Развитие системы управления многоквартирными домами в городском округе Самара

Иваненко Л.В.

ФГБОУ ВПО «Самарский государственный университет»

Бондаренко Е.Ю.

заместитель руководителя

Департамента строительства и архитектуры г.о. Самара, Россия, г. Самара

УДК338

развитие системы управления многоквартирными домами в городском округе самара

В работе показывается значимость и важность выбора способа управления многоквартирными домами. Рассматривается институт собственников помещений, рынок управленческих услуг, характеристика жилищного фонда г. о. Самара, деятельность управляющих организаций, создание совета многоквартирного дома. Представлена схема взаимодействия органов власти с организациями, осуществляющими деятельность по управлению многоквартирными домами.

Ключевые слова: многоквартирный дом, управление, реформирование, жилищно-коммунальное хозяйство, жилищный фонд, способ управления многоквартирным домом, управляющие компании.

development of the apartment buildings

management system in the city district of samara

Эффективное управление многоквартирным домом признается одним из основных вопросов в реформе жилищно-коммунального хозяйства.

В процессе реформы осуществляется демонополизация сектора услуг по управлению жилищным фондом, происходит развитие конкуренции, введение рыночных механизмов в эту достаточно монополизированную и бюрократизированную сферу.

На сегодняшний день важно выбрать способ управления многоквартирными домами, чтобы потребители услуг - собственники квартир знали, за что и кому они платят, чтобы рыночные механизмы работали прозрачно и понятно.

Сегодня каждый собственник помещения в доме принимает участие в управлении жилищным фондом: активное либо пассивное. Пассивное участие - это бездействие собственника помещения, во-первых, в принятии каких-либо управленческих решений по дому относительно ремонта, эксплуатации и пр., во-вторых, в отношении выбора способа управления домом. Такой собственник добровольно передает право выбора способа управления своим домом органу местного самоуправления. Активное участие предполагает, что собственники помещений объективно оценивают свои права и обязанности, объединяют свои усилия и совместно принимают решение о выборе способа управления своим домом.

В целом же институт собственников помещений - явление для нашей страны новое и недостаточно развитое. Для повышения его эффективности должна быть логически выстроенная государственная модель поддержки и активного развития класса собственников недвижимого имущества.

По состоянию на текущий момент доминирующую часть рынка управленческих услуг в жилищном секторе по-прежнему занимают управляющие организации. В управлении этих организаций традиционно находятся государственный, муниципальный и смешанный муниципально-частный жилищные фонды.

В городском округе Самара формирование и реализацию единой политики устойчивого функционирования отрасли жилищно-коммунального хозяйства осуществляет Департамент жилищно-коммунального хозяйства, в районных администрациях городского округа вопросами жилищно-коммунального хозяйства занимаются отделы ЖКХ.

Схема взаимодействия органов власти с организациями, осуществляющими деятельность по управлению многоквартирными домами, представлена на рисунке.

Жилищный фонд городского округа Самара по состоянию на 01.01.2012 г. составил 9938 жилых домов, общей площадью 24,33 млн. кв. м, в том числе:

Bulletin USUES. Science. Education. Economy. Series: Economy. № 1 (7), 2014

75

- жилищный фонд УО - 8093 дома

- жилищный фонд ЖСК - 219 домов

- жилищный фонд ТСЖ - 1051 дом

- непосредственное управление - 313 домов

- муниципальные общежития - 96 домов

- ведомственный жилищный фонд - 166 домов

- 16,08 млн. кв. м

- 1,1 млн. кв. м

- 4,99 млн. кв. м

- 1,57 млн. кв. м

- 0,35 млн. кв. м

- 0,24 млн. кв. м

По состоянию на 01.01.2012 г. в г. о. Самара из 9938 домов в управлении находится 9714 многоквартирных домов, 224 одноквартирных жилых дома. Оснащенность жилых домов внутридомовыми

- водопровод

- канализация

- центральное отопление

- горячее водоснабжение

инженерными коммуникациями характеризуется следующими данными (в процентах от общего числа многоквартирных домов):

94,8% 94,5% 97% 88%.

Степень износа систем обеспечения жизнедеятельности горожан, на конец 2012 года, составляет:

систем электрификации 59%

систем теплоснабжения 72%

систем водоснабжения 81,5%

систем газоснабжения 68%.

