Два рынка в одном флаконе

На рынке зарубежной недвижимости давно сформировался необычный сегмент — объекты, расположенные на границе нескольких государств. В результате покупатели недвижимости в одной стране могут не только ездить за покупками в соседние страны, но также работать там, получать зарплату и учиться в вузах, а в дополнение к этому платить меньшие налоги.

Граница без замка

В мире довольно много регионов, где граница практически незаметна для местных жителей. "Пожалуй, самый интересный пример приграничной недвижимости — два крохотных островка на реке Святого Лаврентия в Северной Америке. Крохотные клочки суши, расположенные в десятке метров друг от друга, принадлежат Канаде и США. Островки связаны самым коротким межгосударственным мостом в мире. Стоит ли говорить, что на нем никогда не бывало таможенников и других представителей властей",— рассказывает президент международного агентства недвижимости Gordon Rock Станислав Зингель. Воспользоваться мостом могут лишь жильцы единственного дома, расположенного на канадском острове, однако их переход в сопредельное государство вряд ли будет замечен правительством и жителями США, так как принадлежащий Америке остров необитаем.

В Европе не менее ярким примером приграничной недвижимости могут служить объекты жилой и коммерческой недвижимости в городке Барле, разделенном пополам бельгийско-голландской границей, где один дом может располагаться на территории двух стран одновременно. В результате здание относится к той стране, на территории которой располагается его главный вход. При этом визуально принадлежность здания маркируется соответствующим национальным флагом, а граница наносится на мостовую в виде белых крестов на синей линии и соответствующих надписей: NL — Нидерланды, В — Бельгия.

Близость границы дает сразу несколько преимуществ. Одной из возможных выгод является трудоустройство в сопредельном государстве, если для него характерен более высокий уровень социально-экономического развития и, как следствие, оплаты труда. Классический пример: многие жители Братиславы работают в Вене. Соотношение средней заработной платы в этих городах: €1000 к €1800. При этом стоимость проезда туда и обратно колеблется от €13 на автобусе до €28 на поезде. Расстояние между городами составляет всего 80 км, на преодоление этого расстояния требуется от 40 минут до 1 часа 20 минут, а экономический эффект от подобного трудоустройства вполне может составить около €400 в месяц, или 40% от средней заработной платы братиславцев. В соседнюю страну можно ездить и за покупками. Так, несмотря на то, что бывшая британская колония Гонконг уже стала частью КНР, она остается особой экономической зоной.

"Еще более разителен контраст на границе Чехии и Германии: чешские города Теплице, Мост, Усти-над-Лабен расположены ближе к Дрездену, чем к Праге. Цены в Чехии ниже, а вот добраться сюда в некоторых случаях проще через Германию. Многие немцы покупают товары — от бензина до одежды — у соседей, а, например, проживающие в Чехии граждане, в том числе россияне, чтобы покататься на горных лыжах, наоборот, отправляются в Германию",— говорит главный редактор портала Prian.ru Филипп Березин. Управляющий директор "Century 21 Запад" Евгений Скоморовский приводит еще один пример — это скупка шведских домов у границы жителями Норвегии. "Налоги в Швеции ниже, чем в Норвегии, как и стоимость недвижимости, в результате можно жить в одной стране, а платить налоги — в другой",— объясняет эксперт.

Русский выбор

Российские граждане также интересуются покупкой приграничной недвижимости. Как вспоминает партнер компании Chesterton Екатерина Тейн, на юге Европы на побережье Лигурийского моря близ границы расположены итальянские города Бордигера и Вентимилья, французские Ментона и Кап-Мартен, далее город-княжество Монако. В результате жители Монако зачастую ездят на рынок в Италию, поскольку расстояние там небольшое — 15-20 км.

В Италии стоимость недвижимости на 10-15% ниже, чем во Франции, и как минимум на 20-25% ниже, чем в Монако. При этом, проживая формально на территории Италии, можно пользоваться всей социальной инфраструктурой Франции, которая на порядок лучше, включая медицинские учреждения, школы и т. д. Местные жители нередко арендуют жилье на соседних территориях Италии и Франции, где дешевле, а на работу ходят пешком в Монако. Существуют нюансы и в том, что касается налогообложения. Налоговая нагрузка достаточно высокая как во Франции, так и в Италии, но в Италии действует знакомый для россиян принцип: официальная и неофициальная цена. И те покупатели, которые совершают на свой страх и риск покупку по "неофициальной" цене, могут сэкономить на налогообложении.

