Размер не имеет значения

Минстрой предпринимает новую попытку урегулировать правовой статус организованных коттеджных поселков — ведомство подготовило законопроект о финансировании их строительства и управлении общим имуществом. Сейчас в РФ в таких поселках строится каждый шестой жилой дом. Привлекать средства граждан для строительства новых малоэтажных жилых комплексов застройщики смогут только через эскроу-счета так же, как для многоквартирных домов, а сами покупатели коттеджей в таких поселках получат статус дольщиков. Проект не регламентирует прямо возможность применять новое регулирование к уже существующим поселкам. Эксперты считают, что необходимость в урегулировании статуса этого сегмента рынка жилья назрела давно, однако сам проект при всех его преимуществах, включая возможное снижение ставок по ипотеке на такие дома, называют небесспорным.

Фото: Александр Вайнштейн, Коммерсантъ

Минстрой подготовил масштабный комплексный законопроект, регулирующий строительство малоэтажных жилых комплексов (МЖК) — организованных коттеджных поселков, построенных индустриальным способом. Поправки вносятся сразу в несколько законов — в частности, Градостроительный, Жилищный и Земельный кодексы и закон о долевом строительстве. Отметим, ранее Минстрой уже предпринимал попытку урегулировать малоэтажное строительство — еще в 2018 году ведомство подготовило законопроект об уточнении его правового статуса, но до реального рассмотрения дошла лишь «отделившаяся» от него инициатива о таунхаусах (см. “Ъ” от 9 сентября). Положение же МЖК остается неурегулированным, хотя спрос на такие проекты растет. В целом «малоэтажка» (включая таунхаусы и многоквартирные дома не выше четырех этажей), по оценкам ДОМ.РФ на конец 2020 года, составляет 16% от числа всех строящихся жилых домов в РФ.

Предложенные Минстроем нововведения не затронут дома на частных участках — для них правила не изменятся, новации касаются только индивидуальных жилых домов (ИЖС), которые строятся в границах малоэтажных жилых комплексов.

Так, их застройщики должны будут готовить проекты по планировке территории для строительства МЖК и раскрывать информацию о проекте. Регулирование финансирования строительства и продажи домов в таких поселках планируется максимально приблизить к правилам, действующим сейчас для многоквартирных домов,— за счет распространения на них механизма проектного финансирования. Застройщики смогут привлекать средства граждан не напрямую, а через счета эскроу, то есть девелопер должен строить за счет своих или заемных средств, а средства дольщиков получит только после завершения проекта. Будущие владельцы коттеджей фактически получат статус дольщиков — они будут заключать с застройщиком договоры долевого участия в строительстве индивидуального дома с инженерными системами.

Одна из ключевых проблем коттеджных поселков сейчас — неурегулированность вопроса о собственности на имущество общего пользования и управления им.

Законопроект относит к имуществу общего пользования все, что находится на территории поселка за пределами частных участков,— от водонапорных башен и объектов инженерно-технической и транспортной инфраструктуры, необходимых для обслуживания комплекса, до велосипедных дорожек, детских и спортивных площадок и парковок. Доля каждого владельца коттеджа будет определяться пропорционально площади его земельного участка. Не входит в общее имущество только социальная инфраструктура. Отметим, что все положения законопроекта ориентированы на новое коттеджное строительство, вопросы существующих поселков в нем не регламентированы. Конструкция закона, видимо, предполагает, что часть старых поселков могут воспользоваться новым статусом, обязательности статусов для них там нет, но в целом эти вопросы никак не регламентированы, соответственно, риски закона для существующих поселков неизвестны.

Общее собрание собственников индивидуальных домов в новом коттеджном поселке, воспользовавшемся статусом, будет его органом управления — с механизмами, почти идентичными собранию собственников в многоквартирном доме: ежегодным собранием, голосованием по важным для управления общим имуществом вопросам, включая выбор способа управления комплексом (товарищество собственников жилья, жилищный кооператив либо управляющая организация). Если же в МЖК не более 30 индивидуальных домов, то собственники смогут управлять комплексом самостоятельно.

Минстрой таким образом преследует цель создать «правовые условия и предпосылки для достижения» цели по ежегодному вводу до 50 млн кв. м малоэтажного строительства к 2030 году. Отметим, на ИЖС власти делают особую ставку при «разгоне» общего ввода жилья до 120 млн кв. м в год. Как отмечает партнер юридического бюро «Замоскворечье» Дмитрий Шевченко, с точки зрения унификации и создания общих «правил игры» для строительства, где привлекаются средства дольщиков, «законопроект актуален и его необходимость понятна; другой вопрос, что практика применения эскроу-счетов в долевом строительстве не стимулирует развитие этого рынка».

Эксперты единогласно отмечают, что необходимость регулирования малоэтажного строительства давно назрела и даже «перезрела».

Как отмечает руководитель Всероссийского центра национальной строительной политики Александр Моор, ИЖС в части малоэтажного строительства, которое потом превращалось в многоквартирные дома или разделялось на доли, в должной степени не регулировался. Проект устраняет этот пробел и в будущем позволит не допускать появления обманутых граждан, собравших средства на строительство поселка, который так и не был завершен застройщиком,— сейчас они даже не являются обманутыми дольщиками, но поправки предположительно их защитят.

По словам президента Национального агентства малоэтажного и коттеджного строительства Елены Николаевой, проект достаточно спорный: «унификация подходов, казалось бы, упрощает жизнь, но вне регулирования могут остаться массы проектов, которые развивались по схеме продажи индивидуальных участков и далее инициативного развития территории путем создания на совместные взносы сетей»,— такие проекты реализуются и сейчас. Она также обращает внимание на требование вводить индивидуальный дом только в составе МЖК — это, по словам госпожи Николаевой, чревато снижением качества жилья: готовые дома будут дожидаться ввода в эксплуатацию, возможно, без, например, отопления, что может быть губительно (особенно для каркасных домов).

В НОСТРОЙ отмечают, что распространение механизма проектного финансирования на проекты комплексной застройки ИЖС имеет ряд преимуществ: банки будут работать с добросовестными застройщиками, проект и каждый дом в нем будет сопровождаться необходимой документацией, а сами объекты станут ликвиднее и менее рискованными для банков, что снизит ставки по ипотеке. «Для застройщиков проектное финансирование не должно сильно повлиять на общую стоимость реализации проекта — сроки строительства малоэтажного жилья в два-три раза короче, чем многоквартирных домов»,— отмечают в объединении. При этом в НОСТРОЙ считают необходимым учесть пробелы, выявленные при распространении проектного финансирования в сегменте многоквартирных домов,— «в объем кредита должны быть включены и объекты социальной инфраструктуры». Также, полагают там, ЦБ стоит на начальном этапе предложить банкам стандарт проектного финансирования ИЖС, чтобы предотвратить возникновение избыточных требований к составу документов, затягивание сроков рассмотрения заявок застройщиков или появление дополнительных комиссий банка при обслуживании кредита.