К вопросу понятия недвижимости: проблемы теории и практики

УДК 342.2/.3+347.8 ББК 67.410

Пашина А.Р.

К ВОПРОСУ ПОНЯТИЯ НЕДВИЖИМОСТИ:

ПРОБЛЕМЫ ТЕОРИИ И ПРАКТИКИ

Pashina A. R.

THE CONCEPT OF REAL PROPERTY:

PROBLEMS OF THEORY AND PRACTICE

Ключевые слова: недвижимое имущество, государственная регистрация, связь с землей, судебная практика, право собственности.

Keywords: real estate, State registration, connection with land, judicial practice, the right to property.

Аннотация

В данной статье автор анализирует теоретические и практические проблемы понятия недвижимого имущества, рассматривает правовой режим данного имущества, установленный в гражданском законодательстве. По мнению автора, сравнительноправовое исследование позволяет сделать вывод о том, что понятие недвижимого имущества следует давать за пределами восприятия и толкования признаков самой материальной вещи (объекта).

Abstract

In this article, the author examines the theoretical and practical problems of real property, this property is the legal regime established by civil legislation. According to the author, comparative legal study suggests that the notion of immovable property should be announced outside of perception and interpretation of the material things (object).

Исследовательский центр частного права при Президенте Российской Федерации проявил инициативу в разработке Концепции развития гражданского законодательства о недвижимости. Эта инициатива была поддержана Советом при Президенте Российской Федерации по кодификации и совершенствованию гражданского законодательства, была создана рабочая группа, разработавшая Концепцию развития гражданского законодательства, включая вопросы недвижимого имущества.

Необходимость рассмотрения института недвижимости связана с проблемами государственной регистрации прав на него и определяется рядом обстоятельств. Во-первых, решение о том, относится ли данный объект к недвижимому имуществу, всегда должно предшествовать решению других вопросов, подлежащих рассмотрению регистрирующим органом, во-вторых, в литературе по поводу критериев отнесения объекта к недвижимости, существуют различные точки зрения.

Введение в современное гражданское законодательство категории "недвижимое имущество" способствовало оживлению имущественного оборота. Через данный институт законодатель легализовал право обеспечения имущественных интересов на недвижимость участников гражданского оборота, указав, что государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним - это юридический акт признания и подтверждения государством возникновения, изменения, ограничения (обременения), перехода и прекращения прав на недвижимое имущество в соответствии с положениями Гражданского кодекса РФ. Определение недвижимого имущества закреплено законодателем в п. 1 ст. 130 ГК РФ, в котором установлено, что «к недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость) относятся земельные участки, участки недр и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без

несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения, объекты незавершенного строительства. К недвижимым вещам относятся также подлежащие государственной регистрации воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания, космические объекты». Законом оговаривается, что к недвижимым вещам может быть отнесено и иное имущество.

Тем не менее, проблема определения понятия «недвижимость» существует. Эта проблема юридически не разрешена до настоящего времени и связана с отсутствием чёткого понимания содержания категории недвижимости. Несмотря на значительное внимание, уделяемое рассмотрению вопросов недвижимости в классической и современной юридической литературе, до настоящего времени нет единства мнений о категории недвижимости и критериев, отграничивающих движимое имущество от недвижимого. Названную проблему зачастую пытается разрешить судебная практика.

В основе деления вещей на движимые и недвижимые лежит непосредственная их связь с землей. Традиционно наличие прочной связи с землей является отличительным признаком недвижимого имущества. Этот признак известен был еще римскому праву.

Одним из принципиальных положений римского права было то, что в качестве недвижимости рассматривалась не только часть поверхности земли, но и все те созданные трудом человека либо естественные предметы, которые неразрывно связаны с землей -сооружения, долгорастущие насаждения и т.п. Эти предметы рассматривались в качестве составных частей земельных участков. Вследствие этого обстоятельства невозможно было установить отдельное право собственности на постройку или сад без установления права собственности на земельный участок, на котором они находятся. Именно в римском праве было сформулировано следующее правило: сделанное над поверхностью следует за поверхностью и принадлежит собственнику земельного участка (superficies solo cedit). Последовательное развитие этого положения привело к тому, что в качестве части недвижимости, то есть земельного участка, рассматривалось и воздушное пространство, которое расположено над этим земельным участком.

