Девелоперы требуют перестройки

Московские девелоперы разочаровались в строительстве бизнес-центров и апартаментов. Из-за кризиса ставки аренды в офисах снизились на 22%, а стоимость апартаментов из-за высокой конкуренции упала на 25%. Теперь застройщики просят мэрию разрешить строить жилье: доходность таких проектов даже в текущей ситуации составляет минимум 30%.

Девелоперы, планировавшие до кризиса застроить свои площадки офисами, теперь стремятся изменить функциональное назначение этих участков. Такое заявление еще в марте на конференции, организованной "Ъ" на международной выставке недвижимости MIPIM в Канне, сделал руководитель Москомстройинвеста Константин Тимофеев. По его подсчетам, с декабря 2014 года по февраль 2015 года власти Москвы повторно согласовали около 50 проектов, где вместо бизнес-центров инвесторы захотели построить жилье или торгцентры. Москомстройинвест передал "Ъ" список некоторых таких проектов. Так, в список вошли проекты ОАО "Водострой" на Широкой улице (60 тыс. кв. м жилья), ЗАО "Рапид" на Гродненской улице (30,4 тыс. кв. м), ОАО "Мебельная фабрика N1" на Новослободской, 24 (21 тыс. кв. м), ООО "Стрелецкая слобода" в Большом Николоворобинском переулке (35 тыс. кв. м). Правообладатели этих площадок отказались комментировать причины пересмотра назначения участков.

Кроме того, в перечне оказались упоминавшийся ранее принадлежащий MR Group проект "Водный" (192 тыс. кв. м на Головинском шоссе, 5), где первоначально планировался офисно-гостиничный комплекс, а также два проекта Capital Group — "Лица" на Хорошевском шоссе, 38 (150 тыс. кв. м, правообладатель ОАО "Новко") и стройка на Живописной улице. По последней площадке переоформление документов еще не завершено, уточнили в Capital Group. В MR Group отказались комментировать ситуацию. Коммерческий директор Capital Group Алексей Белоусов рассказал, что к решению о переводе проекта "Лица" в жилье компанию подтолкнуло отсутствие законодательной базы, однозначно регламентирующей статус апартаментов. "В итоге апартаменты сейчас на 20-25% дешевле квартир",— пояснил он.

Кроме того, в этом сегменте огромная конкуренция: в Москве по итогам первого квартала 2015 года продавалось 8 тыс. апартаментов, что на 40% больше, чем было в конце 2014 года, отмечает гендиректор "Метриум Групп" Мария Литинецкая. Изменение вида разрешенного использования участка не прекращает право собственности, но во избежание проблем покупателям, приобретавшим апартаменты, все равно надо внести соответствующее изменение в договор купли-продажи, говорит партнер бюро "Падва и Эпштейн" Антон Бабенко.

По словам Константина Тимофеева, сейчас городские власти пересматривают функциональное назначение еще 30 площадок. "В Москве жилье — наиболее выгодный сегмент с рентабельностью в зависимости от территории 30-50%",— объясняет чиновник. В то же время ситуация на офисном рынке выглядит удручающе: по данным JLL, по итогам 2014 года уровень вакантных площадей в московских бизнес-центрах класса А вырос до 28,4% (в 2013 году этот показатель составил 18,2%). Ставки аренды офисов класса А снизились на 22%, до $450-650 за 1 кв. м.

"У рынка жилья большая способность к восстановлению по сравнению с другими сегментами рынка. Кроме того, сейчас трудно получить кредит на строительство коммерческой недвижимости. В случае с жильем финансирование можно организовать за счет продаж на ранней стадии",— описывает текущую тенденцию гендиректор Storm Properties (принадлежит бизнесмену Майклу Белтону и основателю группы ПИК Кириллу Писареву) Надежда Башбынар. По ее словам, не будет строиться бизнес-центр "Фили-Плаза" (20 тыс. кв. м), где Storm Properties выступает fee-девелопером. "Для этой площадки разрабатывается новая концепция застройки с перевесом жилой составляющей",— добавила она. По словам госпожи Башбынар, соотношение жилых и коммерческих проектов в портфеле девелопера до 2014 года составляло 50% на 50%. "Сейчас мы приближаемся к пропорции 75% на 25% с перевесом жилья",— резюмировала она.