Офисы набрались гибкости

Возникший на фоне распространения COVID-19 кризис стимулирует бизнес пересмотреть свое отношение к бизнес-центрам. На этом фоне участники рынка недвижимости ждут перераспределения спроса в сторону коворкингов и гибких офисных пространств, совокупный объем которых в этом году в Москве может вырасти более чем на треть.

Фото: Александр Коряков, Коммерсантъ

Доля сегмента гибких пространств в общей структуре предложения офисов в Москве по итогам 2020 года вырастет с 1% до 1,5%, прогнозируют аналитики Space 1. СЕО компании Павел Федоров предполагает, что это произойдет за счет перераспределения спроса. Консультанты пока делают более осторожные прогнозы. Руководитель отдела исследований компании JLL Владислав Фадеев соглашается, что сегмент гибких офисных пространств будет расти быстрее всего офисного рынка, но занять долю в 1,5% в общем объеме предложения он, по его прогнозу, сможет лишь к 2022 году. В Cushman & Wakefield добавляют, что реальный объем предложения коворкингов по итогам года вырастет на 34%, до 271 тыс. кв. м. Консультанты поясняют, что заявленный прирост составляет 50%, но в условиях кризиса эта цифра представляется нереалистичной.

Строительная активность на всем офисном рынке, по прогнозам Cushman & Wakefield, сократится на 30% относительно 2019 года: суммарно может быть введено 220 тыс. кв. м недвижимости. Совокупный объем рынка на этом фоне может увеличиться только на 1,2%: по итогам 2019 года суммарный объем предложения качественных офисов в Москве составил 18,17 млн кв. м.

В CBRE прогнозируют, что до конца 2020 года ввод новой офисной недвижимости не превысит 300 тыс. кв. м — это как минимум на 22% ниже аналогичного показателя за прошлый год.

Заявленный ввод гибких офисных пространств при этом составляет 70,68 тыс. кв. м, из которых 10,8 тыс. кв. м уже были сданы. Исходя из расчетов консультантов, доля коворкингов в общей структуре ввода может составить 23% против 18,5% годом ранее. Но старший консультант отдела офисных помещений CBRE Олеся Малахова соглашается, что сокращать планы открытий на неопределенный срок будут вынуждены и операторы гибких офисных пространств. Хотя эксперт не исключает появления дополнительного спроса на коворкинги: они могут стать альтернативой традиционным офисам, так как не требуют капитальных затрат и обеспечивают возможность быстро заключить договор. Партнер Cushman & Wakefield Наталья Никитина ждет, что пик спроса на коворкинги придется на третий-четвертый квартал 2020 года за счет тех, кто оставит сотрудников на удаленной работе и после карантина.

Павел Федоров отмечает интерес со стороны арендаторов к так называемому flex office — это формат полностью изолированного офиса, который быстро адаптируется под конкретного арендатора. «Раньше такие площади интересовали в основном IT-компании, сейчас появился спрос со стороны ритейла, производственных, окологосударственных структур. В марте и апреле мы получали по 10–15 конкретных запросов на переезд во flex формат»,— рассказывает он. При этом, по словам господина Федорова, если раньше арендаторы хотели заключать договоры на 18–24 месяца, то теперь до 12 месяцев, несмотря на необходимость в этом случае доплатить к ставке 10–15%. По оценкам CBRE, в первом квартале средняя ставка аренды сервисного офиса в Москве составила 24,5 тыс. руб. за рабочее место в месяц.

Директор департамента офисной недвижимости Knight Frank Мария Зимина при этом ждет перераспределения рынка операторов гибких офисов. «Как и многие бизнесы, построенные по модели sharing economy, коворкинги не способны выдерживать долгий простой, после пандемии высока вероятность закрытия части пространств, в первую очередь несетевых и не имеющих поддержки в виде материнской компании»,— поясняет она.