Неподъемная социалка

Подход к организации общественных пространств и созданию культурно-бытовой инфраструктуры в пригородных проектах кардинально отличается от подхода, применяемого девелоперами в черте города. В коттеджном поселке даже открытие обычного магазина, не говоря уже про объекты соцназначения, может быть экономически нецелесообразным. А потому открытие любого общественного объекта тщательно выверяется и взвешивается.

Как правило, небольшие коттеджные поселки эконом- и комфорт-класса не предназначены для строительства всех вышеперечисленных предприятий, и девелоперы, рассматривая подобные объекты как дополнительную социальную нагрузку, рассчитывают на социально-бытовую инфраструктуру ближайших населенных пунктов. Большинство коттеджных поселков расположены так, что поблизости, в 5-15 минутах езды на автомобиле, находятся торгово-развлекательные центры, спортивные клубы, рестораны и многое другое.

Закон больших чисел

Строительство объектов социальной инфраструктуры ведется только на крупных земельных участках, где предполагается большая численность населения и, соответственно, высокая потребность в подобных объектах, которая не может быть покрыта за счет объектов, расположенных в соседних кварталах.

Однако в бизнес- и премиум-классе особый упор делается на создание комфортной инфраструктуры и зон притяжения помимо обязательных объектов социально-бытового назначения. Подобными зонами притяжения могут быть как горнолыжные курорты и теннисные корты, так и гольф-поля, яхт-клубы, многофункциональные центры отдыха с оздоровительными комплексами, бассейном и аквапарком, рестораном.

Нет правил без исключения, и на состав инфраструктуры влияет не только классность поселка, но и особенности его расположения, масштабность всего проекта. Соотношение жилых и социальных площадей прописано документально, этими нормативами и руководствуются застройщики, разрабатывая проекты. По их словам, документы прописывают минимум необходимой инфраструктуры. А соотношение жилых и нежилых площадей определяется в конкретных проектах реальными потребностями новых жильцов.

Владислав Фадеев, руководитель отдела маркетинга департамента консалтинга GVA Sawyer, рассказал: "Мы проводили анализ востребованности инфраструктурных объектов среди потенциальных покупателей недвижимости в коттеджных поселках. Было выявлено, что наиболее необходимыми элементами инфраструктуры являются: медицинские учреждения (медпункт, аптека, поликлиника), магазин, детские и спортивные площадки, школа. Объектами инфраструктуры со средней степенью необходимости являются: больница, фитнес-центр, бассейн, воспитательные учреждения, гипермаркет, гостевая автостоянка", — рассказал он. Безусловно, это идеальный для потребителя набор элементов инфраструктуры, который частично может быть удовлетворен за счет этих элементов вне поселка. Из тех элементов, которые располагаются внутри поселка, необходимыми являются магазин, детские и спортивные площадки, какой-то аналог детского сада (например, в виде детской комнаты). Прочие элементы инфраструктуры (бассейн, фитнес-центр, кинотеатр, развлекательный центр/клуб, салон красоты, конеферма, молочная ферма, рыбохозяйство) служат плюсом для поселка, однако не являются необходимыми и могут быть поблизости от поселка. Безусловно, наличие элементов инфраструктуры внутри поселка увеличивает плату за обслуживание для жителей, поэтому планы по реализации инфраструктуры заявляются, но не всегда выполняются в полном объеме.

Елена Севастьянова, руководитель группы консалтинга ГК "Лаир", говорит: "Как правило, в инфраструктуру коттеджных поселков включают необходимые инженерные коммуникации, благоустройство территории в виде дорог, зоны озеленения под детскую площадку, охрану территории (как правило, коттеджные поселки огорожены) и собственную службу эксплуатации. Если рядом есть крупные населенные пункты, социально-бытовая инфраструктура не создается. Впрочем, девелоперы чаще всего сулят покупателям инфраструктурные блага — обычно это детский сад и магазин".

Вывести формулу

О том, какое минимальное количество домов должно быть в поселке, чтобы там стало экономически целесообразно открывать магазин, фитнес-клуб, медпункт и прочие учреждения, девелоперы спорят до сих пор.

