Девелопмент недвижимости: сущность и особенности понятия

УДК 332.01

Федоркина Мария Сергеевна,

кандидат экономических наук, доцент, кафедра менеджмента,

Крымский федеральный университет имени В.И. Вернадского,

г. Симферополь.

Фененко Анна Сергеевна,

кандидат экономических наук, доцент, кафедра менеджмента,

Крымский федеральный университет имени В.И. Вернадского, г. Симферополь.

Fedorkina Maria,

Ph.D. in Economics, associate professor,

Department of Management,

V.I. Vernadsky Crimean Federal University,

Simferopol.

Fenenko Anna,

Ph.D. in Economics, associate professor, Department of Management, V.I. Vernadsky Crimean Federal University, Simferopol.

ДЕВЕЛОПМЕНТ НЕДВИЖИМОСТИ: СУЩНОСТЬ И ОСОБЕННОСТИ ПОНЯТИЯ

REAL PROPERTY DEVELOPMENT: ESSENCE AND PECULIARITIES OF THE

CONCEPT

Исследования направлены на анализ сущности и особенностей понятия «девелопмент недвижимости». Для российского рынка недвижимости понятие «девелопмент» является новой и малоизученной категорией. В ходе исследования проанализированы существующие подходы к определению понятия «девелопмент» и ряд авторских трактовок данного понятия. Для более четкого понимания термина «девелопмент недвижимости» раскрыты сущность объекта, субъекта и участников девелоперской деятельности. Результатом исследования стал проведенный морфологический анализ понятия «девелопмент». При проведении морфологического анализа в каждом определении были выделены следующие элементы: ключевое слово, определение в рамках ключевого слова, конкретизация определения и цель в рамках определения. Результатом исследования является сформулированное авторское определение понятия «девелопмент». Проведенные исследования позволили выделить основные сложности и проблемы, связанные с сущностью и особенностями понятия «девелопмент недвижимости».

Ключевые слова: девелопмент, недвижимость, девелоперская деятельность, морфологический анализ.

Research focuses on the analysis of the essence and characteristics of the concept of «real property development». For the Russian real property market, the concept of «development» is a new and poorly understood category. During the research existing approaches to the definition of «development» and a number of original interpretations of the concept were analyzed. For a clearer understanding of the term «real property development» the essence of the object, subject and participants in development activities were reviled. The morphological analysis of the definition «development» became as a result of the research. During the morphological analysis of each definition, following elements were allotted: key word, definition in the context of the key words, concentration of definition and purpose within the definition. The author's formulated definition of the term «development» became as a result of the research. Researches allowed to identify the main difficulties and problems related to the essence and peculiarities of the concept «real property».

Keywords: development, real property, development activity, morphological analysis.

ВВЕДЕНИЕ

Одной из важнейших отраслей национальной экономики является строительство. С эффективностью развития строительной отрасли связаны многие вопросы социально-экономического, природного и технического характера. Как и многие другие отрасли, строительстве имеются определенные проблемы и сложности функционирования и развития. Так, например, для современной строительной отрасли и сферы недвижимости, в частности, характерны исследования с целью поиска и внедрения новых, более современных и эффективных направлений управления в этой отрасли. Одним из таких активно развивающихся направлений в сфере современного строительства и недвижимости Российской Федерации является девелопмент. В российской экономике данный термин начали использовать с 90-х гг.

113

ХХ века. Пришел данный термин из зарубежной практики — в зарубежных странах понятие «девелопмент» существует уже более ста лет и используется как направление организации строительного процесса и развития недвижимости. В переводе с англ. яз. понятие «девелопмент» означает «развитие». Изначально, когда понятие «девелопмент» стало использоваться в отечественной практике, его в большей степени связывали с производственной деятельностью в области недвижимости. Это объяснялось тем, что первые девелоперские компании начали образовываться из бывших строительных предприятий советского периода. На сегодняшний день понимание девелопмента несколько изменилось — в большей степени его теперь связывают с управленческими процессами в области недвижимости. В Российской Федерации девелопмент—это направление предпринимательской деятельности, сформированное из совокупности других направлений предпринимательской деятельности, среди которых инвестиционное управление, строительный бизнес и сфера недвижимости. За последние годы развития девелопмента в России характеризуется особой активность. ПОСТАНОВКА ЗАДАЧИ

Целью исследования является изучение сущности и особенностей понятия «девелопмент» на основе исследовании существующих подходов к трактовке данного понятия и проведения его морфологического анализа. Для достижения поставленной цели необходимо выполнить следующие задачи: изучить подходы к определению понятия «девелопмент», изучить авторские определения понятия «девелоп-мент», провести морфологический анализ, выделить особенности в трактовке понятия «девелопмент недвижимости» в современной литературе.

