Развитие арендных отношений в землепользовании

I 1140) - 2006

АРЕНДНЫЕ ОТНОШЕНИЯ

РАЗВИТИЕ АРЕНДНЫХ ОТНОШЕНИЙ В ЗЕМЛЕПОЛЬЗОВАНИИ

А. Р. БОГДАНОВА, Саранский кооперативный институт

В ходе аграрной реформы появилась система платного использования земли. В этой системе преобладающей формой является арендная, чему способствовало:

во-первых, разрешение купли-продажи земельных участков чрезмерно задержалось из-за затянувшихся введения частной собственности на земли сельхозназначения и разработки механизмов их кадастровой оценки;

во-вторых, аренда не требовала значительных денежных средств для приобретения права на пользование землей, и при отсутствии ипотечного кредитования она была предпочтительной формой землепользования;

в-третьих, сложившийся земельный рынок сдерживал решения землевладельцев-собственни-ков при изменении права в пользу аренды;

в-четвертых, их арендные доходы не облагаются налогом, за землю они уплачивают земельный налог, а «двойное» налогообложение исключено. Арендатор включает арендные платежи в издержки производства, поскольку стоимость земли не входит в стоимость собственности при вычислении налога на нее;

в-пятых, владельцы земли ожидают повышения ее рыночной стоимости, предпочитая в условиях весьма высокого уровня инфляции сдачу в аренду участков их продаже.

Кроме того, политические факторы нестабильности в обществе сдерживают потенциальных покупателей земли от ее приобретения в связи с риском неокупаемости инвестиций. Поделенные на доли земли сельскохозяйственного назначения проще юридически оформить в аренду, чем осуществить с ними сделку продажи.

Решение о передаче земельных паев в аренду принимается на общем собрании трудового коллектива или сельского общества под руководством администраций сельскохозяйственных организа-

ций, т. е. нерыночным способом. Основная часть земель сельского населения в виде земельного пая или участка в настоящее время находится в аренде у сельскохозяйственных организаций.

Сельскохозяйственные организации, заинтересованные в сохранении земельных долей в собственном, а зачастую и в бесплатном пользовании, поддерживают этот процесс.

Необходимо отметить, что в ряде регионов в течение нескольких лет арендная плата за земельные доли не выплачивается вообще, земля используется бесплатно, сельское население не получает платы за передачу своей земли в пользование.

В то же время арендная плата за землю — форма экономических отношений равноправных партнеров по поводу распоряжения и пользования землей. Это вознаграждение, которое выплачивает арендатор собственнику земли за ее использование, и предусматривает необходимость возврата пользователю земли затрат на ее качественное улучшение, а также обязательное присвоение им основной части чистого дохода от произведенной продукции, иначе будет наблюдаться производство ради производства, что вызовет потерю интереса к возделыванию земли, повышению ее плодородия (это происходило в нашем обществе с его командно-административными методами распределения продукции). Арендная плата должна устанавливаться на договорной основе между арендодателем и арендатором и не может ограничиваться земельным налогом (это может происходить в том случае, если земельный налог равен земельной ренте). Сдавать землю в аренду на таких условиях может позволить себе только один арендодатель

— государство. Для других собственников такое ограничение означает экономический запрет на сдачу земли в аренду. Однако верхние пределы арендной платы все-таки должны находиться под контролем государства.

АРЕНДНЫЕ ОТНОШЕНИЯ

8 (140) - 2006

Различная практика существует по установлению размеров арендной платы. В Дании, Ирландии, Греции, Люксембурге и Норвегии землевладелец и арендатор самостоятельно договариваются об уровне арендных платежей. В других государствах, где аренда играет значительно большую роль, существует законодательство по регулированию арендной платы.

В Великобритании обе стороны могут самостоятельно определить размер арендной платы, но затем она идет на рассмотрение и утверждение местных властей, которые руководствуются соответствующими стандартами, регулирующими размер такой оплаты.

Закон предусматривает также регулирование или административное утверждение в Ирландии и во Франции. Власти могут контролировать арендную плату путем установления максимальных или стандартных ее размеров. На этой основе готовятся фактически контракты по аренде. Такая практика существует в Нидерландах, Испании, Бельгии, Португалии и Японии. Арендная плата исчисляется при этом в денежной форме, исходя из потенциального урожая и цен за прошедшие годы.

