Управление недвижимостью на основе развития системы налогообложения

Управление недвижимостью на основе развития системы налогообложения Property Management Based on Tax System Development

Мягких Марина Романовна,

ФГБОУ ВО ГУЗ, магистратура

Научный руководитель: Колесников М.М., д.э.н., профессор кафедры экономической теории и менеджмента, ФГБОУ ВО «Государственный университет по землеустройству», г. Москва, Россия

Аннотация: В данной статье рассмотрена тема управления недвижимостью на основе налогообложения. Показаны цели реформирования налоговой системы в сфере налогообложения недвижимости. Проанализирована система имущественных налогов.

Summary: This article discusses the topic of property management based on taxation. The goals of reforming the tax system in the field of real estate taxation are shown. Analyzed the system of property taxes.

Ключевые слова: недвижимость, налогообложение, налог на недвижимость, управление недвижимостью, система налогообложения.

Keywords: property, taxation, property tax, property management, taxation system.

Сделки с недвижимым имуществом - одни из самых распространенных сделок. Такое имущество сдают в аренду, продают, покупают, распоряжаются другим образом для получения дохода или в иных целях. Объекты недвижимости - предмет подобных сделок. Понятие объекта недвижимости законодательно раскрыто в ст. 130 гл. 6 ГК РФ.

В ст. 130 ГК РФ говорится о движимых и недвижимых вещах. По этой статье существует несколько видов объектов недвижимости:

- Участки недр, участки земли, все, что связано с землей. Сюда законодатель отнес сооружения, здания, объекты незавершенного строительства. Отличительная черта - эти объекты переместить без ущерба их назначению невозможно (абз. 1 п. 1 ст. 130 ГК РФ).

- Нежилые помещения, жилье, места для размещения транспортных средств (машино-места), если границы этих помещений, частей сооружений или зданий описаны по требованиям законодательства о кадастровом учете (абз. 3 п. 1 ст. 130 ГК РФ).

- Морские суда, воздушные суда, суда внутреннего плавания, подлежащие государственной регистрации. В статье указано, что к этой же категории может принадлежать и иное имущество (абз. 2 п. 1 ст. 130 ГК РФ).

Следовательно, определение объекта недвижимости в законе связано с понятием недвижимых вещей. Если к первым трем категориям имущество не относится, то оно признается движимым (п. 2 ст. 130 ГК РФ).Щ

Машино-места к этой категории добавлены были в 2017 г. Чтобы владельцы могли получить право собственности на машино-место, границы этого места должны быть обозначены:

- физически при помощи соответствующей разметки,

- в поэтажном плане.

ГК РФ выделяет понятие недвижимости по закону и по своей природе. В ст. 130 ГК содержится указание, что если пожелает законодатель, то недвижимой вещью он может объявить любой объект, который может быть физически движимым, к примеру, воздушные, морские суда, суда водного внутреннего плавания нашим законодателем в свое время были объявлены недвижимостями.

Объекты недвижимости по своей природе - здания, земельные участки, сооружения и другие объекты, которые с земельным участком связаны неразрывно. Такие объекты недвижимости подразделяются на 2 вида:

- естественная недвижимость, что само возникло, прежде всего земельные участки,

- рукотворная недвижимость: сооружения, здания, которые устанавливаются на участке, или сооружаются под участком, это искусственная недвижимость. [2]

Управление недвижимым имуществом - комплексный подход к управлению и развитию недвижимости. В рамках управления недвижимостью - разграничение функций управляющего и собственника, т. е. владелец в доверительное управление передает

объекты недвижимости, управляющий при этом действует за счет собственника и от своего имени. За владельцем остается принятие решений и контроля качества выполнения. Функции оперативного управления передаются доверительному управляющему. Этот подход позволяет решать те задачи, которые связаны с развитием, созданием, управлением и оценкой недвижимости для реализации интересов владельцев недвижимости. Управление недвижимостью охватывает такие направления, как:

- экономическое — управление затратами и доходами, позиционирование объекта на рынке, распределение финансовых потоков;

- техническое — развитие и содержание объекта недвижимости согласно установленным требованиям и функциональному назначению;

- правовое — юридическое комплексное сопровождение управления недвижимым имуществом.

