Досубсидировались

Сильно подорожавшие новостройки покупать в ипотеку дешевле, чем готовое жилье.

В первой половине года на первичном и вторичном рынках жилья была разнонаправленная динамика цен, тем не менее к лету квартиры и там и там подорожали. Сейчас новостройки стоят дороже готового жилья, но тем, кто планирует покупку в кредит, они обойдутся дешевле. Субсидированные ставки по ипотеке на строящееся жилье дают гораздо более низкий ежемесячный платеж и суммарную переплату за весь срок обслуживания кредита.

В 90% российских городов жилье на вторичном рынке дешевле, чем в новостройках, выяснили в «ЦИАН.Аналитика». К июлю этого года только в пяти городах (всего в выборку вошли 37 локаций) цены на вторичном рынке оказались ниже, чем на первичном, это Владивосток, Иркутск, Саратов, Самара и Махачкала. В начале года таких городов было в два раза больше. Новостройки до апреля дорожали опережающими темпами. Основной рост пришелся на март (в среднем +3% в месячном выражении) из-за ажиотажного покупательского спроса, когда с рынка быстро уходили самые дешевые лоты, и индексации цен застройщиками. К середине весны темпы роста цен снизились в три раза. Сейчас они растут по 1% в месяц, что означает стагнацию. На вторичном рынке с апреля отрицательная динамика цен. Но отрицательная динамика последних месяцев не компенсировала рост цен на вторичном рынке в начале 2022 года. В Сочи цены практически не изменились (-0,4%), минимальный рост зафиксирован в Хабаровске и Перми (+1%), Москве (+2%), Московской области (+3%) — за исключением Перми, это локации с наиболее дорогим жильем, где рост цен ограничивает эффект высокой базы. Сильнее всего квадратный метр подорожал в Махачкале (+17%), Саратове и Волгограде (+12%), Кемерово (+11%) — в основном это города с наиболее дешевым жильем.

В итоге, в среднем по стране новостройки на 10% дороже, чем в начале этого года, а квартиры на вторичном рынке на 6%, чем в январе. Если покупка жилья планируется за наличный расчет и при выборе в приоритете цена, то в большинстве городов дешевле искать варианты в готовых домах. Если же для покупки нужна ипотека, то разницу в цене может сгладить размер ставок по ипотеке — на вторичном рынке нет субсидий и кредиты на жилье обходятся дороже.

Так, в этом году средняя ставка по ипотеке на первичном рынке в России составила 5,4% (помимо льготной ипотеки действуют специальные программы по дополнительному субсидированию от застройщиков), на вторичном — 9,6%. Средняя цена квадратного метра в новостройке составляет 116,8 тыс. руб., на вторичном рынке — 104,9 тыс. руб.; квартиры площадью 50 кв. м — 5,8 млн руб. и 5,2 млн руб. на «первичке» и «вторичке» соответственно. При первоначальном взносе 25% и сроке кредита в 23 года (усредненные параметры ипотеки) ежемесячный платеж за новостройку составит 27,5 тыс. руб., за готовое жилье — 35,1 тыс. руб., а итоговая сумма — 7,7 млн и 9,8 млн руб. соответственно.