Принцип добросовестности и институт самовольной постройки в гражданском праве

Принцип добросовестности и институт самовольной постройки в гражданском праве

А.В. Дёмкина ведущий советник аппарата Комитета Государственной Думы по гражданскому, уголовному, арбитражному и процессуальному законодательству, кандидат юридических наук

Алеся Вячеславовна Дёмкина, ale-demkina@ya.ru

Принцип добросовестности действует с 1 марта 2013 года. Согласно пунктам 3 и 4 статьи 1 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) при установлении, осуществлении и защите гражданских прав и при исполнении гражданских обязанностей участники гражданских правоотношений должны действовать добросовестно. Никто не вправе извлекать преимущество из своего незаконного или недобросовестного поведения. Принцип добросовестности сформулирован широко, он действует не только в рамках исполнения уже возникшего правоотношения, но и до возникновения прав и обязанностей (при установлении прав) и даже после прекращения обязательства, а также в рамках охранительного правоотношения. Принцип добросовестности раскрывается в специальных нормах гражданского законодательства применительно к отдельным правоотношениям, в частности, о сделках с недвижимым имуществом, корпоративных отношениях, о правоотношениях, связанных с признанием сделок недействительными, с правилами о ведении переговоров, обязательствами и т. д. Оказывает свое влияние этот принцип и на институт самовольной постройки, в частности, на возможность ее легализации. Поскольку возведение самовольной постройки является правонарушением, законодатель предусматривает негативные последствия - на объект самовольного строительства право собственности не возникает, таким объектом нельзя распоря-

диться, а самовольная постройка подлежит сносу. Однако при определенных условиях можно признать право собственности на самовольную постройку.

Отметим, что 3 июля 2015 года законодатель изложил статью 222 ГК РФ в новой редакции, которая вступает в силу с 1 сентября 2015 года. Эта статья в новой редакции содержит ряд принципиальных положений, в частности, вводится административный порядок сноса самовольных построек. Остановимся на нововведениях указанной нормы.

Во-первых, законодатель изменил легальное определение самовольной постройки. Так, с 1 сентября 2015 года самовольной постройкой является здание, сооружение или другое строение, возведенные, созданные на земельном участке, не предоставленном в установленном порядке, или на земельном участке, разрешенное использование которого не допускает строительства на нем данного объекта, либо возведенные, созданные без получения на это необходимых разрешений или с нарушением градостроительных и строительных норм и правил.

Основным изменением легального определения самовольной постройки является то, что законодатель отказался от использования термина «иное недвижимо имущество». Таким образом, возникает вопрос, будут ли к самовольной постройке относиться временные сооружения, объекты, не обладающие признаками недвижимости (ст. 130 ГК РФ).

Ответ на этот вопрос зависит от толкования нормы. Поскольку к самовольной постройке легально отнесены здание, сооружение или другое строение, то можно сказать, что все эти объекты отвечают признакам недвижимого имущества, здания и сооружения прямо названы в статье 130 ГК РФ. Кроме того, термин «другое строение» использовался в редакции статьи 222 ГК РФ, действовавшей до 1 сентября 2015 года, в одном ряду с другими недвижимыми объектами. Помимо этого, статья 1 Градостроительного кодекса Российской Федерации относит строение к объектам капитального строительства.

Все это свидетельствует о том, что законодатель не отказался от отнесения к самовольной постройке только объектов, являющихся недвижимым имуществом. В связи с этим нормы статьи 222 ГК РФ не применимы к временным постройкам.

