Свой среди чужого

Во время обсуждения вопроса, что выгоднее: арендовать офисные площади или становиться их собственником, многие эксперты BG отвечали однозначно: с ростом цен в этом сегменте коммерческой недвижимости, покупка выглядит привлекательно. Однако, согласно статистике, 80% компаний и организаций помещения арендуют.

Компании «Ростелеком» повезло. Ей исторически достались административные здания, которые строились для обслуживания магистральной сети связи на территории всей России. Однако в 2006 году, когда произошла демонополизация рынка дальней связи, перед оператором возникла необходимость в открытии центров по обслуживанию клиентов. Перед ним встал выбор: взять офисные площади в аренду либо приобрести в собственность. Компания предпочла первый вариант, и теперь большинство помещений арендует. «Аренда в данном случае — наиболее простой и оправданный вариант, тем более что розничная сервисная сеть центров обслуживания постоянно расширяется», — пояснил заместитель директора по административным вопросам Уральского филиала компании «Ростелеком» Сергей Кобзев. Однако он признал, что к решению этого вопроса необходимо подходить очень взвешенно. «Конечно, недвижимость остается одним из самых выгодных способов инвестирования, а при необходимости офис всегда можно продать. Но риск в том, что это крупное единовременное вложение средств. Может ли компания себе это позволить без ущерба для развития бизнеса? — отметил господин Кобзев. — Понятно, что в таких крупных городах как Москва или Екатеринбург помещение проще арендовать, хотя, если ресурсы компании позволяют, можно приобрести офис в собственность».

По словам его коллеги по телекоммуникационному рынку — главы ЗАО «Уральский Джи Эс Эм» («МегаФон-Урал») Дениса Малышева, 90% помещений сотовый оператор арендует. «Недвижимость приобретается только под технические объекты, например, коммутационное оборудование, — рассказал господин Малышев. — Как показывает практика, аренда позволяет более гибко подходить к расположению офисов и центров обслуживания компании, и, соответственно, эффективнее распоряжаться ресурсами предприятия». В качестве примера он привел переезд екатеринбургского головного офиса с ул. Антона Валека на ул. Малышева, который произошел несколько лет назад. «Найти оптимальный вариант офисного помещения, сдаваемого в аренду, заключить договор и заехать в новое здание, удовлетворяющее нашим запросам по метражу и месторасположению, было гораздо проще, быстрее и экономически обоснованнее, нежели затевать процесс купли-продажи офисов со всеми вытекающими из этого последствиями», — пояснил господин Малышев.

Как считают эксперты рынка недвижимости, примеры телекоммуникационных компаний показательны практически для всех городов Уральского региона. Соотношение собственных и арендуемых офисных площадей в среднем составляет 20% на 80% (в Москве этот показатель оценивается как 10% на 90%). Большая часть арендаторов — представители малого и среднего бизнеса. «Допустим, у нас есть возможность выкупить офис на 60 кв. м по $10 тыс. за 1 кв. м или арендовать его по $600 за 1 кв. м в год. Годовая аренда такого помещения будет стоить $36 тыс. Затраченные на покупку $600 тыс. будут окупаться минимум 17 лет,— рассуждает один из руководителей московской корпорации «Инком-недвижимость» Юрий Усков.— По большому счету решение сводится к оценке, выгодно ли небольшой фирме извлекать из оборота большую сумму и адекватная ли это плата за уверенность». По его словам, малый бизнес просто не готов к столь объемным вложениям на такой длительный срок. И аренда, и покупка офисных площадей — затратные статьи. Но если при аренде эту статью можно назвать «текущими расходами», то покупка — это «капитальные вложения». И слово «капитальный» здесь имеет второй смысл, а именно «огромные» вложения. Если фирма способна выделить из своих активов сумму порядка $700-800 тыс. и заморозить ее на несколько лет, то вряд ли ее можно отнести к «малому» бизнесу.

«Иметь недвижимость в собственности выгодно крупным холдингам со стабильным бизнесом и свободными средствами. Такие предприятия обычно создают управляющую компанию, через которую приобретают недвижимость, и затем берут помещения сами у себя в аренду. В данном случае это инвестиции в ликвидные активы, эффективное перераспределение денежных потоков, возможность снижения себестоимости продукта или услуги, предлагаемых компанией», — отметила управляющий партнер компаний «Юс-Когенс» и «КЮРЕ» Мария Малыщук.

