Инвестиционная война севера и юга

Выбирая недвижимость в Италии, прежде всего нужно определиться с регионом — индустриальный север или аграрный юг. Объекты недвижимости и образ жизни в этих регионах принципиально различаются. Богатый север дает возможность заработать на туристах, а бедный юг предлагает недорогую недвижимость с хорошими перспективами роста ее стоимости.

Как утверждают эксперты, итальянский рынок недвижимости от кризиса пострадал незначительно. Одна из причин — консервативность экономики страны. Особенности итальянского рынка также сделали свое дело. "В Италии очень мало городов, удаленных от моря, озер или горнолыжных склонов. Соответственно, это всегда туристы, а раз туристы, значит, возможность сдавать недвижимость в аренду. Нельзя говорить, что кризис никоим образом не повлиял на итальянскую недвижимость. Но хотя застройщики и продавцы вторичных объектов по всей Италии гораздо более гибко стали подходить к вопросу предоставления скидок покупателям, тем не менее страной массового снижения цен на недвижимость Италия не стала",— объясняет гендиректор "Миэль-DPM" Наталья Завалишина. Руководитель департамента инвестиций в зарубежную недвижимость компании IntermarkSavills Игорь Индриксонс утверждает: "Италия не очень пострадала от кризиса, особенно северная часть, куда идет основной поток инвестиций. Есть проблемы в южной части страны, куда инвесторы вкладывали деньги, ориентируясь на виртуальный рост цен, не думая о том, кому они потом будут купленную недвижимость продавать".

Карта недвижимости Италии поделена на северную и южную части. Север — регион со сложившейся инфраструктурой. Юг начал активно развиваться только в последние несколько лет. Этот регион всегда считался бедной частью страны. Сейчас на юг Италии активно привлекаются инвестиции.

На севере наибольшей популярностью пользуются районы приальпийских озер (Гарда, Комо, Маджоре), Лигурия, Тоскана, Рим и Милан. Лигурию — область между Генуей и Монако — называют Лазурным берегом Италии, там расположены наиболее дорогие и респектабельные курорты севера. По данным компании Gordon Rock, в 2009 году в северной Италии в сегменте предложения от €500 тыс. цены снизились в среднем на 10%. При этом в таких городах, как Рим и Милан, падения практически не наблюдалось. Минимальное предложение в северной части Италии начинается от €200 тыс. За эти деньги можно приобрести апартаменты площадью около 60 кв. м на окраине Рима. А, например, во Флоренции за апартаменты с одной спальней покупатель заплатит €650-800 тыс., за апартаменты с двумя-тремя спальнями — €1-2 млн. Стоимость вилл начинается от €450 тыс. "На севере стоимость складывалась на протяжении нескольких лет, но говорить о существенном росте не приходится: даже в более благоприятные экономические периоды цена там не увеличивалась более чем на 3-4% в год",— утверждает Наталья Завалишина.

Очень привлекательными регионами для инвестиций в недвижимость Италии считаются Тоскана и Умбрия. В Тоскане стоимость квартир начинается от €500 тыс., цена классических тосканских ренессансных вилл с семью спальнями доходит до €15 млн. Например, на юге Тосканы загородный дом с тремя-четырьмя спальнями обойдется в €0,8-2 млн, в Умбрии аналогичный объект будет стоить €0,7-1,4 млн. "В Тоскане и Умбрии,— рассказывает директор по развитию департамента элитной недвижимости Knight Frank Елена Юргенева,— на россиян приходится 13% общего числа покупателей недвижимости (третье место после представителей Великобритании и Италии). До 2008 года цены в Тоскане и Умбрии уверенно росли на протяжении двух десятилетий, однако кризис внес свои коррективы, и сейчас цены в регионе на 20% ниже своих пиковых значений. Сегодня загородный дом с тремя спальнями, бассейном и земельным участком можно приобрести по цене от €1 млн. Наиболее востребованный тип недвижимости в регионе — старинная вилла во флорентийском стиле, с колоннами и фресками, окруженная несколькими гектарами виноградников и оливковых рощ. Стоимость такого поместья может варьироваться от €2 млн до €20 млн. По нашим прогнозам, рост цен на недвижимость в Тоскане и Умбрии возобновится в конце 2010 года".

