Теоретические основы современных моделей рефинансирования ипотечных кредитов

ТЕОРЕТИЧЕСКИЕ ОСНОВЫ СОВРЕМЕННЫХ МОДЕЛЕЙ РЕФИНАНСИРОВАНИЯ ИПОТЕЧНЫХ КРЕДИТОВ

Кияткина Виктория Викторовна, аспирантка ФГОУ ВПО «Финансовая академия при Правительстве РФ».

Аннотация. В статье рассматриваются некоторые теоретические вопросы организации моделей рефинансирования ипотечных кредитов: особенности ипотечного кредита, его отличие от банковского, основные критерии классификации зарубежных и отечественных моделей рефинансирования ипотечных кредитов.

Ключевые слова: банк, банковская система, ипотечный кредит.

THEORETICAL PROBLEMS OF MORTGAGE CREDIT ORGANIZATION

Kiyatkin Victoria, postgraduate FSEI Financial Academy under the RF Government.

Annotation. The article is dedicated to the theoretical problems of mortgage credit organization and its differences from the bank credit. It also analyzes main criteria of Russian and foreign models of refinancing of mortgage credits.

Keywords: bank, banking system, mortgage credit.

Развитие ипотечного кредитования в России представляет собой важную стратегическую задачу, связанную с реализацией одного из национальных проектов «Доступное и комфортное жилье - гражданам России».

Успешное решение этой задачи в значительной мере зависит от того, насколько наука дает обстоятельное представление о теоретических основах организации самого ипотечного кредитования, а также инструментов его рефинансирования.

Рассмотрим некоторые теоретические положения, касающиеся современной системы рефинансирования ипотечных кредитов, а именно:

- особенности ипотечного кредита, как специфической формы организации кредитных отношений кредитора с заемщиком;

- сущность рефинансирования, применительно к ипотечному кредитованию;

- определение понятия модели рефинансирования и ее разновидностей.

Ипотечные кредиты относятся к разряду потребительских кредитов, так как они обслуживают потребности граждан, связанные с покупкой конкретных потребительских товаров, их социально-экономическим жизнеобеспечением.

Термин «потребительский», однако, на наш взгляд, нельзя считать вполне удачным. По Вл. Далю, «по-требленье» от глагола «потреблять» означает «нужду, надобность, необходимость»1. Учитывая, что все кредиты (независимо от их форм и видов) так или иначе удовлетворяют ту или иную потребность заемщика, термин «потребительский» теряет свою адресность,

1 Даль Вл. Толковый словарь живого великорусского языка: В 4

т. - М.: Русский язык, 1980. - Т. 3. - С. 358.

он оказывается приемлемым как для характеристики ссуд, выдаваемых, например, промышленным предприятиям, так и отдельным физическим лицам, одинаково потребляющим созданные блага.

Более удачно, на наш взгляд, соотносить ипотечные кредиты с кредитами населению. При этом ипотечные кредиты обладают рядом особенностей.

Прежде всего, ипотечный кредит зачастую не дает заемщику возможности при его использовании получить новый чистый доход. При ипотечном жилищном кредитовании ссуженная стоимость не носит авансирующего характера, поскольку приобретенная на кредитные средства квартира не приносит прибыль, а возврат кредита и уплата процентов осуществляются за счет доходов заемщика не связанных с приобретенной квартирой.

При ипотечном жилищном кредитовании высвобождение ссуженной стоимости происходит иначе, чем при других видах кредитования: ссуженная стоимость прямо не участвует в хозяйственном обороте заемщика, следовательно, она не высвобождается при его завершении, а лишь постепенно возмещается из доходов заемщика, получаемых им от его трудовой деятельности.

Ипотечный кредит нельзя относить к банковскому кредиту, поскольку его не обязательно выдает банк. Кредитором при ипотечном кредите может выступать как банк, так и его дочерние структуры. Не желая брать на себя повышенные риски, коммерческие банки могут образовывать специальные дочерние финансовые компании, которые в отличие от банковских филиалов не нуждаются в специальной банковской регистрации, принимают на себя повышенные кредитные риски, зачастую связанные с данным кредитованием.

