Инвесторы включились на полный метр

На фоне пандемии и экономических потрясений многие пытались сохранить сбережения, вкладывая деньги в жилье. Кроме того, существенное влияние на интерес к недвижимости оказала программа ипотеки с господдержкой, однако она же подстегнула и рост цен на рынке. Эксперты уверены, что в 2021 году из-за снижения количества предложений стоимость объектов недвижимости продолжит расти.

За 2020 год средняя стоимость квадратного метра в новостройках Краснодарского края выросла на 22 процента

Фото: Александр Казаков, Коммерсантъ / купить фото

Пандемия подтолкнула к росту

Инвестиции в недвижимость по-прежнему остаются одним из наиболее привлекательных инструментов вложения денег. Об этом заявляют застройщики, работающие в Краснодарском крае, а также эксперты рынка, опрошенные “Ъ-Кубань”.

«Рынок недвижимости с момента начала пандемии в конце марта прошлого года сделал колоссальный скачок. Работа в режиме home office буквально заставила людей расставить новые акценты, и вышло так, что свой дом, своя квартира в такой ситуации, когда ты вынужден остаться дома,— самое надежное вложение. Многим захотелось оборудовать рабочее пространство»,— рассказал директор по развитию Черноморской финансовой компании Руслан Гараев. По данным консалтинговой компании Macon, рост продаж на первичном рынке недвижимости в Краснодаре в среднем составил 15—18 процентов, доля инвестиционных сделок с недвижимостью в регионе выросла с 5—7 до 12—15 процентов.

Илья Володько, генеральный директор консалтинговой компании Macon

— Рынок недвижимости в Краснодарском крае и с точки зрения спроса, и с точки зрения цен достаточно стабилен. Однако он не самый привлекательный с точки зрения инвестиций: на развитых рынках не бывает огромного всплеска, роста цен и т. д. В прошлом году в тех регионах, где были маленькие объемы строительства и невысокий спрос, темпы роста цен оказались гораздо выше, чем в Краснодаре или Москве. Чем менее развит рынок, тем более ощутимыми будут скачки спроса и повышение привлекательности. С другой стороны, привлекательность рынка недвижимости в Краснодарском крае в том, что он не обрушится.

По словам генерального директора строительной компании «Неометрия» Надежды Барачиной, в самом начале пандемии из-за падения рубля и роста валюты наблюдался повышенный спрос на недвижимость, так как россияне стремились сохранить накопления. «После введения ограничений на передвижение ситуация в Краснодарском крае не изменилась — просто показы на стройплощадках и встречи в офисе перешли в онлайн-формат. С началом лета и послаблением карантина спрос возрос еще больше»,— сообщила она.

Директор по рекламе и маркетингу ГК «Дарстрой» Екатерина Иванова подтверждает, что после снятия жестких ограничений в Краснодарском крае инвесторы стали еще активнее вкладывать в недвижимость. «Во-первых, не было известно, продлят льготные программы по ипотеке или нет, поэтому спрос на оформление кредитов на недвижимость был очень высоким. Во-вторых, многие поняли, что пора расширять жилую площадь именно после карантина. В-третьих, у нас ничего не дешевеет — цены растут всегда»,— говорит она.

В апреле 2020 года, во время первой волны коронавируса, в России запустили государственную программу льготной ипотеки. Ее инициатором стал президент России Владимир Путин. Программа дает возможность приобрести жилье в новостройке под 6,5 процента годовых. В регионах максимальная стоимость недвижимости не должна превышать 6 млн руб., в Москве и Санкт-Петербурге — 12 млн руб. Изначально программа должна была действовать до ноября 2020 года, однако затем ее продлили до 1 июля 2021 года. По словам президента, благодаря программе купить жилье смогли 350 тысяч российских семей.

«Сейчас мы фиксируем высокий спрос на эргономичные планировочные решения от 15 кв. м, вариативность решений, наличие галерей, легкую трансформацию помещения для любого бизнеса и наличие всех коммуникаций»

Генеральный директор агентства недвижимости «Аякс» Александр Кутченко напомнил, что спрос на инвестиции в недвижимость также был вызван постепенным снижением ключевой ставки Банка России, которое в свою очередь привело к снижению ставок по вкладам и падению их доходности. «Цены росли потому, что, во-первых, государство стало субсидировать ипотечную ставку на первичном рынке — это повысило спрос. Во-вторых, предложений стало существенно меньше и на первичном рынке, и на вторичном. Естественно, это спровоцировало бурный рост цен»,— также добавил он.

Исполнительный директор Кубанской палаты недвижимости Ольга Долгополова обратила внимание на то, что индекс доходности от инвестиций в краснодарскую недвижимость выгоднее, чем от вложений в объекты в Москве и Санкт-Петербурге. Кроме того, порог входа, минимальный инвестиционный взнос, на Кубани ниже. «Даже иногородние инвесторы обратили внимание на Краснодар. При этом я не могу сказать, что прямо сейчас очень много инвестиционно привлекательных объектов, но перспектива роста все равно есть. Инвесторов также достаточно много: почти у каждого риелтора в городе есть клиент-инвестор»,— рассказала она.

