Жилищные займы берут новый рубеж

Рынок ипотеки в Санкт-Петербурге продолжает расти. Общий объем выданных кредитов увеличился за первое полугодие 2021 года более чем на 70%, до 180,8 млрд рублей. На фоне продолжающегося роста цен на жилье средняя сумма кредита увеличилась на 33%, а срок превысил двадцать лет.

В условиях коррекции программы льготной ипотеки и роста стоимости кредитов качество заявок на ипотеку стало ухудшаться, а размер займов на покупку жилья — снижаться

Фото: Евгений Павленко, Коммерсантъ / купить фото

Согласно данным ЦБ, в первом полугодии 2021 года в Петербурге было выдано кредитов на 180,774 млрд рублей, что на 71% больше, чем в том же периоде прошлого года. Динамика самих выдач была в два раза ниже: количество кредитов выросло только на 37%, до 44 851 кредита.

Наибольшие приросты были в апреле, мае, июне 2021 года: 178; 98 и 75% соответственно. В прошлом году на эти месяцы пришелся период карантина, в апреле был особенный спад деловой активности, выдачи ипотеки в апреле и мае были отрицательными по сравнению с показателями 2019 года, напоминает руководитель отдела ипотечного кредитования и рефинансирования компании «ПИА Недвижимость» Ольга Ильюшкина. По ее словам, основным стимулом для развития рынка в первом полугодии 2021 года оставалась программа господдержки, условия которой правительство обещало изменить со второго полугодия. В связи с этим росла и доля первичного рынка. В январе — июне она увеличилась с 46 до 49%.

Доля ипотечных сделок в структуре продаж на первичном рынке по ряду застройщиков превысила 80%, из них почти 90% — это сделки с господдержкой, добавляет руководитель консалтингового центра «Петербургская недвижимость» Ольга Трошева. С учетом размера кредита, который до 1 июля достигал 12 млн рублей, ипотека была востребована не только покупателями квартир в объектах массового спроса, но и в высокоценовых сегментах, говорит она.

«Даже при ощутимом росте цен на новостройки спрос на ипотеку с господдержкой оставался высоким, тем более что банки продолжали снижать по ней ставки и в мае, и в июне»,— отмечает старший вице-президент, управляющий Северо-Западным филиалом банка «Открытие» Михаил Иоффе. Доля новостройки в ипотечных выдачах в Петербурге традиционно выше, чем в целом по стране, подчеркивает он. В первом полугодии 2020 года она составляла 47%, после продления господдержки в октябре 2020 года упала до 40%, а в 2021 году снова восстановилась до 44% и, по всей видимости, останется на этом уровне. Спрос на вторичном рынке, скорее всего, будет лидировать к концу года, считает банкир.

В банке «Санкт-Петербург» уже фиксируют увеличение спроса на вторичку, в структуре выдач это примерно 8% по отношению к началу года, указывает управляющий директор группы ипотечного кредитования банка Ирина Петрова. В целом прирост объема выдач ипотечных кредитов в банке составил 60%. По словам госпожи Петровой, пандемия на старте года и запуск госпрограммы субсидирования в апреле — основные причины роста. «В этом же году вплоть до июля ключевым драйвером было планируемое завершение госпрограммы, а также низкий уровень ключевой ставки ЦБ РФ и, соответственно, ставок по стандартным ипотечным продуктам и рефинансированию»,— отмечает госпожа Петрова.

В течение первого полугодия 2021 года средневзвешенная ставка на ипотеку первичного рынка снижалась и составляла 6,06% в январе и 5,33 % в июне, говорит госпожа Ильюшкина. На вторичном рынке ставки оставались относительно стабильными: 8,16% в марте и 8,38% в мае.

Банк «Открытие» по итогам первого полугодия увеличил выдачи ипотеки в Петербурге на 37%, до 14,4 млрд рублей, ВТБ на 30%, до 44 млрд рублей (ипотечный портфель банка в регионе тоже вырос на 11%, до 190 млрд рублей). Выдачи Северо-Западного Сбербанка по СЗФО выросли на 80%, до 201 млрд рублей. В Петербурге за семь месяцев Сбербанк оформил 31,9 тыс. кредитов на 123,6 млрд рублей.

Рост объемов выдач кредитов во многом был также обусловлен увеличением стоимости квадратного метра, которое наблюдалось на протяжении первого полугодия 2021 года. С декабря 2020-го по июнь 2021-го она выросла со 145 до 175 тыс. рублей, оценивает вице-президент Becar Asset Management Катерина Соболева. К августу 2021 года стоимость квадратного метра в новостройках продолжила расти и в среднем составила уже около 180 тыс. рублей. «При этом стоимость вторички уменьшилась со 176,5 тыс. рублей в июле до 175 тыс. рублей за "квадрат" в августе. То есть на данный момент в Петербурге квартиры в новостройках в среднем стоят дороже, чем вторичное жилье»,— говорит госпожа Соболева.

