Иностранные активы подогревают рынок коммерческой недвижимости

Иностранные активы подогревают рынок коммерческой недвижимости

Инвестиции

Согласно данным консалтинговой компании Bright Rich | CORFAC International, сумма сделок с коммерческой недвижимостью, заключенных с января по ноябрь текущего года в Москве и Петербурге, составила не менее 311 млрд рублей. При этом половина от этого объема (156 млрд) приходится на сделки с иностранными активами.

Наиболее крупные сделки состоялись в сегменте ритейла

Фото: Александр Коряков, Коммерсантъ

В текущем году объем инвестиций в коммерческую недвижимость в два раза превысил прошлогодние показатели. В частности, в Москве этот показатель увеличился со 119 млрд рублей в 2022 году до 240 млрд в 2023-м, в Петербурге — с 35 млрд в 2022-м до 71 млрд — в 2023-м. «При этом большая часть сделок была совершена с активами, оказавшимися на рынке вынужденно: это имущество уходящих иностранных компаний и банкротные торги. Сниженные цены таких сделок обеспечили инвесторам доходность в среднем около 13,5%, в то время как по обычным сделкам средняя доходность составила 9%. В ближайшие кварталы иностранные активы еще порадуют отдельных удачливых инвесторов, но в целом эта золотая жила уже истощилась»,— рассказывает Алексей Федоров, директор департамента рынков капитала и инвестиций Bright Rich | CORFAC International.

Говоря о рынке инвестиций, необходимо отметить, что наиболее крупные сделки состоялись в сегменте ритейла (продажа сети ТЦ «Мега», «Метрополис», «Невский центр»), инвестиции в такие активы составили суммарно в Москве и Петербурге 151 млрд рублей. Наименее востребованными активами стали гостиницы и здания под реконструкцию. В то же время в случае с сегментом гостиниц неправильно было бы говорить о низком интересе инвесторов: скорее причиной малого количества сделок является нежелание собственников продавать объекты по текущим рыночным ценам.

«Здания под реконструкцию пользуются спросом у инвесторов и широко представлены в предложении, однако доля сделок с ними мала. Противоречие это объясняется также завышенными ценами на такие объекты. Продавцы склонны рассматривать принадлежащее им здание как "почти готовое", не принимая во внимание ни выросшие затраты на ремонт или реконструкцию, ни стоимость денег во времени. В результате запрашиваемые цены в разы отличаются от тех, которые обеспечивают приемлемую доходность проекта реконструкции»,— объясняет Виктор Заглумин, сооснователь и партнер Bright Rich | CORFAC International.

Ставки капитализации по фактическим сделкам находятся в диапазоне от 7,8 до 14,6%. По прогнозу Bright Rich | CORFAC до конца этого года и в начале следующего наибольшее количество сделок будет проведено в офисном и складском сегментах. Тем не менее своего покупателя найдут только объекты с ценой, позволяющей приблизиться к ожиданиям инвесторов по доходности, то есть с ориентировочной ставкой капитализации от 12%.

В складском сегменте ожидания продавцов по цене довольно близки к запросам покупателей. При этом в цене многих объектов еще не полностью отражены резкий рост арендных ставок, произошедший в последних кварталах, и повышение цены строительства. Наибольшим потенциалом роста возврата инвестиций обладают складские объекты возрастом 5–10 лет, к которым инвесторы зачастую относятся с осторожностью из-за «усталости здания», упуская из виду, что «старые» склады нередко занимают лучшие локации по сравнению с новыми объектами, а также более выгодны с точки зрения налогообложения.