Учет общего имущества многоквартирного дома у управляющей организации и товарищества собственников жилья

КОНОВАЛОВА Ирина Рафаиловна

Доктор экономических наук, профессор, заведующая кафедрой бухгалтерского учета и аудита Уральского государственного экономического университета

ЧИГРИНА Ирина Николаевна

Главный специалист ООО «ЮСК-Мультиэнергетика»

Учет общего имущества многоквартирного дома в управляющей организации и товариществе собственников жилья

Особенности бухгалтерского учета в жилищно-коммунальном хозяйстве во многом определяются особенностями учета общего имущества многоквартирного дома или объекта управления.

В настоящее время отсутствуют нормативно-правовые акты, регламентирующие способы и порядок учета общего имущества многоквартирного дома в товариществе собственников жилья (ТОК) и(или) в управляющей организации, и отвечающие требованиям, обусловленным реформой отрасли.

Регулирование учета жилищного фонда осуществляется на основании следующих нормативно-правовых документов:

письмо Минфина России от 29 октября 1993 г. № 118 «Об отражении в бухгалтерском учете отдельных операций в жилищно-коммунальном хозяйстве» [1];

приказ Госстроя России от 14 июля 1997 г. № 17-45 «Об утверждении Рекомендаций по организации финансового и бухгалтерского учета для товариществ собственников жилья» [2].

В соответствии с данными нормативно-правовыми актами объекты жилищного фонда отражаются на балансе соответствующей управляющей организации и(или) ТСЖ.

Полагаем, этот подход не отражает всей полноты изменений, вызванных процессом реформ в жилищно-коммунальном хозяйстве. Так, согласно ст. 36 Жилищного кодекса РФ [3] собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности помещения в данном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного помещения в данном доме, в том числе межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном доме оборудование (технические подвалы), а также крыши, ограждающие несущие

и ненесущие конструкции данного дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, находящееся в данном доме за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного помещения, земельный участок, на котором расположен данный дом, с элементами озеленения и благоустройства и иные предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома объекты, расположенные на указанном земельном участке (далее - общее имущество в многоквартирном доме). Границы и размер земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, определяются в соответствии с требованиями земельного законодательства и законодательства о градостроительной деятельности.

Согласно ст. 48 Гражданского кодекса РФ [4] юридические лица должны иметь самостоятельный баланс. По мнению В.В. Подсосонной [5], самостоятельность баланса заключается в том, что он отражает все имущество, поступления, затраты, активы и пассивы юридического лица. Поэтому на балансе организации (в разделе активов баланса) отражаются основные средства, которые принадлежат организации на праве собственности (не рассматривается ситуация по договору лизинга).

Следовательно, общее имущество собственников многоквартирного дома не должно учитываться на балансе управляющей организации или ТСЖ. Данную точку зрения разделяют и поддерживают И. Фельдман [6] и многие практикующие бухгалтеры. Однако часто встречаются ситуации (особенно в ТСЖ), когда общее имущество многоквартирного дома отражается на счете 01 «Основные средства», на специальном субсчете 01.1 «Жилищный фонд» с отражением на субсчете второго порядка «Жилищный фонд частный» и т. п.

Иными словами, возникла ситуация, при которой не учитываются ни роль, ни статус управляющей организации и ТСЖ в процессе осуществления их основной деятельности, ни принцип имущественной обособленности, предусмотренные Федеральным законом «О бухгалтерском учете» [7] и приказом Минфина от 29 июля 1998 г. №34н «Об утверждении положения по ведению бухгалтерского учета и бухгалтерской отчетности в Российской Федерации» [8].

В этой связи необходимо рассмотреть роль и статус управляющей организации и ТСЖ в отношении общего имущества многоквартирного дома, а также, исходя из проведенного анализа, рассмотреть возможные варианты учета данного имущества в бухгалтерском учете ТСЖ и управляющих организаций.

Согласно ст. 161 Жилищного кодекса РФ [3] управляющая организация и ТСЖ являются способами управления многоквартирным домом. При этом объектом управления и в ТСЖ, и в управляющих организациях выступают, с одной стороны, общее имущество многоквартирного дома, с другой - жильцы, за счет и в отношении которых осуществляется управление общим имуществом и представление коммунальных услуг.

Мы считаем, что организационно-правовая форма и направленность деятельности в существующей правовой среде не влияют на особенности отражения в бухгалтерском учете жилищного фонда или общего имущества многоквартирного дома у ТСЖ и управляющих организаций.

Видится, что основными факторами, определяющими роль и статус управляющей организации и ТСЖ в отношении общего имущества, являются их права и обязанности.

Основные обязанности и права управляющих организаций в отношении такого объекта управления, как общее имущество, отражены в табл. 1 и 2 соответственно.

Из проведенного сравнительного анализа видно, что обязанности, закрепленные законом в отношении общего имущества, практически одинаковы у обеих организаций, то же можно сказать относительно прав.

