Тренд на неопределенность

Строительный рынок Краснодарского края замер в ожидании платежеспособного спроса. Цены на жилую недвижимость, выросшие в последние годы под действием программ льготной ипотеки, достигли, по словам аналитиков, своих максимальных значений и пока не имеют перспектив к росту. Застройщиков, с одной стороны, сковывает опасение не реализовать уже построенные «квадраты» по декларируемой стоимости, а с другой — государственное регулирование отрасли ставит их перед необходимостью в ущерб марже строить социальную инфраструктуру. Эксперты констатируют смещение спроса в индивидуальное домостроение.

Количество сделок по покупке недвижимости в Краснодаре за первое полугодие 2022 года составило 11,5 тыс. ед., что на 14% ниже, чем во втором полугодии 2021 года, и на 39% ниже, чем в первом полугодии 2021 года

Фото: Алексей Смышляев, Коммерсантъ

По данным консалтинговой компании Macon, в Краснодаре на начало второго полугодия текущего года строится 4,4 млн кв. м многоквартирного жилья. На протяжении последних трех с половиной лет этот объем почти не менялся. По площади возводимого жилья город уступает только крупным агломерациям Москвы и Санкт-Петербурга. Основу рынка, по словам аналитиков, формируют крупные комплексные проекты, среди которых: микрорайон «Самолет» на Западном обходе города, микрорайон «Родные просторы» в поселке Знаменском, жилые комплексы «Достояние», «Славянка», «Губернский» и другие.

«Всего в Краснодаре насчитывается порядка 30 таких жилых комплексов, в сумме они формируют 60% предложения. Рынок характеризуется преобладанием объектов стандарт- и комфорт-классов, высокой степенью концентрации (на четырех ведущих застройщиков приходится 51% строительства) и полным соответствием квартирограммы проектов потребительскому спросу»,— рассказал «Недвижимости» генеральный директор Macon Илья Володько.

Цены предельной величины

Средняя стоимость 1 кв. м жилой недвижимости в Краснодаре в июле 2022 года составляет 133 тыс. руб., сообщают в Macon. С начала года цена на новое жилье в краевом центре выросла на 7,8%, а по итогам прошлого года — в 1,8 раза. Текущая стоимость самого недорогого жилья стандарт-класса — 118 тыс. руб. за кв. м, комфорт — 135 тыс. руб., бизнес — 210 тыс. руб.

По данным федерального девелопера «Неометрия», в Краснодарском крае средняя стоимость квадратного метра жилья на первичном рынке (по итогам июня 2022 года) составила 115 тыс. руб. По сравнению с январем текущего года цена выросла на 2–5%.

Как рассказал «Недвижимости» руководитель отдела продаж СК «ЮгСтройИмпериал» Михаил Федоров, по Краснодару и Черноморскому побережью разброс цен идет от 100 до 300 тыс. руб. за кв. м. Но поскольку 97% сделок — это ипотека, каждый застройщик, по словам эксперта, применяет свои инструменты: закладывает скидки, акции и т. д.

«Если мы смотрим на "голую" цену квадратного метра, то она может быть, например, 150 тыс. руб. у одного застройщика и 120 тыс. руб. — у другого. Но на выходе цена за квартиру, где стоимость "квадрата" 150 тыс. руб., для клиента может быть ниже — все зависит от инструментов продаж, используемых застройщиком. Акции, дисконты, распродажи, черные пятницы — это и есть движущая сила рынка недвижимости, сейчас он полностью построен на этих инструментах. Что касается динамики поднятия цены, по сравнению с прошлым годом она выросла от 30 до 80% за квартиру»,— говорит представитель застройщика.

Число сделок за первое полугодие текущего года экспертами Macon оценивается в 11,5 тыс. ед., что на 14% ниже значения второго полугодия 2021 года и на 39% ниже первого полугодия 2021 года. По данным анализа, в мае–июне спрос находился на максимально низкой за последние три с половиной года отметке. Во втором квартале темпы продаж по отдельным проектам упали в два-три раза относительно первого квартала 2022 года.

«Текущие цены достигли предельной величины, и в ближайшее время их рост приостановится. Дальнейшая динамика будет во многом зависеть от значения ставок по льготной ипотеке, но даже их возврат к значениям 2021 года не сможет восстановить спрос в прежнем объеме. Вероятнее всего, что следующий 2023 год не принесет новых рекордов — основные показатели рынка могут сократиться на 10–15%»,— рассказал Илья Володько.

