Личный кусочек морского курорта

Личный кусочек морского курорта

В первой половине 2011 года начал восстанавливаться интерес потребителей к рынку курортной недвижимости Черноморского побережья. Однако, в отличие от предкризисных годов, сейчас этот рынок характеризуется намного меньшим размахом. Число потенциальных покупателей убавилось в десятки раз, да и запросы у них стали скромнее: вместо просторных вилл и коттеджей интерес сместился в сторону квартир экономкласса.

Игра на повышение

Рынок курортного жилья, по мнению экспертов, намного медленнее восстанавливается после кризиса, в отличие от других сегментов недвижимости. «Спрос на объекты сильно подвержен влиянию макроэкономической конъюнктуры, — комментирует генеральный директор консалтинговой компании MACON Realty Group Илья Володько. — Это, как правило, второе или третье жилье в семье, и от таких приобретений в нестабильной среде отказываются в первую очередь. Поэтому восстановление рынка курортной недвижимости всегда происходит медленнее, чем городских рынков».

В кризис больше всего среди черноморских курортов пострадал рынок курортной недвижимости Сочи. Так, по данным MACON Realty Group, средний уровень цен в этом городе упал на 37%. На столь сильное падение оказали влияние сразу несколько факторов: резкий подъем цен в год объявления Сочи столицей зимних Олимпийских игр (2007 г.),что привело к перегреву рынка и его последующей коррекции, разразившийся в 2008 году мировой финансовый кризис, начало строительства олимпийских объектов и опасения покупателей, что Сочи превратился в «большую стройку» и отдых в нем окажется некомфортным. Для сравнения, средний уровень цен в другой курортной зоне — в Анапе — под влиянием кризиса снизился только на 13%. Наименьшее снижение цен произошло в Геленджике, с началом кризиса цены упали всего на 8%.

Большую часть 2010 года рынок курортной недвижимости провел в стагнации. Некоторое оживление началось только в первом квартале 2011 года. По словам представителей компании «Проспект-Сочи», вновь проснувшийся интерес к этому сегменту рынка привел к тому, что цены на курортную недвижимость на побережье поднялись в среднем на 10%. Однако, по словам экспертов, этого пока недостаточно для преодоления негативных трендов последнего времени.

Больше всего потенциальные покупатели интересуются курортной недвижимостью в Сочи, Геленджике и Анапе. Эти курорты обладают развитой курортной и транспортной инфраструктурой. Постепенно сложилось и позиционирование курортных зон в глазах потребителей. «По аналогии с классификацией жилой недвижимости можно сказать, что Сочи воспринимается как курорт элитного класса, Геленджик — бизнес-класса, Анапа — среднего, прочие зоны Черноморского побережья можно отнести к экономклассу», — отмечает Илья Володько.

Сейчас средневзвешенная стоимость 1 кв. м курортного жилья в Геленджике составляет 77 784 рублей, Анапе — 54 821 руб., Сочи — 92 898 руб. При этом в Сочи, по данным директора агентства недвижимости «Негоциант» Павла Никитина, уровень цен зависит от конъюнктуры рынка. «В определенных сегментах цены выросли, причем существенно — на 20%, — отмечает эксперт. — В основном это однокомнатные квартиры вторичного сегмента. На них резко вырос спрос после запуска программы по отселению жильцов из объектов, которые подлежат сносу для олимпийской стройки. А так как „Олимпстрой“ не успевает построить жилье для всех переселенцев, то вынужден приобретать его на вторичном рынке. Что сразу повысило спекулятивные ожидания на рынке в этом сегменте и привело к резкому скачку цен».

Инвестиции для терпеливых

Инвестиции в недвижимость в нашей стране, по мнению Павла Никитина, в последние годы являлись одним из главных спекулятивных инструментов. И сегодня, когда благосостояние людей понемногу растет, недвижимость по-прежнему интересна в качестве сохранения капитала.

Однако эксперты отмечают, что курортная недвижимость — хоть и надежный, но отнюдь не самый доходный вид инвестирования. Поскольку, как уже было сказано, курортное жилье — далеко не предмет первой необходимости, цены на такую недвижимость растут медленнее, чем на городские квартиры. «Единственно приемлемой стратегией инвестирования в ближайшие годы будет покупка курортной недвижимости для отдыха с перспективой дальнейшей продажи в случае необходимости, — считает Илья Володько. — В этом смысле приобретение курортного жилья можно рассматривать скорее как способ сохранения денежных средств, а не как источник приумножения. Горизонт инвестирования должен составлять не меньше пяти-семи лет, только в этом случае объект сможет обеспечить приемлемую доходность». При этом наиболее высокую инвестиционную привлекательность будет сохранять именно Сочи как наиболее динамично развивающийся российский курорт. О перспективах сочинского рынка, по мнению начальника отдела продаж ЖК «Парк Горького» Натальи Войленко, говорит тот факт, что сегодня около 15% от общего объема инвестиций в недвижимость Сочи составляют инвестиции иностранных граждан. «Недвижимостью в Сочи заинтересовались не только состоятельные россияне, но и европейцы, не подверженные расточительству и всегда четко продумывающие перспективы своих финансовых вложений», — добавляет Наталья Войленко. Особенно активно в рынок недвижимости Сочи вкладывают средства граждане Германии и Чехии. «Однако инвестирование в сегмент курортной недвижимости Сочи требует хорошего знания рынка и внимательного анализа предложений, — предупреждает Илья Володько. — Только объекты с удачным местоположением и оптимальным соотношением цена/качество могут стать хорошим вложением в долгосрочной перспективе».

