Современное состояние развития платности землепользования в условиях развития рынка недвижимости в Казахстане

ЗЕМЛЕУТРОЙСТВО И ЗЕМЕЛЕДЕЛИЕ LAND MANAGEMENT AND AGRICULTURE

Современное состояние развития платности землепользования в условиях развития рынка недвижимости в Казахстане

Ь Л московский

ШЩ ЭКОНОМИЧЕСКИЙ лЛ ЖУРНАЛ

УДК 621.354.321:347.

Diñara Adelbekovna Ziyadina

Ryskulov's KazEU

Senior Lecturer

Аннотация

Система земельных платежей в Казахстане претерпела ряд изменений в связи с тем, что Земельный кодекс Республики Казахстан, принятый в июне 2003 года с учетом внесенных поправок Президента страны, поднял на новую, более высокую ступень земельные отношения в аграрном секторе страны. Несмотря на достигнутые определенные успехи в проведении земельной реформы, становлении и совершенствовании земельных отношений и земельного законодательства имелись отдельные упущения, трудности и недоработки. Переход Казахстана к рыночной экономике, в основе которого лежит глубокая трансформация отношений собственности, обусловил качественное изменение методов управления экономическими процессами, главным инструментом которого стала система платного землепользования, пришедшая на смену методам административного вмешательства в финансово-хозяйственную деятельность предприятий.

Ключевые слова: цена земли, кадастровая стоимость, рыночная стоимость, земельный налог, залоговая стоимость.

Summary

The system of land payments in Kazakhstan underwent some changes due to the fact that the Land code of the Republic of Kazakhstan adopted in June 2003 taking into account amendments of the President, raised to a new, higher level of land relations in the agrarian sector of the country. Although there has been some progress in land reform, the establishment and improvement of land relations and land legislation had some flaws, difficulties and shortcomings. Kazakhstan's transition to a market economy, which is based on a deep transformation of property relations, led to a qualitative change in management of economic processes, the main instrument of which was

a system of paid land use, replacing methods of administrative interference in the financial and economic activities of enterprises.

Keywords: price of land, cadastral value, market value, land tax, the value of the collateral. Переход Казахстана к рыночной экономике, в основе которого лежит глубокая трансформация отношений собственности, обусловил качественное изменение методов управления экономическими процессами, главным инструментом которого стала система платного землепользования, пришедшая на смену методам административного вмешательства в финансово-хозяйственную деятельность предприятий.

Формирование и развитие рынка земли - одно из важнейших направлений земельной реформы в Казахстане, реального обеспечения права собственности граждан и юридических лиц на земельные участки. К основным механизмам платного землепользования относятся: нормативная цена земли или ее кадастровая стоимость, рыночная стоимость земли, земельный налог, арендная плата, плата за сервитуты, залоговая стоимость земельных участков и другие регуляторы рыночного оборота.

Основой формирования рынка земли является возможность свободно осуществлять на нем сделки купли-продажи. Рынок земли в Казахстане формируется по двум направлениям: продажа государством земельных участков из государственной собственности в частную собственность по нормативной стоимости - первичный рынок земли;

осуществление различных сделок с земельными участками, находящимися в частной собственности граждан и юридических лиц - вторичный рынок[5, 163].

В Республике Казахстан в качестве нормативной цены выступает кадастровая (оценочная) стоимость земельного участка - расчетная стоимость земельного участка, применяемая при продаже государством земельного участка или права аренды на него, определяемая на основе базовых ставок платы за земельные участки, периодически уточняемых согласно официальной статистической информации об общем уровне инфляции, и поправочных коэффициентов к ним. На основе кадастровой стоимости исчисляется плата за возмездное предоставление (продажу) государством права частной собственности и за продажу права аренды на земельный участок. В процессе оценки проводился анализ рентообразующих факторов, включая качество и местоположение земельных участков, уровень социального обустройства и инженерно-транспортного обеспечения территории и др.

В условиях рыночной экономики земельные участки становятся объектом недвижимости, поэтому они имеют стоимость, а землепользование является платным: налог и арендные платежи, земля входит в уставный фонд производства, участвует в сделках (купля-продажа, залог, дарение, обмен и т.д.). Из всех категорий земель в плане платности землепользования выделяются земли населенных пунктов, в частности, земли городов[2, 12].