Задачи управления недвижимым имуществом определяются собственником, в зависимости от целей — повышение ликвидности объекта недвижимости, максимизация дохода, увеличение стоимости объекта недвижимости и т.д. [3]

Основные юридические формы передачи недвижимости в управление:

- «простое воспроизводство», которое предполагает организацию эксплуатации объекта недвижимости без изменений ее назначения и проведения мероприятий по капитализации. Опосредуются такие отношения заключением договоров поручения или же агентскими соглашениями, которые предусматривают оплату оказания функций управления недвижимостью, которые частично передаются сервейинговой компании. В отдельных случаях функции по организации эксплуатации дополняются функциями финансового менеджмента и сдачи недвижимости в аренду.

- Несмотря на большее распространение 1 -го типа отношений принципы сервейинга более полно реализованы могут быть во 2-ом типе отношений - доверительное управление, поскольку оно выступает методом долгосрочного управления недвижимым имуществом, а также предполагает передачу этого объекта в пользование и распоряжение сервейинговой компании. Право собственности на объект управления при этом сохраняется за собственником. [4]

Оценка объектов недвижимости для налогообложения - важнейшая функция системы управлении и оказывает значительное влияние и на формирование финансово-хозяйственных связей государства и организаций, и на их структуру.

Налогооблагаемая база для налогообложения может в себя включать землю и все строения, которые на ней находятся. В зависимости от организации налога на недвижимость, строения и земля облагаться могут совместно или раздельно по стоимости. Две части налога на недвижимость обладают особенностями.

Одна из особенностей налога на землю - его нейтральность по отношению к принятию решения теми экономическими агентами, которые являются плательщиками этого налога. Независимо от того существует налог на землю или нет, сумма альтернативных затрат не меняется. Помимо этого, неэластичность базы этого налога позволяет собирать доходы без отрицательного влияния на процессы производства.

Налог на недвижимость — налог, которым облагается объект недвижимого имущества.

Система налогообложения недвижимого имущества в РФ включает такие налоги, как:

- налог на имущество физических лиц,

- налог на имущество организаций,

- налог с имущества,

- земельный налог.

Несмотря на то, что объект данных налогов - недвижимость, основаны эти налоги на различных методах исчисления — у одних ставки твердые, у иных — адвалорные (налог на имущество физических лиц еще и прогрессивный). Базы налогов при этом рассчитываются исходя из различных стоимостных показателей, не соответствующих реальной цене на объекты недвижимости.

Эти налоги регулируют налогообложение того имущества, которое находится в собственности юридических и физических лиц. [5]

Налогом на недвижимость облагаются: здания, земельные участки, сооружения, нежилые и жилые помещения, обособленные леса и водные объекты. Плательщики налога на недвижимость:

- физические и юридические лица, которые обладают вещными правами на ту недвижимость, которая находится в муниципальной или государственной собственности;

- собственники недвижимости, которая находится в частной и других формах собственности.

База налогообложения - стоимость объекта недвижимого имущества. Определяется налоговая база на основании стоимости участка земли и другого недвижимого имущества, которая зафиксирована на конкретную дату, с целевой последующей индексацией. Предприятия вправе самостоятельно устанавливать базу налогообложения. Стоимость недвижимости для физических лиц определяют налоговые органы.

Для учета объектов недвижимости необходим налоговый реестр объектов недвижимости, где содержится такая информация, как:

- физические характеристики недвижимости;

- виды объектов недвижимости;

- использование объектов недвижимости;

- права на недвижимость, а также субъекты данных прав;

- оценка стоимости недвижимости для налогообложения;

- иные сведения.

Организации, которые уплачивают налог на имущество, должны зарегистрироваться, получить регистрационный номер, сообщать о любых изменениях объекта имущества.

Сумма налога на недвижимость в организациях относится на затраты, которые связаны с реализацией и производством продукции (услуг, работ). Индивидуальными предпринимателями сумма этого налога включается в состав затрат декларации о доходах. Законодательно налог на недвижимость можно не платить, если:

- Комната не более 10 кв. м.;

- Квартира не более 20 кв. м;

- Дом индивидуального типа - 50 кв. м.

Если площадь жилого объекта больше, то нужно рассчитать налог с разницы между площадью объекта и нормативом, который от налога освобожден.

