Особенности оценки рыночной стоимости автозаправочных станций

УДК 368.025.46

ОСОБЕННОСТИ ОЦЕНКИ РЫНОЧНОЙ СТОИМОСТИ АВТОЗАПРАВОЧНЫХ

СТАНЦИЙ

О.Н. Селюгина

Показана актуальность определения рыночной стоимости АЗС в общей системе рыночных стоимостей. Рассмотрены способы оценки автозаправочных станций (АЗС), выявлены основные факторы, влияющие на формирование рыночной стоимости АЗС. Представлены результаты анализа закономерностей и трудностей, связанных с процессом оценки АЗС.

Ключевые слова: автозаправочная станция (АЗС); оценка стоимости; рыночная стоимость; подходы и методы оценки; финансовый анализ.

PECULIARITIES OF GAZOLINE STANDS VALUATION

O.N. Seliugina

The author demonstrates the topicality of gasoline stands valuation problems in terms of market value system. The article examines ways of gasoline stands valuation, defines the key factors influencing formation of gasoline stands market value. The author presents analysis results of regularities and problems concerning gasoline stands valuation.

Key words: a gasoline stand, valuation, market value, approaches and methods of valuation, financial analysis.

Интерес к сегменту рынка автозаправочных станций (АЗС) в России возрастает, связано это с массовой автомобилизацией и, соответственно, с увеличением спроса на их продукцию. Рынок АЗС развивается стремительными темпами, но остаётся в большей степени закрытым, на сегодняшний день на нем уже сформировались лидеры, которые продолжают совершенствовать свои автозаправочные станции, ведя жесткую борьбу с конкурентами. АЗС являются полноценными объектами гражданского оборота, вследствие этого, остро встает вопрос о корректности определения стоимости АЗС.

Оценка стоимости АЗС - явление достаточно востребованное и распространенное. В связи с этим, вопрос определения рыночной стоимости АЗС актуален в общей системе рыночных стоимостей и достаточно проблематичен в связи со спецификой данного вида имущества.

Автомобильная заправочная станция (АЗС) представляет собой объект транспортной инфраструктуры, который рассматривается как комплекс объектов недвижимости, в составе земельного участка с улучшениями, а также специализированного оборудования. Комплекс располагается на придорожной территории и предназначен для заправки топливом транспортных средств. Одновременно с этим, современные АЗС могут являться многофункциональным комплексом, который помимо топливно-раздаточных колонок включает в себя перечень сопутствующих услуг, например, кафе быстрого питания, автомойку, станции технического обслуживания.

Оценка стоимости АЗС может стать необходима в нескольких случаях:

- при кредитовании, если в качестве обеспечения выступает АЗС;

- при страховании, а также при определении величины ущерба;

- при вкладе АЗС в качестве недвижимого имущества в уставный капитал;

- при реорганизации предприятия;

- при заключении сделок купли-продажи и аренды АЗС;

- при постановке на бухгалтерский баланс организации, а также при снятии с него;

- для оптимизации процедуры налогообложения;

- при разработке бизнес-плана (инвестиционного проекта), связанного с привлечением внешних инвесторов;

- для урегулирования имущественных споров;

- при принятии управленческих решений.

Целью любой оценки является определение стоимости объекта оценки, и, в соответствии с Федеральными стандартами оценки № 2 [9], могут использоваться такие виды стоимости как рыночная, инвестиционная, ликвидационная, кадастровая. На схеме (рис. 1) представлено подробное описание каждого вида стоимости, а также основания для применения.

На схеме (рис. 1) видно, что наиболее распространенным видом оценочной стоимости АЗС является рыночная стоимость, в связи с этим в рамках данной статьи будет проведено исследование основных закономерностей и трудностей определения данного вида стоимости.

Исходя из анализа практического опыта определения рыночной стоимости АЗС, можно выделить основные причины затруднения данного процесса:

- неразвитость и ограниченность рынка, т. е. малое число прецедентов;

- недостаточность статистических данных, в связи с информационной непрозрачностью рынка;

- отсутствие достоверной информации в бизнес-процессах, доходах и расходах;

- высокий уровень инфляции.

