Проблемы определения стоимости единого имущественного комплекса в рамках судебной стоимостной экспертизы

системы управления к решению реальных проблем страны. Сама система бюрократического управления никогда не откажется от подмены реальных проблем их канцелярскими методами. Но политический выбор и реализация конкретных стратегических целей развития государства и общества способны содействовать проявлениям позитивной рациональности бюрократии в решении конкретных проблем под контролем общества и противодействовать коррупционным и иным негативным явлениям.

Литература

1. ЛатовЮ. В., Ковалев С. Н. Теневая экономика. М.:Норма, 2006. С. 68.

2. Бозиева З. А. Коррупция как один из факторов угрозы экономической безопасности КР. //Кыргызстан на пути Евразийской экономической интеграции: межд. конф. (Бишкек, 30 октября 2014 г.) Бишкек. 2014. С. 80.

3. Бозиева З. А. Коррупция. Как с ней бороться? // Проблемы обеспечения устойчивого экономического роста и социальной стабильности в Кыргызстане: межвуз. научно - практич. конф. (Бишкек, 26 апреля 2005 г). Бишкек, 2005. С. 86.

4. Исследования теневой экономики в Кыргызской Республике. ОО «Инвестиционный круглый стол». Бишкек, 2012. С. 103-113.

5. Энгвалл Й. Государство как инвестиционный рынок: осмысление коррупции в Кыргызстане. Бишкек. 2013.

6. [Электронный ресурс]: Режим доступа: http: // www.transparency.org/research/cpi. (дата обращения: 23.04.16).

7. [Электронный ресурс]: Режим доступа: http: // reports.werorum.org/global -competitiveness-report-2014-015/economies/#economy=KGZ. (дата обращения: 24.04.16).

Problems of determining the value of a single property complex in the judicial cost expertise Chernysh O.

Проблемы определения стоимости единого имущественного комплекса в рамках судебной стоимостной экспертизы Черныш О. Б.

Черныш Ольга Борисовна / Chernysh Olga - студент, кафедра организации строительства и управления недвижимостью, Московский государственный строительный университет, г. Москва

Аннотация: в данной работе рассматриваются проблемы определения стоимости единого имущественного комплекса в рамках судебной стоимостной экспертизы.

Abstract: the problem of the unified property complex price estimation in terms of court price expertise is examined in this work.

Ключевые слова: судебная экспертиза, проблемы судебной экспертизы, экспертная оценка, экспертная оценка в административном процессе.

Keywords: forensics, forensic issues, peer review, peer review in the administrative process.

Понятие единого имущественного комплекса, было описано и закреплено в пункте 1 статьи 133 Гражданского кодекса Российской Федерации. Единым имущественным комплексом является совокупность объединенных единым назначением зданий, сооружений и иных вещей, неразрывно связанных физически или технологически. Также в это понятие входят линейные объекты (железные дороги, линии электропередачи, трубопроводы и другие), либо расположенные на одном земельном участке. В едином государственном реестре прав на недвижимое имущество зарегистрировано право собственности на совокупность указанных объектов в целом как одну недвижимую вещь. К единым недвижимым комплексам применяются правила о неделимых вещах. Ранее ввиду отсутствия требующегося законодательства, статус некоторых объектов определялся с помощью суда с использованием анализа технических характеристик конкретных объектов, а также с учетом нормативно-правовых актов, регулирующих порядок их эксплуатации.

Что же касаемо понятия судебной экспертизы то оно начало формироваться еще во времена Петра I, правда, на тот момент это касалось лишь судебной медицинской экспертизы. Следующим этапом стала Судебная реформа 1864 года, которая регламентировала процесс предварительного расследования. Статья 325 устава Уголовного судопроизводства определяла требования, в которых требуется воспользоваться экспертизой, а именно «для точного уразумения, встречающегося в деле обстоятельства, требуются специальные сведения или опытность в науке». Большим значением для совершенствования судебной экспертизы являлось постановление пленума Верховного Суда СССР от 1 марта 1971 года «О судебной экспертизе по уголовным делам» [7].

Судебная оценочная или стоимостная экспертиза, являет собой процессуальное действие, которое состоит из исследования предмета оценки и дачи экспертом заключения касаемо вопросов, разрешение которых требует специальных знаний в области оценки и которые были поставлены перед экспертом судом, судьей, следователем или прокурором, в целях установления обстоятельств, подлежащих доказыванию [8].

