Девальвация разморозила загородный рынок

Прошлогодние потрясения в геополитической и экономической сферах повлияли на все сектора недвижимости, не осталась в стороне и загородная жилая недвижимость.

"Спрос на загородную недвижимость весь прошлый год формировался за счет бегства от рубля. Те, кто не мог или не хотел покупать квартиру в городе, покупали землю. Наиболее востребованы были дешевые предложения — участки без подряда и таунхаусы с ценой от 2 до 6 млн рублей", — говорит Сергей Терентьев, руководитель департамента недвижимости ГК ЦДС.

Андрей Тетыш, президент группы компаний "Агентство развития и исследований в недвижимости" (АРИН), уточняет: "Наибольшей популярностью у покупателей продолжали пользоваться именно таунхаусы нижнего ценового диапазона. Около половины запросов (45%) уходит в сторону сегмента до 2,5 млн рублей. Это цена, которая соизмерима со стоимостью однокомнатной квартиры в стройке". Стоимость приобретенных участков колебалась в пределах 500-600 тыс. рублей.

Оживление рынка пришлось на период резкой девальвации национальной валюты — многие покупатели посчитали приобретение земли более выгодным и перспективным вложением, чем автомобиль или бытовая техника. "Мы в СНП "Тайберри" в декабре поставили рекорд продаж — 17 участков, несмотря на то, что зимой обычно в этом сегменте царит затишье. А вот дуплексы и коттеджи в "Золотых ключах", наоборот, стали активнее разбирать в январе-феврале. В декабре полностью прекратилась выдача ипотеки на загородные объекты, но к февралю ситуация начала выправляться — появились "первые ласточки" с одобренными ипотечными кредитами", — рассказывает Елена Шишулина, директор по маркетингу и продажам ООО "УК "Старт Девелопмент"".

Тимур Нигматуллин, финансовый аналитик ИХ "Финам", впрочем, обращает внимание, что стоимость ипотечного кредитования здесь не является ключевым фактором спроса: "Покупатели больше внимания обращают на транспортную доступность и развитость инфраструктуры".

Маркетолог-аналитик ЗАО "БФА-Девелопмент" Екатерина Беляева добавляет: "Одной из тенденций 2014 года стал повышенный спрос на земельные участки без подряда: граждане спасали накопления от обесценивания. В некоторых случаях покупатели не знают, что дальше делать с этой землей: строить самим, продавать или оставить на перспективу. Главное для них — куда-то пристроить средства. В каком-то смысле этот спрос можно назвать инвестиционным. Покупателей земли прельщал также тот факт, что земельные участки, в отличие от многих других товаров, не подорожали".

По данным ЗАО "БФА-Девелопмент", в загородном сегменте к началу 2015 года в продаже находится 375 проектов (в том числе 52 с таунхаусами), всего — около 41 тыс. объектов. Количество проектов, присутствующих в продаже, за последний год сократилось на 7,4%. За минувший год началась реализация в 71 новом проекте. И здесь видна разумная сдержанность: в 2013-м стартовало 122 проекта, так что новинок стало меньше на 42%.

Районы-лидеры

Структура предложения по районам значительно не изменилась: больше всего домов и участков во Всеволожском (32%), Ломоносовском (25%) и Выборгском (11%) районах. В сегменте таунхаусов преобладает недорогое предложение (до 7 млн рублей за секцию). Средняя цена в загородных домовладениях экономкласса за год снизилась на 8,2% (сейчас она составляет 31,3 тыс. рублей за квадратный метр). Комфорт-класс подорожал вровень с инфляцией, на 11,5% (до 53,5 тыс. рублей за квадратный метр). В бизнес-классе средняя цена квадратного метра увеличилась на 0,4% — до 70-100 тыс. рублей.

Геннадий Черненко, девелопер коттеджного поселка "Ольшаники-2", отмечает, что из выставленных в продажу объектов приобретено было в прошлом году лишь две тысячи — около 5%.

"На одни категории объектов спрос увеличился, на другие сократился: на 32% по сравнению с прошлым годом возросло количество проданных участков без подряда, на 20% сократилось число реализованных коттеджей и на 24% уменьшилось количество таунхаусов", — рассказала госпожа Беляева.

