Содержание права собственности граждан на жилое помещение

каких-либо вероятностных законов распределения. При этом могут использоваться следующие три метода (в порядке повышения точности):

Проверка устойчивости.

Корректировка параметров проекта и экономических нормативов.

Формализованное описание неопределенности.

Метод проверки устойчивости предусматривает разработку сценариев реализации проекта в наиболее вероятных или наиболее опасных для каких-либо участников условиях. По каждому сценарию исследуется, как будет действовать в соответствующих условиях организационно-механический механизм реализации проекта, каковы будут при этом доходы, потери и показатели эффективности у отдельных участников.

Проект считается устойчивым и эффективным, если во всех рассмотренных ситуациях интересы участников соблюдаются, а возможные неблагоприятные последствия устраняются за счет различных мероприятий или стимулирующих механизмов или возмещаются страховыми выплатами.

Возможная неопределенность условий реализации проекта может учитываться также путем корректировки параметров проекта и применяемых в расчете экономических нормативов, замены их проектных значений на ожидаемые. В этих целях:

1. Сроки реализации проекта увеличиваются на среднюю величину возможных задержек.

2. Учитывается среднее увеличение стоимости реализации проекта, обусловленное ошибками проектной организации, пересмотром проектных решений и непредвиденными расходами.

3. Учитываются запаздывание платежей, неритмичность поставок сырья и материалов, внеплановые отказы оборудования, допускаемые персоналом нарушения технологии, уплачиваемые и получаемые штрафы и иные санкции за нарушение договорных обязательств.

4. В случае, если проектом не предусмотрено страхование участника от определенного вида инвестиционного риска, в состав его затрат включаются ожидаемые потери от этого риска.

Поскольку проекты в области энергоэффективности в бюджет-

ной сфере не являются особо капиталоемкими, то на практике используют метод экспертных оценок.

В основе экспертных методов оценки рисков лежит использование человека как «измерительного прибора» для получения количественных показателей рисков, неподдающихся непосредственному измерению.

Для проведения экспертной оценки рисков необходимо на основании результатов предварительно проведённого качественного анализа, составить перечень основных видов рисков, влияющих на результаты реализации проекта. На основе перечня составляется анкета, в которой экспертам предлагается оценить риски по определённой шкале, например:

0 - несущественный риск;

25 - рисковая ситуация, вероятнее всего, не наступит;

50 - о возможности наступления рисковой ситуации нельзя сказать ничего определённого;

75 - рисковая ситуация, вероятнее всего, наступит;

100 - рисковая ситуация наступит наверняка.

При проведении экспертных оценок экспертами проводится интуитивно-логический анализ исследуемых рисков с количественными или порядковыми оценками факторов влияния и обработкой результатов экспертизы. Полученный в результате обработки сводный результат принимается как количественная оценка основных видов рисков.

Литература:

1. Белякова М.Ю. Система управления риском на этапе инвестиционного процесса // Справочник экономиста. - 2008 г.;

2. Вестник АГТУ, №1. 2003 г.

3. О.Л. Данилова, П.А. Костюченко. Практическое пособие по выбору и разработке энергосберегающих проектов.- 2006 г.;

4. Мазур И.И. «Управление проектами», -М., 2011 г.;

5. Суша Г.З. «Экономическая эффективность предприятия», - М., 2003г.;

СОДЕРЖАНИЕ ПРАВА СОБСТВЕННОСТИ ГРАЖДАН НА ЖИЛОЕ ПОМЕЩЕНИЕ

Лапина М.А., заведующая кафедрой административного права Всероссийской государственной налоговой академии, доктор

юридических наук, профессор

В статье рассматриваются теоретические аспекты права собственности граждан на жилое помещение. В работе анализируется общее понятие права собственности, а также его содержание применительно к жилищным правоотношениям.

Ключевые слова: собственности, жилое помещение, жилищное законодательство, владение, пользование, распоряжение, приватизация.

THE MAINTENANCE OF THE PROPERTY RIGHT OF CITIZENS ON PREMISES

Lapina M., Head of chair of administrative law of the All-Russia state tax academy, doctor of law, professor

In article theoretical aspects of the property right of citizens on premises are considered. In work the general concept of the property right, and also its contents with reference to housing legal relationship is analyzed.

Keywords: property, premises, housing legislation, possession, using, order, privatization.

Интенсивный характер развития жилищного законодательства, выразившийся в принятии нового Жилищного кодекса Российской Федерации1, во внесении изменений в Гражданский процессуальный кодекс РФ2, Федеральный закон «Об ипотеке (залоге недвижимости)»3 , а также иные нормативные правовые акты, актуализировал жилищную проблематику.