Отметим, что использование термина «недвижимое имущество» для определения самовольной постройки не совсем обоснованно с научной точки зрения, поскольку недвижимое имущество - это объект гражданского права, а самовольная постройка с точки зрения объектов гражданского права - это набор движимого имущества, и превратиться в недвижимое имущество оно может только при легализации самовольной постройки1. Вероятно, исходя из этого законодатель отказался от использования понятия «недвижимое имущество» в определении самовольной постройки. Однако сам институт самовольной постройки не применим к имуществу, не обладающему признаками недвижимости, так как право собственности на такое имущество возникает в момент его создания или момент передачи имущества, созданного третьим лицом, и с указанного момента подлежит защите. В отличие от недвижимого имущества в силу отсутствия признака неразрыв-

ной связи с землей право собственности на движимое имущество существует вне зависимости от места размещения имущества и наличия прав на земельный участок, то есть, если мы переместим движимое имущество за пределы земельного участка, это не повлечет его гибель. Таким образом, самовольной постройкой могут быть только объекты, отвечающие признакам недвижимого имущества, на что следует сделать указание в статье 222 ГК РФ. Такое указание можно сделать, и не используя понятие «недвижимое имущество».

В связи с отказом от понятия «недвижимое имущество» в определении самовольной постройки возникает вопрос, может ли быть отнесен к таковой объект незавершенного строительства. Сложившаяся судебная практика исходила из того, что может.

Так, согласно пункту 30 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации № 10, Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации № 22 от 29 апреля 2010 года «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» (далее - Постановление № 10/22) в соответствии со статьей 130 ГК РФ объекты незавершенного строительства отнесены законом к недвижимому имуществу и исходя из пункта 1 статьи 222 ГК РФ самовольной постройкой признавался не только жилой дом, другое строение, сооружение, но и иное недвижимое имущество. Следовательно, объект незавершенного строительства как недвижимое имущество, по мнению высших судебных инстанций, также мог признаваться самовольной постройкой [3].

С вступлением в силу новой редакции статьи 222 ГК РФ возникнет проблема с отнесением объекта незавершенного строительства к самовольным постройкам,

1 Отметим, что в соответствии со сложившейся судебной практикой самовольной постройкой может быть признан и объект, на который осуществлена государственная регистрация права собственности, то есть объект, который уже был признан не только объектом гражданских прав, но и собственно недвижимым имуществом.

поскольку упоминания об иных объектах недвижимого имущества, кроме перечисленных в статье 222 ГК РФ, уже нет. Представляется, что объект незавершенного строительства может быть отнесен к строению, и при наличии признаков самовольной постройки уже в отношении незавершенного строения может быть принято решение о сносе самовольной постройки.

Далее в определении самовольной постройки появилось выражение: «здание, сооружение или другое строение, возведенные, созданные на земельном участке». Это предполагает, что к самовольной постройке могут быть отнесены не только вновь созданные объекты, но и объекты, появившиеся в результате реконструкции, что уже подтверждено сложившейся судебной практикой.

Так, согласно пункту 28 Постановления № 10/22 положения статьи 222 ГК РФ распространяются на самовольную реконструкцию недвижимого имущества, в результате которой возник новый объект. В этом случае суд обязывает лицо к сносу самовольно реконструированного недвижимого имущества лишь в том случае, если будет установлено, что объект не может быть приведен в состояние, существовавшее до проведения таких работ. В Обзоре судебной практики по делам, связанным с самовольным строительством [4], отмечается, что при самовольном изменении первоначального объекта недвижимости посредством пристройки к нему дополнительных помещений право собственника может быть защищено путем признания этого права в целом на объект собственности в реконструированном виде, а не на пристройку к первоначальному объекту недвижимости.

И самое главное в определении самовольной постройки - это ее признаки. Законодатель указывает следующие признаки:

1) строительство объекта осуществлялось на земельном участке, не предоставленном в установленном порядке, или на земельном участке, разрешенное использо-

вание которого не допускает строительства на нем данного объекта;

2) строительство объекта осуществлялось без получения на это необходимых разрешений;

3) строительство объекта осуществлялось с нарушением градостроительных и строительных норм и правил.

По сути, эти же три основания были указаны в прежней редакции статьи 222 ГК РФ. В соответствии с первым признаком строительство осуществляется на чужом земельном участке (не предоставленном в установленном порядке), или земельный участок предоставлен, но разрешенное использование такого участка не допускает строительства на нем определенного объекта, например если на земельном участке с видом разрешенного использования «под индивидуальную жилую застройку» сносят ветхий жилой дом и возводят нежилое трехэтажное здание - спортивно-досуговый комплекс, или на землях для дачной застройки возводят многоэтажные жилые дома.

