Выявление зависимых оценочных показателей кадастровой стоимости земель (на примере города Мончегорска Мурманской области

Выявление зависимых оценочных показателей кадастровой стоимости земель

В.А. Киселев

доцент кафедры инженерной геодезии Санкт-Петербургского государственного горного института имени Г.В. Плеханова (Технического университета), кандидат технических наук

О.Ю. Лепихина

ведущий инженер отдела учета имущественного комплекса Санкт-Петербургского государственного горного института имени Г.В. Плеханова

В соответствии с земельно-правовым законодательством России государственная кадастровая оценка представляет собой комплекс правовых, административных и технических мероприятий, проводимых с целью установления кадастровой стоимости земельных участков по состоянию на определенную дату1. Приказом Министерства экономического развития и торговли Российской Федерации от 20 июля 2007 года № 255 «Об утверждении федерального стандарта оценки «Цель оценки и виды стоимости (ФСО № 2)» определено, что кадастровая стоимость объекта оценки - это рыночная стоимость, определенная методами массовой оценки и установленная в соответствии с законодательством, регулирующим проведение кадастровой оценки2.

Необходимость в проведении работ по государственной кадастровой оценке земель возникла в силу несовершенства механизма установления нормативной стоимости земли и несопоставимости ее данных в субъектах Российской Федера-ции3. В целях внедрения экономических ме-

тодов управления земельными ресурсами и повышения на этой основе эффективности использования земель Правительством Российской Федерации было принято постановление от 25 августа 1999 года № 945 «О государственной кадастровой оценке земель». Этим постановлением Государственному комитету Российской Федерации по земельным ресурсам предписывалось в 1999-2001 годах провести государственную кадастровую оценку всех категорий земель на территории Российской Федерации для целей налогообложения и иных целей, установленных законом. Помимо основной цели, связанной с необходимостью установления налоговой базы, кадастровая оценка земель служит:

• для обеспечения информационной поддержки рынка земли, фондового рынка ценных земельных бумаг и ипотеки;

• для оценки эффективности существующего функционального использования территории, расчетной поддержки проектных разработок генерального

1 Методика государственной кадастровой оценки земель поселений: утверждена Федеральной службой земельного кадастра России 18 октября 2000 года.

2 «Об утверждении федерального стандарта оценки «Цель, оценка и виды стоимости (ФСО№ 2)»: приказ Министерства экономического развития и торговли Российской Федерации от 20 июля 2007 года № 255.

3 Дахов И.Г. Эффективность инвентаризации и государственной кадастровой оценки земель в Российской Федерации [Электронный ресурс]: аналитическая записка. Ш1_: http://www.ach.gov.ru/bulletins/2003/arch1/14.rtf

плана города и в планировании крупномасштабных мероприятий общегородского характера;

• для информирования широкого круга заинтересованных лиц о стоимости городских земель для осуществления их прав и обязанностей в отношении принадлежащей им недвижимости и планируемых сделок с недвижимостью4. На современном этапе кадастровая оценка населенных пунктов проводится в соответствии с положениями Методики государственной кадастровой оценки земель поселений, утвержденной приказом Федеральной службы земельного кадастра России от 17 октября 2002 года (далее - Методика). Методика позволяет рассчитывать удельный показатель кадастровой стоимости земель (УПКСЗ), представляющий собой кадастровую стоимость единицы площади земель поселения в целом или земель кадастрового квартала в составе поселения по видам функционального использования земель5.

В зависимости от численности оцениваемого поселения Методикой предусмотрен расчет УПКСЗ по двум технологическим линиям. По первой технологической линии производится оценка земель поселений с численностью населения 10 000 человек и более, по второй технологической линии оцениваются населенные пункты с числом жителей менее 10 000 человек. Методика включает в себя формы статистического анализа рыночной информации о земельных участках и связанных с ними объектах недвижимости в сочетании с экспертной оценкой значений и весов показателей кадастровой стоимости городских кварталов по каждому виду функционального использования земель. Предусмотрена трехуровневая иерархия показателей: интегральные, групповые

и оценочные6. Интегральные показатели кадастровой стоимости земель являются, по сути, основными факторами, которые влияют на стоимость кварталов в городе (рис. 1).

