Перекраситься в зеленый

Понятие "зеленое строительство" на российский рынок девелопмента пришло относительно недавно, примерно 4-5 лет назад. С тех пор серьезного распространения экодевелопмент не получил. Тем не менее, как говорят специалисты, при строительстве коммерческой недвижимости, особенно высокого класса, озаботиться получением сертификата соответствия "зеленым" стандартам все же стоит — в глазах потенциальных арендаторов или покупателей, представляющих международные компании, это повысит капитализацию объекта.

В мире существует две основные системы сертификации на соответствие здания экологическим стандартам строительства: BREEAM и LEED. Владимир Масютин, генеральный директор отеля "Русские сезоны", рассказывает: "Оба стандарта оценивают здания по многочисленным параметрам: территория под застройку, энергосбережение и влияние на окружающую среду, водообеспечение, используемые материалы, отходы, создание благоприятной атмосферы внутри здания. Сначала оценка производится на стадии проектирования, затем на стадии готовности объекта. На каждом этапе проект получает баллы, затем суммарная оценка определяет уровень конечного рейтинга".

Показатель устойчивого развития

Сегодня "зеленая" сертификация более всего распространена именно в сегменте коммерческой недвижимости. Если говорить об офисном сегменте, то связано это в первую очередь с тем, что среди арендаторов бизнес-центров класса А большое количество транснациональных компаний. "Для многих из них наличие соответствующей сертификации — обязательное требование к арендодателям по всему миру, часть политики так называемого устойчивого развития. Таким образом, сертифицируя бизнес-центр класса А по международным экостандартам, владелец здания существенно повышает инвестиционную привлекательность объекта (что скажется и на арендных ставках, и на последующей продаже актива). В бизнес-центрах класса B и C сертификация по международным стандартам не практикуется, так как вложения в инженерное оснащение зданий в этом случае не окупятся", — объясняет Елена Валуева, директор по маркетингу Mirland Development Corporation.

"Пока нельзя говорить о массовой востребованности сертификации, однако факт, что за последние три года ситуация в России кардинальным образом изменилась. Уже сейчас можно говорить о том, что если девелопер (не только западный, но и российский) задумал построить офисный объект класса А+, который бы соответствовал требованиям институциональных инвесторов (investment grade property), то строить однозначно нужно с учетом требований "устойчивого развития". Здесь Москва пока опережает Северную столицу", — говорит госпожа Валуева.

И все же эксперты признают: востребованность "зеленого" сертификата в рамках регионального строительства (особенно коммерческой недвижимости) пока остается в большой степени имиджевой, нежели обусловлена реальными экономическими и экологическими требованиями компаний, реализующих проект. "Хотя нельзя не отметить, что в рамках реализации индустриальных проектов, а также в рамках реализации проектов в Московском регионе (прежде всего в Москве) использование "зеленых" технологий при строительстве коммерческой недвижимости, а также модернизации существующих офисных задний, последующее получение статуса "экологичности" объекта недвижимости становится все более популярным направлением", — соглашается с госпожой Валуевой Вероника Лежнева, руководитель отдела исследований компании Jones Lang LaSalle в Санкт-Петербурге.

При экологичном строительстве расходы на возведение объекта выше, а жизненный цикл здания — больше (до 20-30 лет). Эксплуатационные расходы в "зеленых" зданиях значительно ниже за счет рационального использования коммунальных услуг. "В свою очередь, присвоение объекту статуса "зеленого" обеспечивает ему конкурентное преимущество в своей нише на рынке и увеличивает вероятность привлечения международных компаний как в качестве инвестора, так и арендатора. С этой точки зрения, у "зеленых" сертификатов перспективы распространения довольно ободряющие — даже если девелопер не осознает всей необходимости получения такого сертификата, рынок сам продиктует ему такое решение. Правда, речь идет не о краткосрочной перспективе двух-трех лет", — отмечает госпожа Лежнева.

"Нам известен ряд примеров, когда банк может выдать девелоперу кредит под меньший процент, если проект сделан с "зелеными" технологиями", — рассказывает о преимуществах сертификации Василий Довбня, заместитель директора департамента консалтинга "Colliers International Санкт-Петербург".

