Подготовленный бум

Август как самый горячий сезон отпусков, казалось бы, должен принести спад на рынок московского жилья. Но этого не случилось: большинство экспертов отмечают, что если клиентов и стало меньше, то ненамного. Одна из причин в том, что в последний месяц лета Москва пустеет, проехать по ней становится легко, так что самые дальновидные и придирчивые покупатели, желающие осмотреть несколько объектов, прежде чем принять решение, получают фору перед остальными, отложившими решение о покупке на осень.

Девелоперы могут, покупатели хотят

Нынешнее лето в большинстве строительных и риэлторских компаний отмечают как весьма удачное. Еще бы, после июльского всплеска спроса, который некоторые эксперты называют аномальным, не последовало спада, который был бы вполне логичным. Росреестр Москвы зарегистрировал 2049 договоров долевого участия — а это на 5,2% больше, чем в прошлом месяце. А на первичном рынке городского жилья премиум-класса, по свидетельству IntermarkSavills, заключено 52 сделки — рекордный показатель за все посткризисные годы. Так что покупательский бум на московских новостройках продолжается.

Девелоперы к такому повороту событий готовились, видимо, заранее. По данным ГК МИЦ, в августе на первичном рынке жилья эконом- и комфорт-классов насчитывалось 8000 квартир и апартаментов, или около 450 000 кв. м. Это на 40% больше, чем в августе 2012 года. В компании НДВ, правда, говорят, что объем предложения в августе снизился по отношению к июлю на 2,1%. Но учитывая июльские набеги покупателей на объекты, это еще немного.

Объем предложения нового жилья в ближнем Подмосковье и Новой Москве только за август увеличился на 12,4% и составил 26 695 квартир, подсчитали в "Домус финанс". При этом в Королеве число выставленных на продажу квартир за месяц выросло сразу на 121%. Это объясняется просто: по словам генерального директора компании Павла Лепиша, на рынок вышло более 500 квартир в масштабном проекте "Золотые ворота".

Цены, соответственно, подросли — но в Москве, где строят меньше, а спрос выше, этот рост существенно заметнее, чем в Подмосковье. По разным оценкам, сейчас средняя цена квадратного метра в московских новостройках экономкласса колеблется от 101,4 тыс. до 130,2 тыс. рублей. Как утверждают в "Метриум Групп", это на 4,1% выше, чем в июле.

В Подмосковье, по данным компании ОПИН, средняя цена новостроек с начала года выросла на 6% и в августе составила 72 000 рублей за 1 кв. м. И все это на фоне выхода в продажу корпусов на начальном этапе строительства, с минимальной ценой за метр и планового повышения цен по мере приближения строек к завершению. Росреестр по Московской области продолжает регистрировать все больше договоров долевого участия, причем именно в летние месяцы скачки были наиболее заметными.

За что они платят

Можно предположить, что в условиях стабильной экономики и спокойного роста рынка большинство сделок проходило бы, скорее всего, на ранних этапах строительства, ведь с точки зрения инвесторов, да и тех, кто покупает квартиру для себя и хочет сэкономить, это выгоднее. А вот на фоне возможных макроэкономических потрясений таких покупок всего 28% от общего числа московских сделок, по данным "Метриум Групп". Кстати, за июль эта цифра на 4% уменьшилась, а вот доля квартир, приобретаемых в уже готовых новостройках, на столько же выросла.

Покупателей можно понять: сегодняшний котлован то ли вскоре превратится в красивый новый дом, то ли повторит судьбу посткризисных корпусов, сдача которых в эксплуатацию затягивалась на годы. А с готовой квартирой уже ничего не случится: можно после оплаты получать ключи и начинать ремонт. Бог с ними, выгодными вложениями — сохранить бы деньги.

Но это в экономклассе. Премиум-сегмент живет по своим законам, здесь 70% августовских продаж пришлось именно на проекты на начальных стадиях строительства. "При этом наблюдался очень высокий инвестиционный спрос",— констатирует Роман Попов, директор департамента стратегического консалтинга Kalinka Real Estate Consulting Group.