Банк также может уступить права требования по кредитам специально созданным для этой цели организациям - операторам вторичного рынка ипотечных кредитов (агентствам по ипотечному кредитованию). Мировая практика свидетельствует и о том, что данным видом кредита могут заниматься и центральные банки. Такая практика, например, имела место в Австрии, во Франции, до недавнего времени существовала и в Англии. Австрийский национальный банк, к примеру, предоставляет кредиты своим сотрудникам на покупку жилья сроком на 25 лет с уплатой 1% годовых. Банк Англии, полагая, что все сотрудники должны нести ответственность за последствия его операций, в 2000 г. перестал выдавать подобного рода ссуды.

На операциях ипотечного кредитования в мировой практике традиционно используются кроме банков также такие организации как:

- ипотечные компании;

- ссудо-сберегательные ассоциации;

- кредитные союзы и др.

В ипотечном кредите не только иной состав кредиторов, но и заемщиков. Оставаясь индивидуальным, персональным кредитом (в западной практике его зачастую называют Personal or individual Loans, Credit) в числе его заемщиков отсутствуют физические лица, достигшие возраста 70 лет. Достаточно длительный срок, на который выдается ипотечный кредит, не позволяет предоставлять заемные средства данной категории граждан.

Специфика ипотечного кредита заключается и в том, что в составе заемщиков кроме физических лиц можно увидеть и юридических лиц, активно использующих ипотечную ссуду для удовлетворения своих потребностей. Ипотечный кредит охватывает не только сектор

индивидуальных потребителей, сектор населения, но и промышленный и аграрный сектора. Заемщиками могут стать как промышленные, так и сельскохозяйственные предприятия.

При ипотечном кредитовании ссуда всегда имеет строго определенное обеспечение, им выступает недвижимость, что позволяет залогодателю значительно облегчить наблюдение за сохранностью предмета залога, однако при невозврате ссуд усложняет их реализацию.

Ипотека разрешает с экономической точки зрения выделить три наиболее характерные ее черты, позволяющие:

- выступать в роли инструмента привлечения необходимых финансовых ресурсов для развития производства;

- обеспечивать реализацию имущественных прав на объекты, когда другие формы в данных конкретных условиях нецелесообразны;

- создавать на базе ценной бумаги фиктивный капитал.

Не менее важным отличительным признаком являются сроки ипотечного кредитования. Если прочие кредиты населению на текущие потребительские периоды выдаются на срок от нескольких дней до одного года, то ипотечные ссуды выдаются сроком до 30 лет. Это существенно больше, чем сроки кредитов на приобретение товаров длительного пользования, затраты, связанные с воспроизводством рабочей силы (медицинское обслуживание, образовательные потребности, сервисное туристическое обслуживание), и, тем более, на формирование денежного имущества граждан в виде ценных бумаг, депозитных и сберегательных сертификатов, страховых полисов и др.

Все это, безусловно, дает полное основание выделить ипотечный кредит в качестве самостоятельной формы кредита.

Характерной особенностью ипотечных кредитов является их строго целевой характер. Часто цель, объект и обеспечение ипотечного кредита при этом отождествляются. Это порождает отрицание целевого характера при характеристике данной ссуды. Так, «если рассматривать утверждение об обязательном целевом назначении ипотечного кредита с точки зрения банка,

- пишет Л.И. Рябченко, - то очевидно, что в ряде случаев в этом нет особой необходимости. Поскольку ипотечный кредит предоставляется под залог реальных ценностей (недвижимости), для банка не всегда определенная цель кредита является обязательной»2. В данном положении довольно ярко проявляется смещение объекта, залога (обеспечения) и цели кредитования. Между тем, по общепринятым понятиям, объект означает предмет, который противостоит субъекту в его деятельности3. В данном случае объектом выступает тот предмет (или недвижимость), приобретение которого требует использования кредита. В ипотечном кредите стоимость объекта совпадает с задачей обеспечения ссуды. Но, строго говоря, обеспечение - это не только сумма ценностей (залога), реализация которых обеспечивает возврат кредита, но и совокупность мер, гарантирующих выполнение заемщиком принятых обязательств.

Совсем другой смысл закладывается в понятие «цели». С теоретических позиций цель выражает «иде-

2 Рябченко Л.И. Ипотечное кредитование: Учебное пособие. -М.: Финакадемия, 2001. - С. 18.

