Реконструкция и модернизация жилой среды крупнопанельных домов массовых серий

Архитектура и градостроительство

УДК72.8.1.011:69.057.12

РЕКОНСТРУКЦИЯ И МОДЕРНИЗАЦИЯ ЖИЛОЙ СРЕДЫ КРУПНОПАНЕЛЬНЫХ ДОМОВ МАССОВЫХ СЕРИЙ

Д.В. Ковалев, В.Г. Чудинова

Работа посвящена задачам ревитализации жилой среды массовой застройки, научному обоснованию принципов реконструкции. Анализируется практический опыт санации жилых зданий массовых серий, выявлены проблемные инженерно-технологические и организационные аспекты, показаны тенденции трансформации жилой среды в современных социально-экономических условиях. Предложены проектные модели модернизации крупнопанельных домов 97-й серии для г. Челябинска.

Ключевые слова: крупнопанельное домостроение, модернизация жилых зданий, 97-я серия, ревитализация жилой среды, энергоэффективность, реконструкция.

Для г. Челябинска доля панельного жилья, построенного 50-25 лет назад, составляет более 60 %. В 2012 году построено 913 596 м2 многоквартирных домов, из них 667 000 м2 составляют панельные здания, несмотря на попытки прекратить панельное строительство в городе. Преобладают дома 97-й серии - 59,24 % от общего объема всех типов нового жилья.

Даже отказавшись от воспроизводства панельной застройки, со всеми её недостатками, существующий фонд подобных зданий ещё десятилетиями будет составлять основу городской ткани. Снос и утилизация крупнопанельных домов не менее затратны, чем их монтаж, не говоря уже об их расселении.

Анализ рынка жилой недвижимости показывает преобладание спроса на привычные типы квартир. «Все попытки проектировать другие интересные планировки, чем занимались конструктивисты 30-х и архитекторы в 90-е годы, находят спрос только у 5-6 процентов населения» [1]. Статистические данные за 2012 год по Москве обнаруживают максимальный рост индекса стоимости именно для панельных домов, с опережением на

5 пунктов современных монолитных. Причем лидируют серии первых поколений.

Из числа неудовлетворенных жилищными условиями более 80 % и не планируют их улучшения из-за низких доходов, около 15 % населения Челябинской области проживают за чертой бедности. Количество только очередников-льготников примерно 75 тыс. семей, из которых треть проживают в ветхом и аварийном фонде, общежитиях, коммунальных квартирах и состоят на учете более 10 лет.

Жилая среда в значительной степени формирует социальный капитал государства, её качество нельзя оценить в квадратных метрах. Но, даже по

этому количественному показателю, российским городам требуется вдвое больший объем жилья. По минимальным международным стандартам размер общей площади жилья на одного члена семьи должен составлять 30 м2. В большинстве индустриальных стран на человека приходится 40-50 м2 общей жилой площади, в Челябинской области в среднем - 20,6 м2. Генеральным планом г. Челябинска до 2020 года предусмотрено 26,5 м2 жилья на человека.

Жилые образования крупных городов, сформированные в большей степени массовой застройкой, претерпевают трансформации не только в плане морального и физического износа, но и имеют тенденцию к социально-имущественной сегрегации. Как показывает мировой опыт, проблемы депрессивных территорий, с преобладанием маргинальных слоев населения, обходятся дороже и государству, и обществу. Последствия необратимы, и хуже не компенсировать финансовыми средствами.

Состояние жилых зданий массовых серий второго поколения ещё позволяет предотвратить развитие негативного сценария. Однако, для их адаптации к современным социально-экономическим процессам, уже недостаточно мероприятий по капительному ремонту зданий и инженерных сетей. Реконструкция жилого фонда, как правило, является реакцией на аварийные ситуации или проводится по конъюнктурным соображениям, как в случае с программой энергосбережения. Но, именно благодаря реализации программы энергоэффективности в строительной отрасли, совпадающей с интересами производителей работ, материалов, оборудования, строительных изделий, сложилась благоприятная ситуация для комплексной реконструкции жилого фонда.

