Ипотечный вопрос

Осенью Госдума примет ряд законов, которые изменят механизм функционирования ипотечной системы в России. И хотя изменения не скажутся на рынке еще по меньшей мере год, банки уже сейчас отрабатывают это направление в режиме dry-run. Цена вопроса велика: по оценкам экспертов, через несколько лет по ипотечной схеме будет покупаться каждая вторая квартира.

Во время осенней сессии Государственная дума рассмотрит и, скорее всего, утвердит пакет из трех десятков поддерживаемых правительством законопроектов, которые должны полностью изменить отечественную ипотеку. Прежде всего изменения затронут закон «Об ипотечных ценных бумагах» – в случае банкротства кредитной организации обязательства банков по ипотечным ценным бумагам будут погашаться во вторую очередь, после возврата застрахованных вкладов физических лиц. По мнению законодателей, это повысит привлекательность данных бумаг для инвесторов, их ликвидность, что в свою очередь будет способствовать увеличению ресурсной базы банков.

Кроме того, новые законодательные инициативы положат начало созданию кредитных бюро, с помощью которых банки смогут точнее просчитывать риски и строить кредитные отношения с заемщиками. Согласно предлагаемым поправкам, эти бюро возьмут на себя функцию отслеживания должников по другим платежам, например по коммунальным и телекоммуникационным.

Часть поправок ориентирована на создание механизма реализации банком квартиры в случае невыполнения заемщиком своих обязательств. Нынешнее законодательство не позволяет выселять из квартиры владельца даже в том случае, когда квартира находится в залоге у банка. Кроме того, законодатели планируют придумать, как привлекать к ответственности застройщика в случае, когда банк участвует в инвестиционном проекте по возведению жилого массива, а застройщик не выполняет проект в срок. Сейчас банки неохотно участвуют в финансировании инвестиционных строительных объектов. Привлечь банк к выдаче кредитов на покупку квартир в доме, строительство которого находится на стадии закладки фундамента, сложно, поскольку тут возникает риск незавершения проекта, и еще нет самого предмета залога, которым при ипотечном кредитовании является квартира.

Поправки будут внесены и в Налоговый кодекс с тем, чтобы продажа жилья и земельных участков для жилищного строительства была освобождена от обложения НДС. Это поставит ипотеку в равные условия с долевым строительством, при котором сегодня физические лица не платят налог на добавленную стоимость. В пакете законопроектов учтены и многие другие вопросы, в том числе отмена платы за нотариальную регистрацию сделок по покупке жилья или установление ее фиксированного размера в размере 500 руб.

Комплекс поправок и новых нормативных актов вступит в силу в 2005 году. Разумеется, прежде всего эти изменения должны сделать ипотеку привлекательной для физических лиц и, как следствие,– для кредитных организаций. Понимая, что со снятием юридических препон спрос на ипотечные кредиты возрастет в разы, банки уже сегодня начинают активно работать с этим сегментом рынка. «В настоящее время банки заняты созданием внутренней инфраструктуры для ипотечного кредитования, чтобы в случае изменений в законодательстве, можно было быстро увеличить долю ипотечных кредитов в портфеле банка»,– отмечает глава управления продвижения розничных продуктов Пробизнесбанка Марина Жукова.

«На чемоданах», в ожидании ипотечной революции, «сидят», по данным Ассоциации региональных банков, около 160 банков: это те, кто уже начал работать в этом секторе – доля ипотечных кредитов в их портфелях невелика и составляет не более 2–7%. Перспективы роста, в случае реформы законодательства, очевидны: доля ипотеки в портфелях западных банков составляет, как правило, не менее 25–30%.

Если пакет законов по ипотеке пройдет, то, по прогнозам президента Ассоциации региональных банков России Александра Мурычева, к 2010 году 50% сделок по покупке жилья будет осуществляться за счет ипотечных кредитов – это в 50 раз больше, чем сейчас.

Пробный шар
Пока что конкуренция на рынке ипотечных кредитов необычайно низка, несмотря на большое количество банков, работающих с ипотекой. «Здесь, в отличие от потребительского кредитования, нет активности. Но если у банков будет возможность развивать это направление, то это будет активный рынок, и конкуренция на нем будет высока,– считает Марина Жукова.– Банки давно занимаются ипотекой в небольших объемах, и если создать условия, то особенно большая конкуренция будет в быстро развивающихся строительных районах – Москве, Санкт-Петербурге, Щелково, Балашихе и других подмосковных районах».

«На мой взгляд, конкуренция как таковая сейчас отсутствует. Из реальных игроков на рынке присутствуют только четыре-пять: "Дельтакредит", "Райффайзенбанк Австрия", Городской ипотечный банк. Сбербанк я не беру в расчет, так как у него отдельное место в нашей банковской системе и абсолютно иные возможности по сравнению с другими участниками рынка»,– считает глава кредитного управления «Дельтакредит» Николай Корчагин.

