Неоспоримое обложение

Кадастровая стоимость недвижимого имущества нередко оказывается далека от сегодняшней рыночной реальности. Но именно от нее зависит размер налогов как на владение недвижимостью, так и на ее продажу. "Дом" решил разобраться в тонкостях налогообложения, а заодно выяснить, как и кто из владельцев московских квартир и апартаментов может снизить налоговое бремя.

Счет в пользу новостроек

Владение объектом недвижимости — отнюдь не бесплатное удовольствие, и дело не только в регулярном ремонте и коммунальных платежах: есть еще налоги на имущество. С 2015 года в 28 регионах они уже не копеечные, как раньше, поскольку исчисляются теперь не от инвентаризационной стоимости — от кадастровой. А это уже существенные цифры для обладателей дорогостоящих жилых и в особенности нежилых помещений, какими официально являются, например, апартаменты.

Что касается квартир и домов, здесь все просто: если такая жилая недвижимость оценена в кадастре до 10 млн руб., то налоговая ставка составляет 0,1%, от 10 млн до 20 млн руб.— 0,15%, от 20 млн до 50 млн руб.— 0,2%, от 50 млн до 300 млн руб.— 0,3%. Но как только стоимость объекта выходит за пределы 300 млн руб., ставка резко взлетает: в этом случае собственнику каждый год придется выплачивать уже 2% от кадастровой стоимости. Но таких квартир на вторичном рынке жилья — единицы, утверждает Анатолий Довгань, директор департамента мониторинга рынка и оценки Savills в России. Ведь для того, чтобы квартира получила подобную оценку, необходимо выполнение двух условий: высокая кадастровая стоимость квадратного метра и большая — от 350 кв. м — площадь. По его сведениям, максимальные, по версии кадастра, цены — от 800 тыс. руб. за 1 кв. м — зафиксированы всего в пяти домах столичного Центрального округа, расположенных в Большом Знаменском, Колымажном, 2-м Обыденском, Курсовом и 1-м Зачатьевском переулках. "Мы полагаем, что в Москве насчитывается не более 10-12 жилых объектов с кадастровой стоимостью выше 300 млн руб.",— резюмирует эксперт.

Другое дело — рынок московских высокобюджетных новостроек. Здесь, как подсчитали аналитики "Метриум Групп", около 3% от суммарного объема предложения составляют квартиры, оцененные дороже 300 млн руб.— в абсолютных цифрах это около сотни объектов. Мария Литинецкая, управляющий партнер компании, замечает, что известны и обратные примеры: "В Москве есть как квартиры, так и апартаменты — и на вторичном, и на первичном рынке жилья, кадастровая стоимость которых исчисляется парой миллионов рублей, а рыночная — сотнями миллионов".

Хорошие и плохие

Кстати, об апартаментах: с конца прошлого года в налогообложении таких объектов все стало отнюдь не так просто и ужасно, как раньше. До конца октября все, кто приобрел нежилые помещения (а именно таков юридический статус апартаментов), входящие в состав административно-делового или торгового центра, могли быть уверены: их налоговая ставка составляет 2% от кадастровой стоимости.

Это касалось и самых дорогих объектов, чья стоимость в кадастре выходит за пределы 300 млн руб., и тех помещений, назначение которых в соответствии с кадастровым паспортом или документами технического учета предусматривало размещение офисов, объектов торговли, общественного питания и бытового обслуживания, замечает Сергей Руденко, генеральный директор юридической фирмы "Красников и партнеры".

Всем остальным законодатель предписывал платить налоги по ставке 0,5%. Но в конце октября Мосгордума внесла изменения в столичный закон "О налогах на имущество физических лиц", и некоторые собственники тех самых "плохих" апартаментов, расположенных в одном здании с деловыми центрами или торгово-развлекательными комплексами, получили возможность платить налоги по льготной ставке 0,5%.

