Лекарство от «синдрома последней квартиры»

Новых мест для возведения элитного жилья в центре Петербурга практически не осталось. Одним из вариантов пополнения премиального жилого фонда становится расселение старых домов. В 1990-е годы расселение жилья было достаточно выгодным. Однако сегодня, уверяют девелоперы, без помощи государства это становится невыгодным. В итоге процесс затормозился.

Многие люди не согласны уезжать из своих квартир в центре Санкт-Петербурга в те районы, куда им предлагается переехать

Фото: Евгений Павленко, Коммерсантъ

Процесс расселения ветхого жилья в Петербурге сопровождается комплексом проблем, для каждой из которых довольно сложно найти решение. «Во-первых, наш город стареет. С каждым годом количество потенциально ветхого жилья увеличивается, особенно в центральных районах и прилегающих к ним локациях. Во-вторых, программа расселения жилья в большинстве случаев осложняется наличием коммунальных квартир. Жители не хотят переезжать из центра, а квартиры, которые предлагают город или инвесторы, чаще всего располагаются в проектах спальных районов и на окраинах города, где совершенно иные условия проживания и уровень инфраструктуры. При этом получить квартиру в центральных районах практически невозможно, так как там дефицит свободных участков и не ведется нового строительства. В-третьих, часть домов может иметь охранные обязательства. Некоторые здания являются объектами культурного наследия и охраняются государством, что делает процесс реконструкции сложным и дорогостоящим для города, а также малопривлекательным для инвесторов»,— рассуждает Елизавета Конвей, директор департамента жилой недвижимости Colliers International.

Эдуард Тиктинский, президент группы RBI, рассказывает: «В нашей практике были проекты, которые предусматривали расселение аварийных зданий, и могу сказать, что это было сложно. Один из последних случаев, например,— на Пискаревском проспекте, где мы реализовали проект жилых комплексов "Четыре горизонта" и "Дом на излучине Невы". Основная проблема — договариваться с жильцами. Их много, у каждого свои требования, с каждым надо установить контакт». Расселением, считает эксперт, должен заниматься город. Именно он должен брать на себя риски, связанные с «синдромом последней квартиры».

Управляющий партнер аналитического агентства WMT Consult Екатерина Косарева также признает, что многие люди не согласны уезжать из своих квартир в центре Санкт-Петербурга в те районы, куда им предлагается переехать. «Как правило, речь идет о переселении из Центрального или Адмиралтейского района — в Приморский, Шушары, Купчино или Колпино»,— поясняет она. Эксперт также отмечает, что инвесторы с неохотой идут в реконструкцию зданий из-за их статуса архитектурного наследия. «Этот статус накладывает ограничения на материалы и внешнюю отделку, а также обязывает согласовывать чуть ли не каждый шаг. Приходится оформлять больше документов. К тому же реконструкция таких объектов обходится дороже»,— указывает госпожа Косарева.

Юлия Франц, директор по продажам и маркетингу ООО «Лахта Плаза», добавляет: «Такой вид инвестиций не очень интересен для девелоперов: если просто расселять и реновировать дом, то невозможно получить качественный продукт, который оценит покупатель элитной недвижимости. Без полной реконструкции нет возможности создать паркинг, изменить квартирографию и многое другое».

«Экономика подобных проектов крайне тяжела, работы надо согласовывать с КГИОП, кроме того, велик риск настроить против себя градозащитную общественность, а значит, увязнуть в судах. Кроме того, квартиры в центре в видовых местах стоят недешево, а после реконструкции их надо продать с прибылью, что делает их цену запредельной»,— полагает Игорь Карцев, председатель совета директоров ГК «Максимум Life Development».

«Дело инвестора — приобрести уже расселенное здание на торгах, назначив лучшую цену. А дело города — обеспечить, чтобы это здание перешло покупателю пустым, причем в оговоренные с покупателем сроки. У инвестора же очень мало ресурсов, чтобы договариваться с каждым жителем»,— сокрушается господин Тиктинский.

Поэтому у девелопера сейчас нет возможности проводить расселение в прогнозируемые сроки. Нельзя предсказать, удастся ли договориться с жильцами. Такая неопределенность при текущей доходности проектов для девелопера означает риски, которые невозможно принять. «Соответственно, расселение аварийных зданий у нас идет крайне низкими темпами — единицы в год. И это проблема для центра города, который остро нуждается в реконструкции»,— подчеркивает президент RBI.

Евгений Миронюк, аналитик ИК «Фридом Финанс», говорит, что сегодня в центре города расселяется преимущественно аварийное жилье. По его подсчетам, в рамках национального проекта «Жилье и городская среда» за первые девять месяцев 2020 года из аварийных домов было переселено 44 семьи. На сегодняшний день план по переселению из аварийных домов Петербург перевыполнил более чем в два раза. До конца 2020-го планируется переселить еще 19 семей.

«Что касается расселения коммунальных квартир, которыми занимается "Горжилобмен", то программа существует уже десятилетия, но темпы расселения в настоящий момент низки. Расселение по программе реновации ожидает начала второй попытки запуска программы властями города. Первая в целом провалилась. В течение прошлых десяти лет по реновации должны были расселить 150 тыс. человек, а получили жилье только 1,5 тыс. семей»,— приводит данные господин Миронюк. Он замечает, что представленные инвесторам льготы и субсидии оказались недостаточными, бюджетное финансирование ограниченным, а правовые аспекты неурегулированными до конца. «Расселение по всем видам программ проходит крайне низкими темпами»,— констатирует эксперт.