Одним из наиболее сложных и интересных видов экспертиз является работа с определением стоимости единых недвижимых комплексов. В числе сложносоставных объектов могут быть: расположенные на земельных участках производственные и складские базы с производственными и складскими корпусами, туристические базы и комплексы, сельскохозяйственные комплексы и т.д. В каждой отрасли и регионе таких объектов огромное множество и разнообразие.

Одними из главных задач экспертизы, являются вопросы определения рыночной стоимости объектов, результатами исследований стоимостных состояний объектов выступает рыночная стоимость, активов, предприятия и обязательств хозяйствующих субъектов. Согласно пункту 1 статьи 83 Арбитражно-процессуального кодекса Российской Федерации экспертизу имеют право проводить либо государственные и судебные эксперты по поручению руководителя государственного экспертно-судебного учреждения, либо же иные лица, обладающие требующимися знаниями, установленными в соответствии с федеральным законодательством.

Если изучить общий поэтапный алгоритм, благодаря которому производится любая оценочная экспертиза, то он будет соответствовать приведенному ниже:

1. Ходатайство о проведении экспертизы, за заявлением одной из сторон процесса;

2. Определение, вынесенное судом о назначении экспертизы;

3. Вступления определения в законную силу по истечению десятидневного срока;

4. Подписание договора с экспертной организацией и стороной, которая будет оплачивать счет;

5. Осмотр экспертом объекта оценки и изучение материалов дела;

6. Передача в суд заключения эксперта-оценщика;

7. Выступление на судебном заседании оценщика с целью разъяснения вопросов касающихся оценки [12].

Также существует несколько видов судебных экспертиз, каждая из которых может быть задействована как в нескольких разных, так и в одном судопроизводстве.

Исходя из всего вышеизложенного, можно предположить, что использование первичной оценочной экспертизы не всегда является основополагающим во время судебной экспертизы, возможно из-за того, что эксперты могут допускать ошибки, либо же на них может быть оказано давление одной из сторон.

Согласно статье 57 Уголовно-процессуального кодекса и статье 85 Гражданско-процессуального кодекса Российской Федерации эксперт не вправе делать:

1. Давать ложные заключения;

2. Разглашать сведения, которые стали ему известны при производстве экспертизы;

3. Уклоняться от явки по вызову в суд;

4. Вступать в личные контакты с участниками процесса;

За дачу ложных показаний и разглашение сведений эксперт несет уголовную ответственность, согласно статьям 307, 310 Уголовного кодекса Российской Федерации.

Обозначенные проблемы характерны и для судебно-оценочной экспертизы, как одного из родов судебно-экономической экспертизы, причем находящегося в стадии своего становления. Проблемы ее теории и практики, организационного, правового и методического обеспечения еще не были предметом целенаправленных научных исследований. Вне внимания ученых остаются пока и соответствующие особенности судебно-оценочной экспертизы применительно к таможенной стоимости объектов внешней торговли, кадастровой стоимости земельных участков и иных объектов недвижимого имущества, а также оценки в рамках исполнительного производства [12]. Аналогичный вывод можно сделать и применительно к таким разновидностям оценочной деятельности, как оценка предприятия (бизнеса), оценка недвижимого имущества, оценка машин, оборудования и транспортных

средств, оценка нематериальных активов и интеллектуальной собственности, оценка ювелирных изделий, произведений искусства и т.д.

Проблема российского рынка недвижимости единых имущественных комплексов заключается в отсутствии разработанной методики определения балансовой/рыночной стоимости, а также в несогласованности целей и возможностей организаций при их оценке.

Существующие подходы к оценке сложной недвижимости не содержат полных, чётких, научно-обоснованных алгоритмов учета всех факторов, влияющих на стоимость [11].

Анализ состояния вопроса и задач исследования позволил выявить проблемы, возникающие при использовании подходов к оценке единых недвижимых комплексов:

- данный сегмент недвижимости имеет низкую ликвидность;

- большой разброс цен предложений, что может негативно сказаться на определении стоимости объекта. Снижение может достигать 70 % от первоначально заявленной цены. А для объектов, недавно выставленных на продажу, цены предложений завышены.

- срок экспозиции таких объектов может достигать до 10 лет.

- объекты, выставленные на продажу, находятся в лучшем случае в удовлетворительном состоянии, в худшем - в аварийном, что приведет к значительному вложению денежных средств в ремонт и реконструкцию;

- земельный участок, его качественные (местоположение, функциональное назначение и т.д.) и количественные характеристики изначально закладывают преимущества будущих объектов недвижимости на рынке. Недостаточный по размеру земельный участок снижает стоимость объекта недвижимости, а избыточный - не приносит соответствующего дохода.

