Trends in the development of the residential real estate market in modern Russian economic conditions

Тенденции развития рынка жилой недвижимости в современных российских экономических условиях

Мезитова Рената Рашидовна

бакалавр Департамент менеджмента, Финансовый университет при Правительстве РФ, renseijuro@mail.ru

Главная цель исследования заключается в проведении анализа и рассмотрении перспектив развития рынка жилой недвижимости в современных российских экономических условиях. В качестве задач исследования можно выделить оценку рынка строительства жилой недвижимости за 2015-2019 гг., выявление факторов, повлиявших на динамику развития рынка, как со стороны строительных организаций, так и со стороны покупателей, оценку динамики средней фактической стоимости строительства 1 м2 общей площади жилых помещений за 2015-2019 гг., выявление факторов, влияющих на цены жилой недвижимости, уделение внимания ипотечному кредитованию в России, анализ рынка недвижимости на фоне пандемии коронавирусной инфекции и валютных колебаний за 1 квартал 2020 г., заключение о тенденциях развития рынка жилой недвижимости. Практическая значимость исследования состоит в оценке самых последних событий, происходящих в России на рынке жилой недвижимости; в выводах о тенденциях развития рынка жилой недвижимости и конкретных рекомендациях покупателям недвижимости. Так, на фоне обрушения цен на нефть на международном валютном рынке и взлете курсов американской и европейской валют, на фоне резкого роста активности покупателей на первичном и вторичном рынках жилья рекомендуется отложить на время сделку купли-продажи жилой недвижимости. Кроме того, Банк России решил сохранить ключевую ставку на уровне 6%, несмотря на обвал рубля и пандемию коронавируса. Дальнейшего существенного снижения ставки ожидать не приходится, а вот повышение более чем вероятно.

Ключевые слова: рынок недвижимости, жилое строительство, кризис.

Рассмотрим характеристики и особенности рынка строительства жилой недвижимости на российском рынке. На рисунке 1 представлена динамика объема российского рынка строительства жилой недвижимости за 2015-2019 гг.

Рисунок 1 - Динамика объема рынка строительства жилой недвижимости за 2015-2019 гг. [8]

Так, за 2015-2018 гг. наблюдается снижение рынка строительства жилой недвижимости: в 2015 г. было построено 85,3 млн. м2 жилья, а в 2018 г. - 75,7 млн. м2, что на 11,3% ниже. Основные причины ухудшения состояния рынка заключаются в негативной отдаче от повышения НДС и осложнение инвестиционного климата. Эксперты рынка обуславливают ухудшение экономики недвижимости повышением долговой нагрузки на простых граждан, демографическим давлением и сниженным внутренним потребительским спросом.

Ввод эскроу-счетов стал основным событием, повлиявшим на рост рынка жилой недвижимости в 2019 г., было построено 82 млн. м2 жилья.

Так, летом 2019 г. застройщики перешли на проектное финансирование - новая модель финансирования проектов жилого строительства. Цель нововведений -минимизация рисков покупателей строящихся квартир, предоставление определенных гарантий сохранности средств, уплаченных лицами, приобретающими жилье на стадии строительства, повышение требований к застройщикам и контроль операций с участием средств дольщиков.

Кроме того, можно выделить и факторы, ограничивающие производственную деятельность строительных организаций, в 2019 г. наиболее сильно оказывали влияние следующие: высокий уровень налогов, высокая стоимость материалов, конструкций, изделий, неплатежеспособность заказчиков, недостаток заказов на работы, конкуренция со стороны других строительных фирм, недостаток финансирования и другие. [2, с.20]

Рынок жилой недвижимости и рынок девелопмента первичной жилой недвижимости в частности продолжает оставаться наиболее высокомаржинальным сегментом недвижимости.

X X

о

го А с.

