Возникновение и развитие ипотеки

ЮРИДИЧЕСКИЕ РЕТРОСПЕКТИВЫ

УДК 347.27:336.246 © В. В. Стратийчук, 2015

Возникновение и развитие ипотеки

В. В. Стратийчук

Исследуются исторические этапы становления и трансформации залоговых правоотношений, предметом которых является недвижимое имущество. Проанализированы и обобщены пути развития ипотеки в разных странах, что позволяет выделить единые для всех правовых систем принципы организации ипотеки. Рассмотрены исторические предпосылки и социально-экономические условия, способствующие возникновению и законодательному регулированию ипотечных правоотношений.

Ключевые слова: ипотека, ипотечные правоотношения, ипотечное кредитование, залог.

Ипотека — один из древнейших гражданско-правовых институтов, который трансформировался и совершенствовался в процессе длительного исторического развития . Существует мнение, что ипотека возникла одновременно с появлением частной собственности . Зародившись до нашей эры как альтернатива обеспечения обязательства личностью должника, которому в случае невозврата кредита грозило рабство, в новейших экономических формациях ипотека превратилась в мощный и надежный инструмент инвестиционно-финансовой деятельности, стержневое звено в общем каркасе экономики промышленно развитых стран

В процессе эволюции научные взгляды, как отмечает А . Т. Евтух, прошли сложный путь от «простого понимания залога недвижимости к современному пониманию ипотеки как механизма эффективного использования ресурсов в рыночной системе хозяйствования» 1 . Основателями разработок в области ипотеки и ипотечного права были афинские политики и правоведы У1-1У веков до н . э . Солон и Дракон, а правовые и экономические основы института ипотеки сформулированы в классическом изложении римского права правоведом Гаем во II в . н . э .

Сам термин «ипотека» (лат . — «ЛуроШека») был введен в обращение афинским архонтом (правителем

города-государства) Солоном в начале VI в . до н . э . В 594 г. до н . э . Солон провел свои знаменитые реформы, которыми отменил долги, провозгласил свободу завещания и т . п . 2 До этого в Афинах обязательства обеспечивались личностью должника, которому в случае неуплаты грозило рабство . Чтобы заменить личную ответственность имущественной, Солон определил следующий алгоритм: кредитор ставил на земельном владении должника (обычно на пограничной меже) столб с надписью, что это имущество служит обеспечением его претензий на известную сумму. Такой столб назывался ипотекой . В переносном смысле это слово стало употребляться для обозначения залога недвижимости

Уже в Древней Греции обеспечивалась гласность, позволявшая каждому заинтересованному лицу беспрепятственно удостовериться в состоянии данной земельной собственности Со временем слово «ипотека» стало употребляться для обозначения залога в целом, а затем — для обозначения залога только недвижимого имущества 3 .

В историческом процессе развития залога (обеспечения обязательств недвижимым имуществом должника) ипотека представляла собой третью, наиболее совершенную его форму Древнейшая форма залога заключалась в отчуждении должником креди-

тору имущества, предназначенного служить обеспечением долга . Вторая — в том, что имущество передавалось не в собственность кредитора, а лишь в его владение и пользование (вместо процентов), при получении возмещения кредитор обязан был возвратить это имущество. В третьем случае кредитор также публично обязывался возвратить должнику имущество за уплату долга, однако при этом владелец сохранял за собой право пользования и распоряжения имуществом, но лишь настолько, насколько это не было связано с его (имущества) ухудшением, что может нанести вред кредитору

На IV век до н. э. приходится большая часть так называемых залоговых надписей. Кстати, закладные надписи на закладных камнях были древним аналогом ипотечных книг, появившихся в Европе в Новое время. Они давали возможность каждому узнать о состоянии данного недвижимого имущества и, прежде всего, о степени обременения его ипотечным долгом. Публичность ипотеки обеспечивала также интересы потенциального покупателя земли, т е способствовала ее превращению в предмет торгового оборота

