КОТ в мешке

Свердловский губернатор Евгений Куйвашев поручил создать реестр площадок, которые можно выставить на аукционы для комплексного освоения территории (КОТ). В перспективе на этих участках можно будет построить, по оценкам городских властей, 32 млн кв. метров жилья. Участники рынка уверены, что у города нет экономических возможностей для развития проектов КОТ, и властям лучше вкладывать деньги в реновацию территорий.

Власти тянутся к КОТам

Губернатор Евгений Куйвашев в рамках градостроительного совета дал поручение подготовить документы, определяющие территорию будущей застройки Екатеринбурга для его комплексного освоения. По его мнению, это поможет более грамотно использовать имеющиеся площадки для строительства и повысить эффективность в вопросах обеспечения населения доступным и качественным жильем. Глава региона подчеркнул, что в Екатеринбурге в последние годы наметился устойчивый рост темпов жилищного строительства. Вместе с тем, к настоящему времени город практически исчерпал свои резервы в рамках уплотнения застройки. «В этой связи особую актуальность приобретают проекты комплексного освоения территории. Сегодня у нас есть примеры реализации подобных проектов, такие как: микрорайон «Академический», «ВИЗ-Правобережный», «Новокольцовский» и другие. Для дальнейшего сохранения темпов жилищного строительства и обеспечения жителей города доступным и комфортным жильем необходимо расширять территории комплексного освоения», — отметил Евгений Куйвашев. Губернатор также поручил сформировать реестр площадок Екатеринбурга, которые можно выставить на аукционы для дальнейшей комплексной застройки города.

Он напомнил, что перед регионом поставлена серьезная задача — к 2020 году объемы вводимого жилья должны быть не менее 1 кв.м на жителя области в год. «Область со своей стороны готова помогать в подготовке объектов инфраструктуры при строительстве домов, но мы должны получать адекватные вложенным из областного бюджета средствам объемы ввода жилья. Поэтому прошу внимательно и ответственно подходить к этому вопросу», — подчеркнул глава региона.

По словам заместителя главы администрации Екатеринбурга Сергея Мямина, потенциал города для комплексной застройки очень большой — порядка 32 млн кв.м жилья. Перспективным считается развитие областного центра по трем направлениям: юго-западное, южное и восточное. Одним из перспективных назван микрорайон «Солнечный», расположенный в южном направлении. Он охватывает территорию в 360 га, на которойых можно построить до 2,5 млн кв.м жилья. До конца года областные власти обещают выставить на аукцион порядка 90 га земли, основная часть которой будет предназначена для комплексной застройки. На данный момент в городе заявлен один крупный проект КОТ по освоению 250 га земли, расположенных в Березовском (город-спутник Екатеринбурга). Речь идет о земельном комплексе «Александровский». Реализацией проекта намерены заняться сразу три девелопера — УК «AVS Девелопмент», «Атомстройкомплекс» и «Брусника-Урал». На участке будет построено порядка 500 тыс. кв.м жилья, а также объекты социальной инфраструктуры — три-четыре детских сада, две школы, спортивно-развлекательный комплекс, четыре торговых центра. Предполагаемый объем инвестиций составляет около 15 млрд рублей. Ожидается, что непосредственно строительство объектов начнется в 2016-2017 годах. Сроки реализации проекта могут составить от пяти до 10 лет. Ожидается, что проект будет реализован на условиях частно-государственного партнерства. Сейчас компании начали совместное проектирование инженерных сетей, а в следующем году будет подана заявка в бюджет области для выделения средств на обеспечение площадки сетями.

Рынок просит реновации

В Свердловской области в список инвестиционных проектов комплексного освоения областной целевой программы «Развитие жилищного комплекса в Свердловской области» на 2011–2015 годы попали пять проектов, предполагающих освоение новых территорий. Однако на стадии активной застройки находится только екатеринбургский микрорайон Академический. Проект реализуется в формате государственно-частного партнерства: жилье строит девелопер, а социальная инфраструктура возводится за счет бюджета. Остальные проекты в большинстве своем испытывают трудности с привлечением средств на подведение инженерной инфраструктуры и дорог. Сложность таких проектов, говорит замдиректора отдела стратегического консалтинга Jones Lang LaSalle Михаил Якубов, заключается в их долгосрочности, необходимости значительного объема инвестиций на старте проекта и большой зависимости от поддержки региональных и местных властей, у которых не всегда есть для этого возможность. В целом, эксперты скептически оценили заявления властей, считая, что сейчас у города нет экономических возможностей для массовой реализации проектов КОТ. «Комплексно строить целые районы с нуля можно только на окраинах. А это означает необходимость серьезной подготовки этих участков в плане инженерной и транспортной инфраструктуры. Создавать с нуля инфраструктуру девелоперы не будут, у города для этого нет ресурсов», — считает руководитель аналитического отдела Уральской палаты недвижимости (УПН) Михаил Хорьков. Аналитик отметил, что проекты КОТ могут справиться с задачей по быстрому наращиванию объемов жилья, но при этом не повлияют на качество рынка. По его словам, более логичным было бы решение властей по стимулированию обновления и развития уже сложившихся территорий в городе. «Необходимо создавать условия для более быстрого ввода их в рыночный оборот, например, стимулируя девелоперов различными преференциями», — считает господин Хорьков. Он подчеркнул, что повышенный спрос на жилье в Екатеринбурге обеспечен, в том числе, деградацией многих территорий в области. «Необходимо сбалансировать развитие территорий, иначе мы получим Москву в миниатюре — город, который не справляется с высокими темпами развития», — заключил аналитик. Его поддерживает исполнительный директор гильдии строителей Урала Вячеслав Трапезников. «У нас было немало проектов КОТ, но реализуется один — Академический, и он оказался по силам не просто федеральной структуре, а крупнейшей в России финансово-промышленной группе (ГК «Ренова»)», — отметил господин Трапезников. По его словам, город нуждается в реновации территорий, а не в расширении. «С момента передачи полномочий по неразграниченным землям (в мае этого года) от города к области, не было объявлено ни одного аукциона. Хотя область обещала кратный рост. Чтобы держать планку, которую задал город в прошлом году (около 100 га), за полгода необходимо выставить порядка 80 га. Это маловероятно», — считает Вячеслав Трапезников.