Земельная ипотека в сельском хозяйстве: проблемы и перспективы

УДК 346.542

Ч.Ф. Башаров, аспирант

ФГОУ ВПО «Московский государственный агроинженерный университет имени В.П. Горячкина»

ЗЕМЕЛЬНАЯ ИПОТЕКА В СЕЛЬСКОМ ХОЗЯЙСТВЕ: ПРОБЛЕМЫ И ПЕРСПЕКТИВЫ

Низкая доходность аграрного производства, неэффективное использование имеющегося ресурсного потенциала, главным образом земли, связаны с недостаточностью долгосрочных инвестиций в отрасль. Для решения указанной проблемы необходимо развивать ипотечное кредитование под залог земель сельскохозяйственного назначения, предпосылкой которому стало принятие национального проекта по развитию АПК. Одно из основных направлений федеральной программы — «Стимулирование развития малых форм хозяйствования» — предусматривает развитие кредитования под залог земельных участков. Результатом реализации национального проекта должно стать создание эффективной модели земельно-ипотечного кредитования в сельском хозяйстве, которая бы позволила повысить доступность долгосрочных финансовых ресурсов для сельскохозяйственных товаропроизводителей.

С принятием национального проекта был урегулирован ряд правовых вопросов, которые препятствовали реализации программы. Так, после внесения поправок в закон «Об ипотеке (залоге недвижимости)» сельскохозяйственные земли были исключены из перечня земель, не подлежащих ипотеке [1]. Таким образом, программа получила реальные предпосылки для развития, но для ее воплощения одной правовой базы оказалось недостаточно, нужен еще и эффективный механизм осуществления.

Мировая практика показывает, что залог земель сельскохозяйственного назначения является важнейшим инструментом эффективного распределения земельной собственности и надежным способом привлечения финансовых ресурсов в сельское хозяйство. Система ипотечного кредитования представляет собой модель организации взаимодействия между рынком ипотечного кредитования, рынками недвижимости и финансов.

Сегодня в мире существует две модели земельной ипотеки — одноуровневая и двухуровневая. Одноуровневая модель исторически сложилась в европейских странах, где кредитование под залог земель сельскохозяйственного назначения традиционно осуществляется через систему специальных ипотек и банков. Данная схема предполагает такую систему работы с земельными активами, при которой специализированные банки проводят весь ком-

78

плекс ипотечных операций — кредитование, выпуск земельных ипотечных ценных бумаг, привлечение с финансовых рынков необходимых ресурсов и рефинансирование новых кредитов. Двухуровневая модель базируется на трех основных составляющих — ипотечное страхование, которое гарантирует кредиторов от риска невозврата, что делает выдачу кредитов более привлекательной для инвесторов, а сами кредиты более доступными для заемщика; рефинансирование, т. е. покупка ипотечных ценных бумаг, которые выпущены банками; секьюритизация — выпуск на базе ипотечных ценных бумаг других, более ценных и более ликвидных на рынке бумаг [2]. Такая схема взаимодействия рынка ипотечных кредитов и рынка ипотечных ценных бумаг превращают ипотеку в са-мофинансируемую систему, способную вовлечь в оборот средства различных инвесторов. В двухуровневой модели земельной ипотеки, которая работает в США, выдавать кредиты под залог земли может любой банк.

Основным условием для успешного и эффективного развития земельно-ипотечного кредитования под залог земель сельскохозяйственного назначения является создание его инфраструктуры, которая бы отвечала требованиям как кредиторов, так и заемщиков.

Однако современное состояние банковской системы страны, нормативно-правовой базы, экономики сельского хозяйства и другие факторы, такие как большая территория страны, неравномерное социально-экономическое развитие регионов, неравномерное местоположение сельскохозяйственных земель, не позволяют применить ни одну из рассмотренных моделей в чистом виде. Во-первых, потому, что обе эти модели формировались достаточно длительный период, во-вторых, различия между юридическими и экономическими системами России и Запада не позволят создать никаких предпосылок к тому, чтобы российская модель сформировалась быстрее. Исходя из этого в рамках программы национального проекта можно выделить три этапа развития системы ипотечного кредитования: первый — функционирование системы по принципу одноуровневой модели; второй — развитие системы до двухуровневой модели; третий — развитие двухуровневой модели с включением в ее состав самостоятельных кредитных организаций.