В приведенных случаях разрешенное использование земельного участка допускает строительство, но не то, которое осуществлено. То есть разрешенное использование «под индивидуальную жилую застройку» позволяет возвести индивидуальные жилые дома (а не коммерческие объекты), разрешенное использование для дачного строительства позволяет возводить дачи, а не многоэтажные жилые дома. Во всех этих случаях налицо нарушение, поэтому объекты, возведенные с такими нарушениями, законодатель правомерно относит к самовольным постройкам.

Согласно подпункту 2 пункта 1 статьи 40 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ) собственник земельного участка имеет право возводить жилые, производственные, культурно-бытовые и иные здания, сооружения в соответствии с целевым назначением земельного участка и его разрешенным использованием с соблюдением требований градостроительных регламентов, строительных, эко-

логических, санитарно-гигиенических, противопожарных и иных правил, нормативов. Правовой режим земель определяется исходя из их принадлежности к той или иной категории и разрешенного использования в соответствии с зонированием территорий. Таким образом, правонарушением будет осуществление строительства и на не предоставленном в установленном порядке земельном участке, и на земельном участке, разрешенное использование которого не допускает строительства на нем данного объекта.

Еще одним признаком самовольной постройки является отсутствие необходимых разрешений на строительство. Однако, как разъяснено в пункте 26 Постановления № 10/22, отсутствие разрешения на строительство само по себе не может служить основанием для отказа в иске о признании права собственности на самовольную постройку. В то же время суду необходимо установить, предпринимало ли лицо, создавшее самовольную постройку, надлежащие меры к ее легализации, в частности, к получению разрешения на строительство и (или) акта ввода объекта в эксплуатацию, а также правомерно ли отказал уполномоченный орган в выдаче такого разрешения или акта ввода объекта в эксплуатацию. Таким образом, суд учитывает добросовестное поведение лица, осуществившего самовольную постройку, и если такой субъект действовал добросовестно (например предпринимал попытки получить разрешение на строительство, но ему неправомерно отказали), то суд признает право собственности на самовольную постройку при отсутствии иных оснований для сноса постройки.

В Обзоре судебной практики по делам, связанным с самовольным строительством [4], отмечается, что на стадии принятия к производству суда иска о признании права собственности на объект недвижимости в порядке статьи 222 ГК РФ судье необходимо проверять наличие документов, свидетельствующих о принятии лицом, создавшим самовольную постройку, мер

к получению разрешений на строительство, на ввод объекта в эксплуатацию (например представление документа об отказе уполномоченного органа в выдаче таких разрешений). Признание права собственности на самовольную постройку в судебном порядке является исключительным способом защиты права, который может применяться в случае, если лицо, обратившееся в суд, по какой-либо независящей от него причине было лишено возможности получить правоустанавливающие документы на вновь созданный или реконструированный объект недвижимости в порядке, установленном нормативными правовыми актами, регулирующими отношения, связанные с градостроительной деятельностью, и отношения по использованию земель. Такой иск не может быть использован для упрощения регистрации прав на вновь созданный объект недвижимости с целью обхода норм специального законодательства, предусматривающего разрешительный порядок создания и ввода в гражданский оборот новых недвижимых вещей [4].

Третий признак самовольной постройки - это осуществление строительства с нарушением градостроительных и строительных норм и правил. В отличие от прежней редакции статьи 222 ГК РФ в новой редакции отсутствуют важное словосочетание «существенное нарушение». Однако, как показывает сложившаяся судебная практика, основанием принятия решений о сносе самовольных построек является именно существенное (а не незначительное) нарушение градостроительных и строительных норм и правил.

В Обзоре судебной практики по делам, связанным с самовольным строительством [4], отмечается, что наличие допущенных при возведении самовольной постройки нарушений градостроительных и строительных норм и правил является основанием для отказа в удовлетворении иска о признании права собственности на самовольную постройку либо основанием для удовлетворения требования о ее сносе при установ-

лении существенности и неустранимости указанных нарушений. Для установления наличия или отсутствия отступлений от градостроительных и строительных правил при возведении самовольной постройки судами, как правило, назначаются судебные строительно-технические экспертизы [4].