К основным механизмам платного землепользования относятся: нормативная цена земли или кадастровая стоимость, рыночная стоимость земли, земельный налог, арендная плата,

залоговая стоимость земельных участков и другие регуляторы рыночного оборота. В условиях рыночной экономики земельные участки становятся объектом недвижимости, поэтому они имеют стоимость, а землепользование является платным: налог и арендные платежи, земля входит в уставный фонд производства, участвует в сделках (купля-продажа, залог, дарение, обмен и т.д.). Для обеспечения единого подхода к оценке земельных участков на всей территории республики и сопоставимости ее результатов, необходима разработка базовых ставок платы (далее - БСПЗУ) - нормативной цены для определения кадастровой (оценочной) стоимости земель населенных пунктов (городов БСПЗУ населенных пунктов (городов), при их предоставлении в частную собственность и порядок определения кадастровой (оценочной) стоимости земельных участков утверждены постановлением Правительства Республики Казахстан от 8 мая 1996 года №576 и переутверждены без изменений в связи с принятием Земельного Кодекса Республики Казахстан, постановлением Правительства Республики Казахстан от 2 сентября 2003 года №890[2,3].

Первичный рынок земли включает в себя операции по предоставлению земельных участков из государственной собственности в частную собственность на возмездной основе путем единовременной продажи, либо в рассрочку, а также продажа права землепользования на возмездной основе (продажа права аренды на земельный участок несельскохозяйственного назначения).

В частную собственность предоставляются земельные участки сельскохозяйственного назначения для использования их в аграрном секторе. Земли населенных пунктов, промышленности и иного несельскохозяйственного назначения для предпринимательских целей предоставляются государством только на платной основе. Земельные участки для ведения личного подсобного хозяйства, индивидуального жилищного и дачного строительства, развития садоводства предоставляются гражданам Республики Казахстан бесплатно в размерах, установленных земельным законодательством. Дополнительно, сверх установленных норм, земельные участки для вышеуказанных целей предоставляются на платной основе.

В частную собственность предоставляются земельные участки сельскохозяйственного назначения для использования их в аграрном секторе. Земли населенных пунктов, промышленности и иного несельскохозяйственного назначения для предпринимательских целей предоставляются государством только на платной основе. Земельные участки для ведения личного подсобного хозяйства, индивидуального жилищного и дачного строительства, развития садоводства предоставляются гражданам Республики Казахстан бесплатно в размерах, установленных земельным законодательством. Дополнительно, сверх установленных норм, земельные участки для вышеуказанных целей предоставляются на платной основе.

По состоянию на 1 декабря 2015 года в республике было продано 1228,6тыс. га земель сельскохозяйственного назначения на сумму 19,1 млрд. тенге.

Динамика продажи государством земель сельскохозяйственного назначения с момента введения частной собственности на данную категорию земель представлена в таблице 1.

Таблица 1. Динамика продажи государством земель сельскохозназначения

тыс. га

Показатели годы

2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015

Продано 772,9 830,2 864,5 912,4 996,1 1 115,6 1220,3 129,9

земель

в том

числе:

продано земель за год 273,5 57,3 34,3 47,9 83,7 119,5 104,7 84,8

Основное количество земельных участков общей площадью 1059,6тыс. га (81,5%) было приобретено по полной кадастровой стоимости на сумму 17,8 млрд. тенге. Эти земли могут сразу находиться в рыночном обороте. По полной стоимости в рассрочку продано 113,9 тыс. га на сумму 792,0 млн. тенге. По льготной цене приобретено 51,9 тыс. га на сумму 164,5 млн. тенге, в рассрочку по льготной цене - 73,1 тыс. га на сумму 344,6 млн. тенге.