3 Энциклопедический словарь. - М.: Советская энциклопедия, 1981. - С. 924.

альное, мысленное предвосхищение результата дея-тельности4, т.е. результата процесса ипотечного кредитования.

Цели ипотечного кредитования связаны с достижением социального прогресса. Удовлетворяя специфические потребности граждан, данный вид кредита выдается на потребности, связанные с их социальноэкономическим характером - приобретением жилья. Социально-экономическая значимость данного кредита часто предполагает участие государства в покрытии затрат, связанных с обслуживанием долга заемщика (например, в форме субсидирования платы за кредит, частичного сокращения стоимости приобретаемого жилья и др.).

Немаловажной особенностью ипотечного кредита являются его источники. Часто эти источники делят на три вида:

- остатки на счетах юридических лиц;

- средства на депозитах граждан (это могут быть накопительные счета и в специализированных банках, и в строительных сберегательных кассах);

- собственный капитал банка.

Такая классификация выглядит несколько упрощенно, поскольку не учитывает специфики ипотечного кредита.

Известно, что остатки на счетах до востребования и срочные депозиты могут быть отозваны задолго до возврата кредита. Следовательно, банк имеет возможность вкладывать в кредитование жилищной ипотеки только часть привлеченных таким образом средств (соответствующих стабильному остатку на счетах клиентов) и собственные средства, которые остаются у него после того, как будут покрыты все виды рисков по иным операциям в соответствии с требованием регулирующих органов и исходя из экономической целесообразности. Исходя из этого, объем жилищных кредитов, выдаваемых банком, зависит не только от обстоятельств его деятельности (уровня конкуренции, условий выдачи кредитов), но и от объема и структуры его ресурсов.

Анализ различных систем ипотечного кредитования показывает, что основой их нормального функционирования является достаточный объем долгосрочных и доступных ресурсов. Как правило, банки не всегда имеют возможность выполнить данное условие.

Все это определяет необходимость создания устойчивого и эффективного механизма, позволяющего мобилизовать свободные ресурсы на рынке долгосрочных заимствований, трансформировать их в инвестиционные ресурсы и направить в ипотечные кредиты5.

Мировая практика знает различные формы привлечения ресурсов для ипотечного кредитования. Наиболее распространенными их источниками выступают такие средства, как:

- привлекаемые универсальными и сберегательными банками на депозиты различной срочности и расчетные счета от юридических и физических лиц;

- привлекаемые на финансовом рынке посредством межбанковских кредитов и различных финансовых инструментов заимствования;

- привлекаемые с рынка капиталов от различных институциональных и индивидуальных инвесторов посредством выпуска и размещения особых ипотечных

4 Энциклопедический словарь. - М.: Советская энциклопедия, 1981. - С. 1480.

5 Соколинская Н.Э. Земельно-ипотечное кредитование в России // Банковское дело. - 2007. - № 9. - С. 50.

ценных бумаг, обеспеченных правами требований по ипотечным кредитам и закладным;

- предоставление из бюджетных источников в различных формах участникам ипотечного рынка (банкам, заемщикам, инвесторам и т.д.) в целях субсидирования ипотечного жилищного кредитования6.

Наряду с собственными ресурсами, вкладами клиентов и займами, получаемыми под облигации, рефинансирование является для банков источником ресурсов, обеспечивающих равновесие их запасов наличности. Оно позволяет восстанавливать ликвидные средства, истраченные на предоставление кредита за счет возложения на другие финансовые учреждения забот о взыскании долгов клиентов.

Несмотря на широкое распространение рефинансирования в рыночной экономике, оно, как понятие, не получило в современной литературе однозначного толкования. Обращает на себя внимание прежде всего его толкование главным образом как чисто банковского явления. Конечно, например, при ипотечном кредитовании типичным кредитором является банк, но, как отмечалось ранее, им может стать и небанковский институт.

«Банковская» версия рефинансирования просматривается, к примеру, в случаях, когда оно обращено к взаимоотношениям центрального банка и коммерческого банка, когда кредитные ресурсы предоставляются эмиссионным банком в форме прямых кредитов, переучета векселей, ссуд под залог ценных бумаг, а также через механизм организации кредитных аукцио-нов7. Об этом же говорится и в другом издании, где рефинансирование рассматривается в случаях, когда Центральный банк РФ как кредитор в последней инстанции предоставляет свои кредиты коммерческим банкам, которые обращаются к нему за помощью выдать дополнительные ресурсы для поддержания своей платежеспособности на определенном уровне8.

