Методика выбора программы ипотечного кредитования

УДК 365.262

МЕТОДИКА ВЫБОРА ПРОГРАММЫ ИПОТЕЧНОГО КРЕДИТОВАНИЯ TECHNIQUE OF CHOOSING THE PROGRAMME OF MORTGAGE LENDING

О. Е. Мухамедгалиева O. E. Mukhamedgalieva

ЧОУ ВПО «Институт экономики, управления, права», г. Казань

Аннотация. В статье проанализированы условия, предлагаемые различными банками на рынке ипотечного кредитования в России. Даны рекомендации по выбору ипотечной программы, которыми могут воспользоваться заемщики при оформлении ипотечного кредита. В отдельном аспекте рассмотрены ключевые моменты ипотечных программ на строительство собственного дома.

Abstract. The article analyses the terms offered by various banks in the market of mortgage lending in Russia. It gives the recommendations for choosing the mortgage programme which borrowers can take when getting a mortgage loan. The key moments of mortgage programmes on building a house are specifically considered.

Ключевые слова: ипотечное кредитование, ипотечная программа, процентная ставка по кредитам, порядок расчета платежей.

Keywords: mortgage lending, mortgage programme, interest rate on credit, procedure of calculating payments.

Актуальность исследуемой проблемы. Сегодня в России рынок ипотечного жилищного кредита постепенно развивается и восстанавливается после кризисного периода. В связи со стабилизацией на рынке ипотечного жилищного кредитования постоянно предлагаются все новые и новые программы. С одной стороны, это делает ипотечный жилищный кредит доступнее и выгоднее для потребителя, но усложняет процедуру выбора - с другой. Поэтому необходима методика выбора программы ипотечного жилищного кредитования, позволяющая выбрать наиболее оптимальный вариант программы.

Материал и методика исследований. В ходе написания статьи были использованы системный подход к исследованию, аналитические обзоры и статистические данные Росстата РФ, периодические издания по данной проблеме и Интернет-ресурсы. Проведен анализ изменения общего объема выданных кредитов, средневзвешенных процентных ставок по ипотеке за 2011 год.

Результаты исследований и их обсуждение. Ипотечный жилищный кредит - это рыночный инструмент оборота имущественных прав на объекты недвижимости в случаях, когда другие формы отчуждения (купля-продажа, обмен) юридически или коммерчески нецелесообразны. Он позволяет привлечь дополнительные финансовые средства.

По данным, отраженным на сайте Агентства по ипотечному жилищному кредитованию (далее АИЖК), в 2011 г. наблюдается продолжение восстановления утраченных позиций на рынке ипотечного кредитования после кризисных явлений 2008 г.

В первом квартале 2011 г. было выдано 74 224 кредита на общую сумму 103,24 млрд руб., что больше в 1,8 раза по сравнению с аналогичным периодом 2010 г. Также произошло увеличение и среднего размера кредита: если на 1 апреля 2010 г. его величина составляла 1,26 млн руб., то на тот же период 2011 г. средняя величина кредита составила 1,39 млн руб. Увеличение размера кредита, по данным АИЖК, объясняется тем, что происходит восстановление интереса населения к сегментам ранка более качественного и дорогого жилья [1].

Если судить по средневзвешенной ставке выдачи ипотечных кредитов в рублях, то она снизилась на 0,1 п. п. (процентный пункт) и составила 12,4 %. Это самая минимальная величина, которая наблюдается за весь период развития рынка ипотечного кредитования в России. С учетом второго подряд повышения ставки рефинансирования Банка России до уровня 8,25 % АИЖК ожидает, что в ближайшее время ставки по ипотечным кредитам стабилизируются на уровне 12,4-12,6 % [3].

Методика выбора программы ипотечного жилищного кредитования в первую очередь обращает внимание на наиболее важные параметры, встречающиеся во всех программах:

1) целевой рынок;

2) размер ставки кредита;

3) первоначальный взнос;

4) валюта, в которой взят ипотечный жилищный кредит;

5) порядок расчета платежей.

Целевой рынок. Для начала необходимо определить, на какие цели будет взят ипотечный кредит:

- для покупки квартиры на вторичном рынке;

- для покупки строящегося жилья;

- на строительство коттеджа или приобретение загородного дома.

Как показывают исследования, большинство банков работают только на вторичном рынке квартир (специалисты отмечают, что до 70 % ипотечных программ предусмотрены для клиентов, желающих приобрести готовое жилье). И только оставшаяся часть выдает ипотечный кредит покупателям новостроек. При этом на первичном рынке рассматриваются чаще всего новостройки, предложенные банком-кредитором. Среди банков, работающих на этом рынке, выделяют Сбербанк, ДельтаКредит банк, Райффайзенбанк, Газпромбанк, МДМ-Банк, Внешторгбанк и другие.

Рассмотрим размер ставки по ипотечному кредиту. Сравнивать ставки разных ипотечных банков методологически неверно. Каждый банк, выдающий ипотечный кредит, работает преимущественно со своими страховыми организациями, и тарифы у них разные. Для того чтобы правильно сравнить ипотечные программы по кредитной ставке кредитования, необходимо рассчитать «фактическую процентную ставку», которая состоит из процента по ипотечному кредиту, страхового тарифа и величины дополнительных расходов.

В случае если заемщик выбирает ипотечный кредит с плавающей процентной ставкой, необходимо обратить внимание на то, чтобы в договоре был указан максимальный предел повышения ставки.