Таблица 1

Основные обязанности управляющих организаций в отношении общего имущества

ТСЖ Управляющая организация

Содержание, оперативно-техническое обслуживание, эксплуатация имущества Содержание, оперативно-техническое обслуживание, эксплуатация имущества

Эксплуатация внутридомовых сетей и энергопринимающих устройств, обеспечивающая доставку коммунальных услуг до потребителей

Проведение различного вида ремонта

Обеспечение интересов собственников помещений - членов ТСЖ в отношении объекта управления (общего имущества в многоквартирном доме) Получение доходов (прибыли) от деятельности, связанной с управлением и обслуживанием общего имущества многоквартирного дома

Таблица 2

Основные права управляющих организаций в отношении общего имущества

ТСЖ Управляющая организация

Самостоятельно в рамках договора управления многоквартирным домом определять способ осуществления деятельности в отношении обязанностей, связанных с общим имуществом многоквартирного дома Самостоятельно в рамках договора управления многоквартирным домом определять способ осуществления деятельности в отношении обязанностей, связанных с общим имуществом многоквартирного дома

Выполнять работы для собственников в многоквартирном доме и предоставлять им услуги Выполнять работы для собственников в многоквартирном доме и предоставлять им услуги

Предоставлять в пользование или ограниченное пользование часть общего имущества Решение вопросов пользования общим имуществом - многоквартирным домом. К сожалению, не указан порядок осуществления данных прав, вероятно, за счет включения в договор управления элементов договора доверительного управления

Надстраивать и перестраивать часть общего имущества в многоквартирном доме

Получать в пользование либо получать или приобретать в общую долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме земельные участки для осуществления жилищного строительства, возведения хозяйственных и иных построек и их дальнейшей эксплуатации

Осуществлять в соответствии с требованиями законодательства от имени и за счет собственников помещений в многоквартирном доме застройку прилегающих к такому дому выделенных земельных участков

На основании вышеизложенного можно сделать следующие выводы: деятельность управляющей организации направлена на получение дохода от управления многоквартирным домом, при этом перечень задач или прав и обязанностей управляющей организации жестко определен действующим законодательством и договором управления (договором доверительного управления);

деятельность ТСЖ направлена на обеспечение интересов членов ТСЖ и получение дохода от собственников помещений в многоквартирном доме, при этом перечень задач или прав и обязанностей определяется уставом ТСЖ, решением органов управления ТСЖ и договорами с собственниками помещения - не членами ТСЖ по хозяйственным договорам.

Иными словами, в отношении общего имущества многоквартирного дома ТСЖ и управляющие организации имеют практически равный объем прав и обязанностей, определяемый различными способами.

На основании вышеизложенного мы полагаем, что в бухгалтерском учете общего имущества многоквартирного дома возможно применение следующих способов: отражение общего имущества на отдельном (обособленном) балансе; отражение общего имущества на забалансовых счетах.

Отражение общего имущества на отдельном (обособленном) балансе. Мы считаем, что данный способ наиболее приемлем как для управляющей организации (в случае, когда в договор включены условия о возможности совершать в отношении этого имущества в соответствии с договором управления любые юридические и фактические действия в интересах выгодоприобретателя (собственников)), так и для ТСЖ по следующим причинам:

имущество является объектом управления;

управляющие (ТСЖ и/или управляющая организация) вправе распоряжаться общим имуществом в рамках (пределах), предусмотренных действующим законодательством и договором управления;

соблюдается принцип имущественной обособленности, в том числе средств, поступивших от аренды помещений, что позволит сформировать полную и достоверную информацию о средствах, подлежащих распределению среди собственников;

поступление средств на содержание и ремонт общего имущества отражаются на отдельном (обособленном) балансе и не включаются в доходы управляющих организаций и ТСЖ (за исключением случаев, когда данные организации самостоятельно оказывают услуги по содержанию и ремонту), при этом учетные записи следующие:

Дт. 51 Кт.76 - поступили денежные средства от собственников;

Дт. 76 Кт. 86 - погашена задолженность собственников по внесению плате-

жей за содержание и ремонт общего имущества;

По нашему мнению, на обособленном балансе следует также отражать средства, поступающие от собственников в счет оплаты коммунальных услуг, оказываемых путем использования общего имущества многоквартирного дома.

Отражение общего имущества на забалансовых счетах. Видится, данный способ применим для управляющих организаций, осуществляющих исключительно функции управления общим имуществом, связанные с содержанием и ремонтом общего имущества, а также предоставлением коммунальных услуг посредством использования данного имущества. Иными словами, управляющие организации в данном случае используют это имущество не столько как объект управления, сколько как средство получения дохода.

Полагаем, что подобная ситуация аналогична договору аренды, когда имущество предоставляется во временное пользование и владение арендатору. Доходы, полученные арендатором, являются собственностью арендатора. Однако по договору аренды имущество передается арендатору на возмездной основе. В случае с управляющими организациями данное условие не обосновано экономически в связи с включением расходов на аренду в стоимость услуг, оказываемых собственникам по договору управления.

При использовании данной схемы бухгалтерский учет общего имущества жильцов логично вести на забалансовом счете 001 «Арендованные основные средства».

Литература

1. Письмо Минфина России от 29 октября 1993 г. № 118 «Об отражении в бухгалтерском учете отдельных операций в жилищно-коммунальном хозяйстве».

РЕФОРМА ЖКХ

2. Приказ Госстроя России от 14 июля 1997 г. № 17-45 «Об утверждении Рекомендаций по организации финансового и бухгалтерского учета для товариществ собственников жилья».

3. Жилищный кодекс РФ от 29 декабря 2004 г. № 188-ФЗ, в ред. 31 декабря 2005 г.

4. Гражданский кодекс РФ от 30 ноября 1994 г. №51-ФЗ, в ред. 3 ноября 2006 г.

5. Подсосонная, В. В. Юридическое обособление имущества / В. В. Подсосонная // СП Консультант Плюс.

6. Фельдман, И. Особенности бухгалтерского учета в жилищно-строительных кооперативах и товариществах собственников жилья / И. Фельдман // Финансовая газета. Региональный выпуск. - 2002. - № 7.

7. Федеральный закон «О бухгалтерском учете» от 21 ноября 1996 г. № 129-ФЗ в ред. от 3 ноября 2006 г.

8. Приказ Минфина от 29 июля 1998 г. №34н «Об утверждении положения по ведению бухгалтерского учета и бухгалтерской отчетности в Российской Федерации».