Современное состояние земельного оборота в России

ОТРАСЛИ И МЕЖОТРАСЛЕВЫЕ КОМПЛЕКСЫ

Н.И. Кресникова

СОВРЕМЕННОЕ СОСТОЯНИЕ ЗЕМЕЛЬНОГО ОБОРОТА В РОССИИ

В статье дана характеристика рыночного оборота земель в Российской Федерации. Рассматриваются виды рыночных сделок с землей и решение актуальных задач их правового, организационного, технического и экономического характера.

Оборот земель за определенный период - это система перераспределения земельных участков между участниками земельных отношений: собственниками, землепользователями, землевладельцами, арендаторами и другими категориями соучастников в результате заключения сделок на земельном рынке, универсального правопреемства (в частности наследования) или иного разрешенного действующим законодательством способа [1, с. 66]. На рынке земли действуют государственный и частный секторы. В государственном - договоры о земельных сделках с передачей (и без передачи) прав собственности на землю заключаются между органами исполнительной власти, уполномоченными совершать такие сделки с одной стороны и юридическими лицами или гражданами с другой; в частном - между юридическими лицами и гражданами, между юридическими лицами или между гражданами [2, с. 88].

Современное состояние земельного оборота в России характеризуется, прежде всего, такими экономическими показателями, как количество совершенных сделок с земельными участками (купли-продажи, аренды и других операций), их площадь и цены на землю. Анализ этих показателей осуществляется по секторам земельного рынка и в сфере универсального правопреемства, включающей наследование земельных участков. До разграничения государственной собственности на землю в государственном секторе земельного рынка учитывалась вся совокупность сделок по аренде и купле-продаже участков и прав аренды земли без разделения последней на собственность: Российской Федерации (РФ), субъектов РФ, муниципальных образований. В частном секторе земельного рынка учитываются совершенные гражданами и юридическими лицами сделки купли-продажи, дарения и залога земельных участков, находящихся в частной собственности.

Согласно данным государственного земельного учета, по состоянию на 1 января 2005 г. общая площадь земельного фонда РФ равнялась 1709,8 млн. га, в том числе земли, находящейся в государственной и муниципальной собственности, - 1580,2 га, в собственности юридических лиц - 5,2, граждан - 124,4 млн. га. В структуре земельного фонда страны по категориям земель основную долю составляют земли лесного фонда (64,6%) и сельскохозяйственного назначения (23,5%). За период с 2004 по 2005 г. из состава земель сельскохозяйственного назначения было изъято для несельскохозяйственных целей (под строительство новых и расширение действующих предприятий промышленности, транспорта и связи, для целей лесоразведения и природоохранной деятельности) и переведено в земли других категорий 74,0 тыс. га общей площади угодий. Однако в целом площадь земель сельскохозяйственного назначения за это время увеличилась на 7,8 млн. га (с 393,2 до

401,0 млн. га). При этом наблюдалось значительное сокращение земель запаса (с 114,6 до 106,1 млн. га). Таким образом, потери земель сельскохозяйственного назначения были полностью компенсированы, причем в основном за счет земель запаса. Изменения площади других категорий земель были незначительными.

Доля сельскохозяйственных угодий в структуре земель сельскохозяйственного назначения на 1 января 2005 г.составила 48,4% общей площади земель данной категории в стране, т. е. 194,0 млн. га. При этом в некоторых субъектах РФ их доля занимает свыше 90% общей площади земель сельскохозяйственного назначения данного региона. В частности, в Оренбургской и Саратовской областях эта доля составила свыше 95%.

Часть земель сельскохозяйственного назначения входит в так называемый фонд перераспределения земель, площадью 34,9 млн. га (на 1 января 2005 г.). На земельные участки указанного фонда отсутствуют права физических и юридических лиц, что позволяет передавать их в аренду организациям для сельскохозяйственного производства, а также гражданам для создания и расширения крестьянских (фермерских) и личных подсобных хозяйств, ведения садоводства, животноводства, огородничества, для сенокошения и выпаса скота.

Что касается рыночных сделок, то, по сведениям государственной статистической земельной отчетности, в 2004 г. в России их было совершено 1218,5 тыс. Всего с учетом действующих договоров аренды государственной и муниципальной земли в обороте находилось 4385,4 тыс. земельных участков совокупной площадью 70513,3 тыс. га.

Совершаются следующие виды сделок, касающихся земли в государственной и муниципальной собственности: передача в аренду, купля-продажа и продажа прав аренды, в том числе на конкурсах и аукционах.

