Эмфитевзис и суперфиций в системе вещных прав российского гражданского законодательства

УДК: 347.255

ББК: 67.3

Пашина А.Р.

ЭМФИТЕВЗИС И СУПЕРФИЦИЙ В СИСТЕМЕ ВЕЩНЫХ ПРАВ РОССИЙСКОГО ГРАЖДАНСКОГО законодательства

Pashina A.R.

EMPHYTEUSIS AND SUPERFICIES REFORM OF CIVIL LEGISLATION

Ключевые слова: эмфитевзис, суперфиций, вещное право, земля, право постоянного землепользования, реформирование гражданского законодательства.

Keywords: emphyteusis, superficies, property law, the land, the right of permanent land use, the reform of the civil code.

Аннотация: в данной статье анализируются различные конструкции вещных прав, путем обобщения отечественного и зарубежного опыта природопользования. Как представляется, сравнительно-правовые исследования позволяют ускорить реформирование гражданского законодательства и сделать использование природных ресурсов более рациональным и доступным.

Abstract: in this article the author analyzes various designs proprietary rights by consolidating domestic and foreign experience. According to the author, comparative legal research will accelerate the reform of the civil code and make use of natural resources more rational in particular.

Эмфитевзис — (гр. Emphyteusis, от emphyteuo - прививаю, насаждаю) - в римском праве и законодательстве ряда государств - особый вид наследственного долгосрочного пользования чужой землей. Уже в III веке до н.э. В Греции эмфитевзис применялся для разведения садов и виноградников. Этому способствовала необходимость обработки пустующих и запущенных земельных участков. В Риме институт эмфитевзиса развивался позднее, ему предшествовал специальный институт

— ius in agro vectigali — долгосрочная наследственная аренда земель, принадлежавших гocyдарству или публичным корпорациям, за определенную годовую плату (vectigal). В V — начале VI вв. Н.э. Ius in agro vectigali все более превращалось в emphyteusis. При Юстиниане произошло окончательное объединение двух институтов в emphyteusis (3-й титул VI книги Дигест озаглавлен: «Si ager vectigalis id est emphyteuticarius petatur»

- если предъявляется требование об арендованном у государства участке, т.е. Об участке, на который установлен эмфитевзис). В содержание эмфитевзиса

входило право пользования земельным участком (с правом изменения характера участка, но без ухудшения его), сбора урожая, право залога эмфитевзиса, отчуждения и передачи по наследству.

Перед отчуждением эмфитевт обязан был предупредить собственника земли о предполагаемом отчуждении эмфитевзиса, причем за собственником признавалось право преимущественной покупки (которым он мог воспользоваться в течение двух месяцев). При отчуждении эмфитевзиса собственник имел право на получение двух процентов покупной цены. Эмфитевт обязан был уплачивать собственнику арендную плату (vectigal, canon, pensio), а также вносить земельный налог.

Продолжительное невнесение арендной платы приводило к выселению эмфитевта с занимаемого земельного участка.

Для защиты эмфитевзиса применялись те же иски, что и для защиты права собственности, но в форме actiones utiles. Среди римских юристов было много споров относительно правовой природы

эмфитевзиса. К примеру, Гай рассматривал эти отношения как сугубо арендные,

вытекающие из найма имущества. Другие юристы считали этот институт вещно-правовым. Окончательно спор разрешил император Зенон, создавший специальный институт эмфитевзиса, как вещного права особого рода1.

На территории дореволюционной России, в свою очередь, существовало чиншевое право, происхождение которого от римского эмфитевзиса признавалось большинством цивилистов того времени. Развитие чиншевого права происходило на базе расширения границ русской территории: в 1772 г. Произошло присоединение Белоруссии, в 1772-1775 гг. - других земель Западного края, в том числе Новороссийского края, где чиншевое землевладение считалось наиболее востребованным. Известный ученый-цивилист Г.Ф. Шершеневич полагал, что институт «чиншевого права» представляет собой вещное право наследственного пользования чужой землей под условием взноса платы (чинша) в определенном раз и навсегда размере. Оно существенно отличается от арендного пользования тем, что, во-первых, бессрочно и, во-вторых, имеет вещный характер2. По мнению ученого

Г.О. Пихно, уже из самого определения видно, что «чиншевое владение чрезвычайно близко подходит к emphyleusis римского права»3.