К существенным нарушениям строительных норм и правил суды относят, например, такие неустранимые нарушения, которые могут повлечь уничтожение постройки, причинение вреда жизни, здоровью человека, повреждение или уничтожение имущества других лиц.

Представляется, что такой подход судебной практики к нарушениям градостроительных и строительных норм и правил может быть сохранен с учетом положений статьи 1 (принцип добросовестности) и статьи 10 (злоупотребление правом) ГК РФ. Так, при оценке допущенных нарушений при возведении самовольных построек должны приниматься во внимание положения статьи 10 ГК РФ о недопустимости действий граждан и юридических лиц, осуществляемых исключительно с намерением причинить вред другому лицу, или злоупотребление правом в других формах, а также соразмерность избранному способу защиты гражданских прав. И так же, как и раньше, несоблюдение конституционно-правовых принципов справедливости, разумности и соразмерности, несоответствие избранного истцом способа защиты характеру и степени допущенного нарушения прав или законных интересов, публичных интересов может быть, например, основанием для отказа в иске о сносе самовольной постройки.

Пункт 2 статьи 222 ГК РФ, изложенный в новой редакции, устанавливает условия, при наличии которых признается право собственности на самовольную постройку.

Право собственности на самовольную постройку может быть признано судом, а в предусмотренных законом случаях в ином установленном законом порядке за лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном

пользовании которого находится земельный участок, на котором создана постройка, при одновременном соблюдении следующих условий:

1) если в отношении земельного участка лицо, осуществившее постройку, имеет права, допускающие строительство на нем данного объекта;

2) если на день обращения в суд постройка соответствует параметрам, установленным документацией по планировке территории, правилами землепользования и застройки или обязательными требованиями к параметрам постройки, содержащимися в иных документах;

3) если сохранение постройки не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает угрозу жизни и здоровью граждан.

В этом случае лицо, за которым признано право собственности на постройку, возмещает осуществившему ее лицу расходы на постройку в размере, определенном судом.

Как и прежде, право собственности может быть признано только за лицом, которое имеет определенные права на земельный участок:

• право собственности;

• пожизненное наследуемое владение;

• постоянное (бессрочное) пользование.

К этому списку оснований судебная практика добавляет право аренды. В Обзоре судебной практики по делам, связанным с самовольным строительством [4], отмечается, что согласно положениям подпункта 2 пункта 1 статьи 40 и пункта 1 статьи 41 ЗК РФ арендатор земельного участка имеет право возводить жилые, производственные, культурно-бытовые и иные здания, строения, сооружения в соответствии с целевым назначением земельного участка и его разрешенным использованием с соблюдением требований градостроительных регламентов, строительных, экологических, санитарно-гигиенических, противопожарных и иных правил, нормативов. Возмож-

ность предоставления земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, в аренду для жилищного строительства предусмотрена статьей 30.1 ЗК РФ.

Исходя из системного толкования приведенных правовых норм следует, что право собственности на самовольную постройку, возведенную лицом без необходимых разрешений на земельном участке, который предоставлен ему по договору аренды для строительства соответствующего объекта недвижимости, может быть признано, если такое строение создано без существенных нарушений градостроительных и строительных норм и правил и если его сохранение не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц, не создает угрозу жизни и здоровью граждан [4].

Отметим, что на рассмотрении Государственной Думы Федерального Собрания Российской Федерации находится проект федерального закона № 47538-6/5, который предусматривает возможность признания права собственности на самовольную постройку не только за лицом, которому принадлежит участок, но и за создавшим ее лицом при отсутствии оснований для удовлетворения требования о сносе самовольной постройки либо о признании права собственности на нее за собственником земельного участка (проектная редакция статьи 244 ГК РФ в редакции указанного проекта федерального закона).