В свою очередь АЗС, являясь специфическим объектом, имеет ряд основных характеристик, которые, несомненно, оказывают существенное влияние на рыночную стоимость, к таковым можно отнести:

- местоположение;

- наличие сопутствующих услуг;

- объем реализуемых нефтепродуктов;

- доля себестоимости в топлива в объеме выручки;

- технические особенности АЗС (количество и объем емкостей, количество ТРК, количество пистолетов и т. д.);

- присутствие нематериальных активов;

- наличие сильных конкурентов и т. д.

Рассмотрим основные факторы, влияющие на стоимость АЗС, обозначенные на следующей схеме (рис. 2).

Рассматривая АЗС с точки зрения оценки, выделяют два способа оценки рыночной стоимости:

- первый, самый распространенный случай, - это оценка АЗС как комплекса имущества, включающего в себя движимое и недвижимое имущество;

- во втором случае - АЗС рассматривается как организация, которая создана для генерации прибыли, и оценка сводится к оценке бизнеса.

В первом случае традиционно при оценке стоимости АЗС используются три подхода: затратный, доходный, сравнительный, объединенные общей методологией. Выбор того или иного подхода осуществляется исходя их специфики оцениваемого объекта, особенностей конкретного рынка и состава сведений. В общем случае, при наличии достаточного количества рыночной информации для оценки, необходимо применять три подхода.

АЗС - это, прежде всего, объект коммерческой недвижимости, который создается для генерирования прибыли, поэтому использование доходного подхода является очевидным и наиболее информативным фактором. При оценке в рамках данного подхода используется метод капитализации и дисконтирования денежных потоков. Применение метода капитализации доходов справедливо для эксплуатируемых АЗС в следующих случаях:

- АЗС генерирует стабильный доход;

- АЗС находится в рабочем состоянии, для его функционирования не требуется капитальный ремонт или реконструкция;

- АЗС не является объектом незавершенного строительства;

- отсутствует риск потери стабильного дохода, в связи с выходом на рынок новых конкурентов.

В остальных случаях целесообразно использовать метод дисконтирования денежных потоков.

При расчете рыночной стоимости доходным подходом возникают трудности определения величины необходимого оборотного капитала, который, в свою очередь, пред-

ставляет собой необходимый запас топлива для бесперебойного функционирования и величины запасов сопутствующих товаров, а также в анализе предоставленной собственником информации о реализации ГМС на АЗС.

Затратный подход представляет собой совокупность методов оценки, основанных на определении затрат необходимых для воспроизводства либо замещения объекта оценки с учетом накопленного износа. Подход к оценке имущества с точки зрения затрат основан на предположении, что затраты на строительство объекта (с учетом износа) в совокупности с рыночной стоимостью прав на земельный участок, на котором находится объект, являются приемлемым ориентиром для определения стоимости недвижимости.

Как было отмечено выше, АЗС представляет собой комплекс имущества, состоящего из земельного участка, улучшений на нем и специализированного оборудования, поэтому в рамках затратного подхода необходимо произвести оценку всех этих составляющих, так называемую попозиционную оценку. В состав стандартной АЗС входят: здание операторной, навес, резервуарный парк, топливно-раздаточные колонки, заправочная площадка с островками ТРК, стелы, а также здание автомойки, магазина.

Затратный подход целесообразно применять для оценки АЗС с небольшим периодом эксплуатации, еще «невышедших» на стабильный уровень дохода, а также для неэкс-плуатируемых АЗС. К основным трудностям при определении стоимости АЗС в рамках данного подхода следует отнести определение величины прибыли предпринимателя, а также величины накопленного износа.

Сравнительный подход базируется на сравнении имеющихся аналогов. Учитываются такие параметры, как емкости ГСМ, виды топлива, тип ТРК, площади земельных участков, месторасположение (регион), а также влияние нематериальных активов, а именно - деловая репутация организации и бренд. Данный подход используется при развитом рынке оцениваемого имущества.

Как уже было отмечено выше, рынок АЗС в России является информационнонепрозрачным, сделки носят, как правило, закрытый характер, что не позволяет получить объективные рыночные данные, поэтому оценщики вынуждены отказываться от использования сравнительного подхода либо оценка в рамках данного подхода может носить только «справочный» характер.

