Кадастровая и инвентаризационная оценки недвижимости - основа экономической составляющей кадастра

УДК 528.4

В.Н. Москвин, Е.В. Стурова СГГА, Новосибирск

КАДАСТРОВАЯ И ИНВЕНТАРИЗАЦИОННАЯ ОЦЕНКИ НЕДВИЖИМОСТИ -ОСНОВА ЭКОНОМИЧЕСКОЙ СОСТАВЛЯЮЩЕЙ КАДАСТРА

Достоверные результаты кадастровой оценки земли содействуют принятию эффективных решений в области земельных отношений, как со стороны государства, так и в частном секторе. Экономисты и градостроители давно осознали, что отсутствие экономической составляющей кадастра и рыночной стоимости земли приводят к неэффективной и нежелательной модели развития города.

V.N. Moskvin, E.V. Sturova

Sibirian State Academy of Geodesy

10 Plakhotnogo St., Novosibirsk, 630108, Russian Federation

CADASTRAL AND INVENTORY ESTIMATIONS OF THE REAL ESTATE - A BASIS OF AN ECONOMIC COMPONENT OF A CADASTRE

Authentic estimation of cost of the earth promotes acceptance of effective decisions in the field of ground, relations, both in state, and in a private sector. Economists and town-planners have realised for a long time already, that absence of an economic estimation of cadastral and market cost of the earth leads to inefficient land tenure and undesirable model of city development.

В последнее время большую значимость приобретают знания о возможностях регулирования и совершенствования условий экономической среды. В свете этих тенденций актуальным вопросом становится проблематика своеобразного «синтеза» государственного и рыночного регулирования рынка недвижимости, основным «оператором» которого является Федеральный Закон «О государственном кадастре недвижимости».

Кадастр, как систематизированный свод сведений об учтенном недвижимом имуществе, состоит из трёх взаимосвязанных составляющих -технической (технологической), юридической и экономической. Эти составляющие, совокупность которых продиктована единой государственной учетной и фискальной политикой государства в отношении земельных ресурсов различного использования и форм собственности, а также общей спецификой недвижимого имущества - земельных участков, как особой сферы правоотношений и прикладных работ, позволяют выполнить комплексную оценку кадастровой стоимости земель населённых пунктов [1].

В данном законодательном акте дано чёткое и полное изложение как правовой, так и технической стороны ведения государственного кадастрового учёта недвижимости в соответствии с принципами единства, непрерывности актуализации данных и общедоступности кадастровых сведений. Кроме того, Закон придаёт значимость вопросам информационного взаимодействия при ведении государственного кадастра недвижимости и организации обратной связи с заинтересованными в кадастровых сведениях лицами, что является

несомненным достижением в преодолении классических бюрократических проблем.

Тем не менее, Федеральный Закон «О государственном кадастре недвижимости» не содержит сведений о ведении экономической составляющей, а в частности не отражает даже общих вопросов организации и проведения кадастровой оценки земель. В свою очередь, отсутствие экономической части в основополагающем законодательном акте не только приводит к различного рода коллизиям и противоречиям при проведении государственной кадастровой оценки земель, но и служит причиной таких проблем как:

- Отсутствие профессиональных оценщиков в организации и проведении государственной кадастровой оценки земель;

- Расхождение результатов кадастровой и рыночной оценки земель;

- Проблематика информационного обеспечения проведения работ по определению кадастровой оценки земель;

- Экспертиза результатов кадастровой оценки земельных участков.

Земля является основой социального и экономического развития страны. Ее важнейшие функции можно рассматривать в различных аспектах:

- Физическое пространство (питание и кров, культурное наследие);

- Экономический ресурс (рынки земли, права и обязательства) [3].

За последние пять лет Российская Федерация сделала серьезный рывок в области подготовки соответствующего базового законодательства для того, чтобы превратить землю и недвижимость в реальный экономический фактор. С принятием нового Земельного кодекса Российской Федерации, Федерального Закона от 29 ноября 2004 года № 141- ФЗ «О внесении изменений во вторую часть Налогового кодекса Российской Федерации и других нормативных правовых актов расширяется гражданский оборот земельных участков, земля все в большей степени становится товаром -объектом хозяйственного оборота.

Мировая практика свидетельствует о том, что включение земли в экономический оборот и изъятие земельной ренты в пользу государства является важным источником поступления средств в бюджеты для финансирования расходов на образование, создание инфраструктуры поселений, охрану почв и для других целей. Достоверная оценка стоимости земли способствует принятию эффективных решений в области земельных, отношений, как в государственном, так и в частном секторе. Экономисты и градостроители уже давно осознали, что отсутствие экономической оценки кадастровой и рыночной стоимости земли приводит к неэффективному землепользованию и нежелательной модели городского развития [2].

Таким образом, оценка земли, а в частности государственная кадастровая оценка, является экономической основой государственного кадастра недвижимости, выполняя следующие функции:

- Фискальная - формирование налогооблагаемой базы для определения величины земельного налога (а в отдельных регионах РФ и для определения арендной платы за пользование муниципальными землями);

- Информационная - определение относительной ценности и отражение экономического потенциала оцениваемой категории земель.

Информационная функция кадастровой оценки земель позволяет использовать результаты кадастровой оценки земель в качестве инструмента управления и регулирования рынка недвижимости.

Так, результаты кадастровой оценки земель населённых пунктов служат для уточнения схемы территориально-экономического зонирования, создания фондового рынка земельных бумаг и ипотеки, определения стартовых цен продажи прав собственности или долгосрочной аренды на конкурсах и аукционах, обоснования направлений городской застройки и т. п. [3].

Кадастровая оценка земель на данном этапе преподносится Правительством как объективное отражение рентной составляющей оцениваемой категории земель. Тем не менее, в настоящее время, кадастровую оценку земли нельзя воспринимать как инструмент реального экономического регулирования рынка недвижимости вследствие спектра нерешённых проблем и низкого качества организации и проведения государственной кадастровой оценки, а также отсутствия экономической составляющей в Федеральном Законе «О государственном кадастре недвижимости» [4].

Будучи основой экономической составляющей государственного кадастра недвижимости, государственная кадастровая оценка земель требует регулирования на уровне федерального законодательства в области государственного кадастра, а не только в области регулирования оценочной деятельности в РФ. Кроме того, необходима разработка фундаментальных принципов и подходов к государственной кадастровой оценки земель в целях её совершенствования и преодоления противоречий как на уровне её организации и проведения, так и на уровне получения, обработки и экспертизы результатов оценки.

БИБЛИОГРАФИЧЕСКИЙ СПИСОК

1. Москвин, В.Н. Государственные и рыночные механизмы формирования оценочных показателей недвижимости на основе положений ГЗК / В.Н. Москвин, А.Т. Беристенов // Геодезия и картография. - 2008. - № 2. - С. 65 - 68.

2. Петров, В.И. Оценка стоимости земельных участков: учебное пособие / В.И. Петров; под ред. М.А. Федотовой. - 2-е изд., перераб. и доп. - М.: КНОРУС, 2008. - 224 с.

3. Рейнхольд Весели. Развитие российской системы кадастрового учета как основы российской земельной реформы // Недвижимость и инвестиции. Правовое регулирование. - 2006. - № 3-4 (28-29) Декабрь 2006.

4. Федеральный Закон от 24.07. 2007 № 221 - ФЗ «О государственном кадастре недвижимости».

© В.Н. Москвин, Е.В. Стурова, 2010