Методология создания информационного ресурса для целей оценки, контроля и мониторинга состояния земель сельскохозяйственного назначения

Методология создания информационного ресурса для целей оценки, контроля и мониторинга состояния земель сельскохозяйственного назначения

П.М. Сапожников

руководитель учебно-методического отдела Российского общества оценщиков, ведущий научный сотрудник Почвенного института имени В.В. Докучаева, профессор, доктор сельскохозяйственных наук

В.С. Столбовой

заведующий лабораторией почвенных данных Почвенного института имени

В.В. Докучаева, член Европейского почвенного бюро, доктор географических наук

Петр Михайлович Сапожников, sap-petr@yandex.ru

Земли сельскохозяйственного назначения имеют особую природно-экономическую и геополитическую ценность, составляют главную часть стратегического ресурса и национального богатства страны. По состоянию на 1 января 2011 года их общая площадь равна 393,4 миллиона гектаров. Приблизительно половину этих земель (196 млн га) занимают сельскохозяйственные угодья - пашня, сенокосы, пастбища, залежь и многолетние насаждения. Они интенсивно используются в продукционном процессе сельскохозяйственного производства. Остальная часть (197 млн га) - участки, занятые лесом, оленьими пастбищами, дорогами, постройками и водными объектами, то есть непродуктивными землями [1].

Использование сельскохозяйственных угодий происходит крайне неэффективно. Должным образом не осуществляются учет и инвентаризация земель, землеустройство и охрана угодий. Кроме того, практически во всех субъектах Российской Федерации сохраняется тенденция к ухудшению состояния земель сельскохозяйственного назначения. Среди опасных деградацион-ных процессов на территории Российской Федерации интенсивно развиваются эрозия, дефляция, заболачивание, засоление, опустынивание, подтопление, зарастание

сельскохозяйственных угодий кустарником и мелколесьем и другие процессы, ведущие к потере плодородия сельскохозяйственных угодий и выводу их из хозяйственного оборота. По данным, опубликованным в Государственном докладе о состоянии и использовании земель в Российской Федерации за 2010 год, водной эрозии в стране подвержено 17,8 процента площади сельскохозяйственных угодий, ветровой - 8,4 процента, переувлажненные земли занимают 12,3 процента, засоленные - 20,1 процента от сельскохозяйственных угодий [1]. Наряду с названными негативными процессами продолжают развиваться следующие:

• дальнейшее сокращение общей площади сельскохозяйственных угодий;

• уменьшение площади орошаемых и осушенных земель, ухудшение их мелиоративного состояния и хозяйственного использования;

• увеличение отрицательного баланса гумуса на пашне;

• загрязнение почв тяжелыми металлами, радионуклидами.

В результате развития этих деградацион-ных процессов экологическая устойчивость природных систем снижается. Для эффективного управления земельными ресурсами Российской Федерации с ее огромной

территорией и разнообразными природнохозяйственными условиями, а также в целях разработки комплекса почвозащитных мероприятий, мероприятий по экономическому стимулированию собственников и пользователей к рациональному использованию и охране почв и земель необходимы пространственно организованные, регионально систематизированные данные о количественном и качественном состоянии земель сельскохозяйственного назначения. Эти данные возможно генерировать при создании информационного ресурса. Информационный ресурс предназначен для учета, оценки, контроля и мониторинга земель сельскохозяйственного назначения. Этапы создания единого информационного ресурса для указанных целей сводятся к следующему:

1) создание государственной почвенногеографической базы данных и формирование цифровой картографической основы для целей оценки земель сельскохозяйственного назначения и выделения в натуре долевой земельной собственности;

2) создание единого реестра почв в субъектах Российской Федерации и муниципальных образованиях с оценочными характеристиками (урожайности и затрат) для цели «прозрачности» определения стоимостных показателей земель;

3)создание актуализированного паспорта плодородия земельного участка для контроля качественного состояния земель.