Что касается условий, при которых признается право собственности на самовольную постройку, то они примерно такие же, какими были сформулированы сложившейся судебной практикой.

Во-первых, в отношении земельного участка лицо, осуществившее постройку, должно иметь права, допускающие строительство на нем определенного объекта. Это условие подтверждает отсутствие первого признака самовольной постройки, закрепленного в пункте 1 статьи 222 ГК РФ,

то есть строение должно быть возведено на предоставленном земельном участке и его разрешенное использование должно позволять возводить именно такой объект.

Во-вторых, на день обращения в суд постройка должна соответствовать параметрам, установленным документацией по планировке территории, правилами землепользования и застройки или обязательными требованиями к параметрам постройки, содержащимися в иных документах. В этом условии новым является уточнение о том, что постройка должна соответствовать параметрам, установленным в иных документах, а не только правилами землепользования и застройки и т. п. Это правило уточнено, поскольку на территории республики Крым и города федерального значения Севастополь нет перечисленных документов.

Здесь же нужно обратить внимание на уточнение момента, на который определяется соответствие параметров застройки. Законодатель определил, что суд должен устанавливать соответствие постройки требованиям, действующим на дату обращения в суд, так как в противном случае может создаться возможность для признания права собственности на постройку, не соответствующую действующим градостроительным регламентам. Отметим, что проект, изменяющий статью 222 ГК РФ, содержал и другой вариант приведенной нормы: «на день получения соответствующего разрешения на постройку или на момент обращения в суд постройка должна соответствовать параметрам» 2. При такой редакции нормы лицо, осуществившее самовольное строительство, было бы поставлено в преимущественное положение по отношению к лицам, осуществляющим строительство объектов в соответствии с градостроительным законодательством.

Нужно отметить, что в судебной практике обосновывалась и иная позиция.

Так, согласно Обзору судебной практики по делам, связанным с самовольным строи-

См. текст проекта по состоянию на 29 июня 2015 года. Ш1_: http://asozd2.duma.gov.ru

тельством [4], судам рекомендовалось применять градостроительные и строительные нормы и правила в редакции, действовавшей на время возведения самовольной постройки. Президиумом областного суда, в частности, было указано, что несоответствие местоположения построек сторон требованиям СП 30-102-99 в части соблюдения расстояния до границы соседнего приквартирного участка, а также СНиП 2.07.01-89 в части расстояний между строениями не могло служить основанием для сноса спорных построек как самовольных, поскольку на время их возведения названные нормативные акты не были приняты и, соответственно, застройщик не мог их нарушить [4].

Теперь законодатель однозначно устанавливает, что на день обращения в суд постройка должна соответствовать параметрам, установленным документацией по планировке территории, правилами землепользования и застройки или обязательными требованиями к параметрам постройки, содержащимися в иных документах.

Третьим условием признания права собственности на самовольную постройку является то, что сохранение постройки не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает угрозу жизни и здоровью граждан. Это условие и раньше было прямо закреплено в статье 222 ГК РФ и является обязательным при признании прав на самовольную постройку.

Новым в статье 222 ГК РФ является введение административного порядка принятия решения о сносе самовольной постройки. Поскольку с точки зрения гражданского законодательства самовольная постройка - это результат правонарушения, в виде санкции за его совершение предусмотрен снос такой постройки за счет правонарушителя, то есть лица, осуществившего возведение самовольной постройки. Административный порядок принятия решения о сносе самовольных построек введен только в отношении самовольных построек, возве-

денных на отдельных категориях земель, а решение органа местного самоуправления о сносе самовольной постройки может быть обжаловано заинтересованным лицом в судебном порядке.

Пункт 4 статьи 222 ГК РФ устанавливает следующий порядок для принятия решения о сносе самовольной постройки.

Органы местного самоуправления городского округа (муниципального района, если самовольная постройка расположена на межселенной территории) вправе принять решение о сносе самовольной постройки в случае создания или возведения ее на земельном участке, не предоставленном в установленном порядке для этих целей, если этот земельный участок расположен в зоне с особыми условиями использования территорий (за исключением зоны охраны объектов культурного наследия (памятников истории и культуры) народов Российской Федерации) или на территории общего пользования либо в полосе отвода инженерных сетей федерального, регионального или местного значения.