Среди задач проводимого нами исследования:

- анализ практического опыта санации1 жилых зданий массовых серий, с целью выявления проблемных инженерно-технологических и организационных приемов;

- разработка оптимальных приемов реконструкции крупнопанельных домов массовых серий, их адаптации к современным социально-экономическим условиям;

- выявление принципов ревитализации жилой среды существующих микрорайонов массовой застройки;

- обоснование проектных моделей модернизированных крупнопанельных домов 97-й и 121-й серий для г. Челябинска.

Границы исследования. Временной диапазон -с конца 1970-х гг. по настоящее время. Пространственные границы - территории массовой жилой застройки российских городов в сопоставлении с зарубежными аналогами. В типологических границах преимущественно рассматривается жилая застройка г. Челябинска, крупнопанельные дома 97-й и 121-й серий.

В процессе работы использованы методы: натурных обследований, экспертных оценок, факторного анализа, сравнений и аналогий, обработки результатов социологических опросов, графоаналитический метод, компьютерное, вариантное моделирование.

Отечественный опыт пока мало показателен для решения задач массовой реконструкции индустриальных серий. В г. Москве он представлен единичными примерами санации ремонтопригодных серий 5-этажных домов. Преимущественно это кирпичные здания с надстройкой и перепланировкой квартир, реконструированные с отселением жителей.

Проблема адаптации панельных зданий актуальна на всём постсоветском пространстве, включая страны Восточной Европы и Монголии. Наибольшей результативности в решении данной проблемы достигла Германия. В период массовой санации Восточного Берлина с 1993 года по 2003 год, было инвестировано около 6,2 миллиарда Евро. Затраты на полную модернизацию одной квартиры составляли примерно 23 тысячи Евро, из этой суммы 8,5 тысяч Евро направляется на обеспечение показателей энергоэффективности квартиры и здания в целом. Финансирование работ осуществлялось с привлечением средств собственников, которым предоставлялся льготный кредит на 25 лет под 3 % годовых в размере до 75 тысяч евро на квартиру, а так же дотации из федерального бюджета на погашение кредита в размере до 12,5 про-

1 Санация - комплекс мероприятий по восстановлению технического состояния дома, долгосрочному улучшению условий проживания, экономии энергии и ресурсов и повышения рыночной стоимости недвижи-

мости. Термин возник в Германии, в России используется как аналог реконструкции.

центов. Общее количество объектов реконструкции в Восточной Германии - 2 миллиона 180 тысяч квартир [2].

В г. Санкт-Петербурге в 2009 г. проведена выставка «Модернизация панельных зданий. Опыт Германии», которая активизировала данную проблематику в России. На примере работы с отдельными зданиями в г. Санкт-Петербурге с привлечением немецких специалистов подтверждается сопоставимость по задачам и стоимости реконструктивных мероприятий, но выявлено и серьезное различие в организационно-правовых вопросах. По итогам первых объектов сметная стоимость реконструкции в среднем 400-450 $/м2. Если проектом предусматривается устройство новых балконов, мансард и усиление фундаментов, то цена составляет 700-800 $/м2.

Экспериментальная реконструкция полностью финансировалась из бюджета, хотя указанные дома были приватизированы жителями и находились в общедолевой собственности. Стоимость санации действительно оказалась в два раза ниже затрат, которые пришлось бы понести при переселении жителей во вновь построенные дома. В Германии не применялась такая схема приватизации, как в России, в результате большая часть жилья находится в аренде, а самыми крупными собственниками являются муниципальные жилищные предприятия, ЖСК, крупные домовладельцы. Широкое предложение аренды жилья по приемлемой цене привело к избыточному предложению, конкуренции собственников, их заинтересованности в модернизации жилых домов [3].

Мероприятия по реконструкции и модернизации застройки, рассматриваемые в нашем исследовании, распространяются не только на жилые дома, но все здания и сооружения микрорайонов массовой застройки. Комплексность этой работы заключается также и во множестве аспектов, среди которых следующие:

1. Функционально-социальные (структура жилья, сообщества жильцов, объекты инфраструктуры).

2. Организационно-правовые механизмы (от этапа проектирования до вопросов управления и эксплуатации недвижимостью, сетей, территорий и ресурсообеспечения).

