Эскроу класса «люкс»

Прошло почти пять месяцев после вступления в силу новых правил работы со средствами дольщиков. Менее всего законодательные изменения отразились на рынке элитного жилья.

Эксперты говорят, что на данный момент на рынке отразились не столько сами изменения в ФЗ-214, сколько их ожидание в течение предшествовавших месяцев

Фото: Евгений Павленко, Коммерсантъ

Николай Пашков, генеральный директор Knight Frank St Petersburg, говорит, что переход на систему эскроу-счетов практически не отразился на рынке элитной недвижимости, так как большинство объектов в продаже (почти 80%) находятся на высокой стадии готовности или вовсе сданы.

Оксана Кравцова, генеральный директор ГК «Еврострой», также говорит, что существенных изменений за последние четыре месяца не ощущает. «Отчасти это связано с тем, что за последний год "Еврострой" провел большую подготовительную работу, чтобы приспособиться к новым реалиям. К тому же мы работаем в сегменте элитной и премиальной недвижимости, который, в отличие от масс-маркета, в наименьшей степени подвержен резким изменениям из-за переменчивой конъюнктуры рынка»,— поясняет она.

Она сообщила, что в готовых и строящихся объектах «Евростроя» с 1 июля было реализовано недвижимости на сумму более чем 600 млн рублей. «Единственный наш объект класса "бизнес" — комплекс апартаментов NEXT, в котором продажи за июль — октябрь выросли на 58% по сравнению с аналогичным периодом 2018 года»,— добавила она.

Роман Мирошников, исполнительный директор СК «Ойкумена», также уверен, что пока изменения никак на рынке не сказались. «Все объекты возводятся по старым правилам, кроме того, основные продажи в элитном жилье продаются на высокой стадии готовности. Поэтому какие-то изменения рынок почувствует не раньше чем через год-полтора»,— полагает он.

Эксперты говорят, что на данный момент на рынке отразились не столько сами изменения в ФЗ-214, сколько их ожидание в течение предшествовавших месяцев. Оно повлияло и на динамику потребительского спроса, и на вывод новых проектов. Например, в 2019 году в продажу вышло всего 13 элитных объектов, сравнительно небольших по площади. Из них 12 — за первые шесть месяцев. Вера Сережина, директор управления стратегического маркетинга группы RBI, отмечает, что динамика продаж тоже не была равномерной: более активный спрос в начале года и более выжидательная позиция покупателей непосредственно перед введением эскроу-счетов.

Впрочем, Мария Николаева, адвокат, партнер, руководитель практики «Недвижимость, строительство, инвестиции» коллегии адвокатов Pen & Paper, считает, что основным ощутимым и ожидаемым для всех эффектом изменения ФЗ-214 стало подорожание жилья. «Причем можно сказать, что цены выросли не после, а уже в преддверии вступления изменений в силу,— отмечает юрист.— Элитное жилье здесь не исключение, а, можно даже сказать, своего рода флагман. При этом если весной можно было говорить о всплеске покупательской активности, то сейчас рынок недвижимости несколько "замер". Видимо, все, у кого были свободные денежные средства, ориентированные на жилье, уже в основном проинвестировали. Вполне возможно, что через некоторое время цены немного снизятся, хотя на элитном жилье это вряд ли существенно отразится».

С ней не соглашается другой юрист — Елена Легашова, управляющий партнер адвокатского бюро «Юсланд». Она считает, что на данном этапе выводы о влиянии изменений в 214-ФЗ на рынок элитной недвижимости являются преждевременными. «Ожидаемого всеми резкого роста цен, который в первом полугодии все анонсировали в связи с введением нового порядка привлечения средств дольщиков, не произошло. Связано это, на наш взгляд, с несколькими факторами. Первый фактор — снижение уровня платежеспособного спроса при достаточно высоком объеме предложения на рынке недвижимости, в том числе элитной. Второй — ряд застройщиков продолжает строить "по старым правилам". Законодательство предоставило застройщикам возможность продавать в ранее действующем порядке, и среди предложений объем таких проектов достаточно большой»,— заключает эксперт.