Специфика и основные тенденции рынка недвижимости России

СПЕЦИФИКА И ОСНОВНЫЕ ТЕНДЕНЦИИ РЫНКА НЕДВИЖИМОСТИ РОССИИ

О. М. ШЕПЕЛЕВ, С. С. САМОЙЛОВА

В статье рассмотрены особенности функционирования рынка недвижимости в России, выявляются факторы, оказывающие влияние на процесс формирования рынка. Достаточное внимание уделяется анализу отдельных сегментов рынка недвижимости. Большое внимание уделяется анализу динамики распределения приватизированных земель, продаже государственных и муниципальных земель, проводится дифференциация количественно-качественной структуры рынка недвижимости. Рассматриваются специфические черты российского рынка недвижимости, позволяющие определить подходы к решению проблем в развитии рынка недвижимости.

Ключевые слова рынок недвижимости, недвижимость, рынок земли, цены на рынке жилья.

Недвижимость как объект собственности включает земельные участки, участки недр, обособленные водные объекты и все то, что прочно связано с землей, т.е.объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе леса, многолетние насаждения, здания и сооружения. К недвижимости относятся также подлежащие государствен-ной регистрации воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания и космические объекты. К недвижимым вещам может быть отнесено и иное имущество, существенным признаком которого, с юридической точки зрения, является обязательная регистрация прав, независимо от того, каковыми они могут быть: правом собственности, правом пожизненного владения, хозяйственного ведения или постоянного использования, ипотекой, сервитутом и иными правами, предусмотренными Гражданским кодексом Российской Федерации (ГК РФ) [2].

Специфика функционирования рынка недвижимости проявляется в том, что он не имеет определенного места купли-продажи. Понятие «рынок недвижимости» означает деятельность по купле-продаже различной недвижимости. Рынки недвижимости - стратифицированные рынки, т. е.узколокализованные, сегментированные и персонифицированные, что служит одной из причин того, что информация о рынках недвижимости поступает к инвесторам с большим опозданием и она недостаточно достоверна. Рынок недвижимости локализован, поскольку каждый участок имеет уникальные характеристики.

Рынок недвижимости сегментирован по:

- использованию - для собственности жилого, коммерческого, промышленного и сельскохозяйственного назначения;

- географическому фактору - каждый район может представлять собой отдельный рынок;

- цене - покупатели дорогих домов будут иными, чем покупатели стандартных квартир;

- качеству продукта - например, недвижимость в сфере гостиничных услуг на уровне четы-рех-пяти звезд мирового стандарта принадлежит к совсем другому сегменту рынка, чем недвижимость в сфере гостиничных услуг на уровне трех звезд, хотя оба объекта могут находиться на одной улице;

- инвестиционной мотивации - одни инвесторы могут быть заинтересованы в собственности, требующей минимального менеджмента, не приносящей денежного потока, однако с большим потенциалом для прироста стоимости; другие могут приобретать объекты, представляющие собой хорошее налоговое укрытие, для которых характерен положительный денежный поток;

- типу прав в собственности - для различных видов прав на недвижимость существуют различные рынки. Эти права могут включать неограниченные права собственности, сервитуты (обязательства), права на недра, права на аренду и разделенные по времени права на участие в кондоминиумах [1].

Рынок недвижимости персонифицирован, поскольку в отличие от большинства рынков, на которых действие любого отдельного продавца

или покупателя имеет ничтожно малое воздействие на рынок в целом, но взаимодействие всех участников рынка, взятых вместе, вызывает изменение спроса, предложения и цены, на рынках недвижимости единственный покупатель может существенно влиять на цену в силу относительной неактивности рынка.

Рынок недвижимости подвержен многим внешним влияниям, таким, как:

- колебания сезонной активности;

- изменения общей социально-экономической ситуации и региональной экономической конъюнктуры;

- изменения в денежной политике правительства и политике коммерческих банков, определяющих доступность средств финансирования сделки купли-продажи недвижимости;

- изменения в законодательстве по регулированию рынка недвижимости и в налоговом законодательстве.

Состояние рынка недвижимости в России подобно остальным секторам экономики определяется динамикой макроэкономических и финансовых показателей, которая имела в последнее время противоречивый характер. С одной стороны, в 2011 г. большинство показателей социально-экономического развития страны (ВВП, промышленное производство, инвестиции в основной капитал) демонстрировало положительную динамику.

