Свои не сдаются

Свои не сдаются

Как изменился пермский рынок коммерческой недвижимости

Мировой кризис 2022 года серьезно изменил пермский рынок коммерческой недвижимости. Весенний ажиотажный рост цен на торговые площади сменился снижением спроса. Собственники и управляющие торговыми помещениями оказались перед выбором — развивать свои объекты или менять их концепцию. В то же время стоимость офисов упала, несмотря на более стабильное положение сегмента.

В Перми наблюдается дефицит качественных офисных, торговых, производственных и логистических площадей

Фото: Максим Кимерлинг, Коммерсантъ

В Перми подешевела офисная недвижимость: по сравнению с декабрем 2021 года средняя стоимость ее покупки снизилась на 1,02% — до 58,65 тыс. руб. за 1 кв. м. Как сообщила директор агентства Research & Decisions Регина Давлетшина, стоимость аренды офисов упала на 1,9% — до 585,5 руб. за 1 кв. м. Средняя стоимость торговых помещений на конец мая достигла 84 тыс. руб. за 1 кв. м — это на 21,98% выше значения декабря. Аренда такой недвижимости незначительно подешевела (на 0,4%) — до 978 руб. за 1 кв. м. Снижение цен на офисные площади эксперт объясняет состоянием дезориентации сегмента и всего бизнеса в экономических условиях. Цены на торговую недвижимость выросли в период весеннего ажиотажа на рынке, когда заметно подорожала и покупка жилья.

Причины и следствие

«Цена продажи торговой недвижимости поднялась искусственно — это был психологический фактор продавцов, связанный с инфляцией и ростом курса доллара. Продавцы хотели минимизировать свои возможные финансовые потери от продажи»,— считает руководитель управляющей компании Gold Realty Group Светлана Костромина. Арендные ставки на торговую недвижимость в целом не снизились, несмотря на негативный новостной фон из-за закрытия магазинов международных брендов. Стоимость содержания и обслуживания торговых площадей выросла — это удержало цены на них, уверена руководитель УК Gold Realty Group.

Светлана Костромина поясняет, что цены на офисную недвижимость упали весной, когда снизилась деловая активность. «В ряде случаев у бизнеса изменились доходы. Часть офисных площадей осталась без арендаторов, появилось больше вакантных площадей»,— подчеркивает собеседница.

Аналитики компании PAN City Group констатируют всплеск спроса в марте на покупку коммерческой недвижимости: инвесторы приобретали площади в выгодных локациях. Данные PAN City Group о цене сегментов несколько отличаются от статистики, представленной Research & Decisions. Так, после начала военной операции на Украине цены на коммерческую недвижимость в Перми выросли в среднем на 10%. Торгово-офисные встроенные помещения на первичном рынке (при наличии высокого трафика) сейчас стоят от 70 тыс. руб. за 1 кв. м. Цена офисов на вторичном рынке составляет в среднем 57 тыс. руб. за 1 кв. м, торговой недвижимости (вторичный рынок) — 85 тыс. руб. за 1 кв. м. «На начало второго полугодия отмечается падение спроса на покупку торговых площадей в Перми до 30%»,— обращают внимание специалисты PAN City Group.

Сейчас опрошенные эксперты сообщают о заметном снижении числа продаваемых коммерческих помещений. Если ранее на продажу в Перми выставлялось по 150–180 объектов офисных и торговых площадей, то теперь в продаже имеется примерно 100 таких объектов по каждому сегменту. Предложение на рынке аренды офисов и торговых помещений ранее достигало 700–800 объектов, теперь этот показатель упал до 250–300 объектов, отмечает Регина Давлетшина. По данным Светланы Костроминой, количество рекламных предложений на рынке коммерческой недвижимости сократилось в три-четыре раза, а общее количество площадей растет с учетом ввода новых объектов.

Гендиректор УК «Труменс Групп» (управляет ТЦ «Галерея») Елена Денисова называет коммерческую недвижимость низколиквидным активом. «Один из трендов — это то, что продавцы снимали свои объекты с продажи. Продавцы и покупатели заняли выжидательную позицию. Реальных сделок на рынке коммерческой недвижимости сейчас немного. Продают свои объекты в основном те, кому нужны наличные, или те собственники, которые знают, куда реинвестировать средства, рассуждает госпожа Денисова.

Светлана Костромина замечает, что в течение последних трех недель на рынке наблюдается оживление спроса на покупку и аренду коммерческой недвижимости. Регина Давлетшина прогнозирует снижение цен на торговые помещения — именно этот сегмент значительно подорожал весной. Остальные виды коммерческой недвижимости сохранят текущий уровень цен с незначительной волатильностью.

