Землеустройство как фактор рационализации организационно-экономического механизма хозяйствования

Землеустройство как фактор рационализации организационно-экономического

механизма хозяйствования Landmanagement as a factor of rationalization of the organizational and economic

mechanism of management

УДК 332.2.021.8

Семченкова Светлана Васильевна,

кандидат экономических наук, доцент, ФГБОУ ВО «Смоленский государственный университет», г. Смоленск

Лазько Ольга Васильевна,

кандидат экономических наук, доцент ФГБОУ ВО Смоленская ГСХА, г. Смоленск

Лукашева Ольга Леонидовна,

кандидат экономических наук, доцент Смоленского филиала РЭУ им. Г.В. Плеханова, г. Смоленск

Semchenkova Svetlana Vasilyevna,

Candidate of economic Sciences, Associate Professor, Smolensk State University, Smolensk

Lazko Olga Vasilyevna,

Candidate of economic sciences, Associate Professor, Smolensk State Agricultural Academy, Smolensk

Lukashova Olga Leonidovna,

Candidate of Economic Sciences., Associate Professor, Smolensk branch of REU named after G.V. Plekhanov, Smolensk

Аннотация: Статья посвящена проблеме эффективного использования земельных ресурсов, недооцененности землеустройства в процессе рационального использования земли. В ходе исследования обозначены направления по обеспечению устойчивости землепользования для сельскохозяйственных организаций, как основному фактору развития сельских территорий, предложен механизм концентрации неиспользованных земель в собственности государства за счет применения принципов землеустройства и методов управления объектами недвижимости.

Summary: The article is devoted to the problem of efficient use of land resources, underestimation of land management in the process of rational use of land. The study identifies

ways to ensure the sustainability of land for agricultural organizations, use as the main factor in the development of rural areas. The mechanism of concentration of unused lands in state property is proposed in the article through the application of land management principles and methods of real estate management.

Ключевые слова: эффективность землепользования, неиспользуемые земли, развитие агропромышленного комплекса через стабильное землепользование.

Keywords: efficiency of land use, unused land, development of agroindustrial complex, development of the agro-industrial complex through stable land use.

Аграрные и земельные преобразования вызывают значительные изменения в системе землепользования, а многообразие форм собственности оказывает воздействие на систему организации использования земель. Регулирование земельных отношений, относится к государственным функциям и связано не только с правовыми и экономическими основами, но в первую очередь с землеустройством. Землеустройству всегда придавалось огромное значение, о чем говорит то, что первое упоминание о нем относят еще к V веку до н.э., и игнорирование принципов приводит к плачевным результатам. В России земельные отношения имеют древнюю историю, но во все времена стабильность землепользования оказывала решающее воздействие на развитие производства.

Разработанная земельная реформа 1991 года взяла все негативные положения предыдущих реформ и все жертвы и преодолённые трудности на пути к крупному высокотехнологичному производству было напрасными:

- деление земель колхозов и совхозов на равные доли (по среднерайонным нормам) большому количеству потенциальных собственников (даже тем, кто не имел отношение к сельскохозяйственному производству);

- возникновение сложной системы землепользований и землевладений, что привело к нестабильности системы именно землепользования;

- не соблюдение даже элементарных основ землеустройства (до 1991 года количество колхозов и совхозов было практически стабильное, то есть землепользование не менялось, а реорганизация (переход к частному землевладению) должна быть проведена в течение трех месяцев);

- отсутствие знаний по вопросам организационно-правовых форм хозяйствования, и соответственно логичного выбора между коллективной формой трудовой деятельности (общая коллективная собственность) и индивидуальной (частная собственность или общая долевая собственность). В дальнейшем свидетельство на земельную долю выкупались

предприимчивыми людьми, выделялись в земельный участок и разными способами изымались из производства.

Когда говорят, что в настоящее время воплотили в жизнь направления развития по Столыпину, то оказалось, что наша реформа противоречила взглядам и П. А. Столыпина и С. Ю. Витте.

