Перспективы жилищного строительства

Перспективы жилищного строительства

Павел Лепиш

Генеральный директор ОАО "Главмосстрой-недвижимость"

Максим Соловьянов

генеральный директор ООО "Новые Сетевые Технологии"

Дмитрий Чариков

- Добрый вечер, уважаемые радиослушатели. С вами на радио «МедиаМетрикс» программа «Время недвижимости» и я ее ведущий Дмитрий Чариков. Речь в этот раз будет идти о реализации региональных программ, связанных с капитальным ремонтом многоквартирных жилых домов и о перспективах жилищного строительства. Сегодня вместе с нами в нашей студии Максим Соловьянов, генеральный директор ООО «Новые сетевые технологии», эксперт в сфере ЖКХ.

Добрый вечер, Максим.

Максим Соловьянов

- Добрый вечер.

Дмитрий Чариков

- И Павел Лепиш, генеральный директор ОАО «Главмосстрой недвижимость», эксперт в сфере строительства и девелопмента.

Павел Лепиш

- Добрый вечер.

Дмитрий Чариков

- И чтобы выдержать какую-то логику событий, которые происходят в сфере строительства, сначала, мы все знаем, необходимо построить дом, объект создать, после чего и наступает возможность его эксплуатации, а далее возникает необходимость проведения (через некоторое время) ремонта, в том числе капитального, то первый вопрос будет к вам, Павел. Вот глядите, на рынке жилья готовится очередная реформа: застройщикам и девелоперам хотят запретить (ну как это транслируется) продавать людям недостроенные квартиры, а долевое строительство упразднить. Вот непонятно, чем же это так долевое строительство встало поперек горла? Чем оно не угодило?

Павел Лепиш

- Ну, на самом деле новость совсем свежая, которая буквально за 3-4 дня рынок поставила уже с ног на голову, то есть она широко обсуждается, сегодня уже какие-то комментарии новые появляются по этому поводу. Пока, на самом деле, Дмитрий, постановления еще нет. То есть это вынесено будет в осеннюю сессию, где, соответственно, наши уважаемые парламентарии будут это все обсуждать. Соответственно, пока мы живем в той реальности, которая есть, но некоторые уже начинают думать о том, что будет до 2020 года, так называемый «переходный период», который нам уже объявили, возможен, и соответственно то, что будет после 2020 года. Уже начали выдвигаться различные теории о повышении или о понижении стоимости квадратного метра, о том, что все захватят банки (вот сегодня это очень широко обсуждалось). Потому что такое финансирование без участия дольщиков, которое в последние 20 лет развития девелопмента в России, на самом деле осуществлялось чаще всего за счет средств граждан и участия банков. Хоть оно и было достаточно широко, но не в том размере, в котором люди несли эти деньги в стройки, прежде всего в жилищное строительство. Конечно, коммерческое строительство развивается немножко по другим условиям и немножко по другим правилам.

Дмитрий Чариков

- Павел, ну вот я воспринимаю долевое строительство все-таки как не продажу жилья, как транслируется чаще всего на рынке недвижимости, а как один из источников финансирования. Наверное, самый эффективный из источников финансирования. Почему? Потому что привлекаются самые дешевые деньги из всех возможных. Понятно, что брать деньги у банка – это платить проценты, а здесь, в общем-то, конечный потребитель, назовем его так, дольщик, и в этом случае это гораздо выгоднее для девелоперов. И в конечном итоге это выгодно и конечному потребителю. Почему? Потому что меньше себестоимость, соответственно, меньше стоимость для дольщика. И почему же все-таки к этому долевому строительству, к этой схеме, которая себя, в общем-то, зарекомендовала достаточно хорошо во многих странах (появившись в Аргентине, далее по этой схеме велось строительство на Ближнем Востоке, потом это все перешло в Европу, в другие страны и в том числе в Российскую Федерацию, в Россию), почему все-таки эти схемы периодически муссируются в средствах массовой информации и не дают покоя чиновникам? Они ее хотят остракизму какому-то придать?

Павел Лепиш

- Ну, давайте немножко к предыстории вопроса. У нас когда-то до 214 закона все квартиры покупались по инвестиционным договорам. Ну, они назывались по-разному и называются подчас до сих пор по-разному, но, по сути, мы громким и важным именем «инвестор» назвали человека, который приносит свои деньги на стройку и в этом строительстве участвует. Хотя любая инвестиция предполагает и совместный заработок или какой-то совместный выход из этой ситуации. У нас же чаще всего человек, вкладывая на начальной стадии, мог довольствоваться тем, что когда-то будет построено здание, его инвестиция вырастет на 20, 30, 40%, что шло до 2008 года.

Дмитрий Чариков

- Ну, что и происходило.

Павел Лепиш

-Да, что и происходило. Да? Чуть-чуть раньше кризиса 2008 года у нас появился закон о долевом строительстве, ну и для тебя тоже не секрет, как он появился. Потому что по стране появилось огромное количество псевдо строительных псевдо девелопментских фирм, которые по опыту пирамид 90-х годов просто собирали деньги под некое будущее строительство, на самом деле это строительство не вели.

Дмитрий Чариков

- Но дело в том, что до 2004 года (31 декабря был принят этот закон), до 2005, в таком количестве обманутых дольщиков либо участников строительства, ну просто не было. Ну, вот они откуда-то как «чёртики из табакерки» появились как раз после того, как был принят тот самый 214 федеральный закон.

Павел Лепиш

- Потому что все стало более прозрачно. Мы с тобой не видели подчас эту массу людей, которая была. Она была и в регионах, она была и в московском регионе, и в Санкт-Петербурге и даже в Москве. И до сих пор даже есть ряд объектов в Москве, которые достраиваются еще по тем схемам до 2004 или до 2007 года.

Дмитрий Чариков

- Хорошо. Я тогда задам вопрос, Максим, Вам.

