Многоквартирный жилой дом как объект гражданского права

Мишулина Елизавета Сергеевна

соискатель кафедры гражданского права Кубанского государственного аграрного университета

Многоквартирный жилой дом как объект гражданского права

Аннотация:

В научной статье исследуется распространенная форма удовлетворения жилищных потребностей граждан - многоквартирные дома. Дается анализ правового режима многоквартирного дома, разграничение режима объектов общего имущества многоквартирного дома в зависимости от их влияния на возможность эксплуатации и благоустройство дома.

Annotation:

The widespread form of satisfaction of housings necessities of citizens - apartment houses is probed in the scientific article. The analysis of the legal mode of apartment house is given, differentiating of the mode of objects of general property of apartment house depending on their influence on possibility of exploitation and equipping with modern amenities of house.

Ключевые слова: многоквартирный жилой дом, жилой дом, жилое помещение, правовой режим, нежилое помещение.

Keywords: apartment dwelling house, dwelling-house, dwelling apartment, legal mode, unoccupied apartment.

Рассмотрение вопроса об объекте права собственности, как, впрочем, и любом другом объекте гражданских прав, означает, фактически, рассмотрение вопроса о гражданско-правовом режиме [1, с. 2-9]. Как пишет В.И. Сенчищев, «важным с позиции права является не сама вещь и не само поведение, а то правовое значение, правовой режим, который присваивается этому явлению в силу позитивного права и который воплощается в субъективных правах и обязанностях» [2, с. 150].

Из сказанного следует, что выделение в классификации объектов права собственности многоквартирного жилого дома имеет смысл лишь в том случае, если имеются особенности с позиции правового режима. Физические характеристики многоквартирного жилого дома позволяют нам отнести его к числу недвижимого имущества.

Распространенной формой удовлетворения жилищной потребности граждан являются многоквартирные дома. В соответствии с пунктом 6 Положения о признании помещения жилым помещением, жилого помещения непригодным для проживания и многоквартирного дома

аварийным и подлежащим сносу многоквартирным домом признается совокупность двух и более квартир, имеющих самостоятельные выходы либо на земельный участок, прилегающий к жилому дому, либо в помещения общего пользования в таком доме [3]. Многоквартирный дом содержит в себе элементы общего имущества собственников помещений в таком доме в соответствии с жилищным законодательством.

В отличие от жилого дома, который так же относится к жилым помещениям, многоквартирный дом состоит из нескольких или многих жилых помещений - квартир, использование которых немыслимо без определенной инфраструктуры и помещений общего пользования. Кроме того, в многоквартирном доме могут быть предназначенные для самостоятельного использования нежилые помещения.

Проблема правового режима многоквартирного жилого дома заключается в том, что он, выступая объектом гражданских прав, одновременно как единое целое не может представлять собой самостоятельный объект права. Объектами вещных прав являются расположенные в доме жилые и нежилые помещения, находящиеся в

79

собственности, хозяйственном ведении или оперативном управлении, а также принадлежащее собственникам квартир на праве долевой собственности общее имущество дома. Нахождение многоквартирного дома на балансе у юридического лица - жилищно-эксплуатационной организации или жилищного кооператива, не имеет правового содержания, поскольку баланс является лишь формой учета имущества и необходимым условием для эксплуатации дома, но никаких правомочий по пользованию, владению и распоряжению домом у организации-балансодержателя не создает.

Жилая квартира, находящаяся в многоквартирном доме, как объект недвижимости имеет особый правовой режим. Она имеет строго целевое назначение, при этом обладает еще и той особенностью, что неизбежно включает в себя и право на общее имущество дома: подвалы, чердаки, лестничные площадки и иные общие помещения, несущие конструкции дома, лифты, стояки, иное механическое, электрическое, санитарно-техническое и другое оборудование, находящееся как за пределами, так и внутри квартиры или иного жилого помещения, если оно обслуживает более одной квартиры или жилого помещения, поскольку без такого рода объектов невозможно нормальное пользование и самим жилым помещением.

Социальная значимость жилья определила строго целевое назначение названных объектов недвижимости. Данный принцип закреплен в Гражданском кодексе Российской Федерации (ст. 288), согласно которому жилые помещения предназначены для проживания граждан, а осуществление прав собственника по владению, пользованию и распоряжению ими должно производиться в соответствии с целевым назначением этих объектов недвижимости.

