Факторы, определяющие доступность жилья для населения

Проблемы экономики и менеджмента

УДК 330.59

В. C. Комаров

студент,

кафедра организации и управления в строительстве, ФГБОУВО «Санкт-Петербургский государственный

экономический университет », г. Санкт-Петербург

ФАКТОРЫ, ОПРЕДЕЛЯЮЩИЕ ДОСТУПНОСТЬ ЖИЛЬЯ

ДЛЯ НАСЕЛЕНИЯ

Аннотация. В статье рассматривается важная социально-экономическая проблема доступности жилья для граждан России. Анализируются факторы и необходимые условия для повышения доступности жилья и качества жилищного обеспечения населения. Подчеркивается важность участия бюджетов всех уровней в решении жилищной проблемы в России.

Ключевые слова: жилищная проблема, доступность, инвестиции, рынок жилья.

V.S. Komarov, Saint-Petersburg State University of Economics, Saint Petersburg

THE FACTORS THAT DETERMINE THE AVAILABILITY OF HOUSING FOR THE POPULATION

Abstract. The article deals with the important socio-economic problem of housing affordability for the citizens of Russia. Analyzes the factors and necessary conditions to improve housing affordability and quality of housing for the population. Emphasize the importance of budgets of all levels in solving the housing problem in Russia.

Keywords: housing, affordability, investment, housing market.

Одной из ключевых потребностей населения является обеспечение жильем. Проводимая органами власти политика в области обеспечения граждан жильем характеризуется высокой направленностью, что объясняется ограниченностью финансовых ресурсов. Для других категорий населения, которым по законодательству не принадлежит первоочередное право на получение муниципального жилья, единственно возможным способом приобретения является покупка за счет собственных средств с использованием различного рода схем финансирования [1]. При существующем положении, которое характеризуется низким уровнем доходов населения, снижается доступность жилья, что, в свою очередь оказывает негативное влияние на деятельность подрядных строительных организаций, так как замедляется формирование платежеспособного спроса на продукцию строительства. В наличии имеются и активно используются застройщиками схемы долевого участия, которые, по сути, представляют собой продажу жилья с весьма короткой рассрочкой. Жесткие условия оплаты, устанавливаемые в договорах долевого участия со строителями, привели к тому, что основными покупателями на первичном рынке жилья стали риэлтерские компании [2].

Доступность жилья определяется множеством факторов экономического, политического, демографического, поведенческого, социального, экологического, мировоззренческого, миграционного и т.п. характера. Некоторые из них проявились

№ 7 (47) - 2015

39

Проблемы экономики и менеджмента

совсем недавно, как, например, выявление приоритета расходов на улучшение жилищных условий (и появление долговых обязательств при этом в случае применения кредитных механизмов финансирования) по сравнению с затратами на получение образования, рекреационными и другими потребностями (например, в качестве альтернативы приобретению жилья может рассматриваться покупка автомобиля). По мнению аналитиков рынка недвижимости, в ближайшее время можно прогнозировать изменение структуры спроса на жилье в отношении увеличения его на малогабаритные типовые квартиры. Это связано с тем, что значительное влияние на доступность жилья оказывает тарифная и налоговая политика в области недвижимости и жилищнокоммунального хозяйства (ЖКХ). Повышение налогов на недвижимое имущество, находящееся в собственности граждан, и доведение тарифов на жилищнокоммунальное обслуживание населения до 100% могут существенным образом повлиять на платежеспособный спрос на жилье, так как эти новые виды платежей придется сопоставлять с текущими и ожидаемыми доходами. Поэтому лица с «излишками» жилой площади, скорее всего будут принимать меры по снижению затрат на оплату услуг ЖКХ, а также налоговых платежей за счет уменьшения размера площади квартир, что повысит и так значительный спрос на однокомнатные квартиры [3[. Тем не менее, считают эксперты в области операций на жилищном рынке, данные вопросы скорее будут волновать уже новых (потенциальных) покупателей жилья, чем граждан, ранее осуществивших покупку, которая в существующих условиях предполагает повышенные платежи в связи со значительной жилой площадью.

Провозглашаемые государственной жилищной политикой задачи увеличения размера жилой площади в расчете на одного человека до стандартов Европы (порядка 35 кв. м) необходимо корректировать на свойственную исключительно российскому менталитету потребность в наличии дачного жилья. Определенная часть населения предпочитает свои накопления инвестировать не в расширение городской квартиры, а в обустройство «второго» дачного жилья. При использовании различного рода кредитных инструментов факторы, определяющие доступность жилья зависят от вида применяемой схемы финансирования его покупки [4]. Основной формой финансирования на первичном рынке является приобретение жилья за счет собственных средств с использованием доступных механизмов кредитования застройщиками (отсрочка платежа) или банками. Вместе с тем, следует отметить, что накопительные схемы с последующим кредитованием в ближайшее время, скорее всего, не увеличат свою популярность среди населения, так как длительный процесс связывания сбережений в банковской системе и длительный период накопления сопряжены с риском потери финансовых средств.

В ряду антикризисных мероприятий, одобренных российским правительством уже в начале 2015 г., стоит субсидирование процентных ставок по выдаваемым банками ипотечным кредитам с тем, чтобы удержать их на уровне 13%. Предполагается, что объем компенсаций из бюджета (20 млрд руб.) позволит выдать 400 млрд руб. льготных кредитов по ставке 13% годовых. Здесь необходимо обратить

40

№ 7 (47) - 2015

Проблемы экономики и менеджмента

внимание на то, что рост жилищной ипотеки в условиях экономического кризиса -признак того, что ипотечный кредит становится инвестиционным средством, средством сохранения накоплений [5]. В перспективе такая ситуация ведет к росту цен на жилье, что, в свою очередь, снижает краткосрочные риски жилищного кредитования и тем самым стимулирует снижение требований к заемщикам, т.е. появление

низкокачественных, с высокими рисками, кредитов [6]. Близкая по содержанию схема развития событий привела к ипотечному кризису 2008 г. во многих странах мира.

По нашему мнению, на рынке должны иметь право на существование все экономически эффективные механизмы накопления средств для решения жилищной проблемы.

В заключение представляется важным отметить, что в последнее время возрастает регулирующая роль органов муниципальной власти в отношении участия бюджетов в социально значимых городских программах. Бюджетная поддержка при этом должна осуществляться при условии прозрачности расходов, направляемых на эти цели. Таким образом, рассмотренные факторы определяют возможности населения самостоятельно решать жилищную проблему путем приобретения квартир за счет собственных и привлеченных средств.

Список литературы:

1. Селютина Л.Г., Песоцкая Е.В. Управление жилищным строительством и реконструкцией жилой застройки: монография. СПб.: ВВМ, 2006. 272 с.

2. Широков А.С. Повышение доступности жилья и качества жилищного обеспечения населения России // Молодой ученый. 2015. № 12.

3. Бузырев В. В., Селютина Л. Г. Жилищная проблема и пути ее решения в современных условиях. СПб.: СПбГЭУ, 2013. 335 с.

4. Селютина Л.Г. Проблемы оптимизации структуры жилищного строительства в крупном городе в современных условиях. СПб.: СПбГИЭУ, 2002. 234 с.

5. Евсеева Е.И. Современные проблемы развития жилищного строительства в России // Приволжский научный вестник. 2015. № 6-2 (46). С. 16-18.

6. Селютина Л.Г. Комплексные реконструктивно-строительные программы в жилищной сфере мегаполиса // Вестник ИНЖЭКОНа. Серия «Экономика». 2014. № 1 (68). С. 24-28.

№ 7 (47) - 2015

41