Новые доходные

Рынок аренды находится в состоянии обновления и адаптации к сегодняшним реалиям. Растет процент платежеспособных требовательных съемщиков, не желающих жить в "бабушкиной квартире". Тех, кто ценит надежность, гарантию долгосрочной аренды без сюрпризов, прозрачность отношений и современные технологии. Застройщики готовы предложить таким квартиросъемщикам достойные проекты. Правда, пока в ограниченном количестве.

За те же деньги

Татьяна и Максим, что сидят передо мной,— молодая пара: они поженились год назад. На вид им лет 30, он из Саратова, она из Казахстана. Хорошо выглядящие, успешные аутсорсеры, ставящие мобильность и комфорт во главу угла. В ЖК "Лайнер" они переехали буквально с соседней улицы — из хрущевки на улицы Марины Расковой. Оба отмечают разительный контраст в качестве жизни: за те же деньги — около 50 тыс. руб. в месяц — они получили современное, обставленное всем необходимым жилье в удобном месте с развитой инфраструктурой.

Молодую семейную пару можно назвать целевой аудиторией программы "Арендное жилье" АИЖК, предлагающей так называемый цивилизованный подход к рынку аренды. Это молодые семейные и неженатые специалисты, работающие в бизнес-центрах по соседству, родители с детьми, ожидающие заселения в строящиеся квартиры, или владельцы подмосковных таунхаусов, привозящие детей на несколько дней в Москву и нуждающиеся в постоянном месте для ночевки. А также спортсмены и сотрудники региональных филиалов, переехавшие на работу в столицу.

В еще строящемся "Лайнере" АИЖК выкупило отдельную секцию в 283 апартамента. Комплекс стал пилотным проектом программы агентства — самым небольшим по объему предложения, и в нем еще чувствуются шероховатости, которые присутствуют на начальном этапе любого проекта. Например, несоответствие числа машино-мест (их тут всего 50) количеству квартир, в связи с чем возле здания много припаркованных автомобилей. Или отсутствие коммерческих помещений на территории комплекса, из-за чего "Лайнер" сейчас кажется осколком жилищного рая в инфраструктурном вакууме.

Впрочем, всем не угодишь. Главное, что проект удовлетворяет базовые потребности любого арендатора: белый, надежный договор (заключается на 11 месяцев с возможностью пролонгации), а значит, невозможность выселения до окончания срока; квартира с современным ремонтом (жительница "Лайнера" Татьяна раньше снимала квартиру в Брюсовом переулке. Ремонт там был совершенно невозможен: он обошелся бы хозяину в несколько миллионов рублей. Так и приходилось жить в антикварной патине, но с вечно протекающими трубами) и по вполне разумной цене.

"На предброкеридже, до 12 июля, когда мы начали заселять жильцов, ставки аренды начинались от 36 тыс. руб. за студию 25 кв. м до 110 тыс. руб. за трехкомнатные апартаменты 84 кв. м в месяц. В данный момент стоимость апартаментов — от 40 тыс. до 110 тыс. руб. в зависимости от метража. В нее включены НДС, а также оплата круглосуточной консьерж-службы, охраны, диспетчерской службы, большинства коммунальных расходов. Дополнительно оплачиваются только счетчики коммунальных услуг: вода, электричество, тепло",— рассказывает Анна Двуреченская, коммерческий директор АИЖК.

Шансов снять жилье в "Лайнере" нет: с июля контракт не расторгал никто. Но если такое все же произойдет, жилец, чтобы не потерять депозит, обязан уведомить управляющую компанию о форс-мажоре за 45 дней. При расторжении отдельно оплачивается уборка квартиры после домашних питомцев. Им тут, к слову, всегда рады, что является благом для многих арендаторов, жалующихся в тематических пабликах на то, что хозяева не пускают в "квартиру мечты" из-за котика или собачки.

Подбором жильцов для "Лайнера" занималось агентство Savills, представляя проект преимущественно своим корпоративным и частным клиентам. Рекламы давалось по минимуму. Тем не менее продать все квартиры удалось довольно быстро.

"Предварительное бронирование апартаментов в МФК "Лайнер" началось в марте 2017 года. Открытие состоялось в июле, а в середине сентября все апартаменты были уже сданы в аренду. Следует отметить, что около 30% апартаментов было забронировано до момента возможности их просмотра. Количество отказов от заключения договора аренды уже после просмотра было минимальным, и они были связаны с изменившимися планами в отношении аренды",— рассказывает директор департамента аренды Savills в России Елена Куликова. Это прямо указывает на высокий спрос на современное арендное жилье и нехватку предложения в Московском регионе.

Serviced apartments

А как быть, если вы приехали в столицу на два-три месяца? Например, у вас краткосрочная работа, связанная с чемпионатом или выставкой? При этом вы хотите жить в удобной квартире, не переплачивая. Отель — это все же отель, хоть и снимающий проблему уборки, но не дающий полноценного комфорта.

Для продолжительных командировок, для студентов, приехавших на сессию из другого города, для молодых и активных жителей во многих странах давно существует система serviced apartaments — апарт-отелей с необходимой для жизни инфраструктурой и собственной управляющей компанией. В Москве и Санкт-Петербурге ее реализует компания "Пионер" в своем проекте YE`S.

Концепция апарт-отеля — "мини-город", то есть не только пространство для жизни и бизнеса (комплекс из 504 апартаментов, бизнес-центр площадью 15 тыс. кв. м и парковки на 122 места), но и все необходимое из сферы услуг: кафе и рестораны, парикмахерская, фитнес с бассейном. Большой популярностью у жильцов пользуется продуктовый автомат: закрытые ячейки, в которых курьер оставляет заказанные в интернет-магазине продукты. Иными словами, все нужное под рукой — прямо в доме.

