Правовая природа земельного сервитута

© 2008 г. Т.С. Петровская

ПРАВОВАЯ ПРИРОДА ЗЕМЕЛЬНОГО СЕРВИТУТА

Земельный сервитут - одна из самых древних составляющих института iura in re aliena. Ограниченные вещные права на землю - такой же важный и актуальный институт гражданского права, как институт собственности. В свое время И.А. Покровский справедливо отмечал, что «одним правом собственности мог бы удовлетвориться только разве самый примитивный экономический быт» [1].

Для понимания правовой сущности сервитута необходимо предпринять экскурс в историю его развития. В раннем римском праве эпохи XII Таблиц земельные сервитуты первоначально воспринимались римскими юристами не как право на чужую вещь, а как реальная ценность. Предметом сервитута выступало не право пользования чужой вещью, а непосредственно та часть чужого имущества, которой пользуется сервитуарий [2]. Иными словами, это - та полоса или пространство чужой земли, которые были отведены в пользование хозяином сервитута. Сервитут фактически отождествлялся с правом на земельный участок. Как справедливо отметил В.М. Хвостов, в этом смысле это право мало чем отличалось от права собственности на часть чужой вещи [3].

Позднее в республиканской и классической юриспруденции значение термина «servitus» рассматривается не как непосредственное отношение к самой вещи, не право на часть чужой вещи, а в качестве правомочия, возможности воздействия на чужую вещь, право лица на пользование чужой собственностью в определенном отношении [4].

Для римских юристов конца Республики и начала Империи природа сервитута виделась как выделенная из права собственности составная часть, т.е. отдельное правомочие, ранее принадлежавшее собственнику, затем переданное сервитуарию, вследствие чего такое право приобретало самостоятельный, независимый от собственности характер. Иными словами, сформировалась концепция «раздробления» права собственности [5].

Наиболее распространенным определением сервитутного права в дореволюционной России было следующее: «Сервитут - это вещное право пользования чужим имуществом в определенном отношении, не обязывающее собственника к положительным действиям» [6]. Ю.С. Гамбаров писал, что «сервитуты, как вещные права, состоят в прямой связи лица с вещью, чем уже само собой исключает всякое требование положительных действий. Относительно управомоченного сервитутом собственник стеснен в пользовании, составляющем

предмет сервитута, лишь настолько, насколько его пользование вредит пользованию первого» [7].

Однако единогласия в понимании правовой природы самого сервитута не было. Само право сервитута, в понимании его как вещного права, действовало в законодательстве только Привис-линских и Прибалтийских губерний России. При этом определение и содержание сервитута во многом соответствовало положениям римского права. На остальной части государства существовал несколько иной институт - право участия в пользовании и выгодах чужого имущества, которое считалось не вещным правом, а ограничением права собственности [8].

В современных условиях развития гражданского права также нет единого понимания сущности сервитута. Одна группа цивилистов рассматривает его в качестве ограничения права собственности [9]. Суть этой позиции заключается в том, что сервитут только ограничивает право собственности и не приводит к появлению нового права. Другая позиция - концепция понимания сервитута как обременения, нашла свое развитие в работах А.А. Хорева, А.И. Масляева, Н.М. Коршунова и И.Ю. Аккуратова [10].

Следует согласиться с формулировкой понятия сервитута, закрепленной законодательно в ст. 274 ГК РФ: сервитут - это право ограниченного пользования чужим земельным участком. Действительно, это право, а не обязанность собственника недвижимого имущества требовать от собственника соседнего земельного участка предоставления права ограниченного пользования им. Ни на одно лицо не может быть возложена законом (материальным или моральным) обязанность реализовать свое право (за исключением тех редких случаев, когда право выступает одновременно как обязанность (например, право воспитывать ребенка является и обязанностью его родителей)). Даже если лицо нуждается в пользовании территорией соседа, чтобы провести свое стадо и напоить его из водоема, проход к которому возможен только через соседний земельный участок, то оно вправе избрать один из вариантов напоить свой скот (привезти цистерну с водой, сходить к колодцу и в ведрах принести воду), отличающийся ценой и удобством.

Смысл земельного сервитута заключается именно в праве пользования. Пользование - это извлечение из вещи полезных свойств путем ее производительного и личного потребления [11]. Используя поверхность земельного участка, например, стадо может пройти к водоему. Суть зе-

мельного сервитута в пользовании именно чужим земельным участком. Это именно то, что и отличает его от других прав вообще. Nemini res sua servit iure servitutes - нельзя установить сервитут для себя на собственную вещь, так как собственник вправе пользоваться своим участком во всех отношениях не по праву сервитута, а на основе права собственности. В случае перехода служебной вещи в собственность сервитуария соответствующий сервитут на нее прекращается [5, с. 30].