Первоначальный взнос - это необходимое условие для получения ипотечного кредита. Диапазон величины первоначального взноса определяется ипотечной программой. Со своей стороны банки могут снизить ставку по кредиту при условии, что первоначальный взнос значителен (50 % и более от стоимости приобретаемого жилья), и, наоборот, увеличить ставку в случае, если первоначальный взнос минимален. Как отмечают специалисты, получить кредит, который бы превышал стоимость жилья на 75-80 %, крайне сложно, причем на первичном рынке первоначальный взнос обычно составляет около 40 % стоимости жилья.

На сегодняшний день российский потребитель ипотечных кредитов имеет в основном выбор из трех валют: российский рубль, доллар США и евро. Кредит лучше брать в той валюте, в которой заемщик ипотечного кредита получает основной доход. В этом случае при ежемесячных платежах по кредиту отсутствуют расходы на конвертацию и колебания валютного курса одинаково сказываются и на доходах, и на стоимости кредита.

Следует выбирать порядок расчета платежей. Аннуитетный платеж - это ежемесячный платеж по кредиту, который включает в себя сумму начисленных процентов за кредит и часть основного долга. Аннуитетные платежи позволяют семьям планировать свой бюджет, что немаловажно. В начале расчетов по кредиту такие платежи меньше по сумме, чем дифференцированные. Но в итоге заемщик, выбравший аннуитетную схему расчетов, заплатит больше процентных платежей на общую сумму. Дифференцированный платеж меняется ежемесячно. Дифференцированные платежи очень велики в начале срока кредитования, но они непрерывно уменьшаются. Таким образом, в середине срока ипотечного кредитования у заемщика появляется возможность использовать высвободившиеся денежные средства на новые покупки и новые кредиты.

Также заемщику необходимо обратить внимание на размер дополнительных расходов по получению кредита. В основном дополнительные расходы на получение кредита составляют до 1,5 % объема кредита, у некоторых банков эта сумма гораздо выше. К дополнительным расходам относят: плату за рассмотрение заявки (1,0-2,6 тыс. руб.), плату за обналичивание денежных средств, разовую комиссию банка, комиссию за обслуживание кредита, плату за аренду ячейки, за открытие счета и т. п.

Необходимо учесть и тот факт, что для получения и дальнейшего обслуживания ипотечного кредита от заемщика ежегодно требуется оплачивать страховые взносы по договору страхования жизни и трудоспособности заемщика, а также заложенного имущества, производить разовые платежи за оценку приобретаемой квартиры и оплачивать регистрационные сборы по сделке купли-продажи объекта недвижимости. Как правило, банки предлагают заключить договор страхования с теми страховыми организациями, с которыми сотрудничают, на что следует обратить внимание.

На сегодняшний день набирают обороты ипотечные жилищные кредиты на строительство собственного дома. Все больше банков работают с данным сегментом рынка. При выборе ипотечного кредита на строительство собственного дома необходимо учесть не только все вышеперечисленные моменты, но и некоторые аспекты, касающиеся только данного вида программ [2].

Первый - залог. Банки выдают ипотечные кредиты только под залог земельного участка или другой недвижимости. Под залог самого строительства получить кредит пока проблематично.

Второй - процентная ставка. Во многих банках процентная ставка по данному виду ипотечного кредита выше, чем по другим, и составляет от 14 до 18 % годовых в рублях.

Третий - это сроки погашения кредита. Чаще всего погашение ипотечного кредита на строительство собственного дома происходит ежемесячно. Но некоторые российские банки предлагают постадийные выплаты по ипотечному кредиту. Это означает, что заемщик будет вносить платежи по ипотечному кредиту по мере сооружения объекта строительства. Такая схема погашения ипотечного кредита позволяет в случае прекращения строительства на какой-либо стадии избежать выплат по кредиту. Но при заключении договора с постадийной оплатой ипотечного кредита заемщик пройдет более тщательную проверку со стороны банка.

Четвертый - требования к земельному участку, на котором строится объект. Данный земельный участок должен находиться в частной собственности, а также к нему должны быть подведены все необходимые коммуникации. В некоторых случаях банки обращают внимание на местонахождение земельного участка.

Пятый - при покупке недостроенного дома большинство банков требуют, чтобы объект был зарегистрирован в Бюро технической инвентаризации (БТИ), а также в Федеральной регистрационной службе как объект «незавершенного строительства». И степень готовности такого объекта должна составлять не менее 50 %.

В целом ипотечный кредит на строительство собственного дома становится одним из самых оптимальных вариантов приобретения жилья в собственность. Согласно статистическим данным, наибольшей популярностью сегодня пользуются дома на одну семью, которые имеют площадь в 120-150 м2 и строятся в поселках «серийной застройки».

Резюме. Методика выбора программы ипотечного жилищного кредитования акцентирует внимание потенциальных заемщиков на важных аспектах, влияющих на возможность получения и обслуживания кредита, а значит на возможность улучшения своих жилищных условий.

ЛИТЕРАТУРА

1. Статистические данные Агентства по ипотечному жилищному кредитованию (АИЖК) [Электронный ресурс]. - Режим доступа: http /www/ahml/ru.

2. http://www.ahml.ru/ru/participants/prodacts/low-rise/terms/.

3. http://www.rusipoteka.ru/ipoteka_statistika_ipotechnoe_kreditovanie_v_cifrah/.