Возникновению ипотеки предшествовали другие виды залога . Известный украинский романист А. А. Подопригора отмечает: «Римское залоговое право прошло долгий путь своего развития Известны три формы залога: фидуциарное соглашение, ручной залог и ипотека» 4 . В римском праве при договорах между римским государством или общинами, с одной стороны, и физическими лицами — с другой, выработались постепенно три вида залога: фидуция, пигнус (ручной залог) и ипотека . При фидуции объект залога переходил в собственность кредитора, причем последний имел право либо возвратить недвижимость должнику после исполнения договора, либо продать ее, отказавшись от денежного требования . Пигнус возник к началу 1-11 вв . н . э . , он предусматривал соглашение, в силу которого должник передавал кредитору в обеспечение долга вещь во владение, а не в собственность При залоге типа «пигнус» собственность остается у должника, а владение переносится к кредитору, однако должник может пользоваться своей вещью как арендатор или временно, на милость кредитора

И при фидуции, и при пигнусе заложенное имущество исключалось из гражданского оборота, что затрудняло возможность выполнения обязательства должником, поскольку заложенные вещи не могли приносить ему прибыль. Дальнейшее развитие торговли показало, что кредитору выгоднее оставить заложенное имущество у должника в целях создания ему условий для выполнения своего обязательства, что дало толчок развитию ипотеки 5 . Наряду с простой ипотекой существовала генеральная ипотека

Она распространялась на все имущество должника для обеспечения различных привилегированных требований, которыми могли быть требования об уплате налогов, требования жены после прекращения брака о возврате приданого . Генеральная законная ипотека накладывалась на все имущество опекуна или попечителя для обеспечения требований к ним подопечных. С развитием кредитных отношений росло число привилегированных требований Недостаток римской ипотеки заключался в том, что централизованной регистрации ипотечных сделок не было . Кроме того, существовало понятие перезалога (последующая ипотека): кредитор, получив залог, перезакладывал его (Дигесты, книга 13, титул 7, фрагмент 40 6) . Договор залога, как и договор ипотеки, признавался римским законодательством основанием для возникновения обязательства и защищался правом . Поэтому отношения залога в Римском государстве обеспечивались преторским actio . Это предполагало право участников залогового правоотношения обращаться в суд за защитой своего нарушенного права 7.

Государство часто оказывало поддержку ипотечному кредитованию. Так, при императоре Траяне были созданы специальные финансовые фонды для поддержки вдов и семей военных, предоставлявшие ипотечные кредиты под 5% годовых. Аналогичные финансовые системы сформировались в России в XIX в . , правда, поддержка в основном адресовалась представителям дворянства

В римском праве было создано основание для дальнейшего развития ипотечных отношений, заложены основные принципы залогового и ипотечного права Впрочем, римская ипотека еще не была четко отделена от других видов залога . «Развитие экономических отношений требовало создания и такой формы реального обеспечения, при которой вещь, считаясь заложенной кредитору, до наступления срока платежа оставалась бы в руках должника» 8, — справедливо отмечал И . А . Покровский. Так появилась ипотека На основе опыта римского права залоговое право, в том числе институт ипотеки, развивалось и совершенствовалось. В средневековье путем рецепции (т е заимствования и последующей адаптации) римского права ипотека перешла в западноевропейское законодательство, прежде всего в немецкое, с двумя главными отличиями: во-первых, применялась только к недвижимости, во-вторых, продажа заложенного имущества производилась в судебном порядке

У древних германцев до XIII в . господствовал принцип имущественной ответственности за долги Но потеря владения и права пользования недвижимым имуществом, эксплуатация которого часто составляла основное занятие должника, были очень не-

удобны . В XIII в ., сначала только в крупных городах, стала развиваться новая форма залога недвижимости: заложенная земля оставалась во владении и пользовании должника, при этом владелец лишался права отчуждения имущества и его вторичного залога .

Ипотека становится надежным вещным правом, при условии обязательного внесения специальной записи об ипотеке в особую книгу. Внесенная ипотека по своей природе неделима, она основана на праве получения удовлетворения требования, распространяемом на весь предмет, обремененный ипотекой, пока существует какая-либо часть обязательства Ипотека распространялась на недвижимость (как правило, имение) независимо от смены собственника Ипотечное кредитование как система начало формироваться только в конце XVII в . с появлением первых специализированных кредитных учреждений. Развитие ипотечных кредитных отношений в буржуазную эпоху сопровождалось созданием ипотечных банков, сберегательных касс, кредитных ассоциаций . Правительства европейских государств, начиная с первых лет деятельности ипотечных институтов, начали активное законодательное регулирование их деятельности

Ипотечная система создавалась параллельно с системой поземельных книг, в которых фиксировались все права земельных собственников, а также необходимые сведения о текущем юридическом положении земельных участков, включая все изменения в правах собственности на них. В ипотечных книгах фиксировалось только то, что было связано с залогом . Земли, свободные от залогов, в ипотечные книги не попадали . Цель ипотечной системы — предотвратить опасности, связанные с негласными способами установления прав на недвижимость По мере того как земля становилась товаром, появилась необходимость исключить риск для покупателя (если имение (земельный участок) в действительности не принадлежит продавцу), а также риск для кредиторов (по залогу на имение и незаявленные долги).

