Контора пишет

       Казалось бы, прошло как-никак три с половиной года с тех пор, как принят закон о государственной регистрации прав на недвижимое имущество. Однако судя по практике, сложившейся в Москве, изменилось немногое. Граждане как платили, так и продолжают платить солидные суммы нотариусам. Ну а кроме этого, они теперь платят еще и Москомрегистрации. Что же необходимо на самом деле?

     Если говорить о материальных затратах, то, конечно, появление частных нотариусов избавило нас от жесткого государственного регулирования цен на нотариальные действия. Но в целом имеющиеся изменения скорее ухудшают положение участников сделки.

     Федеральной закон "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" вступил в силу 30 января 1998 года. С тех пор договор купли-продажи квартиры не требуется удостоверять в нотариальном порядке. Что касается оформления, то при наличии элементарных юридических навыков договор нетрудно вполне удовлетворительно составить самому. Или можно воспользоваться помощью специалистов Московского городского комитета по государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, Москомрегистрации. Туда все равно придется обращаться, ведь, согласно закону о госрегистрации, договор купли-продажи недвижимости подлежит обязательной государственной регистрации в специальном органе юстиции, которым в Москве и является Москомрегистрация. Там необходимо отдельно зарегистрировать и переход права собственности на квартиру от продавца покупателю. Несложно догадаться, что за каждую такую процедуру взимается особая плата.

Для чего нужна регистрация

     Итак, по закону важнее зарегистрировать договор купли-продажи квартиры в Москомрегистрации, чем удостоверить его у нотариуса. Кроме того, согласно статье 558 Гражданского кодекса РФ, государственная регистрация договора купли-продажи недвижимого имущества (например, квартиры) тоже обязательна. Более того, договор считается заключенным именно с момента регистрации. Говоря бытовым языком, пока договор не зарегистрирован в Москомрегистрации, его нельзя считать таковым в полном смысле слова, даже если вы удостоверили документ у нотариуса.

     С формальной точки зрения большой вопрос, что, собственно, удостоверяет нотариус, если договора без регистрации нет. Не будет ли правильнее сначала зарегистрировать сделку в органе юстиции, а затем по желанию сторон удостоверить ее у нотариуса?

     Государственная регистрация является единственным доказательством существования зарегистрированного права (в данном случае права собственности на квартиру). Зарегистрированное право на недвижимое имущество может быть оспорено только в судебном порядке. То есть если вы зарегистрировали договор и свое право собственности на квартиру, то при возникновении спора второй стороне в любом случае — удостоверили вы договор у нотариуса или нет — придется обращаться в суд. Если же вы не зарегистрировали договор, хотя и удостоверили его у нотариуса, то квартира остается в собственности продавца. При этом если одна из сторон после подписания договора уклоняется от его регистрации, то другой стороне опять же придется обращаться в суд. Несоблюдение требования о государственной регистрации договора влечет его ничтожность.

Зачем ходить к нотариусу

     Если закон не требует нотариального удостоверения договора купли-продажи квартиры, какой тогда смысл идти к нотариусу? (Предположим, что все требования к форме договора — см. справки — вы выполнили.) Сами нотариусы чаще всего приводят тот аргумент, что частнопрактикующий нотариус — а в Москве теперь только такие — отвечает за свою деятельность материально, в то время как государственный орган юстиции (Москомрегистрация) лишь следит за своевременностью и точностью записей в реестре, полнотой и подлинностью выдаваемой информации. Действительно, материальную ответственность частный нотариус несет. Но если обратить внимание на детали — размер ответственности и порядок привлечения к ней нотариуса,— то появится повод задуматься. По закону если нотариус, занимающийся частной практикой, умышленно разгласил сведения о совершенном нотариальном действии или совершил нотариальное действие, противоречащее законодательству РФ, то он обязан возместить причиненный вследствие этого ущерб, но не просто так, а по решению суда. В других случаях ущерб возмещается нотариусом, если невозможно возместить ущерб в ином порядке. Вот и попробуйте оценить, сможете ли вы в суде доказать умысел в действиях нотариуса, причинно-следственную связь или невозможность возместить ущерб в ином порядке. Правда, частный нотариус обязан застраховать свою деятельность, но минимальный размер страховой суммы вызывает недоумение, если учитывать стоимость жилья в Москве. Составляет он стократный минимальный размер оплаты труда (на сегодняшний день 10 тыс. руб.). Так, может быть, лучше застраховать риски по договору в солидной страховой компании?

