Использование инновационных торговых стратегий фондового рынка в развитии девелоперских проектов

Вестник экономики, права и социологии, 2012: № 3

Экономика

УДК 330.3

Использование инновационных торговых стратегий фондового рынка в развитии девелоперских проектов

Петров И.И.

Аспирант кафедры экономической теории Университета управления «ТИСБИ»

Аскаров Р.Р.

Аспирант кафедры экономической теории Университета управления «ТИСБИ»

В статье раскрываются понятия девелопмент, девелопер, девелоперская деятельность, инновационная торговая стратегия; рассматриваются виды девелопмента недвижимости, основные стадии девелоперского проекта, а также возможность использования инновационных торговых стратегий в развитии девелоперских отношений.

Ключевые слова: девелопмент, девелопер, стадии девелоперского проекта, инновационная торговая стратегия, инвестор, хозяйствующий субъект, фондовый рынок.

В условиях развития рыночных отношений в отечественной экономике и процессов глобализации повышается значение и влияние рынка недвижимости на экономический рост страны. В настоящее время одним из значимых факторов становления товарных и финансовых рынков, рынка труда и других сфер взаимоотношений хозяйствующих субъектов является уровень развития рынка недвижимости.

В последние годы российский рынок недвижимости показывает уверенные темпы роста, и значительный вклад в это внесли компании операторы девелоперских проектов - девелоперы.

В процессе становления рыночной экономики в Российской Федерации на рынке недвижимости появился новый вид предпринимательской деятельности - девелопмент, объединивший в себе деятельность в сферах инвестиций и строительства.

Девелопмент (англ. development - развитие) - это деятельность по качественному преобразованию объекта недвижимости, обеспечивающая превращение его в новый объект, обладающего большей полезностью и стоимостью [1].

Таким образом, девелоперская деятельность -коммерческая деятельность, способная к комплекс-

ному использованию финансовых и строительных ресурсов, направленных на изменения недвижимого имущества, и приводящая к увеличению их стоимости.

Девелопер - организация, координирующая девелоперскую деятельность, которая инициирует, создает, финансирует, контролирует и организовывает процесс девелопмента от начала и до конца.

В основе реализации любого девелоперского проекта лежит поэтапное прохождение определенных стадий. В мировой практике осуществления инвестиционно-строительных проектов принято выделять 4 основных этапов-стадий девелоперской деятельности [см.: 2, с. 17]:

1. Стадия «Предпроектные работы». Данная стадия предполагает осуществление анализа рынка недвижимого имущества, а также проведение исследований особенности региона, в котором прогнозируется размещение объекта развития.

2. Стадия «Проектирование». Этап подразумевает разработку финансовой схемы, организацию финансирования, формирование строительной группы, привлечение агентов по продаже недвижимости, управление процессом проектирования.

83

Вестник экономики, права и социологии, 2012: № 3

Экономика

3. Стадия «Строительство». В рамках этой стадии осуществляется координация ведения строительных работ, а также контроль качества строительства и сметных расходов. Именно эта стадия требует наибольшего вложения средств.

4. Стадия «Реализация недвижимости». Данная стадия предполагает контроль над эксплуатацией недвижимого имущества и работой инженерных систем после окончания строительства.

При планомерном и успешном прохождении всех стадий девелоперской деятельности эффект от инвестиций, вложенных в проект, достигает максимальных значений.

Существует два вида девелопмента [см.: 3], которые различаются по форме финансового участия девелопера в проекте:

1. Fee-девелопмент: девелопер является только техническим исполнителем, не несет финансовых рисков по инвестиционно-строительному проекту и за выполнение своих функций получает определенное договором вознаграждение.

В данной модели экономических отношений Инвестор прибегает к услугам Fee-девелопера для предложения наиболее выгодного варианта использования земельного участка либо уже существующего объекта недвижимости Инвестора. После окончания всех видов строительных работ по проекту Fee-девелопер передает его Инвестору, который в свою очередь использует уже готовый объект недвижимости.

