Торговля подождет с развитием

Отрасль коммерческой недвижимости начала постепенно восстанавливаться после последней волны санитарных ограничений, стоивших операторам и владельцам торговой недвижимости до 90% выручки. Теперь участники рынка рассчитывают на отложенный спрос и маркетинговые акции, но предупреждают, что планы по развитию у части потенциальных арендаторов встали на паузу под влиянием сохраняющейся неопределенности. Пройти краткосрочные каникулы без потерь удалось лишь офисному сегменту, где бизнес адаптировался к постоянным ограничениям.

Фото: Евгений Павленко, Коммерсантъ

За 11-дневный период ограничений на работу в Москве владельцы коммерческих объектов и торговые операторы потеряли около 90% дохода. Такую оценку приводит партнер Cushman & Wakefield Ольга Антонова. «Все продолжили жить дальше, но общий фон на рынке остается пессимистичным: сильные игроки ищут способы трансформации бизнеса, остальные либо занимают выжидательную позицию, либо думают о закрытии части точек»,— констатирует она.

Директор департамента торговой недвижимости Accent Capital Светлана Кузьмина добавляет, что даже арендаторам, чьи магазины продолжили работу в формате пунктов выдачи заказов, удалось получить только 2% стандартного оборота. «Арендная ставка все чаще привязана к обороту магазина — эти убытки с операторами разделят собственники помещений»,— поясняет она.

Госпожа Антонова не исключает дальнейшего снижения арендных ставок, добавляя, что на фоне увеличения себестоимости строительства это привело к заметному снижению доходности коммерческой недвижимости.

Этот тренд, по мнению эксперта, свидетельствует о том, что рынок нуждается в пересмотре стратегии коммерциализации площадей.

Хотя Светлана Кузьмина рассчитывает, что частично негативный эффект на рынке торговой недвижимости сгладят реализация отложенного спроса и маркетинговые программы ритейлеров, делая отдельную ставку на скидки в период подготовки и проведения «черной пятницы».

Оживление на улицах

Эффект отложенного спроса в обороте арендаторов уже отмечают владельцы помещений стрит-ритейла. Данные товарооборота операторов, не работающих в период с 28 октября по 7 ноября, демонстрируют прирост по сравнению с тем же периодом до их закрытия, констатируют в Realty4Sale. В компании уточняют, что в этот раз собственники меньше шли на уступки арендаторам, давая дисконт в 30–50% стоимости аренды на период ограничений только арендаторам, которые не могли вести коммерческую деятельность ни в каком виде.

Наиболее выраженным негативным эффектом приостановки деятельности, по всей видимости, можно считать приостановку планов по развитию части арендаторов.

Так, в Realty4Sale заявляют, что на период действия ограничений на паузу встали примерно 60% потенциальных сделок, более 10% арендаторов впоследствии к переговорам не вернулись.

Руководитель отдела исследований JLL Владислав Фадеев сообщает, что в целом краткосрочные санитарные ограничения на работу обычно оказывают негативный, но непродолжительный эффект на рынок стрит-ритейла. На этом фоне эксперт не ждет существенной корректировки качественных показателей рынка: вакантность до конца года сохранится на текущем уровне, около 15% в Москве, арендные ставки также не претерпят существенных изменений. В Санкт-Петербурге ситуация немного лучше, здесь, по оценкам JLL, пустует около 10%, но предпосылок для пересмотра существующих ставок, по мнению консультантов, также нет.

Снижения вакантности господин Фадеев не ждет до 2022 года, констатируя, что сейчас на рынке сохраняется высокий уровень неопределенности. «Например, утром 9 ноября губернатор Санкт-Петербурга сказал, что ситуацию удалось стабилизировать, а вечером региональный Роспотребнадзор ввел обязательную вакцинацию для пенсионеров»,— напоминает он. Эксперт добавляет, что, с одной стороны, конкретно на посещаемость ресторанов эта мера вряд ли окажет существенное влияние, но с другой — ситуация хорошо демонстрирует неопределенность, с которой сталкивается бизнес при планировании дальнейшего развития. Хотя руководитель направления стрит-ритейла СBRE Юлия Назарова настроена более позитивно, предполагая, что пустых площадей на центральных торговых улицах может стать меньше уже до конца года.

