Не так просто, как это этажется

Стремление повышать рентабельность проектов на дорогостоящих земельных участках толкает девелоперов к увеличению высотности строящихся в Москве домов. Доля объектов от 30 этажей и выше в структуре экспозиции за пять лет увеличилась в два раза, достигнув почти 40%. Консультанты ждут дальнейшего роста показателя, хотя объекты выше 40 этажей уже могут быть слишком затратными в строительстве и обслуживании.

Рентабельность строительства растет примерно до 40-го этажа, потом начинает расти себестоимость

Фото: Александр Миридонов, Коммерсантъ

Новостройки от 30 этажей и выше сформировали 39% (73 объекта) от общего числа проектов на первичном рынке Москвы. За год доля таких объектов выросла на шесть процентных пунктов (п. п.), с 2019 года — на 19 п. п., подсчитали в Touch. В «Бест-Новострой» отмечают, что сейчас в Москве возводится 255 корпусов выше 30 этажей. Это 24,3% от общего числа строящихся домов, и за пять лет доля выросла более чем в два раза. Доля проектов в 6–13 этажей с 2019 года сократилась с 20% до 12%, а 14–29 этажей — с 55% до 45%.

В «НДВ Супермаркет недвижимости» говорят, что сейчас на московском рынке 76 жилых проектов выше 30 этажей, где экспонируются 16,2 тыс. лотов площадью 869 тыс. кв. м.

«За последнее время количество небоскребов выросло в 2,5 раза. Если три-четыре года назад тренд был заметен только в бизнес-классе, то на сегодняшний день много небоскребов выходит в проектах комфорт-класса»,— говорит гендиректор компании Наталия Кузнецова.

По данным «Метриума», в массовом сегменте и бизнес-классе высотные новостройки формируют 31% предложения, а в высокобюджетном — 9%.

Наталия Кузнецова связывает рост доли высотных проектов со стремлением застройщиков увеличить объем продаваемой площади. По словам исполнительного директора Glincom Ивана Татаринова, такие проекты стали особенно актуальны на фоне дефицита земли под строительство. Управляющий партнер Prime Life Development Денис Коноваленко говорит о дороговизне участков в том числе из-за роста стоимости смены вида разрешенного использования. По его мнению, оптимальная высотность сейчас — от 25 этажей. «Там, где строят высотные дома, у малоэтажных домов, как правило, не будет положительной рентабельности, а там, где строят невысокие здания, существуют ограничения по этажности»,— говорит исполнительный директор Клуба инвесторов Москвы (объединяет застройщиков) Владислав Преображенский.

Улучшать экономику высотки позволяют несмотря на удорожание работ.

Гендиректор Key Capital Ольга Гусева говорит, что затраты на строительство высотной «коробки» в среднем на 23% выше, чем малоэтажной. А по данным заместителя гендиректора ГК «Мангазея» Вадима Иванова, возведение высотного комплекса примерно на 30% дороже, чем среднеэтажного. Оптимальной высотой для проектов средней ценовой категории он считает диапазон от 60 м до 100 м. «Более высокие здания относятся к категории уникальных сооружений: нормативы здесь значительно усложняются, и себестоимость существенно растет»,— рассуждает он. В домах выше 100 м заметно возрастают расходы на инженерные системы водоснабжения и вентиляции, подтверждает руководитель направления разработки продукта ГК А101 Павел Брызгалов. Появления массового жилья выше 40 этажей ждать не стоит, считает господин Татаринов.

В целом управляющий партнер «Метриума» Надежда Коркка отмечает, что Москва «растет вверх» и тенденция будет только усиливаться. Она допускает, что к 2050 году количество домов выше 30 этажей вырастет в десять раз. Покупателей этот тренд пока не смущает. По словам госпожи Коркка, этажность корпусов обычно не выступает основным критерием выбора. «Всегда есть клиенты, которые выбирают диапазоны этажей: кто-то ищет только верхние, но очень многие выбирают квартиры на средних этажах независимо от этажности»,— говорит управляющий партнер Dombook Ирина Доброхотова.

Хотя управляющий партнер Touch Сергей Шиферсон убежден, что в сегменте бизнес-класса потенциальный спрос до сих пор сосредоточен в сегменте до 13 этажей. «Покупателей привлекает меньшая плотность застройки, небольшое число соседей, отдельная территория»,— поясняет он. Павел Брызгалов считает наиболее выигрышной стратегию реализации комплексных проектов с разноэтажными домами. «Визуальное разнообразие влияет на восприятие района, качество городской среды и опосредованно — на среднюю стоимость квадратного метра»,— говорит он.