Нельзя не согласиться с вышесказанным мнением ученых-цивилистов, однако чиншевое право значительно отличалось от эмфитевзиса: во-первых, чиншевик мог ухудшать земельный участок, но не доводить имущество до такого состояния, в котором оно бы приносило доход в меньшем количестве, чем размер оплачиваемого с этой земли чинша; во-вторых, чиншевик мог отказаться от права владения на вещь ^егеНсйо); в-

1 Копылов, А.В. Вещные права на землю в римском, русском дореволюционном и современном российском гражданском праве. - М.: Статут, 2000. -стр. 97.

2 Шершеневич, Г.Ф. Учебник русского гражданского права. М., 1912. С. 379.

3 Пихно, Г.О. О чиншевом владении // Журнал гражданского и уголовного права. 1877. Кн. V.С. 159.

третьих, при отчуждении земельного участка собственник не имел преимущественного права покупки, получая лишь особую плату - лаудемию; и, в-четвертых, невнесение в надлежащее время платы (чинша) не влекло за собой безусловного отстранения чиншевика от участка, но в реальности собственник часто добивался расторжения договора и взыскания убытков с чиншевика4.

Российские ученые цивилисты по-разному относились к чиншевому землевладению. М. Винавер считал институт чиншевого права «недоразвитым творением» умирающей Римской империи. Маленький человек - обработчик земли, по мысли

М. Винавера, при помощи ипотечного банка сам мог бы стать полноценным собственником5. По мнению Г.Ф. Шершеневича, конструкция чиншевого права, несмотря на свою непростую судьбу, «никогда не утрачивала интереса для русского юриста»6.

Суперфиций (от лат. Superficiessolo cedit - строение следует за землей) - право застройки. Одно из ограниченных вещных прав пользования чужой недвижимой вещью (земельным участком).

Родоначальником суперфиция выступало римское право. Суперфиций рассматривался как разновидность права на чужие вещи (Лат. Jus in re aliena). Суперфиций отличался от простого договора аренды тем, что он имел вечный и наследственный характер и мог отчуждаться вне зависимости от согласия владельца земли.

Superficies в общем смысле означало все созданное над и под землей и связанное с поверхностью земли. Как особое правоотношение superficies представляет собою наследственное и отчуждаемое право

4 Пожизненное наследуемое владение как ограниченное вещное право (историко-правовой анализ) // Правоведение. 1992. №5.

5 Гарбовский, А.И., Щенникова Л.В. Эмфитевти-ческое право генезис и перспективы развития в современной России // Законодательство. 2009. №12. - С. 20.

6 Копылов, А.В. Вещные права на землю в римском, русском дореволюционном и современном российском гражданском праве. - М.: Статут, 2000. -С 101.

пользования в течение длительного срока строением, возведенным на чужой земле. Постройка здания производилась за счет нанимателя участка (суперфициария). Право собственности на строение признавалось за собственником земли -semper superficiem solo cedere - все находящееся на земле, но связанное с ней принадлежит (как accessio) собственнику земли. Однако только суперфициарию принадлежало в течение срока суперфициарного договора право осуществлять пользование зданием. У классических юристов superficies рассматривалось как право на чужую вещь -ius in re aliena, могущее переходить от одного лица к другому, независимо от того, сохраняется ли право собственности на землю в прежних руках или же отчуждается. Исторически это соглашение о superficies возникло в отношении земель, принадлежавших государству или городам -loca publica, не подлежавших продаже, и носило публично-правовой характер. За предоставленную под постройку землю наниматели должны были в установленные сроки вносить государству определенную наемную плату - поземельный оброк solarium (vectigal). В дальнейшем, с деградацией экономической жизни и обострением потребностей городского населения в жилье, практику сдавать в аренду землю под постройку на длительный срок за определенную плату (solarium) усвоили и частные лица, и таким образом это отношение перешло в область частного права.