Директор федеральной риелторской компании «Этажи-Кубань» Вадим Камалов сообщил «Недвижимости», что сегодня в Краснодаре реализуется порядка 70% жилья на вторичном рынке и 30% новостроек. Новостройки, по его словам, разогнали цену, а вторичка более гибкая по стоимости. Кроме того, те люди, которые сегодня остались без работы вследствие санкций (уход иностранных компаний, автобизнес, производство, зависящее от импорта), но с ипотекой, стараются избавиться от залоговых квартир и выставляют их на рынок с дисконтом, не дожидаясь своего дефолта.

«И все эти выставленные на рынок квартиры опускают цену вторички. А если это квартира в новостройке, то ипотечный заемщик, который больше не силах оплачивать кредит, выставляет жилье на продажу дешевле, чем аналогичные квадратные метры от застройщика. Таким образом, собственники, находящиеся в состоянии дефолта, начинают демпинговать и обрушивают рынок застройщика. И эта ситуация является очень серьезным сдерживающим фактором для роста цены на недвижимость»,— говорит господин Камалов.

Неплатежеспособный спрос

Ситуация на первичном рынке жилой недвижимости Краснодарского края стала меняться с начала 2022 года, констатируют эксперты рынка. После максимально удачных для строительных компаний прошлых двух лет спрос на покупку квартир сократился, а рост цен на них существенно замедлился. Повышение ключевой ставки Банка России усугубило ситуацию.

«Число выданных ипотечных кредитов, а вслед за ними и сделок, в апреле и мае резко сократилось. Тем не менее рынок недвижимости городов Краснодарского края оказался достаточно устойчивым к кризисным явлениям, и ситуация здесь далека от критической. В одних городах края рынок остается сбалансированным, в других — имеет признаки дефицита квартир в новых домах»,— говорит господин Володько.

По словам Вадима Камалова, сегодня в связи со снижением ключевой ставки Центробанком прогнозы давать стало еще сложнее. Рынок, по словам эксперта, реагирует на этот, казалось бы, положительный фактор — неоднозначно.

«С одной стороны, мы видим серьезный рост ипотечных консультаций, с другой — мы не видим такого же роста в выдаче ипотечных кредитов. Ипотека очень сильно разгоняет рынок в плане цен, но, несмотря на ее доступность, платежеспособного населения становится все меньше, а людей, которые остаются без работы,— все больше. Если бы не было этой сложной ситуации с уменьшением реального дохода граждан, я бы сказал, что цена на недвижимость будет расти, потому что ипотека становится доступной. Но мы понимаем, что денег в экономике больше не стало, как не стало больше людей, которые могут себе позволить эту ипотеку»,— говорит господин Камалов.

Риелтор отмечает, что вся аналитика по рынку основана на цене предложения, но есть цена сделки, и сегодня разница между ценой предложения и ценой сделки доходит до 20%. «Раньше было нормальным торговаться на уровне 5–10%, продавцы закладывали в цену 300–500 тыс. для торга. Но буквально сегодня мне предложили несколько квартир от одного крупного застройщика со скидкой 40%. Поэтому говорить о декларируемой цене квадратного метра — не значит отражать реальную ситуацию на рынке продаж»,— говорит риелтор.

Кроме того, отмечает господин Камалов, так называемая субсидируемая процентная ставка по ипотеке (в ряде банков — 0,01%,— «Недвижимость») является фактически скидкой 15% от застройщика, поскольку это он компенсирует деньги банкам. Сейчас, когда ставка упала, по словам участников рынка, застройщики начали отказываться от такой практики, однако все равно в продажах присутствует масса различных скидок, акций, вроде ремонта в подарок и т. д.

«Все это говорит о том, что реальная цена сделки снизилась. Причем прилично. У застройщиков нет уверенности в завтрашнем дне. Ведь, когда в первый раз Центробанк понизил ключевую ставку, все ожидали, что люди сейчас побегут покупать квартиры в ипотеку, но в итоге выросло только количество ипотечных консультаций и заявок, но не выдач кредита. И мы до сих пор не можем понять — будут ли выдачи. Потому что спрос есть, но он, вероятно, неплатежеспособный»,— говорит директор «Этажей».

