Актуальные проблемы развития малоэтажного строительства в условиях современного спроса на рынке недвижимости

УДК 332.834.21

АКТУАЛЬНЫЕ ПРОБЛЕМЫ РАЗВИТИЯ МАЛОЭТАЖНОГО СТРОИТЕЛЬСТВА В УСЛОВИЯХ СОВРЕМЕННОГО СПРОСА НА РЫНКЕ НЕДВИЖИМОСТИ

С.В. Феофанов

Ивановский государственный политехнический университет

В представленной статье рассматриваются вопросы малоэтажного строительства, указаны основные проблемы развития современного рынка малоэтажного домостроения. Оценивается его преимущество по сравнению с многоэтажным домостроением. Анализируется динамика строительства в целом по России.

Ключевые слова: федеральная целевая программа, строительство малоэтажное, экологичность, энергоэффективность.

Малоэтажное домостроение в последнее стало перспективным сегментом жилищного строительства. Эта тема неоднократно обсуждалась на заседаниях Госсовета при Президенте РФ, в органах местного самоуправления и на всевозможных научно-практических конференциях. Осенью 2005 года Президентом РФ на встрече с членами Правительства, руководством Федерального Собрания и членами Президиума Государственного совета были представлены инициативы, в которых шла речь об особом внимании федеральной власти к насущным вопросам населения страны. Во исполнение поручения Президента России был разработан Национальный проект «Доступное и комфортное жилье - гражданам России» и откорректирована федеральная целевая программа «Жилище», которая является его организационно-финансовой основой.

Малоэтажное строительство - это возведение различных сооружений, как для проживания, так и для любых других нужд, как правило, не превышающее по высоте три этажа (ограничение в три этажа определено, исходя из упоминания в таком документе, как «Методика оценки эффективности федеральной целевой программы «Жилище» на 2011 - 2015 годы (в ред. Постановления Правительства РФ от 14.07.2011 N 575)», где, в частно-

сти, говорится, что «... в состав ввода малоэтажного жилья включается ввод жилых домов и многоквартирных домов с количеством этажей не более 3-х»)

Для решения хронических жилищных проблем Правительством РФ еще в начале 2000-х годов была разработана программа «Доступное и комфортное жилье - гражданам России». Приоритетное направление программы - общее увеличение объемов жилищного строительства и ипотечного кредитования.

Весной 2005 года на заседании Правительства РФ был одобрен второй этап ФЦП «Жилище». Она начала реализовываться с 2002 г. Ее второй этап, рассчитанный на 2005-10 г.г., был скорректирован с учетом Национального проекта по формированию рынка доступного жилья. При реализации второго этапа программы было достигнуто увеличение объемов строительства малоэтажного жилья с 17,6 млн. кв. м. в 2005 году до 26,8 млн. кв. метров, что выше уровня 2010 г. на 4,9%. При этом доля индивидуального домостроения в общем вводе жилых домов уменьшилась и в 2011 г. составила 43,0% против 43,7% в 2010 году, а также сокращение нахождения граждан в очереди на жилье и еще ряд целевых показателей. В процентном соотношении малоэтажное домостроение увеличилось с 40% в 2005 году до 43,0 % в 2011 году (таблица №1).

На период 2011-2015 г.г., согласно ФЦП «Жилище» увеличение доли ввода жилья, в том числе малоэтажного, должно составить 60 %, а в 2020 году - 70%.

Это означает, что к 2020 году Россия собирается выйти на уровень ввода жилья 140 миллионов квадратных метров. Из этой цифры понятно, что предполагается, в соответствии с количеством живущих ныне россиян, строить по одному квадратному метру на человека ежегодно. Это является международным стандартом.

Две подпрограммы - «Выполнение государственных обязательств по обеспечению жильем категорий граждан, установленных федеральным законодательством» и «Обеспечение жильем молодых семей» - направлены на стимулирование

Малоэтажное строительство

спроса на жилье, а две другие подпрограммы - «Модернизация объектов коммунальной инфраструктуры» и «Стимулирование программ развития жилищного строительства субъектов Российской Федерации» - на увеличение объема предложения.

Следует также отметить, что на уровне Минрегионразвития РФ в настоящее время готовится к принятию дополнительная ведомственная целевая программа «Развитие малоэтажного жилищного строительства в РФ». Федеральные, региональные и корпоративные программы малоэтажного строительства должны стать достойной альтернативой возведению жилых панельных и монолитных высоток.