Сущность ипотечной системы заключалась в том, что для каждого недвижимого имущества велась в специальном учреждении особая книга, где записывалось все, что относилось к правам, предметом которых служило это имущество: имя владельца, переходы права собственности, сервитуты (т е ограниченные права третьих лиц), а также лежащие на имении долги. Все записи в ипотечных книгах имели не просто справочное, а юридическое значение Ипотека приобретала юридические права со времени занесения ее в ипотечную книгу Создание ипотечной системы свидетельствовало о высоком уровне залогового права

В Пруссии в 1783 г. был принят первый в мире Устав (Закон) об ипотеке, а в Австрии в 1811 г. —

Гражданское уложение 9 . Важным этапом развития немецкой ипотеки стало основание королем Пруссии Фридрихом II в 1770 г. в Браславе Силезского кредитного общества, — по сути, первого ипотечного банка 10. Это был государственный Дворянский банк, который осуществлял финансовую поддержку крупных хозяйств Для привлечения средств банк начал выпускать закладные листы (разновидность ипотечных облигаций) . В конце XVIII в . начали создаваться банки для ипотечного кредитования строительства и промышленности . А первыми частными ипотечными банками в форме акционерных обществ стали бельгийский «Креди фонсье» (1835 г.), французский «Креди фонсье» (1852 г.) и немецкий частный ипотечный банк (1862 г. ) во Франкфурте . В Англии в XVIII в . выделялась группа банков «Вестенд», которые обслуживали земельную аристократию и провинциальное дворянство, обеспечивая хранение их сбережений и предоставляя им ссуды под залог земли или недвижимости 11.

Особенности общественно-экономического развития каждого отдельно взятого государства (в частности, различия в регулировании гражданских правоотношений и банковской деятельности) в значительной степени определили этапы эволюции и современные черты ипотеки в них. Так, существенные различия гражданского законодательства в странах романо-германского и англосаксонского права обусловили разные подходы к оформлению взаимоотношений сторон по договору ипотеки в этих странах Во всех государствах континентальной Западной Европы (кроме Дании) режим ипотеки предполагает обязательное нотариальное удостоверение ипотечных актов, регистрацию в кадастре или поземельной книге, публикацию ипотек и другие существенные формальности В странах англосаксонского права концепция ипотеки более гибкая и менее формализованная, в частности, там нет необходимости в нотариально заверенном акте, а ипотека может носить общий характер (предмет залога подробно не обозначен, а публикация по этому поводу отсутствует) . Датская система использует обе описанные схемы

Рассмотрим зарождение ипотеки на территориях современной Украины и России. В VIII-VI вв. до н. э. в Северном Причерноморье и Крыму существовали греческие города-колонии, в которых была известна ипотека Она была распространена в Херсонесе, где граждане передавали в ипотеку свои земельные участки Ипотечные договоры наряду с арендными соглашениями, а также сделками по покупке-продаже земли осуществлялись при свидетелях, в государственных учреждениях, в присутствии чиновников и откупщиков налогов 12 .

В V в . до н. э. возникло Боспорское царство — значительное по размеру государство, которое зани-

мало Керченский полуостров и западный берег Азовского моря . Правовая система этого государства восприняла институты римского права, в том числе и ипотеку

С середины I тыс. до н. э. началось формирование новой группы древнеевропейского населения — славян. Социальные отношения в ранних славянских племенах были прежде всего связаны с собственностью на землю. Основная черта общественного строя восточных славян VII-IX вв . — наличие сельской общины

