Потери в бизнесе

Первый месяц лета на рынке недвижимости закончился спокойно. Новых проектов на рынок вышло немного, а цены существенно не изменились, если не считать бизнес-класса, который в некоторых форматах дешевеет не на шутку.

Это стагнация

Цены на московские новостройки эконом- и комфорт-классов, по наблюдениям аналитиков "Метриум Групп" и ФСК "Лидер", в июне остались без изменений. Тому есть вполне весомые основания: новых проектов в этом месяце, по свидетельству экспертов, на рынок не выходило. "Пополнение предложения происходило только за счет новых объемов в рамках реализующихся проектов",— уточняет Инна Игнаткина, директор отделения компании "МИЦ-Недвижимость" на Пресне.

Мария Литинецкая, генеральный директор "Метриум Групп", характеризует сегодняшний рынок как стагнирующий: "В некоторых объектах, например в микрорайонах "Царицыно" и "Царицыно-2", был зафиксирован небольшой прирост на уровне чуть менее 1%". Госпожа Литинецкая уверена, что подобные колебания цен будут наблюдаться до конца года, а по итогам будет зафиксирован прирост средней цены в пределах 7-9%.

Положительную динамику показывают цены в тех проектах, где заявлено высокое качество возводимого жилья, а строительство продвигается намеченными темпами, считает Григорий Алтухов, советник президента ФСК "Лидер".

В отношении спроса со стороны покупателей июнь был более активным по сравнению с предыдущим месяцем: в мае количество сделок традиционно снизилось из-за того, что праздничные дни выпали из рабочего процесса.

В области, несмотря на гораздо более широкий выбор проектов, а возможно, и благодаря этому обстоятельству, рост цен также замедлился. "Здесь это во многом связано с выходом новых предложений и их минимальными ценами на старте продаж",— утверждает господин Алтухов и добавляет данные о средней стоимости квадратного метра в новостройках ближайшего Подмосковья: на конец июня она составила 73-75 тыс. рублей.

Инна Игнаткина сопоставляет развитие сегментов эконом- и комфорт-классов: последний явно лидирует. "В общем объеме предложения на рынке бюджетных новостроек доля экономкласса не превышает 20%, в то время как более 80% — это предложения в новостройках комфорт-класса",— указывает эксперт.

Бурное развитие сегменту придали не только масштабные проекты вроде уже упомянутых микрорайонов в Царицыно, но и многофункциональные комплексы с апартаментами, вышедшие на рынок в течение последних нескольких месяцев и успешно конкурирующие за покупателя с традиционными объектами экономкласса благодаря низким ценам. Среди них можно отметить апарт-комплекс "Царицыно", "Водный", "Фили-Град", а в ближайшее время ожидается выход еще одного нового проекта — ЖК "О7".

В ожидании классификатора

Московский бизнес-класс стремительно дешевеет, причем наиболее наглядно это происходит с форматом лофтов, где стоимость квадратного метра за полгода снизилась с 210 тыс. до 175 тыс. рублей. "Падение цены связано с появлением множества новых девелоперов, которые выводят свои проекты как лофты, при этом не используя ни дорогих дизайнерских решений, ни премиального позиционирования",— констатирует Евгений Шевченко, коммерческий директор ГК "Грас".

Под влиянием успеха первой волны лофтов на рынок выходит все большее число проектов, расположенных дальше от центра, на менее интересных площадках. "Многие девелоперы еще в прошлом году поняли, что можно взять старую промзону, слегка реконструировать ее и отдать на съедение кровожадному московскому спросу",— говорит господин Шевченко и добавляет, что в будущем все это приведет либо к дискредитации идеи лофтов, либо к формированию внутренней классификации — лофт элит, бизнес, эконом. Последний вариант представляется не таким уж плохим — в конце концов, с апартаментами в целом произошло то же самое, причем очень быстро.

В Подмосковье темпы роста в начале лета тоже замедлились, видимо, благодаря сезону отпусков, а также тому, что только за последний месяц количество предложения новостроек бизнес-класса в Подмосковье увеличилось на 5-6%, по подсчетам аналитиков Tekta Group. Андрей Кугий, коммерческий директор компании, замечает: "Несмотря на то что подмосковный бизнес-класс пока не дотягивает до уровня столичного жилья, цена квадратного метра качественных объектов за МКАД с приличной инфраструктурной составляющей ниже, чем в экономклассе в Москве". Это привлекает клиентов в область, считает эксперт.

Элита "под ключ"

Стабильнее всего остается ситуация на рынке элитных новостроек. Аналитики "Галс-Девелопмент" с начала года наблюдают в этом сегменте положительную динамику спроса, которая сохранилась и в июне. "В среднем по рынку рост цен за первое полугодие составил 10-15%",— говорит Игорь Быченок, руководитель службы продаж компании. Средняя стоимость квадратного метра элитных квартир на первичном рынке составляет около $22 тыс., а в апартаментах она примерно равна $19 тыс.

Ирина Могилатова, генеральный директор агентства недвижимости TWEED, среди тенденций июня отмечает изменение стратегии частных инвесторов, работающих в элитном сегменте. "Если раньше они преимущественно зарабатывали на покупке строящихся квартир и их последующей перепродаже, то теперь из-за отсутствия инвестиционных цен инвесторы переключились на готовые объекты",— делится наблюдениями госпожа Могилатова. Приобретая уже построенное жилье, в нем делают ремонт, а затем перепродают как квартиру "под ключ" с определенной наценкой.

Эксперты отмечают вышедший на рынок в июне проект "Сады Пекина". Среди преимуществ проекта называют наличие квартир небольшого метража, которых сегодня в элитном сегменте явно не хватает. Ирина Могилатова ожидает всплеска продаж в этом жилом комплексе осенью, когда закончится период отпусков и начнется традиционный сезон активности покупателей.

Обгон столицы

На вторичном рынке Москвы и Подмосковья процессы идут по-разному, отмечает Дмитрий Таганов, руководитель аналитического центра корпорации "Инком". По его данным, в Московской области средняя цена на "вторичку" составляет 86 360 руб. за 1 кв. м, при этом прирост с начала года составил 6,1%. В Москве средняя стоимость 1 кв. м составляет 174 802 руб., а прирост в шесть раз меньше, чем в Подмосковье (+0,9% с начала года).

"Причина в большом объеме строительства нового жилья, которое при переходе на вторичный рынок повышает среднюю цену на "вторичку", ведь это всегда более качественное предложение по сравнению со старым фондом",— рассуждает господин Таганов. Подмосковье уже много лет лидирует по строительству среди всех московских регионов, соответственно, цены здесь растут быстрее. А в Москве площадок немного, экономкласс практически не строится, бизнес-класс в последние годы продается, скажем так, не очень хорошо, и поэтому мало влияет на цены вторичного жилья.

Но когда строительство заявленных сегодня масштабных проектов завершится и на вторичный рынок столицы выйдет большой объем построенных квартир, ситуация может измениться кардинально. Осталось подождать год-два.