цикла объектов недвижимости взаимосвязаны и в значительной степени зависят от качества реализации этих этапов: проектирования, строительства и эксплуатации.

Как известно, системы менеджмента качества, разрабатываемые на предприятиях строительной отрасли в соответствии с международными стандартами ИСО 9001:2008, обеспечивают требуемый уровень качества строительной продукции [1].

Стандарт ИСО 9001: 2008 (предыдущая редакция — ИСО 9001: 2000) предназначен для разработки и внедрения систем менеджмента качества предприятий с целью последующей сертификации или для заключения контрактов с другими предприятиями, которые предъявляют требования к стабильности и надежности выполнения контрактных обязательств.

Требования, содержащиеся в стандарте ИСО 9001: 2008, являются общими и предназначены для применения ко всем строительным организациям независимо от вида деятельности, размера организации и поставляемой продукции (услуг). Стандарт определяет, что необходимо делать для внедрения системы качества, но не определяет как это делать. Именно за счет такого подхода требования стандарта являются универсальными и применимыми к любой организации. Методы реализации то или иного требования стандарта предприятие выбирает само, исходя из своих потребностей и возможностей.

Стандарт ИСО 9001: 2008 состоит из следующих разделов:

Раздел 1. Область применения — описывает общие положения стандарта и его применение в организациях. Также определяет те случаи, когда предприятие, разрабатывающее и внедряющее систему качества, может сделать исключение из реализации требований стандарта.

Раздел 2. Нормативные ссылки — даются ссылки на стандарты серии ИСО 9000.

Раздел 3. Термины и определения — приводятся термины и определения, используемые в стандарте.

Раздел 4. Система менеджмента качества — определяет общие требования к системе менеджмента качества, управлению документации и записями по качеству.

Раздел 5. Ответственность руководства — определяет требования к административному управлению построением, внедрением и функционированием системы ме-

170

© Лукманова И.Г., Нежникова Е.В., 2012

Экономика, управление и организация строительства

ВЕСТНИК МГСУ

неджмента качества. Требования данного раздела предъявляются к высшему руководству организации и к системе административного управления.

Раздел 6. Менеджмент ресурсов — определяет требования к ресурсам, необходимым для разработки, внедрения и функционирования системы качества. К таким ресурсам стандарт относит человеческие ресурсы, материальные ресурсы, инфраструктуру и производственную среду.

Раздел 7. Процессы жизненного цикла — определяет требования к основным и обеспечивающим процессам предприятия. В этом разделе представлены, наиболее объемные требования, которые предъявляются к основной деятельности предприятия по управлению процессами производства продукции или предоставления услуг.

Раздел 8. Измерение, анализ и улучшение — определяет требования к проведению и организации анализа, измерений и улучшений системы менеджмента качества, процессов и выпускаемой продукции (оказываемым услугам).

Приложение А. Приводится соответствие между разделами стандарта ИСО 9001: 2008 и ИСО 14001: 2004 (Системы управления окружающей средой. Требования и руководство по применению). Взаимосвязь этих стандартов приводится для того, чтобы организации могли строить интегрированные системы менеджмента качества и экологического менеджмента.

Приложение В. Приводятся изменения в тексте стандарта ИСО 9001: 2008 по сравнению с текстом предыдущей редакции данного стандарта ИСО 9001: 2000.

Приложение С. Библиография. Список стандартов, использованных при разработке стандарта ИСО 9001: 2008.

Внедрение систем менеджмента качества оказывает существенное влияние: на освоение и производство новых видов строительной продукции с показателями качества, соответствующими современному уровню; сокращение выпуска устаревших видов продукции;

постоянное улучшение качества продукции путем совершенствования объемно-планировочных и конструктивных решений зданий и сооружений, применения эффективных строительных материалов, прогрессивных технологических процессов, повышения культуры производства и квалификации кадров.

Для целенаправленного управления повышением качества строительной продукции разработана классификация, в которой показатели качества распределены по следующим классификационным группам [2]:

показатели потребительских свойств строительной продукции;

надежности;

типизации;

технологичности;

эргономические;

эстетические;

экономические.

Показатели потребительских свойств строительной продукции определяются функциональным назначением строительного объекта и характеризуются большим количеством факторов, большинство которых очень сложно оценить количественно.

Как показал анализ для объектов жилищного строительства комплексный показатель потребительских свойств является функцией от следующих основных факторов:

где Х1 — место расположения объекта; Х2 — уровень развития инфраструктуры; Х3 — тип построенного дома в зависимости от основных используемых строительных материалов; Х4 — наличие в доме централизованных бытовых, культурных и оздоровительных центров, гаражей и других вспомогательных помещений; Х5 — применение специальных объемно-планировочных решений; Кк1 и Кю — коэффициенты комфортности.

Первый коэффициент комфортности КК1 отражает процентное отношение жилой площади Я ж к полезной площади квартир Яп, второй коэффициент Кк2 характеризует

ВЕСТНИК г/2о12_

процентное отношение суммарной полезной площади квартир Rn к общей площади дома R o. При реализации жилья показатели потребительских свойств играют значительную роль в определении ценовой политики.

