Участок на паях

Все большую популярность среди объектов для долгосрочных инвестиций завоевывают закрытые ПИФы недвижимости. Даже глава ФСФР Олег Вьюгин признался, что хранит свои личные сбережения в таком фонде. Ежегодно количество фондов недвижимости удваивается, а управляющие компании стараются найти новые возможности для расширения продуктовой линейки. Их последнее повальное увлечение — земельные фонды.

Земля зовет

Нынешнюю популярность земельных ПИФов генеральный директор УК "Финам Менеджмент" Павел Кириченко объясняет тем, что рынок постепенно начинает понимать прелести подобных инвестиций и наступает период бурного развития закрытых фондов недвижимости. "Это связано с тем, что управляющие компании, работающие с розничными инвесторами, уже создали линейку открытых ПИФов, которая успешно функционирует, и естественно, что развитие происходит в пользу закрытых фондов, поскольку по открытым теперь можно соревноваться только в плане сервиса и качества управления активами",— поясняет он.

Большой потенциал земельных фондов видит и генеральный директор компании "Универ Менеджмент" Виктор Шахурин. "Учитывая, что Россия занимает шестую часть суши, экономика бурно развивается, а освоенных земель не так уж и много, перспективы земельных проектов, а следовательно, и земельных ПИФов велики и значительны",— заключает он. В линейке УК "Универ Менеджмент" пока отсутствуют земельные фонды, но, по признанию гендиректора, в настоящее время компания ведет переговоры с заинтересованным инвестором о создании земельного ПИФа.

Руководитель проекта фонда недвижимости УК "Церих" Виталий Демидов говорит, что земельные фонды — это достаточно новый инвестиционный продукт на рынке, но практически все эксперты сходятся во мнении, что этот тип фондов может стать интересным инвестиционным инструментом. "Такое предположение аналитиков основывается не только на недооцененности главного актива таких фондов — сельскохозяйственной земли, но и на значительном потенциале для девелопмента этих земель",— поясняет Виталий Демидов.

Действительно, большинство существующих сегодня земельных ПИФов нацелены на инвестиции в сельскохозяйственные угодья с расчетом на ежегодный прирост стоимости данного вида активов. К примеру, фонд "Финам-Земельный" инвестирует средства преимущественно в земли сельскохозяйственного назначения в Краснодарском крае и Северо-Западном регионе с целью их дальнейшей перепродажи, а также сдачи в аренду.

Есть фонды, которые формируются для инвестиций (приобретение и девелопмент) в земли перспективных районов, обладающих потенциалом роста стоимости. Так, в октябре завершилось формирование закрытого ПИФа недвижимости "Солид-Земельный" под управлением ЗАО "Солид Менеджмент", основной задачей которого является получение прибыли путем инвестирования в земельные массивы Московской области для повышения их коммерческой привлекательности, рыночной стоимости и дальнейшей продажи. Пайщикам фонда УК обещает обеспечить текущий рентный доход за счет продажи части земельных участков с девелопментом на уровне не более 16% годовых.

Земельный ПИФ также может создаваться под определенный инвестиционный проект. Руководитель проекта фонда недвижимости УК "Церих" Виталий Демидов рассказал, что УК приступила в ноябре к формированию закрытого ПИФа недвижимости "Большой земельный", средства которого будут инвестированы в инвестиционно-девелоперский проект в Жуковском районе Калужской области, который находится в 125 км от Москвы, на площади почти 1000 га. "Рост стоимости активов земельного фонда будет достигаться двумя путями — за счет роста рыночной стоимости земли, фиксируемого независимым оценщиком, и за счет качественного преобразования земли, обеспечивающего ее коммерческую ценность",— сказал он.

За счет земельных фондов, которые будут инвестировать средства в девелоперские проекты, планирует вскоре расширить линейку продуктов и "Ренессанс Управление инвестициями". "Мы считаем, что это интересный сегмент рынка, и планируем приобретать большие участки размером в десятки гектаров, которые позволят выстраивать масштабные проекты с развитой инфраструктурой: развлекательными центрами, магазинами, ресторанами, медицинскими учреждениями, спортивными центрами и т. д.",— говорит директор закрытого ПИФа недвижимости "Ренессанс Недвижимость" Екатерина Константинова.

