Спорная база

С 1 января 2015 года в стране появился новый налог — на недвижимость, которая находится в собственности физических лиц. Определяется он исходя из кадастровой стоимости жилья. Два года назад эта стоимость выросла в несколько раз и сейчас чаще всего соответствует рыночной цене. У владельцев жилья в связи с этим нередко возникает желание снизить кадастровую стоимость. Как говорят специалисты, для снижения стоимости есть два пути.

С декабря 2012 года кадастровая стоимость квартир повысилась в несколько раз. И в некоторых случаях, как полагают владельцы жилья, она оказалась даже выше ее рыночной стоимости. Соответственно, многие владельцы недвижимости озаботились вопросом изменения кадастровой оценки.

В настоящий момент и вплоть до 2020 года (за исключением городов федерального значения) для расчета налога используется учетная оценка — остаточная стоимость, рассчитываемая с учетом ежегодно публикуемого поправочного коэффициента-дефлятора. После 2020 года на всей территории РФ налог будет рассчитываться только с кадастровой стоимости объекта.

"Действующая процедура кадастровой оценки для меня непонятна. Документ, который регламентирует оценку, — приказ Минэкономразвития N 358 об утверждении методических рекомендаций определения кадастровой стоимости от 03.11.2006. Данный документ устанавливает общие правила проведения кадастровой оценки помещений, оставляя конкретику на усмотрение оценщиков. При этом происходит оценка не каждого конкретного уникального объекта недвижимости, а методом статистической модели — однородных групп объектов недвижимости. Для построения статистической модели оценщики используют рыночные показатели: цены сделок, цены предложений, спроса, арендные ставки. Понятно, что с учетом "прозрачности" рынка недвижимости достоверную информацию получить практически не возможно. Поэтому кадастровая — рыночная оценка — вещь очень и очень приблизительная", — сетует нотариус Алексей Комаров.

Два пути

В случае если собственник сочтет, что государственная оценка кадастровой стоимости его квартиры является завышенной, он вправе ее оспорить. Для этого собственнику необходимо заказать отчет об оценке рыночной стоимости жилья на ту дату, когда была произведена государственная кадастровая оценка. Вместе с отчетом необходимо получить экспертное заключение другого специалиста по оценке из саморегулируемой организации, членом которой является оценщик, выполнивший отчет. Экспертное заключение представляет собой независимое подтверждение методов и результатов оценки, содержащихся в отчете. После получения экспертного заключения собственнику необходимо выяснить порядок работы оценочной комиссии по оспариванию кадастровой стоимости, собрать необходимый пакет документов, написать заявление и подать в комиссию.

Алексей Комаров обращает внимание на то, что заявление о пересмотре кадастровой стоимости может подаваться в комиссию не позднее чем в течение пяти лет с даты внесения в государственный кадастр недвижимости оспариваемых результатов определения кадастровой стоимости.

"Оспаривание в заявительном порядке предполагает предоставление перечня документов, без которых заявление рассмотрено не будет. К заявлению прилагаются: кадастровая справка, нотариально заверенная копия правоустанавливающего документа, документы, подтверждающие недостоверность сведений об объекте недвижимости, использованных при определении его кадастровой стоимости или отчет оценщика, составленный на бумажном носителе и в форме электронного документа. А также — положительное экспертное заключение на бумажном носителе и в форме электронного документа, подготовленное экспертом или экспертами саморегулируемой организации оценщиков, членом которой является оценщик, составивший отчет. После подачи документов в Росреестр заявление о пересмотре кадастровой стоимости должно быть рассмотрено комиссией в течение одного месяца с даты его поступления", — рассказывает господин Комаров.

Если комиссия принимает положительное решение о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости, то в течение пяти рабочих дней с даты принятия этого решения комиссия направляет в орган, осуществляющий функции по государственной кадастровой оценке, и орган кадастрового учета копию этого решения. В течение десяти рабочих дней с даты получения сведений о кадастровой стоимости орган кадастрового учета осуществляет их внесение в государственный кадастр недвижимости, если иное не предусмотрено законодательством Российской Федерации.

