Граждане впали в апартию

Одних заявлений властей о том, что апартаменты как тип жилья вскоре получат правовой статус, оказалось достаточно для роста продаж. Юридически ситуация пока никак не изменилась, но за полгода в Москве число сделок в этом сегменте увеличилось вдвое, что позволило застройщикам выручить более 64 млрд руб., при том, что выручка за аналогичный период прошлого года не превысила 24 млрд руб.

В январе—июне 2021 года в Москве на первичном рынке зарегистрировано 22,75 тыс. договоров долевого участия (ДДУ) в нежилом фонде. По сравнению с тем же периодом 2020 года, когда было зафиксировано 10,35 тыс. ДДУ, показатель вырос в два раза, а по сравнению с январем—июнем 2019 года — на 79% (12,72 тыс.), следует из подсчетов столичного Росреестра, сделанных по запросу “Ъ”.

Ведомство относит к нежилому фонду апартаменты, машино-места и кладовые в жилых комплексах, но в своей статистике не детализирует эти виды недвижимости.

Опрошенные “Ъ” участники рынка говорят, что почти 80% зарегистрированных сделок в нежилом сегменте — это апартаменты.

Они называют возникший тренд вполне ожидаемым: он возник в сентябре 2020 года после заявлений вице-премьера Марата Хуснуллина о разработке проекта закона о правовом статусе апартаментов. Проект, вызвавший негативную реакцию рынка, внесен в Госдуму в апреле этого года.

«Как раз в сентябре 2020 года зафиксирован заметный рост сделок на рынке нежилой недвижимости в Москве: тогда было зарегистрировано 3,13 тыс. ДДУ в этом сегменте, что на 58% больше, чем в августе»,— подтверждает руководитель столичного Росреестра Игорь Майданов. По его словам, с сентября по декабрь 2020 года зарегистрировано почти 14,5 тыс. сделок в этом сегменте новостроек. Сейчас, поясняет господин Майданов, на долю нежилого фонда приходится до 25% всех сделок, заключаемых на первичном рынке недвижимости.

Объем сделок по нежилому фонду в первой половине 2021 года вплотную приблизился к годовым показателям 2018–2019 годов, когда было заключено 23,67 тыс. и 23,6 тыс. ДДУ соответственно, следует из данных Росстата.

По итогам 2020 года этот показатель достиг 26,43 тыс. сделок. В первой половине 2021 года девелоперы от продажи апартаментов выручили 64,3 млрд руб., в то время как за тот же период 2020 года — 23,9 млрд руб., за январь—июнь 2019 года — 25 млрд руб., подсчитал CEO Dataflat.ru Александр Пыпин.

Эксперт полагает, что у резкого роста покупок апартаментов есть и другое объяснение. Это, отмечает он, скорее всего, больше связано с особенностями земельных отношений в городе, чем с ожиданиями изменений в законодательстве: «Стало больше площадок, где запустить продажи апартаментов быстрее и выгоднее, чем адаптировать проект и документацию под жилье». Так, при согласовании жилых проектов мэрия Москвы требует от застройщиков построить и соцобъекты, что не всегда им выгодно.

В то же время покупатели выбирают апартаменты из-за их дешевизны по сравнению с квартирами, отмечает глава совета директоров «Бест-Новостроя» Ирина Доброхотова. По ее словам, средний бюджет при покупке апартаментов в стандартном сегменте составляет 5 млн руб., что на 50% дешевле квартиры, в комфортклассе — 12,9 млн руб. (на 13,5% дешевле квартиры соответствующего класса), аппартаменты бизнес-класса обойдутся в среднем в 28,2 млн руб. (дешевле квартиры более чем на 3%). А по данным управляющего партнера «Метриума» Марии Литинецкой, разницы в средней цене между апартаментами и квартирами массового сегмента почти нет — 238,8 тыс. и 245,5 тыс. руб. за кв. м соответственно. Зато, по ее подсчетам, апартаменты бизнес-класса, где средняя цена составляет 300,6 тыс. руб., на 18,7% дешевле квартир такого же класса.

Сейчас, добавляет Ирина Доброхотова, в старых границах Москвы экспонируются 5,28 тыс. апартаментов в новостройках, или 22% от общего числа продаваемых на рынке лотов.

Госпожа Литинецкая говорит о 19,7%. Но покупка апартаментов все еще рискованная сделка. «Из-за противоречивых разъяснений ФНС не до конца разрешена ситуация с налоговым вычетом при покупке апартаментов»,— говорит руководитель направления юрфирмы «Рустам Курмаев и партнеры» Василий Малинин. Кроме того, добавляет он, на апартаменты, даже если это единственное жилье гражданина, можно обратить взыскание по исполнительному производству, а в случае с квартирой это невозможно.

Но это не останавливает покупателей. Они торопятся приобрести апартаменты до принятия закона, опасаясь, что после этого цены на них вырастут и окажутся сопоставимы со стоимостью квартир, резюмирует Мария Литинецкая.