Пользование чужим земельным участком носит ограниченный характер. В чем заключается ограниченность пользования чужим земельным участком в случае установления сервитута?

Сервитут - это право ограниченного пользования, т.е. такого пользования, которое не препятствует собственнику даже во время действия сервитута пользоваться своей вещью, а только стесняет его в осуществлении этого правомочия. Такое совместное пользование вещью предполагает разграничение полномочий по пользованию между собственником и сервитуарием. Пользование серви-туарием должно быть ограничено определенной целью, выгодой [12]. Еще римские юристы сформулировали этот признак: sine utilitate servitus con-sistere nequit - сервитут должен предоставлять определенный интерес (utilis esse) управомоченному лицу. Не может быть признано сервитутом ограничение собственника в совершении определенных действий в отношении своей земли, если это не предоставляет для другого лица никакой выгоды [5, с. 30]. Так, отсутствие некоторых (всех) правоустанавливающих документов на землю, влекущее для собственника временное ограничение по распоряжению землей, сервитутом не является. Сам же интерес сервитуария в законодательстве исчерпывающе не закреплен, да и не может законодатель предусмотреть все жизненные случаи для установления данного правомочия. В целях законодательной техники целесообразно указать примерные типичные жизненные обстоятельства, когда возможно его установление. Гражданское законодательство РФ исходит из наличия именно необходимых случаев, когда собственник недвижимого имущества вправе требовать от собственника соседнего земельного участка предоставления права ограниченного пользования. Сервитут может устанавливаться для обеспечения прохода и проезда через соседний земельный участок, прокладки и эксплуатации линий электропередачи, связи и трубопроводов, обеспечения водоснабжения и мелиорации, а также других нужд собственника недвижимого имущества, которые не могут быть обеспечены без этого права.

С конституционным признанием земли как объекта права честной собственности немаловажным оказываются и правовые гарантии собственника.

Здесь важен баланс интересов двух сторон и четкая грань правовых возможностей сервитуария и ограничения прав собственника. Важно понимать, что ограничения права собственности отличаются от сервитутов, в связи с чем их отождествление неприемлемо [13]. Причем ограничения права собственности не приводят к установлению нового права, они лишь только ограничивают право собственности [13]. Право собственности неприкосновенно и может быть ограничено лишь в случаях, указанных в законе.

Что и в каком объеме ограничивает право сер-витуария пользоваться чужим земельным участком? Определение границ его возможностей прояснит ограничения правомочий собственника земельного участка, на котором устанавливается сервитут. Ведь в один момент времени поверхностью земли может пользоваться только одно лицо. Невозможно в одном месте проложить две трубы. Одна вещь может занимать только одно место в пространстве. На чьей стороне должен быть приоритет по пользованию земельным участком? Собственника или сервитуария? Думается, собственник имеет приоритет в пользовании своим земельным участком, но он не может запретить сервитуа-рию делать то же самое. В этом и заключается ограничение права собственника, он должен терпеть известные действия со стороны управомоченного соседа (например, проход стада соседа на водопой) или воздержаться от собственных действий в отношении своей земли, которые он смог бы совершить при отсутствии сервитута (нельзя прорыть канаву, препятствующую проезду через дорогу, которой пользуется сервитуарий) [5, с. 30]. С другой стороны, ограниченный характер права пользования сервитуария является зеркальным отражением тех нужд, ради которых устанавливается сервитут. Если требуется территория соседнего земельного участка для ремонта коммунальных, инженерных, электрических и других линий и сетей, и в связи с этим существует необходимость повредить посаженную на этом земельном участке кукурузу, то он не вправе собрать урожай в свою пользу и провести ремонт, а только последнее.

Неоднозначно решается вопрос об отнесении сервитута к правам вещным или обязательственным. Если при рассмотрении права собственности не вызывает сомнений его вещно-правовая природа, то с сервитутом этот аспект анализа оказывается сложнее.

Вопрос об отнесении сервитута к вещным или же обязательственным правам ставится российскими и зарубежными цивилистами не реже, чем подобный вопрос относительно залога или права аренды - эта острая дискуссия разворачивается при наличии множества авторитетных сторонников и у одной, и у другой точек зрения.

В литературе, посвященной исследованиям вещных прав, называется набор их признаков: бессрочный характер; вещь как объект права [1, 14]; возможность правообладателя воздействовать на вещь без чьего-либо содействия, удовлетворяя свои потребности [15]; вещное право существует в рамках абсолютного вещного правоотношения, фиксирующего статику имущественного положения субъектов [12]; вещным правам присущ абсолютный характер [12, с. 102]; прямое указание закона, определяющего указанное право как вещное (данный признак признается не всеми учеными. Так, Н.Н. Мисник справедливо полагает, что вещное право становится таковым не потому, что на это указано в законе; право является таковым независимо от воли законодателя [12]).

