Введение налога на недвижимость: актуальные проблемы и задачи

ВВЕДЕНИЕ НАЛОГА НА НЕДВИЖИМОСТЬ: АКТУАЛЬНЫЕ ПРОБЛЕМЫ И ЗАДАЧИ

А. Г. Галанин, Л.В. Демидова

с

V./ реди основных направлений среднесрочной программы развития экономики на 2000-2005 гг. значительная роль отводилась переходу к налогообложению недвижимости по мере развития рынков недвижимости в регионах Российской Федерации.

Судьба налога на недвижимость связана с результатами эксперимента, начавшегося в 1997 г. в Великом Новгороде и Твери. На примере небольших городов Правительство России предлагало понаблюдать, к чему может привести объединение трех существующих на сегодняшний день имущественных налогов в один (имеются в виду налог на имущество организаций, налог на имущество физических лиц и земельный налог). Исходя из поставленного опыта, Правительство предполагало взимать налог на недвижимость

ГАЛАНИН Александр Г ригорьевич -

глава администрации Калининского района Саратовской области

ДЕМИДОВА Лидия Владимировна -

советник налоговой службы РФ III ранга, главный специалист министерства промышленности и энергетики Саратовской области

на территории всей страны уже в 2004 г. Однако проблем с каждым налогом по отдельности оказалось столько, что сроки введения налога на недвижимость в Российской Федерации были перенесены.

Смысл эксперимента заключался в том, что все имущественные налоги (на землю, сооружения, сделки с имуществом) заменяются одним налогом на недвижимость, при этом из налогообложения выводятся основные движимые фонды юридического лица - станки, оборудование, автомобили... Любому предприятию это открывало возможность привлечения инвестиций, обновления основных фондов, внедрения передовых технологий.

Предполагалось, что размер ставки налога на недвижимость муниципальные власти будут определять самостоятельно. Ставка при этом исчисляется из рыночной стоимости имущества, а объектом налогообложения становится кадастровая стоимость земельного участка и находящегося на нем объекта недвижимости. В соответствии с Налоговым кодексом РФ максимальная ставка по налогу на имущество сегодня составляет 2%. Правительство рассчитывало, что ставка налога уменьшится (максимальный порог составит 0,1%), но налоговая база будет максимально приближена к действительности. Кроме того, новый налог на недвижимость должен способствовать инвестиционной привлекательности муниципальных образований, появлению новых предприятий, а следовательно, дополнительным доходам в муниципальный бюджет.

Ранее, в соответствии с действующим законодательством, налог на имущество юридических лиц в муниципальную казну не попадал, а от налога на землю в местный бюджет шла только половина. По условиям же эксперимента весь налог на недвижимость поступает в бюджет муниципального образования. Как показал опыт Великого Новгорода, налоговые поступления в бюджет увеличились. Произошло это главным образом за счет роста числа налогоплательщиков, выкупивших землю и готовых платить налог на недвижимость (количество налогоплательщиков выросло с 10 до 40 предприятий, а платежи в местный бюджет - с 388 тыс. до 4,6 млн руб.). По заявлениям Министерства экономического развития и торговли РФ (МЭРТ), даже в том случае, если стоимость объектов недвижимости повысится в 10 раз и будет ниже рыночной, муниципальные власти смогут ежегодно получать 1519 млрд рублей дополнительного дохода в свои бюджеты.

Эксперимент показал, что одной из главных проблем является нежелание хозяйствующих субъектов выкупать земли под своими предприятиями. Предлагаемая местными властями оценка средней стоимости

квадратного метра земли оказалась слишком высокой. Предприятиям приходится тратить крупные суммы на выкуп, однако без осуществления этих расходов говорить о налоге на недвижимость, по мнению специалистов, нельзя. Введение единого налога не может быть полноценным, пока нет юридически цельного объекта недвижимости. Сегодня здание предприятия может принадлежать хозяйствующему субъекту, а земля - находиться в аренде. Новый налог на недвижимость должен взиматься и с земли, и со здания как единого, нераздельного объекта налогообложения.

Не менее сложной проблемой стало отсутствие методики оценки недвижимости. Большинство объектов производственного и непроизводственного назначения сегодня оцениваются в соответствии со справкой из бюро технической инвентаризации. Предлагаемые системы расчетов позволяют определять стоимость объекта, не выходя из кабинета, но провести расчет реальной рыночной стоимости объектов оказывается почти невозможно. По сведениям МЭРТ РФ, в 2004 г. реальная стоимость объектов могла превышать оценочную в 15-30 раз.

