Премиальный элемент

Рост цен на жилую строящуюся недвижимость, который наблюдался последний год, никак не отразился на стоимости паркингов — как говорят эксперты, цена на машино-места росла лишь в пределах инфляции. Продукт по-прежнему остается мало востребованным, хотя некоторое оживление спроса наблюдается и здесь. Но, как правило, машино-места быстрее продаются в элитных комплексах.

В классе «бизнес» средний бюджет покупки машино-места составляет от 1,2 млн рублей до 3 млн рублей. В премиум-сегменте — от 2 млн рублей до 5,5 млн рублей

Фото: Евгений Павленко, Коммерсантъ

По данным консалтингового центра «Петербургская Недвижимость», в первой половине 2021 года заметно вырос спрос на парковочные места в новых жилых комплексах.

За первые семь месяцев 2021 года «Петербургская Недвижимость» реализовала в два раза больше машино-мест, чем за аналогичный период прошлого года. Парковочное место в 2021 году приобретает каждый третий покупатель квартиры на первичном рынке. Для сравнения: в 2020 году это делал каждый восьмой новосел, в 2019-м — каждый 11-й.

«В течение довольно длительного времени, порядка десяти лет, средняя стоимость места в паркинге находится на неизменном уровне: в Санкт-Петербурге это около 800 тыс. рублей. В среднем на рынке в сегменте «масс-маркет» стоимость машино-места варьируется от 500 тысяч до 1 млн рублей»,— отметила руководитель консалтингового центра «Петербургская Недвижимость» Ольга Трошева.

Роман Мирошников, исполнительный директор компании «Ойкумена», говорит, что в эконом-сегменте спрос на машино-места нельзя назвать ажиотажным: люди в первую очередь стремятся приобрести квартиру, а если есть остатки сбережений, их направляют на погашение ипотеки. «О покупке машино-мест если и задумываются, то не сразу после въезда в новую квартиру»,— констатирует он.

Он также полагает, что часто в нежелании покупать паркинг виноват менталитет граждан: сознание еще не перестроилось, и многим кажется, что это «плата за воздух», ведь земля вроде как общая.

Атрибут высокого класса

Оксана Кравцова, совладелец и генеральный директор ГК «Еврострой», говорит, что чем выше класс жилья и стадия готовности объекта, тем чаще совершается комплексная покупка. «В элитном и премиум-сегменте покупатели предпочитают приобретать паркинг одновременно с квартирой. Если в доме планирует жить большая семья, то иногда это сразу два или три машино-места. В случае, когда продажи паркинга открываются позже квартир, то мы обязательно закрепляем необходимое количество машино-мест за квартирой исходя из ее площади и количества спален».

По данным КЦ «Петербургская Недвижимость», в классе «бизнес» средний бюджет покупки машино-места составляет от 1,2 млн рублей до 3 млн рублей. В премиум-сегменте — от 2 млн рублей до 5,5 млн рублей.

По словам госпожи Кравцовой, стоимость паркинга зависит от локации объекта, технологических решений, применяемых при его создании, а также параметров машино-места. «Например, цена в подземном паркинге клубного дома Esper Club на Крестовском острове варьируется от 5,5 млн рублей до 6,5 млн рублей. В ЖК «Привилегия» — от 5,1 млн рублей за стандартное до 7,5 млн рублей за семейное место. А в клубном доме премиум-класса «Идеалист» в Адмиралтейском районе — от 2,9 млн рублей до 4,3 млн рублей»,— рассказала она.

Елизавета Конвей, директор департамента жилой недвижимости Colliers, подтверждает: «В премиальных проектах нет острых проблем с реализацией машино-мест — их продажа начинается на ранних этапах строительства. В массовых сегментах спрос на парковочные места во время строительства проекта на порядок ниже, а в некоторых комплексах эконом-класса к окончанию строительства может быть распродано меньше половины парко-мест. Основная причина — их стоимость. Строительство парковок дорого обходится застройщикам, и часто они вынуждены продавать их по себестоимости строительства или даже ниже. В массовом сегменте стоимость машино-мест начинается от 250 тыс. рублей и в некоторых проектах достигает одного миллиона». Учитывая особенности спроса, некоторые застройщики закладывают стоимость паркинга в стоимость квартир, ведь покупатель массового сегмента, скорее, потратит данную сумму на улучшение жилищных условий (большее количество метров или улучшенную планировку).