"В общей структуре предложения наиболее широко были представлены объекты стоимостью от 2 до 5 млн рублей, — говорит Александр Власенко, руководитель отдела продаж жилой недвижимости АРИН. — Таких предложений 32% от всего рынка. Также значительный объем предложения приходился на ценовые диапазоны 5-10 млн (20%), 10-20 млн (18%), 20-50 млн (11%) и 1-2 млн рублей (11%)". По словам господина Власенко, нижний ценовой диапазон (для Ленобласти это домовладения стоимостью до 1 млн рублей) и верхний ценовой сегмент (более 50 млн рублей) представлены сравнительно небольшим объемом предложений — всего 5 и 3% соответственно.

Наиболее высокая цена квадратного метра традиционно характерна для пригородных районов Санкт-Петербурга (Курортный, Приморский), отмечают в АРИН. Самыми дорогими районами Ленинградской области являются Всеволожский, Выборгский и Приозерский. Районы с наиболее низкой средней ценой квадратного метра — Волосовский, Кинигисеппский, Волховский.

По данным АРИН, на рынке наиболее широко представлены загородные дома, расположенные на земельных участках ИЖС (55% предложений). Дома на землях садоводств составляют 34% предложений. Объекты, расположенные на земельных участках с иными статусами, составляют около 11%.

Цены сближаются

Как говорят аналитики, в 2014 году цены продемонстрировали тенденцию к сближению: самые бюджетные участки в ДНП и СНП дорожали, переоцененные участки в статусе ИЖС, наоборот, дешевели, стоимость же домов осталась практически неизменной. Девелоперы верят, что им удастся в нынешнем году удержать цены от падения. Елена Шишулина так объясняет свою позицию: "Стоимость материалов растет, заемные средства подорожали, инфляция тоже нескромных величин, так что отступать некуда. Скорее можно ожидать более гибкого подхода к ситуации каждого конкретного клиента".

Екатерина Беляева полагает, что в текущих условиях стоит ждать роста цен, пусть даже и в пределах инфляции, которая в последнее время довольно резко увеличила темпы. "Зимой некоторая волна снижения цен на участки и дома уже присутствует, но застройщики делают это не явно (иначе репутация поселка падает), а путем предоставления сезонных скидок", — отмечает госпожа Беляева.

"В проектах-неудачниках снижения цен не происходит — их владельцы склонны скорее снять поселок с реализации, нежели распродавать участки за бесценок. Успешные девелоперские проекты прибавляют в цене 15-20% в год. Но это обычные плановые удорожания, связанные с повышением степени готовности поселков", — считает Светлана Петрова, директор УК Docklands.

"Выбор огромен, практически в любом направлении Ленобласти можно приобрести отличные лоты — с полным набором коммуникаций, в пешей доступности от природных водоемов. Цены будут увеличиваться с ростом инфляции. Не думаю, что в условиях такой жесткой конкуренции застройщики позволят себе серьезные повышения, с более высокой долей вероятности появятся демпингующие игроки", — полагает господин Черненко.

Эксперты также уверены в том, что тенденция по сокращению площадей загородного жилья, наметившаяся еще в прошлые годы, продолжится — потенциальные покупатели будут склонны к экономии еще больше, чем раньше.

Если говорить о новых проектах, то, скорее всего, считают эксперты рынка, в 2015 году они будут выводиться не так активно, как в 2013-2014 годах, а основной спрос будет сосредоточен также на участках без подряда, которые не требуют от застройщика существенных вложений и пользуются стабильным спросом у покупателей. "В любом случае девелоперы понимают, что обозримые перспективы развития загородного рынка не слишком хороши. Поэтому застройщики осторожничают и не спешат выводить на рынок новые проекты. Зимой девелоперская активность снизилась еще сильнее. Поэтому в ближайшие месяцы не стоит ожидать роста предложения. Обычно активный запуск коттеджных поселков происходит с запаздыванием — примерно через полгода-год после очередного всплеска спроса. Учитывая проблемы в экономике этого, скорее всего, не произойдет", — резюмирует Екатерина Беляева.