Особенности ответственности нанимателя за несвоевременную оплату жилого помещения и коммунальных услуг

Горина Э.Д.*

ОСОБЕННОСТИ ОТВЕТСТВЕННОСТИ НАНИМАТЕЛЯ

ЗА НЕСВОЕВРЕМЕННУЮ ОПЛАТУ ЖИЛОГО ПОМЕЩЕНИЯ И КОММУНАЛЬНЫХ УСЛУГ

Ключевые слова: оплата, коммунальные услуги, наниматель, жилое помещение, выселение, шесть месяцев, норма, общежитие.

This article discusses the features of applying responsibility measures to a lessee of residential premises due to the lessee's failure to pay for use of such premises and utilities, in accordance with applicable Russian laws.

The author has set out and reviewed noms of civil and housing laws governing the legal housing relationships in question, has revealed and thoroughly examined their flaws and shortcomings and offered specific remedial measures. Having compared the noms of the current Russian Housing Code with the provisions of the previous housing laws, the author gives a brief description of innovations in payment for residential housing and utilities.

This article is of practical use as it offers legal ways for the lessor to avoid forced termination of a social lease agreement because of the lessee's repeated failure to pay for use of residential premises and utilities. Specifically, it concerns granting a delay in paying the outstanding amounts, bringing to material responsibility and especially involving the lessee in social work to cover the outstanding payments for residential premises and utilities.

Generally, the arguments offered by the author in the article underscore the need for lawmakers to substantially and objectively update the norms of the Civil Code and the Housing Code of the Russian Federation, governing the legal housing relationships, as regards establishing responsibility and retaliation measures to be applied to the lessee for nonpayment for use of residential premises and utilities.

В соответствии со ст. 67 Жилищного кодекса Российской Федерации одной из основных обязанностей нанимателя по договору социального найма жилого помещения является его обязанность по своевременному внесению платы за жилое помещение и коммунальные услуги.

Ранее условие об указанной обязанности было изложено в нормах Закона Российской Федерации от 24 декабря 1992 № 4218-1 «Об основах федеральной жилищной политики»1, а также в иных нормативных правовых актах, закрепляющих оплату жилья и коммунальных услуг по договору социаль-

* Заместитель начальника Департамента недвижимости муниципального образования «г. Новый Уренгой». [Elvirina-@mail.ra]

1 РГ. № 15. 23 января 1993.

ного найма жилого помещения в размере, не превышающем установленной федеральным стандартом максимально допустимой доли расходов на оплату жилья и коммунальных услуг в совокупном доходе семьи.

В последующем, в вышеуказанном Законе и Постановлении Правительства РФ от 18 июня 1996 № 707 «Об упорядочении системы оплаты жилья и коммунальных услуг»1 было признано необходимым осуществить поэтапный переход на новую систему оплаты жилья и коммунальных услуг, обеспечив к 2003 году, путем повышения размера оплаты жилья и коммунальных услуг, уровень платежей населения в размере полного возмещения затрат на содержание и ремонт жилья, а также на коммунальные услуги.

Таким образом, выполнение поставленной законодателем вышеуказанной задачи в настоящее время предопределило тенденцию к 100% возмещению гражданами расходов на оплату жилья и коммунальных услуг.

Сейчас размер производимых населением платежей в некоторых регионах РФ существенно возрос и означает для бюджета семьи значительные расходы. Особенно ощутимо это сказывается в настоящее время, связанное с мировым финансово-экономическим кризисом, на семьях с невысоким уровнем дохода.

На фоне реализации вышеуказанной законодательной политики, на наш взгляд, наибольший интерес заслуживает ст. 90 Жилищного кодекса РФ, закрепляющая основания и порядок выселения нанимателя и проживающих совместно с ним членов его семьи из жилого помещения, а именно — с предоставлением другого жилого помещения по договору социального найма по площади, определенной для общежитий, в случае невнесения без уважительных причин более шести месяцев указанным нанимателем и членами его семьи платы за жилое помещение и коммунальные услуги.

Данное правило не является новеллой, так как ст. 15.5 Закона РФ «Об основах федеральной жилищной политики» также предусматривала выселение в судебном порядке указанной категории граждан с предоставлением жилого помещения, отвечающего санитарным и техническим требованиям в пределах норм площади общежития.

В то же время, принимая во внимание сложившуюся в настоящее время социальную напряженность, связанную с негативной экономической обстановкой в стране, учитывая вышеизложенную тенденцию к полному возмещению гражданами коммунальных расходов и расходов по оплате за жилое помещение, считаем необходимым провести анализ указанной нормы права с учетом применения к данной ситуации норм действующего законодательства РФ.

1 РГ. № 29. 11 июля 1996.