Основная часть предложения на озере Комо приходится на ценовой сегмент от €1 млн. "С тех пор как озеро Комо стало излюбленным местом отдыха голливудских знаменитостей и российских миллиардеров, цены на недвижимость в этих краях выросли в два-три раза,— говорит Елена Юргенева.— Сейчас покупателю предоставляется возможность поторговаться и приобрести виллу со скидкой 20-30%, однако рассчитывать на большую скидку сложно, так как виллы на первой линии озера, с собственным причалом и садом — уникальное явление, и это как раз тот случай, когда спрос превышает предложение, несмотря на мировые финансовые потрясения".

Юг Италии — это Калабрия, Сицилия и Сардиния. Цены на недвижимость в этом регионе вдвое-втрое меньше, чем в северной части страны. В Лигурии квартира с одной спальней стоит примерно €250-300 тыс., тогда как такого же рода объект в Калабрии обойдется в €70-100 тыс. На Сардинии цена за однокомнатные апартаменты начинается от €85 тыс. Рынок недвижимости Сицилии в основном представлен домами в традиционном сицилийском стиле (просторная каменная вилла с террасами и внутренним двором с деревьями). Скажем, дом площадью 120 кв. м там можно приобрести за €1,5 млн. "Традиционно юг Италии является беднейшим регионом страны, поэтому роскошных вилл и поместий там почти нет, за исключением Сицилии. Лучшие виллы на юге расположены вблизи Таормины и Палермо. Цены здесь на порядок ниже, чем в Форте-деи-Марми (морской курорт в Тоскане) при сопоставимом качестве",— рассказывает Елена Юргенева.

Сейчас основной интерес покупателей прикован к Калабрии. Она расположена в самой южной части Апеннинского полуострова и омывается двумя морями: с запада Тирренским, с востока — Ионическим. Минимальная стоимость недвижимости в Калабрии начинается от €55 тыс. (апартаменты с одной спальней). Большая часть первичного рынка Италии сосредоточена именно в Калабрии. Там правительство предоставляет гарантии от недобросовестных застройщиков. Суть в том, что застройщик должен застраховать свои объекты от риска недостроя и предоставить покупателю страховой полис или банковскую гарантию в размере суммы инвестирования. Если объект не построен, инвестор имеет право потребовать от застройщика двукратную сумму своих инвестиций. Если застройщик обанкротился, в течение 60 дней страховая компания должна возместить вложенные деньги. При банковской гарантии деньги возвращает банк. Тем не менее надо быть осторожным в выборе застройщика: зачастую небольшие компании начинают строительство, не получив на это разрешения. В этом случае покупатель, вложив деньги в строительство, может оказаться владельцем вечного недостроя.

Как отмечают эксперты, недвижимость юга Италии сейчас пользуется спросом в первую очередь благодаря демократичности цен. "Однозначно, что дешевле уже не будет, а через три-четыре года будет стоить на 10-15% больше, даже если сохранится сегодняшняя тенденция. Объектов высокого уровня в Калабрии немного, нет массовой застройки, многое раскупается на этапе строительства. Поэтому повышение стоимости определенно идет",— отмечает Наталья Завалишина.

Несмотря на невысокий порог цены входа на рынок Калабрии, эксперты расходятся в оценке этого региона. Отсутствие инфраструктуры может привести к проблемам с дальнейшей реализацией объектов. Однако сейчас в этот регион активно привлекаются инвестиции, в том числе для развития туристического бизнеса, поэтому в скором времени ситуация может измениться.

Покупая недвижимость в Италии сейчас, нужно рассчитывать на долгосрочный период инвестирования — не менее пяти-семи лет. "Если рассматривать спрос на недвижимость в Италии с точки зрения иностранных покупателей в целом, то разделение очевидно: на первом месте — регионы Калабрия и Апулия, где самые бюджетные предложения. За ними следуют Тоскана и Умбрия, востребованные у более состоятельных иностранцев",— рассказывает партнер компании Chesterton Екатерина Тейн.