Из общей площади проданных земель сельскохозяйственного назначения, гражданами республики было приобретено 874,8 тыс. га, стоимостью 15,0 млрд. тенге при средней цене 18,3 тыс. тенге за гектар, юридическими лицами - 424,8 тыс. га, стоимостью 4,1 млрд. тенге по цене 9,4 тыс. тенге за гектар. В отчетном году из общего объема продажи земель сельскохозяйственного назначения 84,8 тыс. га, гражданами было приобретено 77,6 тыс. га (91,5 %), юридическими лицами - 7,2 тыс. га (8,5 %)[5,180].

Среди земельных платежей в Казахстане преобладают налоговые платежи. Налоги играют важную роль в рыночной экономике. Они оказывают воздействие на распределение ресурсов, доходов и помогают стабилизировать экономику. Налоговая система представляет важнейшую финансовую форму реализации государством своего экономического права и получения части собранного чистого дохода для выполнения регулирующих и управленческих функций. Постоянное совершенствование налогового законодательства направлено на нахождение эффективных механизмов по оптимизации источников поступлений средств в бюджеты всех уровней с одновременным определением наиболее справедливой налоговой нагрузки[3,15].

По данным сайта Налогового комитета Министерства финансов Республики Казахстан наблюдается неуклонное увеличение по годам поступлений в бюджет от земельного налога.

Если в целом по республике в 2012 году поступление было 12 195,5 млн. тенге, то в 2014 году 15 176,4 млн. тенге, а за 10 месяцев 2015 года составило 12 190,0 млн. тенге[5,180].

Налогообложение земли нуждается в коренной переработке и обосновании, т.к. в ее основу сейчас положена нормативная система. Нигде в мире нормативная оценка как единственный критерий в налоговых взаимоотношениях не используется. Везде земельные налоги дифференцируются с учетом рыночной цены земли. Критерий при этом везде один и тот же - дифференциальный доход от земли или земельная рента. Как только речь зашла о рыночной экономике и о земле как специфическом виде товара этих рыночных отношений, речь должна вестись и о системе налогообложения, взаимосвязанного с земельной рентой. В условиях разного подхода к расчету налога на землю цена и налоги оказались совершенно разорванными: цена земли сама по себе и налоги сами по себе.

В структуре налоговых поступлений юридических лиц, работающих по общеустановленному порядку доля земельного налога составляет 1% или 6,9 тенге с 1 га, а с учетом арендной платы - 2,8% или 19,2 тенге с 1 га; по специальному налоговому режиму - 0,6% или 4 тенге, с арендной платой -2,8% или 19,3 тенге. В структуре налоговых поступлений крестьянских хозяйств и индивидуальных предпринимателей, работающих по общеустановленному режиму, земельный налог составляет 1,7% или 1,8 тенге с 1 га, а с учетом арендной платы - 2,6% или 3 тенге с 1 га. Таким образом, и юридические и физические лица уплачивают крайне низкие ставки земельного налога[4,25].

Поставленная Правительством РК задача перед сельхозтоваропроизво-дителями о не допущении вывода сельскохозяйственных земель из оборота и необходимости использовать эти земли только по целевому назначению, повышая их эффективность, выдвигает проблему о нахождении механизмов стимулирующих эти процессы. Это, с одной стороны, повышение уровня интенсификации производства за счет применения инновационных ресурсосберегающих технологий, обеспечивающих рост продуктивности возделываемых культур и повышение почвенного плодородия на основе достаточных мер государственной поддержки (субсидии, льготные кредиты, ипотечное кредитование, инвестиции); с другой - обеспечение эффективного механизма в системе платного землепользования.

В настоящее время в системе земельного налогообложения по общеустановленному порядку для всех форм хозяйствования применяется дорыночный механизм ставок платы за землю от балла бонитета почв. В связи с этим предлагаем ввести в качестве налоговой базы для всех форм хозяйствования исчисление ставок в процентах от кадастровой (оценочной) стоимости земли, которая применяется в специальном налоговом режиме для крестьянских и фермерских хозяйств[6,2].

Для юридических лиц - производителей сельскохозяйственной продукции предлагаем перейти на механизм исчисления земельного налога по дифференцированным налоговым ставкам - от 0,1 до 0,5% от кадастровой (оценочной) стоимости земель.