Примерно 70% номерного фонда управляющая компания YE`S сдает в аренду по договору с владельцами, которые получают доход до 10% годовых на вложенные средства. Сроки аренды тут варьируются: есть краткосрочная, как в обычном отеле (от одной ночи), и долгосрочная — от одного месяца до 11. Такой подход делает контингент жильцов менее однородным, чем при возможности только долгосрочной аренды. Но зато предоставляет более гибкие возможности для съемщика.

Стоимость долгосрочной аренды рассчитывается по временной шкале и зависит от ее продолжительности и типа апартамента. Цены варьируются от 43 тыс. до 58 тыс. руб. в месяц на срок сдачи до 90 дней и снижаются, если жилье снимают на четыре месяца и дольше. Отдельно оплачиваются коммунальные услуги — до 6,1 тыс. руб. в месяц. В целях сохранности имущества предусмотрен депозит в размере одной месячной платы.

Выбор для покупателя ограничен площадью и планировкой: все апарты представляют собой студии от 27 до 42 кв. м без балконов. Все-таки сложно представить себе семью с маленьким ребенком, разместившуюся с кроваткой в общей зоне и готовящую на открытой кухне. Это вариант для пар, молодых одиноких людей, делающих карьеру, студентов и командированных.

Проживающим в YE`S придется приспособиться и к локации. Застройщик указывает на близость к метро и возможность быстро туда дойти, но пришлось идти в гору, и дорога заняла у меня десять минут. К тому же Митино — район, удаленный от центра и основных московских потоков. Уже в следующем своем проекте застройщик попытался решить эту проблему, возводя новый отель рядом со станцией метро "Ботанический сад".

Невероятно важна для такого типа жилья правильная политика управляющей компании. Ведь какими бы замечательными и современными ни были здание и планировка апартаментов, главная ценность — жильцы. В YE`S управляющая компания показалась мне очень отзывчивой и клиентоориентированной. Во время осмотра комплекса мне встретился арендатор на костылях. Помимо традиционных пандусов и возможности связаться с консьерж-службой 24/7 в исключительных случаях к жильцам по их просьбе пускают гостей без обязательного пропуска. Была также ситуация, когда в YE`S обратились работодатели одного из проживающих, заволновавшись из-за его отсутствия. Все окончилось благополучно, но оперативный контроль и помощь администрации в подобных случаях — крайне важная опция, отсутствующая на рынке частного съема.

Арендное будущее

Очевидно, что в нашей стране жилье для "цивилизованной аренды" дефицитно: все апартаменты для долгосрочного проживания и в "Лайнере", и в YE`S заняты. ("Как вы искали жильцов?" — спрашиваю я менеджера YE`S, который показывал мне комплекс. Следует ответ: "Мы их не искали, это они нас нашли".) Пользователь, не избалованный подобным предложением, вынужден идти на компромисс: жить ли ему в Митино, снимать ли в "Лайнере", находящемся далековато от метро, платить ли 58 тыс. руб. в месяц за студию на окраине Москвы, обходиться ли без парковочного места. Анна Двуреченская замечает: "Сегодня мы оцениваем текущий объем рынка аренды как 260 млн кв. м. Но сектор цивилизованной аренды или аренды от юридических лиц составляет 110 млн кв. м". И этот объем пока не освоен.

Программа АИЖК рассчитана до 2031 года, но в реальности охватывает пока только небольшой сектор рынка столицы (уже сейчас агентство ведет лист ожиданий для заселения в МФК Match Point, запланированного на 2019 год). Аккуратно ведется речь о выходе на рынок в 14 регионах, прежде всего в городах-миллионниках со своей спецификой.

В Санкт-Петербурге проект YE`S пока представлен только одним апарт-отелем, удаленным от центра. О региональных планах в ГК "Пионер" говорят неопределенно: "Сеть апарт-отелей YE`S динамично растет. Номерной фонд сейчас составляет 1,5 тыс. апартаментов. К 2021 году фонд апартаментов YE`S увеличится как минимум на 3,5 тыс. номеров в Москве, Санкт-Петербурге и Астане. Кроме того, мы не исключаем развития сети YE`S и в крупных стратегически важных городах России",— замечает директор по развитию сети отелей YE`S Андрей Жамкин.

"Подобный продукт, а именно квартиры и апартаменты в аренду с централизованным управлением и высокими стандартами качества, может быть спроектирован практически в любом проекте-новостройке преимущественно в городах-миллионниках РФ. Доля таких предложений может составлять от 10% до 50% площадей. То есть если исходить из минимальной границы в 10%, при ежегодном вводе 4-5 млн кв. м жилья вполне вероятно появление до 500 тыс. кв. м арендных площадей ежегодно. С учетом отсутствия такого предложения на данный момент такой прогноз вполне реалистичен",— резюмирует Елена Куликова.

При этом в любом крупном и даже среднем российском городе созрел сегмент жителей, достаточно обеспеченных, мобильных и выбирающих комфорт, которые и должны стать съемщиками квартир в будущих доходных домах.

Жилой комплекс "Лайнер" — флагманский проект программы АИЖК "Арендное жилье"

В ЖК "Лайнер" можно арендовать площади от 25 до 84 кв. м на длительный срок

В апарт-отеле YE`S только студии от 27 до 42 кв. м, но они сдаются и на два-три месяца