На поиски склада

Инвесторы не теряют надежд превратить Пермь в транспортно-логистический узел, продолжая строить амбициозные планы в сфере складской недвижимости. Но мешает их реализации недостаток инвестиций и подходящих площадок. Причем пока для компаний перспективнее всего строить складскую недвижимость для собственных нужд, сетуют владельцы складов.

Идеальный метр

Потребности Пермского края в складской недвижимости растут, говорят собеседники „Ъ“. Эксперты отмечают, что развитие торговли автоматически влечет за собой реализацию масштабных проектов в сфере логистики. «Сейчас товарные потоки увеличиваются, соответственно, растут потребности в обработке товаров на качественных площадях с низкими издержками», — говорит и.о. министра развития предпринимательства и торговли Пермского края Константин Пьянков. По его словам, затраты на логистику (транспорт плюс склад) у разных компаний составляют от 5 до 12% от стоимости товара, и компании пытаются снизить их.

Крупные складские комплексы в Перми и окрестностях — это «Навигатор» (общая площадь 42 тыс. кв. м, класс А), Gigant (около 25 тыс. кв. м, класс А и B), склады «Линии 7» (по 3 тыс. кв. м, класс А и В), офисно-складской комплекс компании «Мегасервис» в Краснокамске (15 тыс. кв. м, класс В) и другие.

По убеждениям специалистов, на 1 кв. м торговых площадей должен приходиться 1 кв. м складских. Тем не менее, на сегодня это соотношение в Пермском крае далеко от идеала. По словам руководителя Пермского аналитического центра Сергея Седова, подавляющую часть площадей до сих пор составляют старые, построенные по советским стандартам склады. Даже с их учетом, как отмечают собеседники, в Перми на 1 кв. м торговой недвижимости приходится лишь 0,3 кв. м складов. По оценкам Константина Пьянкова, сегодня структура логистических площадей в крае включает в себя склады категории А общей площадью 22 тыс. кв. м, категории В — 100 тыс. кв. м, категории С — 400 тыс. кв. м. «Рынку требуется еще как минимум 50 тыс. кв. м складских площадей класса А и 250 тыс. кв. м площадей класса В», — отмечает собеседник „Ъ“. Чиновник добавляет, что в регионе сложилась «критическая» ситуация со складскими площадями, имеющими специальные температурные режимы (от –5 до –24оС). По его словам, такие помещения в основном представлены на предприятиях «Пермский хладокомбинат» и ЗАО «Пермрыба» (логистический комплекс Gigant), мощностей которых недостаточно для обработки товарного потока Перми.

Гендиректор компании «Мегасервис» Тарас Рыжук уверен, что Перми необходим крупный современный логистический центр, управлять которым должна одна компания. «Даже во время кризиса в Пермь приезжали представители крупных федеральных структур, которые были готовы инвестировать в реализацию подобного проекта в Прикамье. Тем не менее, не находя подходящих площадок, они уезжали в другие регионы.

В соседних субъектах этот вопрос решался, — поясняет Тарас Рыжук. — Сегодня у нас снова есть запросы от двух крупных компаний, которые заинтересованы в своем размещении на территории края». Константин Пьянков также отмечает, что министерство фиксирует рост запросов на поиск площадей от производственных, торговых и логистических компаний.

Коммерческий директор, один из владельцев ЗАО «Пермрыба» Алексей Клячин, однако, не соглашается с коллегами. «В 2011 году наблюдается улучшение ситуации, но тем не менее, и сегодня можно говорить лишь об отложенном спросе», — говорит эксперт. На его взгляд, заниматься строительством логистических центров для того, чтобы они были, — неправильно. «Об интересантах мы слышим за последние годы много, однако движения от слов к делу не происходит», — отмечает эксперт. В это же время, по его словам, часть имеющихся складских помещений остаются свободными.

