Деньги забетонировались

Россияне, которые вкладывали деньги в столичные новостройки на этапе котлована в 2020 году, начинают перепродавать эти квартиры, не дождавшись окончания строительства. По итогам января—сентября 2021 года количество сделок по переуступке прав на будущее жилье увеличилось на 38,2% год к году. Это всего 5% от всех инвестиционных сделок 2020 года: пока из активов стали выходить те, кто не уверен в дальнейшем росте стоимости жилья. Но эксперты не видят предпосылок к стагнации первичного рынка, поэтому ожидают всплеска перепродаж не раньше окончания 2022 года.

Покупатели, приобретавшие инвестиционные квартиры на пике льготной ипотеки, теперь избавляются от этой жилплощади

Фото: Николай Цыганов, Коммерсантъ

В январе—сентябре 2021 года в новостройках Москвы было заключено 4,7 тыс. сделок по переуступке договоров долевого участия, подсчитали в «Метриуме». Это на 38,2% больше, чем за тот же период прошлого года, и на 17,5% больше показателя 2019-го, уточняет управляющий партнер компании Надежда Коркка. В 2021 году на общий объем покупок в новостройках приходится 19% сделок по переуступленным правам, отмечает председатель совета директоров «Бест-Новостроя» Ирина Доброхотова. Инвесторы, которые приобретали квартиры в 2020-м, начинают перепродавать эти лоты, не дожидаясь завершения строительства, поясняет коммерческий директор ГК «Страна Девелопмент» Александр Гуторов.

В 2020 году с началом действия программы субсидированной ипотеки под 6,5% граждане стали активно вкладываться в недвижимость в новостройках. Всплеск количества сделок, в частности в инвестиционных целях, привел к росту продаж на рынке первичного жилья. Всего в 2020-м московскими девелоперами было продано 4,7 млн кв. м (или 86,6 тыс. лотов) квартир и апартаментов в новостройках, что на 12% больше, чем в 2019-м, подсчитали аналитики ГК ФСК. Тогда доля инвесторов могла доходить до 50% от общего объема продаж, вспоминает Александр Чеботарев, гендиректор «ПроГород» (входит в ВЭБ.РФ).

Быстрые деньги

Граждане, которые покупают недвижимость в новостройках с целью заработать, делятся на несколько категорий: те, кто инвестирует на долгосрочную перспективу и сдает квартиры в аренду, и те, кто намерен заработать на росте ее стоимости за время строительства, объясняет руководитель аналитического центра «Инком-Недвижимости» Дмитрий Таганов.

Покупатели, рассчитывающие на быстрый доход, всегда активно совершают сделки по приобретению жилья на самых ранних этапах их реализации и перепродают их через 10–18 месяцев на волне растущей цены, говорит коммерческий директор Optima Development Дмитрий Голев. На таких спекуляциях можно заработать гораздо больше, нежели на сдаче в аренду, подчеркивает Надежда Коркка. «Доходность от сдачи квартиры в аренду не превышает 5–7% годовых»,— добавляет она.

А вот квартиры, приобретенные в 2020 году, принесли около 40% прибыли, или 20–25% годового дохода, добавляет Александр Гуторов. В уникальных же проектах премиум-сегмента размер прибыли мог достигать 60–70% за инвестиционный цикл, если клиент успевал приобрести лот на самом его старте, говорит господин Чеботарев. Даже те, кто приобрел площади в новостройках массового сегмента в первом полугодии 2021-го, сейчас могут заработать 10–20% при перепродаже, отмечает руководитель отдела продаж «Мармакса» Анна Терехова. Это возможно из-за значительного удорожания недвижимости: по итогам сентября цены в московских новостройках достигли 273 тыс. руб. за 1 кв. м, увеличившись год к году на 28%, соглашается CEO Dataflat.ru Александр Пыпин.

Конкуренция с застройщиками

Впрочем, инвесторам сейчас нелегко выйти из этих активов, подчеркивает Александр Гуторов. Сегодня на рынке помимо квартир в пока строящихся домах, которые намерены реализовать инвесторы, появилось много новых лотов для покупки от самих застройщиков, поясняет он. Так, по итогам сентября объем предложения в массовом сегменте новостроек столицы вырос на 33% год к году и составил 15,2 тыс. лотов, уточняют в «Метриуме».

При этом новые предложения не сильно расходятся в цене с инвестиционными: на данный момент цена продажи инвестиционной квартиры равняется стоимости нового жилья в новостройке того же комплекса, говорит господин Гуторов. Продажа лота по переуступке — отдельное мероприятие, которое требует времени и денег, а итоговая стоимость перепродажи будет определяться в рамках переговоров, когда апелляция к актуальному прайс-листу застройщика этого комплекса — лишь один из аргументов, отмечает руководитель «ЦИАН.Аналитики» Алексей Попов.

