Региональные плюсы и минусы

Кризис приостановил планы девелоперских компаний по региональному развитию, однако некоторые фирмы не отказываются от них окончательно. Более того, полагают эксперты, именно сейчас очень хорошее время для того, чтобы крупные компании могли закрепиться в других городах.

Сегодня в России работает несколько крупных холдингов, которые насчитывают несколько регионов присутствия. Помимо таких фирм, как ПИК, "Мортон", "Интеко", "Кортрос", активно развивается в регионах и петербургская группа ЛСР — она вышла на рынок Москвы в 2001 году, а на рынок Екатеринбурга — в 2007 году.

"Тем не менее экспансия на другие рынки не очень популярна в текущих условиях сложной экономической конъюнктуры. Как правило, компании, напротив, оптимизируют издержки и пересматривают географию деятельности в сторону сокращения", — отмечает Тимур Нигматуллин, финансовый аналитик ИХ "Финам".

Андрей Тетыш, президент АРИН, говорит: "Еще в 2014 году многие девелоперы с интересом смотрели на региональный рынок, сейчас ситуация изменилась: до половины строек в самом Петербурге ждет перенос сроков на более позднее время. На региональную экспансию девелоперы решаются, когда ощущается предел емкости рынка. А в Петербурге он, очевидно, наступит лет через пять-семь. Поэтому это шаг вперед для наиболее сильных и опытных компаний. Но нужно понимать риски. Региональный рынок — это однозначно рынок крупных игроков. Он неподъемен для более мелкого и менее опытного игрока. Тут имеет значение много разных факторов: и грамотная оценка проекта, и сроки прохождения разрешительных процедур, и подбор самой локации объекта. Также необходимо осознавать, что само строительство как-то существенно дешевле не выйдет. Разница составит процентов двадцать. А стоимость квадратного метра в регионах может отличаться кардинально. Контроль ведения работ — еще один региональный фактор, который стоит учесть".

Екатерина Немченко, директор департамента жилой недвижимости Knight Frank St. Petersburg, считает, что немаловажным параметром при региональной экспансии также является кадровый вопрос. "Не все регионы могут гордиться мощным профессиональным кадровым ресурсом, и далеко не все хорошие специалисты готовы к переезду из Москвы и Петербурга в регионы для решения новых задач работодателя. Успеха можно добиться, имея в регионе сильную команду, предложив интересный продукт и заняв свою нишу. Учитывать местный менталитет и потребности потребителей нужно не только в проекте, в продукте, но и в маркетинговых коммуникациях и рекламных кампаниях. Непродуманный выход на новый рынок может обернуться убытками и негативным опытом для компании, принявшей поспешное решение", — считает госпожа Немченко.

"Структура цены квадратного метра в регионах существенно отличается. Соответственно, для создания бизнеса в рамках данных территорий потребуется корректировка проектных решений, финансовых моделей компании и привлечение профессионального менеджмента", — говорит господин Богданов

Выгодное место

Андрей Косарев, генеральный директор компании Colliers International в Санкт-Петербурге, тем не менее считает, что в кризис решение о выходе в регионы может оказаться стратегически выгодной инвестицией, когда с большим дисконтом приобретается готовый бизнес с работоспособной командой, техникой и оборудованием, клиентской базой, иногда — с земельным банком. "Очевидно, что спрос рано или поздно восстановится, и такой инвестор может получить хорошие дивиденды на фазе роста, расширив географию бизнеса и портфель своих заказов и проектов", — говорит он.

Денис Максимов, коммерческий директор трубного завода "Икапласт", с ним согласен: "Кризис — удачное время для любого развития, в том числе и для выхода в регионы. Самое главное, чтобы к кризису компания была подготовлена. Если компания будет себя плохо чувствовать, то расширение будет невозможно". Господин Максимов считает перспективными районы с активным строительством, хорошим инвестиционным климатом. "Это, конечно же, крупные города. На юге России — это Краснодар, Ростов, Самара, Уфа, Нижний Новгород. На востоке — Екатеринбург, Новосибирск", — говорит он.

Роман Мирошников, исполнительный директор компании "Ойкумена", впрочем, с коллегами не согласен. Он говорит: "Кризис никогда не предоставлял удобные условия для выхода на новые рынки или начала строительства новых объектов. Поэтому не важно, строишь ты новый объект на новом рынке или в привычном регионе — кризис накладывает отпечаток. Компания "Ойкумена" в своей стратегии выхода на новые рынки руководствуется следующими принципами: первоначально — нравится ли нам регион, люди, потом — вопросы экономики. Экономика — это вопрос внутренней деятельности компании: на какие ресурсы нам рассчитывать, с кем сотрудничать. Сегодня компания "Ойкумена" работает в восьми городах России и в Республике Сербия. Мы оцениваем экономическую составляющую проекта, покупательскую способность жителей, количество проектов (не только строительных), объем и наполнение регионального бюджета, бюджетные инвестиции в экономику. Но множество промышленных предприятий, амбициозных проектов с иностранными инвесторами — все это само по себе не гарантирует достаточного числа людей, которые в состоянии покупать квартиры. В регионах, где власти вкладывают в инфраструктуру, давая толчок развитию небольших современных производств на местном сырье, ресурсах, кадрах, экономика часто получается более сбалансированная".

