Область повышенного спроса

Спустя четыре года после начала кризиса Подмосковью удалось преодолеть сформировавшиеся в его начале затоваривание в сегменте первичной недвижимости. Объем предложения строящегося жилья в регионе сократился, а интерес покупателей к нему возрос. Из-за падения доходов и роста цен на недвижимость они вынуждены концентрироваться на более бюджетных предложениях.

Несмотря на то что формально количество заключенных договоров долевого участия (ДДУ) в Московской области по итогам 2018 года сократилось на 10%, до 85,3 тыс., участники рынка заговорили о его оживлении. Это стало возможным благодаря резкому сокращению объема предложения. Согласно расчетам «Метриума», если в конце 2014 года на рынке экспонировалось 83 тыс. квартир, то сейчас этот показатель сократился до 55 тыс. В момент, когда девелоперы ушли из региона, покупатели, напротив, начали демонстрировать к нему повышенный интерес.

История спада

Снижение спроса на первичное жилье в Московской области наблюдалось с начала кризиса. По данным Росреестра, с 2014 года объем зарегистрированных ДДУ сократился на 21%, до 85,3 тыс. в 2018-м. Наиболее значительный спад наблюдался в 2015 году, когда суммарное число сделок снизилось на 16%, до 90,7 тыс. «На этот период пришелся массовый запуск проектов комплексного освоения промышленных зон Москвы, интерес покупателей сместился на столичный рынок»,— поясняет руководитель аналитического центра ЦИАН Алексей Попов.

Среди дополнительных факторов перетекания спроса из Подмосковья в Москву и Новую Москву директор по продукту «Сити-XXI век» Мария Могилевцева-Головина называет повышение доступности ипотеки и резкий рост объема предложения: «На фоне планируемой реформы законодательства о долевом строительстве многие застройщики старались вывести свои проекты до вступления новых правил работы с эскроу-счетами».

Одномоментное падение продаж вкупе с высокими темпами строительства привели к тому, что участники подмосковного рынка недвижимости заговорили о его затоваривании,— поиск покупателей становился все более серьезной проблемой. Хотя гендиректор агентства «Бон Тон» Наталия Кузнецова уверена, что проблему затоваривания уместно рассматривать лишь в привязке к отдельным локациям: «Если мы говорим о масштабных проектах не дальше 10 км от МКАД, то темпы их реализации сопоставимы с показателями Москвы и Новой Москвы». Наиболее сложной с точки зрения затоваривания госпожа Кузнецова называет более удаленный «средний пояс»: «В 2010–2011 годах сюда активно выходили застройщики с масштабными жилыми комплексами, эти проекты испытали недостаток спроса и понесли потери».

Позитивная динамика продаж

О восстановлении спроса на жилье в Подмосковье первыми заговорили застройщики. Коммерческий директор ГК МИЦ Дмитрий Усманов рассказывает, что покупательский интерес к проектам в регионе начал расти с августа 2018 года. Он связывает это как с рыночными факторами, так и с корректировкой продуктов самой компании. Гендиректор «Азбуки жилья» Владимир Каширцев тоже вспоминает о скачке спроса на Подмосковье в августе 2018-го, связывая его в основном с внешними факторами. По его мнению, значительное влияние на покупателей оказала информация о скором росте ставок по ипотеки: на этом фоне многие стремились быстрее закрыть сделки. Доля квартир, купленных с привлечением банковского кредитования, по словам господина Каширцева, за год выросла с 39% до 53%.

Операционный директор ПИК Александр Прыгунков рассказывает, что сейчас подмосковным застройщикам играет на руку снижение уровня конкуренции. Предложение на первичном рынке Подмосковья, продолжает он, неуклонно снижалось последние пять лет: в период с 2015-го по 2018-й этот показатель сократился почти на 20%, до 2,5 млн кв. м. «Многие девелоперы покинули этот рынок совсем или завершают и сворачивают свои проекты, в то же время регион продолжает развиваться, и в результате мы наблюдаем устойчивый интерес со стороны покупателей и положительную динамику средних цен за последнее время»,— рассуждает господин Прыгунков.

