Юридические новации при вводе в эксплуатацию доходного дома

Юридические новации при вводе в эксплуатацию доходного дома1

С.А. Цаплиенко

заместитель управляющего доходным домом государственного унитарного предприятия «Мосжилкомплекс» при Департаменте инвестиционных программ строительства города Москвы Р.Г. Квачадзе

руководитель государственного унитарного предприятия «Мосжилкомплекс» Департамента инвестиционных программ строительства города Москвы, член-корреспондент Международной академии инвестиций и экономики строительства, Почетный профессор Московского экономического института, кандидат экономических наук, доцент кафедры «Организация строительства и управления недвижимостью» Московского государственного строительного университета, член правления Российского общества оценщиков собственности

Разработчики и участники эксперимента по строительству доходного дома уважительно относятся к историческому опыту России. В нашей стране существовали вполне «экономические» категории «доход» и «польза», и пользе часто отдавалось предпочтение. Доходные дома для различных слоев общества удачно объединяли доход и пользу, а также свидетельствовали о стабильности вложения средств в жилищный сектор хозяйства.

Концепция строительства экспериментального доходного дома, правильнее сказать доходного домовладения как одного из видов предпринимательской деятельности в жилищной сфере, создавалась на базе долгосрочного вложения капитала в конкретную товарную продукцию (домовладение). Такое домовладение должно существовать и приносить прибыль (подчеркнем - умеренную прибыль) на протяжении 40-50 лет, но средства, необходимые для его создания, затрачиваются сегодня и их утрата на любом этапе жизненного цикла дома наносит непоправимый урон собственнику, будь то частное лицо или государство.

Здесь следует остановиться на некоторых определениях, которые в дальнейшем используется авторами, а также в нелегкой

практической деятельности по развитию концепции триады доходных домовладений.

Прежде всего ДОМОВЛАДЕНИЕ - понятие, утраченное российским законодательством в начале 30-х годов прошлого века.

Домовладение - учтенный в установленном порядке, обособленный земельный участок с расположенными на нем строениями и сооружениями, т. е. комплексом сложных инженерно-технических сооружений с элементами повышенной опасности, требующими специальных знаний для эксплуатации и управления. Он (комплекс) неотделим от земельного участка, на котором расположен и по которому к нему подходят городские транспортные (пожарные) подъезды и подземные (наземные) инженерные коммуникации, обеспечивающие его эксплуатацию.

Из этого определения вытекает важное следствие: управление домовладением и его эксплуатация требуют специальных знаний и привлечения профессиональной управляющей компании.

Доходный дом - это специализированный дом, собственник которого в целях извлечения прибыли по договору аренды предоставляет арендатору и членам его семьи во временное владение и пользование жи-

1 По материалам доклада на Всероссийской конференции «Управление коммерческой недвижимостью». 21-22 октября 2004 года, город Москва.

лые и нежилые помещения без ограничения их размеров. Арендатор обособленного жилого или нежилого помещения может использовать его для проживания и(или) организации малого предпринимательства на основе интеллектуальной или творческой деятельности, если это не нарушает прав и законных интересов других арендаторов.

Из этого определения вытекает не менее важное следствие: у доходного дома должен быть реальный собственник.

Эти определения были положены в основу законодательной инициативы Государственной Думы и правительства Москвы в 2001 и 2002 годах. Но преодоление консерватизма законодательной ветви власти требует больших усилий не только со стороны инициаторов доходности домовладений, но и всех предпринимателей, так или иначе связанных с коммерческой недвижимостью.

Теперь о тех юридических проблемах, которые существуют в сфере недвижимости и нуждаются в решении «всем миром». Безусловно, очень важно внести изменения в налоговое законодательство в сфере недвижимости, ибо в условиях фискального налогообложения деловая активность часто сводится к нулю. По своему определению доходный дом не должен быть связан с необходимостью решать социальную задачу обеспечения граждан жильем. Он лучше вписывается в рынок недвижимости, чем коммерческие и муниципальные жилые дома со смешанной формой собственности. С нашей точки зрения, необходимо уточнить и дополнить понятийный аппарат коммерческой недвижимости и способов управления ею: прежде всего дополнить указанное определение домовладения определением субъекта коммерческой недвижимости -домовладельца.

Домовладелец - собственник домовладения или его обособленного помещения, выполняющего жилую, производственную, общественную или социальную функции. В целях получения прибыли он обязан обеспечивать соблюдение установленных нормативных и технических требований строительства, содержания и ремонта домовладения или его частей без нанесения ущер-

ба имуществу и нарушения иных охраняемых законом прав и интересов домовладельцев и арендаторов.

