Низкий старт высокого сезона

Как продавцы, так и покупатели с нетерпением ждали начала высокого сезона на рынке жилой недвижимости. Сентябрь традиционно приносит увеличение спроса и соответствующий рост цен. Осень наступила, но ожидания сбылись только наполовину: спрос увеличился, а цены существенно не поднялись. Наблюдатели расценивают это как стабилизацию рынка.

Спрос растет быстрее

Эксперты и участники рынка единодушны в том, что отложенный спрос начал работать. Покупатели решили наконец, что выжидать далее не имеет смысла и приходится мириться с уровнем цен на рынке. "Одной из тенденций, сложившихся на рынке недвижимости Москвы по итогам августа, можно считать начавшееся несколько раньше, чем обычно, увеличение спроса в сегменте вторичного жилья — на 6% по сравнению с июлем,— констатирует Алексей Кудрявцев, руководитель аналитической службы "МИАН — Агентство недвижимости".— Причина зафиксированного роста — увеличение спроса благодаря не сезонному фактору, а возврату на рынок клиентов, не способных более оттягивать решение своих жилищных проблем. Несмотря на увеличение спроса, цена на вторичном рынке недвижимости по итогам августа не только не увеличилась, а даже снизилась на 0,2%".

Интересно, что, по данным МИАНа, в августе количество предложений вторичной недвижимости в Москве уменьшилось на 5,5% и составило около 30,8 тыс. квартир. Снижение предложения при увеличении спроса и практически не меняющемся ценовом уровне свидетельствует о реальной стабилизации рынка. Впрочем, наблюдатели ожидают скорого роста предложения.

"В процессе осеннего высокого сезона и спрос, и предложение возрастут приблизительно на 20%,— прогнозирует руководитель аналитического отдела корпорации "Инком" Дмитрий Таганов.— Так, если в середине августа объем выставленных на продажу квартир едва дотягивал до 40 тыс., к концу сентября их число достигнет 45 тыс. Пропорциональное увеличение спроса и предложения, по сути, и представляет собой выраженное в цифрах оживление рынка. Ценовые изменения при этом будут незначительными. Полностью стабилизировавшаяся в течение летних месяцев средняя цена квадратного метра в Москве сейчас составляет около $5200. Сейчас такой показатель является очередной точкой равновесия. Отсутствуют предпосылки как для снижения цен, так и для их существенного роста. По нашим прогнозам, до конца 2007 года цены на недвижимость будут плавно расти в пределах инфляции (около 1% в месяц). Иными словами, цены на недвижимость сохранят достигнутую летом стабильность".

На первичном рынке наблюдается медленный рост цен, связанный, во-первых, с дефицитом предложения, во-вторых — с удорожанием объектов по мере готовности. "Наиболее остро ощущается нехватка готовых домов или близких к завершению строительства,— утверждает генеральный директор Первой ипотечной компании Даромир Обуханич.— Это обусловлено сложностью реализации девелоперских проектов, особенно на этапе первичного получения земельных участков и выпуска распорядительных документов. К тому же затраты на строительство стремительно растут: конец весны — лето были отмечены уверенным ростом себестоимости строительства в связи с удорожанием основных строительных материалов. По нашим оценкам, на рынке новостроек Москвы в сентябре ожидается рост не менее 2%".

Торг все уместнее

Реализация отложенного спроса не повлечет за собой нового витка цен — такова оценка большинства экспертов рынка недвижимости. Колебания цен в сторону увеличения некоторые из них склонны рассматривать как результат подогретых слухов, затаенного ожидания роста цен, которое наблюдалось на рынке все лето. "Ожидаемого подорожания, по всей видимости, не случится,— предполагает руководитель отдела маркетингового анализа компании "Масштаб" Игорь Лебедев.— Платежеспособность населения практически полностью исчерпала себя. В этой ситуации могла бы помочь ипотека, но кризис ипотечного кредитования в США сказался и на московском рынке. Многие западные инвесторы вынимают деньги из российского рынка. В этих условиях банки ужесточили требования к заемщикам, что, в свою очередь, существенно снизило доступность жилья. Так что осень, по всей видимости, будет спокойной. При покупке квартиры продавцы по-прежнему дают скидку от 3 до 10%".

"Сейчас в отличие от 2006 года у нас сформировался рынок покупателя,— оптимистично заявляет Олег Борисенок, маркетолог-аналитик инвестиционно-строительной компании "Комстрин".— Цены, которые мы сейчас видим,— это лишь желание продавца, на самом же деле фактические цены сделок ниже, однако отследить эти значения невозможно. Но можно смело говорить о 5-10-процентном дисконте. Естественно, риэлтеры не заинтересованы в снижении цен, они до последнего будут держать рынок, однако отсутствие спроса все-таки будет заставлять их цены снижать, по крайней мере на самые неликвидные объекты. В общем, не стоит ждать от рынка резких колебаний в краткосрочной перспективе".

"Некоторые покупатели позволяют себе даже возмущаться, когда продавец отказывается торговаться",— отмечает эксперт агентства недвижимости DOKI Алла Аксенова. Кто бы мог представить себе такое еще год назад!

Впрочем, некоторые эксперты прогнозируют уверенный, хотя и не скачкообразный рост цен. "С началом осени стоит ожидать увеличения темпов роста цен,— говорит Владислав Луцков, директор аналитического консалтингового центра холдинга "Миэль".— В среднем вплоть до конца 2007 года ежемесячный ценовой прирост на первичном и вторичном рынках Москвы составит 2-2,5%. По итогам 2007 года стоимость жилой недвижимости может вырасти на 15%".

