Долина в гору не пойдет

Крупнейший пермский застройщик — СГ «Камская долина» — презентовал концепцию застройки участка в самом центре города, на перекрестке улиц Луначарского и Борчанинова. Проект предусматривает строительство ЖК переменной этажности, максимальная высота — 75 м. Чтобы реализовать эти планы, девелопер обратился в комиссию по землепользованию и застройке с предложением снять ограничения в 20 м, установленные для центра Перми. Члены комиссии напомнили, что, когда девелопер выиграл эту площадку на аукционе, лимиты уже действовали и их отмена создаст льготные условия застройщику. Предложение «Камской долины» было отклонено.

АО «Камская долина» подготовило проект застройки участка в квартале №134 (рядом с Центральным рынком, ограничен улицами Пушкина, Борчанинова, Луначарского, Попова). Разработчиком архитектурной части выступило финское бюро RUMPU. Проект застройки площадки предполагает возведение жилых домов переменной этажности — 22, 36, 45 и 75 м. Общая площадь жилья составит 32,5 тыс. кв. м, в стилобатной части ЖК предусмотрено более 300 машиномест. Как пояснила на заседании комиссии по землепользованию и застройке технический директор «Камской долины» Светлана Соснина, уже подготовлен проект планировки, компания занимается расселением пяти ветхих и аварийных домов. Сейчас с рядом собственников вопрос расселения решается через суд. Затраты на расселение девелопера уже составили около 200 млн руб. Компания обратилась в комиссию с предложением снять ограничения по высоте застройки 20 м, которые установлены в центре, для своего участка и установить лимит в 75 м, чтобы реализовать разработанный проект.

Торги на право развития территории 1,36 га в квартале №134 состоялись в апреле прошлого года. Начальная цена права заключения договора составляла 2,027 млн руб., «шаг аукциона» — 5%. На этот лот претендовали семь участников, шесть из них присутствовали на торгах. Он достался ОАО «Камская долина» по стартовой цене. По условиям аукциона, девелоперу необходимо подготовить проект планировки территории и расселить 25 жилых помещений, находящихся в частной собственности, площадью 986,1 кв. м и 45 жилых помещений, занятых по договору социального найма, общей площадью 1603,6 кв. м.

«Всегда было очевидно, что в этой центральной части квартал окружен высотными зданиями и разрешения получались на здания более высокой этажности. При определенных решениях возможно сделать здания более высокими, чем четыре-шесть этажей», — прокомментировал предложение застройщика замначальника департамента градостроительства и архитектуры Дмитрий Лапшин. «Снятие ограничений естественно», — согласился руководитель МКУ «Институт территориального планирования» Сергей Шамарин. Однако вопрос о снятии ограничений в квартале у рынка стал предметом активной дискуссии среди членов комиссии. Некоторые из них поинтересовались, были ли обозначены ограничения по высоте в условиях конкурса, на который заявлялась «Камская долина», и разрабатывался ли изначально проект с учетом действующих лимитов. Светлана Соснина уточнила, что ограничения были установлены только в правилах землепользования и застройки, а первый вариант освоения участка, который просчитала компания, предполагал возведение около 20 тыс. кв. м высотой не более шести этажей. Но, по словам госпожи Сосниной, это оказалось экономически невыгодно с учетом затрат на расселение, поэтому была подготовлена альтернативная концепция. Главный архитектор «Сатурн-Р» Игорь Луговой предложил представить оба варианта застройки площадки и выйти с инициативой снять ограничения по высоте в целом.

«Мы принимали системное решение с одним градостроительным обоснованием. И теперь, только потому что экономика не складывается, мы меняем градостроительные решения. Должны быть обоснования. Вы заходите на комиссию по градостроительству, а плачете по экономике. Мы не комиссия по инвестициям», — высказала свое несогласие начальник управления по экологии и природопользованию городской администрации Антонина Галанова.

Член комиссии Денис Галицкий поинтересовался, как изменится транспортная нагрузка в целом, когда весь квартал будет застроен, в том числе другими девелоперами: «Интересует вариант полностью застроенного квартала. Если каждый объект будет давать плюс 5% (транспортного потока. — „Ъ“) на загруженный перекресток, он просто встанет».

Дмитрий Лапшин попытался встать на защиту инициаторов заявки и напомнил, что по генплану существующая сетка улиц способна выдержать высокую плотность этого района. А ограничение в 20 м было установлено, по его словам, только чтобы все проекты застройки района проходили через комиссию.

Игорь Луговой увидел сходство ситуации по кварталу №134 с кварталами у ДКЖ, где также были установлены ограничения по высоте три-шесть этажей и проведены торги на развитие территории: «Прямая аналогия: там наложили ограничения, выигрывается конкурс, начинают проектирование, сталкиваются с экономикой. Здесь то же самое».

Директор по продажам ОАО «ПЗСП», депутат Алексей Демкин обратил внимание, что такие решения, как по участку «Камской долины», «рано или поздно заинтересуют управление антимонопольной службы». «Муниципалитет выставляет на конкурс земельный участок с одними параметрами. Выходит компания-инвестор, выигрывает на конкурсе эту территорию, в дальнейшем заходит на комиссию и изменяет объемные параметры возможного строительства. То есть конкуренты на конкурс не выходят, потому что они просчитывают, что экономика не позволяет получить результат. В то же время комиссия принимает решение об изменении параметров, и тогда единственный заявившийся на торги инвестор может реализовать проект в новых экономических условиях. Этот вопрос в УФАС неоднократно обсуждался, мы можем заработать предписание или штраф», — выразил беспокойство Алексей Демкин. Светлана Соснина возразила, что в ситуации с кварталами ДКЖ ограничения по высоте были прямо прописаны в аукционной документации, в отличие от случая «Камской долины». Муниципалитет, по мнению господина Демкина, теряет денежные средства: «Если бы изначально не было ограничений, на конкурсе муниципалитет заработал бы совсем иные деньги».

Предложение девелопера о снятии ограничений по высоте не набрало достаточного количества голосов и было отклонено. Комиссия рекомендовала застройщику представить дополнительный анализ ситуации по кварталу в целом и презентовать первоначальный вариант застройки до шести этажей.