Таблица 1

в России в 2002 -2011 годах

Наименование категории 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011

Построено жилья всего, млн.кв.м. 33,8 36,4 41 43,5 50,2 60 63,8 59,8 58,1 62,3

Построено малоэтажных жилых домов всего, млн.кв.м. 14,2 15,2 16,1 17,6 19,8 26 27,4 28,5 25,2 26,8

Доля малоэтажных жилых домов, % 42 41,7 39,2 40,1 39,5 42,5 43,0 47,7 43,7 43,0

Несмотря на положительную динамику, доля малоэтажного жилищного строительства России существенно отстает от близких к нам по климатическим условиям странам, таких как Канада (79%>), США (92%>), а также европейских стран - 80%).

В рамках этих программ был упрощен порядок включения в состав населенных пунктов территорий, необходимых для массовой индивидуальной жилой застройки, и определены законодательные условия дальнейшего развития территорий со сложившейся застройкой. Программы представляют собой взаимоувязанный комплекс мер, направленный на повышение доступности жилья путем массового строительства энергоэффективного и экологичного жилья эконом-класса.

Программа массового малоэтажного строительства становится весьма перспективной и приобретает большой потенциал. Во всех развитых странах подавляющее большинство людей проживают в таунхаусах, коттеджах, малоэтажных домах. В монолитных высотках, в основном работают, - в них располагаются административно-офисные центры.

В рамках модернизации экономики России руководством страны поставлена задача добиться увеличения ввода жилья до 142 млн. квадратных метров к 2020 году, то есть строить 1 кв. м на 1 человека. Реализовать эту задачу, сохранив существующую структуру жилищного строительства, невозможно. Именно поэтому вопросы развития малоэтажного строительства рассматриваются сейчас на уровне правительства.

Данная особенность приоритета жилищного строительства формирует новый облик страны как «одноэтажной России» и отражает мировые тенденции развития в воспроизводстве жилища, ориентированные на формирование более комфортной и экологической среды народонаселения. Анализ развития малоэтажного строительства указывает, что рост их объемов сопровождается увеличением относительной доли в общем объеме вводимого жилья России.

К основным преимуществам малоэтажной жилой застройки, по сравнению с традиционным для России строительством многоэтажного жилья, следует отнести:

- социально-психологический комфорт проживания;

- доступность: при наличии земельного участка строительство индивидуального жилого дома может осуществляться одной семьей самостоятельно или строительной бригадой, при этом цена не превысит 15 - 20 тыс. руб. за 1 кв.м.;

- индустриальность: современные технологии индустриального массового возведения малоэтажного жилья позволяют обеспечить более низкую себестоимость по сравнению с многоэтажным жильем, эксплуатационные затраты для такого жилья существенно ниже, чем для многоэтажного;

- энергоэффективность: при применении современных строительных технологий и материалов можно легко достичь необходимого уровеня теплоэффективности в малоэтажных домах в соответствии с современными требованиями. Это позволяет выполнить требование Указа Президента РФ «О некоторых мерах по повышению энергетической и экологической эффективности российской экономики» от 4 июня 2008 г., № 889, которым предусмотрено снижение к 2020 году энергоемкости валового внутреннего продукта Российской Федерации не менее, чем на 40 %, а также применить Федеральный

закон № 261-ФЗ «Об энергосбережении и о повышении энергетической эффективности...». В развитие этого закона должны быть приняты специальные нормы и правила, пересмотрены действующие нормативы в строительстве, приняты соответствующие технологические регламенты и система экологических стандартов.

- экологичность: комплексное малоэтажное жилищное строительство планируется осуществлять преимущественно на пригородных территориях, которые являются более экологически безопасными, чем территории городов; малоэтажное строительство предполагает минимальное воздействие на окружающую среду; в качестве строительных материалов используется экологически чистое сырье и практически безотходное производство;

- динамичность: современные технологии массового возведения малоэтажного жилья позволяют обеспечить строительство жилых домов в более короткие сроки, чем строительство многоэтажных домов; более низкие (по сравнению с производством традиционных строительных материалов) финансовые затраты и более короткие сроки запуска заводов по производству строительных материалов для малоэтажного домостроения позволяют ускорить строительство доступного жилья.

К преимуществам малоэтажного жилищного строительства относится также то, что гражданин, собственник жилого дома, как правило, является собственником земельного участка, на котором расположен такой дом. Он имеет право эксплуатировать жилой дом, использовать участок по своему усмотрению, осуществлять расширение, реконструкцию такого дома. Это является огромным преимуществом по сравнению с многоэтажным домостроением.

