Соглашение о вселении членов семьи как самостоятельная разновидность договора в жилищном праве

ГРАЖДАНСКОЕ ПРАВО

Д.А. Формакидов

СОГЛАШЕНИЕ О ВСЕЛЕНИИ ЧЛЕНОВ СЕМЬИ КАК САМОСТОЯТЕЛЬНАЯ РАЗНОВИДНОСТЬ ДОГОВОРА В ЖИЛИЩНОМ ПРАВЕ

В статье рассмотрены ключевые вопросы правовой регламентации соглашения о вселении членов семьи в жилое помещение. Обращается внимание на независимость от договора ссуды соглашений о вселении членов семьи в жилое помещение.

Ключевые слова: жилое помещение; соглашение о вселении членов семьи в жилое помещение; жилищное право; жилищное законодательство; гражданское законодательство; субъекты жилищных правоотношений.

D.A. Formakidov

THE AGREEMENT ON INSTALLATION OF MEMBERS OF FAMILY AS AN INDEPENDENT VERSION OF THE CONTRACT IN THE HOUSING RIGHT

In clause key questions of a legal regulation of the agreement on installation of members of family in premises are considered. Pays attention to independence of the contract of the loan of agreements on installation of members of family in premises.

Keywords: premises; the agreement on installation of members of family in premises; the housing right; housing law; civil law; subjects of housing relations.

Правовому положению членов семей собственников, нанимателей, поднанимателей, пайщиков жилищных кооперативов всех разновидностей посвящено в юридической литературе немало публикаций. Это связано в первую очередь с тем, что большое количество наших граждан удовлетворяют свои жилищные потребности как раз посредством проживания в жилом помещении на правах члена семьи того или иного субъекта жилищных правоотношений. К сожалению, за рамками исследований в указанной области зачастую остаются вопросы, связанные с правовой регламентацией самого соглашения о вселении членов семьи в жилое помещение. Подобное игнорирование исследования правовой природы соглашений о вселении членов семьи представляется неоправданным. В первую очередь это обусловлено важностью самого соглашения о вселении как первоначального юридического факта, приводящего к возникновению у гражданина права пользования жилым помещением в качестве члена семьи. Кроме того, соглашение о вселении члена семьи собственника жилья в отличие

© Формакидов Дмитрий Анатольевич, 2017

Кандидат юридических наук, доцент кафедры гражданского права (ФГБОУ ВО «Пермский государственный национальный исследовательский университет»); е-1гшП: formakidov@yandex.ru

от соглашений о вселении членов семьи нанимателя, поднанимателя, пайщика может содержать указание на объем прав и обязанностей, возникающих у членов семьи собственника в результате вселения в жилое помещение.

Следует отметить, что само по себе право пользования жилым помещением у членов семьи возникает на основании сложного юридического состава: фактического вселения в качестве члена семьи и заключения соглашения о вселении в жилое помещение1.

Остановимся на исследовании правовой природы соглашений о вселении членов семей нанимателей, поднанимателей, собственников и пайщиков жилищных, жилищно-строительных и жилищных накопительных кооперативов (далее — ЖК, ЖСК, ЖНК).

Первый вопрос, на который следует ответить при рассмотрении характера соглашений о вселении членов семьи, это соотношение данных соглашений с договором безвозмездного пользования жилым помещением: является ли соглашение о вселении членов семьи договором о безвозмездном пользовании жилым помещением (договором ссуды) либо его разновидностью, либо эти соглашения образуют самостоятельный институт жилищного права.

Безусловно, безвозмездный характер пользования жилым помещением сближает ссудополучателей и членов семей, однако это единственное общее, что можно найти в их правовом статусе. Малоимущие наниматели жилых помещений по договорам социального найма также пользуются жилыми помещениями безвозмездно. При этом ни у кого не возникнет мысль относить договор социального найма к разновидности договора безвозмездного пользования. Различные юридические факты лежат в основании пользования помещениями; различные е права, обязанности и ответственность; различные предпосылки для заключения и договоров найма, ссуды, соглашений о вселении членов семьи. а

-г» р

В пользу независимости от договора ссуды соглашений о вселении членов о семьи следует привести следующие аргументы. К

