Научно-теоретические вопросы инвестирования в недвижимость

НАУЧНО-ТЕОРЕТИЧЕСКИЕ ВОПРОСЫ ИНВЕСТИРОВАНИЯ

В НЕДВИЖИМОСТЬ

М.М. Ахмедов, доцент

Азебайджанский государственный экономический университет

Аннотация. В данной статье раскрыта сущность инвестиций в недвижимость и уточнены ее инструменты, определены формы дохода от инвестирования в недвижимость, причины привлекательности рынка недвижимости для потенциальных инвесторов. Вместе с тем, обоснована необходимость определения инструментов управления недвижимостью, выявлены причины возникновения ипотечных рисков, оценено современное состояние ипотечного кредитования в Азербайджане и определены перспективы ее развития.

Ключевые слова: инвестиции в недвижимость, инструменты инвестирования в недвижимость, рынок недвижимости, ипотечные риски, ипотечное кредитование.

Актуальность и практическая значимость вопроса инвестиций в недвижимость обусловлена развитием рынка недвижимости и необходимостью поиска новых активов для инвестирования на финансовом рынке. Инвесторы рассматривают недвижимость как важный объект инвестирования, так как доходность этого актива находится в противофазе по отношению к доходности традиционных финансовых активов. Управление инвестициями в недвижимость связано с проблемами, которые требуют теоретических разработок и имеют большое значение для инвесторов, поскольку рынок недвижимости в Азербайджане развивается достаточно быстро, и многие проблемы инвесторы вынуждены решать как бы «вслепую». Создавшаяся ситуация во многом объясняется тем, что недвижимость исторически рассматривалась только как фактор производства, имела только потребительскую стоимость (полезность) и длительное время не рассматривалась как объект для инвестиций

[1, с. 3].

Под инвестициями в недвижимость понимают накопленные инвестором сбережения, вкладываемые в приобретение собственности, которая имеет потенциальную способность приносить доход [2, с. 10].

Инвестиционный процесс характерен для всех видов недвижимости, приносящих доход инвестору, и сопровождается созданием новых объектов и развитием

существующих. Специально разработанную программу вложения капитала, в том числе в недвижимость, называют инвестиционным проектом.

Инвестиции на рынке недвижимости могут выступать в форме инвестиций в недвижимую собственность и в форме покупки финансовых активов в виде залоговых обязательств. Если инвестиции в недвижимость дают право собственности на объект недвижимости или на его часть, то финансовые инвестиции и не дают права собственности, а являются предоставлением денег в долг на приобретение недвижимости [2, с. 61].

При принятии решения об инвестировании в недвижимость инвестор должен определиться в отношении вида имущества и формы покупки. Инструментами инвестирования в недвижимость могут выступать [1, с. 71]:

- собственный капитал;

- заемный капитал;

- ипотека - финансовый инструмент, заключающийся в предоставлении кредита под залог недвижимости;

- опцион - право, но не обязательство, купить (продать) определенный объект собственности по оговоренной цене в течение определенного срока. Исполнение опциона происходит через несколько лет и до истечения согласованного срока. Владелец недвижимости предлагает опцион для того, чтобы заинтересовать покупателя

в выдаче кредита по закладной на льготных условиях (гибридные обязательства);

- гибридная задолженность - это совмещение ссуды по закладной и опциона. Держатель опциона обеспечивает владельцу недвижимости финансирование первой закладной по более льготным условиям по сравнению с рыночными.

Доход от инвестирования в недвижимость может принимать следующие формы [3, с. 60]:

- будущих потоков денежных средств, имеющих периодический характер;

- увеличения стоимости недвижимых активов за счет приобретения новых объектов, развития старых, изменения рыночных цен на недвижимость;

- доходов от продаж и недвижимости.

Участниками рынка недвижимости как

объекта для инвестирования являются индивидуальные и институциональные инвесторы: страховые инвестиционные компании; пенсионные и паевые инвестиционные фонды; коммерческие банки, осуществляющие кредитование под залог недвижимости [4].

