Особенности недвижимости как объекта управления

УДК 332.6

ИВ- Бусов ОСОБЕННОСТИ НЕДВИЖИМОСТИ КАК ОБЪЕКТА

УПРАВЛЕНИЯ

Аннотация. В статье раскрыты экономические и правовые особенности недвижимости как объекта управления на различных стадиях его жизненного цикла. Особое внимание уделено формированию интегрированных систем управления недвижимостью на принципах сервейинга и девелопмента.

Ключевые слова: недвижимость, земельный участок, рынок недвижимости, сервейинг, девелопмент.

Ivan Busov FEATURES OF THE REAL ESTATE AS THE OBJECT

OF CONTROL

Annotation. The article reveals the economic and legal aspects of real estate as an object of management at various stages of its life cycle. Special attention is paid to formation of the integrated systems of management of real estate on the principles of surveying and development. Keywords: real estate, land, real estate real market, surveying, development.

Недвижимость и рынок недвижимости, представляющие единое целое - систему недвижимого имущества — и не существующие друг без друга, входят в число новых для современной России объектов управления. Несмотря на более чем двадцатилетний период формирования в стране частной собственности и вместе с этим вхождения в оборот понятий недвижимости и рынка недвижимости, большинство граждан рассматривают объекты недвижимости как средства производства (основные фонды) и жизнеобеспечения и не воспринимают их как специфический объект управления, имеющий огромное социально-экономическое значение и специфику рыночного обращения. В то же время с развитием в стране рыночных отношений ряд объектов, относящихся ранее к основным фондам, приобрел новое свойство - обращаться на товарном рынке в виде специфического товара - недвижимого имущества и на фондовом рынке — в виде актива предпринимательской деятельности. Это обусловило необходимость в принципиально новых для российского государства, его предприятий и организаций функциях. Для предприятий - это функции управления новым специфическим товаром и активом. Для государства - это функции управления государственным недвижимым имуществом, используемым как государственными, так и частными предприятиями и организациями (совместная государственная и частная собственность - общая и долевая) и регулирования имущественных отношений как между частными собственниками, так и между ними и государственными и муниципальными органами власти.

Высокие темпы приватизации государственной собственности обусловили соответствующие темпы развития рынка недвижимости и вместе с этим значительный рост количества и разнообразия его участников, появление и быстрое развитие профессиональных участников данного рынка: риэлтерских, оценочных, брокерских, инвестиционных, девелоперских, управляющих (трастовых) и других организаций. Риэлтерские и консультационные фирмы, строительные и инвестиционные компании постепенно начали ориентироваться на решение «полного пакета» задач управления недвижимостью в соответствии со ставящимися заказчиками задачами. Особенно остро стала проблема управления недвижимостью как активом предприятий и организаций независимо от их форм собственности. Это существенный фактор активизации инвестиционной деятельности (прежде всего, инвестирования в недвижимость) и рычаг экономического подъема страны и ее регионов.

Мировой и российской наукой, экономической практикой накоплен определенный опыт проведения преобразований, связанных с повышением эффективности системы управления основными фондами, основным капиталом предприятий и организаций, строительством, реконструкцией, арен-

© Бусов И.В., 2014

дой и другими процессами, обеспечивающими жизненный цикл объектов недвижимости; проработаны отдельные вопросы их организации и управления в территориальном и отраслевом аспектах, их экономической эффективности и общественной результативности, обоснования эффективности и окупаемости инвестиций в объекты недвижимости; определены некоторые рыночные механизмы привлечения инвестиций и финансирования процессов системы недвижимого имущества. Вместе с тем, многие вопросы повышения эффективности управления недвижимостью как специфическим объектом рыночных отношений, обладающим единством высоких потребительских, стоимостных и социальных значимостей, до сих пор не решены. На современном этапе развития рынка недвижимости одним из них выступает вопрос создания интегрированной системы управления недвижимостью, обеспечивающей единство и высокую эффективность процессов создания, использования, развития и обращения недвижимости и направленной на повышение рентабельности деятельности ее собственников и пользователей. С учетом современных экономических условий, требований экономического роста требует коррекции значительная часть действующих решений данной проблемы. Остается нерешенным вопрос создания условий привлечения сбережений населения, предприятий и организаций, институциональных инвесторов в финансирование недвижимости, участия в этих процессах органов государственного и муниципального управления.

Все протекающие в системе недвижимого имущества процессы по их содержанию, функциональному назначению можно разделить на три группы.

1. Процессы создания, содержания, развития и ликвидации объекта недвижимости как товара, блага и источника дохода. В этих процессах объект недвижимости выступает как материальный носитель экономических отношений, предмет труда в процессах системы.

