Метр ползучий

Весь прошлый год покупатели ждали снижения цен на недвижимость и дождались — сегодня купить квартиру в новостройке можно вдвое дешевле рыночной цены. Заявленные застройщиками цены колеблются вокруг значений еще 2015 года, а реальные сделки проходят только в рамках акций и скидок, когда дисконт может достигать очень существенных размеров.

В прошлом году рынок столичной недвижимости удивил. Казалось бы, кризис, ожидать всплеска продаж не стоит. Однако уже за 11 месяцев Росреестр зафиксировал в Москве рекордное количество сделок на рынке строящегося жилья — 30,7 тыс. договоров долевого участия (ДДУ). Для сравнения: за весь 2015 год Росреестр зарегистрировал 19,67 тыс. ДДУ, а в 2014-м, когда покупатели сметали с рынка любое жилье, было проведено чуть больше 24 тыс. подобных сделок.

"Главный тренд уходящего года — это продолжающаяся переориентация части спроса и предложения из Московской области в Москву",— говорит гендиректор компании "МИЭЛЬ-Новостройки" Наталья Шаталина. По ее наблюдениям, если сравнивать ситуацию за первые десять месяцев 2016-го и 2015-го, то в "старых" границах Москвы покупательский спрос увеличился в 2,1 раза: "Лето в плане спроса в 2016 году выдалось вообще аномальное — вместо затишья был небывалый подъем".

При этом риэлторы не связывают этот подъем с реализацией отложенного спроса. "Клиентов, которые имеют возможности для покупки, но откладывают в ожидании более интересных предложений, единицы. Большинство покупателей как раз прекрасно понимают, что время для покупки подходящее, весь прошлый год действовала льготная ипотека, и при этом предложение бюджетных новостроек только росло",— говорит Наталья Шаталина.

К тому же риэлторы констатируют, что в прошлом году резко выросло число клиентов, которые хотят приобрести недвижимость, не имея денег даже для первоначального взноса.

Москва неравномерно строилась

Появления в Москве покупателей, в том числе и безденежных, стоило ожидать хотя бы из-за появления на рынке гигантского объема недорогого жилья. По оценкам компании "Метриум Групп", в прошлом году объемы предложения новостроек массового сегмента в Москве выросли на 27% по сравнению с 2015-м. К декабрю прошлого года на реализации находилось свыше 17,7 тыс. квартир в 49 комплексах, а общая площадь предложения на рынок строящегося массового жилья превысила 1 млн кв. м.

Годом ранее, в 2015-м, застройщики начали строительство 19 комплексов массового сегмента. Логично было предположить, что в 2016 году они возьмут паузу. Однако, по данным "Метриум групп", в прошлом году открылись продажи еще 14 комплексов.

Правда, объем выставленных на продажу новостроек в разных округах оказался неравномерным. Большая часть оказалась сконцентрирована в ЮВАО (29%) и ЮАО (17,4%). А на долю ВАО теперь приходится наименьший объем предложения новостроек (3%). В остальных округах доля предложения составляет от 7,3% (ЮЗАО) до 13,3% (СВАО).

В целом к концу прошлого года структура объема предложения на самых конкурентных площадках — в Москве и в Московской области — изменилась довольно радикальным образом. По словам Наталья Шаталиной, если два года назад покупателям предлагалось 70% новостроек в МО, то год назад этот показатель снизился до 65,2%, а под конец 2016-го упал до 54,9%. В Москве же, наоборот, объемы предложения новостроек выросли с 19,9% в 2014 году до 37,1% к концу 2016-го. Причем речь идет о жилье, которое строится в границах "старой" Москвы, доля рынка Новой Москвы практически не меняется.

"В этом году мы ожидаем сохранения данной тенденции, и большинство анонсированных площадок будет расположено как раз в Москве. К тому же, по данным властей, по итогам третьего квартала было выдано на 25% больше разрешений на строительство, чем за аналогичный период предыдущего года",— напоминает Шаталина.

Невидимые миру скидки

Поскольку объемы строящегося жилья заметно превышают спрос, цены на недвижимость в прошлом году тоже снизились. Согласно подсчетам аналитиков "Метриум Групп", в декабре 2016 года средняя цена квадратного метра на рынке новостроек массового сегмента составила 146 830 руб., что на 0,7% ниже уровня конца предыдущего года.