Также в римском праве значимой была классификация недвижимости по элементам, входящим в состав недвижимости. Римские юристы в составе недвижимости (res soli) различали:

- Inaedificatio - строения, созданные на земельном участке;

- Insemenatio - растения, посеянные на земельном участке;

- Implantatio - растения, посаженные на земельном участке1.

Г.Ф. Шершеневич отмечал: "Наибольшую важность представляет деление вещей на движимые и недвижимые. Это различие образовалось исторически, вследствие преобладающего значения земли, отчего и сделки по недвижимости всегда отличались от сделок по движимости. Но основание по различиям не только историческое. Земля вследствие ее ограниченности необходимо подвергается в частном обладании таким ограничениям, которые чужды движимым вещам . В развитие уже сказанного, Г.Ф. Шершеневич также писал: "Теоретически движимые и недвижимые вещи различаются по тому признаку, способны ли они или нет к перемещению без повреждения сущности и без уменьшения ценности. Под недвижимостью понимается, прежде всего часть земной поверхности и все то, что с нею связано настолько прочно, что связь не может быть прервана без нарушения вида и цели вещи»3.

В настоящее время указанными признаками недвижимости руководствуются как судебные органы, так и органы технической инвентаризации, включая учреждения по регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

1 Скворцов, О.Ю. Сделки с недвижимостью в коммерческом обороте / О.Ю. Скворцов. - М.: Волтерс Клувер. 2006. - С. 49

2 Шершеневич, Г.Ф. Учебник русского гражданского права. - М.: Статут, 2005. - С. 296.

3 Шершеневич, Г.Ф. Учебник русского гражданского права. - М.: Статут, 2005. - С. 299.

Чтобы не быть голословным, приведём пример из судебной практики: «Оставляя в силе постановление суда апелляционной инстанции, Президиум ВАС РФ указал на то, что спорный объект является недвижимостью, поскольку представляет собой стационарное сооружение, смонтированное на специально возведенном для него фундаменте, к объекту подведены стационарные коммуникации по электро-, газо- и водоснабжению, и оно

4

является строением первой группы капитальности» .

Арбитражная практика свидетельствует также и о том, что суды, используя систематическое толкование, применяют ст. 130 ГК РФ в совокупности с положениями Гражданского кодекса о последствиях возведения самовольной постройки (ст. 222 ГК РФ). Исходя из этого, можно сделать вывод, что объект недвижимости должен быть не только фактически, но и юридически связан с земельным участком. Причем характер прав на земельный участок владельца строения решающей роли не играет. Практика исходит из факта их наличия или отсутствия.

К примеру, Постановлением Десятого арбитражного апелляционного суда от 18 февраля 2010 г. по делу № А41-6490/09 установлено, что среди документов, необходимых для осуществления государственной регистрации прав на объект недвижимости регистрирующему органу должны быть представлены и документы, подтверждающие права на земельный участок. Точный перечень документов следующий: свидетельство о государственной регистрации права постоянного бессрочного пользования на земельный участок; кадастровый паспорт указанного земельного участка; разрешение на выполнение строительно-монтажных работ; постановление главы города «О разрешении на строительство»; постановление главы города "О присвоении адреса зданию"; выписка из Единого государственного реестра юридических лиц; заключение государственной вневедомственной экспертизы по проекту на строительство; технический паспорт на объект; проект на строительство; учредительные документы общества-заявителя. Суд, убедившись в наличии правоустанавливающих (правоподтверждающих) документов на земельный участок, выносит соответствующее решение.

Следующий пример показывает, что суд признает объект самовольной постройкой, если будет установлено, что указанный объект возведен на земельном участке, не отведенном для этих целей (Определение ВАС РФ от 23.12.2009 № ВАС-17252/09 по делу № А55-17798/2007). «Оценив представленные в материалы дела доказательства по правилам статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд установил, что общество "АСМЕТ" осуществило строительство капитального объекта недвижимости на арендованном земельном участке, не отведенном для этих целей, без получения разрешения для строительства объекта недвижимого имущества, и, руководствуясь статьей 222 Гражданского кодекса Российской Федерации отказал в удовлетворении заявленных требований, указав на отсутствие оснований для признания права собственности...».

