«Европейский» без «якорей»

Запуск новосибирского долгостроя ТРЦ «Европейский» площадью 100 тыс. кв. м отложен на конец года. За полгода до его старта у инвестора нет ни одного подтвержденного якорного арендатора. По оценкам экспертов, момент для открытия нового ТРЦ выбран не лучший — предложение по торговым площадям в городе значительно превышает спрос.

Крупный торгово-развлекательный центр «Европейский» не откроется весной, как обещал в 2015 году брокер проекта «Магазин магазинов». Ситуация на рынке коммерческой недвижимости пессимистичная, девелопер скорректировал планы и не стал торопиться с завершением строительных работ, рассказал „Ъ“ куратор проекта, старший консультант компании-брокера Вячеслав Коркин.

Проект ТРЦ на Танковой улице в Калининском районе Новосибирска реализуется с 2008 года. С 2010 по 2013 год активные строительные работы на площадке были приостановлены. Позднее инвестор увеличил площадь застройки с 1,7 до 2,4 га. Общая площадь шестиэтажного ТРЦ — 100 тыс. кв. м, торговая — 45 тыс. кв. м, емкость парковки — 1,2 тыс. машиномест. Заказчиком-застройщиком проекта выступает новосибирское ООО «Миг-1». Инвестор проекта — Atrium Development (Москва).

Местные СМИ связывали проект «Европейского» с именем бывшего депутата новосибирского областного заксобрания Дмитрия Гордеева, который с 2011 года находится в федеральном розыске по обвинению в крупном мошенничестве. «Господин Гордеев в 2000-х годах оформил на себя площадку под строительство ТРЦ, но потом продал ее. Это была обычная спекулятивная сделка. По сути никакого отношения к проекту ТРЦ он не имеет»,— рассказал „Ъ“ директор ООО «Академстройпроект» (генеральный проектировщик «Европейского») Артур Лотарев.

Сейчас единственный владелец компании «Миг-1» — Юрий Ларин, он же единолично владеет московским ООО «Атриум». Связаться с ним „Ъ“ не удалось. По некоторым данным, руководитель «Миг-1» Сергей Лугин в середине «нулевых» был исполнительным директором крупнейшей в Новосибирске сети игровых клубов Full House. По данным «СПАРК-Интерфакс», до 2011 года единственным владельцем «Миг-1» был Вячеслав Махалов, бывший владелец компании «Фул хауз», занимавшейся организацией игровых заведений.

В настоящее время около 70% торговых площадей ТРЦ уже распределены между потенциальными арендаторами, уверяет Вячеслав Коркин. По его словам, в «Европейском» будет несколько якорных арендаторов. На место продуктового оператора претендуют «Ашан» и «Лента», гипермаркета бытовой техники — «М.Видео», «Эльдорадо» и «Техносила». Детские товары могут быть представлены магазинами «Детский мир» или «Дочки-сыночки». Оператором кинотеатра будет компания «Синема 5», но договоры пока ни с кем не подписаны, утверждает господин Коркин. До сих пор «Синема 5» (семь кинотеатров) не присутствовала за Уралом, рассказал „Ъ“ координатор сети Алексей Воронков. Он подтвердил „Ъ“намерение оператора открыть кинокомплекс в «Европейском» и уточнил, что его емкость составит порядка 1 млн человек в год.

Переговоры о размещении в ТРЦ ведутся также с H&M, New Yorker, Koton, Colin’s и др., уточнил Коркин. Пресс-служба «М.Видео» подтвердила, что представители компании ведут переговоры с застройщиком и брокером торгового центра: «С нашей стороны есть заинтересованность в данном проекте, поэтому мы нацелены на проведение совместной встречи для согласования всех нюансов». Директор по внешним коммуникациям компании «Ашан» Мария Курносова не подтвердила и не опровергла информацию о переговорах с брокером «Европейского». Директор по развитию бизнеса Koton Алмаз Ширеев сообщил, что компания рассматривает предложение «Магазина магазинов», но она пока не собирается увеличивать свое присутствие в Новосибирске (сейчас в городе действуют три магазина сети).

По словам Коркина, объект завершен на 80%. «Планируется, что „грязные“ строительные работы в ТРЦ „Европейский“ будут закончены летом этого года, открытие ориентировочно состоится в третьем-четвертом квартале. Но не исключено, что из-за неготовности арендаторов открытие ТРЦ может быть отложено на более поздний срок»,— рассказал он.

Сейчас в «Европейском» ведутся работы по внутренней отделке, заявленные сроки для завершения строительства вполне реальны, уверен Артур Лотарев.

Стоимость проекта инвестор не раскрывает, эксперты рынка оценивают его в 4–5 млрд руб. Инвестиции могут составить порядка 40–50 тыс. руб. за 1 кв. м общей площади, говорит директор компании RID Analytics Елена Ермолаева. «Планируемые докризисные сроки окупаемости — пять-шесть лет, текущие реалии — уже 10–12 лет. На сегодняшний день становится проще купить готовый ТРЦ с существующими арендаторами и получить свои 10% годовых в рублях»,— уверен директор MD Broker Данил Прудников.

Доходность инвестиций в проект — не более 12% годовых, оценивает управляющий партнер DSO Consulting Сергей Дьячков. При ключевой ставке Банка России 11% годовых стоимость заемных средств, привлекаемых на строительство центра, достигает не менее 16% годовых. «На рынке торговых объектов Новосибирска перепроизводство длится уже не первый год, так что девелопер сильно рискует»,— полагает он.

Данил Прудников считает, что запуск подобных проектов в Новосибирске сегодня «абсолютно нецелесообразен: по торговым площадям предложения превышают спрос». ТРЦ «Аура» и «Галерея Новосибирск» и сейчас имеют вакантные площади, знает аналитик. В ТРЦ, работающих больше года, заполняемость — 90%. В ТРЦ площадью от 70 тыс. кв. м, которые откроются в 2016–2017 годах, отличным результатом будет и 70-процентная заполняемость, уверен Данил Прудников.

Елена Ермолаева полагает, что открытие «Европейского» может «оттянуть» покупателей от близлежащих ТРЦ: «Однако если в новом торговом центре будут те же бренды, что и в других, то покупатели в итоге предпочтут те магазины, что ближе к ним территориально». Что касается возможного оттока арендаторов от близлежащих ТРЦ, то Ермолаева считает это маловероятным, так как ТЦ работают с арендаторами по долгосрочным договорам аренды.