Проблемы определения и классификации правового режима недвижимого имущества

О.В. Пудовкина

ПРОБЛЕМЫ ОПРЕДЕЛЕНИЯ И КЛАССИФИКАЦИИ ПРАВОВОГО РЕЖИМА НЕДВИЖИМОГО ИМУЩЕСТВА

В статье исследуются теоретические дефиниции общеотраслевого правового режима, а также отраслевого правового режима недвижимого имущества. Анализируются дискуссионные моменты данного вопроса. Предлагается классификация правовых режимов недвижимого имущества.

Ключевые слова: правовой режим, правовой режим недвижимого имущества, юридический режим правового регулирования, правовой режим комплекса недвижимого имущества, классификация правовых режимов недвижимого имущества.

O.V. Pudovkina

PROBLEMS OF DEFINITION OF THE LEGAL REGIME OF REAL ESTATE

The article is devoted to research of theoretical definitions of industry-wide legal regime and legal regime of the industry of real estate. Analyzed debatable moments leading researchers of this issue. The article also proposed classification of the legal regime of real estate.

Keywords: legal regime, the legal regime of real estate, the legal regime of legal regulation, the legal regime of obligations real estate complex, classification of the legal regime of real estate.

Законодательное закрепление правового режима недвижимости произошло не случайно. Ведь только недвижимое имущество проходит оценку, межевание и регистрацию, прежде чем оно перейдет в собственность. Недвижимость подвергается такому процессу, поскольку представляет высокую ценность, по сравнению с другими видами имущества, а также имеет особенность со временем лишь увеличивать свою стоимость. Именно поэтому правовой режим недвижимости закреплен во многих законах, таких как Гражданский кодекс РФ, Градостроительный кодекс РФ, Земельный кодекс РФ, Лесной кодекс РФ, федеральные законы РФ: от 21 июля 1997 г. № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» (в ред. от 29 декабря 2015 г.)1, от 24 июля 2007 г. № 221-ФЗ «О государственном кадастре недвижимости»2, от 16 июля 1998 г. № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)»3, от 21 декабря 2004 г. № 172-ФЗ «О переводе земель или земельных участков из одной категории в другую»4 и др. А правовой режим некоторых видов недвижимого имущества закреплен в отдельных законодательных актах, к примеру, Федеральном законе РФ от 24 июля 2002 г. № 101-ФХ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения»5.

В то же время при всем многообразии законов нигде не дается определения правового режима недвижимого имущества, что, в свою очередь, создает определенные трудности на практике, поскольку не известно, что же именно включает в себя правовой режим, какие действия или правомочия имеют место в процессе функционирования правового режима недвижимости.

© Пудовкина Ольга Викторовна, 2016

Аспирант кафедры гражданского и семейного права (Саратовская государственная юридическая академия); e-mail: olka88_91@mail.ru 91

Данное понятие используется также и во многих научных статьях, учебных пособиях и даже диссертационных исследованиях, но его определение и юридическая природа рассматриваются не всегда. В науке таким образом на этот счет нет единого подхода и мнения. Понятие «правовой режим» рассматривается и обсуждается в теории права на протяжении многих лет. Глубокое и всестороннее его изучение легло в основу научной концепции правового режима, сформировавшейся в начале 80-х гг. XX в., в рамках которой рассматривались юридическая природа, содержание и сущность данной категории.

В настоящее время понятие «правовой режим» все чаще встречается в юридической литературе. Однако однозначного его определения и трактовки в науке нет и в законодательных актах оно не прослеживается. Тем не менее, известно, что чем конкретнее понятие, закрепленное в законодательстве, тем эффективнее осуществляется правовое регулирование и тем легче воплощаются предписания. Именно поэтому необходимо определиться с содержанием общетеоретического понятия «правовой режим» и только после этого перейти к рассмотрению не менее актуального отраслевого понятия «правовой режим недвижимого имущества».

Вопрос о понятии правового режима является дискуссионным в науке и ему посвящены многие исследования. В частности, этот вопрос рассматривали С.С. Алексеев, С.Н. Братановский, В.Б. Исаков, Н.И. Матузов, А.В. Малько, Л.А. Морозова, И.С. Розанов и др. В их работах можно встретить следующие трактовки данного понятия: правовой режим с общетеоретической стороны рассматривается как социальный режим некоторого объекта, закрепленный правовыми нормами и обеспеченный совокупностью юридических средств, и з как результат регулятивного воздействия на общественные отношения системы ? (определенного набора) юридических средств, присущих конкретной отрасли 3 права и обеспечивающих нормальное функционирование данного комплекса » общественных отношений6.

