«Что же, мы свой дом построим, а вокруг помойку оставим?»

Застройщики, частные инвесторы и организации Екатеринбурга все чаще стали интересоваться восстановлением объектов архитектурного наследия города, констатируют участники рынка. Среди причин — возможность получить участок под застройку и социальная ответственность. Эксперты отмечают, что проще и дешевле построить здание «с нуля», чем заниматься восстановлением памятника архитектуры, однако, если речь идет об участках в центре города, то альтернативы такому решению практически нет.

В усадьбе Деласье на улице Горького в скором времени может появиться ресторан или музей

Фото: Владислав Лоншаков, Коммерсантъ

По данным начальника отдела правовой и организационной работы Управления охраны объектов культурного наследия Свердловской области Евгении Игнатовой, объем документации на проведение работ по сохранению объектов в этом году вырос втрое по сравнению с 2016 годом.

Так фасад мельницы Борчанинова выглядел до начала реставрационных работ

Фото: Владислав Лоншаков, Коммерсантъ

Сейчас в Екатеринбурге насчитывается более 800 объектов культурного наследия федерального и регионального значения. Девелоперы много лет настаивают на пересмотре реестра таких объектов, поскольку многие постройки разрушились от времени. Какие-то здания, по их мнению, попали в список по ошибке. По данным министерства по управлению госимуществом Свердловской области (МУГИСО), с 1960-го по 2001 год в реестр зданий-памятников в Екатеринбурге было включено 768 объектов. Среди них — бывшие явки большевиков, их склады оружия и подпольные типографии, находящиеся в мало примечательных домах. По данным областного министерства культуры, за год регион реставрирует не более 5% зданий.

Процедура

Прежде чем выйти на стройплощадку и приступить к работам, застройщик разрабатывает эскизный проект, который проходит историко-культурную экспертизу, объяснил директор екатеринбургского центра по охране и использованию исторического и культурного наследия Леонид Генин. «Это необходимо, чтобы объект действительно восстанавливался в том виде, в котором был построен»,— уточнил он. Затем разрабатывается проектная и рабочая документация, проектная документация также проходит историко-культурную экспертизу. Еще одна особенность работы с объектами культурного наследия — работающие с ними организации должны иметь соответствующие лицензии.

Усадьбу Звонарева около ЖК «Ривьера» планируют восстановить и переделать в жилье

Фото: Николай Яблонский, Коммерсантъ

По словам Леонида Генина, процедура согласования работ по объектам наследия отличается от согласования новостроек только двумя историко-культурными экспертизами эскизного проекта и проектной документации, которые проходят общественные обсуждения на сайте управления госохраны. Длительные сроки согласования господин Генин связывает с перегрузом управления. «Государственный орган, который занимается рассмотрением, не такой многочисленный, как мог бы быть. При наличии дополнительных, к примеру, 10 ставок, он гораздо быстрее бы проводил согласования документации»,— полагает он.

Реставрацией объектов, согласно законодательству, должны заниматься собственники или пользователи зданий. И если в случае с собственниками это средства бизнеса, то пользователи, как правило, — бюджетные учреждения. «Например, Свердловская областная больница №2 расположена в доме О.В. Козицына, собственник здания — Свердловская область. Откуда деньги у больницы? Понятно, что деньги на содержание здания выделяет бюджет»,— рассуждает госпожа Игнатова. Третий вариант — концессионное соглашение, как, например, в случае с усадьбой Железнова. Соглашение подписано в 2018 году, объем инвестиций — 380 млн руб. Компания «Стройинвест», выступившая концессионером, планирует преобразовать усадьбу в бутик-отель. Еще одно соглашение было заключено этим летом на реконструкцию дома фабриканта Злоказова на Пролетарской, 3. Максимальный объем инвестиций со стороны «Брусники» составит 150 млн руб. Обновленное здание предполагается использовать в качестве объекта отдыха и туризма.