В таблице 2 предлагаемый механизм земельного налогообложения для юридических лиц - производителей сельскохозяйственной продукции, переведенных на механизм исчисления от кадастровой стоимости земли.

Таблица 2. Предлагаемый механизм земельного налогообложения

№ п/п Площадь пашни, га Ставки налога на 1 га пашни, тенге

1 до 200 0,1 % от оценочной стоимост и

2 от 201 до 500 0,2 % с площади, превышающей 201 гектаров

3 от 501 до 10000 0,3% с площади, превышающей 501 га

4 от 10001 до 20000 0,4% с площади, превышающей 10001 га

5 свыше 20000 0,5% с площади, превышающей 20000 га

Проведенное наложение предлагаемого механизма земельного налогообложения для юридических лиц по выделенным группам пашни и налоговым ставкам позволило определить суммы налоговых и арендных платежей, а также ожидаемую налоговую нагрузку при исчисления земельного налога (арендной платы) от кадастровой (оценочной) стоимости земель сельскохозяйственного назначения. Расчет размеров в таблице 3.

Таблица 3. Расчет размеров начисленных налогов

№ Группы Число Уд. вес Площадь Средняя Кадастровая Сумма

хозяйств с хозяйств, группы пашни в кадастровая стоимость всей земель

площадью имеющих хозяйств группе стоимост пашни по ного налога,

пашни, га пашню, в общей хозяйств, ь 1 га. группе. млн. млн. тенге

ед. площади пашни,% тыс. га млн.тенге тенге

1 до 200 1529 (1.7 100,8 49,6 4 4 99,7 5,0

2 от 201 до 500 681 1,5 216.0 49,6 10713,6 21,4

3 от 501 до 10000 1972 37,9 5457,6 49,6 270697,0 812,1

4 от 10001 до 20000 267 26,2 3772.8 49,6 1 57130,9 748,5

5 свыше 20000 156 33.7 4852,8 49,6 240699.0 1203,5

Итого 4605 100 14400.0 49,6 714240,2 2790,5

Расчет площади сенокосно-пастбищных угодий и размеров начисленных налогов по группам сельхозпредприятий по общеустановленному режиму земельного налогообложения от кадастровой стоимости показан в таблице 4.

Таблица 4. Расчет площади сенокосно-пастбищных угодий

№ Группы Площадь сено Средняя Кадастровая Сумма

п/п хозяйств с косно-пастбищных кадастровая стоимость всей земель

площадью угодий в стоимость 1 га площади сенокос по- ного

сенокосно- группе сенокосно- пастбищных угодий по налога,

пастбищных хозяйств, тыс. га пастбищных группе, млн. тенг е млн.

угодий, га угодий, 1 тыс. тенге тенге

1 до 200 53,9 4.9 264,11 0,26

2 от 201 до 161.8 4,9 792,82 0,79

500

3 от 501 до 5095,3 4,9 24907 25,0

10000

4 от 10001 до 20000 4690,9 4,9 22985,6 23,0

5 свыше 20000 16957,3 4,9 83090,8 83,1

Итого 26959,1 4,9 132100,0 132,1

Таким образом, учитывая, что земельный налог должны платить собственники, а арендную плату арендаторы, то сумма платежей за землю возрастет порядка 1,5 раз. Площадь земель, находящейся в частной собственности юридических лиц составляет 401,2 тыс. га, а 44,6 млн. га, закрепленных за юридическими лицами - арендуются у государства.

В целом нагрузка арендной платы за землю по общеустановленному порядку возрастет с 64,9 тенге на 1 га до 97.4 тенге на I га, общая сумма арендной платы составит 4344,0 млн. тенге, земельного налога 26,0 млн. тенге. Общий размер платежей за землю составит 4370,0 млн. тенге, налоговая нагрузка по земельному налогу и арендной платы возрастет в 5,8 раза с 16,7 тенге до 97,4 тенге на 1 га. Общая налоговая нагрузка по всем видам налогов по юридическим лицам возрастет с 589 до 670 тенге или на 113,8% (26539- 752 + 4370,0 = 30 157 млн. тенге) / 45,0 млн. га. В 2013 г. сумма налоговых начислений превысила сумму налогов 2012 г. на 16,7%, поэтому выполненное наложение по данному варианту не увеличивает значительно налоговую нагрузку, но дает обоснованный механизм платы за использование земель.