В VI-VII вв . н . э. у восточных славян складываются социальные условия для перехода к феодальным отношениям В течение VIII в в Среднем По-днепровье происходит объединение нескольких союзов восточнославянских племен в государство — Киевскую Русь, экономической основой которого была феодальная земельная собственность. Закрепление и усиление защиты права феодальной собственности на землю нашло свое отражение в первых редакциях Русской Правды . На ее основе формировались основные правовые институты, в том числе наследственное и обязательственное право . В течение IX-X вв . формируется господствующий класс (социальная группа) феодалов, в который входили киевские князья, местные князья, бояре и церковь Княжеское боярское и церковное землевладение охранялось правом Киевской Руси в особом порядке. Для обозначения феодально зависимого крестьянства использовался термин «закуп» — человек, попавший в долговую кабалу, обязанный своим трудом в земельном хозяйстве хозяина вернуть полученную у него «купу». В этом случае средством обеспечения выполнения обязательства и порукой кредитору была свобода личности, т е об отношениях залога речи не шло 13.

Только феодалы

В течение XIV-XVI вв. идет процесс захвата украинских земель Польшей и Литвой, растет большое шляхетское землевладение В это время распространяются права и привилегии шляхты по земельной собственности. Так, согласно II Литовскому Статуту 1566 г. 14, шляхтичам не требовалось разрешения на отчуждение вотчины, а III Литовский Статут устанавливал, что «всем чинам благородного рода можно теперь и в будущем имениями своими, вотчинами

материнскими... и каким-либо другим способом нажитыми на вечность, распоряжаться согласно потребностям, желаниям по собственному их усмотрению». Именно поэтому в XVI в . на украинских землях получает распространение залоговое землевладение

Параллельно с институтами польско-литовского писаного права в XVI-XVШ вв . на южных украинских землях развивалось казацкое традиционное право . Считалось, что земля является объектом права собственности всего кошевого сообщества, и член сообщества мог получить ее в пользование Казаки сами выбирали участки, получали от кошевого так называемый паспорт или билет на право пользования этой землей и заводили на ней хозяйство — зимовник С согласия кошевой администрации владелец зимовника вправе распорядиться этим объектом недвижимости: продать, подарить, заложить

Первые акты о российском залоге относятся к ХШ-Х^ вв . Законодательные нормы появляются в конце XIV — начале XV вв . в Псковской судной грамоте 15 . В XVI в . наряду с доминирующей формой залога, по которому земля или другое имущество передавалось кредитору, существовала система, которая предусматривала оставление имущества должника и была регламентирована указом Ивана IV от 25 декабря 1557 г. По этой системе кредитор вместо пользования имуществом получал вознаграждение в виде роста на капитал .

Соборное Уложение царя Алексея Михайловича (1649 г.) предусматривало особый порядок залоговых земельных соглашений Закладные должны быть записаны в книге соответствующего приказа, где по ним взималась пошлина После этого закладная скреплялась государственной печатью в печатном приказе, затем Поместным приказом проверялись основания и права лица, от которого передавались земля и имущество . Приказ предоставлял справку об имении по переписным или записным книгам: есть ли имение там, где значится по акту; содержит ли имение указанное в акте количество земли; кто владел этим имением ранее В некоторых случаях лицо, закладывающее имение, допрашивалось После этого акт о передаче имения в залог заносился в записную вотчинную книгу, а факт уплаты пошлины — в приходную книгу. Такой порядок оформления залога земли существовал до издания Свода законов Российской империи в 1832 г.

Первые кредитные учреждения стали создаваться в России в XVIII в . Они кредитовали дворянство и купечество под залог имений. Для дворянства были созданы «Санкт-Петербургские и московские конторы Государственного банка при Сенате и Сенатской конторе», для купечества — такие же конторы в Петербургском порту и Коммерц-коллегии . В 1786 г. оба

учреждения были реорганизованы в Государственный заемный банк . Ресурсы последнего использовались, помимо их целевого назначения (ипотечное кредитование землевладельцев), и на государственные нужды . История создания современных банков на территории нынешней Украины, где они играли большую роль в развитии кредитной системы, тесно связана со всей социально-экономической и политической жизнью страны второй половины XIX — начала XX в .