Новостройки в центре внимания

В целом, по оценкам экспертов — участников отрасли, рост спроса на недвижимость заметен во всех сегментах рынка, однако квартиры в новостройках по-прежнему лидируют по параметрам выгоды и инвестиционной привлекательности. По словам Александра Кутченко, первичный рынок более динамичный: жилье приобретается на начальном или среднем этапе строительства, а продается на сдаче.

Екатерина Иванова отмечает: несмотря на то что внутренняя миграция второй год продолжает снижаться, спрос на квартиры стабильно растет благодаря развитию сервисов по удаленной покупке жилья. «Сейчас менеджер в режиме онлайн может провести вам экскурсию по жилому комплексу, выбрать вместе с вами квартиру и забронировать ее. Все документы оформляются удаленно и отправляются по электронной почте для подписи. Оплату также можно осуществить через мобильное приложение»,— рассказала она.

По словам Руслана Гараева, за 2020 год продажи на первичном рынке выросли на 30 процентов, а на вторичном рынке — на 24 процента, хотя в 2019 году такого всплеска не было. Однако, отмечает эксперт, высокий спрос отразился и на ценах: средневзвешенная цена на новостройки выросла на 22 процента, а на «вторичку» — на 11 процентов. Впрочем, в разных городах цифры оказались разными. В частности, в Сочи на некоторые объекты цены выросли на 50—70 процентов, сообщил Александр Кутченко.

По данным Краснодарстата, в IV квартале 2020 года средняя стоимость 1 кв. м на первичном рынке жилья в Краснодарском крае составила 58 тыс. руб., на вторичном — 59,7 тыс. руб. По сравнению с аналогичным периодом прошлого года рост цен составил соответственно 16,7 и 1,1 процента. Себестоимость строительства 1 кв. м жилой площади в IV квартале 2020 года в среднем составила 52 тыс. руб. — на 9,7 процента больше, чем годом ранее.

Частный дом на побережье по-прежнему остается надежной инвестицией

Фото: Сафрон Голиков, Коммерсантъ

Также застройщики и риелторы фиксируют рост спроса на коммерческую недвижимость, в том числе в жилых комплексах. По их данным, это более консервативный, но весьма распространенный способ инвестирования и получения стабильного заработка — за счет дальнейшей сдачи площадей в аренду.

«Если раньше этому способствовала активная жилая застройка, то пандемия еще больше ускорила данный тренд. Сейчас мы фиксируем высокий спрос на эргономичные планировочные решения от 15 кв. м, вариативность решений, наличие галерей, легкую трансформацию помещения для любого бизнеса и наличие всех коммуникаций»,— сообщила Надежда Барачина.

Пользуются успехом у покупателей и частные дома, однако, по словам экспертов, чаще они приобретаются не для инвестиций, а для собственного проживания. «Коттеджи — это не инвестиционный объект. Здесь необходим слишком большой объем инвестиций. Не факт, что ты это быстро продашь и окупишь, а ведь здесь еще и скорость важна. Коттедж стоит условно четыре миллиона рублей. Но зачем вам их вкладывать в коттедж, когда можно купить две однокомнатные квартиры? А потом еще неизвестно, сколько вы будете этот коттедж продавать»,— заключает Ольга Долгополова.

«Даже иногородние инвесторы обратили внимание на Краснодар. При этом я не могу сказать, что прямо сейчас очень много инвестиционно привлекательных объектов, но перспектива роста все равно есть. Инвесторов также достаточно много: почти у каждого риелтора в городе есть клиент-инвестор»

Руслан Гараев подтверждает, что коттеджи покупают в основном семейные люди, однако на Черноморском побережье Кубани такие объекты могут использоваться и для бизнеса. «Любой частный дом — это самая надежная инвестиция, так как можно начать свой бизнес, открыв тот же отель или гостевой дом»,— подчеркнул он.

Также есть отдельная категория инвесторов, приобретающих жилую недвижимость для дальнейшей сдачи в аренду, однако эксперты считают, что это самый непрофессиональный вид инвестиций из-за низкой маржинальности, длинного периода возврата инвестиций и снижения цен на аренду.

Местные против приезжих

Несмотря на высокий интерес к Краснодарскому краю со стороны жителей регионов, эксперты отмечают, что больше всего среди частных инвесторов именно местных жителей. «Если говорить именно об инвестициях, то пропорции будут примерно семьдесят к тридцати в сторону местных. Среди иногородних в недвижимость в Краснодарском крае вкладываются представители северных регионов, а также Москва»,— сообщила Ольга Долгополова (Кубанская палата недвижимости).

