Кредитор и залогодержатель при кредитовании, обеспеченном ипотекой

Кредитор и залогодержатель при кредитовании, обеспеченном ипотекой

И.А. Лепёхин, преподаватель, филиал РГГУ, г. Тверь

В отечественной науке широко распространена концепция, в соответствии с которой «залогодержателем может быть только сам кредитор» [1], а «в случае, когда ипотека служит средством обеспечения кредитного обязательства, залогодержателем может быть лишь юридическое лицо, поскольку кредитором может выступать лишь банк или иная кредитная организация, имеющие лицензию Центрального банка России» [2].

Основание для подобной концепции заложено в п. 1 ст. 1 Федерального закона от 16 июля 1998 г. «Об ипотеке (залоге недвижимости)» [3] (ФЗ), в котором сказано, что «по договору о залоге недвижимого имущества (договору об ипотеке) одна сторона — залогодержатель, являющийся кредитором по обязательству, обеспеченному ипотекой, имеет право получить удовлетворение своих денежных требований к должнику по этому обязательству». В п. 1 ст. 1 ФЗ об ипотеке говорится не в целом о кредитовании, обеспеченном ипотекой, а только о договоре ипотеки, при заключении которого одной стороной — залогодержателем всегда будет являться кредитор по обеспеченному ипотекой обязательству.

По нашему мнению, при кредитовании, обеспеченном ипотекой, не следует отождествлять залогодержателя и кредитора в соответствии со смыслом параграфа второго «Кредит» главы 42 Гражданского кодекса Российской Федерации (ГК РФ) [4], в качестве которого может выступать только кредитная организация. При кредитовании, обеспеченном ипотекой, первоначальным залогодержателем всегда является кредитор, но только «первоначальным», так как при данном виде кредитования каждый кредитор будет выступать в качестве залогодержателя, но не каждый залогодержатель будет кредитором.

При кредитовании, обеспеченном ипотекой, залогодержатель и кредитор будут не совпадать в одном лице в случае, если права, принадлежащие кредитору на основании обязательства, обеспеченного ипотекой, перейдут к другому лицу при передаче прав по закладной, если она имеется, по соглашению об уступке прав или на основании закона.

Уступка прав по обеспеченному ипотекой обязательству (основному обязательству) в соответствии с п. 1 ст. 389 ГК РФ должна быть совершена в той форме, в которой заключено обеспеченное ипотекой обязательство (основное обязательство). Если договором не предусмотрено иное, к лицу, которому переданы права

по обязательству (основному обязательству), переходят и права, обеспечивающие исполнение обязательства. Такое лицо становится на место прежнего залогодержателя по договору об ипотеке (п. 3 ст. 47 ФЗ «Об ипотеке»).

Анализируя положения параграфа первого гл. 24 ГК РФ (ст. 382-390 ГК РФ) и ст. 47 ФЗ об ипотеке, можно сделать следующие выводы:

1. При уступке прав по кредитному договору, обеспеченному ипотекой, уступка производится в письменной форме.

2. В случае если кредитный договор, обеспеченный ипотекой, или договор ипотеки были заключены в нотариальной форме, то и уступка прав должна быть заключена в нотариальной форме.

3. Замена залогодержателя при уступке прав по кредитному договору, обеспеченному ипотекой, подлежит обязательной государственной регистрации в ЕГРП.

4. Для перехода прав по кредитному договору, обеспеченному ипотекой, не требуется согласие должника-заёмщика по данному кредитному договору, если иное не предусмотрено законом или договором.

В п. 14 «Обзора практики рассмотрения арбитражными судами споров, связанных с договором об ипотеке № 90 от 28 января 2005 г.» [5] указывается, что при переходе прав по основному обязательству, обеспеченному ипотекой, от кредитора, выступающего в качестве залогодержателя, к другому лицу по основаниям, указанным в законе, иным, чем на основании уступки прав требования, к этому лицу также переходят права по договору об ипотеке. Такое лицо вправе потребовать от учреждения юстиции регистрации перехода к нему прав по договору об ипотеке при представлении документов, подтверждающих переход к нему прав по основному обязательству, обеспеченному этой ипотекой. В п. 13 данного Обзора отмечается, что новый залогодержатель, к которому права по договору об ипотеке переходят не в порядке уступки права требования, а по иным основаниям, установленным законом, вправе в любой момент потребовать от учреждения юстиции внесения изменений в регистрационную запись на основании одного литтть своего собственного заявления.