Процесс становления современной системы землепользования не завершился, продолжается перераспределение земель, вызванное экономическими и экологическими причинами. Политика государства в области землепользования должна обеспечить формирование такого рынка, когда обеспечивается переход земли к эффективному землепользователю, с учетом принципа рационального использования, но это приводит к противостоянию двух объективно связанных сфер: экономики и экологии, что опять же может решится только административным управлением. Основным видом нарушений на протяжении последних десяти лет остаются нарушения по защите и охране земель от эрозии почв (на площади более 30 % от проконтролированных земель), неиспользование земель по целевому назначению (более 10 %).

Трансформация плановой экономики в рыночную на протяжении трех десятков лет не привела к формированию оптимального рынка земли. Оборот и рынок земли существенно расширяется, постоянно растет количество сделок с землей, и если до принятия закона «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» доля рыночных сделок составляла 0,1 %, то в последующие годы она составляет более 10 %, в первую очередь за счет сделок между гражданами и юридическими лицами. Кроме этого в структуре сделок наибольшую долю занимают сделки с государственными и муниципальными землями (аренда — более 70 %, купля-продажа земли гражданами и юридическими лицами - около 12 %, а сделки залога так и не получили развития). Сделки с землями сельскохозяйственного назначения для ведения сельскохозяйственного производства занимают от 5 до 10 % от общего объема сделок в зависимости от региона, причиной этого можно назвать отсутствие спроса со стороны сельскохозяйственных предприятий, крестьянских и фермерских хозяйств, а также трудности в оформлении (например, выявление собственника), проведении землеустройства.

Так существующий земельный рынок не обеспечил выполнение принципа перехода земли к эффективному пользователю (собственнику) и повышении отдачи от использования земельных угодий. Доходы населения сокращаются, увеличивается безработица в сельской местности, увеличивается количество населенных пунктов без

населения - это издержки непродуманной земельной реформы (потеря огромного количества рабочих мест).

На рисунке 1 показаны тенденции изменения валовой продукции сельского хозяйства численности сельского населения и уровня доходов в Смоленской области.

Как видим, существует прямая зависимость устойчивого развития сельхозпредприятий, численностью сельского населения и покупательской способностью, как следствие необходимо делать акцент на крупные предприятия, способные обеспечить развитие сельских территорий, а развитие мелких хозяйств возможно в малонаселенных районах, рекреационных (экологическое), пригородных (большие потребности на разнообразные товары).

В соответствии с законодательством ответственность в полном объеме за рациональное использование земель несут собственники, а при неисполнении принципов, земли переходят в собственность субъекта федерации, и уже исполнительные органы власти несут полную ответственность за реализацию принципа рациональности землепользования. Чаще всего действия администрации выражаются в перепродаже земельных участков или сдачу в аренду, но вопросы пополнения бюджета за счет принципа рациональности остаются за пределами функций уполномоченных на это госслужащих. Но логично было бы бюджетные средства, выделяемые на развитие сельского хозяйства (за исключением целевых программ, например, по развитию К(Ф)Х и подобные) направлять на создание муниципальных сельскохозяйственных организаций - МуСХП (совхоз как исторический опыт функционирования госпредприятия), что позволит органам власти координировать процесс организации производства, контролировать финансовые и другие вопросы, тем самым создавая рабочие места и решать социальные вопросы на управляемой территории.

Основным движущим фактором по эффективному использованию земельных участков должно стать использование принципов землеустройства, к которым относится честная инвентаризация (иначе невозможно планировать), жесткий контроль за использованием (избежание нецелевого использования, зарастания и прочее), ответственность должностных лиц за передачу земель эффективным землепользователям (обоснование критериев, мониторинг, диагностика, разработка направлений решения проблемы), создание системы кадрового обеспечения кризисных управляющих по отраслям экономики и сферам деятельности.

