История становления и развития оценки земли в России

УДК 332.6:94 Т.В. Межуева СГГ А, Новосибирск

ИСТОРИЯ СТАНОВЛЕНИЯ И РАЗВИТИЯ ОЦЕНКИ ЗЕМЛИ В РОССИИ

Зарождение оценки земли в России началось в конце XV века. Это было связано с введением при Иване III поместной системы, предполагавшей наделение землёй за службу. В связи с этим возникла необходимость точного учёта и оценки земельных наделов (поместных окладов). В 16 веке был создан Поместный приказ, который выделял поместную дачу из земельного фонда и проводил описание и оценку земель. Результаты этих работ являлись основанием для поземельного (посошного) налогообложения. Величина налога зависела от качества пашни, которую обычно подразделяли на «добрую», «среднюю», «худую» и «добре худую» [1, 2].

В XVII веке оценка частновладельческой земельной собственности (вотчин и поместий) производилась с учётом правового статуса земельных владений, количества крестьянских дворов, структуры земельных угодий, качества земель (“лучшие”, “средние”, “худшие”) [1].

В 1714 г. по указу Петра I деление на вотчины и поместья было прекращено, было введено новое понятие «недвижимая собственность», или «имение». Также была введена подушная подать, поэтому отпала необходимость в количественном и качественном учёте конкретных угодий

[3].

Социальные сдвиги, произошедшие в России к середине VIII века, обусловили резко возросшую необходимость в оценке земельной собственности для упорядочения владельческих прав на землю. С 1765 года по воле императрицы Екатерины II началось Генеральное межевание, целью которого было размежевание и оценка земельных дач (населённых и ненаселённых единиц владения) и урочищ по всей территории Российской империи. Всего за годы Генерального межевания (1766-1840-е годы) было обмежёвано и оценено 35 губерний [1].

Особое внимание в процессе межевания земель было обращено на изучение, описание и оценку дворянских имений. Их оценочная характеристика включала сведения о землевладельцах; размерах каждой дачи; количестве дворов; количестве душ мужского и женского пола; структуре земельных угодий; качестве земли; форме земельной ренты; промышленных предприятиях. В зависимости от региона оценки такой состав сведений мог изменяться.

В начале XIX века в официальных документах появляется термин “оценка” и постепенно его употребление становится общепринятым в русской оценочной практике [1].

Широкое распространение в 18 - первой половине 19 века получила оценка земли, связанная с делами о наследстве, разделе, залоге, купле и продаже сельских дворянских имений и загородных домовладений. Важное место занимала не только оценка земель, но и их переоценка. Временные

границы между оценкой и переоценкой земель обычно лежали в пределах десяти лет [1].

В 1859 году Министерством государственных имуществ была разработана Инструкция для оценки казённых земель, состоящих в пользовании государственных крестьян, на случай продажи их крестьянам в полную собственность [2, 4]. Оценка земель проводилась путём определения их доходности и ценности. Для этого устанавливались средняя урожайность ведущих культур по каждому разряду почвы с учётом количества внесённых удобрений, средних цен на земледельческие продукты, валового дохода, чистого дохода, ценности земли. При этом все пахотные земли подразделялись на 5 классов: I - лучшие, II - хорошие, III - средние, IV -посредственные, V - плохие. Каждый класс в зависимости от урожайности ржи делился на три степени [4].

Бурный рост промышленности в России в 19 веке вывел оценочную деятельность на новый качественный уровень и способствовал появлению новых видов и форм оценки. В это время предметом налогообложения и оценки становятся фабрики, заводы, торгово-промышленные заведения, жилые и хозяйственные постройки, пароходства, земля и другое недвижимое имущество. Это обусловило создание института присяжных оценщиков в городах [1].

В связи с отменой крепостного права в 1861 году новым подходом в методике оценки земель стало определение стоимости крестьянского землевладения по установленной цене выкупного платежа [1].

В период с 1861 - 1889 гг. происходило формирование и становление земской оценочной статистики. Менее чем за 30 лет она была сформулирована, апробирована, и внедрена в производство как новая наука, позволяющая решать задачи по моделированию, проведению сплошных оценок сельских и городских строений, земель сельскохозяйственного назначения и городских земель [6].

В рамках оценочной статистики были разработаны методы определения статистических параметров для массовой оценки, сбора и анализа оценочных данных. Основным способом сбора оценочных сведений были опросные листы, рассылаемые по уездам, волостям и отдельным домовладениям [7].

Значительный вклад в совершенствование методики оценочно -статистического обследования земель с учётом их почвенных условий и плодородия внесли исследования, проводившиеся в конце XIX века В. В. Докучаевым, Н. М. Сибирцевым и другими почвоведами. В.В. Докучаев в 1884-1886 гг. опубликовал “Материалы к оценке земель Нижегородской губернии” [1].

