Юридические конструкции ипотечного жилищного кредита и строительных сберегательных касс: сравнительно-правовое исследование

ВЫСТУПЛЕНИЯ НА КРУГЛОМ СТОЛЕ

Т.О. Аббасов

Аббасов Тимур Октаевич — преподаватель кафедры финансового, банковского и таможенного права Саратовской государственной юридической академии

Юридические конструкции ипотечного жилищного кредита и строительных сберегательных касс: сравнительно-правовое исследование

Современная жилищная политика Российского государства наряду с прежней ориентацией на потребности социально не защищенных групп населения сделала упор на решение жилищных проблем для основной части работающего населения, располагающего средними доходами, а также сбережениями в банках. При этом в качестве главного механизма решения жилищного вопроса для этих граждан избран механизм долгосрочного ипотечного жилищного кредитования.

Практика банковского кредитования и официальная статистика Банка России свидетельствуют о том, что ипотечные кредиты достаточно востребованы! гражданами, желающими улучшить свои жилищные условия. По данным Банка России, в текущем году по состоянию на 1 августа 2012 года кредитными организациями физическим лицам выдано 353 252 ипотечных жилищных кредита на общую сумму 516 млрд 894 млн рублей1. Этот показатель на 46,79% превышает количество ипотечных кредитов, выданных физическим лицам в аналогичном периоде прошлого года.

Юридическая конструкция ипотечного жилищного кредита достаточно проста: кредит предоставляется банком (кредитной организацией) физическому лицу (гражданину) в целях приобретения жилого помещения под залог приобретаемого жилья в качестве обеспечения исполнения кредитного денежного обязательства. Такая конструкция эффективна в реализации и в то же время отражает интересы! как кредитора, так и заемщика. Заемщик получает в собственность жилое помещение, хотя и обремененное залогом. Кредитная организация получает долгосрочный источник получения прибыли, доходность по которому обеспечена высоколиквидным имуществом — жилой недвижимостью.

Юридическая конструкция ипотечного жилищного кредита образована целым рядом нормативных правовых актов, прежде всего, актами гражданского законодательства РФ. Среди них базовое значение имеет Гражданский кодекс Российской Федерации2, который предусматривает общие правила обеспечения кредитов залогом недвижимости (в том числе жилой), положения о праве собственности и других вещных правах на жилые помещения, основания обращения взыскания на заложенное жилое помещение (§ 3 гл. 23, § 2 гл. 42 и другие статьи). Немаловажное значение имеют принятые во исполнение требований ГК РФ федеральные законы «О залоге»3, «Об ипотеке (залоге недвижимости)»4, благодаря которым существенно расширились возможности использования ипотеки как надежного способа обеспечения возврата кредита.

В соответствии со Стратегией развития ипотечного жилищного кредитования в РФ до 2030 года, утвержденной Распоряжением Правительства РФ от 19 июля 2010 года № 1201-р5, наиболее распространенными (моделируемыми) параметрами ипотечного кредита предусматриваются срок до 30 лет, фиксированная ставка процента на уровне индекса потребительских цен плюс 2-3 процентных пункта,

1 Официальный сайт Центрального банка Российской Федерации // http://www.cbr.ru/statistics/UDStat.aspx?TblID= 4-3&р1сМрс^ека&81с1=1ТМ_17631; http://www.cbr.ru/statistics/UDStat.aspx?TblID=4-4&pid=ipoteka&sid=ITM_32753

2 См.: Гражданский кодекс Российской Федерации (часть первая) от 30 ноября 1994 года № 51-ФЗ (в ред. от

6 декабря 2011 г.) // Собрание законодательства РФ. — 1994. — № 32. — Ст. 3301; 2011. — № 50. — Ст. 7347; Гражданский кодекс Российской Федерации (часть вторая) от 26 января 1996 года № 14-ФЗ (в ред. от 30 ноября 2011 г.) // Собрание законодательства РФ. — 1996. — № 5. — Ст. 410; 2011. — № 49. — Ч. 1. — Ст. 7041.

3 См.: Закон РФ от 29 мая 1992 года № 2872-1 «О залоге» (в ред. от 6 декабря 2011 г.) // Ведомости СНД РФ и ВС РФ. — 1992. — № 23. — Ст. 1239; Собрание законодательства РФ. — 2011. — № 50. — Ст. 7347.

