Инфраструктура меняет приоритеты

Инфраструктура элитных коттеджных поселков трансформируется: от каких-то элементов, не оправдавших себя, девелоперы отказываются, какие-то новые — внедряют. Эксперты говорят, что время больших проектов в сфере коттеджного строительства прошло, сейчас в основном реализуются точечные проекты, содержащие довольно скромный набор инфраструктуры.

Еще с периода пандемии потеряли свою популярность общественные бассейны. При этом повысился спрос на дома с собственным бассейном

Фото: Евгений Павленко, Коммерсантъ

Сейчас и в Петербурге, и в Москве новых элитных коттеджных поселков в последнее время появляется все меньше. Гендиректор компании «МК-Элит» Петр Войчинский говорит: «Новых элитных проектов в сегменте коттеджных поселков на рынке появляется крайне мало. В 2021 году на рынок вышло восемь высокобюджетных поселков, в 2022-м дебютов в элитном сегменте не было совсем. Исключение — открытие продаж в коттеджном поселке Repinof в Ленинском. Девелопер проекта — компания Richness Realty». По его словам, в основном идет продажа действующих проектов, иногда — открытие продаж в новых очередях (КП Mill Creek под Всеволожском, квартал компактных домов в КП «Ламбери» в Энколово).

Управляющий партнер Point Group Павел Трейвас добавляет, что в столичном регионе ситуация схожая. «В Московском регионе не появилось ни одного нового проекта в высоком ценовом сегменте»,— указывает эксперт. По его словам, время масштабных поселков прошло, сейчас актуальны небольшие проекты с точечной инфраструктурой. «Из наиболее ярких проектов в плане инфраструктуры я могу выделить Agalarov Estate, в котором есть три ресторана, поле для гольфа, футбольное поле, спортивный комплекс с теннисными кортами, баскетбольной и волейбольной площадками, спа-комплекс с закрытым и открытым бассейнами, студия танцев»,— перечисляет господин Трейвас.

Юлия Белукова, генеральный директор агентства элитной недвижимости FOX Property, говорит, что многие девелоперы пересматривают существующую инфраструктуру. «Ту, что себя не оправдала, убирают. Например, в Agalarov Estate был зоопарк, который был мало востребован. Сейчас на его месте продают земельные участки. Аналогично стали поступать и с зонами для прогулок и отдыха. Если застройщику очевидно, что посещаемость у места низкая, а потенциал для продажи и застройки высокий, его межуют и продают как участки. Так произошло с участком земли возле озера в коттеджном поселке "Павлово-2" или с прогулочной зоной в КП "Никольская Слобода"»,— рассказала госпожа Белукова.

По ее словам, еще с периода пандемии потеряли свою популярность общественные бассейны. «При этом повысился спрос на дома с собственным бассейном. Причем даже в не самом высоком бюджете элитного жилья, от 60–70 млн рублей, уже ищут с сауной, от 100 млн — с бассейном»,— рассказывает эксперт.

Новыми объектами инфраструктуры можно назвать коворкинги, полагает госпожа Белукова. «Например, в поселке Gorki Lake меньше десятка домов и один из них — как раз общая зона для работы и отдыха. Отдельный коттедж под встречи и приемы вне своих домовладений есть в поселке "Усово-8". Некоторое время назад аналогичный дом был отведен под общественное пространство в поселке "Ричмонд"»,— перечисляет проекты столичного региона госпожа Белукова.

Неотъемлемая часть

Ольга Трошева, руководитель консалтингового центра «Петербургская недвижимость», отмечает, что инфраструктура проектов высоких ценовых классов традиционно подразумевает наличие ряда объектов, рассматриваемых как «обязательные» в проектах таких классов, а именно: обеспечение безопасности (общее ограждение по периметру проекта с контрольно-пропускным пунктом, видеонаблюдением на входных пунктах, ограждение каждого участка); наличие административного корпуса (размещение службы управления и эксплуатации поселка); предложение дополнительных услуг внутри поселка (охрана, спецсистемы, мобильные группы реагирования), сервисные услуги (спа-центр, магазин, автомойка, гостевая парковка); наличие организованных мест отдыха (спортивные площадки, теннисные корты, игровые зоны, площадки для гольфа), организованная прибрежная зона отдыха, причалы и эллинги для стоянок лодок или яхт, строительство искусственного водоема при отсутствии естественного.

Рафаэль Серажетдинов, директор по техническому развитию направления «Скатная кровля и холст» компании «Технониколь», говорит, что к обязательной инфраструктуре организованных коттеджных поселков относятся парковые, прогулочные, спортивные и детские зоны. «Они повышают комфорт и в целом уровень жизни в поселке и, пожалуй, относятся к необходимому минимуму. С увеличением класса поселка развивается и его инфраструктура. Так, особенно ценится наличие водоема на территории поселка. Пляжная зона, возможности для рыбалки существенно повышают привлекательность»,— рассказывает эксперт.