По мнению экспертов, Италия интересна тем, что практически все регионы являются ликвидными с различной степенью интенсивности. Однако сегодня рынок претерпевает период относительной стагнации, поэтому поиски покупателя на таком рынке займут больше времени. "С начала прошлого года в Италии нет никаких изменений, по-прежнему слабый ВВП. Скорее всего, сейчас правительство будет принимать меры, чтобы предотвратить кризис, аналогичный тому, который произошел в Греции. Это выразится в повышении налогов, сокращении расходов. Недвижимость на такие изменения реагирует через шесть месяцев, поэтому, по моему мнению, в ближайшие два года инвестиции в Италию дохода не принесут. Если и вкладывать деньги, то только на севере",— считает Игорь Индриксонс. По мнению Елены Юргеневой, для инвестиций могут быть интересны замки под реставрацию, апарт-отели (на морских и горнолыжных курортах, в городе), а также поместья с виноградниками или оливковыми рощами.

Инвестиция в квадратные метры Италии может быть сейчас выгодна еще и потому, что курс евро по отношению к доллару и рублю снижается. "В 2010 году мы не ожидаем роста цен на недвижимость в Италии — в первую очередь это связано с проблемами в Евросоюзе. Сейчас из-за падения курса евро цены уже снизились как минимум на 10%. Поэтому те покупатели, которые хранили деньги в долларах или рублях, на запланированную сумму могут купить объект побольше, чем если бы они покупали четыре месяца назад",— считает президент международного агентства недвижимости Gordon Rock Станислав Зингель.

Недвижимость в Италии можно купить и в кредит. По данным международного ипотечного брокера Lowell Finance, ипотечный кредит в Италии иностранцам можно оформить сроком на 5-30 лет, получив максимум 60% оценочной стоимости недвижимости. При этом плавающие процентные ставки составят 3,5-4,2%, фиксированные — 4,75-5,5%. Минимальная сумма кредита в итальянских банках составляет €150 тыс., а соотношение ежемесячного платежа по ипотеке и ежемесячного дохода должно составлять не более 35%. Оформить кредит можно только после получения прав собственности на объект.

Сложности в получении финансирования существуют в провинциальных зонах при кредитовании резиденций с виноградниками или исторических резиденций — в этом случае больше требований предъявляется к оценке объекта залога. "Для итальянского банка в равной степени важны как предмет залога, так и заемщик, и если с оценкой объекта все не так трудно, то заемщику важно подтвердить свою платежеспособность. Один из вариантов — это показать выписки с банковских счетов, куда поступают зарплата от работодателя, дивиденды или арендная плата",— рассказывает управляющий директор компании Lowell Finance Кирилл Долгинский.

К списку обязательных документов относятся идентификационные документы: загранпаспорт, свидетельство о рождении, браке и т. д. Для подтверждения дохода необходимо представить трудовую книжку, справку в свободной форме с места работы с указанием занимаемой должности и оклада, справку 2-НДФЛ за два года, подтверждение других видов дохода, если такие есть. Для владельца бизнеса или руководителя компании необходимо представить учредительные документы и отчеты о деятельности компании за последние два года. "Если заемщиком выступает руководитель компании или владелец бизнеса, то обязательным требованием является юридическое заключение о подлинности представленных сведений. Если есть аудиторская отчетность о деятельности компании, то нужно еще заключение аудиторской компании о ее подлинности. Если такое невозможно (например, для общества с ограниченной ответственностью), то необходимо обратиться в независимую юридическую компанию для получения подобного заключения",— рассказывает Кирилл Долгинский.

Также нужно представить выписку с банковских счетов, рекомендательное письмо от банка (лучше от двух) и информацию о текущих кредитных обязательствах — для этого в обязательном порядке требуется представить выписку из бюро кредитных историй. В банке нужно предъявить оригиналы документов и их переводы на английский и итальянский языки официальным переводчиком. Заемщику потребуется открыть счет в итальянском банке, в котором оформляется кредит, при этом на счете должна быть размещена сумма в размере около двух ежемесячных платежей. К дополнительным расходам при оформлении кредита относятся оплата административного сбора банка (1-1,5% суммы кредита), оценка объекта (как правило, в диапазоне €40-800) и страхование недвижимости (до 0,4% суммы кредита).

