Оценка залоговой стоимости и ее роль в ипотечном жилищном кредитовании

ОЦЕНКА ЗАЛОГОВОЙ СТОИМОСТИ И ЕЕ РОЛЬ В ИПОТЕЧНОМ ЖИЛИЩНОМ КРЕДИТОВАНИИ

Левина Л.И., к.э.н., профессор Волжский университет им.В.Н.Татищева, Тольятти

Особое значение в системе жилищного ипотечного кредитования придается оценке залоговой стоимости. Исследование роли оценки в системе жилищного кредитования осуществлено многими авторами в следующих направлениях. Во-первых, с целью определения требований, предъявляемых к оценке стоимости залога. Во-вторых, классификация систем жилищного кредитования на типы, виды и модели дает возможность определить место оценки посредством формирования подсистемы оценки залоговой стоимости. В - третьих, немаловажным является исследование оценки в системе жилищного ипотечного кредитования.

Залоговая стоимость - стоимость недвижимого имущества, используемого в целях обеспечения кредита. Расчет основан на определении размера дохода, ожидаемого к получению в случае невозврата кредита. Недвижимость в данном случае является для кредитора гарантией возврата средств. Величина залоговой стоимости учитывается при определении размера выдаваемого кредита [4].

На наш взгляд, в определении залоговой стоимости понимается цена залога, а не затраты и труд на создание объекта недвижимости (стоимость). То есть: денежную сумму, предлагаемую или уплаченную за объект оценки или ее аналог в конкретной ситуации. Поэтому далее, говоря о залоговой стоимости при ипотечном жилищном кредитовании, будет имеется ввиду цена объекта залога, сформированная в результате существующего спроса и предложения на рынке недвижимости.

Следует отметить, что стоимость объекта залога не имеет однозначного определения ни в практике ипотечного кредитования, ни в научной литературе. Таким образом, оценщики при определении стоимости недвижимости, являющейся обеспечением исполнения обязательств, одновременно определяют «рыночную стоимость» и «ликвидационную стоимость» или «стоимость ограниченной реализации».

Определение стоимости ограниченной реализации соответствует определению рыночной стоимости за исключением того, что совершение сделки произойдет в будущем, в момент, определенный клиентом, при этом не будет достаточного периода времени для должного маркетинга, определяющего характер имущества и состояние рынка. Стоимость ограниченной реализации рассчитывается без учета издержек и налогов, связанных со сделкой купли-продажи.

Фактически оценщики, применяя стандартные методы оценки в рамках доходного, сравнительного и затратного подходов определяют рыночную стоимость объекта оценки. Далее, прислушиваясь к экспертному мнению риэлтера, оценщик применяет к полученной рыночной стоимости поправочный коэффициент, который составляет 0,6-0,9. Не говоря о возможной необъективности экспертного мнения риэлтера, диапазон применяемого поправочного коэффициента представляется необоснованно широким и не имеет под собой никакого исследовательского доказательства.

Недооценка места залоговой стоимости в Государственных стандартах обусловила появление весьма распространенной точки зрения о необходимости ее замены ликвидационной стоимостью. Ликвидационная стоимость (стоимость при вынужденной продаже) - это стоимость по которой объект мог бы быть продан на открытом конкурентном рынке, если бы срок его реализации был короче «разумно долгого» для данного типа объекта на данном рынке, а так же стоимость, по которой активы (сумма активов), которые составляют объект оценки, могли бы быть реализованы на открытом рынке в обусловленный срок. Но изложенный выше подход совершенно не соответствует нормативному акту Банка России, в соответствии с которым «понятие обеспеченности

ссуд» гласит, что «к обеспечению II категории качества могут быть отнесены: залог земельных участков, предприятий, зданий, сооружений, квартир и другого недвижимого имущества и (или) оборудования при наличии устойчивого рынка указанных предметов залога и (или) иных достаточных оснований считать, что соответствующий предмет залога может быть реализован в срок, не превышающий 180 календарных дней с момента возникновения основания взыскания на залог при условии, что вся юридическая документация в отношении залоговых прав кредитной организации оформлена таким образом, что в ней не содержится условий, препятствующих реализации залоговых прав, а также при условии, что указанный предмет (предметы) залога застрахованы залогодателем в пользу кредитной организации, принявшей их в качестве залога по ссуде (ссудам)». Кроме того, использование ликвидационной стоимости для оформления банковского кредита прямо ущемляет интересы заемщиков, приводя к повсеместно встречающемуся их недокредитованию [2].