Создание государственной почвенно-географической базы данных и формирование цифровой картографической основы для целей оценки земель сельскохозяйственного назначения и выделения в натуре долевой земельной собственности

Почвенные характеристики выступают одними из основных базовых показателей в определении кадастровой стоимости земель сельскохозяйственного назначения. Список показателей почв, необходимых

при кадастровой оценке земель, включает:

• название типа и подтипа почвы;

• содержание гумуса в пахотном горизонте;

• мощность гумусового горизонта;

• содержание физической глины;

• тип литологического строения почвы, подстилающие породы;

• негативные свойства (более 45 показателей, включая эродированность, засоление, оглеение, подтопление, уплотнение, солонцеватость, каменистость и т. д.);

• мелиоративное состояние земель;

• пригодность почв под сельскохозяйственные угодья.

Согласно Техническим указаниям по государственной кадастровой оценке земель сельскохозяйственного назначения [2] перечень почвенных разностей в составе земельного участка создается на основе данных почвенных обследований и материалов агроклиматического районирования территории субъекта Российской Федерации. Площади почвенных разностей в составе земельного участка определяются путем соотнесения границ почвенных разностей, устанавливаемых на основе почвенных карт и границ земельных участков.

Список почвенных показателей для кадастровой оценки земель весьма разнообразный и содержит морфологические, водно-физические и аналитические характеристики. Кроме того, эти характеристики должны иметь пространственнокартографическое выражение. Очевидно, что сбор перечисленных данных требует от оценщика специальных почвенных знаний. Но даже в случае достаточно высокой квалификации оценщика в области почвоведения процедура сбора почвенных данных для конкретных земельных участков весьма сложная. Дело в том, что перечисленные почвенные данные находятся в разных источниках, и зачастую они просто отсутствуют. Это приводит к субъективности действия оценщика при выборе почвенных

показателей. В свою очередь, условность исходных почвенных данных ведет к неопределенности итоговой кадастровой оценки земель, что не только снижает качество кадастровой оценки, но и может стать причиной для судебных разбирательств.

Государственная почвенно-географическая база данных (далее - ГПГБД) призвана обеспечить целостность почвенных данных России и служить единой информационной платформой для осуществления общей для всей территории страны национальной политики в области использования, охраны и кадастровой оценки земель [3].

В основе ГПГБД лежит цифровая почвенная карта РСФСР масштаба 1:2 500 000, которая является наиболее полной инвентаризацией почв страны на электронном носителе. ГПГБД включает:

1) техническую документацию и определения основных элементов базы данных с описанием структуры цифровой почвенной базы данных, стандартов на отдельные свойства почв, правил сбора и наполнения базы данных и т. д.;

2) атрибутивную часть, которая складывается из элементов легенды карты, морфологических и аналитических показателей почв.

В ближайшее время ГПГБД получит официальный статус документа, обязательного для всей территории России, что необходимо для проведения единой государственной кадастровой оценки земель сельскохозяйственного назначения, стимулирующей внедрение экономических методов управления земельными ресурсами, повышение на этой основе эффективности использования земель и развитие налоговой базы.

Концептуально ГПГБД организована по принципам построения географических информационных систем (далее - ГИС). В соответствии с этими принципами любая выявленная в природе почва занимает определенное географическое пространство, которое представлено в виде его координатной привязки. При этом почва имеет две группы характеристик: семантическую

(гр. semantikos - значащий, сущностной) и геометрическую. Семантическая (свойство - объект - атрибут) характеристика включает, например, название почвы, показатели ее морфогенетического строения, физических, химических свойств, вещественного состава и т. п. Геометрическая характеристика в общем виде включает разнообразие пространственных форм, таких как полигоны, линии и точки. В ГПГБД семантическая часть (описание и характеристики почв) связана с геометрической частью, то есть с контурами почвенной карты, полигонами границ карты административнотерриториального деления Российской Федерации, полигонами карты почвенноэкологического районирования и точками -местами заложения почвенных разрезов.

ГПГБД выступает основной инвентаризацией почв Российской Федерации и включает весь набор почвенных характеристик. Эта исчерпывающая совокупность почвенных данных призвана обеспечить весь спектр прикладных задач, существующих сегодня, и на перспективу. При этом каждая из существующих целевых задач селективна к набору почвенных показателей. Например, показатели кадастровой оценки земель будут отличаться от таковых для целей строительства или организации рекреации. При этом важным представляется необходимость тесного сотрудничества между почвоведами и специалистами в конкретной области оценки земель.