Переход прав кредитора, выступающего в качестве залогодержателя, к другому лицу на основании закона, иному, чем уступка прав требований, имеет место, например, при переходе прав требований к поручителю, исполнившему свои обязательства. По этому вопросу Президиум

Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации в Постановлении № 4020/06 [6] отмечает, что в силу п. 1 ст. 365 ГК РФ к поручителю, исполнившему обязательство, переходят права кредитора по этому обязательству и права, принадлежавшие кредитору как залогодержателю, в том объёме, в котором поручитель удовлетворил требование кредитора. Поручитель также вправе требовать от должника уплаты процентов на сумму, выплаченную кредитору, и возмещения иных убытков, понесённых в связи с ответственностью за должника.

«При исполнении поручителем обязательства, обеспечиваемого ипотекой, ипотека не прекращается, поскольку права залогодержателя в этом случае переходят к поручителю» [7]. Данное правило подтверждается и судебной практикой. В Постановлении Федерального арбитражного суда Уральского округа № Ф09-5717/06-С4 [8] указывается, что согласно п. 1 ст. 382 ГК РФ право (требование), принадлежащее кредитору на основании обязательства, может перейти к другому лицу не только по сделке (уступке требования), но и на основании закона. Так, в силу п. 1 ст. 365 ГК РФ к поручителю, исполнившему обязательство должника перед кредитором, переходят права по договору о залоге, обеспечившему исполнение обязательства по кредитному договору не в порядке уступки требования, а в силу закона, и новый залогодержатель вправе обратиться в учреждение юстиции с заявлением о внесении изменений в регистрационную запись.

Передача прав по закладной в соответствии со ст. 48 ФЗ об ипотеке совершается в простой письменной форме. При передаче прав на закладную лицо, передающее право, делает на закладной отметку о новом владельце, если иное не установлено в ФЗ об ипотеке. В отметке должно быть точно и полно указано имя (наименование) лица, которому переданы права на закладную. Отметка должна быть подписана

указанным в закладной залогодержателем или, если эта надпись не является первой, владельцем закладной, указанным в предыдущей отметке. Если отметка делается лицом, действующим по доверенности, указываются сведения о дате выдачи, номере доверенности и, если доверенность нотариально удостоверена, нотариусе, удостоверившем доверенность. В случае если осуществляется депозитарный учёт закладной, переход прав осуществляется путём внесения соответствующей записи по счёту депо. Права на закладную переходят к приобретателю с момента внесения приходной записи по счёту депо приобретателя, которая выступает достаточным доказательством наличия у приобретателя прав на закладную. При этом отметка на закладной о её новом владельце не делается. Передача прав на закладную другому лицу означает передачу тем самым этому лицу всех удостоверяемых ею прав в совокупности.

Литература

1. Гришаев С.П. Комментарий к Федеральному закону «Об ипотеке (залоге недвижимости)». М.: Юристъ, 2004. С. 14.

2. Кожина Ю.А. Договор ипотеки жилых помещений: дисс. ...к.ю.н. 12.00.03. Волгоград, 2002. С. 88.

3. Об ипотеке (залоге недвижимости): федеральный закон от 16 июля 1998 г. № 102-ФЗ // Собрание законодательства РФ. 1998. № 29. Ст. 3400.

4. Гражданский кодекс Российской Федерации. Ч. I. От 30 ноября 1994 г. № 51-ФЗ // Собрание законодательства РФ. 1994. № 32. Ст. 3301; Гражданский кодекс Российской Федерации. Часть вторая. От 26 января 1996 г. № 14-ФЗ // Собрание законодательства РФ. 1996. № 5. Ст. 410.

5. Обзор практики рассмотрения арбитражными судами споров, связанных с договором об ипотеке: информационное письмо Высшего Арбитражного Суда РФ от 28 января 2005 г. № 90 // Вестник Высшего Арбитражного Суда РФ. 2005. № 4.

6. Постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 25 июля 2006 г. №4020/06 // Официальный сайт Высшего Арбитражного Суда РФ. URL: http://www.arЫtr. ги/?і^ес=353&ід_дос=1212.

7. Наумова Л.Н. Комментарий к Федеральному закону «Об ипотеке (залоге недвижимости)». М.: Волтерс Клувер, 2008. С. 590.

8. Постановление Федерального Арбитражного Суда Уральского округа от 4 июля 2006 г. № Ф09-5717/06-С4 по делу № А50-43241/2005-Г21 // Официальный сайт Федерального Арбитражного Суда Уральского округа. URL: Ы1р:/^ёЬ. fasuo.ru/doc.asp?ID=3846.