Практически в обоих этих случаях рефинансирование рассматривается как особая разновидность отношений, где одной из сторон выступает эмиссионный банк.

Представляется, что с учетом многообразия современной практики более логично, на наш взгляд, соотносить рефинансирование с более широким кругом участников. Дело при этом не только в составе участников, но и в характере тех отношений, которые опосредуют операции по рефинансированию. Чаще всего рефинансирование связывают с кредитованием. К примеру, в Финансово-кредитном энциклопедическом словаре дано следующее определение: «Рефинансирование - погашение старой задолженности путем принятия новых обязательств. Применительно к займам кредитных учреждений применяется термин «рефинансирование кредита...

Подобную связь с кредитом можно обнаружить и в Интернете, где отмечается, что рефинансирование -это «полное или частичное погашение кредита за счет получения новых кредитов. Обычно новые кредиты берутся под меньшие проценты9.

6 Основы ипотечного кредитования / Науч. ред. и рук. авт. колл. Н.Б. Косарева. - М: Фонд «Институт экономики города»; ИНФРА-М, 2007. - С. 17-18.

7 Основы банковской деятельности (Банковское дело) / Под ред. К.Р. Тагирбекова. - М.: ИНФРА-М; Весь мир, 2003. - С. 103.

8 Букато В.И., Головин Ю.В., Львов Ю.И. Банки и банковские операции в России. - 2-е изд., перераб. и доп. / Под ред. М.Х. Лапидуса. - М.: Финансы и статистика, 2001. - С. 134.

9 \w\ww: glossary.ru.

Тот же мотив связи рефинансирования с кредитом можно увидеть и у английских авторов, где рефинансирование (Refinance meant) трактуется как возмещение израсходованных на данный момент средств финансовыми ресурсами иного вида с целью продолжить предоставление кредита в условиях, когда все средства распределены, или обеспечить погашение ранее образовавшейся задолженности10.

В подобных случаях, как нам представляется, допускается отождествление рефинансирования не только исключительно с кредитом, но и с отдельными фазами его движения, и, более того, с технологией совершения кредитных операций. Различие в таких подходах проявляется лишь в том, что в одном случае - это операция по выдаче кредита, а в другом - операция по его погашению. Спору нет: в процессе рефинансирования связь с кредитованием, конечно, существует, но эта связь никак не может замыкаться технологической стороной, она не может быть исчерпывающей, достаточной, чтобы выразить сущность такого экономического процесса, как рефинансирование.

Отмечая усиление внимания различных авторов к раскрытию сути рефинансирования, тем не менее нельзя не отметить сохраняющуюся пока противоречивость имеющихся суждений, незавершенность исследования.

Особо настораживают представления о рефинансировании как об одностороннем движении средств. Как уже отмечалось, авторы трактуют его либо как мобилизацию ресурсов (получение денежных средств), либо как погашение старой задолженности путем принятия новых обязательств. И в первом, и во втором случае речь, конечно, идет о важных сторонах рефинансирования, но это, как отмечалось, разрывает единство стадий процесса в целом.

Рефинансирование - это не какой-то единичный акт, а определенное экономическое отношение, процесс движения стоимости, имеющей свой кругооборот: это и получение средств, и завершение их кругооборота. Рефинансирование, на наш взгляд воспроизводит новое экономическое отношение. Если, например, коммерческий банк получал кредит (в начальной фазе рефинансирования) в центральном банке под имеющиеся обязательства, то завершающей фазой станет не погашение (замена) старых обязательств, а возврат кредита, взятого у кредитора. Если рефинансирование осуществляется с заменой одних старых облигаций на новые, то это является лишь инструментом данного процесса; сутью его останется не замена старого обязательства новым обязательством, а возникновение нового отношения на соответствующей основе.

Можно предположить, что рефинансирование - это процедура, при которой происходит преобразование растянутых во времени потоков денежных средств в единовременное получение денежных средств определенного объема.