Большинство жилых зданий в городе построено до 1990 года, т. е. более 60% жилищного фонда в соответствии с Правилами и нормами технической эксплуатации жилищного фонда требуют проведения капитального ремонта.

В городском округе Самара более 16% жилищного фонда составляют многоэтажные дома.

В городе значительная часть жилищного фонда сформирована блочными, панельными и кирпичными домами первых массовых серий застройки второй половины 20 века. Учитывая конструктивные особенности этих домов (наличие большого количества металлических закладных деталей, истечение нормативных сроков эксплуатации фундаментов и др.), за их состоянием необходим усиленный контроль, в том числе инструментальный контроль за состоянием таких элементов дома, как козырьки над входами в подъезды, балконные плиты, плиты перекрытий.

Всего в городском округе Самара имеется 2250 блочных, панельных и кирпичных жилых домов, построенных за период с 1950 по 1970 г., общей площадью 5200 тыс. кв. метров.

Особого внимания и решения требует восстановление и дальнейшая эксплуатация таких систем безопасности, как дымоудаление, пожаротушение и эвакуация в высотных жилых домах. В настоящее время часть этих систем находится в нерабочем либо частично рабочем состоянии, что влечет за собой опасность причинения вреда жизни и имуществу граждан в случае пожаров.

Содержание и ремонт домов повышенной этаж-

ности, снабженных указанными системами, значительно дороже эксплуатации малоэтажных домов и не обеспечивается сегодняшним уровнем платежей граждан за жилье. Соблюдение современных требований безопасности в этих домах нуждается в мощных капиталовложениях для восстановления работоспособности систем безопасности и высоких затратах на их текущее содержание.

Состояние сложившейся системы технического обеспечения безопасности (в том числе технических средств ограничения доступа и сигнализации, освещенности мест общего пользования домов и придомовых территорий) не создает в полной мере необходимых условий для предотвращения преступлений против граждан, проживающих в жилищном фонде города, и их имущества (в первую очередь квартирных краж), не обеспечивает надлежащую защиту внутридомового оборудования от вандализма, краж и порчи лифтового оборудования и внутридомовых инженерных коммуникаций, хищений материалов и изделий из цветных металлов.

Таким образом, жилищный фонд города в настоящее время не отвечает условиям обеспечения комфортной и безопасной среды проживания горожан, несмотря на то, что в 2012 году Самара, по данным исследования института территориального планирования «Урбаника» и Союза архитекторов России, заняла 35-е место в рейтинге ста самых удобных для проживания городов страны (с учетом существенного роста основных экономических показателей: индекса роста промышленного производства, объема инвестиций, темпов роста з/платы, снижения уровня безработицы).

Жилищным кодексом РФ и Постановлением Правительства РФ от 06.02.2006 г. № 75 «О порядке проведения органом местного самоуправления открытого конкурса по отбору управляющей орга-

низации для управления многоквартирным домом» введен механизм проведения конкурса для выбора организаций по управлению многоквартирными домами (см. рис.).

Администрация городского округа Самара

Администрация района городского округа Самара

Департамент жилищно-коммунального хозяйства

Жилищно-коммунальный отдел

- введение Единого реестра управления многоквартирными домами; обеспечение контроля за передачей технической документации при смене управляющих организаций; проведение инвентаризации многоквартирных домов, с целью выявления необходимости проведения капитального ремонта; осуществление взаимодействия с управляющими организациями, ТСЖ и ЖСК

Управление эксплуатации

ЖКХ

- формирование предложений по оптимизации системы

управления МКД; формирование предложений для создания равных условий деятельности управляющих организаций, ТСЖ, ЖСК; методическое руководство в части решения вопросов по повышению квалификации лиц, осуществляющих деятельность по управлению многоквартирными домами

Управление развития ЖКХ

- взаимодействие при

формировании

титульных

списков на

капитальный

ремонт

жилищного

фонда, объектов

инженерной

инфраструктуры,

относящихся к

жилищному

фонду

Управление экономического развития, анализа и финансов

- методическое руководство в части вопросов, связанных с оплатой жилищно-коммунальных услуг;

взаимодействие по обращениям граждан; по вопросам компенсации недополученных доходов управляющих организаций, связанных с разницей в тарифах ОКК и

установленных для граждан, и т.д.