Частные инвестиции

Все больше частных инвесторов интересуются выкупом особняков и обращаются за помощью и консультацией по проектной документации, отмечает Евгения Игнатова. «Многие объекты расположены в центре города. В случае с частниками это имиджевая история, а вложения крупных застройщиков отбиваются продажами квартир, апартаментов, офисов»,— пояснила она.

Реставрация главного фасада мельниц началась в 2018 году

Фото: Владислав Лоншаков, Коммерсантъ

Одним из наиболее ярких примеров она называет старинный «косой дом» на улице Горького, который выкупил и восстановил бывший директор концерна «Калина», владелец ООО «Проспект групп» Александр Петров. Общая площадь дома — 500 кв. м. Сейчас он сдан, около него появился сад с водопадом. Как озвучивалось ранее, господин Петров собирался поселиться там с семьей.

Другой пример, усадьба Звонарева около ЖК «Ривьера». Дом А.И. Звонарева был построен в 1870-е годы, уже в разрушенном состоянии его несколько раз выставляли на продажу. Новый собственник — создатель клиники «Здоровье 365» Валерий Малышев (он же строил ЖК «Ривьера») — приобрел его за 1 руб., еще 6 млн руб. стоил земельный участок. «Нельзя было допустить, чтобы памятник “ушел” от нас к другой компании, и не факт, что его стали бы восстанавливать»,— говорил господин Малышев в одном из интервью. Дом также планируется переделать в жилой. Как ранее сообщал господин Малышев, завершить работы планировалось еще в мае 2019 года, однако пришлось долго ждать результаты экспертизы.

Сейчас, по словам управляющего директора ГК «Ривьера» Евгения Шилова, начались строительные работы: «Мы разобрали, аккуратно сложили все исторические элементы: целый подвал в клубном доме выделили под них». Восстановление дома, по его словам, «дорогое удовольствие» и обойдется не менее чем в 60 млн руб. Еще порядка 20 млн руб. было потрачено на проектные работы и согласование. Все это — личные средства Валерия Малышева.

Восстановление памятников — часть плана компании по облагораживанию территории около ЖК. «Что же, мы свой дом построим, а вокруг помойку оставим? Пока остается нерешенным вопрос с усадьбой купца Деласье (находится рядом). Это федеральный памятник, мы решаем вопрос с переводом его в областную собственность. Тогда сами или с нашими жильцами — много людей, которые желают его восстановить, — сделаем там музей или ресторан, какую-нибудь точку притяжения, и вся наша территория будет облагорожена»,— рассказал господин Шилов.

Бизнес на памятниках Девелоперы Екатеринбурга встраивают объекты архитектурного наследия в жилые комплексы. Так случилось уже с двумя мельницами — Симановской и Борчанинова. «Застройщики, сохраняя объекты культурного наследия, получают преференции в виде дополнительного земельного участка, где можно построить что-то еще»,— полагает Леонид Генин.

Реставрацию здания Симановской мельницы на Челюскинцев, 58 в рамках проекта «Макаровский квартал» «УГМК-Застройщик» завершит в декабре. На первом и втором этажах расположатся помещения общественного назначения. На этажах выше разместят 25 квартир площадью от 100 до 350 кв. м. Что касается окупаемости здания мельницы, застройщик планирует выйти в ноль. «Себестоимость реконструкции мельницы примерно в два раза выше, чем строительство дома с элитными квартирами “с нуля”. На мельницу ушло около 500 млн руб., а за полмиллиарда можно построить дом бизнес-класса в два раза больше мельницы»,— рассказывал ранее руководитель девелоперских проектов «УГМК-Застройщик» Евгений Мордовин. Строители уже восстановили исторический архитектурный облик здания, добавили окон, чтобы их количество удовлетворяло нормам для жилого помещения (из 255 окон 46 — новые), сделали в здании новый внутренний железобетонный каркас, который не опирается на исторические стены, придали кровле историческую форму и габариты и воссоздали слуховые окна.

