Территории застраиваются не быстро

В думе Нижнего Новгорода обсудили ход строительства жилья по договорам о развитии застроенных территорий (РЗТ). В течение 2020 года таким образом ввели шесть многоквартирных домов площадью 31 тыс. кв. м, в результате восьми аукционов заключили еще три договора РЗТ. Учитывая долгие сроки расселения аварийного фонда, межевания и формирования участков, полное завершение новых проектов намечено на 2027 год. Для привлечения инвесторов муниципалитет готов предоставлять застройщикам двухлетнюю рассрочку оплаты договоров РЗТ. Девелоперы говорят, что будут тщательно оценивать параметры и экономику проектов, потому что пока больше расторгнутых контрактов РЗТ, чем исполненных.

Фото: Роман Яровицын, Коммерсантъ

Директор городского департамента строительства Дмитрий Горбунов в гордуме подвел итоги исполнения договоров РЗТ. На основании такого договора частный застройщик сносит аварийный и ветхий фонд, с помощью властей расселяя его жителей, формирует освобожденный земельный участок и строит на нем новые многоквартирные дома. В 2020 году торги по РЗТ возобновились после «моратория», наложенного бывшим мэром Владимиром Пановым, который считал этот механизм неэффективным.

В 2020 году городские власти провели восемь аукционов на право заключения договоров РЗТ, в том числе два повторных. По их итогам были заключены только три контракта в Московском, Нижегородском и Советском районах на общую сумму почти 78 млн руб.

Учитывая семилетний срок исполнения, в администрации ждут, что в 2020–2027 годах инвесторы по этим трем договорам расселят 12 старых домов и улучшат жилищные условия 125 семей, а на продажу построят не менее 51 тыс. кв. м жилья.

Также в этом году застройщики, завершающие свои длительные проекты РЗТ, сдали в Нижнем Новгороде пять многоквартирных домов общей площадью 31,4 тыс. кв. м и одно небольшое административное здание.

До конца декабря городская администрация намерена выставить на аукционы еще две территории со старыми деревянными домами в центре города: 0,17 га на улице Костина и 0,34 га в квартале улиц Ковалихинской и Нестерова. Из-за осложнившейся экономической ситуации в этом году власти готовы предоставлять инвесторам рассрочку по платежу за договор на 2021–2022 годы. По словам Дмитрия Горбунова, первый платеж составит 20% от цены контракта, а затем по 40% в течение полутора лет: «Это позволяет инвесторам сэкономить средства и больше потратиться на фактическое расселение».

Депутаты комиссии по строительству не стали обсуждать итоги реновации территорий с помощью механизма РЗТ.

В последние годы действия городских властей не раз становились причиной срыва проектов из-за того, что мэрия занимала сторону гражданских активистов в конфликтах с застройщиками.

Так на высокой стадии готовности была остановлена достройка дома ЖК «Сердце Нижнего» на бровке Почаинского оврага. А на улице Новой длительное время был заморожен проект новой застройки ООО «Фрегат» на месте трех частично расселенных деревянных домов, которые пытались включить в охранный реестр объектов культурного наследия. С большим трудом «Фрегат» смог возобновить проект, убедив региональные власти в своей правоте.

Помимо рисков столкнуться с ограничениями при застройке исторических территорий девелоперы отмечают слабую прогнозируемость по срокам и затратам расселения аварийного фонда, освобождения земельного участка от прав третьих лиц и межевания. Заместитель гендиректора группы «Столица Нижний» Борис Замский отметил, что в реализованных проектах РЗТ им пришлось договариваться о выносе инженерных сетей и городских коммуникаций их собственниками, что также сдвигает сроки проекта и влечет дополнительные затраты. По его мнению, в будущих аукционах девелоперы будут тщательно оценивать все риски и экономику проекта в зависимости от расположения территории, ее полезной площади застройки с выходом жилья.

«Тем не менее застройщики все равно будут участвовать в этих аукционах, так как в Нижнем Новгороде присутствует дефицит предложения свободных земельных участков под застройку, а муниципалитет предлагает территории, пусть и застроенные»,— считает Борис Замский.

Еще один представитель строительной отрасли на условиях анонимности добавил, что не видит больших усилий городской администрации, пока подготовившей на 2021 год только три аукциона по РЗТ. «Давно обсуждается вероятность того, что областное правительство заберет под себя эти торги, окончательно лишив муниципалитет полномочий в градостроительной политике. Если это так, то вполне понятно, что департамент строительства не особо напрягается и ждет законодательного решения по передаче РЗТ в область»,— добавил собеседник “Ъ-Приволжья”.

Отметим, что Нижний Новгород считается в России передовиком по реновации территорий в рамках механизма РЗТ. Однако статистика показывает, что из 128 договоров с застройщиками, заключенных в 2007–2020 годах, полностью исполнены лишь 12. 91 договор считается действующим (в процессе строительства около 250 тыс. кв. м нового жилья), еще 25 контрактов были расторгнуты по различным причинам. За13 лет Нижний Новгород получил от девелоперов 1,75 млрд руб. платежей в бюджет. За это же время по договорам РЗТ было расселено и снесено 298 старых домов и построено порядка 390 тыс. кв. м нового жилья (не считая одной гостиницы). Этот показатель за 13 лет примерно сопоставим с годовым объемом ввода многоквартирных домов в Нижнем Новгороде. Однако в мэрии уверяют, что доля нового жилья, построенного по договорам РЗТ, составит не менее 20% от общего объема построенного в городе жилья.