Частное дело

Снос "Речника" и угрозы городских властей в адрес других малоэтажных поселений на территории Москвы ("Остров фантазий", "Сокол") не привели к сворачиванию вторичного рынка частных домов. Корреспондент "Дома" АННА ГЕРОЕВА выяснила, что особняки, дома и даже неказистые избушки на московской земле продаются не меньше чем за $2 млн.

Фантазии с перепланировкой

Несмотря на то что городские власти время от времени продолжают выступать с угрозами в адрес жилого комплекса "Остров фантазий" (Юрий Лужков в январе пообещал снести его вслед за "Речником"), жители элитного анклава, похоже, не беспокоятся о своем будущем. По нашему запросу в одном из риэлторских агентств столицы тут же подыскали на территории "Острова" особняк "от хозяина".

За дом хозяин просит $7,5 млн, тогда как до кризиса, по сведениям агентства, такой дом стоил $9 млн. То есть разница составляет 16,6%. Падение цен на элитное жилье в среднем по Москве было более значительным. Отсюда можно сделать вывод: хозяин не демпингует, он выставил на продажу свою виллу не "на нервах", а в плановом порядке. Так и оказалось: хозяин, по его словам, собирается переезжать в другой дом, где уже начал ремонт.

Дом несколько отличается от первоначального проекта. Три спальни, гостиная, кухня и гараж по документам занимают 250 кв. м. Но фактически площадь составляет 360 кв. м, из-за того что к дому был пристроен зимний сад. Владелец уверяет: все законно, ведь сад построен в пределах фундамента дома. Но узаконивание перепланировки влетит в копеечку, точнее, в $200 тыс. И заниматься этим, по всей видимости, будут новые владельцы. Хозяин уверяет: у него есть профессиональные юристы, которые помогут новому владельцу уладить все формальности с Росреестром, БТИ.

Однако юристы, к которым мы обратились за консультацией, предупреждают: в случае продажи жилого дома, где была произведена самовольная перепланировка, на нового собственника могут быть возложены расходы на приведение жилого помещения в прежнее состояние в срок, установленный уполномоченным органом. В случае несоблюдения требования о приведении жилого помещения в доме в прежнее состояние он может быть продан с публичных торгов (на основании решения суда), что повлечет утрату права собственности на него.

"Технический учет изменений при перепланировке производится ГУП МосгорБТИ на основании утвержденного Государственной жилищной инспекцией города Москвы (Мосжилинспекцией) акта о завершенном переустройстве и (или) перепланировке помещения в жилом доме,— предупреждает адвокат АБ "Егоров, Пугинский, Афанасьев и партнеры" Никита Гурин.— Если перепланировка помещения была выполнена без необходимых решений о согласовании, она отражается в материалах технического учета как несанкционированная. На Мосжилинспекцию возложена функция согласования ранее выполненных самовольно переустройств или перепланировок в жилых домах, если они не нарушают прав и законных интересов граждан и не создают угрозы их жизни и здоровью".

Вряд ли, конечно, построенный в пределах фундамента зимний сад может нарушить чьи-то права, а тем более угрожать здоровью. Однако для узаконивания фантазий предыдущего владельца новым хозяевам придется потратить немало времени и денег.

"Сокол" неясный

Самые большие сюрпризы поджидают граждан, решивших приобрести дом в московских поселках, считающихся памятниками архитектуры. Например, в поселке "Сокол" неподалеку от одноименного метро.

Двухэтажный деревянный жилой дом общей площадью 116 кв. м построен в конце 70-х годов прошлого века и находится в собственности трех лиц. Риэлтор и один из собственников встречают меня на пороге, ведут в дом. Пять запущенных комнат, лет 20 не видевший ремонта санузел, дряхлая деревянная лестница на второй этаж, захламленный чердак — все это на первый взгляд не стоит $6 млн (без возможности торговаться). Но риэлтор считает, что продает не стены с крышей, а большие возможности: "Вы покупаете право пользования землей в городе Москве. Это стоит очень дорого".