Сейчас, по свидетельствам банкиров, они работают с ипотекой для того, чтобы «попробовать на зуб» этот рынок. «Мы не занимаемся ипотечным кредитованием в массовом масштабе, а исходим из того, что у наших действующих клиентов есть потребность в таких кредитах,– рассказывает Марина Жукова.– Мы пробуем технологии, накапливаем опыт и, исходя из этого опыта, разрабатываем систему анализа рисков и технологию самой выдачи кредита, потому что она не такая простая, как в других видах розничного кредитования».

Такая «предусмотрительная» модель поведения характерна для российских банков. Это хорошо видно на примере тех, кто уже довольно давно вышел на этот рынок. «Перед тем как выйти на рынок в качестве самостоятельного игрока, акционеры банка прощупывали и в какой-то мере формировали будущий рынок ипотечного кредитования, осуществляя вложение своих средств в ипотечные кредиты через сеть банков-партнеров, которые играли роль первичных кредиторов, выдававших кредиты под нашим брэндом,– рассказывает глава кредитного управления "Дельтакредит" Николай Корчагин.– После того как "разведка боем" показала крайнюю востребованность ипотечных банковских продуктов населением, было принято решение о создании собственного специализированного ипотечного банка "Дельтакредит" для резкого увеличения объемов кредитования и повышения доходности».

Сверхзадача
По словам Корчагина, банк, желающий работать с ипотекой, должен решить сверхзадачу: привлечь клиентов, поддерживая при этом высокое качество кредитного портфеля и сохраняя максимальную доходность. «Частные клиенты для банка – особый сегмент работы, и от юридических лиц они отличаются тем, что большинство из них еще не имеют достаточного опыта в общении с банковскими продуктами, особенно с ипотечными,– говорит он.– Поэтому работа с ними представляет собой некий образовательный процесс, требующий от сотрудников банка терпения и аккуратности. Учитывая это, все ипотечные кредитные продукты должны быть максимально удобными и понятными для нашего клиента».

Для успешного запуска ипотечного направления в нынешних условиях быстрого развития рынка розничных кредитов банки должны разработать стратегию выхода на рынок. Сделать это довольно сложно: в России немного специалистов по этому виду бизнеса.

Сделки по ипотечному кредитованию имеют много «подводных камней», поскольку связаны с использованием депозитных ячеек, работой с застройщиками, предметом залога, которым является приобретенная по ипотечному кредиту квартира, и системой его оформления и реализации в случае невыполнения заемщиком своих обязательств перед банком. А здесь имеются как юридические, так и практические трудности, которые частично связаны с рынком недвижимости вообще. «Одна из особенностей ипотечного кредитования как ветви бизнеса для банка состоит в том, что ипотечная кредитная сделка представляет собой симбиоз кредитной сделки и сделки с недвижимостью,– считает Николай Корчагин.– Поэтому помимо прямого клиента – заемщика – у банка появляется второй косвенный клиент – продавец недвижимости,– интересы которого также необходимо учитывать, и для успешного заключения таких сделок необходимо строгое соблюдение баланса между интересами нашего заемщика и интересами продавца недвижимости».

Одна из наиболее сложных задач, стоящих перед ипотечными банками,– оценка кредитных рисков. «Ипотека – это долгосрочное кредитование, поэтому нужно оценить и заложить риск того, что финансовое состояние заемщика через какое-то время изменится и он будет не в состоянии выплачивать кредит,– объясняет вице-президент компании "Финансовые и бухгалтерские консультанты" (ФБК) Алексей Терехов.– То есть тут банки должны совмещать долгосрочные прогнозы экономического развития России, оценку перспектив узкой социальной группы людей (насколько люди конкретной профессии, в данном возрасте или имеющие конкретное образование, будут востребованы на рынке труда через пять-десять лет) с оценкой перспектив кредитования строительства конкретного жилищного массива».

Здесь появляется проблема квалификации специалистов, работающих в аналитическом отделе банка, а также профессионализма кредитных инспекторов, способных отличить мошенника от добропорядочного гражданина до принятия положительного решения о выдаче займа кредитным комитетом банка. Российским банкам за неимением опыта работы в розничном кредитовании, в том числе ипотечном, приходится изучать «тонкости» этой работы прямо в процессе выдачи кредитов. «Как во всяком деле тут единственный вариант – работать каждый день. Банковский бизнес – это тяжелая производственная работа,– считает председатель совета директоров банка "Центрокредит" Андрей Тарасов.– Тут надо иметь своих инженеров, своих технологов, учить их, платить им хорошую зарплату и выгонять их, если надо».