Отношение, носившее прежде характер обязательственного, развилось в практике преторов и получило значение права на вещи - ius in re. Суперфиций стал рассматриваться как вещь, юридически относящуюся к области частного права. Отношение, носившее прежде характер обязательственного, развилось в практике преторов и получило значение права на вещи - ius in re. Суперфиций стал рассматриваться как вещь, юридически отделенная от поверхности и имеющая обособленное правовое положение. Это вполне соответствовало возросшей ценности домов в городах. Прекращался

суперфиций с истечением назначенного при его установлении срока, вследствие дереликции, т.е. Отказа от этого права со стороны суперфициария, слияния прав, т.е. Приобретения суперфициарием права собственности на участок или собственником - суперфиция, а также вследствие погасительной давности1.

Институты эмфитевзиса и

суперфиция, на мой взгляд, внесли огромный вклад в развитие вещного права. Население приобретало возможность обрабатывать земельные участки, получать с них доходы (урожай, плоды), осуществлять строительство домов и иных построек, не вкладывая существенных сумм на покупку объектов недвижимости. Кроме того, долгосрочность отношений и возможность передачи права по наследству также создавали для населения дополнительные привелегии.

В период советского строительства законодатель исключал необходимость разработки особых конструкций вещных прав на земельные участки. Это было время исключительного господства государства на землю. Институт пожизненного

наследуемого владения впервые появился в советском гражданском праве в 1990 г., когда были приняты Основы законодательства Союза ССР и союзных республик о земле и Закон СССР «О собственности в СССР». Согласно ч. 4 ст. 6 Закона СССР «О собственности в СССР», -граждане могли иметь землю в пожизненном наследуемом владении. Для защиты этого права лицу предоставлялись виндикационный и негаторный иски против третьих лиц, а также против собственника. Более подробно данный институт был урегулирован Основами законодательства о земле от 15 марта 1990 года, которые определили правовой статус землевладельца и основания прекращения его правомочий. Права, предоставленные владельцу участка в целом, совпадая с эмфитевтическими, имели и некоторые отличия: с одной стороны, землевладелец имел право на добровольный отказ от земли и мог

1 Римское частное право: учебник для бакалавров / под ред. И.Б. Новицкого, И.С. Перетерского. -М.: Юрайт, 2013. С. 251.

использовать общераспространенные

полезные ископаемые, чего был лишен эмфитевт (римский арендатор); а с другой — владелец, самостоятельно хозяйствуя, был обязан использовать землю по целевому назначению (для ведений крестьянского или личного подсобного хозяйства, для садоводства и животноводства и т.д.) И повышать ее плодородие. Он не мог закладывать поземельное имущество и отчуждать его при жизни, за исключением передачи права владения члену семьи, ведущему с ним крестьянское хозяйство, при условии потери землевладельцем трудоспособности или достижения пенсионного возраста.

Следует также особо подчеркнуть, что предоставление участков во владение осуществлялось только в порядке земельного отвода Советами народных депутатов. Именно этим объясняется тот факт, что владелец был обязан платить только земельный налог, а эмфитевт — еще и арендную плату. Если эмфитевзис возникал на основании договора между собственником и арендатором, где арендная плата оплачивалась собственнику, а налоги шли в государственную казну, то в случае представления права владения Советы выступали в роли собственника (хотя таковым и не являлись) и государства одновременно, что и позволило законодателю «освободить» нанимателя от платы в пользу, хозяина поземельного имущества1.

Основы законодательства о земле от 15 марта 1990 года в ч. 1 ст. 6 содержат также понятие права постоянного пользования на землю, которое во многом было сходно с правом владения. Отличия состояли в следующем:

А) землепользователи пользовались землей в соответствии с условиями ее предоставления (не имея права самостоятельного хозяйствования);

Б) землепользователи могли возводить строения и сооружения на своих участках только по согласованию с Советом, выдавшим землю, а землевладельцы — по

1 Пожизненное наследуемое владение как ограниченное вещное право (историко-правовой анализ) // Правоведение. 1992. № 5.

