Доходный метр

Недавно появившиеся закрытые паевые инвестиционные фонды недвижимости позволяют воспользоваться плодами строительного бума даже далекому от этой сферы инвестору. Цена «входного билета» – от $6 тыс. Кроме того, участие в ПИФе позволит компании на законных основаниях сэкономить на налогах.

Принцип участия в закрытом инвестиционном фонде недвижимости прост. Покупая пай фонда, инвестор становится прямым владельцем объекта недвижимости или его части. Но все операции пайщик осуществляет не с недвижимостью, а с паями.

Закрытые паевые инвестиционные фонды недвижимости (ЗПИФН) появились в 2003 году после того, как Федеральная комиссия по ценным бумагам (ФКЦБ) выпустила положение «О составе структуры закрытых паевых фондов». С тех пор, по данным Национальной лиги управляющих, в России было сформировано 15 фондов недвижимости. На стадии формирования находятся еще четыре фонда. И специалисты прогнозируют, что рынок таких ПИФов в ближайшее время продолжит активно развиваться. Все основания для этого есть.

Фонды недвижимости – альтернатива прямому инвестированию в строительные проекты непрофильными инвесторами (например, страховыми и любыми другими компаниями, имеющими «длинные» деньги). При этом вложения в ПИФ считаются менее рискованными, чем инвестиции напрямую в строительный объект.

По мнению главы управления развития бизнеса управляющей компании «Менеджмент-центр» (управляет ЗПИФН «Жилищное строительство») Романа Шемендюка, покупка пая ЗПИФН имеет ряд преимуществ по сравнению с прямыми инвестициями в недвижимость. «При работе со строительной компанией напрямую инвестор рискует своей квартирой. Недавно был случай, когда сразу после сдачи жилого дома рухнули три лестничных пролета, то есть пострадали инвесторы, купившие именно эти квартиры,– рассказывает Шемендюк.– При этом их ущерб составил 100% вложенных средств. В то же время у фонда квартир может быть несколько тысяч, и если одна рухнет, на стоимости пая, а значит, и на инвесторе, это отразится в ничтожной степени. То есть девелоперские риски в фонде, в отличие от прямых инвестиций, диверсифицированы». Большинство фондов диверсифицируют риски, работая с разными застройщиками. И если один подведет, то пайщик опять же пострадает меньше.

Помимо девелоперских рисков, инвесторы, вкладывающие деньги в строительные проекты, несут инвестиционные риски. По разным причинам стоимость конкретной квартиры или дома может упасть. Может измениться и конъюнктура рынка в целом. Однако участники фонда, имеющего несколько строительных проектов в разных городах, этого могут и не заметить. Вряд ли цены на недвижимость упадут сразу и в Москве, и в Петербурге, и в Тюмени.

Наконец, участник ПИФа недвижимости начинает получать доход от своих вложений быстрее, чем инвестор, вкладывающий средства непосредственно в недвижимость. Роман Шемендюк: «При покупке квартиры на нулевой стадии строительства инвестору нужно ждать по меньшей мере полтора года до тех пор, пока дом будет построен, затем еще полгода-год уйдет на оформление титула прав владельца. И только когда инвестор продаст квартиру или сдаст ее в аренду, он начнет получать доход. Напротив, пайщик начинает регулярно получать инвестиционную прибыль практически сразу после покупки пая (периодичность промежуточных выплат пайщикам устанавливается правилами фонда.– СФ)».

Налоговая отсрочка
Еще одно преимущество фондов недвижимости заключается в том, что его участники могут на законных основаниях экономить на налогах.

Согласно Налоговому кодексу, плательщиками налогов в России признаются физические и юридические лица. Между тем формально паевой инвестиционный фонд нельзя отнести ни к тем, ни к другим. ПИФ в законодательных актах именуется имущественным комплексом без образования юридического лица. «Поскольку в НК ПИФы в качестве плательщиков налогов не указаны, на практике налогообложение по отношению к ним не применяется»,– говорит директор УК «Интерфин-Капитал» Дмитрий Сачин.

