Застройщиков не испугала команда ФАС

жилая недвижимость

Федеральная антимонопольная служба не нашла в стремительном росте цен на жилье в Москве и Петербурге сговора строительных компаний, чиновники решили, что он связан исключительно с нехваткой предложения на рынке. Однако разница в себестоимости строительства у крупных застройщиков оказалась столь велика, что ФАС просит разобраться с этим Федеральную налоговую службу.

Управлениями ФАС по Москве, Московской области и Петербургу были проведены более 60 контрольных проверок строительных компаний, некоммерческих ассоциаций и союзов. Анализ не выявил в действиях строительных компаний признаков ценового сговора, но чиновники обратили внимание на внушительную разницу между себестоимостью строительства и продажной ценой квадратного метра. По данным Росстата, средняя цена реализации квадратного метра по стране более чем в два раза превышает среднюю стоимость строительства, говорится в материалах ФАС. "При этом цены продажи от себестоимости не зависят: при почти одинаковых затратах в Москве средняя стоимость 1 кв. м сейчас составляет $4 тыс., в 30 км от столицы — $1,4 тыс., в 70 км — около $800",— отметил начальник управления по контролю и надзору в области недвижимости, локальных монополий и ЖКХ ФАС России Михаил Евраев. В ФАС уверены, что увеличение цен за последние два года связано исключительно с дефицитом предложения.

При этом по итогам проверки чиновники ФАС обратили внимание на серьезную разницу в себестоимости у разных строительных компаний. В материалах по результатам проверки говорится, что себестоимость строительства компаний, работающих в одном городе, различается в разы: так, в сегменте панельного жилья в Москве этот показатель варьируется от 15 тыс. до 43 тыс. руб. за 1 кв. м, в сегменте кирпично-монолитных домов — от 16 тыс. до 80 тыс. руб. На этот вопрос ФАС планирует обратить внимание Федеральной налоговой службы, рассказал Ъ господин Евраев.

Проверить крупные строительные компании на предмет сговора при ценообразовании на жилье в Москве, Санкт-Петербурге и Московской области ФАС предложила Генпрокуратура в начале августа этого года. Основной причиной расследования чиновники называли бурный рост цен на квартиры в этих регионах за последний год. По данным ФАС, средние цены в Москве выросли в два раза, в регионах — в полтора. Одним из факторов, влияющих на ценовую динамику, в Генпрокуратуре называли "возможный ценовой сговор между строительными компаниями".

Участники рынка объясняют рост цен рыночной конъюнктурой и законодательными проблемами. По оценкам экспертов СУ-155, приведенным в инвестмеморандуме компании, закон "О долевом строительстве", который серьезно ужесточил требования к девелоперам при строительстве и продаже жилья, сократил объем предложения на первичном рынке примерно вдвое, 30% оставшихся сделок пришлось на "инвестиционные", а около 50% жилья придерживали застройщики и риэлтеры, сняв с продажи или выставив "заградительные" цены. "Получается, что на реальных покупателей сейчас приходится около 10% от обычного объема предложения",— говорится в инвестмеморандуме СУ-155. По данным Vesco Realty, в сегменте панельного жилья с первого полугодия 2005-го по второе полугодие 2006 года объемы предложения уменьшились более чем на 60%, с 9600 до 5800 квартир. С сокращением предложения и ростом цен выросла и рентабельность застройщиков. По словам замгендиректора "Дон-Строя" Тимура Баткина, за последние два-три года рентабельность девелоперов при строительстве жилья выросла в 1,5-2 раза. "Экономика проста: себестоимость в среднем выросла на 50%, продажные цены на 100% и выше. Сейчас рентабельность по 2006 году по ряду проектов достигает 30-35% годовых",— сказал он. По рентабельности застройщики даже обогнали крупные нефтяные компании. Например, рентабельность "Роснефти" во втором квартале 2006 года — 12,5%, говорится на сайте компании. По данным инвестмеморандума компании СУ-155, ее чистая рентабельность в первом полугодии 2006 года — 23%, Mirax Group — 15,9%.

А разницу в себестоимости девелоперы объясняют особенностями строительного рынка. Коммерческий директор "Капитал Груп" Алексей Белоусов напоминает, что в Москве в жилых проектах на долю города приходится 30-50% площадей. "В последнее время город хочет получать эту долю деньгами и по рыночным ценам. Компания должна построить площади, а затем выкупить их у города, что входит в инвестиционную себестоимость строительства. В зависимости от расположения участка и самого проекта этот показатель может различаться в разы",— объяснил он. Кроме того, в несколько раз возросла стоимость вхождения в проект "по земле", и эти цифры также варьируются, добавил господин Белоусов. В конце ноября в интервью Ъ президент Mirax Group Сергей Полонский рассказывал, что за три года земля в среднем подорожала почти в пять раз: если в 2003 году в расчете себестоимости 1 кв. м площадей на землю приходилось $200, сейчас цены возросли до $800-1000. При этом, отмечал господин Полонский, в зависимости от того, насколько дорогое жилье можно построить на этом участке, и стоит земля по-разному. А общий рост цен на жилье господин Белоусов объясняет и увеличением стоимости инфраструктуры. "Так, подключение к энергосетям возросло в несколько раз: два года назад в инвестиционной себестоимости 1 кв. м доля затрат на подключение составляла $50, сейчас — более $250 (1 кВт — 45 тыс. руб., на 1 кв. м — 0,15 кВт.— Ъ), существенно выросли цены на бетон, арматуру и стройматериалы",— отметил он.

Но ФНС все равно может найти у застройщиков нарушения, предполагает юрист юридической фирмы Gide Loyrette Nouel Дмитрий Раев: "Компании могут искусственно завышать себестоимость и уклоняться от налогов. Не исключено, что в ходе проверки на это налоговики обратят основное внимание и у ряда девелоперов могут возникнуть проблемы".