Эстонский "монастырь"

В конце мая сын губернатора Петербурга Сергей Матвиенко объявил о намерении продать свою недвижимость в Эстонии. По его словам, он принял такое решение после событий с Бронзовым солдатом в Таллине. Однако оттока русских покупателей из Эстонии по политическим мотивам не наблюдается. Специально для "Ъ-Дома" ситуацию с недвижимостью на эстонском побережье анализирует редактор таллинской газеты "Деловые ведомости" Виктор Филоненко.

Таинственный остров

Два года назад сообщение о том, что сын петербургского губернатора Сергей Матвиенко с партнерами решили приобрести остров в Эстонии, заставило жителей республики взяться за изучение географии родного края. До сих пор считалось, что остров — это часть суши посреди какого-то водоема, например, моря или озера. А что за остров может быть в сугубо сухопутной волости Йыэляхтме?

Выяснилось, что, действительно, протекающая по северной Эстонии небольшая речушка Пирита около Лагеди разбивается на два рукава, которые примерно через полкилометра опять сливаются в едином русле. Образуемая между ними полоска земли шириной около 200 метров и есть тот самый таинственный остров, которому, согласно инвестиционным планам его владельцев, суждено было вскоре стать резиденцией для ряда очень состоятельных россиян, которые по утрам будут добираться до Петербурга вертолетом прямо с острова.

Однако вскоре стало известно, что "остров Матвиенко" по-прежнему пребывает в первозданном виде, и планы по созданию эстонской Рублевки никак не могут продвинуться дальше стола волостного старейшины.

Поэтому когда после событий, связанных с переносом Бронзового солдата, Сергей Матвиенко заявил, что в знак протеста против действий эстонских властей отказывается от участия в данном проекте, то с инвестиционной точки зрения он поступил вполне разумно. Если проект явно буксует, то стоит ли тратить на него силы и время, особенно когда есть возможность эффектно выйти из бесперспективной игры?

Впрочем, делать из этого факта вывод о том, что российские владельцы эстонской недвижимости в массовом порядке срочно избавляются он нее, было бы неверно. Взять хотя бы помянутый остров. Действительно, по данным регистра ценных бумаг, в мае произошла одна внебиржевая сделка с акциями SMB Invest AS — фирмы, владеющей островом, после чего число владельцев сократилось с трех до двух. Что за этим стоит, догадаться нетрудно: Сергей Матвиенко продал свой пакет из 46 процентов акций другому совладельцу — председателю правления банка "Санкт-Петербург" Александру Савельеву, пакет которого теперь составляет 92 процента. Остальные 8 процентов — у работающего в эстонском отделении компании Lukoil Евгения Большакова. Так что остров как был в руках россиян, так и остался, правда, из "острова Матвиенко" превратился в "остров Савельева".

Санкции по-эстонски

Надо отдать должное эстонскому земельному законодательству: оно исключительно либерально по отношению к иностранцам, желающим приобрести недвижимость на территории республики. Иначе и быть не может, поскольку оно "переписано" с законодательства европейского, преимущественно немецкого. Ограничения для иностранцев столь незначительны, что в них можно не углубляться. Касаются они лишь отдельных мест на границе, как в пограничной Нарве, да и там их легко обойти. Например, путем учреждения эстонской фирмы. Кстати, с начала этого года учредить фирму в Эстонии можно за два часа: процедурой ускоренного производства и с помощью Интернета уже воспользовались более тысячи новорожденных фирм.

В подавляющем большинстве случаев для законодательства Эстонии нет разницы — является ли покупатель земли гражданином Эстонии или какой-то иной страны. Однако это вовсе не означает, что планы иностранного инвестора в области недвижимости всегда можно будет воплотить в жизнь.

Примером могут служить мытарства японского предпринимателя Тошио Кавабе, шесть лет назад приехавшего в Эстонию с намерением инвестировать 3,5 млрд крон (более $300 млн) и занявшегося проектами по развитию недвижимости. Однако вскоре все планы японского предпринимателя застопорились.