2. Процессы обращения недвижимости как актива, имеющего определенную стоимость и способного принести доход. Процессы обращения недвижимости отражаются в финансовых потоках, где объект недвижимости в материальной (физической) форме выступает их обеспечением.

3. Процессы управления, направленные на повышение эффективности каждого процесса и объекта системы недвижимости и системы недвижимости в целом путем увеличения потенциала системы и повышения уровня его использования. При этом если увеличение потенциала системы можно осуществлять через или увеличение потенциала ее ресурсов, или совершенствование технологии процессов, или повышения уровня организации системы, или по этим трем направлениям одновременно, то использование потенциала можно повысить только через повышение эффективности управления, побуждающего людей наиболее эффективно использовать ресурсы в процессах системы.

Особенности рыночных операций с недвижимым имуществом определяются рядом его физико-технических, экономических, юридических, социальных и экологических характеристик [1]. Важнейшей экономической характеристикой недвижимости является то, что любой ее объект представляет собой материальный актив экономической системы, так как может быть использован в качестве источника дохода (использован в процессе производства, сдан в аренду и т.д.). Для каких бы целей ни использовалась недвижимость, ее следует рассматривать с точки зрения ее полезности и ценности. С этих позиций она является не просто вещью, а неразрывным единством двух вещей: одна из них земельный участок, другая - здание, сооружение на данном земельном участке. При этом земельный участок сам по себе имеет определенную полезность и ценность, и чем больше на его освоение затрачено труда, тем выше его полезность и ценность. Имеющиеся на участке здания и сооружения могут значительно увеличить полезность и ценность участка, но сами по себе они без участка, на котором расположены, могут быть абсолютно бесполезны и иметь ценность только с позиций их дальнейшего использования в качестве материалов при сооружении других объектов или в качестве отходов.

Инвестиционный характер недвижимости определяется ее предназначением для длительного использования, в течение которого под воздействием внешней среды, условий и длительности ис-

пользования изменяются ее свойства - физический и моральный износ - и вместе с этим ее полезность и ценность. Необходимость поддержания объекта недвижимости в данном состоянии (техническое обслуживание, которое включает, прежде всего, все виды ремонтов) и проведения изменений его свойств для противодействия физическому и моральному износу (реконструкция) требуют иногда довольно значительных затрат.

Недвижимость может вступать в оборот в любой момент своего жизненного цикла. Это еще одна специфическая характеристика недвижимости. Например, полезность «недостроя» равна нулю, но он часто выступает предметом купли-продажи. В этом случае предметом купли-продажи выступает не сам «недострой», а земельный участок (точнее права на него), на котором он расположен. Полезность и вместе с этим и стоимость земельного участка во многом определяются полезностью объекта, который будет сооружен на базе имеющегося «недостроя». В этом случае произведенные по сооружению объекта работы рассматриваются как улучшения земельного участка, повышающие его полезность и, соответственно, стоимость.

Зарубежные экономисты чаще всего определяют рынок как «экономическую функцию сведения вместе покупателей и продавцов через механизм цен», а рынок недвижимости — как «определенный набор механизмов, посредством которых передаются права на собственность и связанные с ней интересы, устанавливаются цены и распределяется пространство между различными конкурирующими вариантами землепользования» [2].

В отечественной экономической литературе можно выделить три основных подхода к определению рынка недвижимости. Рынок недвижимости - это:

1) «совокупность сделок с недвижимостью, поток информации, касающейся таких сделок, а также операции по развитию управления и финансирования недвижимости в условиях господства рыночных отношений» [3];

2) «деятельность по купле-продаже различной недвижимости»; причем, учитывая уникальные характеристики каждого конкретного рынка, предлагается говорить о существовании «рынков недвижимости» в основном «стратифицированных, т.е. узколокализованных, сегментированных и персонифицированных», в результате чего «информация о рынках недвижимости недостаточно достоверна и поступает к инвесторам с большим опозданием» [4];

3) «сфера вложения капитала в объекты недвижимости и систему экономических отношений, возникающих при операциях с недвижимостью», которые «появляются между инвесторами при купле-продаже недвижимости, ипотеке, сдаче объектов недвижимости в траст, в аренду, в наем и т.д.»[5].