Земельный рынок в России функционирует в основном в сфере передачи участков земли, находящейся в государственной и муниципальной собственности, в аренду физическим и юридическим лицам. В 2004 г. действовало 3665,6 тыс. договоров земельной аренды, заключенных органами местного самоуправления с гражданами и юридическими лицами. В числе указанных сделок 2732,7 тыс. составили сделки аренды земли поселений, 43,1 тыс. - промышленности, транспорта, связи и иного специального назначения, 92,8 тыс. - земель сельскохозяйственного назначения. Площадь переданных в аренду участков государственной и муниципальной земли составила 70154,0 тыс. га, в том числе поселений - 1197,8 тыс. га; промышленности, транспорта, связи и иного специального назначения - 554,3 тыс. га; сельскохозяйственного назначения -

54289,8 тыс. га. Основная часть площади арендуемой государственной и муниципальной земли в России приходится на Уральский, Сибирский и Дальневосточный федеральные округа. В 2004 г. на них приходилось соответственно 44,4, 19,0 и 12,1%. Доля переданной в аренду физическим и юридическим лицам площади участков земли, находящейся в государственной и муниципальной собственности, составила 4,4% всей площади таких земель в стране. Этот показатель значительно варьирует по регионам - от 1,4% в Дальневосточном до 18,1% в Уральском ФО. В целом доля арендуемой физическими и юридическими лицами площади земельных участков, находящихся в государственной и муниципальной собственности, составляет 99,49% всей площади рыночного оборота земель в стране.

Согласно законодательству, арендная плата за земельные участки определяется договором между арендодателем и арендатором и в соответствии с достигнутым соглашением может выплачиваться как в денежной, так и в натуральной форме.

В частности, в 2004 г. арендная плата 23,1 тыс. арендаторов земельных участков была принята в виде продукции, услуг, взаимозачетов и т. п. Как правило, базовые размеры арендной платы за землю устанавливаются на основе действующих ставок земельного налога и затем корректируются с применением специальных коэффициентов, величина которых зависит от так называемой ценности территории, целевого использования земель, а также статуса арендаторов. На ценность территории влияют такие факторы, как инфраструктурное обеспечение, местоположение земельного участка, его размер и др. Так, плата за аренду государственной и муниципальной земли в городах и поселках городского типа значительно выше, чем в сельской местности. Например, в 2004 г. средняя по стране арендная плата для предприятий промышленности, транспорта, связи и иного специального назначения составила в поселениях 12,02 руб./кв. м, вне населенных пунктов - 1,63 руб./кв. м; для сельскохозяйственных предприятий -соответственно 0,11 и 0,02 руб./кв. м. Граждане, арендующие государственную и муниципальную землю с целью жилищного, дачного и гаражного строительства в поселениях в среднем платили 1,53 руб./кв. м, вне населенных пунктов - 0,22 руб./кв. м.

Что касается продажи органами государственной власти прав аренды участков земли, находящейся в государственной и муниципальной собственности, то в 2004 г. гражданами и юридическими лицами выкуплены соответствующие права на 7,23 тыс. земельных участков общей площадью 38,22 тыс. га.

В 2004 г. в сегменте купли-продажи земельных участков государственного сектора земельного рынка страны было зарегистрировано 150,8 тыс. сделок продажи органами государственной власти РФ и местного самоуправления гражданам и юридическим лицам земельных участков общей площадью 45,5 тыс. га. При этом было совершено 135,5 тыс. сделок купли-продажи государственной и муниципальной земли поселений общей площадью 27,3 тыс. га. Было продано 11,0 тыс. участков (8,1 тыс. га) государственной и муниципальной земли промышленности, транспорта, связи и иного специального назначения и 0,2 тыс. участков (8,1 тыс. га) сельскохозяйственного назначения. Часть незастроенных участков государственной и муниципальной земли была продана на торгах (конкурсах и аукционах), которые в 2004 г. проводились в большинстве субъектов РФ. Всего на торгах в 2004 г. было реализовано 4,6 тыс. участков совокупной площадью 3,8 тыс. га. Незастроенные земельные участки продавались для целей жилой застройки, строительства предприятий торговли и промышленности, а также ведения личного подсобного хозяйства, садоводства и др. Так, по итогам земельных торгов, в стране у органов государственной власти и местного самоуправления было выкуплено 2,5 тыс. участков под жилищное и дачное строительство общей площадью 0,3 тыс. га.

