Сбившиеся с курса

Резкое обесценивание рубля по отношению к ведущим мировым валютам уже вызвало приток покупателей на объекты строящегося жилья — люди, имеющие сбережения, стремятся обезопасить их от обесценивания. Но, как отмечают эксперты, с коммерческой недвижимостью ситуация не столь однозначна.

Александр Веселов, директор по развитию Astera в альянсе с BNP Paribas Real Estate:

— После новогодних праздников многие застройщики отметили увеличение спроса на объекты жилой недвижимости, объем продаж существенно возрос. Дополнительным фактором, стимулирующим рост спроса на жилые объекты, помимо панических ожиданий населения в связи с падением курса рубля, стало планируемое ограничение объема наличных платежей при покупке недвижимости.

В сегментах коммерческой недвижимости зависимость от иностранной валюты на сегодняшний день не столь ярко выражена, чтобы повлечь за собой существенные изменения спроса. Ситуация на финансовом рынке на текущий момент несколько стабилизировалась, кардинальных изменений, связанных с уровнем спроса на коммерческие объекты, не наблюдается.

Отчасти это обусловлено тем, что ставки аренды, как правило, не привязаны напрямую к курсу иностранных валют, в договорах обычно указываются суммы в рублях. Соответственно, оснований для повышения арендных ставок у собственников нет.

Колебания на финансовом рынке могут коснуться отдельных объектов недвижимости, но на данном этапе никаких существенных изменений произойти не должно. Увеличение ставок аренды может повлечь за собой смену арендаторов, либо уменьшение объемов арендуемых площадей.

Финансовые колебания также могут отразиться на инвестиционных проектах, находящихся в стадии разработки или на начальном этапе реализации, так как в данном случае инвесторы будут тщательнее анализировать ситуацию и откладывать принятие решения.

Александр Гуськов, коммерческий директор МФО "Народная казна":

— Традиционно граждане пытаются сохранить личные сбережения, инвестируя их в надежные активы. Недвижимость при этом остается одним из самых популярных вариантов вложений, особенно в сложные экономические периоды. Неслучайно по итогам января 2014 года зафиксирован рост количества сделок на рынке новостроек Москвы и Петербурга.

Ослабление рубля, скорее всего, приведет к некоторому увеличению сроков принятия решений по сделкам с недвижимостью. Кроме того, в ближайшие несколько месяцев может вырасти себестоимость строительства в рублевом эквиваленте — безусловно, за счет удорожания поставок импортных материалов и оборудования.

Евгений Каур, управляющий директор LCMC:

— Нестабильная экономическая ситуация оказывает влияние в первую очередь на количество закрываемых сделок: некоторые компании откладывают решение о покупке либо аренде, корректируют свои запросы.

Дмитрий Некрестьянов, партнер, руководитель практики по недвижимости и инвестициям юридической фирмы "Качкин и партнеры":

— Изменение курса рубля пока не сильно сказалось на рынке, так как большая часть расчетов осуществляется в рублях, и еще слишком короток период для того, чтобы сделать перерасчет цены. Следует также отметить, что традиционно январь — не самый активный месяц для коммерческих сделок в силу того, что абсолютное большинство бизнесменов пытаются выкроить время на отдых за счет длинных новогодних каникул. Динамика рубля в феврале покажет наличие последствий для рынка коммерческой недвижимости, то есть все еще впереди.

Максим Клягин, аналитик УК "Финам Менеджмент":

— Текущие масштабы падения курса национальной валюты не будут провоцировать существенных изменений в структуре рынка недвижимости. Несмотря на спровоцированное серьезным ослаблением рубля значительное снижение цен на недвижимость, номинированных в иностранной валюте, реальная ценовая конъюнктура не подвержена заметным изменениям и остается очень стабильной. Локальные всплески спроса (с целью "припарковать" капиталы в устойчивый рынок недвижимости) вполне вероятны, но объемы таких инвестиций скорее носят ограниченный характер и на ситуацию на рынке в целом не влияют. Для рынка существенно более важными остаются ключевые тренды — в условиях замедления экономики снижения динамики доходов населения и, соответственно, сужения спроса динамика роста рублевых цен выражена слабо. По итогам всего прошлого года в среднем по стране жилая недвижимость подорожала на 5-6%. Примерно аналогичная ситуация формируется и в коммерческом секторе, хотя в широком контексте этот сегмент на фоне более выраженного корпоративного спроса выглядит динамичнее, деловая активность здесь остается выше (в 2013 году основные индикаторы рынка выросли на 10-15%).