Другого мнения придерживается генеральный директор федерального девелопера «Неометрия» Надежда Барачина. По ее словам, в первом полугодии 2022 года эксперты компании фиксировали колебания спроса со стороны покупателей: кто-то совершал сделки по приобретению недвижимости, а кто-то анализировал ситуацию на рынке на фоне изменения валютного курса, ключевой ставки Банка России и занимал выжидательную позицию. В марте произошел значительный рост сделок, чему способствовало желание покупателей сохранить имеющиеся сбережения и приобрести квартиры по ранее одобренным условиям.

«В апреле мы уже фиксировали снижение спроса — заемщики стали ждать более выгодных предложений по ипотеке. В июне ставка по программе "Льготная ипотека" вернулась к 7%. Мы прогнозируем, что это приведет к росту сделок по покупке недвижимости в регионе. Размер ежемесячного платежа сейчас является главным критерием. Для заемщиков важно брать на себя только те обязательства, которые они точно смогут выполнить в условиях быстроменяющейся ситуации в стране. В настоящий момент ситуация стабилизируется, а субсидированная ипотека способствует восстановлению спроса. В целом мы позитивно оцениваем перспективы рынка Краснодарского края, особенно черноморского побережья»,— говорит Надежда Барачина.

По словам экспертов, сейчас покупатель недвижимости хочет иметь квартиру в таком месте, где он сможет и работать, и отдыхать, и пройтись по ближайшим магазинам

Фото: Игорь Чураков

Индивидуальное предпочтительное

За первые пять месяцев текущего года в Краснодарском крае введено в эксплуатацию 3,3 млн кв. м жилой недвижимости, в том числе индивидуальных домостроений — 2,3 млн кв. м, говорят данные Росстата. За аналогичный период прошлого года было сдано всего 1,5 млн кв. м жилья, а на долю частных домов пришлось 0,6 млн кв. м. По мнению Надежды Барачиной, увеличение объемов ввода жилья в текущем году связано в том числе с ростом сдачи в эксплуатацию частных жилых домов и, как следствие, заметным ростом доли этого сегмента на рынке недвижимости региона. «В то же самое время объем ввода жилой площади в многоквартирных жилых домах за первые пять месяцев текущего года увеличился на 20% по отношению к аналогичному периоду прошлого года»,— говорит глава «Неометрии».

По словам Михаила Федорова, динамичный рост строительной отрасли в России в целом и в Краснодарском крае в частности связан именно с ИЖС. Он отмечает, что рост индивидуального домостроения происходит без субсидированной ставки ипотеки от застройщика. Если бы она была применена, то объемы ввода, по мнению эксперта, могли вырасти бы минимум в четыре раза. Однако тогда деньги потребителей из сектора многоквартирных домов перешли бы в ИЖС, а на текущий момент это не входит в планы крупных девелоперов. Он также добавляет, что в июле банки начали выдавать льготные ипотечные кредиты на покупку дач. Льготная ставка соответствует ставке по программе сельской ипотеки — 3%.

«В периоды финансовых потрясений спрос на загородную недвижимость обычно падал, но ситуация изменилась в 2020 году из-за пандемии: у людей стало меньше возможностей ездить за рубеж, при этом многие перешли на дистанционный режим работы. В условиях экономического кризиса люди стали чаще выбирать отдых на природе вместо более дорогостоящих развлечений. Спрос также обусловлен ограничениями, вызванными санкциями: россияне стали вкладывать в дачи и земельные участки деньги, которые до этого тратили на отдых за границей и дорогостоящие автомобили, которые значительно выросли в цене за последние полгода»,— говорит господин Федоров.

Сегодня, по словам представителя «ЮгСтройИмпериала», в Краснодарском крае дом площадью 140–150 кв. м можно купить за 6–10 млн руб. Это, по мнению Михаила Федорова, достаточно привлекательная цена для клиента, но ему нужно понимать, что в этом случае в шаговой доступности не будет объектов социальной инфраструктуры, развлекательной сферы, разнообразных магазинов, развивающих и оздоровительных центров, спортивных комплексов и детских площадок, всего того, чем обеспечены сегодня жители современных ЖК.

«Поэтому рост ИЖС на данный момент связан в большей степени с инвестиционной привлекательностью, и как итог: рост спроса приведет к вымыванию предложения и увеличению цены»,— говорит собеседник «Недвижимости».