Вот до момента появления этого закона, уже набившего оскомину, в регионах вы наблюдали, скажем так, каких-то людей с плакатами «где наши деньги?», «верните наши квартиры» или все-таки их было меньше, вот по ощущениям?

Максим Соловьянов

- Я думаю, что они были. И они были всегда. И зачастую муниципальная власть решала эти вопросы. Я думаю, что запрет, как раз долевого строительства – это в обычной канве принятий решений. То, что сложно регулировать, легче запретить. Поэтому для чиновника это очень удобная схема решения вопросов, в случае сложных таких вот ситуаций, как с долевым строительством. Долевое строительство требует очень хорошо прописанных процедур и внимательного участия всех субъектов этих сделок, поэтому это сложно достаточно.

Дмитрий Чариков

- Вот бытует мнение, Павел, что непосредственно процесс строительства и, назовем так, продаж (мы понимаем, о чем мы говорим - о привлечении денежных средств граждан), долевое строительство предваряет некий достаточно долгий процесс, связанный с какими-то мероприятиями, согласованиями и т.д. И, в общем-то, он достаточно дорогой. То есть необходимость финансирования проекта возникает до того, как первые деньги поступят застройщику легитимно, в четком соответствии с 214 федеральным законом. Это так?

Павел Лепиш

- Да, но я можно буквально на секунду вернусь к предыдущему вопросу, когда ты говоришь, что не особо было видно обманутых дольщиков до определенного периода. Просто и общество наше развивается, и информационно общество развивается. Ну, посмотри, как интернет за последние 15 лет развился. Люди были не консолидированы. Теперь все уже легче принимают опыт друг друга, проще общаются со СМИ, легче выходят на контакт и так далее. Просто раньше беда каждого была отдельна, её чаще всего не видели. Сейчас появились (вот, последние 12 лет), активно развиваются форумы жителей. Только ты купил квартиру, сразу регистрируешься в виртуальной шахматке и начинаешь общаться в неком закрытом сообществе. Раньше этого не было, ты мог этих людей поймать только рядом со стройкой, и общей бедой объединённые, вы могли куда-то прийти. То, как, в том числе, и это развитие помогло двигать механизмы более правильной реализации жилья, - это на самом деле тоже огромный факт, потому что мы бы постоянно сталкивались с этими проблемами, если бы люди не могли группироваться. «Когда мы вместе, мы едины, мы непобедимы». И дольщики эту проблему обозначили на уровне страны, когда это не в отдельном маленьком городке Подмосковья или где-то в Тамбовской области, а когда это становится уже движением. Плюс ряд часто ряд политических сил подключается или отключается. И, в конце концов, уже и власть в какой-то момент начала возглавлять это движение, потому что в определенный момент этот ком уже нельзя было бы обуздать.

Дмитрий Чариков

- Павел, и все-таки, повторю вопрос. До момента старта продаж, предположим, стоимость проекта 100 рублей. Вот какая примерно доля инвестиции включает в себя эти все предваряющие продаже работы, мероприятия?

Павел Лепиш

- До момента инвестиций, точнее до привлечения денег граждан, до 50% уже и так может быть вложено в проект. Первая, самая значимая доля, особенно это характерно для Москвы, Санкт-Петербурга и Московской области – это земля. Если ты девелопер и не располагаешь земельным банком (а у нас не все девелоперские компании располагают земельным банком или располагают недостаточным земельным банком), ты вынужден покупать землю. Тут 2 дороги развития, назовем это так. Первая - либо ты договариваешься с владельцем земли о каких-то схемах зачетов денег во времени (либо площадями, либо деньгами, либо еще что-то). Либо ты привлекаешь финансирование, чаще всего заемное. У нас компаний в России крупных, которые не пользуются заемным финансированием, можно по пальцам 2-х рук спокойно пересчитать. Их не так много.

Дмитрий Чариков

- Хорошо. Я понимаю. Да, но есть один такой момент: объём инвестиций огромен, безусловно.

Павел Лепиш

- Земля – очень сильная составляющая. Если земля кредитная, если ты ее купил на кредитные деньги, то по мере развития девелоперского проекта, это 1,5 – 2, до 3-х лет, да? Сам понимаешь, что и земля тебе еще 50% добавляет, условно говоря, к своей стоимости.

Дмитрий Чариков

- Поговаривают, что раньше, до принятия еще этого пресловутого 214 федерального закона, некоторые застройщики, их немало, начинали собирать деньги, точнее, осуществлять продажи, каким образом? Огораживали площадку забором, а порой даже и ничего не огораживали (то есть на этом месте еще стояли дома, которые необходимо было расселить или снести), и начинали продавать. И люди несли деньги и на эти деньги велись подготовительные работы. И это на определенном этапе кому-то не понравилось. И подоплёка появления 214 федерального закона лежит вот в этой самой плоскости. Поговаривают, опять-таки, что очень уж хотели, чтобы этот закон появился, представители кредитных организаций, банков - им очень выгодно, чтобы застройщик обращался все-таки к ним. И что произошло? Застройщик, в общем-то, был не против, и в конечном итоге в банки пришел, но выяснилось, что взять кредит у банка он не может, а банк - дать, то есть отсутствовал на тот момент предмет залога. И вот первая волна обманутых дольщиков - это как раз те граждане, которые попали вот в эту вилку - по-старому нельзя, по-новому еще не понятно, как.

Павел Лепиш

- Ну, тут, наверное, несколько составляющих, не надо видеть там только банки, которые активно лоббировали закон, такого на самом деле не было. Тут было несколько ситуаций…

Дмитрий Чариков

- Я говорю - поговаривают.

