Дольщик без гарантии

12 мая вступила в силу статья Уголовного кодекса РФ, предусматривающая до пяти лет лишения свободы за нарушение законодательства о долевом строительстве. Но эта мера не спасет от банкротства застройщиков и вряд ли поможет покупателям недостроенного жилья.

Статья 200.3, призванная карать недобросовестных застройщиков, включена в УК 1 мая — в этот день закон был подписан президентом. Специальный состав преступления, касающийся привлечения денег граждан в нарушение требований законодательства РФ об участии в долевом строительстве, появился в российском уголовном праве впервые. До сих пор считалось, что имеющихся в УК статей о мошенничестве, растрате, злоупотреблении полномочиями достаточно. Такого мнения придерживались правительство и Верховный суд РФ в 2013 году, когда проект новой статьи УК только появился. Его внесла в Госдуму группа депутатов во главе с Александром Хинштейном — еще в конце 2014 года проект был принят в первом чтении.

Подтолкнуть к внесению поправок в УК могло банкротство одного из крупнейших застройщиков — СУ-155. В апреле арбитражный суд Москвы признал банкротом ЗАО "Группа компаний СУ-155" по заявлению Банка Москвы, которому холдинг должен свыше 1,2 млрд руб. О проблемах СУ-155 стало известно в прошлом году, власти стремились не допустить банкротства и передали холдинг санатору — банку "Российский капитал". Избежать банкротства, однако, не удалось, число пострадавших дольщиков может составить десятки тысяч человек.

Оценки числа пострадавших от действий застройщиков существенно различаются. Александр Хинштейн говорит о 114 тыс. человек в 2015 году, учитывая прежде всего клиентов СУ-155. Данные Генпрокуратуры заметно скромнее: на 1 января нынешнего года обманутых дольщиков в России насчитывалось всего 42 тыс. человек. По данным Минстроя РФ, в 2015 году за счет средств дольщиков строилось около 2 млн квартир и иных объектов недвижимости, объем вложений дольщиков составил 1,5 трлн руб. Проблемных объектов (в основном многоквартирных домов) Минстрой насчитал в прошлом году 510, тогда как Александр Хинштейн заявлял о 814 таких домах.

По данным Генпрокуратуры, только в 2015 году, до появления новой статьи УК, зарегистрировано 799 преступлений в сфере долевого строительства, возбуждено 546 уголовных дел. Приговоров, однако, единицы — виновными признавались в основном главы некрупных региональных компаний.

Наиболее известно дело экс-главы Mirax Group, скандально известного бизнесмена Сергея Полонского: расследование дела завершилось в октябре прошлого года, однако в суде слушания по существу пока не начались. Сергею Полонскому предъявлено обвинение в мошенничестве в особо крупном размере (ч. 4 ст. 159 УК), связанном с привлечением средств дольщиков двух жилищных комплексов в Москве — "Кутузовская миля" и "Рублевская Ривьера". Предполагаемый ущерб оценивается в 2,6 млрд руб., максимальное наказание по ч. 4 ст. 159 УК — десять лет лишения свободы.

Иногда для уголовного преследования застройщика требуется даже вмешательство президента. 14 апреля в ходе прямой линии с Владимиром Путиным поступил звонок дольщицы из Подмосковья. Она пожаловалась на присвоение руководителями строительной компании "Сабидом" денег, собранных на коттеджные поселки "Белый город" и "Немецкая деревня", и отсутствие должной реакции со стороны правоохранительных органов. Президент пообещал разобраться, после чего полиция отрапортовала о возбуждении уголовного дела о мошенничестве и задержании одного из совладельцев "Сабидома". Потерпевшими по делу были признаны около 600 человек.

Наказание за мошенничество суровое: до десяти лет лишения свободы за ущерб в 1 млн руб. либо лишение гражданина права на жилье. В случае с застройщиками, однако, доказать умысел на совершение преступления возможно далеко не всегда. Этот аргумент использовал депутат Александр Хинштейн, настаивая на необходимости появления в УК специальной статьи.

Новая ст. 200.3 УК не потребует доказывания ни умысла застройщика на неправомерное использование полученных денег, ни причинения дольщикам материального ущерба. Застройщику достаточного будет нарушить какие-либо нормы законодательства об участии в долевом строительстве, например не получить полный комплект документов для строительства, неправильно оформить договор участия в долевом строительстве, внести в проектную декларацию недостоверные сведения. Уголовная ответственность может наступить даже за нарушения, связанные с продажей одной квартиры: получение 3 млн руб. считается привлечением денег в крупном размере, 5 млн руб. (цена недорогой квартиры в Москве) — в особо крупном.

На первый взгляд уголовных дел против застройщиков может появиться много. Уголовной ответственностью грозит любое заключение с дольщиком договора с нарушением правил известного закона N214-ФЗ об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости, принятого в 2004 году. Под ударом окажутся застройщики, которые привлекли деньги дольщиков, не получив права на земельный участок или разрешение на строительство, либо неправильно оформили договоры с дольщиками, использовали вексельные схемы.