Ранее застройщики жаловались на отсутствие у здания подвала и чердака, из-за чего все инженерные решения (тепловой пункт, электрощитовые связи) пришлось размещать на первом этаже. Система водоснабжения предполагает дополнительную очистку воды. В здании также предусмотрено централизованное кондиционирование.

Другой крупный проект — здание мельницы Борчанинова-Первушина напротив ЖД-вокзала Екатеринбурга. Его реконструкцией занимается ООО «Проспект девелопмент». Здание является частью ЖК «Мельница» в квадрате улиц Свердлова, Челюскинцев, Мамина-Сибиряка, Азина. Общая площадь комплекса — 19 тыс. кв. м. Первая очередь, включающая здание мельницы, будет сдана в скором времени, из 75 апартаментов там не проданы три. Представители застройщика отмечали, что статус объекта культурного наследия значительно увеличил время, потраченное на прохождение всех необходимых процедур перед строительством ЖК.

В особняке на Малышева , 58 хотят открыть дом шахматистов

Фото: Владислав Лоншаков, Коммерсантъ

Ранее главу строительной компании «Проспект Девелопмент» и бывшего директора концерна «Калина» Александра Петрова называли предполагаемым инвестором проекта реконструкции заброшенного памятника архитектуры — больницы скорой помощи в Зеленой роще. В марте областные власти говорили о нескольких заинтересованных екатеринбургских застройщиках. На каких условиях объект планируется передать, тогда не сообщалось. Позже, по данным местных СМИ, стало известно, что больницу планируют восстановить главы РМК и УГМК — Игорь Алтушкин и Андрей Козицын. Предполагается, что после окончания работ в здании будет работать медицинское учреждение.

Места притяжения

Восстановлением памятников занимаются и другие организации. Так, например, особняк на Малышева, 58 реконструируют под Уральскую шахматную академию. По словам директора академии Альберта Степаняна, инвестиции в проект составят не меньше 200 млн руб., которые на паритетных началах вложат региональные власти и президент региональной федерации шахмат, владелец «Сима-ленда» Андрей Симановский.

Академию шахмат открыли в 2008 году в здании на Тверитина, где она существует до сих пор. Однако Дома шахматистов в городе не оказалось. Идея приспособить под него один из исторических особняков города, по аналогии с Московским, принадлежит главе попечительского совета региональной федерации Анатолию Карпову. По планам, в здании появятся зал-трансформер для проведения больших мероприятий, музей, часть площадей займет детская академия, часть — федерация.

Сейчас в федерации надеются закончить реконструкцию к 300-летию Екатеринбурга. Проект практически готов и вскоре отправится на экспертизу. Изначально он должен был быть готов раньше, однако «у проекта появилась куча дополнительных вопросов». «Оказалось, за годы здание пострадало от вмешательства в конструкцию. К нему были подцеплены троллейбусные провода: в нескольких местах стены высверлили, туда вживили специальные кронштейны. Кроме того, через здание проходила городская теплоцентраль»,— перечисляет Альберт Степанян. Теплоцентраль, по его словам, удалось перенести во время недавнего ремонта улицы Горького.

Согласно концессионному соглашению, усадьбу Железнова планируют преобразовать в бутик-отель

Фото: Владислав Лоншаков, Коммерсантъ

Господин Степанян признается, что с радостью построил бы здание под Дом шахматистов в центре города «с нуля». «Но вы же понимаете, что это нереально. Тут каждый сантиметр расписан, поэтому из всех зол было выбрано меньшее. С другой стороны, дело это благородное».