Премиальные комплексы имеют в составе подземный паркинг, оснащены охраной и видеонаблюдением, в них поддерживается оптимальный микроклимат, работают системы вентиляции, отопления и дымоудаления. Стоимость паркинга в проектах бизнес- и премиум-класса находится на уровне 1,5–2,5 млн рублей, в проектах элит-класса — 3,5–6,5 млн рублей, где 6,5 млн рублей— стоимость семейного (расширенного) парковочного места. В последнее время в Петербурге все чаще стали появляются проекты с механизированными / пазловыми парковками. Машины поднимаются на второй ярус при помощи подъемников, что позволяет создать в проекте больше парковочных мест без возведения дополнительного этажа».

Разные форматы

Артем Зубенко, генеральный директор «Мир квартир элит Крестовский», отмечает, что в последнее время появились разные форматы парковочных мест: семейные на два-три автомобиля, механизированные парковочные системы, иногда парковочные пространства стали оснащать автомойками и зарядками для электрокаров. «Парковочное место стало необходимым для покупателя элитного жилья. В нашей практике много случаев, когда продавец не мог найти покупателя на квартиру из-за отсутствия парковочного места, и мы также периодически сталкиваемся с запросом покупателей на три или четыре парковочных места для одной квартиры. Застройщики, понимая это, контролируют продажу парковочных мест: выделяют квоты на покупку паркинга в зависимости от количества комнат в приобретаемой вами квартире. Сегодня наличие парковочного места — это не только определенный стандарт качества и комфорта жизни, это еще и необходимое условие для продажи объекта в будущем»,— рассказывает господин Зубенко.

Впрочем, судя по всему, с таким мнением согласны только покупатели элитного сегмента, ибо популярность паркингов в более дешевой недвижимости не растет.

«В наиболее доступных по цене жилых комплексах машино-места в паркингах традиционно не очень востребованы. Для всех застройщиков, работающих в сегменте масс-маркет, вопрос парковочных мест — один из болезненных. К примеру, в наших проектах, рассчитанных на массового покупателя, реализовано только 50–70% машино-мест в наземных и подземных паркингах. Даже с учетом того, что мы продаем ниже себестоимости. Впрочем, в последнее время спрос на паркинги постепенно начал расти»,— говорит директор департамента недвижимости группы ЦДС Сергей Терентьев.

Малопопулярный продукт

Ирина Доброхотова, председатель совета директоров компании «Бест-Новострой», рассказывает: «По состоянию на начало октября 2021 года, по данным bnMap.pro, в 131 новостройке Санкт-Петербурга, где запроектированы паркинги на продажу, реализовано 3,2 тыс. машино-места. То есть в доме продано в среднем 24 машино-места. Средняя заполненность паркинга — 16,4%. Ровно год назад новостроек с платными паркингами было 194, а продано в них 4,6 тыс. машино-мест. На каждый дом приходятся все те же 24 машино-места. Средняя заполненность паркинга — 16% ровно. Два года назад приобрести машино-место предлагали 226 новостроек, на каждую из которых в среднем приходилось по 21 покупателю. Паркинги были заполнены на 14,7%. Из этого можно как сделать вывод, что спрос на машино-места в новостройках Санкт-Петербурга очень незначительно растет, так и сказать, что он стабильно слабый в последние три года».

Елена Петропавловская, руководитель аналитического центра группы RBI, отмечает, что стоимость паркингов уже в течение лет пяти почти не растет — только индексируется в рамках официальной инфляции на 3–5% в год. «Для потребителей паркинг не является первой необходимостью, особенно в сегментах "эконом" и "комфорт". В первую очередь людям нужны средства на погашение ипотеки, ремонт и т. п. Кроме того, сейчас появляется тенденция на смену парадигмы потребления, растет популярность каршерингов, необходимость в парковочном месте снижается»,— отмечает она.

Не случайно продажа паркингов часто дополнительно стимулируется девелоперами за счет специальных акций, таких, как паркинг в подарок, скидка при одновременной покупке с квартирой, выгодные условия по рассрочке. Увеличения активности в продажах паркингов мы не наблюдаем.