СТокализационный^Э

Инженерно-

геологическии

Историко-

культурный

Стоимость кадастрового квартала

Инженерноинфраструктурный

Культурно-

бытовой

С1]_Экологический__]^

Рис. 1. Ценообразующие факторы кадастровой стоимости городских земель

Согласно Методике в общем случае расчет кадастровой стоимости земельного участка осуществляется по следующей формуле:

Р = 9 (Р + Р ) Кц

'~'зем.уч\ пос, сделки/ / ’

где Э^м^ч- площадь земельного участка (кв. м);

Рпос - линейная функция от сжатых факторов для /'-го кластера, учитывающая особенности инфраструктуры поселения, р./кв. м;

4 Ромм А.П. Основные принципы оценки городских земель / А.П. Ромм // Аудиторские ведомости. 1998. № 12.

5 Методика государственной кадастровой оценки земель поселений: утверждена приказом Федеральной службы земельного кадастра России от 17 октября 2002 года № П/337.

6 Там же.

Рсделки - линейная функция параметров сделки для /-го кластера, учитывающая особенности конкретного участка, р./кв. м;

КЦ - коэффициент перехода от УПКСЗ по виду функционального использования, для которого существует информация о сделках с земельными участками и другими объектами недвижимости, к УПКСЗ по виду функционального использования, по которому статистика рыночных сделок от-сутствует7.

В случае отсутствия статистики рыночных сделок с земельными участками и другими объектами недвижимости расчет УПКСЗ по видам функционального использования осуществляется по следующей формуле:

где РЦ - УПКСЗ по виду функционального использования, по которому отсутствует информация о сделках с земельными участками и другими объектами недвижимости;

Р* - УПКСЗ по виду функционального использования, для которого существует информация о сделках с земельными участками и другими объектами недвижимости;

О* - показатель качества территории /-го кадастрового квартала по виду функционального использования, по которому существует информация о сделках с земельными участками и другими объектами недвижимости;

Оц - показатель качества территории /-го кадастрового квартала по виду функционального использования, для которого отсутствует статистика рыночных сделок с земельными участками и другими объектами недвижимости;

Кц - коэффициент перехода от УПКСЗ по виду функционального использования, по которому существует информация о сделках с земельными участками и другими объектами недвижимости, к УПКСЗ по виду функционального использования, по

которому отсутствует статистика рыночных сделок;

п - количество кадастровых кварталов.

Показатель качества кадастрового квартала (коэффициент относительной ценности) рассчитывается по следующей формуле:

1=1

где Оц - показатель качества (коэффициент относительной ценности) территории /-го кадастрового квартала, то есть параметр, характеризующий стоимость единицы площади земель поселений, р./кв. м;

В/ - удельный вес /-го показателя, оказывающего влияние на величину кадастровой стоимости земель, определенный в ходе анализа результатов анкетирования;

К, / — коэффициент, учитывающий особенности /-го показателя и его присутствие в /-м квартале;

п - общее число показателей.

Расчет весов оценочных показателей производится по методу парных сравнений, заключающемся в определении степени предпочтительности одного показателя в паре по отношению к другому. В результате экспертного этапа оценки формируется матрица весов оценочных показателей каждого городского квартала по всем видам функционального использования земель. Согласно Методике сбор информации о значениях оценочных показателей по каждому кадастровому кварталу в границе города производится по наиболее важным показателям, удельный вес которых составляет не менее 0,5 процента.

В соответствие с Методикой в случае, если нет возможности получить исходную информацию о сделках с земельными участками и иными объектами недвижимости в кадастровом квартале в достаточном объеме, то расчет УПКСЗ ведется по имеющемуся количеству сделок по экспертно-

7 Технические указания по государственной кадастровой оценке земель поселений / Федеральная служба земельного кадастра России. М., 2001.

аналитической составляющей Методики. В этом случае расчет УПКСЗ производится по следующей формуле:

р = БП ]01Кц, где Р: - УПКСЗ /-го вида функциональ-

ного использования земель;

БП: - базовый УПКСЗ /-го вида функционального использования земель;

О/ - показатель качества /-го кадастрового квартала -го вида функционального использования земель8.