Россия довольно долгое время шла вразрез с мировыми тенденциями, форсируя строительство панельных и моно-

литных многоэтажных домов. Между тем, у малоэтажной застройки очевиден ряд социальных преимуществ: благоприятная экологическая обстановка, обеспечение необходимой инфраструктурой -одновременно с возведением жилых домов строится необходимое количество детских садов, школ, поликлиник, торговых центров; единая архитектурная концепция; психологический комфорт для жителей.

Таким образом, комплексная малоэтажная застройка имеет все преимущества по сравнению с многоэтажной как наиболее комфортная, здоровая, гармонирующая с окружающей средой, ресурсосберегающая и экономичная.

Такая застройка пригодна для городов любых категорий, в том числе расположенных на территориях со сложным рельефом, высокой сейсмичностью и слабыми грунтами. Реализовать задачу радикального наращивания объемов строительства в сжатые сроки при соблюдении современных требований к ка-

честву жилья и градостроительной среды возможно только с использованием ресурсов малоэтажного строительства.

Малоэтажное строительство можно разделить на такие подвиды:

-жилые помещения (дома, квартиры, коттеджи);

-торговые здания (торговые центры, магазины, кафе, бары, гостиницы); -промышленные сооружения (склады, фабрики, ангары, автосервисы).

Необходимо отличать такие смежные категории, как малоэтажное жилье, индивидуальное жилье и жилье, построенное за счет собственных средств (рис.1). Большинство домов, предназначенных для одной семьи, являются малоэтажными. Однако, важнейшим классификационным признаком жилья, является не этажность, а индивидуальное оно или коллективное.

Основным критерием отличия индивидуального жилья от коллективного является наличие общей стены.

Жилье

Дом для од- Многоэтаж- Блокирован- Малоэтаж- Т аунхаусы

ной семьи ные дома ная застройка ные дома

квартир) квартир)

Индивиду-

альное

Коллектив-

ное

Рис. 1. Структура объектов жилья

К малоэтажному жилью относят индивидуальные жилые дома - отдельно стоящие жилые дома с количеством этажей не более чем три, предназначенные для проживания одной семьи; блокированные жилые дома - жилые дома с количеством этажей не более чем три, состоящие из нескольких блоков, количест-

во которых не превышает десять и каждый из которых предназначен для проживания одной семьи, имеет общую стену (общие стены) без проемов с соседним блоком или соседними блоками, расположен на отдельном земельном участке и имеет выход на территорию общего пользования; многоквартирные жилые

дома - жилые дома с количеством этажей не более чем три, состоящие из одной или нескольких блок-секций, количество которых не превышает четыре, в каждой из которых находятся несколько квартир и помещения общего пользования и каждая из которых имеет отдельный подъезд с выходом на территорию общего пользования и таунхаусы.

Таунхаус (англ. 1о\\,пИ()и.\е) — малоэтажный жилой дом на несколько многоуровневых квартир, как правило, с изолированными входами (т.е. без общего подъезда), получивший распространение в европейских городах и пригородах на территории застройки средней плотности. Каждая квартира таунхауса в большинстве случаев (но не обязательно) имеет отдельный вход с улицы, иногда гараж и небольшой палисадник. Несмотря на некоторую структурную схожесть, не стоит путать таунхаусы с блокированными домами, поскольку под термином "таунхаус" может пониматься как блоки-

рованное, так и отдельно стоящее жилое здание (например, Campbell Townhouse в Орегоне, Bute House или Queensberry House в Эдинбурге и т.п.).

Малоэтажное строительство традиционно считается загородным форматом. Сложилось такое понимание ввиду того, что цена земли в городе в несколько раз выше, чем за его пределами, а также в городах свободных площадей под застройку практически нет. Поэтому строительство малоэтажного жилья в городской черте нерентабельно, и девелоперы стараются выжать максимум прибыли из каждого квадратного метра. Отсюда и возникает необходимость строительства многоэтажных домов.

По мнению экспертов, есть ряд веских причин, которые тормозят это направление в строительстве. Всех их можно условно разделить на следующие крупные проблемные направления (рис. 2).

Рис. 2. Классификация проблем по типам

В организационно-правовых проблемных областях можно указать на следующее. Земель, пригодных для малоэтажного строительства в стране много, а застроено из них менее 10%. За пределами городов земля дешевле, электричество с другими коммуникациями имеется или прокладывается под комплексную застройку. Экологическая ситуация за городом в разы лучше. Кроме того, уже практически выбраны мощности сетей и

коммуникаций. Многоквартирные дома строить долго, и необходимы большие денежные вливания, нужна масса разрешений, согласований, требуется строительство сложной инфраструктуры. А малоэтажная застройка (до 3 этажей) может создаваться в уведомительном порядке.