"В ноябре средняя цена квадратного метра составила почти 200 тыс. руб. В экономклассе — около 153 тыс. руб. Но вот что интересно: заявленные цены практически не изменились за год. Однако по факту продажи идут по цене ниже заявленной",— рассказывает руководитель "ИРН-Консалтинг" Татьяна Калюжнова.

По словам риэлторов, основные продажи жилья теперь идут в периоды, когда застройщики предоставляют скидки. "Например, в ЖК "Царицыно-2" вывели пул квартир по цене 80 тыс. руб. за квадратный метр. За месяц было продано 200 квартир в тот момент, когда на рынке почти не было спроса",— рассказывает Калюжнова. Видимо, этим и объясняются аномальные всплески продаж ДДУ в те месяцы, когда обычно покупателей на рынке нет.

"В бизнес-классе идет очень много акций: купи квартиру, получи скидку 2 млн руб. А это в среднем 10% стоимости",— отмечает Калюжнова. Причем из-за этого фактора, как и из-за выхода новых объектов на рынок совершенно разного по цене класса, оценки того, что реально происходит с ценой квадратного метра, у риэлторов и брокеров настолько разнятся, что покупатель вообще не видит нормальной картины, из которой можно понять, падают цены или растут.

Стоимость квартир в зависимости от количества комнат

Количество
комнат
Площадь, кв. м
Цена кв. м, в руб.
Стоимость
мин.
макс.
мин.
макс.
мин.
макс.
Студия
21,9
37,5
103000
226300
2677500
7402900
Однокомнатная
26,3
86,28
83000
295000
3444000
15187500
Двухкомнатная
41,37
149,39
83000
363000
4352320
33178200
Трехкомнатная
56,19
139,6
63706
357500
6475200
39968500
Многокомнатная
80,9
157,91
64689
352000
7 000 000
47942400

*Новостройки массового сегмента в Москве.

Источник: данные "Метриум групп".

Вторичные ценовые признаки

Подобная ситуация сильно влияет и на поведение продавцов на вторичном рынке, где, по словам директора департамента вторичного рынка "ИНКОМ-Недвижимости" Сергея Шломы, в течение всего прошлого года наблюдалось постепенное снижение цен предложения.

В ноябре 2015 года средняя стоимость квадратного метра в сегменте вторичного жилья "старой" Москвы равнялась 186 489 руб., а в ноябре прошлого года этот показатель снизился до 181 427 руб., подсчитали в "ИНКОМ-Недвижимости".

"Потребители, мало знакомые с ситуацией на рынке, могут не заметить такого медленного снижения — его довольно трудно измерить, это буквально 0,3-0,5% в месяц, так как они видят цену, по которой объекты выставляются на рынок, а не бюджет покупки",— отмечает Шлома. А надо сказать, что бюджет покупки снизился и на первичном, и на вторичном рынках жилья.

Как считают эксперты компании ИНКОМ, по результатам реальных сделок снижение цены на вторичном рынке за год в целом составило не менее 10%.

"Можно отметить также, что по сравнению с аналогичным периодом прошлого года увеличилась доля продаж с дисконтом с 80% до 86%",— говорит Сергей Шлома. В нормальное время доля дисконтных сделок не превышает 50%. Средний бюджет покупки "вторички" снизился с 8 млн (в августе) до 7,85 млн руб. (в ноябре 2016 года).

Любопытно, что в отличие от новостроек, где объем предложения значительно превышает спрос, на рынке "вторички" наблюдается обратная ситуация — в этом сегменте наблюдается дефицит ликвидных объектов по адекватной цене. "На сегодняшний день доля квартир, реально участвующих в сделках купли-продажи, составляет 20%, в то время как оставшиеся 80% — это "виртуальный" объем предложения. Причем в предыдущие годы данный показатель был значительно меньше",— рассказывает Сергей Шлома. Это объекты, либо представленные сразу в нескольких базах данных, либо выставленные собственниками по завышенным ценам и оставленные там по докризисным ценам в ожидании лучших времен.

В результате большинство квартир, выставленных сегодня на вторичном рынке жилья Москвы,— это низкокачественный, непривлекательный для покупателей неликвид, который можно продать только по очень низкой цене, чего, естественно продавцы не делают.