своему усмотрению;

В) землепользователи не обязывались повышать плодородие переданных им земельных участков, совпадая в этом с положением эмфитевта и чиншевика;

Г) право постоянного

землепользования не могло передаваться путем правопреемства, а тем более отчуждаться при жизни пользователя.

Действующее законодательство в виде Гражданского и Земельного кодекса РФ содержит следующий набор ограниченных вещных прав на земельные участки: (ст. 20 ЗК РФ) - право постоянного (бессрочного) пользования предоставляется

государственным и муниципальным учреждениям, казенным предприятиям, центрам исторического наследия президентов Российской Федерации, прекративших исполнение своих

полномочий, а также органам государственной власти и органам местного самоуправления2, также для

государственных академий наук и созданных ими учреждений (п. 2.3. Ст. 3 Федерального закона «О введении в действие ЗК РФ», введен в 2008 г.;

ст. 266, 267 ГК РФ - право пожизненного наследуемого владения - для граждан (с октября 2001 г., после введения в действие ЗК РФ, более не предоставляется); сервитут. Законодательное регулирование этих прав в ГК РФ было «откорректировано» в результате принятия ЗК РФ, причем не в полной мере и противоречиво. Право постоянного (бессрочного) пользования и право пожизненного наследуемого владения после введения в действие ЗК РФ не предоставляют их обладателям правомочия распоряжения, за исключением

возможности перехода по наследству права пожизненного наследуемого владения.

Применительно к лесным участкам действующее законодательство допускает возникновение права постоянного пользования, сервитутов (ст. 9 ЛК РФ). Однако перечень оснований возникновения и прекращения данных прав в Лесном

2 "Земельный кодекс Российской Федерации" от 25.10.2001 № 136-Ф3 (ред. от 21.07.2014) [Электронный ресурс] - http://www.consultant.ru/document/ cons doc LAW 166104/?frame=4

кодексе отсутствует. Законодатель ограничивается отсылочной нормой к гражданскому и земельному

законодательству в ст. 9 ЛК РФ. Водное законодательство, а также законодательство о недрах не содержит указаний на возможность возникновения каких-либо ограниченных вещных прав на водный объект и участок недр. Между тем, многие виды пользования природными ресурсами характеризуются достаточной степенью стабильности, в целом ряде случаев предполагают сохранение субстанции объекта пользования, т.е. Допускают

формулирование их как прав на чужие

з!

вещи .

Следует согласиться с мнением разработчиков Концепции развития законодательства о вещных правах -существующий перечень ограниченных вещных прав на земельные участки явно несовременен, не отвечает потребностям российского гражданского оборота. Он не рассчитан на значительное число отношений в связи с использованием земельных участков из состава государственных или муниципальных земель (под застройку большинством субъектов и др.) И не рассчитан на отношения с участием частного собственника земельного участка.

Право постоянного (бессрочного) пользования и право пожизненного наследуемого владения вообще не применимы для современных

экономических отношений, так как они ограничены кругом лиц (только в отношении государственных и

муниципальных земель), а по кругу субъектов, которые могут иметь земельные участки на таком праве, они существенным образом ограничены - основная масса частных собственников зданий, сооружений и иных объектов недвижимости (за исключением граждан и центров исторического наследия президентов,

которые являются фондами) вовсе лишена возможности приобрести земельный участок на ограниченном вещном праве, что для развитого гражданского оборота является ненормальным1.

Зарубежные правопорядки признают (в том или ином сочетании) и регулируют такие вещные права на земельные участки, как узуфрукт, эмфитевзис, суперфиций. Так, Гражданский кодекс Нидерландов и Гражданский кодекс Квебека