Нельзя исключать вопросы, касающиеся проблем экспертизы, которые не урегулированы законодательством. В процессуальном законодательстве не указано точных правил проведения экспертиз, в нем дана лишь общая предпосылка для проведения: суд назначает экспертизу, если в процессе рассмотрения дела возникаю вопросы, требующие специальных знаний в различных областях. Определение понятию «специальные знания» в самом законодательстве не дано, данное упущение в свою очередь, приводит к назначению экспертиз по вопросам, для которых не требуется, ни какое специальное знание. Также процессуальным законодательством не регламентируются вопросы, касающиеся компетенции самого эксперта [14]. В законе «О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации» выдвигаются требования только к государственным экспертам. Касательно негосударственных экспертов в данном законе ничего не указывается, тем самым оставляя ряд вопросов открытыми. Дополнительно делаются различия между объективным объемом знаний, и опытом которым обязан владеть эксперт и субъективным объемом знаний, компетенциями которыми владеет эксперт [10]. В законодательстве отсутствуют стандарты, в которых устанавливался бы уровень объективной компетенции, касающиеся экспертов-строителей, экспертов-медиков и экспертов-оценщиков. Исходя из положений вышеприведенного закона, субъективная компетенция подтверждается специальной подготовкой и требующимся образованием которые предоставляют допуск для производства экспертиз. Также не предоставляется расшифровка требования к компетенции специалиста, ведь пройдя специальную подготовку в ведомственных учреждениях как Минюст и МВД, при переходе в другую систему экспертных учреждений, выданные раннее допуски теряют силу. На сайте федерального центра судебных экспертиз при Министерстве юстиции Российской Федерации существует возможность в порядке добровольной сертификации любому лицу, заплатившему 51 342 рубля [15] и прослушавшему пятидневные курсы, получить сертификат по той или иной экспертизе, которые расцениваются судами как документ о компетенции. Это дает большие возможности разномастным мошенникам и лицам, которые желают нарушить закон, и самое главное человек, получивший данный документ с точки зрения законодательства будет являться профессионалом, хотя на самом деле это будет не так. Также вышеупомянутый закон предоставляет лишь определение государственного экспертного учреждения, при этом никоим образом не упоминая экспертные учреждения негосударственного типа. Законодательством недостаточно регламентирована компетенция руководителя учреждения, занимающегося экспертизами. Так в процессуальном законодательстве умалчивается о руководителе, а в Законе «О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации» статус руководителя регламентируется недостаточно полно, что в свою очередь открывает несколько вопросов, а именно

1. Является ли руководитель учреждения, занимающегося экспертной деятельностью, полноценным участником судопроизводства?

2. Будут являться или являются ли отношения между экспертом и руководителем процессуальными, и требуется ли регулировать их процессуальным законодательством, либо отдельным законом?

3. Каковым является правовой статус самого руководителя негосударственного экспертного учреждения?

На законодательном уровне закреплен лишь правовой статус руководителя государственного экспертного учреждения. Однако в Законе нет определения статуса и компетенции руководителя негосударственного экспертного учреждения. В статье 41 вышеизложенного Закона содержится указание на то, что ряд статей распространяется на судебно-экспертную деятельность негосударственных учреждений, но ст. ст. 14-15, которые регламентируют статус руководителя, к этому ряду статей не относятся. Согласно постановлению Госстандарта России от 30.07.02 методическое обеспечение судебной экспертизы не подлежит сертификации [15]. Вышеизложенные стандарты не содержат в себе требований, а иногда даже противоречат Закону «О государственной судебно-экспертной деятельности в РФ» касательно вопросов: сбора доказательств экспертами, форм экспертного заключения и компетенций. Все это не только не улучшают качество судебных экспертиз, но и порой лишь усугубляют положение, внося неразбериху в законодательство о судебных экспертизах. В настоящее время всё больше существует потребность в создании экспертной палаты, которая смогла бы проверять и оценивать деятельность судебной экспертизы. Создав, экспертную палату при Верховном Суде Российской Федерации будет являться наилучшим выбором из всех. К такому выводу можно прийти, проследив за тем, что производство уголовных дел заканчивается вынесением приговоров, большинство административных дел также оканчиваются вынесением судебного постановления. Исходя из этого, оценкой и проверкой экспертов занимается суд. Дополнительным аргументом в пользу создания палаты при Верховном Суде, является то, что это исключит предвзятое отношение работников из одной системы к другой. И главным аргументом является то, что в мировой практике экспертные учреждения получают аккредитацию при судах, соответственно, зачем придумывать новую технологию и тратить на это время, если можно использовать опыт коллег из соседних государств.

