Искусство упаковки

Уфимские власти расширяют пакет предложений для инвесторов, готовых вкладывать и окупать инвестиции в городских проектах. В новый портфель перспективных инвестпроектов администрации включены более 20 предложений в разных отраслях экономики стоимостью от 10 млн до 27 млрд рублей. Разнообразие инвестпортфеля необходимо любому городу, имеющему диверсифицированную экономику, отмечают эксперты.

Бизнесу, который планирует вести дела в Уфе — городе, признанном одним из самых благоприятных для вложений в России, предложен для реализации 21 инвестпроект общей стоимостью 39 млрд рублей. Новые предложения, сформированные городской администрацией в 2016 году, объединены в Портфель перспективных проектов и опубликованы на муниципальном инвестиционном портале. Самые затратные из них с точки зрения вложений традиционно рассчитаны на строительство объектов транспортной инфраструктуры. Новшество заключается в том, что теперь кроме бюджета источником возврата денег инвестору должна стать плата за проезд. В перечне появились и такие новые идеи как создание совместных предприятий горожан и застройщиков для расселения ветхого фонда, строительство вертолетного центра, сети автозаправочных газовых станций и многоуровневых парковок.

Платным дорогам открыли въезд

90% затрат на проекты, включенные в инвестиционный портфель Уфы, приходится на строительство транспортного коридора для соединения через город федеральных трасс М7 и М5 (так называемый Восточный выезд из города), нового моста через реку Белую в Черниковке и «клеверной» развязки у моста через реку Уфу в районе улиц Пугачева и Кувыкина. Восточный выезд, стоимость которого оценивается в 26,7 млрд рублей, — долгострой, доставшийся городу еще с советских времен. Проект нового моста в Черниковке с выездом к поселку Алексеевка стоимостью 7,5 млрд рублей появился совсем недавно. Оба проекта предполагают строительство в рамках концессии с участием республики, банков и подрядных компаний. Возврат инвестиций, как отмечается в описании этих проектов, власти гарантируют за счет отчисления эксплуатационных платежей из Дорожного фонда и сбора платы за проезд. Учитывая, что стоимость обоих проектов превышает 1 млрд рублей, они могут быть включены в перечень приоритетных для республики, претендовать на налоговые льготы и другие преференции республики. На проект Восточного выезда уже готово технико-экономическое обоснование. Проект нового моста пока только разрабатывается, говорится в пояснительной записке.

Строить развязку стоимостью 1,2 млрд рублей в Зауфимье с выездом в Кузнецовский затон и Пугачевскую слободу власти предлагают в рассрочку путем перечисления инвестору первого взноса, а оставшуюся часть возвращать в течение нескольких лет с процентами. Проектно-сметная документация на первый этап развязки подготовлена. На нее есть положительное заключение Госэкспертизы, отмечается в пояснениях к проекту.

Проблему ветхого жилья доверят СП

В пятерку крупнейших по затратам вошли и проекты, рассчитанные на строительство жилья и коммерческой недвижимости. Так, городские власти готовы выделить землю для строительства или уже готовый муниципальный объект для реконструкции под создание медицинского центра неврологии и реабилитации. Предварительная стоимость этого проекта оценивается в 900 млн рублей. Он пока находится в начальной стадии проработки. Строительство, как полагают в мэрии, может быть осуществлено в рамках государственного частного, муниципального частного партнерства или концессионного соглашения, параметры которого будут оговорены дополнительно. Городские власти готовы предоставить инвестору земельный участок вне конкурса, а возврат инвестиций гарантируют за счет оказания платных услуг, сдачи площадей в аренду или их продажи.

В 700 млн рублей оценен пилотный проект, получивший название «Реформа социального фонда собственников России». Его предлагается реализовать на земельном участке в Затоне, в квартале улиц Ахметова, Шмитда и Запорожского переулка, который сейчас застроен двухэтажными бараками. Суть проекта состоит в том, чтобы объединить усилия инвестора-застройщика и владельцев квартир в ветхих домах. Предлагается, чтобы инвестор и собственники жилья объединились в СП — жилищно-строительный кооператив, оформили в собственность участок под многоквартирным домом и прилегающую территорию, заключили договор, предполагающий расселение жителей сначала в маневровый фонд в том же квартале, а затем — в квартиры в построенных домах. Оставшаяся часть квартир, как предлагают авторы проекта, будет реализована на рынке, а коммерческая недвижимость — сдана в аренду. Старые дома могут быть снесены или реконструированы по решению участников СП — также с целью продажи. К проекту уже готово технико-экономическое обоснование, отмечается в пояснительной записке. Само ТЭО не приводится.

Спортивные объекты «капитализируют»

Окупаемыми, как полагают городские власти, могут быть и вложения в развитие спорта. В районах плотной жилой застройки — на Дуванском бульваре, улице Ухтомского в Деме и Ферина в Инорсе, где несколько лет назад были установлены быстро возводимые надувные физкультурно-оздоровительные комплексы, их предлагается реконструировать в капитальные многофункциональные центры, каждый стоимостью 300 млн рублей. Инвесторов, по всей видимости, в первую очередь владельцев надувных конструкций, должна заинтересовать возможность получения вне конкурса участков площадью 4-6,2 тыс. кв. м со всеми коммуникациями, а также льготы по налогу на прибыль и имущество и наличие технико-экономического обоснования проекта. За предоставление участка администрация рассчитывает получить в новых капитальных сооружениях в собственность по одному верхнему этажу, например, в виде спортивного футбольного комплекса, отмечается в пояснении к проекту.

