К вопросу Об управлении хозяйственным оборотом объектов нежилого фонда

10 (49) - 2007

Экономика и управление

К ВОПРОСУ ОБ УПРАВЛЕНИИ ХОЗЯЙСТВЕННЫМ ОБОРОТОМ ОБЪЕКТОВ НЕЖИЛОГО ФОНДА

В.В. ВАТОЛИИ,

кандидат технических наук, первый заместитель руководителя Специализированного государственного унитарного предприятия по продаже имущества города Москвы

Жизненный цикл объекта недвижимости — это последовательно распределенный во времени многоэтапный процесс смены состояний объекта недвижимости от его формирования и до окончания срока жизни как данного объекта. Для объектов недвижимости смена состояний объекта затрагивает как их вещные, так и правовые характеристики. Исследования показывают наличие ряда нерешенных вопросов в процессе проектирования и строительства объектов, их эксплуатации, правовом сопровождении и оформлении.

Изменение структуры объектов нежилого фонда городской собственности в процессе трансформации имущественных отношений осуществлялось в рамках приватизации государственной и муниципальной собственности. Однако в последние годы наблюдается воздействие вторичного рынка недвижимости, использование частного инвестиционного капитала при строительстве и реконструкции объектов нежилого фонда. Кроме того, инвестиционная политика в жилищном секторе также затрагивает структурные изменения в нежилом фонде. Так, в Москве площадь нежилых помещений в жилых домах и встроенно-пристро-енных зданиях составляет свыше 15 млн кв. м, или около 10,2 % нежилого фонда.

В организации хозяйственного оборота городской недвижимости одно из ведущих мест занимает анализ трансакционных издержек. Экономическая теория выделяет такие типы трансакционных издержек как издержки, связанные с поиском информации о рынках и складывающихся на них условиях движения товаров и услуг, издержки по защите правового режима с помощью юридической

системы1. Экономическое понимание трансакци-онных издержек основывается на факте редкости ресурсов и возможности их альтернативного использования.

Следует подчеркнуть, что образование крупного города и его экономических подсистем, включая оборот недвижимости, это длительный исторический процесс. В условиях рынка городская инфраструктура формируется на базовых достижениях предыдущих этапов и приростных возможностях настоящего и будущих периодов. Возможная региональная рента выражает объективные различия в издержках различных городов и регионов.

Основное внешнее противоречие регионального хозяйства — противоречие между федеральным центром и его субъектами. Однако это противоречие носит диалектический характер. В условиях, когда противоречие региона и центра приводит к мобилизации ресурсов и поиску новых, более эффективных, соотношений структур региона и Федерации, противоречие работает как побудительный момент развития. В этом направлении сегодня осуществляется разграничение предметов ведения и полномочий центра и его субъектов2.

1 Часть трансакционных издержек обусловлена потерями за счет необдуманного (оппортунистического) поведения участников хозяйственного оборота. — Коуз Р. Фирма, рынок и право. — М.: Дело, 1993. С. 58 — 60; Экономическая теория. Под ред. А. И. Добрынина, Л. С. Тарасевича, 3-е изд. — СПб., Питер, 2002. С. 175 - 176.

2 В 2003 г. были приняты Федеральный закон «О внесении изменений и дополнений в Федеральный закон «Об общих принципах организации законодательных (представительных) и исполнительных органов государственной власти субъектов Российской Федерации» и принципиально новая редакция

Городское хозяйство развивается, с одной стороны, благодаря алгоритмам развития бюджетных отношений, с другой стороны, — за счет финансовых ресурсов частных и ассоциированных инвесторов. Поэтому задача согласования интересов и налаживания взаимодействия органов власти и бизнеса более важна, сложна и масштабна, нежели задача разграничения предметов ведения и полномочий. Такое согласование интересов должно осуществляться на основе права, регламентирующего действия сторон3.

В странах с развитой, установившейся рыночной экономикой объектами управления нежилыми помещениями служит, в основном, недвижимое имущество, находящееся в частной, негосударственной собственности, в связи с чем применяется корпоративное управление, ориентированное на прибыль и рост стоимости объектов. В России пока основные объекты недвижимого имущества относятся к общественным формам собственности, что радикальным образом влияет на формирование и управление имущественными отношениями, придавая им выраженную государственно-социальную ориентацию. Еще одно принципиальное различие состоит в том, что в зарубежной практике организаторы (девелоперы) заняты не столько проблемами поиска отдельных незанятых, «пустующих» или освободившихся помещений, которые можно и целесообразно продать или сдать в аренду, сколько реализацией строительных проектов, формирующих поле обновления и расширения способов использования объектов недвижимости, увеличивающих приносимый ими доход, наращивающими стоимость имущества.