3. Финансово-юридические (долевое участие, гарантии, страховка, собственность, инвестиции, адресность возврата вложений в энергоэффективность).

4. Инженерно-технические (технология, оборудование и материалы).

5. Архитектурно-планировочные, дизайн среды.

Наиболее изученный и теоретически проработанный из перечисленных аспектов реконструкции -инженерно-технический, касающийся вопросов эксплуатационной надежности зданий, оборудования, строительных изделий. При высокой несущей

Архитектура и градостроительство

способности железобетонных конструкций, проблему представляют межпанельные стыки и деформации основания. Плохая звукоизоляция влечет повышенные вибрационные нагрузки, что нарушает герметичность стыков и их преждевременное разрушение. Несвоевременный ремонт и восстановление сетей приводят к ситуациям, когда стоимость восстановительных работ конструктивных элементов здания в сотни раз превышает затраты на поддержание сетей. В то время как стоимость работ восстанавливающего и поддерживающего характера составляет до 5 % оценочной стоимости объектов. При этом ориентировочный срок их эксплуатации продляется на 30-50 лет [4].

Одна из основных задач реконструкции домов индустриального строительства - повышение теплозащиты до современных норм энергосбережения. В частности, необходимо увеличить теплозащиту наружных ограждений в 3,5 раза, окон и балконных дверей - в 1,8 раза. В России для отопления зданий тратится до 400 млн тонн условного топлива, или 25 % годовых энергоресурсов страны. Через окна и дверные проемы теряется до 40-50 % подаваемого в дом тепла. Многоквартирные жилые дома в средней полосе России расходуют на нужды отопления 350-600 кВт/ч/(м2/год), в северных странах Европы он составляет менее 80 кВт/ч/(м2/год). В целом по России суммарный расход тепловой энергии равен 74 кг у/т/(м2/год), тогда как в странах Скандинавии - 18 кг у/т/ (м2/год). При реконструкции существующего фонда можно было бы получить экономию в размере как минимум 20 % от общих затрат на отопление в стране [5].

Энергоэффективность здания не может рассматриваться только с позиции утепления, но должна учитывать затраты на дополнительную вентиляцию при установке новых окон, на охлаждение в летний период, а также расходы на утилизацию материалов. При замене окон на энергосберегающие не обеспечиваются достаточный воздухообмен, что вызывает появление плесени, повреждение конструкции, а также наносит вред здоровью. Как отмечает Юрий Стоян, директор АНО «Красноярскстройсертификация», - «главная причина кроется не в окнах, а в инерции мышления. За 20 лет практически ничего не сделано на законодательном уровне, обеспечивающем право граждан на качественный воздух помещений. И до сих пор вопрос вентиляции решается „периодическим проветриванием через створчатые элементы окон“. Такое „современное решение“ активно лоббируется застройщиками и не надо гадать почему. Настоящая вентиляция стоит дорого, впрочем, как и здоровье» [6].

Требуются особые мероприятия для обеспечения здорового микроклимата в жилище и сохранения эффективности утепления при герметизации наружного контура зданий. По существующим нормативам кратности воздухообмена требуется

не менее 100 м3 на квартиру в час. При этом подогрев приточного воздуха составит 50-60 % всех тепловых потерь в зимний период. Требуется управляемый постоянный приток воздуха в нормативных количествах, который могут обеспечить вентиляционные клапаны. Для их нормальной работы требуется обдув, с оптимальным распределением температур по корпусу клапана, чтобы не образовался конденсат и лед. Воздушные клапаны (например, французской фирмы «Аегесо», немецкой компании КБЕ «Климабокс», БИСОТОР фирмы «Дюко» и др.) необходимо устанавливать одновременно с заменой окон.

Второй путь - принудительная вентиляция с рекуперацией. Так, например, в санированном жилом доме Германии кратность вентиляции составляет полторы единицы в час и необходимости в проветривании помещений нет. Постоянно поддерживается температура 15-18 °С. Температура в квартирах далее регулируется индивидуально, при этом 73 % теплого воздуха, поступающего в систему вентиляции, возвращается обратно в здание. Дополнительный приточный воздух очищается от пыли.