Несмотря на наличие в стране почти тысячи банков, в большинстве из них нет программ, которые бы разрабатывались специально для сельского хозяйства. Необходимо учесть, что условия кредитования АПК имеют ряд особенностей, например, по структуре залога, срокам, отсрочкам по платежам и пр. Возможно, поэтому подобные сделки и носят единичный характер. Коммерческие банки неохотно кредитуют предприятия сельского хозяйства и из-за высокого уровня риска невозврата кредитов. Представители банковского сектора объясняют такую позицию пятью основными причинами: неразвитость сельскохозяйственного рынка, сложность в подготовке анализа и мониторинга данного рынка, законодательные ограничения, отсутствие налаженного правового механизма кредитования сельского хозяйства, сложности при реализации залога.

Специальные программы кредитования под залог земли предлагают два государственных банка — Сбербанк и Россельхозбанк, с крупными заемщиками также работает Внешторгбанк. Однако основная доля выданных земельных займов приходится на первые два банка. Именно им пришлось осваивать земельную ипотеку.

Основное препятствие для развития земельной ипотеки — неоформленное право собственности, только 16 % земель сельскохозяйственного назначения поставлено на кадастровый учет, прошло юридическую регистрацию и, соответственно, может использоваться в качестве залога.

Для того чтобы участок мог использоваться в качестве залога, он должен иметь фиксированные границы, которые описаны и удостоверены в установленном порядке, местоположение, правовой статус и уникальный кадастровый номер. Ипотека части земельного участка возможна только после ее полного выделения в натуре из земель, находящихся в общей долевой или совместной собственности, и прохождения процедуры государственного кадастрового учета. Но сегодня для практической реализации всех этих требований существует множество препятствий.

Существующая система оформления участков в собственность имеет длительные сроки рассмотрения заявок и высокую стоимость работ. Поэтому процесс оформления идет крайне медленно.

Таким образом, значительные площади земли оказались не вовлечены в рыночной оборот. А потому вопрос развития земельной ипотеки связан не только с нежеланием банков кредитовать сельхозпредприятия под залог земли, но и с тем, что объемы данного актива на рынке чрезмерно малы.

Для того чтобы механизм земельной ипотеки начал работать в полном объеме, необходимо создать земельный банк. При этом для формиро-

вания портфеля однородных ссуд залоги должны быть равнозначными, а их залоговая стоимость должна базироваться на рыночной стоимости этих участков. Сегодня в большинстве банков землю принимают в залог по кадастровой оценке. Такое решение на начальном этапе вполне логично, так как оценка — процедура достаточно затратная и ложится она целиком на плечи заемщика. Кроме того, при неразвитом земельном рынке в большинстве регионов определить ее невозможно [3].

Кадастровая и рыночная стоимости участка могут существенно отличаться. Например, в дотационных регионах, где нет сделок купли-продажи, рыночная стоимость может оказаться в разы ниже. В этом случае банку невыгодно принимать в качестве залога объект по завышенной стоимости. Основная сложность оценщиков в рамках такой работы — поиск сделок/предложений сопоставимых объектов, так как для банка главный вопрос — ликвидность объекта, возможность продать его на рынке по указанной в отчете стоимости. Банки всегда отдают предпочтение сравнительному подходу. Получается, что даже если с точки зрения доходов стоимость земельного участка больше, чем стоимость, полученная методом сравнения продаж, итоговая стоимость в большей степени будет основана на результатах сравнения, т. е. она ниже, чем текущая оценка потенциальных доходов. Отсюда, видимо, возникают сложности у заемщиков. Иногда по причине особенностей в методологии результат оценки ниже, чем ожидал заемщик. Соответственно, и ниже сумма кредита. Кроме того, ощущается дефицит независимых оценочных компаний, которые специализируются на оценке сельскохозяйственных земель, главным образом для целей земельно-ипотечного кредитования.

Одно из перспективных направлений в ипотечном кредитовании — принятие в качестве залога не только земель, оформленных в собственность, но и земель, находящихся в долгосрочной аренде. Многие предприятия аграрного сектора используют земли, арендованные у муниципальных образований или пайщиков. Однако банки пока не принимают арендованные участки в качестве обеспечения по кредиту. Проблема заключается в том, что рынок по продаже прав на аренду сегодня отсутствует и на его создание и накопление базы потребуется определенное время.

