Элиту вытесняют из центра

Сегодня новыми локациями для элиты становятся Московский район и набережные Невки.

Все чаще элитные проекты в Петербурге возникают не в привычных местах — "золотом треугольнике", Крестовском острове, Петроградской стороне, около стрелки Васильевского острова. Главная причина появления новых локаций — глобальный дефицит земельных участков и продолжающийся неофициальный мораторий на снос и строительство зданий в историческом центре. "Безусловно, со строительством в центре становится все сложнее. Мы знаем о ряде проектов, которые из-за сложностей возведения жилых зданий в плотной и охраняемой застройке "подвисли" и пока так и остаются в таком состоянии. При этом спрос на рынке элитного строящегося жилья есть, и поэтому девелоперы заинтересованы в реализации проектов в высоком ценовом сегменте. Поэтому вопрос территорий для строительства очевиден", — говорит Ольга Трошева, руководитель консалтингового центра "Петербургская недвижимость".

По словам Виктории Федоровой, директора по продажам компании Legenda, сейчас проекты появляются по принципу "кто где купил, кому как повезло". "Значительная часть того, что выходит на рынок, — это следующие очереди уже реализованных проектов, и об этих очередях было известно три-пять лет назад. Каких-то удивительных новинок нет, поскольку реально не запущены механизмы, позволяющие девелоперам вовлекать новые земельные участки и объекты в оборот рынка элитной недвижимости", — говорит она.

Новые места

По сравнению с московским рынком в Петербурге объем спроса превышает предложение: это связано с тем, что количество по-настоящему элитных объектов в городе ограничено, а представление об "элитности" объекта достаточно неоднородное. При этом именно территории в историческом центре остаются наиболее востребованы и покупателями, и застройщиками. "В первую очередь для элитной недвижимость важны две вещи: место и виды. Для Петербурга это некие устоявшиеся понятия — "золотой треугольник", район Чернышевской — Смольного, Каменный и Крестовский острова, Петроградская сторона, часть Васильевского острова около стрелки. Из видов — лучше всего виды на воду (Нева и ее истоки) или памятники архитектуры. А лучше, конечно, и то и другое. В последнее время, правда, из любого правила начинают выпадать исключения — появляются элитные объекты в парадно-сталинской части Московского проспекта, на правом берегу Невки около Черной речки", — говорит Андрей Вересов, генеральный директор ГК "Новый Петербург".

"Зона, скажем так, дорогого строительства "расползается" от центра, естественно, не каким-то равномерным кругом, а именно отдельными локациями, часть которых и ранее традиционно считались более дорогими местами. Так, можно особо отметить Московский проспект, который уже воспринимается вполне определенно как локация, где уместно строительство жилья не только комфорт-, но и бизнес-класса (в частности, компания ЮИТ недавно вывела на рынок жилой комплекс на Московском проспекте, рядом со станцией метро "Фрунзенская"). Набережные Невы в районах, прилегающих к центру города, также становятся востребованными для строительства жилья бизнес-класса. Отдельные локальные точки появляются, например, на севере города, в Приморском районе и Выборгском районах", — рассказывает Екатерина Гуртовая, директор по маркетингу компании "ЮИТ Санкт-Петербург".

По мнению Ольги Трошевой, одной из самых перспективных зон для строительства жилья высокой ценовой категории является Петровский остров: "Здесь есть условия для создания более или менее социально однородной среды, что так ценится в сегменте дорогого жилья. В настоящее время здесь практически нет старых жилых зданий, но зато есть несколько жилых домов, которые строились не так давно, и квартиры в них продавались как элитные в свое время". Как говорят эксперты, безусловно интересны территории, где в ходе редевелопмента также можно создать наиболее комфортабельную среду обитания. Условия для этого — достаточно масштабные участки с хорошими видовыми характеристиками в центре города или вблизи него.

По мнению Льва Гниденко, генерального директора ЗАО "Ойкумена", создание новых зон для элиты возможно, но есть целый ряд характеристик, которые обязательно должны быть у района, который рассматривается для элитной застройки. "Участок либо сразу должен иметь хорошую транспортную доступность, видовые характеристики, экологическую ситуацию, безопасность, развитую инфраструктуру, либо иметь потенциал для создания этих условий за небольшое время. Чтобы территория стала приобретать статус элитной и в будущем начала обрастать похожими проектами, в первую очередь необходимо создать якорный проект. Единая социальная среда и единая архитектурная концепция застройки территории района могут привлечь внимание потенциальных инвесторов", — говорит эксперт.

Ольга Трошева полагает, что такие территории, правда, каждая со своими сложностями, есть и в историческом центре города, в том числе и на набережных Невы: "В некоторых зонах целесообразно реализация проектов МФК, сочетающих строительство и жилой, и коммерческой недвижимости. При этом надо понимать, что говоря о таких территориях, мы имеем в виду подсегмент luxe".

"Из вновь образованных локаций я бы назвала только Леонтьевский мыс — эта территория находилась в довольно печальном состоянии, и мы являемся свидетелями зарождения там перспективной зоны элитного жилья, так как потенциал у места высок в силу окружения водой и отсутствия значимых негативных факторов, влияющих на восприятие жилья покупателями", — уверена Тамара Попова, руководитель отдела исследований рынка недвижимости Knight Frank St. Petersburg.