"Наличие объектов торговой, сервисной, развлекательной, спортивной и иной инфраструктуры в загородных поселках диктуется экономической целесообразностью. Она, в свою очередь, зависит от удаленности поселка от города, числа потенциальных жителей, класса недвижимости. Так, элитные поселки предусматривают более высокое качество жизни, поэтому без элементов городской инфраструктуры их представить трудно. Более важную роль в данном случае играет высокая платежеспособность населения, нежели его численность. Чем выше категория поселка, тем более развита его инфраструктура. Вместе с тем поселок экономкласса, если в нем не менее 100-120 домохозяйств, также становится интересным для его "апгрейда" небольшими магазинами, сервисными центрами. Однако ничего лишнего мы тут все равно не найдем, так как инфраструктура серьезно увеличивает расходы застройщика, а он, скорее всего, заложит эти расходы в конечную цену", — уверен Богдан Зыков, эксперт ФГ БКС.

Он указывает на то, что девелоперам целесообразно еще на этапе проектирования точно понимать свою целевую аудиторию и выдерживать баланс между потенциальными потребностями покупателей и конечной стоимостью недвижимости. Так, элитной публике, для которой загородный дом — прежде всего место для отдыха, важна рекреационная инфраструктура, а для менее обеспеченных граждан больше важны социальные объекты — детские площадки, аптеки, продуктовые и хозяйственные магазины.

"Среди обязательных объектов инфраструктуры для поселков любого класса я бы назвал медпункт и подъездные дороги. Актуальным также является наличие системы безопасности и поливочного водопровода. Наличие подъездных дорог — одно из важнейших условий, которые рассматриваются потенциальными покупателями жилья, так как в загородные поселки удобнее всего ездить на автомобиле", — рассуждает господин Зыков.

"Для полноценного функционирования магазина шаговой доступности достаточно, чтобы в поселке было около 200 домовладений (500 человек). Если населения меньше, возможны варианты автолавок. Для операторов супермаркетов или фитнес-центров минимальная планка — 10 тыс. жителей. Это не менее 3300 домовладений, то есть полноценный проект комплексного освоения территорий, в том числе с многоквартирными домами", — подсчитала Елена Шишулина, начальник отдела маркетинга компании "Старт-Девелопмент".

Наталья Раевская, руководитель отдела продаж коттеджной и малоэтажной застройки АН "Итака", считает, что магазин открывать целесообразно при наличии в поселке хотя бы 15 домовладений.

Евгений Айтжанов, генеральный директор ООО "АТС Малиновка — дачные поселки", считает, что магазины могут появиться и в поселках с 30 участками — рентабельность определяет для себя самостоятельно сам владелец магазина, ведь если его ассортимент удовлетворит жителей поселка, то к нему будут заезжать и жители соседних. "Все остальное — отделения банка, салон красоты или фитнес-клуб — зависит от наполняемости поселка и типа жилья. Если это поселок с круглогодичным проживанием — то фитнес, бассейн или салон красоты вряд ли появятся, но досуговые заведения общепита или игровые детские комнаты — вполне вероятно. Сейчас на 90 процентов на выбор загородного жилья влияет его стоимость, затем — наличие необходимых коммуникаций (вода и свет) и охрана. Все остальное для отечественного покупателя значения не имеет, поскольку у него нет опыта проживания за городом", — считает господин Айтжанов.

Наталья Комиссарова, директор департамента жилой недвижимости агентства недвижимости Home estate, предположила: "Я думаю, поселок должен состоять минимум из 40 домовладений, чтобы было целесообразно обеспечивать его объектами социальной инфраструктуры. Минимальный набор — это магазин и бюро домашних услуг. Такие объекты, как фитнес-зал, ресторан, салон красоты и прочее, необязательны даже для элитных проектов, если они находятся рядом с местами с развитой социальной инфраструктурой, такими как Сестрорецк, Зеленогорск, Пушкин, Всеволожск".