Землевладелец - государство или частное лицо, предоставляющее на тех или иных условиях земельный участок, в том числе на праве застройки, для строительства домовладения с целью извлечения прибыли.

Домоуправление - обеспечение сохранности домовладения, безопасности, комфортности выполнения целевых функций, обслуживания и эксплуатации с целью извлечения дохода.

В конкретном случае доходного дома -это вид предпринимательской деятельности в жилищной сфере, обеспечивающей возможность аренды жилых и нежилых помещений с целью объединения комфортного проживания в домашних, а не гостиничных условиях и организации собственного малого предпринимательства на основе интеллектуального труда (частная практика адвоката, врача, нотариуса и т. п.).

Небольшое историческое отступление. В 1924 году на Президиуме Госплана СССР, когда обсуждались проблемы жилищного кризиса, в докладе Л.Н. Бернацкого, в прошлом видного представителя земства, было сказано, что: «Чем мощнее развивается государство, чем многограннее становятся его потребности в целом и граждан в отдельности, тем обширнее, интенсивнее должна развиваться в нем строительная деятельность и разнообразнее использоваться ее результаты».

В основе разнообразия использования коммерческой недвижимости в жилищной сфере должно лежать четкое разделение участников на две основные группы: домовладельцев (в том числе и собственников квартир) и арендаторов (квартиронанимателей). Обе группы требуют своей защиты. Если ущемляются интересы домовладельцев, прирост жилья сокращается. Если затронуты интересы арендаторов(квартирона-нимателей), связанные оплатой или касающиеся комфортности проживания, снижается спрос, что в конечном счете может привести к разрушению жилья. В разных странах баланс интересов достигается раз-

ными путями. Во Франции приоритетным является защита интересов квартиронанимателей, и большая часть проблем решается за счет домовладельцев. В послевоенной Германии приоритет получили домовладельцы (слишком велики были разрушения жилого фонда, который надо было восстановить даже ценой обострения социальных проблем).

В целом в жилищной политике должен господствовать принцип: на первом месте -сохранность и эффективность использования жилого фонда, затем - его обязательное и своевременное восстановление и лишь потом - новое строительство жилых домов с обязательным требованием улучшения потребительских качества. В каждой стране этот принцип может реализовываться разными способами. В России этот принцип реализуется с точностью «до наоборот».

Развитие арендного жилья в жилищной сфере должно сопровождаться предоставлением арендодателю права самостоятельно устанавливать размер арендной платы и льготами по налогообложению имущества и прибыли, которая в течение первых лет эксплуатации доходного дома должна направляться исключительно на возврат затраченных на строительство финансовых средств и техническое обслуживание доходного дома.

В свое время (в 1924 году) Моссовет принял постановление, в котором арендная плата устанавливалась в процентном отношении к общей валовой доходности от домовладений. При этом в Москве с разрешения местных исполкомов допускалось взимать с отдельных граждан свободных профессий до 10 рублей с 1 квадратной сажени площади в месяц, что, скорее всего, было связано с тем, что возведение строений на чужой земле облекалось в форму краткосрочных арендных договоров на 10-12 лет. В 1924 году средняя стоимость строительства 1 квадратной сажени составляла 150 рублей, а максимальная арендная плата - примерно 7 процентов от себестоимости. «Построив дом на земле, арендованной на 10-12 лет, арендатор был вынужден наз-

2 Варшавский К.М. Право застройки в СССР. М., 1924.

начать за квартиры весьма высокие цены, чтобы постройка дома могла окупиться и дать прибыль в столь короткий срок.»2

Первой ласточкой, вернувшей недвижимости статус частной собственности, стал Закон Российской Федерации от 14 декабря 1992 года «Об основах федеральной жилищной политики», который предоставил гражданам и юридическим лицам возможность приобретать в собственность жилые и нежилые помещения без каких-либо количественных или стоимостных ограничений.

Затем был принят Федеральный закон от 28 августа 1995 года № 154-ФЗ «Об общих принципах организации самоуправления в Российской Федерации». Статья 6 этого закона отнесла к числу ведения местного самоуправления владение, пользование и распоряжение муниципальной собственностью, а также регулирование планировки и застройки территорий муниципальных образований.