Павел Лепиш

- Которые к этому привели, да? И эти ситуации, они развивались параллельно и где-то в определенный момент они все вместе привели к созданию закона. Банки, скажем так, не понимали этот бизнес. Ты сам правильно описал схему, которая действовала в начале нулевых - огораживаешь забором поле и говоришь, что тут будут квартиры. Собираешь деньги, а дальше начинается девелоперский продукт: может быть, ты еще эту землю не купил, может, ты еще что-то не спроектировал. Вспомни, как продавали: по буклетикам, где какие-то виртуальные квартиры нарисованы, и подчас площади расходились в 7-10-20 квадратных метров от того, что строили и проектировали в итоге. Поэтому здесь закон был принят и это было правильным вызовом времени. Ему надо было бы пораньше появиться, потому что к тому времени уже количество дольщиков, которые попали в неприятные ситуации, росло в достаточно сильной прогрессии.

Дмитрий Чариков

- Хорошо, Максим, тогда к вам вопрос. Вот вы как считаете, регламентация каких-то процессов коммерческих - это благо или нет. Я так спрошу даже: вот в каком-то времени есть закон, он принимается, он начинает быть, он дорабатывается и доводится до ума и т.д. И проходит какое-то время (вот уже пошел 11-й год с того времени, как закон 214 был принят), и вдруг его решают упразднить. Решают, что не будет долевого строительства, до свидания и будем жить по-другому. Вот с вашей точки зрения?

Максим Соловьянов

- Ну, я к началу вопроса вернусь. Конечно, для каждой конкурентной среды, важно чтобы регламентации деятельности субъектов была как можно меньше. А для всякой среды, где работают монопольно функционирующие хозяйствующие субъекты, если мы говорим о кап.ремонте (это, например, региональные операторы кап.ремонта), регламентация их деятельности, процедуры, по которым они функционируют, должны быть как можно более детально прописаны. Я честно скажу, что не большой специалист в долевом строительстве, я могу смотреть на это только как потребитель, как покупатель квартир, и для меня это кажется большой потерей для рынка, когда не будет этой возможности для людей участвовать в долевом строительстве. Но я здесь, все-таки, не могу считаться специалистом. А вот что касается капитального ремонта, то конечно - здесь регламентация тех работ, которые будут вестись по капремонту, она чрезвычайно важна. Это краеугольный камень успеха всей затеи, которая сейчас реализуется.

Дмитрий Чариков

- Максим, но мы пока говорим о создании, мы пока еще не построили дом. О капитальном ремонте, безусловно, будем говорить, но чуть позже. Я тогда возвращаюсь к вам, Павел. Получается, у нас все беды дольщиков сводятся к тому, что это результат этой схемы долевого строительства. Соответственно, если отменить долевое строительство, не будет дольщиков. Соответственно, не будет дольщиков обманутых. Вот такое достаточно простое решение. Как вот вы считаете?

Павел Лепиш

- Ну, простого решения нет, давай будем честны все-таки. Определённый процент (в зависимости от региона, от сегмента жилья) работает и без привлечения денег дольщиков, потому что если у компании есть собственные средства, она, например, достаточная для строительства, она максимизирует продажи в финальной точке, к более высокой готовности, назовем это так. То есть деньги дольщиков на котловане, как мы с тобой эту ситуацию обсуждали, - это чаще всего свидетельствует о более простом методе привлечения. Либо уже о серьезных понесенных затратах. Мы землю с тобой вскользь упомянули, да? И к моменту выхода на продажи застройщик понес уже достаточно сильные затраты в виде покупки земли, проектирования, согласования, механизации строительства первичной, даже тот же упомянутый тобой забор, он должен быть кем-то оплачен.

Дмитрий Чариков

- И не дешево, кстати.

Павел Лепиш

- Любой забор в нашей стране не дешев. Поэтому, когда мы подходим к разрешению на это строительство, к регистрации первого ДДУ (договора долевого участия), тогда уже каждая компания видит свой, скажем так, потраченный финансовый результат, уже инвестиции, которые сделаны. И соответственно, после этого принимает решение. Если запас прочности колоссальный, если это один дом на полянке, например, и у застройщика более чем хорошее финансовое положение, он может начать строить и даже практически построить и продавать на финальной стадии, как часто бывает в Европе.

Дмитрий Чариков

- Павел, вот по ощущениям, доля предварительных договоров, вексельных схем и т.д., и т.п., включая в том числе и ЖСК, которые прописаны, в общем- то, в 214, но тем не менее, очень много он дал злоупотреблений.. доля в общем объёме покупок по отношению к ДДУ, возьмем, 3 года назад. Вот какова она была?

Павел Лепиш

- Ты имеешь в виду ДДУ к не ДДУ схемам?

Дмитрий Чариков

- Ко всему остальному, да.

Павел Лепиш

- В зависимости, прежде всего, от регионов. В Москве практически у нас все по ДДУ, совсем осталось мало. 3 года назад по Москве, наверное, не более 10-15%, область – до 25%, но не более. Если ты берешь регионы за пределами Московской области, там доля доходила и до 40%.

Дмитрий Чариков

- Я не знаю, как на счет регионов, но мне кажется, что уже в 2008 году жителей регионов отучили отдавать деньги под что-то иное, чем договор долевого участи. Тем не менее, я спрошу тогда, Максим, вас. Вот вы как считаете. Скажем так, у вас есть потребности, есть строящийся дом, вы приходите в офис некой компании, которая занимается продажами, вам предлагают подписать какие-то документы. Вот как вы считаете, обычный обыватель, простой гражданин, он вообще обязан разбираться вот в этих всех перипетиях, ДДУ, там звучат такие названия, вексельные схемы или…

Максим Соловьянов

- Вопрос обязан или нет, это вопрос неправильный. Люди все равно не будут разбираться. Это задача власти сделать такие процедуры, которые гарантировали бы человеку безопасность. А схемы долевого строительства в регионах, прежде всего, на мой взгляд, это зачастую единственная возможность людей купить квартиру. То есть тот рынок, который есть вне долевого строительства, он, по-моему, значительно дороже. Я не прав, может быть.