Почему только некоторые? Законодатели посчитали, что всех под одну гребенку тут стричь нельзя, и создали отдельный реестр, так сказать, хороших апартаментов. Пока что в него вошли всего семь зданий. Три из них находятся на Пресненской набережной — это апарт-комплексы в ММДЦ "Москва-Сити", остальные расположены на Новом Арбате, в 4-м Крутицком переулке, на Алтуфьевском шоссе и на Братиславской улице.

Те, кого в заветный список не включили, могут попробовать попасть туда самостоятельно. В пункте 6 статьи 1.1., которой депутаты дополнили закон, так и говорится: "Нежилые помещения, расположенные в зданиях, не включенных в реестр апартаментов, подлежат включению в указанный реестр в случае, если они признаны фактически используемыми исключительно для проживания физических лиц". Правда, дальше следует оговорка о том, что порядок признания нежилых помещений "фактически используемыми исключительно для проживания физических лиц" устанавливается правительством Москвы. Василий Неделько, управляющий партнер юридической компании "Неделько и партнеры", замечает, что пока документ, в котором говорилось бы о том, как именно соблюсти этот порядок так, чтобы здание, где находятся ваши апартаменты, было включено в реестр, нигде не опубликован. "Получается, что индивидуальные обращения по этому поводу подать просто некуда",— подытоживает эксперт.

Да и в тех домах, которые в реестр уже включены, не все получат налоговые льготы. Помимо местонахождения по адресу, включенному в реестр, для применения льготной ставки необходимо соблюсти еще два условия: площадь помещения не должна превышать 300 кв. м, а кадастровая стоимость метра обязана начинаться от 100 тыс. руб. Кроме того, сниженная ставка не положена тем, кто использует апартаменты в предпринимательской деятельности или в качестве офиса, а также юридического адреса.

Лучше сразу в суд

Точная формула расчета налога по любому объекту включает его инвентаризационную стоимость, а также вычеты и льготы. Тем не менее приблизительный расчет показывает, что если один объект оценен, например, в 9,9 млн, а другой, той же площади,— в 10,1 млн руб., то разница в сумме налога составит более 50%. Например, если речь идет о двух трехкомнатных квартирах, каждая из которых имеет общую площадь 75 кв. м, то в первом случае налог в 2016 году составил около 2,9 тыс. руб., а во втором — около 4,5 тыс. руб. В 2020 году это соотношение будет выглядеть так: 7,2 тыс. руб. и 11,1 тыс. руб.

А вот когда речь заходит о пороговой стоимости в 300 млн руб., то налоговое бремя для того, чья квартира в кадастре слегка не дотянула до этой цифры, оказывается в семь раз меньше, чем у собственника объекта, который за эту черту вышел хоть на рубль. И если в 2017 году их ежегодные расходы составляют соответственно около 175 тыс. и 1,2 млн руб., то с 2020 года — уже около 880 тыс. и 6 млн руб.

Понятно, что одна эта разница может мотивировать собственника попытаться оспорить кадастровую стоимость объекта. А если к этому прибавить нередкие технические ошибки и случаи явного завышения кадастровой стоимости, то станет понятно, откуда в 2016 году взялись 48 617 заявлений о снижении стоимости 102 629 объектов недвижимости, поданных по всей России в комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости. Кстати, по данным Росреестра, решения о приведении кадастровой стоимости к рыночной были приняты только в отношении 40 631 объекта. В целом же кадастровая стоимость недвижимости снижена на 8,7%, а именно с 4,3 трлн до 3,9 трлн руб.

В судебной практике цифры по количеству исков об установлении кадастровой стоимости в размере рыночной и вовсе не впечатляют: за весь прошлый год российские суды приняли 7027 решений об удовлетворении требований истцов, а в 706 случаях в требованиях отказали. Правда, суммарная величина кадастровой стоимости всех оспариваемых объектов в результате снизилась уже на 45,6%, с 1,2 трлн до 634,2 млрд руб. Елена Муратова, заместитель руководителя антимонопольной практики адвокатского бюро "Казаков и партнеры", делает вывод: в комиссию стоит обращаться, если снижение стоимости объекта ожидается в пределах 30%. "Если же кадастровая стоимость, согласно отчету независимого оценщика, должна уменьшиться более чем на треть, то рекомендуется обращаться сразу в суд",— рекомендует эксперт.