Обращение к российским законодательным и нормативным актам также не дает основания для утверждения о наличии однозначного толкования термина «залоговой стоимости». Постановление Правительства РФ от 6 июля 2000г. № 319 «Об утверждении стандартов оценки» вообще отсутствует термин «залоговая стоимость». Поскольку указанное постановление определяет обозначенные в нем стандарты оценки, как обязательные к применению субъектами оценочной деятельности, использование ранее действующих стандартов приостановлено.

Это положение относится, прежде всего, к Государственному стандарту РФ единой системы оценки имущества, определяющему понятие «залоговая стоимость имущества» -эта стоимость имущества в целях обеспечения банковского кредита. Подобная интерпретация не выделяла особенностей залоговой стоимости, структурные особенности и позволяла применять для указанных целей, как рыночную, ликвидационную так и залоговую стоимость. Очевидно, подобные обстоятельства явились основанием для отсутствия понятия залоговой стоимости в российских стандартах, обязательных для применения.

В этой связи вполне уместна ссылка Стандарта 4 МСО «Оценка ссудного обеспечения, залога и обеспечение долговых обязательств» на то, что рыночная стоимость является краеугольным камнем работы оценщика. Ее определение российскими законодательными и нормативными актами следующие: « Рыночная стоимость объектов оценки - наиболее вероятная цена, по которой объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие- либо чрезвычайные обстоятельства» [1].

Таким образом, рыночная стоимость может быть определена при наличии следующих условий:

- рынок является конкурентным и предоставляет достаточный выбор имущества для взаимодействия большого числа покупателей и продавцов;

- покупатель и продавец свободно, независимо друг от друга, хорошо информированы о предмете сделки и действуют только в целях максимального удовлетворения собственных интересов - увеличить доход и полнее удовлетворить потребности;

- имущество обращается или продается за разумный интервал времени, обеспечивающий его доступность всем потенциальным покупателем;

- оплата сделки производится деньгами или денежным эквивалентом, при этом покупатель и продавец используют типичные финансовые условия, принятые на рынке.

Перечисленные условия, при которых определяется рыночная стоимость, вполне уместны при обращении заемщика к оценщику с заказом на оценку. Однако подобное толкование стоимости для целей залогового обеспечения не в полной мере устраивает кредитора, пытающегося определить статус такого обеспечения и в этой связи на

проведение оценки на основе стоимости, отличной от рыночной. Основным его аргументом является наличие определенного рода ограничений:

- ограниченный срок реализации предмета залога (согласно нормативным актам Банка России - 180 дней);

- количественные ограничения размеров обязательств по кредитной сделке, в которые согласно закону об ипотеки включаются непогашенная сумма кредита, проценты за кредит за весь период кредитования, издержки кредитора в связи с продажей предмета залога, в том числе упущенная выгода.

В данной связи для целей формирования резерва под возможные потери по ссудам используется понятие «справедливой стоимости залога», то есть такой его цены, по которой залогодатель, в случае если бы он являлся бы продавцом имущества, предоставленного в залог, имеющий полную информацию о стоимости имущества и не обязанный его продавать, согласен был бы его продать, а покупатель, имеющий полную информацию о стоимости указанного имущества и не обязанный его приобрести, согласен был бы его приобрести в течении 180 календарных дней.

В дополнение к приведенному списку возможных к применению видов стоимости для целей залогового кредитования МСО рекомендует и инвестиционную стоимость -стоимость объекта оценки, определяемую исходя из его доходности для конкретного лица при заданных инвестиционных целях.

На приоритет ликвидационной стоимости как базы для определения стоимости залога указывает область применения стандарта: если объект оценки должен быть отчужден в срок меньше обычного срока экспозиции аналогичных объектов. Причем, не принимая во внимание при этом ряда обстоятельств.