По мнению автора, основывающемуся на анализе состояния и проблем управления арендой нежилых объектов в Москве и других крупных городах России, и описаний девелопмента городской недвижимости в США, Великобритании, Франции и других странах с развитой рыночной экономикой, представляет интерес изучение возможности применения иностранного опыта в следующих облас-

Федерального закона «Об общих принципах организации местного самоуправления в Российской Федерации». Оценивать результаты новой схемы разграничения предметов ведения и полномочий пока преждевременно, однако ясно, что их нельзя считать окончательными. — Лексин В., Швецов А. Общероссийские реформы и территориальное развитие. — «Российский экономический журнал», 2004, № 5 — 6. С. 39.

3 Автор в составе рабочей группы принимал участие в подготовке рекомендаций по совершенствованию взаимодействия

администраций Москвы и Санкт-Петербурга в сфере разработки программ научно-практического сотрудничества и управления имущественно-земельными комплексами.

тях управления процессами создания, перестройки, изменения назначения, использования нежилых помещений городской собственности:

• увязка управления городскими объектами недви -жимости в виде зданий, строений, помещений генеральным проектом и строительными проектами развития города, городского строительства (застройки), использования земельных участков, комплексного строительства объектов для разных нужд городского хозяйства и населения;

• методы финансирования и кредитования строительства, завершения незаконченного строительства, ремонта и приспособления существующих объектов, помещений в целях их последующего использования в государственном и частнопредпринимательском секторе, для решения социальных задач;

• распределение расходов на инвестирование, содержание, эксплуатацию, улучшение объектов недвижимости между бюджетами разных уровней, частными собственниками, потенциальными арендодателями, компенсация этих расходов через механизм рыночных цен и арендной платы;

• законодательное, нормативно-правовое регулирование управления объектами нежилого фонда, находящимися в государственной, муниципальной и частной собственности;

• государственное регулирование коммерческих рынков купли-продажи, аренды нежилых помещений, формирования рыночных ставок арендной платы за пользование нежилыми помещениями, изменения ставок арендной платы в связи с воздействием влияющих на нее факторов и условий;

• формирование государственных и негосударственных, общественных институтов и инструментов независимой оценки стоимости объектов нежилого фонда;

• связь между куплей-продажей, арендой зданий, строений и земельных участков, на которых они расположены;

• учет социальных факторов в управлении городской недвижимостью.

В условиях российской действительности по мере приватизации и акционирования имущественных объектов городской собственности часть функций арендного девелопмента, относящихся к его государственному регулированию, а частично и к осуществлению, может быть возложена на городские органы управления, ведающие имуществом. Фун-

кции регулирования рынка нежилых помещений, объектов недвижимости и организации совместного участия города, негосударственных компаний, частных лиц в девелопменте в рамках полномочий городских органов власти могут передаваться создаваемым городом негосударственным трастовым компаниям. Таким образом возможно осуществлять плавный переход к системе девелопмента объектов недвижимости, сложившейся в экономически развитых странах, имея в виду, что подобный переход потребует многих лет и должен осуществляться поэтапно, по мере сокращения государственного сектора экономики и части имущественного комплекса города, находящейся в государственной и муниципальной собственности. В процессе такого перехода будут складываться и внедряться в практику оригинальные формы девелопмента недвижимости, порожденные российской практикой, свойственные российской экономике.

По мнению автора, первоочередным приоритетом с точки зрения направляющего воздействия государства на процессы развития является достижение определенной сбалансированности между функциональной и имущественной составляющими в системе государственного управления. Приватизация государственного и муниципального имущества в определенной степени способствовала снижению нагрузки на отраслевые имущественные центры, одновременно создавались условия для формирования среднего класса, развития смешанных форм собственности и хозяйствования.

В целом за 1993 — 2005 гг. в российскую бюджетную систему поступило средств от приватизации государственного и муниципального имущества лишь немногим более 16 млрд долл. При этом, как отмечают исследователи, государство из всей находящейся в его ведении собственности раздало, в первую очередь, самую высокодоходную. Приводится множество аргументов в пользу того утверждения, что приватизация в России имеет больше негативных, чем позитивных, последствий, что частный сектор принял активное участие в падении показателей экономического развития страны4.

По оценке экспертов, масштабная приватизация предприятий государственной и муниципальной собственности привела к многократному сокращению государственного сектора и к значи-

4 См.: Матвиевская Э. Д. Российская собственность и продолжающийся процесс приватизации. Конец второго тысячелетия (2000 — 2002 гг.). — М.: Институт экономики РАН, 2003. С. 8; Румянцева Е. Е. Оценка собственности. — М.: ИНФРА-М, 2005. С. 17 — 18.

тельному уменьшению его роли в экономике страны. На 1 января 2005 г. в государственной и муниципальной собственности статистика зафиксировала 407,4 тыс. предприятий и организаций и их доля не превысила 10 % (табл. 1). На 1 января 1996 г. в государственной и муниципальной собственности находилось 520 тыс. предприятий и организаций (23,1 % к итогу).

