Расплывчатый плюс

Сегодня в Санкт-Петербурге находится порядка 50 бизнес-центров класса А. При этом оценить реальное количество бизнес-центров максимальной классности (А+) достаточно проблематично, так как оценки экспертов рынка и владельцев самих бизнес-центров расходятся.

В целом, можно сказать, что их количество невелико и не превышает пяти объектов. А некоторые эксперты считают, что и вовсе такого понятия как "бизнес-центр класса А+" не существует.

Если говорить об основных параметрах классификации бизнес-центров класса А+, то они аналогичны бизнес-центрам класса А, за исключением каких-то отдельных характеристик, выдвигающих их на более высокий уровень, например, здание более "свежей" постройки, где используются новые технологии в обеспечении инженерии здания, имеющее особые (выдающиеся) видовые характеристики. "В целом, можно сформулировать требования к классности так: если в бизнес-центрах класса А наличие каких-то характеристик приветствуется, то для А+ они будут обязательны", — считает Марина Осадчая, ведущий аналитик "НДВ СПб" (филиал "НДВ-Недвижимость").

С точки зрения той же классификации, бизнес-центры класса А+ могут появляться исключительно в зоне исторического центра, хотя это совершенно не исключает строительства объектов аналогичного класса в прочих районах города. "Только в последнем варианте классность объекта будет скорее инициирована его застройщиком либо владельцем", — полагает госпожа Осадчая.

"Когда мы говорим об офисах премиум-класса, там не идет речь о том, что там "должно быть". В таком офисе всего должно быть с запасом и все должно быть предусмотрено", — говорит Николай Казанский, генеральный директор Colliers International.

Резерв есть

Как говорят девелоперы, резерв появления объектов класса А+ на рынке существует, однако реальные объемы площадей премиального класса, которые будет способен поглотить рынок, они назвать затрудняются. Поскольку большинство зданий, либо пятен под застройку подобных объектов находится в частной собственности.

Еще одна характерная особенность бизнес-центров высшей ценовой категории лежит в плоскости брокериджа: как правило, в офисных центрах такого уровня владельцы стараются сдать как можно больший объем одному арендатору, то есть речь идет о площадях минимум от 300-500 кв. м. В свою очередь, обычно арендаторов управляющая компания выбирает сама — ими могут быть крупные российские компании и представительства западных компаний, (желательно довольно "раскрученные"). "Можно сказать, что такие объекты сами формируют спрос на себя", — говорит господин Казанский.

Офисы премиум-класса арендуют под размещение флагманских и представительских офисов крупных международных и российских производственных (страховых, юридических и т. д.) компаний. Нельзя сказать, что кризис прошел стороной мимо этих компаний, однако, несомненно, его влияние на крупный бизнес оказался существенно ниже.

"Надо сказать, что зачастую понимание и требованием международных и российских компаний к офисам прайм-класса немного разные: у международных компаний существует строгий набор критериев и стандартов, одинаковых по всему миру", — рассказал Николай Казанский.

Ставки аренды на бизнес-центры прайм-класса сегодня могут находиться на уровне 500-600 евро за кв. м в год без учета НДС.

"В петербургской практике говорить о минимальной площади, сдающейся в аренду в премиальных классах, сложно, так как арендаторами таких бизнес-центров являются глобальные компании, а они арендуют 5-10-25 тыс. кв.м. Такого предложения у нас нет. Ближе всего к классу А+ подобрался Quarto Corti, возможно, "Невский Плаза". В первом случае бизнес-центр достаточно быстро исчез с рынка, арендованный одной компанией. Думаю, подобная картина (когда бизнес-центр класса А+ арендуется одной компанией) будет наблюдаться достаточно долго, так как возможности строительства крупных бизнес-центров в центре города с хорошим окружением исчерпаны, остается только ждать создания делового Сити за пределами центра", — говорит Владислав Фадеев, руководитель отдела маркетинга департамента консалтинга GVA Sawyer. Он полагает, что спроса на сверхсовременную недвижимость, такую как бизнес-центры класса А+, на должном уровне сегодня в Петербурге нет. "С другой стороны, это может быть именно тем случаем, когда предложение рождает спрос. Более чем вероятно, что в случае наличия таких офисных центров, крупные международные компании будут размещать свой офис в Петербурге, а не в Москве, если их основные бизнес-интересы будут сосредоточены на Северо-Западе России", — считает Владислав Фадеев.

Малая доля

"Прирост площадей в этом сегменте в последние годы происходил, в основном, за счет появления таких объектов, как БЦ "Дом Зингера", Невский Плаза", Quattro Corti. Учитывая дефицит пятен под застройку в историческом центре в перспективе двух лет доля этих бизнес-центров практически не увеличится и будет по-прежнему составлять около 6 процентов. Эксклюзивность центра сохранится в средне- и долгосрочной перспективе. Среди знаковых объектов в классе А можно также отметить МФК "У Красного моста" на наб р. Мойки, 73-79 (год ввода — 2012), и бизнес-центр на наб. реки Фонтанки, 57", — говорит Николай Казанский, генеральный директор Colliers International.