Если же, в соответствии с идеями Президента, крупные города будут предоставлять земли под такое строительст-

во и компенсировать затраты на проведение инфраструктуры, то застройщики смогут создать дешевое жилье. Кроме того, нерешенной остается проблема -отсутствие базового закона. Сегодня в жилищном кодексе малоэтажному строительству уделяют мало внимания, то есть, нет ни формы объединения граждан, ни формы управления малоэтажными поселками. Эта проблема тоже должна быть решена в ближайшее время на административном уровне.

Очевидно, что для самих застройщиков развитие малоэтажного строительства крайне выгодно. Ведь если при обычной застройке уходит на цикл строительства 5 лет, то в этом случае будет уходить год, а возможно и меньше. Соответственно, оборачиваемость капитала становится быстрее и годовая рентабельность выше. Кроме того, при сокращенном цикле строительства снижаются строительные риски: за один год ситуация на рынке не изменится так, как за пять.

Занимаясь проблемами территориального зонирования и планировки пригодных для заселения зон на территориях областей субъектов РФ, следует говорить о необходимой последовательности мероприятий, способствующих развитию. В первую очередь, стоит упомянуть о грамотном учете земельных ресурсов, планирования зон для малоэтажного строительства, объединенных общими объектами социальной инфраструктуры. Очевидно, что участки выделяются довольно бессистемно. Девелоперы, застройщики зачастую не имеют представления о планах развития территории соседнего участка. Такое знание, рекомендации, полученные в рамках регламента застройки от администрации того или иного района, могли бы снизить затраты на объекты социальной инфраструктуры. Как правило, их количество оказывается избыточным и, соответственно, влечет удорожание вновь вводимого жилья.

Реструктуризация спроса и предложения на рынке привела к тому, что относительная доля ввода малоэтажного жилья увеличилась в несколько раз за последние 20 лет. В 1990 г. этот показатель составлял - 6,2%, в 2004 г. вырос до 39,2%), а в 2011 г. достиг 43%.

Несмотря на выраженные приоритеты спроса и предложения в сторону малоэтажного жилищного строительства, действующий экономический механизм развития территориальных рынков малоэтажной жилой застройки (МЖС) еще не достаточно эффективен. Он еще в недостаточной степени ориентирован на приоритетное территориальное и градостроительное планирование развития территорий городов по направлению формирования пригородных экологических малоэтажных зон проживания населения.

Основной экономической проблемой малоэтажного строительства, сдерживающей развитие рынка малоэтажного жилья, является очень высокая конкурентоспособность на общероссийском рынке жилья кластера инвестиционных компаний по многоэтажному строительству и высокий уровень лоббирования их интересов на всех уровнях управления экономикой. Градостроительное доминирование концепции многоэтажного строительства в городах привело к разработке и закреплению в документах территориального планирования, выделению приоритетных функциональных и территориальных зон многоэтажного строительства в генеральных планах застройки населенных пунктов, правилах землепользования и застройки, а также созданию соответствующего земельного рынка. Высокая плотность многоэтажного строительства, в сочетании с традиционно высоким спросом, обеспечивает для бизнеса более высокий уровень доходов на сопоставимых по площади участках застройки. Более высокая инвестиционная привлекательность площадок под

многоэтажную застройку делает развивающийся бизнес-кластер малоэтажного строительства менее конкурентоспособным по сравнению с традициционно работающими компаниями.

Другой проблемой развития малоэтажного жилищного строительства является высокая стоимость земельных участков под строительство жилья, особенно вблизи крупных городов. Эта стоимость способна составить до половины себестоимости строительства. Земельные участки на рынках, сформированные до развития малоэтажного строительства, преимущественно не соответствуют приоритетам малоэтажного строительства. Предлагаемые сейчас к застройке земельные участки под комплексную малоэтажную застройку, а также индивидуальное жилищное строительство, в большинстве своем, являются инвестиционно не привлекательными из-за высокой стоимости затрат на выполнение технических условий по подключению внешних инженерных сетей или большой стоимости платы за подключение.