На практике существует несколько путей выплаты арендной платы.

Первый — из прибыли, полученной в результате реализации продукции, произведенной на арендованной земле, т. е. в денежной форме. Этот способ в условиях убыточности сельскохозяйственного производства приводит к тому, что арендная плата за использование земли повсеместно не выплачивается.

Возможен второй путь — осуществлять плату за землю натуральными продуктами до реализации сельскохозяйственной продукции, т. е. относить эту плату на издержки производства. В этом случае, если цены реализации продукции растениеводства окупают хотя бы основную часть издержек производства, то пользователь платной земли будет иметь средства для арендной платы собственникам земельных ресурсов.

Таким образом, у сельскохозяйственных организаций существуют различные экономические возможности выплаты арендной платы за земельные паи. Тем не менее сельскохозяйственные организации в России находят причины «уходить» от платы. Одна из причин отказа администраций сельскохозяйственных организаций выплачивать арендную плату связана с тем, что большинство видов сельскохозяйственного производства нерентабельно. Но даже без учета государственных субсидий и доплат производство растениеводческой продукции в сельскохозяйственных организациях по сравнению с другими видами деятельности за период реформ, по данным Госкомстата России, было рентабельным.

Следовательно, в большинстве случаев арендаторы в лице руководителей сельскохозяйственных организаций умышленно скрывают доходы и перераспределяют эти средства в собственных интересах. В результате незавершенности процессов формирования собственности на землю и отсутствия конкретных собственников земли некому потребовать официальную плату за пользование ею.

Необходимо отметить, что в арендные отношения вовлечены также земли сельскохозяйственного назначения, находящиеся в государственной и муниципальной собственности. Так, например, по данным Госкомзема Республики Мордовия, местными органами власти в 2004 г. было передано в аренду 236,4тыс. га земли. Арендная плата за землю этой категории базируется в основном на ставке земельного налога, которая характеризуется низким уровнем. Общий размер арендной платы во все уровни бюджетов в 2004 г. составил 231,5 млн руб., в том числе за земли сельскохозяйственного назначения — всего 15,3 млн руб. Средний размер арендной платы за 1 га этих земель составил примерно 28 — 30 руб. Безусловно, этой суммы недостаточно даже на то, чтобы восполнить использованные из земли питательные вещества. Незначительные размеры поступлений связаны во многом с тем, что отсутствует научный подход при установлении арендной платы за землю. Практически арендная плата устанавливалась произвольно.

Земельный налог и арендная плата должны взиматься с цены на землю, базирующейся на качественной оценке земли, и ее расположения по отношению к рынкам производимой продукции.

В Российской Федерации кадастровая оценка земли проводится Федеральной службой земельного кадастра по методике, разработанной Государственным комитетом РФ по земельной политике. Согласно данной методике кадастровая стоимость 1 га сельскохозяйственных угодий в среднем по субъекту РФ определяется умножением расчетного рентного дохода на срок его капитализации, принятый равным 33 годам. В качестве основы для кадастровой оценки земли берется рентный доход. Он является дополнительным (сверхнормативным) доходом, образующимся на землях относительно лучшего качества и местоположения1.

Однако, по мнению многих ученых-экономис-тов, размеры кадастровой стоимости сельхозугодий, рассчитанные в соответствии с рассмотренной методикой, являются заниженными (в среднем по России кадастровая стоимость сельхозугодий составила 11 040 руб. с 1 га, в Приволжском Федеральном округе — 9 066 руб. с 1 га, а на территории

1 Методика государственной кадастровой оценки сельскохо-

зяйственных угодий на уровне субъектов Российской Федерации. — М.: Госкомзем России, 2000. — 7с.

АРЕНДНЫЕ ОТНОШЕНИЯ

8 (140) - 2006

Республики Мордовия — 10 990 руб. с 1 га)2. В условиях динамичной инфляции по сроку капитализации дифференциальной ренты вряд ли можно объективно осуществить оценку земли. Индикатором этому предположению является появившаяся спекуляция землей. Причем с каждым годом она прогрессирует.

Большая часть собственников земли (пенсионеры, работники социальной сферы и др.) от своих земельных участков ничего не имеют, поэтому они готовы уступить их практически за любую мизерную цену. Вот и скупаются эти наделы земельными спекулянтами. В этих условиях спекулянтам не страшна конкуренция как со стороны основной части нищего российского населения, так и лишенных прав на приобретение сельскохозяйственных угодий иностранных инвесторов.