Во втором случае оценка рыночной стоимости АЗС проводится по всем правилам оценки бизнеса. Оценка бизнеса - процесс трудоемкий и требует от оценщика высокий квалификации и колоссального опыта в оценочной деятельности. В процессе оценки бизнеса выявляют альтернативные подходы к управлению предприятием и определяют, какой из них обеспечит предприятию максимальную эффективность, следовательно, и более высокую рыночную цену, что и является основной целью собственников и задачей управляющих фирм в рыночной экономике. При оценке бизнеса АЗС производится оценка действующего предприятия, главной целью которого является получение прибыли. Согласно ст. 132 ГК [5] предприятием, как объектом прав, признается имущественный комплекс, используемый для осуществления предпринимательской деятельности. В состав предприятия, как имущественного комплекса, входят все виды имущества, предназначенные для его деятельности - земельные участки, здания, сооружения, оборудование, инвентарь, сырье, продукция, право требования, долги. А также право на обозначения, индивидуализирующие предприятие, его продукцию, работы и услуги (коммерческое обозначение, товарные знаки, знаки обслуживания); другие исключительные права [5]. Оценка предприятия означает определение в денежном выражении стоимости, которая может быть наиболее вероятной продажной ценой и должна отражать оба свойства предприятия как товара, т. е. и его полезность и затраты, необходимые для этой полезности [2].

Известия вузов. Инвестиции. Строительство. Недвижимость № 1 (4) 2013

Виды стоимости в соответствии с ФСО№2

Рыночная стоим ость-наиб о лее

вероятная цена, по которой объект оценки может быть отчужден на дату оценки на открытом рынке в условия х ко нкур е нц ии, ког д а

стороны сделки действуют разумно, располагая в с ей нео бхо димо й

информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чр езвычайны е о б с то яте льс тва,

Инвестиционная стоимость это

стоимость для конкретного лица или группы лиц при установленных данным лицом (лицами) инвестиционных целях

использования объекта оценки.

При определении инвестиционной стоимости, в отличие от определения рыночной стоимости, учет возможности отчуждения по инвестиционной стоимости на открытом рынке не обязателен.

Ликвидационная стоимость объекта оценки определяется как расчетная величина, отражающая наиболее вероятную цену, по которой данный объект оценки может быть отчужден за срок экспозиции объекта оценки, м ен ЫН и й т ип ичн ог о ср ока экс позиции для рыночных условий, в условиях, когда продавец вынужден совершить с д елку по о тчуж д снивз им ущ ес тва. При определении ликвидационной стоимости, в отличие от определения рыночной стоимости, учитывается в ЛИЯ н ие чр езвычайных о б с то яте льс ТВ, вынуждающих продавца продавать объект оценки на у с лов ас:, не соответствующих ;

Кадастровая стоимость объекта оценки о пр еде ля ется м ето дами массовой оценки или

индивидуально для конкретного объекта недвижимости рыночная стоимость, установленная и утвержденная в соответствии с законо дат ельс тв ом, р ег улирующим проведение кадастровой оценки.

г

Основания для применения определенного вида стоимости при оценке АЗС

при определении стоимости АЗСдля целей залога, при страховании АЗС, при вкладе АЗС в кач естве недвижи мого имущества в уставный капитал, при заключении сделок купли-продажи и аренды АЗС И т.д.

при разработке бизнес-плана (инвестиционного проекта).

при реорганизации предприятия,

к огд а и муществ о отч уж д а ется в к оротк и е срок и ЭК СП ози ц и и

при определении стоимости земельного участка

Рис. 1. Виды стоимости

Экономика и управление

Известия вузов. Инвестиции. Строительство. Недвижимость № 1 (4) 2013

Основные факторы, влияющие на стоимость АЗС

Местоположен ие

основной фактор, влияющий на

стоимость АЗС. Наибольшей стоимостью обладаю АЗС, ра сп ол ож ен н ы е на оживленных магистралях города, которые

характеризуются

высокими

транспортными

потоками

'У

Наличие сопутствую щих услуг

~у

наличие сопутствующих я вля ется фактором

услуг весомым при

определении рыночной стоимости АЗС., т.к. существенно увеличивает транспортные потоки, а это положительно скалывается на

д оход ах АЗС в целом.

Объем реал изуемогх нефтепродуктов

характеризует дина м и ку реал и зац и и нефтепродуктов, как п ра вило, и сп ол ь зуются ретроспективные данные с целью понимания

потенциала бизнеса оцениваемой АЗС

Доля себестоимости топлива в объеме выручки

финансовый показатель, позволяющий судить о доходах

генерируемых АЗС

'У'

Присутствие нематериальных активов

присутствие деятельности влияет на доходность, при мером я вля ется

НМА в АЗС ее

Весомым

того

влияние

такого

бренд.