От уплаты налога на недвижимость полностью освобождены такие категории граждан,

как:

- Инвалиды 1-й и 2-й группы;

- Инвалиды с детства;

- Военнослужащие и их семьи;

- Пенсионеры (освобождены в 2018);

- Ликвидаторы ЧАЭС, ликвидаторы иных ЧС, участники испытаний на полигоне в к. Семипалатинск и т.д.

Список данных льгот не распространяется на объекты, кадастровая стоимость которых больше 300 млн. руб. [6]

Порядок уплаты и начисления налога на имущество юридических лиц описан в гл. 30 Налогового кодекса (НК) РФ.

Собственность компании учитывается на счетах в бухгалтерском учете:

- нематериальные активы,

- основные средства,

- финансовые вложения.

Облагаются налогом на имущество лишь основные средства. В этом случае объект налогообложения - основные движимые средства (ст. 374 НК). Таковым не признаются: земля, водные и иные объекты, которые предприятию переданы во временное пользование.

Перечислять в бюджет деньги по данному налогу должны такие категории плательщиков, как:

- Организации, которые применяют основную систему налогообложения (ОСНО) с основных средств на балансе (полный список объектов - в ст. 374 НК).

- Компании, которые уплачивают единый сельхозналог (ЕСХН), если владеют оборудованием для переработки и заготовки сельхозпродукции.

- Организации на УСН и ЕНВД, которые владеют жилой недвижимостью или торговыми центрами.

- Освобождены от уплаты сбора общества инвалидов, религиозные и исправительные учреждения, фармацевтические компании.

Регламентируется ставка п.1 ст. 38 НК РФ, а также региональным законодательством. Максимальный размер сбора, который местным законодателям позволяют установить, -2,2% от среднегодовой стоимости имущества (2% - от кадастровой оценки).

Налоговая ставка для магистральных трубопроводов, ж/д путей государственного значения, ЛЭП, а также сооружений, которые неразрывно с ними связаны - 1,9%.[7]

Земельный налог для физических лиц — вид местного налогообложения, средства которого перечисляются в муниципальный бюджет.

Земельный налог для юридических лиц выплачивается в течении всей деятельности организации, начиная с момента образования и заканчивая закрытием. Выплаты предусмотрены на законодательном уровне, распространяются на весь период деятельности, когда организация или ИП получает прибыль.

Налоговые выплаты на право владения участком земли распространяются на такие категории граждан, как:

- наследники с правом пожизненного владения;

- лица, которые владеют землёй на основе права собственности;

- граждане, которые владеют землёй на основе бессрочного пользования.

Физические лица, которые земельный участок получили в срочное безвозмездное пользование или являются арендаторами, от уплаты земельного налога освобождаются. Г8] По договору доверительного управления имуществом учредитель управления (одна сторона) передает доверительному управляющему (другой стороне) на конкретный срок в доверительное управление имущество, а вторая сторона обязуется управлять данным имуществом в интересах учредителя управления (ст. 1012 ГК РФ).

Заключается договор доверительного управления в письменной простой форме, кроме случаев, когда в управление передается недвижимое имущество. В данном случае договор подлежит государственной регистрации (ст. 1017 ГК РФ). [9]

Согласно п. 2.1 ст. 346.26 НК РФ к той деятельности, которая осуществляется в рамках договора доверительного управления имуществом, не применяется ЕНВД. Участники этого договора также не могут перейти на УСН «по доходам»

При проведении операций согласно договору доверительного управления имуществом обязанности плательщика НДС возлагаются на доверительного управляющего. Порядок

налогообложения операций регулирует ст. 174.1 НК РФ. Доверительный управляющий -плательщик НДС, который уплачивается согласно ст. 174.1 НК РФ, и, если им применяется УСН (п. 2 ст. 346.11 НК РФ).

При реализации товаров (услуг, работ), передаче имущественных прав согласно договору доверительного управления имуществом управляющим выставляются счета-фактуры (п. 2 ст. 174.1 НК РФ).

Налоговый вычет по товарам (услугам, работам), в т.ч. нематериальным активам и основным средствам, а также по имущественным правам, предоставляется лишь доверительному управляющему при наличии счетов-фактур, которые выставлены продавцами данному лицу (п. 3 ст. 174.1 НК РФ).Г10]

По п. 1 ст. 1012 ГК РФ передача в доверительное управление имущества не приводит к переходу права собственности к доверительному управляющему. Имущество (в т.ч. имущественные права), которое передано по договору доверительного управления, доходом доверительного управляющего не признается (п. 2 ст. 276 НК РФ).Г11]

При возврате имущества у учредителя управления дохода (убытка) не образуется независимо от отрицательной (положительной) разницы между стоимостью имущества, которое передано в доверительное управление, на момент вступления в силу и прекращения договора (п. 5 ст. 276 НК РФ).

