Квартира с процентами

В Думу внесен проект закона, согласно которому на средства дольщиков, внесенные на эскроу-счета, будут начисляться проценты. Полученный доход покупатель жилья сможет использовать на ремонт или обстановку квартиры. Участники рынка жестко раскритиковали этот законопроект: они уверены, что такая забота о гражданах в итоге может привести к удорожанию жилья и снижению объемов строительства.

Во вторник 26 ноября в Госдуму был внесен депутатский проект закона, предусматривающий начисление процентов дольщикам на размещенные средства на эскроу-счетах. Авторы законопроекта — сенаторы Сергей Леонов и Иван Абрамов, а также депутаты Ярослав Нилов и Алексей Диденко. Документ вносит поправки в Гражданский кодекс, согласно которым проценты будут начисляться по средневзвешенной процентной ставке за пользование денежными средствами, находящимися на специальном счете эскроу. Начисленные проценты, согласно законопроекту, будут поступать на отдельный счет до востребования. Как следует из пояснительной записки к документу, «после завершения строительства жилого дома и передачи квартир дольщикам начисленные проценты могут быть использованы дольщиками на любые цели, в том числе и на ремонт приобретенной квартиры, и на покупку необходимой мебели».

Эльвира Набиуллина, глава ЦБ, о счетах эскроу на встрече с президентом РФ 24 сентября
К сожалению, ни у банков, ни у застройщиков нет достаточного опыта работы по новой схеме

С 1 июля 2019 года застройщики лишены возможности получать деньги дольщиков напрямую. Средства должны зачисляться на специальный банковский счет, а финансирование строительства должно происходить за счет кредитов. По данным ЦБ, на 28 октября для обеспечения строительства застройщики заключили 519 кредитных договоров на общую сумму в 640,9 млрд руб. В общей сложности, как ранее сообщал ЦБ, застройщики подали более 2,7 тыс. заявок на получение кредитов (см. “Ъ” от 18 ноября). Всего открыто 23,2 тыс. счетов эскроу на 73,8 млрд руб.

Как сообщил “Ъ” глава комитета Госдумы по финансовым рынкам Анатолий Аксаков, пока в комитет законопроект не поступал, но он будет обязательно изучен, а также обсужден с ЦБ и участниками рынка. Однако участники банковского рынка уверены, что начисление процентов будет в конечном итоге невыгодно самим дольщикам. По мнению управляющего директора Абсолют-банка Антона Павлова, это предложение рушит логику идеи эскроу-счетов. «Средства дольщиков должны фондировать застройщиков: 100 руб. от дольщиков превратиться в 100 руб. плюс 6% для застройщика,— указывает эксперт.— Если банки будут на эти 100 руб. начислять процент, то ставка для застройщика будет выше, а это приведет к росту цен на жилье». По словам руководителя департамента кредитования среднего бизнеса Альфа-банка Елены Потемкиной, реализация инициативы приведет к снижению рентабельности проектов для застройщика. «У застройщика будет два варианта действий: либо не начинать проект, если он не соответствует его нормам доходности, либо повысить цены реализации жилья,— считает Елена Потемкина.— В первом случае снизится объем предложения квартир на рынке, что приведет к росту цен на квадратный метр, во втором — цены просто вырастут». Она отметила, что сейчас и так есть ожидания снижения объемов строительства из-за изменений в отрасли. Новая инициатива еще больше их затормозит.

По словам независимого ипотечного эксперта Сергея Гордейко, в настоящее время Банк России, Минфин и Минстрой бьются над удешевлением кредитования застройщиков, тогда как проектом предусмотрено обратное. «Доход нужен, когда человек участвует в проекте как инвестор и несет риски, в данном же случае речь идет о покупателе, смешение же этих понятий недопустимо»,— указал эксперт. Собеседники “Ъ” в крупнейших банках указали, что данная инициатива является «популизмом» и абсолютно непроходная. В ЦБ и Минфине на запрос “Ъ” не ответили.