4 См.: Федеральный закон от 16 июля 1998 года № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» (в ред. от 6 декабря 2011 г.) // Собрание законодательства РФ. — 1998. — № 29. — Ст. 3400; 2011. — № 50. — Ст. 7347.

5 Распоряжение Правительства РФ от 19 июля 2010 года № 1201-р «Об утверждении Стратегии развития ипотечного жилищного кредитования в Российской Федерации до 2030 года» // Собрание законодательства РФ. — 2010. — № 30. — Ст. 4118.

первоначальный взнос не ниже 30% (в случае отсутствия ипотечного страхования) и аннуитетный порядок погашения кредита.

Несмотря на удобство и эффективность реализации юридической конструкции ипотечного кредита, внушительные объемы отечественного рынка ипотечного кредитования, выраженные в абсолютных цифрах, доля граждан, решивших прибегнуть к ипотечному кредиту в качестве инструмента решения жилищного вопроса, ничтожно мала.

Ипотечные жилищные кредиты остаются недоступными подавляющему большинству российских граждан. Об этом свидетельствуют данные всероссийских опросов, проведенных Национальным агентством финансовых исследований (НАФИ) в 2007—2012 годах. По данным НАФИ, 81% населения России не может позволить себе взять ипотечный кредит. В это число входят даже те, кто остро нуждается в улучшении жилищных условий. При этом доля россиян, планирующих улучшить свои жилищные условия, в течение последних трех лет стабильно растет — в 2009 таких было 23%, а в 2012 — уже 29%. Данная тенденция подтверждает возрастающую с каждым годом актуальность жилищного вопроса для граждан. Наиболее остро в жилье нуждается молодежь и граждане среднего возраста (от 25 до 34 лет)1.

Главной причиной недоступности ипотеки остается недостаточный уровень доходов, на что в 2012 году указывали 67% респондентов. 29% мешает взять ипотеку неуверенность в стабильном доходе. «Эти данные еще раз свидетельствуют, что значительный разрыв между доходами населения и условиями получения ипотечного кредита в нашей стране остается сильнейшим барьером, сдерживающим развитие отечественной ипотеки», — отмечается в исследовании НАФИ. Более трети россиян (39%) утверждают, что ставки по ипотеке остаются слишком высокими. Быстрые темпы роста цен на недвижимость, сложность оформления ипотеки и недоверие банкам россияне также указывают в качестве обстоятельств, препятствующих получению ипотечного кредита2.

По данным Банка России, с начала текущего года средневзвешенная ставка по ипотечным кредитам в рублях возросла с 11,9% до 12,1% (на 1 августа 2012 г.)3.

По оценкам Министерства регионального развития РФ, 30% россиян вообще никогда не смогут купить дом или квартиру4.

На фоне столь удручающей картины необоснованной представляется позиция парламентского большинства в Государственной Думе, систематически отклоняющего и снимающего с рассмотрения проекты федеральных законов «О строительных сберегательных кассах». Всего таких проектов было внесено три:

— № 246390-3 (внесен 9 октября 2002 г. в Государственную Думу ФС РФ депутатами И.Д. Грачевым, О.Г. Дмитриевой, И.И. Никитчуком, Б.Л. Резником; 17 февраля 2004 г. снят с рассмотрения Советом ГД ФС РФ)5;

— № 454760-4 (внесен 16 июля 2007 г. в Государственную Думу ФС РФ депутатом О.Г. Дмитриевой, членом Совета Федерации ФС РФ С.М. Мироновым; 17 марта 2010 г. отклонен Государственной Думой ФС РФ)6;

— № 28346-6 (внесен 28 февраля 2012 г. в Г осударственную Думу ФС РФ депутатами И.Д. Г раче-вым, О.Г. Дмитриевой, С.М. Мироновым, А.Д. Крутовым, Д.В. Ушаковым, Н.Р. Петуховой; 17 сентября 2012 г. рассмотрен Советом ГД ФС РФ)7.

Следует отметить, что под строительной сберегательной кассой (ССК) понимается банк, специализирующийся на привлечении денежных средств в строительные сберегательные вклады и предоставлении его вкладчикам кредитов для улучшения жилищных условий. ССК — это некий альтернативный способ мобилизации финансовых ресурсов для жилищного строительства и кредитования.

Система ССК впервые появилась в Германии в 1950-х годах. В этой стране за время существования системы стройсбережений были мобилизованы и предоставлены в форме кредитов около 800 млрд евро. Каждый третий житель Германии и 45% всех семей имеют договор строительного вклада. Через систему стройсбережений было профинансировано 45% приобретаемого жилья, или 13 млн квартир8.

