«Если удается реализовывать в ноль — это уже хороший результат»

Нехватка мест в школах побуждает уральских застройщиков совместно с органами власти проектировать и возводить образовательные учреждения на застроенных и вновь осваиваемых территориях. Девелоперы отходят от принципов однотипной советской застройки и применяют в своей работе современные подходы, включающие работу не только с архитекторами, но и с психологами, а также ориентируются на принципы устойчивого развития.

В Екатеринбурге уже не первый год сохраняется серьезный дефицит мест в школах и детских садах

Фото: Эмин Джафаров, Коммерсантъ

Школы идут на пик

Согласно данным департамента образования администрации Екатеринбурга, в городе работают 165 муниципальных школ, в них учатся 191 тыс. детей. Ежегодно число учеников увеличивается на 8–9 тыс. и, по прогнозам, к 2025 году превысит 200 тыс. человек, в том числе за счет миграционных потоков.

Поскольку образовательный сектор уже несколько лет испытывает серьезный дефицит мест, в 2016 году была запущена муниципальная программа «Создание новых мест в общеобразовательных организациях Екатеринбурга». За семь лет в городе были построены 16 новых зданий, капитально отремонтированы 13действующих школ и созданы 17 тыс. учебных мест. Только в этом году появятся еще 3,4 тыс. новых мест. 1 сентября откроется школа №40 на улице Мичурина, строительство которой на завершающей стадии, будет проведен капремонт в школах №24 на улице Севастопольской, №99 на улице Баумана, №140 на проезде Решетникова и №63 на улице Крауля.

Муниципальная программа продлится до 2025 года, однако с учетом динамики роста числа детей заместитель начальника департамента образования мэрии Михаил Ладейщиков считает, что сроки реализации программы нужно увеличить.

Социальная ответственность застройщиков

Проектированием и возведением школ в Екатеринбурге чаще всего занимаются именно местные девелоперы. Работа идет совместно с администрацией, поскольку в подавляющем большинстве случаев заказчиком и финансирующей стороной социальных проектов выступает государственная или муниципальная власть. «Бизнес, в том числе застройщики, оказывают содействие в реализации данных проектов. В основном это выражается в проектировании, предоставлении необходимых данных. По возможности, крупнейшие застройщики выделяют землю»,— пояснил президент Гильдии строителей Урала Вячеслав Трапезников. Он отметил, что практика, которая распространена в Москве, когда застройщики за свой счет строят школы и садики, к сожалению, на Урале и во всей остальной России невозможна: «Показатели рентабельности не позволяют нашему бизнесу за свой счет возводить подобные объекты».

Несмотря на то, что в строительстве соцобъектов заинтересованы как застройщики, так и городские власти, сам процесс имеет много нюансов. «Работа на подряде по строительству школ и садиков — история чаще не про финансовую выгоду. Если такие проекты удается реализовывать в ноль — это уже хороший результат. Однако значение такой работы для будущего роста предприятия и города колоссально»,— считает генеральный директор компании «Атомстройкомплекс» Валерий Ананьев.

По его словам, невозможно развивать город однобоко, возводя только коммерчески выгодные объекты. Чтобы люди захотели жить, работать и инвестировать в конкретную территорию, там нужна полноценная сбалансированная городская среда. «Если у вас есть дети, вы едва ли захотите покупать современную, просторную квартиру в районе, где нет школ и детских садов. Девелопер не будет инвестировать свои средства в строительство нового квартала там, где на новое жилье нет спроса. Следовательно, эта городская земля не будет вовлечена в оборот, на ней не появятся новые улицы, кафе и магазины, не будут обновлены сети, останутся нерасселенными ветхие дома, казна не получит налоги с тех предприятий и собственников, которые могли бы на ней появиться»,— пояснил господин Ананьев.

Руководитель департамента развития ГК «Первостроитель» Андрей Пономарев согласился, что вместе с квартирой горожане должны получать готовые детсады и школы, однако указал на то, что государство финансирует строительство соцобъектов не так оперативно, как хотелось бы девелоперам. «Происходит рассинхронизация, которая мешает всем. Чтобы держать баланс, есть два пути: строить самим коммерческие объекты соответствующего назначения или помогать городу строить муниципальные объекты»,— отметил господин Пономарев. Свою задачу в помощи мэрии по возведению социальных объектов застройщик определяет в рамках формирования земельных участков для строительства, подготовке различной документации, в том числе для получения бюджетного финансирования, и прохождение госэкспертизы.

Другой уральский девелопер — компания «Брусника», в связи с увеличением доли соцобъектов в своем портфеле (в работе находятся 11 объектов), организовала дополнительную мастерскую, которая сосредоточилась только на проектировании школ и детских садов, в нее также включены специалисты по интерьеру и ландшафту. «Часть социальных объектов мы проектируем самостоятельно, часть поручаем подрядчикам. В зависимости от договоренностей с муниципалитетами “Брусника” или передает проектную документацию соцобъекта администрации города для дальнейшего строительства, или готовит ее самостоятельно. Примеры такого сотрудничества — школа в Новосибирске, детский сад и школа в Видном Московской области»,— рассказали в пресс-службе «Брусники», подчеркнув, что, несмотря на изменяющуюся повестку в мире, компания не отказалась от ESG-инициатив.

Другой подход

Во время СССР школы строили по типовым проектам. Поэтому в разных городах можно было увидеть практически идентичные объекты, не слишком отличающиеся друг от друга.

