Расплата за недострой

       В Москве бурно развивается рынок строящегося жилья. На первый взгляд, люди получают заманчивую возможность приобрести новые квартиры по минимальным ценам. На самом же деле, подписав договор с застройщиком, они фактически попадают в полную от него зависимость, и порой нет никаких гарантий, что покупатель получит товар в оговоренные сроки и в пригодном для употребления состоянии. А защитить его права в суде будет нелегко.

     Столичная пресса переполнена рекламой, рассказывающей о низкой цене метра площади в строящихся высотных домах или многоуровневых подземных либо наземных гаражах. На красочных рекламных щитах по всему городу высокохудожественными средствами компьютерной графики представлены возводящиеся шедевры архитектуры. Однако, как известно, бесплатный сыр бывает только в мышеловке. За новую дешевую квартиру приходится фактически щедро платить, и не только деньгами, но и нервами, о чем рекламодатели, конечно же, скромно умалчивают.

     Когда вы приходите в строительную компанию или к риэлтеру, продающему строящиеся квартиры, вам рассказывают все о той же невысокой цене, а также о предполагаемом сроке окончания строительства, после чего предлагают заключить стандартный договор, предусматривающий поэтапное внесение вами денежных средств.

     Здесь следует очень внимательно ознакомиться с документом, который вам предлагают подписать. Обычно менеджер фирмы сразу предупреждает, что договор типовой и никаких изменений в него ради вас вносить не будут. Как правило, он содержит очень нечеткие, расплывчатые формулировки, вводящие граждан, не обладающих юридическими познаниями, в заблуждение относительно его характера. Покупатели жилья, привлеченные низкими ценами и выгодным расположением объекта, а подчас и обещаниями свободной планировки квартиры, подписывают такой договор, практически не глядя, хотя, согласно ему, придется расставаться с десятками тысяч долларов.

     На первый взгляд, только не очень грамотный юрист может составить подобный документ. Однако это заблуждение. Здесь мы имеем дело с очень точным расчетом. Такие договоры блюдут интересы только одной стороны.

     Документ может называться по-разному: договор инвестирования строительства, договор долевого участия в строительстве или даже договор о совместной деятельности (простого товарищества). Покупатель будущей квартиры именуется там "Инвестором", а другая сторона — "Инвестором-застройщиком". Зачем же нужны такие громоздкие формулировки? Смысл в том, чтобы замаскировать договор купли-продажи, дав ему иное название и таким образом вывести его из сферы действия закона РФ "О защите прав потребителей", предусматривающего более строгие меры по сравнению с общегражданским законодательством.

     Продавцы делают все, чтобы ограничить свою ответственность. Хорошо если в вашем договоре установлена хотя бы какая-то мера ответственности инвестора-застройщика (к примеру, неустойка за нарушение сроков окончания строительства). В противном случае предъявить какие-либо требования к застройщику в отношении просрочки сдачи дома в эксплуатацию (задержка подчас может составлять один-два года) или дефектов качества отделки квартиры будет весьма проблематично.

     Вот показательный пример из практики нашей юридической фирмы. Клиент, заключивший упомянутый выше договор инвестирования строительства, обратился к нам за юридической помощью. В договоре с инвестором-застройщиком указывался срок сдачи жилого дома в эксплуатацию — июнь 2000 года, на дворе — август 2002-го, а дом только прошел госприемку. В период с 1999 по 2000 год клиент поэтапно выплатил застройщику сумму, эквивалентную примерно $100 тыс. Застройщик же, получив сполна эти деньги, резко изменил отношение к клиенту. Квартира была предоставлена ему в непригодном для жилья состоянии, в ней даже не была проведена канализация. Несмотря на это, застройщик сообщил, что какие-либо дальнейшие работы будет осуществлять лишь за дополнительную плату. Более того, клиента заставили заплатить дополнительно за свободную планировку квартиры и, наконец, предложили ему подписать акт взаимного исполнения обязательств, содержащий условие, что стороны не имеют никаких претензий друг к другу. Застройщик заявил, что в случае отказа от подписания акта он не станет оформлять клиенту право собственности на квартиру. А при упоминании о возможности обращения в суд даже пригрозил в одностороннем порядке разорвать договор.