2. Speculative-девелопмент: девелопер выступает в качестве проектоустроителя и принимает на себя все возможные риски как финансового, так и строительного плана, связанные с провалом инвестиционно-строительного проекта. При реализации проекта по такой схеме задачи стоящие перед Speculative-девелопером значительно более сложны, чем при схеме Fee-девелопмент.

Speculative-девелопмент имеет высокий уровень прибыльности операций и позволяет вывести инве-стииционно-строительный проект на высокие показатели рентабельности, но это обусловлено высокой степенью рисков.

В настоящее время при реализации крупных девелоперских проектов финансовая модель привлечения денежных ресурсов выглядят как наиболее оптимальное сочетание собственных средств девелоперской компании и привлеченных инвестиций (инвесторы, займы, банковские продукты, инструменты фондового рынка).

В качестве основных способов привлечения денежных средств для реализации девелоперских проектов выделяют:

• внутренние источники - собственные средства инициатора проекта;

• внешние источники - привлеченные и заемные средства.

84

Наличие собственных средств у девелопера при финансировании инвестиционно-строительных проектов характеризует его как компанию с хорошим финансовым состоянием и создает определенные преимущества перед конкурентами на рынке девелоперских услуг.

Основываясь на практике рынка девелоперских услуг, на первоначальном этапе становления девелоперской компании, организация не обладает такими средствами, которых хватит на осуществление всех стадий девелоперского проекта, поэтому девелопер прибегает к внешним источникам заимствования денежных средств.

Использование девелопером внешних источников привлечения денежных ресурсов позволяет осуществить финансовые вливания в инвестиционно-строительный проект в полном необходимом объеме. Однако сама процедура привлечения средств для финансирования инвестиционных проектов из других источников относится к довольно сложным и длительным.

На современном рынке недвижимого имущества выделяют 6 основных источников привлечения денежных ресурсов для реализации инвестиционностроительных проектов:

1) инвестиционное кредитование, предоставляемое банками;

2) проектное финансирование, предоставляемое банками;

3) прямые инвестиции со стороны потенциальных партнеров проекта;

4) облигационные займы на российском фондовом рынке;

5) облигационные займы на зарубежном фондовом рынке (евробонды);

6) первичное размещение акций (IPO) [3].

В отечественной практике основным источником привлечения денежных средств в инвестиционностроительные проекты является банковское кредитование.

Однако использование данного вида источника финансирования заметно уменьшает рентабельность проекта, т.к. процентные ставки, предлагаемые банками, в среднем составляют от 10 % до 16 % годовых. Именно процентные выплаты и ухудшают показатели проекта в целом, делая его менее привлекательным для девелопера.

Девелопер, реализующий свой первый инвестиционно-строительный проект, неизбежно сталкивается с привлечением внешних источников финансирования проекта, делая проект менее рентабельным.

Однако после полной успешной реализации своего первого проекта появляются собственные средства, которых уже достаточно на осуществление предпроектных и проектных стадий следующего инвестиционно-строительного проекта, но недостаточно для осуществления последующих стадий и реализации проекта в целом.

Вестник экономики, права и социологии, 2012: № 3

Экономика

Предпроектная и проектная стадии девелопмента занимают определенную часть времени в разрезе полного цикла проекта, собственные средства на их осуществление уже заложены девелопером.

Правильным решением для девелопера будет вложение собственных средств на краткосрочной основе. В данном случае девелопер выступает уже как Инвестор и имеет возможность получения дополнительных средств, вложения которых в проект помогут осуществить остальные стадии проекта, не прибегая при этом к внешним источникам финансирования.

Наряду с традиционными объектами инвестирования на сравнительно небольшой период (депозиты в банках, иностранная валюта и т.д.), можно выделить инновационные, к которым относится финансовый рынок, в том числе фондовый.

Фондовый рынок представляет собой совокупность механизмов и правил, с помощью которых производятся операции по покупке/продаже финансовых активов, и в настоящее время является одним из наиболее привлекательных инструментов для инвестирования.

