Без шума и пыли

Доля квартир с отделкой на рынке Санкт-Петербурга продолжает расти. Застройщики все чаще предлагают различные варианты: предчистовую или чистовую отделку, а также квартиры с меблировкой — правда, таких примеров пока что не так много. По мнению экспертов, эта тенденция будет и дальше продолжаться, поскольку позволяет покупателям быстрее заселиться в новую квартиру, сэкономить на приобретение отделочных материалов, а также включить цену отделки в ипотечный кредит.

Если раньше отделка от застройщика была интересна покупателям масс-маркета, не выше уровня «комфорт», то сегодня квартиры с отделкой рассматривают и в бизнес-классе, и даже в премиуме

Фото: Александр Коряков, Коммерсантъ

В последние годы количество жилья с отделкой («под ключ» или white box) продолжает непрерывно расти. Так, за пять лет в Санкт-Петербурге доля квартир с черновой отделкой уменьшилась с 52 до 29%. «Застройщики в большей степени стали предлагать квартиры с "белой" и чистовой отделкой, их доли в общем предложении увеличились на 13 и 10 п. п. соответственно»,— говорит Светлана Московченко, руководитель отдела исследований Knight Frank St. Petersburg.

По мнению Дмитрия Низковского, вице-президента по девелопменту Glorax Development, в Петербурге 35–40% всех квартир продается с чистовой отделкой, еще около 20%, по данным аналитиков компании, приходится на варианты с предчистовой отделкой: покупатель готов доверить застройщику выполнение черновых работ, которые требуют специфических знаний и времени.

Тип отделки квартир существенно зависит от класса жилья. В массовом сегменте покупатель менее требователен к ремонту и заинтересован в скорейшем переезде, таким образом, квартиры с отделкой можно приобрести в половине жилых комплексов класса С, находящихся в реализации, объясняет госпожа Московченко, добавляя, что разница в цене у квартир с отделкой и без может варьироваться в пределах 15–30 тыс. рублей за квадратный метр в зависимости от уровня отделки и жилого комплекса. В Glorax Development называют сопоставимые цифры: предчистовая отделка увеличивает стоимость квадратного метра примерно на 7–10 тыс. рублей, чистовая — на 20 тыс. рублей и выше.

При этом, по мнению господина Низковского, если раньше отделка от застройщика была интересна покупателям масс-маркета, не выше уровня «комфорт», то сегодня квартиры с отделкой рассматривают и в бизнес-классе, и даже в премиуме. Собеседники издания подчеркивают, что стоимость отделки в масс-маркете не так сильно влияет на цену квадратного метра, как в высокобюджетном сегменте, в силу использования менее дорогих материалов.

«Есть примеры ультрадорогих проектов с полной отделкой, оснащением мягкой мебелью и декором от топовых мировых дизайнеров»,— говорит господин Низковский. Но это пока лишь единичные примеры: покупатели премиальной недвижимости все же склонны к созданию индивидуального, не похожего на другие квартиры пространства.

«В сегментах выше бизнеса-класса спрос на полную отделку не так высок: покупатели стремятся к уникальности и преимущественно хотят самостоятельно выполнить дизайн-проект помещений»,— указывает Елизавета Конвей, директор департамента жилой недвижимости Colliers International. В люксовых домах доля лотов с отделкой намного меньше, потому что у каждого покупателя свой вкус и девелоперам проще продавать их в white box как компромиссный вариант для обеих сторон, соглашается директор по продажам агентства недвижимости Point Estate Роман Амелин.

Что касается московского рынка, то, по словам Марии Литинецкой, управляющего партнера компании «Метриум» (участник партнерской сети CBRE), в настоящее время доля квартир в массовом сегменте в границах старой Москвы с отделкой составляет чуть меньше 70%. «Сейчас можно говорить, что отделка стала некоей нормой для рынка жилой недвижимости»,— подчеркивает она. По словам госпожи Литинецкой, в большей степени квартиры с отделкой предлагаются в массовом сегменте, в высоком сегменте финишная отделка реже встречается и больше характерен формат white box. «Стандартная отделка "под ключ" стоит примерно 20 тыс. рублей за квадратный метр, в бизнес-классе — 45 тыс., в высоком сегменте — от 85 тыс. White box — 12 тыс. рублей за квадратный метр»,— комментирует госпожа Литинецкая ситуацию на рынке жилья в Москве.

