Неприятное соседство

Активное освоение пригородов Петербурга приводит к тому, что жилые массивы вырастают рядом с достаточно обширными земельными угодьями, на которых со временем могут быть реализованы проекты, вовсе не связанные с жилой функцией. Несет в себе опасность и освоение территорий бывших промзон, где новое жилье может соседствовать с еще работающими производствами. Маркетологи говорят, что неприятное соседство способно снизить стоимость жилья на 20-30%.

У аналитиков пока нет однозначного мнения о том, будет ли влиять на цену в свежепостроенном доме проект строительства свалки или производства в пределах нескольких километров.

Николай Казанский, генеральный директор "Colliers International Санкт-Петербург", говорит: "Если этот недостаток не явно бросается в глаза — например, соседний дом вырос на расстоянии одного метра и заслонил весь свет, — то соседнее окружение не особенно влияет на цену квадратного метра. Если это новый объект — грамотная маркетинговая стратегия поможет сформировать ему достойный имидж, а продуманная современная концепция обеспечит стабильный спрос".

Цена первична

Маркетологи указывают на то, что в сегменте экономкласса факторами, влияющими на спрос, в первую очередь являются стоимость квадратного метра, транспортная доступность и уровень развития социальной инфраструктуры. В более высоких ценовых сегментах видовые характеристики и состояние экологии играют большую роль. Но такие объекты, как правило, строятся в так называемых "престижных" районах. Если же объект стал жертвой "уплотнительной" застройки, то стоимость квадратного метра может снизиться на 20-30%, считает господин Казанский.

Генеральный директор управляющей компании группы "УНИСТО Петросталь" Арсений Васильев согласен с тем, что снизить цену жилья может лишь неудачный проект, расположенный в непосредственной близости. "Скорее можно говорить о том, что инфраструктурные объекты должны располагаться адекватно условиям. В этом случае ни один соседний проект не будет новостью, и существенно влиять, тем более отрицательно, на цену жилья, не будет. Но, безусловно, строительство мусороперерабатывающего завода, особенно при применении устаревшей технологии переработки, может серьезно снизить показатели и цены, и спроса в зоне досягаемости выбросов. Снижение стоимости может достигнуть 20-30 процентов", — полагает он.

Михаил Гущин, заместитель руководителя отдела стратегического консалтинга Knight Frank St. Petersburg, считает, что появление новых промышленных объектов негативно влияет на стоимость квартир: "Разница может составлять 10-15 процентов".

Зося Захарова, руководитель отдела проектов и аналитических исследований АРИН, считает, что производственные или складские помещения оказывают негативное влияние на жилье, существенно понижая его класс. "Чтобы привлечь покупателей жилья к проекту, который находится не в самом благополучном районе, нужно нивелировать недостатки территории преимуществами самого комплекса, в частности более низкой ценой квадратного метра. Но экономкласс, в принципе, достаточно лояльно относится к производству поблизости, если уровень опасности невысокий", — рассуждает госпожа Захарова.

Впрочем, появление промышленных объектов тоже может быть благом. Олег Артамонов, директор филиала ЗАО "Желдорипотека" в Санкт-Петербурге, говорит: "В некоторых случаях при строительстве производств прокладываются коммуникации, что в свою очередь снимает часть нагрузки с застройщика".

Психологический фактор

Дмитрий Михайлов, заместитель начальника управления — руководитель группы сопровождения проектов ИСУ ЗАО "БФА-Девелопмент", склонен считать, что снижение цен на жилье при наличии производственных площадок по соседству с ним связано отнюдь не с экологией. "По большей части потребители находятся в плену собственных стереотипов. В России считается, что престижно жить там, где нет функционирующих заводов и фабрик. Сегодня к таким районам относится и центр города. При этом состоятельных горожан мало волнует, что центральные районы Петербурга считаются наиболее грязными, — зато они котируются на рынке. А тем, у кого каждая копейка на счету, выбирать не приходится. Такая категория людей согласна жить хоть рядом с атомной станцией. Чем дешевле, тем лучше", — полагает он.