Дело о том, что каждая новая детальная планировка, а она необходима для строительства или реконструкции любого сооружения, прежде чем ее утвердит местное самоуправление, должна быть выставлена на открытое публичное обсуждение. Чаще всего это пустая формальность, но для проектов Кавабе она стала непреодолимым препятствием, поскольку проекты вызвали сопротивление немногочисленного, но крайне жестко настроенного местного населения. Может быть, японец намеревался создать объект, могущий вызывать опасения? Например, какой-нибудь промышленный комбинат или развлекательные заведения сомнительной направленности? Вовсе нет. Господин Кавабе приобрел в окрестностях деревни Вохнья свыше 300 га земли, на которой собирался создать зону отдыха высокого качества для японских пенсионеров. Планировалось строительство 123 частных домов, в которых могли бы проживать до 500 человек, а также создание соответствующей инфраструктуры — водно-оздоровительного центра, площадки для гольфа, магазинов и иных предприятий сферы услуг.

Естественно, что все эти блага цивилизации стали бы доступны и для местного населения, а самое главное — появились бы новые рабочие места и поле деятельности для местного предпринимательства.

Казалось бы, местным жителям надо только радоваться. Но ничего подобного не произошло. Вместо этого они стали собирать подписи под составленными в знак протеста петициями.

Дело застопорилось. Официально причиной отказа были названы опасения по поводу загрязнения окружающей среды, мол, на тамошних болотах произрастают редкие виды мхов. Но ни для кого не секрет истинная причина, поскольку местные жители ее и не скрывали: они не хотят появления рядом с собой носителей другой культуры и чуждого эстонцам менталитета.

Такова реальность. Инвесторам, вынашивающим планы, связанные с Эстонией, надо быть готовыми к тому, что для эстонского общества характерна болезненная реакция на проникновение образа жизни с неэстонскими корнями, а радикально настроенные средства массовой информации любой факт такого рода готовы превратить в крупный скандал.

Не помогло Кавабе и то, что он всячески афиширует свое дружественное расположение к Эстонии. Парадоксально, но факт: летом прошлого года в Японии им была издана книга под названием "Эстония — самая привлекательная страна для инвестиций" объемом 246 страниц, однако личный опыт инвестора Кавабе оказался в неразрешимом противоречии с названием его книги.

Если при рассмотрении планов преобразования "острова Савельева" вдруг обнаружится, что и там имеет место редкий вид мха, а потому с застройкой острова ничего не получится, то для людей, знакомых с эстонскими реалиями в этом не будет ничего удивительного.

Земельный вопрос

В 90-х годах XX века в Эстонии было проведено возвращение собственности, в ходе которого практически все эстонцы получили земли и иные объекты недвижимости как правопреемники былых собственников. Тогда многие земли оказались в руках людей, не способных найти им иного применения, кроме как продать. Поскольку продавцы часто были некомпетентны, либо они остро нуждались, то этой ситуацией воспользовались люди дальновидные и предприимчивые: они дешево скупали земли. Однако это уже в прошлом, и теперь положение совсем иное. Сегодня подавляющая часть продаваемых земель находится в руках фирм или частных лиц, намеренных либо использовать их, либо заработать на перепродаже. Потому на покупку по бросовой цене рассчитывать не приходится, тем более что продолжающийся экономический подъем и рост доходов позволяют не торопиться, а ждать.

Наиболее ценные земли Эстонии находятся в столице и в ее окрестностях. Самые лакомые, и, следовательно, дорогие куски — на берегу моря.

Минувший год был периодом резкого роста спроса на земельные участки под жилую застройку, и, естественно, цены на них взлетели, в отдельных случаях до 200%.

Если год назад участки под застройку, продаваемые по терпимой для среднего класса цене, располагались в основном в 15 км от столицы, то сегодня пользуются спросом и те, которые находятся на расстоянии 40 км.

На сегодня гонка цен, наблюдавшаяся на рынке земельных участков и новых коттеджей в прошлом году, завершилась. Предложение земельных участков и домов резко выросло. Если прежде покупатели хватали все подряд, не глядя, то сегодня у них есть время спокойно оглядеться. В Эстонии предпочитают дома, построенные "под ключ" в комплексах с асфальтовыми дорогами, уличным освещением и ландшафтным дизайном. Инженерные коммуникации, включая высокоскоростной Интернет, — вещи сами собой разумеющиеся. Если по части инфраструктуры есть какие-то упущения, например, нет детсада, то реализовать такой проект — большая проблема.