Собственник протягивает мне пакет документов. В нем три свидетельства о праве на собственность, поэтажный план БТИ от 2003 года (на нем стоит печать "действителен 1 год", то есть этот документ просрочен), договор передачи права собственности от управления департамента жилищной политики жилищного фонда города Москвы трем собственникам. "Документы в порядке,— говорит риэлтор.— Изучите бумаги, подумайте". Мы уже прощаемся, когда риэлтор, вдруг спохватываясь, сообщает: "Прошу вас, не говорите в управе поселка "Сокол", какой именно дом вы хотите купить. Это повлечет наплыв клиентов. А нам не хотелось бы..." Интересно, с чего бы это риэлтору помешал наплыв клиентов?

Адвокат Никита Гурин пояснил, что приобретение объектов в границах поселка "Сокол" имеет свою специфику. "Объекты в границах территории поселка входят в состав архитектурно-градостроительного комплекса, и пользование ими обеспечивается дополнительным охранным обязательством совета территориального общественного самоуправления территориальной общины "Поселок "Сокол"". Земля под зданиями в границах поселка "Сокол" находится на праве аренды, поэтому кроме правоустанавливающих документов необходимо ознакомиться с текстом договора аренды. По объектам поселка "Сокол" ярко выражен риск самовольных переустройств, перепланировки, реконструкции. Как следствие, данный риск может вылиться в споры об устранении указанных нарушений",— предупреждает господин Гурин.

Изучив вместе с руководителем компании "Земельных дел контора" Ильей Свиридовым предоставленные бумаги, мы пришли к выводу, что риэлтор и собственник кое-что утаили. Например, то, что "в собственность граждан передаются только квартиры, а не весь жилой дом, являющийся памятником архитектуры". Илью Свиридова смутило отсутствие у продавца недвижимости кадастрового паспорта на землю, на которой расположен дом. "Кадастровый паспорт земельного участка подтверждает, что участок существует как объект недвижимости, какими он обременен ограничениями в пользовании, какова его площадь и кадастровая стоимость, целевое использование и все прочие характеристики. Его надо требовать. Если его нет, надо делать запрос в Росреестр. Если такого документа нет, значит, и участка нет. То есть его надо будет создавать "с нуля": проводить геодезические работы, составлять межевой план, проходить согласования",— говорит господин Свиридов.

Распродажа в Троице-Лыково

Больше всего частных домов продается на территории поселка Троице-Лыково, расположенного рядом с МКАД и Звенигородским шоссе. В интернете с ходу можно обнаружить пять-семь предложений о продаже домов. Однако приехав в поселок, убеждаешься, что предложений гораздо больше. Надписи "продаю" корреспондент "Дома" стала замечать еще на въезде в поселок.

Объявления не остаются без внимания: один дом продали накануне. Зато второй еще был в экспозиции, и просили за него $1 999 000. Причем столько стоит, по сути дела, земля — стоящая на ней "избушка" площадью 80 кв. м явно не в счет.

А вот второй дом, который стоит всего на $11 тыс. дороже, представляет собой двухэтажный кирпичный коттедж под чистовую отделку площадью 409 кв. м, к которому прилагается шесть соток земли. Сотки в собственность не оформлены, а взяты в долгосрочную аренду. "Хозяин поможет оформить право собственности, землю отдавали под застройку",— обещает риэлтор.

Перевести землю в собственность на территории Москвы действительно можно. "Возможность получения участка в собственность при наличии собственности на здание есть. Вы имеете на это право, оно закреплено в ст. 36 ЗК РФ. Кроме того, в Москве действует закон "О землепользовании в г. Москве" N 48, в котором прописан порядок оформления и основания для отказа",— говорит Илья Свиридов.

Третий дом в поселке Троице-Лыково оказался трехэтажным коттеджем площадью 500 кв. м объявленной ценой $4,5 млн. На крыше устроена зона для барбекю. По словам ведущего консультанта компании "Новое качество" Ивана Соколова, на дом имеются все документы: техпаспорт БТИ, кадастровый паспорт БТИ, на котором зафиксировано описание дома с привязкой к земельному участку. А также договор аренды земли — правоустанавливающий документ на землю, на которой стоит дом. "В данном случае здесь долгосрочная аренда на 49 лет, правообладатель — Москва",— говорит Иван Соколов.

Таким образом, купить дом на территории Москвы вполне реально. Но для этого кроме денег надо будет запастись недюжинным терпением и временем для проверки всех документов.