Предпосылки развития загородной недвижимости в Санкт-Петербурге и Ленинградской области

З. А. Михеева

ПРЕДПОСЫЛКИ РАЗВИТИЯ ЗАГОРОДНОЙ НЕДВИЖИМОСТИ В САНКТ-ПЕТЕРБУРГЕ И ЛЕНИНГРАДСКОЙ ОБЛАСТИ

Загородный образ жизни в ХУШ—ХХ вв.

Понятие загородного образа жизни у русского человека, в первую очередь, ассоциируется с дачей. Само слово дача и все представления о дачниках и дачном образе жизни вошло в мировую культуру благодаря А. С. Пушкину, И. С. Тургеневу, Л. Н. Толстому, А. П. Чехову, Б. Л. Пастернаку, А. А. Ахматовой. Загородному отдыху и загородным домам отдают предпочтение горожане во многих странах. И все же дача — это нечто бесспорно русское. Дачные пригороды российских городов отличаются от пригородов европейских столиц. Русские называют дачей и многоэтажный кирпичный особняк на нескольких гектарах земли и самодельную деревянную времянку на трех сотках [1].

Появление дач и развитие загородного образа жизни в России связано с именем императора Петра I. С появлением новой столицы — Петербурга, Петр активно занялся и освоением ее окрестностей. Основную часть Петербургской губернии составили территории, возвращенные России в ходе Северной войны. В 1708 г. по указу Петра I была образована Ингерманландская губерния, переименованная через два года в Петербургскую. К 1780 г. в состав губернии входили следующие уезды: Гдовский, Лужский, Новоладожский, Ораниенбаумский, Рождественский, Петербургский, Софийский, Шлис-сельбургский, Ямбургский и Нарвский [2].

Развитие территории Петербургской губернии происходило по мере щедрой раздачи монархом Петром Алексеевичем земельных участков своим приближенным, в числе которых представители старинных, родовых фамилий — Апраксины, Бутурлины, Волконские, Голицыны, Головины, Нарышкины, Шереметьевы. Сначала сам Петр I отстроил величественный дворцово-парковый ансамбль Петергофа (Петродворца), затем и его ближайший сподвижник. Меньшиков возвел по соседству чудный дворцовый комплекс в Ораниенбауме. В течение двух веков, с основания Петербурга, вблизи столицы Российской империи был создан ряд и других царских, великокняжеских и вельможных резиденций: Стрельна, Царское Село (Пушкин), Павловск, Гатчина. Таким образом, с юго-запада и с юга Петербург оказался окольцован жемчужным ожерельем дворцовопарковых ансамблей, в которых и по сей день гармонично сочетаются архитектура и природные ландшафты.

Вслед за императорским домом пригородные территории Петербургской губернии стали активно осваивать дворяне, призванные в столицу Петром I на государственную службу. Особое место в освоении земель Петербургской губернии занимали солдаты, перешедшие в русскую армию. Выходцы из Прибалтики предпочитали Ямбургский и Петергофский уезды, находившиеся ближе к родовым мызам в Эстляндии и Лифляндии [2]. Становление дворянских усадеб не обошлось и без культурного звена того времени. Представители культурной столичной элиты любили наслаждаться летним загородным отдыхом в непринужденной обстановке. Например, на охтинской даче А. Н. Оленина, президента Санкт-Петербургской академии художеств и директора Публичной библиотеки, завсегдатаями были поэты Гнедич, Крылов и Батюшков.

© З. А. Михеева, 2010

Рис. 1. Расположение наиболее значимых усадеб Санкт-Петербургской губернии XIX— XX веков.

Постепенно дача становится неотъемлемой частью городской жизни для всех слоев общества. В XIX веке в летний период из Петербурга за город устремлялись все — от статского советника и известного литератора до сапожника и рабочего. В само понятие «дача» теперь стал закладываться и социальный статус владельца. Теперь дачи ассоциировались с мещанством, то есть по сути со средним классом того времени. Интеллигенция в те годы старалась оградиться от самого понятия дача, предпочитая называть свои летние загородные дома усадьбами [1]. К началу XX столетия в Петербурге насчитывалось около двух тысяч усадеб. Санкт-Петербургская губерния стала самым северным ареалом распространения усадебной культуры в России. При закладке усадеб воспроизводилось представление об идеальном ландшафте, наиболее обжитом, издавна окультуренном. Такими ландшафтами для Европейской территории России являются широколиственные леса и лесостепи [3]. Среди них были и дворцово-парковые ансамбли, и скромные жилища деревенских помещиков. Многие места неразрывно