В настоящее время акцент делается на эффективном управлении государственной собственностью и отказе от рассмотрения процесса приватизации преимущественно как средства пополнения государственного бюджета. Наряду с существующими способами приватизации установлен ряд новых, включая преобразование государственных и муниципальных унитарных предприятий в ОАО, 100 % акций которых находятся в государственной и муниципальной собственности, внесение государственного и муниципального имущества в уставные капиталы хозяйствующих обществ.

В системе государственно-правового регулирования имущественных отношений важным элементом является арбитражная защита прав собственника, своевременное рассмотрение жалоб и апелляций. Арбитражная практика свидетельствует о наличии исков, связанных с нарушением двухсторонних соглашений в договорах аренды, субаренды, купли-продажи. Как показывает анализ претензи-онно-исковой работы, важным элементом является досудебное урегулирование вопросов, связанных с договорами аренды на нежилые помещения.

Следует подчеркнуть, что арбитражный процесс осуществляется в режиме состязательности сторон. Урегулирование спора путем заключения мирового соглашения при содействии суда может быть произведено по любому делу, когда судья на основании изучения искового заявления и приложенных к нему документов придет к выводу о возможности примирения сторон5.

Согласно ст. 9 Арбитражного процессуального кодекса РФ, арбитражный суд, сохраняя независимость, объективность и беспристрастность, осуществляет руководство арбитражным процессом, разъясняет лицам, участвующим в деле, их права и обязанности, предупреждает о последствиях совершения или несовершения ими процессуальных действий, оказывает содействие в реализации их

5 Возможность разрешения спора путем заключения мирового соглашения должна выясняться как при подготовке дела к судебному разбирательству, так и в стадии судебного разбирательства. — Шерстюк В. М. Подготовка дела к судебному разбирательству в арбитражном суде. — «Законодательство», 2004, № 6. С. 59.

Таблица 1

Распределение предприятий и организаций по формам собственности

Формы собственности 1996 г. 2001 г. 2002 г. 2003 г. 2004 г. 2005 г.

Число предприятий и организаций, тыс.

Всего 2 249,5 3 346,5 3 593,8 3 845,3 4 149,8 4 417,1

в том числе по формам собственности:

государственная 322,2 150,8 155,1 157,1 161,3 159,2

муниципальная 197,8 216,6 231,0 239,3 246,1 248,2

частная 1 425,5 2 509,6 2 725,9 2 956,8 3237,7 3 499,2

собственность общественных и религиозных организаций (объединений) 95,0 223,0 236,8 244,3 251,5 252,8

прочие формы собственности, включая смешанную

российскую, иностранную, совместную российскую 209,0 246,5 245,1 247,8 253,1 257,7

и иностранную

В процентах к итогу

Всего 100 100 100 100 100 100

в том числе по формам собственности:

государственная 14,3 4,5 4,3 4,1 3,9 3,6

муниципальная 8,8 6,5 6,4 6,2 5,9 5,6

частная 63,4 75,0 75,8 76,9 78,0 79,2

собственность общественных и религиозных организаций (объединений) 4,2 6,7 6,6 6,4 6,1 5,7

прочие формы собственности, включая смешанную

российскую, иностранную, совместную российскую 9,3 7,3 6,8 6,4 6,1 5,8

и иностранную

Источник: Россия в цифрах. 2005: Крат. стат. сб. /Росстат. — М., 2005. С. 165.

прав, создает условия для всестороннего и полного исследования доказательств, установления фактических обстоятельств и правильного применения законов и иных нормативных правовых актов при рассмотрении дела6.

Исследователи обращают внимание на необходимость дополнительного разъяснения таких характеристик, как совмещение прав, функций владения и распоряжения имуществом, возможность сохранения натуральных свойств объекта аренды, установления границ имущественной компенсации износа (старения) объекта за счет арендатора7.

Несомненно, дальнейшее совершенствование законодательства, использование мирового опыта, а также отечественного регионального опыта важно направить на эффективное использование арендованного имущества. Эффективное использование государственной собственности связано с бюджетной эффективностью, поступлениями имущественно-земельных доходов. Одним из критериев бюджетной эффективности выступает доля имущественно-земельных доходов в общих доходах бюджета города (табл. 2).

6 Арбитражный процессуальный кодекс РФ от 24 июля 2002 г. № 95-ФЗ.

7 См.: Авеков В.В. Проблемы управления собственностью:

вопросы теории и практики. Монография. — М.: Современная экономика и право, 2004. С. 149 — 153.