Однако представители малого бизнеса все же встречаются среди обладателей собственных офисных метров. Впрочем, часто это объясняется производственной необходимостью. Наша компания занимается сборкой компьютеров и серверов, а это требует больших производственных площадей, монтажа специального оборудования, антистатического покрытия в помещении. Переезд в связи с изменением условий аренды или расторжением договора с владельцем помещения означал бы демонтаж оборудования, огромные издержки, простои, что для нас неприемлемо. В нашем случае приобретение помещения в собственность — единственный выход», — уверен гендиректор компании «Ай-Ти-Эс» Сергей Столба.

ПОКУПКА РАДИ АРЕНДЫ

Высокий спрос на офисную недвижимость в ближайшие годы удовлетворен не будет. Как указывают эксперты и участники рынка, сдача в аренду площадей настолько высокорентабельный бизнес, что компании, инвестирующие в административные здания, предпочитают не выставлять на продажу офисные метры, а зарабатывать на них, сдавая в наем. «В Челябинске большинство из строящейся недвижимости, предназначенной для офисов, не продается собственниками, а сдается в аренду. Например, бизнес-центр «Челябинск-Сити», где находятся офисы класса «А». Думаю, если собственники решат продать помещения, найдется очень много желающих их купить», — рассказал гендиректор челябинского агентства недвижимости ООО «Дан Инвест» Валентин Корытный, уточнив, что в продажу попадает не более 30% построенных площадей.

Подобную тенденцию отражает и сентябрьский отчет Уральской палаты недвижимости (УПН), посвященный рынку офисной недвижимости Екатеринбурга. «С точки зрения девелопера, такой подход зачастую вполне оправдан — сегодня на рынке существует стабильный спрос на небольшие площади. Причем, благодаря относительно невысокому порогу вхождения в такие проекты, покупателями площадей здесь являются не только компании, планирующие использовать офисы для собственных нужд, но и частные инвесторы, ориентированные на продажу по завершении строительства и сдачу площадей в аренду», — отметили аналитики УПН.

При этом многие участники рынка отмечают экспансию в регионы московских и иностранных инвесторов. Так, в Сургуте (Ханты-Мансийский автономный округ), по данным директора местного агентства недвижимости АО «Маяк» Лилии Чаплак, москвичи приобретают 80% всех офисов, которые выставляются на продажу. Большой интерес иногородних компаний к офисным площадям замечен и в Кургане гендиректором риэлторской компании «Курганриэлком» Аленой Аришиной: «Очень заметно, как увеличивается количество организаций, проверивших работоспособность своего бизнеса и готовых вложить средства в покупку недвижимости».

ЦЕНЫ В РОСТ

Стоимость коммерческой недвижимости, выставляемой на продажу, варьируется в пределах от 15 тыс. рублей за 1 кв. м до 100 тыс. рублей — в зависимости от города, региона, класса (A, B или С). При этом самые низкие цены наблюдаются в небогатой Курганской области, где самые востребованные офисные площади класса B можно приобрести за 40 тыс. рублей за 1 кв. м, а самые высокие цены в том же сегменте зафиксированы в Екатеринбурге, Челябинске и городах Ханты-Мансийского автономного округа — до 90 тыс. рублей. При этом ежегодно стоимость квадратных метров увеличивается от 10% до 40%.

Эксперты указывают среди причин роста: дефицит офисных метров, повышение стоимости строительных материалов, проведение земельных аукционов, на которых цены на участки под коммерческую недвижимость вырастают в разы. Господин Корытный из Челябинска указывает также на то, что инвесторы увидели высокую доходность от вложений в коммерческую недвижимость и стали перебрасывать в нее средства из жилищной сферы. «У нас есть клиенты, которые раньше приобретали жилье для дальнейшей перепродажи, однако теперь они выкупают квартиры лишь на первых этажах, а потом переводят их в нежилой фонд и сдают под офисы», — привел он в качестве примера.

Арендные ставки офисных помещений растут не меньшими, если иногда не большими темпами. Гендиректор Западно-Сибирского агентства управления недвижимостью Александр Клементьев приводит данные, согласно которым аренда площадей класса B в Сургуте в 2006 году равнялась 0,8 тыс. рублей за 1 кв. м, а в 2007 году поднялась до 1,2 тыс. рублей.

Среди последних особенностей, отмечают в УПН, на рынке появляется все больше проектов, в которых предлагается заключать договоры аренды еще на стадии строительства объектов. Ставка по таким договорам колеблется от 0,7 тыс. рублей до 2,5 тыс. рублей за кв. м в месяц. Зависит она чаще всего от места расположения и заявленного класса объектов. Такой уровень цен мало отличается от ставок на вторичном рынке, где средний показатель в последние месяцы колеблется от 0,9 тыс. рублей до 1,5 тыс. рублей за кв.м в месяц.

