Риск со многими неизвестными

Кризисная ситуация на рынке не оставила в стороне и стройотрасль, хотя ипотека с льготной ставкой оказала мощнейшую поддержку комплексу. Некоторые участники рынка констатируют десятикратный рост сделок по приобретению компаний, работающих в сфере девелопмента и генподряда. В то же время специалисты констатируют: приобретение строительной компании имеет свои нюансы и не всегда бывает выгодным.

За каждым застройщиком стоят дольщики, перед которыми у него есть определенные обязательства, то есть покупка стройфирмы — это приобретение «кота в мешке» и некоторых потенциальных проблем

Фото: Антон Ваганов, Коммерсантъ

По данным «Фридом Финанс», в мае девелопмент вышел в лидеры отраслей России по числу и объему сделок слияний и поглощений: 19 сделок на сумму $935,6 млн — это, по подсчетам компании, в 10 раз больше, чем в аналогичный период прошлого года. «В строительной индустрии, учитывая бурную активность M&A, а также переход на эскроу, процент закрытий и реорганизаций сейчас может составлять 20–30%. Во втором полугодии, по нашей оценке, динамика сохранится. Общее количество закрытых и реорганизованных девелоперов может составить от 15% до 20%»,— прогнозирует Валерий Емельянов, аналитик «Фридом Финанс».

Управляющий партнер адвокатского бюро CTL Дмитрий Кудрявцев также склонен связывать рост сделок слияний и поглощений не с коронавирусом, а с переходом отрасли на эскроу-счета, произошедшее год назад.

«Изменения в 214-ФЗ, вступившие в силу в прошлом году, привели к существенному изменению бизнес-моделей участников рынка. По новым правилам, деньги, полученные от покупателей (УДС), поступают не на счета застройщиков, а в банки на специальные так называемые эскроу-счета. Застройщики могут получить деньги только после ввода дома в эксплуатацию. Соответственно, если раньше строительство домов во многом осуществлялось за счет привлечения средств дольщиков, то теперь оно получается за счет кредитных средств от банков, где находятся эскроу-счета компании. Очевидно, что эта схема для застройщиков более сложная и, конечно же, затратная»,— рассуждает он.

Кроме того, добавляет юрист, ужесточены требования к самим застройщикам и их проектам, установлен минимальный размер уставного капитала застройщика и так далее. «Одним словом, доходность строительного бизнеса однозначно снизилась»,— делает вывод эксперт.

Он уверен, что в результате этих нововведений в горизонте двух-пяти лет рынок увидит существенное количество сделок по поглощению более успешными игроками менее успешных, не сумевших в полной мере реализовать свои проекты и планы в новой реальности. «В ситуации снижения маржинальности иногда будет выгоднее "уйти под крыло" или объединиться с другой компанией, у которой дела идут лучше. Естественно, крупным застройщикам легче приспособиться к новым условиям, соответственно, основной всплеск поглощений будет заметен среди мелких застройщиков, основная ценность которых для крупных заключается в наличии интересных земельных участков. Крайне важным вопросом в таких ситуациях, конечно же, является проверка правовых оснований владения участком, возможность утраты такого права, инвестиционные и иные условия сделки»,— полагает господин Кудрявцев. По его мнению, возможным представляется и объединение двух и более не очень крупных игроков с целью осуществления совместной реализации проектов.

«Очень возможным и перспективным, на мой взгляд, является приобретение крупными банками долей в капитале застройщиков. Эта модель может быть весьма выгодна для обеих сторон с учетом новых аспектов законодательства. Приобретение банком ВТБ в прошлом году крупного пакета у группы компаний ПИК является тому подтверждением»,— говорит эксперт.

Впрочем, сами представители строительной отрасли более осторожны в оценках перспектив сделок по поглощению. Как считает директор группы «Аквилон» Виталий Коробов, приобретение строительной компании — это большой риск со многими неизвестными. «В первую очередь надо понимать, что конкретно приобретается: земельный банк, парк техники или специалисты. В нынешней ситуации проще приобрести все это по отдельности, не обременяя себя ненужными активами»,— рассуждает девелопер.

Сергей Ярошенко, генеральный директор ГК «КВС», замечает, что строительная отрасль достаточно инертна, поэтому пока делать какие-то выводы преждевременно. «Сейчас ситуация на девелоперском рынке мало изменилась. За последний год были федеральные игроки, которые решили свернуть деятельность в Санкт-Петербурге и Ленобласти и сосредоточиться на более высокомаржинальном рынке Москвы, или, сократив объемы строительства в регионах, увеличить долю в Петербурге. Однако крупных поглощений и банкротств не происходило. На сегодняшний день остается еще и запас финансовых средств, и большой объем тех объектов, которые достаиваются по старым правилам»,— говорит эксперт.

Он замечает также, что сейчас еще далеко не все отрасли вернулись к стандартному режиму работы и говорить о выходе из сложной ситуации рано. «В ближайшие месяцы мы увидим сокращения в целом по разным бизнесам, снижение доходов населения. Все изменения, связанные с текущей ситуацией, еще впереди. Многое будет зависеть также от того, как будут работать меры государственной поддержки пострадавших отраслей. Я думаю, что можно будет оценивать влияние эскроу и пандемии ближе к концу 2021 года. Конечно, те компании, которые уже начали работать по эскроу, сейчас чувствуют себя увереннее. Проектное финансирование дает возможность более долгосрочного планирования и сокращает зависимость компании от кратковременных движений спроса»,— говорит эксперт.

Николай Пашков, генеральный директор Knight Frank St Petersburg, также не согласен со статистикой, которую приводит «Фридом Финанс»: «Количество поглощений на рынке строительства не выросло. Из крупных событий последнего времени стоит отметить слияние ГК "Самолет" и "СПб Реновации", но, насколько я помню, у них общие акционеры. Поэтому это скорее реструктуризация бизнеса, нежели поглощение. Я не помню ярких, крупных примеров, чтобы в Петербурге одна независимая компания поглощала другую. В принципе, слияния на рынке девелопмента — это довольно нехарактерное явление, за исключением классических примеров, как было у группы "Эталон" и АФК "Система"— это был понятный и выстроенный процесс. Чаще компании уходят с рынка путем банкротства или просто сворачивают деятельность, а не продают бизнес». По его мнению, это связано с тем, что во многих случаях бизнес строительных компаний не очень прозрачный и поэтому не всегда поддается правильной оценке. Помимо этого, за каждым застройщиком стоят дольщики, перед которыми у него есть определенные обязательства, то есть в некотором смысле это приобретение «кота в мешке» и некоторых потенциальных проблем, говорит господин Пашков.