Кредит на проект

Рост продаж новостроек во втором полугодии 2020 года подтолкнул застройщиков активнее стартовать с новыми проектами, соответственно, уже в 2021 году ЦБ зафиксировал рост проектного финансирования. По данным регулятора, объемы проектного финансирования в Петербурге в первом полугодии составили 349,6 млрд рублей против 114,04 млрд годом ранее. Высокая динамика показателя обусловлена также низкой базой показателя в прошлом году (повлияли такие факторы, как пандемия COVID-19, единичные старты, соответственно, потребность в финансировании была ниже) и активизацией девелоперов по выводу новых объектов на рынок в 2021 году, которые стремились пополнить товарные запасы, значительно сократившиеся в период действия программы льготной ипотеки по старым правилам, объясняет госпожа Трошева.

В настоящий момент по старым финансовым схемам достраиваются последние объекты, а все новые жилые комплексы строительные компании начинают возводить с привлечением кредитов, отмечает господин Иоффе. Процедуры оформления стандартизированы, сроки рассмотрения заявок сокращены, и многие застройщики, которые ранее не использовали кредитные средства, активно открывают проектное финансирование, указывает он. Кроме того, на рынке снизились ставки: с 4,79 до 3,39% (средняя ставка по федеральному округу по данным ЦБ), добавляет госпожа Ильюшкина.

Была льготная — станет семейная

Программа ипотеки с господдержкой продлена до 1 июля 2022 года, но теперь ставка по ней поднимается с 6,5 до 7%, а верхний предел кредитов зафиксирован на уровне 3 млн рублей. Еще в ходе ПМЭФ вице-премьер Марат Хуснуллин сообщал, что до 90% привлекаемых по программе кредитов не превышает 3 млн рублей, именно поэтому было принято решение установить такой предел.

Теперь по низкой ставке с минимальными накоплениями позволит взять кредит только «Семейная ипотека». По сути, это альтернатива программы с господдержкой, но кредит могут взять семьи с одним ребенком, рожденным после 1 января 2018 года. Это, безусловно, увеличит объемы выдач по данной программе, но вряд ли позволит выйти на уровень ипотеки с господдержкой, считает госпожа Ильясова. Кроме того, «Семейная ипотека» никак не повлияет на вторичный рынок недвижимости, так как разработана для стимулирования роста продаж новостроек.

«Бесспорно, запуск обновленных условий по "Семейной ипотеке" сыграет свою роль во втором полугодии. Акцент на более социально ориентированные продукты — это отличный вектор развития ипотечного бизнеса»,— радуется госпожа Петрова. Несмотря на то, что «Семейная ипотека» занимала небольшую долю (например, 4% в общем объеме выдачи, по данным Сбербанка), она может вырасти в два раза, считает госпожа Трошева.

Сейчас минимальная ставка по «Семейной ипотеке» — 6%, срок — 30 лет, максимальная сумма кредита — 12 млн рублей, а первоначальный взнос от 15%. Некоторые участники кредитуют еще дешевле. Например, «Дом.РФ» предлагает ставку от 4,4%. Объемы «Семейной ипотеки» могут вырасти в два раза, соглашается господин Иоффе. Динамика выдач во втором полугодии в Петербурге, конечно, замедлится, считает он. На первый план теперь выйдут совместные программы банков с застройщиками.

Средний чек

На фоне удорожания жилья продолжается рост средней стоимости кредита. В Петербурге с начала года она выросла на 15%, до 4,324 млн рублей, а по сравнению с июнем 2020 года рост составил 33%. Как сообщило НБКИ, в июле средний размер выданных ипотечных кредитов по России составил 3,11 млн рублей, впервые снизившись с ноября 2020 года. Вместе с тем с начала года данный показатель увеличился на 10,9%. Петербург входит в число первых трех регионов по размеру средней стоимости ипотеки. В июле средний чек здесь вновь вырос на 2,6%.

По той же причине растет и средний срок кредита, который в этом году преодолел отметку в 20 лет, добавляет господин Иоффе. Средний срок кредита в июне составил 20,9 года (+15% к июню 2020 года), в январе — 19,4 года (+7% к январю 2020 года).

НБКИ сообщает, что в условиях коррекции программы льготной ипотеки и роста стоимости кредитов качество заявок на ипотеку стало ухудшаться, а размер кредитов на покупку жилья — снижаться. Но данные петербургских банков это не подтверждают. Объем задолженности на июнь 2021 года составил 687 млрд рублей, а доля просрочки оставалась стабильной — 0,5%.