Аналогичное решение вынес ВАС РФ по другому делу (Определение ВАС РФ от 20.10.2009 № ВАС-10415/09 по делу № А60-19634/2008), цитирую: «...строительство ответчиком объекта осуществлялось в нарушение права истца на земельный участок, предоставленный ему в постоянное (бессрочное) пользование, в отсутствие соответствующего разрешения со стороны уполномоченных органов», соответственно такой объект недвижимости также признан самовольной постройкой.

По мнению профессора Н.А. Сыродоева, современные технические достижения позволяют перемещать даже монументальные здания на значительные расстояния не только без несоразмерного, но и без всякого ущерба их назначению. Поэтому, как считает

4 Постановление Президиума ВАС РФ от 27 мая 1997 г. № 1141/97

названный автор, целесообразно исключить данный признак из определения недвижимого имущества5.

Помимо неразрывной связи с землей, некоторые юристы выделяют дополнительные

6 о

признаки для недвижимости , такие, как ее высокая стоимость. В то же время высокую стоимость недвижимости нельзя рассматривать в качестве ее универсального признака. Во-первых, не всякая недвижимость является дорогостоящей (все зависит от конкретных объектов), во-вторых, есть и движимые вещи, которые стоят на порядок дороже, например: автомобили, предметы искусства и т.д.

Другой автор, О.М. Козырь, в свою очередь, указывает на то, что недвижимое имущество - это понятие юридическое, а не фактическое. Обосновывает она это тем, что недвижимостью может признаваться "лишь имущество, на которое может быть установлено право собственности и иные вещные права. А для возникновения таких прав необходима соответствующая государственная регистрация"7. Такая позиция подчеркивает значение недвижимости как объекта гражданского оборота. Для того, чтобы недвижимость участвовала в гражданском обороте, необходимо наличие права собственности. Для чего и нужна государственная регистрация объявленного права.

В.В. Витрянский по этому поводу указывает, что для признания вещи недвижимой требуется только прочная связь с землей и невозможность ее перемещения без несоразмерного ущерба ее назначению. Обосновывает свою позицию он тем, что деление вещей на движимые и недвижимые обусловлено их объективными качествами, а государственная регистрация не является квалификационным признаком недвижимости8.

Как показывает практика, различные мнения российских цивилистов, наличия критериев, предлагаемых законодательством для отграничения недвижимых вещей от иных объектов, расположенных на земельных участках, порой бывает недостаточно. Изучение практики регистрации прав на недвижимость показало, что разными органами технической инвентаризации одинаковые объекты в одних случаях признаются недвижимостью, а в других почему-то нет. То есть возникновение объекта недвижимости зависит не от конкретных свойств и характеристик, а от признания и подтверждения государством его таковым (признание объекта недвижимостью гражданским законом). Отсюда возникает вопрос о том, что же представляет собой "объект", если он физически существует, но не является недвижимостью в смысле гражданского права и на него не может быть установлено право собственности? В какой момент он становится недвижимостью? Когда кто-то установил возможность для этого "объекта" стать объектом права собственности? Или "объект" становится недвижимым имуществом в тот момент, когда это право уже возникло и официально подтверждено?

Авторы Концепции развития гражданского законодательства по недвижимости практически так и ответили на поставленный вопрос, утверждая, что "недвижимостью, в смысле гражданского права, может быть только объект, права на который зарегистрированы в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним"9. Если следовать такому подходу, получится, что признание встроенных помещений в здании самостоятельными в обороте недвижимыми вещами, будет одновременно отрицать существование здания в качестве самостоятельного объекта недвижимости. Здание в этом случае следует рассматривать как объект лишь с технической, но не с юридической точки зрения.

5 Сыродоев, Н.А. Регистрация прав на землю и другое недвижимое имущество // Государство и право. -1988. - № 8. - С. 5.

6 Лапач, В.А. Система объектов гражданского права. - СПб.: Проспект, 2002. - 311 с. - С. 53.

