Правовой статус сторон договора Об участии в долевом строительстве

3.5. ПРАВОВОЙ СТАТУС СТОРОН ДОГОВОРА ОБ УЧАСТИИ В ДОЛЕВОМ СТРОИТЕЛЬСТВЕ

Рыбин Сергей Викторович, соискатель кафедры гражданского права и процесса. Место учебы: Белгородский университет потребительской кооперации. Должность: юрисконсульт. Место работы: ООО «Эксклюзив-Строй».

Аннотация: Статья посвящена правам застройщика, и корреспондирующим таким правам, обязанностям участника договора об участии в долевом строительстве. Автором проводится правовой анализ субъективных прав застройщика, и сопоставляемым таким правам, обязанностей участника долевого строительства. В статье сделаны выводы, о том, что не каждому праву застройщика корреспондирует обязанность участника, так как имеются обязанности участника, которые являются встречными и соответствуют обязанностям застройщика по договору об участии в долевом строительстве.

Ключевые слова: долевое строительство, застройщик, участник долевого строительства, обязанности участника долевого строительства, права застройщика.

LEGAL STATUS OF THE PARTIES OF THE CONTRACT ON PARTICIPATION IN SHARE BUILDING

Rybin Sergey Viktorovich, competitor at civil law and process chair. Place of study: Belgorod University of Consumer Cooperation. Position: legal adviser. Place of employment: "Exclusive-Stroy" LLC.

Annotation: Article is devoted the rights of the builder, and corresponding such rights, duties of the participant of the contract on participation in share building. The author carries out the legal analysis of the subjective rights of the builder, and to compared such rights, duties of the participant of share building. In article conclusions are drawn, what not to each right of the builder there corresponds a duty of the participant as there are duties of the participant which are passers and correspond to duties of the builder under the contract on participation in share building. Keywords: shared construction, the builder, the participant of share construction, обязанности участника долевого строительства, права застройщика.

Договор об участии в долевом строительстве является основанием возникновения обязательственного правоотношения, которое носит относительный характер. Важнейшей составной частью любого обязательственного правоотношения являются корреспондирующие друг другу субъективные права и юридические обязанности сторон.

Субъективное право возникает вместе с правоотношением и сразу же становится его содержанием вместе с соответствующей обязанностью. В силу этого

субъективное право не может оказаться вне правоот-

1

ношения .

Как отмечает В. Н. Протасов, именно субъективные права и юридические обязанности сторон связывают или ставят субъектов в правовую зависимость друг от друга и тем самым образуют правоотношение, которое

1 См. Наменгенов К.Н. Абсолютные и относительные изобретательские правоотношения. Алма-Ата, «Наука» КазССР, 1978, с. 22.

оказывает регулирующее воздействие на поведение людей2

Субъективное право и обязанность составляют собою коррелятивные элементы юридического отношения. Это значит, что наличность одного из них необходимо предполагает наличность другого и раздельное существование их немыслимо3.

Сторонами в договоре об участии в долевом строительстве, согласно Федерального закона от 31 декабря 2004 г. №214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации»4 (назовем далее - ФЗ РФ «Об участии в долевом строительстве»), являются застройщик и участник долевого строительства. У каждого из них существует набор субъективных прав, которым соответствуют юридические обязанности противопоставляемой стороны. В настоящей статье рассмотрим набор субъективных прав застройщика и юридические обязанности участника долевого строительства.

Под застройщиком, согласно п. 1 ст. 2 ФЗ РФ «Об участии в долевом строительстве», понимается юридическое лицо независимо от его организационно-правовой формы, имеющее в собственности или на праве аренды земельный участок и привлекающее денежные средства участников долевого строительства в соответствии с настоящим Федеральным законом для строительства (создания) на этом земельном участке многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости, за исключением объектов производственного назначения, на основании полученного разрешения на строительство.

В силу того, что четкого понятия участника долевого строительства в тексте ФЗ РФ «Об участии в долевом строительстве» не дано, выделим его из ч. 1 ст. 1 ФЗ РФ «Об участии в долевом строительстве», согласно которой, под участником долевого строительства будем понимать физическое или юридическое лицо, передающее свои денежные средства застройщику на основании договора об участии в долевом строительстве, для строительства многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, после исполнения которого, у участников долевого строительства возникает право собственности на объекты долевого строительства и право общей долевой собственности на общее имущество в многоквартирном доме и (или) ином объекте недвижимости.