Как рассказали в компании Lowell Finance, чаще всего с использованием кредитных средств покупаются апартаменты стоимостью от €400 тыс. на севере Италии — на озерах Комо и Маджоре, а также виллы стоимостью €1,5-2,2 млн в Лигурии и Тоскане. "По нашему опыту, банки практически не кредитуют объекты в Калабрии и на Сицилии, считая эти регионы высокорискованными",— уточняет Кирилл Долгинский. Поскольку механизм выдачи ипотечных кредитов иностранцам был отработан итальянскими банками не так давно, получить их непросто. Больше всего отпугивает наших соотечественников необходимость подтверждать свои доходы. "Россияне реже обращаются за ипотечным кредитом, чем жители Евросоюза, и с документами россиянам сложнее. Поэтому чаще они прибегают к различным рассрочкам",— рассказывает Наталья Завалишина.

Помимо расходов на оформление кредита заемщику нужно быть готовым и к другим тратам. Так, при покупке недвижимости покупателю придется оплатить регистрационный налог (до 7% стоимости объекта), кадастровый и ипотечный налоги (до 3% стоимости). Если объект находится на первичном рынке, покупателю придется оплатить налог на регистрацию (€168) и 10% НДС. Ежегодный муниципальный налог составляет 0,4-1,2% стоимости объекта. При сдаче в аренду налог составит 20-43% полученной прибыли. При перепродаже объекта в течение пяти лет после приобретения налог на прибыль составит 25% дохода, а после пяти лет владения недвижимостью налог не взимается.

Тишина по-итальянски

Ночь перед договором

Два с половиной года назад мы с женой поняли, что иметь загородный дом в Подмосковье нам не по карману (да и добираться туда непросто), и решили купить дом в Италии. Мы без особых усилий получили в Италии кредит: это было до кризиса, тогда еще легко давали кредиты иностранцам. На весь процесс, от начала поисков до договора купли-продажи, ушло чуть больше полугода, и особых затруднений мы не испытывали. Был лишь один эпизод, сколь занимательный, столь и поучительный, о котором стоит рассказать.

Схема, по которой приобретается дом в Италии, такова: выбрав дом, покупатель делает продавцу письменное предложение (proposta); если продавец его принимает, то через месяц подписывается предварительный договор (compromesso), при этом продавец получает задаток — 15-20% стоимости дома; еще через месяц-два стороны подписывают окончательный договор купли-продажи (rogito). В общем, все просто. Нам, однако, удалось внести в эту схему разнообразие: пропосту мы делали одному продавцу, а компромессо заключили с другим. Вот как это получилось.

Мы искали (сначала по интернету, потом уже в Италии) дом с участком, недалеко от моря и, самое главное, в тихом месте (zona tranquilla, как говорят итальянцы). Из десятков посещенных нами домов лишь несколько удовлетворяли этим критериям. Первый дом, к сожалению, был для нас слишком дорог. Второй, хоть был и не особенной красоты, отличался хорошей ценой. Он стоял, как мы и хотели, в zona tranquilla. Кругом холмы с оливковыми рощами и виноградниками. Во дворе лимонные и фиговые деревья, щебечут птички. Почти идиллия, в общем. И мы решили: хватит искать, будем покупать этот.

Итак, вначале нужно было сделать пропосту. Смысл пропосты в том, что покупатель называет в ней сумму, которую готов отдать за дом. Мы спросили нашего агента, на какую скидку можем рассчитывать. Глянув на потолок, агент назвал нам цифру, которая, он уверен, устроит продавца. Он не ошибся: на следующий же день наше предложение было принято.

Наш агент оказался чрезвычайно бойким малым. Благодаря его стараниям мы буквально за несколько дней получили codice fiscale (по-нашему — ИНН) и счет в местном банке. Вместе со счетом нам дали чековую книжку.

