Детский сад выставят на аукцион

Вчера Фонд имущества объявил о проведении первого в городе аукциона по продаже участка под строительство детского сада. Пока у участников рынка нет единодушного мнения о том, будет ли инвесторам интересен такой проект. Срок окупаемости подобного учреждения может составлять до девяти лет.

Аукцион по продаже 3 тыс. кв. м земли на Железнодорожном переулке, 9, в Выборгском районе Петербурга пройдет 7 сентября, в рамках международного форума PROEstate-2011. Согласно данным Фонда имущества, на участке имеется аварийное здание площадью 358,1 кв. м. Оно не представляет исторической ценности и может быть снесено. На его месте, согласно условиям конкурса, можно построить детское учреждение площадью порядка 1,2 тыс. кв. м. На реализацию проекта отведено 3,5 года. Начальная цена лота — 2,7 млн руб.

Начальник отдела подготовки инвестиционных проектов ОАО "Фонд имущества Санкт-Петербурга" Елена Тарасова отметила, что фонд впервые продает участок под подобный проект. "Участок расположен в зеленом квартале, его площади хватит для строительства современного детского сада с бассейном и обширной прогулочной площадкой. В городе очевидный дефицит хороших детских садов, поэтому этот проект можно считать не только социальным, но и экономически эффективным", — уверяет она.

В среде девелоперов и аналитиков пока сложились разные мнения насчет экономической эффективности подобного проекта.

Директор департамента оценки NAI Becar в Санкт-Петербурге Александр Филиппов полагает, что объект будет востребован. "Если данный участок находится в спальном, "зеленом" районе, то его услуги, даже на коммерческой основе, будут востребованы. Вложения составят ориентировочно 40-50 тыс. рублей за кв. м. Срок окупаемости будет длительным — около 8-9 лет", — подсчитал господин Филиппов.

Михаил Гущин, заместитель руководителя отдела стратегического консалтинга Knight Frank St.Petersburg, также полагает, что с учетом указанной стоимости интерес у инвесторов к участку будет. При этом господин Гущин считает, что возможно изменение целевого назначения или увеличение объема улучшений. Впрочем, он оговаривается, что как детский сад проект также имеет шансы на реализацию, так как отсутствие качественных детских учреждений в последние годы стало ощущаться очень сильно. "Окупаемость частного детского сада может составлять 6-7 лет", — приводит он свои вычисления.

Евгения Васильева, заместитель директора департамента консалтинга "Colliers International Санкт-Петербург", также говорит, что цена невысока — $80 за кв. м будущих улучшений. "Если нет особенных проблем с коммуникациями, покупатели на проект найдутся из числа застройщиков, которые впоследствии смогут передать построенный объект в управление другой компании. Спрос на частный детский сад в этом районе будет, тем более что в проекте можно организовать довольно большую детскую площадку и зеленую зону", — считает госпожа Васильева.

А вот Максим Клягин, аналитик УК "Финам Менеджмент", полагает, что даже несмотря на достаточно привлекательную цену, земля вряд ли вызовет интерес со стороны широкого круга потенциальных инвесторов. "Эксплуатация детских садов, особенно с учетом вполне вероятных ценовых ограничений, как правило, не отличается высокой рентабельностью, так как платежеспособный спрос на подобные услуги остается пока еще сравнительно невысоким", — рассуждает господин Клягин.

Надежда Калашникова, директор по развитию компании ЛЭК, считает, что проект может окупиться за 2,5-3 года после начала эксплуатации при грамотном менеджменте процесса. И это при условии, что родители согласятся платить по 20-25 тыс. рублей за ребенка в месяц. "Но в текущих условиях это длинные инвестиции, поэтому можно прогнозировать сдержанный интерес со стороны инвесторов, особенно учитывая тот факт, что подобные торги проводятся впервые", — резюмирует госпожа Калашникова.

Эксперты также указывают на то, что основные сложности при создании детских садов — это получение разрешений и согласований. В последнее время нередко на согласование предлагают проекты недвижимости с совсем маленькими детсадами — до 40 мест, а согласно нормам, их должно быть не менее 80. Дополнительной сложностью для организации детсада является то, что на одного ребенка требуется 11,3 кв. м при размещении в пристроенном помещении. Участок должен составлять 22,5 кв. м на ребенка.