Ипотеке отказали в низких ставках

Центробанк ограничит ипотеку с «экстремально низкими» ставками, с 30 мая по таким программам от банков требуется дополнительное резервирование. С 1 июня первый взнос по ипотеке должен быть не менее 20%, чтобы избежать повышающих коэффициентов и увеличения ставок, напоминают эксперты. Каких целей добивается регулятор? И как его действия повлияют на цену жилья и стоимость ипотеки? Разбирался Даниил Бабкин.

Фото: Константин Кокошкин, Коммерсантъ

Центробанк усиленно пытается охладить рынок недвижимости: в прошлом году цены на нем выросли на 21%, в позапрошлом — на 33%. Аналитики IRN назвали сегмент новостроек «субсидийным наркоманом», постоянно требующим государственной поддержки.

Сейчас Центробанк хочет нивелировать эффект от льготных программ, говорят эксперты. Одна из таких — предложения от застройщика с экстремально низкими ставками, вплоть до 0,1%. Покупателей недвижимости это привлекало, несмотря на то, что цена самой квартиры в таком случае завышалась чуть ли не на 30%.

В ЦБ считают, что это создает риски и для заемщика, и для банка, у которого в залоге остается жилье по завышенной цене, пояснил директор аналитической платформы bnMAP.pro Сергей Лобжанидзе:

«Вы купили квартиру. Прошло три года, дом сдали. И, если вы оказываетесь неблагонадежным плательщиком, то будете вынуждены продать свою квартиру, потеряв 20-30%. При этом ее стоимость на вторичном рынке будет находиться у верхней границы цены. У банка появляется неиллюзорный риск, и ЦБ захотел его контролировать и уменьшать».

Центробанк преследует две цели: снизить закредитованность населения и цены на недвижимость, говорят эксперты. Меры регулятора повлияют на выдачу ипотеки, так как ставки повысятся, но вряд ли эффект будет значительным, отметил эксперт финансового рынка Андрей Бархота:

«С повышенной нормой резервирования такие кредиты становятся менее выгодными для банков. Из-за этого темпы роста их предоставления будут затухать, а застройщики станут придумывать новые программы займов, например, кредитование под 5%.

Но, конечно, спрос будет ниже, чем на экстремально низкие ставки, поэтому рынок станет постепенно охлаждаться. Вопрос в том, насколько быстро это произойдет.

Наверное, результаты мы увидим только к 1 октября».

С 1 июня ЦБ вводит еще одну меру: первый взнос заемщика по ипотеке должен быть не менее 20%, чтобы к займу не применялись повышающие коэффициенты, а с 2024 года показатель планируют поднять до 30%. Ипотека с меньшим первым взносом останется, но ставки по ней будут больше, говорят эксперты. Впрочем, о значительном повышении речь не идет, считает управляющий директор рейтингового агентства НКР Михаил Доронкин:

«Маловероятно, что увеличение надбавок будет иметь какой-то значимый эффект на рынок. Это может привести к некоторому повышению ставок, но, скорее всего, оно будет очень умеренным, даже не на процентный пункт.

Учитывая, что у нас все-таки сейчас ставки по рыночной ипотеке составляют 9-10%, то их рост, например, на полпроцента вряд ли существенно отпугнет заемщиков».

А как действия ЦБ скажутся на банках, особенно после непростого 2022 года? Независимый экономический эксперт Семен Новопрудский уверен, что у них все будет хорошо:

«В этом году банки пережили самый лучший первый квартал, как будто в российской экономике идет полный расцвет. То есть пока не кажется, что им угрожает кризис ликвидности из-за этих мер. Вряд ли можно ожидать, что это как-то существенно ударит по прибыли кредитных организаций. Она может немножко уменьшиться, но вряд ли это фундаментально изменит их бизнес-показатели».

Между тем в ЦБ задумались о том, чтобы распространить льготную ипотеку и на вторичный рынок жилья. Решение должны принять после 1 июня, узнал “Ъ”. Эксперты говорят, что проблему «затоваривания» населения жильем это решит, но наверняка приведет к очередному росту цен.

Новости в вашем ритме — Telegram-канал "Ъ FM".