Современный взгляд на малоэтажную застройку в России

Архитектура и градостроительство

------ЖИЛИЩНОЕ ---

строительство

Научно-технический и производственный журнал

УДК 711.643

Е.С. БАЖЕНОВА, канд. архитектуры, Московский архитектурный институт

Современный взгляд на малоэтажную застройку в России

Отмечена важность адаптации существующих международных стандартов малоэтажного жилья для реализации современной малоэтажной застройки России. Проведен анализ эффективности конкурсов, проведенных в РФ за последние пять лет. Показано, что разработка системы стандартов малоэтажной жилой среды, основанной на принципах устойчивого развития является первоочередной задачей архитекторов и градостроителей.

Ключевые слова: принцип устойчивого развития территорий, зеленой строительство, системное управление проектированием и строительством, универсальная модель массового малоэтажного строительства.

Малоэтажное строительство в России переживает второе рождение после более чем полувекового забвения. И призыв к инновационности более чем актуален. Причем инновационность можно рассматривать в широком смысле этого термина. Это не только связь с новыми строительными и инженерными (экологическими и энергоэффективными) технологиями. Это современное осмысление успешных практик, реализованных проектов. Это адаптация новых подходов к организации и осуществлению объектов массовой малоэтажной застройки. Поэтому важно изучение международных стандартов малоэтажного жилья, прежде всего потому, что позволит, оттолкнувшись от современного опыта зарубежного малоэтажного строительства, подобраться к определению стандартов проектирования и строительства, а точнее, к формированию стандартов жилой среды для малоэтажного строительства в России. Сделать попытку на базе накопленного в стране опыта определить ту «формулу успеха», которая даст ответ на вопрос, как эта среда должна выглядеть и как (какими действиями,) это можно реализовать.

Анализ зарубежных систем организации и финансирования малоэтажного строительства доступного жилья (affordable housing) и практики осуществления таких проектов, проведенный автором за последние несколько лет, показывает, что международные Стандарты малоэтажного строительства - это система принципов, норм и правил, которые определяют «правила игры» в современной рыночной модели строительной отрасли, текущий регламент деятельности и процедуры управления процессами в ней.

Всемирный совет предпринимателей по устойчивому развитию (WBCSD) в представленной год назад Стратегической Программе VISION 2050 отметил, что мир вступил в новую технологическую эпоху, и предложил новую повестку для развития мировой строительной индустрии, справедливо отмечая повсеместную системную и функциональную разобщенность участников инвестиционно-строительного процесса. Власти, девелоперы, градостроители и архитекторы, строители и потребители не слышат друг друга, не образуют единую производственную цепочку: у каждого есть только своя цель.

Стратегическая программа VISION 2050 фактически предлагает базовый принцип, который можно взять за основу реа-

лизации современных стандартов малоэтажного жилищного строительства - принцип единого операционного поля, где

на базе совместной заинтересованности и постоянной вовле-чености всех участников инвестиционно-строительного процесса будет рождаться успешный проект нового массового малоэтажного жилищного строительства для России.

Возможно ли это в стране, которая более 50 лет жила вне этой самой комфортной застройки? Где в сознании нескольких поколений, проведших всю жизнь в коммунальных квартирах, потом в панельных пятиэтажках и многоэтажках, было стерто понятие «свой дом», в которых уже крепко сформировался менталитет, если так можно выразиться, «не собственников» жилья? Где малоэтажное жилищное строительство до сих пор преимущественно ассоции-рутся с русской разваленной избой и удобствами на улице? А нормативы и стандарты жилья до сих пор меряются (что естественно, поскольку они из прошлого социалистического века) только квадратными метрами помещений и ценой за этот квадратный метр?