X

го т

о

м о м о

о см о см

о ш т

X

<

т О X X

В качестве наиболее привлекательного сегмента для девелопмента эксперты выбирают комфорт класс, на втором месте стоит бизнес класс, далее следует стандартный класс. Премиум класс является наименее интересным объектом для девелопмента. Премиум класс остается сложным продуктом для реализации в частности из-за проблем со входом в сегмент. [4, с.17]

Для современного российского рынка жилья характерна высокая цена, в связи с чем не многие могут позволить себе столь желанную покупку. На рисунке 2 наглядно представлена динамика уровня цен за 1 квадратный метр общей площади.

Рисунок 2 - Средняя фактическая стоимость строительства 1 м2 общей площади жилых помещений за 2015-2019 гг. [8]

Так, в 2019 г. 1 м2 общей площади жилых помещений стоил в среднем 42551 руб., что на 8,4% выше, чем в 2015 г. С ростом цен на жилье возникает другая проблема: покупка квартиры становится все более обременительной для большого числа населения страны. Поэтому на этом фоне динамично развивается ипотечное кредитование.

Так, в 2019 г. объем предоставленных ипотечных (жилищных) кредитов составил 3 188 429 млн. руб., что на 7,6% больше, чем в прошлом 2018 г. (2 962 258 млн. руб.). [5]

Стоимость жилой недвижимости определяется двумя основными факторами: наличием платежеспособного спроса на объекты недвижимости и имеющимся предложением на рынке. Развитие ипотеки оказало влияние на оба эти параметра. Так, выдача ипотечных кредитов значительно подстегнула платежеспособный спрос на квартиры, так как ранее, до массового внедрения ипотеки, гражданину для покупки квартиры, как правило, требовалось иметь на руках полную сумму. С внедрением ипотечного кредитования достаточно иметь от 30 % стоимости жилья, чтобы позволить улучшить свои жилищные условия. Тем самым с наращиванием объемов выдачи ипотечных кредитов начал резко расти платежеспособный спрос на жилую недвижимость. [1, с.942]

Развитие ипотеки и, как следствие, рост цен на недвижимость являются сильным стимулом для прихода капитала в строительный сектор. Ипотечное кредитование не напрямую, а опосредованно, через стимулирование инвестиций в строительный сектор, что было обусловлено ростом платежеспособного спроса на недвижимость, оказало положительное влияние на уровень доступности жилья для населения.

В настоящий момент, на фоне пандемии коронави-руса и валютных колебаний недвижимость становится надежным финансовым инструментом для сохранения сбережений. Дополнительную привлекательность инвестициям в недвижимость придает предложенный президентом налог на депозиты свыше 1 млн. руб. По мнению экспертов, данная инициатива положительно скажется на инвестиционном потенциале объектов недвижимости в России. [7]

Сегодня, как уже было сказано, в России растет объем проектов с использованием счетов эскроу. В настоящее время, из 100 млн. м2, которые строятся в стране, треть (30%) возводится по новым правилам. Застройщики, которые получили проектное финансирование для реализации проектов строительства жилья, имеют все ресурсы для завершения проектов в ситуации с пандемией коронавирусной инфекции и нестабильности в экономике.[9]

Март 2020 г. вошел в тройку самых удачных месяцев за всю историю ипотеки. Начало года стало благоприятным для ипотечного рынка. Так, с января по март в России было выдано 308 тыс. кредитов на 760 млрд. руб. В количественном выражении это почти на 10% выше, чем в первом квартале прошлого года, и почти на 25% больше в суммарном выражении.[3]

Увеличение спроса на ипотеку объясняется низкими ипотечными ставками и ожиданием заемщиками роста цен из-за неблагоприятной ситуации в экономике и распространения коронавирусной инфекции.

В марте 2020 г. риелторы и девелоперы зафиксировали резкий рост активности покупателей на первичном и вторичном рынках жилья на фоне резких валютных колебаний. По их оценке, за первые две недели месяца спрос вырос на 10-30%. Ожидание повышения ставок по ипотеке также привело к ажиотажному спросу на ипотеку.

