Приватизация без границ

       С 1 января 2006 года прекратится бессрочное пользование землей, оставшееся с советских времен. Земельный кодекс (ЗК) РФ 2001 года предусмотрел выкуп или аренду земли под приватизированными зданиями и сооружениями. Однако бизнесу цена показалась высокой, а региональным властям (прежде всего московским) — низкой. Пленум Высшего арбитражного суда РФ (ВАС) ограничил возможности госорганов уклоняться от продажи земли под приватизированными объектами по льготным ценам. Но нерушимость границ не гарантирует даже СУД.

Собственность или аренда

     Земельный кодекс, действующий с 30 октября 2001 года, обязал собственников зданий и сооружений выкупить земельный участок, занятый объектом, или взять его в аренду. Бессрочное пользование землей должно было прекратиться еще 1 января 2004 года, но проблем с приватизацией земли оказалось слишком много, и срок продлили до 1 января 2006 года. Часть спорных вопросов попытался решить пленум ВАС, недавно принявший постановление "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства". Анализ судебной практики показал, что органы власти нередко отказывают собственникам недвижимости в выкупе земли или вообще не рассматривают заявления. Некоторые ссылаются на то, что выкупная цена земли, кратная ставке земельного налога, в регионе не установлена и поэтому договор заключить нельзя.

     Теперь судьи ВАС подтвердили, что пункт 1 статьи 36 ЗК дает собственникам зданий, строений и сооружений исключительное право на приватизацию земельных участков, на которых эти объекты находятся, или на приобретение права аренды. При этом ВАС указал, что рассматривать заявления собственников недвижимости органы исполнительной власти обязаны. Отказ продать землю по льготным ценам, установленным законом, возможен в исключительных случаях, если земельный участок ограничен в обороте, его приватизация запрещена федеральным законом либо участок зарезервирован для госнужд.

     Закон о введении в действие ЗК 2001 года установил диапазон выкупных цен на землю — от трех до 30 годовых ставок земельного налога в зависимости от величины населенного пункта. Более точный коэффициент должны определить региональные власти. С арендной платой сложнее. По закону она "устанавливается в соответствии с решением правительства РФ", однако такого решения нет, и региональные власти сами диктуют ставки. Кроме того, в Москве надо платить еще и за выкуп права аренды, то есть за покупку права заключить договор.

     Предпринимателям предпочтительнее получить землю в собственность. Если в будущем власти захотят изъять этот участок для госнужд, то его придется выкупать у собственника по рыночной цене. Понимая это, региональные власти нередко приватизации избегают. Многие представители власти полагали, что выбирать между приватизацией и арендой земли должны они, и вместо продажи земли предлагали собственнику недвижимости взять участок в аренду. Теперь пленум ВАС сказал, что выбирать между выкупом и арендой должен собственник недвижимости, а арендные инициативы властей приравниваются к отказу в приватизации. При этом пленум ВАС постановил, что выбрать между приватизацией и арендой можно только один раз. Если в соответствии с ЗК земля уже арендована, то исключительное право на ее выкуп утрачивается.

Игра на понижение

     Последнее всерьез огорчило тех, кто в ожидании более льготных условий приватизации взял землю в аренду. А борьба за снижение цен идет постоянно. В начале 1990-х годов промышленные объекты приватизировались без земли. В 1992 году землю можно было выкупить по 50-кратной ставке земельного налога. В 1995 году президент РФ снизил коэффициент до 10, хотя местные власти могли увеличить цену втрое. Массовой приватизации не последовало, продажей 3,66 тыс. гектаров земли в 1996 году дело практически ограничилось. В 2002 году после принятия ЗК землю выкупили некоторые крупные предприятия (в основном на Урале и в Сибири). Цена в разных регионах значительно различалась даже для предприятий одной отрасли. Например, Кузнецкий металлургический комбинат приватизировал 2,4 тыс. гектаров за 406,4 млн руб., а Новолипецкому металлургическому комбинату за 2755 гектаров пришлось заплатить 1,25 млрд руб.

     В 2003 году Российский союз промышленников и предпринимателей (РСПП) стал утверждать, что предприниматели уже расплатились с государством за землю, полученную в начале 1990-х.

Олег Киселев,

вице-президент РСПП:

В 1992 году приватизировался единый объект собственности. Нам объясняли, что сложные социальные процессы не позволяют закрепить полноценные права на землю, их впоследствии надо будет дооформить. Поэтому мы готовы заплатить, но не за покупку земли, а за дооформление прав.

В ВАС с самого начала считали иначе.

Сергей Савкин,

судья ВАС, с нынешнего года судья в отставке:

Утверждение, что за землю в ходе приватизации уже рассчитались, ни на чем не основано. В ходе приватизации начала 1990-х годов цена земли при оценке имущественного комплекса предприятия не учитывалась, следовательно, земля не выкупалась.