Зарубежные стандарты малоэтажного строительства ориентированы не на площади в социальном жилье и строятся не на количественном показателе - числе квадратных метров на одного человека. Система строительства доступного жилья принципиально другая, основанная на интегральном качественном подходе, в совокупности описывающем качество жилой среды через комплекс дифференцированных экономических показателей, отражающих особенности конкретного места строительства - цену земли, тип дома, уровень развития инженерной и социальной инфраструктуры и т. п.

Базовым принципом этих стандартов является принцип устойчивого развития территорий, сформулированный почти 30 лет назад. Этот принцип подразумевает обеспечение безопасности, высокого качества жизни, при сохранении природной среды, ресурсов и экологического равновесия всей экономической и общественной деятельности горожан, и основан на сбалансированности экономии и экологии, экономики и социальной сферы при возобновляемом потреблении ресурсов, котрые производит общество. Сокращенно концепция 3С: общество - экономика - экология (по В.Л. Глазычеву).

Научно-технический и производственный журнал

Архитектура и градостроительство

Как показывает зарубежный опыт, малоэтажная жилая застройка в наибольшей степени способна обеспечить реализацию этого принципа, поскольку она максимально сбалансирована и обеспечивает высокое качество жилой среды во всех аспектах (в том числе - пространственное многообразие в соответствии с духом места и градостроительной ситуацией), несет заряд социальности и находится в наименьшей зоне технологического риска, минимально нарушая экологический баланс территорий, при этом оставаясь экономически доступной населению.

Как это расшифровать с точки зрения архитектуры? В отличие от привычной нам секционной структуры многоквартирных многоэтажных домов в монотонной строчной или периметральной типовой застройке наших городов, будь то исторические центры или зеленый пригород, зарубежный опыт раскрывает нам бесконечное многообразие приемов организации жилой среды, очень рационально подогнанных по параметрам 3С (экономичности, экологичности и комфорту) к конкретной ситуации места строительства.

Малоэтажные дома - практически основной тип жилья на западе с безграничным диапазоном условий применения. При вовлеченности всех заинтересованых сторон, экономическая выгода, уравновешенная социальными запросами потребителя (выражающимися в том числе и через культурные традиции) и требованиями градостроительного зонирования и экологического регулирования, в совокупности обеспечивает уникальность формируемого пространства для жизни.

Соответствие местным условиям строительства и локализация задач (так коротко можно назвать каждый раз для каждой территории индивидуальную совокупность требований к оптимальному варианту застройки) носит принципиальный характер и является одним из главных архитектурных критериев успешности того или иного проекта.

Отталкиваясь от принципа устойчивого развития, постараемся кратко проанализировать имеющийся в России опыт проектирования и строительства малоэтажного жилья, чтобы попытаться сформулировать предложения по адаптации зарубежных стандартов к российским реалиям. Высокое качество жилой среды в малоэтажке первыми оценили наиболее обеспеченные слои населения нашей страны. Поселки за заборами, «Золотая миля» в Москве и Рублевка - примеры активного стихийного освоения лучших пригородных и городских территорий, которые иногда приводили, к сожалению, к их экологической деградации.

Прочно вошло в обиход понятие «таунхаус». От Москвы до самых до окраин появились шеренги братьев-близнецов, демонстрируя соотечественникам новый стандарт благополучия. Но они способствуют сокращению масштаба социальной проблемы обеспечения жильем населения.

По настоящему к теме массового малоэтажного строительства государство обратилось в приоритетном национальном проекте «Доступное и комфортное жилье - гражданам России», ставившем задачу обеспечения достойной жизни горожан, увеличения темпов жилищного строительства за счет значительной доли нового для страны типа экономичного малоэтажного жилья. Срочо нужны были идеи и проекты, технологии и инновации. Этот первый этап поиска характеризовался фрагментарностью и нескоординирован-ностью действий, которые часто осуществлялись без архитекторов или с их минимальным участием. Появлялось все сразу - дискуссии о стандартах социального жилья, конкур-

сы и выставки, скорые адаптации зарубежных технологий, показательное строительство на случайных участках, попытки комплексного освоения территорий и «мультифор-матные» коммерческие проекты.