Во-первых, срок реализации жилой недвижимости, обозначенный нормативными актами Банка России (180 дней), как свидетельствует практика, вполне достаточен для ее реализации, поэтому о меньшем сроке экспозиции для аналогичных сроков объектов не может быть и речи. Тем более, что говоря об общенациональной системе ипотечного кредитования, имеют в виду не уникальное жилье в качестве объекта залога, а обычную недвижимость, рассчитанную на среднего по уровню доходов россиянина.

Во-вторых, процедура определения вероятности погашения кредита, проводимая кредитором, предусматривает этап проверки достаточности обеспечения, на котором стоимость обеспечения, являющаяся результатом заключения оценщика, сопоставляется с величиной обязательств кредитора, то есть с суммарной величиной ссуды, процентов за кредит, издержек кредитора в связи с реализацией предмета залога.

В-третьих, не учитывается тот факт, что заказчиком на оценку предмета залога является не кредитор, а заемщик, а именно его стоимость оценивается и подлежит реализации.

Кроме того, согласно Федеральному закону «Об ипотеке» стоимость, подлежащая залогу, является предметом договоренности между кредитором и заемщиком. В основу понятия залоговой стоимости и ее отождествления с ликвидационной положен короткий срок реализации предмета залога. Согласиться с подобным утверждением вряд ли возможно, так как целью оценки стоимости залога является не продажа предмета залога в короткие сроки, а надежность (гарантия) выплат в погашение ссуды, стоимостью передаваемой в залог недвижимости.

Обобщение требований, предъявляемых российскими законодательными и нормативными актами к оценке стоимости жилья, для целей ипотеки, подтверждает заключение об отсутствии понятия залоговой стоимости для целей ипотечного кредитования, требований об ее замене ликвидационной стоимостью также отсутствует.

Сравнительный анализ, предъявляемых требований к оценке стоимости залога недвижимости, позволяет выделить два основных элемента, положенных в основу формирования залоговой стоимости: достаточность обеспечения и ликвидность залога.

Достаточность обеспечения, как правило, определяется на момент оценки риска по

конкретной ссуде с учетом ее прогноза. Критерием достаточности является реальная (рыночная) стоимость залога, компенсирующая кредитору основную сумму долга по ссуде, всех процентов, а также возможных издержек, связанных с реализацией залоговых прав.

Ликвидность (надежность) залога прогнозируется с учетом перспективного состояния конъюнктуры рынка жилья, возможностей изменения индивидуальных особенностей объекта залога, изменений в его местоположении (инфраструктуре).

На самом деле неясность в отношении залоговой стоимости для целей ипотечного кредитования в научных исследованиях и ее отсутствие либо неоднозначность трактовки в стандартах объясняется рядом моментов.

Во-первых, процесс оценки недвижимости распадается на две части:

- на первом этапе оценщик по заказу заемщика оценивает недвижимость, беря за основу рыночный стандарт стоимости, на данном этапе речь идет все же о текущей оценке;

- далее кредитор вводит различного рода корректировки в полученную раннее стоимость в соответствии с риском кредитной сделки, размером обязательств и т.д.

Стало быть, на первом этапе осуществляется оценка стоимости (рыночной) залога, на втором - определяется самим кредитором лимит кредитования (максимальная сумма кредита, на которую может рассчитывать заемщик), в результате рассчитывается достаточность обеспечения кредита.

Неточность функций оценщика и кредитора обусловила неопределенность цели оценки. Для целей купли-продажи продавца и покупателя интересует рыночная стоимость, т.е. текущая стоимость соответствующего типа собственности, зависящая от соотношения спроса и предложения. Так как в последнее время наметилась тенденция увеличения срока ипотечного кредитования, то проводить оценку объекта недвижимости, служащей залогом, необходимо с учетом длительного срока. Таким образом, на наш взгляд, под залоговой стоимостью при ипотечном жилищном кредитовании следует понимать стоимость, формирующуюся под воздействием спроса и предложения на рынке недвижимости, которая сможет покрыть остаток основного долга, проценты по договору ипотеки и расходы, связанные с возможным взысканием недвижимости по договору залога в течении действия кредитного договора.

Схема организации национальной системы ипотечного жилищного кредитования и соответственно место в ней оценки стоимости в наиболее общем виде выглядит следующим образом.

