Запас прочности

Финансовый кризис последних четырех лет отправил в прошлое дешевые кредиты без первоначального взноса и страховки. Относительно небольшие объемы рынка и качество обеспеченных ссуд спасли Россию от реализации американского сценария ипотечного кризиса, однако государству и кредиторам пришлось изобретать новые механизмы снижения рисков, чтобы продолжать выдавать жилищные кредиты.

На момент начала ипотечного кризиса в США летом 2007 года российская ипотека составляла порядка 2% ВВП и выдавалась преимущественно надежным заемщикам (так называемая категория prime). Поэтому российский рынок жилищных кредитов пострадал от финансового кризиса, но не стал его катализатором. В то же время кризис на ипотечном рынке США и крах крупнейших американских ипотечных игроков Fannie Мае и Freddie Mac спровоцировали падение мировых финансовых рынков. На тот момент рынок ипотеки крупнейшей мировой экономики достигал почти $10 трлн с большой долей высокорисковой ипотеки для заемщиков категории subprime, то есть с удовлетворительной кредитной историей. Выдавались такие кредиты по ставкам, вдвое превышающим стоимость кредитов для надежных заемщиков, к тому же значительная часть этих ссуд выдавалась под плавающие ставки да еще с нулевым первоначальным взносом. Поэтому когда Федеральная резервная система начала повышать размер учетной ставки, ненадежные заемщики оказались не в состоянии обслуживать займы. А снижение стоимости недвижимости не позволило им вернуть средства банкам за счет реализации залога.

Российский рынок ипотеки к началу мирового финансового кризиса до таких проблем еще просто не дорос. В 2007 году у нас только начинали появляться банки, работающие с сегментом subprime, институт кредитных брокеров, а банки только учились выдавать ипотеку без первоначального взноса. В то же время формирующийся рынок российской ипотеки имел ограниченные источники ресурсов кредитования. Фондирование сделок происходило либо за счет Агентства по ипотечному жилищному кредитованию (АИЖК), выкупавшего закладные на российском рынке, либо путем внешней секьюритизации. Поэтому, когда внешние рынки оказались закрыты, а на внутреннем ресурсов не хватало, банки предпочли отказаться от ипотеки, доведя собственные портфели до того уровня, который могли держать на балансе. Одновременное ухудшение состояния экономики, снижение доходов населения, массовые увольнения обусловили рост просроченной задолженности по жилищным кредитам.

Плохие долги

С конца 2008 года и вплоть до конца 2011 года Банк России непрерывно отмечал "устойчивый рост просроченной задолженности". За 2009 год ее доля увеличилась в 3,5 раза, до 2,3%, по кредитам в иностранной валюте — вдвое, до 6,3%. Рост просроченной задолженности в рублях продолжался вплоть до конца 2010 года, когда он достиг максимума с начала кризиса и составил 2,8%. К такому повороту событий российский рынок оказался не готов. Неготовой к вызовам кризиса оказалась и законодательная система: не было закона о банкротстве, который позволил бы оперативно решить проблемы в правовом поле. В той же Америке должники сами подают в суд заявления в электронном виде, объясняя, что, получив, например, потребительский кредит в $50 тыс., имеют доход $2 тыс. и не в состоянии погасить кредит. От долга они освобождаются, но после процесса банкротства у человека возникает ограничение в получении банковских кредитов.

Спасение утопающих

Российским участникам рынка и государству пришлось оперативно искать механизмы работы по урегулированию такой задолженности. Причем основной целью было постепенное восстановление платежной дисциплины заемщиков. Уже к концу 2008 года государство приняло программу помощи заемщикам, попавшим в трудную жизненную ситуацию, предполагавшую в том числе гарантии для банков по реструктурируемым кредитам. В 2009 году Агентство по ипотечному жилищному кредитованию создало дочернюю компанию для реструктуризации проблемных ипотечных кредитов и помощи заемщикам, потерявшим работу,— Агентство по реструктуризации ипотечных жилищных кредитов (АРИЖК). Вплоть до 2011 года АРИЖК в рамках государственной Программы помощи таким заемщикам рефинансировало проблемные кредиты, выкупая их с балансов банков. За время работы поступило около 40 тыс. обращений, было реструктурировало более 10 тыс. кредитов (с учетом кредитов в рамках второго уровня поддержки).