Как пример, показывающий проблемы оценочной экспертизы, можно использовать скандальное дело с имуществом Минобороны. В данном случае будет рассматриваться оценка и продажа земельного участка в Абакане. Изначально кадастровая стоимость данного оценивалась в сумму более 135 миллионов рублей, но после экспертизы оценки, Минобороны выставило данный участок за 67 миллионов рублей [16]. Более половины основной стоимости была почему-то неучтена оценщиками, более того, в аукционных торгах участвовало всего три фирмы, и после победы одной из них, которая выиграла аукцион, подняв всего на один шаг, директора проигравших фирм стали учредителями и получили каждый по 25 % доли. Это прекрасно показывает нам, насколько легко можно использовать проблемы оценочной экспертизы и при этом нарушать закон.

Одна из самых сложных проблем - достоверность информации. Это касается как рыночной информации о запрашиваемой и проданной цене оцениваемой стоимости недвижимости, так и информации по нормативам при расчете стоимости нормативным методом в затратном подходе. Раньше эта информация была у проектных и технологических институтов всех отраслей народного хозяйства. Такая информация либо потеряна, либо устарела.

Кроме того, также существует проблема, которая заключается в том, что достаточно сложно найти релевантную информацию по совершаемым в них сделкам. Зачастую имеющиеся доступные данные не адекватны реально существующей ситуации и приводят к принятию неверных решений, так как сумма сделки практически всегда остаётся неизвестной. В большинстве случаев под вопросом остаётся не только сумма, но и сам факт совершения сделки.

Для решения поставленной задачи определения стоимостной оценки целесообразно создать алгоритм, позволяющий наиболее полно отразить существующее состояние единого недвижимого комплекса, как объекта недвижимости - его основные функциональные, технические (конструктивные, объёмно-планировочные решения) характеристики.

Литература

1. Арбитражный процессуальный кодекс Российской Федерации от 24.07.2002 N 95-ФЗ (ред. от

30.12.2015) (с изм. и доп., вступ. в силу с 01.01.2016).

2. Гражданский кодекс Российской Федерации (часть первая) от 30.11.1994 N 51-ФЗ (ред. от

31.01.2016).

3. Гражданский процессуальный кодекс Российской Федерации от 14.11.2002 N 138-ФЗ (ред. от

30.12.2015) (с изм. и доп., вступ. в силу с 01.01.2016).

4. Налоговый кодекс Российской Федерации (часть первая) от 31.07.1998 N 146-ФЗ (ред. от

15.02.2016).

5. Уголовно-процессуальный кодекс Российской Федерации от 18.12.2001 N 174-ФЗ (ред. от 30.12.2015).

6. Федеральный закон от 31.05.2001 г. № 73-ФЗ «О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации», ФЗ ГСЭД (полный текст с изменениями и дополнениями).

7. Аверьянова Т. В. Содержание и характеристика методов судебно-экспертных исследований. Алма-Ата, 2001. С. 112.

8. Бутырин А. Ю. Судебная строительно-техническая экспертиза: курс лекций. М.: МГСУ, 2014. С. 194.

9. Бутырин А. Ю. Строительно-техническая экспертиза в современном судопроизводстве: Учебник. М.: РФЦСЭ при МЮ РФ, 2011. С. 32.

10. Грабовский В. Д. Криминалистика: расследование преступлений в сфере экономики: учебник. Н.Новгород, 1995.

11. Грибовский С. В. Оценка стоимости недвижимости. М.: Маросейка, 2009. С. 432.

12. Литвинов Д. А. Особенности производства экспертиз при расследовании преступлений, связанных с криминальным банкротством: научно-методические и практические рекомендации. Воронеж, 2007.

13. Титов Н. Г. Теоретические и методологические подходы к определению стоимости недвижимости // Вестн. Нижегор. ун-та. сер. экон. и финансы. 2005. № 1. С. 397-401.

14. Фролова Е. А. Подходы к содержанию термина «судебная экспертиза» в сравнительном исследовании судебной экспертологии России и зарубежных стран. Н. Новгород, 2011.

15. Российский федеральный центр судебной экспертизы при Министерстве юстиции Российской Федерации. [Электронный ресурс]: URL: http://www.sudexpert.ru/standards/standards_news.php. (дата обращения: 17.04.2016).

16. Юридическая библиотека. [Электронный ресурс]: URL: http://www.juristlib.ru/book_5259.html. (дата обращения: 17.04.2016).