Девелоперы сбились с курса

Вслед за ипотечными заемщиками обращаться за реструктуризацией валютных займов в банки стали и девелоперы. Зафиксировав большинству арендаторов ставки по аренде в рублях и, соответственно, переведя свои денежные потоки в рубли, обслуживать валютные кредиты им стало невыгодно. Банкам в текущей экономической ситуации приходится идти им навстречу. Иначе под риском неплатежей могут оказаться валютные ссуды эквивалентные 1 трлн руб.

О том, что девелоперы стали обращаться в банки за реструктуризацией валютных кредитов, "Ъ" рассказали участники банковского рынка. "К нам обращаются десятки таких заемщиков, кто-то просит реструктурировать заем в рубли, кто-то — пролонгировать срок,— признает зампред МДМ-банка Алексей Чаленко.— В каждом случае мы принимаем индивидуальное решение в зависимости от адекватности финансовой модели бизнеса и степени ответственности владельца". В Сбербанке, лидирующем по абсолютному объему валютных кредитов в корпоративном портфеле (4,5 трлн руб.), уже разработали типовую программу по реструктуризации валютных кредитов в рубли по направлению "финансирование недвижимости". По оценкам банка, в совокупности испытывают потребность в реструктуризации валютных кредитов девелоперы, на которых приходится до 10% его валютного корпоративного кредитного портфеля. Тренд подтвердили и в Абсолют-банке. "К нам тоже обращаются заемщики такого профиля за конвертацией валютных кредитов в рублевые, и мы идем им навстречу",— сообщил председатель правления Абсолют-банка Андрей Дегтярев.

Увеличение активности валютных заемщиков из числа девелоперов в реструктуризации своих ссуд наблюдают и в банке "Уралсиб". В Райффайзенбанке признали, что фиксируют единичные случаи обращения владельцев коммерческой недвижимости за реструктуризацией. "Правда, они не готовы переводить кредит в рубли, так как ставки очень высоки, но просят о рассрочке платежей, и мы идем навстречу тем заемщикам, чья финансовая модель не выдерживает повышенной нагрузки",— указывает зампред Райффайзенбанка Оксана Панченко.

Причина роста обращений девелоперов за реструктуризацией валютных кредитов в том, что в ноябре--январе на фоне резкого роста валютного курса многие арендодатели, чтобы не потерять арендаторов, не справляющихся с увеличением арендных выплат (ставки по которым изначально фиксировались в валюте), были вынуждены перевести арендные платежи, а значит, и свои доходы в рубли (см. "Ъ" от 19 ноября 2014 года). В результате у девелоперов возникла разница в валюте дохода и валюте кредита, что в ситуации нестабильности увеличивает их валютные риски.

На текущий момент почти все арендодатели перешли на заключение договоров в рублях, констатирует директор департамента оценки компании Sminex Александр Лагутов. "А значит, сейчас практически все они получают доходы в национальной валюте, и поэтому большинство из них обращается за рефинансированием своих валютных кредитов в рубли",— добавляет управляющий партнер консалтинговой компании в сфере коммерческой недвижимости Colliers International Николай Казанский. "Фактически они оказались между молотом и наковальней, и равно как им приходится идти на компромисс со своими клиентами, которые не в состоянии платить аренду вдвое больше, чем несколько месяцев назад, так же они рассчитывают и на компромисс со стороны банков",— указывает он.

Сами девелоперы, признавая "проблемы на рынке", по понятным соображениям не желают официально признавать обращения за реструктуризацией. "Сейчас каждая компания оценивает структуру своих доходов и, если есть возможность и необходимость, обращается за реструктуризацией,— сообщил представитель KR Properties Андрей Патрушев.— Мы в предыдущий кризис исполняли все свои обязательства, исполняем их и сейчас". "Тему рефинансирования банковских валютных ссуд никто не хочет афишировать, так как по возможности пытаются удержать тех арендаторов, кого можно, в валюте, а иначе получат неконтролируемый поток желающих перейти в рубли,— рассуждает источник "Ъ" в одной из крупных девелоперских компаний.— То же самое с банками: все обсуждается индивидуально". Кроме того, по словам девелоперов, реструктуризация выгодна не всегда: все зависит от условий, сроков такого кредита, величины непогашенной части, указывают девелоперы.

"В ряде случаев, когда остаток долга небольшой, выгоднее не менять условий кредита,— говорит господин Лагутов.— Например, у нашей компании кредитный портфель за прошлый год снизился на 25%, заемные средства теперь составляют порядка 20-25% от собственного капитала, поэтому мы за реструктуризацией не обращались".

Впрочем, банкам, особенно тем, у кого таких заемщиков много, деваться некуда. "Мы ожидаем, что эта отрасль в среднесрочной перспективе будет одной из самых уязвимых, и потому банкам выгоднее реструктуризация кредитов девелоперам, в том числе перевод ссуд в рубли, чем дефолт по валютным займам",— указывает заместитель директора группы "Рейтинги финансовых институтов" агентства S&P Сергей Вороненко. По его оценкам, в целом по банковскому сектору доля коммерческой недвижимости в корпоративном портфеле банков не превышает 4-5%, однако сложно оценить валютную часть, так как эти данные банки в своих отчетах не раскрывают. Если исходить из 4-5% корпоративного портфеля, то в абсолютном выражении — это сумма в пределах 1 трлн руб., рассуждает господин Вороненко. "Однако есть немалое число банков, у которых доля таких кредитов в портфеле 15-20%, а иногда и больше — и для них вопрос обслуживания этих кредитов очень критичен",— отмечает он.

Ситуация усугубляется тем, что цены на рынке аренды коммерческой недвижимости снижаются и в рублях, а арендодатели предпочитают помещения меньше и ниже классом, чем раньше, что приводит к общему падению доходов девелоперов и снижению их возможностей по обслуживанию взятых в банках кредитов. С точно такими же проблемами и банки, и девелоперы столкнулись в прошлый кризис 2008-2009 годов, но, видимо, окончательных выводов для себя так и не сделали. "Не исключено, что теперь — на фоне общей фобии валютных кредитов — вся отрасль раз и навсегда перейдет на рублевые расчеты с клиентами и кредиторами",— предполагает Николай Казанский. Что касается банков, то это только начало, прогнозируют эксперты. "В целом по сектору процесс реструктуризации девелоперских ссуд будет длительным и болезненным, но не смертельным,— считает Сергей Вороненко.— Можно прогнозировать, что эта ситуация будет одним из факторов роста резервов банков на возможные потери по ссудам в этом году, но не ключевым". Однако, оговаривается он, для тех, у кого доля таких кредитов в портфеле 15-20% и выше, конечно, это будет серьезной нагрузкой на капитал.