7 Козырь, О.М. Недвижимость в новом гражданском кодексе России. - С. 271

8 Витрянский, В. Пути совершения законодательства о недвижимом имуществе // Хозяйство и право. -2003. - № 6. - С. 8.

9 Концепция развития гражданского законодательства Российской Федерации подготовлена на основании Указа Президента Российской Федерации от 18 июля 2008 года № 1108 «О совершенствовании Гражданского кодекса Российской Федерации»/ информация с сайта http://www.kadis.ru.

Кроме того, государственной регистрации подлежат также объекты незавершенного строительства, железнодорожные пути, космические объекты, воздушные и морские суда, а также предприятие как имущественный комплекс, в который входит движимое имущество (оборудование, инженерные сети и т.д.).

Некоторых авторов формулировка ст. 130 ГК РФ подводит к выводу о том, что общим критерием для объединения в понятии недвижимости весьма разных объектов выступает не связь с землей, не государственная регистрация, а другие свойства этих объектов. Так,

В.А. Белов утверждает, что "причина выделения недвижимости в особое юридическое понятие в настоящее время коренится в особой организации ее оборота, а вовсе не в особых ее природных свойствах" 10.Отсюда, в юридической науке сложились три теории недвижимости: первая, наиболее распространенная, предлагает признавать

недвижимостью вещи, которые имеют прочную связь с землей. Представители второй концепции, ссылаясь на судебную практику, в свое время, предлагали при определении признаков недвижимости руководствоваться критерием «акта гражданского связи прав владельца строения с землей, на котором оно построено», полагая, что не надо признавать недвижимостью сооружения, построенные на чужой земле и временные строения. Существовала и иная точка зрения, согласно которой можно выделить и третью теорию. Один из ее представителей - В. Ельяшевич. По его мнению, сооружения, построенные на чужой земле, в силу обязательственного права необходимо считать вещами подвижными, а строения, созданные в силу вещного права на эту землю, - недвижимыми вещами11. Последняя теория может найти в современных правовых системах как сторонников, так и оппонентов, но очень трудно не считать недвижимостью здание, возведенное на земле, взятой в долгосрочную аренду, например, на 90 лет.

В нашем случае небесполезен будет опыт законодательства зарубежных стран, который объект недвижимости формулирует следующим образом.

Согласно Швейцарскому гражданскому уложению, имущество, относящееся к недвижимости, делится на три вида: земельные участки, горные рудники и

зарегистрированные самостоятельные и постоянные права на недвижимость.

Согласно шведскому Земельному кодексу «недвижимость» — это земля, все земли разделены на участки недвижимости». Поэтому под терминами «участок недвижимости» и «объект недвижимости» имеется в виду одно и то же, а именно земельный участок. Следовательно, по шведской концепции, здания, строения, сооружения, деревья и другие прочно связанные с землей объекты не являются недвижимостью, а лишь улучшениями последней.

Гражданский кодекс Мексики содержит длинный перечень имущества, которое является недвижимостью, к которому принадлежат, в частности: голубятни, пасеки, ставки с рыбами; статуи и картины; семена, предназначенные для посева; плавучие сооружения, используемые для нахождения на определенном месте водоема, и т.д.

Французское законодательство исходит из самой широкой концепции недвижимости. Гражданский кодекс Франции определяет, что имущество является недвижимым по своей природе в силу его назначения или вследствие предмета, принадлежность которого оно составляет. Основой понимания недвижимости во французском праве является представление о земельном участке. При этом в качестве составной части земельного участка рассматривается все то, что находится под почвой, равно как и все то, что находится над земной поверхностью (воздушное пространство). К недвижимым по своей природе принадлежат земля и связанные с ней здания, урожай, леса и т.д. К недвижимым вещам по их назначению французское законодательство относит:

10 Белов, В.А. Практика применения гражданского кодекса Российской Федерации - М.Юрайт, 2011. - С. 548

11 Ельяшевич, В.Б. Продажа строений на чужой земле // Вестник гражданского права. - СПб.: М.М. Винавер, 1916, № 1. - С. 64.

