Причины несоответствия кадастровой и рыночной стоимостей земельных участков на примере раменского района Московской области

ЗЕМЕЛЬНЫЕ ОТНОШЕНИЯ И ЗЕМЛЕУСТРОЙСТВО

УДК 332

Кирилл Назаров,

аспирант,

Джаваншир Валиев,

кандидат экономических наук, доцент,

Государственный университет по землеустройству, г. Москва

ПРИЧИНЫ НЕСООТВЕТСТВИЯ КАДАСТРОВОЙ И РЫНОЧНОЙ СТОИМОСТЕЙ ЗЕМЕЛЬНЫХ УЧАСТКОВ НА ПРИМЕРЕ РАМЕНСКОГО РАЙОНА МОСКОВСКОЙ ОБЛАСТИ

<>о<х>с<><х><><>о<х>оо<х><х><х^

Статья посвящена исследованию соотношения кадастровой и рыночной стоимостей на примере Рамен-ского района Московской области. В результате анализа установлено, что кадастровая стоимость земельных участков в ряде случаев существенно отличается от рыночной. При этом кадастровая стоимость отдельных участков превышает, а в отдельных случаях уступает рыночной. Проведенный корреляционно-регрессионный анализ позволил выявить причины в различиях кадастровой и рыночной стоимостей.

S u m m a r y

The article is dedicated to the study of the ratio of of cadastral and market value on the example of the Ramensky area of Moscow region. The analysis found that the cadastral value of land in some cases substantially different from the market once. At the same time the cadastral value of individual sections exceed, and in some cases inferior to the market once. Correlation and regression analysis revealed the reasons of the differences in cadastral and market value.

Ключевые слова: кадастровая стоимость, рыночная стоимость, земельные участки, база данных.

Keywords: cadastral value, market value, land, database.

Кадастровая стоимость земельных участков, установленная в процессе государственной кадастровой оценки определяется как рыночная стоимость объекта недвижимости, установленная методами массовой оценки [1]. При этом оценщиками могут быть применены разные технические приемы и подходы определения кадастровой стоимости, которые имеют разную точность. Следовательно, определение кадастровой стоимости предполагает отклонения в большую или меньшую сторону, и кадастровая стоимость конкретного участка может не соответствовать рыночной при проведении оценки стоимости одновременно большого количества объектов оценки, или в случае отсутствия достоверной рыночной информации из-за неразвитости рынка, или по другим объективным причинам.

Согласно правилам проведения государственной кадастровой оценки земель, кадастровая оценка земель городских и сельских поселений осуществляется на основании статистического анализа рыночных цен и иной информации об объектах недвижимости, а также иных методов массовой оценки недвижимости [2, 3]. Наиболее существенным фактором является масштаб сделки, при этом учитывается функция «удельная стоимость (руб./ м2) - площадь участка (м2)» имеет логарифмическую зависимость [4]. Важное значение имеет местоположение объекта оценки и транспортная доступность к объекту оценки. Согласно существующим представлениям, оценка последнего фактора должна учитывать сравнение качества подъездных путей. Только этот фактор может изменять

стоимость участка в пределах 30% (+/-15%). Инженерные коммуникации и инфраструктура также могут влиять на реальную стоимость участка [5].

В Подмосковье с 2010 г. значительно выросла кадастровая стоимость земельных участков, и в ряде случаев она существенно превысила рыночную стоимость земли. Кадастровая оценка, как правило, проводится методами массовой оценки, то есть путем создания модели оценки земельного участка, с помощью которой определяется средний удельный показатель кадастровой стоимости 1 м2 по муниципальному району. Этот показатель, например, в Раменском районе составил 2179 руб. за 1 м2 [6]. Кроме того, оценщики определили средний удельный показатель кадастровой стоимости по субъекту РФ, то есть по Московской области, который составил 2409 руб. за 1 м2. Рассматриваемый параметр применяется в тех случаях, когда удельный показатель кадастровой стоимости 1 м2 по муниципальному району по какой-либо причине не был определен, например, так произошло в Воскресенском, Коломенском районах. Стоимость конкретного земельного участка кадастровая палата рассчитывает путем умножения площади земельного участка на удельный показатель стоимости 1 м2.

