Строят и подстраиваются

В 2019 году на рынке недвижимости произошли изменения: ставки по ипотеке начали снижаться вслед за ключевой ставкой Банка России, но вместе с тем вступили в силу новые правила о переходе застройщиков на работу с эскроу-счетами. Первый квартал 2020 года наметил тенденции на строительном рынке Сибири. Так, эксперты прогнозируют укрупнение строительных компаний и уход с рынка небольших игроков, также ожидается рост цен на квартиры в новостройках и приход в регион федеральных застройщиков.

По словам заместителя директора по направлению «Сопровождение строительных проектов» ГК SRG Ярослава Бычкова, рост цен на «первичку» в регионах Сибири и по России в целом в первом квартале 2020 года не превышает 8–10% и связан с двумя основными факторами: естественным увеличением себестоимости строительства, с одной стороны, и уходом с рынка дешевых квартир «на стадии котлована» — с другой. «Рост цен в значительной мере компенсируется для потребителей снижением ставок по ипотеке, поэтому на данный момент спрос удается удержать на прежнем уровне»,— прокомментировал он. Кроме того, до 60% рынка в Сибири приходится на индивидуальное и малоэтажное строительство, которое было начато в 2015–2017 годах благодаря дачной амнистии и сейчас завершается, поэтому пока преждевременно говорить об адаптации потребителей региона к новым условиям, считает господин Бычков.

В Новосибирской области цены менялись быстрее, чем в среднем по стране. Так, согласно исследованию ГК «Ёлка девелопмент», рост цен на квартиры в новостройках региона с января по декабрь 2019 года составил 9,8%, на вторичном рынке — 13%. Если в январе 2019 года средняя цена за квадратный метр на жилищном рынке в целом составила 61,3 тыс. руб., то в декабре она достигла 68,3 тыс. руб. Наибольшее изменение цен в новостройках произошло в сегменте однокомнатных квартир, где рост составил 16,2% (с декабря 2018-го по декабрь 2019 года).

Независимый аналитик рынка недвижимости Сергей Николаев говорит, что в Новосибирске в 2019 году «первичка» подорожала на 11,5%. «Цены на новостройки в январе 2020 года остались на том же уровне, в феврале выросли рублей на 600 за квадратный метр. Совет федерации сделал прогноз, что к середине следующего года цены на „первичку“ вырастут еще на 25%. Я думаю, что такого большого роста не будет, но тем не менее все эти нововведения увеличивают себестоимость и снижают предложение. Спрос пока есть, потому что упали проценты по ипотеке, и это снизило ежемесячные платежи. Пока динамика роста спроса присутствует, но скоро мы упремся в покупательскую способность населения»,— рассуждает эксперт.

По словам директора по продажам ГК «КПД-газстрой» Валерия Коваленко, часть застройщиков продолжает работать без эскроу-счетов: многие компании заранее получили разрешения на строительство и зарегистрировали 15% проданных квартир в Росреестре. Зачастую продажи оформлялись на подконтрольное юридическое лицо, а не конечным покупателям, что все равно позволило исполнить требования ФЗ №214. «На самом деле компании, которые первыми перешли на работу со счетами эскроу, находятся в менее выгодном положении, чем компании без эскроу. Дело в том, что часть застройщиков платит процент по кредитам по ставке 7–10%, а кто-то не платит, так как работает без эскроу. Поэтому стоимость в 2019 году выросла более или менее плавно, без скачков. Более высокий рост возможен в 2020–2021 годах, когда большая часть перейдет на финансирование и им придется платить процент за пользование кредитом,— объясняет Валерий Коваленко.— Рост цен на „первичку“ был всегда, по разным оценкам, в 2020 году он составит 8–12%. Понятно, что больший рост будет в тех сегментах товарной линейки, которые продаются с опережением спроса, — это студии и однокомнатные квартиры».

Позитивной стороной перехода на эскроу в компании «Брусника. Сибакадемстрой» назвали ритмичность поступления денежных средств на строительство вне зависимости от ситуации на рынке и исполнение обязательств застройщиками точно в срок: темпы строительства не зависят от продаж. «Практика показывает, что в новых условиях законодательства у девелопера появляется возможность использовать кросс-инструменты, например субсидирование ипотечной ставки и стимулирование дополнительного спроса на рынке»,— прокомментировали в «Бруснике». В компании рассказали, что спрос потребителей смещается в сторону многофункционального жилья: предпочтение отдается квартирам с большими спальнями с отдельной гардеробной и местом отдыха, с объединенной кухней-гостиной, постирочными, гладильными помещениями, с несколькими санузлами, разнообразными летними помещениями — террасами, балконами, лоджиями. Также вместе с квартирой люди приобретают дополнительные продукты — паркинги и кладовые помещения. «Спрос на студии и однокомнатные, напротив, снижается, так как в предыдущие годы рынок был ими перенасыщен»,— прокомментировали специалисты компании.

