Реновацию решили переждать

За год существования программы реновации доля выставленных на продажу квартир в сносимых домах упала вдвое: в общем объеме предложения вторичного жилья Москвы она теперь занимает лишь 3,1%. На фоне общего падения рынка цена на оставшиеся квартиры, попавшие в программу, из-за этого растет. Собственники, однако, пока предпочитают сдавать их в аренду.

Доля предложения выставленных на продажу квартир в домах, попавших в программу реновации, в общем объеме продаваемого вторичного жилья за год упала более чем в два раза: с 6,7% в январе 2017 года до 3,1% в январе 2018 года, следует из данных ЦИАНа. По расчетам аналитиков сервиса, если год назад на продажу ежемесячно выставлялось 1,5–1,8 тыс. квартир в пятиэтажках, то сейчас этот показатель сократился до 0,6 тыс. в месяц. Общий объем предложения на вторичном рынке Москвы не изменился: на продажу ежемесячно выставляется около 20 тыс. новых лотов. В компании «Инком» отмечают, что всего в московских пятиэтажках сейчас продается 3,6 тыс. квартир — на 54,4% меньше, чем годом ранее. Падение произошло за счет реновируемых домов, объясняет директор департамента вторичного рынка «Инкома» Михаил Куликов. «Собственники снимают квартиры с продажи, надеясь на получение бонуса в виде новых квадратных метров при реализации программы сноса старого жилья»,— указывает он.

Что нужно знать о программе сноса пятиэтажек

Впервые идею снести устаревший жилой фонд Москвы 21 февраля 2017 года на встрече с Владимиром Путиным высказал мэр столицы Сергей Собянин. В августе стало известно, что в рамках реновации снесут 5,17 тыс. домов — 15% от общего количества жилых зданий Москвы. Переехать в общей сложности придется 8% москвичей. Завершить реновацию планируется к 2032 году.

Самое заметное снижение объема предложения сносимого жилья отмечено в районе Войковский: число выставленных на продажу квартир там за год сократилось на 95%, указывают в ЦИАНе.

Если в январе 2017 года в районе экспонировалось 20 квартир, то в прошлом месяце купить там можно было лишь одну. Предложение также резко упало в районах Дмитровский, Нижегородский, Соколиная Гора, Западное Дегунино. Директор офиса продаж вторичной недвижимости Est-a-Tet Юлия Дымова не видит в этом ничего странного: «Тенденция наиболее заметна в более дорогих локациях за счет того, что после реновации собственникам удастся сохранить район проживания и улучшить условия». Михаил Куликов из «Инком» ожидает, что поведение продавцов скоро изменит информация об этапах реализации реновации: часть несостоявшихся продавцов, поняв, что их дом снесут только через 15 лет, снова выйдут на рынок. Владельцы квартир в домах, попадающих под снос в первую очередь, продолжат ждать новое жилье.

Число сделок с квартирами в реновируемых домах также снизилось, отмечают в «Миэль». Если в декабре 2017 года на них приходилось 6% от общего числа заключенных на вторичном рынке, то в январе этого года — 5%. Пик сделок с жильем в пятиэтажках пришелся на апрель 2017 года, когда они формировали 19% от общего числа. Консультанты называют этот период «эмоциональными продажами»: не обладая полной информацией о программе, одни хотели от квартир избавиться, опасаясь потерь, другие — напротив, купить, рассчитывая на будущую прибыль. Впрочем, жилье в сносимых домах остается востребованным. Согласно расчетам аналитиков ЦИАНа, средний срок экспозиции квартир в них в декабре 2017 года составил 35 дней, что в 1,5 раза ниже среднего показателя по рынку — 55 дней.

Сокращение числа продаваемых квартир в сносимых домах положительно повлияло на их цены. По данным ЦИАНа, за год они выросли в среднем на 4,6% (до 156,3 тыс. руб. за кв. м), в то время как средняя стоимость квартир на вторичном рынке сократилась на 1,7% (до 180,9 тыс. руб. за кв. м). В «Инкоме» отмечают, что за тот же период квартиры в столичных пятиэтажках в среднем выросли в цене на 13%, до 8,7 млн руб.

Программа реновации за год оказала противоположное влияние на рынок аренды. «Многие продавцы в период ожидания решили сдавать недвижимость»,— говорит госпожа Дымова. ЦИАН отмечает, что пик вывода на арендный рынок новых предложений в определенных под снос зданиях пришелся на июнь 2017 года, когда они формировали 11% предложения в Москве против 10% в начале года. К январю этого года показатель снизился до 9,5%. Средняя ставка аренды квартиры в сносимом доме, по расчетам аналитиков ЦИАНа, сейчас составляет 28,5 тыс. руб. в месяц — это на 15% меньше, чем в домах, не включенных в программу реновации.

Топ-5 районов по росту цен на вторичное жилье в 2017 году

| Место | Округ | Район | Средняя цена предложения (тыс. руб. за 1 кв. м) | Изменение цены за год (%) |
| --- | --- | --- | --- | --- |
| 1 | Западный | Проспект Вернадского | 197 | 15,1 |
| 2 | Северо-Западный | Хорошево-Мневники | 157,9 | 15,1 |
| 3 | Западный | Очаково-Матвеевское | 153,1 | 12,6 |
| 4 | Западный | Фили-Давыдково | 169,3 | 12,5 |
| 5 | Восточный | Северное Измайлово | 141,9 | 12,4 |

Источник: ЦИАН.

Топ-5 районов по снижению цен на вторичное жилье в 2017 году

| Место | Округ | Район | Средняя цена предложения (тыс. руб. за 1 кв. м) | Изменение цены за год (%) |
| --- | --- | --- | --- | --- |
| 1 | Северо-Восточный | Лосиноостровский | 153,2 | –10 |
| 2 | Восточный | Ивановское | 158,6 | –8 |
| 3 | Юго-Восточный | Текстильщики | 154,7 | –7 |
| 4 | Западный | Филевский Парк | 175,8 | –6 |
| 5 | Восточный | Гольяново | 138,7 | –4 |

Источник: ЦИАН.