Похожая ситуация и на границе Франции и Швейцарии — на берегу Женевского озера. Купить недвижимость в Швейцарии довольно сложно, в том числе из-за различных ограничений, а стоимость жизни здесь существенно выше. "Поэтому некоторые из наших клиентов покупают дома на другой стороне озера, на территории Франции, но пользуются при желании инфраструктурой Швейцарии",— говорит Екатерина Тейн.

А британцы, рассказывает Станислав Зингель, используя слабость курса евро по отношению к британскому фунту и более низкую стоимость французского жилья, приобретают недвижимость во Франции как для краткосрочного отдыха, так и для проживания на пенсии. Сделки преимущественно заключаются в тех регионах Франции, которые связаны с Великобританией прямым железнодорожным сообщением. Речь идет о провинциях Норд-Па-да-Кале, Пикардия, Иль-де-Франс, Рона-Альпы и скоростном поезде Eurostar (например, 460 км между Парижем и Лондоном поезд проходит за 2 часа15 минут при стоимости €40 в одну сторону по тарифу Non flexible). Примечательно, что на горнолыжные курорты на территории Французских Альп Eurostar ходит лишь в горнолыжный сезон, что свидетельствует о большом притоке отдыхающих, многие из которых, разумеется, используют для проживания собственное жилье. Швейцарцы также благодаря высокому курсу швейцарского франка к евро и более низкой стоимости жилья на горнолыжных курортах Франции ездят туда на выходные и в отпуск, приобретя недвижимость, как правило, в регионе Французских Альп.

"Мы сталкивались с предложениями около Лугано с итальянской стороны. Купив недвижимость в Италии, можно оказаться близ границы Швейцарии, пользоваться всеми удобствами и надежностью швейцарской жизни, в том числе банками, хорошей международной школой, но не сталкиваться с многочисленными сложностями процесса покупки в Швейцарии: квотами, требованием постоянного проживания и т. д.",— подтверждает Анна Левитова, управляющий партнер компании EVANS. При этом покупка недвижимости в Италии обходится значительно дешевле, а через пять лет владения собственник освобождается от налога на прирост капитальной стоимости, если эта недвижимость — его основной дом в Италии. Конечно, есть и риск: итальянская недвижимость дешевле швейцарской по целому ряду причин, прежде всего из-за значительно более высокого странового риска.

Не привыкли экономить

Впрочем, участники рынка признаются, что российские покупатели зачастую не готовы всерьез оценивать перспективы покупки недвижимости на границе, в первую очередь потому что не так ограничены в бюджете и не заинтересованы в оптимизации налогообложения. "Обычно наши обеспеченные соотечественники, покупая элитную недвижимость, выбирают то место, которое им нравится, факторы "жить, где подешевле", "ходить пешком на работу" и т. д. для них неактуальны",— говорит Екатерина Тейн.

Россияне не являются гражданами ЕС, поэтому наличие приграничного статуса у недвижимости на территории Европы их интересует мало, так как в любом случает они остаются вне дома. Другое дело, что устойчивым спросом пользуется недвижимость на приграничных территориях государств, граничащих с Россией. Наиболее яркий пример — Финляндия, хорошо освоенная "заграничная дача" для жителей северо-запада страны. В Финляндии на расстоянии от 1 до 30 км от границы с Россией можно приобрести вполне сносные дома стоимостью от €20 тыс., что вполне сопоставимо со стоимостью дальних дач в Ленинградской области. Имеющие визы петербуржцы охотно используют дома на территории Финляндии для проведения выходных, отпусков или встречи Нового года и других праздников. Еще одним наметившимся трендом становится покупка недвижимости в Прибалтике. Особенно часто жилье приобретается в Латвии, которая помимо хорошего летнего отдыха на взморье позволяет покупателям недвижимости получить вид на жительство.

В любом случае, по словам экспертов, при покупке недвижимости в пограничных зонах стоит быть очень внимательными и тщательно все проверять. Так, Екатерина Тейн вспоминает хрестоматийный случай. Один клиент самостоятельно, через местных агентов приобрел дом в Монако. Вернее, он полагал, что купил дом в Монако, так как из окон открывался вид на город и все было рядом. Но через год ему пришло французское уведомление с требованием заплатить ежегодный налог в размере свыше €100 тыс. Оказалось, что купленная недвижимость относится к территории Франции. Кроме того, эта семья совершила большую ошибку, приобретя объект на офшорную компанию, чего категорически не рекомендуется делать во Франции. Результатом стали не только огромные ежегодные налоги, но и то, что дом практически невозможно было перепродать. Более того, как предупреждает Филипп Березин, практически в каждой стране есть территории, где недвижимость не продается иностранцам, и чаще всего это участки рядом с границей, пусть даже пересечь эту границу можно без визы. Но если все эти нюансы учесть, то покупка приграничной недвижимости может дать множество дополнительных преимуществ.