     К сожалению, при операциях с недвижимостью риск присутствует всегда. Он может быть связан с историей квартиры, дееспособностью одной из сторон, отклонением суммы, указанной в договоре, от суммы, действительно уплаченной за квартиру, со способом передачи денег и массой других факторов, о существовании которых участники сделки могут и не подозревать, поскольку ни риэлтеры, ни нотариусы не заинтересованы в том, чтобы заострять на таких вещах внимание сторон. В отличие от них страховая компания досконально изучит все риски, прежде чем выдать вам страховой полис. Поэтому имеет смысл начать переговоры о страховке еще до подписания договора купли-продажи.

Цеховая солидарность

     Сколько стоит нотариальное удостоверение договора купли-продажи квартиры? Если с этим вопросом обратиться к нотариусам Москвы, то в подавляющем большинстве случаев ответ будет однозначный: 1,5% от суммы сделки. При этом можно услышать ссылки на то, что такой размер платы установлен законодательством, а сами нотариусы тут ни при чем. Так ли это? Федеральный закон "О государственной пошлине" действительно устанавливает пошлину в размере 1,5% от суммы договора. Но в случае, если квартира продается детям (в том числе усыновленным), родителям, супругу, родным братьям и сестрам, то пошлина составляет 0,5%. Практика показывает, что если вы сами не напомните об этом нотариусу, то очень вероятно, что вам об этом просто не скажут.

     Однако закон о госпошлине распространяется только на нотариальные действия, которые совершают нотариусы государственных нотариальных контор. Как уже отмечалось, в Москве таковых не осталось. А что говорится в законе относительно частнопрактикующих нотариусов? Согласно основам законодательства "О нотариате", частные нотариусы взимают плату по тарифам, соответствующим государственной пошлине, в тех случаях, когда закон требует обязательного нотариального удостоверения действия. В других случаях (а случай с куплей-продажей квартиры именно другой!) тариф определяется по соглашению между лицом, обратившимся к нотариусу, и нотариусом. Теперь задумайтесь. К нотариусу вы идете, в частности, затем, чтобы вам разъяснили ваши законные права, и первое, что вы слышите,— когда вам говорят, что полуторапроцентная оплата установлена законодательством,— свидетельствует о том, что вас сознательно вводят в заблуждение или что нотариус сам плохо разбирается в законодательстве.

     В частных беседах нотариусы объясняют, что понижать цены запретила нотариальная палата — из опасений, что цены на нотариальные услуги, определяемые по соглашению сторон (когда будет, например, учитываться степень сложности сделки), достигнут слишком большого разброса. Она якобы даже пообещала карать отступников. Такая вот цеховая солидарность. Заметим, что в Московской области есть случаи, когда стоимость услуг нотариуса определяется именно по соглашению сторон. В Москве положение другое. Некоторое время назад можно было хотя бы найти нотариуса, который за удостоверение договора брал 1,5% от стоимости квартиры по оценке БТИ, а не от суммы сделки. В настоящее время даже это крайне сложно.

Адвокат или нотариус?

     Так все-таки стоит ли отказываться от нотариального удостоверения договора? На этот вопрос нельзя дать однозначного ответа — каждый должен решить его для себя сам. Представляется, что еще довольно долго большинство людей будут обращаться с этой целью именно к услугам нотариуса. Обычно человек идет к нотариусу и потому, что к этому его подталкивают риэлтеры, и потому, что не может сам составить юридически грамотный договор и заодно хочет, чтобы юрист взглянул на ту кипу документов, которую необходимо будет представить в Москомрегистрацию. Безусловно, без помощи юриста тут не обойтись. И продавцу, и покупателю следует заранее узнать о том, к каким последствиям может привести недобросовестное поведение контрагента, и попытаться защититься от этих последствий. Важно получить представление и о налоговых последствиях сделки для каждой из сторон. Все данные нужно не просто внести в договор, а составить его так, чтобы он защищал каждого участника сделки и был понятен обоим.

