Офисы ищут свой центр

Перенасыщение рынка офисных площадей, которое сейчас наблюдается в Петербурге, вроде бы указывает на неактуальность разговоров о формировании в Петербурге некоего единого делового центра — Сити — и о месте его расположения. Однако участники рынка считают, что вопрос не закрыт и полагают, что такие центры концентрации офисной недвижимости в городе все же могут появиться. И скорее всего деловых кварталов в городе будет несколько. Наиболее часто при обсуждении географии будущего Сити звучат адреса в районе аэропорта Пулково и на Малой Охте. Участники рынка считают, что прежде чем решать, нужен ли городу деловой центр — Сити, и где его расположить, следует определиться с тем, как власти Петербурга и страны намерены позиционировать город в глазах мировой общественности.

Директор департамента консалтинга и оценки NAI Becar Игорь Лучков говорит, что формирование делового Сити в Санкт-Петербурге напрямую зависит от стратегии развития города. "Ведь необходимо определиться, кто мы: имперская столица, транспортный узел? Сейчас рынок недвижимости оживает, поэтому подобные проекты дело будущего. Санкт-Петербург является второй столицей, поэтому деловая функция в городе развивается достаточно активно", — говорит господин Лучков.

Евгения Буторина, старший аналитик отдела консалтинга ASTERA, также уверена, что для начала надо иметь стратегию развития города. "Пока неясно, что такое Петербург — туристический, промышленный или деловой центр. На сегодняшний день идея развития выделенного делового Сити неактуальна в виду отсутствия спроса и ограниченности транспортной инфраструктуры. C учетом текущего состояния рынка офисной недвижимости идея Cити откладывается на неопределенное время. Низкие ставки, низкий уровень спроса, большая доля вакантных площадей — все это снижает привлекательность данного сегмента для девелоперов, поэтому пока нет оснований ожидать от девелоперов активности в развитии офисных проектов", — уверена госпожа Буторина.

Андрей Соколов, руководитель аналитического департамента Гильдии управляющих и девелоперов, считает, что Петербург сегодня нельзя назвать мировым финансовым центром. "А обычному бизнесу с его децентрализацией единый деловой район не нужен", — констатирует он.

Мировые амбиции

Сити-центр (деловой центр или деловой район) — это место сосредоточения банков и специализированных кредитно-финансовых институтов, осуществляющих международные валютные, кредитные и финансовые операции, сделки с ценными бумагами, золотом. В настоящее время многие национальные финансовые рынки, такие как Франкфурт, Париж и Цюрих, в значительной мере вовлечены в международные операции. Но, как полагает господин Соколов, очень немногие страны имеют: широкий спектр инструментов финансового рынка; всемирное участие в их внутреннем и иностранном секторах; эффективные международные системы связи; соответствующее место страны в мировой системе хозяйства; наличие развитой кредитной системы и хорошо организованной фондовой биржи; умеренность налогообложения; льготность валютного законодательства, разрешающего доступ иностранным заемщикам на национальный рынок и иностранных ценных бумаг к биржевой котировке; удобное географическое положение

Указанные факторы ограничивают круг национальных рынков, которые выполняют международные операции. В результате конкуренции сложились мировые финансовые центры — Нью-Йорк, Лондон, Цюрих, Люксембург, Франкфурт-на-Майне, Сингапур и др.

"В рамках города деловой центр может возникать исторически (Уолл-стрит в Нью-Йорке), но может быть создан и искусственно (Доклендс и Кэнери Ворф в Лондоне, Дефанс в Париже). Чем масштабнее финансовый центр — тем масштабнее и деловой район, поскольку для крупного бизнеса нужны не только помещения для работы — офисы, но и бизнес-инфраструктура — рестораны, кафе, магазины, фитнес-центры, гостиницы, адвокаты, средства телекоммуникаций, транспортная доступность, газеты, цветы и т. д. При снижении масштабов финансового центра — угасает деловой район", — говорит господин Соколов.

Однако Владимир Альев, заместитель генерального директора строительной компании "Эдванс", уверен, что тема создания делового центра в городе может получить новый толчок: "Недавно сделанные нашим президентом заявления — о том, что в городе все-таки нужно формировать деловой центр — могут дать этой идее новую жизнь. Но президент говорил, что развитие делового центра не должно вредить исторической части города. И удачные примеры создания таких деловых кварталов в мировой практике есть: например, в Париже Сити, вынесен за пределы исторического центра".