Итак, в соответствии со ст. 90 Жилищного кодекса Российской Федерации, если наниматель и проживающие совместно с ним члены его семьи в течение более шести месяцев без уважительных причин не вносят плату за жилое помещение и коммунальные услуги, они могут быть выселены в судебном порядке с предоставлением другого жилого помещения по договору социального найма, размер которого соответствует размеру жилого помещения, установленному для вселения граждан в общежитие.

Следовательно, прекращение жилищного правоотношения и выселение нанимателя и членов его семьи из жилого помещения, согласно указанной норме права, является санкцией за неправомерное поведение, которую законодатель установил за нарушение вышеуказанных жилищных обязанностей.

Однако анализируемая норма Жилищного кодекса РФ изложена законодателем не вполне корректно и в дальнейшем, вероятнее всего, будет претерпевать изменения в связи со следующим.

В соответствии со ст. 15 Жилищного кодекса РФ жилым помещением признается изолированное помещение, которое является недвижимым имуществом и пригодно для постоянного проживания граждан (отвечает установленным санитарным и техническим правилам и нормам, иным требованиям законодательства).

Следовательно, в качестве другого жилого помещения при выселении не могут быть предоставлены помещения, не отвечающие санитарным и техническим правилам и нормам или не относящиеся к жилищному фонду.

Таким образом, согласно нормам Жилищного кодекса РФ, указанное вновь предоставляемое помещение должно соответствовать критериям жилого помещения — быть предназначенным для проживания граждан, но, в то же время, оно может не отвечать критериям благоустроенности.

Согласно мнению Ю.К. Толстого, «указание на то, что жилое помещение должно быть благоустроенным, законом опущено. Таким образом, предоставляемое помещение по уровню благоустройства может не дотягивать до того общего уровня, который достигнут в данном населенном пункте»1.

Также вышеуказанной нормой Жилищного кодекса РФ установлено, что размер вновь предоставляемого на условиях социального найма жилого помещения выселяемым гражданам определяется по нормам, установленным для вселения граждан в общежитие. В соответствии со ст. 105 Жилищного кодекса РФ, жилые помещения в общежитиях предоставляются по договору найма специализированного жилищного фонда из расчета не менее 6 кв. м жилой площади на одного человека.

1 Толстой Ю.К. Жилищное право. М.: Проспект, 2007. С. 166.

Следовательно, высока вероятность того, что вновь предоставляемое жилое помещение по размерам будет значительно меньше предыдущего, что приведет также к сокращению количества жилых комнат помещения.

Однако в данном случае законодатель не определил условия вселения гражданина и членов его семьи, за исключением супругов, во вновь предоставляемое жилое помещение, состоящее из одной комнаты.

В указанном случае можно предположить, что данным гражданам, при отсутствии их согласия на вселение в жилое помещение, будет предоставлено на условиях социального найма не менее двух комнат, с учетом требований ст. 58 Жилищного кодекса РФ.

В то же время размер вновь предоставляемого по нормам специализированного жилищного фонда жилого помещения не должен превышать размер ранее занимаемого жилого помещения в целях сохранения санкционированного характера рассматриваемой нормы права.

Также следует отметить, что в рассматриваемой статье Жилищного кодекса РФ не раскрывается подробно, какие периоды должны включаться в шестимесячный срок: шесть месяцев подряд или любые шесть месяцев в период действия договора социального найма.

По мнению одних специалистов в области жилищного права, наиболее оптимальным решением указанного вопроса являлось бы исчисление срока в период действия договора социального найма путем суммарного сложения любых шести месяцев, за которые уплата коммунальных платежей и платы за жилое помещение нанимателями не осуществлялась По мнению других, факт невнесения платежей за шесть месяцев подряд или шесть отдельных месяцев в любом случае является основанием для расторжения договора социального найма в порядке, предусмотренном ст. 90 Жилищного кодекса РФ2.

По нашему мнению, в данном случае следует считать основанием для расторжения договора социального найма факт невнесения нанимателем платы непосредственно за шесть месяцев подряд, исходя из применения по аналогии ст. 687 Гражданского кодекса РФ — расторжение договора социального найма по решению суда при существенном нарушении условий договора другой стороной. Длительность просрочки платежа в течение полу-года и более будет являться достаточным и единственно необходимым существенным условием применения вышеуказанной санкции.

Также исходя из толкования ст. 90 Жилищного кодекса РФ необходимым условием для выселения должно служить одновременное невнесение

1 Тихомиров М.Ю. Договоры жилищного найма: практическое пособие. М.: изд. М.Ю. Тихомирова, 2007. С. 48.

2 Титов А.А. Жилищное право Российской Федерации. М.: Юрайт-Издат, 2008. С. 344.