Среди проблем, имеющих наиболее важное социально-экономическое значение на современном этапе, одной из наиболее острых является жилищная проблема, то есть проблема обеспечения надлежащего осуществления права на жилище, закрепленного в ст. 40 Конституции Российской Федерации4. Несмотря на усилия, прилагаемые государством к решению этой насущной проблемы, миллионы граждан по-прежнему не имеют жилищных условий, соответствующих современным понятиям о размере, комфорте и благоустроенности жилья.

При таких сложных условиях проведения новой федеральной жилищной политики, основы которой были заложены в Законе Российской Федерации от 24.12.1992 № 4218-1 «Об основах федеральной жилищной политики», все более устойчивый характер приобретает тенденция к становлению и развитию различных форм собственности на жилые помещения.

В литературе под правом собственности на жилое помещение понимается основанная на законе присвоенность конкретным лицом конкретного жилого помещения, влекущая его отчуждение от всех иных лиц и предоставляющая возможность господства над жилым помещением с корреспондирующей необходимостью несения бремени его содержания5.

При этом право частной собственности граждан имеет большое значение относительно возможности по приобретению и осуществлению своих законных интересов связанных с жилимы по-

мещениями, которые были весьма расширены благодаря приватизации жилых помещений, предусмотренной Законом РФ от 4 июля 1991г. №1541-1 «О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации».

Однако приватизация, безусловно, является не единственным основанием приобретения гражданами жилых помещений. Перечень этих оснований в последние годы был значительно расширен, что имеет большое значение как для отдельных граждан и членов их семьи, так и для общества в целом, так как является важным условием дальнейшего поступательного развития экономических реформ в жилищной сфере.

В настоящее время право граждан на жилое помещение урегулировано положениями Жилищного кодекса Российской Федерации (далее - ЖК РФ), в котором впервые на законодательном уровне сформулированы различные определения в рассматриваемой сфере, а также правомочия собственников по распоряжению отдельными объектами.

Кроме того, в последние годы был принят ряд не менее важных, нормативных правовых актов, также направленных на регламентацию правоотношений, возникающих по поводу приобретения гражданами права собственности на жилые помещения.Особо значимым среди них является Федеральный закон «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации», закрепивший ряд новых конструкций, направленных на дальнейшее расширение возможностей граждан по приобретению жилых помещений в частную собственность, то есть на решение жилищной проблемы.

Указанным актом предусмотрены следующие основания возникновения права собственности на жилое помещение:

1) строительство жилого дома;

2) инвестирование в строительство квартиры в многоквартирном доме.

Также, приобретение жилого помещения возникает в результате совершения следующих гражданско-правовых сделок: купли-продажи, ренты, мены, дарения, получение жилья по наследству и т.п.

Вне зависимости от вида сделки возникновение, ограничение, переход к другому лицу и прекращение права собственности на недвижимое имущество подлежит государственной регистрации. При разрешении в суде споров, связанных с возникновением или прекращением права собственности на жилые помещения, суды должны исходить из того, что до государственной регистрации права собственности покупатель по договору купли-продажи жилого помещения, исполненного сторонами, не вправе распоряжаться этим имуществом, поскольку право собственности на него до момента государственной регистрации сохраняется за продавцом.

По своему содержанию право собственности на жилое помещение включает: право владения, право пользования и право распоряжения принадлежащим собственнику на праве собственности жилым помещением в соответствии с его назначением и пределами его использования, которые установлены ЖК РФ.

Под правомочием владения понимается основанная на законе и охраняемая им возможность иметь у себя в хозяйстве жилое помещение, фактически обладать им, возможность числить его на своем балансе и т.п.

Под правомочием пользования понимается основанная на законе возможность извлечения из жилого помещения его полезных свойств, в известном смысле - потребление его. Определяя объем действий, входящих в правомочие пользования, законодатель ограничивает действия по пользованию жилым помещением, использование жилого помещения для производственных или каких-либо иных нужд запрещается.

Под правомочием распоряжения понимается основанное на

законе определение юридической судьбы жилого помещения путем изменения его принадлежности (отчуждение по договору купли-продажи, передачи по наследству и т.п.).

Путем распоряжения правомочия владения и пользования могут передаваться собственником жилого помещения другим лицам, как физическим, так и юридическим.

Все вышеназванные правомочия, составляя в своем единстве содержание вещного права собственности на жилое помещение, тесно взаимосвязаны между собой. Так, например, господство над жилым помещением представляет собой необходимую предпосылку осуществления правомочий пользования.

Следует отметить, что раскрытие содержания права собственности не исчерпывается лишь характеристикой указанных правомочий, так как одноименные правомочия могут принадлежать и не собственнику. Поэтому здесь необходимо обозначить и специфические признаки, присущие указанным правомочиям именно как правомочиям собственника жилых помещений.

