Значение оценки объектов недвижимости при администрировании имущественных налогов

Значение оценки объектов недвижимости при администрировании имущественных налогов

Д.М. Хлопцов директор ООО «Бюро оценки «ТОККО», заведующий базовой кафедрой оценки и управления собственностью Национального исследовательского Томского государственного университета при Российском обществе оценки

Дмитрий Михайлович Хлопцов, d.khloptsov@tokko.tomsk.ru

Во все времена и во всех странах имущественные налоги являлись и являются одними из базовых, логично вписанными в систему принципов налогообложения, сформулированных еще Адамом Смитом. Практически во всех странах имущество (в первую очередь недвижимое) облагается налогами, а собственники (как физические, так и юридические лица), являясь плательщиками этого типа налогов, требуют ясности, определенности, справедливости и удобства их взимания.

В начале рыночных преобразований в России государство выработало систему налогового администрирования, управляющую налоговыми отношениями и координирующую деятельность налоговых органов. Фактически целью создания этой система было выявление справедливой базы налогообложения при сокращении издержек на осуществление налогового контроля. При этом во всем мире администрирование именно имущественных налогов основано на ясной, понятной системе кадастровой оценки имущества, которая обеспечивается прозрачностью рынка и квалифицированной оценкой.

Наиболее распространенными видами имущественных налогов в мире являются земельный налог, налоги на имущество физических и юридических лиц, транспортный налог.

В качестве базы для налогообложения

недвижимости в странах с рыночной экономикой принимается преимущественно стоимость земельного участка (или единого объекта недвижимости). В мировой экономике существуют три различные системы земельного налогообложения:

• с площади;

• со стоимости;

• с дохода.

В начале XXI века в России базой стала кадастровая стоимость земельных участков, которая во многих странах является основой для расчета земельного налога, поступающего в бюджет местных органов власти (см., например, [2]). В нашей стране земельный налог является налогом с актуальной рыночной (кадастровой) стоимости земли и формирует до 20 процентов от поступлений в бюджеты поселений [3]. Отечественная система земельного налогообложения уникальна тем, что к участию в процессе оценки и оспаривания регулярно привлекаются негосударственные (частные) оценщики.

В Германии земельный налог взимается с исторической стоимости земли, определенной по состоянию на 1964 год в западных землях и на 1935 год в восточных землях (бывшая ГДР) с коэффициентами пересчета, увеличивающими сумму налога в связи с инфляцией. Как сама стоимость участков, так и величина налога определяются по регионам (землям) государствен-

ЭКОНОМИКА И УПРАВЛЕНИЕ НАРОДНЫМ ХОЗЯ

ВОПРОСЫ ИМУЩЕСТВЕННОЙ ПОЛИТИКИ

ными финансовыми налоговыми оценщиками. Оценочная стоимость может быть оспорена с помощью отчета оценщика или данными фактически проведенной сделки. Однако в настоящее время кадастровая стоимость земли в Германии ниже рыночной в 2-3 раза, поэтому многие немецкие экономисты рассуждают об актуальности реформирования системы оценки и всей системы администрирования земельного налога. Во Франции земельный налог взимается со стоимости, которая на 20 процентов ниже ее рыночного значения. Также и в Италии, и в других странах Европы имеются существенные различия между кадастровой стоимостью, являющейся базой для определения налога, и рыночной стоимостью. Как правило, кадастровая стоимость ниже на 20-30 процентов, что существенно снижает количество налоговых споров и нивелирует возможные ошибки массовой оценки. Практически по всех мировых экономических системах проходят процессы эволюции института земельной собственности, активизации работ по кадастровой оценке земли, принятия системы налогообложения недвижимости исходя из ее стоимости. Все это свидетельствует о возрастании значения института оценки земли при налогообложении и формировании бюджетов разных уровней.

Наряду с мировыми державами в настоящее время в России также активно продолжается эволюционное развитие системы администрирования имущественных налогов. Запланированный переход налога на имущество физических лиц с базы инвентаризационной стоимости, а налога на имущество предприятий - с базы балансовой стоимости на кадастровую стоимость не только обостряет уже существующие проблемы администрирования налоговой системы, но и ставит много новых вопросов. Логика процесса понятна и соответствует все тем же принципам справедливости. Именно кадастровая стоимость, как более приближенная к рыночной и определяемая на основе рыночных отношений, должна

стать базой для всех имущественных налогов.

