Содержание землеустроительного обеспечения выделения земельных участков в счет земельных долей

ЭКОНОМИЧЕСКИЕ И СОЦИАЛЬНО-ГУМАНИТАРНЫЕ НА УКИ

УДК 332.33 И.А. Малышкина

СОДЕРЖАНИЕ ЗЕМЛЕУСТРОИТЕЛЬНОГО ОБЕСПЕЧЕНИЯ ВЫДЕЛЕНИЯ ЗЕМЕЛЬНЫХ УЧАСТКОВ В СЧЕТ ЗЕМЕЛЬНЫХ ДОЛЕЙ

Современное сельскохозяйственное производство в Тюменской области ведется в основном на землях, переданных в результате осуществления земельной реформы в собственность граждан в виде земельных долей, без определения на местности их границ. Для трансформации «виртуальной» земельной доли в земельный участок с установленными на местности границами необходимо осуществление проектных землеустроительных работ, являющихся информационной основой для проведения межевания. На базе анализа процедуры выдела земельных участков в счет земельных долей рассмотрены значение и содержание землеустроительного обеспечения этого процесса. Определены основные этапы проведения землеустроительных работ по выделу земельных участков в счет земельных долей. Выявлены некоторые проблемы, возникающие при проведении землеустроительных работ: проект межевания не включает решение ряда ключевых вопросов по организации рационального использования земель, методическое обеспечение работ по подготовке проектов межевания несовершенно, значительная часть времени затрачивается на подготовительный этап - сбор и анализ необходимой информации и документов. Неупорядоченный выдел земельных участков в счет земельных долей привел к ряду проблем сельскохозяйственного землепользования: наличию чересполосицы, изломанности границ, нарушению и утрате севооборотов, отсутствию у большинства сельскохозяйственных предприятий устойчивого во времени землепользования, разрушению сельскохозяйственной инфраструктуры. Предложены возможные пути решения проблем: разработка комплексных землеустроительных проектов (схем) перераспределения земель на территории сельских поселений; изменение порядка процедуры выдела земельных участков на основании общего собрания; наделение правом участия и голоса на собрании дольщиков представителей сельскохозяйственных организаций, осуществляющих производственную деятельность на территории муниципального образования по месту расположения земельных участков, находящихся в общей долевой собственности и др.

Ключевые слова: землеустройство, земли сельскохозяйственного назначения, земельная доля, кадастровые работы, проект межевания.

Введение

Реализация Земельной реформы привела к коренной трансформации системы сельскохозяйственного землепользования, заключающейся в переходе от исключительно государственной формы собственности на землю к ее перераспределению (приватизации).

В Тюменской области было распределено около 3 млн га сельскохозяйственных угодий, в том числе 1,5 млн га пашни. Около 152 тыс. человек стали собственниками земельных долей (паев).

Актуальность темы исследования обусловлена тем, что современное сельскохозяйственное производство ведется в основном на землях, переданных в результате осуществления земельной реформы в собственность граждан в виде земельных долей, без определения на

© Малышкина И.А., 2015

местности границ не только земельных долей, но и без определения границ земельных массивов, в составе которых находятся земельные доли.

По данным Управления Росреестра по Тюменской области, более 63% всех земель, предоставленных гражданам, находится до сих пор в виде земельных долей.

При этом непосредственные сельхозтоваропроизводители практически не имеют «своей» земли. Так, в структуре сельскохозяйственных угодий, используемых предприятиями и организациями, земли, находящиеся в их собственности, составляют всего 5,2%; земли, находящиеся в государственной и муниципальной собственности, - 35,6%; земли, находящиеся в общей долевой собственности, - 59,2% (преимущественно на правах аренды).

Из-за слабой государственной поддержки земельной реформы и низкой активности граждан задуманные как временный институт земельные доли сохраняются на протяжении более 20 лет и являются в настоящее время анахронизмом [1], «институциональной ловушкой» [2], что свидетельствует о незавершенности земельной реформы в России.

По прошествии более 20 лет приватизации на государственный кадастровый учет в Тюменской области поставлено менее 50% земель, находящихся в общей долевой собственности, что привело к ряду негативных последствий:

- большая часть земель, находящихся в общей долевой собственности граждан, не облагается земельным налогом, поскольку в налоговых органах отсутствует информация о земельных долях, не выделенных в натуре, в отношении которых не были заключены зарегистрированные в установленном законом порядке сделки;

- затруднено проведение государственного земельного надзора, так как очень часто невозможно установить собственников земли;

- арендовать можно только выделенный в счет земельной доли участок, обладающий уникальным кадастровым номером, все это привело к заключению большого количества краткосрочных, незарегистрированных в установленном законом порядке договоров аренды; такие договоры нельзя предъявить для получения субсидирования, для залога земли и др.

