Медленная стабилизация

В первом квартале 2013 года в Петербурге и Ленинградской области в продажу вышло 27 новых коттеджных поселков — это примерно 2,4 тыс. объектов. Стоит отметить, что в первом квартале прошлого года в продажу было выведено на четверть меньше проектов, хотя тогда вывод по количеству самих объектов был на 4% выше. Данное обстоятельство связано с выводом на рынок проектов с меньшим количеством объектов (чем в прошлые периоды).

Такие данные приводят аналитики "Петербургской недвижимости".

Специалисты рынка отмечают, что после существенной коррекции на фоне кризиса, в 2011-2012 годах, по мере стабилизации макроэкономической ситуации наблюдалась и нормализация рынка загородной недвижимости. "На наш взгляд, платежеспособный спрос постепенно возвращается на загородный рынок недвижимости, чему, в частности, способствовала и определенная коррекция цен. Текущее ухудшение макроэкономической конъюнктуры может эти процессы замедлить, темпы восстановления могут снизиться, но в среднесрочной перспективе рынок загородной недвижимости, несомненно, продолжит развиваться", — говорит Максим Клягин, аналитик УК "Финам Менеджмент".

Медленное восстановление рынка, по его мнению, связано с вторичным характером сегмента и более высокой эластичностью спроса. Кроме того, этот рынок менее ликвидный и более остро реагирует на изменение общей конъюнктуры — корректируется сильнее и восстанавливается дольше.

Зося Захарова, генеральный директор компании London Real Invest, тем не менее считает, что до стабилизации рынка загородной недвижимости все же далеко: "Число поселков, ведущих активные продажи, нестабильно. На фоне низкого спроса девелоперы приостанавливают и вновь выводят на рынок проекты, переименовывают, меняют класс поселков и параметры объектов".

Директор Восточного департамента ООО "Александр Недвижимость" Наталья Тушина тоже считает, что весна 2013 года не оправдывает надежд ни продавцов, ни риелторов. "Одной из причин низкого покупательского спроса является поздняя весна с большим количеством выпавших осадков, преимущественно в виде снега, что не позволяет покупателям добраться по рыхлому снегу на осмотр объектов. Но, на мой взгляд, не только фактор погоды влияет на загородный рынок. Покупателей с прямыми деньгами на дома средней ценовой категории практически нет. Эти объекты покупаются в основном с продаж квартир, комнат, с добавлением небольшой суммы. Покупка загородных домов и дач с использованием кредитных средств в эту весну случается редко. Основной спрос приходится на дачи и садовые участки от пятисот тысяч рублей до миллиона, жилые дома до двух миллионов рублей, также активизировался спрос на коттеджи по цене двадцать-тридцать миллионов рублей. Но, как ни странно, достойных предложений, соответствующих соотношению цены и качества, нет. Либо неудачная планировка, либо морально устаревшая отделка, либо участок со всех сторон просматривается соседями", — говорит госпожа Тушина.

Эконом впереди

На сегодняшний день на рынке загородной недвижимости наиболее высокий спрос формируется на объекты низкого ценового сегмента, преимущественно представленного именно участками без подряда. Это один из основных посткризисных трендов. Согласно различным экспертным оценкам, доля подобных проектов в общем объеме предложения на различных локальных рынках варьируется в диапазоне 30-50%, а их средняя стоимость, как правило, в несколько раз ниже стоимости объектов с подрядом. В структуре предложения непосредственно Северо-Запада объекты класса "эконом" занимают 63% общей площади выставленных на продажу объектов и 53% от общего числа загородных комплексов.

"Со спекулятивной точки зрения наиболее привлекательно сейчас выглядят недорогие участки без подряда, расположенные в активно строящихся поселках, находящихся на ранней стадии реализации. Потенциал роста стоимости такого актива условно можно оценивать в среднем не менее чем в 20-30 процентов в горизонте следующих двух-трех лет", — говорит господин Клягин.