Реформирование системы платежей за землю и иную недвижимость должно воплотить в жизнь принцип единства земельных участков и прочно связанных с ними объектов недвижимости. С этой целью среднесрочной программой предлагаются следующие меры:

- планомерный переход от земельного налога и налога на имущество к налогу на недвижимость, что призвано создать постоянный и предсказуемый источник наполнения бюджетов муниципальных образований и позволит обеспечить эффективное использование и развитие недвижимости;

- установление общих принципов расчета арендной платы за находящиеся в государственной или муниципальной собственности земельные участки и прочно связанные с ними объекты недвижимости в случае единства прав на них;

- установление правил определения цены таких земельных участков при их отчуждении, залоге из государственной и муниципальной собственности;

- передача части функций по регулированию деятельности профессиональных участников рынка недвижимости (риэлторов, оценщиков, страховщиков) их объединениям и ассоциациям с целью стимулирования профессионального бизнес-сообщества к повышению надежности и эффективности сделок на рынке недвижимости;

- исключение функции по распоряжению землей и недвижимым имуществом из полномочий различных ведомств, кроме одного - пред-

ставляющего государство или муниципальное образование как собственника;

- регулирование деятельности упомянутого ведомства, включая права по принудительному выкупу (изъятию) недвижимости и ограничению прав на нее в публичных интересах (предполагается справедливая компенсация правообладателям и общественный контроль за использованием и распоряжением государственной и муниципальной недвижимостью в интересах государства и общества);

- развитие рынка услуг по проведению землеустройства, формированию и техническому описанию объектов недвижимости (процедуры землеустройства должны совершенствоваться с целью снижения финансовых и временных затрат, возможности учета объекта с минимальными затратами на основании законодательных норм о «фиксированных» (в виде линии) и «общих» (определяемых путем описания) границ участка);

- завершение процесса установления границ земель и формирования земельных участков в целях оформления прав собственности Российской Федерации, субъектов РФ, муниципальных образований на земельные участки и земли;

- обеспечение выкупа находящихся в государственной или муниципальной собственности земельных участков собственниками расположенных на них объектов недвижимости;

- в случае передачи находящихся в государственной и муниципальной собственности земельных участков собственникам расположенных на них объектов недвижимости на правах аренды, размер арендной платы должен устанавливаться на весь срок аренды в виде фиксированной суммы или в виде формулы (расчетной величины), позволяющей однозначно определить размер платы в любой период; договор аренды не должен содержать норм об одностороннем расторжении договора арендодателем;

- обеспечение обязательного применения на практике законодательных норм, предусматривающих продажу под застройку находящихся в государственной или муниципальной собственности земельных участков на конкурсной основе (особенно важно решение данной задачи в отношении создания понятной и прозрачной системы землеотвода под строительство промышленных объектов);

- устранение излишних административных барьеров на стадии проектирования и получения разрешения на строительство (предполагается законодательное установление исчерпывающих предметов каждого вида государственной экспертизы проектной документации, сроков

их проведения, регламентирование взаимодействия органов экспертизы между собой, применение принципа «одного окна», определение стоимости государственных экспертиз и приведение в соответствие с бюджетным законодательством порядка финансирования органов государственной экспертизы).

Стратегическим по своему значению решением ценовой проблемы выкупа земли может стать принятие федерального закона, который позволит считать передачу участков под зданием, предприятием не приватизацией, а дооформлением прав собственности на недвижимость. Такая передача участка собственнику здания, предприятия может осуществляться, например, с уплатой фиксированного сбора, размер которого не должен превышать обоснованных расходов государства на проведение процедуры дооформления прав.

Введение налога на недвижимость на территории Саратовской области станет возможным после завершения эксперимента в Великом Новгороде и Твери. Проведение реформы потребует серьезной предварительной подготовки, предусматривающей наличие необходимых факторов, в их числе следующие:

- завершение сплошной инвентаризации земель всей области;

- подготовка электронной карты, на которой отражены строения, сооружения, земельные участки, дороги, места общего пользования, подземные коммуникации;

- разработка новой методики сплошной оценки объектов недвижимости, позволяющей удешевить и ускорить эту работу;

- налаживание эффективного взаимодействия федеральных и областных структур (учреждений юстиции, земельно-кадастровой палаты, налоговой инспекции) с применением систем электронной связи.

В настоящее время состояние подготовки по введению налога на недвижимость на территории Саратовской области остается неясным, поскольку отсутствует анализ деятельности органов исполнительной власти в данном направлении. Кроме того, ежегодное неисполнение бюджетных назначений по налогу на землю в областной и муниципальные бюджеты ставит под угрозу формирование бюджета области и осуществление социальных программ. Все это значительно повышает актуальность введения налога на недвижимость и делает его инструментом развития местных территорий.