Problems of determining of the base of land tax and rent payment on example of Volgograd region

Проблемы определения базы земельного налога и арендной платы за землю на примере Волгоградской области

Бубнов Д. В. bubnov-dv@yandex.ru

Волгоградский государственный университет

В связи с введением поправки в пункт 3 статьи 66 ЗК РФ базой для расчета земельного налога и арендной платы может выступать рыночная стоимость земельного участка. В настоящей работе рассмотрены последствия такого изменения и приведены примеры расчета земельного налога и арендной платы на основе кадастровой и рыночной стоимостей. Сделан вывод о том, что желательно ввести дополнительную поправку в вышеупомянутый пункт статьи ЗК РФ.

Ключевые слова: кадастровая стоимость, рыночная стоимость, земельный налог, арендная плата.

Problems of determining of the base of land tax and rent payment on example of Volgograd region

Bubnov D. V.

Volgograd State University

In connection with the corrective action in point 3 of article 66 of the Land Code of the Russian Federation, the base for calculating land tax and rent can be a market value of land. In the present work consequences of such changes are considered and examples of calculation of the land tax and rent on the basis of cadastral and market costs are resulted. It is concluded that it’s desirable to make additional corrective action in the above-mentioned paragraph of the Land Code of the Russian Federation.

Keywords: cadastral value, market value, land tax, rent payment

Согласно редакции Федерального закона от 22.07.2010 №167-ФЗ пункт 3 статьи 66 Земельного кодекса Российской Федерации звучит следующим образом: «В случаях определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости».

Кадастровая стоимость земельных участков - это расчетная величина, которая определяется в результате государственной кадастровой оценки земель

с учетом их классификации по целевому назначению. Так же кадастровая стоимость земельного участка выступает как база для расчета земельного налога и арендной платы. Рыночная стоимость - это, по сути, наиболее вероятная цена, по которой объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции. В теории эти две величины должны быть приближены друг к другу, но на практике их различие бывает весьма значительно. Если это так, то введение данной поправки может привести к существенным изменениям платы за владение и пользование землей. Но так ли это?

Сперва будет рассмотрен пример с подробным расчетом рыночной стоимости следующего земельного участка:

Объект Земельный участок под складским помещением

Адрес Ул. Козловская,54

Площадь, м2 265

Право Долгосрочная аренда

'Л Величина арендной платы, руб./м в месяц 270

Номер кадастрового квартала 34:34:050059

Л Показатель кадастровой стоимости, руб./м 3 910

Срок эксплуатации, лет 14

Существует 3 подхода в определении стоимости объекта недвижимости: доходный, затратный и сравнительный. Результатом оценки будет взвешенное значение по всем трем подходам. Первый расчет произведем методом капитализации доходного подхода. Необходимые данные приведены в Таблице 1, результаты расчета в Таблице 2.[3,4]

Таблица 1

Величина арендной платы, руб./м в месяц 270

Л Потери и расходы при эксплуатации, руб./ м в год 252

Операционные расходы, руб./ м2 в год 1235

Ставка капитализации, % 24

Ставка доходности земельного участка, % 22

Таблице 2

ПВД 270*12*265 = 858 600

ДВД 858 600 - 252*265 = 791 820

ЧОД 791 820 - 1235*265 = 464 545

Стоимость объекта недвижимости 464 545/0,24 = 1 935 604

Следующим использован метод продаж сравнительного подхода. Описание аналогов, критерии корректировки и сама корректировка их

стоимостей приведены ниже в Таблицах 3-9.

Таблица 3

Местоположение Ул. Пушкина д. 21, Волгоград

Площадь, м2 3576

Цена, руб. 20 000 000

Дополнительная информация

Отопление, водоснабжение, холодильное оборудование

Таблица 4

Местоположение Ул. Шумилова д. 99, Волгоград

Площадь, м2 958

Цена, руб. 12 000 000

Дополнительная информация Отделка, отопление, водоснабжение

Таблица 5

Местоположение Мирный проезд, Волгоград

Площадь, м2 300

Цена, руб. 6 500 000

Дополнительная информация Отделка, отопление, водоснабжение, холодильное оборудование, электроснабжение

Таблица 6

Местоположение Шоссе Авивторов, Волгоград

Площадь, м2 206

Цена, руб. 3 150 000

Дополнительная информация Отделка, водоснабжение, отопление

Таблица 7

Местоположение Пром. зона Кировского, Волгоград

Площадь, м2 3278,2

Цена, руб. 15 000 000

Дополнительная информация

Таблица 8

Район города Удаленность от центра города снижает стоимость: в соседних для центра районах - на 5%, в следующий по удаленности - на 10% и т.д.

Экологическая обстановка Будет использована авторская таблица «Процентное соотношение загрязненности районов города Волгограда»

Наличие отделки 3500 руб./м2

Наличие отопления 150 000 руб.

Наличие охраны 15 000 руб./месяц

Наличие водоснабжения 50 000 руб.

Наличие холодильного оборудования 110 000 руб.