нанимателем платы за жилое помещение и коммунальные услуги, поскольку союз «и» в тексте данной статьи свидетельствует об объединении данных понятий \ в то время как п. 4 ст. 83 Жилищного кодекса РФ устанавливает основания для расторжения договора социального найма жилого помещения по требованию наймодателя в судебном порядке в случае невнесения нанимателем платы за жилое помещение и (или) коммунальные услуги в течение более шести месяцев. Таким образом, наймодателю представляется, учитывая наличие в статье указанных предлогов— и (или), право выбора оснований для применения в последующем судом соответствующей нормы права.

Следовательно, на практике могут возникнуть ситуации, когда наниматель вносит плату за жилье, но не оплачивает коммунальные услуги на протяжении, допустим, семи месяцев. Справедливым, на наш взгляд, следует считать толкование данной нормы с точки зрения невнесения одновременно платы за жилье и коммунальные услуги, ст. же 83 Жилищного кодекса РФ при этом требует непосредственной доработки, целью которой будет устранение коллизий норм жилищного права.

Также в законе не раскрывается понятие уважительных причин неоплаты коммунальных услуг. Суд при решении данного вопроса должен исходить из того, была ли возможность у нанимателя вносить плату за жилье или такая возможность отсутствовала по объективным причинам. Например, в конкретной местности у нанимателя может не быть возможности трудоустройства, либо отсутствует постоянный доход, либо доход этот является крайне низким и его недостаточно для оплаты жилья и коммунальных услуг.

М.Ю. Тихомиров в указанном случае задается прямым вопросом: «А может ли, например, в местности, где отсутствует сама возможность трудоустройства или ведения предпринимательской деятельности, считаться уважительной причиной невнесения платы за жилье банальная нехватка у нанимателя денежных средств?»2.

Очевидно, что уважительными причинами могут быть признаны также продолжительная болезнь нанимателя, невозможность или неспособность найти работу, задержка выплаты пенсий, зарплаты, наличие в составе семьи инвалидов, детей, смерть члена семьи и многие другие факторы как экономического, так и социального характера.

Вместе с тем не должны считаться уважительными, на наш взгляд, такие причины невнесения платы, как: нежелание трудоустройства, злоупотребление спиртными напитками, наркотическими веществами, длительное непроживание нанимателя и/или членов его семьи в жилом помещении

1 Багаев А.Н. Пользование жилыми помещениями по законодательству Российской Федерации. Ростов н/Д.: Феникс, 2006. С. 212.

2 Тихомиров М.Ю. Договоры жилищного найма. С. 48.

и т.д. Отсутствие уважительных причин при этом, согласно ст. 56 Гражданского процессуального кодекса РФ, должен доказывать наймодатель (истец), а их наличие — наниматель (ответчик). Также это должно быть отмечено в решении суда

Однако учитывая существующую в настоящее время сложную финансовую обстановку в стране и мире, последующее применение к гражданину и членам его семьи довольно радикальных мер, на наш взгляд, вполне разумно было бы предусмотреть в рассматриваемой норме права условие об установлении законодателем большего предельного срока для полной оплаты нанимателем и (или) проживающими совместно с ним членами его семьи задолженности за жилое помещение и коммунальные услуги.

В случае же, если наниматель жилого помещения и (или) проживающие совместно с ним члены его семьи после предоставления судом отсрочки исполнения судебного решения не устранят эти нарушения в указанный им срок, то виновные граждане по требованию наймодателя должны подлежать выселению в судебном порядке с предоставлением другого жилого помещения по нормам, определенным для вселения граждан в общежитие, т.е. в действие непосредственно вступает рассматриваемая норма права.

Следует отметить, что проведение аналогичных мер предусмотрено п. 2 ст. 687 Гражданского кодекса РФ, предоставляющей суду право при вынесении решения о расторжении договора найма жилого помещения по рассматриваемому основанию по просьбе нанимателя отсрочить исполнение решения суда на срок не более года.

В случае же неустранения нанимателем допущенных нарушений суд по повторному обращению наймодателя принимает решение о расторжении договора найма жилого помещения. По просьбе нанимателя суд может отсрочить исполнение решения на срок не более года.

Однако применение указанной нормы права по отношению к ст. 90 ЖК РФ в настоящее время не представляется возможным, так как ст. 687 ГК РФ к договору социального найма, согласно п. 3 ст. 672 ГК РФ, не применяется.

В данном случае, во избежание правовых коллизий, считаем необходимым закрепить в нормах гражданского законодательства РФ условие о возможности предоставления отсрочки для погашения возникшей у нанимателя и членов его семьи, использующих жилое помещение по договору социального найма, задолженности, путем указания в п. 3 ст. 672 Гражданского кодекса РФ ссылки на п. 2 ст. 687 ГК РФ.

