Дом платежом страшен

В 2012 году, по мнению банкиров, ипотечные ставки достигли своего дна, после чего ожидаемо рванули вверх. Даже у социально ориентированного Сбербанка в прошлом году ипотека дорожала дважды. В наступившем году банкиры ожидают продолжения этого роста вплоть до ставок, недоступных для граждан.

Интересная ситуация сложилась на российском ипотечном рынке: ставки растут, а спрос на ипотеку не падает. По данным Росреестра, уже каждый пятый объект (20,5%), зарегистрированный в сделках с жильем, приобретается с использованием ипотечного кредитования.

По данным АИЖК, за 10 месяцев 2012 года банки выдали больше ипотечных кредитов, чем за весь 2011-й. Почти 545 тыс. человек одолжили у банков 801,3 млрд руб. на улучшение своих жилищных условий. В 2011 году было выдано 524 тыс. ипотечных кредитов на 716,9 млрд руб. По итогам 2012-го выдача ипотеки превысит 1 трлн руб.

В первом полугодии 2012 года на ипотечном рынке не было ярко выраженного тренда: кто-то немного повышал ставки, кто-то, наоборот, снижал, проводил специальные акции. А со второго полугодия ипотека у банков дружно начала дорожать. Старт новому тренду дал Сбербанк, у которого с 1 августа выросли ставки по ипотеке для зарплатных клиентов на 0,85-1,5%, а для клиентов "с улицы" — на 0,5-1,25%. Вслед за ним в августе-сентябре ставки повысили и наиболее активные игроки рынка (в среднем на 0,25-0,75%).

Не успел рынок привыкнуть к этой новости, как 1 октября 2012 года Сбербанк еще раз увеличил на 0,5% ставки по всей линейке ипотечных кредитов. Исключение составила программа "Ипотека с господдержкой", которой не коснулось и первое повышение. Рынок отреагировал ожидаемо: в октябре-ноябре ставки по ипотечным программам подняли еще 19 банков.

Таким образом, получается, что наиболее благоприятным для покупки жилья было первое полугодие 2012 года. По мнению аналитиков АИЖК, "не исключено, что опережающее развитие ипотечного рынка в 2012 году происходило за счет спроса будущих периодов, то есть потенциальные заемщики поспешили приобрести жилье, пока ставки по кредитам находились на комфортном для них уровне, что повышает риск рецессии ипотечного рынка в 2013 году". "В начале года рынок впервые достиг дна по рублевым процентным ставкам, в январе средняя ставка по рынку составляла всего 11,7% годовых,— вспоминает начальник управления по работе с сегментом розницы Абсолют-банка Антон Павлов.— К сожалению, проблемы с ликвидностью и растущие объемы выдач заставили банки начать плавное повышение ставок". По данным ЦБ, в ноябре среднерыночная ставка уже достигла 12,5% годовых, что на 0,9% выше уровня ноября 2011-го. При этом средневзвешенная ставка по ипотечным кредитам, выданным с начала года, составила 12,2%.

Тем временем банки один за другим стали упрощать условия получения жилищных кредитов. В частности, активно снижается размер первоначального взноса. Например, до конца года у ВТБ 24 была специальная программа на покупку однокомнатных квартир с первоначальным взносом 10%, при этом дополнительного страхования ответственности не требовалось. Такой же первый взнос вполне устраивал Нордеа-банк, Сбербанк и "Дельтакредит".

Налицо и снижение требований к подтверждению доходов. В частности, четыре банка из пятерки лидеров рынка предоставляют ипотечные кредиты, не требуя при этом подтверждения дохода заемщика справкой 2-НДФЛ: Сбербанк, ВТБ 24, "Дельтакредит" и Росбанк. А еще несколько лет назад людям с "серыми" доходами приходилось только мечтать об ипотеке.

Важной тенденцией минувшего года банкиры считают и заметное увеличение доли продаж в новостройках за счет ипотеки. Сегодня практически не осталось новостроек, у застройщиков которых не было бы партнерских отношений хотя бы с одним банком. "Можно сказать, что интерес населения и банков все больше перемещается на первичный рынок жилья. Люди получают возможность купить более комфортное жилье по более доступным ценам (разница с вторичным рынком составляет порядка 30%), а банки следуют за спросом",— рассуждает начальник управления ипотечного кредитования Юникредит-банка Алексей Мусатов.