I С.С. Алексеев7, С.Н. Братановский8, Н.И. Матузов и А.В. Малько9, И.С. Ро-

| занов10 под правовым режимом понимают специальный вид правового регу-! лирования, выраженный в совокупности правовых средств, которые либо

§ характеризуют сочетание взаимодействующих дозволений, запретов, а также

ф

| позитивных обязываний, либо создают особую направленность регулирования, | желаемое социальное состояние и конкретную степень благоприятности либо 'I неблагоприятности для удовлетворения интересов субъектов прав. Остальные | определения, содержащиеся в трудах ученых, отличаются видовыми призна-| ками правового режима.

Итак, исходя из вышеизложенных признаков и исследованных определений, под правовым режимом следует понимать установленный законодательством ё и обеспеченный государством способ правового регулирования, состоящий из § юридических средств и создающий конкретную степень благоприятности или | неблагоприятности для удовлетворения интересов отдельных субъектов права | и предназначенный для регулирования определенных сфер общественных отношений.

Остановимся на не менее важном значении отраслевого понятия правового режима недвижимого имущества, которое используется во многих научных статьях, учебных пособиях и даже диссертационных исследованиях. Проблема правового режима недвижимого имущества также является дискуссионной, ей 92 посвящены работы таких ученых, как В.А. Алексеев, М.А. Дмитриев, В.В. Ку-

щенко, Н.Ю. Шеметова, А.В. Щеголева. И здесь также нет единого подхода и мнения. К примеру, А.В. Щеголева формулирует следующее понятие правового режима недвижимости: это порядок правового регулирования, выраженный в форме установления дозволений, запретов и ограничений, создающих особый объем прав и обязанностей субъектов по отношению к объекту недвижимости11. Данное определение отражает всю суть, содержание, а также цели правового режима недвижимости.

В.В. Кущенко рассматривает определение правового режима недвижимости через призму юридико-методологической классификации и считает, что его следует относить ко вторичному специальному институциональному режиму, представляющему собой комплексную модификацию частноправового и публично-правового режимов, обладающему определенными специфическими особенностями совершения сделок, объектом которых является недвижимое имущество12.

В рассмотренных определениях не делается никакого акцента на государственной регистрации недвижимого имущества, что является ошибочным, поскольку данный юридический акт выступает одним из основных элементов правового режима. Этого мнения придерживается также и В.А. Алексеев: «... Нужно иметь в виду, что регистрация прав представляет собой основной, ведущий элемент правового режима недвижимости. Дело в том, что необходимость регистрации прав — это то главное, что отличает правовой режим недвижимого имущества от правового режима имущества движимого. Из такого положения вытекает особая значимость правовой модели регистрации для правового режима недвижимости. С одной стороны, эта модель должна вписываться в общую концепцию правового ш регулирования недвижимости, а с другой стороны, все законодательные решения и в области недвижимости должны приниматься с учетом действующей системы а регистрации прав, поскольку только при соответствии этой системе они могут о быть реализованы»13. О

Н.Ю. Шеметова, в свою очередь, рассматривая понятие правового режима не- О

п

движимости, пишет о том, что по своей глубинной сути режим представляет собой а нечто внешнее к тому или иному явлению, а чаще — совокупности явлений, что в конструирует входящие в нее части в единое целое14. С этим мнением сложно не О согласиться, однако, на наш взгляд, правовой режим нельзя рассматривать как ю

~о

нечто внешнее по отношению к недвижимости, поскольку он призван выражать |

суть, а также ее юридическую природу, что не может быть присуще внешнему К

по отношению к объекту явлению. а

В науке существует мнение о том, что правовой режим недвижимости мож- Ш

но представить как некий набор способов правового регулирования и иных ||

правовых средств, устанавливающих конкретный объем субъективных прав №

участников регулируемых отношений по отношению к существующим видам 1 недвижимого имущества и устанавливающий особенности и особую правовую

направленность в правовом регулировании данных объектов правоотношений15. 6

Позиция автора понятна и определение, данное им, является полным, отражающим наиболее важные признаки правового режима недвижимости.

Некоторые ученые, анализируя отдельные виды недвижимого имущества, формулируют также определение их правового режима. К примеру, М.А. Дмитриев рассматривает гражданско-правовой режим комплекса недвижимого

имущества (режимной стадии), дифференцируя его на вещно-правовой и 93

обязательственно-правовой режимы (субрежимы). По нашему мнению, рассматривать правовой режим как дифференциацию нелогично, поскольку исходить следует из общетеоретического понятия правового режима, а оно включает в себя совершенно иные признаки. М.А. Дмитриев формулирует следующее определение правового режима технологического комплекса недвижимого имущества: это совокупность правил, направленных на регулирование отношений, связанных с принадлежностью технологического комплекса недвижимого имущества определенным лицам, а также его перемещением от одних лиц к другим16. Данное определение, на наш взгляд, является неполным, поскольку не отражает суть и юридическую природу как общеотраслевого понятия правового режима, так и отраслевого понятия правового режима недвижимого имущества, а исходить необходимо именно из них.

