Комплексный поворот

Девелоперы города увеличивают долю проектов комплексного освоения территорий в своих портфелях. Но теперь они стали по-иному подходить к зонированию территорий и функциональному наполнению будущих кварталов по сравнению с проектами 10–15-летней давности. Появились и малоэтажные проекты КОТ. В том, какие стратегии будут избирать застройщики при развитии больших территорий в ближайшие годы, разбирался корреспондент Guide Вячеслав Кононенко.

В течение последних лет фиксируется тренд на снижение средней этажности в жилье массового спроса

Фото: Александр Коряков, Коммерсантъ

В настоящее время наблюдается интенсификация девелоперской активности в пригородных локациях, новое строительство в которых ведется преимущественно в формате комплексного освоения территорий. Среди причин новой волны интереса застройщиков к пригородам Петербурга можно выделить две основные: с одной стороны, в последние годы увеличивается дефицит свободных земельных участков в черте города, пригодных под жилое строительство, а с другой стороны, в 2022 году вследствие снижения доходов интерес покупателей сместился с городских локаций на пригородные.

Также вслед за увеличением доли проектов КОТ на рынке жилья Санкт-Петербурга растет и их качество. Светлана Московченко, заместитель регионального директора департамента консалтинга и аналитики NF Group, считает, что новые проекты КОТ все больше приближаются к концепции «города в городе»: растет уровень обеспеченности инфраструктурой как социальной, так и коммерческой. «Застройщики уделяют больше внимания благоустройству придомовых территорий, оборудованию общественных пространств для жителей»,— указывает она.

Сергей Софронов, коммерческий директор ГК «ПСК», с коллегой согласен: «За десять лет проекты КОТ значительно эволюционировали. Сейчас это концепции "города в городе", и новые кварталы представляют собой все необходимое для жизни. При этом это все — новое. Такие вводные покупателей, конечно, привлекают. В текущих реалиях КОТ — один из немногих вариантов развития Петербурга. Ввиду невозможности перестройки старых районов девелопмент идет по пути создания новых — как цельной среды с повышенным комфортом проживания».

Эволюция десятилетия

Иван Починщиков, управляющий партнер компании «IPG Россия», добавляет: «За десять лет концепции КОТ прошли эволюцию: застройщики начали подходить внимательно не только к социальной, но и к коммерческой инфраструктуре, логистике и транспортной доступности. Но до сих пор не проработан вопрос ограничения высотности. Многоэтажные дома, возводимые в России в рамках КОТ, зачастую не имеют отношения к качественной среде обитания».

«Существует несколько современных подходов к проектам реализации КОТ. Первый, когда компания берется за него и полностью осваивает своими силами,— например, как это делал "Главстрой-СПб". И второй, когда компания привлекает партнеров для освоения локации. Начало любого крупного проекта требует от компании-девелопера серьезного экономического анализа: необходимо досконально просчитать все затраты на прокладку инженерных коммуникаций, строительство дорог. Поэтому быстрее и качественнее реализовать проект вместе»,— рассказывает Сергей Терентьев, директор департамента недвижимости группы ЦДС.

«Ситуация с реализацией масштабных проектов (от 1 млн кв. м жилья) сильно изменилась за последние 5–10 лет. С каждым годом требования к застройщикам ужесточаются, в том числе один из наиболее сложных вопросов сегодня — обеспечить большой проект дорогами, причем к моменту заселения очередей, вовремя построить детские сады и школы»,— говорит Наталия Коротаевская, директор по маркетингу и аналитике группы «Аквилон».

«Главная сложность хороших проектов КОТ — найти территорию для развития в удачной локации. Такие участки — штучный продукт на рынке. Обычно возможности для массовой застройки возникают в плохо освоенных местах либо в удаленных от метро населенных пунктах Ленобласти»,— считает Елена Ширшова, директор по маркетингу ГК «Альфа Фаберже».

«За счет своей величины проекты квартальной застройки отличаются более широким предложением и выбором квартир разных типов, а кроме того, чаще всего в этих проектах за счет их масштаба цены квадратного метра ниже, чем в небольших, камерных ЖК. Большие проекты надежных девелоперов отличаются развитой инфраструктурой — социальной (детские сады, школы), коммерческой, во дворах появляются благоустроенные детские и спортивные площадки, ухоженные зеленые зоны»,— отмечает Анна Боченкова, директор по маркетингу СК «Дальпитерстрой».