Показатели надежности включают: долговечность, безопасность, ремонтопригодность, сохраняемость строительной продукции. Эти показатели в основном зависят от вида и типа строительных материалов и деталей, применяемых для несущих конструкций зданий. По надежности и долговечности здания подразделяются на четыре категории.

Показатели типизации основных частей зданий и сооружений оцениваются уровнем унификации и стандартизации объемно-планировочных и конструктивных решений, что решается на стадии проектирования.

Показатели технологичности характеризуют соответствие принятых проектных решений условиям производства, возможности использования новых современных технологий при выполнении СМР, обеспечивающих высокую производительность труда.

Эргономические и эстетические показатели качества характеризуются удобством пользования, комфортностью, качеством внешней и внутренней отделки, эстетической красотой и дизайном.

К экономическим показателям качества могут быть отнесены затраты на проектирование, изготовление материалов и производство СМР, экономия ресурсов при строительстве зданий и сооружений, сокращение сроков строительства, а также уменьшение затрат в период эксплуатации за счет улучшенного качества построенного объекта.

Интегральный показатель качества Q, включающий все вышеперечисленные группы показателей, можно представить в следующем виде:

Q =f

где W — показатели потребительских свойств продукции; Н — показатели надежности и долговечности строительных конструкций, зданий и сооружений; Y — показатели типизации объемно-планировочных и конструктивных решений; R — показатели технологичности проектных решений; Г — эргономические показатели качества; S — эстетические показатели качества; Э — экономические показатели качества.

Повышение качества строительной продукции приводит к существенной экономии трех основных видов ресурсов: материальных, трудовых и финансовых, как при проектировании, изготовлении строительных материалов, деталей и конструкций, выполнении строительно-монтажных работ, так и при эксплуатации зданий и сооружений.

Экономия материальных ресурсов достигается за счет уменьшения веса конструкций, применения новых материалов, более совершенной технологии при изготовлении деталей и производстве строительных и монтажных работ, а также резкого снижения расхода ресурсов на исправление дефектов и переделки.

Экономия трудовых ресурсов достигается за счет уменьшения потерь рабочего времени на обнаружение и исправление брака, замены устаревшего оборудования на современное, применения передовых методов и приемов труда, механизации и автоматизации трудоемких работ, а также при совмещении профессий, сокращении текучести рабочих кадров и повышении их квалификации.

Несмотря на то что дальнейшее улучшение качества в свою очередь требует соответствующих затрат, экономия материальных и трудовых ресурсов при повышении качества строительства приводит к существенной экономии денежных средств, так как полная стоимость проектирования, строительства и эксплуатации объекта с повышенным уровнем качества оказывается ниже стоимости такого же типа объектов более низкого качества [3].

Снижение полной стоимости объекта с улучшенными показателями качества по сравнению с полной стоимостью объекта удовлетворительного качества, принятого за базовый вариант, определяется по формуле

AC

Эту формулу можно расписать по фазам жизненного цикла объекта:

ЛС

Экономика, управление и организация строительства

ВЕСТНИК МГСУ

где Т — период эксплуатации здания, лет; <2 б и 2у— комплексный показатель качества объекта по базовому варианту и варианту с улучшенными показателями качества; АС (Т, 2) — снижение полной стоимости проектирования, строительства и эксплуатации объекта в течение Т лет; С (Т, 2б) — полная стоимость строительного объекта при <б; С (Т, <у) — полная стоимость строительного объекта при <ц; Спр (2б) — стоимость проектирования объекта при Cпp (2У) — стоимость проектирования объекта при <ц; Сс1р (Ш — стоимость строительства объекта при <б; Сс1р «,) — стоимость строительства объекта при 2 ц; Сэ «;) — стоимость годовой эксплуатации объекта Сгэ (2У) — стоимость годовой эксплуатации объекта при 2 ц.

Характер взаимосвязи качества строительной продукции и затрат на строительство и эксплуатацию приведен на рисунке, где показано изменение стоимости проектирования и строительства и стоимости эксплуатации при различном качестве строительной продукции. Область вокруг точки пересечения двух кривых является областью оптимальных значений стоимости объекта. Полная стоимость объекта возрастает с повышением его качества, поэтому планируемый показатель уровня качества 2 должен определяться с учетом анализа состояния рынка, цен на строительную продукцию, которые покупатели согласны заплатить, а также количества продукции, которое может быть реализовано по более высокой цене.

область оптимальных значений С

Зависимость стоимости строительства и эксплуатации объекта от качества: C(T, Q) — полная стоимость проектирования, строительства и эксплуатации в течении Т лет; Сир — стоимость проектирования; Сстр — стоимость строительства; Сгз(7) — стоимость эксплуатации в течении Т лет

Показатель полной стоимости объекта с учетом предстоящих эксплуатационных затрат, т.е. по всему жизненному циклу объекта, является определяющим в случае, когда инвестор собирается его эксплуатировать. Довольно часто в практике строительства инвесторы выступают в качестве продавцов готовой строительной продукции, поэтому большое значение имеет установление цены продукции на момент ее продажи.