Гражданский кодекс РФ закрепляет два важных правила, определяющих правовой режим общего имущества собственников квартир в многоквартирном жилом доме. Первое правило заключается в том, что на это имущество устанавливается общая долевая собственность названных собственников [4]. Доли в праве на такое имущество пропорциональны размеру общей площади квартир. Второе правило запрещает собственнику квартиры отчуждать свою долю в праве на общее имущество жилого дома и совершать иные действия, влекущие передачу этой доли, отдельно от права собственности на жилье [4]. В этом и состоит специфика правового режима объектов общего имущества собственников жилья в

многоквартирном доме. Соответствующая доля в праве собственности на указанное общее имущество всегда следует судьбе права собственности на жилье, будучи неразрывно с ним связанной [5].

С отнесением жилого помещения к числу недвижимого имущества возникает вопрос о соотношении прав на жилое помещение и расположенный под ним земельный участок. Поскольку физически многоквартирный дом связан с участком, необходимым для его использования, к общему имуществу относится и соответствующий земельный участок.

Собственники квартир не вправе размещать в многоквартирных домах какие-либо предприятия, учреждения и организации без предварительного оформления перевода таких помещений в нежилые в соответствии с правилами жилищного законодательства. Собственник обязан использовать принадлежащее ему на праве собственности помещение таким образом, чтобы не выходить за указанные пределы. Последнее ограничение касается жилого дома в целом, а не только находящихся в нем жилых помещений. Здесь исключается размещение разного рода производств, в т. ч. подвалах или на чердаках жилых домов, поскольку, кроме нарушения целевого назначения данного объекта, отсутствие подобного запрета привело бы к созданию неудобств, для граждан, использующих соответствующие жилые помещения по их назначению.

Основная обязанность собственника состоит в том, что именно на него, по общему правилу, возлагается бремя содержания принадлежащего ему помещения и общего имущества. Необходимо отметить, что данное правило сформулировано в диспозитивной норме, поэтому обязанность содержания помещения может быть возложена и на лицо, не являющееся его собственником, в случаях, когда это предусмотрено федеральным законом или договором.

Поскольку многоквартирный дом признается объектом недвижимого имущества, соответственно, можно сделать вывод, что он не может не рассматривается в качестве объекта гражданских прав. Соответственно, как и любая вещь, он может стать объектом вещных прав. Являясь объектом недвижимости, вещные права на многоквартирный жилой дом в соответствии с пунктом 1 статьи 131 ГК РФ должны подлежать государственной регистрации.

Многоквартирный дом имеет сходство со сложной вещью, однако таковой не является. Его

_80

ОБЩЕСТВО И ПРАВО • 2009 • №3

режим противоположен режиму сложной вещи, которая искусственно создается путем объединения физически не связанных разнородных объектов, объединенных лишь возможностью использования по единому назначению. Исходя из целесообразности их совместного использования, законодатель устанавливает диспозитивное правило об общей судьбе всех элементов сложной вещи [4]. Помещения многоквартирного дома предназначены для самостоятельного оборота, хотя физически они являются частью дома и в этом качестве фактически зависят от судьбы дома. Так, признание многоквартирного дома аварийным влечет за собой признание непригодными для проживания и отдельных помещений в нем, хотя бы состояние последних было надлежащим.

Техническая зависимость отдельных помещений от элементов дома в целом объясняет и особенности режима общего имущества многоквартирного дома и, невозможность отчуждения этого имущества без отчуждения соответствующих помещений.

Подводя итог, можно сделать вывод особенностях правового регулировании режима многоквартирного дома и общего имущества. С принятием Жилищного Кодекса РФ не были решены многие проблемы, внимание на которые обращалось еще в период действия предыдущего Жилищного Кодекса РСФСР и

Закона об основах федеральной жилищной политики. Существуют вопросы в уточнение правового режима многоквартирного дома, разграничение режима объектов общего имущества многоквартирного дома в зависимости от их влияния на возможность эксплуатации и благоустройство дома. В интересах безопасности жильцов не все общее имущество дома должно принадлежать собственникам квартир, например, лифты, силовые трансформаторы электрохозяйства.

Литература:

1. Фогель В.А. Осуществление права общей долевой собственности на жилое помещение / В.А. Фогель // Бюллетень нотариальной практики. М.: Юрист, 2002. № 4.

2. Сенчищев В.И. Объект гражданского правоотношения // Актуальные проблемы гражданского права: СПб. / Под ред. М.И. Брагинского. М.: Издательство «Статут», 1998.

3. Утверждено Постановлением Правительства РФ от 28января 2006 г. № 47/ / СЗ РФ. 2006. № 6. Ст. 702.

4. Гражданский кодекс Российской Федерации. СЗ РФ. 05.12.1994. № 32. Ст. 3301.

5. Указ Президента РФ от 23.12.1993 № 2275 «Об утверждении временного положения о кондоминиуме» СЗ РФ. 1993. № 52. Ст. 5079.

81