В этом же году в структуре продаж государственной и муниципальной земли на долю предприятий промышленности, транспорта, связи и иного специального назначения приходилось 14,9 тыс. участков общей площадью 12,1 тыс. га, из которых 3,9 тыс. участков (4,0 тыс. га) располагалось в поселениях, 11,0 тыс. (8,1 тыс. га) - вне населенных пунктов. Крестьянские (фермерские) хозяйства, сельскохозяйственные предприятия и организации выкупили 335 участков земли, находящейся в собственности государства и муниципальных образований, общей площадью 8,5 тыс. га, из них в поселениях - 95 участков (0,4 тыс. га), вне населенных пунктов - 240 (8,1 тыс. га). Граждане покупали в собственность участки государственной и муниципальной земли в основном для индивидуального жилищного и дачного строительства, ведения личного подсобного хозяйства и

садоводства. В 2004 г. насчитывалось 70,6 тыс. участков общей площадью 7,8 тыс. га, проданных для индивидуального жилищного и дачного строительства и 42,0 тыс. участков (6,9 тыс. га) - для личного подсобного хозяйства, садоводства, огородничества.

Цены, назначаемые органами государственной власти субъектов РФ и местного самоуправления при продаже земли, разнятся в зависимости от ее целевого назначения, местоположения, категории покупателей и др. В частности, в 2004 г. средняя по стране цена продажи таких земельных участков организациям промышленности, транспорта, связи и иного специального назначения составила 58,9 руб./кв.м в поселениях и 5,0 руб./кв.м вне населенных пунктов. Средняя цена продажи государственной и муниципальной земли сельскохозяйственного назначения в целом по стране составила 0,42 руб./кв.м. По данным государственной земельной отчетности за 2004 г., гражданам для индивидуального жилищного и дачного строительства участки земли в государственной и муниципальной собственности были проданы по цене в среднем 1726,8 руб./кв.м в населенных пунктах и 27,7 руб./кв.м вне их.

Для личного подсобного хозяйства, садоводства, огородничества такие участки продавались за 3,0 руб./кв.м в поселениях и 5,5 руб./кв.м вне населенных пунктов. Заметим, что на среднюю по России цену продажи государственной и муниципальной земли для индивидуального жилищного и дачного строительства значительно повлияли соответствующие цены в С.-Петербурге, где было совершено 43% таких сделок общего числа в стране, при этом цена продажи земли в среднем по городу составила 3623,2 руб./кв.м.

В региональной структуре совершенных в 2004 г. в РФ сделок купли-продажи участков государственной и муниципальной земли наибольшую долю составляют Приволжский и Центральный округа (соответственно 33,8 и 17,6% указанных сделок в стране).

В целом, доля площади, приходящейся на куплю-продажу участков земли, находящейся в государственной и муниципальной собственности, составила 0,06% всей площади рыночного оборота земель в стране.

Что касается частных земель, то в 2004 г. на площадь, охваченную земельным оборотом (включая сделки купли-продажи, дарения, залога, а также наследование земельных участков), приходилось 248,8 тыс. га или 0,21% всей площади земель, находящихся в собственности граждан и юридических лиц.

В частном секторе земельного рынка России гражданами и юридическими лицами было совершено 357,9 тыс. сделок купли-продажи застроенных и незастроенных земельных участков общей площадью 123,4 тыс. га. В числе таких сделок доля договоров купли-продажи земельных участков для личного подсобного хозяйства, садоводства и животноводства составила 61,4%, для индивидуального жилищного и дачного строительства - 32,1%. В региональном разрезе анализ показателей функционирования сегмента купли-продажи частного сектора земельного рынка в стране показывает, что к наиболее активным по числу заключенных сделок регионам относятся Центральный, Приволжский и Южный округа. В Центральном ФО гражданами и юридическими лицами было совершено

119,1 тыс. сделок купли-продажи частных земельных участков, или 33,3% общего числа данных сделок в стране. Соответствующие показатели Приволжского округа составили 72,1 тыс. сделок (20,1%), Южного - 65,9 тыс. (18,4%).

