Стихший рынок

В июне рынок жилой недвижимости ожидаемо и при этом охотно вплыл в период летнего затишья. Застройщики и не рассчитывали поднять рынок в летние месяцы, а надежды возлагают на осенний высокий сезон. Они пока придерживают наиболее значимые объекты, чтобы "выстрелить" ближе к концу лета. Причем это относится не только к городской, но и к загородной недвижимости.

Цена, качество и количество

Наблюдатели единодушны: дешевеет прежде всего переоцененное жилье низшего ценового сегмента.

"В прошлом месяце продолжилась тенденция, возникшая в начале этого года. На первичном рынке недвижимости сохраняется коррекция цен на жилье экономкласса и повышение цен в пределах инфляции в сегментах 'бизнес плюс' и элитного жилья,— описывает ситуацию коммерческий директор 'Авгур Эстейт' Виктор Козлов.— Снижение цен существенно затронуло жилье экономкласса. Связано это с тем, что на самом массовом рынке жилья в прошлом году многие предложения были переоценены. Сегодня наблюдается ситуация, при которой цены на квартиры с завышенной стоимостью опускаются до отметки, соответствующей жилью с данными характеристиками. Похожая ситуация отмечается и в нижнем сегменте бизнес-класса. Некоторые квартиры этого сегмента были переоценены за брэнд компании-застройщика, по ним наметилось выравнивание стоимости объектов в своем классе или движение цен вниз в пределах до одного процента".

Руководитель аналитической службы корпорации Mirax Group Денис Афанасьев при этом отмечает подъем в самом дорогом сегменте недвижимости: "Уверенный рост по всем районам показали многокомнатные квартиры (около 1,5-2% за месяц), четырехкомнатные квартиры подорожали на такую же величину в центральных и западных округах столицы. Рост цен на многокомнатные квартиры стал более заметным, чем в предыдущем месяце. Заметное снижение, на 0,7-0,8%, показали 1-2-3-комнатные квартиры в восточных округах, а также в тех районах, где высока доля 'хрущевок' и панели невысокого качества. В период роста цен на недвижимость в 2006 году практически каждый хотел поучаствовать в получении прибыли на рынке, но массовость этого процесса как раз и означает, что покупки делались в основном в сегменте экономкласса. Именно поэтому рынок в нижних сегментах на начало 2007 года оказался переоцененным, и сегодня ситуация расслоения рынка стала логическим итогом бурного роста цен в предыдущем году. Исходя из того, что большинство квартир в Москве составляет жилье экономкласса, снижается общий индекс цен на жилье".

Иными словами, наблюдатели отмечают тенденцию зависимости цены от качества: дорогое дорожает, а дешевое дешевеет. Но не все так однозначно, поскольку есть еще и количественный фактор. Объем предложения значительно снизился в прошедшем месяце как на первичном, так и на вторичном рынке. "Количество предложений на рынке новостроек Москвы по итогам июня снизилось на 15-17% по сравнению с предыдущим месяцем и составило около 275 адресов,— констатирует руководитель аналитической службы "МИАН — агентство недвижимости" Алексей Кудрявцев.— Примечательно, что тенденция сокращения предложения характерна для всех ценовых категорий городской недвижимости. Количество предложений вторичной недвижимости в Москве снизилось почти на 20% и составило около 40 тыс. квартир. Причина та же, что и в сегменте новостроек,— увеличившийся в несколько раз период экспозиции простимулировал продавцов, для которых продажа квартиры не является вопросом первой необходимости, снять свои предложения до лучших времен".

При этом наиболее стремительно сокращается предложение жилья в сегменте экономкласса. Фактически в городе уже не строится типовое жилье на продажу — почти все дома этого сегмента отдаются на выполнение социальных программ московского правительства. В июне руководитель столичного стройкомплекса Владимир Ресин заявил, что начавшаяся застройка Щербинки — последняя площадка массового строительства в городе. И при этом вся площадь квартир в этом районе будет отдана Министерству обороны РФ для решения жилищных проблем семей военнослужащих. Если что-то и поступит в продажу в этом районе, то только на вторичном рынке.

Таким образом, отсутствие предложения в сегменте новостроек экономкласса заставит обратиться к вторичному рынку тех покупателей, которые ищут не более качественное, а менее дорогое жилье. Очевидно, что продавцы квартир в типовых домах ждут момента, чтобы поднять цены в условиях дефицита. Поэтому в течение ближайшего года стоит ждать роста цен в том самом сегменте, который эксперты называют "переоцененным".

А вот в более высокой ценовой группе действительно происходит определенная корреляция цены и качества. "Цены на квартиры в отдельных жилых комплексах бизнес-класса снизились и опустились ниже психологического барьера $3000",— отмечает Владимир Воронин, президент финансово-строительной корпорации "Лидер". То есть новостройки бизнес-класса продаются порой значительно дешевле "панелек" на вторичном рынке. Однако из этого не следует, что такие новостройки могут оттянуть на себя часть малобюджетных покупателей: в них практически нет квартир маленьких площадей, и даже при невысокой цене квадратного метра квартира бизнес-класса остается недоступной для потенциального покупателя "панельки".

Реально в дешевом сегменте с Москвой конкурирует ближнее Подмосковье. "Очевидно смещение спроса в сторону подмосковной недвижимости,— отмечает Алексей Остробородов, коммерческий директор Межрегиональной девелоперской компании.— При том что качество жилья находится на самом высоком уровне, стоимость квадратного метра в монолитных домах начинается от 58 тыс. руб. Крупнейшие города Подмосковья — Химки, Красногорск, Одинцово, Мытищи — все еще имеют серьезные преимущества в цене по сравнению с Москвой, не уступая при этом столичной инфраструктуре".