машины, инструменты и сырье, используемые на предприятии для обслуживания, эксплуатации и т.д., хотя фактически они являются подвижными. Если эти объекты выделяются из состава главного объекта, они рассматриваются как движимые. Кроме того, недвижимостью в силу их назначения признаются вещи, присоединенные собственником к земельному участку навсегда.

Германская модель недвижимости в качестве основного объекта недвижимых вещей рассматривает земельный участок. Существенными частями недвижимости рассматриваются такие вещи, которые имеют долговременную и прочную связь с земельным участком, то есть связь, которая не дает возможности переместить вещь, не причинив ей вреда, несоразмерного ее предназначению.

Гражданский кодекс Латвийской Республики содержит следующее определение: материальные вещи бывают движимыми либо недвижимыми в зависимости от того, можно или нельзя перемещать их, не повреждая снаружи, с одного места на другое.

Во всех государствах законодатель в той или иной степени ориентируется на одну из двух основных доктрин недвижимости. Первая доктрина под недвижимостью подразумевает такие вещи, которые являются недвижимыми в силу их естественных свойств (поземельная недвижимость и недвижимость, неразрывно связанная с землей). Вторая доктрина, имеющая вспомогательный характер, рассматривает в качестве недвижимых вещей объекты гражданского права, которые в силу закона наделены такими правовыми признаками, например, летательные аппараты, морские суда и т.п. Эта доктрина носит наименование "недвижимость в силу закона". Законодатель использует прием юридической фикции, наделяя объекты, являющиеся по своим природным качествам движимыми вещами, правовым режимом недвижимости12. Наиболее распространено отнесение к недвижимым вещам летательных аппаратов, космических аппаратов, морских судов и судов внутреннего плавания. Такой подход обусловлен соображениями юридической техники, которая позволяет упрощать регулирование оборота значимых для экономики объектов.

В государствах, как правило, устанавливают дифференцированные правовые режимы недвижимости. В основе такого разделения лежат критерии, учитывающие цели использования недвижимого имущества, а также фискальные цели. В этой связи выделяют недвижимость, которая используется для проживания, и недвижимость, используемую в коммерческих целях. Такое разделение является основанием для установления различных правовых режимов оборота недвижимых вещей в зависимости от указанных критериев.

Кроме того, к недвижимости в некоторых странах относят вещи, которые являются автономными и выполняют эстетические функции, находясь в составе дома (как, например, в законодательстве Мексики). Отличием можно считать и то, что законодательство одних стран содержит расширенный перечень имущества, которое относится к недвижимости, а в нормативных актах других он вообще отсутствует13.

Несмотря на мнения различных ученых-цивилистов по вопросу определения недвижимого имущества, а также зарубежного опыта, авторы Концепции развития гражданского законодательства Российской Федерации предложили в свое время исключить из него такие объекты, как леса, многолетние насаждения и обособленные водные объекты14, ссылаясь на то обстоятельство, что в этих случаях объектом недвижимого имущества являются земельные участки, занятые лесами, многолетними

12 Скворцов О.Ю. Недвижимость как юридическая фикция//Актуальные проблемы науки и практики коммерческого права: Сб. научных трудов. - Вып. 4. - СПб., 2002. - С. 17-24.

13 Бабкин, С.А. Понятие «недвижимость» в зарубежном и отечественном законодательстве. - М.: Нотариус, 2001, - С. 25-68.

14 Концепция развития гражданского законодательства о недвижимых вещах. Подготовлена Рабочей группой Совета при Президенте РФ по кодификации и совершенствованию гражданского законодательства (п. 4 протокола № 9 от 20 мая 2002 г.) /информация с сайта http://www.notiss.ru

насаждениями или обособленными водными объектами, а не сами объекты, что в последствии и было сделано.

