Девелопмент эпохи перестройки

С 1 июля должны вступить в силу все пункты 218-ФЗ о государственной регистрации недвижимости, ужесточающие правила игры в жилищном строительстве. Стремясь успеть вывести на рынок новые проекты до начала действия норм, девелоперы форсируют согласование строек. Жители районов, где они расположены, пытаются остановить проекты через публичные слушания и прокуратуру. Юристы да и сами протестующие сомневаются в успехе, но их действия создают для девелоперов как минимум головную боль и дополнительные расходы.

С начала года активность девелоперов жилой недвижимости заметно выросла. Как следует из данных Москомстройинвеста, с января по апрель одобрены 53 заявки на получение заключения о соответствии застройщика и проектной декларации требованиям Закона о долевом строительстве (ЗОС). Это более чем на 70% превышает аналогичный показатель 2017 года, когда было выдано только 31 заключение. ЗОС — обязательный документ, который застройщики с 2017 года получают перед началом продаж в новых объектах. В Москомстройинвесте предполагают, что помимо технических факторов резкий рост может быть связан со стремлением застройщиков вывести проекты на рынок до того, когда вступят в силу новые правила работы.

Каждому объекту по застройщику

Речь идет о 218-ФЗ, который полностью вступает в силу с 1 июля. На рынке эти изменения часто называют «законом о компенсационном фонде». Непосредственно в этой части документ уже работает: с 27 октября 2017 года застройщики отчисляют 1,2% стоимости каждого договора долевого участия (ДДУ) в специальный фонд, из которого в случае возникновения у компании проблем финансируется строительство ее объектов или выплачивается компенсация покупателям.

Но через месяц девелоперы столкнутся с новыми ограничениями. Тогда вступит в силу правило «один застройщик — одно разрешение на строительство». По словам финансового директора ГК А101 Дмитрия Трубникова, это значительно затрудняет работу. «Если сейчас на большой площади один застройщик может вести строительство нескольких жилых домов и, например, школы и детского сада, то по новым законодательным нормам на той же территории должно работать 10–15 компаний»,— заявил он. Чиновники обосновывали свою идею тем, что правило «один застройщик — одно разрешение на строительство» увеличит прозрачность отрасли.

Собеседник “Ъ” на девелоперском рынке вспоминает, как крупные компании, наоборот, собирали все существующие проектные организации в одну структуру с той же целью — обеспечить прозрачность бизнеса и соответствовать требованиям к уставному капиталу застройщика, которые устанавливает другой отраслевой закон — 214-ФЗ, регулирующий привлечение средств дольщиков. Вернуться к практике создания большого числа юридических лиц, продолжает собеседник “Ъ”, будет непросто: все упрется в другие требования 218-ФЗ, предусматривающие наличие опыта в строительстве многоквартирных домов не менее трех лет и разрешений на ввод в эксплуатацию не менее 10 тыс. кв. м жилья.

Фактор роста себестоимости

Еще одна проблема — финансовые нововведения. На дату подачи проектной декларации у компании на счете в уполномоченном банке должно быть не менее 10% от стоимости проекта. Все ключевые участники строительства, а именно застройщик, техзаказчик и генподрядчик, должны иметь счета в одном банке. У девелопера не может быть долгов, кроме целевых кредитов на стройку. Также устанавливается ограничение на административные расходы застройщика — не более 10% от стоимости строительства.

Чтобы поддержать текущий объем строительства (по данным Национального объединения застройщиков жилья — НОЗА, это 48 млн кв. м в год) и вписаться в новые требования по резервированию, застройщикам придется вкладывать в проекты по 2,5 млн руб.— в пять раз больше, чем сейчас. Это приведет к снижению темпов строительства минимум на 30%. Часть девелоперов может перейти на продажу готового жилья, а остальные научатся обходить 218-ФЗ, прогнозирует один из собеседников “Ъ”.

Гендиректор Рейтингового агентства строительного комплекса (РАСК) Николай Алексеенко объясняет, что эти меры представляют собой постепенный переход на строительство жилья с привлечением проектного финансирования, а не денег дольщиков, на которые, по данным НОЗА, сейчас приходится 80% от общего объема средств в жилищном строительстве. «Средства дольщиков в этом случае будут лежать на эскроу-счетах, применение которых пока носит добровольный характер»,— добавляет он.

Президент «Инграда» Павел Поселенов считает, что механизм неизбежно приведет к увеличению расходов: «Для небольших проектов со сроком реализации 12–18 месяцев увеличение составит 2–2,5%, для рассчитанных на 30–36 месяцев — 4,5–5% от стоимости строительства». На этом фоне себестоимость строительства, по оценкам господина Поселенова, вырастет на 2–5% в зависимости от размера проекта.

Все эти перспективы и провоцируют девелоперов задумываться о форсировании сроков вывода на рынок новых проектов. По словам управляющего партнера «Метриум» Марии Литинецкой, в первом квартале в старых границах Москвы заявлено строительство 3,52 млн кв. м жилья (50,1 тыс. квартир и апартаментов), за год показатель увеличился на 11%. «Многие застройщики сосредоточились именно на получении разрешений на строительство, чтобы в дальнейшем иметь возможность работать по старым и понятным правилам»,— признает гендиректор «Миэль-Новостройки» Наталья Шаталина. Коммерческий директор Sezar Group Ольга Барабанова уточняет, что согласования нового строительства велись в плановом режиме, «но присутствовало понимание, что плюс один месяц может существенно повлиять на внутренние бизнес-процессы». По расчетам «Метриум», сейчас в Москве в высокой стадии проработки около 30 жилых проектов.

