Пандемия укрепила цены

Общемировой рост интереса к приобретению недвижимости вместе со снижением привлекательности депозитов и укреплением покупательной способности жителей западных стран помогли европейским рынкам недвижимости легко пережить кризис. Средние цены на большинстве из них выросли, а не опустились, вопреки первоначальным прогнозам аналитиков. «Ъ-Дом» проследил за динамикой и выяснил, какие активы за рубежом интересуют россиян.

Пандемия COVID-19 и связанные с ней ограничения в Европе не оправдали надежд потенциальных инвесторов в зарубежную недвижимость: на большинстве рынков по итогам прошлого года наблюдалось не снижение, а рост средний стоимости жилья. К таким выводам по итогам анализа локальных статистических данных пришли аналитики Prian.ru. Главный редактор сервиса Филипп Березин связывает это с тем, что глобально у покупателей зарубежных активов меньше денег не стало: кризис в Европе оказался преимущественно медицинским, а не экономическим, а вливание средств в экономики дополнительно повысило покупательную способность населения. Одновременно эксперт напоминает о растущем желании людей по всему миру инвестировать в покупку новой недвижимости и низких процентных ставках по депозитам, делающих этот инструмент невыгодным.

Растущие рынки

Наиболее выраженную положительную динамику цен на жилье аналитики Prian.ru отмечают в Германии. В этой стране средняя стоимость квартир за 2020 год, по расчетам Global Property Guide, выросла на 11,42%, а по данным Destatis — на 8,1%. В итоге, по данным господина Березина, за последние 12 лет в крупных городах Германии стоимость покупки недвижимости увеличилась на 74%, в сельской местности — на 66%.

Сейчас самый дорогой город страны — Мюнхен. Согласно расчетам Deutsche Bank, средняя стоимость квартир по итогам 2020 года в столице Баварии составила €8,6 тыс. за 1 кв. м, увеличившись за год на 6,1%. В Гамбурге средняя стоимость жилья зафиксирована на уровне €5,57 тыс. за 1 кв. м, в Берлине — €5 тыс. За год эти значения выросли на 10% и 6,7% соответственно. Секретами постоянного роста цен на жилую недвижимость в немецких городах Филипп Березин называет низкие процентные ставки по кредитам, общую нехватку мест под застройку и хорошее финансовое положение местных домохозяйств. «В покупке недвижимости в Германии инвесторы видят альтернативу различным финансовым инструментам»,— констатирует он.

Впрочем, уверенный рост цен наблюдается и на других европейских рынках. Так, во Франции цены на дома в 2020 году выросли на 2,4%, а на квартиры — на 5,3%, подсчитала национальная ассоциация агентов по недвижимости FNAIM. В Италии, согласно предварительным данным национального статистического управления Istat, цены на жилье выросли на 1,9%. Новостройки при этом подорожали на 2,1%, что стало самым высоким показателем за последние восемь лет, сообщало издание The Local.

В Испании, согласно отраслевому порталу Fotocasa, стоимость недвижимости выросла на 1,6%. И как уточняет портал Idealista, дома на одну семью подорожали больше, чем квартиры. В Чехии, согласно исследованию Deloitte, средняя стоимость квартир в Праге и краевых центрах по итогам третьего квартала 2020 года выросла на 15,8% год к году. По данным CZ News, средняя стоимость 1 кв. м в стране достигла €2,7 тыс. за 1 кв. м. В Греции, по данным местного Центробанка, средние цены на квартиры в 2020 году выросли на 4,2%, что меньше динамики годом ранее (7,2%). В Болгарии цены на жилую недвижимость в 2020 году также продолжали расти более медленными темпами, чем до кризиса. Так, SeeNews со ссылкой на Райффайзенбанк сообщал о росте стоимости жилья в Софии на 4,6%, до €1,2 тыс. за 1 кв. м. Обратная динамика наблюдается на Кипре, где, согласно агентству MCA и ассоциации девелоперов LBDA, средняя стоимость новостроек в прошлом году упала на 15–20%. Но это снижение, по всей видимости, объясняется приостановкой программы оформления вида на жительство за инвестиции в недвижимость.