Для трансформации «виртуальной» земельной доли в земельный участок с установленными на местности границами необходимо осуществление проектных землеустроительных работ, являющихся информационной основой для проведения межевания, отнесенного, согласно действующему законодательству, к кадастровым работам.

Целью исследования является выявление основных проблем землеустроительного обеспечения работ по выделу земельных участков в счет земельных долей и поиск возможных путей их решения.

Объекты и методы исследования

В качестве объекта исследования выступают земли сельскохозяйственного назначения Тюменской области, находящиеся в общей долевой собственности граждан.

Предметом исследования являются статистические данные Управления Росреестра по Тюменской области о состоянии и использовании земель сельскохозяйственного назначения, нормативно-правовые акты, регламентирующие проведение кадастровых работ и процедур выдела земельных участков в счет земельных долей, научная литература, материалы, полученные в результате проведения работ по выделу земельных участков в счет земельных долей на территории Тюменской области.

Методологической основой исследования являются диалектические методы. Были использованы анализ и синтез, монографический и статистический методы.

Результаты исследований

При анализе нормативно-правовых актов было выявлено, что законодательно установлено два варианта образования земельного участка: первый - на основании решения общего собрания участников долевой собственности; второй - на основании решения собственника земельных долей (рисунок).

Схема выдела земельного участка в счет земельной

При выделе земельного участка на основании решения общего собрания участники долевой собственности совместно с представителем органа местного самоуправления проводят собрание и решают (в том числе) вопрос о месте расположения выделяемых участков. Принятое решение фиксируется в протоколе собрания, после чего следует обращение к кадастровому инженеру, который на основании протокола разрабатывает проект межевания.

На практике чаще всего происходит иначе, поскольку для принятия решения о выборе местоположения выделяемого земельного участка необходим ряд землеустроительных, картографических, кадастровых и иных документов, обращение к кадастровому инженеру происходит еще до проведения общего собрания. Кадастровый инженер запрашивает в различных органах власти необходимую информацию, анализирует ее и совместно с заинтересованными лицами готовит предложения по местоположению выделяемых участков. Содержание подготовительного этапа работ и источники информации представлены в виде таблицы.

Содержание подготовительного этапа при проведении комплекса работ по выделу земельных участков

в счет земельных долей

Вид работ Перечень документов и информации Источники информации

Получение и анализ правоустанавливающих документов Свидетельства на земельные доли или свидетельства о регистрации права собственности на земельный участок общей долевой собственности Заказчик работ

Сбор и анализ материалов землеустройства на территорию реформированного хозяйства Проект перераспределения земель; карта земельного кадастра и др. Государственный фонд данных, полученных в результате проведения землеустройства

Подбор и анализ картографического материала Картографический материал М 1:10000 или 1:25000 Федеральный картографо-геодезический фонд

Запрос и анализ сведений ГКН Кадастровый план территории; кадастровая выписка на земельный участок общей долевой собственности, из которого будет формироваться участок (участки) Филиал ФГБУ «ФКП Росрее-стра»

Запрос списка участников долевой собственности Выписки или копии постановлений со списками дольщиков, заверенные органом местного самоуправления Администрация сельского поселения по месту расположения земельного участка

Выяснение и уточнение пожеланий лиц, намеревающихся выделить земельные участки, по поводу местоположения таких участков Если выдел осуществляется на основе решения общего собрания - протокол собрания; если выдел осуществляется в индивидуальном порядке - устная договоренность Заказчик работ

Второй этап - проектный, он заключается в подготовке проекта межевания земельных участков. Основная цель проекта - определение размера и местоположения границ земельного участка или земельных участков, которые могут быть выделены в счет земельной доли или земельных долей.

Подготовка проекта межевания должна производиться с учетом положений приказа Минэкономразвития РФ от 03.08.2011 г. № 388, согласно которому он включает текстовую и графическую части. Текстовая часть содержит: пояснительную записку, исходные данные, список собственников земельного участка, из которого осуществляется выдел, сведения о правообладателях, которые изъявили желание выделить земельные участки, сведения об образуемых и измененных земельных участках и их частях, сведения об обеспечении доступа к земельным участкам. В графической части отображаются: проектные границы образуемых и измененных земельных участков и их частей, границы природных объектов и объектов искусственного происхождения, муниципальных образований, населенных пунктов, кадастрового деления и др. При необходимости - проектируемые границы земельных участков, посредством которых планируется обеспечить доступ к образуемым участкам.

