Ковид увез уральцев за город

В 2020_2021 годах у уральцев вырос спрос на загородную недвижимость

Фото: Владислав Лоншаков / Коммерсантъ, Коммерсантъ

За год спрос на загородное жилье в Екатеринбурге вырос более чем на 20%, аналитики связывают возросший интерес с пандемией. Объем индивидуального жилого строительства (ИЖС) в регионе с начала года вырос почти на треть. Из-за повышенного интереса крупные уральские застройщики занялись строительством коттеджей. В то же время рост цен на строительные материалы привел к тому, что купленные земельные участки горожанами остаются незастроенными.

Уральцы перебрались в коттеджи

О том, что спрос на жилье за городом начал расти, участники рынка заговорили еще весной прошлого года. Они связывали это с пандемией COVID-19, так как дом за городом или дача могли стать альтернативным отдыхом в условиях закрытых границ. Спрос на дома за городом продолжил расти и в 2021 году.

По данным аналитика «Циан. Загородная недвижимость» Виктории Кирюхиной, спрос на готовые частные дома в Свердловской области в сентябре 2021 года относительно сентября 2020 года вырос на 25%. А относительно января 2021 года активность покупателей стала выше на 13%. «Средний бюджет предложения частных домов в Свердловской области в среднем составляет 6,65 млн руб. против 7,1 млн руб. год назад. Снижение средней стоимости предложения на 6,4% за год объясняется изменением структуры рынка: средняя площадь дома в продаже составляет сейчас 164 кв. м, годом ранее средняя площадь в продаже была 174 кв. м. Таким образом, с рынка сегодня вымываются не только самые бюджетные варианты, но и большие по площади дома»,— рассказала Виктория Кирюхина. По ее словам, такой показатель говорит о том, что рынок частных домов сейчас рассматривается уральцами не только как объекты для сезонного проживания, но и как основное место для жизни круглый год. Генеральный директор агентства недвижимости «Диал» Александр Дмитриев заявлял, что потребителя сейчас не интересуют дома площадью 320–500 кв. м, а более интересны дома по 120–240 кв. м. «Вот эти дома при наличии инфраструктуры, с проведенным газом пользуются спросом, но таких на рынке не очень большая доля»,— рассказал он.

По данным «Циан», летом 2021 года примерно каждый пятый (21%) потенциальной покупатель частного дома в Свердловской области рассматривал объект в бюджете до 3 млн руб. Еще 35% — от 3 до 5 млн руб., 18% — от 5 до 7 млн руб., 11% — от 7 до 10 млн руб., остальные 15% рассматривали жилье дороже 10 млн руб. В то время как летом 2020 года на дома до 3 млн руб. приходилось 23% спроса (+2% в 2021 году). От 3 до 5 млн руб. — 34% (–1%), от 5 до 7 млн руб. — 15% (+ 3%). От 7 до 10 млн руб. — 11% (без изменений в 2021 году), остальные 17% потенциальных покупателей рассматривали жилье дороже 10 млн руб.

Спрос на загородную недвижимость есть, и интерес к этому сегменту выше, чем два года назад, подтверждает руководитель аналитического отдела УПН Михаил Хорьков. По его словам, запросов от покупателей действительно стало больше, но рынок ограничен в количестве предложений. «Есть много предложений по поводу продажи земли без подряда с разными уровнями инфраструктурной подготовки. Продукта как такового жилого нет, и это ограничивает возможности рынка, на нем должно быть больше готового продукта»,— прокомментировал господин Хорьков.

«В 2022 году возможно частичное смещение спроса в пользу покупки земельных участков, поскольку из-за активного спроса с рынка уходят самые ликвидные варианты, кроме того, появились новые программы кредитования под ИЖС, что делает строительство дома более доступным»,— заключила госпожа Кирюхина.

ИЖС с ними

В августе 2021 года президент Владимир Путин дал поручение правительству и Центробанку по льготной ипотеке на индивидуальное жилищное строительство. К 1 декабря он потребовал запустить программу для типовых проектов. По словам управляющего директора по ипотеке банка ВТБ в Свердловской области Алины Бусловой, банк уже приступил к работе с программами кредитования для ИЖС: «Наш банк только начал выдавать ипотечные кредиты собственникам объектов индивидуального жилищного строительства, первая такая сделка в Свердловской области прошла в августе».

Между тем объем ИЖС в Свердловской области за восемь месяцев 2021 года вырос почти на треть по сравнению с аналогичным периодом прошлого года. Так, по данным Свердловскстата, в регионе введено почти 876 тыс. кв. м жилья, что на 35,5% превышает показатели прошлого года. Лидером по индивидуальному жилому строительству является Екатеринбург: здесь введено 179 тыс. кв. м индивидуального жилья. Второе место по индивидуальному жилому строительству занимает Белоярский городской округ. Здесь построено 116 тыс. кв. м индивидуального жилья. На третьем месте Сысертский городской округ. На его территории за восемь месяцев появилось 104,8 тыс. кв. м индивидуального жилья. Почти 44 тыс. кв. м ИЖС построено в Березовском городском округе. На пятом месте находится Верхняя Пышма, здесь введено 40,3 тыс. кв. м.