Дмитрий Чариков

- Он действительно дороже. Но тогда где эта власть? Она же должна нести какие-то функции: не только пресекающие, а предваряющие. Где вот это вот объём информации, где работа в медиа пространстве, объясняющие гражданам материалы, что такое долевое строительство, как оно выглядит, какие механизмы. Ведь дело в том, что из-за плохой информированности граждан происходит вот эта самая ситуация: он что-то подписывает, отдает деньги, а потом выясняется, что, в общем-то, деньги кому отдал не понятно. Вот как с этой ситуацией? Может это и есть причина появления вот этих самых пострадавших недодольщиков. Я подчеркиваю, недодольщиков, почему? Потому что они дольщиками не являются.

Максим Соловьянов

- Дим, ну я бы очень сильно поспорил. Это у нас коммерческая деятельность, да? Продажа, реализация недвижимости. Мы же с тобой, покупая телевизор, не требуем от государства закона о производстве и реализации телевизора, и главное об обучении тебя пользованию.

Дмитрий Чариков

- А это не та покупка.

Максим Соловьянов

- Ну, если таким образом подходить, то да. Но люди рассматривают чаще всего, что это покупка. То есть разложить для каждого плюсы и минусы долевого строительства. Есть закон, есть правила дорожного движения, которые каждый из нас в какой-то момент принимает решение выполнять или не выполнять. Да? Следовать или не следовать. Ознакомиться с законом достаточно просто: он растиражирован на каждом рекламном плакате уже пишут 214 ФЗ. Чаще всего.

Дмитрий Чариков

- Это ни о чем. Это такой маркетинговый ход. 214 - значит, все хорошо.

Максим Соловьянов

- Ну, по закону.

Дмитрий Чариков

- Ну, по закону да.

Максим Соловьянов

- Совершенно с тобой согласен. ДДУ - это такой договор дособственности, назовем его так. Поскольку мы плавно переходим последние 20 с лишним лет к тому, чтобы стать собственниками чего-либо в нашей стране (кто-то уже стал, кто-то будущий собственник), не было понятно, прежде всего, поскольку объект не создан (как ты правильно нас переключаешь, до стадии ремонта жилого дома мы еще не дошли). Поскольку объект недвижимости не создан, на него нельзя зарегистрировать право собственности. Соответственно, ДДУ – договор дособственности. И поэтому, то, что он выбран формой долевого строительства или ЖСК, который ты уже упоминал, это как форма участия. По сути, дольщики собирают деньги, отдают застройщику, и он строит за эту часть и создает объект будущей собственности для всех.

Дмитрий Чариков

- Я бы все-таки на этом моменте немножко остановился. Дело в том, что такое покупка и что такое инвестирование? Инвестор немножко по-другому устроен. Он вкладывает деньги в некий проект и психологически всегда готов вытащить свои деньги, спасти из этого проекта, при любых первых тревожных симптомах. Но вот здесь небольшое лукавство заключается в том, то дольщик считает, что он купил квартиру и готов за неё бороться до последнего. Хотя ему надо было бы спасать свои деньги, он этот момент, эту возможность добросовестно игнорирует, и в результате он превращается в этого самого пострадавшего дольщика. И, дело в том, что и девелоперы, и застройщики, и средства массовой информации, и многочисленные риелторы убеждают сегодняшних граждан в том, что он, участник долевого строительства, никакой не инвестор, а совсем наоборот, он покупатель. Он квартиру купил.

Павел Лепиш

- Ну, опять же, мы вернулись с тобой к разнице в терминологии. По сути, он должен быть не инвестором, он должен быть участником долевого строительства. То есть он, условно говоря, соучастник строительного процесса, в который он сам относит свои деньги, в котором он, по сути, участвует. Но для большинства людей это: «ой, я куплю на нулевой стадии строительства еще и подрасту на 30% к завершению дома». То есть, как ты правильно сказал, институт неких инвесторов. Но эти инвесторы не профильные. Ты правильно описал стратегию инвестора, который бежит из бумаги какой-то ценной, которую он купил, если вдруг какие-то новости об этой компании.

Дмитрий Чариков

- Но он ничего не понимает.

Павел Лепиш

- И рынки акций сейчас из-за этого обваливаются.

Дмитрий Чариков

- Но он должен обратиться, мне так кажется, в какую-то структуру, организацию, не знаю, где ему объяснят, чем чревато, что нужно делать в той или иной ситуации, на что обратить внимание. Это я, кстати, плавно подвожу уже к теме, связанной с капитальными ремонтами, по которой нас тоже достаточно много вопросов у граждан, потому что они просто не понимают ситуацию. А когда человек что-то не понимает, то ему свойственно отторгать. Вот, Максим, как вы считаете, таким институтом кто может выступить? Посредником скажем так, между вот этим дольщиком, который плохо разбирается и девелопером, за которым стоят, естественно, юрист и маркетолог, и деньги конечно же.

Максим Соловьянов

- Во-первых, хотелось бы сказать, о том, какое магистральное направление мы выбрали в начале 2000х, конце 90-х. Ведь мы приватизировали квартиры, у нас сейчас свидетельство о собственности, о квартире выдается. Дом, как объект недвижимости, на этом рынке отсутствует. Цельное строение, которое представляет из себя многоквартирный дом. У нас люди – собственники квартир. Что за пределами квартиры, за порогом квартиры - это все эти годы большой вопрос. У нас зачастую проходят собрания собственников домов, когда говорят: «Знаете, у нашего дома течет крыша». Коллеги с 9-го этажа нам докладывают. Собрание собственников говорит: «Это ж у вас на 9-м этаже течет крыша, вы и разбирайтесь». И если плавно переходить к капремонту, безусловно, у нас навыки собственника у граждан значительно отличаются от навыков собственника в тех странах, которые мы привыкли называть благополучными в этом отношении. У нас, как правило, редко применяется такое понятие, как «кондоминиум» в недвижимости, у нас редко используются некие процедуры коллективной ответственности за те или иные действия, даже финансовой ответственности. И я сейчас, опять плавно переходя к кап.ремонту, считаю, что само введение сейчас в практику сборов за капитальный ремонт – это некий такой вот переход к тому, чтобы мы осознали, что граждане у нас являются собственниками всего дома, а не только одной квартиры.

