Российское законодательство / Указ президента

Российское законодательство / Указ президента

Делу время — ипотеке час

       Борис Ельцин подписал указ "О дополнительных мерах по развитию ипотечного кредитования". Существуют по меньшей мере три версии, объясняющие, зачем он это сделал.
       
       Указ, подписанный президентом 28 февраля (его полный текст Ъ публикует на стр. 72-74), представляет собой изложение основных статей двух законопроектов, которые уже несколько лет обсуждаются в парламенте, — "Об ипотеке" и "О государственной регистрации прав на недвижимость". Первые упоминания о них относятся еще ко временам Верховного совета. Сейчас бывшие депутаты ВС утверждают, что, если бы не события октября 1993 года, в России уже два года существовал бы полноценный закон об ипотеке. Но, как говорится, не сложилось...
       Следующую попытку принять этот закон предприняла летом прошлого года Государственная дума. В июле казалось, что до его утверждения рукой подать: закон приняли в первом чтении, и авторы были почти уверены в благополучном исходе остальных. Но совместными усилиями коммунистов, аграриев и ЛДПР он в очередной раз был остановлен. Впрочем, как выяснилось сейчас, это оказалось весьма выгодно президенту. Итак...
       
Версия первая. Политическая
       Поскольку пятая Государственная дума по разным причинам не успела принять огромное количество законов, а шестая еще только приступила к работе, у Бориса Ельцина появилась возможность включиться в большую экономическую политику. Действительно, беря на вооружение аргумент, что "законодательная власть не успевает или не хочет успевать принимать нужные для страны законы", президент становится волен принимать указы, которые заменяют собой полноценные законы и кодексы. Иными словами, Борис Ельцин получает возможность вернуться к ситуации 1991 и 1993 годов, когда он обладал особыми законодательными полномочиями. В первый раз такие полномочия ему предоставил Съезд народных депутатов. Во второй — Ельцин самостоятельно творил экономическую политику после известных октябрьских событий. Сейчас Кремль снова решил взять экономическую инициативу в свои руки. И указ об ипотеке может стать пробным шаром, на котором будет проверяться реакция оппозиции. Указы, которые введут в действие Земельный, Воздушный и, возможно, Налоговый кодексы, находятся в стадии разработки.
       Очевидно, впрочем, что помимо преимуществ подобная ситуация имеет и явные недостатки. Безвозвратно прошло то время, когда деловые круги страны с энтузиазмом приветствовали появление любых законодательных актов, будь то указ, постановление правительства или закон. Раньше важно было создание минимальной правовой базы, а с недостатками можно было и смириться. Сейчас ситуация принципиально другая. "Избавь нас Бог от очередных 'основополагающих' указов президента" — эта фраза, принадлежащая одному из крупных российских предпринимателей, вполне верно выражает господствующее настроение: лучше подождать еще год, но принять закон, который трудно будет изменить, чем работать под дамокловым мечом указа, который отменить столь же легко, как и принять.
       
Версия вторая. Социальная
       До 16 июня остается чуть больше трех месяцев, и само собой напрашивается, что указ должен стать частью предвыборной кампании президента. Обещание предоставить гражданам России дешевые кредиты для строительства жилья может оказаться весомым аргументом в его пользу. Недаром с самого начала кремлевские чиновники говорили о том, что указ поможет получить кредит и построить свой собственный дом чуть ли не каждому избирателю. Однако здесь есть одно "но". Сам по себе указ лишь в очень малой степени может повлиять на размеры, сроки и ставки ипотечных кредитов. Создав более или менее полную правовую базу для ипотечного кредитования, указ не решает другой, причем гораздо более важной проблемы: у банков нет ни денег, ни стимулов заниматься ипотекой.
       Ипотека — это долгосрочное, не меньше чем на 10 лет, кредитование. И до тех пор пока максимальный срок кредита составляет один год, можно принимать подобные указы хоть каждый день — все равно практически ничего не изменится. "Конечно, к некоторому оживлению на этом рынке указ может привести, но объемы самого рынка столь мизерны, что об этом и говорить не стоит", — утверждает один из российских банкиров. Как свидетельствует мировой опыт, настоящие ипотечные кредиты начинают выдаваться при уровне инфляции ниже 25% в год. Такого показателя власти планируют достичь только в 1996 году. Стало быть, масштабных кредитов раньше следующего года и ждать нечего.
       Впрочем, надо отдать должное и кремлевским чиновникам: ограничившись краткой пресс-конференцией президентского помощника по экономике Александра Лившица, разворачивать широкую кампанию по пропаганде указа они не стали. Наверное, просто поняли: объяснить обывателю, что такое "приобретательная давность" и какое она имеет отношение к его недостроенной даче, будет по-настоящему нелегко.
       