Число сделок с застроенными земельными участками за прошлый год составило около пяти тысяч. В начале года существенно возросло предложение коттеджей, а вот в части земельных участков предложение ограничено. Девелоперам стало выгоднее продавать не нарезанные участки, а строить на них коттеджи и продавать их, получая прибыль как за счет земли, так и за счет дома.

В среднем земельный участок на удалении до 40 км от Таллина, с подведенными коммуникациями, стоит $100-130 тыс. Такой же, но расположенный недалеко от городской черты, будет стоить $150-170 тыс., а в пределах города найти участок по цене менее $250 тыс. крайне сложно.

Для Эстонии типично строительство коттеджей площадью 150-200 кв. м. Стоимость коттеджа около Таллинна составляет $280-500 тыс. Дома площадью более 200 кв. м в Эстонии считают очень большими и в случае удачного расположения цена на них намного выше.

В секторе загородной недвижимости в последнее время растет интерес к старым хуторам. Отметим, что исторически для сельской жизни Эстонии было характерно проживание не в деревнях, а на хуторах. Многие из них долгие годы пребывали в запустении, однако в последнее время интерес к приобретению старых хуторов растет, после чего следует восстановление былого облика с целью реновации и организации отдыха.

Сейчас на рынке земельных участков и готовых коттеджей наступил период стабильности. Одним из показателей этого служит такое явление: местные спекулянты срочно покидают этот рынок, поскольку он уже не сулит быстрого обогащения. В лучшем случае, расположенный в удачном месте участок или дом за год может возрасти в цене максимум на 10%, но если нет причин, придающих данному объекту повышенную ценность, то вполне реально, что стоимость будет корректироваться в сторону понижения.

Для банка иностранцы тоже люди

В Эстонии уже прошли те времена, когда недвижимость покупалась за "живые" деньги. Сейчас практически все сделки такого рода заключают с помощью жилищного кредита. Хотя в последнее время под нажимом антиинфляционных требований Центробанка эстонские банки, а точнее, их скандинавские хозяева, несколько ужесточили правила предоставления жилищных кредитов, они по-прежнему остаются очень либеральными.

"К иностранным получателям жилищных кредитов банк подходит точно так же, как к жителям Эстонии, и его интересует только одно: достаточен ли у кредитополучателя уровень доходов для того, чтобы расплачиваться по кредиту. Если это так, то он получает его на точно таких же условиях, что и жители Эстонии, то есть на срок до 40 лет и под 4,9-5,8% годовых",— говорит Оксана Чистякова, занимающаяся в Hansapank ипотечными кредитами, и которой часто приходилось оформлять жилищные кредиты для россиян, желающих приобрести с его помощью недвижимость в Эстонии.

Особенности национальной покупки

Для иностранцев привлекательны, прежде всего, острова Эстонии, особенно самый крупный из них — Сааремаа. Наталья Лейтен, работающая в риелторской фирме Uus Maa маклером по земельным участкам, отмечает, что в последнее время среди покупателей островной земли заметно возросла доля местного населения с материка. Вступление Эстонии в Евросоюз принесло ей не только экономический подъем, но и прямые многомиллиардные вливания. Предназначены они для того, чтобы "подтянуть" страну до европейского уровня, но после освоения их через всевозможные программы развития в итоге все равно поступают на счета конкретных лиц. Быстрый рост доходов умножает число людей, которые могут позволить себе кроме основного места жительства иметь еще и дом для приятного времяпровождения.

Но и иностранцев среди покупателей островной земли по-прежнему много. По словам Натальи Лейтен, даже не зная, из какой страны прибыл покупатель, вычислить ее нетрудно по его предпочтениям.

Так, финны — это охотники за дешевой землей. Кстати, финны на Сааремаа сегодня уже не только покупатели, но частенько и продавцы земли. Они были первыми иностранцами, появившимися на острове в 90-х годах, и многие их них обзавелись тогда землей по смешным ценам, а потому сегодня, когда наступила стабилизация и на дальнейший рост цен рассчитывать уже не приходится, они решили, что настало время "вынимать" прибыль.

Ирландцы любят комфортные коттеджи. Англичане предпочитают селиться подальше от людей, а немцы, наоборот, хотят, чтобы по соседству были уже обжитые места.