По оценке аналитика ИК «Фридом финанс» Валерия Емельянова, из-за удорожания новостроек стоимость квартир во «вторичке» также выросла. «Средние цены на вторичное жилье растут во всех крупных городах Сибири. Новосибирск в начале года прибавил 6,27%, Красноярск — 4,82%, Кемерово — 3,35%. При этом спрос на новостройки, напротив, растет. Это связано с мерами господдержки населения»,— сказал господин Емельянов.

Руководитель отдела продаж агентства недвижимости «Жилфонд» Анжела Гордиенко наоборот отмечает падение потребительского спроса. «На начало 2020 года мы фиксируем некоторое охлаждение к продуктам строительного рынка. Это необратимо ведет и к снижению интереса к ипотечным кредитам. Предположу, что это связано с насыщением рынка ипотечными продуктами в 2019-м. На фоне снижения ставок в минувшем году те, кто нуждался в жилье, смогли снять этот острый вопрос. Сейчас набирает силу новая тенденция — люди активно интересуются возможностями рефинансирования,— говорит она.— С 2020 года начала действовать льготная сельская ипотека. Это также подстегнуло интерес к недвижимости, а именно к жилью в населенных пунктах рядом с Новосибирском. Мы уже набираем пакеты заявок на эту программу. Решения банка узнаем весной. Что касается перспектив развития рынка, то мы ожидаем оживления интереса во второй половине года. Вероятно, этот интерес будет мотивирован обновленной программой материнского капитала».

Застройщики и банки

Несмотря на готовность законодательной базы, механизмы получения застройщиками кредитов в банках все еще вырабатываются. «Следует отметить, что застройщики оказались не готовы к работе с банками — у многих из них просто нет квалифицированного персонала, который может сформировать грамотную финансовую модель, способную подтвердить жизнеспособность проекта и убедить банк в целесообразности его кредитования. Кроме того, далеко не во всех банках развита система первичной проверки и последующего мониторинга строительных проектов, во многих банках просто нет профильных специалистов для работы с застройщиками. Исключением из перечисленного являются только топ-5 банков и наиболее крупные застройщики»,— говорит Ярослав Бычков.

Если у некоторых застройщиков сложился высокий рейтинг, и они получают кредиты без проблем, то остальные проходят проверку, уверены участники рынка. «Сегодня банки определяются, с кем из застройщиков они хотели бы работать и кто на строительном рынке есть кто,— подтверждает Сергей Николаев.— В Сибири из банков, где застройщики уже получают проектное финансирование, можно пока выделить только Сбербанк. По центральным регионам ситуация поживее, но в Новосибирске через Сбербанк идет процентов 90 кредитов».

По оценке Валерия Емельянова, пока рынок эскроу относительно мал. «Даже в европейской части России на долю проектного финансирования приходится 15–20% объема строящихся квартир. В Сибири этот процесс тоже идет, но с некоторым отставанием. Кредиты выдают, но вчетверо медленнее, чем ожидали власти и сами банки»,— говорит он.

Укрупнение застройщиков

По мнению Сергея Николаева, изменения в строительном законодательстве приведут к неизбежному уходу с рынка небольших строительных компаний: явно прослеживается тенденция концентрации и укрупнения застройщиков. «Более 70% всех новых проектов в регионе, реализация которых начата в последние два года, приходятся на 23 застройщика из 141. Кто-то будет достраивать по старой схеме, кто-то снижает объемы и будет строить за собственные деньги. Похожая ситуация и в продажах,— приводит цифры эксперт.— Еще одна тенденция — выход в регионы федеральных застройщиков. Сейчас несколько крупных общероссийских строительных компаний пытаются через франшизы взять под свое крыло наиболее устойчивых застройщиков в нашем регионе. Пока это первые пробы, но такой процесс уже начался».

Валерий Емельянов считает, что явно проблемных застройщиков пока не видно, но для отрасли это нормально. «До определенного момента компании умеют искусственно завышать продажи и раздувать денежный поток, например продавая квартиры самим себе (через аффилированные фирмы). Те, кто не смог вписаться в новые правила, проявят себя в этом или следующем году, когда будут исчерпаны фонды долевых квартир, продаваемых по старым правилам. Пока не накоплена критическая масса дорогих для застройщиков проектов, нет и новостей о банкротствах и слияниях компаний»,— объясняет он.

Разумеется, ситуация с обвалом рубля неизбежно повлияет и на строительный рынок в том числе. «Сейчас говорить о том, насколько, рано. Если доллар зафиксируется на этом уровне (73–75 руб.) — это подстегнет инфляцию, поскольку некоторая доля товаров на рынке долларовая. Если будет расти инфляция, снижение ключевой ставки тоже прекратится. Посмотрим, как правительство справится с новыми вызовами»,— подвел итог Сергей Николаев.