В то же время под стандарты агентства подпадало не более 50% ипотечных заемщиков, с остальными банкирам пришлось работать самостоятельно. Поэтому практически все крупные игроки рынка ипотеки стали запускать собственные программы помощи. Сбербанк, например, в начале 2009 года сообщил о готовности предоставлять отсрочки или рассрочки по кредитам сроком от полугода до года либо выдавать новый кредит на погашение предыдущего. Тогда же ВТБ 24 согласился реструктурировать проблемные кредиты, уменьшив сумму ежемесячного платежа за счет выплаты только процентов по кредиту. "Уралсиб" решил помогать заемщикам снизить ежемесячный платеж, увеличивая срок кредитования. Заемщикам, получавшим кредиты под плавающие ставки, банки предлагали "зафиксировать" ставку: фактически заемщик получал новый кредит на новых условиях, за счет которого погашал старый и продолжал обслуживать новый. Такая программа появилась в начале 2009 года в банке "Дельтакредит". Тем, чьи кредиты были номинированы в иностранной валюте, банки предложили перевести их в рубли. Например, в октябре 2011 года Банк Москвы ввел три специальные льготные программы реструктуризации ипотечных кредитов в швейцарских франках и японских иенах (по состоянию на 15 мая 2012 года на данные программы было принято 1130 заявок). Затем банки стали предлагать клиентам варианты на выбор, у многих эти программы действуют теперь как постоянная опция.

Кроме того, банки освоили механизм добровольной реализации заложенного имущества в случае невозможности погашения и реструктуризации долга заемщиком. И даже стали предлагать специальные кредиты новым заемщикам на выкуп таких квартир. Впервые такую схему предложил ХКФ-банк. Кредит предоставлялся на сумму просроченного долга, а разницу в цене "новый" заемщик выплачивал из собственных средств.

Другим "выводом" российского рынка ипотеки после кризиса стал фактический отказ от ипотеки в иностранной валюте — сейчас она действует только в сегменте премиальной недвижимости. "И банки, и заемщики неплохо выучили уроки кризиса. В настоящий момент в валюте выдается 1,4% от всего объема предоставляемых кредитов, в то время как в 2008 году, например, доля валютных кредитов в выдаче составляла 14,5%",— отмечают в АИЖК. "Тем не менее просрочка по ипотечным кредитам не составила для банков значительных затруднений: изначально они реализовывали высококонсервативный подход в их выдаче, кредиты были в большинстве надежно обеспечены, недвижимость по этим кредитам покупалась на растущем рынке, так что даже кризисное снижение стоимости залогов в ряде регионов не нанесло банкам существенного вреда, к тому же просрочка по ипотеке составляла небольшие доли в портфелях отдельных банков и страны в целом",— говорит гендиректор агентства "Интерфакс ЦЭА" Михаил Матовников.

Проблема денег

И все же основной причиной сокращения ипотечных программ в кризисных 2008-2009 годах стали не массовые неплатежи по кредитам, а отсутствие средств на финансирование новых выдач. Внешние рынки, на которые до кризиса приходилось более одной пятой всего объема рефинансирования ипотеки, оказались для российских участников закрытыми. Основной объем средств для финансирования ипотеки банки получали от рефинансирования, то есть продажи кредитов со своих балансов, что также стало весьма затруднительным в условиях кризиса. Количество российских организаций, рефинансирующих ипотеку, стремительно сокращалось. Чтобы оживить рынок и предоставить банкам возможности получить финансирование, государство разработало несколько механизмов стимулирования вторичного рынка ипотеки.

В частности, АИЖК предложило банкам программу выпуска ипотечных ценных бумаг по российскому законодательству под поручительство агентства. После внесения поправок в законодательство и включения таких бумаг в ломбардный список ЦБ банки получили возможность привлекать ломбардные кредиты под залог таких облигаций. Кроме того, в 2010 году с целью стимулирования жилищного строительства и ипотеки, а также повышения доступности ипотеки ВЭБ по поручению правительства запустил Программу инвестиций в проекты строительства доступного жилья и ипотеку. В рамках программы ВЭБ инвестирует до 150 млрд руб. в ипотечные облигации, выпущенные банками и АИЖК на кредиты, выданные не ранее 2008 года на покупку строящегося жилья или квартир в новостройках по ставке не выше 11%. По данным ВЭБа, на 1 сентября в рамках программы было реализовано 100,2 млрд руб., или 66,7% общего объема программы. Банки--участники программы выдали кредитов на этапе строительства на сумму свыше 57,8 млрд руб., а общий объем выданных ссуд, удовлетворяющих требованиям программы, составил 42,3 млрд руб.

С целью активизировать жилищное строительство и стимулировать кредитование строительства жилья экономкласса АИЖК разработало программу "Стимул", снимающую с банков процентный риск и риск нереализации построенного жилья.