Дмитрий Чариков

- Опять прозвучало слово «осознали». То есть информация, ее не хватает.

Максим Соловьянов

- А вот что теперь касается информации. Безусловно, тот вал недовольства, который сейчас есть по этому нововведению, по сборам за капитальный ремонт, он, прежде всего, связан с тем, что граждане понимают, что деньги они теперь должны отдавать свои, а процедуры и регламенты деятельности тех структур, которые будут получать эти деньги, - они совершенно непонятны. То есть сейчас принято решение о том, что действительно нам необходимо каким-то образом решать вопросы с капитальным ремонтом масштабно выбывающего жилого фонда, который был построен в конце 60-70х годов. И решение о том, что это будет финансироваться собственниками квартир - оно практически неизбежно. У государства средств нет. Но это решение на сегодняшний день не подкреплено понятными для граждан процедурами и регламентами деятельности региональных операторов. По сути дела, процедуры и регламенты чиновники сейчас пишут сами для себя. По тому анализу, который уже сейчас есть, и регламенты, и процедуры, очень мало ограничивают в каких-либо действиях регионального оператора. И, безусловно, здесь еще предстоит большая работа для того, чтобы этот механизм заработал и для того, чтобы граждане понимали, как будут расходоваться деньги, и каким образом будут производиться капремонты. Я приведу пример. У нас 90% того жилого фонда, который сейчас, ближайшие 5-7 лет, нуждается в капитальном ремонте – это где-то не более 100 типов и серий домов. То есть в принципе, все работы по этому ремонту могут быть очень жестко регламентированы и типизированы. Этого пока не сделано. Оценки домов по степени износа такой вот полноценной пока не проведено. В связи с этим не понятно гражданам, почему их дом в очереди там на такой - то год, а соседний дом, который более молодой, на более ранние строки поставлен. Ну и важная еще вещь: такие сложные, технологически сложные отрасли, как коммунальное снабжение, как капитальный ремонт, - они требуют трансформации данных, трансформации информации. То есть информация о капитальном ремонте, о коммунальном снабжении должна предоставляться гражданам в понятных принципах формализации. Когда оператор капитального ремонта говорит «у нас все на сайте», это значит, что он видит своей целью публикацию. А на самом деле, его целью должно быть понимание граждан. Это 2 разные цели. Вот работать над пониманием граждан пока у нас никто не собирается. И такой цели пока не ставится. Это цель не осознается.

Дмитрий Чариков

- Вот кстати, прозвучала такая фраза: «понимание граждан» и это мне кажется актуально и в том числе для долевого участия в строительстве. А такие заявления отдельных чиновников об упразднении схемы долевого строительства, все-таки я оцениваю, как некий популизм. Во-первых, такую схему привлечения денежных средств, как долевое строительство либо альтернативную схему, упразднить мне вообще не представляется возможным. Вот как вы считаете, Павел? Вот так - раз и все?

Павел Лепиш

- Ну, повторюсь, что пока закон не вышел, его еще тяжело обсуждать. Но просто смотри…

Дмитрий Чариков

- Когда он выйдет, будет поздно.

Павел Лепиш

- Согласен. Я думаю, что тут надо смотреть более широко. Для многих было непонятно расширение Москвы. По каким причинам оно там произошло. Тоже самое и здесь. То, что сейчас обсуждается, причин несколько и тут вопрос, условно говоря, кто победит. И в итоге мы с тобой увидим, что за этим будет стоять, да? Например, некоторые участники рынка в последние 3-4 дня, когда все это очень бурно обсуждается, высказали мнение, о том, что настолько колоссальный объём жилья, который сейчас в стройке, под сдачу в этом году и в следующем. У нас, по-моему, прошлый год был рекордным по сдаче в стране, если не ошибаюсь, то есть мы, по-моему, даже превысили советские периоды индустриального домостроения, когда очень активно строились.. Вот, соответственно, стоит вопрос, как это реализовывать, когда еще будут выдаваться новые разрешения на строительство. И такая, знаешь, рынку некая передышка. Это одно из мнений, я его просто ретранслирую. Поэтому то, что мы увидим в финальном документе, то, что мы сейчас обсуждаем и то, что будет в итоге, - мы еще, наверно, увидим и услышим немало вбросов информации и обсуждений, потому что, в том числе и то, что мы сейчас обсуждаем, - это все смотрится, анализируется и так далее. Это нормально, когда власть в общество запускает некую идею, и эта идея начинает обсуждаться.

Дмитрий Чариков

- Как здесь говорят: «Не дай Бог жить в эпоху перемен».

Павел Лепиш

- Ну, это китайская поговорка, но мы, наверное, уже все привыкли жить в эпоху перемен, она у нас постоянно. Вот поэтому в этом плане мы, наверное, самая закаленная нация последних лет.

Дмитрий Чариков

- Ну что ж, уважаемые радиослушатели, я хочу сообщить вам о том, что нет, мы не прощаемся с вами, но, к сожалению, вынуждены прерваться на небольшую музыкальную паузу, после чего мы продолжим обсуждать те вопросы, которые сегодня волнуют, наверное, каждого россиянина. Оставайтесь вместе с нами на радио «МедиаМетрикс». Мы вернемся к вам через несколько минут.

