Излишки жилой инвестплощади

Как выяснил «Ъ», в последние месяцы формируется судебная практика, ограничивающая в правах граждан-дольщиков, которые приобрели не одну, а несколько квартир. По мнению ряда судов, покупка квартир не для улучшения условий личного проживания, но с целью получения прибыли делает невозможной защиту таких дольщиков как обычных потребителей в случае банкротства застройщика. Этих граждан признают профессиональными инвесторами, в итоге лишая их права претендовать на жилье и даже возможности вернуть уплаченные деньги.

Фото: Олег Харсеев, Коммерсантъ

В делах о банкротстве застройщиков возникла опасная практика, ограничивающая права дольщиков, купивших более одной квартиры. Об этом «Ъ» рассказал руководитель екатеринбургского офиса юрфирмы «Арбитраж.ру» Артем Комсюков.

Инвестор не потребитель

В рамках банкротного дела ООО «Специализированный застройщик КВС МСК» рассматривались требования дольщиков о включении в реестр их требований о передаче нескольких жилых помещений. В частности, Даниял Омаров в 2018 году приобрел у КВС МСК по договору долевого участия (ДДУ) за 10,15 млн руб. семь квартир общей площадью 279 кв. м в многоквартирном доме в селе Тарасовка Московской области. По аналогичным ценам его мать приобрела в 2018–2019 годах в том же селе в общей сложности 17 квартир (по ДДУ и в результате уступки). Еще один дольщик, Алексей Кабанов, в 2019 году приобрел права требования на 6 квартир.

Суд первой инстанции их требования в реестр включил, но конкурсный управляющий КВС МСК оспорил это в апелляции. Его позицию в суде поддержал и Фонд защиты прав дольщиков Мособласти, которому передали недостроенные дома. В итоге Десятый арбитражный апелляционный суд 23–24 марта вынес решения об отказе включить в реестр требования этих граждан.

Учитывая, что дольщики приобрели по несколько квартир каждый, апелляция пришла к выводу, что сделки заключались «в целях осуществления инвестиционной деятельности», а не для «удовлетворения личных потребностей по улучшению жилищных условий». «Сделка характеризуется коммерческим интересом с целью получения прибыли от последующей продажи объектов долевого строительства», что «само по себе отвечает предназначению коммерческого юрлица», а юрлица, как и граждане-инвесторы, покупающие квартиры с целью перепродажи, «не могут получить абсолютно равную правовую защиту в сравнении с гражданами».

По мнению суда, государство дает гарантии защиты именно тем дольщикам, которые приобретают квартиры «для личного проживания», и только к ним применяется закон о защите прав потребителей.

«Если же инвестор уже имеет свое жилье на праве частной собственности и приобретает квартиру… в инвестиционных целях, то в этом случае применение к нему статуса потребителя и сопутствующих этому статусу мер защиты является избыточным», отмечается в постановлении. «Частные инвесторы сами несут ответственность и риски наступления неблагоприятных последствий»,— подчеркнул апелляционный суд. Кроме того, апелляция сочла стоимость купленных ими квартир заниженной.

Отметим, что еще в феврале та же апелляция в банкротстве КВС МСК занимала абсолютно противоположную позицию. Так, Ирина Веснина и Вера Шмерева в 2019 году приобрели по договору уступки у «ТомСтрой-Эстейта» (а он купил по ДДУ у застройщика) по четыре квартиры каждая, причем по той же цене, как семья Омаровых и Алексей Кабанов. 3 февраля апелляционный суд поддержал включение требований этих дольщиц в реестр, подчеркнув, что граждане являются «экономически слабой стороной», а бремя доказывания злоупотреблений со стороны дольщиков лежит на лице, заявляющем возражения, то есть на управляющем.

Дело КВС не единственное, где суды ограничили граждан-инвесторов в правах. Подобное решение было вынесено в рамках банкротства другого застройщика — ООО «Стройинвест», где Леонид Паначев просил включить в реестр требования о передаче ему 15 квартир, купленных по ДДУ в 2014 году. 6 декабря апелляционный суд отказал господину Паначеву, с чем 17 февраля согласилась и московская окружная кассация.