"Интересные предложения появляются на рынке Петербурга и будут появляться дальше, несмотря на то, что дефицит пятен под застройку элитного жилья действительно есть. Где брать новые площадки для строительства элитного жилья? Ответ прост — нужно сносить старые и ветхие здания и производить реновацию промышленных территорий. Только тогда можно разговаривать о развитии города в этом направлении", — говорит Анастасия Тузова, руководитель проекта Noteburg.

Не столь оптимистичны другие эксперты. "Все пригодные участки были освоены еще до кризиса. А те, на которых сейчас можно строить, стоят настолько дорого, что даже рост рынка не делает их освоение экономически оправданным. Как говорят эксперты, одна из причин — решение Верховного суда России о запрете строительства высотных зданий в исторической части Санкт-Петербурга, подхлестнувшее спрос на видовые квартиры в уже строящихся объектах. По некоторым данным, предложение объектов класса "люкс" в прошлом году серьезно уменьшилось (по сравнению с 2008 годом — в два раза). Сейчас возведение объектов в историческом центре сопряжено с дополнительными согласованиями. Если ситуация не изменится, то с 2013 года с большой долей вероятности можно прогнозировать сокращение объема предложения", — констатирует Павел Андреев, руководитель компании Л1.

Спрос на фоне дефицита

На сегодняшний день ситуация в сегменте элитной недвижимости неплохая, несмотря на то, что качественные предложения постепенно "вымываются" с рынка.

По данным "Петербургской недвижимости", в настоящее время в продаже находятся квартиры в 29 строящихся объектах класса "элита" (на территории обжитых районов города — 27). Из них к подсегменту luxe относится 21 объект (средняя цена квадратного метра сейчас составляет 200,6 тыс. рублей) и к подсегменту deluxe — 8 объектов (средняя цена квадратного метра — 299,5 тыс. рублей). Последний подсегмент — это эксклюзивные объекты с наилучшей локацией, наименьшим числом квартир и самыми "элитными" характеристиками. В целом за 2012 год в сегменте "элита" средние цены выросли на 9%. По данным на март 2013 года, средняя стоимость квадратного метра в сегменте элита сейчас составляет порядка 230 тыс. рублей. По сравнению с январем она немного снизилась — на 1%. На рынке административно подчиненных районов по-прежнему представлено всего два жилых комплекса класса "элита" — Crystal (АПФ "Волна") площадью 12,5 тыс. кв. м и апартаменты в Зеленогорске на Приморском шоссе, 549 ("Тележная, 17"), площадью 6,1 тыс. кв. м. Оба объекта располагаются в Курортном районе города. Таким образом, объем рынка жилья класса "элита" в административно подчиненных районах составляет всего 18,6 тыс. кв. м.

"На данный момент средняя цена метра составляет около $10 тыс., и за прошлый год мы наблюдали серьезный прирост, в том числе благодаря выходу новых проектов с более высоким уровнем цены относительно существующих объектов. В целом уровень цен на первичном рынке сейчас значительно опережает показатель готового жилья, во многом это происходит благодаря более совершенным техническим параметрам современных элитных объектов. Объемы спроса постепенно увеличиваются и имеют шансы достичь докризисного уровня уже в текущем году. За 2012 год было продано более 500 новых квартир в элитных домах", — подсчитала Тамара Попова. По мнению Владимира Спарака, заместителя директора АН "АРИН", сейчас средняя цена предложения на первичном рынке элитного жилья варьируется от 230 до 310 тыс. рублей за квадратный метр. В 2012 году рост стоимости "квадрата" в сегменте элитной недвижимости превысил 10%. По объему предложения жилья класса "элита" в обжитых районах лидирует Центральный район — здесь в продаже находится 55,8% от общей площади квартир этого класса.

Акценты меняются

"Сегодня заметно больше внимания застройщики уделяют экстерьерным и интерьерным элементам, особенно входным группам. Дорогой дизайн и дорогие материалы, второй свет и эксклюзивные детали приобретают все больший вес и возвращают парадным домов то значение, которое было утрачено в конце 1990-х: парадная становится действительно "лицом" дома. Впрочем, это диктуется и самими покупателями — им нравится, когда места общего пользования производят впечатление на их гостей. А вот метражом квартиры уже никого не удивишь, более того — покупатели премиальных квартир порой больше других радеют за функциональность планировки, правильность форм комнат, отсутствие лишних коридоров", — говорит Виктория Федорова. "С конца прошлого года появился активный спрос на большие квартиры площадью 200-300 кв. м, которые раньше не были востребованы", — рассказывает эксперт АН "Бекар" Лилия Крейс-Белова.

В целом эксперты не ожидают падения спроса на элитную недвижимость. "В принципе, истощения спроса на элитную недвижимость (включая в это общее понятие все строящиеся объекты, которые выше уровня комфорт-класса — "бизнес", "элиту" и "люкс") в Петербурге нет, и мы не ожидаем такой тенденции", — говорит Екатерина Гуртовая. А значит, предпосылок для падения цен пока нет, и, как отмечают эксперты, до конца года рынок будет оставаться стабильным.