Перестройка не по-нашему

На Лазурное побережье Франции стекается капитал со всего мира: кто-то покупает дома, чтобы перевезти свою семью, кто-то — с целью заработать. Есть категория покупателей, которые охотятся исключительно за ветхими запущенными виллами. Их привлекает простая и сулящая немалый доход арифметика таких сделок, но, как оказывается, на практике и за экономию тоже приходится платить.

Заработать на старине

При упоминании Лазурного берега мне сразу вспоминается фильм "Бассейн" с Аленом Делоном и Роми Шнайдер. Каждый кадр дышит морем и жарой, несмотря даже на то что почти все действие происходит на вилле или у голубой глади бассейна. Моря нет, но ты его чувствуешь, и сразу хочется оказаться там, среди зелени, в прохладной тени дома на берегу.

Именно за этим, а еще отдавая дань моде и престижу, на Лазурное побережье спешат многие. Поэтому найти здесь сегодня недорогую заброшенную виллу становится все сложнее, признают риэлторы. "В некоторых районах их либо практически нет, либо можно пересчитать по пальцам",— говорит директор французского агентства недвижимости Villas France Инесса Генералова. При этом предложения, которые есть, отнюдь не дешевы. "Сейчас выставлена на продажу старинная вилла площадью 300 кв. м на участке 3 тыс. кв. м в районе Кап-Ферра, ее цена около €15 млн",— приводит пример она. Но если найти подходящий лот все-таки удается, экономика проекта и правда может удивить.

"Несколько лет назад наши клиенты купили виллу площадью около 1,4 тыс. кв. м за €8 млн. Она пустовала с 1980-х годов. Инвестировали в строительство около €3 млн. Провели внутреннюю реконструкцию и отреставрировали бассейн. И в итоге продали за €23 млн",— вспоминает директор департамента зарубежной недвижимости Paul`s Yard Элла Братилова. Обычно, по словам риэлторов, после переустройства и реконструкции вилла выставляется на рынок в среднем со 100-процентной наценкой. Те, кто специализируется на подобных проектах, как правило, закладывают в эту наценку 30% на работы по реконструкции, 30% прибыли продавца-девелопера и 30% на возможный торг. Еще около 10% может стоить обслуживание долга, если под проект был взят кредит.

Тем же, кто желает или существенно сэкономить, или впоследствии заработать на перепродаже, риэлторы предлагают не тратить время на Лазурном побережье и сразу отправляться вглубь страны. Уже искавшие для себя заброшенную виллу во Франции признаются, что предложение в центральных районах более разнообразно как по цене, так и по качеству. К примеру, в Гаскони можно найти замок конца XIX века с участком площадью 2 га стоимостью €1,5-2 млн, тогда как на побережье от Монако до Канна в основном продаются виллы 50-70-х годов XX века, стоящие больше €10 млн.

Реконструкция по правилам и без

Многие риэлторы предупреждают, что переустройство ветхой виллы, представляющееся на первый взгляд делом весьма выгодным, может обернуться большой головной болью и непредвиденными расходами. Поэтому если интересное предложение все-таки обнаружится, перед тем как ударить по рукам с продавцом, задумайтесь о том, сколько времени и сил вы потратите, чтобы перестроить по вашему вкусу заброшенный дом с облупившейся краской на старинном фасаде и треснувшим мраморным полом. И еще не забудьте о том, что все переговоры — будь то c архитектором или сантехником — вам придется вести по-французски. Переводчик не самый лучший вариант, предупреждают риэлторы. Если вы хотите быть уверены, что вас не обманут, но сами свободно по-французски не говорите, переговоры лучше поручить человеку, которому вы абсолютно доверяете.

Конечно, за чистоту сделки будет отвечать нанятый нотариус, услуги которого обойдутся в среднем около 7% от стоимости покупки, но потом вам самому придется общаться с теми, от кого будет зависеть переустройство вашего дома. Поэтому некоторые риэлторы советуют обращать внимание на дома, продающиеся вместе с проектом реконструкции. Часто подобные сделки включают в себя и услуги риэлтеров по согласованию всех работ по переустройству. Но единых расценок здесь, к сожалению, не существует.

