Ипотека замедляет ход

Эксперты ожидают роста ставок по ипотечному кредитованию. Правда, пока они сохраняют оптимизм и полагают, что на объемах кредитования это серьезно не скажется.

Центральный банк России повысил ставку рефинансирования в связи с необходимостью сдержать инфляцию. Как говорят эксперты, эта мера не могла не отразиться на рынке ипотечного кредитования. Сегодня можно говорить о росте ставки кредитования в пределах 1-2%.

Чувствительное место

"Стоит отметить, что в Петербурге рынок очень чувствителен. Изменение ставки на 1% уменьшает объем ипотечных кредитов на 60%. Люди не перестают брать кредиты, просто покупатели с зарплатой 40-50 тыс. рублей уже не соответствуют критериям банков. Поскольку в среднем 40-45% покупателей на рынке приобретают квартиры в ипотеку, застройщики будут стараться компенсировать увеличивающуюся стоимость ипотеки собственными рассрочками", — считает Алексей Гусев, коммерческий директор ООО "Главстрой-СПб".

Он полагает, что тенденция роста ипотечных ставок сохранится до конца года. "В 2015 году увеличение ставок также не исключено", — говорит господин Гусев.

Дмитрий Кириков, директор Центра ипотечного кредитования филиала "Петровский" банка "Открытие", отмечает, что повышение ставок во всех банках уже произошло, но не исключает, что этот сценарий повторится и снова. "Следует понимать, что в нынешней политической ситуации привлечение денег для банков стало более сложным и дорогим, соответственно, растут и ставки для розничного сегмента", — говорит он.

Константин Мурашкин, начальник отдела продаж ипотечных кредитов Северо-Западного регионального центра Райффайзенбанка, также считает, что осенью можно ожидать роста ипотечных ставок в среднем по рынку на 0,5-1%. "В сфере ипотечного кредитования кредитная политика банков в целом является более консервативной, так как речь идет о больших объемах и более длительном сроке кредитования. Поэтому, кроме изменения уровня ставок, вряд ли стоит ожидать существенного изменения условий", — добавляет он.

По мнению Максима Клягина, аналитика УК "Финам Менеджмент", в 2015 году основные показатели развития ипотечного рынка будут определяться в основном состоянием общей макроэкономической конъюнктуры и уровнем государственной поддержки сектора, прежде всего в части рефинансирования кредитов для банковского сектора и субсидирования ставок. "Несмотря на прогнозируемое повышение ставок на 1-2 п. п. до 13-14% и сужение спроса на фоне падения доходов при наличии госинтервенций, рынок ипотечного кредитования может сохранить высокую динамику роста на уровне 15-20%", — говорит господин Клягин.

Господин Мурашкин говорит: "Мы ожидаем, что по итогам года рост ипотечного рынка Петербурга составит около 20%. Но он не остановит свое развитие — слишком большое количество граждан в стране еще нуждается в улучшении условий жилья. Летом традиционно наблюдалось сезонное сокращение спроса, связанное с периодом отпусков и падением деловой активности, которое восстанавливается осенью, когда в продажу поступают новые объекты. Не думаю, что осень 2014 года будет исключением из правил. Сегодня ситуацию в российской экономике в целом и в банковском секторе в частности можно назвать высокотурбулентной. Мы полагаем, что в 2015 году рынок ипотеки не остановит свое развитие, однако оно будет идти более умеренными темпами, в пределах 10-15%".

Ирина Дзюба, директор ипотечного бизнеса Локо-банка, добавляет: "Оценивая перспективы рынка, можно с уверенностью сказать, что снижения процентных ставок по ипотечным кредитам однозначно ожидать не стоит. До конца 2014 года они вырастут примерно на 0,5-1%. Таким образом, к концу декабря средняя ставка достигнет 12,8% годовых, что вызовет незначительное снижение темпов роста ипотечного кредитования. Однако усиление конкуренции будет способствовать сдерживанию роста ставок и сохранению спроса на кредиты. Следует отметить, что на данный момент ипотека остается наиболее стабильным сегментом розничного кредитования".

Впереди замедление

Как говорят аналитики, в ближайшие месяцы рынок, скорее всего, ожидает замедление на фоне увеличения ставок и сужения спроса, но все-таки по итогам года рост будет довольно высоким. На локальном рынке Санкт-Петербурга по итогам первого полугодия 2014 года объем ипотечного кредитования составил около 43 млрд рублей, рост год к году — около 58%. "Во втором полугодии динамика на фоне прогнозируемого роста ставок и сужения спроса заметно снизится, тем не менее по итогам года результаты могут сформироваться на весьма высоком уровне --90-95 млрд рублей (рост составит около 40%)", — прогнозирует Максим Клягин.

На первичном рынке рост ипотечных сделок был еще выше. "Доля ипотечных сделок в общем объеме заключенных договоров "Главстрой-СПб" растет с начала 2014 года. За третий квартал она составила 50% от общего количества договоров долевого участия. Мы ожидаем сохранения высоких показателей по количеству выдаваемых ипотечных кредитов до конца года", — оптимистично отзывается Алексей Гусев.

При этом, отмечают эксперты, банки стали тщательнее проверять заемщиков.

Тяжелая доля

Господин Гусев говорит: "На протяжении последних четырех-пяти лет доля отказов банков на обращения граждан в выдаче ипотечных кредитов в среднем составляет около 10%".