Системный анализ ст. 689, 607 и ст. 130 Гражданского кодекса РФ (далее — о'

с

ГК РФ) позволяет сделать вывод о том, что по договору безвозмездного пользо- а вания недвижимым имуществом может быть передано в пользование только в индивидуально-определенное недвижимое имущество2. В отношении жилых о помещений следует помнить и о содержании ст. 15 Жилищного кодекса РФ (да- ю

Т5

лее — ЖК РФ) — объектом жилищного права выступает только изолированное |

помещение, являющееся недвижимым имуществом и пригодное для постоянного К

проживания. Таким образом, в безвозмездное пользование может быть передано а

только жилое помещение в целом (жилой дом, квартира) или его часть в виде |

изолированной комнаты (комнат), очевидно, с отстранением самого ссудодателя ии

от пользования этим помещением. №

При вселении членов семьи им не передается жилое помещение как объект жи- 1 лищного права. Им только предоставляется возможность пользоваться данным ) помещением наравне (одновременно) с собственником, пайщиком, нанимателем, 7 поднанимателем и другими гражданами, вселенными или вселяемыми в качестве членов семьи. В этом и заключается основное системообразующее отличие соглашений о вселении членов семей нанимателей и поднанимателей, членов семей собственников и пайщиков кооперативов. Кроме того, согласно ст. 695 ГК РФ ссудополучатель обязан поддерживать вещь, полученную в безвозмездное пользование, в исправном состоянии, включая осуществление текущего и Ц5

капитального ремонта, если иное не предусмотрено договором безвозмездного пользования. Члены же семей собственников и нанимателей жилья несут солидарную с ними ответственность по обязательствам, вытекающим из пользования жилым помещением (ст. 31, 69, 91.8, 100 ЖК РФ).

Таким образом, исходя из существенных системообразующих различий по объекту и содержанию заключаемых соглашений следует признать за договором (соглашением) о вселении членов семьи в жилищном праве самостоятельный правовой характер.

Выделив соглашения о вселении членов семей в самостоятельный договорной тип, следует рассмотреть их соотношение, т.е. образует ли каждое из таких соглашений в зависимости от вселяющего субъекта его вид, либо все соглашения о вселении любых членов семьи в жилищном праве представляют собой единый договор с различным субъектным составом. Говоря о сторонах договора о вселении члена семьи следует отметить, что в этом качестве могут выступать только физические лица. С одной стороны, это вселяющее лицо — собственник данного помещения, наниматель по любому из договоров найма, поднаниматель, пайщик ЖК, ЖСК, ЖНК. С другой стороны, это вселяемое лицо — гражданин, состоящий или не состоящий в родственных связях с вселяющим субъектом. То есть первое отличие между существующими в праве соглашениями о вселении членов семьи — это субъектный состав на стороне вселяющего лица. Второе отличие между соглашениями о вселении члена семьи собственника, члена семьи пайщика, члена семьи нанимателя или поднанимателя — это порядок вселения нового члена семьи. Так, согласно действующему законодательству собственник й жилья вселяет любых граждан в качестве членов своей семьи без учета мнения

0

? других лиц, включая уже проживающих с ним членов его семьи. Нормы площади 3 и родственные связи не учитываются. Единственное ограничение может быть » связано с правами других собственников этого жилого помещения. Если жилое

1 помещение находится в общей собственности, то согласно ст. 246-247 ГК РФ | владение, пользование и распоряжение имуществом, находящимся в долевой ! собственности, осуществляются по соглашению всех ее участников.

§ Иначе обстоит дело при вселении членов семьи нанимателей. По договору

| коммерческого найма в соответствии со ст. 679 ГК РФ «с согласия наймодателя, | нанимателя и граждан, постоянно с ним проживающих, в жилое помещение 'I могут быть вселены другие граждане в качестве постоянно проживающих с | нанимателем. При вселении несовершеннолетних детей такого согласия не | требуется. Вселение допускается при условии соблюдения требований законодательства о норме общей площади жилого помещения на одного человека, кроме случая вселения несовершеннолетних детей». То есть при вселении чле-§ нов семьи нанимателя необходимо обязательное согласие наймодателя и членов § семьи нанимателя. Что касается второго требования о соблюдении норм общей | площади, то следует согласиться с мнением П.В. Крашенинникова о том, что в | действующем гражданском и жилищном законодательстве такой нормы общей площади не существует3.