Наличие электроснабжения 70 руб./м2 за месяц

Показатели Оц. объект Аналог 1 Аналог 2 Аналог 3 Аналог 4 Аналог 5

Л Цена продажи, руб./м - 5 593 12 526 21 667 15 291 4 576

Корректировка, % - -10 -10 -10 -10 -10

Скорр-ная цена, руб./м2 - 5 034 11 273 19 500 13 762 4 118

Местоположение Ворош-кий Центр Кировский Дзерж-кий Дзерж-кий Кировский

Корректировка, % - -5 10 5 5 10

Скорр-ная цена, руб./м2 - 4 782 12 401 20 475 14 450 4 530

Экологическая обстановка Ворош-кий Центр Кировский Дзерж-кий Дзерж-кий Кировский

Корректировка, % - 0 7 2 2 7

Скорр-ная цена, руб./м - 4 782 13 269 20 885 14 739 4 847

Отделка нет нет есть Есть есть нет

Корректировка, руб. - 0 -3 500 -3 500 -3 500 0

Скорр-ная цена, руб./м2 - 4 782 9 769 17 385 11 239 4 847

Отопление нет есть есть Есть есть нет

Корректировка, руб. - -42 -157 -500 -728 0

Скорр-ная цена, руб./м2 - 4 740 9 612 16 885 10 511 4 847

Охрана нет нет нет Нет есть нет

Корректировка, руб. 0 0 0 -874 0

Скорр-ная цена, руб./м2 4 740 9 612 16 885 9 637 4 847

Водоснабжение есть есть есть Есть есть нет

Корректировка, руб. - 0 0 0 0 15

Скорр-ная цена, руб./м2 - 4 740 9 612 16 885 9 637 4 863

Холодильное оборудование нет есть нет Есть нет нет

Корректировка, руб. - -31 0 -367 0 0

Скорр-ная цена, руб./м2 - 4709 9612 16518 9637 4863

Электроснабжение нет нет нет Есть нет нет

Корректировка, руб. - 0 0 -840 0 0

Скорр-ная цена, руб./м2 - 4709 9612 15678 9637 4863

Теперь каждой стоимости аналога нужно определить весовой коэффициент и посчитать средне взвешенную стоимость, которая будет являться искомой. Весовой коэффициент рассчитывается исходя из количества корректировок: обратная величина количества корректировок для каждого аналога делиться на сумму всех обратных величин количества корректировок. Например, для первого аналога:

(1 /6)/(1/6+1/5+1 /7+1/6+1/4) ~ 0,18 Результаты приведены в Таблице 10.

Таблица 10

Показатель Аналог 1 Аналог 2 Аналог 3 Аналог 4 Аналог 5

Скорр-ная цена, руб./м2 4709 9612 15678 9637 4863

Количество корректировок 6 5 7 6 4

Вес 0,18 0,22 0,15 0,18 0,27

Средневзвешенная цена объекта оценки, руб./ м2 4 709*0,18+9 612*0,22+15 678*0,15+9 637*0,18 +4 863*0,27 = 8 388

Стоимость о/о, руб. 8 388*265 = 2 222 820

Получены два значения стоимости единого объекта недвижимости. Чтобы определить стоимость земельного участка под складом необходимо рассчитать стоимость склада и вычесть ее из средневзвешенной величины стоимости объекта оценки (автором не было установлено преимущество одного подхода перед другим, поэтому весовые коэффициенты приняты равными 0,5):

1 935 604*0,5 + 2 222 820*0,5 = 2 079 212 руб.

В этом случае применяется метод сравнительной единицы затратного подхода.

Для расчета первоначальной стоимости (Сперв) необходимо иметь полный перечень всех затрат и их величину (т.е. смету), что получить не удалось. Но можно воспользоваться альтернативным способом и найти сразу полную стоимость (Сполн) из 2-го шага алгоритма: используем современные расценки по строительству склада, предоставляемыми строительными компаниями. Следует отметить, что НДС и прибыль предпринимателя (Спред) в полученном значении будут уже учтены.

Таблица 11

Тип склада Холодный

Площадь склада, м2 265

Стоимость постройки[5], руб./м2 5 550

Полная стоимость (Сполн), руб. 1 470 750

Износ может быть подсчитан двумя способами: методом срока жизни и

методом разбиения.

Определение износа методом срока жизни:

Общий износ (Ио) вычисляется по следующим формулам:

т т

// = —— или, предпочтительнее, // = ";с", где

Т физ Т экон

Ио - общий удельный износ;

Тфиз - срок физической жизни здания, определяемый классом капитальности объекта;

Тхрон - хронологический возраст здания;

Тэкон - срок экономической жизни здания;

Тэксп - экспертный (эффективный) возраст здания.

Принимают Тэкон ~ 0,75хТфиз. Значения всех возрастов для оцениваемого объекта представлено на Схеме 1.

Схема 1

Тогда получаем:

Ио1 = 23/75 ~ 31%, Ио2 = 21/56 ~ 38%.

Возьмем средне взвешенную с весам 0,3 и 07:

Иосж = 31*0,3 + 38*0,7 ~ 36%.