Основным субъективным правом застройщика, которое можно выделить из текста ч. 1 ст. 3 ФЗ РФ «Об участии в долевом строительстве» является право на привлечение денежных средств участников долевого строительства для строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иных объектов недвижимости.

Данному субъективному праву застройщика корреспондирует юридическая обязанность участника долевого строительства, установленная в ч. 1 ст. 4 ФЗ РФ «Об участии в долевом строительстве», согласно которой участник долевого строительства в соответствии с заключаемым им договором обязан уплатить застройщику обусловленную договором цену.

2 Протасов В.Н. Что и как регулирует право: Учебное пособие. -М., Юристъ, 1995, с. 28.

3 Тарановский Ф.В. Энциклопедия права. 3-е изд. - СПб.: издательство «Лань», 2001. с. 157.

4 Собрание законодательства РФ от 3 января 2005 г. N 1 (часть I) ст. 40.

ДОГОВОР ОБ УЧАСТИИ В ДОЛЕВОМ СТРОИТЕЛЬСТВЕ

Рыбин С. В.

Рассматривая данную юридическую обязанность, необходимо указать, что договор об участии в долевом строительстве является возмездным договором, в связи с чем, цена договора об участии в долевом строительстве является одним из его существенных условий, что закрепляется в п. 3 ч. 4 ст. 4 ФЗ РФ «Об участии и долевом строительстве», где указано, что цена договора, сроки и порядок ее уплаты должны содержаться в договоре участия в долевом строительстве в качестве существенных условий. В противном случае, в силу ч. 5 ст. 4 ФЗ РФ «Об участии и долевом строительстве» такой договор считается незаключенным.

В ч. 1 ст. 5 ФЗ РФ «Об участии в долевом строительстве» установлено понятие цены договора об участии в долевом строительстве, где под ценой понимается размер денежных средств, подлежащих уплате участником долевого строительства для строительства (создания) объекта долевого строительства.

Цена договора может состоять из двух элементов:

а) суммы денежных средств на возмещение затрат на строительство (создание) объекта долевого строительства;

б) денежных средств на оплату услуг застройщика.

Пунктом 2 ст. 5 ФЗ РФ «Об участии в долевом строительстве» установлены четкие ограничения изменения цены договора после его заключения. Так цена договора об участии в долевом строительстве может быть изменена после его заключения по соглашению сторон, исключительно, в случае если об этом прямо указано в договоре.

Необходимо помнить, что строительство очень сложный и трудоемкий процесс, и в силу различных обстоятельств, может уменьшиться или увеличиться площадь объекта долевого строительства, могут измениться сроки исполнения обязательств, увеличиться или уменьшиться цена на строительные материалы изделия и конструкции. И если в договоре не предусмотрены положения, в соответствии с которыми окончательная стоимость договора может быть изменена в ту или иную сторону то застройщик не в праве ее увеличить или уменьшить даже в том случае, когда размер построенного объекта долевого строительства превышает тот размер, который оговаривался сторонами при заключении договора об участии в долевом строительстве5.

В соответствии с ч. 3 ст. 5 ФЗ РФ «Об участии в долевом строительстве» уплата цены договора производится путем внесения платежей единовременно или в установленный договором период, исчисляемый годами, месяцами, неделями.

Таким образом, предполагается, что для исполнения обязанности по оплате цены договора, участник долевого строительства обязан уплатить застройщику денежные средства, в размере и сроки, установленные договором об участии в долевом строительстве.

В случае неисполнения участником долевого строительства своей юридической обязанности по уплате цены договора застройщику, предоставлено корреспондирующее право одностороннего отказа от исполнения договора. Указанное право предоставлено в соответствии с ч. 4. ст.5 ФЗ РФ «Об участии в долевом строительстве» согласно которой, при наличии просрочки внесения платежа в течение более чем три ме-

5 См. Участие в долевом строительстве. Комментарий к ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости» Трапезников Т.А. - М.: ООО «Издательство «Эксмо», 2007, - с.75-76.

