Пашни и виноградники растут в цене

В Краснодарском крае зафиксирован поступательный рост стоимости земельных участков сельскохозяйственного назначения. На конец минувшего года средняя цена гектара сельхозземель составила 370 тыс. руб. Самые дорогие земли на продажу предназначены под виноградники. Эксперты считают, что причиной спроса на участки сельхозназначения, а следовательно — роста цен на них являются общее развитие агропромышленного комплекса, государственная поддержка отрасли и инвестиционная привлекательность сельскохозяйственного бизнеса.

Земли сельхозназначения составляют порядка 62% всего земельного фонда Краснодарского края и занимают площадь в 4,7 млн га

Фото: Олег Харсеев, Коммерсантъ

Стоимость земли в Краснодарском крае за последние годы демонстрирует поступательный рост. Об этом свидетельствуют данные исследования консалтинговой компании Macon. Рост стоимости земли, по данным экспертов, поддерживается высоким спросом и недостатком ликвидных вариантов. Так, средневзвешенная цена экспонируемых на конец 2021 года земель сельскохозяйственного назначения в Краснодарском крае достигла 369,6 тыс. руб./га. Средняя ставка аренды составила 51,7 тыс. руб./га в год.

Самые дорогие земли заняты виноградниками. Подобные предложения есть только в Темрюкском районе, где стоимость таких участков в среднем составляет 424,7 тыс. руб./га. Далее следуют пашни — 384,7 тыс. руб./га. Ниже всего цены на заброшенные земли — в среднем 351,4 тыс. руб./га.

Если говорить о географии предложений, то наиболее дорогая земля реализовывалась в Курганинском районе — в среднем 468,6 тыс. руб./га. Сравнительно высокими средневзвешенными ценами отличаются Северский (443,2 тыс. руб./га), Белореченский (431,4 тыс. руб./га), Динской (428,5 тыс. руб./га), Кореновский (427,9 тыс. руб./га), Темрюкский (413,7 тыс. руб./га) и Крымский районы (403,8 тыс. руб./га). Самые доступные предложения на рынке расположены в Лабинском и Ейском районах — стоимость продажи земли в них не превышает 200 тыс. руб./га.

«Минимальная стоимость объясняется низкой предпринимательской активностью в данных муниципальных образованиях, малой численностью населения и удалением от крупных транспортных узлов»,— рассказал гендиректор Macon Илья Володько.

Он также отметил, что лидером по средневзвешенной ставке аренды является Кавказский район — 240 тыс. руб./га в год. Самое низкое значение этого показателя характерно для Апшеронского района — 3 тыс. руб./га в год.

Виноградное преимущество

Земли сельскохозяйственного назначения составляют порядка 62% всего земельного фонда Краснодарского края и занимают площадь в 4,7 млн га. Однако в последние три года наблюдается устойчивый тренд к сокращению их площади. Основной причиной сокращения эксперты Macon называют переход участков в территории населенных пунктов.

По данным консалтинговой компании, на начало 2022 года на Кубани в открытой продаже находилось 13,3 тыс. га земель сельскохозяйственного назначения. Число таких лотов достигало 922 единиц. Больше всего предложений — в Анапе (153 лота общей площадью 3 тыс. га). Самые большие участки располагались в Славянском районе (31 предложение; 3,2 тыс. га).

Основным типом использования продаваемых участков являются пашни — 274 лота, или 3,4 тыс. га. Следом представлены заброшенные участки, поросшие сорной растительностью (420 лотов, 3,2 тыс. га). Виноградники располагаются на третьем месте по предложению (22 лота, 1,8 тыс. га).

По мнению управляющего партнера коммуникационного агентства B&C Agency Ивана Самойленко, выращивание винограда — это прямое конкурентное преимущество Краснодарского края по сравнению с другими регионами страны. «Это в некоторой степени эксклюзив и возможность производить вина и другие напитки для экспорта. Потому и цена на такие участки самая высокая. Ни один регион, кроме Крыма, не может похвастать лучшими возможностями для выращивания виноградных культур»,— рассказал господин Самойленко.

Как ранее сообщили в министерстве сельского хозяйства края, на долю Кубани приходится треть виноградников всей страны — около 28 тыс. га. В прошлом году была проведена инвентаризация участков, потенциально пригодных для выращивания культуры, благодаря чему были выявлены еще более 50 тыс. га.

