Квартиры не приросли арендаторами

Стоимость долгосрочной аренды квартир в крупнейших городах снижается. Тенденция сохраняется за счет низкого спроса и продолжающего расти предложения: конкурируя за ищущих более бюджетные варианты арендаторов, собственники вынуждены идти на уступки. Разворот тренда в ближайшей перспективе маловероятен, начало года — традиционно низкий сезон. Хотя частично спрос сейчас будут подпитывать люди, решившие отказаться от покупки жилья из-за высокой стоимости кредитования, и арендаторы, стремящиеся переехать в квартиру подешевле.

Фото: Александр Казаков, Коммерсантъ

Средняя стоимость аренды однокомнатных квартир на 18 крупнейших региональных рынках России в декабре составила 21,6 тыс. руб. в месяц, двухкомнатных — 31,3 тыс. руб. Относительно ноября эти показатели сократились на 0,5% и 2% соответственно. Такие данные приводит «ЦИАН.Аналитика». Хотя тенденция к снижению цен сохраняется, эксперты обращают внимание на замедление динамики: в прошлом месяце квартиры подешевели на 1–3%. В «Этажах» среднюю стоимость аренды однокомнатного жилья оценивают в 21,3 тыс. руб. в месяц, двухкомнатного — в 26,3 тыс. руб. За месяц значения сократились на 0,9% и 0,3% соответственно.

Заметнее всего средняя стоимость аренды однокомнатных квартир, по данным «ЦИАН.Аналитики», относительно ноября снизилась в Самаре — на 5%, до 18,2 тыс. руб. в месяц.

Хотя это значение все еще превосходит показатель прошлого года на 15%. В то время как в Краснодаре снять аналогичное жилье сейчас стоит в среднем 20,9 тыс. руб. в месяц. Это на 3% ниже показателя ноября и на 5% — декабря прошлого года. В Санкт-Петербурге, согласно оценкам «Этажей», однокомнатные квартиры за месяц подешевели почти на 6%, до 28,4 тыс. руб. в месяц. Для двухкомнатных снижение составило 3,2%, до 43,6 тыс. руб. в месяц.

В Москве, по данным «ЦИАН.Аналитики», снять однокомнатную квартиру сейчас стоит в среднем 43,9 тыс. руб. в месяц. За месяц этот показатель сократился на 2%, а за год — на 8%. «Двушки» за те же периоды подешевели на 2% и 20% соответственно, до 70,5 тыс. руб. в месяц. Руководитель направления аренды Apple Real Estate Владимир Родионов указывает, что высокобюджетные квартиры в Москве в сегменте до 250 тыс. руб. в месяц за год подешевели на 10–20%, от 250 тыс. руб. — на 20–40%. «Спрос невысокий, и собственники вынуждены уменьшать ставки, рассчитывая сдать свои объекты в декабре»,— рассуждает он. Предложений, по словам эксперта, сейчас в три раза больше, чем годом ранее.

В массовом сегменте, согласно оценкам замдиректора управления аренды компании «Инком-Недвижимость» Оксаны Поляковой, спрос на долгосрочную аренду квартир в Москве сейчас на 50% ниже, чем в декабре прошлого года. Но в прошлом году на рынке наблюдался бум и дефицит ликвидных объектов, а в нынешнем в конце сентября произошло заметное снижение активности, указывает она. Предложения на рынке также в избытке: с 21 сентября количество доступных лотов, по словам госпожи Поляковой, выросло на 25%, и сейчас экспозиция продолжает пополняться, пусть и не так активно, в основном за счет наймодателей, спешащих сдать свои небольшие квартиры.

Речи о восстановлении спроса пока не идет на всех крупнейших региональных рынках, отмечает руководитель «ЦИАН.Аналитики» Алексей Попов.

