Вложить и окупить

Инвестиции в недвижимость не предполагают быстрой отдачи, зато по-прежнему остаются самыми надежными и приносят стабильный доход за счет аренды. Чем больше денег вы готовы вложить в квадратные метры, тем больше дивидендов они вам принесут. $2 млн — достаточная сумма, чтобы неплохо заработать в любом сегменте рынка жилья.

Элитная новостройка

В элитном сегменте инвестиции в недвижимость окупаются за пять-десять лет без учета динамики цен на жилье. Срок окупаемости зависит от ликвидности объекта и стадии готовности дома в момент инвестирования. Мы спросили экспертов, куда бы они вложили $2 млн, была бы у них такая сумма. "Лично я инвестировал бы в ликвидную новостройку на самой ранней стадии строительства в одном из наиболее динамично развивающихся элитных районов, к примеру, в Хамовниках",— ответил, например, руководитель службы проектного консалтинга и аналитики агентства элитной недвижимости Welhome Владимир Кузнецов.

Мы поверили экспертам и решили вложить гипотетические $2 млн в одну из квартир в строящемся элитном "Жилом квартале на Плющихе" площадью 100 кв. м за $1,5 млн. В конце 2009 года жилой комплекс сдается госкомиссии, и если верить прогнозам генерального директора Renaissance Realty Натальи Новиковой, наша квартира будет стоить $2,5 млн. Еще $500 тыс. нам придется вложить в ремонт и оборудование квартиры, чтобы подготовить ее к сдаче в аренду, а также приобрести дополнительное машиноместо.

Теперь прикинем, на какую арендную плату мы можем рассчитывать. В прошлом году, по данным управляющего партнера компании Blackwood Константина Ковалева, уровень доходности для элитных квартир составил 4-5%, в 2006 году он был ниже — 2-3%. А по мнению руководителя департамента аренды компании IntermarkSavills Ирины Полуниной, средняя доходность от сдачи элитной квартиры на вторичном рынке составляет 5-6,5%. Мы возьмем средний оптимистичный показатель — 5% годовых, то есть квартиру мы будем сдавать за $125 тыс. год ($10 400 в мес.). Конечно, арендную плату в течение всего срока сдачи квартиры мы будем повышать (в среднем на 10% в год, вслед за ростом рынка), но для простоты эту погрешность опустим, так же как наши расходы по налогообложению и на последующие ремонты квартиры.

Итак, за первый год мы вернули $1 млн за счет роста стоимости квартиры по мере готовности дома, а второй миллион вернется к нам за счет арендной платы, собранной за восемь лет. Подведем итог: при такой инвестиционной стратегии наши вложения окупятся за девять лет — без учета будущего роста стоимости самой квартиры.

Надежная вторичка

Инвестиции в готовую квартиру более надежны, поскольку отсутствует риск недостроя. Вероятно, поэтому Наталья Новикова рекомендует инвестору, имеющему $2 млн, вложить их в небольшую (до 80 кв. м) элитную квартиру-студию с ремонтом в одном из престижных районов центра, например, на Арбате или на Патриарших прудах. "Это районы, пользующиеся наибольшей популярностью у иностранных арендаторов, которые сегодня обеспечивают 60% спроса на рынке элитной аренды. Кроме того, не будет проблем и со сроками экспозиции: однокомнатные квартиры всегда пользовались высоким спросом у арендаторов",— говорит эксперт.

Элитную квартиру площадью 74,4 кв. м мы нашли в реконструированном доме в Сеченовском переулке. Квартира с мансардой, одна на этаже — что называется, для творческих людей. Сдать такую, как уверяют риэлтеры, можно за $6,5-7 тыс. А продается она за $1 785 600. Если нам удастся сдать ее за $6,5 тыс. в месяц, наши инвестиции вернутся через 23 года, а если за $7 тыс.— то за 21 год.

В данном случае нам повезло, что квартира продавалась с евроремонтом и оборудованием. В противном случае мы бы понесли дополнительные расходы: на отделку обычно приходится потратить около 10-15% от стоимости квартиры.

Просторный бизнес-класс

В качестве альтернативы покупки и последующей сдачи небольшой элитной квартиры существует другой вариант — приобрести просторную квартиру в хорошем доме бизнес-класса. Достаточно интересные предложения можно найти на западе, северо-западе и юго-западе столицы — в первую очередь, это район Воробьевых гор, Крылатское, Ленинский проспект. "Благоприятная экология западных районов Москвы, удаленных от центра, играет не последнюю роль в выборе арендаторов",— говорит Наталья Новикова.

Мы нашли просторную квартиру площадью 144 кв. м в жилом комплексе "Воробьевы горы" (Мосфильмовская ул., д. 70, корп. 1). И хотя квартира стоит $2,1 млн, мы все же решили ее купить, потому что, во-первых, она с дорогим ремонтом, дизайнерской мебелью, полностью готова к проживанию. Во-вторых, в стоимость включено машиноместо. А в-третьих, точно такая же квартира в том же ЖК сдается за $12,7 тыс. в месяц. А значит, и мы можем запросить у арендаторов такую же сумму, а потом снизить цену до $12 тыс. Если у нас все получится, наша квартира окупится за 14,5 лет.

Дешево и сердито

Самый высокий показатель доходности (6% годовых) демонстрирует самое дешевое жилье. Например, однокомнатную квартиру площадью 36 кв. м на Варшавском шоссе, недалеко от станции метро "Нагорная", в панельной девятиэтажке на последнем этаже сейчас можно купить за $200 тыс. А сдать — за $1000 в месяц. Причем не нужно тратиться на евроремонт: достаточно побелить потолки, освежить обои, поменять линолеум и поставить новую сантехнику отечественного производства. Эти расходы тоже можно не брать в расчет, поскольку их легко покроет последующее увеличение арендных ставок.

Вложения в подобную квартиру, при условии, что сдавать мы ее будем за $12 тыс. в год, окупятся за 16,5 лет. Но у нас есть $2 млн. Что же выгоднее: покупать десять дешевых однокомнатных квартир в разных районах или диверсифицировать портфель, купив пару квартир побольше?

Трехкомнатная квартира площадью 70 кв. м в панельном доме в спальном районе стоит минимум $350 тыс. А арендные ставки колеблются от $1200 до $1500 в месяц. Нетрудно подсчитать, что вложения в дешевую "трешку" окупятся не раньше, чем за 19,5-24 года. Так что однокомнатные квартиры покупать для последующей сдачи выгоднее.

Окупаемость квартиры при сдаче в аренду

Тип квартиры
Площадь
(кв. м)
Цена ($)
Арендная ставка
($/мес.)
Срок окупаемости
(лет)
Элитная на стадии
строительства
100
2000000
10400
9
Элитная на
вторичном рынке
80
1785600
6500
23
Бизнес-класса на
вторичном рынке
144
2100000
12000
14,5
Экономкласса
однокомнатная
36
200000
1000
16,5
Экономкласса
трехкомнатная
70
350000
1200
24