Доходы от использования городского нежилого фонда можно рассматривать с позиций возобновляемых и невозобновляемых ресурсов. Данный подход, по оценке исследователей, является принципиально важным в процессе бюджетного планирования8. Как показывает анализ (табл. 3), объем арендных поступлений в г. Москве от аренды нежилых помещений увеличился с 3,33 млрд руб. в 2000 г. до 13,44 млрд руб. в 2006 г. При этом удельный вес возобновляемых ресурсов превышает 80 %.

Как свидетельствует анализ нормативно-правовой базы управления имуществом субъектов РФ, многие регионы до сих пор не определили правовые основы, цели и содержание системы прогнозирования, и индикативного планирования имущественных комплексов, разработки программ социально-экономического развития и повышения эффективности использования недвижимого имущества. Лишь в половине субъектов имеются законы или нормативно-правовые акты, регламентирующие разработку региональных целевых программ, включающих разделы, посвященные рациональному применению и обороту имущественного комплекса.

8 При этом в более широком плане речь идет не только о доходах от использования нежилых помещений, а и от земельных участков. — Ануприенко В. Ю. Управление государственной собственностью в регионе в условиях переходной экономики: анализ и оценка опыта Москвы. — М.: Альфа-Доминанта, 2004. С. 58.

Таблица 2

Удельный вес имущественно-земельных доходов в общих доходах бюджета г. Москвы в 2000 — 2005 гг.

Показатели 2000 2001 2002 2003 2004 2005

Доходы бюджета, млрд руб. 1 95,8 233,4 281,8 338,2 393,6 522,2

Имущественно-земельные доходы, млрд руб. 7,91 13,5 19,25 30,99 42,1 45,0

Удельный вес имущественно-земельных доходов, в % к бюджету 4,0 5,7 6,8 9,1 11,2 8,6

Таблица 3

Удельный вес арендных поступлений в структуре доходов от продажи и аренды нежилых помещений в г. Москве в 2000 — 2005 гг.9

Показатели 2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006

Всего поступлений, млрд. руб. 5,17 8,01 9,15 16,4 12,16 14,38 16,75

в том числе: аренда, млрд руб. 3,33 5,54 7,37 8,8 10,43 12,38 13,44

продажа, млрд руб. 1,84 2,47 1,78 7,6 1,73 2,0 3,31

Удельный вес арендных поступлений, % 64,4 69,1 80,5 53,7 85,8 86,1 80,2

При различии действующего инструментария, форм и методов регионального планирования последнее направлено на содействие проведению реформ, становлению рынков товаров, труда и капитала, институциональной и рыночной инфраструктуры; сокращение дифференциации уровней социально-экономического развития районов и городов, поэтапное создание условий для укрепления в городах собственной строительной базы, модернизации жилого и нежилого фонда. В то же время формированию программ вовлечения объектов нежилого фонда городов в хозяйственный оборот, развитию инфраструктурных объектов недвижимости не уделяется достаточного внимания.

В апреле 2005 г. в Москве на законодательном уровне были разработаны и приняты основные направления градостроительного развития города, основной целью которых является обеспечение устойчивого развития города, создание благоприятной среды жизнедеятельности человека, сохранение и преумножение исторически сложившегося своеобразия города Москвы10. В числе главных задач отмечается развитие общественных территорий, формирование системы общественных и деловых центров и комплексов объектов социальной инфраструктуры городского и местного уровней. Это уже заметный шаг на пути включения нежилого фонда в совокупность объектов стратегического планирования.

В генеральном плане города важно выделить такие приоритетные задачи, как:

9 «Городская собственность», 2003, № 3 — 4. С. 13; Материалы ДГМИ, 25 декабря 2006 г. С. 3.

10 Закон города Москвы от 27 апреля 2005 г. № 14 «О Генеральном плане города Москвы (основные направления градостроительного развития города Москвы)».

• определение принципов градостроительного развития с учетом перспективных экономических и социальных макроэкономических показателей;

• разработка планировочной и архитектурно-пространственной структуры города с обоснованием направлений градостроительного развития жилых, производственных и общественных территорий;

• разработка норм и правил проектирования, планировки и застройки города, совершенствование нормативной базы строительства жилых и нежилых зданий, социально значимых сооружений;

• повышение качества городской среды, снижение неблагоприятного антропогенного воздействия на окружающую среду;

• оценка эффективности использования объектов недвижимости, инвестиционного потенциала, ресурсной обеспеченности инженерной инфраструктурой территории города.

По мнению автора, целесообразно поддержание неразрывности, взаимообусловленности программного подхода к формированию и реализации генерального плана развития города и разработке инвестиционных проектов, создания и обновления имущественных комплексов. Методологически инвестиционные проекты должны базироваться на воспроизводственном цикле инвестиционных вложений, включающем этапы проектирования, строительства и эксплуатации объектов недвижимости. Порядок заключения инвестиционных контрактов изменяется с учетом проведения конкурсных торгов и подготовки проектно-сметной документации.