сяца, когда в соответствии с договором уплата цены договора должна производиться участником долевого строительства путем единовременного внесения платежа. А так же в силу ч. 5 ст. 5 ФЗ РФ «Об участии в долевом строительстве» при систематическом нарушении участником долевого строительства сроков внесения платежей, то есть нарушении срока внесения платежа более чем три раза в течение двенадцати месяцев или просрочки внесения платежа в течение более чем три месяца, когда в соответствии с договором уплата цены договора должна производиться участником долевого строительства путем внесения платежей в предусмотренный договором период.

Предоставленное право одностороннего отказа от исполнения договора безусловно обоснованно, так как позволит застройщику в короткие сроки расторгнуть договор с участником долевого строительства, который не способен исполнять обязанность по оплате объекта долевого строительства, следствием чего будет обеспечен приток денежных средств от нового платежеспособного участника долевого строительства для создания всего объекта недвижимости, в состав которого входит указанный объект долевого строительства.

На этом субъективные права застройщика по договору участия в долевом строительстве заканчиваются, и остается одна юридическая обязанность участника долевого строительства.

Рассматривая такую юридическую обязанность участника долевого строительства, по принятию объекта долевого строительства, сделаем вывод, что она корреспондирует не праву застройщика, а является встречной его обязанности по сдаче участнику качественного объекта долевого строительства в установленный договором срок.

Так на застройщика, возложена обязанность передать объект долевого строительства в срок, указанный в договоре после получения разрешения на ввод многоквартирного дома в эксплуатацию. Такой срок, в силу п. 2 ч. 4 ст. 4 ФЗ РФ «Об участи и долевом строительстве» должен содержаться в договоре об участии в долевом строительстве, в противном случае, согласно ч. 5 ст. 4 ФЗ РФ «Об участии в долевом строительстве» такой договор считается незаключенным.

Часть 3 ст. 6 ФЗ РФ «Об участии в долевом строительстве» указывает на то, что, в случае, если строительство (создание) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости не может быть завершено в предусмотренный договором срок, застройщик не позднее, чем за два месяца до истечения указанного срока обязан направить участнику долевого строительства соответствующую информацию и предложение об изменении договора. Изменение предусмотренного договором срока передачи застройщиком объекта долевого строительства участнику долевого строительства осуществляется в порядке, установленном Гражданским кодексом РФ.

Положения ч. 1 ст. 4 ФЗ РФ «Об участии в долевом строительстве» предусматривают, что передача объекта долевого строительства застройщиком может быть осуществлена лишь только после получения разрешения на ввод в эксплуатацию данного объекта. Согласно ч. 1 ст. 55 Градостроительного кодекса РФ разрешение на ввод объекта в эксплуатацию представляет собой документ, который удостоверяет выполнение строительства объекта капитального строительства в полном объеме в соответствии с разрешением на строительства, соответствие построенного объекта

градостроительному плану земельного участка и проектной документации.

Ко всему прочему застройщик обязан передать объект долевого строительства участнику долевого строительства, качество которого соответствует условиям договора, требованиям технических регламентов, проектной документации и градостроительных регламентов, а также иным обязательным требованиям (ч. 1 ст. 7 ФЗ РФ «Об участии в долевом строительстве»).

В свою очередь на участника долевого строительства возложена юридическая обязанность, установленная ч.1 ст. 4 ФЗ РФ «Об участии в долевом строительстве», согласно которой участник долевого строительства обязан принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.

Частью 1 ст. 8 ФЗ РФ «Об участии в долевом строительстве» установлено, что принятие объекта долевого строительства осуществляется по подписываемым сторонами передаточному акту или иному документу о передаче объекта долевого строительства. Необходимо отметить что, в соответствии с ч.2. ст. 8 ФЗ РФ «Об участии в долевом строительстве» передача объекта долевого строительства осуществляется не ранее чем после получения в установленном порядке разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.

В соответствии с ч. 4 ст. 8 ФЗ РФ «Об участи в долевом строительстве» участник долевого строительства, получивший сообщение застройщика о завершении строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости в соответствии с договором и о готовности объекта долевого строительства к передаче, обязан приступить к его принятию в предусмотренный договором срок или, если такой срок не установлен, в течение семи рабочих дней со дня получения указанного сообщения.