Девелоперы тянутся к югу

Эксперты говорят, что наибольшим потенциалом развития в формате КОТ обладают южное и восточное направления Петербургской агломерации, где застройщики в последнее время активно «запасаются» земельными участками.

Сергей Софронов комментирует: «В этом году одним из наиболее перспективных является Пушкинский район. Как с точки зрения объема нового предложения (по которому он по итогам прошлого года вышел в лидеры), так и с точки зрения цены, которая на 30–35% в среднем ниже, чем в новостройках в пределах КАД. Плюсом идут малоэтажность и концепции жилых кварталов "с чистого листа", то есть не ограниченные соседней застройкой, не стесненные территориально. Отсюда хорошая обеспеченность социальной и коммерческой инфраструктурой и развитое во всех отношениях благоустройство».

Компанию в категории мало- и среднеэтажных проектов КОТ Пушкинскому району составляют южная часть Московского района, западная часть Красносельского и восточная Петродворцового районов. То есть юго-западная часть Петербурга осваивается сейчас наиболее активно. И эти же территории в перспективе ближайших лет пяти выглядят наиболее перспективными.

На противоположной стороне города лидером остается Приморский район, где застройка более высотная. Впрочем, сравнивать их напрямую некорректно, так как предлагается разный формат жилья, считает господин Софронов. «Покупатели тоже разные, в том числе выбирающие то или иное расположение по индивидуальным предпочтениям»,— поясняет он.

Сергей Хромов, генеральный директор ООО «Город-спутник "Южный"», говорит: «По нашим данным, в структуре сделок с землей южные "пятна" занимают 37% по количеству сделок и более 70% по объему приобретенной земли. Девелоперы стараются приобретать лоты на удаленных территориях, в том числе, из-за ориентации на снижение среднего чека покупки квартиры. Эта тенденция, скорее всего, будет нарастать».

Мария Орлова, директор по продажам ГК «А101» в Санкт-Петербурге, тоже считает, что территорией перспективного развития Петербургской агломерации на 2023-й и ближайшие годы с большой долей вероятности станут южные районы города и приграничные районы Ленинградской области. «Сейчас территории на юге есть в портфелях практически всех крупных девелоперов, реализующих проекты КОТ»,— говорит она.

Ближе к земле

Ольга Трошева, руководитель консалтингового центра «Петербургская недвижимость», полагает, что среди анонсированных проектов КОТ на 2023 год можно отметить проект регионального девелопера, который не так давно присутствует в регионе: компания «Унистрой» готовит к реализации ЖК в зоне аэродрома Горская, вблизи Сестрорецка.

Она констатирует, что начался новый виток освоения в Каменке: в конце 2022 года выведен на рынок масштабный ЖК «Прайм Приморский» компании Setl Group. Кроме того, ведется подготовка документации и строительных площадок для продолжения строительства ряда жилых комплексов, таких как «Сандей» компании «Самолет» (продолжение реновации в Сосновой Поляне Красносельского района), «Витебский парк» компании «Пик», продолжение ЖК «Большая Охта» «Группы ЛСР».

В пригородной зоне Ленобласти в первом квартале 2023 года началось развитие новой точки роста: в локации Лаголово открылись продажи в ЖК двух компаний — нового игрока рынка ГК «А-101» (ЖК «А101 Лаголово») и «Самолет» (ЖК «Квартал Лаголово»). Совокупно в этих проектах будет построено свыше 0,8 млн кв. м жилья. Таким образом, продолжается тенденция появления новых значимых территорий в южной пригородной зоне. Важно отметить, что период начала реализации будет определен в рамках планов каждой компании и может быть изменен.

Инвестиционно привлекательными традиционно остаются ЖК в местах с развитой социальной и торговой инфраструктурой. Например, в локации Каменка, где возводятся ЖК «Прайм Приморский» и «Чистое небо» от Setl Group.

