Перенаселенный пункт

Несмотря на то что Москва является одним из мировых лидеров по плотности застройки территории, в столице ощущается дефицит жилья. На одного жителя сейчас приходится в среднем 19 кв. м, в то время как по России — 22 кв. м, в Европе — 35 кв. м, а в США — 65 кв. м. Теоретически жилой фонд Москвы можно удвоить, построив дома на месте выводимых промзон и сносимых пятиэтажек, но ее инфраструктура такой нагрузки не выдержит.

Сейчас жилой фонд Москвы, по данным столичного департамента жилищной политики, составляет примерно 215,5 млн кв. м, а население, по оценке Росстата на начало года,— около 11,5 млн человек. Таким образом, на одного жителя столицы приходится 18,7 кв. м жилья, хотя средний показатель по России на конец 2010 года оценивался в 22,4 кв. м на человека. Ровно столько было, например, в Санкт-Петербурге, где жилой фонд составляет 110 млн кв. м, а население — 4,9 млн человек.

А вот средняя обеспеченность жильем в зарубежных странах намного выше. В Европе, сообщили "Ъ" в группе "Миэль", она оценивается в 35-45 кв. м на человека. К примеру, на одного жителя Германии, уточнили в компании "Агент 002", приходится 60 кв. м, в Нидерландах — 74 кв. м, в Великобритании — 62 кв. м, во Франции — 37 кв. м. В США в среднем на одного жителя приходится 65 кв. м, а в густонаселенном Китае — 22,7 кв. м.

При сохранении существующих темпов строительства в Москве без учета прироста населения потребуется более 15 лет, чтобы обеспеченность жильем в столице достигла хотя бы 22 кв. м. Выйти на среднеевропейский уровень удалось бы минимум за 75 лет, а на уровень США — за 212 лет.

До кризиса в городе ежегодно строилось примерно 5 млн кв. м жилья. Но в 2009 году возвели всего 3 млн кв. м, а в 2010 году этот показатель снизился до исторического минимума за последние десять лет — до 1,8 млн кв. м. По прогнозам мэрии, в 2011 году в Москве будет построено 2,5 млн кв. м, примерно такие же темпы ввода квартир будут поддерживаться в ближайшие годы.

Теоретически Москва имеет ресурсы для строительства таких объемов жилья. Это промзоны и кварталы ветхих пятиэтажек. По данным мэрии, совокупная площадь столичных промзон на начало 2011 года составляла 27 тыс. га, но в перспективе ее планируется сократить до 7,5 тыс. га. Объем ветхого жилого фонда, подлежащего сносу, составляет 35 млн кв. м. Как подсчитали в группе "Миэль", на освобождаемых территориях в совокупности можно построить примерно 220 млн кв. м нового жилья, то есть более чем удвоить фонд города.

В связи с расширением границ (территория Москвы увеличится почти в 2,5 раза.— "Ъ") мы не наблюдаем какие-либо тенденции на рынке недвижимости. Думаю, цены существенно не изменятся… Развитие новых территорий — дело не одного десятилетия

— Константин Тимофеев, руководитель Москомстройинвеста, на пресс-конференции в пятницу, 12 августа

Однако политика новой московской мэрии направлена на снижение объемов строительства. В марте 2011 года мэр Сергей Собянин принял решение о запрете на новое строительство в пределах Третьего транспортного кольца, а чиновники из его команды заявляли, что массовое строительство будет ограничиваться по всей Москве. Зато власти сделали акцент на строительстве дорог и прочей инфраструктуры.

Этому решению есть объяснение: плотность застройки в Москве и так одна из самых высоких в мире. По данным аналитического центра "Гдеэтотдом.ру", этот показатель в российской столице достигает 7 тыс. кв. м на 1 га (согласно генплану, максимальный показатель — 15 тыс. кв. м), что в 1,5-2 раза выше, чем в Европе.

Конечно, Москва без преувеличения перенаселена: на 1 кв. км здесь приходится 10,5 тыс. человек, по этому показателю город занимает 21-е место в мире. Для сравнения: плотность населения в Лондоне, в одном из самых густонаселенных европейских городов, составляет 5,1 тыс. человек на 1 кв. км, в Риме — 2,2 тыс., в Токио — 4,75 тыс., а в Нью-Йорке — 2,05 тыс. Большая, чем в Москве, плотность населения из европейских городов зафиксирована лишь в Париже (20,1 тыс. человек на 1 кв. км), а также в некоторых азиатских городах (например, в Пекине — 11,2 тыс., в индийских Мумбае и Калькутте — 28,5 тыс. и 23,9 тыс. соответственно).

Менее тесно станет после присоединения к Москве новых территорий: сейчас город располагает 109 тыс. га, добавится еще 144 тыс. га. Однако на подготовку новых районов к строительству, по оценкам мэрии, потребуется минимум пять лет, а еще 15 лет уйдет на их частичную застройку. К тому же, как отмечает один из столичных девелоперов, деловая активность все равно будет сконцентрирована в пределах "старой Москвы", поэтому реальная плотность населения снизится незначительно.

Но масштабного строительства внутри МКАД инфраструктура столицы просто не выдержит, говорит гендиректор компании "Миэль-Новостройки" Мария Литинецкая: "Если на территории промзон будет построено жилье, то усилится нагрузка на социальную и транспортную составляющие". "Радикально увеличить площадь жилья без существенного ухудшения качества жизни не получится",— согласен директор аналитического центра "Гдеэтотдом.ру" Александр Пыпин. Рост спроса при сокращении предложения будет вести к дальнейшему росту цен на жилье. По данным IRN, с начала 2011 года долларовые цены выросли на 10,1%, до $5,015 тыс. за 1 кв. м, а рублевые — на 1,5%, до 140,36 тыс. руб. за 1 кв. м.