Думается, суммы, вовлеченные в жилищное финансирование в Германии, вполне сопоставимы с масштабом задач по решению жилищной проблемы в России.

1 См.: Сайт Национального агентства финансовых исследований: Почему ипотека недоступна // http://nacfin.ru/ novosti-i-analitika/press/press/single/10562.html

2 См. там же.

3 См.: Официальный сайт Центрального банка Российской Федерации // http://www.cbr.ru/statistics/UDStat.aspx? ТЫЮ= 4-3&pid=ipoteka&sid=ITM_17631

4 Российская газета: Кто в доме не хозяин. Около трети жилья в России станет арендным // Российская газета. — Федеральный выпуск № 5745 (72) // http://www.rg.ru/2012/04/03/ponomarev.html

5 СПС «КонсультантПлюс».

6 СПС «КонсультантПлюс».

7 СПС «КонсультантПлюс».

8 См.: Сайт фракции «СПРАВЕДЛИВАЯ РОССИЯ» в Государственной Думе РФ // http://duma.spravedlivo.ru/news/? И=1834

Проанализируем юридическую конструкцию ССК, заложенную в проект Федерального закона № 28346- 6 «О строительных сберегательных кассах».

В соответствии с пояснительной запиской1 к указанному законопроекту предполагается создание специализированных банков с ограниченным объемом банковских операций. Вкладчик ССК заключает с ССК договор накопления сбережений, который предусматривает внесение им в течение определенного срока взносов фиксированного объема (строительных сберегательных взносов). Когда накопленная сумма составит 30—50% от стоимости квартиры, вкладчик приобретает право на получение кредита в объеме, необходимом для покупки квартиры. Оформление кредита может занимать некоторое время, что зависит от достаточности необходимых денег в стройсберкассе. Период ожидания составляет от 2 до 6 месяцев. Кредиты предоставляются на срок, как правило, от 7 до 15 лет.

Авторы рассматриваемого законопроекта обращают особое внимание на низкий уровень процентных ставок по кредитам, выдаваемым ССК своим вкладчикам, что обосновывается замкнутостью финансовых потоков ССК, их независимостью от колебаний финансового рынка. Кредитный договор должен содержать условие неизменности процентных ставок по кредиту на улучшение жилищных условий в течение всего срока действия договора накопления и кредитного договора. Это означает, что вкладчики ССК получают кредит под 5-6% годовых при любом уровне инфляции, и это фиксируется навсегда. Законопроект определяет, что процентные ставки по кредитам не могут превышать процентные ставки по строительным сберегательным вкладам более, чем на 3% годовых — это максимальная маржа банка (п. 4 ст. 11).

Законопроект также предусматривает меру государственной поддержки строительных сберегательных вкладов из средств федерального бюджета, за счет которого начисляется премия на вклад в размере 20% от ежегодного прироста вклада (при этом поощряемая сумма прироста вклада — не более 130 000 рублей) (ст. 18). Такой подход отражает мировую практику.

Проводя сравнительное исследование юридических конструкций ипотечного жилищного кредита и ССК, отметим, что кредит на улучшение жилищных условий в механизме ССК обойдется российским гражданам фактически в 2,5 раза дешевле, чем при классической модели ипотечного кредитования. Это связано с тем, что ССК мобилизует кредитные ресурсы не с фондового рынка, а из привлеченных сбережений граждан — будущих заемщиков, то есть является, по сути, кассой взаимопомощи. Если ипотечный кредит выдается под залог уже построенного жилья, то система ССК финансирует строительство дома2.

Отдельными авторами справедливо отмечается, что в современной экономической ситуации стройсберкассы нигде в мире не обанкротились, и этот факт очень важен при оценке их будущего3.