По словам госпожи Трошевой, основным отличием современных комплексных ЖК в сравнении с прошлыми проектами КОТ является более качественная проработка концепций проектов — начиная от фасадов до уровня проработки благоустройства, поскольку рынок перешел от продажи квадратных метров к реализации образа жизни. В настоящее время большое внимание уделяется различным функциональным зонам внутри территории жилого комплекса: двор «без машин», разнообразие игровых площадок по возрастам, общественные пространства. Надежные застройщики уделяют большое внимание строительству детских садов и школ.

За 2022 год на рынок вышло несколько крупных проектов КОТ в малоэтажном формате, среди которых Univer City и «Дворцовый фасад» компании Setl Group. «Малоэтажные проекты сегодня очень популярны у покупателей. Они обладают целым рядом преимуществ: во-первых, подобные проекты находятся в черте города (активно развиваются локации на юге), а во-вторых, они отличаются лаконичным европейским стилем, меньшими размерами, камерностью и уютностью»,— отмечает госпожа Трошева.

Иван Починщиков с коллегой согласен: «Перспективы малоэтажных проектов крайне высоки, если обратиться к мировой практике и исследованиям по созданию комфортной жилой среды и ее влиянию на человека. Но потенциал такого подхода зависит от доступности земельного банка. Затраты на высотное строительство выше, чем на малоэтажное, но эти затраты покрываются кратно большим объемом продаж. Соответственно, маржинальность высотных и малоэтажных проектов несопоставима».

Госпожа Московченко подтверждает, что малоэтажное жилье менее выгодно для девелоперов в экономическом плане: строительство жилья в формате КОТ требует от застройщиков вложений в инфраструктуру, объемы которых не сильно масштабируются количественными параметрами проекта. «Например, затраты на подведение инженерной инфраструктуры для малоэтажных новостроек остаются на сопоставимом уровне с многоэтажным жильем, при этом количество квартир в подобных комплексах значительно меньше, что ощутимо увеличивает стоимость продаваемого метра. Опираясь на экономическую целесообразность, девелоперы склонны увеличивать продаваемую площадь объекта, ориентируясь на максимальные предельно допустимые параметры застройки, в том числе этажность. В краткосрочной перспективе предпосылок для изменения этой тенденции нет, тем не менее в течение последних лет фиксируется тренд на снижение средней этажности в жилье массового спроса»,— рассуждает она.

Новая реальность

Господин Хромов, однако, отмечает, что непростые 2020–2021 годы показали, что строить проекты КОТ на модели максимальной эффективности использования каждого метра уже не получится. «Мы видели явный отток спроса от сверхплотных, инфраструктурно необеспеченных проектов в "закадье". Покупая квартиру в проекте КОТ, в 2023 году за ту же стоимость клиент намерен получить автономный жилой спутник с полным пакетом социально-культурной инфраструктуры, планированием и подведением транспортного каркаса для обслуживания территории, созданием точек приложения труда, а также рекреацию, досуг и многое другое. Мы видели попытки создания таких проектов, базирующихся исключительно на жилой функции, и каждый раз это было близко к тому, что называют "спальным районом". Автономной территории нужен драйвер развития, то, что будет привлекать туда резидентов и платежеспособный спрос»,— отмечает эксперт.

Госпожа Орлова говорит, что в только в приграничных к городу локациях осталась возможность реализации масштабных проектов КОТ принципиально нового качества с точки зрения комфорта жилой среды, создания продвинутой социальной инфраструктуры, привлечения в проекты малого и среднего бизнеса. Это подтверждает и тот факт, что доля комплексных проектов в общем объеме строительства в этих зонах растет: если еще несколько лет назад доля КОТ занимала 30–40% в зависимости от района, то сейчас практически достигнут паритет. «В долгосрочной перспективе в популярном на рынке Всеволожском районе появятся около 30 проектов от разных девелоперов суммарным объемом 7,5 млн кв. м жилья»,— указывает она.

«Что такое КОТ образца 2013 года, мы видим на примере массовой застройки в восточной зоне агломерации. Это попытка выстроить экономическую модель проекта на максимуме коэффициента использования территорий: строить настолько плотно, насколько возможно. Убеждена, что в 2023 году крупные жилые проекты, не нацеленные на создание комфортной, соразмерной человеку архитектуры, не планирующие параллельно с вводом домов обеспечение полного набора востребованной инфраструктуры, могут испытывать сложности в борьбе за покупателя»,— резюмирует госпожа Орлова.