Игра на понижение

Ипотеку называют синонимом доступного жилья где угодно, но только не в России. Несмотря на старания участников рынка, кредиты на жилье пока остаются дорогими и недоступными. Однако популярность ипотеки при этом только набирает обороты, заемщиков не останавливает даже повышение ставок.

Тяжелый год

До недавнего времени крупнейшие игроки ипотечного рынка рапортовали только об успехах. Им действительно было чем похвастаться. За январь--август 2012 года было выдано 417 492 ипотечных кредита на общую сумму 611,6 млрд руб., что в 1,4 раза выше уровня восьми месяцев 2011 года в количественном и в 1,5 раза — в денежном выражении. С учетом довольно сильной инерционной составляющей (в настоящий момент выдаются кредиты, одобрение по которым заемщики получили один-три месяца назад) АИЖК прогнозирует, что по итогам года будет выдано около 1 трлн руб. ипотечных кредитов, что соответствует годовому росту объемов выдачи ипотеки на 40%. Статистика компании "МИЭЛЬ-Новостройки" подтверждает рекорды: доля ипотечных сделок достигла за лето 44%, что на 13% больше аналогичного периода прошлого года.

Такой рост дался ипотечным кредиторам непросто, потому что происходил на фоне увеличения стоимости заемных денег на рынке межбанковского кредитования. Ипотека, как и экономика России в целом, сегодня находится под сильным влиянием внешних факторов. В связи с ростом стоимости фондирования и напряженной ситуацией с ликвидностью в первом полугодии 2012 года многие крупнейшие игроки ипотечного рынка заняли выжидательную позицию. С 14 сентября этого года ЦБ впервые после череды снижений увеличил ставку рефинансирования — до 8,25%. "Можно было наблюдать довольно разнонаправленную политику: одни повышали ставки, другие, напротив, понижали их. При этом форма манипулирования была разной: прямое повышение, отмена специальных и аукционных программ либо ужесточение условий андеррайтинга, что сдвигало среднюю ставку выдачи к верхней границе действующего коридора ставок,— говорит заместитель генерального директора АИЖК Андрей Семенюк.— В целом за январь--август средние месячные ставки выдачи по рублевой ипотеке выросли с 11,8 до 12,3 процентного пункта".

В конце лета стало понятно, что дешевых денег у банков не будет и напряженная ситуация с ликвидностью — это новая реальность, с которой придется научиться работать в ближайшее время. Один из основных игроков в сегменте ипотечного кредитования — Сбербанк РФ дважды (в августе и октябре) повысил ставки по ипотеке. "Теперь все банки ссылаются на рост стоимости заемных денег на рынке межбанковского кредитования. В ЦБ РФ стоимость денег растет, западные кредиторы за счет высокого странового риска России не могут выдать дешевый кредит, остается еще один канал — вклады граждан, как мы знаем, и здесь последнее время идет рост ставок. Таким образом, деньги постепенно дорожают, и это, скорее всего, примет массовый характер",— говорит руководитель департамента ипотеки и кредитов компании "НДВ-Недвижимость" Андрей Владыкин.

В такой ситуации многое зависит от того, насколько банкам будет легко и дальше привлекать долгосрочное финансирование. "ЦБ сейчас ограничивает рост ставок по вкладам, чтобы избежать возможных потрясений при ухудшении экономической ситуации,— говорит заместитель председателя правления АКБ "Ланта-Банк" Ирина Рысь.— Банки всегда отвечают на удорожание ресурсов ростом ставок. Сбербанк сейчас занимает около 45% рынка ипотеки и может себе позволить повышение ставок, поскольку его условия работы с заемщиками позволяют оставаться конкурентоспособным". Скорее всего, другие банки будут стараться сдерживать рост ставок, чтобы составить конкуренцию госбанкам.

Однако эта конкуренция не будет критической, и заемщики ее на себе не почувствуют. Разве что в нестабильные времена доверие граждан к государственным финансовым институтам традиционно выше, чем к частным. По словам вице-президента банка "Петрокоммерц" Сергея Постнова, доля госбанков и остальных игроков находится примерно на одном и том же уровне, поэтому незначительные колебания в ту или иную сторону погоды не делают. "Частным и некрупным банкам надо усиленно работать, сотрудничать с АИЖК и ВЭБом, привлекать клиентов за счет быстроты и качества предоставляемых услуг",— говорит господин Постнов. Так что игроки, присутствующие на ипотечном рынке, останутся.

Что поможет ставке

Ставки по ипотеке поднимались в течение всего 2012 года. По данным АИЖК, сейчас средняя по рынку ставка в рублях составляет 12-12,3% годовых. По итогам этого года средневзвешенные ставки выдачи по рублевой ипотеке не превысят 12,5%. Участники рынка также прогнозируют увеличение ставок в среднем на 0,5-1% к концу 2012 — началу 2013 года.

Начальник департамента персонального финансового планирования ФГ БКС Наталья Смирнова считает, что дальнейший рост будет связан с кризисом еврозоны. "Ряд экспертов опасаются, что, даже если Греция получит очередной транш от ЕС, ситуация в греческой экономике далека от идеала и, скорее всего, высока вероятность выхода Греции из ЕС и дефолта. Это может произойти в первом квартале 2013-го, значит, если так и случится, ожидать следующего повышения ставок можно будет примерно в это время,— говорит г-жа Смирнова.— Для снижения ставок нужно либо ждать соответствующего изменения политики ЦБ, либо ждать, пока ситуация в мире стабилизируется и угроза долгового кризиса в ЕС будет полностью нивелирована. И того и другого ждать придется больше года". Однако у участников рынка есть рычаги влияния на ситуацию уже сейчас.