В целом процесс возвращения инвесторов на рынок уже стал заметным, подтверждает коммерческий директор Capital Group Алексей Белоусов. Он прогнозирует, что в течение ближайших полутора-двух лет инвестиционная составляющая на московском рынке вернется на докризисный уровень — 30% от общего количества заключаемых сделок.

Игра эмоций

Сразу несколько экспертов отмечают последний месяц этого лета как время эмоциональных покупок и игры на курсах валют. "Помимо традиционных квартир и лофт-апартаментов в реконструируемых зданиях покупатели приобретали для себя такой редкий на рынке продукт, как мансарды",— делится наблюдениями Дмитрий Халин, управляющий партнер IntermarkSavills. По его данным, в среднем они продавались дороже рынка примерно на 18% — и это справедливо, ведь далеко не каждая новостройка бизнес-класса может похвастать такими предложениями, а спрос на них взял да и вырос.

В августе неожиданно закрылось сразу несколько крупных сделок с бюджетами от $5 млн до $14 млн, рассказывает управляющий партнер Chesterton Екатерина Тейн. Она напоминает, что за последние два года число таких сделок существенно сократилось. "Что еще более интересно, сделки прошли по квартирам, которые экспонировались на рынке уже три-четыре года, и клиенты, которые их приобрели, также ходили по рынку уже несколько лет",— говорит эксперт.

В сегменте бизнес-класса, по мнению господина Белоусова, процессы сейчас чем-то напоминают те, что происходят на рынке Forex, участники которого играют на курсовой разнице. "За последние пару месяцев зафиксированы случаи, которые уже нельзя назвать единичными, когда покупатели просят продлить заранее оговоренный срок оплаты квартиры еще на неделю в надежде, что за это короткое время курс изменится в их пользу",— рассказывает эксперт. Поскольку при средней цене контракта в $300 тыс. колебания в 1% — это почти 100 тыс. рублей, то клиент, который "сидит" в долларах, а покупает в рублях, будет ждать до последнего.

Ипотека как приманка

Одной из окончательно оформившихся к августу тенденций на рынке московских и подмосковных новостроек стал рост числа ипотечных сделок. Особенно это заметно в наиболее дешевых сегментах. Денис Бобков, руководитель аналитического центра Est-a-Tet, отмечает: "По итогам августа количество сделок с привлечением ипотеки составляет 46% — это на 3% больше по сравнению с июлем этого года". А в компании ОПИН называют цифры по подмосковному проекту VESNA: 67% сделок августа — ипотечные.

Снижение числа сделок со 100-процентной оплатой, по мнению Екатерины Моториной, исполнительного директора коммандитного товарищества "СУ-155 и компания", свидетельствует о падении платежеспособного спроса. Это процесс естественный, считает эксперт: те, кто мог и хотел купить, уже купил. Напрашивается вывод: сегодня все чаще покупают те, кто не собирался этого делать.

Подтверждением такого предположения служит и возвращение на банковский рынок ипотечных кредитов без первоначального взноса. По данным портала Banki.ru, сегодня их уже предлагают в 13 московских банках, причем ставки, которые начинаются от 7,8% годовых, трудно назвать грабительскими.

Этот факт, кроме прочего, заставляет вспомнить и о предкризисном времени, когда этот вид кредитования распространился по тем странам, где бум на рынке недвижимости заставлял застройщиков идти на все, лишь бы привлечь новых покупателей. Не повторят ли Москва, а в особенности Подмосковье, где, как отмечают эксперты, ипотека особенно популярна, судьбу США и Испании, где рынок за пять лет так до конца и не оправился от ипотечных потрясений? Время покажет, и хотелось бы верить, что сегодняшние кредиты без первоначального взноса — это еще не сигнал к началу полномасштабного кризиса.