Против течения

Информационная открытость рынка недвижимости – вопрос, мнения о котором могут быть диаметрально противоположными. Совместить мнения журналистов, аналитиков рынка (тех, кто информацию о рынке получает и анализирует) и мнения PR-служб различных компаний (тех, кто информацию на рынок выдает) весьма непросто.

Парадокс налицо: пиарщики считают, что рынок вполне прозрачен, а иногда даже сетуют на политику излишней информационной открытости, проводимую руководством компании, а аналитики и журналисты утверждают, что рынок закрыт, а нужную информацию приходится искать, как золото в песке.

Анализируй это
Руководитель аналитического центра IRN.RU Олег Репченко говорит, что, пытаясь разобраться в рынке коммерческой недвижимости, нередко испытывает ощущение, будто он не аналитик, призванный собрать данные об интересующем сегменте рынка, проверить их точность и выявить основные закономерности, а разведчик, чья задача – совершить вылазку в тыл врага и добыть сверхсекретные данные.

Очевидно, что для аналитика рынка недвижимости информация является рабочим инструментом. Но добыть ее не так уж просто. Есть два различных подхода к получению информации. Независимый аналитик Андрей Бекетов рассказал, что он пользуется платной базой данных газеты КДО («Квартира–дача–офис»), которая объединяет предложения, публикуемые в различных СМИ («Из рук в руки», «Недвижимость и цены» и др.). Перед началом анализа Бекетов проводит своего рода «санобработку» имеющейся информации. Для этого из базы автоматически удаляются дубли, заведомо нереальные предложения (например, где площадь всей квартиры равна площади кухни, с резко заниженной или завышенной ценой), остальные предложения проходят своеобразный отсев на предмет соотношения со средней ценой по округу. Очевидно, что цена предложения в прессе не всегда соответствует реальной цене сделки. Как же доверять такому анализу? Андрей Бекетов считает, что главное – определить тенденции, а конкретные цифры не так важны.

Олег Репченко предлагает другой подход. Он видит серьезные недостатки в том, чтобы использовать в качестве источника информации рекламу или интернет. «Это сопряжено с рядом серьезных недочетов,– говорит он.– Во-первых, ни одна рекламная площадка или сайт не содержит информации и о половине рынка. Во-вторых, много (до 50%) устаревших, неточных и ложных данных даже в платной рекламе. В-третьих, часто информация неполная (цены от … до бесконечности, нет многих интересных параметров объектов)». Олег Репченко рассказал, что при проведении исследований центр практикует метод прямого сбора данных. В основном это прозвон всех участников рынка, реже – объезд объектов и сбор данных на местах. Кстати, объезд объектов – единственный способ определить проданные, но неиспользуемые (инвестиционные) квартиры. Подход этот позволяет собирать достаточно достоверную, проверенную информацию, но он же, очевидно, является наиболее затратным. Чтобы отбить эти затраты, IRN вынужден выставлять такие исследования на продажу (хотя их основные результаты обычно публикуются на сайте компании).

Вообще, рынок недвижимости является достаточно закрытым, считает Олег Репченко. «Каждый застройщик, инвестор или риэлтер возится со своими объектами и не очень-то интересуется общим положением дел на рынке. При этом большинство из них не любят делиться информацией о своих объектах и продажах, считая эту информацию конфиденциальной»,– говорит аналитик.

Михаил Морозов, главный редактор газеты «М2 = Квадратный метр», считает, что говорить об информационной открытости московского рынка недвижимости затруднительно в том смысле, что даже ключевые, крупнейшие игроки рынка не являются публичными компаниями. «Руководители и собственники риэлтерских и строительных компаний не заинтересованы в раскрытии информации о себе,– говорит он.– В качестве примера можно напомнить сюжет со сменой собственника такой известной структуры, как МСМ-5: только по прошествии большого времени после сделки, благодаря скрупулезной работе и настойчивости журналистов, удалось узнать подробности. Что говорить о более мелких сделках, таких как продажа квартир?»

Доверяй
По мнению же PR-менеджера компании «Крост» Леонида Белаги, рынок сегодня подтягивается к уровню информационной открытости, который принят для российского бизнеса. «Естественно, эта сфера является более отсталой, чем ритейл или нефть. Практически нет компаний, которые по международным меркам могли бы считаться открытыми, и информация предоставляется не полностью. Но очевидно, что процесс, через который прошли другие рынки, активно идет»,– говорит Белага.

