Дорогие деньги

После кризиса 2008 года, когда банки практически единодушно отказались от кредитования коммерческой недвижимости, такие программы снова появляются в их продуктовой линейке. Хотя выбор все еще небольшой, уже сейчас можно оформить кредит на коммерческие объекты на приемлемых условиях.

Коммерческая ипотека до сих пор довольно редкая услуга на рынке недвижимости. Банки после кризиса 2008 года очень настороженно относятся к таким проектам. Однако сейчас, несмотря на общую ситуацию в экономике и постоянные напоминания банкиров о намерении повысить процентные ставки, такие сделки все же происходят. "Банки сегодня обладают большим запасом ликвидности и готовы кредитовать сделки. Особенно это относится к сделкам рефинансирования, то есть кредитования под уже построенный и дающий денежные потоки объект. В этом случае для получения кредита необходимы подтвержденное качество объекта и качественные долгосрочные договоры аренды, являющиеся гарантом дохода с объекта и возврата кредитных средств. Внимание уделяется в этом варианте финансирования также качеству управляющей компании",— считает Вера Сецкая, президент GVA Sawyer.

Сейчас ипотека коммерческой недвижимости в большей степени востребована малым и средним бизнесом, а также физическими лицами, являющимися владельцами компаний или занимающими ведущие должности в управлении. "Типичный заемщик — это предприятия малого или среднего бизнеса для приобретения объектов коммерческой недвижимости от $700 тыс. до $10 млн. Крупный бизнес — редчайшие случаи: у крупных предприятий есть свой пул банков, которые предоставляют им льготные условия кредитования.

Юридический нюанс заключается в том, что банкам трудно оценить объективно деятельность компании, ее реальное финансовое положение дел. Банки предлагают кредиты на условии указания реальной рыночной стоимости недвижимости, на что не все компании-продавцы идут, потому что разница между рыночной и балансовой стоимостью объекта недвижимости может отличаться в разы. Законодатель пока не так хорошо поддерживает ипотеку коммерческой недвижимости, как жилищную",— рассказывает Елена Мишина, директор по развитию "МИЭЛЬ--Коммерческой недвижимости".

Для оформления кредита на коммерческий объект заемщику придется предоставить немало документов, чтобы доказать банку свою благонадежность. Например, срок деятельности фирмы, которая хочет оформить кредит, должен быть не менее одного года. "В общем виде существует два подхода кредитования коммерческой недвижимости — для юридических лиц и для физических лиц. Если с кредитованием физических лиц все более или менее понятно, то про существование хорошо разработанных, качественных типовых программ для юридических лиц пока говорить рано. Обычные условия кредитования выглядят следующим образом. Процентные ставки варьируются от 12% до 20% годовых, в среднем 14-15%. Срок колеблется от года до десяти лет, в среднем пять-семь лет. Сроки зависят от суммы кредита и от самой компании. Величина первоначального взноса — минимально 30%, на практике чаще всего сделки проходят при величине первоначального взноса 45-50%",— рассказывает Елена Мишина.

Дешевле обойдется оформление кредита на коммерческую недвижимость, которая оказалась в залоге у банка после ситуации в 2008 году. Например, в ВТБ 24 кредит на залоговые объекты можно оформить на десять лет под 9% годовых в рублях и 10% годовых в долларах или евро. Наименьшую ставку по кредиту можно получить, если заемщик из собственных средств готов внести больше половины стоимости объекта. В качестве дополнительного обеспечения может использоваться поручительство физических или юридических лиц, залог ценных бумаг. При этом ставки действуют при оформлении комплексного ипотечного страхования — страхование самого объекта, страхование жизни и здоровья заемщика и страхование титула. Если же заемщик ограничится только обязательным страхованием объекта от повреждений, ставка вырастет на 5% годовых. Также дополнительно нужно будет оплатить комиссию за организацию кредита — 2% от его суммы.

Если кредит на покупку готовой коммерческой недвижимости банки готовы выдавать, то вот с проектным финансированием дело обстоит гораздо хуже. Такие проекты банки кредитуют очень осторожно. Опасаясь, что в результате дефолтов заемщика они, как и после 2008 года, станут обладателями некачественных залогов, банки тщательно просчитывают свои риски. "Для получения проектного финансирования необходимы подтвержденная и убедительная для банка концепция проекта, подтвержденное реноме застройщика, высокое качество проекта, а также достаточно высокий процент подписанных предварительных договоров аренды (50-75% арендуемой площади). Проектное финансирование возможно только на этапе строительства после успешного прохождения государственной экспертизы. При проектном финансировании в качестве инструмента снижения рисков приветствуется личное поручительство акционеров и третьих лиц, а также дополнительные залоги иной недвижимости, что противоречит самому определению и принципам проектного финансирования",— рассказывает Вера Сецкая.

Основное, что будет волновать банк в данном случае,— потенциальная доходность и окупаемость проекта. "Кредитные аналитики банков тщательно исследуют объект, девелопер должен предоставить полную информацию как о своем нынешнем финансовом положении, так и о будущих арендных ставках, сроках окупаемости объекта и других экономических показателях. При этом цифры должны быть экономически обоснованны, а не взяты из головы. Допустим, если девелопер строит многоуровневую парковку, он должен не просто написать, что прогнозируемый срок окупаемости проекта, например, два года при арендной ставке $1 тыс. за парковочное место, а обосновать стоимость и доказать, что потребители готовы такую сумму платить," — рассказывает Елена Семинихина, директор по развитию компании "ГЕМА Инвест".