Индивидуальные инвесторы заинтересованы в инвестициях на краткосрочный период, не расположены к риску, цель их инвестиций получение потока доходов в текущем периоде. Участие индивидуальных инвесторов на рынке недвижимости крайне ограничено. Институциональные инвесторы принимают решение об инвестициях на долгосрочный период, согласны на высокие риски и помимо получения текущих доходов заинтересованы в росте рыночной стоимости недвижимости. Они имеют соответствующие ресурсы и условия для успешного инвестирования.

Инвестирование в недвижимость неприемлемо для следующих инвесторов [4]:

- имеющих краткосрочные планы;

- выбирающих время для операций на рынке путем периодических изменений в распределении активов;

- постоянно озадаченных проблемой краткосрочной ликвидности;

- не умеющих создать для себя удобные условия для использования присущих рынку возможностей;

- нежелающих считаться с реалиями рынка в трудные времена;

- использующих такой процесс принятия инвестиционных решений, который подчиняется точным измерениям уровня риска и ставок дохода.

И все же рынок недвижимости привлекателен для потенциальных инвесторов последующим причинам [5, с. 29]:

- инвестиции в недвижимость характеризуются больше степенью сохранности, безопасности и возможностью контролирования инвестором, чем, например, инвестиции в акции;

- в момент приобретения не движимости инвестор получает пакет прав, в то время как большинство иных объектов инвестирования не влечет за собой право собственности;

- при быстром обесценивании денежных средств, недостаточной надежности их сохранности в кредитных учреждениях и ограниченности более доходных направлений инвестирования вложения в недвижимость позволяют сохранить средства от инфляции;

- рынок недвижимости мало освоен;

- высокий риски инвестирования в недвижимость сопровождается приемлемой доходностью операций на этом рынке.

Прежде чем принять решение об инвестициях в недвижимость, инвестор должен четко знать, что собой представляет рынок недвижимости, сравнить инвестиционные характеристики различных видов недвижимости, определить собственную цель и получить информацию о будущей покупке [6, с. 313].

Недвижимость формирует центральное звено всей системы рыночных отношений. Объекты недвижимости - не только важнейший товар, удовлетворяющий разнообразные личные потребности людей, но и одновременно овеществленный капитал. Рынок недвижимости является новым для экономики Азербайджанской республики, поэтому возникает необходимость разработки методологии эффективного управления недвижимостью для включения ее в группу эффективно работающих активов.

Для этого необходим анализ и адаптация инструментов инвестирования в недвижимость, разработка методов управления недвижимостью в процессе ее эксплуатации для получения необходимого социального или экономического результата, совершенствование структуры субъектов хозяйствования на рынке недвижимости.

В Азербайджанской Республике проблемы управления недвижимостью практически не изучались и только в последнее время привлекли внимание специалистов.

В условиях рыночных отношений управление недвижимостью представляет собой комплексную систему по удовлетворению потребностей в конкретном виде недвижимости. В условиях структурной перестройки всей экономики обновление основных фондов и извлечение из недвижимости определенной прибыли становится особенно актуальным.

Однако, пока к системе управления недвижимостью не применяются научные подходы, отсутствуют нормативные акты, регламентирующие оценочную деятельность, практически отсутствует необходимая литература по управлению недвижимостью и адаптированные к отечественным условиям методики, использующие накопленный мировой опыт. Поэтому необходимо исследование инструментов управления недвижимостью, среди которых особое место занимает инвестирование в недвижимость. Анализ инструментов инвестирования в недвижимость и присущих им (и рынку недвижимости в целом) рисков позволяет разработать рекомендации по формированию портфеля недвижимости, управлению ее доходностью, оценке уровня риска портфеля.

Создание современной системы управления недвижимостью обусловлено потребностями развития рыночной экономики. Такая система необходима для формирования инфраструктуры цивилизованного рынка недвижимости, увеличения доходов бюджета, повышения инвестиционной привлекательности территорий, содействия решению социальных проблем.