По словам экспертов, спрос в сегменте курортной недвижимости сейчас сосредоточен в сегменте экономкласса. «Основные покупатели недвижимости на курорте — это иногородние потребители. Естественно, они покупают себе жилье для отдыха и, конечно, не на последние деньги, а на свободные, реализуя таким образом некую свою мечту: иметь гарантированное место семейного отдыха, — считает Павел Никитин. — Однако сегодня в силу медленного восстановления экономики объем свободных средств у людей невелик, в большинстве случаев их хватает именно на экономкласс. Само собой, спрос рождает предложение. Именно строительство эконом- и мидл-класса преобладает на сегодняшнем рынке недвижимости Сочи». Как правило, в сделках участвуют квартиры или апартаменты с бюджетом покупки до 3 млн руб. Такой спрос, в основном, удовлетворяется не организованными девелоперами, а частными застройщиками или небольшими строительными компаниями. Они возводят небольшие трех-пятиэтажные «клубные» дома, часто на земельных участках со статусом «под индивидуальное жилищное строительство». Обладая хорошим соотношением цены и качества, такие объекты популярны у потенциальных клиентов.

По мнению Натальи Войленко, принадлежность проектов к какому-либо классу — далеко не определяющий фактор при выборе жилья. «Гораздо важнее минимизация расходов на ремонт и содержание курортной недвижимости, выгодное местоположение по отношению к курортным и градообразующим объектам, — считает эксперт. — Поэтому можно отметить, что наиболее востребованным является сегмент комфорт- и бизнес-класса с ценовой категорией 70–100 тыс. руб. за 1 кв. м. Большой популярностью сейчас пользуются также квартиры небольшой площади, 40–60 кв. м».

Европа VS Россия

Черноморские курорты сегодня активно конкурируют за потребителей с курортами Европы — Италией, Испанией, Болгарией и т. д. Например, в Болгарии приобрести курортную недвижимость можно на 40% дешевле, чем в Сочи. По мнению экспертов, если смотреть объективно, то европейские курорты выигрывают в первую очередь в степени развитости инфраструктуры и уровне сервиса. «Сегодня цены на черноморскую курортную недвижимость сопоставимы со стоимостью недвижимости в курортных городах Европы, — отмечает Наталья Войленко. — А вот уровень сервиса и общей культуры, безусловно, у нас намного ниже по сравнению с курортами, имеющими вековые традиции становления».

Основные преимущества российской курортной недвижимости перед зарубежной, по словам экспертов, лежат в ментальной, субъективной плоскости. «Для многих потенциальных покупателей отдых в окружении соотечественников, в родной социальной и ментальной среде, в отсутствие языкового барьера всегда будет предпочтительнее отдыха за границей, — подчеркивает Илья Володько. — Среди других преимуществ можно отметить более высокую транспортную доступность (отсутствие визовых барьеров, небольшое время перелета) и относительно низкую стоимость владения, по сравнению с рядом зарубежных стран, где собственность иностранных граждан облагается более высокими налогами».

При этом, как отметил Илья Володько, часть покупателей недвижимости на Черном море уже имеют курортную недвижимость за рубежом. В данном случае объект покупки становится еще одним местом временного проживания покупателя — домом для летнего отдыха, но уже в России.

Вместе с тем, по мнению Павла Никитина, черноморские курорты в перспективе имеют очень большой потенциал и при определенных условиях могут обогнать по привлекательности Европу.

«Например, тот же Сочи — уникальный город для развития отдыха и туризма. Таким набором благоприятных компонентов могут похвастаться немногие курорты мира: пляжный отдых, горнолыжный курорт, бальнеологический оазис, уникальные рекреационные объекты (пещеры, озера, водопады и т. д.)». Безусловно, и Олимпиада, и проведение в Сочи этапов гонки «Формула-1», и предстоящие футбольные матчи чемпионата мира по футболу в 2018 году — все это способствует расширению географии туристического потока в Сочи. Запланированное строительство большого количества отелей — это в перспективе улучшение культуры сервиса и здоровая конкуренция, ведущая к снижению цен. «Это, на мой взгляд, наиболее правильный путь, чтобы Сочи стал вровень с европейскими курортами, — считает Павел Никитин. — Главное — суметь реализовать этот потенциал. А тогда и недвижимость, как главный товар, позволяющий обладать собственным кусочком этого курорта с грандиозным потенциалом, станет крайне востребованным продуктом». Уже сейчас эксперты предсказывают устойчивый рост цен на недвижимость в Сочи на уровне 10–15% в год, а пик спроса на курортное жилье в столице Олимпиады, по их мнению, придется на 2014 год.