Демарш недовольных соседей

Но в планы девелоперов быстро все согласовать и работать спокойно по старым нормам вмешались граждане: наращивание строительной активности уже привело к росту возмущения живущих рядом москвичей. Во многих районах стройки пытаются остановить через публичные слушания. Так, у жителей района Богородское на востоке Москвы недовольство вызвали планы по застройке 2,2 га на Просторной улице. В марте власти города согласовали группе ПИК строительство на месте завода «Микромашина» 68,5 тыс. кв. м. Муниципальный депутат Богородского Иван Халезов рассказывает, что по итогам публичных слушаний подано около 600 обращений против строительства, которые должны быть учтены в протоколе. Срок его выпуска — 14 мая, но документа до сих пор нет. «Застройка уплотняется, качество жизни в районе падает»,— объясняет протест жителей Иван Халезов, уточняя, что вслед за протоколом будет выпущено заключение о дальнейшей судьбе проекта.

Публичные слушания вне зависимости от итога не могут повлиять на ход реализации проекта: их результат носит лишь рекомендательный характер, объясняет юрист судебно-аналитического отдела Heads Consulting Александра Елизарова. Но этой процедуре много внимания уделяют сами девелоперы. «Каждое успешное слушание крупного проекта — результат работы дорогостоящих специалистов — конфликтологов и политологов,— говорит сотрудник одной из девелоперских компаний на условиях анонимности.— Застройщики хотят понять потенциальную реакцию на проект». По его словам, бюджет на политологов варьируется от 500 тыс. до 3 млн руб. Но бывают и дорогие проекты. “Ъ” обнаружил в «СПАРК-Интерфакс» информацию о заказе структур Сбербанка об организации в 2015 году публичных слушаний по проекту строительства Рублево-Архангельского: около 8 млн руб. на эти цели получил «ИМА-консалтинг». Хотя, по словам одного из собеседников “Ъ”, такие траты нужны не всегда: «Иногда хватает 5 тыс. руб. на пирожки».

Несмотря на формальный подход к проведению публичных слушаний, несогласные москвичи останавливаться не собираются. Муниципальный депутат района Кунцево Денис Шендерович рассказывает, что в его районе ни решение совета депутатов об отклонении проекта, ни массовое недовольство на публичных слушаниях пока не смогли остановить застройку Мякининской поймы, где 28 га в 2008 году у ГК «Абсолют» приобрела Mirax Group Сергея Полонского. Бизнесмен планировал строительство 600 тыс. кв. м малоэтажного элитного жилья. Проект несколько раз корректировался, но так и не был реализован. В 2014 году участок перешел группе «Мортон», принадлежащей тогда Александру Ручьеву: здесь компания планировала построить 450 тыс. кв. м. В апреле 2017 года «Мортон» перешла под контроль ПИК. «Формально он еще не согласован в Москомархитектуре, но подготовительные работы на участке уже идут»,— рассказывает Денис Шендерович.

По его словам, местные жители принципиально выступают против любой жилой застройки поймы и считают возможным размещение здесь только парка. Депутат говорит, что по выявленным нарушениям уже подал жалобу в прокуратуру Западного административного округа Москвы: «Я понимаю, что, скорее всего, это будет проигнорировано, а проект реализован, но мы хотя бы будем знать, что сделали все возможное». В ПИК отказались комментировать описываемые претензии жителей Богородского и Кунцево.

Недовольны ростом числа новых проектов и в других частях Москвы. Так, в Головинском районе на публичных слушаниях возмущались строительством комплекса Loft Park по соседству с усадьбой Михалково. «Это уже второй проект по появлению дополнительной жилой застройки в районе, в то время как у нас очевидно не хватает социальной инфраструктуры»,— рассказывает местная активистка Ирина Галкина.

Планы на спад

Но терпеть москвичам осталось недолго: 218-ФЗ и постепенный переход к проектному финансированию неизбежно приведут к замедлению строительной активности. По прогнозам «Метриум», в целом в 2018 году на рынке появятся около 70 новых проектов. В 2017 году их было 78. Николай Алексеенко прогнозирует сокращение количества застройщиков. Сейчас, по его оценкам, их в России 4 тыс. и за год показатель уже сократился на 25%. Эксперт считает, что это приведет к росту цен на жилье в новостройках на 5–10%. Похожий прогноз у Дмитрия Трубникова: «Основная проблема не себестоимость строительства, а потенциальный риск дефицита средств: суммарный кредитный портфель уполномоченных банков не покроет потребностей отрасли».

Руководитель по работе с ключевыми партнерами Est-a-Tet Роман Родионцев рассказывает, что случаи переноса старта продаж по будущим проектам наблюдаются уже сейчас: «Например, "Дон-строй", анонсировавший еще в конце прошлого года крупные проекты в Раменках, уже официально сдвинул срок начала реализации на конец 2018 — середину 2019 года». Эксперт предполагает, что количество новых проектов сократится, общий объем предложения на рынке продемонстрирует отрицательную динамику. Пока цены на жилую недвижимость в Москве растут слабо: по оценкам «Метриум», за год средняя стоимость квартир в новостройках массового сегмента увеличилась только на 2,2% — до 151,8 тыс. руб. за 1 кв. м.