Свои специфические запросы есть и у российских покупателей. "Русский покупатель хочет бревенчатую избу, крытую тростниковой крышей, и чтоб у самого синего моря. Ни о чем другом они и слышать не хотят", — комментирует Лейтен представления россиян об идеальном островном домике.

Через несколько лет Сааремаа из острова превратится в полуостров: через неширокий пролив, отделяющий его от материка, за счет средств Евросоюза в ближайшие годы будет построен мост. Коренных островитян такая перспектива не очень-то радует, но и они признают, что ехать по мосту на автомобиле намного удобнее, чем добираться паромом. Надеются они и на то, что улучшение транспортного сообщения будет сопровождаться ростом цен на недвижимость и их дома вырастут в цене.

На сегодня земельный рынок Эстонии является сформировавшимся юридически и устоявшимся в ценах. Приобрести землю в Эстонии нерезидентам очень просто, а ее владелец может спать спокойно — его права собственности будет надежно защищены эстонским законодательством. Однако времена, когда ценные объекты недвижимости можно было приобрести, как говорят в Эстонии, по цене бутерброда, осталось позади, и сегодня платить придется полновесную рыночную стоимость. Рассчитывать на рост стоимости купленной земли и ее удачную реализацию можно только в долгосрочной перспективе, и не стоит питать иллюзий относительно возможности выгодно перепродать ее через два-три года. Приобретать землю в Эстонии россиянам есть смысл в том случае, когда через коммерческие или иные интересы они связаны с Эстонией и намерены использовать приобретение в личных целях, например для проживания или отдыха.

Что же касается инвестиционных проектов в области недвижимости, то тут следует быть предельно осторожным: на высокую доходность и быструю окупаемость сегодня рассчитывать не приходится, зато повышенного и не слишком доброжелательного внимания к намерениям "чужаков" не избежать. Почему-то очень полюбилась эстонцам русская поговорка, про свой устав и чужой монастырь.

В летней столице россияне потеснили финнов

С приходом лета курортный город Пярну превращается в летнюю столицу Эстонии. Обычай полушуточный, но в каждой шутке, как известно, доля правды. "Передача власти" проводится официальными властями Таллина и Пярну.

В Пярну среди покупателей недвижимости иностранцы представлены давно, главным образом здесь приобретают землю финны. По отзывам пярнуских риэлтеров, интерес финнов в последнее время ослаб, более того, с их стороны растет тенденция к продаже ранее купленных объектов.

Зато обозначился повышенный интерес со стороны российских бизнесменов, желающих вложить деньги в пярнускую недвижимость, прежде всего эксклюзивные площади и участки в центре города и в приморской зоне.

Прямая речь

А вы бы купили кусочек Эстонии?

Александр Гафин, член совета директоров Альфа-банка:

— Нет, Эстония меня не притягивает. С большим удовольствием я бы купил землю в Латвии, все-таки исторически эта страна нам ближе. А в Эстонии к русским традиционно плохо относятся, и не только в свете последних событий. Да и климат там неважный. К тому же за 10 или 15 тыс. у. е. можно спокойно купить землю и в Голландии, и на Севере Франции.

Лия Ахеджакова, актриса:

— Конечно, купила бы, хотя они к нам и не очень хорошо относятся, но они же не террористы, чтобы рядом с ними невозможно было жить. Хотя из стран Прибалтики я предпочла бы купить домик в Литве, там мне нравится больше.

Людмила Нарусова, член Совета федерации:

— Нет, не купила бы. Просто я живу в Петербурге и здесь у меня уже есть дача на берегу залива. В Питере тот же климат, то же море, что и в Эстонии. Отказалась бы просто из-за целесообразности. И сегодняшняя политическая ситуация тут ни при чем.

Олег Иванов, президент аудиторско-консалтинговой компании "Универс":

— Купил бы, не раздумывая. Это выгодное вложение. В любом случае, рано или поздно отношения между нашими странами нормализуются, а земля уже очень сильно вырастет в цене. Например, в Юрмале недвижимость уже неоправданно дорогая.