Недавно пресс-служба Екатеринбургской епархии рассказала о планах создания духовно-просветительского центра в здании на Володарского, 9, где в 1986–1991 годах размещался свердловский рок-клуб. В 2016 году здание вернули РПЦ. В епархии отметили, что сейчас здание в центре Екатеринбурга находится в аварийном состоянии и предстоит его масштабная реконструкция. Сроки ее проведения там не уточнили. В здании планируется разместить духовно-просветительский центр, в котором будут работать кружки художественной самодеятельности, заниматься творческие коллективы, а также проходить концерты, лекции, встречи с историками, писателями, представителями науки, искусства. «Дедушка уральского рока» Александр Пантыкин заявлял, что на реставрацию необходимо от 700 млн руб. до 1 млрд руб. «Если епархия собирается делать просветительский центр, то у них есть деньги на это. Это здание стоит в центре города немым укором всем, и нужно там делать что-то общественно значимое»,— отметил он.

Охранный статус

По данным Управления охраны объектов культурного наследия Свердловской области, в городе еще много объектов, выставленных или готовящихся к продаже. Источник, знакомый с ситуацией, сообщил, что готовится к продаже дом Гайдара около Ельцин Центра. «Есть желающие купить его и в том числе расположить там музей карикатуры Максима Смагина, который ранее располагался в кинотеатре “Салют”»,— рассказал собеседник “Ъ-Урал”.

Несмотря на жалобы о сложности и высокой стоимости работы со старинными особняками, участники рынка отмечают, что «государство тоже можно понять». Так, управляющий директор ГК «Ривьера» Евгений Шилов полагает, что сложную процедуру согласования проектных работ упрощать не следует. «Слишком много примеров, когда под соусом благих намерений все эти памятники просто стирают с лица земли и строят на их месте что-нибудь глубоко коммерческое. Поэтому государство создает столько регулирующих мероприятий, чтобы сохранять эти памятники»,— предполагает он. Леонид Генин соглашается, что в городе есть примеры изменения облика объектов, например, на ул. Вайнера памятник оказался спрятан внутри торгового центра «Гринвич». Господин Генин связывает это с отсутствием органов отлаженной системы охраны памятников, неотработанностью законодательства и «правовым нигилизмом застройщиков». Сейчас, по его словам, ситуация изменилась, и таких примеров практически не стало. «Стоят объекты, которые застройщики хотели бы вмонтировать в какое-нибудь громадное здание, но сейчас согласовать такой проект не удастся»,— уверен он.

Историческая справка

Так дом Чувильдина выглядел раньше

А так старинное здание выглядит после окончания реставрационных работ

Фото: Владислав Лоншаков, Коммерсантъ

Доходный дом купца Чувильдина был построен в 1900 году. По данным сайта Управления государственной охраны объектов культурного наследия Свердловской области, он находится в левобережной части Екатеринбурга, раньше ее называли Церковной стороной — неподалеку находилась церковь Святой Екатерины. Здесь в основном проживали чиновники, управляющие частными заводами, купцы, промышленники, зажиточные ремесленники и мещане. Около 1900 года екатеринбургский мещанин Василий Чувильдин приобрел участок на 2-й Береговой улице (сейчас дом имеет адрес: улица Горького, 14), на котором по проекту архитектора Александра Чирковского был построен двухэтажный каменный с подвальным помещением дом. Основным занятием Василия Чувильдина была мучная торговля. Он пользовался в Екатеринбурге широкой известностью и авторитетом, что позволило ему быть избранным в 1876–1884 годах гласным городской думы. К 1903 году сведения о нем исчезают из справочных изданий Екатеринбурга, а в 1912 году этот доходный дом обретает нового хозяина — некоего Сухоплюева. После событий октября 1917 года дом был передан в ведение горкомхоза и приспособлен под коммунальное жилье. Из-за интересной формы его прозвали «косым домом». В 2000-х годах здание находилось в обветшалом, неухоженном состоянии. В 2016 году его выставили на торги, дом приобрел бывший директор концерна «Калина» и владелец ООО «Проспект групп» Александр Петров. Здание отреставрировали, восстановили и сделали из него жилой дом.