Ипотечное кредитование как фактор интенсификации роста региональных экосистем (на материалах Самарской области)

ЖИЛИЩНЫЕ СТРАТЕГИИ

Том 3 • Номер 4 • октябрь-декабрь 2016 ISSN 2410-1621 Russian Journal of Housing strategy

издательство

Креативная экономика

ипотечное кредитование как фактор интенсификации роста региональных экосистем

Коростелева Т.С.1

1 Самарский национальный исследовательский университет им. акад. С.П. Королева

АННОТАЦИЯ:_

В статье проведен анализ социально-экономической ситуации в Самарской области за 2011-2015гг. Целью исследования стал комплексный анализ региональной системы экономических отношений, возникающих в процессе ипотечного кредитования, и научное обоснование роли ипотеки в развитии социально-экономического потенциала Самарского региона. Объектом исследования является система ипотечного кредитования Самарского региона. Методическим инструментарием проведенного исследования послужили методы статистического анализа, а также методы рейтинговой оценки. Исследована «глубина» падения регионального ипотечного рынка в условиях текущего экономического кризиса. Изучена сложившаяся в регионе система организации ипотечного кредитования. Доказано, что при эффективной региональной поддержке ипотечное кредитование может стать фактором роста экономической системы Самарской области. Определены составляющие экономического эффекта от государственной финансовой поддержки ипотечного кредитования в сферах экономической, жилищной и социально-демографической политик. Полученные научные результаты состоят в углублении концептуального подхода к оценке функционирования региональной ипотеки в системе объективных финансово-кредитных отношений, формируемых кризисными условиями хозяйствования.

КЛЮЧЕВЫЕ СЛОВА: ипотечное кредитование, Самарская область, экосистема, модель, рост, экономическая политика, жилищная политика, социально-демографическая политика.

Mortgage crediting as a factor of intensification of growth of regional ecosystems

Korosteleva T.S.1

1 Samara National Research University

Введение

Изучение ипотечного кредитования и его детерминанты имеет важное значение как для ученых, так и для политиков [10] (Badev, Beck, Vado, Walley 2014).Важностъ ипотечного жилищного кредитования подчеркивает тот факт, что именно этот финансовый инструмент оказался в центре мирового экономического кризиса 2008-2009 гг. Последние исследования доказали, что ипотечный рынок через весь комплекс своих инструментов может воздействоватъ на развитие экономической системы в целом и даже в ряде случаев выступать катали-

затором смены фаз экономических циклов [2] (Korosteleva, 2015). При этом банковские кризисы, связанные с циклическими подъемами и спадами рынков жилья, как правило, глубже, чем другие кризисы [11] (Claessens, Stijn, Kose Terrones, 2011).

Наконец, ипотечное кредитование можно рассматривать в контексте более широкой программы социально-экономического развития регионов и страны в целом. Доступная ипотека - это залог демографического роста и развития экономики. От результативности функционирования ипотечного рынка зависит слаженность работы всего промышленно-финансового комплекса региона, вовлеченного прямо или косвенно в процессы реализации жилья населению. Вот почему, изучение ипотечного кредитования как фактора роста региональных экосистем приобретает особую значимость.

Проведем исследования на примере Самарской области. Выбор Самарского региона объясняется двумя факторами: во-первых, Самарская область входит в группу наиболее экономически развитых субъектов Российской Федерации и традиционно является регионом-донором. Регион отличает диверсифицированная экономика. Среди главных сегментов регионального промышленного комплекса можно выделить автомобилестроительный и авиационно-космический кластеры, нефтедобываю-

ABSTRACT:_

The article analyses the socio-economic situation in the Samara region during the period 201 1-2015. The task of the study is a complex analysis of the regional system of economic relations emerged during the process of mortgage crediting. The second task is a scientific justification of a mortgage role in the development of the socio-economic potential of the Samara region. The object of the research is the system of mortgage crediting in Samara region. Methodological tools of the study are the methods of statistical analysis and rating. We examine the \"depth\" of decrease of regional mortgage market in the current economic crisis. We study the current regional system of mortgage crediting. We prove that with the effective regional support the mortgage crediting can serve as a factor of the economic growth of the system of the Samara region. We define the components of the economic effect of state financial support for mortgage crediting in economics, housing and socio-demographic policies. The research results deepen the conceptual approach to the assessment of the functioning of the regional mortgage system in objective financial and credit relations formed by crisis management.

KEYWORDS: mortgage crediting, Samara region, ecosystem, model, growth, economic policy, housing policy, social and demographic policy.

Received: 03.12.2016 / Published: 30.12.2016

© Author

CITATION:_

Korosteleva T.S. (2016) Ipotechnoe kreditovanie kak faktor intensifikatsii rosta regionalnyh ekosistem (na materialakh Samarskoy oblasti) [Mortgage crediting as a factor of intensification of growth of regional ecosystems (based on materials of the Samara area)]. Zhilischnye strategii. 3. (4). - 279-298. doi: 10.18334/zhs.3.4.37233

щую и нефтеперерабатывающую промышленность, металлургию, машиностроение и металлообработку. В области действуют примерно 700 крупных и средних компаний, а также около 900 малых предприятий промышленного комплекса. По ряду направлений промышленности Самарская область находится на лидирующих позициях в Приволжском федеральном округе. Особую гордость вызывают объемы строительства в регионе.