Напротив, необоснованной представляется позиция Ю.К. Толстого, отмечающего следующее: «Во-первых ... в ст. 679 ГК речь идет о вселении не членов семьи нанимателя, а других граждан в качестве постоянно проживающих с нанимателем. Во-вторых, на вселение во всех случаях требуется согласие не только 116 нанимателя и постоянно проживающих с ним граждан, но и наймодателя...

В-третьих, вселение допускается при условии соблюдения требований законодательства о норме общей площади жилого помещения на одного человека. При этом речь идет не об учетной норме, как в ч. 1 ст. 70 ЖК, а о норме предоставления»4.

По договорам социального найма и найма жилого помещения жилищного фонда социального использования в соответствии со ст. 70 и 91.7 ЖК РФ: «Наниматель с согласия в письменной форме членов своей семьи, в том числе временно отсутствующих членов своей семьи, вправе вселить в занимаемое им жилое помещение по договору социального найма своего супруга, своих детей и родителей или с согласия в письменной форме членов своей семьи, в том числе временно отсутствующих членов своей семьи, и наймодателя — других граждан в качестве проживающих совместно с ним членов своей семьи. Наймодатель может запретить вселение граждан в качестве проживающих совместно с нанимателем членов его семьи в случае, если после их вселения общая площадь соответствующего жилого помещения на одного члена семьи составит менее учетной нормы. На вселение к родителям их несовершеннолетних детей не требуется согласие остальных членов семьи нанимателя и согласие наймодателя».

Порядок вселения членов семей нанимателей в специализированном фонде и в жилищных кооперативах всех разновидностей вообще не определен ни в ЖК РФ ни в Типовых договорах найма специализированных жилых помещений. Однако можно сделать вывод о возможности их вселения, т.к. закон регламентирует их права и обязанности как членов семьи, в т.ч. основания и порядок их выселения.

Еще одно отличие между членами семей разных субъектов жилищного права состоит в основаниях для их выселения. Так, прекращение семейных отношений с нанимателями жилых помещений фонда коммерческого использования, е фонда социального использования и специализированного жилищного фонда и (за исключением служебных) не является основанием для прекращения прав а пользования жилым помещением. То есть это право самостоятельно и независимо о от семейных отношений. Иное не может быть предусмотрено ни соглашением о К вселении члена семьи, ни иным договором. о

с

Иначе дело обстоит в индивидуальном жилищном фонде. Прекращение се- а мейных отношений автоматически прекращает права пользования жилым по- в

е

мещением у бывших членов семьи собственника за исключением того случая, о если в момент приватизации данного жилого помещения указанные лица имели ю

"О

равные права пользования этим помещением с лицом, его приватизировавшим. |

Также прекращение семейных отношений с нанимателем служебного жилого К

помещения специализированного жилищного фонда прекращает права поль- а

зования этим помещением у бывших членов семьи нанимателя. Однако иное |

может быть предусмотрено соглашением между собственником или нанимателем и

служебного жилого помещения и бывшими членами их семей. №

ООО 2

правах же членов семей поднанимателей жилья жилищное законодатель- 1 ство вообще не упоминает как и о соглашениях об их вселении. )

Рассмотрев отличия соглашений о вселении членов семей собственников, на- 7 нимателей, поднанимателей, пайщиков, следует констатировать, что разница в субъектах и содержании соглашений о вселении членов семьи не приводит к их расслоению на самостоятельные договорные конструкции, т.к. сами по себе эти соглашения не обладают специфическими нормообразующими системными особенностями, отличающими их друг от друга. Таким образом, соглашения о вселении членов семей собственников, нанимателей, поднанимателей, пайщиков 117

жилищных кооперативов представляют собой единый гражданско-правовой договор по предоставлению жилого помещения в пользование.