Прежде чем сформулировать свое определение правового режима недвижимости, необходимо рассмотреть следующие признаки, присущие данному понятию:

1) устанавливается законодательством в форме законов и иных нормативных актов;

2) обеспечивается государством и иными субъектами, действующими в его интересах;

3) служит способом правового регулирования, выражающимся в целенаправленном воздействии на общественные отношения;

4) состоит из правовых (юридических) средств, а именно из стимулов (дозволений, рекомендаций, льгот) и ограничений (обязываний, запретов, наказаний);

5) предназначен для регулирования определенной сферы общественных отношений. К примеру, это отношения, связанные с государственной регистрацией, оборотом недвижимости, а также отношения по отнесению имущества к недвижимому и др.;

6) создает определенную степень благоприятности, в частности, соответствующие юридические условия для удовлетворения каких-либо интересов субъектов или ограничение для определенных субъектов, направленное на совокупное сдерживание их интересов.

Правовой режим недвижимости можно классифицировать по следующим основаниям:

1) в зависимости от характера правоотношений: правовой режим отношений, связанных с государственной регистрацией прав и сделок с недвижимостью; отношений, связанных с оборотом недвижимости (сюда можно отнести как первоначальные, так и производные основания приобретения недвижимости), а также отношений, связанных с владением, пользованием и распоряжением недвижимостью и др.;

2) в зависимости от метода правового регулирования: императивный правовой режим недвижимости, при котором субъекты правоотношений могут действовать только в соответствии с предписаниями нормы права и не иначе (к примеру, право собственности и иные вещные права на объекты недвижимости подлежат обязательной государственной регистрации)17; диспозитивный правовой режим недвижимости дает возможность сторонам правоотношения самостоятельно решать тот или иной вопрос (если иное не предусмотрено законом или договором продажи недвижимости, установленная в нем цена здания, сооружения или другого недвижимого имущества, находящегося на земельном участке, включа-

ет цену передаваемой с этим недвижимым имуществом соответствующей части земельного участка или права на нее)18;

3) в зависимости от вида недвижимого имущества: правовой режим земельных участков; правовой режим жилых помещений; правовой режим зданий, строений, сооружений; правовой режим комплексов недвижимого имущества; правовой режим предприятий и т.д.;

4) в зависимости от оборотоспособности недвижимости: правовой режим недвижимости, ограниченной в обороте; правовой режим недвижимости, изъятой из оборота. Понимание ограниченной оборотоспособности земельных участков следует из Земельного кодекса РФ, где устанавливается, что земельные участки, отнесенные к землям, ограниченным в обороте, не предоставляются в частную собственность, за исключением случаев, установленных федеральными законами19. К примеру, природные ресурсы и недвижимое имущество, расположенные в границах национальных парков и находящиеся в федеральной собственности, изымаются из гражданского оборота, если иное не предусмотрено федеральными законами20;

5) в зависимости от целей правового режима: правовой режим недвижимости, целью которого является ограничение прав субъектов. К примеру, ограничения (обременения), установленные Законом «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», под которыми понимается наличие установленных законом или уполномоченными органами в предусмотренном законом порядке условий, запрещений, стесняющих правообладателя при осуществлении права собственности либо иных вещных прав на конкретный объект недвижимого имущества (сервитута, аренды, и других)21; правовой режим, целью которого является стимулирование (поощрение) субъектов правоотношения. В данном случае можно привести следующий пример: в ГК РФ установлена при-обретательная давность, согласно которой лицо-гражданин или юридическое лицо, не являющееся собственником имущества, но добросовестно, открыто и непрерывно владеющее как своим собственным недвижимым имуществом в течение 15 лет приобретает право собственности на это имущество22.

Итак, исходя из вышеизложенных признаков, правовой режим недвижимости можно определить как установленный законодательством и обеспеченный государством, с учетом особенности и специфичности признаков объектов недвижимости, способ правового регулирования, состоящий из юридических средств, предназначенный для регулирования общественных отношений по обороту недвижимости, государственной регистрации прав, совершения иных действий с недвижимостью, создающий определенную степень благоприятности или ограничения для субъектов данных отношений.

1 См.: Собр. законодательства Рос. Федерации. 1997. № 30, ст. 3594; 2016. № 1, ч. I, ст. 29.

2 См.: Собр. законодательства Рос. Федерации. 2007. № 31, ст. 4017.

