Правила игры для россиян

Недвижимость Абхазии сегодня практически недоступна для зарубежных, в том числе российских, частных покупателей. Запрет на продажу жилья иностранцам, принятый властями еще в 1995 году с целью остановить рост цен на недвижимость, сегодня очертил реальные правила игры на абхазском рынке. Чтобы обладать недвижимостью в Абхазии, необходимо там жить и заниматься социально полезным бизнесом, иные схемы либо потенциально опасны, либо не работают.

Способы легализации

По словам президента Гильдии риэлторов Сочи, директора агентства "Алмаз-Юг" Михаила Титова, в Сочи нет компаний, целенаправленно занимающихся сделками с абхазской недвижимостью. "Во всяком случае, мне о них неизвестно. Несмотря на появляющиеся предложения, в Сочи спрос на недвижимость в Абхазии практически равен нулю. Это связано со сложностями в оформлении, необходимостью получать гражданство",— отметил Михаил Титов. Опрос сочинских риэлторов показал, что, несмотря на возможность "серых" схем (фиктивный брак с гражданином Абхазии, получение генеральной доверенности на квартиру, оставляющей прежнему хозяину право ею распоряжаться), сделок с абхазской недвижимостью за последний год практически не заключалось.

В то же время, как отмечают жители Абхазии, в последние годы в стране активно развиваются небольшие совместные российско-абхазские предприятия в сфере маркетинга, рекламы, мобильной связи, открываются частные консультационные центры врачебной помощи, разного рода услуг населению.

Создание совместного предприятия, где одной из сторон обязательно должен быть житель этой страны,— это фактически единственная легальная возможность получить право на владение собственностью в стране души. Но и в этом случае при регистрации собственности на юридическое лицо положение зарубежного инвестора до момента получения гражданства крайне уязвимо. Чтобы получить гражданство, согласно абхазскому законодательству, необходимо вести коммерческую деятельность в этой стране, имея постоянную регистрацию по месту жительства, не менее десяти лет. Получение гражданства можно ускорить, но для этого нужно, чтобы правительственная комиссия признала такую необходимость.

На эти меры правительство Абхазии вынуждено было пойти из-за послевоенных спекуляций с брошенным жильем, оно перепродавалось в основном россиянами, цены возросли до уровня российских, и недвижимость стала недоступной для самих абхазов. Несмотря на запрет, сделки продолжали осуществлять, используя лазейки в законодательстве. К 2008 году, когда Россия признала независимость Абхазии, рост продаж недвижимости россиянам достиг пика. С этого момента начался спад. В числе причин эксперты называют кризис 2009 года, который коснулся потенциальных инвесторов в экономику Абхазии — российских представителей малого бизнеса.

Замерший рынок

"Малый бизнес в Абхазии, пришедший на смену лотковой торговле, начал формироваться лишь три-четыре года назад, и наши предприниматели практически не почувствовали кризисный спад, но внешние продажи резко упали. У российских бизнесменов, намеревавшихся приобретать недвижимость, с 2009 года дела пошли плохо",— отмечает Ксения Багапш, генеральный директор абхазского агентства консалтинга и недвижимости ИРИС.

В значительной степени это сказалось на продаже частных вилл, цены на которые и без того достаточно невысокие, снизились почти на 40%. Если ранее добротный частный дом с участком земли в среднем стоил 7,5 млн рублей, то сегодня — 2,5-3 млн рублей, и даже при таких ценах реальных продаж почти нет. Тем не менее, по ее словам, цены на квартиры в Абхазии сохраняются на уровне общероссийских. Спрос на них есть, рынок развивается в основном за счет внутренних продаж. Двух- и трехкомнатные квартиры с ремонтом в спальных районах можно приобрести за 1,5-2 млн рублей, без ремонта — от 400 тыс. рублей.

Такая существенная разница в ценах этого сегмента обусловлена не стоимостью ремонта (и материалы, и работы обходятся сравнительно недорого), а исторически сложившейся ситуацией. Спустя многие годы после грузино-абхазского конфликта многие дома все еще не восстановлены. На центральных улицах Гагр, Пицунды, Сухума по-прежнему много полуразрушенных многоквартирных домов с выбитыми окнами. Только в последние годы страна начала восстанавливаться. По правительственным программам ремонтируют водопровод, канализацию, асфальтовое покрытие, лифтовые шахты.

Абхазы не связывают надежд с недавней сменой правящего режима в Грузии. "Пока живы родственники погибших, примирение невозможно. Должны пройти десятилетия, чтобы наладить культурные и экономические связи, все это возможно только при взаимной заинтересованности правительств двух стран, развитии долгосрочных государственных программ",— утверждает Ксения Багапш.

Очевидно, что страна, пережившая вооруженное вторжение со стороны сопредельного государства, сегодня опасается экономической экспансии — произвола застройщиков, размещения вредных производств. Земельный кодекс Абхазии, направленный на защиту прав сельхозпроизводителей, сегодня утверждает жесткий контроль за нецелевым использованием земель. Пляжи не продаются, прибрежная зона — до 200 м от береговой линии — может лишь отдаваться в пользование на срок до 25 лет. По оценкам экспертов, преимущественные направления для экономического развития, одобряемые правительством страны,— это виноградарство, предприятия по элитной переработке фруктов и сельхозпродукции, бальнеология, курортное дело, СПА. Девелопмент в их число не входит.