Одним из основных преимуществ торговли на фондовом рынке является возможность оперативного извлечения прибыли от операций по куплепродаже финансовых активов, что, несомненно, привлекательно для развития девелоперских отношений, так как размещение временно свободных денежных ресурсов в фондовый рынок служит наиболее эффективной альтернативой по сравнению с другими видами инвестиций.

В условиях повышения значения инвестиций в фондовый рынок становится актуальной проблема эффективного управления денежными ресурсами, выделенными для торговли на фондовом рынке. Так, на современном отечественном рынке инвестиционных услуг существует множество новых компаний, предоставляющих хозяйствующим субъектам, в том числе девелоперам, доступ на российские и зарубежные фондовые биржи. Для этого достаточно открыть брокерский счет в любой инвестиционной компании или в банке.

Однако, как показывает практика, девелопер как Инвестор, делающий первые и последующие шаги в торговле финансовыми инструментами, терпит убытки. По статистике около 85 % хозяйствующих субъектов теряют почти все свои денежные ресурсы. Причинами этих потерь могут быть различные факторы: слишком частое совершение сделок, пренебрежение необходимостью закрыть убыточную сделку и т.д.

В основном убыточные сделки по купле/продаже финансовых инструментов происходят из-за владения не в полном объеме знаниями особенностей и возможностей торговых стратегий технического анализа как одного из двух видов анализа, наряду

с фундаментальным, помогающим спрогнозировать движение цен активов.

Технический анализ - это один из методов прогнозирования движений цен финансовых инструментов с помощью графиков и различных индикаторов [4]. Технический анализ является лишь основой для разработки инновационных торговых стратегий. Именно поэтому главной целью анализа фондового рынка является определение стратегии и тактики поведения инвестора на рынке, т.е. определение того, какие сделки, с какими активами и в какое время Инвестору следует заключать, исходя из складывающейся на рынке ситуации, перспектив ее развития и его собственных приоритетов.

В настоящее время принятие решений на финансовом рынке, выработка инвестиционной стратегии - одна из наиболее актуальных вопросов в инвестиционно-финансовой сфере для девелоперов, выступающих в роли инвесторов на фондовом рынке. В связи с этим и в условиях необходимости сохранения инвестиций становится актуальной проблема изучения и использования инновационных торговых стратегий как эффективного и инновационного инструмента приумножения капитала на фондовом рынке.

Одна из главных ценностей инновационных стратегий состоит в том, что они позволяют исключить проявления эмоциональности при реальной торговле, что повышает эффективность результата. Инновационные торговые стратегии обеспечивают определенный порядок действий в торговле - необходимо использовать все сигналы, генерируемые этой стратегией для покупки или продажи актива.

Другое преимущество состоит в том, что инновационная торговая стратегия предоставляет Инвестору метод управления капиталом. Если в торговле не будет использоваться план по ограничению рисков, то одна сделка может привести к большим убыткам. Для девелоперов это преимущество является одним из самых основных, так как риск потери инвестиций должен находится на минимальном уровне. В стратегии должны быть четко указаны параметры, при которых будет закрыта позиция, либо будет открыта противоположная позиция что позволит Инвестору не проиграть все деньги одновременно.

Таким образом, инновационная торговая стратегия - это комплекс новых активных действий по покупке/продаже актива на финансовых рынках, включая определение сигналов для открытия и закрытия позиций, а также управление рисками [5]. Инновационная торговая стратегия является необходимостью в работе каждого Инвестора, в том числе девелопера. При правильном выборе и построении использование инновационных стратегий может служить одним из эффективных инструментов перераспределения денежных потоков в повышении рентабельности девелоперской компании и в развитии российского рынка недвижимости.

85

Вестник экономики, права и социологии, 2012, № 3

Экономика

Литература:

1. http://www.allpravo.ru/diploma/doc21p6/ mstmm6965/print6971.html

2. Мазур И.И., Шапиро В.Д., Ольдерогге Н.Г. Девелопмент. - М.: Изд-во «Экономика, 2004. - 522 с.

