Спасать не строить

Государство намерено субсидировать ставку по ипотеке, чтобы граждане могли получать ее под 13%. Но главная цель вовлечения в жилищные долги все большего числа людей — спасение застройщиков.

1 / 2

В своем последнем отчете аналитики компании "Индикаторы рынка недвижимости" (IRN) сделали вывод о том, что в 2015 год московский рынок недвижимости "вступил в состоянии истощенного спроса": москвичи и жители области за несколько месяцев удовлетворили и текущий спрос, и отложенный. "Все, кто планировал покупку жилья или различными путями подошел бы к решению квартирного вопроса в 2015 году, уже сделали это под давлением паники и ажиотажа, которые возникали в 2014 году дважды",— написали аналитики.

В прошлом году строители построили рекордный объем жилья — 81 млн кв. м. И у них были лучшие за всю историю рынка продажи — 671,5 тыс. сделок по договорам долевого участия. Во втором полугодии застройщики продали строящегося жилья больше, чем за весь 2013 год.

Пока застройщики не признаются в катастрофическом падении спроса: по их словам, падение пока что не превышает 10-15%. "У кого-то падение составляет до трети,— поправляется президент ГК "Мортон" Александр Ручьев,— но это главным образом касается проектов на ранней стадии строительства и дорогого жилья".

Помимо падения спроса на рынке есть и более яркие признаки кризиса. В начале марта один из крупнейших застройщиков жилья ГК СУ-155 Михаила Балакина допустил технический дефолт по облигациям на 2,3 млрд руб. В компании это объяснили тем, что не успели собрать деньги. На рынке основная версия такова: о разорении компании действительно говорить не приходится, а несвоевременность выплат СУ-155 кредиторам объясняется склонностью девелопера как можно дольше пользоваться заемными средствами. "Технический дефолт был связан прежде всего с неквалифицированными действиями наших партнеров на финансовом рынке. Мы не рассчитывали на такой объем предъявленных к выкупу бондов",— говорят в СУ-155.

А в феврале стало известно, что Росбанк подал заявление в суд о признании ГК СУ-155 банкротом. Добиться выплаты по кредиту Росбанк пытался от компании еще в прошлом году. Когда в суде стали толпиться кредиторы застройщика, Росбанк инициировал процедуру банкротства компании. "Не лучший способ вернуть кредит, но, к сожалению, иногда это единственная реальная возможность добиться погашения долга",— говорят в Росбанке, отмечая, что долг СУ-155 достиг $70 млн.

В конце прошлого года к СУ-155 предъявили претензии и власти Московской области, которые в суде пытались добиться оплаты долгов на 700 млн руб. за аренду земли в Долгопрудном. По словам заместителя председателя правительства Московской области Германа Елянюшкина, компания не расплатилась за аренду до сих пор, перечислила лишь 30 млн руб. в счет погашения долга. "С тех пор никаких средств ни для погашения штрафов, ни для уплаты долга по аренде более не поступало",— рассказывает Елянюшкин. По его словам, из 51 объекта компании в области не строятся на данный момент 45.

В Подмосковье есть и другие проблемные стройки. Сорваны сроки ввода домов ГК "Жилищный капитал", периодически останавливаются работы в ЖК "Западные ворота столицы", есть проблемы со сроками и у некоторых небольших компаний.

Спасительный госзаказ

Власти явно боятся вновь столкнуться с проблемными стройками: одна мысль о заморозке проектов и обманутых дольщиках с плакатами вдоль федеральных трасс вызывает у чиновников ужас. Именно поэтому некоторые госпрограммы, принятые для поддержки стройкомплекса еще во время прошлого кризиса, действуют и сейчас.

"В прошлый кризис застройщиков очень поддержал госзаказ, тогда основным заказчиком выступало Минобороны",— вспоминает старший аналитик "Сбербанк CIB" Юлия Гордеева. На заказах военного ведомства крупнейшие застройщики заработали в 2009-2010 годах свыше $3 млрд. В портфелях таких компаний, как СУ-155, группа ЛСР и Группа ПИК, госзаказ доходил до 70% строящегося девелоперами жилья для военных. Владелец СУ-155 Михаил Балакин, правда, жаловался в интервью "Ъ", что доходность строек по госзаказу составляет менее 10%, но именно это позволило компании выжить и стать лидером по строительству жилья с показателем 2,2 млн кв. м за два года.