связаны с именами выдающихся представителей русской интеллигенции: Рождествен-но, Выра, Батово — с имением В. В. Набокова, Извара — Н. К. Рериха, Пустынька — А. К. Толстого. Приютино — Олениных и Успенское — Томиловых были известными в свое время центрами, где собирались поэты, писатели, художники, музыканты, Суйда и Усть-Рудица овеяны воспоминаниями об исторических личностях: А. П. Ганнибале и М. В. Ломоносове. Многие усадебные комплексы строили призванные мастера, столичные архитекторы В. И. Беретти, Г. В. Барановский, Г. А. Боссе, И. А. Иванов, И.С.Китнер, С. С. Кричинский, А. И. Мельников, Х. Ф. Майер, А. И. Штакеншнейдер, Н. Л. Бенуа, Д. И. Висконти и другие [2].

Таким образом, за два века существования Санкт-Петербургской губернии отчетливо наметилась тенденция активного освоения ее южных и юго-западных территорий под загородное домостроение, что отчетливо прослеживается на рис. 1.

Можно выделить три причины такой географической закономерности. Во-первых, исторический фактор, связанный с тем, что сам император Петр I стал строить загородную резиденцию на Южном побережье Финского залива. Во-вторых, микроклиматические особенности территории, которые позволяли владельцам дач южного направления продлить летний период почти на месяц, что весьма существенно на вечно хмуром, сером и дождливом Северо-Западе. В-третьих, строительство Царскосельской и Николаевской железной дороги, которые предопределили развитие и освоение близлежащих территорий.

Загородное домостроение воплощалось в жизнь в виде хаотично построенных дач или грамотно выстроенных в архитектурном и ландшафтном плане усадеб. Комплексное развитие дачных поселков и превращение их в пригороды тормозилось относительно слабыми транспортными связями с городом (железная дорога была проложена только на Сестрорецк, Царское Село и Ораниенбаум), развитием проселочных дорог, ограниченным доступом к земле и кредиту, неразвитостью институтов общественного самоуправления, недостаточной социальной инфраструктурой (отсутствие медицинского обслуживания и контроля общественного порядка) [4].

Загородный образ жизни советского и постсоветского периода

В XX в. приходит конец существования культуры русской усадьбы. После пожаров 1917 г. и гражданской войны из тысяч дворянских усадеб лишь немногие были сохранены и использовались под дома отдыха, санатории, больницы, пионерские лагеря, дома культуры, колхозные и совхозные хозяйственные городки. Во время Великой Отечественной войны многие из них превратились в руины [3]. В 20-е годы XX в. началось развитие дачных кооперативов, способных решить острую жилищную проблему. Вопрос инженерной инфраструктуры многих дачных поселков решался за счет фондов предприятий и крупных профсоюзов. Постепенно для наиболее значимых членов социалистического общества стали возводить государственные дачи, которые помогли их владельцам очень деликатно решить вопрос частной собственности. В послевоенный период существовали несколько типов дач: государственная дача, дача городского дачного хозяйства, дачный кооператив, садоводческое товарищество. Наиболее распространенными типами стали государственные дачи (творческие) и садоводческие товарищества [4].

Дачи для советских кинематографистов, писателей и академиков стали активно возводить в Зеленогорском и Сестрорецком районах, которые позже объединились в

Курортный район. Вслед за деятелями искусства эти места облюбовали и представители советской и партийной элиты. В северных районах Ленинграда активно развивается строительство престижных санаториев и домов отдыха.

Что касается садоводческих товариществ, то это форма владения землей получила масштабное развитие в восьмидесятые годы XX в., причиной тому несомненно стал продовольственный кризис. В то время садоводческие товарищества окружали почти все советские города. Обилием садоводств в Ленинграде отличались Приморский, При-озерский, Курортный и Выборгский районы. Но бурное развитие дачного домостроения абсолютно не отвечало нуждам населения. Помимо продовольственных проблем, садовые товарищества могли бы решить и ряд острых жилищных вопросов для многих советских граждан хотя бы на летний период, а по сути, способствовали только утрате строительного искусства, накопленного поколениями. Это неудивительно, достаточно вспомнить нормативы, которыми были ограничены фантазии дачников-садоводов. На земельном участке в шесть соток допустимо было строить только щитовой одноэтажный дом площадью тридцать шесть квадратных метров и высотой не более шести с половиной метров.

Таким образом, искусство деревянного зодчества, накопленное многими поколениями, было на время утрачено, да и архитекторы в основном специализировались на проектировании типовых многоэтажных жилых домов. Все это отразилось на загородных постройках девяностых годов, владельцы которых полностью игнорировали профессиональных архитекторов, в результате чего появилась масса жилого недостроя, непригодного для жилья.