Многие из вышеперечисленных признаков вещности можно отнести и к сервитуту. Так, он связан с вещью (земельными участками), имеет абсолютный характер, его субъект может прибегнуть к помощи вещно-правовых исков для защиты своего права, для него характерно право следования [5, с. 28]. Римские юристы считали, что servitus in faciendo consistere non potest - сервитут не наделяет сервитуария правом требования от собственника земельного участка совершения действий в пользу первого. Собственник обязан терпеть определенные действия со стороны сервитуария или воздержаться от собственных действий, которые препятствуют в осуществлении его права пользования.

Для Г.Ф. Шершеневича сервитут видится вещным правом пользования чужой вещью в интересах определенного лица [15]. В.И. Синайский понимает под сервитутом вещные права пользования чужой вещью в каком-либо известном отношении, принадлежащие определенным лицам [16].

На обязательственный характер сервитута указывает следующее:

- переход вещного права от одного субъекта к другому сопровождается передачей самой вещи или хотя бы возможностью передачи этой вещи в будущем. Переход же сервитута (в случае продажи земельного участка сервитуарием другому лицу) не влечет за собой передачи вещи, на которую он распространяется, т.е. правомочие владения не переходит;

- срочный сервитут, который устанавливается на определенный срок, не отвечает такому признаку вещного права, как бессрочность;

- обязательственное право возникает исключительно из договора и существует лишь в течение срока действия, им определенного, или срока действия договора. Частный сервитут возникает из договора и существует до момента, им определенного, либо до момента расторжения договора;

- есть некая схожесть сервитута с правом требования, возникающим из обязательственного правоотношения, а именно - объектом является та же выгода, которая достигается за счет воздержания собственника служащего участка от совершения действий, препятствующих реализации сервитута;

- в случае недостижения соглашения об установлении или условиях сервитута спор разрешается судом по иску лица, требующего установления сервитута (п. 3 ст. 274 ГК РФ), что перекликается со ст. 445 ГК РФ о заключении договора в обязательном порядке;

- частный сервитут содержит черты аренды. В силу сервитута чужой земельный участок предоставляется собственнику соседнего участка для ограниченного пользования. За пользование чужим земельным участком на праве ограниченного пользования устанавливается плата. Но есть и существенные отличия. Аренда - договор, заключаемый по воле сторон путем согласования всех существенных условий (в том числе и арендных платежей). Сервитут может быть основан и на судебном решении, а размер платы установлен судом. Аренда заключается, как правило, на определенный срок, сервитут - до тех пор, пока не отпадут причины, в силу которых он был установлен.

Думается, сложно отнести сервитут к правам обязательственным, даже при наличии вышеуказанных признаков. Вещные и обязательственные элементы сплетаются так тесно, что приводят некоторых исследователей к обязательственно-правовой квалификации прав, являющихся по своей природе вещными [12]. Однако здесь нет главного признака обязательственного права - от собственника нельзя требовать совершения активных действий, а пассивное воздержание от нарушения сервитута должен выполнять любой субъект. Не умаляет вещно-правовой природы регистрация сервитута как ограничения (обременения) права собственника в соответствии со ст. 27 ФЗ № 122 от 21.07.97 г. «О государственной регистрации прав на недвижимость и сделок с ней», так как ст. 216 ГК РФ прямо относит его к вещным правам, а нормы гражданского права, содержащиеся в других законах, должны соответствовать ГК РФ (ст. 3 ГК РФ).

Многогранность сервитутов проявляется и в их классификации, разработанной еще римскими цивилистами. В римском праве существовали сервитуты сельские (servitutes praedюmm г^йсотт) и городские (servitutes praediorum urba-norum). Если земельный участок использовался для сельскохозяйственных целей, то имел место сельский, если же предназначался под постройку, то речь шла о городском сервитуте [17]. Современная классификация выделяет положительные (aflinnativae) и отрицательные (negativae) сервиту-

ты. Первые позволяют их субъекту оказывать физическое воздействие на чужой земельный участок, предполагают возможность проходить на территорию обремененной собственности и производить там определенные действия. Примерами таких действий могут служить обслуживание инженерной инфраструктуры, проезд на автотранспорте, выкорчевывание пней, устройство водопровода и др. Современный перечень представлен исключительно положительными сервиту-тами. Отрицательными называются те, которые запрещают производить на обремененном земельном участке действия, которые можно совершать в случае отсутствия сервитута (например, добывать воду, надстраивать этаж, высаживать тенистые деревья). К ним в римском праве относился следующий вид городского сервитута: s. аШ^ поп 1о11еп&, 8. пе 1иш1шЬш й рго8реСш оШааШг, право запретить соседу заниматься определенным ремесслом, если это отвечает интересам господствующего участка [5, с. 40].

