Арендное жилье развивают нулем

Для стимулирования развития арендного жилья власти Свердловской области планируют ввести нулевую ставку по налогу на имущество организаций, которые занимаются строительством наемных домов. Первый проект арендного дома планируется реализовать во второй половине 2022 года. Аналитики полагают, что проект будет пользоваться спросом у населения со средним уровнем достатка и выше. Участники рынка уверены, что объект невыгоден для застройщика из-за долгой окупаемости.

Правительство области рассчитывает вывести рынок арендного жилья из тени

Фото: Евгения Яблонская, Коммерсантъ / купить фото

Меры стимулирования развития арендного жилья обсуждались в четверг, 19 марта на заседании правительства Свердловской области. Для развития арендного рынка власти планируют ввести нулевую ставку по налогу на имущество организаций, которые построили арендные дома. Льгота будет действовать на «весь жизненный цикл объекта».

Губернатор Евгений Куйвашев поручил подготовить документы для рассмотрения инициативы. «Нам важно стартовать — запустить механизм. На старте идут самые серьезные вложения, поэтому льготы необходимы, чтобы разогнать механизм. Как только проект дойдет до определенного этапа доходности, мы рассмотрим вопрос снова»,— рассказал свердловский министр строительства и инфраструктурного развития Михаил Волков.

Господин Волков отметил, что среди свердловчан растет спрос на качественное и комфортное жилье «при одновременном отсутствии возможности или желания приобрести такое жилье в собственность». По словам министра, развитие рынка арендного жилья позволит вывести его из теневого сектора экономики. «Мы ставим задачу по формированию цивилизованного рынка арендного жилья. Нецивилизованный уже сформирован и активно существует. Мы понимаем, что этот рынок удовлетворяет спрос населения крупных городов, но он скрыт от налогообложения»,— пояснил господин Волков.

Строить наемные дома планируется в центре и в районах с хорошей инфраструктурой, потому что на окраинах такие объекты не будут пользоваться спросом. Власти полагают, что помимо транспортной и социальной доступности граждан привлечет юридическая защищенность: заключение законных контрактов проживания, где указаны обязательства сторон, сроки аренды, где арендодатель не может досрочно прекратить контракт или в одностороннем порядке потребовать изменить его условия. «Для социального жилья будут предусмотрены компенсационные мероприятия — субсидирование востребованных специалистов для снятия жилья на определенных территориях»,— сказал Михаил Волков.

Первый пилотный проект арендного жилья «Южные кварталы» (застройщик ООО «Брусника») планируется ввести в эксплуатацию во второй половине 2022 года. Объект будет расположен на площадке между улицами Фурманова, Московская и Шаумяна.

«Площадь арендного жилья составит 18 тыс. кв.м. (400 квартир). Средний объем снимаемого жилья в этом квартале составит 90%. Арендная плата в месяц — около 700 руб. за кв.м. Это позволит достаточно большому кругу граждан воспользоваться предложением»,— рассказал на заседании правительства директор компании «Брусника» в Екатеринбурге Сергей Антонов.

Губернатор Евгений Куйвашев проект одобрил. Он подчеркнул, что арендное жилье позволит решить проблему в обеспечении площадями работников бюджетной сферы. «Сейчас мы решаем вопрос о том, как человек, проживающий в арендном жилье, будет привязан к социальным объектам: больницам, детским садам и школам»,— сообщил глава Екатеринбурга Александр Высокинский. По его словам, механизм планируется проработать до 2022 года.

Аналогичные проекты по развитию арендного жилья реализуются в Ханты-Мансийском автономном округе — Югре (ХМАО). В регионе функционируют восемь наемных домов в Нефтеюганске, Сургуте, Ханты-Мансийске и Нижневартовске общей площадью 53,6 тыс. кв.м (1280 квартир) и три наемных дома социального использования в Сургуте, Мегионе и Пыть-Яхе общей площадью 34,2 тыс. кв.м (713 квартир).

Механизм строительства арендного жилья для развития жилищной сферы также запущен в Ямало-Ненецком автономном округе (ЯНАО). Пилотные проекты коммерческого арендного жилья планируется запустить в Новом Уренгое и Губкинском, социальное арендное жилье — в Салехарде и Новом Уренгое. Оно будет сдаваться людям, чьи доходы не позволяют им воспользоваться заемными средствами в банках. При этом граждане не должны быть признаны малоимущими.

Аналитики считают, что пилотный проект не изменит рынок арендного жилья в Екатеринбурге и не выведет его из «серого сектора». «Рынок арендного жилья является важной инфраструктурной составляющей городской экономики. Масштаб проекта в объеме всего рынка незначительный. Важен сам факт появления такой инициативы. Для города это имиджевый проект, который показывает, что в Екатеринбурге можно реализовывать обеление рынка»,— пояснил глава аналитического отдела Уральской палаты недвижимости (УПН) Михаил Хорьков.

По словам руководителя аналитического отдела АН «Новосел» Сергея Меньшенина, аренда однокомнатной квартиры 40 кв.м в пилотном проекте будет стоить 28 тыс. руб. в месяц, двухкомнатной квартиры 65 кв. м — около 45 тыс. руб.

«Это цены для жилья комфорт- и бизнес-класса. У эконом-класса это жилье окупаться не будет. Преимущество лишь в том, что это будет комплекс с отделкой, мебелью и необходимыми услугами»,— пояснил Сергей Меньшенин.

По мнению участников рынка, проект экономически невыгоден из-за большого срока окупаемости и необходимости постоянных инвестиций. «Ставки на аренду жилья должны быть приемлемы для граждан: при низких ставках проект не окупится, а высокие установить нельзя. Никто не будет строить объект, который очень длительный срок окупаемости имеет в период экономической нестабильности»,— полагает собеседник “Ъ-Урал” из строительной сферы.

Руководитель девелоперских проектов «УГМК Застройщик» Евгений Мордовин полагает, что срок окупаемости пилотного проекта составит 20 лет.

«При этом застройщик 20% от арендного потока отдаст управляющей компании, еще часть уйдет на ремонты и ликвидацию высокого износа площадей. При льготе по налогу на имущество застройщик сможет сэкономить 30% расходов и сократить окупаемость до 10–15 лет»,— добавил он.