Торговые центры ставят на реконцепцию

Объем строительства новых торговых центров в Санкт-Петербурге находится на минимальном уровне. В 2019 году открылась только первая очередь Fashion House (GLA 10,87 тыс. кв. м) на Таллинском шоссе. В ближайшие годы, как полагают аналитики, инвестиционная активность девелоперов сосредоточится на реконцепции уже построенных комплексов.

Активное развитие online store существенно повлияло на ставки аренды в торговых комплексах

Фото: Александр Коряков, Коммерсантъ

Затишье на рынке торговых помещений продолжается не первый год. В 2018 году был также открыт лишь один торговый центр, и это также был аутлет (Outlet Village Pulkovo, 2-я очередь), а в 2017 году новых крупных торговых центров не появилось вовсе.

В 2020 году ожидается открытие 4-й очереди «Заневского каскада» и ТЦ «Спутник» на ул. Бабушкина.

Юлия Чернышева, руководитель направления аренды торговых центров JLL, полагает, что основные перспективы дальнейшего развития рынка торговой недвижимости в Петербурге лежат в реконцепции устаревших торговых центров, точечной ротации существующих арендаторов c целью повышения качества предложения брендов, а также строительстве небольших объектов в районах комплексной жилищной застройки.

«Рынок торговых центров достаточно стабилен. Новый этап будет заключаться именно в наличии оптимальных арендных ставок для операторов и приемлемых условий для арендодателей. Для большинства ритейлеров теперь важно не только быть в топовых объектах, а иметь долю аренды в обороте, которая позволит им иметь определенную норму рентабельности и срок окупаемости. Планы по развитию достаточно ограничены, соответственно, речь будет идти преимущественно о точечных открытиях»,— говорит госпожа Чернышева.

Ольга Кожевникова, руководитель отдела торговой недвижимости IPG.Estate, согласна с коллегой по поводу перспективности малоформатных комплексов. «Наблюдается смещение фокуса в сторону малоформатной и районной торговой недвижимости. Значительное преимущество получило развитие проектов районного значения в связи с перераспределением покупательских маршрутов». Она также считает, что сейчас происходит увеличение доли развлекательной функции в торговом центре. «Это тренд, который продолжает расти и доминировать в крупных проектах, обеспечивая стабильно высокий целевой трафик»,— отмечает она.

Активное развитие online store существенно повлияло на ставки аренды в торговых комплексах, на динамику ввода новых торговых объектов и на развитие рынка в целом. «Намечающаяся тенденция сотрудничества online и offline торговли может поддержать сокращение уровня вакансий в торговых центрах. А также в 2019 году на площадях торговых центров стали появляться выросшие ритейлеры в online-сегменте в качестве сетевых брендов»,— говорит госпожа Кожевникова.

Наиболее активный сегмент в сфере торговой недвижимости сегодня — стрит-ритейл.

Роман Мирошников, исполнительный директор СК «Ойкумена», говорит, что в этом году заметно вырос спрос на торговые помещения в строящихся домах. «Сейчас это самая доходная недвижимость для инвестирования»,— уверен он.

Впрочем, Марина Пузанова, директор по развитию группы компаний RENTA, считает, что сегодня рынок стрит-ритейла не способствует тому, чтобы арендные ставки росли теми темпами, которые были в 2018 году. Это происходит из-за замедления предпринимательской активности и платежеспособного спроса. В уходящем году шла корректировка арендных ставок. И далеко не всем собственникам помещений удалось индексировать их. В большинстве случаев ставки остались на прежнем уровне.

Еще один тренд уходящего года — рост вакантных помещений в центре. Это связано с тем, что арендные ставки на помещения в центре оказались вне рынка, считает госпожа Пузанова. «Доходы горожан не растут, покупательский спрос сокращается, все больше увеличивается разрыв между средним классом, богатыми и бедными людьми. Собственники помещений в центре города вынуждены были корректировать размер ставок. И пока не найден новый баланс между спросом и предложением, возникла пауза в востребованности помещений. К примеру, на Невском проспекте сегодня вакантно каждое девятое помещение стрит-ритейла (11,3% в количестве помещений, в площадях эта доля чуть ниже). Сейчас в аренду можно взять даже особо статусные помещения, которые раньше пустовали редко. Ставки на главной торговой магистрали сильно разбросаны (от 3 тыс. до 18 тыс. рублей за 1 кв. м) и зависят от нескольких факторов: удаленности от центров притяжения и трафика, состояния здания и самого помещения, его площади, технических характеристик, ограничений и прочего»,— говорит госпожа Пузанова.

Анна Лапченко, руководитель отдела торговой недвижимости Knight Frank St Petersburg, приводит данные, которые говорят о том, что ситуация в стрит-ритейле все же улучшается. Она подсчитала, что в сегменте стрит-ритейла по предварительным итогам 2019 года ротация составила 12%, что на 1 процентный пункт ниже, чем годом ранее. Арендные ставки увеличились в среднем на 2%. По сравнению с аналогичным периодом прошлого года вакансия сократилась на 1 процентный пункт и составила 7%. Всего, по данным Knight Frank St Petersburg, за 2019 год было открыто и закрыто одинаковое количество торговых точек — 872. В структуре открытий на первом месте по-прежнему заведения общественного питания (34%), однако общее количество новых заведений сократилось на 10%. На главных ресторанных улицах начали функционировать на 27% меньше кафе и ресторанов, чем годом ранее

«Противостояние арендаторов и жильцов на улице Рубинштейна привело к тому, что доля вакантных помещений в этой локации выросла до 11%. За прошедший год здесь было открыто почти в два раза меньше заведений общественного питания, чем годом ранее. При этом дополнительный стимул к развитию получили новые ресторанные локации — улица Жуковского (13 новых заведений общественного питания), улица Некрасова (12 новых заведений), улица Восстаний (9 новых заведений), улица Маяковского (7 новых заведений) и так далее»,— перечисляет госпожа Лапченко.

По мнению госпожи Пузановой, рынок стрит-ритейла в России, с одной стороны, чрезмерно зарегулирован, с другой — не располагает эффективными правовыми инструментами, которые позволят ему развиваться по цивилизованному сценарию. «В стрит-ритейле пока царит "закон джунглей": каждый участник отстаивает собственные интересы, часто не думая о своих деловых партнерах и общественном благе»,— сокрушается эксперт.