Если же дом с готовым проектом вас не устраивает и все хочется сделать по-своему, стоит внимательнее изучить требования местных властей к реконструкции домов. Самое жесткое ограничение касается площади здания. Она регулируется коэффициентом застройки (Coefficient d`Occupation des Sols, COS), который представляет собой отношение площади постройки к площади участка. На практике это означает, что на земельном участке площадью 1 тыс. кв. м с коэффициентом 0,5 площадь дома не может превышать 500 кв. м. В каждом случае этот показатель индивидуален. Если площадь постройки окажется максимально допустимой в соответствии с коэффициентом COS, то легально расширить приобретенную виллу будет практически невозможно, предупреждает руководитель отдела зарубежной недвижимости Knight Frank Елена Юргенева. Поэтому, если не удается согласовать проект, многие собственники, непременно желающие увеличить площадь виллы, выбирают вариант строительства подземного этажа. При этом, как правило, по завершении всех работ такие цокольные этажи "забывают" указать на планировочных чертежах, переданных на утверждение в мэрию.

Такое решение является столь же распространенным, сколь и рискованным: в случае обнаружения "скрытых помещений" их придется ликвидировать и уплатить штраф. Как рассказывают риэлторы, подобные незаконные скрытые помещения — частое дополнение к уже перестроенным виллам класса "люкс" во Франции, поэтому в большинстве случаев брокеры предпочитают делать вид, что не знают о них. Ведь в случае скандала риэлторская компания, знавшая об этом маленьком секрете, но все равно сопроводившая сделку, будет привлечена в качестве третьего лица в деле. "Следует помнить, что гражданская ответственность (в течение десяти лет) за нарушения, допущенные при перестройке дома, автоматически переносится на покупателя объекта в случае его перепродажи",— добавляет Елена Юргенева. Именно по этой причине, если вдруг в поисках заброшенной виллы вы натыкаетесь на недавно отреставрированный дом, который вас устраивает по всем параметрам, обратите особое внимание на соответствие планировок всех этажей утвержденной строительной документации.

Помимо изменения площади дома обязательного согласования властей требует и изменение фасадов, надстройка мансард. "Так, к примеру, один русский на Кап-д`Антиб построил лишний этаж. Впоследствии его пришлось снести",— вспоминает Элла Братилова. По ее словам, в некоторых регионах Франции местные власти уделяют особое внимание фасадам и могут запрещать некоторые стили, к примеру хай-тек. Если вы покупаете виллу, которая является памятником архитектуры, вам в обязательном порядке придется согласовывать не только перестройку фасадов, но и изменение внутренней планировки. Если это обычный дом, согласования внутренней перестройки не требуется, но все работы должны проводиться по проекту местного архитектора, отмечает Инесса Генералова. "В случае если дом является памятником архитектуры, никакого согласования на ремонт по вашему вкусу и тем более на перепланировку никто не даст. Возможна только реставрация",— говорит Елена Юргенева.

Следует помнить и о том, что процесс реставрации жестко регламентирован, вплоть до использования строительных и отделочных материалов, красок определенного состава. Впрочем, по словам брокеров, проверки частных владений на предмет незаконных перепланировок французские власти проводят редко, и в большинстве случаев они инициируются недовольными соседями. Так что следует хорошенько подумать, стоит ли, перестраивая виллу, игнорировать местные законы.

Цена обновления

Как правило, и согласованием проекта, и подбором генподрядчиков занимается архитектор. Стоимость его работ в среднем составляет 7-10% от сметы. "Обычно работа строится по такой схеме: архитектор называет вам общую сумму затрат и, если вы соглашаетесь и подписываете контракт, начинает заниматься вашим проектом",— рассказывает Инесса Генералова.

По словам Инессы Генераловой, согласование перестройки обычной виллы в среднем занимает от двух до четырех месяцев, инвестиции в перестройку составляют от €1 тыс. до €4 тыс. на 1 кв. м и объем их зависит от предпочтений собственника. В случае реконструкции все работы, включая разработку документации и получение разрешений, длятся около двух лет, добавляет Елена Юргенева. Когда дело доходит до покраски стен, установки сантехники и другой грязной работы, многие уже после одного дня общения с рабочими понимают, что все будет сделано не так быстро, как хотелось бы. Оказывается, общение с сантехниками, электриками и подрядчиками, которые займутся перестройкой вашей виллы во Франции,— это особое удовольствие. "Все происходит очень медленно. Если ты договорился с сантехником, к примеру, на четверг, он преспокойно может не прийти, и приходится вновь записываться и ждать его визита еще неделю",— рассказывает один из брокеров.

Причина в том, что во Франции очень сложно получить разрешение на работу, если ты нерезидент. Поэтому здесь практически нет конкуренции, особенно в небольших городках, и заказчику приходится выбирать в лучшем случае между двумя компаниями. К тому же здесь никто не торопится.