Строителей оставляют сносом

В Перми сейчас 9 тыс. человек живут в домах на грани коммунальной аварии. В этом году федеральное финансирование для расселения людей заканчивается, в бюджете города на эти цели предусмотрено только 100 млн руб. В итоге в 2011 году городские власти даже не планируют обследовать дома и составлять списки подлежащих расселению. Муниципалитет надеется на частных инвесторов. Однако сами застройщики и аналитики рынка говорят, что бизнес с такой нагрузкой не справится. К тому же для него она будет попросту невыгодна.

В Перми 24 тыс. человек живут в домах, официально признанных непригодными для проживания. Из них 9 тыс. жителей — в аварийных домах, которые и вовсе подлежат сносу.

По оценке чиновников городской администрации, на расселение этих домов нужно порядка 9 млрд руб. Однако денег на это практически нет. В бюджете города в 2011 году на переселение людей из аварийного жилья предусмотрено только 100 млн руб. (для сравнения — на целевую программу «Пермский трамвай» в бюджете заложено 126 млн руб., на организацию и обустройство мест массового отдыха — 164 млн руб.).

В 2009 и 2010 годах суммы в городском бюджете на расселение аварийного жилья были аналогичными — 183 и 190 млн руб. Но в тот период было предусмотрено федеральное финансирование из средств фонда содействия реформе ЖКХ. «Решить проблему расселения только за счет городского бюджета не представляется возможным, учитывая большое число домов, не пригодных для проживания, поэтому привлекались средства федерального фонда», — говорят в мэрии Перми. По данным городского управления жилищных отношений, из фонда на расселение было направлено 1,6 млрд руб. «Сейчас в процессе расселения находятся 247 аварийных домов, и люди из них получают новое жилье», — отметили в управлении.

Причем расселение за счет федеральных денег идет с задержкой (власти ссылаются на поступление средств только в декабре 2010 года). Деньги будут расходоваться только в этом году. А заложенные в городском бюджете этого года 100 млн руб. тоже пойдут на «выплату выкупной цены собственникам жилых помещений в аварийных домах, расселение которых начато в 2009–2010 годах», поясняют в мэрии. В целом по плану в нынешнем году предполагается переселить из аварийных домов Перми 1964 человека.

Таким образом, в этом году расселять людей из аварийного жилья будут, но только по спискам еще 2009–2010 годов. Что касается этого года, то из-за недостатка бюджетных средств в Перми вообще не будут формировать списки тех аварийных домов, которые подлежат расселению. Городские власти даже не планируют обследовать такие дома. Десятки и сотни горожан спрашивают на сайте горадминистрации, когда будут составляться такие списки, и всем дают один и тот же ответ: «Список домов, подлежащих расселению в 2011 году, утверждать не планируется из-за недостатка финансирования».

Будет ли возобновлено федеральное финансирование в дальнейшем — пока не ясно. Так что сейчас городские власти делают ставку исключительно на частных инвесторов. «Так как в этом году федеральное финансирование заканчивается, администрация Перми решила использовать другой механизм, а именно — пойти в аукционы на развитие застроенных территорий, чтобы производить расселение людей за счет средств инвесторов», — поясняют в городском управлении жилищных отношений. Несколько аукционов в этом году уже состоялись.

Интересно, что строители готовы к этому, в том или ином объеме они всегда занимались подобными проектами. Гендиректор ОАО «Пермглавснаб» Александр Парыгин напоминает, что до кризиса расселением ветхого жилья занимались как раз застройщики. «Но в кризис они «поплыли», поэтому потребовалась господдержка, — говорит строитель. — А кончился кризис — кончилась госпрограмма. Так что сейчас это снова будет нашим делом. Вопросов нет. Если хотим строить в центре города, то должны расселять жильцов и сносить старые дома».

Однако серьезное сомнение вызывает у строителей выгода подобных проектов в свете нового генплана Перми (был принят в конце прошлого года, одно из новшеств — требование о малоэтажном строительстве в центре города). «Здесь возникают противоречия с генпланом. Например, на месте расселения нельзя построить выше пяти этажей, но в этом случае строитель будет работать «в ноль» или «в минус». И выгодно это будет только при строительстве не менее 17 этажей», — поясняет господин Парыгин. Например, расселив два барака за 84 млн руб., «Пермглавснаб» построил на ул. Островского три многоэтажных дома. «Если бы мы были ограничены пятью-шестью этажами, то работали бы в убыток», — говорит строитель.

«Если на месте бараков строить малоэтажное жилье, то экономика „не срастается“, — соглашается советник гендиректора Пермского завода силикатных панелей Виталий Макаренко. — Или если на аукцион выставляется целый участок — с жильцами (то есть потребуется покупка другой недвижимости для них), то выгода под большим вопросом. Здесь будут нужны большие деньги, на больший срок. К тому же не факт, что объект, построенный в соответствии с новым генпланом, будет давать экономический эффект».

Председатель совета директоров ОАО «Уралсервис-2000» Леонид Лейфер отметил, что взятые ранее обязательства по расселению его компания выполнит (за четыре года расселено около 90 квартир из 145), а вот о новых подобных проектах он сначала хорошенько подумает. «Экономически это не очень выгодно», — тоже отмечает он.

Понятно, что работать в убыток никто из строителей не будет. Именно поэтому, как отмечает Виталий Макаренко, вопрос целесообразности участия в аукционе на развитие застроенной территории решается отдельно в каждом конкретном случае.

Леонид Лейфер уверен, что решить проблему с расселением ветхого жилья можно только в частно-государственном партнерстве. «Эту проблему не вытянет ни бизнес, ни государство. До кризиса многие инвестировали в недвижимость, сейчас такого нет. И в ближайшие два-три года не будет. Так что просто выставить площадки в городе на аукционы — недостаточно. Нужна другая программа», — считает строитель.

Александр Парыгин уверен, что решить противоречие можно только переговорами с властями. «Нужно договариваться о способах применения генплана», — говорит он, подразумевая какие-то исключения для строителей в конкретных случаях (напомним, уже несколько исков поступили в арбитраж от строителей, оспаривающих отдельные требования генплана. — «Ъ»). «Другого пути нет», — резюмирует строитель.

Аналитики тоже скептически относятся к идее отдать расселение старых аварийных домов исключительно на откуп бизнесу. «Надежда на частных инвесторов бесполезна. Да, у строителей сейчас ситуация чуть-чуть лучше, чем ранее, но кризис, по сути, из отрасли никуда не ушел, — говорит директор «Пермского аналитического центра» Сергей Седов. — Интересны могут быть некоторые участки, но расселение — это всегда риски и затраты, поэтому застройщикам и ранее, и сейчас скорее интересны свободные участки, не связанные с обременением, тем более земля на рынке есть».

Сергей Седов считает, что решение властей использовать силы частников — это понятный шаг администрации, но продажа отдельных участков — это не системный подход. Чтобы стабильно расселять, нужно стабильное и понятное финансирование, говорит он. «Бизнес просто не справится с такой нагрузкой, в этом все и дело».

Сергей Седов обращает внимание и на то, что дело еще не дошло до расселения пятиэтажных домов, которые год от года ветшают (пока же расселяют в основном старые малоэтажки). «Я не представляю, что будут делать лет через 15–20, когда возникнет необходимость их расселения, — говорит аналитик. — Поэтому должна быть программа с понятным финансированием и стабильными темпами расселения. Бизнес тоже должен в этом участвовать, но надо понимать, что все затраты, которые он несет, укладываются в себестоимость строительства, что увеличивает в итоге цены на недвижимость».