В силу неразвитости земельного рынка сведений по сделкам с земельными участками и связанными с ними объектами недвижимости в большинстве малых и средних городов России, как правило, недостаточно. Вследствие этого справедливость полученных значений удельного показателя кадастровой стоимости кварталов в сильной сте-

пени зависит от объективности результатов экспертно-статистической составляющей кадастровой оценки.

Иерархический характер структуры оценочных показателей кадастровой стоимости земель предполагает отсутствие связей между элементами (показателями) одного и того же уровня. Однако, на наш взгляд, связи между отдельными оценочными показателями кадастровой стоимости земель все же существуют. По этой причине в статье сделана попытка выявления возможных связей между показателями на примере города Мончегорска Мурманской области, относящегося, исходя из численности населения (50,7 тысячи человек), к категории средних городов.

На этапе подготовительных работ с учетом существующей схемы кадастрового деления территории в границе города было сформировано 117 оценочных участков (рис. 2).

Рис. 2. Оценочные участки города Мончегорска

8 Технические указания по государственной кадастровой оценке земель поселений / Федеральная служба земельного кадастра России. М., 2001.

Исходя из совокупности указанных факторов и учитывая специфику города Мончегорска, для оценки сформированных участков были предложены показатели, представленные в таблице 1.

Оценка сформированных участков города по выбранным показателям осуществлялась с использованием численных значений, рекомендованных Методикой.

Для решения поставленной задачи о выявлении и количественной оценке тесноты связи между оценочными показателями в зависимости от закона распределения показателей возможно использование двух основных коэффициентов: либо коэффициента корреляции Пирсона, либо рангового коэффициента корреляции Спирмена. Для проверки соответствия полученных данных нормальному закону распределения был использован тест Колмогорова-Смирнова.

При этом следует принимать во внимание, что указанный статистический тест может быть использован в том случае, если данные измеряются в интервальной, порядковой шкалах, либо в шкале отношений (в нашем случае все рассматриваемые данные принадлежат интервальной и порядковой статистическим шкалам). Определяющей характеристикой соответствия данных нормальному закону распределения является значение двухсторонней статистической значимости р, которое в случае существенного отклонения от нормального распределения принимает значения меньше 0,05. По результатам расчетов, выполненных с помощью программы SPSS, было выявлено, что ни одно из рассматриваемых распределений не подчиняется нормальному закону, вследствие чего для проверки тесноты связи между рассматриваемыми показате-

Таблица 1

Основные показатели кадастровой оценки города Мончегорска

№ п/п Интегральный показатель Оценочный показатель Единица измерения показателя Тип статистической шкалы распределения оценочных показателей

1 Местоположение, доступность к центру города, местам трудовой деятельности, объектам социального и культурно-бытового обслуживания населения Уровень пешеходной доступности городского центра с территории кадастрового квартала м Интервальная

Доступность с территории кадастрового квартала до остановок общественного транспорта м2 Интервальная

2 Уровень развития инженерной инфраструктуры и благоустройство территории Наличие централизованных сетей водоснабжения на территории кадастрового квартала м2 Интервальная

Наличие централизованных сетей канализации на территории кадастрового квартала м2 Интервальная

Наличие сетей энергоснабжения на территории кадастрового квартала м2 Интервальная

Наличие централизованных сетей теплоснабжения на территории кадастрового квартала м2 Интервальная

Наличие дорог с твердым покрытием на территории кадастрового квартала м2 Интервальная

Таблица 1

№ п/п Интегральный показатель Оценочный показатель Единица измерения показателя Тип статистической шкалы распределения оценочных показателей

Доступность детских дошкольных учреждений с территории кадастрового квартала м2 Интервальная

Доступность общеобразовательных школ с территории кадастрового квартала м2 Интервальная

Уровень развития Доступность стационарных объектов общественного питания, объектов бытового обслуживания населения, учреждений связи с территории кадастрового квартала м2 Интервальная

3 сферы социального и культурнобытового обслуживания населения Доступность объектов здравоохранения с территории кадастрового квартала м2 Интервальная

Доступность с территории кадастрового квартала до объектов торговли м2 Интервальная

Доступность учреждений культуры, культовых учреждений, спортивных сооружений, образовательных и научных учреждений с территории кадастрового квартала м2 Интервальная