предусматривают все три названные права, в германском праве Германское Гражданское Уложение регулирует узуфрукт, а специальный закон (Положение о наследственном праве застройки 1919 г.) -суперфиций, Швейцарский Гражданский кодекс - узуфрукт и суперфиций. Законодательство Российской империи также признавало право застройки (суперфиций), его регулированию был посвящен специальный закон 1912 г., и чиншевое право (аналог эмфитевзиса). Право застройки регулировалось ГК РСФСР 1922 г. (было отменено в 1948 г.). В Гражданском кодексе Италии (ст.ст. 957977) эмфитевзис опделен как вещное право арендатора недвижимости, включая право возводить на арендуемой земле сооружения, в Гражданском кодексе Квебека (ст.ст. 1195 -1121) - как право, которое позволяет лицу в течение определенного времени в полном объеме пользоваться недвижимостью, принадлежащей другому лицу, и извлекать из нее все блага, при условии, что оно не поставит под угрозу её существование и обязуется осуществлять на ней строения, сооружения и посадки, увеличивающие ее стоимость на длительный срок. По Гражданскому кодексу Украины (ст. 407) право пользования чужим земельным участком устанавливается договором между собственником земельного участка и лицом, изъявившим желание пользоваться этим земельным участком для

"Концепция развития гражданского законодательства Российской Федерации" (одобрена реше-нием Совета при Президенте РФ по кодификации и совершенствованию гражданского законодательства от 07.10.2009) - С. 84 - [Электронный ресурс] - http://www. consultant.ru/document/cons doc LAW 95075/?frame=3

1 "Концепция развития гражданского законодательства Российской Федерации" (одобрена решением Совета при Президенте РФ по кодификации и совершенствованию гражданского законодательства от 07.10.2009) - С. 87 - [Электронный ресурс] -http://www.consultant.ru/document/cons_doc_LAW_95 075/?йате=3.

сельскохозяйственных нужд2.

Разработчики вышеуказанной

концепции предлагают при оценке возможности введения в Гражданский кодекс РФ тех или иных вещных прав, возникших еще в римском праве и в различных модификациях, используемых в современных зарубежных правопорядках, исходить из того, что речь может идти не о заимствовании готовых конструкций и моделей, а об использовании их как базовых прототипов, показавших свою

жизнеспособность применительно к регулированию земельных отношений в рыночной экономике.

Должна согласиться с данным предложением, но не путем создания новых видов вещных прав, а путем дополнения и изменения существующих, к примеру путем внесения изменений в нормы об аренде и пр.

Применительно к иным природным объектам: земельные участки, занятые лесом, водные объекты, участки недр -перечень ограниченных вещных прав более чем скуден. Это объясняется тем, что данные природные объекты ограничены в гражданском обороте, и законодательство, регулирующее предоставление указанных объектов на вещном праве, должным образом не проработано.

На данной стадии проработки вопроса предложения касаются главным образом совершенствования норм Гражданского кодекса РФ, что с неизбежностью повлечет изменение соответствующих положений Земельного кодекса, Лесного кодекса, Водного кодекса и Закона о недрах.

Концепция развития гражданского законодательства Российской Федерации содержит предложение ввести виды вещных прав по типу суперфиций и эмфитевзис. Первое из названных прав, именуемое правом застройки (суперфицием), может быть предоставлено в том случае, когда лицу необходимо использовать земельный участок не для производства сельскохозяйственной продукции или использования иных природных свойств и качеств земли, а для строительства на нем

2 Бабаев, А.Б. Система вещных прав: Монография. - М.: Волтерс Клувер, 2007. С. 145.

различного рода объектов и их последующей эксплуатации.

Основные характеристики этого права возможно будут следующие: срочное - до 199 лет, но не менее 50 лет, установленный сторонами срок, по общему правилу, не подлежит продлению; может переходить в порядке сингулярного и универсального правопреемства, а также может обременяться (при этом вещное право на землю и право на строения, являясь единым правом, на весь срок существования суперфиция не могут быть разделены); платное - плата устанавливается соглашением сторон, минимальный размер платы может устанавливаться законом; основания возникновения и прекращения должны быть определены в ГК РФ (в частности, гибель построенного на земельном участке имущества не является основанием для прекращения такого права, а истечение срока является основанием для прекращения права); возникает на основании договора, считается возникшим с момента государственной регистрации; в случае предоставления права для осуществления коммерческой застройки земли, находящейся в государственной или муниципальной собственности, возможно его предоставление по итогам проведения конкурса (аукциона); содержание права -владение и пользование земельным участком, в первую очередь для возведения и эксплуатации зданий и сооружений, в соответствии с целевым назначением земельного участка и с соблюдением градостроительных норм и правил, а также владение и пользование находящимися (возведенными) на земельном участке зданиями и сооружениями. Обладатель такого вещного права может возводить строения, изменять их, сносить и возводить новые, пределы осуществления этих действий зависят от условий договора с собственником земельного участка. На суперфициаре лежит обязанность осуществить постройки в срок, указанный в договоре, а также обязанность использовать незастроенную поверхность земельного участка по целевому назначению (для нужд постройки).

