Правительство сдвинет оборот земель с мертвой точки

Сегодня правительство обсудит ход реализации земельной реформы. Не секрет, что идет она вяло. Главное, несмотря на принятие Земельного кодекса и закона об обороте сельхозземель, так и не решены вопрос о цене выкупа земельных участков под предприятиями и проблема оборота сельхозземель. А это означает, что земля по-прежнему не является не только полноценным объектом недвижимости, но и полноценным инструментом финансового оборота. Сегодня объясняться по этому поводу будет министр экономразвития Герман Греф.

Реформу закопали в землю...

За четыре года, прошедшие со времени принятия Земельного кодекса и закона об обороте сельхозземель, достижений в развитии земельного законодательства, то есть в принятии необходимых дополнительных решений, оказалось немного. Только в декабре 2004 года был принят закон, устанавливающий порядок изменения целевого назначения земельных участков (это важно для предотвращения теневой торговли сельхозземлями и землями природоохранных зон). В декабре были приняты и поправки к Земельному кодексу, запрещающие с 1 октября 2005 года продавать земельные участки под жилищное строительство иначе, чем на открытых аукционах (это должно способствовать развитию конкуренции на жилищном рынке и снижению цен на жилье). Наконец, с 1 января 2005 года вступила в силу новая редакция Градостроительного кодекса, а также новая глава Налогового кодекса "Земельный налог" (налог будет поступать в местные бюджеты и исчисляться от кадастровой стоимости земельного участка).

На этом список достижений заканчивается. Не доведена до конца кадастровая оценка земельных участков, а главное, не принята масса нормативных актов, обеспечивающих саму возможность правильной оценки. Постановка земельного участка на кадастровый учет занимает в среднем семь месяцев. Стоимость землеустроительных работ в некоторых регионах доходит до 2 тыс. рублей на сотку. Все это вызовет сложности не только при расчете земельного налога, но и при реализации всего земельного законодательства. Земли не вовлекаются в оборот, рынок земли и недвижимости не развивается. При этом правительство до 2007 года хочет перейти от кадастрового учета земельных участков к учету недвижимого имущества (земля плюс строения).

Еще одна проблема — не завершен процесс разграничения госсобственности на землю между федерацией, регионами и муниципалитетами. Разграничено лишь 33% земель. И, по оценкам правительства, если продолжать теми же темпами, то процесс разграничения завершится не к 2008 году, а к 2023-му. Это значит, что долго еще не будет возможности четко распределить между бюджетами разных уровней доходы, полученные от распоряжения землей. К тому же отсутствует ясное описание механизмов установления ограниченных законом прав использования земли и недвижимости — так называемых сервитутов.

Наконец, есть просто скандальные недоделки. В законе об обороте сельхозземель установлен такой порядок оборота земельных долей (все труженики колхозов и совхозов при преобразовании их в 1991 году в АО были наделены правами на владение земельными долями), что 70% сельхозугодий просто не может попасть в оборот. А Земельным кодексом установлен такой порядок выкупа предприятиями их земельных участков, что предприятия это может разорить (по оценке РСПП, из промышленности может быть изъято около 100 млрд руб.).

...вместе с промышленностью

Однако если закон об обороте сельхозземель парламент с трудом, но уже исправляет, то вопрос о выкупной стоимости земли под предприятиями в очередной раз зашел в тупик. Бизнес вновь возмущается предложениями правительства. И сегодня на заседании скандал может разгореться с новой силой.

Напомним, что Земельный кодекс обязал приватизированные предприятия — сначала до 1 января 2004 года, а теперь до 1 января 2006 года — взять в аренду или выкупить свои земельные участки (они много лет находились в упраздняемом ныне "бессрочном пользовании"). Ставки колеблются от 3 до 30 ставок земельного налога — в зависимости от численности населения в городе. Кстати, правительство при принятии Земельного кодекса предлагало более низкие ставки: до 10 ставок земельного налога. Однако Госдума с подачи московских властей (мол, чтобы не скупали предприятия ради спекуляции землей) ставки подняла. Первыми забили тревогу в РСПП: такие ставки для промышленности неподъемны. Члены РСПП еще два года назад потребовали заменить выкуп бесплатной передачей земли (лишь с платой за оформление) — все равно при приватизации цена земли во многих случаях негласно учитывалась. Да и забрать эту землю никто, кроме собственника предприятия, не может.

Начались долгие переговоры с МЭРТом. Предлагались разные варианты снижения цены. На бесплатную передачу правительство так и не пошло, несмотря на то что президент Владимир Путин однажды туманно заявил, что требовать выкуп за землю с собственников предприятий неправильно.

Теперь МЭРТ предлагает новую схему расчета ставок выкупа, которая, по сведениям Ъ, опять не устраивает промышленников. Теперь ставки будут рассчитываться от кадастровой стоимости участка. Для всей России — 5%, для Москвы и Санкт-Петербурга — 20%. МЭРТ уверяет, что действующие ставки соответствуют в среднем 6-8% от кадастровой стоимости. Так что 5% — это улучшение. Однако в РСПП придерживаются другого мнения. По расчетам РСПП, для многих предприятий цена выкупа повышается в несколько раз. Например, АО "Нижегородский теплоход" заплатит на 354% больше, чем сейчас, Волгоградский судостроительный завод — на 59%, ОАО "Уралэлектромедь" — на 25-957%, металлургический завод имени Серова — на 480% и т. д.

"Выкуп по таким ставкам нереален, он просто не будет идти. Больше 1,5% от кадастровой стоимости нельзя устанавливать, предприятия не потянут",— заявил Ъ заместитель председателя комитета РСПП по налоговой и бюджетной политике Сергей Беляков. К тому же, как уже говорилось, есть сомнения в том, что методика кадастровой оценки правильна. В МЭРТе признают, что кадастровая стоимость участков под промышленными предприятиями в городах по действующей методике получается слишком высокой.