В процессе инвестирования важно различать два принципиальных момента - величину ожидаемого дохода (дохода, который может быть получен в будущем в результате инвестирования) и величину реализованного дохода (фактического дохода, полученного по истечению периода инвестирования). Доход, который реально получит инвестор, может быть больше или меньше дохода, ожидаемого или рассчитанного перед инвестированием средств. Поэтому одним из ключевых моментов инвестирования должно быть осознание того, что процесс инвестирования всегда связан с риском. Задача инвестора - оценить риск, связанный с конкретными инвестициями [7].

Специфика экономико-правового оборота недвижимости, многоступенчатость сделок с недвижимостью требуют особого внимания к юридической стороне сделок.

Это особенно важно в отечественных условиях, где еще не закончено формирование законодательной базы операций с недвижимостью, ряд нормативных документов противоречат друг другу, при проведении сделок не всегда точно определен состав передаваемых прав на недвижимость, слабо развита система регистрации прав на недвижимость и перехода этих прав.

Как показывает опыт становления рынка недвижимости в Азербайджане, причиной возникновения последующих претензий к сделкам, судебных исков часто является низкий уровень юридического анализа при проведении сделок, невозможность получения полной информации о правовом статусе недвижимости и правах третьих лиц.

Тщательность юридического исследования, сотрудничество со страховыми компаниями позволяет снизить вероятность этих рисков, предотвратить значительную часть из них.

Следует иметь ввиду, что недвижимость является объектом воздействия в большей части специфических рисков, поэтому общие классификации риска для альтернативных инвестиций имеют огра-

ниченную ценность в объяснении риска недвижимости.

Ипотечные риски могут быть вызваны разными причинами - экономическими, инфляционными, валютными, налоговыми, политическими, рисками ценных бумаг, рисками неполучения прибыли, рисками банковской не ликвидности (ликвидности), неплатежеспособностью клиента, снижением стоимости недвижимости и т.д.

Запоминающимся событием, как для банковского сектора, так и для населения, которые испытывают потребность в улучшении жилищных условий, стало возобновление в 2009-2010 гг. ипотечного кредитования. С учетом ситуации на строительном рынке страны с 1 июня 2009 года было возобновлено финансирование по линии Азербайджанского Ипотечного Фонда. Посредствам ипотечного кредитования стало возможно оживление рынка недвижимости, на котором наблюдалось 15 процентное снижение цен в течение первой половины 2009 года. В результате возобновления ипотечного кредитования со второй половины 2009 года на рынке недвижимости было предотвращено падение цен. В условиях недостаточного развития фондового рынка в стране, значительная часть средств, как инвесторов, так и населения, инвестируется на рынок недвижимости, соответственно, с возобновлением ипотечного кредитования была предотвращена потеря их доходов на рынке. В 2013 г. Ипотечный фонд направил 113 млн. манатов на жилищное финансирование, а за весь период своей деятельности с 2006 по 2013 гг. 534 млн. манатов, что позволило профинансировать более 8000 ипотечных кредитов.

Внедрение операций по долгосрочному жилищному ипотечному кредитованию ставит перед банками ряд особых проблем в области управления своими рисками в силу специфики данного вида кредитования, требующего принятия особых мер по управлению рисками. Заключаются они, прежде всего, в следующем:

- долгосрочный характер кредита;

- обеспечение возвратности кредитных средств осуществляется в виде залога жи-

лого помещения, приобретенного на средства кредита;

- способ погашения кредита, при котором платежи распределяются равными частями на протяжении всего срока кредита.

Анализируя и оценивая факторы, определяющие уровень кредитного риска в Азербайджане, следует отметить как системные, так и несистемные факторы.

В качестве системных причин, влияющих на степень кредитного риска, необходимо отметить:

- уровень социально-экономической стабильности в стране, уровень развития жилищного рынка, наличие достаточного платежеспособного спроса на ипотечные кредиты и устойчивых доходов заемщиков;

- уровень развития законодательной базы, ее адекватность задачам развития системы ипотечного жилищного кредитования.