На рисунке представлена иерархическая система организации почвенных данных для целей кадастровой оценки земель сельскохозяйственного назначения.

Предлагаемая схема включает четыре уровня: федеральный уровень, уровень субъекта Российской Федерации, уровень муниципального образования и уровень земельных участков.

На федеральном уровне обеспечивается единство оценочной деятельности на всей территории страны, например создание методики кадастровой оценки, общенационального реестра почв, единых

Иерархическая система организации почвенных данных для целей кадастровой оценки

земель сельскохозяйственного назначения

методов определения почвенных показателей, а также районирование риска развития почвенно-деградационных процессов. Последнее имеет важное значение для формирования работ по актуализации почвенных данных. В отношении почв актуализация необходима для мониторинга их деградации. В определенном смысле кадастровая оценка земель сельскохозяйственного назначения должна стать инструментом экологизации их использования через усиление фискальной нагрузки на иррациональное использование земель.

На уровне субъекта Российской Федерации обеспечиваются продвижение общих подходов к кадастровой оценке на территории, формирование перечня показателей актуализации почвенных данных и регионального набора почвенных показателей, создание регионального реестра почв. Например, в регионах гумидного климата с элювиальным направлением почвообразования засоленность почв отсутствует, и этот показатель должен быть исключен из регионального перечня почвенных показателей. Другим примером может служить мониторинг земель, подверженных водной

эрозии. Для этих территорий в перечень показателей актуализации должны быть включены содержание гумуса, мощность пахотных горизонтов и т. п.

На уровне муниципального образования определяется специфика почвенных показателей для конкретного района, включая полный перечень почвенных разностей, получивших развитие в муниципалитете.

На уровне земельных участков предполагается формирование наиболее конкретных пространственно-распределенных показателей почв в рамках единой иерархии инвентаризации почв.

Необходимо отметить, что иерархический подход к организации почвенных данных весьма успешно реализуется за рубежом. В качестве примера можно назвать Европейскую систему ESDAC (European Soil Data Centre), призванную обеспечивать необходимой почвенной информацией Европейский союз [4]. Планируется распространение аналогичных систем во всем мире [5].

Вся почвенная информация о земельных участках, расположенных в муниципалитетах, содержится в государственном фонде

данных, полученных в результате проведения землеустройства [6]. Однако практика проведения кадастровой оценки земель сельскохозяйственного назначения в 2011 году в субъектах Российской Федерации показывает отсутствие материалов крупномасштабных почвенных обследований (М 1:10 000 1:25 000). ГПГБД компенсирует выявленный пробел и позволит определить состав почвенного покрова конкретных земельных участков на уровне субъекта Российской Федерации

Разработка предложенной организации почвенных данных потребует определенного времени. Продвижение по этому пути будет сопровождаться выполнением кадастровых работ при поддержке местных органов управления. В настоящее время Почвенный институт им. В.В. Докучаева совместно с учебно-методическим отделом Российского общества оценщиков готовит методические материалы с использованием инновационных технологий, которые позволят внедрять предложенную иерархическую систему в земельно-оценочные работы в ближайшее время.

Также необходимо отметить, что повышение качества кадастровой оценки земель тесно связано с экспертизой проектов. Нам представляется, что экспертиза должна выйти за рамки исключительно контроля и включить консультативно-образовательные функции. Это особенно важно на стадии формирования системы земельнооценочной деятельности. На первых этапах эту деятельность целесообразно сосредоточить в Российском обществе оценщиков при поддержке Национального совета по оценочной деятельности.

Наряду с созданием Государственной почвенно-географической базы данных необходимо использовать материалы по классификации земель [7] сельскохозяйственного назначения. В настоящее время шкалы классификации земель согласованы управлениями Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии (Росреестр) во всех субъек-

тах Российской Федерации. Шкалы представляют собой список почв субъекта Российской Федерации (с характеристикой свойств и негативных факторов) с указанием на принадлежность почвы определенному классу.