Ст. 1023 ГК РФ предусматривает право управляющего на вознаграждение, возмещение затрат, которые произведены им в процессе доверительного управления, за счет доходов от этого имущества. Плательщик налога на прибыль, доверительный управляющий, в налоговую базу включает лишь свое вознаграждение и затраты, если в договоре не предусмотрено возмещение данных затрат учредителем (п. 2 ст. 276 НК РФ). При этом форма и размер вознаграждения управляющему указаны должны быть в договоре (п. 1 ст. 1016 ГК РФ).

По п. 3 ст. 276 НК РФ у учредителя управления (если он же - выгодоприобретатель) доходы, которые получены в рамках такого договора, включаются в состав его внереализационных доходов или выручки. Затраты, которые связаны с реализацией договора (в т.ч. амортизацию имущества, вознаграждение доверительного управляющего), включают в состав затрат, которые связаны с производством, или внереализационных расходов. [12]

В настоящее время система имущественных налогов имеет недостатки, которые выражаются в следующем:

- невыгодное обновление основных фондов производителей, т.к. налогом на имущество облагается остаточная стоимость основных фондов;

- сдерживание инвестиций, которое вызвано затруднением расчетов экономической эффективности проектов;

- разница в налогообложении имущества физических и юридических лиц не стимулирует сокращение налогового бремени методом переоформления объектов на физических лиц;

- нестабильность поступлений в бюджет платежей за землю, в результате изменяющихся ежегодно ставок арендной платы и земельного налога;

- налогом на имущество физических лиц не большая значительная часть построенных вновь объектов, которые имеют высокую стоимость;

- затраты на управление налогом на имущество физических лиц в некоторых субъектах РФ превышают его сборы, справедливого распределения налогового бремени не обеспечивают;

- устарели методики определения налогооблагаемой базы налога на имущество физических лиц;

- жилье лучшего качества по остаточной стоимости дешевле, чем новостройки, а их рыночная стоимость намного выше. [13]

Одно из направлений реформирования налоговой системы - формирование системы налогообложения недвижимости на основании рыночной стоимости.

Цели реформирования налоговой системы в сфере налогообложения недвижимости:

- стимулирование развития рынка недвижимости, его легализации;

- эффективное использование сооружений, зданий и земли.

В мировой практике налогообложения объектов недвижимости прослеживается тенденция к налогообложению единого комплекса «земля и недвижимое имущество, которое находится на ее поверхности».

Действующая система налогообложения имущества используется во всех развитых государствах мира. Налог на недвижимость на Западе - один из рычагов экономического стимулирования государством использования капитала.

В РФ налогу на имущество предшествовала плата за производственные фонды. Определялась она по дифференцированным нормативам в процентах к среднегодовой стоимости производственных основных фондов и оборотных нормируемых средств. Из-за изменения объектов и ставок налогообложения сумма платежа за фонды была не стабильной и налогового характера не носила. [14].

Список использованной литературы

1. Гражданский кодекс Российской Федерации [Электронный ресурс] Режим доступа: http://www.consultant.ru/document/cons_doc_LAW_5142/

2. Налоговый кодекс Российской Федерации [Электронный ресурс] Режим доступа: http://www.consultant.ru/document/cons_doc_LAW_19671/

3. Федеральный закон «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» от 21.07.1997 N 122-ФЗ http://www.consultant.ru/document/cons_doc_LAW_15287/

4. Алексеев, В. А. Право недвижимости Российской Федерации. Понятие и виды недвижимых вещей: практ. пособие / В. А. Алексеев. — М.: Юрайт, 2018. — 411 с.

5. Боровкова, В. А. Экономика недвижимости: учебник и практикум для академического бакалавриата / В. А. Боровкова, В. А. Боровкова, О. Е. Пирогова. — М.: Юрайт, 2018. — 417 с.

6. Гровер, Р. Управление недвижимостью. Международный учебный курс: учебник для бакалавриата и магистратуры / Р. Гровер, М. М. Соловьев. — 2-е изд., испр. и доп. — М.: Юрайт, 2018. — 372 с.

