Ипотечный груз

Половина всей кредитной задолженности россиян приходится на ипотеку. В 25 регионах на жилищное кредитование приходится более 50% долга. Среди «плохих» кредитов ипотека занимает всего 6%. Валютная ипотека — самая проблемная, половина задолженности по ней — просроченная.

Четверть от всего объема ипотечной задолженности (24%) — по квартирам, купленным на первичном рынке недвижимости

Фото: Евгений Павленко, Коммерсантъ

Такие данные приводят эксперты «Циана» по итогам исследования ситуации с ипотечными долгами по регионам. Задолженность по ипотеке увеличивается рекордными темпами. Сейчас половина от всего долга россиян приходится именно на жилищные кредиты (50,3%). В августе 2019 года показатель был на уровне 43,5%, в 2020 году — 45,2%, в 2021 году — 47,7%. Отметка в 50% была преодолена впервые к лету 2022 года и продолжает планомерный рост. Активное увеличение доли ипотечной задолженности было отмечено с локдауна — весной 2020 года, когда в качестве меры поддержки стройотрасли была запущена льготная ипотека.

В 2020 году задолженность по ипотеке выросла за год на 22%, по остальным кредитам — только на 7%. В 2021-м и 2022-м тенденция схожая: наращивание задолженности в первую очередь идет по ипотеке.

Северо-Западный округ в лидерах

В половине федеральных округов задолженность по ипотеке достигает более 50%. Наибольший долг — в Северо-Западном (53%) и Центральном округах (52,8%), чуть более половины — в Дальневосточном и Уральском. По остальным федеральным округам на ипотеку приходится менее половины задолженности.

Количество регионов, где больше половины всей задолженности — ипотечной, увеличивается с каждым месяцем. В августе 2022 года в 25 из 85 субъектов РФ (29%) больше половины всего долга приходилось на ипотеку. Наибольшая доля (свыше 55%) — в Санкт-Петербурге (58,8%), Якутии (58,4%), Москве (56,8%), Чувашии (57,8%), Югре (55,6%). Для сравнения, в августе 2021 года таких регионов было 10 или 12%. В августе 2020 года — всего пять субъектов, или 6%. В августе 2019 года — до запуска льготной ипотеки — всего четыре региона, по которым больше половины всего долга было ипотечного. Это — Чувашия, Югра, ЯНАО и Якутия.

С 2019 года только в двух регионах (в Ненецком АО и ЯНАО) доля задолженности по ипотеке снизилась в процентном выражении от общей задолженности по всем кредитам. Наибольший прирост показателя за три года — в Чечне (+18 п. п., с 15 до 34%), где ипотечное кредитование в целом развито плохо за счет популярности индивидуального строительства и большой доли просрочки. На 15 п. п. выросла доля задолженности по ипотеке от общего объема по Крыму (с 30 до 45%). На 14 п. п. — в Севастополе (38 против 53%). По 12 п. п. за три года доля ипотечной задолженности прибавила в Москве (с 45 до 57%) и Приморье (с 39 до 51%).

Хорошие кредиты

Половина задолженности россиян — по ипотеке. Однако в структуре просроченной задолженности ипотека занимает всего 5,9%. Впервые на 1 августа 2022 года доля опустилась ниже 6%. То есть 94% всех «плохих» долгов — не жилищные.

Доля просроченного долга по ипотеке планомерно снижается. В августе 2019 на ипотечные кредиты приходилось 10% всего объема просроченной задолженности (10,1%), или 77,6 млрд рублей. В августе 2020 года — 9,8% от всех просроченных долгов россиян, или 79,4 млрд. В августе 2021 года доля снизилась до 7,9%, а сумма — до 75,1 млрд. А в августе 2022 года — до 5,9%, или 60,7 млрд рублей. То есть заемщики по ипотеке оказываются намного более надежными в сравнении с должниками по другими кредитам. Впрочем, ситуация отличается в зависимости от конкретного региона.