НМА,

как

Наличие сильных конкурентов

среди АЗС сильно развита

конкуренция. При оценке АЗС

анализируются конкуренты, их

сильные и слабые стороны.

Техническая оснащён мост с» АЗС

включает в себя размер

резервуари ого парка, количество и модель ТРК, количество пистолетов все эти характеристики существенным образом влияют на стоимость АЗС в целом.

Рис. 2. Основные факторы, влияющие на стоимость АЗС

Группы показателей финансовой деятельности предприятия

Ґ \ г л Г \ Ґ \

показатели показатели показатели показатели исполнения

платежеспособности и эффект иеност и эффект изноет и обязательств перед

финансовой устойчивости использования оборотного использования бюджетом и

капитала (деловой внеоборотного капитала и государственными

активности), доходности и инвест иц ионной внебюджетными фондами

финансового результата активности организации

^^ V J \ ж

Рис. 3. Группы показателей, характеризующие различные аспекты деятельности организации

Экономика и управление

Целью оценки бизнеса АЗС является оценка стоимости предприятия и его финансового положения.

Бизнес АЗС похож на другие виды топливного бизнеса, и в то же время сильно отличается от них. Сходство заключается в том, что у потребителей есть выбор, а поставщики получают клиентов за счет того, что они стремятся быть лучше своих конкурентов. Однако вместе с этим бизнес АЗС имеет ряд особенностей: к примеру, ни в одном другом бизнесе нет такой жесткой ценовой конкуренции, государственного внимания, постоянно меняющихся цен на сырье и т. д.

Рассмотрим на основе проведенного анализа практических работ оценщиков основные факторы, влияющие на рыночную стоимость АЗС с позиции действующего бизнеса:

- приносимый АЗС доход, а также прогнозируемая прибыль;

- риск, т. е. вероятность получения ожидаемых доходов в будущем;

- затраты на создание аналогичного предприятия;

- степень контроля над бизнесом;

- степень ликвидности;

- различного рода ограничения деятельности;

- соотношение величины спроса и предложения на АЗС.

Оценка бизнеса АЗС проводится с позиции трех подходов: затратного, доходного и сравнительного. Каждый из трех подходов предполагает использование соответствующей методологии.

При оценке в рамках доходного подхода используется метод капитализации и дисконтирования денежных потоков. При использовании метода капитализации используют данные о величине чистого дохода бизнеса АЗС, также ставка капитализации. Дисконтирование денежных потоков основано на прогнозировании денежных потоков, получаемых от деятельности АЗС с учетом ставки дисконта. Метод дисконтированных денежных потоков применим для оценки любого предприятия, имеющего определенную историю, так как отсутствие перспективы у новых предприятий не позволяет объективно прогнозировать его будущее состояние.

Усложнение процесса оценки доходным подходом вызвано необходимостью прогнозирования долговременного потока дохода, которое затруднено сложившейся недостаточно устойчивой экономической ситуацией в России, сложностью расчета ставок капитализации и дисконтирования, проблематичностью сбора данных о доходности аналогичных предприятий. Кроме того, в процессе прогнозирования денежных потоков или ставок дисконтирования устанавливаются различные предположения и ограничения, которые, в свою очередь, носят условный характер.

Финансовой основой затратного подхода служит баланс объекта. Однако вследствие инфляции, изменения конъюнктуры рынка и влияния многих других факторов, балансовая стоимость активов существенно отличается от рыночной. Поэтому необходимо предварительно проводить оценку текущей рыночной стоимости каждого актива баланса в отдельности.

Затратный подход к оценке предприятия в основном реализуют с помощью двух методов: стоимости чистых активов и ликвидационной стоимости.

Расчет бизнеса АЗС методом чистых активов определяется как разность между суммами рыночных стоимостей всех активов предприятия и его обязательствами. Ликвидационная стоимость предприятия представляет собой разность между суммарной стоимостью всех активов предприятия и затратами на его ликвидацию.

Оценка в рамках затратного подхода опять же сводится к позиционной оценке активов предприятия и поэтому сложности, с которыми можно столкнуться в процессе оценки, связаны с определением и обоснованием величины накопленного износа, прибыли предпринимателя, а также выявлением и оценкой нематериальных активов.