     Все это могут помочь сделать и нотариус, и юрист, специализирующийся на сделках с жильем. Можно обратиться за помощью в юридическую консультацию, в фирму, оказывающую юридические услуги, или непосредственно в регистрирующий орган. В Москве консультацию при составлении договоров в простой письменной форме можно получить в нескольких приемных Москомрегистрации.

ЖАННА ЗАКОРКО, юрист

Специалисты в области права могут поделиться своими знаниями с читателями "Денег", связавшись с редакцией по e-mail: lawyer@kommersant.ru.

ЧЕЛОВЕК И ЗАКОН

       Что должно быть в договоре купли-продажи квартиры

     Место заключения договора (пример: город Москва);

     дата договора должна быть написана прописью (двенадцатое июня две тысячи первого года);

     наименование сторон, фамилии, имена, отчества граждан, адреса места жительства и реквизиты документов, удостоверяющих личность, должны быть написаны полностью;

     предмет сделки и четкие сведения о квартире (например, Продавец продал, а Покупатель приобрел в собственность квартиру, находящуюся по адресу: город Москва, улица Риэлтеров, дом 3, корпус 3, квартира 13; состоящую из трех комнат общей площадью 78,5 (семьдесят восемь целых пять десятых) м

2, общей площадью с учетом лоджий и балконов 81 (восемьдесят один) м2, жилой площадью 60,3 (шестьдесят целых три десятых) м2);
       сведения о документе, на основании которого Продавцу принадлежит право собственности на квартиру (по праву собственности на основании свидетельства о собственности на жилище #000000001 от 12 декабря 1994 года, договора передачи #022222-033333 от 12 декабря 1994 года, зарегистрированного в департаменте муниципального жилья 13 декабря 1994 года за #2-343433);
       цена квартиры в рублях или долларах (стороны согласились, что Продавец продает Покупателю указанную квартиру за 597 000 (пятьсот девяносто семь тысяч) рублей или 20 000 (двадцать тысяч) долларов США);
       если в квартире проживают лица, которые сохраняют право пользования квартирой и после ее приобретения Покупателем, то должен быть перечень этих лиц с указанием их прав пользования.
       
ИСПРАВЛЕННОМУ ВЕРИТЬ
       Другие требования к оформлению сделки
       При подписании договора граждане разборчиво и полностью пишут свою фамилию, имя и отчество и ставят подпись.
       Если в договоре есть приписки, зачеркнутые слова или исправления, то нужно это отдельно оговорить и заверить подписями участников сделки.
       Количество подлинных экземпляров договора должно равняться количеству участников сделки плюс один экземпляр для Москомрегистрации.
       Если договор не умещается на один лист, то нужно сшить все листы вместе, указать общее количество листов и заверить его подписями участников; при приеме документов сотрудник Москомрегистрации прочеркнет незаполненные места и заверит количество прошнурованных листов своей подписью с приложением печати.
       Если сделка совершается одним из супругов, то необходимо предоставить в Москомрегистрацию нотариально удостоверенное согласие другого супруга на совершение данной сделки.
       Если собственником (совладельцем) квартиры является несовершеннолетний, потребуется справка (заключение) органов опеки о соблюдении его интересов по сделке.
       Заявление на регистрацию сделки подается от каждой из сторон договора.
       Заявление на регистрацию перехода права собственности тоже подается от каждой из сторон договора.
       К заявлениям прикладываются все экземпляры договора, справка Бюро технической инвентаризации (БТИ), выписка из домовой книги и копия финансового лицевого счета на квартиру.
       Для того чтобы ускорить процедуру регистрации, можно воспользоваться недавними изменениями в Приложение #4 к постановлению правительства Москвы от 13 июня 2000 года #447, регулирующее размер платы за регистрацию. С сентября 2000 года был установлен специальный размер платы за регистрацию сроком до 15 дней — по 300 рублей за регистрацию сделки и права (в общем случае каждое регистрационное действие обходится в 240 рублей). Следует отметить, что названные суммы в несколько раз меньше того, что еще совсем недавно приходилось платить за "ускорение" регистрации.