Спрос не поддерживает цены

Цены на вторичное жилье на крупнейших рынках страны в условиях ограниченного спроса продолжают демонстрировать небольшое снижение: в среднем недвижимость за месяц подешевела на 0,1%. На рынок начинают постепенно возвращаться покупатели-ипотечники, а приток нового предложения ограничивает низкое доверие к рублю. Но сделки по-прежнему заключаются в основном по необходимости и благодаря готовности собственников предоставить дисконт от заявленной цены. Низкий спрос продолжит оказывать давление на стоимость жилья в ближайшие месяцы, прогнозируют аналитики.

Фото: Анатолий Жданов, Коммерсантъ

Средняя стоимость вторичной недвижимости на 18 ключевых рынках России (16 городов-миллионников, Московская и Ленинградская области) в июле составила 121,4 тыс. руб. за 1 кв. м, сократившись относительно показателя июня на 0,1%. Такие данные приводит «ЦИАН.Аналитика, называя существующую динамику фактически нулевой: в большинстве локаций цены скорректировались менее чем на 1%. В компании «Этажи» среднюю стоимость вторичного жилья в России в целом оценивают в 93,1 тыс. руб. за 1 кв. м, за месяц показатель сократился на 0,5%. В «Авито Недвижимости» не заметили изменения средней стоимости жилья за месяц, оценивая средний показатель для крупнейших городов в 81,25 тыс. руб. за 1 кв. м.

Наиболее заметный рост средней стоимости вторичного жилья за месяц эксперты «ЦИАН.Аналитики» отметили в Воронеже, где средняя ставка увеличилась на 0,9%, до 87,1 тыс. руб. за 1 кв. м. В «Этажах» отмечают рост на 0,6% в Омске, до 78,8 тыс. руб. за 1 кв. м. Одновременно в Нижнем Новгороде средняя ставка, по данным аналитиков, сократилась на 0,7%, до 108,9 тыс. руб. за 1 кв. м. В «ЦИАН.Аналитике» наиболее заметное снижение средней цены за месяц отмечают в Перми — на 1,9%, до 80,8 тыс. руб. за 1 кв. м.

На территории «старой» Москвы вторичная недвижимость, по данным «Инком-недвижимости», сейчас стоит в среднем 281 тыс. руб. за 1 кв. м, за месяц показатель сократился на 1,47%. В Новой Москве падение за месяц составило 1%, до 198,9 тыс. руб. за 1 кв. м. Спрос на недвижимость примерно в полтора раза отстает от показателей прошлого года, констатирует директор управления вторичного рынка компании «Инком-Недвижимость» Сергей Шлома. Объем экспозиции в «старой» Москве, по его словам, сейчас 65,99 тыс. квартир, это на 9,1% выше показателя июня и на 43,4% — значения за аналогичный период прошлого года.

Хотя руководитель направления вторичной недвижимости «Авито» Сергей Хахулин говорит о начавшемся на рынке оживлении, оценивая рост спроса на вторичное жилье в целом на 12,5% за месяц. Но и совокупный объем предложения на рынке за тот же период вырос на 5%. Спрос все еще существенно отстает от прошлогоднего, но позитивную динамику фиксирует и руководитель «ЦИАН.Аналитики» Алексей Попов. Эксперт указывает на то, что в июне количество просмотров объявлений было на 39% ниже показателя за аналогичный период прошлого года, в июле разрыв сгладился до 33%. В 18 ключевых локациях, по словам господина Попова, доступно более 205 тыс. предложений, это на 5% выше значения июня. В предыдущие два месяца показатель рос на 12% и 16% месяц к месяцу соответственно.

Замедлению роста предложения способствует снижение цен и отсутствие доверия к рублю, считает директор «Жилфонда» Александр Чернокульский. В текущей экономической ситуации соотечественники предпочитают избегать продажи материальных активов. Небольшой рост активности покупателей Сергей Хахулин склонен связывать со снижением ипотечных ставок и перетоком на рынок спроса, изначально ориентированного на новостройки.

«На рынок выходят покупатели-ипотечники, ставки для которых с заградительных понизились до уровня высоких»,— соглашается господин Попов.

Хотя Александр Чернокульский обращает внимание, что сделки по покупке недвижимости сейчас все же заключают в основном покупатели, столкнувшиеся с необходимостью, например, из-за увеличения или разделения семьи. «Покупателей, которые приобретают квартиру для повышения комфорта, стало меньше, они предпочитают повременить»,— говорит он.

В августе, по прогнозам Алексея Попова, на вторичном рынке в целом сохранится околонулевая динамика цен. «Продавцы не могут повышать цены из-за низкого спроса, но к их радикальному снижению не готовы — номинальные цены на новостройки продолжают расти, а эти рынки сильно связаны друг с другом»,— рассуждает он. Осенью же на рынок, по мнению господина Попова, будут влиять разнонаправленные факторы: с одной стороны, политика ЦБ по снижению ключевой ставки стимулирует приток на рынок покупателей-ипотечников, с другой — сохраняются риски ухудшения ситуации с занятостью и реальными доходами населения.

Хотя директор компании «Этажи» Ильдар Хусаинов ждет, что средняя цена вторичного предложения пока продолжит сокращаться на 1–1,5% в месяц вплоть до весны 2023 года. Свою позицию эксперт обосновывает растущей конкуренцией за покупателя: «собственники все больше адаптируют цены своих объектов под ожидания потенциальных покупателей». О давлении на цены фактора низкой активности покупателей говорит и Сергей Шлома. Сейчас, по его словам, их активность обусловлена в основном готовностью собственников предоставлять дисконты от заявленных цен. «Согласно нашим прогнозам, за июль цены в Москве могут снизиться примерно на 1%, в ближайшие 12 месяцев — на 8%»,— резюмирует эксперт.

Динамика цен на вторичную недвижимость на крупнейших рынках России

Локация
Средняя цена на вторичном рынке (тыс. руб. за 1 кв. м)
Динамика цен
Июль 2021
Июнь 2022
Июль 2022
За месяц
За год
Москва
285,6
311
309,5
-0,50%
8%
Санкт-Петербург
174
208,3
207,2
-0,50%
19%
Казань
109
138,8
139,4
0,40%
28%
Краснодар
96,9
120
120,9
0,80%
25%
Нижний Новгород
97,8
116,1
115,7
-0,30%
18%
Новосибирск
87,7
107,4
107,6
0,20%
23%
Екатеринбург
86,8
101,7
102,2
0,50%
18%
Самара
73,6
100,8
101,2
0,40%
38%
Ростов-на-Дону
73,9
101,2
100,7
-0,50%
36%
Уфа
84,2
98,8
99,5
0,70%
18%
Красноярск
80,8
95,5
95,9
0,40%
19%
Воронеж
71,9
86,3
87,1
0,90%
21%
Омск
69,1
84,9
84,9
0,00%
23%
Пермь
69,7
82,4
80,8
-1,90%
16%
Волгоград
61
78,5
78,5
0,00%
29%
Челябинск
49,7
63,4
63,7
0,50%
28%
Московская область
134,9
160,5
159,6
-0,60%
18%
Ленинградская область
107,1
131,7
130,9
-0,60%
22%

Источник: данные «ЦИАН.Аналитика».