     В 2003 году РСПП через депутатов Госдумы инициировал проекты поправок в ЗК и другие законы, предусматривавшие символическую плату за оформление права собственности на земельный участок — от 100 до 1000 руб. Однако проекты даже не рассматривались. Осенью прошлого года с инициативой изменения цен выступил МЭРТ, но по предложенному им законопроекту земля могла реально подешеветь лишь в Москве и Санкт-Петербурге — с 30 до 10 ставок земельного налога. Этот проект, возмутивший московские власти, тоже не был принят.

Московское сопротивление

     Правительству Москвы в отличие от предпринимателей цены на землю кажутся слишком низкими. Налоговый кодекс ввел с 1 января этого года максимальные ставки земельного налога, составляющие от 0,3 до 1,5% кадастровой стоимости земли в год в зависимости от категории. В Москве кадастровая стоимость земли под промышленными объектами в разных районах составляет 2-6,5 тыс. руб. за кв. м, а диапазон выкупных цен определен в 5-30 ставок земельного налога. Таким образом, при ставке 1,5% и пятикратном коэффициенте купить московскую землю можно за 1,5-5 млн руб. за гектар, при 30-кратном коэффициенте — за 9-30 млн руб., хотя цена гектара московской земли на аукционе доходит до $10 млн.

     Реализации земли по ценам, предписанным федеральным законодательством, московские власти всячески противятся. Как заявлял первый вице-мэр Москвы Юрий Росляк, "мы сделаем все необходимое, чтобы предприниматели приобретали землю на наших условиях". А условия таковы: одному из московских заводов в прошлом году удалось выкупить часть своей территории по $2 млн за гектар. И это считается дешево, выкуп права аренды земли обошелся бы в $4,5 млн за гектар.

     В Москве так и не принят закон, конкретизирующий цену выкупа в соответствии с федеральным законом, а заявки на приватизацию практически не рассматриваются. Но теперь пленум ВАС прямо сказал, что в отсутствие закона субъекта РФ цена земли рассчитывается исходя из минимальной ставки земельного налога, а отказ властей продать земельный участок или нерассмотрение заявки можно обжаловать в арбитражном суде. По мнению судей ВАС, отказ в приватизации правомерен, если земельный участок или его часть в соответствии с генпланом застройки попадает в зону застройки, а генплан утвержден до подачи заявления о приватизации. Постановление пленума ВАС, по которому землю в Москве надо продавать по минимальной ставке налога, повергло правительство Москвы в замешательство, от официальных комментариев чиновники воздерживаются. "Вопрос сейчас прорабатывается",— сообщил "Деньгам" руководитель пресс-службы комплекса экономической политики и развития города Леонид Браткин.

Пересмотр границ

     Добиваться правды в суде предпринимателям теперь будет легче. Постановления пленума ВАС, разъясняющие арбитражным судам вопросы применения законодательства, для судов практически закон. Споры о приватизации земли арбитражные суды рассматривали и раньше, но заставить правительство Москвы продать землю до сих пор было сложно. В частности, суд отказал в иске о продаже участка на юго-западе Москвы по причине отсутствия решения правительства Москвы о продаже этого участка и соответствующего проекта договора, подготовленного госорганом. Теперь пленум ВАС постановил: признавая бездействие незаконным, суд сам обязывает орган власти подготовить проект договора купли-продажи участка.

     Проще была ситуация, когда московскую землю компаниям продавало Минимущества РФ, ранее принявшее решение о приватизации зданий на этих земельных участках. Правительство Москвы пыталось спорить, но суд, как правило, его жалобы отклонял, признавая приватизацию земельных участков в центре и на западе Москвы законной. Собственниками таким образом стали ОАО "РТИ-Каучук", ООО "Типография ПЭМ". По словам эксперта РСПП Андрея Лазаревского, "в Москве уже насчитывается около 200 частных собственников земли, однако московские власти это упорно скрывают".

     Но даже согласившись на приватизацию земельного участка, власти могут уменьшить его границы. Для приватизации участка надо изготовить его кадастровую карту (план). Пока земля принадлежала государству или муниципалитету, необходимости в кадастровом учете не было, и многие участки остались несформированными.

Кирилл Янков,

замруководителя Федерального агентства кадастра объектов недвижимости:

История формирования земельных участков зачастую неопределенна. Если пользователь стал оформлять земельный участок непосредственно перед приватизацией или арендой, то органы власти имеют все возможности изменить границы этого участка.

От пересмотра границ региональные власти вряд ли откажутся, поскольку боятся, что у многих предприятий есть большая свободная территория и после льготной приватизации они смогут перепродать часть земли уже по рыночным ценам.

ОЛЬГА ПЛЕШАНОВА