Правовой режим предприятия как недвижимое имущество

Вестник Омского университета. Серия «Право». 2007. № 2 (11). С. 54-60. © Е.Л. Невзгодина, 2007

УДК 347.69

ПРАВОВОЙ РЕЖИМ ПРЕДПРИЯТИЯ КАК НЕДВИЖИМОЕ ИМУЩЕСТВО

Е.Л. НЕВЗГОДИНА

Рассматриваются специфические признаки предприятия как объекта недвижимости, в том числе как предмета договора купли-продажи.

Specific attributes of the enterprise as object of the real estate, including as subject of the contract of sale and purchase are considered.

Законодатель относится к предприятию как к особому объекту недвижимости, которое является недвижимостью не в силу его неразрывной связанности с землей, а по решению законодателя распространить на этот специфический объект особенности правового режима, устанавливаемого для недвижимого имущества.

Это проявляется, во-первых, чисто формально - предприятие не упоминается в определении недвижимости в ст. 130 ГК РФ, а «вводится» в ст. 132 ГК РФ, которая расположена после блока статей о недвижимости.

Во-вторых, по составляющим его элементам объект этот настолько неоднороден, что отнесение его к той или иной группе объектов может быть осуществлено только исходя из характеристики его как особого имущественного комплекса, но не основываясь на природе составляющих его элементов, многие из которых (такие, как оборудование, материалы, готовая продукция, права требования, долги, исключительные права) сами по себе к недвижимости отнесены быть не могут.

В-третьих, предприятие является объектом, который «выпадает» из классификации недвижимых и движимых вещей, поскольку оно вещью, даже сложной, не является [1]. Правовой режим предприятия как особого объекта гражданских прав прослеживается в ГК РФ и применительно к ряду договоров, предметом которых оно является: купля-продажа (ст. 559-566), аренда (ст. 656664), доверительное управление (ст. 1013), а

также в целом ряде других федеральных законов: «Об ипотеке (залоге недвижимости)», «О несостоятельности (банкротстве)», «О приватизации государственного имущества и об основах приватизации муниципального имущества в РФ» и др.

Статья 132 ГК РФ определяет состав предприятия в целях введения его в гражданский оборот в качестве единого объекта - как единый имущественный комплекс, используемый для предпринимательской деятельности. Поэтому в его состав включено как собственно имущество - недвижимое и движимое, так и имущественные права требования, долги и комплекс исключительных прав, в первую очередь права на товарные знаки и знаки обслуживания.

В составе предприятия могут находиться все виды недвижимого и движимого имущества, предназначенные для его деятельности, включая земельные участки, здания, сооружения, оборудование, инвентарь, сырье, продукцию, права требования, долги, а также права на обозначения, индивидуализирующие предприятие, его продукцию, работы и услуги (фирменное наименование, товарные знаки, знаки обслуживания), и другие исключительные права.

Хотя в состав предприятия входит не только недвижимое, но и движимое имущество, более того, в составе конкретного предприятия недвижимости в её обычном понимании (здания, сооружения, земельные участки) может не быть вовсе, оно в целом

как имущественный комплекс признается недвижимостью. Дело в том, что продажа предприятия в целом, «на ходу», т. е. в качестве работающего и использующегося именно для предпринимательских целей, предполагает передачу покупателю не только материального субстрата - зданий, сырья, оборудования, но и привязанных к материальной основе производства прав и обязанностей продавца. Таким образом, предприятие в значении недвижимого имущества, являющегося объектом гражданских правоотношений и соответственно предметом договоров купли-продажи, аренды и др., не может сводиться к простой совокупности движимого и недвижимого имущества, предназначенного для осуществления определенной предпринимательской деятельности, так как преобразование такого рода оборудования в предприятие нуждается в проведении целого комплекса действий по организации на его базе процесса производства.

Следует признать, что предприятие -это единственный объект недвижимого имущества, который не является вещью (даже сложной) и может вообще не содержать (что нередко наблюдается на практике) недвижимых вещей в своем составе.