В настоящее время, в связи со значительным повышением стоимости земельных участков и начислением налогообложения на основании кадастровой стоимости, оптимизация методов оценки представляется весьма актуальной. С одной стороны, налоговые выплаты являются важным источником пополнения доходов му-

6

Международный сельскохозяйственный журнал

ПРИЧИНЫ НЕСООТВЕТСТВИЯ КАДАСТРОВОЙ И РЫНОЧНОЙ СТОИМОСТЕЙ ЗЕМЕЛЬНЫХ УЧАСТКОВ

НА ПРИМЕРЕ РАМЕНСКОГО РАЙОНА МОСКОВСКОЙ ОБЛАСТИ

ниципальных образований Московской области, а с другой, завышенная кадастровая стоимость земельных участков является нарушением Законодательства РФ и может быть предметом судебного разбирательства [6, 7]. Поэтому для актуализации кадастровой стоимости участков представлялось целесообразным создать базу данных, включающую основные показатели, используемые для оценки стоимости земельных участков, с помощью которой можно определить количество участков с заниженной или завышенной кадастровой стоимостью и с использованием корреляционно-регрессионного анализа выявить причины расхождений в рыночной и кадастровой оценках земельных участков.

В настоящей работе были использованы первичные данные, любезно предоставленные ООО «Независимая экспертная оценка ВЕГА». Для проведения аналитических исследований была создана база данных с использованием языка программирования высокого уровня Delphi. Входными данными в этой программе стала база данных о рыночной стоимости различных участков Ра-менского района, созданная с помощью компонента для работы с базами данных Borland Delphi Database Desktop. Для создания использовался драйвер баз данных Paradox 7.0. Для администрирования этих баз данных в Borland Delphi Administrator был создан Alias (Псевдоним) kurs.

В результате проведенных процедур была сформирована база данных Paradox со следующими полями, их типами и размерностями (числовыми или символьными значениями) (табл.). После заполнения базы данных был сформирован файл формата DВ. Далее его конвертировали в файл Exel для проведения корреляционного и регрессионного анализа с помощью программы STATISTIKA 8.

Таблица

Дескрипторы и их размерности

№ п/п Название Тип Размерность

1 Площадь A (числовой) 5

2 Площадь, га А 5

3 Расстояние от МКАД А 3

4 Расстояние от автомобильного шоссе A 5

5 Расстояние от автобусной остановки A 5

6 Расстояние от ЖД станции A 5

7 Расстояние от населенного пункта A 5

9 Растоложение леса S

10 Наличие электричества S

11 Наличие газа S

12 Наличие водопровода S

13 Предполагаемое использование S

14 Рельеф S

15 Подъезд к участку S

19 Соотношение рыночной и кадастровой стоимостей S

С использованием базы данных были определены зависимости соотношения рыночной и кадастровой стоимостей от показателей, использованных для оценки. Проведенный анализ участков с завышенной и заниженной кадастровой стоимостью с использованием поисковой системы созданной базы данных позволил выявить наиболее значимые показатели, которые определяют стоимость участка.

Сортировка данных показала, что кадастровая стоимость, превышающая рыночную, характерна для участков с плохим транспортным сообщением и большим расстоянием от населенного пункта при наличии леса, коммуникаций (электричество, газ, водопровод). Те участки, в которых отсутствует либо лес, либо коммуникации, либо плохой подъезд к участку при любом транспортном сообщении также имеют повышенную кадастровую стоимость по сравнению с рыночной. При этом следует отметить, что значительная часть участков с хорошей транспортной доступностью, наличием коммуникаций на участке характеризуется заниженной кадастровой стоимостью по сравнению с рыночной. Вместе с тем, как показано на рисунке 1, медианные значения рыночной и кадастровой стоимостей в целом достоверно не различаются, хотя диапазоны размахов значений для каждого из вида стоимостей различны (рис. 2). Однако 36% участков имеет завышенную кадастровую стоимость по сравнению с рыночной, а 46% - заниженную (рис. 3, 4).