     Защищая интересы своих клиентов в судебном порядке, юристы нашей фирмы также столкнулись с тем, что районные суды, вслед за Мосгорсудом, не признают договоры на инвестирование строительства потребительскими договорами, хотя после детального анализа этих документов они, юристы, пришли к прямо противоположному выводу.

     Ведь правовую природу договора определяет не его название, а содержание, где определяются права и обязанности сторон. В частности, лицо, называемое инвестором, переводит другой стороне денежные средства, а застройщик обязан передать инвестору объект договора (квартиру) и оформить право собственности инвестора на нее, когда дом будет сдан в эксплуатацию. То есть речь идет о договоре купли-продажи с отлагательным условием, когда объект договора (квартира) еще не существует. Заключать такие договоры Гражданский кодекс (ГК) не запрещает. Более того, по закону "Об инвестиционной деятельности в РФ" инвестициями признаются денежные средства, вкладываемые в объект предпринимательской и других видов деятельности в целях получения прибыли (дохода). Инвесторы вправе отслеживать целевое использование своих инвестиций. Это никак не относится ни к покупателям, которые хотят всего лишь скорее заселиться, то есть покупают квартиру для личных (бытовых) нужд, ни к денежным суммам, использование которых покупатели даже при желании проконтролировать не смогут.

     В данном случае договор инвестирования является не чем иным, как притворной сделкой, по терминологии ГК, которая совершена с целью прикрыть другую сделку. Следовательно, при разбирательстве дела суд должен исходить из того, что стороны действительно имели в виду, то есть из истинного существа договора (купля-продажа), который в таком случае будет непосредственно подпадать под действие закона "О защите прав потребителей". Такой же позиции придерживается и Министерство по антимонопольной политике РФ и ректор Российской академии правосудия Валентин Ершов. Однако их мнение нашим судьям не указ. Они руководствуются практикой Мосгорсуда, который исходит из буквального значения слов и выражений и квалифицирует договор по его названию, хотя официально судебная практика в России не является источником права. Она, однако, была в свое время активно пролоббирована Московским правительством, заинтересованным в строительстве жилья за счет, по сути, беспроцентного кредита, выдаваемого так называемыми инвесторами-застройщикам, которые заинтересованы прежде всего в получении своей прибыли.

     Как же защитить права покупателей квартир в строящихся домах? Кроме попыток доказать потребительский характер договоров об инвестировании со всеми вытекающими последствиями (такими как неустойка в случае нарушения сроков окончания строительства в размере 3% в день от общей суммы договора), есть и другие пути поиска справедливости. Если вы имеете дело с просрочкой окончания строительства, то налицо неосновательное обогащение застройщика за счет денежных средств инвестора (ст. 1102 ГК). Однако для того, чтобы доказать факт неосновательного обогащения, то есть нецелевого использования ваших инвестиций, вам необходимо иметь доступ к бухгалтерии ответчика. При подаче иска в суд целесообразно сразу ходатайствовать о наложении ареста на денежные средства ответчика в качестве обеспечения иска по ст. 134 ГПК РСФСР, а также заявить требование о возмещении морального ущерба по ст. 151 ГК. Однако доказать все перечисленное выше будет очень и очень непросто.

     В заключение хотелось бы отметить такой момент. Мы всегда настоятельно советуем нашим клиентом обращаться к юристам, прежде чем подписывать сомнительные договоры на покупку дорогостоящей строящейся недвижимости. Ведь простое включение в договор условия, что он регулируется законом "О защите прав потребителей", и изменение названия сторон на "Продавец" и "Покупатель" сохранит вам много нервов. Да и застройщики, лишившись возможности действовать безнаказанно, не будут чувствовать себя столь уверенно.

Специалисты в области права, желающие поделиться своими знаниями с читателями "Денег", могут связаться с редакцией по e-mail: lawyer@kommersant.ru

ВЛАДИМИР СКРЫННИК

, юрист компании "ЮС ПРИВАТУМ"

АНОНС
5 ноября Чем адвокат отличается от юриста
12 ноября Как правильно составить договор