В августе премьер-министр Дмитрий Медведев сообщил, что правительство планирует снизить средний размер ставки по ипотечным кредитам до 5-6% годовых. О необходимости снизить уровень ипотечных ставок до 6,5% в ближайшие годы говорил и президент Владимир Путин. Но с одной оговоркой: это не абсолютные, а относительные значения процентной ставки.

"В указе президента и долгосрочной Стратегии развития ипотеки заложены ориентиры снижения ставки в привязке к инфляции,— уточняет Андрей Семенюк.— Что касается стоимости фондирования, мы считаем, что в долгосрочной перспективе корреляция между уровнем инфляции и ставками станет более тесной, поэтому привязка ставки к инфляции вполне логична".

Логику процесса агентство доказало и на практике, с 3 сентября 2012 года внедрив дополнительную опцию при выдаче стандартного ипотечного кредита — комбинированную процентную ставку, привязанную к уровню инфляции. Таким образом, при снижении уровня инфляции в стране для заемщика автоматически будет снижаться ставка по ипотечному кредиту.

Стоимость фондирования, безусловно, основной фактор, и здесь необходимо привлечение средств институциональных инвесторов. Однако и в силах самих банков повлиять на ситуацию. Вторая составляющая ставки — это кредитные риски, и здесь есть противоречивая тенденция. С одной стороны, развивается ипотечное страхование, которое снижает кредитные риски, а с другой стороны, принято решение об обнулении долга, то есть поправки тоже могут повысить кредитную маржу банков. Третья составляющая — это операционные издержки. Снижение операционной маржи может быть достигнуто за счет развития ИТ-технологий, электронного оборота закладных, развития рынка секьюритизации, стандартизации рынка.

По кирпичику

Действенным инструментом снижения ставки эксперты называют инвестирование средств госфондов в ипотечные ценные бумаги (ИЦБ). По классике ипотечного кредитования ИЦБ должны быть основным источником фондирования для ипотечного кредитования. Основные покупатели таких бумаг — пенсионные фонды и страховые компании, для которых актуально получать стабильный доход на протяжении длительного времени. "Пока доля ИЦБ в общем объеме выпусков облигаций, а также в общем объеме финансирования ипотеки невелика. При этом роль ИЦБ как инструмента развития финансового и ипотечного рынка значительна. Программы покупки ИЦБ, реализуемые АИЖК, значительно помогают развивать ИЦБ как инструмент и рынок ипотеки в целом,— говорит Сергей Гришаев, руководитель казначейства DeltaCredit.— Пока секьюритизирована незначительная доля ипотечных кредитов, и это говорит о том, что у банков нет возможности привлекать длинные деньги за счет рефинансирования ипотеки в силу отсутствия длинных денег и достаточного спроса со стороны инвесторов на ипотечные облигации". При этом развитая инфраструктура для их выпуска уже создана и развивается. Несколько российских банков ("Возрождение", ВТБ 24, Транскапиталбанк и "Открытие") готовятся возобновить выпуски ипотечных ценных бумаг. Банк "Возрождение" планирует до конца 2012 года секьюритизировать портфель на сумму 4 млрд руб. Но опасаться печального опыта ипотечного рынка США пока нет оснований. "Качественный андеррайтинг заемщиков и чистоплотность банковских клерков и их руководителей обеспечивают качественный ипотечный портфель",— говорит господин Постнов.

Влияние на доступность ипотечных кредитов способны оказать и усилия государства, направленные на повышение доступности жилья,— программы активизации строительства жилья экономкласса и развитие рынка арендного жилья. И это не пустые слова. "Позитивный момент, который можно отметить на текущем этапе, это рост жилищного кредитования. Поскольку банки финансируют стройки, они готовы идти на более комфортные условия ипотечного кредитования",— говорит Марина Марутина, исполнительный директор "СКМ Риэлти".

Госбанки в последнее время все больше внимания уделяют мерам, которые связаны со строительством. Например, смысл новой программы Госстроя и АИЖК заключается в том, чтобы снять с девелоперов некоторые риски, а взамен потребовать соразмерного снижения цен на жилье на уровне заявленных Минрегионом средних 30 тыс. руб. за 1 кв. м по стране. Кроме помощи с финансированием в рамках государственной программы банкам и застройщикам предлагается формировать спрос на жилье еще до начала строительства. Таким образом, оба получают гарантированных клиентов. В Банке Москвы тоже считают, что не совсем правильно зацикливаться на проблеме высоких ставок. "Проблема не в ставках,— говорит директор ипотечного кредитования Банка Москвы Олег Пятлин,— а в соотношении уровня дохода и стоимости квадратного метра. При реализации стимулирующих мер, влияющих на увеличение объемов вводимого жилья экономкласса, стоимость квадратного метра будет уменьшаться и возможностей получить ипотечный кредит будет гораздо больше".

Что касается рекомендаций заемщикам, брать ипотеку сейчас или подождать пару лет, однозначных рекомендаций нет. Если у заемщика есть необходимость в улучшении жилищных условий, а ежемесячная выплата по аннуитету посильна для семейного бюджета, откладывать приобретение жилья не стоит. Пока даже увеличение ставок и ужесточение требований к заемщикам практически не сказалось на объемах выдачи кредитов. По словам господина Семенюка, есть вероятность, что более существенное замедление рынка мы увидим в 2013 году и темпы роста рынка не превысят 20% в годовом выражении. Такой же прогноз дает господин Пятлин: "Если в этом году рост рынка будет на уровне 30-35% по сравнению с 2011 годом, то в 2013-м рост, скорее всего, не превысит 20%". Резкое уменьшение объемов кредитования, по словам директора департамента ипотечного кредитования Номос-банка Сергея Арзянцева, может случиться, например, если средняя клиентская ставка на рынке ипотеки перешагнет психологическую отметку 14%, но пока предпосылок для этого нет.