С позиции систематизации гражданско-правовых договоров соглашение о вселении члена семьи представляет собой нетипизированный (отсутствующий в ГК РФ), как правило безвозмездный и соответственно односторонне-обязывающий договор по предоставлению имущества в пользование. Очевидно, что рассматриваемое соглашение может быть как реальным, так и консенсуальным5, что характерно для безвозмездных договоров по передаче имущества (дарение, ссуда).

Форма заключаемого соглашения о вселении членов семьи может быть как устной, так и письменной. Ни ГК РФ ни ЖК РФ не содержат специальных указаний о форме соглашений о вселении членов семьи. Признав за этими соглашениями гражданско-правовой характер, следует иметь в виду, что они подчиняются общим положениям гражданского законодательства о форме договоров и сделок6. Согласно ч. 1 ст. 434 ГК РФ договор может быть заключен в любой форме, предусмотренной для совершения сделок, если законом для договоров данного вида не установлена определенная форма. Системный анализ ст. 158-162, 679 ГК РФ, ст. 30, 31, 69, 70, 91.7, 100 ЖК РФ позволяет сделать вывод об отсутствии необходимости заключения соглашения о вселении члена семьи в письменной форме. В случае возникновения спора о заключении соответствующего соглашения и его условий стороны вправе ссылаться в т.ч. и на свидетельские показания. Соответственно не может быть и речи о необходимости государственной регистрации соглашения о вселении члена семьи или обременения, возникающего на основании такого соглашения. й Единственным существенным условием соглашений о вселении членов семей

? является его предмет — действия собственника, нанимателя, поднанимателя, 3 пайщика по предоставлению права пользования конкретным жилым помещени-» ем вселяемому члену семьи. Исходя из этого единственным основанием призна-I ния такого договора незаключенным может являться недостижение соглашения | о конкретном жилом помещении, в которое вселяется член семьи. Само жилое ! помещение, в которое вселяется член семьи, должно быть признано объектом

§ соглашения о вселении, но не таким объектом, как в договорах найма или ссу-

ф

| ды, т.е. объектом, передаваемым во владение и пользование лицу, а объектом в | котором предоставляется право проживать.

'I Кроме того, следует учитывать, что договор о вселении члена семьи может быть

| признан недействительной сделкой по общим основаниям, предусмотренным | гражданским или жилищным законодательством — мнимость, притворность, обман стороны и т.п.

Определив правовой характер и место соглашений о вселении членов семьи в § системе обязательств, рассмотрим правовой статус самих членов семьи исходя § из наличия или отсутствия диспозитивных норм, регулирующих содержание I таких соглашений.

I

£ В соответствии со ст. 31 ЖК РФ «члены семьи собственника жилого поме-

т

щения имеют право пользования данным жилым помещением наравне с его собственником, если иное не установлено соглашением между собственником и членами его семьи... Дееспособные и ограниченные судом в дееспособности члены семьи собственника жилого помещения несут солидарную с собственником ответственность по обязательствам, вытекающим из пользования данным жилым 118 помещением, если иное не установлено соглашением между собственником и

членами его семьи... В случае прекращения семейных отношений с собственником жилого помещения право пользования данным жилым помещением за бывшим членом семьи собственника этого жилого помещения не сохраняется, если иное не установлено соглашением между собственником и бывшим членом его семьи. Гражданин, пользующийся жилым помещением на основании соглашения с собственником данного помещения, имеет права, несет обязанности и ответственность в соответствии с условиями такого соглашения».

Налицо диспозитивная норма, позволяющая предусмотреть соглашением о вселении члена семьи иного порядка пользования (срочного, возмездного и т.д.) жильем.

В соответствии с п. 12 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 2 июля 2009 г. № 14 «О некоторых вопросах, возникших в судебной практике при применении Жилищного кодекса Российской Федерации»7 таким соглашением, в частности, в пользование членам семьи собственника могут быть предоставлены отдельные комнаты в квартире собственника, установлен порядок пользования общими помещениями в квартире, определен размер расходов члена семьи собственника на оплату жилого помещения и коммунальных услуг и т.д.