Еще одним фактором, влияющим на покупательский спрос, является, по мнению господина Михайлова, наличие по соседству кладбища, но опять-таки отнюдь не по экологическим причинам. "Людям просто страшно там жить", — поясняет он. Поэтому эксперты отмечают низкий рейтинг недвижимости в северной части Пискаревского проспекта и на Ржевке. "Петербургский крематорий — большее зло для горожан, чем действующие химические предприятия. То же происходит с территориями Васильевского острова, прилегающими к Смоленскому кладбищу. В данном случае ситуацию не спасает даже наличие станции метро", — подмечает господин Михайлов.

О психологии говорит и Виталий Виноградов, директор по маркетингу строительной компании "Лидер Групп". Он считает, что кроме экологии района (близость к промышленным предприятиям, свалкам), для потребителя очень важна легенда самого места, где возводится новый дом. "Так, часто какая-то негативная информация даже на уровне непроверенных слухов — например, о наличии в прошлом каких-то свалок токсичных материалов на этом месте, может привести к отказу от покупки", — рассуждает господин Виноградов.

Плата за вид

На цену объекта недвижимости чаще влияет не экология, а представление людей о чистоте. Бывает так, что эти представления не соответствуют действительности. Близкое расположение к Неве ассоциируется у людей с экологичностью. К тому же панорамный вид на реку расценивается как несомненный фактор престижа.

Александр Конышков, директор регионального центра "Северо-Западный" ЗАО "Райффайзенбанк", считает, что плата "за вид" во многом является субъективной оценкой. По его подсчетам, стоимость одинаковых видовых и нет квартир в одном доме может различаться до 20%. Цены на особенно "видовые" квартиры в самом центре города на набережных Невы могут отличаться от своих аналогов с видом во "двор-колодец" в разы.

Госпожа Захарова полагает, что и видовые квартиры могут пострадать не меньше, чем объекты в промзоне: "Вид на воду может прибавить порядка 20-25 процентов. Соответственно, если панорама будет испорчена, стоимость квадратного метра видовых квартир может существенно приблизиться к стоимости квадратного метра квартиры того же класса без хороших видовых характеристик".

"Если по воле случая рядом начнется возведение объекта, который испортит панораму, то квадратный метр, по данным компании ЗАО "Желдорипотека", может подешеветь на 10-15 процентов, а в пентхаусах — до 20 процентов", — приводит свое мнение Олег Артамонов.

Надежда Тодыкова, директор отделения АН "Итака", говорит, что поднять цену может также и наличие в плане новой станции метро, расположенной неподалеку, и строительство жилых объектов вместо ранее находившихся на этой территории зданий промышленного назначения.

Господин Гущин также считает, что расположение дома у парка может повысить стоимость квартир на 20-25% от среднерыночных показателей.

Олег Артамонов говорит, что объект комплексного освоения территорий также может быть на руку покупателем квартир в уже существующих жилых кварталах: "Компаниям, осуществляющим комплексное освоение территорий, город помогает различными субсидиями, программами. У застройщика появляется возможность снизить себестоимость квадратного метра и реализовывать квартиры по более низким ценам, нежели в других объектах. Соответственно, конкурентам остается либо снижать цену, либо предлагать уникальные характеристики объекта".

"Каждую подобную ситуацию надо рассматривать на конкретном примере, общих случаев здесь не существует. В целом такое "соседство", конечно, может сильно отразиться на привлекательности жилья, и не в лучшую сторону. Задача девелопера — максимально точно изучить район будущего строительства, причем не только имеющиеся объекты, но и те, которые могут быть здесь построены в ближайшей перспективе", — резюмирует Беслан Берсиров, заместитель генерального директора ЗАО "Строительный трест".