В «Концепции управления собственностью города Москвы и взаимодействия с иными собственниками на территории города до 2005 года» отмечается очень важная особенность городского жилья как формы собственности. Она практически исключает из триады прав собственности права города на владение и пользование жилищным фондом, оставляя за ним только право распоряжения. В этом случае владение и пользование более эффективно осуществляется отдельными физическими или юридическими лицами на договорной основе (найма, аренды, аренды с правом выкупа, купли-продажи, в том числе и с рассрочкой платежа), а также посредством целевого строительства доходных домов.

Во время первой мировой войны гражданское строительство в Москве практически полностью прекратилось, а рост городского населения за счет беженцев ускорился. Домовладение перестало быть выгодным делом, дававшим гарантированный доход, более того, оно становилось убыточным в результате запрещения Правительством повышать арендную плату в 1915 году, а в 1916 году - издания Указа императора о

запрете выселения неплатежеспособных жильцов. При стремительном обесценивании денег твердая арендная плата не только не оставляла домовладельцам чистого дохода, но даже не давала возможности покрыть текущие расходы дома для поддержания домового хозяйства (эксплуатации, ремонта, благоустройства, очистки территории и т. п.). Последовавшая в 1918 году национализация недвижимости и деятельность коммунальных отделов привели к массовому разрушения жилого фонда. Эта ситуация очень напоминает состояние жилого фонда в наше время.

Спустя 86 лет после того, как доходные дома перестали не только приносить доход домовладельцам, но и быть их собственностью, они вновь должны обрести былую привлекательность, в первую очередь тем, что такие дома освобождают арендатора от обременений по собственности и характеризуют экономическую стабильность в обществе. В этом случае вложение средств в недвижимость становится выгодными для мелких вкладчиков, страховых организаций и пенсионных фондов, которые предпочитают низкую доходность при надежном обеспечении вложенного капитала.

Доходный дом может и должен конкурировать с гостиничным бизнесом по двум направлениям:

• создание условий более длительного, чем в гостинице, времени проживания и аренда нежилых помещений в одном домовладении;

• снижение затрат на пользование жилищно-коммунальными и бытовыми услугами, предоставление которых обеспечивает домашний уют.

Основой снижения текущих затрат является рациональная организация технического обслуживания и жилищно-коммунальных услуг, сводящая до минимума «излишества», присущие столичным гостиницам независимо от класса. Сегодня гипертрофированное развитие в гостиницах ресторанного хозяйства, исторически обусловленное совмещением проживания с предоставлением увеселительных и развлекательных услуг, контрастирует с менталитетом деловых людей, уделяющих этому виду

услуг не первоочередное и не повседневное внимание. Содержание набора общегостиничных услуг в доходном доме должно быть ограничено возможностью приема пищи в домашнем кафе, пользования прачечной, химчисткой, парикмахерской и сауной. Возможна организация деловых встреч и совещаний.

Создание нового домовладения (земельно-имущественного комплекса недвижимости), как и любой другой товарной продукции, подчиняется строгим экономическим законам и предусматривает оценку взаимодействия большего количества факторов, влияние которых не всегда поддается контролю и управлению со стороны участников строительства. Тем не менее существуют модели, описывающие это взаимодействие достаточно точно. Одна из них предложена специалистами государственного унитарного предприятия (ГУП) «Мосжилкомплекс». Эта модель позволяет прогнозировать уровень арендной платы в зависимости от основных экономических параметров.

На основе уже накопленного опыта разрабатывается строительная программа по созданию современной триады доходных домов, которая может быть поддержана зарубежными инвесторами и строительными фирмами, имеющими опыт сооружения объектов такого класса. При использовании зарубежных инвестиций на первый план выходит проблема обеспечения гарантий их возврата и стабильности эффективной эксплуатации собственности. С одной стороны, накоплен определенный опыт по разработке стратегических планов развития хозяйственной деятельности с использованием иностранных инвестиций - важнейшего элемента современной инвестиционной политики, а с другой - не созданы законодательная база и методология оценки экономической эффективности строительства и эксплуатации коммерческой недвижимости.

Экономика затянувшегося переходного периода требует новых подходов, и, следовательно, разработки новых законодательных актов и документов, регламентирующих жилищное право, и внесения в них корректив. Так, согласно постановлению правительства Москвы по завершении строи-

тельства экспериментальный доходный дом должен регистрироваться как единый земельно-имущественный комплекс (но Гос-комрегистрация регистрирует его как жилой доходный дом, выбросив тем самым ребенка из купели, т. е. нарушив единство земельного участка и строения). Затем Мос-комимущество своим распоряжением передает только доходный дом в хозяйственное ведение ГУП «Мосжилкомплекс», сотрудники которого в начале 2004 года приступают к его эксплуатации и предоставлению услуг, необходимых современному деловому человеку. По предварительным итогам эксперимент проходит успешно.