В состав предприятия могут входить и объекты, прямо не предназначенные для предпринимательской деятельности, например, жилье, спортивные сооружения и т. п. Однако обязательным признаком предприятия как объекта гражданских прав, как вида недвижимого имущества является его главное предназначение - осуществление предпринимательской деятельности. Именно в этом качестве предприятие приобретает свойство оборотоспособности, т. е. может становиться предметом сделок - купли-продажи, аренды, мены. В состав предприятия как имущественного комплекса обычно также входят имущественные права требования и обязанности (долги), которые возникли в связи с деятельностью предприятия.

Под имущественными правами понимаются, в частности, права требования собственника предприятия к должникам, связанные с уплатой ими денежных сумм, выполнением работ и оказанием услуг, права

пользования в силу договора аренды, безвозмездного пользования имуществом или на иных основаниях, в том числе права пользования обособленными природными объектами, земельными участками, природными ресурсами. Имущественными обязанностями (долгами предприятия) являются обязанности собственника предприятия по уплате денежных сумм, передаче товара, выполнению работ или оказанию услуг, связанные с деятельностью предприятия. При отчуждении предприятия в его состав не включаются обязательства по уплате налогов, сборов, пошлин и других платежей. Эти обязательства (т. е. возникшие до сделки по отчуждению предприятия) сохраняются за прежним собственником.

К исключительным правам в составе предприятия относятся указанные в ГК РФ права на обозначения, права, индивидуализирующие предприятие, его продукцию, работу и услуги, - фирменное наименование, товарные знаки, знаки обслуживания, принадлежащие собственнику предприятия. Это могут быть и иные исключительные права, например, на интеллектуальную собственность, возникшие из заключенных ранее авторских, лицензионных и иных договоров.

Итак, предприятие - это имущественный комплекс, состоящий из движимых и недвижимых вещей, имущественных прав и обязанностей, исключительных прав и некоторых иных элементов (прежде всего - шансов). Причем предприятием признается только тот имущественный комплекс, который используется для предпринимательской деятельности и право собственности (хозяйственного ведения) на который зарегистрировано в установленном порядке. В качестве такого комплекса предприятие является неделимым объектом.

Часть предприятия может стать особым объектом в качестве предприятия (например, при продаже, аренде) лишь в случае отделения этой части от предприятия как целого, когда такая часть становится имущественным комплексом, самостоятельно используемым для предпринимательской деятельности, при условии государственной регистрации права на него как на самостоятельное

предприятие. В противном случае можно вести речь о продаже или аренде отдельного имущества в составе предприятия, но не предприятия и не части предприятия.

Такой признак предприятия, как использование его в предпринимательской деятельности, позволяет сделать три вывода.

1. Имущественный комплекс для признания его предприятием должен фактически использоваться, т. е. быть работающим, «на ходу» (или временно не работающим, но с сохранением возможности возобновления предпринимательской деятельности). В противном случае утрачивается смысл в особом правовом регулировании положения предприятия.

2. Предприятие должно использоваться именно для предпринимательских целей -извлечения прибыли. Если имущественный комплекс используется с иной целью, он не является предприятием (например, медицинский комплекс, используемый муниципальной поликлиникой для оказания медицинской помощи в рамках обязательного медицинского страхования).

3. Состав предприятия всё время меняется (продаются и покупаются объекты движимого и недвижимого имущества, причем эти объекты могут находиться в различных населенных пунктах и даже за границей; продается готовая продукция; реализуются права требования, погашаются и возникают новые долги, связанные с деятельностью предприятия, амортизируется и списывается то или иное имущество и т. д.).

Однако законодатель не установил никаких правовых последствий, связанных с изменением состава уже зарегистрированного предприятия, и это порождает проблему. С одной стороны, закон не устанавливает пределов существования предприятия во времени и в пространстве. По общему правилу, зарегистрированные права на объект недвижимости существуют до момента прекращения этих прав. С другой стороны, очевидно, что нельзя дважды совершить сделку с одним и тем же предприятием, поскольку состав этого предприятия постоянно меняется.

Специалистами предлагается два равным образом приемлемых решения этой

проблемы на уровне закона: либо обязать собственника вносить изменения в состав предприятия для обеспечения достоверности сведений, вносимых в Единый государственный реестр прав, либо установить, что предприятие всякий раз создается для совершения сделки и прекращается как объект права после регистрации перехода права на него к новому лицу [2].