Методологической базой исследования является совокупность общенаучных методов: анализ, синтеза, табличный метод, метод морфологического анализа. РЕЗУЛЬТАТЫ

Новизна термина для российского рынка объясняет отсутствие единого общепринятого определения понятия «девелопмент», разработанной теоретической, методической и полной нормативной базы для применения девелопмента на практике. Т.е. на сегодняшний день в области девелопмента и девелопмента недвижимости, в частности, остается много неисследованных вопросов и нерешенных задач. Среди известных зарубежных исследователей направления девелопмента Р. Пейзер [11] и Д. Гамильтон [11]. В России вопросы девелопмента исследуются такими учеными как, И.И. Мазур [8, 9], В.Д. Шапиро [8, 9], А.А. Казаков [4], А.В. Коновалова [5], М.А. Федотова [14], Т.В. Тазихина [14], А.А. Бакулина [14], Р.С. Белобородов [2], Е.В. Локтионова [7], О.М. Дюкова [7] и другие.

Для более глубокого изучения понятия «девелопмент», прежде всего, считаем необходимым проанализировать существующие подходы к его трактовки и сущность понятия.

Понятие «девелопмент» является сложным, многогранным и многоаспектным — девелоперская деятельность связана с различными направлениями, которые включают в себя экономические вопросы, социальные, финансовые, инвестиционные и инновационные. Данный факт существенно усложняет принятие и использование на практике единой трактовки понятия «девелопмент». А.В. Коновалова [5] говорит в своем исследовании о существовании пяти различных подходов к трактовке понятия «деве-лопмент»:

1. Организационно-экономический подход, суть девелопмента в рамках которого сводится к организации проектов в сфере строительства и недвижимости. Представителями этого подхода являются И.И. Мазур [8, 9], В.Д. Шапиро [8, 9].

2. Нормативно-правовой (юридический) подход, суть девелопмента в рамках которого сводится к «регулированию правоотношений, в которые вступают предприниматели в процессе использования недвижимых активов» [5]. Среди представителей этого подхода П.А. Мазаев.

3. Системный подход, суть девелопмента в рамках которого сводится к систематизации различных видов деятельности (хозяйственной, финансовой, управленческой, строительной и др.) строительных предприятий. Среди представителей этого подхода А.К. Орлов, А.И. Солунский, О.А. Куракова.

4. Физиократический подход, суть девелопмента в рамках которого сводится к «преобразованию объекта недвижимости с целью увеличения его стоимости» [5]. Среди представителей этого подхода С.Н. Максимом, А.Н. Асаул.

5. Пространственно-ориентированный подход, в рамках которого «девелопмент связывают с развитием отдельных территорий» [5]. Среди представителей этого подхода Т. Т. Авдеева, Э.К. Трутнев.

Несмотря на то, что в нашем государстве единого и общепринятого определения понятия «девелоп-мент» на законодательном уровне нет, в отдельных нормативно-правовых документах встречаются трактовки данного термина. Так, согласно одному из них девелопмент — это «строительство и (или) реконструкция объектов недвижимости в целях последующего использования акционерным обществом более 50 % вновь построенных и (или) реконструированных площадей не в соответствии с основным уставным видом деятельности путем продажи или передачи в аренду неопределенному кругу лиц» [6, 12]. Также трактовка термина «девелопмент» встречается в судебной практике судов низшего звена и

114

трактуется как «организация строительного процесса от этапа идеи, разработки стратегии, проектирования и строительства до ввода созданного объекта недвижимости в эксплуатацию с последующим управлением объектом» [6].