Ниже себестоимости

Ян Фельдман, директор по маркетингу ГК «Ленстройтрест», подтверждает: «Паркинги, к сожалению, остаются мало востребованной опцией — клиенты, приобретающие квартиру в ипотеку и выплачивающие до половины дохода своей семьи, не готовы сверху вложить даже 300 тыс. рублей за машино-место. Паркинги, если и продаются, то существенно ниже себестоимости. Большинство жильцов новостройки все же рассчитывают оставлять автомобиль "где-то недалеко" на прилегающей территории и бесплатно. В итоге во многих жилых комплексах дворы заставлены машинами, а платные парковки пустуют».

За счет применения специальных строительных материалов, установки инженерного оборудования, лифтов, систем вентиляции, пожаротушения возведение подземной автостоянки обходится девелоперу значительно дороже, чем строительство наземного паркинга. На стоимость также влияет площадь паркинга, его этажность, особенности грунтов. По словам господина Фельдмана, в среднем себестоимость машино-места в подземном паркинге обойдется застройщику в 1 млн рублей, в отдельно стоящем многоярусном паркинге, но также оборудованном лифтом, системами автоматизированного контроля въезда / выезда, охраны и видеонаблюдения,— будет варьироваться от 750 тыс. рублей до 1 млн рублей.

«По нашим наблюдениям, спрос на машино-места за последние годы снизился, поскольку доходы населения не увеличиваются, а затраты на покупку квартиры, наоборот, существенно выросли. Паркинги, возможно, могли бы стать востребованной опцией в том случае, если бы повсеместно все застройщики включали бы их в затраты проекта и отдавали в нагрузку к квартирам. Но такое решение приведет к еще одному повышению цен на всю недвижимость, поэтому в ближайшем будущем этого точно не произойдет. Так и будут стоять пустующие паркинги, а жильцы будут искать, где бесплатно рядом с домом поставить машину»,— прогнозирует господин Фельдман.

Мария Черная, генеральный директор ООО «Бонава Санкт-Петербург», рассказывает: «В наших крупнейших проектах мы делаем ставку на размещение автомобилей именно в подземных паркингах, это одно из главных требований клиента к жилью комфорт- и бизнес-класса. Кроме того, парковка под землей позволяет освободить внутреннюю территорию проекта под современные элементы благоустройства. Машино-места под землей обходятся дороже, но они намного комфортнее наземных и дают жильцам дополнительные сервисы. В наших проектах место в подземном паркинге стоит в среднем 1,7 млн рублей. Цена зависит от типа паркинга: место в закрытом паркинге с возможностью входа на парковку из подъезда / лифта обойдется дороже, чем место в отдельном здании или на открытой площадке. Кроме того, на итоговой стоимости сказывается качество и размер машино-места. Дороже обойдется место ближе к выезду, машино-места большего размера или место рядом с электророзеткой».

Игорь Кокорев, руководитель отдела стратегического консалтинга Knight Frank St Petersburg, говорит: «Важной тенденцией, влияющей на решения паркингов в ЖК, является повышение площади территории, отводимой под зоны благоустройства и общественные пространства, в частности "дворы без машин". Это существенно сокращает возможности для наземной парковки в ЖК, и чем выше этажность таких ЖК, тем напряженнее может стать ситуация с парковкой. При этом востребованность машино-мест в паркингах зависит от ряда факторов: класс ЖК и уровень автомобилизации, доли квартир для собственного проживания и сдаваемых в аренду, стоимость покупки или аренды машино-места и, конечно, соотношение числа квартир и числа продаваемых машино-мест. В результате в ряде ЖК построенные паркинги стоят недозагруженные, а в некоторых комплексах, особенно элитных, стоимость последних непроданных машино-мест может существенно возрастать относительно старта продаж».

При этом госпожа Черная выражает надежду на то, что потребность в паркингах будет снижаться в связи с развитием городского транспорта и альтернативных средств перемещения. «Мы должны уйти от текущего избыточного нормирования парковочных мест в жилых проектах к европейской модели развития транспортных систем. То есть перейти от владения личным транспортом плюс парковкой, которыми в большинстве случаев пользуется один человек, к приоритету общественного транспорта, велосипедным дорожкам и шеринговой экономике. Цель такого перехода — повысить качество жилой среды и экологии и эффективнее расходовать бюджетные средства»,— настаивает эксперт.