Ипотека без подстраховки

После финансового кризиса 2008 года банки стали активнее выдавать ипотечные кредиты, при этом процентные ставки по ним практически вплотную приблизились к ставке рефинансирования. Чтобы одолеть конкурентов, некоторые учреждения предложили кредиты с минимальным первоначальным взносом. Однако именно эти кредиты считаются наиболее рисковыми и не возвращаются в трудные времена.

Битва за клиента

Одна из задач российских банков — сделать традиционно невыгодную ипотеку привлекательной для большего числа заемщиков. При этом из-за инфляции и высокого уровня ставки рефинансирования банки не могут выдавать кредиты со ставкой 4-5% годовых, как в большинстве развитых стран. Поэтому они вынуждены искать другие способы привлечения клиентов. "В условиях жесткой конкурентной борьбы, когда в течение полугода ставки по ипотечным кредитам снижались и достигли рекордно минимальных значений за всю историю ипотечного кредитования в России, многие банки фактически исчерпали свои возможности в части ценовой конкуренции и перешли к снижению требований к заемщикам",— рассказывает руководитель аналитического центра АИЖК Анна Любимцева. По ее словам, количество банков, выдающих ипотеку с низким первоначальным взносом, растет каждый квартал. Если на начало года, по оценкам аналитического центра АИЖК, не менее 46 игроков выдавали кредиты с первоначальным взносом 20%, то в августе уже 53 банка выдавали такие кредиты. Балтинвестбанк, Запсибкомбанк, Связь-банк и Росевробанк предлагают кредитные программы с первоначальным взносом менее 10%. А некоторые кредитные учреждения, например банк "Советский", Связь-банк, Транскапиталбанк и Кедр-банк, выдают кредиты на покупку жилья вовсе без первоначального взноса. Как вспоминает председатель совета директоров ГК МИЦ Андрей Рябинский, кредиты с низким первоначальным взносом банки стали выдавать примерно через год после окончания кризиса и связано это было в первую очередь с наращиванием объемов выдачи ипотечных кредитов. "Сделать это можно или с серьезным уменьшением процентных ставок по кредитам, или за счет уменьшения входящего порога, что, в свою очередь, чревато повышением рисков для банков",— объясняет он.

В результате жилищные кредиты с минимальным первоначальным взносом на уровне 10-15% сегодня, в условиях достаточной ликвидности, предлагает достаточно большое число кредитных организаций. "Кредиты без первоначального взноса по понятным причинам широко не распространены. Программы с такими условиями есть у различных банков, но, как правило, это продукты, ориентированные на приобретение второго жилья",— говорит аналитик УК "Финам Менеджмент" Максим Клягин. Впрочем, как правило, первоначальный взнос для ипотечных заемщиков в целом ряде банков до сих пор составляет до 30%. Некоторые банки сознательно не выдают кредиты с минимальными взносами. "Ипотека с нулевым процентным взносом является скорее эксклюзивным, единичным предложением. Система управления рисками банка "Возрождение" предполагает минимальный первоначальный взнос в размере 20%, ипотечные кредиты с нулевым первоначальным взносом мы не выдавали даже до кризиса",— говорит заместитель председателя правления банка "Возрождение" Александр Долгополов. Московский банк реконструкции и развития также выдает кредиты как минимум с 20-процентным первоначальным взносом.