Если же комиссия не вынесет положительного решения, то собственник вправе обратиться в судебные органы. "Стоит отметить, что для оспаривания физическим лицом результатов государственной оценки кадастровой стоимости квартиры в суде, предварительное обращение в комиссию не является обязательным. Однако подача заявления в комиссию, в отличие от подачи искового заявления в суд, не требует юридической грамотности и привлечения адвоката, а также не предполагает дополнительных финансовых затрат. Поэтому в случае успешного оспаривания кадастровой стоимости квартиры в комиссии собственнику не придется тратить дополнительные средства и время на рассмотрение его дела в суде", — говорит Виктория Константинова, директор департамента оценки NAI Becar в Санкт-Петербурге.

Евгений Дружинин, руководитель практики "Недвижимость и строительство" компании Maxima Legal, добавляет: "Если стороной в споре является физическое лицо, заявление об оспаривании может быть подано как в комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости, созданную при соответствующем управлении Росреестра, так и прямо в соответствующий суд общей юрисдикции (в Петербурге это Санкт-Петербургский городской суд). Если же собственник квартиры — юридическое лицо, то последнему придется сначала подавать заявление в комиссию, а лишь в случае ее отказа — в суд общей юрисдикции".

Юрист фирмы ЮСТ Олег Мудрак также обращает внимание, что для оспаривания физическими лицами результатов определения кадастровой стоимости в суде предварительное обращение в комиссию не является обязательным.

Наталья Ченцова, начальник экспертного отдела центра оценки компании "Петербургская недвижимость", впрочем, уверена, что большого количества обращений, связанных с пересмотром, в суды и комиссии не будет. "На наш взгляд, кадастровая стоимость большинства квартир будет сопоставима с реальной рыночной ценой достаточный период времени. Тем не менее собственникам необходимо не терять бдительности и удостовериться в таком соответствии с помощью специалистов", — говорит она.

Тимур Нигматуллин, финансовый аналитик ИХ "Финам", полагает, что судебные издержки будут столь велики, что тяжба из-за снижения кадастровой стоимости потеряет смысл. Хотя бывают ситуации, когда суд необходим и оправдан. "Показательно судебное дело в Алтайском крае, где кадастровая оценка земли по сравнению с договором купли-продажи была превышена в 35 раз. Соответственно, насчитанный размер налога к оплате в 35 раз был выше реального", — рассказывает господин Комаров. При этом он отмечает, что Росреестр не может быть привлечен в качестве ответчика по требованиям об установлении кадастровой стоимости, так как не определяет такую стоимость. "Соответствующие сведения вносятся в кадастр по данным, предоставленным органами государственной власти, в порядке информационного взаимодействия. Орган кадастрового учета не уполномочен проводить экспертизу и определять достоверность кадастровой стоимости объекта недвижимости, не располагает соответствующими специалистами. Привлечь к ответственности оценщика также не удастся, так как понятие средних значений при массовой кадастровой оценке слишком расплывчато", — говорит господин Комаров.

Вероятность есть

"Наш опыт оспаривания результатов кадастровой оценки показывает, что вероятность снижения кадастровой стоимости в результате индивидуальной оценки довольно высока. Несомненно, подача коллективных исков от ТСЖ является наиболее разумной стратегией собственников квартир, желающих снизить налоговое бремя. Однако следует отметить, что не исключен и индивидуальный подход. Так, например, снижение кадастровой стоимости для объектов класса "бизнес" и "элита" может показать ощутимую суммарную экономию и при индивидуальном обращении", — резюмирует госпожа Ченцова.

Эксперты также обращают внимание на то, что внесенное изменение в кадастровую стоимость в заявительном или судебном порядке будет учитываться при определении налоговой базы, начиная с налогового периода, в котором подано соответствующее заявление о пересмотре кадастровой стоимости. Так как налог на имущество за текущий период оплачивается в следующем году, то во избежание сюрпризов лучше уточнить внесенную кадастровую стоимость на недвижимость до момента наступления срока оплаты налога.

"Заказывая рыночную оценку для изменения кадастровой стоимости, рассчитанной в соответствии с ФЗ-135, следует помнить, что в случае оспаривания результатов определения кадастровой стоимости рыночная стоимость объекта недвижимости должна быть установлена на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость. На практике это означает, что если данные о кадастровой оценке были внесены в 2012 году, а оспорить оценку вы решили в 2014-м, то и рыночная оценка должна быть исполнена в характеристиках 2012 года. Невыполнение условия является основанием отказа в пересмотре стоимости", — отмечает нотариус Алексей Комаров.