Александр Кутченко («Аякс») отмечает, что в недвижимость вкладываются жители других регионов, которые уже успели пожить в Краснодарском крае, поэтому их тоже можно относить к местному населению. «Люди переехали в город, приобрели жилье, осмотрелись и при наличии средств увидели, что этот рынок достаточно интересен с точки зрения получения хорошего дохода»,— рассказал он.

Эксперт также считает, что инвесторам из Москвы, Подмосковья и Санкт-Петербурга рынок Краснодарского края не особо интересен, так как в столичных регионах есть много привлекательных объектов для вложений, маржинальность которых не ниже, чем на Кубани.

Программа льготной ипотеки продлена до 1 июля 2021 года, на сегодняшний день ею воспользовались 350 тысяч российских семей

Фото: Влад Некрасов, Коммерсантъ

Однако у представителей строительной отрасли данные несколько отличаются. По словам Надежды Барачиной, среди клиентов СК «Неометрия» преобладают жители Москвы, Дальнего Востока и северных регионов России. «Они рассматривают покупку квартиры для постоянного или сезонного проживания, в основном на побережье. Многие приобретают жилье под переезд в пенсионном возрасте. Так, доля иногородних инвесторов в наших сочинских жилых комплексах составляет более пятидесяти процентов»,— сообщила она.

Екатерина Иванова («Дарстрой») рассказала, что в объекты экономкласса инвестируют в основном жители других регионов, так как разница в стоимости жилья может достигать нескольких миллионов рублей. «Так, двухкомнатная квартира во Владивостоке, к примеру, стоит 4—5 млн руб. В нашем жилом комплексе такая же квартира обойдется примерно в 2,1 млн руб. То есть, продав одну квартиру на Дальнем Востоке, в Краснодаре можно купить две»,— отметила она.

В объекты бизнес-класса в основном инвестируют местные жители, уверена госпожа Иванова. Она объясняет это тем, что жители региона лучше понимают специфику рынка, могут оценить плюсы и минусы того или иного жилого комплекса и его видовые характеристики.

Цены всегда вверх

Эксперты считают, что основным фактором, который в нынешнем году способен оказать наибольшее влияние на рынок недвижимости, станет возможное прекращение программы с господдержкой. Однако они разошлись во мнениях, как это может повлиять на спрос.

«Я думаю, что этот год будет не такой интересный с точки зрения инвестиций, потому что, скорее всего, слепое субсидирование процентных ставок в нашем регионе закончится, что приведет к снижению спроса и, как следствие, замедлению роста цен в середине — конце года»,— полагает Александр Кутченко.

Ольга Долгополова не ждет снижения спроса, пока не будет свернута программа ипотеки с господдержкой. Эксперт также не прогнозирует падения цен, так как объем предложения в текущем году продолжит сокращаться: «По законам экономики растущий спрос при снижении предложения в любом случае ведет к повышению цены».

По данным Краснодарстата, в январе — декабре 2020 года на Кубани введено в эксплуатацию 54,1 тыс. квартир общей площадью 2,42 млн кв. м. Это на 4,7 процента меньше, чем за аналогичный период прошлого года. Всего за 2020 год строительные организации всех форм собственности построили 70,1 тыс. квартир общей площадью 4,52 млн кв. м, включая 18,2 тыс. кв. м жилых домов, которые были возведены на земельных участках, предназначенных для садоводства.

«Даже иногородние инвесторы обратили внимание на Краснодар. При этом я не могу сказать, что прямо сейчас очень много инвестиционно привлекательных объектов, но перспектива роста все равно есть. Инвесторов также достаточно много: почти у каждого риелтора в городе есть клиент-инвестор»

Екатерина Иванова напоминает, что в любых ситуациях, даже при снижении темпов продаж, объемов выданных займов, стоимость квадратного метра всегда тянулась только вверх. «В среднем рынок за год растет на 15—17 процентов, если не происходит форс-мажоров с валютой или пандемией. На 2021 год аналитики прогнозируют также рост цен на рынке жилья. Спрос может незначительно снизиться ввиду повышения процентных ставок по ипотечным кредитам, но себестоимость квадратного метра для застройщиков при этом не снизится»,— уверена она.

«Сейчас мы не видим объективных причин, которые могли бы в ближайшее время повлиять на снижение стоимости недвижимости в новостройках. Себестоимость проектов увеличивается, все больше проектов переходят на модели проектного финансирования. Эти факторы дают основания для прогнозирования роста цен на недвижимость и, как следствие, повышения уровня доходности от данного формата инвестиций»,— отмечает Надежда Барачина.

«Любая недвижимость — это всегда хорошая инвестиция. Даже если вы не сможете на ней заработать, например в плане аренды, но деньги вложены и заморожены. Снижение цен на недвижимость, скорее, редкое исключение, чем правило»,— резюмировал Руслан Гараев.