Представляется, что существенным барьером на пути распространения ССК, эффективного функционирования накопительных программ в России является отсутствие законодательных актов, нацеленных на защиту прав граждан, которые накапливают средства на приобретение жилья, выступают фактическими соинвесторами строительства. На это указывается и в Концепции развития системы ипотечного жилищного кредитования в РФ, утвержденной Постановлением Правительства РФ от 11 января 2000 года № 284. Тем не менее, ссудо-сберегательные кассы в России действуют (правда система ССК все равно находится сейчас в зачаточном состоянии). Так, основываясь на зарубежном опыте, некоторые банки (Сбербанк, КБ «СБС-АГРО» и другие) предпринимали попытки внедрить собственные долгосрочные жилищные накопительные схемы, предполагающие сочетание накопительной и ипотечной программ. Суть этих схем заключалась в следующем. Гражданин заключает с банком договор, по условиям которого обязуется за определенный срок (более года) накопить некоторую сумму денег, которая впоследствии послужит первоначальным взносом при получении ипотечного кредита. Банк же берет на себя обязательство выдать клиенту ипотечный кредит на приобретение жилья в случае выполнения им условий накопления5.

Следует также отметить, что Правительство Москвы в 1999—2002 годах проводило эксперимент по внедрению на территории Западного административного округа строительной сберегательной кассы6. Было создано ОАО «Строительная сберегательная касса» с долей города Москвы в уставном

1 СПС «КонсультантПлюс».

2 См.: Крапин А. Ипотека. Американская модель дополняется немецкой... // http://www.rway.ru/txtprint.asp?txt= 1977&гЬг= 101

3 См.: Чеботарева А.А. Совершенствование законодательства как основа преобразования ипотечного кредитования // Государственная власть и местное самоуправление. — 2009. — № 10. — С. 31.

4 См.: пункт 5.1 Постановления Правительства РФ от 11 января 2000 года № 28 «О мерах по развитию системы ипотечного жилищного кредитования в Российской Федерации» (в ред. от 8 мая 2002 г.) // Собрание законодательства РФ. — 2000. — № 3. — Ст. 278; 2002. — № 20. — Ст. 1859.

5 См. там же.

6 См.: Постановление Правительства Москвы от 24 ноября 1998 года № 896 «Об организации эксперимента на территории Западного административного округа по внедрению строительной сберегательной кассы» (в ред. от 24 декабря 2002 г.) // Вестник Мэрии Москвы. — 1999. — № 1; Вестник Мэра и Правительства Москвы. — 2003. — № 4.

фонде 100% для привлечения накопительных счетов населения и предоставления ипотечных кредитов на покупку квартир. Данное ОАО «ССК» осуществляло свою деятельность по аналогу строительных сберкасс стран Западной Европы. На первоначальном этапе ОАО «ССК» реализовано 311 квартир, строящихся по ипотечной схеме. Все средства от продажи жилья были направлены на строительство 5 жилых корпусов общей площадью 72,4 тыс. кв. м по ул. Лобачевского, вл. 94. Планировалось, что на первом этапе реализации проекта в 2000 году будет переселено 170 семей (450 жителей)1.

Учитывая имевшуюся тенденцию к неуклонному снижению количества выданных небанковских ипотечных кредитов, а также неудовлетворительные результаты деятельности ОАО «ССК», Правительство Москвы в 2006 году прекратило реализацию эксперимента2.

Таким образом, законодательная база функционирования ССК в России не создана. В настоящее время в Государственную Думу внесен законопроект о ССК (№ 28346-6), в отношении которого неизвестно, будет он принят или нет.

Основываясь на анализе указанного проекта федерального закона, приходим к выводу, что юридическая конструкция строительных сберегательных касс образована блоками правовых норм, регулирующих:

1) правовой статус и особенности деятельности ССК в качестве специализированных банков;

2) условия, порядок заключения и исполнения договора накопления и кредитного договора в системе ССК;

3) государственную поддержку и государственное гарантирование вкладов, размещенных в ССК;

4) надзор за деятельностью ССК, обеспечение их финансовой устойчивости.

Таким образом, юридическая конструкция строительных сберегательных касс является более сложной по сравнению с конструкцией ипотечного жилищного кредита и включает его в качестве стадии, следующей после прохождения вкладчиком ССК установленного порогового значения суммы1 накоплений (как правило, равной половине суммы испрашиваемого кредита).

Отмечая положительную роль строительных сберегательных вкладов как источника привлечения банками долгосрочных финансовых ресурсов, нельзя не упомянуть о недостатках такой модели жилищного кредитования.