В итоге, по мнению Сергея Шломы, на рынке сформировался "синдром разочарованного продавца": собственники, потеряв надежду реализовать свою жилплощадь, разочаровываются и в покупателях, и в риэлторах, и в рынке в целом и в конечном итоге уходят "в подполье", надеясь, что в будущем цены на недвижимость начнут расти. Хотелось бы их обнадежить, но пока что на рынке для них нет вдохновляющих прогнозов. В лучшем случае их ожидает еще один год замороженных цен.

А знаешь, дно еще будет

"Наши прогнозы на 2017 год таковы: средняя стоимость объектов недвижимости как минимум останется на этом же уровне, как максимум — медленное сползание цен примерно на 5-7% в год — продолжится и в нынешнем году (при условии, что на рынке за это время не произойдет серьезных потрясений). Роста цен в ближайшей перспективе не предвидится. А ценового дна мы достигнем только в 2018-2019 годах. Когда это случится, число сделок с дисконтом во вторичном сегменте жилья вернется на свой обычный уровень — около 50%",— считает Сергей Шлома.

На вторичном рынке сейчас с нетерпением ждут обострения конкуренции с "первичкой", где действовала программа субсидирования ипотеки на новостройки. Впрочем, несмотря на то что, по наблюдениям управляющего партнера "Метриум Групп" Марии Литинецкой, говорить о какой-либо внятной реакции банков на отмену субсидий пока рано, два крупнейших игрока, Сбербанк и ВТБ, уже приняли превентивные меры и объявили о проведении акций со сниженными ставками по ипотеке. Для некоторых регионов ставки теперь даже ниже, чем при господдержке (10,25-11%). А многие застройщики готовы субсидировать ставку по ипотеке на свои объекты вплоть до 8% годовых. Такие проценты наверняка привлекут новых покупателей.

В конце прошлого года эксперты IRN.RU обнародовали прогноз на период 2017-2021 годов. По их мнению, рынок недвижимости на рубеже 2016-2017 годов напоминает рынок нефти двухлетней давности, когда цены уверенно ползут вниз, поскольку спрос не в состоянии переварить существующее предложение. А с другой стороны, производители (застройщики), вместо того чтобы эти объемы ограничивать, наоборот пытаются опередить друг друга в наращивании предложения.

На рынке нефти это привело к обвалу цен, и нечто подобное ожидает и московский рынок недвижимости в ближайшие годы. "Если объемы нового строительства по каким-то причинам перестанут расти, то в обозримом будущем стоимость московского квадратного метра может потерять еще порядка 10%, после чего наступит стабилизация спроса, предложения и цен. Если же новые стройки продолжат расти, то цены будут падать еще несколько лет, а глубина снижения в рублевом выражении может составить 30-40%",— отметили аналитики IRN.RU.

По оценкам экспертов, у застройщиков есть простор для снижения. Жилье экономкласса в Москве сейчас стоит примерно 150 тыс. руб. за 1 кв. м, а себестоимость строительства оценивается в 80-90 тыс. руб. за 1 кв. м. "Снижать цены можно только с одной целью — убить низкой ценой мелких застройщиков, монополизировать рынок или разделить его на пять--семь крупных компаний. И в конечном итоге снова поднять цены",— высказывает свое предположение один из участников строительного рынка, отмечая, что подобный тренд наблюдается сейчас в других отраслях.

Даже если новое строительство будет заморожено, объемы предложения все равно будут увеличиваться. Чтобы этого не происходило, надо сейчас совсем перестать строить

"Застройщики в основном разумные люди. Поэтому я больше склоняюсь к тому, что все эти заявленные объемы не будут выходить на рынок в течение ближайших трех лет, это все растянется на срок в два-три раза больше. И всплеск нового строительства, который наблюдался в 2015-2016 годах, сейчас пойдет на убыль. Но, даже если новое строительство будет заморожено, объемы предложения все равно будут увеличиваться. Чтобы этого не происходило, надо сейчас совсем перестать строить. Даже если в 2017 году выйдет в два раза меньше проектов, чем то, что застройщики начали строить в 2016-м, вот этот хвост предложения все равно растянется на два года. А продавать это как-то надо. Поэтому я прогнозирую снижение цен",— говорит Татьяна Калюжнова.