Таким образом, исследовав проблемы и перспективы развития земельно-ипотечного кредитования в агарном секторе России, стоит отметить, что хотя проводимая в стране аграрная реформа была призвана решить проблему земельных отношений в отрасли, вопрос эффективного использования земельных ресурсов во главу угла поставлен не был.

79

В связи с этим одной из главных задач остается завершение земельных преобразований, способных привести к созданию многоукладной системы землепользования, которая бы обеспечила эффективное использование земли, превратив ее в основной фактор экономического роста сельского хозяйства. Повышение эффективности использования сельхозугодий и численности собственников земель вызывает необходимость развития ипотеки земельных участков и прав их аренды, что будет способствовать привлечению инвестиций в отрасль.

Однако противоречия и недоработки в нормативно-правовой базе, отсутствие соответствующей инфраструктуры ипотечного кредитования сдерживают развитие ипотеки земель сельскохозяйственного назначения. Наряду с этим остается актуальным вопрос оценки земельных участков и базы для определения их залоговой стоимости, поскольку рыночные цены могут не отражать реальную стоимость сельскохозяйственных земель, а использование кадастровой стоимости в качестве базы для определения залоговой стоимости может вызвать проблемы

у кредиторов в случае неисполнения обязательств заемщиками.

Очевидно, что для становления полноценного земельно-ипотечного кредитования в России потребуется достаточно большое время и без дальнейшей соответствующей финансовой и правовой поддержки государства этот процесс ускорить невозможно. Но начало положено, и учитывая, что в последнее время сельскому хозяйству страны уделяется достаточно большое внимание на уровне руководства страны, поддержка не ослабеет.

Список литературы

1. Об ипотеке (залоге недвижимости): Федеральный закон от 16 июля 1998 г. № 102-ФЗ (ред. от 17.07.2009 г.) // Российская газета. — 2009. — № 132.

2. Миндрин, А.С. Экономический механизм залога сельскохозяйственных угодий / А.С. Миндрин, Е.А. Лешина. — М.: ФГУП «ВО Минсельхоза России», 2004. — 188 с.

3. Сергацкова, Е.В. Формирование ипотечного механизма в сельском хозяйстве / Е.В. Сергацкова // Экономика сельскохозяйственных и перерабатывающих предприятий. — 2005. — № 2. — С. 24.

УДК 631.152.

Е.В. Головина, аспирантка

ФГОУ ВПО «Московский государственный агроинженерный университет имени В.П. Горячкина»

ПУТИ ПОВЫШЕНИЯ ЭФФЕКТИВНОСТИ ИСПОЛЬЗОВАНИЯ ОСНОВНЫХ ПРОИЗВОДСТВЕННЫХ ФОНДОВ НА ПРИМЕРЕ СПК «КОЛХОЗ «ВОСХОД» КЛИНСКОГО РАЙОНА МОСКОВСКОЙ ОБЛАСТИ

Экономика нашей страны перешла на рыночные рельсы и функционирует по законам рынка. Предприятия сами отвечают за свою деятельность и сами принимают решения о дальнейшем развитии. В рыночной экономике выживает тот, кто наилучшим образом использует имеющиеся у него ресурсы для получения максимальной прибыли.

Производственные ресурсы сельскохозяйственных предприятий (земля, труд, капитал) требуют постоянной исследовательской работы по поиску возможных резервов повышения эффективности использования ресурсов. Для организации производства продукции и услуг любому предприятию необходимы основные фонды, оборотные средства, рабочая сила.

Основные производственные фонды (ОПФ) представляют собой элемент ресурсного потенциала сельскохозяйственного предприятия — активы (средства производства), которые длительное время неоднократно или постоянно в неизменной натурально-вещественной форме используются, перено-

80

сят свою стоимость на конечный продукт по частям. Эффективность их использования прямым образом влияет на эффективность производства сельскохозяйственной продукции через амортизационные отчисления, затраты на текущий и капитальный ремонт [1].

Основные пути повышения эффективности использования ОПФ:

• техническое совершенствование и модернизация оборудования;

• улучшение структуры основных фондов за счет увеличения удельного веса новых машин и оборудования;

• повышение интенсивности работы оборудования;

• повышение квалификации рабочего персонала, что обеспечивает более эффективное и бережное обращение с оборудованием [2]. Наивысшая эффективность использования ОПФ

может быть достигнута при соответствии их активной части требованиям технического прогресса, при