Наметившаяся еще во 2-м полугодии 2010 г. тенденция повышения мировых цен на нефть получила свое продолжение в течение 1 квартала 2011 г., усилившись вследствие событий на Ближнем Востоке. После своего пика в апреле нефтяные цены несколько снизились. Это оказывало соответствующее влияние на динамику об-

По данным Росреестра [4], площадь земель, находящихся в собственности граждан, имеет тенденцию к снижению и на 1 января 2011 г. составила 121,4 млн га, или 7,1 % земель Россий-

менного валютного курса. Если в начале года рубль по отношению к доллару укреплялся, то в последнем квартале 2011 г. российская валюта ослабла и вернулась к показателям годичной давности, слегка превысив их к концу года.

С другой стороны, как и в предыдущие три года, из страны продолжался отток капитала, величина которого оказалась существенно большей, чем в 2009-2010 гг. Отток капитала продолжался весь год, причем во 2-м полугодии в нарастающей поквартально динамике. Еще более значимое влияние на рынок недвижимости оказала негативная динамика реальных располагаемых доходов населения. По данным Росстата, в 2011 г. их прирост в среднем по РФ составил всего 0,8 % (против 5,1 % в 2010 г. и 2,3 % в 2009 г.).

При этом в 1 -м полугодии в целом по стране реальные доходы вообще не росли, в Москве наблюдалось их падение на 7,3 %, в Подмосковье -рост на 1 %. Во 2-м полугодии, в условиях начавшейся избирательной кампании, наметился рост доходов населения. По данным за 11 месяцев 2011 г., прирост реальных денежных доходов населения составил в Московской области 4 %, в Санкт-Петербурге - менее 2 %, в Москве было отмечено снижение на 2,5 % [3].

Несмотря на незначительные темпы роста доходов населения, в условиях стабильности основных макроэкономических и финансовых показателей ранее накопленный отложенный платежеспособный спрос в 2010 г. начал реализовываться, что положительно сказалось на динамике рынка недвижимости. В 2011 г. действие фактора отложенного спроса в основном оказалось исчерпано, а в условиях снижения темпов роста доходов населения наметившееся в 2010 г. оживление рынка получило незначительное развитие.

ской Федерации, против 124,3 млн га (7,3 %) в

2009 г. (табл. 1). Площадь земель в собственности юридических лиц, напротив, прирастает и составила 12,1 млн га, или 0,7 % земель РФ, что на

Таблица 1

Распределение земель Российской Федерации по формам собственности

Форма собственности На 01.01.2009 На 01.01.2010 На 01.01.2011

млн га % к итогу млн га % к итогу млн га % к итогу

Государственная и муниципальная собственность 1576,9 92,2 1576,3 92,2 1576,4 92,2

Собственность граждан, в том числе 124,3 7,3 123,2 7,2 121,4 7,1

Земельные доли граждан 107,4 6,4 104,3 6,1 100,8 5,9

Собственность юридических лиц 8,6 0,5 10,3 0,6 12,1 0,7

Частная собственность 132,9 7,8 133,5 7,8 133,4 7,8

Итого 1709,8 100,0 1709,8 100,0 1709,8 100,0

02 п. п. больше, чем в 2009 г., и на 01 п. п. больше, чем в 2010 г. По результатам приватизации большая часть земель на 1 января 2011 г. находится в общей долевой собственности, включая невостребованные доли (табл. 2) [4].

Таблица 2

Распределение приватизированных земель по формам собственности и собственникам на 1 января 2011 г.

тыс. га %

Общая долевая собственность (земельные доли в собственности граждан) 76 131,3 57,1

Земли в собственности граждан (КФК, ЛПХ, ИЖС, садоводство, дачное строительство и др.) 20 546,5 15,4

Общая совместная собственность 698,7 0,5

Земли в собственности юридических лиц 12 064,1 9,0

Невостребованные земельные доли в собственности граждан 24 005,5 18,0

Итого 133 446,1 100,0

Из земель, находящихся в собственности граждан (20 546,5 тыс. га), под индивидуальное жилищное строительство предоставлено на 1 января 2011 г., по данным Росстата, 2,1 %, или 434,1 тыс. га (табл. 2), а на 1 января 2010 г. - 439,3 тыс. га.

Исходя из данных Государственного (национального) доклада «О состоянии и использовании

земель в Российской Федерации в 2010 году» [5] количество продаж государственных и муниципальных земель устойчиво растет и в 2010 г. составило 384,6 тыс. сделок площадью 1124,68 тыс. га при увеличении средней площади участка до 2,92 га (рис. 1). В сравнении с 2009 г. количество проданных земельных участков увеличилось на 33 894 участка, а их площадь - на 513,94 тыс. га.

