Социальная аренда приходит не спеша

Строительство доходных домов для социального найма может стать одним из путей решения жилищных проблем. По мнению экспертов, власти постепенно приходят к пониманию, что раздача квартир очередникам — мероприятие весьма затратное для бюджета и выгоднее строить жилье под аренду. Правда, в ближайшие годы город планирует выводить не более тысячи квартир для аренды на льготных условиях.

"С помощью этого инструмента можно прямо или косвенно влиять на миграционные потоки, рождаемость и другие важные процессы в стране. К сожалению, в России люди психологически стремятся стать собственниками квартиры, воспринимая аренду как временное и нежелательное явление", — считает Вячеслав Ефремов, заместитель генерального директора "НДВ СПб".

Валентина Талимончик, директор департамента судебной практики юридической фирмы "Лигал Студио", уверена, что социальная аренда жилья могла бы стать оптимальным вариантом для малоимущих, нуждающихся в улучшении жилищных условий семей, однако данный институт не очень популярен в обществе. "Круг лиц, которые имеют право на социальный наем, весьма ограничен, притом определение граждан в эти категории возложено на плечи муниципальных властей. Однако основную долю арендаторов жилья составляют семьи и молодые люди, которые имеют доход или жилье, не позволяющие им быть зачисленными в группу нуждающихся в улучшении жилищных условий граждан", — говорит госпожа Талимончик.

"Стоимость социальной аренды жилья, хоть и ниже рыночных цен, но во многом превосходит затраты на эксплуатационные расходы, которые будет выплачивать очередник при предоставлении ему жилья городом. При этом не стоит забывать, что арендаторам придется дополнительно взять на себя расходы на коммунальные услуги. Цель данной программы состоит не столько в обеспечении доступным жильем граждан, сколько в попытке уменьшить очереди на предоставление квартиры", — объясняет Леонид Сандалов, заместитель директора АН "Бекар".

Проблема без решения

Денис Качкин, управляющий партнер юридической компании "Качкин и партнеры", считает, что проблема обеспечения жильем социально незащищенных граждан не имеет сегодня системного решения. Инструменты, которые предлагает федеральная власть, — федеральные целевые программы, такие как "Жилище", или субсидирование через те же агентства по ипотечному жилищному кредитованию (АИЖК), являются точечными решениями, не способными обеспечить жильем всех нуждающихся. Во многом это объясняется тем, что основным управомоченным субъектом является гражданин, который нередко не способен не то что заполнить необходимые документы, но даже не слышал о таких возможностях.

7 мая 2012 года президент РФ подписал указ "О мерах по обеспечению граждан РФ доступным и комфортным жильем и повышению качества жилищно-коммунальных услуг", в котором дал одно из поручений правительству России до января 2013 года обеспечить формирование рынка доступного арендного жилья и развитие некоммерческого жилищного фонда. "Сложно сказать, как это будет реализовываться на практике. Во-первых, необходимо создавать механизмы финансирования строительства подобного фонда; сейчас строительство жилья осуществляется за счет заемных средств и денег от долевого/инвестиционного участия. Во-вторых, создание цивилизованного рынка найма и аренды жилья повлияет на рынок аренды жилья и строительный рынок в целом, так как для многих решение жилищной проблемы станет возможным без покупки квартиры. Будут напрямую затронуты интересы строительного сообщества", — комментирует Ирина Мошнякова, руководитель отдела недвижимости и инвестиций ООО "Институт проблем предпринимательства".

Идея сдачи в аренду социального жилья уже давно и весьма успешно воплощается в Европе. "Многообразие применяемых схем финансирования и эксплуатации действительно впечатляет. Однако всех их объединяет несколько ключевых аспектов. Во-первых, основным партнером государства, как правило, является частный инвестор, который привлекает финансирование и строит арендное жилье, а во-вторых, пользование подобным жильем всегда платное, просто некоторая часть арендной платы, определяемая индивидуально, субсидируется государством. При этом субсидии не являются постоянной величиной, они регулярно пересматриваются в зависимости от дохода нанимателя. Этот подход гарантирует не только более справедливое распределение льгот среди населения, но и позволяет заинтересовать бизнес в создании и эксплуатации подобных объектов. На фоне экономически неэффективного социального найма и растущего количества очередников внедрение аналогичных схем с использованием, например, механизмов государственно-частного партнерства выглядит привлекательной альтернативой", — рассказывает господин Качкин.