"Наиболее перспективными для экспансии являются регионы, где есть устойчивый спрос, и города-миллионники, которые аккумулируют население. Я думаю, что в ближайшем будущем активно будут развиваться такие регионы, как Поволжье, Сибирь и Дальний Восток", — считает Евгений Богданов, генеральный директор финского проектного бюро Rumpu.

"Также "темной лошадкой" пока для всех остается Крым. Вопрос выхода девелоперов в этот регион остается открытым. Если государство намерено инвестировать здесь в крупные инфраструктурные проекты, то это привлечет девелоперов инвестировать в недвижимость вслед за ними", — считает Борис Каптелов, коммерческий директор девелоперской компании "Леонтьевский мыс".

Заграница не поможет

Помимо освоения региональных рынков, за последние годы девелоперы неоднократно предпринимали попытки выхода и на рынки недвижимости зарубежья. Тимур Нигматуллин рассказывает, что, помимо проектов в РФ в целом и Санкт-Петербурге, столичная компания "Интеко" ранее активно реализовывало проекты за рубежом. Например, рекреационные проекты в Марокко.

Полина Яковлева, директор департамента жилой недвижимости NAI Becar, добавляет, что в качестве примеров выхода петербургских девелоперов на зарубежные рынки можно привести строительство жилого комплекса Golden Line на Золотых песках в Болгарии компанией "Эталон-ЛенСпецСМУ", а также строительство коттеджных поселков компанией Setl North Europe OY (входит в Setl Group) в Финляндии.

"Основной трудностью для выхода девелопера на региональные рынки является преодоление местных административных барьеров, для выхода на зарубежные рынки — "чистота" компании", — считает госпожа Яковлева.

"Сложность ведения бизнеса на рынках других стран связана, как правило, с необходимостью повышенных маркетинговых расходов, а также с рисками, связанными с особенностями отраслевого регулирования, правоприменением, налогообложением. Региональная экспансия в РФ менее рискованна, но девелоперы идут на этот шаг с осторожностью, так как в текущих макроэкономических условиях запуск проекта на незнакомом рынке требует особенно взвешенной оценки", — говорит господин Нигматуллин.

Господин Богданов к зарубежным проектам российских девелоперов относится с некоторым скептицизмом: "У некоторых строительных организаций есть частные проекты в других странах. На мой взгляд, такие проекты возникают в рамках отдельного бизнеса акционеров данных компаний. Однако мне не знакомы примеры российских холдингов, которые возводят жилье за границей в целях стратегического расширения. Дело в том, что зарубежный рынок значительно отличается по качеству, и нашим проектам не удастся завоевать иностранного потребителя".

При этом, отмечает господин Богданов, западные компании, напротив, очень активно развиваются на нашем рынке. "Многие из них работают не только в Петербурге. Например, компания ЮИТ возводит объекты сегодня в пяти или шести российских регионах, таких как Казань, Москва", — говорит господин Богданов.

Как сообщил BG руководитель бизнес-сегмента "Жилищное строительство, Россия" концерна ЮИТ Теему Хелпполайнен, для дальнейшего обеспечения деятельности концерна в России в 2015 году было приобретено несколько новых участков под застройку, а также запущены новые проекты в Ростове-на-Дону, в Московской области, в Екатеринбурге и в Свердловской области, а также в Санкт-Петербурге.

Для выхода строительной компании в другой регион — и тем более в другую страну — важно понимание рынка и его покупателей, а также умение эффективно выстраивать строительный процесс. "Однако и в этом случае могут возникнуть сложности. Культура потребления в другой стране разительно отличается от нашей. Не зная потребностей своего клиента, можно сильно прогадать. Кроме того, вопрос локации так или иначе связан с работой местных государственных структур", — говорит Борис Каптелов.

Артур Кириленко, девелопер, сооснователь корпорации "Строймонтаж", вспоминает: ""Строймонтаж" в начале 2000-х имел небезуспешный опыт во Франции и смог реализовать несколько проектов. Основная задача, которую мы преследовали, — диверсификация нашего российского бизнеса". Но, признает господин Кириленко, тогда рынок был на подъеме, и для этого были ресурсы — и людские, и финансовые. "Сейчас рынок России находится в стрессовом состоянии, и такое решение было бы как минимум смелым. Другое дело — региональная экспансия. Страна та же, законы те же. С другой стороны — экономика. Рассчитывать на высокую доходность, к сожалению, не приходится, тем не менее таких примеров масса. Но в кризис делать это так же, как и с выходом на рынки других стран, нецелесообразно. В трудные времена обычно экономят ресурсы, а не распыляют их по стране и тем более по миру", — считает девелопер.