Необходимо отмесить, что в проекте межевания земельных участков отсутствуют координаты характерных точек границ и информация об исходном земельном участке, такая информация содержится в другом документе - межевом плане.

На третьем этапе проводятся кадастровые работы, результатом которых является подготовка межевого плана. Этот документ является основанием для постановки земельных участков на государственный кадастровый учет и регистрации прав на них. Отличительной особенностью подготовки межевого плана при образовании земельного участка в счет земельных долей является то, что вместо схемы расположения земельного участка на кадастровом плане (карте) соответствующей территории основным исходным документом является проект межевания.

Выводы

Предположительно, проект межевания должен был заменить «проект территориального землеустройства» на землях сельскохозяйственного назначения. Но такие вопросы, как обоснование площади землепользования, перераспределение и консолидация земель, формирование устойчивой системы землепользований, создание территориальных условий для рациональной организации сельскохозяйственного производства, не являются прерогативой данного документа [3].

Также несовершенно и методическое обеспечение работ по подготовке проектов межевания. Приказ Министерства экономического развития РФ № 388 от 03.08.2011 г. содержит требования к их оформлению, порядку извещения участников долевой собственности, согласования и утверждения проекта, но не содержит методических положений и рекомендаций к проектированию земельных участков.

Неупорядоченный выдел земельных участков в счет земельных долей привел к ряду проблем сельскохозяйственного землепользования:

- наличию чересполосицы, вкрапливания, вклинивания, ограничивающих возможность создания крупных хозяйственных участков, пригодных для использования мощной сельскохозяйственной техники;

- нарушению и утрате севооборотов;

- отсутствию у большинства сельскохозяйственных предприятий устойчивого во времени землепользования, что затрудняет планирование и организацию рационального использования земель;

- разрушению сельскохозяйственной инфраструктуры (дорог, лесополос, мелиорированных земель).

Все это приводит к мысли о необходимости обеспечить большую устойчивость сельскохозяйственного землепользования (не менее 5-7 лет) путем регулирования сроков аренды, порядка выдела земельных участков, установления компенсации при невыполнении обязательств и упущенной выгоде, обеспечении недопустимости необоснованного выдела земельного участка.

Поскольку большая часть собственников земельных долей фактически не участвует в сельскохозяйственном производстве, сдавая их в аренду, следует создать механизм реализации преимущества совместных интересов сообщества сельскохозяйственных товаропроизводителей перед интересами отдельных собственников [4].

К наиболее подходящим механизмам реализации прав на землю непосредственных ее пользователей является землеустройство.

По мнению В.В. Вершинина, «разработка проектных предложений, связанных с выделением земельных участков в счет земельных долей, должна начинаться с работ по консолидации земельных участков, то есть не с выделения самих земельных участков, а с выделения массивов, в пределах которых в ходе дальнейших работ выделяются эти участки. <...> Ре-

шение проблем использования земель сельскохозяйственного назначения в совокупности с решением проблем долевой собственности можно осуществить на основе комплексного землеустроительного проекта перераспределения земель» [5].

Законодательно было установлено, что в случае, если до 1 июля 2012 г. участники долевой собственности не решат вопросы по оформлению земельных участков в счет земельных долей на основе утвержденного проекта межевания земельных участков и его реализации, такая обязанность вменяется органам местного самоуправления [6]. Предусматривалось завершить оформление земельных участков в счет земельных долей до 1 июля 2013 г., в результате чего оборот земельных долей должен быть заменен на оборот земельных участков.

В большинстве муниципальных образований Тюменской области это положение до сих пор не реализовано, главным образом по причине больших затрат на подготовку проектов межевания, слабой активности собственников земельных долей, отсутствия должного содействия со стороны органов местного самоуправления. Большинство уже разработанных проектов выполнены для выделения земельных участков в индивидуальном порядке.

При этом проект межевания, разработанный по решению общего собрания, содержит значительно больше информации, обеспечивает более комплексное решение поставленных задач и значительно дешевле из расчета на одного дольщика. В случае разработки проекта межевания в индивидуальном порядке целью подготовки проекта является выделение одного участка, во втором случае предполагается определить размеры и положение проектных границ значительного количества (как правило всех) земельных участков [7].