Во-вторых, область зарекомендовала себя как лидер в сфере развития ипотечного кредитования. Так, Самарская область одной из первых в России начала работу в ипотечной сфере и с тех пор неизменно входила в топ-десять регионов по объемам ипотечного кредитования. Однако последний экономический кризис серьезно ударил по всему финансово-промышленному комплексу региона, что подтверждается как существенным снижением ВРП, так и резким падением ипотечного рынка. Так, темпы падения ипотечного рынка Самарского региона в условиях кризиса 2014-2015 гг. оказались выше средних по стране и составили 37% против 35% в целом по России по данным за 2015 год.

В этой связи требуется приложить значительные усилия по осмыслению роли ипотечного кредитования в развитии социально-экономического потенциала Самарского региона. При этом важно ответить на принципиальный вопрос: может ли ипотека стать фактором интенсификации экономического роста в регионе?

Анализ основных социально-экономических показателей самарской области за 2011 -2015 гг.

Проведем анализ основных социально-экономических показателей Самарской области. Отметим, что экономическая ситуация в регионе обуславливается общим финансовым кризисом, охватившим Россию в конце 2014 года, первопричинами которого одни эксперты называют введение против России экономических санкций США и странами Евросоюза в связи с присоединением Крыма к России, а другие эксперты -снижение мировых цен на нефть.

Проанализируем динамику и текущие значения основных социально-экономических показателей Самарской области.

Основным индикатором экономической активности в регионе является валовый региональный продукт (ВРП). Так, как показано в таблице 1, если в 2013-2014 гг. наблюдалось лишь замедление темпов роста ВРП, то в 2015 году произошло его суще-

ОБ АВТОРЕ:_

Коростелева Татьяна Сергеевна, кандидат экономических наук, доцент

ЦИТИРОВАТЬ СТАТЬЮ:_

Коростелева Т.С. Ипотечное кредитование как фактор интенсификации роста региональных экосистем (на материалах Самарской области) // Жилищные стратегии. - 2016. - Том 3. - № 4. - С. 279-298. сЫ: 10.18334^.3.4.37233

ственное снижение. ВРП Самарской области по итогам 2015 года упал на 3,2% против 3,9% в целом по России. Аналогичную динамику демонстрирует также индекс промышленного производства в регионе. Вместе с тем его падение не так очевидно, в течение последних двух лет данный показатель снижался на 0,6% в год. Полученный результат, однако, позволяет констатировать, что девальвация рубля и удорожание импорта и, следовательно, повышение конкурентоспособности отечественных товаров не привели к росту промышленного производства в регионе. К сожалению, в сравнении с аналогичной ситуацией, сложившейся после кризиса 17 августа 1998 года, в регионе не только не наблюдается существенного роста промышленного производства, а фиксируется его падение. Одной из причин спада промышленности является недостаточный потребительский спрос со стороны населения, что обуславливается, в первую очередь, снижением реальных доходов жителей региона. Так, как продемонстрировано в таблице 1, реальные денежные доходы населения Самарской области по итогам 2014 года упали на 9,9%, а по итогам 2015 года еще на 10,9% (темпы снижения составили 90,1% и 89,4% соответственно). В результате пониженный спрос со стороны населения ограничивает рост промышленного производства и импортозамещения в регионе.

Еще более серьезно обстоят дела в строительном секторе экономики региона. Так, наибольший темп роста по индикатору «объем работ по виду деятельности «Строительство» в Самарской области был зафиксирован за анализируемый период в 2012 году, когда он составил 152,2%. Начиная с 2013 года, темпы роста строительных работ в регионе сокращались, а в 2015 году индикатор продемонстрировал обвальное снижение и составил всего 88,1%, т. е. объемы работ по виду деятельности

Таблица 1

Динамика основных социально-экономических показателей самарской области за 2011-2015 гг.

Показатели года

2011 2012 2013 2014 2015

Валовый региональный продукт, (ВРП), в % к предыдущему году, в сопоставимых ценах* 105,9 105,0 104,2 101,4 96,8

Индекс промышленного производства,% 106,0 102,8 101,0 99,4 99,4

Объем работ по виду деятельности «Строительство», % 110,5 152,2 135,3 112,4 88,1

Реальные денежные доходы в % к соответствующему периоду предыдущего года 99,4 109,0 102,5 90,1 89,4

Количество действующих кредитных организаций, ед. 20 20 17 15 14

Примечание* - за 2011-2014 гг. факт, по 2015 году - оценка.

Примечание. Таблица составлена автором на основании данных Росстата [6].

160 150 140 130 120 110 100 90 80

Ь- 1У ?

^^^ 135,3

110,5V 105

юб  90,4

1.02,3. 1П1 -" ^

83,7

2011г.

20121.

20131.

2014г.

2015г.

♦ Валовый региональный продукт, (ВРП), в % к предыдущему году, в

сопоставимых ценах И Индекс промышленного производства

А Объем работ по виду деятельности «.Строительство»

Рисунок 1. Динамика основных экономических индикаторов Самарской области за 2011-2015 гг. Источник: составлено автором.

«Строительство» в 2015 году упали на 11,9%. Подобная ситуация объясняется общим кризисом рынка недвижимости. К факторам, определяющим кризисные тенденции, относятся падение спроса на жилье, переполнение рынка «предложениями», снижение цен на жилье и строительные работы в целом. Сокращение объема строительных работ, в свою очередь,влечет за собой снижениа обътмов проезнодства строймытееи-алов, что в конечном итоге вызывает еще более глубокое падение аалового регионального продукта.