1 Багаев А.Н. Пользование жилыми помещениями по законодательству Российской Федерации. С. 212.

Также необходимо отметить, что законодателем не установлены виды, размеры и порядок наступления последствий в случае установления судебным органом наличия уважительных причин, вызвавших или способствующих возникновению просрочки в оплате жилого помещения и коммунальных услуг нанимателем и (или) членами его семьи.

В указанном случае представляется необходимым проведение наймодателем ряда мероприятий, направленных на привлечение указанных граждан к имущественной ответственности, а именно — взыскание суммы задолженности, а также пени в соответствии с требованиями п. 14 ст. 155 ЖК РФ, без выселения указанных граждан в иное жилое помещение.

В заключение хотелось бы отметить еще один немаловажный, на наш взгляд, правовой аспект возможности применения в дальнейшем к рассматриваемой ситуации норм действующего законодательства РФ.

Согласно ст. 90 ЖК РФ, неоплата нанимателем и (или) членами его семьи жилого помещения и коммунальных услуг более шести месяцев является основанием для прекращения жилищного правоотношения и выселения нанимателя и членов его семьи из жилого помещения по решению суда в иное жилое помещение по нормам общежития.

В то же время за идентичное неисполнение обязательств по договору социального найма п. 4 ст. 83 ЖК РФ предусмотрено расторжение в судебном порядке договора социального найма жилого помещения.

В данном случае возникает вопрос: какую именно норму Жилищного кодекса РФ необходимо применять за нарушение рассматриваемого жилищного обязательства?

На наш взгляд, учитывая возможность переселения нанимателя и членов его семьи в иное жилое помещение по нормам общежития, согласно ст. 90 ЖК РФ, при единичном или малозначительном совершении рассматриваемого нарушения суду необходимо применять норму ст. 90 ЖК РФ.

При последующем же злостном уклонении нанимателя и (или) членов его семьи от исполнения обязательств, предусмотренных договором социального найма, предполагается непосредственно применять пп. 1 п. 4 ст. 83 ЖК РФ, предусматривающий расторжение договора социального найма. При этом необходимо отметить, что в указанной статье законодатель не предусмотрел наличие уважительных причин, исключающих возможность применения законодателем соответствующих санкций.

Принимая во внимание применение к нанимателю жилищного фонда социального использования согласно ст. 83 ЖК РФ мер радикального характера — выселение без предоставления иного жилого помещения в целях сохранения права проживания нанимателя, а также членов его семьи, в том числе, возможно, несовершеннолетних детей, переселенных во вновь предо-

ставленное им по нормам общежития жилое помещение, в случае дальнейшего злостного нарушения ими обязательств по оплате жилого помещения и коммунальных услуг и при этом не имеющих источников дохода без уважительных причин, считаем необходимым предусмотреть в нормах действующего законодательства РФ возможность привлечения в судебном порядке указанного нанимателя жилого помещения или иных совершеннолетних членов его семьи к общественным работам, с ежемесячным перечислением ими части заработной платы в пользу наймодателя в счет погашения задолженности за пользование жилым помещением и коммунальными услугами.

Размер отчисляемой части заработка должен быть, на наш взгляд, непосредственно определен судебным органом с учетом всех жизненных обстоятельств должников — размера заработной платы, суммы задолженности, наличия на иждивении несовершеннолетних детей, количества работающих в семье совершеннолетних членов и т.д. При этом расторжение договора социального найма не производить.

При наличии же у нанимателя или членов его семьи постоянного места работы и получения ежемесячной заработной платы или иного систематического дохода считаю возможным осуществлять взыскание наймодателем вышеуказанной задолженности в порядке и размерах, предусмотренных действующим законодательством РФ, также без расторжения договора социального найма.

На основании изложенного можно сделать вывод, что правовыми нормами проблема неплатежей за пользование по договору социального найма жилым помещением и коммунальными услугами в настоящее время в полном объеме не решена. Приведенные выше аргументы доказывают необходимость существенной и объективной законодательной доработки норм Гражданского и Жилищного кодексов РФ, регулирующих рассмотренные в настоящей статье жилищные правоотношения.

Токарева О. О.*

ПОСЛЕДСТВИЯ ПРИМЕНЕНИЯ ЗАКОНОДАТЕЛЬСТВА ПО ДЕЛАМ О ВЫСЕЛЕНИИ БЫВШИХ ЧЛЕНОВ СЕМЬИ СОБСТВЕННИКА

С момента введения в действие 1 марта 2005 года Жилищного кодекса РФ прошло немало времени и, как видно на практике, возникло множество вопросов и проблем при применении жилищных, а также гражданских норм в части лишения права на жилище.

* Аспирантка, [olesyattt@mail.ra]