Девелоперы уехали с дач

Придирчивость покупателей и их стремление покупать элитную загородную недвижимость только с большим дисконтом заставили большинство профессиональных девелоперов покинуть этот рынок. Как следствие, объем первичного предложения достиг минимального за последние шесть лет значения, сократившись за первые три квартала этого года более чем на четверть. Около 80% оставшихся на рынке предложений консультанты называют морально устаревшими.

Объем предложения на первичном рынке элитной загородной недвижимости по итогам третьего квартала 2019 года составил 555 лотов, оказавшись рекордно низким за последние шесть лет. Такие данные приводят аналитики Knight Frank. По их оценкам, в целом на продажу выставлено 2,5 тыс. высокобюджетных объектов, из них 78% — недвижимость вторичного рынка. По сравнению со вторым кварталом объем предложения на первичном рынке снизился на 21%, на вторичном — на 3%. В сравнении с концом 2018 года эти показатели сократились на 26% и 2% соответственно.

Причина резкого сокращения рынка — отсутствие новых проектов.

По данным Knight Frank, в последнее время в Подмосковье не анонсировано ни одного нового элитного поселка. Управляющий партнер «Метриум Премиум» Илья Менжунов рассказывает, что девелоперская активность сокращалась постепенно: если в 2017 году на рынок было выведено два проекта, то в 2018-м — всего один. «Доля первичных лотов в общей структуре предложения в итоге снизилась с 30% до 20%»,— констатирует он.

Сокращение предложения элитной загородной недвижимости произошло и в денежном выражении. В Knight Frank оценивают, что по итогам третьего квартала общая стоимость выставленных на продажу первичных лотов составила 75,2 млрд руб., вторичных — 505,2 млрд руб. Относительно второго квартала каждый из этих показателей сократился на 8%, а по сравнению с концом 2018 года — на 19% и 16%, соответственно. Помимо общего сокращения объема на эти показатели заметно влияют скидки со стороны продавцов готового загородного жилья. По данным «Метриум Премиум», средний бюджет сделки в элитном сегменте планомерно снижается: в этом году он составляет в среднем $1,5 млн (93,4 млн руб.), в 2018-м оценивался в $1,8 млн (115,7 млн руб.), в 2017-м — $2,5 млн (160,7 млн руб.), скидки от первоначальной стоимости объектов достигают 30–40%.

Снижение на этом фоне маржинальности реализации загородной недвижимости Илья Менжунов называет одной из причин сокращения девелоперской активности в этом сегменте. «Ожидания покупателей относительно дисконтов крайне завышены, хотя сейчас нередки ситуации, когда в строительство дома было вложено $6 млн, он продается за $2,8 млн, а интересант пытается сбить цену до $1,8 млн»,— объясняет он. По словам эксперта, 80% объектов на вторичном рынке морально устарели.

Но, по мнению аналитиков Knight Frank, тренд на снижение стоимости сделок отчетливо прослеживается только на вторичном рынке, на резко опустевшем первичном сегменте ситуация противоположная.

Директор департамента загородной недвижимости Knight Frank Олег Михайлик рассказывает, что по итогам третьего квартала таунхаусы подорожали сразу на 60% (до 61,7 млн руб.), а участки — на 9% (до 3,6 млн руб. за сотку). Аналитики Oxe Capital указывают, что уже ощущается серьезная нехватка качественного предложения на первичном рынке.

Заместитель гендиректора «Kaskad Недвижимости» Ольга Магилина отмечает, что сейчас многие инвесторы настороженно относятся к загородному рынку, считая его высокорисковым и низкодоходным: «Основная сложность загородного рынка в ужесточении потребительских требований: сегодня покупатели не готовы ни к каким компромиссам». Именно на этом фоне, по мнению госпожи Магилиной, с рынка приняли решение уйти многие крупные игроки. Олег Михайлик не ждет возвращения девелоперов на рынок элитной загородной недвижимости. По его прогнозам, их активность продолжит снижаться. Илья Менжуев объясняет, что сейчас ликвидные объекты на загородном элитном рынке появляются в основном силами небольших компаний или даже частных лиц, которые строят одновременно один—шесть домов.