Версия третья. Банковская
       Но может быть, в скорейшем принятии указа были заинтересованы банки? Выше уже говорилось о том, что национальный бизнес склонен скорее дожидаться стабильных законов, чем на следующий день после выхода указа начинать ждать столь же неожиданных поправок к нему. Впрочем, и с этим они могли бы смириться — в том случае, если бы вышедший из Кремля документ был идеален. Однако, судя по первой реакции работающих на рынке жилищных кредитов банкиров, указ президента от этого далек.
       "Банки, предлагающие ипотечные кредиты, несколько лукавят — ничего общего с ипотекой сегодняшняя практика не имеет", — так комментирует ситуацию один из банкиров. Да, кредиты под недвижимость предоставляются, но не под залог, а под договор купли-продажи. В случае, если деньги не возвращаются, квартира как бы продается кредитору. Банки вынуждены использовать столь сложные схемы. Если бы они ориентировались на существующее залоговое законодательство, то потеряли бы 90% выданных под залог квартир денег. Ведь для того чтобы забрать залог, необходимо дождаться решения суда, после чего судебный исполнитель проведет аукцион, на котором залог будет продан, и только после этого банк может рассчитывать на возврат собственных денег. Вся процедура, учитывая неторопливость российских судов, может занять несколько лет. И указ, как осторожно выразился заместитель начальника департамента жилищной политики Минстроя России Давид Ходжаев, решает вопросы изъятия собственности, когда лицо, получившее ипотечный кредит, оказывается неплатежеспособным, "лишь частично".
       Более того, предусмотренное указом создание Федеральной комиссии по недвижимому имуществу и оценке недвижимости может окончательно все запутать. Сейчас в каждом регионе регистрацией залогов занимаются различные органы — от бюро технической инвентаризации до региональных отделений Минюста. Это, конечно, плохо. Но когда вновь созданная комиссия и ее региональные отделения начнут делить власть со "стариками", может стать еще хуже.
       
-------------------------------------------------------
       
Ипотека в России. История
       Первые банки, выдававшие долгосрочные кредиты под залог недвижимости, появились в России в 50-х годах XVIII столетия. Ими стали государственные дворянские банки. Работали они следующим образом. Помещик, нуждавшийся в деньгах, обращался в банк с просьбой предоставить ему кредит под залог имения. Стоимость недвижимости вместе с крепостными душами оценивалась специальными комиссиями, и банк выдавал ссуды на 15, 28 или 33 года. Чаще всего кредит составлял 60-70% стоимости имущества. Система дворянских банков просуществовала до середины XIX века, когда Александр II запретил выдачу государственных кредитов и ликвидировал вконец разорившиеся дворянские банки.
       Однако ипотека в России не умерла. Вскоре появились новые кредитные учреждения. Это были городские кредитные общества и земельные банки. Они выдавали кредиты под залог недвижимости не деньгами, а ценными бумагами, обеспеченными закладываемой недвижимостью. Происходило это примерно так. Собственники недвижимости объединялись в товарищество, внося в виде пая собственные доходные дома. Затем выпускались ценные бумаги общества, подтвержденные имеющейся недвижимостью. По ним гарантировался фиксированный доход (около 5%). Кредитные товарищества добились права конвертировать свои ценные бумаги в государственные обязательства. После 1917 года все это, разумеется, исчезло.
       Слово "ипотека" в России вспомнили только семьдесят с лишним лет спустя — тогда, когда у частных лиц вновь появилась возможность взять кредит в негосударственном банке. Теоретически возможность ипотечного кредитования стала обсуждаться сразу после принятия закона СССР "О собственности". Вступивший в силу весной 1992 года закон "О залоге" сделал подобное кредитование еще чуть более реальным. К этому же времени относятся и первые попытки создания законопроекта об ипотеке. 19 июля 1995 года Государственная дума приняла закон "Об ипотеке" в первом чтении. Оно же стало для закона последним: больше парламент к этой проблеме не возвращался.
       По оценкам специалистов, объем ипотечных кредитов, выданных всеми банками страны, не превышает $100 млн, что составляет доли процента от общей стоимости недвижимости в России.
       -------------------------------------------------------
       Ипотека в США. Современность
       Для того чтобы получить ипотечный кредит, в США необходимо предоставить ипотечному банку подробную информацию об активах и пассивах вашей семьи, свою кредитную историю за последние семь лет и сведения обо всех доходах. В том случае, если ежемесячные выплаты по кредиту не превысят 30% дохода до уплаты налогов, кредит, скорее всего, дадут. Наиболее часто применяется кредит с фиксированной процентной ставкой и с равными долями ежемесячного платежа. Такой кредит выдается на 15-30 лет под 5-7% годовых.
       Банк формирует ипотечный пул, то есть совокупность выданных кредитов. Используя посредничество крупнейших компаний типа FHMA или FHLMK (или, на банковском жаргоне, Фанни Мэй и Фредди Мэк), правительство США выступает гарантом по ценным бумагам ипотеки. Ценные бумаги (закладные) продаются инвестору, который получает по ним постоянный доход. Кроме того, определенное количество ипотечных закладных в обязательном порядке должны приобретать пенсионные фонды и страховые компании.
       
--------------------------------------------------------
       Указ об ипотеке - не более чем попытка новой экономической инициативы
       В этом году объемы ипотечного кредитования не увеличатся
       --------------------------------------------------------