Отмена подушного налога в России с 1 января 1887 года и переход к подоходному налогообложению потребовали создания новых законодательных основ, организационных структур и методик проведения оценочных работ по различным видам недвижимости. Поэтому 8 января 1893 года был издан закон об оценке недвижимого имущества и утверждены

правила оценки [1]. Земельная управа проводила расчёт доходности, стоимости недвижимости и информировала об этом владельца [5].

Организация, финансирование и проведение оценочных работ по земельной собственности возлагались на уездные и губернские оценочные комиссии, оценочно-экономические отделения губернских земских управ. В состав оценочной комиссии входили государственные чиновники и представители земства; возглавлял комиссию губернский (уездной) предводитель дворянства [1]. Главную роль в установлении оценочных норм отводилась уездным оценочным комиссиям, которые лучше знали местные условия. Непосредственной оценкой объектов занимались уездные земские управы, которые вели поземельные книги, инвентаризационные описи строений, собирали сведения об аренде, определяли доходность и т.д. При этом не удалось создать единообразие оценки не только в масштабах государства, но даже в масштабах одной губернии [7].

Дальнейшему совершенствованию организационной структуры оценочной деятельности способствовало принятие нового закона об оценке недвижимого имущества от 18 января 1899 года. Основным вопросом стала передача прав установления норм оценки от уездных к губернским комиссиям по оценке [1, 5].

Методика оценки земли, сложившаяся в России в конце 19 начале 20 века, разделяла процесс оценки на два этапа:1) описание земель; 2) оценка земель.

Оценка земель была основана на доходном подходе. Для анализа доходности оцениваемых пахотных земель в методике предусматривалось три способа: 1) по размеру существовавших арендных плат на земли; 2) путём начисления выручек и затрат; 3) по смешанному способу, когда выручки исчислялись по урожайности и хлебным ценам, а затраты - по размеру арендных плат [1].

В период крестьянской реформы произошло усиление вовлечения в гражданский оборот земли, развитие банковских структур. В России было немало земельных банков, которые создавались для выдачи ссуд под залог недвижимости. Одним из важных моментов в работе банков была оценка закладываемого имущества. Оценщики исходили из доходности имения, определяемой условиями сдачи его в аренду и содержанием статей, приносящих доход [3].

Принятие в 1917 году Декрета о земле открыло широкие перспективы для оценочной деятельности. В первые годы Советской власти оценке и переоценке подвергалось огромное количество имений, государственного и общественного землевладения и других видов недвижимости. Вместе с тем, оценка земель проводилась для обоснования потребительски-трудовых норм при уравнительном распределении земель между землепользователями и наделении безземельных и малоземельных в ряде губерний, уездов и волостей. В зависимости от размера урожайности и доходности все земли относились к одному из следующих разрядов: хорошие, удовлетворительные, посредственные и плохие [2].

Земельный кодекс 1922 г. определял необходимость и обязательность проведения сравнительной оценки земель при землеустройстве. Основная задача оценочных работ состояла в определении качества земель путем установления между ними соотношения, позволяющего судить, насколько одни земли лучше или хуже других. Показатели оценочных материалов находили широкое применение при установлении норм первоначального наделения землей, переделах земель, обмене земельных участков, землеустройстве, установления размера арендной платы за пользование государственными землями, изыскании территорий для освоения, организации рационального использования земель, осуществления мероприятий по управлению земельным фондом [2].

Помимо этого переход к единому сельскохозяйственному налогу в 1921 г. вызвал необходимость определения размеров налогообложения в соответствии с размерами чистого дохода, получаемого с земель различного качества [2].

Крупные оценочные работы по земельным ресурсам были проведены в военные и первые послевоенные годы. Они были связаны с мобилизацией природных ресурсов на нужды обороны страны и оценкой ущерба, нанесённого земельным угодьям в ходе ВОВ. Важное значение для развития отечественной оценки сыграли работы 1940-х - начало 1950-х годов по оценке возвращаемой или вновь приобретаемой земельной собственности СССР за границей [1].

В декабре 1976 г. утверждается «Общественная методика оценки земель (временная)», которая определила содержание, порядок проведения земельно-оценочных работ и составления кадастровой документации. Характерной особенностью этой методики явилось то, что бонитировка почв и экономическая оценка земель рассматриваются как единое понятие «оценка земель» [2].

Существовала в СССР и независимая оценка земельной собственности граждан, но она носила незаконный, “подпольный” характер. Так, например, при сделках купли-продажи садовых и приусадебных участков всегда существовали две стоимости: одна - государственная, а вторая -

коммерческая (незаконная); реальная сделка всегда совершалась по коммерческой стоимости.