Таким образом, круг случаев, когда решение о сносе может быть принято в административном порядке, ограничен определенным перечнем видов земельных участков, на которых возведена самовольная постройка. При этом в течение семи дней со дня принятия решения о сносе самовольной постройки орган местного самоуправления, принявший такое решение, обязан направить лицу, осуществившему самовольную постройку, копию этого решения, в котором указан срок для сноса самовольной постройки (устанавливается с учетом характера самовольной постройки, но не может составлять более чем 12 месяцев). Важно, что срок для сноса самовольной постройки должен определяться в зависимости от ее характера, то есть чем больше и сложнее для сноса сооружение, тем больше должен быть срок, установленный решением о сносе.

Специальные правила установлены в пункте 4 статьи 222 ГК РФ для случаев,

если лицо, осуществившее возведение самовольной постройки, неизвестно. Для таких случаев законодатель устанавливает специальный порядок информирования о принятии решения соответствующим органом о сносе самовольной постройки и предусматривает срок, в течение которого постройка не может быть снесена.

Так, в случае если лицо, осуществившее самовольную постройку, не было выявлено, орган местного самоуправления, принявший решение о сносе самовольной постройки, в течение семи дней со дня принятия такого решения обязан:

1) обеспечить опубликование в порядке, установленном уставом городского округа (муниципального района, если самовольная постройка расположена на межселен-ной территории) для официального опубликования (обнародования) муниципальных правовых актов, сообщения о планируемом сносе самовольной постройки;

2) обеспечить размещение на официальном сайте уполномоченного органа местного самоуправления в информационно-телекоммуникационной сети «Интернет» сообщения о планируемом сносе самовольной постройки;

3) обеспечить размещение на информационном щите в границах земельного участка, на котором создана самовольная постройка, сообщения о планируемом сносе самовольной постройки.

Если лицо, осуществившее самовольную постройку, не было выявлено, то снос самовольной постройки может быть организован органом, принявшим соответствующее решение, не ранее чем по истечении двух месяцев после дня размещения на официальном сайте уполномоченного органа местного самоуправления в информационно-телекоммуникационной сети «Интернет» сообщения о планируемом сносе такой постройки.

Указанные правила введены для того, чтобы у лица, осуществившего самовольную постройку, были возможность узнать о принятом решении о сносе постройки и

время обжаловать это решение в судебном порядке.

Однако нельзя не отметить, что в судебной практике неоднократно высказывалась позиция о том, что решение о сносе самовольной постройки должно приниматься в судебном порядке, принятие такого решения в административном порядке противоречит статье 35 Конституции Российской Федерации (никто не может быть лишен своего имущества иначе как по решению суда), а также общим началам гражданского законодательства (п. 1 ст. 1 ГК РФ).

Действительно, принимая решение о сносе постройки как самовольной, орган местного самоуправления решает вопрос о праве собственности, поэтому ставится вопрос о соответствии нормы нового пункта 4 статьи 222 ГК РФ Конституции Российской Федерации и обоснованности ограничения прав граждан в этом случае федеральным законом, который предусматривает административный порядок принятия решения о сносе самовольных построек.

ЛИТЕРАТУРА И ИНФОРМАЦИОННЫЕ

ИСТОЧНИКИ

1. Гражданский кодекс Российской Федерации (часть первая) : Федеральный закон от 30 ноября 1994 года № 51-ФЗ.

2. Градостроительный кодекс Российской Федерации : Федеральный закон от 29 декабря 2004 года № 190-ФЗ.

3. О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав : постановление Пленума Верховного Суда Российской Федерации № 10, Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации № 22 от 29 апреля 2010 года : в редакции от 23 июня 2015 года. Доступ из справочной правовой системы «КонсультантПлюс».