Мероприятия по реконструкции и санации (без отселения) жилых домов массовых серий второго третьего поколения, обеспечивающие снижение физического и морального износа следующие:

- утепление и облицовка наружных стен;

- замена оконных и балконных блоков с установкой клапанов;

- остекление балконов и лоджий с учетом образного решения фасада;

- утепление перекрытий подвалов, технических этажей, чердаков;

- ремонт технических помещений, лифтов, подъездов их звукоизоляция;

- замена или ремонт кровли, в некоторых случаях - надстройка;

- замена инженерного оборудования с применением новых систем автоматизации и учета, снижающих водо- и энергопотребление;

- модернизация первых этажей - перевод их в нежилые помещения, предназначенные для обслуживания жителей. Жилой первый этаж требует дополнительного обустройства с закрытым доступом участка по наружному фронту квартир;

- индивидуализация входных групп, установка в них остекленных проемов, снижающих кри-миногенность;

- устройство безбарьерных путей для маломобильных жителей.

Работы по санации фасадов с заменой окон и ограждений балконов, помимо улучшения теплотехнических характеристик, позволяют решить ещё две основные проблемы крупнопанельного домостроения - межпанельные швы и архитектурный образ. Устройство нового фасада с вентилируемым зазором дороже на 30 %, но в два-три раза долговечнее невентилируемых.

Основным видом применяемых утеплителей являются минераловатные изделия (более 65 %), на стекловатные материалы приходится 8 %, еще 20 % - на пенопласты, доля теплоизоляционных бетонов не превышает 3 %. Действующие требования противопожарной защиты ограничивают выбор утеплителя. А распространенные минераловатные изделия при выполнении новых норм теплопроводности требуют значительного увеличения толщины стен, и повышают нагрузку на несущие конструкции.

Выполнение внутренней теплоизоляции значительно дешевле наружной по стоимости материалов, трудоемкости, установке строительных лесов. При применении внутренней напыляемой теплоизоляции создается сплошной и надежный пароизоляционный слой. К достоинствам внутренней теплоизоляции относится снижение зависимости от человеческого фактора и вероятности технологического брака, важен лишь контроль толщины покрытия. Внутреннее утепление можно выполнять в любое время года.

При выполнении нами конкурсного проекта модернизации панельных жилых домов 97-й серии, была взята за основу угловая секция 97.2 БСУ7-2М производства Миасского завода КПД. Объемнопланировочное решение данной секции позволило сформировать 2-образный план, который позволяет обеспечить нормативную инсоляцию квартир при любой географической ориентации. Создание стилобата дает большие внутренние пространства для размещения объектов торговли и обслуживания населения, а также решает вопрос въезда-выезда в подземную парковку.

Придание выразительности внешнему облику панельных домов, сопоставимого по визуальным характеристикам с новыми монолитными жилыми зданиями, наименее проблемная задача. Важнее не сводить начатые в России программы энергоэффективности к затратной кампании по утеплению фасадов, не контролируя при этом выполнения других аспектов комплексной реконструкции жилых домов массовой застройки. Для осуществления этой работы необходимо перепрофилирование и расширение индустриальной и материальнотехнической базы, пересмотр нормативных документов и многоступенчатые организационные мероприятия.

Принципы ревитализации жилой среды массовой застройки, сформулированные с позиций современных социально-экономических тенденций, следующие:

1. Предотвращение жесткого территориального разделения жилищ по имущественному цензу и закрепления в материальной форме социального расслоения общества.

2. Создание условий для разнообразия поведенческих сценариев на территории микрорайонов, рабочих мест шаговой доступности.

3. Интеграция в жилую среду небольших объектов культурно-бытового обслуживания и тор-

говли, в том числе встроенных, с широким спектром услуг, их большей индивидуализацией.

4. Создание знаковых объектов - идентифицирующих маркеров территории в каждой жилой группе. Ими могут стать как новые объекты, так и сформированные в результате реконструкции.

5. Расширение диапазона образных характеристик среды, как на уровне фасадов, так и ландшафтной организации.

