Рынок без сюрпризов

За семь месяцев 2011 года в Санкт-Петербурге введено в эксплуатацию 259 жилых домов общей площадью 1,148 млн кв. м. По плану городских властей, всего в этом году намереваются ввести 2,7 млн кв. м. Большинство участников рынка полагают, что результаты первого полугодия дают основание полагать, что этот план будет выполнен.

Галина Чесаева, начальник отдела маркетинга ООО "Городская домостроительная компания", считает, что во втором квартале 2011 года объем вывода на рынок жилья можно назвать рекордным за период с I квартала 2010 года, то есть с того момента, когда рынок недвижимости начал демонстрировать рост после кризисных явлений.

Участники рынка констатируют, что покупательская активность даже в летние месяцы остается на высоком уровне. "В августе мы ожидаем роста спроса на жилье на 20-30 процентов по сравнению с весенними месяцами", — говорит Анна Корсакова, заместитель генерального директора агентства недвижимости "Балтрос".

Лидеры

По данным GVA Sawyer, лидерами среди районов по вводу жилья в первом полугодии 2011 года стали Выборгский район (55 домов общей площадью 571 845 кв. м), Василеостровский (77 721,1 кв. м) и Московский (52 097,6 кв. м). В I квартале 2011 года на рынок выведены новые объекты во Всеволожском, Красносельском, Приморском, Невском и Красногвардейском районах, общий объем порядка 240 тыс. кв. м.

Спрос поддерживается в первую очередь за счет активного роста ипотечного кредитования. Большая часть сделок совершается в экономклассе. По данным Росреестра, за пять месяцев 2011 года заключено 18 712 договоров купли-продажи. В 2008-м за пять месяцев было зафиксировано 24 877 сделок, в 2009-м — 19 014. Средняя продолжительность экспозиции квартиры составляет около двух месяцев, в 2007-2008 годах срок экспозиции составлял 2-3 недели. "Следует отметить тенденцию усиления роли первичного рынка над вторичным. Если раньше отношение первичного рынка ко вторичному составляло 65 к 35, то сейчас это отношение изменилось на 70/30", — рассказала Анастасия Цыганова, проект-менеджер компании GVA Sawyer. По ее словам, за первые шесть месяцев 2011 года цены на готовое жилье в Петербурге практически не изменились.

Средняя стоимость квадратного метра в предложении сегодня составляет около 74 тыс. рублей — последний раз на таком уровне она была в I квартале 2010 года.

Рост цен на первичном рынке за первое полугодие составил 5%, на вторичном — 2%. То есть рост по "первичке" практически на уровне инфляции (инфляция, по данным Росстата, уже составила 4,6%).

"Привлекательность районов не изменилась: по-прежнему на первом месте по привлекательности вариантов однокомнатные и двухкомнатные квартиры в Приморском районе. Затем по популярности — Московский район", — считает Эдуард Киямов, директор филиала ЗАО "Желдорипотека" в Петербурге.

Спрос, как и в предыдущие два года, нацелен на квартиры студии, малогабаритные однокомнатные и двухкомнатные квартиры. Такая тенденция сохраняется уже долгое время, и в среднесрочной перспективе она останется прежней. Но Анна Корсакова отмечает и тренд к увеличению площади приобретаемых квартир. Увеличился процент покупок двух- и трехкомнатных квартир большого метража.

Возвращение на стройку

Еще одна тенденция, которая началась в начале 2011 года, — перетекание спроса с вторичного рынка на первичный. Это связано и с увеличением на рынке строящегося жилья, с увеличением количества ипотечных программ, выгодными условиями рассрочек.

"За год максимальный рост цен был в Центральном и Московском районах, а максимальный спад цен наблюдался в Красногвардейском районе", — говорит Эдуард Киямов. По его словам, на II квартал 2011 года самое дешевое предложение квартир на первичном рынке в Красногвардейском (62 400 руб. за кв. м) и Красносельском (64 200 руб. за кв. м) районах. В сравнении с I кварталом 2011 самое дешевое предложение было в Красногвардейском (61 900 руб. за кв. м) и Фрунзенском (63 700 руб. за кв. м) районах.

Самые дорогие квартиры по-прежнему находятся в Центральном (134 тыс. руб. за кв. м) и Петроградском (122 700 руб. за кв. м) районах, где предложение представлено в основном объектами элит и бизнес класса, что существенно повышает среднюю стоимость этих районов.