Помимо существующих определений девелопмента в рамках различных подходов и отдельных нормативно-правовых документах, имеют место и авторские определения этого понятия. Проанализируем некоторые из них (табл. 1).

Таблица 1. Определения понятия «девелопмент» *

Автор / Источник Определение

И.И. Мазур, В.Д. Шапиро «Особый процесс и особый вид профессиональной деятельности (бизнеса), связанный с качественным преобразованием недвижимости и обеспечивающий возрастание ее стоимости. Ключевыми признаками девелоп-мента является именно качественное, т.е. принципиальное преобразование и возрастание стоимости недвижимости, в том числе и эффективности инвестиций» [8, 9]

А.В. Коновалов «Изменение, развитие земельного участка, ведущего качественному изменению не только объекта недвижимости, но и совокупной территории развития» [5]

Ю.А. Бакрунов «Способ организации инвестиционно-строительной деятельности» [10]

М.О. Ильин «Форма комплексной организации процессов инвестиционно-строительной отрасли, при которой компания-девелопер выполняет функции нескольких субъектов рынка при классическом подходе к организации процессов» [3]

М.С. Украдыженко «Направление бизнеса, связанное с предоставлением услуг по качественному преобразованию недвижимости с целью роста ее стоимости» [13]

А.А. Казаков «Система экономических, организационных, правовых и физических отношений между субъектами рынка недвижимости, связанную с социально-экономическим развитием территорий. Она включает в себя подготовку земель, проведение строительных, инженерных, управленческих и иных операций с жилой и нежилой недвижимостью с использованием основных факторов производства» [4]

М.А. Федотова, Т.В. Тази-хина и А.А. Бакулина «Метод организации инвестиционного процесса, подразумевающий организацию финансирования и осуществления проекта по развитию недвижимости в заданные сроки и в пределах соответствующих ограничений с целью извлечения коммерческой выгоды» [14]

И.С. Арцыбышев «Любая предпринимательская деятельность, связанная с развитием территорий и реконструкцией объектов недвижимости, целью которой является увеличение инвестиционной привлекательности и рыночной стоимости, находящихся в управлении объектов» [1, 6]

* Составлено по материалам [1, 3, 4, 5, 7, 8, 9, 10, 13, 14]

На основе представленных определений предлагается провести морфологическую классификацию понятия «девелопмент» с целью более глубокого изучения его сущности (табл. 2).

Проведенная морфологическая классификация показала, что при определении понятия «девелоп-мент» используется достаточно много различных ключевых слов: процесс, вид, изменение, развитие, способ, форма, метод, способ, направление бизнеса, предпринимательская деятельность. Относительно цели девелопмента мнение большинства ученых совпадает — разница состоит лишь в том, насколько она конкретизируется или, наоборот, раскрывается более широко. Так, в качестве цели девелопмента исследователи называют: возрастание стоимости объекта недвижимости, его качественное изменение, увеличение инвестиционной привлекательности и рыночной стоимости. Конечной целью при этом, так или иначе, является извлечение коммерческой выгоды. Несмотря на то, что мнение большинства ученых относительно цели девелопмента совпадают, в вопросах, касающихся перечня операций, выполняемых в процессе девелопмента, они расходятся. К таким операциям относят: инвестиционные, управленческие, организационные, строительные работы, маркетинговые работы, социально-экономическое развитие территорий, организация финансирования проекта, качественное преобразование и развитие объектов недвижимости и другое.

В дальнейших исследованиях под термином девелопмент недвижимости автором предлагается использовать следующие определение. Девелопмент недвижимости — это направление предпринима-

115

Таблица 2. Морфологическая классификация сущности понятия «девелопмент» *

Ключевое слово Определение в рамках ключевого слова Конкретизация определения Цель в рамках понятия

Процесс и вид профессиональной деятельности (бизнеса) связанный с качественным преобразованием недвижимости обеспечивающий возрастание ее стоимости

Изменение, развитие земельного участка ведущего качественному изменению не только объекта недвижимости, но и совокупной территории развития

Способ организации инвестиционно-строительной деятельности

Форма комплексной организации процессов инвестиционно-строительной отрасли при которой компания-девелопер выполняет функции нескольких субъектов рынка при классическом подходе к организации процессов