Библиографический список

1. Лукманова И.Г., Петрова И.П., Иванов Н.А.Основные направления развития систем менеджмента качества в строительстве : монография. М. : МГСУ, 2011. 214 с.

2. Лукманова И.Г., Нежникова Е.В., Кудишин Д.Ю. Управление проектами в инвестиционно-строительной сфере : монография. М. : МГСУ, 2012. 210 с.

3. Rallabandi Srinivasu, G. Satyanarayana Reddy, Srikanth Reddy Rikkula. Utility of quality control tools and statistical process control to improve the productivity and quality in an industry // International Journal of Reviews in Computing, Vol 5, January, 2011.

Поступила в редакцию в феврале 2012 г.

ВЕС™К 2/20,2_

Об авторах: Лукманова Инесса Галеевна — доктор экономических наук, профессор, заведующая кафедрой экономики и управления в строительстве, ФГБОУ ВПО «Московский государственный строительный университет», 126347 Россия, Москва, Ярославское шоссе, 26, +7(495)287-49-19, доб. 3088, lukmanova@mgsu.ru;

Нежникова Екатерина Владимировна — кандидат экономических наук, доцент кафедры экономики и управления в строительстве, ФГБОУ ВПО «Московский государственный строительный университет», 126347 Россия, Москва, Ярославское шоссе, 26, +7(495)287-49-19 доб. 3088, enezbnikova@mgsu.ru.

Для цитирования: Лукманова И.Г., Нежникова Е.В. Взаимозависимость стоимости и уровня качества объектов недвижимости // Вестник МГСУ. 2012. № 2. С. 170—174.

I.G. Lukmanova, E.V. Nezhnikova

INTERDEPENDENCE OF COST AND QUALITY OF ITEMS OF REAL ESTATE

The authors argue that the costs of design development, building and maintenance of items of real estate are interconnected, and that they depend heavily on the high quality of work performed at each of the above stages. Quality management standards, according to ISO 9001:2008 international standards, assure the satisfactory quality of building works. Classification of the quality indicators distributed into several groups is developed to ensure the target management of the quality of building works. They include indicators of consumer properties; reliability indicators; typification indicators; technology intensiveness indicators; ergonomic indicators; esthetic indicators; economic indicators. Further, an integrated indicator of quality, including all groups specified above, is developed. Improvement of the quality of building works means saving three principal groups of resources: materials, labor and funding.

Calculation of reduction of the overall cost of the real estate item that has improved quality indicators in comparison with the overall cost of the real estate item of satisfactory quality, taken as a benchmark, is made. The nature of interrelation between the quality of building works and maintenance expenses is provided. The overall cost of the item increases alongside with the increase of its quality, therefore the pre-set quality indicator should be defined by taking account of the market conditions, rates charged for building works and payable by buyers, and the amount of building works that sell at a higher price. The indicator of the overall cost of the item of real estate, if forthcoming operational expenses are taken into account, i.e. calculated for the course of the overall life cycle of the item, is essential if the investor is going to maintain the building. Investors often act as sellers of completed buildings; therefore, the product price set at the time when it is offered for sale is of particular importance.

Key words: quality management system, classification of indicators of quality, integrated indicator of quality, tem depreciation, interrelation of quality of building works and expenses, overall cost of the building.

References

1. Lukmanova I.G., Petrova I.P., Ivanov N.A. Osnovnye napravlenija razvitija sistem me-nedzhmenta kachestva v stroitel'stve : monografija [Basic Lines of Development of Systems of Quality Management in the Building Industry, a monograph]. Moscow State University of Civil Engineering, Moscow, MGSU, 2011, 214 p.

2. Lukmanova I.G., Nezhnikova E.V., Kudishin D.Ju. Upravlenie proektami v investicionno-stroitel'noj sfere : monografija [Project Management in Investment and Construction Industry]. Moscow State University of Civil Engineering, Moscow, MGSU, 2011, 210 p.

3. Srinivasu R., G. Satyanarayana R., Srikanth R.R. Utility of Quality Control Tools and Statistical Process Control to Improve the Productivity and Quality in an Industry. International Journal of Reviews in Computing, Vol. 5, January, 2011.

About the authors: Lukmanova Inessa Galeevna — Doctor of Economics, Professor, Head of Department of Economy and Management in the Construction Industry, Moscow State University of Civil Engineering (MSUCE), 26 Jaroslavskoe shosse, Moscow, 129337, Russia, lukmanova@mgsu.ru, 8 (495) 287-49-19;

Nezhnikova Ekaterina Vladimirovna — Candidate of Economics, Senior Lecturer, Department of Urban Planning and Ecological Safety, Moscow State University of Civil Engineering (MSUCE), 26

Jaroslavskoe shosse, Moscow, 129337, Russia, lukmanova@mgsu.ru, 8 (495) 287-49-19.

For citation: Lukmanova I.G., Nezhnikova E.V. Vzaimozavisimost" stoimosti i urovnja kachestva ob'ektov nedvizhimosti [Interdependence of Cost and Quality of Items of Real Estate], Vestnik MGSU [Proceedings of Moscow State University of Civil Engineering], 2012, Issue # 2, pp. 170—174.