В начале XXI в., когда затяжной экономический кризис пошел на спад, стало развиваться и загородное домостроение. Инвесторы и строители потянулись на север Санкт-Петербурга, в те районы, которые уже были освоены советской элитой, где была создана вся необходимая социальная инфраструктура и коммуникации. Сейчас на рынке загородной недвижимости по объему предложения лидирует Выборгский район Ленинградской области, на его долю приходится 30% от общего количества вводимых коттеджных поселков. На втором месте Всеволожский район — 27%, потом идут Курортный район Санкт-Петербурга и Приозерский район Ленинградской области — по 10% [5]. Южное направление привлекает инвесторов и девелоперов в меньшей степени, поэтому на долю самого востребованного в этом направлении Ломоносовского района приходится всего 3,5% от общего количества вводимых коттеджных поселков. Схема расположения коттеджных поселков представлена на рис. 2.

Подходы к комплексному развитию территорий с исторически-сложившимся потенциалом усадебных застроек в нынешних условиях рыночной экономики

Подводя итог, стоит напомнить, что за три столетия существования Санкт-Петербурга и его области, загородное домостроение развивалось абсолютно в противоположных направлениях: в царский период преимущественно в южном и юго-западном направлении, в советский период — в северном.

В условиях острой нехватки земельных участков с развитой инфраструктурой и постоянно растущих цен на недвижимость стоит искать альтернативные направления строительства загородного жилья. Необходимо создавать конкурентоспособный рынок новых земельных участков, который повлечет за собой увеличение предложения новых загородных поселков и как следствие стабилизацию цен на рынке. Поселки эко-

Рис. 2. Карта коттеджных поселков Санкт-Петербурга и Ленинградской области [6].

ном-класса вполне можно строить в южном и юго-западном направлении. Толчком к освоению этих земель может послужить исторический фактор. Первоочередной задачей регионального и местного правительства должно стать восстановление дворянских усадеб, хотя бы тех, от которых еще что-то осталось. Этот вопрос можно решить общими усилиями региональных и местных бюджетов, или возложить эту материальную ответственность на плечи инвестора, которому потом на льготных условиях должна предоставляться земля в округе для строительства загородного жилья. От общего количества дворянских усадеб сохранилось совсем немного. Это Извара, в которой сейчас находится музей-усадьба Рериха; Марьино, Парголово. Ведутся реставрационные работы в Рождественно, где жил Набоков и в усадьбе Приютино. Обнадеживает восстановление церквей в Вартемягах, Вруде, Белгорке, Гостилицах, Котлах, Мурино, Орлино, Паше, Рябово, Новолисино [2]. Остовы дворянских домов и хозяйственные постройки сохранились не везде. Зато грандиозные парки с двухсотлетними липами, лиственницами и елями сохранились до наших дней. Когда-то в этих парках рыли пруды, иногда

очень причудливых конфигураций, а где были хотя бы маленькие речки — создавали искусственные водоемы. Заболоченные леса и луга осушали канавами и каналами, становившимися основой регулярных парков.

Всю былую красоту этих мест нужно восстанавливать общими усилиями частного и регионального капитала в первозданном виде. Региональным властям необходимо создать все условия для благоприятного инвестиционного климата, чтобы вектор развития загородной недвижимости сместился к южным и юго-западным районам Санкт-Петербурга и Ленинградской области. Парки отдыха со своим богатым историческим наследием могут стать основной точкой притяжения инвесторов в эти районы, и быть может, через несколько лет южные районы Санкт-Петербурга и Ленинградской области обретут свое былое величие, покроются новыми комплексами, достойно сочетающими историческую эпоху с новыми формами загородного жилья.

Литература

1. Stephen Lovell. Summerfolk: A History of the Dacha, 1710-2000. Cornell University Press, 2003. 275 р.

2. Мурашова Н. А. Сто дворянских усадеб Санкт-Петербургской губернии. Исторический справочник. СПб.: Информационный центр «Выбор», 2005. 350 с.

3. Исаченко Т.Е. Дворянские усадьбы и ландшафт: три века взаимодействия // Вестник СПбГУ. Сер. 7, 2003. Вып. 4 (№31). С. 71-84.

4. Овчинцева Л. А. Приют спокойствия, трудов и вдохновенья // Журнал «Отечественные записки». 2004. №1. C. 40-43.

5. Загородная недвижимость набирает обороты. URL: http://www.poselkispb.ru/press-analityc.html?nid=662 (дата обращения: 09.01.2010).

6. Карта Ленинградской области — Карта коттеджных поселков Петербурга и Ленинградской области. URL: http://www.poselkispb.ru/map.html (дата обращения: 25.01.2009).

Статья поступила в редакцию 23 июня 2010 г.