Арендаторы почувствовали стабильность

Обстановка на рынках коммерческой недвижимости постепенно стабилизируется. Fashion-операторы, заведения общепита, специализированные ритейлеры начали активнее открывать магазины как в торговых центрах, так и в стрит-ритейле. На популярных торговых улицах уже начал ощущаться дефицит качественных площадей. Оживление наметилось и в сегменте офисной недвижимости, где консультанты фиксируют хорошую динамику объема сделок аренды и покупки помещений.

Фото: Александр Миридонов, Коммерсантъ

Показатель Mall Index (отражает количество посетителей на 1 тыс. кв. м торговых площадей) 6–12 марта в Москве оказался на 7% ниже значения за аналогичный период прошлого года, в Санкт-Петербурге — на 9%. Отставание от докризисного 2019 года в обоих городах составило 29%. Такие данные приводят аналитики Focus Technologies, связывая неплохую динамику с достаточно успешным для торговой недвижимости в текущем году 8 Марта. Показательными для рынка, по мнению руководителя направления исследований и консалтинга Focus Technologies Михаила Васильева, станут следующие несколько недель: в этот период годом ранее торгцентры столкнулись с оттоком посещаемости. «Сейчас мы увидим, будут ли показатели текущего года превышать кризисные»,— замечает он.

Fashion-наполнение

Если в конце прошлого года вакантность в торговых центрах Москвы в свете массового ухода международных брендов, по данным NF Group, достигла 15,6%, то сейчас спад может начать выравниваться. Многие арендаторы обозначали первый и второй кварталы года как срок возращения к переговорам по аренде торговых площадей, поэтому предпосылки для умеренной деловой активности есть, говорит руководитель направления аренды торговых помещений CORE.XP Надежда Цветкова. Сейчас, по ее словам, в Москве открываются магазины российских fashion-ритейлеров — Gloria Jeans, брендов Melon Fashion Group, «Снежной королевы», Lady&Gentleman City и прочих. Среди иностранных — итальянские марки Terranova, Calliope и ритейлеры из «дружественных» стран. В числе последних госпожа Цветкова приводит турецкие (Ipekyol, Twist, NetWork, Club, Madame Coco и другие), китайские (Li-Ning, Anta Sports), армянские (Alex YVN) и белорусские (Swed House) сети.

Директор департамента исследований рынка Maris Алена Волобуева не заметила существенного изменения вакантности за первый квартал в торгцентрах Санкт-Петербурга. Треть сделок в первые три месяца года, по ее словам, заключали fashion-ритейлеры, 15% — операторы общепита. Эксперт обращает внимание на рост активности специализированной розницы: в первом квартале это ощущалось в сегменте товаров для животных, магазинов парфюмерии и косметики. На стабильный спрос арендаторов на торговую недвижимость в Санкт-Петербурге госпожа Волобуева рассчитывает и во втором квартале года.

Выход на улицу

Активность в сегменте стрит-ритейла растет заметнее. Коммерческий директор R4S Group Ирина Буренко говорит о новом витке спроса, который приводит к двукратному росту числа заключенных сделок. Это, по ее словам, вызвало снижение доли пустующих площадей, особенно в контексте ограниченного объема ввода нового предложения коммерческой недвижимости. Проблему нехватки торговых площадей директор направления стрит-ритейла NF Group Ирина Козина считает актуальной для популярных центральных улиц: «в районах Никитской, Мясницкой улиц, Покровки, Патриарших Прудов и в других интересных локациях не появляется новых помещений, которые арендаторы общественного питания могли бы занять». Это приводит к снижению числа сделок, несмотря на наличие заявок.

Открытие магазинов, сохраняющих активность локальных fashion-ритейлеров, по словам госпожи Козиной, часто упирается в слишком высокие ставки, которые не всегда готовы поддержать арендаторы.

Активно развиваться в стрит-ритейле, по словам госпожи Буренко, также продолжают операторы стритфуда, небольшие продуктовые, табачные и винные магазины. Эксперт обращает внимание на рост интереса к большим площадям: если по итогам прошлого года помещения площадью более 100 кв. м формировали 11% спроса, то в истекшем периоде текущего года — уже больше 20%. Общее оживление в сегменте госпожа Буренко склонна связывать с проблемами торгцентров. Из-за ухода международных брендов арендаторы столкнулись с потерей синергии и снижением трафика магазинов, замечает она.

Офисная стабильность

Для рынка офисной недвижимости первый квартал оказался сравнительно неплохим. Так, в Asterus ждут, что в Москве по итогам января—марта объем поглощения может составить около 200 тыс. кв. м. Формально — в полтора раза ниже показателя за аналогичный период прошлого года, но фактически речь идет лишь о новых соглашениях и не включает переносы с прошлого года, которые обычно формируют две трети сделок в первом квартале. На стабильную ситуацию указывает и низкий рост уровня вакантности. Согласно данным CORE.XP, сейчас в Москве пустует 10,5% площадей, это лишь на 0,2 процентного пункта выше показателя конца прошлого года. Аренда офисов класса А в Москве, согласно данным NF Group, сейчас стоит в среднем 26 тыс. руб. за кв. м, класса В — 17,6 тыс. руб. за кв. м. Показатели остаются стабильными, хотя в ходе переговоров собственники обычно готовы предоставлять дисконты, констатируют консультанты.

Средний уровень вакантности на офисном рынке Санкт-Петербурга по итогам первого квартала существенно не изменится: колебания будут в пределах 0,5 процентного пункта к значению по итогам 2022 года, 11,2%, считает Алена Волобуева. Объем арендованных площадей, по ее прогнозам, будет сопоставим с показателем за аналогичный период прошлого года: снижения уровня деловой активности эксперт не отмечает. Большая часть арендодателей на этом фоне, по ее словам, сохраняет прежний уровень запрашиваемых ставок, хотя и идет на уступки в процессе переговоров. Второй квартал на рынке офисной недвижимости традиционно отличается более низким уровнем активности, чем первый, напоминает госпожа Волобуева. Этот год, по ее прогнозам, вряд ли станет исключением.