Часто инвесторы продают квартиры без ремонта, а многие застройщики предлагают либо лоты с отделкой white box, либо с готовым ремонтом, поэтому выгоднее приобретать помещения у девелоперов, утверждает Александр Гуторов. Но, возражает Анна Терехова, преимуществом покупки у частного инвестора может стать высокая ликвидность лота, например востребованные этаж и метраж и удобная планировка. Но в любом случае стоимость уступки должна быть ниже цены застройщика, иначе таким лотом мало кто заинтересуется, полагает Ирина Доброхотова. В условиях ограниченной вариативности предложения итоговый прайс, напротив, может быть выше и на 6–8%, и на 20%, уточняет Надежда Коркка.

Пока инвесторам удается перепродавать квартиры не так быстро, как самим застройщикам, отмечает Анна Терехова. К примеру, в массовых новостройках привлекательный лот нередко приобретается в день размещения объявления, а квартира или апартаменты в элитном ЖК могут находиться в продаже от частного инвестора несколько месяцев, добавляет Надежда Коркка. Девелоперы же могут предложить неоспоримые привилегии, например совместные с банками ипотечные программы с субсидированными ставками, продолжает госпожа Терехова.

К тому же если квартира находится в собственности менее пяти лет, то при перепродаже лота либо переуступке прав по договору долевого участия продавец должен заплатить 13% от полученного дохода, напоминает госпожа Коркка: «Сейчас инвестор может выручить 9,6 млн руб. за лот, приобретенный за 6,8 млн руб. в 2019 году, но ему придется заплатить в бюджет 364 тыс. руб., потеряв часть прибыли».

Массовой перепродажи квартир с льготной ипотекой сейчас не будет, считает руководитель департамента ипотечного кредитования 3S Group Андрей Носонов. Большинство инвесторов дожидаются ввода жилья в эксплуатацию и фиксируют максимальную прибыль, уточняет Александр Чеботарев. А если инвесторы намерены продать недостроенное жилье, то они оформляют сделку ближе к концу строительства, поэтому всплеск сделок с квартирами, приобретенными в период льготной ипотеки, будет заметен на рынке в 2022–2023 годах, соглашается Надежда Коркка. По подсчетам господина Чеботарева, сейчас лишь 5% инвесторов решили выйти из проекта досрочно на пике спроса, предполагая возможный спад в стоимости жилья.

Эти опасения вполне обоснованы. Аналитики УК «Ингосстрах-Инвестиции» прогнозируют, что стоимость первичной недвижимости в Москве может сократиться на 15–20% к концу 2022 — началу 2023 годов: с 236 тыс. руб. до 190–200 тыс. руб. за 1 кв. м. Эксперты связывают это с высокими темпами строительства: при объеме жилого фонда в Москве в сентябре 270 млн кв. м и среднегодовом темпе прироста населения 0,9% потребность города в жилье находится на уровне 3,8 млн кв. м в год. В 2019–2020 годах в Москве вводилось по 5 млн кв. м, а за первые восемь месяцев текущего года сдано 4,3 млн кв. м, что на 53% больше, чем годом ранее. При этом сами застройщики пока не видят предпосылок к снижению стоимости жилья.

Реинвестирование средств

«Выходить» из проданных квартир инвесторам практически некуда, поскольку цены высоки, а ставки по ипотеке тоже увеличились, предупреждает Дмитрий Голев. Но лишь незначительное число частных инвесторов приобретает квартиры с привлечением ипотечного кредитования, поэтому запуск льготной ипотеки и изменение ее условий оказывают на рынок инвестиционных квартир меньшее влияние, чем на рынок недвижимости в целом, возражает директор департамента проектного консалтинга Est-a-Tet Роман Родионцев.

По этой причине люди, которые продали инвестиционные квартиры, продолжают вкладываться в недвижимость, но уже закладывая меньшую маржинальность в данную покупку, ведь высокой доходности, как в 2020-м и первой половине 2021-го, вряд ли стоит ожидать, считает господин Гуторов. Большинство граждан, которые вкладывают средства в недвижимость, не являются профессиональными инвесторами, поэтому самый понятный продукт для преумножения капитала — жилье, добавляет он. Такие граждане очень активны и постоянно находятся в цикле купли-продажи: выйдя из активов, сразу стараются приобретать новые объекты либо вкладываются в стройку на этапе котлована, соглашается Анна Терехова.

Сейчас в мире наблюдается смена концепции инвестирования. Если раньше основным ориентиром выступала высокая доходность, то теперь в большинстве случаев цель вложений — сохранение средств и активов, отмечает госпожа Коркка. В текущих условиях привлекательными вновь становятся депозиты или консервативные инструменты на фондовом рынке, такие как облигации, считает Алексей Попов.

Учитывая пока еще низкие ставки по вкладам и депозитам, инвесторы могут переключиться на рынки ценных бумаг и драгметаллов, добавляет Роман Родионцев. Однако, продолжает он, недвижимость по-прежнему является привлекательным активом — помимо жилья в последнее время активно развивается складская недвижимость, ее можно приобрести, к примеру, посредством покупки паев инвестфонда, в котором упакован логистический объект. Инвесторами пока недооценен рынок загородного жилья, который в последние годы находился в состоянии стагнации, но сейчас на фоне активного участия системных игроков, банков и властей он стал перспективным, резюмирует эксперт.