Классификация представляет агропро-изводственную группировку земель по их пригодности для использования в сельском хозяйстве, уровню потенциального плодородия и лимитирующим его негативным факторам. Классификация земель базируется на информации об их естественных признаках (свойства почв, климат, рельеф, естественная растительность, технологические свойства и прочее), которая содержится в материалах почвенных, гео-ботанических и других обследований и изысканий. Значительно расширен перечень свойств, уточняющих оценку. Дополнительно учтены водно-физические свойства почв в пределах метрового слоя, которые раньше не принимали во внимание. Оценка корректируется по доходности всех основных культур, которые могут возделываться на оцениваемом объекте, а также по дополнительным затратам, связанным с поддержанием плодородия почв и применением специальных почвозащитных и (или) иных технологий. На основе этой информации изучается возможность использования земель под различные виды сельскохозяйственных угодий (пашню, многолетние насаждения, сенокосы, пастбища) и оценивается уровень плодородия земель. По пригодности выделяются четыре категории земель:

1) пригодные для использования под любые сельскохозяйственные угодья;

2) малопригодные под пашню и многолетние насаждения, но пригодные под естественные кормовые угодья;

3) непригодные или малопригодные для использования в сельском хозяйстве в естественном состоянии;

4) уникальные, малопригодные под пашню, но по своим уникальным свойствам пригодные для выращивания некоторых ви-

дов технических культур, многолетних насаждений, ягодников (табак, чай, виноград, рис и другие культуры).

Земли первых двух групп пригодности разделены по уровню потенциального плодородия на 7 классов и 26 разрядов. Лучшие земли относятся к 1-му разряду 1-го класса. Земли 3-й группы, непригодные для использования в сельском хозяйстве, сведены в 8 класс и дифференцированы на два разряда: 27 - потенциально пригодные (после мелиорации) и 28 - непригодные (ледники, скалы и т. п.). Земли 4-й группы (уникальные) отнесены к 9-му классу и 29-му разряду.

Информация о наличии, характере и степени проявления негативных свойств дополняет качественную оценку почв. Почвы, вошедшие в состав различных классов, группируют по подклассам, каждый из которых означает специфическое негативное воздействие (эрозия, заболачивание, засоление и т. д.). Следует отметить, что в первом классе, к которому принадлежат самые плодородные почвы, подклассы или отсутствуют, или представлены слабовыра-женными негативными воздействиями. По мере снижения плодородия почв (от первого класса к седьмому) число и степень негативных воздействий увеличивается.

Информация распределения земель по классам дает объективное представление о качестве земель России. Ее можно использовать для выявления и охраны лучших и особо ценных земель, для принятия других управленческих решений на уровне ведомств и Правительства Российской Федерации, например для конкретных объектов эффективного приложения капитала. Периодическое обновление материалов (каждые 5-10 лет) позволит следить за состоянием земельного фонда, выявлять и устранять негативные тенденции, свидетельствующие об ухудшении качества земель. Полученная информация дает возможность отслеживать классификацию земель во времени, придать ей мониторинговый характер. Использование клас-

сификации для мониторинга плодородия земель значительно повышает его эффективность, поскольку позволяет дать реальную производственную оценку негативным последствиям, которые могут иметь место при интенсивном использовании земель, особенно если эти земли подвержены прогрессирующим процессам водной эрозии, дефляции, подтопления и т. п.

Таким образом, классификация земель является методическим инструментом, обеспечивающим возможность эффективно решать вопросы, связанные с оценкой качества сельскохозяйственных угодий, их зонированием для установления видов разрешенного использования, планированием сельскохозяйственного производства на различных уровнях управления, расчетом убытков при изъятии земель сельскохозяйственного назначения.

Оценка возможной продуктивности земель различных классов пригодности с фактическими данными по использованию земель позволяет:

• считать земли 1-3-го классов основным пахотным фондом, наиболее пригодным для производства товарной продукции;

• отнести земли 4-го класса к переходным (малорентабельным), они могут выборочно использоваться для производства товарной продукции;

• отнести пахотные земли 5-го класса к малопродуктивным, целесообразно использовать их в качестве улучшенных кормовых угодий.