Рис. 1. Медианные значения кадастровой и рыночной стоимостей

На следующем этапе был проведен корреляционно-регрессионный анализ зависимости наиболее значимых показателей и рыночной и кадастровой стоимостей участков. В результате проведенного исследования показано, что отмечается тесная взаимосвязь между рыночной и кадастровой стоимостью, что в целом свидетельствует о соответствии этих двух показателей. Однако следует отметить отличия в значимости отдельных параметров для рассматриваемых видов стоимости. В частности, наиболее значимыми показателями, определяющими кадастровую стоимость являются наличие коммуникаций на участке (р=0,044392) и расстояние от МКАД (0,000991). Для рыночной стоимости наиболее значимы наличие подъездных путей к участкам, коммуника-

№ 3/ 2016

7

ЗЕМЕЛЬНЫЕ ОТНОШЕНИЯ И ЗЕМЛЕУСТРОЙСТВО

Рис. 2. Распределение участков по соотношению кадастровой и рыночной стоимостей

ции и наличие леса, при этом в отличие от кадастровой стоимости расстояние от МКАД (основные участки наводятся в пределах 3545 км от МКАД) незначимы (р=0,627912).

Полученные в результате проведенного исследования данные свидетельствуют о том, что в целом кадастровая стоимость земельных участков Московской области (Раменский район) соответствует рыночной. Однако для более чем для трети участков характерна повышенная кадастровая стоимость. Вместе с тем следует отметить, что в 46% случаев кадастровая стоимость ниже рыночной.

Correlations

Кадастров

Расстояние до

СП.

d

Дорога

Коммуникации ____

И

Расстояние от МКАД

.—EL

с

Correlations

=

Расстояние до н

__

"и « V7-

,______

IB.

Коммуникации ______

Расстояние от МКАД

соотвествует "завышена t занижена

Рис. 3. Процентное соотношение участков с завышенной и заниженной кадастровой стоимостью

Таким образом, для актуализации кадастровой стоимости земельных участков Московской области в случае несоответствия кадастровой и рыночной стоимостей следует оценивать не земли населенных пунктов и кадастровые кварталы, а конкретные земельные участки, поставленные на государственный кадастровый учет.

Литература

1. Федеральный Закон об оценочной деятельности в Российской Федерации № 135-Ф3, 1998.

2. Постановление Правительства Российской Федерации от 8 апреля 2000 г. № 316.

3. Приказ Министерства экономического развития Российской Федерации от 15 февраля 2007 г. № 39.

4. Власов А.Д. Проблемы кадастровой оценки земельных участков под объектами в поселениях (модель влияния размера земельного участка на его рыночную стоимость) // Имущественные

Рис. 4. Корреляционно-регрессионный анализ факторов, влияющих на кадастровую (А) и рыночную (Б) стоимости земельных участков

отношения в Российской Федерации. 2005. № 1. URL: http://niek.ru/ Met/met006.htm

5. Козлов В.В., Козлова Е.В. Системный подход к оспариванию кадастровой стоимости земли. Аналитическая справка «Анализ судебной практики оспаривания кадастровой стоимости земельных участков» / ООО «БК-Аркадия», 2013. URL: http://www.bk-arkadia. ru/media/textpages/2013-04-15/analiticheskaja_spravka_priznanie_ kadastrovoj_stoimosti_na_urovne_rynochnoj_15-04-13.pdf

6. http://putevoditel-skachatfree.fvds.ru

7. Назаров К.С., Валиев Д.С., Киселевская Л.Е. Юридические аспекты актуализации кадастровой оценки земельных участков // Гуманитарные и социальные науки. 2014. № 6. С. 77-85.

valievds@mail.ru

Международный сельскохозяйственный журнал

пу

А

Рь

Б