Не заметили падения цен на недвижимость и консультанты, работающие преимущественно с высокобюджетным сегментом. Согласно данным Savills World Cities Prime Residential Index, который анализирует среднюю стоимость лотов премиальной недвижимости в 30 самых крупных городах мира, средний годовой рост цен на недвижимость в 2020 году составил 0,5%, а прогноз на 2021 год предполагает увеличение среднего значения на 1,6%. Самую выраженную ценовую динамику в элитном сегменте аналитики Savills ждут в Берлине: уровень спроса здесь заметно превышает предложение. На остальных европейских рынках падение цен в текущем году также не предвидится. Небольшую отрицательную коррекцию в Savills допускают в Париже, Лиссабоне, Мадриде и Риме, связывая ее с более низким зарубежным спросом и более слабыми экономическими перспективами.

Отсроченные сделки

Россиянам на фоне действующих ограничений пришлось заметно снизить активность по покупке жилья за рубежом. Как показал опрос Prian.ru, только 20% потенциальных клиентов готовы проводить сделки онлайн, не видя объектов. Об этом же говорят и другие консультанты: снижение числа сделок, несмотря на высокое число заявок, фиксируют в Tranio.ru. В компании поясняют, что попасть в Европу для большинства по-прежнему проблематично — инвесторам удается получать бизнес-визы, например, в Германию, но речь скорее об индивидуальных случаях. На этом фоне, по оценкам Tranio.ru, сейчас на зарубежную недвижимость формируется пласт отложенного спроса со стороны российских покупателей, который будет реализован с открытием границ.

Похожий прогноз формулирует и Филипп Березин. Он приводит в пример наиболее востребованную у отечественных покупателей испанскую провинцию Аликанте. Число сделок с россиянами, по оценкам местной организации застройщиков Asociacion de promotores inmobiliarios de la provincia de Alicante, в прошлом году сократилось на 41%. Сравнить эти данные эксперт предлагает с динамикой сделок в Турции, которая оставалась открытой для россиян. По подсчетам турецкого института статистики, россияне в 2020 году приобрели в стране 3,1 тыс. объектов, на 6,4% больше, чем в 2019 году. «То есть спрос и готовность заключать сделки есть»,— констатирует господин Березин.

Директор департамента продаж зарубежной недвижимости Savills Юлия Овчинникова отмечает, что покупатели элитных активов выраженно реагируют на ограничительные меры: во многих европейских странах в последние месяцы вновь были локдауны — там активность на рынках недвижимости замедлилась. «А с открытием таких стран, как Греция, Кипр, мы наблюдаем оживление на этих направлениях»,— поясняет она. В то время как в случае с Лондоном, по словам эксперта, сейчас идет процесс формирование отложенного спроса, который будет реализован после ослабления ограничительных мер. Эксперт говорит и о сохраняющемся устойчивом спросе на покупку за рубежом недвижимости, позволяющей получить вид на жительство. Речь идет преимущественно об объектах в Португалии, Испании и Греции.

Гражданские возможности

Спрос на паспортные программы зарубежных стран со стороны россиян действительно продолжает оставаться высоким. Представитель Henley & Partners Полина Кулешова отмечает, что сейчас интерес к инвестиционным программам на 32% выше среднего значения за первые шесть месяцев прошлого года. «Во многом рост связан с поиском решений для всей семьи в области образования, здравоохранения, безвизовых путешествий и расширения бизнеса»,— поясняет она. Эксперт связывает это с общей нестабильностью, возникшей на фоне пандемии: спрос на паспортные программы также активно рос в течение всего прошлого года.

Состоятельные клиенты и ультрахайнеты, по оценкам Henley & Partners, чаще всего делают выбор в пользу европейских программ, позволяющих получить гражданство за инвестиции в экономики Мальты или Австрии. Популярными решениями по-прежнему остаются карибские страны (Сент-Китс и Невис, Антигуа и Барбуда, Сент-Люсия, Гренада). «В них введены полностью дистанционные процедуры подачи документов, что в условиях закрытых границ востребовано»,— говорит госпожа Кулешова.

Относительно доступным вариантом Полина Кулешова называет Черногорию, которая пользуется большим спросом именно у российской части клиентов компании. Это может быть продиктовано сравнительно небольшим объемом средств, которые должны быть вложены в недвижимости,— от €350 тыс. Эксперт отмечает, что россиян привлекает также перспектива стать гражданином Евросоюза, в случае вступления в него Черногории. Одновременно, по оценкам Henley & Partners, набирает обороты и программа получения вида на жительство в Турции.