Динамика основных индикаторов экономической активности наглядно проиллюстрирована на рисунке 1.

Результатом сложившейся неблагоприятной социально-экономической конъюнктуры внутри региона стало падение позиций Самарской области в рейтинге социально-экономического положения субъектов РФ по итогам 2015 года, составленным ведущим в России рейтинговым агентством РА Рейтинг. Так, по данным агентства РИА Рейтинг, Самарская область в 2015 году ухудшила свои позиции, покинув первую десятку регионов. Расчеты и сравнительный анализ интегрального рейтинга позволили Агентству снизить позиции Самарского региона с 9-го до 13-го места [4].

Его место, как продемонстрировано в таблице 2, заняла Свердловская область, которая поднялась на две позиции выше, а именно с 11-го на 9-е место. На позиции Самарской области оказала влияние неблагоприятная ситуация в автомобилестроении, которое является одной из ведущих отраслей в регионе.

Среди негативных факторов, повлиявших на позиции Самарской области, можно отметить также продолжающееся сокращение доли прибыльных предприятий, ухуд-

Таблица 2

топ-13 рейтинга социально-экономического положения субъектов рФ

по итогам 2015 года

Место по итогам 2015 года Субъект рФ Интегральный рейтинг по итогам 2015 года, баллы Место по итогам 2014 года

1 г. Москва 82,114 1

2 г. Санкт-Петербург 74,564 2

3 Ханты-Мансийский автономный округ Югра 72,871 3

4 Московская область 68,182 4

5 Республика Татарстан 66,923 5

6 Ямало-Ненецкий автономный округ 64,581 6

7 Сахалинская область 62,917 8

8 Тюменская область 61,367 7

9 Свердловская область 59,486 11

10 Республика Башкортостан 59,352 10

11 Ленинградская область 59,201 12

12 Пермский край 57,946 13

13 Самарская область 57,933 9

Источник: РИА Рейтинг [4].

шение ряда бюджетных показателей, а также снижение деловой активности в финансово-кредитном секторе региона. Отметим, что как показано в таблице 1, количество действующих на территории региона кредитных организаций неуклонно снижается и за последние три года сократилось на шесть единиц (с 20 в 2011-2012 гг. до 14 в 2015 году)!

Тенденции и динамика ипотечного рынка Самарской области

Каково же воздействие кризиса на ипотечный рынок Самарской области? Чтобы ответить на этот вопрос, проанализируем тенденции и динамику ипотечного рынка Самарского региона. За ретроспективный период возьмём по аналогии с предыдущим анализом 2011-2015 гг.

Как продемонстрировано в таблице 3, за период 2011-2014 гг. наблюдался устойчивый рост ипотечного рынка. Темп роста объемов ипотечного кредитования как непосредственно в количестве выдаваемых ипотечных кредитов, так и в их рублевом эквиваленте в отдельные периоды достигал 33-34% в год. При этом одним из наиболее благоприятных явился именно год начала кризиса - 2014 год. В этом году на территории Самарской области было выдано 29 388 ипотечных кредитов, что на 24% выше уровня 2013 года. При этом в рублевом эквиваленте объемы кредитования составили более 40,8 млрд. руб. (на 34% выше уровня 2013 г.). Отметим, что такому благополучию

Таблица 3

Динамика рынка ипотечного жилищного кредитования самарской области

за 2011 -2015гг.

Показатели Года

2011 2012 2013 2014 2015

Выдано ипотечных кредитов, шт. 15 926 21 346 23 673 29 388 19 174

Выдано ипотечных кредитов, млн. руб. 17 278 24 111 30 455 40 816 25 833

Средневзвешенный срок кредитования, мес. 181,0 179,0 177,7 181,3 174,5

Средневзвешенная ставка по ипотечным кредитам, % то же по России 11,68 11,90 12,21 12,29 12,51 12,44 12,49 12,45 13,46 13,35

Количество кредитных организаций, предоставляющих ИЖК, ед. 14 14 15 12 11

Примечание. Таблица составлена автором на основании данных ЦБ РФ [7].

на ипотечном рынке способствовала, как ни странно, общая экономическая ситуация в стране, когда падение курса национальной валюты заставило население искать пути защиты накопленных сбережений, одним из вариантов которых стало вложение в недвижимость.

Однако уже начало 2015 года ознаменовалось резким падением спроса на ипотечные кредиты. Количество выданных за 2015 год ипотечных кредитов упало до 19 174, что на 35% ниже уровня предыдущего года. В рублевом выражении было выдано ипотечных кредитов только на 25,8 млрд. руб., что на 37% меньше чем в 2014 году. Наглядно динамика объемов ипотечного кредитования прослеживается на рисунке 2.

Такое резкое снижение спроса объясняется, с одной стороны, сокращением потребления домашними хозяйствами, провоцируемое, в том числе, снижением их реальных доходов, а с другой стороны, сокращением или приостановкой ипотечных программ со стороны банков, уходом с самарского рынка ипотечных операторов, а также существенным ростом процентной ставки по ипотечным кредитам. Так, если в 2013 году в Самарской области насчитывалось 15 кредитных организаций, предоставляющих ипотечные кредиты, то в 2015 году их число сократилось до 11! В частности, Самарский регион покинул специализированный ипотечный банк - Банк Жилищного финансирования, входящий в топ-15 по объемам выдачи ипотечных кредитов.