Рефинансирование, таким образом, это не столько погашение старых долгов, сколько появление новых обязательств, это процесс обслуживания нового долга. Организационные формы при этом могут изменяться. Многое окажется зависимым от модели рефинансирования.

Термин «модель» широко используется в современной экономической науке. По своей терминологической сути модель (от фр. modele, ит. modelio, лат.

10 Шарп У., Александер Г., Бейли Дж. Инвестиции: Пер. с англ. -М.: ИНФРА-М, 2001. - XII. - С. 402.

modulus) - это образец, схема, изображение или описание какого-либо явления или процесса в природе и обществе.

Модель - условный образ объекта исследования. Модель конструируется наблюдателем так, чтобы отразить наиболее важные характеристики объекта, существенные для цели исследования [БСЭ, статья «Модель (в науке)»]. Поскольку, однако, цели исследования могут быть различны, а объект исследования чаще всего (особенно в сфере экономических отношений) является сложной конструкцией, возникает множество моделей, отражающих множество факторов.

На первый взгляд, наиболее удачными признаками классификации моделей ипотечного кредитования, называемыми в экономической литературе, являются:

- количество уровней;

- зависимость от рынка ипотечного кредитования;

- зависимость от типа банков, организующих ипотечное кредитование;

- зависимость от способов рефинансирования ипотечных кредитов;

- зависимость от масштабов привлечения ресурсов, необходимых для ипотечных кредитов;

- зависимость от методов привлечения ресурсов;

- зависимость от состава элементов рефинансирования.

Приведенная классификация, бесспорно, заслуживает внимания. Она комплексно позволяет судить о многообразии форм рефинансирования ипотечных кредитов известных зарубежной практике. Однако, она не является завершенной.

Критерии, которые положены в основу этой классификации неравнозначны по своей сути. Они в ряде случаев отражают частные связи, касаются лишь отдельной группы моделей, т. е. не выражают единого общего существенного фактора (или существенных факторов), относящегося ко всем моделям.

Данный вывод можно подтвердить, если еще раз обратиться к перечисленным выше моделям.

Выделение одноуровневой и двухуровневой моделей несет на себе самую общую характеристику. Оно не обращено ни к сути, ни к форме экономических процессов, определяющих рефинансирование, оно обращено к соотношению между этими процессами.

Выделение моделей в зависимости от рынка ипотечного кредитования носит частный характер, поскольку относится не ко всем формам рефинансирования, а только к тем, которые связаны с выпуском ценных бумаг.

Выделение моделей в зависимости от типа банков, организующих ипотечное кредитование, имеет другое ограничение - тип банка, оно не учитывает возможность рефинансирования, минуя банк.

Выделение моделей в зависимости от способа рефинансирования ипотечных кредитов представляется существенным, однако, не полным, поскольку не включает в сферу рассмотрения субъектов, осуществляющих организацию рефинансирования.

Выделение моделей в зависимости от масштабов ресурсов, необходимых для рефинансирования, акцентирует внимание на количественную, а не на содержательную сторону процесса рефинансирования.

Выделение моделей в зависимости от методов привлечения ресурсов для развития ипотечного кредита учитывает лишь одну сторону процесса рефинансирования привлеченных ресурсов.

С учетом изложенного, представляется целесообразным предложить авторскую позицию по поводу

классификации моделей рефинансирования ипотечных кредитов. В основу ее предлагается положить три существенных признака процесса рефинансирования:

- субъект, осуществляющий рефинансирование;

- источник рефинансирования;

- инструмент рефинансирования.

По этим признакам предлагается выделить следующие четыре модели: модель универсального банка; модель контрактных сбережений; модель специализированных ипотечных банков; модель вторичного рынка ипотечных кредитов.

Сравнительная оценка указанных моделей рефинансирования, позволяет определить целесообразность их выбора в России в конкретной ситуации. Во многом это определяется проблемами, связанными с реализацией той или иной модели.