4. Обзор судебной практики по делам, связанным с самовольным строительством : утвержден Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 19 марта

2014 года. Доступ из справочной правовой системы «КонсультантПлюс».

5. Земельный кодекс Российской Федерации : Федеральный закон от 25 октября 2001 года № 1Э6-ФЗ.

6. Проект федерального закона № 47538-6/5. УЯЬ: http://asozd2.duma.gov.ru

7. Конституция Российской Федерации : принята 12 декабря 1993 года в соответствии с Указом Президента Российской Федерации от 1 5 октября 1 993 года № 1 633 «О проведении всенародного голосования по проекту Конституции Российской Федерации».

О ПРОБЛЕМАХ ПРИМЕНЕНИЯ КЛАССИФИКАТОРА ВИДОВ РАЗРЕШЕННОГО ИСПОЛЬЗОВАНИЯ ЗЕМЕЛЬНЫХ УЧАСТКОВ *

Э.К. Трутнев - директор направления «Реформы в сфере недвижимости» Фонда «Институт экономики города», кандидат архитектуры

5) предшествующие положения:

а) доказывают, что Классификатор не только противоречит формальным требованиям пункта 2 статьи 85 ЗК РФ, пунктов 1 и 6 части 1 статьи 34 ГрК РФ, но и создает деструктивную ситуацию в отношении землепользования и застройки;

6) свидетельствуют о том, что не является видом разрешенного использования земельного участка то, что обозначено в Классификаторе как «общественное использование объектов капитального строительства» с кодом 3.0, а также то, что обозначено как вид 3.6 («культурное развитие»), вид 3.9 («обеспечение научной деятельности») и иные подобные ВРИ ЗУ, поскольку все они являются всего лишь собирательными понятиями для нескольких групп видов разрешенного использования, но не собственно такими видами;

в) доказывают, что Классификатор не подлежит применению в соответствующей части в силу фактически состоявшейся подмены понятий, поскольку понятие «вид разрешенного использования» подменено понятием «группа видов разрешенного использования».

Пример № 3 - результаты анализ содержания вида разрешенного использования земельного участка (ВРИ ЗУ), именуемого «транспорт» с кодом 7.0 и «железнодорожный транспорт» с кодом 7.1, сводятся к следующим доказательным положениям:

1) каждый ВРИ ЗУ определяется строго в соответствии с Классификатором (см. пункт 2 статьи 7 ЗК РФ). Это значит:

а) что из формулировок Классификатора не могут изыматься отдельные позиции, равно как не могут прибавляться дополнительные позиции;

б) должен применяться принцип «неприкасаемых» блоков - формулировки Классификатора, неразрывно предъявляемые вместе с соответствующими кодами, являются блоками-константами, которые могут либо применяться отдельно, без изъятия каких-либо фрагментов целостного определения ВРИ ЗУ, либо выборочно суммироваться с другими целостными блоками. В силу формально-юридических обстоятельств иного не дано;

2) в отношении ВРИ ЗУ, именуемого «транспорт» с кодом 7.0, Классификатор определяет, что это вид, содержание которого «... включает в себя содержание видов разрешенного использования с кодами 7.1-7.5». Это значит:

а) что отсутствуют препятствия для того, чтобы в правилах землепользования и застройки применительно ко всем земельным участкам, расположенным в соответствующей территориальной зоне (например «зона транспорта»), устанавливался ВРИ ЗУ «транспорт» с кодом 7.0;

б) что для любого земельного участка, расположенного в указанной территориальной зоне, может быть осуществлен выбор одного или сразу нескольких ВРИ ЗУ с кодами 7.1-7.5 1; __Продолжение на с. 20

* Окончание. Начало см.: Имущественные отношения в Российской Федерации. 2015. № 7. С. 48.

При подготовке материала использована информация, размещенная на сайте Фонда «Институт экономики города» http://www.urbaneconomics.ru/publications/?mat_id=126 1 Пункт 2 статьи 7 ЗК РФ: «Любой вид разрешенного использования из предусмотренных зонированием территорий видов выбирается самостоятельно, без дополнительных разрешений и процедур согласования».

* * *