Логично, что в предыдущий кризис пострадали прежде всего именно те, кто возводил жилье бизнес-класса, элитное жилье и коммерческую недвижимость,— госзаказ на них не распространялся, а рыночный спрос просел сильнее, чем в прочих сегментах. Например, для компании "Система-Галс" (в июне 2011 года стала называться "Галс-Девелопментом") это закончилось переходом под контроль банка ВТБ за долги. Кризис похоронил и Mirax Group Сергея Полонского.

Зато компании из списка системообразующих предприятий (в него вошли "ПИК, СУ-155, группа ЛСР, ОАО ДСК-1, ОАО "Главстрой" и ЗАО "Интеко") в дополнение к госзаказу получили госгарантии по кредитам. Так, ПИК, получив госгарантии, реструктурировала свою задолженность почти на 15,84 млрд руб. перед Сбербанком, который впоследствии одобрил выделение девелоперу дополнительного финансирования на 12,75 млрд руб. "Интеко" с помощью госгарантий на 8,44 млрд руб. получило кредит в ВТБ на 1,5 млрд руб., а СУ-155 — кредиты Сбербанка на 5,2 млрд и 14 млрд руб.

В 2009 году из-за тяжелого финансового положения ГК ПИК 26% акций девелопера получила "Нафта Москва". Безденежная сделка была проведена в обмен на обещание помочь с реструктуризацией долга в размере 49 млрд руб. (впоследствии увеличенная доля "Нафты" была продана Александру Мамуту и Сергею Гордееву).

Отметим, что поддержка строительного рынка осуществлялась и через Фонд содействия реформированию ЖКХ, который выкупал у застройщиков квартиры высокой степени готовности для переселения граждан из аварийного жилья. Но в этом случае помощь оказывалась по другому принципу: она была направлена не на поддержку конкретных застройщиков, а на поддержку населения, поскольку власти стремились избежать появления новых обманутых дольщиков. Как сообщили "Деньгам" в фонде, с декабря 2008-го по июнь 2009-го на эти цели было выделено 26 млрд руб., еще около 10 млрд руб. составило долевое финансирование российских субъектов. Всего было приобретено более 29 тыс. жилых помещений общей площадью 1,13 млн кв. м.

Заход через жильца

В этот кризис поддержка стройкомплекса, похоже, пойдет совсем по другому пути и будет не такой масштабной.

Принципиально новый ход в нынешней программе спасения — ипотека. Госзаказ уже не тот: некоторые заказчики снижают его объем, в частности Минобороны в этом году сократило свой заказ на строящееся жилье до 9 млрд руб., а со следующего года планирует полностью прекратить финансирование жилищного строительства из своих средств.

Именно из-за недостатка государственных ресурсов на этот раз стройкомплекс решено спасать главным образом за счет граждан. Ипотека для этого наиболее удачный инструмент. К тому же падение продаж жилья в значительной степени связывают именно с обвалом ипотечного рынка.

В 2014 году, по разным оценкам, от 30% до 70% сделок на рынке строящегося жилья осуществлялось с использованием ипотеки, а сейчас ее по доступной цене у подавляющего большинства банков нет. "Отсутствие доступной ипотеки фактически грозит остановкой всего рынка недвижимости",— считает вице-президент компании AEON Corporation Дмитрий Старостин. По его словам, в условиях растущей инфляции, снижения реальных доходов населения и общей нервозности на рынке без ипотеки продажи в новостройках упадут в несколько раз.

Именно эти прогнозы и вынудили правительство сконцентрировать внимание на проблемах стройкомплекса. В марте Минстрой разработал и опубликовал проект постановления, в соответствии с которым ипотеку будут выдавать на строящееся жилье при первоначальном взносе в 20% и с компенсацией банкам ставки до 13% годовых. "Для Москвы, Московской области и Санкт-Петербурга речь идет о кредитах до 8 млн руб., для других регионов — до 3 млн руб.",— говорят в Минстрое. Объем субсидий составит 20 млрд руб. По разным оценкам, это позволит выдать от 330 тыс. до 450 тыс. ипотечных кредитов в общей сложности на 400 млрд руб. С учетом того что за прошлый год банки выдали свыше 1 млн жилищных кредитов, речь идет минимум о трети рынка. Если ключевая ставка будет снижена Центробанком до 9,5%, государственная программа по субсидированию ставок по ипотеке может быть приостановлена.