7. Леонов А. И. Принципы налогообложения имущества: российский и зарубежный опыт // Молодой ученый. — 2017. — №5. — С. 194-196.

8. Управление недвижимостью: учебник и практикум для академического бакалавриата / С. Н. Максимов [и др.]; под ред. С. Н. Максимова. — 2-е изд., испр. и доп. — М.: Юрайт, 2018. — 416 с.

9. Экономика и управление недвижимостью: учеб. пособие / Е.А. Савельева. — М.: Вузовский учебник: ИНФРА-М, 2017. — 336 с.

10. Пантелеев А.А., Жадан А.В., Фомин А.А., Шаповалов Д.А. Методика и требования к проведению пилотных испытаний на промышленных предприятиях. В книге: СОВРЕМЕННОЕ СОСТОЯНИЕ И ПЕРСПЕКТИВЫ ИННОВАЦИОННОГО РАЗВИТИЯ НЕФТЕХИМИИ материалы IX международной научно-практической конференции. 2016. С. 11 -12.

11. Фомин А.А. О государственной поддержке в сфере сельскохозяйственного страхования. Международный журнал прикладных наук и технологий Интеграл. 2017. № 4. С. 15.

12. Фомин А.А. Анализ реализации программ устойчивого развития сельских территорий. Международный журнал прикладных наук и технологий Интеграл. 2017. № 4. С. 11.

13. Фомин А.А. При отсутствии инноваций свиноводческую отрасль ждет стагнация. Международный журнал прикладных наук и технологий Интеграл. 2017. № 4. С. 10.

[1] Гражданский кодекс Российской Федерации [Электронный ресурс] Режим доступа: http://www.consultant.ru/document/cons_doc_LAW_5142/

[2] Алексеев, В. А. Право недвижимости Российской Федерации. Понятие и виды недвижимых вещей: практ. пособие / В. А. Алексеев. — М.: Юрайт, 2018. — 411 с.

[3] Гровер, Р. Управление недвижимостью. Международный учебный курс: учебник для бакалавриата и магистратуры / Р. Гровер, М. М. Соловьев. — 2-е изд., испр. и доп. — М.: Юрайт, 2018. — 372 с.

[4] Управление недвижимостью: учебник и практикум для академического бакалавриата / С. Н. Максимов [и др.]; под ред. С. Н. Максимова. — 2-е изд., испр. и доп. — М.: Юрайт, 2018. — 416 с.

[5] Боровкова, В. А. Экономика недвижимости: учебник и практикум для академического бакалавриата / В. А. Боровкова, В. А. Боровкова, О. Е. Пирогова. — М.: Юрайт, 2018. — 417 с.

[6] Леонов А. И. Принципы налогообложения имущества: российский и зарубежный опыт // Молодой ученый. — 2017. — №5. — С. 194-196.

[7] Налоговый кодекс Российской Федерации [Электронный ресурс] Режим доступа: http://www.consultant.ru/document/cons_doc_LAW_19671/

[8] Экономика и управление недвижимостью: учеб. пособие / Е.А. Савельева. — М.: Вузовский учебник: ИНФРА-М, 2017. — 336 с.

[9] Гражданский кодекс Российской Федерации [Электронный ресурс] Режим доступа: http://www.consultant.ru/document/cons_doc_LAW_5142/

[10] Налоговый кодекс Российской Федерации [Электронный ресурс] Режим доступа: http://www.consultant.ru/document/cons_doc_LAW_19671/

[11] Алексеев, В. А. Право недвижимости Российской Федерации. Понятие и виды недвижимых вещей: практ. пособие / В. А. Алексеев. — М.: Юрайт, 2018. — 411 с.

[12] Налоговый кодекс Российской Федерации [Электронный ресурс] Режим доступа: http://www.consultant.ru/document/cons_doc_LAW_19671/

[13] Управление недвижимостью: учебник и практикум для академического бакалавриата / С. Н. Максимов [и др.]; под ред. С. Н. Максимова. — 2-е изд., испр. и доп. — М.: Юрайт, 2018. — 416 с.

[14] Леонов А. И. Принципы налогообложения имущества: российский и зарубежный опыт // Молодой ученый. — 2017. — №5. — С. 194-196.