Земельные ПИФы УК "Велес Менеджмент", которых у компании уже целых три, инвестируют средства в земли сельскохозяйственного назначения нескольких регионов России. Управляющий директор УК "Велес Менеджмент" Станислав Бродский считает, что неплохой доход можно получить на участках, удаленных от Москвы на 100-200 км, поскольку московские земли сейчас сильно переоценены, а земли, находящиеся в нескольких сотнях километров от Москвы,— сильно недооценены.

Игра по-крупному

Эксперты отмечают, что инвестиции в земельные ПИФы — это долгосрочные проекты, которые должны осуществляться минимум за пять лет, и при этом не стоит рассчитывать на быстрый прирост стоимости пая, поскольку на первоначальном этапе стоимость чистых активов земельного фонда растет только за счет переоценки земли, которая проводится независимым оценщиком. Значительное повышение стоимости активов может произойти, только когда земля переходит из сельскохозяйственной в другие категории или при продаже земли. "Когда назначение участка меняется, стоимость земли может вырасти в разы",— говорит Станислав Бродский.

Считается, что земельные фонды не подходят для мелких частных инвесторов, поскольку порог вхождения у них достаточно высок, да и не всегда управляющая компания заинтересована в таких пайщиках. Но если при формировании земельного фонда минимальная сумма инвестиций составляет сотни тысяч рублей и даже несколько миллионов, то после завершения формирования фонда его паи поступают в свободное обращение, и их может приобрести любой инвестор, в том числе частный. Правда, как отметил Станислав Бродский, большая часть пайщиков, купивших паи при формировании фонда, остается неизменной до срока прекращения земельного ПИФа. С ним согласен и Павел Кириченко: "Они вкладывают средства на долгий срок и хотят получить прибыль по максимуму".

Станислав Бродский уверяет, что все земельные фонды рассчитаны только на крупных инвесторов с порогом вхождения от $100 тыс. Нелюбовь управляющих земельными фондами к розничным инвесторам связана с тем, что законодательством отводится только три месяца на формирование таких фондов, а за этот период очень трудно провести широкую подписку на паи фонда и завершить его формирование в срок. На биржах же сегодня торгуются паи нескольких закрытых фондов недвижимости, а земельных пока нет.

Гендиректор компании "Универ Менеджмент" Виктор Шахурин считает, что на сегодняшний день земельные фонды не являются привлекательным инструментом инвестирования для частного лица, поскольку с инвестированием в землю существует "много трудностей: законодательные, инфраструктурные, технические и т. п.". "Для многих частных инвесторов не до конца понятна работа управляющих компаний на фондовом рынке, а уж земельные фонды тем более будут трудны для понимания и оценки рисков и возможностей инвестирования. Земельные инвестиции на данном этапе — это венчурные проекты, которые могут быть интересны институциональным инвесторам и квалифицированным, профессиональным частным инвесторам",— подчеркивает он.

"Земельный рынок, конечно, еще недостаточно прозрачен, но по нему все же можно найти аналитику, узнать, какие проекты будут реализовываться в непосредственной близости, оценить перспективы роста,— говорит Екатерина Константинова.— Будущим пайщикам земельных фондов при выборе управляющей компании и паевого фонда хотелось бы порекомендовать, чтобы они внимательно изучили инвестиционную декларацию фонда и оценили активы, которые входят или будут входить в состав активов фонда". "Ренессанс" планирует сформировать земельный фонд объемом минимум $100 млн, а стоимость одного пая составит около $50 тыс.

Станислав Бродский говорит, что минимальная сумма, с которой имеет смысл начинать работать с паями земельных фондов,— это десятки тысяч долларов. "Инвестор должен обладать $10-50 тыс. Это достаточно много по сравнению с фондами акций, где порог может быть от 1 тыс. рублей. Но и доходность земельных фондов может составить сотни процентов годовых, на рынке акций такого нет",— отмечает он. Павел Кириченко считает, что реальная доходность земельных фондов может составить порядка 50% годовых.