Что касается такого главного параметра доступности ипотечного кредита как ипотечной процентной ставки, то за период с 2014 по 2015 гг. ее рост составил почти 1%, что весьма существенно для долгосрочного кредита. При этом средневзвешенная процентная ставка по ипотечным кредитам в Самарской области оценивалась на уровне 13,46%, в то время когда в целом по России ее значение фиксировалось только на отметке 13,35% (рис. 3).

45000 / -40^16-

30 455 И И

I I I I I

40 000 35 000  30 000 -25 000  20 000 15 000 10 000 4 5 000 0

2011г. 2012г. 2013г. 2014г. 2015г.

Динамика выданных ипотечных жилищных кредитов, млн. руб.

Рисунок 2. Динамика объёмов ипотечного кредитования в Самарской области за 2011-2015 гг.

10,5 11 11,5 12 12,5 13 13,5 14

Средневзвешенная ставка но ипотечным кредитам в целом по РФ, %

Средневзвешенная ставка по ипотечным кредитам в Самарской области, %

Рисунок 3. Сравнительная динамика средневзвешенной ставки по ипотечным кредитам по Самарской области и в целом по России за 2011-2015 гг.

В свою очередь, по итогам 2015 года средневзвешенный срок кредитования сократился со 181,3 до 174,5 месяцев, что явилось следствием, во-первых, снижения среднего размера кредита, а во-вторых, недоверием, как населения, так и самих кредитных организаций к долгосрочной рыночной конъюнктуре.

Итогом разразившегося на территории области ипотечного кризиса стало снижение позиций Самарского субъекта в рейтинге регионов - участников ипотечного рынка.

Так, в 2015 году, Самарская область впервые за целый ряд лет покинула десятку регионов-лидеров по объемам выдачи ипотечных кредитов и переместилась на 11 место (таблица 4). В свою очередь, на 10-е с 14-го места поднялась Челябинская область с объемом кредитования по итогам 2015 года - 26 446 млн. руб.

Настораживает также и тот факт, что доступность ипотеки для жителей региона невысока. Так, по оценкам РИА Рейтинг, в 2015 году только 13,8% семей региона была доступна покупка квартиры в ипотеку. Для сравнения, в Ямало-Ненецком автономном округе этот показатель оценивался Агентством на уровне 49,3%, в Ленинградской области - 25,2%, а в целом по России - 13,9% [4]. При этом Самарская область заняла 39 место в рейтинге, что соответствует примерно середине рейтинговой таблицы. Отметим, что в расчетах Агентства оценивалась доля семей, которые имеют возможность платить ежемесячный платеж при приобретении жилья в ипотеку. Объем кредита рассчитывался для приобретения семьёй типовой двухкомнатной квартиры в своем регионе площадью 54 квадратных метра при первоначальном взносе в 20%. В модели предполагалось, что семья тратит на выплату по ипотеке 70% своих ежемесяч-

Таблица4

топ-11 рейтинга регионов по объёмам выдачи ипотечных кредитов в 2015 году

Место по Субъект рФ Выдано ипотечных Место по итогам

итогам 2015 кредитов, млн. руб. 2014 года

года

1 г. Москва 132 568 1

2 Московская область 86 073 2

3 г. Санкт-Петербург 66 785 3

4 Тюменская область 62 436 4

5 Республика Татарстан (Татар- 37 511 5

стан)

6 Свердловская область 35 334 6

7 Республика Башкортостан 31 401 11

8 Краснодарский край 28 515 7

9 Красноярский край 27 551 8

10 Челябинская область 26 446 14

11 Самарская область 25 833 10

Примечание. Таблица составлена автором по данным ЦБ РФ

ных денежных доходов от трудовой деятельности, скорректированных на прожиточный минимум всех членов семьи.

Анализ методов, моделей, организационных схем ипотечного кредитования на территории региона

Рассмотрим систему организации ипотечного кредитования Самарской области. Основными элементами этой системы будут выступать первичные кредиторы, а именно банки, а также специализированная областная некоммерческая организация -Самарский областной Фонд жилья и ипотеки (СОФЖИ).

Всего по данным ЦБ РФ в Самарском регионе ипотечные кредиты предоставляют 11 из 14 действующих на территории области кредитных организаций. К наиболее крупным из них относятся: ПАО «Сбербанк», АО «КБ ДельтаКредит» (DeltaCredit), ПАО «АКБ «Абсолют Банк», АО «АЛЬФА-БАНК», ПАО «Промсвязьбанк», ПАО АКБ «Связь-Банк», АО «ЮниКредит Банк», ПАО «Инвестторгбанк», АО «КОШЕЛЕВ-БАНК» и др.

Анализируя источники финансирования ипотечных операторов на территории региона, можно выделить две основные стратегии привлечения банками финансовых ресурсов для ипотечного кредитования:

- во-первых, ориентация на «розничные» источники кредитных ресурсов, к которым преимущественно относятся депозиты населения и юридических лиц;

- во-вторых, ориентация на «оптовые» источники кредитных ресурсов, к которым можно причислить кредитные линии банков; средства, предоставляемые пенсионными фондами и страховыми организациями; средства, полученные за счет эмиссии ипотечных ценных бумаг.

Однако несмотря на то, что привлечение ресурсов из «оптовых» источников является наиболее предпочтительным, абсолютное большинство кредитных организаций, функционирующих на территории региона, опирается на «розничное» финансирование и реализует так называемую депо-основные факторы кризисных зитно-кредитную модель ипотечного

тенденций: падение спроса на кредит°вания, относящуюся к классу жилье, переполнение рынка одноуровневых моделей.