Поправка на бэкграунд

По словам Ивана Самойленко, с 2015 года стоимость гектара сельхозземель в отдельных районах края выросла в два-три раза. При этом в сравнении с другими регионами предложение земель для АПК стабильно растет при одновременном увеличении цены за гектар.

«Поступательный рост стоимости сельхозземель в Краснодарском крае имеет несколько причин. Первая — в России активно развивается сельское хозяйство, новые программы АПК получают господдержку, а предприятия за счет высокого спроса получают стабильные прибыли. Вторая — земли на юге страны традиционно считаются самыми плодородными и урожайными. В отдельных районах есть возможность за сезон снимать два урожая, а значит, получать двойную прибыль за то же время»,— рассказал эксперт.

В свою очередь директор федеральной риелторской компании «Этажи-Кубань» Вадим Камалов указывает на то, что стоимость земли сельхозназначения в регионах ЮФО находится приблизительно на одном и том же уровне. «Некорректно говорить о средней цене за участки, у любой земли есть свой бэкграунд: в каком она состоянии находится, качество почвы и т. п.»,— заключил он.

В исследовании Macon отмечается, что большинство участков, предлагаемых на локальном рынке, обеспечены водоснабжением, более двух третей — электроснабжением, однако рассматриваемые участки отличаются низким уровнем газификации — газ проведен только в 39% территорий.

«В последние годы отмечается снижение объема предложения, находящегося в продаже, что вызвано высоким спросом на землю в регионе со стороны как крупных агрохолдингов, так и частных фермеров»,— говорит Илья Володько.

Он отмечает, что рынок сельхозземель края является очень закрытым. Многие сделки, даже с участием известных агрохолдингов, не афишируются в СМИ, поэтому отследить реальный объем продаж сельскохозяйственной земли практически невозможно. Также часть сделок на рынке осуществляется путем реализации залогового имущества или непрофильных активов крупных корпораций на электронных торговых площадках.

Вадим Камалов считает, что земли на Кубани предлагается много, вопрос только в цене. «Предложение на рынке гораздо больше, чем 13 тыс. га. Крупные лоты не выставляются публично, есть массивы по 200 тыс. га. Такие участки на "Авито" никто не продает»,— отметил эксперт.

Фото: Виктор Коротаев, Коммерсантъ

Цена стимулирует инвесторов

Как отмечает Илья Володько, рост цен на сельскохозяйственную землю сделал отрасль привлекательной для инвестиций. Многие крупные землевладельцы стремились увеличить свои активы. При этом интерес к покупке таких активов стали проявлять не только крупные сельскохозяйственные холдинги, но и непрофильные институциональные инвесторы.

«Привлекательность сегмента для инвестиций обусловлена в основном увеличением доходности растениеводства и высокими средними показателями урожайности в последние годы. Рост цен на землю был стимулирован не только активностью инвесторов, но и определенным дефицитом больших хороших участков. Острая нехватка предложения явно проявляется в сегменте лотов площадью от 100 гектаров. Это способствует постепенному формированию "рынка продавца"»,— рассказал господин Володько.

Иван Самойленко указал на то, что АПК Кубани в последнее десятилетие получил серьезный стимул для развития, в регионе появляется новая инфраструктура, в том числе и транспортная. Край стал центром России по экспорту зерна и другой продукции АПК за счет строительства новой портовой инфраструктуры.

На прибыльность сельского хозяйства региона также указывает и Вадим Камалов. «Сельским хозяйством стало не только можно, но и выгодно заниматься, продовольствие дорожает, часть его экспортируют за границу за валюту, даже несмотря на санкции. Вложение средств в заброшенные участки — это инвестиции, покупают дешево, облагораживают землю и продают»,— отметил он.

При этом эксперт указывает еще одну причину популярности инвестиций в АПК: в период пандемии коронавируса появился интерес к вложениям в небольшие виноградники. «Многие люди стали задумываться о приобретении участков под мини-шале с небольшими виноградниками. Это модно в Италии и на юге Франции, сегодня доступ в эти страны затруднен, однако часть состоятельных россиян уже привыкла к такому времяпровождению. И сегодня они вкладывают средства уже в Россию»,— сообщил господин Камалов.