Подскок с переворотом

Вопрос о том, достиг ли рынок загородной недвижимости нижней ценовой планки, по-прежнему остается открытым. Хотя довольно заметные признаки дна уже налицо, средние цены продолжают свое движение вниз. Что же их туда тянет?

Вектор с минусом

Ценовое дно, как ясно из самого понятия, считается достигнутым, есть цены выставленных на продажу объектов либо зафиксировались на каком-то определенном уровне, либо устремляются вверх. Судя по данным аналитических отчетов, пока не наблюдается ни того ни другого.

Так, по сведениям аналитического центра корпорации "Инком", который ежемесячно фиксирует динамику средних цен на объекты первичного загородного рынка, с начала года существенная положительная ценовая коррекция замечена лишь однажды. Случилось это в феврале, когда средние цены на загородные объекты выросли по отношению к предыдущему месяцу на 8,4%. Минимальный рост цен наблюдался и в мае (0,8% по отношению к апрелю). Остальные месяцы демонстрируют отрицательную динамику. Так, за апрель они упали на 8,1%, за июнь — на 8,8%, чуть меньше (8,6%) — за июль. В целом же к началу августа стоимость среднестатистического загородного домовладения на первичном рынке составила 23,5 млн рублей, и вероятность того, что падение цен продолжится, очень велика, хотя на некоторые проекты они уже снижены очень значительно. Так, в поселке "Ольховый берег" стоимость сотки земли до кризиса составляла $22 тыс., однако девелопер решил стимулировать покупателей снижением цены более чем на 50%, установив цену на уровне $10 тыс. за сотку. Снижение цены более чем на 20% зафиксировано в поселках "12 месяцев ЭкоLife", "Бельгийская деревня", "Усадьба Аксаково", "Березки", "Папушево", "Котово" и многих других.

Аналогичное предположение можно сделать, если взглянуть и на вторичный рынок, хотя динамику цен на отдельные объекты тут проследить намного сложнее. Однако есть косвенные признаки, демонстрирующие, что к дальнейшему удешевлению выставленных на продажу загородных объектов все готовы. И вот доказательство. Агентство недвижимости МИАН сейчас проводит акцию "Назови свою цену и выгодно купи недвижимость". Суть ее заключается в том, что потенциальный покупатель, узнав объявленную продавцом цену, может выдвинуть встречные условия, а риэлтер берет на себя переговоры по поиску компромисса. И при разумных запросах потенциального покупателя шанс договориться с продавцом достаточно велик.

Таким образом, в ближайшее время ценовой вектор по-прежнему будет направлен вниз.

Задний ход

Так выглядит ситуация с одной стороны. Однако, внимательно приглядевшись, можно обнаружить совсем иную картину. А дело вот в чем.

Отрицательная ценовая коррекция (как, впрочем, и положительная) в разных ценовых сегментах происходит не одновременно. Сначала она захватывает саму дешевую недвижимость, потом постепенно распространяется на более дорогие классы. Медленнее всего в процесс снижения цен вовлекаются элитные объекты. Соответственно, и ценовое дно быстрее всего увидят домовладения экономкласса, в то время как снижение цен на дорогую загородную недвижимость может продолжать набирать обороты. Причем поскольку разница в цене самого дорогого и самого дешевого коттеджа очень значительна, то при оценке средних рыночных показателей будет казаться, что до дна еще далеко.

В связи с этим кажется логичным отдельно взглянуть на самые дешевые предложения. Чем их окажется больше и чем меньше будет разброс цен на них, тем с большей долей вероятности можно констатировать, что рынок уже достиг дна. В качестве примера рассмотрим предложения, стоимость которых ниже 2,5 млн рублей. Сейчас их на рынке довольно много. Причем они есть по разным направлениям и в разной удаленности от Москвы. Так, в поселке "Лосиный остров", который в 2012 году планируют достроить в 16 км от МКАД по Ярославскому шоссе, минимальная стоимость домовладения составляет 2,4 млн рублей. В "Финской деревне", расположенной в 57 км от Москвы по Симферопольскому шоссе, цены начинаются от 1,7 млн рублей; в комплексе бунгало Club-Kurovo, находящемся вблизи горнолыжного курорта Сорочаны, есть предложения по 2,3 млн рублей. А, скажем, в строящемся в 90 км от Москвы по Калужскому шоссе поселке "Олимпийская деревня" самый дешевый объект обойдется в 1,9 млн рублей. Аналогичных примеров еще много, и объединяет их то, что цены на них не снижаются. Таким образом, уже можно говорить если не о дне, то о базовом уровне, ниже которого цены не сползают.

Кроме того, абсолютно во всех классах загородной недвижимости уже можно отыскать примеры положительной коррекции цен. "Самый впечатляющий пример — ценовая политика проекта элит-класса "Усадьба Бакеево",— рассказывает руководитель отдела исследований компании Vesco Consulting Татьяна Алексеева.— В сентябре 2008 года стоимость домовладений здесь начиналась от 70 млн рублей, однако весной 2009 года, так и не реализовав ни одного дома по назначенной цене, девелопер был вынужден объявить акцию, в ходе которой стоимость коттеджей снизилась до 39 млн рублей. Уже в июне застройщик, видя общее оживление на рынке, посчитал, что дно кризиса благополучно пройдено, и увеличил цену до 93,4 млн рублей".

И это далеко не единственный случай. Уже с весны некоторые девелоперы начали заявлять о намерении повысить цену на свои домовладения. Так, на 8-10% выросли цены в коттеджных поселках Vita Verde, "Летова роща", "Мечта", "Маленькая Италия", "Глаголево парк" и других. Аналогичным путем пошли и компании, которые с приходом кризиса вывели на рынок огромное число новых поселков, где реализуются участки без подряда. Так, компания "Красивая земля" в расположенном в 45 км от МКАД по Симферопольскому шоссе поселке "Сосновый аромат" подняла цены на земельные участки с 55 тыс. до 75 тыс. рублей за сотку. В расположенном чуть дальше от Москвы поселке "Земляничный" стоимость сотки увеличилась с 70 тыс. до 100 тыс. рублей, а земля в коттеджном поселке "Святой источник" (50 км от МКАД) сдвинулась с отметки 100 тыс. рублей и достигла уровня 120 тыс. рублей за сотку. Причем, как говорят в компании, осенью участки подорожают еще примерно на 10%.

Таким образом, частично загородный рынок дна уже достиг, а частично даже пошел верх, оттолкнувшись от него. Однако на средних по рынку показателях в ближайшее время это не отразится: дорогие объекты продолжат дешеветь. Хотя при хорошей конъюнктуре рынка и этот процесс продлится не слишком долго.