В судебных актах отмечается, что решение властей достроить проблемный объект «с целью решения вопросов обманутых дольщиков» и «снятия таким образом социальной напряженности» не может быть направлено и на удовлетворение требований профессиональных инвесторов.

Отметим, что и в деле КВС МСК, и в деле «Стройинвеста» суды ссылались на недобросовестное поведение сторон, позволяющее отказать в их требованиях, однако в чем именно выражалась недобросовестность граждан — ни в одном решении не разъяснялось. Недавно похожий спор в банкротстве застройщика ООО «Крован-КМВ» рассматривала и экономколлегия Верховного суда (ВС). 1 марта ВС отказал во включении в реестр дольщице, купившей в общей сложности 37 квартир, впрочем, там помимо признания ее профессиональным инвестором причина состояла еще и в недоказанности факта оплаты жилья.

Утром метры — вечером деньги

Начинает формироваться судебная практика, противодействующая включению в реестр требований дольщиков о передаче квартир, приобретенных не для удовлетворения личных потребностей, констатирует советник Orchards Вадим Бородкин. Господин Бородкин уточняет, что практика по таким спорам только формируется, поэтому некоторые суды будут «инстинктивно в дополнение к инвестиционной составляющей добавлять другие основания для отказа».

У юристов нет единого мнения насчет того, нужно ли ограничивать в правах граждан, инвестирующих таким образом в недвижимость.

Артем Комсюков, представляющий в банкротстве КВС МСК других дольщиков, купивших по несколько квартир, не согласен с выводами суда: «Закон о банкротстве не содержит таких отсекающих параметров для включения в реестр, как цель приобретения жилого помещения или их количество. Единственный критерий — ты участвуешь в ДДУ и оплачиваешь деньги за еще не построенную квартиру в доме».

Советник практики недвижимости и строительства Bryan Cave Leighton Paisner Russia Инна Фирсова тоже не поддерживает отказ дольщикам и считает, что введение подобных ограничений — «это задача законодателя, а не суда». По ее мнению, «судебное толкование в отсутствие законодательных норм в данном случае ставит больше вопросов, чем дает ответов», к примеру, неясно, какие критерии использовать при определении необходимости защиты дольщика. Все граждане-дольщики — это непрофессиональные инвесторы, считает господин Комсюков, и все они делают инвестиции, поэтому несправедливо отказывать в защите некоторым из них. «К тому же в деле КВС МСК есть другие дольщики, купившие несколько квартир, но их включили в реестр. Получается, что люди, находящиеся в равных условиях, в итоге поставлены в разные, что не соответствует закону»,— подчеркивает Артем Комсюков.

Суд продемонстрировал «неформальный подход» применения банкротного законодательства, признает партнер «Пепеляев Групп» Юлия Литовцева.

По ее мнению, приоритет все же должен быть предоставлен тем гражданам, кто решает жилищные проблемы в собственных интересах или в пользу членов семьи. По словам Вадима Бородкина, гражданин, который скупил большое количество квартир в инвестиционных целях, не должен конкурировать в реестре требований с дольщиками, купившими недвижимость для удовлетворения своих жилищных потребностей. С ними согласен и партнер КА Delcredere Максим Степанчук, добавляя, что «покупка дольщиком нескольких квартир не может однозначно свидетельствовать о том, что они куплены не для личных нужд», суды должны исследовать причины и цели приобретения квартир в каждом случае.

В то же время юристы считают ошибочным то, что суд полностью отказал гражданам, которых счел профессиональными инвесторами,— в результате дольщики лишились права как претендовать на передачу им жилья (после достройки дома), так и на возврат своих денег. «Суду нужно было трансформировать их требование в денежное и включить его в четвертую очередь реестра застройщика. А теперь если граждане подадут такое заявление, то они пропустят срок и лишатся возможности вернуть даже часть своих денег, что является очевидным нарушением их прав»,— резюмирует Максим Степанчук.