Управляющие организации, ТСЖ, ЖСК

Схема взаимодействия органов власти с организациями, осуществляющими деятельность по управлению многоквартирными домами

В последнее время увеличилось количество домов, находящихся в управлении управляющими организациями, и количество домов, собственники которых выбрали непосредственное управление, но при этом снизилось количество домов, управление которыми осуществляется товариществами собственников жилья. Последнее связано с ликвидацией ТСЖ, созданных на базе жилищного фонда 6,7 ка-

тегории благоустроенности, из-за неэффективности их деятельности.

Предпринимательской деятельностью по управлению многоквартирными домами в городском округе Самара занимаются 36 управляющих организаций, из них только одна - МП «Коммунальник» является муниципальным предприятием, остальные управляющие организации, работающие на рынке

В^^т USUES. Science. Education. Economy. Series: Economy. № 1 (7), 2014

77

жилищно-коммунальных услуг, - это закрытые и открытые акционерные общества, общества с ограниченной ответственностью. Специализированный жилищный фонд - муниципальные общежития находятся в управлении муниципального предприятия по эксплуатации и содержанию общежитий (МП «ЭСО»).

В соответствии со статьей 161 Жилищного кодекса и со стандартом раскрытия информации, утвержденным Правительством Российской Федерации, управляющая организация должна обеспечить свободный доступ к следующей информации:

- об основных показателях ее финансово-хозяйственной деятельности;

- об оказываемых услугах и выполняемых работах по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме;

- о порядке и условиях выполнения указанных работ и их стоимости;

- о поставщиках коммунальных услуг и ценах на ресурсы.

По состоянию на 01.01.2012 года в городском округе Самара из 36 функционирующих управляющих организаций информацию о своей деятельности на сайтах в сети Интернет разместили только 23 организации, при этом объем размещенной информации не отвечает требованиям стандарта. К основным нарушениям, совершенным управляющими организациями г. о. Самара, относятся следующие:

- 50% управляющих организаций не разместили информацию о почтовом и фактическом адресе нахождения, сведения о режиме работы;

- 25% управляющих организаций не разместили перечень многоквартирных домов, находящихся в управлении;

- не размещены перечни домов, в отношении которых управляющими организациями расторгнут договор управления;

- 90% управляющих организаций не разместили основные финансово-экономические показатели деятельности за 2012 год, а также балансы и приложения к ним;

- у большинства управляющих организаций отсутствуют сведения о стоимости работ по содержанию и ремонту жилищного фонда, о ценах на коммунальные услуги;

- не всеми управляющими организациями раз-

мещена информация о вступлении в саморегулируемые организации (в г. о. Самара 13 управляющих организаций вступили в СРО).

Полномочия Совета многоквартирного дома -нового органа, который имеет право и обязанность контролировать работу управляющих организаций, регламентируются и введены в действие Федеральным законом от 04.06.2011 г. № 123-Ф3 (ст. 161.1.). Работа по формированию Совета многоквартирного дома в городском округе Самара находится в начальной стадии. Методическую помощь собственникам жилых помещений оказывают Департамент жилищно-коммунального хозяйства и МБУ «Ресурсный центр поддержки развития местного самоуправления».

Список литературы:

1. Тихомиров М.Ю. Управление многоквартирным домом: практическое пособие - М.: Изд. Тихомиров М.Ю. - 2011. - 91 с.

2. Коряковцев В.Г. Управление многоквартирным домом: учебное пособие. - Изд. «Гросс-Медиа», 2009. - 152 с.

3. Стрембелев С.В. Управление общим имуществом многоквартирного дома. Правовые аспекты. -Изд. «Волтерс Клувер», 2010. - 208 с.

4. Коробко В.И. Экономика многоквартирного дома: учебное пособие для вузов. - Изд. «Юнити -Дана», 2011.

5. Шашкова О.В. Товарищество собственников жилья. Комментарий к изменениям в Жилищном кодексе РФ - 2011. - 64 с.

6. Маркова И.В. Управление общим имуществом в многоквартирном доме: проблемы и решения. - Изд. «Деловой Двор». - 2010. - 168 с.

7. Иваненко Л.В., Солодова Е.П. Жилищно-коммунальное хозяйство сельских муниципальных образований Самарского региона. Предоставление услуг // Основы экономики, управления и права // Периодический всероссийский научный журнал. -Издательство «Самарский университет». - 2013. -Вып. № 5(11). - С. 40-44.

8. Иваненко Л.В., Солодова Е.П. Муниципальные унитарные предприятия в сфере жилищно-коммунальных услуг Самарской области // Вестник ПВГУС.