Покупатели заселяют вторичное жилье

Покупатели заселяют вторичное жилье

Как изменилась его стоимость в первом квартале

На фоне сохраняющегося роста интереса покупателей средняя цена вторичного жилья в России по итогам первого квартала достигла трехлетнего максимума — 64,2 тыс. руб. за 1 кв. м. Несмотря на то, что в дальнейшем, по прогнозам аналитиков, число сделок будет сокращаться, ждать падения ставок не стоит: их умеренный рост будут обеспечивать увеличение стоимости предложения на первичном рынке и вымывание с рынка наиболее ликвидных предложений.

Средняя стоимость вторичной недвижимости в России продолжает умеренно расти. Как следует из расчетов «Авито Недвижимости», по итогам первого квартала средняя цена продажи такого жилья составила 64,2 тыс. руб., увеличившись на 8% относительно аналогичного периода прошлого года и достигнув трехлетнего максимума. Управляющий директор компании Иван Дубровин объясняет, что каждый месяц с начала 2019 года стоимость квадратного метра увеличивается в среднем на 1%. К похожим выводам пришли в ЦИАН: согласно данным аналитического центра компании, в апреле цены в регионах выросли в среднем на 1% относительно марта.

Регионы-лидеры

Руководитель аналитического центра ЦИАН Алексей Попов объясняет, что наиболее выраженной месячная динамика стоимости вторичного жилья оказалась в Екатеринбурге. Здесь его стоимость в апреле составила в среднем 73,8 тыс. руб.— это на 2,5% больше, чем в марте. На втором месте — Омск, где недвижимость за месяц подорожала в среднем на 1,7%, до 47,1 тыс. руб. за 1 кв. м. Господин Попов добавляет, что по сравнению с апрелем предыдущего года средний рост цен по городам-миллионникам составил 9% и наиболее заметно вторичное жилье подорожало в Казани — на 16% (до 82 тыс. руб. за 1 кв. м) и Красноярске — на 14% (до 60,5 тыс. руб. за 1 кв. м).

Анализируя данные по итогам первого квартала, в «Авито Недвижимости» лидером роста стоимости вторичного жилья также называют Казань. На втором месте, по расчетам аналитиков, Санкт-Петербург: цены здесь выросли на 13,1%, до 129,8 тыс. руб. за 1 кв. м. На третьем — Новосибирск, где жилье подорожало на 12,8%, до 70,7 тыс. руб. Продолжающийся рост цен Иван Дубровин связывает с высоким спросом: по итогам первого квартала интерес к вторичному жилью в среднем по России вырос на 1,4%. Он предполагает, что этот тренд сохранится и в дальнейшем: из-за опасений относительно стабильности застройщиков многие покупатели сконцентрируют свое внимание именно на вторичном рынке.

Динамика средней стоимости вторичного жилья в крупнейших городах России

| Город | Средняя цена в апреле 2018 года (руб. за кв. м ) | Средняя цена в апреле 2019 года (руб. за кв. м) | Динамика изменений |
| --- | --- | --- | --- |
| Москва | 181 363 | 202 858 | 12% |
| Санкт-Петербург | 113 519 | 123 239 | 9% |
| Нижний Новгород | 65 063 | 69 003 | 6% |
| Казань | 70 657 | 82 173 | 16% |
| Самара | 60 094 | 62 078 | 3% |
| Уфа | 64 194 | 72 782 | 13% |
| Краснодар | 56 079 | 62 302 | 11% |
| Волгоград | 48 146 | 52 133 | 8% |
| Воронеж | 45 858 | 50 250 | 10% |
| Екатеринбург | 68 996 | 73 792 | 7% |
| Красноярск | 52 942 | 60 487 | 14% |
| Новосибирск | 63 817 | 71 136 | 11% |
| Омск | 43 851 | 47 137 | 7% |
| Пермь | 55 631 | 58 601 | 5% |
| Челябинск | 40 792 | 42 103 | 3% |

Источник: данные аналитического центра ЦИАН.

Впрочем, Алексей Попов считает, что оснований для серьезного повышения стоимости жилья на вторичном рынке уже нет: реальные доходы населения, а вместе с ними и платежеспособный спрос снижаются. Наиболее вероятным сценарием эксперт называет стагнацию цен на сложившихся уровнях.

Гендиректор «Мира квартир» Павел Луценко объясняет, что на рынок вторичного жилья традиционно влияет психологический фактор: собственники квартир поднимают цены, видя, как дорожают новостройки. При этом, по его мнению, увеличение заявленной цены сейчас характерно скорее для нового жилого фонда.

«Спрос на ветхие дома ниже, и если собственники завышают цены, покупателей им найти не удастся»,— объясняет господин Луценко.

Эксперт в своих ценовых прогнозах также склоняется к стагнации: на фоне роста ипотечных ставок спрос на вторичное жилье, как и на новостройки, будет постепенно снижаться.

Столичный тренд

Региональные тенденции абсолютно соответствуют московским. Согласно данным ЦИАН, средняя стоимость вторичного жилья в Москве сейчас составляет 202,9 тыс. руб. за 1 кв. м — это на 12% выше показателя апреля 2018 года. За месяц запрашиваемая ставка выросла на 0,4%. Директор департамента вторичного рынка «Инком-недвижимости» Сергей Шлома связывает продолжающийся рост цен с высокой активностью покупателей. «К этому привел целый ряд причин: снижение в течение большей части года доходности банковских вкладов, реализация отложенного спроса, возвращение на рынок консервативных инвесторов, приобретающих вторичное жилье для сохранения своих средств от девальвации»,— перечисляет эксперт.

Динамика цен на вторичное жилье в Москве по округам

IV квартал, 2018 г.
I квартал, 2019 г.
Цена 1 кв. м, тыс. руб.
Цена 1 кв. м, тыс. руб.
Москва в целом
203,2
208
ЦАО
367,6
366
ЗАО
226,8
230,9
СЗАО
180,4
189,9
САО
194,7
201,4
СВАО
166,3
171
ВАО
162,7
165,2
ЮВАО
146,3
152,1
ЮАО
162,1
167,6
ЮЗАО
198,5
196
ЗелАО
230,9
239,5

Источник: данные «Инком-недвижимость».

По мнению господина Шломы, в дальнейшем спрос покажет отрицательную динамику и по итогам текущего года число сделок на вторичном рынке Москвы сократится на 15%. Эксперт объясняет, что, с одной стороны, на рынок значительное негативное влияние оказывает падение платежеспособности населения, в результате которого отложиться могут 30% сделок. С другой стороны, этот фактор значительно смягчает перетекание в этот сегмент покупателей, изначально планировавших купить недвижимость на первичном рынке, но вынужденных отказаться от сделки из-за изменений в законодательстве о долевом строительстве, которые станут причиной роста цен и сокращения предложения.

Хотя существенное падение числа сделок на вторичном рынке Москвы, по мнению аналитиков «Инком-недвижимости», не приведет к снижению цен. «На рынке наблюдается дефицит доступного жилья стоимостью до 10 млн руб., такое предложение вымывается, на рынке остаются дорогостоящие лоты, в результате чего средняя запрашиваемая цена растет»,— заключает Сергей Шлома.