Борис Вольпе, исполнительный директор компании SAP СНГ:

— В Эстонию я бы вкладываться не стал, а вот в Сербию или Хорватию с удовольствием. Я не разделяю политических взглядов эстонцев, и мне не нравится их антироссийский настрой. Более того, инвестиции российского человека с российским паспортом в Эстонию не безопасны, потому что в какой-то момент эстонский парламент может, например, потребовать их обратно. А вот в Сербии или Хорватии и политическая ситуация стабильней, и климат лучше.

Аркадий Мурашев, бывший начальник ГУВД Москвы:

— Я бы купил недвижимость в Эстонии, где-нибудь на побережье. Мне кажется, что такие покупки делаются для души. Я часто бываю в Прибалтике, отдыхать там — одно удовольствие. А последние волнения из-за переноса Бронзового солдата меня не волнуют. Это противостояние политиков, а на бытовом уровне неприязни со стороны эстонцев нет.

Андрей Емелин, исполнительный вице-президент ассоциации российских банков:

— Нет, не купил бы. С точки зрения вложения денег, это долгосрочный проект и мне это не выгодно. Деньги можно вкладывать и в более интересные вещи. И для отдыха я бы выбрал место, где потеплее.

Никас Сафронов, художник:

— Купил бы, потому что это выгодно. Так как Эстония вступила в Евросоюз, цены на недвижимость обречены вырасти. Еще бы я купил из-за юношеских мечтаний. Когда-то давно, я мечтал из Вильнюса перебраться в Таллинн, но тогда мне это так и не удалось. Надеюсь, что сейчас моя мечта осуществится. Хотя мне недавно предложили купить небольшой финский остров с замком за $600 тыс. Цены в принципе сопоставимы, но думаю, с точки зрения выгоды, финский остров выиграет.

Андрей Ковалев, депутат Мосгордумы:

— Пожалуй, что нет, хватит того, что мы уже вкладывались в Крым и Черногорию. Пора бы вложиться в Москву, тем более что цены в Эстонии не такие уж и маленькие. А инвестиции в Москву надежнее. Я в Эстонии был всего один раз — с другом путешествовали на мотоцикле. У нас разрядился аккумулятор, и мы заехали в ближайшую деревню. Там нас старый эстонец очень радушно принял — накормил, предложил переночевать у него и подзарядил аккумулятор. Поэтому все разговоры о враждебности между нашими странами лишь на уровне правительств.

Дмитрий Октябрьский, генеральный директор LEON Building:

— Нет, не купил бы. А как же патриотические чувства? Думаю, и для бизнеса, и для отдыха можно найти более привлекательные страны. А эстонскими товарами я и раньше не особо пользовался.

Средние цены на коттеджи и земельные участки в окрестностях Таллина

Район

Средняя стоимость
дома ($ тыс.)

Средняя стоимость
участка ($ тыс.)
Средняя
стоимость
1 кв. м
земли ($)
Пирита, Меривялья
431 400-517 690
258 843-301 984
173-302
Кукумяэ
431 400-517 690
258 843-301 984
173-302
Табасалу, Лаагри
302 000-474 547
172 562
86-129
Нымме, Пяскюла
305 000-517 690
172 562-215 700
172-258
Виймси, Наабнеэме
305 000-517 690
215 700-259 000
129-215
Сауэ, Саку, Кейла,
Юри
259 000-305 000
86 280-103 540
52-86
Мяхе, Мууга
259 000-388 265
12 000-14 670
86-129
Мурасте, Лохусалу
241 581-305 000
129 400
43-86

Источник: аналитический отдел агентства недвижимости Uus Maa Kinnisvarakonsultandid.

Подписи

1, 2 Город Хаапсалу — одно из самых привлекательных мест для приобретения недвижимости в Эстонии с целью отдыха

3. Дом довоенной постройки в городе Вильянди восстановлен в соответствии с первоначальным замыслом

4. Вилла Стина в таллиннском пригороде Нымме площадью 295 кв. м отражает архитектурные предпочтения эстонцев

5. Дорогие особняки в Эстонии строят чаще всего в стиле функционализма, как этот дом в Альтместа стоимостью 6 млн крон

6. Типовые коттеджи в окрестностях Таллина продаются за 2,5-3 млн крон

7. Такой дом с тростниковой крышей стоит 1,5 млн крон