Вопрос цены

Первый вице-президент, руководитель направления «Пространственное развитие» Центра стратегических разработок Наталья Трунова

Новая редакция Градостроительного кодекса «О комплексном развитии территории» устраняет несколько проблем на пути реализации подобных проектов. К ключевым относятся требования к территориям, в отношении которых осуществлялись программы развития застроенных территорий. Реализация таких программ была возможна только на территории, где все дома являются ветхими и аварийными. На практике это требование приводило к тому, что в городах просто не было территорий для реализации таких программ, либо эти территории ограничивались сносом одного или двух домов, и на которых либо было невозможно строить новые многоквартирные дома, либо эти участки были финансово неинтересны инвесторам. Для того чтобы не ограничиваться только возведением одного нового дома на месте снесенного, закон предусматривал возможность участия в программе реновации домов, не являющихся аварийными, но при условии 100% согласия собственников квартир. Застройщик должен был получить согласие на расселение всех собственников жилья в домах, которые не признаны аварийными, но требуются для формирования нового квартала. Фактически, процесс расселения домов является самым длительным и неконтролируемым ни по времени, ни по затратам. По факту, случаи, когда инвестору удавалось получить 100% согласия жителей, являются единичными. В более чем 50% случаях решения большинства жильцов блокировали небольшое количество собственников.

В новом законодательстве о КРТ из обязательных условий к проектам реновации исчезли жесткие требования к территориям. По новым правилам, регионы получили право включать в программу реновации и неаварийные, но изношенные дома массовых серий, капитальный ремонт которых нецелесообразен. Критерии таких домов, процедуры их выявления, оценки состояния и «бесперспективность» ремонта также устанавливают региональные власти. Юридически побежден и «синдром последнего жильца»,— жители домов, которые не подлежат принудительному расселению и расположены в кварталах реновации, теперь могут принять решение голосованием 2/3 голосов собственников.

Свердловская область как один из немногих регионов-доноров в реализации проектов комплексного развития территории имеет существенно большие преимущества: любые подобные проекты требуют инфраструктурного обеспечения — расшивки проблем транспортной инфраструктуры, замены инженерных сетей (которые, как правило, прокладывались во время предыдущей застройки территории и были рассчитаны на другие нагрузки) и т.д. Новое законодательство позволяет устранить проблемы юридического характера, но проблемы, связанные с развитием инфраструктуры, остаются серьезным вопросом, который придется решать региональным властям и инвесторам. Конечно, могут быть использованы разные механизмы поддержки подобных проектов, существующие на региональном и федеральном уровнях (и даже обсуждается возможность расширения таковых), тем не менее, вопрос стоимости инфраструктуры будет стоять достаточно остро.

Безусловно, КРТ может оказать существенное влияние на рынок жилья, но сказать, как это отразиться на стоимости крайне затруднительно. На стоимость квадратного метра влияют несколько факторов: уровень развития инфраструктуры в городе и обеспеченность крупных строительных площадок инфраструктурой, стоимость земли, доступность заемного финансирования, уровень конкуренции на рынке, и, конечно, позиция города в глобальном и страновом разделении труда, а также ряд других факторов. Поэтому сказать, что проекты КРТ влияют на стоимость было бы неверным. Они влияют на качество предложения: комплексность развития инфраструктур и жилья, а также на преобразование города. Если в проектах КРТ будет доля застройки под объекты, которые создают рабочие места, например, бизнес и технопарки, коворкинги — будет совсем хорошо. Кроме того, вместо неиспользуемых промзон, ветхого и аварийного жилья должны появиться современные кварталы.