Доступность объектов индустрии отдыха и развлечений с территории кадастрового квартала м2 Интервальная

Наличие на территории кадастрового квартала исторических комплексов или отдельных памятников истории и культуры да/нет Порядковая

Наличие старых и ветхих строений на территории кадастрового квартала да/нет Порядковая

4 Эстетическая, историческая ценность застройки, ландшафтная ценность территории Доступность с территории кадастрового квартала до общегородских объектов рекреации м Интервальная

Наличие озеленения на территории кадастрового квартала да/нет Порядковая

Наличие ценных ландшафтов на территории кадастрового квартала да/нет Порядковая

Наличие природоохранных, природозаповедных, водоохранных зон на территории кадастрового квартала м2 Интервальная

Таблица 1

№ п/п Интегральный показатель Оценочный показатель Единица измерения показателя Тип статистической шкалы распределения оценочных показателей

5 Состояние окружающей среды Уровень загрязнения воздуха на территории кадастрового квартала м2 Интервальная

Уровень загрязнения почвы на территории кадастрового квартала м2 Интервальная

Уровень загрязнения почвенных вод м2 Интервальная

6 Инженерногеологические условия строительства и степень подверженности территории воздействию чрезвычайных ситуаций природного и техногенного характера Нарушенность грунтов горными выработками и другими подрабатываемыми территориями в пределах кадастрового квартала м2 Интервальная

Возможность затопления, подтопления паводками и наличие заболоченных мест на территории кадастрового квартала м2 Интервальная

лями необходимо использовать коэффициент ранговой корреляции Спирмена9. Указанный коэффициент характеризует меру связи между парой рассматриваемых признаков, но при его расчете используются не сами значения статистических выборок, а их ранги. Коэффициент Спирмена строится на основе следующих свойств:

1) если ранжированные ряды по обоим признакам полностью совпадают (то есть каждый объект занимает одно и то же место в обоих рядах), то коэффициент ранговой корреляции должен быть равен +1, что означает полную положительную корреляцию;

2) если объекты в одном ряду расположены в обратном порядке по сравнению со вторым, коэффициент равен -1, что означает полную отрицательную корреляцию;

3) в остальных ситуациях значения коэффициента заключены в интервале (-1, 1);

возрастание модуля коэффициента от 0 до +1 характеризует увеличение соответствия между двумя ранжированными рядами.

Формула для расчета коэффициента Спирмена выглядит следующим образом:

г = 1

6 X42

п(п2 -1)'

где г - коэффициент ранговой корреляции Спирмена;

2 - сумма квадратов разностей рангов; п - число парных наблюдений10.

Согласно шкале Чеддока11 наличие сильной связи между показателями присутствует при значении коэффициента корреляции больше 0,7 (табл. 2).

Расчет коэффициента ранговой корреляции выявил наличие корреляции оценочных показателей (табл. 3).

9 Дубров А.М. Многомерные статистические методы: учебник / А.М. Дубров, В.С. Мхитарян, Л.И. Трошин. М.: Финансы и статистика, 2003.

10 Там же.

11 Сизова Т.М. Статистика: учеб. пособие / СПб.: СпбГУ ИТМО, 2005.

Таблица 2

Шкала Чеддока

Количественная мера тесноты связи Качественная характеристика силы связи

0,1-0,3 слабая

0,3-0,5 умеренная

0,5-0,7 заметная

0,7-0,9 высокая

0,9-0,99 весьма высокая

Таблица 3

Выявленные зависимые оценочные показатели кадастровой стоимости земель

Показатель П1 П2 П3 П4 П5 П6 П7 П8 П9 П10 П11

Уровень пешеходной доступности городского центра с территории кадастрового квартала (П1) 1 - - - - - 0,8 - - 0,8 0,8

Наличие централизованных сетей водоснабжения (П2) - 1 - - - 0,7 - - - - -

Наличие централизованных сетей канализации (П3) - - 1 - - 0,7 - - - - -

Наличие централизованных сетей теплоснабжения (П4) - - - 1 - 0,7 - - - - -

Наличие сетей энергоснабжения (П5) - - - - 1 0,7 - - - - -

Наличие дорог с твердым покрытием (П6) - 0,7 0,7 0,7 0,7 1 - - - - -

Доступность с территории кадастрового квартала до остановок общественного транспорта (П7) 0,8 - - - - - 1 - - 0,8 0,7