По словам министра строительства Свердловской области Михаила Волкова, за восемь месяцев в регионе введено около 1,6 млн кв. м многоквартирного и индивидуального жилья, что в 1,6 раза превосходит прошлогодние показатели. «Это дает уверенность в том, что мы достигнем цели, поставленной национальным проектом “Жилье и городская среда”, и введем в 2021 году свыше 2,6 млн кв. м жилья»,— прокомментировал региональный министр.

Генеральный директор ГК «Центр недвижимости “Северная казна”», вице-президент Российской гильдии риелторов Татьяны Деменок считает, что спрос на первичное загородное жилье мог быть еще выше, но его сдержали выросшие цены на строительные материалы: «Спрос должен был вырасти больше, так как государство стимулирует граждан брать кредиты и строить свое жилье. Но люди, когда брали ипотечные кредиты, не могли рассчитать всю затратность: беря кредит, рассчитывали, что смогут вложиться в строительство дома и купить материалы по ценам, которые были в прошлом году или в начале этого года. Но сейчас стройматериалы выросли до 70%. В регионе было приобретено достаточно много земельных участков и примерно половина из них сейчас не осваивается из-за роста цен на материалы».

В то же время госпожа Деменок считает, что уральцы и дальше будут ориентированы на загородное жилье, и этот тренд сохранит свои позиции еще в течение 2–3 лет.

Застройщики взялись за частные дома

На выросший интерес к загородному жилью со стороны покупателей обратили внимание крупные уральские застройщики. Так, еще весной этого года «Группа ЛСР» вышла на рынок индивидуального жилищного строительства и начала возводить коттеджи. Дома компания возводит из материалов, которые производит на собственном заводе ЖБИ в Екатеринбурге. Так, коробка первого жилого дома площадью 131,8 кв. м была изготовлена и смонтирована за 10 дней. Фасад в быстровозводимом коттедже устраивается по бесшовной технологии: на собранную коробку дома монтируется утеплитель, который перекрывает стыки панелей снаружи. По данным застройщика, цена за один квадратный метр такого дома без учета сборки и отделочных материалов составляет от 14,5 тыс. руб. «У нас разработан типовой проект из изделий, произведенных на собственном заводе ЖБИ в Екатеринбурге. Такой дом включает в себя четыре спальни, большую кухню-гостиную, помещение для котельной и раздельный санузел, а также инженерные коммуникации, включая вентиляцию и водоснабжение. Делать какие-то выводы о том, оправдал ли проект ожидания, на наш взгляд, пока рано»,— прокомментировали в «Группе ЛСР».

В конце августа другой крупный застройщик представил коттеджный поселок. На юго-востоке Екатеринбурга открылась выставка готовых частных домов Ural Village, которые стали первой очередью нового жилого микрорайона на 150 тыс. человек. Общая площадь застройки микрорайона займет 4 тыс. га. Освоением территории занимается девелоперская компания Prinzip, которая раньше также не занималась строительством коттеджей. Компания построила больше 30 быстровозводимых домов пяти архитектурных стилей: барнхаус, фахверк, а-фрейм, хай-тек и дома в скандинавском стиле. «Уральскую деревню» застраивали десять застройщиков из разных городов. Как рассказал директор Prinzip Геннадий Черных, на строительство одного дома уходит около пяти месяцев. Стоимость готового дома с участком земли (9–16 соток) начинается от 5 млн руб. и доходит до 11 млн руб., в зависимости от площади и конфигурации.

В следующем году планируют построить еще порядка 60 домов, откроют выставку с новыми домами к «Иннопрому» в 2022 году. Всего на территории нового микрорайона предполагается строительство 242 быстровозводимых домов от 50 до 191 кв. м.

Еще один застройщик, занявшийся строительством частного жилья, — «Проспект групп». Рядом с озером Шарташ компания возводит жилой комплекс «Золотой камень». По плану, на участке застройки предусматривается комплексная застройка ИЖС и таунхаусов. Общая площадь территории проектирования — 8,5 га. Согласно данным компании, к продаже предлагается несколько типов домов от 100 до 260 кв. м.

По мнению Михаила Хорькова, уральские застройщики не выходят массово на рынок частных жилых домов из-за высоких рисков. «Для застройщика это более рискованный сегмент — отсутствие отлаженных схем и алгоритмов работы на этом рынке, отсутствие такого же конвейера по выдаче ипотек для приобретения такого жилья, как и на рынке новостроек. Банки ведь не готовы сегодня также массово кредитовать этот сектор, в том числе потому, что там нет понятной бизнес-модели для них, под которую они готовы кредитовать и застройщиков, и покупателей. Финансовая инфраструктура также остается неразвита с рынком городского жилья»,— прокомментировал господин Хорьков.