I. На первичном рынке ипотеки происходит выдача банком кредита на строительство и приобретение жилья под залог. Необходимость в оценке в первом случае возникает у застройщика при получении строительного кредита. Обеспечением кредита служит залог недвижимости, земельного участка, строящегося жилого здания, а следовательно, и оценка перечисленных активов. Во втором случае, покупатель жилья, закладывая его и оформляя договор ипотеки, получает долгосрочный кредит на приобретение жилья у застройщика (продавец вторичного жилья). Оценка возникает на этапе сдачи построенного дома в эксплуатацию и продажи его застройщиком (продажа на вторичном рынке недвижимости).

II. На вторичном рынке ипотеки выданные ипотечные жилищные кредиты рефинансируются:

1) самим кредитором посредством выпуска жилищных облигаций с ипотечным покрытием;

2) посредством продажи жилищных ипотечных кредитов коллективным инвесторам (учредителям доверительного управления ценных бумаг с ипотечным покрытием) через их управляющих (инвестиционные фонды, ПИФы, негосударственные пенсионные фонды). Цели, объекты, субъекты оценки стоимости на данном сегменте ипотечного рынка значительно расширяются, не ограничиваясь оценкой стоимости заложенного

жилья.

Третьим направлением является исследование роли оценки стоимости в системе жилищного кредитования. Оценка стоимости жилья в системе жилищного кредитования призвана обеспечить измерение объекта залога с точки зрения его приемлемости и достаточности. Критерий приемлемости отражает качественную определенность предмета залога, критерий достаточности - количественную.

Понятие оценки как деятельности «эксперта, обладающего подготовкой, опытом и квалификацией, по систематизированному сбору и анализу рыночных и нормативных данных, необходимых для определения стоимости различных видов имущества на основе действующего законодательства, государственных стандартов и требований этики оценщика» [3] ориентирует, с одной стороны, на количественную оценку жилья как объекта залога. Общим требованием к количественной определенности предмета залога является превышение стоимости заложенного имущества по сравнению с основным обязательством, которое имеет залогодатель по отношению к залогодержателю, т.е. - его реальная (рыночная) стоимость должна быть «достаточна для компенсации банку основной суммы долга по ссуде, всех процентов в соответствии с договором, а также возможных издержек, связанных с реализацией залоговых прав».

Таким образом, основное значение оценки стоимости недвижимости при ипотечном жилищном кредитовании - определение достаточности предмета залога для кредитной сделки. Причем, важным обстоятельством является достижение с помощью оценки компромисса между интересами кредитора и заемщика в определении стоимости предмета залога. Интересом кредитора в определении стоимости жилья является уменьшение риска кредитной сделки и соответственно занижение стоимости объекта залога. Интерес заемщика - увеличение величины кредита через увеличение стоимости залога. Определение же стоимости залога по обоюдному соглашению либо с помощью независимого эксперта позволяет достичь баланса интересов в кредитной сделке. Из этого следует, что определение достаточности стоимости залога делает кредитную сделку возможной.

Хотелось бы отметить, что особенности ипотечного кредита создают для кредитора высокую степень риска на протяжении всего периода кредитования, отличающегося долгосрочностью. В подобной ситуации кредитор вынужден на постоянной основе осуществлять не только контроль за сохранностью предмета залога, но и мониторинг конъюнктуры рынка недвижимости, делая при необходимости переоценку предмета залога на предмет достаточности обеспечения. Именно эти обстоятельства обусловливают выделение третьей роли оценки в системе жилищного ипотечного кредитования, а именно

- снижение риска кредитора.

Библиографический список

1. Федеральный закон от 29 июля 1998 г. № 135-Ф3 «Об оценочной деятельности в РФ»

2. Гарипов Е.В. Оценка стоимости жилья в управлении риском в операциях ипотечного кредитования // Финансы и кредит. - М.: 2005. - № 20 (188). с. 53-61.

3. Попова О.В. Залог и ипотека. Договоры, рекомендации, комментарии. - М.: Издательство «Альфа-Пресс». 2006.

4. Щербакова Н.А. Экономика недвижимости: Учебное пособие. - Р н./Д.: Феникс,

2002.