Дмитрий Чариков

- Итак, уважаемые радиослушатели, мы снова вместе с вами на радио «МедиаМетрикс» в программе «Время недвижимости» и я, ее ведущий, Дмитрий Чариков продолжаю беседовать с гостями в нашей студии. Сегодня это Максим Соловьянов, генеральный директор компании ООО «Новые сетевые технологии", эксперт в сфере ЖКХ. И Павел Лепиш, генеральный директор ОАО «Главмосстрой недвижимость», эксперт в сере строительства и девелопмента. В первой части нашей программы мы говорили об обманутых дольщиках и о тех событиях, которые потрясли, точнее от той информации, которая потрясла, наверно, всех участников строительного сектора, первичного сегмента рынка недвижимости – это возможное отменение долевого строительства. Но почему-то мне кажется, что все-таки причины появления обманутых дольщиков, пострадавших участников строительства, лежат в плоскости отсутствия должной информации у самих участников строительства о том, куда они, собственно говоря, свои деньги помещают. И вторая причина – это отсутствие должного уровня контроля над этим процессом со стороны исполнительной власти. Вот как вы прокомментируете такое предположение?

Павел Лепиш

- Ну, где-то у нас слишком зарегулировано, а где-то, наверное, чуть-чуть отпускает. Ты правильно обозначил оба вопроса. То есть, конечно, контроль должен быть. Процесс строительства - он достаточно сложный, достаточно тяжелый, в нем должны участвовать люди как минимум профессиональные, а не «непонятно кто», назовём их так. А второй момент – это, действительно, повышение знаний, повышение информированности граждан. Потому что и те вопросы, которые мы сейчас обсуждали, и будем обсуждать в плане ремонта… Мы хотим сразу, как в Европе, но когда Петр Великий прорубил окно и отрезал бороды ряду бояр, он же не сразу сделал страну европейской. Прошли годы преобразования и все равно мы выбрали некий свой путь.

Дмитрий Чариков

- Но я считаю, что 11 лет с момента появления закона, регламентирующего все отношения участников этого проекта… У меня складывается такое впечатление, что мы сегодня пытаемся, точнее не мы, а чиновники пытаются бороться со следствиями, а не с причинами. Хорошо, отменят это долевое строительство, ну будет какая-то похожая очень схема. Появятся вместо обманутых дольщиков обманутые какие-нибудь пайщики, обманутые инвесторы, обманутые аукционеры, в том числе, и придется, бороться с ними. У меня такое мнение, что все-таки путем отмены и упразднения, мы не решим эту проблему. И главное, все-таки, источник проблемы – это отсутствие контроля и отсутствие четкой регламентации. И вторая проблема - низкий уровень информированности населения. Вот то, что у нас сегодня происходит в сфере, связанной с капитальными ремонтами зданий. Дело в том, что ситуация какая? В соответствии с Федеральным законом от 12 года, в 271 Федеральный закон были внесены изменения, и собственники помещений в многоквартирных домах теперь обязаны оплачивать взносы на проведение капитального ремонта имущества, то есть тех домов, в которых они проживают. Вроде бы все логично. Но, тем не менее, по всем городам Российской Федерации прокатилась волна возмущений. Так чем же не довольны люди, почему они возмущаются? Максим, как вы считаете?

Максим Соловьянов

- Вы знаете, был проведён мониторинг сайтов, комментариев, форумов, где люди высказывают свои недовольства. Я сам смотрел итоги мониторинга. И на мой взгляд, сама идея, принципиальная идея необходимости платы собственников за капитальный ремонт их зданий, их многоквартирных домов, - она не вызывает какого-то отторжения у граждан. Важно, что люди видят опять признаки, в том, что происходит, некого обмана. Они интуитивно это чувствуют. Они уже много раз не обманывались в этих своих чувствах, и сейчас опять видят знакомые для них силуэты во всем этом, пока что очень мутном, действии, которое сейчас происходит вокруг кап.ремонта. Это, в принципе, имеет 2 составляющие. Во-первых, реально нет, пока что, очень четких выверенных процедур деятельности по этому направлению. А во-вторых, никто не работает с людьми. Я вот буквально недавно участвовал в совещании, на котором обсуждали ситуацию с капремонтами, все чиновники находятся в позиции «мы опубликовали, что от нас еще хотите? Вот сами смотрите, ищите». Надо здесь принципиальную понимать одну вещь: есть данные, а есть информация. Из данных информация может быть агрегирована совершенно разными способами. Для каждой целевой аудитории должен быть свой принцип формализации данных. Для людей - один, для специалистов – другой. У нас все единым образом. Чиновники взяли какими-то ими установленными, ими понятными, ими удобными формами вывалили это на сайт и разбирайтесь.

Дмитрий Чариков

- Вот, кстати, эта проблема она имеет место быть с осознанием, назовем это так, вот этого 214 закона. Здесь мало прочитать. Здесь еще надо осознать, понять, что там написано, вот эти 20 листов мелким убористым почерком.

Максим Соловьянов

- Вы знаете, у нас есть прогресс. Я бы назвал его прогрессом стабилизации. Отсутствует прогресс развития. Но вот такой процесс стабилизации... Мы сейчас, может быть, поговорим о тарифах, о платежах граждан за коммунальные услуги, но этот прогресс он такой, очень медленный и в том информационном обществе, в котором мы сейчас живем, принципы формализации информации – это очень важная вещь. Мы пока не осознали, насколько это важная вещь. Насколько это важно - правильно до граждан донести какой-либо очень ограниченный перечень параметров интегральных документов, которые говорили бы, почему ваш дом находится вот в этом месте очереди, да? Вот всего лишь 5 каких-то параметров, которые специалисты, по утвержденной Федеральным законом методике, выводят для каждого дома, и они абсолютно объективны. И эти 5 параметров сразу для граждан понятны, спорить бессменно.