В организационно-технологическом направлении следует отметить, что в развитых странах уже давно существуют нормы по теплоснабжению, при нарушении которых владелец дома не сможет получить разрешение на подключение к различным коммуникациям. В США при укладке утеплителя в конструкции строящегося дома, обязательно присутствие государственного инспектора. Сейчас необходимо метать требования к новому строительству. Соответственно, сразу возникнут вопросы: как строить и из каких материалов. При изменении требований все характеристики материалов будут проходить проверку и часть материалов будет вынуждена уйти с рынка. В России уже получили легализацию тепловизоры, а появление четких требований по характеристикам энергосбережения и проверка зданий по факту сдачи их в экс-

плуатацию на потери тепла еще не производились. В мае 2011 года был издан приказ, определяющий требования энергетической эффективности зданий, сооружений и строений. Согласно ему, требования энергоэффективности определяются нормируемым показателем суммарного удельного годового расхода тепловой энергии зданий на отопление, вентиляцию и горячее водоснабжение. По отношению к базовому уровню этот показатель должен поэтапно уменьшаться: на 15% до 2016 года, на 30% до 2020 года и на 40% позднее.

Важнейшим аспектом, как упоминалось выше, являются энергоресурсы. В настоящее время ведутся разработки и адаптирование существующих инновационных решений в области устройств, генерирующих различные типы энергии. Как правило, речь идет о нескольких устройствах общей генерированной мощностью 1 МВт. Этого вполне хватает для обслуживания одного коттеджного поселка. Данные устройства вполне применимы в различных регионах страны.

Решение проблемы водоснабжения тоже довольно очевидно - использование грунтовых вод, горизонт залегания которых, объем потребления, сроки воспол-няемости можно оценить еще на этапе предпроектных исследований. Возможно обустройство локализованных до участка источников водоразбора или насосной станции, общей на весь поселок.

К проблемным аспектам также необходимо отнести необходимость существенного повышения уровня энергоэффективности и энергосбережения всех проектов малоэтажного строительства, как обязательного условия формирования конкурентных преимуществ МЖС перед многоэтажным и как важнейший фактор сокращения стоимости их эксплуатации.

Важно также изменить структуру малоэтажного строительства и перейти с преимущественного использования трудоемких в использовании кирпичных и

каменных материалов и технологий (около 70%) на индустриальные панельнокаркасные, модульные и комбинированные системы. Технология строительства с использованием кирпичных и каменных материалов исчерпала себя по себестоимости, потому что она является трудоемкой и энергозатратной. Необходимо развивать альтернативные строительные материалы: глубокую переработку древесины, использование цемента, термоструктурные панели, газобетон, несъемную опалубку. На сегодняшний день в РФ эта отрасль плохо развита.

Рассматривая социальные проблемы хочется выделить, что в России более 10,8 млн. семей и одиноких людей проживают в общежитиях, ветхих домах, коммунальных квартирах или снимают жилье. На фоне обострения дефицита жилья имеет место огромная объективная социальная потребность в решении жилищного вопроса. Положительным фактором является лишь то обстоятельство, что индивидуальные застройщики более ускоренными темпами наращивают ввод жилья в действие.

Поликлиники, детские сады, школы, сфера услуг, дороги - все это составляет общественно полезную, социальную инфраструктуру. Именно ее необходимо развивать в первую очередь при строи-

тельстве жилых домов. Необходимо сделать максимально выгодной эту область для застройщика, но, в тоже время, достаточно экономичной для заказчика.

Указанные основные проблемы, как и многие другие, сдерживающие приоритетное развитие территориальных рынков малоэтажного жилья, требуют изменений в экономическом механизме функционирования как в корпоративных системах девелопмента у заказчиков- застройщиков, так и в государственно - муниципальном программно-целевом регулировании приоритетов развития данного сегмента жилищного рынка.

ЛИТЕРАТУРА

1. Баронин С.А., Черных А.Г., Андросов А.Н. Проблемные аспекты развития малоэтажного строительства в России - г. Москва, 2011 г., 278 стр.

2. Иванин Е.К., Белевцев С.П. Малоэтажное строительство: девелопмент и логистика - г. Москва, 2010 г. 311 стр.

3. Малоэтажное строительство в России -http://nus-ural.ru.

4. Строительство в России. 2008: Стат. сб. / Росстат.

5. http://gks.ru/bgd/regl/Bl 1 04/І88\У\У\У.ехе/8іе/ СІ09/1 -stroit.htm.

Рукопись поступила в редакцию 24.01.13.

ACTUAL PROBLEMS OF LOW-RISE BUILDING UNDER MODERN DEMAND

ON REAL ESTATE MARKET

S. Feofanov

In the article low-rise building problems are carried out, the main problems of modem low-rise building market development are carried out. Its advantage over high-rise building is evaluated. In whole Russia building dynamics is analyzed.

Keywords: federal special-purpose program, low-rise building, ecological safety, energy effectiveness.