Авторы Концепции развития гражданского законодательства Российской Федерации, подготовленной на основании Указа Президента Российской Федерации от 18 июля 2008 года № 1108 «О совершенствовании Гражданского кодекса Российской Федерации» предлагают сегодня исключить «предприятие как имущественный комплекс» из списка объектов недвижимости, а также воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания, космические объекты. С такой позицией нельзя не согласиться. Воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания, космические объекты имеют особое экономическое значения для государства, но не имеют прочной связи с землей, что дает основание считать указанные объекты движимым имуществом. При выделении предприятия как объекта недвижимого имущества законодатель, вероятно, руководствовался иным критерием, чем вышеназванный критерий отнесения вещей к недвижимым, а именно - критерием «единства технологического процесса» как объединяющим признаком разнородного имущества. Раскрываемый законодателем в пункте 2 статьи 132 ГК РФ состав предприятия как имущественного комплекса свидетельствует о том, что предприятие не относится в полной мере даже к объектам вещного права, так как в его состав входят обязательственные отношения (права требования, долги). Все вышесказанное о предприятии как имущественном комплексе подтверждается таким уникальным индикатором удачности законодательного решения, как практика гражданского оборота: число сделок с предприятиями как имущественными комплексами мало и на фоне общего числа сделок с недвижимым имуществом оно стремится практически к нулю. С учетом этого не вызывает возражения предложение авторов Концепции о переходе к термину «комплекс недвижимого имущества», который по замыслу авторов Концепции должен формироваться по общему критерию выделения недвижимого имущества15.

Во избежание нарушения единства критерия определения недвижимого имущества, по нашему мнению, необходимо сохранить сугубо объективный подход к этому понятию, вместо того, чтобы искать субъективные критерии его определения. Существует мнение, что устранить недостаточную конкретность существующего определения можно лишь путем установления дополнительных признаков, характеризующих связь объекта с землей. Эти признаки могут находиться в сфере технических дисциплин, связанных с архитектурой и строительством. Только здесь могут быть разработаны понятия и показатели, которые в каждом случае обеспечат объективное решение вопроса об отнесении конкретного объекта к недвижимости16. При этом ясно, что сами технические критерии вряд ли могут быть включены в текст законодательства, однако в законе необходимо легализовать порядок утверждения нормативных актов, устанавливающих критерии недвижимого имущества, и указать на обязательность применения этих актов при решении данных вопросов. Если в законодательстве появятся нормы, направленные на определение критериев отнесения имущества к недвижимому, то это может внести необходимую стабильность как в практику деятельности всех органов и учреждений, связанных с оборотом недвижимости, так и в отношения участников гражданского оборота.

Наше законодательство имеет много пробелов, в том числе, связанных с государственной регистрацией прав на недвижимое имущество. Кроме того, существующее распределение функций описания объектов недвижимости противоречит действующему законодательству, международному опыту, а также интересам участников

15 Концепция развития гражданского законодательства Российской Федерации подготовлена на основании Указа Президента Российской Федерации от 18 июля 2008 года № 1108 «О совершенствовании Гражданского кодекса Российской Федерации»/ информация с сайта http://www.kadis.ru

16 Алексеев, В.А. Недвижимое имущество: государственная регистрация и проблемы правового регулирования. - М.: "Волтерс Клувер", 2007. - С. 385.

рынка. Приведение структуры управления государственных органов исполнительной власти в соответствие с действующим законодательством потребует сконцентрировать ведение функций учета единых объектов недвижимого имущества в одном федеральном органе исполнительной власти. Существуют различные модели осуществления функций учета и регистрации объектов недвижимого имущества. Реализация той или иной модели зависит от правовых традиций страны и конкретных исторических условий развития. С точки зрения современной практики в ряде европейских стран в последнее десятилетие предпринимаются осторожные попытки к сближению этих систем. Как правило, при этом речь идет лишь о совершенствовании информационного обмена, а не об организационном слиянии. Подобные положения предусмотрены и в федеральной целевой программе, автор которой предлагает начать осуществление взаимодействия между вовлеченными организациями на региональном уровне.

Необходимо, во-первых, создать на уровне региона единую систему учета всех объектов недвижимого имущества путем консолидации данных земельного и градостроительного кадастра в едином банке данных в каждом учреждении или путем создания локальных баз данных и обеспечения электронного обмена информацией между ними в реальном масштабе времени. Только в результате соблюдения принципа трехмерности учитываемого объекта (подземный, почвенный, наземный) можно будет создать банк данных по объектам недвижимости региона.

Во-вторых, следует унифицировать форматы данных, хранящихся в учреждениях юстиции и учреждениях по ведению земельного и градостроительного кадастров, а также законодательно урегулировать необходимость электронного обмена данными между этими учреждениями на основе бесплатного информационного обмена.