Через месяц надо было вернуться на подписание compromesso. Решив сэкономить на гостинице, мы попросили у продавца позволения остановиться в нашем будущем доме. Он охотно согласился и оставил для нас ключи в агентстве.

Прошел месяц, мы прилетели в Италию, взяли в аэропорту напрокат автомобиль, забрали в агентстве ключи, запаслись в супермаркете едой и посудой и отправились в дом, чтобы провести там незабываемый вечер.

Вечер оказался еще более незабываемым, чем мы могли ожидать. Ужинали мы в саду — вот он, свой дом в Италии. (Ну почти свой, это мелочи.) Время — около десяти часов. Темно. Птицы уже спят, поэтому вокруг тишина... Хотя, если вдуматься, какая тишина? А что это за шумок, подкрадывающийся из-за холма? Может, это случайность и сейчас он пройдет? Не проходит. Мы попытались сформулировать для себя характер этого шума. Гул автотрассы? Шелест поезда? Нет. Скорее грохот, скрежет и лязг. А откуда — непонятно.

Мы сели в машину и отправились исследовать окрестности. Искать источник шума пришлось недолго: уже за вторым холмом, в двух километрах от нас, располагался комплекс строений, которые на дорожных указателях в Италии обозначаются как zona industirale, то есть промышленная зона. Вот тебе и zona tranquilla...

Почему мы не слышали шум раньше? Мы ведь были в этом доме три раза. Но всякий раз мы были там днем, а днем разве что-нибудь расслышишь, кроме щебетания птиц? В общем, во всем виноваты птицы, другого объяснения у нас нет.

Когда мы осознали, в какую ловушку попали, первой мыслью было спасаться бегством. Ведь наутро у нас compromesso, и нашу чековую книжку ожидало серьезное испытание. Но мы решили не терять лица и, дождавшись утра, позвонили агенту, сообщили ему, что не будем покупать этот дом, и объяснили почему.

Через час и агент, и хозяин дома были тут как тут. "Где шум, какой шум? Наша семья тут всегда жила, ни на какой шум никто никогда не жаловался",— говорил хозяин. Причем было видно, что он совершенно искренен. Агент тоже никакого шума не слышал. Тогда мы предложили всем вместе доехать до промышленной зоны. Так и сделали. Остановились у фабрики, которая просто сотрясалась от грохота.

"Вот видите, и тут никакого шума нет",— дружно закричали агент и хозяин. "Как это нет? А что же это, если не шум?" — мы не верили своим ушам. "Ничего не понимаю,— отвечал хозяин.— Вот, кстати, Антонио, мой сосед, он тут работает. Сейчас мы у него спросим. Эй, Антонио!" Мы познакомились с Антонио, и тот, перекрывая своим голосом фабричный грохот, подтвердил, что никакого шума тут и в помине нет. Продолжать дискуссию в акустической плоскости было бессмысленно, и она перешла в плоскость практическую. Покупать дом мы категорически отказывались. За упущенную выгоду и моральный ущерб хозяин хотел от нас €3500, сторговались на €1500.

Итак, чек на €1500 выписан, и мы на свободе. Катастрофы чудом удалось избежать, но теперь надо все начинать сначала. Доехав до ближайшего городка, мы вселились в гостиницу и пошли в интернет-пойнт. И тут произошло чудо: в электронной почте нас ждало письмо от предыдущего агента, в котором сообщалось, что хозяева дома, который нам нравился больше всего, снизили цену, так что если мы еще ничего не купили, то вот он, ждет нас...

Уже через три дня был подписан compromesso. Но все эти три дня мы приезжали к нашему новому дому — утром, днем, вечером и ночью, прислушивались и принюхивались. Все было чисто и тихо, никакой индустрии...

А перед хозяином некупленного дома нам до сих пор неудобно: он ничего плохого нам не сделал, более того, пустил нас ночевать — на свою голову. Он не поверил, что мы отказались из-за шума,— у итальянцев другое шумовосприятие. И что он думает о нас, загадочных русских, которые готовы отдать €1500 только за то, чтобы бесплатно переночевать в обычном сельском доме?