Сравнительный подход предполагает использование таких методов оценки как метод рынка капитала, метод сделок, метод отраслевых коэффициентов.

Метод рынка капитала основан на рыночных ценах акций аналогичных компаний, на принципе замещения. Метод сделок основан на анализе цен приобретения контрольного пакета акций сходных компаний. Метод отраслевых коэффициентов позволяет рассчитывать ориентировочную стоимость бизнеса, выведенную на основе отраслевой статистики.

Одним из главных недостатков является сложность получения разносторонней и разнообразной информации по финансовому состоянию объектов и достаточного числа аналогов. К тому же, сравнительный подход ориентирован на использование данных об уже осуществленных сделках, тогда как бизнес нацелен преимущественно на будущее.

Особенностью оценки стоимости бизнеса АЗС является проведение финансового анализа деятельности компании, при этом проводится сбор и консолидирование всех источников внешней и внутренней информации, которая влияет на стоимость. Финансовый анализ - совокупность методов определения имущественного и финансового положения хозяйствующего субъекта в истекшем периоде, а также его возможностей на ближайшую и долгосрочную перспективу [3] . Детально анализируется ретроспективная и текущая финансовая документация, которая, в свою очередь, позволяет судить о потенциале бизнеса АЗС. В рамках финансового анализа производится расчет группы показателей, которые представлены на следующей схеме, рис. 3.

Проведенное исследование показало, что оценка рыночной стоимости АЗС имеет ряд специфических особенностей и требует определенных знаний в сфере эксплуатации и управления такого рода сооружениями, технического оснащения, реализации топлива, ведения бухгалтерского учета и прочих тонкостей топливного бизнеса. Процесс оценки каждой АЗС сугубо индивидуален, оценщику необходимо детально изучить характеристику местоположения, комплекс услуг, популярность станции, известность бренда, количество заправочных аппаратов и много других нюансов, для того, чтобы рассчитать рыночную стоимость. Существует возможность оценки АЗС с двух позиций: с позиции имущества АЗС и с позиции самостоятельного бизнеса. Выбор способа оценки рыночной стоимости АЗС зависит и от особенностей АЗС, а также целей, для которых проводится оценка.

БИБЛИОГРАФИЧЕСКИЙ СПИСОК

1. Грязнова А.Г., Федотова М.А., Оценка бизнеса М., 2001. 495 с.

2. Грязнова А.Г., Финансово-кредитный энциклопедический словарь. М. : Финансы и статистика. 2004.

3. Ассонов В.Н. Базовые понятия и технология оценки действующего предприятия [Электронный ресурс]. Режим доступа: http://unison.yaroslavl.ru/articles/article-5.shtml

4. Яскевич А.Е. Анализ факторов влияния на стоимость АЗС [Электронный ресурс]. Режим доступа: http://www.cons-s.rU/media/matherials/9.pdf

5. Гражданский кодекс Российской Федерации от 30.11.1994 № 51-ФЗ (ред. от 11.02.2013) (с изм. и доп., с 01.03.2013).

6. Федеральный закон от 29.07.1998 № 135-ФЗ (ред. от 03.12.2011, изм. от

28.07.2012) «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (с изм. и доп., с

01.01.2013).

7. Приказ Минэкономразвития РФ от 20.07.2007 № 256 (ред. от 22.10.2010) «Об утверждении федерального стандарта оценки. Общие понятия оценки, подходы к оценке и требования к проведению оценки ФСО» (зарегистрировано в Минюсте РФ 22.08.2007 № 10040).

8. Приказ Минэкономразвития РФ от 20.07.2007 № 255

(Минюст РФ 23.08.2007 № 10045).

Информация об авторе

Селюгина О.Н., магистрант кафедры «Экспертиза и управление недвижимостью», тел.: (3952) 40-54-12, e-mail: lesssi08@bk.ru; Иркутский государственный технический университет, 664074, г. Иркутск, ул. Лермонтова, 83.

Information about the author

Seliugina O.N., Undergraduate, Department of Real Estate Expertise and Management, tel.: (3952) 40-54-12, e-mail: lesssi08@bk.ru; Irkutsk State Technical University, 83 Lermontov St., Irkutsk, 664074.