3. http://www.piterdevelopment.ru/our/articles/ development_nedvizhimosti.html

4. http://www.raminvestgroup.ru/link.shtml?teh_analiz

5. Аскаров Р.Р. Инновационные торговые стратегии как эффективный инструмент приумножения капитала на финансовых рынках // Вестник экономики, права и социологии. - 2011. - № 3. - C. 7-9.

Application of Innovative Sales Strategies of Stock Market in the Process of Improvement of Developers’ Projects

I. Petrov, R. Askarov University of Management «TISBI»

The paper deals with the notions of development, developer, developer’s activities, and innovative sales strategy. The authors analyze various types of property development, main stages of developer’s project and possibility of implementation of sales strategies in the process of improvement of developers ’ relations.

Key words: development, developer, stages of developer’s project, innovative sales strategy, investor, business entity, stock market.

86

Вестник экономики, права и социологии, 2012, № 3

Экономика

УДК 338

Особенности оппортунистического поведения потребителей в современной России

Петрув Э.В.

Соискатель кафедры экономической теории Казанского национального исследовательского технического университета им. А.Н. Туполева - КАИ

В статье исследованы дискретные институциональные альтернативы, в рамках которых реализуется потребительское поведение, выявлены условия реализации дискретных институциональных альтернатив, в рамках которых потребители осуществляют свой выбор.

Ключевые слова: потребитель, оппортунизм, институт, потребительское поведение, институциональная альтернатива, рынок.

Признание институциональных традиций в качестве исходных предпосылок анализа приводит к выводу о наличии модели поведения, в соответствии с которой потребитель следует своим эгоистическим интересам, предоставляет неполную или искаженную информацию, что может отражаться в преднамеренном обмане, введении в заблуждение, искажении и сокрытии истины или других типах запутывания партнера. Оппортунистическое поведение экономических агентов обусловлено асимметричностью информации, присущей для рыночных трансакций. Традиционно исследуется оппортунистическое поведение работников, менеджеров, бюрократического аппарата. На микроуровне оппортунизм менеджеров и работников приводит к снижению показателей эффективности хозяйственной деятельности, что находит отражение в снижении отдачи трудовых ресурсов в процессе выполнения работниками их непосредственных обязанностей, в непринятии организационной культуры, ухудшении микроклимата в коллективе, конфликтах с руководством. На макроуровне оппортунизм принимает гипертрофированные формы коррупции, злоупотребления чиновниками служебным положением, должностных преступлений. Последствия оппортунистического поведения оказывают воздействие на все сферы жизни общества, что проявляется в лоббировании интересов отдельных групп социума в ущерб другим или всему государству, в неэффективном распределении ресурсов и росте трансакционных издержек. При этом прак-

тически не исследуется поведение потребителя на отраслевом рынке, не учитываются особенности выбора потребителями-участниками контрактных отношений адекватного механизма защиты от оппортунистического поведения, не анализируется содержание институциональных альтернатив. В то же время оппортунизм потребителя наблюдается во всех секторах потребительского рынка: на рынке банковских и страховых услуг, на рынке труда, в общественном секторе (в сфере получения услуг органов государственной власти и органов местного самоуправления), в сфере жилищно-коммунального хозяйства.

В соответствии с субъектным составом гаранта выполнения ограничений можно выделить три институциональные альтернативы, в рамках которых потребитель осуществляет свой выбор: участники трансакции (потребитель и производитель (продавец)), орган государственной власти (местного самоуправления); независимая от государства организация (общественная или саморегулируемая организация). При наличии гаранта выполнения ограничений реализации контрактных отношений вероятность злонамеренного оппортунизма снижается, повышается эффективность мер, направленных на нейтрализацию его последствий.

Орган государственной власти способствует преодолению «провалов» рынка, нейтрализует отрицательные и поддерживает положительные экстерналии классических контрактов, финансирует производство общественных и клубных благ, спо-

87