Дмитрий Чариков

- Хорошо, Максим, а кто, по вашему мнению, должен этим заниматься? Но я что-то плохо представляю, что представитель недобросовестной компании застройщика будет информировать, что у них нет разрешения на строительство и отсутствуют документы на землю. Точно также я плохо представляю, что в сфере капитального ремонта какие-то организации, осуществляющие этот ремонт, будут заниматься информированием. Что это за институт, который будет доводить до сведения, объяснять, пояснять людям, как обстоит дело?

Максим Соловьянов

- Первое - деньги будут идти куда?

Дмитрий Чариков

- Не знаю, куда будут идти деньги?

Павел Лепиш

- Это появится в платёжке, в жеровке, как некоторые это называют. Соответственно, насколько я помню, граждане могут выбрать либо оператора регионального, либо спец.счет. Это нормально. Почему это так всколыхнуло? Это касается каждого. Каждый из нас где-то живет, и каждый будет платить эти деньги за ремонт.

Дмитрий Чариков

- По очереди каждый житель будет приходить в эту самую организацию, и задавать вопрос: а куда это мои деньги.

Максим Соловьянов

- Конечно, потому что мы привыкли к тому, что перед нами не отчитываются. Какие битвы происходят у людей в тех домах, где есть ТЦЖ, вот уже упомянутое тобой коммерческое УКА, ЖЕК, ЖЕО, РЕО, как бы это не называлось и в каком виде это не выглядело. И чаще всего они не получают ответа на эти вопросы. У нас и сейчас с тобой есть управление содержания и текущий ремонт в платежках по ЖКУ и нам подчас не могут точно объяснить, сколько ушло за вывоз мусора, а сколько за покраску подъезда. То есть не прозрачная бухгалтерия. Не публичная.

Дмитрий Чариков

- В общем и целом, граждане не против платить за капитальный ремонт. Насколько я понимаю, у людей есть масса вопросов, почему столько, а не меньше? Почему по Москве 15 рублей с метра? Второй вопрос - почему такой большой срок? Кстати, Максим, почему такой большой строк - до 2044 года? Почему нельзя взять более реальный срок, например 3-5 лет? Почему? Потому что наши люди так приучены уже, что чем больше срок, тем больше чувствуется какой-то подвох.

Максим Соловьянов

- Нет, ну мы же решаем системную проблему страны, и мы не пытаемся решить проблему текущего в убытие жилого фонда, вот, на сегодняшний день, как-то аварийно. Мы хотим создать систему, которая будет саморазвиваться, и поддерживать наш жилой фонд в течение долгих лет. На мой взгляд, это очень правильно. Потом, когда есть консолидация всех ресурсов - это тоже гораздо больше возможностей. Вопрос в том, что да, такие сложные процедуры, как долевое строительство или капитальный ремонт, должны быть очень качественно организованы. И у нас пока, у исполнительной, особенно у региональной власти, нет навыков качественной организации тех или иных сложных процессов. Здесь действительно нужно именно сейчас. Как я сказал, процесс стабилизации есть, но с участием граждан он будет более быстрым, скажем так. Поэтому сейчас, при формировании процедур и регламентов деятельности региональных операторов, нужно очень активное участие каких-то общественных объединений, активных граждан. Но эта позиция граждан и общественных объединений должна быть не оголтелая, а просто выверенная, спокойная позиция.

Дмитрий Чариков

- Экспертная.

Максим Соловьянов

- И даже не экспертная. Пожалуйста, объясните нам, сделайте нам, чтобы мы понимали, а потом - действуйте. Сейчас региональная и исполнительная власть, не очень обеспокоена пониманием граждан. Смотрите, у нас все законы, которые регламентируют стандарты раскрытия информации, они нацелены на то, чтобы информация была раскрыта непонятно гражданам. Не понятна целевой аудитории, а раскрыта. Опубликовали на сайте и отойдите от нас, не мешайте работать. Вот этой задачи предоставить регламент информации в таком виде, чтобы граждане понимали, ее пока нет. Ее надо сформулировать для власти. А процедуры и регламенты для капитального ремонта, на мой взгляд, очень несложные будут. Не знаю, повезло нам или не повезло, у нас все жилье типовое, и регламентировать, и типизировать все работы по капремонту совершенно не представится труда. Это даст возможность, во-первых, гражданам сравнивать. Когда рекоператор из 2-х соседних областей не будет объяснять: « Вы знаете, у нас в этом доме только половина труб заменили, а в этом все, поэтому сравнить невозможно». Берешь трубы менять, меняй все сразу. На мой взгляд, такая типизация и унификация работ по капремонту, она много вопросов снимет и даст гражданам понятные критерии контроля.

Дмитрий Чариков

- Вот нужно еще гражданам объяснить - много это 10 рублей, или мало. Вот я где-то на одном из интернет-форумов наткнулся на такой аргумент: некий гражданин высчитал, сколько денег будет собрано с жителей его дома, включая его самого, к тому самому пресловутому 44 году, когда по плану будет осуществлен ремонт фасада его дома. И цифра ровнялась 273 млн. рублей.

Павел Лепиш

- 153, по-моему, миллиона.

Дмитрий Чариков

- Нет, это значит, другой источник и другой форум. «О, сказал он, да за эти деньги можно, собственно говоря, и купола позолотить, и вертолётные площадки построить».

Максим Соловьянов

- Построить новую пятиэтажку.

Дмитрий Чариков

- Да, да, да. Много это или мало, вот о чем речь. Хорошо, 273 миллиона, я не знаю, много это или мало.

Максим Соловьянов

- Подождите, когда мы говорим о процедурах регламента, мы как раз и должны упорядочить. Если гражданин собрал эти деньги, если дом собрал, то пусть и строят ему эту вертолетную площадку. Я сейчас говорю о том, что действительно работа предстоит по капремонту большая. И действительно, как Павел правильно сказал, все сразу не происходит. Сейчас принято принципиальное решение и важно, чтобы дальнейшие регламентирующие процедуры они были ориентированы на граждан. Не на то, чтобы чиновникам легче работалось, легче тратились деньги, им проще было проводить конкурсы, а на то, чтобы регламентация их деятельности приводила к эффективности.

