Не вписанный в менталитет формат

Сегмент таунхаусов в Петербурге, да и в целом по России продолжает стагнировать. Его доля в общем объеме предложения строящегося жилья последние несколько лет падает. Эксперты объясняют это тем, что в России за такие же деньги можно приобрести более комфортное индивидуальное жилье.

В сегменте таунхаусов сохраняется низкая динамика вывода новых проектов

Фото: Евгений Павленко, Коммерсантъ

Наиболее активный период развития рынка таунхаусов пришелся на 2012–2013 годы. Тогда вслед за первыми заметными и крупными проектами таунхаусов, вышедшими в более ранние периоды (например, «Новая Ижора» компании «Балтрос» и «Янино» компании НЖК), ряд девелоперов вывел в реализацию первые очереди проектов. Среди них — компания «Кивеннапа», которая открыла продажи в нескольких масштабных поселках в разных районах области с привлекательным минимальным бюджетом предложения на рынке — около 1 млн рублей за секцию (ниже стоимости городской квартиры).

C постепенным развитием альтернативного доступного предложения — формата малоэтажного и высотного квартирного жилья массового спроса в пригородной зоне Ленобласти — активность появления новых проектов таунхаусов начала снижаться.

Тенденция к сокращению

Ольга Трошева, руководитель консалтингового центра «Петербургская недвижимость», говорит, что в последние годы предложение таунхаусов имеет тенденцию к сокращению: заметное снижение предложения в объеме лотов более чем в два раза отмечено еще в 2018 году. «В настоящее время пул проектов пополняется только за счет единичных проектов массового спроса в прилегающих к городу локациях (Всеволожский, Тосненский районы) и единичного вывода лотов элит-класса в составе квартирных комплексов на территории Санкт-Петербурга»,— указывает она.

По подсчетам «Петербургской недвижимости», объем рынка таунхаусов на конец первого полугодия 2020 года составил 2,2 тыс. штук. Объем предложения зафиксирован на уровне 1 тыс. штук, с начала года показатель снизился на 1%. В сегменте таунхаусов сохраняется низкая динамика вывода новых проектов. За первое полугодие 2020 года совокупно вышло три проекта и две дополнительные очереди общим объемом 100 лотов, по сравнению с показателями первой половины 2019 года отмечается снижение на 55%. «Основной причиной небольшого объема нового предложения является клубный формат вышедших проектов, отсутствие динамики в развитии формата»,— рассказала госпожа Трошева.

По ее словам, основной объем сделок в первом полугодии 2020 года приходится на классы эконом (53%) и комфорт (35%) — рост на 4,3 и 1,8 п. п. соответственно по сравнению с аналогичным периодом 2019 года. Средний бюджет сделки во втором квартале 2020 года составляет в эконом-классе 4,5 млн рублей (+3% за квартиру, +18% к АППГ), в комфорте — 6,7 млн (+3% за квартиру, 4% к АППГ), в комфорте плюс — 10,6 млн (–17% за квартиру, 4% к АППГ), в бизнесе — 15,4 млн (+3% за квартиру, +12% к АППГ), в элите — 41,2 млн (+5% к АППГ).

К основным проектам по объему реализации за 2019–2020 годы госпожа Трошева относит (в сегментах эконом и комфорт) крупные проекты от известных застройщиков в развитых локациях с хорошей инфраструктурой и транспортной доступностью. Например, «Вартемяги Парк» (третья и четвертая очереди) и «ВП Лайт», «Юкковское Парк» («Бизнесстройгрупп»), «Любовино» («ЛВ Девелопмент») — Всеволожский район; «Федоровское» («ИСК Вита»), «Счастье» («Ленстройград») — Тосненский район; «Новая Ижора» («Заневский») — Пушкинский район.

В сегменте комфорт плюс госпожа Трошева отмечает «Образ жизни» («Росинжиниринг») — Всеволожский район; «Александровский («ЗАО Пушкин») — Пушкинский район. По словам госпожи Трошевой, в высокобюджетном сегменте (бизнес и элита) — ограниченное предложение и единичные сделки, за последние годы активнее всего шла реализация проекта Ollila («БТК Девелопмент») в Курортном районе.

Подкошенный спрос

Антон Гаринов, руководитель отдела загородной недвижимости объединения «Строительный трест», говорит, что новых продуктов в сегменте таунхаусов в Петербурге и Ленобласти не наблюдается уже несколько лет. «Объясняется это тем, что себестоимость и продажная цена таунхауса по большому счету сопоставима со стоимостью индивидуального дома. Покупатель понимает, что за эти средства он может приобрести отдельный участок и построить на нем комфортный дом, не имея при этом соседей за стеной. Кроме того, застройщику сегодня экономически более выгодно построить на земельном участке небольшой клубный дом, нежели таунхаус»,— говорит господин Гаринов.