На цены земельных участков сильное влияние оказывает фактор

местоположения. Это особенно заметно при совершении сделок с землями, находящимися в частной собственности, поскольку в частном секторе отсутствует

административный контроль за ценами, которые формируются в основном под влиянием изменения спроса и предложения. Например, спрос может увеличиваться, а предложение уменьшаться или могут уменьшаться одновременно и спрос, и предложение и т. д. В таких случаях цена зависит от эффекта воздействия доминирующего фактора или от совмещения двух эффектов, вызванных действием спроса и предложения. Так, если предложение увеличивается, а спрос сокращается, то происходит совмещение двух эффектов снижения равновесной цены. На российском земельном рынке самые высокие цены на землю устанавливаются в областных центрах и прилегающих к ним районах. Однако информация о ценах на землю в частном секторе земельного рынка, определенная в договорах купли-продажи земельных участков, не всегда соответствует реальным рыночным ценам. Как правило, в договорах или занижены цены на землю, или указана ее нормативная цена. По оценкам специалистов, в пригородах Москвы и С.-Петербурга средние цены за обычные, не относящиеся к территориям особой ценности участки, могут составлять 150 руб./кв.м.

За 2004 г. в частном секторе земельного рынка России оформлено 32,3 тыс. договоров на дарение земельных участков, охватывающих площадь в 27,2 тыс. га. Что касается залоговых сделок с земельными участками, совершенных между гражданами (юридическими лицами) с одной стороны и кредитными организациями с другой, то их общее количество составило 6,3 тыс. площадью в

18,8 тыс. га. При этом гражданами было передано в залог 2,3 тыс. земельных участка (3,8 тыс. га), юридическими лицами - 4,0 тыс. (15,0 тыс. га). Основной причиной непопулярности залога земельных участков является отсутствие государственной программы с соответствующим финансированием ипотеки.

Универсальное правопреемство в структуре земельного оборота страны представлено наследованием земельных участков. В 2004 г., по данным земельной отчетности, в субъектах РФ было передано гражданам по наследству 165,2 тыс. земельных участков (106,2 тыс. га).

Таким образом, как показывает исследование структуры и экономических показателей земельного оборота РФ за 2004 г., сильное влияние на характер и масштабы сделок с земельными участками оказывает функционирование государственного сектора земельного рынка страны в качестве основной подсистемы земельного оборота. Доминирующим сегментом в этом секторе является аренда гражданами и юридическими лицами государственной и муниципальной земли. В целом земельный оборот в России, охватывающий 4% всей площади земельного фонда страны, - важная составляющая экономики.

Что касается развития рыночного земельного оборота в стране, включая оборот земель сельскохозяйственного назначения, то оно связано с решением ряда актуальных задач правового, организационного, технического и экономического характера.

Прежде всего необходимо завершить законодательное оформление концепции единого объекта недвижимости, предполагающей одновременную регистрацию права собственности на земельный участок и расположенные на нем здания (сооружения).

Действенным дополнением земельного законодательства РФ может стать специальный закон об аренде земли. В России более 99% всех сделок земельного оборота приходится на сделки аренды государственной и муниципальной земли. Эти сделки совершаются в основном с землями сельскохозяйственного назначения, поселений (особенно городов), лесного фонда. Положения гражданского и земельного законодательства, регулирующие сделки аренды земельных участков,

отражают лишь общие ситуации и применимы, главным образом, к земле, находящейся в государственной собственности. Однако российский земельный рынок - это смешанный тип рынка, на котором функционируют как государственный, так и частный сектор. Аренда и продажа земли - две основные тенденции его развития. В частном секторе распространена аренда сельскохозяйственными организациями земельных долей граждан. Сделки такой аренды, а также заключенные гражданами (юридическими лицами) сделки аренды мелких частных земельных участков сельскохозяйственного назначения не учитываются статистикой. Последние сделки могут совершаться по устной договоренности сторон и не регистрироваться.

Поэтому земельный рынок в сегменте аренды частных земель сельскохозяйственного назначения совершенно непрозрачен. Инициировать оборот земли в частном секторе земельного рынка целесообразнее всего путем аренды «лишней» земли, принадлежащей определенным слоям населения, не имеющего возможности обработать эту землю и заинтересованного сдать ее в аренду. Среди сельского населения находится также определенная группа граждан, желающих и способных заниматься товарным сельскохозяйственным производством. Законодательно оформленная реализация интересов указанных групп сельского населения может помочь формированию крепких личных хозяйств, которые наряду с сельскохозяйственными организациями составят основу товарного аграрного производства в России, обеспечивая занятость жителей села, организуя рабочие места. В специальном законе об аренде земли необходимо детально прописать положения, регулирующие отношения между арендодателем и арендатором земельного участка. В случае долгосрочной аренды следует предусмотреть условия соглашения между арендодателем и арендатором о характере, объеме и стоимости работ по улучшению земель, определить порядок компенсации использованных средств арендатора. Последнее положение касается, прежде всего, компенсационных выплат, возмещающих капитальные затраты, произведенные арендатором на земельном участке, являющемся объектом аренды. В целом такой закон, устанавливая правоотношения сторон, должен защищать интересы как собственников - арендодателей, так и пользователей земли на титуле аренды. Таким образом, регулирование арендных земельных отношений становится важным направлением совершенствования институционально-правовой системы земельного рынка России.