Максимальный риск

У кредитов с минимальным или тем более нулевым первоначальным взносом есть неблагоприятный сопутствующий момент: такие кредиты считаются максимально рисковыми. У этого есть два объяснения. Во-первых, у заемщиков, вложивших в покупку минимальное количество своих накоплений, присутствует психология арендатора, который при ухудшении личной финансовой ситуации перестает платить по кредиту и не предпринимает никаких действий для изменения ситуации. "Заемщик, вложивший в приобретение недвижимости достаточное количество собственных средств, будет более ответственно подходить к обслуживанию своего ипотечного кредита",— говорит Андрей Рябинский. В результате, согласно как российскому, так и международному опыту ипотечного жилищного кредитования, кредиты с первоначальным взносом менее 30% от стоимости приобретаемого жилья гораздо чаще и быстрее "уходят в просрочку". Во многом это связано с тем, что вовлеченность собственных средств заемщика в приобретение жилья является прямым залогом его заинтересованности в дальнейшем аккуратном погашении кредита. "Таким образом, увеличение количества подобных программ с минимальным первоначальным взносом способно в среднесрочной перспективе способствовать ухудшению качества ипотечного портфеля банков",— говорит Анна Любимцева.

Во-вторых, первоначальный взнос, по сути, позволяет кредитовать заемщика с коэффициентом. Если размер кредита составляет 70% от стоимости квартиры, то в случае если заемщик не сможет выплачивать кредит, но стоимость заложенного объекта упадет не более чем на 30%, банк сможет продать залог и вернуть деньги. Такие кредиты, по сути, можно назвать максимально защищенными, поэтому банки легко могут расплачиваться их пулами с другими кредитными учреждениями или продавать их АИЖК. В результате кредитные обязательства заемщиков становятся средством платежа, и возникает второй уровень ипотечной модели. Однако если кредит выдан с первоначальным взносом 10%, то коэффициент составит уже 0,9 и возврат денег банком гарантирован только в случае колебания цен на недвижимость на уровне 10%. В случае же нулевого первоначального взноса при любом колебании цен на рынке жилья происходит margin call, так как снижается сумма покрытия. "Риски огромные, и кризис подтвердил недостатки кредитов без первоначального взноса. При дефолте заемщика квартира, которая находится в залоге, переходит к банку, но ее еще необходимо продать, особенно в строящемся доме, а цены в кризис, как правило, снижаются",— говорит старший специалист отдела продаж компании "Пересвет-Инвест" Наталья Парфенова.

Более того, если заемщик окажется некредитоспособен, то банк не может вернуть выданные деньги. В итоге такие кредитные обязательства превращаются в крайне ненадежный инструмент, и их практически невозможно перепродать. К чему приводит такая ситуация, наглядно показал ипотечный кризис в США. "В такой ситуации банки вынуждены закрывать образующиеся дыры с помощью депозитов населения, причем доходность этих депозитов должна быть ниже, чем стоимость кредитов для ипотечного заемщика",— объясняет управляющий директор "Century 21 Запад" Евгений Скоморовский. По его словам, если банк выдает ипотеку под 9%, то ставка депозита должна быть не выше 8% годовых, тогда кредитное учреждение обеспечит себе минимальную рентабельность. "В противном случае банк превращается в финансовую пирамиду: он может выдавать кредиты под 8%, а привлекать депозиты — под 10%, в таком случае, по сути, получается маятник, который рано или поздно не выдержит",— говорит эксперт. Ипотека без первоначального взноса чревата дополнительными рисками и для заемщика. "С точки зрения рисков для заемщика ипотека без первоначального взноса грозит более тщательными проверками со стороны банка и, как следствие, повышенным риском неполучения кредита",— говорит аналитик "Инвесткафе" Никита Игнатенко. По его словам, кредит без первоначального взноса банки всегда выдавали с меньшей охотой, поскольку первоначальный взнос — некий гарант серьезных намерений заемщика, а также подтверждение его способности откладывать деньги.