«Сейчас качественных проектов таунхаусов практически нет. Видимо, в свое время спрос на них был подкошен выводом на рынок некачественных и неуспешных проектов, которые подорвали доверие к этому типу жилья. Сейчас мы планируем использовать часть территории своих новых проектов под таунхаусы, уверены, что нам удастся привлечь новых покупателей»,— делится Игорь Карцев, председатель совета директоров ГК «Максимум Life Development».

Елизавета Конвей, директор департамента жилой недвижимости Colliers International, согласна с этим мнением: «В России ярко выражен культ собственности как последствие постсоветского периода. Это проявляется в желании приобретать больше, чем арендовать, как в городской недвижимости, так и за городом. В большинстве своем загородное жилье можно описать так: фундаментальные постройки, большой участок земли в удалении от соседей, высокий забор. Все это говорит о неготовности покупателя жить в условиях размытых границ личного пространства, что является одной из основных особенностей проживания в таунхаусе».

В то же время, подчеркивает она, с каждым годом становится более популярным рациональный подход к домовладению. Появляется больше запросов от покупателей, желающих сократить эксплуатационные расходы на содержание обслуживающего персонала, садовников, охраны. Это, по мнению эксперта, можно расценивать как шаг по направлению к таунхаусам, поскольку владение таунхаусами — воплощение максимально рационального использования площади. «Однако небольшие участки земли, двух- и трехуровневые проживания, расположенные вертикально, уменьшают привлекательность этого формата для российского потребителя»,— замечает госпожа Конвей.

Роман Мирошников, исполнительный директор СК «Ойкумена», также считает, что таунхаусы были бы суперпопулярны у нас, если бы земля была дешевая и возможно было бы строить их в городской черте. «В городах Европы — в Англии, Голландии — высотное строительство не доминирует, и таунхаусы позволяют людям иметь небольшой кусочек земли и отдельный вход. Но у нас другая ситуация: таунхаусы строят за чертой города. Приобретая жилье за пределами города, покупатель хочет получить как минимум десять соток, а лучше двадцать. Поэтому спрос низкий: люди мечтают либо о квартире в центре города, либо о доме с большим участком. К тому же у нас в принципе нет культуры таунхаусов, это не наше, привнесенное. У нас есть частное домовладение и есть жилье в многоквартирных домах. Идея таунхаусов у нас достаточно трудно приживается»,— поясняет господин Мирошников.

Наталья Кукушкина, главный специалист по маркетингу группы ЦДС, подсчитала, что на долю таунхаусов приходится не более 3% от общего рынка первичного жилья в Северо-Западном регионе. «Важным фактором является то, что обеспеченность квадратными метрами жилья у нас ниже, чем в Европе. На одного человека в России в среднем приходится примерно 22 кв. м, а в Западной Европе — 35–40 кв. м. Для большинства населения переезд в новую, отдельную квартиру в современном доме — это уже существенное улучшение жилищных условий, особенно на фоне обветшалости и устаревания советского жилого фонда. Также необходимо учитывать, что в России более высокие ипотечные ставки при более низкой средней заработной плате. В той же Германии можно получить кредит на жилье со ставкой 1,5–2%, максимум 5%, у нас эти цифры заметно выше. У таунхаусов существует минимально возможный метраж — это 80–100 кв. м, в меньшую площадь нельзя вписать весь необходимый функционал, будет неудобно жить. А средняя площадь квартиры в современных проектах новостроек стандартного жилья редко превышает 40 кв. м. Таунхаус дороже купить, дороже содержать, из-за их удаленного от города расположения сложнее организовать ежедневную логистику — работа, школы, детские сады»,— отмечает госпожа Кукушкина.

Дело в цене

Катерина Соболева, вице-президент Becar Asset Management, говорит что на Западе, где сегмент таунхаусов довольно популярен, его стоимость существенно ниже индивидуального домостроения. «У нас же его стоимость сопоставима, поэтому и спрос невелик. Основная часть проектов расположена за пределами Петербурга, где они зачастую проигрывают конкуренцию индивидуальным домам. Цены на таунхаусы росли аналогично другим типам недвижимости, где на росте также сказывалась локация, инфраструктура и качество строительства. Эти же критерии соответствуют основным требованиям покупателей при выборе проекта».

Алексей Муравьев, директор по маркетингу ЖК «Новоселье: Городские кварталы», отмечет также, что в Европе и США таунхаусы — формат тихого, спокойного пригорода. Их строят на городских окраинах. «В России окраины застроены высотными домами. Если вокруг комплекса таунхаусов построить 24-этажные высотки, то комфорт, на который рассчитывают покупатели малоэтажных сблокированных домов, они не получат: тихий пригород останется в рекламном буклете застройщика. В реальности на месте спокойной окраины появится очередной спальный район вроде Кудрово или Мурино. Поэтому потенциальный покупатель таунхауса задумывается, стоит ли платить за такое соседство. Ведь стоят секции в сблокированных домах недешево. Есть и чисто экономическая причина: квартиры в высотках гораздо дешевле секции таунхауса. Поэтому покупатели выбирают квартиры в многоэтажках»,— поясняет эксперт.