В решении наиболее важных вопросов пользования землей (как государственной, так и частной) следует повысить значимость заинтересованных федеральных и региональных институций. В частности, целесообразно соответствующим инстанциям определить правила для рационального использования сельскохозяйственных земель, их изъятия из аграрного оборота, покупки и аренды частными физическими и юридическими лицами, а также государственными учреждениями. Необходим строгий контроль за трансформацией пахотных земель в другие виды угодий. Перевод обрабатываемой пашни в другую категорию земель может быть осуществлен в особых случаях, когда по совокупной оценке всех условий признана разумность такого перевода. Подобные действия должны соответствовать вступившему в силу Федеральному закону от 21 декабря 2004 г. № 172-ФЗ «О переводе земель или земельных участков из одной категории в другую». Этот Закон закрепляет касающиеся изменения режима землепользования обязанности государства, муниципальных образований, собственников и пользователей земли, утверждает основы земельной

политики, ориентированной на рациональное и бережное использование земельных ресурсов, эффективное развитие экономики.

В ряде случаев, касающихся изменения режима использования земель, прежде всего, уникальных, например, особо охраняемых территорий, желательно предусмотреть образование действующих на непостоянной основе общественных институтов, призванных привлекать к обсуждению принципиальных аспектов и важнейших проблем землепользования авторитетных специалистов, представителей заинтересованных сторон, население. На основе изучения всех мнений указанные общественные институты смогут разрабатывать и предоставлять обоснованные предложения и рекомендации, касающиеся перевода земель из одной категории в другую.

Следующим вопросом земельных отношений, который должен получить развитие, является формирование инфраструктуры земельного рынка. В настоящее время рыночная передача земли осуществляется по трем каналам -государственному, независимого обращения и частного (свободного) рынка. Сделки с государственными землями совершаются через органы исполнительной власти. Деятельность системы независимого обращения земельных участков имеет пока ограниченный характер, ее в небольшом масштабе выполняют кредитные учреждения (банки), которые берут землю в залог, и специальные земельные посреднические организации, которые перепродают землю, минуя государственные органы. Частный земельный рынок организуется на основе согласительных договоренностей сторон (покупателей и продавцов, арендодателей и арендаторов и др.) относительно земельных участков - объектов соответствующих земельных сделок. Функционирование секторов и всех сегментов земельного рынка страны может стать надежным, прозрачным и эффективным при условии создания сети обеспечивающих их работу специальных учреждений, агентств, организаций и т. д., установления оптимального режима их взаимодействия. Профессиональные участники рынка недвижимости могут объединиться в специализированные ассоциации оценщиков, страховщиков, землеустроителей и др. Кроме того, для рациональной организации работы подсистем земельного рынка требуется создание институций, функциональное назначение которых заключается в соединении продавцов и покупателей или, другими словами, спроса на земельные участки и их предложения. Посредниками продажи земли или сдачи ее в аренду могут стать землеустроительные корпорации (компании, агентства), которые целесообразно организовать в каждом районе в качестве юридических лиц по рационализации землепользования.

Решение вопросов посреднической деятельности на земельном рынке с соответствующим информационным сопровождением сделок может значительно повысить эффективность земельного оборота в целом по стране. Специализированные посреднические организации могут выполнять и другую важную функцию, заключающуюся в предоставлении особой услуги - поиск продавцов и покупателей земли, интересы которых совпадают. На данном этапе формирование инфраструктуры земельного рынка связано также с созданием условий для каждого вида государственной экспертизы земельной проектной документации. Должны быть установлены сроки и порядок определения стоимости проведения такой экспертизы, регламенты взаимодействия осуществляющих ее органов.

Для функционирования цивилизованного прозрачного земельного рынка должна быть создана хорошо рассчитанная информационная система спроса и предложения земель не только на местных рынках, но и в целом по стране.

Создание информационной базы землеустроительной документации, организация единого кадастра объектов недвижимости на федеральном уровне, а также реестра свободных земель, обеспеченных соответствующей производственной инфраструктурой, окажет позитивное воздействие на всю систему землепользования в стране.