Наполняя казну

Эксперты, опрошенные корреспондентом "Дома", говорят, что в регионах завышенная кадастровая стоимость встречается чаще, чем в Москве — и это неслучайно. Налоговые платежи — источник пополнения муниципального бюджета, а ведь крупные налогоплательщики есть далеко не в каждом российском городе. Так что региональные власти всерьез рассчитывают на поступления от собственников недвижимости и всячески стремятся предотвратить снижение налогооблагаемой базы, рассказывает председатель комиссии по кадастровой оценке Общественного совета при Росреестре Алексей Каминский.

Административное давление, оказываемое при этом, хорошо демонстрирует позиция вице-губернатора Владимирской области Елены Мазанько, которая еще в прошлом году на встрече с представителями муниципалитетов сказала буквально следующее: "Недопустима ситуация, когда в рамках оспаривания кадастровой стоимости бюджеты теряют миллионы рублей. И если муниципалитеты допускают сокращение доходной части бюджета в результате оспаривания, то они на эту сумму получат меньше денежных средств из областного бюджета".

Неудивительно, что законом "О государственной кадастровой оценке", принятым в июле прошлого года, полномочия по проведению кадастровой оценки были переданы специально организованным государственным бюджетным учреждениям (ГБУ), созданным региональными комитетами по управлению имуществом. "Эти организации окажутся полностью подконтрольными государственной власти субъекта федерации,— рассуждает Алексей Каминский.— И уже не нужно будет оказывать административное давление на кадастрового оценщика. Процесс станет полностью управляемым и подконтрольным, будут созданы все условия для того, чтобы база налогообложения формировалась исходя из желания чиновников наполнить бюджет любой ценой, а не из объективной величины кадастровой стоимости".

Цена овчинки

Елена Муратова также сомневается в беспристрастности оценки, которую будут проводить ГБУ, тем более что ее методики могут быть изменены уже в ближайшие годы. "А это нивелирует положительный эффект от снижения ставок и приведет к повышению налоговой нагрузки",— говорит госпожа Муратова.

Но тем не менее именно сейчас бороться за право платить адекватные налоги стоит — хотя бы потому, что последние результаты оценки Москва приняла в ноябре прошлого года, а проведение следующего тура произойдет не раньше, чем будет готова вся нормативно-правовая база и созданы сами ГБУ. "До этих пор будет действовать мораторий на проведение новых кадастровых оценок",— уверен Дмитрий Иванов, исполнительный директор ГК "Сапсан".

Дмитрий Иванов считает, что, прежде чем ввязываться в процедуру оспаривания, имеет смысл посчитать, насколько снизится сам налог. Для этого следует умножить действующую ставку по объекту на налогооблагаемую базу, предварительно учтя в ней кадастровую стоимость, понижающий коэффициент, налоговый вычет и льготы. Затем уже можно оценить, какую сумму удастся сэкономить, скажем, до 2020 года включительно. "Если она совокупно меньше 20 тыс. руб., то, пожалуй, стоит оставить как есть,— советует он.— А если больше, то можно заказывать у независимого оценщика отчет об оценке рыночной стоимости". Услуга стоит около 15 тыс. руб., и именно этот документ будет служить основанием для обращения в комиссию по оспариванию кадастровой стоимости или в суд.

Кстати, если любая из названных инстанций удовлетворит заявление о снижении кадастровой стоимости, а Росреестр на основании этих решений внесет изменение в ЕГРН, то новые данные собственнику объекта надо самостоятельно направить в налоговую инспекцию. С этого момента налог будет исчисляться исходя из новой кадастровой стоимости — пусть и всего несколько лет. За это время, вполне возможно, как говорил сатирик, в консерватории что-то да поменяется — будем надеяться, в лучшую сторону.