«Варшавский экспресс» заправят едой

Владеющий торговым комплексом «Варшавский экспресс» холдинг «Адамант» в октябре завершит его перепрофилирование в фуд-холл стоимостью свыше 1,5 млрд рублей. Гастропространство с концертной площадкой и коворкингом займет 34 тыс. кв. м и станет крупнейшим в России. Запуск такого масштабного проекта в условиях кризиса выглядит рискованным, несмотря на партнерство с имеющим опыт подобных проектов московским ресторатором Алексеем Васильчуком, предупреждают эксперты.

Фото: Евгений Павленко, Коммерсантъ

Владеющий торговым центром «Варшавский экспресс» (площадь 34 тыс. кв. м) холдинг «Адамант» в октябре этого года откроет там фуд-холл Vokzal 1853. Соинвестором и управляющим проектом станет ресторатор Алексей Васильчук, который занимается развитием гастропространства «Депо» в Москве, рассказали представители сторон. Это будет крупнейший в Европе объект такого формата, включающий более 90 ресторанных концепций, посадочную зону на 4 тыс. человек, концертную площадку, крафтовые магазины и коворкинг, пояснил представитель «Адаманта». Инвестиции в проект превысят 1,5 млрд рублей, средний чек составит 900 рублей. На площадке будут представлены такие операторы, как Subzero, «Пян-Се», Fluffy Fluffy, Hagao и PioNero, отметили в «Адаманте», не уточнив, с каким количеством арендаторов уже заключен договор.

О планах «Адаманта» перепрофилировать торговый центр «Варшавский экспресс» на набережной Обводного канала под гастропространство стало известно в 2019 году. До этого построенный в 2006 году в здании закрывшегося Варшавского вокзала объект работал в формате дисконт-центра с развлекательной зоной. «Варшавский экспресс» исторически был самым сложным и с коммерческой точки зрения малоэффективным проектом для «Адаманта», поэтому решение о его реконцепции было ожидаемым, считает гендиректор агентства «Infoline-Аналитика» Михаил Бурмистров. Однако озвученные планы выглядят сверхамбициозно, отмечает он. Обеспечить в этой локации устойчивый поток трафика даже для проекта площадью 4–5 тыс. кв. м будет очень сложно, полагает эксперт.

Кроме того, найти такое большое количество резидентов без дублирования концепции не получится, рассуждает соинвестор фуд-холла Balagan и ресторана Ognivo Андрей Перцев. По его словам, для эффективной работы фуд-холлу необходимо будет генерировать дневной трафик в 8–10 тыс. человек. Но из-за отсутствия в этой зоне крупных деловых центров и достаточного количества жилья достичь таких показателей будет непросто, говорит господин Перцев.

Расположение объекта и наличие большой парковки будут способствовать успеху любой развлекательной концепции, в том числе гастрономической, возражает директор департамента инвестиций в недвижимость компании Maris Алексей Федоров. Современная застройка района жилыми кварталами класса А позволяет прогнозировать высокий интерес к проекту, подчеркивают в «Адаманте».

Привлечение такого сильного партнера, как Алексей Васильчук, позволит «Адаманту» снизить риски, говорит господин Бурмистров. При этом, скорее всего, проект будет запускаться поэтапно, чтобы обеспечить развитие площадки, рассуждает он.

Фуд-холл в Варшавском экспрессе — не первый проект «Адаманта» в этом сегменте. В сентябре прошлого года холдинг открыл в своем торговом центре «Меркурий» гастропространство под управлением Ginza Project стоимостью 400 млн рублей. Компания также анонсировала перепрофилирование под аналогичные функции части площадей в торговых комплексах «Норд», «Академический», «Заневский каскад» и «Континент» на проспекте Стачек.

Ставку на развитие фуд-холлов планировали сделать многие торговые комплексы, но этим планам помешала пандемия коронавируса, указывает господин Федоров. Логично предположить, что подобные проекты будут возобновлены, ожидает он. Сейчас фуд-холлы работают в петербургских торговых комплексах «Сити молл», «Галерея» и «Охта молл»; кроме того, Ginza Project собиралась запустить гастропространства в «Гостином дворе» и «Невском центре».

По данным Knight Frank, в марте посещаемость в торговых центрах снизилась на 6% к прошлому году по причине ухода иностранных ритейлеров, а доля свободных площадей в новых проектах может вырасти до 30–35%. При этом фуд-холл сложно считать системным решением для заполнения вакантных площадей, поскольку его эффективность зависит от большого числа факторов и требует высокой квалификации управляющей компании, говорит господин Бурмистров. На фоне экономической неопределенности инвестиции в ресторанный бизнес рискованны, предупреждает господин Трушин. В условиях перехода потребителей в режим экономии прогнозировать как посещаемость и средний чек проектов, так и результативность инвестиций будет проблематично, объясняет он.