Пустые витрины снижают ставку

Закрытие в России магазинов международных сетей ожидаемо привело к падению доходов владельцев торговой недвижимости. По итогам первого квартала этого года ставки аренды в московских торгцентрах снизилась на 5%. В марте собственникам объектов приходилось давать скидки не только зарубежным ритейлерам, но и российским. Тренд только набирает обороты. Консультанты ждут к концу этого года потери владельцами площадей до 35% арендаторов и падения на треть их годового дохода.

Фото: Дмитрий Лебедев, Коммерсантъ

В январе—марте 2022 года средние ставки аренды в ключевых торгцентрах Москвы снизились на 5% год к году, до 78,9 тыс. руб. за 1 кв. м в год, подсчитали в CBRE. По данным Commonwealth Partnership, ставки снизилась на 7%. При этом в топ-5 торгцентров в центре Москвы с посещаемостью более 1 тыс. человек на 1 тыс. кв. м платеж по аренде оказался минимальным за последние пять лет — 190,3 тыс. руб. за 1 кв. м, уточнили в CBRE.

Ставки снизились из-за отмены индексации и фиксации курса валюты на более приемлемом для арендаторов уровне, поясняет партнер Commonwealth Partnership Ольга Антонова.

По вновь заключенным договорам ставки начали снижаться с начала марта, в то время как по текущим контрактам скидки стали предоставляться только со второй половины месяца, отмечает старший директор ритейл-департамента CBRE Россия Марина Малахатько. Тогда массово о скидках просили одежные ритейлеры, заведения общепита и продуктовые сети.

До закрытия в марте магазинов международных брендов трафик в торгцентрах Москвы был на приемлемом уровне. Mall Index (отражает изменение количества посетителей на 1 тыс. кв. м торговых площадей), по данным Focus Technologies, с начала года оказался выше на 3% год к году.

Но уже с 11 по 17 апреля Mall Index оказался ниже на 6% год к году.

Пока потери владельцев московских торгцентров не столь критичные, несмотря на то что иностранные ритейлеры, приостановившие работу, стали платить за аренду меньше обычного, отмечает руководитель направления по работе с ритейл-сетями «Магазина магазинов» Ксения Гревцова. Они имеют возможность оставаться закрытыми и выполнять обязательства еще несколько месяцев, но уже летом необходимо будет принимать решение о продолжении или же прекращении операций, добавляет Марина Малахатько.

Пока массовых разрывов договоров аренды помещений в торгцентрах не случилось. По данным Knight Frank Russia, в марте доля свободных площадей в торгцентрах столицы выросла всего на 1 процентный пункт, до 13,3% год к году. Но уже со второго квартала из-за закрытия магазинов зарубежных сетей доля свободных площадей может увеличиться, не исключает региональный директор департамента торговой недвижимости Knight Frank Russia Евгения Хакбердиева.

Частичный уход международных брендов приведет к высвобождению 20% торговых площадей, а полный уход — до 35%, предупреждает госпожа Антонова.

В то же время российские fashion-операторы пока не обладают достаточными мощностями, чтобы занять освободившиеся площади крупных иностранных сетей, отмечает госпожа Малахатько. Локальные бренды и вернувшиеся международные сети, напротив, могут решить оптимизировать количество точек из-за сокращения товарных запасов и нарушения логистических цепочек, считает Евгения Хакбердиева.

Значительная доля свободных помещений будет давить на ставку, констатирует Ксения Гревцова. К началу 2023 года ставки могут снизиться на 15%, что существенно скажется на доходах владельцев торгцентров, которые и так в течение последних лет испытывают сложности, прогнозирует Ольга Антонова. При сохранении текущих трендов снижение выручки торгцентров в перспективе полугода может превысить 30%, что приведет к переходу активов в собственность банков-кредиторов, резюмируют в Focus Technologies.