Заканчивая характеристику предприятия как вида недвижимого имущества, необходимо отметить, что наличие в составе предприятия каких-либо материальных объектов не является обязательным. Иными словами, будучи недвижимой вещью в силу закона, предприятие может вообще не иметь «вещественных доказательств» своего существования, поскольку, к примеру, всё имущество этого предприятия составляют лишь имущественные права. Это возможно в ситуации, когда все необходимые для работы помещения и оборудование собственник предприятия арендует или пользуется ими в силу иных соглашений с собственником этого имущества.

Признав предприятие недвижимостью, в дальнейшем ГК РФ не подчиняет его общим требованиям к недвижимости, а содержит ряд специальных правил. В частности, для сделок с предприятиями устанавливается особый, более формализованный и строгий режим по сравнению со сделками, совершаемыми в отношении иного недвижимого имущества. В то же время предприятие оказалось настолько сложным объектом и с точки зрения государственной регистрации прав на него и сделок с ним, что законодатель был вынужден предусмотреть наряду с регистрацией прав на предприятие в целом отдельную регистрацию прав на земельные участки и иную недвижимость, входящую в его состав [3].

Таким образом, предприятие является исключением из общего правила о том, что ГК РФ признает недвижимостью только вещи.

Следует отметить, что необходимость в создании особого объекта недвижимости в качестве предприятия возникает лишь в случаях, когда собственнику совокупности имущества, используемого для осуществления предпринимательской деятельности, по

тем или иным причинам целесообразно совершить сделку с этим имуществом (купли-продажи, аренды, залога) именно как с единым объектом - предприятием. Учитывая сложность, длительность и дороговизну государственной регистрации права на предприятие при том, что прежде необходимо зарегистрировать права на каждый из объектов недвижимого имущества, входящих в состав предприятия (здания, сооружения, земельные участки), следует признать, что «ни один собственник имущественного комплекса, обладающего признаками предприятия, не будет регистрировать свое право на него до тех пор, пока не будет поставлен вопрос о совершении сделки с ним» [4].

Таким образом, предприятие - это совершенно особый объект гражданских прав. Как справедливо отмечает О.М. Козырь, отношение законодателя к предприятию как к особому объекту прав проявляется уже в том, что предприятие не включено в общий перечень недвижимых вещей в ст. 130 ГК РФ, обязательным признаком которых является неразрывная связь с землей, а отнесено к недвижимости отдельной ст. 132 ГК РФ, которая определяет весьма неоднородный состав предприятия путем перечисления входящих в него имущественных объектов, а также имущественных и неимущественных прав и обязанностей, которые сами по себе к недвижимости никак не относятся [5].

Очевидно, что законодатель лишь формально относит предприятие к недвижимости с тем, чтобы распространить на этот весьма сложный и дорогостоящий объект гражданских прав правовой режим недвижимости (точно так же, как на ряд и других, вполне «движимых», объектов распространен тот же режим (воздушные, морские, речные суда, космические объекты).

При продаже предприятия предметом договора становится предприятие как имущественный комплекс [6], за исключением прав и обязанностей, которые продавец не вправе передавать другим лицам. В этом смысле необходимо выделить две категории прав продавца (собственника предприятия), в отношении которых в ГК РФ предусмотрены два противоположных правила (п. 2 и 3 ст. 559).

К первой категории относятся права на фирменное наименование, товарный знак, знак обслуживания и другие средства индивидуализации продавца и его товаров, работ или услуг. Эти права переходят к покупателю при условии, что иное не будет предусмотрено в договоре.

Вторую категорию составляют права, полученные продавцом на основании разрешения (лицензии) на занятие соответствующей деятельностью. Указанные права, напротив, не подлежат передаче покупателю. Исключение могут составить лишь случаи, установленные законом или иными правовыми актами. Причем за неисполнение переданных покупателю в составе предприятия обязательств, допущенное из-за отсутствия у покупателя разрешения (лицензии), необходимой для исполнения этих обязательств, продавец и покупатель несут перед кредиторами предприятия солидарную ответственность (ст. 559 ГК РФ).