Новые риски

Последние два года заметно изменили спрос на коммерческую недвижимость. В пандемию COVID-19 сотрудники многих компаний ушли на «удаленку», но так и не вернулись в офисы. Из закрытых во время локдауна ТЦ покупки переместились в онлайн. Из-за этого в 2020 году вырос спрос на площади для логистических центров под интернет-торговлю. А недавнее закрытие магазинов международных брендов добавило владельцам недвижимости дополнительные риски простоя площадей.

Аналитики PAN City Group отмечают, что с началом кризиса после спецоперации большинство существующих арендаторов продолжают работу. Однако ряд магазинов иностранных брендов закрылись и в ТЦ Перми. К примеру, в ТРЦ «Планета» этой весной из-за санкций приостановили деятельность 14 арендаторов — это 6,1% от общего числа магазинов ТРЦ. По словам исполнительного директора ТРЦ «Планета» Евгения Каштанова, в «Планете» не считают эти площади освободившимися. «Особенно сейчас, когда перед нами есть пример возобновления работы магазинов группы LPP. Мы находимся в контакте со всеми перечисленными арендаторами, и речь о расторжении договоров аренды не идет»,— замечает исполнительный директор ТРЦ. Приостановка работы ряда арендаторов не прошла бесследно для центра, но управляющая компания продолжает развивать «Планету», открывая магазины новых брендов и рестораны. Для привлечения посетителей ТРЦ активно использует маркетинговые инструменты. Так, крайне позитивно отразилась на посещаемости программа для детей, которую недавно запустили в «Планете», рассказывает господин Каштанов.

Елена Денисова отмечает, что в ТЦ доля вакантных площадей увеличилась примерно до 10–20%. Некоторые собственники и управляющие недвижимостью задумываются о реконцепции торговых помещений, среди вариантов — выставки, фуд-холлы, офисы, сервисные компании, школы, клиники, склады, развлекательные центры. «Для каждого объекта нужен индивидуальный подход. Не всегда переформатирование возможно и по причине конструктивных и функциональных особенностей зданий ТЦ»,— говорит руководитель УК «Труменс Групп».

На работе пермских БЦ санкции и уход иностранных компаний заметно не отразились — доля вакантных площадей в них не выросла. По словам госпожи Денисовой, в востребованных бизнес-центрах почти все офисы заняты, вакантно не более 5–10% площадей.

Капитальное решение вопроса

Риски простоя — не единственная «беда» коммерческой недвижимости города. В краевой столице, как и в других городах РФ, много устаревших офисных и торговых центров, обращают внимание эксперты. В Перми наблюдается дефицит качественных офисных, торговых (стрит-ритейл), производственных и логистических площадей, сообщает Светлана Костромина. Елена Денисова уточняет, что многие коммерческие объекты города были построены 20–30 лет назад (их около 70%) и сейчас требуют реновации. Коммерческий фонд обновляется очень медленно, так как стоимость ремонта значительно превышает рост арендных ставок. Собственники решаются на этот шаг, когда встает принципиальный вопрос о функционировании центра.

Новая коммерческая недвижимость, отвечающая современным требованиям, только начинает развиваться, и ее недостаточно. Примечательно, что сфера организованной торговой недвижимости обновилась с появлением в городе ТРЦ «Планета» и «iMALL Эспланада», подчеркивает Светлана Костромина. На данный момент это крупнейшие ТЦ в Перми. В качестве современного БЦ, площади которого востребованы, руководитель УК Gold Realty Group называет бизнес-центр Bonus в ЖК «Новый центр». «В Bonus всегда есть очередь на аренду офисов, площади в нем отвечают высоким требованиям «локация, архитектура, качество». Компании готовы платить за офисы в этом центре по 1,2–1,3 тыс. руб. за 1 кв. м»,— поясняет собеседница.

Среди морально устаревших объектов гендиректор УК «Труменс Групп» называет бизнес-центры на ул. Ленина, 50, 64, ТД «Петропавловский», ЦУМ. Сейчас устаревшие офисные и торговые центры приносят собственникам доход, но их функциональный ресурс истощается. Через какое-то время затраты на их содержание станут «съедать» весь доход. Договориться о капремонте таких зданий сложно, потому что нередко этими устаревшими объектами владеет много собственников. Однако рано или поздно владельцам подобной недвижимости придется принимать решения о капитальном ремонте своих объектов, резюмирует эксперт.