Застройщики обойдутся без торгов

Как выяснил “Ъ”, власти Ленобласти расширяют критерии, по которым застройщики могут получить земельный участок под жилье без торгов. Эти преференции получат компании, которые согласятся безвозмездно передать государству 2% от общей площади квартир, а 5% — продать по цене значительно ниже рыночной. Эксперты уверены, что программа «Земля в обмен на квартиры» будет интересна девелоперам, но напоминают, что в регионе осталось очень мало свободных популярных локаций.

По задумке чиновников, программа «Земля в обмен на квартиры» поможет решить квартирный вопрос для бюджетников и льготников, особенно на территориях с высокой рыночной ценой

Фото: Александр Коряков, Коммерсантъ

Комитет по строительству Ленобласти готовит поправки в региональный закон № 1-оз, устанавливающие новые критерии для получения застройщиками земельных участков в аренду без торгов. Для этого девелопер должен на безвозмездной основе передать в государственную или муниципальную собственность не менее 2% от общей площади жилья, а также продать льготникам или государству от 5% квартир по утвержденной Минстроем РФ цене. В Ленобласти она составляет 51,6 тыс. рублей за квадратный метр, следует из данных федерального ведомства. Остальные площади компания может реализовывать по рыночной стоимости, которая в популярных локациях значительно выше цены Минстроя. Губернатор Ленобласти Александр Дрозденко поддержал соответствующие предложение, сообщил источник “Ъ” в областной администрации. По аналогии с действующей с 2013 года в регионе программе «Соцобъекты в обмен на налоги», обновленные условия получения земли без торгов региональные власти называют «Земля в обмен на квартиры».

Сейчас застройщики Ленобласти могут получить в аренду участок без проведения торгов, только если завершают проблемный объект, строят дом для граждан, потерявших жилье в результате ЧС, а также работают по программе расселения из аварийного жилищного фонда, следует из областного закона № 1-оз. В последнем случае они должны передавать под социальные нужды не менее 60% квартир.

По задумке чиновников, программа «Земля в обмен на квартиры» поможет решить квартирный вопрос для бюджетников и льготников, особенно на территориях с высокой рыночной ценой. Первые объекты могут быть построены в Буграх, куда хотят переехать сотрудники ФСО, и в Гатчине — для врачей перинатального центра.

Нормативное регулирование строительства жилья для государственных и муниципальных нужд совершенно точно нуждается в совершенствовании, считает директор Ленинградского областного агентства ипотечного жилищного кредитования (ЛеноблАИЖК) Евгений Рафаленок. «Например, мы уже больше года не можем приступить к строительству так называемого "перинатального дома" в Гатчине: готов проект, есть заказ от уже работающего Перинатального центра на жилье для врачей, определен участок, для него изменены ПЗЗ под наши параметры. Но действующее законодательство позволяет только выставить участок на торги, и АИЖК может участвовать на общих основаниях и строить полностью в рыночных условиях. Как тогда передавать квартиры врачам? Тоже по рыночной цене?»— говорит Евгений Рафаленок.

Он напомнил, что ЛеноблАИЖК возводило дом для льготников в Кировске по программе «Жилье для российской семьи» и в середине строительства программа закончилась. Из-за прекращения субсидий пришлось полностью перестраивать экономику проекта, продолжает он. «В данном случае получение участка без торгов существенно упростило бы вхождение в процесс и позволило бы сделать экономику проекта стабильной с самого начала»,— указывает господин Рафаленок.

Подобный механизм применялся в Ленобласти для привлечения застройщиков к завершению проблемных объектов, напоминает президент «Леноблсоюзстроя» Руслан Юсупов. В теории это отличный инструмент, но на практике всегда возникала проблема нехватки земельных участков, способных компенсировать затраты инвестора, указывает он. Земля федерального значения в основном относится к лесному фонду, где строить нельзя, а остальные участки либо принадлежат частным собственникам, либо находятся в отдаленных локациях, таких как Подпорожье и Сланцы, и даром никому не нужны, объясняет эксперт. «Несмотря на то, что механизм существует давно, на моей памяти подходящий участок удалось подобрать только для гатчинской компании "Лидер" и московской "ПИК". При этом примеры выкупа государством земли у частных собственников под последующую жилую застройку мне неизвестны. Но даже если правительство Ленобласти будет готово этим заниматься, то у него могут возникнуть проблемы с тем, чтобы договориться с собственником о цене»,— полагает он.

«Земля в обмен на квартиры» будет интересна застройщикам, особенно если речь идет о строительстве в локации с рыночной ценой жилья, близкой к установленной Минстроем, полагает исполнительный директор компании «Специализированный застройщик "Лидер"» Вероника Адамюк. Но в случае с проблемными объектами власти находились в менее уязвимом положении, так как девелопер получал разрешение на строительство только после ввода долгостроя в эксплуатацию. Таким образом, государство было полностью застраховано от невыполнения обязательств застройщиком, подчеркивает она. «В реализации новой схемы надо понять, как ее увязать с проектным финансированием, так как банки сейчас забирают в залог все: земельный участок и право на квартиры. Например, если у компании плохо идут продажи и она не может погасить кредит, то банк заберет объект незавершенного строительства вместе с земельным участком»,— пояснила Вероника Адамюк.

Похожая программа действовала в Петербурге до 2007 года, напоминает генеральный директор СРО «Ассоциация "Объединение строителей Санкт-Петербурга"» Алексей Белоусов. Она давала застройщикам возможность получить участок без торгов, которые взамен должны были либо предоставить государству часть жилых площадей, либо перечислить в бюджет эквивалентную сумму. Тогда в ней участвовали абсолютно все застройщики, продолжает он. Для этого инвестиционно-тендерная комиссия, куда входили представители большинства комитетов во главе с профильным вице-губернатором, должна была принять решение по девелоперскому проекту. Этот документ являлся основанием для соответствующего постановления правительства города. «Застройщиков не обязывали принимать участие, но они понимали, что просто так получить землю и разрешение на стройку было нельзя, потому что город предъявлял определенные требования. Но тогда были совсем другие законы»,— резюмировал Алексей Белоусов.