Эту программу, которая разрабатывалась при участии крупнейших банков, оценивают по-разному.

"Очевидно, что сейчас сложный момент, и для того чтобы уже начатое строительство не остановилось, его надо как-то поддержать. Понятно, что тот, кто ведет текущие проекты, выиграет от программ субсидирования",— говорит старший научный сотрудник Института социального анализа и прогнозирования РАНХиГС Александра Бурдяк.

"Думаю, что субсидии получит первая пятерка ипотечных банков. Более мелкие кредиторы, очевидно, будут рассматриваться в индивидуальном порядке — с учетом кредитного портфеля прошлых лет, количества просрочек клиентов по ипотечным платежам и так далее",— считает генеральный директор "Метриум Групп" Мария Литинецкая.

Сами банки были не готовы высказывать свое мнение о программе. Ведь пока даже не ясно, будут ли выдавать льготную ипотеку отдельным категориям граждан, или всем без исключения, или только на определенные объекты.

"На данный момент проект все еще находится в разработке, и, по нашему мнению, итоговый документ будет значительно ограничивать доступ к субсидированным кредитам как клиентам, застройщикам, так и банкам из-за множества отсекающих критериев",— говорит заместитель директора департамента разработки розничных продуктов Бинбанка Юлия Тузовская.

По ее словам, банки и застройщики будут отбираться по результатам конкурса Минстроя. "Исходя из практики работы с ОАО АИЖК по субсидированию застройщиков по программе "Стимул" в 2014 году, следует отметить, что после введения аккредитации застройщиков и их проектов строительства в Минстрое круг потенциальных участников в программе "Стимул" в благоприятное время выдачи ипотеки заметно сокращался",— отмечает Юлия Тузовская.

Однако сегодня и банкиры, и застройщики (впрочем, чиновники тоже) заинтересованы в развитии и поддержке этой программы. Еще в начале прошлого года ипотечный кредит на 20-30 лет по ставке 13% не считался ни льготным, ни уникальным предложением для заемщиков. В новой экономической реальности заемщикам этот кредит преподносится как государственная помощь. Многие в это верят. Риэлторы утверждают, что их клиенты откладывают решение о покупке жилья, ожидая запуска этой программы.

"Вероятно, после того, как программа заработает, на рынке произойдет небольшое увеличение числа ипотечных сделок за счет сегодняшнего отложенного спроса. Однако существенное повышение покупательской активности маловероятно, потому как эта программа коснется лишь льготных категорий граждан",— считает генеральный директор "Метриум Групп" Мария Литинецкая. Застройщики действительно попали в непростую ситуацию. "Если при ключевой ставке 10,5% годовых наиболее надежные застройщики могли претендовать на получение кредита под 12% годовых, а "средние" — под 14-15% годовых, то при новой ключевой ставке ЦБ целесообразность привлечения банковского финансирования оказалась довольно сомнительной — от 22% годовых в госбанках и до 25-27% годовых в частных банках",— говорит Старостин.

А значит, продавать новостройки девелоперам нужно с удвоенной энергией. Проблема лишь в том, что это не поможет вернуть платежеспособный спрос. Согласно оценкам аналитиков, в этом году прогнозируется падение продаж на рынке жилищного строительства на 10-20%. И при отсутствии ипотеки этот тренд еще больше усилится. "В российском правительстве все это прекрасно понимают, поэтому субсидирование ипотеки является одним из пунктов антикризисной программы",— говорит Старостин.

"Безусловно, выделенные 20 млрд руб. не станут панацеей для рынка. Эта мера поможет лишь частично компенсировать падение спроса, и то далеко не по всем проектам. Банки сегодня ужесточают требования к заемщикам. Поэтому, скорее всего, в первую очередь субсидирование пойдет на готовые новостройки. В тех проектах, которые находятся на начальной стадии, а также без проектного финансирования, уменьшение доли ипотечных сделок будет наиболее существенным",— говорит Литинецкая.