При перераспределении земли в начале проведения земельной реформы необходимо было оставить во владении сельскохозяйственных предприятий ту площадь, которую они в состоянии обрабатывать в соответствии с требованиями агротехники и на которой могут обеспечивать среднюю интенсивность использования земли. Свободную нишу (небольшие площади сельхозугодий, пригородные зоны как более интенсивные в использовании) могли бы занять фермерские хозяйства (как предприятия коммерческого, высокоинтенсивного типа).

На современном этапе ввод сельхозугодий в производительное использование -первостепенная задача, как с позиций обеспечения продовольственной безопасности, так и развития сельских территорий в целом (создание рабочих мест (как показала практика одно рабочее место в сельхозпроизводстве создает более семи рабочих мест в других отраслях), стимулирование миграции из города в сельскую местность для снятия социальной напряженности).

В дальнейшем должны создаваться предприятия наиболее приемлемые для данного региона. Создание рыночных производственных единиц -исключительно мобильных поставщиков сырья — в комплексе с приватизированными предприятиями переработки, а также торгово-сбытовыми, кредитными и финансовыми учреждениями смогут позволить создать в регионе завершенную рыночную инфраструктуру.

Одна из важных обязанностей сельскохозяйственного производителя - рациональная организация территории. Это требование напрямую связано с эффективностью землепользования, ибо лишь при рациональной организации земельного массива возможно применение передовых технологий. Правовой формой рациональной организации территории является проект внутрихозяйственного землеустройства. Действующее законодательство не регулирует вопросов, связанных с процедурой разработки и утверждения такого проекта. По данным обследований К(Ф)Х Смоленской области, более 50 % от общей численности не соблюдают севообороты, не проводят агрохимические обследования своих участков, и уж тем более не занимаются внутрихозяйственным землеустройством, что приводит к эрозионным процессам.

Совершенствованию рационального использования земель препятствует такой фактор как земельные доли. Эта проблема существует и на сегодняшний день. Эффективно работающие товаропроизводители не могут купить землю, а собственник земельного участка не может его продать. Законы о земельной собственности отнимают землю у тех, кто работает, особенно это относится к пригородным зонам, с развитой инфраструктурой, и территории, прилегающие к Московской области. В других районах большие площади земель зарастают бурьяном и особо не нужны, из-за плохой инфраструктуры. Ценность имеют земли около дорог в любом районе. В этих районах существуют предприятия, поля которых обрабатываются и улучшаются. А рядом пустующие земли, заросшие бурьяном. Еще совсем недавно эти поля также обрабатывались, вносились удобрения, соблюдался севооборот. Оказалось, что часть обрабатываемых полей принадлежит сторонним лицам и уже переведены в другую категорию (чаще ИЖС). Действующим предприятиям для обеспечения собственного производства приходится арендовать земли за 20-30 и более километров, что не соответствует эффективному производству.

Как уже говорилось, наибольшему рейдерскому захвату подвергаются земли близлежащие к городской черте и крупным населенным пунктам, около дорог, и можно с уверенностью сказать, что эти земли обрабатывались и улучшались. В соответствии с законодательством эти земли не могли быть переведены под ИЖС, но сам факт остается.

Нормативно-законодательные документы обозначают ограничения по переводу земель сельхозназначения в другие категории, так как основываются на принципе сохранения целевого использования земельных участков. Карательные меры применяются к владельцам, которые не используют земельные участки по целевому назначению, и могут изыматься в муниципальную собственность.

В процессе изучения вопроса оказалось, что страдают действующие сельскохозяйственные предприятия, так как у них можно что-то взять. Часто ситуация приводит к тому, что на продуктивных землях, в течение многих лет использующихся и где улучшались угодья возведены коттеджи, а у хозяйства нет земли чтобы пасти скот, заготавливать корма (пример ЗАО имени Мичурина Смоленского района Смоленской области).

Предлагается этот вопрос решить следующим образом:

1. Разработать нормативную документацию об обратном действии закона, если исполнительные и муниципальные органы власти, действуют в ущерб деятельности товарных сельхозпредприятий, тем самым не обеспечивая программу продовольственной безопасности региона.

