«Цены будут стагнировать или сокращаться»

«Цены будут стагнировать или сокращаться»

С какими итогами екатеринбургский рынок недвижимости заканчивает 2023 год

Рынок недвижимости стал одним из самых быстро меняющихся рынков по итогу года, где спрос и цены значительно выросли. Так, спрос на новостройки вырос на 60%, цены — на 20%, а объем предложения — на 70%. По данным аналитиков, в сентябре был поставлен рекорд по количеству заключенных сделок — тогда покупатели старались успеть приобрести жилье до повышения ключевой ставки и, как следствие, ипотечных ставок. Участники рынка считают, что в следующем году спрос упадет во всех сегментах и на вторичном рынке можно ждать снижения цен.

В 2023 году вновь был зафиксирован рекордный показатель нереализованных квартир на первичном рынке недвижимости — более 51 тысячи

Фото: Иван Шаповалов, Коммерсантъ

Уходящий 2023 год показал рекордные значения спроса на первичном рынке жилья в Екатеринбурге. По данным «Авито Недвижимости», в начале декабря этого года на рынке новостроек уральской столицы объем предложения увеличился на 73,6% по сравнению с аналогичным периодом прошлого года. При этом спрос на новое жилье в городе пропорционально вырос — показатель увеличился на 60,5% год к году. Вслед за значительным ростом интереса к покупке нового жилья в Екатеринбурге поднялась и средняя стоимость квартир — на 20,6%. Так, если годом ранее квартиру можно было купить в среднем за 5,3 млн руб., то сейчас она обойдется в 6,39 млн руб.

Как рассказал руководитель направления первичной недвижимости «Авито Недвижимости» Дмитрий Алексеев, средняя стоимость 1 кв. м с начала декабря прошлого года выросла на 18% (со 120,5 тыс. руб. до 142,1 тыс. руб.). По данным эксперта «Циан.Аналитики» Елены Лапшиной, на начало декабря средняя цена 1 кв. м на первичном рынке Екатеринбурга составляла 147,1 тыс. руб., и в сравнении с декабрем 2022 года «квадрат» подорожал на 21%. «В первом полугодии текущего года цены в новостройках стагнировали, рост был зафиксирован с августа. Застройщики отреагировали на увеличение спроса и стали более активно индексировать цены. Кроме того, активизация спроса сама по себе толкала цены вверх, так как быстрее с рынка уходили более дешевые лоты, а в продаже оставались более дорогие»,— пояснила эксперт.

По данным госпожи Лапшиной, с января по октябрь в Екатеринбурге было заключено 27,2 тыс. сделок. За аналогичный период в 2022 году их количество составляло 15,7 тыс. (рост за год — 73%). По ее словам, такая динамика обеспечена прежде всего рекордными результатами третьего квартала текущего года, так как в сентябре на рынке было заключено более 5 тыс. сделок, и это максимальный результат для города за все время ведения статистики. «Среди факторов роста спроса — общее восстановление рынка жилья, переток покупателей со вторичного рынка (где увеличились ставки по ипотеке после повышения ключевой ставки ЦБ), ослабление курса рубля (кто-то успешно вышел из валютных накоплений, кто-то решил сохранить свои сбережения от обесценивания в недвижимости), а также все более широкое распространение семейной ипотеки и ожидаемое ужесточение условий кредитования»,— сообщила Елена Лапшина.

О рекордах сентября заявляли и представители банков. По данным пресс-службы Уральского ГУ Банка России, в сентябре банки выдали свердловчанам ипотек на сумму 33 млрд руб., это максимальное значение за всю историю наблюдений. Объем ипотечных сделок, оформленных на первичном рынке, по данным ЦБ, составил 18,7 млрд руб.

Неоднородный спрос

Скачок спроса во многом объясняется ростом ключевой ставки — еще в августе она составляла 8,5%, но была повышена сразу на несколько процентных пунктов, до 12%, а позже ее подняли до 15%. Покупатели старались приобрести жилье до ее повышения и, как следствие, роста ставок по ипотечным программам. По данным «Циан.Аналитики», в октябре спрос на первичном рынке снизился относительно максимумов сентября на треть. Как пояснила Елена Лапшина, такую динамику можно назвать возвратом к норме (к значениям до периода ажиотажного спроса), а не резким спадом спроса. «Сокращение спроса связано с ужесточением условий льготного кредитования: банки больше не дают скидки на ставки, прописанные в формальных условиях льготных программ, повышен первоначальный взнос с 15% до 20%»,— добавила эксперт, отметив, что сейчас стало больше отказов от банков заемщикам с высокой долговой нагрузкой.