За длинным рублем
Банки, отрабатывая в оставшееся до реформы ипотеки время механизмы ее работы, с тем, чтобы заняться ею «по-крупному», не могут не понимать, что и сейчас, и в будущем, одно из главных орудий в конкурентной борьбе – стоимость кредита для заемщика. Она в меньшей степени определяется рыночной ситуацией, но прежде всего – способностью банка найти достаточно дешевые первичные долгосрочные пассивы, которые позволят создать основу портфеля ипотечных кредитов.

Одним из способов привлечения долгосрочных инвестиций для ипотечного кредитования во всем мире является рынок ипотечных ценных бумаг. Банки продают бумаги (облигации, обеспеченные ипотечным покрытием) специализированным участникам на фондовом рынке, получая таким образом возможность досрочно вернуть часть или всю сумму выданного кредита, которую можно направить на выдачу нового ипотечного кредита. Таким образом, повышается ликвидность банковских активов и появляется возможность обеспечить деньгами большее количество граждан и по более низким ставкам.

На данном этапе в России этот рынок только зарождается. Закон «Об ипотечных эмиссионных ценных бумагах» был принят осенью прошлого года, а реально заработал этой весной, когда Центробанк выработал практические критерии отбора банков-эмитентов ипотечных бумаг. «Чтобы эмитировать ипотечные облигации, банк должен обладать большими долгосрочными пассивами и иметь в активах преимущественно ипотечные кредиты,– говорит менеджер департамента аудиторских и консультационных услуг финансовым институтам компании ФБК Роман Кенигсберг.– А данным критериям соответствуют сейчас только специализированные ипотечные организации».

На российском рынке сейчас представлены три эмитента ипотечных ценных бумаг – это ОАО «Агентство по ипотечному жилищному кредитованию» (АИЖК), «Московское ипотечное агентство» и «Первая ипотечная компания». Реформа законодательства должна подстегнуть к выходу на этот рынок и другие банки, поскольку эмиссия ипотечных ценных бумаг должна привлечь в ипотеку средства с финансового рынка и развить механизм рефинансирования, что приведет к улучшению условий кредитования и снижению цен на ипотечное жилье. По мнению экспертов, в ближайшее время произойдет разделение банков на специализированные ипотечные банки, которые будут эмитировать долгосрочные ипотечные облигации и привлекать граждан и организации к рефинансированию ипотечных кредитов, и банки, которые будут выдавать ипотечные кредиты в рамках своей текущей деятельности, а рефинансировать эти кредиты будут путем их перепродажи специализированным ипотечным банкам или агентствам.

«Второй категории банков придется искать первоначальные долгосрочные пассивы так же, как сейчас – у российских инвесторов или у западных банков»,– считает Роман Кенигсберг.

В настоящее время банки, развивающие свое розничное направление, привлекают «длинные» деньги для ипотечного кредитования из разных источников: они используют средства из накопленных внутренних фондов, средства, привлеченные на долгосрочные депозиты, либо участвуют в программах по привлечению иностранных инвесторов, например Европейского банка реконструкции и развития (ЕБРР).

Кроме того, банки начинают заниматься ипотекой, используя программы, предлагаемые несколькими крупными операторами вторичного рынка ипотечных кредитов («Дельтакредит», АИЖК, МИА). «Данные операторы предоставят участнику своей программы и пакет нормативных документов, определяющих регламент совместного взаимодействия, и консультации специалистов, а самое главное, будут осуществлять рефинансирование кредитов, предоставляемых банком по их программе»,– говорит представитель «Дельтакредит». Однако для выхода на рынок ипотеки в массовом порядке российским банкам необходимо иметь постоянный источник большого количества «длинных» денег, который может сформировать только рынок ипотечных ценных бумаг.

«До появления полноценного рынка ипотечных ценных бумаг ставки по кредитам существенным образом снижаться не будут. Не секрет, что сегодня большая часть игроков выдает ипотечные кредиты за счет долгосрочных заимствований от западных институциональных инвесторов. А уровень мировых ставок начал расти, и этот рост будет наблюдаться, по крайней мере в среднесрочной перспективе. Это окажет влияние и на доходность долгосрочных рублевых заимствований (например, облигации АИЖК, МИА), которые вряд ли будут снижаться. Некоторое уменьшение ставок может произойти за счет снижения кредитных рисков для банков с учетом принятия и вступления в действие блока законопроектов, затрагивающих жилищную сферу, ипотечный рынок и Налоговый кодекс»,– считает Николай Корчагин.

Ожидается, что формированию рынка ипотечных бумаг в России будет способствовать и пенсионная реформа. Сейчас накопительная часть пенсий россиян оценивается в более чем $3 млрд. В следующем году «длинных» пенсионных денег на фондовом рынке будет уже $8,4 млрд. Для сравнения: за весь прошлый год, по данным Ассоциации российских банков, в России было выдано ипотечных кредитов на $500 млн.