Оценка готовности

Рынок дорогого жилья менее подвержен сезонным колебаниям, а в течение последних шести месяцев в отличие от других сегментов показывал уверенный рост. Изменения в этом секторе касаются прежде всего качества строящегося жилья. Интересную тенденцию отмечает Наталья Новикова, генеральный директор компании Renaissance Realty: "В последнее время растет спрос на квартиры с отделкой. Готовые квартиры "под ключ" начали предлагаться и в отдельных новостройках. Это новая тенденция на российском рынке, пришедшая к нам с Запада. В Европе готовые квартиры с ремонтом на первичном рынке давно перестали быть исключением из правил, и, надо отметить, спрос на них постоянно растет".

Также Наталья Новикова отмечает, что в объеме спроса сократилась доля инвестиционных квартир. Это связано прежде всего с уменьшением темпов роста цен на недвижимость. Сейчас большинство людей приобретают дорогое жилье для собственного проживания или для своих родственников. Впрочем, и сколько-нибудь значительного сброса инвестиционных квартир не ожидается. "Текущей осенью возможно появление на рынке некоторого количества инвестиционных квартир от мелких инвесторов, но это будет не очень значительный объем — порядка 10-15 тыс. кв. м",— замечает по этому поводу ведущий эксперт-аналитик компании Paul`s Yard Владимир Кудрявцев.

Однако цены на качественные квартиры все-таки растут. Эксперты предполагают, что запрет на точечную застройку, который ввели столичные власти, может привести к уменьшению предложения на первичном рынке и, соответственно, более активному росту цен. "Среди трендов в отдельных сегментах рынка мы в течение всего лета отмечали устойчивый рост цен на качественное жилье, который происходил вопреки общему спаду активности на рынке и снижению цен в переоцененных сегментах,— говорит Дмитрий Таганов.— Мы прогнозируем продолжение этого тренда и осенью. Сегмент более качественного жилья будет развиваться активнее остальных — и цены, и объемы предложения в ближайшие месяцы здесь будут уверенно расти. Однако в долгосрочных перспективах данного сегмента стоит учитывать активность московского правительства по преобразованию процедур выделения земель для коммерческой застройки. Такие действия, если они будут реализованы, выльются в повышение стоимости жилья бизнес-класса, что может отчасти повлиять и на весь рынок в целом".

"В бизнес-сегменте средняя стоимость квадратного метра в августе прибавила порядка 2,9% стоимости, достигнув планки $5437,— говорит Анжелика Куклина, заместитель директора по маркетингу компании "Домострой".— Такой рост обусловлен выставлением новых объявлений с небольшим завышением цены предложения, что подталкивает покупателей к более активному принятию решения. В сравнении с квартирами бизнес-класса немногочисленные элитные объекты повышались в цене более скоромно. Например, за вторую неделю августа стоимость квадратного метра элитного жилья выросла на 0,2% и достигла отметки в среднем $9600".

Загород: дешевого все меньше

Рынок загородного жилья находится сейчас в стадии оживления. Сохраняется очень высокий спрос на коттеджи и таунхаусы стоимостью до $350 тыс. "Можно сказать, что процесс вымывания недорогих (до $250-300 тыс.) домов в пределах 40-50 км от МКАД закончен — таких предложений на рынке практически не осталось,— констатирует Алла Аксенова из компании DOKI.— Рынок загородного жилья, почувствовав растущий спрос, среагировал оперативно: цены на коттеджи и дома за последние четыре месяца выросли, по самым осторожным оценкам, на 36%. Инвестиции в землю сейчас перспективны, а значит, и объемы этих инвестиций будут только увеличиваться".

Также наблюдается некоторое размывание границ между поселками эконом- и бизнес-класса. "Ввиду постоянно нарастающего объема предложений, среди которых продолжают встречаться проекты-долгострои, большим спросом пользуются проекты, близкие к завершению или демонстрирующие устойчивые темпы строительства. Вследствие этого многие проекты, заявленные вначале как экономкласс, по мере приближения к завершению эволюционируют в ценовой сегмент бизнес-класса" — так описывает этот процесс директор департамента продаж компании RIGroup Рамиль Гулиев.

Новую тенденцию загородного рынка отмечает Тимур Сайфутдинов, генеральный директор компании "Терра-недвижимость": "За лето все отчетливее стало прослеживаться желание покупателей приобретать либо землю без подряда, либо готовые дома "под ключ". В элитном секторе состоятельные покупатели либо строят по собственным проектам, привлекая дорогих архитекторов и дизайнеров, либо, наоборот, хотят сразу въехать в готовый дом".

Что же касается частных инвестиций, то, возможно, желающим выгодно вложить свои деньги стоит присмотреться к региональным рынкам. "Наибольший потенциал на сегодняшний день заложен в регионах, поскольку именно там спрос на поселки с единой концепцией застройки существенно превышает предложение,— отмечает Евгений Родионов, генеральный директор компании Rodex Group.— Можно сказать, что на сегодняшний день таких предложений в регионах просто нет или есть, но в очень ограниченном объеме. Поэтому возможности для роста там гораздо шире, чем в Подмосковье".

Средние цены на жилую недвижимость в Москве

Тип жилья

Август
2007 года
($/кв. м)
Изменение
по
отношению к
июлю 2007
года (%)
Новостройки
Типовое жилье
3252
1,5
Экономкласс
4811
1,9
Бизнес-класс
7111
0,1
Элитное жилье
15530
1,1
Вторичный рынок
Типовое жилье
4031
-0,1
Экономкласс
4874
-0,2
Бизнес-класс
7439
-0,8
Элитное жилье
12993
-0,7

Источник: "МИАН — агентство недвижимости".