Рост без остановки

Остановившийся рост цен на недвижимость в Санкт-Петербурге пока никак не повлиял на ситуацию с рынком земли в Ленинградской области. Участники рынка уверяют, что земля продолжает расти в цене, и по итогам 2008 года рост цен на нее может составить 30-50%. В будущем ситуация вряд ли изменится, уверены эксперты — в ближайшие годы земля будет дорожать на 30%.

       Все дело в статусе

     Одним из главных факторов, влияющих на стоимость земельного участка, является его правовой статус. В Санкт-Петербурге земля, передаваемая инвестору, может иметь статус собственности, долгосрочной или краткосрочной аренды или предоставляться на условиях инвестиционного проекта. Земля, находящаяся в собственности, на 20-50% дороже территорий в долгосрочной аренде. В Ленобласти самыми дешевыми являются земли сельхозназначения в статусе паев физических лиц. Как правило, время перехода из этого статуса в нужную категорию для оформления ее в собственность занимает до полутора лет. При этом после "правовой очистки" земля становится в 5-10 раз дороже.

     Что касается размера земельного участка, то для коммерческого использования наиболее востребованы участки площадью от 1 до 20 га. Большие площади (от 20 до 300 га) приобретаются в Ленобласти под крупные инвестиционные проекты, поэтому подобных сделок не так много. При этом цена единицы площади таких участков — в 2-3 раза ниже мелких.

     "На юге области по большей части распространены земли под коммерческую недвижимость. В отличие от севера, где преобладают земельные участки, предназначенные под застройку жилой недвижимостью", — рассказал Ъ Алексей Бегунов, генеральный директор АРИН. "Южные районы действительно являются весьма привлекательными для инвесторов под возведение там логистических объектов. В Московском, Пушкинском и Колпинском районах сосредоточено более половины всех проектов складских комплексов", — согласилась с господином Бегуновым Марина Самсонова, маркетолог-аналитик ЗАО "Петербургское агентство недвижимости". "Земля на юге становится очень популярной, и это вполне оправдано близостью КАД. В случае дальнейшего развития транспортной инфраструктуры количество инвесторов на данном направлении возрастет. Соответственно возрастет и стоимость земли", — подчеркнул эксперт. "Безусловно, произошедшие за последнее время изменения на рынке, в частности — ужесточение условий кредитования девелоперов (западные банковские структуры перестали кредитовать российские крупные проекты, российские же банки ужесточают условия — повышенный процент, более строгие требования и т. д.), влияют на покупательский спрос крупных земельных участков: инвесторы стали более избирательны и осторожны", — рассказала Ъ Ольга Трошева, руководитель загородного отдела ООО "Консалтинговый центр 'Петербургская недвижимость'".

       Загородный золотой треугольник

     Говоря о росте спроса на земельные участки в Ленинградской области, Андрей Добрый, руководитель порталов www.restate.ru и www.allnw.ru отметил особенную активность в Выборгском, Приозерском и Всеволожском районах. "Среди причин подобного спроса — хорошо развитая инфраструктура в этих районах, качественная инженерная подготовка территорий под застройку. Еще одна важная причина растущего спроса на земельные участки — это 'перегретый' рынок городской недвижимости, в который становится рискованно вкладывать средства. Земельные участки становятся альтернативой для игроков рынка, которым нужен надежный и прогнозируемый инструмент для вложений", — отметил эксперт.

     По данным Санкт-Петербургского отделения холдинга "МИЭЛЬ", в Выборгском районе разброс цен за 100 м2 колеблется от 112 до 771 тыс. рублей. Средневзвешенная цена составляет 239 тыс. рублей. В Приозерском — от 77 до 149 (112) тыс. рублей, во Всеволожском — от 78 до 293 (156) тыс. рублей. В Приморском районе Петербурга земля значительно дороже — от 377 до 1 000 (848) тыс. рублей. "Здесь традиционно возводится малоэтажное жилье комфорт- и бизнес-класса. Близость от города и, как следствие, — наличие хорошей инфраструктуры обеспечивают это направление стабильным спросом среди покупателей как загородного, так и круглогодичного жилья. А характеристики — вид на воду и близость леса — значительно увеличивают стоимость предложения", — согласилась Марина Самсонова. Также участки, котирующиеся уровнем выше эконом-класса, находятся в Красносельском и (от 127 до 458 (280) тыс. рублей), Пушкинском (от 160 до 230 (173) тыс. рублей) районах Петербурга.

     Помимо этого, в компании выделили значительный спрос на земельные участки в Курортном районе Санкт-Петербурга. "Северные районы Петербурга и Ленинградской области по-прежнему пользуются повышенным спросом среди покупателей.А Курортный во все времена считался элитным местом для отдыха и постоянного проживания. Генплан развития Санкт-Петербурга, рассчитанный до 2025 года, закрепил за ним статус зоны отдыха, что не предполагает активного промышленного строительства", — подчеркнула Марина Самсонова. В Курортном районе, по данным ЗАО "ПАН", стоимость участков варьируется от 250 до 675 тыс. рублей за 100 м2. Средневзвешенная цена составляет 280 тыс. рублей. Основной причиной дефицита земли в районе собеседники Ъ считают рекреационную зону, во многих случаях не позволяющую возводить жилье. "Повышенным спросом пользуются участки под ИЖС и коттеджные поселки. Новое многоэтажное строительство ведется только в Сестрорецке. Вполне вероятно, в ближайшие два-три года можно ожидать активизации интереса со стороны крупных инвесторов к редевелопменту старых баз отдыха и пансионатов", — отметили в ЗАО "ПАН". Наибольшие ставки продажи недвижимости характерны для "золотого треугольника", образованного тремя поселками: Солнечное — Репино — Ленинское. Это — один из лидеров элитной малоэтажной застройки среди пригородов Петербурга. Стоимость участка, по данным компании, в начале лета 2008 года достигала 1,8 млн. рублей за 100 м2.

       Эконом-класс

     К районам, земельные участки которых пользуются достаточным спросом у людей со средним достатком, исполняющий обязанности генерального директора управляющей компании "Вертикаль" Сергей Фролков отнес Гатчинский

     Эксперты отмечают, что по мере удаления от черты Санкт-Петербурга, площадь свободных территорий увеличивается, а цена, наоборот, — уменьшается. По результатам этого года, в УК "Вертикаль" прогнозируют рост цен на земельные участки по Петербургу — в районе 70-100%, по области — от 30% до 50%. В Санкт-Петербургском отделении холдинга "МИЭЛЬ" видят сохранение этой тенденции: "Увеличение средневзвешенной стоимости за сотку в этом году составит 46-48 процентов". "Анализируя данные, мы видим очень высокий процент предложений, касающихся земельных участков, рассчитанный именно на инвесторов. По последним данным, озвученным на форуме Pro-Estate, загородная недвижимость будет также стабильно, как и раньше, расти до 30 процентов в год. Тогда как рынку городской недвижимости все прочат период затишья и стабилизации цен", — констатировал Андрей Добрый.

ВИТАЛИЙ ЛЕБЕДЕВ