Правовое значение государственной регистрации прав на недвижимое имущество

16. Пугачев Е. П. Критерии и условия применения исков о признании права на объект недвижимости отсутствующим // Имущественные отношения в Российской Федерации, 2012. № 11. С. 103-108.

17. Тужилова-Орданская Е. М. Проблемы защиты прав на недвижимость в гражданском праве России: Монография. М.: Буквовед, 2007. 448 с.

Legal value of the state registration of rights to real estate Novgorodova Ya.

Правовое значение государственной регистрации прав на недвижимое

имущество Новгородова Я. Ю.

Новгородова Ярослава Юрьевна /Novgorodova Yaroslava - магистрант, Федеральное государственное автономное образовательное учреждение высшего образования Южно-Уральский государственный университет Национальный исследовательский университет, г. Челябинск

Аннотация: в статье рассматривается вопрос определения правового значения государственной регистрации прав на недвижимость. Анализируется законодательство РФ, регулирующее государственную регистрацию прав на недвижимость. Рассматриваются различные мнения ученых-юристов по данному вопросу.

Abstract: the article deals with the question of determining the right value of the state registration of rights to real estate. We analyze the legislation of the Russian Federation governing the state registration of rights to real estate. Different views of legal scholars on this matter.

Ключевые слова: недвижимое имущество, государственная регистрация прав на недвижимость, основание возникновения права на недвижимость.

Keywords: real estate, state registration of real property rights, the foundation of the emergence of the right to property.

Правовой режим недвижимого имущества основан на необходимости обеспечения особой устойчивости прав на это имущество, установления специального порядка распоряжения им [3, с. 87]. Специфика этого режима заключается в переходе вещного права на недвижимость другому лицу с момента государственной регистрации [9, с. 75], которая в силу закона является единственным доказательством наличия такого права.

Законодательное закрепление указанных положений означает следующее - до тех пор, пока в судебном порядке не оспорено зарегистрированное право, во всех гражданских правоотношениях действует принцип его незыблемости [10, с. 132].

Законодатель придает записи о праве большее значение, чем его фактическому существованию [4, с. 183]. С точки зрения законодателя, государственная регистрация выполняет роль юридического факта, с которым связано возникновение, изменение, обременение, а также прекращение вещного права на недвижимость. Нормы, закрепленные в п. 2 ст. 8, ст. 219, п. 2 ст. 223 Гражданского кодекса РФ (далее - ГК РФ) устанавливают, что права на недвижимое имущество, подлежащие государственной регистрации, возникают с момента такой регистрации, если иное не установлено законом. Отсюда следует, что государственной регистрации придается правоустанавливающее значение, так как с ней (регистрацией) закон связывает момент заключения договора (п. 3 ст. 433 ГК) или условие действительности сделки (п. 1 ст. 165 ГК) [2, с. 25]. Вместе с тем, в ряде исключительных случаев, специально предусмотренных в законе, регистрация прав на недвижимое имущество может иметь правоподтверждающее значение [11, с. 41].

Такова позиция законодателя. Тем не менее, вопрос определения правого значения государственной регистрации в теории юридической науки является спорным и рассматривается учеными-юристами по-разному. Во многом это связано именно с тем, что нормы законодательства, регулирующие вопросы государственной регистрации недвижимости не всегда однозначны, что приводит к их внутренней противоречивости.

Так, согласно ст. 131 ГК РФ, право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат

государственной регистрации в едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней.

Буквальное толкование этой статьи указывает на правоподтверждающий (правоудостоверяющий) характер государственной регистрации, что противоречит норме, закрепленной в п. 2 ст. 8.1 ГК РФ, согласно которой, права на имущество, подлежащие государственной регистрации, возникают, изменяются и прекращаются с момента внесения соответствующей записи в государственный реестр, если иное не установлено законом, т. е. право возникает после регистрации, а именно в момент внесения записи, следовательно государственная регистрация имеет правосоздающий (правоустанавливающий) характер [5, с. 189], [3, с. 87].

По мнению С. П. Гришаева, государственная регистрация имеет не техническое, а юридическое значение [3, с. 86]. Правосоздающее значение государственной регистрации отрицает Н. Ю. Шеметова, рассматривая регистрацию как правоподтверждающее юридически значимое действие, при совершении которого регистратор вносит запись о вещном праве в государственный реестр, опираясь на заключенные договоры и иные аналогичные документы, которые носят правоустанавливающий характер [12, с. 211].

Это означает, что право на недвижимость возникло, например, в момент передачи вещи по договору, а уже возникшее право подлежит государственной регистрации, которая, в свою очередь, обеспечит публичную достоверность этого права [6, с. 53].

Высказанная позиция прямо закреплена в абз. 1 п. 1 ст. 2 Федерального закона от 21 июля 1997 г. № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», согласно которому, государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним является юридическим актом признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество в соответствии с ГК РФ.

Также следует отметить, что законодательство содержит нормы, прямо указывающие на тот факт, что в некоторых случаях государственной регистрации предшествует совершение действий, свидетельствующих об установление вещного права. Например, оформление свидетельства о праве на наследство при наследовании (ст. 1162 ГК РФ) осуществляется нотариальным органом от имени государства, благодаря чему оформляемые документы носят общеобязательный и публичный характер [12, с. 211-212].