Для российского рынка комплексная услуга в виде аренды обособленных помещений в доходном доме является относительно новой, освоение которой только начинается. В дореволюционной России доходные дома пользовались успехом у определенной части интеллигенции, считавшей аренду жилья более выгодной, чем владение собственностю, обремененной налогами и обязанностями. Профессор Преображенский из романа Булгакова «Собачье сердце», арендовавший квартиру в доходном доме Колобова, - типичный представитель интеллигенции, живущей за счет частной практики. По итогам первого года работы можно говорить о целесообразности разработки коммерческой программы триады доходных домов, в которой предполагается предоставление следующих услуг:

1)бытовые, обеспечивающие условия для комфортного проживания, полноценного отдыха, спортивных занятий и профилактических оздоровительных процедур, а также круглосуточную охрану дома и придомовой территории;

2) деловые, обеспечивающие полноценные условия для работы в пределах помещений доходного дома, а именно:

• рабочие помещения для деловых встреч, прокат офисного оборудования и оргтехники, справочная и иная литература, обслуживающий персонал;

• современная вычислительная техника, средства связи, включая электронную почту;

• транспортные услуги (оборудованная стоянка для индивидуального автотранс-

порта, автопрокат индивидуального и коллективного пользования, обеспечение билетами на межрегиональный и международный транспорт, встреча по прибытии и сопровождение при отъездах в деловые поездки и прочее).

Триада доходных домов будет выгодно отличаться от существующих бизнес-центров по следующим причинам:

• проектирование и строительство осуществляются с учетом конкретных задач среднего и малого предпринимательства с целью привлечения иногородних деловых партнеров;

• в ее составе будут дома с квартирами для различного уровня арендаторов: от преуспевающих бизнесменов (элитное жилье) до молодых семей, начинающих самостоятельную жизнь в жилье бизнес-класса;

• предоставление разнообразного и специализированного набора услуг для бизнесменов и членов их семей;

• сравнительно низкий по сравнению с гостиницей уровень арендной платы и оплаты других услуг.

Все это должно обеспечить перспективность и высокую рентабельность строительства и эксплуатации триады доходных домов.

Финансирование строительство триады доходных домов должно осуществляться за счет привлечения кредитных ресурсов. Залоговым обеспечением кредита может служить право на долгосрочную аренду земельного участка. Достоинством проекта является обоснованное убеждение (доказательством которого может служить вышедшая в 2004 году в московском издательстве «Триада» монография «Доходный дом. История и современность»), что обслуживание и возврат кредита стоят меньше, чем прибыль от долгосрочной коммерческой эксплуатации жилых и нежилых помещений доходных домов, объединенных в триаду. Предоставление кредита в полном объеме должно обеспечивать весь комплекс строительных работ, затраты на оборудование бытовыми приборами и мебелью в первый год эксплуатации. Условия возврата определяются инвестором в зависимости от конъюнктуры рынка капитала и

не должны изменяться в течение как минимум 5 лет.

В основу программы положены три основных принципа, реализация которых должна обеспечить его привлекательность и эффективность эксплуатации:

• служебные помещения на 1-м и 2-м этажах не связанны с жилыми помещениями и предназначены для размещения обслуживающего персонала и сдачи в аренду фирмам, обеспечивающим предоставление услуг, не затрагивающих интересы арендаторов;

• крытая автостоянка из расчета 20 квадратных метров на одно машиноместо;

• обособленные помещения на других этажах - двухуровневые апартаменты для организации личной предпринимательской деятельности.

До революции в России эксплуатация домовладельцами доходных домов в первую очередь опиралась на право домовладельца самостоятельно определять арендную плату без какого-либо участия в этом процессе государства. При этом существовали правила определения размера арендной платы, которые учитывали следующее:

• расходы на управление и текущее коммунальное обслуживание (не менее 6 %);

• расходы на текущий ремонт дома (не менее 7 %);

• уборка территории и благоустройство (не менее 2 %);

• расходы на содержание пустующих квартир (не менее 4 %);

• амортизация и капитальный ремонт дома (не менее 10 %);

• страхование и налоги (не менее 5 %);

• непредвиденные расходы (не более 6 %);

• доход собственника (не более 60 %).

