Перспективы строительства доходных домов в России

Проблемы экономики и менеджмента

УДК 365.286

Е.Н. Сидоренко

студент,

кафедра организации и управления в строительстве, ФГБОУВО «Санкт-Петербургский государственный

экономический университет », г. Санкт-Петербург

ПЕРСПЕКТИВЫ СТРОИТЕЛЬСТВА ДОХОДНЫХ ДОМОВ

В РОССИИ

Аннотация. В статье рассматривается актуальная проблема развития доходного домостроения в России. Подчеркивается необходимость внесения законодательных изменений для успешной реализации программы доходных домов в России и дальнейшего развития рынка доступного арендного жилья. Анализируются перспективы развития строительства доходных домов в России.

Ключевые слова: жилая недвижимость, аренда, инвестиции, доходные дома.

E.N. Sidorenko, Saint-Petersburg State University of Economics, Saint Petersburg

THE PROSPECTS OF CONSTRUCTION OF APARTMENT HOUSES IN RUSSIA

Abstract. The article deals with the actual problem of development of apartment housing construction in Russia. Stresses the need for legislative changes to implement a successful program of apartment houses in Russia and further development of the market of affordable rental housing. Analyzes the prospects for the construction of dwelling houses in Russia.

Keywords: residential property, rent, investment, apartment houses.

В конце XVIII века в Санкт-Петербурге появились первые доходные дома, но уже в XIX веке этот вид жилья был вытеснен особняками, которые были скуплены и перестроены. Правительство переложило обязанности по содержанию домов и прилегающим к ним территориям на владельцев, поэтому данный вид жилья был выгоден, в том числе, и городу. В советский период доходные дома в Санкт-Петербурге были полностью уничтожены [1]. Схемы и механизмы строительства арендной недвижимости совершенствуются и создаются новые. К сожалению, мы отстаем в этом вопросе от Европы и стран СНГ. Например, 1/3 жителей Финляндии проживает в арендуемых квартирах. В Австрии система арендного жилья c «длинными» инвестициями и «медленными» доходами поддерживается союзом крупных собственников и народных фондов [2]. В Казахстане программа строительства арендного жилья активно реализуется, и она является государственной. За рубежом строительство арендного жилья считается экономически выгодным, и проекты подобного рода быстро находят своих инвесторов. К огромному сожалению, для российских девелоперов подобного рода проекты до сих пор не стали привлекательными [3].

На наш взгляд, строительство новых домов, которые будут ориентированы исключительно на сдачу внаем, будет способствовать понижению цен на аренду жилья, улучшению качества данных услуг за счет гарантированного обеспечения всеми необходимыми коммунальными услугами, а также за счет развития инфраструктуры.

50

№ 7 (47) - 2015

Проблемы экономики и менеджмента

Однако, только при наличии законодательной базы, которая сможет обеспечить доверительные отношения между инвесторами и государственными структурами, будут возможны условия, описанные ранее [4]. Немаловажным аспектом является стимулирование частного бизнеса в строительстве арендного жилья со стороны государства. Правительство РФ в июле 2014 года приняло федеральный закон об арендном жилье. В конце сентября вся нормативно-правовая база была утверждена, в том числе требования к арендодателям и арендаторам. Согласно документам, доходные дома имеют право строить как субъекты России и муниципальные образования, так и частные застройщики. Частные застройщики будут обязаны принимать участие в аукционах на строительство арендной недвижимости по следующей системе: застройщик, предложивший минимальную арендную ставку, получит разрешение на реализацию проекта. Земельные участки будут предоставляться застройщикам в аренду без торгов, но они будут обязаны платить земельный налог.

Следует отметить возможность дополнительной поддержки застройщикам со стороны государства. Власти могут предоставлять участки с уже готовой инженерной инфраструктурой. Строительство доходных домов на принципах государственночастного партнерства (ГЧП) будет способствовать решению жилищной проблемы в стране. Наиболее благоприятные условия для обеих сторон будут следующие: земельные участки будет предоставляться без торгов, застройщикам будут доступны налоговые льготы, создание объектов инженерной и транспортной инфраструктуры за счет средств бюджета, льготное кредитование. А так же предоставление возможности разделения дома на доли помещений социального назначения (не менее 50%) и коммерческого назначения.

Необходимо также отметить следующие возможные специальные условия, предусмотренные арендаторов квартир жилищного фонда социального использования в доходных домах [5]: при съеме жилья арендатор исключается из реестра для нуждающихся, если он числился в очереди социального найма, договор аренды заключается на долгосрочный период от 1 до 10 лет с возможностью пролонгации, максимальная арендная ставка устанавливается региональными властями и муниципалитетом, выселение возможно только по решению суда и по веской причине, например, в случае продолжительных невыплат аренды. Но стоит заметить, что есть вероятность того, что данная схема с привлечением механизма ГЧП не получит распространения в крупных городах, так как появление предложений по более низкой арендной ставке окажет негативное влияние на арендный рынок жилой недвижимости.

На сегодняшний момент строительство арендного жилья могут позволить себе многие ведущие строительные компании Санкт-Петербурга. Данный вид строительства может стать надежным способом сохранения денег, а в перспективе и приумножения средств [6]. Однако, чтобы у инвесторов появился стимул для строительства арендных домов, необходимо гарантировать рентабельность данного вида бизнеса. Срок окупаемости строительства жилой недвижимости для продажи в Санкт-Петербурге 3-4 года, в то время как, срок окупаемости строительства арендного жилья, в среднем,

№ 7 (47) - 2015

51

Проблемы экономики и менеджмента

10-15 лет. Именно поэтому застройщики не заинтересованы в реализации проектов строительства домов, направленных исключительно на аренду. Но, не смотря на это, уже сейчас в городе реализуется несколько успешных с коммерческой точки зрения проектов в данной сфере.

На данный момент, к сожалению, не было проведено достаточно исследований, которые смогли бы обосновать или опровергнуть разумность инвестиций в данный вид бизнеса. Государственное участие и схемы партнерства с частными строительными компаниями в сфере арендного жилья так же не до конца определены. Политика государства, которая направлена исключительно на покупку жилья опережает темпы роста экономики страны, к сожалению, на данный момент, большая часть населения не может позволить себе приобретение недвижимость в собственность. Доходные дома являются перспективным направлением развития рынка недвижимости для Российской Федерации. Но для начала массового строительства доходных домов необходима, в первую очередь, поддержка со стороны государства.

Список литературы:

1. Селютина Л.Г. Комплексные реконструктивно-строительные программы в жилищной сфере мегаполиса // Вестник ИНЖЭКОНа. Серия «Экономика». 2014. № 1 (68). С. 24-28.

2. Бузырев В.В., Селютина Л.Г. Жилищная проблема и пути ее решения в современных условиях. СПб.: СПбГЭУ, 2013. 335 с.

3. Селютина Л.Г., Песоцкая Е.В. Управление жилищным строительством и реконструкцией жилой застройки: монография. СПб.: ВВМ, 2006. 272 с.

4. Барышева Ж.А. Новые тенденции развития строительства доходных домов в России // Приволжский научный вестник. 2015. № 6-2 (46). С. 5-7.

5. Селютина Л.Г. Анализ основных социально-экономических показателей потребности в жилье // Экономические проблемы развития строительства в регионе в современных условиях: сб. науч. тр. СПб.: Изд-во СПбГУЭФ. 2002. С. 57-66.

6. Широков А.С. Повышение доступности жилья и качества жилищного обеспечения населения России // Молодой ученый. 2015. № 12.

52

№ 7 (47) - 2015