В существующей ситуации граждане опасаются вложений своих денежных средств в долгосрочные накопительные депозиты. Это связано как с продолжающейся инфляцией, так и с недоверием к банкам (ведь какие-либо гарантии вкладчикам ССК законодательно не установлены). Кроме того, в нашей стране отсутствует господдержка жилищных накоплений и гарантий сохранности вкладов, как это существует в той же Германии3. Абсолютно прав О.М. Иванов, который отмечает, что механизм выплаты вкладчику за счет бюджетных источников премии, пропорциональной размеру накопленной суммы, является достаточно затратным и обременительным для бюджета. В связи с этим, автор предлагает бюджетное дотирование жилищных накоплений граждан применять в качестве дополнительного стимула, например, для отдельных категорий граждан (бюджетники, врачи, учителя) или отдельных регионов4.

Мощная и комплексная поддержка со стороны государства должна включать не только надлежащее правовое регулирование, но и лицензионное и финансовое регулирование деятельности ССК, предоставление таким учреждениям налоговых льгот5.

В юридической литературе справедливо отмечается, что, пожалуй, одним из основных недостатков системы ССК является то, что действующим законодательством вообще не предусмотрено такое юридическое лицо, как ссудо-сберегательное учреждение. Порядок его создания, деятельности ничем не регулируется. На практике подобные учреждения, безусловно, функционируют, но никаких правовых последствий в случае возникновения каких-либо проблемных ситуаций законом не предусмотрено, а лица, участвующие в этой системе, ничем не защищены6.

Среди прочих проблем при реализации конструкции ССК следует указать ограниченный выбор жилых помещений, которые строятся ССК и могут быть предложены участнику; фиксированность це-

1 См.: Постановление Правительства Москвы от 21 декабря 1999 года № 1148 «О ходе выполнения постановления Правительства Москвы от 24.11.98 № 896 “Об организации эксперимента на территории Западного административного округа по внедрению Строительной сберегательной кассы”» // Вестник Мэрии Москвы. — 2000. — № 3.

2 См.: Постановление Правительства Москвы от 11 июля 2006 года № 489-ПП «О признании утратившим силу постановления Правительства Москвы от 24 декабря 2002 года № 1054-ПП» // Вестник Мэра и Правительства Москвы. — 2006. — № 42.

3 См.: пункт 5.1 Постановления Правительства РФ от 11 января 2000 года № 28 «О мерах по развитию системы ипотечного жилищного кредитования в Российской Федерации» (в ред. от 8 мая 2002 г.) // Собрание законодательства РФ. — 2000. — № 3. — Ст. 278; 2002. — № 20. — Ст. 1859.

4 См.: Иванов О.М. О создании в России системы жилищных накоплений и механизмах ее государственной поддержки // Банковское право. — 2008. — № 5.

5 См.: Афонина А.В. Все об ипотеке. — М., 2006.

6 См.: Афонина А.В. Очередные пробелы в жилищном законодательстве и проблемы с потребительскими (паевыми) инвестиционными кооперативами // Жилищное право. — 2008. — № 5.

ны, которую определяет сама касса; ограниченность сроков кредитования 3—5 годами, невозможность продать квартиру заемщиком до момента окончательно расчета с кассой1.

Очевидно, в силу обозначенных проблемных моментов система ССК и не получила должного распространения в России.

Между тем, такая модель ипотечного кредитования предусматривает приобретение жилья населением за счет заемных средств, полученных под минимальный процент. Ставки процентов по кредитам и накопительным вкладам устанавливается ССК самостоятельно, причем такие ставки не подвержены влиянию конъюнктуры финансового рынка.

Система жилищных накоплений вполне соответствует реалиям социально-экономической ситуации в России, возможностям широких слоев населения и должна рассматриваться в качестве перспективного направления развития отечественной системы долгосрочного жилищного ипотечного кредитования.

Основное же достоинство программ жилищных накоплений в системе ССК заключается в том, что они дают низкий процент по ипотечным кредитам, обеспечивая, таким образом, их доступность большому количеству граждан России.

В заключение отметим, что в условиях, когда жилищное законодательство РФ предполагает предоставление полностью бесплатного жилья не более 2-3% населения, а приобретение жилья без долгосрочного накопления и кредитования за полную стоимость возможно не более чем для 5% населения, скорейшее принятие Федерального закона «О строительных сберегательных кассах» позволит дать новый толчок эффективному развитию системы ипотечного жилищного кредитования, обеспечит доступность кредитов широким слоям населения, позволит решить жилищный вопрос более чем 60% населения.

1 http://www.credits.ru/articles/501; http://www.uspesh.narod.ru/win/home/ipot_4.htm; http://www.estate.ru/fullnews/ 10984