Вопрос цены

Михаил Якубов, заместитель директора отдела стратегического консалтинга Jones Lang LaSalle:

Интерес к высотному строительству, в первую очередь, продиктован дефицитом и дороговизной земли, привлекательной для развития девелоперских проектов. Появление высотных объектов обычно обусловлено рынком: ставки аренды и стоимость продажи должны быть высокими, а темпы поглощения площадей на рынке достаточными для реализации масштабных проектов в приемлемые для застройщиков сроки. При этом нужно понимать, что высотное здание — это сложный объект, поэтому его реализация вместо более простых решений — это всегда вынужденная мера, вызванная теми или иными факторами и/или ограничениями.

Нельзя забывать, что высотные здания всегда рассматривались, как имиджевые объекты, «визитная карточка» девелопера. Поэтому при наличии у застройщиков финансовых и технических возможностей, те из них, кто хотел не просто построить успешный объект, но и запечатлеть свое имя в истории, обратили внимание на высотные проекты. Фактор дороговизны земли наиболее актуален для двух крупнейших городов — Москвы и Санкт-Петербурга, тогда как для большинства региональных центров, на первый план скорее выходит имиджевая составляющая.

Исторически стремление ввысь было характерно для объектов коммерческой недвижимости, в которых при условии расположения в центральных районах городов можно было установить высокие ставки аренды или цены продажи. В свою очередь, именно центры городов благодаря дороговизне земли становились средоточием высотных проектов. С течением времени в высотных зданиях стала появляться и жилая составляющая, однако, как правило, и в России, и за рубежом в таких объектах реализуются не полноформатные жилые помещения, а апартаменты.

Если говорить об инвестиционной привлекательности таких проектов, опыт показывает, что удельные затраты на квадратный метр с ростом этажности не только не сокращаются, но возрастают. При этом зависимость не линейная и учитывает требования и нормативы по проектированию и строительству в различных странах. Классический график зависимости себестоимости от этажности имеет U-образную форму, при которой минимальные удельные затраты приходятся на здания 5-6 этажей, с ростом этого показателя как в сторону уменьшения, так и увеличения высотности. В среднем, для зданий более 20 этажей с ростом высоты на один этаж к себестоимости строительства квадратного метра прибавляется около 2-3%. Поэтому часто встречающееся утверждение, что высотное строительство уменьшает удельные затраты — это миф. Причем затраты возрастают не только на стадии проектирования и строительства, но и на стадии последующей эксплуатации.

В целом перспективы высотного строительства будут зависеть от сохранения положительного тренда на рынке коммерческой недвижимости в крупнейших городах, а также от отношения к этому вопросу местных властей. Например, руководство Екатеринбурга не скрывает интереса и симпатии к высотному строительству, именно поэтому столица Урала является вторым после Москвы городом по активности развития высотного строительства.