«Патриот» поступает в продажу

Sminex Алексея Тулупова, не успев выкупить «Интеко», решил избавиться от части ее активов. Компания намерена продать весь бизнес в Ростовской области, включая площадку под застройку, производственные мощности и управляющую компанию «Патриот-Сервис», на базе которого основательница «Интеко» Елена Батурина пыталась создать крупного регионального игрока рынка недвижимости. Московским девелоперам не всегда удается выдерживать конкуренцию вне столицы, где сильны позиции локальных компаний, объясняют эксперты.

Фото: Евгений Павленко, Коммерсантъ

О том, что Sminex решил продать бизнес «Интеко» по строительству жилья и производство железобетонных изделий в Ростове-на-Дону, рассказал источник “Ъ” на рынке. Этот актив достался девелоперу в конце 2022 года по итогам сделки по покупке за 38 млрд руб. у банка «Траст» бизнеса «Интеко». Собеседник “Ъ” уточняет, что на следующей неделе запланировано road-show активов для потенциальных покупателей. Информацию о продаже “Ъ” подтвердил директор по продажам «Sminex-Интеко» Иван Обухов.

Бывшая владелица «Интеко» Елена Батурина еще в 2010 года намеревалась на базе ростовского бизнеса создать СП с ВЭБ.РФ по строительству в регионах массового жилья (см. “Ъ” от 19 мая 2010 года). Но год спустя она продала весь свой девелоперский бизнес тогдашнему владельцу Бинбанка Микаилу Шишханову, и идея с созданием СП отпала. В 2018 году контроль над «Интеко» получил банк «Траст» в рамках реструктуризации долгов Бинбанка.

По словам господина Обухова, «Sminex-Интеко» намерен реализовать активы в Ростове-на-Дону единым лотом за 3 млрд руб.

В сделку войдут 100 га у Ростовского моря, жилые комплексы «5-й элемент» и «Левенцовка Парк» в Левенцовском микрорайоне Ростова-на-Дону, где сейчас строится 300 тыс. кв. м. Также будет продан комбинат крупнопанельного домостроения (ККПД), мощности которого позволяют выпускать железобетонные изделия для строительства 140 тыс. кв. м жилья в год, проектный институт ЮРНИиПИГ и «Патриот-Сервис», управляющий 1,37 млн кв. м построенного жилья. В «Sminex-Интеко» утверждают, что с учетом перспективных площадок плановая выручка ростовского девелоперского бизнеса «Интеко» в ближайшие пять лет может достичь 45 млрд руб.

Партнер «Технологии доверия» (бывшая PwC) Андрей Тонконогов называет запрашиваемую сумму «адекватной рынку региона» с учетом маржинальности строительства жилья в Ростовской области в 5–10%. Это заметно ниже, чем в Москве, где сделка с аналогичными параметрами оказалась бы значительно дороже. Кроме того, за потенциальным покупателем сохранится обязательство достроить ранее начатые компанией в Ростове-на-Дону жилые проекты, что также потребует определенных затрат, добавляет эксперт.

Алексей Тулупов, владелец «Sminex-Интеко», в интервью РБК в декабре 2022 года:

«У нас штучные проекты, и их сложно сравнивать».

Продажа ростовского бизнеса вполне укладывается в стратегию «Sminex-Интеко», которая ориентирована на строительство в Москве жилья высокого ценового сегмента, считает партнер NF Group Ольга Широкова. При этом она называет ростовский рынок капиталоемким. По данным «Наш.Дом.РФ», сейчас в регионе строится 2,44 млн кв. м жилья, а средние цены в новостройках, по подсчетам «ЦИАН. Аналитики», за 2022 год выросли на 10%, до 122 тыс. руб. за 1 кв. м.

По мнению госпожи Широковой, потенциальными покупателями ростовского бизнеса «Интеко» могут стать входящие в топ-5 регионального рынка застройщики, которые за счет приобретенных активов смогут нарастить свои производственные мощности. По данным «Наш.Дом.РФ», крупными застройщиками жилья в области являются МСК с долей 20,6%, «Югстройинвест» (12,17%) и «СМУ-1 Ростов» (7,2%). В этих компаниях на запрос “Ъ” не ответили.

Sminex покупал «Интеко» ради ее девяти площадок в Москве, где можно построить 1,4 млн кв. м, и во время переговоров с «Трастом» пытался отказаться от внесения в сделку по «Интеко» активов в Ростове-на-Дону, подтверждает источник “Ъ”, знакомый с ситуацией. По его словам, для развития бизнеса в Ростове-на-Дону Sminex потребовалось бы усилить региональную команду для получения разрешений на застройку еще не освоенных площадок. Московские застройщики не всегда могут успешно работать на региональных рынках, соглашается вице-президент фонда «Институт экономики города» Татьяна Полиди: «В ряде регионов высокая конкуренция со стороны местных игроков».