При необходимости земли 4-го и 5-го классов могут быть отнесены к малопродуктивным, при этом необходимо решать вопрос о переводе таких земель в менее интенсивные виды угодий (например перевод из пашни в сенокосы или пастбища) или в другие категории земель (в соответствии с Федеральным законом от 21 декабря 2004 года № 172-ФЗ «О переводе земель или земельных участков из одной категории в другую»). Предложенная концепция была реализована в рамках национального про-

екта «Доступное и комфортное жилье гражданам России». Вокруг крупных городов были проведены работы по классификации земель, выделены малопродуктивные земли 5-го класса и в соответствии с Федеральным законом «О переводе земель или земельных участков из одной категории в другую» осуществлен перевод их в земли населенных пунктов [8].

Механизм выделения классов земель позволяет более объективно, чем расчет балло-гектаров, выделить в натуре участки долевой земельной собственности. Использование классов пригодности земель позволит оценить их качественное состояние с помощью интегральных (базовых) показателей, уйти от генетического многообразия почв.

Создание реестра почв в субъектах и муниципальных образованиях Российской Федерации

Важным этапом работ в субъекте Российской Федерации и муниципальном образовании является создание цифровой картографической основы имеющейся почвенной информации. В ряде субъектов такая работа начата силами агрохимической службы. К сожалению, эта работа не имеет системный характер и проводится по разным технологиям.

Этапы работ при формировании цифровой картографической основы необходимо выстроить следующим образом:

1) исходной информацией для векторизации материалов служат карты почвенных обследований М 1:10 000 или 1:25 000. Материалы почвенных обследований, выполненные в субъектах Российской Федерации (в 80-е годы прошлого века), находятся в государственном фонде данных землеустроительной документации;

2) для точного позиционирования используется слой «кадастровое деление» из базы данных (далее - БД) государственного кадастра недвижимости (далее -ГКН);

3) после создания БД в ГИС выполняется векторизация границ почвенных контуров.

Результатом работ является совмещение слоя «Границы земельных участков» из БД ГКН со слоями «Кадастровое деление» и «Границы почвенных контуров».

Атрибутивная информация включает параметры почвенных контуров в следующем составе:

• код почвенного контура;

• наименование почвы, почвенного контура;

• балл бонитета почвенного контура;

• физико-химические свойства почвенного контура;

• морфометрические свойства почвенного контура.

Создание цифровой картографической основы земельных участков, поставленных на государственный кадастровый учет, позволяет определить качественное состояние земель конкретного участка.

Для «прозрачности» механизма расчета стоимостных характеристик (государственной кадастровой и рыночной стоимостей) земель сельскохозяйственного назначения необходимо сформировать реестр почв в субъектах и муниципальных образованиях Российской Федерации. В этот реестр будут включены почвы, расположенные в субъекте или муниципальном образовании Российской Федерации, характеристики почв, влияющие на оценку земель, - содержание гумуса, мощность гумусового горизонта, содержание физической глины, негативные факторы, влияющие на плодородие почв (засоленность, эродированность, уплотненность и т. д.). Также в реестр будут включены параметры, определяющие размер земельной ренты (нормативная урожайность и нормативные затраты и экономические показатели - коэффициент капитализации и норма прибыли предпринимателя).

Наложение цифровой почвенной карты на выделенные в натуре земельные участки позволит наиболее точно рассчитать стоимостные характеристики конкретных земельных участков.

Создание актуализированного паспорта плодородия земельного участка для контроля качественного состояния земель

Единый информационный ресурс включает показатели паспорта плодородия земельного участка.

Паспорт плодородия земельного участка (далее также - Паспорт) является документом, характеризующим уровень почвенного плодородия и его изменения в процессе хозяйственного использования земельного участка. Паспорт оформляется специализированной организацией на основе результатов почвенных, агрохимических, фитосанитарных и эколого-токсикологических обследований и передается собственникам, землевладельцам, землепользователям и (или) арендаторам земельных участков.

В случае перехода права на земельный участок прежний собственник, землевладелец, землепользователь и (или) арендатор земельного участка передает Паспорт плодородия земельного участка новому собственнику, землевладельцу, землепользователю и (или) арендатору.