6. Дифференциация аморфных квартальных пространств с целью повышения социального контроля и чёткой артикуляции зон ответственности, принадлежности конкретным домам и их жителям.

7. Организация системы хранения автотранспорта, как путем строительства многоярусных и подземных паркингов, так и правового регулирования.

8. Преимущественное развитие участков детских объектов, являющихся основным концентратором соседских сообществ. Интеграция школьной инфраструктуры в жилую среду, что способствует устойчивым формам социального взаимодействия.

9. Реконструктивные мероприятия должны быть организованы без отселения жителей.

Сохранение жилищного фонда, повышение энергоэффективности зданий, модернизация застройки являются единственным путем предотвращения лавинообразного выхода из эксплуатации значительной части жилых зданий и системы инфраструктуры. Задержка в решении этого вопроса существенно повышает затратный механизм восстановительных работ и создает социальную напряженность, связанную с ремонтами и переселением.

Разработка научно-обоснованной стратегии ревитализации жилой среды массовой застройки является необходимым этапом долгосрочной и масштабной деятельности по устойчивому развитию горда и общества.

Литература

1. Specialfor Урал. Как понимают жилье в Уральском регионе. Что такое социальное жилье? - http://arch66.ru/articles/2/78/.

4. Афанасьев, А.А. Реконструкция жилых зданий. Ч. I: Технологии восстановления эксплуатационной надежности жилых зданий /А.А. Афанасьев, Е.П. Матвеев. - М., 2008. - http://www. complexdoc.ru/ntdtext/537194.

2. Реконструкция и модернизация (санация) жилых домов в Восточной Германии. - http:// portal-energo.ru/articles/details/id/121.

3. Энергосберегающая санация жилых зданий в Германии. - http://www.nestor.minsk.by/sn/2010/ 27/02703.html.

5. Санация по разряду люкс. Газета НГ-Энер-гия. Интернет-версия. 22.05.2007. - http://www.ng. ru/energy/2007-05-22/12_luks.html).

6 . Разговор на оконную тему, или Что видно из германского окна. - http://www.aprok.ru/index. php?option=com_content&view=article&id=90&catid =6&Itemid=5.

Архитектура и градостроительство

Ковалев Дмитрий Владимирович, аспирант, преподаватель кафедры дизайна, Южно-Уральский государственный университет, директор проектно-строительной организации ООО«Двк-про», член Союза Архитекторов России. Тел.: 8 9128918190, е-шаЛ: dvk-pro@mail.ru.

Чудинова Виктория Геннадьевна, кандидат архитектуры, доцент кафедры архитектуры, ЮжноУральский государственный университет, член Союза Архитекторов России. Тел.: 8 9124720515, е-шаП: olyachud@yandex.ru.

Bulletin of the South Ural State University Series “Construction Engineering and Architecture” ____________________________________________2013, vol. 13, no. 1, pp. 4-8

RECONSTRUCTION AND MODERNIZATION OF RESIDENTIAL ENVIRONMENT OF LARGE PANEL BUILDINGS OF THE LARGE-SCALE SERIES

D.V. Kovalev, V.G. Chudinova

The paper is devoted to the revitalization tasks of large-scale construction residential environment, scientific basis of reconstruction principles. It analyses the practical experience of large-scale series residential buildings rehabilitation; discovers problematic engineeringtechnological and organizational aspects; shows tendencies of residential environment transformation in modern social economic conditions; suggests design models of the 97 series large panel buildings modernization in Chelyabinsk.

Keywords: large panel house building, residential buildings modernization, the 97 series, residential environment revitalization, energy efficiency, reconstruction.

Kovalev Dmitry Vladimirovich, postgraduate student, lecturer of Design Department, South Ural State University, director of design and construction company Dvk-pro, member of Russian Architects Union. Tel.: +7 9128918190, e-mail: dvk-pro@mail.ru.

Chudinova Viktoriya Gennadievna, candidate of architecture, associate professor of Architecture Department, South Ural State University, member of Russian Architects Union. Tel.: +7 9124720515, e-mail: olyachud@yandex.ru.

Поступила в редакцию 19 марта 2013 г.