Логопарки теряют спрос

Сегмент складской недвижимости, заметно выросший в пандемию, может серьезно пострадать в нынешнем кризисе. По итогам 2022 года спрос на такие объекты в Москве и Подмосковье снизится почти в четыре раза, до 700 тыс. кв. м, ожидают консультанты. Такого низкого показателя на рынке не было 13 лет. Ситуацию перевернули уход из России западных компаний, арендовавших площади в логопарках, и приостановка развития бизнеса игроками e-commerce и офлайн-ритейлерами, до сих пор наращивавшими складские мощности.

По итогам 2022 года объем арендованных и купленных складских площадей в Москве и Подмосковье может сократиться почти в четыре раза год к году, до 700 тыс. кв. м, прогнозируют в Commonwealth Partnership (CMWP). Это минимальное значение с 2009 года, когда было приобретено и арендовано 645 тыс. кв. м, добавляют консультанты. В Nikoliers также ожидают сокращения спроса до 0,7–1 млн кв. м. В Knight Frank Russia и IBC Real Estate считают, что спрос может снизиться до 1,2 млн кв. м.

Старший директор отдела складской и индустриальной недвижимости CORE.XP Антон Алябьев считает пессимистичные прогнозы «оторванными от реальности». По его словам, только в январе—июне спрос составил около 500 тыс. кв. м.

«Трудно представить, что оставшиеся полгода потенциальные арендаторы логопарков будут бездействовать»,— добавляет он.

В отличие от торговой и офисной недвижимости, сегмент складских комплексов показал заметный рост в разгар пандемии. В 2020–2021 годах спрос на такие объекты оказался максимальным за всю историю рынка — 2,3 млн и 2,7 млн кв. м соответственно, подсчитали в CMWP. Это было связано с активным развитием рынка онлайн-продаж и офлайн-ритейла.

Но ситуация изменилась. С марта не зафиксировано ни одной сделки по аренде или продаже площадей для нужд конкретной компании (built-to-suit), отмечает региональный директор департамента индустриальной и складской недвижимости Knight Frank Константин Фомиченко. Хотя, по его данным, в 2021 году за счет таких сделок формировалось до 43% спроса.

Запросы на новые логистические мощности сократили в первую очередь уходящие с российского рынка компании, а также продуктовые ритейлеры и интернет-холдинги, отмечает директор департамента индустриальной и складской недвижимости Nikoliers Виктор Афанасенко.

Гендиректор «Ориентира» Андрей Постников говорит, что спрос уменьшается и со стороны импортеров, лишившихся прежних каналов поставок и еще не создавших новые. Сейчас основные запросы на аренду логопарков поступают от небольших компаний, которые ранее занимали по 2–3 тыс. кв. м, добавляет исполнительный директор Radius Group Захар Вальков.

Среди западных арендаторов логопарков свою деятельность в РФ приостановили компании, занимающие более 1,5 млн кв. м, что составляет около 8% от всего объема рынка в Москве и Подмосковье, отмечает Константин Фомиченко. Эти площади потенциально могут оказаться вакантными, добавляет аналитик складской и торговой недвижимости департамента исследований CMWP Екатерина Ногай. По этой причине доля свободных площадей вырастет с менее чем 1% в 2021 году до 7% по итогам 2022 года, ожидают в CMWP. Виктор Афанасенко считает, что вакантность на рынке может достигнуть и 10% с учетом площадей, предлагаемых в субаренду.

Уже сейчас освободилось около 1 млн кв. м складских помещений в Москве и области, отмечает руководитель отдела складских и индустриальных помещений IBC Real Estate Евгений Бумагин.

Ежедневно появляется информация о высвобождении все новых и новых площадей, и это вызывает сильную обеспокоенность у участников рынка, отмечает он. Такая ситуация неизбежно приведет к сокращению нового строительства в 2022 году до 500 тыс. кв. м, ожидают в CMWP.

«Прогноз не отражает действительность,— возражает управляющий директор PNK Group Евгений Скаридов.— Только наша компания завершит строительство 800 тыс. кв. м». Однако, уверен господин Бумагин, «новых спекулятивных проектов ожидать не стоит».