Сейчас застройщики хоть и стандартизируют типовые элементы, из которых «собираются» проекты, но в то же время стремятся сохранить уникальность каждого объекта. «Стандартизация ускорит и проектирование, и строительство, позволит применять префабрицированные элементы и сокращать сроки ввода, сохраняя качество продукта»,— пояснили в «Бруснике». Проектный институт компании «Атомстройкомплекс» разработал несколько типовых проектов школ и садиков, которые сейчас рекомендованы Минстроем РФ к тиражированию по всей стране, их использование позволяет сократить сроки и стоимость подготовки проектной и рабочей документации. Сейчас застройщик пробует для себя роль концессионера. Компания стала первой в Екатеринбурге, которая заключила концессионные соглашения на строительство двух школ в городе по улице Котельникова и улице Советской. По мнению Валерия Ананьева, за счет концессий само оказание образовательных услуг выходит на новый уровень, поскольку ГЧП подразумевает, что проектирование, строительство и эксплуатацию сосредоточивает в руках одна компания.

Застройщики не могут строить школы за свой счет из-за низкой рентабельности подобных проектов.

Фото: Евгения Яблонская, Коммерсантъ

И все же подходы в строительстве меняются — школы становятся больше похожими на многофункциональные центры, которые в некоторых случаях становятся доступны не только ученикам, но и всем жителям города. «Современная школа похожа на космический корабль, где максимум процессов — от контроля доступа до регуляции микроклимата — автоматизировано. Практически каждый учебный кабинет, каждое общественное пространство школы оснащается сложным оборудованием — медиа-системами, спортивным инвентарем, диспетчеризацией. Это требует колоссальных компетенций и от того, кто строит, и от того, кто будет управлять объектом»,— отметил господин Ананьев.

В отличие от советских школ, при проектировании современных учебных заведений отдается предпочтение открытым пространствам, сводятся до минимума неиспользуемые помещения, создаются развивающие и объединяющие среды, то есть застройщик следует принципу экономичности в эксплуатации здания. Так «Брусника» в своем проекте в Новосибирске отказывается от Н- и П-образной формы в пользу прямоугольного здания с атриумом. «Это решение позволяет сократить общую площадь здания на 5 тыс. кв.м, при этом полезной площади в пересчете на одного ученика становится больше. Еще одно решение — атриум вместо актового зала. Этот принцип основан на исследованиях, которые показывают, что актовый зал в школе 90% времени пустует. Атриум же выполняет его функцию и становится самым посещаемым пространством — сердцем школы. Он связывает этажи между собой и выполняет роль транзитной зоны. Также благодаря большой площади остекления в помещении светло большую часть дня, это позволяет экономить электроэнергию»,— прокомментировали в пресс-службе компании.

Нередко при проектировании школ застройщики прибегают к консультациям психологов и социологов, чтобы понять, как эффективнее внедрить в будущую школу все методические рекомендации. Например, «Брусника» поступала так при проектировании школы в микрорайоне «Евроберег» (Новосибирск). Такая консультация помогла внести в проект идею инклюзивности современной школы — ее готовность к совместному обучению детей, независимо от их социального статуса, способностей и особенностей здоровья. К подобному консультированию прибегала и компания «Форум-групп» при проектировании нового здания гимназии №99 на Эльмаше. Как рассказал генеральный директор компании Максим Шабуров, команда застройщика провела сессию по обсуждению концепции проекта при участии департамента образования администрации Екатеринбурга, коллектива гимназии и экспертов Центра психолого-педагогических инноваций, который занимается архитектурой образовательных пространств с точки зрения педагогики и психологии.

В отличии от типовых школ времен СССР новые объекты более оптимизированы и уникальны

Фото: Евгения Яблонская, Коммерсантъ

Еще один принцип, который практикуют уральские девелоперы, это отсутствие глухих перегородок между классами-кластерами и рекреационной зоной, а также отказ от подвального помещения — вместо него все коммуникации размещаются на этажах и на техническом этаже под кровлей. Такие архитектурные решения сокращают отапливаемую площадь здания, упрощают строительство и эксплуатацию школы. «Внаших проектах за развитие и обучение в школе отвечает, в том числе, ландшафт — плотное и разнообразное озеленение, на территории вокруг школ и детских садов мы проектируем места для наблюдения за птицами, зоны для развития тактильности, грядки для выращивания зелени и овощей»,— отметили в пресс-службе «Брусники».

Девелоперы также стремятся минимизировать количество перегородок, заборов, калиток и других препятствий на территории социальных объектов, но пока с этим возникают сложности во время согласования проектов.

Нестандартные решения

При комплексном освоении застроенных территорий девелоперам порой приходится прибегать к нестандартным решениям. Например, при освоении территории бывшего предприятия «Уралобувь» (Втузгородок, развитием территории занимается «Первостроитель») еще в 2015 году появилась ясность, что перспективы развития нового района превысили емкость действующей школы. Тогда же стало понятно, что земли для реконструкции школы №134 или строительства новой не хватает. Для решения проблемы застройщик предложил увеличить вместимость школы с 600 мест до 1,5 тыс. мест за счет присоединения соседнего участка детской поликлиники и строительства нового здания школы.

Для формирования земельного участка под развитие школы компания запроектировала и построила здание детской поликлиники, а затем оборудовала его и передала региональному министерству здравоохранения. В прошлом году «Первостроитель» за счет собственных средств разработал проектную документацию здания школы, а в текущем году застройщик планирует получить положительное заключение госэкспертизы. Кроме того, компания обратилась к администрации Екатеринбурга с просьбой включить реконструкцию здания в муниципальную программу по строительству школ, что позволит обеспечить финансирование будущего объекта. Пакет согласованной документации для включения проекта в бюджетное финансирование будет готов к концу мая.