Недвижимость в российском и зарубежном гражданском законодательстве

2013

3. Вопросы частного права России и зарубежных стран

УДК 347.2

З. К. Мустафина

НЕДВИЖИМОСТЬ В РОССИЙСКОМ И ЗАРУБЕЖНОМ ГРАЖДАНСКОМ ЗАКОНОДАТЕЛЬСТВЕ

В данной работе автор рассматривает проблемы, связанные с понятием недвижимости в России и в таких иностранных государствах, как Франция, Германия, Украина, Республика Беларусь, Республика Казахстан, проводит сравнительный анализ и делает некоторые выводы о возможной имплементации норм иностранных государств и совершенствовании законодательства РФ о недвижимом имуществе.

Ключевые слова: недвижимость, недвижимое имущество, виды недвижимого имущества

Суды, в своей правоприменительной деятельности, признавая вещь недвижимой, руководствуются в основном двумя признаками: 1) прочная связь объекта с землёй (физическая связь влечёт юридическую); 2) невозможность перемещения объекта без несоразмерного ущерба назначению1. Но существование иных признаков недвижимых вещей, выделяемых судами при разрешении конкретных дел, свидетельствует о том, что указанные законодателем в ст. 130 ГК РФ признаки не выполняют функцию разграничения движимых и недвижимых вещей. Отсюда представляется необходимым выделить следующие признаки недвижимых вещей: 1) вещь не может использоваться по на-

значению без связи с землёй; 2) вещь индивидуально-определена (незаменима) в силу привязанности к конкретному земельному участку; 3) вещь непотреб-ляема в процессе использования; 4) вещь, постоянное, открытое фактическое господство над которой является невозможным в силу её физических свойств.

Е. А. Дорожинская отмечает, что «понятие "недвижимость" говорит не столько о характеристиках самой вещи, сколько о правилах, созданных для ее гражданского оборота (режиме недвижимости)»1 2. По мнению В. И. Сеничище-ва, недвижимость, с точки зрения гражданского права, - это, в первую очередь, гражданско-правовой режим определённой категории явлений объективной действительности, которые либо в силу своих естественных свойств, либо в силу указания закона, либо в силу своего назначения подчинены действию этого правового режима (в данном случае - правового режима недвижимо-сти)3. О. Ю. Скворцов считает, что для того, чтобы контролировать оборот вещей, которые представляют особую важность для экономической жизни страны, законодатель вынужден устанавливать особый правовой режим данно-

1 См., например: Постановление Федерального арбитражного суда Восточно-Сибирского округа от 13 марта 2012 года по делу № А33-737/2011 [Электронный ресурс]. Доступ из справ.-правовой системы «КонсультантПлюс2012»; Информационное письмо Президиума ВАС РФ от 13 ноября 1997 г. № 21 «Обзор практики разрешения споров, возникающих по договорам купли - продажи недвижимости» // Экономика и жизнь. - 1997. - № 50.

2 Дорожинская Е. А. Правовое регулирование сделок с недвижимым имуществом: автореф. дис. ... канд. юрид. наук по специальности 12.00.03. - М., 2000. -С. 12.

3 Сенчищев В. И. Объект гражданского правоотношения // Актуальные вопросы гражданского права / под ред. М. И. Брагинского. - М., 1998. - С. 139-158.

243

Марийский юридический вестник

Выпуск 10

го имущества и поэтому наделяет его статусом недвижимого. Использование этого приема в значительной степени упрощает правовое регулирование оборота этого имущества1.

Таким образом, по нашему мнению, недвижимость в российском праве представляет собой юридическую, а не естественно-физическую характеристику вещи (имущества). Поэтому признание той или иной вещи недвижимой влечёт распространение на неё особенностей правового режима, которые заключаются в основном в предъявляемых требованиях об обязательной государственной регистрации прав на такие недвижимые вещи и сделок с ними.

В юридической литературе высказываются суждения о том, что режим недвижимости должен распространяться только на те вещи, которые таковыми названы в законе1 2, что является неверным, если исходить из той точки зрения, что в законе невозможно прописать все возможные недвижимые вещи, по поводу которых складываются общественные отношения, подлежащие регулированию гражданским правом.