Менее широкое распространение на предложениями, снижение цен на территории региона получила «класси-жилье и строительные работы в ческая» модель ипотечного кредитова-

целом ния, в соответствии с которой источни-

ком финансирования ипотечных сделок the main factors of crisis trends: the являются ипотечные облигации, выпу-decline in a housing demand, market скаемые банками в результате операций offer overflow, the decline in housing по секьюритизации ипотечных активов.

. . . . . В частности, в 2015 году, только три из

prices and in construction work in 11 банков, работающих на ипотечном

general

рынке Самарского региона, провели сделки по секьюритизации ипотечных активов со своих балансов.

В то же время, столь популярную в Западной Европе ссудо-сберегательную модель ипотечного кредитования на сегодняшний день не реализует ни один участник Самарского ипотечного рынка. Основным препятствием на пути ее внедрения по-прежнему является неблагоприятная рыночная конъюнктура, являющаяся следствием последних экономических кризисов. Так, рост инфляционных процессов в экономике, отзыв лицензии ЦБ России у ряда крупных коммерческих банков или просто уход кредитных организаций с Самарского ипотечного рынка не способствует росту доверия населения к «накопительным» схемам, являющихся базисом ссудо-сберегательных моделей.

Отметим, что все проанализированные схемы организации ипотечного кредитования относятся к классу так называемых одноуровневых моделей. В свою очередь, ведущая роль в реализации двухуровневой модели ипотечного кредитования на территории региона традиционно принадлежала СОФЖИ.

Самарский областной фонд жилья и ипотеки был создан еще в 1999 году при поддержке Правительства Самарской области и стал первым в стране ипотечным кредитором, опередив развитие других, в том числе государственных ипотечных структур. Так, само Агентство по ипотечному жилищному кредитованию (АИЖК) было создано только в 2002 году, тогда же в России начала формироваться двухуровневая модель ипотечного кредитования. Именно с этого момента СОФЖИ становится оператором АИЖК.

Реализуя двухуровневую модель, Фонд выдает ипотечные кредиты через банк-агент, выступающий, в свою очередь, первичным кредитором. Банк-первичный кредитор уступает права требования по закладной СОФЖИ, согласно заключенному договору. СОФЖИ формирует пул стандартных закладных и в рамках проведенного контрактирования поставляет его АИЖК. В свою очередь, АИЖК под сформированное залоговое обеспечение проводит эмиссию ипотечных ценных бумаг, с дальнейшим их размещением среди потенциальных инвесторов.

снижение спроса объясняется сокращением потребления домашними хозяйствами, сокращением или приостановкой ипотечных программ со стороны банков, уходом с самарского рынка ипотечных операторов, существенным ростом процентной ставки

decline in demand due to the reduction of household consumption, reduction or suspension of mortgage programs by banks, withdrawal of mortgage operators from the Samara market, a substantial increase of the interest rate

На базе Фонда также реализуются региональные социальные программы, финансируемые за счет средств бюджета Самарской области. Например, длительное время в Самарской области действовала ипотечная программа поддержки молодых семей. Сегодня региональная программа развития ипотечного кредитования в Самарской области, в первую очередь, нацелена на обеспечение жильем самарских семей, состоящих на учете и нуждающихся в улучшении жилищных условий десять и более лет. При создании программы разработчики постарались учесть зарубежный опыт, в частности опыт Канады, где от идеи до выдачи первого кредита прошло 17 лет, а последний очередник получил квартиру через 28 лет [3] (Lokteva, 2013).

Также в настоящее время Фонд жилья и ипотеки является оператором социальной программы поддержки госслужащих Самары и Самарской области. Социальная ипотека осуществляется на основе социальных выплат на строительство или приобретение жилья, финансируемых за счет средств областного бюджета. При этом работник должен иметь стаж госслужбы не менее 1 года и стоять на учете в качестве нуждающегося в получении социальной выплаты на приобретение жилья. Размер социальной выплаты осуществляется исходя из среднерыночной стоимости 1 квадратного метра жилья по муниципальному образованию, а также расчетной нормы площади жилого помещения, учитывающей количество членов семьи. Если эта семья, использовав

Рисунок 4. И зменение доли рефинансированных ипотечных кредитов в общем объеме выдачи за 2011-2015гг., %

Источник: составлено автором

социальную выплату, приобрела жилье за счет средств ипотечного кредитования, и после этого у нее родился ребенок, то она имеет право на вторую часть компенсации. Супруги после обращения в СОФЖИ получают 5% от расчетной стоимости, приобретенного ими жилья.

Также СОФЖИ является исполнителем таких социальных программ как компенсация первоначального взноса для молодых учителей (не более 20% от суммы ипотечного кредита), компенсация первоначального взноса для молодых педагогов (региональная программа), «Жилье для российской семьи».

Вместе с тем, на сегодняшний день ипотечное кредитование перестало являться основной функцией СОФЖИ. Так, после утверждения Правительством региона «Концепции жилищной политики Самарской области до 2020 года», а вместе с ней и комплексного плана по её реализации, СОФЖИ получил статус регионального оператора Жилищной политики Самарской области и в данном качестве осуществляет работу, в том числе, по следующим направлениям:

- строительство жилья;

- формирование фонда площадок под жилищное строительство;

- содействие созданию жилищно-строительных кооперативов;

- реализация проектов «арендное жилье»;

- завершение строительства проблемных объектов;

- расселение из непригодного для

менее широкое распространение получила «классическая» модель ипотечного кредитования, где источником финансирования являются ипотечные облигации

проживания жилья.