Господин Серажетдинов добавляет, что в крупных поселках высокого класса появляется торгово-развлекательная и социально-бытовая инфраструктура. «Это может быть ресторан, магазин, причем последний не обязательно должен быть крупным супермаркетом. Важно, чтобы жители могли приобрести продукты первой необходимости. Например, в подмосковном коттеджном поселке Agalarov Estate открыты три ресторана, один из которых с подогреваемым бассейном. Также работает фитнес-центр, абонемент которого входит в стоимость обслуживания для жителей поселка, есть поле для гольфа на 18 лунок, а также отдельное здание для водителей и общежитие для обслуживающего персонала»,— перечисляет господин Серажетдинов. Он также отмечает, что крупные поселки сейчас активно стараются осваивать и образовательное направление: на стадии проектирования предусматривают строительство частных детских садов и школ. «К неактуальным инфраструктурным объектам я бы отнес ветеринарные клиники, спа-салоны. Вложения в них окупаются с трудом, а стоимость услуг, как правило, оказывается крайне высокой. Такие объекты целесообразно открывать в более проходимых местах»,— указывает эксперт.

Пандемия подтолкнула

Руслан Гайсин, председатель совета директоров ХК «Сити 78», считает, что обязательным элементом инфраструктуры элитных поселков стали парки, скверы, экотропы и другие виды прогулочных и общественных зон. До 2020 года такие благоустроенные общественные пространства встречались довольно редко, теперь же они стали неотъемлемой частью элитных загородных проектов. «В нашем поселке "Резиденция у озера" на набережной Курголовского озера есть променад с деревянным настилом и беседками для уединения, а также прогулочные дорожки вдоль всего поселка, где есть скамейки для отдыха и клумбы с цветами»,— рассказал господин Гайсин. Еще одна тенденция последних лет — спрос на социальную инфраструктуру. В пандемию многие петербуржцы переселялись за город всей семьей и выбирали коттеджные поселки рядом с образовательными учреждениями для детей. «Однако мест на всех желающих не хватает, поэтому в коттеджных поселках есть необходимость в строительстве новых школ и садиков. Например, мы планируем открыть в поселке детский сад. Я лично посетил большинство поселков в Ленобласти, и мое внимание всегда привлекали качественно выполненные зоны для активного отдыха и досуга: гольф-поля, фитнес-клубы, видовые рестораны, теннисные и волейбольные площадки, причалы для яхт. Мы убеждены, что состоятельные клиенты хотят видеть в загородных проектах разнообразную инфраструктуру для досуга. Поэтому у нас в "Резиденции у озера" есть три пляжа — песчаный, травяной и для отдыха с питомцами, есть также вертолетная площадка и велодорожки, которые зимой превращаются в лыжню, поля для игры в гольф и бочче»,— перечисляет господин Гайсин. Кроме того, он сообщил, что строит в поселке летний ресторан на берегу Курголовского озера, где будут детский и взрослый бассейны с подогревом. «Безусловно, вся эта инфраструктура требует ухода. В нашем поселке ее эксплуатацией занимается управляющая компания. Ежемесячно на обслуживание общественных пространств уходит несколько миллионов рублей. Участки в поселках с подобной инфраструктурой продаются в разы дороже, но дольше. Чтобы оценить уникальность предложения девелопера, сравнить разные проекты на загородном рынке и, наконец, определиться с выбором, покупателю требуется от трех месяцев до года»,— говорит он.

Эксперты признают, что наличие инфраструктуры может серьезно повлиять на продажи в поселках. «Однако влияние инфраструктуры на стоимость начинается только после старта реального строительства. К сожалению, в ряде проектов застройщики реализовали лишь меньшую часть от того, что обещали, поэтому покупатели стали более осторожными»,— отмечает господин Трейвас.

Обычно стоимость содержания поселка включена в эксплуатационные платежи. Господин Трейвас рассказывает: «Например, в проекте Millenium Park, где есть водный канал, спортивные площадки, спа-комплексы и прочие объекты инфраструктуры, она достигает в среднем 40 тыс. рублей с одного участка. В эту сумму входит также обслуживание дорог и коммуникаций. В Agalarov Estate стоимость содержания составляет 45–50 тыс. рублей с участка».

Очевидно, что чем больше инфраструктуры, тем выше плата за ежемесячное обслуживание. «Поэтому если застройщик пересматривает ее состав, особого сопротивления со стороны жителей не возникает. Для девелопера это важный момент, потому что при высоких коммунальных платежах он рискует потерять клиента»,— подчеркивает госпожа Белукова.

Господин Серажетдинов говорит, что в поселках премиум-сегмента ежемесячные взносы колеблются в диапазоне 25–50 тыс. рублей ежемесячно при площади участка от 25 соток.