В соответствии со ст. 49 ГК РФ правоспособность юридического лица обусловлена возможностью иметь гражданские права и нести гражданские обязанности в связи с осуществлением деятельности - как соответствующей целям, установленным в учредительных документах, так и любой не запрещенной законодательством. Причем право юридического лица осуществлять деятельность, на занятие которой необходимо получение лицензии, возникает с момента получения лицензии. Это означает, что лицензия не может передаваться иному лицу, поэтому продажа как отдельного вида имущества, так и предприятия в целом сама по себе не порождает для покупателя какого бы то ни было преимущества на получение лицензии. Федеральный закон от 8 августа 2001 г. № 128-ФЗ в редакции от 10 января 2003 г. № 17-ФЗ «О лицензировании отдельных видов деятельности» [7] в п. 1 ст. 7 не предусматривает никаких исключений из правила о том, что «вид деятельности, на осуществление которого получена лицензия, может выполняться только получившим лицензию юридическим лицом или индивидуальным предпринимателем».

Однако в некоторых случаях покупатель предприятия может приобретать преимуще-

ственное право на получение лицензии, например, в отношении лицензии на пользование. Так, ст. 13-1 Закона Российской Федерации от 21 февраля 1992 г. № 2395-1 «О недрах» [8] установлено, что предоставление лицензий на пользование недрами осуществляется путем проведения конкурсов и аукционов. При продаже предприятия (бизнеса) должника в соответствии со ст. 86 Закона РФ от 26 октября 2002 г. № 127-ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)» [9] в случаях, когда основной вид деятельности должника осуществляется только на основании лицензии, покупатель предприятия также приобретает преимущественное право на получение соответствующей лицензии.

Предприятия в большинстве случаев являются материальной основой юридических лиц - субъектов гражданского права. И продажа предприятия отнюдь не означает прекращения юридического лица. Как справедливо отмечает Е. Козлова, «продажа предприятия не только не означает прекращения соответствующей организации - юридического лица, но в большинстве случаев даже не представляет угрозы для существования субъекта права. Возмездный характер договора купли-продажи предприятия предполагает сохранение имущественной основы деятельности юридического лица» [10].

Вообще же в гражданском законодательстве термин «предприятие» используется, как известно, в двух значениях: как объект прав (имущественный комплекс) и как субъект права - применительно к муниципальным и государственным предприятиям, т. е. как одна из организационно-правовых форм юридических лиц в сфере предпринимательства [11].

В качестве субъекта гражданских прав муниципальное или государственное предприятие - это самостоятельный хозяйствующий субъект с правами юридического лица, создаваемый на базе муниципальной или государственной собственности с закреплением за ним имущества на праве хозяйственного ведения (для казенных предприятий - на праве оперативного управления), осуществляющий предпринимательскую деятельность в целях удовлетворения общественных по-

требностей и получения прибыли (ст. 110115 ГК РФ).

В ряде правовых актов предприятие рассматривается одновременно как объект и как субъект права, что отнюдь не способствует определенности рассматриваемого понятия. Так, в указе Президента РФ «О продаже государственных предприятий-должни-ков» [12] предусматривается возможность продажи государственных предприятий, признанных в установленном порядке неплатежеспособными. С одной стороны, должником, в том числе неплатежеспособным, может быть только субъект права как сторона в обязательстве, которое он не выполнил. С другой стороны, в приведенном правовом акте речь идет о продаже предприятия, что возможно лишь по отношению к объекту, но не субъекту права. В соответствии с официальным разъяснением [13] в данном случае речь идет о продаже имущества как единого имущественного комплекса предприятия с сохранением за ним статуса юридического лица.

Дело в том, что унитарные предприятия как субъекты правоотношений не имеют имущества на праве собственности, оно предоставляется им собственником имущества (Российской Федерацией, субъектом Российской Федерации или муниципальным образованием на праве хозяйственного ведения, а для казенных предприятий - на праве оперативного управления). Соответственно собственник в любое время может продать эти предприятия, и если продажа осуществляется не в виде лишь имущества ликвидируемого предприятия, а при условии продолжения его деятельности, это дает основание ученым, исследующим данный вопрос, полагать, что в таких случаях государственное или муниципальное предприятие продается как объект гражданского права, оставаясь при этом одновременно и субъектом права. В частности,

Н.И. Клейн и В.В. Чубаров считают, что именно такая продажа и происходит, в частности, при продаже государственного или муниципального предприятия на аукционе либо по коммерческому или инвестиционному конкурсу в процессе приватизации предприятий, когда в качестве продавца в таких

случаях выступает фонд или комитет по управлению государственным либо муниципальным имуществом [14].