При этом, как уже отмечалось, ипотечное кредитование на базе реализации двухуровневой модели уходит на второй план в деятельности СОФЖИ, а его место занимает строительство жилья эконом-класса.

В свою очередь, другими партнёрами АИЖК в Самарской области являются: ПАО «Сбербанк», АО «АЛЬФА-БАНК», ПАО АКБ «Связь-Банк», и АО «КОШЕЛЕВ-БАНК». Однако, к сожалению, объемы рефинансирования ипотечных кредитов на сегодняшний день крайне малы. Так, по итогам 2015 года (рис. 4) в Самарской области объемы рефинансирования ипотечных жилищных кредитов с продажей пула ипотечных жилищных кредитов составили всего 708 млн. руб., что составляет только 2,74% от объема выданных в этом же году кредитов. Соответственно, коммерческими банками за счет данного источника было профинансировано только 2,74% ипотечных сделок, в свою очередь более 97% сделок финансировалось за счет других источников финансовых ресурсов, и, следовательно, на основе других моделей ипотечного кредитования. Также следует

the "classic" mortgage crediting model with the mortgage bonds as a source of the financing had less widespread

отметить, что, как продемонстрировано на рисунке 4, за последние пять лет объемы рефинансирования по Самарской области неуклонно снижались. Это также свидетельствует о неуклонном замещении двухуровневой модели одноуровневыми организационными построениями.

В целом же по России в 2015 году объемы рефинансирования АИЖК были еще меньше и составили только 1,14% от общего объема выданных ипотечных кредитов.

Ипотека как генератор экономического роста Самарского региона

Так может ли в сложившихся социально-экономических условиях ипотека стать не только «спасительным якорем» экономики Самарского региона, но и генератором его экономического роста? И каким же способом стимулировать выход из кризиса самого ипотечного рынка?

Ответ на второй из этих вопросов очевиден: в условиях дефицита долгосрочных источников финансовых ресурсов, завышенной стоимости фондирования и снижения реальных доходов, а, следовательно, и платежеспособности населения, единственным выходом для ипотеки может являться государственная политика поддержки ипотечного кредитования при опоре на финансовые ресурсы как федерального, так и регионального бюджетов. При этом встает задача поиска тех организационных построений на региональных рынках ипотечного кредитования, которые могли бы не только нивелировать последствия текущего экономического кризиса, но и создать механизмы поступательного и эффективного развития ипотечного кредитования в посткризисных условиях хозяйствования.

В этой связи, основными задачами региональных органов власти будут являться, во-первых, разработка программ государственной поддержки ипотечного бизнеса, а во-вторых, создание условий, благоприятствующих развитию всех действующих на территории региона моделей организации ипотечного кредитования, с упором на продвижение их более прогрессивных форм, а именно моделей, основанных на секьюрити-зации ипотечных активов, как с балансов банков, так и через компании специального назначения (БРУ). В свою очередь, развитие последних должно быть обеспечено всем

комплексом экономических и правовых инструментов, находящихся в распоряжении региональных органов власти.

в 2015 году объемы рефинансирования АИЖК составили только 1,14% от общего Теперь вернемся к первому

объема выданных ипотечных вопросу. Чтобы на него ответить и

кредитов

in 2015 AHML refinancing volume had only 1.14% of the total volume of mortgage crediting

оценить так называемый экономический эффект от вложений в ипотеку, попытаемся определить вклад ипотечного бизнеса в стимулирование экономики региона, реализацию его жилищной политики, а также созда-

ние благоприятной социальной и демографической обстановки на территории субъекта. Интенсификация подъема в каждой из перечисленных сфер региональной политики обеспечит в конечном итоге и рост экономического благополучия всего Самарского субъекта.

Определим, какие выгоды получит экономика региона от подъема ипотечного рынка, а также какими составляющими будет определяться экономический эффект.

Во-первых, известно, что ипотечное кредитование является наиболее мультипликативной сферой экономики региона. Так, рост показателей, завязанных на ипотечном бизнесе отраслей региона, может значительно превышать размер вложений в прирост самого ипотечного рынка. Речь идет, прежде всего, о строительном секторе экономики, а также смежных с ним отраслей материального производства. К этим отраслям могут быть отнесено производство строительных, а также отделочных материалов, сыпучих смесей, сегмент механизмов, например, в лифтовом хозяйстве. Кроме того, увеличение объемов строительства приводит к развитию металлургической отрасли, транспортной инфраструктуры и т. п.

В свою очередь, исследования А. А. Широва и А. А. Янтовского [9] (Shirov, Yantovskiy, 2011) доказывают, что строительный сектор имеет один из самых сильных мультипликаторов в отраслях материального производства России. Так, авторы оценивают мультипликатор в строительной отрасли экономики на уровне 2,05 (без учета влияния импорта), в то время как в сельском и лесном хозяйстве по их расчетам он составляет только 1,06, а в цветной металлургии также без учета влияния импорта - 1,23.