Определение износа методом разбиения:

Метод разбиения предполагает расчет износа по трем составляющим:

• физический износ;

• функциональный (моральный) износ;

• внешний износ.

Для складов холодного типа (неотапливаемые), каким является оцениваемый объект, определение функционального и внешнего износа весьма затруднительно, и сам износ таких типов не очень значителен. Поэтому

автором выдвинуто предположение, что их суммарное значение для данного склада будет равно 5%.

Таблица 12

Конструктивный элемент Удельный вес в общей стоимости, % Фактический физический износ элементов, % Доля физического износа элемента в общем физическом износе здания, %

Фундамент 8 20 1,6

Стены и перегородки 31 25 7,75

Перекрытия 17 30 5,1

Кровля 7 50 3,5

Полы 9 35 3,15

Окна и двери 8 30 2,4

Внутренняя отделка 4 50 2

Прочие работы 16 50 8

Итого 100 33,5

Тогда:

И0раз = 33,5 + 5 = 38,5%.

Примем результаты по двум методам равнозначными и найдем среднее значение общего износа:

Ио = 1/2*( ИоСЖ + Иораз) = 0,5*(36 + 38,5) = 37,25%.

Используем все полученные данные и определим стоимость земельного участка под складом.

Таблица 2.13

Стоимость единого объекта недвижимости, руб. 2 079 212

Полная стоимость склада (Сполн), руб. 1 470 750

Общий износ склада (Ио), руб. 547 854

Скорректированная стоимость склада (Скорр), руб. 922 896

Рыночная стоимость земельного участка, руб. 1 156 316

Кадастровая стоимость земельного участка 265*3910 = 1 036 150

Как видно из результатов, рыночная и кадастровая стоимости не сильно отличаются друг от друга. Но все же первая превышает вторую на 15%, и, таким образом, владельцу или пользователю земли согласно новой поправке придется платить на эти 15% больше.

Процесс точного расчета рыночной стоимости довольно трудоемок, что не позволяет произвести ее сравнение с кадастровой стоимостью по множеству примеров. Поэтому будет использован другой способ определения рыночной стоимости, менее точный, но более быстрый и наглядный. Согласно исходному понятию рыночной стоимости (наиболее вероятная цена, по которой объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции), ее можно приблизить к ценам продаж, скорректированным с учетом торга (примерно снижается на 10% от первоначальной величины).

Диаграмма 1.

По имеющимся данным по продаже земельных участков в Волгограде [7,8] и таблице кадастровых стоимостей были рассчитаны средние рыночные и кадастровые стоимости земельных участков по 4 категориям.

Только в одном из четырех случаев рыночная и кадастровая стоимости близки по значению друг другу. В двух других кадастровая превышает рыночную более, чем в 2,5 раза, и еще в одном - рыночная кадастровую, но в 1,5 раза. Становится очевидным, что рыночная и кадастровая стоимости земельных участков имеют значительное различие. И если в одних ситуациях введенная поправка будет выгодна для владельцев и пользователей земли (земли дачный и садоводческих объединений граждан, земли сельскохозяйственного назначения), то в других (земли под промышленными объектами) - иметь обратный эффект.

Следует отметить, что были использованы значения кадастровой стоимости оценки, проведенной еще в 2006 году, что говорит об их устаревании. В соответствии с подпрограммой «Создание системы кадастра недвижимости (2006-2011 гг.)» федеральной целевой программы «Создание автоматизированной системы ведения государственного земельного кадастра и государственного учета объектов недвижимости (2002-2008 годы)» в Волгоградской области должна быть произведена новая кадастровая оценка. Однако, результаты пока не объявлены. Возможно, новые показатели кадастровой стоимости будут более близки к рыночным. Но на текущий момент приравнивание рыночной и кадастровой стоимостей земельных участков, по крайней мере, не логично. Более справедливо было бы брать минимальное из двух значений: имеющейся рыночной стоимости (если она определена) и старой кадастровой стоимостью.

Исходя из всего вышесказанного предлагается ввести следующий текст поправки: «В случаях определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости, если та меньше значения кадастровой стоимости по предыдущей оценке, в противном случае старая оценка сохраняется».

Список литературы

1. Земельный кодекс РФ от 25.10.2001 N 13 6 -ФЗ.

2. Федотова М.А., Уткин Э.А.. Оценка недвижимости и бизнеса.- М.: ЭКМОС, 2000 г. С 94-109, 128-156.

3. Информационно-справочный портал Администрации города Волгограда. Режим доступа: www.volgadmin.ru.

4. Сайт бесплатныйх объявлений OLX. Режим доступа: http://volgograd.olx.ru/cat-410-p-17

5. Сайт бесплатных объявлений в Волгограде Slando. Режим доступа: http: //nedvizhimo st.vgg. slando .ru/volgograd/24099_5. html

6. Сайт компании по разработке и технической поддержки логистов ООО «ЛИСИТ». Режим доступа: http://www.lisat.ru

7. Сайт строительной компании «Золотое руно» Режим доступа: http: //alivehouse.ru/price/

8. Сайт центра исследований и аналитики ГК БН. Режим доступа: http://www.bn.ru.