Юлия Мошкова, руководитель отдела ипотечного кредитования ЦРП "Петербургская недвижимость", согласна с такой оценкой: "В среднем примерно 10% заемщиков отказывают в выдаче ипотечного кредита, еще незначительной доле клиентов — около 3% — банки предлагают сумму, которая несколько меньше запрашиваемой. Доля ипотечных сделок с начала года также практически не менялась, в зависимости от застройщика она составляет от 40% и более в общем объеме продаж".

Директор Санкт-Петербургского регионального филиала Россельхозбанка Илья Злуницын, впрочем, несколько выше оценивает долю отказов. По его словам, процент отказа заемщикам по ипотечным кредитам составляет около 20%. "Данный показатель зависит от подхода банка к оценке залога, от платежеспособности клиента и его кредитной истории", — поясняет господин Злуницын.

Ирина Дзюба также оценивает долю отказов в 15-20%.

Константин Мурашкин говорит, что в целом по рынку наблюдается рост отказов по ипотечным заявкам в связи с динамичным ростом потребительского кредитования и, как следствие, просрочки. "Основными причинами отказа клиентам в получении ипотечного кредита являются плохая кредитная история и несоответствие требованиям службы безопасности", — говорит господин Мурашкин.

Сергей Китаев, руководитель отдела ипотечного кредитования и оформления сделок с недвижимостью "ЮИТ Московия", также полагает, что с начала года наблюдается увеличение доли отказов. "Банки стали тщательнее проверять заемщиков, и даже небольшие "темные пятна" в кредитной истории могут повлиять на решение об отказе", — уверен он.

Константин Мурашкин отмечает, что "осторожничают" не только банки, но и клиенты. "Поэтому с начала года наблюдается сокращение средней суммы ипотечного кредита с 2,3 до 2 млн рублей", — говорит он.

Галина Гараева, генеральный директор компании "Континент", сообщила: "Декларируемые условия банков постепенно ужесточаются: так, первоначальный взнос фактически вырос с 10 до 15%. При большом количестве обращений за ипотекой весьма велик оказывается и процент отказов. По нашим данным, примерно каждый четвертый обратившийся не получает ипотеку, поскольку его не устраивают предложенные условия. И примерно каждый третий просто получает отказ банка. Соответственно, доля ипотечных сделок среди наших клиентов составляет примерно 50% — в полтора раза меньше количества желающих получить ипотеку".

Дмитрий Котровский, партнер девелоперской компании "Химки Групп", говорит, что количество отказов банков значительно (не менее чем на 30%) увеличилось в августе — сентябре 2014 года. "Появились новые, порой удивительные причины отказов. Например, банки стали отказывать индивидуальным предпринимателям, владельцам малого бизнеса, которые подтверждают довольно высокий доход. Можно предположить, что кредитные учреждения сомневаются в стабильности дохода предпринимателей. При этом заемщикам, которые являются наемными работниками с меньшим доходом, тот же банк одобряет ипотеку. Один очень крупный федеральный банк недавно включил в ипотечный договор пункт, который возлагает ответственность за платежеспособность своих покупателей и их своевременные платежи по ипотеке в течение пяти лет на девелопера! В случае если заемщик перестает платить взносы за квартиру, то девелопер должен вернуть банку всю оставшуюся (невыплаченную) сумму его ипотечного займа. Но девелопер не аккумулирует средства, полученные от продажи своего товара на счетах: он, в соответствии с федеральным законодательством, обязан направлять эти средства на строительство жилья, в том числе и той самой квартиры того самого заемщика. И если он положит эти деньги "на полку", чтобы в случае дефолта заемщика вернуть их банку, то уже он сам не выполнит свои обязательства перед покупателем жилья — дольщиком. Тем строительным компаниям, которые вывели на рынок новые проекты, реализация которых занимает не менее 2,5-3 лет, придется при таком подходе банков создавать отдел, который будет заниматься селекцией собственных клиентов на предмет их потенциальной платежеспособности! Видимо, в этом отделе должны будут работать люди с паранормальными способностями, провидцы. И все это создает дополнительный эмоциональный фон на рынке, тем более в условиях снижающегося спроса и в перспективе — в условиях борьбы за каждого клиента, в том числе и ипотечного", — сокрушается господин Котровский.

"К сожалению, снижение объемов ипотечных сделок в самое ближайшее время скажется на объеме спроса во всех ценовых сегментах как на первичном, так и на вторичном рынке, и эта тенденция станет логичным следствием проблем с ликвидностью, которую банки испытывают в последние несколько месяцев", — считает господин Котровский.

Екатерина Баранова, старший менеджер отдела продаж "ЮИТ СитиСтрой", говорит, что доля отказов в кредитах достаточно высока — в общем объеме запросов на примере Сбербанка России доля отказов в первом квартале 2014 года составила 25%, а в третьем увеличилась до 33%. "Иногда нежелание банка выдать кредит становится для покупателя очень большим, а главное, неприятным сюрпризом. Банк имеет право не объяснять, по какой причине не захотел кредитовать клиента. Все помнят, как сильно увеличилась доля невозвратов заемных средств во время кризиса 2008-2009 годов. Этот опыт вынуждает сейчас банки быть более осторожными при принятии решения по выдаче долгосрочных займов".

Впрочем, аналитики склонны считать, что до конца года в ипотечном кредитовании вряд ли что-то может существенно поменяться. Возможно, ставки будут незначительно повышаться, следуя общей тенденции и текущей экономической ситуации в стране. Компенсируя рост ставок, банки будут стремиться привлечь заемщиков различными бонусами. Осень — традиционное время, когда банки стараются привлечь заемщиков различными предновогодними акциями.