Год самостроя

В течение последнего года поселки без подряда стали (и продолжают оставаться) самым востребованным форматом загородного жилья. Количество выведенных за это время подобных проектов перевалило за сотню. Мы проверили, насколько успешной оказалась "антикризисная" идея самостоятельного загородного строительства.

Массы и одиночки

Чтобы получить представление о происходящем в этом сегменте недвижимости, достаточно взглянуть на те проекты, продажи в которых стартовали год и более назад. Это вполне достаточный срок, чтобы расторопные покупатели успели построить первые дома, а девелопер проложил дороги и провел основную массу инженерных коммуникаций (если, конечно, они изначально предполагались).

Чтобы выборка оказалась максимально репрезентативной, все проекты в зависимости от девелоперов мы разделили на три группы. В первую попали поселки так называемых земельных банков, в активе каждого из которых сейчас по несколько десятков проектов без подряда. Из них мы остановились на компаниях "Красивая земля" и "Финансы и недвижимость" (последняя продает поселки под брендом "Своя земля").

Во второй группе оказались проекты тех компаний, которые сейчас ведут продажи в 5-15 поселках. Наш выбор пал на "ПолиГрафЖилстрой", объекты которого располагаются вдоль Новорижского и Волоколамского шоссе — территории, практически не охваченной "земельными банками".

И, наконец, в последнюю группу вошли поселки-одиночки (на счету их застройщиков всего по одному-два проекта). Из них нас заинтересовала Центральная девелоперская компания, поселок которой располагается довольно нетипично для такого формата близко к Москве.

В итоге сформировался следующий список поселков: "Загорье" (от компании "Финансы и недвижимость"), "Земляничный" ("Красивая земля"), "Петровский парк-2" ("ПолиГрафЖилстрой") и "Серебряная подкова" (Центральная девелоперская компания).

Колодцы недоверия

Когда компания одновременно ведет около полусотни проектов, запутаться в них немудрено. Вот и "Финансы и недвижимость" тоже слегка запутались. Поселок, который мы выбрали, на сайте компании называют то "Загорье", то "Загорново". На самом деле, Загорново — это деревня, к которой вплотную примыкает строящийся поселок. Находится он километрах в пяти от города Раменское (или примерно в 45 км от МКАД по Новорязанскому шоссе). Сейчас цены на землю здесь начинаются от 60 тыс. руб. за сотку. Кстати, по данным компании "Земер", еще в ноябре 2009 года минимальная цена составляла 65 тыс. руб. за сотку, а в декабре 2008 года участки продавались на 43% дороже. То есть отрицательная динамика налицо. Но это касается лишь собственно земли. Коммуникации оплачиваются отдельно. За подведение газа, воды и электричества взимают плату в 530 тыс. руб. с каждого участка (канализация не предусмотрена). Таким образом, цены на участок в 17 соток с подведенными к его краю коммуникациями начинаются от 1,55 млн руб. Кстати, платежи за коммуникации оформляют как договор беспроцентного целевого займа (впоследствии эту сумму зачтут в качестве целевого взноса за вступление покупателя в члены некоммерческого дачного партнерства).

Как следует из этого договора, сети водоснабжения к границам участка проведут не позднее 30 сентября нынешнего года, а к концу года дадут газ. Электричеством и дорогами же обещали обеспечить жителей еще под Новый год. Поэтому, подъезжая к "Загорью" (а его площадь составляет около 19 га и разделена на 112 участков), ничего, кроме столбов линии электропередачи, мы увидеть не рассчитывали. Но ошиблись. Несколько домов здесь уже есть — и из бруса, и кирпичные, и из блоков. Часть скрывается за массивными разномастными заборами, парочка стоит в чистом поле безо всякого ограждения, еще несколько находится в разных стадиях строительства. Возможно, домов было бы еще больше, но не все покупатели, получив на руки свидетельство о праве собственности на землю, понимают, как нужно действовать дальше. Один из владельцев участка в "Загорье" на интернет-форуме поселка поведал такую историю. Он обратился в раменское отделение Мособлархитектуры за разрешением на строительство дома, но получил отказ. На том основании, что земля поселка подпадает под категорию "сельскохозяйственного назначения". На самом деле в договоре купли-продажи участка четко оговаривается, что эту землю разрешается использовать "для дачного строительства с правом возведения жилого дома с правом регистрации проживания в нем". Поэтому юридически более подкованные соседи по поселку пошли иным путем: сначала дома решили построить, а потом в ближайшем филиале Мособлрегистрации получить регистрационное свидетельство на дом по дачной амнистии.