Основной особенностью рынка недвижимости является то, что здесь, в отличие от других сегментов национального рынка (товарного, финансового и других), происходит движение не объектов сделки, а прав на эти объекты против платежа за них. Это определяет огромное значение для операций с недвижимостью знания и неукоснительного соблюдения действующих федеральных и региональных законов и других регламентов и норм, острейшую необходимость участия в проведении операций высококвалифицированных юристов, специализирующихся в области недвижимости, правовой защиты интересов обеих сторон сделок. Данная основная специфика рынка недвижимости не нашла отражения в вышеприведенных определениях. Рынок недвижимости следует определять как систему конкретных экономических отношений и связей между покупателями, продавцами недвижимого имущества и торговыми посредниками по поводу движения прав собственности, других вещных прав и средств платежа по сделкам, отражающую экономические интересы субъектов рыночных отношений и обеспечивающую обмен продуктами труда.

Недвижимость в числе других активов имеет свои особенности. Если финансовые активы должны обеспечивать эффективную, скорректированную с учетом риска ставку дохода на рынках

капитала, то недвижимость кроме этого еще и выступает средством обеспечения собственников и арендаторов физическим пространством. С другой стороны, стоимость недвижимости как актива определяется как стоимость инвестиционного капитала. Стоимость недвижимости часто определяется уровнями процентных ставок. Их изменения влекут за собой изменения стоимости активов недвижимости. Связь между уровнями процентных ставок и стоимостью недвижимости характеризует устойчивость активов. Изменения условий на рынках капитала и недвижимости любого характера (краткосрочные или долгосрочные) выступают управляющим воздействием на спрос и предложение недвижимости с разной расположенностью. Эти факторы взаимодействуют, определяя ставку дохода от инвестиций в недвижимость. Таким образом, рынок капитала и рынок недвижимости взаимосвязаны.

Рост акционирования недвижимости приводит к тому, что часть инвестиций в недвижимость делается похожими на инвестиции в корпоративные акции. Однако, если стоимость корпоративных ценных бумаг основана на информации о самой поздней сделке, то стоимость реального объекта недвижимости основана на оценке его стоимости как актива. Причем последнее время рост значения оценки как фактора инвестиционного менеджмента в финансовых компаниях сдвигается от подхода «сохранение стоимости» к подходу «получение доходов». Изложенное показывает, что рынок недвижимости во многом напоминает рынок корпоративного собственного капитала. Современная тенденция развития рынка капиталов направлена в сторону создания государственных инструментов собственности с широкими возможностями обращения на торгах.

Крупная коммерческая недвижимость больше продается в виде акций компании, несмотря на то, что соотношение цены и доходов ниже. Это относится не только к зарубежной экономике. В России, особенно в Москве и Санкт-Петербурге, с каждым годом увеличивается количество сделок по продаже объектов коммерческой недвижимости и передаче прав аренды на них (особенно это касается аренды государственной и муниципальной недвижимости) в неразрывной связи с продажей бизнеса, для которого эти объекты предназначены. Отсюда все большее значение приобретает создание и развитие интегрированных систем управления недвижимостью (сервейинга), реконструкция ее объектов с целью изменения их назначения, создание на их базе бизнеса и его продажа (девелопмент).

Сервейинг представляет собой реализацию системного подхода к развитию и управлению недвижимостью. Он включает виды планирования (стратегическое, тактическое и оперативное) в целях эффективного функционирования недвижимости, а также мероприятия, связанные с проведением комплекса технических и экономических экспертиз объектов недвижимого имущества, обеспечивающих получение максимального эффекта [6]. Сервейеры выполняют функции по сбору, предоставлению и обработке информации об объектах недвижимости, городскому планированию, подготовке и внедрению проектов по застройке, оценке и управлению недвижимостью, ремонту, реконструкции и модернизации зданий и помещений, строительной инспекции, принимают участие в продаже и аренде коммерческой недвижимости. Таким образом, деятельность сервейеров охватывает все этапы и формы проявления жизненного цикла недвижимости, обеспечивает взаимосвязанное решение всех практических вопросов.

Библиографический список

1. Бусов В.И. Управление недвижимостью: теория и практика: учебник для академического бакалавриата / В .И. Бусов, А.А. Поляков. - М.: Юрайт, 2014. - С. 16-25.

2. Фридман Дж. Оценка и анализ приносящей доход недвижимой собственности / Дж. Фридман, Н. Орду-эй. - М.: Дело, 1997.

3. Крутик А.Б. Экономика недвижимости / А.Б. Крутик [и др.]. - СПб.: Лань, 2001.

4. Белых Л.П. Управление портфелем недвижимости: учеб. пособие / Л.П. Белых. - М.: ИНФРА-М, 2008.

5. Балабанов И.Т. Экономика недвижимости / И.Т. Балабанов. - СПб.: Питер, 2002.

6. Грабовый П.Г. Сервейинг и профессиональный девелопмент недвижимости: теория, практика / П.Г. Грабовый. - М.: Изд-во МГСУ, 2012.