Необходимо отметить, что Паспорт законодательно утвержден в Московской области, принят в Ставропольском крае в развитие краевого закона «Об обеспечении плодородия земель сельскохозяйственного назначения в Ставропольском крае» в 2007 году. Характеристики качества земель в обязательном порядке учитываются в законодательстве Ростовской области и республики Дагестан. Паспорт заполняется на основании выписок из государственного земельного кадастра, фондовых материалов почвенного, агрохимического, эколого-токсикологического, почвенномелиоративного, геоботанического и других обследований, а также исходя из данных, полученных в результате проведения мониторинга плодородия земель сельскохозяйственного назначения, научных исследований. Таким образом, в Паспорте представлены результаты всех обследований

и изысканий, проведенных на земельных участке в течение последних 10-15 лет. Паспорт содержит следующие сведения о земельном участке:

• кадастровый номер;

• площадь;

• местоположение (адрес);

• вид разрешенного использования;

• права и ограничения;

• специальные сведения: вид и площадь сельскохозяйственных угодий, наличие (отсутствие) особого режима землепользования, наличие (отсутствие) особо ценных продуктивных сельскохозяйственных угодий.

Паспорт также содержит качественные характеристики (состояние почв, степень развития негативных процессов, пригодность почв для сельскохозяйственного использования), интегральный показатель плодородия (балл бонитета сельскохозяйственных угодий, кадастровая стоимость), предписания и первоочередные требования к сохранению земель сельскохозяйственного назначения.

Совершенно очевидно, что Паспорт плодородия земельного участка должен быть законодательно утвержден на федеральном уровне и финансироваться из федерального бюджета, бюджетов субъектов Российской Федерации и муниципальных образований. Необходима разработка структуры (показателей) Паспорта, и в зависимости от состояния плодородия земельного участка к собственнику (арендатору) должны применяться либо штрафные, либо поощрительные санкции в виде снижения земельного налога. Должен быть разработан механизм покупки-продажи (аренды) земельного участка, препятствующий собственнику продавать или передавать земельный участок в аренду без предоставления актуализированного Паспорта плодородия земельного участка.

По сути, введение Паспорта плодородия земельного участка развивает положение пункта 8 статьи 13 Земельного кодекса Российской Федерации о том, что в целях

повышения заинтересованности собственников земельных участков, землепользователей, землевладельцев и арендаторов в сохранении и восстановлении плодородия почв, защите земель от негативных (вредных) воздействий может осуществляться экономическое стимулирование охраны и использования земель в соответствии с бюджетным законодательством и законодательством о налогах и сборах. В связи с этим необходимы практическая реализация экономического стимулирования использования земель и применение штрафных санкций при земельном контроле в случае их нерационального использования.

В заключение отметим, что создавать информационные ресурсы для земель сельскохозяйственного назначения следует на всех уровнях власти - федеральном, региональном и муниципальном.

Для федерального уровня это необходимо для выполнения первой части статьи 9 Конституции Российской Федерации: «земля и другие природные ресурсы используются и охраняются в Российской Федерации как основа жизни деятельности народов, проживающих на соответствующей территории». Федеральные ветви власти несут ответственность за формирование государственной политики, ориентированной на бережное отношение к земельным ресурсам и направленной на выполнение конституционного требования рационального использования земель. Очевидно, что государству необходима информация о количестве и качестве земель, распределении земельных ресурсов по субъектам Российской Федерации, возможности размещения сельскохозяйственных культур по стране для развития продовольственной безопасности, выполнения международных обязательств по климатическим изменениям, борьбы с опустыниванием, сохранения биоразнообразия и т. д.

Для региональных и муниципальных ветвей власти эта информация крайне важна, поскольку качество земель (почв) определяет величину их кадастровой стоимости,

то есть выступает налоговой базой региона. Поскольку земельный налог является местным налогом, все денежные поступления от него остаются в субъекте или муниципальном образовании и составляют основу социально-экономического развития территории.

ЛИТЕРАТУРА И ИНФОРМАЦИОННЫЕ

ИСТОЧНИКИ

1. Государственный доклад о состоянии и использовании земель в Российской Федерации в 2010 году. М. : Федеральная служба государственной регистрации, кадастра и картографии, 2011.

2. Государственная кадастровая оценка земель сельскохозяйственного назначения / под общей редакцией П. М. Сапожникова,

С. И. Носова. М. : ООО «НИПКЦ Восход - А», 2012.

3. Столбовой В. С., Молчанов Э. Н. Морфогенетическая модель пространственновременной организации почвенного покрова России // Почвоведение. 2012 (в печати).