В СССР в период плановой экономики был накоплен определенный опыт по комплексной оценке городских территорий. Первая попытка была предпринята в работах московских экономистов-градостроителей С.И. Кабаковой, А.А. Сегединова в 70-е годы. Согласно их работам экономическая оценка городских территорий включает сохраняющие потребительскую стоимость, присоединенные к земле прошлые и предстоящие затраты общественного труда, а также социально-экономические последствия вложенных средств [8].

Введение в 1992 году земельного налога положило начало повсеместному зонированию территорий поселений с целью дифференциации средних ставок земельного налога по местоположению и

зонам градостроительной ценности. Так как оценка городских земель на момент введения налога была проведена по различным методикам по небольшому числу городов, то само зонирование явилось первым массовым опытом оценки земель по всей территории России.

Следует особо отметить, что современный этап земельных преобразований в России на первый план выдвинул задачи перехода к экономическим методам управления земельными ресурсами, создания и обеспечения функционирования рынка земли, введения механизма оценки стоимости земель.

С 2000 г. в РФ проводится государственная кадастровая оценка земель, результаты которой положены в основу новой системы налогообложения земель.

Таким образом, на основании вышесказанного можно сделать следующий вывод, что подходы к оценке земель складывались и развивались в зависимости от поставленной цели и задач практического применения оценочных данных.

В эпоху феодализма происходило зарождение оценки. При этом оценка проводилась в основном для определения величины налогообложения.

В период становления капитализма происходило бурное развитие оценочной деятельности, расширился круг объектов и целей оценки, совершенствовалась организационная структура и система законодательства оценочной деятельности. Были осуществлены массовые оценочные, зарождалась и развивалась оценочная статистика. Произошло развитие ипотечного кредитования.

С конца 1920-х годов, в результате огосударствления земельной собственности, оценка земли в сфере частной жизни практически исчезла. Поэтому оценочные работы проводилась в основном для землеустроительных целей.

В 70-80-е годы основными объектами оценки являлись сельскохозяйственные угодья. Результаты оценки использовались для планирования объёмов производства, закупок сельхозпродукции и рационального размещения агрокультур. Оценочные работы включали в себя бонитировку почв и экономическую оценку земель, которые рассматривались как единый процесс определения производительной способности земель. Также был накоплен определенный опыт по комплексной оценке городских территорий.

Структурно-содержательная часть оценки в ряде методик практически была идентична. Оценка включает в себя 3 взаимодополняющие категории показателей: 1) общественно-необходимые затраты, связанные с приведением территории в состояние, отвечающее требованиям пространственной базы экономического развития города; 2) экономическая оценка последствий от изменения характера использования территории, предшествующего строительству; 3) экономическая ценность территории с позиции социальных результатов, достигаемых в процессе градостроительного развития. Показатели первой и второй категорий отражают затратную составляющую

комплексной экономической оценке территории, показатели третьей категории отражают отчасти рентную составляющую [8].

БИБЛИОГРАФИЧЕСКИЙСПИСОК

1. Оценка земли / В.П. Антонов и др.; под общ. ред. Антонова В.П. - Владимир: Посад, 1997. - 288 с.

2. Чешев, А.С. Земельный кадастр: учебник для вузов / А.С. Чешев. - М.: ПРИОР, 2000. - 368 с.

3. История земельных отношений и землеустройства / под ред. А.А. Варламова. -М.: Колос, 2000. - 336 с.

4. Воронцов, А.П. Кадастровая оценка земли: учеб. пособие / А.П. Воронцов. - М.: ЭКМОС, 2002. - 240 с.

5. Ломакин, Г.В. Оценка земли и иной недвижимости: учеб.-практ. пособие / Г.В. Ломакин. - М.: ГУЗ, 2001. - 212 с.

6. Коптев-Дворников, В.Е. Оценка земель сельскохозяйственных предприятий: учеб. пособие / В.Е. Коптев-Дворников, Ю.А Цыпкин. - М.: ЮНИТИ-ДАНА, 2000. - 119 с.

7. Тарасевич, Е.И. Оценка недвижимости / Е.И. Тарасевич. - СПб.: СПбГТУ, 1997. - 422 с.

8. Нагаев, Р.Т. Управление земельными ресурсами и развитие рынка земли в городах. Теория, анализ, практика. / Р.Т. Нагаев, Л.Г. Ибрагимов; под ред. Р.Т. Нагаева. -Казань: Изд-во «Дом печати», 1998. - 134 с.

© Т.В. Межуева, 2007