В декабре, по данным платформы, спрос продолжает снижаться. Однако цены пока продолжают расти. Здесь эксперты вновь отмечают, что показатели активности лишь «вернулись к норме». Несмотря на разговоры о завершении льготной программы, сегодня на рынке продолжает действовать льготная ипотека, которая поддерживает число сделок на высоком уровне, а девелоперы пытаются «забрать» последние сделки ажиотажного спроса третьего квартала.

Стройка идет

По данным Уральской палаты недвижимости (УПН), в четвертом квартале число работающих кранов на жилых проектах Екатеринбурга снизилось на 14 штук, или на 8%, до 163 штук. По сравнению с аналогичным периодом прошлого года рост составил 16%. По мнению экспертов, снижение индекса кранов за последний квартал связано с тем, что в последние месяцы многие проекты перешли на завершающую стадию строительства, а заметное число проектов было введено в эксплуатацию. «Новые проекты продолжали выходить на рынок, но часть из них пока не перешли к активным строительным работам»,— пояснили в УПН.

Эксперты ожидают снижение спроса и цен в ближайшем периоде — более выраженное снижение будет в недавно сданных новостройках

Фото: Марина Молдавская, Коммерсантъ

Максимальное число работающих башенных кранов за последние годы в уральской столице было зафиксировано в первом квартале 2022 года — 184, а минимальное в третьем квартале 2020 года — 92 крана. В этом году в первом квартале в Екатеринбурге на строительных площадках работали 149 кранов, во втором квартале — 157, в третьем квартале — 177 кранов.

В УПН также отмечали, что в этом году на рынке был зафиксирован максимальный показатель нереализованных квартир на первичном рынке. Так, в июле 2023 года объем предложения на рынке новостроек превысил 51 тыс. квартир, но на фоне повышенного спроса стал медленно снижаться и к началу ноября достиг 49 тыс. квартир. Впрочем, как отмечал ранее региональный министр строительства Михаил Волков, нигде квартиры не продаются настолько быстро, как в Екатеринбурге, за исключением Москвы.

Вторичка росла и падала

Как и на рынке новостроек, цены на вторичном рынке увеличивались на протяжении всего 2023 года. По данным «Циан.Аналитики», в начале декабря «квадрат» стоил 120,9 тыс. руб., рост за год, по разным оценкам, составил 12–14,8%. Если в среднем в прошлом году квартиру на вторичном рынке можно было купить за 4,8 млн руб., то в этом году уже за 5,4 млн руб. Число предложений при этом сократилось, по разным данным, на 12,2–18% и стагнирует.

По словам Дмитрия Алексеева, интерес ко вторичному рынку за год уменьшился на 15,2%, 12,1% из которых пришлись на последний месяц. «Это связано с ажиотажем на рынке нового жилья, которое екатеринбуржцы стараются приобрести по старым ипотечным условиям и реализовать кредиты на жилье, которые были взяты еще до значительного повышения ключевой ставки ЦБ РФ и первоначального взноса»,— пояснил господин Алексеев. По его словам, спрос на «вторичку» в Екатеринбурге заметнее всего снизился только за последний месяц, поэтому средняя стоимость объекта за год продолжала расти.

«Сейчас есть предпосылки для коррекции цен вниз из-за подорожавшей ипотеки, но пока этого не происходит. Несмотря на признаки охлаждения рынка — снижение спроса, более частое снижение цен в конкретных лотах,— рост средних номинальных цен предложения пока что лишь замедлился»,— считает Елена Лапшина.

Чего ждать от следующего года

Аналитики УПН считают, что рынок пока еще игнорирует ужесточение условий по ипотечному кредитованию, но эти изменения будут более заметны в следующем году. «В целом давать прогнозы в ситуации меняющегося ипотечного рынка трудно. Поведение покупателей на первичном рынке во многом зависит именно от изменения условий ипотеки. В случае роста ставки, повышения первоначального взноса или изменений условий льготной ипотеки в новом году интерес к первичному жилью, скорее всего, снизится»,— считает Дмитрий Алексеев.

Для вторичного рынка недвижимости ставки по ипотечным продуктам становятся заградительно высокими. И в этих условиях, по мнению госпожи Лапшиной, ипотека на какое-то время будет востребована теми покупателями, у которых или большой размер первоначального взноса, или есть понимание, что существенную часть кредита они смогут погасить в ближайшем будущем. «В связи с этим спрос на рынке снизится, будет и дальше перетекать в смежные сегменты, такие как рынки новостроек и аренды, а цены будут стагнировать или медленно сокращаться»,— прогнозирует эксперт. В то же время, по ее мнению, глубокого снижения цен ждать не стоит, так как это маловероятно, поскольку ценообразование на первичном и вторичном рынках увязано друг с другом. «Более выраженное снижение цен стоит ожидать в недавно сданных новостройках, где выше конкуренция за покупателя с новостройками, при этом застройщики могут предложить намного более выгодные условия по ипотеке»,— резюмировала Елена Лапшина.