По общему правилу возведенные на

земельном участке здания и сооружения поступают в собственность собственника земельного участка с момента их создания (осуществления государственной

регистрации права собственности на здания, сооружения). Нахождение зданий, сооружений в собственности собственника земельного участка не влияет на содержание указанных выше прав суперфициара в отношении здания, сооружения, у которого эти объекты находятся на ограниченном вещном праве. В этом случае по окончании права застройки все строения, сооружения вместе с земельным участком остаются у собственника земельного участка без какой-либо компенсации суперфициару. Вопрос о возложении на суперфициара риска случайной гибели (порчи) строения, сооружения на период существования суперфиция может быт решен в договоре, равно как и вопрос о балансовом учете соответствующего имущества. С учетом использования предлагаемой конструкции для земель, находящихся как в государственной или муниципальной, так и в частной собственности, возможны переходные положения, по-иному определяющие, кто является собственником строений и какова будет юридическая судьба строений и земельного участка по прекращении суперфиция, вплоть до предоставления суперфициару права приобретения земельного участка в собственность за определенную

компенсацию. Суперфиций может принадлежать в долях нескольким лицам, каждому из которых в соответствии с его долей может быть выделено во владение и пользование определенное имущество (например, жилое или нежилое помещение). Это положение будет иметь принципиальное значение для определения прав на жилые и нежилые помещения в здании, возведенном на предоставленном под застройку земельном участке1.

1 "Концепция развития гражданского законодательства Российской Федерации" (одобрена решением Совета при Президенте РФ по кодификации и совершенствованию гражданского законодательства от 07.10.2009) - С. 91 -[Электронный ресурс] -http://www.consultant.ru/document/cons doc LAW 95 075/?frame=3.

Считаю, что использование указанного разработчиками

суперфициарного типа для закрепления отношений с крупными застройщиками (девелоперами) весьма актуально на сегодняшний день, это приведет к целевому освоению и рациональному использованию земель РФ.

Бессрочное пользование по типу эмфитевзис также предусмотрено разработчиками Концепции гражданского законодательства. Предлагается

предусмотреть следующие его

характеристики: бессрочное (презумпция), однако по соглашению сторон может быть установлено на срок, который должен быть длительным (не менее 50 лет); переходит в порядке сингулярного и универсального правопреемства; платное, размер платы может существенным образом различаться в зависимости от характера использования земельного участка и условий его предоставления и может как быть равным земельному налогу для «некоммерческого» эмфитевзиса, так и превышать его; основания возникновения и прекращения данного права должны быть определены в ГК РФ (так, нарушение условий, в частности, существенное ухудшение природных свойств и качеств земельного участка, может являться основанием для прекращения этого права); возникает на основании договора, считается возникшим с момента государственной регистрации; содержание права - владение и пользование земельным участком с извлечением из него плодов и доходов, поступающих в собственность обладателя вещного права; можно изменять характеристики земельного участка, но только в сторону улучшения его природных свойств и качеств. Постройки, необходимые для осуществления соответствующей деятельности, могут быть возведены обладателем вещного права, только если они носят характер временных построек. Обязанностями правообладателя являются обработка земли и недопущение ухудшения земельного участка2.