Подобных нарушений, однако, на рынке сейчас единицы. Продажу строящегося жилья с использованием вексельных схем риэлторы практиковали в основном до принятия 214-го закона и в первые годы его появления, а главной целью этих схем было уклонение от уплаты налогов. В 2006 году налоговая служба предъявила претензии на сумму около 1 млрд руб. ЗАО МИАН, которое в 2002-2003 годах заключало с гражданами договоры инвестирования в строительство, принимая оплату векселями фирм, связанных с МИАН. Использование векселей позволяло МИАН занижать выручку и выводить деньги в компанию, которая не платила с них налоги. Арбитражные суды признали налоговые претензии законными. После этого популярность вексельных схем, использовавшихся в том числе для обхода 214-го закона, заметно снизилась. Соблюдать 214-й закон застройщиков успешно заставляют региональные администрации, а также банки, активно кредитующие дольщиков (в том числе по госпрограмме поддержки ипотеки).

Новая ст. 200.3 УК не предотвратит крах застройщиков: банкротство СУ-155 показывает, что дольщики пострадали отнюдь не из-за формальных нарушений. СУ-155 привлекало деньги граждан через жилищно-строительные кооперативы (ЖСК), разрешенные как законодательством о кооперации, так и 214-м законом. Соблюдение формальных требований, однако, от финансовой несостоятельности не спасло.

Сам 214-й закон также не дает дольщикам надежной защиты. Основной гарантией считалось право залога, принадлежащее дольщикам в отношении земельного участка и строящегося объекта недвижимости. Первоначальная редакция 214-го закона давала дольщикам приоритетное право залога по сравнению с банками, кредитовавшими застройщика в ходе строительства, но в 2006 году права банков существенно расширили. В случае с СУ-155 основными залоговыми кредиторами оказались именно банки, которые претендуют сейчас на значительную часть активов компании.

Закон о банкротстве, специальный раздел которого "Банкротство застройщиков" был принят в 2011 году, установил своеобразный баланс прав банков и дольщиков. В случае банкротства застройщика 60% денег от продажи предмета залога пойдет банкам и только 25% — гражданам-дольщикам. Остальные 15% пойдут на социальные выплаты, зарплату работникам компании-застройщика и на погашение судебных расходов — все эти выплаты имеют приоритет перед требованиями граждан. Неудивительно, что основные надежды дольщиков связаны не с продажей активов застройщика и возвратом денег, а с санатором либо инвестором, который купит недострой, достроит дома и передаст гражданам квартиры.

При банкротстве застройщика уже неважно, как оформлялись права гражданина на участие в долевом строительстве: закон о банкротстве позволяет признать наличие у дольщика прав и при заключении предварительного договора, и при схемах с использованием договора займа, векселей. По сути, все дольщики уравниваются в правах независимо от того, как оформлялось их участие в долевом строительстве. Это означает, что новая ст. 200.3 УК, предусматривающая наказание за формальные нарушения, никак не повысит защиту граждан и в случае банкротства застройщика: признать наличие у дольщиков прав позволяет закон о банкротстве, а удовлетворение требований зависит совсем от других факторов.

Примечательно, что постройка и сдача объекта в эксплуатацию освобождает от ответственности по ст. 200.3 УК застройщика, который нарушил требования законодательства. Это приводит к парадоксальному выводу: застройщик, использующий серые схемы, будет под страхом уголовного наказания стараться построить и сдать дом вовремя, тогда как застройщик, правильно оформивший все документы, может не опасаться стать банкротом. Ответственность по ст. 200.3 УК он заведомо не понесет, а выявить признаки фиктивного или преднамеренного банкротства, за которые давно существует уголовная ответственность, на практике крайне трудно. Соответственно, граждане, купившие "котлован" за векселя или по непонятным договорам, реально могут получить жилье, а граждане с договором по 214-му закону — оказаться в очереди требований кредиторов к застройщику-банкроту.

Бесполезность ужесточения уголовной ответственности косвенно подтвердили итоги заседания Госсовета 17 мая, посвященного проблемам строительства. Президент РФ Владимир Путин констатировал, что защита дольщиков недостаточна. В канун заседания обсуждались разные меры защиты дольщиков, такие как повышение уставного капитала застройщиков, обязательное страхование их ответственности. Страховой механизм поддержки не получил: у страховых компаний не хватает ресурсов. В результате предложено создать государственный компенсационный фонд, построенный по модели страхования банковских вкладов: все застройщики будут отчислять в фонд взносы, а фонд — финансировать достройку проблемных объектов. Создание госфонда означает, что государство вынуждено дать дольщикам гарантии, в том числе финансовые. На практике фонд страхования банковских вкладов поддерживается многомиллиардными кредитами Центробанка.