НАСЫЩЕНИЕ

По данным УПН, в сентябре общий объем строительства многофункциональных зданий и специализированных бизнес-центров в Екатеринбурге составил более 1,2 млн кв. м, из которого непосредственно на офисы приходится около 676 тыс. кв.м (без учета помещений на первых этажах строящихся жилых домов, число которых также увеличивается с каждым годом). Однако, по мнению аналитиков УПН, настоящий бум строительства бизнес-центров стоит ожидать именно в следующем году: только в Екатеринбурге, согласно заявленным планам, должно появиться около 30 новых объектов, общая сумма административных площадей в которых превысит 360 тыс. кв.м. Среди масштабных проектов — ТРЦ Prisma, 3я очередь БЦ «Антей», многофункциональный центр «Демидов», БЦ «Онегин Плаза». Кроме того, большое число крупных объектов находится в стадии подготовки и согласования проектов, и выйдут на рынок в 2007-2008 годах, в том числе и те, строительство которых запланировано в рамках проекта «Екатеринбург-Сити».

«Тем не менее, до тех пор, пока "офисный бум" только ожидается, уровень обеспеченности современными административными площадями в Екатеринбурге, по-прежнему, остается достаточно низким. На рынке офисов самого популярного класса В сохраняется дефицит и слабая конкуренция, а спрос на такие объекты в ближайшее время обещает только расти. Перелома этой ситуации стоит ожидать не раньше 2009 года — с появлением на рынке значительного объема предложения», — говорится в отчете УПН.

ВИРТУАЛЬНЫЙ ОФИС

Руководитель проекта Commercialrealty.ru Алексей Зюзин предлагает решение офисной проблемы в духе современных технологий: «Начинающим компаниям я советую сначала воспользоваться услугами одного из операторов виртуального офиса (odicom.ru, mangooffice.ru и др.), а уже потом задумываться об аренде помещения. Возможно, эти сервисы решили бы все проблемы, и необходимость в офисе пропала бы сама собой».

Виртуальный офис — это система удаленной работы сотрудников или предоставление ряда коммуникационных услуг от сторонней организации. При переводе сотрудника в виртуальный офис необходимо оплатить услуги связи и приобрести компьютеры. За дополнительную плату оператор виртуального офиса поможет обзавестись прямым московским телефонным номером (запись сообщений, переадресация вызова, виртуальный секретарь call-центра), физическим адресом для почты, сайтом-визиткой и даже помещением на время деловых встреч. К примеру, система mango office представляет собой виртуальный прямой московский или питерский номер, на который можно отправлять факс или голосовую почту, установить приветствие или записать рекламное сообщение. Единый номер с функцией переадресации позволяет объединить сотрудников в корпоративную сеть и создать эффект присутствия в офисе. По словам менеджера по продажам системы Андрея Вашуркина, этой системой часто пользуются компании со штатом в несколько человек или такие службы, как такси и туристические агентства, которым ежедневно поступает большое количество звонков. Подключение к виртуальному офису стоит в Москве от 990 до 2200 руб. Ежемесячная абонентская плата — 970-6970 руб. в зависимости от оператора и объема предоставляемых услуг. По данным аналитического центра «Индикаторы рынка недвижимости IRN.RU», перевод на удаленную работу сотрудника столичного офиса может сэкономить организации более $10 тыс. в год.

Между тем, в Уральском регионе пока более развита услуга «Мобильный офис», которую для корпоративных клиентов предлагают сотовые компании. Так, абоненты компании ОАО «ВымпелКом» («Билайн») с ее помощью могут в любое время суток подключиться к корпоративной сети, отправить и принять электронную почту «Услуга была внедрена полгода назад и пользуется устойчивым спросом у энергетических и строительных компаний», — рассказали в «ВымпелКоме». Аналогичные услуги предлагает и компания МТС. «Сотрудники организации могут удаленно полноценно работать в корпоративной информационной системе, обрабатывать файлы и документы, хранящиеся на сервере или на персональном компьютере клиента.Услуга предусматривает только абонентскую плату и оплату трафика (3,39-5,3 рубля за 1 Мб)», — сообщила директор по работе с ключевыми клиентами макрорегиона «Урал» ОАО «МТС» Анна Пономаренко.

Николай Яблонский, Мария Худовекова, Максим Корнев