Деятельность паевого инвестиционного фонда не облагается налогом на прибыль, НДС и налогом на имущество. Пайщики, в свою очередь, платят налог на прибыль (для физических лиц – подоходный налог), но только после того, как управляющая компания выплатит им доход. Таким образом, от налога на прибыль пайщики не освобождаются, а просто получают отсрочку. Налоги надо платить при погашении паев во время закрытия фонда или при выплате пайщикам регулярного инвестиционного дохода. Для пайщиков – физических лиц налоговое законодательство предусматривает дополнительные льготы. Согласно Налоговому кодексу, если ценные бумаги (в том числе и паи инвестиционных фондов) находятся во владении частного лица более трех лет, доход от продажи этих ценных бумаг от налогообложения освобождается. Так как фонды недвижимости – долгосрочные (они могут формироваться на срок от 1 до 15 лет), этим налоговым вычетом смогут воспользоваться большинство пайщиков.

До момента погашения паев или до момента выплаты промежуточного инвестиционного дохода внутри фонда может происходить сколько угодно сделок, прибыль с которых не будет облагаться налогом.

«Отсрочка налоговых платежей дает возможность проводить через ЗПИФН целый ряд проектов, что приносит хорошие результаты при реинвестировании прибыли»,– говорит глава УК «Свиньин и партнеры» Владимир Свиньин. Проще говоря, шестой по счету жилой дом фонда может строиться исключительно на прибыль, полученную от продажи пяти предыдущих домов. По мнению Романа Шемендюка, благодаря отсрочке налоговых платежей доходность фонда может повыситься в среднем на 20%.

Плановый подход
Закрытые фонды недвижимости делятся на три типа в зависимости от цели, которую преследуют их создатели.

Если нужно найти оптимальный механизм финансирования реализации крупного проекта, следует учреждать девелоперский фонд. Он позволит минимизировать издержки на вход в проект, затраты на период, когда проект находится в стадии строительства, а также облегчить выход из данного проекта. Если задачей ставится получение дохода на текущий капитал, максимально сохраняя и преумножая его, потребуется фонд коммерческой недвижимости. В управлении ЗПИФН находится коммерческая недвижимость, которая приносит доход в виде арендных платежей. Наконец, если цель клиента управляющей компании – просто экономить на налогах, создается непубличный ЗПИФН. Это инструмент налогового планирования, без привлечения посторонних инвесторов и без биржевого и внебиржевого обращения паев.

Самыми первыми в России появились как раз девелоперские фонды, сформированные под проекты «с нуля» при строительстве жилых и нежилых помещений. Поскольку при учреждении фонда объекта недвижимости еще нет, участники ПИФа владеют правами на аренду земли, проектно-сметной документацией и т. д.

«Точной информации, для чего были сформированы те или иные фонды, нет и быть не может,– говорит Роман Шемендюк.– Как правило, фонды стараются сделать инвестиционную декларацию (в ней указываются цели создания фонда и инвестиционные приоритеты.– СФ) как можно более широкой. Но в принципе можно сказать, что сейчас 70% российских ЗПИФН – это девелоперские фонды».

Когда инвестор покупает пай в фонде, ориентированном на строительство жилых домов, он получает инструмент, альтернативный долевому строительству. Главное отличие от долевого строительства (помимо диверсификации рисков, о которой было сказано выше) в том, что по окончании строительства дома фонд продает квартиры, гасит паи и выплачивает доход инвесторам. Законом не предполагается, что пайщик (в отличие от участника долевого строительства) может обменять пай на квартиру. «Законодатели исходили из того, что пай – это не потребительский продукт, а инвестиционный,– считает Шемендюк.– Но если пайщик специально договорится с застройщиком, тоон, конечно, может обменять свой пай на квартиру в доме, но это будет уже его личная сделка – как если бы он менял квартиру на акции или облигации».

Инвестиции в уже функционирующую коммерческую недвижимость до последнего времени были не так востребованы инвесторами, как вложения в строительство. Пока исключительно сдачей в аренду помещений занимается только один фонд – «Первый Петербургский фонд прямых инвестиций в недвижимость»: ему принадлежит действующий бизнес-центр в Санкт-Петербурге.

Фонды коммерческой недвижимости отличаются от девелоперских тем, что владеют уже существующими объектами, приносящими доход. Деятельность таких фондов направлена на получение доходов от объекта и на увеличение стоимости объекта за счет его модернизации или реконструкции. Однако вполне возможно, что фонд будет просто эксплуатировать здание и получать прибыль в виде арендных платежей. «Все риски здесь минимизированы до приемлемого уровня; рисков, которые есть при строительстве, здесь не возникает,– говорит директор одной из страховых компаний, инвестировавшей в ПИФ недвижимости.– Сама схема понятна и прозрачна: есть бизнес-центр, принадлежащий пайщикам на правах долевой собственности, он приносит прибыль в виде арендных платежей минус коммунальные расходы и комиссия управляющей компании. Эта прибыль распределяется между пайщиками. А дальше все зависит от того, как управляющая компания справляется со своими обязанностями. Отремонтирует бизнес-центр – вырастет стоимость здания и арендные платежи, следовательно, увеличится стоимость пая и доход по нему».