Константин Ковалев, управляющий партнер консалтинговой компании Blackwood, считает, что открытость компании, работающей в сфере недвижимости, свидетельствует о хорошо развитой пресс-службе и наличии в компании сильного аналитического отдела. Без достаточного числа квалифицированных кадров компания просто физически не может быть открытой: «Ей просто не через кого и нечего будет выводить в информационное пространство».

Крупные компании, которые уже имеют устоявшуюся репутацию лидеров и обеспечены присутствием в СМИ, со временем могут стать более закрытыми, причем не всегда это происходит сознательно. У известных компаний уже нет необходимости постоянно о себе напоминать, они разрастаются в сфере бизнеса, обрастают проектами и историей, и, как правило, руководство тогда в число приоритетных задач включает внутрикорпоративную интеграцию, а не внешние коммуникации, например, со СМИ.

По мнению Ковалева, рынок недвижимости можно считать достаточно открытым по сравнению, например, с финансовыми рынками. Если какая-то информация и не выводится в СМИ, то, скорее всего, она касается третьих лиц: часто сами застройщики, или деловые партнеры, или клиенты становятся препятствием разглашения несекретной информации.

Очевидно, пиарщики вполне довольны своей работой. И, признаем честно, в ситуации действительно наметились положительные сдвиги: среди передовиков транспарентности можно назвать компании Blackwood, МИАН, «Стайлз энд Рябокобылко», Миэль, «Квартал» и «Крост». Но это пять-шесть компаний из нескольких сотен, работающих на рынке.

Комментарии специалистов
Леонид БЕЛАГА, «Крост»: Есть международные критерии открытости компании, в частности, это вопрос открытости финансовой информации компании. Начиная с некоторого уровня открытости компания начинает публиковать не только информацию о своих проектах, философию и красивые картинки, но и данные о том, сколько она зарабатывает и сколько тратит. Сегодня немногие компании осмеливаются это сделать. На самом деле никто не говорит даже о своих оборотах. И это нормально: то же самое было три-четыре года назад в ритейле. Сейчас «Перекресток» и «Седьмой континент» выходят на международный уровень и вынуждены быть более открытыми.

Анна ШВИДУНОВА, «Квартал»: Сегодня есть, безусловно, и положительная тенденция. Потребитель товара или услуги (в том числе и информации) становится из года в год все более разборчивым (это показывают и систематически проводимые ОАО «Квартал» исследования потребительских предпочтений не только в отношении недвижимости как товара, но и в отношении получаемой об этой недвижимости информации). Повышается уровень его самооценки, понимание своих предпочтений и прав.
Около двух лет назад компания «Квартал» начала внедрять в практику общения со СМИ принцип информационной открытости. Перед компанией стояла цель не просто укрепить свои позиции на информационном поле, но заполнить информационный вакуум во многих специализированных изданиях. Проводимые кампании отнюдь не ставили целью продвигать услуги и объекты «Квартала», напротив, первоочередной задачей было понять зоны информационного вакуума, то есть вопросы, на которые потенциальный клиент желает получить ответы, но не находит их на страницах прессы.

Михаил МОРОЗОВ, главный редактор газеты «Квадратный метр»: Повторю банальность: никто точно не знает объем операций на московском рынке недвижимости – ни в натуральном выражении, ни в деньгах. Причем создается впечатление, что такое положение дел выгодно всем: регулирующим органам, застройщикам, риэлтерам и покупателям (имею в виду граждан, уже совершивших покупку и не желающих, чтобы о сделке и ее цене стало известно всем).
Девелоперы и продавцы жилья зачастую бывают заинтересованы в публикации тех или иных сведений: как правило, такая заинтересованность возрастает пропорционально масштабам глобальных изменений на рынке либо связана с конкретным сюжетом – будь то борьба за площадку под строительство, изменение рыночной конъюнктуры или ЧП на стройплощадке. В таких случаях – a la guerre comme a la guerre – в ход идут все средства, и содержание статей в итоге зависит исключительно от критичности журналиста, компетентности редактора и связей издателя.