Санкции бьют по «квадратам»

Антироссийские санкции, нарушение логистических цепочек и общий спад экономики не могли не сказаться на стоимости жилья. Однако, как отмечает Надежда Барачина, в текущем году завершается строительство объектов, возведение которых началось еще в 2019–2020 годах (при цикле строительства 1,5–3 года).

«Закупка материалов для стройплощадок, как правило, осуществляется заранее, поэтому достраиваемые в текущем году жилые комплексы уже укомплектованы, что исключает увеличение сроков их сдачи и удорожание процесса строительства. Что касается новых проектов, то, к сожалению, по старым ценам застройщики уже не смогут закупать стройматериалы и оборудование. К примеру, цемент подорожал на 10%, газоблок и кирпич на 30%, кабель на 20%. Производители и поставщики продукции объясняют это изменением цепочек поставок и, как следствие, удорожанием логистики. Отдел закупок нашей компании постоянно мониторит рынок в поисках наиболее оптимальных по качеству и цене вариантов среди как российских производителей, так и поставщиков из Турции, Китая и стран СНГ»,— рассказала госпожа Барачина.

Михаил Федоров также говорит о росте цен на стройматериалы, и, по его мнению, вряд ли в ближайшее время что-то изменится. Кроме того, по словам застройщика, выросла ставка банка для застройщика. «Если брать в прямой пропорциональности, то жилье сейчас должно стоить более 200 тыс. за кв. м. Но застройщик мирится с уменьшением своего дохода, идет навстречу субсидиями, платит за клиента ипотеку, то есть берет на себя большую часть материальной нагрузки. Больше всего на стоимости жилья сказываются расценки на рабочую силу и эксплуатацию механизмов — это 41% от общего строительного бюджета проекта. Это означает, что даже небольшое их удорожание — на 16% в сравнении с концом 2021 года — дает весомую прибавку к общей себестоимости проекта. В топ-3 наиболее затратных категорий также входят инженерные сети (12,7%), а также фасадные, кровельные и светопрозрачные конструкции (12,2%). Мы вошли в непростой экономический период для нашей страны, и нужно опираться именно на экономические условия. Продукт, конечно, может стать дешевле, но тогда он будет низкого качества — это не выход»,— говорит господин Федоров.

Директор ООО СЗ «Победа» Юрий Поляков в меньшей мере ощутил давление санкций. «Мы строим жилье комфорт-класса, а дефицит материалов возникал больше в бизнес- и люкс- сегменте. Кроме этого, мы стараемся вести наш бизнес таким образом, чтобы заемных средств было минимальное количество»,— говорит застройщик.

Больше всего на стоимости жилья сказываются расценки на рабочую силу и эксплуатацию механизмов — это 41% от общего строительного бюджета проекта

Фото: Игорь Иванко, Коммерсантъ

Концептуальные модели будущего

Сегодня девелоперы на Кубани строят жилье по концептуальным моделям будущего, считает Михаил Федоров. По его словам, желание покупки просто квадратного метра давно ушло из сознания потребителя, и сейчас человек покупает комфортный уровень жизни. «Раньше во дворе на площадке стояла одна детская горка и песочница. Сейчас запросы потребителей изменились, и застройщик им соответствует: строит по концепции "город в городе", когда человек и работает, и отдыхает, и покупает все необходимое внутри своего микрорайона. Здесь в шаговой доступности есть все: парки, аллеи, торговые галереи, рестораны, социальные объекты и т. д. Но и цена на квартиру в таких ЖК, соответственно, становится выше, при этом в совокупности человек экономит намного больше времени и денег, получая каждый день заряд положительных эмоций»,— рассказывает руководитель отдела продаж СК «ЮгСтройИмпериал».

По словам советника губернатора Краснодарского края, заслуженного архитектора РФ Юрия Рысина, тренд последнего времени — упорядочивание градостроительства. Он отмечает, что именно на Кубани проблема необходимости комплексной застройки территорий приобрела наибольшую остроту. Выходом из ситуации стала корректировка, а по сути, новая разработка генеральных планов.

«Было время, когда была иллюзия, что нужно как можно больше земель вовлечь в жилищное строительство. Но в результате все те огромные земельные массивы, которые были добавлены в территорию городов, стали превращаться в спальные районы, где перемешалась частная и многоквартирная застройка. Земли пилились и распродавались. Сейчас региональное законодательство предусматривает именно комплексное развитие территорий. Это не только обеспечение новых жилых комплексов школами и детсадами, но и места притяжения труда. Поэтому сейчас проектируется, в качестве примера, восточный район Краснодара площадью 2 тыс. га, где предусмотрена промзона, транспортные развязки, медицинский кластер, вся социальная инфраструктура»,— говорит Юрий Рысин.

