Попали в рекреацию

Владельцы земельных участков в коттеджных поселках в Геленджике столкнулись с тем, что в соответствии с проектом генплана Геленджика их территория отнесена к зоне отдыха. На территории, предназначенной для рекреации, капитальное жилищное строительство запрещено. Собственники считают, что их незаконно лишают права свободно распоряжаться своим имуществом. По мнению экспертов, стоимость участков в зоне отдыха может уменьшиться в два раза от сегодняшней цены. Юрист рекомендует добиваться изменения зонирования, создавая вокруг проблемы общественный резонанс.

Коттеджные поселки «Маяк» и «Маяк-2» расположены на берегу моря в поселке Кабардинка

Фото: Зотов Алексей, Коммерсантъ

Собственники участков и домовладений в коттеджных поселках «Маяк» и «Маяк-2», расположенных на берегу моря в поселке Кабардинка, в районе курортного комплекса «Надежда SPA & Морской рай», узнали, что в проекте генплана Геленджика их участки находятся в функциональной «зоне отдыха». По информации публичной кадастровой карты, все земли имеют вид разрешенного использования «для индивидуального жилищного строительства». А территория рекреации предназначена для организации отдыха, туризма, физкультурно-оздоровительной и спортивной деятельности граждан. Деятельность, не соответствующая функциональному назначению, на них запрещена, то есть жилищное строительство невозможно.

Коттеджный поселок «Маяк» был сформирован ориентировочно в 2010 году из участка, принадлежавшего московской компании. Тогда, в соответствии с генпланом и правилами землепользования и застройки Геленджика, его территория находилась в зоне малоэтажной жилой застройки. С 2012 года началось возведение первых коттеджей. Сегодня уже порядка 90% территории застроено. Земельные участки в поселке «Маяк-2» были сформированы в 2017 году, в настоящее время массив не застроен. По словам местных жителей, средняя стоимость одной сотки земли в поселках составляет 3 млн руб.

По словам риэлтора Марины Гилевой, цена земли в случае, если участки попадут в рекреационную зону, уменьшится примерно в два раза.

В администрации Геленджика комментарий на эту тему получить не удалось.

Проект генплана Геленджика разрабатывает НИИ Перспективного градостроительства (г. Санкт-Петербург). Главный архитектор проекта Вероника Зыкина пояснила, что документ разрабатывается на основе федерального и регионального законодательства. В соответствии с градостроительным кодексом Краснодарского края, в регионе ограничено жилое строительство на расстоянии 500 метров от береговой линии. Запрет касается 10 муниципалитетов Азово-Черноморского побережья: Геленджика, Анапы, Новороссийска, Сочи, Ейского, Приморско-Ахтарского, Славянского, Темрюкского, Туапсинского и Щербиновского районов. Именно поэтому при разработке генплана Геленджика территория, куда входят коттеджные поселки «Маяк» и «Маяк-2», отнесена к функциональной «зоне отдыха». Госпожа Зыкина пояснила, что в настоящее время новое строительство на участках не предусмотрено.

В соответствии с проектом генплана, в 500-метровую «запретную» зону входит большая часть поселка Кабардинка и значительная часть города Геленджик. То есть в скором времени строительство нового жилья здесь может быть запрещено.

Разработка проекта генплана Геленджика началась весной 2020 года. В настоящее время проект генплана входит в стадию согласования с федеральными и краевыми органами госвласти и публичных слушаний. Общественные обсуждения стартуют 25 октября, начнутся в Кабардинке, а завершатся 16 ноября в городском дворце культуры в Геленджике. Предполагается, что генплан будет утвержден в конце 2021 года.

По словам управляющего партнера адвокатского бюро «Домащенко и партнеры» Романа Домащенко, в случае если территория поселков попадет в зону отдыха, владельцы незастроенных участков не смогут получить разрешение на строительство на своем участке во внесудебном порядке. С существующими домами, которые введены в эксплуатацию, проблем возникнуть не должно. Ими можно распоряжаться по своему усмотрению: продавать, наследовать и т.д. Однако в случае, если будет необходима реконструкция дома или возведение дополнительных построек, собственникам также придется судиться с администрацией. Дома, которые построены, но не имеют документов, также придется вводить в эксплуатацию через судебные решения.

Господин Домащенко рекомендует владельцам недвижимости, которая, по проекту генплана, оказалась в рекреационной зоне, добиваться внесения изменений в проект. Подавать возражения в администрацию города и края, обращаться к депутатам ЗСК и Госдумы, писать петиции, озвучивать эту проблему в СМИ. Необходимо создать вокруг нее общественный резонанс. По опыту внесения изменений при утверждении генплана Краснодара, в этом случае можно добиться того, чтобы поселки остались в жилой зоне. После утверждения генплана добиться внесения изменений в него можно только в судебном порядке.