Ипотека пришла на торговую улицу

Одним из относительно новых продуктов на рынке коммерческой недвижимости является ипотечное кредитование на выкуп помещений. В отличие от жилищного, этот вид кредитования пока не получил широкого распространения — условия предоставления займов на выкуп помещений под офисы или магазины более жесткие, чем для физлиц. Связано это с тем, что таким продуктом чаще всего пользуются представители малого и среднего бизнеса, к которым кредитные учреждения традиционно предъявляют достаточно высокие требования.

Данный вид ипотеки снова стал актуален в 2011 году в силу постепенного восстановления спроса на "инвестиционные" кредиты после кризиса. Это было вызвано необходимостью обновления основных фондов, которое практически не производилось в период кризиса, а основная масса кредитов выдавалась на пополнение оборотных средств, то есть на поддержание текущей деятельности, а не на расширение бизнеса.

Геннадий Ветров, председатель правления Энергомашбанка, говорит: "Банки готовы выдавать ипотеку на коммерческие помещения, однако сам бизнес не готов ими пользоваться. Сегодня у банков доля коммерческой ипотеки в общем ипотечном портфеле не превышает 15 процентов. В среднем такие кредиты выдаются сроком до 10 лет и при минимальном первоначальном взносе от 30 процентов".

Слабая популярность этого вида кредитования объясняется тем, что платежи по такому кредиту могут существенно превышать арендную плату. "Допустим, у предпринимателя есть пять неких торговых точек и незначительная сумма, которую можно инвестировать, вопрос стоит или выкупить в собственность одну из пяти точек, или потратить средства на запуск и аренду еще двух-трех к уже имеющимся. Скорее всего, предприниматель выберет аренду, так как это путь расширения бизнеса и увеличения прибыли", — объясняет господин Ветров.

Для тех, кто встал на ноги

Коммерческая ипотека интересна тем предпринимателям, которые прошли стадию наращивания доходов и стали создавать платформу для повышения устойчивости бизнеса. Чаще всего приобретаются в ипотеку те объекты, собственником которых можно стать и от которых предприниматель зависим.

Как правило, кредит выдается юридическому лицу, индивидуальному предпринимателю или физическому лицу — собственнику бизнеса. При оценке заемщика банк смотрит не только на качество недвижимости с точки зрения ее расположения, но и на потенциальную доходность, на которую влияют и людские потоки, плотность схожего бизнеса по соседству, возможности перепрофилирования помещения, среднюю арендную ставку в данном микрорайоне для данного вида бизнеса и так далее. Кроме того, анализируется не только финансовое состояние потенциального заемщика, но и его текущая прибыль, которая будет способна обслуживать кредит.

Тем не менее банки предоставляют так называемые альтернативные кредиты, которые, по сути, являются классическими: это кредиты на развитие бизнеса, инвестиционные, кредиты на участие в тендерах на выкуп государственной недвижимости в собственную. По таким кредитам условия немного лояльнее и всегда есть возможность рефинансирования.

Ирина Бажулина, заместитель директора филиала банка "Стройкредит" в Санкт-Петербурге, рассказывает: "В отличие от жилищного кредитования, коммерческая ипотека имеет достаточно короткие сроки погашения (5-7 лет) и более высокие ставки. Ставки колеблются по банкам в интервале от 14 до 19 процентов годовых в зависимости от различных факторов: стоимости средств привлечения в банке, срока кредита, суммы первоначального взноса (минимум 20-30 процентов), критериев оценки финансового состояния заемщика, наличия другого обеспечения, например, поручительств. Лимит кредитования в рамках коммерческой ипотеки варьируется от банка к банку. Как правило, это суммы от 1 до 50 млн рублей".

Кирилл Тихонов, вице-президент Промсвязьбанка — директор департамента развития малого и среднего бизнеса, признает, что при развитии этого сегмента кредитования существует ряд трудностей, связанных с рынком именно коммерческой недвижимости: достаточно высокий уровень цен на объекты, требования банков по первоначальному взносу, более сложный пакет документов по сравнению с жилой недвижимостью. Господин Тихонов сообщил, что в его банке сумма ипотечного кредита может достигать 100 млн рублей.

Заместитель начальника управления развития розничного бизнеса банка "Интеркоммерц" Наталья Кулагина отмечает, что имеются и правовые аспекты, усложняющие и удлиняющие схему предоставления ипотечных кредитов под залог коммерческих помещений — действующее законодательство не предусматривает возможность регистрации права собственности на приобретаемые нежилые помещения с одновременным обременением ипотекой.

Пришли на стройку

Наталья Зуева, начальник отдела ипотечных продаж компании "ЮИТ Санкт-Петербург", сообщила: "Кредиты на коммерческую недвижимость предлагают немногие банки. Из числа наших банков-партнеров такие кредитные программы имеют Сбербанк, Росбанк, Балтинвестбанк, Ханты-Мансийский банк". Большинство подобных ипотечных программ ориентировано на приобретение готовых коммерческих помещений, с правом собственности, и на заемщиков — юридических лиц и индивидуальных предпринимателей. "В качестве обеспечения требуется залог приобретаемого помещения, иногда необходимо дополнительно поручительство собственника фирмы. Еще реже банки предоставляют кредиты на коммерческие помещения в строящихся домах и кредиты для покупателей — физических лиц", — говорит госпожа Зуева.

Тем не менее в последнее время появляются примеры кредитования и строящихся объектов.