"Если говорить о местоположении, то расположение в центре города резко ограничивает возможность парковки, что снижает привлекательность бизнес-центра. А на окраине даже самый современный бизнес-центр в лучшем случае будет относиться к классу А. По крайней мере до тех пор, пока не сформируется полноценная деловая зона (Сити) за пределами центра. Пока больше шансов стать такой зоной — у района вокруг Пулково", — говорит господин Фадеев.

Дмитрий Абрамов, генеральный директор ОАО "БТК девелопмент", считает, что бизнес-центров такого высокого класса в городе не более пяти.

Александра Смирнова, руководитель отдела офисной недвижимости ASTERA в альянсе с BNP Paribas Real Estate, считает, что принадлежность к сегменту определяется амбициями собственника и отчасти размерами вложений в строительство здания и отделку офисных помещений.

"Спрос на офисы в премиальных бизнес-центрах невысок, сейчас, после кризиса, клиент умеет считать деньги и не готов переплачивать за имидж и дополнительные услуги в виде вертолетной площадки на крыше и собственного причала. Реализация таких проектов целесообразна только в том случае, когда есть предварительная заинтересованность в площадях со стороны крупной компании, которая сможет арендовать хотя бы 50% площадей. Случай с арендой Quattro Corti структурами "Газпром нефти" — наиболее оптимальный путь реализации премиальных офисных центров. Но количество компаний с ресурсами "Газпрома" очень ограничено, в связи с этим ограничен и потенциал рынка премиальных бизнес-центров. На офисном рынке Петербурга существуют предложения, гораздо более сбалансированные по соотношению цены и качества, подавляющее большинство арендаторов предпочитает выбирать именно из них.

Перечень необходимых элементов формируется на усмотрение собственника. Это может быть премиальный видовой ресторан на верхнем этаже, дизайнерское оформление самого здания, внутренней территории или возможность аренды водителя на Bentley. Минимальная площадь может не регламентироваться, но собственник заинтересован в сдаче площадей крупной нарезкой, а лучше всего здания сразу, поэтому интересы мелких арендаторов могут пострадать. Площади в таких бизнес-центрах арендуются под представительские офисы, для топ-менеджмента компаний", — рассказала Александра Смирнова.

Эксперт сертификационной комиссии по классификации НП "Гильдия управляющих и девелоперов", директор департамента брокериджа NAI Becar в Санкт-Петербурге Наталия Черейская также считает, что главная особенность таких бизнес-центров — это наличие "изюминки", которая будет отличать объект от бизнес-центров класса В или В+. По классификации эти объекты отличаются незначительно, поэтому в класс А арендаторов привлекает именно статусность.

А вот вице-президент ГУД, управляющий партнер компании "АйБи ГРУПП" Сергей Игонин вообще считает, что класс A+ — выдумка девелоперов: "Бизнес центр класса А+, с моей точки зрения, есть весьма большое лукавство и попытка придумать нечто, чего в этом мире не существует. Есть бизнес-центры класса А. Это всем понятно, это конкретный набор функций. А вот БЦ класса А+ напоминает мне "семизвездочные" гостиницы. Если в классификации присутствуют пять звезд, то все остальные звезды — от лукавого. Я знаю только один объект, который позиционируется как класс А+, это Gregory Palace. Но я не берусь оценивать ни его звездность, ни его плюсы".

Дмитрий Золин, управляющий партнер LCMC, согласен с мнением о субъективности понятия "класс А+": "Класс А+ — это достаточно субъективное понятие, как правило, подобный "+" добавляют своему объекту сами собственники". "Но если объект претендует на А+, фактически подразумевается локация в центре города. Так как в зоне "золотого треугольника" пятна, где можно построить новый объект максимального класса можно пересчитать по пальцам, а реконструкция существующих объектов чаще всего не позволяет создать даже объект А-класса из-за существующих ГИОПовских ограничений, в среднесрочной перспективе можно ожидать появления единичных проектов бизнес-центров класса А+".

Бокс с профессионалом

В апреле у любителей бокса появилась возможность потренироваться с российским боксером-профессионалом Романом Кармазиным, одним из самых титулованных боксеров России.

Роман Кармазин будет проводить групповые и индивидуальные тренировки в фитнес-клубе FitFashion Ginza Fitness. На счету спортсмена 40 побед в 44 боях, он является интерконтинентальным чемпионом мира по версии IBF и WBA, чемпионом мира по боксу по версии IBF, четырехкратным чемпионом Европы, двукратным чемпионом мира по версии WBB, чемпионом мира по версии NABF.

"Мы достигли договоренности о сотрудничестве с Романом. Он действительно знаковый боец мирового уровня, настоящая звезда, и подобные тренировки уже привлекли интерес наших постоянных клиентов, но мы будем рады видеть на этих занятиях не только членов клуба FitFashion, но и всех любителей бокса Петербурга", — говорит Александр Назаренко, исполнительный директор фитнес-клуба FitFashion.

"Бокс развивает координацию и полное владение своим телом, создает всесторонне развитого спортсмена, — рассказывает Роман Кармазин. — Вместе с общими физическими качествами, бокс развивает и множество психологических качеств, например, упорство в достижении цели, хладнокровие, смелость и решительность".

Попробовать свои силы в боксе под руководством Романа Кармазина может каждый желающий. Для этого в фитнес-клубе FitFashion созданы определенные условия — залы оснащены самым современным оборудованием и профессиональным рингом, необходимым для занятий боевыми искусствами и поддержания отличной физической формы.