Еще одной немаловажной проблемой является расположение образуемых земельных участков по отношению к землям общего пользования. Большая часть уже выделенных участков примыкает к существующим дорогам, при дальнейшем осуществлении процедур выдела все больше земельных участков не будут иметь выхода к землям общего пользования. Так как большая часть полевых дорог расположена смежно с землями дольщиков, при обеспечении доступа ко вновь образуемым участкам все чаще будет возникать необходимость установления частных сервитутов. Это, в свою очередь, еще больше усложнит земельные отношения, поскольку необходимость введения договорных сервитутов в условиях сложности и многоучастковости землепользования требует для их реализации определенных ежегодных затрат [4].

При анализе сроков выполнения кадастровых работ было выявлено, что значительную часть времени затрачивается на подготовительный этап - сбор и анализ необходимой информации и документов.

Исходя из вышеуказанных проблем, автор предлагает следующие пути их решения:

- разработку комплексных землеустроительных проектов (схем) перераспределения земель на территории сельских поселений (до составления проектов межевания), в которых будут запроектированы границы массивов земель для продажи, передачи в аренду существующим сельхозпредприятиям, ведения личных подсобных хозяйств, крестьянских (фермерских) хозяйств, образования новых сельскохозяйственных предприятий, выделения земельных участков в первоочередном порядке, выделения невостребованных земельных долей и др.;

- разработку методических рекомендаций по проектированию земельных участков, выделяемых в счет земельных долей; земельных участков, посредством которых планируется обеспечить доступ к образуемым или измененным земельным участкам; земельных участков для размещения объектов инженерного оборудования территории (дорог, лесополос, дренажных каналов и др.) [8];

- изменение порядка процедуры выдела земельных участков на основании общего собрания: определение перечня лиц, намеревающихся выделить земельные участки, на основе их заявлений, направляемых в органы местного самоуправления, предварительное определение местоположения выделяемых земельных участков с кадастровым инженером в индиви-

дуальном порядке всеми заинтересованными лицами. Это позволит избежать проведения двух собраний участников долевой собственности, а все необходимые вопросы решить на одном собрании;

- наделение правом участия и голоса на собрании дольщиков представителей сельскохозяйственных организаций, осуществляющих производственную деятельность на территории муниципального образования по месту расположения земельных участков, находящихся в общей долевой собственности. По их инициативе на повестку дня могут выноситься вопросы и предложения по местоположению выделяемых земельных участков, которые они намерены взять в аренду, условиям аренды, установления компенсации при невыполнении обязательств и упущеннойвыгоде и др.;

- в условиях наличия значительных площадей неиспользуемых земель, а также большого количества невостребованных земельных долей установление частных сервитутов является крайне нецелесообразным; для обеспечения доступа к земельным участкам и минимизации ограничения прав, связанных с образованием сервитутов, необходимо создание сети дорог общего пользования, земельные участки для которых можно сформировать из земель наименьшей продуктивности на этапе подготовки проекта межевания;

- софинансирование землеустроительных работ из федерального бюджета и бюджетов субъектов РФ в рамках осуществления комплексных программ по рациональному использованию и охране земель сельскохозяйственного назначения и др.;

- максимальное организационное содействие органов местного самоуправления проведению процедур выдела земельных участков в счет земельных долей на основании общих собраний участников долевой собственности;

- организацию курсов повышения квалификации служащих муниципалитетов по работе с землями сельскохозяйственного назначения, находящимися в общей долевой собственности;

- для минимизации затрат труда и времени на сбор исходных данных, необходимых для разработки проектов межевания, считаем целесообразным осуществление на официальном сайте Росреестра (www.rosreestr.ru) услуги в режиме онлайн, которая позволит заказывать материалы Государственного фонда данных, полученные в результате проведения землеустройства, а также Федерального картографо-геодезического фонда в электронном виде (по аналогии с уже существующей услугой заказа сведений Государственного кадастра недвижимости).

Список литературы

1. Столяров, В.М. Земельные доли в аграрной экономике России / В.М. Столяров // Землеустройство, кадастр и мониторинг земель. - 2011. - № 12. - С. 49-55.

2. Лубков, А.Н. Рациональное использование земельных ресурсов в сельском хозяйстве России / А.Н. Лубков, А.М. Белякова // Экономика сельскохозяйственных и перерабатывающих предприятий. - 2013. -№ 6. - С. 1-6.

3. Желясков, А.Л. О необходимости разработки землеустроительной документации на землях сельскохозяйственного назначения / А.Л. Желясков, Н.С. Денисова // Землеустройство, кадастр и мониторинг земель. -2011. - № 10. - С. 28-33.

4. Рогатнев, Ю.М. Новые задачи и содержание землеустройства как механизма управления объектами сельскохозяйственной недвижимости / Ю.М. Рогатнев // Землеустройство, кадастр и мониторинг земель. -2014. - № 6. - С. 6-12.