Механизм разворачивания производственного мультипликатора строительной отрасли достаточно прост. Например, при увеличении объемов строительных работ происходит соответствующий рост затрат на промежуточную продукцию, что приводит к первоначальному импульсу в смежных отраслях [1] (Gerasimov, Prosvirkin, 2016).Далее, рост затрат в смежных отраслях приводит к росту практически во всех сферах экономики страны. В свою очередь, рост валовых выпусков приводит к росту налогов, зарплат, прибыли, которые перераспределяются и трансформируются в рост конечного спроса государства, бизнеса и населения. В конечном итоге обеспечивается как рост ВРП региона, так и совокупных доходов его бюджета.

Во-вторых, дополнительные финансовые вливания в развитие ипотечного кредитования неизбежно приведут к росту занятости населения в регионе. Занятость будет расти не только в банковском секторе, но и в сегменте сопутствующей ипотеке коммерции. А это: риэлторский, оценочный, брокерский, нотариальный и, конечно, тот же строительный бизнес. Существует статистика свидетельствующая, что одно рабочее место в строительстве позволяет организовать до девяти рабочих мест в других отраслях хозяйствования [8] (Salyamova, 2014).

demographic policy would be expressed in terms life satisfaction growth as a component of subjective

вклад ипотечного кредитования И> в-третьих, рост ип°течн°г°

в эффективность социально- кредитования на территории реги-

она в какой-то мере обеспечит стаби-

демографическои политики „ ,

" г -г лизацию всей его финансово-кредит-

будет выражаться в росте ной системы. Так, конвейер выдачи и

удовлетворенности жизнью как рефинансирования позволит банкам

составляющей субъективного увеличить свою прибыль и капита-

благополучия населения лизацию, а соответственно приведет

к росту их финансовой устойчиво-

contribution of mortgage crediting сти. В результате удастся не только

in the effectiveness of socio- притормозить уход «старых» кредит-

ных организаций с Самарского кредитного рынка, но и обеспечить пришествие «новых». Результатом роста конкуренции в ипотечном кредито-well-being of the population вании станет увеличение доступно-

сти ипотечных кредитов для жителей региона. В свою очередь, развитие классической одноуровневой и двухуровневой моделей ипотечного кредитования будет способствовать созданию полноценного регионального рынка ценных бумаг.

Изучим вклад ипотечного кредитования в эффективность реализации региональными органами власти жилищной политики.

Отметим, что в Самарской области на сегодняшний день сложилась весьма неблагоприятная ситуация в жилищной сфере. Так, при общем объеме жилищного фонда в Самарской области 80,1 млн.кв. метров и обеспеченности жильем в 25,0 кв. метра на одного жителя региона, по оценкам экспертов, больше половины граждан проживает в жилищах, которые будут массово выбывать из эксплуатации в ближайшие 15-20 лет. Так, треть населения региона живет в «хрущевках» и «ленинградках» (постройки 60-70-х годов прошлого века), 10% - в «сталинках» (постройки 30-50-х годов прошлого века), 5% - в ветхом жилье (в домах, построенных до 1930 года), 7% - в индивидуальных домах без удобств. Таким образом, больше половины жителей области (55%) проживает в домах и квартирах, устаревших с точки зрения современных требований к инфраструктуре и коммуникациям комфортного жилья (лифт, мусоропровод, центральное водоснабжение, водоот-ведение и т д.). Эта статистика коррелируется с данными социологических исследований, проведённых СОФЖИ, согласно которым 58% населения региона в той или иной степени нуждается в улучшении жилищных условий, однако испытывает сложности в его приобретении [5].

В этой связи, ипотечное кредитование, как инструмент региональной жилищной политики, призвано выполнить свою основную задачу - обеспечить граждан

Самарской области доступным и комфортабельным жильем. Соответственно рост ипотечного рынка, обуславливаемый увеличением доступности ипотечных кредитов, в том числе за счет развития государственных программ поддержки ипотеки, позволит:

Решить жилищную проблему населения со средним уровнем дохода Самарского региона.

Заместить «старый» жилищный фонд новым, комфортабельным и отвечающим всем современным требованиям жильем.

Поддержать трудовую миграцию населения, в том числе и на основе комплексного использования ипотечного бизнеса, а именно набирающих на современном этапе популярность проектов строительства арендного жилья.

И, наконец, проанализируем вклад ипотечного кредитования в формирование благоприятной социально-демографической ситуации в регионе.

В условиях, когда на протяжении всех последних лет в области наблюдается тенденция естественной убыли населения, улучшение демографической ситуации является приоритетом социально-экономического развития Самарского региона. В этой связи, вся социально-экономическая политика региона должна быть направлена на разработку комплекса мер, обеспечивающих повышение рождаемости на территории Самарского субъекта. При этом одним из приоритетных направлений представляется именно развитие ипотечного кредитования как инструмента повышения качества жизни молодой семьи, основной функцией которой, как известно, является репродуцирование нового поколения.

В этой связи, акцентируясь на проблемах обеспечения доступности ипотечного кредита, а соответственно и на росте ипотечного регионального рынка в целом, органы власти, проводя социально-демографическую политику, решают проблемы:

- повышения качества жизни населения, в том числе граждан с уровнем дохода ниже среднего по региону;

- роста рождаемости;

- снижения социальной напряженности на территории региона.

Последняя проблема особенно важна для моногорода Тольятти, входящего в

состав Самарского субъекта, где рост безработицы и падение реальной заработной платы населения в совокупности с массовым уходом ипотечных операторов с рынка в наибольшей степени ударили по доступности ипотечного кредитования, что вызвало максимальный скачок социальной напряженности на территории муниципалитета.