Что касается законодательного регулирования размеров сельскохозяйственных угодий, то оно должно быть направлено, с одной стороны, на обеспечение максимально эффективного функционирования большого числа различных по площади хозяйств, с другой - на недопущение чрезмерной концентрации земельной собственности в одних руках. В настоящее время сильный государственный сектор на земельном рынке страны, монопольно устанавливая относительно низкие цены на землю, не только обеспечивает доступ к ней сельскохозяйственных производителей, но и является некоторым гарантом от земельных спекуляций. Однако по завершении приватизации, в процессе вторичного и последующего перераспределения земель путем рыночного оборота вполне вероятна их концентрация в руках небольшой группы представителей монополистического капитала. Вся цепь экономической реализации земельной собственности в России может перейти к земельной олигархии, вызывая глубокие изменения во всей экономике. Решение вопроса о размерах земельной собственности федеральное земельное законодательство передало на региональный уровень. Поэтому в региональных земельных законах, в частности, об обороте земель сельскохозяйственного назначения на территории субъектов РФ, закрепляемые предельные размеры земельных участков должны быть оптимальными и экономически строго обоснованными.

Регулирование в сфере землепользования направлено в первую очередь на рациональное использование и охрану земель, сохранение и восстановление их природных свойств. Наиболее важной из данного типа задач является организация эффективного контроля за охраной и использованием земельных ресурсов. Управление и распоряжение земельной собственностью, ее использование необходимо осуществлять согласно территориальным планам и проектам, придавая им статус нормативных документов. Прежде всего требуется завершить зонирование земель поселений и иных территорий с целью установления градостроительных регламентов разрешенного использования недвижимости, а также формирование земельных участков при разграничении государственной собственности на землю в целях регистрации прав собственности на земельные участки РФ, субъектов РФ, муниципальных образований.

Важным звеном всей системы регулирования является совокупность процедур, методов и способов, определяющих процессы и порядок установленных законами видов деятельности. В частности, необходимо совершенствование механизма передачи собственникам недвижимого имущества, расположенного на земельных участках, находящихся в государственной или муниципальной собственности, прав собственности на эти участки. Должен быть установлен порядок определения арендных платежей и выкупных цен за такие земельные участки. Кроме того, появление единого комплекса - земельного участка и расположенного на нем недвижимого имущества - делает актуальной задачу по улучшению и упрощению системы государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

В настоящее время не отработан также механизм ипотеки земель сельскохозяйственного назначения. Как показывает мировой опыт, ипотека и

ипотечное кредитование могут развиваться лишь при условии высокого экономического роста. Ипотека таких земельных участков имеет хорошие шансы на «приживаемость» лишь в случае значительного развития экономической и социальной базы сельского хозяйства. В том же состоянии, в котором сейчас находится аграрный сектор России, становление земельного ипотечного кредитования зависит от бюджетного финансирования развития самой ипотеки. В сфере ипотечного кредитования под залог земельных участков, прежде всего, необходимо принять закон об ипотеке (залоге) земель сельскохозяйственного назначения. По мере стабилизации экономической ситуации в сельском хозяйстве, признании (осознании) истинной ценности земель сельскохозяйственного назначения земельная ипотека будет эволюционировать, а кредитные учреждения смогут расширять область своего влияния и функции в сфере землепользования. В настоящее время для развития земельной ипотеки необходимо государственное финансирование в рамках специальной программы.

Показатели государственной отчетности свидетельствуют о том, что масштабы земельного оборота в стране растут как по количеству совершенных сделок, так и по площади земельных участков. Большая часть рыночных сделок с земельными участками охватывает государственные и муниципальные земли. Предоставление в аренду участков из состава земель, находящихся в собственности государства и муниципальных образований, является основной формой земельных отношений во всех субъектах РФ. Вместе с тем в стране нарастают процессы приватизации и темпы совершения сделок вторичного и последующего отчуждения земель в частном секторе. В настоящее время наступил период зарождения земельного рынка, а земельные отношения органично вплетаются в общую сеть рыночных экономических отношений. Вопрос всестороннего изучения принципиально новой для России проблемы возникновения и развития рыночного земельного оборота становится одним из актуальных и важнейших элементов комплексной программы экономического развития.

Литература

1. Кресникова Н.И. Правовые аспекты и экономическая сущность оборота земель в рыночной системе //

Право и экономика. 2004. № 4.

2. Кресникова Н.И. Структурный анализ оборота земель // Экономист. 2004. № 7.