Концентрированным выражением первых представлений общества о том, какой должна быть массовая малоэтажная застройка, стали недавние архитектурные конкурсы. Первыми были конкурсы программы «Российский дом будущего», организованные совместно медиахолдингом «Эксперт» и Общественной палатой РФ, которые и сейчас продолжают «нащупывать» социальные ориентиры развития для жилищного строительства. Но наибольший продуктивный резонанс получили профессиональные конкурсы Фонда РЖС «Дом XXI века» и недавний конкурс Фонда Сколково на жилую застройку территории Технопарка. Каждый из этих конкурсов решал свои задачи и стал по своему успешен.

В рамках содействия развитию жилищного строительства Фонд РЖС подошел к решению задачи традиционно - стране нужные новые типовые проекты массового малоэтажного жилья по современным строительным технологиям с учетом ресурсосбережения. Понимая разнообразие климатических, социальных, хозяйственно-бытовых условий жизни населения нашей страны, для начала остановились на условно-усредненных характеристиках центрального региона России. За два года таких конкурсов прошо три.

Задачами градостроительных Конкурсов Фонда РЖС стали разработка планировочных вариантов застройки с привязкой лучших проектов малоэтажных типовых домов для различных градостроительных условий на землях, выделенных Фондом под массовое малоэтажное строительство. По результатам первого градостроительного конкурса в окрестностях г. Истры (Московская обл.) уже ведется строительство на основе прошедшей экспертизу проектной документации, разработанной призерами обоих конкурсов. Фантастический результат для нашей страны по масштабу и скорости реализации этого действительно инновационного проекта.

Но и у традиционного подхода (сначала типовые дома, потом - привязка к местности) есть издержки, которые на наш взгляд выражаются в следующем:

- в дискретности организации процесса проектирования и строительства: отсутствие непрерывного авторского контроля в процессе подготовки или подгонки под подрядчика проектной документации. Некоторые проекты домов-победителей претерпели существенные изменения, потеряв авторский облик. Кстати, и принципы зеленого строительства, включающие показатели экологичности и энергоэффективности, не смогут быть полноценно применены участниками проекта, если цепочка исполнителей будет обезличена или разорвана;

- в выборе элемента типизации: типовые дома и образуемые ими показательные планировочные «молекулы» жилой застройки усредненны, а значит не вполне отвечают принципу соответствия градостроительным ситуациям, типовые дома - это отголосок социалистической системы, которая безвозвратно ушла в прошлое. Для коммерческих проектов нужен другой принцип адресности, который приведет на новый современный уровень экономической эффективности проектных и планировочных решений;

- в ограниченном техническом подходе к обеспечению показателей экологичности и энергоэффективности, лакму-

3'2012

17

Архитектура и градостроительство

Ц M .1

Научно-технический и производственный журнал

совой бумажки «зеленого» строительства: климатические условия нашей страны требуют обязательного применения пассивных планировочных средств экономии тепла в зданиях - таких как компактность блокировки и сокращения соотношения периметра наружных стен к площади застройки, использование неотапливаемых буферных зон (террасс, веранд, холодных подсобных помещений), и не должны ограничиваться применением энергоэффективных ламп и индивидуальных приборов учета потребления ресурсов.