Ремонт квартиры при смене арендатора

оценивался в размере 50 процентов от стоимости текущего ремонта в течение года и включался в арендную плату.

Хотелось бы напомнить, что на Международном семинаре «Создание кондоминиумов и жилищных товариществ в рамках осуществления жилищно-коммунальной реформы» (Москва, июнь 1999 года) международные эксперты, принимавшие

участие в его работе, рекомендовали создать условия для существования частных многоквартирных домов, помещения в которых сдаются собственником в аренду. По общему мнению специалистов жилищного сектора, возникновение и функционирование доходных домов, эксплуатация которых осуществляется с целью получения стабильного дохода в течение длительного времени, во многом зависит от их правового статуса, обременений по налогам и самостоятельности в установлении арендной платы, размеры которой должны определять только двусторонние договорные отношения.

В это же время профессор Т.М. Говорен-кова обращает внимание на важную особенность бизнеса в жилищном секторе, которая делает его малопривлекательным для одной группы инвесторов и, напротив, чрезвычайно привлекательным - для другой. Эта особенность обусловлена тем, что капитал в жилищной сфере имеет малую долю оборотного капитала и потому не обещает рисковых крупных прибылей, но в связи с длительным периодом жизни домовладения способен приносить устойчивый постоянный доход. Стабильность - наиболее ценная особенность бизнеса в жилищном секторе.

В Москве, как и во всех крупных городах мира, спрос на арендное жилье для интеллектуальной элиты будет зависеть от таких факторов, как:

• заинтересованность российских деловых кругов в подъеме собственного хозяйства, налаживание, развитие и укрепление связей российских предпринимателей как между собой, так и с мировым бизнесом;

• практические результаты использования уже введенных в строй бизнес-центров или их аналогов;

• организация силами собственника доходного дома маркетинга и целевой рекламы продуктов своего бизнеса.

Маркетинг посреднических услуг доходного дома, как это следует из самой сути его понимания, будет требовать к себе пристального внимания практически на всех этапах работы до тех пор, пока уровень предлагаемых доходным домом услуг

не приблизится к европейскому уровню, и эти услуги станут необходимы деловым людям. Однако это окажется возможным не ранее, чем произойдут существенные сдвиги в Российской экономике.

Среди множества возможных условий, препятствующих проникновению на рынок доходных домов с их бизнес-услугами, следует отметить отсутствие информации об уже существующем доходном доме и о проекте триады доходных домов и их преимуществах: оптимальное соотношение объема и качества предоставляемых услуг и стоимости. Это условие должно быть заложено на стадии проектирования и строительства доходных домов как специализированного комплекса среднеевропейского уровня. В то же время цены на бытовые услуги, заложенные в проекте, не должны превышать средних московских цен на услуги подобного рода.

Наиболее значимым показателем успешной деятельности доходного дома несомненно будет являться высокий уровень его заполнения. Разнообразие помещений и предоставляемых услуг, запланированных в проекте, позволяют решить не только проблему окупаемости, но и обеспечить постоянный уровень доходов. Именно этот показатель существенно влияет на выполнение производственной программы. Так, по ориентировочным итогам эксплуатации проведенные расчеты и определение зависимости чистой текущей прибыли и рентабельности проекта показали, что количе-

ство сданных в аренду помещений не должно быть ниже 70 процентов от их общего числа.

Заключение

Сегодня крайне необходимо:

1)законодательно закрепить доходные дома как вид предпринимательской деятельности в жилищной сфере;

2) ликвидировать в доходном доме деление помещений на жилые и нежилые. Арендодатель должен иметь право определять целевое назначение помещения и в зависимости от этого устанавливать арендную плату;

3)утвердить единый договор аренды, исключив договор найма жилого помещения физическими лицами. При этом упростить порядок регистрации договора аренды с юридическими лицами, в первую очередь исключить из перечня представляемых для регистрации документов подлинники уставных документов и документов о регистрации в налоговых органах;

4) при оплате коммунальных услуг Мосго-рэнерго, Мосгортепло, Мосводоканала и других ведомств, предоставляемых доходным домам, использовать тарифы, установленные для жилищного фонда, поскольку более 70 процентов помещений в них используется для проживания;

5)предъявлять к доходным домам, как и к гостиницам, требования по пожарной безопасности и соответствующим образом оповещать жильцов.