Исходя из вышеизложенного, следует отметить необходимость совершенствования нормы ст. 130 ГК РФ. В настоящее время существует множество различных точек зрения о том, как следует проводить модернизацию гражданско-правового понимания недвижимых вещей и их признаков. Так, авторы Концепции развития гражданского законодательства3 отмечают, что предпринятые в последние годы законодательные усилия, направленные на ограничение раздельного оборота земли и строений, еще не привели к такому положению, чтобы появилась возможность пересмотра того понятия недвижимой вещи, которое дается в ст. 130 ГК РФ. Поэтому Проект федерального закона «О внесении изменений в ГК РФ»4 предлагает сохранить в ст. 130 ГК РФ указание на такие признаки недвижимости, как прочная связь с землёй и невозможность перемещения без несоразмерного ущерба назначению. Кроме того, в Проекте сохраняется примерный перечень недвижимых вещей. К ним относятся земельные участки, участки недр, здания, сооружения, объекты незавершенного строительства, жилые и нежилые помещения, выделенные в установленном порядке в качестве самостоятельных объектов гражданских прав, единый имущественный комплекс, иное имущество.

Для того чтобы разработать концепцию внесения изменений в действующее гражданское законодательство, следует обратиться к законодательству

1 Скворцов О. Ю. Сделки с недвижимостью в коммерческом обороте: учебно-практическое пособие. - М.: Волтерс Клувер, 2006. - 368 с.

2 Сыродоев Н. А. Регистрация прав на землю и другое недвижимое имущество // Государство и право. - 1998. - № 8. - С. 92; Скловский К. И. Собственность в гражданском праве. - М.: Дело, 2002. - С. 403.

3 Концепция развития гражданского законодательства Российской Федерации // Портал российского частного права: [сайт] URL: http://www.privlaw.ru (дата обращения: 25.02.2012 г.).

4 Проект федерального закона «О внесении изменений в части первую, вторую, третью и четвертую Гражданского кодекса Российской Федерации, а также в отдельные законодательные акты Российской Федерации [Электронный ресурс]. - URL: http://www.arbitr.ru/_upimg/ 2D02DBBDFA7Ш374EAC5AF57ECC11E45_Законопроект_31_января.pdf (дата обращения: 15.04.2012 г.).

244

2013

3. Вопросы частного права России и зарубежных стран

зарубежных стран и, используя метод сравнительного правоведения, сделать некоторые выводы о возможной имплементации иностранных норм. Представляется удачным опыт таких зарубежных государств, как Франция и Германия, придерживающихся классической римской модели в отношении объектов недвижимого имущества.

Так, статья 516 Французского гражданского кодекса1804 года (далее -ГКФ)1 дифференцирует вещи на движимость и недвижимость. Перечень вещей, относящихся к недвижимости, был дан в статьях 517-526 ГКФ. Согласно ст. 517 ГКФ имущество является недвижимым или по своей природе, или по своему назначению, или в силу предмета, к которому оно относится. В статье 518 ГКФ определяется, что земельные участки и строения являются недвижимым имуществом по своей природе. Предполагается, что собственник прикрепил к своему земельному участку движимые предметы навсегда, когда они соединены с ним гипсом или известью, или цементом, или когда они не могут быть отделены без их разрушения или повреждения либо без разрушения или повреждения части земельного участка, к которому они прикреплены.

Если обобщить нормы ГКФ, то можно говорить о том, что данному кодексу известно три вида недвижимого имущества: 1) недвижимое по своей природе - земельные участки и строения, неснятые урожай и плоды; 2) недвижимое по назначению - любые предметы, присоединенные к недвижимости таким образом, что их отделение невозможно без повреждения или ухудшения части последней (земледельческие орудия, удобрения, определенное промышленное оборудование и т. п.); 3) «недвижимые права» и иски - узуфрукт на недвижность, земельные повинности, сервитуты, иски, имеющие своим предметом возвращение недвижимого имущества.

Таким образом, во Франции земельный участок и строение признаются простейшим имущественным комплексом, который предполагается сложной вещью. Право собственности на такую сложную вещь (строение и земельный участок) приобретается в порядке, предусмотренном для приобретения права собственности на земельный участок.