Для фондов этого типа существует две возможности владения объектом недвижимости: напрямую или через любое юридическое лицо. Вторая схема менее интересна для пайщиков, так как в этом случае операции с недвижимостью проводит юридическое лицо и отсрочка налоговых платежей исчезает.

В случае с фондами недвижимости работают те же рыночные законы, что и в случае с фондами акций: чем выше рискованность вложений, тем выше доходность. Из-за рисков, сопутствующих строительству, девелоперские фонды – самые рискованные среди ЗПИФН. Но и прогнозируемая доходность по ним выше, чем у фондов коммерческой недвижимости. По прогнозам участников рынка, если первые фонды могут приносить пайщикам 30–40% годовых в рублях, то вторые – только 12–20%.

Владимир Свиньин: «Чем выше риск, тем выше доходность. Можно купить готовое здание, заполненное арендаторами, но в таком фонде будет меньшая доходность и минимальные риски. Можно купить пустую коробку, в которой ничего нет – ни арендаторов, ни стекол. Она будет стоить, естественно, дешевле, чем готовое здание; ее можно отремонтировать и также сдавать в аренду. Доходность такого бизнеса будет выше, но при этом инвестор несет и все риски: стоимость ремонта может оказаться выше запланированной, управляющая компания не сможет найти арендаторов и т. д.»

В ЗПИФН третьего типа – созданных исключительно для оптимизации налогообложения – во главу угла поставлены не операции с недвижимостью, а прежде всего отсрочка платежей по налогу на прибыль. Ею могут воспользоваться любые хозяйствующие субъекты, владеющие крупными комплексами недвижимости. «Предположим, что крупная торговая компания вносит свою недвижимость в ЗПИФН, затем торговые и складские площади арендуются у своего же фонда,– рассказывает Владимир Свиньин.– При этом у торговой компании аренда складов целиком ложится на себестоимость, а ЗПИФН не платит налог на прибыль. Точнее, уплата налога на прибыль будет отсрочена до того момента, пока не будет принято решение об изъятии этой прибыли. Это весьма важно для многих компаний». Основная особенность фондов этого типа – их непубличность: сторонние пайщики участвовать в них не будут. Однако ЗПИФН, созданных по «налоговой модели», в России в чистом виде пока нет. Но, как уверяют эксперты, они обязательно появятся, когда будут устранены существующие проблемы при создании ПИФов.

Правила игры
Управление закрытыми ПИФами недвижимости осуществляет управляющая компания (УК) в соответствии с договором доверительного управления (правилами фонда). Он заключается на срок не менее одного года и не более 15 лет с возможностью пролонгации.

Управляющая компания при создании ЗПИФ заключает договоры со спецдепозитарием (занимается учетом имущества ЗПИФ и контролем за деятельностью УК), регистратором (ведет реестр владельцев инвестиционных паев), аудитором (проводит ежегодные аудиторские проверки), независимым оценщиком и другими организациями.

Присоединиться к договору доверительного управления фондом можно, купив инвестиционный пай ЗПИФ. Рассчитаться за пай можно наличными или иным имуществом (ценными бумагами, объектами недвижимости, правами на недвижимость)

Имущество фонда является имуществом владельцев инвестиционных паев и принадлежит им на правах общей долевой собственности. Взять свою часть имущества из общей долевой собственности «натурой» (например, квартирой) невозможно.

При погашении паев расчеты осуществляются только в рублях. Выкуп паев осуществляется по окончании договора доверительного управления.

Требования к составу активов ЗПИФ определяются в инвестиционной декларации, содержащейся в правилах фонда. Объектами инвестирования, наряду с котируемыми ценными бумагами, могут быть объекты недвижимости и некотируемые ценные бумаги.

Долевые сложности
Сегодня процедура создания ЗПИФН весьма сложна. Проблемы есть и при осуществлении операций в некоторых сегментах рынка недвижимости. Например, закон «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» предусматривает получение титула права собственности на владение недвижимостью. А имущество фонда – это общедолевая собственность пайщиков. В этом случае предусмотрена регистрация в бюро каждого пайщика с указанием его доли в виде правильной дроби, что на практике затруднено, так как допускается перепродажа паев. Управляющей компании приходится каждый раз перерегистрировать права собственности.