Надежда Барачина, говоря о необходимости комплексного развития территорий, отмечает изменившийся порядок расчета показателей по парковочным местам, детским и спортивным площадкам. Теперь, по словам девелопера, их значение зависит от площади квартир в жилом комплексе, а не от количества проживающих там лиц.

«Если ранее обеспеченность жилого комплекса объектами социальной инфраструктуры определялась количеством проживающих, то сейчас расчет мест в детских и дошкольных учреждениях осуществляется по формуле с учетом данных Росстата. Появление новых строительных проектов сдерживается не нормами градостроительного проектирования, а дефицитом земельных массивов, на которых можно было бы в полной мере реализовать комплексную застройку с учетом всех требований по социальной, транспортной инфраструктуре»,— говорит госпожа Барачина.

По мнению Юрия Полякова, регламенты — это прежде всего некие правила игры, которым все должны следовать, и это не плохо. «Правила позволяют упорядочить рынок. Но лично я не наблюдал какую-то политику сдерживания застройщиков. Скорее, девелоперов сдерживает спрос на те или иные объекты и локации, да и спрос в целом. Сегодня при выводе объекта на рынок застройщик думает прежде всего о сроке его реализации при текущем спросе»,— говорит эксперт.

Директор по партнерским продажам СК «Гарантия» Жанна Белянкина констатирует, что в настоящее время все застройщики Краснодара работают в одинаковых условиях. Если раньше, по ее словам, в городе допускалась точечная застройка, то сейчас на любом новом объекте требуется выполнение всех нормативов — по количеству парковочных мест, озеленению, благоустройству, дополнительной социальной инфраструктуре.

«Конечно, все эти работы отражаются на итоговой стоимости квадратного метра. Те строительные компании, которые не смогли или не захотели работать по новым правилам, уже ушли из бизнеса. В целом строительная отрасль стала более ориентирована на потребности и комфорт жителей»,— говорит спикер.

Без перспективы роста

Достижение максимального в истории значения цен на жилую недвижимость — общая черта для всех городов Краснодарского края, констатирует гендиректор Macon. По его словам, с учетом проблем в экономике и падения доходов населения, ожидать дальнейшего роста цен не приходится — они достигли предела потребительских возможностей.

«Сокращение потребительского спроса сбалансирует рынки недвижимости городов, где есть дефицит (Анапа, Новороссийск), но не повлияет на цены, которые останутся неизменными. В Краснодаре, где уже сегодня наблюдается баланс, вероятно небольшое снижение цен при сохранении значительных объемов рынка. Так или иначе, в целом отрасль сохранит стабильность даже в остро кризисной ситуации и сможет продолжить развитие при первых признаках ее улучшения»,— резюмирует Илья Володько.

По мнению Надежды Барачиной, Краснодар остается одним из популярных городов для покупки жилья с инвестиционной точки зрения — интерес к нему по-прежнему высокий. Также для вложения средств в недвижимость крайне привлекательны города черноморского побережья: Сочи, Новороссийск, Анапа и другие. «По нашим прогнозам, цены на жилую недвижимость в Краснодаре снижаться не будут. Более того, из-за увеличения себестоимости строительства вероятен их рост»,— говорит госпожа Барачина.

По словам Юрия Полякова, пик неопределенности в строительной отрасли краснодарские застройщики уже прошли и скорректировали свою товарную политику и планы до конца года. «Если адекватно посмотреть на рынок, то произойти может что угодно, однако если тебе необходимо жилье здесь и сейчас — стоит ли откладывать покупку?» — рассуждает директор «Победы».

В СК «Гарантия» не видят предпосылок для снижения стоимости нового жилья в Краснодаре. «По опыту прошлых кризисных периодов, цена за метр может замереть и не прирастать, но уже вряд ли снизится. Краснодар активно развивается, численность населения растет большими темпами, объемы продаж в сфере недвижимости тоже растут, в том числе за счет инвесторов из других регионов страны. Финансовая нагрузка на строительную отрасль не уменьшается, социальную инфраструктуру и благоустройство надо реализовывать, сэкономить на этом не получится»,— подытожила Жанна Белянкина.

Читайте нас в Telegram