Назад в офисы

Более устойчивым к последней волне закрытий ожидаемо оказался рынок офисной недвижимости. Процесс аренды или покупки здесь традиционно занимает продолжительное время, краткосрочные ограничения не могут существенно повлиять на этот процесс, сообщает старший директор отдела офисных помещений CBRE Елена Денисова. В целом активность в сегменте, по ее словам, остается высокой: в Москве объем поглощения площадей по итогам января—октября достиг 1,35 млн кв. м, уже превысив аналогичный показатель за весь 2020 год на 8%. По итогам года показатель достигнет 1,5 млн кв. м, прогнозирует эксперт.

«Спрос восстанавливается более высокими темпами, чем ожидалось, сотрудники интенсивно возвращаются в офисы, реализуется накопленный объем отложенного спроса»,— отмечает госпожа Денисова.

Директор департамента офисной недвижимости Knight Frank Мария Зимина связывает это с тем, большинство компаний уже выработали стратегию перевода сотрудников на гибкий рабочий режим, часть из которых остается на удаленном режиме постоянно. Эксперт добавляет, что в целом для рынка офисной недвижимости остается характерным дефицит офисных площадей, на фоне которого арендные ставки могут продолжить расти. Сейчас помещения класса А в Москве по подсчетам CBRE стоят в среднем 25,2 тыс. руб. за 1 кв. м в год, класса В — 17,5 тыс. руб. за 1 кв. м в год.

Руководитель отдела исследований рынка компании Maris Алена Волобуева не заметила негативного эффекта от последних ограничений и на офисном рынке Санкт-Петербурга. Число сделок в городе по итогам первых трех кварталов превысило аналогичный показатель 2020 года на 43%. Средняя стоимость аренды помещений класса А в городе, согласно подсчетам Maris, сейчас составляет 2,04 тыс. руб. за 1 кв. м в месяц, это на 6,3% выше значения, достигнутого на конец 2020 года. Помещения класса В сдаются в среднем за 1,3 тыс. руб. за 1 кв. м в месяц, в декабре прошлого года ставка продемонстрировала даже небольшую негативную динамику, сократившись на 0,8%. Впрочем, госпожа Волобуева не исключает, что до конца года офисы в Санкт-Петербурге еще подорожают на 3–5%.

Одновременно заместитель генерального директора Knight Frank St Petersburg Михаил Тюнин отмечает, что часть управляющих компаний в Санкт-Петербурге рассматривают возможность предоставления в индивидуальном порядке скидок по заключаемым договорам аренды в пределах 5–7% в год. Руководитель отдела компании JLL по работе с владельцами офисных помещений Дмитрий Клапша добавляет, что основная активность на офисном рынке в городе сейчас приходится на ИТ-компании, формирующие 37% общего объема поглощения, следом идет сфера услуг для бизнеса — 16%. Самыми востребованными помещениями он называет офисы класса В, расположенные недалеко от метро.

Динамика спроса и предложения на коммеческую недвижимость в России по итогам третьего квартала

Тип объявлений
Сегмент
Изменение предложения за год
Изменение предложения за квартал
Изменение спроса за год
Изменение спроса за квартал
Средняя стоимость (руб. за 1 кв. м)
Изменение стоимости за год
Изменение стоимости за квартал
Продам
Общепит
-2%
-1%
-8%
-5%
37 500
13%
5%
Офис
2%
2%
1%
11%
65 986
22%
6%
Помещение свободного назначения
-4%
-1%
0%
5%
46 963
17%
2%
Склад
0%
7%
2%
9%
11 858
25%
8%
Торговля
0%
-2%
-9%
1%
68 977
31%
8%
Сдам
Общепит
-2%
-4%
8%
-11%
833
4%
4%
Офис
15%
3%
14%
15%
1 000
20%
7%
Помещение свободного назначения
3%
2%
19%
13%
658
13%
3%
Склад
21%
2%
27%
12%
357
40%
2%
Торговля
-5%
-3%
-5%
-3%
991
17%
9%

Источник: данные «Авито Недвижимость»