Количество сделок по продаже земельных участков на торгах в сравнении с 2009 г. в целом по России уменьшилось с 41 868 до 25 185 участков, а по площади - с 133 028,02 до 79 044,77 га. Количество сделок на торгах достигло наибольшего значения в 2009 г. (11,94 % общего количества сделок) и снизилось до 6,55 % в 2010 г. Средняя площадь земельных участков, проданных на торгах, напротив, уменьшается, сближаясь со средней площадью продаж государственных и муниципальных земель. Под индивидуальное жилищное и дачное строительство на торгах продано 14 369 участков площадью 7204,54 га, а для личного подсобного хозяйства, садоводства, огородничества, животноводства -5864 участка площадью 1139,08 га. Цены на землю по результатам торгов в подавляющем большинстве случаев выше, чем по результатам выкупа их по нормативам из государственной и муниципальной собственности.

Рис. 1. Динамика продажи государственных и муниципальных земель [5]

Согласно Государственному (национальному) докладу за 2010 г., граждане России выкупили для индивидуального жилищного и дачного строительства, ведения личного подсобного хозяйства, садоводства, огородничества и животноводства 268 736 земельных участков площадью 49,21 тыс. га, что на 25 736 участков больше, чем в 2009 г., при том что средняя площадь участка, приобретенного в собственность, изменилась с 0,66 га до 0,18 га.

В среднем по Российской Федерации в сравнении с 2009 г. цены на участки в населенных пунктах, предназначенные для индивидуального

жилищного и дачного строительства, остались практически неизменными - снижение на 0,09 %. Однако по федеральным округам различия существенны: в Центральном выросли на 140 %, а в Уральском снизились на 62 % (табл. 3). Цены на участки, предназначенные для индивидуального жилищного и дачного строительства вне населенных пунктов, по Российской Федерации снизились на 54,62 %. Снизились также средние по России цены на земельные участки для промышленного строительства, но выросли для сельскохозяйственного производства.

Таблица 3

Средние цены на госyдарственные и муниципальный земельные yчастки, проданные гражданам

и юридическим лицам в 2010 г.

Федеральные округа индивидуального жилищного и дачного строительства личного подсобного хозяйства, садоводства, огородничества и животноводства Юридическим лицам для использования в целях промышленности и иного специального назначения Крестьянским (фермерским) хозяйствам, другим сельскохозяйственным организациям

в нас. пунктах вне нас. пунктов в нас. пунктах вне нас. пунктов в нас. пунктах вне нас. пунктов в нас. пунктах вне нас. пунктов

Российская Федерация 58,05 2,9 14,14 6,09 74,78 12,18 11,03 4,76

изменение за год, % -0,09 -54,62 -58,59 31,82 -54,00 -9,64 181,38 230,56

Центральный 94,56 0 20,27 15,08 255,57 17,53 74,82 1,2

изменение за год, % 140,30 н/д -64,36 129,53 -73,48 28,33 1262,84 -4,76

Северо-Западный 21,53 8,43 7,91 9,68 38,31 22,6 0,85 1,61

изменение за год, % -82,79 2,68 -83,44 137,25 153,54 -23,70 -14,14 71,28

Южный 26,5 0,55 12,27 1,28 41 10,29 2,96 1,18

изменение за год, % 0,04 25,00 -26,35 -50,58 152,62 17,20 218,28 -83,81

Северо-Кавказский 101,58 0 18,93 0,14 138,85 10,62 0,8 1,28

изменение за год, % -7,04 н/д -81,93 -17,65 -3,90 477,17 -40,30 265,71

Приволжский 28,43 8,92 12,19 6,71 30,58 18,09 2,02 11,85

изменение за год, % 24,97 -52,45 27,91 -29,52 -7,14 -54,83 81,98 2135,85

Уральский 19,66 0,41 4,33 2,62 46,82 9,66 5,53 2,6

изменение за год, % -62,39 -79,90 -19,07 12,45 5,90 74,68 276,19 1633,33

Сибирский 43,92 3,59 5,79 8,04 23,69 6,94 1,27 6,9

изменение за год, % 15,18 -79,74 -5,24 53,14 -38,96 15,28 111,67 702,33

Дальневосточный 128,23 1,33 31,46 5,15 23,39 1,7 0,02 11,48

изменение за год, % 149,23 н/д 20,63 -19,91 -48,02 -28,27 -99,90 6652,94

Оборот земельных участков, находящихся в частной собственности, в 2010 г. составил 917 354 сделки (рис. 2) общей площадью 4 706 821 га, что превысило данные за 2009 г. по сделкам на 76,3 %, а по площади - на 49,0 %. Средняя площадь земельного участка в сделке в 2010 г. составила 5,13 га против 6,07 га в 2009 г.