Доступность детских дошкольных учреждений с территории кадастрового квартала (П8) - - - - - - - 1 0,7 0,8 0,7

Доступность общеобразовательных школ с территории кадастрового квартала (П9) - - - - - - - 0,7 1 0,7 -

Доступность стационарных объектов общественного питания, объектов бытового обслуживания населения, учреждений связи с территории кадастрового квартала (П10) 0,8 - - - - - 0,8 0,8 0,7 1 0,7

Доступность учреждений культуры, культовых учреждений, спортивных сооружений, образовательных и научных учреждений с территории кадастрового квартала (П11) 0,8 - - - - - 0,7 0,7 - 0,7 1

Выявление высокой степени связи показателя «наличие инженерных сетей» (водопровод, канализация, отопление и электроснабжение) с показателем «твердое покрытие улично-дорожной сети» может быть объяснено с точки зрения анализа инженерного обустройства территории, а именно планирование прокладки инженерных сетей при проектировании города тесно увязывается с размещением жилых, производственных и иных зданий. С этой же точки зрения проектируется дорожная сеть, обеспечивающая доступ к зданиям города.

Показатель «пешеходная доступность до центра города» тесно связан с показателем «доступность до остановок общественного транспорта». Это обстоятельство объясняется в том числе историко-градостроительной планировкой города. Действительно, по мере приближения к центру города, как правило, увеличивается плотность маршрутов городского транспорта, и, следовательно, количество остановок общественного транспорта. Планировочная структура города также объясняет связь между показателем «пешеходная доступность до центра города» и наличием в радиусе пешеходной доступности культурно-бытовых учреждений. По объективным соображениям по мере приближения к центру города количество таких учреждений в радиусе пешеходной доступности возрастает.

С учетом изложенного не вызывает удивления высокая корреляция показателей пешеходной доступности до остановок общественного транспорта и наличия в радиусе пешеходной доступности учреждений культурно-бытового обслуживания, а также взаимная связь показателей культурно-бытового развития территории.

Таким образом, проведенное исследование выявило наличие зависимых показателей кадастровой стоимости земельных участков городских кварталов. Это обстоятельство ставит под сомнение используемый в Методике для расчета весов оценочных показателей метод анализа иерархий. Указанный метод предполагает отсутствие связей между оценочными

показателями на одном уровне, представляя систему показателей как иерархичную структуру. Однако проведенные исследования и анализ планировочной системы города выявили, что на нижнем уровне иерархической структуры, а именно на уровне оценочных показателей, существуют такие зависимости между отдельными оценочными показателями кадастровой стоимости земель. В связи с этим возникает необходимость использования сетевой структуры при определении весов оценочных показателей кадастровой стоимости городских земель.

Литература

1. Дахов И. Г. Эффективность инвентаризации и государственной кадастровой оценки земель в Российской Федерации : аналитическая записка. иЯЬ: http://www. ach.gov.ru/bulletiNos/2003/arch1/14.rtf

2. Дубров А. М. Многомерные статистические методы : учебник / А. М. Дубров, В. С. Мхитарян, Л. И. Трошин. М. : Финансы и статистика, 2003.

3. Методика государственной кадастровой оценки земель поселений: утверждена Федеральной службой земельного кадастра России 18 октября 2000 года.

4. Методика государственной кадастровой оценки земель поселений: утверждена приказом Федеральной службой земельного кадастра России от 17 октября 2002 года № П/337.

5. «Об утверждении федерального стандарта оценки «Цель, оценка и виды стоимости (ФСО № 2)»: приказ Министерства экономического развития и торговли Российской Федерации от 20 июля 2007 года № 255.

6. Ромм А. П. Основные принципы оценки городских земель / А. П. Ромм // Аудиторские ведомости. 1998. № 12.

7. Сизова Т. М. Статистика : учеб. пособие / СПб. : СпбГУ ИТМО, 2005.

8. Технические указания по государственной кадастровой оценке земель поселений / Федеральная служба земельного кадастра Росии. М., 2001.