"Точки" не ставить

В сегменте верхнего бизнес-класса и элитного жилья продолжается плавный рост, впрочем не опережающий инфляцию. "Несмотря на общую стагнацию рынка, элитное жилье по-прежнему продолжает расти в цене. В июне рост цен в этом сегменте составил 1%. Более оживленный рост цен — на уровне 2-3% в месяц — мы прогнозируем во второй половине 2007 года",— отмечает Наталья Новикова, генеральный директор Renaissance Realty. "За июнь цены на элитную недвижимость не изменились, диапазон составляет $8-37 тыс. за кв. м,— утверждает Андрей Уфимцев, директор по продажам агентства элитной недвижимости 'Новое качество'.— Но в результате принятия Госдумой закона, запрещающего указывать стоимостные показатели в рекламе в иностранной валюте, все цены на элитную недвижимость с 1 июля будут указываться в рублях, что приведет к небольшой корректировке стоимости квадратного метра в сторону увеличения в результате пересчета по более выгодному курсу".

Руководитель отдела продаж квартир компании "Усадьба" Марина Венчковская еще более оптимистична в оценке: "Никакого затишья мы не наблюдаем. Напротив, городской сегмент элитного рынка демонстрирует нетрадиционно высокую для начала лета активность. Естественно, подобная активность не может не сопровождаться ростом цен. Динамика различается в зависимости от степени готовности объекта и места его расположения, в среднем составляя 10%".

Застройщиков элитного жилья в прошедшем месяце взволновали высказывания Юрия Лужкова и других членов правительства Москвы о прекращении точечной застройки в центре города. А риэлтеры считают, что такая политика московского правительства позволит значительно поднять цены. "В первую очередь это стимулирует дальнейший рост цен на элитную недвижимость в центре города,— считает директор отдела жилой элитной недвижимости компании Knight Frank Екатерина Тейн.— В этом Москва станет похожа на Лондон, где любое новое строительство в исторической части — событие, ведь практически единственным источником элитного жилья в самых престижных районах Лондона является вторичный рынок. Любые исключения из этого правила сразу поднимают цены на новый уровень. Наглядный пример — One Hyde Park, ставший самым обсуждаемым жилым проектом в мире. То же ждет и московский центр: когда количество элитного жилья ограниченно, оно становится еще более желанным, а следовательно, дорогим".

Загородные ожидания

Лето и для коттеджного сектора отнюдь не является высоким сезоном. Продавцы, как правило, выводят на рынок новые проекты осенью и весной, а опытные покупатели знают, что, выбирая участок за городом, лучше смотреть на него зимой. "В июне загородный элитный рынок не продемонстрировал сколько-нибудь заметного изменения цен,— утверждает директор компании 'Усадьба' Евгений Иванов.— Сезонное затишье сказалось как на уменьшении спроса, так и на динамике роста стоимости проектов. В меньшей степени это коснулось объектов в ценовом диапазоне от $1,5 млн до $3 млн, но увеличение их стоимости все же было не столь значительным, чтобы внести кардинальные изменения в картину рынка".

"В сегменте коттеджных поселков стоимость предложения сохранилась на уровне апреля-мая,— соглашается аналитик агентства недвижимости 'Домострой' Лариса Сутормина.— В зоне до 30 км от МКАД зафиксировано увеличение доли поселков бизнес-класса. На Калужском направлении поселки выходят на рынок преимущественно с уже построенными домами: Primevill (12 км от МКАД) и 'Бачурино Клаб' (8 км от МКАД) с ценой контрактов $0,8-2,5 млн. Спрос на участки без подряда в организованных коттеджных поселках остается на высоком уровне и составляет около 50% среди потенциальных покупателей коттеджного жилья. А объем предложений недостаточен".

За городом сейчас происходит нечто вроде пересменки: поселки, продажи в которых завершаются, растут в цене, но и предложений в них немного. С другой стороны, много новых проектов, по всей видимости, появится в продаже ближе к осени.

"Сейчас многие поселки в Подмосковье выходят на финальные стадии реализации, в результате цены в них растут,— утверждает Тимур Сайфутдинов, генеральный директор компании 'Терра-недвижимость'.— Чем выше стадия готовности, тем выше класс поселка, то есть мы наблюдаем перемещение объектов вверх по категориям. Те поселки, которые в прошлом году позиционировались как экономкласс, в этом с учетом готовности домов уже перешли в бизнес. Другой фактор, который активно влияет на изменение соотношения предложения жилья различных категорий,— это появление все новых мегапроектов. В конце июня Росстрой отобрал три проекта в Подмосковье в рамках конкурса комплексного освоения территорий — это 'Рублево-Архангельское', 'Большое Домодедово' и 'А-101' (на Калужском шоссе). Ряд девелоперов готовится выводить на рынок сетевые проекты поселков — тоже в нижнем ценовом сегменте. Соответственно в течение ближайших лет можно ожидать увеличения объема предложения жилья экономкласса".

Динамика цен на жилье в Москве

Сектор рынка
Средняя
цена в
июне
($/кв. м)
Изменение
по
отношению
к маю (%)
Новостройки
Типовое жилье
3236
-0,30
Экономкласс
4674
-2,80
Бизнес-класс
6702
0,40
Элитное жилье
15 514
6,30
Вторичный рынок
Типовое жилье
4055
-1,4
Экономкласс
4968
-1,5
Бизнес-класс
7304
0,9
Элитное жилье
12 851
3,8

Источник: "МИАН — агентство недвижимости".