Пока УК решают эту проблему двумя путями. Большинство фондов работают только на этапе финансирования строительства, не доходя до момента регистрации прав собственности. Реже компании регистрируют права, но при этом стараются минимизировать вторичное обращение паев.

Если проблемы управляющей компании с регистрацией прав собственности пайщиков на недвижимость можно решить законодательным путем, то проблемы, связанные со спецификой работы закрытых паевых фондов, с которыми сталкиваются инвесторы, заложены в самой природе этого инструмента.

Основной минус для инвестора заключается в том, что он не может продать свой пай до закрытия фонда без финансовых потерь. «Так как фонд является закрытым, инвестор не может потребовать у управляющей компании выкупить его пай. Единственный выход – продать свои паи на открытом рынке другому инвестору. Но если паи фонда не торгуются активно на вторичном рынке, то любой покупатель будет требовать „премию за неликвидность” данной инвестиции»,– считает портфельный менеджер Heritage Capital Management Сергей Амбарцумов.

Данная проблема, которой подвержены все закрытые фонды, для российских инвесторов особенно актуальна, учитывая новизну инструмента и отсутствие его в биржевом обращении.

Конечно, бывают и приятные исключения из этого правила. «Например, если фонд инвестирует в активы, по какой-либо причине недоступные для широкой публики, или фондом управляет менеджер с исключительно хорошей историей управления портфелем ценных бумаг, то, скорее всего, паи этого фонда будут продаваться не только без дисконта, но и с премией к своим чистым активам»,– полагает Амбарцумов.

Паевой круговорот
Вторичный биржевой рынок паев ЗПИНФ в России находится на стадии становления. В биржевом обращении находятся только паи фонда «Первый инвестиционный фонд недвижимости».

Компания вывела паи фонда на ММВБ еще в прошлом году. Но с помощью биржи в прошлом году ей удалось привлечь всего $900 тыс. новых инвестиций. Дело в том, что стоимость одного пая – 1,3 млн рублей – слишком высока для большинства инвесторов, которые пользуются услугами биржевых брокеров и хотели бы вложить свои деньги в фонды недвижимости.

В начале этого года ФКЦБ дала разрешение на торговлю дробными частями паев инвестиционных фондов. Хотя нормативные акты позволяют торговать дробными частями, что активно осуществляется на внебиржевом рынке, в настоящий момент биржевые технологии (программное обеспечение) предполагают торговлю только целыми частями. Выхода из этой ситуации два. Биржи могут доработать программное обеспечение и регламент биржевой торговли с возможностью торговать дробными частями паев. Но они не торопятся этого делать. «Юристы ММВБ не очень хорошо относятся к идее торговли дробными частями паев,– говорит начальник управления фондовых операций ММВБ Геннадий Марголит.– Поэтому биржа не планирует вносить в свои правила какие-либо изменения».

Второй вариант предусматривает ситуацию, когда управляющим компаниям самим придется проводить дробление паев. К примеру, пай стоимостью 1 млн рублей может быть раздроблен на 10 паев стоимостью 100 тыс. рублей.

Вновь создаваемые фонды пытаются сразу учитывать существующие на рынке проблемы. Например, УК «Регион Девелопмент» в настоящий момент создает фонды с небольшой стоимостью паев. «До конца года мы планируем вывести на рынок как минимум три фонда. Мы пойдем по принципу "один пай – примерная стоимость одного квадратного метра". Чтобы инвестору легче было ориентироваться: сколько у него паев – столько квадратных метров приносят ему доход»,– говорит глава УК «Регион Девелопмент» Павел Зюбин.

К выводу на биржу паев «Первого Петербургского фонда прямых инвестиций в недвижимость» готовится УК «Свиньин и партнеры» (запланирован на конец мая – начало июня). Паи фонда рассчитаны не только на институциональных инвесторов, но и на физических лиц–клиентов брокерских компаний. Стоимость пая – 156 тыс. рублей.

Что касается внебиржевого обращения, то здесь возможность торговать дробными частями пая применяется на практике без проблем. Например, УК «Менеджмент-Консалтинг» организовала внебиржевую торговлю паев ЗПИФН «Жилищное строительство» с помощью своего партнера. Банк продает паи на сумму не менее 500 тыс. рублей, при этом стоимость одного пая составляет около 1,3 млн рублей. Благодаря возможности торговать дробными частями, меньше чем за полгода компании удалось привлечь порядка $1,5 млн.