Строительства три года ждут

Правительство Севастополя добилось через суд возможности втрое увеличивать сумму арендных платежей за землю для застройщиков, которые не смогли построить свои объекты за три года с момента получения участков без торгов. Такие санкции пытались обжаловать местные строительные компании. Эксперты считают, что суд не учел особенности исчисления трехлетнего срока, реальную практику девелопмента, а также пренебрег интересами застройщиков, на что, скорее всего, обратят внимание вышестоящие инстанции.

Рост стоимости аренды участка под долгостроями власти города объясняют «эффективным использованием публичных земель»

Фото: Евгений Павленко, Коммерсантъ

Третий апелляционный суд общей юрисдикции в Сочи вынес новое решение по административному иску севастопольских застройщиков к правительству города федерального значения. Истцы требовали признать незаконным пункт утвержденного властями Севастополя Порядка расчета размера арендной платы за использование земельных участков, находящихся в городской собственности и предоставленных в аренду без торгов. В январе этого года Севастопольский городской суд согласился с ООО «Специализированный застройщик "Корабельный"» и местным предпринимателем Павлом Макаренко и признал незаконным этот пункт. Однако апелляционная инстанция выводы севастопольских коллег отвергла и приняла по делу новое решение. Об этом сообщается на сайте инстанции.

Как следует из материалов дела, Павел Макаренко и спецзастройщик «Корабельный» столкнулись с требованием городских властей о необходимости уплачивать арендную плату в тройном размере после того, как не успели ввести в эксплуатацию жилые дома в указанный в договоре срок. Доводы истцов сводились к тому, что троекратное увеличение размера арендной платы является экономически необоснованным и несправедливым, а также противоречит Земельному кодексу России. Кроме того, ООО «СЗ "Корабельный"» обратило внимание на то, что разрешение на строительство компания получила через суд и значительно позже, чем начался срок аренды.

Застройщиков в процессе поддержал севастопольский бизнес-омбудсмен, а также прокуратура, которая дала заключение о противоречии оспариваемого пункта нормативным актам, имеющим большую юридическую силу, а также о его принятии без учета принципа экономической обоснованности.

Севастопольские власти в свою очередь пояснили, что оспариваемый пункт направлен на борьбу с долгостроями, эффективное использование публичных земель, предоставленных застройщикам, а также на «стимулирование хозяйствующих субъектов к уменьшению сроков жилищного строительства на государственных и муниципальных землях».

Севастопольский городской суд, удовлетворяя иск застройщиков, также сослался на принцип экономической обоснованности, который должен применяться при установлении размера арендной платы. «Ставки призваны обеспечить поступление в бюджет платежей и соблюсти экономически справедливый баланс интересов арендодателя и арендаторов»,— говорится в решении суда первой инстанции. Также там уточняется, что в данном случае городские власти не привели никаких обоснований экономического характера и расчетов доходности земельных участков, а законодательство предусматривает иные способы стимулирования завершения арендаторами строительства в установленные сроки, в частности возможность потребовать через суд продажи долгостроя с публичных торгов.

Также севастопольский суд не принял ссылку городских властей на постановление правительства России, регулирующее правила установления арендной платы в отношении федеральных земель и содержащее несколько похожую норму, применяемую в случаях затягивания строительства (об исчислении арендной платы в размере не менее двукратной налоговой ставки земельного налога). При этом суд подчеркнул, что федеральный акт не распространяется на земли, находящиеся в собственности регионов и муниципалитетов.

Третий апелляционный суд в свою очередь применил к данному случаю указанное постановление правительства России по правилу аналогии закона. «Несмотря на то что данная норма распространяет свое действия на земли, находящиеся в государственной собственности, она носит ориентирующий характер для установления соответствующих платежей для иных публичных образований России, в том числе субъектами России»,— постановил он.

На этом основании, вопреки позициям омбудсмена и Генпрокуратуры России, апелляция отменила решение городского суда Севастополя и приняла по делу новое решение, которым в иске застройщикам отказала.

Кубанский юрист Екатерина Бурнос считает, что формально апелляционный суд обосновал свое решение, однако не учел ряд других факторов, которые более внимательно изучат вышестоящие инстанции.

«В частности, противоречивой выглядит ситуация, когда застройщик получает земельный участок под строительство на десять лет, а через три года к нему уже начинают применять штрафные санкции в виде увеличения ставки арендной платы. Кроме того, если уж и применять это правило, то в нормативном документе необходимо учесть, что данный срок начинает течь не с момента начала аренды, а с момента выдачи застройщику разрешения на строительство. В ином случае реальная практика девелопмента и интересы застройщика полностью игнорируются. В целом, думаю, случай является прецедентным, и спор, скорее всего, дойдет до Верховного суда»,— считает юрист.

Читайте нас в Telegram