Профессиональная деятельность включающая совокупность инвестиционных, маркетинговых, организационно-управленческих, логистических мероприятий и строительных работ по созданию объекта недвижимости, получения прибыли от его реализации или передачи в управление

Система экономических, организационных, правовых и физических отношений между субъектами рынка недвижимости, связанную с социально-экономическим развитием территорий подготовку земель, проведение строительных, инженерных, управленческих и иных операций с жилой и нежилой недвижимостью с использованием основных факторов производства

Метод организации инвестиционного процесса подразумевающий организацию финансирования и осуществления проекта по развитию недвижимости в заданные сроки и в пределах соответствующих ограничений извлечения коммерческой выгоды

Направление бизнеса связанное с предоставлением услуг по качественному преобразованию недвижимости с целью роста ее стоимости

Предпринимательская деятельность связанная с развитием территорий и реконструкцией объектов недвижимости увеличение инвестиционной привлекательности и рыночной стоимости, находящихся в управлении объектов

основанная на осуществлении совокупности юридических и фактических действий направленных на организацию и осуществление процессов создания и (или) качественного изменения объекта недвижимости является новый объект недвижимости, обладающий большей стоимостью, чем исходный

* Составлено по материалам [1, 3, 4, 5, 6, 7, 8, 9, 10, 13, 14]

тельской деятельности по комплексной организации управленческих, финансовых, юридических, маркетинговых, логистических, инвестиционных и строительных работ в рамках развития и качественного преобразования жилой и нежилой недвижимости с целью увеличения ее рыночной стоимости и инвестиционной привлекательности, и получения соответствующей коммерческой выгоды.

Для более полного понимания девелоперской деятельности необходимо уточнить понятия ее объекта, субъекта и участников.

Лицом, выполняющим перечисленные в определения понятия «девелопмент недвижимости» работы, является субъект девелоперской деятельности — девелопер. Девелопер является центральным звеном и главным участником девелоперской деятельности, т.к. именно он выполняет все ключевые функции по развитию объектов недвижимости. Во многом функции девелопера отражаются в этапах процедуры девелопмента, а именно: инициирование проекта; оценка инициативы; обеспечение правовых возможностей реализации проекта; разработка альтернативных схем финансирования проекта; разработка технико-экономического обоснования проекта; выполнение проектных работ; согласование запланированных работ с органами государственного контроля; согласование договорных условий между

116

всеми участниками проекта; реализация проекта; использование результатов проекта [4]. Главная цель девелопера заключается в инициализации и реализации наилучшего из возможных вариантов развития объекта недвижимости, в том числе, с точки зрения его финансирования.

Объектом девелоперской деятельности являются непосредственно объекты жилой и нежилой недвижимости.

Участниками девелоперской деятельности выступают собственники объектов недвижимости, заказчики, инвесторы, подрядчики, проектировщики, государственные органы, общественные организации, консультанты в тех или иных сферах деятельности.

ВЫВОДЫ

Согласно проанализированным определениям понятия «девелопмент» можно сделать следующие выводы:

1. Отсутствие законодательно закрепленного определения понятия «девелопмент» способствовало возникновению достаточно большого количества авторских трактовок — разных по своему содержанию и полноте. Каждое из проанализированных определений имеет место быть и может использоваться в рамках конкретной предметной области.

2. Разными авторами приводится разный перечень операций, выполняемых над недвижимостью в процессе девелопмента. В отличие от зарубежных, отечественные авторы достаточно редко ограничивают перечень таких операций. Главным образом это связано с отсутствием четко закрепленного перечня таких операций на законодательном уровне. Однако, на практике такая ситуация приводит к возникновению ряд сложностей и проблем, связанных, прежде всего, с четким перечнем функций девело-пера.

3. В большинстве определений акцент делается на управленческую и организационную составляющие организаций, осуществляющих девелоперскую деятельность. С таким утверждением согласны многие ученые и практики. Организации, осуществляющие девелоперскую деятельность должны, в первую очередь, заниматься вопросами не производственного характера, а выполнять функции организации и координации деятельности.

