Факторы, сдерживающие развитие земельно-ипотечного рынка вроссии

ипотечное кредитование

в сельском хозяйстве

факторы, сдерживающие развитие

земельно-ипотечного рынка в россии

Современное состояние земельно-ипотечного рынка в стране можно определить как развивающееся. Однако довольно высокий потенциал ипотечного кредитования, который мог бы быть использован для финансирования агропромышленного производства, все еще остается незадействованным. Земля пока не стала гарантом инвестиций и условием их привлечения.

Развитие системы ипотечного кредитования затруднено по нескольким причинам.

Во-первых, регистрация организационно-правовых форм хозяйствующих объектов на земле происходит, главным образом, в отношении недвижимого имущества, исключая землю. Во-вторых, более 30 млн га пахотных земель страны заброшены и выведены из хозяйственного оборота.

В третьих, финансирование мероприятий в сфере землепользования мизерно (менее 5% от собираемых земельных платежей) и осуществляется по остаточному принципу. В-четвертых, государство самоустранилось от земельных преобразований и управления земельными ресурсами. Ликвидирована государственная земельная служба. Принятые за последние годы правительством России программы и постановления в данной области не выполняются.

В-пятых, отечественная банковская система на сегодняшний день не отвечает требованиям развития отечественной экономики.

ИвасенкоА.Г.

канд. экон. наук,

доцент,

профессор

Бердского филиала

Новосибирского

государственного

технического

университета

экономик

более

30 миллионов га пахотных земель страны заброшены

_и выведены

из хозяйственного _оборота

Собственность на землю: парадоксы и проблемы

Массовое распространение ипотеки в сельском хозяйстве сдерживается во многом из-за того, что на рынке недвижимости практически отсутствуют земельные участки на праве собственности. Сегодня в соответствии с требованиями законодательства оформлено всего около 10% сельскохозяйственных земель, находящихся в собственности граждан и юридических лиц.

Остальной массив приватизированных аграрных угодий приходится на земельные доли. В своей основной массе они продолжают оставаться условной единицей, имеющей лишь усредненное количественное выраже-е в праве общей долевой собственности. Возникает парадокс - доля приватизированных сельскохозяйственных угодий составляет 5% всей площади, что значительно превышает аналогичный показатель по другим категориям земель.

жнейшим элементом системы земельно-отечного кредитования является оценка оимости земельного участка как предмета га. Этап процедуры предоставления ипо-

_ течного кредита, которым является опреде-

_ ление залоговой стоимости земли с ее улуч-

_ шениями, служит нормативной основой для

_ регулирования размеров предоставления кре-

_ дита и оценки его обеспеченности.

_ Сложившаяся в стране практика оценки сто_ имости участков и их улучшений пока еще не

_ выработала единых методологических подхо-

_ дов к решению проблемы. Более того, сущест-

_ вующие методы практически не связаны между

_ собой и носят сугубо отраслевой нормативный

_ характер. Другая особенность отечественной

_ оценки земель состоит в том, что она основана

_ на обработке массовых данных, что обеспечи-

_ вало элиминирование существенных искаже-

_ ний в исходной информации.

_ Среди других факторов, сдерживающих

_ земельную ипотеку, следует назвать:

_ - неразвитость институциональной инфра-

_ структуры земельно-ипотечного рынка;

^ссийское предпринимательство, 2008, № 12

ШЛ30—

1Ш Вы

ст

- отсутствие механизмов титульного страхования;

- малая доступность информации о качественных характеристиках земельного участка;

- нерешенность проблемы передачи информации от ведомств, занимающихся формированием, регистрацией и учетом объектов недвижимого имущества кредитно-финансовым учреждениям.

Законодательная неурегулированность ипотеки сельскохозяйственных земель

Операции с землёй обеспечивают земельные, кадастровые, имущественные службы, органы юстиции, суды, государственные и частные землеустроительные межевые организации, подчинённые разным ведомствам. Их деятельность не скоординирована [1]. Развитие ипотеки сельскохозяйственных земель во многом зависит от состояния федеральной нормативной правовой базы, регулирующей земельно-ипотечные отношения. В целом действующее законодательство регламентирует большинство важных вопросов в данной сфере. Однако существующие правовые механизмы сориентированы главным образом на жилищную ипотеку. Что же касается ипотеки сельскохозяйственных земель, то в этой области сохраняется ряд вопросов, недостаточная урегулированность которых в дальнейшем может стать существенным препятствием на пути развития процесса земельно-ипотечного кредитования в сельском хозяйстве. К ним, в частности, относятся [2]:

- недостаточная проработанность процедуры существующего порядка обращения взыскания на заложенные земельные участки и их реализации;

- правовая неопределенность распоряжения земельным участком, который переходит к залогодержателю в случае невыполнения залогодателем своих обязательств;

- отсутствие законодательно закрепленных гарантий кредитной организации в том, что

массовое

распространение

ипотеки в сельском

хозяйстве

сдерживается

во многом

из-за отсутствия

на рынке

недвижимости

земельных

участков на праве

собственности

экономика отрасли

/

ж

предмет ипотеки может быть обращен по стоимости, исходя из которой заключался кредитный договор;

- неурегулированность ряда положений законодательства о ценных бумагах в части легитимности отдельных их видов, статуса закладной, особенностей эмиссии и обращения на финансовом рынке, уточнения перечня денежных требований, обеспечиваемых ипотекой и т.д.

Залоговый потенциал сельскохозяйственных земель

Перспективы же рынка земельно-ипотечного кредитования практически необозримы. По оценкам экспертов, земельная ипотека, как нимум, может быть соизмерима с жилищ-объем рынка которой оценивается в мму, эквивалентную 100-200 млрд долларов

ст

земельная

ипотека

может быть

соизмерима

с жилищной,

объем рынка

которой

оценивается

_в сумму,

эквивалентную 100-200млрд _долларов США

У сельскохозяйственных товаропроизводителей сосредоточен огромный залоговый тенциал - земля. По предварительным дан-м Всероссийской сельскохозяйственной :писи 2006 года, сельскохозяйственными низациями используется более 233 млн га, крестьянские (фермерские) хозяйства владеют почти 25 млн га, и 8,5 млн га занимают личные подсобные хозяйства.

В обеспечение долгосрочных кредитов могут предлагаться только земельные участки. Помимо рыночной стоимости, они обеспечивают и текущие поступления. За счет этого может осуществляться погашение займа. Поэтому реальный залоговый потенциал сельскохозяйственных земель на ближайшие несколько лет составит 9-10 млн га. В перспективе предметом ипотеки, причем в достаточно больших объемах, могут стать земельные участки, находящиеся в собственности субъектов Российской Федерации и муниципальных образований. В настоящее время в фонде перераспределения земель находится почти 4,5 млн га неиспользуемых и предназначенных для сельскохозяйственного товарного производства земель. Право собс-

росс 13

ссийское предпринимательство, 2008, № 12

К

твенности на них может возникнуть у субъектов федерации и муниципальных образований. Но для развития этого направления потребуется внесение соответствующих изменений в действующее законодательство в части отмены запрета ипотеки земель, находящихся в государственной и муниципальной собственности (п.1 ст. 63 Закона об ипотеке1). Очевидно, что реальное развитие земельной ипотеки в сельском хозяйстве непосредственно связано с обеспечением системного подхода в формировании отношений по ипотечному кредитованию и его инфраструктуры. Пока же со стороны государства предпринимаются определенные меры лишь в отношении жилищной и строительной ипотеки, и то преимущественно в городах, являющихся центрами регионов.

Литература

1. Концепция системы земельно-ипотечного кредитования. Утверждена межведомственной рабочей группой по приоритетному национальному проекту «Развитие АПК», март 2007 г.

2. Ивасенко А.Г., Никонова Я.И. Современное состояние нормативной правовой базы земельно-ипотечного кредитования в сельском хозяйстве // ГЕО-Сибирь-2008. Т. 2. Экономическое развитие Сибири и Дальнего Востока. Экономика природопользования, землеустройство, лесоустройство, управление недвижимостью. Ч. 2: сб. матер. IV Междунар. научн. конгресса «ГЕО-Сибирь-2008». -Новосибирск: СГГА, 2008. - 307с.

сельскохозяйственными организациями используется более233 млн га, крестьянские (фермерские) хозяйства владеют почти 25 млн га, и 8,5 млн га занимают личные подсобные хозяйства

1 Полное название документа - Федеральный закон от 16.07.98 № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» - прим. ред.

экономика отрасли

м—л-