Агентство недвижимости идет под снос

На риэлтерском рынке может произойти первое крупное банкротство. В отношении ЗАО "Московское инвестиционное агентство недвижимости" (МИАН) уже введена процедура наблюдения. Компания оказалась в сложном положении после предъявления ей налоговых претензий на 1,2 млрд руб. Но банкротить риэлтера начали не налоговики, а региональная компания "Гианея". Появление такого кредитора, по мнению экспертов, свидетельствует о желании самого МИАНа использовать преимущества процесса банкротства.

Как стало известно "Ъ", ЗАО МИАН находится в процессе банкротства. 20 мая арбитражный суд Москвы ввел в МИАНе наблюдение, назначив временным управляющим Анатолия Кропотина из Саратовской области. По информации, размещенной на сайте Росрегистрации, господин Кропотин является арбитражным управляющим Сахалинской области с марта 2007 года и состоит членом саморегулируемой организации "Гильдия арбитражных управляющих". Принять решение о том, признавать ли МИАН банкротом, суд планирует 30 октября. До этой даты временный управляющий должен будет сформировать реестр требований кредиторов и провести их первое собрание.

Заявление о признании МИАН банкротом подало саратовское ЗАО "ИФК "Гианея"", долг риэлтерской компании перед которым составляет 1,4 млн руб. "Гианея" обратилась в суд после того, как дело о банкротстве МИАНа пытались инициировать налоговики, которые еще в 2006 году предъявили компании 1,2 млрд руб. налоговых претензий за 2002-2003 годы. Компанию обвинили в том, что она продавала гражданам права на квартиры в строящихся домах за векселя связанных с ней фирм. Это позволяло занижать выручку и выводить деньги в сторонние структуры, уклонявшиеся от уплаты налогов. МИАН около года обжаловал претензии в арбитражном суде, но проиграл. В середине марта этого года МИАН выплатил долги по налогам, но, по данным источника "Ъ" в ФНС, погашено было только около 600 млн руб. недоимки, без штрафов и пеней.

ЗАО МИАН является управляющей компанией холдинга, куда входит около десяти компаний, занимающих риэлтерскими услугами, девелопментом, развитием сети фитнес-клубов. Основной владелец ЗАО МИАН — Александр Сенаторов. В информмеморандуме к облигационному меморандуму "МИАН-Девелопмента" говорится, что к июлю 2006 года стоимость чистых активов всего ЗАО МИАН составляла $677,5 млн, собственные средства — $370,7 млн, долг — $271,8 млн. Более поздние финансовые показатели не раскрываются. Участники рынка рассказывают, что из-за налоговых претензий и судебных разбирательств ЗАО МИАН за год покинули многие топ-менеджеры, в частности гендиректор Сергей Озеров и финансовый директор Олег Слесаревский.

После выплаты МИАНом недоимки налоговики потеряли право требовать банкротства компании, поскольку налоговые санкции при определении признаков банкротства не учитываются. Погашение налоговой недоимки привело и к прекращению в отношении компании уголовного дела, возбужденного в 2006 году по факту уклонения от уплаты налогов в особо крупном размере (ч. 2 ст. 199 УК РФ). Однако 1 апреля инициативу в деле о банкротстве МИАНа перехватила "Гианея".

Связаться с "Гианеей" вчера не удалось: телефоны ИФК, указанные в базе данных "СПАРК-Интерфакс", целый день не отвечали. На сайте Федеральной службы по финансовым рынкам "Гианея" упомянута лишь однажды: в июле 2000 года у компании была приостановлена лицензия профучастника рынка ценных бумаг за непредоставление отчетности за 1999 год. Анатолий Кропотин рассказал вчера "Ъ", что "Гианея" выкупила кредиторскую задолженность МИАНа за помещение, арендованное компанией в Саратове у одной из местных фирм.

Юристы сомневаются, что "Гианея" инициировала дело о банкротстве МИАНа самостоятельно. "Схема, когда для возбуждения дела о банкротстве подставные фирмы скупали кредиторскую задолженность, была широко распространена в заказных банкротствах. Для таких банкротств характерно, что долги скупаются на минимальные необходимые суммы, а арбитражный управляющий выбирается из отдаленного региона и из числа лиц, не участвовавших ранее в громких делах",— объяснил старший юрист адвокатского бюро "Егоров, Пугинский, Афанасьев и партнеры" Игорь Серебряков. "То, что МИАН выплатил большую сумму налоговой задолженности и не расплатился с мелким кредитором, может свидетельствовать о желании самого МИАНа использовать преимущества процесса банкротства, такие как мораторий на выплаты кредиторам",— считает руководитель правового бюро "Олевинский, Буюкян и партнеры" Эдуард Олевинский. По его словам, инициатива в назначении арбитражного управляющего позволяет предопределять результат анализа финансового состояния компании-должника, а также выводы управляющего относительно преднамеренного характера банкротства.

Сейчас в арбитражном суде Москвы активно идет борьба за контроль над процессом банкротства МИАНа. На сайте суда есть информация о пяти кредиторах. Вчера рассматривалось заявление ЗАО "Новостройки столицы" о взыскании с МИАНа около 136 млн руб. вексельного долга, но заседание было отложено, поскольку подлинные векселя представлены не были. По данным Анатолия Кропотина, требования к МИАНу предъявили уже восемь кредиторов на общую сумму около 3 млрд руб. На сегодняшний день, впрочем, в реестре значится требование только одного кредитора — "Гианеи". Финансовое состояние компании управляющий пока не комментирует, но первое собрание кредиторов намерен провести до конца сентября.

Рассмотрение требования налоговиков, касающегося санкций, суд отложил на сентябрь, хотя участвовать в собрании кредиторов инспекция в принципе не сможет, для этого необходимо требование по основному долгу. Пени и штрафы в процессе банкротства погашаются в последнюю очередь. В начале сентября, однако, у "МИАН-Девелопмента" наступает срок оферты по облигациям на 2 млрд руб., размещенным компанией в марте 2007 года. Бумаги были размещены по 12,37% годовых, но уже на прошлой неделе, по данным Cbonds, на ММВБ облигации "МИАН-Девелопмента" торговались с доходностью 40%. "Учитывая налоговые претензии к МИАНу и требования кредиторов по итогам оферты, многие держатели облигации могут предъявить эти бумаги к выкупу",— прогнозирует аналитик банка "Траст" Алексей Демкин. Он добавил, что при оферте существует "риск технического дефолта".

В пресс-службе МИАНа вчера сообщили, что не комментируют ситуацию с судебными разбирательствами и работу временного управляющего.

Риэлтеры считают дело о банкротстве МИАНа прецедентным для рынка недвижимости. "За последние десять лет банкротство МИАНа может быть первым на риэлтерском рынке Москвы",— констатирует директор департамента зарубежной недвижимости агентства Doki Ольга Побединская. При этом эксперты говорят о стабильности рынка недвижимости и волны банкротств не опасаются. "Банкротство МИАНа может вызвать цепную реакцию на риэлтерском рынке только при наличии внешних факторов, например вмешательства федеральных служб в процесс ценообразования на жилье",— считает заместитель гендиректора риэлтерского агентства "Новый город" Наталья Ветлугина.