Удачное вычитание

Владелец квартиры в «Доме на набережной» доказал в суде, что кадастровая стоимость его жилья была завышена более чем вдвое. Число желающих оспорить кадастровую оценку растет, но победителей становится все меньше: одержать моральный верх еще можно, выиграть в деньгах — почти без шансов.

Как стало известно “Ъ”, один из жильцов знаменитого «Дома на набережной» оспорил в Мосгорсуде кадастровую стоимость своей квартиры. Как следует из решения Мосгорсуда (есть в распоряжении “Ъ”), в соответствии с результатами независимой оценки кадастровая стоимость квартиры была снижена с 87,89 млн руб., утвержденных правительством Москвы, до рыночной стоимости в размере 39,39 млн руб. То есть более чем в 2,23 раза.

В суде владелец недвижимости предоставил отчет независимого оценщика, согласно которому рыночная стоимость квартиры была определена в размере 37,79 млн руб. на 1 января 2016 года. Суд назначил дополнительную экспертизу. По мнению судебного оценщика, рыночная стоимость квартиры истца составила 39,39 млн руб. по состоянию на 1 января 2016 года. Именно эту оценку суд принял во внимание, отметив, что принятое решение является основанием для внесения в Единый государственный реестр недвижимости (ЕГРН) соответствующих сведений о кадастровой стоимости объекта с 1 января 2017 года.

Подсудная история

“Ъ”, напомним, ранее писал о том, что в начале 2017 года владельцы квартир в «Доме на набережной» столкнулись с резким ростом кадастровой стоимости своей недвижимости. Вопрос этот, понятно, очень важный и болезненный: от кадастровой стоимости не просто рассчитывается имущественный налог — ставка этого налога увеличивается вместе с ростом цены.

За год, по мнению столичных властей, кадастровая стоимость квартир в «Доме на набережной» выросла на 20–40% в зависимости от объекта. В среднем повышение составило 25 млн руб. В результате ежегодные расходы на выплату налога у некоторых собственников достигнут к 2020 году почти 240 тыс. руб.

Напомним, что в Москве ставка налога на квартиру кадастровой стоимостью до 10 млн руб. включительно составляет 0,1%; от 10 млн руб. до 20 млн руб.— 0,15%; от 20 млн руб. до 50 млн руб.— 0,2%, а свыше 50 млн руб. и до 300 млн руб.— 0,3%.

Единственное послабление, которое сделали федеральные власти для тех, на кого не распространяются льготы по имущественному налогу,— новый налог стали вводить постепенно. Так, в частности, в прошлом году собственники жилья в Москве впервые заплатили налог на недвижимость от кадастровой стоимости с учетом понижающего коэффициента 0,2%. В этом году москвичи должны будут заплатить налог с учетом коэффициента 0,4%. К 2020 году сумма платежа достигнет 100%.

Между тем повышение кадастровой стоимости, утвержденной правительством Москвы для владельцев жилья в «Доме на набережной», произошло в тот момент, когда цены на рынке столичной недвижимости снижались.

Это стало для владельца квартиры еще одним аргументом в пользу суда.

Сам по себе факт — выигранное в суде дело, да еще у столичных властей,— для хозяина недвижимости, безусловно, приятен. Насколько эта победа скажется на его бюджете — вопрос открытый. «Экономия для собственника в данном случае связана с несколькими составляющими. Во-первых, квартира попала под другую ставку налогообложения: вместо 0,3% ставка налога будет 0,2%. Кроме того, эта ставка будет рассчитываться от кадастровой стоимости, которая была снижена более чем вдвое. Есть еще и нематериальная составляющая — речь идет о восстановлении справедливости. Потому что владельца квартиры очень возмутила цифра, посчитанная кадастровыми оценщиками и утвержденная властями Москвы»,— рассказывает генеральный директор Berkshire Advisory Group Ирина Вишневская.

Нетрудно посчитать, что при площади квартиры в 100,4 кв. м, кадастровой стоимости в 39,9 млн руб., ставке налога 0,2% и налоговом вычете 20 кв. м (федеральная льгота) платеж по имущественному налогу для собственника в 2020 году составит почти 64 тыс. руб. А если бы кадастровая стоимость квартиры осталась на уровне 87,89 млн руб., ставка налога была бы 0,3% и в 2020 году он составил бы 211 тыс. руб. Таким образом, разница получается 147 тыс. руб.

