Офисы решают жилищный вопрос

Неопределенная ситуация в сегменте коммерческой недвижимости вынуждает девелоперов минимизировать в своем портфеле офисные активы. Так, группа «Главстрой», которую на рынке связывают со структурами Олега Дерипаски, может провести редевелопмент бизнес-центра напротив храма Христа Спасителя в центре Москвы: там появится комплекс с элитным жильем. В кризис 2014 года ситуация была примерно такой же, но тогда компании строили жилье на месте торговых объектов.

«Главстрой» может перестроить офисное здание в Соймоновском проезде в жилой комплекс, об этом “Ъ” рассказал собеседник на рынке недвижимости. Эти планы подтверждаются и данными портала IRN: в мае ресурс указал в перечне перспективных жилых объектов компании и проект в Соймоновском проезде. Кроме того, на эту площадку уже оформлен градостроительный план земельного участка, разрешающий размещение жилых домов с квартирами. В «Главстрое» не ответили на запрос “Ъ”.

Группа «Главстрой» была создана в 2008 году на базе крупнейшего подрядчика «Главмосстрой» и объединила в себе строительные активы «Базэла» Олега Дерипаски. В 2018 году бизнесмен заявил о выходе из актива: владельцем группы стала «Либра холдингс». По данным ЕГРЮЛ, последняя принадлежит сейчас четырем физлицам. В 2018–2019 годах одним из совладельцев «Либры холдингс» был Аркадий Саркисян, которого Forbes называл давним партнером Олега Дерипаски. Издание со ссылкой на источники утверждало, что господин Дерипаска мог переписать свои компании на доверенных лиц, чтобы защитить активы от санкций.

Участок в 0,3 га в Соймоновском проезде у станции метро «Кропоткинская» принадлежит самому «Главстрою». Сейчас там расположен четырехэтажный бизнес-центр класса B площадью около 6 тыс. кв. м. Ставка аренды оценивается в 20–25 тыс. руб. за 1 кв. м в год. Само здание было построено в 1902 году, до революции в доме жили служители храма Христа Спасителя, расположенного напротив, особняк признан объектом культурного наследия. Поэтому компании придется переоборудовать здание в существующих габаритах, констатирует партнер Cushman & Wakefield Алан Балоев.

По его мнению, перевод объекта в жилье увеличит его ликвидность. Партнер Colliers International Владимир Сергунин оценивает стоимость квартир в будущем комплексе в 1,3 млн руб. за 1 кв. м. Председатель совета директоров «Бест-Новостроя» Ирина Доброхотова подсчитала, что будущий жилой комплекс «Главстроя» может конкурировать с семью элитными проектами в районе. Только два из них находятся пока на нулевом этапе строительства, но они заявлены в формате апартаментов. Если «Главстрой» будет реализовывать квартиры, то это даст новому проекту возможность стартовать с более высокой цены, чем ближайшие конкуренты, отмечает госпожа Доброхотова.

«Главстрой» не единственная компания, которая за последнее время решила трансформировать офисные площади в жилье. Редевелопмент бизнес-центра в Большом Палашевском переулке возле Патриарших прудов проведет и группа Snegiri Александра Чигиринского, сообщала ранее газета «Ведомости». Девелопер намерен построить там около 12 тыс. кв. м недвижимости, из которых 7 тыс. кв. м придется на жилье.

Сейчас на рынке офисов из-за кризиса наблюдается неопределенность. По данным Knight Frank, в первом полугодии 2020 года вакансия в этом сегменте составила 6,7–8,9% в зависимости от класса бизнес-центров, увеличившись на 0,3 процентного пункта. Это не критические значения. Но девелоперы прогнозируют, что в будущем показатель может увеличиться из-за перевода крупными компаниями своего персонала на удаленный формат работы.

Застройщики пытались конвертировать коммерческую недвижимость в жилые или многофункциональные комплексы и в прошлые кризисы. В 2014–2015 годах многие компании останавливали поиск участков под строительство офисов, а также переформатировали уже начатые проекты коммерческой недвижимости. Тогда же сообщалось об увеличении площадей апартаментов за счет сокращения офисов, в том числе в проектах MR Group, O1 Properties, Coldy, KR Properties и других.