Из-под "Мосфильма" уходит земля

Как стало известно "Ъ", принадлежащая фонду Altera Capital компания "АБ Девелопмент" может получить для коммерческой, а возможно, и жилой застройки 4,5 га земли из 34,5 га, принадлежащих ФГУП "Киноконцерн "Мосфильм"". Участок на Мосфильмовской улице может достаться девелоперу в обмен на $100 млн инвестиций в строительство на территории "Мосфильма" новых павильонов и крупного киноконцертного зала, в том числе для проведения международных кинофестивалей. Но способ передать участок именно "АБ Девелопмент" чиновники еще не нашли.

Правительство готово отдать компании "АБ Девелопмент" (принадлежит фонду Altera Capital Кирилла Андросова и его партнеров) до 4,5 га земли на территории "Мосфильма" в обмен на инвестиции в проекты ФГУП "Киноконцерн "Мосфильм"", не имеющего собственных средств, рассказали два источника, знакомые с ситуаций. По словам одного из собеседников "Ъ", с просьбой найти инвесторов для строительства киноконцертного зала на 1,5 тыс. мест (площадью 5-7 тыс. кв. м), двух съемочных павильонов (по 3 тыс. кв. м каждый) и нового "комплекса сценическо-постановочных средств" (15,5 тыс. кв. м; вместо устаревшего здания 1977 года постройки) гендиректор ФГУПа Карен Шахназаров обратился к президенту Владимиру Путину в конце июня.

В начале июля последний поручил своему помощнику Андрею Белоусову "проработать с заинтересованными ведомствами" этот вопрос.

Начало строительства новых объектов планируется приурочить к 90-летию "Мосфильма" в 2014 году. Возведение киноконцертного зала оценивается в $25 млн, двух съемочных павильонов — в $18 млн, комплекса сценическо-постановочных средств — в $46,5 млн, рассказал "Ъ" источник, знакомый с деталями проекта. Еще около $10 млн понадобится на строительство инженерной инфраструктуры.

После серии совещаний с участием Росимущества, Минкультуры, Минэкономики и Минфина появился вариант привлечения в качестве инвестора фонда Altera Capital, который готов вложить в проекты "Мосфильма" около $100 млн при проектном финансировании Сбербанка, рассказывает один из источников "Ъ". По его словам, в результате "Мосфильм" может стать "не просто киностудией, а крупным многофункциональным культурным центром". В частности, новый зал можно использовать для проведения международных кинофестивалей.

В Москве давно назрела необходимость создания фестивального комплекса, отмечает гендиректор "Каро Премьер" Алексей Рязанцев. Такой же объект пытается построить Никита Михалков — вначале это планировалось сделать в районе станции метро "Октябрьская", позже режиссер просил власти города выделить участок в границах спорткомплекса "Лужники". По мнению господина Рязанцева, развитие кинопроизводственных площадей оправданно экономически. "Будет расти интерес к локальному продакшену. а "Мосфильм" — это удобная и привычная площадка с уже имеющейся инфраструктурой",— считает он. Но из-за низкой востребованности АФК "Система" закрыла в 2012 году кинокомплекс своей компании "Всемирные русские студии" (RWS): под объект были арендованы 12 тыс. кв. м на территории ЗИЛа на юге Москвы. С 2012 года заморожен амбициозный проект "Системы" и ВГТРК по строительству киностудии "Ленфильм XXI" (67 тыс. кв. м), куда партнеры планировали вложить $150 млн. ВГТРК решила выйти из проекта.

Партнерами Кирилла Андросова (в прошлом — заместитель министра экономики, а затем заместитель руководителя аппарата правительства) по Altera Capital являются бывший вице-президент ТНК-BP Евгений Астахов, экс-советник министра экономики Вячеслав Пивоваров, Алексей Бланин и бывший управляющий директор швейцарской UBS AG Филипп Киндт. Под управлением фонда — более $600 млн.

В собственный проект на территории "Мосфильма" "АБ Девелопмент" может вложить около $300 млн. Планируется построить здания общей площадью 90 тыс. кв. м. Инвестор рассматривает возможность возведения коммерческой недвижимости, но не исключает и строительства жилых зданий, если получит разрешение мэрии Москвы, рассказал один из собеседников "Ъ". Эти инвестиции можно окупить и за полтора года, если получить разрешение от властей на строительство здесь жилья бизнес-класса и распродать "с котлована" половина объема по $7 тыс. за 1 кв. м — цена вполне адекватна для района, говорит гендиректор "Метриум групп" Мария Литинецкая. Пока градостроительно-земельная комиссия под руководством мэра Сергея Собянина не рассматривала варианты застройки территории "Мосфильма" и в ближайшее время в повестке этот вопрос не стоит, сообщил "Ъ" один из чиновников мэрии. По его словам, если разрешение и будет выдано, то, скорее всего, плотность застройки и этажность будет низкой.

Интересующий "АБ Девелопмент" участок расположен в юго-западной части территории "Мосфильма" (см. карту). Там сейчас находятся, в частности, действующий комплекс сценическо-постановочных средств и автобаза киноконцерна. В середине 2000-х годов построить на этом участке жилье в обмен на киноконцертный зал для "Мосфильма" намеревалась группа Forum Properties Владимира Зубрилина и Андрея Баринского. Источник в компании сообщил, что после кризиса к этому проекту девелопер возвращаться не стал.

Источники "Ъ" в Росимуществе предвидят трудности при реализации проекта. "Он пока очень сырой. В ведомстве нет единой точки зрения относительно механизма вовлечения в хозяйственный оборот земельного участка ФГУПа. Ведь главное для любого инвестора — получение прав собственности на землю",— пояснил один из них. При существующем порядке ФГУП должен отказаться от прав на участок, который затем окажется в казне. Пустующий участок в соответствии с Земельным кодексом может быть вовлечен в оборот либо через торги, либо путем оформления "акта выбора" инвестора с муниципалитетом (его утверждает Росимущество). "Увязать интересы ФГУПа по предоставлению участка конкретному инвестору почти нереально",— говорит собеседник "Ъ".

В федеральном законодательстве содержится ряд ограничений для ФГУПов в части отчуждения имущества, которые можно преодолеть путем выпуска специального постановления правительства РФ, говорит другой источник "Ъ" в Росимуществе. По его мнению, самый простой способ передать инвестору земельный участок — акционировать "Мосфильм", который затем сможет сделать это в рамках собственных корпоративных процедур. Но, уточняет собеседник "Ъ", акционирование такого ФГУПа, как "Мосфильм", может занять не менее полугода.