Такое сообщение должно быть направлено по почте заказным письмом с описью вложения и уведомлением о вручении по указанному участником долевого строительства почтовому адресу или вручено участнику долевого строительства лично под расписку. При этом срок начала передачи и принятия объекта долевого строительства не может быть установлен ранее, чем за четырнадцать дней и позднее, чем за один месяц до установленного договором срока передачи застройщиком объекта долевого строительства участнику долевого строительства.

Таким образом, участник долевого строительства приступает к приемке объекта долевого строительства исключительно после получения письменного извещения от застройщика о готовности объекта и основным критерием к принятию объекта является его качество, то есть, согласно ч. 1 ст.7 ФЗ РФ «Об участи в долевом строительстве» соответствие условиям договора, требованиям технических регламентов, проектной документации и градостроительных регламентов, а также иным обязательным требованиям. К тому же, на момент направления застройщиком указанного извещения, должно быть получено разрешение на ввод объекта в эксплуатацию.

Частью 6 ст. 8 ФЗ РФ «Об участии и долевом строительстве» установлено, что при уклонении участника долевого строительства от принятия объекта долевого строительства (если иное не установлено договором) в предусмотренный срок или при отказе участника долевого строительства от принятия объекта долевого

строительства (за исключением случаев обоснованного отказа) застройщик по истечении двух месяцев со дня, предусмотренного договором для передачи объекта долевого строительства участнику долевого строительства, вправе составить односторонний акт или иной документ о передаче объекта долевого строительства (за исключением случая досрочной передачи объекта долевого строительства). При этом риск случайной гибели объекта долевого строительства признается перешедшим к участнику долевого строительства со дня составления предусмотренных настоящей частью одностороннего акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства. Указанные меры могут применяться только в случае, если застройщик обладает сведениями о получении участником долевого строительства сообщения, либо оператором почтовой связи заказное письмо возвращено с сообщением об отказе участника долевого строительства от его получения или в связи с отсутствием участника долевого строительства по указанному им почтовому адресу.

На наш взгляд данная норма вполне отвечает действующим реалиям и позаимствована из ст. 753 Гражданского кодекса РФ, регулирующей сдачу и приемку работ по договору строительного подряда, ч. 4 которой устанавливает, что сдача результата работ подрядчиком и приемка его заказчиком оформляются актом, подписанным обеими сторонами. При отказе одной из сторон от подписания акта в нем делается отметка об этом, и акт подписывается другой стороной. Односторонний акт сдачи или приемки результата работ может быть признан судом недействительным лишь в случае, если мотивы отказа от подписания акта признаны им обоснованными.

На основании вышеизложенного мы приходим к выводу, что согласно ФЗ РФ «Об участии и долевом строительстве», не всегда праву застройщика корреспондирует юридическая обязанность участника, в данном законодательном акте установлены случаи, когда юридическая обязанность одной стороны соответствует встречной юридической обязанности другой стороны договора.

на статью аспиранта кафедры гражданского права и процесса БУПК Рыбина С.В. «11равовой статус сторон договора об участии в долевом строительстве»

условий тему и отвечает требованиям предъявляемым к работам подобного типа, поскольку на темы, затрагиваемые автором в статье имеются научные

Договор об участии в долевом строительстве является основанием возникновения обязательственного правоотношения, которое носит относительный характер. Важнейшей составной частью любого обязательственного правоотношения являются корреспондирующие друг Другу

Статья Рыбина С.В, посвящена правам застройщика, и

корреспондирующим таким правам, обязанностям участника договора об участии в долевом строительстве. Автором проводится правовой анализ субъективных прав застройщика, и сопоставляемым таким правам, обязанностей участника долевого строительства. В статье сделаны выводы, о том, что не каждому праву застройщика корреспондирует обязанность участника, так как

соответствуют обязанностям застройщика по договору об участии в долевом

При написании статьи Рыбиным С.В. использована литература следующих авторов: Наменгенова К.Н. Протасова В.Н- Тарановского Ф.В. Трапезникова

положительную оценку и рекомендовать к опу&гико'