«Быть подмосковным девелопером — невыгодный бизнес»

Директор по инвестициям ГК «Гранель» Андрей Носов — о сложностях, с которыми сталкиваются застройщики в Москве и Подмосковье.

Еще три года назад можно было говорить о том, что Подмосковье и Москва — это абсолютно разные миры. Основной сложностью работы в области всегда считался выбор перспективного участка под застройку. С одной стороны, площадок намного больше, и в отличие от Москвы, объекты не приходится вписывать в уже существующую среду, девелоперы сами создают ее своими проектами.

Но было непросто подобрать качественный вариант с учетом транспортной доступности. Кроме того, в Подмосковье девелоперы несут дополнительную инвестиционную нагрузку, занимаясь строительством не только непосредственно жилой недвижимости, но и всей социальной и инженерной инфраструктуры. В некоторых случаях эти затраты могут формировать до 20% стоимости проекта.

Работать в Москве для застройщиков намного выгоднее: цены на недвижимость в столице в среднем в два раза выше, следовательно, прибыль девелоперов оказывается априори более значительной. Кроме того, платежеспособный спрос здесь всегда будет существенно выше.

Но и строительный цикл в Москве сложнее — больше подводных камней: старые коммуникации, длительный и сложный процесс согласования документации, недостаточная инфраструктурная насыщенность проектов, ограниченная возможность по выбору архитектурных и планировочных решений.

В Подмосковье необходимая прибыль достигается большими объемами жилья и меньшей себестоимостью строительства: девелоперам не приходится нести значительные затраты на очистку строительной площадки, демонтаж сетей. Кроме того, строить в области технически намного удобнее: затраты на подвоз стройматериалов на площадку существенно ниже, чем в Москве.

В последние три года дополнительной сложностью работы в Подмосковье был избыточный объем предложения. Он сформировался на фоне резкого снижения платежеспособного спроса, которое произошло на фоне сложной экономической ситуации. В этот период многие девелоперы старались выводить на рынок новые форматы жилья. Например, хитом продаж стали небольшие квартиры-студии. Эти объекты пользовались большой популярностью у покупателей благодаря значительному снижению чека покупки. Кроме того, именно в этот период девелоперы в области стали активно предлагать своим клиентам квартиры с отделкой.

Из-за этих факторов традиционно считалось, что быть подмосковным девелопером — невыгодный бизнес. Но сейчас ситуация кардинально меняется. За счет активного строительства дорожно-транспортной инфраструктуры, развития пустых или депрессивных территорий и создания комфортной городской среды четкие границы стираются. Сейчас реализуется проект реконструкции Московских центральных диаметров, по сути — это наземная альтернатива метро, которая даст второе дыхание рынку жилья Подмосковья. Мы видим, что участки, находящиеся в радиусе 10 км от МКАД, становятся конкурентными спальным районам Москвы. Уже нельзя сказать, что Подмосковье — это пригород Москвы, в котором ничего нет. Именно эта тенденция ведет к увеличению спроса: так, мы в 2018 году продали в два раза больше квартир, чем в 2017-м.

Кроме того, благодаря развитию инфраструктуры и появлению новых транспортных узлов цены на квартиры выравниваются по отношению к спальным районам столицы. В этих условиях привлекательность Подмосковья для девелоперов значительно увеличивается. Хотя в условиях новых правил игры для застройщиков будет выгодно строить не только в Подмосковье, но и выходить в более прибыльные регионы, например, в Москву.