Число залоговых операций с земельными участками (количество ипотек) в 2010 г. превысило количество ипотек за 2009 г. в 1,9 раза (рис. 2) при общей заложенной площади в 1 786 079 га. Средняя площадь залогового участка за 2010 г. составила 21,3 га, что несколько больше, чем в 2009 г.

Доля площади заложенных земельных участков в общей площади федерального округа, находящейся в собственности граждан и органи-

заций, варьирует от 0,24 % в Дальневосточном федеральном округе до 2,44 % в Центральном федеральном округе. По Российской Федерации этот показатель составил за 2010 г. 1,33 %, что почти в два раза больше, чем за 2009 г. Доля ипотек земель сельскохозяйственного назначения в общей площади заложенных земель за 2010 г. уменьшилась до 79,54 % против 86,88 % за 2009 г.

По данным Росреестра, объем зарегистрированных прав на земельные участки в 2011 г. снизился по сравнению с соответствующими периодами

2010 г. [4], что может свидетельствовать о снижении оборота земельных участков. В частности, снижение составило за I квартал 2011 г. относительно I квартала 2010 г. - 15,8 %, за полугодие - 11,1 % и за три квартала - 8,4 %.

1000

750

3 500

-н

г5

250

11111

2006

2007

2008

2009

2010

Количество сделок купли-продажи земли гражданами и юридическими лицами, тыс. ед.

Средняя площадь земельного участка, га

Рис. 2. Динамика купли-продажи гражданами и юридическими лицами земельных участков, находящихся в частной собственности [5]

Если объем государственных регистраций права собственности физических лиц на земельные участки за 3 квартала 2011 г. по отношению к соответствующему периоду 2010 г. снизился на

9,7 %, то объемы регистраций аренды и ипотек земельных участков физическими лицами за этот же период выросли на 49,5 и 88,5 % соответственно. По данным Росреестра, объемы государственных регистраций права собственности и аренды земельных участков юридическими лицами снизились на 1 октября 2011 г. на 7,4 и 47,1 % соответственно по отношению к 1 октября 2010 г., а объем регистраций ипотек земельных участков вырос за этот же период времени на 29,7 % .

1 февраля 2011 г. Росреестр предоставил территориальным органам ФНС России сведения обо всех земельных участках, подлежащих налогообложению. Налоговой базой для исчисления земельного налога является кадастровая стоимость земельного участка, в процентах от которой задается ставка земельного налога и, следовательно, определяется фактический размер налога. В частности, средневзвешенная по России кадастровая стоимость сельскохозяйственных угодий, оцененная за 2006 г., увеличилась по сравнению с 2003 г. на 8067 руб. в расчете на 1 га площади. Наибольшее увеличение удельного показателя кадастровой стоимости сельскохозяйственных угодий произошло в Центральном, Северо-Кавказском и

Южном федеральных округах, где в среднем стоимость 1 гектара сельскохозяйственных угодий увеличилась более чем в 1,8 раза. В среднем в

1,7 раза увеличилась стоимость 1 гектара сельскохозяйственных угодий в Северо-Западном и Приволжском федеральных округах. По результатам оценочных работ самые ценные сельскохозяйственные угодья, кадастровая стоимость которых составляет 8,39 руб. м2, расположены в Краснодарском крае.

Большинство представительных органов муниципальных образований (около 60 %) приняли решения об установлении на подведомственной территории максимальных ставок земельного налога от кадастровой стоимости. По данным ФНС России, за 2010 г. сбор земельного налога на основе кадастровой стоимости земельных участков составил 109,414 млрд руб., что на 18 % больше, чем за соответствующий период 2009 г. (92,244 млрд. руб.) [6]. С 1 января 2012 г. при оформлении права собственности на земельные участки под промышленными предприятиями прекращается действие льготного выкупа, 2,5 % от кадастровой стоимости, и вступают в действие рыночные цены. Не более 70 % предприни-мателей, по оценкам Минэкономразвития, прошли переоформление.