Представляется, однако, что предприятие во всех случаях всё-таки продается именно как объект права, ибо продажа субъектов в принципе невозможна. После продажи даже государственного или муниципального предприятия это предприятие именно как субъект права перестает существовать, а на базе имущественного комплекса, в качестве которого и продается предприятие, может быть создано то или иное юридическое лицо - коммерческая организация. Как объект гражданско-правовых договоров, предприятие, по сути дела, является не юридической, а производственной (или производственно-технологической) категорией и в этом качестве всегда имеет собственника (иногда наряду с ним - и иного титульного владельца) [15].

Если в качестве субъекта предприятие может быть основанным лишь на базе государственной (в том числе федеральной) либо муниципальной собственности [16], то в качестве объекта права (имущественного комплекса) предприятие, как уже отмечалось, может принадлежать любым субъектам права, в том числе гражданам, причем не исключена возможность принадлежности нескольких предприятий одному субъекту права.

Специфика предприятия как особого объекта гражданских прав и предмета договора по его отчуждению выражается и в том, что в составе предприятия могут передаваться права требования и долги предприятия, но лишь те, которые возникли в связи с деятельностью предприятия.

Совершенно очевидно, что права требования и обязанности (долги) могут иметь лишь субъекты гражданского права, а не предприятие в качестве объекта прав, т. е. в качестве имущества. Соответственно следует иметь в виду, что «когда законодатель упоминает в составе имущества предприятия как единого имущественного комплекса права требования и долги, он имеет в виду, конечно же, требования и долги по обязательствам собственника предприятия, связанным с деятельностью этого имущественного комплек-

са» [17]. И несмотря на то, что состав предприятия в ряде случаев может состоять в основном лишь из имущественных (и неимущественных) прав и обязанностей либо только из них (без материального субстрата), правосубъектность юридического лица всегда остается за рамками предмета договора купли-продажи предприятия и не включается в состав продаваемого имущественного комплекса.

Особыми нематериальными элементами предприятия следует признать его деловую репутацию, деловые связи, положение на рынке тех или иных товаров. Хотя эти элементы не названы в ст. 132 ГК РФ при определении состава предприятия, очевидно, что они имеют большое значение при реализации предприятием своих экономических интересов, связанных с получением прибыли. Эти элементы поддаются рыночной оценке, и стоимость этих элементов может составлять существенную часть в общей стоимости предприятия.

В качестве особой разновидности нематериальных элементов в составе предприятия обычно выделяются так называемые шансы предприятия, под которыми понимается возможность благоприятных результатов торгово-промышленной деятельности предприятия в будущем, реальное положение его на рынке. Эти шансы основаны на фактическом отношении предприятия к клиентуре, репутации и известности.

Таким образом, ценность предприятия определяется не только входящими в его состав движимыми и недвижимыми вещами, не только наличием в его составе имущественных и неимущественных прав и обязанностей, но и его шансами, т. е. потенциалом, силой его рыночного положения, а также возможностью соответствующей экспортации при перемене собственника, то есть сохранением клиентуры прежнего предприятия («клиентела» предприятия). Ведь при отсутствии перехода клиентов предприятия при его отчуждении оно уже не будет иметь прежнюю ценность. Гражданское право Франции, например, относит шансы, деловую репутацию, «раскрученность» предприятия на рынке сбыта товаров к разряду «бес-

телесных движимых имуществ», подчеркивая тем самым, что экономическая ценность предприятия определяется более постоянным образом входящими в его состав правовыми, нежели вещественными элементами.

