О взаимосвязи развития жилищного рынка и ипотечного кредитования

Вестник Омского университета. Серия «Экономика». 2008. № 4. С. 149-151. © С.А. Шаклеина, 2008

УДК 336.77.067.32

О ВЗАИМОСВЯЗИ РАЗВИТИЯ ЖИЛИЩНОГО РЫНКА И ИПОТЕЧНОГО КРЕДИТОВАНИЯ

С.А. Шаклеина

Филиал Уральского экономического университета, г. Березняки

The article deals with the problem of interdependence of housing market characteristic and mortgage lending, common tendencies and directions of housing financing.

Спецификой ипотечного механизма объясняется существенность его влияния на основные параметры жилищного рынка, что позволяет использовать его в управлении. В свою очередь, жилищный рынок сам оказывает воз-

действие на ипотечный рынок жилья. Основные взаимозависимости параметров рынка жилья и жилищного ипотечного кредитования (ЖИК) представлены на рисунке.

I. СПРОС

III. ЦЕНА

_I

Жилищный рынок

IV. СТРОИТЕЛЬСТВО

ЖИЛИЩНОЕ ИПОТЕЧНОЕ КРЕДИТОВАНИЕ

Влияние ЖИК

на параметры жилищного рынка:

Расширяет платежеспособный спрос на объекты жилищного фонда на первичном и вторичном рынках.

II. Стимулирует качественное и количественное изменение жилищного фонда через потребительский спрос.

III. Влияет на увеличение цен через спрос и усиливает инвестиционную привлекательность жилищной недвижимости.

IV. Обеспечивает условия по совокупности факторов для увеличения объемов строительства и развития стройиндустрии

Влияние параметров жилищного рынка на ЖИК:

I. Увеличение спроса на объекты жилищного фонда стимулирует спрос на ЖИК и способствует росту процентных ставок, доходности кредиторов.

II. Потребность в качественном и количественном изменении жилищного фонда стимулирует рынок ЖИК.

III. Механизм образования стоимости и цены на недвижимость непосредственно формирует и регулирует ипотечный инструмент в целом, ставки процента, систему управления.

IV. Увеличение объемов строительства жилищной недвижимости расширяет базу для рынка ЖИК и увеличивает спрос на кредитные ресурсы

Взаимосвязь параметров жилищного рынка и ипотечного жилищного кредитования

Воздействие ипотечного жилищного кредитования на платежеспособный спрос заключается в существенном расширении возможностей для инвестиций в объекты жилищного фонда и в реализации отложенного спроса. Уве-

личению спроса на объекты жилищного фонда, включая жилищный фонд высокого качества, способствуют снижение процентной ставки по ипотечному кредиту, более льготные условия его предоставления.

Повышение доступности ипотечные кредитов приводит к росту потребления и на других потребительских рынках, так как появляется возможность отвлечения накопленных денежных средств на иные виды потребления, в том числе и на расширение объемов жилищных услуг. Все эти факторы способствуют росту стоимости жилищного фонда, что увеличивает его привлекательность для инвесторов при увеличении доходности от вложений и способствует его качественному изменению через расширение объемов нового строительства. Ипотечное кредитование решает задачу формирования устойчивого платежеспособного спроса потребителей на продукцию строительного комплекса, позволяет сконцентрировать инвестиционные ресурсы и сбережения в жилищной сфере.

В то же время жилищное ипотечное кредитование, расширяя платежеспособный спрос, увеличивает ценовое давление на рынке предложения жилья при несбалансированных объемах жилищного строительства.

Инструмент ипотечного кредитования прежде всего рассчитан на расширение возможностей для инвестиций среднего класса населения. Стимулирование инвестирования в жилье именно среднего класса дает максимальный экономический эффект на рынке жилья с точки зрения решения социальных проблем. Притом рынок жилья является сферой сбыта для ипотечного кредитования, а его доходность напрямую зависит от условий на жилищном рынке.

Государственное управление ипотечным рынком заключается в обеспечении благоприятных условий его развития и эффективного взаимодействия с сопряженными секторами экономики. В частности, это:

• формирование законодательной базы, регулирующей все правоотношения, возникающие в процессе ипотечного кредитования и обеспечивающие устойчивое развитие ипотечного рынка в целом;

• разработка и принятие унифицированных ипотечных стандартов и правил, направленных на защиту прав инвестора, заемщика и кредитора;

• мероприятия, направленные на контроль над инфляционными процессами, тормозящими развитие рынка ссудного капитала;

• предоставление государственных гарантий с целью снижения ипотечных рисков;

• мероприятия, направленные на создание гарантированных, низко рискованных финансовых инструментов, служащих ориентиром на рынке ссудного капитала;

• внедрение эффективных мероприятий по государственному субсидированию при ипотечных сделках;

• мероприятия, направленные на укрепление финансово-кредитной системы, в частности на процессы сбережения и накопления, вовлечения ресурсов в экономический оборот как основы для появления долгосрочных кредитных ресурсов;

• использование и управление административных ресурсов для привлечения долгосрочных ипотечных кредитов;

• мероприятия, направленные на устойчивое финансирование рынка ипотечных ценных бумаг.