Аналогичное правовое регулирование предусмотрено отсылочной нормой ст. 100 ЖК РФ в отношении членов семьи нанимателя служебного жилого помещения специализированного жилищного фонда. Напротив, в отношении вселения членов семей нанимателей жилых помещений жилищного фонда социального использования и специализированного жилищного фонда (за исключением служебных помещений) предусмотрены императивные правила: «Члены семьи нанимателя имеют равные с нанимателем права и обязанности. Дееспособные ш и ограниченные судом в дееспособности члены семьи нанимателя жилого по- и мещения несут солидарную с нанимателем ответственность по обязательствам, а вытекающим из договора социального найма. Если гражданин перестал быть о членом семьи нанимателя жилого помещения, но продолжает проживать в за- к нимаемом жилом помещении, за ним сохраняются такие же права, какие имеют о

с

наниматель и члены его семьи. Указанный гражданин самостоятельно отвечает | по своим обязательствам, вытекающим из соответствующего договора найма» в (ст. 69, 91.8, 100). й

Не совсем оправданной в этой связи представляется позиция Е.А. Суханова, ю

"О

отмечающего, что «... принцип равенства прав и обязанностей членов семьи и

нанимателя по договору социального найма имеет исключения. Прежде все- к

го, речь идет о случаях, когда при вселении в жилое помещение новых членов а

семьи между нанимателем, членами его семьи и вселяющимися гражданами |

было достигнуто соглашение (хотя бы и в устной форме) о порядке пользования ии

жилым помещением. Например, при вселении жены вступившего в брак сына №

нанимателя может состояться соглашение о том, что молодые супруги будут 1

проживать в одной из комнат квартиры, указанной в соглашении»8. Полагаем, )

что в социальном и коммерческом найме это невозможно ввиду императивности 7 соответствующих правовых норм.

В отношении правового статуса членов семей пайщиков жилищных кооперативов законодательство лишь упоминает об их праве высказать свое согласие на вселение временных жильцов и поднанимателей, а также регулирует их преимущественное право на вступление в члены жилищного кооператива при

определенных условиях (ст. 126, 128, 131 ЖК РФ). 119

Таким образом, правовая регламентация соглашений о вселении членов семей собственников, нанимателей, поднанимателей и пайщиков, а равно и правового статуса членов семей, крайне слаба.

В указанных обстоятельствах можно сформулировать общие права и обязанности для всех членов семей в жилищном праве. Члены семьи имеют право:

безвозмездно использовать предоставленное помещение для личного проживания наравне с лицом, вселившим члена семьи;

пользоваться общим имуществом многоквартирного дома, в котором находится предоставленное помещение и местами общего пользования в квартире; получать коммунальные услуги надлежащего качества; на неприкосновенность и безопасность жилища;

вселять в занимаемое помещение своих несовершеннолетних детей без получения чьего бы то ни было согласия9. Обязанностями членов семьи являются: использовать жилое помещение по назначению;

бережно относиться к жилому помещению, не допуская его разрушения и порчи;

не допускать нарушения прав и законных интересов соседей; дееспособные и ограниченные судом в дееспособности члены семьи несут солидарную с собственником, нанимателем, поднанимателем, пайщиком ответственность по обязательствам, вытекающим из пользования данным жилым помещением, если иное не установлено соглашением между ними в порядке, предусмотренном законом.

Проживание в жилом помещении членов семьи носит как правило безвозмездный и бессрочный характер. Однако соглашением о вселении члена семьи собственника или нанимателя служебного жилого помещения может быть предусмотрен иной объем прав и обязанностей конкретного члена семьи.

Исходя из изложенного можно предложить следующее определение. Соглашение о вселении члена семьи в жилое помещение это гражданско-правовой договор согласно которому собственник жилого помещения, наниматель, поднаниматель, пайщик ^КК, ЖСК, ^КНК вселяет или обязуется вселить гражданина в жилое помещение в качестве постоянно или временно проживающего члена своей семьи на условиях возмездного или безвозмездного пользования этим помещением наравне с вселяющим его лицом.

Полагаем, что общие положения о рассмотренных соглашениях и правовом статусе членов семей в жилищном праве могли бы найти свое место в нормах Гражданского или Жилищного кодекса Российской Федерации.

1 Подробнее о юридическом составе и фактическом вселении членов семьи собственника жилья см., например: Формакидов Д.А. Вещное право проживания. СПб., 2006. С. 85-93.