Задачей законодательства в сфере жилищной ипотеки является создание для кредитора реальной возможности обращения взыскания и удовлетворения своих требований из стоимости заложенного имущества после его реализации, создание эффективной системы быстрого рассмотрения дел, связанных с этим процессом, а также возможности выселения неплатежеспособного заемщика и членов его семьи из занимаемых ими жилых помещений в случае обращения взыскания. Необходимо отметить, что в последние годы произошли существенные позитивные сдвиги в развитии нормативно-правовой базы ипотечного кредитования с точки зрения законодательного обеспечения условий для снижения кредитного риска.

Дальнейшая работа над нормативно-правовой базой будет способствовать созданию надежных гарантий для кредитора, позволяющих ему реализовать механизм ипотеки без каких-либо правовых барьеров. Практика развития ипотеки в зарубежных странах дает основание сделать вывод о том, что чем более четко и понятно определены права кредитора, тем ниже кредитный риск и процентные ставки по

кредиту. Это, в свою очередь, увеличивает доступность ипотечных кредитов для заемщиков.

Управление кредитным риском со стороны банка определяет необходимость проведения постоянного контроля за состоянием и качеством кредитного портфеля банка, как по его структуре кредитов, так и с точки зрения мониторинга за отдельными группами кредитов [8, с. 109].

Контроль и регулирование кредитного портфеля включают в себя:

- контроль за качеством предоставляемых кредитов;

- распределение и мониторинг кредитов по группам рисков в соответствии с требованиями ЦБА и внутренними инструкциями банка;

- создание резервных фондов на возможные потери по ссудам;

- своевременное выявление проблемных кредитов и разработанный план мероприятий по работе с ними;

- разработка программ по возврату кредитов.

Самая главная проблема банков не в том, чтобы выдать кредиты, несмотря на отсутствие необходимого работающего правового поля, кредитных технологий и т.д., а в том, чтобы эти кредиты были возвращены и стоимость выплат за кредит банка была как минимум, адекватна необходимым банковским затратам с отдачей минимальной прибыли (для этого в настоящий момент нужны также гарантии государства).

Библиографический список

1. Белых Л.П. Формирование портфеля недвижимости / Л.П. Белых. - М.: Финансы и статистика, 1999. - 264 с.

2. Щербаков В.А. Основы финансирования недвижимости: учеб. пособие / В.А. Щербаков, Н.А. Щербакова. - Новосибирск: НГТУ, 2001. - 155 с.

3. Щербакова Н.А. Экономика недвижимости: учеб. пособие / Н.А. Щербакова. - Ростов на Дону: Феникс, 2002. - 320 с.

4. Земельный кодекс Азербайджанской Республики. От 8 августа 1999 г., №179.

5. Фридман Дж. Анализ и оценка приносящей доход недвижимости: пер. с англ. / Дж. Фридман, Ник. Ордуэй. - М.: Дело, 1997. - 480 с.

6. Ревинский И.А. Инвестиционный бизнес: мировой опыт: учеб. пособие / И.А. Ревинский. - Новосибирск: НГУ, 2000. - 437 с.

7. Тарасевич Е.И. Анализ инвестиций в недвижимость. - СПб.: Изд-во МКС 2000. -428 с.

8. Основы ипотечного кредитования / Под ред. Н.Б. Косарева. - М.: Инфра-М, 2007. -576 с.

SCIENTIFIC-THEORETICAL ISSUES OF INVESTMENT IN REAL ESTATE

M.M. Akhmedov, associate professor Azerbaijan state economy university

Abstract. In the article were studied essence of investments in the real estate and specified his tools, were determined forms ofprofit of the real estate from investments, the reasons of attractiveness ofproperty market for potential investors. Side by side with this, the necessity of determination of instruments of management of the real estate was reasonable, were found reasons of origin of risks of mortgage, was estimated the present state of the mortgage crediting in Azerbaijan and were identified the prospects of his development.

Keywords: invesment in real estate, invesment instruments in real estate, the real estate market, risks of mortgag, Mortgage lending.