Электричество в поселок подвели позже обещанного — в начале марта (об этом нам рассказали жители, уже начавшие обустраиваться). В то, что воду проведут в срок, они не верят — почти у каждого из уже построенных домов пробурена своя скважина или стоят колодцы. О газе пока вообще предпочитают и не думать.

Бобры и заборы

Главный козырь поселка "Земляничный", который продает компания "Красивая земля",— его расположение. От МКАД почти 50 км по скоростному Симферопольскому шоссе, от трассы — всего 1 км. Еще одна примечательность расположения: прямо по границе "Земляничного" протекает речка Люторка, в которой водится не только рыба, но и раки. И даже бобры. Бобров мы не встретили, зато, едва войдя на территорию поселка, наткнулись на парочку рабочих, один из которых представился Артуром. Едва узнав, что мы интересуемся поселком, он нам тут же предложил продать участок на 20% дешевле, чем прописано в официальном прайс-листе (в нем, кстати, цены колеблются очень существенно — от 81 тыс. до 156 тыс. руб. за сотку, а за прошлый год подросли аж на 32%). Подивившись такой щедрости и тому, что продажей занимаются рабочие, мы разговорились. "Мы здесь дороги прокладываем, а расплачиваются с нами не деньгами, а землей,— рассказал Артур.— Вот мы ее и продаем. А чтобы лучше продавалась, предлагаем скидку".

Дороги, как объяснили рабочие, начали прокладывать совсем недавно. Зато, судя по отсутствию в поселке снега и обилию глины и строительной техники, их делают очень активно. "К сожалению, пришлось несколько сдвинуть сроки строительства внутрипоселковых дорог,— пояснил нам впоследствии генеральный директор компании "Красивая земля" Илья Сапунов.— Изначально их строительство планировалось в конце лета — осенью 2009 года. Однако из-за возникших проблем с подрядчиком работы пришлось перенести. Сейчас мы сменили подрядчика и работы возобновились. На данный момент построены внутрипоселковые дороги, суммарная протяженность которых составляет около 30% от общего объема". Кстати, кроме строящихся дорог заметили мы на территории поселка и столбы освещения.

"Земляничный" разделен на 277 участков. Большинство по 10 соток, но есть и несколько больших — по 17, 23 и даже 30 соток. Судя по плану, продано уже около половины поселка. Но ни одного построенного или хотя бы строящегося дома не видно — вероятно, к работам приступят ближе к лету. Поэтому и жителей "Земляничного" повидать не удалось. Но мы с ними все-таки пообщались, посетив "Независимый интернет-форум владельцев участков". Как рассказывают купившие в этом поселке землю, единого водопровода в "Земляничном" изначально не планировалось, газ — под большим вопросом. Обещали лишь дороги и электричество. Дороги, кстати, узкие, трехметровые, а на проведение электричества дополнительно собирают по 250 тыс. руб. с участка. Что, по мнению владельцев участков "Земляничного", слишком дорого, особенно учитывая, что на дом выделяют лишь 7 кВт. Еще одна изначально не обнародованная статья расходов — ограждение поселка, которое обойдется в 60 тыс. руб. с участка. Таким образом, электрифицированный участок в 17 соток в "Земляничном" обойдется как минимум в 1,377 млн руб. Без воды и газа, зато с отдельно оплаченным забором.

Скоростной подъем

Чтобы попасть в поселок "Серебряная подкова" (Центральная девелоперская компания), нужно удалиться от МКАД по Симферопольскому шоссе на 15 км, а потом свернуть в сторону Домодедово. Там, в излучине реки Пахра, у деревни Макарово, на 56 га строится коттеджный поселок без подряда. И строится очень активно, несмотря на то что ни одного дома на его территории (за исключением коттеджа, куда скоро переберется офис продаж) пока нет. Количество рабочих разных специальностей, строительной техники, гигантских куч песка и щебня, труб самого разного диаметра на площадке так велико, что даже не верится, что еще только ранняя весна и вести активные земельные работы не совсем по сезону. "Мы намеренно не останавливали стройку даже зимой, хотя себестоимость зимнего строительства выше,— рассказывает сопровождающий нас директор отдела продаж проекта "Серебряная подкова" Дмитрий Власов.— Но от первоначального графика мы немного отстали, вот теперь наверстываем".