Сергей Степанов, директор по продажам компании "Строительный тест", сообщил, что его компания запустила совместную программу с Номос-банком на приобретение не только построенных, но и строящихся объектов, в том числе и тех, на которые еще не оформлено право собственности. "Банк готов кредитовать до 100 процентов покупки и не потребует дополнительного обеспечения, если стоимость объекта залога не превышает 7 млн рублей. Ипотеку можно взять на приобретение коммерческих помещений во всех объектах компании "Строительный трест", готовность которых составляет не менее 70 процентов", — рассказал господин Степанов.

Юлия Троицкая, маркетолог ЗАО "БФА-Девелопмент", подсчитала, что только 10% российских банков готовы предоставить заемные средства предпринимателям, из них можно выделить Сбербанк, ВТБ, Delta Credit, Балтинвестбанк, банк "Уралсиб", "Балтийскую ипотечную корпорацию", Меткомбанк Росевробанк, Европейский трастовый банк.

"Данный вид ипотечного кредитования востребован в основном у малого и среднего бизнеса. Условия выдачи не такие выгодные и лояльные, как на ипотеку жилой недвижимости, потому что схемы работы заемщиков не всегда прозрачны для банков. Сделки по предоставлению таких кредитов нерегулярны", — говорит госпожа Троицкая.

Ипотека коммерческих помещений, в отличие от жилой ипотеки, дело относительно новое — более или менее активно она стала развиваться лишь в 2010-2011 годах. "Объектом кредитной сделки могут быть любые нежилые здания и помещения под торговые площади, склады, цеха, офисы и прочие помещения, а также земельные участки с объектами незавершенного строительства. Кроме этого, с помощью бизнес-ипотеки можно выкупить арендуемую недвижимость и жилые помещения, которые будут в дальнейшем переведены в нежилой фонд. Мы кредитуем объекты, территориально удаленные от города на расстояние до 300 километров. При этом банк финансирует до 80 процентов стоимости приобретаемого клиентом объекта коммерческой недвижимости", — говорят в банке "Интеза".

Дело не в банках, а в рынке

Виктор Питернов, управляющий филиалом Номос-банка в Санкт-Петербурге, считает, что еще одной причиной неразвитости коммерческой ипотеки является то, что рынок продаж непосредственно коммерческой недвижимости еще недостаточно развит, соответственно, и ипотека для приобретения коммерческой недвижимости пока занимает гораздо меньшую долю по сравнению с ипотекой для приобретения жилой недвижимости. "Поэтому процент подобных кредитов еще незначителен, но наблюдается активный рост, поскольку число предложений по коммерческой недвижимости увеличилось. И главным образом — за счет участия государства посредством предложения различных программ и тендеров", — говорит господин Питернов.

Мария Иванова, руководитель департамента ипотечного кредитования агентства недвижимости Home Estate, говорит: "Банки к кредитованию коммерческой недвижимости относятся очень лояльно, однако, несмотря на это, доля таких кредитов в общем портфеле невелика. Причина — в разногласиях относительно параметров оценки коммерческого помещения между оценочными компаниями и участниками рынка. Как правило, на рынке цена формируется по следующим параметрам: проходимость, цоколь/подвал, вход со двора или с улицы (если говорить про отдельно стоящее здание), также учитывается процент помещений, сданных в долгосрочную аренду. Оценочная компания же оценивает, исходя из технических характеристик здания и помещения: износ здания, наличие/отсутствие ремонта. И зачастую результат оценки в два-три раза ниже рыночной стоимости объекта. Банк-кредитор ориентируется на заключения оценщиков и может прокредитовать не более 70 процентов от оценочной стоимости, что совсем не подходит заемщику — будущему покупателю"

О том, что банки не слишком часто кредитуют коммерческую ипотеку, свидетельствуют данные крупнейшего игрока рынка. Антон Сермягин, директор управления продаж малому бизнесу Северо-Западного банка Сбербанка России, рассказал: "В 2012 году банк выдал 25 кредитов по программе "Бизнес-недвижимость"".

Сегодня ипотечное кредитование приходит и в такой сектор коммерческой недвижимости, как доходные дома, которые считаются коммерческой недвижимостью.

Александр Погодин, первый заместитель генерального директора ГК "Пионер", направление "Санкт-Петербург", сообщил, что его компании вопрос предоставления банками ипотечного кредита на приобретение коммерческой недвижимости знаком в связи с работой по проекту многофункционального комплекса YE'S, который, помимо двух жилых корпусов, включает в себя и апарт-отель. "Первоначально мы рассчитывали, что апартаменты, которые являются, по сути, коммерческой недвижимостью, будут приобретать инвесторы, располагающие свободными средствами, то есть не нуждающиеся в ипотеке. Но уже в процессе продаж стала очевидной необходимость формирования предложения по ипотечным программам и для этого формата недвижимости. Нам нередко приходилось слышать от покупателей, что наличие возможности оформить ипотеку позволило бы приобрести большее число апартаментов. Были проведены переговоры с банками. Нам на практике пришлось столкнуться с той настороженностью, с которой до недавнего времени финансовые учреждения относились к апартаментам как сравнительно новому формату недвижимости. Совместно с банками были разработаны документы, регламентирующие вновь сформированные ипотечные программы. На сегодняшний день ипотечные кредиты для приобретения апартаментов предоставляют три банка, список продолжает расширяться, Кредитные ставки на покупку апартаментов начинаются от 14,5 процента годовых, после получения прав собственности ставка снижается на 1-2 процента", — рассказал господин Погодин.