Применение ипотечного механизма будет эффективно при условии устранения диспропорции - несоответствия уровня и объемов жилищного строительства (возможностей строительного комплекса) спросу на объекты жилищной недвижимости.

Сформировать эффективную и сбалансированную систему управления жилищным рынком, включающую в себя разнообразные рыночные инструменты и механизмы, органично встроить в нее жилищное ипотечное кредитование - основная задача государственной жилищной политики.

Изменение финансово-кредитной политики государства, непосредственно ставки процента неизбежно оказывает влияние на спрос в жилищном фонде и на объемы нового строительства.

Создание финансово-кредитных учреждений, способных осуществлять долгосрочное кредитование населения для приобретения жилья, является одним из основных направлений в кредитно-финансовой политике государства. На данный момент слабость банковской сферы существенно ограничивает применение этого механизма финансирования жилищной сферы.

Роль государства в этой области заключается прежде всего в стимулировании снижения процентных ставок по кредитам на жилье, снижение рисков кредитных учреждений и инвесторов путем предоставления государственных гарантий. В то же время без отделения финансовых субсидий от рыночного ипотечного кредитования создание прочной и сбалансированной системы жилищного финансирования проблематично. Распределение долгосрочных кредитов со ставками ниже рыночных приведет к тому, что финансовая система никогда не будет развиваться должным образом.

Как показал анализ, одним из непременных условий развития ипотечного рынка явля-

ется участие государства в его формировании и становлении. Однако вопрос о том, каким образом и в какой степени должно осуществляться это влияние, очень существен.

Мировая практика показала, что там, где государственное регулирование было эффективным, результат был наивысшим. В тех странах, где участие и давление государства на ипотечный рынок было неоправданно, ипотечные государственные программы заканчивались провалом.

Так, в Мексике в 1980-х гг. в рамках осуществления государственной жилищной политики была принята государственная программа ипотечного жилищного кредитования. По государственной программе был выбран такой инструмент ипотечного кредитования, который предполагал очень длительный срок погашения - 25 лет и процентную ставку, привязанную к индексу минимальной заработной платы и стоимости приобретаемых фондов. На практике инфляция и рост заработной платы не происходили в запланированных масштабах, и не погашенные по кредитам долги капитализировались. В конечном итоге программа провалилась, и государство было вынуждено принять на себя весь невыплаченный капитализированный баланс, что существенно ослабило национальный бюджет, а проблему жилья так и не решило. Аналогичным неблагополучным образом закончились ипотечные государственные программы в Бразилии, Чили, Колумбии. Опыт Израиля был более удачным. Там по ходу исполнения государственной ипотечной программы для защиты от инфляции применялись самые разные кредитные инструменты и технологии, тем не менее исполнение этой программы потребовало немалых дотаций из бюджета.

Как следует из вышеизложенного, попытка государства регулировать чисто рыночный механизм - ставку процента по ипотечному кредиту - чаще всего оборачивалась ощутимыми потерями для бюджета.

На мировом рынке в настоящее время существует устойчивый интерес к реформированию жилищных субсидий по множеству причин:

• частные кредиторы не могут конкурировать на внутреннем рынке с системами, субсидируемыми государством, и вынуждены переключиться на другие сегменты рынка;

• субсидируемые жилищные кредиты являются социально регрессивными, так как предоставляют преимущества заемщикам с более высоким уровнем доходов, а неэффективные строительные компании, которые склонны завышать маржу прибыли, часто получают большую часть данной ипотечной субсидии;

• неискаженная система жилищного финансирования является необходимой для развития рынков капитала, и наоборот;

• субсидируемые ссуды делают невозможным создание вторичного рынка ипотеки и расширение доступа к дополнительным средствам в случае необходимости.

Неэффективно спланированные системы жилищного субсидирования приводят к негативным финансовым последствиям и оказывают давление на национальные бюджеты в течение длительного времени.

Общие направления реформы жилищного финансирования заключаются в следующих положениях:

• расширение системы жилищного финансирования и доступности жилья без привлечения субсидий путем усиления основ системы жилищного финансирования, включая ипотечное кредитование;

• отделение субсидий от финансов;

• разработка программы субсидирования жилищного финансирования, учитывающая риски и особенности различных групп населения (домохозяйств): домохозяйствам с низким и ниже среднего уровнем доходов могут быть доступны долгосрочные кредиты при наличии жилищных субсидий в форме выкупной ипотеки;

• выработка механизма предоставления субсидии по кредитам частными ипотечными кредиторами, а не государственными институтами, так как риск недобросовестного поведения со стороны заемщиков с низкими доходами существенно выше при распределении социально субсидированных кредитов государственными учреждениями.

Таким образом, системная политика государства в области строительства, финансирования и субсидирования жилья, а также денежнокредитная и налоговая политика оказывают существенное, а во многих случаях определяющее влияние на состояние жилищного рынка.