Трубы по поселку укладывают в специальные короба, причем все они проходят вне территории участков: в случае если потребуется провести ремонтные работы, на личную территорию жителей внедряться не будут. Газ к поселку уже подведен, во всяком случае, им уже пахнет. "Это временно, потом запаха не будет",— поясняет Дмитрий. Прояснился и тот факт, почему при таком активном строительстве в поселке нет еще ни одного дома. Оказывается, покупателей специально попросили не выходить на площадку, пока не завершат все коммуникации: когда станет понятно, где находятся точки подсоединения к коммуникациям, будет проще планировать и расположение дома на участке, и въезд на его территорию.

Все подведенные к границам участков коммуникации будут подключаться к домам бесплатно. А владельцы участков между тем обсуждают другой вопрос: как только застройщик даст отмашку, строить дома нужно будет начинать очень активно. "Дело в том, что ТУ на газ будут действительны до марта 2011 года,— поясняет Андрей, владелец участка в "Серебряной подкове".— До этого момента дачному некоммерческому партнерству нужно будет пересогласовать весь проект по газу с учетом проектов домов. Иначе придется все начинать сначала. А с газом в Подмосковье, как известно, все очень непросто".

Бонус с газовой трубой

Ни одного дома и, соответственно, ни одного местного жителя мы не обнаружили и в поселке "Петровский парк-2" ("ПолиГрафЖилстрой"), который находится в 35 км от МКАД по правую сторону от Новорижского шоссе около села Петровское. За прошлый год цены в "Петровском парке-2" упали на 12%. Как раз в это время начались продажи в соседнем поселке "Новорижский", оттянувшем часть потенциальных покупателей. Но сейчас, похоже, повышенный интерес к "Петровскому парку-2" возвращается. Прямо у ворот поселка мы разминулись с покупателями, которые приезжали сюда уже во второй раз. А когда уезжали, повстречали еще одних клиентов. "Мы с 15 марта повышаем цены на 5%, вот, видимо, все и торопятся понять, подходит им этот проект или нет",— поясняет риэлтор Светлана.

Честно говоря, пока осматривать в поселке особенно нечего — пустое снежное поле. Хотя на самом деле не такое уж пустое: линия электропередачи есть, водозаборный узел сделан, глубоководная скважина прорыта, есть и внутрипоселковая канализация. Газопровод тоже подведен, сейчас идут работы по его вводу в эксплуатацию. "Один наш покупатель сначала приобрел себе участок в самом поселке Петровское,— рассказывает Светлана.— Но подвести к нему газ так и не сумел. Чтобы выйти из положения, он решил приобрести участок у нас, смежный со своим нынешним, и газ подвести уже через него. Благо, что семья у них большая, земля лишней не будет. И даже по такой сложной схеме это получается выгоднее, чем газифицировать самому".

Цена одной сотки в "Петровском парке" (сюда включена и стоимость коммуникаций) сейчас начинается от $8,9 тыс. (и до $14,7 тыс.), то есть самый дешевый участок в 17 соток обойдется в $151,3 тыс. А домов пока нет по вполне понятной причине: основные продажи (а в поселке на сегодняшний день продано 24 из 117 участков) пришлись на осень и зиму, когда затевать строительство бессмысленно. Как надеются в компании, к нынешнему лету картина изменится.

Подводя итог, можно сказать, что даже для поселков без подряда год — слишком небольшой срок, чтобы во всей силе проявились и достоинства, и недостатки проектов: коттеджей еще нет, с дорогами и коммуникациями все еще сложнее. Во всех поселках без подряда независимо от порядка цен и их динамики, есть свои проблемы. Причем в тех, девелоперы которых ведут сразу множество проектов, трудностей больше. Возможно, дело в том, что эти поселки лишь первые кризисные ласточки, на них только обкатывалась методика работы в непростых условиях. Хочется надеяться, что в проектах, которые были выведены на рынок позднее, все пойдет более гладко. Иначе по аналогии с термином "обманутые дольщики" появится выражение "обманутые дачники".