«Вторичке» не хватает покупателей

Снизившийся спрос вынуждает продавцов вторичной недвижимости сдерживать цены и аккуратнее подходить к выводу на рынок новых объектов: за месяц средняя стоимость жилья сократилась в большинстве крупнейших городов. Текущую конъюнктуру аналитики называют благоприятной для покупателей из-за возможности найти объявления с дисконтом до 20–25%. Но снижение ключевой ставки ЦБ в скором времени приведет к повышению доступности ипотечных кредитов и, как следствие, росту спроса и средних цен на вторичном рынке.

Фото: Александр Миридонов, Коммерсантъ

Средняя стоимость вторичной недвижимости в 16 крупнейших городах России в мае составила 118,03 тыс. руб. за кв. м. За месяц показатель сократился на 0,53%, но значение за аналогичный период прошлого года он превышает на 20,4%. Такие данные приводит «Циан.Аналитика». В «Авито Недвижимости» отмечают снижение средней цены вторичного предложения в России за месяц на 1%, до 83,3 тыс. руб. за кв. м.

В компании «Этажи» среднюю стоимость вторичной недвижимости в стране в целом оценивают в 93,5 тыс. руб. за кв. м, это на 0,12% выше показателя предыдущего месяца. Годовой прирост при этом оценивается в 27,92%.

Эксперты «Циан.Аналитики» заметили снижение средней стоимости вторичного предложения за месяц в 11 из 16 рассматриваемых локаций. Наиболее выраженным оно оказалось в Санкт-Петербурге — на 1,7%, до 207,5 тыс. руб. за кв. м. Похожая динамика в Перми, где средний показатель за месяц снизился на 1,6%, до 81,6 тыс. руб. В «Этажах» отмечают сокращение средней стоимости «вторички» в Ростове-на-Дону — на 1,2% за месяц, до 94,6 тыс. руб. за кв. м. Хотя в Краснодаре аналитики заметили прирост на 1,8%, до 102,8 тыс. руб. за кв. м.

На территории «старой» Москвы, по данным компании «Инком-недвижимость», вторичное жилье сейчас стоит 286,1 тыс. руб. за кв. м, в Новой Москве — 205,6 тыс. руб. Показатели, по данным компании, за месяц незначительно снизились, но коррекция сейчас составляет не более 1% в месяц. «Продавцы на вторичном рынке — не предприниматели, а физлица, которые руководствуются субъективными факторами и не готовы снижать стоимость»,— поясняет директор правления вторичного рынка компании «Инком-недвижимость» Сергей Шлома. Одновременно, по его словам, они готовы в среднем на дисконт 5% при продаже. Это происходит на фоне сниженной активности покупателей после ажиотажных продаж марта и ухода с рынка ипотечных клиентов. Спрос в мае текущего года был в три раза ниже, чем в тот же период прошлого, констатирует господин Шлома. Объем экспозиции в Москве при этом вырос на 28,7%, до 62,1 тыс. лотов.

Совокупный объем предложения в крупнейших городах страны за месяц, по оценкам «Циан.Аналитики», вырос на 13%, до 133 тыс. лотов. Этому способствовал, в частности, рост на десять дней среднего срока экспозиции квартиры.

Одновременно руководитель «Циан.Аналитики» Алексей Попов констатирует, что средние цены в объявлениях о продаже жилья сейчас снижаются во многом из-за более осторожной позиции собственников: в мае стоимость выведенных на рынок «новинок» была в среднем на 0,8% ниже, чем в апреле.

Такая динамика связана с низким спросом: руководитель вторичного и загородного направлений «Авито Недвижимости» Сергей Хахулин поясняет, что активность покупателей в мае в среднем по стране была на 37% ниже, чем в тот же период годом ранее. Хотя директор «Этажей» Ильдар Хусаинов говорит о начавшейся стабилизации: покупательский спрос в мае начал расти благодаря снижению стоимости кредитов. Тем не менее скидки по некоторым объектам в минувшем месяце, по словам эксперта, доходили до рекордных 20–25%, в случае если собственникам требовалось быстро заключить сделку.

В ближайшем будущем рынок может получить позитивный импульс. Ильдар Хусаинов ждет, что случившаяся в минувший четверг коррекция ключевой ставки ЦБ с 14% до 11% приведет к снижению стоимости ипотечных займов на два-три процентных пункта в ближайшей перспективе. «Сейчас наступает наиболее выгодное время для выбора и покупки вторичного жилья, когда продавцы еще готовы делать дисконт, а доступность кредитных средств повышается»,— рассуждает эксперт. Одновременно господин Хусаинов предупреждает, что восстановление спроса быстро приведет к снижению и уровня торга. Сергей Шлома рассчитывает, что в дальнейшем ключевая ставка должна сократиться до 10%. «Это нормальная ставка, с которой можно работать, такие кредиты может себе позволить часть покупателей "вторички"»,— говорит он.

Хотя Алексей Попов, напротив, ждет, что спрос на вторичном рынке продолжит сокращаться на фоне дорогих кредитов, отсутствия льготных программ и общего снижения доходов населения. Но факторов для заметного снижения цен эксперт не видит, обращая внимание на то, что готовые квартиры многие продают для вложения в новостройки. Ильдар Хусаинов пока прогнозирует почти нулевую динамику средних цен на жилье, предполагая, что после восстановления спроса средние показатели вернутся к росту на 0,5–1,5% в месяц.

Динамика цен на вторичную недвижимость в крупнейших городах России

Город
Средняя цена (тыс. руб. за кв. м)
Динамика
Май 2021
Апрель 2022
Май 2022
За месяц
За год
Москва
269,6
305
302
-1,00%
12,00%
Санкт-Петербург
167,2
211
207,5
-1,70%
24,10%
Казань
108
143,8
142,7
-0,80%
32,10%
Краснодар
79
119
120,1
0,90%
52,00%
Нижний Новгород
93,3
115,7
115,6
-0,10%
23,90%
Новосибирск
85,5
107,7
107,6
-0,10%
25,80%
Ростов-на-Дону
72,1
101,8
102,2
0,40%
41,70%
Уфа
82,1
101
100,5
-0,50%
22,40%
Екатеринбург
85,2
100,9
100,5
-0,40%
18,00%
Самара
70,4
100,3
99,2
-1,10%
40,90%
Красноярск
78,9
95,4
95,5
0,10%
21,00%
Воронеж
70,5
86,6
86,8
0,20%
23,10%
Омск
66,6
84,9
84,3
-0,70%
26,60%
Пермь
67,6
82,9
81,6
-1,60%
20,70%
Волгоград
59,1
78,3
78,2
-0,10%
32,30%
Челябинск
48,3
64,1
64,1
0,00%
32,70%

Источник: данные «Циан.Аналитики».