Федеральный закона от 21 июля 1997 г. № 122- ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» содержит нормы, однозначно указывающие на то, что за государственной регистрацией прав на недвижимое имущество обращаются лица уже обладающие такими правами, что говорит о правоподтверждающем характере государственной регистрации, а именно:

- Согласно п. 1 ст. 16 государственная регистрация прав проводится на основании заявления правообладателя, сторон договора или уполномоченного им (ими) на то лица при наличии у него нотариально удостоверенной доверенности, если иное не установлено федеральным законом, а также по требованию судебного пристава-исполнителя.

- П. 3 ст. 24 устанавливает, что государственная регистрация возникновения, перехода и прекращения права общей совместной собственности на недвижимое имущество осуществляется на основании заявления одного из правообладателей, если законодательством РФ либо соглашением между правообладателями не предусмотрено иное.

- Ст. 17 определяет перечень правоустанавливающих документов, являющихся основанием для государственной регистрации прав на недвижимость.

- Абз. 2 п. 7 ст. 25.2 в качестве оснований для проведения государственной регистрации права собственности гражданина на земельный участок, предоставленный для ведения личного подсобного, дачного хозяйства, огородничества, садоводства, индивидуального гаражного или индивидуального жилищного строительства предусматривает свидетельство о праве на наследство либо иной документ, устанавливающий или удостоверяющий право собственности такого гражданина на указанное здание (строение) или сооружение, т.е. государство признает и подтверждает, уже возникшее и существующее субъективное право.

- Ст. 20 определяет перечень оснований отказа в государственной регистрации. В том числе в государственной регистрации будет отказано, если правоустанавливающий документ об объекте недвижимого имущества свидетельствует об отсутствии у заявителя прав на данный объект недвижимого имущества.

Следовательно, государство лишь подтверждает факт наличия субъективного права, а запись о праве в Едином государственном реестре прав сама по себе не является основанием

для возникновения, изменения или прекращения гражданских прав и обязанностей. Таким основанием всегда являются сделки или другие юридические факты [3, с. 87].

Данная позиция подтверждается также квалификацией государственной регистрации прав на недвижимость, данной Конституционным Судом РФ в своем определении от 5 июля 2001 г. № 132-О, согласно которой государственная регистрация призвана удостоверить со стороны государства юридическую силу соответствующих правоустанавливающих документов; она не затрагивает самого содержания указанного гражданского права, не ограничивает свободу договоров, юридическое равенство сторон, автономию и имущественную самостоятельность [ 1].

Таким образом, в соответствии с действующим законодательством РФ, государственная регистрация прав на недвижимое имущество определяет момент возникновения права, но не выступает в качестве основания возникновения такого права. Однако, на наш взгляд, очевидно следует согласиться с мнение Т. П. Подшивалова о том, что государственная регистрация, исходя из своей правовой природы, имеет правоподтверждающее значение и определяет момент подтверждения, удостоверения государством наличия уже существующего субъективного вещного права на недвижимое имущество [7, с. 76], [8, с. 142].

Литература

1. Определение Конституционного Суда РФ от 05.07.2001 № 132-О «Об отказе в принятии к рассмотрению жалобы закрытого акционерного общества «РЕБАУ АГ» на нарушение конституционных прав и свобод пунктом 1 статьи 165 и пунктом 3 статьи 651 Гражданского кодекса Российской Федерации».

2. Бычкова Е. Ю. Некоторые проблемы регистрации права добросовестного приобретателя на недвижимое имущество // Наука и образование: хозяйство и экономика; предпринимательство; право и управление, 2012. № 11 (30), С. 24-26.

3. Гришаев С. П. Государственная регистрация вещных прав // Журнал российского права, 2006. № 10. С. 85-90.

4. Новоселова А. А., Подшивалов Т. П. Вещные иски в гражданском праве. Челябинск: Полиграф-Мастер, 2010. 268 с.

5. Новосёлова А. А., Подшивалов Т. П. Вещные иски: проблемы теории и практики. М.: ИНФРА-М, 2012. 279 с.

6. Подшивалов Т. П. Критерии соотношения вещных и обязательственных исков // Государство и право, 2015. № 1, С. 49-56.

7. Подшивалов Т. П. Судебная практика о порядке оспаривания зарегистрированного права на недвижимость // Право и экономика, 2013. № 2. [Электронный ресурс]. Режим доступа: http://www.center-bereg.ru/b2042.html/ (дата обращения: 30.11.2016).

8. Подшивалов Т. П. Соотношение и конкуренция вещных и обязательственных исков // Актуальные проблемы гражданского права, 2015. № 1. [Электронный ресурс]. Режим доступа: http://www.center-bereg.ru/b2042.html/ (дата обращения: 30.11.2016).

9. Стрельников П. А. О некоторых вопросах защиты права собственности юридических лиц на недвижимое имущество в спорах, связанных с государственной регистрацией перехода права собственности // Пробелы в российском законодательстве. Юридический журнал, 2012. № 2. С. 75-79.

10. Санисалова Н. А. Гражданско-правовые проблемы государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним // Известия высших учебных заведений. Поволжский регион, 2007. № 3. С. 132-139.

11. Тужилова-Орданская Е. М. Теоретические проблемы защиты прав на недвижимость в гражданском праве России: Автореф. дис. ... докт. юрид. наук. М., 2007. 448 с.

12. Шеметова Н. Ю. Государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним: правовое значение и проблемы применения // Экономика и право, 2014. Вып. 2. С. 201-221.