Росавтодор подобрал девелопера

Росавтодор начинает отработку механизма организации строительства частными инвесторами объектов дорожного сервиса вдоль федеральных трасс России протяженностью более 50 тыс. км. Ведомство определило девелопера строительства пилотного комплекса АЗС, ресторана и отеля на кольцевой автодороге в Петербурге — местную компанию City78. Если сотрудничество окажется удачным, оно станет примером для других потенциальных участников этого рынка, которые пока сталкиваются с серьезными трудностями при строительстве подобных объектов.

"Совместно с Росавтодором на базе нашего земельного участка — 3 га в районе деревни Сойкино Ломоносовского района — будет реализован проект по созданию многофункциональной зоны с автозаправочной станцией, станцией техобслуживания, рестораном быстрого питания, магазином и отелем",— рассказал "Ъ" управляющий партнер City78 Даниил Ветринский. По его словам, интерес к реализации проекта у сторон был взаимным: компания собиралась обратиться за согласованием съездов, а Росавтодор счел проект интересным в качестве пилотного. City78 уже согласовала строительство съездов с автодороги, разрабатывается проект планировки территории, идут переговоры с потенциальными арендаторами, которых Даниил Ветринский не раскрывает. Сумма вложений будет сравнима со стоимостью строительства аналогичных комплексов в Европе (составляет 200-300 млн руб., до $10 млн), уточнил он.

Проект должен стать экспериментом по организации сотрудничества Росавтодора и частных собственников земли вдоль дорог. Общую концепцию развития объектов дорожного сервиса, подготовленную ведомством, уже одобрил Минтранс. По словам главы управления земельно-имущественных отношений Росавтодора Юрия Лахина, для реализации концепции будет составлена "дорожная карта" мероприятий, куда войдут требования к объектам, появится также генеральная схема их размещения (см. интервью с Юрием Лахиным на этой странице).

City78 занимается проектами развития торговых сетей, объектами промышленного назначения, в частности АЗС в Петербурге и Ленобласти. Среди ее партнеров — ТНК-ВР, Shell, Statoil, "Сургутнефтегаз". У City78 два коттеджных поселка — "Ладожский маяк" (44 га) и "Кавголовское озеро" (20 га). По данным базы "СПАРК-Интерфакс", компания принадлежит ЗАО "Арго" и ЗАО "ХК "Сити 78"", которые, в свою очередь, принадлежат Андрею Гороховскому. Но в City78 утверждают, что он не является собственником.

Сейчас магазины, мотели, станции техобслуживания и мойки строятся в основном вокруг заправок, и арендаторов привлекают операторы АЗС. По оценкам Российского топливного союза, более 80% выручки таких комплексов приходится на заправку, остальное — на другие услуги. За последние пять лет нефтяники заявляли ряд проектов, аналогичных многофункциональным зонам, но они не были реализованы. Так, в 2011 году продуктовый ритейлер Х5 Retail Group (магазины "Пятерочка", "Перекресток", "Карусель") обсуждал создание СП с ЛУКОЙЛом. В 2007 году анонсировался совместный проект "Татнефти" и казанской сети супермаркетов "Бахетле" об открытии мини-маркетов на заправках, но о развитии проекта ничего не известно. Проект магазинов на АЗС "Роснефти" рассматривала сеть "Магнит", но также безуспешно.

"Приходится самим искать подходящую площадку, договариваться с ее собственником, выигрывать тендер на примыкание (возможность построить съезд с трассы) и договариваться с будущими арендаторами, которые чаще всего отказываются сотрудничать, пока нет согласованного проекта",— описывает сложности дорожно-сервисных проектов старший директор отдела земельных отношений Cushman & Wakefield (компания получила в управление заправки Shell в России) Диана Мирзоян. По ее словам, идеальным был бы вариант, когда государство готовит площадку целиком — выкупает землю, готовит документацию; компромиссный вариант — создать под весь проект единую управляющую компанию. В концепции Росавтодора таких деталей не зафиксировано, позиция ведомства предполагает варианты как отдельных двусторонних договоров с собственниками земли, так и работу с государственными участками, которые инвесторы смогут получить на конкурсной основе.