В 2009 г. падение цен на рынке жилья носило повсеместный характер. В 2010 г. в Москве нача-

лось плавное повышение цен (прирост 10 %), но в большинстве городов выборки продолжалась колебательная стабильность. В 2011 г. во всех городах выборки номинальные цены выросли, при этом наблюдался широкий диапазон прироста: от 2,2 % до 20 % [4].

Цены на жилье в реальном выражении (с исключенной годовой инфляцией на потребительском рынке 6,1 %) в 2011 г. в отличие от предыдущего года выросли в большинстве городов [7]. Исключение составили Новосибирск, Ставрополь и Шахты, где реальные цены на жилье упали (на 1-4 %). Группу лидеров по росту реальных цен на жилье составили Стерлитамак (13,3 %), Тюмень (10 %), Воронеж, Екатеринбург, Барнаул, Ижевск, Красноярск, Уфа (от 5 до 9 %).

Что касается соотношения цен на вторичном и первичном рынках жилья, то здесь прежде всего выделяется Москва, где средняя удельная цена жилья на вторичном рынке ниже, чем на первичном (в 2011 г. - на 12-17 %) . В большинстве же других городов, напротив, цены на вторичном рынке жилья, как правило, были выше, чем на первичном: в Ижевске - на 2-7 %, Рязани - на 5-15, в Санкт-Петербурге - на 13-16,3, в Ставрополе - на 16,5-20, в Перми - на 13-21, в Подмосковье - на 15-20, в Новосибирске - на 17-25,5, в Тюмени - на 22-27 %.

Основной причиной таких различий является дифференциация количественно-качественной структуры жилого фонда на этих рынках. Так, в Москве на первичном рынке около половины предложения составляют квартиры в домах повышенной комфортности (бизнес-класса и элитного класса), а в других городах подавляющее количество предложений - в домах массового класса (эконом-класс и средний класс). К тому же в разных городах различается состав новостроек по наличию/отсутствию отделки и ее качеству, по стадиям строительства (а соответственно и цены) на момент оплаты договора долевого участия. Соотношение цен меняется также во времени, в зависимости от изменения не только качества строящегося жилья, но и состояния рынка, определяемого различиями ценовой политики застройщиков в ответ на изменение спроса во время кризиса.

На основании вышеизложенного можно отметить специфические черты российского рынка недвижимости, обусловленные историческим развитием России. К ним можно относить:

1) политическая, экономическая и социальная нестабильность;

2) высокие темпы инфляции;

4) резкая дифференциация в доходах населения;

5) неразвитость и нестабильность финансовой системы;

6) отсутствие необходимых для нормального функционирования рынка законодательных норм и процедур, обеспечивающих безопасное совершение сделок и защиту прав собственности, а также необеспеченность, в ряде случаев, единства предприятия как имущественного комплекса;

7) развитие рынка в отсутствие необходимой для его функционирования финансовой и рыночной инфраструктуры. Отставание становления рынка недвижимости от других сфер рыночной экономики имело двойственные последствия. С одной стороны, в первоначальный период рынок смог развиваться значительными темпами, с другой - основной акцент делался на рынке жилья. Основными мотивами приобретения жилья выступали потребительские и спекулятивные.

Литература

1. Беляев С. Г. Управление портфелем недвижимости: учеб. пособие. М., 2007.

2. Гражданский кодекс Российской Федерации от 30.11.1994 № 51-ФЗ. Доступ из справ.-правовой системы «Консультант Плюс».

3. иКЬ: http://www.gks.ru.

4. иКЬ: http://www.rosreestr.ru

5. иКЬ: http://www.smao.ru

6. иКЬ: http://www.nalog.ru

7. иКЬ: http://www.rgr.ru

* * *

SPECIFICS AND MAIN TENDENCIES OF THE MARKET OF REAL ESTATE OF RUSSIA

O. M. Shepelev, S. S. Samoylova

In article features of functioning of the market of real estate in Russia are considered, factors having impact on process of formation of the market come to light. The sufficient attention is paid to the analysis of separate segments of the market of real estate. Much attention is paid to the analysis of dynamics of distribution of the privatized lands, sales of the state and municipal lands, differentiation of quantitative and qualitative structure of the market of real estate is carried out. Peculiar features of the Russian market of real estate allowing to define approaches to the solution of problems in development of the market of real estate are considered.

Key words: real estate market, real estate, market of earth, price in housing market.