Еще одна идея предполагает строительство в парке имени Гафури в рамках концессии городского велоцентра стоимостью 80 млн рублей. Для него на территории парка планируется отвести участок площадью 0,5 га. Сам объект должен быть передан муниципалитету, который в свою очередь готов передать его в управление инвестору для возврата средств за счет сдачи помещений в аренду, их продажи и передачи в аренду спортивного инвентаря. На проект пока подготовлен только бизнес-план, отмечается в материалах.

Газовым заправкам закинули сети

Отдельный проект предусмотрен для создания в городе сети автогазозаправочных станций. Стоимость ее создания предварительно оценена в 500 млн рублей. Городские власти готовы передать оператору земельные участки в обмен на то, что он за свой счет переоборудует городскую технику на газ. Кроме того, что инвестор сможет окупить вложения продажей топлива, администрация готова перечислять ему часть сэкономленных на топливе денег. У проекта пока есть только бизнес-план. Его предлагают реализовать в рамках энергосервисного контракта, МЧП или концессии.

Парковки пустили в рост

Три проекта из инвестиционного портфеля Уфы предусматривают развитие сети платных парковок. Так, городские власти предлагают бизнесу в разных частях города развернуть сеть многоуровневых парковок стоимостью 200 млн рублей каждая. Помимо сбора платы за въезд и хранение автомобиля инвестор может заработать на передаче части площадей в аренду или продать их, отмечается в пояснениях к этому проекту. Городские власти готовы обсудить варианты создания МЧП, например, предоставить участок для таких парковок вне конкурса.

Они также готовы взять на себя обязательства минимальной наполняемости таких парковок. У проекта есть технико-экономическое обоснование и технический паспорт, отмечается в пояснительной записке.

К «Меге» подселят вертолетный центр

У торгового центра «Мега» на трассе Уфа-аэропорт, как планируется, может появиться вертолетный центр, вложения в который оцениваются от 90 до 180 млн рублей, а занимаемая площадь — в 3-10 тыс. кв.м. О планах строительства такого центра в свое время в Уфе объявляла компания «Аэросоюз». В описании этого проекта в инвестпортфеле отмечается, что с оператором планируется заключить концессионное соглашение. Власти города готовы выделить инвестору участок для организации центра вне конкурса, заказывать ему услуги на перевозки. Взамен инвестор должен передать муниципалитету права на объекты, которые, впрочем, затем получит в управление. Источником возврата инвестиций, как предполагается, будет исполнение заказов, обучение вождению, торговля сопутствующими товарами и передача площадей в аренду.

Деньги на досуг

Частные инвестиции планируется привлечь и в такую затратную для бюджета область как содержание муниципальных соцобъектов. Городские власти рассчитывают, что инвесторы оплатят реконструкцию ДК УЗЭМИК и «Химика». Вложив в объекты 52 млн и 50 млн руб. соответственно, они могут получить их в управление в рамках концессионного соглашения длительного цикла. Гарантией возврата инвестиций авторы проекта видят плату от проведения культурно- массовых мероприятий и аренды площадей. ДК УЗЭМИК площадью 5,58 тыс. кв.м построен в 1970 году и изношен на 52%, «Химик» — в 1975 году, его износ оценивают в 28%. У каждого из этих объектов есть земельный участок площадью 3,28 тыс. и 11 тыс. кв.м. В технико-экономическом обосновании проектов, по всей вероятности, учтена и возможность дополнительного использования земли рядом с объектами.

В концессию планируется передать один из уфимских детских садов, чтобы провести его реконструкцию, достроить дополнительными площадями и организовать частный детский сад. Адрес объекта администрация пока не конкретизирует, стоимость проекта оценивается в 25 млн руб. Часть дополнительных площадей, построенных инвестором, мэрия рассчитывает получить в муниципальную собственность. У проекта также есть технико-экономическое обоснование, отмечается в материалах.

Самые экономные с точки зрения вложений проекты, как следует из перечня, предусматривают затраты в размере 10-15 млн руб. Они предполагают надстройку над муниципальными зданиями на улице Северодвинской,12 и 14 в микрорайоне Черниковка дополнительных двух этажей. На проекты уже разработано ТЭО. В мэрии полагают, что площадь зданий, построенных в 1970 годы и имеющих 40% износа, в результате реконструкции может увеличиться вдвое. 10% новых площадей (от 400 до 550 кв.м в каждом) муниципалитет рассчитывает оформить в собственность, остальное передать в собственность инвестора. В дальнейшем эта практика может быть перенесена и на другие аналогичные объекты, полагают в администрации.

По мнению экспертов, разнообразный портфель инвестпроектов сегодня необходим крупным городам с диверсифицированной экономикой. «Такое систематизирование информации необходимо, так как бизнес сегодня сориентирован на работу в прогрессивных регионах, там, где просто ориентироваться, есть определенная степень проработки проектов и можно заранее оценить от них эффект,— отмечает аналитик «АЛОР брокер» Кирилл Яковенко.— К тому же новые объекты для вложений ищет не только крупный, но и малый и средний бизнес». «Даже если на конкретный проект нет инвестора, но на него есть технико-экономическое обоснование, а информация находится в открытом доступе, у него уже больше шансов получить финансирование,— согласен управляющий директор ИК QBF Зелимхан Мунаев.— Привлечь внимание к проекту — это уже шаг к его реализации».