Нарастающие объемы

Программа коммерческого найма жилой недвижимости заработала 1 июля 2011 года. По ее условиям жилье в новых домах предоставляется только гражданам, нуждающимся в улучшении жилищных условий и стоящих на учете. Договор на аренду заключается с очередниками на пять лет и может быть продлен или прекращен по желанию нанимателя. В случае если квартиросъемщику жилье не понравилось и он его освобождает, в очередь на улучшение жилищных условий он сможет встать лишь через пять лет. Недвижимость при этом останется в собственности города. Исключение делают только жителям коммунальных квартир, которые смогут сначала арендовать освободившиеся комнаты, а затем выкупить их. Арендовать можно не более 33 кв. м на одинокого человека или 18 кв. м на каждого члена семьи. Аренда однокомнатной квартиры обходится в среднем в 4620 рублей в месяц, двухкомнатной — в 6380 рублей, трехкомнатной — в 8690 рублей. Дополнительно оплачиваются коммунальные услуги. Базовая ставка аренды была рассчитана из затрат на строительство с учетом рассрочки на 25 лет. Цена регулируется договором и будет незначительно варьироваться год от года.

В настоящее время в Петербурге на учете по улучшению жилищных условий состоят 164 тыс. семей. Срок ожидания подхода очереди составляет 25-30 лет. "Разумеется, очередники предпочитают перспективу получения собственной квартиры аренде. Даже при условии, что ждать квартиру придется более десяти лет, очередник выберет этот вариант, хотя это не означает, что все это время он будет проживать по месту постоянной регистрации: он может снимать жилье у частных лиц, жить в квартире друзей и т. д.", — уверен господин Ефремов.

В рамках программы коммерческого найма бюджетного жилья в Петербурге в 2012 году планируется предоставить горожанам в аренду порядка 1000 квартир. Строительство под эти цели продолжится, как и в прошлом году, в Красносельском и Пушкинском районах. В 2011 году было предоставлено 500  квартир по договорам коммерческого найма, в основном расположенных в Красносельском районе. В этом году количество предоставляемого в аренду жилья удвоится. По данным на 1 января 2012 года подано 2800 заявок от городских очередников.

Передовой опыт

Впервые претворить в жизнь идею доступного для малоимущего класса жилья решились в Финляндии в 1909 году. Лидерами в области социального найма сегодня являются Нидерланды и Англия. Так, на 2004 год количество квартир социального найма на 1000 человек составляло: в Англии — 106, в Нидерландах — 155. В России институт социального найма возник еще в имперские времена, но наиболее сильно показал себя в советское время. Страна, разрушенная и опустошенная ужасной войной, срочно нуждалась в "крыше над головой" — именно так появились знаменитые "хрущевки" и коммунальные квартиры — дешевое, быстро возводимое жилье, которое позволяло предоставить жилую площадь множеству людей.

"В дореволюционной России доходные дома были очень популярны как среди инвесторов, так и среди квартиросъемщиков. Подтверждением тому служат оставшиеся до сих пор дома в исторической части города с именами их владельцев. Развитие доходных домов поддерживали и городские власти, они брали на себя подготовку участков, включая прокладку коммуникаций и благоустройство территорий. Владельцы, в свою очередь, пополняли казну налогами, в чем была заинтересована администрация города", — подтверждает Юха Вятто, генеральный директор ЗАО "Лемминкяйнен Рус".

Светлана Попова, аналитик ЗАО "БФА-Девелопмент", предлагает сделать программу доступной не только для очередников, нуждающихся в жилье, но также для любой категории людей, не имеющих по каким-либо причинам возможности приобрести квартиру в собственность. "За границей такая практика уже давно существует: жилье сдается в аренду на всю жизнь, при этом ценовую политику регламентирует государство. Не все стремятся вложить деньги в недвижимость, многие готовы тратить накопления на образование и воспитание детей, на путешествия", — подытожила госпожа Попова.