Президент межотраслевой ассоциации саморегулируемых организаций в области строительства и проектирования «Синергия» Александра Белоус отмечает, что, как правило, застройщики заранее проводят маркетинговые и социодемографические исследования, чтобы составить обобщенный портрет будущего жильца. «С точки зрения продажи жилья это очень важная информация, так как, зная потенциального приобретателя жилья, застройщик предлагает ему на выбор различные типы отделки с учетом пожеланий заказчика, стоимости работ и материалов»,— говорит она.

По словам Дмитрия Низковского, аналитики Glorax Development провели исследование покупательского спроса в проектах компании и пришли к выводу, что примерно для половины покупателей отделка важна, поскольку она позволяет быстрее переехать в новый дом. «Четверть опрошенных при этом считает преимуществом тот факт, что стоимость отделки будет включена в ипотеку, то есть переезд возможен без дополнительного бюджета»,— рассказывает он, добавляя, что покупатели таких проектов избавляют себя от головной боли жить в условиях стройки два года после переезда, когда все делают ремонты. Он полагает, что отделка — это тренд и удобство для клиента, если девелопер может предложить качественный продукт.

Помимо возможности заложить стоимость отделки в стоимость квартиры для максимального снижения дополнительных расходов для покупателей, что особенно важно на фоне снижения доходов населения и общей экономической неопределенности, нельзя не отметить среди преимуществ и то, что уровень и качество отделки продолжает эволюционировать. «Застройщики часто предлагают несколько вариантов отделки на выбор и используют более качественные материалы»,— подчеркивает госпожа Конвей. Так, все опрошенные эксперты согласны с тем, что застройщики на текущий момент уже наработали большую экспертизу в вопросе. По мнению госпожи Конвей, популярность квартир с отделкой также может быть связана с растущей долей апартаментов (которые зачастую сдаются именно с отделкой), что, в свою очередь, приучило рынок к «нормальности» такого явления.

В большинстве стран Европы и Азии, а также в США жилье всегда предлагается с отделкой: либо улучшенной предчистовой, когда будущем жильцу остается только нанести косметические штрихи в своей новой квартире, либо уже с чистовой отделкой. В ряде стран также активно практикуется сдача квартир с предустановленной кухней или хотя бы с кухонной бытовой техникой. При этом более жесткие регламенты перепланировок и других переоборудований квартир влияют на то, что покупатель склонен доверять профессионалам.

По словам эксперта по новостройкам рекламной сети в сфере недвижимости Aurum Realty Георгия Симоновского, перспективы для такого подхода в России самые благоприятные, предпосылок, что предложений на рынке жилья с полной отделкой станет меньше,— нет. «Вряд ли покупателей жилья в новостройках вдруг резко перестанет привлекать (или станет привлекать меньше) возможность сэкономить время, нервы и деньги — особенно в столь непростой, нестабильный коронакризисный период»,— считает он. По мнению госпожи Литинецкой, застройщики заказывают отделочные материалы по оптовым ценам — именно поэтому вариант покупки жилья с отделкой весьма выгоден для покупателя. Участники рынка подчеркивают, что сдача квартир с отделкой — это международный стандарт, к которому движется и российский рынок недвижимости.

Александр Шестаков, генеральный директор Первой мебельной фабрики, полагает, что развитию рынка помогло бы изменение критериев стандартного жилья в части добавления в них чистовой отделки и минимальной меблировки. «Это будет полезно и для государства: в настоящее время рынок отделки жилых квартир находится практически на 95% "в тени". Ремонт производится частными бригадами, без гарантий, а налоги с этого не платятся»,— констатирует он.

По словам Елизаветы Конвей, в ретроспективе покупатель не хотел или боялся выбирать квартиры с отделкой по двум причинам: низкое качество отделки и низкое качество планировочных решений. «Именно поэтому большинство покупателей начинало взаимодействие с квартирой со слова "ремонт": выполняя перепланировку, изменяя зонирование помещений. Учитывая возрастающий уровень планировочных решений и уровень доверия покупателя к девелоперскому продукту, есть высокий шанс, что доля квартир с отделкой будет расти»,— полагает госпожа Конвей.