От договора купли-продажи предприятия нужно отличать продажу акций акционерных обществ, в том числе контрольный пакет акций, а также продажу долей, вкладов, в иных хозяйственных обществах и товариществах. В этом случае предметом продажи является не предприятие как имущественный комплекс, а сами акции, паи, вклады, доли. Собственником всего имущества при этом продолжает оставаться само хозяйственное товарищество или общество, т. е. смены собственника не происходит, меняется лишь состав акционеров, товарищей, вкладчиков.

1. См.: Козырь О. Понятие недвижимого имущества в российском гражданском праве // Закон. - 1999. - № 4. - С. 20.

2. См.: Завьялов А. Недвижимое имущество, прочно связанное с земельным участком как особый объект гражданских прав // Хозяйство и право. - 2000. - № 11. - Приложение. -С. 13.

3. Там же.

4. Грибанов А. Порядок совершения сделок с предприятием в российском праве (практические проблемы) // Хозяйство и право. - 2003.

- № 11. - С. 61.

5. Козырь О.М. Недвижимость в новом Гражданском кодексе России // Гражданский кодекс России: Проблемы. Теория. Практика: Сб. памяти С. А. Хохлова / Отв. ред. А.Л. Маковский. - М., 1998. - С. 280-281.

6. В соответствии с п. 2 ст. 132 ГК РФ предметом договора купли-продажи, равно как и других сделок, может быть не только предприятие в целом, но и его часть. Очевидно, что часть предприятия в качестве самостоятельного предмета договора купли-продажи предприятия может выступать лишь в том случае, если такая часть может самостоятельно использоваться в качестве имущественного комплекса для осуществления той или иной предпринимательской деятельности и оформлена как предприятие (с регистрацией права на него в учреждении юстиции). В противном случае речь может идти лишь о про-

даже отдельного имущества, входящего в состав предприятия, и такой договор купли-продажи должен регулироваться общими нормами о купле-продаже.

7. СЗ РФ. - 2001. - № 33 (часть 1). - Ст. 3430; 2003. - № 2. - Ст. 169.

8. Ведомости Съезда народных депутатов РФ и Верховного Совета РФ. - 1992. - № 16. -Ст. 834; СЗ РФ. - 1995. - № 10. - Ст. 823; 2001. - № 1 (часть 1). - Ст. 4; 2001. - № 33 (часть первая). - Ст. 3429.

9. СЗ РФ. - 2002. - № 43. - Ст. 4190.

10. См.: Козлова Е. Предприятие как объект и субъект права // Российская юстиция. - 2002.

- № 8. - С. 18.

11. В законодательстве и литературе встречается использование термина «предприятие» ещё в одном значении - как коммерческой организации («малое предприятие»).

12. О продаже государственных предприятий-должников: утверждено Указом Президента РФ от 2 июня 1994 г. № 1114, в редакции от 21 октября 2002 г. // СЗ РФ. - 1994. - № 6. -Ст. 592; СЗ РФ. - 2002. - № 43. - Ст. 4228.

13. См. п. 8 Положения «О порядке продажи государственных предприятий-должников»: утверждено Указом Президента РФ № 1114 от 2 июня 1994 г. // СЗ РФ. - 1994. - № 6. -Ст. 592; СЗ РФ. - 2002. - № 43. - Ст. 4228.

14. См.: Гражданское право России. Часть вторая: Обязательственное право: Курс лекций / Отв. ред. О.Н. Садиков. - М., 1997. - С. 151.

15. См.: КозловаЕ. Указ. соч. - С. 18.

16. Нельзя не согласиться с В.А. Дозорцевым в том, что признание законодателем предприятия (унитарного) субъектом права лишь создает определенную путаницу (см.: Дозор-цев В.А. Принципиальные черты права собственности в Гражданском кодексе // Юридический мир. - 1997. - № 9. - С. 33). На практике неоднозначность термина «предприятие» постоянно требует уточнения относительно того, о чем идет речь - о государственном или муниципальном предприятии как юридическом лице, или о виде недвижимого имущества как объекта прав и предмета сделок, или, наконец, о любой коммерческой организации

- «малом предприятии». Прибегать к такому уточнению приходится и законодателю (например, в ст. 300 ГК РФ).

17. Брагинский И.М., Витрянский В.В. Договорное право. Книга вторая. Договоры о передаче имущества. - М., 2000. - С. 225.