Необходимо отметить, что сегодня в нашей стране система администрирования налогов на имущество физических и юридических лиц не предусматривает возможность оспаривания как самой налогооблагаемой базы, так и принципов взимания налогов. И если налогообложение имущества юридических лиц, где базой налога выступает балансовая стоимость, серьезных проблем не возникает, то налогообложение имущества физических лиц уже многие годы вызывает споры, доходящие в том числе до судебных органов. Причина таких споров - опять же база налога, которой во многих регионах остается инвентаризационная стоимость имущества населения. Определяемая на основе внутриведомственных инструкций для бюро технической инвентаризации (далее - БТИ) (см., например, [1]), восстановительная стоимость по уровню цен 1991 года корректируется на индексы и коэффициенты приведения к дате оценки. БТИ ежегодно представляют в налоговую службу данные об инвентаризационной стоимости объектов по состоянию на 1 января. При этом не всегда (скорее, даже редко) проводится осмотр объектов и учет их общего накопленного износа. Споры вызывает и сам порядок оценки, согласно которому стоимость 1 квадратного метра квартиры, подсобного подвального помещения и гаража в одном здании оказывается одинаковой. Администрирование таких налогов на основе кадастровой стоимости, с одной стороны, предоставляет собственникам возможность уточнения налогооблагаемой базы, но, с другой стороны, может инициировать большое количество судебных процессов и привести к серьезным корректировкам бюджета.

К примеру, в настоящее время проведенная в России кадастровая оценка земель позволяет запланировать налоговые поступления от земельного налога, однако массовое оспаривание ее результатов не только загружает работой судебные (и досудебные) органы, но и вносит коррективы

в бюджеты местных органов власти. Объективными причинами несостоятельности массовой кадастровой оценки (см., например, [4 и 5]), требующими особого внимания, являются:

• несовершенство методологии, фактическое использование ограниченного перечня определенных факторов стоимости;

• многочисленные ошибки при формировании перечня объектов и низкое качество информации об объектах в кадастре;

• ограниченное время на оценку;

• невовлеченность местных органов власти и общественных профессиональных институтов в систему оценки и приема ее результатов.

При оспаривании или, вернее, уточнении кадастровой стоимости недвижимости возникает еще множество проблем, а именно:

• неопределенность даты принятия рыночной стоимости в качестве налогооблагаемой базы;

• множественность видов разрешенного использования;

• недобросовестность и низкая квалификация отдельных оценщиков.

Надо отметить, что сегодня многие спорные вопросы решаются и это свидетельствует об очевидном возрастании роли института кадастровой оценки как элемента системы налогового администрирования и регулирования бюджетных отношений (подробнее см. [6]).

В налоговой системе России в отличие от многих западноевропейских стран не существует налога на продажу недвижимости, базой для которого является заявленная в договоре рыночная стоимость. Однако определенное сопоставление можно провести с взимаемым в Российской Федерации налогом на доход физических лиц при перепродаже объектов, владение которыми не превышало пяти лет. Сложность администрирования такого налога, стремящегося изъять спекулятивный прирост стоимости недвижимости, в свое время привела к от-

казу от него в Германии. Проблемой для определения налогооблагаемой базы является сложность учета улучшений, осуществленных собственником в период владения, неоднозначность инфляционных процессов и степени их влияния на формирование стоимости. На наш взгляд, в этом случае часть проблем может быть решена посредством процедуры оценки стоимости объекта, в ходе которой возможно установить объективную разницу в рыночной стоимости недвижимости.

Как в России, так и за рубежом транспортный налог, несомненно, относится к имущественным налогам. И хотя базой для его исчисления во многих странах является мощность двигателя, в Российской Федерации существует определенный стоимостной ценз - при стоимости автомобиля более 3 миллионов рублей к ставке налога применяется повышающий коэффициент (до трех раз). Фактически это может быть приравнено к налогу на роскошь, так как владелец дорогого авто вынужден платить не только за мощность, но и за стоимость своего имущества. Аналогом может быть принятый в налоговой системе Австралии налог с особо дорогих автомобилей, составляющий до 33 процентов от стоимости такого авто. В этом случае возникают вопросы:

• кто и как оценит автомобиль?