Дмитрий Абрамов, генеральный директор компании "БТК девелопмент", также считает, что для делового имиджа города как внутри страны, так и для грамотного позиционирования Петербурга на мировой арене не только как центра культуры, но и как второй деловой столицы России важна тема создания Сити. И претендовать на роль деловой площадки в мировом масштабе, по мнению господина Абрамова, город также вполне способен. "Петербург является крупным центром деловой активности: его территория сегодня — это площадка для мероприятий межнационального уровня. Примером тому является проведение Международного экономического форума, который еще называют "российским Давосом".Сотрудничество на международном уровне между отдельными бизнес-структурами сегодня перерастает в сотрудничество между городом и другим государством. Открытие завода Хендай в промзоне "Каменка", завода "Тойота" в Шушарах, запуск мощностей GM и завода "Ниссан"", — перечисляет предпосылки для создания Сити господин Абрамов.

При этом он уверен, что целесообразно развивать деловой квартал в историческом центре города, ограниченном Адмиралтейской и Дворцовой набережными, Вознесенским проспектом и набережной реки Фонтанки, а также территориями, расположенными вдоль Невского проспекта.

Неделовая история

Однако большинство аналитиков все же полагают, что центр не слишком приспособлен для создания полноценного делового квартала: ведь помимо прочего, центр деловой жизни должен иметь хорошее транспортное сообщение.

Господин Лучков сомневается в целесообразности размещения делового Сити в центре. "Санкт-Петербург считается городом памятников, что в некоторых случаях довольно сложно совместить с форматом делового Сити из-за масштабного нового строительства. Точкой концентрации деловой активности уже стала территория, где будет находиться Охта-центр. Многие инвесторы спешат купить там земельные участки под строительство, понимая, что в скором времени это может быть новым деловым кластером", — говорит господин Лучков.

Руководитель отдела маркетинга департамента консалтинга GVA Sawyer Владислав Фадеев считает, что все шансы стать новым деловым центром есть у зоны Пулково. "А строить или нет 400-метровые здания на Охте — здесь мнение у каждого свое", — аккуратно высказывается аналитик.

Марина Осадчая, ведущий аналитик "НДВ СПб", согласна, что в Петербурге уже формируется деловой квартал из "Охта-Центра", "Септем Сити", "Санкт-Петербург Плаза", "Невской ратуши" (правда, последняя расположится на другом берегу Невы). "Но пока сдан только первый корпус "Санкт-Петербург Плаза", и трудно прогнозировать, когда эту территорию можно будет назвать деловым Сити. Для Сити характерно наличие небоскребов, а пока любые попытки построить в нашем городе высотные здания наталкиваются на сопротивление общественности, даже если речь идет о проектах вне центральной части, например, пресловутая башня "Газпрома". Знаменитый деловой район Парижа "Дефанс" тоже вызывал в свое время массу протестов из-за искажения перспективы Елисейских полей. Однако поскольку необходимость делового Сити для французов была очевидна, был найден консенсус, и строительство продолжилось. Для начала бизнес-сообщество и правительство Петербурга должны придти к решению — нужен ли им Сити? В Москве решение было принято уже много лет назад, поэтому в столице мы наблюдаем конкретные шаги в данном направлении", — отмечает госпожа Осадчая.

Николай Казанский, генеральный директор Colliers International, уверен, что в Петербурге тяжело создать только один деловой центр, хотя бы исходя из генерального плана города. Поэтому город будет развиваться по пути создания нескольких деловых районов. Преимущества деловых кварталов в том, что все компании, зачастую работающие в одной отрасли, располагаются в непосредственной близости друг от друга, Это тренд, обусловленный мировой практикой. Концентрация офисов в одном месте помогает, с одной стороны, уменьшить нагрузку на существующую транспортную инфраструктуру города, с другой — является предпосылкой для появления новых объектов этой инфраструктуры — мостов, туннелей, развязок, — которой так не хватает в мегаполисах. Кроме того, находясь в одном квартале или здании, объективно легче организовывать деловые встречи и в целом вести бизнес: например, офис юридической компании расположен этажом выше, консалтинговой компании — в соседнем здании.

Сами девелоперы в любом случае верят, что коммерческая недвижимость в ближайшее время будет востребована, независимо от того — будет ли она строиться концентрированно или же в разных частях города. Танер Топлу, генеральный директор компании "Ренессанс Девелопмент", верит, что в ближайшие несколько лет экономический, социальный и культурный рост в Санкт-Петербурге продолжится. "Мы инвестировали в экономику города 300 млн евро и в ближайшие два года мы собираемся реализовать четыре новых проекта, строительство которых мы уже начали", — отметил господин Топлу.