Во-первых, собственник осуществляет принадлежащие ему правомочия по своему усмотрению. Так, собственник жилого помещения согласно п. 1 ст. 30 ЖК РФ вправе по своему усмотрению осуществлять в отношении принадлежащего ему жилого помещения любые действия, не противоречащие закону и не нарушающие права и интересы других лиц. В тех случаях, когда собственник сам владеет, пользуется и распоряжается жилым помещением, ему для осуществления указанных правомочий необходимо и достаточно того, чтобы все иные лица воздерживались от какого-либо посягательства на это жилое помещение.

Во-вторых, мера возможного поведения собственника в отношении принадлежащего ему жилого помещения включает в свое содержание указанную традиционную триаду правомочий собственника - право владения, право пользования и право распоряжения, но реальные возможности по осуществлению указанных правомочий носителями других вещных прав зависят как от прямого указания закона, так и от воли собственника (например, возникновение и прекращение этих прав).

Характеризуя право собственности на жилые помещения, следует иметь в виду, что это наиболее обширное и наименее ограниченное вещное право. Если вещное право собственности на жилые помещения - это право господства над жилыми помещениями, непосредственной властью над ними, то, выделяя право собственности из других вещных прав, следует отметить наибольшую меру этой власти.

По мнению Е.А. Суханова, главное, что характеризует правомочия собственника в российском гражданском праве - это возможность осуществлять их по своему усмотрению, не выходя за рамки закона. В этом-то и состоит существо юридической власти собственника над вещью6.

В литературе высказываются также мнения о том, что применительно к праву собственности на жилые помещения правомочия владения и пользования граждан-собственников объединены в одно особое правомочие-право личного проживания7.

Основанием для утверждения о большем количестве правомочий собственника в настоящее время является формулировка п. 2 ст. 209 ГК РФ, в соответствии с которым собственник вправе совершать любые действия, не противоречащие закону в отношении принадлежащего ему имущества. Это означает, что собственник, кроме владения, пользования и распоряжения, обладает и иными правами8.

Доводы противников концепции триады правомочий права собственности во многом основаны на сконструированном А.В. Бенедиктовым и многократно воспроизводимом примере с арестом имущества, где у собственника остается право собственности, несмотря на отсутствие правомочий владения, пользования и распоряжения, но, на наш взгляд, при аресте имущества, его изъятии и запре-

1 Жилищный кодекс Российской Федерации от 29 декабря 2004 г. № 188-ФЗ // СЗ РФ. - 2005. - № 1. - Ч. 1. - Ст. 14.

2 Гражданский процессуальный кодекс Российской Федерации от 14.11.2002 № 138-Ф3 // СЗ РФ. - 2002. - № 46. - Ст. 4532.

3 Федеральный закон от 16.07.1998 № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» // СЗ РФ. - 1998. - № 29. - Ст. 3400.

4 Конституция Российской Федерации. Принята всенародным голосованием 12 декабря 1993 г. // СЗ РФ. - 2009. - № 4. - Ст. 445.

5 См.: Свердлык Г.А. Право собственности и другие вещные права на жилые помещения // Жилищное право, № 8, 2008

6См.: Гражданское право: Учебник: В 2 т. / Отв ред. Е.А. Суханов. М., 2004

7 См.:Нурмухамедов Р.Ш., Протас Е.В. Теоретические вопросы содержания права собственности граждан на жилые помещения // Право и образование, 2007, № 1. - С. 63.

8 См.: Комментарий к ГК РФ, части 1 (постатейный) / Отв. ред. О.Н. Садиков. М., 2006. С. 416.

9См.: Агарков М.М. Основные принципы советского гражданского права. - М., 1994. - С. 41

те распоряжения им собственник не лишается указанных правомочий, а лишь ограничивается в возможности их реализовать.

Применительно к содержанию права собственности на такой важный объект, как жилые помещения, специфика которого накладывает свой отпечаток на объем и порядок осуществления права собственности, необходимо отметить, что владение жилым помещением означает возможность в любое время осуществлять фактическое господство над ним, что, однако, не предполагает обязательного непосредственного обладания данным объектом, тем более что количество жилых помещений, находящихся в собственности гражданина, в настоящее время не ограничивается. Например, уезжая в другой город, собственник продолжает оставаться владельцем принадлежащего ему жилого помещения. Применительно к недвижимости (и, жилому помещению в том числе) в гражданском законодательстве существует правило, согласно которому недвижимое имущество, собственник которого известен, но проживает не в месте нахождения строения, не признается бесхозяйным. Таким образом, закон исключает возможность, для лиц, осуществляющих владение недвижимым; имуществом,- собственник которого известен, приобрести имущество на основании давностного владения.