2. Для предупреждения изъятия земель из обрабатываемых сельхозугодий, сельхозпредприятие должно владеть информацией о владельцах земельных участков с целью заключения с ними договорных отношений или возможности выкупа для нужд производства (согласно статьи 13, 14 Федерального закона № 101-ФЗ).

3. При переводе земель из одной категории в другую, необходимо в первую очередь провести кадастровые работы в отношении оценки участка. Если земельный участок признан пригодным для производства сельхозпродукции, то должен быть отказ в переводе. Оплату кадастровых работ необходимо возложить на инициатора перевода земель. Ответственность по проведению оценки земель лежит не только на конкретном работнике, но и на организации ее осуществляющей, поэтому данные работы должны выполнятся государственными службами. Проведение межевания невозможно без оценки земли.

4. Установить минимальный неделимый размер землепользования для К(Ф)Х, с целью устранения застройки продуктивных земель жилыми домами.

5. В отношении К(Ф)Х определить переход земельных долей для его членов. В случае, если никто из членов не намерен заниматься сельхозпроизводством, должен быть назначен управляющий, с целью сохранения земель и самого производства в состоянии их не ухудшающем.

6. Законодательно обеспечить ответственность за нарушение земельного законодательства всех участников процесса, особенно представителей исполнительной и муниципальной власти. Материальная ответственность должна быть в размере кратном ущербу, нанесенному коллективному или частному землепользованию в пределах изъятых земель.

В интересах сохранения агроландшафтов, традиционной среды и образа жизни сельского сообщества, решения продовольственного вопроса и развития сельских территорий через восстановление социально ориентированного АПК, а на основе селообразующего предприятия и восстановление обжитой сельской территории, как группы населенных пунктов, возможна следующая схема по решению вопроса о упорядочении использования и распоряжения земельными долями в контексте общей проблемы землеустройства на сельских территориях:

а) в каждом сельском поселении (муниципальном образовании) определить селообразующие предприятия, являющиеся потенциальным источником рабочих мест для производства товарной продукции;

б) провести инвентаризацию свидетельств о праве собственности на земельную долю и выявить формы текущего использования земельных долей их владельцами;

в) установить окончательный срок, к которому владельцы земельных долей должны решить вопрос о направлениях и формах использования своего права на свою земельную долю;

г) определить по каждой производственной единице (сельскохозяйственной организации), способной восстановить или обеспечить новое производство, потребность в различных видах сельхозугодий;

д) все выявленные нерационально используемые земли (включая невостребованные доли) считать, как избыточные и зачислить в специальный фонд земель;

е) оставшиеся в сельскохозяйственном предприятии земельные доли составят площадь сельскохозяйственных угодий этого предприятия, которые оформляются в неделимый фонд. Недостающие для производства угодья могут оформляться предприятиями в долгосрочную аренду (из фонда перераспределения, государственной или муниципальной земли).

ж) расходы, связанные с инвентаризацией и последующим землеустройством, с землеустроительным оформлением реорганизованного предприятия, берет на себя государство.

Ответственность за вышеназванные положения должно возлагаться на заинтересованные органы исполнительной власти (особенно на органы, регулирующие развитие сельского хозяйства).

В настоящее время в Смоленской области инициирована работа по оформлению в собственность области земельных участков, в отношении которых определено, что они нерационально используются владельцами. Но этот процесс требует формирования системы управления и распоряжения землями, переведенными в собственность субъекта Федерации, которая обеспечила бы рациональное использование (приоритет должен быть отдан долгосрочной аренде сельхозтоваропроизводителям).

Изучая опыт других регионов, решение этих задач можно осуществляться через публичное акционерное общество (ПАО) «Земельный фонд» как специализированную организацию в вопросах оборота земель, также такая форма организации позволит привлекать внешние инвестиции, организовать такую структуру управления, когда возможно решать вопросы связанные с регистрацией земельных участков, проведением внутрихозяйственного землеустройства, территориальным планированием как на уровне сельского поселения так и муниципального образования.

