Сделка-пай

Компания «Велес траст» подала в ФАС ходатайства на приобретение по 100% в двух ТЦ: иркутском «Городе магазинов» (общая площадь — 28,8 тыс. кв. м) и подмосковном «Формате» (20 тыс. кв. м). Сейчас у них общий бенефициар — основатель «Ви холдинга» Виталий Мащицкий. Как стало известно „Ъ-Сибирь“, прежний владелец в качестве оплаты может получить пай в закрытом ПИФе. Сами активы эксперты оценивают в сумму до 2 млрд руб.

Стоимость двух торговых центров в Иркутске и в Мытищах эксперты оценивают в сумму до 2 млрд руб.

Фото: Евгений Павленко, Коммерсантъ

Федеральная антимонопольная служба (ФАС) сообщила, что у нее на рассмотрении находятся два ходатайства московского ООО «Велес траст» (работает в составе группы, объединенной под брендом «Велес капитал»). Компания намерена приобрести по 100% в уставных капиталах двух юридических лиц, управляющих крупными ТЦ: иркутского ОАО «Торговый комплекс» и подмосковного ООО «Формат». «Заинтересованные лица вправе представить в антимонопольный орган сведения о влиянии на состояние конкуренции таких сделок»,— говорится в уведомлении. Рассмотрение указанных ходатайств продлено до 16 апреля 2023 года.

Иркутский ТЦ «Город магазинов» (юридическое лицо — ОАО «Торговый комплекс») был построен в 1976 году. В 2014 году трехэтажное здание реконструировали, надстроив четвертый этаж. Общая площадь ТЦ составляет 28,8 тыс. кв. м, в том числе пригодная для аренды — 23 тыс. кв. м. Расположенный в Мытищах «Формат», по информации официального сайта ТЦ, является одним из крупнейших мебельных центров северо-востока Московской области. Пригодная для экспозиции площадь — около 20 тыс. кв. м. По данным «СПАРК-Интерфакс», у «Торгового комплекса» и «Формата» общий бенефициар — бизнесмен Виталий Мащицкий, который был основателем и совладельцем «Ви холдинга». С середины 2022 года ООО «Ви холдинг» владеют два управляемых «Велес трастом» ЗПИФа.

В пресс-службе инвестиционной компании «Велес капитал» планы по приобретению иркутского и подмосковного активов господина Машицкого конкретизировать не стали, сославшись на то, что не могут комментировать «все, что касается ЗПИФов для квалинвесторов». Такая схема приобретения актива может предполагать, что пай в закрытом ПИФе или его доля перейдут к бывшему владельцу ТЦ в виде оплаты сделки купли-продажи актива, пояснил „Ъ-Сибирь“ аналитик Freedom Finance Global Владимир Чернов. «Механизм не самый популярный, но уже отработанный на практике. Экономическая привлекательность такой сделки заключается в том, что пай в ЗПИФе остается в виде инвестиции и продолжает приносить его новому владельцу пассивный доход»,— говорит господин Чернов.

Руководитель специализирующегося на коммерческой недвижимости агентства недвижимости «Слобода» (Иркутск) Дмитрий Щербаков отметил, что «подобного масштаба сделки обычно скрыть трудно», но о подготовке этого соглашения он сам и его коллеги не слышали. Он называет это событие знаковым в сегменте: «Когда-то еще в „нулевых“ „Торговый комплекс“ перешел в собственность московской структуре по цене, которая и сейчас кажется фантастически высокой. Это неудивительно, исторически само здание — первый в Иркутской области торговый центр, он был построен в советское время и использовался с тех пор по назначению». Из плюсов объекта он называет удобную планировку этажей, высокие потолки, выходы на четыре разные улицы, большую собственную парковку и расположение в непосредственной близости от крупнейшего в Иркутске пересечения маршрутов общественного транспорта, федеральных, областных учреждений. По мнению господина Щербакова, рыночная стоимость ТЦ с учетом стоимости земельного участка может составлять около 100 тыс. руб. за 1 кв. м. Он называет «Торговый комплекс» выгодным активом для покупателя даже в «существующем виде». «Если же у инвестора будет заинтересованность, то он сможет при разумных затратах привести комплекс к более современному формату и нарастить доходность»,— резюмирует он.

Стоимость двух торговых центров, заинтересовавших «Велес траст», в случае прямой продажи, по оценке Владимира Чернова, могла бы составить около 2 млрд руб. Он полагает, что рыночная стоимость подмосковного «Формата» может превышать 750 млн руб. и доходить до 1,5 млрд руб. Иркутский актив он оценивает в «очень приблизительные 350–550 млн руб.». «Чистый доход ОАО „Торговый комплекс“ в 2021 году составил 58,9 млн руб., но за 2022 год данных в открытом доступе нет, а именно в этот год чистая прибыль могла упасть вплоть до 30% из-за ухода множества иностранных арендаторов из РФ. Поэтому стоимость актива наверняка снизилась вместе с количеством арендаторов»,— пояснил расчет господин Чернов.

О снижении покупательской активности в регионе говорит статистика компании Focus Technologies. Рассчитываемый ею показатель Mall Index (отражает изменение количества посетителей на единицу площади торговых центров) для ТЦ крупных городов Сибири по итогам января 2023 года оказался на 11% ниже показателей января 2022 года и на 14% ниже показателей аналогичного периода 2021 года. «В сравнении с уровнем января 2019 года — последнего на текущий момент года с классической сезонностью, когда на поведение потенциальных потребителей не оказывали влияние факторы пандемии или санкционного давления на экономику — снижение составило 23%. В 2023 году уровень потребительской активности пока остается относительно невысоким, ввиду снизившейся покупательной способности населения»,— пояснили в Focus Technologies. В целом в 2022 году Mall Index в иркутских ТЦ, по данным компании, оказался на 4% ниже, чем в 2021 году, и на 18% ниже, чем в допандемийном 2019 году.