2 "Концепция развития гражданского законодательства Российской Федерации" (одобрена решением Совета при Президенте РФ по кодификации и совершенствованию гражданского законодательства

Весьма болезненным является сегодня вопрос включения в оборот земель сельскохозяйственного назначения, ранее пустовавших. Право постоянного владения и пользования (эмфитевзис) может помочь в более рациональном использовании земельных участков теми или иными субъектами для обработки земель, ведения сельскохозяйственного производства (как в коммерческих, так и в некоммерческих целях).

Резюмируя вышесказанное, можно сделать вывод, что введение дополнительных институтов по типу эмфитевзиса и суперфиция, является излишним. Считаю, что имеющиеся вещные права на землю: аренда, безвозмездное срочное пользование, право постоянного (бессрочного) пользования, право пожизненного наследуемого владения, сервитут, - могут в полной мере выполнять функции регуляторов экономических отношений. Для этого нужно:

1. Увеличить классификацию существующих вещных прав на землю, к примеру - путем добавления параграфов в главу 17 Гражданского кодекса РФ — аренда.

2. Установить на специфические арендные отношения минимальные тарифы на уровне субъектов РФ. Установить экономически обоснованные тарифы, которые будут мотивировать собственников и арендаторов к скорейшему освоению и рациональному использованию земель.

3. Повысить ответственность для собственников земельных участков, не использующих их длительное время в соответствии с целевым назначением, вплоть до изъятия. Это необходимо для скорейшего вовлечения земель в оборот.

4. Срок владения и пользования землей должен устанавливаться в зависимости от целевого назначения земельного участка.

5. Ограничивать арендаторов в смене разрешенного вида использования земельного участка в пределах территориальной зоны (возможно с

согласия собственника).

6. Разработать критерии оценки ухудшения или улучшения свойств земельных участков для контроля изменения характеристик и/или свойств земельного участка.

7. Предусмотреть возможность перехода в порядке сингулярного и универсального правопреемства.

8. Предусмотреть преимущественное право покупки занимаемых арендаторами земельных участков после определенного срока аренды при нахождении на таких земельных участках объектов капитального строительства, созданных силами арендатора.

9. Привести в соответствие с нововведениями законодательство о земле (Земельный кодекс РФ), Водный кодекс РФ, Лесной кодекс РФ и Закон о недрах.

от 07.10.2009) -[Электронный ресурс] http://www.consultant.ru/document/cons doc LAW 95

075/?frame=3.

БИБЛИОГРАФИЧЕСКИЙ СПИСОК

1. Гражданский кодекс от 30.11.1994 № 51-ФЗ (принят ГД ФС РФ 21.10.1994) (действующая редакция от 05.05.2014) [Электронный ресурс] - http://www. consultant.ru/ popular/gkrf1/.

2. «Земельный кодекс Российской Федерации» от 25.10.2001 № 136-ФЗ (ред. От 21.07.2014) [Электронный ресурс] - http://www.consultant.ru/document/cons doc LAW 166104/?Frame=4

3. Бабаев, А.Б. Система вещных прав: Монография. - М.: Волтерс Клувер, 2007.

4. Гарбовский, А.И., Щенникова, Л.В. Эмфитевтическое право генезис и перспективы развития в современной России // Законодательство. - 2009. - №12. - С. 20.

5. «Концепция развития гражданского законодательства Российской Федерации» (одобрена решением Совета при Президенте РФ по кодификации и совершенствованию гражданского законодательства от 07.10.2009) -[Электронный ресурс] -http://www.consultant.ru/document/cons doc LAW 95075/?Frame=3.

6. Копылов, А.В. Вещные права на землю в римском, русском дореволюционном и современном российском гражданском праве. - М.: Статут, 2000. - С. 97.

7. Пихно, Г.О. О чиншевом владении // Журнал гражданского и уголовного права. -1877. - Кн. V.

8. Пожизненное наследуемое владение как ограниченное вещное право (историко-правовой анализ) // Правоведение. - 1992. - № 5.

9. Римское частное право: учебник для бакалавров / под ред. И.Б. Новицкого, И.С. Перетерского. - М.: Юрайт, 2013.

10. Шершеневич, Г.Ф. Учебник русского гражданского права. - М., 1912.