При неясности вопроса о том, имеет ли место владение жилым помещением, определяющим фактором является фактическая возможность для владельца пользоваться данным помещением. Наоборот, пользование, как правило, возможно лишь при наличии владения, но не обязательно права собственности. Пользование «отделяется» от владения лишь в тех случаях, когда пользователю предоставляется вещь, находящаяся во владении наймодателя (ст. 606 ГК РФ). Владелец не обязательно должен пользоваться вещью, но он должен иметь такую фактическую возможность, иначе не будет владения. Это позволяет со всей уверенностью утверждать, что владение тесно связано с пользованием вещью.

Жилые помещения, находящиеся в собственности граждан, не могут, быть, у них изъяты, а собственник не может быть лишен права пользования жилым помещением, кроме случаев, установленных законодательством. Это положение, относится и к тем случаям, когда, в результате строительных работ, проводимых муниципальным органом, жилые дома приводятся в непригодное для проживания состояние. Поскольку такими действиями нарушаются законные права собственников жилых домов и членов их семей, последние вправе требовать от виновных лиц восстановления этих прав в полном объеме.

Применительно к другому правомочию собственника - праву пользования, наиболее совершенным, на наш взгляд, является определение М.М. Агаркова, в соответствии с которым пользованием является употребление вещи для достижения тех или иных целей, в частности, для удовлетворения каких-либо потребностей, а также для извлечения, доходов9. Созвучно такому подходу определение М.К. Васюнина: «Пользование означает фактическое применение объектов присвоения в соответствии с их назначением в качестве средств производства или предметов потребления, извлечение из них полезных свойств»10. Однако применительно, к жилому помещению следует говорить не просто об использовании, вещи, но и об использовании вещи в соответствии с ее назначением, то есть для проживания, за исключением случаев, прямо предусмотренных законом. Кроме того, любой пользователь обязан соблюдать строительные, противопожарные и санитарно-гигиенические требования, к содержанию жилого помещения под угрозой применения к нему санкций со стороны уполномоченных на то органов.

Третьим и, пожалуй, наиболее важным правомочием собственника является распоряжение, под которым понимается совершение действий, влекущих за собой существенное изменение самой вещи (вплоть до перехода ее в иное состояние) либо ее правовой принадлежности, а также предполагающих возможность такой перемены. Такими действиями могут быть отчуждение вещи, отказ от нее, залог, переработка, уничтожение, изменение правового статуса (перевод жилого помещения в нежилое). Как справедливо отмечают некоторые авторы, «исходя из общего смысла гражданского и жилищного законодательства, гражданин-собственник жилого помещения не имеет права на его самовольное уничтожение. Законодатель, наоборот, предусматривает ответственность за бесхозяйствен-

ное содержание жилого помещения»11 .

Распоряжение и пользование тесно связаны между собой. Когда собственник осуществляет пользование и распоряжение, то вопрос о том, какие действия относятся к пользованию, а какие к распоряжению, практического значения не имеет, но если пользование предоставляется другому лицу, то практически важно установить правовую природу рассматриваемых понятий.

Право распоряжения признается наиболее специфическим элементом права собственности, поэтому оно довольно редко осуществляется лицами, не являющимися собственниками вещи. Право распоряжения так же, как и другие элементы, служит для удовлетворения потребностей собственника имущества. Так, для нанимателя жилого помещения по договору коммерческого найма смена собственника не влечет расторжения или изменения названного договора. В этом случае новый собственник жилого помещения принимает на себя права и обязанности наймодателя на условиях ранее заключенного договора найма (ст. 675 ГК РФ).

Таким образом, на сегодняшний день не имеется достаточных оснований констатировать создание стройной, целостной и внутренне непротиворечивой системы правовых норм, регулирующих правоотношения в сфере принадлежности и оборота недвижимого имущества в целом и жилых помещений, в частности. Напротив, в действующем российском законодательстве имеется немало пробелов, а иногда и прямых противоречий между отдельными положениями, закрепленными в Гражданском кодексе Российской Федерации, ЖК РФ и различных федеральных законах, действующих в этой сфере. Некоторые важные вопросы, относящиеся к возникновению, содержанию и осуществлению права граждан на жилые помещения, не нашли до настоящего времени правовой регламентации, соответствующей их социально-экономическому значению, а закрепленные в законодательстве определения различных видов жилых помещений нуждаются в уточнении и корректировке.

10См.: Васюнин М.К. Государственная социалистическая собственность на средства производства. - Саратов, 1973. - С. 17-18.

11См.: Нурмухамедов Р.Ш., Протас Е.В.Теоретические вопросы содержания права собственности граждан на жилые помещения // Право и образование, 2007, № 1. - С. 77.