За год самыми "стабильными" районами были Кировский, Фрунзенский и Василеостровский. Причем Василеостровский — единственный район, который был меньше всего подвержен ценовым колебаниям с начала кризиса. С I квартала 2010 года в Московском, Приморском и Выборгском районах наблюдается стабильный рост и положительная динамика продолжается.

Беслан Берсиров, заместитель генерального директора ЗАО "Строительный трест", считает, что знаковыми событиями на рынке можно считать долгожданный рост выдачи ипотечных кредитов, возвращение на рынок инвестиционных покупателей, широко обсуждаемый проект реновации "хрущевских" кварталов, а также вывод в продажу новых масштабных объектов, в том числе с начальной стоимостью ниже 50 тыс. руб. за кв. м. "Но низкую заявленную стоимость нельзя назвать показательной, она не оказывает существенного влияния на среднерыночную стоимость недвижимости", — рассуждает господин Берсиров.

Элита приостановилась

В сегменте люксового жилья спрос, увеличивавшийся в течение прошлого года, сейчас стабилен. Лариса Инченкова, коммерческий директор ОАО "Строительная корпорация "Возрождение Санкт-Петербурга"", полагает, что его поддерживают существующий на данный момент хороший выбор квартир и ценовая стабильность. "Пока коррекцию цен в сторону их повышения могут позволить себе только застройщики со сложившейся репутацией и существенным кредитом потребительского доверия. Так, мы, как ведущий девелопер элитного домостроения Петербурга, с начала года повысили цены в среднем на 7 процентов", — говорит она.

Объем предложения на рынке центральных районов Петербурга в 2011-2012 годах в стройкорпорации "Возрождение Санкт-Петербурга" оценивают примерно в 300 тыс. кв. м, при этом 80% приходится на строящуюся недвижимость. В ближайший год планируется вывод в продажу около 80 тыс. кв. м нового элитного жилья. Ввод в эксплуатацию в целом по элитному рынку до конца 2011 года, по прогнозам, составит около 100 тыс. кв. м. "В случае сохранения текущей ситуации в петербургском градостроительном законодательстве к 2013 году с большой долей вероятности можно прогнозировать заметное сокращение объема предложения. Это связано с тем, что согласование новых проектов сейчас фактически приостановлено. Как следствие, тогда же можно ожидать заметного роста цен", — резюмирует госпожа Инченкова.

Прогнозы

Как говорят участники рынка, серьезного роста цен ожидать не стоит — стабильная ситуация продлится минимум до конца года.

"В целом по итогам года каких-либо сюрпризов не ожидается и прирост цен составит еще не более 6-7 процентов к показателю первого полугодия", — считает Анастасия Цыганова, проект-менеджер компании GVA Sawyer.

Генеральный директор ООО "Центр развития проектов "Петербургская недвижимость"" Олег Пашин говорит: "В сентябре ожидаем очередного всплеска покупательской активности. Однако существенного роста цен не предвижу: цены на крупные проекты-миллионники если и будут меняться, то несущественно (1-2 процента в месяц), точечные проекты в развитых городских кварталах могут подорожать сильнее — на 15 процентов до конца года".

Александр Коваленко, заместитель генерального директора "НДВ СПб" (филиал "НДВ-Недвижимость"), говорит: "По прогнозам "НДВ СПб", средняя цена на новостройки по итогам 2011 года вырастет на 8-10 процентов. Значительная доля в данной коррекции цен будет объясняться ростом строительной готовности объектов. Застройщики уже не могут себе позволить продавать квартиры в домах высокой готовности по ценам котлована. Однако в этом году среднее значение будет складываться еще из двух показателей: средних цен на проекты в развитых районах города и на объекты на границе Петербурга. Первые будут дорожать более быстрыми темпами — около 15-20 процентов. Этот рост будет компенсироваться более низкими ценами в строящихся и выводящихся в продажу жилых массивах в рамках комплексного освоения территорий и квартальной застройки на окраинах города".

Самый оптимистичный прогноз для застройщиков и пессимистичный для покупателей дает Анна Корсакова: "К концу года мы ожидаем, что квадратный метр подорожает еще на 10-15 процентов".