В целом, вклад ипотечного кредитования в эффективность реализации региональными органами власти социально-демографической политики будет выражаться в росте удовлетворенности жизнью как составляющей субъективного благополучия населения Самарского региона.

заключение

В целом, проведенное исследование позволило получить следующие результаты:

Анализ социально-экономической ситуации в Самарской области за 2011-2015 гг. свидетельствует об ухудшении большинства ключевых индикаторов деловой активности в период финансовой нестабильности. При этом, несмотря на то, что неблагоприятные тенденции обуславливаются общим финансовым кризисом, охватившим Россию в конце 2014 г. и затрагивают абсолютно все субъекты РФ, спад экономической активности в Самарском регионе наиболее выразителен, в результате чего область теряет свои позиции в рейтинге социально-экономического положения субъектов РФ.

Проведенные исследования продемонстрировали также глубокое падение ипотечного рынка Самарского региона. Темпы его снижения в условиях кризиса 2014-2015 гг. оказались выше средних по стране и составили 37% против 35% в целом по РФ по данным за 2015 год. В результате в 2015 году Самарская область впервые за целый ряд лет покинула десятку регионов-лидеров по объемам выдачи ипотечных кредитов.

Анализ сложившейся на территории Самарской области системы организации ипотечного кредитования свидетельствует о замещении двухуровневой модели, являвшейся базисом при формировании системы ипотечного жилищного кредитования (ИЖК) РФ, одноуровневыми построениями. В свою очередь, приоритет среди одноуровневых построений отдан менее эффективной с точки зрения современного прогресса - депозитно-кредитной модели.

В сложившихся социальных, экономических, а также организационных условиях обоснована постановка задачи для региональных органов власти, а именно, во-первых, разработка программ государственной поддержки ипотечного бизнеса, а во-вторых, создание условий, благоприятствующих развитию на территории региона моделей, основанных на секьюритизации ипотечных активов, как с балансов банков, так и через компании специального назначения (БРУ).

Определены составляющие экономического эффекта от государственной финансовой поддержки ипотечного кредитования в сферах экономической, жилищной и социально-демографической политик. Доказано, что ипотечное кредитование в условиях сложившегося финансово-экономического кризиса может стать фактором интенсификации роста Самарской экосистемы.

ИСТОЧНИКИ:

1. Герасимов К.Б., Просвиркин Н.Ю. Управление товародвижением в промышленности и торговле: логистический и функциональный аспекты. - Самара: Изд-во НИЦ «Л-Журнал»,, 2016. - 136 с.

2. Коростелева Т.С. Макроэкономический аспект функционирования системы ипотечного жилищного кредитования в России // Финансы и кредит. - 2015. - № 4. - с. 23-35.

3. Локтева Т.В. Анализ региональных программ развития ипотеки // Транспортное дело России. - 2013. - № 6. - с. 162-164.

4. Официальный сайт ООО «Рейтингового агентства «РИА Рейтинг» [Электронный ресурс] URL: http://www.riarating.ru/ ( дата обращения: 20.10.2016 ).

5. Официальный сайт Самарского областного фонда жилья и ипотеки (СОФЖИ) [Электронный ресурс] URL: http://www.sofgi.ru/ ( дата обращения: 12.11.2016 ).

6. Официальный сайт Федеральной службы государственной статистики (Росстата) [Электронный ресурс] URL: http://www.gks.ru/ ( дата обращения: 20.10.2016 ).

7. Официальный сайт ЦБ РФ [Электронный ресурс] URL: http://www.cbr.ru/ ( дата обращения: 2.11.2016 ).

8. Салямова Р.Р. Роль строительства в развитии инвестиционных процессов национальных экономик. [Электронный ресурс]. URL: http://naukovedenie.ru/ PDF/79EVN114.pdf ( дата обращения: 15.11.2016 ).

9. Широв А.А., Янтовский А.А Оценка мультипликативных эффектов в экономике: возможности и ограничения // Эко. - 2011. - № 2. - с. 40-58.

10. Anton Badev, Thorsten Beck, Ligia Vado, Simon Walley // - 2014. - url: http://www. worldbank.org/ .

11. Financial Cycles: What? How? When? IMF Working Paper. 11/76

references:

Anton Badev, Thorsten Beck, Ligia Vado, Simon Walley (2014). Housing Finance

Across Countries. New Data and Analysis. Gerasimov K.B., Prosvirkin N.Yu. (2016). Upravlenie tovarodvizheniem v promyshlen-nosti i torgovle: logisticheskiy i funktsionalnyy aspekty [Merchandise management in industry and commerce: logistic and functional aspects] Samara: Izd-vo NITs "L-Zhurnal". (in Russian).

Korosteleva T.S. (2015). Makroekonomicheskiy aspekt funktsionirovaniya sistemy ipo-technogo zhilischnogo kreditovaniya v Rossii [Macroeconomic aspects of the mortgage crediting system in Russia]. Finansy i kredit. (4). 23-35. (in Russian).

Lokteva T.V. (2013). Analiz regionalnyh programm razvitiya ipoteki [Analysis of programs of regional mortgage development]. Transportnoe delo Rossii. (6). 162-164. (in Russian).

Shirov A.A., Yantovskiy A.A (2011). Otsenka multiplikativnyh effektov v ekonomike: vozmozhnosti i ogranicheniya [Estimation of multiplicative effects in the economics: opportunities and restraints]. Eko. (2). 40-58. (in Russian).