Но все-таки особое внимание должно быть уделено проведению землеустроительных работ. В целях создания благоприятных условий для развития сельскохозяйственного производства (как наиболее возможное и перспективное селообразующие предприятие), поддержки и реализации инвестиционных проектов в аграрном комплексе области, а также эффективного управления и распоряжения сельскохозяйственными землями, находящимися в собственности области необходимо провести следующие мероприятия:

1. Разработать порядок управления землями, находящимися в собственности субъекта Федерации, через специализированную организацию ПАО «Земельный фонд», с контрольным пакетом акций в государственной собственности.

2. Законодательно определить процедуру использования и распределения доходах бюджета от аренды земель (в том числе отдельно для земель сельскохозяйственного назначения), находящихся в собственности области, и в пределах полученных доходов осуществлять направление средств в первую очередь на землеустроительное проектирование.

3. Подготовить изменения в нормативные акты области, направленные на повышение ответственности собственников земли и землепользователей за нерациональное использование земель, а также служащих аппарата управления исполнительной власти области и сотрудников ПАО «Земельный фонд».

Список использованной литературы

1. Барановский И.Ю. Кадастровая оценка земель промышленного и иного специального назначения для целей создания инновационных производственных предприятий в Смоленской области//Проблемы современной науки: сб. науч. тр., 2015. С. 175-178.

2. Евдокимов С.П., Ватлина Т.В. Эколого-экономическая оценка сельского поселения как основа рационального землепользования//Теория и практика гармонизации взаимодействия природных, социальных и производственных систем региона: сб. науч. тр.,

2017. С. 103-108.

3. Семченкова С.В. Влияние земельного рынка на эффективность землепользования и сельскую экономику//Вестник Курской государственной сельскохозяйственной академии. 2016. №4. С.42-49.

4. Лазько О.В. О методологии исследований проблем совершенствования системы управления агропромышленным комплексом//Социально-экономические и гуманитарные исследования: проблемы, тенденции и перспективы развития: сборник научных трудов. Брянск, 2016. С. 140-144.

5. Чулкова Г.В. Понятие маркетинга сельских территорий/Маркетинг в России и за рубежом. 2016. № 2. С. 10-13.

6. Зарянкина О.М. Анализ пространственной организации экономики//Инновационное развитие отраслей АПК: угрозы и новые возможности: сборник научных трудов. 2017. С. 141-145.

7. Фомин А.А. Тенденции и проблемы развития земельного законодательства. Материалы к Парламентским слушаниям Совета Федерации Федерального Собрания Российской Федерации и к Столыпинским чтениям в Государственном университете по землеустройству 19 апреля 2018 года / Под общ. ред. С.Н. Волкова, А.А Фомина. Москва,

2018.

8. Фомин А.А. Законодательное обеспечение эффективного и рационального использования земель сельскохозяйственного назначения. В сборнике: Тенденции и проблемы развития земельного законодательства. Материалы к Парламентским слушаниям Совета Федерации Федерального Собрания Российской Федерации и к Столыпинским чтениям в Государственном университете по землеустройству 19 апреля 2018 года. Под общ. ред. С.Н. Волкова, А.А Фомина. Москва, 2018. С. 223-232.

9. Фомин А.А. Обеспечение эффективного и рационального использования земель сельскохозяйственного назначения. Московский экономический журнал. 2018. № 1. С. 3.

10. Фомин А.А., Рубанов И.Н. Последствия присоединения к ВТО для сельского хозяйства России. Хлебопродукты. 2014. № 6. С. 4-7.

11. Фомин А.А. Оценка влияния вступления России в ВТО на состояние аграрного комплекса. Хлебопродукты. 2013. № 6. С. 4-7.

12. Фомин А.А. Достаточна ли государственная поддержка АПК. Комбикорма. 2010. № 5. С. 4-5.

13. Фомин А.А., Донцов А.В., Лукьянова Т.С. Устойчивое развитие сельских территорий: социальные и правовые аспекты. Московский экономический журнал. 2017. № 5. С. 19.