Январь — март — это время, когда компании традиционно предлагают систему скидок и акций (в среднем скидки на участки и дома составили 10-15%). "С началом весны ожидается небольшое повышение цен в размере 5-10 процентов, в основном в тех проектах, где ведется активное строительство", — говорит Светлана Московченко, руководитель направления загородной недвижимости КЦ "Петербургская недвижимость".

С ней не согласна Анастасия Тузова, руководитель проекта "Коттеджный городок Noteburg" (застройщик — корпорация "Матрикс"): "Вероятнее всего, роста цен на загородную недвижимость не будет. В загородном сегменте цены могут измениться точечно в наиболее востребованных проектах". Хотя она отмечает, что если улучшатся условия ипотеки на загородную недвижимость в 2013 году, то и количество желающих приобрести загородную недвижимость увеличится.

Участки без подряда отступают

В первом квартале 2012 года доля новых проектов, предлагающих участки без подряда, составляла 80% (от количества новых объектов), а уже в первом квартале 2013 года доля уменьшилась на 10% за счет роста доли коттеджей и участков с подрядом и без подряда (смешанная застройка). Также немаловажным моментом является тот факт, что из двенадцати новых проектов, предлагающих коттеджи и участки с подрядом и без подряда, пять проектов представлены в классах "элита" и "бизнес".

"Таким образом, на конец марта 2013 года в продаже находится более 20,5 тыс. объектов, что по сравнению с данными на конец 2012 года больше на 1,5 процента, а по сравнению с первым кварталом 2012 года больше на 14 процентов. Итоги продаж несколько меньше, чем в четвертом квартале 2012 года, — на 9,6 процента. Но главным отличием является тот факт, что коттеджей (участков с подрядом) было продано больше на 9,4 процента, чем в четвертом квартале 2012 года, причем за счет уменьшения объема продаж участков без подряда", — рассказывает Светлана Московченко.

Елена Карасева, директор по маркетингу компании "Петростиль", рассказала: "В нашем проекте "Близкое" в первом квартале 2013 года мы зафиксировали повышение покупательского спроса на квартиры, в особенности на двухкомнатные двухуровневые. Важнейшим драйвером роста сделок на квартиры в нашем проекте является ипотечное кредитование. До 50 процентов сделок по квартирам заключается по такой схеме".

Дмитрий Ильенко, генеральный директор компании "Ленд Аспект", говорит: "Количество звонков увеличилось на 20-30 процентов при тех же тратах на рекламу, что были и в зимний период, а по сравнению с мартом прошлого года продажи выросли на 10 процентов".

Марина Агеева, руководитель службы маркетинга компании "Пулэкспресс", констатирует: "Посещаемость сайта нашей компании в настоящее время находится на самом высоком уровне за последние 2,5 года. В феврале мы заключили 10 сделок, в марте — 12".

Тем не менее Дмитрий Бадаев, генеральный директор компании "Вектор Инвестментс", считает, что рынок по-прежнему остается рынком покупателя.

Как говорят аналитики, коттеджные поселки класса "премиум" сконцентрированы в северных направлениях (Курортный и Приморский районы Санкт-Петербурга, Всеволожский и Выборгский районы Ленинградской области), тяготеют к Финскому заливу и другим крупным водоемам. Все поселки премиум-класса характеризуются хорошей транспортной доступностью.

Коттеджные поселки класса "элита" располагаются главным образом во Всеволожском, Выборгском и Курортном районах и тоже тяготеют к водоемам. Они характеризуются хорошей транспортной доступностью, но встречаются и на более значительном удалении от Санкт-Петербурга по сравнению с поселками премиум-класса.

Наиболее высокая концентрация коттеджных поселков бизнес-класса — во Всеволожском, Выборгском и Приозерском районах области, в Курортном районе Санкт-Петербурга. В отличие от поселков более высоких ценовых категорий, удаленность объектов бизнес-класса от крупных населенных пунктов, транспортных развязок и водоемов может быть значительной.

Поселки экономкласса представлены в разных районах области. Главной характеристикой данного класса является низкая стоимость объектов и, как правило, меньшая площадь по сравнению с объектами других классов. "Поселки, как правило, расположены в удалении от водоемов, транспортных развязок и развитых населенных пунктов", — говорит госпожа Захарова.