Сначала на свои

В посткризисный период банкиры стали еще более консервативны. "Риск дефолта заемщика мы минимизируем качественной оценкой рисков при андеррайтинге клиента и объекта залога,— отмечает директор департамента ипотечного кредитования НОМОС-банка Сергей Арзянцев.— На наш взгляд, это самый эффективный инструмент управления кредитным риском". В кризис банкиры использовали повышенный первоначальный взнос в качестве заградительной меры при сокращении объемов кредитования. В 2009-2010 годах банки требовали до 60% в качестве первоначального взноса по кредиту. В 2011 году требования значительно снизились, однако до сих пор банки требуют минимум от 20% до 30% стоимости приобретаемого жилья. "Стандартный размер первоначального взноса для квартир в настоящее время 20%, и данный уровень вполне оптимален,— говорит начальник управления развития ипотечного кредитования Юникредит-банка Алексей Мусатов.— Более того, все больше доля клиентов, имеющих на руках 30-40% и более от стоимости квартиры. Как правило, это стоимость имеющейся в собственности одно-, двухкомнатной квартиры". При минимальном размере первоначального взноса банки устанавливают повышенную процентную ставку по кредиту, стимулируя, таким образом, заемщика вносить больше собственных средств. Некоторые игроки, в частности ВТБ 24, предлагают клиентам и вовсе накопить на первоначальный взнос по кредиту, разместив средства на специальном ипотечном депозите. Однако массовой такая практика не стала: ставки по депозитам не позволяют накопить на первоначальный взнос, скорее это способ сохранить уже имеющуюся сумму от инфляции.

"Наша статистика показывает, что снижение первоначального взноса ниже 15% резко повышает вероятность будущей дефолтности кредита,— приводит данные Елена Кудлик.— Поэтому я думаю, что времена нулевого первоначального взноса закончились в 2008 году и банки к нему уже возвращаться не будут". С этим согласны и в структурах АИЖК, указывая в то же время на необходимость сохранения приемлемого для заемщиков отношения суммы кредита к стоимости залога.

Расчет на страхование

В 2009 году по поручению президента России АИЖК была разработана Программа по развитию ипотечного страхования, в которой ипотечное страхование рассматривалось как один из способов повышения доступности ипотеки. В том же 2010 году была создана вторая дочерняя компания АИЖК — ОАО "Страховая компания АИЖК" (СК АИЖК), основной институт развития этого вида страхования.

Ипотечное страхование — страхование ответственности заемщика и страхование финансовых рисков кредитора — позволяет повысить доступность ипотеки. Благодаря страхованию ответственности заемщика можно выдавать кредиты с низким первоначальным взносом — до 10% по ставке, соответствующей этому уровню взноса. При этом риск невозврата таких кредитов страхуется и у банка не возникает необходимости повышать по ним процентную ставку. Кредитор, в свою очередь, получает гарантии возврата полной стоимости залога.

"Программа страхования ответственности заемщика помогает снизить процентные ставки по высокорисковым кредитам до уровня кредитов с нормальным уровнем риска, но не понизить их еще больше,— утверждает генеральный директор СК АИЖК Андрей Языков.— Таким образом, ипотечное страхование позволяет уравнять условия кредитования по кредитам с низким первоначальным взносом и кредитам с высоким первоначальным взносом".

Суть программы в страховании риска того, что денежных средств, вырученных от реализации заложенного имущества, после дефолта не хватит для погашения задолженности заемщика по кредитному договору. Плата за страхование взимается с заемщика единовременно. В случае дефолта по такому кредиту жилье придется продавать по заниженной стоимости, но разницу банку выплатит страховая компания, а не заемщик.

В СК АИЖК подчеркивают, что механизм страхования ответственности заемщика выгоден обеим сторонам кредитного договора. Заемщик получает сниженную ставку, сниженный первоначальный взнос и, соответственно, снижает свои расходы по обслуживанию кредита. Например, при стоимости недвижимости 2 млн руб., размере первоначального взноса 10%, ставка по кредиту со страховкой составит 11,4% годовых, а без страховки — 13,75% годовых. Сумма страховки в этом случае составит 3,1% от суммы кредита. Таким образом, ежемесячные платежи по обычному кредиту составят 23,67 тыс. руб., а сумма всех платежей за 15 лет кредитования — 4,26 млн руб. Кредит со страховкой обойдется в 20,9 тыс. руб. в месяц и 3,83 млн руб. за 15 лет.

В СК АИЖК признают, что для популяризации новой услуги стоимость страхования ответственности заемщика должна быть ниже, и говорят, что основной акцент будет сделан теперь на программе страхования финансовых рисков — страхователем в этом случае является сам банк. Заемщик участвует в оплате страхового взноса по этому договору, но опосредованно, за счет его включения в небольшое (на доли процента) повышение процентной ставки. При этом процентная ставка повышается не столь значительно, чтобы повлиять на увеличение суммы платежа по кредиту.

На сегодняшний день по договорам ипотечного страхования (страхования ответственности заемщика и страхования финансовых рисков кредиторов) с учетом застрахованных пулов ипотечных кредитов на балансе кредиторов застраховано более 17 тыс. ипотечных кредитов на сумму 25 млрд руб.