Два лидера

Выдачей сертификатов BREEAM и LEED во всем мире занимаются только две компании: BRE (штаб-квартира в Лондоне) и U.S. Green Building Council, отвечающая за выдачу LEED (штаб-квартира в Вашингтоне).

В Петербурге есть несколько компаний, оказывающих консалтинговые услуги в области прохождения сертификации. По сути, такие компании проводят аудит объекта или проекта, изучают, может ли здание или проект претендовать на получение сертификата, какие улучшения необходимо произвести в здании, как можно доработать проект. Также они помогают составить отчет, который потом будет направлен в обозначенные выше организации, ответственные за выдачу сертификатов. Как у BRE, так и у U.S. Green Building Council существует система обучения специалистов знанию требований стандартов, позволяющая впоследствии стать сертифицированным оценщиком и предоставлять консалтинговые услуги. В Петербурге есть компании, в штате которых есть такие специалисты (сертифицированные оценщики) — это преимущественно архитектурные мастерские, инжиниринговые компании. Также в городе находятся офисы международных компаний, в штате которых есть подобные специалисты, проживающие в Москве и работающие в московских офисах.

В феврале 2010 года Федеральным агентством по техническому регулированию и метрологии была зарегистрирована первая российская национальная система добровольной сертификации объектов недвижимости "Зеленые стандарты", служащая для оценки экологической эффективности зданий. Эти стандарты применимы и к новым, и к существующим постройкам и актуальны для самых разных типов зданий: офисных, жилых, промышленных, торговых, общественных. Сертификация в данной системе осуществляется на добровольной основе на основании обращения отечественных и зарубежных заявителей. В свою очередь, добровольная сертификация в этой системе не исключает обязательную оценку соответствия объектов недвижимости, установленную законодательством Российской Федерации. Объекты, сертифицированные по национальным "зеленым" строительным стандартам, обеспечивают минимальное загрязнение окружающей среды и высокий уровень экологической безопасности для людей.

С апреля 2011 года действует вторая, усовершенствованная версия системы  добровольной сертификации объектов недвижимости "Зеленые стандарты". Однако иностранные девелоперы предпочитают ориентироваться на стандарты, которые, с одной стороны, знакомы им самим, а, с другой — их клиентам (арендаторам, инвесторам, потенциальным покупателям). Такой же логикой руководствуется пока и большинство российских девелоперов.

Что почем

"В зависимости от получения желаемого сертификата, определяющего степень экологичности здания, затраты на строительство девелоперу обойдутся увеличением себестоимости в среднем на 5-20 процентов. В свою очередь, эксплуатация таких зданий по сравнению с традиционной коммерческой недвижимостью экономически более выгодна. Оптимизация расходов и экономия порядка 15-20 процентов достигаются уже при первичном подключении к сетям и сказываются на текущих расходах (электричество, вода, тепло). Высочайшее качество строительства и максимальный комфорт дают возможность назначить более высокие арендные ставки, привлечь покупателей и иностранных арендаторов высокого уровня, а следовательно, быстрее окупить проект. Необходимо отметить, что арендная ставка в таких объектах может быть выше среднерыночной на 3-4 процента", — говорит госпожа Лежнева.

Если говорить о стоимости самой сертификации, то она складывается из регистрационного взноса в организацию, которая выдает сертификат, из стоимости консалтинговых услуг, а также из стоимости инженерных решений, которые нужно реализовать в проекте. При этом третья составляющая цены будет тем ниже, чем раньше девелопер задумался о сертификации. Гораздо проще заложить в проект что-то на этапе проектирования, чем вносить изменения в проект уже строящегося объекта.

Сергей Канаев, коммерческий директор Nagatino i-Land, рассказал, что сертификация обходится в $50-60 тыс. "Вторая очередь Nagatino i-Land и новый проект Millhouse Capital в Сколково будут спроектированы и построены с учетом стандартов BREEAM", — поделился он.

"Если подсчитать все затраты с консультациями, то в среднем сертификация по LEED строящегося здания обойдется от $12 за квадратный метр. Регистрация на официальных сайтах международной сертификационной системы LEED обходится примерно в $1200. Конечно, сумма немаленькая, но при грамотной эксплуатации объекта возможность покрытия расходов не заставит себя долго ждать", — говорит Владимир Масютин.