Дмитрий Чариков

- Но дело в том, что пока граждане не получат ответы на свои вопросы, причем четкие ответы… Вот сегодня, к сожалению, люди их не слышат и, соответственно, они делают какие-то выводы, а выводы очень простые. И сейчас такие вот настроения - не платить. И тут же вдогонку на эти зарождающиеся мысли: «Раз нам непонятно, значит, мы в этом участвовать не будем, не дождутся вот эти самые сборщики податей, дани, наших денег трудовых, вот, не платить». И тут же сразу вываливается такая информация, что будет, если вы, уважаемые граждане, жители Российской Федерации, не заплатите: «Мы вас тогда не выпустим, канализацию вам отключим, свет отключим, электричество отключим, дышать запретим». И сразу назревает такой протестный дух «ну все, душат нас». Павел, как вы считаете, вот это - естественная реакция человека, который не понимает, что происходит или как?

Павел Лепиш

- Это обязательно будет. Ты же сам понимаешь, что у нас количество неплательщиков – это самая главная проблема нашего ЖКХ, это в том числе и несвоевременные платежи граждан. Мы говорим там про разные улучшения, но если посмотреть действительно на счета управляющих компаний, и как у нас люди платят.. мы с тобой до начала месяца получаем платежку и до 10 числа обязаны ее заплатить. Но я тебе могу сказать, зная по крупным управляющим компаниям Московского региона, что у нас люди платят от своих соображений, от своего желания и т.д., от своего свободного времени. При этом часто шаги, которые делаются - кто-то терминалы ставит без комиссии, кто-то еще что-то, - не спасают. У нас всегда есть протестная публика. Это процентов до 10% в доме, которым все не нравится, все плохо, меня все не устраивает.

Дмитрий Чариков

- В долевом строительстве, кстати, аналогичная ситуация.

Павел Лепиш

- Сейчас мы получим ещё большее количество таких людей, потому что на самом деле (в зависимости от региона), сумма существенная. Даже по Москве люди будут очень сильно возмущаться. Сколько там, 15 рублей? Лишние 500 рублей многие выложить не захотят. Посмотри, как тяжело внедряются любые дополнительные услуги ЖКХ: консьержа, охрана или благоустройство территории. У нас многие граждане хотят сразу зеленый дворик с камерами по периметру, с безопасным для детей время препровождением, при этом я не должен потратить ни копейки вообще. Это будет очень тяжёлым процесс. Я, наверное, больше уже как житель рассуждаю. Во-первых, вы правильно сказали, что недостаток информации и большинство участников (это региональные операторы, жилищные кооперативы или еще кто-то) еще и не смогут ее правильно донести. Правильно ты сказал, кто-то посчитал до 44 года 273 миллиона, и сделал вывод, что можно полдома перестроить на эти деньги, а не просто трубы поменять и фасад перекрасить. Вот эти разговоры будут муссироваться очень долго. Если такая планомерная, направленная работа по разъяснению не будет проводиться, с доказательствами и со всеми остальными вещами, то мы будем получать дополнительные митинги, пикеты и недовольства, а главное - неплатежи, что в итоге всю идею может убить к определенному моменту.

Дмитрий Чариков

- Максим.

Максим Соловьянов

- Знаете, у нас есть динамика платежей по тем регионам, которые уже несколько месяцев, как ввели плату за капремонт, и она была сначала 45% собираемости, сейчас она вышла, как правило, больше 90%. Это первое. Второе. Вот сейчас у нас около 1 триллиона рублей совокупная задолженность в ЖКХ инфраструктуре. Так вот, граждане как раз очень хорошо платят. Если говорить по электроэнергии, то там собираемость больше 98%. А в среднем, ниже 94-92% она вообще не падает по гражданам. Вот управляющие компании, различного рода посредники, сбытовые компании, там - да. И это сложные проблемы, где есть и объективные небалансы в этих системах. Но эти объективные небалансы очень сильно усугубляются собственными корыстными интересами каждого хозяйствующего субъекта, но граждане наши очень дисциплинированы. Что касается капремонта, я считаю, что платить будут. Протестное небольшое количество граждан будет, но платить будут. Но это не повод, если наши граждане будут платить, останавливаться на том, что есть. Серьезная работа предстоит. И я думаю, что здесь навыки собственника должны каким-то образом проявляться, граждане должны как-то консолидированно доносить свое мнение, спокойно, аргументировано требуя от власти исполнения того, что они хотят, а не что хотят чиновники. Как, в какой форме это будет? Я знаю, что народный фронт активно этим занимается, я думаю, что там граждане будут услышаны.

Дмитрий Чариков

- Ну что ж, как многие россияне уже догадываются, грядущая осень обещает стать не только тем временем года, что несёт очам очарование, но и временем потрясений чудных, неожиданных и даже неприятных, авторы которых, как известно, - гении парадоксов со своими сынами, и эти сыны вовсе не дети лейтенанта Шмидта, а дети ошибок трудных. И примечательно, что когда в последнее время речь заходит от очередных законодательных инициативах, то у россиян ассоциации с детьми вышеупомянутого лейтенанта возникают по отношению к авторам этих законопроектов, увы, все чаще и чаще. И ассоциации эти не всегда справедливы. А причина – недостаток информации. А информация, как известно, правит миром. Ну что, Максим, Павел, спасибо вам за то, что вы нашли время принять участие в сегодняшнем разговоре. Программа «Время недвижимости» на радио «МедиаМетрикс» подходит к концу и с вами был я, Дмитрий Чариков, до новых встреч во вторник в 20:00 на радио «МедиаМетрикс» и помните, господа, информация правит миром. Всего вам доброго.