Подводя итоги исследования, можно утверждать, что «прочная связь с землей» должна являться квалифицирующим признаком для определения недвижимого имущества. Но эта связь должна носить именно юридическую направленность, а не техническую или еще какую-либо. При дальнейшей разработке или внесении изменений в действующее законодательство за основу необходимо принимать законодательство Германии, которая создала одну из совершенных правовых механизмов управления

17

поземельной собственностью . Устранив указанные пробелы в нашем законодательстве, мы добъемся как максимальной защиты собственников недвижимости, добросовестных приобретателей, так и разгрузки судебных органов от излишних разбирательств по делам, связанных с недвижимым имуществом.

Библиографический список

1. Алексеев, В.А. Недвижимое имущество: государственная регистрация и проблемы правового регулирования. - М.: "Волтерс Клувер", 2007. - С. 385.

2. Бабкин, С.А. Понятие «недвижимость» в зарубежном и отечественном законодатель-стве. - М.: Нотариус, 2001. - С. 25-68.

3. Белов, В.А. Практика применения гражданского кодекса Российской Федерации -М.: Юрайт, 2011. - С. 548.

4. Витрянский, В. Пути совершения законодательства о недвижимом имуществе // Хо-зяйство и право. - 2003. - № 6. - С. 8.

5. Ельяшевич, В.Б. Продажа строений на чужой земле // Вестник гражданского права. - СПб.: М. Винавер, 1916. - № 1. - С. 64.

6. Козырь, О.М. Недвижимость в новом Гражданском кодексе России. Гражданский кодекс России. Проблемы. Теория. Практика / Под ред. А.Л. Маковского. - М.: Норма, 1998. - С. 271.

7. Концепция развития гражданского законодательства о недвижимых вещах. Подготовлена Рабочей группой Совета при Президенте РФ по кодификации и

17 Кузнецов, А.В., Герман Г. Сравнительно-правовой анализ российской и германской государственной регистрации прав на недвижимость // Юридический мир. - 2000. - № 1. - С. 42-49.

совершенствованию гражданского законодательства (п. 4 протокола № 9 от 20 мая 2002 г.) /информация с сайта http://www.notiss.ru.

8. Концепция развития гражданского законодательства Российской Федерации подго-товлена на основании Указа Президента Российской Федерации от 18 июля 2008 года № 1108 «О совершенствовании Гражданского кодекса Российской Федерации»/ информация с сайта http://www.kadis.ru.

9. Кузнецов, А.В., Герман, Г. Сравнительно-правовой анализ российской и германской государственной регистрации прав на недвижимость // Юридический мир. -2000. - № 1. -

С. 42-49.

10. Лапач, В.А. Система объектов гражданского права. - СПб.: Проспект, 2002. -

С.53.

11. Определение ВАС РФ от 23.12.2009 № ВАС-17252/09 по делу № А55-17798/2007.

12. Определение ВАС РФ от 20.10.2009 № ВАС-10415/09 по делу № А60-19634/2008.

13. Постановление Президиума ВАС РФ от 27 мая 1997 г. № 1141/97.

14. Постановлением Десятого арбитражного апелляционного суда от 18 февраля 2010 г. по делу № А41-6490/09.

15. Сыродоев, Н.А. Регистрация прав на землю и другое недвижимое имущество // Гос-ударство и право. - 1988. - № 8. - С. 5.

16. Скворцов, О.Ю. Недвижимость как юридическая фикция //Актуальные проблемы науки и практики коммерческого права: Сб. научных трудов. Вып. 4. СПб., 2002. - С. 1724.

17. Скворцов, О.Ю. Сделки с недвижимостью в коммерческом обороте / О.Ю. Сквор-цов. - М.: Волтерс Клувер, 2006. - С. 49.

18. Шершеневич, Г.Ф. Учебник русского гражданского права. - М.: Статут, 2005, -

С. 296, 299.

19. Щенникова, Л.В. Недвижимое имущество: Законодательные формулировки и кон-цептуальные подходы // Российская юстиция. - 2003. - № 11. - С. 20.