4. URL: http://eusoils.jrc.ec.europa.eu

5. URL: http :// globalsoilmap.net

6. Об утверждении административного регламента Федерального агентства кадастра объектов недвижимости по предоставлению государственной услуги «Введение государственного фонда данных, полученных в результате проведения землеустройства» : приказ Министерства экономического развития и торговли Российской Федерации от 14 ноября 2006 года № 376.

7. Оглезнев А. К. [и др.]. Оценка качества и классификация земель по их пригодности для использования в сельском хозяйстве : практическое пособие. М. : Федеральное агентство кадастра объектов недвижимости ; ФГУП «Госземкадастрсъемка» -ВИСХАГИ», 2007.

8. Сапожников П. М, Оглезнев А. К. Эколого-экономическое обоснование выделения малопродуктивных пахотных земель для перевода их в менее интенсивные виды угодий / в сборнике «Агроэкологическое состояние и перспективы использования зе-

мель России, выбывших из активного сельскохозяйственного оборота» : материалы Всероссийской научной конференции. М., 2008.

9. О переводе земель или земельных участков из одной категории в другую : Федеральный закон от 21 декабря 2004 года № 172-ФЗ.

10. Об обеспечении плодородия земель сельскохозяйственного назначения в Ставропольском крае : Закон Ставропольского

* *

края от 15 мая 2006 года № 31-кз.

11. Земельный кодекс Российской Федерации : Федеральный закон от 25 октября 2001 года № 136-ФЗ.

12. Конституция Российской Федерации : принята 12 декабря 1993 года в соответствии с Указом Президента Российской Федерации от 15 октября 1993 года № 1633 «О проведении всенародного голосования по проекту Конституции Российской Федерации».

Окончание. Начало на с. 64

Суды установили, что условия оспариваемого договора не свидетельствуют о безвозмездном характере сделки, сторонами произведено реальное исполнение своих обязательств, достижение фактического результата подтверждено документально.

Занижение стоимости имущества при его продаже, даже если это и имело место, само по себе не является основанием для признания сделки недействительной.

Этот вывод отражен в определении Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 2 октября 2012 года № ВАС-12197/12 по делу № А19-2219/2010.

Что не может быть отнесено к недвижимости?

Информация может быть использована при ведении споров в части признания имущества

недвижимым

Вопрос о том, что не может быть отнесено к недвижимости, часто возникает в судебной практике. Дело в том, что в законодательстве четко не прописано, какие сооружения относятся, а какие не относятся к недвижимому имуществу. Такие споры не редко решаются в суде.

Так, здание контрольно-пропускного пункта и замощение не обладают признаками недвижимого имущества, технический паспорт на спорные объекты и факт государственной регистрации за ответчиком права собственности на строения сами по себе не являются бесспорными доказательствами отнесения спорного имущества к недвижимым объектам (определение Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 1 октября 2012 года № ВАС-9523/12 по делу № А14-7769/2011).

Улучшение имущества как основание для прав собственности

Информация может быть полезна компаниям, осуществляющим неотделимые улучшения

в арендуемом имуществе

Факт улучшения арендованного имущества не является основанием для возникновения у истца прав собственности на этот объект. Такой вывод сделан в определении Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 28 сентября 2012 года № ВАС-12508/12 по делу № А45-14420/2011.

Суть дела заключалась в следующем. Строительно-монтажные работы выполнялись обществом «ФЭШИН-ЛАЙНС» как арендатором в отношении чужого имущества, находящегося у него в фактическом пользовании. В ходе проведения соответствующих работ обществом «ФЭШИН-ЛАЙНС» не создано новое имущество, а лишь улучшены технические характеристики помещения, являющегося объектом аренды.

Судами отмечено, что сам факт улучшения арендованного имущества, не является основанием для возникновения у истца прав собственности на этот объект. Кроме того, у общества отсутствуют какие-либо права в отношении земельного участка, на котором находится объект недвижимого имущества.

Не установив обстоятельств, которые в соответствии с существующим законодательством могли бы привести к возникновению у истца права собственности в отношении спорного имущества, суды сочли заявленные требования не подлежащими удовлетворению.