Когда стоит оспаривать кадастровую оценку

| Площадь квартиры (кв. м) | Рыночная стоимость (тыс. руб.) | Кадастровая оценка (тыс. руб.) | Разница в сумме налога (тыс. руб. в год) | Разница в сумме к уплате в 2017 году (тыс. руб. с учетом коэф. 0,4) | Разница в сумме к уплате в 2018 году (тыс. руб. с учетом коэф. 0,6) | Разница в сумме к уплате в 2019 году (тыс. руб. с учетом коэф. 0,8) | Разница в сумме к уплате в 2020 году (тыс. руб. с учетом коэф. 1) |
| --- | --- | --- | --- | --- | --- | --- | --- |
| 100 | 10000 | 20000 | 16 | 6,4 | 9,6 | 12,8 | 16 |
| 100 | 20000 | 40000 | 32 | 12,8 | 19,2 | 25,6 | 32 |
| 100 | 20000 | 50000 | 44 | 17,6 | 26,4 | 35,2 | 44 |
| 100 | 50000 | 100000 | 80 | 32 | 48 | 64 | 80 |
| 100 | 100000 | 200000 | 160 | 64 | 96 | 128 | 160 |
| 100 | 150000 | 300000 | 240 | 96 | 144 | 192 | 240 |
| 100 | 200000 | 300000 | 200 | 80 | 120 | 160 | 200 |

Даже если учесть, что расходы на подготовку документов и суд составляют минимум 70 тыс. руб., прямая выгода очевидна. Однако в истории есть нюанс: дело в том, что в этом году необходимо уплатить лишь 40% от суммы налога. С учетом понижающего коэффициента собственник заплатит 25,2 тыс. руб. вместо 84,5 тыс. руб., которые ему бы насчитали, если бы он не пошел судиться. То есть разница составит 58,9 тыс. руб., что где-то на 10 тыс. руб. меньше, чем потратил владелец квартиры, отстаивая справедливость. Впрочем, если предположить, что московские власти согласятся с решением суда и еще хотя бы год не будут повышать кадастровую стоимость квартиры, ее хозяин окажется в плюсе. А уж если эта оценка продержится до 2020 года, то экономия превысит 400 тыс. руб.

Комиссионные издержки

То, что у бизнеса, как и у физлиц, есть право оспаривать кадастровую стоимость, которую утверждают местные власти, уже хорошо. Причем, если причиной завышенной кадастровой стоимости стали недостоверные данные или техническая ошибка, все можно исправить без лишних трат. Куда хуже, если ошибки вроде бы нет, а кадастровая оценка властей существенно отличается от рыночной цены.

А чаще всего именно так и бывает.

По данным Росреестра за восемь месяцев этого года, в судах из почти 7 тыс. исков о пересмотре кадастровой стоимости свыше 6,5 тыс. исков (92%) было подано в целях установления рыночной цены недвижимости.

И только в 48 (1%) речь идет об исправлении технической или кадастровой ошибки.

Число желающих поспорить с оценкой властей ежегодно растет. Согласно статистике Росреестра, в январе—августе 2017 года количество заявлений, рассмотренных специальными комиссиями по пересмотру кадастровой стоимости, выросло по сравнению с аналогичным периодом 2016 года на 54%. Всего комиссии рассмотрели 26,7 тыс. заявлений в отношении 54,3 тыс. объектов за январь—август.

Но в то же время из статистики Росреестра следует, что объектов недвижимости, собственники которых бьются за справедливость кадастровой оценки, катастрофически мало — это 0,03% от общего количества объектов недвижимости, сведения о которых на 1 сентября содержались в ЕГРН (161,3 млн объектов).

Возможно, это говорит о том, что в результате массовой кадастровой оценки все остальные объекты были оценены по справедливой стоимости, то есть максимально приближенной к рыночной цене. Однако, похоже, причина в другом: оспаривать оценку властей могут позволить себе немногие. Дело в том, что это имеет смысл делать, только когда разница составляет десятки миллионов рублей. То есть когда речь идет об элитной недвижимости.

Даже если дело не дойдет до суда, процедура оспаривания обойдется где-то в 40 тыс. руб.: собственнику потребуется заказать отчет оценщика на определенную дату. Это стоит 25–40 тыс. руб. Плюс до прошлого года к отчету независимого оценщика требовалось еще получить и экспертное заключение СРО, в котором этот оценщик состоит (еще порядка 10–15 тыс. руб.),— за все про все не меньше 40 тыс. при самом лучшем раскладе.

В отличие от бизнеса, у физлиц всегда был выбор — идти ли им сначала в комиссию при Росреестре или сразу подавать иск в суд. И раньше идти в комиссию имело смысл. «Там было реально оспорить кадастровую стоимость. Единственное, что требовали члены комиссий,— предоставить качественный отчет об оценке. В нашей практике мы снижали кадастровую стоимость и в полтора, и в два раза. Но это не было самоцелью. Цель была — доказать: назначенная стоимость некорректна, поскольку понятно, что оценка, которая проводилась для кадастра,—массовая, и учесть все нюансы было невозможно. Поэтому и возникали проблемы. И за 2015–2016 годы, по статистике нашей компании, порядка 70–80% случаев по обращениям мы оспорили в комиссии. В досудебном порядке. Но с конца 2016 года надежды на комиссии начали таять, как снег под мартовским солнцем»,— рассказывает владелец компании «Лаборатория финансов и оценки» Сергей Гершкович, занимающийся оценкой с 1997 года.