Приведем характерный для российских условий пример с позиций 3С: экономическая эффективность самой простой застройки домами в линию определяется показателем линейной плотности - отношением суммарной площади квартир по дому к 1 погонному метру улицы. В современной малоэтажной застройке существуют специальные планировочные приемы, позволяющие без ущерба для комфорта проживания значительно увеличить ширину корпуса здания. Эти приемы различны для домов по разному сориентированных по сторонам света. А если еще вспомнить про используемые веками в России так называемые буферные зоны - холодные помещения, примыкающие к отапливаемому объему дома и создающие переходную температурную среду между отапливаемым пространством и улицей, то учет только этих факторов позволяет обеспечить плотность нетто в четырехэтажной застройке до 400 чел./га, а заодно оптимизировать баланс теплопотерь зданий в застройке. Забвение этого опыта приводит к тому, что, например, в пилотных проектах малоэтажного социального жилья при его ориентации на минимальные площади, появляются одноквартирные дома с шириной корпуса 6 м (иногда это кубик 6x6 м), которые, даже будучи оснащенными всеми системами аккумулирования энергии и контроля утечки тепла, будут даже в средней полосе России заведомо менее энергоэффективными, чем русская традиционная изба.

Отметим, что принципы зеленого строительства, включающие показатели экологичности и энергоэффективности, не смогут быть полноценно применены участниками проекта, если цепочка исполнителей будет обезличена или разорвана. В то время как в Европе накоплен обширный опыт применения Зеленых стандартов в строительстве, в России данный опыт практически отсутствует. В данном случае необходимо упомянуть Всесоюзный конкурс экологического девелопмента и энергоэффективности «Green Awards 2011», организуемый Гильдией Управляющих и Де-велоперов при поддержке Министерства регионального развития РФ и Министерства природных ресурсов и экологии РФ. И хотя сам конкурс не посвящен исключительно объектам малоэтажного строительства, в нем присутствует интересный для данной статьи инновационный подход к организационным процессам. Прежде всего - это не только архитектурный конкурс. Green Awards первым среди прошедших за последнее время известных автору конкурсов рассматривает вопросы экологического строительства и энергоэффективности по всей цепочке жизненного цикла инвестиционного проекта - от замысла до мониторинга ресурсопотребления в период эксплуатации объекта. В нем дается посыл к объединению знаний и усилий разрозненных нынче команд - архитекторов, инженеров, строителей и девелоперов - по созданию нового интеграционного алгоритма межпрофессионального взаимодействия в подходах к решению задач в области устойчивого развития и зеленого строительства. Работа над ответами и проведение само-

оценки своего проекта открывают участникам конкурса доступ в «четвертое измерение» - проектирование и строительство, где одно не может существовать без другого и все имеет свою причинно-следственную связь, что в результате формирует у участников ощущение перехода на «другой уровень» осознания проектных задач.

Инновационным можно назвать и вызвавший широкий резонанс и интереснейший с архитектурной точки зрения прошедший недавно конкурс Фонда Сколково на жилую застройку территории Технопарка. Этот конкурс - концептуальный. Поиск новых форм жилища будущего. Последовательность подхода к застройке территории в данном конкурсе адресная. В начале проходит конкурс на генплан. Победила профессиональная команда из Франции. Затем проводится выбор конкретных территорий и тщательная доработка комплекса требований к типологической палитре малоэтажного жилья. В программе на застройку высчитаны до последнего квадратного метра требования к количеству и площадям квартир, придомовых участков, проездов, мест хранения транспорта, размещения детских садов и системы приближенного общественного обслуживания. Высокие показатели плотности потребовали проведения проверки инсоляции. Этот конкурс показал свободное владение российскими архитекторами на самом высоком международном уровне темой малоэтажного жилья, его типологией. А также современным подходом к вопросам организации жилой среды в целом.

Наступивший кризис остудил эйфорию и только обострил необходимость решения задачи обеспечения населения страны доступным малоэтажным жильем. На наш взгяд должен начатся новый этап в решении этой государственной проблемы. Этап консолидации усилий. В качестве первого шага - разработка системы стандартов малоэтажной жилой среды в современном понимании этого слова, основанных на принципах устойчивого развития, что поможет стране выйти на новый более эффективный уровень решения задачи.