5. Вершинин, В.В. Теоретические и методические аспекты землеустроительного обеспечения реализации законодательства Российской Федерации в области совершенствования оборота земель сельскохозяйственного назначения / В.В. Вершинин // Землеустройство, кадастр, мониторинг земель. - 2011. - № 6. - С. 28-37.

6. Об обороте земель сельскохозяйственного назначения : Федеральный закон от 24.07.2002 № 101-ФЗ (ред. от 28.12.2013) [Электронный ресурс]: - Режим доступа: http://base.consultant.ru.

7. Вершинин, В.В. Эколого-экономические аспекты совершенствования оборота земель сельскохозяйственного назначения / В.В. Вершинин // Землеустройство, кадастр и мониторинг земель. - 2012. - № 6. - С. 17-23.

8. Подковырова, М.А. Проблемы выделения земельных участков в счет земельных долей и пути их решения / М.А. Подковырова, И.А. Малышкина // Экономические проблемы модернизации и инновационного развития агропромышленного производства и сельских территорий : материалы III Междунар. науч.-практ. конф. 28-29 июн. 2012 г. - Ч. II / ФГБОУ ВПО ОмГАУ им. П.А. Столыпина. - Омск, 2012. - С. 203-209.

Малышкина Ирина Александровна, старший преподаватель, Тюменский государственный нефтегазовый университет, тел. (3452) 46-37-88, e-mail: malishkina@list.ru.

SUMMARY

I.A. Malyshkina

The content of land planning's providing of land allocation in land shares

Modern agricultural production in Tyumen region mostly on land transferred as a result of the land reform, the ownership of citizens in the form of land shares, without defining the terrain of their borders. To transform "virtual" land shares in the plot with area boundaries, it is necessary to project land planning's information, which are the basis for the land survey. Based on the analysis of procedures for the land separation from land shares, considered on the value and content of land planning's of the process. The main stages of land management survey using land shares are studied. Some problems are noted when dealing with land management projects: a number of key issues concerning land management is not included in parcel plan, methodical support of work preparation of the draft plan is not perfect, a lot of time is spent in the preparatory stage (analysis of relevant information and documents). Unordered land separation through land shares revealed a number of problems: the availability of agricultural land-use strip farming, curvilinear borders, and joined the loss of crop rotations, the lack of state land use in more agricultural enterprises, the destruction of agricultural infrastructure. Possible ways of solving the mentioned problems are suggested: the development of integrated land management projects (plans), the redistribution of land in rural settlements; changing the order of procedure, separation of land pursuant to the general meeting; giving the right to participate and vote in the meeting of shareholders' representatives of agricultural organizations, carrying out industrial activity on the territory of the municipality in the location of lot lands, being in common property etc.

Keywords: land use planning, agriculture lands, the proportion of land, cadastral works, parcelplan.

Malyshkina Irina Aleksandrovna, Senior Lecturer, Tyumen State University of Oil and Gas, ph. (3452) 46-37-88, e-mail: malishkina@list.ru.

УДК 331.101

И.В. Игнашкина, Е.В. Коваленко

ФОРМИРОВАНИЕ И ИСПОЛЬЗОВАНИЕ ЧЕЛОВЕЧЕСКОГО КАПИТАЛА В АГРАРНОМ СЕКТОРЕ ЭКОНОМИКИ

На различных этапах развития человечества определенные факторы играли свою роль в судьбе наций и народов. Человек, его потенциал в XXI в. становятся главной движущей силой развития экономики. Поэтому все инвестиции в человека, его интеллект и здоровье - физическое и духовное - становятся заранее выгодными для государства и общества. Увеличение продолжительности жизни и накопленные знания оказывают положительный эффект на формирование человеческого капитала, увеличивают срок его окупаемости. В данной статье речь идет о самом главном и важном богатстве каждой страны и всего человечества - о человеческом капитале. Идея человеческого капитала имеет давние корни в истории экономической мысли, поэтому авторами исследованы взгляды зарубежных и отечественных ученых, изучавших вопросы воспроизводства и использования человеческого капитала. Рассмотрены основные современные концепции человеческого капитала, его сущность, тенденции и закономерности развития, представлены система управления человеческим капиталом. Раскрыты основные характеристики, научные принципы формирования и эффективного использования человеческого капитала в аграрном секторе экономики, где он имеет ту же экономическую сущность, что и в других отраслях

© Игнашкина И.В., Коваленко Е.В., 2015