Корректировка базовых ставок должна проводиться каждые 3 -5 лет и учитывать уровень инфляции в стране, рост валового дохода, цен реализации на продукцию и затраты для расчета величины земельной ренты, учитывающей тип почв, урожайность основных возделываемых культур в регионах и почвенное плодородие[1,173].

В целях реализации 35-го и 36-го шагов Плана нации «100 конкретных шагов» Сенат Парламента Республики Казахстан принял законопроект «О внесении изменений и дополнений в Земельный кодекс». Основной целью законопроекта является обеспечение эффективного и рационального использования земель сельскохозяйственного назначения путем внедрения механизмов по передачи их в частную собственность. В этой связи, законопроектом вносятся следующие поправки в Земельный кодекс:

1. Предоставление земель сельскохозяйственного назначения в частную собственность посредством аукционов;

2. Предоставление льготных условий по выкупу земельных участков, находящихся в аренду;

3. Снятие ограничений по использованию земель сельскохозяйственного назначения находящихся в аренде;

4. Исключение процедуры изменения целевого назначения сельскохозяйственных земель.

Активное вхождение Казахстана в мировую экономику, повышение его конкурентноспособности в значительной мере зависит от эффективности использования земельных ресурсов, создания благоприятных условий для региональной организации экономического потенциала и жизнедеятельности населения.

В осуществлении земельной политики на современном этапе основным направлением является реализация положений Земельного кодекса Республики Казахстан, а также выполнение мероприятий государственных и отраслевых программ, направленных на совершенствование управления земельными ресурсами, регулирования земельных отношений, на обеспечение рационального использования земель, сохранения плодородия почв и охраны земельных ресурсов.

Комитетом, его землеустроительными и топографо-геодезическими предприятиями осуществляются конкретные мероприятия по рациональному использованию и охране земельных ресурсов. Продолжаются работы по созданию и ведению государственного земельного кадастра и усовершенствованию автоматизированной информационный системы, оформлению земельных участков гражданам и юридическим лицам для различных целей, совершенствованию развития платного землепользования и рынка земли, изучению состояния почвенного и растительного покрова, картированию земли и обеспечению необходимой геодезической продукцией, ведению мониторинга земель, осуществлению государственного контроля за соблюдением земельного законодательства, проведению землеустройства и многие другие виды работ, необходимые в современных условиях.

В улучшении использования земель сельскохозяйственного назначения первостепенное значение имеют внедрение инновационных проектов организации территории, повышение культуры земледелия, осуществление противоэрозионных и других природоохранных мероприятий.

В этих целях необходимо:

создать механизмы экономического стимулирования рационального использования земель сельскохозяйственного назначения, сохранения и восстановления плодородия почв;

разработать схемы и проекты по освоению земель с инвестиционной привлекательностью;

осуществлять составление проектов внутрихозяйственной организации территории агроформирований на основе ландшафтно-экологического подхода, введения и освоения зональных влагоресурсосберегающих систем земледелия и научно-обоснованных севооборотов;

увеличить разработку технических проектов по улучшению использования орошаемых земель, борьбе с засолением, ветровой и водной эрозией.

Серьезной проблемой по прежнему остается вовлечение в сельхозоборот земель государственного запаса. Необходимо определить резерв поэтапного их освоения, которые на конкурсной основе будут предоставляться эффективным сельскохозяйственным товаропроизводителям, а также составить программу (проект) по вовлечению и освоению земель запаса для сельскохозяйственных и иных целей.

Требуется завершить работы по оптимизации площади пашни, выводу из оборота низкопродуктивной ее части, разработать мероприятия по дальнейшему использованию залежных земель.

В республике продолжаются работы по созданию модели многофункционального земельного кадастра с новым подходом к использованию земли в условиях рыночной экономики, его переводу на автоматизированные технологии и созданию земельно-информационной системы, являющейся одновременно составной частью общегосударственных информационных систем, входящих в «электронное правительство».