С тезисом о том, что активность девелоперов в регионе сокращается, соглашается и Мария Могилевцева-Головина: «Если в 2018 году суммарный объем ввода составил почти 8,8 млн кв. м, то на этот год запланировано на 3,4% меньше — 8,5 млн кв. м». При этом подмосковные застройщики концентрируются в отдельных локациях. Директор по продажам НДВ Татьяна Подкидышева называет наиболее востребованным среди девелоперов десятикилометровый пояс вокруг МКАД, где сосредоточено 60% предложения первичной недвижимости в регионе. Половина продаваемых лотов, по ее словам, находятся в пяти городских округах — Красногорске, Люберцах, Балашихе, Мытищах и Химках.

Миграция из столицы

Сокращение общего объема предложения и возвращение на подмосковный рынок устойчивого спроса уже стало причиной небольшого укрепления цен. Согласно оценкам «Азбуки жилья», за год средняя стоимость 1 кв. м в Подмосковье выросла на 7%, до 86,1 тыс. руб., а цена целой квартиры — на 5%, до 4,5 млн руб. Впрочем, председатель совета директоров «Бест-новострой» Ирина Доброхотова уверена: пока целесообразно говорить скорее не о росте цен, а о постепенном возвращении ставок на уровень докризисного 2014 года.

Один из ожидаемых итогов сформировавшейся тенденции — постепенное возвращение в Подмосковье покупательского спроса из столицы и Новой Москвы. Эксперты рынка не исключают, что это возможно. Татьяна Подкидышева рассказывает, что доля самой значительной группы покупателей жилья в области, москвичей, за период кризиса размылась с 50% до 40%, а оставшиеся 60% сейчас поровну делят между собой сами жители области и приезжие из других регионов. По мнению госпожи Подкидышевой, одним из факторов восстановления интереса столичных покупателей к подмосковному жилью может стать снижение реальных доходов населения: «Средняя стоимость жилья в области почти вдвое ниже, чем в Москве, а в городах-спутниках как минимум в полтора раза». С ней соглашается Наталия Кузнецова, указывая, что бюджеты покупателей будут также снижены в связи с ростом НДС, тарифов и общим подорожанием недвижимости в связи с переходом рынка на эскроу-счета.

Управляющий партнер «Метриума» Мария Литинецкая согласна, что при покупке квартиры в Подмосковье решающим фактором остается цена: «Скажем, у вас семья с двумя детьми, нужна трехкомнатная квартира минимум площадью 75 кв. м, если же клиенты — это бездетная пара, то у них выбор шире: вместо двухкомнатной квартиры площадью 60 кв. м они могут приобрести "евродвушку" в Москве площадью 50 кв. м».

Условия борьбы

Основной конкурентный рынок для подмосковного жилья — Новая Москва — пока тоже не спешит сдаваться. Директор по продажам Lexion Development Алексей Лухтан говорит, что продажи здесь также демонстрируют положительную динамику: «Это во многом обусловлено низкой стоимостью входного билета: недвижимость стоит на 30–40% дешевле, чем в старых границах города, при этом покупатель получает не только статус москвича, но и имеет все те же льготы и преференции, кроме того, транспортная инфраструктура здесь развивается очень высокими темпами». Господин Лухтан полагает, что на этом фоне девелоперские проекты в Подмосковье выглядят достаточно блекло.

Но сами работающие в регионе застройщики такую позицию не поддерживают. Дмитрий Усманов ждет, что в дальнейшем в структуре спроса рынок ждет выравнивание спроса между областью и Новой Москвой при стабильном суммарном росте продаж в обеих локациях. Эксперт уверен: благодаря возможности получения московской прописки и растущей транспортной доступности недвижимость в Новой Москве по-прежнему будет стоить дороже, чем в области. «Но все зависит от качества проекта: в области есть отличные предложения, и те, кому не так важны вопросы регистрации и транспортной доступности, сделают выбор в пользу Подмосковья»,— рассуждает господин Усманов.

Даже при резком увеличении спроса на жилую недвижимость в Подмосковье ждать ее нехватки не стоит. Так, по словам Ирины Доброхотовой, проектный объем новостроек в Московской области составляет около 14,6 млн кв. м, при этом на продажу выведено лишь 2,6 млн кв. м. «Имеющегося объема хватит, чтобы продавать жилье еще более четырех лет, в то время как поправки к законодательству и рост цен могут увеличить сроки реализации остатков строящегося жилья еще минимум на 25%»,— заключает она.