Способы защиты

Директор департамента ипотеки компании "МИЭЛЬ-Новостройки" Кристина Хмель напоминает, что до кризиса программы без первоначального взноса были у ряда банков, причем первыми вводили их крупные игроки — ВТБ 24 и Банк Москвы. Программы действительно пользовались спросом при условии, что ставка незначительно отличалась от ставок при более высоких первоначальных взносах. Однако, по ее словам, банки извлекли уроки из происходившего в кризис, и сейчас, если программы без первоначального взноса и появляются, то риски по ним закладываются непосредственно в ставку. В итоге клиент оказывается перед выбором: небольшой взнос и повышенная процентная ставка либо стандартные взнос и процентная ставка. Именно увеличение ставки стало основным способом защиты банков от возможных проблем с невыплатами подобных кредитов. "Длинные кредиты всегда крайне чувствительны к экономическим потрясениям, вследствие которых многие из таких кредитов становятся "плохими". Поэтому условия по ипотечным кредитам без взноса всегда довольно суровые, так как банк закладывает свои риски в процентную ставку — она выше на 3-4% годовых, а требования к заемщику очень строгие",— подтверждает управляющий активами ФГ БКС Николай Солабуто. Кроме того, по его словам, кредит с нулевым взносом, как правило, невозможно получить без дополнительного страхования от неуплаты.

Например, воспользоваться ипотекой от Росевробанка с нулевым первоначальным взносом можно в том случае, если сумма займа превышает 5 млн рублей. При этом ставка кредитования будет выше, нежели в программах, предполагающих пусть даже минимальный первоначальный взнос. Таким образом, чтобы осуществлять выплаты по этой программе, заемщик должен иметь доход не менее 150-160 тыс. рублей в месяц. Например, в Балтинвестбанке кредит с первоначальным взносом менее 10% на срок до 20 лет возможно оформить на строящееся жилье под 15,75%, а если первоначальный взнос составит более 50%, то ставка на тот же срок кредитования снизится до 12,5%. Альтернативные ипотечные программы без первоначального взноса, например, банка "Абсолют", коммерческого банка "Московское ипотечное агентство" и Балтинвестбанка предполагают кредитование под залог имеющейся в собственности недвижимости или дорогостоящего автомобиля. "Кредиты с нулевым взносом и тем более без обеспечения являются скорее рекламными акциями, а не реальными предложениями. Желая обезопасить себя, банки будут компенсировать риски другими путями, например, за счет увеличения ставок по ипотеке",— говорит руководитель службы ипотечного кредитования компании "ИНКОМ-Недвижимость" Лев Плецельман. АИЖК также предлагает свои услуги для защиты банков от подобных кредитов, в частности так называемое ипотечное страхование. "В случае неспособности заемщика погасить свою всю задолженность перед банком даже после продажи залогового жилья остаток задолженности гасит страховая компания. В этой ситуации кредитор и заемщик оказываются защищены, особенно когда цены на рынке жилья падают, что мы наблюдали в кризисный период",— рассказывает Анна Любимцева.

Однако главным механизмом защиты для банков все-таки остаются надежды на бюджетное ассигнование в случае возможного кризиса и резкого роста числа некредитоспособных заемщиков. Не случайно именно государственные банки, по словам экспертов, наиболее активно выдают подобные кредиты. Более того, подобное предложение — кредит без взноса — может формироваться в рамках социальных программ как программа поддержки молодых семей. При этом банки, выдающие подобные кредиты по этим программам, в основном контролируются государством и потому рассчитывают на помощь из бюджета или на то, что правительство выкупит проблемные кредиты. "За подобными кредитами по социальным программам маячат бюджетные деньги, однако бюджет уже и так перегружен социальными обязательствами и пока покрывает их только за счет высоких цен нефть, и то с дефицитом",— говорит Евгений Скоморовский. По его словам, от краха такую систему может спасти только низкий объем выданных с помощью социальных программ кредитов с минимальным первоначальным взносом. Впрочем, как говорят участники рынка, есть и другой способ: федеральные власти могут снизить ставку рефинансирования, и тогда банки получат возможность для конкурентной борьбы не за счет сокращения первого взноса, а с помощью дальнейшего уменьшения процентной ставки. Однако в Центробанке пока не готовы на этот шаг, опасаясь, что он приведет к росту инфляции в стране.