Вопрос цены

Михаил Якубов, руководитель направления консалтинга девелоперских проектов компании JLL

Несмотря на то, что гражданское строительство в целом не особенно зависит от импортных материалов и оборудования, в ряде секторов эта зависимость достаточно высока. В первую очередь это касается проектов в высоком ценовом сегменте во всех типах недвижимости. Поскольку качественные проекты часто предусматривают широкое использование импортного оборудования и отделочных материалов, они становятся наиболее уязвимыми к динамике курса. Более того, именно в качественных проектах задействованы иностранные подрядчики, как на стадии проектирования, так и на стадии строительства. Эти подрядчики предпочитали привязывать свои контракты к долларам или евро, что сейчас становится проблемой для отечественных заказчиков. Третий аспект, влияющий на себестоимость, — это цена привлеченного финансирования. Для качественных проектов, в которых участвуют иностранные подрядчики, задействовано много иностранного оборудования и материалов, а также в последующем предполагается номинирование арендной платы в валюте, девелоперы часто предпочитали привлекать финансирование в долларах или евро.

Что касается массовых проектов жилой и коммерческой недвижимости в низких ценовых сегментах, то в них работы и услуги, привязанные к иностранной валюте, существенно менее значимы, но даже эти проекты будут испытывать проблемы из-за кризиса в отрасли, связанного с качественными проектами.

Если учитывать не только материалы, но и услуги (архитекторы, дизайнеры, управление строительством, консультанты и т.д.), обеспеченные иностранными подрядчиками, то, по нашим оценкам, доля «импортной составляющей» составляет от 1–2% в себестоимости многоквартирного жилья экономкласса до 50–60% в уникальных проектах эксклюзивного жилья или коммерческих объектов.

Однако нельзя напрямую относить изменение курса доллара к подорожанию проектов даже там, где доля импортных материалов и услуг высока. Как и в других секторах экономики, безусловно, будет поиск замещения для резко подорожавших иностранных материалов, проекты будут корректироваться, поэтому рост цены будет, но не прямо пропорционально изменению курса.

Более того, любой девелопер понимает, что просто поднять цены, даже если для этого есть объективные предпосылки, он не может. Спрос не настолько емкий и еще не адаптировался к новым условиям, а значит, повышение цен будет означать сокращение темпов продаж вплоть до их полной остановки. Поэтому, по нашему мнению, цены будут корректироваться, но постепенно: игроки на рынке будут наблюдать за политикой своих конкурентов и действиями государства.