В течение 2014 года, учитывая прогнозируемые слабые темпы роста экономики, качественного ускорения, скорее всего, не произойдет. Вместе с тем и снижение цен, на мой взгляд, — сценарий маловероятный. Для жилищного сектора сильным фактором поддержки рынка остается по-прежнему быстро растущая индустрия ипотечного кредитования, объем которого в 2013 году вырос на 30%, до 1,3 трлн рублей, а в 2014 году может продемонстрировать динамику на уровне 20%.

В коммерческом сегменте поставщиками спроса выступают крупные инфраструктурные игроки и операторы потребительского рынка, ориентированные на внутренний спрос и более устойчивые к локальным снижениям в экономике.

Нарек Авакян, аналитик финансовой компании AForex:

— В рыночных условиях девальвация национальной валюты означает повышение ставок по ипотеке и, соответственно, снижение спроса на ипотеку, которая является ключевым механизмом роста жилищного рынка в целом. Однако учитывая специфику российского рынка недвижимости вряд ли можно ожидать существенного изменения ситуации в связи с ослаблением рубля. Дело в том, что российский рынок недвижимости пока что, к сожалению, крайне непрозрачен в своей деятельности, очень много неурегулированных моментов в законодательстве для данного бизнеса, поэтому коррупционный налог для инвесторов и девелоперов очень большой, рыночные факторы поэтому не могут оказать прямого влияния на цены. Поэтому я считаю, что российский рынок недвижимости серьезных изменений не претерпит, но "просадка" цен за квадратных метр, особенно в наиболее "перекупленных регионах" (Москва, Московская область, Петербург, Сочи) в 5-6% в 2014 году вполне возможна.

Анна Бодрова, старший аналитик компании "Альпари":

— Действительно, в сегменте коммерческой недвижимости в России наблюдается усиление спроса на объекты, не свойственное этому времени года. Люди рассматривают объекты недвижимости как способ захеджировать риски, связанные с курсами валют, и на текущий момент это неплохое решение. Есть, впрочем, основания ожидать, что после подобного притока покупателей к апрелю-маю в секторе спадет напряжение, и под конец года купить примерно то же самое можно будет дешевле, без эмоциональной составляющей.

Андрей Бойков, директор департамента инвестиционных продаж NAI Becar в Санкт-Петербурге:

— Безусловно, серьезные колебания курса национальной валюты не проходят бесследно. Как правило, в такие периоды люди стремятся вкладывать свои средства в разные сферы бизнеса с целью их сохранения. На текущий момент инвестиции в недвижимость по-прежнему остаются одним из самых понятных и надежных способов сохранения денег, причем привлекательными являются любые сегменты недвижимости. Сегодня многие эксперты отмечают увеличения интереса к сегменту коммерческой недвижимости, однако четкой статистики пока еще нет. Рынок коммерции является более закрытым, чем рынок жилой недвижимости, поэтому о первых результатах можно будет говорить ближе к весне. При этом стоит отметить, что на сегодняшний день наблюдается массовый спрос на жилье, а в сегменте коммерческой недвижимости в лидеры выбились складской сегмент и помещения формата стрит-ритейл.

Андрей Косарев, генеральный директор Colliers International в Санкт-Петербурге:

— В отличие от рынка жилья, где мотивы населения понятны (сохранение сбережений), на рынке коммерческой недвижимости снижение курса национальной валюты не привело к повышению спроса.

В Петербурге некоторые девелоперы и владельцы коммерческой недвижимости имеют кредитные обязательства, номинированные в иностранной валюте. В основном это касается сегментов торговой и складской недвижимости. Очевидно, что в таких случаях курсовые изменения увеличили размер долга и платежа по кредиту в рублевом исчислении. Однако это не является критичным в силу того, что данные девелоперы в подавляющем большинстве случаев имеют арендные контракты, также номинированные в иностранной валюте.

Владислав Фадеев, руководитель отдела исследований компании Jones Lang LaSalle в Санкт-Петербурге:

— Безусловно, ситуация на валютном рынке, которую мы наблюдали в течение января 2014 года, вызывает повышенное внимание у тех игроков рынка недвижимости, чьи расходы номинированы в долларах или евро, а доходная часть — в рублях. Это касается как управляющих и девелоперов, так и арендаторов. При наблюдающейся различной степени озабоченности в разных сегментах все находятся в ожидании дальнейшего развития событий с курсом национальной валюты.