Слова банкиров подтверждают и риэлторы, клиенты которых все чаще готовы переехать за МКАД в хорошую новостройку. "По сравнению с прошлым годом число заявок на подбор жилья в Подмосковье выросло на 10-15% в зависимости от месторасположения и качества объекта. И именно эти участники рынка городской недвижимости меняют свои вторичные квартиры на жилье в новых домах",— рассказывает руководитель офиса "Митино" компании "Инком-Недвижимость" Лев Литовкин. "Сегодня многие покупатели готовы переехать в ближайшую область, в том числе и в границы Новой Москвы, и пожертвовать удобством транспортной доступности, но получить за те же деньги жилье более высокого качества",— солидарен с коллегой исполнительный директор "Миэль — Сеть офисов недвижимости" Алексей Шленов.

Подстегивают покупательский спрос и совместные программы банков с застройщиками, где часть ставки субсидируется строителями, благодаря чему общая стоимость кредита для заемщика получается меньше. И таких предложений на рынке становится все больше.

Согласно оценкам компании "Миэль", в 2012 году прирост средневзвешенной цены предложения на первичном рынке жилья Москвы составил порядка 8-10%, то есть сохранилась динамика 2011 года. И очень хорошо росли в цене подмосковные новостройки бизнес-класса (около 7% за 11 месяцев 2012 года). Данные цифры вполне сопоставимы с доходностью по вкладам в крупных банках. То есть вложения в новую недвижимость по-прежнему защищают инвестиции от инфляции.

Подобной динамикой цен вторичный рынок похвастаться не может. Старые квартиры дорожают не так заметно. "Общий объем предложения квартир в пределах МКАД по итогам 11 месяцев составил 44,4 тыс. объектов, что на 8% ниже, чем в конце прошлого года. При этом цена квадратного метра за тот же период выросла на 3,1%, до 172,1 тыс. руб.",— отмечает Лев Литовкин.

Лучше всего росла в цене недвижимость класса deluxe, которая в среднем подорожала на 25%. Рост обусловлен маленьким предложением в этом сегменте. Впрочем, стоимость квадратного метра в таких квартирах зашкаливает за $25-40 тыс., и понятно, что такие инвестиции могут позволить себе немногие.

Единственный сегмент продажи жилья, который терял в цене,— это загородная недвижимость. Покупали ее в этом году крайне неохотно, в результате чего цены пошли вниз: как считают в компании "Миэль", в некоторых сегментах они упали практически на четверть.

Впрочем, как признаются банкиры и риэлторы, количество людей, инвестирующих в недвижимость, стремительно сокращается. Большая часть сделок на рынке нацелена на улучшение существующих жилищных условий. По оценкам риэлторов, лишь около 15% всех сделок на рынке носили инвестиционный характер. Еще год назад эта цифра была заметно выше — до 25%.

Уровень цен на жилье зависит от потребительского спроса, который, в свою очередь, во многом зависит от кредитов. Если банки будут продолжать повышать ставки по ипотечным кредитам, спрос снизится, но не пропадет вовсе. Поэтому в снижение цен на жилую недвижимость в ближайший год никто из риэлторов и банкиров не верит. "В будущем мы не ожидаем глобальных перемен на рынке квартир. Если экономическая ситуация останется стабильной, то и стоимость жилой недвижимости будет меняться в пределах инфляции. Рост спроса на городское жилье возможен в случае снижения ставок по ипотеке. Это даст людям дополнительную возможность приобрести квартиру, пусть даже с использованием заемных средств",— считает Лев Литовкин. "Если на рынке в целом сохранится стабильная ситуация, то, возможно, рост цен на уровне 8-10% сохранится и в 2013 году",— считает Алексей Шленов.

Вот только снижать ставки никто не собирается. Наоборот, подавляющее большинство опрошенных банкиров уверены, что в 2013 году ипотека подорожает еще больше. Прогнозы на этот счет выдвигаются самые разные — вплоть до 13,5% и даже до 14% годовых в целом по рынку. Впрочем, 14% годовых в качестве средневзвешенной ставки банкиры считают уровнем запретительным, тем самым потолком, при котором кредиты становятся неинтересны массовому потребителю. Ведь средневзвешенная ставка на практике означает большую вилку значений. В 2009 году, например, в период кризиса, когда средневзвешенная ставка составляла 14,9% годовых, отдельные ставки по ипотеке доходили до 20% годовых.