По оценкам экспертов пандемия выступает фактором потенциальных проблем для сектора жилищного строительства лишь во втором полугодии 2020 г. В настоящее время правительство России рассматривает достаточно широкий перечень мер, направленных на поддержку сектора жилищного строительства и недопущения роста банкротств среди застройщиков.

Кроме того, Президент России Владимир Путин поручил кабинету министров совместно с Центробанком к 1 мая разработать программу по развитию жилищного строительства и ипотечного кредитования. Срок выполнения задачи - 1 мая 2020 г. [6]

Также Путин поручил упростить порядок ведения работ по комплексному и устойчивому развитию территорий при реорганизации промзон. Среди поручений президента - разработка краткосрочных программ профподготовки строителей и упрощение госрегистрации прав на недвижимость. Помимо этого, кабмину вверено сократить сроки предоставления земельных участков, находящихся в государственной и муниципальной собственности, для индивидуального жилищного строительства. Срок выполнения данных задач - 1 сентября 2020 г.

Так, что же делать в современных российских экономических условиях? Как уже было отмечено, на фоне обрушения цен на нефть на международном валютном рынке взлетели курсы американской и европейской валют. Зафиксирован резкий рост активности покупателей на первичном и вторичном рынках жилья. Экс-

перты считают, что важно не торопиться со сдел-кой.[10]

После окончания настоящего кризиса рынок ожидает падение спроса. Поэтому самая правильная тактика на сегодняшний момент - не торопиться со сделкой, и если есть такая возможность, вообще отложить ее на время. Риелторы заявили, что вторичный рынок всегда был более чувствителен к ситуации на нефтяных и валютных рынках, чем рынок новостроек. Более того, всегда во время валютных скачков увеличивается число сделок. Однако продавать или покупать квартиру из страха перед неизвестностью точно не стоит.

В предыдущие финансовые кризисы, спровоцированные снижением цен на нефть и валютными колебаниями, Банк России всегда повышал ключевую ставку, следом дорожала ипотека. В этот раз регулятор решил сохранить ключевую ставку на уровне 6%, несмотря на обвал рубля и пандемию коронавируса. Кредитные организация положительно оценили решение Центробанка о сохранении ключевой ставки в столь непростых условиях. Однако одни банки заявили о планах сохранить уровень ипотечных ставок, а другие - о подорожании жилищных кредитов. Таким образом, дальнейшего существенного снижения ожидать не приходится, а вот повышение ставок на фоне нестабильного рубля более чем вероятно.

Литература

1. Белоусов, А.Л. Развитие ипотечного кредитования и вопросы методологии определения доступности жилья // Актуальные проблемы экономики и права. -

2019. - №1. - С. 935-947.

2. Инвестиции в России. 2019: Статистический сборник / Под ред. И.Д. Масаковой. - М.: Росстат, 2019. - 228 с.

3. Март вошел в тройку самых удачных месяцев за всю историю ипотеки // рБк - деловое информационное пространство URL: https://realty.rbc.ru/news/5e8f09ad9a7947249dc98b99 (дата обращения: 10.04.2020).

4. Новые тенденции на рынке недвижимости 2020. Ежегодное исследование российского рынка недвижимости // PwC - аудиторская и консультационная компания URL: https://www.pwc.ru/ru/publications/etre/etre-

2020.pdf (дата обращения: 10.04.2020).

5. Показатели рынка жилищного (ипотечного жилищного) кредитования // Банк России URL: https://cbr.ru/statistics/bank_sector/mortgage/ (дата обращения: 10.04.2020).

6. Путин поручил к 1 мая подготовить план развития строительства и ипотеки // РБК - деловое информационное пространство URL: https://realty.rbc.ru/news/5e86f36d9a7947696d04577e (дата обращения: 10.04.2020).

7. Семь советов тем, кто сейчас хочет сохранить деньги в недвижимости // РБК - деловое информационное пространство URL: https://realty.rbc.ru/news/5e818add9a794785e79029a1 (дата обращения: 10.04.2020).

8. Строительство: Жилищное строительство // Федеральная служба государственной статистики URL: https://www.gks.ru/folder/14458 (дата обращения: 10.04.2020).

