Новостройки перегрели рынок

В Воронежской области в третьем квартале уходящего года был отмечен самый активный рост цен на первичное жилье. Его продажи по сравнению с апрелем увеличились на 50%. Если в 2019 году цена «квадрата» в новостройках увеличилась на 8–9%, то к концу 2020-го ожидается рост до 30%. При этом предложение квартир за полгода сократилось на 40%. Многие девелоперы уже резервируют помещения для продажи в новом году. Эксперты ожидают, что рост цен замедлится, но не остановится.

Фото: Олег Харсеев, Коммерсантъ

Во второй половине 2020 года в Воронежской области значительно выросла цена квадратного метра в новостройках. Об этом на одном из последних заседаний рабочей группы по развитию жилищного строительства доложил руководитель регионального департамента строительной политики Сергей Потапов. После этого областной Союз строителей с участием ведущих игроков рынка и риелторов подготовил аналитическую записку о причинах роста цен и прогнозе на 2021 год. Данные были предоставлены АО СЗ «Домостроительный комбинат», ООО УК «Крайс», ЗАО «Воронеж-Дом», ООО «ЖБИ2-Инвест», «Первичка.PRO», ООО СЗ «Выбор», ЗАО «Электронжилсоцстрой» и ООО СЗ «ВМУ-2».

В третьем квартале в регионе произошел основной прирост стоимости квадратного метра за последние пять лет, когда средняя цена квартир типового класса достигла 47,6 тыс. руб. за 1 кв. м, а в комфорт-классе — 54,6 тыс. руб., следует из анализа со ссылкой на данные Росстата. С 2015-го и до третьего квартала 2020 года отмечается «незначительное колебание средней цены на жилье», рост — в пределах 8-9%. За первые девять месяцев года накопленный рост цен на первичном рынке жилья в Воронежской области составил 10%, оценил в своем отчете «Дом.РФ».

Цены на новостройки растут на фоне бума спроса на квартиры. Количество продаж в июле-октябре увеличилось на 50% по сравнению с январем-мартом 2020 года, говорится в отчете областного Союза строителей. К четвертому кварталу «сложилась разбалансировка жилищного рынка по "спросу-предложению", что в условиях рыночной экономики привело к росту цены квадратного метра».

В результате предложение на жилищном рынке региона заметно снизилось. По данным «Первичка.PRO», предложение квартир у ведущих застройщиков по сравнению с апрелем 2020 года сократилось на 40%. В настоящее время многие застройщики резервируют квартиры для продаж в 2021 году, выставляя на рынок в том числе и жилье, считавшееся ранее малоликвидным. По данным участников рынка, сложился реальный дефицит — в первую очередь однокомнатных квартир типового класса.

Среди основных факторов, повлиявших на ажиотаж на рынке, названа реализация программы льготного ипотечного кредитования — самое большое снижение кредитной ставки в современной истории РФ до 6,5%. На активный спрос повлияла также девальвация рубля, «невозможность прогнозировать будущее вследствие пандемии и общей нестабильности». Меры поддержки строительного сектора в условиях его реформирования привели к «непропорциональному разделению спроса между первичными и вторичными рынками» в примерной пропорции 70% — «первичка» на 30% — «вторичка». На начало ноября средняя цена квадратного метра на вторичном рынке оказалась на 20-30% ниже, чем на первичном.

По оценке Союза строителей, в 2021–2022 годах, учитывая отрицательную динамику выдачи разрешений на строительство многоквартирных домов, можно говорить о тенденции к сокращению предложения на рынке квартир. Учитывая среднюю продолжительность строительства многоквартирного дома от 1 до 1,5 года с момента получения разрешения, в ближайшие два года предложение на рынке такого жилья не превысит 450 тыс. кв. м в год.

Объясняя повышение стоимости, застройщики отмечают, что маржинальность их проектов достигла «минимальных показателей за последнее десятилетие». В среднем переход на проектное финансирование способствовал увеличению стоимости жилья на 7,5% (при средневзвешенной ставке кредита в 5,5% и сроке строительства 1,5 года). При этом за пять лет себестоимость строительства жилья выросла на 35,5%, оценили застройщики. Кроме того, среднее увеличение затрат по всем инженерным сетям составило 71% (стоимость инженерии в одном «квадрате» в 2016 году составляла 4,3 тыс. руб., а в 2020-м — уже 7,4 тыс. руб.). В частности, по отоплению оно выросло на 43%, по водопроводу и канализации — на 61%, по вентиляции — на 115%.

Также девелоперы указывают на то, что в их портфеле «существенно выросло количество квартир с чистовой отделкой»: за пять лет с 5 до 15-20%. Отмечена еще одна особенность влияния пандемии — увеличение удельного веса заработной платы. По данным застройщиков, оплата труда их рабочих выросла с начала года на 60-68%. Одной из причин этого послужило ограничение въезда в РФ иностранной рабочей силы в связи с COVID-19. Жесткие санкции со стороны налоговых органов привели к «обелению» зарплаты и, как следствие, увеличению налогов с нее.

В региональном Союзе строителей прогнозируют, что в первом квартале нового года рынок новостроек ожидает спад продаж с постепенным восстановлением спроса к середине года. Но уровня третьего-четвертого кварталов 2020-го рынок не достигнет. «Цены на жилье, скорее всего, будут находиться около уровня, достигнутого к концу 2020 года», — оценивают застройщики. По их мнению, уже в первой половине 2021-го произойдет значительное оживление вторичного рынка с постепенным приближением цен на нем к первичному рынку.

Глава ГК «Развитие» Сергей Гончаров подтвердил “Ъ-Черноземье”, что запаса квартир у компании «практически не осталось»: «Мы все распродаем, о затоваривании рынка и речи быть не может».

Директор агентства недвижимости «Этажи Воронеж» Данис Латыпов считает, что в новом году падения цен на новостройки не может быть по нескольким причинам: это отложенный спрос из-за дефицита на рынке, размораживание и открытие новых продаж самых «вкусных» предложений, продолжающееся повышение цен на стройматериалы и оборудование, связанное с изменением курса валют. По мнению эксперта, цены вторичного рынка постепенно начали тянуться вверх, но неравномерно. В массовых сегментах уже ощущается дефицит из-за вымывания самых доступных предложений. В дорогих, наоборот, назревает синдром «разочарованного продавца» — квартиры снимают с продажи. На этом фоне средняя стоимость дорогого жилья остается на месте либо даже корректируется вниз.

«В третьем квартале мы наблюдали ситуацию, что разница между первичной и вторичной недвижимостью составляла от 15 до 20%, в результате цены на вторичном рынке стали расти. В середине четвертого квартала разница между первичным и вторичным рынком составляет от 5 до 10%», — пояснил господин Латыпов. На первичном рынке в Воронеже в начале третьего квартала рост цен он оценил на 15–18%, а «уже в начале четвертого стоимость выросла на 30% относительно начала года». Дефицит предложений от застройщика эксперт связал с неопределенными сроками льготной ипотеки: «После продления данной программы в ноябре мы наблюдаем резкое увеличение количества предложений от застройщиков, старты продаж новых жилкомплексов».