Одним из первых учреждений ипотечного кредитования в Российской империи стало открытое в 1864 г. Общество поземельного кредита для Херсонской губернии (с 1871 г. реорганизовалось в Херсонский земельный банк) . Действие нового кредитного учреждения распространялось на Херсонскую, Екатеринославскую, Таврическую и Бессарабскую губернии, т е на всю современную южную Украину и Молдову

Специалистами выделяются следующие основные черты ипотечных кредитов, предоставляемых соответствующими учреждениями во второй половине XIX в . в России: долгосрочность; соблюдение принципа, согласно которому заложенное имущество оставалось у заемщика; регистрация факта залога; допущение повторных залогов, если стоимость имущества не была исчерпана предварительными залогами; правило старшинства, действовавшее при реализации имущества обанкротившегося заемщика и предусматривавшее удовлетворение требований залогодержателей в порядке их последовательности. Следует также отметить и такую особенность системы ипотечного кредитования в России в то время, как законодательное ограничение наличия на одной территории более двух земельных банков Такое ограничение было введено в целях предотвращения нежелательной конкуренции на локальной территории 16 .

В предреволюционный период в России сформировалась мощная кредитно-банковская система долгосрочного кредитования, которая функционировала в пределах хорошо разработанного правового поля Ипотечный рынок был представлен широким ассортиментом ипотечных ценных бумаг — закладными листами, векселями, сертификатами Однако революция 1917 г. поставила точку в развитии ипотечного рынка в России. В 20-х гг. ХХ в . в СССР ипотечные кредитные организации были ликвидированы вместе с правом частной собственности, в связи с чем в советский период ипотечное кредитование превратилось в незначительный механизм, который очень редко использовался в операциях по распоряжению имуществом

Дальнейшее падение роли залога как способа обеспечения исполнения обязательств по кредитным договорам с банками было связано с проведением в 1920-1931 гг. кредитной реформы, в процессе которой ликвидировано коммерческое кредитование и введено прямое плановое банковское кредитование В условиях преимущественного господства государственной собственности и централизованного директивного планирования залог как частноправовой способ обеспечения обязательств потерял смысл После распада СССР вновь начали формироваться национальные системы ипотечных правоотношений 17. В условиях развития и утверждения рыночных отношений ипотека приобрела функции, присущие современному кредиту Она становится одним из основных каналов обеспечения притока инвестиций в экономику государства .

1 Евтух А. Т. Ипотека: механизм эффективного использования ресурсов . Луцк, 2001. С. 6-10 .

2 Сорванец К. В. Ипотечный рынок жилья в Украине : автореф. дис . ... канд . экон . наук. Киев, 2004. С. 1 .

3 Федосеева И. Несколько фрагментов из истории становления ипотеки // Московская Перспектива . 1999. № 15 . С. 166 .

4 Подопригора А. А. Основы римского частного права. М. , 1997. С. 166 .

5 Пучковская И. И. Ипотека: залог недвижимости . Харьков, 1997 С 6

6 Дигесты Юстиниана: избранные фрагменты в переводе и с примечаниями И . С. Перетерского / отв . ред . Е . А . Скри-пилев. М. , 1984. 456 с.

7 Благая И. История правового института залога и современность // Право Украины . 2000. № 1 . С. 41-44.

8 Покровский И. А. История римского права. М. , 2004. С. 361 .

9 Меркулов В. В. Мировой опыт ипотечного жилищного кредитования и перспективы его использования в России. М. , 2003. С. 72.

10 Довдиенко И. Ипотека : учебно-практическое пособие . М. , 2004. С. 106.

11 Колобов С. С., Колобова В. С. Жилищное ипотечное кредитование . Состояние и перспективы развития . М. , 2002. С. 24.

12 Зубарь В. М. Херсонес Таврический в античную эпоху // Экономика и социальные отношения . Киев, 1993. 51 с .

13 Правда Русская, или Законы Великихъ князей Ярослава Владимировича и Владимира Всеволодовича Мономаха . М. , 1792. 100 с.

14 Статут Вялжага княства Лиоускага . 1588. Мшск, 2001. Розд. 3. Арт. 26-41 .

15 Васильев С. В. Некоторые общие термины Псковской судной грамоты и I Литовского Статута //Древняя Русь . Вопросы медиевистики 2006 № 4 С 5-10

16 Сорванец К. Особенности применения ипотеки в сфере жилищного строительства // Проблемы формирования ипотечного рынка в контексте финансовой безопасности Украины : сб мат-лов круглого стола Межвед комиссии по финансовой безопасности при СНБОУ (Киев, 30 сентября 2002 г.). М. , 2002. С. 93-96.

17 Балабанов И. Т. Экономика недвижимости СПб , 2000

С. 37.