Предстоит выполнить значительные объемы работ по изучению состояния земель, проведению почвенных, геоботанических изысканий, бонитировке почв и других обследований. Необходимо увеличить объемы ежегодных обследований до нормативных показателей, создать национальную базу данных о почвах и растительности, в первую очередь для земель сельскохозяйственного назначения.

Постоянно проводить анализ состояния и использования земель на основе применения современных информационных и геоинформационных технологий, прогнозировать развитие негативных процессов и разрабатывать мероприятия по предотвращению выбытия сельскохозяйственных земель из оборота.

Обеспечить потребности государства, включая органы исполнительной власти, юридических и физических лиц достоверной информацией о качественном состоянии и

фактическом использовании земель, своевременно выполнять заявки на проведение земельно-кадастровых работ.

В целях обеспечения соблюдения земельного законодательства, правильности ведения земельного кадастра, выполнения мероприятий по рациональному использованию и охране земель должен быть усилен государственный контроль за использованием и охраной земельных ресурсов, особенно в регионах.

Основной задачей геодезической службы является обеспечение экономики республики современной геодезической и картографической продукцией. Наряду с решением традиционных задач, определены следующие приоритетные направления и меры по их осуществлению:

создание новой высокоэффективной государственной системы геодезического и картографического обеспечения территории республики в интересах экономики, науки, обороны;

обновление картографических материалов современными методами на основе дистанционного зондирования Земли;

подготовка нормативно-технических документов в области геодезии и картографии; уточнение схемы базовых масштабов государственных топографических карт и периодичности их обновления с целью первоочередного картографического обеспечения интенсивно развивающихся территорий;

обновление Государственного каталога наименований географических объектов; высокоточные геодезические исследования по прогнозу землетрясения на геодинамических полигонах;

внедрение в производство новых технологий, обмен научно-технической информацией и опытом между предприятиями и научно-исследовательскими учреждениями;

демаркация Государственной границы Республики Казахстан с сопредельными государствами, а также разграничение дна Каспийского моря; техническое и технологическое перевооружение отрасли;

проведение работ по созданию спутниковой геодезической сети и установлению единой государственной системы координат Республики Казахстан.

Необходимо продолжить дальнейшее развитие международного сотрудничества в сфере регулирования земельных отношений, управления земельными ресурсами, геодезии и картографии[5,300].

Список использованной литературы:

1. Акимов В.В., Уразаков Н.Р. Кадастровая оценка земель населенных пунктов в Республике Казахстан.3(42), 2007, Земельные ресурсы Казахстана.

2. Гаркушина В.В. Особенности кадастровой оценки земель населенных пунктов для целей налогообложения в Казахстане1(16), 2003, Земельные ресурсы Казахстана.

3. Дюсенбеков З.Д. О регулировании оценочной деятельности в Республике Казахстан : проблемы и состояние 3(42), 2007, Земельные ресурсы Казахстана.

4. Методические указания по разработке базовой ставки платы за земельные участки населенных пунктов (городов), Астана, 2006г.

5. Сводный аналитический отчет о состоянии и использовании земель Республики Казахстан за 2014 год, Астана

6. Умербаева З., Усен Ж. «Новый Земельный кодекс - катализатор аграрной реформы в Казахстане», юридическая фирма "Помощь", 2007

References:

1. Akimov VV Urazakov NR Cadastral valuation of land settlements in the Republic of Kazahstan.3 (42), 2007, Land Resources of Kazakhstan.

2. Garkushin VV Features of the cadastral valuation of land settlements for tax purposes in Kazakhstan1 (16), 2003, Land Resources of Kazakhstan.

3. Dyusenbekov ZD On regulation of valuation activities in the Republic of Kazakhstan: problems and condition 3 (42), 2007, Land Resources of Kazakhstan.

4. Guidelines for the development of base rates of payment for land plots of settlements (cities), Astana, 2006.

5. Consolidated analytical report on the condition and use of the lands of the Republic of Kazakhstan in 2014, Astana

6. Umerbaeva Z., J. Usen "The new Land Code - a catalyst for agrarian reform in Kazakhstan" law firm "Help", 2007