Можно выделить следующие основные проблемы, с которыми столкнется банк при практическом использовании отдельных моделей рефинансирования:

- рефинансирование ипотечных кредитов, основанное на привлечении универсальным коммерческим банком новых ресурсов из различных источников требует наличия доступных долгосрочных ресурсов на отечественном или зарубежном финансовом рынке и высокого качества управления ликвидностью банка;

- рефинансирование на основе модели контрактных сбережений предполагает наличие серьезной информационной базы и методологии оценки рисков инвесторов;

- практическая реализация модели рефинансирования ипотечных банков путем выпуска ими обеспеченных ипотечных облигаций требует отработанной технологии формирования пулов ипотечных ссуд, наличия правовой основы для выпуска ценных бумаг и государственной поддержки соответствующих проектов;

- рефинансирование на основе секьюритизации возможно при определенном уровне развития фондового рынка, его инфраструктуры и системы ипотечного кредитования, наличии технологий секьюритизации, адаптированных к экономическим и правовым условиям, в которых функционируют коммерческие банки данной страны, способности банков принять на себя высокий уровень затрат при данной модели рефинансирования, разработанность механизмов повышения надежности ценных бумаг.

Список литературы:

1. Аверченко В. А. Принципы жилищного кредитования / В. Аверченко, Р. Вессели, Г. Наумов, Э. Файкс, И. Эртл. - М.: Альпина Бизнес Букс, 2006. - 261 с.

2. Ассоциация участников индустрии ценных бумаг и финансовых рынков, Американский форум секьюритизации, Европейский форум по секьюритизации, Австралийский форум по секьюритизации.

3. Бакланова, ОРА. Обзор состояния мирового рынка

секьюритизации в 2009 г. - Ипотечное кредитование и секьюритизация. Аналитический обзор. -

www.rusipoteka.ru, 2009, № 2. С..31-32

4. Бизнес и банки: Учебник /Под ред. О.И.Лаврушина. -М.: КноРус, 2006. - 260 с.

5. Букато В.И., Головин Ю.В., Львов Ю.И. Банки и банковские операции в России. - 2-е изд., перераб. и доп. / Под ред. М.Х. Лапидуса. - М.: Финансы и статистика, 2001. - 134 с.

6. Даль Вл. Толковый словарь живого великорусского языка: В 4 т. - М.: Русский язык, 1980. - Т. 3. - 555 с.

7. Лаврушин О.И. Банковское дело: современная система кредитования: учебное пособие/О.И. Лаврушин, О.Н. Афанасьева, С.Л. Корниенко / под ред. засл.деят.науки РФ, д-ра экон. наук, проф. О.И. Лав-рущина. - М.: КНОРУС, 2005. - 236 с.

8. Макконнелл К.Р., Брю С.Л. Экономикс: принципы, проблемы и политика: Пер. с 14-го англ. изд. - М.: ИНФРА-М, 2005. - 826 с.

9. Меркулов В.В. Мировой опыт ипотечного жилищного кредитования и перспективы его использования в России. - СПб.: Юридический центр Пресс, 2003. - 360 с.

10. Основы банковской деятельности (Банковское дело) / Под ред. К. Р. Тагирбекова. - М.: ИНФРА-М; Весь мир, 2003. - 503 с.

11. Основы ипотечного кредитования / Науч. ред. и рук. авт. колл. Н.Б. Косарева. - М: Фонд «Институт экономики города»; ИНФРА-М, 2007. - С. 17-18.

12.Павлова И.В. Ипотечное жилищное кредитование. -М.: Издательская группа «БДЦ-пресс», 2004. - с.

13. Полищук А.И. Кредитная система: опыт, новые явления, прогнозы и перспективы. - М.: Финансы и статистика, 2005. - 264 с.

14. Розенберг Д. Словарь банковских терминов: Пер. с англ. - М.: ИНФРА-М, 1997. - 279 с.

15. Рябченко Л.И. Ипотечное кредитование: Учебное пособие. - М.: Финакадемия, 2001. - 218 с.

16 .Соколинская Н.Э. Земельно-ипотечное кредитование в России// Банковское дело. - 2007. - № 9. - С. 5056.

17. Финансово-кредитный энциклопедический словарь / Колл.авторов; Под общ.ред. А.Г. Грязновой. - М.: Финансы и статистика, 2002. - 1168 с.

18. Шарп У., Александер Г., Бейли Дж. Инвестиции: Пер. с англ. - М.: ИНФРА-М, 2001. - XII. - 1028 с.

19. Энциклопедический словарь. - М.: Советская энциклопедия, 1981. - С. 1480.

20. www: glossary.ru.

21. http://ru/wikipedia.org.wiki