• каким образом будет определен необходимый вид стоимости и учтен износ транспорта?

Наличие названных проблем убедительно показывает возрастающее значение оценки при администрировании транспортного налога и свидетельствует о необходимости их решения специалистами в области оценочной деятельности.

Неоспоримо важную роль играет институт оценки и при администрировании иных налогов в Российской Федерации. К примеру, зачастую налоговые органы, осуществляя проверку правильности исчисления налога на добавленную стоимость (НДС) при продаже имущества, проводят оценку рыночной стоимости для подтвержде-

ЭКОНОМИКА И УПРАВЛЕНИЕ НАРОДНЫМ ХОЗЯ

ВОПРОСЫ ИМУЩЕСТВЕННОМ ПОЛИТИКИ

ния цены, установленной в договоре. Особое значение оценка имеет при продаже имущества по цене ниже его балансовой стоимости, так как по ее результатам возможно объективно доказать правильность начисления и оплаты НДС. Трудно переоценить роль специалиста-оценщика при переоценке и постановке имущества на баланс предприятия. Величина определенной оценщиком стоимости влияет не только на формирование амортизационных отчислений, но и во многом определяет сумму налога на прибыль.

Таким образом, анализ текущей ситуации в сфере администрирования налогов позволяет понять существенную роль института оценки, а также осознать, какие меры необходимо принять для оптимизации системы администрирования имущественных налогов. Идеальным вариантом оценки в целях налогообложения является использование при ее проведении рыночных реалий, а не закрытого информационно-математического аппарата, а также использование данных существующих оценок и сделок, что будет способствовать формированию открытой, ясной и справедливой системы налогообложения.

ЛИТЕРАТУРА И ИНФОРМАЦИОННЫЕ

ИСТОЧНИКИ

1. Об утверждении порядка оценки стро-

ений, помещений и сооружений, принадлежащих гражданам на праве собственности : приказ Министерства архитектуры, строительства и жилищно-коммунального хозяйства Российской Федерации от 4 апреля 1992 года № 87.

2. Revenue Statistics 2010 // OECD Revenue Statistics 2010. URL: http://www.oecd-ilibrary. org/taxation/revenue-statistics-2010_rev_ stats-2010-en-fr

3. Анализ изменения доходов и расходов бюджетов муниципальных образований за 2012 (факт) и 2013 (план) годы / Материалы конференции руководителей муниципальных образований Сибири и Дальнего Востока «Современная ситуация в местном самоуправлении России и задачи АСДГ». Новосибирск : АСДГ, 2013.

4. Волович Н. В. Кадастровая оценка недвижимости: тупик или новые перспективы // Имущественные отношения в Российской Федерации. 2016. № 1.

5. Каминский А. В. Кадастровая оценка: сотрудничать нельзя противостоять! // Имущественные отношения в Российской Федерации. 2016. № 2.

6. Хлопцов Д. М. Взаимосвязь кадастровой оценки с налоговой и бюджетной политикой государства // информационный бюллетень «Российский оценщик». 2015. № 2 (126).

МЕЖДУНАРОДНАЯ АКАДЕМИЯ ОЦЕНКИ И КОНСАЛТИНГА

предлагает квалифицированные услуги по оценке следующих объектов:

• предприятий, бизнеса;

• пакетов акций, облигаций;

• активов предприятий, созданных на основе франчайзинга;

• инвестиционных проектов;

• дебиторской задолженности;

• недвижимого имущества (незавершенных строительных объектов, земельных участков и т.д.);

• машин, оборудования и транспортных средств;

• интеллектуальной собственности (патентов, товарных знаков и т.д.);

• ювелирных изделий и драгоценных камней, антиквариата

Звоните сегодня - (495)331-97-89, 331-99-41 Мы ждем Вас - 117418, г. Москва, ул. Новочеремушкинская, 65 к1, 6 этаж e-mail post@maok.ru наш сайт www.maok.ru