4. В общем понимании девелопмент — это развитие объекта недвижимости, главная цель которого заключается в увеличении его рыночной стоимости и инвестиционной привлекательности.

5. Согласно авторскому определению, девелопмент недвижимости — это направление предпринимательской деятельности по комплексной организации управленческих, финансовых, юридических, маркетинговых, логистических, инвестиционных и строительных работ в рамках развития и качественного преобразования жилой и нежилой недвижимости с целью увеличения ее рыночной стоимости и инвестиционной привлекательности, и получения соответствующей коммерческой выгоды.

СПИСОК ЛИТЕРАТУРЫ

1. Арцыбышев И.С. Особенности маркетинговой деятельности на рынке девелоперских проектов / И.С. Арцыбышев // Проблемы современной экономики. — 2010. — № 4. — С. 407-409.

2. Белобородов Р. С. Девелопмент как эффективная система управления инвестиционно-строительным проектом / Р. С. Белобородов // Российский экономический Интернет-журнал. — 2011. — № 1. — С. 23-33.

3. Ильин М.О. Определение величины возможного эффекта от внедрения схемы девелопмента в проекты инвестиционно-строительной отрасли / М.О. Ильин // Финансовый менеджмент. — 2009. — № 1. — С. 29-49.

4. Казаков А.А. Девелопмент недвижимости и его роль в экономическом развитии / А.А. Казаков // Вестник Удмурдского университета. — Выпуск 2. — 2008. — С. 47-52.

5. Коновалова А.В. Девелоперские проекты как основа развития инвестиционно-строительной деятельности региона / А.В. Коновалова // Вестник Ростовского государственного экономического университета — 2014. — № 4 (48). — С. 118-125.

6. Лазарев О.В. Понятие девелопмента недвижимости в российском праве / О.В. Лазарев // Молодой ученый. — 2015. — № 8. — С. 739-744.

7. Локтионова Е.В. «Петля качества» девелоперского проекта / Е.В. Локтионова // Логистика-Евразийский мост: материалы XI международной научно-практической конференции, 28-30 апреля 2016 г.

— Красноярск: КГАУ, 2016. — С. 152-156.

8. Мазур И.И. Девелопмент / И.И. Мазур, В.Д. Шапиро, Н.Г. Ольдерогге. — М.: Экономика, 2004.

— 521 с.

9. Мазур И.И. Девелопмент недвижимости: учебное пособие /под общ. ред. И.И. Мазура и В.Д. Шапиро. — М.: Елима: Изд-во «Омега-Л», 2010. — 928 с.

10. Максимов С.Н. Девелопмент как способ реализации проектов недвижимости / С.Н. Максимов // Проблемы современной экономики. — 2012. — № 3 (43). — С. 268-271.

117

11. Пейзер Р. Профессиональный девелопмент недвижимости. Руководство ULI по ведению бизнеса / Ричард Пейзер, Дэвид Гамильтон; пер. с англ. В. Степановой и Н. Яцюк. — М.: Манн, Иванов и Фербер, 2015. — 592 с.

12. О порядке взаимодействия органов исполнительной власти города Москвы при реализации прав акционера по акциям, находящимся в собственности города Москвы, и принципах стратегического и оперативного планирования, организации системы контроля и оценки эффективности финансово-хозяйственной деятельности акционерных обществ, акции которых находятся в собственности города Москвы: Постановление Правительства Москвы от 03.07.2007 N° 5 76-ПП // Вестник Мэра и Правительства Москвы. — 2007. — № 45. — 13 августа.

13. Украдыженко М.С. Методологические вопросы исследования девелопмента / М.С. Украдыжен-ко [Электронный ресурс] // Известия СПбГЭУ. — 2010. — № 2. — Режим доступа: cyberleninka.ru/ article/n/metodologicheskie-voprosy-issledovaniya-developmenta (дата обращения 04.09.2017).

14. Федотова М.А. Девелопмент в недвижимости. Финансовая академия при правительстве Российской Федерации: учебник / М.А. Федотова, Т.В. Тазихина, А.А. Бакулина. — М.: Кнорус, 2010. — 264 с.

Статья поступила в редакцию 25 сентября 2017 года Статья одобрена к печати 24 октября 2017 года

118