Понятие недвижимости неизвестно и Германскому Гражданскому уложению (далее - ГГУ)1 2. В данном акте употребляются такие категории как «движимость» и «земельный участок».

ГГУ устанавливает, что к существенным составным частям земельного участка принадлежат вещи, прочно связанные с землёй, в частности, строения, а также продукты земельного участка, пока они соединены с почвой. К существенным составным частям строения относятся вещи, которые включены в него для его возведения (ст. 94). К составным частям земельного участка не относятся вещи, связанные с землёй лишь для временных целей. Среди составных частей земельного участка можно выделить три группы объектов:

1 Гражданский кодекс Франции (Кодекс Наполеона) / пер. с франц. В. Захватаев; Предисловие: А. Довгерт, В. Захватаев; Приложения 1-4: В. Захватаев / отв. ред. А. Довгерт. - К.: Истина, 2006. - С. 227.

2 Гражданское уложение Германии / пер. с нем.; науч. ред. А. Л. Маковский. - М.: Волтерс Клувер, 2004. - С. 17.

245

Марийский юридический вестник

Выпуск 10

1) собственно земельный участок, включающий почвенный слой, недра и «воздушный столб»; 2) строения и продукты земли, включая растения; 3) права, связанные с правом собственности на земельный участок, например, сервитут. Недвижимость по целевому назначению относится по ГГУ к принадлежностям земельного участка. В нее включаются промышленный инвентарь (мельницы, кузницы, пивоварни, станки, другие машины, предназначенные для производства, и т. д.) и сельскохозяйственные средства производства (орудия, скот, удобрения и т. п.).

Таким образом, в ГГУ так же, как и в ГКФ, не упоминаются отдельно такие объекты недвижимости, как объекты незавершённого строительства. Кроме того, устанавливается, что строения не являются обособленными, самостоятельными объектами прав, а представляют собой составную часть земельного участка, поэтому право собственности на такие земельные участки с расположенным на нём недвижимым имуществом приобретается посредством соглашения и регистрации (ст. 873 ГГУ), а также в силу приобретательной давности (ст. 900 ГГУ).

Если рассматривать правопорядки, которые близки российскому праву, то следует также остановиться на особенностях определения недвижимости и выделяемых признаков в законодательстве Украины, Республики Беларусь и Республики Казахстан.

Согласно ст. 181 ГК Украины к недвижимым вещам (недвижимому имуществу, недвижимости) относятся земельный участки, а также объекты, расположенные на земельных участках, перемещение которых невозможно без несоразмерного ущерба их назначению1.

Норма статьи ГК Украины, в отличие от ГК РФ, не содержит примерного перечня недвижимых вещей и отражает лишь признаки, которым должна соответствовать вещь для признания её недвижимой: расположение на земельном участке и невозможность перемещения без несоразмерного ущерба назначению вещи. Кроме того, по украинскому законодательству режим недвижимых вещей может быть распространен законом на морские судна, судна внутреннего плавания, космические объекты, а также иные вещи, права на которые подлежат государственной регистрации. Видно, что законодатель Украины отказался от признания данных объектов недвижимыми вещами и прямо указывает лишь на возможность распространения особого правового режима в отношении таких объектов.

ГК Украины устанавливает, в отличие от ГК РФ, что движимыми признаются вещи, которые можно свободно перемещать в пространстве, то есть во главу угла ставит признак перемещаемости, а законодатель в РФ применяет формулу «всё, что не недвижимость - движимость».

1 Гражданский кодекс Украины // Доступ через официальный сайт Верховной Рады Украины [Электронный ресурс]. - URL: http://zakon2.rada.gov.ua/laws/show/435-15/page4

246

2013

3. Вопросы частного права России и зарубежных стран

ГК Республики Беларусь (далее - ГК РБ)1 в ст. 130 к недвижимым вещам (недвижимому имуществу, недвижимости) относит земельные участки, участки недр, обособленные водные объекты и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе леса, многолетние насаждения, здания, сооружения. К недвижимым вещам в Республике Беларусь также приравниваются предприятия в целом как имущественные комплексы, подлежащие государственной регистрации, воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания, суда плавания «река-море», космические объекты. Законодательными актами к недвижимым вещам может быть отнесено и иное имущество.