9. Число сделок с новостройками не упало в марте из-за коронавируса // РБК - деловое информационное пространство URL:

https://realty.rbc.ru/news/5e8de0be9a79472cd55ce4d0 (дата обращения: 10.04.2020).

10. Что делать с жильем на фоне скачка курса валют // РБК - деловое информационное пространство URL: https://realty. rbc. ru/news/5e788ee59a79472ce0d38964

11. Левин Ю.А. Финансирование строительства доходных домов: баланс интересов государства и частного предпринимательства // Финансы. 2014. № 11. С. 25-28

Trends in the development of the residential real estate market in modern russian economic conditions Mezitova R.R.

Financial University under the Government of the Russian Federation

The main purpose of the research is to analyze and consider the prospects for the development of the residential real estate market in modern Russian economic conditions. The research objectives include assessing the residential real estate construction market for 2015-2019, identifying factors that influenced the dynamics of market development, both from construction organizations and buyers, evaluating the dynamics of the average actual cost of construction of 1 m2 of total residential space for 2015-2019, identifying factors that affect residential real estate prices, paying attention to mortgage lending in Russia, analyzing the real estate market against the background of the coronavirus pandemic and currency fluctuations for the 1st quarter of 2020., conclusion on trends in the development of the residential real estate market. The practical significance of the study is to assess the latest developments in the Russian residential real estate market; to draw conclusions about trends in the development of the residential real estate market and specific recommendations to real estate buyers. Thus, against the background of the collapse of oil prices on the international currency market and the rise of the us and European currencies, against the background of a sharp increase in the activity of buyers in the primary and secondary housing markets, it is recommended to postpone the sale of residential real estate for a while. In addition, the Bank of Russia decided to keep the key rate at 6%, despite the collapse of the ruble and the coronavirus pandemic. Further significant rate cuts are not expected, but an increase is more than likely. Keywords: real estate market, residential. References

1. Belousov, A.L. Development of mortgage lending and issues of

methodology for determining housing affordability // Actual problems of economics and law. - 2019. - No. 1. - S. 935-947.

2. Investments in Russia. 2019: Statistical Digest / Ed. I.D. Masa-

kova. - M .: Rosstat, 2019 .-- 228 p.

3. March entered the top three most successful months in the

history of mortgages // RBC - business information space URL: https://realty.rbc.ru/news/5e8f09ad9a7947249dc98b99 (accessed: 04/10/2020).

4. New trends in the real estate market 2020. Annual research of

the Russian real estate market // PwC - audit and consulting company URL: https://www.pwc.ru/ru/publications/etre/etre-2020.pdf (accessed: 10.04 .2020).

5. Market indicators of housing (mortgage housing) lending // Bank

of Russia URL: https://cbr.ru/statistics/bank_sector/mortgage/ (accessed: 04/10/2020).

6. Putin instructed by May 1 to prepare a plan for the development

of construction and mortgages // RBC - business information space URL:

https://realty.rbc.ru/news/5e86f36d9a7947696d04577e (accessed: 04/10/2020).

7. Seven tips for those who now want to save money in real estate

// RBC - business information space URL: https://realty.rbc.ru/news/5e818add9a794785e79029a1 (accessed: 04/10/2020).

8. Construction: Housing construction // Federal State Statistics

Service URL: https://www.gks.ru/folder/14458 (accessed: 04/10/2020).

9. The number of transactions with new buildings did not fall in

March due to coronavirus // RBC - business information space URL: https://realty.rbc.ru/news/5e8de0be9a79472cd55ce4d0 (accessed: 04/10/2020).

10. What to do with housing amid a jump in the exchange rate // RBC - business information space URL: https://realty.rbc.ru/news/5e788ee59a79472ce0d38964

11. Levin Yu.A. Financing the construction of residential houses: a balance of interests of the state and private entrepreneurship // Finance. 2014. No 11. S. 25-28

X X О го А С.

X

го m

о

м о м о