Планов — ангары

В прошлом году пермские компании анонсировали сразу несколько амбициозных проектов, связанных с логистическими объектами. В частности, компания «Мегасервис» зарегистрировала фирму «Логипорт», которая займется подготовкой логистического комплекса. Инициативу бизнеса поддержали и краевые власти, которые назвали проект «Белкомур-ассоциированным» (якобы должен ускорить начало финансирования железнодорожной магистрали Белкомур). «Перми нужно использовать свое конкурентное преимущество в виде географического положения, которое позволяет соединить речные, железнодорожные и автоперевозки в один узел. Там же должны разместиться складские площади класса А, контейнерные площадки, помещения для таможенного оформления грузов. Логистические центры — это не обязательно склады, не исключено размещение производственных площадок. Хочется, чтобы такие комплексы наконец появились и в Перми», — говорят инициаторы проекта.

Среди других проектов — строительство индустриального парка «Красный», который будет расположен в Краснокамске. На общей площади в 190 тыс. кв. м компания «Картофельный рай» предполагает разместить логистический комплекс площадью 35 тыс. кв. м и контейнерную площадку на 4,5 га. Как рассказывают представители компании, транспортная инфраструктура представляет собой два железнодорожных тупика, транзитную автостоянку для большегрузных автомобилей. Речной порт Пермь будет находиться на расстоянии 12 км, аэропорт Большое Савино — в 20 км. Строительство первой очереди логистического центра и контейнерной площадки «Красного» было запланировано на 2011 год.

ООО УК «Император» и ООО «Пермская логистическая группа» планируют инвестировать в создание в ЗАТО Звездный индустриального парка. В его составе предполагается построить логистический центр, который, как отмечают инициаторы проекта, станет «якорным» объектом для всего комплекса. Он будет осуществлять транспортировку, логистику, дистрибуцию продукции. Общая площадь складов класса A должна составить 400 тыс. кв. м.

Один раз отмерь

Тем временем реализация проектов в Краснокамске и в Звездном сейчас лишь на стадии поиска контрагентов. Инициаторы пока не заявили о начале строительства. Участники проекта «Логипорт» пока выбирают земельный участок.

Как рассказывает Тарас Рыжук, основным проблемным вопросом оказался поиск подходящей площадки, к которой предъявляется множество требований. «Участок должен располагаться рядом с федеральной трассой, крупной узловой станцией, а также рекой. Его площадь не может быть менее 5 га», — объясняет собеседник „Ъ“. Найти землю, удовлетворяющую всем этим условиям, как говорит господин Рыжук, оказалось нелегко. Рассматривались варианты в районе порта Пермь, Красавинского моста. «Мы остановились на одном варианте и сейчас прорабатываем его перспективы совместно с компанией Duisport», — отметил эксперт. По мнению Алексея Клячина, вопрос с подбором земельного участка вполне может быть решен: «Необходимо четкое понимание того, что планируется построить».

Как отмечают собеседники „Ъ“, реализация подобных проектов требует серьезных вложений. «При этом срок окупаемости при сегодняшнем уровне цен на землю будет от 10 до 15 лет. Доходность от этой деятельности колеблется в районе 2–5%. Очевидно, что логистика — не самый простой и доходный вид бизнеса», — объясняет Константин Пьянков. По словам Тараса Рыжука, складской корпус площадью 10 тыс. кв. м в зависимости от его комплектации может стоить не менее 300 млн руб., которые окупятся не ранее семи лет. Именно поэтому, как говорят собеседники „Ъ“, инвесторы предпочитают вкладывать в первую очередь в строительство торговой и офисной недвижимости.

Алексей Клячин полагает, что для всех вышеназванных проектов время не наступило. «Даже наличие всех необходимых условий, как, например, рост цены на рынке складской недвижимости, наличие кредитного ресурса и земельного участка, не означает наличия гарантированного спроса в перспективе», — считает господин Клячин. И.о. министра развития предпринимательства и торговли Константин Пьянков соглашается, что толчок к росту предложения на рынке складской логистики дан, но существенных изменений пока нет.

На взгляд Алексея Клячина, строительство логистических центров на заемные средства весьма рискованно, поэтому о реализации подобных проектов в Пермском крае можно говорить лишь в трех случаях. «Во-первых, существенно больше перспектив у компаний, строящих логистические центры для собственных нужд. Например, как это делает „Пемос“ (входит в группу компаний „Хенкель“). Кроме того, крупные логистические проекты могут быть реализованы в случае конкретных и долгосрочных договоренностей с будущим клиентом. Наконец, заняться логистическим проектом могут бизнесмены, которые готовы рискнуть собственными ресурсами», — считает эксперт.