3 См.: Собр. законодательства Рос. Федерации. 1998. № 29, ст. 3400.

4 См.: Собр. законодательства Рос. Федерации. 2004. № 52, ч. 1, ст. 5276.

5 См.: Собр. законодательства Рос. Федерации. 2002. № 30, ст. 3018.

6 См., например: Исаков В.Б. Механизм правового регулирования и правовые режимы // Проблемы теории государства и права. М., 1987. С. 258-259; МорозоваЛ.А. Конституционное регулирование в СССР. М., 1985. С. 123.

7 См.: Алексеев С.С. Теория права. М., 1995. С. 243.

8 См.: Братановский С.Н. Специальные правовые режимы информации // Directmedia. 2014. С. 33.

9 См.: Матузов Н.И., Малько А.В. Правовые режимы: Вопросы теории и практики // Правоведение. 1996. № 1.

10 См.: Розанов И.С. Административно-правовые режимы по законодательству Российской Федерации, их значение и структура // Государство и право. 1996. № 9. С. 84.

11 См.: Щеголева А.В. Правовой режим недвижимости как объекта гражданских прав: автореф. дис. ... канд. юрид. наук. Волгоград, 2006.

12 См.: КущенкоВ.В. Правовой режим недвижимости: проблемы и пути их решения // Законодательство и экономика. 2006. № 10.

13 Алексеев В.А. Недвижимое имущество: государственная регистрация и проблемы правового регулирования. М., 2007. С. 3-4.

14 См.: ШеметоваН.Ю. Недвижимость: трансформация из социальной категории в правовую // Адвокат. 2014. № 7. С. 57-62.

15 См.: Рысаков А.С. Правовое регулирование обеспечения правомерности и законности сделок с недвижимостью. URL: http://www.allpravo.ru/diploma/doc21p5/instrum6277/ (дата обращения: 01.10.2015).

16 См.: Дмитриев М.А. Комплексы недвижимого имущества как объекты гражданских прав: автореф. дис. ... канд. юрид. наук. Екатеринбург, 2011. С. 19-21.

17 См. ст. 131 Гражданского кодекса РФ (часть первая) от 30 ноября 1994 г. № 51-ФЗ (в ред. от 29 июня 2015 г.) // Собр. законодательства Рос. Федерации. 1994. № 32, ст. 3301; 2015. № 27, ст. 4001.

18 См. ч. 2 ст. 555 Гражданского кодекса РФ (часть первая).

19 См. п. 2 ст. 27 Земельного кодекса РФ от 25 октября 2001 г. № 136-ФЗ (в ред. от 5 октября 2015 г.) // Собр. законодательства Рос. Федерации. 2001. № 44, ст. 4147; 2015. № 41, ч. II, ст. 5631.

20 См. ч. 2 ст. 12 Федерального закона от 14 марта 1995 г. № 33-ФЗ «Об особо охраняемых природных территориях» (в ред. от 13 июля 2015 г.) // Собр. законодательства Рос. Федерации. 1995. № 12, ст. 1024; 2015. № 29, ч. I., ст. 4359.

21 См. ст. 1 Федерального закона от 21 июля 1997 г. № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» (в ред. от 29 июня 2015 г.) // Собр. законодательства Рос. Федерации. 1997. № 30, ст. 3594.

22 См. ч. 1 ст. 234 Гражданского кодекса РФ (часть первая) от 30 ноября 1994 г. № 51-ФЗ.

А.А. Рой

ОСОБЕННОСТИ ГРАЖДАНСКОЙ ПРАВОСПОСОБНОСТИ ПУБЛИЧНО-ПРАВОВЫХ ОБРАЗОВАНИЙ

В статье исследуется вопрос об особенностях гражданской правоспособности публично-правовых образований и установлении их специальной правоспособности, изучению схожих и отличительных черт публично-правовых образований и юридических лиц с целью доказывания целесообразности создания нового вида правоспособности.

Ключевые слова: публично-правовые образования, юридическое лицо, гражданская правоспособность.

А.А. Roi

FEATURES OF CIVIL LEGAL CAPACITY OF PUBLIC LEGAL ENTITIES

The article investigates the peculiarities of civil legal capacity of public entities and the establishment of their special standing. The study of similar and distinctive features of public law entities and legal entities, with the aim of proving the feasibility of establishing a new type of standing.

Keywords: public legal education, legal entity, legal capacity.

При употреблении понятия «публично-правовые образования» гражданское законодательство традиционно подразумевает Российскую Федерацию, субъекты РФ: республики, края, области, города федерального значения, автономные

© Рой Анастасия Александровна, 2016

Аспирант кафедры гражданского и семейного права