Наибольшая доля просроченной задолженности по ипотеке сейчас — в республиках Северного Кавказа, где не так активно строится многоквартирное жилье, население предпочитает индивидуальные дома. Ставки по кредитам — выше, чем в среднем по остальным регионам как из-за повышенных рисков невозврата, так и по причине популярности вторичного рынка, где нет льготной ипотеки. В список также вошла Калининградская область. Причем именно на нее приходится наибольший прирост «плохих» долгов за три года (с августа 2019 года) среди других регионов с наибольшей росрочкой: +321%.

Впрочем, это не единственный регион, в котором просроченная задолженность увеличивается рекордными темпами. За три года более чем в полтора раза увеличили объем просроченной задолженности по ипотеке жители Севастополя (+150%) и Крыма (+50%). Здесь выбор банков ограничен из-за действующих санкций, кредиты выдаются по ставкам выше, чем в других регионах. Несмотря на такой рост долга, полуостров остается в числе регионов с минимальной долей просроченной задолженности — на уровне 0,1% от общего объема. Аналогичные показатели — в Чукотском АО и Ненецком АО.

В Москве задолженность за тот же период снизилась на 27%, в Московской области — на 20%. Доля просроченной задолженности — чуть выше среднероссийской: 0,6%.

Доля первички растет

Четверть от всего объема ипотечной задолженности (24%) — по квартирам, купленным на первичном рынке недвижимости. В 2019 году на первичку приходилось 20% от всей задолженности. С каждым годом эта доля увеличивается. Только в двух регионах, с большим объемом строительства, около трети всей задолженности по ипотеке — на первичном рынке. В Москве эта доля достигает 35%, в Санкт-Петербурге — 32%. Минимальная доля задолженности по сделкам на первичке — в Чечне и Туве (10–12%).

На первичном рынке недвижимости — меньшая доля просроченных кредитов, чем в сегменте вторичного жилья. В целом по РФ показатель составляет 0,2%. До октября 2020 года показатель был на уровне 0,4%. С октября 2020-го по август 2021-го — 0,3%, а с сентября 2021-го — на уровне 0,2%. Самые неблагонадежные заемщики на первичке проживают в Адыгее, Воронежской, Ивановской областях и Северной Осетии, где доля просрочки среди кредитов на первичном рынке составляет 0,6–0,7%.

За три года — с августа 2019 года — в три раза и более объем просроченной задолженности на первичке вырос в Севастополе (+200%), Магаданской области (+300%), Ивановской (+329%), Калмыкии (+500%). Впрочем, такие высокие значения объясняются низким уровнем закредитованности. Например, в Калмыкии в 2019 году «плохая» задолженность составляла всего 1 млн рублей, сейчас — около 6 млн. Для сравнения, в Москве объемы просроченной задолженности за тот же период снизились на 11%, с 782 до 697 млн рублей.

На вторичном рынке просроченная задолженность выше: на текущий момент 0,6% против 0,2% на первичном рынке. В динамике показатель также снижается: в начале 2019 года он был на уровне 1,4%.

Проблемная валюта

Половина валютной задолженности по ипотеке — просроченная. На начало августа 2022 года, согласно последним данным ЦБ, валютная задолженность по ипотеке составила в целом по РФ 7,3 млрд рублей. Причем 48% из этой суммы — просроченная задолженность (3,5 млрд). За три года — с августа 2019 года — валютный ипотечный долг снизился в 3,5 раза. А просроченная задолженность по валютным ипотекам — в 2,7 раза. На текущий момент от общей ипотечной задолженности валютная составляет всего 0,1% против 0,5% в 2019 году. В результате роль валютных ипотек в части формирования просрочки снижается. Сейчас только 6% всего «плохого» долга — валютный, хотя еще в 2019 году его доля была на уровне 15%. Притом, что в общем объеме задолженности, как было отмечено выше, валютные долги были в 2019 году на уровне 0,5%. 55% всего валютного долга по ипотеке — у москвичей, еще 21% — у заемщиков в Московской области. То есть 77% валютного долга по ипотеке сгенерировано за счет займов в столичном регионе.