Безусловно, скупка земли идет не себе в убыток, т. е. реально цена земли значительно больше. Следует заметить, все это — небезобидные действия авторов кадастровой оценки земельных ресурсов. Во-первых, для подавляющего большинства крестьян данные кадастровой оценки — авторитетные ориентиры для сделок с землей. Ясно, что в данном случае в огромном выигрыше будут не крестьяне, а именно спекулянты, перекупщики земельных долей. Во-вторых, кадастровая оценка земли служит ориентиром финансово-кредитным учреждениям для определения залоговой стоимости земельной собственности. В-третьих, «играя на понижение», авторы кадастровой оценки земли объективно наносят серьезный ущерб России на международном уровне, обесценивая ее важнейший ресурс

— земельный фонд. На стоимость сельскохозяйственных земель оказывает влияние большое количество факторов, которые в неодинаковых условиях проявляются по-разному.

Следует учитывать все доходообразующие факторы: естественное и экономическое плодородие почв, местоположение земельных участков, урожайность сельхозкультур, уровень рыночных цен на продукцию, продаваемую и покупаемую отраслью, рыночный спрос и предложение, а также прибыль, получаемую сельским хозяйством.

В связи с тем, что в России относительно небольшой опыт оценки недвижимости в сельском хозяйстве, при проведении научных исследований по ней желательно использовать научные методы и многолетний опыт зарубежных стран, а также их богатую базу данных по этой тематике.

Так, согласно данным Минсельхоза США цены на сельскохозяйственные земли с 1998 по 2002 г. возросли с 2 407 до 2 999 дол. за 1 га. Это

2 Ломакин Б. И. Земельные отношения: проблемы и решения. — Саранск: Изд-во Мордов. ун-та, 2004. — 152 с.

произошло в основном под воздействием укрупнения фермерских хозяйств в США и роста концентрации недвижимости, которые способствовали применению новых технологий и в свою очередь повысили урожайность сельхозкультур и доходность сельского хозяйства, а также обеспечили увеличение рыночного спроса и цен на землю. На рост стоимости земли фермерских хозяйств США повлияло также повышение ипотечных кредитов банков с 79,3 млрд дол. в 1995 г. до 103 млрд дол. в 2001 г. Из этого можно сделать вывод, что укрупнение сельхозпредприятий способствует получению ссуд, ведет к увеличению стоимости недвижимости и доходности сельского хозяйства.

Беспрецедентный рост стоимости недвижимости сельского хозяйства США в 70-е гг. прошлого столетия был вызван резким увеличением экспорта американского зерна и иной сельхозпродукции в СССР, Китай, Японию и другие страны. В итоге в США выросли рыночное предложение и спрос на землю, и ее стоимость стала быстро повышаться. Если экспорт сельхозпродукции способствует повышению стоимости недвижимости сельского хозяйства США, то вполне правомерно предположить, что импорт продовольствия в Россию, составляющий около 40 % потребляемых в стране продуктов питания, снижает стоимость российской земли примерно на столько же3.

Расчеты по определению цены земли — это только первая стадия формирования цены предложения земли на рынке, а затем уже на основе закона спроса и предложения должна складываться подлинная рыночная цена земли. Земельный налог и арендная плата должны взиматься с цены на землю.

Итак, в заключение необходимо отметить, что развитие арендных отношений является существенным фактором повышения эффективности аграрного производства, поскольку это позволяет достигать оптимальных размеров земельных участков и передавать землю тем, кто желает ее обрабатывать и производить сельскохозяйственную продукцию. Однако этот вид земельных отношений абсолютизировать нельзя, поскольку, имея только аренду в качестве механизма земельного оборота, можно через 10 — 15 лет столкнуться с проблемами ухудшения качества земли. Аренда должна функционировать наряду с другими важными элементами

— куплей-продажей и залоговыми отношениями. Только в этом случае возможно решение одной из важнейших задач экономики страны — стимулирование развития и повышение рентабельности аграрного производства.

3 Бондаренко Т., Магомедов А-Н, Оверчук Л. Оценка недвижимости сельского хозяйства в зарубежных странах // АПК: экономика и управление. — № 1. — 2006. — С. 32 — 39.