В правовой науке различают также постоянные (сопйпиае) и непостоянные (discontinuae) сервиту-ты [18]. Постоянные (непрерывные) физически обеспечивают их субъекту возможность непрерывного пользования подчиненным участком либо предоставляют ему право воспрещения некоторых действий соседа. Постоянными также признаются те, которые исполняются или могут исполняться постоянно без необходимости вмешательства человека (например, конструкция подачи воды для полива земельного участка через соседний, имеющий выход к воде). Выделяют также явные, т.е. сервитуты, которые распознаются по внешним признакам, и скрытые - те, которые не характеризуются внешними признаками.

Английское право различает легальные (включенные в сделку) и справедливые сервитуты (созданные на срок «до продажи участка» или «на всю жизнь»).

Действующее российское законодательство не содержит единого перечня сервитутных прав, однако подразделяет их на публичные и частные (в зависимости от количества субъектов, в чьих интересах устанавливается сервитут); постоянные и срочные (в зависимости от срока, на который устанавливается сервитут).

Разделение сервитутов на публичные и частные закреплено в Земельном кодексе РФ. Частный устанавливается для обеспечения определенных частных интересов (потребностей). Федеральный закон № 123 от 03.08.95 г. «О племенном животноводстве» предусматривает их установление для прогона скота, проведения и отведения воды через соседний участок, забора воды, водопоя скота. Кроме этого, виды этого права указаны в п. 3 ст. 64

Градостроительного кодекса (частные сервитуты в области градостроительства). Для публичного сервитута характерно, что он устанавливается в пользу не отдельных лиц (как при частном), а всего сообщества граждан, населяющих данную территорию, посредством нормативного акта государственного органа или органа местного самоуправления [19].

Литература

1. Покровский И.А. Основные проблемы гражданского права. М., 1998.

2. Хрестоматия по всеобщей истории государства и права: В 2 т. Т. 1. М., 1996. С. 83.

3. Хвостов В.М. История римского права. М., 1908. С. 113.

4. Ефимов В.В. Лекции по истории римского права. СПб., 1895. С. 341.

5. Копылов А.В. Ограниченные вещные права на землю в римском, русском дореволюционном и современном гражданском праве: Дис. ... канд. юрид. наук. М., 1998. С. 21.

6. Синайский В.Н. Русское гражданское право. Вып. 1. Общая часть. Вещное право. Авторское право. Киев, 1917. С. 216; Васьковский Е.В. Учебник гражданского права. Вып. 1. СПб., 1899. С. 154.

7. ГамбаровЮ.С. Вещное право. СПб., 1913. С. 333, 339.

8. Мейер Д.И. Русское гражданское право. Петроград, 1915. С. 235.

9. Манукян А.А. Ограничения права собственности нормами публичного и частного права // Право и экономика. 1997. № 17-18. С. 32; Мурзина Н.Ю. Пределы осуществления права собственности // Рос. юрид. журн. 1996. № 4. С. 31; Шершеневич Г.Ф. Учебник русского гражданского права (по изданию 1907). М., 1995. С. 174-175.

10. Аккуратов И.Ю., Коршунов Н.М., Хорев А.А. К вопросу об ограничениях и обременениях права собственности // Государство и право. 2000. № 10. С. 69; Каспина А.Г., Масляева А.И. Гражданское право. Ч. 1. М., 1997. С. 260.

11. Гражданское право: В 3 т. Т. 1 / Под ред. А.П. Сергеева, Ю.К. Толстого. М., 2001. С. 341.

12. Мисник Н.Н. «Свой интерес» как «индикатор» вещного права // Государство и право. 2005. № 12. С. 104-106.

13. Рыжих И.В. Правовое регулирование ограниченных вещных прав на землю: Автореф. дис. ... канд. юрид. наук. М., 2006. С. 17.

14. Мейер Д.И. Русское гражданское право: в 2 ч. Ч. 1. М., 2000. С. 257; Анненков К. Система русского гражданского права: В 2 т. Т. 1. СПб., 1990. С. 121; Малиновский Д.А. Понятие субъективного вещного права // Юрист. 2001. № 12. С. 8.

15. Шершеневич Г.Ф. Курс гражданского права. Тула, 2001. С. 186-188.

16. Синайский В.И. Русское гражданское право. М., 2002. С. 256.

17. Пухта Г.Ф. Курс римского гражданского права. М., С. 31.

18. Шубаков Д. Земельный сервитут в украинском праве // Юридическая практика. 2004. № 31.

19. Вишневецкая Р.Я., Мисник Г.А., Мисник Н.Н. Постатейный комментарий к Земельному кодексу. Ростов н/Д, 2002. С. 103.

Южный федеральный университет

2 ноября 2007г