Составной частью этой системы могут стать российские национальные стандарты формирования малоэтажной жилой среды, в разработке которых профессиональные архитекторы и градостроители должны принимать самое активное участие. Пора вводить в отечественный обиход такой инструмент как дизайн-коды, которые используются за рубежом не только для создания красивой и ипривлекатель-ной среды, но и для эффективного девелопмента.

В заключении представляется целесообразным подытожить наиболее интересные и инновационные моменты из зарубежного и недавнего отечественного опыта, на которых может базироваться система российских стандартов.

1. Необходимо единое операционное пространство сотворчества власти, инвесторов, архитекторов и градостроителей и общества, которое пока так и не успело возникнуть.

Отсутствие единства мнений и действий на всех уровнях власти, в профессиональной среде и бизнес сообществе, тормозит разработку современной системы стандартов проектирования и организационного управления процессами создания пространственной среды малоэтажного жилья для России. За рубежом этим занимаются национальные жилищные центры и ассоциации, некоммерческие или финансируемые государством, исследовательские центры при высших школах или инвестиционных фондах, в Англии, например, Homes and Community Agency HCA, или Broadland Housing Association; в США, напри-

Научно-технический и производственный журнал

Архитектура и градостроительство

мер, Affordable Housing Cooperatives; в Канаде, например, Canada Mortgage and Housing corporation; в Австралии, например, Homes и др.

2. Нужен экономически обоснованный подход к новой форме системного управления проектированием и строительством в логической цепочке генплан (в том числе и инфраструктура) - планировочные элементы - типы домов и система благоустройства - эффективная эксплуатация. Необходимо обеспечение условий для социального многообразия форматов жилья на одном участке (печальный опыт моносоциальной застройки пригородных районов доступного жилья в Соединенных Штатах в настоящее время вылился в маргинализацию и фактическое социальное омертвление таких территории). В условиях критической нехватки жилья продолжаются поиски универсальной модели массового малоэтажного строительства: то ли типового дома, то ли типовой планировочной единицы. Это возможный, но не самый эффективный путь. Весь вопрос в том - как считать. У нас стоимость проектирования малоэтажного дома ничножно мала (стоимость проектирования малоэтажного дома считается от куба, а не от квадратного метра, как на все остальные объекты объемного проектирования!), а неэффективная привязка социально не адаптированного или планировочно не выгодного типового варианта может обойтись и инвестору, и городу гораздо дороже. За рубежом рынок жилья уже насыщен, нет нужды торопиться, что дает возможность более тщательно, а следовательно, экономически целесообразно, подходить к созданию жилой среды.

3. Современная открытая форма технологического многообразия строительных систем для малоэтажного строи-

тельства, призванная обеспечить быстроту возведения зданий пока не обрела четкие контуры. Большую работу в этом направлении проводит Национальное агентство малоэтажного строительства. Однако ориентация на местные строительные материалы - как единственная логическая и экономически обоснованная стратегия в русле устойчивого развития территорий, очень часто предается забвению в угоду устаревшим и не пользующимся спросом на Западе ввиду сомнительной экологичности, а у нас ставшими инновационными, комбинированным технологиям быстрого домостроения. Необходима работа отечественных конструкторов и технологов по адаптации подобных технологий и эффективному подключению местных материалов к массовому строительству малоэтажного жилья.

4. Необходима адаптация международных стандартов «зеленого» строительства к российским условиям - климату, бытовым и культурным традициям, социальным предпочтениям населения. Необходимо понимание, что «зеленые стандарты» и энергоэффективные технологии приносят экономический эффект, когда они не только сочетают технические достижения и местные традиции строительства, но встроены в производственную цепочку всего жизненного цикла инвестиционного строительного процесса, от выбора и первичного анализа площадки строительства, до мониторинга построенного объекта в условиях эксплуатации. Российские «зеленые» стандарты должны стать площадкой по созданию нового интеграционного алгоритма межпрофессионального взаимодействия в подходах к решению задач в области устойчивого развития новых жилых территорий с малоэтажной застройкой.

32012

19