2 См. ст. 130 ГК РФ (в ред. Федерального закона от 3 июля 2016 г. № 315-ФЗ // Российская газета. 2016. 8 июля.

3 См.: Баринов Н.А., Беляев К.П., Вавилин Е.В. и др. Постатейный комментарий к Гражданскому кодексу Российской Федерации, части второй: в 3 т. / под ред. П.В. Крашенинникова. Т. 1. М., 2011.

4 Толстой Ю.К. Жилищное право: учебник. 2-е изд., перераб. и доп. М., 2011. C. 119-120.

5 Е.А. Суханов склонен рассматривать такие договоры как консенсуальные. См.: Витрянский В.В., Ем В.С., Козлова Н.В. и др. Российское гражданское право: учебник: в 2 т. / отв. ред. Е.А. Суханов. 2-е изд., стер. Т. 2: Обязательственное право. М., 2011. С. 409.

6 Аналогичная правовая позиция по поводу соглашений о вселении членов семьи собственника высказана в п.12 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 2 июля 2009 г. № 14 «О некоторых вопросах, возникших в судебной практике при применении Жилищного кодекса Российской Федерации» // Бюллетень Верховного Суда РФ. 2009. № 9.

7 См.: Бюллетень Верховного Суда РФ. 2009. № 9.

8 Витрянский В.В., Ем В.С., Козлова Н.В. и др. Указ. раб.

9 Такое положение соответствует содержанию ст. 20 ГК РФ, ст. 54, 55 Семейного кодекса РФ. Кроме того, аналогичная позиция высказана в п.12 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 2 июля 2009 г. № 14 «О некоторых вопросах, возникших в судебной практике при применении Жилищного кодекса Российской Федерации».

А.Х. Абдулаев

НЕКОТОРЫЕ ПРОБЛЕМЫ ПРИМЕНЕНИЯ ПУНКТА 2 СТАТЬИ 168 ГРАЖДАНСКОГО КОДЕКСА РФ ПО ДЕЛАМ О БАНКРОТСТВЕ

В статье рассматривается проблема применения п. 2.ст. 168 ГК РФ по делам о банкротстве, которая приобретает в последнее время все большую актуальность. Сегодня о ее насущности убедительнее всего свидетельствует число судебных дел в арбитражной практике, в которых так или иначе затрагиваются вопросы банкротства. Это обусловлено, прежде всего, тем, что отсутствует понимание того, что недействительность сделки — это крайняя мера и применять ее необходимо лишь, если имеет место существенное нарушение закона либо нет иного способа защиты и не предусмотрено другого последствия нарушения.

Ключевые слова: банкротство, недействительность сделки, злоупотребление правом, оспоримые сделки.

А.Н. Abdulaev

SOME PROBLEMS OF APPLICATION

OF PARAGRAPH 2 OF ARTICLE 168

OF THE CIVIL CODE IN CASES OF BANKRUPTCY

The author considers the problem of p.2.st.168 application of the Civil Code of the bankruptcy, which is becoming recently more and more important. Today, the urgency of her most convincingly reflected in the number of cases in arbitration practice, in which, one way or another, affected by the bankruptcy issues. This is due, primarily, the fact that there is no understanding that the invalidity of the transaction - this is an extreme measure and apply it only necessary if there is a material breach of the law, or there is no other way to protect and provide the other consequences of the violation.

Keywords: bankruptcy, the invalidity of the transaction, abuse of rights, the disputed deal.

В соответствии с п. 2 ст. 168 Гражданского кодекса РФ (далее — ГК РФ) сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и (или) охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна, если из закона не следует, что такая сделка оспорима или должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.

Положения указанной статьи имеют основополагающее значение для признания сделок недействительными в процедурах банкротства.

Действующий Федеральный закон от 26 октября 2002 г. № 127-ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)» (в ред. от 29 декабря 2014 г.)1 предусматривает

© Абдулаев Абдурахман Халилович, 2017

Соискатель кафедры гражданского права (Саратовская государственная юридическая академия), Арбитражный управляющий Ассоциации евросибирской саморегулируемой организации арбитражных управляющих; е-mail:copur@mail.ru 121