Давление на цены, по словам эксперта, сейчас вкупе оказывают сезонность, миграционные процессы и рекордная конкуренция между собственниками. Только за последний месяц совокупный объем предложения вырос на 10%. Директор департамента аренды компании «Этажи» Ольга Павлинова считает, что на рынок влияют и ожидания арендаторов, считающих, что квартиры должны стоить на 10–15% ниже заявленных цен. Собственникам приходится уступать, чтобы не затягивать сдачу объектов, поясняет она. Хотя многие владельцы квартир, по словам эксперта, стараются обговорить возможность пересмотра ставки через три-шесть месяцев.

В краткосрочной перспективе влияние на рынок долгосрочной аренды могут оказывать сезонные факторы: в январе—феврале традиционно наступает затишье, констатирует госпожа Полякова. Весной, по ее словам, спрос обычно немного активизируется, в базу поступят новые лоты. В моменте эксперт не видит предпосылок для заметного увеличения или снижения цен. «Традиционно при пониженном спросе арендные ставки уменьшаются на 5–10%, при росте спроса поднимаются на те же 5–10%»,— говорит эксперт.

В дальнейшем Алексей Попов не исключает, что частично спрос на аренду вырастет за счет ухудшения условий кредитования при покупке жилья.

«Снимать квартиру во всех городах дешевле, чем платить ипотеку, взяв кредит с минимальным первоначальным взносом, а учитывая заявление ЦБ о возможном росте ключевой ставки, займы дешеветь не будут»,— рассуждает он. Госпожа Павлинова говорит и об увеличении активности арендаторов, стремящихся сменить арендованную квартиру на более доступный вариант. Но исходя из того, что такие люди ориентируются на жилье с минимальным бюджетом, эксперт не исключает снижения средних ставок аренды на 5–10% в краткосрочной перспективе.

Динамика цен на долгосрочную аренду квартир на крупнейших региональных рынках России

Однокомнатные
Двухкомнатные
Средние ставки (тыс. руб. в месяц)
Динамика (%)
Средние ставки (тыс. руб. в месяц)
Динамика (%)
Город
дек.21
ноя.22
дек.22
месяц
год
дек.21
ноя.22
дек.22
За месяц
За год
Москва
47,7
44,8
43,9
-2%
-8%
88,5
71,6
70,5
-2%
-20%
Санкт-Петербург
32,3
28,9
28,6
-1%
-11%
51,9
46,1
45,5
-1%
-12%
Екатеринбург
20,4
22,5
22,5
0%
10%
28,4
30,7
29,7
-3%
5%
Казань
22
22,5
22,2
-1%
1%
30,6
32,4
31,9
-2%
4%
Краснодар
22
21,6
20,9
-3%
-5%
38,7
32,5
31,5
-3%
-19%
Новосибирск
21,4
21,4
21,2
-1%
-1%
31,5
29,7
29,7
0%
-6%
Красноярск
19,3
20,8
20
-4%
4%
25,2
27,3
27,6
1%
10%
Ростов-на-Дону
17,5
20,8
21,8
5%
25%
29
35,5
34,5
-3%
19%
Нижний Новгород
18,6
19,4
20
3%
8%
29,6
31,3
29,2
-7%
-1%
Самара
15,8
19,1
18,2
-5%
15%
24,8
24,6
24,5
0%
-1%
Воронеж
15,2
16,9
18,3
8%
20%
21,2
24,1
24,3
1%
15%
Уфа
15,9
16,9
16,3
-4%
3%
22,6
22,3
22,2
0%
-2%
Пермь
15,5
16,5
15,8
-4%
2%
21,9
26
24,5
-6%
12%
Волгоград
13,7
16,2
15,7
-3%
15%
21,6
25,9
23,5
-9%
9%
Омск
15,4
15,5
17
10%
10%
20,2
21,2
21,4
1%
6%
Челябинск
12,8
15,3
15,5
1%
21%
17,5
22,4
21,7
-3%
24%
Московская область
30,4
30,3
29,8
-2%
-2%
42,8
41,7
41
-2%
-4%
Ленинградская область
20,8
21
20,8
-1%
0%
29,7
28,6
29,8
4%
0%

Источник: данные «Циан.Аналитики».