Отметим, что в ГК РФ и в ГК РБ указываются не только признаки недвижимых вещей, но и даётся примерный перечень объектов недвижимого имущества. Но, в отличие от ГК РФ, белорусский законодатель в качестве недвижимости не называет объекты незавершённого строительства и в пункте 2 рассматриваемой статьи отмечает, что вещи, не относящиеся к недвижимости, включая деньги и ценные бумаги, признаются движимым имуществом.

Анализируя норму ст. 117 Гражданского кодекса Республики Казахстан (далее - ГК РК)1 2, можно прийти к выводу, что к недвижимому имуществу (недвижимым вещами, недвижимости) относятся земельные участки, здания, сооружения, многолетние насаждения и иное имущество, прочно связанное с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, квартиры и иные жилые помещения, а также нежилые помещения, находящиеся в составе объекта кондоминиума (если они находятся в индивидуальной (раздельной) собственности), подлежащие государственной регистрации воздушные и морские суда, суда внутреннего водного плавания, суда плавания «река-море», космические объекты, иное имущество.

Таким образом, в Республике Казахстан так же, как в РФ, наряду с признаками недвижимого имущества (прочная связь с землёй и невозможность перемещения без несоразмерного ущерба назначению), даётся примерный перечень недвижимых вещей. Но и в этом перечне, как и в том, что содержится в ГК РБ, не упоминаются объекты незавершённого строительства. Иное имущество, не относящееся к недвижимости, включая деньги и ценные бумаги, признаются в Республике Казахстан движимым имуществом.

На основании проведённого сравнительного анализа следует сделать следующие выводы о возможной имплементации норм иностранных государств и совершенствовании законодательства РФ о недвижимом имуществе:

1. Действующее законодательство РФ рассматривает земельные участки и расположенное на ней недвижимое имущество как два разных, независимых друг от друга объекта, которые участвуют в гражданском обороте самостоя-

1 Гражданский кодекс Республики Беларусь // Доступ через Национальный правовой интернет-портал Республики Беларусь [Электронный ресурс]. - URL: http://www.pravo.by/ main.aspx?guid=3871&p0=HK9800218&p2={NRPA}

2 Гражданский кодекс Республики Казахстан // Ведомости Верховного Совета Республики Казахстан, 1994 г., № 23-24

247

Марийский юридический вестник

Выпуск 10

тельно. Но данное положение вещей не верно. Такие обстоятельства гражданского оборота связаны, прежде всего, с сохранением порядков советского режима государственной социалистической собственности на землю, отчуждение которой было невозможно. Поэтому в условиях современной рыночной экономики российскому законодателю следует вернуться к классической римской модели организации правового режима объектов недвижимого имущества, а также учитывать положительный опыт реализации такой классической модели в иностранных государствах.

2. При определении недвижимости необходимо отказаться от перечисления примерных видов недвижимых вещей. Будет эффективным расширить признаки, руководствуясь которыми суд в конкретном случае мог бы признать вещь недвижимой и разрешить возникший между сторонами спор.

Z. К. Mustafina

REAL ESTATE IN RUSSIAN AND FOREIGN CIVIL LAW

In this work the author is devoted to the problems about the concept of real estate in Russia and in foreign countries such as France, Germany, Ukraine, Belarus, Kazakhstan.

The author comparative analysis and make some conclusions about the possible implementation of the civil rules of foreign countries and the improvement of Russian legislation on real estate.

Keywords: immovables, real estate, types of real estate.

МУСТАФИНА Зарина Камилевна - аспирантка кафедры гражданского и предпринимательского права Казанского (Приволжского) федерального университета, преподаватель кафедры гражданского права и процесса Марийского государственного университета, г. Йошкар-Ола.

E-mail: mati07@rambler.ru

MUSTAFINA Zarina Kamilevna - Postgraduate Student of the Department of Civil and Business Law of Kazan (Privolzhsky) Federal University, Lecturer of the Department of Civil Law and Procedure of Mari State University, Yoshkar-Ola.

E-mail: mati07@rambler.ru

248