Сегодня, по его словам, получить положительное решение в комиссии практически нереально. В первую очередь речь идет о коммерческой недвижимости, поскольку бизнес оспаривает кадастровую оценку более активно: там и суммы выше, и налоговые ставки.

Правда, по данным Росреестра за восемь месяцев этого года, в пользу заявителей комиссии приняли решение в 54% случаев. Тем не менее, если судить по годовой статистике, негативный тренд налицо: в начале деятельности комиссий по оспариванию кадастровой стоимости число удовлетворенных ими заявлений доходило до 90%.

Если же дело доходит до суда, и бизнес, и граждан ожидает несколько неприятных сюрпризов. Во-первых, судебные издержки в суде существенно выше: минимальная сумма, как уже говорилось, составляет 70 тыс. руб. А во-вторых, в соответствии со сложившейся практикой все издержки (отчет, заключение СРО, оплата юриста) в делах по оспариванию кадастровой стоимости суды перекладывают на истца, независимо от исхода дела.

Собственнику квартиры в «Доме на набережной» Мосгорсуд также отказал во взыскании расходов в размере 70 тыс. руб. с правительства Москвы и департамента городского имущества Москвы. Там, правда, еще не все потеряно. «Суд отказал по взысканию расходов, но, видимо, по инерции. Из той судебной практики, которая была. Просто незадолго до нашего решения вышло постановление Конституционного суда, в котором КС отметил, что расходы взыскиваются, когда существенно завышена стоимость квартиры. Наш случай (стоимость квартиры завышена более чем вдвое) подпадает напрямую под постановление КС. Поэтому суд должен был, по идее, руководствоваться этим. Но тем не менее отказал»,— рассказывает юрист компании «Пегас» Виктор Александров, который представляет в суде интересы владельца квартиры в «Доме на набережной» и уже подал апелляционную жалобу в данной части.

Кадастровый маневр

Но всем вышеописанным сложности не исчерпываются. В соответствии с федеральным законодательством муниципальные власти могут проводить переоценку кадастровой стоимости недвижимости в городах федерального значения — Москве, Санкт-Петербурге и Севастополе — не чаще одного раза в два года. Во всех остальных регионах оценку можно проводить не чаще чем раз в три года и не реже чем в пять. То есть, занимаясь оспариванием кадастровой стоимости в Москве, владелец недвижимости не может закладываться больше чем на два года.

Бизнес уже столкнулся с проблемой: люди прошли огонь, воду и медные трубы, доказав в суде, что кадастровая стоимость недвижимости завышена, а власти Москвы провели очередную переоценку и установили кадастровую стоимость объектов еще выше первоначальной.

Это произошло в 2016 году — сначала был принят федеральный закон, вводивший мораторий на переоценку кадастровой стоимости, а затем властям дали возможность провести очередную кадастровую оценку. «В итоге что сейчас происходит: кадастровая стоимость здания площадью 9 тыс. кв. м была оценена государственным оценщиком (назовем его так) на 1 января 2014 года в 1,2 млрд руб. Мы оспорили эту стоимость, снизили ее до 600 млн руб. В этом году кадастровая стоимость этого же здания, несмотря на то что мы ее оспорили, была опять переоценена и стала уже 1,7 млрд руб. То есть за период с 2014 по 2016 год стоимость здания, по мнению независимого оценщика, выросла почти на 50%»,— рассказывает Сергей Гершкович.

В комиссии владелец здания получает отказ. «Это знает все оценочное сообщество: если у вас снижение от кадастровой стоимости более чем на 30%, получить положительное решение комиссии при Росреестре на сегодняшний день невозможно»,— утверждают в один голос оценщики. Объяснение этому есть: по данным Счетной палаты, только за 2014–2015 годы в итоге пересмотров кадастровой стоимости налогооблагаемая база уменьшилась на 4 трлн руб.

Виновники предыдущих бед с кадастровой оценкой уже найдены — это независимые оценщики, которых в 2020 году должны будут полностью заменить оценщики создаваемых сейчас государственных бюджетных учреждений (ГБУ). Власти утверждают, что они будут честно считать, осталось дождаться 2020 года (ГБУ могут заработать и раньше, если такое решение примут на своем уровне регионы).

Но у медали есть и другая сторона: если процесс оспаривания кадастровой стоимости превратится в профанацию, по мнению Ирины Вишневской, власти к 2020 году столкнутся с валом неплатежей. Вряд ли найдется много желающих тратить деньги на процедуру с совершенно непредсказуемым результатом. У физлиц есть куда более действенный инструмент, которым владельцы квартир в многоквартирных домах пока просто не пользуются. Это коллективные иски — так оспаривают кадастровую оценку владельцы земли и домов, например, в СНТ в Московской области. Идея идти с коллективным иском в суд была изначально и у владельцев квартир в «Доме на набережной». И не исключено, что, после того как в суде пройдет рассмотрение апелляций, подобный прецедент будет создан.