Спрос спускается по этажам

Объемы ввода жилья в Нижегородской области за 11 месяцев 2015 года снизились больше чем на 8% относительно показателей предыдущего года. При этом, по оценке отраслевых экспертов, впервые за несколько лет в областном центре остановился рост цен на жилье, и они начали постепенно, по 0,5% в месяц, опускаться вслед за снижением покупательной способности. Риэлторы прогнозируют, что в 2016 году эта тенденция сохранится, но стагнации рынка его участники не ждут, несмотря на сокращение спроса.

По официальным данным министерства строительства, ЖКХ и ТЭК Нижегородской области, за 11 месяцев 2015 года в регионе было введено в эксплуатацию чуть больше 1 млн кв. м жилья. Это на 8,2% ниже, чем за аналогичный период прошлого года. Причины отрицательной динамики в министерстве не объясняют, указывая лишь, что в «существующих экономических условиях при текущем уровне спроса сроки реализации проектов могут корректироваться». Объемы строительства на 2016 год чиновники прогнозировать не берутся, ссылаясь на зависимость рынка «от изменения экономической ситуации и уровня спроса».

Отраслевые эксперты говорят, что, несмотря на сложную геополитическую и экономическую обстановку в стране, жилищное строительство в области не остановилось. «Напротив, началось освоение новых площадок во всех районах города, были введены в эксплуатацию объекты, строительство которых началось раньше. В общей сложности в 2015 году количество предложений на рынке готового жилья выросло на 47% по сравнению с прошлым годом, спрос упал на 30%», — говорит аналитик рынка недвижимости группы компаний «Кварц» Елена Олифер, отмечая также снижение выдачи ипотечных кредитов. «В итоге, когда на рынок было выведено максимальное количество объектов, остановился рост цен. Последние восемь месяцев цены снижаются на 0,3–0,5% в месяц. Сейчас средняя цена составляет 68,56 тыс. руб. за квадратный метр», — рассказывает эксперт.

Спрос снизился не только на городские квартиры, но и на загородную недвижимость, отмечает профильный аналитик Ирина Солнцева: «Снижение спроса было решительным и жестким. В 2013 и в 2014 годах произошел взрывной рост объемов предложения в сфере загородного жилья. Если до этого момента чаще всего единично продавались частные жилые дома, то в 2014 году застройщики вывели на рынок 22 проекта, к концу 2015 года их заявлено уже 100». В таких условиях, как отмечает эксперт, растущий объем предложений за городом «сильно поддавливает» городской сегмент, заставляя снижать цены в черте города. Изменился и способ продаж таунхаусов: застройщики больше не опираются на тему живописного отдыха, зная, что в текущих условиях люди в первую очередь стараются решить жилищный вопрос.

По оценке директора агентства «Выбор-недвижимость» Александра Жилевского, в Нижнем Новгороде впервые сложилась ситуация, когда рынок поменялся за три месяца: «Если еще в декабре 2014-го — январе 2015 года, когда резко вырос валютный курс и начался ажиотажный спрос, рынок был рынком продавца, застройщики диктовали свои условия. К марту ситуация резко изменилась: у кого-то деньги закончились, кто-то положил их на банковский депозит под очень выгодные на тот момент проценты, и рынок недвижимости стал рынком покупателя. Раньше такой резкой смены условий не было — процесс растягивался примерно на полтора-два года. Признаться, я ждал, что к концу 2015 года ситуация вновь изменится, но этого не произошло». На смену настроения покупателей отреагировали и банки, отмечает эксперт: некоторые из них начали более активно работать с клиентами, в том числе занялись «холодными» продажами.

Региональный директор банка DeltaCredit Анна Пантелеева говорит, что в начале года многие покупатели, приходившие в банк за ипотекой, обращали внимание только на процентную ставку. «Сегодня мы видим другую тенденцию: заемщики думают не о стоимости кредита, а о том, будет ли для них комфортным ежемесячный платеж, сколько лет они будут закрывать кредит и что они будут гасить в первую очередь — тело долга или проценты», — рассказывает банкир.

Рассуждая о перспективах развития рынка в 2016 году, Елена Олифер полагает, что спрос на жилую недвижимость продолжит сокращаться вместе со снижением покупательной способности и количества строительных площадок. Ирина Солнцева считает, что в сегменте загородной недвижимости спрос будет минимальным и цены расти не будут: «Уже сегодня скидки во время торга могут достигать 30%». Кроме того, эксперт полагает, что через два года может начаться волна оттока из пригорода. Александр Жилевский считает, что ситуация на рынке жилья сложная, но в 2016 году «хуже не будет»: «Мы пережили многие кризисы. Нужно работать и менять технологии продаж, потому что прежние сегодня не работают». Анна Пантелеева надеется, что в 2016 году при совместных усилиях застройщиков, риэлторов и банков рынок жилья удастся оживить.